TITULOS y ACTOS INSCRIBIBLES. MS MANUEL ROMAN OLIVAS [email protected].
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¿Quien le asigna el valor de fehaciente o no a un documento?
La discrecionalidad del sujeto. Artículo 624 CPC.- Responsabilidad por afectación de bien
de tercero.-Cuando se acredite fehacientemente que el bien afectado con la medida pertenece a persona distinta del demandado, el Juez ordenará su desafectación inmediata, incluso si la medida no se hubiera formalizado.
La Ley (el legislador).
Art. 2010 CC: “ la inscripción se hace en virtud de titulo que conste en instrumento público, salvo disposición contraria.”
Documentos públicos.
“el documento auténtico está ligado al concepto de fe pública, el mismo que supone certeza y creencia en una verdad oficial basada en la autoridad de una persona que cumple una función pública”.
Instrumento Notarial Documentos autorizados por notario
público, quien formaliza y da fe de la voluntad de los otorgantes de los actos y contratos.
Da también fe de los actos y contratos solo cuando se celebran ante él. (art.24)
Su función también comprende la comprobación de hechos que ante él se celebran.
Fe publica notarialArtículo 24°.- Fe Pública: Los instrumentos públicos
notariales otorgados con arreglo a lo dispuesto en la ley, producen fe respecto a la realización del acto jurídico y de los hechos y circunstancias que el notario presencie.
Decreto Legislativo 1049
Los hechos que el notario no percibe,o la veracidad intrínseca de las decla-raciones de voluntad, no pueden ser objeto de fe publica.
Instrumentos Notariales.Art. 2019 CC.
“Son inscribibles […]: 1. los actos y contratos que constituyen, declaren, transmiten, extingan, modifiquen , modifiquen o limiten derechos reales […] ”.
“El Registro no recibe derechos puros, sino los actos que los crean, modifican o extinguen; siendo que dichos actos no siempre se limitan a anunciar la atribución patrimonial a favor del titular […]. El acto llega al registro con todos sus elementos típicos y accidentales, circunstancias que configuran el derecho real […]”Ghunter Gonzales, p. 137. Introducción .
Instrumentos Notariales.
“Son inscribibles […]: 1. los actos y contratos que constituyen, declaren, transmiten, extingan, modifiquen , modifiquen o limiten derechos reales […] ”.
Transferencias de propiedad (art. 59 RRP).
Compraventa con pacto de reserva de dominio (art. 60 RRP)
Transferencia de cuotas ideales (art. 62 RRP)
Transferencia por aporte (art. 76 RRP)
DOCUMENTOS JUDICIALES
“Las sentencias o los autos son hechos jurídicos que se materializan en un documento público, y como tal pueden ingresar al Registro a través del denominado parte judicial, consistente en el traslado o copia certificada de los actuados o piezas procesales pertinentes del expediente”.
Gunther Gonzales Barron
¿Quién es el depositario de la fe pública?
Artículo 266 LOPJ.- Obligaciones y atribuciones.- Son obligaciones y atribuciones genéricas de los Secretarios de Juzgados:
13.- Expedir copias certificadas, previa orden judicial.
DOCUMENTOS JUDICIALES
Los mandatos judiciales inscribibles generalmente tienden a enervar los efectos legitimadores de los actos inscritos en el Registro de Sociedades:
Temporalmente.- Medidas cautelares o anotaciones de demanda, etc.
Definitivamente.- Adjudicando la propiedad de un bien rematado judicialmente.
DOCUMENTOS JUDICIALES
INSCRIPCIÓN DEFINITIVA.art. 739 CPC:
“en el remate de inmueble […] el Juez transfiere la propiedad del inmueble mediante auto que contendrá: 1. Descripción del bien […].
Art. 952 CC:“[…] la sentencia que accede a la petición es título
para la inscripción de la propiedad respectivo y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueño.”
DOCUMENTOS JUDICIALES
INSCRIPCIÓN TEMPORAL.art. 642 CPC. Embargo.
“Cuando la pretensión principal es apreciable en dinero, se puede solicitar embargo. Este consiste en la afectación jurídica de un bien o derecho[…]”.
Art. 650 CPC.- Embargo de inmueble inscrito a nombre de tercera persona.“ […] en caso que se acredite, de modo fehaciente que
el bien pertenece al deudor y se encuentre inscrito a nombre de otro […] la medida se anotará en la partida respectiva […].”
DOCUMENTOS JUDICIALES
MEDIDA CAUTELAR INNOVATIVA.MEDIDA CAUTELAR INNOVATIVA.
«CUANDO SE INSCRIBE UNA MEDIDA «CUANDO SE INSCRIBE UNA MEDIDA CAUT. INNOVATIVA QUE DISPONE LA CAUT. INNOVATIVA QUE DISPONE LA SUSPENSIÓN DE LOS EFECTOS DE SUSPENSIÓN DE LOS EFECTOS DE DETERMINADOS ASIENTOS DETERMINADOS ASIENTOS REGISTRALES, ESTOS NO TENDRÁN REGISTRALES, ESTOS NO TENDRÁN EFECTOS JURÍDICOS MIENTRAS DURE EFECTOS JURÍDICOS MIENTRAS DURE LA SUSPENSIÓN ORDENADA LA SUSPENSIÓN ORDENADA JUDICIALMENTE».JUDICIALMENTE».
DOCUMENTOS JUDICIALES
MEDIDA CAUTELAR DE NO INNOVAR.MEDIDA CAUTELAR DE NO INNOVAR.
«RESULTA PROCEDENTE ANOTAR UNA MEDIDA DE NO INNOVAR, EVITANDO LA TRASLACIÓN DE DOMINIO MIENTRAS DURE EL PROCESO JUDICIAL”.
LA CITADA CAUTELAR CUMPLE ASÍ LOS FINES PARA LOS QUE FUE DICTADA , CUAL ES, SUSPENDER LOS HECHOS FUTUROS MEDIANTE EL MANTENIMIENTO DE UNA SITUACIÓN JURÍDICA.
MEDIDAS CAUTELARES
MEDIDA CAUTELAR GENÉRICA.MEDIDA CAUTELAR GENÉRICA.
«PODRÁ DESIGNARSE UN ADMINISTRADOR
JUDICIAL DE PERSONAS JURÍDICAS COMO MEDIDA
CAUTELAR GENÉRICA EN DISTINTOS PROCESOS,
ADMINISTRADOR QUE TENDRÁ LAS OBLIGACIONES
Y FACULTADES QUE EL JUEZ SEÑALE».
DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
Es todo aquel que tiene por objeto “dar notoriedad y valor de hechos auténticos a los actos realizados por el Estado o por las personas de derecho público dotadas de soberanía, de autonomía o de jurisdicción”
Giménez Arnau, citado por Gonzales Barrón.
DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
En materia del Registro de Predios, estos actos constituyen títulos autónomos inscribibles.
Certificado de Jurisdicción, nomenclatura y numeración. (art. 56 RRP).
Resoluciones de Habilitación Urbana (art. 31 C RRP).Aprobación de Habilitación Urbana.Recepción de Obras.
Independización de Predio Urbano.Resolución Municipal de subdivisión (art. 42RRP)
Asiento Registral: ¿constituye acto administrativo?
ASIENTO REGISTRAL: Manifiesta la voluntad de inscribir del registrador como declaración positiva de calificación. Además contiene voluntad de las personas cuya declaración es el contenido del acto que accede a la inscripción registral al atravesar positivamente por el tamiz de la calificación.
NATURALEZA: ¿es una actuación administrativa?Posición registralista.
Manifestaciones de voluntades cuya esencia no tiene como eje a la administración sino a la sociedad civil. Tratamiento especial. Acción civil de nulidad de asiento registral.
Posición administrativista.La función registral es administrativa y el acto de la
administración es una actuación administrativa sujeto a control jurisdiccional vía contencioso administrativa.
ASIENTO REGISTRAL. TESIS MIXTA
¿es una actuación administrativa? El asiento es siempre la consecuencia de un acto jurídico
extrarregistral precedente que le da origen.
El asiento registral es una declaración de voluntad que contiene 3 sentidos:La del particular.La del funcionario registrador quien ha ejercido la labor
calificadora.La de la sociedad como destinataria de la publicidad.
Pretensión de nulidad:Acción acumulada de acción civil: Pretensión nulidad acto y
asiento.Acción contenciosa administrativa: Pretensión nulidad asiento.
DOCUMENTOS PRIVADOS.En el Registro existe una gran cantidad de
actos que se inscriben en virtud a documentos privados con características especiales, adquiriendo un rol preponderante las denominadas:
COPIAS CERTIFICADAS DE ACTA.DESIGNACIÓN DE PRESIDENTE O JUNTA DIRECTIVA
(ART.54 RPP)
DOCUMENTO PRIVADO CON CERTIFICACIÓN DE FIRMAS.
INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS URBANOS (ART.42 RRP)ACUMULACION DE PREDIOS (ART.48 RPP)REGLAMENTO INTERNO (ART. 53 RPP)
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Actas.
Es el documento que describe el acto de la celebración de la junta general, redactado por el secretario de la Junta o en su caso por el Notario, que consiste en reflejar de forma veraz y fiel los actos que se han desarrollado durante esa celebración y en especial los acuerdos que han sido adoptados por la junta general de la sociedad”.
Fernández Sánchez Calero.
Función de actas.
Función descriptiva.- En el acta se narran los hechos.
Función probatoria.- Sirve para acreditar dichos hechos.
Función de control.- Sirve para controlar la actuación de la Junta, lo narrado se examina y supervisa antes de la aprobación.
Fernández Sánchez Calero.
Actas.
¿Cómo conciliamos el carácter de documento privado de las actas con la presunción de legalidad y exactitud de las actas inscritas?
La atribución y veracidad del contenido del acta, se explican por razones de orden práctico, ya que la exigencia de firma de todos los socios podría poner en grave riesgo el funcionamiento de la sociedad.
Riesgo de admitir documentos privados en el Registro, por su menor costo y simplicidad, antes de pretender una seguridad mayor con documentos costosos.
Libro de actas.
“EL ACTA CONSTITUYE UN INSTRUMENTO FACILITADOR DE LAS ACTIVIDADES DE LAS EMPRESAS EN UN SISTEMA DE MERCADO DONDE ES PRECISO ADOPTAR DECISIONES EN FORMA RÁPIDA, SACRIFICANDO DE CIERTO MODO LA SEGURIDAD JURÍDICA, PUES NADA ASEGURA QUE SU CONTENIDO COINCIDA CON LA REALIDAD PUES ES SOLO EL RELATO DE UN SUCESO.”
Resolución Nº 127-2006-TR-T
Libro de actas. Importancia
“ES OBJETO DE EVALUACIÓN EN
SEDE REGISTRAL LA
COMPATIBILIDAD ENTRE EL LIBRO
DE ACTAS EN QUE CONSTE EL
ACUERDO CUYA INSCRIPCIÓN SE
SOLICITA Y EL LIBRO DE ACTAS EN
QUE CONSTA ASENTADO EL
ÚLTIMO ACUERDO VINCULADO
INSCRITO.” Resolución Nº 432-2009-TR-L
Libro de actas. Jurisprudencia
Toda persona jurídica debe llevar sus libros en forma ordenada, debiendo acreditar ante el Notario la conclusión o pérdida del anterior para que proceda la certificación de un segundo libro (art. 115 de la Ley del Notariado).
Resolución Nº 127-2006-TR-T
El notario no se encuentra obligado a consignar las razones por las cuales se efectúa tal acto, siendo de su exclusiva responsabilidad la acreditación ante su despacho la conclusión o pérdida del Libro anterior.
Resolución Nº 033-2010-TR-T
USMP 2012
La finca inmobiliaria y la inmatriculación en el registro
La ordenación del Registro por fincas
«El bien inmueble, como finca registral, abre
un folio autónomo en el Registro, y cada folio
registral, tras identificar adecuadamente un
bien inmueble, recoge el historial jurídico real
del mismo y las afecciones hipotecarias y
gravámenes judiciales que pesan sobre dicho
inmueble».
Alvarez Caperochipi, p. 99
En un registro de fincas registro de fincas la inmatriculación es el acceso de la finca en sentido material al registro, junto con una declaración plenaria de propiedad.
En un registro de títulosregistro de títulos, por el contrario, no existe propiamente inmatriculación, pues acceden al registro directamente los títulos o contratos de transmisión de la propiedad o de constitución de gravámenes sobre la propiedad.
El sistema Torrens, constituye un auténtico registro de fincas, sí se puede decir que tiene una inmatriculación sustancialmente distinta de la inscripción, mientras que en el Perú la inmatriculación no es sino la primera inscripción.
En el sistema Torrens la inmatriculación controla topográficamente la realidad física de la finca y hace de la primera inscripción una declaración pública de la propiedad, con presunción iuris et de iure de propiedad (quién indemniza como acto expropiatorio a quien por ello fuera privado de su propiedad efectiva).
En el Perú, la primera inscripción en el
registro, llamada quizás impropiamente
inmatriculación, se hacía hasta hace poco
sólo en base a una titulación, sin control
efectivo de la titularidad del inmatriculante
y sin control efectivo de la entidad física de
las fincas inscritas.
Art. 16.- Inmatriculación.
«la inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta.
Para la inmatriculación de un Predios se requerirá el informe técnico del área de Catastro …, donde se determine si el predio a inmatricular se superpone o no a otro ya inscrito (…)».
El sistema peruano ha contemplado un
registro de títulos ordenado por fincasregistro de títulos ordenado por fincas. Así,
la primera inscripción referente a una finca
describe ésta y suele tener unas garantías
especiales en orden a una declaración
sumaria de propiedad, fundamentadora del
tracto sucesivo.
En la organización de un registro de títulos registro de títulos
ordenado por fincas y con tracto sucesivoordenado por fincas y con tracto sucesivo, se
prevé la «inmatriculación» de la finca en el
primer título que accede al registro.
No es inmatriculación en sentido estricto,
porque no controla la realidad de la finca, ni
el derecho que nace a la primera inscripción.
Problemas de identidad de la finca en el registro peruano
En el sistema registral peruano, la
finca es la base ordenadora del
registro, que inicia un folio registral
en el libro de inscripciones.
El registro es, principalmente, un conjunto de libros en los que se toma razón de unos títulos públicos relativos a inmuebles.
Para identificar la finca se toma en cuenta preferentemente la descripción que resulta de los títulos aportados, sin control exhaustivo de la veracidad de las declaraciones relativas a los hechos, y sin que los títulos posteriores se ajusten necesariamente a una identidad fáctico material pre constituida.
Problemas «la posibilidad de inmatricular fincas inexistentes,
la existencia de dobles inmatriculaciones, el
acceso al registro de fincas con extensiones
superficiales muy superiores a las reales, la
posibilidad de inmatricular en el registro, como
propiedad privada, bienes de dominio público».
- La descripción de la finca no era
georreferenciada.
Problemas
La descripción perimetral no no georreferenciadageorreferenciada delimita el contorno de la finca, también con linderos fijos, pero a través de elementos topográficos existentes en la realidad física (un camino, una calle, una acequia, una montaña, etc.)
La descripción perimetral no georreferenciada es la más imperfecta, al utilizar descripciones literarias de las fincas.
Ejemplos descripción perimetral no georreferencial.
«terreno sur del pueblo de Paramonga en el camino a Francisco Vidal, circundado por terrenos de cultivo del Fundo San Francisco y la Granja Club Agrícola Juvenil en línea quebrada de dos tramos, en la siguiente forma: partiendo del vértice D con rumbo..»
«por el nor este colinda con terrenos eriazos y el fundo Carapongo con una línea sinuosa que describe la acequía Nieviería..»
Actualmente
«en los últimos años se ha ido
realizando un esfuerzo considerable de
coordinación entre el registro y catastro,
y de informatización en el registro de las
bases fácticas de las fincas registrales.»
Actualmente
El Decreto Supremo No 002-89 – JUS avanzó decididamente en el sentido de exigir necesariamente las descripciones perimétricas de la finca a través del uso de planos oficiales.
Art. 1.- para la primera de dominio, subdivisión o acumulación de predios urbanos, ubicados en zonas o regiones catastradas o en proceso de levantamiento catastral, los interesados deberán presentar:Copia del plano catastral, Código catastral
emitido por la oficina de catastro distrital debidamente autenticada por profesional.
Art. 16 del RRP.
«para la inmatriculación de un predio se
requerirá el informe técnico del área de
catastro…donde se determine si el predio
a inmatricular se superpone o no a otro
ya inscrito, de acuerdo a la base gráfica
con la que cuenta el área de catastro.»
Art. 19 del RRP.Art. 19 del RRP.«el asiento de inmatriculación contendrá
(…) su ubicación georreferenciada a la Red georreferenciada a la Red Geodésica NacionalGeodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, siempre que se cuente con dicho dato.(...)»
«el código de referencia catastral, área expresada en hectáreas (…)»
Art. 20 del RRP.Art. 20 del RRP.«Para la inmatriculación de predios urbanos (…) se presentará el plano catastral».
Georreferenciación a la Red Geodésica Nacional
«se caracteriza porque define los linderos
indicando la posición geográfica (latitud y
longitud) de los puntos por los que pasa la línea
del perímetro de la finca.
Esta técnica es la más precisa, por cuanto
permite definir las fincas de modo inequívoco,
exacto y sin cambios con el paso del tiempo».
«El registro pretende hacer de la propiedad una
institución de orígenes ciertos e indubitados
(publicando derechos), cuando la propiedad como
relación directa del hombre con la tierra tiene una
entidad esencialmente posesoria, pues es la
posesión la que hace efectiva el arraigo del hombre
a la tierra (por la tradición posesoria que transmite
la propiedad) y la que identifica propia y
adecuadamente la entidad física de la finca».
p. 107.
«La inscripción registral es siempre una
instancia artificial creada sobre bases
formales (el título público) que si se
desarraiga de la realidad material (la
posesión) se enfrenta a graves problemas
de identidad, y a posibles maniobras
especulativas y defraudatorias.»
