Бизнес-план строительство торгово ...teo.ru › file ›...

Наименование проекта:

Расширение торгово-развлекательного центра «БЕРГАМО» в г. Чекалин

Инициатор проекта;

ООО «УК Меркурий»

Управляющая компания:

JLL

г. Чекалин 2016

БИЗНЕС-ПЛАН

ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫЙ ЦЕНТР «ПАРМА» ГЛОССАРИЙ 2

ООО «Торговый центр» 2016

ГЛОССАРИЙ

Инициатор проекта ООО УК «МЕРКУРИЙ»

Получатель средств Оператор проекта

ООО УК «МЕРКУРИЙ» Asset management - JLL JLL

Проект Расширение торгово-развлекательного центра «БЕРГАМО» в г. Чекалин

DFCFF (Discounted Free Cash flow to the Firm ) Дисконтированный свободный денежный поток на инвестированный капитал

DPBP (Discounted Payback Period) Дисконтированный период окупаемости

CAPM Capital Asset Pricing Model) Модель оценки капитальных активов

WACC (Weighted average cost of capital) Средневзвешенная стоимость капитала

EBITDA (Earnings before interest, depreciation & amortization)

Прибыль до вычета процентов по кредитам, займам, налогов и амортизации

EBIT (Earnings Before Interest & Taxes) Прибыль до вычета процентов по кредитам, займам и налогов

NOPLAT (Net Operating Profit Less Adjusted Taxes)

Чистая операционная прибыль после уплаты налогов

FCFF (Free cash flow to the Firm) Свободный денежный поток на инвестированный капитал

FCFE (Free cash flow to equity) Свободный денежный поток на собственный капитал

NPV (Net Present Value) Чистая приведенная стоимость

IRR (Internal rate of return) Внутренняя норма доходности

PBP (Payback Period) Срок окупаемости, выраженный в интервалах планирования

PI (Profitability index) Индекс доходности инвестиций

TIC (Total investment costs) Полные инвестиционные затраты проекта

ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫЙ ЦЕНТР «БЕРГАМО» СОДЕРЖАНИЕ 3


СОДЕРЖАНИЕ Стр

Глоссарий 2

Содержание 3

Резюме Проекта 4

Описание Проекта 10

Информация об основных участниках Проекта 12

Порядок взаимодействия участников 12

Контрактная схема реализации Проекта 13

Участники Проекта 14

Описание продукта/услуги 17

Анализ рынка 20

Организационный план реализации проекта 29

План продаж 30

Анализ ресурсов 32

Земельный участок 32

ТРЦ «БЕРГАМО» 33

Персонал 38

Анализ рисков 39

Финансовый план 42

Прогноз макроэкономических показателей 42

Прогноз выручки от реализации 46

Прогноз Затрат 47

Анализ рентабельности 48

Прогноз капитальных вложений 49

Баланс 50

Прибыли-убытки 52

Отчет о движении денежных средств 54

Экономическая эффективность 56

Контактная информация 57

ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫЙ ЦЕНТР РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА 4


РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

СУТЬ ПРОЕКТА

Название инвестиционного Проекта

Расширение торгово-развлекательного

центра «БЕРГАМО» в г. Чекалин

Суть инвестиционного проекта

Планируется расширить Торгово-

развлекательный центр «БЕРГАМО» в г.

Чекалин, путем нового строительства.

Площадь существующего торгового центра

22486 кв.м., арендопригодная площадь

(GLA) 13504 кв.м.

Планируется дополнительно построить

23000 кв.м. торговых площадей, с

арендопригодной площадью GLA 14000

кв.м.

Цели инвестиционного проекта

Расширение торгово-развлекательного

центра «БЕРГАМО» в г. Чекалин. Путем

нового строительства.

Увеличение общей площади Торгово-

развлекательного центра до 45486 кв.м.

Увеличение GLA до 27504 кв.м.

Инициатор проекта

ООО «УК Меркурий»,

г. Чекалин. Ул. Бабушкина, д.1

Получатель средств

ООО «УК Меркурий»,

г. Чекалин. Ул. Бабушкина, д.1

Основные участники проекта

Инициатор проекта и получатель средств:

ООО «УК Меркурий»

Управляющая компания:

JLL Россия СНГ

Проектировщик проекта:

ООО «Монтаж проект», г. Чекалин

Генеральный подрядчик строительства:

Кочтек Иншаат, Турция



КЛЮЧЕВЫЕ ФИНАСОВЫЕ

ПОКАЗАТЕЛИ

Ставка дисконтирования, % 16,07

Дисконтированный период окупаемости - DPB, мес.

48

Чистый приведенный доход – NPV, млн. руб.

2 268,92

Индекс прибыльности - PI 3,99

Внутренняя норма рентабельности - IRR, %

43,9

Период расчета интегральных показателей - 120 мес.

Выручка, чистая прибыль, EBITDA

СТОИМОСТЬ ПРОЕКТА

И ПОТРЕБНОСТЬ В

ФИНАНСИРОВАНИИ

Текущая стадия реализации проекта

Построен, и эксплуатируется Торгово-

развлекательный центр «БЕРГАМО» в г.

Чекалин, ул. Теслы, д.2 общей площадью

22486 кв.м.

Получена исходно-разрешительная

документация на расширение торгово-

развлекательного центра на 23000 кв.м.

Заключено соглашение на управление

объектом с компанией JLL Россия и СНГ

Общий необходимый объем

инвестиций

х ххх,хх млн. руб.

Структура финансирования

Собственные средства ххх,хх млн. руб.

Инвестиционный кредит х ххх,хх млн.

руб.

Условие предоставления заемных

средств

Ставка кредита 10,5%

Срок 84 мес.

Выплата процентов со 2 месяца и

погашение кредита с 24 мес.

Ежемесячными или квартальными

платежами

Использование заемных средств

Затраты млн. руб.

Капитальные затраты

Оборотные средства

ВСЕГО

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

0

500

1000

1500

2000

2500

20

17

20

18

20

19

20

20

20

21

20

22

20

23

20

24

20

25

Чи

стая

пр

иб

ыл

ь, E

BIT

DA

, мл

н.р

уб

Вы

руч

ка м

лн

.руб

.

Выручка, млн.руб.

Чистая прибыль, млн. руб

EBITDA, млн.руб.

16%

84%

Собственные средства Заемные средства



График финансирования проекта,

млн.руб

Структура финансирования проекта,

%

График финансирования, млн.руб.

4 кв.2016 1 кв.2017 2 кв.2017 3 кв.2017 4 кв.2017 1 кв.2018

Заемные средства

Собственные средства

ВСЕГО

Дата ввода новых площадей: апрель 2018

0

100

200

300

400

500

600

700

800

4 к

в.2

01

6

1 к

в.2

01

7

2 к

в.2

01

7

3 к

в.2

01

7

4 к

в.2

01

7

1 к

в.2

01

8

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

4 кв.2016

1 кв.2017

2 кв.2017

3 кв.2017

4 кв.2017

1 кв.2018

Собственные средства Заемные средства



РЕЗУЛЬТАТЫ АНАЛИЗА

РЫНКА

Рынок торговой недвижимости России

По итогам первого полугодия 2016 г. общее

предложение торговых площадей в

качественных ТЦ России составило 24,7 млн

м², из которых 63% приходится на

региональные города без учета Москвы и

Санкт- Петербурга.

В первом полугодии в России было открыто

16 торговых центров совокупной площадью

528 тыс. м². Крупнейшими открытиями

полугодия стали 1-я очередь ТРЦ

«МегаГРИНН» в Курске, «Седанка Сити» во

Владивостоке, 2-я очередь «ЮграМолл» в

Нижневартовске, «Италмас» в Ижевске.

Крупные города по-прежнему остаются

приоритетными локациями для

девелопмента новых торговых объектов

среди всех российских городов.

В настоящее время на региональные города-

миллионники России, например, совокупно

приходится 6 млн м² качественных торговых

площадей, а средняя обеспеченность

торговыми площадями в них составляет 390

м² на 1 000 человек, что в 2,3 раза больше

среднего показателя по России.

Динамика и структура ввода торговых площадей по

годам, 2006-2016П

Источник: Colliers International

По итогам первого полугодия 2016 г.

лидером среди российских городов-

миллионников (за исключением Москвы и

Санкт-Петербурга) по обеспеченности

торговыми площадями стал Екатеринбург с

показателем 624 м² на 1 000 человек,

сместив на 2-е место Самару с 567 м² на 1

000 человек, 3-е место занимает Нижний

Новгород (544 м²). Наименее обеспеченным

торговыми площадями среди российских

городов-миллионников является город

Пермь (168 м²), имеющий, по нашим

оценкам, наибольший потенциал для

девелопмента торговой недвижимости.

Основные индикаторы рынка в I пол. 2016

ПОКАЗАТЕЛЬ ЗНАЧЕНИЕ

Общее предложение площадей

в современных торговых объектах

(GLA), тыс. м²

24 689

Общая площадь ТЦ (GLA),

открытых в России, I

полугодие 2016, тыс. м²

528

Общая площадь ТЦ (GLA),

открытых в регионах*, I

полугодие 2016, тыс. м²

398

Количество ТЦ, открытых в

России, I полугодие 2016

16

Количество ТЦ, открытых в

регионах*, I полугодие 2016

12

*Исключая Москву и Санкт-Петербург

Источник: Colliers International



Торгово-развлекательный центр

ТЦ «БЕРГАМО расположен в центре города

Чекалина и в настоящий момент является

одним из лучших торгово-развлекательных

центра города.

ТЦ открылся ровно год назад и на данный

все ведущие ритейлеры являются

арендаторами.

Торговый центр имеет множество

федеральных премий, таких как лучший

строящийся ТЦ , лучший малый ТЦ по

версии РСТЦ, а также номинант премии

коммерческой недвижимости в категории

малый ТЦ 2016.

Благодаря хорошей локацией объекта (

самый центр города) и агрессивной

маркетинговой политики посещаемость

ТЦ на 78,5% выше от плановой.

Текущая заполняемость составляет 70% по

подписанным контрактам и 65% по

открытым площадям.

Первичная зона охвата (до 15 минут

пешеходной доступности) - 25 608

человек.

Вторичная зона охвата (до 15 минут

транспортной доступности) – 162 429

человека.

Итого в первичной и вторичной зоне

охвата проживает более 188 037 человек.

Всего в консолидированной зоне охвата

объекта проживает более 214 000

человек.

8,4

15

0

5

10

15

20

Плановая Реальная

По

сещ

аем

ост

ь, т

ыс.

че

л/д

ень

БЕРГАМО



SWOT АНАЛИЗА ПРОЕКТА

Сильные стороны Слабые стороны

• Проект реализуется на базе действующего

торгово- развлекательного центра.

• Управление проектом одним из лучших мировых консультантов в области управления объектами недвижимости -JLL.

• Строительные работы выполняет компания Кочтек Иншаат (Турция) с большим опытом реализации аналогичных проектов

• Строгий контроль строгий контроль за

качеством и сроками строительства.

• Хорошая локация объекта – центр города Чекалин.

• Высокая зона охвата

• Высокая посещаемость действующего торгово-развлекательного центра

существенно превышающая средние показатели.

• Реализация Проекта осуществляется при поддержке региональных органов власти

Необходимость привлечения заемных средствах для реализации проекта

Привлечение новых якорных арендаторов.

Расширение линейки представленных в

торговом центре товаров и услуг

Улучшение качества обслуживания

посетителей

Сбытовые риски

Возможен риск усиления конкуренции на рынке торговой недвижимости г. Чекалин. Однако, данная угроза нивелируется недостатком в городе качественных торговых площадей и дефицитом земельных участков для их строительства

Возможности Угрозы

ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫЙ ЦЕНТР ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 10


Разработка бизнес-плана торгово-развлекательного центра

В короткие сроки мы выполним все необходимые работы по разработке бизнес-плана

любого Вашего проекта:

- строительство торгово-развлекательного центра;

- строительство бизнес-центра;

- строительство детского центра;

- строительство жилого многоквартирного (многоэтажного) дома, жилого комплекса,

микрорайона

- строительство коттеджного поселка;

- строительство производственного комплекса, завода

- реконструкция объектов ЖКХ

- реализации иного инвестиционного проекта.

Мы имеем 20-ти летний опыт в подготовке бизнес-планов в различных отраслях.

Мы подготовим понятный бизнес-план с реальными финансовыми моделями (Excel

или Project Expert), и яркой презентацией в полном соответствии с Вашими

требованиями, и пожеланиями инвесторов или банков. В соответствии с российскими

и международными стандартами (UNIDO, TACIS).

Смоделируем варианты реализации проекта, оценим риски.

Мы выполняем работу на высоком уровне в короткие сроки.

Пример бизнес-плана строительства торгового центра Вы можете скачать

на нашем сайте.

По вопросам разработки бизнес-плана торгового центра пишите на

нашу почту [email protected]

mailto:[email protected]

ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫЙ ЦЕНТР ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 11


Бизнес-план строительство торгово ...teo.ru › file ›...

Documents

Transcript of Бизнес-план строительство торгово ...teo.ru › file ›...