Ava Luo Completo

COMUNICACIN DEL AVALO DE BIENES EMBARGADOS 03089

mFECHA

SUBDIRECCIN DELEGACION ESTATAL EN PUEBLAANOGENERAL DE FINANZAS SUBDELEGACIONMETROPOLITANANORTE DIA MES

TESORERIAGENERAL OFICINA PARA COBROSPUE-2201

28 07 2005

DEUDOR: FRANCISCO JAVIER BRAMBILA COLOMBRESREG. PATRONAL: E06-68778-10 ACTIVIDAD.DOMICILIO: CIRCUITO DE LA ROSA 1-B 1 ANEXO LOMAS 5 DE MAYO, PUEBLA, PUE.

SECTOR:

DETALLE DEL ADEUDONo. DE CREDITO PERIODO IMPORTE No. DE CREDITO PERIODO IMPORTE

006206477 05/00 33,299.70 986030413 01/98 34.17006252265 06/00 31,965.27 048003433 05/99 360.32016033723 01/01 32,735.84 043003433 05/99 900.80016079687 02/01 36,212.61 048007900 06/03 2,208.72016126077 03/01 31,677.12 048003211 12/03 2,335.39019014525 11/01 3,026.25 016172734 04/01 24,964.02019014480 11/01 3,026.25 016266960 06/01 28,187.24019014601 11/01 3,026.25 026081219 02/02 26,407.10019014566 11/01 3,026.25 026128290 03/02 23,049.09039025491 06/99 4,558.98 019015098 12/01 7,191.00039025492 07/99 3,801.84 029016496 03/02 4,833.88039025493 08/99 3,842.78 039025499 02/00 2,958.00029025494 09/99 3,531.01 039025500 07/00 5,846.67039025495 10/99 3,512.06 038027431 02/03 11,949.12039025496 11/99 3,247.05 038000919 02/03 22,667.96039025497 12/99 3,218.32 038034208 03/03 10,938.50039025498 01/00 2,975.57 038022386 03/03 23,980.02031202353 09/03 39,935.16 038024946 04/03 22,553.27038043558 04/03 9,712.77 039032149 06/03 20,388.38038041050 08/03 19,216.63 986071542 02/98 .36.38038045946 09/03 17,371.08 026223618 05/02 26,467.40038050567 05/03 8,003.18 026271644 06/02 29,461.53038048253 10/03 14,157.85 036129262 03/03 27,346.26048000816 11/03 6,157.62 046033340 01/04 3,012.60041009067 01/04 5,889.66 048010281 01/04 2,355.86041033340 02/04 516.18 041057986 03/04 3,063.71

APARECIENDO EN AUTOS DEL EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO EN QUE SE ACTUA, QUE CONFECHA 17 DE FEBRERO DE 2003,8 DE AGOSTO DE 2003,8 DE SEPTIEMBRE DE 2003,5 DE NOVIEMBRE DE2003,9 DE FEBRERO DE 2004,24 DE FEBRERO, 4 Y 8 DE MARZO DE 2004Y 10 DE JUNIO DE 2004,SEPRACTICO EMBARGO SOBRE BIENES DE SU PROPIEDAD, POR EL ADEUDO AL RUBRO CITADO y ANTE LAOMISION DE ACUDIR A ESTA OFICINA PARA FIJAR LA BASE PARA LA ENAJENACiN DE LOS MISMOS, SEPROCEDi A SOLICITAR AVALU DE LOS BIENES QUE A CONTINUACiN SE DETALLAN:

DESCRIPCiN DEL BIEN: VALOR

CASA HABITACION UBICADA EN CIRCUITO DE LA ROSA No 1 B 1COLONIA ANEXO $195,000.00LOMAS DEL 5 DE MAYO, PUE.

CON SUPERFICIE DE TERRENO 30.00M2,SUPoDE CONSTRUCCION 60..00M2

MEDIDASY COLlNDANCIAS:

AL NORTE 5.00M LINDA CON PROPIEDAD PARTICULAR

AL SUR 5.00MS LINDA CON SERVIDUMBRE DE PASO

AL ORIENTE 6.00MS. LINDA CON PROPIEDAD DE C. AMALlA ROJAS

AL PONIENTE 6.00MS. LINDA CON CALLE CIRCUITO LAS ROSAS

CONSTRUCCION EN DOS NIVELES CONSTA DE: ESTANCIA COMEDOR, COCINA

DOS RECAMARAS, BAO COMPLETO Y LOCAL COMERCIAL.

TOTAL: $ 195,000.00

SE ANEXA COPIA DE AVALU: 55/2005

AS MISMO COMUNICO A USTED QUE LOS BIENES ARRIBA DESCRITOS, SALDRN A REMATE EN PRIMERAALMONEDA POR ESTA OFICINA EN LAS DOS TERCERAS PARTES DEL AVALO PRACTICADO, DECONFORMIDAD ALO ESTABLECIDO EN LOS ARTCULOS 173, 175,178Y 179 DEL CDIGO FISCAL DE LAFEDERACiN.

NOTIFQUESE PERSONALMENTE AL DEUDOR ARRIBA CITADO.

ASI LO ACUERDA Y FIRMA EL SUSCRITO JEFE DE LA OFICINA PARA COBROS 2201 DEL INSTITUTOMEXICANO DEL SEGURO SOCIAL EN EJERCICIO DE LAS FACULTADES QUE LE CONFIERE EL ARTICULO277FRACCIONES I Y 11DEL TEXTO DEL CAPITULO VI, DEL TITULO CUARTO, DE LA LEY DEL SEGURO SOCIALPUBLICADA EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERAL EL 21 DE DICIEMBRE DE 1975.TEXTO QUE CONTINUAVIGENTE EN TERMINOS DE LOS ARTICULOS TRANSITORIOS PRIMERO, SEGUNDO Y OCTAVO DELDECRETO POR EL QUE SE REFORMAN DIVERSAS DISPOSICIONES DE LA LEY DEL SEGURO SOCIAL,PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACION EL 20 DE DICIEMBRE DE 2001,ASI COMO EN LOSARTICULOS 158, FRACCIONES 11,V Y VIII Y 159 DEL REGLAMENTO DE ORGANIZACiN INTERNA DELINSTITUTO MEXICANO DEL SEGURO SOCIAL, PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACION EL 11DE NOVIEMBRE DE 1998Y REFORMADO MEDIANTE DECRETO PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL DE LAFEDERACION EL 19DE JUNIO DE 2003.

COMUNICO A USTED, QUE UNA VEZ TRANSCURRIDO EL PLAZO QUE ESTABLECE EL ARTICULO 175DELCDIGO FISCAL DE LA FEDERACIN, ESTA OFICINA EJECUTORA PROCEDER A CELEBRAR EL REMATEDE LOS BIENES EMBARGADOS DE CONFORMIDAD AL CONTENIDO DE LOS ARTCULOS 173 Y 176 DELCDIGO ANTES MENCIONADO.

LIC. RAF~L Of~TILLO JURADOJEFE DE LA gfCINA FfA~ACQ!3ROSPUE-2201

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CITATORIO PARA LA APLICACIN DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DE EJECUCIN

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NOMBREORAZNSOCIAL r-R/J;J e 5?i) J A I./J F /.L.

DOMICILIO e;'fic.v/-rv DE A ft?DsA 1

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ti]DIRECCIN DEAFILIACIN . DELE'GACIN ESTATAL E.NPUEBLA TCO-18COBRANZA DA MES AliJO

SUBDELEGACIN METROPOLITANA NORTE

I.MS.S. COORDINACIN DE COBRANZAOFICINA PARA COBROS PUE.2201 1:2 68 2005

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AVALO No: 55/2005/JLCCARTULA DE AVALO DE INMUEBLES HOJA: 1

FECHA: 27-Jul-05

SOLICITANTE: INSTITUTO MEXICANO DEL SEGURO SOCIAL DELEGACION ESTATAL PUEBLASUBDELEGACION METROPOLITANA NORTE

UBICACIN DEL INMUEBLE: CIRCUITO DE LA ROSA No. 1B1COL. ANEXO LOMAS DEL CINCO DE MAYO PUEBLA., PUE.

TIPO DE INMUEBLE: CASA HABITACION SUP. DE TERRENO: 30.00 M2.OBJETO: ESTIMACION DE VALOR COMERCIAL SUP.CONSTRUCCIN 60.00 M2.

PROPSITO: ESTIMAR EL VALOR COMERCIAL

VALOR FSICO: 227,500.00$ VALOR DE INGRESOS: 185,505.88$ VALOR DE MERCADO: 195,000.00$ VALOR COMERCIAL : 195,000.00$

OBSERVACIONES: EL VALOR ESTIMADO CORRESPONDE AL BIEN DECLARADOPOR EL SOLICITANTE COMO PROPIEDAD DESR. FRANCISCO JAVIER BRAMBILA COLOMBRES

CONCLUSIN: EL VALOR COMERCIAL ESTIMADO CORRESPONDE A : $195,000.00PUEBLA., PUE. A 27 DE JULIO DE 2005

AVALO N: 55/2005/JLCHOJA: 2

AVALO DE TERRENO Y CONSTRUCCIONESI.- ANTECEDENTES FECHA: 27-Jul-05

Solicitante: INSTITUTO MEXICANO DEL SEGURO SOCIAL DELEGACION ESTATAL PUEBLADomicilio del solicitante: 2O SUR No. 1109 COL. AZCARATE PUEBLA., PUE.

Inmueble que se vala: CASA HABITACIONRgimen de propiedad. PARTICULARPropietario del inmueble: SR. FRANCISCO JAVIER BRAMBILA COLOMBRESDomicilio del propietario: CIRCUITO DE LA ROSA No. 1B1

COL. ANEXO LOMAS DEL CINCO DE MAYO PUEBLA., PUE.Ubicacin del predio: CIRCUITO DE LA ROSA No. 1B1

COL. ANEXO LOMAS DEL CINCO DE MAYO PUEBLA., PUE.Objeto del avalo CONOCER EL VALOR COMERCIALPropsito del avalo: ESTIMAR EL VALOR COMERCIALN de cuenta predial: NO PRESENTADON de cuenta del agua: NO PRESENTADONombre del Perito: ING. MIGUELANGEL CARIO AGUILARCedula Profesional 618433, Especialidad: INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO

II.- CARACTERSTICAS URBANASClasificacin de la zona: HABITACIONALTipo de construccin: EDIFICIOS HABITACIONALES EN CONDOMINIO Y CASAS HABITACIN DE UNO Y DOS NIVELES

MODERNAS DE MEDIANA CALIDADIntensidad de construccin: 95%Poblacin : NORMAL Y FLOTANTEContaminacin ambiental: RUIDO Y HUMOS PROVOCADOS POR VEHCULOS Y POLVOS POR LA PRESENCIA DE VIENTOS

Uso del suelo permitido: HABITACIONAL Vas de acceso e importancia: BLVD. EJERCITOS DE ORIENTE, 2 NORTE Y DIAGONAL DEFENSORES DE LA REPUBLICA

Servicios municipales:

III.- TERRENOTRAMO DE CALLES, TRANSVERSALES, LIMTROFES Y ORIENTACINEL INMUEBLE SE LOCALIZA EN LA CALLE DENOMINADA CIRCUITO DE LAS ROSAS LIMITADA AL NORTE POR EL RETORNO DEL CIRCUITO Y AL SUR POR LA CALLE GRAL JOAQUIN COLOMBRES

MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGN:

COMPLETOS COMO SON, AGUA POTABLE, ENERGA ELCTRICA, A TRAVS DE REDES AREAS, ALUMBRADO PUBLICO CON POSFERIA METLICA, CON LUMINARIAS DE LUZ DE SODIO DRENAJE Y ALCANTARILLADO, BANQUETAS Y GUARNICIONES, ARROYO DE PAVIMENTO ASFLTICO CON ANCHO PROMEDIO DE 8.00 M., SERVICIOS DE TRANSPORTE URBANO CERCANO, RED TELEFNICA AEREA.EQUIPAMIENTO URBANO: CANCHAS DEPORTIVAS, JARDINES, ESCUELAS E IGLESIAS CENTROS COMERCIALES, SERVICIO BANCARIO, CON NOMENCLATURA Y SEALIZACIONES CLARA DE LAS CALLES, GASOLINERAS.

COPIA DE ESCRITURA VOLUMEN 24 INSTRUMENTO 1252 DEL 2 DE JUNIO DE 1999 INSCRITA EN EL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD BAJO EL NUMERO 506691 A FOJAS -- TOMO --- DEL LIBRO NUMERO 1 QUEDANDO SU COPIA AGREGADA A FOLIOS DEL 356 AL 367 TOMO 272-99 DEL LIBRO V EL 22 DE JUNIO DE 1999 CON INDICE DE PREDIO MAYOR 280522


NORTE 5.00 M. LINDA CON PROPIEDAD PARTICULAR

SUR 5.00 M. LINDA CON SERVIDUMBRE DE PASO

ORIENTE 6.00 M. LINDA CON PROPIEDAD DE AMALIA ROJAS

PONIENTE 6.00 M. LINDA CON CALLE CIRCUITO LAS ROSAS

SUPERFICIE 30.00 M2

Topografa y configuracin: CON LIGERA PENDIENTE DESCENDIENTE HACIA EL NORTE EN FORMA RECTANGULARCaractersticas Panormicas: ZONA HABITACIONALServicios y/o restricciones: NINGUNA QUE SE PUEDA APRECIAR O DOCUMENTACIN QUE LO ACREDITEDensidad habitacional permitida: 250 HAB/HA Intensidad de construccin permitida: 50 VIV /HA

IV.- DESCRIPCIN GENERAL Uso actual y tipos de construccin. PREDIO URBANO CON CONSTRUCCIN DE USO HABITACIONAL EN DOS NIVELES CONSTAESTANCIA COMEDOR, COCINA, DOS RECAMARAS, BAO COMPLETO Y LOCAL COMERCIAL

TIPOS T-I 60.00 M2 AREA HABITACIONAL EN DOS NIVELES

Instalaciones Especiales NO TIENENmero de niveles; DOS Calidad de proyecto: REGULARCalidad y clasificacin Estado de conservacin BUENODe la construccin: MODERNO DE 2 ORDEN Edad de la construccin 10 AOSUnidades rentables: UNA Vida til remanente 50 AOS

CROQUIS DE UBICACIN

CASA HABITACION UBICADA CIRCUITO LAS ROSAS No. 1B1COL ANEXA LOMAS DEL CINCO DE MAYO PUEBLA., PUE.


V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN Obra negra

Cimentacin: PROBABLE MAMPOSTERA DE PIEDRA BRAZA ASENTADA CON MORTERO, CEMENTO, CAL Y ARENA,Y CIMENTACIN DE CONCRETO ARMADO.

Estructura: ELEMENTOS VERTICALES, COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO, CADENAS Y DALAS DE CONCRETO ARMADO

Muros: TABIQUE ROJO, ASENTADO CON MORTERO, CEMENTO, CAL ARENA ACABADO CON APLANADO Y PINTURA VINLICA

Entrepisos: LOSAS DE CONCRETO ARMADO

Techos: LOSAS CONCRETO ARMADO CLAROS CORTOS Y MEDIANOS

Azoteas : CON PENDIENTE PLUVIAL Y BAJADAS PLUVIALES DE PVC. DE 4 "

Bardas: NO TIENE

Revestimientos y acabados interiores.Aplanados: DE MORTERO, CEMENTO, CAL, ARENA, ACABADO FINO Y YESO A TALOCHA ACABADO TIROL PLANCHADO Y PINTURA

VINILICA

Plafones: MORTERO CEMENTO, CAL ARENA ACABADO CON TIROL SALPICADO Y PINTURA VINILICA

Lambrines: LOSETA DE CERAMICA EN MURO REA DE REGADERA DE BAO Y REA HMEDA DE COCINA.

Pisos: DE CEMENTO PULIDO PARA RECIBIR PISO LOSETA DE CERMICA EN COCINA, EN RECAMARAS Y EN BAOSASI COMO EN EL EL RESTO DE LA CASA

Zoclo: VINILICOS

Escaleras: DE CONCRETO ARMADO CON HUELLAS CUBIERTAS DE LOSETA DE CERAMICA ANTIDERRAPANTE

Pintura: ESMALTE EN HERRERA, VINLICA EN MUROS

Recubrimientos especiales: NINGUNO

Carpintera: PUERTAS DE ACCESO , RECAMARAS Y BAO CON BASTIDOR DE MADERA CON ACABADO EN BARNIZ TRANSPARENTE

Inst. hidrosanitaria: TUBERA DE COBRE Y GALVANIZADA, DIFERENTES DIMETROS PARA SUMINISTRO DE AGUA FRA Y CALIENTE, BAJADAS PLUVIALES DE PVC.

Muebles de bao: DE COLOR DE MEDIANA CALIDAD

Inst. Elctrica: OCULTAS Y VISIBLES CON TUBERA POLIDUCTO SALIDAS Y CONTACTOS NORMALES

Herrera: TUBULAR Y ESTRUCTURAL CLAROS PEQUEOS Y MEDIANOS PUERTA ENTABLERADA

Vidriera: MEDIO DOBLE BLANCO Y TRANSPARENTE, OPACO EN BAO,

Cerrajera: DEL PAS DE MEDIANA CALIDAD Y PASADORES FORJADOS

Fachada: MUROS CON APLANADO DE MORTERO ACABADO CON PINTURA VINILICA

Instalaciones especiales y NO TIENE


Consideraciones Previas al Avalo:

EL MTODO COMPARATIVO O DE MERCADO FUE UTILIZADO PARA LA ASIGNACIN DEL VALOR AL PREDIO, PARA EL CASO DE LAS CONSTRUCCIONES SE ESTIMARON LOS VOLMENES DE OBRA EN FUNCIN DE LA VISITA OCULAR REALIZADA POR EL EXTERIOR EL MES DE JULIO DEL 2005, SE UTILIZARON VALORES DE REPOSICIN NUEVO SOBRE LA BASE DEL MANUAL BIMSA ASIGNANDO UN FACTOR DE DEMRITO POR EDAD APLICANDO EL CRITERIO DE ROSS HEIDECKE, AS COMO EL DEMRITO O MERITO POR ESTADO DE CONSERVACIN, CALIDAD DEL PROYECTO, VIDA PROBABLE Y UBICACIN.

SE APLICO UNA TASA DE CAPITALIZACIN POR EDAD Y CONSERVACIN DE 08,5 %, CALCULADA EN FUNCIN DE SU EDAD, ESTADO DE CONSERVACIN, CALIDAD DEL PROYECTO, UBICACIN.

PARA LA DETERMINACIN DEL VALOR DE CAPITALIZACIN SE APLICARON RENTAS ENCONTRADAS EN LA ZONA SIMILAR. CONSIDERNDOLAS COMO RENTAS DE TIPO COMERCIAL Y SIMILARES Y LAS DEDUCCIONES CORRESPONDIENTES.

LA DETERMINACIN DEL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE SE REALIZO MEDIANTE EL ANLISIS Y PONDERACIN DEL RESULTADO, DE LOS PROCEDIMIENTOS DE VALUACIN, QUE A CONTINUACIN SE MENCIONAN:

MTODO FSICO O DIRECTO; BASADO EN MTODO DE MERCADO DE TERRENOS, VALOR REPOSICIN NUEVO TOMADO DE MANUAL BIMSA ; LAS CLASIFICACIONES SON DE ACUERDO A LAS CARACTERSTICAS DE LOS DIVERSOS TIPOS DE CONSTRUCCIN EXISTENTES, A LOS CUALES SE APLICA LOS DEMRITOS POR EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN.

MTODO DE RENTABILIDAD; CONSIDERA QUE SU VALOR CORRESPONDE AL CAPITALIZAR LA RENTA NETA ANUAL REAL O SUSCEPTIBLE DE PRODUCIR, A UNA TASA DE CAPITALIZACIN DETERMINADA EN BASE A LAS CARACTERSTICAS PROPIAS DEL BIEN VALUADO (Edad, vida remanente, estado de conservacin, etc.)

MTODO DE MERCADO: ESTA BASADO EN LA COMPARACIN Y HOMOLOGACIN DE OFERTAS SIMILARES AL BIEN VALUADO.

VALOR COMERCIAL: SE DEFINE COMO EL PRECIO PROBABLE QUE TENDRA UN BIEN A LA FECHA DEL AVALO, POR EL CUAL UN VENDEDOR Y UN COMPRADOR ESTARAN DE ACUERDO EN CELEBRAR UNA OPERACIN DE COMPRA-VENTA, AMBOS CON PLENO CONOCIMIENTO DEL BIEN Y SIN NINGUNA NECESIDAD IMPERIOSA O URGENTE DE LLEVAR A CABO DICHA OPERACIN.

No. DE AVALO 55/2005/JLC

LOTE TIPO EXISTE VALORES DE CALLE PARA LOTE TIPO $ 1,250.00

SUP P,U VRN FACTOR FACT FACTOR VNRVRN EDAD MER DEMER

30.00 1,250.00 37,500.00 $ 37,500.00

T-I 60.00 3,800.00 228,000.00 0.83 $ 190,000.00

SUMA 60.00 1,266.67 228,000.00 $ 190,000.00

$

$

$ 227,500.00

CALCULO DE CONSTRUCCIONES

INSTALACIONES ESPECIALES

CALCULO DE TERRENO

VII.- VALOR FSICO DIRECTO

VALOR FSICO


REA RENTA RENTA % DE DEDUCCIONES RENTA RENTA ANUALM2/MES MENSUAL RENTA TOT NETA MENS

T-I 60.00 30.00 1,800.00 100.00% 486.06 1,313.94 15,767.28

10.00 1,800.00 100.00% 486.06 1,313.94 $ 15,767.28

VACOS 30.85% $ 149.94PREDIAL 5.18% 25.20MANTENIMIENTO 16.44% 79.92ADMINISTRACIN 37.03% 180.00I.S.R 10.49% $ 51.00 $ 486.06

8.50%$ 185,505.88

CALCULO DE RENTAS

VIII.- AVALO POR CAPITALIZACIN DE RENTAS

SE ESTIMA POR ESTADO DE CONSERVACIN UBICACIN Y FUNCIONALIDAD

CAPITALIZANDO EL PRODUCTO LIQUIDO ANUAL AL TIPO DE INTERS QUE APLICADO AL CASO RESULTA UN VALOR DE CAPITALIZACIN DE:

COMPOSICIN DE DEDUCCIONES


CONSIDERACIONES PREVIA A LA CONCLUSION

RESUMEN DE VALORES

CONCLUSIN DE VALOR / Fsico $CONCLUSIN DE VALOR / Capitalizacin $CONCLUSIN DE VALOR / Mercado $CONCLUSIN DE VALOR $

195,000.00195,000.00

** CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL PESOS 00/100 M.N. **

PUEBLA., PUE. A 27 DE JULIO DE 2005

227,500.00185,505.88

El departamento valuado se encuentra con marcado deterioro por tiempo, uso y falta de mantenimiento, as como porla carencia de elementos de construccin referidos a acabados como closet, puertas, piso etc.

EL BIEN DESCRITO EN EL PRESENTE AVALUO, CORRESPONDE A LO DECLARADO POR EL PROPIETARIO, NO SE CERTIFICA LA PROPIEDAD LEGAL O RESERVA DE DOMINIO, QUE SOBRE EL BIEN PUEDA EXISTIR.

LA EXISTENCIA Y CARACTERISTICAS DEL BIEN SE CONSTATARON MEDIANTE VISITA EFECTUADA POR EL EXTERIOR EN EL MES DE JULIO DEL 2005, EN EL DOMICILIO ANTES INDICADO.

CONSIDERANDO EL BIEN VALUADO SE TRATA DE CASA HABITACION, POR CONDICIONES DE EQUIPAMIENTO, LOCALIZACION SE ENCUENTRA EN CONDICIONES DE COMERCIALIZACION, POR LO QUE CON LA PONDERACIN DEL VALOR FISICO, EL VALOR DE MERCADO Y LA CAPITALIZACION DE RENTAS OBTENDR EL VALOR COMERCIAL ESTIMADO DEL BIEN.

M. A. ING. MIGUEL ANGEL CARIO AGUILAR.CED. PROF. 618433

ESPECIALIDAD EN INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO


CROQUIS DE LOCALIZACIN

No. DE AVALUO 55/2005/JLC

TASA NETA DE CAPITALIZACION EN BASE A CARACTERSTICAS PROPIAS DEL INMUEBLECONCEPTO: 7.00% 7.50% 8.00% 8.50% 9.00% 9.50% 10.00% 10.50% 11.00%

EDAD (AOS): 0-5 5-10 10-15 15-20 20-25 25-30 30-35 35-40 > 40puntos: 1.00

CONSERVACIN: Nuevo Excelente Muy bueno Bueno Regular Deficiente Malo Muy malo Ruinaspuntos: 1.00

USO EN GENERAL: Optimo Excelente Muy bueno Bueno Adec. Regular Deficiente Malo Sin usopuntos: 1.00

PROYECTO: Optimo Muy bueno Bueno Adecuado Regular Deficiente Inadecuado Malo Psimopuntos: 1.00

VIDA TIL REMANENTE: > 50 45-50 40-45 35-40 30-35 25-30 20-25 15-20 0-15puntos: 1.00

UBICACIN EN LA Manzanero Cabecera Esquina Cabecera Esquina Intermedio Intermedio Interior InteriorMANZANA Comercial Comercial Residencial Residencial Comercial Residencial Comercial Residencial

puntos: 1.00USO DE SUELO Exclusiva Residencial Muy bueno Buena Media M. baja Baja Proletaria Suburbana

puntos: 1.00CAPITALIZACIN: 1.0000 1.0714 1.1429 1.2143 1.2857 1.3571 1.4286 1.5000 1.5714SUMAS: 0.0000 0.0000 3.4286 3.6429 0.0000 0.0000 1.4286 0.0000 0.0000

Capitalizacin aplicable al caso: 8.500%


MTODO DE CAPITALIZACIN DE RENTAS (Enfoque de INGRESOS)

a) CLCULO DE LAS DEDUCCIONES A LA RENTA BRUTA MENSUAL EN TRMINOS PORCENTUALES.1. Vacos contractuales 8.33% 5. Administracin 7.50%2. Impuesto Predial 1.40% 6. Energa (a. comunes) 0.00%3. Agua y drenaje 2.50% 7. Seguros (daos) 0.00%4. Conserv./mantenimiento 4.44% 8. Otros: 2.83%

SUMAN DEDUCCIONES: 27.00%Descripcin de las Deducciones

b) CLCULO DE LA TASA DE CAPITALIZACIN. 8.50%

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTASTIPO USO o destino del rea (tipo) rea (m) V.U. ($/m) Renta Bruta Mensual

1 AREA HABITACIONAL EN DOS NIVELES 60.00 30.00$ 1,800.00$ 2 -$ 3 -$ 4 -$ 5 -$ 6 -$

TOTAL 60.00 30.00$ 1,800.00$

RENTA BRUTA MENSUAL (R.B.M.), en nmeros redondos: 1,800.00$

SUMAN DEDUCCIONES (D): 27.00% 486.00$

RENTA NETA MENSUAL (R.N.M.) [R.B.M.-D]: 1,314.00$

RENTA NETA ANUAL (R.N.A.) [R.N.M. x 12]: 15,768.00$

Capitalizando la Renta Neta Anual RNA al 8.50% resulta un Valor por CAPITALIZACIN de Rentas de: 185,505.88$

185,505.88$

Los Vacos se consideran como el equivalente de un mese en un ao definido as por la observacin de la oferta en el mercado de locales comerciales en renta,El Mantenimiento, por ser la dimensin de la construccin, se considera en promocin del equivalente a un mes de renta en un ao


VII. MTODO COMPARATIVO (Enfoque de MERCADO)a) COMPARABLES de TERRENOS en VENTA semejantes en USO al que se vala (SUJETO)

N Ubicacin de la Oferta (comparables) Uso de Suelo Ubic. Form. Fecha de Cierre Telfono Fuente/Antecedente

1 UNIDAD TECNOLOGICO POR ESTADIO CUHabitacional 31-oct-04 294-28-53 294-28-502 ARBOLEDAS DE GUADALUPE Habitacional 31-oct-04 230-24-99 230-24-993 3 DE MAYO S/N Habitacional 1-mar-05 264-2281 SR. CASTILLO4 COL CLAVIJERO POR FDO M OCA ENTRE Habitacional 17-jul-05 404-89-13 404-89-135 16 OTE Y 34 NTE COL HUMBOLT Habitacional 17-jul-05 235-83-35 235-83-35

Oferta Precio de VENTA Area Precio Unit. Factores de HOMOLOGACIN R.res. Valor Unit. resul-Terrenos m $/m Uso Ubic. Sup. Form. Topog. Servs. F.d. * F.r. tante ($/m)

1 $175,000.00 729.17$ 1.00 1.00 2.00 1.00 1.00 0.90 0.90 1.62 1,181.25$ 2 $750,000.00 794.49$ 1.00 0.80 3.16 1.00 1.00 0.80 0.80 1.62 1,284.23$ 3 $140,000.00 608.70$ 1.00 1.00 1.97 1.00 1.00 1.00 1.00 1.97 1,200.24$ 4 $125,000.00 403.23$ 1.00 1.20 2.18 1.00 1.00 1.10 1.10 3.16 1,275.25$ 5 $215,000.00 1,075.00$ 1.00 0.80 1.88 1.00 1.00 0.90 0.80 1.08 1,165.38$

rea de Lote Tipo o Moda: m Valor Unitario Promedio Ponderado: $/m 1,248.00$ rea Terreno Sujeto: m Valor Unitario homologado, en n.r. : $/m 1,250.00$

b) COMPARABLES de inmuebles en RENTA similares en uso al que se vala (Casa Habitacin))N Ubicacin de la Oferta (comparables) Uso de Suelo Edad E.c. Fecha de Cierre Telfono Fuente/Antecedente

1 PRIV 34 PTE 2534 CASA RENTA 15 N 09-05-04 044-22-24-50-54 224-65-932 11 SUR 12305-3 CASA RENTA 15 N 12-08-04 044-22-23-07-40 044-22-23-07-40-313 BOSQUES DE SAN SEBASTIAN CASA RENTA 15 N 16-08-04 893-29-09 893-29-094 18 SUR 11331 PERIF Y 14 SUR HEROES D CASA RENTA 10 N 01-03-05 296-64-08 ARMANDO CORNELIO5 BRAULIO RODRIGUEZ 1803 COL MAESTR CASA RENTA 20 N 01-03-05 242-64-74 242-64-74

Oferta Precio de RENTA Terreno Constr. Precio Unit. Factores de HOMOLOGACIN R.res. Valor Unit. resul-Inmuebles m m $/m Ubic. C.U.S. Edad E.c.* Acab. rea F.d. * F.r. tante ($/m)

1 $2,500.00 110 80 31.25$ 1.10 0.83 0.78 1.00 1.20 1.04 1.10 0.97 30.42$ 2 $2,100.00 60 90 23.33$ 1.10 0.96 0.78 1.00 1.20 1.06 1.20 1.25 29.18$ 3 $2,950.00 60 90 32.78$ 1.10 0.97 0.78 1.00 1.00 1.06 1.10 0.97 31.74$ 4 $2,300.00 50 60 38.33$ 1.10 0.95 0.85 1.00 0.90 1.00 1.00 0.80 30.50$ 5 $3,000.00 100 80 37.50$ 1.00 0.88 0.70 1.00 1.20 1.04 1.00 0.77 28.72$

Valor Unitario Promedio Ponderado: $/m 30.10$ reas del sujeto: 30.00 60.0 m Valor Unitario aplicable, en nmeros redondos: $/m 30.00$

c) COMPARABLES de inmuebles en VENTA semejantes en uso al que se vala (Valores de Venta incluyendo terreno Y Local)N Ubicacin de la Oferta (comparables) Uso de Suelo Pisos Edad E.c.* Fecha de Cierre Telfono Fuente/Informante

1 RETORNO 3 B No. 27 CASA 1 BOSQUE DE S SEBASTIAN 1 10 B 15-04-04 320-54-95 320-54-952 PRIV 13 NTE 11406 REAL DE PUEBLA 1 10 B 12-08-04 288-99-01 288-99-013 INT SOCIAL CONJ CERCA DEL EMPERATRIZ 1 12 B 09-07-05 288-62-99 PROMOTORA HABITACIONAL4 CAM REAL A SN JERONINO 1810 GPE CALERAS 1 10 B 17-07-05 240-76-53 CENTURY DIAMANTE5 FRACC. VILLA FRONTERA 1 15 B 17-07-05 220-03-62 220-03-62

Oferta Precio de VENTA Terreno Constr. Precio Unit. Factores de HOMOLOGACIN R.res. Valor Unit. Homo-Inmuebles m m $/m Ubic. C.U.S. Edad E.c.* Acab. rea F.d. * F.r. logado ($/m)

1 $250,000.00 76 72 3,472.22$ 1.10 0.80 0.85 1.00 1.10 1.03 1.10 0.93 3,225.57$ 2 $270,000.00 60 85 3,176.47$ 1.10 0.92 0.85 1.00 1.00 1.05 1.10 0.99 3,155.48$ 3 $315,000.00 84 57 5,526.32$ 1.10 0.78 0.82 1.00 0.90 0.99 0.90 0.57 3,125.41$ 4 $270,000.00 62.15 62 4,354.84$ 1.10 0.86 0.85 1.00 1.00 1.00 1.00 0.80 3,500.93$ 5 $290,000.00 160 48 6,041.67$ 1.20 0.41 0.78 1.00 1.20 0.97 1.20 0.54 3,263.88$

Valor Unitario Promedio Ponderado: $/m 3,247.90$ reas del sujeto: 30.00 60.00 m Valor Unitario aplicable, en nmeros redondos: $/m 3,250.00$

Por tanto, el Valor de Mercado del inmueble que se vala resulta de _____: 60.00 m x 3,250.00$ /m, en la cantidad de: VALOR COMPARATIVO (MERCADO) 195,000.00$

240.00 944.00 230.00

200.00 30.00

310.00 200.00

No. DE AVALUO 55/2005/JLC

REPORTE FOTOGRFICO

VISTA DEL INMUEBLE UBICADO EN CALLE CIRCUITO DE LAS ROSAS No. 1B1COL ANEXA LOMAS DEL CINCO DE MAYO PUEBLA., PUE.

AVALUO 55.pdfLa Rosa Actualiz Jul 05-1.pdfCARATU

La Rosa Actualiz Jul 05-2.pdfLa Rosa Actualiz Jul 05-3.pdfLa Rosa Actualiz Jul 05-4.pdfLa Rosa Actualiz Jul 05-7.pdfLa Rosa Actualiz Jul 05-5.pdfLa Rosa Actualiz Jul 05-6.pdfLa Rosa Actualiz Jul 05-8.pdf

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