La critique est aisée et l’art est difficile !

Destouches, Le Glorieux, 1732

! Bravant vaillamment la difficulté, la promotion 2015 du Master 2 droit notarial de Montpellier ne s’est pas contentée de pointer du doigt les dispositions inopportunes ou mal rédigées de la loi ALUR, elle s’est mue en législateur.

Elle tente, par ce document, de suggérer des améliorations de notre droit positif en identifiant ses faiblesses, en démontrant l’intérêt des modifications qu’elle suggère et en offrant une formulation législative de ses suggestions.

Ce travail de titan démontre sa fine connaissance du droit, son sens pratique, car vous le savez bien, Chers Maîtres, les bons sentiments ne font pas les bons textes : les règles doivent pouvoir….être appliquées, et enfin ses qualités rédactionnelles. En effet, écrire la loi exige un style clair et concis, une rigueur et une précision dont Stendhal s’imprégnait quotidiennement. De telles qualités éclaireront les futurs clients que vous confierez à cette promotion.

Ainsi impliquée en faveur de l’amélioration des dispositions qui régissent quotidiennement nos concitoyens, la promotion 2015 du Master 2 droit notarial s’inscrit dans la tradition des Congrès des notaires et de leurs vœux qui ont tant fait progresser le droit.

A vaincre sans péril, on triomphe sans gloire : comme l’osent les Commissions, la promotion 2015 va prendre le risque de soumettre ses propositions à votre redoutable expertise et vous proposera de voter sur ses suggestions.

Par ce beau travail, la promotion 2015 épouse les qualités fondamentales de la profession et se montre fidèle à ses missions et à sa définition qui doivent être martelées dans les temps chahutés que nous vivons :

"A côté des fonctionnaires qui concilient et qui jugent les différends, la tranquillité appelle d'autres fonctionnaires, qui, conseils désintéressés des parties, aussi bien que rédacteurs impartiaux de leur volonté, leur faisant connaître toute l'étendue des obligations qu'elles contractent, rédigeant ces engagements avec clarté, leur donnant le caractère d'un acte authentique et la force d'un jugement en dernier ressort, perpétuant leur souvenir et conservant leur dépôt avec fidélité, empêchent les différends de naître entre les hommes de bonne foi et enlèvent aux hommes cupides avec l'espoir du succès, l'envie d'élever une injuste contestation. Ces conseils désintéressés, ces rédacteurs impartiaux, cette espèce de juges volontaires qui obligent irrévocablement les parties contractantes, sont les notaires. Cette institution est le notariat."

Conseiller Réal, discours devant le corps législatif, débats de la loi du 25 Ventôse an XI

En remerciant les étudiants de la promotion 2015 du Master 2 Droit Notarial pour cette utile et généreuse Offre de loi, nous formulons le souhait que s'ouvre à eux une carrière à la hauteur de leur implication, de leur ambition et de leur vitalité.

Séverine Cabrillac Cécile Lisanti

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Co-directeurs de Master 2 Droit notarial de l’Université de Montpellier Sommaire

Préface……………………………………………………………………………………….p1 Partie I / L’identification des difficultés d’application de la loi ALUR…………………p3 Chapitre I : En matière d’urbanisme……………………………………………………...p4 Chapitre II : En matière de vente………………………………………………………....p13 Chapitre III : En matière de copropriété…………………………………………………p18 Chapitre IV : En matière de baux d’habitation………………………………………….p35 Partie II / L’amélioration de la loi ALUR : proposition de loi………………………….p45 EXPOSE DES MOTIFS……………………………………………………………………p46 PROPOSITION DE LOI……………………………………………………………………p48 Chapitre I : En matière d’urbanisme……………………………………………………..p48 Chapitre II : En matière de vente…………………………………………………………p52 Chapitre III : En matière de copropriété………………………………………………....p54 Chapitre IV : En matière de baux d’habitation………………………………………….p59

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Partie I : L’identification des difficultés d’application de la loi ALUR

La loi ALUR fait l’objet de vives critiques que ce soit en matière d’urbanisme (chapitre I), de

vente (chapitre II), de copropriété (chapitre III) ou de baux d’habitation (chapitre IV).

Chapitre I : En matière d’urbanisme

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) du 24 mars 2014 modifie différents volets du droit de l’urbanisme. Les principales innovations concernent le coefficient d’occupation des sols (Section 1) et le droit de préemption (Section 2).

Section 1 : Le coefficient d’occupation des sols (COS)

Pour différentes justifications, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 supprime le coefficient d’occupation des sols (I) laissant ainsi place à un nouveau droit positif, dont les lacunes et les défauts (II) permettent de proposer une nouvelle rédaction de la loi (III).

I. La suppression du COS et de la possibilité de fixer une superficie minimale des terrains constructibles par la loi ALUR

La loi pour lʼaccès au logement et un urbanisme rénové supprime le COS1 et la possibilité de fixer une superficie minimale des terrains constructibles dans le règlement du PLU. L’objectif est de promouvoir la densification du tissu urbain. Cette suppression se justifie, selon le Ministère du Logement, puisque le coefficient d’occupation des sols « s’est révélé à l’usage comme un outil réducteur et peu adapté à la définition d’un dispositif règlementaire traduisant des objectifs de qualité urbaine ». En effet, le coefficient d’occupation des sols est parfois fixé par le plan local d’urbanisme à une valeur sous-estimée ou au contraire surestimée par rapport à la densité découlant indirectement de l’ensemble des règles d’implantation et de hauteur par les documents d’urbanisme. La surestimation de ce coefficient conduit à une surconsommation d’espace. La sous-estimation quant à elle conduit à une limitation de la mixité sociale dans des secteurs souhaités par les rédacteurs du plan local d’urbanisme ou parfois même dans des secteurs non souhaités mais dont l’analyse a été insuffisante. Le coefficient d’occupation des sols constitue donc un véritable frein à la construction. En raison de l’insuffisance de l’offre de logements, la loi ALUR supprime le coefficient d’occupation des sols.

1 Le COS peut être défini comme « le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de surface de plancher ou le nombre de mètres cubes susceptibles d’être construits par mètres carrés de sol »1. Le coefficient d’occupation des sols est donc un « simple rapport mathématique entre la surface du terrain d’assiette du projet envisagé et la surface du plancher qu’il est possible de construire sur ce terrain » 1. En effet, sur un terrain de 1 000 mètres carrés, il est possible de construire sur l’intégralité du terrain donc sur 1 000 mètres carrés si le COS est de 1. Alors qu’il est possible de construire seulement sur 500 mètres carrés si le COS est de 0,5. Concrètement, le coefficient d’occupation des sols a pour effet de limiter les surfaces à construire.

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De plus, le COS venait limiter profondément l’objectif de mixité sociale. En ce sens, le fait de prévoir un coefficient d’occupation des sols faible pour un certain type de terrains pouvait entrainer la création de quartiers résidentiels avec de grandes maisons et de grands espaces de terrain concernant donc un même type de personnes et donc une même catégorie sociale de personnes. Désormais avec la suppression du COS, on va pouvoir enrayer cet aspect pour laisser libre cours notamment aux promoteurs immobiliers pour la construction de logements plus abordables concernant un plus grand nombre de personnes. Mais encore, le coefficient d’occupation des sols n’était pas une mesure objective de la valeur d’un terrain. La constructibilité ne s’intéressait donc pas à la qualité du lieu et de l’environnement. En effet, plus le coefficient d’occupation des sols était élevé plus le terrain présentait un intérêt pour la construction. De tels inconvénients ont donc justifié la suppression du coefficient d’occupation des sols en modifiant l’article L.123-1-5 du Code de l’urbanisme. Toutefois, la suppression du coefficient ne concerne pas les plans d’occupation des sols qui demeurent régis par l’article L.123-1 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction antérieure à la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (loi SRU). Les plans d’occupation des sols doivent disparaître trois ans après l’entrée en vigueur de la loi ALUR si l’élaboration d’un plan local d’urbanisme a été engagée ou avant le 1er janvier 2016 dans le cas contraire. C’est donc avec la suppression des plans d’occupation des sols que l’ensemble des coefficients d’occupation des sols vont disparaître. Concernant la mise en œuvre de la suppression du coefficient d’occupation des sols, celle-ci n’est pas opposable aux demandes de permis et aux déclarations préalables déposées avant la publication de la loi. Mais, l’entrée en vigueur est immédiate pour les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées le lendemain de la publication de la loi au journal officiel, soit le 27 mars 2014.

II. Les défauts et les lacunes du droit positif La suppression du coefficient d’occupation des sols laisse place à un vide qui doit être comblé par les PLU. Il faut en effet encadrer de manière plus étroite les constructions par la combinaison des règles relatives au gabarit, à la hauteur, et à l’emprise au sol. La suppression du coefficient d’occupation des sols ne supprime donc pas tout contrôle de l’urbanisation. Toutefois, le contrôle de la surface de plancher maximum se transforme en un contrôle d’une « forme urbaine » en « définissant un gabarit de construction ». Les communes doivent donc définir des règles qui viennent se substituer à celles du coefficient d’occupation des sols.

La pratique notariale n’est pas véritablement touchée par la suppression du COS organisée par la loi ALUR. Lors d’une vente immobilière, le notaire prévoit toujours une condition suspensive d’obtention du permis de construire conditionnant la vente. Ceci réduit donc bien tout effet néfaste de la suppression du COS sur la pratique notariale. Toutefois, le

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vide laissé par la suppression du COS aura des conséquences, tant sur les acteurs du droit de l’urbanisme que dans son domaine. En effet, la loi d’accès au logement et un urbanisme rénové se révèle être favorable aux promoteurs immobiliers (B) en surconsommant l’espace urbain (A). De plus, celle-ci présente des objectifs incompatibles (C) et donne lieu à l’application de nouveaux critères flous (D). Toutefois, ces modifications ne concernent pas les communes toujours dotées d’un plan d’occupation des sols (E).

A- La loi ALUR: la surconsommation de l’espace

La suppression du coefficient d’occupation des sols a pour conséquence majeure de lever le frein à la constructibilité. En effet, comme il a été précisé précédemment, un terrain de 1 000 mètres carrés au coefficient de 0,5 était constructible sur une surface maximale de 500 mètres carrés. Désormais, aucun coefficient n’est fixé. De plus, la loi d’accès au logement et un urbanisme rénové supprime la règle selon laquelle un terrain doit avoir une superficie minimale pour pouvoir être constructible. Cette dérèglementation du droit d’occupation des sols permet certes une désacralisation de la constructibilité et donc du droit de propriété, mais entraîne aussi une surconsommation de l’espace. En effet, cette règle mathématique avait le mérite de la simplicité et prenait en compte la diversité des secteurs d’une commune. Lors de la rédaction du PLU, le conseil municipal déterminait la valeur du COS par secteur de manière à prendre en considération l’urbanisation souhaitée de la ville. Désormais, le critère mathématique de la constructibilité des terrains disparaît au profit de critères de densité relativement flous. Il n’y a donc plus de prise en compte des différents secteurs de la commune et donc plus aucune adaptation de la constructibilité et des zones aérées. Les zones les plus touchées par la loi ALUR sont les zones où l’urbanisation était encadrée de manière drastique. L’objectif d’un coefficient très élevé ou encore d’une règle de constructibilité limitée importante était de créer des zones aérées dans certains secteurs de la ville. Cela entraînait certes une sectorisation de la ville mais permettait aussi de créer des quartiers résidentiels agréables sans aucune surconsommation de l’espace. Toutefois, il est vrai que la règle de constructibilité limitée pouvait parfois atteindre son paroxysme dans certaines communes. En effet, dans certains secteurs de la ville de Cannes, le conseil municipal avait fixé une règle de constructibilité limitée à 5 000 mètres carrés. Cela permet la création de secteurs bourgeois avec la création de villas individuelles dont le terrain minimal est de 5 000 mètres carrés mais ferme complètement l’accession au droit de propriété dans ces communes.

B- La loi ALUR: une faveur au bénéfice des promoteurs immobiliers

Les grands gagnants de la loi ALUR sont les propriétaires et les promoteurs immobiliers. Concernant les propriétaires, la valeur des terrains augmente grâce à cette

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suppression. En effet, un terrain de 500 mètres carrés dans une commune où la règle de constructibilité limitée était de 1 000 mètres carrés était un terrain inconstructible qui devient constructible par la loi ALUR. Le propriétaire d’un terrain bénéficie donc d’une augmentation de la valeur de son bien. Quant aux promoteurs immobiliers, la possibilité de projets se multiplie. Par exemple, un constructeur a acheté pour 320 000 euros un terrain de 1 500 mètres carrés à Aix-en-Provence. Il a divisé le terrain en deux et a fait construire sur chaque parcelle de 750 mètres carrés une villa de 150 mètres carrés revendue 350 000 euros chacune. Une telle opération, véritablement rentable pour le professionnel, n’était pas envisageable autrefois avant la loi ALUR. Cette densification tant voulue par les rédacteurs de la loi ne fait donc pas l’unanimité. Bien que favorable à certains propriétaires ou encore aux promoteurs immobiliers, les défenseurs de l’environnement, eux, ne la voient pas comme telle.

C- La loi ALUR: l ̓ incompatibilit é des objectifs

En effet, la suppression totale de ces règles constitue une véritable atteinte au droit de l’environnement. Au mois de juillet, Jean-Paul Fournier, le sénateur-maire de la ville de Nîmes dénonce devant le Sénat « les atteintes que la loi pour lʼaccès au logement et un urbanisme rénové porte à la qualité des paysages typiquement méditerranéens ». Le fait desupprimer le COS, entrainera une surconsommation des espaces comme précisé précédemment. Donc certes si par la suppression du coefficient d’occupation des sols, le frein à la construction se voit enrayé, il y aura des conséquences écologiques allant à l’encontre de l’idée de « verdissement » des lois précédentes.

On peut penser que si la construction est favorisée, les objectifs des lois Grenelles I du 3 août 2009 et Grenelle II du 12 juillet 2010 quant à l’environnement, eux, seront mis à mal. La loi ALUR a tout de même voulue limiter les abus au niveau de l’environnement dans son chapitre : « Lutte contre l'étalement urbain et la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers ». Elle propose en ce sens un coefficient biotope. Il s’agit d’un ratio entre la surface favorable à la nature et la surface d’une parcelle construite. Ce coefficient est également destiné à favoriser la végétalisation des toits et des terrasses en milieu urbain.

La loi ALUR présente donc des objectifs contradictoires en souhaitant à la fois densifier la ville mais aussi protéger l’environnement en favorisant le verdissement des plans locaux d’urbanisme. En effet, en supprimant le COS la loi ALUR privilégie les constructions verticales plutôt qu’un urbanisme horizontal comme cela était possible sous l’empire des coefficients d’occupation des sols. Or comment privilégier l’environnement dans de telles circonstances?

En souhaitant éviter l’étalement urbain, c’est en ce sens que nous remarquons la volonté de protéger l’environnement recherchée par la loi ALUR. En effet, en favorisant la densification de la ville sur elle-même à travers la suppression du COS, cela permet d’éviter que la ville ne s’étende sur des espaces naturels ou agricoles. Toutefois, nous voyons cet objectif de densification comme une bétonisation de l’espace urbain où nous nous retrouverons avec une

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ville de moins en moins aérée. Qu’en est t’il de l’objectif de « Grenelisation », de verdissement, des documents d’urbanisme tels que les PLU ?

Par ailleurs, comme le souligne le Professeur Hugues Périnet-Marquet, la suppression du coefficient d’occupation des sols va de plus entrainer la suppression des bonus de COS pourtant offerts par la loi en cas de construction respectant des normes énergétiques particulières. Une telle densification recherchée par la loi ALUR allant en effet à l’encontre de la lutte contre les gaz à effet de serre2.

D- La loi ALUR : l’application de nouveaux critères flous

La suppression du COS a pour conséquence la modification des plans locaux d’urbanisme, ces derniers devant combler au plus vite ce vide. En effet, il conviendra de préciser les critères prévus par la loi ALUR en remplacement du COS, la loi prévoyant un encadrement plus étroit des constructions à travers la combinaison de nouvelles règles de densité. Désormais, la délivrance d’un permis de construire est subordonnée à des règles de hauteur, de prospect ou encore d’emprise au sol, l’objectif étant d’encadrer un « gabarit des constructions ».

Les communes devront désormais préciser ces règles, en modifiant leur PLU, la loi ne prévoyant pas de normes précises applicables à tous, avec des règles de hauteur ou d’emprise au sol précises. Le COS avait ainsi en ce sens l’avantage de déterminer avec précision si la construction envisagée sur un terrain permettrait l’obtention du permis de construire. La loi ALUR présente donc un objectif d’une « forme urbaine » alors qu’elle ne fait qu’édicter sur quels fondements se baser pour délivrer un permis de construire. Ces fondements semblent être flous et totalement subjectifs, chaque commune étant libre de déterminer quelles seront par exemple les hauteurs de construction à respecter. Le risque sera donc d’être confronté à des contentieux.

Ainsi, d’une part, les communes doivent être les plus précises possibles quant aux règles de constructibilité, l’objectif étant d’éviter toute interprétation possible. Ces nouvelles règles devront être d’autant plus précises qu’elles auront des incidences tant sur la densité des constructions comme nous l’avons énoncé mais aussi sur les distances minimales par rapport aux limites séparatives par exemple.

D’autre part, le paysage des communes pourrait totalement être perturbé, ce « gabarit » des constructions souhaité par la loi ALUR n’étant pas une norme universelle, des communes pourraient ainsi se retrouver avec des constructions hétéroclites, ces dernières étant libres de définir des règles totalement différentes d’une commune à une autre.

De plus, les communes sont amenées à effectuer ces modifications le plus rapidement possible, même pour des mesures transitoires avant de prendre des mesures définitives pour pouvoir opposer des règles précises aux demandeurs de permis de construire se présentant après le 28 mars 2014.

E- La loi ALUR : le COS toujours applicables aux communes dotées d’un POS

2 Revue Droit et Patrimoine, Juin 2004, n°237, p.84

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Enfin, la suppression du COS n'est pas opposable aux demandes de permis et aux déclarations préalables déposées avant la publication de la loi et son existence perdure dans les communes dotées d'un POS, jusqu'à la caducité de ce dernier, qui doit intervenir le 1er

janvier 2016 ou au plus tard 3 ans après la publication de la loi ALUR si l'élaboration d'un PLU a été engagée avant le 1er janvier 2016. Il convient donc de s’interroger sur les justifications de la conservation du COS dans les communes encore dotées de POS. La suppression du COS ne devrait-elle pas être généralisée à toutes les communes ?

Section 2 : Optimisation de la relation : DIA et droit de préemption

I. La constatation d’un déséquilibre informatif au détriment des communes A- Procédure de la DIA antérieure à loi ALUR

Avant la promulgation de la loi ALUR du 24 mars 2014, le contenu de la déclaration d’intention d’aliéner était mince. En effet, dès lors que l’on procédait à l’aliénation d’un bien, il fallait envoyer cette Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) au titulaire du droit de préemption concerné. Cette déclaration d’intention d’aliéner comportait simplement :

" L’identité du ou des propriétaires " La situation du bien et sa désignation " Usage et l’occupation du bien " Droits réels ou personnels grevant les biens " Les modalités de la cession

Quant à la procédure de la DIA, le titulaire du droit de préemption avait alors 2 mois pour accepter ou refuser expressément cette DIA qui avait la valeur d’une réelle offre de vente au profit de la commune. Par soucis de sécurité et de prévisibilité juridique, l’absence de réponse pendant le délai de 2 mois était analysé en une renonciation implicite du titulaire du droit de préemption à sa prérogative (article L. 213-2 alinéa 3).

La DIA était donc un document au contenu relativement léger qui ne comportait que peu d’informations comparé à celles imposées dans une vente usuelle entre particuliers (diagnostics énergétique, état relatif à la présence d’amiante, de plomb …).

Cela a créé des difficultés puisque finalement le titulaire du droit de préemption ne pouvait pas réellement prendre conscience de la portée de sa décision étant donné qu’il n’avait pas de connaissances précises de l’état du bien qu’il envisageait de préempter. On peut aisément en conclure qu’il est même bien moins informé qu’un acquéreur lambda.

B- Une réforme d’inspiration prétorienne !

Ces considérations ont été mises au jour par un arrêt de la Cour de cassation du 7 novembre 2012 dans lequel les hauts-juges ont dû se prononcer sur une affaire concernant un terrain qui a fait l’objet de l’exercice du droit de préemption de la commune.

Cet arrêt met en lumière la situation du titulaire du droit de préemption qui ne peut pas invoquer le dol ou le vice caché là où il serait sans doute aisément admis dans une vente classique entre particuliers.

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En l’espèce, le vendeur avait conscience de la pollution du sol et l’avait indiqué dans un rapport annexé à l’avant-contrat conclu avec l’acquéreur initial, avant-contrat qui n’avait pas été annexé à la DIA et donc non communiqué à la commune.

La commune s’est donc fondée sur la réticence dolosive pour justifier son refus de réitération authentique de la vente. La Cour de cassation, en l’absence d’obligation légale d’informer la commune à la charge du vendeur et compte tenu des moyens dont la commune disposait, dont notamment de services spécialisés ainsi que de l'assistance des services de l'État, a fait droit à la demande du vendeur et condamné le titulaire du droit de préemption.

C- La loi ALUR : une procédure dilatoire

Prenant acte de la carence constatée par la majorité des commentateurs de l’arrêt ville d’Amiens3, le législateur dans le cadre de la loi ALUR s’est attaché à effacer le déséquilibre flagrant entre le titulaire du droit de préemption et l’acquéreur lambda en matière d’information.

Ce rééquilibrage s’est matérialisé par une modification du contenu de la DIA mais également, au-delà, par l’ouverture, au profit du titulaire du droit de préemption, de nouveaux droits.

D- Premier instrument dilatoire : la possibilité de demander des pièces complémentaires

La possibilité de demander des pièces complémentaires est ouverte au titulaire du droit de préemption par l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme qui prévoit désormais que « le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. »

La liste des documents susceptibles d'être demandés a été fixée limitativement par un décret du 22 décembre 2014 (décret 2014-1572). Elle comprend : « 1° Le dossier mentionné à l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation ; 2° S’il y a lieu, l’information prévue au IV de l’article L. 125-5 du code de l’environnement ; 3° S’il y a lieu, le diagnostic technique prévu à l’article L. 111-6-2 du code de la construction et de l’habitation ou, à compter du 1er janvier 2017, s’il existe, celui prévu à l’article L. 7311 du même code dans sa rédaction issue du II de l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ; 4° S’il y a lieu et s’ils existent, les documents dont la transmission à l’acquéreur est prévue aux articles L. 125-7 et L. 512-18 du code de l’environnement ; 5° L’indication de la superficie des locaux prévue par l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et par l’article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 relatif à l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ou, s’il existe, le mesurage effectué par un professionnel ; 6° Les extraits de l’avant-contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et l’état de l’immeuble ; 7° Sous réserve qu’ils soient mentionnés dans la déclaration prévue à l’article L. 213-2 :

3 Cass. Civ. 3ème, 07/11/2012

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- la convention ou le bail constitutif de droits réels et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ; - la convention ou le bail constitutif de droits personnels et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ; 8° Sous réserve qu’il soit mentionné dans la déclaration prévue à l’article L. 213-2 et qu’il ait été publié au registre de la publicité foncière, l’acte constitutif de la servitude et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ; 9° Les statuts à jour de la société civile immobilière dont les parts sont cédées ; 10° Les livres et les documents établis pour le dernier exercice social clos mentionnés à l’article 1855 du code civil ; 11° Le rapport de reddition de compte établi pour le dernier exercice social clos mentionné à l’article 1856 du code civil ; 12° A défaut des documents mentionnés aux 10° et 11° du présent II, un état certifié par le gérant établissant la composition de l’actif ainsi que du passif de la société civile immobilière et précisant le bénéfice du dernier exercice social clos. »

E- Second instrument dilatoire : la possibilité de demander à visiter le bien

La possibilité de demander à visiter le bien est ouverte au titulaire du droit de préemption par l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme et réglementée par un décret du 22 décembre 2014 (décret 2014-1573).

On retient que la demande et l’acceptation de la visite du bien interviennent par écrit et que ladite visite devra se dérouler dans les 15 jours calendaires suivant la réception de l’acceptation par le propriétaire, ce dernier étant, bien sûr, libre de ne pas accéder à la demande du titulaire du droit de préemption et cela expressément ou implicitement. On considère, en effet, que le silence gardé par le propriétaire huit jours à compter de la notification de la demande de visite vaut refus implicite de la part de celui-ci.

Enfin, l’absence de visite dans le délai de 15 jours vaut renonciation de la part du demandeur.

La mise en œuvre dans le temps de ces droits ouverts au titulaire du droit de préemption est encadrée par l’alinéa 4 de l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme qui prévoit que « le délai [de deux mois] est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. »

Le délai de deux mois que l’on connaissait jusqu’alors est donc largement complexifié puisque celui-ci sera suspendu si le titulaire du droit de préemption use de son droit de demander des pièces complémentaires et/ou de son droit de demander à visiter le bien et même rallongé d’un mois si l’administration use de l’un de ces droits alors que le délai restant est inférieur à un mois.

F- Les défauts et limites du droit positif

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Les améliorations du droit positif apportées par la loi ALUR nous semblent poser deux problématiques :

- La simple faculté d’obtenir les informations prévues par le décret 2014-1572 au bénéfice du titulaire du droit de préemption assure-t-elle une réelle égalité d’information entre ce dernier et l’acquéreur lambda ? En l’absence de demande de la part du titulaire du droit de préemption ou dans l’hypothèse d’une demande ne portant que sur certaines des pièces visées par le décret 2014-1572, l’égalité entre l’acquéreur lambda et le titulaire du droit de préemption en matière d’information ne nous semble toujours pas assurée puisque l’acquéreur reçoit lui une information obligatoire.

La réponse donnée par la loi ALUR au constat du déséquilibre entre l’acquéreur lambda et le titulaire du droit de préemption en matière d’information nous semble donc encore insuffisante.

- Le temps imparti au titulaire du droit de préemption pour exercer les droits qui lui sont ouverts ne risque-t-il pas d’entraîner de facto l’augmentation artificielle du délai dont dispose ce dernier pour exercer son droit et, ainsi, d’empêcher le propriétaire vendeur d’être rapidement fixé sur les intentions du titulaire du droit de préemption, objectif pourtant hautement nécessaire4 ? Si le titulaire du droit de préemption était jusqu’à présent contraint de se positionner dans un délai strictement limité, les droits que lui confère l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme risquent de prolonger dans certaines hypothèses le délai de deux mois au terme duquel, auparavant, le droit de préemption était « purgé ». C’est le cas lorsque la demande du titulaire du droit de préemption est « tardive ». On se retrouve dans cette situation lorsque la demande est faite au cours du deuxième mois suivant la DIA puisque « si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose[ra alors] d'un mois pour prendre sa décision. »

Si l’on se félicite du meilleur équilibre qui existe désormais entre l’acquéreur lambda et le titulaire du droit de préemption en matière d’information, nous sommes cependant extrêmement réservés quant aux modalités de mise en œuvre des nouveaux droits ouverts à ce dernier.

En effet, l’exercice tardif desdits droits par le titulaire du droit de préemption rallonge en pratique le délai de purge de ce droit au détriment du vendeur. Dans cette situation paradoxale, le laxisme du bénéficiaire du droit de préemption est supporté par un vendeur incapable d’accomplir la vente de son bien pour un mois supplémentaire.

Le risque que peut comporter l’existence d’un « sursis fortuit » en pratique, est que ce dernier devienne systématique. Le délai initial de deux mois deviendrait un délai de deux-mois-plusun sur simple « option » du bénéficiaire du droit de préemption. Si cette option risque très certainement de ralentir la fluidité des cessions immobilières, elle peut également susciter certaines difficultés non anticipées en amont, en cas de contrat préparatoire modérant une condition suspensive assortie d’un délai.

4 CE, 12/11/2009, n°327451 : JurisData n°2009-013517 ; JCP N 2010, n° 16-17, 2010, 1177, note D. Dutrieux

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Ce dernier constat exige, selon nous, une correction rapide puisque, paradoxalement, favoriser la fluidité des cessions immobilières est l’un des objectifs de la loi ALUR.

Chapitre II : En matière de vente

La loi ALUR a réformé en profondeur le droit de la vente immobilière. Entre renforcement du formalisme et obligations inédites à la charge du notaire, le nouveau texte fait évoluer la pratique notariale. En effet, « la loi ALUR a crée un choc dans le monde notarial, tant elle bouleverse les pratiques professionnelles dans presque tous les domaines de l’immobilier5 ».

Le législateur a multiplié les documents à annexer à l’avant-contrat de vente de biens immobiliers. Selon le Professeur Solange BECQUE-ICKOWICZ, « ces procédures lourdes et longues vont considérablement rallonger et compliquer la pratique quotidienne des transactions immobilières, ce qui n'est pas le moindre des paradoxes pour une loi censée faciliter l'accès au logement6 ».

Cette loi ne peut donc avoir pour objectif de faciliter l’accès à la propriété et de fluidifier le marché. Il en ressort que le législateur semble en réalité sécuriser le marché des transactions immobilières, plus qu’il ne le fluidifie. Cette ambition est parfaitement louable mais on peut toutefois s’interroger sur les moyens employés et sur leur proportion au regard des risques à endiguer.

Elle transforme ainsi la vente d’immeuble et son avant-contrat, en une procédure complexe, longue et d’autant plus coûteuse.

Du contrôle effectif de l'absence de condamnation antérieure des « marchands de

sommeil ».

La loi ALUR vient imposer une obligation de contrôle préventif à la charge du notaire à l’occasion de toute cession d'immeuble. Ce contrôle se traduisant par la consultation du casier judiciaire de l’acquéreur afin de vérifier si celui ci a fait l’objet d’une condamnation en tant que « marchand de sommeil », auquel cas il ne peut acheter d'immeuble pendant 5 ans. A été relevé un possible contournement de cette sanction, lors des cessions de parts de SCI faites par acte sous seing privé contresignés par avocat, puisque ces derniers ne sont pas soumis à cette obligation de contrôle. Dès lors, afin que la sanction soit pleinement efficace et ne puisse être évitée, mais également afin d’aligner l'obligation de contrôle de l'avocat sur celle du notaire, notre proposition consiste en l’extension de l'obligation de contrôle de la situation de l'acquéreur au regard de l'infraction aux avocats dès lors qu’ils sont amenés à instrumenter une cession de parts de SCI, pour laquelle le recours à un acte authentique n'est pas obligatoire.

5 Maître Pierre DAUPTAIN, notaire à Cachan, et Monsieur Alain Robert, secrétaire général adjoint de la Chambre interdépartementale des notaires de Paris - La semaine juridique notariale et immobilière, 12 septembre 2014, n°37. 6 « Les nouvelles contraintes de la vente », Revue de droit immobilier, 2014, n°05.

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D'autre part, si cette nouvelle obligation portée à la charge des avocats est votée, ces derniers devront se doter d'un fichier informatique rassemblant les informations nécessaires à de telles vérifications.

La loi n °2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), publiée le 26 mars 2014, a dans son article 77 prévu une interdiction d’aliéner pour « les marchands de sommeil » à l’article L. 551-1 du Code de la construction et de l’habitation, pourtant non encore applicable, car abrogée par l’article 15 de la loi n°2014-1545 du 20 décembre 2014. Cette mesure modifiée sera rétablie à compter du 1er janvier 2016.

Cette interdiction se traduit par une nouvelle peine complémentaire consistant en une interdiction pour ceux que l’on dénomme couramment « les marchands de sommeil » d'acheter pour une durée de cinq ans un bien immobilier à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement.

Définir le marchand de sommeil n’est pas une tâche aisée, tant il peut prendre différentes formes. « Un marchand de sommeil » pourrait se définir comme une personne propriétaire d'un immeuble le louant à des personnes en difficultés sociales et économiques. De ce fait, les immeubles sont bien souvent vétustes, insalubres et divisés de manière à générer le plus de revenus possibles en favorisant la suroccupation.

Les politiques publiques relatives au logement ont, depuis de nombreuses années, tenté de lutter contre les pratiques de spéculations immobilières dont les classes sociales les plus défavorisées sont les premières victimes. Un arsenal législatif important existe déjà dans les Code Pénal6, de santé publique7, ainsi que de construction et d’habitation8.

Différentes peines sont déjà prévues dans ces codes pour les personnes physiques ou morales qui se rendent coupables d’une infraction relative aux interdictions d’habiter des logements qui ne remplissent pas les conditions de salubrité, de décence et de dignité en vigueur dans les lois et règlements. En effet, un logement décent est un logement qui répond aux conditions relatives à la sécurité physique et à la santé des locataires9. De ce fait, ils doivent notamment comporter un certain nombre d’éléments d’équipement et de confort minimum10. L’insalubrité, quant à elle, suppose qu’un immeuble présente un danger pour la santé des occupants en raison de son état ou des conditions d’occupation en présence. A défaut, le logement pourra faire l’objet d’une procédure d’insalubrité pouvant être engagée à l’encontre des immeubles appartenant à des personnes privées ou publiques. Les peines corrélatives à la commission de ces infractions oscillent entre 30 000 et 100 000 euros d’amende, assortie de un à deux ans d’emprisonnement.

6 Code pénal, article L. 225-14. 7 Code de la santé publique, article L. 1337-4. 8 Code de la construction et de l’habitation, articles L. 511-6 et L. 123-3. 9 Décret du 30 janvier 2002 (relatif aux caractéristiques du logement décent pris en application de l’article 187 de la loi SRU du 13 décembre 2000), article 2. 10 Décret du 30 janvier 2002, article 3.

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L’article 77 de la loi ALUR vient renforcer le dispositif répressif en vigueur en instaurant une peine complémentaire qui renforce la lutte contre l’habitat indigne, initié par Cécile Duflot, ministre du logement à l’initiative du projet de loi. L’article inséré dans la section 3 de la version votée de la loi, intitulé : « Améliorer la lutte contre les marchands de sommeil et l'habitat indigne » ajoute aux infractions et peines existantes dans les différents Codes, la peine complémentaire suivante : « l'interdiction d'acheter pour une durée de cinq ans au plus soit à titre personnel, soit en tant qu'associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur, soit sous forme de parts immobilières un bien immobilier à usage d'habitation, à d'autres fins que son occupation à titre personnel, ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement. ».

Ainsi, la loi crée donc une impossibilité pour les personnes physiques ou morales condamnées au titre des infractions sanctionnant l’habitat indigne d’acquérir de nouveaux immeubles, qu’ils seraient susceptibles de mettre à la disposition de locataires, dans des conditions de jouissance insalubres et indécentes au regard des lois et règlements.

La loi pose cependant une exception, pour le cas où l’acquéreur ayant déjà fait l’objet d’une des condamnations précitées, acquiert un immeuble pour son usage personnel. Il convient de relever d’emblée que la rédaction de cette exception présente un caractère imprécis, que le législateur a omis d’encadrer. En effet, le terme « occupation à titre personnel » peut être source d’interprétation, voire même de contournement, puisque l’on pourrait aisément penser qu’une personne déjà condamnée décide, pour acquérir en toute impunité, de présenter en façade que l’immeuble est acquis à un usage personnel, pour ensuite en faire commerce et réitérer les activités illicites pour lesquelles il avait été condamné. Toute la question réside alors dans le fait de savoir, comment vérifier de manière effective que l’usage de l’immeuble conserve un caractère privé pour l’acquéreur. Cette difficulté, que le législateur a saisie au moment de l’élaboration du projet de loi, a été en partie résolue dans le Code de la construction et de l’habitation. En effet, la loi ALUR a ajouté dans le livre V, un article L. 551-1 dont le deuxièmement prévoit que « l'acte authentique de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation au profit d'un acquéreur ayant fait l'objet de l'une des condamnations mentionnées au I peut toutefois être signé si l'acquéreur atteste, dans l'acte de vente, que le bien est destiné à son occupation personnelle. Dans ce cas, l'acte de vente et l'attestation sont notifiés à l'administration fiscale par le notaire. ». Dès lors, c’est à l’administration fiscale que revient la charge d’opérer un contrôle suivi de la réalité du caractère personnel de l’usage de l’immeuble, après avoir été informée de la cession par le notaire ayant instrumenté la vente.

Concernant la forme que doit revêtir l'information de l'administration fiscale, la formulation actuelle de cette exception semble évoquer deux documents distincts par la conjonction de coordination « et », soit une attestation faite par l'acquéreur d'une part, et la notification de l'acte de vente effectuée par le notaire, d'autre part alors qu’il est clairement précisé dans la phrase précédente de l’article que l’attestation par l’acquéreur est contenue dans l’acte de vente. Cette incohérence des termes pourrait constituer un réel écueil, et une difficulté

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procédurale lorsque la notification devra être mise en œuvre, puisque la formulation de l'article in fine, contient une contradiction pouvant servir des interprétations opposées, et ainsi fausser l'information transmise à l'administration fiscale.

Pour effectuer le contrôle de la non-condamnation antérieure de l'acquéreur, le législateur a chargé le notaire qui instrumente l'acte de cession, de procéder aux vérifications de la situation de l'acquéreur au regard de l'interdiction d'acquisition pour "les marchands de sommeil" édictée à l'article L. 551-1 du Code de la construction et de l'habitation. Ce dernier devra alors demander à l'association pour le développement du service notarial de consulter le bulletin n°2 du casier judiciaire du candidat acquéreur11. Cet organisme est placé sous la surveillance du Conseil supérieur du notariat.

Dès lors, la loi ALUR impose désormais une nouvelle obligation au notaire chargé d'établir l'acte authentique d'un bien immobilier à usage d'habitation ou d'un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement. Suivant l'article L. 551-1 du Code de la construction et de l’habitation, le notaire devra interroger systématiquement le casier judiciaire de l'acquéreur, via l'Association pour le développement national du service notarial, placé sous le contrôle du Conseil supérieur du notariat (CSN).

La charge de cette vérification pesant sur le notaire correspond aux obligations naturelles du notaire, ce dernier étant au cœur du processus de vente immobilière et déjà en charge de toutes les vérifications préalables à la vente telle l’identité, la capacité et les pouvoirs des parties au contrat de vente. Il a, pour ce faire, les moyens techniques et les compétences juridiques nécessaires pour accomplir un tel contrôle, la loi ALUR en faisant ainsi le garant de la lutte contre le logement indigne.

En effet, le notaire est l’interlocuteur privilégié en cas de cession d’immeuble, en raison du monopole qu’il détient. Cependant, une partie des cessions d’immeubles peut lui échapper en raison de la création de sociétés écran détenant, sous forme de parts, des immeubles : il s’agit des sociétés civiles immobilières (SCI). Or, à la différence de la logique fiscale, céder les parts d’une SCI ne revient pas, au sens du droit civil, à céder l’immeuble en lui-même. Le recours à un acte authentique pour ce type de cession n’est donc plus obligatoire, l’acte sous seing privé avec contreseing d’avocat étant suffisant.

Cependant, en continuant de permettre à la profession d’avocat d’instrumenter des cessions de parts de société immobilière, le législateur n’a pas pour autant chargé ces derniers d’effectuer le contrôle auquel les notaires sont obligés depuis la loi ALUR. En effet, il semblerait que le législateur ait oublié de modifier l’article L. 551-1 du Code de la construction et de l’habitation, ce qui limite ainsi le contrôle effectif de la situation de l’acquéreur, que dans le cas où la cession se ferait par acte authentique. La nouvelle version de cet article L.551-1 dispose que : 11 Article 15 de la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014, applicable à partir du 1er janvier 2016 modifiant l’article 551-1 du Code de la construction et de l’habitation.

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« Pour l'application de la peine d'interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement prévue au 5° bis de l'article 225-19 du code pénal, au 3° du IV de l'article L. 1337-4 du code de la santé publique et au 3° du VII de l'article L. 123-3 et au 3° du III de l’article L 511-6 du présent code, le notaire chargé d'établir l'acte authentique de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation ou d'un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement vérifie si l'acquéreur personne physique ou l'un des associés ou mandataires sociaux de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur a fait l'objet de l'une de ces condamnations ».

Ainsi, si la loi reste en l'état, le "marchand de sommeil" déjà condamné pourra aisément poursuivre l’activité illégale et faire commerce de logements insalubres et indécents en devenant propriétaires d’immeubles détenus par des SCI, dont le transfert de propriété serait constaté par un acte sous seing privé avec contreseing d’avocat, pour lequel celui-ci n’aura pas constaté l’interdiction d’acquérir, n’étant pas tenu d’exercer le contrôle de la situation de l’acquéreur, et plus précisément l’interrogation de son casier judiciaire (B2).

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Chapitre III : En matière de copropriété

Comme le souligne Maître Pierre Dauptain, le souci du Législateur ALUR de mieux informer est ressenti par les vendeurs et acquéreurs comme une source inutile de lourdeurs administratives et de retard dans la réalisation des projets12. Alors que le Notaire est déjà tenu d'un devoir de conseil de plus en plus conséquent, que sa présence est considérée comme devant assurer la bonne et complète information des parties, le Législateur a tenu à ajouter des documents et des formalités, nombreux et parfois redondants avec ceux préexistants. Cette affirmation se justifie notamment au moment de ventes de lots de copropriété et dont l'utilité est difficilement tangible. Il décide aussi, comme cela se fait au Québec, à ce que les syndicats doivent être immatriculés dans un registre.

L'intention initiale est louable – celle d'assurer la bonne information des acquéreurs de lots, et donc leur protection sur divers aspects, mais aussi celle de la collectivité des copropriétaires en empêchant notamment, nous le verrons, la présence de propriétaires « mauvais payeurs » dans la copropriété – mais les moyens pour y parvenir semblent disproportionnés au vu des contraintes imposées.

Section 1 : Les cessions de lots de copropriété complexifiées

L’article 54 de la loi ALUR a créé l’article L 721-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) qui impose une liste de documents à annexer à toute promesse de vente, ou à défaut à l’acte authentique de vente, d’un lot d’immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation soumis au statut de la copropriété. Ces documents sont divisés en deux catégories; ceux relatifs à l’organisation de l’immeuble et ceux relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur. Les documents de cette première catégorie sont les suivants: la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés. Et pour finir les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose. Les documents relatifs à cette seconde catégorie doivent contenir les informations suivantes: le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente; mais également les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur. Doivent également figurer des informations sur l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs, et enfin lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot. Ces nouvelles dispositions de la loi ALUR sèment le chaos en véritable séisme du droit de la copropriété, impactant de manière directe et profonde la pratique notariale.

12 La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n°37, 12 décembre 2014, 1270

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En effet la liste des documents à fournir est longue et fastidieuse, cela complique considérablement la vente du lot de copropriété et diminue la rapidité des conclusions de ventes, ce qui est extrêmement problématique en ces temps de crise économique, sociale et immobilière. Il pourrait donc être tentant pour le Notaire de conclure une promesse synallagmatique de vente sans avoir recueilli l’ensemble des documents exigés par l’article L 721-2 du CCH, mais en faisait cela, ce dernier expose son acte à une grande insécurité juridique. En effet, la loi ALUR prévoit qu’à défaut d’annexion des documents à l’acte, le délai de rétractation de la loi SRU ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur (article L 721-3 du CCH), à l’exception du carnet d’entretien, de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété si l’acquéreur reconnait que le notaire ou le vendeur lui a remis ces documents en main propre. « En pratique, cela signifie que le défaut d’un ou plusieurs documents obligatoires ne fait pas, en soi, obstacle à la signature de la promesse de vente, mais que, si l’acquéreur non professionnel d’un lot à usage d’habitation n’a pas reçu la totalité des documents, il peux bénéficier du droit de rétractation ou de réflexion. » soulignent Marie-Anne Lefoch et Coralie Leveneur13. Reprenons notre exemple: si un notaire conclut une promesse synallagmatique de vente sans avoir recueilli l’ensemble des documents exigés le vendeur sera alors engagé à vendre, mais l’acquéreur, quant à lui, pourra sortir du contrat grâce au délai de rétractation. Imaginons que le dernier document lui soit fourni plus d’un mois après la conclusion de l’acte, peu importe que ce document ne concerne pas directement le lot objet de la promesse, ni n'ait participé du consentement de l’acquéreur, ce dernier disposera de sept jours à compter du lendemain de la notification de ce document pour se rétracter. Il pourra donc se rétracter plus d’un mois après la signature de l’acte ! Cette sanction hautement protectrice de l’acheteur, non sans rappeler les dispositions protectrices du consommateur, peut donc être préjudiciable pour le vendeur, et plus encore être source d'une grande insécurité juridique. Face à de telles critiques il convient de proposer plusieurs solutions. Tout d’abord il serait opportun de n’annexer que les documents permettant une information complète relative au lot de copropriété vendu, et seulement des informations claires et succinctes sur la situation de la copropriété en général. Il serait également primordial d’éviter toute redondance entre ces documents. En effet la loi ALUR impose au vendeur d’obtenir tous les modificatifs du règlement et de l’EDD publiés, y compris ceux qui ne concernent pas les lots vendus, et d’annexer l’intégralité de ces documents à la promesse. Outre le volume important que cela représente dans certaines copropriétés, cette disposition est de nature à augmenter tant les délais de préparation d’une promesse que les coûts générés. En effet le notaire devra lever un état hypothécaire dans le but de connaître les modificatifs publiés. Il est à noter que, dans la pratique notariale, l’annexion du règlement de copropriété a toujours été portée à la connaissance de l’acheteur en tant que composante de son consentement éclairé, cependant les

13 « La loi ALUR l’impact sur les promesses de vente et les ventes » issu du bulletin de Cheuvreux notaires – Edition spéciale de juillet 2014.

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modifications ne concernant pas directement le lot vendu ne lui sont d’aucune utilité informative. Il convient donc de ne plus exiger l’ensemble des modifications du règlement de copropriété et de l’EDD publiées, mais seulement celles relatives au lot vendu. Par ailleurs la notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété peut être, quant à elle, supprimée. En effet le règlement de copropriété précise déjà cela. Enfin, différents documents relatifs à la situation financière de la copropriété, du lot ainsi que du copropriétaire sont exigés. Ces exigences sont compréhensibles et en adéquation avec l’esprit de la loi ALUR qui vise à informer au maximum l’acquéreur sur le bien acheté, mais elles présentent certaines redondances et la multiplicité des documents complique d’autant plus cela. En effet, la fiche synthétique de la copropriété, prévue au nouvel article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, contiendra les données financières et techniques essentielles sur la copropriété et le bâtiment. Ces données financières essentielles sur la copropriété sont également fournies par les diverses informations financières exigées par l’article L721-2 du CCH, en effet en application de la loi ALUR doit être fourni l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs. Bien que le contenu de la fiche synthétique n’a pas encore été précisé il semble fort probable que les deux documents soient redondants. Il convient donc de supprimer cette obligation d’information des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur, pour les intégrer uniquement dans la fiche synthétique qui contiendrait alors toutes les informations générales sur la situation financière de la copropriété. Une autre redondance peut également être évitée. En effet, au titre des divers documents à fournir sur la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur, les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur doivent être précisées. Or cela fait double emploi avec l’état daté, prévu par l’article 5 du décret du 17.03.1967, qui est un document émanant du syndic à la demande du notaire. Ce document indique les dettes du vendeur à l’égard du syndicat, les créances du vendeur à l’égard du syndicat et enfin les sommes qui devront incomber au nouvel acquéreur. Cependant ce document n’est valable qu’un mois, ce qui est vivement inadapté à la pratique si ce document est exigé dès l’avant contrat, le délai entre ce dernier et le contrat définitif étant souvent bien supérieur à un mois. Il convient donc de supprimer cette obligation d’information des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur, ces informations étant déjà portées à la connaissance de l’acquéreur par l’état daté. L’état daté devra être obligatoire dès l’avant contrat, et valide pour une durée de quatre mois. En résumé, la fiche synthétique serait maintenue ainsi que l’état daté. Cependant seul le montant des charges courantes, du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables

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précédant la vente, serait à fournir au titre de l’information financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur. Ayant limité le nombre de documents exigés et évité toute redondance, il convient de limiter les risques encourus par la sanction retenue par la loi ALUR en l’absence d’un document. Afin d’éviter tout risque de rétractation, même en raison de la notification tardive d’un document ne concernant pas directement le lot vendu il convient de rendre obligatoire dès l’avant-contrat la présence de tous les documents. Ainsi le délai de rétractation de sept jours cours à partir de la signature de l’avant-contrat, cela lève toute incertitude quant à la notification tardive d’un document.

Pour conclure il est primordial d'encourager le notariat français à réaliser des propositions d'amélioration de l'article L 721-2 du CCH et de les diffuser. En effet, la loi du 20 décembre 2014 a habilité le gouvernement à intervenir en ce sens par voie d'ordonnance, de plus la Chancellerie est ouverte aux suggestions utiles, notamment celles provenant du notariat français.

Section 2 : L’immatriculation des syndicats de copropriétaires

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 confère au syndicat de copropriétaires la personnalité juridique de plein droit, c'est-à-dire sans aucune formalité préalable, contrairement aux sociétés à qui l'on impose une immatriculation. L'absence de cette formalité préalable a été considérée comme conduisant à un manque de visibilité des immeubles soumis au statut de la copropriété. En effet, l'immatriculation du syndicat de copropriétaires permettrait de faciliter l’élaboration des politiques publiques en faveur de l’amélioration des copropriétés et la détection des copropriétés en difficultés, ce suffisamment en amont, pour que les autorités publiques tentent d’éviter leur basculement. C'est pourquoi la loi ALUR (article 52) est venue insérer au Code de la construction et de l’habitation l'article L.711-1 qui dispose que: « Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements, il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires définis à l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation », il existe alors une obligation d'immatriculation des syndicats de copropriétaires. En vertu de l'article 711-4 II du Code de la construction et de l'habitation, c'est le syndic en sa qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires, qui est en principe chargé des formalités d’immatriculation, cependant le notaire est également chargé de cette mission dans deux hypothèses : lors de la mise en copropriété, le notaire étant déjà chargé de publier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété au fichier immobilier et au livre foncier, il devra désormais en sus, procéder à la déclaration d'immatriculation, comme le dispose l'article L.711-4 I du Code de la construction et de l'habitation. lors de la vente d’un lot de copropriété et que la mise en demeure adressée au syndic est restée infructueuse pendant

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un mois ou lorsqu'un syndic n'a pas été désigné, afin de contribuer à l’exhaustivité et à la fiabilité des données, le notaire doit vérifier lors de chaque vente d'un lot, que la copropriété est bien immatriculée et que les données, notamment financières, sont à jour. Si tel n’est pas le cas, il devra procéder à l’immatriculation, comme le dispose l'article L.711-5 du Code de la construction et de l'habitation. Il est à noter qu'en vertu de l'article L.711-6 I du Code de construction et d'habitation, en l'absence d'immatriculation, toute personne qui y a un intérêt, peut mettre en demeure le syndic d’y procéder, par lettre recommandée avec accusé de réception. S'agissant du non respect par le syndic de son obligation d'immatriculation, l'article L.711-6 II du Code de construction et de l'habitation prévoit qu'après une mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, une astreinte d'un montant maximum de 20! par lot et par semaine, jusqu'à la complète transmission et actualisation des données est due par le syndic, excepté s'il s'agit d'un syndic bénévole, les frais incomberont au syndicat de copropriétaires. Le montant de l'astreinte est recouvré par le teneur du registre. De plus, une autre sanction est prévue: la privation de la possibilité pour le syndicat de copropriétaires de bénéficier des subventions de l’État, des établissements publics, des collectivités territoriales et autres jusqu'à l'immatriculation et actualisation des données, en vertu de l'article L.711-6 III du Code de la construction et de l'habitation. Certaines de ces nouvelles dispositions prévues par la loi ALUR ont entrainé de vives réactions chez les professionnels du droit et de la copropriété, comme les notaires et les syndics qui déplorent l'immatriculation en elle-même mais aussi les sanctions de l'absence d'immatriculation et ses modalités. La mise en place de ce registre est un travail d'une grande envergure puisqu'il s'agirait d'un « méga-fichier » central d'immatriculation des copropriétés à l'échelle nationale. Il y a donc fort à penser que ce fichier sera très complexe et aura un coût élevé. De plus, ce fichier fait appel à des données qui seront difficilement accessibles, faute de confiance et de mobilisation des acteurs et difficilement exploitables, faute de moyens pour traiter les informations. Par ailleurs, il est regrettable d'avoir créé un nouveau dispositif, alors que le statut actuel de la copropriété fournit d'ores et déjà des moyens de lutter contre les difficultés du syndicat, tels que la désignation d'un mandataire ad hoc ou d'un administrateur provisoire. C'est pourquoi il aurait peut-être été préférable de corriger et améliorer les dispositifs existants car il n'apparait pas que le fait de répertorier toutes les copropriétés permettra de manière évidente de prévenir les risques d'une meilleure façon. En effet, dans la majeure partie des cas, si la situation du syndicat de copropriétaires se dégrade c'est parce qu'il y a un « laisser-aller » dans la mise en œuvre des procédures de sauvegarde des intérêts de la communauté, comme par exemple l'absence de désignation de mandataires communs pour les lots démembrés, l'accumulation des retards de paiement sans engagement de procédure de recouvrement, l'omission de la mise en œuvre des garanties du syndicat... d'où une insuffisance de trésorerie entrainant éventuellement la dégradation du bâti, à défaut de pouvoir exécuter les travaux d'entretien.

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En outre, avec cette nouvelle obligation, le notaire voit sa mission s'alourdir par la nécessité de suppléer le syndic défaillant dans sa mission d'immatriculation, mais aussi dans le fait de devoir contrôler lors de la vente de tout lot de copropriété si la copropriété dans laquelle le lot est intégré est immatriculée. Or, outre le remboursement des frais engagés pour l'immatriculation, la surcharge de travail imposée au Notaire n'est pas financièrement prise en compte, ce qui est contraire à l'adage « tout travail mérite salaire ». Enfin, le syndic en n'accomplissant pas son devoir d'immatriculation, prive le syndicat de copropriétaires des subventions de l'État, de ses établissements publics et des collectivités territoriales, sans qu'aucune sanction ou action en responsabilité soit prévue. Nous proposons donc certaines modifications du droit positif. En premier lieu, il convient de modifier la répartition du paiement des frais d'astreinte en cas d'absence d'immatriculation par le syndic bénévole. En effet, la loi ALUR prévoit que dans une telle situation, les frais sont supportés par le syndicat de copropriétaires. Certes, le syndic bénévole (qui est obligatoirement un copropriétaire depuis la loi ALUR) permet au syndicat de copropriétaires l'économie de rémunérer un syndic, mais ayant pris l'engagement d'être syndic de copropriété, il doit remplir entièrement les devoirs liés à son statut. Or, lorsqu'il ne procède pas à l'immatriculation, il exécute mal sa mission et se rend donc coupable d'une faute justifiant qu'il ait une part certaine de responsabilité dans le fait pour le syndicat de copropriétaires d'être débiteur du paiement des astreintes. Possédant la double casquette de syndic (fautif) et de copropriétaire, il doit participer au paiement de l'astreinte dans une plus grande proportion que les autres copropriétaires. Il convient alors de proposer que le syndic bénévole-copropriétaire paye les deux tiers des frais d'astreinte, et le reste des copropriétaires le tiers restant. Ensuite, il convient de prévoir la mise en œuvre d'une action en responsabilité contractuelle du syndicat de copropriétaire contre le syndic qui lui aurait fait perdre la possibilité de bénéficier de subventions. En effet, la loi ALUR prévoit qu'en l'absence d'immatriculation par le syndic, le syndicat de copropriétaires est privé de la possibilité de bénéficier de subventions de l'État, de ses établissements publics et des collectivités territoriales jusqu'à la réalisation de l'immatriculation et l'actualisation des données. Or, il s'agit d'une sanction à l'encontre du syndicat de copropriétaires alors qu'il n'est pas le fautif puisque c'est la faute (inaction) du syndic qui est le fait générateur de la sanction. Il paraît alors anormal que le sujet sanctionné ne soit pas le sujet fautif. C'est pourquoi, il convient de proposer la création d'une action en responsabilité contractuelle (puisque le syndic et le syndicat de copropriétaires sont liés par un contrat de mandat) du syndicat de copropriétaires à l'encontre du syndic. En effet, les trois conditions nécessaires à la mise en œuvre de cette responsabilité contractuelle seraient présentes, la faute étant constituée par l'absence d'immatriculation pourtant exigée par la loi, le préjudice par l'impossibilité de se prévaloir du bénéfice d'une subvention qui aurait due être versée et le lien de causalité est avéré puisque c'est bien l'absence d'immatriculation qui déclenche la privation.

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Enfin, il convient de prévoir un dédommagement financier au profit du notaire chargé de l'immatriculation en cas de carence du syndic : En effet, la loi ALUR prévoit que lors de la vente d'un lot de copropriété, si le notaire s'aperçoit de l'absence d'immatriculation de la copropriété dans laquelle le lot objet de la vente est situé, et que le syndic n'agit pas un mois après une mise en demeure d'immatriculer, restée infructueuse, il doit procéder à l'immatriculation. Cela revient à dire que le Notaire qui procède à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires à la place du syndic, devrait supporter cette surcharge de travail sans aucune contrepartie (le recouvrement des frais engagés n'étant pas une rémunération mais un simple remboursement des débours liés à l'immatriculation) ce qui semble complètement déraisonnable et insensé. Voilà pourquoi il convient de prévoir un dédommagement au profit du Notaire d'un montant de 35! par immatriculation. Il est à noter que cette rémunération ne s'appliquerait pas pour le cas où le notaire doit immatriculer lors de la mise en copropriété de l'immeuble bâti.

Section 3 : Le contrôle de l'identité du candidat acquéreur

Si l'on peut s'attarder longuement sur la question des nombreux documents à annexer à la promesse ou l'acte authentique de vente à défaut de promesse, nous tenions aussi à nous attacher à une autre nouveauté introduite par la loi ALUR en matière de cession de lot de copropriété. La loi traite alors ici d'un point qui semble très marginal, et qui pourtant pourra déboucher en pratique sur des situations très difficiles à gérer. Cette dernière prévoit dans son article 55 que, préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot (ou d'une fraction de lot), le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption ait renoncé à se prévaloir de son droit, le Notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreurs, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. Le syndic a alors un mois pour délivrer au notaire un certificat ayant moins d'un mois de date, attestant que « l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreurs, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l’immeuble concerné par la mutation ». Si l’une de ces personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la mutation, il faut qu'il atteste qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante cinq jours. Si le copropriétaire n’est pas à jour de ses charges, le notaire doit alors notifier aux parties l’impossibilité de conclure la vente. Si un avant-contrat de vente a déjà été conclu, l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreurs, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d’un délai de trente jours à compter de cette notification pour régler leur dette au syndicat. A défaut de produire un certificat attestant du règlement de cette dette dans ce délai d’un mois, l’avant-contrat est nul et non avenu aux torts de l’acquéreur.

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Sur ce point, la loi n'est pas consumériste, au contraire le Législateur veut empêcher l'acquéreur (surtout le marchand de sommeil) de continuer à acquérir dans la copropriété dès lors qu'il n'est pas à jour de ses charges. C'est une atteinte à la liberté contractuelle (du vendeur qui ne peut alors lui céder, et de l'acquéreur que l'on empêche d'acquérir), mais une atteinte qui semble ici légitime puisqu'elle vise à éviter des situations désastreuses pour les copropriétés. Pourtant, nous formulerons à cet égard diverses observations puisque, en période de crise, à une époque où la construction est au niveau le plus bas atteint depuis 1946, où les ventes se font de moins en moins fréquentes, les dispositions introduites par la loi ALUR peuvent avoir pour conséquence non seulement d'allonger les délais dans lesquels ces ventes immobilières peuvent être conclues, mais aussi, parfois, de les empêcher de pouvoir être réalisées, sans compter la complexification des opérations de vente que cela entraine. En premier lieu, concernant le délai d'un mois qui est laissé au syndic pour répondre au Notaire, notons qu'il n'intervient qu'après la purge de l'éventuel droit de préemption urbain (la notification ne se faisant qu'après cette dernière). L'on peut donc parfois compter un mois de plus avant la conclusion de la vente puisque cette identité doit être donnée en amont de l'acte authentique la constatant. L'étude d'impact annonçait que cette nouveauté n'allongeait pas les délais puisque la notification peut se faire au moment où le Notaire demande d'autres documents au syndic (tel que l'état daté par exemple). En réalité, il est possible, dans le cas (plutôt courant) où deux Notaires interviennent à l'acte, que l'un s'occupe de demander l'état daté (le Notaire du vendeur) et l'autre l'information relative à l'identité de l'acquéreur (ce qui, de manière cohérente, bien que la loi soit muette sur ce point, semblerait être le Notaire de l'acquéreur, puisqu'il détient son état civil). De plus, la loi ALUR a modifié l'exercice du droit de préemption urbain, ce qui a pour effet de pouvoir ralentir les formalités : elle permet l'allongement du délai d'instruction quand le titulaire du droit de préemption sollicite plus d'informations ou demande à visiter le bien (selon l'article L. 213-2 du Code de l'urbanisme). Se pose aussi la question de savoir pourquoi il faudrait attendre la purge du droit de préemption pour solliciter le syndic. Le rapporteur justifiait cela par le souci de conservation de l'anonymat de l'identité de l'acquéreur pour la purge du droit. Autrement dit, dans cette logique, si le syndic connait l'identité de l'acquéreur, la mairie aussi et alors la décision de purger ou non le droit serait faussée, influencée.

Si l'acquéreur n'est pas déjà copropriétaire, comment justifier de ce délai ? Et, s'il est à jour de ses charges, comprendrait-il que, si le syndic ne répond qu'au terme du délai qui lui est imparti, il aura, tout comme le vendeur, éventuellement attendu un mois de plus pour pouvoir acquérir ? Face à un vendeur qui est en phase de conclure lui même l'achat d'un autre bien et qui attend de voir son prix payé, le délai est long ; qui plus est si, au final, la vente ne peut avoir lieu si l'acquéreur (ou ses proches) est débiteur de charges restées impayées à l'encontre du syndicat. L'on peut se demander quel est l'intérêt d'instaurer un tel délai alors que, facilement, le Notaire pourrait se renseigner sur le fait de savoir si l'acquéreur (ou donc, les proches visés) n'est pas déjà copropriétaire dans la copropriété (cela permettrait d'éviter d'avoir à interroger sur l'état de ses charges). Par exemple, il suffirait d'interroger les services de la publicité foncière.

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Le fait d'interroger le syndic seulement après la purge du droit de préemption ne semble cependant pas d'ordre public, et l'on peut alors se questionner sur l'opportunité de ne pas attendre cette purge afin de raccourcir les délais. En réalité, certaines raisons, pratiques, imposent de ne pas tenter de sauter les étapes : tout d'abord, le secret professionnel impose de ne pas divulguer les informations sur les opérations convenues avant la réception de l'avantcontrat par l'acquéreur, ensuite parce que la réponse du syndic n'est valable qu'un mois. Si l'on a donc à attendre d'autres délais, que la vente n'est pas réalisée dans le mois suivant la réponse du syndic (qui par exemple aurait répondu très rapidement), l'on aurait alors besoin d'une autre demande d'information (démarche ayant un coût). D'autres questions restent en suspend, par exemple quid si le syndic ne répond pas ? Le Législateur est muet sur la question, aucune sanction n'est prévue à son encontre, et le Notaire a l'interdiction de réaliser la vente, puisqu'il faut être en possession du certificat. Le Législateur ALUR n'ayant pas prévu de solution dans cette situation pathologique, les parties peuvent rester béantes, et au mieux pourrait-on envisager une responsabilité délictuelle à l'égard du syndic. Mais encore, comme nous l'avions signalé, le certificat doit avoir « moins d'un mois de date » au moment de l'acte authentique de vente. Cette exigence est délicate en pratique, puisque si le notaire le questionne rapidement et que le syndic envoie son certificat aussitôt alors que l'acte authentique est conclu tardivement, il faudrait une autre demande... Alors même peutêtre que l'acquéreur n'est toujours pas copropriétaire dans l'immeuble concerné. Aussi, quid si l'acquéreur n'avait pas régularisé ses dettes envers le syndicat parce qu'il les contestait ? Le syndic ne donnerait pas un certificat positif, la vente serait réputée ne pas pouvoir être signée aux torts de l'acquéreur alors que sa créance est contestée (lorsqu'il est de bonne foi, cela apparaît très critiquable). Par ailleurs, l'on peut s'interroger sur le principe posé pour pouvoir conclure la vente (c'est-àdire qu'il ne faut pas de mise en demeure restée infructueuse plus de quarante cinq jours dans le cas où l'acquéreur est copropriétaire dans le syndicat concerné) et sur la sanction prévue par le Législateur : l'impossibilité de conclure la vente. Diverses remarques peuvent être observées, tout d'abord donc relativement au délai pendant lequel la mise en demeure de payer est restée infructueuse, quarante-cinq jours. Cela signifie donc, a contrario, que si une mise en demeure a été adressée au copropriétaire sans qu'un tel délai se soit écoulé, le syndic ne peut remettre au notaire un certificat négatif, et la vente pourra être reçue dans le mois suivant ce certificat. Ensuite, concernant la sanction, elle semble très sévère, notamment s'il s'agit par exemple du partenaire de PACS ou d'un associé de la personne morale qui est le copropriétaire mauvais payeur. Ainsi, après avoir éventuellement attendu la purge du droit de préemption urbain, que les parties se soient entendues et potentiellement que le compromis de vente soit signé et la vente prête à être réalisée, le syndic annonçant que le copropriétaire n'est pas libre de toute obligation à l'encontre du syndicat, qu'il a fait l'objet d'une mise en demeure de payer restée infructueuse « pendant quarante-cinq jours », la vente ne pourra être conclue.

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L'impossibilité de conclure la vente ne résoudra pas le problème du paiement, elle sera simplement peut-être dissuasive pour celui qui envisagerait d'acquérir un lot dans une copropriété où il refuse de payer ses charges... Il semble qu'il serait donc préférable de ne pas empêcher la conclusion de la vente purement et simplement, mais de la subordonner au paiement, par priorité, des charges de copropriété par le débiteur-acquéreur. En outre, notons aussi, comme le fait observer Madame Gwenaëlle Durand-Pasquier14, que cette loi est facilement contournable par le marchand de sommeil qui déciderait de constituer une SARL (non-visée par l'interdiction d'acquérir, la loi ne visant que les acquéreurs personnes physiques, sociétés civiles immobilières ou sociétés en nom collectif) pour pouvoir acheter sans difficulté un lot dans la copropriété. Pour finir, et bien que la problématique ne se poserait certainement que de façon marginale, un futur acquéreur, déjà copropriétaire, pourrait aussi imaginer se servir de cette nouveauté de la loi ALUR pour ne pas réaliser une acquisition qu'il regretterait après l'écoulement de son délai de rétractation ou de réflexion. En effet, dans l'hypothèse où une promesse a été signée mais que le certificat du syndic atteste de ce que le copropriétaire a effectivement fait l'objet d'une mise en demeure infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours, ce dernier a trente jours pour régulariser sa situation, à défaut de quoi cet avant contrat est réputé nul et nonavenu. L'acquéreur regrettant l'opération n'a donc plus, passivement, qu'à attendre que le délai de trente jours s'écoule sans régulariser sa situation, pour que la vente ne puisse avoir lieu (le seul bémol pour lui étant que l'avant contrat sera réputé nul et non-avenu à ses torts – et d'après l'étude d'impact il ne pourra se voir restituer l'éventuelle indemnité d'immobilisation en cas de promesse). Face à de telles imperfections, il convient de proposer des améliorations. Dans un premier temps, il est nécessaire de souligner que l’article 55 de la loi ALUR introduisant l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit aucune sanction si le syndic ne répond pas au notaire dans le mois qui lui est imparti par la loi. Or, cela a pour conséquence que la vente ne pourra pas être conclue car le notaire est dans l’obligation d’être en possession du certificat émanant du syndic pour recevoir l’acte de vente. La loi ALUR n’ayant prévu aucune sanction, il semble nécessaire d’y remédier afin d’inciter le syndic à donner une réponse au notaire le plus rapidement possible. A défaut, ce dernier sera alors dans l’impossibilité de réclamer les éventuelles charges dues par le candidat acquéreur déjà copropriétaire. En outre, si le copropriétaire est encore débiteur de charges à l’encontre du syndicat et que le syndic ne répond pas au notaire dans le délai d’un mois, c’est à lui de supporter les frais de sa négligence. Par ailleurs, la loi ALUR prévoit que le syndic doit délivrer au notaire un certificat datant de moins d’un mois. Toutefois, dès lors que le syndic adresse aussitôt après la signature de la promesse de vente la notification du certificat au notaire, cela débouchera sur un certificat périmé au jour de la vente au vu des délais nécessaires pour la conclusion de la vente définitive. Dès lors, il sera nécessaire de renouveler le certificat afin que celui-ci ait moins 14 La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n°37, 12 décembre 2014, 1270

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d’un mois au jour de la conclusion de la vente, alors même que le certificat initial affirmait que le candidat à l’acquisition n’était pas déjà copropriétaire. C’est pourquoi, face à ce genre de situation, qui peut être fréquente en pratique, il convient de prévoir que si le certificat initial délivré par le syndic au notaire atteste que le candidat acquéreur n’est pas déjà copropriétaire, la validité du certificat doit être portée à trois mois. Enfin, le dernier alinéa de l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 introduit par la loi ALUR prévoit que si un avant contrat a été conclu, préalablement à l’acte authentique de vente, et que le candidat à l’acquisition n’a pas acquitté sa dette à l’égard du syndicat, cet avant contrat est nul et non avenu. Or, l’emploi du terme « nul » a d’importantes conséquences juridiques, puisque la nullité engendre la rétroactivité. Par cette rédaction, cela laisse penser que si le candidat acquéreur qui est déjà copropriétaire ne paye pas sa dette au syndicat, alors la promesse de vente conclue est nulle ce qui libère purement et simplement l’acquéreur. Ainsi, il semble favorable de prévoir le versement par l’acquéreur d’une indemnité d’immobilisation au jour de la conclusion de la promesse de vente, qui restera définitivement acquise au vendeur en cas de remise en cause de l’avant contrat.

Section 4 : Développement considérable du formalisme des actes préparatoires à la vente

d’un bien immobilier.

A l’inverse de ses préoccupations principales, la loi ALUR impose un nombre exponentiel de pièces à annexer dans un avant-contrat, ralentissant ainsi le marché des transactions immobilières.

Ladite loi contient des dispositions superflues au vu de l’amélioration des informations communiquées à l’acquéreur d’un bien immobilier. En effet, l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation crée une notice d’information quant aux droits et devoirs du copropriétaire qui n’a d’autre objectif que d’apporter des informations contenues dans le règlement de copropriété et que nous proposons donc de supprimer.

D’autre part nous proposons de modifier l’article 721-3 du Code de la construction et de l‘habitation, prévoyant le point de départ du délai de rétractation pour les pièces non annexées et pouvant être remises à l’acquéreur. Nous y intégrerons le carnet d’entretient qui a été omis alors qu’il bénéficie du même assouplissement que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. De plus, la loi dispose, en l’état actuel des choses, que le défaut de réalisation de la fiche synthétique de la copropriété est un motif de révocation du syndic, alors même que le syndic peut être révoqué sans motifs. Nous proposons donc de supprimer cette sanction inefficace et de la remplacer par une astreinte.

En outre, la loi n’a pas de force contraignante quant à la réunion des trois derniers procès verbaux d’assemblée générale et afin d’améliorer l’information donnée au client nous proposons de changer la rédaction de l’article L. 721-2 1° c) du Code de la construction et de l’habitation qui prévoirait désormais que le notaire soit contraint, afin de ne pas engager sa responsabilité, de justifier avoir effectué toutes les diligences nécessaires afin de se procurer ces procès-verbaux.

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Enfin, la loi ALUR semble instaurer l’exigence d’une attestation comportant la mention de superficie de la partie privative. Face à l’inutilité de cette exigence et afin d’éviter tout risque d’éventuelle interprétation de ce terme comme un recours obligatoire à un diagnostiqueur, nous proposons d’abroger l’article L. 721-2 4° du Code de la construction et de l’habitation posant cette exigence.

I. Vente de lots de copropriété

Concernant la vente de lots de copropriété, la loi précitée est venue alourdir l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation en créant des documents supplémentaires à annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

Ainsi, le 1° de l’article précité fait état de documents « relatifs à l’organisation de l’immeuble » comprenant :

En vertu de cet article 8-2, le syndic disposera d’une semaine pour la fournir, sauf à risquer sa révocation, sanction toutefois peu efficace puisque son mandat est révocable ad nutum. En outre, est aussi prévue une sanction plus dissuasive, à savoir « une pénalité financière forfaitaire automatique à (son) encontre chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande ».

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes le modifiant s’ils ont été publiés. La pratique notariale a tout de même fait valoir que ces documents ne soient pas obligatoirement annexés à l’acte, comme l’indique pourtant la loi, mais remis à l’acquéreur contre récépissé.

En effet, l’article 54 6° de la loi du 24 mars 2014, dispose qu’ « à défaut d’annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, l’acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d’entretien et l’état descriptif de division ». Cependant, l’articulation entre cette remise contre récépissé et le droit de rétractation prévu à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, reste incertaine. En effet, au regard de la lettre de la loi, il y a un risque que l’acquéreur se voit remettre le règlement de copropriété postérieurement au compromis. Dans cette hypothèse, le délai de rétractation ne commencerait à courir qu’à compter de la remise du récépissé, et retarderait dès lors la conclusion de l’acte authentique de vente.

Une nouvelle fiche synthétique de la copropriété fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à usage d’habitation. Instaurée par un nouvel article 8-2 dans la loi du 10 juillet 1965, sa durée de validité n’est en revanche pas précisée. Il faut noter que conformément à l'article 54 IV de la loi ALUR, cet article L. 721-2 1° est applicable à compter du :

- 31 décembre 2016 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ; - 31 décembre 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots; - 31 décembre 2018 pour les autres syndicats de copropriétaires.

En outre, l’article L. 721-2 1° du Code de la construction et de l’habitation impose de fournir les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années « si le copropriétaire

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vendeur en dispose ». Encore une fois, la volonté du législateur demeure floue. En effet, à la lecture du texte, il suffirait au propriétaire de préciser qu’il ne dispose pas de ces documents pour se délivrer de son obligation d’information. La question est à même de se poser face à ce manque de précision du législateur.

Le simple fait pour le vendeur de préciser qu’il n’a pas conservé ces documents sera donc à notre sens totalement insuffisant.

Le 2° de l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation regroupe les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur. Il comprend : ! - Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédent la vente ; ! - Les sommes pouvant rester dues par lui au syndicat de copropriété ; ! - L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ; ! - Enfin, lorsque le syndicat dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal. L’exigence n’est donc pas complétement nouvelle puisque ces informations sont contenues dans l’état daté exigible lors de la signature de l’acte authentique de vente. Mais son exigibilité est singulièrement avancée, car requise dès l’avantcontrat. Se posera donc la question de la caducité des informations entre l’avant-contrat et l’acte authentique. L’obtention d’informations actualisées nous semble a priori nécessaire, avec les frais que cela entraînera. Il n’est pas concevable d’exiger la production de l’état daté pour l’avant-contrat puisque les informations contenues dans celui-ci seront probablement modifiées le jour de la vente et il faudra dès lors en demander un nouveau.

Le 3° dudit article exige d’annexer le carnet d’entretien. Comme en ce qui concerne le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, il convient de mentionner qu’un amendement a permis une simple remise à l’acquéreur, contre récépissé, pour éviter à la pratique notariale d’annexer ledit carnet à l’acte, sans pour autant régler le problème du point de départ du délai de rétractation. Toutefois, celui-ci n’étant pas obligatoirement annexé à l’acte mais pouvant simplement être remis à l’acquéreur contre récépissé, on peut alors se demander pourquoi le carnet d’entretien n’est pas visé par l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation relatif au point de départ du délai de rétractation.

Une information relative à la surface est ensuite requise par le 4° de l’article L. 721-2 du Code de construction et de l’habitation. Il s’agit d’une « attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot prévu à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 », dite « attestation loi Carrez ».

En premier lieu, le législateur a introduit le terme d’ « attestation » quant à l’exigence de la mention de la superficie de la partie privative du lot à usage d’habitation. En effet, la superficie de la partie privative du lot était parfois simplement déclarée par le vendeur, notamment lors d’un second acte préparatoire passé sur le même bien. Aujourd’hui, le terme attestation figure dans l’article L. 721-2 4°, bien que le recours à un diagnostiqueur professionnel ne soit pas expressément imposé. Il est donc opportun de se demander si cette

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pratique pourra perdurer, sans que l’on perçoive la nécessité de cet ajout ; l’acquéreur étant suffisamment protégé par la sanction prévue en cas de mention erronée de la superficie.

Le 5° de l’article précité requiert une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice. Ces informations étant déjà contenues dans le règlement de copropriété, se pose la question de la pertinence de les faire figurer dans un document supplémentaire. Encore une fois, le législateur alourdit la charge des documents à fournir à l’acquéreur et la lisibilité de ces informations par ce dernier n’est alors pas sans difficultés.

De plus, la discordance entre les informations contenues dans la notice et celles du règlement de copropriété pourrait être source de contentieux. A priori, le règlement de copropriété ayant une valeur contractuelle, il prévaudrait sur une simple notice informative.

Requis par le 6° du présent article, le dernier groupe de documents ne sera pas systématique. Il s’agit du diagnostic technique global et du plan pluriannuel de travaux. Notons toutefois que ce nouveau diagnostic technique global, s’il est facultatif pour la plupart des copropriétés, devient en revanche obligatoire en cas de mise en copropriété d’un bâtiment de plus de dix ans.

Il remplace celui prévu jusque-là par l’article L. 111-6-2 du Code de la construction et de l’habitation qui imposait, lors de la mise en copropriété d’un bâtiment de plus de quinze ans, un état de la solidité du clos et du couvert, des conduites et canalisations collectives et des éléments d’équipements communs. Une fois la copropriété réalisée, ce nouveau diagnostic technique global s’ajoutera donc systématiquement aux nouveaux diagnostics du dossier de diagnostics techniques et devra être annexé, a priori, sans condition de durée à toutes les ventes.

Néanmoins, ce diagnostic n’étant pas encore entré en vigueur, et son prédécesseur ayant été supprimé, on peut craindre un vide juridique. Ainsi, toujours dans la recherche d’une meilleure information de l’acquéreur, on conseille au notaire de continuer à annexer l’ancien document, à savoir l’état de la solidité du clos et du couvert.

Une sanction singulière est prévue pour les documents requis au titre des 1° et 2° du nouvel article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation, c’est-à-dire le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et leurs modifications, les trois derniers procèsverbaux d’assemblée générale, les données relatives à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire et la fiche synthétique dès que cette dernière information sera entée en vigueur. Le texte de l’article L. 721-3 du Code de la construction et de l’habitation dispose en effet que le délai de rétractation ou de réflexion prévu à l’article L. 271-1 du même Code ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur.

Autrement dit, tant que ces documents n’auront pas été communiqués à l’acquéreur selon les modalités de notification prévues à l’article L. 271-1 du présent Code, il sera impossible de faire partir le délai de sept jours.

Ce texte suscite alors plusieurs observations.

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Tout d’abord, la phase de préparation du dossier nécessaire à la rédaction de l’avant-contrat risque de s’étirer quelque peu, ce qui ne va pas dans le sens d’une fluidification du marché. En effet, jusqu'ici, lors d'une vente immobilière traditionnelle, entre le moment où l'on trouvait un accord entre le vendeur et l’acquéreur et la signature du compromis ou de la promesse de vente, il s'écoulait trois à quatre semaines. Mais avec la nouvelle loi, il y a tant de documents à réunir que cela prend trois à quatre semaines supplémentaires ... Ces nouvelles exigences « ralentissent et alourdissent le processus des ventes immobilières » 15.

D’autre part, cet allongement du délai de réalisation de la vente peut nuire au projet du vendeur dans la mesure où, parallèlement à la vente de son bien, il peut souhaiter acquérir un nouveau bien. Or, cette transaction immobilière se verra conditionnée à la réalisation de la vente initiale. Aussi, cela peut faire courir un nouveau risque pour le vendeur. En effet, « le délai de rétractation de sept jours dont bénéficie l’acquéreur ne court pas tant que le dossier n’est pas entièrement complet. Il est certes toujours possible de signer l’avant-contrat avant d’avoir réuni toutes les pièces requises, mais dans ce cas le vendeur s’expose (...) au désistement de l’acquéreur »16.

En outre, en plus du nombre de pièces que le notaire doit réunir, c’est la difficulté potentielle d’obtenir certaines d’entre eux qui soulève des problèmes dans la pratique. On pense notamment au syndic qui tarde souvent à fournir les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire au notaire.

Ensuite, la multiplication des annexes va faire augmenter d’autant les risques de péremption de documents entre l’avant-contrat et la signature de l’acte authentique. Le nouveau dispositif devrait ainsi relancer les questions relatives à une éventuelle re-notification en cas de modifications. Sur ce point, la clef réside donc dans l’existence ou non de modifications substantielles.

Ce décalage du droit de rétractation est délicat à articuler avec la disposition qui autorise que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division puissent ne pas être « annexés » mais simplement « communiqués » par le notaire. En effet, dans la mesure où le texte précise que la notification doit s’effectuer conformément à l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, il faut alors comprendre que cette communication devra être assortie du formalisme prévu par les articles D. 271-6 et 271-7 du présent Code.

Finalement, bien que la loi ALUR souhaite protéger l’acquéreur d’un bien immobilier, on peut douter que ce dernier lise avec attention l’avant-contrat qui s’assimile aujourd’hui à une véritable encyclopédie (la notification SRU pouvant comporter jusqu’à 450 pages d’annexes !). Elle complique la gestion des dossiers de vente immobilière sans que les parties y trouvent un avantage proportionnel.

On ajoutera néanmoins à cette liste déjà longue de documents, un nouveau venu imposé par la loi ALUR mais qui ne concerne pas uniquement les ventes de lots de copropriété : l’information sur la présence d’un risque de mérule.

15 Journal Le Parisien, 14 mai 2014, Propos rapporté par la fédération nationale de l'immobilier (FNAIM). 16 Daniele GUINOT, journaliste au Service Patrimoine du Figaro, Entretien avec Thierry DELESALLE, Président de la commission de conjoncture immobilière de la Chambre des notaires de Paris Ile de France. Le Figaro, 7 mai 2014.

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II. La vente d’immeubles bâtis

Pour toutes les ventes d’immeubles bâtis, l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation requiert plusieurs diagnostics à annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse de vente, à l’acte authentique de vente. En sus de ces huit diagnostics déjà requis, l’article 76 de la ALUR créé un document supplémentaire à l’article L. 133-7 et suivants du Code précité : l’information sur la présence d’un risque de mérule, dès lors que l’immeuble bâti, quelque soit sa destination, se situe géographiquement dans une zone délimitée par l’article L. 138-8 du Code de la construction et de l’habitation.

Cette information est à double niveau : les mairies sont informées par les occupants de bâtiments de la présence de mérule, dès qu’ils en ont connaissance et en dehors de toute transaction immobilière ; l’acquéreur est informé avant l’acquisition. Cette solution est présentée comme ayant l’avantage de donner des informations en dehors des cas de changement de propriétaire.

Si la réponse ministérielle n°52321 du 19 août 2014 précise que ce dispositif d’information est « organisé à partir du modèle déjà mis en place pour la lutte contre les insectes xylophages (termites) et l’état des risques naturels et technologiques » dans la mesure où il reprend certaines mesures similaires (identification des zones infectées par arrêté préfectoral, déclaration de la présence de mérule par l’occupant, moyens de lutte contre la propagation, etc.), il n’est pourtant pas exigé un véritable diagnostic réel de l’immeuble mais une simple information sur la présence de mérule. Il s’agit simplement d’une mesure de prévention pour lutter contre la mérule et sensibiliser les occupants au bon entretien de leur logement.

Par ailleurs, on peut aussi regretter que la loi ALUR ait introduit ce document sans en prévoir la sanction. En effet, le législateur a omis de modifier le point II de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Il en résulte que cette information ne fait pas partie de celles pour lesquelles le texte dispose que « le vendeur ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante ». Pour autant, des sanctions sont envisageables et se fonderaient sur le droit commun des contrats ; en effet, le fait pour un vendeur de ne pas fournir à son cocontractant une information qui lui était due peut être constitutif d’un dol. Sur le fondement du droit commun, ensuite, il est acquis que le vendeur de mauvaise foi ne peut se prévaloir d’une clause exonératoire des vices cachés. La jurisprudence antérieure considérait alors que l’acquéreur pouvait agir en garantie des vices cachés en cas de découverte de mérule.17

Il est cependant trop tôt pour savoir si cette solution est maintenue depuis l’arrivée de la loi ou s’il faut, au contraire, considérer que l’article précité s’applique, malgré le silence du législateur.

Une question reste également en suspend : respecter l’information relative à la présence de mérule prive-t-elle l’acquéreur de la possibilité de se prévaloir de la garantie des vices cachés ? La jurisprudence considère que, concernant les diagnostics déjà en vigueur, lorsque 17 Cass. Civ. 3ème, 4 avril 2013, n°12-14.362.

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l’un d’entre eux s’avère positif, l’acquéreur se voit notifier le vice affectant le bien objet de la vente. À compter de cette information, l’acquéreur dispose d’un choix : soit de conclure la vente, soit au contraire de ne pas acquérir le bien.

Dans l’hypothèse où, malgré la prise de connaissance du diagnostic positif, il décide d’acquérir ledit bien, il ne pourra plus agir en garantie des vices cachés18. Cependant, comme énoncé précédemment, la loi ALUR n’instaure pas un véritable diagnostic individualisé de l’immeuble, concernant la présence de mérule. De ce fait, si l’on applique cette solution, la seule information de l’acquéreur entraînerait l’impossibilité pour ce dernier de se prévaloir de la garantie des vices cachés, ce qui semblerait être une sanction lourde.

Il est donc impératif que des précisions soient apportées quant à la sanction relative à cette information.

Pour conclure, toutes ces pièces supplémentaires exigées par la loi ALUR allongent le délai de rédaction des avant-contrats, ce qui va à l’encontre de son objectif premier, à savoir favoriser l’accès au logement en fluidifiant le marché immobilier. Aussi, l’accumulation des délais (délai d’obtention des documents, délai de rédaction, délai de rétractation) ne permet plus de fixer une date précise de signature. Le notaire sera également dans une situation inconfortable car, sous la pression des parties, il pourra accepter de signer l’avant-contrat avant réception de tous les documents mais il faudra alors que celui-ci contienne une clause d’information suffisamment explicite sur les risques inhérents à une signature prématurée.

Certaines modifications nous semblent donc pouvoir être apportées.

18 Cass. Civ. 3ème, 30 janvier 2008, n°07-10133.

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Chapitre IV : En matière de baux d’habitation

Après analyse des textes, de nombreuses objections sont formulées pour la mise en œuvre des dispositions prises. Elles concernent notamment la forme (Section I), mais aussi le fond (Section II).

Section 1 : Les écueils de la loi ALUR quant à la forme

La loi ALUR présente de nombreuses lacunes d'ordre formel relatives aux conditions de délivrance du congé par le bailleur (I), au sort de la caution en l'absence de nouveau colocataire (II), à la sanction de l'inexactitude de la surface habitable (III), aux imprécisions entourant la définition de la résidence principale (IV). Enfin, cette loi semble avoir oublié de joindre aux divers diagnostics techniques celui sur la présence d’un risque de mérule, tout en occultant la sanction applicable pour l’omission de l’un de ces documents (V).

I. Les imprécisions relatives aux modalités du congé délivré par le bailleur

La loi ALUR vient modifier l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi l’article 15, nouvellement rédigé, dispose qu’ « en cas d’acquisition du bien occupé, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans. »

L’acquéreur du bien occupé se voit ainsi privé de la possibilité de donner congé pour une durée imprécise. En effet, le renouvellement se distingue de la reconduction. Il se peut qu’un bail ne soit jamais renouvelé, mais reconduit tacitement, et donc que le bailleur soit privé de toute possibilité de donner congé.

La formulation de l’article est donc inopportune et il aurait été plus juste de se référer à la reconduction. Elle l’est également en ce qui concerne les délais.

Il est précisé que le bailleur ne peut donner congé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail pour vendre ou qu’à compter du terme du bail pour reprise. Or, le congé donné par le bailleur doit respecter un préavis de six mois. Par une interprétation littérale cela signifie que le bailleur doit attendre le terme du bail et ne peut qu’ensuite donner congé. Cependant, le bail sera alors tacitement reconduit et le délai de préavis s’impose, par conséquent cela revient à attendre le prochain terme du bail. Il serait judicieux de permettre la prise d’effet du congé au terme du bail.

De plus, dans le cas où le terme intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé ne pourra être donné qu’après un délai de deux ans. Le point de départ du délai est ici la date d’acquisition, qui correspond à la date de conclusion de la vente. Celle-ci peut cependant différer de la date de l’acte authentique et donc de la date du transfert de propriété, en cas de promesse synallagmatique de vente. Dans ce cas le délai pour donner congé débute à une date à laquelle le bailleur n’avait pas cette qualité. En outre, la promesse n’a pas date certaine à l’égard des tiers, ce qui peut constituer des difficultés probatoires. Il serait plus logique de retenir comme point de départ la date du transfert de propriété, date à laquelle le bailleur a acquis cette qualité.

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II. Le sort oublié de la caution en l’absence de nouveau colocataire

La loi ALUR a inséré un article 8-1 à la loi du 6 juillet 1989, disposant que la solidarité d’un colocataire et celle de sa caution prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré quand un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. Quid du sort de la caution ? Rien n’est précisé sur sa solidarité en cas d’absence de nouveau colocataire.

L’article poursuit in fine en précisant que l’acte de cautionnement identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution.

Ces dispositions sèment le trouble. La caution est-elle indéfiniment tenue, de par l’absence de précision ? Est-elle libérée dès le congé donné, par référence au dernier alinéa de l’article précité ? Est-elle libérée comme le locataire six mois après la prise d’effet du congé ? Selon la règle classique du droit du cautionnement « l’accessoire suit le principal », il semble logique qu’elle soit libérée en même temps que le colocataire, à savoir six mois après la prise d’effet du congé, mais il aurait été judicieux de le préciser pour les profanes.

III. La sanction de l’inexactitude de la surface habitable: une idée inachevée

La loi Carrez prévoyait déjà depuis 1996 l’exigence de l’indication réelle de la surface des parties privatives dans le cadre de la vente d’un lot de copropriété. La loi ALUR vient quant à elle créer la notion de surface habitable, qui doit aujourd’hui être mentionnée dans tout contrat de bail. Ainsi, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, une diminution du loyer pourra être demandée par le locataire. Cette idée permet un accroissement des droits du locataire sur la chose louée. Cependant, elle mérite une amélioration.

Une imprécision se présente au regard de la forme de la demande en diminution du loyer. En effet, si le locataire se rend compte d’une erreur, sous quelle forme doit-il demander à son bailleur une diminution du loyer ? Une simple demande orale serait-elle satisfaisante ou un écrit serait-il nécessaire ? Cette question n’est pas dénuée d’intérêt dans la mesure où la loi prévoit qu’à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande.

Ainsi, il apparait nécessaire d’exiger une demande dont la forme pourrait en prouver la date de manière certaine afin de respecter au mieux les délais imposés par le législateur. Par conséquent, il serait opportun d’imposer une demande écrite avec accusé de réception.

IV. Les diagnostics techniques : l’absence regrettée d’un diagnostic sur le risque de

mérule et de sanctions en cas d’omission de l’un de ces documents

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La loi ALUR impose la transmission de nombreux diagnostics techniques lors de la conclusion d’un contrat de bail. Celui sur la présence de plomb, de termites ou encore d’amiante est prévu ; cependant il n’est pas exigé de transmettre le diagnostic sur la présence ou non d’un risque de mérule.

Or, ce même diagnostic est exigé en cas de vente d’un lot de copropriété, l’une des idées de la loi ALUR étant d’éradiquer ce champignon s’attaquant au bois. Il apparait regrettable que cette information ne soit pas communiquée au locataire, la présence de mérule pouvant porter atteinte à la jouissance du bien, elle intéresse tant le propriétaire que le locataire. Cela peut donc constituer un élément déterminant du consentement du locataire.

Outre cette absence, l’on déplore également l’oubli par le législateur sur la sanction applicable en cas de défaut de communication de l’un de ces diagnostics techniques. Alors qu’en cas de vente d’un lot de copropriété le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante, dans un contrat de bail, la sanction d’une diminution du loyer pour le locataire semble astucieuse. Elle devrait pouvoir être exigée après une mise en demeure restée infructueuse.

V. Les doutes persistants dans la définition de la résidence principale

La loi ALUR vient modifier l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, en y insérant la définition de la résidence principale, champ d’application de ladite loi. Ainsi, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la Construction et de l’Habitation.

Cette définition via le seuil de huit mois a le mérite d’objectiver la définition de la résidence principale mais cela n’écarte pas pour autant toute difficulté. En effet, ce délai doitil être décompté par année civile ou sur une période de douze mois ? Que se passe-t-il si un litige survient avant la durée d’un an ? Un décompte prorata temporis semble opportun, mais encore faut-il que la loi le précise. Il convient également de décompter les huit mois sur une période de douze mois et non sur une année civile. Des précisions de computation des délais sont nécessaires.

Le terme « occuper » est également inopportun et va poser des problèmes au niveau de la réalité de l’occupation. Le logement est-il occupé si on ne fait qu’y dormir ? Est-il occupé si on y passe la journée mais sans y dormir ?

Section 2 : Les écueils de la loi ALUR quant au fond

Outre ces lacunes purement formelles, la loi ALUR laisse également apparaître de réelles difficultés substantielles. En effet, les contours de la Garantie Universelle des Loyers semblent indéfinis (I) alors que le plafonnement des loyers (II), au même titre que l'interdiction des clauses pénales (III), prend le contre-pied des objectifs avoués de la loi. De vives critiques s'élèvent aussi contre la fixation abstraite de la rémunération des agents immobiliers (IV) et contre l'oubli manifeste d'une possibilité de révision du loyer par le locataire à l'occasion du renouvellement du bail hors zones tendues (V). Enfin, la logique,

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calquée sur la loi Carrez, de diminution du loyer sanctionnant l'inexactitude de la surface habitable apparaît largement contestable (VI).

I. La Garantie Universelle des Loyers (GUL)

La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue ajouter un article 24-2 à la loi du 6 juillet 1989 en créant ainsi la garantie universelle des loyers (GUL). Ce mécanisme a pour objet de couvrir, sous la forme d'un système d'aides, les bailleurs contre les risques d'impayés de loyer et ce, dans le but de favoriser l'accès au logement locatif et de prévenir les risques d'expulsion. Ainsi, à compter du 1er janvier 2016, les bailleurs privés pourront demander à bénéficier de cette garantie et ce, soit lors de la conclusion d'un nouveau bail, soit à l'occasion du renouvellement d'un bail existant. La garantie universelle des loyers se substitue à la garantie des risques locatifs (GRL), qui fut un échec19. Le texte est d’une telle longueur qu’il en devient incompréhensible et difficile à mettre en œuvre. Pour autant, la notice explicative dont le décret ne saurait tarder devrait clarifier quelque peu le mécanisme.

D’une part, il convient de relever qu’il est regrettable que l’assiette des dettes couvertes par cette garantie soit limitée. En effet, en cas d'impayé, le bailleur pourra bénéficier d'une indemnisation s'étalant sur une durée de 18 mois dont le montant sera fixé en fonction du loyer de référence de la zone du bien. Cette durée présente une difficulté puisque fort logiquement, à la fin de la période définie et si le locataire ne paie toujours pas son loyer, le bailleur ne pourra plus bénéficier d'une quelconque indemnisation et devra ainsi faire face aux impayés de son locataire. Bien que la durée paraisse raisonnable en laissant le temps au bailleur de réagir, c’est sans compter les lenteurs des procédures d’expulsion et l’allongement de la trêve hivernale. Cela va inciter les bailleurs à opter pour un cautionnement. En effet, le cautionnement présente l'avantage que quelle que soit l'importance de la période d'impayé par le locataire, le bailleur va pouvoir actionner accessoirement la caution.

D’autre part le nom même du mécanisme porte à confusion. Sous son terme universel, la GUL n’est pas une garantie destinée à recouvrir tous les loyers impayés dans la mesure où elle n’est que facultative et que ses conditions d’application la rendent difficile à mettre en place. Certes, à l’origine la GUL devait être obligatoire. Cependant, après deux passages devant les chambres du parlement, elle devient facultative pour les baux conclus à compter du 1er janvier 2016 mais aussi pour les baux en cours après un avenant conclu à compter de cette même date. La GUL ne va donc pas s’appliquer de plein droit à toutes les locations, il convient donc d’en modifier la dénomination.

En outre, à regarder de plus près l'article 24-2, I, B et C de la loi du 6 juillet 1989, tant le bailleur que le locataire doivent répondre à des conditions strictes d'éligibilité. En effet, le bailleur ne doit pas avoir demandé de cautionnement ni avoir souscrit d'assurance pour les risques couverts par la GUL ; le bien loué doit répondre aux conditions de décence ;

19 V. Bacot-Réaume et V. Carterob, Le PASS GRL est mort, vive la GRL, inRev. loyers 2010, p. 50

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le bien ne doit pas être loué à un proche du bailleur ; le bail doit être déclaré à l'Agence de la garantie universelle des loyers ; le bail doit respecter la forme d'un bail-type en ne renonçant pas à la garantie et l'aide personnelle au logement attribuée au locataire doit être versée entre les mains du bailleur. Le bailleur doit également vérifier que le locataire réponde à des exigences définies : le locataire ne doit pas être débiteur d'une dette de moins de deux ans à l'égard de l'Agence de garantie universelle des loyers, sauf situations particulières ; le locataire ne doit pas faire l'objet d'une interdiction de bénéficier de la garantie. En sachant que son caractère universel ne s’étend qu’aux logements, meublés ou nus, composant la résidence principale du preneur, dont la définition posée par la loi ALUR mérite d’être précisée, comme vu précédemment.

En France, les impayés de loyer représentent seulement 2% des loyers et à côté de cela, l'ensemble des conditions posées par l'article 24-2, I, B et C de la loi du 6 juillet 1989 limite incontestablement le caractère universel de la garantie puisque finalement, sur les 2% de loyers impayés, il sera rare que le bailleur et le locataire remplissent tout deux l'ensemble des conditions exigées pour bénéficier de la garantie.

D’un point de vue géographique, la garantie des loyers n'est pas plus universelle puisqu'elle est centrée sur l'Ile de France. Ainsi, le reste du territoire n'en bénéficie pas alors même que les situations de précarité et d'impayé des loyers se retrouvent dans toutes les villes françaises. Il serait donc judicieux d'appliquer la garantie à la France entière et ce, dans un souci d'égalité des bailleurs.

D’ailleurs, la loi demande une certaine rigueur des bailleurs. Ces derniers devront rapidement déclarer leurs impayés sous peine de voir leur aide supprimée, et se soumettre au paiement d’une franchise indéterminée. Cette franchise, communément admise dans les assurances, sera le principal frein des bailleurs dans l’adoption de ce mécanisme.

En sus, il est à noter que la garantie sera gérée par un établissement public administratif de l’Etat ainsi que des centres de gestion agréés chargés de gérer les relations bailleurs – locataires et les impayés. Ces organes seront gérés principalement par l’Etat. Il existe déjà une commission départementale de conciliation instituée par l’article 24 de la loi du 23 décembre 1986. Pourquoi centraliser ce dispositif alors que les départements sont mieux placés pour gérer quotidiennement les problèmes relevant du social ? Il apparaît véritablement nécessaire de décentraliser la gestion de cette garantie, en la confiant aux départements, véritables acteurs sociaux.

Cette garantie universelle des loyers va conduire à une immixtion de l'Etat dans les relations contractuelles. En effet, par cette garantie, l'Etat conditionne la liberté contractuelle puisqu'il intervient pour poser des exigences à respecter pour en bénéficier.

Enfin, le point noir le plus important de la garantie universelle des loyers reste son coût. En effet, dans un contexte économique de faible croissance, le financement de cette garantie va conduire à accentuer le déficit déjà important des finances publiques.

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Le coût annuel de la garantie est estimé à 400 millions d'euros ; ce qui est considérable sachant que la garantie ne va même pas concerner les 2% de loyers impayés.

Finalement, il semblerait que les nombreux inconvénients posés par la loi ALUR à travers la garantie universelle des loyers conduisent à une modification de cette garantie avec un axe principal, à savoir un allègement des conditions de soumission et de durée de la GUL ; ce qui permettra à un plus grand nombre de bailleurs et de locataires d'accéder à la garantie et par là, de relancer le marché de l'offre de logements locatifs tant souhaité par la loi ALUR.

II. La contre productivité du plafonnement des loyers

La loi ALUR crée un article 17-2 à la loi du 6 juillet 1989 instaurant un mécanisme de plafonnement des loyers. Cette mesure s’applique dans les « zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement… ». Cette réforme, relative aux zones dites tendues, a pour but un meilleur accès au logement et une baisse des loyers pratiqués.

Bien que le but soit louable, le mécanisme en lui-même n’est pas exempt de critiques.

Dans les zones concernées, le préfet fixe chaque année un loyer de référence, un loyer de référence majoré (+20 %) et un loyer de référence minoré (-30 %), à partir de données fournies par l’observatoire local des loyers nouvellement créé. Le prix est exprimé au mètre carré en tenant compte de la superficie du logement, de sa localisation, de sa typologie et de son année de construction.

Le loyer sera alors librement fixé par les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans le respect de ces quantums. La loi prévoit également la possibilité de complément de loyer pour logement exceptionnel, disposition retoquée par le Conseil constitutionnel au motif qu’il était source de discrimination.

Bien sûr, il reste possible d’échapper à ce plafonnement des loyers en investissant dans les villes non soumises à cet encadrement, c’est-à-dire des villes hors zones tendues. Dans ces dernières, les loyers sont librement fixés par les parties et répondent ainsi au prix du marché, rencontre de l’offre et de la demande. Ces éléments risquent de pousser les personnes souhaitant investir dans le marché locatif vers des immeubles hors zones tendues ; zones moins touchées par la pénurie de logements où l’investissement locatif est donc moins utile.

En cas de non-respect des quantums fixés, si le loyer excède le loyer majoré ou est inférieur au loyer minoré, une action en diminution ou augmentation de loyer sera possible, à l’initiative de chacune des parties. Concernant le loyer initial, le locataire a trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, en cas de loyer supérieur au loyer de référence majoré. A défaut de conciliation, il aura alors trois mois pour saisir le juge d’une action en diminution de loyer. Les effets du jugement ou de la conciliation rétroagiront à la prise d’effet du bail, afin que le locataire ne pâtisse pas des délais de procédure.

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D’autre part, « une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer médian de référence minoré », à l’initiative du bailleur. La loi ALUR permet désormais également au locataire de provoquer le renouvellement du bail, en intentant une action en diminution de loyer si celui-ci est supérieur au loyer médian majoré.

Cette mesure va entraîner les effets inverses à ses objectifs. En effet, elle risque d’amener les propriétaires à retirer leurs biens du marché locatif, ceux-ci étant moins rentables de par l’encadrement des loyers. Ils les laisseront inoccupés, se dégrader ou les vendront. La pénurie de logement va donc s’accentuer au lieu de se résorber, et ce d’autant plus que les futurs investisseurs risquent pour les mêmes raisons de se détourner du domaine de l’immobilier locatif. Ce domaine est également moins attractif en raison d’autres mesures de la loi ALUR, qui rendent désormais plus difficile la vérification de la solvabilité du locataire et son expulsion en cas de non-paiement.

L’encadrement des loyers va également mener à une légère baisse des hauts loyers mais aussi à une hausse des faibles loyers. La réduction va donc essentiellement profiter aux locataires les plus aisés. D’ailleurs plus qu’une réelle baisse des loyers cette mesure permettra seulement une réduction de l’écart entre les loyers.

D’autre part, il faut noter que les critères retenus pour l’encadrement des loyers sont insatisfaisants. En effet, il n’est pas tenu compte de la localisation plus ou moins prisée d’un bien dans un même quartier. Il n’est pas plus tenu compte de la qualité de l’immeuble et de ses équipements, voire même de l’existence de ceux-ci. Ainsi, à critères équivalents, le loyer sera identique pour un appartement dans un immeuble en mauvais état, mal situé et sans ascenseur, que pour un appartement dans un immeuble restauré avec ascenseur et gardien, très bien situé. Les critères n’incluent pas non plus la distribution des pièces, leur luminosité et le vis-à-vis. Ces critères qui semblent être des détails peuvent être en réalité primordiaux pour les futurs locataires. De plus, bien que la date de construction soit prise en compte, ce critère est inefficace pour rendre compte de la réelle valeur locative d’un bien. Il est vrai qu’on ne peut valablement accorder la même valeur à un immeuble décrépit des années cinquante et à un immeuble haussmannien parfaitement conservé. Les critères comprennent la typologie, élément peu pertinent pour déterminer la valeur locative, un studio pouvant être assimilé à un loft.

En outre, le Conseil constitutionnel ayant retoqué le complément de loyer exceptionnel, on pourrait arriver à des situations incohérentes et injustes. Ainsi il pourrait être fixé le même loyer pour un appartement à Paris avec vis-à-vis dans un immeuble vétuste d’une ruelle sombre, que pour un appartement avec toit-terrasse, piscine intérieure et vue sur la Tour Eiffel, conforme aux normes BBC et sans vis-à-vis, du moment qu’ils ont la même superficie, sont dans le même quartier et ont été construits dans une même tranche de dates.

Cette mesure, dont même le gouvernement voit les innombrables défauts, n’a de ce fait pour l’instant été appliquée qu’à Paris à titre expérimental. Il conviendrait cependant tout simplement de supprimer cette mesure freinant les propriétaires bailleurs et de lui substituer des mesures incitant à investir dans le domaine locatif et à pratiquer des loyers plus faibles,

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notamment par le biais d’avantages fiscaux. C’est d’ailleurs ce que bon nombre de professionnels de l’immobilier réclament au gouvernement comme alternative.

III. La suppression inopportune des clauses pénales

Dans sa version d'origine, la loi du 6 juillet 1989 prévoyait dans son article 4 i) qu'est « réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».

La loi ALUR est venue modifier en profondeur la loi du 6 juillet 1989 et a, à cette occasion, allongé et précisé la liste des clauses abusives dans un contrat de bail d'habitation. Ainsi, l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais qu'est « réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ». La loi ALUR interdit les clauses pénales dans le bail d'habitation jugées abusives qui imposent au locataire de verser une indemnité au bailleur en cas de défaut de paiement du loyer.

La loi ALUR a pour objectif d'accroitre l'offre de logements et donc, l'interdiction des clauses pénales dans le bail d'habitation va avoir pour effet d'inciter les éventuels locataires à contracter un bail d'habitation alors que la présence de clauses pénales pourrait avoir un effet dissuasif. Toutefois, la modification de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 par l'ajout de l'interdiction des clauses pénales va aussi avoir pour conséquence de déséquilibrer la relation des parties au bail d'habitation et ce, au profit du locataire et au détriment du bailleur. En effet, les clauses pénales présentent une sorte de garantie pour le bailleur puisqu'elles vont permettre de dissuader le locataire d'une inexécution contractuelle en l'incitant à s’acquitter du loyer.

L'interdiction posée par la loi ALUR ne paraît pas opportune puisque dans tous les cas, l'article 1152 du Code civil prévoit que pour éviter les abus, une clause pénale peut être révisée par le juge, à la hausse comme à la baisse, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Le juge suffit donc à lui seul à garantir l'équilibre du bail d'habitation entre locataire et bailleur.

Avec la loi ALUR, on tend vers un adoucissement de la responsabilité contractuelle du locataire puisqu'en cas d'inexécution de ses obligations, aucune clause du bail ne peut prévoir une indemnité à sa charge. L'interdiction des clauses pénales risque donc non pas de permettre un accroissement de l'offre de logements locatifs en France mais bel et bien d'engendrer une réticence des bailleurs à louer leur bien.

IV. Les honoraires des agents immobiliers : une fixation éloignée de la réalité

La loi ALUR confirme l’idée selon laquelle les honoraires des agents immobiliers, notamment ceux dus pour la constitution du dossier du preneur et pour l’établissement de l’état des lieux, doivent être fonction des mètres carrés dont se compose le logement.

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Cette fixation des honoraires a le mérite de proposer un critère objectif. Cependant, ne seraitil pas trop abstrait ?

D’une part, au niveau de la constitution du dossier du preneur, l’on voit difficilement comment un grand appartement exigerait nécessairement plus de temps de travail qu’un petit appartement ; alors même que les pièces obligatoires à fournir sont identiques quelle que soit la surface du bien.

D’autre part, en ce qui concerne l’état des lieux, la logique est tout autant contestable.

Certes il faudra souvent plus de temps selon qu’il s’agisse d’une villa de 200 m" ou d’un studio de 20 m", néanmoins ce raisonnement peut être inexact dans certaines situations. En effet, d’autres éléments doivent être pris en compte à l’instar de l’année de construction de l’immeuble et l’existence ou non d’opérations de rénovation, partielles ou totales.

Ainsi, il semblerait plus opportun de proposer une rémunération fondée sur un principe de forfaits où divers critères seraient pris en considération. Dès lors la rémunération des agents immobiliers serait sur ce point réellement encadrée et laisserait peu de place aux abus.

V. L’élision contestable d’une possibilité de révision du loyer par le locataire lors du renouvellement du bail hors zones tendues

Selon l'article 17-2, I créé par la loi ALUR et intégré dans la loi du 6 juillet 1989, dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, le loyer peut être soit réévalué à l'initiative du bailleur, soit diminué à l'initiative du locataire et ce, à l'occasion du renouvellement du bail d'habitation.

En vertu de l'article 17-2, II, hors zones tendues, lors du renouvellement du bail d'habitation, le bailleur peut demander une réévaluation du loyer que « s'il est manifestement sous-évalué ». La loi ALUR a repris ici le mécanisme qui existait avant son entrée en vigueur en ouvrant l'initiative de la réévaluation du loyer au seul bénéficie du bailleur. Ainsi, le bailleur doit proposer le nouveau loyer au moins six mois avant le terme du bail par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Il existe donc une inégalité dans la réévaluation des loyers entre les zones tendues et non tendues à l'initiative des locataires puisque dans les zones non tendues, la révision des loyers lors du renouvellement du bail n'est pas ouverte aux locataires. Cette différence risque d'entrainer une fragilisation des logements locatifs hors zones tendues puisque lors du renouvellement du bail, les locataires soumis à un loyer surévalué ne peuvent pas en demander la diminution.

Au-delà de l'inégalité entre les zones, il existe une inégalité entre les parties au bail d'habitation hors zones tendues et ce, au profit du bailleur et au détriment du locataire. En effet, le bailleur peut demander une hausse du loyer jugé insuffisant alors que le locataire ne peut pas demander une baisse du loyer jugé excessif lors du renouvellement du bail.

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Cette inégalité de réévaluation entre les zones et les parties lors du renouvellement du bail risque d'avoir pour effet la rupture du bail d'habitation par le locataire qui ne veut pas voir son loyer augmenter. Cette différence risque également d'entrainer une baisse de la demande de logements locatifs en milieu rural et un étalement toujours plus important de l'urbanisation ; c'est à dire l'effet inverse des objectifs affichés par la loi ALUR.

VI. La sanction de l’inexactitude de la surface habitable : une logique contestable

La loi Carrez propose une diminution du prix de vente d’un lot de copropriété si la mention des parties privatives est inexacte de plus d’un vingtième au vu de la réalité. La loi ALUR vient reprendre cette logique, fort contestée, et offre ainsi au locataire une diminution de son loyer si la surface habitable est inférieure de plus d’un vingtième par rapport à la réalité.

Ici la critique sera relativement la même que celle portée à l’encontre de la loi Carrez dans la mesure où il apparait regrettable de fixer le prix d’un loyer uniquement au regard des mètres carrés habitables. En effet, le montant d’un loyer est également fonction de l’emplacement du bien loué, de sa date de construction, de son état de rénovation, de son exposition…

Cependant, pour cette critique sur le fond, aucune modification de la loi ALUR ne sera proposée étant donné que l’on peut tout de même reconnaître au législateur le mérite d’unifier le régime de la vente et celui de la location, ce qui n’est pas sans intérêt vu l’inflation législative. En adoptant le même raisonnement, la loi propose une nouvelle idée pour une meilleure information du locataire sans pour autant aller vers une complexification de la matière. Il faut ainsi espérer que cette sanction soit essentiellement dissuasive.

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Partie II / L’amélioration de la loi ALUR : proposition de loi

EXPOSE DES MOTIFS

Loi pour M oderniser l’ U rbanisme et R estaurer l’ A ccès au L ogement (MURAL)

A l’heure actuelle, dans un contexte immobilier difficile, les conditions d’accès au logement se dégradent. La loi ALUR du 24 mars 2014 a tenté de mettre en œuvre une stratégie globale et cohérente visant à palier les difficultés persistantes. L’objectif était de dynamiser le marché immobilier et protéger les propriétaires et les locataires.

En effet, le logement est un bien de première nécessité et le droit à un logement décent est protégé constitutionnellement. Le logement figure parmi les besoins élémentaires, c’est une condition de l’existence de l’être humain, de son développement et de son équilibre. Il est vrai que le logement répond à des besoins tant psychologiques que physiques et sociaux. C’est donc une composante non négligeable du bien être humain. L’objectif n’ayant été que partiellement atteint, la loi pour Moderniser l’Urbanisme et Restaurer l’Accès au Logement (MURAL) propose d’approfondir, d’abroger et corriger certaines de ses dispositions, pour favoriser et garantir un véritable droit au logement et la transparence d’un urbanisme efficace.

Le chapitre premier est consacré à l’urbanisme. La réforme du COS était nécessaire pour autant les nouveaux critères posés par la loi ALUR n’ont pas fait l’objet de précisions suffisantes, qui sont apportées par le projet de loi actuel. Cela permettra d’éviter et limiter au maximum un contentieux lié à la mauvaise interprétation ou à l’interprétation subjective de ces nouveaux critères par les rédacteurs des PLU. D’autre part, pendant le délai de préemption urbain de deux mois, son titulaire peut demander des pièces complémentaires, ce qui prolonge le délai d’un mois. Pour éviter l’allongement du délai, les pièces susceptibles d’être demandées par ce dernier doivent être transmises en amont en étant annexées à la DIA. Il convient également d’instaurer un délai butoir d’un mois à compter de la réception de la DIA pendant lequel le bénéficiaire pourra demander une visite du bien, afin d’éviter tout risque dilatoire et de prorogation du délai de préemption.

Le chapitre deux est consacré à la vente immobilière. Il propose d’imposer un contrôle systématique des personnes physiques ou morales ayant fait l’objet d’une condamnation relative à la mise sur le marché de logements indignes. Cette mesure aura pour but de limiter dans un premier temps et mettre fin à terme au commerce de tels logements en France.

Le chapitre trois est consacré au droit de la copropriété. Par cette proposition de loi, il convient de pallier aux dysfonctionnements constatés en la matière au sein de la loi ALUR. En effet, lors de vente de lots de copropriété, les documents à fournir à l’acquéreur sont nombreux ; ainsi il parait nécessaire de réduire la quantité des documents portés à la connaissance des futurs acquéreurs tout en maintenant une information de qualité. En outre, s’agissant de la nouvelle obligation d’immatriculation des syndicats de copropriétaires le coût relatif à la mise en place de ce fichier se révèle important et la sanction prévue en cas de

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défaut d’immatriculation n’apparaît pas comme dissuasive à l’encontre du syndic. Enfin, concernant le contrôle de l’identité de l’acquéreur, les sanctions se révèlent inadaptées en pratique. Le projet de loi actuel vient répondre à ces problématiques. Le chapitre quatre est consacré au bail d’habitation. Malgré une admirable ambition, la loi ALUR n’est pas suffisamment précise et complète, certaines des idées qu’elle propose sembleraient prendre le contre-pied de ses objectifs. C’est le cas notamment du mécanisme de plafonnement des loyers qui annonce plus de lacunes qu’il ne propose de véritables solutions. Le projet de loi actuel propose donc de lui substituer des avantages fiscaux subordonnés à la pratique de loyers modérés. La critique se pose également sur la garantie universelle des loyers qui apparait mal nommée et surtout mal étudiée. L’actuel projet propose de la renommer, de la décentraliser et de faciliter ses conditions d’application en supprimant la franchise. Afin que les aspirations de cette loi franchissent la frontière de la réalité, une modification de celle-ci est donc indispensable quant au fond et à la forme.

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PROPOSITION DE LOI Loi pour Moderniser l’Urbanisme et Restaurer l’Accès au Logement (MURAL)

Chapitre I : En matière d’urbanisme Article 1

L’article L123-1-5 du Code de l’urbanisme est ainsi modifié (gras) : I.-Le règlement fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés à l'article L. 121-1, qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire, délimite les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger et définit, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l'implantation des constructions. II.-Le règlement peut fixer les règles suivantes relatives à l'usage des sols et la destination des constructions : 1° Préciser l'affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être faits ou la nature des activités qui peuvent y être exercées ; 2° Définir, en fonction des situations locales, les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées ; 3-1° Délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d'une taille minimale qu'il fixe ; 3-2° Préciser les règles de densité applicables aux constructions. Pour ce faire, le règlement doit fixer : Le règlement précise les règles de densité applicables aux constructions. Devront être fixées : a) Les conditions de hauteur maximale des constructions, celles-ci devant être proportionnelles aux espaces libres l’entourant dans le respect d’une urbanisation aérée. b) pour chaque zone, un pourcentage maximum d’emprise au sol sur les terrains constructibles, ne pouvant en tout état de cause dépasser 50%. c) des règles de prospect règlementant l’écart à respecter entre les bâtiments, celles-ci devant dépendre de la hauteur des bâtiments ainsi que de la largeur habituelle des voiries d) des pourcentages d’espaces verts d’au moins 20% de la superficie du terrain répondant à des objectifs de protection de l’environnement tout en densifiant la ville. Les présentes règles devront être édictées de manière cumulative dans le respect de la lutte contre une densification urbaine excessive. Les présentes dispositions seront d’application immédiate. 4° Délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu'il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale ; 5° Identifier et délimiter les quartiers, îlots et voies dans lesquels doit être préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité, et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer cet objectif ;

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6° A titre exceptionnel, délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées dans lesquels peuvent être autorisés : a) Des constructions ; b) Des aires d'accueil et des terrains familiaux locatifs destinés à l'habitat des gens du voyage au sens de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l'accueil et à l'habitat des gens du voyage ; c) Des résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs. Le règlement précise les conditions de hauteur, d'implantation et de densité des constructions, permettant d'assurer leur insertion dans l'environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone. Il fixe les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, ainsi que les conditions relatives à l'hygiène et à la sécurité auxquelles les constructions, les résidences démontables ou les résidences mobiles doivent satisfaire. Ces secteurs sont délimités après avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers. Cet avis est réputé favorable s'il n'est pas intervenu dans un délai de trois mois à compter de la saisine. Dans les zones agricoles ou naturelles et en dehors des secteurs mentionnés au présent 6°, le règlement peut désigner les bâtiments qui peuvent faire l'objet d'un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site. Le changement de destination est soumis, en zone agricole, à l'avis conforme de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers prévue à l'article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime, et, en zone naturelle, à l'avis conforme de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites. Dans les zones agricoles ou naturelles et en dehors des secteurs mentionnés au présent 6°, les bâtiments d'habitation peuvent faire l'objet d'une extension dès lors que cette extension ne compromet pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site. Le règlement précise les conditions de hauteur, d'implantation et de densité des extensions permettant d'assurer leur insertion dans l'environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone. III.-Le règlement peut, en matière de caractéristiques architecturale, urbaine et écologique : 1° Déterminer des règles concernant l'aspect extérieur des constructions neuves, rénovées ou réhabilitées, leurs dimensions, leurs conditions d'alignement sur la voirie et de distance minimale par rapport à la limite séparative et l'aménagement de leurs abords, afin de contribuer à la qualité architecturale et paysagère, à la performance énergétique et à l'insertion des constructions dans le milieu environnant. Des règles peuvent, en outre, imposer une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables, éventuellement pondérées en fonction de leur nature, afin de contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville ; 2° Identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique, architectural ou écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. Lorsqu'il s'agit d'espaces boisés, ces prescriptions sont celles prévues à l'article L. 130-1 ; 3° Dans des secteurs situés à proximité des transports collectifs, existants ou programmés, imposer dans des secteurs qu'il délimite une densité minimale de constructions ;

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4° Délimiter les secteurs dans lesquels la délivrance du permis de construire peut être subordonnée à la démolition de tout ou partie des bâtiments existants sur le terrain où l'implantation de la construction est envisagée ; 5° Localiser, dans les zones urbaines, les terrains cultivés et les espaces non bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques à protéger et inconstructibles quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les desservent ; 6° Imposer aux constructions, travaux, installations et aménagements, notamment dans les secteurs qu'il ouvre à l'urbanisation, de respecter des performances énergétiques et environnementales renforcées qu'il définit. IV.-Le règlement peut, en matière d'équipement des zones : 1° Préciser le tracé et les caractéristiques des voies de circulation à conserver, à modifier ou à créer, y compris les rues ou sentiers piétonniers et les itinéraires cyclables, les voies et espaces réservés au transport public et délimiter les zones qui sont ou peuvent être aménagées en vue de la pratique du ski et les secteurs réservés aux remontées mécaniques en indiquant, le cas échéant, les équipements et aménagements susceptibles d'y être prévus ; 2° Fixer les conditions de desserte par les voies et réseaux des terrains susceptibles de recevoir des constructions ou de faire l'objet d'aménagements. Il peut délimiter les zones mentionnées à l'article L. 2224-10 du code général des collectivités territoriales concernant l'assainissement et les eaux pluviales ; 3° Imposer aux constructions, travaux, installations et aménagements dans les secteurs qu'il ouvre à l'urbanisation de respecter, en matière d'infrastructures et réseaux de communications électroniques, des critères de qualité renforcés, qu'il définit. V.-Le règlement peut également fixer les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général, aux espaces verts ainsi qu'aux espaces nécessaires aux continuités écologiques.

Article 2 L’article L213-2 du Code de l’urbanisme est ainsi modifié (gras et barré):

« Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l'article L. 514-20 du code de l'environnement « ainsi que l’ensemble des informations que la loi impose au vendeur de communiquer à l’acquéreur dans le cadre d’une vente » Le titulaire du droit de préemption peut, dans délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. La liste des documents susceptibles d'être demandés est fixée limitativement par décret en Conseil d'Etat. La déclaration d'intention d'aliéner peut être dématérialisée. Le cas échéant, cette déclaration comporte également les informations dues au titre de l'article L. 741-1 du code de la construction et de l'habitation. Lorsque la contrepartie de l'aliénation fait l'objet d'un paiement en nature, la déclaration doit mentionner le prix d'estimation de cette contrepartie.

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Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien « qui doit intervenir, sous peine de forclusion, dans le premier mois du délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. Lorsqu'il envisage d'acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d'intention d'aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l'objet d'une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention d'acquérir le bien. Le notaire la transmet aux titulaires de droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage, aux personnes bénéficiaires de servitudes, aux fermiers et aux locataires mentionnés dans la déclaration d'intention d'aliéner. Le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien dans des conditions fixées par décret. L'action en nullité prévue au premier alinéa se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l'acte portant transfert de propriété ».

Chapitre II : En matière de vente

C’est pourquoi il est proposé : - que le contrôle préventif de la situation de l’acquéreur soit opéré lors de cessions de

parts de SCI faites par acte sous seing privé contresigné par avocat. - que les avocats se dotent d’un fichier informatique rassemblant les informations

nécessaires à de telles vérifications : « le fichier de lutte contre l’habitat indigne placé sous le contrôle du Conseil de l’Ordre des avocats ».

- qu’une précision soit apportée quant au document devant être transmis à l’administration fiscale par le professionnel chargé de la vente pour effacer toute ambiguïté.

Article 1

La nouvelle version de l’article L551-1 du Code de la construction et de l’habitation20 du titre V intitulé « lutte contre l’habitat indigne » est ainsi modifiée : I.-Pour l'application de la peine d'interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement prévue au 5° bis de l'article 225-19 du code pénal, au 3° du IV de l'article L. 1337-4 du code de la santé publique et au 3° du VII de l'article L. 123-3 et au 3°

20 Version applicable à partir du 1er janvier 2016.

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du III de l’article L. 511-6 du présent code, le notaire chargé d'établir l'acte authentique de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation ou d'un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement vérifie si l'acquéreur personne physique ou l'un des associés ou mandataires sociaux de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur a fait l'objet de l'une de ces condamnations. L’avocat chargé d’établir un acte sous seing privé avec contreseing d’avocat lors d’une vente de parts de société civile vérifie également si l'acquéreur personne physique ou l'un des associés ou mandataires sociaux de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur a fait l'objet de l'une de ces condamnations. A cette fin, le notaire interroge l'Association pour le développement du service notarial placée sous le contrôle du Conseil supérieur du notariat, qui demande consultation du bulletin n° 2 du casier judiciaire de l'acquéreur au casier judiciaire national automatisé. L’avocat interroge le fichier de lutte contre l’habitat indigne placé sous le contrôle du Conseil de l’Ordre des avocats, qui demande consultation du bulletin n°2 du casier judiciaire de l’acquéreur au casier judiciaire national automatisé. L'Association pour le développement du service notarial indique au notaire si l'acquéreur a fait l'objet d'une condamnation définitive à la peine mentionnée au premier alinéa du présent article. Lorsque l'acquéreur a fait l'objet d'une telle condamnation, l'acte authentique n'est pas signé et l'avant-contrat de vente signé antérieurement est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur. II.- L'acte authentique de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation ou l’acte contresigné part avocat lors de la cession de part de société civile, au profit d'un acquéreur ayant fait l'objet d'une condamnation définitive à la peine mentionnée au I peut toutefois être signé si l'acquéreur atteste, dans l'acte de vente, que le bien est destiné à son occupation personnelle. Dans ce cas, l'acte de vente, comprenant l’attestation, est notifié à l'administration fiscale par le notaire ou l’avocat le cas échéant.

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Chapitre III : En matière de copropriété

Section 1 - Proposition de loi relative à la vente de lots ou fraction de lot de copropriété Article 1

Sont modifiées ou supprimées de l’article L 721-2 du Code de la construction et de l’habitation, les phrases en gras italique suivantes: « En cas de vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l'article L. 271-4, les documents suivants : 1° Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble : a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ; b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant concernant le lot vendu, s'ils ont été publiés ; c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose ; 2° Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur : a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente. b) abrogé c) abrogé Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot. L’état daté, prévu par l’article 5 du décret du 17.03.4967, est obligatoire dès la promesse de vente ou, à défaut de promesse, dès l'acte authentique de vente. La durée de sa validité est prorogée à quatre mois. Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les documents mentionnés aux b et c du présent 2° n'ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ; 3° Le carnet d'entretien de l'immeuble ; 4° Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot, prévue à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ; 5° abrogé 6° Le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L. 731-2. A défaut d'annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l'acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division ».

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Article 2

Est modifié de l’article L 721-3 du Code de la construction et habitation, les phrases en gras et italique suivantes: « Lorsque les documents mentionnés aux 1°, 2° et 4° de l'article L. 721-2 ne sont pas annexés à l'acte, ce dernier est nul. Le délai de rétractation ou de réflexion, prévu à l'article L. 271-1 ne court qu’au lendemain de la signature de l’acte ».

Section 2 - Proposition de loi relative à l'immatriculation des syndicats de copropriétaires Article 1

Sont modifiées ou supprimées de l’article L 711-5 du Code de la construction et habitation, les phrases en gras italique suivantes: « Tout acte authentique de vente devant notaire relatif à un lot de copropriété comporte la mention du numéro d'immatriculation de la copropriété. ͒ « En l'absence de syndic désigné ou lorsque la mise en demeure mentionnée à l'article L. 711-6 est restée sans effet au terme d'un délai d'un mois, le notaire chargé de l'établissement de l'acte de vente procède d'office à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires. Les frais ainsi engagés par le notaire sont supportés par le syndic ou, si le syndic n'est pas rémunéré pour l'exercice de son mandat, par ce dernier pour les deux tiers et par les autres copropriétaires pour le tiers restant. Le notaire informe l'établissement public chargé de la tenue du registre de toute erreur qu'il y constate. Les frais inhérents à l'immatriculation pourront être majorés par le notaire de la somme fixe de 35 euros par immatriculation, à titre de dédommagement ».

Article 2 Sont modifiées ou supprimées de l’article L 711-6 du Code de la construction et habitation, les phrases en gras italique suivantes: « I - Lorsque le syndic n'a pas procédé à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires ou lorsqu'il n'a pas transmis à l'établissement public chargé de la tenue du registre les informations prévues à l'article L. 711-2, l'établissement public, un copropriétaire ou toute personne qui y a un intérêt peut mettre en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, le syndic d'y procéder.

II - Pour obtenir du syndic l'exécution des obligations mentionnées aux articles L. 711-1 à L. 711-4, le teneur du registre peut, après mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant un mois, appliquer une astreinte à l'encontre du syndic. L'astreinte court à compter de la fin de la mise en demeure et jusqu'à la complète transmission ou actualisation des données. L'astreinte est recouvrée comme en matière de contributions directes au profit de l'établissement public chargé de la tenue du registre. Le montant de l'astreinte ne peut être supérieur à 20 euros par lot et par semaine. Son montant ne peut être facturé par le syndic aux copropriétaires, sauf dans l'hypothèse d'un syndic non rémunéré pour l'exercice de son mandat, le montant sera facturé pour les deux tiers au syndic non rémunéré et pour le tiers restant au reste des copropriétaires.

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III - Les syndicats de copropriétaires ne peuvent bénéficier de subventions de l'Etat, de ses établissements publics, des collectivités territoriales, de leurs groupements ou de leurs établissements publics qu'à la condition d'être immatriculés au registre et que leurs données soient actualisées. Le syndic qui par sa faute, prive les syndicats de copropriétaires de leur possibilité de se prévaloir du bénéfice avéré des subventions susvisées, engage sa responsabilité contractuelle vis-à-vis des syndicats de copropriétaires sur le fondement de l'article 1382 du Code civil ».

Section 3 - Proposition de loi relative au contrôle du candidat à l’acquisition Article 1

L’article 55, 9°, c) II de la loi ALUR du 24 mars 2014 introduisant l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi modifié par le rajout d’un alinéa en gras-italique suivant : « Dans un délai d'un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d’un mois attestant : 1° Soit que l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l’immeuble concerné ; 2° Soit, si l'une de ces personnes est copropriétaire de l'immeuble concerné par la mutation, qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours. En l’absence de réponse du syndic dans le délai imparti d’un mois prévu à l’alinéa précédent, l’acte de vente pourra être conclu ; le syndic étant dans l’impossibilité de réclamer les éventuelles charges dues par le candidat déjà copropriétaire. Les charges éventuellement dues au syndicat seront supportées par le syndic en contrepartie de sa négligence ».

Article 2 L’article 55, 9°, c) II de la loi ALUR du 24 mars 2014 introduisant l’article 20 II alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi modifié par les phrases en gras-italiques suivantes : « Préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme a renoncé à l'exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Dans un délai d'un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d’un mois ou de trois mois dès lors que le certificat initial délivré par le syndic confirmait que le candidat acquéreur n’était pas déjà copropriétaire ».

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Article 3 L’article 55, 9°, c) II de la loi ALUR du 24 mars 2014 introduisant l’article 20 II alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 est ainsi modifié par les phrases en gras-italiques suivantes : « Dans l'hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l'acte authentique de vente, l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d'un délai de trente jours à compter de cette notification pour s'acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n'est produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé caduque aux torts de l'acquéreur, le vendeur conservant le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation versée par le candidat acquéreur au jour de la promesse de vente ».

Section 4 : Modification du formalisme des actes préparatoires à la vente d’un bien immobilier Article 1

L’article 8-2 alinéa 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est ainsi modifié :

« Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l'encontre du syndic en qu’a de défaut de réalisation de la fiche synthétique et chaque fois qu’il ne met pas la fiche synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice. » - La première phrase : « Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic » est supprimée ; - Au sein de la seconde phrase, les mots suivants : « à de défaut de réalisation de la fiche synthétique et » sont ajoutés.

Article 2

L’article 54 6° alinéa 2 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 est ainsi modifié : « A défaut d'annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, l'acquéreur reconnaît dans l’acte que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d'entretien et l'état descriptif de division. » - Au sein de la phrase, les mots suivants : « dans l’acte » sont ajoutés.

Article 3

L’article L. 721-2 1° c) du Code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié et un alinéa 2 est créé : « Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années. Le notaire est tenu de rapporter la preuve qu’il a effectué toutes les diligences nécessaires afin de se procurer lesdits procès-verbaux. La preuve peut être rapportée par tout moyen ; » - Au sein de l’alinéa 1, les mots suivants : « si le copropriétaire vendeur en dispose » ont été

supprimés ; - L’alinéa 2 est créé : « Le notaire est tenu de rapporter la preuve qu’il a effectué toutes les

diligences nécessaires afin de se procurer lesdits procès-verbaux. La preuve peut être rapportée par tout moyen ».

Article 4

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L’article L. 721-2 4° et 5° du Code de la construction et de l’habitation sont abrogés. Article 5

L’article L. 721-3 du Code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié : « Lorsque les documents mentionnés aux 1°, 2° et 3° de l'article L. 721-2 ne sont pas annexés à l'acte notifié conformément à l'article L. 271-1, le délai de rétractation ou de réflexion, prévu à ce même article, ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ces documents à l'acquéreur. Cette communication est réalisée selon les modalités de notification de l'acte prévues audit article L. 271-1. » - Au sein de la phrase, le nombre suivant : « 3° » est ajouté.

55

Chapitre IV : En matière de baux d’habitation Section 1 : Les modifications relatives à la forme Article 1

L'article 15 a) in fine de la loi du 06.06.1989 est ainsi modifié : « Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vente n'est autorisé qu'en vue du terme de la première reconduction du bail en cours et tout congé pour reprise n'est autorisé qu’en vue du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après le transfert de propriété, après un délai de deux ans. »

Article 2 L’article 8-1 VI de la loi du 06.07.1989 est ainsi modifié : «La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé ».

Article 3 L'article 3-1 de la loi du 06.07.1989 est ainsi modifié : «Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. Cette demande devra être réalisée par un écrit permettant de prouver sa date de manière certaine. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. »

Article 4 L’article 2 de la loi du 06.07.1989 est ainsi modifié : « Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement où réside le preneur au moins huit mois sur une période de douze mois consécutifs, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation…».

Article 5 L’article 3-3 est ainsi modifié et complété:

56

«Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. En cas d'absence dans le contrat de location de l’une de ces informations, le locataire peut, dans un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. » Un 5° est ajouté : « Un état mentionnant la présence d’un risque de mérule ».

Section 2 : Les modifications relatives au fond Article 1

L’article 24-2 est ainsi modifié: - Les termes « Garantie Universelle des Loyers » sont remplacés par « Garantie contre les

Loyers Impayés ». - Dans le paragraphe «I - A » in fine, le dernier alinéa est abrogé pour être remplacé par: « La

notion de résidence principale du preneur doit s’apprécier, pour la mise en œuvre de la garantie contre les loyers impayés, lors de la conclusion du contrat lorsque cette dernière remplit les conditions fixées par l’article 2 de la présente loi. ».

- Dans le paragraphe « I – B », le texte est modifié par : « B. # Les aides versées au titre de la présente garantie sont accordées de plein droit au bailleur lorsque : 1° Le bailleur n'a pas demandé le cautionnement mentionné à l'article 22-1 de la présente loi ; 2° Le logement satisfait aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 ; 3° Le bailleur ne loue pas le logement à l'un de ses ascendants ou descendants, ou à ceux de leur conjoint ou concubin ou de toute personne liée à eux par un pacte civil de solidarité ; 4° Le bailleur a déclaré son contrat de location auprès de l'agence mentionnée au II du présent article dans les conditions prévues au même II ; 5° Le contrat de location est établi par écrit, respecte le contrat type prévu à l'article 3 et ne mentionne pas le renoncement au bénéfice de la garantie des loyers impayés ; 6° Lorsque le locataire bénéficie de l'aide personnelle au logement, le bailleur demande son versement entre ses mains dans des conditions fixées par décret. Toutefois, le 1° du présent B ne s'applique pas lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. Lorsque le bailleur a souscrit une assurance pour les risques couverts par la garantie des loyers impayés, ce dernier devra obtenir préalablement de son assureur une attestation indiquant les raisons ou les motifs du non-paiement des sommes dues par son locataire afin de la remettre à la commission visée au II qui rendra un avis motivé. Cet avis lui permettra, s’il l’exempte de faute, de recevoir l’aide prévue B du I à titre subsidiaire. L’application du présent paragraphe sera précisée par décret en Conseil d’Etat. Le bénéfice de la garantie est refusé lorsque le bailleur a fait l'objet d'une interdiction de bénéficier de la garantie en application du E du II ou lorsque, depuis moins de dix ans, il a été mis en demeure de faire cesser la mise à disposition aux fins d'habitation de locaux impropres à l'habitation en application de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou a proposé à la location un logement ayant fait l'objet d'un arrêté de péril pris en application des articles L. 511-1 ou L. 511-3 du code de la construction et de l'habitation ou d'un arrêté d'insalubrité

57

mentionné aux articles L. 1331-26-1 ou L. 1331-28 du code de la santé publique, sauf lorsque l'autorité responsable a prononcé la mainlevée de l'arrêté. - Dans le paragraphe « I- D », la partie « 5° » est abrogée. - Dans le paragraphe « II », le texte est modifié par les dispositions suivantes: « La garantie des loyers impayés est gérée par la commission départementale de conciliation prévue par l’article 24 de la loi du 23 décembre 1986 et le décret du n° 2001- 653 du 19 juillet 2001. A- La commission départementale de conciliation est chargée de mettre en place et d'administrer la garantie prévue au I et de contrôler sa mise en œuvre. A ce titre, elle peut financer des actions d'accompagnement social des locataires en situation d'impayés de loyer. La commission peut également, à titre complémentaire, mettre en place un dispositif d'aide au profit des bailleurs pour les frais contentieux et pour les dégradations locatives des logements loués ou gérés par les organismes mentionnés au IV. La commission peut gérer directement pour le compte des personnes concernées, les aides aux bailleurs que des personnes publiques ou morales de droit privé apportent sur leur budget propre. La commission peut également mener toute étude ou action ayant pour objet de sécuriser les relations entre bailleurs et locataires ou d'améliorer la gestion et le traitement des impayés de loyer et l'accompagnement des locataires en situation d'impayés. B- La commission est administrée par un conseil d'administration spécial composé de différents collèges dont les modalités de désignation seront définies par Décret en Conseil d’Etat. » Les parties « C », « D » et « E » du II est inchangée, et la partie « G » du II est abrogée.

- Le paragraphe « III » est abrogé. - Le paragraphe « IV » est abrogé pour être remplacé par :

« Pour pouvoir bénéficier des conditions spécifiques d'application de la garantie des loyers impayés prévues aux c du 1° du C du I et au septième alinéa du 4°, ainsi que de l'aide complémentaire prévue au deuxième alinéa du A du II pour les logements qu'ils louent ou gèrent, les organismes qui exercent les activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale, ainsi que les organismes qui exercent des activités de maîtrise d'ouvrage d'insertion agréés dans les conditions prévues, respectivement, aux articles L. 365-2 et L. 3654 du code de la construction et de l'habitation, doivent obtenir un agrément de la commission départementale compétente du lieu de situation de l’immeuble mentionnée au II du présent article dans des conditions définies par décret. »

- Dans le paragraphe « V » du II, le dernier alinéa du texte est modifié en remplaçant le terme « agence » par « commission ».

Article 2 L’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 est supprimé. Il convient de créer au choix des parlementaires :

Un article 31 ter au CGI ainsi rédigé : « Le revenu net foncier, visé à l’article 28 du CGI, est diminué d’un abattement de 15%, pour chaque année où le loyer pratiqué est inférieur à un loyer médian déterminé par l’observatoire

58

des loyers, en considération de la localisation, de la surface et de la typologie, de l’année de construction et de l’état de l’immeuble, ainsi que de ses principales caractéristiques et équipements. »

Ou, Un article 199 novovicies A au CGI ainsi rédigé : « Les contribuables visés à l’article 199 novovicies du CGI bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à louer à un prix inférieur à un loyer médian déterminé par l’observatoire des loyers, en considération de la localisation, de la surface et de la typologie, de l’année de construction et de l’état de l’immeuble, ainsi que de ses principales caractéristiques et équipements. La réduction d’impôt s’applique chaque année à la condition que le contribuable continue à remplir son engagement. La réduction d’impôt est de : -1000! si le loyer pratiqué est inférieur de 5% à 10% au loyer médian ; -2000! si le loyer pratiqué est inférieur de plus de 10% à 20% au loyer médian ; -3000! si le loyer pratiqué est inférieur de plus de 20% du loyer médian. »

Article 3 L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 est ainsi modifié : « Est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».

Article 4 L'article 5 I est ainsi modifié : «La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I. « Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et sera fonction de trois critères cumulatifs : la surface du bien proposé à la location, la date de construction de l’immeuble et l’état des rénovations. Un décret voté en Conseil d’Etat établira des forfaits types. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et sera fonction de trois critères cumulatifs : la surface du bien proposé à la location, la date de construction de l’immeuble et l’état des rénovations. Un décret voté en Conseil d’Etat établira des forfaits types. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

Les trois premiers alinéas du présent I ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d'une personne mandatée et rémunérée à cette fin ».

Article 5 L’article 17-2 II est ainsi modifié :

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« Dans les zones où ne s'applique pas l'arrêté mentionné au I de l'article 17, lors du renouvellement du contrat, le loyer donne lieu à réévaluation s'il est manifestement sousévalué ou surévalué.

Le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies aux cinquième et sixième alinéas du I du présent article.

Le locataire peut proposer au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies aux cinquième et sixième alinéas du I du présent article.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent II, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent II et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse de l'autre partie quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.

A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse ou la baisse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse ou cette baisse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie ».

Thème « URBANISME », travail réalisé par :

60

-Céline CAMINALE -Tifenn LE NEZET -Adeline PRUNIER -Thomas RIGAL -Vincent RIBÉRA -Victor ANTIN

Thème « VENTE », travail réalisé par : -Myriam BELARBI -Noémie GUILMANDIE -Ornella LACHLAN -Pauline OBIN -Sophie POUGET -Yoann VOZELLE

Thème « COPROPRIETE », travail réalisé par : -Eglantine ARNAUD -Marie-Sophie DEVAUX -Caroline FALLET -Juliette LAMBERT -Claire LECUYER

Thème « BAIL D’HABITATION », travail réalisé par :-Morgan ALAPHILIPPE -Pauline FABRE -Hinatea GAVALDON -Fanny GUALLAR -Nicolas ROUX

Table des matières Préface……………………………………………………………………………………….p1

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Partie I / L’identification des difficultés d’application de la loi ALUR…………………p3 Chapitre I : En matière d’urbanisme……………………………………………………...p4 Section 1 : Le coefficient d’occupation des sols (COS)……………………………………...p4

I. La suppression du COS et de la possibilité de fixer une superficie minimale des terrains constructibles par la loi ALUR…………………………………………..p4

II. Les défauts et les lacunes du droit positif………………………………………...p5 A- La loi ALUR: la surconsommation de l’espace…………………………………..p5 B- La loi ALUR: une faveur au bénéfice des promoteurs immobiliers………..…….p6

C- La loi ALUR: l’incompatibilité des objectifs……………………………………..p6 D- La loi ALUR : l’application de nouveaux critères flous…………………………..p7 E- La loi ALUR : le COS toujours applicable aux communes dotées d’un POS……p8

Section 2 : Optimisation de la relation : DIA et droit de préemption………………………...p8 I. La constatation d’un déséquilibre informatif au détriment des communes………p8

A- Procédure de la DIA antérieure à loi ALUR………………………………..……p8 B- Une reforme d’inspiration prétorienne…………………………………………...p9 C- La loi ALUR : une procédure dilatoire…………………………………………..p9 D- Premier instrument dilatoire : la possibilité de demander

des pièces complémentaires………………………………………………………………....p9

E- Second instrument dilatoire : la possibilité de demander à visiter le bien……...p10 F- Les défauts et limites du droit positif…………………………………………...p11

Chapitre II : En matière de vente………………………………………………………....p13 Chapitre III : En matière de copropriété…………………………………………………p18 Section 1 : Les cessions de lots de copropriété complexifiées………………………………p18 Section 2 : L'immatriculation des syndicats de copropriétaires……………………………..p21 Section 3 : Le contrôle de l'identité du candidat acquéreur…………………………………p24 Section 4 : Développement considérable du formalisme des actes préparatoires à la vente d’un bien immobilier……………………………………………………………………………...p28

I. Vente de lots de copropriété…………………………………………………….p29 II. Vente d’immeuble bâtis…………………………………………………………p33

Chapitre IV : En matière de baux d’habitation………………………………………….p35 Section 1 : Les écueils de la loi ALUR quant à la forme…………………………………....p35

I. Les imprécisions relatives aux modalités du congé délivré par le bailleur…….p35 II. Le sort oublié de la caution en l’absence de nouveau colocataire……………...p36 III. La sanction de l’inexactitude de la surface habitable: une idée inachevée……..p36 IV. Les diagnostics techniques : l’absence regrettée d’un diagnostic sur le risque de

mérule et de sanctions en cas d’omission de l’un de ces documents…………...p37 V. Les doutes persistants dans la définition de la résidence principale……………p37

Section 2 : Les écueils de la loi ALUR quant au fond……………………………………....p37 I. La Garantie Universelle des Loyers (GUL)………………………………….…p38

62

II. La contre productivité du plafonnement des loyers……………………………p40 III. La suppression inopportune des clauses pénales……………………………….p42 IV. Les honoraires des agents immobiliers : une fixation éloignée de la réalité..…..p42 V. L’élision contestable d’une possibilité de révision du loyer par le locataire lors du

renouvellement du bail hors zones tendues…………………………………..…p43 VI. La sanction de l’inexactitude de la surface habitable : une logique

contestable………………………………………………………………………p44 Partie II / L’amélioration de la loi ALUR : proposition de loi………………………….p45 EXPOSE DES MOTIFS……………………………………………………………….……p46 PROPOSITION DE LOI……………………………………………………………………p48 Chapitre I : En matière d’urbanisme……………………………………………………..p48 Chapitre II : En matière de vente…………………………………………………………p52 Chapitre III : En matière de copropriété………………………………………………....p54 Section 1 : Proposition de loi relative à la vente de lots ou fraction de lots de copropriété...p54 Section 2 : Proposition de loi relative à l'immatriculation des syndicats de copropriétaires..p55 Section 3 : Proposition de loi relative au contrôle du candidat à l’acquisition……………...p56 Section 4 : Modification du formalisme des actes préparatoires à la vente d’un bien immobilier…………………………………………………………………………………...p57 Chapitre IV : En matière de baux d’habitation………………………………………….p59 Section 1 : Les modifications relatives à la forme…………………………………………..p59 Section 2 : Les modifications relatives au fond……………………………………………..p60

63

ASTER ROIT Faculté de Droit de Montpellier

Morgan ALAPHILIPPE M II D NOTARIAL Né le 9 juin 1991, 23 ans

23, Quai Laurens 34000 MONTPELLIER : 06 21 45 76 68 @ : alaphilippe.morgan@gmail.com MOBILITE Titulaire du Permis B Publication - Dans le journal du village des notaires, n°50, janvier 2015, p. 20 et s. « La responsabilité civile notariale », de la 16ème veille juridique du Master II. CONNAISSANCES INFORMATIQUES - Pack office - Inot (Genapi) - Fiducial - Atlas des compétences - Notalus LANGUES - Anglais : Lu, écrit et parlé - Espagnol : Notions LOISIRS

FORMATION

2014 – 2015 Université de Montpellier

2013 – 2014 Université de Montpellier

2012 – 2013 Université

de Montpellier

2010 – 2012

Institut des Métiers du Notariat de Montpellier

Master II Droit notarial (en préparation)

Diplôme Universitaire : Droit notarial de l’entreprise (en préparation)

Master I Droit du patrimoine Diplôme Universitaire : Gestion du patrimoine Mention Assez Bien

Licence Professionnelle « Métiers du Notariat » Mention Assez Bien Projet Tuteuré : « La protection du littoral par la maîtrise et l’acquisition foncière du Conservatoire du littoral et des rivages lacustres »

Brevet de Technicien Supérieur « Notariat »

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES

Janvier à avril 2015

Août 2014 Mars 2014

Décembre 2014

Juillet – Août 2013 Avril à juin 2013

Janvier 2013

Janvier 2012 Novembre 2011

Juillet – Août 2011

Mai – Juin 2011

Employé en qualité de « Chargé de communication » chez O.S.E Club Etudiant pour le compte de LEXISNEXIS France. (Communication d’offre promotionnelle LexisNexis, veille et actualités juridiques sur le réseau social Facebook, et au sein de la Faculté). Durée : 4 mois

Stage en l’Etude de Maîtres KERNEIS – MOURGUEMOLINES – LEONARD, notaires à Paris 8ème

arr. (Création de dossiers de vente, réalisation des formalités préalables, rédaction de notes d’observations et de renseignements pour confrère, procurations pour vendre) Durée : 6 semaines

Stage en l’Etude de Maîtres BLANC-POUJOL – SIGUIE – SPINELLI – MORER, notaires à SETE (Constitution de dossiers de vente, succession, donation; Rédaction de promesses et de ventes, donations, constitution de servitudes, notoriétés, attestations immobilières, baux commerciaux) Durée : 19 semaines

Stage en l’Etude de Maîtres VILLEMIN – NOUGUIER – RIBAUD, notaires à MONTPELLIER. (Création de dossiers ; Rédaction de procurations pour vendre, donations, cession de droit au bail ; Formalités postérieures) Durée : 4 semaines

Stage en l’Etude de Maîtres PALLOT et GABARRON, notaires à BEZIERS. (Formalités préalables, gestion du standard, accueil de la clientèle) Durée : 4 semaines

Stage en l’Etude de Maîtres BERNON et FOURCADE-

ASTER ROIT Faculté de Droit de Montpellier

- Ski Alpin - Cinéma d’art et d’essai - Musique - Littérature économique

Décembre 2010

MAISETTI, notaires à SAINT-MARTIN-DE-LONDRES Durée : 4 semaines

Stage en l’Etude de Maîtres DUPUIS- GRATESAC – GUINES, notaires à BETTON (35). Durée : 2 semaines

ASTER ROIT Faculté de Droit de Montpellier

Victor ANTIN 13 septembre 1991

M II D

NOTARIAL

91, rue des Ecuyers 34 070 MONTPELLIER : 06 34 62 71 09 @ : victor.antin@gmail.com MOBILITE France entière Permis B + Véhicule CONNAISSANCES INFORMATIQUES

- Word - Excel - Powerpoint - iNot/ GenApi (logiciel notarial)

LANGUES Anglais : Bon niveau Espagnol : Niveau scolaire LOISIRS - Musique (jazz, classique) - Tennis, Squash - Automobile

JANVIER-FEVRIER 2014

MAI-JUIN 2014

2012-2013

AOÛT 2012

MAI 2012

AOUT-SEPTEMBRE 2014

Stage - Etude CHAINE Notaires à Lyon Stage effectué sous le tutorat de Maître Vincent SERIS Membre du réseau des Notaires Conseils d’Entrepreneurs (NCE)

Stage - SCP EYROLLES & ANDRE-EYROLLES Notaires à Aix-en-Provence

Stage - AKLEA Avocats à Lyon Parrainage dans le cadre du Magistère DJCE sous le tutorat de Maître Yan FREYRIA-COURTOIS

Stage - SCP ANDRE – ANDRE & Associés Avocats à Marseille Stage - Centre de Formalités des Entreprises (CFE) Chambre de commerce et d’industrie de Montpellier

Auxiliaire de vacances CIC - Montpellier (34)

FORMATION 2014-2015

Université Montpellier I Master II Droit Notarial

JUIN 2014 Université Montpellier I

Certificat d’Etudes spécialisées en Droit des Sociétés mention Bien

2013-2014 Université Lyon III

Master II Droit des affaires et fiscalité/ DJCE mention Assez Bien Mémoire : Pacte Dutreil Transmission de sociétés (art. 787 B du CGI)

2012- 2013 Université Lyon III

Master I Droit et techniques des affaires/ Prépa DJCE mention Assez Bien

JUIN 2012 Université Montpellier I

D.U. Droit de la Gestion du patrimoine mention Assez Bien

2011- 2012 Université Montpellier I

Troisième année de Licence (L3) en Droit privé mention Assez Bien

2009- 2011 Université Montpellier I

D.U. Collège de Droit mention Assez Bien

2010- 2011 Université Montpellier I Deuxième année de Licence (L2) en Droit

2009- 2010 Université Montpellier I Première année de Licence (L1) en Droit

2009 Lycée Notre Dame de

La Merci (34)

Baccalauréat Scientifique mention Européenne mention Bien

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES

ASTER ROIT Faculté de Droit de Montpellier

2013-2014 Trésorier Association du DJCE de Lyon (ADL)

AOUT 2013 Auxiliaire de vacances CIC - Mèze (34)

MAI-AOÛT 2011

Vacataire Cour d’Appel de Montpellier

SEPTEMBRE-AOÛT 2010

Assistant administratif Chambre de Commerce et d’Industrie de Montpellier

ASTER ROIT Faculté de Droit de Montpellier

50 bis Avenue Xavier de Ricard Résidence la Sapinière bat A 34 000 Montpellier : 06 21 87 04 24 @ : arnaud.eglantine@gmail.com MOBILITE Toutes régions françaises Permis B Véhicule CONNAISSANCES INFORMATIQUES - Word, Excel, Power point LANGUES Anglais : lu, écrit et parlé (niveau B2) Italien : niveau secondaire (niveau B1) LOISIRS - Bénévolat au Secours Populaire - Voyage linguistique et de loisir

aux Etats-Unis, Australie, Irlande, Angleterre, Ile Maurice,

Grèce, Italie et Espagne 30 mars - 30 avril 2015 6WDJHG¶REVHUYDWLRQ0H*UDVVHW-Tendero

- Compétitions fédérales de GR Office Notarial de Baillargues en individuelle et groupe pendant cinq ans

- Parution dans le Journal du Village des Notaires n°50

(janvier 2015)G¶XQDUWLFOHVXU Juillet ±Août 2010 et 2013 Employée administratif la responsabilité notariale &UpGLW0XWXHO5LFKWHUHW&URL[G¶$UJHQW0RQWSHOOLHU

réalisé en groupe dans le cadre Gestion des produits bancaires, tâches administratives, accueil de la

du Master 2 Droit Notarial clientèle, secrétariat

Juillet 2012 +{WHVVHG¶DFFXHLO Festival Radio France, Corum (Montpellier)

Myriam BELARBI Née le 22/04/1991, 23 ans

Photo

Eglantine ARNAUD 17 Avril 1992, 22 ans

M II D

NOTARIAL

FORMATION

2014 - 2015 Université Montpellier I

Master 2 Droit Notarial (en cours)

Juin 2014 Université Montpellier I

Diplôme Universitaire « Gestion du patrimoine » Mention Assez Bien

2013 - 2014 Université Montpellier I

Master 1 Droit du patrimoine Mention Assez Bien

2010 - 2013 Université Montpellier I

Licence de Droit privé Mention Assez Bien

2010 Baccalauréat général, Economique et social Lycée Joffre, Montpellier Mention Assez Bien

STAGES ET EXPERIENCES PROFESSIONNELLES

39 Place du millénaire 34.000 Montpellier : 06 52 03 87 82 @ : myriam.blarbi@gmail.com PUBLICATION : Le journal du village des notaires, Veille et actualités juridiques : la responsabilité civile notariale n°50 janvier 2015, page 20

RADIO : Chronique du 19 janvier 2015, RCF « la minute avec mon notaire » : le contrat de cautionnement en matière de bail d’habitation MOBILITE : Permis B CONNAISSANCES INFORMATIQUES - C2i (certificat informatique et

internet) : maîtrise du Pack Office : Word, Excel

- Maîtrise des outils de recherches juridiques : Dalloz, LexisNexis

- Utilisation de GenApi LANGUES Anglais: Niveau correct Espagnol: Niveau Baccalauréat

MASTER II DROIT NOTARIAL Faculté de Droit de Montpellier

FORMATION

2014-2015 Master 2 Droit notarial

Université Montpellier I En cours

Juin 2014 Diplôme universitaire en gestion du patrimoine

Université Montpellier I Mention Bien

2013 - 2014 Master 1 Droit du Patrimoine

Université Montpellier I Mention Assez Bien

2012 - 2013 Licence 3 en Droit privé

Université Montpellier I

2011 - 2012 Licence 2 en Droit

Université Montpellier I Mention Assez Bien

2010 - 2011

Faculté de médecine, Concours PACES

Montpellier I

2009 - 2010

Faculté de médecine, Concours PCEM1

Montpellier I

2008 - 2009 Baccalauréat scientifique

Lycée Joffre, Montpellier Mention Très Bien

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES

Juin 2014 Montpellier

Stage - Office notarial Maître Didier PERREIN Rencontre avec les clients, constitution de dossiers, réalisation de formalités, rédaction d’actes (Compromis et actes de vente, contrat de mariage, mainlevée)

Juin 2013 Montpellier

Stage - Cabinet d’avocat LEXCELLIS Maître Laurent FERRACCI.

Confrontation à des dossiers de droit des

sociétés et de voies d'exécution. Rédaction de projets d'actes (statuts

LOISIRS - Sports pratiqués : Cinq année de

constitutifs, procès-verbaux). Réalisation de fiches d’information sur les formalités de constitution de sociétés. Mise en contact avec des huissiers de justice afin d’assurer le suivi de procédures d'exécution forcées.

taekwondo, pilates, course à pied

- Centres d’intérêt : Lecture (romans), cinéma, voyages

Céline Caminale MASTER II DROIT NOTARIAL Née le 5 novembre 1991 Faculté de Droit de Montpellier

551 Rue du moulin de Semalen Résidence le lez n°54 34000 MONTPELLIER : 06.99.35.55.06 @ : celine.caminale@gmail.com MOBILITE Nationale Détentrice du Permis B CONNAISSANCES INFORMATIQUES - Pack office, GenApi, Opéra

LANGUES Anglais : Avancé niveau C1 Espagnol : Compris, parlé, lu LOISIRS - Voyages (6 mois en Australie)

FORMATION UNIVERSITAIRE Formation Juridique

2014-205 Université Montpellier I

2013-2014 Université Montpellier I

2012-2013 Université Montpellier I

2009 - 2013 Université

Montpellier I

2008 - 2009 Lycée Jules-Froment Aubenas (07)

Master 2 Droit Notarial Diplôme Universitaire Droit notarial de l’entreprise (En cours)

Master I Droit du Patrimoine Mention Assez- bien Diplôme Universitaire Anglais juridique Intensif Mention Assez-bien

Diplôme Universitaire Droit des obligations approfondi Diplôme Universitaire Droit de la gestion du patrimoine Mention Assez-bien

Licence en Droit privé

Baccalauréat Economique et social Mention Assez-bien

Formation linguistique

2012-2013 Greenwich College of

Sydney (Australie)

2011-2012 Victoria’s english center

Montpellier

Préparation de l’IELTS et cours de prise de parole en Anglais (Niveau C1). Voyage linguistique en Australie 6 mois.

BULATS CEF : Niveau B2 Diplôme de l’université de Cambridge attestant du niveau ALTE « Association des centres d’évaluation en langues en Europe ». 90 heures de cours « Touchstone Cambridge » et classes orales.

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES

Stages Avril 2015

Juillet 2013

Stage en office notarial

Notaires FOCH, notaires à Montpellier

Stage en office notarial SCP CHAUCHE & MASSEBEUF, notaires à Vals les bains. Ouverture de dossier, demande des formalités préalables, présence aux rendez-vous, rédaction de compromis de vente et contrats de mariage.

Juin 2012

Stage en office notarial SCP ROUX & BENEFICE, notaires à la Grande-Motte. Premier contact avec la profession, demande des formalités préalables, constitution d’un dossier, rédaction d’actes immobiliers.

Juillet 2011

Stage en agence immobilière VILLEURBANNE IMMOBILIER SAS LAFORET Prospection physique et téléphonique, visite des biens immobiliers à vendre et à louer.

(23 ans)

Marie Sophie, MASTER II DROIT NOTARIAL DEVAUX Faculté de Droit de Montpellier

06/12/1990, 23 ans FORMATION

2013 - 2014 Université Montpellier

I

Master1 droit du Patrimoine Mention Assez Bien

2012 - 2013 Copenhagen Law

University

Licence 3 parcours Droit Privé Mention Très Bien

2011 - 2012 Université Montpellier I

Licence 2 de Droit Mention Bien

Diplôme Universitaire d'anglais Juridique Approfondi

Domaines de Pradines, Chemin de Pradines 34500, Béziers : 07 78 79 83 84 @: mariesophiedevaux@gmail.com Mobilite Permis B, voiture Mobilité dans le monde entier Connaissances informatiques Word, Excel, Power Point, Prezi. Langues Anglais : lu, écrit, parlé TOEIC score 905 Espagnol : lu Loisirs Pratique de l'équitation en compétition et loisir

2010 - 2011 Université Montpellier I

2008 - 2010 Université Montpellier I

2007 - 2008 Lycée Henri IV

Licence 1 de Droit Mention Bien

Première année de Médecine

Baccalauréat Scientifique Mention Bien Internationale en Anglais

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES 01/07/13

01/12/12

01/07/11 et 12

Stagiaire en Notariat SCP Cabanes-Vidal Formalités préalables aux actes Initiation aux actes en copropriété et lotissement Observation de signature d'actes Stagiaire en Notariat SCP Cabanes-Vidal Initiation aux formalités préalables et postérieures Publicité Foncière Classement d'archives Hôtesse d’accueil à la BNP Paribas

Athlétisme en compétition Pratique de la guitare (8ans)

01/06/10

BNP Paribas Sérignan Accueil téléphonique, virements bancaires Dépôts de chèques Gestion des automates Stage d'observation Maître Katia Fisher avocate au barreau de Béziers Présence à des audiences de tribunal correctionnel et en

rendezvous client

Pauline FABRE 31/05/1992

98B impasse du saut du lièvre 30900, Nîmes. : 06.86.13.10.44 @ : fabrepauline@aliceadsl.fr MOBILITE Permis B et véhicule MOBILITE GEOGRAPHIQUE Sud de la France de préférence, mais mobile France entière. CONNAISSANCES

INFORMATIQUES - C2i - Word, Excel, Powerpoint, Open Office, GenApi.

LANGUES Anglais (juridique) : niveau Master. Espagnol : niveau Bac LOISIRS Ancien membre et vice présidente du club service ROTARACT, district 1760, en 2012 et 2013.

TRAVAUX :

MASTER II DROIT NOTARIAL

Faculté de Droit de Montpellier

FORMATION

2014 - 2015 Université Montpellier I

Master 2 Droit notarial En cours.

2013 - 2014 Université Master 1 Droit du Patrimoine

Montpellier I

Mention Bien. Prix du Major de promotion - Master 1 – Parcours Droit du patrimoine.

2012 - 2013 Université de Nîmes

Licence Droit Economie Gestion, 3Mention Bien. Obtention de la bourse au mérite (Meilleurs diplômés de Licence).

2011 - 2012 Université de Nîmes

Licence Droit Economie Gestion, 2Bien.

2010 - 2011 Université de Nîmes

Licence Droit Economie Gestion, 1Mention Bien au 1

2009 - 2010 Lycée Ernest Hemingway

Baccalauréat ES, spécialité mathématiques, mention espagnol européen. Mention Très bien.

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES2015 Stage d’un mois

(30.03 au 30.04) SCP GOUJON CHEVALIER CHALVET CASTILLON

2013 Stage d’une semaine Maître Roux, SCP ROUX & BENEFICE

Etude de dossiers, recherches, signature d’actes électroniques et rendez-vous clients.

2012 Stage de deux semaines Maître Maurel, SCP MARGERIT & MAUREL Etude de dossiers, recherches, rédaction d’actes (GenApi),

signatures d’actes et rendez-vous clients.

2012 Stage de deux semaines Maître Manchet, Cabinet MANCHET & LAROCHE Etude de dossiers, recherches et rendez-vous clients. Rédaction de

conclusions, assignations et divers actes. Audiences.

2011 Stage de 50 heures Maître Manchet, Cabinet MANCHET & LAROCHE

divers actes. Audiences et vente aux enchères publiques.Etude de dossiers, rendez-vous clients. Rédaction de conclusions, assignations et

-XVIe Veille Juridique : document écrit sur les biens du couple et présentation orale lors de la conférence de Gala du 27 novembre 2014. -XVIIe Veille Juridique : document écrit sur les biens du couple. -Colloque ARNU du 26 mars 2015 : document écrit sur les modifications souhaitables de la loi ALUR quant au bail d’habitation.

Caroline FALLET Née le 03/11/1982, pacsée, 1

enfant

451 Chemin des Olivettes 34980 Montferrier sur Lez : 06. 87.50.69.72 @ :carolinefallet34@gmail.com MOBILITE : départements Hérault et Gard, Permis B, véhicule CONNAISSANCES INFORMATIQUES

Maitrise des logiciels : Microsoft Office (word, excel, power-point), lotus note, Big expert LANGUES

Bonne compréhension de O¶DQJODLV(séjour de 8 mois au Canada)

MASTER

II DROIT

NOTARIA

L Faculté de Droit

de Montpelli

er

FORMATION

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES

2014-2015 Université Montpellier I

2006 -2007

Master II Droit notarial (en cours)

Institut des Sciences de O¶(QWUHSULVHHWGXManagement ± Université Montpellier I

2004 -2006

Master II Droit, Finance, Gestion option gestion patrimoniale et financière ± Mention Assez Bien

SKEMA Business School (ESC Nice-Sophia Antipolis)

Master I et II Management et Gestion des entreprises - Mention Bien

2003-2004 Université Pierre Mendès France - Grenoble

2000

Licence Management et Gestion des entreprises - Mention Assez Bien

Lycée Nevers - Montpellier

Baccalauréat série ES (économique et social)

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QGHSDWULPRLQH

Mai 2007 - Février 2014

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Hinatea GAVALDON Née le 1è juin 1992, 22 ans

Domaine du Clos de Rignac Route de Pérols 34 970 Lattes : 06 34 23 38 57 @ : gavaldon.hinatea@hotmail.fr MOBILITE Permis B avec véhicule Déplacement possible en Polynésie Française, Languedoc-Roussillon, Provence -Alpes Cotes D’azur, Midi Pyrénées, Aquitaine, Rhône- Alpes CONNAISSANCES INFORMATIQUES Microsoft office Gen Api LANGUES Anglais lu, parlé, écrit Espagnol lu, écrit

LOISIRS Natation en haute mer Gastronomie française Œnologie Sauvegarde des animaux : membre de l’association Ethique et animaux L 214

FORMATION

2014 - 2015 Université Montpellier I

2013 - 2014 Université Montpellier I

2012 - 2013 Université Montpellier I

2011 - 2012 Université Montpellier I

2010 - 2011 Université Montpellier I

2009 - 2010 Lycée André Chamson

Master 2 droit notarial En cours

Master 1 droit du patrimoine – option anglais Mention assez bien

Licence 3 droit privé – option anglais Mention assez bien

Licence 2 – option anglais Mention assez bien

Licence 1

Baccalauréat série ES – spécialité anglais Mention bien

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES 15 juillet – 15 septembre

2014

1è juin – 30 juin 2014

13 janvier - 24 janvier 2014

Mai – juin 2012

19 septembre – 18 décembre 2011

Serveuse Restaurant Le Spaggo Intérimaire Adice Intérim Stagiaire Etude notariale de Prades-le-Lez (Terrin, Flandin, Picollet) Gestion des actes d’état civil, création de dossiers, formalités préalables, standard, observation de rendez-vous professionnels

Plongeuse – commis de cuisine Restaurant gastronomique La Coquerie Job’ étudiant Cellule Handiversité à l’Université Montpellier 1

Prise de notes dactylographiées, assurer le lien entre la faculté et l’élève

Fanny GUALLAR MASTER II DROIT NOTARIAL 27/03/1992, 22 ans

Faculté de Droit de Montpellier

16 rue des vignes 66570 SAINT-NAZAIRE : 07 77 60 66 87 @ : fannyguallar@hotmail.fr MOBILITE Permis B, véhiculée

MOBILITE GEOGRAPHIQUE

Sud de la France de préférence mais Juillet-août

2012 mobile France entière.

CONNAISSANCES INFORMATIQUES 4 au 8 mars 2013

C2I niveau 1 LANGUES

Espagnol : connaissances scolaires Anglais : connaissances scolaires LOISIRS Juillet-août 2013

Volley-ball : niveau loisirs

Squash : niveau loisirs

Stage en pharmacie Madame Bazart, Saint-Nazaire (66570)

FORMATION 2009-2010

Lycée Pablo Picasso, Perpignan

Baccalauréat Economique et Social Mention bien

2010-2011 Université Perpignan Via

Domitia

Licence 1 Droit Privé Mention assez bien

2011-2012 Université Perpignan Via

Domitia

Licence 2 Droit Privé Mention assez bien

2012-2013 Université Perpignan Via

Domitia

Licence 3 Droit Privé Mention assez bien

2013-2014 Université Montpellier I

Master 1 Droit du Patrimoine Mention assez bien

2014-2015 Université Montpellier I

Master 2 professionnel Droit Notarial (en cours)

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES

Gestion des stocks, encaissement des

clients. Emploi à la mairie de Saint-Nazaire (66570) Monsieur

Torrens

Entretien des surfaces, gestion du restaurant

scolaire Stage à l'étude notariale de

Maître Brieu

Maître Brieu, Estagel (66310) Application du droit des successions et libéralités et des régimes matrimon de succession ou de régime matrimonial. Découverte de la collaboration du notaire avec le service de la publicité fon Suivi de la procédure de vente d'un terrain agricole et signature d'un acte nAssistance à l'expertise immobilière en présence d'un commissaire priseur.

Emploi à la SARL LIDL SARL LIDL, Saint-Laurent de la Salanque (66250)

Noémie GUILMANDIE 16 août 1992, 22 ans

2, Place de la Chapelle Neuve 34000, Montpellier : 06 99 36 63 53 @ : noemie.guilmandie@gmail.com MOBILITE En France et à l’international

CONNAISSANCES INFORMATIQUES

- Pack Office

- GenApi / iNot

- Recherche juridique

LANGUES Anglais : bon niveau Espagnol : niveau moyen LOISIRS

- Sport : ski, course à pieds -

Voyages : Europe (Italie, Espagne, Angleterre, République Tchèque), Etats-

Unis, Afrique - Autres : mode, cinéma (comédies

romantiques, drames, thrillers), musique (jazz, soul, club, rythm and blues)

MASTER

II DROIT

NOTARI

AL Faculté de Droit

de Montpellie

r

Stage

FORMATION 2014 - 2015 Université

Montpellier I Master 2 Droit Notarial En cours d’obtention

2013 - 2014 Université Montpellier I

Master 1 Droit du Patrimoine Mention Assez Bien

2012 - 2013 Université Montpellier I

Licence en Droit, 3ème année Mention Assez Bien

2011 - 2012 Université Montpellier I

Diplôme Universitaire du Collège de Droit, 2ème année Mention Bien

2011 - 2012 Université Montpellier I

Licence en Droit, 2ème année Mention Assez Bien

2010 - 2011 Université Montpellier I

Diplôme Universitaire du Collège de Droit, 1ère année Mention Assez Bien

2010 - 2011 Université Montpellier I

Licence en Droit, 1ère année

2009 - 2010 Lycée Notre Dame de La

Merci

Baccalauréat, série Scientifique Mention Bien

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES

Juin 2013 Office notarial Vidal, Braun, Poncie & Lascombes, Montpellier

Rédaction d’actes de vente et de contrats de mariage, demande de pièces, courriers, assistance à des rendez-vous

Août 2012 Stage Office notarial Allory & Imbert, La Force - Dordogne

Rédaction d’actes de vente et de modèles de testament, envoi de copies authentiques et de copies exécutoires, assistance à des rendez-vous

Juillet 2012 CDD Banque Privée 1818, Paris, 8ème arrondissement

Service gestion de patrimoine : constitution de dossiers, mise en place d’outils de pilotage de l’activité

Juin 2012 CDD Cabinet d’Avocats Auché-Hedou, Montpellier

Constitution de dossiers, demande de pièces, courriers

Mai 2012 Stage Office notarial Granier, Claron, Bonnary, FournierMontgieux & Daudet, Montpellier

Découverte du métier de notaire et des différents services de l’étude

Juin-Septembre 2011 CDD Étude d’Avoués Auché-Hedou, Montpellier

Constitution de dossiers, demande de pièces, envoi de sommations, courriers

! !Ornella LACHLAN MASTER II DROIT NOTARIAL 01/02/1990, 24 ans Faculté de Droit de MontpellierFrançaise & Australienne

!!

!

!!76 Allée Pierre Blanchet Résidence Olympique 34090 MONTPELLIER : 06 50 95 69 08

@ : ! ornella.lachlan@outlook.com

Juillet 2014MOBILIT

E !FRANCE

Permis B (Voiture)! Mai 2014

CONNAISSANCES INFORMATIQUES !- C2I métiers du Droit Janvier

2014- Génapi (iNot) - Fidji - Morea - Magic

! Janvier 2014

L!ANGUES

- Anglais : niveau C1 -! Italien : niveau

B1

LOISIRS Juin 2013

!- Chant - Voyages (Australie,

NouvelleCalédonie, Indonésie, Roumanie, Irlande, Italie, Espagne, Tur- Juillet 2012 quie et Guyane)

Stage en Office notarial SCP VILLEMIN NOUGUIER & RIBAUD, Notaires associés à MONTPELLIER (34000)

FORMATION

2014 - 2015 Université Montpellier I

Master 2 Droit Notarial (En cours) DU Droit Notarial de l’entreprise (En cours)

2013 - 2014 Université Montpellier I

Master 1 Droit du Patrimoine Mention Assez Bien DU Droit de la Gestion du Patrimoine Mention Bien

2012 - 2013 Université Montpellier I Licence de Droit privé

2011 - 2012 Université Montpellier I

Deuxième année de Licence en Droit Mention Assez Bien

2010 - 2011 Université Montpellier I Première année de Licence en Droit

2008 - 2009 Académie de Montpellier

Baccalauréat Economique et social

EXPÉRIENCES PROFESSIONNELLES

• Formalités préalables, ouverture des dossiers, suivi des rendez-vous avec les Notaires.

Stage en Office notarial SCP VIALLA & DOSSA, Notaires associés à MONTPELLIER (34000) • Formalités, ouverture des dossiers, rendez-

vous.

Stage à la DGFIP de MONTPELLIER (34000) Service de la Publicité Foncière 1er Bureau • Découverte des différents services du centre :

pôle enregistrement, pôle fiscalité immobilière, pôle SPF

• Découverte des logiciels: FIDJI, MOREA et MAGIC.

Stage au sein d’une Etude généalogique Cabinet COUTOT-ROEHRIG sous la Direction de M. Pascal DESMIERS de CHENON • Stage de découverte du métier de

Généalogiste : Assistance aux rendez-vous, déplacements, recherche d’héritiers, analyse de la validité des testaments.

Stage en Office notarial SCP GRANIER, BONNARY, DAUDET, CLARON & FOURNIER-MONTGIEUX, Notaires associés à MONTPELLIER (34000) • Formalités préalables, ouverture et clôture

des dossiers.

Stage en Office notarial SCP LILLAZ & BURTET, Notaires associés à Nouméa, NOUVELLE-CALEDONIE • Rédaction d’actes, formalités préalables,

ouverture et suivi des dossiers, assistance

aux rendez-vous.

Juliette LAMBERT MASTER II DROIT NOTARIAL

08/11/1992, 22 ans Faculté de Droit de Montpellier

1 rue Taquin 13200, Arles : 06 27 13 73 88 @ : lambert.juliette@laposte.net MOBILITE

Juillet 2013 Permis B (véhiculée), mobilité nationale Mars 2013

CONNAISSANCES INFORMATIQUES - Pack Office - OpenOffice - Word

LANGUES Anglais (bon niveau scolaire) Espagnol (bon niveau scolaire) Juillet 2010 LOISIRS Janvier - mai 2010

Juillet 2009

- Lecture

- Natation - Ski - Voyages à l’étranger - Actualité - Cinéma Employée au conseil général, surveillance du musée "Réattu", Arles.

Stage au sein du cabinet Volfin et Associés, à Arles

Rédaction d'actes (notamment des assignations), recherches juridiques (relatives essentiellement au déplafonnement du loyer d’un bail commercial et à la date d’appréciation de la valeur des biens objet d’un partage dans le cadre d'une succession), assistance à un entretien préalable à la comparution de détenus incarcérés à la prison de Tarascon, classement de dossiers.

Serveuse au restaurant ‘’La Pistache’’, Arles

Soutien scolaire en mathématiques et en français pour un élève de troisième. Serveuse au Restaurant "La Pistache", Arles

FORMATION 2014 - 2015

Université Montpellier Master 2 Droit notarial (en cours de préparation)

2013- 2014 Université Montpellier I

Master 1 Droit du Patrimoine Mention Bien Diplôme universitaire de gestion du patrimoine

2012 - 2013 Université Montpellier I

Licence 3 de Droit, parcours ‘’droit privé’’ Mention bien

2011 - 2012 Université Montpellier I

Licence 2 de Droit Mention bien

2010 - 2011 Université Aix-Marseille III

Licence 1 de Droit Mention Bien

2009 - 2010 Lycée Pasquet, Arles (13)

Baccalauréat Scientifique spécialité SVT Mention Bien

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES

Claire LECUYER Née le 20 mai 1992 (22 ans)

6, rue des Liserons 34110 FRONTIGNAN : 06.73.95.14.32 @ : claire.lecuyer92@orange.fr MOBILITE Nationale Titulaire du permis B, véhiculée CONNAISSANCES INFORMATIQUES - Bonne maitrise du Pack Office - Fiducial Notaires Actes LANGUES Anglais : lu, écrit, parlé ± Niveau B1 Espagnol : lu, parlé ± Niveau scolaire LOISIRS - Sport : pratique du tennis depuis

1996 - Voyages : Etats-Unis, Maroc,

Tunisie, Egypte, Turquie, $QJOHWHUUH,WDOLH(VSDJQH« - Cinéma : Cinéphile. Membre

SHQGDQWWURLVDQVG¶XQJURXSHGH jeunes passionnés de cinéma à Frontignan (34)

MASTER II DROIT NOTARIAL Faculté de Droit de Montpellier

FORMATION

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES

2014 - 2015 Université Montpellier I

Master 2 Droit Notarial (en cours de préparation)

2013 - 2014 Université Montpellier I

Diplôme universitaire Droit de la gestion du patrimoine Mention Assez-bien

2013 - 2014 Université Montpellier I

Master 1 Droit du patrimoine Mention Assez-bien

2012 - 2013 Université Montpellier I

Licence 3 de Droit privé

2011 - 2012 Université Montpellier I

Licence 2 de Droit Mention Bien

2010 - 2011 Université Montpellier I

Licence 1 de Droit Mention Assez-bien

2009 - 2010 Lycée Saint Joseph à Sète

(34)

Baccalauréat Economique et Social - Spécialité mathématiques Mention Assez-bien

Mai 2014

Stagiaire Office notarial de Frontignan (34) - SCP Fabienne BOTTA, Dominique JULIEN et Mychèle EPPHERRECAUSSIL

- Formalités préalables à la constitution de

dossiers - Rédaction de compromis de vente et

acte de notoriété - Participation aux rendez-YRXVDYHFOHVFOLHQWVGHO¶pWXGH

Juillet 2013

Stagiaire Office notarial de Frontignan (34) - SCP Fabienne BOTTA, Dominique JULIEN et Mychèle EPPHERRECAUSSIL - Formalités préalables à la constitution de dossiers - Collaboration à la rédaction de compromis de vente - Participation aux rendez-

YRXVDYHFOHVFOLHQWVGHO¶pWXGH

Mai 2012

Stagiaire Office notarial de Frontignan (34) - SCP Fabienne BOTTA, Dominique JULIEN et Mychèle EPPHERRECAUSSIL

- Formalités préalables à la constitution de dossiers - Recherche de dossiers archivés dans les minutes - Rédaction de courriers

Juillet 2009

Animatrice sportive Tennis Club des Flandres à Croix (59) - 0LVHHQSODFHG¶DWHOLHUVOXGLTXHV - Entraînement aux différents coups techniques du tennis

Tifenn LE NEZET 22/05/1992, 22 ans

52 rue de Syracuse 34 000 MONTPELLIER : 07 50 33 42 24 @ : tifenn.lenezet@gmail.com MOBILITE

MASTER II DROIT NOTARIALFaculté de Droit de Montpellier Expériences juridiques :

Titulaire du permis B Mobilité nationale 1 semaine – Août 2014

CONNAISSANCES INFORMATIQUES

- GénApi - Word, Excel

1 mois – Juillet 2014

LANGUES Anglais : niveau B1 (Certificate of

Cambridge) 1 semaine – Août 2014

LOISIRS

- Voyages Expériences - Pratique du piano pendant 6 ans

professionnelles :

Juillet 2013

Aôut 2012

Août 2011

Stage en office notarial Maître Avezou, SCP AVEZOU, BASTIDE, AVEZOU

Réalisation des formalités, rédaction d’actes, utilisation du logiciel GénApi.

Stage en office notarial

Maître Ribaud, SCP NOUGUIER, RIBAUD, NOUGUIER LECOMTE Réalisation des formalités, rédaction d’actes, présence à des rendez-vous, utilisation du logiciel GénApi.

Stage en office notarial Maître Avezou, SCP FOURMAUD, AVEZOU

Stage d’observation.

Carrefour Lattes Hôtesse de caisse

FORMATION 2014- 2015 Université

Montpellier I Master 2 Droit notarial Année en cours

Juin 2014 Université Montpellier I

Diplôme Universitaire - Gestion de patrimoine

2013 - 2014 Université Montpellier I

Master 1 Droit du patrimoine Mention Assez Bien

2012 - 2013 Université Montpellier I

Licence Droit Privé – Licence 3

2011 - 2012 Université Montpellier I

Seconde année de droit – Licence 2

2010 - 2011 Université Montpellier I

Première année de droit – Licence 1

2009 - 2010 Lycée Notre Dame de la

Merci - Littoral I

Baccalauréat série Scientifique Mention Assez Bien

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES

MASTER II DROIT NOTARIAL

Montpellier Agglomération Hôtesse d’accueil en piscine Montpellier Agglomération

Hôtesse d’accueil en piscine

Pauline OBIN 09/08/1990, 24 ans Faculté de Droit de Montpellier

-

-

-

Engagement associatif: Présidente du Rotaract Club Carcassonne Bastide Théâtre amateur: Peyriac Minervois (Aude) Course à pied: semi-marathon

Mars - 2012

Mars - Mai 2014

Stagiaire en cabinet d'avocats Maître Willy BITEAU / Feres et associés

Découverte du métier d'avocats

Stagiaire en office notarial Maître Michel BESANCENOT / Office Notarial Michel BESANCENOT Découverte des métiers du notariat. aide aux formalités antérieures et postérieures aux actes sur le logiciel GENAPI. Accueil des clients. Rédaction des actes sous la direction de Perrine ARINO

FORMATION

2014-2015 Université Montpellier I

2013- 2014

Université Montpellier I

Master 2 Droit Notarial Master 2 droit privé fondamental Mention assez bien

2012 - 2013

Université Toulouse I Capitole

Master 1 mention droit privé Mention bien

2011- 2012

Université Toulouse 1 Capitole

Licence mention droit privé Mention assez bien

2007- 2008

Lycée Jules Fil (Carcassonne)

Baccalauréat série ES Mention bien

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES

21 rue Cros Mayrevieille

Espagnol: niveau scolaire

LOISIRS

Sophie POUGET !08/12/1990, 24 ans MASTER II DROIT NOTARIAL

! Faculté de Droit de Montpellier

!!

!

!!!9, rue Frédéric Bazille 34000 MONTPELLIER : 06 09 44 10 85 @ : sophie.pouget08@gmail.com

!! MOBILITE ! FRANCE !Permis B

- Voiture

-!! Scooteur 125 cm3 Avril 2015

CONNAISSANCES INFORMA-TIQUES Août 2014

!- Fiducial

- Génapi (iNot) -! Fidji

! Janvier 2014 LANGUES !- Anglais : niveau A2

-!! Espagnol : niveau B1

Août 2013LOISIRS

!- Voyages (Espagne, Italie, Crète) - Patinage artistique, Volley-ball

Août 2012Stage en Office notarial SCP BOUAT, CHABROLLES & PROHIN, Notaires associés à NÎMES (30000) • Stage dans le cadre du Master 2 Droit notarial

Stage en Office notarial

FORMATION

2014 - 2015 Université Montpellier I

Master 2 Droit Notarial (En cours) DU Droit Notarial de l’entreprise (En cours)

2013 - 2014 Université Montpellier I

Master 1 Droit du Patrimoine Mention Assez Bien DU Droit de la Gestion du Patrimoine Mention Très Bien - Major de promotion

2012 - 2013 Université Montpellier I

Licence de Droit privé!Mention Assez Bien au deuxième semestre

2011 - 2012 Université Montpellier I

Deuxième année de Licence en Droit !Mention Assez Bien au deuxième semestre

2010 - 2011 Université Montpellier I Première année de Licence en Droit

2009 - 2010 Université Montpellier I Concours d’entrée de la Faculté de Pharmacie

2008 - 2009 Université Montpellier I Concours d’entrée de la Faculté de Pharmacie

2007 - 2008 Lycée Notre Dame de la

Merci

Baccalauréat Scientifique : Spécialité SVT

EXPÉRIENCES PROFESSIONNELLES

SCP VIALLA & DOSSA, Notaires associés à MONTPELLIER (34000) • Assistante personnelle de Me VIALLA,

rédaction d’actes, formalités préalables, ouverture de dossiers et suivi des rendez-vous avec les Notaires.

Stage à la DGFIP de MONTPELLIER Service de Publicité Foncière 2ème Bureau et Pôle Enregistrement. • Observation du fonctionnement d’un SPF • Observation du Pôle Enregistrement, sous la

direction de M. Claude PRADEILLES (Responsable du Pôle Enregistrement).

Stage en Office notarial Maître Virginie MENON-FONT, Notaire associé à LATTES ( 34970) • Rédaction d’actes, standardiste, formalités

préalables et suivi des rendez-vous avec le Notaire.

Stage en Office notarial SCP MAURIN, NAHME, DAVIDOVICI-PANIS & GI-RAUD, Notaires associés à GIGNAC (34150) • Stage de découverte du métier de Notaire :

Ouverture de dossiers, formalités préalables et suivi des rendezvous.

MASTER II DROIT NOTARIAL

Adeline PRUNIER 4 février 1992, 22 ans Faculté de Droit de Montpellier

13 bis Rue du refuge 34 000 Montpellier : 06 48 06 93 78 @ : prunier.adeline@gmail.com MOBILITE Nationale CONNAISSANCES INFORMATIQUES - Word, Excel, Powerpoint - GenApi LANGUES Anglais : niveau scolaire Espagnol : bon niveau LOISIRS - Randonnée - Fitness

FORMATION 2014 - 2015

Université Montpellier I

2014 - 2015 Université Montpellier I

2013 - 2014 Université Montpellier I

2013 - 2014 Université Montpellier I

2012 - 2013 Université Montpellier I

2011 - 2012 Université Montpellier I

2010 - 2011 Université Montpellier I

2009 - 2010 Lycée privé Saint

Joseph Pierre Rouge, Montpellier

Master 2 Droit Notarial En cours d’obtention

Diplôme Universitaire : Droit Notarial de l’Entreprise En cours d’obtention

Diplôme Universitaire : Gestion du Patrimoine Mention Bien

Master 1 Droit du Patrimoine Mention Assez Bien

Licence 3 Parcours Droit Privé

Licence 2 Droit Mention Assez Bien

Licence 1 Droit Mention Assez Bien

Obtention du Baccalauréat Série Scientifique Mention Assez Bien

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES

2014-2015

Juillet 2014

Tutorat en Droit des personnes et de la famille sous la direction de Monsieur le Professeur François VIALLA Stage au sein de la SCP Laurent VIALLA et Emmanuel DOSSA, Notaires à Montpellier Réalisation des formalités préalables dans le cadre des dossiers de successions et de ventes. Rédaction d’actes : vente, donation entre époux, procuration, acte de notoriété, déclaration de succession, attestation de propriété. Assistance au sein de rendez-vous professionnels : ouverture d’une succession, acte de notoriété, déclaration de succession

Mai 2014 Stage au sein de la SAS Serre Conseil, Agent d’affaires à Avignon Conseil en matière de gestion de patrimoine. Assistance au sein d’un rendez-vous professionnel : signature d’un compromis au sein de la SCP CHARRIAUD, GENETSPITZER, REY, DEBERGUE, MARTEL-REISON à Marseille.

MASTER II DROIT NOTARIAL

Mars 2007 Stage d’observation au sein de la SCP PREPATX-

NEGRE, cabinet d’Avoués à Montpellier

Vincent RIBERA 17 Décembre 1992, 21 ans Faculté de Droit de Montpellier

730 Rue de La Croix de Lavit 34 000, Montpellier : 06 77 16 21 30 @ : vincent.ribera.vr@gmail.com MOBILITE Nationale, Titulaire d’un Permis B CONNAISSANCES INFORMATIQUES - Microsoft Office (Word, Excel!) - GenApi - Fiducial Notaires Actes LANGUES Anglais : Bon niveau Espagnol : Bon niveau LOISIRS - Sport (Fitness, Basketball,

SkiNautique, Ski Alpin!) - Echec - Randonnée

FORMATION 2014 - 2015

Université Montpellier I

2014 - 2015 Université Montpellier I

2013 - 2014 Université Montpellier I

2013 - 2014 Université Montpellier I

2012 - 2013 Université Montpellier I

2011 - 2012 Université Montpellier I

2010 - 2011 Université Montpellier I

2009 - 2010 LEGT Jules Fil

(Carcassonne, Aude)

Master 2 Droit Notarial En cours d’obtention

Diplôme Universitaire Droit Notarial de l’Entreprise En cours d’obtention

Diplôme Universitaire Gestion du Patrimoine Mention Bien

Master 1 Droit du Patrimoine Mention Assez Bien

Licence 3, Parcours Droit Privé

Licence 2, Droit

Licence 1, Droit

Obtention du Baccalauréat série scientifique

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES Août 2013

Collaborateur de Notaire Stage au sein de la SCP Maigne et Lanta, Notaires à Rieux-Minervois (Aude) Rédaction d’actes (Vente rurales, immobilières, déclaration de succession, notoriété, compromis, donation entre époux, procuration, attestation de propriété...).

Réalisation des formalités préalables dans le cadre de dossiers de successions et de ventes (Demande d’Etat Civil, Certificat d’Urbanisme, Purge du droit de préemption des SAFER, interrogation du fichier central des dispositions de dernières volontés…).

Accueil et Conseil auprès de la clientèle (Entretien téléphonique, intervention lors de rendez-vous professionnels).

Manipulation du logiciel Fiducial Notaires Actes.

MASTER II DROIT NOTARIAL

Juillet - Août 2010 à 2013

Expérience professionnelle au sein d’une entreprise commerciale SAS Super U à Trèbes (Aude) Appréhension du Monde professionnel.

Contact Direct avec la Clientèle.

Prise de parole en public.

MASTER II DROIT NOTARIAL

Thomas RIGAL Né le 16 mars 1991, 23 ans Faculté de Droit de Montpellier

Adresse : 11 rue de l’aramon 34410 SAUVIAN : 06.75.70.40.70 @ : thomas.rigal15@gmail.com MOBILITE France, Détenteur du Permis B, véhiculé CONNAISSANCES INFORMATIQUES - Word, Excel - Genapi LANGUES Anglais : Lu, parlé, écrit Espagnol : Compris, parlé, lu LOISIRS - Sport (Rugby, Athlétisme!) - Voyage(Afrique, Malaisie, Bali Egypte, Maroc, Tunisie, Cuba!) - Œnologie (Brevet Niveau 1

Bordelais et Vin du Languedoc)

FORMATION

2014 - 2015 Université Montpellier I

2013 - 2014 Université Montpellier I

2012 - 2013 Université Montpellier I

2012 - 2013 Université Montpellier I

2012 - 2013 Université Montpellier I

2011 - 2012 Université Montpellier I

2010 - 2011 Université Montpellier I

2008 - 2009 Lycée Jean Moulin Béziers

Master 2 Droit Notarial (en cours de formation)

Master 1 Droit du Patrimoine Mention « Assez Bien »

Licence en Droit Privé

Diplôme d’Université Droit des Obligations Approfondi

Diplôme d’Université Droit de la Gestion du Patrimoine

Diplôme d’Université Droit du Sport et Etablissement Sportif Mention « Bien » Diplôme d’Université BNSSA Mention « Très Bien »

Baccalauréat Science Economique et Sociale

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES ET PERSONNELLES

Juin 2014

Mai 2014

Juin 2013

Mai 2013

Juin 2012

Avril 2014

Expériences Professionnelles Stage Groupe Angelotti Promotion Immobilière Groupe Angelotti Promotion Immobilière à Béziers

Stage en Etude Notariale Maitre Jean Pascal MARC, Capestang

Stage en Etude Notariale Maître Jean-Pascal MARC, Capestang Stage Groupe Angelotti Promotion Immobilière Groupe Angelotti Promotion Immobilière à Béziers Stage SCP Monestier & Le Coz Maitre Emmanuel LE COZ avocat à Béziers Expériences Personnelles Champion de France Rugby Universitaire Avec la sélection UM1

Juillet 2013

Récompense Honorifique pour Acte de Courage et de Bravoure pour les épisodes météorologiques du 26 juillet au 8 aout 2013 sur les plages méditerranéennes de l’Hérault

MASTER II DROIT NOTARIAL

2012-2014

Nageur Sauveteur Plongeur Avec les Sapeurs Pompiers de l’Hérault

2011-2013

Athlète Haut Niveau en Rugby : Espoir-Pro Montpellier Hérault Rugby Club (MHRC) Champion de France U20 en 2011 Double Champion de France U18 et U19 avec la Sélection Languedoc-Roussillon Elite à XV 2008 et 2009

Nicolas ROUX Né le 11 juin 1992

18 boulevardIChateaubriand 30133, LES ANGLES : 06 18 49 78 41 @ : nicolas.roux1992@gmail.com MOBILITE Titulaire du permis B, véhiculé Aucune contrainte géographique CONNAISSANCES INFORMATIQUES -‐ Open Office -‐ Fiducial Notaires Actes -‐ Dalloz, Lexisnexis LANGUES Anglais : Lu, écrit Espagnol : Notions LOISIRS -‐ Sports : Tennis, badminton,

cyclisme

-‐ Voyages : Allemagne, Sénégal, Maroc, Etats-8QLV7KDwODQGH«

MASTER II DROIT

NOTARIAL

Faculté de Droit de Montpellier

FORMATION 2014 - 2015 Université

Montpellier I Master 2 Droit Notarial (en cours)

2013 - 2014 Université Montpellier I

Master 1 Droit du patrimoine

2012 - 2013 Université G¶$YLJQRQ

Licence de droit privé Mention Assez Bien

2010 - 2012 8QLYHUVLWpG¶$YLJQRQ

DEUG de droit Mention Assez Bien

2009 - 2010 Lycée Jean Vilar,

Villeneuve-lès-Avignon

Baccalauréat ES Mention Bien

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES

Août ± Septembre 2014 Stage à la SCP MIRAMANT-ROUX, notaires à Villeneuve-lès-Avignon (Gard)

Photo

Tenue du répertoire, retour hypothèques -

Juillet ± Août 2014

Stage au Cabinet Michel Fournier, syndic de copropriété et administrateur de biens à Les Angles (Gard) Etat des lieux, visites G¶LPPHXEOHs, initiation à la comptabilité des copropriétés, participation à la préparation et présence aux assemblées générales des copropriétaires -

Juillet 2013

Stage à la SCP MIRAMANT-ROUX, notaires à Villeneuve-lès-Avignon (Gard)

Aide à la comptabilité notariale, assistance aux clercs, initiation au logiciel professionnel Fiducial et à la tenue du répertoire -

iJuillet 2012 Stage à la SCP MIRAMANT-ROUX, notaires à Villeneuve-lès-Avignon (Gard)

Tenue du standard, accompagnement du notaire en rendez-vous

Yoann VOZELLE MASTER II DROIT NOTARIAL 09/09/90 Faculté de Droit de Montpellier

387 chemin des rouges gorges 30000 NIMES

: 0608785170 @ : yoann.vozelle@gmail.com

MOBILITE Nationale Permis B Véhicule personnel

CONNAISSANCES INFORMATIQUES - OFFICE - FIDUCIAL - GEN API LANGUES

FORMATION

2009- 2011 ‐IMN de NIMES

2011- 2012 ‐

Université de NIMES

2012- 2013 ‐

IMN de NIMES

2013- 2014 ‐Université

MONTPELLIER I

BTS métiers du Notariat (Mention AB)

LICENCE PROFESSIONNELLE métiers du Notariat (Mention AB)

DIMN (Mention B Major de Promotion)

MASTER 1 Droit du Patrimoine (mention AB)

EXPERIENCES PROFESSIONNELLES

Mai / juin 2010 et novembre /

décembre 2010

Mars - ‐septembre 2012

STAGES BTS METIERS DU NOTARIAT Office Notarial de Maître Philippe MARGERIT et Jean Jacques BRES NIMES Actes courants STAGE LICENCE PROFESSIONNELLE METIERS DU NOTARIAT puis CDD Clerc de notaire Office Notarial de Maître Xavier

Espagnol bilingue Anglais élémentaire LOISIRS Judo (ceinture noire), Golf, Chasse sous- marine, ‐Salsa

Septembre 2012-- septembre ‐

2013

MARGERIT et Fabrice MAUREL NIMES CONTRAT DE PROFESSIONNALISATION dans le cadre du DIMN, Clerc de notaire Office Notarial de Maîtres PANAYE, PIOLENC