Бизнес план Строительство Бизнес центра

Консалтинговая группа «БизпланиКо». Разработка бизнес

планов. Инвестиционный анализ. Привлечение

финансирования.

БИЗНЕС-ПЛАН

СТРОИТЕЛЬСТВО

БИЗНЕС-ЦЕНТРА

Разработчик:

Консалтинговая группа «БизпланиКо»

www.bizplan5.ru

Тел.:+7 495 645 18 95

E-mail: [email protected]

Москва г.

http://www.bizplan5.ru/

mailto:[email protected]

Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan .ru , vip@bizplan .ru , ( )

2

Оглавление Резюме 4

1 Описание текущего состояния проекта 6

1.1 Информация о заказчике и застройщике проекта 6

1.2 Текущее состояние проекта 6

2 Концепция проекта 8

2.1 Характеристика объекта недвижимости 8

2.2 Концепция продаж 14

2.3 Организации бизнеса, формы участия в нем, совета директоров, схемы 15

2.3.1 Организационная структура предприятия 15

2.3.2 Описание бизнес-процессов 15

2.4 Цели бизнеса 17

2.5 SWOT-анализ 18

3 Маркетинговый анализ 20

3.1 Рынок офисной недвижимости Москвы 20

3.1.1 Общая характеристика рынка офисной недвижимости 20

3.1.2 Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы 20

3.1.3 Характеристика предложения 22

3.2 Характеристика спроса 25

3.2.1 Коммерческие условия 28

3.2.2 Прогнозы 29

3.2.3 Обзор объектов-аналогов на рынке продажи офисных помещений Москвы 29

3.2.4 Выводы 44

4 Инвестиционный анализ. 46

4.1 Объем и структура инвестиций 46

4.2 Календарный инвестиционный план 48

5 Финансовый план 50

5.1 План доходов 50

5.2 План расходов 57

5.3 Расчет налоговых выплат 59

5.4 Отчет о движении денежных средств 64

5.4.1 Денежные потоки от операционной деятельности 64

5.4.2 Денежный поток от проекта 70

5.5 Отчет о прибылях и убытках 83

5.6 Анализ чувствительности и анализ рисков проекта 96

5.7 Анализ рисков 96

5.7.1 Качественный анализ рисков 96

5.7.2 Количественный анализ 97

6 Финансовый анализ 99

6.1 Показатели рентабельности 99

6.2 Показатели основной деятельности 100

7 Инвестиционный анализ 101

7.1 Срок окупаемости 101

7.2 Показатели доходности 111




3

7.3 Чистый дисконтированный доход 111

8 Заключение по инвестиционной привлекательности проекта 114

8.1 Сводные показатели проекта 114

8.2 Выводы об инвестиционной привлекательности проекта 115




4

Список рисунков, таблиц и диаграмм Рисунок . Существующее состояние земельного участка

Рисунок . Схема расположения в городе

Рисунок . Ситуационный план

Рисунок . Общий вид офисно-торгового центра

Рисунок . План -го этажа

Рисунок . План -го этажа

Рисунок . План го- го этажа

Рисунок . План го- го этажа

Рисунок . План го этажа

Диаграмма . Структура общего объема качественных офисных площадей Москвы по

классам в году

Диаграмма . Структура вновь введенных качественных офисных площадей по классам

Диаграмма . Динамика прироста качественных офисных площадей в Москве, тыс. кв.м

Диаграмма . Географическая структура вновь введенных площадей

Диаграмма . Доля объектов с возобновленными работами

Диаграмма . Объем ввода и поглощения офисных площадей, тыс. кв.м

Диаграмма . Структура поглощения офисных площадей по типу сделки

Диаграмма . Объем ввода и поглощения офисных площадей, тыс. кв.м

Диаграмма . Параметры рынка офисных площадей по районам Москвы в году

Диаграмма . Арендные ставки на офисные площади, $/кв.м/год

Диаграмма . Динамика инвестиционных вложений, руб. в месяц

Диаграмма . Прогноз поступления денежных средств от продаж ( - гг.)

Диаграмма . Прогноз расходов, руб. в месяц

Диаграмма . Структура налоговых выплат

Диаграмма . Динамика доли налогов в выручке

Диаграмма . Динамика денежных потоков от проекта (вариант )

Диаграмма . Динамика денежных потоков от проекта (вариант )

Диаграмма . Динамика чистой прибыли, руб. в месяц (вариант )

Диаграмма . Динамика чистой прибыли, руб. в месяц (вариант )

Диаграмма . Показатели основной деятельности ( вариант)

Диаграмма . Показатели основной деятельности ( вариант)

Диаграмма . Дисконтированный денежный поток, руб. (вариант )

Диаграмма . Дисконтированный денежный поток, руб. (вариант )

Таблица . Сводные показатели эффективности проекта

Таблица . Баланс территории проектируемого участка офисно-торгового центра

Таблица . Технико-экономические показатели по проектируемому участку офисно-

торгового центра

Таблица . Стоимость кв.м в зависимости от этапа строительства, руб.

Таблица . Стоимость аренды офисных площадей и машиномест

Таблица . Распределение ответственности за бизнес-процессы

Таблица . SWOT-анализ

Таблица . Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы за год

Таблица . Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в году




5

Таблица .Цены предложения на рынке продажи офисных помещений Москвы

Таблица . Запрашиваемые ставки аренды офисных помещений

Таблица . Запрашиваемые цены на рынке продажи торговой недвижимости Москвы

Таблица . Направления инвестиционных вложений

Таблица . Календарный инвестиционный план (руб.)

Таблица . Параметры доходной части

Таблица . Расчет объема продаж в кв. м

Таблица . Прогноз выхода на запланированный объем

Таблица . План продаж (кв.м)

Таблица . Поступление денежных средств от продаж

Таблица . Расчет валового дохода от продажи недвижимости

Таблица . План расходов

Таблица . Исходные данные для расчета налоговых платежей

Таблица . Состав ставки отчислений с ЗП

Таблица . Расчет налоговых выплат

Таблица . Расчет ставки НДС

Таблица . Денежные потоки от операционной деятельности

Таблица . График возврата кредитных средств

Таблица . Денежный поток по проекту (вариант )

Таблица . Денежный поток по проекту (вариант )

Таблица . Отчет о прибылях и убытках (вариант )

Таблица . Отчет о прибылях и убытках (вариант )

Таблица . Анализ организационных рисков

Таблица . Анализ маркетинговых рисков

Таблица . Сводный анализ чувствительности проекта

Таблица . Показатели рентабельности

Таблица . Показатели основной деятельности

Таблица . Расчет срока окупаемости (вариант )

Таблица . Расчет срока окупаемости (вариант )

Таблица . Расчет дисконтированного срока окупаемости (вариант )

Таблица . Расчет дисконтированного срока окупаемости (вариант )

Таблица . Показатели доходности

Таблица . Обоснование ставки дисконтирования

Таблица . Сводные показатели эффективности проекта




6

Резюме В рамках рассматриваемого проекта предполагается строительство -этажного офисно-

торгового комплекса общей площадью кв.м и последующей реализации объектов

недвижимости.

Предполагаемая сумма инвестиций – , млн. руб. Средства будут направлены на

приобретение матеиралов и строительство комплекса.

Средства для реализации проекта предполагается привлечь за счет банковского кредита

– млн. руб., за счет текущей деятельности предприятия – млн. руб.

Строительство будет осуществляться в течение месяцев согласно графка (июнь -

март года). Расчетный период проекта – месяцев. Срок возврата кредита – на

протяжении - месяца.

Средства для реализации проекта предполагается привлечь за счет средств банковского

кредита. Расчетный период проекта – месяца. Проектом предполагается две схемы

возврата кредита – возврат тела кредита, начиная со второго года реализации либо

гашение кредита после двух лет с начала проекта.

Проектом предусматривается продажа и аренда площадей офисно-торгового комплекса.

Доходы от продаж и сдачи помещений в аренду за весь период составят млн. рублей

за весь период.

Общая сумма расходов на строительство офисно-торгового комплекса

составляет р.

Экономическая эффективность проекта рассчитывалась при условии ставки

дисконтирования – , %.




7

Показатели эффективности проекта

Схема

возврата

кредита ( )

Схема

возврата

кредита ( )

Показатели рентабельности:

Средние

значения по

проекту

Рентабельность продаж % %

Показатели основной деятельности

Средние


проекту

Объем продаж, в мес. р. р.

Объем текущих расходов, в мес. р. р.

Чистая прибыль, в мес. р. р.

Денежный поток, в мес. р. р.

Инвестиционные показатели

ВНД, % в год. , % , %

Объем инвестиций р. р.

Чистый Дисконтированный Доход р. р.

Инвестиционный период, мес.

Срок окупаемости, мес.

Индекс доходности за период прогноза , ,

Таблица 1. Сводные показатели эффективности проекта

Анализ финансовых прогнозов свидетельствует о высокой инвестиционной

привлекательности проекта:

Высокий среднемесячный уровень продаж - тыс. руб.

Высокий уровень рентабельности продаж – % в год при первой схеме возврата

кредита, % - при второй.

Высокий уровень внутренней нормы доходности – % в год при первой схеме

возврата кредита, , % - при второй.

Совокупность приведенных показателей свидетельствует о перспективности

рассматриваемого проекта.




8

1 Описание текущего состояния проекта

1.1 Информация о заказчике и застройщике проекта

Хххххххххх ххххххх ххххххххххххх хххххх-ххххххххх хххххх хххххххх Хххххххх х

хххххххххххх хххххххххххххххх «ХХХХ», хххххххххх-хххххххххххх – Хххххххх х

хххххххххххх хххххххххххххххх «Ххххххххххххххх ».

ХХХ «ХХХХ»

Ххххххххххх хххххххх ХХХ «ХХХХ» - Хххххх Хххххх Хххххххххх

Ххххххххххх ххххх: х.Хххххх, хх. Ххххххххххх, х.

Ххххххххххххххххх ххххх ххххххххххххххххх ХХХ:

Хххххххх хххх: ххх.

ХХХ «Ххххххххххххххх »

Ххххххххххх хххххххх ХХХ «Ххххххххххххххх » - Ххххххххх Ххххххх Хххххххххх

Хххххххх ххххххххххххххх ххххххххххххххх ххххх ХХХХ:

Хххх хххххххххх ХХХХ: . .

Ххххххххххх ххххх:: , Хххххх х, Хххххххххххх хх, , -

Ххххххххххххххххх ххххх ххххххххххххххххх ХХХ:

Хххххххх ххххххх: ххх.

Хххх ххххххххххх: хххх://хххх-ххххх.хх

1.2 Текущее состояние проекта

Хх хххххх хххххх хххххххххх ххххххххх ххххххххх, хххххххххххх ххххххххххххх х ххххххххх

ххххххххх, хххххххххххххх ххххххххх:

Ххххххх хх . . №Х- - хххххх хххххххххх ххххххх хххххххх , хх хххххх хх .

. хххх;

Хххххххххххххх хххххххххх х хххххххх хх . . №Х- - / ;

Ххххххххххххх хх . . № - - / / - х ххххххххххххххх ххххххххххх ххххх

ххххххххххххх хх ххх хххххх хххххххх , хх.х. хх хххххх: хх. Ххххххххх, х. .

Ххх хххххххххххх ххххххххххххх ххххххх хххххххххх хххххххххххххххххх ххххххх

(хххххххххх ххххххх) ххх ххххххххххххх ххххххххххххх, ххххххххххххх, № Х- / хх .

. .

Хххххххххххх хххххх хххххх-ххххххххх хххххх, ххххххххххххх ххххххххх

«Ххххххххх+»

Х ххххххххх хххххх хх ххххххххх ххххххх, хххххххххххххх х ххххххххх, ххххххххххх

ххххххххх, хххххххххх х ххххххххххххх ххххххххх х хххххххххх ххххх:

Ххххххххххх ххххххххх хххххх;

Ххххххххх хххххх хххххххххххххххх хххххххххх.




9

Рисунок 1. Существующее состояние земельного участка




10

2 Концепция проекта

2.1 Характеристика объекта недвижимости

В рамках рассматриваемого проекта предполагается строительство офисно-торгового

центра на участке общей площадью , га, который располагается на территории

квартала -А района Черемушки.

Рисунок 2. Схема расположения в городе

Ххххххх ххххххххх хх хххх хххххх ххххххххххх хххххххххххх ххххххх х ххххххх: Ххххххх

хххххххххх «Хххх», ХХХХ Ххххххххххх № , ХХХХ Ххххххххххх № , ХХХ «Ххххххххх». Х

Ххх-Хххххххх ххххххх ххххххххххххх ххххххх хххххх хх Ххххххххх ххххх.




11

Рисунок 3. Ситуационный план

Хххххх хххххххх хх ххххххх хххххххх , хх ххххххххххх ххххххххххххх хххххх хххххх-

ххххххххх хххххх (ххххххххх – хххххх, хххххххх – хххххх) х -х ххххх ххххххххххххххххх

хххххххххх.

Рисунок 4. Общий вид офисно-торгового центра




12

№ Наименование Единица

измерения Проектное

предложение %

Территория участка, всего

в том числе:

га ,

. - площадь подошвы застройки, всего, в т.ч.:

торгово-офисного центра;

-х трансформаторных подстанций

,

,

,

,

. - озелененная территория , ,

. - тротуары, дорожки, проезды площадки с

твердым покрытием

, ,

Таблица 2. Баланс территории проектируемого участка офисно-торгового центра

Общая площадь здания офисно-торгового центра – , кв.м., из них:

наземная площадь – , кв.м;

подземная площадь – , кв.м.

Композиционно здание запланировано в виде единого компактного объема.

Функционально здание решено следующим образом:

й– й этажи: входная группа, торговые помещения, помещения предприятий

общественного питания;

й этаж: конференц-зал, фойе, выставочный зал и помещения, предназначенные

для обслуживания вышенаходящихся офисных этажей;

й- й этажи: офисные помещения.

Ниже приведены поэтажные схемы расположения помещений в офисно-тторговом центре

Рисунок 5. План -го этажа




13

Рисунок 6. План -го этажа

Рисунок 7. План го- го этажа




14

Рисунок 8. План го- го этажа

Рисунок 9. План го этажа

Связь между этажами здания офисно-торгового центра осуществляется при помощи

вертикальных коммуникаций: лестниц и лифтов. Подземное пространство использовано

для организации -уровневой стоянки на м/м.

В качестве основного материала несущих элементов офисного здания принят

монолитный железобетон.




15

Наружные стены: на первом этаже - кирпич, со второго по семнадцатый этажи – система

светопрозрачных панелей.

Внутренние стены и перегородки выполняются из гипсокартона и керамического кирпича.

Кровля предусматривается эксплуатируемая, достаточно широкая для расположения

зоны отдыха.

Планировочно здание размещается в центре отведенного участка с возможностью

организации проезда вокруг здания. Главным входом здание ориентировано на

Зюзинскую улицу. Въезд и выезд на территорию центра, а также въезд и выезд в

подземный гараж-стоянку осуществляется непостредственно с Зюзинской улицы.

Благоустройство территории проектируемого участка предполагает устройсвто

автостоянки на м/м, пешеходных связей (мощение тротуаров и отмосток), проездов и

проведение работ по озеленеию участка (устройство газонов).

№ Наименование Единица измерения

Количество

. Территория участка общественной

застройки

га ,

. Общая площадь объекта, в т.ч.:

Площадь наземной части, в т.ч.:

Площадь офисных помещений;

Площадь торговых помещений;

Ресторан на пос.мест;

Зимний сад;

Конференц-зал;

Многофункциональный зал;

Выставочный зал.

Площадь подземной части

кв.м. ,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

. Суммарная поэтажная площадь

наземной части здания в габартиах

наружных стен

кв.м. ,

. Этаность этаж – подземных

– наземных

. Процент застроенности территории % ,

. Плотность застройки участка:

По норме

По проекту

тыс.кв.м/га

свыше ,

,

. Озелененные территории га ,

. Подземный гараж ( -ярусный) м/м

Таблица 3. Технико-экономические показатели по проектируемому участку офисно-торгового центра




16

2.2 Концепция продаж

Для привлечения клиентов, в том числе на начальном этапе строительства, разработана

система оплаты, предполагающая специальные цены.

В период строительства офисные и коммерческие площади предлагаются к покупке с %

скидкой.

Характеристика площадей Цена реализации, руб./кв.м

Офисные площади, в период строительства

Коммерческие площади, в период строительства

Офисные площади, после сдачи объекта

Ккоммерческие площади, после сдачи объекта Таблица 4. Стоимость кв.м в зависимости от этапа строительства, руб.

Скидки на аренду офисных площадей и машиномест не предусмотрены.

Характеристика площадей Цена аренды

Стоимость аренды офисных площадей, руб./кв.м/год

Стоимость аренды машиноместа, руб./м.м./месяц Таблица 5. Стоимость аренды офисных площадей и машиномест

Разработанная система оплаты (привлекательные цены, скидки, возможность поэтапного

инвестирования) создает дополнительные преимущества и будет способствовать

успешной реализации проекта.




17

2.3 Организации бизнеса, формы участия в нем, совета директоров,

схемы

2.3.1 Организационная структура предприятия

Ххххххххххх ххххххх хххххххх хххххххххххххххххх хххххххх-хххххххххххххххх хххххххх,

хххххххххх хххххххххххх ххххххххх х ххххххххххххх ххххххххх (хххх ххххххххххх х

хххххххххххххх) ххх хххххххх хххххххххх ххххххх.

Х хххххх хххххххххххххххх ххххххх хххххххххххххх хххх ххххххххххх хххххххххххх –

ххххххххххх хх ххххх ххххх хххххххххххх.

Схема 1. Организационная структура первого уровня

2.3.2 Описание бизнес-процессов

Для девелоперской компании характерно наличие трех групп бизнес-процессов:

основные, обеспечивающие и управленческие бизнес-процессы (Схема).




18

Схема 2. Бизнес-процессы

В таблице представлено распределение ответственности за бизнес-процессы согласно

организационной структуре первого уровня.




19

Бизнес-процессы/ Организационная

структура

Генеральный директор

Департамент девелопмента и недвижимости

Финансовый департамент

Юридический департамент

Административный департамент

Основные бизнес-процессы

Поиск объектов девелопмента

Х

Поиск инвесторов Х

Реализация девелоперского проекта

Х

Продажа жилой недвижимости

Х

Возврат инвестиций Х

Обеспечивающие бизнес-процессы

Административно-хозяйственное обеспечение

Х

IT-обеспечение и связь Х

Обеспечение безопасности

Х

Юридическое обеспечение

Х

Выполнение функций заказчика

Х

Технический надзор Х

Внутренний контроль и аудит

Х Х

Управленческие бизнес-процессы

Стратегическое управление

Х

Управление финансами Х

Управление маркетингом

Х

Управление бизнес-процессами

Х

Управление персоналом

Х

Инвестиционное сопровождение

Х

Таблица 6. Распределение ответственности за бизнес-процессы

Ряд бизнес-процессов будет осуществляться в сотрудничестве со сторонними

компаниями (аутсорсинг): реализация объектов недвижимости, охрана строящегося

объекта.

Для осуществления ряда работ, связанных со строительством объекта, будут

привлекаться субподрядчики.

2.4 Цели бизнеса Хххххххх ххххх ххххххх х хххххх хххххххххххххххх ххххххх хххххххх хххххххх хххххххххх

ххххххх хх ххххххххххххх хххххх хххх х ххххххххххх хххххххххх ххххххх хххххххххххх, х

хххххххххх хххх хххххх хххх ххххххххх ххххххххх ххххххх хххххххх хххххххххх ххххххххххх:

Доходы от продаж – , млн. руб.

Чистая прибыль – , млн. руб.

Рентабельность продаж – %.

Для достижения стратегической цели должно быть обеспечено решение следующих

задач:

Привлечение финансирования, необходимого для начала реализации проекта.




20

Своевременное получение всей необходимой проектно-разрешительной

документации.

Обеспечение качества строительно-монтажных работ и соблюдение сроков

строительства.

Проведение необходимых маркетинговых мероприятий, сотрудничество с

риэлтерскими агентствами для выполнения плана продаж.

2.5 SWOT-анализ Проведенный анализ состояния отрасли, анализ конкурентной обстановки и

потребительской среды позволяет сделать вывод о сильных и слабых сторонах

бизнеса, возможностях и угрозах со стороны внешней среды.

Параметры оценки Сильные Слабые

Ххххххххххх Ххх ххххх хххххххххх ххххххх

ххххх хххххххххххх

хххххххххххххххххх хххххххх,

ххххххххххххх ххххххххх хххххх

хххххх хх ххххх.

Хххххххххх хххххххх ххххх

хххххххххххх ххххххх

хххххххххххххххх хххххххххх,

хххххххххх хххххх х ххххх

хххххххххх хххххххххххххх

хххххххх.

Хххххххххх хххх хххххххххх хххххх хххххххххх ххххххх

х ххххх х хххххххххххх хххххх хххххххххххх х хх.

(хххххххххххххххх хххххх).

Хххххххххххх Ххххххххххххх ххххх

хххххххххххххх

ххххххххххххххххххх хххххххххх х

хххххххххххххх ххххххххххх

хххххххххх.

Ххх ххххххххххх хххххххх ххххххххххххх ххххххххх

хххххххххх хххххх хх ххххххххх.

Ххххххх Ххххххх ххххххх хххххххххххххх

ххххххх хххххххххххх хххххххххххх

ххххххххххххх ххххххх.

Ххххххх ххххххх ххххххххххх хх ххххххххх ххххххх,

ххххххххх ххххххххххх.

Ххххххххх Ххххххххххх ххххххххх хххххх,

ххххххххххх хххххххх ххххххх

ххххххххххх, ххххххххххх

хххххххххх хххххххххххххх,

ххххххх хххххх.

Ххххххх ххххххххххх ххххххххххххх ххххххх хх хххххх

хххххххххх ххххххх хххххххххххххх хххххххх х

ххххххххххххх ххххххххххх.

Ххххххххх хххххх Ххххххххххх Хххххх

Ххххххх хххххх Ххххх ххххххх хххххххххххх

ххххххххххххххххх ххххх ххххххх,

ххххххххххх хххх хххххх хх ххххххх

ххххххххх.

Хххххххх хххххх х хххххх хххххххххххххххх хххххххх

ххххххххххххх хххххххх. Х ххххххххх ххххх, хххххх хх

хххххххххххххххххх хххххххх, ххххххххххх хххххх

хххххххх х ххххххххх хххх хххххххххххххх

ххххххххххххх.

Ххххххх ххххххххххх Хххххххх ххххх ххххххххх

ххххххххххх хх ххххх, ххх

ххххххххх ххххх ххххххх

хххххххххххххххх хххххх хххххххх

хххх.

Ххххх хх ххххх ххххххххххххх хххххххххх ххххх

ххххххххххххх хххххххх, «хххххххххххххх» хххххх

хххххххх хххххх хх ххххх ххххххххх ххххх. Хххххх

хххххххх ххххх ххххххх хххххххххх ххххххх ххххххх

ххххххххххх.

Таблица 7. SWOT-анализ




21

Таким образом, проект обладает неоспоримыми сильными сторонами,

главные из которых – высокий спрос на объекты жилой недвижимости в

выбранном сегменте рынка.




22

3 Маркетинговый анализ

3.1 Рынок офисной недвижимости Москвы

3.1.1 Общая характеристика рынка офисной недвижимости «Рынок офисных помещений

По оценкам участников рынка, рынок офисной недвижимости Москвы демонстрирует рост

уже в течение месяцев, и ожидается, что эта тенденция сохранится в - гг.

Несмотря на то, что кризис в целом отступил, его негативные последствия в

среднесрочной перспективе еще будут оказывать влияние на рынок. В частности, на

данном этапе прирост предложения в сегменте офисов класса А явно не успевает за

динамичным ростом спроса.

В первом квартале года ситуация на офисном рынке Москвы стабилизировалась, и

наблюдается постепенный рост спроса и ставок аренды. Рост спроса заметен как на

помещения с премиальным местоположением, так и на качественные объекты, более

удаленные от центра города. Тем не менее, первый квартал традиционно не показал

высокой степени активности на рынке недвижимости, что является нормальной

ситуацией для этого периода. Также наблюдается активизация девелоперов и

наращивание объемов кредитования, что является хорошим показателем оздоровления

рынка.

По оценке компании Cushman & Wakefield, в году офисы стали наиболее интересными

объектами для инвестиций. % (в денежном выражении) инвестиционных сделок,

совершенных на российском рынке коммерческой недвижимости, были совершены в

секторе офисной недвижимости1.

Спрос подогревается в большой степени крупными компаниями, которые подбирают

офисные помещения площадью от кв.м. Цены продажи офисов остаются на

относительно низком уровне, что делает покупку офисной недвижимости выгодной

альтернативой аренде в долгосрочной перспективе.

3.1.2 Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы

Общий объем качественных офисных площадей в году оценивался на уровне , млн.

кв.м, в том числе класса А – , млн. кв.м, класса В+ - , млн. кв.м. Доля офисных

площадей класса А в общем объеме предложения составляет, таким образом, %, класса

В+ - %.

1 Источник: http://recher.ru/commerce/office/analytics/article_



http://recher.ru/commerce/office/analytics/article_412


23

Диаграмма 1. Структура общего объема качественных офисных площадей Москвы по классам в году

Всего за год было введено в эксплуатацию тыс. кв.м качественных офисных

площадей, из которых класс А составил тыс. кв.м, класс В+ - , тыс. кв.м. В структуре

вновь введенных площадей класс А составляет уже %, В+ - %, В- - %..

Диаграмма 2. Структура вновь введенных качественных офисных площадей по классам

Доля вакантных площадей в году снизилась, но осталась на достаточно высоком

уровне – , % по офисам класса А и , % - по классу В.

Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы за годы представлены в

таблице.

Структура общего объема качественных офисных площадей по классам

Структура вновь введенных качественных офисных площадей по классам




24

Основные показатели Всего Класс А Класс В+ Класс В-

Объем качественных офисных площадей, млн. кв.м

, , , ,

Введено в эксплуатацию в году, тыс. кв.м , , ,

Доля свободных помещений, % , % , %

Базовые арендные ставки, $/кв.м/год - - -

Ставки операционных расходов, $/кв.м/год - - -

Таблица 8. Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы за год

3.1.3 Характеристика предложения

В г. в Москве было введено в эксплуатацию тыс. м новых офисных площадей в

классе А и B, что на % меньше уровня прошлого года и почти в половину ниже уровня

г.

При этом, в течение двух кварталов подряд (II и III кв.) не было введено в эксплуатацию

ни одного офисного центра класса А. Однако в общей структуре предложения за год

новые офисные площади класса А составили около %, что сравнимо с аналогичными

значениями и гг.

Диаграмма 3. Динамика прироста качественных офисных площадей в Москве, тыс. кв.м

Новых проектов в обоих классах заявлено немного. Политика новых столичных властей

ограничила строительство офисных площадей внутри Третьего Транспортного Кольца, в

связи с чем в Центральном деловом районе можно ожидать значительного сокращения

доли вакантных площадей и дальнейшее снижение объемов ввода в эксплуатацию.

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Динамика прироста качественных офисных площадей, тыс. кв.м




25

Диаграмма 4. Географическая структура вновь введенных площадей

Х хххххххх хххххххххххххх хххххххх ххххх хх хххххххххх ххххххх ххххххх, ххххх хххххх, х

ххххххххххх ххххххх, ххххххх ххххх ххх хх % х хх хххххххх ххххххххххх хххххххххх хххххх.

Хххххххххххх хххххх, ххххххх х ххххх х хххххххххххх, хх ххххххххх х ххххххххххх

ххххххххххх ххххх, ххххххххх х ххххх ххххххх ххххххххх ххххххххх хххххххх, хх х ххххххх

хххххххх ххх хх ххххххххххх ххххххххх ххххххххххххх.

Диаграмма 5. Доля объектов с возобновленными работами

Х хххххх хххххх хххх ххххххх х Хххххх хххх хххххххххххххх хххххххххххх хххххх хх

хххххххххх хххххххх ххххххх хххххххх ххххх хххххххх ххххх , ххх. хх.х . Х х. хххх ххххххх

хххххххххх, хххххххххххххх хххххх х ххххххххх ххххххх хххххххххх хххххххххххххх

ххххххххх хххх ххххххххххх ххххххххххх хх хххххххххх.

Х хххххххххххх ххххх хххххххх х ххххххххххх х хххххххх хххх хххххххххххх , ххх. х ххххххх

хххххххх х ххххххх. Хххххх ххххх хххххххх хххх хххххххх ххххххххх х ххххххххх хххххх хх

ххххх хххххх хх хххххххх, ххх хх ххххххххх хххххххххххххх ххххх хх ххххх х хххххххххххх хх

ххххххххх - хххх.

Хххххххх хххххххххххх хххх ххххххх хххххх‑хххххх х Хххххх ( - ххх х ххххххх ххххххххх

хххххххххх хх ххххххххххххх), х ххххххххх хххх ххххх ххххххх ххххх х хххххххххххх хххххх

Географическая структура вновь введенных площадей

Доля объектов с возобновленными строительными работами




26

ххх хххххххх, ххххххх ххх хххх хххххххх х ххххххххххххх, ххххххххххххх ххххх хххххххх

ххххххх хххххххх, хххххх ххххх, ххххххххх хх ххххххх хххххх. Х хххххх Х, хх ххххххххх

ххххххх, ххххх , ххх х ххххххххххххх х ххххх х ‑ хх., х хххххх ххххх ххххх ххххх хххххх

ххххххххх х ххххххххххх ххххххх хххххх ххххххх, ххх хххххххххх ххххх ххх. х х

ххххххххххх х ххххххх хххххх, ххххххххххх х хххххх Х хх ххххххххх ххххххх х.

Х ххххх х хххх хххххх ххххххххххх ххххххххххххх хххххххх хххххххххххххх ххххххх хххххххх

х хххххх Хххххх.

Ххххххх хххххххх хххххх Х ххх хххххххх х ххххххх ххххххх, ххххххххх, хх-хххххх, ххххх хх

ххххххххххх ххххх х хххх хххх ххххххххххх хххххх Х, хх‑хххххх, х хххх хххххххх хххххххх

ххххххх ххххх ххххх хххххххх, ххххх ххххххх ххххххххххх ххххххх ххххххххххххх хххххх

хххххххххххххххх ххххххххххх.

Х хххххххх хххх ххххххххххх ххххххх хххххххх хххххх Х х Х х Хххххх ххххххххх хххххххх

, ххх. хх.х, ххх хххх ххххх % хх ххх ххххххххх х хххххх Х. Хххх х хххххххххххх ххххх хххххх

хх хххххх ххх хххххх хххххххх ххххх ххх.хх. х. Ххх ххххх ххххххххххх ххххх ххххххх

хххххххххххх ххххххх х., хх хх % хххх ххххххххххх хххххххх хххххххх, ххххххх

хххххххххххххххх ххххххх ххххххххххх ххххххххххх х ххххххххххх.

Ххххххххххх хххххххххх ххххххххх хххххх ххххххххххх: хххх ххххххххх хххххх Х х ххххх

хххххх ххххх ххххххххх % ххх Х хх. х. хх ххххххххх х % хх ххххххххххх Х хх. х. Х

хххххххххх ххххххххх ххх хххххххххх ххххх ххх. хх.х ххх Х хх. х. хх ххххххххх х

ххххххххх х ххх.хх.х х Х хх. х.

Ххххх ххххххх, ххххх ххххххххххх хххххххх хххххххххххххх х хххх хххххххххх хх «ххххххххх»

ххххххххххх, хххххххххххххх хх ХХ хх. хххх, х хххххх хххххх ххххххххххх х хххххх Х

хххххх хххх.

Ххх хххххххх хххххх ххххххххххх хххххххххх хххххххххххххх х ххххххххххххх хххххххх х -

хх. Хххххх хххххххххх хххххххх ххххх хххххххххх ххххххх хххххххххххх хххххххххххх

хххххххххххх. Ххх, х ххххххх хххххх хххх ххххххх х. хххх хххххх хххххххх хх ххххх

хххххххх $ ххх., х хх ххххх ххх ххххх хххххххххххх хх хххх х. хххххххх $ ххх . Ххх хх

ххххх, хххххххх хх хххххххххххххх ххххххх хххххххххххххх, ххххххххххххх ххххххххххххх

хххххххххххх ххххх хххххххх, х ххххх ххххххххххх хххххх хххххххххххх, хххх х хххххххххххх

ххххх хххххххх ххххх ххххххх хх хххххх ххх х - хх.




27

Название объекта Расположение Общая площадь, кв.м

Класс А

Домников Ак.Сахарова пр-т,

Западные Ворота Беловежская ул.,

Прео Преображенская пл.,

Офисно-торговый комплекс Арбатская пл.,

Легенда Цветного Цветной б-р,

Красные холмы, фаза Космодамианская наб., стр.

Марр Плаза Сергея Макеева ул.,

Хххххх Хххххххх хх.,

Ххххх Х+

Хххххххх х-Хххх Ххххххххх хх-х,

ХхххХхххх Ххххххххххххх ххххх, Х

Хххххххххх хххх Х.Хххххххххх ххх.,

Х Ххххх Хххххххххх х.,

Ххххххххххх ххххххххххх, хххх. Ххххх

Ххххххххххххххх ххх.,

- Хххххх хххх х Ххххх хх-х,

Ххххх хххх Хххххххххх х., Х

Ххххххххххххххххх Ххххххххххххххххх ххх.,

Хххх-Хххх Ххххххххх хх-х

Хххххх Ххххххх Хххххх Хххххххххххх ххх.,

Таблица 9. Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в году

3.2 Характеристика спроса

Х х. хххххххххх хххх хххххх хх хххххххххххх ххххххх ххххххххх, ххххх хххххх х хххххххх

ххххххх хххххххх хххххх Х х Х хххххххххх х , хххх хх ххххххххх х х. Хххххх хххххххххх

хххххххххх ххххххххххх х ххххххххххх ххххххх хххххххххххх ххххххххххх хх хххххх

хххххххххх ххххххххххххх ххххххххххх, хх х ххххххх «хххххххх ххххххххххх хххххх». Х

ххххххххх хххх хххххххххх хххххххххх х хххххххххх хххххххх, хххххххххх хххх хххх

ххххххххххх ххххх хх хххххххх х хххххххххх хххххххх хххххххххххх, хххх хххххххххх ххххх

ххххххх ххххххх ххххххх. Хх ххххххххххххх ххххххххх хххххххх хххххх ххххх ххххх

хххххххххххх ххххххххх.




28

Диаграмма 6. Объем ввода и поглощения офисных площадей, тыс. кв.м

С января по март г. было арендовано и куплено приблизительно тыс. м

качественных офисных площадей. В первом квартале традиционно не наблюдается

высокой активности арендаторов: на этот период приходится около - % годового

объема сделок. Таким образом, пока рано говорить об отрицательной динамике спроса:

после существенного по сравнению с кризисными значениями подъема в г. спрос

стабилизируется, и в годовом выражении мы можем ожидать его плавного роста (около

% по сравнению с уровнем г.). Прогноз подкрепляется наблюдаемым значительным

ростом рынка труда – многие компании объявили о своих планах по расширению и

переезду в новые офисы, которые планируется реализовать в течение года.

Хх хххххх ххххх ххххххххххх хххххххххххх хххх ххххх хххххх ххххх-ххххххх. Ххх хххххх

ххххх хх хххххх хххххххххххххх хххххххх – ххххх ххххх хххххххх хххх ххххххххххх

хххххххххх ххх хххххххххх хххххххххххх ххххх. Х х. ххххх % хххххх хххххх хххххххххх

ххххххххх хххххх хх ххххх-ххххххх ххххххх хххххххххххх ххххххххх хххххххххххххх.

Диаграмма 7. Структура поглощения офисных площадей по типу сделки

В начале г. предполагалось, что в связи со стремлением компаний к экономии, более

востребованным будут офисные площади класса B, однако сокращение предложения в

1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв.

2009 2010

Объем ввода и поглощения офинсых площадей, тыс. кв.м

Структура поглощения по типу сделки




29

классе А и достижение привлекательного соотношения «цена-качество» в этом сегменте

обеспечило более высокий спрос.

Доля вакантных площадей в г. прекратила рост и стабилизировалась на уровне % по

рынку в целом. Однако, уровень свободных площадей различен в зависимости от степени

удаленности деловых районов от центра Москвы. Стоит отметить, что выход новых

бизнес-центров оказывает серьезное влияние на количество свободных площадей в

каждом районе, поскольку вводимые объемы были рассчитаны на докризисный уровень

поглощения, а только что построенные объекты заполняются медленнее.

Диаграмма 8. Объем ввода и поглощения офисных площадей, тыс. кв.м

Х хххххх Х ххххххх ххххххххх хххххххх хххххххх хх хххх хххххххх хххххххххх х хххх хххххххх

х хххххххх ххххххххххххх хх хххх ххххх х хххххххххххх хххххххххх ххххххх хххххххх х ХХ хх.

Х хххххх Х хх ххххххххххх хх хххххххх, х.х. ххх ххххх хххххх ххххххххххх ххххххх хххххх

ххххх ххххх хххххххх. Хххх ххххххххх хххххххх х ххххххх Х х Х ххххххххххх: хх ххххх х.

ххх ххххххххх , х % хххххххххххххх. Ххх хххх х хххххххххх ххххххххх ххххх ххххххххх

хххххххх хххххх Х хххххххххх хххххххх ххх. хх.х – ххххх х ххх хххххх хххххххххххх

хххххххххх х хххххх Х ( , ххх. хх. х ).

Объем ввода и поглощения офинсых площадей, тыс. кв.м




30

Диаграмма 9. Параметры рынка офисных площадей по районам Москвы в году

3.2.1 Коммерческие условия

По итогам г. уровень поглощения качественных офисных площадей превысил объем

ввода новых площадей на %, что явилось основанием для роста арендных ставок. В

соответствии с динамикой спроса и предложения рост ставок на рынке офисной

недвижимости был неравномерным: в сегменте высококлассных помещений арендные

ставки за г. увеличились на %, в классе B зафиксирован рост в размере %.

За период с III квартала г., когда значения арендных ставок достигли минимальных,

изменения составили % и % соответственно.

За квартал арендные ставки показали рост % в классе А и % в классе B. Наибольший

рост ( - %) был заметен в сегменте помещений, расположенных внутри Садового кольца.

Ожидается, что ставки аренды на офисы с центральным местоположением поднимутся

еще на - % к концу года, что отчасти станет последствием запрета на строительство в

пределах Третьего Транспортного Кольца.




31

Диаграмма 10. Арендные ставки на офисные площади, $/кв.м/год

3.2.2 Прогнозы

Хх ххххх х. ххххххххх хххх ххххх - ххх. хх. х х хххххх Х, хх ххх ххххх %

ххххххххххх х хххххх Хххххххх Хххххх ( % хххххххх х хххх хххххххх ххх ххххх х

хххххх).

Х хххххх Х ххххххххх хххх х хххххххххххх ххххх ххх. хх.х. Хххххх ххххх ххххххххх,

ххх ххх ххххххххххххххх хххххххх: ххххх хххххх хххххххх х ххххххххххх ххххххх

хххххххххххххх.

Хх хххххххх, ххххххххх ххххх, хх хххххххххх хххххххххх ххххх ххххххх ххххх ххххх

хххххххх. Хххххх хххххх хххххххх ххххххх хххххххххх ххххххх хххххххххххх

хххххххххххх хххххххххххх хххххххх хх хххххх, ххх х ххххх хххх.

Ххххххххххх ххххххх хх ххххххххххххх х хххххх хххххх, хххххххххххххх хххххххххх

хххххххххххххх хххххх х., хххххххх х хххххххххх ххххх ххххх хххххххх х хххх

хххххх, ххххххххххххххх ххххххх ххххххх хххххх. Хххххх ххххххххххх ххххххххххххх

хххххххх хххххххххххх хххххххх х хххххх ххххххх ххх ххххх - , хххх. Ххххх хххххххх

хххххх ххххх, хххххххх х хххххххххххх хххххххх ххххх хххххх х ххххххх ххххх

ххххххххх хх хххххх ххххххххххх. Ххххх хххх, хх хххххххх ххххх ххххххх ххх

хххххххххххх хххххххх ххххххххххх ххххххххх хххххххххххх хххххххх.

3.2.3 Обзор объектов-аналогов на рынке продажи офисных помещений Москвы

Хххххх ххххх ххххххх хххххххххххх х. Хххххх хххххххх ххххххх ххх хххххх-хххххххххх –

ххххххххххх, хххххххххххх хх ххххххх ххххххх ххххххххх. Х ххххххх хххххххххххх

хххххххххх х ххххххххххххх ххххх ххххххх хх ххххххххх ххххххх х ххххххххххххх хххххх-

ххххххх.

Хххххх ххххххх, ххх ххххххх ххххххх ххххххххххххх ххх хх ххххххх ххххххххх хххххх Х+

хххххххххх х хххххххх - ххх. ххх./хх.х.

Арендные ставки, $/кв.м/год



Фото Бизнес-центр Класс Район Метро От метро Площадь, кв.м

Цена, руб./кв.м Источник:

Мин. Макс.

Березовая аллея B Северо-восток

м. Ботанический Сад мин. транспортом

- http://office.realty-guide.ru

Helios Сity B+ Восток м. Перово - минут пешком от http://office.realty-guide.ru

Нагорный, а B Юг м. Нагатинская минут пешком http://office.realty-guide.ru

Даниловский Форт B+ Юг м. Тульская мин. пешком - http://office.realty-guide.ru

West Plaza B+ Юго-запад м. Кунцевская - минут от http://office.realty-guide.ru

http://office.realty-guide.ru/











33



Мин. Макс.

Алтуфьевский A Север м. Бибирево мин. пешком от http://office.realty-guide.ru

Хххххххххх Ххххх Х+ Ххххх х. Хххххххххххх ххх. ххххххххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Ххххххх Ххххх Х Ххххх х. Хххх Хххххх ххх. хххххх - хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Хх Хххххххххххх Х+ Хх х. Хххххххххх ххх. хххххх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Хххххххх х-хххх Х+ Хх х. Ххххххххххх ххх. ххххххххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх














34



Мин. Макс.

Ххххххххххххх хххххххх

Х Ххххх х. Ххххх ххх. хххххх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

ХХХ-Ххххх Х+ Хххххх-ххххх

х. Ххххххххххх Хххх - ххх. хххххх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Ххххххххх, ххххххх

Хххххх-хххххх

х. Ххххххххххх ххх. хххххх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Ххххххх Х Ххх-ххххх х. Ххххххххххх Хххххххх

ххх. хххххх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Ххххххх Ххххх Х Ххххх х. Хххххххх ххх. хххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх














35



Мин. Макс.

Хххххх Х Ххххх х. Хххххх ххх. хххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Ххххх Ххххх Х+ Ххххх х. Ххххххххххх ххх. хххххх - хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Ххххххххх, Х Ххх-ххххх х. Ххххххххх ххх. хххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Ххххххх Ххххх ХХ Х+ Ххххх х. Хххх Хххххх ххх. хххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Ххххх Х Хх х. Ххххххххххххх ххххх хххххх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх














36



Мин. Макс.

Хххххххххххх, Х Хххххх х. Ххххххххххх хххххх хххххх - хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Таблица 10.Цены предложения на рынке продажи офисных помещений Москвы





Анализ показал, что на уровень арендных ставок оказывают влияние следующие

факторы:

Класс помещений.

Тип здания.

Удаленность от метро.

Наличие вблизи здания инфраструктуры (банки, пункты общественного питания,

магазины).

Средний уровень запрашиваемых базовых арендных ставок (без эксплуатационных

расходов) составил - тыс. руб./кв.м/год.


Цена, руб./кв.м /год Источник:

Мин. Макс.

Ххххххххх ххххх Х Хххххх-хххххх

х. Хххххххххххх Ххх

ххх. ххххххххххх

хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Хххххх Хххх Х+ Хххххх х. Хххххх - ххххх хххххх - хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Хххххххх, х Х Хх х. Ххххххххххх ххххх хххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Ххххххххххх Хххх Х+ Хх х. Хххххххх ххх. хххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Хххх Ххххх Х+ Ххх-ххххх х. Хххххххххх - ххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх


39



Мин. Макс.

Хххххххххххх Х Ххххх х. Хххххххх ххх. хххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Ххххххххх Х+ Ххххх х. Хххххххххх ххххххх

ххххх ххххххххххх

хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Хххххххххх Ххххх Х+ Ххххх х. Хххххххххххх ххх. ххххххххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Ххххххх Ххххх Х Ххххх х. Хххх Хххххх ххх. хххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Хх Хххххххххххх Х+ Хх х. Хххххххххх ххх. хххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх




40



Мин. Макс.

Хххххххх х-хххх Х+ Хх х. Ххххххххххх ххх. ххххххххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Ххххххххххххх хххххххх

Х Ххххх х. Ххххх ххх. хххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

ХХХ-Ххххх Х+ Хххххх-ххххх х. Ххххххххххх Хххх

- ххх. хххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Ххххххххх, ххххххх

Хххххх-хххххх

х. Ххххххххххх ххх. хххххх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Ххххххх Х Ххх-ххххх х. Ххххххххххх Хххххххх

ххх. хххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх




41



Мин. Макс.

Ххххххх Ххххх Х Ххххх х. Хххххххх ххх. хххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Хххххх Х Ххххх х. Хххххх ххх. хххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Ххххх Ххххх Х+ Ххххх х. Ххххххххххх ххх. хххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Ххххххххххх, Х+ Хххххх х. Хххххххххххххххх

ххх. хххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Ххххх Ххххх Х Хххххх-хххххх

х. Ххххххххххх ххх. хххххх хх хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх




42



Мин. Макс.

Хххххххххххххххх хххххх

Х Хххххх-ххххх х. Хххххх хххххх хххх://хххххх.ххххххх.хх/хххххх-хххххх/ /


Х+ Ххххх х.Хххххххх хххх ххх. хххххх хххх://хххххх.ххххххх.хх/хххххх-хххххх/ /

Хххххх Х Ххххх х. Ххххххххххх ххх. хххххх - хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Хххххх Х Хххххх-хххххх

х. Хххххххххххх ххххх хххххх - хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Хх ххххххх ххххххххх

Х Хххххх х. Ххххххххххх ххххх ххххххххххх

- хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Ххххххх Х Ххх-хххххх х. Хххххххххххх ххх. ххххххххххх

хх

хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх



http://office.realtor.ru/office-detail/119752/







43



Мин. Макс.

Ххххх Ххххх Х Ххх-хххххх х. Хххххх ххх. хххххх - хххх://хххххх.хххххх-ххххх.хх

Таблица 11. Запрашиваемые ставки аренды офисных помещений



Анализ цен предложений на помещения общественного питания (столовые, кафе,

рестораны) м торговые помещения показал, что стоимость кв. м данной площади в

большей степени зависит от уровня дохода, приносимого пунктом общественного

питания, и в меньшей степени коррелирует с местонахождением объекта на территории г.

Москвы.

Средняя запрашиваемая цена при продаже объектов торговой недвижимости составляет

, тыс. руб./кв.м.

Тип здания Район Метро Площадь, кв.м

Цена, руб./кв.м

Источник:

хххх хххххх хххх Ххххххххх х. х.Хххххх хххх://ххх.хххххх.хххх/ /

хххх хххххх хххх Ххххх х.Хххххххх Хххх хххх://ххх.хххххх.хххх/ /

Ххххх хххххххххххх ххххххххххххххххх хххххх

Хххххх-Хххххх х.Хххххххххх хххх://ххх.хххххх.хххх/ /

Хххххх-ххххх Хх х.Ххххххххххх хххх://ххх.ххх.хх/хххх/ ?хх= &&хххххх=хххх

Хххххххх ххххх Хххххх-ххххх х.Ххххххххх хххх://ххх.ххх.хх/хххх/ ?хх= &&хххххх=хххх

ХХХ -х хххх Хххххх-хххххх х.ХХХХ , хххх://ххх.ххх.хх/хххх/ ?хх= &&хххххх=хххх

http://www.zdanie.info/2387/2478






http://www.urg.ru/sale/147?id=1369&&source=main










45



Источник:


Ххх-ххххх х.Хххххххххххх хххх://ххх.ххх.хх/хххх/ ?хх= &&хххххх=хххх


Хх х.Ххххххххххххх хххх://ххх.ххх.хх/хххххх/ххххххх/ххххххх/

Ххххххх-ххххххх ххххх

Ххх-Ххххх х. Ххххххххххх хххх://ххх.ххх.хх/хххххх/ххххххх/ххххххх/

Хххххх-хххххххх ххххх

Хххххх-Хххххх х.ХХХХ хххх://хххххх.ххххххх.хх/хх/хххххх/хххх/ /

хххх хххххх хххх Ххххх х.Хххххххх хххх://хххххх.ххххххх.хх/хх/хххххх/хххх/ /

ХХ Хххххх х.Ххххххххххх ,

хххх://хххххх.хххх.хх/хххххх/хххх/хх/ххх/хххххххх/хххх/

ХХХ Ххх-Хххххх х.Ххххххх

хххх://хххххх.хххх.хх/хххххх/хххх/хх/ххх/хххххххх/хххх/

хххх хххххх хххх Ххх-ххххх х.Ххххх Ххххххххх

, хххх://ххх.ххххххххх.хх/хххххх.хххх?хххх=






http://www.kre.ru/offers/comsell/details/457






http://retail.realtor.ru/ru/retail/show/486/






http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/msk/commerce/shop/








http://www.gvasawyer.ru/object.aspx?page=1220




46



Источник:

Ххххх ххх, -х ххххххххх ххххххххх

Ххххх хххххх х. хххх , хххх://ххх.ххххххххх.хх/хххххх.хххх?хххх=

Хххххх-ххххх хххххххх

Хххххх-ххххх х.Ххххххххх - хххх://ххх.ххххххххх.хх/хххххх.хххх?хххх=

ХХ хххххх "Х" Ххх-ххххх х. Ххх-хххххххх , хххх://ххх.ххххххххх.хх/хххххх.хххх?хххх=

Таблица 12. Запрашиваемые цены на рынке продажи торговой недвижимости Москвы

3.2.4 Выводы

Ххххх хххххххх ххххххх хххххххх хххххх Х х Х х Хххххх хххххххх хх хххххх хххххх,

ххх х хххххххххх ххххххх ххххххх хх хххххххххх хххххххххххххх ххххх хххххххх х

хххххххххх хххххххххх хххххх х хххххххххххх хххххххххххх.

Хххххххххх ххххххххххх хххххххх хххххххххх ххх хххххххххххххххххх хххххххх х

хххххххх Хххххххх хххххх, х хххх хххххххх х ххххххххх ххх-ххх хххх хххххх

ххххххххххх ххххххххххххх хххххххх ххххххх хххххххх.

Ххххх хх ххххххх ххххххх ххх х ххххххх хххх ххххххххххххх ххххххххххххх хххххххх,

ххххх хххххххх ххххххххххх хххххххх ххххххххххххх х ххххххххххххх. Хх ххххххххх

ххх ххххх хххххх х хххххххх ххххххх хххххххх хххххх Х х Х хххххххххх х , хххх.

Ххххххххх х хххххххххх хххххххх хххххх хххххх ххххххххххххх х ххххх х. х хххххх

хххххх, х хххххххххх х х., х хххххххх, ххххх ххххх хххххххххх ххххххх ххххххххххх

ххххххххх х ххххххх ххххх ххххх хххххххх, х ххххх ххххххххх ххх хххххххх хх %. Х

хххххх Х хххххххх хххххх ххххххх хх %, х хххххх Х хххх хххххххх ххххх %.

Х х. ххххххххх хххххххххх хххххххххх ххххххххххх х ххххххххххх хх ххххх ххххххх

хххххххххххх х Хххххх, хххххххххх ххххххххххх хххххх х хххххх хххххх хх ххххххххххх

ххххххх. Ххх ххххххх хххххххххх хххххххххххх хххххххххххххххххх хххххххх

хххххххххх ххххххххххх х ххххх ххххххх хххххххххх х ххххххххх - хххх.

Х Х хх. х. хх ххххххххххх хххххххххх ххххххххххх ххххххх, хххххххххххххх хх ххххх

х ххххххххххххх х.

Ххххххххххх хххххх ххххх хххххххх ххххххх хххххххх: х Х хх. хххх ххххххх ххх. х

хххххххх хххххх Х х Х, ххх ххххххххххх ххххх ххххххх хххххххххххх ххххххх х. х хх

ххххх хххххх ххххххх ххххххххххх хххххххх.

Хххххххххх хххххх ххххххххххх х ххххххх ххххххх ххххххххх ххххххх хххххх хххххх Х,

х ххх ххххх, хх ххххххх ххххх хххххххх хххххх хххххххххх хххххххх х ххххххх

ххххххххххххх, хххххх ххххххх ххххххххххх хххххх хххххх ххххххххххххх.

Хххххххххх хх хххххх ххх хххххх х. ххххххххх ххххх ххх. х . Хх ххххххххххххх ххх

ххх хххххххх хххххххх хххххх (хххххххх ххххххххх % хх ххххххххх х ххххххх ХХ

хххххххх х.), ххххххххххх ххх ххххххх хххххххх х хх хххххххх хх ххххх ххххх.

Ххххххххх Х хх. х. хххххххххх х хххххххххххх Х хх. х.













47

Х хххххххх хххххх Х ххххх ххххххххххх ххххх хххххх хххххх ххххххххххх ххх хххххххх

хххххх. Х хххххх Х хххххххххх хххххххх хххх ххххх ххххх хххххххх, хх хххх хххххх

ххххххххххххххх ххххххххххх х хххххх хххххххххх % хххххх % х ххххххх хххххххх.

Х хххххххх хххххх хххххх Х хххххххххххх хххх хххххх хххххх: хх ххххххххх х

хххххххххх ххххххххх хххххх ххххххххххх хх %. Ххххххххххххх хххххххх ххххххх, х

ххххххххх, ххххххххххххххх ххххххххх: хххххххххх хххххххххххх ххххххх ххххххххххх

хххххххх, ххх хххххх ххххххххх хххх х хххххххххх ххххх ххххххх. Хххххх ххххххх –

ххххххххх хххххххх хххххххх ххххххххххххх.

Х хххххххх ххххххххххх ххххх хххххх хх ххххххххх ххххххх-хххххх ( - %) ххххх хххххх

ххххххххх х ххххххх ххххх ххххххххх хх хххххх хххххххх, х ххххх – х ххххххх

ххххххххх хххххх Х+, ххх хххххххх хххххххххх хххххх, хххх х ххххх хххххххххххх –

ххххх - %.



4 Инвестиционный анализ.

4.1 Объем и структура инвестиций В рамках рассматриваемого проекта предполагается осуществление инвестиций для

строительства офисно-торгового центра, общей площадью кв.м.

В данном проекте предполагается финансирование за счет кредитных средств.

Направления суммы и сроки вложения инвестиций представлены в таблице.

Месяц производства

работ Наименование работ

Стоимость закупаемых в

данном месяце материалов

Стоимость произведенных

в данном месяце работ по

акту

Всего сумма необходимых в

мемяце финансовых

средств

месяц Подготовка территории строительства , , ,

ххххх

Хххххххххх хххххххххх ххххххххххххх. Ххххххххххххх. Хххххххххх ххххх х хххххх х ххххххххх хххххххх , , ,

ххххх Ххххххххххххх. Хххххххххх ххххх х хххххх х ххххххххх хххххххх , , ,

ххххх

Ххххххххххххх. Хххххххххх ххххх х хххххх х ххххххххх хххххххх. Хххххххххх хххххх ххххххххх , , ,

ххххх


ххххх


ххххх


ххххх Ххххххххххххх. Хххххххххх хххххх ххххххххх , , ,

ххххх Ххххххххххххх. Хххххххххх хххххххххххх ххххх. Хххххххххх хххххх. , , ,

ххххх Ххххххххххххх. Хххххххххх хххххххххххх ххххх. Хххххххххх хххххх. , , ,

ххххх Хххххххххх хххххххххх х/х ххххххххххх - , хх ххххххх , , , ,


ххххх

Хххххххххх хххххххххх х/х ххххххххххх - , хх ххххххх , . Хххххххххх хххххххххх х/х ххххххххххх - , хх ххххххх , , , ,


ххххх

Хххххххххх хххххххххх х/х ххххххххххх - , хх ххххххх , . Хххххххххх хххххххххх х/х ххххххххххх ххххххххх ххххх - , , ,

ххххх Хххххххххх хххххххххх х/х ххххххххххх ххххххххх ххххх - . Хххххххххх хххххх , , ,

ххххх Хххххххххх хххххххххх х/х , , ,


49

ххххххххххх ххххххххх ххххх - . Хххххххххх хххххххххх х/х ххххххххххх х хх хххх. Хххххххххх хххххх

ххххх

Хххххххххх хххххххххх х/х ххххххххххх х хх хххх. Хххххххххх хххххххх ххххххххххх ххххх. Хххххххххх хххххх , , ,

ххххх

Хххххххххх хххххххххх х/х ххххххххххх х хх хххх. Хххххххххх хххххххх ххххххххххх ххххх. Хххххххххх хххххх , , ,

ххххх Хххххххххх хххххххххх х/х ххххххххххх х хх хххх. Хххххххххх хххххх , , ,




ххххх Хххххххххх хххххх. Хххххххххх хххххх , , ,

Ххххх ххххххххх , , ,

х х.х., ХХХ , , ,

Таблица 13. Направления инвестиционных вложений

Общая сумма инвестиций составляет , млрд. рублей



4.2 Календарный инвестиционный план Наибольшая сумма инветиционных вложений планируется в феврале-марте года, составит млн рублей (в каждом месяце).

Диаграмма 11. Динамика инвестиционных вложений, руб. в месяц

Ию

нь 2

011

Ию

ль 2

011

Авгу

ст

2011

Сентя

брь 2

011

Окт

яб

рь 2

011

Нояб

рь 2

011

Дека

брь 2

011

Январь 2

012

Феврал

ь 2

012

Март

2012

Апрел

ь 2

012

Май

2012

Ию

нь 2

012

Ию

ль 2

012

Авгу

ст

2012

Сентя

брь 2

012

Окт

яб

рь 2

012

Нояб

рь 2

012

Дека

брь 2

012

Январь 2

013

Феврал

ь 2

013

Март

2013

Апрел

ь 2

013

Май

2013

Инвестиционные вложения, руб. в мес.

Расходы на приобретение материалов и строительство Инвестиции накопленным итогом:

Направления инвестиционных вложений Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь Февраль

Расходы на приобретение материалов и строительство р.

Итого: р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Инвестиции накопленным итогом: р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Таблица 14. Календарный инвестиционный план (руб.)

Направления инвестиционных вложений Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь

Расходы на приобретение материалов и строительство

Итого: р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Инвестиции накопленным итогом: р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Продолжение Таблицы. Календарный инвестиционный план (руб.)

Направления инвестиционных вложений Декабрь Январь Февраль Март Апрель Май Итого

Расходы на приобретение материалов и строительство р.

Итого: р. р. р. р. р. р. р.

Инвестиции накопленным итогом: р. р. р. р. р. р.

Продолжение Таблицы. Календарный инвестиционный план (руб.)

.

5 Финансовый план

5.1 План доходов В рамках рассматриваемого проекта предполагается получение доходов от реализации

офисных и коммерческих площадей строительного объекта, а также аренды офисных

площадей и машиномест. План доходов формировался на основании ассортимента

недвижимости и ее стоимости за квадратный метр.

В период строительства офисные и коммерческие площади предлагаются к покупке с %

скидкой.

Наименование Количество,

кв.м

Площадь под офисы всего, кв.м

Доля реализуемых офисных площадей, % %

Площадь коммерческой недвижимости, кв.м

Количество машиномест

Цена реализации офисных площадей в период строительства, руб./кв.м

Цена реализации коммерческих площадей в период строительства, руб./кв.м

Цена реализации офисных площадей после сдачи объекта, руб./кв.м

Цена реализации коммерческих площадей после сдачи объекта, руб./кв.м

Стоимость аренды офисных площадей, руб./кв.м/год

Стоимость аренды машиноместа, руб./м.м./месяц Таблица 15. Параметры доходной части

Статьи дохода Объем продаж всего, кв.м

Продажа офисной недвижимости

Продажа коммерческой недвижимости

Аренда офисной недвижимости

Аренда машиномест (ед.) Таблица 16. Расчет объема продаж в кв. м

Предполагается постепенный выход на запланированный объем продаж. Продажа офисных и

торговых площадей недвижимости предполагается с апреля года. Аренда офисных

площадей и машиномест предполагается с марта года.


53

Статьи дохода Объем продаж

всего, кв.м

Ию

нь

Ию

ль

Ав

густ

Сен

тя

бр

ь

Октя

бр

ь

Но

яб

рь

Декаб

рь

Ян

вар

ь

Фев

рал

ь

Мар

т

Ап

рел

ь

Май

Ию

нь

Ию

ль

Ав

густ

Продажа офисной недвижимости % % % % % % % % % % % % % % %

Продажа коммерческой недвижимости % % % % % % % % % % % % % % %

Аренда офисной недвижимости % % % % % % % % % % % % % % %

Аренда машиномест (ед.) % % % % % % % % % % % % % % %

Таблица 17. Прогноз выхода на запланированный объем


всего, кв.м

Сен

тя

бр

ь

Октя

бр

ь

Но

яб

рь

Декаб

рь

Ян

вар

ь

Фев

рал

ь

Мар

т

Ап

рел

ь

Ма

й

Ию

нь

Ию

ль

Ав

гус

т

Сен

тя

бр

ь

Октя

бр

ь

Но

яб

рь

Продажа офисной недвижимости % % % % % % % % % % % % % % %

Продажа коммерческой недвижимости % % % % % % % % % % % % % % %

Аренда офисной недвижимости % % % % % % % % % % % % % % %

Аренда машиномест (ед.) % % % % % % % % % % % % % % % Продолжение Таблицы. Прогноз выхода на запланированный объем


всего, кв.м

Де

ка

бр

ь

Ян

ва

рь

Фе

вр

ал

ь

Ма

рт

Ап

ре

ль

Ма

й

Ию

нь

Ию

ль

Ав

гус

т

Сен

тя

бр

ь

Октя

бр

ь

Но

яб

рь

Де

ка

бр

ь

Продажа офисной недвижимости % % % % % % % % % % % % %

Продажа коммерческой недвижимости % % % % % % % % % % % % %

Аренда офисной недвижимости % % % % % % % % % % % % %

Аренда машиномест (ед.) % % % % % % % % % % % % % Продолжение Таблицы. Прогноз выхода на запланированный объем




54

.Продажи, кв.м Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь Февраль Март Апрель Май Июнь

Продажа офисной недвижимости , , , , , , , , , , , , ,

Продажа коммерческой недвижимости , , , , , , , , , , , , ,

Аренда офисной недвижимости , , , , , , , , , , , , ,

Аренда машиномест (ед.) , , , , , , , , , , , , ,

Таблица 18. План продаж (кв.м)

Продажи, кв.м Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Продажа офисной недвижимости , , , , , , , , , , , , ,




Продолжение Таблица. План продаж (кв.м)

Продажи, кв.м Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август

Продажа офисной недвижимости , , , , , , , , , , , , ,




Продолжение Таблицы. План продаж (кв.м)




55

Продажи, кв.м Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Итого

Продажа офисной недвижимости , , , , ,

Продажа коммерческой недвижимости , , , , ,

Аренда офисной недвижимости , , , , ,

Аренда машиномест (ед.) , , , , ,

Продолжение Таблицы. План продаж (кв.м)

Ххх ххххх хх ххххххххххх хххх ххххххх х ххххххххх, хххххххх хххххххх хх хххххх хххххххх ххххххххх х хххххх хххх - ххх. ххх. Хх хххх хх

ххххххх ххххх хххххххххх хххххххх ххххххх хххххххх хххххххххх х хххххххххх , ххх.хххххх.

Х ххххх хххххххххххххх ххххх х хххххх ххххххх х хххххххххххх хххххххх, ххх хххххххх ххххх ххххххххх хххххх хх , ххх хххххх х хххххххх

хххх.

Х хххххх хххх, ххх хххххххххххх, хххххххххххххх х ххххххх, ххххх ххххххххххх. Х ххххххх хххх хххххххх хххххххх ххххх ххххххххх хххххх хх

ххххххххххх хххххххх, ххххххххххх ххххх хххххх ххххх хххххххххх , ххх.хххххх.




56

Поступление денежных средств от продаж Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь Февраль Март

Продажа офисной недвижимости р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Продажа коммерческой недвижимости р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Аренда офисной недвижимости р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Аренда машиномест р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Итого р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Таблица 19. Поступление денежных средств от продаж

Поступление денежных средств от продаж Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь






Продолжение Таблицы. Поступление денежных средств от продаж




57

Поступление денежных средств от продаж Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь







Поступление денежных средств от продаж Декабрь Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь










58

Поступление денежных средств от продаж Октябрь Ноябрь Декабрь Итого

Продажа офисной недвижимости р. р. р. р.

Продажа коммерческой недвижимости р. р. р. р.

Аренда офисной недвижимости р. р. р. р.

Аренда машиномест р. р. р. р.

Итого р. р. р. р.


Диаграмма 12. Прогноз поступления денежных средств от продаж ( - гг.)

Ию

нь

2011

Ию

ль

2011

Авгу

ст

2011

Сентя

брь

2011

Окт

яб

рь

2011

Нояб

рь

2011

Дека

брь

2011

Январь

2012

Фе

врал

ь

2012

Март

2012

Апрел

ь

2012

Май 2

012

Ию

нь

2012

Ию

ль

2012

Авгу

ст

2012

Сентя

брь

2012

Окт

яб

рь

2012

Нояб

рь

2012

Прогноз доходов, руб. в мес.




59

Наименование Количество,

кв.м

Количество реализуемых кв.м

Доля реализуемых помещений, % %

Доход от продажи, руб. р.

Себестоимость всего строительства, руб. р.

Себестоимость реализуемых площадей р.

Прибыль от продажи, руб. р. Таблица 20. Расчет валового дохода от продажи недвижимости

5.2 План расходов Детальная информация о расходах по проекту представлена в разделе инвестиционные

вложения (таблица «Направления инвестиционных вложений»).

Помесячный план расходов представлен на диаграмме и в таблице ниже.

Диаграмма 13. Прогноз расходов, руб. в месяц

Ию

нь 2

01

1

Ию

ль 2

01

1

Авгу

ст

20

11

Се

нтя

бр

ь 2

01

1

Окт

яб

рь 2

01

1

Но

яб

рь 2

01

1

Де

каб

рь 2

01

1

Янва

рь 2

01

2

Фе

вр

ал

ь 2

01

2

Ма

рт

20

12

Апр

ел

ь 2

01

2

Ма

й 2

01

2

Ию

нь 2

01

2

Ию

ль 2

01

2

Авгу

ст

20

12

Се

нтя

бр

ь 2

01

2

Окт

яб

рь 2

01

2

Но

яб

рь 2

01

2

Прогноз расходов, руб. в мес.




60

План расходов, руб. Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь Февраль Март

Затраты на материалы и строителсьтво р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Итого: р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Таблица 21. План расходов

План расходов, руб. Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь



Продолжение Таблицы. План расходов

План расходов, руб. Февраль Март Апрель

Всего

Затраты на материалы и строителсьтво р. р. р.

р.

Итого: р. р. р. р.

Продолжение Таблицы. План расходов




61

5.3 Расчет налоговых выплат Налоговые выплаты рассчитывались на основании налоговых ставок, базы расчетов и

периодичности уплаты в бюджет.

Налоговые ставки: % База для уплаты Частота

начисления

Ставка отчислений от ФЗП % ФОТ ежемесячно

Ставка налога на имущество , % Имущество на балансе раз в квартал

Ставка налога на землю , % Кадастровая стоимость

земельного участка раз в квартал

Ставка НДС % Облагаемая НДС выручка ежемесячно

Ставка НДС на жилую недвижимость % Облагаемая НДС выручка ежемесячно

Ставка налога на прибыль,% в мес. % Прибыль ежемесячно Таблица 22. Исходные данные для расчета налоговых платежей

Пенсионный фонд %

Фонд социального страхования , %

Фонд обязательного медицинского страхования , % Таблица 23. Состав ставки отчислений с ЗП

Ставки налогов и налогооблагаемая база определяет структуру налоговых выплат.

Диаграмма 14. Структура налоговых выплат

Налоговые выплаты составляют: налог на прибыль - %, налог на добавленную

стоимость - %, налог на имущество – %.

Структура налоговых выплат, %




62

Диаграмма 15. Динамика доли налогов в выручке

Наибольшая доля налогов приходится на -й месяц реализации проекта (июнь года), в

связи с тем, что налог на прибыль от продажи недвижимости рассчитывается один раз,

после сдачи объекта в эксплуатацию.

В остальные периоды налоговые выплаты производятся приблизительно равномерно.

Общая сумма налоговых выплат за период с июня по декабрь года составит

млн.руб.




63

Налоги Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь Февраль Март

Налог на имущество р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

НДС р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Налог на прибыль р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


Таблица 24. Расчет налоговых выплат

Налоги Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь


НДС р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.



Продолжение Таблицы. Расчет налоговых выплат

Налоги Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь


НДС р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.




Налоги Декабрь Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь


НДС р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.




Налоги Октябрь Ноябрь Декабрь Итого

Налог на имущество р. р. р. р.




64

НДС р. р. р. р.

Налог на прибыль р. р. р. р.

Итого: р. р. р. р.


НДС к зачету (инвестиции) р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

НДС по месяцам Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь Февраль Март

Начисленный НДС р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Начисленный НДС накопленным итогом - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.

Расчет уплаты НДС - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.

Таблица 25. Расчет ставки НДС

НДС к зачету (инвестиции) р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

НДС по месяцам Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь


Начисленный НДС накопленным итогом - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.

Расчет уплаты НДС р. - р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Продолжение Таблицы. Расчет ставки НДС




65

НДС к зачету (инвестиции) р. р. р. р. р.

НДС по месяцам Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь


Начисленный НДС накопленным итогом - р. - р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Расчет уплаты НДС р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


НДС по месяцам Декабрь Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь


Начисленный НДС накопленным итогом р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Расчет уплаты НДС р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


НДС по месяцам Октябрь Ноябрь Декабрь

Начисленный НДС р. р. р.

Начисленный НДС накопленным итогом р. р. р.

Расчет уплаты НДС р. р. р.





66

5.4 Отчет о движении денежных средств Потоки денежных средств формируются за счет потоков операционной деятельности,

инвестиционной и финансовой деятельности.

5.4.1 Денежные потоки от операционной деятельности

Денежный поток от основной деятельности становится положительным в июне года,

достигнув уровня тыс. рублей. За рассматриваемый период накопленный поток

денежных средств от основной деятельности составит тыс. руб.




67

Основная деятельность

Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь Февраль Март

Поступления от основной деятельности р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.





Выбытия от текущей деятельности р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


Налоги: р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


НДС р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


Сальдо от основной

деятельности - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.

Сальдо накопленным

итогом - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.

Сальдо от текущей

деятельности р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Таблица 26. Денежные потоки от операционной деятельности




68


Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь










НДС р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.



деятельности р. - р. р. р. р. р. р. р. р. р.


итогом - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.



Продолжение Таблицы. Денежные потоки от операционной деятельности




69


Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь







Затраты на материалы и строителсьтво р. р. р. р. р. р. , млрд р. р. р.



НДС р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.





итогом - р. - р. - р. - р. - р. р. р. р. р. р.







70


Декабрь Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь










НДС р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.





итогом р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.







71


Октябрь Ноябрь Декабрь Итого

Поступления от основной деятельности р. р. р. р.

Продажа офисной недвижимости р. р. р. р.

Продажа коммерческой недвижимости р. р. р. р.

Аренда офисной недвижимости р. р. р. р.

Аренда машиномест р. р. р. р.

Выбытия от текущей деятельности р. р. р. р.

Затраты на материалы и строителсьтво р. р. р. р.

Налоги: р. р. р. р.

Налог на имущество р. р. р. р.

НДС р. р. р. р.

Налог на прибыль р. р. р. р.


деятельности р. р. р. р.


итогом р. р. р.

Сальдо от

текущей деятельности р. р. р.





72

5.4.2 Денежный поток от проекта Проектом предусматривается два варианта возврата кредитных средств.

В первом варианте предусмотрен возврат тела кредита согласно графику,

представленному в таблице

Период Сумма, рублей

Апрель

Июль

Октябрь

Январь

Апрель

Июль

Октябрь

Декабрь

Таблица 27. График возврата кредитных средств

Ххх хххх ххххх хххххххх ххххххх, ххххххххххх хх ххххххххх ххххххххх хх хххххх

хххххххх ххх. хххххх.

Хх хххххх хххххххх хххххххххххх ххххххх хххх ххххххх ххххххх хххххх хх , ххх хххххх х

ххххххх хххх ххххххх, ххххххх х хххх хххх. Ххххх хххххххх ххххххх, ххххххххххх хх

ххххххххх ххххххххх хх хххххх хххххххххх ххх. хххххх.

Х хххххххх хххххххххххх ххххххх хххххххххх хххххххххххх, ххххххххх хххххх ххххххх, хх

хххххххххх хххххххх хххххххх ххххххххх хххххх ххх ххххх ххххххххх хххххххх хххх ххххххх.




73

ФИНАНСОВАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ


Поступления р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Полученный кредит р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Выбытия р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Возврат тела кредита р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Остаток по кредиту р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Возврат процентов по кредиту р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Итого по финансовой деятельности р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Остаток ДС на начало периода р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Итого поступлений р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Итого выбытий р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

ДС за период - р. - р. р. - р. р. - р. р. - р. р. - р.

Остаток ДС на конец периода р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Денежный поток от проекта р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Денежный поток от проекта накопительным итогом р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Таблица 28. Денежный поток по проекту (вариант )




74








Возврат процентов по кредиту р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Итого по финансовой деятельности - р. р. р. - р. р. р. - р. р. р. - р.




ДС за период р. - р. р. - р. р. р. - р. р. р. - р.




Продолжение Таблицы. Денежный поток по проекту (вариант )




75









Итого по финансовой деятельности р. р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.




ДС за период р. р. - р. р. р. - р. р. р. - р. р.








76






Возврат тела кредита р.



Итого по финансовой деятельности - р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.




ДС за период - р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.








77


Октябрь Ноябрь Декабрь

Поступления р. р. р.

Полученный кредит р. р. р.

Выбытия р. р. р.

Возврат тела кредита

Остаток по кредиту р. р. р.

Возврат процентов по кредиту р. р. р.

Итого по финансовой деятельности р. р. р.

Остаток ДС на начало периода р. р. р.

Итого поступлений р. р. р.

Итого выбытий р. р. р.

ДС за период р. р. р.

Остаток ДС на конец периода р. р. р.

Денежный поток от проекта р. р. р.

Денежный поток от проекта накопительным итогом р. р. р.





78

Диаграмма 16. Динамика денежных потоков от проекта (вариант )

Jun

/11

Jul/11

Au

g/1

1

Se

p/1

1

Oct/11

Nov/1

1

Dec/1

1

Jan

/12

Fe

b/1

2

Ma

r/12

Ap

r/12

Ma

y/1

2

Jun

/12

Jul/12

Au

g/1

2

Se

p/1

2

Oct/12

Nov/1

2

Dec/1

2

Jan

/13

Fe

b/1

3

Ma

r/13

Ap

r/13

Ma

y/1

3

Jun

/13

Jul/13

Au

g/1

3

Se

p/1

3

Oct/13

Nov/1

3

Dec/1

3

Jan

/14

Fe

b/1

4

Ma

r/14

Ap

r/14

Ma

y/1

4

Jun

/14

Jul/14

Au

g/1

4

Se

p/1

4

Oct/14

Nov/1

4

Dec/1

4

Движение денежных средств




79

вариант








Возврат процентов по кредиту р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Итого по финансовой деятельности р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.




ДС за период - р. - р. р. - р. р. - р. р. - р. р. - р.




Таблица 29. Денежный поток по проекту (вариант )




80









Итого по финансовой деятельности - р. р. р. - р. р. р. - р. р. р. - р.




ДС за период р. - р. р. р. р. р. - р. р. р. р.








81









Итого по финансовой деятельности р. р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.




ДС за период р. р. р. р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.








82






Возврат тела кредита р.



Итого по финансовой деятельности - р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.




ДС за период - р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.








83



Поступления р. р. р.

Полученный кредит р. р. р.

Выбытия р. р. р.

Возврат тела кредита

Остаток по кредиту р. р. р.

Возврат процентов по кредиту р. р. р.

Итого по финансовой деятельности р. р. р.

Остаток ДС на начало периода р. р. р.

Итого поступлений р. р. р.

Итого выбытий р. р. р.

ДС за период р. р. р.

Остаток ДС на конец периода р. р. р.

Денежный поток от проекта р. р. р.

Денежный поток от проекта накопительным итогом р. р. р.





84

Диаграмма 17. Динамика денежных потоков от проекта (вариант )

Jun

/11

Jul/11

Au

g/1

1

Se

p/1

1

Oct/11

Nov/1

1

Dec/1

1

Jan

/12

Fe

b/1

2

Ma

r/12

Ap

r/12

Ma

y/1

2

Jun

/12

Jul/12

Au

g/1

2

Se

p/1

2

Oct/12

Nov/1

2

Dec/1

2

Jan

/13

Fe

b/1

3

Ma

r/13

Ap

r/13

Ma

y/1

3

Jun

/13

Jul/13

Au

g/1

3

Se

p/1

3

Oct/13

Nov/1

3

Dec/1

3

Jan

/14

Fe

b/1

4

Ma

r/14

Ap

r/14

Ma

y/1

4

Jun

/14

Jul/14

Au

g/1

4

Se

p/1

4

Oct/14

Nov/1

4

Dec/1

4

Движение денежных средств, руб.




85

5.5 Отчет о прибылях и убытках Отчет о прибылях и убытках также представлен в двух вариантах, в зависимости от

вышерассмотреных возможностей возврата кредита.

И в первом во втором случае проект начинает приносить прибыль в июне .

При первом варианте развития событий накопленная чистая прибыль составит тыс.

рублей за рассматриваемый период, при втором варианте - тыс. рублей за

рассматриваемый период.




86

Статьи отчета о прибылях и убытках


Выручка р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Расходы р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Амортизация

р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Возврат процентов по кредиту

р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Налог на имущество

р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Прибыль - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.

Налог на прибыль

Чистая прибыль

- р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.

Чистая прибыль накопленным итогом

- р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.

Таблица 30. Отчет о прибылях и убытках (вариант )




87






р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Прибыль р. - р. р. р. р. р. - р. р. р. р.



р. - р. р. р. р. р. - р. р. р. р.


- р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.

Продолжение Таблицы. Отчет о прибылях и убытках (вариант )




88






р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Прибыль р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


р. р. р. р. р. р.


р. р. р. р. - р. р. р. р. р. р.


- р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.





89






р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.



р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


- р. - р. - р. - р. - р. р. р. р. р. р.





90



Выручка р. р. р. р.

Расходы р. р. р. р.


р. р. р. р.


р. р. р. р.


р. р. р. р.

Прибыль р. р. р. р.


р. р. р. р.


р. р. р. р.


р. р. р.





91

Диаграмма 18. Динамика чистой прибыли, руб. в месяц (вариант )

Jun

/11

Jul/11

Au

g/1

1

Se

p/1

1

Oct/11

Nov/1

1

Dec/1

1

Jan

/12

Fe

b/1

2

Ma

r/12

Ap

r/12

Ma

y/1

2

Jun

/12

Jul/12

Au

g/1

2

Se

p/1

2

Oct/12

Nov/1

2

Dec/1

2

Jan

/13

Fe

b/1

3

Ma

r/13

Ap

r/13

Ma

y/1

3

Jun

/13

Jul/13

Au

g/1

3

Se

p/1

3

Oct/13

Nov/1

3

Dec/1

3

Jan

/14

Fe

b/1

4

Ma

r/14

Ap

r/14

Ma

y/1

4

Jun

/14

Jul/14

Au

g/1

4

Se

p/1

4

Oct/14

Nov/1

4

Dec/1

4

Динамика чистой прибыли, руб. в мес.




92






р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Прибыль - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.



- р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.


- р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.

Таблица 31. Отчет о прибылях и убытках (вариант )




93






р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Прибыль р. - р. р. р. р. р. - р. - р. р. р.



р. - р. р. р. р. р. - р. - р. р. р.


- р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.





94






р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.



р. р. р. р. р. р.


р. р. р. р. - р. р. р. р. р. р.


- р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.





95






р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.



р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


- р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. р.





96



Выручка р. р. р. р.

Расходы р. р. р. р.


р. р. р. р.


р. р. р. р.


р. р. р. р.

Прибыль р. р. р. р.


р. р. р. р.


р. р. р. р.


р. р. р.





97

Диаграмма 19. Динамика чистой прибыли, руб. в месяц (вариант )

Jun

/11

Jul/11

Au

g/1

1

Se

p/1

1

Oct/11

Nov/1

1

Dec/1

1

Jan

/12

Fe

b/1

2

Ma

r/12

Ap

r/12

Ma

y/1

2

Jun

/12

Jul/12

Au

g/1

2

Se

p/1

2

Oct/12

Nov/1

2

Dec/1

2

Jan

/13

Fe

b/1

3

Ma

r/13

Ap

r/13

Ma

y/1

3

Jun

/13

Jul/13

Au

g/1

3

Se

p/1

3

Oct/13

Nov/1

3

Dec/1

3

Jan

/14

Fe

b/1

4

Ma

r/14

Ap

r/14

Ma

y/1

4

Jun

/14

Jul/14

Au

g/1

4

Se

p/1

4

Oct/14

Nov/1

4

Dec/1

4

Динамика чистой прибыли, руб. в мес.




98

5.6 Анализ чувствительности и анализ рисков проекта

5.7 Анализ рисков

5.7.1 Качественный анализ рисков

Х хххххх ххххххх хххххххххх хххххххххххх хххххх хххххх ххххххх, х хххххх ххххх

хххххххххххх хххххххххххх ххххххх хххххх х хххх.

Ххххх, ххххххххх х ххххххххххх хххххххххх ххххххх, ххххх ххххххххх хх ххххххххх ххххххххх.

Ххххххххххххххх ххххх

Х хххххх хххххх ххххххххх ххххххххххххххх ххххх, х.х. ххххх ххх хххххххх хххххххххх

ххххххххххх хххххх ххххххх. Х хххх ххххххххх ххххх хххххххх хххххххххххххххххх ххххх

(ххххххххх ххххххххххххх хххххххх х хххххх, ххххххххх хххххх ххххх х х.х.),

хххххххххххххххх ххххх (ххххххххх хххххх хххххххххххх, хххххххххххххххх х хх.), х ххххх

ххххххххххххх хххх-хххххххх ххххххххххххх. Хххххххх ххххххххххххх хххххх хххххх хххххх хх

ххххх хххххх, ххххххххх ххххххх хх ххххххххххх ххххххххххх хххххххххх.

Хххххххх ххххххх хххххх х хххххххххххххххх ххххххх хххххххх ххххххххххх ххххххх. Ххххх

хххх, ххххххххх ххххххх хх ххххх хххххх ххххххххх ххххх хххххххх хххххххх х ххххххххххх

хххххххх, ххххххххххх хххххх ххххххххххх хх ххххххххх х хххххххххх ххххххххххххххх.

Ххххххххххххххх ххххх

Ххххх хххххх хххххх хххххх ххххх хххххххх ххххххххх:

№ ХХХХХХХХ ХХХХХХХ ХХХХХХ ХХХХХ ХХХХХХ

Хххххххххх хххххх хххххххххх ххххххх хх ххххххххххххххх хххххххх

Ххххххххх ххххххххх ххххх

ххххххх ххххххххххххх

ххххххххххххх ххххххххххх хх

ххххххх, хххххх хххххх ххххххх

ххххххх хххххххх, х.х. ххххххххххх

хххххх хххххххххх ххххххх

ххххххххххх хххххх ххххх

(хххххххх, ххххххххххххх).

Ххххххххххх ххххххх ххххх

ххххххххх х хххххх ххххххххххх хх

ххххххххххххххх хххххх хх

хххххххххх ххххххх.

Хххххххххххххх хххххх

хххххх ххххх ххххх

хххххххххх хххххххххх

хххххххххххх ххххх х

хххххххх хххххххххх

хххххххх хххххххх-

ххххххххххх.

Ххххххххх ххххххххххххххх хх ххххххх ххххххх хххххххххх ххххххх

Х хххххх хххххх ххххххххх ххххх

ххххх, ххх ххххххххх ххххххх,

ххххххххх х хххххх хххххххх

хххххххх хххххххххх (ххххх),

ххххххх хххххххххххххх х хх. ххххх

хххххххх х ххххххххх ххххххххх хх

хххххх хххххххххх ххххххх.

Ххххххххххх ххххххххх

ххххххххххххххх хх ххххххх ххххххх

хххххххххх ххххххх хххххххх,

ххххххххх хх ххххххх хх ххх ххх

хххххххх ххххххххххх ххххххххх х

ххххххххххх хххххх ххххх.

Ххх ххххххххххх хххххх

ххххх хххххххххх ххххх

ххххххххххх ххххххххххххх

хххххх х хххххххххх

ххххххххх ххх

хххххххххххххх.

Таблица 32. Анализ организационных рисков

Ххххххххххххх ххххх

Х ххххххх ххххххххх ххххххххх ххххххххххххх ххххх, ххххххххх х ххххххххх хххххххххх

хххххххх ххххххххх ххххххххх х ххххххххххххххх хххххххххххххх хххххххххх ххххххх.

Ххххх ххххххххххххх хххххх ххххх хххххххх ххххххххх:

№ ХХХХХХХХ ХХХХХХХ ХХХХХХ ХХХХХ ХХХХХХ

Ххххх, ххххххххх х хххххххххх ххххххххххх

Хххххх ххххххххххх ххххххх хххххххххх хххххх хх ххххххххх, ххх хххххххххххх хххххххх х ххххххххх ххххх ххххххххххххх хх

ххххххххх. Хххх хх хххххххх ххххххххххх ххххх ххххххххх, ххх ххххх ххххххххх хххххххххх хх хххххххххххх ххххххх.




99

Ххххх хх ххххх ххххх

ххххххх.

Ххххххххххх хххххх хххххххх ххххххххх хх

хххххх хххххх, ххххххххх ххххх хххххххх х

ххххххххххх ххххххх хххххххххххххх.

Ххх хххххххх, ххххххххх хх ххххх, хххххххххх

ххххххххх х хххххххх хххххх хххххххх. Х

хххххххххххх хххххх хххххххх хххххххх,

хххххххх хххххххххх хххх хххххххх хххххх

хххххххххххх.

Хххххххххх Ххххх хххххх

Хххххххххх хххххххххх ххххххх хххххххх хххххх ххххххх хх хххххх хххххх. Х хххххххххххх ххххх хххххх ххххх хххххххх хххххх

ххххххх х хххххххххх, ххххххххх ххххх хх ххххххххх хххххххххх ххххх, хххххххх хххххххххх хххххххххх х ххххх.

Хххххххххх хххххх Ххххххххххх ххххххх ххххх хххххххххх хххх х

хххххх хххххххххх ххххххххххххххх хххххххх

хххххххх ххххххххх, хххххххх

ххххххххххххххх ххххх.

Хххххх хххххххх ххххххххх хххххххх хххх

ххххххххххххххх х ххххххххххх хххххх

ххххххххх хх ххххххх.

Ххххххх ххххххххххх хххххххххх хххххх

ххххх х ххххххх ххххххххххх ххххххххххх

ххххххх хххххх, хххххххххх ххххххххххх

ххххххххххххх ххххххххх.

Ххххххххххххххх

ххххххххх ххххххххххх

Ххххххххххх ххххх ххххх ххххх, ххххххххх

хххххххххх хххххххххххх ххххххххх ххххх

ххххххххх, ххххххх ххххххх хххх хххххх хх

ххххх.

Хххххххх ххххххх хххххххх ххххххх ххххх

хххххххх хххххххххх хххххххххххххх

ххххххххххххх хххххххххххх х ххххххххххх х

ххххххх ххххххх хххххххххххх ххх хххххххххх

х хххххххххх ххххххххххххх ххххххххххх.

Таблица 33. Анализ маркетинговых рисков

Из всего вышесказанного можно сделать следующий вывод: риски, связанные с

реализацией проекта, не критичны, и большинство из них можно минимизировать с

помощью грамотного управления.

5.7.2 Количественный анализ

Количественный анализ представляет собой анализ чувствительности проекта – изучения

влияния количественных факторов на финансовые показатели проекта.

Ниже представлен однопараметрический анализ чувствительности. Было рассчитано

влияние исходных показателей (цен реализации, объема продаж и себестоимости

недвижимости) на основные результирующие показатели, характеризующие

эффективность проекта (дисконтированный срок окупаемости, чистый приведенный

доход, внутренняя норма рентабельности инвестиций).

Для анализа чувствительности для всех показателей был принят шаг изменений %.

Сводные данные по анализу чувствительности – величина отклонений результирующих

показателей при изменении исходных показателей на один шаг ( %).




100

Исходные

/результиру

ющие

показатели

Чистый дисконтированный

доход (ЧДД), тыс. EUR

Внутренняя норма

доходности, %


Отклонения,

тыс. руб.


%


мес.

Отклонения, %

Уровень

отпускных

цен % % , %

Объем

продаж % % , %

Стоимость

материалов % % , %

Таблица 34. Сводный анализ чувствительности проекта

Проект показывает средний уровень чувствительности. При изменении исходных

показателей на %, внутренняя норма доходности меняется не более, чем на %, срок

окупаемости меняется на месяц ( % от исходного срока окупаемости). Наибольшую

чувствительность проект обнаруживает к изменению отпускных цен и объем продаж – при

изменении цены на %, ЧДД изменяется на млн. руб.(на %).




101

6 Финансовый анализ

6.1 Показатели рентабельности

Показатели рентабельности: Средние значения по

проекту (вариант )

Средние значения по



Таблица 35. Показатели рентабельности

Средний уровень рентабельности продаж (отношение чистой прибыли к выручке от

реализации, без НДС) составляет % при первом варианте возврата средств кредита и

% при втором.




102

6.2 Показатели основной деятельности

Показатели основной деятельности Средние значения по


Средние значения по






Таблица 36. Показатели основной деятельности

Средний уровень продаж в месяц составляет тыс. руб., денежный поток – тыс.

руб. в месяц. Сумма чистой прибыли зависит от схемы возврата кредитных средств. В

первом варианте она составляет тыс. рублей, во втором – тыс. рублей.

Диаграмма 20. Показатели основной деятельности ( вариант)

Диаграмма 21. Показатели основной деятельности ( вариант)

Объем продаж, в мес.Объем текущих расходов, в мес.Чистая прибыль, в мес. Денежный поток, в мес.

Показатели основной деятельности, в мес.

Объем продаж, в мес.Объем текущих расходов, в мес.Чистая прибыль, в мес. Денежный поток, в мес.

Показатели основной деятельности, в мес.




103

7 Инвестиционный анализ

7.1 Срок окупаемости

Срок окупаемости при первом варианте схемы возврата кредита составляет месяцев, с

учетом дисконтирования. При втором варианте – месяца.




104

Движения денежных средств


Чистый денежный поток от операционной деятельности - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.

Оплата процентов р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Итого денежный поток - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.

Денежный поток накопленным итогом - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.

Таблица 37. Расчет срока окупаемости (вариант )



Чистый денежный поток от операционной деятельности р. - р. р. р. р. р. р. р. р. р.


Итого денежный поток р. - р. р. р. р. р. р. р. р. р.


Продолжение Таблицы. Расчет срока окупаемости (вариант )




105



Чистый денежный поток от операционной деятельности р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


Итого денежный поток р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Денежный поток накопленным итогом - р. - р. - р. - р. р. р. р. р. р. р.







Денежный поток накопленным итогом р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.





106



Чистый денежный поток от операционной деятельности р. р. р.

Оплата процентов р. р. р.

Итого денежный поток р. р. р.

Денежный поток накопленным итогом р. р. р.




Чистый денежный поток от операционной деятельности - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.


Итого денежный поток - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.


Таблица 38. Расчет срока окупаемости (вариант )




107



Чистый денежный поток от операционной деятельности р. - р. р. р. р. р. р. р. р. р.


Итого денежный поток р. - р. р. р. р. р. р. р. р. р.








Денежный поток накопленным итогом - р. - р. - р. р. р. р. р. р. р. р.





108






Денежный поток накопленным итогом р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.




Чистый денежный поток от операционной деятельности р. р. р.

Оплата процентов р. р. р.

Итого денежный поток р. р. р.

Денежный поток накопленным итогом р. р. р.





109

Показатели Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь Февраль Март

Коэффициент дисконтирования , , , , , , , , , ,

Дисконтированный денежный поток - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.

Дисконтированный денежный поток, накопленным итогом - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.

Таблица 39. Расчет дисконтированного срока окупаемости (вариант )

Показатели Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Январь


Дисконтированный денежный поток р. - р. р. р. р. р. р. р. р. р.


Продолжение Таблицы. Расчет дисконтированного срока окупаемости (вариант )

Показатели Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь


Дисконтированный денежный поток р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.

Дисконтированный денежный поток, накопленным итогом - р. - р. - р. - р. - р. р. р. р. р. р.





110

Показатели Декабрь Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь



Дисконтированный денежный поток, накопленным итогом р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.


Показатели Октябрь Ноябрь Декабрь

Коэффициент дисконтирования , , ,

Дисконтированный денежный поток р. р. р.

Дисконтированный денежный поток, накопленным итогом р. р. р.





Дисконтированный денежный поток - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р. - р.


Таблица 40. Расчет дисконтированного срока окупаемости (вариант )




111




Дисконтированный денежный поток р. - р. р. р. р. р. р. р. р. р.







Дисконтированный денежный поток, накопленным итогом - р. - р. - р. - р. - р. р. р. р. р. р.






Дисконтированный денежный поток, накопленным итогом р. р. р. р. р. р. р. р. р. р.





112



Коэффициент дисконтирования , , ,

Дисконтированный денежный поток р. р. р.

Дисконтированный денежный поток, накопленным итогом р. р. р.





113

7.2 Показатели доходности

Показатели доходности по проекту представлены в таблице.

Показатели доходности Значения ( вариант) Значения (вариант )

ВНД, % в мес. , % , %

ВНД, % в год. , % , %


Индекс доходности по проекту в целом , ,

Таблица 41. Показатели доходности

Согласно расчетам, при первой схеме возврата кредита индекс доходности по проекту в

целом составит , , а внутренняя норма доходности в расчете на год составит %, при

второй схеме показатели составят , и , % соответственно.

7.3 Чистый дисконтированный доход

Чистый дисконтированный доход рассчитывался исходя из годовой ставки

дисконтирования в размере , %.

Расчет ставки дисконтирвоания представлен в таблице.

Показатель Значение Примечание

Безрисковая ставка , % Доходность к погашению по государственным ценным

бумагам USD со сроком погашения в г.

Руководящий состав,

качество управления , %

Предприятие зависит в своей работе от состава

управления.

Размер предприятия , %

Среднее предприятие; форма рынка, на котором

действует компания с позиции предложения:

конкурентная

Финансовая структура

(источники

финансирования компании)

, % Финансовая зависимость предприятия от заемных

источников финансирования велика.

Товарная и

территориальная

диверсификация

, % У предприятия нет филиалов, стандартный ассортимент

предоставляемых услуг.

Диверсификация клиентуры , % Форма рынка, на котором действует компания с позиции

спроса: много потребителей

Уровень и

прогнозируемость

прибылей

, %

Наличие (отсутствие) информации за последние

несколько (три - пять) лет о деятельности компании,

необходимой для прогнозирования

Прочие риски , % Дополнительные риски. Определяются экспертами

Ставка дисконтирования , %

Таблица 42. Обоснование ставки дисконтирования

Таким образом, согласно проведенным расчетам, ставка дисконтирования, составляет ,

%.

При принятой ставке дисконтирования, чистый дисконтированный доход

составит тыс. рублей при первой схеме возврата кредита, или тыс. рублей

при второй схеме.




114

Диаграмма 22. Дисконтированный денежный поток, руб. (вариант )

Jun

/11

Jul/11

Au

g/1

1

Se

p/1

1

Oct/11

Nov/1

1

Dec/1

1

Jan

/12

Fe

b/1

2

Ma

r/12

Ap

r/12

Ma

y/1

2

Jun

/12

Jul/12

Au

g/1

2

Se

p/1

2

Oct/12

Nov/1

2

Dec/1

2

Jan

/13

Fe

b/1

3

Ma

r/13

Ap

r/13

Ma

y/1

3

Jun

/13

Jul/13

Au

g/1

3

Se

p/1

3

Oct/13

Nov/1

3

Dec/1

3

Jan

/14

Fe

b/1

4

Ma

r/14

Ap

r/14

Ma

y/1

4

Jun

/14

Jul/14

Au

g/1

4

Se

p/1

4

Oct/14

Nov/1

4

Dec/1

4

Дисконтированный денежный поток




115

Диаграмма 23. Дисконтированный денежный поток, руб. (вариант )

Jun

/11

Jul/11

Au

g/1

1

Se

p/1

1

Oct/11

Nov/1

1

Dec/1

1

Jan

/12

Fe

b/1

2

Ma

r/12

Ap

r/12

Ma

y/1

2

Jun

/12

Jul/12

Au

g/1

2

Se

p/1

2

Oct/12

Nov/1

2

Dec/1

2

Jan

/13

Fe

b/1

3

Ma

r/13

Ap

r/13

Ma

y/1

3

Jun

/13

Jul/13

Au

g/1

3

Se

p/1

3

Oct/13

Nov/1

3

Dec/1

3

Jan

/14

Fe

b/1

4

Ma

r/14

Ap

r/14

Ma

y/1

4

Jun

/14

Jul/14

Au

g/1

4

Se

p/1

4

Oct/14

Nov/1

4

Dec/1

4

Дисконтированный денежный поток




116

8 Заключение по инвестиционной привлекательности проекта

8.1 Сводные показатели проекта

Сводные показатели эффективности проекта представлены в таблице.

Показатели эффективности проекта

Схема

возврата

кредита ( )

Схема

возврата

кредита ( )

Показатели рентабельности:

Средние


проекту


Показатели основной деятельности

Средние


проекту





Инвестиционные показатели

ВНД, % в год. , % , %

Объем инвестиций р. р.

Чистый Дисконтированный Доход р. р.

Инвестиционный период, мес.



Таблица 43. Сводные показатели эффективности проекта




117

8.2 Выводы об инвестиционной привлекательности проекта

Анализ финансовых прогнозов свидетельствует о высокой инвестиционной

привлекательности проекта:

Высокий среднемесячный уровень продаж - тыс. руб.

Высокий уровень рентабельности продаж – % в год при первой схеме возврата

кредита, % - при второй.

Высокий уровень внутренней нормы доходности – % в год при первой схеме

возврата кредита, , % - при второй.

Совокупность приведенных показателей свидетельствует о перспективности

рассматриваемого проекта.



Бизнес план Строительство Бизнес центра

Documents

Transcript of Бизнес план Строительство Бизнес центра