Styrk förhandlingsunderlaget med statistik

Johan Holmgren, SABO AB

Förhandlingsunderlag

Underlaget som ligger till grund för en förhandling kan variera väldigt mycket. Olika bolag har olika utgångspunkter för vilket underlag som förhandlingen grundar sig på.

Vissa bolag har i princip det underlag som används i företagets budgetprocess.

Vissa bolag tar fram de kostnadsökningar som är aktuella förkommande period.

Några bolag har en mer traditionell uppställning av intäkter och kostnader.

Andra diskuterar enbart bruksvärdet som grund för hyresjustering.

Hur skulle ett yrkande med stöd av den ekonomiska statistiken från ett företaget på en marknad med 25 – 75 000 invånare kunna se ut?

Kan detta vara ett sett att styrka sin egen prisutveckling istället för KPI?

Exempel

ExempelÅrets underlag

Årets yrkande bygger på kostnadsförändringar av våra totala förvaltningskostnader och intäktsbortfall på grund av vakanser.

Detta anser vi bäst beskriver våra lokala förutsättningar och något som ligger till grund för att vi ska kunna uppnå en god förvaltningskvalitet!

Vi kommer nu gå igenom de olika posterna i vårat yrkande.

ExempelÖkade vakanser under kommande år

30 lägenheter i ”Norrort” står tomt på grund av att området har lägre

attraktivitet.

20 lägenheter står tomma på grund av att kommunen har sagt upp sitt blockhyresavtal.

Totalt 50 vakanta lägenheter av förtegets totalt 2000 lägenheter innebär ett hyresbortfall med cirka 2,5 %(ca. 1,8 % år 2012).

Riket enligt SABOs statistik år 2011: 1,4 %

Ortsgrupp 25- 75 000 invånare år 2011: 2,0 %

ExempelÅtgärder för att minska vakanserna

Ökad marknadsföring

Trygghetsåtgärder och renovering i ”Norrort”

Ungdoms-/ studentrabatt

Se över möjligheterna till ett boende för gymnasieelever.

Försäljning

Se över ombyggnadsmöjligheter och anpassa utbudet efter kommunens behov(t.ex. dagis).

Vår ambition är givetvis att hålla nere vakanserana och tror att vi med åtgärderna ovan kan komma ner till 2 % som vi yrkar i årets underlag.

ExempelMinskade kostnader för el och vatten

Då fastigheten där vi har fått vakanser hade en hög vattenförbrukning och att elen bedöms bli ovanligt billig så får det en positiv effekt med:

El -4 % och vatten - 5 %.

Enligt SABOs statistik har kostnaderna för el och vatten ökat under 2000-talet med 87 respektive 32 procent.

ExempelUppvärmning

Höjning av fjärrvärmen beräknas med 5 % enligt underlag från ”Fjärrvärmeföretaget X”.

Höjning innebär ökade uppvärmningskostnader för oss med xxx kronor och kommer då att utgöra ca. 21 procent(vilket är lågt) av våra totala driftkostnader.

Enligt SABOs statistik år 2011 utgjorde uppvärmningskostnaderna ca. 26 procent(riket) respektive ca. 25 procent(25- 75 000 invånare) av de totala driftkostnaderna.

ExempelTotala driftkostnader

Våra totala driftkostnader bedöms endast öka med 1,5% trotts ökade uppvärmningskostnader.

Enligt SABOs ekonomiska statistik har de totala driftkostnaderna ökat i genomsnitt med 3,2 procent de senaste 4 åren fram till år 2011.

Central administration exkluderades från driftkostnaderna fr.o.m. år 2007 vilket gör att tidigare år inte är direkt jämförbara.

ExempelPlanerade underhållsåtgärder kommande år

Åtgärd Kostnad, TkrBygge carport xxxRenovering balkonger xxxByte lägenhetsdörrar xxxNya uteplatser xxxByte fönster, balkongdörrar xxxGårdsytor xxxByte av installationer í tvättstuga xxxMåla fasader xxxStaket xxxGårdsytor xxxUtemiljö, lekparker, uteblysn xxxLägenhetsunderhåll xxx

Totalt 20 000

ExempelÖkade underhållskostnader men på låga nivåer

Bedömd kostnad: 20 000 Tkr ( 15 000 Tkr fg. år)

Bedömd kostnad: 140 kr/m²

Riket enligt SABOs statistik år 2011: 177 kr/m²

Ortsgrupp 25- 75 000 invånare år 2011: 168 kr/m²

ExempelCentral administration

Förväntas minska med 5 % till 25 kr/m² på grund av organisationsförändringen i företaget.

Riket enligt SABOs statistik år 2011: 33 kr/m²

Ortsgrupp 25- 75 000 invånare år 2011: 29 kr/m²

ExempelAvskrivningar

Ökar med xxx kronor på grund av planerade investeringar:

Nuvarande avskrivningar: 100 kr/m²

Efter planerade investeringar: 108 kr/m²

Riket enligt SABOs statistik år 2011: 119 kr/m²

Ortsgrupp 25- 75 000 invånare år 2011: 111 kr/m²

Åtgärd

xxxxxxxxx

ExempelRäntekostnader

40% rörligt vilket förnärvarande innebär en ränta på XX %.

Räntan bedöms ligga oförändrad och påverkar därmed inte årets kalkyl.

Borgensavgiften är också oförändrad enligt fastställt beslut och påverkar därmed inte årets kalkyl.

Vid ev. diskussion om reporäntan

Ingen av bankerna skulle sänka sina utlåningsräntor på grund av reporäntesänkning enligt artikel februari år 2012.

Bankerna tittar istället på marknadsräntorna och de egna upplåningsräntorna som påverkas av oron i omvärlden.

ExempelAvkastningskrav/ Resultatkrav/ Internränta

Olika beroende på företag!

Ofta föremål för diskussion!

Ska man välja sina strider?Om kostnadsutveckling är 6 procent och avkastningskravet 4 procent , ska man då yrka 10 procent?

Ska man prata avkastningskrav vid de årliga förhandlingarna eller hör det hemma i investeringskalkylerna inför nyproduktion/upprustning?

Ska man istället förhandla oftare och kanske inte prata så mycket underhåll i de årliga förhandlingarna?

ExempelTidigare hyresutveckling

% 2008 2009 2010 2011 2012 Totalt

25 000 - 75 000 inv 2,5% 3,2% 1,3% 2,2% 2,4% 11,6%

Riket 2,4% 3,0% 1,4% 2,2% 2,4% 11,5%

XXX- Företaget 2,0% 1,8% 1,6% 1,9% 2,2% 9,5%

kr/kvm

25 000 - 75 000 inv 20 26 11 19 21 96

Riket 19 26 12 20 22 100

XXX- Företaget 15 14 13 14 16 72

ExempelKalkylunderlag

XXX – företaget yrkar i år en höjning som ska gälla från den 1 januari år 2013.

Hyreskalkylen utgår från de förändringar vi bedömer ske mellan år 2012-2013.

ExempelYrkande

2012 års hyresyrkande är xxx %.

Bifogade dokument:

1. Resultat- och balansräkning.

2. Hyreskalkyl inkl. förklaringar.

3. Power Point- presentation av yrkandet.

Förhandlingsbar area XXXX År 1 År 2

Kronor Kr/kvm Kronor Kr/kvm FörändringINTÄKTER

Förhandlingsbara intäkter xxxxx xxxxx ????? ?????Hyresbortfall xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx

KOSTNADER

DriftkostnaderFastighetsskötsel o städning xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxxReparationer xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxxFastighetsel xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxxVattenförbrukning xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxxSophämtning xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxxUppvärmning xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxxFastighetsförsäkringar xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxxFastighetsanknuten administration xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxxMedel till hyresgästorganisation xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxxÖvriga driftkostnader xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxxDriftkostnader totalt xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx

Underhållskostnader xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx

Central administration xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxxFastighetsskatt xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxxAvskrivningar xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxxRäntekostnader xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx(Avkastningskrav/ Resultatkrav xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx)Totalt xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx xxxxx

OBS! Endast exempel, kan se väldigt olika ut!!

Beroende på om man tycker det ska vara

med eller inte?

Reflektioner

Väldigt liten diskussion om underlaget.

Förhandlingen kom igång snabbare!

Vara lösningsfokuserad

Hur långt är man beredd att gå?- Bästa tänkbara resultat-Önskvärt resultat-Nödvändiga resultat