C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 1 di 76
TRIBUNALE CIVILE DI ROMA
SEZIONE 10
Giudice: Dr.ssa […]
RELAZIONE DELLA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO
CAUSA N°: […] /[…] […] + 9 c/ […] S.r.l.
Il sottoscritto Ing. Alberto Botti con studio in Roma, via […] 15, nominato C.T.U.
relativamente alla causa in epigrafe, è comparso all’udienza del […] nel corso della
quale sono stati formulati i quesiti che si riportano di seguito:
“Letti gli atti processuali, eseguiti tutti gli accertamenti necessari, chiesti
chiarimenti alle parti e informazioni da terzi (di cui indicherà le generalità) ex art
184 c.p.c.:
1. descriva lo stato dei luoghi e accerti la ricorrenza dei vizi lamentati da parte
attrice e dalle parti intervenute nonché, in caso affermativo, quali siano le
cause degli stessi;
2. accerti se le opere siano conformi alle specifiche contrattuali dell’appalto e se
siano state eseguite secondo le regole dell’arte, con riferimento ai difetti
lamentati;
3. dica se gli eventuali vizi accertati possano qualificarsi “gravi difetti” ex art.
1669 c.c. ossia se comportino per quantità e qualità, un apprezzabile danno
alla complessiva funzionalità dell’immobile ovvero una sensibile diminuzione
del godimento del bene;
4. dica quali siano le opere necessarie per l’eliminazione dei vizi e quale sia il
costo di tali opere;
5. qualora i vizi non siano eliminabili dica quale sia il minor valore del bene in
conseguenza della presenza dei medesimi;
6. acquisisca tutti gli elementi tecnici utili per la decisione della controversia
avuto riguardo alle posizioni delle parti.”
Il termine entro il quale depositare in cancelleria la relazione è di 210 giorni dalla
data del primo accesso.
il C.T.U. ha ritenuto opportuno il primo accesso il giorno […] alle ore 17:00 in Roma,
via G. […] 35, luoghi di causa ed i successivi secondo il seguente calendario:
n° proprietà Data rilievo
prog. scala piano interno cognome nome accessi acustico
1 A S1 2 […] Davide 17-giu-10 non es.
2 A 1 7 […] Luca 23-giu-10 non es.
3 A 1 8 […] Renata 1-lug-10 non es.
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n° proprietà Data rilievo
prog. scala piano interno cognome nome accessi acustico
4 A 2 10 […] Katia 22-lug-10 non es.
5 A 2 11 […] Fabrizio 15-lug-10 non es.
6 A 2 13 […] Nicola 1-lug-10 non es.
7 B S1 1 […] Enrico 22-lug-10 non es.
8 B 1 6 […] Gianluca 22-lug-10 non es.
9 B 2 12 […] Maria Pia 13-lug-10 13-lug-10
10 C S1 2 […] Lucia 5-mag-10 6-lug-10
11 Parti Comuni 22-lug-10 -
12 parti comuni 28-set-10 -
CIO' PREMESSO
il C.T.U. esaminati i documenti e gli atti della causa, sentite le parti presenta la:
RELAZIONE DELLA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO
Lo scrivente C.T.U., durante l'accesso presso l'immobile per cui è causa, alla
presenza delle parti, come precisato nel verbale di accesso, ha potuto prendere
visione dei luoghi, essere edotto sugli avvenimenti pertinenti la causa in oggetto
fino a tale data. Al termine di ciascun sopralluogo è stato redatto un verbale
sottoscritto dai presenti che si allega alla corrente relazione per farne parte
integrante e sostanziale. I presenti hanno chiesto di produrre al CTU una memoria
tecnica in merito al quesito posto dal Giudice. Quanto ricevuto è stato debitamente
in preso in esame ed è allegato alla presente relazione.
La corrente relazione esamina gli inconvenienti lamentati solamente come esposto
in atti, escludendo i danni ultronei rispetto alla domanda formulata ritualmente in
atti, eventualmente evidenziati durante i sopralluoghi ed eventualmente evidenziati
nelle memorie tecniche presentate dai CTP.
Pertanto vengono espressamente escluse le ulteriori doglianze lamentate dagli
attori / interventori, in quanto inammissibili al corrente procedimento.
Le operazioni peritali e la conseguente redazione del corrente documento si
attengono all’autorizzazione ricevuta dal Giudice a seguito della nota ex art. 92 att.
c.p.c. depositata dallo scrivente in data 27 maggio 2010.
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I N D I C E
1.0 Descrizione dello stato dei luoghi. ..................................................................... 4
2.0 PARTI ESCLUSIVE – Sussistenza dei vizi lamentati. ............................................ 5
2.01 Appartamento Scala A, Piano S1, Interno 2, […] Davide. ................................. 6
2.02 Appartamento Scala A, Piano 1, Interno 7, […] Luca. ................................... 18
2.09 Appartamento Scala B, Piano 2, Interno 12, […] Maria Pia. .......................... 32
2.10 Appartamento Scala C, Piano S1, Interno 2, […] Lucia. .................................. 43
3.0 PARTI COMUNI – sussistenza dei vizi lamentati ............................................... 55
4.0 Cause degli inconvenienti accertati. ................................................................. 66
5.0 Conformità delle opere alle specifiche contrattuali. ....................................... 67
6.0 Conformità delle opere alla regola d’arte con riferimento ai difetti
lamentati. ........................................................................................................ 67
7.0 Sussistenza del requisito di “grave difetto” ex art. 1669 c.c. per i vizi
accertati (apprezzabile danno ovvero sensibile diminuzione del
godimento del bene). ...................................................................................... 67
8.0 Opere necessarie ad eliminare i vizi e stima dei relativi costi. ......................... 68
9.0 Minor valore del bene nel caso di vizi non eliminabili. .................................... 71
9.1 Conclusioni. ..................................................................................................... 74
9.2 Elenco degli allegati ......................................................................................... 75
Commento alle note CTP ....................................................................................... 72
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1.0 Descrizione dello stato dei luoghi.
Il fabbricato in esame è un edificio esclusivamente residenziale ubicato in Roma, via
Giovanni […] n° 35. L’edificio è un unico corpo di fabbrica che dispone di 3 corpi scala che
consentono di accedere agli appartamenti.
Dalla pubblica via una rampa carrabile consente sia l’accesso all’autorimessa (livello S2), sia
permette di raggiungere uno spazio comune dove si trovano i portoni che danno accesso ai
3 vani scale.
L’orografia del terreno è degradante verso l’accesso carrabile (zona a quota inferiore) tale
che al piano S1 si trova il primo livello di appartamenti ([…] , […] e […] quelli di interesse),
sopra questi vi sono poi altri tre piani, sempre destinati ad abitazione.
L’edificio nel suo complesso sorge a breve distanza da una linea ferroviaria e dal raccordo
anulare, come dimostra la fotografia satellitare:
Lo spigolo più vicino del fabbricato (quest’ultimo individuato con la lettera A) misura circa
80 metri dalla linea ferroviaria a doppio binario e circa 220 metri dal Grande Raccordo
Anulare (autostrada A90). Tale immagine satellitare è stata acquisita il 29 luglio 2007 e la
viabilità di accesso al fabbricato di interesse è stata parzialmente modificata rispetto
all’esistente accertato in occasione del corrente procedimento. In particolare, all’attualità
non esiste la strada che da nord consente di raggiungere direttamente il fabbricato di
interesse. Tale accesso era previsto nella fase iniziale della progettazione, come risulta
anche dalla documentazione acquisita nel corso del corrente procedimento.
Lo stato dei luoghi relativo alle parti comuni e alle porzioni esclusive dell’attore e degli
interventori saranno rispettivamente descritte nei successivi paragrafi con riferimento ai
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danni lamentati.
2.0 Sussistenza dei vizi lamentati dalla parte attrice e dagli intervenuti.
La parte attrice e le parti intervenute lamentano sostanzialmente tre categorie di vizi
meritevoli di analisi distinta:
1. mancato rispetto della regola d’arte nell’esecuzione di finiture interne degli
appartamenti e delle parti comuni;
2. mancato rispetto di normative afferenti alla costruzione degli edifici (sia per le parti
comuni sia per le parti esclusive, in questa categoria è compresa anche la lamentata
violazione della norma relativa ai “Requisiti acustici passivi degli edifici” ex DPCM
5.12.97 e alle conseguenti lamentate violazioni ex artt. 3 e 4 DPCM 14.11.97 sempre
in materia di rumore);
3. difformità di esecuzione di parti esclusive rispetto alle pattuizioni contrattuali.
Come vedremo nel prosieguo, per ciascun appartamento oggetto della corrente causa in
atti si trova una
perizia tecnica che
descrive alcuni
inconvenienti comuni
a tutti gli
appartamenti, e ne
aggiunge altri
specifici per una
particolare unità
immobiliare.
Nella corrente
relazione, saranno
quindi trattati
analiticamente i
singoli inconvenienti (distintamente tra parti comuni e parti esclusive).
L’impostazione della causa (n° 10 fascicoli ciascuno per un appartamento, oltre le parti
comuni) impone di articolare la corrente relazione in n° 10 paragrafi (ciascuno riferito al
rispettivo appartamento), oltre un paragrafo dedicato alle parti comuni, all’interno dei
quali sarà fornito il riscontro alle doglianze dell’attrice e degli intervenuti. Tale schema è
conseguente all’impostazione data dagli attori / interventori alla corrente causa e ha il
pregio di fornire un riscontro per ciascuno degli attori / interventori, nonché per le parti
comuni secondo i punti contestati a ciascuna delle proprietà esclusive (oltre le parti
condominiali) con l’inevitabile ricorso a frasi ripetitive per gli stessi argomenti relativi ad
appartamenti diversi.
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2.1 APPARTAMENTO SCALA A, PIANO S1, INTERNO 2, […] DAVIDE.
I danni lamentati sono i seguenti:
n° rif. descrizione Norme indicate da
prog. CTP danni e difetti CTP attrice
1 p.7 manca termosifone in cucina contratto
2 p.8 isolamento termo acustico / accertamento L.10/91
3 p.8 isolamento acustico DPCM 5/12/97
4 p.9 valori limite assoluti di immissione art.3 DPCM 14/11/97
5 p.10 valori limite differenziali di immissioni art.4 DPCM 14/11/97
6 p.13 dichiarazione di conformità impianti art. 9 L. 10/91
7 p 14 imp. elettrico / placche e interruttori Master contratto
8 p.14 imp. elettrico / progetto L. 46/90
9 p.15 e 19 imp. gas / apertura ventilazione cucina UNI-CIG 7129 p.4.1.2
10 p.15 imp. gas / tubazioni esterne / interne dic. Conf. PIEMME
11 p.15 imp. termico / progetto e relaz. dic. Conf. PIEMME
12 p.15 porta di ingresso 3 punti chiusura invece di 4 contratto
13 p.16 avvolgibili infissi / leggeri e rumorosi contratto
14 p.16 pavimenti e riv. / tono colore, macchie, posa regola d'arte
15 p.18 imp.gas/ tubo nel muro UNI-CIG 7129 p. 3.3.1.4
16 p.20 cucina / canna di esalazione non sbocca sul tetto Reg.Ed.C.di Roma art. 58
17 p.21 balconi / parapetti altezza insufficiente DPR27/4/55 n.547 art.26
18 p.24 pavimenti bagni, cucina e terrazzo/ posa errata regola d'arte
19 p.24 muri interni / fuori piombo e fessure regola d'arte
20 p.24 terrazzo/manca giardino barbecue contratto
21 p.25 coperchi avvolgibili/ fissati male regola d'arte
22 p.25 coperchi avvolgibili/ privi di coibente regola d'arte
23 p.29 imp. Elettrico/altezza prese insufficiente CEI64-8 + DMLLPP14/6/89 p.8.1.5
24 p.29 barriere architettoniche DMLLPP 14/6/89 n.236 p.4.1.1
26 p.33 disimpegno/bagno porta montata errata regola d'arte
27 p.34 soggiorno / due punti luce comandati da un pulsante regola d'arte
Commentiamo ora le singole voci:
termosifone cucina
L’attrice lamenta la mancanza di un radiatore in alluminio pressofuso in cucina,
contrariamente a quanto promesso (vizio contrattuale).
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Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato n. 6 al fascicolo attrice e il
Capitolato delle rifiniture e caratteristiche costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP
ing. […] . In proposito
nessuno dei documenti
indicati fornisce
indicazioni in merito
all’installazione di un
termosifone nella zona
cucina.
Il sopralluogo eseguito
ha permesso di accertare
che la cucina
dell’appartamento in
questione è un open
space unito alla zona
pranzo (anche definito soggiorno con angolo cottura), dove si trovano i corpi scaldanti.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
Isolamento termoacustico
L’attrice lamenta la mancata conoscenza dell’isolamento termo acustico
dell’appartamento.
In contraddittorio, durante i sopralluoghi sono stati eseguiti dei saggi nei muri dove si
trova l’isolante considerati concordemente significativi per la totalità delle parti esclusive e
comuni interessate dal corrente procedimento.
Il risultato delle misurazioni dei rilievi ha permesso di accertare la presenza di un isolante
di 3 cm di spessore.
Non vi sono opere di ripristino.
Rispetto dei requisiti passivi degli edifici ex DPCM 5.12.97 e
superamento valori limite ex artt. 3 e 4 DPCM 14.11.97.
L’attrice lamenta il mancato rispetto dei requisiti passivi degli edifici relativi alla normativa
indicata.
Per l’appartamento […] non si è proceduto all’accertamento acustico in conformità della
nota ex art. 92 att. c.p.c. come autorizzato dal Giudice.
Il risultato dei rilievi acustici (cfr. allegata relazione del prof. […] ausiliario autorizzato dello
scrivente CTU) ha permesso di accertare il superamento dei limiti di emissione acustica dei
servizi tecnologici, dei limiti del potere fonoisolante delle partizioni tra ambienti e dei limiti
del potere minimi dell’isolamento acustico standardizzato di facciata.
In considerazione delle omogeneità delle caratteristiche costruttive (edilizia e impianti) gli
accertamenti acustici eseguiti possono essere considerati rappresentativi anche per
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l’appartamento in esame (come già indicato nella nota ex art. 92 att. C.p.c. del 27.5.2010).
Il CTP convenuta evidenzia che la normativa invocata dal CTP attrice/ interventori non si
applica in quanto l’art. 15 della L. 4 giugno 2010 n. 96, pubblicata (cfr. copia stralcio in
allegato) ha stabilito che “… la disciplina relativa ai requisiti acustici passivi degli edifici e
dei loro componenti non trova applicazione nei rapporti tra privati, nei rapporti costruttori
venditori e acquirenti di alloggi, fermi restando gli effetti derivanti da pronunce giudiziali
passate in giudicato e la corretta esecuzione a regola d’arte asseverata da un tecnico
abilitato.”
La legge citata è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale Serie Generale in data 25 giugno
2010. L’iscrizione della corrente causa risale al 2007.
Si evidenzia quanto sopra al Giudice affinché possa formare oggetto di valutazione.
L’inconveniente lamentato sussiste, con riferimento a quanto lamentato dagli attori /
interventori.
Il danno sarà comunque quantificato in uno specifico paragrafo nel prosieguo.
Dichiarazione di conformità impianti.
L’attrice lamenta la sola individuazione delle imprese esecutrici dell’impianto elettrico e del
gas, senza alcuna menzione degli altri impianti che sono in opera nell’immobile in esame.
Negli allegati 7 e 8 della perizia dell’ing. […] si trovano:
la dichiarazione di conformità dell’impianto a Regola d’arte della ditta […] S.r.l., in
merito all’impianto del gas;
la dichiarazione di conformità dell’impianto a regola d’arte della ditta […] S.r.l. per
l’impianto elettrico.
Limitatamente alle parti esclusive, il CTP fornisce delle critiche generiche e non
circostanziate, né indica quali parti sono mancanti di tali dichiarazioni, redatte su moduli
prestampati che riportano espressi riferimenti alla normativa applicabile.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
Placche e interruttori Ticino / Modo Master.
L’attrice lamenta che erano stati “promessi” placche e interruttori Ticino e/o similari e
invece sono stati installati componenti di marca “Modo Master”.
Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato n. 6 al fascicolo […] e il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP
ing. […] . In proposito, il primo documento non fornisce indicazioni a riguardo, mentre il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive indica “placche e interruttori della
Ticino e/o similari”.
L’accertamento eseguito sul posto ha permesso di rilevare che gli interruttori e le placche
sono di marca commerciale, come indicato dall’attrice. Non si rilevava il marchio Ticino su
tali componenti.
Nel complesso i componenti contestati erano funzionanti e idonei all’uso. Peraltro, il
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documento citato indica componenti Ticino e/o similari, escludendo così qualsiasi vincolo
di esclusività del marchio indicato, da considerare a mero titolo esemplificativo.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
Progetto impianto elettrico.
L’attrice lamenta che non è stato rilasciato agli acquirenti il progetto dell’impianto
elettrico.
Tale documento non risultava consegnato agli acquirenti fino alla data dell’ultimo
sopralluogo.
La progettazione dell’impianto elettrico è regolata dall’art. 4 comma 1 lettera a) del DPR
447/91 (regolamento attuazione ex art. 15 L. 46/90) che ne stabilisce l’obbligo – in campo
residenziale – solo “… per utenze domestiche di singole unità abitative di superficie
superiore a 400 mq.” Tale limite è stato confermato dall’art. 5 comma 2 lettera a) del D.
M.I.S.E. 22.1.2008 n. 37.
L’appartamento in esame ha consistenza ben inferiore al limite indicato dalla norma.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
Impianto gas
L’attrice lamenta il mancato rispetto della normativa UNI CIG 7129 in merito alla mancata
consegna dello schema dell’impianto, alla mancata esecuzione di un’apertura di 100 cmq
invece indicata dalla ditta Piemme Impianti (all. 7 alla relazione ing. […] ) alla presenza di
tubazioni di adduzione del gas sottotraccia invece che esterne come indicato nella
relazione della Piemme Impianti.
Peraltro – anche se non richiesto dall’attrice – occorre osservare che l’obbligo di
progettazione degli impianti di distribuzione e utilizzo di gas combustibile, sussiste oltre il
limite di portata termica 50,0 Kw ex art. 5 comma 2 lettera g) del D. M.I.S.E. 22.1.2008 n.
37, ben superiore alla portata termica installata (28 kW, come risulta dalla dichiarazione
dell’installatore) a servizio dei locali di interesse.
Pertanto, nel caso in esame non sussiste l’obbligo di progettazione.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che nella cucina non esiste alcuna
apertura di ventilazione, né risulta consegnato lo schema dell’impianto ed infine, la
tubazione di adduzione del gas si origina nel vano caldaia (vano ventilato posto all’esterno
dell’appartamento con accesso dal terrazzo esclusivo antistante la cucina) ed entra nel
muro sotto traccia, sino a collegarsi con la macchina del gas.
La macchina del gas indicata nella relazione di certificazione è del tipo a controllo della
mancanza di fiamma come indicato nella relazione dell’impresa installatrice.
La certificazione allegata peraltro non è barrata alla riga “Apertura di ventilazione” e la
nota esplicativa del documento contestato precisa “ventilazione naturale perché la caldaia
è posta all’esterno dell’appartamento”. Non si ravvisa pertanto alcuna contraddizione.
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Il CTP lamenta la mancata osservanza della norma UNI CIG 7129 in merito
all’attraversamento dei muri perimetrali esterni (punto 3.3.1.4) e in merito alla posa in
opera di tubazioni sotto traccia (punto 3.3.3 e seguenti).
Su tale argomento l’attrice ha eseguito una demolizione nella zona cucina nel solo
appartamento […] (scala C interno 2), nella parete interna, che ha permesso di accertare la
presenza di un tubo in rame rivestito con materiale plastico corrugato di colore giallo, il
diametro di quest’ultimo è superiore di circa 2 ÷ 3 mm rispetto al diametro del tubo interno
di rame. L’esame del tubo esterno corrugato ha permesso di accertare l’assenza del
rivestimento in malta di cemento.
La demolizione eseguita a giudizio dello scrivente è rappresentativa dello stato dei luoghi in
considerazione della omogeneità del procedimento costruttivo per l’edificio in esame.
Peraltro, sul posto non si trovano gli elementi atti a individuare il percorso della tubazione
(previsti dal punto 3.3.3.1 della norma in commento) e quindi necessitano i disegni di cui si
lamenta la mancanza.
Inoltre, non risultava rispettata la norma relativa agli attraversamenti di intercapedini (tubo
guaina passante in acciaio con diametro superiore di almeno 10 mm a quello del tubo del
gas con l’estremità verso l’esterno aperta a quella verso l’interno sigillata).
Gli inconvenienti lamentati sussistono limitatamente al tipo e alla modalità di tubazione del
gas e alla mancanza di disegni che indichino la loro posizione.
Le opere di ripristino consistono nell’esecuzione di demolizioni e successiva ricostruzione
della linea di adduzione del gas in questione, applicando le norme poc’anzi citate, compresi
i lavori conseguenti e correlati. La quantificazione economica sarà trattata in uno specifico
successivo paragrafo.
Impianto termico
L’attrice lamenta per l’impianto termico la mancata allegazione del progetto e della
relazione che descrive i componenti e i materiali allegati alla dichiarazione di conformità
sottoscritta dalla Piemme Impianti (all. 10 relaz. Ing. […] ). Il CTP indica che il progetto è
dovuto in base all’art. 9 della L. 10/91, confondendola con la L. 46/90 (cfr. pag. 13 relaz.
CTP).
L’art. 6 della L. 46/90 limita l’obbligo della redazione del progetto ai casi stabiliti dal
regolamento di attuazione di cui all’art. 15 della medesima Legge. L’art. 5 comma 2 lettera
f) del D. M.I.S.E. 22.1.2008 n. 37 (regolamento di attuazione L. 46/90 ex art. 15) prevede
l’obbligo della progettazione solamente per “per gli impianti dotati di canne fumarie
ramificate, nonché impianti di climatizzazione aventi potenzialità frigorifera pari o
superiore a 40.000 frigorie / ora.” entrambe fattispecie che non ricorrono nel caso in
esame.
In atti (cfr. all. 10 relazione ing. […] ) si trova la relazione di conformità dell’impianto
(prevista dall’art. 28 L. 10/91).
Quanto lamentato dall’attrice non sussiste.
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Non vi sono opere di ripristino.
Porta di ingresso con 3 punti di chiusura invece di 4.
L’attrice lamenta la difformità della porta di ingresso rispetto alle prescrizioni contrattuali
(3 punti di chiusura invece di 4), prive di adeguata blindatura, prive del compasso di
sicurezza e sprovviste di paraspifferi.
Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato al fascicolo di parte e il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP
ing. […] . In proposito, il primo documento non fornisce indicazioni a riguardo, mentre il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive indica che “il portoncino di ingresso
sarà del tipo blindato con doppio pannello di acciaio, quattro chiusure più rostri e cerniere
regolabili. Il portoncino sarà dotato di spioncino, paraspifferi, serratura personalizzata e
compasso di sicurezza …”.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare la presenza di un portoncino in acciaio
blindato con tre punti di chiusura, non sono stati notati paraspifferi, né si trovavano sistemi
di chiusura a “compasso di sicurezza” (un sistema meccanico che permette di aprire solo
parzialmente la porta per vedere la persona all’esterno e che impone di chiudere
completamente la porta per aprirla completamente e consentire l’accesso all’interno).
Nel complesso quanto presente in opera non corrisponde alla descrizione del Capitolato
delle Rifiniture.
Quanto lamentato dall’attrice sussiste.
Le opere di ripristino consistono nella sostituzione della porta attuale con altra conforme
alle specifiche indicate.
Avvolgibili infissi esterni leggeri e rumorosi
L’attrice lamenta avvolgibili molto leggeri e rumorosi in occasione di vento. Inoltre, l’attrice
fa rilevare che i medesimi avvolgibili non sono in PVC serie pesante 5,5 kg/mq, come
promesso. Infine, viene lamentato che nel soggiorno e nella camera da letto l’avvolgibile
non funziona più.
Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato al fascicolo di parte e il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP
ing. […] . In proposito, il primo documento non fornisce indicazioni a riguardo, mentre il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive indica “avvolgibili in PVC pesante
5,5 kg/mq).
Nel soggiorno e nella camera da letto non si notavano malfunzionamenti, né i diretti
interessati hanno fornito dimostrazioni a riguardo.
La rumorosità lamentata in occasione di vento è generica in quanto non viene indicata
alcuna misura della velocità del vento oltre la quale si verifica l’inconveniente, né vengono
indicate specifiche di prestazioni del componente (contrattuali, ovvero discendenti da
norme nazionali); in sintesi tale inconveniente così come lamentato è generico e va
respinto.
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Il rilievo del peso è possibile solamente smontando il relativo avvolgibile. La parte onerata
della prova non ha proceduto allo smontaggio dell’avvolgibile, nè i CTP hanno concordato
sulla modalità della misura.
Quanto lamentato dall’attrice in parte non sussiste, in parte non è accertabile.
Non vi sono opere di ripristino.
Pavimenti e rivestimenti.
L’attrice lamenta la qualità scadente delle piastrelle dei pavimenti (nel corpo del testo
vengono citati i soli pavimenti, mentre il titolo del paragrafo riporta anche i rivestimenti),
tono di colore differente l’una dall’altra, macchie circolari non rimovibili, posa non a regola
d’arte in quanto il sottofondo non è continuo (suonano “a vuoto” se battute) con la
conseguente frattura di alcune piastrelle. Inoltre viene lamentata l’errata posa in opera in
corrispondenza della soglia del bagno principale (con la porta del bagno chiusa, il diverso
pavimento del disimpegno è visibile dall’interno del bagno stesso).
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare:
le differenze del tono di colore di pavimenti e rivestimenti nel complesso è considerato
accettabile, le differenze cromatiche tra le piastrelle non evidenziavano differenze
significative;
le macchie circolari non pulibili non sono state evidenziate né rilevate;
la posa in opera evidenziava alla percussione qualche riscontro a “vuoto”, inoltre nel
terrazzo le fughe tra le piastrelle necessitavano della stuccatura, nel salone tre piastrelle
suonavano a vuoto, nella camera da letto due piastrelle presentavano difettosità, nel
bagno una piastrella in corrispondenza della porta era fratturata.
Il pavimento bagno / disimpegno evidenzia un errore di posa in opera, come lamentato.
Gli inconvenienti lamentati sono parzialmente riconosciuti.
Le opere di ripristino consistono in demolizioni locali e fornitura e posa in opera di
pavimenti e rivestimenti come esistenti.
impianto adduzione gas / tubo nel muro
L’attrice lamenta il mancato rispetto della norma UNI CIG 7129 punto 3.3.1.4 nel locale
cucina, in merito all’attraversamento dei tubi di adduzione del gas (argomento
parzialmente già compreso nei punti 9 e 10 precedenti).
Il sopralluogo ha permesso di accertare che dal contatore, il tubo dell’impianto privato di
distribuzione del gas è installato all’esterno del muro, nel vano tecnico esterno dove si
trova anche la caldaia murale. Da tale vano tecnico, si dirama la linea che alimenta la
macchina del gas, posta all’interno dell’appartamento; tale linea è sotto traccia a partire dal
muro esterno, fino all’angolo cottura, dove emerge dal muro per collegarsi alla macchina
del gas della cucina.
La norma UNI CIG 7129 - dicembre 2001, al punto 3.3.1.4 per l’attraversamento di muri
pieni, muri di mattoni forati e pannelli prefabbricati prevede la protezione del tubo senza
giunzioni o saldature con tubo guaina passante murato con malta di cemento. Quest’ultimo
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può essere costituito da un tubo metallico o da un tubo in plastica non propagante fiamma
(classe 1) avente diametro interno maggiore di almeno 10 mm del diametro esterno della
tubazione gas.
L’accertamento eseguito sul posto ha permesso di accertare l’assenza del tubo prescritto
dalla norma poc’anzi citata.
Quanto lamentato sussiste.
Le opere di ripristino consistono nella demolizione e successiva ricostruzione sotto traccia
della linea di adduzione in modo conforme alla specifica tecnica dettata dalla norma citata.
Cucina – canna di esalazione in copertura
L’attrice lamenta la mancanza della canna di esalazione per l’espulsione al di sopra della
copertura dell’immobile i prodotti della combustione della cucina, in violazione dell’art 58
del regolamento edilizio del Comune di Roma.
Al fine di accertare quanto asserito, gli attor interventori hanno approntato a loro cura e
spese una prova con un automezzo appositamente noleggiato dotato di un cestello con
braccio oleodinamico al fine di raggiungere la copertura del fabbricato, far scendere
all’interno delle canne fumarie un grave vincolato da una corda, verificare il suo
comportamento e quindi desumere la sussistenza o meno del collegamento aeraulico tra
l’esterno e il foro presente nella cucina di ciascun appartamento in questione.
L’automezzo è stato posizionato sulla via Bo, in corrispondenza della rampa di accesso al
condominio. Durante la salita, il braccio meccanico non è riuscito a raggiungere il tetto del
fabbricato a causa dell’errata valutazione della distanza e dell’altezza della destinazione
(braccio meccanico troppo corto / destinazione troppo distante rispetto al punto di arrivo).
Pertanto non è stato possibile eseguire la prova approntata dagli attori / interventori.
Successivamente, gli attori / interventori hanno ipotizzato di eseguire una prova
dall’interno, con un fumogeno del tipo utilizzato nella nautica da diporto per segnalare la
posizione delle imbarcazioni in mare in situazioni di emergenza (l’acquisto di tale
attrezzatura, come appreso per le vie brevi in occasione degli accessi, necessita di una
particolare licenza ovvero del porto d’armi).
Fino alla data della corrente relazione gli attori / interventori non hanno dato seguito
all’approntamento della prova.
L’inconveniente lamentato non è accertabile.
Parapetti balconi
L’attrice lamenta la scarsa altezza dei parapetti dei balconi, non sempre superiore a cm 100
come prescritto dall’art. 26 del DPR 27.4.1955 e non rispettano quanto prescritto dal D.M.
LL. PP. 14.6.1989 n. 236 punto 8.1.10 (il parapetto non deve essere attraversato da una
sfera di diametro 10 cm).
Inoltre viene lamentato che la verniciatura del parapetto del balcone e del tubo del gas non
è coprente.
Il sopralluogo eseguito sul posto ha permesso di accertare l’altezza di cm 110 del parapetto
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perimetrale a protezione del terrazzo, misurata tra il pavimento e la sommità del
mancorrente del parapetto medesimo. Lo spazio intercorrente tra i montanti del parapetto
è risultato superiore a 10 cm nella maggior parte dei casi, tale superamento del limite
avviene anche nella parte inferiore del parapetto dove risulta possibile il passaggio di una
sfera di 10 cm di diametro.
In merito alla verniciatura della ringhiera del terrazzo e del tubo del gas, non si notavano i
difetti lamentati alla verniciatura, quanto osservato consente di ritenere adeguata la
relativa opera di verniciatura.
L’inconveniente lamentato sussiste limitatamente a quanto prescritto dal D.M. LL. PP.
14.6.1989 n. 236 punto 8.1.10.
Le opere di ripristino consistono in economie di ferraioli e pittori, compresa la
somministrazione dei materiali, per ricondurre il parapetto in questione nei limiti dettati
dalla norma.
Pavimenti bagni e cucina / posa errata.
L’attrice lamenta l’imperizia e l’approssimazione della posa in opera del pavimento dei
bagni e della cucina. In particolare, viene lamentata la posa di piastrelle fuori-squadro, le
fughe tra le piastrelle di larghezza non costante, le piastrelle sul terrazzo con numerosi fori,
nel bagno il diverso pavimento del disimpegno si vede con la porta chiusa.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare una posa in opera dei pavimenti dei bagni
e della cucina compatibile con le regole di buona esecuzione delle opere, i difetti lamentati
(fuori squadro, fughe) non sono significativi e rientrano nelle tolleranze di esecuzione delle
opere. Nel terrazzo il pavimento – come già indicato in un precedente paragrafo –
necessita dell’opera di sigillatura delle fughe.
Nel bagno grande, la chiusura della porta consente di vedere il pavimento differente del
disimpegno, si ravvisa l’errata posa in opera del pavimento in tale zona. Tale inconveniente
è stato già indicato al precedente paragrafo ed è qui riportato solo per fornire il riscontro,
senza duplicazione di opere di ripristino.
Gli inconvenienti lamentati sussistono in parte.
Le opere di ripristino consistono in economie murarie per piccole demolizioni e successiva
fornitura e posa dei materiali conformi all’esistente, compresi i lavori conseguenti e
correlati.
Muri interni fuori piombo / una lesione capillare.
L’attrice lamenta la realizzazione di alcuni tramezzi con apprezzabili fuori piombo e una
lesione capillare sopra la porta tra camera da letto e bagno.
Il sopralluogo ha permesso di accertare la presenza di marginali fuori piombo delle pareti e
la presenza di una fessura, come lamentato e documentato dalle fotografie allegate.
L’inconveniente lamentato sussiste.
Le opere di ripristino consistono in economie murarie e di pittore per ricondurre i
componenti in questione alla regola d’arte.
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Terrazzo al posto del giardino / barbecue.
L’attrice lamenta la presenza del terrazzo in luogo del giardino indicato nel compromesso
(non prodotto in atti), una presa di corrente priva di tensione elettrica e la mancanza del
barbecue pattuito.
L’accesso sul posto ha permesso di accertare l’esistenza di un terrazzo a livello difforme
non dal compromesso ma da quanto descritto nell’atto di compravendita (cfr. pag. 2 art. 2,
all. 1 fascicolo attrice) che prevedeva espressamente un giardino annesso all’abitazione.
Il barbecue non era presente alla data dell’accesso.
Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato al fascicolo di parte e il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP
ing. […] . In proposito, il primo documento prodotto in atti indica “predisposizione
caminetto e barbecue”. Pertanto, nessun barbecue doveva essere fornito e posato in
opera.
Gli inconvenienti lamentati sussistono parzialmente.
Le opere di ripristino non sono possibili, il danno sarà quantificato in uno specifico
paragrafo nel prosieguo della corrente relazione.
Coperchi avvolgibili fissati male.
L’attrice lamenta la cattiva tenuta dei coperchi che chiudono il cassone avvolgibili, sopra i
serramenti, al punto che in alcuni casi il vento li ha fatti cadere.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che i coperchi in esame erano difficili da
rimuovere; è quindi da escludere che il vento abbia provocato la caduta di qualche
coperchio, circostanza priva di qualsiasi elemento probatorio a riguardo.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
cassonetti avvolgibili privi di coibente e di scarsa tenuta all’aria.
L’attrice lamenta che i cassonetti copri avvolgibili dei serramenti sono privi del coibente e
hanno una scarsa tenuta all’aria.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare la mancanza del coibente all’interno del
cassonetto. In merito alla tenuta all’aria, il sistema avvolgibile / cassonetto / coperchio si
presentava in condizioni normali, la chiusura all’aria del sistema era normale ed è possibile
ritenere che in condizioni di vento (parete esterna in pressione) le infiltrazioni di aria siano
nella norma per il tipo di chiusura adottata.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
impianto elettrico / altezza prese.
L’attrice lamenta la non rispondenza alla regola d’arte dell’altezza delle prese elettriche e
dei dispositivi di comando, in violazione della norma CEI 64-8, della guida 64-50 e delle
prescrizioni del punto 8.1.5 del DM LL.PP. 14.6.1989 n. 236.
L’accertamento ha consentito di accertare l’integrale rifacimento dell’impianto elettrico,
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come anche segnalato dal proprietario.
Quanto lamentato dall’attrice non è accertabile.
Non vi sono opere di ripristino.
requisiti di accessibilità e visitabilità ex D.M. LL.PP. 14.6.1989 n. 236
L’attrice lamenta la non rispondenza dell’appartamento ai requisiti di accessibilità e
visitabilità descritti dal D.M. LL. PP. 14.6.1989 n. 236 (Prescrizioni tecniche necessarie a
garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia
residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e
dell'eliminazione delle barriere architettoniche) che rappresenta il regolamento tecnico
previsto dall’art. 1 comma 2 della Legge 9 gennaio 1989 n. 13.
Tale caratteristica era indicata anche nel depliant illustrativo del costruttore (tutti gli
accessi e gli impianti saranno privi di barriere architettoniche come previsto dalla L. 13/89)
e nel Capitolato delle Rifiniture al paragrafo Ascensore (“… conforme a quanto previsto
dalla legge 13/89 …”).
Per il caso in esame (appartamento inserito in un edificio residenziale costruito in regime
libero e non di edilizia sovvenzionata), il punto 3.4 lettera a) dell’art. 3 del DM 236/89
prevede che “… il requisito di visitabilità si intende soddisfatto se il soggiorno o il pranzo,
un servizio igienico ed i relativi percorsi di collegamento interni alle unità immobiliari sono
accessibili.”
A giudizio dello scrivente, il requisito di accessibilità (più oneroso) non si applica al caso in
esame.
Il successivo art. 5 (criteri di progettazione per la visitabilità) al punto 5.1 (residenza)
precisa “Nelle unità immobiliari visitabili di edilizia residenziale, di cui all'art. 3, deve essere
consentito l'accesso, da parte di persona su sedia a ruote, alla zona di soggiorno o di
pranzo, ad un servizio igienico e ai relativi percorsi di collegamento. A tal fine si deve
assicurare la rispondenza ai criteri di progettazione di cui ai punti 4.1 (unità ambientali e
loro componenti), 4.1.6 (servizi igienici), 4.1.9 (percorsi orizzontali), 4.2 (spazi esterni) e alle
relative specifiche dimensionali e/o soluzioni tecniche. In particolare per i percorsi
orizzontali si vedano anche le soluzioni tecniche di cui al punto 9.1.1 (percorsi orizzontali).”
Pertanto, in merito alla tipologia edilizia in esame, la norma in merito alle parti esclusive
prescrive solamente il requisito di visitabilità.
Nel caso in esame l’appartamento può essere considerato visitabile (in merito ai percorsi
per raggiungere la sala da pranzo / soggiorno e un bagno).
Per il locale bagno, sempre in merito agli appartamenti di edilizia residenziale (costruiti in
regime libero e non di edilizia sovvenzionata), il punto 8.1.6 del DM 236/89 indica che
“Negli alloggi di edilizia residenziale nei quali è previsto il requisito della visitabilità [come
quello in esame], il servizio igienico si intende accessibile se è consentito almeno il
raggiungimento di una tazza wc e di un lavabo, da parte di persona su sedia a ruote. Per
raggiungimento dell'apparecchio sanitario si intende la possibilità di arrivare sino alla
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diretta prossimità di esso, anche senza l'accostamento laterale per la tazza w.c. e frontale
per il lavabo.”
A giudizio di questa analisi la norma sulla visitabilità negli appartamenti inseriti in edifici
“privati” impone solamente di rendere raggiungibile il w.c. di un bagno e il lavabo,
condizione che nel caso in esame risulta verificata.
Non risultano applicabili al caso in esame le prescrizioni più restrittive richiamate dal CTP
attrice afferenti al requisito di accessibilità, non pertinente al caso in esame limitatamente
alle parti esclusive.
Nel complesso quanto lamentato non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
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2.2 APPARTAMENTO SCALA A, PIANO 1, INTERNO 7, […] LUCA.
I danni lamentati sono i seguenti:
n° rif. descrizione Norme indicate da
prog. CTP danni e difetti CTP attrice
1 p.7 manca termosifone in cucina contratto
2 p.8 Isolamento termo acustico / accertamento L.10/91
3 p.8 isolamento acustico DPCM 5/12/97
4 p.9 valori limite assoluti di immissione art.3 DPCM 14/11/97
5 p.10 valori limite differenziali di immissioni art.4 DPCM 14/11/97
6 p.13 dichiarazione di conformità impianti art. 9 L. 10/91
7 p 14 imp. elettrico / placche e interruttori Master contratto
8 p.14 imp. elettrico / progetto L. 46/90
9 p.15 e 19 imp. gas / apertura ventilazione cucina UNI-CIG 7129 p.4.1.2
10 p.15 imp. gas / tubazioni esterne / interne dic. Conf. PIEMME
11 p.15 imp. termico / progetto e relaz. dic. Conf. PIEMME
12 p.15 porta di ingresso 3 punti chiusura invece di 4 contratto
13 p.16 avvolgibili infissi / leggeri e rumorosi contratto
14 p.16 pavimenti e riv. / tono colore, macchie, posa regola d'arte
15 p.18 imp.gas/ tubo nel muro UNI-CIG 7129 p. 3.3.1.4
16 p.20 cucina / canna di esalazione non sbocca sul tetto Reg.Ed.C.di Roma art. 58
17 p.21 balconi / parapetti altezza insufficiente DPR27/4/55 n.547 art.26
18 p.24 pavimenti / posa errata regola d'arte
19 p.25 c. letto grande e terrazzo/ pareti fuori piombo regola d'arte
20 p.25 coperchi avvolgibili/ fissati male regola d'arte
21 p.25 coperchi avvolgibili/ privi di coibente regola d'arte
22 p. 28e34 terrazzo/ barbecue contratto
23 p.29 imp. Elettrico/altezza prese insufficiente CEI64-8 + DMLLPP14/6/89 p.8.1.5
24 p.30 barriere architettoniche/ visitabilità DMLLPP 14/6/89 n.236
25 p.33 disimpegno/bagno porta montata errata regola d'arte
26 p.34 soggiorno / due punti luce comandati da un pulsante regola d'arte
27 p.35 camera letto/ attacchi cdz regola d'arte
28 p.35 soggiorno / porta finestra non apre bene regola d'arte
29 p.35 infissi esterni / danneggiamenti regola d'arte
30 p.36 terrazzo / non è a piombo e lesionato regola d'arte
31 p.36 soggiorno / manca una porta regola d'arte
32 p.36 planimetria catastale difforme dal vero regola d'arte
33 p.36 rivestimento esterno / macchie umidità regola d'arte
Commentiamo ora le singole voci:
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termosifone cucina
L’attrice lamenta la mancanza di un radiatore in alluminio pressofuso in cucina,
contrariamente a quanto promesso (vizio contrattuale).
Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato n. 6 al fascicolo attrice e il
Capitolato delle rifiniture e caratteristiche costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP
ing. […] . In proposito nessuno dei documenti indicati fornisce indicazioni in merito
all’installazione di un termosifone nella zona cucina.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che la cucina dell’appartamento in
questione è un locale separato rispetto alla zona pranzo, dove si trovano i corpi scaldanti.
L’inconveniente lamentato sussiste.
Le opere di ripristino consistono nella fornitura e posa di un corpo scaldante idoneo, il
relativo collegamento idraulico alla caldaia, comprese le modifiche necessarie al sistema di
distribuzione dell’acqua calda, il tutto sotto traccia, compresa la demolizione e il successivo
rifacimento di pavimenti rivestimenti e quant’altro, compreso le necessarie autorizzazioni
amministrative e i lavori / opere conseguenti e correlate.
Isolamento termoacustico
L’attrice lamenta la mancata conoscenza dell’isolamento termo acustico
dell’appartamento.
In contraddittorio, durante i sopralluoghi sono stati eseguiti dei saggi nei muri dove si
trova l’isolante considerati concordemente significativi per la totalità delle parti esclusive e
comuni interessate dal corrente procedimento.
Il risultato delle misurazioni dei rilievi ha permesso di accertare la presenza di un isolante
di 3 cm di spessore.
Non vi sono opere di ripristino.
Rispetto dei requisiti passivi degli edifici ex DPCM 5.12.97 e superamento valori
limite ex artt. 3 e 4 DPCM 14.11.97.
L’attrice lamenta il mancato rispetto dei requisiti passivi degli edifici relativi alla normativa
indicata.
Per l’appartamento in esame non si è proceduto all’accertamento acustico in conformità
della nota ex art. 92 att. c.p.c. come autorizzato dal Giudice.
Il risultato dei rilievi acustici (cfr. allegata relazione del prof. […] ausiliario autorizzato dello
scrivente CTU) ha permesso di accertare il superamento dei limiti di emissione acustica dei
servizi tecnologici, dei limiti del potere fonoisolante delle partizioni tra ambienti e dei limiti
del potere minimi dell’isolamento acustico standardizzato di facciata.
In considerazione delle omogeneità delle caratteristiche costruttive (edilizia e impianti) gli
accertamenti acustici eseguiti possono essere considerati rappresentativi anche per
l’appartamento in esame (come già indicato nella nota ex art. 92 att. C.p.c. del 27.5.2010).
Il CTP convenuta evidenzia che la normativa invocata dal CTP attrice/ interventori non si
applica in quanto l’art. 15 della L. 4 giugno 2010 n. 96, pubblicata (cfr. copia stralcio in
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 20 di 76
allegato) ha stabilito che “… la disciplina relativa ai requisiti acustici passivi degli edifici e
dei loro componenti non trova applicazione nei rapporti tra privati, nei rapporti costruttori
venditori e acquirenti di alloggi, fermi restando gli effetti derivanti da pronunce giudiziali
passate in giudicato e la corretta esecuzione a regola d’arte asseverata da un tecnico
abilitato.”
La legge citata è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale Serie Generale in data 25 giugno
2010. L’iscrizione della corrente causa risale al 2007.
Si evidenzia quanto sopra al Giudice affinché possa formare oggetto di valutazione.
L’inconveniente lamentato sussiste, con riferimento a quanto lamentato dagli attori /
interventori.
Il danno sarà comunque quantificato in uno specifico paragrafo nel prosieguo.
Non vi sono opere di ripristino, la quantificazione del danno sarà indicata in un successivo
paragrafo.
Dichiarazione di conformità impianti.
L’attrice lamenta la sola individuazione delle imprese esecutrici dell’impianto elettrico e del
gas, senza alcuna menzione degli altri impianti che sono in opera nell’immobile in esame.
Negli allegati 7 e 8 della perizia dell’ing. […] si trovano:
la dichiarazione di conformità dell’impianto a Regola d’arte della ditta […] S.r.l., in
merito all’impianto del gas;
la dichiarazione di conformità dell’impianto a regola d’arte della ditta […] S.r.l. per
l’impianto elettrico.
Limitatamente alle parti esclusive, il CTP fornisce delle critiche generiche e non
circostanziate, né indica quali parti sono mancanti di tali dichiarazioni, redatte su moduli
prestampati che riportano espressi riferimenti alla normativa applicabile.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
Placche e interruttori Ticino / Modo Master.
L’attrice lamenta che erano stati “promessi” placche e interruttori Ticino e/o similari e
invece sono stati installati componenti di marca “Modo Master”.
Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato n. 6 al fascicolo […] e il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP
ing. […] . In proposito, il primo documento non fornisce indicazioni a riguardo, mentre il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive indica “placche e interruttori della
Ticino e/o similari”.
L’accertamento eseguito sul posto ha permesso di rilevare che gli interruttori e le placche
sono di marca commerciale, come indicato dall’attrice. Non si rilevava il marchio Ticino su
tali componenti.
Nel complesso i componenti contestati erano funzionanti e idonei all’uso. Peraltro, il
documento citato indica componenti Ticino e/o similari, escludendo così qualsiasi vincolo
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 21 di 76
di esclusività del marchio indicato, da considerare a mero titolo esemplificativo.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
Progetto impianto elettrico.
L’attrice lamenta che non è stato rilasciato agli acquirenti il progetto dell’impianto
elettrico.
Tale documento non risultava consegnato agli acquirenti fino alla data dell’ultimo
sopralluogo.
La progettazione dell’impianto elettrico è regolata dall’art. 4 comma 1 lettera a) del DPR
447/91 (regolamento attuazione ex art. 15 L. 46/90) che ne stabilisce l’obbligo – in campo
residenziale – solo “… per utenze domestiche di singole unità abitative di superficie
superiore a 400 mq.” Tale limite è stato confermato dall’art. 5 comma 2 lettera a) del D.
M.I.S.E. 22.1.2008 n. 37.
L’appartamento in esame ha consistenza ben inferiore al limite indicato dalla norma.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
Impianto gas
L’attrice lamenta il mancato rispetto della normativa UNI CIG 7129 in merito alla mancata
consegna dello schema dell’impianto, alla mancata esecuzione di un’apertura di 100 cmq
invece indicata dalla ditta Piemme
Impianti (all. 7 alla relazione ing.
[…] ) alla presenza di tubazioni di
adduzione del gas sottotraccia
invece che esterne come indicato
nella relazione della Piemme
Impianti.
Peraltro – anche se non richiesto
dall’attrice – occorre osservare che
l’obbligo di progettazione degli
impianti di distribuzione e utilizzo
di gas combustibile, sussiste oltre il limite di portata termica 50,0 Kw ex art. 5 comma 2
lettera g) del D. M.I.S.E. 22.1.2008 n. 37, ben superiore alla portata termica installata (28
kW, come risulta dalla dichiarazione dell’installatore) a servizio dei locali di interesse.
Pertanto, nel caso in esame non sussiste l’obbligo di progettazione.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che nella cucina non esiste alcuna
apertura di ventilazione, né risulta consegnato lo schema dell’impianto ed infine, la
tubazione di adduzione del gas si origina nel vano caldaia (vano ventilato posto all’esterno
dell’appartamento con accesso dal terrazzo esclusivo antistante la cucina) ed entra nel
muro sotto traccia, sino a collegarsi con la macchina del gas.
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 22 di 76
La macchina del gas indicata nella relazione di certificazione è del tipo a controllo della
mancanza di fiamma come indicato nella relazione dell’impresa installatrice.
La certificazione allegata peraltro non è barrata alla riga “Apertura di ventilazione” e la
nota esplicativa del documento contestato precisa “ventilazione naturale perché la caldaia
è posta all’esterno dell’appartamento”. Non si ravvisa pertanto alcuna contraddizione.
Il CTP lamenta la mancata osservanza della norma UNI CIG 7129 in merito
all’attraversamento dei muri perimetrali esterni (punto 3.3.1.4) e in merito alla posa in
opera di tubazioni sotto traccia (punto 3.3.3 e seguenti).
Su tale argomento l’attrice ha eseguito una demolizione nella zona cucina nel solo
appartamento […] (scala C interno 2), nella parete interna, che ha permesso di accertare la
presenza di un tubo in rame rivestito con materiale plastico corrugato di colore giallo, il
diametro di quest’ultimo è superiore di circa 2 ÷ 3 mm rispetto al diametro del tubo interno
di rame. L’esame del tubo esterno corrugato ha permesso di accertare l’assenza del
rivestimento in malta di cemento.
La demolizione eseguita a giudizio dello scrivente è rappresentativa dello stato dei luoghi in
considerazione della omogeneità del procedimento costruttivo per l’edificio in esame.
Peraltro, sul posto non si trovano gli elementi atti a individuare il percorso della tubazione
(previsti dal punto 3.3.3.1 della norma in commento) e quindi necessitano i disegni di cui si
lamenta la mancanza.
Inoltre, non risultava rispettata la norma relativa agli attraversamenti di intercapedini (tubo
guaina passante in acciaio con diametro superiore di almeno 10 mm a quello del tubo del
gas con l’estremità verso l’esterno aperta a quella verso l’interno sigillata).
Gli inconvenienti lamentati sussistono limitatamente al tipo e alla modalità di tubazione del
gas e alla mancanza di disegni che indichino la loro posizione.
Le opere di ripristino sono conformi a quelle indicate al precedente paragrafo in merito al
medesimo argomento.
Impianto termico
L’attrice lamenta per l’impianto termico la mancata allegazione del progetto e della
relazione che descrive i componenti e i materiali allegati alla dichiarazione di conformità
sottoscritta dalla Piemme Impianti (all. 10 relaz. Ing. […] ). Il CTP indica che il progetto è
dovuto in base all’art. 9 della L. 10/91, confondendola con la L. 46/90 (cfr. pag. 13 relaz.
CTP).
L’art. 6 della L. 46/90 limita l’obbligo della redazione del progetto ai casi stabiliti dal
regolamento di attuazione di cui all’art. 15 della medesima Legge. L’art. 5 comma 2 lettera
f) del D. M.I.S.E. 22.1.2008 n. 37 (regolamento di attuazione L. 46/90 ex art. 15) prevede
l’obbligo della progettazione solamente per “per gli impianti dotati di canne fumarie
ramificate, nonché impianti di climatizzazione aventi potenzialità frigorifera pari o
superiore a 40.000 frigorie / ora.” entrambe fattispecie che non ricorrono nel caso in
esame.
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 23 di 76
In atti (cfr. all. 10 relazione ing. […] ) si trova la relazione di conformità dell’impianto
(prevista dall’art. 28 L. 10/91).
Quanto lamentato dall’attrice non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
Porta di ingresso con 3 punti di chiusura invece di 4.
L’attrice lamenta la difformità della porta di ingresso rispetto alle prescrizioni contrattuali
(3 punti di chiusura invece di 4), prive di adeguata blindatura, prive del compasso di
sicurezza e sprovviste di paraspifferi.
Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato al fascicolo di parte e il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP
ing. […] . In proposito, il primo documento non fornisce indicazioni a riguardo, mentre il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive indica che “il portoncino di ingresso
sarà del tipo blindato con doppio pannello di acciaio, quattro chiusure più rostri e cerniere
regolabili. Il portoncino sarà dotato di spioncino, paraspifferi, serratura personalizzata e
compasso di sicurezza …”.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare la presenza di un portoncino in acciaio
blindato con tre punti di chiusura, non sono stati notati paraspifferi, né si trovavano sistemi
di chiusura a “compasso di sicurezza” (un sistema meccanico che permette di aprire solo
parzialmente la porta per vedere la persona all’esterno e che impone di chiudere
completamente la porta per aprirla completamente e consentire l’accesso all’interno).
Nel complesso quanto presente in opera non corrisponde alla descrizione del Capitolato
delle Rifiniture.
Quanto lamentato dall’attrice sussiste.
Le opere di ripristino sono conformi a quelle indicate al precedente paragrafo in merito al
medesimo argomento.
Avvolgibili infissi esterni leggeri e rumorosi
L’attrice lamenta avvolgibili molto leggeri e rumorosi in occasione di vento. Inoltre, l’attrice
fa rilevare che i medesimi avvolgibili non sono in PVC serie pesante 5,5 kg/mq, come
promesso. Infine, viene lamentato che nel soggiorno e nella camera da letto l’avvolgibile
non funziona più.
Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato al fascicolo di parte e il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP
ing. […] . In proposito, il primo documento non fornisce indicazioni a riguardo, mentre il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive indica “avvolgibili in PVC pesante
5,5 kg/mq).
Nel soggiorno e nella camera da letto non si notavano malfunzionamenti, né i diretti
interessati hanno fornito dimostrazioni a riguardo.
La rumorosità lamentata in occasione di vento è generica in quanto non viene indicata
alcuna misura della velocità del vento oltre la quale si verifica l’inconveniente, né vengono
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 24 di 76
indicate specifiche di prestazioni del componente (contrattuali, ovvero discendenti da
norme nazionali); in sintesi tale inconveniente così come lamentato è generico e va
respinto.
Il rilievo del peso è possibile solamente smontando il relativo avvolgibile. La parte onerata
della prova non ha proceduto allo smontaggio dell’avvolgibile, nè i CTP hanno concordato
sulla modalità della misura.
Quanto lamentato dall’attrice non è accertabile.
Non vi sono opere di ripristino.
Pavimenti e rivestimenti.
L’attrice lamenta la qualità scadente delle piastrelle dei pavimenti (nel corpo del testo
vengono citati i soli pavimenti, mentre il titolo del paragrafo riporta anche i rivestimenti),
tono di colore differente l’una dall’altra, macchie circolari non rimovibili, posa non a regola
d’arte in quanto il sottofondo non è continuo (suonano “a vuoto” se battute) con la
conseguente frattura di alcune piastrelle. Inoltre viene lamentata l’errata posa in opera in
corrispondenza della soglia del bagno principale (con la porta del bagno chiusa, il diverso
pavimento del disimpegno è visibile dall’interno del bagno stesso).
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare:
le differenze del tono di colore di pavimenti e rivestimenti nel complesso è considerato
accettabile, le differenze cromatiche tra le piastrelle non evidenziavano differenze
significative;
le macchie circolari non pulibili non sono state evidenziate né rilevate;
la posa in opera evidenziava alla percussione qualche riscontro a “vuoto”, inoltre nel
terrazzo le fughe tra le piastrelle necessitavano della stuccatura, nel salone tre piastrelle
suonavano a vuoto, nella camera da letto due piastrelle presentavano difettosità, nel
bagno una piastrella in corrispondenza della porta era fratturata.
Il pavimento bagno / disimpegno evidenzia un errore di posa in opera, come lamentato.
Gli inconvenienti lamentati sono parzialmente riconosciuti.
impianto adduzione gas / tubo nel muro
L’attrice lamenta il mancato rispetto della norma UNI CIG 7129 punto 3.3.1.4 nel locale
cucina, in merito all’attraversamento dei tubi di adduzione del gas (argomento
parzialmente già compreso nei punti 9 e 10 precedenti).
Il sopralluogo ha permesso di accertare che dal contatore, il tubo dell’impianto privato di
distribuzione del gas è installato all’esterno del muro, nel vano tecnico esterno dove si
trova anche la caldaia murale. Da tale vano tecnico, si dirama la linea che alimenta la
macchina del gas, posta all’interno dell’appartamento; tale linea è sotto traccia a partire dal
muro esterno, fino all’angolo cottura, dove emerge dal muro per collegarsi alla macchina
del gas della cucina.
La norma UNI CIG 7129 - dicembre 2001, al punto 3.3.1.4 per l’attraversamento di muri
pieni, muri di mattoni forati e pannelli prefabbricati prevede la protezione del tubo senza
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giunzioni o saldature con tubo guaina passante murato con malta di cemento. Quest’ultimo
può essere costituito da un tubo metallico o da un tubo in plastica non propagante fiamma
(classe 1) avente diametro interno maggiore di almeno 10 mm del diametro esterno della
tubazione gas.
L’accertamento eseguito sul posto ha permesso di accertare l’assenza del tubo prescritto
dalla norma poc’anzi citata.
Quanto lamentato sussiste.
Le opere di ripristino sono conformi a quelle indicate al precedente paragrafo in merito al
medesimo argomento.
Cucina – canna di esalazione in copertura
L’attrice lamenta la mancanza della canna di esalazione per l’espulsione al di sopra della
copertura dell’immobile i prodotti della combustione della cucina, in violazione dell’art 58
del regolamento edilizio del Comune di Roma.
Al fine di accertare quanto asserito, gli attor interventori hanno approntato a loro cura e
spese una prova con un automezzo appositamente noleggiato dotato di un cestello con
braccio oleodinamico al fine di raggiungere la copertura del fabbricato, far scendere
all’interno delle canne fumarie un grave vincolato da una corda, verificare il suo
comportamento e quindi desumere la sussistenza o meno del collegamento aeraulico tra
l’esterno e il foro presente nella cucina di ciascun appartamento in questione.
L’automezzo è stato posizionato sulla via Bo, in corrispondenza della rampa di accesso al
condominio. Durante la salita, il braccio meccanico non è riuscito a raggiungere il tetto del
fabbricato a causa dell’errata valutazione della distanza e dell’altezza della destinazione
(braccio meccanico troppo corto / destinazione troppo distante rispetto al punto di arrivo).
Pertanto non è stato possibile eseguire la prova approntata dagli attori / interventori.
Successivamente, gli attori / interventori hanno ipotizzato di eseguire una prova
dall’interno, con un fumogeno del tipo utilizzato nella nautica da diporto per segnalare la
posizione delle imbarcazioni in mare in situazioni di emergenza (l’acquisto di tale
attrezzatura, come appreso per le vie brevi in occasione degli accessi, necessita di una
particolare licenza ovvero del porto d’armi).
Fino alla data della corrente relazione gli attori / interventori non hanno dato seguito
all’approntamento della prova.
L’inconveniente lamentato non è accertabile.
Parapetti balconi
L’attrice lamenta la scarsa altezza dei parapetti dei balconi, non sempre superiore a cm 100
come prescritto dall’art. 26 del DPR 27.4.1955 e non rispettano quanto prescritto dal D.M.
LL. PP. 14.6.1989 n. 236 punto 8.1.10 (il parapetto non deve essere attraversato da una
sfera di diametro 10 cm).
Inoltre viene lamentato che la verniciatura del parapetto del balcone e del tubo del gas non
è coprente.
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 26 di 76
Il sopralluogo eseguito sul posto ha permesso di accertare l’altezza di cm 110 del parapetto
perimetrale a protezione del terrazzo, misurata tra il pavimento e la sommità del
mancorrente del parapetto medesimo. Lo spazio intercorrente tra i montanti del parapetto
è risultato superiore a 10 cm nella maggior parte dei casi, tale superamento del limite
avviene anche nella parte inferiore del parapetto dove risulta possibile il passaggio di una
sfera di 10 cm di diametro.
In merito alla verniciatura della ringhiera del terrazzo e del tubo del gas, non si notavano i
difetti lamentati alla verniciatura, quanto osservato consente di ritenere adeguata la
relativa opera di verniciatura.
L’inconveniente lamentato sussiste limitatamente a quanto prescritto dal D.M. LL. PP.
14.6.1989 n. 236 punto 8.1.10.
Le opere di ripristino sono conformi a quelle indicate al precedente paragrafo in merito al
medesimo argomento.
Pavimenti bagni e cucina / posa errata.
L’attrice lamenta l’imperizia e l’approssimazione della posa in opera del pavimento dei
bagni e della cucina. In particolare, viene lamentata la posa di piastrelle fuori-squadro, le
fughe tra le piastrelle di larghezza non costante, le piastrelle sul terrazzo con numerosi fori,
nel bagno il diverso pavimento del disimpegno si vede con la porta chiusa.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare una posa in opera dei pavimenti dei bagni
e della cucina compatibile con le regole di buona esecuzione delle opere, i difetti lamentati
(fuori squadro, fughe) non sono significativi e rientrano nelle tolleranze di esecuzione delle
opere. Sul terrazzo il pavimento – come già indicato in un precedente paragrafo – necessita
dell’opera di sigillatura delle fughe.
Nel bagno grande, la chiusura della porta consente di vedere il pavimento differente del
disimpegno, si ravvisa l’errata posa in opera del pavimento in tale zona. Tale inconveniente
è stato già indicato al precedente paragrafo ed è qui riportato solo per fornire il riscontro,
senza duplicazione di opere di ripristino.
Gli inconvenienti lamentati sussistono in parte.
Le opere di ripristino sono conformi a quelle indicate al precedente paragrafo in merito al
medesimo argomento.
Muri interni fuori piombo / una lesione capillare.
L’attrice lamenta la realizzazione di alcuni tramezzi con apprezzabili fuori piombo e una
lesione capillare sopra la porta tra camera da letto e bagno.
Il sopralluogo ha permesso di accertare la presenza di marginali fuori piombo delle pareti e
la presenza di una fessura, come lamentato e documentato dalle fotografie allegate.
L’inconveniente lamentato sussiste.
Le opere di ripristino sono conformi a quelle indicate al precedente paragrafo in merito al
medesimo argomento.
Terrazzo / barbecue.
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 27 di 76
L’attrice lamenta la mancanza del barbecue pattuito.
Il barbecue non era presente alla data dell’accesso e all’esterno dell’appartamento si
trovava un terrazzo a livello esclusivo.
Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato al fascicolo di parte e il
“Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP
ing. […] . In proposito, il primo documento prodotto in atti indica “predisposizione
caminetto e barbecue”. Pertanto, nessun barbecue doveva essere fornito e posato in
opera.
Gli inconvenienti lamentati non sussistono.
Non vi sono opere di ripristino.
Coperchi avvolgibili fissati male.
L’attrice lamenta la cattiva tenuta dei coperchi che chiudono il cassone avvolgibili, sopra i
serramenti, al punto che in alcuni casi il vento li ha fatti cadere.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che i coperchi in esame erano difficili da
rimuovere; è quindi da escludere che il vento abbia provocato la caduta di qualche
coperchio, circostanza priva di qualsiasi elemento probatorio a riguardo.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
cassonetti avvolgibili privi di coibente e di scarsa tenuta all’aria.
L’attrice lamenta che i cassonetti copri avvolgibili dei serramenti sono privi del coibente e
hanno una scarsa tenuta all’aria.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare la mancanza del coibente all’interno del
cassonetto. In merito alla tenuta all’aria, il sistema avvolgibile / cassonetto / coperchio si
presentava in condizioni normali, la chiusura all’aria del sistema era normale ed è possibile
ritenere che in condizioni di vento (parete esterna in pressione) le infiltrazioni di aria siano
nella norma per il tipo di chiusura adottata.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
impianto elettrico / altezza prese.
L’attrice lamenta la non rispondenza alla regola d’arte dell’altezza delle prese elettriche e
dei dispositivi di comando, in violazione della norma CEI 64-8, della guida 64-50 e delle
prescrizioni del punto 8.1.5 del DM LL.PP. 14.6.1989 n. 236.
La situazione accertata nei sopralluoghi è la seguente (misure in centimetri):
norma norma
descrizione CEI 64-8 L.13/89 situazione
537.5.2 DM236/89 accertata sussiste
prese – altezza >17,5 45/115 27 No
videocitofono – altezza 140 110/130 144 Si
comando punti luce - altezza 110/120 60/140 100 Si
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 28 di 76
Considerano i requisiti di sola visitabilità - già commentati nella corrente relazione – si
ritengono applicabili al caso in esame i soli requisiti della norma CEI, la cui sussistenza
viene indicata nell’ultima colonna.
Quanto lamentato dall’attrice sussiste parzialmente.
Le opere di ripristino consistono in economie da muratore e da elettricista, compresa la
fornitura del materiale per ricondurre altezza delle prese a quella indicata dalla norma.
requisiti di accessibilità e visitabilità ex D.M. LL.PP. 14.6.1989 n. 236
L’attrice lamenta la non rispondenza dell’appartamento ai requisiti di accessibilità e
visitabilità descritti dal D.M. LL. PP. 14.6.1989 n. 236 (Prescrizioni tecniche necessarie a
garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia
residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e
dell'eliminazione delle barriere architettoniche) che rappresenta il regolamento tecnico
previsto dall’art. 1 comma 2 della Legge 9 gennaio 1989 n. 13.
Tale caratteristica era indicata anche nel depliant illustrativo del costruttore (tutti gli
accessi e gli impianti saranno privi di barriere architettoniche come previsto dalla L. 13/89)
e nel Capitolato delle Rifiniture al paragrafo Ascensore (“… conforme a quanto previsto
dalla legge 13/89 …”).
Per il caso in esame (appartamento inserito in un edificio residenziale costruito in regime
libero e non di edilizia sovvenzionata), il punto 3.4 lettera a) dell’art. 3 del DM 236/89
prevede che “… il requisito di visitabilità si intende soddisfatto se il soggiorno o il pranzo,
un servizio igienico ed i relativi percorsi di collegamento interni alle unità immobiliari sono
accessibili.”
Il requisito di accessibilità (più oneroso) non si applica al caso in esame.
Il successivo art. 5 (criteri di progettazione per la visitabilità) al punto 5.1 (residenza)
precisa “Nelle unità immobiliari visitabili di edilizia residenziale, di cui all'art. 3, deve essere
consentito l'accesso, da parte di persona su sedia a ruote, alla zona di soggiorno o di
pranzo, ad un servizio igienico e ai relativi percorsi di collegamento. A tal fine si deve
assicurare la rispondenza ai criteri di progettazione di cui ai punti 4.1 (unità ambientali e
loro componenti), 4.1.6 (servizi igienici), 4.1.9 (percorsi orizzontali), 4.2 (spazi esterni) e alle
relative specifiche dimensionali e/o soluzioni tecniche. In particolare per i percorsi
orizzontali si vedano anche le soluzioni tecniche di cui al punto 9.1.1 (percorsi orizzontali).”
Pertanto, in merito alla tipologia edilizia in esame, la norma in merito alle parti esclusive
prescrive solamente il requisito di visitabilità.
Nel caso in esame l’appartamento può essere considerato visitabile (in merito ai percorsi
per raggiungere la sala da pranzo / soggiorno e un bagno).
Per il locale bagno, sempre in merito agli appartamenti di edilizia residenziale (costruiti in
regime libero e non di edilizia sovvenzionata), il punto 8.1.6 del DM 236/89 indica che
“Negli alloggi di edilizia residenziale nei quali è previsto il requisito della visitabilità [come
quello in esame], il servizio igienico si intende accessibile se è consentito almeno il
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 29 di 76
raggiungimento di una tazza wc e di un lavabo, da parte di persona su sedia a ruote. Per
raggiungimento dell'apparecchio sanitario si intende la possibilità di arrivare sino alla
diretta prossimità di esso, anche senza l'accostamento laterale per la tazza w.c. e frontale
per il lavabo.”
A giudizio di questa analisi la norma sulla visitabilità negli appartamenti inseriti in edifici
“privati” impone solamente di rendere raggiungibile il w.c. di un bagno e il lavabo,
condizione che nel caso in esame risulta verificata.
Non risultano applicabili al caso in esame le prescrizioni più restrittive richiamate dal CTP
attrice afferenti al requisito di accessibilità, non pertinente al caso in esame.
Nel complesso quanto lamentato non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
camera letto/ attacchi cdz.
L’attrice lamenta attacchi per il condizionatore nella camera da letto installati in modo
asimmetrico.
Alla data dell’accesso il condizionatore era installato a parete e nessun inconveniente
estetico nè di carattere tecnico veniva evidenziato nè era visibile.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
soggiorno / porta finestra non apre bene
l’attrice lamenta l’apertura difettosa della porta finestra nella zona soggiorno, che tocca sul
pavimento in occasione del movimento di apertura.
L’inconveniente è stato riscontrato in occasione dell’accesso.
L’inconveniente lamentato sussiste.
Le opere di ripristino consistono in economie per eliminare il difetto (piallatura /
apposizione di rondelle sulle cerniere), compresa la fornitura del materiale minuto e l’uso
di attrezzature.
infissi esterni / danneggiamenti
L’attrice lamenta dei danneggiamenti alla struttura dei montanti e dei traversi degli infissi
esterni.
Il sopralluogo ha permesso di accertare piccoli difetti della struttura del serramento,
peraltro di lieve entità.
L’inconveniente lamentato sussiste.
Le opere di ripristino consistono in economie per eliminare il difetto (piallatura /
verniciatura / ecc.), compresa la fornitura del materiale minuto e l’uso di attrezzature.
terrazzo / non è a piombo e lesionato
La ricorrente lamenta l’imperfetta esecuzione delle rifiniture esterne nella zona del
terrazzo, nonché la presenza di fessure.
Quanto osservato in occasione dell’accesso è di lieve entità e rientra nelle tolleranze di
esecuzione delle opere.
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 30 di 76
Quanto lamentato non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
soggiorno / manca una porta
L’attrice lamenta la mancanza di una porta tra la zona giorno e il corridoio verso la zona
notte.
Il progetto architettonico (DIA del 10.11.2005 prot. 69129) non prevede la porta in
questione.
La porta è invece indicata nella planimetria allegata al preliminare di vendita (cfr. fascicolo
interventore).
A giudizio dello scrivente, le indicazioni riportate sul preliminare di vendita sono prevalenti
rispetto a quanto indicato nei documenti presentati alla pubblica amministrazione per
ottenere concessioni e autorizzazioni di carattere urbanistico.
Quanto lamentato sussiste.
Le opere di ripristino consistono nella fornitura e posa di una porta interna conforme alle
esistenti, comprese delle opere murarie, la tinteggiatura e quant’altro per dare il lavoro
finito a regola d’arte.
planimetria catastale difforme dal vero
L’attrice lamenta che la planimetria catastale è difforme dal vero.
Il sopralluogo ha permesso di accertare difformità sostanziali e gravi tra il vero e la
planimetria catastale che meritano la correzione da presentare al competente ufficio. In
particolare la planimetria catastale indica una camera da letto, mentre nel vero ci sono due
camere da letto, come indicato nella planimetria allegata al compromesso di vendita.
Quanto lamentato sussiste.
Le opere di ripristino consistono nel servizio di aggiornamento catastale da parte di un
professionista abilitato.
rivestimento esterno / macchie umidità
L’attrice lamenta macchie di umidità presenti sulla cortina esterna, nella zona del balcone.
In occasione del sopralluogo il rivestimento esterno non si presentava macchiato, nè era
possibile osservare apprezzabili alterazioni del tono di colore della cortina ascrivibili a
quanto lamentato.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 31 di 76
2.3 APPARTAMENTO SCALA A, PIANO 1, INTERNO 8, […] RENATA.
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 32 di 76
2.9 APPARTAMENTO SCALA B, PIANO 2, INTERNO 12, […] MARIA PIA.
I danni lamentati sono i seguenti:
n° rif. descrizione Norme indicate da
prog. CTP danni e difetti CTP attrice
1 p.7 manca termosifone in cucina contratto
2 p.8 isolamento termo acustico / accertamento L.10/91
3 p.8 isolamento acustico DPCM 5/12/97
4 p.9 valori limite assoluti di immissione art.3 DPCM 14/11/97
5 p.10 valori limite differenziali di immissioni art.4 DPCM 14/11/97
6 p.13 dichiarazione di conformità impianti art. 9 L. 10/91
7 p 14 imp. elettrico / placche e interruttori Master contratto
8 p.14 imp. elettrico / progetto L. 46/90
9 p.15 e 19 imp. gas / apertura ventilazione cucina UNI-CIG 7129 p.4.1.2
10 p.17 imp. gas / tubazioni esterne / interne dic. Conf. PIEMME
11 p.15 imp. termico / progetto e relaz. dic. Conf. PIEMME
12 p.15 porta di ingresso 3 punti chiusura invece di 4 contratto
13 p.15 porte interne in noce / impiallacciate noce contratto
14 p.16 pavimenti e riv. / tono colore, macchie, posa regola d'arte
15 p.18 imp.gas/ tubo nel muro UNI-CIG 7129 p. 3.3.1.4
16 p.19 cucina/ non c'è apertura 100 cmq UNI CIG 7129 p. 4.1.2
17 p.20 cucina / canna di esalazione non sbocca sul tetto Reg.Ed.C.di Roma art. 58
18 p.21 balconi / parapetti altezza insufficiente DPR27/4/55 n.547 art.26
19 p.24 pavimenti bagni e cucina / posa errata regola d'arte
20 p.25 soggiorno disimpegno/ porta e pavimento posa errata regola d'arte
21 p.25 bagno / rivestimenti posati errati regola d'arte
22 p.25 sollevamento avvolgibili difettoso regola d'arte
23 p.25 coperchi avvolgibili/ fissati male regola d'arte
24 p.16 infissi esterni / leggeri e rumorosi contratto
25 p.29 imp. Elettrico/altezza prese insufficiente CEI64-8 + DMLLPP14/6/89 p.8.1.5
26 p.29 barriere architettoniche / h maniglie porte DMLLPP 14/6/89 n.236 p.4.1.1
27 p.34 bagno / vaso storto e bidet mancano borchie tubi regola d'arte
28 p.34 soggiorno / infisso / montante lesionato regola d'arte
29 p.34 bagno / disimpegno pavimento posa errata regola d'arte
30 p.34 terrazzo / manca il barbecue contratto
Commentiamo ora le singole voci (le opere di ripristino sono conformi a quelle indicate ai
precedenti paragrafi in merito ai medesimi argomenti).
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 33 di 76
termosifone cucina
L’attrice lamenta la mancanza di un radiatore in alluminio pressofuso in cucina,
contrariamente a quanto promesso (vizio contrattuale).
Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato n. 6 al fascicolo attrice e il
Capitolato delle rifiniture e caratteristiche costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP
ing. […] .
In proposito nessuno dei documenti indicati fornisce indicazioni in merito all’installazione
di un termosifone nella zona cucina.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che la cucina dell’appartamento in
questione è un open space unito alla zona pranzo, privo della porta e del muro che separa
la cucina dalla zona pranzo / conversazione, dove si trovano i corpi scaldanti.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
Isolamento termoacustico
L’attrice lamenta la mancata conoscenza dell’isolamento termo acustico
dell’appartamento.
In contraddittorio, durante i sopralluoghi sono stati eseguiti dei saggi nei muri dove si
trova l’isolante considerati concordemente significativi per la totalità delle parti esclusive e
comuni interessate dal corrente procedimento.
Il risultato delle misurazioni dei rilievi ha permesso di accertare la presenza di un isolante
di 3 cm di spessore.
Rispetto dei requisiti passivi degli edifici ex DPCM 5.12.97 e superamento valori
limite ex artt. 3 e 4 DPCM 14.11.97.
L’attrice lamenta il mancato rispetto dei requisiti passivi degli edifici relativi alla normativa
indicata.
Per l’appartamento In esame non si è proceduto all’accertamento acustico in conformità
della nota ex art. 92 att. c.p.c. come autorizzato dal Giudice.
Il risultato dei rilievi acustici (cfr. allegata relazione del prof. […] ausiliario autorizzato dello
scrivente CTU) ha permesso di accertare il superamento dei limiti di emissione acustica dei
servizi tecnologici, dei limiti del potere fonoisolante delle partizioni tra ambienti e dei limiti
del potere minimi dell’isolamento acustico standardizzato di facciata.
In considerazione delle omogeneità delle caratteristiche costruttive (edilizia e impianti) gli
accertamenti acustici eseguiti possono essere considerati rappresentativi anche per
l’appartamento in esame (come già indicato nella nota ex art. 92 att. C.p.c. del 27.5.2010).
Il CTP convenuta evidenzia che la normativa invocata dal CTP attrice/ interventori non si
applica in quanto l’art. 15 della L. 4 giugno 2010 n. 96, pubblicata (cfr. copia stralcio in
allegato) ha stabilito che “… la disciplina relativa ai requisiti acustici passivi degli edifici e
dei loro componenti non trova applicazione nei rapporti tra privati, nei rapporti costruttori
venditori e acquirenti di alloggi, fermi restando gli effetti derivanti da pronunce giudiziali
passate in giudicato e la corretta esecuzione a regola d’arte asseverata da un tecnico
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 34 di 76
abilitato.”
La legge citata è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale Serie Generale in data 25 giugno
2010. L’iscrizione della corrente causa risale al 2007.
Si evidenzia quanto sopra al Giudice affinché possa formare oggetto di valutazione.
L’inconveniente lamentato sussiste, con riferimento a quanto lamentato dagli attori /
interventori.
Il danno sarà comunque quantificato in uno specifico paragrafo nel prosieguo.
Non vi sono opere di ripristino, la quantificazione del danno sarà indicata in un successivo
paragrafo.
Dichiarazione di conformità impianti.
L’attrice lamenta la sola individuazione delle imprese esecutrici dell’impianto elettrico e del
gas, senza alcuna menzione degli altri impianti che sono in opera nell’immobile in esame.
Negli allegati 7 e 8 della perizia dell’ing. […] si trovano:
la dichiarazione di conformità dell’impianto a Regola d’arte della ditta […] S.r.l., in
merito all’impianto del gas;
la dichiarazione di conformità dell’impianto a regola d’arte della ditta […] S.r.l. per
l’impianto elettrico.
Limitatamente alle parti esclusive, il CTP fornisce delle critiche generiche e non
circostanziate, né indica quali parti sono mancanti di tali dichiarazioni, redatte su moduli
prestampati che riportano espressi riferimenti alla normativa applicabile.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
Placche e interruttori Ticino / Modo Master.
L’attrice lamenta che erano stati “promessi” placche e interruttori Ticino e/o similari e
invece sono stati installati componenti di marca “Modo Master”.
Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato n. 6 al fascicolo […] e il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP
ing. […] . In proposito, il primo documento non fornisce indicazioni a riguardo, mentre il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive indica “placche e interruttori della
Ticino e/o similari”.
L’accertamento eseguito sul posto ha permesso di rilevare che gli interruttori e le placche
sono di marca commerciale, come indicato dall’attrice. Non si rilevava il marchio Ticino su
tali componenti.
Nel complesso i componenti contestati erano funzionanti e idonei all’uso. Peraltro, il
documento citato indica componenti Ticino e/o similari, escludendo così qualsiasi vincolo
di esclusività del marchio indicato, da considerare a mero titolo esemplificativo.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
Progetto impianto elettrico.
L’attrice lamenta che non è stato rilasciato agli acquirenti il progetto dell’impianto
elettrico.
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 35 di 76
Tale documento non risultava consegnato agli acquirenti fino alla data dell’ultimo
sopralluogo.
La progettazione dell’impianto elettrico è regolata dall’art. 4 comma 1 lettera a) del DPR
447/91 (regolamento attuazione ex art. 15 L. 46/90) che ne stabilisce l’obbligo – in campo
residenziale – solo “… per utenze domestiche di singole unità abitative di superficie
superiore a 400 mq.” Tale limite è stato confermato dall’art. 5 comma 2 lettera a) del D.
M.I.S.E. 22.1.2008 n. 37.
L’appartamento in esame ha consistenza ben inferiore al limite indicato dalla norma.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
Impianto gas
L’attrice lamenta il mancato rispetto della normativa UNI CIG 7129 in merito alla mancata
consegna dello schema dell’impianto, alla mancata esecuzione di un’apertura di 100 cmq
invece indicata dalla ditta Piemme Impianti (all. 7 alla relazione ing. […] ) alla presenza di
tubazioni di adduzione del gas sottotraccia invece che esterne come indicato nella
relazione della Piemme Impianti.
Peraltro – anche se non richiesto dall’attrice – occorre osservare che l’obbligo di
progettazione degli impianti di distribuzione e utilizzo di gas combustibile, sussiste oltre il
limite di portata termica 50,0 Kw ex art. 5 comma 2 lettera g) del D. M.I.S.E. 22.1.2008 n.
37, ben superiore alla portata termica installata (28 kW, come risulta dalla dichiarazione
dell’installatore) a servizio dei locali di interesse.
Pertanto, nel caso in esame non sussiste l’obbligo di progettazione.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che nella cucina non esiste alcuna
apertura di ventilazione, né risulta consegnato lo schema dell’impianto ed infine, la
tubazione di adduzione del gas si origina nel vano caldaia (vano ventilato posto all’esterno
dell’appartamento con accesso dal terrazzo esclusivo antistante la cucina) ed entra nel
muro sotto traccia, sino a collegarsi con la macchina del gas.
La macchina del gas indicata nella relazione di certificazione è del tipo a controllo della
mancanza di fiamma come indicato nella relazione dell’impresa installatrice.
La certificazione allegata peraltro non è barrata alla riga “Apertura di ventilazione” e la
nota esplicativa del documento contestato precisa “ventilazione naturale perché la caldaia
è posta all’esterno dell’appartamento”. Non si ravvisa pertanto alcuna contraddizione.
Il CTP lamenta la mancata osservanza della norma UNI CIG 7129 in merito
all’attraversamento dei muri perimetrali esterni (punto 3.3.1.4) e in merito alla posa in
opera di tubazioni sotto traccia (punto 3.3.3 e seguenti).
Su tale argomento l’attrice ha eseguito una demolizione nella zona cucina nel solo
appartamento […] (scala C interno 2), nella parete interna, che ha permesso di accertare la
presenza di un tubo in rame rivestito con materiale plastico corrugato di colore giallo, il
diametro di quest’ultimo è superiore di circa 2 ÷ 3 mm rispetto al diametro del tubo interno
di rame. L’esame del tubo esterno corrugato ha permesso di accertare l’assenza del
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 36 di 76
rivestimento in malta di cemento.
La demolizione eseguita a giudizio dello scrivente è rappresentativa dello stato dei luoghi in
considerazione della omogeneità del procedimento costruttivo per l’edificio in esame.
Peraltro, sul posto non si trovano gli elementi atti a individuare il percorso della tubazione
(previsti dal punto 3.3.3.1 della norma in commento) e quindi necessitano i disegni di cui si
lamenta la mancanza.
Inoltre, non risultava rispettata la norma relativa agli attraversamenti di intercapedini (tubo
guaina passante in acciaio con diametro superiore di almeno 10 mm a quello del tubo del
gas con l’estremità verso l’esterno aperta a quella verso l’interno sigillata).
Gli inconvenienti lamentati sussistono limitatamente al tipo e alla modalità di tubazione del
gas e alla mancanza di disegni che indichino la loro posizione.
Le opere di ripristino consistono nell’esecuzione di demolizioni e successiva ricostruzione
della linea di adduzione del gas in questione, applicando le norme poc’anzi citate, compresi
i lavori conseguenti e correlati. La quantificazione economica sarà trattata in uno specifico
successivo paragrafo.
Impianto termico
L’attrice lamenta per l’impianto termico la mancata allegazione del progetto e della
relazione che descrive i componenti e i materiali allegati alla dichiarazione di conformità
sottoscritta dalla Piemme Impianti (all. 10 relaz. Ing. […] ). Il CTP indica che il progetto è
dovuto in base all’art. 9 della L. 10/91, confondendola con la L. 46/90 (cfr. pag. 13 relaz.
CTP).
L’art. 6 della L. 46/90 limita l’obbligo della redazione del progetto ai casi stabiliti dal
regolamento di attuazione di cui all’art. 15 della medesima Legge. L’art. 5 comma 2 lettera
f) del D. M.I.S.E. 22.1.2008 n. 37 (regolamento di attuazione L. 46/90 ex art. 15) prevede
l’obbligo della progettazione solamente per “per gli impianti dotati di canne fumarie
ramificate, nonché impianti di climatizzazione aventi potenzialità frigorifera pari o
superiore a 40.000 frigorie / ora.” entrambe fattispecie che non ricorrono nel caso in
esame.
In atti (cfr. all. 10 relazione ing. […] ) si trova la relazione di conformità dell’impianto
(prevista dall’art. 28 L. 10/91).
Quanto lamentato dall’attrice non sussiste.
Porta di ingresso con 3 punti di chiusura invece di 4.
L’attrice lamenta la difformità della porta di ingresso rispetto alle prescrizioni contrattuali
(3 punti di chiusura invece di 4), prive di adeguata blindatura, prive del compasso di
sicurezza e sprovviste di paraspifferi.
Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato al fascicolo di parte e il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP
ing. […] . In proposito, il primo documento non fornisce indicazioni a riguardo, mentre il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive indica che “il portoncino di ingresso
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 37 di 76
sarà del tipo blindato con doppio pannello di acciaio, quattro chiusure più rostri e cerniere
regolabili. Il portoncino sarà dotato di spioncino, paraspifferi, serratura personalizzata e
compasso di sicurezza …”.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare la presenza di un portoncino in acciaio
blindato con tre punti di chiusura, non sono stati notati paraspifferi, né si trovavano sistemi
di chiusura a “compasso di sicurezza” (un sistema meccanico che permette di aprire solo
parzialmente la porta per vedere la persona all’esterno e che impone di chiudere
completamente la porta per aprirla completamente e consentire l’accesso all’interno).
Nel complesso quanto presente in opera non corrisponde alla descrizione del Capitolato
delle Rifiniture.
Quanto lamentato dall’attrice sussiste.
Avvolgibili infissi esterni leggeri e rumorosi
L’attrice lamenta avvolgibili molto leggeri e rumorosi in occasione di vento. Inoltre, l’attrice
fa rilevare che i medesimi avvolgibili non sono in PVC serie pesante 5,5 kg/mq, come
promesso. Infine, viene lamentato che nel soggiorno e nella camera da letto l’avvolgibile
non funziona più.
Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato al fascicolo di parte e il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP
ing. […] . In proposito, il primo documento non fornisce indicazioni a riguardo, mentre il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive indica “avvolgibili in PVC pesante
5,5 kg/mq).
Nel soggiorno e nella camera da letto non si notavano malfunzionamenti, né i diretti
interessati hanno fornito dimostrazioni a riguardo.
La rumorosità lamentata in occasione di vento è generica in quanto non viene indicata
alcuna misura della velocità del vento oltre la quale si verifica l’inconveniente, né vengono
indicate specifiche di prestazioni del componente (contrattuali, ovvero discendenti da
norme nazionali); in sintesi tale inconveniente così come lamentato è generico e va
respinto.
Il rilievo del peso è possibile solamente smontando il relativo avvolgibile. La parte onerata
della prova non ha proceduto allo smontaggio dell’avvolgibile, nè i CTP hanno concordato
sulla modalità della misura.
Quanto lamentato dall’attrice in parte non sussiste, in parte non è accertabile.
Pavimenti e rivestimenti.
L’attrice lamenta la qualità scadente delle piastrelle dei pavimenti (nel corpo del testo
vengono citati i soli pavimenti, mentre il titolo del paragrafo riporta anche i rivestimenti),
tono di colore differente l’una dall’altra, macchie circolari non rimovibili, posa non a regola
d’arte in quanto il sottofondo non è continuo (suonano “a vuoto” se battute) con la
conseguente frattura di alcune piastrelle.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare la sostanziale conformità di esecuzione
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 38 di 76
dei pavimenti e rivestimenti ad eccezione della decorazione perimetrale presente sul
rivestimento del bagno, che andava realizzata con il pezzo angolare in squadro anziché
stondato.
Gli inconvenienti lamentati sono parzialmente riconosciuti.
impianto adduzione gas / tubo nel muro
L’attrice lamenta il mancato rispetto della norma UNI CIG 7129 punto 3.3.1.4 nel locale
cucina, in merito all’attraversamento dei tubi di adduzione del gas (argomento
parzialmente già compreso nei punti 9 e 10 precedenti).
Il sopralluogo ha permesso di accertare che dal contatore, il tubo dell’impianto privato di
distribuzione del gas è installato all’esterno del muro, nel vano tecnico esterno dove si
trova anche la caldaia murale. Da tale vano tecnico, si dirama la linea che alimenta la
macchina del gas, posta all’interno dell’appartamento; tale linea è sotto traccia a partire dal
muro esterno, fino all’angolo cottura, dove emerge dal muro per collegarsi alla macchina
del gas della cucina.
La norma UNI CIG 7129 - dicembre 2001, al punto 3.3.1.4 per l’attraversamento di muri
pieni, muri di mattoni forati e pannelli prefabbricati prevede la protezione del tubo senza
giunzioni o saldature con tubo guaina
passante murato con malta di
cemento. Quest’ultimo può essere
costituito da un tubo metallico o da
un tubo in plastica non propagante
fiamma (classe 1) avente diametro
interno maggiore di almeno 10 mm
del diametro esterno della tubazione
gas.
L’accertamento eseguito sul posto ha
permesso di accertare l’assenza del
tubo prescritto dalla norma poc’anzi citata.
Quanto lamentato sussiste.
Cucina – canna di esalazione in copertura
L’attrice lamenta la mancanza della canna di esalazione per l’espulsione al di sopra della
copertura dell’immobile i prodotti della combustione della cucina, in violazione dell’art 58
del regolamento edilizio del Comune di Roma.
Al fine di accertare quanto asserito, gli attor interventori hanno approntato a loro cura e
spese una prova con un automezzo appositamente noleggiato dotato di un cestello con
braccio oleodinamico al fine di raggiungere la copertura del fabbricato, far scendere
all’interno delle canne fumarie un grave vincolato da una corda, verificare il suo
comportamento e quindi desumere la sussistenza o meno del collegamento aeraulico tra
l’esterno e il foro presente nella cucina di ciascun appartamento in questione.
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 39 di 76
L’automezzo è stato posizionato sulla via Bo, in corrispondenza della rampa di accesso al
condominio. Durante la salita, il braccio meccanico non è riuscito a raggiungere il tetto del
fabbricato a causa dell’errata valutazione della distanza e dell’altezza della destinazione
(braccio meccanico troppo corto / destinazione troppo distante rispetto al punto di arrivo).
Pertanto non è stato possibile eseguire la prova approntata dagli attori / interventori.
Successivamente, gli attori / interventori hanno ipotizzato di eseguire una prova
dall’interno, con un fumogeno del tipo utilizzato nella nautica da diporto per segnalare la
posizione delle imbarcazioni in mare in situazioni di emergenza (l’acquisto di tale
attrezzatura, come appreso per le vie brevi in occasione degli accessi, necessita di una
particolare licenza ovvero del porto d’armi).
Fino alla data della corrente relazione gli attori / interventori non hanno dato seguito
all’approntamento della prova.
L’inconveniente lamentato non è accertabile.
Parapetti balconi
L’attrice lamenta la scarsa altezza dei parapetti dei balconi, non sempre superiore a cm 100
come prescritto dall’art. 26 del DPR 27.4.1955 e non rispettano quanto prescritto dal D.M.
LL. PP. 14.6.1989 n. 236 punto 8.1.10 (il parapetto non deve essere attraversato da una
sfera di diametro 10 cm).
Inoltre viene lamentato che la verniciatura del parapetto del balcone e del tubo del gas non
è coprente.
Il sopralluogo eseguito sul posto ha permesso di accertare l’altezza di cm 110 del parapetto
perimetrale a protezione del terrazzo, misurata tra il pavimento e la sommità del
mancorrente del parapetto medesimo. Lo spazio intercorrente tra i montanti del parapetto
è risultato nella maggior parte dei casi inferiore a 10 cm, né nella maggior parte dei casi
risulta possibile il passaggio di una sfera di 10 cm di diametro.
In merito alla verniciatura della ringhiera del terrazzo, non si notavano i difetti lamentati
alla verniciatura, quanto osservato consente di ritenere adeguata la relativa opera di
verniciatura.
L’inconveniente lamentato è parzialmente riconosciuto.
Pavimenti bagni e cucina / posa errata.
L’attrice lamenta l’imperizia e l’approssimazione della posa in opera del pavimento dei
bagni e della cucina. In particolare, viene lamentata la posa di piastrelle fuori-squadro, le
fughe tra le piastrelle di larghezza non costante, nel bagno il diverso pavimento del
disimpegno si vede con la porta chiusa.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare una posa in opera dei pavimenti dei bagni
e della cucina compatibile con le regole di buona esecuzione delle opere, i difetti lamentati
(fuori squadro, fughe) non sono significativi e rientrano nelle tolleranze di esecuzione delle
opere. Non sono state notate differenze di tono di colore significative sui pavimenti e sui
rivestimenti.
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 40 di 76
Le decorazioni dei rivestimenti del bagno non possono considerasi eseguite e a regola
d’arte per la presenza della decorazione perimetrale arrotondata, che invece andava
posata a spigolo vivo.
Gli inconvenienti lamentati sussistono in parte.
Sollevamento avvolgibili difettoso.
L’attrice lamenta la difettosità del sollevamento di avvolgibili in plastica.
In questo caso non si notavano malfunzionamenti evidenti, né la diretta interessata ha
fornito dimostrazione di quanto lamentato.
Gli inconvenienti lamentati non sussistono.
Coperchi avvolgibili fissati male.
L’attrice lamenta la cattiva tenuta dei coperchi che chiudono il cassone avvolgibili, sopra i
serramenti, al punto che in alcuni casi il vento li ha fatti cadere.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che i coperchi in esame erano difficili da
rimuovere; è quindi da escludere che il vento abbia provocato la caduta di qualche
coperchio, circostanza priva di qualsiasi elemento probatorio a riguardo.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
cassonetti avvolgibili privi di coibente e di scarsa tenuta all’aria.
L’attrice lamenta che i cassonetti copri avvolgibili dei serramenti sono privi del coibente e
hanno una scarsa tenuta all’aria.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare la mancanza del coibente all’interno del
cassonetto. In merito alla tenuta all’aria, il sistema avvolgibile / cassonetto / coperchio si
presentava in condizioni normali, la chiusura all’aria del sistema era normale ed è possibile
ritenere che in condizioni di vento (parete esterna in pressione) le infiltrazioni di aria siano
nella norma per il tipo di chiusura adottata.
L’inconveniente lamentato sussiste parzialmente.
impianto elettrico / altezza prese.
L’attrice lamenta la non rispondenza alla regola d’arte dell’altezza delle prese elettriche e
dei dispositivi di comando, in violazione della norma CEI 64-8, della guida 64-50 e delle
prescrizioni del punto 8.1.5 del DM LL.PP. 14.6.1989 n. 236.
La situazione accertata nei sopralluoghi è la seguente (misure in centimetri):
norma norma
descrizione CEI 64-8 L.13/89 situazione
537.5.2 DM236/89 accertata sussiste
prese – altezza >17,5 45/115 32 No
videocitofono – altezza 140 110/130 152 Si
comando punti luce - altezza 110/120 60/140 104 Si
Considerano i requisiti di sola visitabilità - già commentati nella corrente relazione – si
ritengono applicabili al caso in esame i soli requisiti della norma CEI, la cui sussistenza
viene indicata nell’ultima colonna.
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 41 di 76
Quanto lamentato dall’attrice sussiste parzialmente.
requisiti di accessibilità e visitabilità ex D.M. LL.PP. 14.6.1989 n. 236
L’attrice lamenta la non rispondenza dell’appartamento ai requisiti di accessibilità e
visitabilità descritti dal D.M. LL. PP. 14.6.1989 n. 236 (Prescrizioni tecniche necessarie a
garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia
residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e
dell'eliminazione delle barriere architettoniche) che rappresenta il regolamento tecnico
previsto dall’art. 1 comma 2 della Legge 9 gennaio 1989 n. 13.
Tale caratteristica era indicata anche nel depliant illustrativo del costruttore (tutti gli
accessi e gli impianti saranno privi di barriere architettoniche come previsto dalla L. 13/89)
e nel Capitolato delle Rifiniture al paragrafo Ascensore (“… conforme a quanto previsto
dalla legge 13/89 …”).
Per il caso in esame (appartamento inserito in un edificio residenziale costruito in regime
libero e non di edilizia sovvenzionata), il punto 3.4 lettera a) dell’art. 3 del DM 236/89
prevede che “… il requisito di visitabilità si intende soddisfatto se il soggiorno o il pranzo,
un servizio igienico ed i relativi percorsi di collegamento interni alle unità immobiliari sono
accessibili.”
Il requisito di accessibilità (più oneroso) non si applica al caso in esame.
Il successivo art. 5 (criteri di progettazione per la visitabilità) al punto 5.1 (residenza)
precisa “Nelle unità immobiliari visitabili di edilizia residenziale, di cui all'art. 3, deve essere
consentito l'accesso, da parte di persona su sedia a ruote, alla zona di soggiorno o di
pranzo, ad un servizio igienico e ai relativi percorsi di collegamento. A tal fine si deve
assicurare la rispondenza ai criteri di progettazione di cui ai punti 4.1 (unità ambientali e
loro componenti), 4.1.6 (servizi igienici), 4.1.9 (percorsi orizzontali), 4.2 (spazi esterni) e alle
relative specifiche dimensionali e/o soluzioni tecniche. In particolare per i percorsi
orizzontali si vedano anche le soluzioni tecniche di cui al punto 9.1.1 (percorsi orizzontali).”
Pertanto, in merito alla tipologia edilizia in esame, la norma in merito alle parti esclusive
prescrive solamente il requisito di visitabilità.
Nel caso in esame l’appartamento può essere considerato visitabile (in merito ai percorsi
per raggiungere la sala da pranzo / soggiorno e un bagno).
Per il locale bagno, sempre in merito agli appartamenti di edilizia residenziale (costruiti in
regime libero e non di edilizia sovvenzionata), il punto 8.1.6 del DM 236/89 indica che
“Negli alloggi di edilizia residenziale nei quali è previsto il requisito della visitabilità [come
quello in esame], il servizio igienico si intende accessibile se è consentito almeno il
raggiungimento di una tazza wc e di un lavabo, da parte di persona su sedia a ruote. Per
raggiungimento dell'apparecchio sanitario si intende la possibilità di arrivare sino alla
diretta prossimità di esso, anche senza l'accostamento laterale per la tazza w.c. e frontale
per il lavabo.”
A giudizio di questa analisi la norma sulla visitabilità negli appartamenti inseriti in edifici
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 42 di 76
“privati” impone solamente di rendere raggiungibile il w.c. di un bagno e il lavabo,
condizione che nel caso in esame risulta verificata.
Non risultano applicabili al caso in esame le prescrizioni più restrittive richiamate dal CTP
attrice afferenti al requisito di accessibilità, non pertinente al caso in esame.
Nel complesso quanto lamentato non sussiste.
Terrazzo / manca barbecue
L’attrice lamenta sul terrazzo la mancanza del barbecue pattuito.
Il barbecue non era presente alla data dell’accesso e l’appartamento è dotato di un
balcone.
Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato al fascicolo di parte e il
“Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP
ing. […] . In proposito, il primo documento prodotto in atti indica “predisposizione
caminetto e barbecue”. Pertanto, nessun barbecue doveva essere fornito e posato in
opera.
Gli inconvenienti lamentati non sussistono.
bagno / vaso storto e bidet mancano borchie tubi
l’attrice lamenta che nel bagno il WC non è installato in squadro alle pareti e che
l’installazione idraulica del
bidet non ha previsto le borchie
di copertura degli attacchi
emergenti dal muro.
L’installazione del WC, nel
complesso, era fuori asse
rispetto alle pareti e quindi non
conforme alle norme di buona
esecuzione delle opere; le
borchie si trovavano al loro
posto per coprire gli attacchi
idraulici del bidet come
dimostra la foto a fianco.
Quanto lamentato sussiste parzialmente.
soggiorno / infisso / montante lesionato
l’attrice lamenta che uno dei montanti della porta finestra del soggiorno è lesionato.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare quanto lamentato che si appalesava nel
difetto del materiale costituente il telaio del serramento.
Quanto lamentato sussiste.
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 43 di 76
2.10 APPARTAMENTO SCALA C, PIANO S1, INTERNO 2, […] LUCIA.
I danni lamentati sono i seguenti:
n° rif. descrizione Norme indicate da
prog. CTP danni e difetti CTP attrice
1 p.7 manca termosifone in cucina contratto
2 p.8 isolamento termo acustico / accertamento L.10/91
3 p.8 isolamento acustico DPCM 5/12/97
4 p.9 valori limite assoluti di immissione art.3 DPCM 14/11/97
5 p.10 valori limite differenziali di immissioni art.4 DPCM 14/11/97
6 p.13 dichiarazione di conformità impianti art. 9 L. 10/91
7 p 14 imp. elettrico / placche e interruttori Master contratto
8 p.14 imp. elettrico / progetto L. 46/90
9 p.15/19 imp. gas / apertura ventilazione cucina UNI-CIG 7129 p.4.1.2
10 p.15 imp. gas / tubazioni esterne / interne dic. Conf. PIEMME
11 p.15 imp. termico / progetto e relaz. dic. Conf. PIEMME
12 p.15 porta di ingresso 3 punti chiusura invece di 4 contratto
13 p.16 avvolgibili infissi / leggeri e rumorosi contratto
14 p.16 pavimenti e riv. / tono colore, macchie, posa regola d'arte
15 p.18 imp.gas/ tubo nel muro UNI-CIG 7129 p. 3.3.1.4
16 p.20 cucina / canna di esalazione non sbocca sul tetto Reg.Ed.C.di Roma art. 58
17 p.21 balconi / parapetti altezza insufficiente, ecc. DPR27/4/55 n.547 art.26
18 p.24 pavimenti bagni, cucina e terrazzo/ posa errata regola d'arte
19 p.24 muri interni / fuori piombo e fessure regola d'arte
20 p.24 terrazzo/manca giardino barbecue contratto
21 p.25 coperchi avvolgibili/ fissati male regola d'arte
22 p.25 coperchi avvolgibili/ privi di coibente, tenuta regola d'arte
23 p.29 imp. Elettrico/altezza prese insufficiente CEI64-8 + DMLLPP14/6/89 p.8.1.5
24 p.29 barriere architettoniche DMLLPP 14/6/89 n.236 p.4.1.1
25 p.32 box auto/porta basculante non funziona regola d'arte
Commentiamo ora le singole voci (le opere di ripristino sono conformi a quelle indicate ai
precedenti paragrafi in merito ai medesimi argomenti).
termosifone cucina
L’attrice lamenta la mancanza di un radiatore in alluminio pressofuso in cucina,
contrariamente a quanto promesso (vizio contrattuale).
Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato n. 6 al fascicolo attrice e il
Capitolato delle rifiniture e caratteristiche costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP
ing. […] . In proposito nessuno dei documenti indicati fornisce indicazioni in merito
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 44 di 76
all’installazione di un termosifone nella zona cucina.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che la cucina dell’appartamento in
questione è un locale separato rispetto alla zona pranzo, dove si trovano i corpi scaldanti.
L’inconveniente lamentato sussiste.
Isolamento termoacustico
L’attrice lamenta la mancata conoscenza dell’isolamento termo acustico
dell’appartamento.
In contraddittorio, durante i
sopralluoghi sono stati eseguiti dei
saggi nei muri dove si trova
l’isolante considerati
concordemente significativi per la
totalità delle parti esclusive e
comuni interessate dal corrente
procedimento.
Il risultato delle misurazioni dei
rilievi ha permesso di accertare la
presenza di un isolante di 3 cm di spessore.
Rispetto dei requisiti passivi degli edifici ex DPCM 5.12.97 e superamento valori
limite ex artt. 3 e 4 DPCM 14.11.97.
L’attrice lamenta il mancato rispetto dei requisiti passivi degli edifici relativi alla normativa
indicata.
Per l’appartamento in esame è stata eseguita una specifica campagna di misure in
conformità della nota ex art. 92 att. c.p.c. come autorizzato dal Giudice.
Il risultato dei rilievi acustici (cfr. allegata relazione del prof. […] ausiliario autorizzato dello
scrivente CTU) ha permesso di accertare il superamento dei limiti di emissione acustica dei
servizi tecnologici, dei limiti del potere fonoisolante delle partizioni tra ambienti e dei limiti
del potere minimi dell’isolamento acustico standardizzato di facciata.
In considerazione delle omogeneità delle caratteristiche costruttive (edilizia e impianti) gli
accertamenti acustici eseguiti possono essere considerati rappresentativi anche per
l’appartamento in esame (come già indicato nella nota ex art. 92 att. C.p.c. del 27.5.2010).
Il CTP convenuta evidenzia che la normativa invocata dal CTP attrice/ interventori non si
applica in quanto l’art. 15 della L. 4 giugno 2010 n. 96, pubblicata (cfr. copia stralcio in
allegato) ha stabilito che “… la disciplina relativa ai requisiti acustici passivi degli edifici e
dei loro componenti non trova applicazione nei rapporti tra privati, nei rapporti costruttori
venditori e acquirenti di alloggi, fermi restando gli effetti derivanti da pronunce giudiziali
passate in giudicato e la corretta esecuzione a regola d’arte asseverata da un tecnico
abilitato.”
La legge citata è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale Serie Generale in data 25 giugno
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 45 di 76
2010. L’iscrizione della corrente causa risale al 2007.
Si evidenzia quanto sopra al Giudice affinché possa formare oggetto di valutazione.
L’inconveniente lamentato sussiste, con riferimento a quanto lamentato dagli attori /
interventori.
Il danno sarà comunque quantificato in uno specifico paragrafo nel prosieguo.
Non vi sono opere di ripristino, la quantificazione del danno sarà indicata in un successivo
paragrafo.
Dichiarazione di conformità impianti.
L’attrice lamenta la sola individuazione delle imprese esecutrici dell’impianto elettrico e del
gas, senza alcuna menzione degli altri impianti che sono in opera nell’immobile in esame.
Negli allegati 7 e 8 della perizia dell’ing. […] si trovano:
la dichiarazione di conformità dell’impianto a Regola d’arte della ditta […] S.r.l., in
merito all’impianto del gas;
la dichiarazione di conformità dell’impianto a regola d’arte della ditta […] S.r.l. per
l’impianto elettrico.
Limitatamente alle parti esclusive, il CTP fornisce delle critiche generiche e non
circostanziate, né indica quali parti sono mancanti di tali dichiarazioni, redatte su moduli
prestampati che riportano espressi riferimenti alla normativa applicabile.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
Placche e interruttori Ticino / Modo Master.
L’attrice lamenta che erano stati “promessi” placche e interruttori Ticino e/o similari e
invece sono stati installati componenti di marca “Modo Master”.
Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato n. 6 al fascicolo […] e il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP
ing. […] . In proposito, il primo documento non fornisce indicazioni a riguardo, mentre il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive indica “placche e interruttori della
Ticino e/o similari”.
L’accertamento eseguito sul posto ha permesso di rilevare che gli interruttori e le placche
sono di marca commerciale, come indicato dall’attrice. Non si rilevava il marchio Ticino su
tali componenti.
Nel complesso i componenti contestati erano funzionanti e idonei all’uso. Peraltro, il
documento citato indica componenti Ticino e/o similari, escludendo così qualsiasi vincolo
di esclusività del marchio indicato, da considerare a mero titolo esemplificativo.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
Progetto impianto elettrico.
L’attrice lamenta che non è stato rilasciato agli acquirenti il progetto dell’impianto
elettrico.
Tale documento non risultava consegnato agli acquirenti fino alla data dell’ultimo
sopralluogo.
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La progettazione dell’impianto elettrico è regolata dall’art. 4 comma 1 lettera a) del DPR
447/91 (regolamento attuazione ex art. 15 L. 46/90) che ne stabilisce l’obbligo – in campo
residenziale – solo “… per utenze domestiche di singole unità abitative di superficie
superiore a 400 mq.” Tale limite è stato confermato dall’art. 5 comma 2 lettera a) del D.
M.I.S.E. 22.1.2008 n. 37.
L’appartamento in esame ha consistenza ben inferiore al limite indicato dalla norma.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
Impianto gas
L’attrice lamenta il mancato rispetto della normativa UNI CIG 7129 in merito alla mancata
consegna dello schema dell’impianto, alla mancata esecuzione di un’apertura di 100 cmq
invece indicata dalla ditta Piemme Impianti (all. 7 alla relazione ing. […] ) alla presenza di
tubazioni di adduzione del gas sottotraccia invece che esterne come indicato nella
relazione della Piemme Impianti.
Peraltro – anche se non richiesto dall’attrice – occorre osservare che l’obbligo di
progettazione degli impianti di distribuzione e utilizzo di gas combustibile, sussiste oltre il
limite di portata termica 50,0 Kw ex art. 5 comma 2 lettera g) del D. M.I.S.E. 22.1.2008 n.
37, ben superiore alla portata termica installata (28 kW, come risulta dalla dichiarazione
dell’installatore) a servizio dei locali di interesse.
Pertanto, nel caso in esame non sussiste l’obbligo di progettazione.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che nella cucina non esiste alcuna
apertura di ventilazione, né risulta consegnato lo schema dell’impianto ed infine, la
tubazione di adduzione del gas si origina nel vano caldaia (vano ventilato posto all’esterno
dell’appartamento con accesso dal terrazzo esclusivo antistante la cucina) ed entra nel
muro sotto traccia, sino a collegarsi con la macchina del gas.
La macchina del gas indicata nella relazione di certificazione è del tipo a controllo della
mancanza di fiamma come indicato nella relazione dell’impresa installatrice.
La certificazione allegata peraltro non è barrata alla riga “Apertura di ventilazione” e la
nota esplicativa del documento contestato precisa “ventilazione naturale perché la caldaia
è posta all’esterno dell’appartamento”. Non si ravvisa pertanto alcuna contraddizione.
Il CTP lamenta la mancata osservanza della norma UNI CIG 7129 in merito
all’attraversamento dei muri perimetrali esterni (punto 3.3.1.4) e in merito alla posa in
opera di tubazioni sotto traccia (punto 3.3.3 e seguenti).
Su tale argomento l’attrice ha eseguito una demolizione nella zona cucina nel solo
appartamento […] (scala C interno 2), nella parete interna, che ha permesso di accertare la
presenza di un tubo in rame rivestito con materiale plastico corrugato di colore giallo, il
diametro di quest’ultimo è superiore di circa 2 ÷ 3 mm rispetto al diametro del tubo interno
di rame. L’esame del tubo esterno corrugato ha permesso di accertare l’assenza del
rivestimento in malta di cemento.
La demolizione eseguita a giudizio dello scrivente è rappresentativa dello stato dei luoghi in
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considerazione della omogeneità del procedimento costruttivo per l’edificio in esame.
Peraltro, sul posto non si trovano gli elementi atti a individuare il percorso della tubazione
(previsti dal punto 3.3.3.1 della norma in commento) e quindi necessitano i disegni di cui si
lamenta la mancanza.
Inoltre, non risultava rispettata la norma relativa agli attraversamenti di intercapedini (tubo
guaina passante in acciaio con diametro superiore di almeno 10 mm a quello del tubo del
gas con l’estremità verso l’esterno aperta a quella verso l’interno sigillata).
Gli inconvenienti lamentati sussistono limitatamente al tipo e alla modalità di tubazione del
gas e alla mancanza di disegni che indichino la loro posizione.
Le opere di ripristino consistono nell’esecuzione di demolizioni e successiva ricostruzione
della linea di adduzione del gas in questione, applicando le norme poc’anzi citate, compresi
i lavori conseguenti e correlati. La quantificazione economica sarà trattata in uno specifico
successivo paragrafo.
Impianto termico
L’attrice lamenta per l’impianto termico la mancata allegazione del progetto e della
relazione che descrive i componenti e i materiali allegati alla dichiarazione di conformità
sottoscritta dalla Piemme Impianti (all. 10 relaz. Ing. […] ). Il CTP indica che il progetto è
dovuto in base all’art. 9 della L. 10/91, confondendola con la L. 46/90 (cfr. pag. 13 relaz.
CTP).
L’art. 6 della L. 46/90 limita l’obbligo della redazione del progetto ai casi stabiliti dal
regolamento di attuazione di cui all’art. 15 della medesima Legge. L’art. 5 comma 2 lettera
f) del D. M.I.S.E. 22.1.2008 n. 37 (regolamento di attuazione L. 46/90 ex art. 15) prevede
l’obbligo della progettazione solamente per “per gli impianti dotati di canne fumarie
ramificate, nonché impianti di climatizzazione aventi potenzialità frigorifera pari o
superiore a 40.000 frigorie / ora.” entrambe fattispecie che non ricorrono nel caso in
esame.
In atti (cfr. all. 10 relazione ing. […] ) si trova la relazione di conformità dell’impianto
(prevista dall’art. 28 L. 10/91).
Quanto lamentato dall’attrice non sussiste.
Porta di ingresso con 3 punti di chiusura invece di 4.
L’attrice lamenta la difformità della porta di ingresso rispetto alle prescrizioni contrattuali
(3 punti di chiusura invece di 4), prive di adeguata blindatura, prive del compasso di
sicurezza e sprovviste di paraspifferi.
Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato al fascicolo di parte e il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP
ing. […] . In proposito, il primo documento non fornisce indicazioni a riguardo, mentre il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive indica che “il portoncino di ingresso
sarà del tipo blindato con doppio pannello di acciaio, quattro chiusure più rostri e cerniere
regolabili. Il portoncino sarà dotato di spioncino, paraspifferi, serratura personalizzata e
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compasso di sicurezza …”.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che la porta originaria era stata sostituita
con altra, più robusta. Il portone originario era custodito nell’autorimessa privata dell’avv.
[…] ed era conforme agli altri portoncini osservati negli altri appartamenti di cui alla
corrente causa (tre punti di chiusura, non sono stati notati paraspifferi, né si trovavano
sistemi di chiusura a “compasso di sicurezza”, un sistema meccanico che permette di aprire
solo parzialmente la porta per vedere la persona all’esterno e che impone di chiudere
completamente la porta per aprirla completamente e consentire l’accesso all’interno).
Quanto lamentato dall’attrice sussiste.
porte interne in noce / impiallacciate noce
L’attrice lamenta la fornitura di porte con impiallacciature in noce anziché in noce massello.
Il depliant illustrativo fa riferimento genericamente a porte in noce.
Nel complesso, la generica descrizione fornita dal materiale illustrativo propedeutico alla
compravendita consente di ritenere che le porte dovessero avere semplicemente la finitura
in noce, non essendo specificato in legno massello, un componente di elevato pregio e di
rara installazione in una costruzione residenziale del tipo in esame.
Quanto lamentato non sussiste.
Avvolgibili infissi esterni leggeri e rumorosi
L’attrice lamenta avvolgibili molto leggeri e rumorosi in occasione di vento. Inoltre, l’attrice
fa rilevare che i medesimi avvolgibili non sono in PVC serie pesante 5,5 kg/mq, come
promesso. Infine, viene lamentato che nel soggiorno e nella camera da letto l’avvolgibile
non funziona più.
Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato al fascicolo di parte e il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP
ing. […] . In proposito, il primo documento non fornisce indicazioni a riguardo, mentre il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive indica “avvolgibili in PVC pesante
5,5 kg/mq).
Nel soggiorno e nella camera da letto non si notavano malfunzionamenti, né i diretti
interessati hanno fornito dimostrazioni a riguardo.
La rumorosità lamentata in occasione di vento è generica in quanto non viene indicata
alcuna misura della velocità del vento oltre la quale si verifica l’inconveniente, né vengono
indicate specifiche di prestazioni del componente (contrattuali, ovvero discendenti da
norme nazionali); in sintesi tale inconveniente così come lamentato è generico e va
respinto.
Il rilievo del peso è possibile solamente smontando il relativo avvolgibile. La parte onerata
della prova non ha proceduto allo smontaggio dell’avvolgibile, nè i CTP hanno concordato
sulla modalità della misura.
Quanto lamentato dall’attrice in parte non sussiste, in parte non è accertabile.
Pavimenti e rivestimenti.
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L’attrice lamenta la qualità scadente delle piastrelle dei pavimenti (nel corpo del testo
vengono citati i soli pavimenti, mentre il titolo del paragrafo riporta anche i rivestimenti),
tono di colore differente l’una dall’altra, macchie circolari non rimovibili, posa non a regola
d’arte in quanto il sottofondo non è continuo (suonano “a vuoto” se battute) con la
conseguente frattura di alcune piastrelle. Inoltre viene lamentata l’errata posa in opera in
corrispondenza della soglia del bagno principale (con la porta del bagno chiusa, il diverso
pavimento del disimpegno è visibile dall’interno del bagno stesso).
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare:
le differenze del tono di colore di pavimenti e rivestimenti nel complesso è considerato
accettabile, le differenze cromatiche tra le piastrelle non evidenziavano differenze
significative;
le macchie circolari non pulibili non sono state evidenziate né rilevate;
la posa in opera non evidenziava alla percussione il riscontro a “vuoto” in quanto il
proprietari ha dichiarato che sono state eseguite riparazioni, inoltre nel terrazzo le fughe
tra le piastrelle necessitavano della stuccatura.
Il pavimento bagno / disimpegno evidenzia un errore di posa in opera, come lamentato.
Sul terrazzo, alcune fughe necessitano della stuccatura; nella camera da letto, due
piastrelle presentano difetti; nel bagno si trova una piastrella rotta.
Gli inconvenienti lamentati sono parzialmente riconosciuti.
impianto adduzione gas / tubo nel muro
L’attrice lamenta il mancato rispetto della norma UNI CIG 7129 punto 3.3.1.4 nel locale
cucina, in merito all’attraversamento dei tubi di adduzione del gas (argomento
parzialmente già compreso nei
punti 9 e 10 precedenti).
Il sopralluogo ha permesso di
accertare che dal contatore, il
tubo dell’impianto privato di
distribuzione del gas è installato
all’esterno del muro, nel vano
tecnico esterno dove si trova
anche la caldaia murale. Da tale
vano tecnico, si dirama la linea
che alimenta la macchina del gas,
posta all’interno dell’appartamento; tale linea è sotto traccia a partire dal muro esterno,
fino all’angolo cottura, dove emerge dal muro per collegarsi alla macchina del gas della
cucina.
La norma UNI CIG 7129 - dicembre 2001, al punto 3.3.1.4 per l’attraversamento di muri
pieni, muri di mattoni forati e pannelli prefabbricati prevede la protezione del tubo senza
giunzioni o saldature con tubo guaina passante murato con malta di cemento. Quest’ultimo
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può essere costituito da un tubo metallico o da un tubo in plastica non propagante fiamma
(classe 1) avente diametro interno maggiore di almeno 10 mm del diametro esterno della
tubazione gas.
L’accertamento eseguito sul posto ha permesso di accertare l’assenza del tubo prescritto
dalla norma poc’anzi citata. A tale scopo è stata eseguita una specifica demolizione del
rivestimento nella cucina […] , come indica la figura qui sopra.
Quanto lamentato sussiste.
Cucina – canna di esalazione in copertura
L’attrice lamenta la mancanza della canna di esalazione per l’espulsione al di sopra della
copertura dell’immobile i prodotti della combustione della cucina, in violazione dell’art 58
del regolamento edilizio del Comune di Roma.
Al fine di accertare quanto asserito, gli attor interventori hanno approntato a loro cura e
spese una prova con un automezzo appositamente noleggiato dotato di un cestello con
braccio oleodinamico al fine di raggiungere la copertura del fabbricato, far scendere
all’interno delle canne fumarie un grave vincolato da una corda, verificare il suo
comportamento e quindi desumere la sussistenza o meno del collegamento aeraulico tra
l’esterno e il foro presente nella cucina di ciascun appartamento in questione.
L’automezzo è stato posizionato sulla via Bo, in corrispondenza della rampa di accesso al
condominio. Durante la salita, il braccio meccanico non è riuscito a raggiungere il tetto del
fabbricato a causa dell’errata valutazione della distanza e dell’altezza della destinazione
(braccio meccanico troppo corto / destinazione troppo distante rispetto al punto di arrivo).
Pertanto non è stato possibile eseguire la prova approntata dagli attori / interventori.
Successivamente, gli attori / interventori hanno ipotizzato di eseguire una prova
dall’interno, con un fumogeno del tipo utilizzato nella nautica da diporto per segnalare la
posizione delle imbarcazioni in mare in situazioni di emergenza (l’acquisto di tale
attrezzatura, come appreso per le vie brevi in occasione degli accessi, necessita di una
particolare licenza ovvero del porto d’armi).
Fino alla data della corrente relazione gli attori / interventori non hanno dato seguito
all’approntamento della prova.
L’inconveniente lamentato non è accertabile.
Parapetti balconi
L’attrice lamenta la scarsa altezza dei parapetti dei balconi, non sempre superiore a cm 100
come prescritto dall’art. 26 del DPR 27.4.1955 e non rispettano quanto prescritto dal D.M.
LL. PP. 14.6.1989 n. 236 punto 8.1.10 (il parapetto non deve essere attraversato da una
sfera di diametro 10 cm).
Inoltre viene lamentato che la verniciatura del parapetto del balcone e del tubo del gas non
è coprente.
Il sopralluogo eseguito sul posto ha permesso di accertare l’altezza di cm 110 del parapetto
perimetrale a protezione del terrazzo, misurata tra il pavimento e la sommità del
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mancorrente del parapetto medesimo. Lo spazio intercorrente tra i montanti del parapetto
è risultato nella maggior parte dei casi inferiore a 10 cm nella maggior parte dei casi, in
qualche caso risulta possibile il passaggio di una sfera di 10 cm di diametro.
In merito alla verniciatura della ringhiera del terrazzo e del tubo del gas, non si notavano i
difetti lamentati alla verniciatura, quanto osservato consente di ritenere adeguata la
relativa opera di verniciatura.
L’inconveniente lamentato sussiste parzialmente.
Pavimenti bagni e cucina / posa errata.
L’attrice lamenta l’imperizia e l’approssimazione della posa in opera del pavimento dei
bagni e della cucina. In particolare, viene lamentata la posa di piastrelle fuori-squadro, le
fughe tra le piastrelle di larghezza non costante, nel bagno il diverso pavimento del
disimpegno si vede con la porta chiusa, sigillatura nel bagno non a regola d’arte.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare una posa in opera dei pavimenti dei bagni
e della cucina compatibile con le regole di buona esecuzione delle opere, i difetti lamentati
(fuori squadro, fughe) non sono significativi e rientrano nelle tolleranze di esecuzione delle
opere. Le decorazioni dei rivestimenti del bagno non possono considerasi eseguite e a
regola d’arte dovute al cambiamento del verso di posa delle piastrelle nella zona della
finestra.
Gli inconvenienti lamentati sussistono in parte.
Sollevamento avvolgibili difettoso.
L’attrice lamenta la difettosità del sollevamento di avvolgibili in plastica.
In alcuni casi è stato registrato un imperfetto funzionamento del sistema di sollevamento –
blocco – discesa dell’avvolgibile, dovuto alla cattiva qualità di alcune macchine avvolgibili
(quelle installate nel muro, dietro la placca).
Gli inconvenienti lamentati sussistono in parte.
Terrazzo manca / barbecue – manca giardino.
L’attrice lamenta la presenza del terrazzo in luogo del giardino indicato nel compromesso
(non prodotto in atti) e la mancanza del barbecue pattuito.
L’accesso sul posto ha permesso di accertare l’esistenza di un terrazzo a livello difforme
non solo dal compromesso ma anche da quanto descritto nell’atto di compravendita (cfr.
pag. 2 art. 2, all. 1 fascicolo attrice) che prevedeva espressamente un giardino annesso
all’abitazione.
Il barbecue non era presente alla data dell’accesso.
Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato al fascicolo di parte e il
Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP
ing. […] . In proposito, il primo documento prodotto in atti indica “predisposizione
caminetto e barbecue”. Pertanto, nessun barbecue doveva essere fornito e posato in
opera.
Gli inconvenienti lamentati sussistono parzialmente.
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Coperchi avvolgibili fissati male.
L’attrice lamenta la cattiva tenuta dei coperchi che chiudono il cassone avvolgibili, sopra i
serramenti, al punto che in alcuni casi il vento li ha fatti cadere.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che i coperchi in esame erano difficili da
rimuovere; è quindi da escludere che il vento abbia provocato la caduta di qualche
coperchio, circostanza priva di qualsiasi elemento probatorio a riguardo.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
cassonetti avvolgibili privi di coibente e di scarsa tenuta all’aria.
L’attrice lamenta che i cassonetti copri avvolgibili dei serramenti sono privi del coibente e
hanno una scarsa tenuta all’aria.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare la mancanza del coibente all’interno del
cassonetto. In merito alla tenuta all’aria, il sistema avvolgibile / cassonetto / coperchio si
presentava in condizioni normali, la chiusura all’aria del sistema era normale ed è possibile
ritenere che in condizioni di vento (parete esterna in pressione) le infiltrazioni di aria siano
nella norma per il tipo di chiusura adottata.
L’inconveniente lamentato sussiste parzialmente.
impianto elettrico / altezza prese.
L’attrice lamenta la non rispondenza alla regola d’arte dell’altezza delle prese elettriche e
dei dispositivi di comando, in violazione della norma CEI 64-8, della guida 64-50 e delle
prescrizioni del punto 8.1.5 del DM LL.PP. 14.6.1989 n. 236.
La situazione accertata nei sopralluoghi è la seguente (misure in centimetri):
norma norma
descrizione CEI 64-8 L.13/89 situazione
537.5.2 DM236/89 accertata sussiste
prese – altezza >17,5 45/115 27 No
videocitofono – altezza 140 110/130 144 Si
comando punti luce - altezza 110/120 60/140 100 Si
Considerano i requisiti di sola visitabilità - già commentati nella corrente relazione – si
ritengono applicabili al caso in esame i soli requisiti della norma CEI, la cui sussistenza
viene indicata nell’ultima colonna.
Quanto lamentato dall’attrice sussiste parzialmente.
requisiti di accessibilità e visitabilità ex D.M. LL.PP. 14.6.1989 n. 236
L’attrice lamenta la non rispondenza dell’appartamento ai requisiti di accessibilità e
visitabilità descritti dal D.M. LL. PP. 14.6.1989 n. 236 (Prescrizioni tecniche necessarie a
garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia
residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e
dell'eliminazione delle barriere architettoniche) che rappresenta il regolamento tecnico
previsto dall’art. 1 comma 2 della Legge 9 gennaio 1989 n. 13.
Tale caratteristica era indicata anche nel depliant illustrativo del costruttore (tutti gli
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 53 di 76
accessi e gli impianti saranno privi di barriere architettoniche come previsto dalla L. 13/89)
e nel Capitolato delle Rifiniture al paragrafo Ascensore (“… conforme a quanto previsto
dalla legge 13/89 …”).
Per il caso in esame (appartamento inserito in un edificio residenziale costruito in regime
libero e non di edilizia sovvenzionata), il punto 3.4 lettera a) dell’art. 3 del DM 236/89
prevede che “… il requisito di visitabilità si intende soddisfatto se il soggiorno o il pranzo,
un servizio igienico ed i relativi percorsi di collegamento interni alle unità immobiliari sono
accessibili.”
Il requisito di accessibilità (più oneroso) non si applica al caso in esame.
Il successivo art. 5 (criteri di progettazione per la visitabilità) al punto 5.1 (residenza)
precisa “Nelle unità immobiliari visitabili di edilizia residenziale, di cui all'art. 3, deve essere
consentito l'accesso, da parte di persona su sedia a ruote, alla zona di soggiorno o di
pranzo, ad un servizio igienico e ai relativi percorsi di collegamento. A tal fine si deve
assicurare la rispondenza ai criteri di progettazione di cui ai punti 4.1 (unità ambientali e
loro componenti), 4.1.6 (servizi igienici), 4.1.9 (percorsi orizzontali), 4.2 (spazi esterni) e alle
relative specifiche dimensionali e/o soluzioni tecniche. In particolare per i percorsi
orizzontali si vedano anche le soluzioni tecniche di cui al punto 9.1.1 (percorsi orizzontali).”
Pertanto, in merito alla tipologia edilizia in esame, la norma in merito alle parti esclusive
prescrive solamente il requisito di visitabilità.
Nel caso in esame l’appartamento può essere considerato visitabile (in merito ai percorsi
per raggiungere la sala da pranzo / soggiorno e un bagno).
Per il locale bagno, sempre in merito agli appartamenti di edilizia residenziale (costruiti in
regime libero e non di edilizia sovvenzionata), il punto 8.1.6 del DM 236/89 indica che
“Negli alloggi di edilizia residenziale nei quali è previsto il requisito della visitabilità [come
quello in esame], il servizio igienico si intende accessibile se è consentito almeno il
raggiungimento di una tazza wc e di un lavabo, da parte di persona su sedia a ruote. Per
raggiungimento dell'apparecchio sanitario si intende la possibilità di arrivare sino alla
diretta prossimità di esso, anche senza l'accostamento laterale per la tazza w.c. e frontale
per il lavabo.”
A giudizio di questa analisi la norma sulla visitabilità negli appartamenti inseriti in edifici
“privati” impone solamente di rendere raggiungibile il w.c. di un bagno e il lavabo,
condizione che nel caso in esame risulta verificata.
Non risultano applicabili al caso in esame le prescrizioni più restrittive richiamate dal CTP
attrice afferenti al requisito di accessibilità, non pertinente al caso in esame.
Nel complesso quanto lamentato non sussiste.
Box auto / porta basculante non funziona
L’attrice lamenta il malfunzionamento della porta basculante a servizio dell’autorimessa
privata.
In occasione del sopralluogo l’autorimessa privata era servita da una porta ad ante,
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 54 di 76
sostituita rispetto a quella originaria.
L’inconveniente lamentato non è accertabile.
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 55 di 76
3.0 PARTI COMUNI – sussistenza dei vizi lamentati
Gli inconvenienti lamentati per le parti comuni sono i seguenti:
n° rif. descrizione Norme indicate da
prog
. CTP danni e difetti CTP attrice
1 p.2 certificato agibilità
2 p.3 fascicolo fabbricato
3 P.4 certificato prevenzione incendi incompleto DPR 12/1/98 N. 37
4 p.6 apertura aerazione vano scala DM Interno 16/5/87 n.246 p.2.4
5 p.7 apertura aerazione vano corsa ascensore DM Interno 15/9/05 p.5
6 p.7 imp. Gas / posa tubi gas senza guaina DM Interno 16/5/87 n.246 p.6
7 p.14 mancata comunicazione dichiarazioni conformità impianti art. 11 L. 10/91
8 p.18 imp. gas / tubo non protetto e senza guaina UNI-CIG 7129 p. 3.3.2.3+3.3.1.3
9 p.19 imp. gas / tubi verniciatura giallo DM Interno 12/4/96 p.5.4.3.2
10 p.20 bagni/ scarico non prolungato oltre la copertura Reg.Ed.C.di Roma art. 35
11 p.21 scale/ parapetti altezza insufficiente DPR27/4/55 n.547 art.26
12 p.22 scale / parapetti scarsa protezione DMLLPP 14/6/89 n.236 p.8.1.10
13 p.23 scale / vetri non sono di sicurezza D.Lgs 626/94 art.33 c.9 p.2
14 p.24 un gradino del vano scale è rotto
15 p.24 illuminazione scale senza pulsante/solo crepuscolare
16 p.23 scale / corrimano corto DMLLPP 14/6/89 n.236 p.8.1.10
17 p.24 verniciatura opere in ferro / carente regola d'arte
18 p.24 intonaci mal eseguiti regola d'arte
19 p.25 S1 autorimessa/infiltrazione scala B regola d'arte
20 p.25 autorimessa/pavimento lesionato regola d'arte
21 p.25
fogna/manca allaccio collettore
comunale/coperchi/tenuta regola d'arte
22 p.27 fogna/manca sifonatura pozzetti regola d'arte
23 p.27 fogna/ mancano pozzetti ispezione a piè colonna regola d'arte
24 p.29 imp. Elettrico autorimessa/altezza prese insufficiente CEI64-8 + DMLLPP14/6/89 p.8.1.5
Vengono ora commentate le singole voci.
3.1 Certificato di agibilità.
Alla data del corrente procedimento il certificato di agibilità non è stato prodotto. Gli
accertamenti eseguiti all’interno degli appartamenti hanno evidenziato violazioni dei
requisiti minimi previsti dal DM 5.7.1975 (come puntualmente già indicato), nonché nelle
zone comuni (come si dirà nel prosieguo), a giudizio dello scrivente ostativi al fine
dell’ottenimento di tale importante certificato.
La convenuta produce il “nulla osta” al rilascio del certificato di agibilità indicato in una
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comunicazione del Comune di Roma – Dipartimento XVI – II U.O. (attuazione opere a
scomputo) del 24.10.2008 prot. 15299 avente per oggetto “realizzazione di opere di
urbanizzazione”.
Anche in assenza della documentazione richiamata nella lettera prodotta dalla convenuta si
comprende che tale comunicazione si riferisce alle opere di urbanizzazione e non ai
requisiti contestati di agibilità dell’edificio ex DM 5.7.1975, caratteristiche non accertate
dall’unità organizzativa mittente della lettera. Per questo motivo il documento prodotto
dalla convenuta è ritenuto dallo scrivente non pertinente all’oggetto della domanda,
permanendo all’attualità la mancanza del Certificato di Agibilità dell’edificio e avendo
accertato in questo procedimento la violazione di alcuni requisiti previsti dal DM 5.7.1975.
Tali violazioni comportano danni non eliminabili per le parti esclusive e quindi la
significativa decurtazione del valore degli appartamenti in cui sono state accertate tali
violazioni.
Tale circostanza può avere riflesso anche sulle altre unità immobiliari, in considerazione
che il certificato di agibilità è emesso per l’intero edificio per certificare il rispetto delle
norme igienico sanitarie che riguardano tutto l’edificio e non una parte di esso. Tale
circostanza (impossibilità di ottenere il certificato di agibilità) ha impatto anche sulle altre
unità immobiliari le quali, pur possedendo i minimi requisiti igienici oggetto di
accertamento (DM 5.7.1975), ricevono il nocumento della mancata emissione di tale
certificato.
Pertanto, a giudizio dello scrivente anche tale unità immobiliari devono essere risarcite
dalla mancanza del certificato, in misura minore rispetto alle altre dove sono stati accertati
i gravi difetti dell’argomento in esame.
In sintesi, ferma restando l’aliquota del 30% sul valore di acquisto dell’appartamento
(esclusi gli accessori quali posti auto, box e cantine) quale danno economico patito dagli
appartamenti all’interno dei quali sono stati accertate le violazioni del DM 5.7.1975, per gli
altri appartamenti appare equa una decurtazione del 5% sempre calcolata sul valore della
compravendita.
Il relativo computo è il seguente (il dettaglio si trova nella tabella allegata alla corrente
relazione):
proprietà danni
scala piano interno cognome nome abitabilità
A S1 2 […] Davide 7.875,00
A 1 7 […] Luca 57.750,00
A 1 8 […] Renata 9.525,00
A 2 10 […] Katia 63.750,00
A 2 11 […] Fabrizio 20.925,00
A 2 13 […] Nicola 47.475,00
B S1 1 […] Enrico 10.200,00
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proprietà danni
scala piano interno cognome nome abitabilità
B 1 6 […] Gianluca 8.625,00
B 2 12 […] Maria Pia 45.750,00
C S1 2 […] Lucia 14.750,00
TOTALE € 286.625,00
Gli importi indicati sono stati calcolati sul valore dell’appartamento al netto dell’IVA.
3.2 Fascicolo fabbricato
Il Fascicolo del Fabbricato non è attualmente obbligatorio a seguito della sentenza del TAR
del Lazio 13 novembre 2006, n. 12320 che ha abolito l’obbligatorietà del “Fascicolo del
Fabbricato” annullando la delibera n. 27/2004 del Comune di Roma e la delibera n. 6/2005
della Regione Lazio che, in attuazione della Legge regionale n. 31/2002, avevano reso
operativo l’obbligo della redazione del “fascicolo del fabbricato” per tutti gli edifici. Le
ultime notizie raccolte alla data di redazione della corrente relazione indicano che è
pendente il ricorso al Consiglio di Stato.
L’inconveniente lamentato non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
3.3 Certificato Prevenzione Incendi incompleto.
Il CTP attori / interventori lamenta che la convenuta […] S.r.l. ha consegnato ai vari
acquirenti (attori / interventori) in data 5 ottobre 2006 (cfr. pag. 5 elaborato peritale in atti
del 26 ottobre 2006) il Certificato Prevenzione Incendi che riguarda solamente una parte
dell’autorimessa, in particolare quella ubicata al 1° piano interrato per n° 28 automezzi.
In realtà l’autorimessa si sviluppa su due piani per complessivi n° 62 automezzi.
Tale difformità comporta che l’esercizio dell’attività non è lecitamente consentito (cfr. pag.
5 doc. cit. CTP).
I documenti prodotti in atti a riguardo è solamente il Certificato Prevenzione Incendi del 5
ottobre 2006 prot. 251068 (cfr. all. 4 relazione CTP del 26.10.2006 in atti) relativo a n° 28
autoveicoli in n° 28 box, riferito all’autorimessa sita in Roma, via Giorgio Bo 35.
Conosciuto lo stato dei luoghi, il certificato citato deve necessariamente riferirsi al 2° piano
interrato, unico piano dove si trovano i box auto.
La planimetria di concessione edilizia di cui alla DIA del 10.11.2005 prot. 69129 indica n° 34
posti auto al piano seminterrato (ovvero 1° sottosuolo dal lato dei posti auto), cui si
aggiungono n° 28 autorimesse singole dotate di serranda (box auto) al piano interrato
(ovvero 2° sottosuolo).
Al 1° piano interratto (detto anche seminterrato nelle planimetrie di concessione edilizia)
non si trovano box auto, ma solamente posti auto (ovvero si tratta di un’autorimessa
privata coperta con posti auto assegnati).
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 58 di 76
Tenuto conto della mancanza di idonea documentazione a riguardo, più volte sollecitata
durante gli accessi e indicata a verbale, non si può non rilevare che l’autorimessa al piano
1° sottosuolo è totalmente sprovvista di autorizzazione al suo esercizio e, per questo
motivo non deve essere utilizzata fino all’emissione del relativo titolo abilitativo da parte
de competente Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco.
Quanto lamentato sussiste.
I lavori di ripristino consistono nel servizio di istruttoria della pratica presso i competenti
uffici dei VVFF e nelle eventuali modifiche da apportare a seguito delle eventuali
prescrizioni.
3.4 Apertura aerazione vano scala.
Il CTP attori / interventori lamenta che ciascuno dei tre vani scala è privo dell’apertura in
sommità prevista dal punto 2.4 del DM Interno 16/5/87 n. 246.
L’esame dello stato dei luoghi ha permesso di accertare che in ciascuno dei tre corpi scala è
presente una coppia di serramenti in alluminio dotati di vetro trasparente con partita
apribile.
Il DM Interno 16/5/87 n. 246 è applicabile ad edifici destinati a civile abitazione con altezza
antincendi uguale o superiore a 12 metri (cfr. punto 1.0 della norma).
Il DM 30.11.1983 indica al punto 1.1 che l’altezza ai fini antincendi degli edifici civili è
l’altezza massima misurata dal livello inferiore dell'apertura più alta dell'ultimo piano
abitabile e/o agibile, escluse quelle dei vani tecnici, al livello del piano esterno più basso.
La norma vuole salvaguardare la facilità di accesso per raggiungere i piani più alti da parte
dei Vigili del Fuoco in caso di incendio, a partire dalla zona dell’edificio più bassa.
L’altezza misurata secondo tale criterio è pari a circa 14,10 metri (4 piani da 3 metri + 2,10
fino all’estradosso della finestra dell’ultimo piano, misurati a partire dalla zona più bassa),
ed è quindi ben superiore ai 12 metri previsti.
Alcune interpretazioni fanno riferimento “all’altezza di gronda” definita dal punto 2b),
penultimo comma, della Circolare Ministero dell'interno 2 giugno 1982, n. 25. tale circolare
precisa che “per altezza in gronda si intende l'altezza massima misurata dal piano esterno
accessibile ai mezzi di soccorso dei Vigili del Fuoco all'intradosso del soffitto del più elevato
locale abitabile.”
In questo caso, il piano accessibile ai mezzi di soccorso è quello individuato a quota +41,00
nella planimetria di concessione edilizia (DIA del 10.11.2005 prot. 69129), da tale quota
occorre calcolare la somma di metri 10,00 fino al piano innanzi ai portoni di ingresso (quota
+51,00), un piano da metri 3,00 e un piano da metri 2,70, raggiungendo così l’altezza
complessiva di metri 15,70.
Pertanto risulta applicabile il DM Interno 16/5/87 n. 246 citato.
Il punto 2.4 richiamato dal CTP indica che il vano scala deve avere un’area netta di 1mq di
aerazione permanente.
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 59 di 76
Nel caso in esame non è verificata la prescrizione di aerazione permanente.
L’inconveniente lamentato sussiste.
Le opere di ripristino consistono in economie da serramentista per rendere gli infissi
conformi alla prescrizione della norma, compresa la somministrazione in opera dei
materiali e quant’altro per dare il lavoro finito a regola d’arte.
3.5 Apertura aerazione vano corsa ascensore.
Il CTP attori / interventori lamenta che ciascuno dei tre vani ascensore è privo dell’apertura
in sommità prevista dal punto 5 del DM Interno 15.9.2005.
Al fine di accertare tale condizione gli attori hanno attivato il servizio di manutenzione per
spostare la cabina e consentire l’accertamento dell’esistenza dell’apertura e della misura
delle sue dimensioni.
I presenti hanno convenuto di eseguire la verifica solamente nel vano ascensore della scala
A ipotizzando l’uniformità di esecuzione di tale particolare costruttivo, anche per economia
del procedimento.
L’accertamento eseguito ha permesso di verificare sul solaio in sommità al vano corsa
dell’ascensore la presenza di un’apertura di dimensioni 45 × 40 cm (= 0,18 mq). Il vano
corsa ha dimensioni 1,60 x 1,70 m (= 2,72 mq).
Il DM 15.9.2005 si applica agli edifici civili soggetti ai vani degli impianti di sollevamento
installati nelle nuove attività soggette ai controlli di prevenzione incendi.
Il punto 5 del DM Interno 15.9.2005 prevede che l'aerazione del vano di corsa … deve
essere permanente e realizzata mediante aperture, verso spazi scoperti, non inferiori al 3%
della superficie in pianta del vano di corsa e dei locali, con un minimo di 0,20 m2 per il vano
di corsa …
L’apertura accertata non rispetta la norma citata.
L’inconveniente lamentato sussiste.
Le opere di ripristino consistono in economie murarie e da ascensorista per ampliare
l’apertura posta in sommità del vano corsa ascensore per i tre corpi scala.
3.6 Imp. Gas / posa tubi gas senza guaina.
Gli attori/interventori lamentano la marcata posa in opera della guaina metallica aperta
alle due estremità e comunicante con l’esterno e di diametro superiore a 2 cm rispetto al
diametro della tubazione interna per la tubazione di adduzione del gas metano passante
nei muri d’ambito nella zona autorimessa, come previsto dal DM Interno 16/5/87 n. 246
punto 6.
Da quanto è stato possibile osservare dall’esterno I tubi effettivamente non rispettano la
norma, in quanto non è visibile dall’esterno la zona di areazione che deve formare la guaina
metallica in corrispondenza dell’attraversamento dei muri.
Tali tratti di tubazione serve esclusivamente le unità immobiliari in esame e si trova a
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monte dei contatori e a valle dello stacco su pubblica via dell’ente erogatore del servizio.
Salvo diverso avviso del Giudice, ovvero salvo convenzione tra le parti non prodotta in atti,
la proprietà delle condotte è dell’ente erogante fino alla consegna al contatore. Pertanto in
questo caso – a giudizio dello scrivente – il tratto di tubazione in questione non è del
condominio ma dell’ente erogante il servizio. Quanto lamentato sussiste sotto il profilo
strettamente tecnico, ma non è ascrivibile all’impresa convenuta (carenza di legittimazione
passiva).
Non vi sono opere di ripristino.
3.7 Mancata comunicazione dichiarazioni conformità impianti.
Gli attori lamentano il mancato deposito presso il competente ufficio (IX Dipartimento del
Comune di Roma) delle dichiarazioni di conformità degli impianti ovvero i certificati di
collaudo, previsti dall’art. 11 della L. 10/91.
Il deposito di tali certificati o dichiarazione è propedeutica al rilascio del certificato di
abitabilità, all’attualità non ottenuto dai diretti interessati.
La circostanza che fino alla data della corrente relazione non sia stata rilasciato il certificato
di agibilità avvalora la tesi degli attori / interventori, anche considerato che la norma (art.
25 comma 1 c del DPR 380/2001 Testo Unico dell’Edilizia) prevede che “Entro quindici
giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto di cui all’articolo 24,
comma 3, è tenuto a presentare allo sportello unico la domanda di rilascio del certificato di
agibilità, corredata della ... dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la
conformità degli impianti installati negli edifici adibiti ad uso civile alle prescrizioni di cui
agli articoli 113 e 127, nonché all’articolo 1 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, ovvero
certificato di collaudo degli stessi, ove previsto, ovvero ancora certificazione di conformità
degli impianti prevista dagli articoli 111 e 126 del presente testo unico.”
I documenti indicati non risultano presentati e alla data attuale non risulta rilasciato il
certificato di agibilità dell’edificio.
L’inconveniente lamentato sussiste.
Non sussistono oneri di ripristino, in quanto tale inconveniente (mancanza del certificato di
agibilità / mancanza di alcuni requisiti) è già stato quantificato economicamente.
3.8 imp. gas / tubo non protetto e senza guaina.
Gli attori/interventori lamentano la marcata verniciatura in giallo dei tubi di adduzione del
gas, come previsto dalla norma UNI CIG 7129 punti 3.3.2.3 e punto 3.3.1.3.
Da quanto è stato possibile osservare dall’esterno I tubi effettivamente non sono verniciati
in giallo, come dimostra anche la documentazione fotografica allegata. Tale tratto di
tubazione serve esclusivamente le unità immobiliari in esame e si trova a monte dei
contatori e a valle dello stacco su pubblica via dell’ente erogatore del servizio.
Salvo diverso avviso del Giudice, ovvero salvo convenzione tra le parti non prodotta in atti,
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 61 di 76
la proprietà delle condotte è dell’ente erogante fino alla consegna al contatore. Pertanto in
questo caso – a giudizio dello scrivente – il tratto di tubazione in questione non è del
condominio ma dell’ente erogante il servizio.
Quanto lamentato non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
3.9 imp. gas / tubi verniciatura giallo.
Gli attori/interventori lamentano la marcata verniciatura in giallo dei tubi di adduzione del
gas, come previsto dal DM Interno 12/4/96 punto 5.4.3.2.
I tubi effettivamente non sono verniciati in giallo, come dimostra anche la documentazione
fotografica allegata. Tale tratto di tubazione serve esclusivamente le unità immobiliari in
esame e si trova a monte dei contatori e a valle dello stacco su pubblica via dell’ente
erogatore del servizio.
Salvo diverso avviso del Giudice, ovvero salvo convenzione tra le parti non prodotta in atti,
la proprietà delle condotte è dell’ente erogante fino alla consegna al contatore. Pertanto in
questo caso – a giudizio dello scrivente – il tratto di tubazione in questione non è del
condominio ma dell’ente erogante il servizio.
Quanto lamentato sussiste sotto il profilo strettamente tecnico, ma non è ascrivibile
all’impresa convenuta (carenza di legittimazione passiva).
Non vi sono opere di ripristino.
3.10 bagni/ scarico non prolungato oltre la copertura.
Non accertabile.
3.11 scale/ parapetti altezza insufficiente e scarsa protezione .
Gli attori/interventori lamentano l’altezza insufficienti dei parapetti delle zone comuni (i
corpi scala) e la scarsa protezione in base a quanto disposto dal DPR 27/4/55 n. 547 art. 26
e DMLLPP 14/6/89 n. 236 punto 8.1.10.
In particolare, l’attrice ritiene applicabile il DPR 547/55 in quanto le parti comuni devono
essere considerate “luogo di lavoro” per le varie attività di pulizia, manutenzione ecc. e
ritiene applicabile il DMLLPP 236/89 che riguarda la morfologia della scale negli edifici
residenziali.
Il sopralluogo sul posto ha permesso di accertare l’assenza della fascia fermapiede (DPR
547/55) che il parapetto ha un’altezza di 109 cm in corrispondenza dei pianerottoli e di 120
cm sulle rampe, conforme alla regola indicata dal comma 1 lettera b) dell’art. 26 del DPR
547/55. Il parapetto è realizzato con montanti rettilinei posti a distanza 102 / 103 cm nella
maggior parte delle rilevazioni, in difformità della regola indicata dal punto 8.1.10 del
DMLLPP 236/89. Inoltre, non viene rispettata la regola di cui al punto 8.1.10 del citato
DMLLPP 236/89 secondo cui “in corrispondenza delle interruzioni del corrimano, questo
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deve essere prolungato di 30 cm oltre il primo e l'ultimo gradino”, nè viene rispettata la
norma di cui al DPR 547/55 che prevede il secondo corrimano sulle rampe delle scale.
Quanto lamentato sussiste parzialmente.
Le opere di ripristino consistono in economie da fabbro e da pittore per rendere il
mancorrente conforme alle prescrizione della norma, come indicato, compresa la
somministrazione dei materiali e l’uso delle attrezzature, la ripresa della tinteggiatura per
dare il lavoro finito e a regola d’arte compresi pure i lavori conseguenti e correlati.
3.12 scale / vetri non sono di sicurezza.
Gli attori/interventori lamentano che i vetri installati nei serramenti delle zone comuni
(androne, scale, ecc.) non sono del tipo di “sicurezza” (vetro temperato a rottura
controllata).
La convenuta ha prodotto certificazioni (allegate al corrente documento) che indicano che i
vetri consegnati al cantiere sono di tipo temperato.
In base a tale documento, peraltro non contestato dagli attori / interventori quanto
lamentato non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
3.13 un gradino del vano scale è rotto.
Gli attori/interventori lamentano che un gradino del vano scale è rotto.
Durante i sopralluoghi, nonostante espressamente richiesto ai presenti, compreso
l’amministratore del condominio, non è stato mostrato il gradino rotto.
Quanto lamentato non è accertabile.
Non vi sono opere di ripristino.
3.14 illuminazione scale senza pulsante/solo crepuscolare.
Gli attori/interventori lamentano che la luce di ciascun corpo scale non è comandabile da
alcun pulsante, ma si accende e si spegne solamente grazie alla presenza dell’interruttore
crepuscolare.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che in ciascun vano scale non esistono
pulsanti per l’accensione della luce. Tale inconveniente ha l’effetto di mantenere accese
tutte le luci delle scale durante il periodo notturno con inutile dispendio economico. La
limitazione dei consumi energetici è espressamente prevista dalle norme, che prescrivono
la temporizzazione dell’accensione della luce delle scale .
Quanto lamentato sussiste.
I lavori di ripristino consistono in economie da elettricista, compresa la fornitura dei
materiali necessari per dotare l’impianto luce comune di accensione con pulsante,
compresa l’osservanza delle norme vigenti e l’emissione delle relative certificazioni.
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3.15 scale / corrimano corto.
Gli attori/interventori lamentano che il corrimano è corto in base alla regola indicata al
punto 8.1.10 del DMLLPP 14/6/89 n. 236.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che il corrimano in ciascun corpo scale
non è prolungato di 30 cm oltre il primo e l'ultimo gradino come prescrive la regola citata.
Quanto lamentato sussiste.
Le opere di ripristino consistono in economie da fabbro e da pittore per rendere il
mancorrente conforme alle prescrizione della gromma, come indicato, compresa la
somministrazione dei materiali e l’uso delle attrezzature, la ripresa della tinteggiatura per
dare il lavoro finito e a regola d’arte compresi pure i lavori conseguenti e correlati.
3.16 verniciatura opere in ferro / carente.
Gli attori/interventori lamentano la carenza qualitativa della verniciatura delle opere in
ferro delle parti comuni.
Il sopralluogo ha permesso di accertare che la verniciatura delle opere in ferro, nel
complesso, si presenta sufficientemente coprente e ancora idonea a rispettare il requisito
di regola d’arte.
Quanto lamentato non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
3.17 intonaci mal eseguiti.
Gli attori/interventori lamentano la carenza qualitativa nell’esecuzione degli intonaci delle
parti comuni.
Il sopralluogo ha permesso di accertare che l’intonacatura, nel complesso, si presenta
sufficientemente compatta e ancora idonea a rispettare il requisito di regola d’arte.
Quanto lamentato non sussiste.
Non vi sono opere di ripristino.
3.18 S1 autorimessa/infiltrazione scala B.
Gli attori/interventori lamentano la sussistenza e l’attualità di un’infiltrazione al piano S1,
al soffitto dell’autorimessa.
I sopralluogo eseguito ha permesso
di accertare la sussistenza di
quanto lamentato in una porzione
significativa dell’intradosso del
solaio dell’autorimessa comune
dove si trovano i posti auto. In
particolare, la presenza di stalattiti
e di ampie macchie consentono di
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 64 di 76
riconoscere l’attualità dell’infiltrazione con presenza di stillicidio e la significatività degli
effetti dannosi che riguardano circa la metà di tale zona autorimessa, interessando anche
alcuni posti auto esclusivi.
Quanto lamentato sussiste.
Le opere di ripristino consistono nel rifacimento del manto impermeabile nella zona di
pertinenza, il successivo rifacimento dei materiali di rivestimento all’estradosso (pavimenti,
ecc.) e la tinteggiatura dell’intradosso del vano autorimessa danneggiato, il tutto dato in
opera finito a regola d’arte.
3.19 autorimessa/pavimento lesionato.
Gli attori/interventori lamentano che il pavimento dell’autorimessa al piano S2
(l’autorimessa dove si trovano i box auto) è lesionato.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che nell’autorimessa al piano S2 il
pavimento è realizzato in cemento armato gettato in opera. All’interno, nello spazio di
manovra, in corrispondenza
dell’incrocio vicino al cancello di
ingresso, si trova una lesione di
ampiezza poco inferiore al
millimetro e lunga circa un metro e
mezzo. Altre cavillature si trovano in
altre zone del pavimento in esame.
Quanto lamentato sussiste.
Le opere di ripristino consistono in
economie da muratore per riparare
il pavimento così danneggiato,
compresa la fornitura del materiale.
3.20 fogna/manca allaccio collettore comunale/coperchi/tenuta.
La parte attrice lamenta il mancato allaccio dell’impianto fognario al collettore comunale, i
coperchi non sono a tenuta di odori, i pozzetti non sono ventilati nè sifonati a regola d’arte
ed infine i tubi di scarico pluviali sono sprovvisti del pozzetto di ispezione al piede della
colonna.
In merito al mancato allaccio dell’impianto fognario al collettore comunale la parte su cui
incombe l’onere della prova non ha posto in essere le attività necessarie a tale
accertamento; pertanto non è accertabile l’eventuale mancanza di collegamento della
conduttura di scarico privata al collettore comunale, anche tenuto conto dell’assenza in atti
dei relativi progetti.
In merito alle altre doglianze, sussiste la mancata applicazione di guarnizioni di tenuta dei
coperchi dei pozzetti, come accertato in occasione degli accessi e documentato dalle
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 65 di 76
fotografie allegate; sussiste l’assenza della canna di ventilazione a livello dei pozzetti
(invece presente nella parte alta della tubazione) ed infine sussiste la mancanza dei
pozzetti di ispezione al piede della colonna di scarico dei pluviali. Quest’ultima circostanza
è alquanto grave in quanto non consente la manutenzione delle condotte di scarico a meno
di eseguire costose demolizioni, in caso di guasti, nè consente l’ispezione al fine di eseguire
la preventiva manutenzione al fine di evitare disservizi.
Quanto lamentato sussiste parzialmente.
Le opere di ripristino consistono nella fornitura e posa di pozzetti dotati di coperchio
carrabile di ispezione al piede di ciascuna colonna di scarico, previa demolizione locale del
pavimento, il relativo collegamento idraulico, le sigillature, i pezzi speciali e quant’altro per
dare il lavoro finito a regola d’arte, nell’osservanza delle leggi vigenti in materia.
3.21 fogna/manca sifonatura pozzetti.
Già indicato al punto precedente.
3.22 fogna/ mancano pozzetti ispezione a piè colonna.
Gli attori/interventori lamentano la mancanza di pozzetti ai piedi delle colonne di scarico.
Tale circostanza è visibile ed è stata documentata con fotografie al livello dello spazio di
manovra dell’autorimessa al piano S2. in tale zona si vedono chiaramente i tubi di scarico
che “scompaiono” all’interno del pavimento senza alcun pozzetto di ispezione.
Tale soluzione costruttiva è errata in quanto rende impossibili le operazioni di
manutenzione (si pensi alla disostruzione di un canale di scarico, senza i pozzetti di
ispezione tale operazione può avvenire solamente con la demolizione del tubo e con la
conseguente fuoriuscita incontrollata dei liquidi).
Quanto lamentato sussiste e l’attività di ripristino è già indicato al punto 3.20.
3.23 imp. Elettrico autorimessa/altezza prese insufficiente.
Gli attori/interventori lamentano il mancato rispetto dell’altezza dei pulsanti prescritta
dalla norma CEI64-8 e dal DMLLPP 14/6/89 n. 236 punto 8.1.5.
La norma CEI richiamata al punto 537.5.2 prescrive per il pulsante di comando dei punti
luce l’altezza di 110 / 120 cm.
Il DMLLPP 14/6/89 n. 236 al punto 8.1.5 prescrive l’altezza consigliata compresa tra 60 e
140 cm.
Alle parti comuni si applica il requisito di accessibilità indicato dal DMLLPP 14/6/89 n. 236
al punto 3.2 comma b).
Il sopralluogo ha permesso di misurare l’altezza del pulsante di comando dei punti luce nel
locale autorimessa comune, che si trovano a 104 cm dal piano di calpestio.
Tale quota è conforme al DMLLPP 14/6/89 n. 236 ed è difforme dalla norma CEI 64-8 punto
537.5.2.
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Quanto lamentato sussiste.
Le opere di ripristino consistono in bonomie da elettricista per rendere l’altezza delle prese
/ pulsanti conformi alle norme poc’anzi citate, il tutto dato in opera compresa la
somministrazione dei materiali nel rispetto delle leggi vigenti.
4.0 Cause degli inconvenienti accertati.
Le cause degli inconvenienti accertati (parti comuni e parti esclusive) dipendono:
- dal mancato rispetto delle norme di buona esecuzione delle opere;
- dal mancato rispetto delle normative pertinenti alle costruzioni degli edifici
residenziali;
- da difformità di esecuzione rispetto alle pattuizioni contrattuali.
In particolare, la violazione delle norme e le specifiche contrattuali non rispettate sono
state puntualmente indicate nei rispettivi paragrafi dove sono stati esaminati e valutate le
rispettive posizioni delle parti.
Le cause degli inconvenienti gravi ex art. 1669 c.c. (acustica e igiene i quali rappresentano il
maggiore importo in valore in termini di danni economici, esaminati al successivo
paragrafo) sono le seguenti:
la causa del mancato rispetto dei requisiti acustici degli edifici ex D.P.C.M 5.12.1997,
requisito segnatamente reclamizzato nel depliant commerciale prodotto in atti e nel
capitolato prestazionale anch’esso prodotto in atti, è dovuta alla errata progettazione
dell’edificio sotto il profilo acustico, potendosi escludere l’eziologia relativa alla mera
esecuzione delle opere, in quanto – al fine di raggiungere i requisiti prestazionali in
esame – l’esecuzione delle opere deve attenersi a specifiche progettuali che si devono
tradurre in elaborati esecutivi ed elaborati costruttivi che devono lasciare
all’operatore minimi margini di interpretazione;
la causa del mancato rispetto dei requisiti di igiene ex Decreto Ministeriale Sanità 5
luglio 1975 è dovuta all’errore di progettazione e all’errore di esecuzione. L’esame dei
progetti architettonici prodotti dalla convenuta evidenziano che l’iniziale progetto
architettonico prevedeva un numero inferiore di alloggi rispetto alla modifica
apportata con la DIA del 10.11.2005 prot. 69129. Tale ultimo elaborato grafico,
compatibile con lo stato dei luoghi accertato durante i sopralluoghi, evidenzia che
- negli appartamenti più piccoli e dotati di una sola camera da letto (tutti
puntualmente indicati nel corrente documento e nelle tabelle allegate), la
consistenza del soggiorno è inferiore al minimo stabilito (14 mq) – errore di
progetto;
- le camere da letto la cui superficie di progetto è superiore a 14 mq (camera
destinata ad ospitare due persone) in realtà hanno una consistenza inferiore a
14 mq – errore di esecuzione.
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5.0 Conformità delle opere alle specifiche contrattuali.
Per i motivi già esaminati, non è possibile esprimere un giudizio positivo di conformità
delle opere eseguite rispetto alle specifiche contrattuali delle parti esclusive per difetti,
omissioni e violazioni di aspetti che non possono essere considerati marginali al fine della
definizione del rapporto intercorso tra le parti in causa.
In particolare si segnala la violazione della realizzazione e della consegna del giardino agli
appartamenti al piano S1 ([…] , […] e […] ) espressamente previsto negli elaborati
progettuali architettonici dell’ultima variante (DIA del 10.11.2005 prot. 69129) ed
espressamente indicato in ciascun atto di compravendita (documenti prodotti ritualmente
in atti) e la violazione del requisito acustico passivo dell’edificio anch’esso espressamente
indicato nel materiale commerciale e indicato nelle specifiche tecniche degli appartamenti
(documenti ritualmente in atti), tutti requisiti di natura contrattuale.
Le violazioni alle pattuizioni contrattuali sono puntualmente indicate nelle rispettive
tabelle di riconoscimento dei danni per ciascun appartamento e per la parti comuni già
indicate precedentemente.
Per le parti comuni non si riconoscono violazioni di natura contrattuale.
In conclusione, le parti esclusive non rispondono alle specifiche contrattuali per elementi
essenziali al fine di qualificare il rapporto tra le parti.
6.0 Conformità delle opere alla regola d’arte con riferimento ai difetti lamentati.
I difetti accertati che afferiscono al mancato rispetto della regola d’arte sono – al pari della
violazione delle norme contrattuali – significativi per le relative categorie di opere come
classificato in precedenza, sia per le parti comuni, sia per le parti esclusive. Nel complesso
la qualità della costruzione (con riferimento alle finiture e alle doglianze lamentate dagli
attori / interventori) può essere definita inferiore alla sufficienza.
Tale giudizio emerge dall’esame dei particolari costruttivi oggetto di accertamento
puntualmente indicati e commentati nei paragrafi precedenti.
In conclusione, le parti esclusive e le parti comuni non rispondono alle regole di buona
esecuzione delle opere per elementi essenziali al fine di qualificare il rapporto tra le parti.
7.0 Sussistenza del requisito di “grave difetto” ex art. 1669 c.c. per i vizi accertati
(apprezzabile danno ovvero sensibile diminuzione del godimento del bene).
Il complesso dei vizi accertati evidenzia particolare gravità per il mancato rispetto dei
requisiti acustici passivi degli edifici (DPCM 5/12/97), per il mancato rispetto delle superfici
minime necessarie per assicurare i requisiti igienico – sanitari (D.M. sanità 5/7/1975) ed
infine per la mancata realizzazione del giardino (addirittura indicato nell’atto di
compravendita) sostituito con un terrazzo a livello, tutti danni afferenti alle parti esclusive.
Tali difetti (acustica, igiene e terrazzo in sostituzione del giardino) sono considerati gravi
ex art. 1669 c.c. perché impongono significativi danni ai relativi appartamenti, perché non è
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possibile eseguire alcuna opera per la loro eliminazione (in altri termini, non sono
riparabili) ed infine perché colpiscono parti dell’immobile destinate per loro natura a lunga
durata, compromettendone in maniera certa e attuale l’agibilità nonché la qualità della
loro fruizione.
Tali gravi difetti comportano la significativa diminuzione del valore di ciascun
appartamento in cui sono stati accertati, come precisato nella tabella seguente.
Parimenti sussiste la diminuzione sensibile del godimento del bene per le porzioni
esclusive indicate appresso, in considerazione della circostanza che in tali appartamenti, già
di consistenza inferiore a quella prevista dalle norme igieniche, non si possono adottare
isolamenti acustici efficienti che andrebbero a decurtare la già ridotta superficie abitabile.
Il mancato rispetto dei requisiti ex DPCM 5/12/1997 previsti e pubblicizzati in occasione
della vendita (cfr. depliant illustrativo e capitolato finiture, prodotti in atti) è un requisito
prestazionale importante per l’edificio in esame che sorge, peraltro, in prossimità di una
linea ferroviaria e in prossimità del raccordo anulare.
La situazione accertata è la seguente:
scala piano interno cognome Nome difetto
grave
A S1 2 […] Davide Si
A 1 7 […] Luca Si
A 1 8 […] Renata
A 2 10 […] Katia Si
A 2 11 […] Fabrizio
A 2 13 […] Nicola Si
B S1 1 […] Enrico Si
B 1 6 […] Gianluca
B 2 12 […] Maria Pia si
C S1 2 […] Lucia Si
In merito alle parti comuni (esclusi i gravi difetti relativi all’agibilità e relativi ai requisiti
acustici dell’edificio, già riconosciuti, di cui si è parlato poc’anzi) non vi sono altri difetti
gravi ex art. 1669 c.c..
8.0 Opere necessarie ad eliminare i vizi e stima dei relativi costi.
Le opere di ripristino necessarie per eliminare i danni accertati sono già state descritte in
ciascuno dei paragrafi precedenti (da 2.1 in avanti) dove si è trattato dell’accertamento
della sussistenza dei danni, cui si rimanda.
PARTI ESCLUSIVE
I lavori necessari al ripristino dello stato dei luoghi all’interno degli appartamenti degli
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attori / interventori per eliminare i danni edili consistono in opere di riparazione e
ripristino di finiture interne e di modifica degli impianti, così come analizzato puntualmente
nel paragrafo di accertamento della sussistenza dei vizi lamentati e indicato nelle tabelle
allegate alla corrente relazione.
Nonostante la complessità del caso, la valutazione è stata eseguita comunque in modo
analitico, e si riferisce ai lavori necessari per ricondurre i luoghi alla regola d’arte, ovvero a
consentire il rispetto delle norme e delle leggi vigenti nel periodo delle costruzione
dell’edificio, ovvero per sostituire parti difettose o mal eseguite di pavimenti, rivestimenti,
avvolgibili, impianti del gas e quant’altro è stato riconosciuto eseguito in difformità dalle
norme indicate ovvero in difformità dal requisito della regola d’arte.
I prezzi di seguito indicati si riferiscono a lavori compiuti, dati in opera a regola d’arte, ad
esclusione dell’IVA, ottenuti in base al prezzario DEI, Prezzi informativi dell’edilizia –
Tipografia del Genio Civile secondo l’edizione più recente, in quanto desumibili, oppure in
base ai prezzi medi di mercato (anche in base alla personale esperienza dello scrivente) per
quelle opere che esulano da una specifica classificazione. Il prezzo indicato include inoltre
le opere provvisionali, anche se non espressamente indicate, quali scale, trabattelli e altri
mezzi per raggiungere le quote di lavoro, il rispetto delle normative antiinfortunio e di
quelle concernenti la sicurezza sui luoghi di lavoro. Nei prezzi indicati è inoltre compreso il
disbrigo delle pratiche amministrative e l’eventuale sottoscrizione dei relativi documenti da
parte di professionisti abilitati secondo i limiti delle rispettive competenze per
l’ottenimento di concessioni ed autorizzazioni in materia urbanistica, sicurezza sui luoghi di
lavoro, compreso pure il pagamento di oneri, tasse e concessioni, il trasporto a discarica dei
materiali di risulta. Il costo orario della manodopera si riferisce al prezzo, comprensivo di
spese generali e utile dell'impresa pari complessivamente al 26%, di un operaio di IV livello.
I danni gravi (ex 1669 c.c.) non eliminabili per le parti esclusive sono quantificati in
rapporto al prezzo di compravendita dell’appartamento, mentre per le parti comuni la
relativa quantificazione economica deve essere distribuita come diminuzione del valore in
base alla tabella millesimale A proprietà generale, riparametrata secondo i soli
attori/interventori costituiti nel corrente procedimento (fino ad ora non si rilevano danni
gravi per le parti comuni).
Occorre osservare che tutti i danni stimati sono riferiti all’anno 2006 (data delle
compravendite dell’immobile), in quanto – come detto – i maggiori danni sotto il profilo
economico sono calcolati in percentuale rispetto al valore dell’immobile (tutti
compravenduti in un breve periodo di tempo a fine 2005 / inizio 2006).
In particolare, il criterio della quantificazione del danno per il mancato rispetto dei requisiti
acustici passivi degli edifici deve essere messo in relazione all’importo della compravendita
di ciascun appartamento, in quanto tale difetto deprime il suo valore e ne diminuisce
l’appetibilità sul mercato.
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Tale stima è affetta da elevata soggettività, in tal modo il Giudice potrà – ovviamente –
adottare aliquote di maggiore o minore intensità a seconda del suo apprezzamento.
A giudizio dello scrivente il grave difetto dello scarso isolamento acustico ex DPCM 5/12/97
comporta il significativo deprezzamento dell’immobile.
Conseguentemente, l’aliquota di decurtazione da applicare è pari al 30% sul valore della
compravendita (dati al 2005/2006, anno in cui sono avvenuti i trasferimenti degli immobili
in esame).
Il criterio di quantificazione del danno per il mancato rispetto delle minime superfici al fine
di rispettare le norme di igiene (ex DM Sanità 5/7/1975) anch’esso deve seguire il criterio di
stabilire un’aliquota calcolata sul prezzo di compravendita per esprimere il maggiore o
minore impatto che tale difetto (non eliminabile) produce sul valore del bene.
Anche in questo caso la stima è affetta da elevata soggettività della valutazione.
A giudizio dello scrivente – per il caso in esame – il danno che subiscono gli appartamenti
con superfici inferiori ai minimi di legge è del 20% sul valore della compravendita. Tenuto
conto che il requisito di igiene non rispettato inficia l’emissione del relativo certificato di
agibilità, che rappresenta un requisito complessivo del fabbricato e non relativo a singole
porzioni di immobili. Per questo motivo – a giudizio dello scrivente – anche gli
appartamenti che risultano rispettare i minimi dimensionali ricevono un danno da tale
circostanza, quantificabile economicamente nel 5% del valore dell’appartamento.
Le differenti aliquote adottate rappresentano la maggiore gravità del difetto “igienico”
rispetto a quello “acustico”, in quanto quest’ultimo è di tipo saltuario (il danno si
concretizza quando sono provocati i rumori) mentre il primo è di tipo continuo ovvero non
dipende da una perturbazione esterna ma si concretizza in una caratteristica intrinseca
dell’appartamento (ovvero dell’edificio nel suo complesso, coinvolgendo anche le altre
unità immobiliari che invece rispetto i minimi requisiti dimensionali) che
permanentemente provoca il nocumento accertato.
Per le parti esclusive la stima economica alla data della corrente relazione (2011) delle
opere necessarie ad eliminare i vizi accertati è la seguente (importi IVA esclusa):
n° proprietà danni
prog. scala piano interno cognome nome edili
1 A S1 2 […] Davide 5.942,00
2 A 1 7 […] Luca 12.140,00
3 A 1 8 […] Renata 8.328,00
4 A 2 10 […] Katia 9.762,41
5 A 2 11 […] Fabrizio 9.000,00
6 A 2 13 […] Nicola 6.932,00
7 B S1 1 […] Enrico 7.276,00
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n° proprietà danni
prog. scala piano interno cognome nome edili
8 B 1 6 […] Gianluca 7.148,00
9 B 2 12 […] Maria Pia 7.652,00
10 C S1 2 […] Lucia 9.228,00
TOTALE € 83.408,41
PARTI COMUNI
n° rif. descrizione totale
prog. CTP danni e difetti
1 p.2 certificato agibilità Già indicato
2 p.3 fascicolo fabbricato Non pertinente
3 P.4 certificato prevenzione incendi incompleto 2.500,00
4 p.6 apertura aerazione vano scala 3.996,00
5 p.7 apertura aerazione vano corsa ascensore 1.448,00
6 p.7 imp. Gas / posa tubi gas senza guaina Non pertinente
7 p.14 mancata comunicazione dichiarazioni conformità impianti
8 p.18 imp. gas / tubo non protetto e senza guaina Non pertinente
9 p.19 imp. gas / tubi verniciatura giallo Non pertinente
10 p.20 bagni/ scarico non prolungato oltre la copertura Non accertabile
11 p.21 scale/ parapetti altezza insufficiente no
12 p.22 scale / parapetti scarsa protezione 9.860,00
13 p.23 scale / vetri non sono di sicurezza no
14 p.24 un gradino del vano scale è rotto Non accertabile
15 p.24 illuminazione scale senza pulsante/solo crepuscolare 4.432,00
16 p.23 scale / corrimano corto quantificato al 12
17 p.24 verniciatura opere in ferro / carente no
18 p.24 intonaci mal eseguiti no
19 p.25 S1 autorimessa/infiltrazione scala B 30.480,00
20 p.25 autorimessa/pavimento lesionato 982,00
21 p.25 fogna/manca allaccio collettore comunale/coperchi/tenuta 6.100,00
22 p.27 fogna/manca sifonatura pozzetti quantificato al 22
23 p.27 fogna/ mancano pozzetti ispezione a piè colonna quantificato al 22
24 p.29 imp. Elettrico autorimessa/altezza prese insufficiente 566,00
TOTALE 60.364,00
9.0 Minor valore del bene nel caso di vizi non eliminabili.
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I vizi accertati di maggiore valore economico sono quelli dovuti al mancato rispetto delle
norme sui requisiti acustici passivi degli edifici (ex DPCM 5.12.1997) e al mancato rispetto
delle norme igieniche finalizzate al rispetto dei requisito di agibilità dell’edificio (ex DM
5.7.1975 e art. 24 DPR 380/2001 Testo Unico dell’Edilizia), nonché alla mancata
realizzazione dei giardini, sostituiti da una terrazza a livello esclusiva.
Tutti tali gravi vizi non sono eliminabili.
Il minor valore conseguente a tali danni accertati è stato già indicato nelle tabelle
precedenti per ciascun appartamento oggetto del corrente procedimento, qui riportate per
comodità di consultazione:
n° proprietà danni danni danni
prog. scala piano interno cognome nome abitabilità dif. Acustica dif. Giardino
1 A S1 2 […] Davide 7.875,00 31.500,00 7.875,00
2 A 1 7 […] Luca 57.750,00 38.500,00
3 A 1 8 […] Renata 9.525,00 38.100,00
4 A 2 10 […] Katia 63.750,00 42.500,00
5 A 2 11 […] Fabrizio 20.925,00 83.700,00
6 A 2 13 […] Nicola 47.475,00 31.650,00
7 B S1 1 […] Enrico 10.200,00 40.800,00 10.200,00
8 B 1 6 […] Gianluca 8.625,00 34.500,00
9 B 2 12 […] Maria Pia 45.750,00 30.500,00
10 C S1 2 […] Lucia 14.750,00 59.000,00 14.750,00
TOTALI € 286.625,00 430.750,00 € 32.825,00
Pertanto, i gravi difetti non eliminabili ex art. 1669 c.c. comportano la diminuzione del
valore delle proprietà esclusive per complessive € 750.200,00 valore IVA esclusa e da
considerare al 2006, anno del perfezionamento degli atti di compravendita.
10.0 Commento alle note CTP.
L’ing. […] (CTP attori / interventori) nella seconda relazione continua ad elencare le asserite
difformità di quanto realizzato (sia per le parti comuni, sia per le parti esclusive del
fabbricato) con riserva di ulteriori argomentazioni e continua a lamentare l’assenza di
documentazione tecnica che avrebbe dovuto produrre la parte convenuta. Alcuni degli
inconvenienti lamentati dal CTP attori / interventori non sono indicati nella relazione
tecnica in atti, cui il corrente documento si riferisce [a mero titolo esemplificativo: (pag. 7)
non è possibile individuare le superfici destinate e parcheggio di consistenza 852,26 mq
indicato negli elaborati; (pag. 8) rampe dalla pendenza eccessiva in violazione delle norme
antincendio; (pag. 12) non si sa dove sia il collettore di terra, (pag. 13) consistenza di prese
e punti luce inferiore alla dotazione minima; (pag. 13) mancato collegamento all’impianto
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di terra delle tubazioni dell’acqua e delle tubazioni del gas]. Tutte le doglianze in questione
sono ultronee rispetto alla domanda in atti e per questo motivo devono essere rigettate.
Tale relazione del CTP continua a non quantificare economicamente il danno lamentato
dagli attori / interventori; su tale argomento l’unico riferimento rimane quello indicato
nella relazione tecnica versata ritualmente in atti, qui di seguito riportata per comodità di
consultazione in termini comparativi con il risultato della stima eseguita dallo scrivente:
n° proprietà danni p.esclusive danni p.comuni Totale danni danni CTP
prog. cognome nome CTU CTU CTU citazione
1 […] Davide 53.192,00 60.000,00
2 […] Luca 108.390,00 80.000,00
3 […] Renata 55.953,00 70.000,00
4 […] Katia 116.012,41 100.000,00
5 […] Fabrizio 113.625,00 90.000,00
6 […] Nicola 86.057,00 60.000,00
7 […] Enrico 68.476,00 80.000,00
8 […] Gianluca 50.273,00 60.000,00
9 […] Maria Pia 83.902,00 60.000,00
10 […] Lucia 97.728,00 100.000,00
TOTALI € 833.608,41 € 60.364,00 € 893.972,41 € 760.000,00
L’importo relativo ai danni stimati per le parti comuni va distribuito ai soli
attori/interventori presenti nel corrente giudizio in base ai valori dei millesimi indicati nella
tabella A di proprietà generale, eventualmente allegata al regolamento di condominio (non
prodotto in atti).
L’ing. […] (CTP resistente) contesta la maggior parte degli addebiti mossi dalla controparte.
In particolare, al solo fine di commentare i principali argomenti indicati nel documento del
CTP, occorre precisare che:
(pag. 4) l’art. 15 della L. 4 giugno 2010 n. 96 indica che la disciplina relativa ai requisiti
acustici passivi degli edifici non si applica nei rapporti tra privati, né nei rapporti tra
costruttori- venditori e acquirenti di alloggi. La legge è entrata in vigore nel 2010, mentre la
corrente causa è stata iscritta a ruolo nel 2007. La questione se sia applicabile o meno la
norma in questione al procedimento già in corso è di natura prettamente giuridica, le
valutazioni tecnico economiche eseguite dal CTU a riguardo vengono rese al solo fine di
fornire il compiuto riscontro al Giudice in merito ai quesiti posti.
(pag. 9) il DPR 547/55 è pertinente le zone comuni del condominio in quanto è luogo di
lavoro per gli addetti alle pulizie, a mero titolo esemplificativo;
(pag. 10) la circostanza che i “giardini sono pavimentati” e che non si è potuto garantire
uno spessore di 50 cm per mettere a dimora piante ordinarie non è pertinente, essendosi
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l’impresa impegnata a fornire il giardino quale accessorio del relativo appartamento, senza
riguardo alla profondità del terreno, requisito ascrivibile alla minore o maggiore altezza del
tipo di piante da mettere a dimora;
(pag. 10) le infiltrazioni accertate sono attuali come dimostrano le stalattiti sull’intradosso
del solaio, le macchie sul pavimento e i lamentati danni alla carrozzeria delle vetture, non è
credibile che tali fenomeni si siano arrestati al termine della realizzazione del tappetino di
usura relativo alla pavimentazione dei parcheggi (come indicato dal CTP) in quanto
l’impresa (in tale denegata ipotesi) avrebbe dovuto ripristinare la finitura dell’estradosso
del solaio, attività non eseguita e che comunque non emerge dagli atti;
(pag. 11) in merito alla completezza del certificato antincendio per le autorimesse si
ribadisce quanto indicato al paragrafo 3.3 della corrente relazione, la documentazione
prodotta in atti non comprende l’autorimessa al piano 1° sottosuolo, per questo motivo
sprovvista di autorizzazione al suo esercizio;
(pag. 14) in merito al requisito di agibilità la resistente produce il nulla osta alla richiesta di
agibilità prot. 15299, vale la pena di ribadire che tale documento non è pertinente
all’oggetto di accertamento e comunque è del tutto inefficace ai fini del corrente
procedimento, in quanto – come accertato in contraddittorio con i presenti – la consistenza
di alcuni ambienti puntualmente indicati nella corrente relazione è risultata inferiore al
minimo di legge ([…] , […] , […] , […] ), in merito alla asserita ammissione della […] di opere
interne il cui risultato sarebbe l’ottenimento di vani inferiori ai minimi di legge, occorre
osservare che la camera in questione (8,5 mq) è quella che confina con la parete della
cucina dove si trovano gli impianti, rimasta al suo posto rispetto alle planimetrie di
concessione edilizia e che dall’altra parte esiste un’altra stanza da letto le cui dimensioni
(14,3 mq) sono appena superiori al minimo di legge, ne consegue che l’asserita situazione
ex ante avrebbe comunque evidenziato una camera inferiore al minimo di legge.
Per quanto riguarda tutti gli altri argomenti contenuti nelle relazioni dei CTP si rimanda a
quanto indicato nei rispettivi paragrafi, fermo restando – come già detto – che i danni
ultronei rispetto alla domanda formulata dagli attori/interventori sono considerati
inammissibili e per questo non vengono trattati.
11.0 Conclusioni.
La visita effettuata presso i luoghi oggetto di causa e il conseguente studio del caso in
esame ha permesso di rispondere ai quesiti posti che sinteticamente si riportano di
seguito:
11.1 la maggior parte dei vizi lamentati sussistono, come analiticamente indicato nella
corrente relazione;
11.2 le cause dei vizi accertati sono ascrivibili al mancato rispetto delle norme di buona
esecuzione delle opere, al mancato rispetto delle normative pertinenti alle
costruzioni degli edifici residenziali e a difformità di esecuzione rispetto alle
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pattuizioni contrattuali;
11.3 la maggior parte delle opere non sono conformi alle specifiche contrattuali
dell’appalto e non sono state eseguite secondo le regole dell’arte, con riferimento ai
difetti lamentati;
11.4 sussistono “gravi difetti” ex art. 1669 c.c. che comportano per quantità e qualità,
l’apprezzabile danno alla complessiva funzionalità dell’immobile e la sensibile
diminuzione del godimento del bene;
11.5 le opere necessarie per l’eliminazione dei vizi sono indicate nella corrente relazione
comportano un costo stimato per complessive € 83.408,41 (IVA esclusa) per le parti
esclusive, cui si aggiungono € 60.364,00 (IVA esclusa) per le parti comuni.
11.6 Il minor valore del bene ascrivibile ai vizi non eliminabili comporta il minor valore del
bene per complessivi € 286.625,00 relativi ai difetti di abitabilità, cui si aggiungono €
430.750,00 relativi all’acustica, cui si aggiungono € 32.825,00 relativi agli
appartamenti cui è stato sostituito il giardino con il terrazzo;
11.7 l’addizione degli importi citati fornisce il seguente risultato:
danni abitabilità € 286.625,00
danni acustica € 430.750,00
danni giardino / terrazzo € 32.825,00
danni edili € 83.408,41
totale parti esclusive € 833.608,41
danni p. comuni € 60.364,00
totale danni CTU € 893.972,41
Tale importo totale può essere messo a confronto con quello indicato dagli attori /
interventori (cfr. relazione ing. […] in atti ) che stima i danni in complessivi €
760.000,00.
11.8 l’art. 15 della L. 4 giugno 2010 n. 96 indica che la disciplina relativa ai requisiti
acustici passivi degli edifici non si applica nei rapporti tra privati, né nei rapporti tra
costruttori- venditori e acquirenti di alloggi. La legge è entrata in vigore nel 2010,
mentre la corrente causa è stata iscritta a ruolo nel 2007. La questione se sia
applicabile o meno la norma in questione al procedimento già in corso è di natura
prettamente giuridica, le valutazioni tecnico economiche eseguite dal CTU a riguardo
vengono rese al solo fine di fornire il compiuto riscontro al Giudice in merito ai
quesiti posti.
12.0 Elenco degli allegati
Al solo fine di renderne più comoda la consultazione, viene riportata anche una selezione
normativa pertinente agli argomenti oggetto di esame.
TOMO n° 1 – fascicolo corrente
12.1 Allegato 1 - Tabelle di calcolo CTU
C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 76 di 76
12.2 Allegato 2 - Verbali di accesso
12.3 Allegato 3 - Fotografie
12.4 Allegato 4 - Relazione prof. […] – accertamento acustico e relativa lettera
di incarico
12.5 Allegato 5 - Principale normativa di riferimento:
o D.P.R. n° 447 del 06/12/1991
o D. M.I.S.E. n° 37 del 22/1/2008
o D.M. n° 236 del 14 giugno 1989
o Decreto Ministeriale Sanità 5 luglio 1975
o Stralcio norma UNI-CIG 7129
o Stralcio Legge 4 giugno 2010 n. 96 art. 15
TOMO n° 2 – fuori fascicolo
12.6 Allegato 6 - Documenti prodotti dalle parti, compreso progetto di
concessione edilizia e n° 2 successive varianti
Il sottoscritto CTU deposita tutta la documentazione consegnata in sede di conferimento
d’incarico congiuntamente a quella eventualmente raccolta o consegnata dalle parti nel
corso delle attività relative all’incarico assegnato, unitamente alla presente relazione, ai
relativi allegati e ai fascicoli delle parti eventualmente prelevati dal fascicolo d’ufficio,
come risulta dal verbale dell’ultima udienza citata in epigrafe.
Con la presente relazione, costituita da 76 pagine dattiloscritte e 6 allegati, lo scrivente
C.T.U. ritiene di avere assolto completamente il mandato assegnatogli e rimane a
disposizione per ogni ulteriore chiarimento.
Roma, 1 dicembre 2010.
Il C.T.U.
Ing. Alberto Botti
Iscritto al n° 17036 dell’albo degli Ingegneri della provincia di Roma
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