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Actualisation du Schéma directeur de la ZES de Maluku- Décembre 2015

REPUBLIQUE DEMOCRATIQUE DU CONGO

MINISTERE DES FINANCES

PROJET DE DEVELOPPEMENT DU POLE DE CROISSANCE OUEST

(PDPC)

FINANCEMENT : PDPC-N°H860-ZR

ACTUALISATION DU SCHEMA DIRECTEUR

DE LA ZONE ECONOMIQUE SPECIALE DE MALUKU

RAPPORT FINAL

23 DECEMBRE 2015

Rapport rédigé par Ing. Anne-Cecile SOUHAID

Consultant en charge des problématiques d’infrastructures et d’aménagement


2

TABLE DES MATIERES

1. INTRODUCTION ................................................................................................................. 4

1.1 Contexte ...................................................................................................................... 4

1.2 Objectifs du rapport ..................................................................................................... 4

2. LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT D’ORIGINE ............................................................ 6

2.1 Périmètre de la Zone industrielle .................................................................................. 6

2.2 Le schéma directeur de 2012 ........................................................................................ 7

2.3 Phasage et financements proposé par le PDPC ............................................................. 8

3. LA NOUVELLE DONNE ................................................................................................... 11

3.1 Le marché international de Kinshasa, MIK ................................................................. 11

3.2 La forte demande des industries locales ...................................................................... 12

3.3 Implications sur le schéma directeur ........................................................................... 14

4. NOUVEAU PLAN D'OCCUPATION DES SOLS ............................................................... 16

4.1 Périmètre de la ZES ................................................................................................... 16

4.2 Opportunités et contraintes du site .............................................................................. 16

4.3 Occupation des sols et zonage .................................................................................... 18

4.4 Accès et réseau routier ............................................................................................... 19

5. ACTUALISATION DES BESOINS EN INFRASTRUCTURE............................................ 24

5.1 Énergie ...................................................................................................................... 24

5.2 Approvisionnement en eau ......................................................................................... 25

5.3 Traitement des eaux usées .......................................................................................... 27

5.4 Drainage des eaux pluviales ....................................................................................... 28

5.5 Gestion des déchets .................................................................................................... 29

6. PHASAGE ET PRIORISATION DES INFRASTRUCTURES ............................................ 31

6.1 Phasage et délimitation de la phase prioritaire ............................................................ 31

6.2 Actualisation des coûts d’aménagement ..................................................................... 32

6.3 Priorisation des infrastructures ................................................................................... 32

7. ANNEXE 1 : REPERTOIRE DES ENTREPRISES AYANT MANIFESTE LEUR INTERET POUR LA ZES DE MALUKU EN 2012 ................................................................................................ 35

8. ANNEXE 2 : LISTE DES ENTREPRISES LOCALES RELOCALISABLE A MALUKU ... 36

9. ANNEXE 3 : TABLEAU COMPARATIF DES PRIX DE LOCATION ET VENTE DANS LES ZES

37

10. ANNEXE 4 : RENTABILITE ECONOMIQUE ET FINANCIERE DE LA ZES .................. 38


3

10.1 Objectifs .................................................................................................................... 38

10.2 Méthodologie ............................................................................................................. 38

10.3 Hypothèses du modèle ............................................................................................... 39

10.4 Analyses de sensitivité et valeurs critiques ................................................................. 41

10.5 Conclusions ............................................................................................................... 42


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1. INTRODUCTION

1.1 Contexte

La Zone industrielle de Maluku a été créée par le Décret n°12/021 du 16 juillet 2012. Son site se trouve dans la Commune de Maluku, à 80 km du Centre-ville de Kinshasa, sur une superficie de plus de 880

hectares dont 244 hectares constituent le site de la Zone économique spéciale (ZES).

La ZES de Maluku a été conçue comme un projet pilote dont le but est de promouvoir le développement économique de la province de Kinshasa et à plus grande échelle, pour servir de catalyseur pour

l'aménagement d'autres zones à travers la RDC. Le gouvernement prévoit que cette ZES pilote attire des

activités dans les secteurs de l’agro-industrie, des matériaux de construction, de la valorisation

métallurgique, des emballages, de la logistique et des services, et ainsi qu’elle contribue à la création de plus de 3500 emplois directs.

Depuis juillet 2013, la ZES de Maluku fait partie du Projet de Développement du Pôle de Croissance Ouest

(PDPC) financé par la Banque mondiale pour un montant de 27 million de dollars alloué à cette composante dont 22 millions pour l’aménagement du site et ses infrastructures1.

Afin de mettre en place un cadre juridique devant régir les Zones Economiques Spéciales, la Loi n°14/022

- adoptée par les deux chambres du Parlement au cours de la session parlementaire de mars 2014- a été

promulgué par le Chef de l’Etat le 07 juillet 2014. En exécution de cette Loi, le Gouvernement s’apprête à mettre en place un établissement public, l’Autorité des Zones Economiques Spéciales (AZES), pour réguler

les activités des ZES.

Dans le cadre de la préparation du projet, des études de faisabilité avaient été menées avec l’appui de la Société Financière Internationale (IFC) entre 2008 et 2012. Ces études comprenaient un Schéma directeur

de la ZES de Maluku approuvé par le Comité de pilotage des Zones Economiques Spéciales le 16 Octobre

2012.

Depuis lors, le Gouvernement a lancé le développement du Parc Agroindustriel de Bukanga Lonzo dans le

Bandundu et son marché de gros (le Marché International de Kinshasa, MIK) prévu pour écouler la

production agricole du pôle. Les autorités ont décidé d’implanter le MIK sur une partie du site (14ha) de la

ZES de Maluku pour être à proximité (i) des centres de consommations et (ii) des unités industrielles qui permettront de transformer les produits agricoles. Les travaux de construction de MIK ont commencé en

Mai 2015.

De plus, à leur demande d’autres entreprises industrielles ont été installées et sont en cours d’installations aux abords du site, et une quinzaine d’entreprises sollicite actuellement le ministère de l’industrie pour

s’installer dans la ZES.

L’exécution du projet du PDPC et de la ZES de Maluku coïncide ainsi avec le développement du MIK et les demandes de nombreuses industries à s’installer rapidement sur la zone ; il convient donc aujourd’hui

d’accompagner à travers le projet PDPC la mise en œuvre de la ZES et l’installation du MIK (et des autres

industries) en harmonisant les schémas directeurs de ces projets et en dimensionnant les infrastructures de

la ZES de façon à ce qu’elles puissent répondre dans un premier temps aux besoins du MIK et à terme à toutes les industries qui s’installeront sur son site.

1.2 Objectifs du rapport

Ce rapport est le premier livrable du consultant en charge des problématiques d’infrastructures et d’aménagement de la Composante 2 du PDPC.

Il a pour objectif d’actualiser le schéma directeur de la ZES de Maluku dans le but de préparer l’exécution

du projet, c’est à dire le décaissement des montants alloués aux infrastructures de la ZES. Ceci en prenant

1 Sur les 27 millions de dollars pour la composante 2 (ZES de Maluku) du PDPC, 1.5 million de dollars sont alloués à

la facilitation d’un PPP, 3.5 million de dollars au renforcement des capacités de l’AZES et 22 million de dollars aux

infrastructures


5

compte des besoins des usagers actuels (tel que MIK) et futurs, et dans le respect des normes

environnementales et sociales.

Ainsi, ce rapport présente le nouveau zoning proposé pour la ZES, la priorisation et le pré-dimensionnement des infrastructures finançables par le projet, ainsi que les estimations de coût de ces infrastructures.

Ce rapport inclus aussi un tableau comparatif (benchmark) sur les prix de location et cessation de terrain

dans les ZES ou zone industrielles en Afrique et dans le monde (en Annexe 3) afin de proposer des prix compétitifs pour le foncier de la ZES de Maluku. Les modèles d’analyse de rentabilité des investissements

(TRI) et du rendement économique (TRE) seront actualisés en fonction du nouveau schéma directeur et

d’une fourchette de loyer, ils permettront aux autorités d’anticiper une stratégie de plan d’affaire en

attendant le conseil en transaction.

Ce rapport est basé sur les consultations avec les parties prenantes du projet, des analyses et observations

in-situ lors des missions sur terrain du 6 au 12 Septembre et du 17 au 21 Novembre, et sur l’interprétation

des documents et des informations mis à disposition jusqu'à ce jour par les institutions publiques concernées et par Africom.

Le travail a été mené en étroite collaboration avec les équipes de la CAZES et a grandement bénéficié des

nombreux échanges avec les équipes techniques du MIK.


6

2. LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT D’ORIGINE

2.1 Périmètre de la Zone industrielle

Rappelons d’abord que le site de la ZES avait été choisi par le Comité de pilotage des Zones Economiques Spéciales en octobre 2011, suites aux analyses de préfaisabilité.

Le Décret du 16 juillet 2012, établi le périmètre défini dans la figure 2.1 ci-dessous (885ha) comme Zone

Industrielle, cédée de ce fait au Ministère de l'Industrie en vue d'y implanter la ZES.

Figure 2.1 : Périmètre de la Zone Industrielle de Maluku

Source : Décret du 16 Juillet 2012


7

2.2 Le schéma directeur de 2012

Le schéma directeur de la ZES de Maluku avait été développé lors de la préparation du projet PDPC et

approuvé par le Comité de pilotage des Zones Economiques Spéciales le 16 Octobre 2012. Le Cadre d'exécution a été approuvé par le Comité le 5 février 2013.

Figure 2.2: Schéma directeur de 2012 de la ZES de Maluku

Source : Rapport du Schéma directeur de la ZES de Maluku, 10 Octobre 2012, IFC

Ce schéma directeur répondait de manière efficace aux opportunités et contraintes du site et à la vision

globale du projet. Il est important de noter, qu’il était basé sur les recommandations principales des études

d'impacts environnementaux et sociaux.

Ce schéma directeur de la ZES pilote s'articulait autour des principes d'aménagement suivants:

Un plan d'occupation des sols flexible maximisant les espaces industriels: sur une

surface totale de 244 ha, 141 ha aménagés en zones industrielles, 8 ha en zone

commerciale et 2 ha en zone administrative.

Des équipements de standard international, fiables et rentables: Tous les équipements

de la ZES étaient proposés indépendants et implantés au sein du périmètre de la ZES

pour assurer un approvisionnement fiable et à capacité suffisante:


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o Energie : Une nouvelle sous-station électrique, serait dédiée à la consommation

de la ZES (estimée à environ 60MVA), aménagée sur le site. Les 2 lignes

existantes HT 220 kV, en provenance directe du barrage hydroélectrique d’Inga seraient utilisées comme source principale d’électricité pour la zone. Seuls des

générateurs de secours (5MW) pour les situations d’urgence seraient installés

sur site. La nouvelle sous-station transformerait le courant HT 220 kV en 20 kV pour distribution dans la ZES, et serait construite à côté de la station SNEL:

elle comprendrait deux transformateurs d’une puissance unitaire de 60 MVA,

un pour chaque ligne HT. Ainsi, une puissance totale de 60 MVA serait fournie

à la ZES avec une redondance de 100%.

o Eau : La ZES serait auto-suffisante en équipements de collecte, traitement,

stockage et distribution d'eau. L’approvisionnement en eau de la ZES, dont la

consommation était estimée à environ 8000m3 par jour, serait constitué d'une station de traitement des eaux captées du fleuve Congo, avec une correction pH,

une clarification, une filtration et une désinfection. Toute l’eau distribuée serait

potable. La distribution se ferait par un nouveau réseau de canalisation, alimenté

par gravité à partir d’un réservoir situé à l’altitude la plus élevée de la ZES. La collecte des eaux usées se ferait par un système d'égouts gravitaires, avec une

station de pompage afin de pomper les eaux usées vers la station de traitement.

Le traitement des eaux usées serait basé sur une technologie simple d’aération prolongée. Le drainage des eaux pluviales se ferait par le biais d'un réseau de

caniveaux trapézoïdaux ouverts, longeant les routes du site et drainant les eaux

par gravité jusqu'au fleuve.

o Transport : Deux accès sécurisés seraient aménagés depuis la route de Maluku:

le premier au sud du site via l'entrée à 4 voies de la Sosider et le deuxième au

nord du site. Le réseau de voieries internes serait constitué de routes à 2 voies

de 8 à 10 m large, aménagées pour permettre la circulation des poids-lourds tout en favorisant les déplacements en mode doux. Un port serait construit

exclusivement pour la ZES afin de faciliter l’accès direct des marchandises, du

matériel, et éventuellement de passagers par le transport fluvial.

2.3 Phasage et financements proposé par le PDPC

Le phasage proposé dans le Cadre d'exécution du projet2 répondait aux critères de performances suivants:

La maximisation des terrains facilement valorisables en première phase.

La proximité de la zone d'équipements pour une gestion autonome et efficace des

infrastructures.

Le coût des infrastructures.

La première phase de développement était proposée de 90ha et localisée au sud-ouest du périmètre.

2 Rapport du Cadre d’Exécution de la ZES de Maluku, 1 Février 2013, IFC


9

Figure 2.3: Phasage du Schéma directeur de 2012 de la ZES de Maluku

Source : Rapport, du Cadre d’Exécution de la ZES de Maluku, 1 Février 2013, IFC

Les estimations de coûts de développement total de la ZES, composés de tous les coûts nécessaires à l'aménagement du site étaient les suivants :

Tableau 2.1 : Coûts totaux d'aménagement de la ZES (en million USD)

Phase 1 (90ha) Phase 1, 2, 3 (244 Ha)

Terrains/Terrassement/Paysage 22.3 60.6

Routes 4.1 11.0

Port/protection des berges 2.8 18.2

Eaux (potable, usées, drainage) 15.4 25.0

Electricité 18.4 22.6

Télécommunications 0.3 0.7

Déchets Solides 0.7 0.7

Administration/Sécurité 5.2 8.9

Expédition/Transport Routier 3.1 4.8

Améliorations REGIDESO/SNEL 1.9 1.9

TOTAL 74.2 154.4

Source : Rapport, du Cadre d’Exécution de la ZES de Maluku, 1 Février 2013, IFC


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Sur la base du plan d'aménagement et du schéma directeur des infrastructures décris plus haut, le projet

PDPC3, sous sa composante 2.3, prévoit de contribuer au financement des infrastructures de base de la ZES

pilote, pour une superficie initiale de 50 ha.

A cet égard, il est important de rappeler que le développement de la ZES doit se faire dans le cadre d'un

Partenariat Public-Privé (PPP), pour lequel le PDPC lancera un appel d'offres international, et concurrentiel,

en vue de recruter un aménageur privé. Le développement des infrastructures qui ne seront pas financées par le PDPC, seront entreprises par l'Etat, l'aménageur, les gestionnaires4, et les entreprises installées dans

la ZES, dans le cadre de contrats PPP à définir.

Tableau 2.2 : Montants alloués à la composante 2.3 du PDPC

Composante 2.3 : Infrastructure Physique de la ZES de Maluku Millions USD

Clôture 2.5709

Terrassement 13.0591

Routes 3.078

Protection des berges 0.8631

Drainage des eaux de surface 0.7722

Construction du bâtiment administratif 0.7722

Services de consultance et autre 0.8845

TOTAL 22

Source : Document d’Evaluation du Projet, PAD, 15 Mai 2013, Banque Mondiale

Il est également important de rappeler que le décaissement des montants du PDPC dédiés aux financements des infrastructures physiques de la ZES est conditionnel à l’apurement foncier sur les 244ha de la ZES pilote

et à l’indemnisation de ses occupants, c’est-à-dire à l’exécution complète du Plan d’Action de Relocalisation

(PAR) suivant les normes de la Banque mondiale. Lors de la rédaction de ce rapport l’exécution du PAR était en cours, et son achèvement prévu pour début 2016.

3 Composante 2 : Zone économique spéciale de Maluku (27 millions USD)

4 Voir plus bas.


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3. LA NOUVELLE DONNE

3.1 Le marché international de Kinshasa, MIK

A l’initiative du Gouvernement, et en partenariat avec Africom5, le projet de parc agroindustriel pilote de Bukanga Lonzo consiste au vaste développement agricole sur une superficie de 75 000 ha dans le Bandundu

et à la mise en place des infrastructures nécessaires, dont un marché de gros (le Marché International de

Kinshasa, MIK) pour écouler la production agricole du pôle.

Source : Africom, Mai 2015

Le gouvernement a décidé d’implanter le MIK à Maluku, à environ 200km des fermes du Bandundu, sur une partie du site (14ha) de la ZES pour être à proximité (i) des centres de consommations de Kinshasa et

(ii) des unités industrielles qui permettront de transformer les produits agricoles.

Figure 3.1: Localisation de MIK sur la ZES de Maluku

Source : CAZES, Aout 2015

5 État a investi 83 millions de dollars en fonds propres dans ce parc agro-industriel pilote, dont il a confié l’exploitation

au consortium sud-africain Africom


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Les travaux de construction de MIK ont commencé en Mai 2015, les travaux d’excavation et remblaiement

sont déjà bien engagés (80.000 m3 de terre avait déjà été excavée en Septembre 2015). L’ouverture du

marché est prévue pour Décembre 2016.

MIK sera constitué de plusieurs bâtiments dont 2 blocs principaux (plateforme 1 d’environ 20,000 m2 et

plateforme 2 de 9,000 m2) pour la vente de fruits et légumes, et de produits animaliers (poissons, poulets,

viande et œufs) et d’un bâtiment administratif et de services (banque). Chaque bloc est doté d’une zone de stockage et de chambre froide.

Figure 3.2: Plan Masse de MIK

Source : Africom, Septembre 2015

Lors des consultations avec l’équipe technique en charge du développement de MIK, les besoins de MIK en termes d’infrastructures ont été clairement exprimés dans l’ordre d’importance décroissant suivant :

1. La gestion des flux de trafic de poids lourds vers-depuis MIK : il est prévu que 400t de légumes

transitent quotidiennement au MIK soit environ une centaine de camions de 20t/30t vers le MIK et

2000 camionnettes depuis le MIK ce qui nécessitera :

a. Une route d’accès et une route de sortie du MIK de capacité suffisante - il a aussi été signalé

le besoin de dédoublement de la voie entre NSele et Maluku.

b. Un espace d’environ 2ha supplémentaires, adjacent au site de MIK pour des parkings

c. A terme, un port fluvial- le port n’est pas une priorité aujourd’hui.

2. L’eau et le traitement des eaux usées (besoins estimés entre 6 et 8Kl par jour, et un réservoir

d’environ 500 Kl)

3. L’énergie (besoins estimés à environ 5MW)

3.2 La forte demande des industries locales

Depuis 2012, de nombreuses entreprises industrielles locales sollicitent le Ministère de l’Industrie pour se

relocaliser, ou s’installer sur la ZES de Maluku. Un appel à manifestation d’intérêt avait été lancé par la CAZES en Aout 2012. 21 entreprises avaient alors exprimé leur intérêt. Voir l’Annexe 1 pour la liste de ces

entreprises.


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En attendant l’exécution complète du PAR suivant les conditions requises par la Banque Mondiale, le

ministère a affecté à 2 entreprises (Harimex et Fer et Acier) des parcelles pour s’installer aux abords du

périmètre de la ZES pilote, sur les 636 ha restants de la Zone industrielle.

Une quinzaine d’entreprises ont fait de nouvelles requêtes pour obtenir des affectations rapides de terrain

sur la ZES- Ces entreprises sont répertoriées en Annexe 2. Le ministère, assisté par la CAZES, évalue

actuellement les options possibles de localisation de ces entreprises.

Figure 3.3 : Option (en cours d’évaluation) de localisation des entreprises

Source : CAZES, Novembre 2015


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Il semble a priori, et sous réserves des conditions suivantes, opportun d’installer ces entreprises dans le

périmètre de la ZES, voire dans les 50 ha de la phase 1 (financée en partie par le PDPC) :

L’exécution du PAR dans un calendrier en adéquation avec celui de l’installation de ces entreprises

Un processus clair et transparent pour la sélection des entreprises qui bénéficieront des avantages

de la ZES- à ce titre il conviendra de rappeler les entreprises ayant manifesté leur intérêt en 2012 (voir Annexe 1)

L’engagement des entreprises à respecter les normes environnementales et sociales de l’EIES, en

particulier la préparation (avant l’installation) d’étude d’impacts et plan de gestion environnemental

suivant les normes de la Banque Mondiale

L’engagement des entreprises à participer ou cofinancer certains équipements de la zone (voir

chapitre 6)

Rappelons ici, que les entreprises localisées sur la ZES pilote bénéficieront des avantages suivants :

Un foncier apuré

Des infrastructures mutualisées et subventionnées en partie par la Banque Mondiale

Et à terme, des avantages et incitations de la loi ZES et une gestion de standard international par un

opérateur privé

Tous ces avantages ne pourront pas être étendus aux entreprises situés hors de la ZES.

Il est important de noter qu’en plus, la localisation d’entreprises dans la ZES, valorise ce parc, car elle

permettra une meilleure capitalisation de l’Etat lors de la transaction avec un opérateur privé pour la gestion

du parc. De plus, il faut relever le risque important que constitue l’installation d’entreprises hors de la ZES vis-à-vis de la recherche d’investisseurs privées pour l’aménagement et la gestion de la ZES : En effet, si

des entreprises s’installent aux alentours du site pilote, avec l’engagement du gouvernement sur des

conditions plus avantageuses en termes de prix de location du terrain ou baux de longue durée, il sera difficile pour un opérateur privé de fixer à posteriori des prix plus élevés sur la ZES pilote. Ceci risque de

mettre en péril la rentabilité financière de la ZES, et donc l’attractivité pour des investisseurs privés.

Ainsi, l'installation de ces entreprises dans le restant de la Zone industrielle met en péril le fondement même

de la ZES, qui se trouve ainsi dépourvue d'entreprises qui pourraient contribuer de manière significative à la réussite du PDPC.

Ces problématiques dans le cœur du sujet, soulignent l’importance de l’actualisation du schéma directeur

non seulement de la ZES pilote de 244 ha mais aussi de toute la Zone Industrielle des 880 ha afin d’avoir un plan d’aménagement concerté et approuvé par toutes les parties prenantes du projet, qui s’y réfèreront

désormais. Ainsi pourront être évités l’improvisation à la demande et les installations éparses, qui mènent

invariablement aux problèmes d’accès aux infrastructures et de gestion claire et transparente que le projet

de ZES voulait justement adresser.

3.3 Implications sur le schéma directeur

Basées sur les évolutions depuis 2012 et la situation actuelle de forte demande, les recommandations

initiales, qui sont détaillées dans les chapitres suivants de ce rapport sont les suivantes :

Redéfinir le périmètre de la ZES et les 50ha de la phase 1 (pour y inclure MIK et éventuellement

les industries qui en feront la demande)

Modifier le schéma directeur suivant l’occupation actuelle du MIK. Seront principalement affectés

le zoning (plan d’occupation des sols) et les VRD en particuliers les routes (d’accès et internes)

Prioriser les infrastructures finançables par le PDPC en fonction des besoins réels sur le terrain –

c’est à dire des entreprises déjà présentes- et répondant aux impératifs et engagements calendaires de ces entreprises

S’assurer que toutes ces entreprises assument les engagements du PDPC en matière de respect des

normes environnementales et sociales. Sur ce point, il sera important que MIK et les autres


15

industries souhaitant intégrer la ZES préparent rapidement des études d’impacts environnementaux

et sociaux en conformité avec le cadre établi pour la ZES.


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4. NOUVEAU PLAN D'OCCUPATION DES SOLS

4.1 Périmètre de la ZES

Le périmètre de la ZES au sein de la Zone industrielle de Maluku (figure 2.1) avait été choisi en fonction de deux critères: (i) maximiser le terrain disponible et (ii) minimiser les déplacements de population.

Figure 4.1 : Périmètre proposé pour la ZES

Source : EIES, Août 2012

4.2 Opportunités et contraintes du site

L’actualisation du schéma directeur de la ZES doit toujours être basé (i) sur les contraintes et opportunités du site et (ii) sur les recommandations de l’Etude d’impact environnemental et sociétal (EIES).

Les axes principaux de l’aménagement du site demeurent les suivants :

La topographie :

La topographie du site est un axe clé d'aménagement. Le site est à peu près rectangulaire, d'environ 2700m

par 1000m délimité sur ses côtés les plus longs par le fleuve à l’ouest et la route de Maluku à l’est. Généralement, la pente du site descend vers le fleuve et à partir de l’extrémité nord du site vers le sud avec

un dénivelé de 40 à 60m.


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Figure 4.2 : Coupes schématiques du site et principe d'aménagement des plateformes


Les implications sur l’aménagement sont que le site doit forcément être terrassé en plateformes. Le schéma

directeur de 2012 proposait 3 plateformes, il nous parait approprié de garder 3 plateformes avec la

plateforme 1 (c’est à dire la moins élevée) prise au niveau de référence du MIK (dont le terrain est déjà remblayé et excavé pour atteindre un niveau uniforme à + 295.0).

Figure 4.3 : Terrain terrassé de MIK

Source : Photo prise par l’auteur en Septembre 2015


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Les autres implications de la topographie du terrain sont avantageuses pour l’aménagement : la bonne

surface naturelle drainante et la possibilité de distribuer l’eau et de drainer les eaux par gravité.

Les équipements existants :

o La station de captage de la REGIDESO existante (au sein de la ZES) et la station de traitement (en amont de la ZES)- qui devront être améliorées

o L’arrivée de la ligne HT sur le site et la sous-station de la SNEL au sein de la ZES

Les attributs naturels :

Le Ruisseau Maziba participe au drainage naturel du site et à l'écoulement des eaux du bassin versant dans le fleuve Congo. Afin d'éviter des inondations éclair lors des saisons des pluies, l'écoulement naturel du

ruisseau ne devra pas être interrompu par la ZES et devra être protégé par une zone tampon

De plus il est indispensable de garder les zones tampons du schéma directeur de 2012 (i) le long du fleuve

Congo : une forêt galerie de 5m de large afin de conserver l'habitat naturel le long du fleuve et (ii) tout le long du périmètre de la ZES afin de protéger ses alentours des nuisances visuelles, sonores et olfactives les

villages Maes et Camp Yayé.

Enfin rappelons que le cimetière devra être préservé et entretenu par le gestionnaire du site comme un patrimoine culturel, et l'accès devra être autorisé aux personnes souhaitant s'y rendre.

4.3 Occupation des sols et zonage

Le plan d'occupation des sols actualisé de la ZES est illustré à la figure 4.4.

Figure 4.4 : Plan d’occupation des sols actualisé

Source : CAZES et l’auteur, Novembre 2015


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Le plan d'occupation des sols a pour objectif de maximiser l'espace industriel (en violet sur le plan). Les

principes sont les suivants :

Terrassement : Définition de trois niveaux de référence pour pallier aux 40-50m de dénivelé entre

la route de Maluku et le fleuve avec le niveau le plus bas à + 295.0 (niveau de référence MIK)

Accès : Un accès sécurisé (entrée seulement) à la ZES pour les véhicules à partir de la route de

Maluku, et une sortie de la ZES au niveau de la route de la SOSIDER

Réseau routier interne : Réseau routier longitudinal (entre 8 et 10m de large) suivant les plates-

formes afin de desservir toutes les parcelles.

Types de parcelles : Grandes parcelles sur la plateforme 1 avec un accès direct aux rives du fleuve

(parcelles de 15 à 30ha); parcelles moyennes et petites (les dimensions indicatives typiques sont de 40x80 et 60x120 m) sur les plateformes 2 et 3. Les types de parcelles sont indicatives basés sur

des dimensions standards de parcelles de zones industrielles similaires. La moyenne des surfaces

des parcelles correspond à la taille moyenne des parcelles considérées dans l’Analyse de la demande

de 20106 et les requêtes des industries (Annexes 1 et 2). La parcellisation est flexible, les petites et moyennes parcelles pourront être assemblées afin de former des parcelles plus grandes. Les grandes

parcelles pourront être découpées.

Equipements (en orange sur le plan) :

o Sous-station électrique avec un groupe électrogène de secours située à proximité de la sous-station SNEL existante, à l'arrivée des lignes HT. Sous-stations secondaires localisées dans

toute la ZES.

o Station de captage et de traitement des eaux située au sud-ouest du site

o Port : l’espace requis pour un port commun (100x300m) est préservé sur le plan

d’occupation des sols, mais sa construction en phase 1 n’est plus envisagée. Les grosses

entreprises ayant des parcelles donnant sur le fleuve pourront construire leur propre port.

Centre administratif : Situé au niveau de l’entrée de la ZES. Centre regroupant les bureaux de

l'operateur de la ZES, les formalités administratives et réglementaires, un centre de formation du personnel, etc.

Zone commerciale et de loisir : Développement d'une zone commerciale et de loisir autour du Petit

Paradis (Lopez sur le plan) avec dans une phase ultérieure des hôtels, restaurants, magasins, etc.

répondant à la demande générée par la ZES.

Espaces vertes : Zone tampon (5-10m) fournie à l’interface entre la ZES et le Camp Yayé et le

Village MAES.10m de zone tampon le long du ruisseau Maziba. Une forêt galerie (plage) de 5m le

long du fleuve

4.4 Accès et réseau routier

Le plan de circulation de la ZES est un élément clé d’aménagement. Intégré au plan d’occupation des sols,

il doit permettre la desserte efficace de toutes les parcelles industrielles, et être dimensionné pour avoir une

capacité suffisante pour absorber le trafic généré par les usagers de la ZES.

Prévisions de trafic

L’actualisation des prévisions de trafic est basée sur l’harmonisation des hypothèses retenues dans le

schéma directeur de 2012 avec les besoins exprimés par les entreprises sur le terrain. Rappelons ici que

MIK prévoit de générer un grand flux de trafic : 400t de légumes transiteront quotidiennement au MIK par la route ; soit environ une centaine de camions de 20t/30t vers le MIK et 2000 camionnettes depuis le MIK.

L’aménagement de routes d’accès et de routes internes à capacités suffisantes permettant une bonne gestion

6 Analyse de la demande, Etude de faisabilité pour la ZES pilote en RDC, 14 avril 2010.


20

du trafic a été exprimé comme étant la préoccupation principale de l’exploitant du MIK qui a ainsi demandé

que ces infrastructures soient l’objet d’un financement prioritaire.

A ce stade, nous avons considéré que la construction du port fluvial de la ZES n’étant pas une infrastructure prioritaire, elle ne se ferait pas en première phase et serait conditionnelle à l’intérêt d’un

aménageur/opérateur privé afin que son financement et son exploitation se fassent par PPP.

Ainsi, les principes du plan de déplacement de la ZES tel que proposé dans ce rapport, se basent (de manière conservative) uniquement sur le mode terrestre, suivant les axes ci-dessous :

Un approvisionnement en matières premières et produits agricoles7:

o Par la route depuis Matadi ;

o Par la route du Bandundu depuis Kikwit ;

o Par l’aéroport de N’Djili, puis la route.

La distribution des produits de la ZES dans la province de Kinshasa par la route.

Les déplacements des employés de la ZES se feront essentiellement par la route et le transport en

commun sera très fortement encouragé.

Les prévisions de trafic sont basés sur la quantification de la demande en déplacements générée par la ZES

suivants les 2 principaux types de déplacements (i) les déplacements des employés de la ZES et (ii) les déplacements de marchandises (le fret).

Déplacements de la main d’œuvre :

Le nombre approximatif d'emplois direct créé par la ZES est de 35008. On peut supposer que la moitié des

employés résideront autour de la ZES (emplois des communautés locales, emménagement des ouvriers dans les quartiers résidentiels qui vont se développer autour de la Zone etc.) et la moitié se déplacera depuis

Kinshasa (cadre, ouvriers spécialisés etc.).

La répartition modale des déplacements de la main d’œuvre se fera sur les modes de transport existants, à

savoir (i) les véhicules particuliers, (ii) les taxis commun, (iii) les minibus, (iv) le transport public, (v) le vélo ou (vi) le mode pédestre. Suivant des statistiques d'environnements similaires nous estimons

qu’environ 15% des déplacements au sein du site seront effectués en voiture privée ou en taxi dont 8% en

voiture privée. Ce faible pourcentage correspond aux statistiques du nombre de propriétaires de véhicules à Kinshasa, qui est d’environ 8% des 9 millions d’habitants de la ville. En raison de la nature urbano-rurale

du site, la marche et le vélo représenteront un pourcentage élevé des modes de transport (45%), en particulier

pour les employés habitant aux alentours du site. Les déplacements en transports publics de grande capacité

(bus et minibus) seront fortement encouragés, surtout pour les déplacements longs depuis/vers Kinshasa. Cela nécessitera l'engagement d’acteurs publics et privés. Etant donné le faible pourcentage de propriétaires

de véhicules particulier en RDC, la mise en place de transports publics efficaces sera essentielle.

Ainsi, on estime que 10% des déplacements quotidiens en provenance et destination de Kinshasa seront faits par véhicule privé, 10% en taxi, 35% en minibus et 45% en bus. Pour les déplacements locaux, il est

estimé que 60% des déplacements seront pédestres ou en vélo, 20% en minibus, et 20% en bus (organisés

par des initiatives privées comme des bus d’entreprises).

Le tableau 4.1 résume le nombre de déplacements véhiculaires quotidiens vers le site, tous modes de

transport confondus. On prévoit qu'en moyenne, le même nombre de déplacements se feront vers et depuis

la ZES et ce malgré le fait que les déplacements pourraient être dispersés sur plusieurs heures d'arrivée le

matin et de départ le soir.

7 D’après la Cellule infrastructure du Ministère des infrastructures, travaux publics et reconstruction, le ravitaillement

alimentaire de Kinshasa repose traditionnellement sur ses deux régions limitrophes: le Bas-Congo à l’ouest (environ

50% des volumes) et le Bandundu à l’est (30% par le fleuve et 20% par la route).

8 Cette estimation plutôt conservative a été retenue lors de la préparation du projet par la Banque Mondiale, basée sur

les manifestations d’intérêt des entreprises


21

Tableau 4.1: Bilan des prévisions de déplacements de la main d'œuvre

Main d'œuvre locale Depuis Kinshasa

Marche /Vélo Minibus Bus Veh Privé Taxi Minibus Bus

Capacité 1 12 75 1 4 12 75

60% 20% 20% 10% 10% 35% 45%

Déplacements des

employés 1050 350 350 175 175 613 788

Déplacements véhiculaires 1050 30 5 175 44 51 11

35 281

Total des

déplacements par direction

316

Ainsi on prévoit qu’un trafic de 316 véhicules dans chaque direction, soit un total de 632 déplacements

motorisés par jour, sera généré par la main d’œuvre de la ZES. Ce volume négligeable de trafic

supplémentaire sera facilement absorbé par le réseau routier existant.

Une flotte de 81 minibus et de 16 bus sera nécessaire pour transporter les employés de la ZES.

Transport de marchandises :

Le transport de marchandises (matières premières et produits transformés) et de matériels industriels

constituera la majorité des déplacements générés par la ZES. Les prévisions des volumes de fret généré par la ZES sont basées sur les informations transmises par MIK complétées par des statistiques

internationales d’activités industrielles similaires9.

Pour MIK seulement : le trafic généré quotidiennement de poids lourds (PL) est de 100 vers la ZES et 2000 depuis la ZES, soit un total de 2100 mouvements quotidiens, avec un pic estimé par Africom à 350 PL par

heure vers 5h du matin.

Pour le reste de la Zone, on estime qu’environ 3000 mouvements quotidiens supplémentaires pourraient

être générés si les activités industrielles sont dans les secteurs de l’agro-industrie et de la production alimentaire ou ceux du stockage et de la logistique. Ces secteurs sont très générateurs de trafic.

Si on atteignait ces trafics (un total de plus de 5000 mouvements par jour) il est clair que le transport fluvial

(beaucoup moins couteux que le transport terrestre par PL10) fera sens, et que la demande justifiera pleinement la construction d’un port. Le trafic généré sera suffisant pour rentabiliser les investissements

nécessaires à la construction et l’opération du port fluvial, et donc un opérateur privé devrait être intéressé,

ou un groupement d’intérêt économique (GIE) constitué par les entreprises de la ZES les plus génératrices

de trafic, pourrait se constituer.

Pour la première phase, on estime que la moitié des mouvements totaux seraient générés, soit environ 2600

déplacements, et que tous se feraient par la route.

D'après les observations sur site et les enquêtes de trafic menées par le BEAU en 2011 le volume du trafic sur la route de Maluku, au niveau de la ZES est faible, entre 100 et 500 véhicules par jour dans chaque

direction. Ainsi les 3200 véhicules par jours (dans les 2 directions) générés par la zone ne nécessiteront pas

d'intervention dans les premières phases sur le réseau routier existant dont la capacité est suffisante pour absorber le volume total.

9 Les prévisions du schéma directeur de 2012 étaient basées sur les statistiques de la base de données TRICS, 2012,

établies à partir d'enquêtes au Royaume-Uni

10 Le transport fluvial de marchandise pourra se faire par des barges de 32 EVP (63m sur 7m, tirant d’eau de 2,5 m)


22

Plan du réseau routier de la ZES

La figure 4.5 illustre le plan de circulation proposé pour la ZES. Les modifications principales apportées au

plan proposé par le schéma directeur de 2012 sont dues à la prise en compte du trafic généré par MIK et de l’organisation de la circulation pour entrer et sortir du marché.

Figure 4.5 Plan de circulation actualisé


La construction d’une nouvelle route depuis la route de Maluku est proposée.

La principale voie d’accès et l’artère principale seront d’une largeur d’environ 15m avec caniveaux et

trottoirs. L'axe principal sera raccordé depuis l'entrée du site aux parcelles industrielles.

Afin d’optimiser la circulation, l’entrée sécurisée de la ZES est proposée depuis la route de Maluku, au niveau du bâtiment administratif. La sortie se fera par la route de la SOSIDER (au sud du site).

Les autres voies seront à double sens.


23

Figure 4.6 Vue sur l’entrée de la ZES et le bâtiment administratif

Source : CAZES, 2014

Une route à deux voies, d’une largeur de 3,65m par voie, a une capacité maximale de 13,000 véhicules par

jour. Comme les prévisions de trafic de la ZES sont bien en dessous de cette capacité maximale, les routes internes de la zone seront des routes à deux voies d’une largeur totale de 8m.

Figure 4.7 Coupe sur une voie de distribution interne


24

5. ACTUALISATION DES BESOINS EN INFRASTRUCTURE

5.1 Énergie

Un approvisionnement en énergie fiable et ininterrompu est une condition essentielle de réussite de la ZES de Maluku.

Actualisation des estimations de la consommation électrique de la ZES

La consommation électrique de la zone est composée de la somme des consommations individuelles de chaque occupant (industriel et commercial) et de la consommation des équipements infrastructurels de la

zone (traitement et distribution d'eau, traitement des eaux usées, etc.). Le calcul du pic de la demande est

estimé sur la base de la moyenne des pics de consommation journalière.

Nous avons gardé les mêmes estimations de consommation électrique des équipements de la ZES que celles calculé par le schéma directeur des infrastructures de 2012, soit un total de 3,5MVA.

Pour la consommation électrique des activités industrielles de la ZES, nous avons harmonisé les hypothèses

retenues dans le schéma directeur de 2012 (voir tableau 5.1 ci-dessous), et les besoins exprimés par les entreprises sur le terrain. Rappelons ici que MIK prévoit d’être opérationnel 24h/24 et avoir une

consommation de 5.5 MVA.

Tableau 5.1: Hypothèses de consommation électrique suivant le type d’industrie

Type d'industrie Consommation électrique

Stockage, logistique, service 0.1 MVA

Industries légères 0.25 MVA

Industries lourdes Entre 5 et 10 MVA

Suivant ces hypothèses, les estimations de la consommation électrique de la ZES sont les suivantes :

Tableau 5.2: Bilan de consommation électrique de la ZES

Phases de développement Industries Équipements TOTAL

Phase 1 (50 ha) 14.5 MVA 3.5 MVA 18 MVA

Phase 1 et 2 (244 ha) 55 MVA 3.5 MVA 58.5 MVA

Ainsi, la consommation totale de la ZES s'élèvera à environ 60 MVA à terme et 18MVA en première phase.

Système d'alimentation électrique de la ZES

Nous proposons de garder le système d’alimentation proposé dans le schéma directeur de 2012, soit

l'alimentation par la ligne haute tension (HT) existante en provenance directe du barrage hydroélectrique

d’Inga, transformée dans une nouvelle sous-station électrique au sein de la ZES et dédiée à la consommation de la ZES.

Ce système est basé sur les principes suivants:

Les deux lignes HT 220 kV qui alimentent la sous-station existante de la SNEL seront utilisées

comme source principale d’électricité pour la zone. Seuls des générateurs de secours pour les

situations d’urgence seront installés sur site.

Une nouvelle sous-station sera construite à côté de la station SNEL. La sous-station transformera

le courant HT 220 kV en 20 kV pour distribution dans la ZES.

Afin de minimiser l'espace requis pour les transformateurs il est proposé que dès la 1ère phase de

développement, deux transformateurs d’une puissance unitaire de 60 MVA soient installés, un pour

chaque ligne d’arrivée de 220 kV. De cette manière, une puissance totale de 60 MVA pourra être fournie à la ZES avec une puissance de secours de 100%.

Un tel fonctionnement en redondance complète permet, en cas de défaillance d’une des lignes (ou des

transformateurs), de basculer par le biais d’un système de commutation automatique vers la deuxième ligne

(ou le deuxième transformateur). Néanmoins une perte complète de la puissance fournie est toujours


25

possible si les deux lignes tombent en panne simultanément (ex. effondrement d’un pylône ou autre

évènement grave).

Etant donné que les principaux équipements (traitement des eaux et des déchets et le complexe administratif) seront construits lors de la 1ere phase, il est proposé qu’un générateur de 5 MVA équipé d’un

réservoir pour le stockage de carburant soit installé. Il permettra de fournir une alimentation de secours pour

les équipements de la ZES.

Réseau de distribution électrique

La nouvelle sous-station électrique de la zone sera située au centre du système de distribution électrique.

Elle sera composée des transformateurs, du générateur de secours, du tableau principal de distribution et de

la salle de contrôle. Le tableau principal de distribution sera fourni avec les connexions vers la sous-station de la SNEL.

La distribution dans la zone se fera à moyenne tension (20 kV) et toutes les industries de grande échelle

seront raccordées à cette tension. Les industries de plus petite taille dont la consommation d’électricité sera moindre seront raccordées à basse tension (BT, 415 V). Tous les raccordements se feront en triphasé à une

fréquence de 50 Hz.

Un certain nombre de sous-stations BT seront disposées à travers la zone afin de permettre la fourniture

d’électricité à basse tension aux utilisateurs. La fourniture à haute tension se fera par le moyen de disjoncteurs HT. La distribution se fera par un réseau câblé sous-terrain qui sera installé durant le processus

de construction de la zone. Une topologie en anneau sera utilisée afin d’obtenir un système fiable et flexible.

L’utilisation de technologies de type « SMART grid » est recommandée, notamment l’installation de systèmes de mesure automatisés et de contrôleurs à distance des disjoncteurs. Cela permettra un meilleur

suivi de la consommation énergétique des utilisateurs ainsi qu’une meilleure correspondance entre la

production et la consommation. La disposition exacte des appareils de mesure et de contrôle dépendra de la localisation des occupants de la zone.

En adoptant une topologie de type anneau, le réseau de distribution a été conçu pour avoir une flexibilité

maximale lors des étapes ultérieures d’agrandissement par l’ajout de nouveaux anneaux haute tension. Le

tableau principal de distribution HT pourra de manière similaire être étendu afin de permettre des raccordements futurs aux alimentations.

5.2 Approvisionnement en eau

Actualisation des estimations de la consommation en eau de la ZES

Pour la consommation en eau des industries de la ZES, nous avons harmonisé les hypothèses retenues dans

le schéma directeur de 2012 (voir tableau 5.3 ci-dessous), et les besoins exprimés par les entreprises sur le

terrain. Rappelons ici que MIK prévoit d’être opérationnel 24h/24, avoir une consommation entre 6 et 8m3 par jour (ce qui est relativement faible par rapport aux moyennes de consommation des industries similaires)

et nécessiter un réservoir de 496 m3 (soit 31 jours de consommation, ce qui est très élevé !)

Tableau 5.3: Hypothèses de consommation en eau suivant le type d’industrie

Type d'industrie Consommation en eau

Industries légères, stockage, logistique, service 10 m3/jour/hectare

Industries lourdes 75 m3/jour/hectare

Suivant ces hypothèses, les estimations de la consommation en eau de la ZES sont les suivantes :

Tableau 5.4: Bilan de consommation en eau de la ZES

Phases de développement

Phase 1 (50 ha) 1250 m3 par jour

Phase 1 et 2 (244 ha) 6100 m3 par jour

Ainsi, la consommation totale de la ZES s'élèvera à environ 6100 m3 par jour à terme et 1250 m3 en

première phase.


26

Des pertes de 10% doivent être ajoutées pour le dimensionnement du système afin de prendre en compte

des fuites potentielles. Un fonctionnement journalier sur une durée de 12h a été retenu.

Tableau 4.3: Bilan de consommation en eau de la ZES

Phase 1 Phase 2

Activées de la ZES 1250 m3/j 6100 m3/j

Pertes (10%) 125 m3/j 610 m3/j

Demande Totale 1375 m3/j 6710 m3/j

Equilibre du volume de la demande (taille du réservoir: 12h de réserve)

700 m3 3360 m3

Equipements

Le réseau d’approvisionnement proposé pour la ZES sera à terme totalement indépendant des équipements existants de la Regideso qui alimente en eau Maluku.

Le choix de la technique pour le traitement de l’eau dépend largement de la qualité de l’eau brute à la source

c'est à dire du fleuve Congo. L’eau du fleuve est trouble et il faudra donc un dégrillage, une correction pH, une clarification, une filtration et une désinfection avant la distribution. Le captage de l'eau pour la ZES est

proposé en amont du port, d’où l’eau sera pompée à travers des grilles avant d’entrer dans une station de

pompage à basse pression, puis injectée dans le système de traitement (voir Figure 5.1).

Figure 5.1:Système de traitement d’eau potable de la ZES


Une fois traitée, l’eau potable ira vers une station de pompage, à partir de laquelle elle sera pompée vers le réservoir de service situé au point le plus élevé de la ZES avant d’être distribuée.

Distribution

La distribution d’eau à la ZES se fera par un réseau de canalisation plastique de diamètre entre 160mm et 280 mm, alimenté par gravité à partir du réservoir, avec des connexions aux parcelles individuelles par

l’intermédiaire d’un robinet d’arrêt et d’un compteur.

Des bouches incendie seront fournies sur la canalisation principale pour la protection incendie, tous les 90m, selon les normes internationales. Le débit de 1500 l/min, nécessaire pour combattre un incendie peut


27

être satisfait par l’approvisionnement en eau potable, la canalisation principale étant dimensionnée pour un

flux minimum 1500 l/min.

La demande variable des utilisateurs et l’approvisionnement constant du traitement des eaux seront équilibrés par un réservoir de service. Le réservoir sera situé à l’altitude la plus élevée de la ZES afin

d’assurer un bon approvisionnement du site sans pompe.

5.3 Traitement des eaux usées

Actualisation des estimations de la demande

Il est estimé que 90% de l’eau fournie à la ZES sera finalement rejetée dans le système d’égouts. Il faut de

plus ajouter à ce débit un taux de 25% supplémentaire afin de tenir compte de l’infiltration due à la

profondeur de la nappe phréatique et la perméabilité des sols responsables d'infiltrations supplémentaires dans le réseau d’égouts.

Tableau 4.6: Débit de traitement des eaux usées

Phase 1 Phase 2

Débit de traitement des eaux usées 1547 m³/j 7549 m³/j

Collecte des eaux usées

Le réseau d’égouts est un système fonctionnant par gravité, basé sur la topographie du site, avec des

canalisations allant de 150 à 180mm de diamètre et à une profondeur allant jusqu’à 3,5m. Les égouts seront

implantés le long des routes pour faciliter l’accès et éviter la stérilisation de terrain. Le collecteur principal sera le long de la route à l’extrémité ouest du site.

Pour pomper les flots d’eaux usées jusqu’à l’usine de traitement, une station de pompage des eaux usées

sera nécessaire au niveau de la jonction des égouts avec la station de traitement.

Normes de traitement des eaux usées

L'EIE11 définit les normes pour le traitement des eaux usées et le rejet des effluents dans le fleuve. Ces

normes sont inspirées des normes IFC12 résumées dans le tableau suivant.

L'eau traitée rejetée dans le fleuve devra être à 30 mg/L DBO et 100 E. coli pour 100 ml.

L'eau traitée devra être analysée régulièrement suivant les caractéristiques suivantes:

11 Annexe H du rapport EIES, Août 2012

12 IFC, Handbook Summary Air Emission And Effluent Discharge Requirements, 2007


28

Pollution organique : DBO5, Nitrates, Phosphates, particulièrement liée aux zones de

vie et aux systèmes d’assainissement;

Huiles et graisses, relatives au drainage des activités mécaniques, au stockage de

produits dangereux (hydrocarbures) et aux eaux usées de cantines;

Matière en suspension, relative aux eaux de drainage et critère de performance des

installations antiérosives et des bassins de sédimentation;

Pollution bactérienne: Coliformes fécaux et totaux, relatifs à la qualité de l’eau potable

distribuée;

Chlore résiduel, mesuré aux points de distribution du réseau d’eau potable

Il est proposé que l'usine de traitement des eaux usées soit localisée au sud-ouest du site. Elle utilisera un

processus d’aération prolongé afin de minimiser l’emprise au sol tout en maintenant une technologie simple. Le processus de traitement évoluera avec l’ajout de procédés au fur et à mesure que le site se développera.

La première phase de développement nécessitera une entrée unique, deux voies d’aération prolongée et

deux réservoirs de règlement final. Lorsque la zone sera totalement développée, une seconde entrée sera

nécessaire (ou une capacité supplémentaire ajoutée à la phase 1 des travaux), deux autres voies d’aération prolongée, et deux réservoirs supplémentaires de règlement. Les effluents seront déchargés dans le fleuve

Congo à proximité de la station de traitement des eaux usées, à l’aide d’une canalisation d’évacuation,

suffisamment éloignée de la berge.

Figure 5.2: Système de traitement des eaux usées


5.4 Drainage des eaux pluviales

Il est supposé que 90% des eaux de pluies s’écouleront par le système de drainage des eaux pluviales à ciel

ouvert (caniveaux). La modélisation des précipitations est basée les débits typiques des tempêtes

équatoriales de 100mm/h. La ZES devra drainer de façon appropriée les eaux pluviales afin d'éviter la pollution du fleuve.

Le drainage des eaux pluviales pour la ZES se fera par le biais d'un réseau de caniveaux trapézoïdaux

ouverts, longeant les routes du site. Le réseau de drainage des eaux pluviales servira uniquement la ZES et drainera les eaux par gravité jusqu'au fleuve Congo, sans l’intervention de pompe.


29

Collecte des eaux pluviales

La collecte des eaux pluviales pourrait satisfaire environ un tiers de la demande en eau non potable des

parcelles durant les saisons des pluies, et moins d’un dixième de la demande durant les saisons sèches. Un système de collecte des eaux de pluies pourrait permettre à certains utilisateurs industriels de réaliser

d’importantes économies sur leurs consommations en eau et pourrait être implanté au niveau de chaque

parcelle. La collecte des eaux pluviales pourra être dimensionnée en fonction des besoins en eau de chaque parcelle. Le volume de stockage doit être dimensionné pour permettre un approvisionnement suffisant et

éviter la stagnation de l'eau.

5.5 Gestion des déchets

Il n’existe actuellement aucun dispositif de gestion et de traitement des déchets solides dans la région de Maluku. Dans la pratique, les déchets solides sont renfloués ou brulés. L’élimination des déchets

municipaux a été mise en place dans le grand Kinshasa dans le cadre d’un projet financé par l’Union

européenne. Les déchets sont amenés dans une décharge au centre d’enfouissement de Mpasa à environ 30 km de la ZES.

La ZES doit se doter d'un système efficace de gestion des déchets composé de la collecte particulière par

parcelle, combinée à la collecte générale sur la zone, puis au transport des déchets.

Le système de gestion des déchets dépend des types de déchets produit par la ZES:

Déchets de constructions et de démolitions: Il est proposé que les déchets de

construction soient, dans la mesure du possible, réutilisés pour la construction de la ZES.

Ces déchets pourront être réutilisés lors des terrassements et de l'aménagement des

plateformes.

Déchets domestiques, commerciaux et industriels: Les équipements de traitement des

déchets solides seront dédiés à la ZES, qui génèrera essentiellement des déchets

commerciaux ou industriels. Etant donné que l'activité industrielle principale sera dans

le secteur de l’agro-industrie, la majorité des déchets seront des déchets organiques.

Déchets toxiques: La gestion des déchets toxiques sera développée suivant les besoins

des entreprises de la ZES et suivra impérativement les normes nationales et

internationales recommandées dans l'EIE.

Le système de gestion doit être basé sur le tri des déchets au niveau de chaque parcelle aménagée. Les

déchets triés sont ensuite collectés et transportés vers une station de compactage ou les déchets seront séparés suivant s'ils sont destinés au recyclage ou à l’élimination :

Figure 5.3 : Système de gestion intégré des déchets



30

Tri: Le système de tri des déchets de la ZES se fait sur chaque parcelle. Uniquement les déchets

triés seront collectés.

Collecte: Il est proposé que le système de collecte couvre tous les types de déchets produits par la

ZES et soit géré directement par l'operateur de la ZES.

Station de transfert: Les déchets collectés des parcelles seront transportés vers la station de transfert

afin de compacter les déchets organiques et recyclables.

Traitement biologique: Il est probable que la majorité des déchets produits par la ZES et ses

industries agro-business ait une teneur organique élevée. Les deux principales formes de traitements

biologiques des déchets organiques sont le compostage et la digestion anaérobique. La digestion

anaérobique comprend la fermentation de matières organiques en l’absence d’oxygène afin de produire un biogaz (un mélange d’hydrogène, de méthane et de dioxyde de carbone) et un digestat.

La majorité des déchets organiques de la ZES devrait être traitée par le digesteur anaérobique afin

de maximiser la récupération d’énergie. Les boues déshydratées digérées sont ensuite mélangées à

des résidus de fibres provenant de la production alimentaire et compostées hors site comme engrais organiques. La production de ces engrais s’inscrit dans la démarche de développement agricole du

projet de Pôles de croissance en réponse aux problèmes d’épuisement des sols.

Incinération: Les déchets qui ne peuvent être ni réutilisés, ni recyclés ou compostés seront incinérés

afin de faciliter la production d’électricité pour le site et de réduire de 90 à 95% le volume de déchets envoyés au site d’enfouissement. Un incinérateur à grille mobile est proposé avec récupération

d’énergie afin de produire de la vapeur pour la production d’électricité. Cette technologie présente

l’avantage d’être robuste et relativement peu coûteuse.

Enfouissement: L’enfouissement est la dernière étape du système de gestion des déchets. Il y aura

toujours des déchets qui ne pourront ni être réutilisés, ni recyclés, compostés ou incinérés, tels que

les cendres de l’incinérateur. Il est proposé d’utiliser le centre d’enfouissement de Mpasa situé à

environ 30 km de la ZES. L'aménageur ou un gestionnaire à l'intérieur de la ZES sera responsable

de l'organisation du transport des déchets de la ZES vers Mpasa.


31

6. PHASAGE ET PRIORISATION DES INFRASTRUCTURES

6.1 Phasage et délimitation de la phase prioritaire

Le nouveau phasage de la ZES doit permettre d’adresser les deux évolutions suivantes :

Inclure dans la première phase (c’est-à-dire les 50ha aménageable par le financement PDPC) le

MIK et les entreprises souhaitant s’installer dans la ZES et répondant aux conditions requises par

la Banque Mondiale en particulier (i) un foncier apuré dont tous les occupants (propriétaires et

usagers auront été indemnisés et (ii) le respect du cahier des charges environnemental

Laisser pour la dernière phase d’aménagement les zones sensibles de relocalisation n’ayant pas

beaucoup d’intérêt pour la ZES

Notons que la phase 1 a une surface nette industrielle d’environ 50 ha. C’est la surface valorisable soit par

la location des terrains ou par la vente/ bail de longue durée. Voir l’Annexe 3 pour des prix de référence. Il

faudra ajouter à cet espace valorisable la surface nécessaire à l’aménagement du terrain (talus, zones tampon) et aux infrastructures et équipements, tels que les stations de traitement et épuration des eaux et la

production/transformation électrique. La surface brute de la Phase 1 est donc de 60ha.

Figure 6.1 : Phase 1



32

6.2 Actualisation des coûts d’aménagement

L’actualisation des coûts d’aménagement a été établie par phase de développement suivant les principales

composantes de coûts13. Elle est basée sur les estimations calculées en 2012 à partir de devis d’entreprises générales et de jugements d’experts. Les ratios utilisés ont été présentés au chef de chantier du MIK, qui les

a confirmés, en particulier pour les ratios d’excavation, remblaiement et construction de route, sur base des

travaux déjà mandatés par MIK.

Ces estimations qui restent sommaires et préliminaires jusqu’à la préparation des avant projets détaillés

(APD), ont été majorées pour inclure une contingence de 20%.

Une répartition du financement pour chaque composante est proposée dans le tableau 6.1 ci-dessous sous

forme d’enveloppes d’allocation.

Tableau 6.1 : Coûts actualisés d’aménagement et répartition des financements

Phase 1 (60ha) Phase 2 (184 ha)

Montant millions USD

Financement Montant millions USD

Financement

Clôture de tout le périmètre 3.00 PDPC

Terrassement 10.68 PDPC 58.80 PPP ou Privé

Routes 3.32 PDPC 9.88 PPP ou Privé

VRD Drainage 0.83 PDPC 3.32 PPP ou Privé

Protection des berges 1.29 PDPC 6.15 PPP ou Privé

Port 14.40 Privé/SEM/GIE

Amélioration des

équipements Regideso et

SNEL

2.28 PDPC

Nouveaux équipements de

traitement et distribution de

des eaux (potable et usées)

14.19 PPP 11.65 PPP

Nouveaux équipements

d'Electricité

(transformateurs et

distribution)

18.80 IPP 8.32 IPP

Télécommunications 0.32 Privé 0.52 Privé

Déchets Solides 0.76 Privé 0.08 Privé

Système de sécurité (accès

et contrôle) 0.98 Privé

Bâtiment administratif 0.86 BM

TOTAL 57.32 113.12

6.3 Priorisation des infrastructures

Le phasage et la répartition proposée pour le financement sont basés sur les principes suivants :

Les infrastructures qui ne peuvent pas être rentabilisées financièrement, telles que le terrassement,

la protection des berges et les routes doivent être financées par la partie publique, c’est-à-dire par l’enveloppe du PDPC. Leur exécution en priorité permettra de rendre la ZES plus attractive pour

des investisseurs privés qui pourront alors financer le reste de l’aménagement et par les recettes

13 Le calcul des coûts comprend aussi des marges pour tenir compte (i) de la contingence des prix de construction en

RDC et (ii) du phasage proposé. En effet, le développement en plusieurs phases augmente les coûts de construction et

la contingence sur les coûts.


33

escomptées sur la gestion du parc (location et/ou vente de terrains viabilisés), rentabiliser ces

investissements. Voir Annexe 4 pour les modèles de rentabilité interne et économique.

Les infrastructures et équipements à priori rentables, c’est-à-dire pour lesquels une demande est

avérée, et donc des recettes pourront être perçues, doivent être financée par PPP ou par des investisseurs privés. En particulier pour l’énergie, la règlementation permet à un producteur

indépendant (IPP) de produire de l’énergie et la distribuer à des utilisateurs avec lesquels il aura

signé des PPA (power purchase agreement) pour réduire ses risques. Il en va de même pour l’eau et le port.

Dans la phase intermédiaire et afin de répondre aux besoins des entreprises déjà installées ou qui

s’installeront dans le futur proche sur la Zone, en attendant la mise en place de ces PPP ou

l’aménageur/opérateur privé, les équipements d’eau et d’électricité existants pourront être

améliorés au bénéfice respectivement de la REGIDESO et de la SNEL, par financement du PDPC. Ces améliorations profiteront aussi aux communautés locales qui sont alimentées par ces

équipements.

Ainsi, pour résumer et conclure, nous proposons les actions suivantes :

1/ Sous financement PDPC, et dès que le PAR est exécuté :

o Recruter une entreprise pour la conception-réalisation* d’une clôture paysagée autour des

244ha de la ZES

o Recruter une entreprise pour la conception-réalisation* du terrassement, protection des

berges, routes et drainage (suivant les caractéristiques décrites au chapitre 4)

o Recruter une entreprise pour la conception-réalisation* pour l’amélioration des

équipements de la REGIDESO (suivant les besoins et caractéristiques décrites au chapitre 5)

o Recruter une entreprise pour la conception-réalisation* du bâtiment administratif

* Alternativement il est possible de recruter d’abord des bureaux d’études pour la préparation des APD et DAO puis des entreprises générales pour la réalisation de chacune des interventions proposées, mais il

semble plus approprié de faire des contrats de conception-réalisation14 (« Design-build »). La conception-

réalisation a pour avantage l’optimisation grâce à la participation de l’entreprise à la conception, par un

raccourcissement global des délais d’études et de procédures et par la connaissance du coût des travaux dès l’avant-projet.

Les étapes du déroulement de la procédure pour les contrats conception-réalisation sont les suivantes :

- lancement d'un avis d'appel à manifestation d’intérêt ;

- remise des candidatures;

- après ouverture des candidatures par le maître d'ouvrage, le jury15 analyse les candidatures et formule un

avis motivé sur la liste des candidats à retenir ;

- le maître d'ouvrage arrête la liste des candidats admis à remettre une offre comportant des prestations et

leur envoie le dossier de consultation ;

14 Son intérêt réside dans sa globalité permettant de définir et «fixer» le coût final de l’ouvrage dès la désignation du

maitre d’œuvre, et de réduire les délais de réalisation de l’opération, sur la base d’un programme détaillé élaboré

15 Le jury doit comporter au moins un tiers de maîtres d’œuvre désignés par le président du jury. Ces maîtres d'œuvre

doivent être indépendants des candidats mais aussi du maître d'ouvrage, ce qui exclut les agents du maître d’ouvrage.

Ils doivent être compétents au regard de l'ouvrage à concevoir et de la nature des prestations à fournir pour sa

conception.


34

- les candidats admis préparent leur offre qui comporte un début d'exécution de la conception (au moins

de niveau APS pour un bâtiment, avant-projet pour l'infrastructure)16

;

- une analyse préalable des offres est effectuée préparant les travaux du jury ;

- après audition des concurrents et analyse des offres, le jury formule un avis motivé sur l'ensemble des

offres (projet et offre de prix) ;

- le maître d'ouvrage peut demander des précisions, clarifications ou compléments concernant les offres déposées par les candidats ;

- au vu de l'avis du jury, le maître d'ouvrage attribue le marché

2/ Suites aux conseils transaction (pour lequel un cabinet doit être recruté), approcher le secteur privé pour établir des PPP en tant que 'gestionnaires', tel que prévu dans la Loi sur les Zones économiques

spéciales :

o Pour la production/transformation et distribution d’énergie sur la ZES et aux alentours (pour alimenter les autres industries de la Zone Industrielle) avec un IPP (suivant les

besoins et caractéristiques décrites au chapitre 5)

o Pour le traitement, distribution, collecte et épuration des eaux sur la ZES et aux alentours

(pour alimenter les autres industries de la Zone Industrielle) (suivant les besoins et caractéristiques décrites au chapitre 5)

o Pour la gestion des déchets solides de la ZES et aux alentours (pour servir les autres

industries de la Zone Industrielle) (suivant les besoins et caractéristiques décrites au chapitre 5)

o Pour l’aménagement et l’exploitation du port

o Pour poursuivre l’aménagement de la ZES et l’exploiter

16 Les candidats admis exécutent des prestations sur lesquelles se prononce le jury, après les avoir auditionnés. Ces

prestations sont d'un niveau au moins égal à un avant-projet sommaire pour un ouvrage de bâtiment et un

avant-projet pour un ouvrage d'infrastructure, accompagné de la définition des performances techniques de

l'ouvrage. Contrairement au concours de maîtrise d'œuvre, la procédure de conception-réalisation conduisant à la

passation d’un marché de travaux, n'est pas soumise à l'anonymat. Il est expressément prévu que le jury auditionne les

concurrents ayant remis des projets afin de formuler son avis.


35

7. ANNEXE 1 : REPERTOIRE DES ENTREPRISES AYANT MANIFESTE LEUR

INTERET POUR LA ZES DE MALUKU EN 2012

Les 21 entreprises suivantes avaient manifestées leur intérêt pour le développement de leurs activités économiques sur la ZES de Maluku, suite à l’appel à manifestation d’intérêt lancé par la CAZES le 26 Aout

2012.

IDENTITE DE LA

SOCIETE SECTEUR D'ACTIVITE

INVESTISSEMENT

EN $

EMPLOIS

A CRÉER

ESPACE

SOLLICITE

RAW FOOD AND

BEVERAGE SPRL

Agro-industrie

(production des boissons

gazeuses, restauration KFC)

20,000,000.00 203 20 HA

COMPLAST SPRL Industrie plastique 8,000,000.00 120 3 HA

KINSHASA STEEL

MILLS

Fonderie 8,000,000.00 100 3 HA

SAVCOKI SPRL Agro-industrie

(Huilerie, savonnerie,

margarinerie)

12,000,000.00 200 5 HA

GECOTRA SPERL Chantier naval 17,136,388.00 200 140 HA

GROUPE FORREST

INTERNATIONAL

Agriculture, mines,

transport, construction

100 0,75 HA

COTANGA Agro industrie (Huillerie) 1,000,000.00 100 2 HA

LABORATOIRE

B.I.S

Industrie pharmaceutique,

cosmétique, chimique

2,547,000.00 70 3 HA

ETS KUKU Matériaux de construction (Usine de carreaux)

750,000.00 50 1 HA

BRALIMA Industrie brassicole 175,000,000.00 1200 50 HA

COBIL Produits pétroliers 3,000,000.00 50 2 HA

GROUPE HASSON

& FRERES

Commerce, Industrie

agricole, immobilier

KAMBA

BUSINNES

COMPANY

Hôtellerie 675,262.00 106

ENTRE CIEL ET

TERRE

Pompe funèbre 600,000.00 45 3 HA

PAICO SPRL Agro-industrie 3,000,000.00 190 10 HA

AFRITEC Construction et génie civil 10,000,000.00 300 5 HA

L2K TRANSPORT 2,500,000.00 1 HA

CITY TRAIN Transport

LEJACK PRINT Imprimerie 2,500,000.00 40 3 HA

PAUMUBERT

BUSINESS

Service 5,000,000.00 200 5 HA

THE JOB

FACTORY

Service (recrutement, sous-

traitance, formation)


36

8. ANNEXE 2 : LISTE DES ENTREPRISES LOCALES RELOCALISABLE A MALUKU

IDENTITE DE LA

SOCIETE

SECTEUR

D'ACTIVITE

DATE

D'INSTALLATION

ESPACE

SOLLICITE

BESOINS EN

ENERGIE

MIK Agro-industrie Mars 2015 14 HA 5MW

HARIMEX SARL

Recyclage plastique, fonderie,

production

batteries Septembre 2015 13 HA 4.5 MW

FER & ACIER SARL fonderie Mai 2014 2.3 HA 2 MW

CIDI SARL

Détergent, usine de

patte Décembre 2015

6.1 HA 3 MW

FAMECO SARL Fonderie &

oxygène Décembre 2015

7 HA 5 MW

PHL SARL Agro-industrie Décembre 2015 3.8 HA 2 MW

SERKAS SARL Agro-industrie Décembre 2015 13.8 HA 2 MW

CONGO FUTUR SARL Agro-industrie Décembre 2015 5 HA 2 MW

PHATKIN SARL

Emballage et conditionnement

pharmaceutique

Décembre 2015

5 HA 1.7 MW

CONGOFOOD SARL Agro-industrie Décembre 2015 5 HA 3 MW

BMS TRADING SARK Agro-industrie Décembre 2015 3.8 HA 2 MW

FJEC

Incubateur 2e

transformation bois

Décembre 2015 6 HA 2 MW


37

9. ANNEXE 3 : TABLEAU COMPARATIF DES PRIX DE LOCATION ET VENTE DANS

LES ZES

Zones Bâtiments Foncier

Prix de location de

bâtiments

industriels

Prix de vente de bâtiments

industriels

Prix de location des bureaux

Prix de location de terrain viabilisé

Prix de vente de terrain viabilisé

USD / m2/an USD / m2 USD / m2/an USD / m2/an USD / m2

Gabon

Nkok SEZ

Sur 10 ans minimum

(prix non communiqué)

Zone

Industrielle : 100

Commerciale: 120 Résidentielle : 130

Angola

Luanda-Bengo SEZ

160

Très élevé, due à la bulle immobilière

1500 Très élevé, due à la

bulle immobilière

République

du Congo 4 ZES en développement Ouesso, Oyo/Ollombo, Brazzaville et Pointe-Noire

15 usines sont déjà installées dans la zone industrielle et commerciale à Maloukou- mais les conditions et prix ne sont pas publics et n’ont pas été communiqués. Ils sembleraient avoir bénéficiés d’accords directs avec le gouvernement

Cote d’Ivoire

PI Port

d'Abidjan

68 21 3 19

Ethiopie

Eastern IZ 36 473 114

Presque gratuit (subventions publiques) :

0.1

Ghana Tema EPZ

1.5 10 8 50

Kenya

Athi River 24 23 5

Lesotho

ZIE 8 75

Presque gratuit (subventions publiques) :

0.6

Rwanda

Kigali SEZ 23 702 60

Sénégal

Diamniadio 49 969 61 2 60

Maurice

EPZ 30 3 45 1.5 123

Vietnam PI Kinbac City

42

Presque gratuit

(subventions publiques) :

0.7

Bangladesh Chittagong

EPZ

33 69 17 2.20


38

10. ANNEXE 4 : RENTABILITE ECONOMIQUE ET FINANCIERE DE LA ZES

10.1 Objectifs

L’objectif de l’actualisation du modèle économique et financier de la ZES de Maluku est de munir le maitre d’ouvrage du projet d’informations suffisantes pour :

En attendant le travail du conseil en transaction, anticiper un plan d’affaire et établir un mode

de gestion de la ZES de Maluku

Rechercher éventuellement d’autres financements qu’ils soient privés, publics, ou

concessionnels de bailleurs de fonds

Négocier avec les utilisateurs prévus de la ZES (sur les prix de vente des terrains viabilisés et

sur les charges)

Ainsi, les objectifs clés du modèle d’analyse Coûts-Bénéfices, livré avec ce rapport sous format Excel, sont :

l’évaluation de la viabilité financière de la 1ere phase de développement de la ZES de Maluku

tel que proposée dans ce rapport ; ainsi que

l’évaluation des bénéfices économiques.

Compte tenu de la complexité du projet et des coûts de développement, plusieurs scenarios devront être examinés pour parvenir à une structure optimale et ceci devra être l’objectif du plan d’affaire et du conseil

en transaction.

L’expérience internationale démontre néanmoins que le développement le plus rentable passe généralement par une collaboration entre le gouvernement et un partenaire privé. Il est donc essentiel de mesurer dès à

présent :

par l’analyse financière, le retour sur investissement des participants financiers au projet, et

par l’analyse économique, le retour sur investissement du projet au niveau de l’économie du

pays et sa contribution au bien-être national (incluant emplois, fiscalité, création de valeur ajoutée, etc.)

10.2 Méthodologie

Analyse financière

L’analyse financière d’un projet d’investissement est un processus d’évaluation du projet permettant de déterminer son retour sur investissement. Pour les projets générateurs de revenus, la rentabilité de l’activité

est l’élément le plus important pour déterminer le succès et la durabilité du projet, puisqu’aucun projet

« commercial » ne peut survivre s’il ne génère pas suffisamment de revenus pour couvrir les frais financiers ainsi que les frais d’exploitation.

L’analyse financière, pour être pertinente, doit tenir compte des résultats actualisés de chaque année et les

combiner en un seul résultat. Pour obtenir ce résultat, la méthode d’analyse doit prendre en compte

l’actualisation des valeurs futures par rapport aux valeurs d’aujourd’hui. Deux méthodes se complètent, notre modèle expose ces deux résultats :

Valeur Actualisée Nette (VAN)

Cette méthode permet de trouver la valeur actualisée, c’est-à-dire en « dollars d’aujourd’hui » des flux de trésorerie nets futurs d’un projet. Il s’agit alors de comparer ce montant au montant nécessaire pour mettre

en œuvre le projet.

Le paramètre clé du calcul de VAN est le taux d’actualisation. La définition par la Banque mondiale du taux d’actualisation est le taux égal à l’augmentation du Produit Intérieur Brut (PIB) induit par l’investissement

d’un dollar supplémentaire dans un pays donné. Le taux d’actualisation utilisé est de 12%, en conformité

avec le taux utilisé lors de l’évaluation du projet par la Banque mondiale,


39

Taux de Rendement Interne (TRI)

Le taux de rendement interne est le taux d’intérêt équivalent au rendement en dollars d’un projet. Il permet

de comparer la rentabilité de différents scenarios d’investissement et de gestion pour la ZES de Maluku. Son calcul se fait par une méthode similaire à celle de la VAN. Il est important que le TRI soit plus élevé

au moins de plusieurs points de pourcentage que le coût de l’emprunt afin de compenser le risque, le temps

et la difficulté associés au projet.

Le TRI est calculé suivant la formule suivante ou il faut résoudre l’équation en r

𝐶𝐹0 +𝐶𝐹1

(1 + 𝑟)1+

𝐶𝐹2(1 + 𝑟)2

+. . +𝐶𝐹𝑛

(1 + 𝑟)𝑛= 0

Ou 𝐶𝐹𝑖 est le flux de trésorerie pour la période i et n est le nombre total de périodes.

Le modèle d’analyse Coûts-Bénéfices présente ces deux méthodes.

Analyse économique

Une analyse économique doit être effectuée pour les projets dans lesquels le secteur public envisage de faire

un investissement important. C’est le cas de la ZES de Maluku avec le financement de la Banque mondiale

à hauteur de 22 millions de dollars. L’analyse économique répond à la question de savoir si la rentabilité du projet justifie (ou non) l’investissement de fonds publics. En plus des revenus financiers mis en lumière par

l’analyse financière, les coûts et bénéfices externes au projet doivent être pris en compte dans l’analyse

économique. C’est pourquoi l’analyse économique, contrairement à l’analyse financière, ne repose pas uniquement sur les valeurs marchandes et les flux de trésorerie internes. Elle cherche à capturer la totalité

des coûts et des bénéfices d’un projet.

L’analyse économique pour la ZES de Maluku prend en compte les principaux impacts économiques suivants :

Impacts sur l’emploi : création d’emploi directs et indirects, création d’emplois par la construction

Impacts sur les recettes de l’Etat : impôts sur les revenus, impôts sur les sociétés installées au sein

du Parc

D’autres impacts économiques pourraient être ajoutés au modèle, comme par exemple :

Les bénéfices pour les populations locales par l’accès à de nouvelles infrastructures créées par le

projet (électricité, eau)

Les impacts négatifs sur l’environnement

Les impacts sur d’éventuels fournisseurs et prestataires de services

Nous ne disposons pas d’informations suffisantes aujourd’hui pour prendre ces points en compte, ils

pourront être ajoutés par la suite.

Ainsi, le modèle distingue les différents niveaux de rentabilité du projet :

La rentabilité financière interne du projet

La rentabilité financière pour un aménageur/opérateur privé

La rentabilité pour le Gouvernement de la RDC à travers les taxes

La rentabilité pour la société en général, certainement un élément décisif dans le programme des

ZES.

10.3 Hypothèses du modèle

Le modèle a été largement modifié depuis sa version initiale développée lors de la préparation du projet en 2012.


40

Suite à l’actualisation du schéma directeur, les hypothèses de travail principales sont décrites ci-dessous.

La monnaie de référence est le dollar (USD).

L’aménagement de la ZES

Dans la version actuelle du modèle, les hypothèses liées au développement de la ZES sont les suivantes :

2016 :

Finalisation des relocalisations et compensations

Décaissement des 22 millions du projet du PDPC nécessaires pour les infrastructures prioritaires

Selection d’un opérateur privé et contrat de PPP

2017 :

Finalisation de la viabilisation des 50 ha (Phase 1) par financement de l’operateur (35 millions)

Installations progressives des entreprises

La ZES est opérationnelle

2018- 2022:

Installations des entreprises

Coûts de viabilisation, de construction et de maintenance

Le coût de viabilisation est tel que décrit dans ce rapport.

Le coût de maintenance a été estimé à 2% des investissements faute de données plus précises. Il peut donner

lieu à une étude de sensitivité.

Un coût de contingence, exprimé en pourcentage du coût total de viabilisation et construction, est introduit dans le modèle pour prendre en compte marge d’erreur des estimations à ce stade du projet.

Remplissage du parc

Les revenus du projet dépendent fortement de la demande économique des entreprises pour s’installer dans la ZES de Maluku. Afin de pouvoir réaliser des scenarios nous avons introduit une fonction contrôlant le

rythme de remplissage / taux d’occupation du Parc. Il s’agit d’une fonction linéaire, donnant le nombre

d’entreprises s’installant chaque année sur le site. Compte-tenu de la surface totale valorisable (52 ha) nous

avons considéré qu’un maximum de 26 entreprises pouvait s’installer à terme sur cette première phase et que la vente des terrains s’effectuerait les 5 premières années.

Recettes de vente des terrains et charges

Il s’agit d’un autre facteur clé dans la rentabilité du projet : les revenus de vente des terrains viabilisés et les charges de la ZES (qui pourraient comprendre l’accès à l’électricité et à l’eau si l’operateur est aussi en

charge du financement et de l’exploitation de la production et distribution d’eau et d’électricité) sont en

effet les seuls revenus du projet.

Pour l’instant le scenario testé dans le modèle est que le terrain viabilisé est vendu par parcelle. Il sera possible d’évaluer d’autres options avec les opérateurs privés comme la construction de bâtiments

industriels et la location de m2 bâtis (hangars, bureaux etc.)

Les prix de location et de vente doivent bien entendu répondre de manière compétitive afin d’attirer des entreprises mais ils doivent aussi couvrir les coûts d’aménagement et d’opération. Les valeurs de références

sont basées sur le benchmark de l’annexe 9 et ont donné lieu à une étude de sensitivité. La valeur de base

étant de 100 USD par m2.

Financement du projet

Le modèle dans sa version actuelle permet de répartir le financement total du projet sur trois composantes :

une composante « PDPC/Banque mondiale », une composante « aménageur/opérateur privé » et une

composante « Gouvernement de la RDC pour couvrir les frais d’indemnisations ».


41

Opérateur privé

Il est essentiel d’introduire dans le modèle la possibilité d’une participation d’un investisseur privé. Comme

c’est le cas dans la majorité des partenariats public-privé, les coûts de viabilisation, construction et maintenance seront partagés au pro-rata de l’investissement et la totalité des revenus (à savoir revenus de

location, vente et revenus de l’électricité) reviendra à l’investisseur privé.

Une section de l’analyse financière est spécifique à l’investisseur privé.

10.4 Analyses de sensitivité et valeurs critiques

Couts de construction

A ce stade de préconception, les écarts d’estimations de couts peuvent être importants. Ce test de sensitivité

montre l’impact sur les VAN Financière et Economique lorsqu’on fait varier le coût de contingence entre 0 et 100%.

Il est important de garder cela à l’esprit avant de conclure trop rapidement à la rentabilité du projet : une

augmentation de 50% des coûts de construction annule la rentabilité économique du projet dans son ensemble.

Figure 10.1 : Sensibilité de la contingence sur les couts de construction (% des couts estimés dans ce

rapport)

Prix de vente des terrains viabilisés

Ce test de sensitivité montre l’impact sur les VAN Financière et Economique lorsque l’on fait varier les

revenus référence de vente entre 20 et 400 USD du m2.

La valeur critique pour que l’operateur privé jouisse d’une rentabilité financière d’au moins 12% après

impôts est de 39 USD par m2.

-50.00

-40.00

-30.00

-20.00

-10.00

0.00

10.00

20.00

30.00

40.00

0% 50% 100% 150% 200% 250%

NPV FIN NPV ECO


42

Figure 10.2 : Sensibilité sur les prix de vente des terrains (USD/m2)

Charges

Une première estimation des charges minimales nécessaires que devront payer les usagers de la ZES est de 14 USD par m2 par an. Suivant les modèles de PPP retenus pour la production et distribution d’eau et

d’électricité, ces charges pourraient inclure l’accès à l’eau et l’électricité aux usagers,

Figure 10.3 : Sensibilité sur les charges (USD/m2/an)

10.5 Conclusions

Grace à l’apport de plus de 35% du montant nécessaire pour aménager la 1ere phase de la ZES de Maluku

par le PDPC, ce projet devrait être très attractif pour un opérateur privé, dont les taux de rentabilité interne

se situent entre 20 et 30% suivants les scenarios.

Le modèle développé est un outil d’aide à la décision ayant vocation à être itératif et dynamique. Il

pourra servir de base au développement d’un plan d’affaire et aux discussions avec les opérateurs

intéressés par l’aménagement et la gestion de la ZES de Maluku.

-20.00

0.00

20.00

40.00

60.00

80.00

100.00

120.00

140.00

160.00

180.00

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450

NPV FIN NPV ECO

-100.00

0.00

100.00

200.00

300.00

400.00

500.00

600.00

0 20 40 60 80 100 120 140 160

NPV FIN NPV ECO

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