Alternaty - Thị trường khách sạn resort Phú Quốc - September 2012 - VN

Tổng Quan Thị Trường Khách Sạn Phú Quốc

Vietnam Hotels + Resorts Newsletter

Table of ContentsTổng Quan Thị Trường Khách Sạn Phú QuốcCập nhật kinh tế Việt NamCập nhật tin tứcBài viết chuyên đề: Hợp Đồng Nhượng Quyền Thương MạiCơ Hội Đầu TưVề Alternaty

17891010

Tháng 9, 2012

Phú Quốc nằm trên bờ biển Tây Nam Việt Nam, cách Hà Tiên 40km về phía Tây và 12km từ bờ biển Campuchia. Dân số đảo là 85 nghìn người, chiều dài 50km từ Bắc xuống Nam và rộng 25km từ Đông sang Tây làm cho Phú Quốc trở thành hòn đảo lớn nhất trong Vịnh Thái Lan với diện tích 574km2.

Vị trí – Giấc mơ của nhà đầu tư

Đảo Phú Quốc cùng với các đảo khác tạo thành huyện đảo Phú Quốc, trực thuộc tỉnh Kiên Giang. Phú Quốc gồm 2 thị trấn và 8 xã. Thị trấn lớn nhất của đảo Phú Quốc là Dương Đông, tọa lạc phía Tây của đảo.

Hơn một nửa diện tích của đảo được bao phủ bởi rừng. Với hơn 12km bờ biển và sự thu hút về lịch sử cũng như văn hóa, Phú Quốc trở thành một trong những điểm du lịch hấp dẫn nhất Việt Nam. Đảo Phú Quốc tương đối kém phát triển, chỉ có Tropicana Resort là mô hình khách sạn hiện đại đầu tiên xuất hiện vào năm 1995.

Khi quyết định nên lựa chọn địa điểm nào để thực hiện nghiên cứu trong lần xuất bản đầu tiên này, chúng tôi đã không ngần ngại chọn một điểm đến, được xem là có mức độ đầu tư thấp nhất tại Việt Nam với những bãi biển tuyệt đẹp, vị trí chiến lược ở Đông Nam Á, cảnh quan hoang sơ, cơ sở hạ tầng đang trong quá trình xây dựng và số lượng khách sạn, khu nghỉ dưỡng còn hạn chế, nhưng tình cờ lại hoạt động tốt hơn các điểm đến khác tại Việt Nam. Tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều dự án khu nghỉ dưỡng còn nằm trên giấy. Vậy viễn cảnh tương lai của đảo Phú Quốc sẽ như thế nào? — Ý kiến của Alternaty

Phú Quốc có một vị trí địa lý vô cùng lý tưởng, chỉ cách Campu-

chia một khoảng cách rất gần, Ttừ Phú Quốc, chúng ta cũng có thể chèo thuyền đến các đảo Thái Lan hoặc đáp một chuyến bay ngắn từ các thành phố lớn như Kuala Lumpur, Singapore và Jakarta. Xét về mặt địa lý, nơi đây được xem là điểm kết nối đầy tiềm năng cho du khách. Bên cạnh đó, đây cũng là một địa điểm du lịch lý tưởng cho du khách người Thái Lan bên cạnh bãi biển Phuket .

2 Tổng Quan Thị Trường Khách Sạn Phú Quốc

Alternaty® Vietnam Hotels + Resorts Newsletter alternaty.com

© 2012 Google

Cách tiếp cận chính đến đảo Phú Quốc là sân bay Dương Đông, tuy nhiên, sân bay này chỉ đủ sức chứa những máy bay nhỏ. Vietnam Airlines sử dụng máy bay ATR Turboprop 68 chỗ, cung cấp 68 chuyến bay mỗi tuần từ TPHCM cũng như 1 chuyến mỗi ngày từ Rạch Giá vầ Cần Thơ. Air Mekong sử dụng máy bay Bombardier CRJ 900 đời mới với năng suất mỗi chuyến bay 90 chỗ và cung cấp 18 chuyến bay từ TPHCM và 9 chuyến từ Hà Nội mỗi tuần và một số chuyến từ các tỉnh khác.

Tiếp cận – Cơn ác mộng của du khách

Nguồn cung – Quy mô nhỏ và còn hạn chế về số lượng

Largest Hotels in Phu QuocFigure 1

Nguồn: Alternaty

Phú Quốc có khoảng 60 khách sạn cung cấp 1.500 phòng, trong đó, phần lớn là khách sạn mini và nhà khách. Hầu hết các khách sạn ở đây được đầu tư bởi doanh nghiệp nhà nước với vài trường hợp ngoại lệ là La Veranda, Chen La và Long Beach - các khách sạn được phát triển dưới hình thức doanh nghiệp địa phương liên doanh với nước ngoài. Chỉ có hai khu nghỉ dưỡng tại Phú Quốc được điều hành bởi các tập đoàn quốc tế là La Veranda - điều hành bởi Accor với thương hiệu MGallery và Chen Sea - điều hành bởi Centara với thương hiệu Boutique Collection.

Tổng cục Du lịch Việt Nam là đơn vị có thẩm quyền xếp hạng sao các khách sạn tại Việt

Num

ber o

f Roo

ms

0

20

40

60

80

100

120

Airlines Providing Services to Phu QuocTable 1

Departure

Hanoi

Buon Me Thuot

Quy Nhon

Vinh

HCMC

HCMC

Rach Gia

Can Tho

Airline

Air Mekong

Air Mekong

Air Mekong

Air Mekong

Air Mekong

Vietnam Airlines

Vietnam Airlines

Vietnam Airlines

Flights / Week

9

4

4

2

18

63

7

7

Capacity

90

90

90

90

90

68

68

68

Những chuyến bay từ TPHCM bắt đầu từ 50 đô-la Mỹ 1 lượt và mất một giờ để đến đảo Phú Quốc.

Tổng cộng, có xấp xỉ 115 chuyến bay đến Phú Quốc mỗi tuần mang đến 8.500 lượt khách, tương đương 625.000 lượt mỗi năm. Sân bay mới dự định hoàn tất cuối năm nay, ước tính tăng công suất do những báy bay có kích thước lớn hơn Khách du lịch cũng có thể đến Phú Quốc bằng tàu bởi các dịch vụ thường xuyên từ Rạch Giá và Hà Tiên.

Nam, khu nghỉ dưỡng Saigon Phú Quốc là khách sạn 4 sao duy nhất, 1 khách sạn 3 sao là La Veranda, còn lại 36 khách sạn được xếp hạng dưới 3 sao. Tuy nhiên, thứ hạng sao được cấp không phản ánh chính xác kết quả hoạt động hay chất lượng thật sự của các khách sạn.

Một điểm giới hạn khác của thị trường Phú Quốc đó là thiếu những khách sạn với những tiện nghi, chất lượng cao cho phân khúc MICE. Saigon Phú Quốc cung cấp 100 phòng trong khi các khách sạn còn lại chỉ cung cấp khoảng 40 đến 70 phòng. La Veranda gần đây đã hoàn tất phần mở rộng, thêm vào nguồn cung 27 phòng mới, nâng tổng số phòng của khách sạn lên 70 phòng.

— Ý kiến của Alternaty

Một hạn chế quan trọng khác trong việc tiếp cận với Phú

Quốc là số lượng các chuyến bay bị giới hạn trong ngày. Chuyến bay cuối cùng rời khỏi TPHCM vào ngày thứ Sáu, sau 1 giờ chiều và chuyến bay trở lại trễ nhất vào ngày Chủ Nhật là lúc 3 giờ chiều. Điều này gây một vài bất tiện để sắp xếp một chuyến đi nghỉ cuối tuần vì du khách chỉ ở Phú Quốc trọn vẹn 1 ngày là thứ Bảy.

Nguồn: Alternaty

Phú QuốcKiên Giang

3Tổng Quan Thị Trường Khách Sạn Phú Quốc

Alternaty® Vietnam Hotels + Resorts Newsletteralternaty.com

Tháng 9, 2012

Một số khách sạn hạng sang được hy vọng sẽ xuất hiện trong 3 năm tới với các nhà điều hành quốc tế đã có mặt tại Phú Quốc. Những nhà điều hành này bao gồm Holiday Inn, Crowne Plaza và Novotel. Những thương hiệu khác đang trong thời gian xem xét bao gồm Ritz Carlton và Hyatt Regency.

Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại thì chỉ có rất ít dự án triển khai xây dựng, và điều này đã gây khó khăn cho việc dự đoán nguồn cung vượt mức của các loại hình khu nghỉ dưỡng. Nhìn xa hơn, chúng ta sẽ thấy có một vài dự án khu dưỡng đa chức năng đang trong giai đoạn lên kế hoạch.

Nguồn cầu – lượng du khách còn khiêm tốn so với các điểm đến khác trong vùng

0

1

2

3

4

5

Arr

ival

s (m

illio

n)

Tourist Arrivals to Kien Giang Figure 2

Domestic ArrivalInternational Arrival

Nguồn: Sở Văn hoá, Thể Thao và Du lịch tỉnh Kiên Giang

Tổng lượng du khách đến Kiên Giang đạt đỉnh năm 2010 với 4,4 triệu lượt khách, trong đó, 4,2 triệu lượt là khách nội địa và 121.000 lượt khách quốc tế. Trong năm 2011, mặc dù lượt du khách nước ngoài tăng lên 144.000 lượt, nhưng lượt khách nội địa vẫn giảm 23%, điều này làm cho tổng lượng du khách giảm 22%. Điều này một phần do tình hình kinh tế năm 2011 bất ổn, làm cho các kế hoạch du lịch bị hoãn lại. Trong 6 tháng đầu năm 2012, Phú Quốc đón một lượng khách đáng ngạc nhiên, trong đó, 85.000 lượt khách quốc tế (tăng 33% so với cùng kỳ năm 2010) và 2,5 triệu lượt khách nội địa. Nếu tiếp tục tiến triển theo chiều hướng này, ước tính tổng lượng du khách đến Phú Quốc năm 2012 sẽ vượt

qua ngưỡng năm 2010 cũng như mục tiêu mà các nhà chức trách địa phương đặt ra là 5,3 triệu lượt khách với 160.000 lượt khách quốc tế.

Theo nguồn dữ liệu mới công bố, tổng số lượt khách đến Phú Quốc trong 6 tháng đầu năm 2012 tăng 39%, đạt mức 243.000 lượt, trong khi lượt khách quốc tế tăng 20.4%, đạt 69.000 lượt so với cùng kỳ năm 2011. Một số nhận định cho những con số này, trong cùng một thời điểm, Bali đã đón nhận 3 triệu lượt khách và Phuket đạt con số 2 triệu.

Hotel Brands Expected To Debut In Phu QuocTable 2

Developer Operator Brand Location Scale

BIM Group

Esaco/Long Beach

Esaco/Long Beach

Tran Thai

Ninh Van Bay

IHG

IHG

Accor

Fusion

Six Senses

Crowne Plaza Duong Dong

Holiday Inn Bai Sao

Novotel Duong Dong

Maia Ganh Gio

Latitude Cua Duong

400 keys

250 keys

210 keys

300 keys

136 keys


Đâu là những khách sạn đạt chuẩn 5 sao? Sự khó khăn trong việc phát triển bất động sản tại Phú Quốc vừa là một thuận

lợi đồng thời cũng là một khó khăn. Ngoài ra, việc đền bù giải phóng mặt bằng và quá trình chấp thuận dự án cũng gặp nhiều trở ngại không kém khi chỉ có 9 dự án được đưa vào triển khai trong tổng số 229 dự án được trình lên chính quyền địa phương. Có lẽ Phú Quốc đã bỏ lỡ sự bùng nổ đầu tư vừa qua, tuy nhiên, điều này đã làm cho Phú Quốc tránh được những phiền phức so với những khu vực khác của Việt Nam trong vấn đề cung vượt quá cầu.

Nguồn: Alternaty



Tháng 9, 2012

60

70

80

90

100

110

120

21/110211/0102

Ave

rage

Roo

m R

ate

(US

$/ni

ght)

Khí hậu - Ấm áp cả năm nhưng ẩm ướt và có gió vào mùa mưa

Phú Quốc có khí hậu cận xích đạo ẩm, nhiệt độ trung bình khá ổn định trong năm, cao nhất 33°C vào tháng Tư và nhiệt độ trung bình hằng năm là 27.7°C.

Lượng mưa trung bình 190mm mỗi tháng với mùa khô nhất từ tháng 11 đến tháng 3 chỉ với 43mm mỗi tháng. Tháng 1 và tháng 2 là 2 tháng khô nhất và cũng là mùa cao điểm thu hút khách du lịch. Mùa mưa kéo dài từ tháng 7 đến tháng 10 với lượng mưa trung bình 360mm mỗi tháng.

Độ ẩm cũng tương đối ổn định trong khoảng từ 75% vào mùa khô và 85% vào mùa mưa.

Mùa cao điểm ở Phú Quốc từ tháng 11 đến tháng 3, trong đó tháng 12 và nửa đầu

tháng 1 là thời điểm nóng nhất. Thời điểm này trùng hợp với thời tiết đẹp nhất (những tháng mùa khô) cũng như là mùa du lịch cho các du khách phương Tây thoát khỏi mùa đông lạnh giá. Cũng có 2 tuần cao điểm trong năm Âm lịch. Trong suốt mùa cao điểm, việc đặt phòng trước sẽ giúp thuận tiện cho du khách vì đây là thời công suất phòng mạnh nhất.

Mùa thấp điểm từ tháng 4 đến tháng 10, với những tháng thấp nhất là tháng 6 và tháng 7. Du khách phương Tây có xu hướng chọn các điểm đến du lịch ở miền Trung như Nha Trang và Đà Nẵng vào những tháng này bởi điều kiện thời tiết tốt hơn, đặc biệt trong tháng 6 và tháng 7 khi mùa mưa bắt đầu ở Phú Quốc.

Hoạt động khách sạn – một trong những nơi tốt nhất tại Việt Nam

Do nguồn cung và tổng lượng du khách quốc tế và nội địa còn hạn chế, thị trường khách sạn tại Phú Quốc là một trong những thị trường hoạt động hiệu quả so với các điểm đến khách tại Việt Nam. Ở phân khúc cao cấp, giá phòng trung bình (ADR) trong năm 2011/12 nằm trong khoảng $85 một đêm cho những khách sạn vừa phải và $165 một đêm cho những khách sạn với nội thất cao cấp. Đây là một sự tăng giá đáng kể trong 2 năm qua khi tổng các chuyến bay đến Phú Quốc vẫn còn rất hạn chế.

Khí hậu vẫn là nguyên nhân chính làm giảm giá phòng trung bình tại Phú Quốc. Từ tháng 6 đến tháng 10, sự cạnh tranh giữa các điểm đến du lịch khác như Đà Nẵng và Nha Trang, với điều kiện thời tiết tốt hơn, đã buộc các khu nghỉ dưỡng của Phú Quốc hạ giá phòng để thu hút thị trường nội địa rất nhạy cảm với giá. Cũng có sự chênh lệch khoảng 60% giữa mùa thấp điểm và cao điểm, điều này làm cho Phú Quốc trở thành một trong những địa điểm có giá phòng không ổn định tại Việt Nam.

Thị trường khách sạn hạng trung với nguồn cung hầu như là các khách sạn nhỏ đạt mức giá phòng trung bình ổn định hơn, $20 - $40 mỗi đêm đối với các khách sạn được quản lý bởi gia đình và $65 mỗi đêm đối với các khách sạn và khu nghỉ dưỡng có quy mô lớn hơn, cung cấp những sự lựa chọn phòng đa dạng cũng như nhà hàng, hồ bơi và dịch vụ spa.

Phú Quốc là một trong những nơi đạt công suất phòng cao nhất tại Việt Nam với công suất trung bình khoảng 75% - 85%, do có sự hỗ trợ của lượng khách quốc tế và nội địa trong suốt mùa mưa và mùa khô. Ngay cả những khách sạn và khu nghỉ dưỡng rất được ưa chuộng bởi du khách quốc tế cũng hoạt động với công suất hằng năm đáng chú ý, 65% - 78% và phụ thuộc vào quy mô và chiến lược giá với các đơn vị tổ chức tour du lịch nội địa.

Nhìn chung, thị trường khách sạn Phú Quốc vẫn là một trong những nơi dẫn đầu về công suất phòng do khách sạn quy mô còn nhỏ.

Rainfall & Average TemperatureFigure 3

RainfallAverage Temperature

Nguồn: Sở Văn hoá, Thể Thao và Du lịch tỉnh Kiên Giang

Figure 4

International ManagementLocal Management

Seasonlity of Room Rates of Mid to Upscale Resorts

Figure 5

Average Room Rates of Upscale Resorts in Phu Quoc

25

26

27

28

29

0

100

200

300

400

500

Tem

pera

ture

(°C

)

Rai

nfal

l (m

m)

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Var

iatio

n in

Roo

m R

ate

Nguồn: Alternaty

Nguồn: Alternaty

5Tổng Quan Thị Trường Khách Sạn Phú Quốc


Tháng 9, 2012

Mặc dù các đơn vị kinh doanh khách sạn tại Phú Quốc đạt được doanh thu cao, nhưng khoản doanh thu này được dùng để trang trải cho chi phí hoạt động tương đối lớn so với các điểm đến khác ở Việt Nam.

Sự khó khăn trong việc thu hút nguồn nhân lực có kỹ năng đến đảo làm việc và việc cạnh tranh giữa các khu nghỉ dưỡng trong việc đào tạo nhân viên đã tạo sức ép mạnh lên chi phí nhân công. Hơn nữa, lợi nhuận từ đồ uống và thức ăn đã bị bù đắp bởi chi

Chi phí hoạt động – Gót chân Achilles của Phú Quốc

phí vận chuyển từ đất liền và từ nước ngoài đến đảo, làm cho các khu nghỉ dưỡng quốc tế phải duy trì nguồn lợi nhuận từ thức ăn và đồ uống luôn cao hơn 20% – 25%. Một chi phí chính khác nữa là chi phí điện, chiếm khoảng 12% - 14% trong tổng doanh thu, việc này đòi hỏi các chủ đầu tư nên tìm kiếm các giải pháp năng lượng thay thế.

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

Vietnam

Ene

rgy

cost

as

a pe

rcen

tage

of r

even

ue

Phu Quoc

Energy CostFigure 6


Điều đáng ngạc nhiên là La Veranda với quy mô 43 phòng (quản lý bởi Accor) và Chen Sea quy mô 36 phòng (quản lý bởi Centara) là 2 khu nghỉ dưỡng nổi bật nhất ở Việt Nam về việc đạt được tỷ lệ RevPAR (doanh thu trên phòng) so với

những khu nghỉ dưỡng nổi tiếng khác tại Đà Nẵng, Hội An và Nha Trang. Điều này được lý giải bởi tỷ lệ lấp đầy cao và mức độ cạnh tranh thấp ở Phú Quốc.

Chủ đầu tư cũng phải đối mặt với chi phí xây dựng cao hơn 15% - 20% so với các khách sạn và khu nghỉ dưỡng khác trên đất liền.

Nguồn: Alternaty



Tháng 9, 2012

Tổng kết

Phú Quốc có bùng nổ để trở thành một điểm đến lý tưởng trong thời gian tới hay không vẫn là một câu hỏi lớn. Phú Quốc vẫn được các chủ đầu tư nội địa đánh giá là Phuket hoặc Bali thứ hai trong vài năm tới. Tuy nhiên, trong suốt thời gian này, có rất nhiều lời chỉ trích hơn là quá trình xây dựng thật sự diễn ra.

Những vấn đề từ việc bồi thường đất đai và tái định cư cũng như kế hoạch quy hoạch tổng thể đảo Phú Quốc đã làm cho nhiều dự án không phù hợp với những vùng quy hoạch mới. Các vấn đề khác cần được giải quyết là quá trình xây dựng đường xá chậm chạp và tình trạng thiếu điện kéo dài.

Phú Quốc đang trong giai đoạn xây dựng sân bay mới ở Dương Tơ trên diện tích 800ha với chi phí 970 triệu đô la Mỹ. Sân bay mới dự kiến đưa vào hoạt động cuối năm 2012 và có thể tiếp nhận những máy bay hạng trung như Airbus A320 hoặc Boeing 767 với công suất đạt 7 triệu lượt khách mỗi năm.

Dường như Phú Quốc có tất cả các nhân tố để trở thành một điển đến thu hút du khách lý tưởng, tuy nhiên, đến ngày du khách quốc tế có thể đáp chuyến bay thẳng đến đảo, Phú Quốc vẫn tiếp tục là “một điểm đến trong mơ"

Nguồn cung thấp và sự vắng mặt của những sản phẩm “second home villa” cùng với tỷ lệ du khách đến tham quan ngày càng tăng và một sân bay mới đang trong quá trình hoàn thiện là những yếu tố đủ thuyết phục cho việc quyết định đầu tư vào Phú Quốc. Tuy nhiên, những vấn đề tiềm ẩn mà các nhà đầu tư phải đối mặt là quy trình chấp thuận dự án vẫn còn rất khó khăn. Những hướng dẫn về quy hoạch không thể dự đoán được đã dẫn đến sự “phá sản” của hàng loạt các dự án.

Giả sử những nhà đầu tư sẽ tìm kiếm được những đối tác tai địa phương để làm giảm bớt nguy cơ rủi ro, chúng ta tin tưởng rằng những cơ hội đang có sẽ mang đến cho Phú Quốc một diện mạo mới:

Khu phức hợp nghỉ dưỡng bãi biển với biệt thự để bán, được quản lý bởi những nhà điều hành nổi tiếng với mô hình câu lạc bộ nghỉ dưỡng.

Khu nghỉ dưỡng cao cấp với ý tưởng khu du lịch sinh thái dành riêng cho phân khúc những tín đồ của bộ môn yoga và học viên cai nghiện.

Mô hình khu nghỉ dưỡng hợp nhất dành riêng cho nhu cầu giải trí của một kỳ nghỉ gia đình, với những tiện ích và dịch vụ dành cho cả trẻ em và người lớn.

Alternaty sẽ đầu tư vào Phú Quốc?

Khi đề cập đến đất gần biển, Phú Quốc cung cấp một loạt những mức giá cao nhất và thấp nhất ở Việt Nam. Điều này phụ thuộc vào mỗi địa điểm trên đảo. Tuy đất ở Phú Quốc phong phú, nhưng khó để bảo đảm và quá trình xin cấp phép xây dựng khó khăn đã làm cho các dự án “ sẵn sàng xây dựng” trở nên ít dần và tốn nhiều chi phí hơn.

Giá đất khu vực sát biển khá cao, trong khoảng $150/m2 - $350/m2 đối với các vị trí dự án nhỏ nằm trên bãi Dương Đông (Vùng đỏ) và khá thấp đối với những vị trí ít thu hút hơn, $30/m2 - $50/m2 trên bãi Cửa Cạn và Bãi Trường (Vùng xanh), thích hợp cho các khu nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, hầu hết các trường hợp giao dịch trong vùng, giao dịch nội bộ hoặc công khai, giá đất có thể tăng cao hơn đáng kể so với giá giao dịch thật sự.

Phần lớn người mua có thể đạt được một khoản giảm giá hợp lý trong quá trình thương lượng.Hình thức góp vốn liên doanh với nguồn tài chính mạnh và liên kết tốt với các công ty hoặc cá nhân địa phương là phương pháp tối ưu nhất cho các nhà đầu tư nước ngoài để rút ngắn thời gian phát triển dự án.

Vẫn còn có nhiều dự án quy mô lớn đang tìm nhà đầu tư trên khắp Phú Quốc. Trong đó, ngoài một vài dự án là của những nhà đầu tư cá nhân đang tìm kiếm đối tác liên doanh, còn có những dự án do chính quyền địa phương kêu gọi đầu tư.

Giá đất – Khó đạt giao dịch tốt mặc dù nguồn đất là dồi dào

© 2012 Google

7Cập nhật kinh tế Việt Nam


Tháng 9, 2012

Trong 8 tháng đầu năm 2012, vốn FDI giải ngân đạt 7.28 đô la Mỹ, giảm 0.3% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng vốn này đã hỗ trợ cho Đồng Việt Nam trong năm nay. Mặt khác, vốn đăng ký mới đạt 5.52 tỷ đô la Mỹ, tương đương 56.5% của lượng đăng ký năm 2011. Kinh doanh bất động sản xếp thứ hai trong việc thu hút vốn FDI với 8 dự án đăng ký mới, tổng vốn đăng ký mới và tăng thêem là 1.72 tỷ đô la Mỹ, chiếm 20.4% trong tổng vốn FDI.

Đầu tư trực tiếp nước ngoài

Lạm phát

CPI tháng 8 tăng 5.04% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng 0.63% sau khi giảm liên tục trong 2 tháng trước đó.CPI được dự báo sẽ tăng trong tháng 9 do những điều chỉnh

tăng trong giá xăng sắp tới và lạm phát bắt đầu xu hướng tăng lại trong giai đoạn từ tháng 8 đến Tết Âm Lịch.

Cán cân thương mại

Cập nhật kinh tế Việt Nam

Cán cân thương mại trở lại thâm hụt 62 triệu đô la Mỹ trong 8 tháng đầu năm 2012, mặc dù đã duy trì ở mức thâm hụt thấp nhất trong 5 năm qua. Các điều khoản thương mại đã có tác động tích cực từ việc đóng cửa nhà máy lọc dầu Dung Quất, hạn chế việc nhập khẩu dầu thô, nhưng gần đây nhà máy đã hoạt trở lại sau thời gian bảo dưỡng.

Lãi suất

Tốc độ tăng trưởng tín dụng chỉ đạt 1.02% trong tháng Bảy, tăng nhẹ từ 0.76% trong tháng Sáu, mặc dù lãi suất cho vay đã giảm. Dư nợ với lãi suất trên 15% đã giảm xuống còn 24.6% từ 29.1% trong tháng 8. Trong khi đó, con số ước tính nợ xấu gần đây nhất là 8,.6% - 10%, theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước.

Hệ thống ngân hàng Việt Nam đã rơi vào trạng thái lo âu vào ngày 21 tháng 8 sau thông báo bắt giữ thành viên sáng lập ngân hàng ACB, Ông Nguyễn Đức Kiên. Những trường hợp này đã chứng minh tính chất không bền vững của ngành ngân hàng Việt Nam.

Consumer Price IndexFigure 7

Consumer Price Index

0

10

20

30

Y-o

-Y P

rice

Inde

x (%

)

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Housing and Construction Materials

Foreign Direct InvestmentFigure 10

0

80

2007 2008 2009 2010 2011 1H 2012

10203040506070

FDI (

US

$ bi

llion

)

Committed Capital

Implemented Capital

Nguồn: Cuc Dâu Tuoc Nuoc Ngoài

2007 2008 2009 2010 2011 2012

-40

-20

0

20

40

60

80

100

120

Fore

ign

Trad

e (U

S$

Bill

ions

)

Imports and ExportsFigure 8

Trade BalanceImport

Export

Nguồn: Tông Cuc Thông Kê Viêt Nam

State Bank of Vietnam Interest Rates Figure 9

2007 2008 2009 2010 2011 20120

5

10

15

20

Inte

rest

Rat

es (%

)

Nguồn: Ngân Hàng Nhà Nuoc Viêt Nam

Base Discount Rate Refinancing Rate

Nguồn: Tông Cuc Thông Kê Viêt Nam

8 Cập nhật tin tức


Tháng 9, 2012

Tin Việt Nam

Thương hiệu Ritz-Carlton Vietnam lần đầu xuất hiện tại Việt NamRitz-Carlton vừa công bố sẽ chính thức ra mắt khách sạn đầu tiên của họ tại Việt Nam khi ký kết hợp đồng quản lý một khách sạn với quy mô 250 phòng toạ lạc tại khu trung tâm TPHCM. Khách sạn là một phần trong tổng thể 2 toà tháp đôi cao 48 tầng với tên gọi “The One HCMC”, bao gồm khu cao ốc văn phòng, khu mua sắm và 350 căn hộ cao cấp.

Accor khai trương khách sạn Novotel Saigon Center tại HCMCAccor vừa khai trương thêm một khách sạn toạ lạc tại góc đường Nguyễn Đình Chiểu và Hai Bà Trưng, Quận 1 với tên gọi Novotel Saigon Centre. Khách sạn bao gồm 247 phòng và khu vực hội trường với sức chứa 350 người. Khách sạn có vị trí rất đắc địa tại trung tâm Quận 1 và chỉ cách sân bay Tân Sơn Nhất 20 phút lái xe.

2012Khách sạn Banyan Tree Laguna Lang Co khai trương ngày 1/11/2012Khu biệt thự nghỉ dưỡng 5 sao năm trong hệ thống dự án khu phức hợp rộng 288ha, gồm một sân gôn 18 lỗ, khu dân cư Angsa-sana, Banyan Tree và Laguna Lăng Cô. Dự án toạ lạc tại Vịnh Lăng Cô, cách sân bay Đà Nẵng khoảng 60 phút lái xe. Tổng vốn đầu tư cho giai đoạn đầu là 200 triệu đô la Mỹ.

Thương hiệu Hilton Garden Inn đầu tiên tại Hà NộiCông ty Thương Mại và Du lịch Hoàn Kiếm vừa ký kết hợp đồng quản lý với tập đoàn Hilton Worldwide để quản lý khách sạn 11 tầng với 86 phòng, dự kiến khai trương trong vòng 6 tháng cuối năm 2012.

Khách sạn Rex tiến hành nâng cấp phòngKhách sạn Rex đang trong quá trình tiến hành nâng cấp một phần trong toàn bộ hệ thống phòng với số vốn đầu tư lên đến 16 triệu đô la Mỹ. Dự kiến sau khi nâng cấp, Rex sẽ cung cấp khoảng 125 phòng hạng sang ở những tầng cao, nâng tổng số lượng phòng lên 284 phòng cùng với chuỗi nhà hàng và cửa hàng mua sắm cao cấp tại khu vực tầng trệt.

Tập đoàn phát triển bất động sản Vina mua lại khu nghỉ dưỡng Novotel Phan Thiet Ocean Dunes & GolfKhu nghỉ dưỡng Novotel Phan Thiet Ocean Dunes & Golf vừa được mua lại bởi tập đoàn phát triển bất động sản Vina và đổi tên thành DuParc Phan Thiet Ocean Dunes & Golf. Dự án này bao gồm một khách sạn 4 sao với quy mô 123 phòng và được quản lý bởi tập đoàn Accor và một sân gôn 18 lỗ.

Etihad mở đường bay đến Việt NamHãng hàng không Etihad Airways sẽ mở thêm đường bay đến TPHCM trên mạng đường bay toàn cầu vào tháng 10 năm 2013. Những chuyến bay hàng ngày từ TPHCM đến Abu Dhabi và ngược lại sẽ được phục vụ bởi 2 loại máy bay A330 – 200 với 262 chỗ mỗi chuyến.

Hệ thống tàu điện ngầm tại TPHCM đang tiến hành xây dựng20km đường ray tàu điện ngầm đầu tiên đã chính thức được xây dựng sau một thời gian dài trì hoãn. Sau khi hoàn thành, hệ thống này sẽ đi qua các khu vực Quận 1, 2, 9, Bình Thạnh, Thủ Đức và huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Khoảng 2,.6km sẽ được xây dựng ngầm dưới đất bao gồm 3 trạm tàu điện ngầm và hơn 17km sẽ nằm trên mặt đất với 11 trạm dừng.

Tin trong vùng

Red Planet Hotels mua cổ phần ở Fran-chisor Tune HotelsRed Planet Hotels nắm giữ tỷ lệ sở hữu 16% của Tune Hotels, trở thành cổ đông lớn thứ ba và nắm giữ một ghế trong Hội đồng quản trị. Red Planet có trụ sở tại Thái Lan và điều hành hoạt động của nó với 7 khách sạn dưới hợp đồng nhượng quyền kinh doanh từ Tune Hotels. Mạng lưới hoạt động của nó gồm 20 khách sạn ở Thái Lan, Indonesia và Phillippines. Tune Hotels là một nhà điều hành mức trung với 24 đang hoạt động và khách sạn và hơn 38 khách sạn khác đang trong giai đoạn lên kế hoạch .

Outrigger mua lại Laguna Beach ResortOutrigger Hotels and Resorts trụ sở Hawaii đã ký hợp đồng mua lại 254 phòng của Laguna Beach Resort, với giao dịch ước tính sẽ kết thú vào Qquý 1, 2013. Đây là khu nghỉ dưỡng được điều hành thứ hai của Outrig-ger bên trong Laguna Phuket, đơn vị điều hành khu nghỉ dưỡng Outrigger Laguna Phuket Resort and Villas từ tháng 8 năm '09.

Những nhà đầu tư khách sạn đang dần tăng lòng tin đối với viễn cảnh của thị trường châu ÁTheo số liệu công bố mới nhất của TripAd-visor Industry Index, hầu hết những chủ đầu tư khách sạn đang dần lấy lại lòng tin đối với viễn cảnh của thị trường khách sạn tại châu Á, đặc biệt là khu vực Thái Lan với tỷ lệ phần trăm cao nhất về dự án được xây dựng sẽ làm tăng số lượng nhân công trong vài năm tới.

1.76 triệu lượt khách quốc tế đến Cam-puchia trong 6 tháng đầu năm 2012Theo Bộ Du Lịch Campuchia, 1.76 triệu lượt khách nước ngoài đến Campuchia trong 6 tháng đầu năm 2012, tăng 27% so với cùng kỳ năm ngoái.

Cập nhậttin tức

9Bài viết chuyên đề: Hợp Đồng Nhượng Quyền Thương Mại


Tháng 9, 2012

Bài viết chuyên đề:Hợp Đồng Nhượng Quyền Thương Mại

Chọn một thương hiệu như thế nào?

Phân tích mô hình kinh doanh của khách sạn, nhằm tìm kiếm một thương hiệu phù hợp với nhu cầu của chủ sở hữu.

Phân tích các lợi ích tiềm năng của mạng lưới. (Dòng tiền)

Đánh giá chi phí của mạng lưới (Dòng tiền )

So sánh chi phí và lợi ích. Việc này bao gồm thực hiện việc tính toán giá trị hiện tại hoặc ước tính tỷ suất sinh lời nội bộ và ra quyết định.

Nhượng quyền kinh doanh là lựa chọn tốt cho dự án khách sạn của tôi không?Đó là một lựa chọn đáng cân nhắc, It is certainly worth considering, tuy nhiên, mỗi dự án cung cấp những sản phẩm, chiến lược marketing và vị trí cạnh tranh khác nhau. Do đó, nó có thể thích hợp cho một vài dự án này, nhưng một số dự án khác thì không.

Tôi có thể sử dụng nhượng quyền kinh doanh cho các dự án khu nghỉ dưỡng đa chức năng không?Có thể thực hiện được trong một số trường hợp nhưng cần xem xét nhiều vấn đề.

Bên bán franchise sẽ quản lý khách sạn của tôi?Không, bên bán franchise chỉ hỗ trợ về quảng cáo, hệ thống phân phối và giám sát ở mức cao để bảo đảm tiêu chuẩn của thương hiệu.

Các câu hỏi chung

Q

Hệ thống nhượng quyền thương hiệu khách sạn Hợp đồng nhượng quyền thương hiệu là một hình thức mà chủ sở hữu có thể sử dụng để điều hành một khách sạn trong khi vừa tận dụng được danh tiếng, hệ thống phân phối và thương hiệu cũng như duy trì sự kiểm soát hoạt động của khách sạn. Có nhiều lựa chọn trong mạng lưới nhượng quyền thương hiệu, việc quyết định mạng lưới nhượng quyền thương hiệu yêu cầu một sự hiểu biết thấu đáo về chi phí cũng như lợi ích của mạng lưới.

Cách mua nhượng quyền thương hiệu

Chủ sở hữu ký hợp đồng nhượng quyền thương hiệu tiêu chuẩn với một thương hiệu.

Lựa chọn sự kết hợp giữa hợp đồng quản lý và hợp đồng nhượng quyền thương hiệu, được gọi là “manchise”, với mục tiêu rút ngắn hợp đồng quản lý để thay thế bằng hợp đồng nhượng quyền kinh doanh.

Mô hình thứ ba là mô hình nhà quản lý độc lập kết hợp với hợp đồng nhượng quyền thương hiệu với một thương

hiệu, được hiểu như là mô hình chủ sở hữu – nhà điều hành, đây là mô hình chủ sở hữu – nhà điều hành – thương hiệu.

Cuối cùng là mô hình nhượng quyền kinh doanh cấp cao, theo đó, nhà điều hành thương hiệu lớn ký hợp đồng nhượng quyền thương hiệu cho một đất nước cụ thể. Trong trường hợp này, bên bán nhượng quyền bị hạn chế việc cạnh tranh với người mua nhượng quyền cấp cao.

Có rất ít sự hiện diện của những chuỗi khách sạn nhượng quyền thương hiệu tại Việt Nam với chỉ 6 khách sạn mà hầu hết đều là những khách sạn ở khu trung tâm và chi nhánh của thương hiệu Best Western. Điểm khó khăn nhất của những nhà nhượng quyền thương hiệu là sự giới hạn về kinh nghiệm của những chủ đầu tư địa phương để phù hợp với sự quản lý và khả năng duy

trì chất lượng thương hiệu. Vì thế những nhà nhượng quyền thương hiệu rất e dè khi cho phép các chủ đầu tư sử dụng thương hiệu của mình. Tuy nhiên, do bản chất hợp đồng ngắn hạn và mức độ tuân thủ thực hiện thấp so với những hợp đồng quản lý, mô hình nhượng quyền thương hiệumại chính là phương án quản lý linh hoạt hấp dẫn cho những chủ đầu tư địa phương.

Nhượng quyền thương hiệu tại Việt Nam

A

Q

A

Q

A

10 Cơ Hội Đầu Tư Tháng 9, 2012

+84 933 902 530

[email protected]

Rudolf Hever Giám đốc điều hành

ME

+84 908 556 492

[email protected]

M

E

Mauro GasparottiGiám đốc điều hành

Cơ Hội Đầu Tư

Mọi thông tin chi tiết về nội dung của tài liệu hoặc những cơ hội tiềm năng được cung cấp trong bảng trên, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi. Chúng tôi luôn hoan nghênh ý kiến đóng góp và đề xuất từ các bạn cho lần xuất bản kế tiếp. Đồng thời, kết nối với chúng tôi thông qua Twitter, LinkedIn hoặc Facebook để nhận tin tức và các cơ hội đầu tư cập nhật nhất.

+84 836 028 591

[email protected]

M

E

My NguyenChuyên viên nghiên cứu

Dự án nổi bật – Vui lòng xem website để biết thêm thông tin

Địa điểm Đà NẵngTình trạng Đang lên kế hoạchQuy mô 3 – 5 haMô tả Đất sát biển được cấp quyền sở hữu vĩnh viễn và gần nhiều sân gôn. Hình thức đầu tư vốn đầu tư hoặc liên doanh

Địa điểm Vịnh Hạ LongTình trạng Đang xây dựngQuy mô 150 – 200 haMô tả Khu du lịch nghỉ dưỡng, bến du thuyền và khu giải trí tổng hợp đang tìm kiếm nhà đầu tư cho những công trình thứ cấp.Hình thức đầu tư 100% vốn đầu tư hoặc hình thức liên doanh cho một trong 7 công trình thứ cấp

Địa điểm Hà NộiTình trạng Khách sạn đang hoạt độngQuy mô >300 phòngMô tả Khách sạn 5 sao đang hoạt động Hình thức đầu tư 70% vốn cổ phần

Địa điểm TPHCMTình trạng Đang lên kế hoạchQuy mô 100 – 150 phòngMô tả Dự án khách sạn trung cấp giáp một trong những đại lộ chính ở khu trung tâm TPHCM đang tìm chủ đầu tư và nhà đầu tư.Hình thức đầu tư Cho thuê dự án dựa trên mức độ hoàn thành hoặc hình thức liên doanh

Địa điểm TPHCMTình trạng Đã hoàn thànhQuy mô 50 – 100 phòngMô tả Dự án phức hợp Quận 3 bao gồm trung tâm thương mại, văn phòng và khu chung cư Hình thức đầu tư Cho thuê dự án hoặc hợp đồng quản lý

Địa điểm Phú QuốcTình trạng Khu nghỉ dưỡng đang hoạt độngQuy mô 50 – 100 phòngMô tả Khu nghỉ dưỡng cao cấp đã thành lập giáp biển và có năng lực tài chính tốt Hình thức đầu tư 100% vốn cổ phần

Về Alternaty

Alternaty là công ty bất động sản cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên biệt cho các dự án thuộc phân khúc khách sạn, khu nghỉ dưỡng và “sec-ond home” tại Việt Nam và khu vực Đông Dương.

Dịch vụTư vấn đầu tưĐại diện nhà đầu tưChọn lựa nhà điều hành khách sạnNghiên cứu thị trườngNghiên cứu khả thiTư vấn phát triển

Chúng tôi chuyên biệt về dịch vụ Hình thức sở hữu thay thếCấu trúc cho thuêChia sẻ quyền sở hữu câu lạc bộ thành viênThương hiệu khu dân cư

Alternaty Vietnam Hotels + Resorts Newsletter, được xuất bản bởi Alternative Real Estate Service Co., Ltd. (Alternaty), là tài liệu nhằm mục đích cung cấp thông tin chung về thị trường khách sạn và khu nghỉ dưỡng tại Việt Nam khu vực Đông Dương. Với những nỗ lực nhằm cung cấp thông tin ở mức độ tương đối, Alternaty hoàn toàn không đảm bảo và đại điện cho những thông tin này trước pháp luật nếu có bất cứ vấn đề nào xảy ra dựa trên việc sử dụng thông tin và nội dung của tài liệu này.

Disclaimer

Unit 23, 26 Ly Tu Trong Street,

District 1, Ho Chi Minh City,

Vietnam

+84 836 028 591

alternaty.com

T

W

Find Us

Alternaty - Thị trường khách sạn resort Phú Quốc - September 2012 - VN

Investor Relations

Transcript of Alternaty - Thị trường khách sạn resort Phú Quốc - September 2012 - VN