Bab II Tinjauan Kepustakaan Dan Kebijakan

II-1 Laporan Akhir cv Trijaya Karya

RDTR dan Peraturan Zonasi (Zoning Regulation) Lintas Ringroad Winangun Maumbi

2.1 TINJAUAN KEBIJAKAN

2.1.1 RTRW NASIONAL (PP RI NO 26 TAHUN 2008)

a. Sistem Perkotaan Nasional

Tinjauan kebijakan Sistem Perkotaan Nasional sebagai berikut:

Pasal 11

(1) Sistem perkotaan nasional terdiri atas PKN, PKW, dan PKL.

(2) PKN dan PKW tercantum dalam Lampiran II yang merupakan bagian tidak

terpisahkan dari Peraturan Pemerintah ini.

(3) PKL ditetapkan dengan Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah

Provinsi berdasarkan usulan pemerintah kabupaten/kota, setelah dikonsultasikan

dengan Menteri.

Pasal 14

(1) PKN sebagaimana dimaksud dalam Pasal 11 ayat (1) ditetapkan dengan kriteria:

a) kawasan perkotaan yang berfungsi atau berpotensi sebagai simpul utama kegiatan

ekspor-impor atau pintu gerbang menuju kawasan internasional;



PKN

PKW

PKSN/KOTA PERBATASAN

Keterangan :

(Catatan: PKL ditetapkan dalam RTRWP)

b) kawasan perkotaan yang berfungsi atau berpotensi sebagai pusat kegiatan industri

dan jasa skala nasional atau yang melayani beberapa provinsi; dan/atau

c) kawasan perkotaan yang berfungsi atau

berpotensi sebagai simpul utama transportasi

skala nasional atau melayani beberapa provinsi.

Untuk Provinsi Sulawesi Utara wilayah kota yang termasuk dalam PKN adalah Kawasan

Perkotaan Manado – Bitung.

Gambar 2.1 Peta Rencana Sistem Perkotaan Nasional

Tabel 2.1 Sistem Perkotaan Nasional

Pulau PKN PKW PKSN Sumatera 9 56 4

Jawa 9 36 -

Bali - Nusa Tenggara 3 13 1 Kalimantan 7 28 9 Sulawesi 5 24 2 Maluku – Papua 5 20 7

Total 38 177 23

b. Rencana Pengembangan Jalan Nasional sebagai Jalan Arteri Primer

Ring Road termasuk dalam ruas jalan Arteri Primer.

Pasal 18

1) Jaringan jalan nasional sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17 ayat (2) terdiri atas

jaringan jalan arteri primer, jaringan jalan kolektor primer, jaringan jalan strategis

nasional, dan jalan tol.

2) Jaringan jalan arteri primer dikembangkan secara menerus dan berhierarki

berdasarkan kesatuan sistem orientasi untuk menghubungkan:

a) antar-PKN;

b) antara PKN dan PKW; dan/atau

c) PKN dan/atau PKW dengan bandar udara pusat penyebaran skala pelayanan

primer/sekunder/tersier dan pelabuhan internasional/nasional.

3) Jaringan jalan kolektor primer dikembangkan untuk menghubungkan antar-PKW dan

antara PKW dan PKL.

4) Jaringan jalan strategis nasional dikembangkan untuk menghubungkan:

a) antar-PKSN dalam satu kawasan perbatasan negara;

b) antara PKSN dan pusat kegiatan lainnya; dan

c) PKN dan/atau PKW dengan kawasan strategis nasional.



5) Jalan tol dikembangkan untuk mempercepat perwujudan jaringan jalan bebas

hambatan sebagai bagian dari jaringan jalan nasional.

6) Jaringan jalan bebas hambatan tercantum dalam

Lampiran III yang merupakan bagian tidak

terpisahkan dari Peraturan Pemerintah ini.

Pasal 19

1) Jaringan jalan nasional sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18 ayat (1) mencakup pula

jembatan atau terowongan antarpulau serta jembatan atau terowongan antarnegara.

2) Jembatan atau terowongan antarpulau dikembangkan untuk menghubungkan arus

lalu lintas antarpulau.

3) Jembatan atau terowongan antarnegara dikembangkan untuk menghubungkan arus

lalu lintas dengan negara tetangga.

2.1.2 Revisi RTRW Kota Manado 2007 - 2027

a. Tujuan rencana tata ruang Kota Manado dan Kabupaten Minahasa Utara

Kota Manado

RTRW Kota Manado ini bertujuan untuk :

Merumuskan kebijakan pokok pemanfaatan ruang Kota Manado;

Menghasilkan produk tata ruang Kota Manado yang mampu menjaga konsistensi

perkembangan kota dengan strategi perkotaan Nasional dan arahan Rencana Tata

Ruang Wilayah (RTRW) Provinsi dalam jangka panjang, yang aman, nyaman,

produktif dan berkelanjutan;

Mewujudkan produk pemanfaatan ruang Kota Manado yang dapat menciptakan

keserasian perkembangan kota dengan wilayah sekitarnya serta keterpaduan

pembangunan sektoral daerah.

b. Rencana struktur pemanfaatan ruang

wilayah kota Kota Manado

Struktur ruang Kota Manado dilakukan dengan membagi wilayah kota ke dalam

beberapa wilayah atau kawasan yang bertujuan untuk menciptakan kondisi struktur

ruang Kota Manado yang efisien dalam pemanfaatan ruang dan efektif

dalam membentuk struktur-struktur pelayanan umum serta terpadu dan bersinergis

dalam memanfaatkan semua potensi dan sumberdaya yang tersedia.

Formulasi Rencana Struktur Ruang Kota Manado didasari oleh kajian struktur ruang Kota

Manado dalam RUTRK (1990-2010) serta arahan perkembangan dan distribusi penduduk

Kota Manado pada tahun 2027. Ada beberapa faktor yang perlu diperhatikan sebagai

dasar pertimbangan penentuan struktur ruang Kota Manado, yaitu :

Pembagian wilayah Kota sebagai wilayah/kawasan-kawasan pengembangan

sebaiknya memiliki batas administrasi yang jelas sehingga tidak menyulitkan dalam

perencanaan masing-masing kawasan terutama pada saat pengerjaan rencana-rencana

yang lebih detail (RDTRK) dan teknis (RTRK).

Beberapa kawasan telah berkembang dengan fungsi-fungsi baru sehingga perlu

dipertimbangkan sebagai pusat pelayanan Kota Manado.

Pusat kota sebagai kawasan perdagangan dan jasa mulai menyebar ke arah kawasan

reklamasi jalan Pierre Tendean (Boulevard Tahap I). Demikian pula dengan pola

kegiatan pusat kota yang berubah dengan kehadiran sektor informal (PKL) yang

perlu diperhitungkan.

Kebijakan dan program perkotaan yang berhubungan dengan :

Penetapan Kota Manado sebagai Kota Pariwisata Dunia pada Tahun 2010.

Pembangunan jembatan Soekarno dan Boulevard Tahap II yang direncanakan

berlokasi di sepanjang pesisir pantai utara Kota Manado sebagai bagian dari

jalur Trans Sulawesi.



Peninjauan kembali rencana reklamasi pada kawasan pesisir pantai utara yang

dimulai dari pesisir pantai Sindulang sampai dengan pesisir pantai sebelum PPI

(Pusat Pengumpulan Ikan) di pesisir pantai Kelurahan Tumumpa.

Rencana reklamasi ini perlu ditinjau kembali untuk tetap mengoptimalkan

eksistensi ruang publik tepi pantai sebagaimana pernah hadir sebelumnya di

kawasan Sario dan Wenang yang sekarang telah beralih fungsi sebagai area

perdagangan dan jasa yang bercorak privat.

Rencana pengembangan dan pembangunan beberapa kawasan wisata dan

pusat rekreasi baru, seperti : taman laut kota di pesisir pantai kawasan

reklamasi Mega Mas; suaka marga satwa, taman buah dan taman iman sebagai

pusat rekreasi keagamaan yang berlokasi di bukit doa (kawasan Gunung

Tumpa).

Pembangunan jalan ring road (jalan lingkar) tahap I, yang menghubungkan

antara Jalan Raya Manado-Tomohon dan Jalan Raya Manado-Bitung.

Pembangunan ini akan dilanjutkan dengan pembangunan jalan lingkar tahap II

dan III sehingga membentuk jalur baru yang membentang dari kawasan selatan

(Kawasan Malalayang) sampai ke kawasan utara Kota Manado (Kawasan

Mapanget-Bunaken) yang melewati kawasan timur yang berada di sekitar

wilayah perbatasan Kota Manado.

Rencana pembangunan jalan Tol Manado-Bitung yang akan melintasi kawasan

Singkil.

Rencana relokasi sejumlah pasar dan terminal yang ada di Kota Manado, tentu

saja akan menimbulkan pusat-pusat kegiatan baru yang dapat mempengaruhi

proses pertumbuhan dan perkembangan kawasan secara keseluruhan.

Faktor-faktor yang disebutkan di atas mempengaruhi perkembangan kota saat ini dan

dimasa yang akan datang, sehingga perlu diantisipasi dengan konsep-konsep

perencanaan dan pengelolaan kawasan yang memiliki kemampuan mengadaptasi

perubahan yang terjadi sebagai bagian dari pembangunan kota.

Berdasarkan penjelasan tersebut di atas, maka Struktur Tata Ruang Kota Manado dibuat

dengan cara membagi wilayah Kota Manado ke dalam 8 (delapan) bagian wilayah, yang

disebut Pengembangan Wilayah Kota (PWK). Masing-masing PWK memiliki pusat

pelayanan yang diklasifikasikan berdasarkan jenis dan skala pelayanan.

Pembagian PWK untuk struktur ruang kota Manado pada dasarnya dilakukan dengan

mengacu pada eksistensi wilayah administratif kecamatan yang ada di kota Manado.

Dengan kata lain, masing-masing wilayah kecamatan dalam rencana struktur ruang kota

Manado ditetapkan sebagai satu PWK, kecuali untuk kecamatan Singkil dan Tuminting,

dengan pertimbangan kedekatan delineasinya serta homogenitas karakteristik

wilayahnya ditetapkan sebagai satu PWK tersendiri. Berikut ini adalah rencana

penetapan PWK untuk struktur ruang kota Manado.

Tabel 2.2 Rencana Struktur Tata Ruang Kota Manado

Delineasi Kawasan Pengembangan Wilayah Kota

(PWK)

Kecamatan Wenang I Kecamatan Sario II

Kecamatan Singkil dan Tuminting III Kecamatan Malalayang IV

Kecamatan Wanea V Kecamatan Tikala VI

Kecamatan Mapanget VII Kecamatan Bunaken VIII



Rencana struktur tata ruang wilayah Kota Manado seperti dalam penjelasan di atas

dibagi ke dalam 8 Pengembangan Wilayah Kota (PWK), yaitu :

PWK I : Meliputi wilayah Kecamatan Wenang, dengan Pusat Pelayanan Regional

(PPR) yang terpusat di kawasan pusat kota lama.

Penetapan pusat kota lama sebagai pusat pelayanan dalam PWK I didasari

oleh pertimbangan historis dan kondisi eksisting, yang mana kawasan

tersebut sebagai inti kota dengan fungsi perdagangan. Selain kawasan

pusat kota lama, pusat pelayanan untuk PWK ini juga terdapat di

sebagian kawasan reklamasi yang merupakan kawasan baru dengan trend

pertumbuhan yang cepat.

PWK II : Meliputi wilayah Kecamatan Sario, dengan Pusat Pelayanan Sekunder

(PPS) yang terpusat di Kelurahan Sario tepatnya di kawasan simpang tiga

SPBU Sario serta sebagian kawasan reklamasi di sepanjang pesisir pantai

yang menjadi pusat pertumbuhan baru yang didominasi oleh aktivitas

perdagangan dan jasa dan diprediksikan akan menjadi inti/pusat

perekonomian Kota Manado di masa yang akan datang.

Pada gilirannya, pusat pelayanan di kedua PWK ini memliki delineasi

yang cenderung menyatu, sehingga dengan menilik daya dukung kawasan

ini sebagai pusat pelayanan, kawasan ini ditetapkan sebagai pusat

pelayanan primer bagi kota Manado pada khususnya yang bahkan secara

regional dapat menjadi pusat pelayanan alternatif bagi daerah-daerah

kabupaten/kota terdekat.

PWK III : Meliputi wilayah Kecamatan Singkil dan Tuminting. Pusat pelayanan di

Kecamatan Singkil berskala pelayanan sekunder (PPS). Pusat pelayanan ini

berada pada pertigaan Singkil-Wawonasa sampai ke kawasan Sindulang

dan berpeluang berkembang dengan adanya outlet Jembatan Soekarno

dan Boulevard Tahap II. Pusat pelayanan di Kecamatan Tuminting

berskala sekunder terpusat di kawasan pasar dan

Terminal Tuminting (kawasan simpang tiga Tuminting-Sumompo).

PWK IV : Meliputi wilayah Kecamatan Malalayang, dengan Pusat Pelayanan

Sekunder (PPS) yang terpusat di kawasan Terminal Malalayang dan

sekitarnya.

Pusat pelayanan ini selain melayani wilayah Kota Manado bagian selatan

juga melayani kawasan di wilayah perbatasan (Kabupaten Minahasa).

PWK V : Meliputi wilayah Kecamatan Wanea, dengan Pusat Pelayanan Sekunder

(PPS) yang terpusat di kawasan koridor Jl. Sam Ratulangi (di Kelurahan

Ranotana).

PWK VI : Meliputi wilayah Kecamatan Tikala, dengan Pusat Pelayanan Sekunder

(PPS) yang terpusat di kawasan perempatan Patung Kuda yang ada di

Kelurahan Paal Dua.

PWK VII : Meliputi wilayah Kecamatan Mapanget, dengan Pusat Pelayanan

Sekunder (PPS) yang terpusat di kawasan pengembangan perumahan dan

permukiman baru di antara segitiga kawasan Kelurahan Kima Atas, Buha

dan Bengkol.

PWK VIII : Meliputi wilayah Kecamatan Bunaken, dengan Pusat Pelayanan

Sekunder (PPS) yang terpusat di kawasan Batusaiki, Molas

b. Sasaran rencana tata ruang Kota Manado

Sedangkan sasaran dari rencana tata ruang Kota

Manado adalah:

Terwujudnya keharmonisan antara lingkungan alam dan lingkungan buatan serta

keserasian antara kawasan lindung dan kawasan budidaya;

Terwujudnya keterpaduan dalam penggunaan sumber daya alam dan sumber daya

buatan dengan memperhatikan sumber daya manusia.



Terwujudnya perlindungan fungsi ruang dan pencegahan dampak negatif terhadap

lingkungan akibat pemanfaatan ruang.

Terkendalinya pembangunan di wilayah Kota Manado baik yang dilakukan oleh

pemerintah, swasta maupun oleh masyarakat;

Tersusunnya rencana dan keterpaduan program pembangunan di wilayah kota

Manado;

Terdorongnya minat investasi masyarakat dan dunia usaha di wilayah kota Manado;

Terkoordinasinya pembangunan antar wilayah dan antar sektor pembangunan;

Sebagai landasan operasional di dalam melaksanakan program pemanfaatan ruang,

terutama yang berkaitan dengan pemberian dan rekomendasi izin pemanfaatan

ruang atau pengendaliannya;

Penetapan lokasi investasi yang dilaksanakan pemerintah dan atau masyarakat di

Kota Manado sebagai rujukan dan arahan bagi penerbitan ijin lokasi bagi

pembangunan;

Menjadi acuan penyusunan rencana-rencana yang lebih terperinci, seperti Rencana

Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) Manado dan Rencana Teknik Ruang Kota (RTRK)

Manado.

Selain pusat-pusat pelayanan utama yang telah disinggung di atas, yang umumnya

didasarkan pada kondisi eksisting masing-masing kawasan, pada masing-masing PWK ini

juga direncanakan kehadiran sejumlah pusat pelayanan baru, yang diprediksikan akan

bertumbuh secara natural jika konsep dan rencana pengembangan kota

diimplementasikan secara bijaksana.

Kabupaten Minahasa Utara

Kabupaten Minahasa Utara yang berada diantara dua kutub pertumbuhan yang sangat

kuat seperti Manado dan Bitung, saat ini mempunyai daerah ’koridor’ perkembangan

yang cukup pesat disepanjang jalur yang melintas Kabupaten Minahasa Utara melalui

kota Airmadidi sebagai ibukota Kabupaten Minahasa Utara.

Pertumbuhan pesat secara relatif dibandingkan wilayah sekitarnya pada poros ’Barat–

Timur’ ini harus diantisipasi pengendalian dan pengelolaannya, khususnya yang berkaitan

dengan aspek daya dukung lingkungan serta pelestarian sumber daya alam wilayah

bersangkutan.

Wilayah pertumbuhan tersebut saat ini meliputi poros yang dimulai dari kota Manado,

Kalawat, Airmadidi, Kauditan sampai dengan Kema, yang bila dilanjutkan terus kearah

Timur/Utara akan mencapai Bitung. Pada poros Utara-Selatan, tingkat pertumbuhan

belum sekuat pada poros ’Barat-Timur’ namun sudah mulai ada kebutuhan

pengembangan wilayah tersebut yang mencakup daerah seperti Airmadidi, Tatelu terus

sampai ke Likupang. Secara diagramatis struktur ruang Kabupaten Minahasa Utara

dalam konstelasi Sulawesi Utara dapat dinyatakan sebagai berikut :

Gambar 2.2

Rencana Struktur Tata Ruang Kabupaten Minahasa Utara



Keterangan :

Manado dan Bitung adalah pusat pertumbuhan utama.

Airmadidi adalah ibukota Minahasa Utara yang menjadi kota inti bersama dengan

Tondano dan Tomohon.

Beberapa kota / kawasan satelit yang menjadi pendukung perkembangan meliputi

Likupang, Wori, Tatelu, Talawan, Kalawat, Kauditan dan Kema disamping beberapa

wilayah lain disekitarnya.

Pengembangan hubungan antar pusat-pusat kegiatan nasional dan lokal didalam

Kabupaten Minahasa Utara tergambar secara umum yang memperlihatkan poros kuat

Manado-Airmadidi-Bitung, dimana saat ini telah diadakan studi kelayakan pembangunan

jalan tol Manado – Bitung. Saat ini hal tersebut masih dalam kajian mendalam dimana

keterkaitan keberadaan jalan tol tersebut dengan dukungan perkembangan kota Bitung

serta rencana pengembangan Kabima sebagai zona industri disatu sisi serta

perkembangan kota Manado disisi lain akan sangat menentukan tingkat efektifitas dan

efisiensi penggunaan jalan tol kelak.

c. Rencana sistem pusat pelayanan Kota Manado

Penentuan rencana sistem pusat pelayanan kota dilakukan dengan memperhatikan

rencana sistem struktur tata ruang Kota Manado yang dikaji berdasarkan perkembangan

dan distribusi penduduk sampai dengan tahun 2027 serta kondisi eksisting struktur tata

ruang kota saat ini. Tujuan pembagian pusat-pusat pelayanan dalam kota adalah agar

terjadi pemerataan pelayanan prasarana dan sarana perkotaan pada seluruh wilayah.

Rencana sistem pusat pelayanan di Kota Manado ditetapkan dengan hierarki sebagai

berikut :

PPP = Pusat Pelayanan Primer

PPS = Pusat Pelayanan Sekunder

PPT = Pusat Pelayanan Tersier

Pusat Pelayanan Primer (PPP), adalah kawasan yang menjadi pusat pelayanan untuk

seluruh wilayah kota Manado, dan bahkan juga sejumlah wilayah di luar kota Manado

yang secara fungsional memiliki keterkaitan spasial dengan kota ini. Pada prinsipnya,

kawasan PPP akan memberikan pelayanan terhadap kawasannya sendiri serta kawasan-

kawasan lain di dalam wilayah kota Manado yang secara hierarki berada di bawahnya

yaitu kawasan yang termasuk dalam Pusat Pelayanan Sekunder (PPS) dan Pusat

Pelayanan Tersier (PPT).

Pusat Pelayanan Sekunder (PPS), adalah kawasan atau wilayah selain memberikan

pelayanan terhadap kawasannya sendiri juga memberikan pelayanan kepada kawasan

yang secara hierarki berada di bawahnya yaitu kawasan yang termasuk dalam Pusat

Pelayanan Tersier (PPT). Jadi satu kawasan PPS bisa melayani beberapa kawasan PPT.

Pusat Pelayanan Tersier (PPT), adalah kawasan atau wilayah yang hanya bertujuan

memberikan pelayanan kepada kawasannya sendiri atau berskala pelayanan lingkungan.

Beberapa pertimbangan terpilihnya kawasan-kawasan tersebut sebagai pusat pelayanan

adalah, yaitu :

Peluang tumbuh dan berkembang kawasan;

Posisi strategis ditinjau dari beberapa aspek dan kebijakan perkembangan kota;

Aksesibilitas tinggi;

Jumlah penduduk dan kepadatan;

Kemampuan melayani wilayah sekitar;

Daya dukung lahan dan lingkungan.



Gambar 2.3 Hirarki Sistem Pusat Pelayanan

Dengan dasar pertimbangan di atas, maka di Kota Manado terdapat 1 (satua) PPP dan 14

(empat belas) PPS, sebagai berikut :

PPP (Pusat Pelayanan Primer) :

Sesuai dengan kondisi eksisting yang ada, kawasan yang secara faktual merupakan pusat

pelayanan primer untuk kota Manado bahkan sejumlah wilayah kabupaten kota

tetangga adalah kawasan reklamasi jalur Jalan Piere Tendean (Boulevard) yang

delineasinya bercorak linier memanjang melintas dua wilayah PWK, masing-masing PWK

I Kecamatan Wenang dan PWK II Kecamatan Sario.

Kawasan lain yang juga secara faktual maupun historik berfungsi strategis sebagai pusat

pelayananprimer kota Manado adalah kawasan pusat kota lama (Blok Pasar 45, TKB

dan sekitarnya) di PWK I Kecamatan Wenang.

Mengamati corak delineasi kedua kawasan di atas yang relatif berdekatan, maka

pemetaan kedua kawasan ini sebagai PPP dalam peta struktur dan pusat pelayanan kota

cenderung menjadi satu kesatuan kawasan yang berfungsi sebagai Central Business

District (CBD) kota Manado.

PPS (Pusat Pelayanan Sekunder) :

Dengan acuan kriteria yang relatif sama, namun dengan lingkup pengamatan wilayah

layanan yang lebih kecil, berikut ini adalah arahan mengenai penetapan kawasan-

kawasan yang menjadi Pusat Pelayanan Sekunder di kota Manado, yang diuraikan

berdasarkan relevansinya dengan PWK yang menjadi domain wilayah layanan.

PWK III Kecamatan Singkil dan Tuminting :

- Kawasan pertigaan terminal/pasar Tuminting-Sumompo).

- Kawasan pertigaan Singkil-Wawonasa

PWK IV Kecamatan Malalayang :

- Kawasan terminal Malalayang dan sekitarnya

- Kawasan lokasi relokasi Pasar Bahu

(Rencana)

PWK V Kecamatan Wanea :

- Kawasan koridor Jln. Sam Ratulangi

dan terminal/pasar Karombasan

- Kawasan pertigaan jalan Tololiu Supit

dan jalan Pomorouw

PWK VI Kecamatan Tikala :

- Kawasan Patung Kuda dan terminal/pasar Paal Dua

- Kawasan persimpangan Jln. Daan Mogot dan Jln. Pomorouw

- Kawasan koridor Jalan Manguni (Perkamil)

PWK VII Kecamatan Mapanget :

- Kawasan pertigaan Bengkol

- Kawasan perempatan Pandu

- Kawasan koridor Jalan Tugu Adipura-Kima Atas-Pandu

- Kawasan pertigaan jalan A.A. Maramis dan jalan ke arah Kolongan,

Kabupaten Minahasa Utara.

PPP

PPS PPS PPS

PPT PPT PPT PPT PPT PPT



PWK VIII Kecamatan Bunaken :

- Kawasan persimpangan Jln. Bailang-Tongkaina dan Jln. Molas-Pandu.

PPT (Pusat Pelayanan Tersier) :

Kawasan-kawasan yang secara hirarki berada di bawah PPS yang cakupan wilayah

pelayanannya terbatas.

Untuk lebih jelasnya pada gambar 3.4 dapat dilihat pola penyebaran kawasan-kawasan

yang menjadi pusat-pusat pelayanan baik Pusat Pelayanan Primer (PPP) maupun Pusat

Pelayanan Sekunder (PPS) pada setiap PWK yang ada.

Gambar 2.4 Pola Penyebaran Kawasan-kawasan


Pusat Pelayanan di Kabupaten Minahasa dan sekitarnya direncanakan sesuai dengan

RTRW-Nasional dan RTRW-Pulau yang konsisten dengan hirarki lingkup wilayah yang

dilayani, dengan penjelasan sebagai berikut :

PKN (Pusat Kegiatan Nasional) adalah tetangga-tetangga Kabupaten Minahasa Utara,

kota Manado dan Bitung, yang merupakan gerbang akses skala regional untuk

transportasi udara (Manado) dan transportasi laut (Bitung).

PKL-A (Pusat Kegiatan Lokal - A) adalah Airmadidi dan Likupang Timur, namun masing-

masing sebenarnya berpotensi untuk berkembang menjadi PKW (Pusat Kegiatan

Wilayah) karena Airmadidi saat ini sudah berperan sebagai pusat pemerintahan serta

pusat pelayanan sosial / pendidikan Kabupaten Minahasa Utara,

Dengan demikian, pusat pemerintahan dan pelayanan sosial / pendidikan telah

diarahkan kepada Kecamatan dan Kota Airmadidi sebagai Ibukota Kabupaten Minahasa

Utara. Di samping itu secara geografis Kecamatan Airmadidi, terletak diantara jalur yang

menghubungkan Manado-Bitung, dengan kelas jalan Arteri. Sementara itu, Likupang

Timur mempunyai potensi sangat besar untuk menjadi pusat layanan jasa, industri

(perikanan dan perkebunan) serta pariwisata.

Perkembangan Likupang memang diperlukan untuk mengimbangi pertumbuhan cepat

poros barat – timur Manado – Airmadidi – Bitung dengan pertumbuhan poros utara-

selatan antara Airmadidi dengan Likupang, sehinga diharapkan meningkatkan efektifitas

perkembangan wilayah serta sekaligus menyeimbangkan beban daya dukung lingkungan

secara proporsional.



Hal tersebut diatas diperlukan pula mengingat posisi kawasan lindung Gunung Klabat

yang sangat rentan terhadap beban tambahan akibat pertumbuhan wilayah

disekelilingnya yang relatif cepat dan tidak (belum) terkendali.

PKL-B (Pusat Kegiatan Lokal – B) adalah Kauditan, Kalawat, Dimembe dan Likupang

Barat. Kauditan berpotensi menjadi daerah industri yang berkembang pesat, Kalawat dan

Talawaan berpotensi menjadi daerah permukiman baru skala besar untuk menerima

limpahan pertambahan penduduk Manado, sementara itu Dimembe dan Likupang Barat

berpotensi mendjadi kawasan Agropolitan – Agribisnis serta Agrowisata.

Disamping itu telah pula direncanakan Desa Pusat Pertumbuhan (DPP) di Kabupaten

Minahasa Utara yang terurai sebagai berikut :

Tabel 2.3

Distribusi Desa Pusat Pertumbuhan Per Kecamatan Di Kab. Minahasa Utara

No.

KECAMATAN

DESA PUSAT

PERTUMBUHAN

DESA

PENDUKUNG (

HINTERLAND )

POTENSI

1.

Likupang Timur

Wineru Winuri, Maen, Kalinaung, Pulisa

Perikanan Laut, Perkebunan, Wisata

Batu Palaes, Werot, Sarawet

Perkebunan, Pertanian, Tanaman pangan, Buah-buahan

2

Likupang Barat Mubune Sonsilo, Bahoi, Tarabitan, Maliambao

Perkebunan Kalapa, Komoditi Jagung

No.

KECAMATAN

DESA PUSAT

PERTUMBUHAN

DESA

PENDUKUNG

(HINTERLAND )

POTENSI

3 Dimembe Klabat Pinilih, Karondoran

Perkebunan, Tanaman Pangan, Perikanan Darat

4 Wori Budo Minaesa, Kima Bajo, Darunu

Perikanan laut, Perkebunan, Wisata Bahari

5 Kalawat Kuwil Kaleosan, Kawangkoan

Perkebunan, Tanaman Jagung, Buah-buahan

6 Airmadidi Sawangan Tanggari, Sampiri Perkebunan Tanaman Pangan, Wisata Budaya, Wisata Tirta

7 Kauditan Lembean Paslaten, Kaasar, Tumaluntung

Perkebunan, Pertanian, Tanaman Pangan, Agrowisata

8 Kema Ilang Langsot, Makalisung, Waleo

Pariwisata, Perkebunan, Perikanan Laut

9 Talawaan Winetin Patokaan, Wusa, Tumbohon

Pertanian, Tanaman Pangan, Hortikultura, Buah-buahan

d. Rencana sistem jaringan transportasi

Kota Manado

Kota Manado perkembangannya sangat dibatasi oleh kondisi topografis pada bagian

timur dan selatan kota. Daerah berbukit di timur dan selatan kota menghalangi



perkembangan kota ke arah wilayah ini. Kondisi lingkungan ini menjadi salah satu sebab

sehingga kegiatan kota sangat terkonsentrasi di pusat kota dan menimbulkan

permasalahan transportasi. Kemacetan terjadi di pusat kota disebabkan oleh pertemuan

arus yang merupakan dampak dari pola jalan radial yang menuju ke pusat kota, seperti :

- Jl. Pierre Tendean

- Jl. Sam Ratulangi

- Jl. Martadinata, dan

- Jl. Hasanudin

Pertumbuhan kendaraan bermotor yang mencapai 12,7% perlu mendapat perhatian,

dan harus dikendalikan untuk menghindari dampak buruk yang akan ditimbulkan

kemudian. Hal ini akan semakin membebani Kota Manado, mengingat kondisi topografis

yang sangat membatasi perkembangan kota secara merata ke arah timur dan selatan.

Reklamasi pantai sementara ini dianggap sebagai salah satu solusi untuk mendapat lahan

yang murah, dengan aksesibilitas baik dan mudah dibangun, tetapi penataan jaringan

jalan pada daerah reklamasi harus mutlak dilakukan yaitu dengan membangun jalan baru

pada kawasan reklamasi sebagai pembagi arus jalan Boulevard.

Pembangunan jalan ring road (jalan lingkar) tahap I, yang menghubungkan antara Jalan

Raya Manado-Tomohon dan Jalan Raya Manado-Bitung. Pembangunan ini akan

dilanjutkan dengan pembangunan jalan lingkar tahap II dan III sehingga membentuk

jalur baru yang membentang dari kawasan selatan (Kawasan Malalayang) sampai ke

kawasan utara Kota Manado (Kawasan Mapanget-Bunaken) yang melewati kawasan

timur yang berada di sekitar wilayah perbatasan Kota Manado.


Secara garis besar pengembangan sistem jaringan transportasi di Kab. Minahasa Utara

adalah optimalisasi dan pengembangan jaringan jalan baru. Optimalisasi jalan adalah

peningkatan kapasitas jalan pada 2 (dua) poros utama yakni jalur arteri Manado-

Airmadidi-Bitung, dan jalur kolektor Likupang – Sukur – Tondano.

Kedua ruas tersebut adalah tulang punggung pergerakan / mobilitas internal wilayah

Minahasa Utara dan antar Minahasa Utara. Sedangkan pembangunan jalan baru meliputi

pembukaan akses menuju Wori kearah Likupang Barat yang selama ini belum ada dan

akses minim. Adapun secara umum rencana pengembangan dibidang transportasi adalah

sebagai berikut :

Studi Perencanaan Pengembangan Sistem Jaringan Kabupaten Minahasa Utara

Pengembangan jaringan jalan kolektor primer

Pengembangan jaringan jalan arteri sekunder

Pengembangan jaringan jalan kolektor sekunder dan jalan lokal

Studi Pengembangan Terminal AKAP Tipe B & Sub Terminal

Studi Pengembangan Terminal Peti Kemas

2.2 Teori Peraturan Zonasi (Zoning Regulation)

Penyusunan rencana struktur dan pola pemanfaatan ruang suatu kawasan baik kawasan

budidaya - salah satunya adalah kawasan pariwisata - maupun kawasan lindung,

dilakukan berdasarkan suatu aturan yang diterjemahkan dalam bentuk zoning regulation

(UU No. 26 Tahun 2007). Penetapan zoning regulation di dimaksudkan untuk

membantu memastikan bahwa penggunaan lahan pada kawasan fungsional tersebut

berada pada tempat yang benar dan tersedia ruang yang cukup untuk setiap jenis

pengembangan atau penggunaan lahan termasuk semua kegiatan penunjangnya yang

telah ditetapkan.



2.2.1 Tujuan Peraturan Pemanfaatan Ruang (Zoning

Regulation)

Penyusunan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang memiliki beberapa tujuan diantaranya

adalah sebagai berikut :

1. Mengatur keseimbangan keserasian pemanfaatan

ruang dan menentukan program tindak operasional

pemanfaatan ruang atas suatu satuan ruang;

2. Melindungi kesehatan, keamanan, dan kesejahteraan masyarakat;

3. Meminimumkan dampak pembangunan yang merugikan;

4. Memudahkan pengambilan keputusan secara tidak memihak dan berhasil guna serta

mendorong partisipasi masyarakat (pengendalian pemanfaatan ruang : pengaturan

perijinan).

2.2.2 Kedudukan Peraturan Pemanfaatan Ruang

Kedudukan aturan pola pemanfaatan ruang dalam penataan ruang diuraikan dalam

diagram alir pada berikut ini.

Gambar 2.5 Kedudukan Zoning Regulation Dalam Pemanfaatan Ruang

2.2.3 Materi Peraturan Pemanfaatan Ruang (Zoning

Regulation)

Materi Aturan Pola Pemanfaatan Ruang ditetapkan berdasarkan kondisi kawasan

perkotaan yang direncanakan. Semakin besar dan semakin kompleks kondisi suatu

kawasan fungsional, semakin beragam jenis-jenis zona yang harus diatur.

Pedoman ini meliputi Aturan Pola Pemanaatan Ruang (Zoning Regulation), yang terdiri

dari pengaturan zona dasar (kawasan fungsional) sebagai berikut :

a. Kawasan permukiman,

b. Kawasan perdagangan dan jasa,

c. Kawasan industri, dan

d. Kawasan ruang terbuka.

Kawasan-kawasan tersebut dibagi atas beberapa zona. Jenis zona tergantung kepada

kompleksitas kegiatan pembangunan kawasan yang bersangkutan. Semakin beragam jenis

kegiatan pada suatu kawasan, maka kategori zona akan semakin banyak.

Penetapan kawasan mengidentifikasi penggunaan-penggunaan yang diperbolehkan atas

kepemilikan lahan dan peraturan-peraturan yang berlaku atasnya. Tujuannya adalah

untuk membantu memastikan bahwa penggunaan lahan dalam kawasan ditempatkan

pada tempat yang benar dan bahwa tersedia ruang yang cukup untuk setiap jenis

pengembangan yang ditetapkan. Penetapan kawasan-kawasan dimaksudkan untuk :

a. Mengatur penggunaan lahan pada setiap kawasan;

b. Mengurangi dampak negatif dan penggunaan lahan tersebut;

c. Mengatur kepadatan dan intensitas zona;

d. Mengatur ukuran (luas dan tinggi) bangunan; dan

e. Mengklasifikasikan, mengatur, dan mengarahkan hubungan antara penggunaan lahan

dengan bangunan.



Tabel 2.4 Zona Dasar Dan Tujuan Penetapannya

Zona Dasar Tujuan Penetapan

Kawasan Permukiman

Menyediakan lahan untuk pengembangan hunian dengan kepadatan yang bervariasi di seluruh wilayah kota;

Mengakomodasi bermacam tipe hunian dalam rangka mendorong penyediaan hunian bagi semua lapisan masyarakat;

Merefleksikan poa-pola pengembangan yang diingini masyarakat pada lingkungan hunian yang ada dan untuk masa yang akan datang.

Kawasan Perdagangan

Menyediakan lahan untuk menampung tenaga keja, pertokoan, jasa, dan Jasa rekreasi, dan pelayanan masyarakat;

Menyediakan peraturan-peraturan yang jelas pada kawasan Perdagangan dan Jasa, meliputi: dimensi, intensitas, dan disain dalam merefleksikan berbagai macam pola pengembangan yang diinginkan masyarakat.

Kawasan Industri

Menyediakan ruangan bagi kegiatan-kegiatan industri dan manufaktur dalam upaya meningkatkan keseimbangan antara penggunaan lahan secara ekonomis dan mendorong pertumbuhan lapangan kerja;

Memberikan kemudahan dalam fleksibilitas bagi industri baru dan redevelopment proyek-proyek industri;

Menjamin pembangunan industri yang berkualitas tinggi, dan melindungi penggunaan industri serta membatasi penggunaan non industri.

Kawasan Ruang Terbuka

Zona yang ditujukan untuk mempertahankan/ melindungi lahan untuk Ruang rekreasi di luar bangunan, sarana pendidikan, dan untuk dinikmati nilai-nilai keindahan visualnya;

Preservasi dan perlindungan lahan yang secara lingkungan hidup rawan / sensitif;

Diberlakukan pada lahan yang penggunaan utamanya adalah taman atau wang terbuka, atau lahan perorangan yang pembangunannya harus

Zona Dasar Tujuan Penetapan

dibatasi untuk menerapkan kebjakan wang terbuka, serta melindungi kesehatan, keselamatan, dan kesejahteraan publik.

Sumber : Pedoman Penyusunan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang

Norma dan Tipologi Zona

Pentetapan pola pemanfaatan ruang didasarkan pada pembagian zona. Penetapan

pembagian zona tersebut ditetapkan berdasarkan kaidah-kaidah dan fungsi-fungsi

tertentu dari masing-masing pemanfaatan lahan.

Kaidah-kaidah zona yang akan dijelaskan berikut ini merupakan zona-zona yang

umumnya terdapat di suatu kawasan seperti permukiman perdagangan dan jasa, industri

dan RTH. Penetapan zona-zona khusus akan di tentukan lebih lanjut pada penyusunan

Zoning Regulation.

Kawasan Permukiman

Kawasan permukiman adalah kawasan yang berfungsi sebagal lingkungan tempat tinggal

atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan

penghidupan. Selain berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian

untuk mengembangkan kehidupan dan penghidupan keluarga, permukiman juga

merupakan tempat untuk menyelenggarakan kegiatan bermasyarakat dalam lingkungan

terbatas.

Oleh karenanya, Kawasan Permukiman sebagai tempat bermukim dan berlindung harus

memenuhi norma-norma lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur. Selain itu

kawasan permukiman harus bebas dan gangguan: suara, kotoran, udara, bau, dan

sebagainya. Kawasan ini juga harus dapat menunjang berlangsungnya proses sosialisasi



dan nilal budaya yang berlaku dalam masyarakat yang bersangkutan, dan juga harus

aman serta mudah mencapai pusat-pusat pelayanan serta tempat kerja. Dalam kawasan

permukiman diperlukan sarana-sarana lain yaitu sarana pendidikan, kesehatan,

penibadatan, perbelanjaan, rekreasi, dan lain-lain yang tidak dapat dipisahkan dan

kehidupan penduduk.

Kawasan permukiman antara lain meliputi Zona Perumahan Taman, Zona Perumahan

Renggang, Zona Perumahan Deret, dan Zona Perumahan Susun, dengan spesifikasi

sebagai berikut :

1. Zona Perumahan Taman

Rumah tinggal dengan pekarangan luas, dimaksudkan agar pengembangan

perumahan berkepadatan rendah sebagaimana yang ditetapkan dalam rencana

kota dapat dipertahankan.

KDB rendah (5 - 20%).

2. Zona Perumahan Renggang

Perumahan unit tunggal dengan peletakan renggang ditujukan untuk

pembangunan unit rumah tunggal dengan mengakomodasikan berbagai ukuran

perpetakan dan jenis bangunan perumahan serta mengupayakan peningkatan

kualitas lingkungan hunian, karakter, dan suasana kehidupannya.

KDB menengah (20 - 50%).

3. Zona Perumahan Deret

Perumahan unit tunggal tipe gandeng atau deret dalam perpetakan kecil dengan

akses jalan lingkungan;

Zona ini merupakan peluang transisi antara lingkungan perumahan unit tunggal

dengan lingkungan perumahan susun kepadatan tinggi.

KDB sangat tinggi (> 75%).

4. Zona Perumahan Susun

Perumahan unit tunggal banyak dengan kepadatan yang bervariasi;

Setiap zona perumahan susun dimaksudkan menetapkan kriteria pembangunan

yang mengkonsolidasi tipe-tipe bangunan spesifik, dan menjawab masalah-masalah

lokasi yang berkenaan dengan rencana penggunaan lahan di sekitamya.

Kawasan Perdagangan dan Jasa

Kawasan perdagangan dan jasa, merupakan kawasan yang diharapkan mampu

mendatangkan keuntungan bagi pemiliknya dan memberikan nilai tambah pada satu

kawasan perkotaan. Oleh karenanya, kawasan ini harus memiliki aksesibilitas yang

baik ke lokasi perumahan.

Untuk memberikan kenyamanan bagi para pengunjung, kawasan perdagangan dan

jasa harus memenuhi norma lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, dan

‘menarik’ serta menguntungkan. Oleh karenanya, peraturan pembangunan pada

kawasan ini harus memenuhi syarat-syarat dimensi, intensitas, dan desain yang

diharapkan akan dapat menarik sebanyak mungkin pengunjung. Kecukupan sarana

dan prasarana terutama air, buangan sebanyak mungkin pengunjung. Kecukupan

sarana dan prasarana terutama air, buangan limbah, jaringan jalan merupakan hal lain

yang cukup mendukung kegiatan perdagangan dan jasa.

Kawasan Perdagangan dan Jasa antara lain meliputi Zona Bangunan Pemerintah,

Zona Bangunan Perkantoran, Zona Bangunan Pertokoan, dan Zona Sentra, dengan

spesifikasi sebagai berikut :

1. Zona Bangunan Pemerintah

Menyediakan area untuk menampung tenaga keija secara terbatas, terutama untuk

kepentingan pelayanan kepada warga kota maupun untuk kepentingan nasional dan

internasional.



2. Zona Bangunan Perkantoran

Perkantoran menyediakan area untuk menampung tenaga kerja secara terbatas,

penggunaan kegiatan ritel hanya sebagai penunjang dan diijinkan pembangunan

hunian;

Perkantoran menyediakan area untuk menampung tenaga kerja secara terbatas,

penggunaan kegiatan ritel hanya sebagai penunjang dan diijinkan pembangunan

hunian dengan intensitas sedang sampai tinggi;

Zona ini dimaksudkan untuk diaplikasikan pada pusat-pusat kegiatan yang besar

atau pada kawasan-kawasan khusus dimana kegiatan-kegiatan komersial serba ada

tidak dikehendaki.

3. Zona Bangunan Pertokoan

Zona Pertokoan dapat berisi pembangunan hunian yang berorientasi pada

kegiatan perdagangan (ruko) dan kedekatannya ke tempat-tempat kerja

(apartemen);

Penggunaan industri/manufaktur terbatas dalam intensitas menengah dalam skala

kecil sampai sedang.

4. Zona Komersial Sentra

Sentra lokal dan tersier, yang disediakan untuk kegiatan perbelanjaan dan jasa

lokal, terdiri dan toko-toko ritel dan perusahaan-perusahaan jasa pribadi dengan

pilihan yang luas, yang memenuhi kebutuhan yang sering berulang. Kegiatan ini

memerlukan lokasi yang nyaman berdekatan dengan semua lingkungan

perumahan, relatif tidak menimbulkan pengaruh yang tidak dikehendaki bagi

lingkungan-lingkungan perumahan yang berdekatan. Dengan demikian zona ini

sangat tersebar di seluruh kota;

Sentra-sentra perbelanjaan kota level utama dan sekunder, yang menyediakan

kebutuhan tempat perbelanjaan yang sekali-sekali dikunjungi keluarga dan jasa-jasa

yang dibutuhkan pengusaha bisnis yang tersebar pada area yang luas, dan yang

memiliki sejumlah besar toko yang secara mendasar membangkitkan lalu-lintas.

Kawasan Industri

Kawasan industri merupakan kawasan produktif yang diharapkan akan dapat

memberikan nilai tambah pada satu kawasan perkotaan.

Hal-hal yang perlu diperhatikan pada kawasan ini adalah aksesibilitas bagi tenaga

kerja dan bahan baku, serta untuk memasarkan barang jadi. Oleh karenanya

kedekatan dengan jaringan jalan dan pelabuhan merupakan hal yang penting. Selain

itu perlu diperhatikan pula dampak kegiatan industri terhadap lingkungan. Sebagai

kawasan produktif, kecukupan sarana dan prasarana terutama air, buangan limbah,

jaringan jalan merupakan hal lain yang cukup mendukung kegiatan produksi.

Kawasan Industri antara lain meliputi Zona Industri Taman, Zona Industri Ringan,

Zona Industri Berat, dan Zona Industri Perpetakan Kecil, dengan spesifikasi sebagai

berikut :

1. Zona Industri Taman

Menyediakan ruang untuk pengembangan ilmu pengetahuan teknologi tinggi dan

kegiatan taman bisnis;

Standar pembangunan properti pada zona ini dimaksudkan untuk membentuk

lingkungan menyerupai kampus yang ditata secara komprehensif dengan lansekap

yang mendasar. Pembatasan-pembatasan pada penggunaan yang diijinkan dan

tata informasi ditetapkan untuk mengurangi pengaruh komersial.

2. Zona Industri Ringan

Menyediakan berbagai kegiatan manufaktur dan distribusi yang luas;



Standar pembangunan properti pada zona ini dimaksudkan untuk mendorong

pembangunan industri yang sesuai dengan menyediakan lingkungan yang menarik,

bebas dan dampak yang tidak dikehendaki yang dihubungkan dengan penggunaan

beberapa industri berat;

Zona industri ringan dimaksudkan untuk mengijinkan berbagai penggunaan

termasuk penggunaan bukan industri dalam beberapa tempat. Contoh : industri

yang bersifat padat kaiya seperti industri sepatu di Cibaduyut, Bandung; industri

tas di Tajur, Bogor; industri gula di Klaten.

3. Zona Industri Berat

Menyediakan ruang untuk kegiatan-kegiatan industri dengan penggunaar. lahan

secara intensif dengan mengutamakan sektor dasar manufaktur;

Zona industri berat dimaksudkan untuk meningkatkan penggunaan lahan industri

secara efisien dengan standar pembangunan minimal, menyediakan pengamanan

terhadap properti yang bersebelahan dan masyarakat pada umumnya;

Zona ini juga membatasi penggunaan-penggunaan bukan industri yang telah ada

agar supaya dapat menyediakan lahan yang mencukupi bagi penggunaan industri

dalam skala besar.

4. Zona Industri Perpetakan Kecil

Menyediakan ruang bagi kegiatan industri skala kecil di dalam area perkotaan;

Zona Industri Perpetakan Kecil mengijinkan penggunaan-penggunaan industri dan

bukan industri secara luas untuk meningkatkan kemampuan ekonomi dan skala

lingkungan hunian dalam pembangunan;

Peraturan pembangunan properti pada zona industri perpetakan kecil

dimaksudkan untuk mengakomodasi pembangunan industri kecil dan menengah

dan kegiatan komersial dengan pengurangan persyaratan luas perpetakan,

lansekap, dan parkir.


Kawasan ruang terbuka memiliki norma sesuai dengan fungsi utamanya yaitu

mempertahankan/melindungi lingkungan hidup, yang mencakup sumber daya alam

dan sumber daya buatan. Sebagai kawasan ruang terbuka, kawasan ini dapat

dimanfaatkan sebagai lahan untuk rekreasi.

Kawasan ruang terbuka antara lain meliputi: Zona Ruang Terbuka Hijau Lindung,

Zona Ruang Terbuka Hijau Binaan, dan Zona Ruang Terbuka Tata Air, dengan

spesifikasi sebagai berikut :

1. Zona Ruang Terbuka Hijau Lindung

Ditujukan untuk melindungi sumber alami dan budaya serta lahan rawan

lingkungan;

Penggunaan yang diijinkan pada zona ini dibatasi hanya pada penggunaan yang

dapat membantu melestarikan karakter alami lahan.

2. Zona Ruang Terbuka Hijau Binaan

Diberlakukan pada taman-taman dan fasilitas publik, dengan tujuan memperluas

paru-paru kota, mengurangi kepengapan kota, dan menyediakan berbagal macam

jenis rekreasi yang dibutuhkan masyarakat.

3. Zona Ruang Terbuka Tata Air

Ditujukan untuk mengendalikan pembangunan di dalam daerah genangan banjir

untuk melindungi kesehatan, keselamatan, dan kesejahteraan publik serta

mengurangi bahaya yang diakibatkan banjir pada area yang dildentifikasikan

sebagai areal pengendalian banjir yang ditetapkan oleh pemerintah daerah;

Zona ini dimaksudkan untuk melestarikan karakter alami pada daerah genangan

banjir dengan maksud mengurangi pengeluaran

dana publik untuk biaya proyek pengendalian banjir dan melindungi fungsi dan

nilai daerah pengendalian/genangan banjir dalam hubungannya dengan



pelestarian atau pengisian kembali air tanah, kualitas air, penjinakan aliran banjir,

upaya perlindungan satwa-satwa liar dan habitat.

a. Kriteria Zona

Pentetapan fungsi pemanfaatan lahan juga tidak terlepas dari kriteria-kriteria lahan

yang ada. Kriteria-kriteria penetapan pemanfaatan lahan tersebut adalah sebagai

berikut:

Kawasan Permukiman

Untuk menunjang fungsinya sebagai tempat bermukim dan berlindung yang sehat,

aman, serasi, dan teratur, kriteria yang harus dipenuhi kawasan permukiman meliputi:

Persyaratan Dasar adalah sebagai berikut :

Aksesibilitas, yaitu kemungkinan pencapaian dari dan ke kawasan. Aksesibilitas

dalam kenyataannya berwujud ketersediaan jalan dan transportasi;

Kompatibilitas, yaltu keserasian dan keterpaduan antar kawasan yang menjadi

lingkungannya;

Fleksibliltas, yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran kawasan

perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana;

Ekologi, yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang mewadahinya.

Kriteria Teknis, yaltu kriteria yang berkaitan dengan keselamatan dan kenyamanan

lingkungan perumahan, serta keandalan prasarana dan sarana pendukungnya.

Persyaratan teknis yang harus dipenuhi adalah :

Persyaratan kesehatan yang harus memenuhi standar kesehatan rumah dan

lingkungannya, meliputi penyehatan air, udara, pengamanan limbah padat, limbah

air, limbah gas, radiasi, kebisingan, pengendalian faktor penyakit dan penyehatan

atau pengamanan lainnya. Untuk membentuk satu kawasan permukiman yang

sehat perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut:

Setiap kawasan permukiman harus memungkinkan penghuni untuk dapat hidup

sehat dan menjalankan kegiatan sehari-hari secara layak;

Kepadatan bangunan dalam satu kawasan permukiman maksimum 50

bangunan rumah/ha dan dilengkapi oleh utilitas umum yang memadai.

Didalam kawasan permukiman tersebut terdapat bangunan rumah dan persil

tanah termasuk juga unsur pengikat berupa fasilitas lingkungan;

Kawasan permukiman harus bebas dan pencemaran air, pencemaran udara,

kebisingan, baik yang berasal dan sumber daya buatan atau dan sumber daya

alam (gas beracun, sumber air beracun, dan sebagainya);

Menjamin tercapainya tingkat kualitas lingkungan hidup yang sehat bagi

pembinaan individu dan masyarakat penghuni.

Persyaratan keandaan prasarana dan sarana lingkungan yang harus memenuhi

standar efisiensi, efektivitas, dan kontinuitas pelayanan. Fasilitas dan utilitas

lingkungan permukiman merupakan dua hal penting untuk mendukung kesehatan

lingkungan permukiman. Syarat masing-masing fasilitas dan utilitas pada setiap

kawasan permukiman harus dilengkapi dengan :

Sistem pembuangan air limbah yang memenuhi SNI;

Sistem pembuangan air hujan yang mempunyai kapasitas tampung yang cukup

sehingga lingkungan permukiman bebas dan genangan. Saluran pembuangan

air hujan harus drencanakan berdasarkan frekuensi intensitas curah hujan 5

tahunan dan daya resap tanah. Saluran ini dapat berupa saluran terbuka

maupun tertutup;

Prasarana air bersih yang memenuhi syarat, baik kuantitas maupun kualitasnya.

Kapasitas minimum sambungan rumah 60 liter/orang/hari,

dan sambungan kran umum 30 liter/orang/hari;

Sistem pembuangan sampah yang aman.



b. Kriteria Ekologis

Kriteria yang berkaitan dengan keserasian dan keseimbangan, balk antara lingkungan

buatan dengan lingkungan alam maupun dengan lingkungan sosial budaya, termasuk

nilai-nilai budaya bangsa yang perlu dilestarikan.

Kawasan Perdagangan dan Jasa

Sebagai satu kawasan yang diharapkan mendatangkan keuntungan bagi pemiliknya

maupun mendatangkan nilai tambah pada kawasan perkotaan, kriteria yang harus

dipenuhi oleh kawasan perdagangan dan jasa meliputi:

Tidak terletak pada kawasan lindung dan kawasan bencana alam;

Lokasi yang strategis dan kemudahan pencapaian dan seuruh penjuru kota, dapat

dHengkapi dengan sarana antara lain : tempat parkir umum, bank/ATM, pos

polisi, pos pemadam kebakaran, kantor pos pembantu, tempat ibadah, dan sarana

penunjang kegiatan komersial dan kegiatan pengunjung.

Peletakan bangunan dan ketersediaan sarana dan prasarana pendukung

disesuaikan dengan kelas konsumen yang akan dilayani.

Kawasan Industri

Kriteria penggunaan kawasan industri meliputi ketentuan tentang penggunaan lahan dan

ketentuan mengenai sarana dan prasarana yang harus dibangun.

Berdasarkan Keppres 53 tahun 1989 tentang Kawasan Industri, ketentuan penggunaan

lahan untuk kawasan industri adalah :

Lahan untuk industri 70%

Lahan untuk jaringan jalan 10%

Lahan untuk jaringan utilitas 5%

Lahan untuk fasilitas umum 5%

Lahan untuk ruang terbuka hijau 10%

Selain itu terdapat ketentuan mengenai prasarana yang wajib dibangun o!eh perusahaan

kawasan industri, yaitu :

Jaringan jalan dalam kawasan industri :

Jalan kelas satu, satu jalur dengan dua arah, lebar perkerasan minimum 8

meter;

Jalan kelas dua, satu jalur dengan dua arah, lebar perkerasan minimum 7

meter;

Jalan kelas tiga, lebar perkerasan minimum 4 meter.

Saluran pembuangan air hujan (drainase) yang bermuara pada saluran

pembuangan;

Instalasi penyediaan air bersih termasuk saluran distribusi ke kapling industri;

Instalasi penyediaan dan jaringan distribusi tenaga listrik;

Jaringan telekomunikasi;

Instalasi pengolahan limbah industri, termasuk saluran pengumpulannya (kecuali

industri yang berada dalam kawasan industri);

Penerangan jalan pada setiap lajur jalan;

Unit perkantoran perusahaan kawasan industri;

Unit pemadam kebakaran;

Perusahaan industri juga dapat menyediakan prasarana

dan sarana penunjang lainnya seperti:

Perumahan Karyawan;

Kantin;

Poliklinik;

Sarana ibadah;

Rumah penginapan sernentara (mess transito);

Pusat kesegaran jasmani (fitness centre);

Halte angkutan urnum;



Areal penampungan sementara limbah padat;

Pagar kawasan industri;

Pencadangan tanah untuk perkantoran, bank, pos dan pelayanan telekomunikasi,

serta pos keamanan.


Sebagai kawasan ruang terbuka yang tidak boleh dibangun, kawasan ini memiliki

karakterislik sebagal berikut:

1. Ruang Terbuka Hijau Lindung

Kemiringan lereng di atas 40%;

Untuk jenis tanah peka terhadap erosi, yaitu Regosol, Litosol, Orgosol, dan

Renzina, kemiringan lereng di atas 15%;

Wilayah pasokan/resapan air dengan ketinggian 1.000 meter di atas permukaan air

laut;

Dapat merupakan kawasan sempadan sungai/ kawasan sempadan situ/ kawasan

sempadan mata air dengan ketentuan sebagai berikut:

Sempadan sungai di wilayah perkotaan berupa daerah sepanjang sungail yang

diperkirakan cukup untuk dibangun jalan inspeksi atau minimal 15 meter;

Kawasan sempadan situ adalah dataran sepanjang tepian situ yang lebarnya

proporsional dengan bentuk dan kondisi fisik Situ antara 50 — 100 meter dan

titik pasang tertinggi ke arah darat.

Kawasan ini mempunyal manfaat penting untuk mempertahankan kelestarian

situ.

2. Ruang Terbuka Hijau Binaan

Mempunyai fungsi utama sebagai taman, terppat main anak-anak, dan lapangan

olah raga, serta untuk memberikan kesegarn pada kota (cahaya dan udara segar),

dan netralisasi polusi udara sebagàI paru-paru kota;

Lokasi dan kebutuhannya disesualkan dengan satuan lingkungan

perumahan/kegiatan yang dilayani;

Lokasinya diusahakan sedemikian rupa sehingga dapat menjadi faktor pengikat.

3. Ruang Terbuka Tata Air

Memiliki kemampuan tinggi untuk meresapkan air hujan sehingga merupakan

tempat pengisian air bumi (akifer) yang berguna sebagai sumber air.

Memiliki curah-hujan > 2000 mm/th dan permeabilitas tanah > 27,7 mm/jam.

c. Pemanfaatan

Aturan Pola Pemanfaatan Ruang Kawasan fungsional digunakan sebagai Instrumen

pengendali pembangunan, pedoman penyusunan rencana operasional, dan sebagai

panduan teknis pengembangan lahan di kawasan tersebut.

Ketentuan-ketentuan dalam Aturan Pola Pemanfaatan Ruang :

Kepadatan penduduk dan intensitas kegiatan

Keseimbangan, keserasian peruntukan tanah

Perlindungan kesehatan, keamanan, dan ketertiban

Kesejahteraan masyarakat

Pencegah kesemrawutan

Penyediaan pelayanan umum

Selain itu, Aturan Pola Pemanfaatan Ruang dapat digunakan sebagai pencegah dampak

pembangunan yang merugikan. Sedangkan bagi masyarakat dan dunia usaha dapat

dijadikan rujukan rancang bangunan bangunan dan prasasarana bagi aktivitas masyarakat

dan swasta.



d. Pengendalian

Yang dimaksud dengan pengendalian ialah kegiatan mengatur kesesuaian antara

dokumen rencana dengan pemanfaatan ruang yang terealisasikan. Kegiatan pengendalian

tersebut meliputi :

Pemantauan, yaitu pemantauan terhadap pemanfaatan/ penggunaan kawasan,

fungsi, kawasan, sarana dan prasarana, serta kesesuaian terhadap peraturan

pembangunan yang telah ditetapkan.

Evaluasi dan Peninjauan Kembali, dilakukan dalam rangka mengkoordinir

perubahan-perubahan yang terus terjadi, sehingga Aturan Pola Pemanfaatn Ruang

yang telah disusun tanggap terhadap perubahan-perubahan yang terjadi.

Penertiban, dilakukan dalam bentuk pengenaan sanksi, pembatalan ijin

pembangunan, penundaan pembangunan, dan/atau penerapan persyaratan-

persyaratan teknis.

Peninjauan kembali

e. Tugas Dan Wewenang

Kewenangan penyusunan dan penetapan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang sama dengan

prosedur penyusunan rencana tata ruang suatu kawasan fungsional. Penyusunan Aturan

Pola Pemanfaatan Ruang memerlukan keterlibatan banyak pihak dengan kepentingan

yang bisa sama, tumpang tindih, atau bahkan bertentangan.

Berkaitan dengan hal tersebut, perlu dibentuk suatu Tim Penyusun Aturan Pola

Pemanfaatan Ruang yang terdiri dari dinas/badan/instansi yang terkait dengan

pengaturan tanah serta bangunan dan infrastruktur.

Tim tersebut dikoodinasikan oleh Bappeda/Dinas Tata Kota/Dinas Cipta Karya/Dinas lain

serupa sebagai koordinator. Sedangkan anggota tim adalah dinas/badan/instansi/lain

maupun BUMD yang terkait langsung dengan pelaksanaan pembangunan fisik kawasan.

Sedangkan untuk penetapan Aturan Pola Pemanfaatan Ruang dilakukan oleh

Bupati/Walikota dengan persetujuan DPRD. Proses pengesahan Aturan Pola

Pemanfaatan Ruang adalah sebagai berikut :

Konsep produk Aturan Pola Pemanfaatan Ruang dipresentasikan dihadapan DPRD

untuk dibahas sebagai rancangan peratuaran daerah.

Rancangan pearturan daerah ini kemudian dibahas antara DPRD dengan

Pemerintah Kota dengan mencari masukan dari instansi/dinas terkait dan dari

unsur masyarakat.

Perbaikan akhir dari rancangan peraturan daerah kemudian ditetapkan sebagai

peraturan daerah.

Peran serta masyarakat dalam penyusunan hingga pengendalian kegiatan Aturan pola

pemanfaatan ruang adalah sebagai berikut :

Penyusunan: berperan dalam menyediakan

data/informasi dan pemberian masukan/saran

dan pendapat dalam perumusan aturan pola

pemanfaatan ruang.

Pemanfaatan: menggunakan aturan pola pemanfaatan ruang dalam

penyelenggaraan pembangunan.

Pengendalian: berpartisipasi dalam pengawasan kegiatan pembangunan agar sesuai

dengan aturan pola pemanfaatan ruang.

2.3.4 Review Penyusunan Sistem Tata Guna Lahan Sebagai Instrumen Zoning Regulation

Penyusunan sistem guna lahan merupakan salah satu instrumen yang mutlak diperlukan

dalam penyusunan zoning regulation. Penyusunan sistem guna lahan ini merupakan

dasar dalam mengembangkan ketentuan-ketentuan yang akan dibuat dalam membentuk

guna lahan yang hendak direncanakan. Di dalam penyusunan sistem guna lahan yang

hendak direncanakan, sebelumnya diperlukan suatu tinjauan mengenai sistem guna lahan



yang sudah ada baik berdasarkan peraturan yang dibuat maupun rencana-rencana yang

sudah pernah dilakukan sebelumnya.

a. Sistem Guna Lahan Menurut Peraturan Pemerintah No. 47 Tahun 1997 tetang

Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional

Klasifikasi pemanfaatan lahan menurut Peraturan Pemerintah No. 47 Tahun 1997

tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional didasarkan pada pertimbangan pada

kriteria daya dukung lahan terutama berkaitan dengan daya dukung fisik lingkungan.

Sistem penggunaan lahan berdasarkan peraturan pemerintah ini terdiri atas dua bagian

besar, yaitu kawasan lindung dan budidaya. Masing-masing didetailkan jenis penggunaan

lahan sampai pada hirarki ke-3.

Tabel 2.5 Hirarki Pemanfaatan Lahan Berdasarkan PP N0. 47 Tahun 1997 Tentang RTRWN

Klasifikasi Pemanfaatan Tanah Hierarki 1 Hierarki 2 Hierarki 3

Kawasan Lindung

Kawasan yang memberikan perlindungan kawasan bawahannya

Kawasan hutan lindung Kawasan bergambut Kawasan resapan air

Kawasan perlindungan setempat

Sempadan pantai Sempadan sungai Kawasan sekitar danau/waduk Kawasan sekitar mata air Kawasan terbuka hijau kota termasuk di dalamnya hutan kota

Kawasan suaka alam Cagar alam Suaka margasatwa

Kawasan pelestarian alam Taman nasional Taman hutan raya Taman wisata alam

Kawasan cagar budaya -

Kawasan rawan bencana alam

Kawasan rawan letusan gunung berapi. Gempa bumi, Tanah longsor, Gelombang pasang dan banjir

Kawasan lindung lainnya.

Taman buru; Cagar biosfir; Kawasan perlindungan plasma nutfah; Kawasan pengungsian satwa; Kawasan pantai berhutan bakau.

Klasifikasi Pemanfaatan Tanah Hierarki 1 Hierarki 2 Hierarki 3

Budidaya

Kawasan hutan produksi. Kawasan hutan produksi terbatas; Kawasan hutan produksi tetap; Kawasan hutan yang dapat dikonversi

Kawasan hutan rakyat. -

Kawasan pertanian.

Kawasan pertanian lahan basah; Kawasan pertanian lahan kering; Kawasan tanaman tahunan/perkebunan; Kawasan peternakan; Kawasan perikanan

Kawasan pertambangan.

Golongan bahan galian startegis, Golongan bahan galian vital, Golongan bahan galian yang tidak termasuk dalam kedua golongan di atas.

Kawasan peruntukan industri.

Tergantung penatapan oleh daerah

Kawasan pariwisata. Kawasan permukiman.



b. Sistem Guna Lahan Menurut Keputusan Presiden No. 32 Tahun 1990 tetang

Pengelolaan Kawasan Lindung

Keputusan Presiden No. 32 Tahun 1990 tentang Pengelolaan Kawasan Lindung membagi

hirarki kawasan lindung berdasarkan penetapan suatu kawasan sebagai kawasan suaka

alam, pelestarian alam dan cagar budaya;

berdasarkan kemiringan lereng, curah hujan dan kepekaan tanah untuk menetapkan

kawasan hutan lindung dan resapan air tanah; serta kondisi geologi, geografi, daerah

banjir, data pantai dan sungi untuk menetapkan kawasan bergambut, kawasan

perlindungan setempat dan kawasan rawan bencana. Klasifikasi pemanfaatan lahan

menurut Keputusan Presiden No. 32 Tahun 1990 tentang Pengelolaan Kawasan Lindung

dapat dilihat pada berikut ini.

Tabel 2.6 Hirarki Pemanfaatan Lahan Berdasarkan Keppres No. 32 Tahun 1990

Tentang Pengelolaan Kawasan Lindung

Klasifikasi Pemanfaatan Tanah

Hierarki 1 Hierarki 2 Hierarki 3

Kawasan Lindung

Kawasan yang memberikan perlindungan kawasan bawahannya

Kawasan hutan lindung Kawasan bergambut Kawasan resapan air

Kawasan perlindungan setempat

Sempadan pantai Sempadan sungai Kawasan sekitar danau/waduk Kawasan sekitar mata air

Kawasan suaka alam dan cagar budaya

Suaka alam Suaka alam laut dan perairan lainnya Kawasan pantai berhutan bakau Taman nasional, Taman hutan raya dan taman wisata alam Kawasan cagar budaya dan ilmu pengetahuan

Kawasan rawan bencana alam Kawasan rawan letusan gunung berapi.

Klasifikasi Pemanfaatan Tanah

Hierarki 1 Hierarki 2 Hierarki 3

Gempa bumi, Tanah longsor

c. Contoh Aplikasi Sistem Guna Lahan

(Studi Kasus: Kabupaten Bandung)

Sistem guna lahan di Kabupaten Bandung disusun berdasarkan ketentuan dalam

Peraturan Pemerintah No. 47 Tahun 1997 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah

Propinsi. Sistem guna lahan ini disusun sebagai dasar Izin Peruntukkan dan Penggunaan

Tanah serta Peraturan Daerah Kabupaten Bandung untuk Ijin Perubahan Penggunaan

Lahan. Pembagian guna lahan tersebut terdiri atas klasifikasi pemanfaatan lahan sebagai

berikut.

Tabel 2.7

Hirarki Pemanfaatan Lahan (Kabupaten Bandung) Klasifikasi Pemanfaatan Tanah

Hirarki 1 Hirarki 2 Hirarki 3 Hirarki 4

Lindung

Hutan Lindung Suaka alam, pelestarian, cagar budaya

Sempadan sungai/ danau/waduk/mata air

Cagar alam, suaka margasatwa, cagar budaya

Taman hutan raya/ wisata alam

Kawasan lindung lainnya/RTHK

Budidaya Hutan Produksi

Hutan produksi tetap

Hutan produksi terbatas



Klasifikasi Pemanfaatan Tanah Hirarki 1 Hirarki 2 Hirarki 3 Hirarki 4

Hutan yang dapat dikonversi

Hutan Rakyat

Pertanian

Lahan basah Sawah irigasi teknis Sawah irigasi desa Sawah tadah hujan

Tanaman tahunan/perkebunan

Lahan kering/kebun campuran

Peternakan Perikanan

Pariwisata

Permukiman

Permukiman perdesaan

Permukiman rakyat Villa Perumahan kepadatan sangat rendah rumah mewah/real estate/luas lahan lebih dari 2000 m2)

Permukiman perkotaan

Perumahan kepadatan sangat rendah rumah mewah/real estate/luas lahan 200- 2000 m2) Perumahan kepadatan sangat rendah rumah mewah/real estate/luas lahan 120- 200 m2) Perumahan kepadatan sangat rendah rumah mewah/real estate/luas lahan kurang dari 120 m2) Fasilitas sosial/umum/lingkungan Rekreasi indoor/olah raga

Klasifikasi Pemanfaatan Tanah Hirarki 1 Hirarki 2 Hirarki 3 Hirarki 4

Rumah sakit Pendidikan tinggi Jasa dan perkantoran Perdagangan eceran Terminal, parkir, stasiun KA, prasarana umum

Pertambangan

Kawasan/Zona Industri

Industri kecil non-polutif

Industri sedang/besar non polutif

Industri kecil polutif Industri sedang/besar polutif

Sistem guna lahan di Kabupaten Bandung ini hanya cocok untuk wilayah perdesaan,

sedangkan untuk wilayah perkotaan sistem guna lahan ini masih perlu untuk didetailkan

lagi, mengingat banyaknya kegiatan atau penggunaan lahan yang belum termasuk di

dalamnya. Hal ini menyebabkan berbagai persoalan dalam proses penerbitan Ijin

Peruntukan dan Penggunaan Tanah serta proses perubahan penggunaan lahan di

Kabupaten Bandung.

d. Contoh Sistem Guna Lahan

(Studi Kasus: Singapura)

Klasifikasi pemanfaatan ruang di Singapura dan pengertian masing-masing jenis

pemanfaatan ruang adalah sebagai berikut :



Tabel 2.8 Hirarki Pemanfaatan Lahan (Singapura)

1. Main Shopping

Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk keperluan komersial, dimana sedikitnya lantai pertama yang digunakan sebagai tempat belanja. Bank-bank, kantor-kantot pos dan kantor-kantor agen perjalanan diijinkan untuk berada di lantai pertama.

2. Local shopping

Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk perumahan dan keperluan local shopping. Jumlah lantai untuk local shopping dan penggunaan-penggunaan tersebut tidak melebihi 40% jumlah luas lantai keseluruhan yang didasarkan pada plot ratio yang diijinkan dengan variance yang disetujui oleh competent Authority.

3. Hotel

Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk pembangunan hotel, pusat perbelanjaan dan penggunaan lain yang berhubungan dengan hotel akan dipertimbangkan oleh Competent Authority yang menetapkan bahwa penggunaan-penggunaan tersebut tidak boleh melebihi 40 % jumlah luas lantai keseluruhan yang diijinkan dengan variance yang disetujui oleh Competent Authority.

4. Komersial Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk pembangunan komersial. Intensitas pembangunan harus dikendalikan oleh plot ratio.

5. Penggunaan Campuran (Mixed-use)

Daerah yang disediakan untuk penggunaan campuran yang terdiri atas penggunaan komersial dan non-komersial/perumahan, intensitas, tipe dan komposisi penggunaan dalam daerah tersebut harus ditentukan oleh Competent Authority bergantung pada kepentingan lokal.

6. Industri

1. Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk keperluan industri.

2. Pengendalian pada tipe dan penggunaan bangunan dalam daerah industri harus dibedakan menurut kategori tipe industri (ringan, khusus, atau umum). Dalam pengendalian pembangunan industri tersebut, Competent Authority harus mempertimbangkan penggunaan lahan sekitarnya.

3. Untuk setiap proposal pembangunan industri, luas

lantai untuk keperluan industri tidak boleh kurang dari 60% jumlah luas lantai yang diijinkan dengan variance yang disetujuai Competent Authority.

7. Pergudangan (warehouse)

Daerah yang digunakan atau akan digunakan untuk kegiatan penelitian dan pengembangan dalam kondisi lingkungan yang mendukung intensitas pembangunan harus ditentukan oleh Competent Authority.

8. Perumahan

1. Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk pembangunan perumahan yang ditunjukkan sebagai zona perumahan permanen atau sementara dengan maksud bahwa setiap pembangunan baru pada zona perumahan sementara harus merupakan bangunan perumahan permanen.

2. Di antara peta daerah pusat kota dan peta kota, intensitas pembangunan perumahan yang dikendalikan oleh kepadatan yang bervariasi dari satu daerah ke daerah lainnya bergantung pada karakter setiap daerah. Kuantum untuk semua kegiatan pendukung atau penggunaan non-residensial yang dibutuhkan untuk mendukung atau mengatur estate perumahan seperti pada pembangunan kondominium ditentuakan oleh Competent Authority sesuai dengan skala pembangunan perumahan tersebut.

3. Daerah bungalow yang dimaksudkan untuk meletarikan dan mempertinggi karakter lingkungan suatu daerah dengan hanya mengijinkan pembangunan bungalow.

9. Pusat Desa dan Permukiman Desa

1. Zona pusat desa dan permukiman desa adalah daerah yang diusulkan atau telah ada untuk melayanai kesejahteraan sosial dan ekonomi populasi di daerah luar kota.

2. Dimaksudkan bahwa pembangunan perumahan dan kegiatan pendukung penggunaan perumahan harus memperoleh ijin di dalam daerah zona pusat desa dan permukiman desa dan permohonan ijin harus dipertimbangkan menurut manfaat masing-masing daerah tersebut.

10. Daerah Administrasi

Daerah yang digunakan atau akan digunakan untuk keperluan administrasi oleh pemerintah dan badan-badan lain yang berwenang.



11. Bangunan Pemerintah

Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk pembangunan bangunan pemerintah seperti kantor polisi, kantor pos dan perpustakaan umum.

12. Bangunan Lingkungan

Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk fasilitas yang dibutuhkan oleh lingkungan seperti pusat lingkungan, teater budaya dan tempat-tempat perkumpulan.

13. Bioskop dan Taman Hiburan

Daerah yang digunakan atau akan digunakan untuk pembangunan bioskop atau untuk keperluan taman hiburan.

14. Rumah Sakit dan Fasilitas Kesehatan

Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk pelayanan medis seperti klinik, pusat kesehatan dan rumah sakit.

15. Institusi lain

Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk institusi lain seperti tempat penampungan atau rumah amal, pusat pelatihan atau penjara.

16. Tempat Pemujaan

Daerah yang digunakan atau akan digunakan untuk bangunan keagamaan seperti gereja, mesjid dan kuil.

17. Prasarana/ Instansi Utama

Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk prasarana umum, termasuk pekerjaan-pekerjaan yang menyangkut instalasi air bersih, pembuanagan air kotor dan instalasi umum lainnya, seperti sub-pusat listrik dan stasiun tanpa kabel (wireless station). Tapak tambahan untuk keperluan-keperluan tersebut harus diamankan oleh instansi yang berwenang untuk setiap daerah/lokasi dimana permohonan dibutuhkan.

18. Daerah Pembangunan Komprehensif

Daerah yang digunakan untuk pembangunan atau pembangunan kembali untuk keperluan menghadapi kondisi lay out yang buruk atau pembangunan yang tidak terpakai secara memuaskan atau untuk keperluan menyediakan relokasi populasi atau industri atau penggunaan lain ditunjukkan sebagai daerah pembangunan komprehensif. Untuk keperluan pengendalian pembangunan, zoning untuk daerah-daerah tersebut sebelum penetapan sebagai daerah pembangunan komprehensif harus digunakan sebagai dasar evaluasi dan perubahan zoning.

19. Institusi Pendidikan

1. Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk keperluan pendidikan termasuk

pendidikan tersier. 2. Jika tidak terdapat tapak yang memadai untuk

pembangunan sekolah, maka dimaksudkan untuk mengamankan tapak tersebut melalui pengendalian pembangunan dan perencanaan lain yang lebih rinci di daerah yang dimaksud.

20. Ruang Terbuka dan Rekreasi

1. Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk keperluan ruang terbuka yang ditunjukkan sebagai zona ruang terbuka publik dan private. Daerah ini termasuk daerah rekreasi pinggir pantai. Secara umum dimaksudkan bahwa daerah tersebut tidak boleh dibangun dan harus digunakan sebagai taman raya dan taman yang juga untuk kegiatan rekreasi terbuka.

2. Sebagai tambahan untuk zona ruang terbuka publik dan private, terdapat daerah yang ditunjukkan sebagai zona rekreasi. Pada daerah ini, dimaksudkan bangunan untuk rekreasi, termasuk klab rekreasi dan kompleks oleh raga dapat dipertimbangkan.

3. Jika diperlukan, tapak tambahan untuk ruang terbuka, maka competent harus mengamankan daerah tersebut melalui proses pengendalian pembangunan dan perencanaan yang lebih rinci di daerah yang dimaksud.

21. Daerah Perdesaan

Daerah yang digunakan atau akan digunakan terutama untuk keperluan perdesaan.

22. Situs yang dilestarikan

Daerah dimana suatu penggunaan khusus telah ditentukan sebagai situs yang dilestarikan. Daerah-daerah itu dimaksudkan untuk pembangunan yang sesuai dengan ketentuan terkait dengan penggunaan daerah tersebut dan sekitarnya.

23. Daerah yang Belum Direncanakan

Daerah perencanaan tambahan dimana belum ada pembangunan yang dipertimbangkan selama periode perencanaan. Daerah ini secara umum tetap dalam penggunaan yang telah ada.

24. Daerah Drainase dan Perairan

Daerah yang digunakan atau akan digunakan untuk keperluan drainase, termasuk kolam/waduk. Catatan yang yang dipergunakan untuk menunjukkan penjajaran atau lebar drainase secara tepat. Drainase merupakan subyek untuk pelebaran dan perbaikan; kebutuhan yang ditentukan oleh instansi yang berwenang. Penambahan drainase harus diamankan



oleh instansi yang berwenang di setiap daerah.

25. Bandar Udara/Lapangan Udara

Bandara Internasional Changi ditunjukkan sebagai zona Bandar Udara/Lapangan Udara pada Peta Pulau. Lapangan Udara ditemukan pada Zona Penggunaan Khusus. Jenis penggunaan ini dimaksudkan untuk menekankan pembatasan ketinggian di sekitar Bandar Udara/Lapangan Udara.

26. Daerah Pelabuhan

Daerah yang digunakan atau akan diperuntukkan terutama untuk pelabuhan dan kegiatan lain yang berhubungan.

27. Penggunaan Khusus

Daerah yang digunakan atau akan diperuntukkan terutama untuk penggunaan khusus.

28. Parkir/Depot Transport

Daerah yang digunakan atau akan diperuntukkan terutama untuk parkir kendaraan.

29. Rute Mass Rapid Transit/Stasiun

Menunjukkan rute mass rapid transit yang disetujui dan lokasi stasiun. Catatan yang ditunjukkan berupa diagram dan tidak dimaksudkan untuk menunjukkan penjajaran atau lokasi stasiun yang tepat. Bangunan di sepanjang rute-rute ini harus memiliki set-back yang cukup yang ditentukan oleh competent authority. Jenis guna lahan ini dimaksudkan bahwa lahan sekitar stasiun mass rapid transit harus dibangunan dan dikendalikan untuk melengkapi fungsi stasiun-stasiun tersebut.

30. Jalur Kereta/Lahan Jalur Kereta

Jalur kereta yang telah ada yang ditunjukkan sebagai zona jalur kereta/lahan jalur kereta.

31. Jalan

1. Jalan utama yang telah ada atau yang diusulkan termasuk jalur cepat ditunjukkan di daerah yang sesuai. Catatan yang digunakan untuk mendelineasi rute jalan berupa diagram dan tidak dimaksudkan untuk menunjukkan lebar atau penjajaran secara tepat.

2. Semua jalan, termasuk persimpangannya merupakan subyek untuk kegiatan pelebaran dan perbaikan, kebutuhan untuk hal tersebut harus dijelaskan dan diinterpretasikan oleh instansi yang berwenang.

3. Dimaksud untuk membuat buffer sepanjang jalan dalam hubungannya dengan kebutuhan tersebut sesuai dengan yang ditentukan oleh competent authority.

e. Contoh Sistem Guna Lahan

(Studi Kasus: Jepang)

Sistem guna lahan di Jepang dikembangkan untuk menanggapi permasalahan perkotaan

seperti pencegahan terjadinya urban sprawl mengingat kebutuhan akan lahan terus

meningkat sehingga besar kemungkinan akan terjadi ekspansi lahan; kesesuaian lahan

untuk fungsi permukiman, perdagangan, bisnis, industri; serta penyusunan peraturan

yang rinci mengenai rancang kota dan pertamanan untuk mempertahankan kualitas

lingkungan. Tipe peraturan guna lahan yang digunakan di Jepang adalah sebagai

berikut:

Area Division: The Urban Promotion Area (UPA) and the Urbanization Control

Area (UCA). Pembagian kawasan menjadi Urbanization Promotion Area (UPA)

dan Urbanization Control Area (UCA) pertama kali diperkenalkan pada tahun

1968 dengan tujuan untuk mencegah terjadinya urban sprawl yang disebabkan

oleh pesatnya pertumbuhan penduduk di kawasan perkotaan. Prinsip dasar sistem

Area Division adalah sebagai berikut :

Membagi rencana kota menjadi UPA dan UCA.

UPA didefinisikan sebagai suatu kawasan yang sudah terbangun dan

merupakan kawasan yang harus direncanakan dan diprioritaskan untuk

dikembangkan dalam kurun waktu lebih kurang sepuluh tahun. Secara lebih

rinci, UPA akan dijabarkan dalam peraturan Land Use District yang berisikan

peraturan mengenai penggunaan bangunan, kepadatan pembangunan, serta

ukuran dan bentuk bangunan.

UCA didefinisikan sebagai suatu kawasan dimana kegiatan urbanisasi harus

dikontrol. Pertumbuhan kegiatan seperti permukiman dan perdagangan tidak

diperbolehkan pada kawasan ini.

Zoning Guna Lahan yang terdiri atas 12 jenis guna lahan dan zonasi tambahan

lainnya.



Rencana Kawasan

Rencana kawasan adalah sistem rencana guna lahan yang detail dan

menyeluruh yang diperuntukkan untuk suatu kawasan dengan luas beberapa

hektar, yang bertujuan untuk meningkatkan kualitas lingkungan dalam

kaitannya dengan karakteristik tiap-tiap distrik. Distrik plan meliputi

komponen pernyataan visi (vision statement) dan rencana pengembangan

distrik (District Improvement Plan) yang meliputi jalan akses dan taman kecil

dan peraturan guna lahan yang mengatur penggunaan bangunan, kepadatan,

bentuk, batasan setback dan desain fasade bangunan.

Tabel 2.9 Dua Belas Jenis Guna Lahan Di Jepang

1.

Kategori I, kawasan perumahan dengan jumlah lantai rendah

Kawasan ini diperuntukkan untuk mempertahankan lingkungan yang memfasilitasi keberadaan perumahan dengan jumlah lantai rendah. Bangunan yang memiliki banyak fungsi pada area ini pada umumnya dipergunakan untuk ruang kantor dengan ukuran kecil. Sekolah dasar dan sekolah lanjutan juga dapat dibangun pada area ini.

2.

Kategori I, kawasan perumahan menengah keatas

Kawasan ini diperuntukkan untuk mempertahankan lingkungan yang memfasilitasi keberadaan apartemen, baik bangunan apartemen dengan jumlah lantai sedang maupun tinggi. Rumah sakit, perguruan tinggi, dan beberapa tipe penggunaan komersial sampai dengan luas 500m2 dapat dibangun juga pada area ini

3.

Kategori I, kawasan perumahan

Kawasan ini diperuntukkan untuk mempertahankan lingkungan permukiman. Pertokoan, perkantoran, dan hotel sampai dengan luas 3000m2 dapat dibangun juga pada area ini

4.

Kategori II, kawasan perumahan dengan jumlah lantai rendah

Kawasan ini diperuntukkan untuk mempertahankan lingkungan yang memfasilitasi low-rise housing. Sekolah dasar dan lanjutan, serta beberapa tipe pertokoan sampai dengan luas 150 m2 dapat dibangun pada area ini.

5.

Kategori II, kawasan perumahan menengah keatas

Kawasan ini untuk mempertahankan lingkungan yang memfasilitasi apartemen, baik dengan jumlah lantai sedang maupun jumlah lantai tinggi. Rumah sakit, perguruan tinggi, dan beberapa tipe pertokoan serta perkantoran dapat dibangun pada kawasan ini dengan keterbatasan lahan yang dapat dibangun yaitu 1500 m2

6. Kategori II, kawasan perumahan

Kawasan ini diperuntukkan untuk mempertahankan lingkungan permukiman. Pertokoan, perkantoran, hotel pachinko parlors, karaoke dan sejenisnya, dapat dibangun pada kawasan ini

7.

Kawasan perumahan semu (Quasi-residential district)

Area ini terletak di sepanjang jalan berkaitan dengan fasilitas kendaraan bermotor dan melindungi lingkungan perumahan agar tetap harmonis.



8.

Kawasan Komersial Neighborhood (Neighborhood commercial district)

Kawasan ini diperuntukkan untuk mengembangkan usaha dengan menempatkan pertokoan dengan jarak tempuh yang relatif dekat sehingga masyarakat di kawasan tersebut dapat berbelanja untuk kebutuhan sehari-hari. Pabrik kecil juga dapat dibangun pada kawasan ini

9. Kawasan Perdagangan

Kawasan ini diperuntukkan untuk mengembangkan perdagangan dan usaha lainnya dengan menempatkan bank, bioskop, restoran, pusat pertokoan, dan perkantoran. Perumahan dan pabrik kecil dapat pula dibangun pada kawasan ini

10.

Kawasan industri semu (Quasi industrial district)

Kawasan ini untuk mengembangkan kegiatan usaha, terutama untuk industri ringan yang memberikan sedikit kemungkinan terhadap penurunan kualitas lingkungan. Hampir semua tipe bangunan, kecuali pabrik kecil, yang menyebabkan kerusakan yang serius atau penurunan kualitas lingkungan dapat dibangun pada kawasan ini.

11. Kawasan industri

Kawasan ini diperuntukkan untuk mengembangan usaha, terutama industri. Berbagai tipe bangunan pabrik dapat dibangun di area ini. Perumahan dan pertokoan juga dapat dibangun tapi tidak untuk sekolah, rumah sakit, atau hotel

12.

Kawasan industri eksklusif

Kawasan ini diperuntukkan untuk mengembangkan usaha, terutama secara eksklusif diperuntukkan untuk industri. Berbagai tipe bangunan pabrik dapat dibangun pada kawasan ini, tapi tidak

untuk perumahan, pertokoan, sekolah, rumah sakit, ataupun hotel

Tujuan pembagian guna lahan berdasarkan distrik tersebut diatas adalah sebagai berikut:

Untuk mencegah gangguan yang disebabkan oleh penggunaan lahan yang

bercampur dan untuk mempertahankan atau mengusahakan lingkungan yang baik,

yang sejalan dengan target yang telah direncanakan.

Sebagai pedoman untuk penetapan lokasi yang tepat serta sebagai tata cara

terhadap penetapan tingkat kepadatan yang rasional pada lingkungan permukiman,

perdagangan dan fungsi lain, yang bertujuan untuk menyelaraskan visi kota di masa

yang akan datang serta mengusahakan efisiensi dalam kegiatan perkotaan.

Tinjauan Pedoman Penyusunan Zoning Regulation

Dalam menyusun zoning regulation tersebut perlu melalui beberapa tahapan yang harus

dilakukan. Berdasarkan dari buku panduan penyusunan zoning regulation yang

dikeluarkan oleh Departemen Pekerjaan Umum langkah-langkah penyusunan zoning

regulation adalah sebagai berikut:

a. Pendekatan dan Tahapan Penyusunan Zoning Regulation yang akan Digunakan

Dalam menyusun zoning regulation pendekatan yang dapat digunakan ada 3 macam

yaitu :

Deduksi, penyusunan yang dilakukan dengan mepertimbangkan teori, kasus, dan

preseden peraturan zonasi yang telah digunakan kota-kota di luar negeri maupun di

dalam negeri. Hasil dari pendekatan ini masih perlu di sesuaikan dengan

karakteristik dan kebutuhan daerah.

Induksi, penyusunan yang dilakukan dengan didasarkan pada kajian yag

menyeluruh, rinci dan sistematik terhadap karakteristik penggunaan lahan dan

persoalan pengendalian pemanfaatan ruang yang dihadapi suatu daerah.



Deduksi dan Induksi, penyusunan yang mengkombinasikan hasil kajian dengan

pendekatan deduksi ysng dikotreksi dan divalidasi dengan kondisi dan persoalan

empirik yang ada di daerah studi.

Penyusunan zonasi meliputi lima tahapan yakni :

Menyusun klasifikasi penggunaan lahan

Menyusun daftar kegiatan

Berorientasi pada kegiatan yang diperbolehkan:

Berorientasi pada kegiatan yang dilarang

Menyusun aturan khusus

Menyusun standar teknis yang akan digunakan

Penetapan zona

b. Pengklasifikasian Penggunaan Lahan dan Penyusunan Daftar Kegiatan

Klasifikasi adalah jenis dan hirarki guna lahan yang disusun berdasarkan kajian teoritis,

kajian perbandingan, maupun kajian empirik untuk digunakan di daerah yang disusun

peraturan zonasinya.

Sedangkan daftar kegiatan adalah suatu daftar yang berisi rincian kegiatan yang ada,

mungkin ada, atau prospektif dikembangkan pada suatu zona yang ditetapkan.

Penyusunan klasifikasi penggunaan lahan dan penyusunan daftar kegiatan didasarkan

pada pertimbangan :

Penggunaan berdasarkan literatur, kajian perbandingan, ketentuan normatif dan

studi-studi yang pernah dilakukan

Penggunaan lahan dan jenis kegiatan yang telah ada berdasarkan kesamaan

karakter.

Skala/tingkat pelayanan berdasarkan jenis kegunaan lahan

Kesesuaian dengan karakter dan daya dukung lahan

Sistem penggunaan lahan yang disusun untuk mengantisipasi jenis penggunaan

lahan dan eksternalitas/tingkat gangguan masa depan

c. Penetapan/ Delineasi Blok Peruntukan

Blok peruntukan adalah sebidang lahan yang dibatasi sekurang-kurangnya oleh batasan

fisik yang nyata (seperti jaringan jalan, sungai, selokan, saluran irigasi, saluran udara

tegangan (ekstra) tinggi, pantai, dan lain-lain), maupun yang belum nyata (rencana

jaringan jalan dan rencana jaringan prasarana lain yang sejenis sesuai dengan rencana

kota). Sedangkan nomor blok peruntukan adalah nomor yang diberikan pada setiap blok

peruntukan.

d. Penyusunan Peraturan Teknis Zonasi

Aturan teknis zonasi adalah aturan pada suatu zonasi yang berisi ketentuan pemanfaatan

ruang (kegiatan atau penggunaan lahan, intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan tata

massa bangunan, ketentuan prasarana minimum yang harus disediakan, aturan lain yang

dianggap penting, dan aturan khusus untuk kegiatan tertentu.

Aturan-aturan teknis yang akan diatur dalam Zoning Regulation tersebut akan dijelaskan

berikut ini.

Aturan Kegiatan dan Penggunaan Lahan adalah aturan yang berisi kegiatan yang

diperbolehkan, diperbolehkan bersyarat, diperbolehkan terbatas atau dilarang pada

suatu zona.

Aturan Intensitas Pemanfaatan Ruang adalah besaran pembangunan yang

diperbolehkan berdasarkan batasan KDB, KLB, KDH atau kepadatan penduduk.

Aturan Tata Massa Bangunan adalah bentuk, besaran, peletakan, dan tampilan

bangunan pada suatu persil/tapak yang dikuasai.



Aturan Prasarana Minimum adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang

memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya.

Aturan Lain/Tambahan yang dianggap penting mencakup tambahan lain yang lebih

spesifik yang bertujuan membatasi kegiatan yang mungkin muncul pada suatu

kawasan.

Aturan Khusus adalah penyusunan kriteria-kriteria pemanfaatan lahan pada

kawasan yang mempunyai fungsi khusus.

e. Penyusunan Standar

Standar adalah suatu spesifikasi teknis atau sesuatu yang dibakukan, disusun berdasarkan

konsensus semua pihak terkait, dengan memperhatikan syarat-syarat kesehatan,

keamanan, keselamatan, lingkungan, perkembangan IPTEK, pengalaman, perkembangan

masa kini dan mendatang untuk memperoleh manfaat yang sebesar-besarnya.

Penyusunan standar ini terbagi atas standar preskriptif dan standar kinerja. Standar

preskriptif adalah standar yang memberikan panduan yang sangat ketat, rinci, terukur

serta seringkali dilengkapi rancangan desain dan memberikan kemudahan dalam

pelaksanaan/ penggunaannya, tetapi membatasi perancangan/arsitek dalam menuangkan

kreasinya (Brough 1985).

Sedangkan standar kinerja adalah standar yang dirancang untuk menghasilkan solusi

rancangan yang tidak mengatur langkah penyelesaian secara spesifik (Listokin 1995).

Tujuan standar ini adalah untuk menjamin kenyamanan dalam penggunaannya, dengan

ukuran minimum sebagai parameter pengukur kinerjanya (Craighead 1991) serta

pengendali timbulnya dampak negatif dengan menetapkan ukuran maksimum sebagai

parameter pengukur kinerjanya (Brough 1985).

f. Pemilihan Teknik Pengaturan Zonasi

Teknik pengaturan zonasi adalah berbagai varian dari zoning konvensional yang

dikembangkan untuk memberikan keluwesan penerapan aturan zonasi. Teknik

pengaturan zonasi dapat dipilih dari berbagai alternatif dengan mempertimbangkan

tujuan pengaturan yang ingin dicapai. Setiap teknik mempunyai karakteristik, tujuan,

konsekuensi dan dampak yang berbeda. Oleh karena itu, pemilihannya harus

dipertimbangkan dengan hati-hati.

g. Penyusunan Peta Zonasi

Peta zonasi adalah peta yang berisi kode zonasi di atas blok dan subblok yang telah

didelineasikan sebelumnya. Subblok peruntukan adalah pembagian peruntukan dalam

satu blok peruntukan berdasarkan perbedaan fungsi yang akan dikenakan.

Pertimbangan penetapan kode zonasi di atas peta batas blok/subblok yang dibuat

didasarkan pada:

Kesamaan karakter blok peruntukan, berdasarkan pilihan :

Mempertahankan dominasi penggunaan lahan yang ada (eksisting)

Menetapkan fungsi baru sesuai dengan arahan fungsi pada RTRW

Menetapkan karakter khusus kawasan yang diinginkan

Menetapkan tipologi lingkungan/kawasan yang diinginkan,

Menetapkan jenis pemanfaatan ruang/lahan tertentu,

Menetapkan batas ukuran tapak/persil maksimum/minimum,

Menetapkan batas intensitas bangunan/bangun-bangunan maksimum/

minimum,

Mengembangkan jenis kegiatan tertentu,

Menetapkan batas kepadatan penduduk/bangunan yang diinginkan;

Menetapkan penggunaan dan batas intensitas sesuai dengan daya dukung

prasarana (misalnya: jalan) yang tersedia

Kesesuaian dengan ketentuan khusus yang sudah ada



Karakteristik lingkungan (batasan fisik) dan administrasi

h. Penyusunan Aturan Pelaksanaan

Materi aturan pelaksanaan terdiri dari aturan mengenai vairansi yang berkaitan dengan

keluwesan/kelonggaran aturan, aturan insentif dan disinsentif, serta aturan mengenai

perubahan pemanfaatan ruang. Penyusunan masing-masing aturan pelaksanaan tersebut

akan dijelaskan berikut ini:

Aturan variansi pemanfaatan ruang adalah kelonggaran/keluwesan yang diberikan

untuk tidak mengikuti aturan zonasi yang ditetapkan pada suatu persil tanpa

perubahan berarti (signifikan) dari peraturan zonasi yang ditetapkan.

Aturan Insentif dan disinsentif disusun adalah supaya pergeseran tatanan ruang yang

terjadi tidak menyebabkan dampak yang merugikan bagi pembangunan kota; yang

pada hakekatnya tidak boleh mengurangi hak masyarakat sebagai warga negara,

dimana masyarakat mempunyai hak dan dan martabat yang sama untuk

memperoleh dan mempertahankan hidupnya; serta tetap memperhatikan partisipasi

masyarakat di dalam proses pemanfaatan ruang untuk pembangunan oleh

masyarakat.

Aturan perubahan pemanfaatan lahan adalah aturan pemanfaatan lahan yang

berbeda dari penggunaan lahan dan peraturannya yang ditetapkan dalam Peraturan

Zonasi dan Peta Zonasi.

i. Penyusunan Aturan Dampak Pemanfaatan Ruang (Dampak Pembangunan)

Untuk menentukan dampak pemanfaatan ruang harus dilihat dari beberapa kategori

gangguan, kategori perubahan tingkat gangguan. Dampak pemanfaatan ruang atau

pembangunan dapat dikategorikan menjadi 3 yakni :

Dampak Ekonomi

Ketentuan teknis pemanfaatan ruang (termasuk ketentuan teknis perubahan pemanfaatan

ruang), harus memperhatikan kegiatan ekonomi yang dapat dilihat terhadap pendapatan

masyarakat, keuangan pemerintah daerah, dan pertumbuhan ekonomi kota.

Dampak Sosial

Berkaitan dengan kegiatan-kegiatan sosial seperti keamanan dan ketertiban serta derajat

kesehatan.

Dampak Lingkungan

Pada dasarnya ketentuan pemanfaatan ruang dan perubahannya tidak diperkenankan

menurunkan kualitas lngkungan atau mengurangi keselarasan dan keseimbangan

lingkungan alam dengan lingkungan binaan.

Dampak Lalu Lintas

Dampak lalu lintas berkaitan dengan volume tarikan dan bangkitan yang ditimbulkan

oleh kegiatan/pemanfaatan ruang di suatu wilayah kabupaten atau kota, serta dampak

lanjutan yang ditimbulkan. Dampak tersebut pada akhirnya akan mempengaruhi sistem

transportasi wilayah kabupaten/kota yang bersangkutan.

j. Peran Serta Masyarakat Dalam Penyusunan Zoning Regulation

Peran serta masyarakat dalam proses penyusunan dan pelaksanaan zoning regulation

adalah sebagai berikut :

Pemberian masukan dalam penentuan arah pengembangan wilayah

kabupaten/kota.

Pengidentifikasian berbagai potensi dan masalah pembangunan, baik itu

pelaksanaan maupun pengendaliannya.

Bantuan untuk merumuskan klasifikasi penggunaan lahan yang akan atau telah

dikembangkan di wilayah kabupaten/kota.



Bantuan untuk merumuskan zonasi pembagian wilayah kabupaten/kota.

Bantuan untuk merumuskan pengaturan tambahan yang berhubungan dengan

pemanfaatan terbatas dan pemanfaatan bersyarat.

Pengajuan keberatan terhadap peraturan-peraturan yang akan dirumuskan.

Kerjasama dalam penelitian dan pengembangan

dan atau bantuan tenaga ahli.

Ketentuan lain yang sesuai dengan kebijakan pemerintah kabupaten/kota.

Bab II Tinjauan Kepustakaan Dan Kebijakan

Documents

Transcript of Bab II Tinjauan Kepustakaan Dan Kebijakan