Post on 31-Dec-2015
description
Опыт привлечения инвестиций в девелоперские
проекты
Балака ИгорьГенеральный директор ООО «ППФ «Крона»,Председатель комитета по рынкам и иныетициямАссоциации специалистов по недвижимости Украины(АСНУ)Украина, г. Одесса, 15 сентября 2012
www.ppfkrona.com.ua Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) 717-16-15E-mail: ppf_krona@mail.ru «Производственно-правовая фирма «КРОНА» +38 (057) 717-14-14
ПРОДАЖА БИЗНЕСАПРОДАЖА БИЗНЕСА:: РАБОТА С ИНВЕСТОРАМИРАБОТА С ИНВЕСТОРАМИ
Кто они такие – Ваши клиенты?
Как на них лучше выйти?
Классический маркетинговый вопрос:
www.ppfkrona.com.ua Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) 717-16-15E-mail: ppf_krona@mail.ru «Производственно-правовая фирма «КРОНА» +38 (057) 717-14-14
www.ppfkrona.com.ua Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) 717-16-15E-mail: ppf_krona@mail.ru «Производственно-правовая фирма «КРОНА» +38 (057) 717-14-14
Жизненный цикл объекта коммерческой недвижимости
www.ppfkrona.com.ua Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) 717-16-15E-mail: ppf_krona@mail.ru «Производственно-правовая фирма «КРОНА» +38 (057) 717-14-14
Характерные особенности украинского бизнеса
ЧЕГО ХОЧЕТ ИНВЕСТОР?
Сохранить и приумножить капитал;
Легко выйти из инвестиции в деньги;
Гарантий сохранности инвестиции;
Понимания объекта инвестирования.
Инвестиции – низкие риски важнее высокой
доходности!
www.ppfkrona.com.ua Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) 717-16-15E-mail: ppf_krona@mail.ru «Производственно-правовая фирма «КРОНА» +38 (057) 717-14-14
Жизненный цикл объекта недвижимости
www.ppfkrona.com.ua Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) 717-16-15E-mail: ppf_krona@mail.ru «Производственно-правовая фирма «КРОНА» +38 (057) 717-14-14
Жизненный цикл объекта коммерческой недвижимости
Фаза жизненного цикла Источники финансирования
Инвесторы Кредиторы
Бизнес-идеяПолучение правКонцепцияПредпроект и бизнес-планПроект
Венчурные инвесторы:физические лица или группа физических лиц; Девелоперские компании; Инвестиционные компании, специализирующиеся на операциях с недвижимостью
Кредиты средних банков, займы физических и юридических лиц
Строительство и реконструкция Девелоперские и инвестиционные компании. Венчурные инвесторы.
Кредиты средних банков; связанные кредиты банков-нерезидентов; проектное финансирование крупных банков; займы физических и юридических лиц
ПродажаУдержание
Инвестиционные компании, ПИФы, пенсионные фонды, страховые компании
Кредиты средних банков; кредиты крупных банков; кредиты банков-нерезидентов
Перепозиционирование
Утилизация
www.ppfkrona.com.ua Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) 717-16-15E-mail: ppf_krona@mail.ru «Производственно-правовая фирма «КРОНА» +38 (057) 717-14-14
Источники финансирования на различных этапах
www.ppfkrona.com.ua Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) 717-16-15E-mail: ppf_krona@mail.ru «Производственно-правовая фирма «КРОНА» +38 (057) 717-14-14
Факторы, влияющие на ликвидность объекта коммерческой недвижимости
Степень вовлеченности инвестора/ экономические характеристики
Низкая степень вовлеченности
Высокая степень вовлеченности
Оптимальный объём инвестиций Не имеет значения От 1 млн.
Оптимальный период инвестирования От 7 лет От 2 лет
Доходность, % 10-15 25-50
Уровень риска низкий как правило, высокий
www.ppfkrona.com.ua Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) 717-16-15E-mail: ppf_krona@mail.ru «Производственно-правовая фирма «КРОНА» +38 (057) 717-14-14
Ставки доходности в сегментах рынкакоммерческой недвижимости в Киеве в 2005-2011 годах
Ставки доходност
и2005 2006 2007
2008 (1-3Q)
2009 20102011-2012
Офисный сегмент
12,5% 10% 9-9,5% 9-9,5% 15-18% 13,5%-15% 11-12%
Торговый сегмент
12% 11% 9,5-10% 10,5-11% 14-17% 12-14% 10-11%
Складской сегмент
- - 10,5-11% 10-12% 17-19% 14-16% 12-14%
www.ppfkrona.com.ua Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Ph. /fax: +38 (057) 717-16-15E-mail: ppf_krona@mail.ru «Производственно-правовая фирма «КРОНА» +38 (057) 717-66-44
Требования к ликвидным объектам
- объект не должен требовать от покупателя никаких дополнительных инвестиций в течение минимум 3 лет с момента его приобретения;- права продавца на данный объект должны быть понят и не содержать никаких обременений; наилучший вариант-право собственности на сам объект и на земельный участок под ним ;- объект должен быть полностью (т.е. на 95 % ) заполнен арендаторами; договоры аренды должны быть заключены на срок не менее 3 лет и зарегистрированы в органах регистрации; арендная ставка должна соответствовать рыночной без каких-либо изъятий ;- структура операционных расходов должна быть полностью прозрачной как с финансовой, так и с управленческой точек зрения ;-договоры на поставку коммунальных услуг должны быть заключены напрямую с естественными монополистами данного региона (исключение могут составлять только телефонные операторы );-желательно, а в ряде случаев обязательно, наличие на объекте прфессиональной управляющей компании с опытом управления не менее 3 лет.