ACTOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE PREDIOS

MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ

OBJETO DE LA PUBLICIDAD JURÍDICA REGISTRAL

Pau Pedrón: “El objeto de la publicidad son situaciones jurídicas”.

¿Cuáles? Las que por su naturaleza tienen vocación de oponibilidad (ej.: derechos reales, es decir el derecho de propiedad del comprador, asimismo, las facultades del administrador).

¿Para qué? Para hacerlas conocidas a la generalidad de personas que no son parte en tales situaciones: terceros.

CARACTERES DE LA PUBLICIDAD 1. No es temporal o intermitente, sino

sostenida e ininterrumpida.

2. Quien realiza la publicación es el Estado.

Lacruz Berdejo la denomina “heteropublicación” dado que quien publica es un sujeto extraño (distinto) a los intervinientes.

Es una publicación de acontecimientos que interesan a situaciones de Derecho privado, realizada por la Administración.

EFECTOS DE LA PUBLICIDAD Los terceros se verán afectados o

perjudicados por las situaciones jurídicas publicadas aun cuando no hubieran accedido a su conocimiento efectivo.

Ello por cuanto la cognoscibilidad general produce oponibilidad erga omnes.

FINES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL El fin principal es la “seguridad jurídica”, que

reconoce 2 vertientes:

1. Seguridad estática (tutela de derechos), por la cual ningún titular de derechos subjetivos puede ser privado de ellos sin su consentimiento.

Se encuentra garantizada por el principio de “legitimación registral” (art. 2013 CC) y por la garantía de “intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme” (art. 3 lit. b de la Ley N° 26366.

2. Seguridad dinámica (seguridad del tráfico), referida a que el adquirente de un derecho subjetivo no puede ver ineficaz su adquisición en virtud de una causa que no conoció o que no debió conocer al tiempo de llevada a cabo.

Se encuentra garantizada por el principio de oponibilidad (art. 2022 CC) y por el principio de fe pública registral (art. 2014 CC).

LA SEGURIDAD JURÍDICA EN NUESTRO ORDENAMIENTO

SENTENCIA DEL TC Exp. 0016-2002-AI-TC: “El principio de seguridad jurídica forma parte consubstancial del Estado Constitucional de Derecho. La predecibilidad de las conductas frente a los supuestos previamente determinados por el Derecho, es la garantía que informa a todo el ordenamiento jurídico y que consolida la interdicción de la arbitrariedad.

Su reconocimiento es implícito en la Constitución, aunque se concretiza con meridiana claridad a través de distintos dispositivos constitucionales: art. 2.24.a y d y 139 inciso 3.”

SEGURIDAD JURÍDICA – DERECHO DE PROPIEDAD

“Para el pleno desarrollo del derecho de propiedad en los términos que nuestra Constitución lo reconoce y promueve, no es suficiente saberse titular por una cuestión de simple convicción, sino que es imprescindible poder oponer la titularidad de dicho derecho frente a terceros y tener la oportunidad de generar a partir de la seguridad jurídica que la oponibilidad otorga, las consecuencias económicas que a ella le son consubstanciales. Es decir, es necesario que el Estado cree las garantías que permitan institucionalizar el Derecho.”.

SEGURIDAD JURÍDICA = REGISTRO “Es la inscripción del derecho de propiedad en un

registro público el medio a través del cual el derecho trasciende su condición de tal y se convierte en una garantía institucional para la creación de riqueza, y por ende, para el desarrollo económico de las sociedades, tanto a nivel individual como colectivo.”

“Es evidente que a aquellos individuos que cuentan con un título de propiedad registrado poseen una especial ventaja frente a aquellos que no cuentan con la inscripción. Los que ostentan un título inscrito cuentan con un derecho de propiedad oponible erga omnes, razón por la cual será más difícil despojarlos de su propiedad.”

CONCEPTO DE INSCRIPCIÓN La inscripción, plasmada en un asiento

registral, es el resultado de la calificación positiva realizada por el Registrador, que concluye con la admisión del acto o derecho contenido en el título, al Registro.

Art. 1 RGRP: La finalidad del procedimiento registral es la inscripción de un título.

Art. 2 RGRP: El procedimiento registral termina con: a) la inscripción.

EL DENOMINADO PRINCIPIO DE RELEVANCIA (O TRASCENDENCIA)

REGISTRAL “Es la determinación de que la situación

jurídica que se pretende inscribir, por su naturaleza, merece acogida registral, al ser importante su conocimiento por los terceros adquirentes y tener vocación de oponibilidad hacia éstos.”

“El Registro no podría abarcar toda la gama de situaciones que pretenderían ingresar a él, atentando de esta manera seriamente contra la claridad y transparencia que debe tener siempre la publicidad formal (...).”

PUBLICIDAD OSTENSIBLE - POSESIÓN

Art. 2021 CC: “Los actos o títulos referentes a la sola posesión, que aún no han cumplido con el plazo de prescripción adquisitiva, no son inscribibles.”

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS: Lo que el registro pretende es otorgar publicidad a derechos que de otro modo no lo tendrían. (...) El derecho de posesión no requiere del registro para arrojar publicidad. La publicidad del derecho de posesión se encuentra en el ejercicio mismo de los hechos propios de la posesión.

ACTOS INSCRIBIBLES CONFORME AL CC

1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.

2. Los contratos de opción. 3. Los pactos de reserva de propiedad y de

retroventa. 4. El cumplimiento total o parcial de las

condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados.

ACTOS INSCRIBIBLES CONFORME AL CC

5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.

6. Los contratos de arrendamiento. 7. Los embargos y demandas

verosímilmente acreditados. 8. Las sentencias u otras resoluciones que

a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.

9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.

ASPECTOS A CONSIDERAR – ACTOS INSCRIBIBLES

Regla general: Exclusión de derechos obligacionales que no tengan repercusión directa sobre el predio.

Numerus clausus de los derechos reales: art. 881 del Código Civil (sólo los regulados en el Libro V y otras leyes).

Condiciones suspensivas o resolutorias (numeral 4 del art. 2019): en la etapa del cumplimiento es que se produce el efecto real; sin embargo las condiciones pueden acceder al registro en el mismo asiento del acto condicionado.

ACUERDO PLENARIO

ACTO JURÍDICO SUJETO A CONDICIÓN SUSPENSIVA

Es inscribible el acto modal sujeto a condición, siempre que el cumplimiento de ésta implique una modificación en la situación jurídico real del inmueble.”

LXII PLENO

PUBLICIDAD LEGAL VS PUBLICIDAD REGISTRAL

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS CC: Art. 2019 CC, numeral 5 (restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito).

“(Inc. 5) no hace referencia a las restricciones establecidas legalmente, por estimarse que en estos casos la publicidad de la ley es suficiente.”

Art. 109° Constitución: “La ley es obligatoria desde el día siguiente de su publicación en el diario oficial, salvo disposición contraria de la misma ley que posterga su vigencia en todo o en parte.”

ZONIFICACIÓN – NO INSCRIBIBLE

“La zonificación a la que está sujeta un predio, no constituye un acto inscribible en el Registro, por tratarse de una limitación al uso del suelo que es aprobada mediante ordenanza municipal, bastando para ser conocida por todos, la publicación de la norma correspondiente, es decir, la publicidad legal.”

Res. 670-2006-SUNARP-TR-L

ACUERDO PLENARIO – RESERVA DE VÍAS

“La condición de área reservada para vías respecto de un bien no es un acto inscribible en el Registro.”

Pleno XLVI - 2/4/2009

PROBLEMÁTICA DE LA INSCRIPCIÓN DE LAS RESTRICCIONES

Normativa sobre la materia: Art. 882 CC: No se puede establecer

contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita.

Art. 926 CC: Las restricciones de la propiedad establecidas por pacto para que surtan efecto respecto a terceros, deben inscribirse en el registro respectivo.

Exposición de Motivos CC 1984: pacto de no arrendamiento, patrimonio familiar.

ELEMENTOS DE LA RELACIÓN JURÍDICA OBJETO DE PUBLICIDAD

1. El predio 2. El titular 3. El derecho

CONTENIDO DEL ASIENTO – DATOS RELEVANTES

Art. 50 RGRP (regla general) “(en el asiento de inscripción) se consignará los datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del título.”

Art. 13 RIRP (Registro de Predios) lit. d): “La existencia de condición, plazo,

limitación, así como los demás datos relevantes para el conocimiento de terceros, cuando consten en el título y siempre que por sí mismos no den lugar a asientos independientes.”

EL FOLIO REAL EN EL REGISTRO DE PREDIOS

Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a éste correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros, consignando el rubro y la numeración correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro,salvo que se trate de títulos compatibles. (art. 4 RIRP)

CONCEPTO DE PREDIO

“Es la superficie delimitada por una línea poligonal continua y cerrada, y se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial, excluyéndose del suelo y subsuelo a los recursos naturales, los yacimientos, restos arqueológicos y otros bienes regidos por leyes especiales.”

Art. 3 – Reglamento de la Ley N° 28294 (concordante con el art. 954 del CC)

CONCEPTO DE PREDIO - ACUMULACIÓN

Art. 48 RIRP.- Inscripción de acumulación

Es requisito para su procedencia que los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin solución de continuidad, salvo los casos de las secciones de dominio exclusivo en un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, cuando constituyan una unidad funcional y la falta de continuidad de tales secciones esté determinada por la existencia de dicho régimen.

ORGANIZACIÓN INTERNA DE LA PARTIDA REGISTRAL

La partida registral tendrá 6 rubros identificados conforme a las 6 primeras letras del alfabeto en los que se inscribirán o anotarán:

a) Antecedente dominial

b) Descripción del predio

c) Títulos de dominio

d) Cargas y gravámenes

e) Cancelaciones

f) Otros: asientos relativos a otros actos inscribibles en el RdP que por su naturaleza no corresponda extenderse en los demás rubros.

EFECTOS DE LA EXTENSIÓN DE ASIENTOS EN RUBRO DISTINTO

Art. 5 RIRP:

(...)

Cuando por error se hubiese extendido un asiento en un rubro distinto de aquél en el que debió practicarse, prevalecerá la naturaleza del acto, sin perjuicio de proceder a su rectificación de conformidad con lo dispuesto en el Reglamento General de los Registros Públicos.

(...)

ANOTACIONES PREVENTIVAS Art. 2020 CC: El reglamento indica los

casos en que los actos o contratos a que refiere el artículo 2019 son materia de anotación preventiva.

Art. 64 RGRP.- Definición

Son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito.

SUPUESTOS DE ANOTACIÓN PREVENTIVA

a) Demandas y demás medidas cautelares; b) Resoluciones judiciales que no den mérito a

una inscripción definitiva. c) Los títulos cuya inscripción no puede

efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane,

d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable;

e) Los títulos que en cualquier otro caso, deben anotarse conforme a disposiciones especiales.

DEMANDAS Y DEMÁS MEDIDAS CAUTELARES

No requieren haber quedado consentidas dado que son dispuestas in audita parte.

RESOLUCIONES QUE NO DAN LUGAR A UNA INSCRIPCIÓN DEFINITIVA

1. Resoluciones no consentidas. 2. Resoluciones que no contienen acto

inscribible. 3. Resoluciones que constituyen un tránsito

a un acto inscribible. Ej: sentencia que dispone el otorgamiento de escritura pública.

PRECEDENTE VINCULANTE

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE RESOLUCIONES JUDICIALES

El supuesto de anotación preventiva de resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva, previsto en el artículo 65 del Reglamento General de los Registros Públicos, está referido a aquellas resoluciones no consentidas, por ende no comprende a las sentencias consentidas o ejecutoriadas.

I PLENO – e.p. 22/1/2003

PROCEDENCIA DE ANOTACIONES SUPUESTOS C Y D

1. Sólo en el Registro de Propiedad Inmueble. 2. Actos señalados en el art. 2019 del CC,

numerales 1 al 6. 3. A pedido de parte luego de formulada

observación. 4. Vigencia: 1 año a partir del asiento de

presentación. 5. El Registrador debe consignar

expresamente el carácter de la anotación, el defecto, el plazo, la indicación que al vencimiento no surtirá ningún efecto.

SUPUESTO DE FALTA DE INSCRIPCIÓN DEL DERECHO

1. No es aplicable a los casos de falta de inscripción del acto previo.

2. Sólo procede cuando se haya acreditado el derecho no inscrito del otorgante a la fecha del asiento de presentación, mediante contrato con firmas legalizadas notarialmente.

3. Se acepta presentación de copia legalizada notarialmente del contrato o declaración jurada del solicitante.

4. En este último caso, el Registrador notificará al titular registral de la anotación.

5. Durante la vigencia de la anotación preventiva, el titular registral puede solicitar la cancelación mediante declaración jurada con firmas legalizadas notarialmente contradiciendo la transferencia.

6. El Registrador cancelará la anotación preventiva, aun cuando no hubiera transcurrido el plazo de un año.

FORMA DE EXTENSIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA

Art. 5 RIRP (...) Las anotaciones preventivas se extienden

en el rubro de cargas y gravámenes, salvo aquellas a que se refieren los literales c) y d) del artículo 65 del RGRP, las que se extenderán en el rubro que corresponde a la inscripción definitiva.

PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

IMPROCEDENCIA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA

No procede la anotación preventiva en los supuestos de falta de inscripción de actos previos.

XXXII PLENO – El Peruano 11/6/2008

IMPROCEDENCIA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA

1. Cuando se sustente en otra anotación preventiva de la misma naturaleza.

2. En los supuestos de tacha sustantiva del artículo 42.

3. Cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexiste a la fecha del asiento de presentación del título.

4. No procede la apertura de una partida registral para la anotación preventiva de un acto o derecho que no puede inscribirse por adolecer de defecto subsanable, salvo disposición expresa.

PROCEDENCIA DE INSCRIPCIONES POSTERIORES A ANOTACIÓN

Art. 67.- Efectos no excluyentes de la anotación preventiva

Se permite la extensión de asientos registrales relacionados con los actos y derchos publicitados en la partida registral.

Excepción: que el contenido mismo de la anotación preventiva o la disposición normativa que la regula establezca expresamente lo contrario.

EFECTOS RETROPRIORITARIOS

Cuando se inscriba el acto o derecho cuya prioridad fue cautelada por la anotación preventiva, surtirá efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación, siempre que lo presente durante la vigencia de aquélla.

Se admite la posibilidad de disposición distinta.

PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

ANOTACIÓN DE DEMANDA DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA

La anotación de demanda de otorgamiento de la escritura pública reserva prioridad para la inscripción que retrotraerá sus efectos a la fecha del asiento de presentación de la anotación de demanda.

XV PLENO – El Peruano 17/1/2006

PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIAEFECTOS DE SENTENCIA FIRME SOBRE

NULIDAD DE ACTO JURÍDICO

La sentencia firme que declara la nulidad de una transferencia de dominio, cualquiera sea el rubro en que se encuentre inscrita, retrotrae sus efectos a la fecha del asiento de presentación de la anotación de la demanda respectiva, enervando los asientos registrales incompatibles que hubieran sido extendidos luego de la referida anotación, tales como transferencias de propiedad, embargos, hipotecas, etc. En consecuencia, en la expedición de certificados de dominio y de gravámenes no serán considerados dichos asientos enervados. Pleno XXV-15/6/07