Прокофьев Владилен Юрьевич

Условия и порядок осуществления прямых расчетов за КУ при способах управления МКД

управляющей организацией и ТСЖ

Прокофьев Владилен Юрьевич

Федеральный закон от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в силу с 16.06.2011)

Основания предоставления КУОснования предоставления КУ

Возмездные договоры с исполнителем заключают:Возмездные договоры с исполнителем заключают:

1) 1) договоры управления МКДдоговоры управления МКД:: ► ► собственники помещенийсобственники помещений с с УОУО (ч.1 и 2 ст.162 ЖК, ППРФ № 75(ч.1 и 2 ст.162 ЖК, ППРФ № 75 , п. 9

Правил коммунальных услуг – ППРФ 354))►► ТСЖ (ЖСК)ТСЖ (ЖСК) с с УОУО (п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ст. 148, ч. 2 ст. 162 ЖК)(п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ст. 148, ч. 2 ст. 162 ЖК)►► ОМСОМС с с УОУО (ст. ч. 2 ст. 162, 163, ФЗ № 94-ФЗ)(ст. ч. 2 ст. 162, 163, ФЗ № 94-ФЗ)

2) 2) договоры о предоставлении коммунальных услугдоговоры о предоставлении коммунальных услуг ТСЖ (ЖСК) ТСЖ (ЖСК) с каждым отдельным собственником помещения в МКД (п. 1 ч. 1 ст. 137, ч.5 и 6 ст.155 ЖК, п. 9 Правил коммунальных услуг – ППРФ 354)

3) при непосредственном управлении - 3) при непосредственном управлении - договоры холодного и договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отоплениягазоснабжения, отопления собственников помещенийсобственников помещений с с РСО РСО (ч.2 ст. 164 ЖК(ч.2 ст. 164 ЖК , п. 9 Правил коммунальных услуг – ППРФ 354))

2

При способе управления ТСЖ, возможно ли заключение собственниками помещений

прямых договоров на выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества?

3

Изменения в Жилищный кодекс РФ

Ст. 161, ч. 22. При управлении МКД ТСЖ/ЖСК указанные ТСЖ/ЖСК несут ответственность за содержание ОИМКД

за выполнение всех услуг и (или) работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИМКД «и качество которых должно соответствовать требованиям

►технических регламентов►и установленных Правительством РФ правил

содержания общего имущества в многоквартирном доме»,

4

Управление МКД ТСЖ Ответственность ТСЖ

При способе управления ТСЖ, возможно ли заключение собственниками прямых

договоров с РСО?

5


Ст. 161, ч. 22. При управлении МКД ТСЖ/ЖСК указанные ТСЖ/ЖСК несут ответственность:

за предоставление [всех] КУ «в зависимости от уровня благоустройства данного дома», качество которых должно соответствовать требованиям

►установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления КУ собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах

6

Управление МКД ТСЖ Ответственность ТСЖ


Ст. 161, ч. 23. При управлении МКД УО она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД

за выполнение всех услуг и (или) работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИМКД «и качество которых должно соответствовать требованиям

►технических регламентов►и установленных Правительством РФ правил содержания

общего имущества в многоквартирном доме»,

за предоставление [всех] КУ «в зависимости от уровня благоустройства данного дома», качество которых должно соответствовать требованиям

► установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления КУ собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах

7

Управление МКД УО. Ответственность УО

Кто исполнитель, если ТСЖ Кто исполнитель, если ТСЖ привлекает УО?привлекает УО?

При заключении ТСЖ договора управления исполнителем является управляющая организация (это прямо указано в ч. 2 ст. 162 ЖК)


Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаютсязаключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени с ресурсоснабжающей организацией.

(ч. 2 ст. 164)

10

Управление МКД непосредственно собственниками помещений в МКД

Изменения в Жилищный кодекс РФУправление МКД Управление МКД непосредственнонепосредственно собственниками собственниками

Условие = Условие = УОУО

Ст. 161 ч. 91. Непосредственное управление МКД, количество квартир в котором составляет более чем 12, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в МКД при заключении такими собственниками с УО «договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД»

То есть в МКД >12 квартир работает одна управляющая организация

Подпункт «з» пункта 25 статьи 1 Федерального закона от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ вступает в силу с 1 марта 2012 года

11

Может ли управляющая организация отказаться от заключения договора с

ресурсоснабжающей организацией?

12

Изменения в Жилищный кодекс РФЗаключение договоров УО,ТСЖ, ЖКС с ресурсоснабжающей Заключение договоров УО,ТСЖ, ЖКС с ресурсоснабжающей

организациейорганизациейв обязательном порядкев обязательном порядке

Ст. 161 ч. 12: УО, ТСЖ/ЖСК, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в ч. 1 ст. 157 ЖК, договоров с РСО, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Собственники помещений в МКД не вправе отказыватьсяне вправе отказываться от заключения договоров, указанных в части 2 статьи 164 ЖК (т.е. при непосредственном управлении МКД собственниками)

13

Расщепление платежей, прямые платежи

14

"О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными

агентами". от 3 июня 2009 г. N 103-ФЗ • ст. 1 п. 1 " Настоящий Федеральный закон

регулирует отношения, возникающие при осуществлении деятельности по приему платежным агентом от плательщика денежных средств, направленных на исполнение денежных обязательств физического лица перед поставщиком по оплате товаров (работ, услуг), а также направленных органам государственной власти, органам местного самоуправления и учреждениям, находящимся в их ведении, в рамках выполнения ими функций, установленных законодательством Российской Федерации".

Изменения в Жилищный кодекс РФСтатья 155. Внесение платы за жилое помещение и

коммунальные услуги

§ 61. В случае заключения ТСЖ либо ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК, застройщиком договора управления МКД плата за КУ вносится УО, за исключением случая, предусмотренного ч. 71 ст. 155

16

ПРЯМЫЕ ПЛАТЕЖИ ПРИ ПРИВЛЕЧЕНИИ ТСЖ УОПРЯМЫЕ ПЛАТЕЖИ ПРИ ПРИВЛЕЧЕНИИ ТСЖ УО

УОУО

Договор Договор управленияуправления

КУКУ

Обязательства по Обязательства по оплатеоплате

ТСЖТСЖСобст-Собст-венни-венни-ки (на-ки (на-нима-нима-тели)тели)

Договор КУДоговор КУ

КУКУ

Плата за КУПлата за КУ

РСОРСОРСОРСО



63. На основании решения ОСЧ ТСЖ/ЖСК собственники помещений в МКД и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых* при использовании ОИМКД) РСО.

При этом внесение платы за КУ ресурсоснабжающим организациям «признается выполнением собственниками помещений в МКД и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за КУ перед ТСЖ/ЖСК, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление КУ надлежащего качества»

18

ПРЯМЫЕ ПЛАТЕЖИ ПРИ ПРИВЛЕЧЕНИИ ТСЖ УОПРЯМЫЕ ПЛАТЕЖИ ПРИ ПРИВЛЕЧЕНИИ ТСЖ УО

УОУО


КУКУ


ТСЖТСЖСобст-Собст-венни-венни-ки (на-ки (на-нима-нима-тели)тели)

Договор КУДоговор КУ

КУКУ


РСОРСОРСОРСО



7. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ/ЖСК и управление которым осуществляется УО, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного ч. 71 ст. 155 ЖК

20

ПЛАТЕЖИ ПРИ УПРАВЛЕНИИ МКД УОПЛАТЕЖИ ПРИ УПРАВЛЕНИИ МКД УО

РСОРСО

Договор Договор ресурсоснабженияресурсоснабжения

КРКР

ДоплатаДоплата


УОУО

Собст-венни-

ки


КУКУ




71. На основании решения ОСС собственники помещений в МКД и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением КУ, потребляемых* при использовании ОИМКД) РСО.

При этом внесение платы за КУ ресурсоснабжающим организациям «признается выполнением собственниками помещений в МКД и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме своих обязательств по внесению платы за КУ перед УО, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление КУ надлежащего качества»

22

ПРЯМЫЕ ПЛАТЕЖИ ПРИ УПРАВЛЕНИИ МКД УОПРЯМЫЕ ПЛАТЕЖИ ПРИ УПРАВЛЕНИИ МКД УО

РСОРСО

Договор Договор ресурсоснабженияресурсоснабжения

КРКР

ДоплатаДоплата


УОУО

Собст-венни-

ки


КУКУ


Прямые расчеты за ЭЭ (ППРФ № 530)

90. Договором энергоснабжения (договором купли-продажи (поставки) электрической энергии), заключенным с исполнителем коммунальных услуг, может предусматриваться право гарантирующего поставщика (энергосбытовой организации) на получение платы за потребленную проживающими в жилых помещениях лицами электрическую энергию непосредственно от собственников и нанимателей соответствующих жилых помещений, а также право на уведомление исполнителя коммунальных услуг о потребителях, которые не исполняют или ненадлежащим образом исполняют обязательства по оплате электрической энергии, и о необходимости введения в отношении таких потребителей ограничения режима потребления электрической энергии.

Пункт 90 Правил функционирования розничного рынка электрической энергии…, утв. ППРФ № 530 от 31 августа 2006 г.

Прямые расчеты за газ (ППРФ № 549)Правила поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд

граждан(утв. постановлением Правительства РФ от 21 июля 2008 г. N 549)

1. …Настоящие Правила не распространяются на отношения, возникающие между

юридическими лицами, приобретающими газ в качестве коммунального ресурса для предоставления гражданам коммунальной услуги по газоснабжению,

и гражданами - собственниками (нанимателями) жилых помещений в многоквартирных домах,

связанные с оказанием коммунальной услуги по газоснабжению, а также на отношения, связанные с поставками газа, приобретаемого в целях осуществления предпринимательской деятельности.

44. В договоре с абонентом - юридическим лицом может быть предусмотрено, что граждане, которым это юридическое лицо предоставляет коммунальную услугу по газоснабжению, плату за потребленный газ перечисляют непосредственно поставщику газа, а поставщик газа уведомляет абонента о гражданах, которые не исполняют или ненадлежащим образом исполняют обязательства по оплате газа.

Соотношение Правил и ГК РФ (1)Соотношение Правил и ГК РФ (1)

«…к жилищным отношениям, связанным с …«…к жилищным отношениям, связанным с …предоставлением коммунальных услуг, внесением предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство соответствующее законодательство с учетом с учетом требований, установленныхтребований, установленных» ЖК РФ » ЖК РФ ((ст.8 ЖК РФст.8 ЖК РФ))

««к отношениям по договору снабжения электрической к отношениям по договору снабжения электрической энергией правила настоящего параграфа энергией правила настоящего параграфа применяются, применяются, еслиесли законом или иными правовыми актами законом или иными правовыми актами не не установлено иноеустановлено иное» (» (п.4 ст.539 ГК РФп.4 ст.539 ГК РФ))

►►нормы Правил нормы Правил являются специальнымиявляются специальными по отношению к по отношению к нормам § 6 гл.30 ГК РФ и поэтому нормам § 6 гл.30 ГК РФ и поэтому имеют приоритет имеют приоритет над над нормами ГК РФнормами ГК РФ

Соотношение ГК и ЖК (2)Соотношение ГК и ЖК (2)

согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:Российской Федерации»:

впредь довпредь до приведения приведения в соответствие с ЖК РФв соответствие с ЖК РФ законов и иных законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, Российской Федерации, законы и иные законы и иные нормативные нормативные правовые акты правовые акты применяются применяются постольку, поскольку постольку, поскольку они не они не противоречат ЖК РФпротиворечат ЖК РФ и Федеральному закону от 29 декабря и Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ 2004 г. № 189-ФЗ


Вопросы?Вопросы?

28

Прокофьев Владилен Юрьевич

Documents

Transcript of Прокофьев Владилен Юрьевич