轨道交通专题轨道交通站点区域产品设计要点轨道交通与综合体

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轨道交通专题

轨道交通站点区域产品设计要点轨道交通与综合体

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目录

轨道交通综合体的特性

典型案例分析

轨道交通综合体产品设计要点小结

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2 、典型案例分析

轨道交通与综合体

案例一：日本六本木

案例二：香港圆方

案例三：上海龙之梦

案例四：上海港汇广场

案例五：北京西环广场

案例六：北京东华国际广场（尚未做）

案例七：深圳金中环（尚未做）

案例八：天津世纪都会（尚未做）

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案例六：北京东华国际广场

案例七：深圳金中环

案例八：天津世纪都会

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建成时间： 2003 年

规模：地块面积： 11.6 公顷，用地面积： 85000 平方米，建筑面积： 725000 平方米

开发单位：森大厦株式会社，项目费用： 4700 亿日元（包括土地价值）

建筑设计： KPF 建筑设计公司及英国、日本等多名设计师

工程概况：

位于日本东京港区，超大型都会复合性休闲文化商业中心，四条地铁线路和多条公交线路经过。

包括办公、住宅、商业、酒店、美术馆、电影院、电视台、学校、寺院等文化及公共设施。

超大型轨道站点综合项目，满足居住、办公、购物等多项功能，标志性的建筑、丰富的外部空间、便利的交通条件，使其成为东京中心商务区的同时，也成为旅游胜地。

2 、典型案例分析 ——日本六本木


（ 1 ）案例概况：

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（ 2 ）区位、与轨道的联系：

区位：位于东京都港区六本木，毗临新桥、虎门的商务街，霞关的政府机关青街道，青山、赤坂的商业街。

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与轨道的联系：与地铁日比谷线直接连接，另有大江户线、南北线及高速 3 号涉谷线经过。

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（ 3 ）规划布局：

整体分为四个街区：

A 街区：作为六本木的主入口，和地铁六本木站和地下通道相连，由地铁明冠和好莱坞美容广场组成

B 街区：商业、文化、信息中心，中央区域是地上 54 层的森大厦，是六本木的标志，大厦周围配置了酒店、榉树坡综合体、朝日电视台等

C 街区：位于地块南侧，由 4 栋住宅楼组成

D 街区：六本木门楼，由店铺、办公、住宅组成

A街区

B街区

C街区

D街区

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（ 3 ）规划布局：主要物业指标：

住宅： 150000 平方米办公： 380000 平方米文化： 6300 平方米餐饮： 13600 平方米酒店： 390 间客房

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（ 4 ）交通组织：

地铁联系：地铁明冠利用直通电梯与日比谷线六本木站相连接，其它几条地铁步行几分钟也可以到达，但没有直接的联系。

汽车专用线设计：项目内设置中心环状汽车专用线路，并沿线设置停车场出入口、停车处、出租车处、公交车站等设施，降低了对周边道路的影响，并实行了人车分离。

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停车场：项目内部在各个街区、建筑物间分散地配置了停车场，使得到访各个不同的功能建筑变得更加使得，顺利解决了庞大交通量的问题。

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（ 5 ）景观环境：

六本木的景观是主题是创造“垂直花园都市”，将城市高层化的同时创造出的空间作为街道、游步道、绿地以及公园等加以利用，更进一步将建筑的屋顶也进行绿化，在整体城市创建庭院式的环境。

66广场

毛利庭院

屋顶花园榉树坡大道

公寓屋顶花园

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（ 6 ）商业：

商业主要由三部分组成：台地商业：面向毛利庭院的台地商业，充分利用原有

地形高差，打造楼梯和斜坡，产生各种各样的序列感受，引导来访者漫步其间；

西街商业：镶嵌在森大厦和凯悦酒店之间的商业街由玻璃顶和玻璃大墙面组成，通过酒店和大厦各层间的天桥产生立体交叉流线。商业街共 4 层，高 22~25 米，面积 1900 平方米；

榉树坡大道：项目东西向的主要干道，道路两侧裙楼布置商业。

其它商业：电视台、住宅、好莱坞美容大楼等其它建筑底层也设置有部分商业

台地商业

西街

榉树坡大道

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（ 7 ）森大厦：

主要用途：事务所、店铺、美术馆

使用面积： 379500 平方米

层数：地上 54 层，地下 6 层

各层功能：顶层展望台：海拔 270 米，开放式的空中回廊；森美术馆： 52 、 53 层，与东京展望台并设；东京展望台： 52 层，海拔 250 米，可 360度眺望东京大都市；俱乐部： 51 层，以森艺术中心为核心的会员制俱乐部；森都市未来研究所： 50 层教育中心： 49 、 40 层事务所： 7~48 层底层及地下部分：大厦及美术馆入口、停车及商业

森美术馆

写字楼

顶层展望台

东京展望台

俱乐部

森都市未来研究所

教育中心

森艺术中心

入口、商业及停车场

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（ 7 ）森大厦：

森都市未来研究所：森大厦 50 层以“城市”为主题，通过模型、电影等多种表现手法，从不同角度展示有并“城市”的信息。

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（ 7 ）森大厦：

教育中心：森大厦 49 、 40 层拥有学校、 24小时会员制图书馆、论坛等多功能智能化和满足好奇心等创造性活动的场所

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（ 7 ）森大厦：

俱乐部：森大厦 51 层为各个领域的精英提供融洽的交流机会，创造丰富的企划部生活；

含 8个餐厅和 5个酒吧

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（ 8 ）榉树坡综合体、露天广场：

榉树坡综合体：东京都市中心首家影院综合体，

包含日本国内 9个最大的放映厅；

使用面积： 23700 平方米层数：地上 7 层，地下 3 层

露天广场：能容纳 2000人的中心广场，

地面设计为螺旋状上落的露天台地，中央配置游泳池和喷水池。

榉树坡综合体、露天广场

榉树坡综合体、露天广场

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（ 9 ）朝日电视台：

朝日电视台朝日电视台

朝日电视台：六层高的建筑，通过舒缓的曲面玻璃幕墙，实现了与自然的整合。

主要用途：电视工作室、事务所、店铺使用面积： 73700 平方米层数：地上 8 层，地下 3 层

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（ 10 ）酒店：

主要用途：宾馆、店铺

使用面积： 69000 平方米

层数：地上 21 层，地下 2 层

凯悦酒店凯悦酒店

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（ 10 ）酒店：

提供包括 28間套房在内的 389間客房

10間餐厅

酒吧、温泉浴場和健身房

13个宴會會場、教堂、神殿等

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（ 11 ）住宅：

住宅楼共有 4档， 6~43 层，户型多样，满足了从工作室到 5个卧室的多种选择。

住宅区住宅区

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（ 11 ）住宅：

住宅使用面积共 14900 平方米

层数：公寓 A ：地上 6 层，地下 2 层公寓 B ：地上 43 层，地下 2 层公寓 C ：地上 43 层，地下 2 层公寓 D ：地上 18 层，地下 2 层

A B C D

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（ 13 ）榉树坡阳台、出入塔

榉树坡阳台主要用途：事务所、店铺使用面积： 6900 平方米层数：地上 6 层，地下 1 层

出入塔主要用途：宾馆、住宅、店铺使用面积： 30800 平方米层数：地上 15 层，地下 2 层

出入塔出入塔

榉树坡阳台榉树坡阳台

榉树坡阳台

出入塔

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（ 14 ）点评：

2 、典型案例分析 ——日本六本木日本东京超大型都会复合性休闲文化商业中心，总建筑面积 7

2.5万平方米，目前已经成为外地游客到了东京必到的综合商业设施；

六本木新城将城市设计与项目设计相互结合，充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵；

物业类型丰富，包括：写字楼、酒店、住宅、商业、文化设施等，其中的重要建筑森塔已成为东京的标志性建筑之一，高达 10 米的巨蜘蛛也为世人所熟悉；

综合考虑了地铁、公交、自驾车等多种交通方式，甚至提供了免费的摩托车和自行车停车场，有效解决大交通流量的问题；

充分利用地形，强调立体绿化及景观的参与性，突出庭院艺术。

特色看点：超大体量，物业复合，标志性外观，综合交通体系，趣味设计。

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开发时间： 2000 年 -2010 年，分为七期开发，集住宅、商业、写字楼、酒店开发于一体；其中圆方商场建成于 2007 年。

规模：总建筑面积 109万㎡，总占地 13.54 公顷，容积率 8.05 。 Union Square 内大部分建筑物都高于 200 米，组成一个摩天大楼建筑群，发展完成后，将成为香港的新地标。

开发单位：由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司合作开发。

工程概况：

位于香港九龙油尖旺区西九龙填海区

建成后共 18幢 5866 户住宅、 7万平方米酒店式公寓、 2个豪华酒店、 23万平方米写字楼和 8万平方米购物中心，一所 1050 平方米的幼儿园；

2 、典型案例分析 ——香港九龙站点上盖综合体



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（ 2 ）区位、交通关系：

区位：位于香港西九龙地铁九龙站上盖，四面分别被佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路包围。

交通枢纽站：

火车：广深高速铁路（规划中）

地铁：东涌线、机场快线

长途汽车：过境巴士

公共汽车：机场巴士、酒店穿梭巴士、旅游巴士

小汽车：出租车、私家车

车位： 5600


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（ 3 ）业态种类、功能布局：

业态：交通枢纽站；商业综合体

综合体的构成：

商业：圆方商场

住宅：漾日居、擎天半岛、凯旋门、君临天下

酒店：天玺（ W hotel ）

写字楼：环球贸易广场

U5 civil square空中花园、 Union Square 、漾日居、擎天半岛、君临天下、凯旋门、天玺、环球贸易广场、东涌线大堂出口（升降机）、机场快线大堂出口。

U4圆方东涌线大堂出口、机场快线出口、圆方商场

U3圆方东涌线大堂出口、机场快线出口、圆方商场

G 地面

机场快线市区预办登机客务中心、落客区，穿梭巴士站、公共运输交汇处。

车站商店、行李寄存、自动售卖机、洗手间、警岗、恒生银行、自动照相机、自动柜员机。

东涌线大堂出口、客服中心、车站停车场。

L2 机场快线月台

机场快线大堂客服中心、落客区、洗手间

1号月台机场快线列车往机场／博览馆方向

2号月台机场快线列车往香港方向

L4 东涌线月台3号月台东涌线列车往东涌／迪斯尼线方向

4号月台东涌线列车往香港方向


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写字楼：环球贸易广场

住宅：漾日居

住宅：擎天半岛

住宅：凯旋门

住宅：君临天下

酒店及酒店式公寓：天玺

商业：圆方商场

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港铁负责土地一级开发，二级开发由其他开发商完成，港铁以参股形式持有部分物业；

本项目开发以住宅物业切入，随着周边氛围逐渐成熟，再开发公建类物业，如大型商业、甲级写字楼及五星级酒店


（ 4 ）开发节奏：


一期二期三期四期物业名称漾日居擎天半岛凯旋门君临天下圆方天玺环球贸易广场入住时间 2000年 2003 2004 2003 2007 2008 2010

类型住宅住宅住宅住宅商业五星级酒店酒店式公寓

住宅

甲级写字楼六星级酒店

栋数 6 5 4 3 1 2 1

规模 10万平方米 8.3万平方米 22万平方米 27万平方米

户数 1288 2126 1054 1122主力面积 77-232 77-252 55-380 95-271

车位 1332 1270 864

开发商

永泰控股有限公司淡马锡控股有限公司新加坡置地有限公司吉宝置业有限公司丽新发展有限公司

环球投资 ( 百慕达 )有限公司

九龙仓集团有限公司会德丰有限公司

新亚置业信托有限公司联邦地产有限公司海港企业有限公司

新鸿基地产发展有限公司恒隆地产有限公司

备注全香港最高的纯住宅建筑物将是全香港最高的纯住

宅建筑物

将是全世界第三高、港澳地区最

高的建筑物

新鸿基地产发展有限公司

五期 -七期

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圆方商场地铁九龙站上盖， 2007 年 10月 1 日开业，总建筑面积 8.3万平方米，集名店购物、休闲、饮食、娱乐及文化体验于一身。香港首个横向式的大型购物中心。

分为金、木、水、火、土五个主题区，寓意体现平衡。

“金区”汇集顶级名牌商店和世界级食肆；

“木区”是以健康和美容、时尚为理念的区域；

“水区”有多姿多彩的国际美馔；

“火区”为动感娱乐地带；

“土区”集合各国潮流服饰。

（ 7 ）商业——圆方商场：



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商场里有一间有十二个放映厅和超级音响系统的电影院 (The Grand Cinema);

一个可观赏维港景色的亚洲首个环保溜冰场；

“木区”里的 Three Sixty 超级市场和美食广场， 3000 平方米，主要销售有机食品，是亚洲首家以有机食品为主题的超级市场。

（ 7 ）商业——圆方商场：



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（ 8 ）住宅：


住宅包括漾日居、擎天半岛、凯旋门、君临天下共 18座住宅大厦；共提供约 5866套住宅

2座混合用途（酒店、服务式住宅及住宅）大厦；其中包含一间豪华酒店及约 72472 平方米服务式住宅

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（ 8 ）住宅：


一期二期三期四期物业名称漾日居擎天半岛凯旋门君临天下入住时间 2000年 2003 2004 2003

类型住宅住宅住宅住宅

栋数 6 5 4 3

规模 10万平方米

户数 1288 2126 1054 1122主力面积 77-232 77-252 55-380 95-271

车位 1332 1270 864

开发商

永泰控股有限公司淡马锡控股有限公司新加坡置地有限公司吉宝置业有限公司丽新发展有限公司

环球投资 ( 百慕达 )有限公司

九龙仓集团有限公司会德丰有限公司

新亚置业信托有限公司联邦地产有限公司海港企业有限公司

新鸿基地产发展有限公司

恒隆地产有限公司

备注全香港最高的纯住宅建筑物

天玺2008

五星级酒店酒店式公寓

住宅

2

22万平方米

将是全香港最高的纯居住物业

六期

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（ 9 ）写字楼——环球贸易广场：

组成：一幢 118 层高的摩天大楼

用途：甲级写字楼、一间豪华酒店、观景台

面积： 100000 平方米

预计落成年份： 2007 年（第一阶段）、 2009 年（第二阶段）、 2010 年（第三阶段）

特色：香港最高、全球第三高。这座大楼高 490 米，共 118 层，建成后将与对岸香港站上高８８层的国际金融中心２期互相辉映，形成一道宏伟的“维港门廊”，为维多利亚港树立新标志，突显香港作为国际大都会的地位。


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（ 9 ）写字楼——环球贸易广场：

环球贸易广场的第 100 层及 101 层，设计综合了观景台及饮食空间。

环球贸易广场以观景台分隔占有 23万平米的办公室面积及 3.7万平米的酒店。

观景台的面积约 2360 平方米，于酒店底层之下。游客可由地下大堂利用扶手电梯通往 UG/F 及一楼的中层大堂，再到达二楼的售票处。在二楼的中心地带，是乘搭通往观景台的双层升降机等候区。科建国际以“ Hong Kong Sky View” 为主题，提出了一个出众及独特的设计，确保游客可以在香港唯一的观景台留下一个难忘深刻的印象。


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（ 12 ）点评：

2 、典型案例分析 ——香港九龙站点上盖综合体城市层面的发展意义

标志性外观：

Union Square 内大部分建筑物都高于 200 米，组成一个摩天大楼建筑群。 Union Square的设计、设施及科技均达至国际水平，发展完成后，将可进一步巩固香港作为国际大都会的地位。

发展完成后，它将成为香港的新地标，吸引外地游客，从而提升香港旅游业的竞争力。

Union Square 位于维多利亚港的九龙沿岸，其具有特色的摩天大楼建筑群，将可成为维多利亚港景色的一部分，增加九龙方向的景观的吸引力，促进维多利亚港的观光事业。　　 ·Union Square发展计划把西九龙九龙站打造成一个新的都会中心，从而把早已饱和的九龙中部及东部地带的人流分散到西九龙的新填海区，舒缓九龙中部及东部的挤迫情况。

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（ 12 ）点评：


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（ 12 ）点评：

复杂的交通组织

九龙站是交通枢纽站：轨道交通——是机场快线及东涌线的换乘站，并换乘多条巴士、小巴线；

所有轻轨、地铁、公交车、出租车的交通人流将在购物中心的中庭内以最简洁的方式实现全天候的、高环境品质的、立体的、无障碍的换乘。

客运货运分开，充分考虑集中商业、会展等不同层面需求；

扶梯的数量充足，除了具有疏导人流的作用外，还充分考虑了与中庭景观结合，自身也具备景观性；

考虑了残疾人士出入的使用方便。


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规模：总建筑面积 291339㎡，总占地 25899 ㎡，容积率 11.2 。

开发单位：上海长峰房地产开发有限公司（民营企业），总投资 30 亿左右。

建筑设计：美国 ARQ 建筑设计事务所

工程概况：

位于上海市长宁区中山公园旁，是大型商业与交通综合体，三条地铁线路与多条公交复合。

包括地下 4 层直接与地铁站点复合，地上 10 层购物中心和 58 层高龙之梦万丽酒店 1 栋（ 13~2

3 层为写字楼出租）。

作为轨道交通枢纽商业综合体，将人们生活中的购物、娱乐、休闲、办公等需求都集中在一个多功能建筑体内予以满足，减少了各类交通出行总量。

2 、典型案例分析 ——上海龙之梦



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区位：座落于上海市长宁区中山公园西侧，南起长宁路，西临凯旋路，东北侧紧靠汇川路，属于上海西部城区的核心地段。

与轨道的联系：地铁 2 、3 、 4三条线路换乘站。

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9F~10F，酒店宴会厅

3F~8F，连通购物中心和上部酒店的特色餐

厅

1F~2F，办公、酒店门厅大堂，分别独立入

口B3~B4 ，地下停车库、设备房、酒店库房




24F~58F，酒店

13F~23F，办公出租

B1~10F，购物中心

B2 ，地铁 2号线、出租车

12F，健身中心，有屋顶泳池和网球场

业态：交通枢纽站，集中商业购物中心（含影院），办公，酒店（含少量会议会展）。

避难层和设备层： 11F 、27F 、 28F 、 43F 。

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地铁换乘枢纽：地铁 2 号线站台与购物中心地下二层同标高，直接贯通，出站不上地面即可购物； 3 号线和 4 号线有天桥直接与商业贯通。

公交与停车复合：公交站在购物中心底层北侧地面上，下车就是购物中心入口。

3条公交线路

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2号线在地下二层3号线在地面高架

4号线在地面高架

连通购物中心的天桥

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其他交通组织

位于 B3 、 B4 的停车库中央设有自动坡道和自动扶梯将顾客直送上部的购物中心，另有七台客梯连通购物中心各层；

B2 与地铁站厅层在同一标高，设连通口连接商城地下广场；地下广场是一近 900 平方米的扇形室内空间，高两层，总高 10.4 米，顶部连通购物中心的中庭 ,天光可以自然倾斜照射下来；

地下广场向东有四台自动扶梯直送 B1 和地面，向西有两台自动扶梯通往轻轨方向，向北有八米宽的通道连接在 B2 的出租车站；

B1 、 B2两层通道均由自动扶梯和自动坡道连接购物中心首层公交车站；

B1 层北侧是购物中心、超市、会展中心的大型货运场地，提供二十三个卸货车位及十七个车位等候场地；

在卸货区周围配备有四台三吨货梯，三台五吨货梯通往裙房各个层面，并有三台超市专用货梯联系地下一二层超市；

另设一台 12吨超大型货梯可将中型卡车连同货物一起运送至八九层展览中心，以供展览厅布展之用。

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（ 6 ）地下空间：

层高：地下一、二层层高均为 5.2 米，地下三、四层为车库无量楼楼盖层高3 米，设备层层高 6 米。

B1：在通道两侧是大型超市，银行，快餐，美食城。

B2：地铁 2 号线出口，大型超市，烟酒糖茶，美食主力店，电器电讯，苹果体验中心；从地下广场向北有 8 米宽直通出租车站。

B3~B4 ：停车库、设备房、酒店库房。

垂直交通：在共享大厅周边有自动扶梯和电梯与地面层相连。

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（ 7 ）商业：


集中商业业态大种类：家乐福、永乐电器、龙之梦百货、龙旺美食城、龙强书城、龙之梦影城、龙之梦会展中心。

各大业态规模

家乐福， 15000㎡；

永乐生活电器， 8000㎡；

龙之梦百货，地上 1F~7F ，中高档品牌，超大型规模；

龙旺美食城， 18000㎡以上；

龙强书城， 8000㎡；

龙之梦影城， 1800㎡， 6个放映厅， 563个座椅；

龙之梦会展中心，位于 10F ， 5000㎡，会议会展，同声传译。

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（ 7 ）商业：

总规模：从地下二层到地上十层为购物中心，商业面积约22万㎡。

B2业态：超市、电器电讯、百货、美食为主

家乐福；

永乐生活电器；

移动营业厅、手机专卖、苹果体验中心；

烟酒糖茶、美甲、眼镜、休闲食品、药房；

龙旺美食城、蛋蛋屋、代官山、宜芝多、星巴克、麦当劳、伍京堂、龙照咖啡、味千拉面、食滋园。

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（ 7 ）商业： B1业态：超市、电器电讯、百货、美食为主

家乐福；

永乐生活电器；

华氏大药房、休闲食品；

工商银行；

龙旺美食城、食滋园、真锅咖啡馆、必胜客、肯德基、盼多乐面包房。

1F业态：精品专卖、化妆品、饰品为主

国际精品专卖店、 H&M 、 C&A 、化妆品、黄金珠宝、钟表、配饰、酷圣石、和广服装；

花旗银行、渣打银行；

星巴克、哈根达斯。

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（ 7 ）商业：

2F业态：女装、女鞋为主

精品少女装、 IT 、 SEVEN DAYS 、女鞋；

眼镜店、配饰、摄影、化妆品；

九龙冰室、爱茜茜里、宜芝多。

3F业态：女装、内衣、女包为主

职业女装、少淑女装、女内衣、孕妇装；

女包、配饰；

789火锅。

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（ 7 ）商业：

4F业态：男装、休闲装为主

男职业装、男便装及休闲装、牛仔休闲装、中性内衣、服饰修改；

男鞋、男配饰、箱包；

怀旧音响、一盅两件。

5F业态：童装、玩具、家居、美发为主

童装、童鞋、婴幼儿用品、孕妇装；

儿童摄影、玩具、文教用品、儿童乐园；

家居生活、男女休闲用品；

婚纱礼服、美容美发美甲、齿科、配饰；

香满笼、望湘园。


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（ 7 ）商业：

6F业态：运动品牌、游乐、主题餐厅

运动服饰、运动器材、运动配件；

汤姆熊欢乐世界、瑞德知识学堂、魔术吧；

巴贝厨房、川域、采蝶轩、大渔铁板烧、喜客多有机茶餐厅、糖潮一品、蜀道精品川菜、蓝丝创意餐厅、芭迪熊主题餐厅、魔厨卡利专业咖喱工坊。

7F业态：美发、主题餐厅

美发品牌店；

加州 101海鲜自助、寿司店、金山料理、云南美食城、干锅居、楚炫堂、一品世家、上海点心、咖啡甜品、洋食。


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（ 7 ）商业：

8F业态：书城、琴行、培训、餐饮

龙强书城；

知音琴行、柏斯琴行、英孚教育；

肯德基、豆捞坊、洋葱香港餐厅、达加马巴西烤肉、和樱日本料理、过门香中华料理。

9F业态：玩具、影院

仙宝玩具王国；

龙之梦影城（ 1800㎡， 6个放映厅， 563个座椅）。


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（ 8 ）办公：


13F~23F标准层平面 2000㎡

租金： 7.5 元 / 平米 · 日

规模：约 25000㎡，标准层 2000㎡，地上 13 层 ~23

层。

物业管理：丽晶酒店管理有限公司，物管费 33 元 /㎡ ·

月

车位费： 1500 元 / 位

其他：

8 部三菱电梯，约克中央空调；

使用率 70% ，大堂精装，复合铝板公共通道墙面；

交房标准：轻钢龙骨石膏吊顶，吊顶后净高 2.7 米，乳胶漆墙面，玻璃前门，架空地板。

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（ 9 ）酒店：龙之梦万丽酒店


开张时间： 2008 年 12月 12 日

规模：约 55000㎡， 684 间客房

标准：五星级豪华酒店，万豪集团管理

特色：

拥有美味荟萃的高档餐厅以及总共超过 1900㎡的完善会议设施；其中包括1350 平方米浦西最大的多功能无柱式宴会厅；

酒店大堂在空中第 25 层；

酒店紧邻中山公园，鸟瞰城市景观，最高处 244 米；

距上海虹桥机场 15 分钟车程， 3 条地铁与公交枢纽，交通便捷；

裙楼配套 22万㎡大型购物中心。

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餐饮设施：西餐厅、酒吧、大堂吧、全天送餐服务；

休闲设施：室内游泳池；

商务设施：会议室；

酒店服务：有可无线上网的公共区域、免费停车场、收费停车场、接机服务、外币兑换服务、前台贵重物品保险柜、商场、医务室、自动取款机、专职行李员、行李存放服务、洗衣服务、残疾人客房、叫醒服务；

区位距离：距市中心人民广场 6 公里；距火车站 8 公里；距飞机场虹桥 10 公里、浦东 55 公里；

婚宴收费：每席 4088 元 /4588 元 /5088 元 /6888+15%服务费共 4

档。

空中大堂

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豪华客房阳光卫浴总统套房

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（ 10 ）特色物业：会议会展中心


总共超过 1900㎡的完善会议设施；

其中包括 1350 平方米浦西最大的多功能无柱式宴会厅；

会展中心的音响、灯光、摄像、翻译等均为电脑全程监控，可同时提供多种语言的同声传译服务，是进行经济、文化交流的理想场所；

裙楼 9F~10F 是酒店宴会大厅的前厅；

12F 为健身中心，连通裙楼屋顶的游泳池和网球场，商务配套设施高档完善。

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（ 11 ）点评：

2 、典型案例分析 ——上海龙之梦上海地铁 2 、 3 、 4 号三线换乘站、公交枢纽、出租

车停靠地下，多维立体大型交通枢纽综合体；

周边区域较成熟，高档酒店较多，紧邻 20 公顷中山公园，可借外部景观；

30万平米地上规模，包含集中商业、写字楼和五星级酒店，不含纯居住物业，定位为上海西部城区中高档商业中心；

龙之梦综合体利用轨道交通、地面公交、出租车自驾车等复合了交通枢纽功能，集商业、办公、酒店建筑于一体，将有限的土地资源和便捷的轨道交通资源有效的结合在一起，增强了城市服务功能；

特色看点：标志性外观，大体量商业内部三个 10层通高共享中庭，轨道交通与综合体结合紧密。

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（ 11 ）点评：

2 、典型案例分析 ——上海龙之梦标志性外观

办公和酒店部分叠加在一起共 244 米，以一条弧线勾划出长宁区新世纪商业中心的恢宏气势；

裙楼购物中心的外立面由玻璃和三片红铜质感的墙面组成，沿逆时针方向旋转，升腾，象征着繁荣和蒸蒸日上的景象，又似一个巨大的聚宝盆，不断地给顾客以惊喜和收获。

大体量商业设计手法

22万㎡规模的购物中心运用了现代化的商业设计理念，以单一的环型流线把大量的人流均匀的分流到商场的每个角落；

三个用不同颜色基调装饰的椭圆形中庭给顾客明确的方向感；

遍布于每个层面的自动扶梯在垂直方向拉动人流，在水平面上连接各个中庭，以保证顾客在单边 4.2

公里长，包含 680个店铺的廊道内购物时不迷失方向。

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（ 11 ）点评：


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（ 11 ）点评：


轨道交通、公交与综合体紧密接驳

地铁 2 号线与购物中心 B2 层同标高直接接驳， 3 、 4 号线与购物中心二层有空中连廊相接，此层还有空中连廊与东侧国美大卖场连接；

公交站位于购物中心北侧入口，下车即可进入商业；

所有轻轨、地铁、公交车、出租车的交通人流将在购物中心的中庭内以最简洁的方式实现全天候的、高环境品质的、立体的、无障碍的换乘。

其他交通组织

客运货运分开，充分考虑集中商业、会展等不同层面需求；

扶梯的数量充足，除了具有疏导人流的作用外，还充分考虑了与中庭景观结合，自身也具备景观性；

考虑了残疾人士出入的使用方便。

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规模：总面积 40余万平方米。

开发单位：香港恒隆集团主要投资及管理的一个大型综合性项目，总投资 51 亿左右。

建筑设计：美国凯里森设计事务所设计

工程概况：

坐落于华山路、虹桥路侧交界处、地铁一号线徐家汇站上盖，俯瞰上海徐家汇商业中心区域。

统合商业贸易、现代化写字楼、商务套间及住宅三大功能，三位一体，专业上互相支持，外观上相互辉映。

按具体使用功能区分，港汇广场为大型购物中心，港汇中心为双塔型甲级写字楼，港汇广场服务式公寓为高档涉外酒店式公寓。

2 、典型案例分析 ——上海港汇广场



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区位：港汇广场（ Grand

Gateway ）位于上海市中心西南部徐家汇商业中心，地处华山路、虹桥路等多条交通主干道的交汇处，地铁一号线通过于此。

与轨道的联系： 1 号线徐家汇站 12 出口与港汇广场直接联通。

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规划：徐家汇三线换乘枢纽站“环港汇广场”方案已获有关部门正式批准实施，预计 2010 年正式建成运营。届时，轨道交通 1 号线与规划建设中的 9 、 11 号线在徐家汇站将出现唯一换乘点，换乘区域全部在港汇广场下面。

现状： 08 年 4月 1 日起徐家汇地铁商城内的 2

00 多家商铺全部停业。

未来：预计 2010 年后，每天 3 条地下轨道交通之间换乘、轨道交通和地面公交换乘，以及直达枢纽站的客流总数可达 50万人次以上。而徐家汇地铁商城将成为综合性加主题类的商城，集休闲、娱乐、购物于一体。

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8F~17F，酒店式公寓

7F，豪华私家会所

1F~2F，办公、酒店门厅大堂，分别独立入

口

B2~B3 ，地下停车库、设备房




7F~48F，办公出租

B1~6F，购物中心

B1 ，地铁 1号线

1~34F，港汇花园公寓

业态：交通枢纽站，集中商业购物中心（含影院），办公，酒店式公寓。

避难层和设备层： 7F 、23F 、 38F 。

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地铁换乘：地铁 1 号线站台与购物中心地下二层同标高，直接贯通，出站不上地面即可购物。

5条干道交汇处：公交站和数个地忒出口在购物中心附近。


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1F B2


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外部景观：商场部分仅有少量点式绿化，但做了 2,500 平方米的外广场设有 39级大台阶及 6 层阶梯灯光喷水池组，非常适合作为展示性商业景观，正立面有一块耗资上亿的大型屏幕；公寓部分有少量绿化。

内部景观：商场内采用直径达 45.6

米、支座标高 35 米的中庭巨大玻璃采光穹顶，加之中庭两翼跨越整个商场的玻璃采光顶，购物独有的自然采光享受。


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蓝中庭

天光穹顶：商场内采用直径达 45.6

米、支座标高 35 米的中庭巨大玻璃采光穹顶，加之中庭两翼跨越整个商场的玻璃采光顶，购物独有的自然采光享受。

特色步行街： 1F 有 168 米长的欧亚式露天步行街为商场增添了异国情调，其中汇聚了十余家东西方餐馆、咖啡吧、水果吧、点心店、茶坊。


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层高：地下一、二、三层为 5.2 米、 3.8 米、 3.9 米。

B1：直通地铁。

B2：停车库、设备房。

垂直交通：在中央大厅周边有自动扶梯和电梯与地面层相连。

B21F

B1


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（ 7 ）商业：

集中商业业态大种类：名店运动城，联华超级生活馆，兰桂坊，永华电影城，数码城，百货零售，美食城，新华书店。


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（ 7 ）商业：

总述：从地下 1 层到地上 6 层为购物中心，商业总规模约 10万㎡，营业面积约 7.5万㎡，其余为公共区域；商场设有升降梯和手扶梯多达 94 部；大型地下停车场约有 1200个泊位。

B1特色：设有联华大型精品超市、名店运动城

GIORDANO 、 SEPHORA 、 GIORDANO CONCEPTS 、APPLE SHOP 、 G-STAR 、 ebase

联华超级生活馆

肯德基

名店运动城


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（ 7 ）商业：

1F特色：一楼 168米长的欧亚式露天步行街——“兰桂坊”；

饮食街

国际一、二线品牌： LONGCHAMP 、 BALLY 、 An

na Sui 、 CERRUTI 1881 、 Max Mara 、 Ermenegil

do Zegna 、 Juicy couture 、 Moschino 、 Marc by

Marc Jacobs 、 DKNY；

化妆品、香水，珠宝、银行；

星巴克、哈根达斯。


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（ 7 ）商业：

2F特色：通过外广场 39级大台阶直通地面

国际三线品牌： CK 、 lacoste；

国产名牌服装、配饰、鞋、包；

茶吧、咖啡吧、甜点。

3F业态：女装饰品、内衣、儿童用品

国产平价女装： only；

童装、童鞋、婴幼儿用品、孕妇装；

儿童摄影、玩具、文教用品、儿童乐园；

女包、配饰。


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（ 7 ）商业：

4F业态：家居、男装为主

男职业装、男便装及休闲装、牛仔休闲装、中性内衣、服饰修改；

男鞋、男配饰、箱包；

家居生活、男女休闲用品、美容美发相关；

5F业态：餐饮为主

新华书店；

美食街；

琴行、美容美发、首饰等。


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（ 7 ）商业：

6F业态：影院、数码、主题餐厅

永华电影城

甫熙苑、采蝶轩、屋企汤馆、港丽餐厅

金数码城


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（ 8 ）办公：

交付时间时间： 2005年 6月

租金： 10~13 元 / 平米 · 日

规模：单栋 67222㎡，标准层 1500㎡左右，地上 7 层 ~50 层。

物业管理：恒隆地产管理有限公司，物管费 32 元 /㎡ ·月

车位费： RMB1500/月 /个

其他：

14 部进口 Schindler （载重量： 16人 /1800kg ）服务于 3个办公区域，数量为：低区： 5 部中区： 5 部高区： 4 部；

低区、中区 : 65%-75% 高区 : 71%-86%；

交房标准：金属天花吊顶，格栅灯，风口百页，烟感，喷淋， 75mm

高架网络地板，地毯，木脚线，墙面乳胶漆。


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（ 9 ）高级酒店式公寓

竣工时间：港汇花园一座 1999 年、二座 2006 年 10月、 SA2006 年 2月

物业：包括港汇花园一座（ RT1 ）、二座（ RT2 ）及港汇服务式公寓（ S

A ）三栋建筑

规模：约 85000㎡， 635 间客房。

标准：五星级豪华公寓，恒隆地产管理

特色：

港汇广场服务式公寓位于上海市中心西南部徐家汇商业中心，地处华山路、虹桥路等多条交通主干道及地铁的交汇处。

驱车 20 分钟可至虹桥国际机场、驱车 50 分钟可达浦东国际机场， 5 分钟车程至延安路或内环线高架。

时尚的百货购物中心、餐厅及娱乐设施等近在咫尺，生活所需一应俱全。

配备有高级私家会所及其屋顶游泳池、网球场，花园整体设计简约明快，高雅别致；


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（ 9 ）高级酒店式公寓

配套设施： 24小时前台双语接待（英语 /日语）：住宿登记 /代办外籍人士临时住宿登记，服务咨询，投诉接待，邮件发送，饮用水 / 出租车预定西餐厅、酒吧、大堂吧、全天送餐服务；客房服务及设施：房内设施设备维修服务，房内每周二次清洁服务（含一次更换床上用品）， IP 电话及宽带，卫星电视频道，门禁对讲系统，衣物洗熨服务；会所设施：健身中心（健身房、体操房、桑拿房等），酒吧、红酒雪茄房，多功能厅，商务中心，儿童游戏室，屋顶游泳池、网球场及花园


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（ 9 ）高级酒店式公寓——港汇服务式公寓

楼型结构：首层设有大堂及接待台，第 7 层为豪华私家会所， 9 层至 17 层为公寓套房，共 99套。

户内配置：挑高 3.2 米的客厅、卧室配置有家具、沙发、约克空调、史密斯热水器、液晶电视机、 DVD 、音响、保险箱等设施；实用的厨房配置有意大利名牌电冰箱、电热灶、微波炉、洗衣机（有烘干功能）及高档厨房用具等设施，简洁的卫生间配置有全套卫生用品，宽大的露台配置户外桌椅。

房型设计： 1 房 1厅 50 平方米， 1 房 2厅 70-90 平方米， 2 房 2

厅 120-150 平方米， 3 房 2厅 120-156 平方米。


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（ 9 ）高级酒店式公寓——港汇服务式公寓


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（ 9 ）高级酒店式公寓——港汇花园

楼型结构：由两栋高 34 层的公寓建筑组成，首层设有大堂及接待台， 1 层至 34 层为公寓套间，共 536套。　　

户内配置：客厅、卧室配置有家具、沙发、空调、电视机、 D

VD 、音响、保险箱等设施；厨房配置有电冰箱、煤气灶、微波炉、洗衣机（有烘干功能）、煤气热水器及厨房用具等设施，卫生间配置有全套卫生用品。

房型设计： 1 房 2厅 89-130 平方米， 2 房 2厅 108-127 平方米 /140-148 平方米， 3 房 2厅： 140-148 平方米。


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（ 9 ）高级酒店式公寓——豪华私家会所

公寓的豪华私家会所位于港汇服务式公寓内七层

室内面积达 4000 平方米，并有超大屋顶活动场所；

室内设施包括健身中心（健身房、体操房、桑拿房等）、模拟高尔夫练习室、棋牌室、桌球室、视听室、电脑游戏室、阅览室、工艺教室、多功能厅、酒吧、红酒雪茄房、商务中心、儿童游戏室；

室外设施包括屋顶游泳池、网球场及花园；

此外，会所定期举办各种主题活动，如池畔烧烤、节日庆典聚会、住户联谊会等，且开办瑜珈、舞蹈等课程，满足住户健身、娱乐、社交等全方位需求。。


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（ 10 ）特色物业：影院

永华电影城电影城坐落在上海西部繁华的徐家汇商业圈的港汇广场六楼，建筑面积 6000余平方米；

是上海永乐股份有限公司和美国华纳兄弟国际影院公司共同投资的合资影院；

影城建筑面积约 6000㎡，共有 11个放映厅，可同时容纳 15

50人；

观众通道设计成波浪型，象征着申城的母亲河 --黄浦江；

配置了当今世界上先进的电影视听设备：低视点、宽视角银幕和 SRD 、 DTS 、 SDDS 等全套高保镇音响还原系统。电影城采用全自动放映和数码放映技术，是永华电影城成为全国第一座数码电影城。


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（ 11 ）点评——整体状况：

2008 年 12月 23 日揭晓的“改革开放 30 年上海城市建设优秀成果评选”中，港汇广场与金茂大厦、东方明珠、东海大桥这些申城标志性建筑一起当之无愧的成为上海“改革开放 30 年优秀建筑”之一；

港汇广场在“ 2008 上海城市商圈新地标” 选举中，因带动整个徐家汇商圈的商业发展并促进了周边商业、文化、经济发展、带动消费人气等贡献而获得专家及消费者的一致青睐，高票当选“ 2008 上海城市商圈新地标”称号；

凭借着其国际化的管理和服务，港汇广场在社会上树立了卓越的形象，曾获得“年度中国最佳购物中心业主”、“上海市十大经典商业地产”，“上海维权 20 年 315银质奖”、“ A类财务会计信用单位”、“纳税诚信企业”等多项殊荣。


地标性口碑综合体，辐射范围广，影响力大，品牌效应明显。地标性口碑综合体，辐射范围广，影响力大，品牌效应明显。

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（ 11 ）点评——商业设计看点：外部景观以及建筑形体：

2,500 平方米的外广场， 39级大台阶分三个层次，上升式空间将主入口自动衬托到了人们视线的聚焦点，

台阶与 6 层阶梯灯光喷水池组的搭配；把登台阶的枯燥过程变成一种亲近水源的享受，两部带有独具特色顶棚的室外扶梯更有效的吸引人们的眼球，成为港汇特有的景观。

港汇广场外观为整体玻璃幕墙与竖向装饰铝板相结合的手法，显示出建筑外观的挺拔感与现代感，而其圆弧处的横向弧面分割，又很好的丰富了建筑整体形态的层次感，使港汇大楼挺拔又不失其韵律。


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（ 11 ）点评——商业设计看点：

内部装饰空间：

商场内采用直径达 45.6 米、支座标高 35 米的中庭圆形采光顶，其巨大的玻璃穹顶是现代建筑艺术和高科技的完美结合。

内部吊顶采用简洁大方的石膏板吊顶，配上简单的线条勾勒，立即显得简洁又不简单。

地下负一层通往地铁口的设计思路，促进了其更大范围的人流导入。

超高的写字楼大堂，采用了大量新兴材料以及进口石材。

电梯前室采用了统一的材质，天花采用镜面不锈钢，地面为黑色进口石材，明亮的灯光衬托着墙面芝麻灰机刨石之间的磨砂玻璃，使整个空间沉稳又高档。


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（ 11 ）点评——商业经营：

设计规划水准符合国际级 shopping mall 标准；

经营管理优秀，从开业至今历经两次次重大转型， 05

年从主力店转向无主模式，富安百货撤出， 06 年引进国际一线时尚品牌，实现业态和消费结构转型，契合区域整体经济发展的节奏；

目前光顾上海港汇广场的消费者日均 20万人次，周末及双休日均逾 25万人次，港汇已不仅仅是一个购物中心，更是一个引导时尚消费理念的信息发布中心。


商业经营非常成功，其发展模式和规划设计都有值得学习借鉴之处。商业经营非常成功，其发展模式和规划设计都有值得学习借鉴之处。

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突出亮点：

6 层通高贯穿式大厅，适合举行中高端商品大型展卖，如车展

迷你步行街，小资情调浓厚，符合上海消费者的生活情趣

空间作的不叫丰富，有很多吹拔，让人逛的过程没那么疲劳，上下两层的联系也比较多

2 、典型案例分析 ——上海港汇广场（ 11 ）点评——商业经营：

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（ 11 ）点评——写字楼租赁：


2005 年入市，当时租金超过 0.8~1.2 美元 / 平方米 /天，入市后租金一直保持稳定快速的增长，成为甲级写字楼的标杆项目，常年入驻率达 97% 以上。

主力客户：金融企业、高科技或服务类行业。如荷兰银行、纽威咨询、 adidas 、威伯科（ WABCO ）、 OMNICOM 等世界 500强企业，港汇中心二座的大租户名单中，除了百胜餐饮，还有百脑汇、微软等国内外知名企业。

物业推出契合大环境发展时机，物业分割适合大客户的租用需求。物业推出契合大环境发展时机，物业分割适合大客户的租用需求。

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（ 11 ）点评——公寓租住：

港汇服务式公寓共有 635套单元，目前基本处于满租状态。

09 年以苹果、德固赛、拜耳医药等世界 500强公司直接成交客户较多。

其中，苹果、索尼、宜家等知名公司均有几十位外籍员工居住于此。

港汇服务式公寓除拥有优越的地理位置和国际化配套设施外，还以其多样化的服务满足不同国度客户的居住需求：如推出学校班车服务和早餐服务；会所各类活动每月稳定在 15至 20 场次，包括竞技、兴趣和家教等大类，吸引住户们积极参与。


客户定位准确，物业配套符合高端租客要求。客户定位准确，物业配套符合高端租客要求。

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设计时间： 2000 年 05月—— 2007 年 04月

建造周期： 2002 年 10月—— 2008 年 05月

规模：总建筑面积 26.4466万㎡，总占地 5.99 公顷，容积率 2.67 。

设计单位：中国建筑设计研究院 +法国 AREP 设计公司。

地点：北京西直门立交桥西北角。

工程整体投资： 29 亿元

工程概况：

地上部分约 16万平方米，地下部分近 10万平方米。

3 栋 5A级写字楼 T1 、 T2 、 T3 建筑面积 8万平方米；大规模商业配套用房由地下一层到地上六层，约 9万平方米，包括综合商业中心和大型超市。商业共分两期，一期建筑面积 72908.66 平方米，二期 13910 平方米，以北京华联为主力店，目前未入驻。

2 、典型案例分析 ——北京西环广场



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西环广场

是一个由西直门交通枢纽、三栋百米高的 5A智能型写字楼、大型商场组成的综合建筑体；

是目前北京最大的依托于交通枢纽的建筑群；

整体建筑分为地下 3 层和地上 23 层。其中地下 2 、3 层为人防，设备及车库，地下 1 层到地上 6 层为商业， 7—21 层为三栋的弧形办公空间，无标准层，各层面积从 600 到 2000 平方米不等。整个办公空间采取全阳光、无死角的设计，营造了一种全新的办公氛围。



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区位：位于城市旧城的西北角，北京西直门立交桥西北角；

与轨道的联系：地铁 2 号线、 13 号线、 4

号线三条线路换乘站，另东北角为国铁北京北站。

4444

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业态：交通枢纽站，集中商业购物中心，办公。

物业类型规模说明

写字楼 8万平米 3 栋 5A级写字楼，地下三层，地上 23 层。地下 2 、 3 层为人防、设备及车库，地下 1 层到地上 6 层为商业， 7 层以上为办公面积

综合办公楼约 1万平米 16 层纯办公楼

商业 9万平米包括商业裙房地下一层到地上六层及城铁地下一层以及动区绿化广场地下一层商业

多功能交通枢纽 6.7万平米地下一层到地上三层

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占地 5.99 公顷

总建筑面积 26万平方米

地上面积 16万平米

容积率 2.67

物业类型写字楼，商业，多功能交通枢纽，综合办公楼

B

通往地下的换乘坡道

写字楼

综合办公楼

商业

交通枢纽

北京北站

地铁 2 号线

公交车站

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地铁付费区

地铁非付费区

国铁

公交

道路

商业

商业

非付费区换乘

付费区换乘

公交换乘

绿化




B1

1F

2F

3F 地铁换乘枢纽：各种交通方式（铁

路、城铁、公共汽车、出租车、汽车、自行车和行人）的换乘集中于地段核心部位的多功能换乘大厅，设置于广场周边的 3 层内，即地下 1

层、 1 层广场和 2 层；

换乘大厅内部的交通组织：水平和垂直两条轴线，垂直交通工具可通向广场。

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地铁换乘枢纽：地铁 2 号线与 13 号线换乘站， 2 号线为地铁， 13 号线为轻轨地铁，目前 2 号线换乘 13 号线换乘道路不需出地面，可通过内部交通直接到达，而 13 号线换乘 2 号线需要出站通过地面的换乘走廊，到达 2 号线，换乘路线复杂。地铁 4 号线目前尚未开通，开通后将实现 3 线换乘，预计今年 9月通车；

国铁北京北站：目前正在修建中，位于广场的东北角，建成后与地铁相关的换乘主要通过地下广场实现。

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（ 4 ）交通组织：外部


商场东部 1 层为 13 号线西直门站口

出站口往东可换乘地铁 2 号线

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公交站场（ 14 条线路）

社会车辆交通分析

在城铁站台口，出租车和私家车通过高架桥可以直接进入二层，到达城铁停靠站；

西直门交通枢纽的地下二层约有 1000个停车位，有 5个出口的，分别和地铁 2 号线、 4 号线、 13 号线还用国铁相接，另外一个出口是和西环广场的嘉冒中心相接。

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北京北站：未来将通过换成通道在地下一层与地铁通道和市场相连通，并且在国铁车站的二层有天桥连接城铁车站和换乘通道。

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（ 4 ）交通组织：内部


13 号线在商场的站口

通道内

通道劲头，往西进入商场，往东进入地铁通道

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进入地铁通道，可通往 2 号线和 13 号线目前由商场直接通往 2 号线的通道已被封死，需从 13 号线入口处刷卡绕出至 2 号线，或出商场，由外部进入 2 号线站点

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进入地铁通道后继续北行，可见商场另一个入口及 13 号线入口

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（ 4 ）交通组织：商业与地铁

2F

商业

地铁换乘车道

商业垂直交通

B1地铁

1F

B1

1F

2F

3F

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外部景观：几乎没有绿化用地，只在用地的东南角形成下沉广场。

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层高：地下一层： 5 米；

B1：大型超市，商店，咖啡店等；

B2、 B3：人防、设备及车库；

垂直交通：在下沉广场处和地铁通道内有多处自动扶梯和电梯与地面层相连。

地下一层平面图

超市

商店

咖啡店地铁车站

国铁车站

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（ 7 ）商业：

总规模：超大规模商业配套用房由地下一层到地上六层，约 9

万平方米，包括超大综合商业中心和大型超市。

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（ 7 ）商业：

B1业态：特色集市，主要以餐饮为主

北京华联；

汉方大药堂、金凤城祥、鲜果时刻等；

美食城、咖啡厅。

1F业态：摩登精品

SK 、金大福、瑞恩钻石名店、 swatch 等；

屈臣氏、亮视点；

盛品利咖啡、面包新语、 KFC；

北京银行、交通银行。

BACI

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B.A.Consulting



（ 7 ）商业：

2F业态：时尚风采

VERO MODA 、百丽、海盗船；

麦当劳、必胜客。

3F业态：年轻潮流

ONLY 、 DISNEY 、 SPRIT 、 ochirly；

CASIO 、 Tata 、 Bata；

西提牛排、茶餐厅。

BACI

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（ 7 ）商业：

4F业态：运动休闲天地

川元成火锅、韩式烧烤、意式休闲餐厅、福成肥牛；

Nike 、 crocs 、鸿星尔克；

5F业态：家具及生活情趣

Locklock 等家具用品店；

Sony 、中国移动、大中电器；

麻辣诱惑、无国界休闲餐厅、悦唐豆捞。


BACI

C


（ 7 ）商业：

6F业态：娱乐美食及服务

美甲等饰品小店；

儿童用品；

和合谷、大食代、日式快餐、韩式快餐。


BACI

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（ 7 ）商业：

业态分布杂乱：业态分布层次不分明，几乎每层都是餐饮加服装再搭配各种经营小商品的店铺，除了顶层主营餐饮和儿童用品特色比较鲜明。


BACI

C


（ 8 ）办公：


概况：

T1 、 T3两栋整体写字楼在 2006 年 11月被花旗银行以 7 亿元收购，折合单价为 13000 元 / 平方米左右，其总建筑面积约为 5.3万平方米，花旗总部并未进驻。

2007 年底，花旗将 T3股权转让给日本 scj 株式会社。目前两栋写字楼均对外招租， T12007 年有大客户整租，但后来毁约，目前出租率为 20%左右， T3被花旗方招租至 70%后转让给 scj ，目前出租率 77% 。

T2被开发商打散出售给小业主，入住率 100% 。 A座 7-16 层由京煤集团购入，目前也在招租中，入住率约为 80%左右。

　 T1 T3 A

租金（元 /

天 / 平米）报价 6.8报价6.8

报价 10 层以下 3.8（有遮挡）， 10 层以

上 4.6

备注租金含物业管理费

A T3 T2 T1

BACI

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（ 8 ）办公：


T1 标准层平面图面积分割： 50-250 平米

T3 标准层平面图面积分割： 99-250 平米入住客户：

T1 ：花旗注重入驻客户的资质，在谈客户中包括排名世界 500强的公司；

T2 ：由于大厦打散出售给小业主，或自用，或外租，导致入驻公司种类繁多，较为混乱，所属行业包括咨询、科技、贸易、婚介、家政等；

T3 ：行业包括咨询、科技、保险等，其中搜房网共租 4 层，面积达 6000 平米。

BACI

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（ 9 ）点评：


西环广场的交通枢纽汇集了地铁 2 、 13 、 4 号三线换乘站、并且有公交枢纽、国铁北京北站，是多维立体大型交通枢纽综合体；

国内首个综合性大型客运交通枢纽，在用地内部实现了城市铁路、城市地铁、城市轻轨、城市公交四者之间的换乘衔接；

标志性外观：三座高 99.15 米的建筑是西直门地区的标志性建筑；

生态节能：全通透的西环广场通过对阳光的南侧遮避、北侧吸纳等朝向布局，利用温控调整以及环保建材等手段，不仅将城市“光污染”减少到最低值，降低能耗，而且最大限度拥有采光面积，写字楼仅 10.6 米的进深，可充分利用自然光源，办公区域的任何地方，都不会因建筑形式及结构差异产生采光死角，写字楼四个立面全部采用高级 LOW-E 低辐射玻璃幕墙。

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（ 9 ）点评：


交通组织：西环广场设计出发点是想将地铁、城铁、国铁、公共交通之间的换乘的在这个中心做到零换乘，但就目前情况来看，效果并不理想。

城铁 13 号线与共公交通和铁路交通之间的换乘在一个系统里，可以较方便的完成换乘；

地铁 2 号线与城铁之间的换乘十分复杂，需要从地下到地面出站层再到地下，缺乏一个便捷的通道，换乘总共耗时约 20 分钟，没有实现零换乘的概念；

目前地铁 4 号线和北京北站正在建设，尚未开通，最终换乘尚未实现；

写字楼同交通枢纽没有直接的联系，造成一定的不便；

地铁与商业的连接便利，通过地下一层可直接到达。

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