บทท 2

ความหมาย ทฤษฎ และแนวคดทเกยวของกบการประกอบธรกจ การน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม

สภาพสงคมไทยในปจจบนไดมการเปลยนแปลงอยตลอดเวลา ท าใหสงผลกระทบตอการเปลยนแปลงทางเศรษฐกจ วฒนธรรม ควบคตามกนไปดวย จากการเปลยนแปลงดงกลาวยอมมผลถงการประกอบกจการหลาย ๆ ประเภทอกเชนกน การประกอบธรกจซงเปนทรจกในปจจบนและมปญหาโตแยงกนอยางมากในเรองความไมชอบดวยกฎหมายนนกคอ การประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม ขนมาจากหลกการทางดานเศรษฐศาสตรภายใตแนวคดของระบบเศรษฐกจแบบแบงปน หรอในภาษาองกฤษเรยกวา Sharing Economy ซงแนวความคดดงกลาวน ถอเปนกจกรรมทางเศรษฐกจทชวยใหบคคลทเปนเจาของทรพยสนสามารถสรางรายไดเพมเตมจากการแลกเปลยนการบรโภคสนคา หรอบรการทมมลคาเชงเศรษฐกจดวยการน าสนคา ซงยงไมมการใชประโยชนอยางเตมทมาแสวงหาประโยชนใหเกดความคมคามากขน จากแนวคดดงกลาวจงท าใหผเปนเจาของกรรมสทธหองชดทมหองชดอยเดมและปลอยทงรางไวหรอใชประโยชนเฉพาะเทศกาลเปนครงคราวหนกลบมาทบทวนถงการใชทรพยของตนใหเกดความคมคามากทสด โดยแตเดมเจาของกรรมสทธหองชดในอาคารชดหรอคอนโดมเนยมมจดประสงคเพยงเพอเปนทอยอาศยเทานน แตตอมาเรมมการเปลยนแปลงการใชประโยชนดวยการน าหองชดพกอาศยมาปลอยเชาแบบโรงแรม ซงมลกษณะเปนการใหเชาทมระยะเวลาต ากวารายเดอน ทงนการปรบเปลยนดงกลาวกเพอใหมความสอดคลองกบยคสมยทเปลยนแปลงไป ปจจบนประเทศไทยมการใหบรการทพกส าหรบนกทองเทยวในรปแบบตาง ๆ มากมาย โดยสถานทพกอาศยทไดรบความนยมอยางแพรหลายในปจจบน กคอการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม ซงธรกจดงกลาวไดรบการตอบรบจากนกทองเทยวเปนอยางมาก จากปญหาในเรองการแขงขนทางธรกจอสงหารมทรพยประเภทคอนโดมเนยมทมผประกอบการรายใหมเพมขนเปนจ านวนมากในประเทศไทย สงผลใหจ านวนคอนโดมเนยมมปรมาณทมากเกนกวาความจ าเปนแกผบรโภคทตองการใชเปนทอยอาศย ท าใหบรษทผพฒนาอสงหารมทรพยประเภทคอนโดมเนยม ปรบเปลยนแรงจงใจใหกบผซอดวยการสรางจดขายคอนโดมเนยมเปนการประกนรายไดใหแกผซอเหลานน วาหากผซอคอนโดมเนยมดงกลาวไดรบโอนกรรมสทธไปแลว สามารถตกลงน าหองชดดงกลาวมาใหบรษทผพฒนาอสงหารมทรพยบรหารจดการดวยการน าหอง

10

ชดในคอนโดมเนยมเหลานนออกปลอยเชาแบบโรงแรม เมอมรายไดหรอผลประโยชนเกดขนกจะน ามาแบงสรรปนสวนใหกบเจาของหองชดเหลานน เมอความตองการของผบรโภคซงเปนผซอคอนโดมเนยมในยคปจจบนทเปลยนแปลงไปจากเดมทซอเพอพกอาศย กเรมมการปรบเปลยนความตองการของผบรโภคโดยผบรโภคบางรายอาจจะตองการซอคอนโดเพออยอาศยจรง แตบางรายกซอเพอจดประสงคเอาไวลงทน หรอซอเอาไวเปนบานพกตากอากาศ เปนตน จะเหนไดวาปจจบนธรกจคอนโดมเนยมตามตางจงหวดโดยเฉพาะหวเมองทองเทยวส าคญ ๆ ไมวาจะเปน เชยงใหม พทยา ชะอ า เกาะสมย รวมถงพนทธรกจชนน ามกจะมบรษทผพฒนาอสงหารมทรพยประเภทคอนโดมเนยมไปเปดโครงการเอาไว เพอรองรบความตองการของผบรโภคทประสงคจะมบานพกตากอากาศเอาไวส าหรบทองเทยวในชวงฤดกาลตาง ๆ ของป และเมอคอนโดมเนยมดงกลาวไมไดมไวเพอใชเปนทพกอาศยประจ าสงทกอเกดปญหาในปจจบนเกยวกบคอนโดมเนยมเหลาน คอ การปลอยทงไวและมปญหาตอการจดเกบคาสวนกลางของนตบคคลอาคารชดดวย เนองจากเมอไมไดใชประโยชนเจาของกรรมสทธหองชดกไมอยากทจะจายคาสวนกลางดงกลาว บรษทผ พ ฒนาอสงหารมทรพยประเภทคอนโดมเนยมไดสรางแนวทางแกไขปญหาดงกลาวนขนดวยการตกลงกบเจาของกรรมสทธหองชดโดยตกลงเปนผบรหารโครงการน าหองชดออกใหเชาส าหรบนกทองเทยวทมระยะเวลาการเชาต ากวารายเดอนในรปแบบของโรงแรมขน เมอพจารณาลกษณะประเภทแหงการท านตกรรมในการท าสญญาแลว การประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมดงกลาว เหมอนกบการเชาอสงหารมทรพยประเภทบานหรอคอนโดมเนยมแบบรายเดอนทวไป แตหากพจารณาตามกฎหมายของประเทศไทย อยางเชนกฎหมายโรงแรม1 และกฎหมายอาคารชด2 แลวถอวาการกระท าเชนนเปนการขดตอกฎหมายดงกลาวอยางชดเจน ทงทในตางประเทศไดมการอนญาตใหมการประกอบธรกจประเภทนกนอยาง 1 พระราชบญญตโรงแรม พ.ศ. 2547 มาตรา 4. บญญตวา ในพระราชบญญตน “โรงแรม” หมายความวา สถานทพกทจดตงขนโดยมวตถประสงคในทางธรกจเพอใหบรการทพกชวคราวส าหรบคนเดนทางหรอบคคลอนใด โดยมคาตอบแทน ทงน ไมรวมถง... (2) สถานทพกทจดตงขนโดยมวตถประสงคเพอใหบรการทพกอาศยโดยคดคาบรการเปนรายเดอนขนไปเทานน... 2 พระราชบญญตอาคารชด พ.ศ. 2522 มาตรา 17/1 บญญตวา ในกรณทมการจดพนทของอาคารชดเพอประกอบการคาตองจดระบบการเขาออกในพนทดงกลาวเปนการเฉพาะไมใหรบกวนความเปนอยโดยปกตสขของเจาของรวม… วรรคสอง บญญตวา หามผใดประกอบการคาในอาคารชด เวนแตเปนการปรกอบการคาในพนทของอาคารชดทจดไวตามวรรคหนง.

11

แพรหลาย ซงปจจบนผประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมดงกลาว ซงมชอเสยงเปนทรจกกนอยางแพรหลายและไดรบความนยมอยางมาก ไดแก “แอรบเอนบ (Airbnb)” เปนตน

2.1 ความเปนมา ความหมาย และลกษณะของการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม

คอนโดเทลถอเปนการน าเอาคอนโดเพออยอาศย มาประยกตใชกบการปลอยเชารายวนหรอรายเดอนทม Service แบบโรงแรม โดยทเจาของกรรมสทธพนทใหเชาคอเจาของคอนโดมเนยมนนเอง และมพนทสวนกลางเปนกรรมสทธเจาของรวมกนเชนเดยวกบคอนโดอนๆ ซงแตกตางกบโรงแรมทมโรงแรมจะมเจาเพยงหนงเดยวหรอเปนหนสวนรวมกนเทานน อกทงโรงแรมยงมลกษณะทบรการแบบมออาชพ มการจดฟงกชน สงอ านวยความสะดวกทลงตวตอบสองความตองการไดตรงจดมากกวาการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมอกดวย ปจจบนมผประกอบการหลายรายพยายามเสนอ Package หรอท าโมเดลทางการเงน เพอดงดดเหลานกลงทนในรปแบบของการลงทนคอนโดตากอากาศ เพอใชเปนทพกกไดหรอเอาไวลงทนกได โดยผประกอบการมการใชกลยทธ เชน ซอคอนโดกบโครงการนรบผลตอบแทน รอยละ 10 ตดตอกน 3 ปโดยในแตละปสามารถเขามาพกทโครงการได 20 ครง สวนทเหลอตองเอาไวปลอยเชาแบบน เปนตน กถอเปนชองทางการท าธรกจอกรปแบบหนงทเหนมากในชวง 4-5 ปทผานมา กระแสความนยมทจะพกคอนโดเทลเรมเปนทรจกและเปนทตองการของนกทองเทยวทงชาวไทยและตางชาตมากขน เนองจากสามารถทดแทนโรงแรมได แถมยงมราคาคาหองพกทถกกวา มสงอ านวยความสะดวกมากมายไมวาจะเปน หองครว หองนงเลน และมความรสกเหมอนอยบาน แถมยงม Fitness สระวายน า ซงเมอเปรยบเทยบกบโรงแรมแลวเหมอนจะมคมคากวา จากกระแสความนยมดงกลาว ท าใหรายไดของโรงแรมในชวงทผานมาลดลงเนองจาก คอนโดเทล กบ โรงแรม ถอเปนคแขงทเรยกไดวา เปนคแขงทางตรง ซงการประกอบธรกจคอนโดเทลนน ถอเปนการกระท าความผดตอกฎหมายในประเทศไทย เนองจากมการใชอาคารผดประเภท ซงคอนโดเทลถอเปนโรงแรมผดกฎหมาย และการขยายตวของโรงแรมผดกฎหมายประเภทนท าใหเกดปรมาณหองพกลนตลาด (Over Supply) สงผลใหผประกอบการโรงแรมไมสามารถปรบเพม

12

ราคาขายได ยงไปกวานนผประกอบการโรงแรมยงตองจายภาษทมากกวาการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมหรอคอนโดรายวนอกดวย3

2.1.1 ความเปนมาของการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม การประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม มววฒนาการมาจากการน าเอาหองชดพกอาศยในคอนโดมเนยม ซงแตเดมมวตถประสงคเพอพกอาศยอยางเชนบานทใช เปนอยอาศยเปลยนเปนการน าออกใหเชาทพกอาศยส าหรบนกทองเทยว ซงมรปแบบการใหบรการอยางเดยวกบโรงแรม ความเปนมาของการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมมลกษณะการด าเนนธรกจคลายคลงเชนเดยวกบธรกจโรงแรม โดยเชอกนวากจการโรงแรมของโลกเกดมขนมาตงยคสมยโบราณ ซงมผลสบเนองมาจากการสรางทพกอาศยชวคราวเพอรองรบและใหบรการแกนกเดนทางในยคนน ทมการเดนทางตดตอคาขายตอกนในระหวางประเทศ การเดนทางเพอทางการเมอง ทางศาสนา เปนตน โรงแรมเกดขนมาต งแตสมยโบราณประมาณชวงยคของอาณาจกรกรกจนกระทงป ค.ศ. 1282 เรมมการกอตงสมาคมโรงแรมขน จนกระทงกอเกดธรกจโรงแรมขน ในยคสมยแรกไดมการสรางทพกเพอจดประสงคใหบรการแกแขกหรอผเดนทาง โดยไมคดคาปวยการแตมการจ ากดระยะเวลาการพกแรมของผเดนทางไวไมเกน 2 คน สถานทพกแรมทสรางขนในรปแบบโรงแรมและเปดกจการใหบรการทพกเปนครงแรก คอทกรงลอนดอน ประเทศองกฤษ ป ค.ศ. 1774 ทโคเวนท การเดน (Coven Garden)4 ส าหรบประเทศไทยเรมมววฒนาการเกยวกบโรงแรมมาตงแตสมยสโขทย อยธยา ลพบร และธนบร เรองราวเกยวกบทพกของคนเดนทางตางถนตางเมอง ไมวาจะเปนชาวจนหรอชาวยโรปทมการตดตอทางการทต การเมอง หรอการทหาร การเยยมเยอน และอน ๆ ถาเปนแขกบานแขกเมองหรอคนส าคญ ๆ กจะไดพกในวงของพระเจาแผนดน พระราชวงศ บานเสนาบด ขาราชการชนผใหญ สวนพอคาหรอคนเดนทางทวไปจะไดพกตามวด จวนเจาเมอง บานนายอ าเภอ ก านน ผใหญบาน บานเศรษฐ คหบด บานญาตเพอนฝง หรอศาลาตามหมบานทมอยทวไป การโรงแรมเรมขนมาตงแตสมยพระบาทสมเดจพระจอมเกลาเจาอยหว หรอรชกาลท 4 ซงประชาชนมการไปมาหาสกนทเปนชาวตางชาต โดยเฉพาะชาวจนซงเขามาในสยามประเทศเวลานนกจะไปพกตามศาลาวด ตอมาเมอคณะทตซงมหมอมราโชไทย (หมอมราชวงศกระตาย อศราง 3 เทอรรา บเคเค (TerraBKK). (2559). “คอนโดเทล” โมเดลธรกจลงทนอสงหารมทรพยตากอากาศ. (ออนไลน). เขาถงไดจาก : https://www.terrabkk.com/news/98188/ [2561, 24 เมษายน]. 4 ปวรศา ตงเพชรทองค า. (2553). การบงคบใชมาตรการทางกฎหมายในการขออนญาตประกอบธรกจโรงแรม. สารนพนธนตศาสตรมหาบณฑต, บณฑตมหาวทยาลยรามค าแหง. หนา 66-67.

13

กร) กลบจากยโรป ไดน าแนวความคดของการสรางโรงแรมมาพฒนา จนมาถงสมยพระบาทสมเดจพระจลจอมเกลาเจาอยหว หรอ รชกาลท 5 มการปรบปรงโรงแรมครงใหญใหมความสะดวกสบายและหรหรามากขนกวาเดม มการน าไฟฟาเขาไปใชในโรงแรมเปนครงแรกทโรงแรมโอเรยนเตล มการเปดหองอาหารภายในโรงแรมแบบเตมระบบและในรชสมยนเองธรกจโรงแรมในประเทศไทยกรงเรองขน มการเปดโรงแรมตาง ๆ เพมมากขน เชน ในป พ.ศ. 2413 (ค.ศ. 1870) มโรงแรมเปดใหมคอ Falck's German, Hamburg, Marien, Siam และในปพ.ศ. 2414 (ค.ศ. 1871) Carter's, Norfolk แตโรงแรมทงหมดทกลาวมาไปสรางขนและบรหารงานโดยชาวตางชาตทงสน จนกระทงป พ.ศ. 2465 พลเอกพระเจาบรมวงศเธอ พระองคเจาบรฉตรไชยากร กรมพระก าแพงเพชรอครโยธน ผบญชาการการรถไฟในสมยนนไดสรางโรงแรมขนมชอวา “โรงแรมรถไฟหวหน” เปนโรงแรมทสรางขนใกลกบสถานรถไฟหวหน เปนโรงแรมแรกทสรางขนโดยคนไทย มคนไทยเปนผบรหารงานและเปนโรงแรมทเปนโรงแรมรมชายหาด เปดบรการเมอวนท 1 มกราคม พ.ศ. 2466 ปจจบนเปนโรงแรมในเครอเซนทารา5 สวนคอนโดมเนยมเปนทพกอาศยในหองชดโดยมรปแบบการอยอาศยรวมภายใตอาคารเดยวกน6 มทมาและเกดขนเปนเวลาชานานเกอบประมาณ 2,000 ป กอนในสมยจกรวรรดโรมน เนองจากในยคดงกลาวไดเกดปญหาเรองทดนส าหรบใชสรางเปนทอยอาศยมไมเพยงตอความตองการของประชาชนในยคสมยนน ผน าจกรวรรดโรมนจงไดเกดแนวความคดในการแกปญหาดวยการสรางอาคารสงทมหองพกแยกออกเปนหลาย ๆ หองเพอใหประชาชนของตนอาศยอยรวมกน พรอมกบออกกฎหมายใหชาวโรมนสามารถเปนเจาของทอยอาศยโดยเรยกเปนหนวยทอยอาศยภายใตอาคารทมการอยรวมกนหลายครอบครวดงกลาว และตอมาอาคารชดกลบมาเปนทนยมอกครงในยคกลาง สาเหตเกดจากการทเมองตาง ๆ ในยคนน (ในปจจบน คอประเทศทางยโรปตะวนออก) ทเกดความกลวตออนตรายจากขาศกภายนอกซงเขามาโจมตเมองของตน ความกลวดงกลาวท าใหประชาชนอพยพเขามาอาศยภายในเมองซงมเนอทจ ากด และมก าแพงทปองกนขาศกลอมรอบ เมอมจ านวนประชากรเพมมากขนในตวเมองจงมทดนไมเพยงพอตอความตองการของ

5 ปรชา แดงโรจน. (2534). การโรงแรม ฉบบนสตนกศกษา (Hotel Management and Operations). (พมพครงท 10 ). กรงเทพมหานคร : ธงชยการพมพ. หนา 47. 6 อนนตพร นคะจด. (2542). การศกษาเปรยบเทยบปญหากฎหมาย เกยวกบการด าเนนกจการอาคารชดของนตบคคลอาคารชด และของสหกรณเคหสถาน ตามพระราชบญญตอาคารชด พ.ศ. 2522 และพระราชบญญตสหกรณ พ.ศ. 2542. วทยานพนธนตศาสตรมหาบณฑต, บณฑตมหาวทยาลยมหาวทยาลยรามค าแหง. หนา 16.

14

ประชาชนสงผลใหทดนมราคาเพมสงขน จงเกดแนวคดทจะแบงอาคารเดยวใหมการเขาอยอาศยรวมกนหลายครอบครวรวมกนจนกระทงมการอยอาศยในลกษณะคอนโดมเนยมในยคปจจบนน ส าหรบการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมไดมการประกอบธรกจประเภทนขนมาดวยการผสมผสาน โดยการน ารปแบบของธรกจโรงแรมมาใหบรการในสถานทภายในอาคารของคอนโดมเนยม ตลอดทงการใหบรการดานอน ๆ จะมรปแบบการบรการอยางโรงแรมทงสน การประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมเรมเกดมขนเมอประมาณ ค.ศ. 1960 โดยสาเหตจากการทชาวฝรงเศสรวมทงประชาชนจากมลรฐแคลฟอรเนยไดมการทองเทยวในชวงเวลาเดยวกนและมการเขาพกในโรงแรมเดยวกนจนสงผลใหหองพกของโรงแรมไมเพยงพอตอความตองการ ท าใหนกทองเทยวตองซอคอนโดมเนยมไวเพอการพกผอนโดยเฉพาะอนเปนการรองรบส าหรบการทองเทยวในชวงเทศกาลดงกลาว สวนในประเทศสหรฐอเมรกาไดมการเรมมการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมเปนครงแรกในป ค.ศ. 19747 โดยบรษท Caribbean International Corporration (CIC) ซงเปนบรษทผพฒนาอสงหารมทรพยประเภทคอนโดมเนยม ดงกลาวมวตถประสงคในการสรางคอนโดมเนยมไวขายแกประชาชนเพอใชเปนทพกอาศยอยางบานทวไป แตเมอการประกอบธรกจสรางคอนโดมเนยมไวขายเกดวกฤตทท าใหการขายคอนโดมเนยมมยอดขายนอยลง เนองจากความตองการคอนโดมเนยมของผซอลดลง บรษท Caribbean International Corporration (CIC) จงไดมแนวคดทจะท าใหการขายคอนโดมเนยมมยอดเพมขนโดยการก าหนดรปแบบแหงการท านตกรรมในการตกลงท าสญญากบผซอคอนโดมเนยม หรอเจาของหองชดวาหากผซอคอนโดมเนยมรบโอนกรรมสทธไปแลว และไมไดใชหองชดดงกลาวเปนประจ ากสามารถน าหองชดของตนมาใหบรษทฯ บรหารจดการน าออกใหเชาแบบโรงแรมและน าผลประโยชนมาแบงปนก าไรตอกนระหวางบรษทฯ และผซอคอนโดมเนยมหรอเจาของหองชดได ซงในยคนนมการตกลงเพยงแคระยะเวลาการบรหารจดการและการแบงผลประโยชนตอบแทนระหวางกนของรายไดทเกดจากการน าหองชดออกใหแกบคคลภายนอกเชากนแบบงาย ๆ และถอวาเปนแพรหลายในระดบหนงในยคนน ส าหรบประเทศญปนในอดตทผานมาการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมของประเทศญปน ไมไดมการอนญาตใหเจาของกรรมสทธหองชดภายในคอนโดมเนยมสามารถน าหองชดของตนมาปลอยเชาแบบโรงแรม หรอการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมได แตในปจจบนแนวความคดเกยวกบการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมดงกลาว ไดขยายตวเขามายงประเทศญปนอยางรวดเรว ประกอบกบรฐบาลของประเทศญปนไดมการสงเสรมการทองเทยวท าใหมจ านวนนกทองเทยวหลงไหลเขามาทองเทยวใน 7 Caribbean International Corporation-The First Timeshare. On April 11, 2014 / Timeshare Stories.

15

เมองตาง ๆ ของประเทศญปนสงขน ท าใหความตองการทพกในโรงแรมและทพกระยะสนอน ๆ ในเมองตาง ๆ สงขนตามไปดวย และมไมเพยงพอตอความตองการของนกทองเทยว ดวยเหตนประเทศญปนจงไดมการอนญาตใหมการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมได แตมการก าหนดกฎเกณฑรองรบบรการใหเชาทพกดงกลาวทคอนขางชดเจน โดยมงเนนดานการปกปองสขภาพของประชาชน (Protect Public Health) เพอปองกนไมใหเกดปญหา กบบรเวณถนทพกอาศยของประชาชน (Prevent Trouble) นอกจากน กฎหมายธรกจประเภทการใหเชาสถานพกสวนตวระยะสน ยงมวตถประสงคในการจดการปญหาธรกจการใหเชาทพกโฮสเทลสไตลญปน หรอ เรยวกง (Ryokan) ทด าเนนธรกจแบบผดกฎหมายอกดวย8 ปจจบนประเทศญปนไดอนมตใหเจาของหองชดสามารถน าหองชดของตนออกใหเชาเปนรายวนไดและมการออกเปนกฎหมายใหบรการแบงปนทพกอาศยยอมรบใหเปนธรกจทถกกฎหมาย แตมขอจ ากดวาใหสามารถน าหองพกสวนตวมาแบงเชาไดไมเกนปละ 180 วน และก าหนดใหหนวยงานทองถนเสนอกฎระเบยบขอบงคบเพมเตมไดอกดวย9 การประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมในประเทศไทย ไดเรมเขามาสระบบเศรษฐกจของประเทศไทย ดวยการน าแนวความคดรปแบบการประกอบธรกจโรงแรมและคอนโดมเนยมมาผสมผสานกน โดยค าวา “อาคารชด” หรอ “คอนโดมเนยม” ตามกฎหมายอาคารชดหมายความวา อาคารทสามารถแยกการถอครองกรรมสทธออกไดเปนสวน ๆ โดยแตละสวนประกอบดวยกรรมสทธในทรพยสวนบคคล (Personal Property) และอกสวนหนงคอกรรมสทธรวมในทรพยสวนกลาง (Common Property) ซงจะระบไวในหนงสอกรรมสทธหองชด (Master Deed or Claration) คอนโดมเนยมในประเทศไทยเรมตงแตป พ.ศ. 2513 บรเวณกลางกรงเทพมหานคร แตเมอความตองการของผบรโภคทเปลยนแปลงไป ผประกอบการโครงการคอนโดมเนยมกเรมมการปรบตว เปลยนแปลงใหใกลชดตอความตองการของผบรโภคในรปแบบตาง ๆ มากทสดเชนเดยวกบธรกจอน ๆ การประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมเกดขนมาในประเทศไทยกดวยเหตทผบรโภคไมไดใชคอนโดมเนยมเปนทอยอาศยประจ า และมการปลอยปละละเลยทง รางหองชดภายในคอนโดมเนยมไวโดยไม เ กดประโยชนอะไร ผประกอบการ ซงเปนบรษทพฒนาอสงหารมทรพยไดเกดแนวความคดใหเจาของหองชดสามารถน าหองชดของตนเองออกใหเชารายวนเพอบรการแกนกทองเทยวขน และเปนการสรางความคมคาใหกบเจาของหองชดทใชเงนลงทนซอหองชดมาเปนกรรมสทธใหเกดประโยชนมากทสด โดยการน าหองชดเพออยอาศยมาท าการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม และมพนท 8 Japan’s Home-Sharing Business Act (outline) 9 Japan passes Law Legalizing Airbnb and other Sharing economy rentals June 9, 2017.

16

สวนกลางของคอนโดมเนยมซงเปนกรรมสทธแกเจาของรวมกนเชนเดยวกบคอนโดอน ๆ10 น ามาใหบรการแกแขกทพกอาศยดงกลาว อยางไรกด แมแนวความคดในรปแบบเศรษฐกจแบงปนจะสงผลดแกเจาของกรรมสทธหองชด แตในทางกฎหมายเหนวาการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม อาจเปนการขดตอกฎหมายโรงแรมและกฎหมายอาคารชดของไทยอย แตเมอศกษาถงความคมคาและผลประโยชนทภาครฐเองจะไดรบแลวถอวามเปนจ านวนมาก ดงนน ภาครฐกควรมการสงเสรมการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมอยางจรงจง และไมสมควรจ ากดสทธของผประกอบการโดยหามไมใหมการประกอบธรกจการน าหองชดในคอนโดมเนยมมาปลอยเชาแบบโรงแรม หรอ การประกอบธรกจคอนโดเทลดงกลาว เนองจากแนวความคดเศรษฐกจแบบแบงปนเหนวาควรแบงปนการประกอบธรกจใหสผบรโภคมากทสด และยดหลกเกณฑทวาทรพยากรตาง ๆ ควรมการกระจายแบงปนการใชใหเกดการแขงขนอยางเตมท การประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม มแนวความคดมาจากการใหเชาทรพยสนทมมานาน โดยลกษณะเปนการใหเชาทรพยแบบธรรมดาเพอพกอาศยแบบระยะเวลาอนสน เชน รายวน รายสปดาห เปนตน ลกษณะของสญญาเชารายวนกมรปแบบเปนอยางเดยวกบประมวลกฎหมายแพงและพาณชย11 ของไทย กลาวคอคสญญาเชาจะมบคคลสองฝายทเรยกวาผใหเชาและผเชา จงเหนไดวาการประกอบธรกจใหเชาทพกชวคราวนบตงแตสมยโบราณจนถงปจจบนรวมถงการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมมววฒนาการมาจากการสนองความตองการสรางทพกอาศยชวคราวใหแกนกเดนทางทงสนไมวาเหตเพราะจะใชเปนทพกแรมเพอการเดนทางหรอการใชพกผอนแบบตากอากาศกตาม ปจจบนนประเทศไทยยงไมมกฎหมายเฉพาะทควบคมหรอก าหนดใหการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม สามารถด าเนนกจการไดอยางถกตองตามกฎหมายประกอบกบยงไมมหนวยงานของรฐทจะควบคมการประกอบธรกจคอนโดเทลโดยเฉพาะเจาะจง คงมแตหลกเกณฑตามกฎหมายโรงแรม และกฎหมายอาคารชดเทาน นทเปนเครองมอในการควบคมอยในปจจบน ซงกฎหมายทมอยกมสภาพบงคบใชเปนมาตรการในเชงปองกนและปราบปรามเกยวกบการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม เพราะถอวาการ

10 TerraBKK. (2560). คอนโดเทลโมเดลธรกจลงทนอสงหารมทรพยตากอากาศ. (ออนไลน). เขาถงไดจาก : http://www.terrabkk.com/news/98188/คอนโดเทล-โมเดลธรกจลง. [2560, 29 ธนวาคม]. 11 ประมวลกฎหมายแพงและพาณชย มาตรา 537. บญญตวา “อนวาเชาทรพยสนนน คอสญญาซงบคคลคนหนงเรยกวา ผใหเชา ตกลงใหบคคลคนหนงเรยกวา ผใหเชา ตกลงใหบคคลอกคนหนงเรยกวาผเชา ไดใชหรอไดรบประโยชนในทรพยสนอยางใดอยางหนงชวระยะเวลาอนมจ ากด และผเชาตกลงจะใหคาเชาเพอการนน”

17

ด าเนนธรกจประเภทนไมถกตองตามกฎหมาย อนเปนการไมสอดคลองกบสภาวะเศรษฐกจและความตองการของประชากรในยคปจจบนอยางยง 2.1.2 ความหมายของการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม การประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม กคอการประกอบธรกจโรงแรมในอาคารคอนโดมเนยม (Condominium Hotel) โดยมลกษณะการใหบรการแบบโรงแรมซงจะประกอบดวยหองชดซงมหองนอน หองน า หองรบแขก หองอาหาร และหองครว เจาของหองชดมไดพกประจ าในทพกดงกลาวแลว จงไดมอบหมายใหบรษทผพฒนาอสงหารมทรพยประเภทคอนโดมเนยมเปนผบรหารจดการน าหองชดออกใหบคคลอนเชาพกอาศยชวคราวแบบโรงแรมทวไป ซงเปนการแบงเวลาในการพกแรม เพอมใหหองชดทมและไมไดใชพกอาศยถกปลอยทงไววางเปลา ดงนน จงเรยกโรงแรมประเภทนวา โรงแรมแบงเวลาเชาพก (Time – Share Hotels) หรอคอนโดเทล (Condominium Hotel) โดยทวไปแลววตถประสงคในการกอสรางอาคารชดดงกลาว กเพอเปนการใชพกอาศย แตเมอการปลอยใหทรพยสนวางเปลาไมเกดประโยชน จงมแนวคดในการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม มลกษณะของการน าตวอาคารคอนโดมเนยมมาใหบรการทพกชวคราวส าหรบคนเดนทางหรอบคคลใดโดยมคาตอบแทน และมระยะเวลาการเชาทนอยกวา 1 เดอน แตในประเทศไทยการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมจะตองไดรบใบอนญาตประกอบธรกจโรงแรมตามพระราชบญญตโรงแรม พ.ศ. 254712 ปจจบนในประเทศไทยมการน าหองชดจ านวนมากทนยมน ามาใหเชารายวน เพราะไดเปรยบกวาโรงแรมตรงทคาเชาถกกวา13 เรเซล บอทสแมน14 ผเขยนหนงสอ Whats Mine is Yours ชใหเหนวา ในโลกของการแบงปนนนสามารถแยกไดสามกลม 1) กลมธรกจใหแบงใหเชา เชน Uber หรอ Airbnb (Sharing and Renting ) 2) การแจกจายหรอขายสงของทไมไดใชแลว เชน Craigslist (Re-Ownership) และ 3) แบงปนสนทรพยหรอทกษะ เชน Co-Working Space (Assets and Skills Collaboration)

12 สนธยา วนชวฒนะ. (2556). กระบวนการพฒนาโครงการทอยอาศยในประเทศไทย. (พมพครงท 1). กรงเทพฯ : ส านกพมพแหงจฬาลงกรณมหาวทยาลย. หนา 12-13. 13 อนชา กลวสทธ. (2555). สอสรภาพทางการเงนดวยอสงหาฯ ใหเชา. (พมพครงท 1). กรงเทพฯ : ส านกพมพบรษท โรงพมพอกษรสมพนธ (1987) จ ากด. หนา 56. 14 Joseph Shuford. (2558). การศกษารฐธรรมนญตอระบบเศรษฐกจแบงปน (Sharing Economy) ในรฐนอรทแคโรไลนาภาคธรกจ : โรงแรม โมเตล ฮอลเดยอนน และ การใหเชาแบบ Peer-to Peer. ฉบบลงวนท 4 มกราคม 2558. หนา 5-6.

18

จากแนวความคดของเรเซล บอทสแมน ดงกลาวไดมอทธพลตอการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมอยางยง ซงสาระส าคญประการหนงของเรเซล บอทสแมน ไดอธบายเกยวกบเรองการแบงปนใหเชาทพกสวนตว (Peer-to-Peer Accommodation Sharing) กลมสนคาบรการภายใตเศรษฐกจแบงปน มภาคธรกจเฉพาะทใหบรการแบงเชาทพกสวนตวชวคราว บรษททอยในภาคธรกจน ไดเปดโอกาสใหแกผทมหองพกวาง อพารทเมนต บานทไมไดอย ปดประกาศออนไลน ใหแกผทตองการเชา เรยกไดวาเปน บรษทบรการเพออ านวยความสะดวกใหแก ธรกจใหเชาอสงหารมทรพยทไมไดใช เพอสรางรายได ใหกบบคคลทวไป และเสรมสรางทางเลอกในการเขาถงทพกระยะชวคราวไดอยางมประสทธภาพยงขน การใหเชาประเภทนถกเรยกวาการใหเชาแบบ Peer-to-Peer Rental โดย Airbnb ถอเปนบรษทในกลมธรกจประเภท Peer-to-Peer ทไดรบการใชบรการอยางแพรหลาย ในโลก ณ ปจจบน ในการจดประเภทอสงหารมทรพย เพอปดประกาศใหเชาใน Airbnb ผใหเชาจะตองพรรณนาเกยวกบอสงหารมทรพยนนอยางส น ยนยนตวตน รวมถงรปถายของสถานทใหเชา ผเชาและผใหเชาสามารถวภาควจารณ และใหคะแนนความพอใจแกกนและกน โดยทอกฝายไมสามารถรบรทมของการวจารณนนได (Double Blind Review System) เมอพจารณาจากแนวความคดของเรเซล บอทสแมน ถอเปนการจดประกายใหกบบรษทผพฒนาอสงหารมทรพยประเภทคอนโดมเนยมน าวธการบรหารจดการและรปแบบในการใหบรการและควบคมการใหบรการเกยวกบการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมมาใชด าเนนการอยางทเปนอยอยางทกวนนและถอวาไดความส าเรจเปนอยางยง 2.1.3 ลกษณะของการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม การประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม ถอเปนเรองใหมทเกดขนมาในประเทศไทย การทจะกลาวถงลกษณะของการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมไวนน จะเปนการท าใหผสนใจทไมมความเขาใจการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมนน สามารถทจะแยกแยะและเขาใจโดยภาพรวมของการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมไดวามลกษณะทเฉพาะเจาะจงเปนอยางไร และมความแตกตางจากการประกอบธรกจโรงแรมหรอคอนโดมเนยมอยางไร โดยลกษณะของการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม สามารถอธบายไดวาโดยปกตจะมบคคลทเกยวของในสญญาอยางนอย 3 ฝาย เรยกวา “ผใหเชา” ฝายทสองเรยกวา “ผเชา” โดยบคคลทงสองฝายจะตองกอนตสมพนธกนขน กอใหเกดเปนสญญาเชา กลาวคอในการเขาท าสญญาเชาจะตองประกอบไปดวยคสญญาสองฝาย คอสญญาใหใชหองชดเพอพกผอนและสญญาทผเชาใหคาตอบแทนอนเกดจาก

19

การใชหองชดเพอพกอาศยดงกลาว และคสญญาระหวางบรษทผพฒนาอสงหารมทรพยประเภทคอนโดมเนยมในฐานะผเชาเดมกบแขกทมาพกอาศยซงมฐานะเปนผเชาชวง เปนตน ลกษณะของการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม คอการน าหลกพนฐานของโมเดลธรกจของ Sharing Economy คอ การใชทรพยากรสวนบคคลอยางมประสทธภาพ โดยมนยามวาทรพยากรทบคคลธรรมดาสามารถเขาถงได ยกตวอยาง หองนอนทไมไดใช รถยนตคนใหญทมทวางเหลอ หรอ เสอกนหนาวเกา สงเหลานลวนเปนสงทเจาของแทบจะไมไดใชอยางเตมท บรษททคดรเรมโมเดลธรกจแบบนตางกค านงถง ความคมคาของสงของทเจาของไมไดใชแลว และสรางรายไดจากความตองการของบคคลอน (Non-Owner) ธรกจกจแบบ Sharing Economy จงเขามาท าหนาทเปนตวกลางในการบรการ การเชอมโยงและอ านวยความสะดวก รวมถงเผยแพรและโฆษณาสนคา อกดวย ในชวงเวลาหลายปทผานมา บรษทหลายแหงไดรวมตวกนใชโมเดลทางธรกจ “Sharing Economy” และไดรบการยกยองวาเปนนวตกรรมและความสามารถในการท าก าไร บรษทในรปแบบระบบเศรษฐกจแบงปนเหลานไดรบผลประโยชนจากการผลตสนคาทใกลราคาผลผลตในระดบ Marginal Cost15 หรอตนทนหนวยสดทายทแทบจะเปนศนย และมกฎหมายทเกยวของนอย ในป 2014 New York Attorney General Eric T. Schneider man ไดตงขอปฏปกษกบการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม เพราะถอวาเปนการละเมดกฎของภาครฐและทองถน ในขณะทเมองซานฟรานซสโกกไดเรมการบญญตระบบเศรษฐกจแบงปนขน โดยเทศบญญตของเมองซานฟรานซสโกมจดประสงคเพอจดตงภาคสวนของระบบเศรษฐกจแบบแบงปน (Sector of the Sharing Economy) พรอมกบการใหเชาอสงหารมทรพยแบบ Peer-to-Peer อนง เทศบญญตซานฟรานซสโกฉบบน ยงคงเปนทถกเถยงกนและมการเปรยบเทยบของผประกอบการ Airbnb และผประกอบธรกจใหบรการจดหาทพกใหเชาชอวา Home Away16 จนมการน าคดไปฟองรองยงศาลตามกฎแหงรฐธรรมนญของกฎระเบยบใหม (New Regulation) เพอใหพจารณาความชอบธรรม

15 Marginal Cost (MC) หรอตนทนหนวยสดทาย คอมลคาของตนทนทเพมขนเมอการผลตเพมขน 1 หนวยการผลต เมอ MC เขาใกลศนย ยกตวอยางเชน ถงแมวาบรษทภายใตระบบเศรษฐกจแบงปน นนเมอเพมการผลตขน 1 หนวย หรอเพมรถ Uber ในบนถนนอก 1 คน แตตนทนทเพมขนนนต ามาก หรอแบบจะเปนศนย. 16 กรณศกษาท าไมบรการจดหาทพกในอเมรกา Home Away ถงมลกคากวา 1 ลานราย. (ออนไลน). เขาถงไดจาก : http:// thumbsup.in.th/2014/06/vacation-rental-site-homeaway-hits-1-million-listings/. [2560, 29 ธนวาคม].

20

ในการประกอบธรกจการน าหองชดในคอนโดมเนยมมาปลอยเชาแบบโรงแรมหรอการประกอบธรกจคอนโดเทลดงกลาว 2.1.4 ความแตกตางของการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม ปจจบนการทองเทยวในเชงอนรกษไดรบความนยมมากขน ในแตละทองถนมการประกอบธรกจใหบรการสถานทพกขนาดเลกเปนรายไดเสรมอนเปนกจการทสงเสรมการทองเทยว สรางรายไดใหแกทองถน รวมทงเผยแพรและอนรกษขนบธรรมเนยมประเพณและวฒนธรรมทองถน โดยการประกอบธรกจโรงแรมนนตองมหลกเกณฑและเงอนไขเกยวกบสถานทตง ขนาด ลกษณะ สงอ านวยความสะดวก หรอมาตรฐานการประกอบธรกจของโรงแรม เพอประโยชนในการก าหนดและควบคมมาตรฐานของโรงแรม สงเสรมการประกอบธรกจโรงแรม และสงเสรม และรกษาคณภาพสงแวดลอม ความมนคงแขงแรง สขลกษณะและความปลอดภยของโรงแรม หากพจารณาถงความแตกตางจากถอยค าทใชเรยกขานค าวาการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมกบโรงแรมแลวจะเหนไดวาถอยค าของการด าเนนธรกจทงสองประเภทนาจะมความแตกตางกนอยางแนนอน แตหากพจารณาถงลกษณะแหงการด าเนนธรกจในทางปฏบตแลวจะเหนไดวาการด าเนนธรกจคอนโดเทลเหมอนกบการประกอบธรกจโรงแรม ผเขยนขออธบายใหเหนความแตกตางระหวางการประกอบธรกจโรงแรมกบการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม สามารถแยกความแตกตางทส าคญไดคอ คอนโดมเนยม หมายรวมไปถงทพกประเภท บานลอยฟา หองชด บานบนตกสง เหลานลวนเปนทพกอาศยทเปนอาคารทไดมการแบงขนาดกนตาง ๆ โดยอาจมหรอไมมหองน าในตวกได แตทส าคญทสดของทพกอาศยประเภทนคอ ตองเปนการซอขายกนอยางเบดเสรจเดดขาด โดยผซอสามารถมสทธในหองพกนน ๆ อยางเตมท สวนโรงแรมกคอทพกอาศยทเปนอาคารใหอาศยในลกษณะของการพกผอนหรออยชวคราว โดยสวนมากจะมระยะเวลาทชดเจนและไมยาวนานนก ซงผทเปนเจาของอาคารจะจดใหมการบรการแกผทมาพกอาศยอยางหลากหลายตลอดเวลา จากความหมายทกลาวมาแลวนนหากพจารณาลกษณะโครงสรางระหวางคอนโดมเนยมกบโรงแรมแลวอาจเหนไดวาทงสองประเภทจะมลกษณะเปนอาคารทพกอาศยเหมอนกน แตทแตกตางกนอยางเหนไดชดคอวตถประสงคแหงการใชประโยชนของอาคารเหลานน ซงคอนโดมเนยมมงเนนการใชประโยชนเพออยอาศยแบบประจ าและบคคลทเขาพกอาศยจะตองเปนเของกรรมสทธหรอมสทธการเขาพกในระยะยาว แตโรงแรมมงเนนวตถประสงคแหงการใชพกอาศยแบบชวครงชวคราวและไมจ ากดวาบคคลทเขาพกอาศยจะตองเปนเจาของกรรมสทธในตวอาคารหรอมสทธเขาพกอาศยในระยะยาวแตอยางใด สวนโรงแรมมรปแบบการถอกรรมสทธในทรพยสนแตเพยงผเดยว

21

2.2 ทฤษฎทเกยวของกบการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม

การประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมนน ไดเกดขนมาจากแนวความภายใตการแบงปนทรพยากรทมอยใหไดใชกนอยางทวถง และเปนการตอบสนองความตองการของเจาของหองชดหรอผบรโภค ซงความตองการทกอยางลวนแลวแตเกดขนมาจากความตองการของมนษยทงสน โดยความตองการนนแบงออกเปน 2 ลกษณะคอ 1) ความตองการทางรางกาย (Physiological Needs) ซงเปนความตองการขนพนฐาน (Primary Need) ไดแก อากาศ น าอาหาร ทอยอาศย ยารกษาโรค การพกผอน และความตองการทางเพศ และ 2) ความตองการดานจตวทยา (Psychological Needs) หรอความตองการทเปนความปรารถนา (Acquired Needs) ความตองการน เกดจากความปรารถนาซงเกดจากการเรยนรจากการตอบสนองตอวฒนธรรมหรอสงแวดลอม ซงประกอบดวยความตองการในดานการยกยอง ความภาคภมใจ ความรก อ านาจและการเรยนรซงถอวาเปนความตองการขนทตยภม (Secondary Needs) อกทงมนษยทกคนมความตองการบางอยางมาแตก าเนด ในขณะทบางอยางกมาเรยนรเองภายหลง ความตองการเกดจากการขาดในบางสงบางอยางทบคคลจ าเปนตองม ปรารถนาหรอหวงประโยชนในสงนน ความตองการจะมไมเทากนและมการเปลยนแปลงอยเสมอขนอยกบวนและเวลา และสภาพแวดลอมทเกดแรงจงใจ กลาวโดยสรปวาการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมเกดมาจากการทบรษทผพฒนาอสงหารมทรพยประเภทคอนโดมเนยมประสงคใหมผลตภณฑทมาตอบสนองความตองการของเจาของกรรมสทธหองชดเองซงตองการเพมมลคาทรพยสนของตนใหเกดประโยชนและสรางมรายไดเพมขน สวนผบรโภคเองกมความตองการเลอกทพกอาศยใหเหมาะสมกบความตองการของตนเองไมวาจะเปนความสะดวกสบายทางดานรางกายและความรสกประทบใจในการเลอกสถานทพกผอนในสถานทของคอนโดเทล ซงทเรยกวาเปนความตองการทางจตวทยาเชนกน ซงสงเหลานลวนเกดขนหรอมสาเหตมาจากแรงจงใจของมนษยท งสน ความตองการพนฐานของผบรโภคจะเปนไปตามล าดบขนตามแนวคดและทฤษฎแรงจงใจของมาสโลว ตลอดจนทฤษฎทเกยวของ

22

2.2.1 ทฤษฎอปสงค (Demand)17 การประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม มความคดจากการทตองการน าทรพยสนทมอยมาใชประโยชนใหเกดความคมคามากทสดและถอวาในปจจบนไดรบความนยมเปนอยางมากจากแขกทพกอาศยในคอนโดเทล ทงนแนวคดทส าคญซงเกยวของกบการประกอบธรกจคอนโดเทลทส าคญไดแก ทฤษฎอปสงค “อปสงค” หมายถง ความตองการสนคาและบรการ (Desire) ของผบรโภคโดยทผบรโภค จะตองมความสามารถทจะจายเงนซอ (Ability To Pay) และเตมใจทจะซอ (Willingness To Pay) สนคาและบรการนนอปสงคทมตอสนคาหรอบรการชนดใดชนดหนงในระยะเวลาใดเวลาหนง จะ ขนอยกบปจจยตางๆ หลายประการดวยเชนกน เชน ราคาของสนคานน ราคาสนคาอนๆ รายไดของผบรโภค รสนยมของผบรโภค ไดแก อาย เพศ ความเชอ คานยม การศกษา แฟชน และอทธพลของการโฆษณา รสนยมเปนสงทมผลตอธรกจการคา ปรมาณซอขนอยกบประชากร ตามปกตเมอ ประชากรเพมจ านวนมากขนความตองการสนคาและบรการจะเพมตาม ปรมาณซอขนอยกบ รายไดเฉลยของครอบครว โดยทวไปเมอประชากรมรายไดโดยเฉลยสงขนความตองการสนคา และบรการจะเปลยนไป คอจะลดการบรโภคสนคาราคาถกและขณะเดยวกนกหนไปบรโภคสนคาราคาแพง ปรมาณซอขนอยกบสภาพการกระจายรายไดในระบบเศรษฐกจ และปรมาณซอขนอยกบ ลกษณะทางกายภาพของสนคา เปนตน ซงปจจยตางๆ ดงกลาวมอทธพลตอจ านวนสนคาท ผบรโภคปรารถนาทจะซอโดยจ านวนทซอมากนอยไมเทากนขนอยกบพฤตกรรมของผบรโภค ซงสามารถพจารณาประเดนส าคญ ไดดงตอไปน 1) ปรมาณสนคาและบรการชนดใดชนดหนงทผซอตองการซอ ค าวาปรมาณ แสดงวา อปสงคสามารถวดออกมาเปนหนวยได เปนหนวยของปรมาณสนคาและบรการสนคา นน ๆ และเปนปรมาณทเกดจาก ความตองการของผซอทมตอสนคาหรอบรการชนดใดชนดหนงเทานน 2) ความสามารถทจะจายเงนซอได หมายถง อปสงคจะเกดขนไดผซอจะมอ านาจซอ (Purchasing Power) หรอมรายไดเพยงพอทจะซอสนคาและบรการไดตามความตองการ 3) ระดบราคาตาง ๆ ของสนคาชนดนน หมายถง อปสงคจะแสดงปรมาณความตองการซอ สนคาและบรการในระดบราคาหลาย ๆ ระดบ ซงแสดงใหเหนวา เมอราคาของสนคาและบรการชนดนนเปลยนแปลงไป ปรมาณความตองการซอสนคาชนดนนจะเปลยนแปลงไปดวย

17 บษยมาศ แสงเงน. (2560). ทฤษฎแรงจงใจของ Maslow และ การท างานในองคกร. (ออนไลน). เขาถงไดจาก http://www.gotoknow.org/posts/563294 [2560, 13 มถนายน].

23

4) ระยะเวลาใดเวลาหนงในตลาดแหงหนง หมายถง ปรมาณความตองการซอสนคาและบรการนน จะตองระบเวลาและสถานททแนนอน ทงนเพราะอปสงคอาจเปลยนแปลงได ถาเวลาและสถานท เปลยนแปลงไป จากการศกษาดงกลาว สรปไดวา ความตองการของผบรโภคเกดขนเพอตอบสนองความ ตองการ 2 ดาน คอ 1) ดานรางกาย และ 2) ดานจตใจ โดยรปแบบความตองการ จะมลกษณะ และล าดบขนซงนกการตลาดสวนใหญแสดงความคดเหนวา เปนปจจยทมอทธพลตอความตองการ พนฐานของผบรโภค และมความเกยวพนธกบทฤษฎทางเศรษฐศาสตร ซงไดแก ทฤษฎอปสงคท กลาวถง ความตองการสนคาและบรการของผบรโภค โดยทผบรโภคจะตองมความสามารถทจะ จายเงนซอและเตมใจทจะซอสนคาและบรการนนขนอยกบปจจยดาน ราคาของสนคา ราคา รายไดของผบรโภค รสนยมของผบรโภค และอทธพลของการโฆษณา จ านวนประชากร รายได เฉลยของครอบครว เปนตน 2.2.2 ทฤษฎอสรภาพทางแพง (Private Autonomy)18 การประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม เกดขนจากการทเจาของกรรมสทธหองชดน าหองชดของตนเองใหเชาโดยมอบหมายใหบรษทผพฒนาอสงหารมทรพยประเภทคอนโดมเนยมเปนผบรหารจดการน าหองชดออกใหบคคลอนเชาพกอาศยชวคราวแบบโรงแรมทวไป ซงเปนการแบงเวลาในการพกแรม เพอมใหหองชดทมและไมไดใชพกอาศยถกปลอยทงไววางเปลา โดยสงเหลานไดเกดขนจากหลกการเสรภาพในการด าเนนการตามหลกกฎหมายเรองกรรมสทธตามหลกกฎหมายแพงและพาณชย19 อนเปนการใชประโยชนจากทรพยสนของตน โดยคสญญามเสรภาพทจะก าหนดเนอหาของสญญาอยางไรกได แมในเนอหาทก าหนดอาจแตกตางจากทกฎหมายก าหนด หากมใชกฎหมายทเกยวกบความสงบเรยบรอยหรอศลธรรมอนดของประชาชนแลว สญญานนกไมเปนโมฆะ แตหลกเสรภาพในการท าสญญาในการก าหนดเนอหาของสญญาอาจถกจ ากดโดยกฎหมาย ซงเปนการจ ากดเสรภาพของคสญญาทมอ านาจทางเศรษฐกจเหนอกวา เพอคมครองประโยชนของคสญญาทออนแอกวาหรอดอยกวา ไดแก การจ ากดเสรภาพ ตามพระราชบญญตคมครองผบรโภค พ.ศ. 2522 แกไขเพมเตม พ.ศ. 2541 พระราชบญญตวาดวย

18 ไผทชต เอกจรยกร. (2538). ค าอธบายประมวลกฎหมายแพงและพาณชยลกษณะเชาทรพย เชาซอความรเบองตนเกยวกบลสซง. กรงเทพฯ : ส านกพมพวญญชน. หนา 75-80. 19 ประมวลกฎมายแพงและพาณชย มาตรา 1336 บญญตวา “ภายในบงคบแหงกฎหมาย เจาของทรพยสนมสทธใชสอยและจ าหนายทรพยสนของตนและไดซงดอกผลแหงทรพยสนนน กบทงมสทธตดตามและเอาคนซงทรพยสนของตนจากบคคลผไมมสทธจะยดถอไว และมสทธขดขวางมใหผอนสอดเขาเกยวของกบทรพยสนนนโดยมชอบดวยกฎหมาย”.

24

ขอสญญาทไมเปนธรรม พ.ศ. 2540 ซงเปนการคมครองผบรโภคดานสญญา กลาวคอแมทกคนจะมเสรภาพในการประกอบอาชพอยางไรไดกตามแตการประกอบอาชพเหลานนยอมลวนแตตองมการควบคมจากภาครฐเสมอเพอไมใหเกดการเอารดเอาเปรยบแกคสญญาอกฝายและเกดความเปนธรรมซงกนและกนหรอควบคมการด าเนนกจการทมอยางเสรไมใหสรางความเดอดรอนแกประชาชนทวไป การประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม มสวนทเกยวของกบเรองสญญาเชาซงหากพจารณาตามหลกความศกดสทธแหงการแสดงเจตนาแลว สญญาเชาเปนสญญาทท าไดตามหลกหลกอสระในทางแพง (Private Autonomy) และหลกเสรภาพในการท าสญญา (Freedom of Contract) ดงนนคสญญาจงสามารถทจะตกลงสทธหนาทระหวางคสญญาในเนอหาของสญญาไดเอง เนองจากกฎหมายเคารพการแสดงเจตนาของคสญญาเปนหลกกอน แตเมอการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม ไมไดมเรองสญญาเชามาเกยวของแตเพยงอยางเดยว หากแตมกฎหมายอน ๆ เขามาเกยวของดวยไดแก กฎหมายโรงแรม กฎหมายอาคารชด และกฎหมายควบคมอาคาร เปนตน ในอดตการประกอบธรกจหรอการแสดงเจตนาในการกระท านตกรรมตอกน ยงไมคอยมความสลบซบซอนมาก ในอดตการท านตกรรมทก าหนดในสญญายอมเปนไปอยางเรยบงาย แตในปจจบนการท านตกรรมมความซบซอนมากขนสงผลใหกฎหมายทมอยเดมเกดความลาหลงไมสามารถบงคบใชตอสถานการณในยคปจจบนไดอยางมประสทธภาพ ท าใหกฎหมายทมอยเกดขดแขงกบหลกเสรภาพในการท าสญญาทางแพงเกดขน

2.3 แนวคดเศรษฐศาสตรทเกยวกบการประกอบธรกจการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม

2.3.1 แนวคดเกยวกบเศรษฐกจแบงปน แนวคดเศรษฐกจแบงปนถอเปนแนวคดสมยใหมซงหลกการดงกลาวถอไดวาเปนการเปลยนกรอบแนวคดทางเศรษฐศาสตรในรปแบบเดมไปอยางสนเชง โดย Sharing Economy20 เปนแนวคดสงคมเศรษฐกจแบบแบงปน โดยไดรบการกลาวถงครงแรกตงแตป 1978 ในบทความเชงวชาการเรอง “Community Structure and Collaborative Consumption” โดย Marcus Felson และ Joe Spaeth ซงทงคเปนนกสงคมศาสตรประจ ามหาวทยาลย Illinois at Urbana-Champagne ในปจจบน แนวคดนสะทอนถงความสามารถในการสรางรายไดทมาจากการแลกเปลยนการบรโภคสนคาหรอ

20

กนทมา วงศสถาปตย. (2559).“Sharing Economy : การบรโภคยคใหม ไรซงการครอบครอง”. เผยแพรในนตยสารการเงนธนาคาร. หนา 1.

25

บรการทมมลคาเชงเศรษฐกจจากทรพยากรทไมไดใชแลวระหวางบคคลและกลมคนผานดจทลแพลตฟอรมรปแบบตางๆ โดยปจจยส าคญทท าใหแนวคดนไดรบการยอมรบมากขนมาจาก 2 ปจจย คอ 1) สภาพเศรษฐกจทออนแอภายหลงจากวกฤตการเงนโลกในป ค.ศ. 2008 ซงเปนชวงเวลาทมอตราการวางงานสง และ 2) การเขาถงขอมลบนเครอขายสงคมออนไลนและการประมวลผลแบบ Cloud Computing ทเพมขน ซงท าใหเขาถงขอมลเชงคณภาพและเชงปรมาณซงเกยวกบปจจยทมอทธพลตอความตองการและพฤตกรรมผบรโภคไดดขน ทงน ธรกจสามารถใชเทคโนโลยและขอมลดจทลในการจบคระหวางผใชบรการและผใหบรการ โดยผใหบรการสามารถจดสรรชวงเวลาเพอแบงปนสนคาหรอการบรการนนๆ ขณะทผบรโภคกสามารถเลอกและเขาถงสนคาหรอการบรการดงกลาวโดยไมจ าเปนตองเสยเงนซอมาเปนเจาของ เชน รถยนต ทอยอาศย จกรยาน หรอเครองใชภายในบาน เปนตน ตางประเทศไดน ารปแบบธรกรรมแบบ Platform มาใชในการควบคมการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม ภายใตแนวความคด “เศรษฐกจแบงสนปนสวน” หรอ Sharing Economy โดย Platform เปนโครงสรางดจทลพนฐานของการตดตอแบบสองทางระหวางคน 2 กลมขนมาจากการตดตอแบบสองทางระหวางผผลตกบผบรโภค และการวางกฎเกณฑธรกจเพอใชบงคบ การปฏวตของธรกจแบบ Platform21 ในเดอนตลาคม ค.ศ. 2007 Brian Chesky กบ Joe Gebbia คอ คนทรเรมความคดธรกจของ Airbnb โดยเปลยนหองรบรองทพกของเขาเปนหองเชาชวคราวในเมองซานฟรานซสโก โดยเขาจะใหบรการทพก อาหารเชา และเปนไกดพาเทยวดวย สงทเปนเรองใหม ๆ ของเศรษฐกจแบบแบงสนปนสวนในยคปจจบนคอ เทคโนโลยดจทลท าใหการแบงปนทางเศรษฐกจขยายตวกวางออกไปมากกวาเดม ในสมยโบราณ ในป ค.ศ. 2008 นกออกแบบคอมพวเตอรชอ Nathan Blecharczyk มารวมงานและตงบรษท Air Bed & Breakfast (Airbnb) ขนมา ในระยะแรกท าธรกจในเมองทจะมงานการประชมใหญ ๆ และหองพกตามโรงแรมถกจองหมดแลว ตอมาไมนาน Airbnb กคนพบวา ความตองการทพกอาศยตามบานคนในทองถน ในราคาทไมแพง จะมอยตลอดทงป มอยท วสหรฐอเมรกา และทวโลกดวย22

โครงสรางธรกจแบบ Sharing Economy หรอทคนเคยกนในชอการบรโภคชนดรวมมอกน (Collaborative Consumption) และการท าธรกจจากเพอนสเพอน (Peer to Peer : P2P) เปนการท า

21 ปรด บญซอ. (2559). ยคสมยของธรกจแบบ Platform ภยคกคามทอนตรายสดตอธรกจแบบดงเดม.(ออนไลน). เขาถงไดจาก http://www.hpc4.go.th/director/data/jan2017/PlatformRevolution.pdf. [2560, 5 ตลาคม]. 22 จฑามาศ พลสวสด. (2560). แนวคดเศรษฐกจแบงปนและกาวถดไป. (ออนไลน). เขาถงไดจาก : https://www.slideshare.net/FURD_RSU/uber-60326372 [2561, 25 เมษายน]. หนา 1-2

26

ธรกจในรปแบบใหม ซงชวยใหบคคลหรอองคกรสามารถสรางรายไดจากสงของหรอทรพยสนทตนมมากเกนความจ าเปนหรอไมไดใชแลว (Excess Capacity) ผานการใหบรการบนแพลตฟอรมตาง ๆ ไมวาจะเปนคอมพวเตอร แทบเลต หรอสมารทโฟน เพอเชอมตอระหวางผ ใหและผรบบรการในการเขาถงสนคาหรอบรการ โดยผรบบรการจะอาศยขอมลบนเครอขายสงคมออนไลนเปนพนฐานทชวยในการตดสนใจ ตงแตรถยนต หองพก ไปจนถงเสอผา ของมอสอง และกระเปาแบรนดเนม เปนตน ในระดบกวางขวาง ซงทงหมดเปนไปไดเพราะเทคโนโลยสมยใหม บรษท PwC Consulting เปดเผยถงผลส ารวจ The Sharing Economy ทไดท าการส ารวจผบรโภคในสหรฐอเมรกา จ านวน 1,000 รายวา ปจจบนกระแสเศรษฐกจแบงปน (Sharing Economy) ก าลงถกพดถงในวงกวาง และมอทธพลตอการด าเนนธรกจในยคดจทลเปนอยางยง โดยคาดการณวาในป 2568 กลมอตสาหกรรมทน าแนวคดเศรษฐกจแบงปนมาปรบใชกบธรกจ ไดแก อตสาหกรรมการทองเทยว (Travel) ธรกจใหบรการโดยสารทางรถยนต รถเชา และแบงปนรถยนตกนใช (Car sharing) ธรกจการเงน (Finance) ธรกจจดหาบคคลเขาท างาน (Staffing) และธรกจบรการเพลง หรอวดโอแบบสตรมมง (Music and Video Streaming) จะชวยผลกดนใหมลคาของตลาด Sharing Economy เตบโตถง 11 ลานลานบาท (3.35 แสนลานดอลลารสหรฐ) จากปจจบนประมาณ 5 แสนลานบาท ตวอยางของธรกจยอดฮตแบบ Sharing Economy ทก าลงเปนกระแสในสงคมออนไลนทวโลก ไดแก บรษท Airbnb ตลาดชมชนทผเขาพกสามารถจองทพกจากเจาของทพก โดยเนนการน าเสนอประสบการณของผเขาพกและเจาของทพก และเชอมโยงคนทมทพกวางกบคนทก าลงมองหาทพกเขาหากน ปจจบนมผใชบรการโดยเฉลยกวา 425,000 รายตอคน และมเครอขายการใหบรการใน 190 ประเทศทวโลก ถอเปนหนงในบรษท Start Up ทเตบโตและประสบความส าเรจอยางรวดเรวทสดบรษทหนงในตลาดน ในขณะท Spottily ผใหบรการเพลงแบบสตรมมงมผใชงานทวโลกกวา 40 ลานราย และ Uber ยงถอเปนบรษทผใหบรการรถแทกซในรปแบบรถลมซนรายใหญของโลก ทใชการเรยกบรการผานแอพพลเคชนบนสมารตโฟน และมบทบาทส าคญในการพลกโฉมการด าเนนธรกจในรปแบบ Sharing Economy และแมวา Uber จะถกตรวจสอบจากสาธารณชน เกดการประทวง คดความ และขอโตแยงทางกฎหมายตาง ๆ ในหลาย ๆ ประเทศในชวงทผานมา แตแทกซหร Uber กยงไดรบความนยมจากผบรโภคและสามารถขยายกจการไป 250 ประเทศทวโลกไดในเวลาเพยง 5 ป และมมลคาบรษทกวา 4 หมนลานดอลลาร ซงมากกวามารเกตแคปของสายการบนอเมรกนบางรายเสยอก แนวคดนไมใชแนวคดใหมเสยทเดยว แตในอดตแนวคดดงกลาวตดขอจ ากดหลายประการโดยเฉพาะ ขอจ ากดทเกดขนจากการบรหารจดการในการประสานจบคอปสงคและอปทาน การแลกเปลยนขอมลระหวางผบรโภคและเจาของทรพยสน ซงการพฒนาเทคโนโลยสารสนเทศและ

27

การสอสารสมยใหม ไมวาจะเปน Smartphone เครอขายอนเตอรเนตไรสายความเรวสง การระบต าแหนง (GPS) การจายเงนผานระบบอเลกทรอนกส (E-Payment) หรอ Big Data ตางสงผลใหขอจ ากดดงกลาวหมดไปหรอลดลงอยางมาก ตวอยางทเหนไดชด คอในกรณของการใหบรการรถโดยสาร เชน Uber ทสมยกอนขาดสอกลาง (Medium) ทท าใหทราบวาผโดยสาร (อปสงค) และรถทวาง (อปทาน) อยทต าแหนงไหนของเมอง หรอในกรณการใหเชาทพกอาศย เชน Airbnb ทในอดตตลาดทพกระยะสนเปนของโรงแรม ในขณะทเจาของอสงหารมทรพย อยางคอนโด หรอบาน มกปลอยเชาในระยะยาวเทานน เนองจากตนทนในการสอสาร การด าเนนงานดานเอกสาร และความจ าเปนในการใชคนกลางหรอนายหนาในการตดตอประสานงานกบผเชา ท าใหการปลอยเชาทพกอาศยในระยะสนไมมความคมคาทางเศรษฐกจ Airbnb จงเขามาเปนสอกลาง (Medium) ระหวางนกทองเทยว (อปสงค) และเจาของบาน (อปทาน) หากปราศจากเทคโนโลยการแลกเปลยนสนคา หรอบรการในกรณดงกลาวจงไมสามารถเกดขนไดอยางมประสทธภาพ23 อยางไรกดแนวคดเศรษฐกจแบงปน จะใชไดผลมากทสดคอในกรณททรพยสนทน ามาแบงปนนน เปนทรพยสนทมมลคาสง และมการใชงานในระดบต า ซงทรพยสนดงเชน ทพกอาศยและหองวางอาจนบวาเขาขาย อยางไรกดส าหรบทรพยสนอยางรถยนตและบรการรถโดยสาร ซงกคอ Uber ยงเปนทถกเถยงกนวาถอเปนทรพยสนทเหมาะกบแนวคดเศรษฐกจแบงปนหรอไม เนองจากการใหบรการรถโดยสารตองค านงถงตนทน คนขบ เชอเพลง และการสกหรอ และคาเสอมราคาทเกดขน ซงการบรหารจดการของบรษทรถแทกซทมการประหยดจากขนาด อาจท าใหตนทนในสวนน และตนทนโดยรวมต ากวารถยนตสวนบคคลทเจาของใชมาขบ Uber สงผลให Uber ตองจายเงนอดหนนแกเจาของรถ คาโดยสารท Uber ไดรบคดเปนสดสวนเพยงรอยละ 41 จากตนทนทงหมดในการใหบรการแตละเทยว สงผลใหบรษทขาดทนกวา 2.8 พนลานเหรยญสหรฐฯ ในป ค.ศ. 2016 ในขณะทสวนแบงของอตสาหกรรม Ride Sharing จากระยะทางทเดนทางดวยยานพาหนะทงหมด (Vehicle Miles Traveled) คดเปนเพยงรอยละ 1 ในปเดยวกน24 จากตวอยางเรองการบรการรถโดยสารของ Uber อาจชวาไมใชทกธรกจทจะประสบความส าเรจ ภายใตแนวคดเศรษฐกจแบงปน ดงนนการยอมทมทนอดหนนธรกจของบรษททสราง Platform ดงเชน Uber กมเปาหมายทจะพาธรกจของตนไปสจด Critical Mass บน Platform ของตนเอง ซงหมายถงการผกขาดในทสดซงนนไมใชเปาหมายทแทจรงของแนวคดเศรษฐกจแบงปน นอกจากนการทมเงนวจยรถยนต ขบเคลอนอตโนมตของ Uber นนอาจจะนบเปนสญญาณท

23 จฑามาศ พลสวสด. (2560). แนวคดเศรษฐกจแบงปนและกาวถดไป. (ออนไลน). เขาถงไดจาก : https://www.slideshare.net/FURD_RSU/uber-60326372 [2561, 25 เมษายน]. หนา 1-2 24 เรองเดยวกน, หนา 3.

28

ชใหเหนวาบรษทเองอาจจะไมเหนแนวโนมทจะท าก าไรไดจากบรการขนสงภายใตรปแบบธรกจทด าเนนอยในปจจบน การตดคนขบและตนทนทเกยวของออกจากวงจรอาจเปนหนทางเดยวทจะน าธรกจไปสผลก าไร ซงถาหากประสบความส าเรจ เทคโนโลยดงกลาวจะสงผลใหตนทนของอตสาหกรรมขนสงลดลงอยางมาก โดยไมขนอยกบวาจะเปนธรกจการขนสงทอยบนแนวคดเศรษฐกจแบงปนหรอไมกตาม ในประเทศไทยเอง Sharing Economy เตบโตอยางมนยส าคญในประเทศไทยไมแพชาตอน ๆ เหนไดจากการทคนไทยเขาไปแชรทพก หรอใชบรการทพกผานแอพฯ มากขน หรอแมแตการใชบรการแทกซผานแอพฯ กมมากขน ซงปจจบนมผประกอบการใหเลอกอยหลายรายดวยกน ไมวาจะเปน Easy Taxi, Grab Taxi, Uber หรอ All Thai Taxi สงผลใหเกดการแขงขนทเขมขนขนในวงการแทกซไทย และไมเพยงแตภาคเอกชนทมการตนตว ปจจบนการสงเสรม Tech Startup เปนหนงในยทธศาสตรทส าคญของภาครฐ ทด าเนนการสงเสรมผานส านกงานสงเสรมอตสาหกรรมซอฟตแวรแหงชาต (SIPA) ซงการสงเสรมผประกอบการใหมทางดานดจทล (Tech Startup) เปนกลไกส าคญในการขบเคลอนเศรษฐกจของประเทศผานทางผประกอบการเอสเอมอ เพอยกระดบขดความสามารถในการแขงขนของประเทศ และสรางก าลงคนทางดานดจทลจ านวนมาก ปจจบน SIPA ไดผลกดน Tech Startup ผานโครงการหลากหลายเพอพฒนาความคดสรางสรรค เชน การบมเพาะ อบรม และการประกวดผลงานนวตกรรม การพฒนาตนแบบผลตภณฑบนพนฐานของนวตกรรมธรกจ และการเรงพฒนาศกยภาพสระดบสากล ตลอดจนถงการสรางโอกาสทางการตลาด การขยายตลาด และการผลกดนการเขาถงแหลงเงนทน และการสรางสภาพแวดลอมทเออตอการเกดขนของ Tech Startup แนวโนมของ SHARING ECONOMY จะผลกดนใหเกดธรกจเทคโนโลยใหม เชน TECH STARTUP ซงมพรอมทงบรการทเขาถงผบรโภค และการประยกตใชนวตกรรมและเทคโนโลยใหม ผานซอฟตแวร และแอพพลคชน จงเปนความทาทายทภาคธรกจและเอสเอมอตองปรบตวเพอรบกบโมเดลธรกจรปแบบใหม ๆ ทจะเกดขน ซงเชอวาในอนาคตอนใกล เราจะเหนธรกจไทยเปนแบบ SHARING ECONOMY มากยงขน โดยภาคสวนตาง ๆ จะเชอมเขาหากน และภาคธรกจจะแบงปนหรอใชทรพยากรรวมกนเพมมากขน อกทงประเทศไทยไดมการน าหลกเกณฑ รปแบบ และวธการของ Sharing Economy มาใชโดยผานระบบแอพพลเคชนเรยกบรการแทกซ เชน Grab และ Uber ไดรบความนยมอยางรวดเรวในชวงเวลาทผานมา รวมทงการใหบรการหองพกผาน Airbnb ทเพมมากขน โดยในเดอนกนยายน มทพกใหเชาในกรงเทพฯ ประมาณ 8,900 แหง เพมขนจาก 4,600 แหงในปลายป พ.ศ. 2558 ซงใน 7 เดอนแรกของป พ.ศ. 2559 ครงหนงของทพกเหลานมอตราการเขาพกเฉลยมากกวา 60% ตอเดอน อยางไรกด ในขณะทในตางประเทศไดเรมมการวางกฎเกณฑใหมเพอรองรบ Sharing Economy

29

แลว แตรฐบาลไทยในปจจบนยงไมไดก าหนดใหมการใชหรอปรบแกกฎหมายใด ๆ เพอรองรบการเปลยนแปลงดงกลาว แตยงคงใชกฎหมายเดมเพอก าหนดตลาด 2.3.2 แนวคดเศรษฐศาสตรดานอปทาน25 แนวคดเศรษฐศาสตรดานอปทาน (Supply-Side Economics) เปนแนวคดทมมาเนนนาน จะเหนไดวาในยคตน ๆ ของพฒนาการทางทฤษฎเศรษฐศาสตร โดยเฉพาะในยคของนกเศรษฐศาสตรคลาสสกนน ไดเนนเฉพาะดานอปทานเพยงดานเดยว แนวคดการหาค าตอบวาอะไรคอความมงคงแหงชาตของ Adams Smith ในหนงสอ Wealth of Nations ความเชอในเรองระบบเศรษฐกจจะอยในระดบการจางงานเดมทอยเสมอ (Full Employment) ทฤษฎมลคา ทฤษฎคาจาง ทฤษฎคาเชา และทฤษฎก าไร เหลานลวนเปนองคประกอบส าคญของทฤษฎเศรษฐศาสตรดานอปทานทงสน แนวคดเศรษฐศาสตรดานอปทาน ซงเนนการแกปญหาอตราการขยายตวทางเศรษฐกจลดต าและเงนเฟอ แนวคดเบองหลงของเศรษฐศาสตรเนนดานอปทาน คอ เสนโคงแลฟเฟอร ซงหมายถงเสนแสดงความสมพนธระหวางอตราภาษกบรายไดจากภาษ โดยสาระส าคญของแนวคดนเนนเรองการลดภาษ สงผลใหแรงจงใจในการท างาน การออมและการลงทนเพมขน และมผลตอก าไรของหนวยธรกจ ธรกจจะขยายการผลตและการจางงาน ผลทตามมาคอ อตราการขยายตวทางเศรษฐกจสงขนและเงนเฟอต าลง การด าเนนนโยบายทางเศรษฐกจทส าคญของรฐบาลเรแกน ใชแนวความคดทางเศรษฐศาสตรดานอปทาน โดยใชนโยบายทส าคญคอ การลดอตราภาษ การลดอตราเพมของรายจาย อตราการเพมของปรมาณเงน และการยกเลกกฎขอบงคบทใชควบคมธรกจ สาระส าคญของแนวคดเศรษฐศาสตรดานอปทาน เนนเรอง แรงจงใจในการลงทน การออมและการท างานมผลตอการเพมประสทธภาพในการผลตและลดภาวะเงนเฟอ เพราะเชอวา ระบบภาษทสงหรออยบนชวงตองหามของเสนโคงแลฟเฟอรบนทอนแรงจงใจในการลงทน การออม การท างาน ตลอดจนประสทธภาพในการผลต ดงนน รฐควรลดภาษ ซงจะมผลใหก าไรของหนวยธรกจมมากขน บคคลจะท างานมากขน ท าใหการออมและการลงทนเพมขน อตราการขยายตวทางเศรษฐกจจะขยายตว และผลกคอ รายไดจากการเกบภาษเพมขน การขาดดลงบประมาณลดลง และภาวะเงนเฟอลดลงดวย

25 บานจอมยทธ. (2560). แนวคดเศรษฐศาสตรดานอปทาน. (ออนไลน). เขาถงไดจาก : https://www.baanjomyut.com/library_2/history_of_economic_doctrines/32.html [2561, 23 เมษายน].

30

2.4 แนวคดการจ ากดสทธและเสรภาพ ทฤษฎเกยวกบการแทรกแซงของรฐในกจกรรมทางเศรษฐกจ

ประเทศไทยปกครองโดยระบอบประชาธปไตย ประชาชนยอมมสทธและเสรภาพตราบเทาทไมมกฎหมายมาจ ากด ในขณะเดยวกน รฐมหนาทในการด าเนนภารกจอนเกยวกบการบรการสาธารณะใหบรรลวตถประสงค รฐจงตองมอ านาจทจะจ ากดสทธและเสรภาพของประชาชนได เพราะหากรฐไมมอ านาจดงกลาว การด าเนนภารกจของรฐยอมไมอาจเปนไปเพอสนองประโยชนสาธารณะไดเลย อยางไรกตาม อ านาจของรฐในการจ ากดสทธและเสรภาพของประชาชนนนเปนอ านาจภายใตนตรฐซงเปนอ านาจทรฐไดรบมาจากกฎหมาย และเพอเปนการปองกนการใชอ านาจตามอ าเภอใจของรฐและเพอประโยชนสาธารณะอยางแทจรง จ าเปนทจะตองค านงถงความสมดลระหวางขอบเขตของสทธและเสรภาพของประชาชนกบการลวงละเมดในสทธและเสรภาพของประชาชนจากรฐวาจะตองด าเนนการภายใตหลกเกณฑ วธการ หรอเงอนไขอยางไร และนอกจากการจ ากดสทธและเสรภาพของประชาชนโดยรฐแลว หากพจารณาทตวของสทธและเสรภาพเองกจะพบวามขอจ ากดหรอขอบเขตการใชในตวเองอยดวย ซงขอบเขตการใชสทธและเสรภาพกบการจ ากดสทธและเสรภาพทรฐธรรมนญรบรองไว เมอยคสมยเปลยนแปลงไประบบเศรษฐกจมพฒนากาวหนามากยงขนท าใหเกดลกษณะของธรกจใหมขนมาหนงในนนกคอการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรม แตเนองดวยธรกจดงกลาวยงไมมกฎหมายอนญาตใหสามารถด าเนนการไดมเพยงแตกฎหมายโรงแรม กฎหมายอาคารชด และกฎหมายควบคมอาคาร ซงกฎหมายตาง ๆ เหลานลวนแลวแตเกดขนมากอนทการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมเกดมมา กฎหมายดงกลาวจงมเนอหาทหามการประกอบธรกจคอนโดเทลทงสน เพราะกฎหมายทมอยลาสมยไมเหมาะสมกบการประกอบธรกจในปจจบน รฐจงตองพจารณาวาการจ ากดสทธและเสรภาพนน สงผลดตอระบบเศรษฐกจหรอรฐควรจ ากดสทธและเสรภาพ หรอรฐควรสนบสนนมากกวากน

2.4.1 ความหมายของการจ ากดสทธและเสรภาพ การจ ากดสทธและเสรภาพเปนกรณทรฐท าการกดกน ขดขวาง หรอปฏเสธ การกระท าทอยภายในขอบเขตทไดรบความคมครองตามรฐธรรมนญของปจเจกบคคล ซงอาจเปนกรณทเกดขนเฉพาะราย (ค าสงทางปกครอง) หรอเกดขนในลกษณะทวไป (กฎหมาย) การจ ากดสทธและเสรภาพประกอบดวยหลกเกณฑ 4 ประการ25 กลาวคอประการแรก การกระท านนตองเกดจากความมงประสงคของรฐหรอเจาหนาทของรฐ ประการทสอง การกระท าของรฐหรอเจาหนาทของรฐนนกอใหเกดผลโดยตรงตอการละเมดสทธขนพนฐาน ประการทสาม การกระท าของรฐหรอเจาหนาท

31

ของรฐนนตองเปนการกระท าในทางกฎหมาย และประการสดทาย การกระท าของรฐหรอเจาหนาทของรฐนนมลกษณะเปนการบงคบหรอเปนค าสง ซงเปนการใชอ านาจมหาชนฝายเดยว อยางไรกตาม หลกเกณฑการจ ากดสทธและเสรภาพดงกลาวไดมการขยายความหมายออกไปกวางขน โดยเหนวาการกระท าของรฐไมวาจะเกดจากความมงประสงคของรฐหรอไม หรอไมวาจะมผลโดยตรงหรอโดยออม หรอไมวาจะเปนการกระท าในทางกฎหมายหรอในทางขอเทจจรงและไมวาจะเปนการกระท าทมลกษณะเปนการบงคบหรอเปนค าสงหรอไมกตาม ยอมเปนการจ ากดสทธและเสรภาพทงสน แตการกระท าของรฐนนตองเปนการกระท าโดยอ านาจมหาชนทกอใหเกดผลดงกลาว ซงการขยายความหมายนกอใหเกดปญหาอยหลายประการ เชน การก าหนดขอบเขตของการกระท าของรฐ เปนตน26 2.4.2 ขอบเขตการใชสทธและเสรภาพกบการจ ากดสทธและเสรภาพโดยกฎหมาย ตามทไดกลาวมาแลววาการประกอบธรกจการน าอาคารชดออกใหเชาแบบโรงแรมเกดขนจากการทเจาของกรรมสทธหองชดน าหองชดของตนเองใหเชาโดยมอบหมายใหบรษทผพฒนาอสงหารมทรพยประเภทคอนโดมเนยมเปนผบรหารจดการน าหองชดออกใหบคคลอนเชาพกอาศยชวคราวแบบโรงแรมทวไป ซงเปนการแบงเวลาในการพกแรม เพอมใหหองชดทมและไมไดใชพกอาศยถกปลอยทงไววางเปลา โดยสงเหลานไดเกดขนจากหลกการเสรภาพในการด าเนนการตามหลกกฎหมายเรองกรรมสทธตามหลกกฎหมายแพงและพาณชย แตเมอการประกอบธรกจดงกลาวยงไมมกฎหมายมารองรบความถกตองแลว และปจจบนถอวาการประกอบธรกจประเภทนเปนการขดกบกฎหมายทมผลบงคบใชอยดวย อกทงการใชสทธ เสรภาพดงกลาวตองไมขดกบรฐธรรมนญแหงราชอาณาจกรไทย พทธศกราช 2560 จากบทบญญตดงกลาวยอมเลงเหนไดวาขอบเขตการใชสทธและเสรภาพประกอบดวย (1) การใชสทธและเสรภาพตองไมละเมดสทธและเสรภาพของบคคลอน (2) การใชสทธและเสรภาพตองไมเปนปฏปกษตอรฐธรรมนญ หมายถง การหามการใชสทธและเสรภาพทรฐธรรมนญรบรองไวกระท าในสงทถอวาเปนปฏปกษหรอเปนศตรตอรฐธรรมนญ (3) การใชสทธและเสรภาพตองไมขดตอศลธรรมอนดของประชาชน การนยามค าวา “ศลธรรมอนดของประชาชน” คอนขางจะล าบากในการจ ากดความโดยการพจารณาจะตองเปนเรอง ๆ ไป แตอาจกลาวโดยสรปไดวา จรยธรรม ประเพณอนสบทอดมาอยางชานานของสงคมใดสงคมหนงซงสบสานตอ ๆ กนมาซงประชาชนในสงคม ซงประชาชนในสงคมมความรสกรวมกน

26 บานจอมยทธ. อางแลวเชงอรรถท 23. หนา 28.

32

วาสงใดถกหรอผดจรยธรรม ทงน ศลธรรมอาจแปรเปลยนไปตามววฒนาการในแตละยคแตละสมยตามกาลเวลา 2.4.3 แนวคดเกยวกบการแทรกแซงของรฐในกจกรรมทางเศรษฐกจ แมวาโดยหลกการแลว การเขามาแทรกแซงของรฐเปนสงทไมพงปรารถนาในระบบเศรษฐกจแบบเสรนยม กรแทรกแซงทางเศรษฐกจของรฐบาลควรจ ากดเพยงสามประการ กลาวคอ อยางทหนงหนาทในการจดสรรทรพยากรของสงคมเพอผลตสนคาหรอบรการสาธารณะ สวนทสองมหนาทกระจายรายไดและความมนคงของสงคม เพอใหสนคาและบรการตาง ๆ ทผลตขนไดจ าแนกแจกจายใหประชาชนทกคนไดใชกนอยางทวถง และประการสดทายหนาทในการรกษาเสถยรภาพทางเศรษฐกจเพอใหการจดสรรการใชทรพยากรของสงคมเปนไปอยางมประสทธภาพและการกระจายรายไดของสงคมเปนไปอยางยตธรรม27 2.4.3.1 ทฤษฎประโยชนสาธารณะ (Public Interest Theory) โดยทวไปหลกประโยชนสาธารณะ หมายความถง ความอยดกนดโดยรวม (Common Well-Being or General Welfare) ส าหรบการประยกตใชกบทฤษฎการก ากบดแลนนอธบายไดวาการแทรกแซงของรฐในกจกรรมทางเศรษฐกจนนจะตองตอบสนองหรอสอดคลองกบความตองการของสาธารณะชน ซงในทางปฏบตน นทฤษฎประโยชนสาธารณตององอยบนพนฐานความคดทางดานการวเคราะหทางเศรษฐศาสตร โดยตองวเคราะหวา ความเหมาะสมทรฐจะเขาไปแทรกแซงการด าเนนการทางธรกจของเอกชนเพอตองการสงเสรมหรอยกระดบสวสดการและความเปนอยของประชาชนในสงคม รวมทงตองใหความคมครองประชาชนในฐานะผบรโภค ดงนนภายใตแนวคดประโยชนสาธารณะ การก ากบดแลของรฐตองด าเนนการตามวตถประสงคทเกยวกบประโยชนสาธารณะเปนหลก มใชยดตดกบผลประโยชนของบคคลหนงบคคลใด กลมบคคลหนงบคคลใดหรอบางอตสาหกรรม หลกประโยชนสาธารณะนมอทธพลอยางมากในประเทศองกฤษ สหรฐอเมรกา และอกหลายประเทศ โดยเฉพาะในกฎหมายปองกนการผกขาด กฎหมายก ากบดแลกจการสาธารณปโภค แตเมอการมงเนนถงระโยชนสาธารณะเพยงอยางเดยวท าใหเกดผลกระทบตอการพฒนาความเจรญทางดานเศรษฐกจแลว รฐจงตองค านงถงความเหมาะในการก ากบดแลและการแทรกแซงการด าเนนธรกจของเอกชนใหมความเหมาะสมดวย 2.4.3.2 ทฤษฎทางเลอกสาธารณะ (Public Choice Theory) ตามมมมองของทฤษฎทางเลอกสาธารณะ กลมผลประโยชนกจะพยายามผลกดนใหเกดหรอมการก ากบดแลในรปแบบท

27 เฉลมชย กกเกยรตกล. ทฤษฎวาดวยการแทรกแซงของรฐในกจกรรมทางเศรษฐกจ. ส านกงาน กสทช. (ออนไลน). เขาถงไดจาก: http://www.chalermchai-nbtc.blogspot.com/2013/06/public-interest-theory-common-well.html. [2560, 30 สงหาคม].

33

ตนเองตองการ การผลกดนของกลมผลประโยชนอาจผลกดนฝายนตบญญตโดยตรงใหบญญตหรอแกไขปรบปรงกฎหมายใหสอดคลองกบความตองการของตนหรอผลกดนผานหนวยงานของรฐทมอ านาจหนาทก ากบดแลใหเสนอแกไขกฎหมายตอฝายนตบญญตหรอออกระเบยบกฎเกณฑการก ากบดแลใหสอดคลองกบความตองการของกลมผลประโยชน ในกรณทหนวยงานนนมอ านาจ ดงนน ระเบยบกฎเกณฑและวธการการก ากบดแลสวนใหญจะตอบสนองความตองการของกลมอตสาหกรรมหรอกลมผลประโยชน อยางไรกตาม ทฤษฎทางเลอกของสาธารณะกไดรบการพจารณาวาไมมหลกทางทฤษฎทดพอ เพราะไมไดอธบายวากลมผลประโยชนหรออตสาหกรรมเขามาควบคมการก ากบดแลไดอยางไร เนองจากในทางปฏบตแลวมกลมผลประโยชนอกหลายกลมทไดรบผลกระทบทแตกตางจากการก ากบดแลกจกรรมทางเศรษฐกจ28 2.4.3.3 ทฤษฎเศรษฐศาสตรการก ากบดแล (Economic Theory of Regulation) ทฤษฎเศรษฐศาสตรการก ากบดแลหรอทฤษฎครอบง า (Capture) ววฒนาการจากแนวคดของศาสตราจารย George Stigler และศาสตราจารย Sam Peltzman ในชวงป ค.ศ. 1971 อนเปนชวงเวลาทสหรฐอเมรกาหนมาใหความสนใจปญหาการเพมขนของอตราเงนเฟอพรอม ๆ กบการขาดความนาเชอถอของการบรหารงานของรฐบาลในการแทรกแซงกลไกตลาด นกวชาการจงไดสนบสนนแนวคดในการลดการแทรกแซงกลไกตลาดของรฐ โดยการลดการก ากบดแลและทฤษฎเศรษฐศาสตรการก ากบดแล ทงน ศาสตราจารย Stigler ไดวเคราะหนโยบายของรฐบาลในฐานะทเปนเครองมอทใชแกไขปญหาอนเกดจากกลไกตลาด (คอปญหาความลมเหลวของตลาด) ตามแนวคดของส านกคลาสสก นนมกถกผลกดนโดยกลมผลประโยชนบางกลมในสงคมทมอทธภาพ ซงกลมผลประโยชนจะตองแขงขนกนเอง เพอจงใจใหเกดการก ากบดแลทตนตองการ ซงแนวโนมสวนใหญคอวากลมอตสาหกรรมผผลตสนคาหรอใหบรการและมกมการแบงสรรผลประโยชนในระหวางผประกอบการดวยกนเอง ในขณะทกลมผบรโภคเปนกลมทมจ านวนมากกวากลบมอทธพลตอการก าหนดแนวทางการก ากบดแลนอยมาก ดงนน ผลของการก ากบดแลจงตองมการวเคราะหตามหลกการทางเศรษฐศาสตร โดยการอธบายวาผใดจะไดรบประโยชนหรอภาระของการก ากบดแล29 2.4.3.4 ทฤษฎการบรหารงานของรฐ (Public Administration Theory) ทฤษฎการบรหารงานของรฐกลบมองวา การทรฐเขาไปแทรกแซงการด าเนนการของภาคเอกชนกเพราะวา รฐตองเขาไปก ากบดแลเพอแกไขปญหาทางสงคมหรอใหสอดคลองกบนโยบายของรฐการก ากบดแลยงท าใหการบรหารงานและการปฏบตของรฐเปนไปอยางมประสทธภาพและประสทธผลมากขน 28 เฉลมชย กกเกยรตกล. อางแลวเชงอรรถท 28. หนา 1. 29 เรองเดยวกน, หนา 1.

34

โดยทวไปรฐจะเขาไปแทรกแซงการด าเนนการของเอกชนเพอท าใหการบรหารจดการของรฐดขน หรอท าใหการก ากบดแลของรฐมความยดหยนมากขน โดยรฐบาลในหลาย ๆ ประเทศไดมความพยายามทจะปรบปรงความมประสทธผล ประสทธภาพ และความโปรงใสของกฎเกณฑก ากบดแลตาง ๆ ทใชในการก ากบดแลในฐานะเปนเครองมอหลกของรฐบาลสงหนงทถกน ามาใชเพอธ ารงไวและกอใหเกดผลประโยชนสงสดตอสาธารณชนในประเทศ3031 จากผลดงกลาวรฐอนเปนผทมหนาทวางนโยบาย (Policy-Making) ออกกฎเกณฑ (Rule-Making) ด าเนนการตามกฎเกณฑ (Implementing) และบงคบใชกฎเกณฑ (Enforcing) ควรค านงถงปฏสมพนธระหวางกฎเกณฑ สงคม เศรษฐกจ เทคโนโลยและการเมองทเกดจากตวแปรตาง ๆ ทเกยวของ หากกลาวอกนยหนงในการออก การบรหารและการบงคบใชกฎเกณฑนน รฐควรตองมความเขาใจลกษณะของกลมทเปนเปาหมายของการก ากบดแล เนอหาและความจ าเปนของการก ากบดแล และผลกระทบทอาจจะเกดขนจากการควบคมก ากบดแลตาง ๆ รวมทงลกษณะและสภาพของเครองมอในเชงนโยบายหลาย ๆ ประเภททแตกตางกนเพอทจะไดสามารถจดหาเครองมอทถกตองและเหมาะสมมาใชในการบรรลเปาหมายของการควบคมก ากบดแลไดอยางมประสทธภาพและประสทธผล ซงจากเหตผลนเองจงไดน าไปสความแนวความคดในเรองการปฏรปและบรหารกฎเกณฑในการควบคมก ากบดแล

30 เฉลมชย กกเกยรตกล. อางแลวเชงอรรถท 28.หนา 1.