ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ТОРГОВОГО СЕГМЕНТА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПЕРМИ

ФЕВРАЛЬ 2014

ведущий аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости

Тищенко Надежда Александровна

ИЗМЕНЕНИЕ СРЕДНИХ ЦЕН/АРЕНДНЫХ СТАВОК НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПЕРМИ

Темпы роста цен предложений за 2013 г.

Сегмент рынка КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Изменениесредней цены предложения

Торговая недвижимость +7,1%

Офисная недвижимость +3,3%

Объекты неопределенного назначения +6,1%

Темпы роста средних арендных ставок за 2013 г.

Сегмент рынка АРЕНДЫ

Изменениесредней

арендной ставки

Торговая недвижимость +3,4%

Офисная недвижимость +12,2%

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПЕРМИ

Сегмент рынка недвижимости min

Средняя цена

предложенияmax

Офисная недвижимость

30 273 62 452 100 000

Торговая недвижимость 15 000 69 403* 150 000

Первичный рынок как офисных, так и торговых

помещений представлен в большинстве

встроенно-пристроенными помещениями в жилых

домах

Административный район

Диапазоны цен предложения, руб./кв.м

Офисная недвижимость

Торговая недвижимость

Дзержинский 45 000 – 85 000 45 000 – 120 000

Индустриальный 30 272 – 60 000 29 000 – 85 000

Кировский 55 000 15 000 – 80 000

Ленинский 70 000 – 100 000 150 000

Мотовилихинский 31 870 – 76 111 48 734 – 70 000

Орджоникидзевский 45 000 59 029

Свердловский 50 000 – 90 000 65 000 – 90 000

* с 1-го квартала 2013 г. стало возможным деление торговой недвижимости на первичный и вторичный сегменты, так как появилось достаточное для расчета среднестатистических показателей количество предложений на первичном рынке торговой недвижимости

Танцорова, 32а

Советская, 76Теплогорская, 22

Пермская, 50

ОБЪЕМ ВВОДА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПЕРМИ

В 2013 г. объем ввода коммерческой недвижимости

непроизводственного назначения в г.Перми составил

порядка 123 тыс. кв.м – максимальный объем ввода

за последние 9 лет.

ТЦ «МАРТ» на ул. Петропавловская, 105а

ТЦ «МАРТ» на ул. Петропавловская, 105а

ТЦ «КИТ» на ул. Писарева, 29аТЦ «КИТ» на

ул. Писарева, 29а

«Билайн», Пермский филиал

ул. Дзержинского, 1 к27

«Билайн», Пермский филиал

ул. Дзержинского, 1 к27

ТЦ «Лента» на Парковом проспекте, 66

ТЦ «Лента» на Парковом проспекте, 66 ТЦ на ул. Пушкина, 104ТЦ на ул. Пушкина, 104

Пристроенный ТЦ «Квартет» к ЖД на

ул. Юрша, 86

Пристроенный ТЦ «Квартет» к ЖД на

ул. Юрша, 86

ТЦ «Браво-2» на ул. Светлогорская, 20аа

ТЦ «Браво-2» на ул. Светлогорская, 20аа

Пристроенный ТЦ «Времена года» к ЖД на ул.

Докучаева, 42б

Пристроенный ТЦ «Времена года» к ЖД на ул.

Докучаева, 42б

БЦ «Эксперт» на ул. Малая

Ямская, 10/1

БЦ «Эксперт» на ул. Малая

Ямская, 10/1Встроенные помещения в ЖД на ул. Белинского, 31

Встроенные помещения в ЖД на ул. Белинского, 31

Крупнейшие ПРОЕКТЫ ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА (порядка 175 тыс. кв.м)

Светлогорская, 15аСпешилова, 114

Писарева, 25

Газосварщиков, 33

Анри Барбюса, 47

Маршрутная, 9

Мира, 37

Мира, 41а

25 Октября, 106Попова, 22Екатерининская, 105

Юрша, 1в

Уинская, 2а

ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ

Если еще в 2012 г. активность рынка инвестиционных проектов в сфере коммерческой недвижимости г. Перми наблюдалась больше на стадии проектирования и идей, то сейчас повышается активность на стадии реализации проектов коммерческой недвижимости. 2013 г. показал максимальные объемы ввода коммерческой недвижимости в г. Перми за последние 9 лет.

Большую конкуренцию в коммерческом секторе следует отметить именно в сегменте торгово-развлекательной недвижимости – в активной стадии строительства находятся несколько крупно- и среднемасштабных торговых центров.

Участились случаи, когда собственники получают разрешение на строительство объектов различного назначения (жилого, производственного…), которое впоследствии не соответствует их дальнейшему фактическому использованию (коммерческому): например, разрешение на строительство выдано на жилой дом, а на рынке объект позиционируется как офисный центр; или торговые центры вводятся в эксплуатацию как автосервисы или автомойки.

С 2013 г. на основании ФЗ РФ № 271 «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс РФ» деятельность по продаже товаров, за исключением сельскохозяйственных, должна осуществляться в капитальных строениях. Так, например, на Центральном рынке открылся уже четвертый торговый комплекс «Центральный №4» по ул. Пушкина, 104 площадью 8 600 кв.м, куда переехали арендаторы из палаток. Аналогично строительство торгового комплекса началось на рынке в микрорайоне «Гайва» по ул. Писарева, 25.

Не для всех объектов коммерческой недвижимости Перми были соблюдены сроки сдачи: до конца 2013 г. по тем или иным причинам не были введены 4 торговых объекта. Сроки сдачи по ним перенесены на первый-второй кварталы 2014 г. При условии соблюдения планируемых сроков сдачи, рынок коммерческой недвижимости Перми в 2013 г. мог пополниться торговыми площадями в торговых центрах еще на 35,75 тыс. кв. м.

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ

По разрешениям на строительство коммерческий сектор г. Перми имеет потенциал для ввода в эксплуатацию порядка 600 000 кв.м, однако ввод объектов может растянуться на 3-5 и более лет.

На текущий момент ≈ 40% находится в строительстве.

Объем «замороженных» по юридическим и экономическим причинам коммерческих проектов составляет порядка 115 000 кв.м. В 2013 г. количество «долгостроев» начало уменьшаться.

При подборе якорных арендаторов на перспективные проекты девелоперы в основном ориентируются на федеральных и международных торговых операторов, не представленных на рынке Перми. Ведущие консалтинговые компании России так же отмечают, что Москва и города-миллионники остаются приоритетными для развития международных операторов торговли.г. Пермь для открытия сетевых магазинов рассматривают следующие операторы: «Ашан», «Икеа», «О’Кей», ГК «Ташир», Norman Asset Management, «Карусель», Leroy Merlin, «Строительный двор», «Азбука вкуса» и другие.Основной проблемой становится выбор земельного участка для строительства собственных объектов или готового помещения под торговлю.

Что касается краткосрочных перспектив развития торговой недвижимости, то в 2014 г. на пермском рынке заявлены к открытию как минимум 12 торговых/торгово-развлекательных центров. При условии соблюдения планируемых сроков сдачи в эксплуатацию пермский рынок коммерческой недвижимости в 2014 г. может пополниться торговыми площадями почти на 160 тыс. кв. м.

КРУПНЕЙШИЕ ПЕРСПЕКТИВНЫЕ ПРОЕКТЫ СТРОИТЕЛЬСТВА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (площадью более 100 тыс. кв.м)

ТРЦ в д. Кондратово (общая площадь 100–150 тыс. кв. м) на территории бывшего совхоза «Верхнемуллинский» на участке площадью 62 га. Девелопер проекта самарская компания «Виктор и Ко» . О намерении его выйти в Пермь стало известно в феврале 2011 г.

ТРЦ «Планета» в районе участка на Шоссе Космонавтов, 162 (общая площадь 126 тыс. кв. м). Девелопер проекта - компания «РосЕвроДевелопмент» Арендуемая площадь – 73,6 тыс.кв.м, число машиномест на надземной и подземной парковке – 3,6 тыс. Якорные арендаторы: гипермаркет, многозальный кинотеатр, детский развлекательный центр, гипермаркет детских товаров, магазин бытовой техники, магазин спортивных товаров, гипермаркет товаров для дома (DIY). Открытие ТРЦ запланировано на 4-й квартал 2015 г.

ТРЦ вдоль дамбы Чкалова-Старцева (общая площадь 120 тыс. кв. м). Строительство заявлено на 2013-2015 гг. Заказчик строительства – СГ «Уралсервис-2000». ТРЦ будет расположен ниже спорткомплекса ПНИПУ (ул.Куйбышева, 109а) и будет включать полузаглубленный паркинг в 3 этажа на 2 тыс. машиномест.

МФК на трассе «Екатеринбург-Пермь» (общая площадь - 120 тыс. кв м) на участке площадью 40 га. Проект ЗАО «Север» и столичной ORIGIN CAPITAL. Среди крупных операторов к проекту проявили интерес Media Markt, OBI, Лента. В ТРК будут располагаться продуктовый оператор, гипермаркеты товаров для дома, мебели, электроники и спортивных товаров, а также развлекательный центр (5000 кв.м), кинотеатр (2000 кв.м), каток (1000 кв.м), фудкорт и наземная парковка на 5 тыс. машиномест. Ввод в эксплуатацию намечен на 2015 г.

ТРК во Фроловском сельском поселении (общая площадь 115 тыс. кв. м) на площади 13 га. Девелопер проекта – холдинг «Форум-групп» (Екатеринбург) намерен сделать акцент на развлекательную составляющую ТРЦ: значительная часть площадей может быть отдана под игровую зону и парк аттракционов Happylon. Выход на площадку запланирован в апреле 2014 г., ввод в эксплуатацию намечен на 2-й квартал 2015г.

ТЦ в микрорайоне «Красные казармы» (общая площадь 80-100 тыс. кв. м). О своем намерении построить ТЦ в районе жилого комплекса «Арсенал» канадская компания Trinity Development Group заявила в декабре 2013 г. Однако окончательное решение по данному вопросу не принято. К собственникам земли обращаются другие компании.

ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»г. Пермь, ул. Стахановская, 45, оф. 518

тел. +7(342)215-50-86http://analitika.kamdolina.ru/

Спасибо за внимание!

ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»г. Пермь, ул. Стахановская, 45, оф. 518

тел. +7(342)215-50-86http://analitika.kamdolina.ru/

Спасибо за внимание!