Download - AvdR Webinars

WWW.AVDRWEBINARS.NL

WEBINAR 0229

ACTUALITEITEN HUURRECHT WOONRUIMTE

SPREKER

MR. H.M. HIELKEMA, ADVOCAAT UNGER HIELKEMA ADVOCATEN

28 FEBRUARI 2013

09:00 – 12:15 UUR

H O O G L E R A R E N

W E B I N A R S

Prof. mr. B.J. van Ettekoven, senior rechter Rechtbank Utrecht en hoogleraar Bestuursrecht Universiteit van Amsterdam

Prof. mr. dr. I.N. Tzankova, bijzonder hoogleraar Comparative mass litigation Universiteit van Tilburg, advocaat BarentsKrans N.V. en mr. C.M. Verhagen, advocaat BarentsKrans N.V.

Prof. mr. G.T.M.J. Raaijmakers, hoogleraar Ondernemings- en Effectenrecht Vrije Universiteit Amsterdam, advocaat NautaDutilh N.V.

Prof. mr. F.T. Oldenhuis, universitair hoofddocent aan de vakgroep Privaatrecht en Notarieel Recht van de Rijksuniversiteit Groningen

Prof. mr. F.W.J.M. Schols, hoogleraar Privaatrecht, in het bijzonder notarieel recht, Radboud Universiteit Nijmegen, estate planner

Prof. dr. M.B.M. Loos, hoogleraar Privaatrecht Universiteit van Amsterdam

Prof. mr. J.G.J. Rinkes, hoogleraar Privaatrecht Open Universiteit, bijzonder hoogleraar Europees Consumentenrecht Universiteit Maastricht, raadsheer-plaatsvervanger Hof Arnhem,

rechter-plaatsvervanger Rechtbank Rotterdam, adviseur Paulussen advocaten

Prof. mr. M.M. van Rossum, hoofd Wetenschappelijk Bureau Deterink Advocaten en Notarissen, bijzonder hoogleraar Privaatrecht Open Universiteit Heerlen

Prof. mr. M.E. Koppenol-Laforce, hoogleraar Faculteit Rechtsgeleerdheid, Instituut voor Privaatrecht, Ondernemingsrecht, Universiteit Leiden, advocaat Houthoff Buruma

Prof. mr. drs. M.L. Hendrikse, bijzonder hoogleraar Handelsrecht en Verzekeringsrecht Open Universiteit (JPR advocatenleerstoel),

directeur UvA Amsterdam Centre for Insurance Studies (ACIS), opleidingsdirecteur Master Verzekeringskunde UvA Amsterdam Business School,

universitair hoofddocent Privaatrecht Universiteit van Amsterdam, rechterplaatsvervanger Rechtbank Utrecht, lid geschillencommissie Kifid (verzekeringskamer)

Prof. mr. G.C.C. Lewin, bijzonder hoogleraar Bijzondere aspecten van het Privaatrecht Universiteit van Amsterdam, raadsheer Hof Amsterdam

Prof. mr. CH. E.F.M. Gielen, hoogleraar Intellectueel Eigendomsrecht Universiteit van Groningen, advocaat NautaDutilh N.V.

Prof. mr. A.H.N. Stollenwerck, hoogleraar Notarieel en Fiscaal Recht Vrije Universiteit Amsterdam, raadsheerplaatsvervanger Hof Den Bosch

Prof. mr. C.A. Schwarz, hoogleraar Handels- en Ondernemingsrecht Universiteit Maastricht

Prof. mr. J.M. Hebly, hoogleraar Bouw- en Aanbestedingsrecht Universiteit Leiden, advocaat Houthoff Buruma

Prof. mr. G.K. Sluiter, hoogleraar Internationaal Strafrecht Universiteit van Amsterdam, advocaat Böhler Advocaten

Prof. mr. M.W. Scheltema, hoogleraar Enforcement issues in Private Law Erasmus Universiteit Rotterdam, advocaat Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

Prof. mr. P. Vlaardingerbroek, hoogleraar Familie- en Personenrecht Universiteit Tilburg, raadsheer-plaatsvervanger Hof Den Bosch, rechter-plaatsvervanger Rechtbank Rotterdam

Prof. W.H. van Boom, hoogleraar Privaatrecht Erasmus School of Law, Erasmus Universiteit Rotterdam

Prof. mr. dr. G.J. Zwenne, professor Faculteit Rechtsgeleerdheid, Instituut voor Metajuridica, eLaw@Leiden, Universiteit Leiden, advocaat Bird & Bird LLP

Prof. dr. S. Perrick, bijzonder hoogleraar Universiteit van Amsterdam, advocaat Spinath & Wakkie

Prof. dr. K.F. Haak, hoogleraar Handelsrecht Erasmus Universiteit Rotterdam, rechter-plaatsvervanger Hof Arnhem

Prof. W.D. Kolkman, hoogleraar Privaatrecht Rijksuniversiteit Groningen, raadsheer-plaatsvervanger Hof Arnhem

Prof. mr. dr. M.G.C.M. Peeters, bijzonder hoogleraar Derivatenrecht Universiteit van Amsterdam, advocaat NautaDutilh N.V.

Prof. mr. E.P.M. Vermeulen, hoogleraar Business & Financial Law Universiteit van Tilburg

Prof. mr. dr. W. Burgerhart, hoogleraar Rijksuniversiteit Groningen, estate planner

Prof. mr. dr. M. Heemskerk, bijzonder hoogleraar Pensioenrecht Radboud Universiteiten Nijmegen, advocaat Onno F. Blom Advocaten

Prof. dr. H.B. Winter, bijzonder hoogleraar Toezicht Rijksuniversiteit Groningen

Prof. mr. B. Barentsen, bijzonder hoogleraar Albeda leerstoel Universiteiten Leiden

Prof. mr. dr. R.F.H. Mertens, bijzonder hoogleraar Zakelijke Rechten Open Universiteit Heerlen, advocaat Paulussen Advocaten

De Academie voor de Rechtspraktijk heeft onder de naam Magna Charta Webinars 30hoogleraren bereid gevonden webinars te verzorgen op de verschillende rechtsgebieden.

Magna Charta is onderdeel van de Academie voor de Rechtspraktijk

Postbus 13346 | 3507 LH Utrecht | T 030 - 220 10 70 | F 030 - 220 53 27

E [email protected]

Klik hier voor meer informatie

Inhoudsopgave

Spreker

Mr. H.M. Hielkema

Rechtbank Amsterdam, 24 juli 2012, LJN BX5061 p. 4

Hoge Raad, 6 april 2012, LJN BV1767 p. 12

Ktr. Amsterdam, 30 november 2011, WR 2012, 29 p. 16

Hof Amsterdam, 3 april 2012, LJN BW1998 p. 23

Ktr. Zwolle, 6 november 2012, LJN BY2625 p. 29

Hoge Raad, 16 maart 2012, LJN BV1769 p. 34

Hof Leeuwarden, 8 februari 2011, LJN BP3872 p. 36

Ktr. Amsterdam, 13 januari 2012, WR 2012, 61 p. 51

Hof Den Bosch, 23 augustus 2011, WR 2012, 60 p. 55

Ktr. Zwolle, 20 december 2011, WR 2012, 81 p. 61

Hof Arnhem, 10 juli 2012, LJN BX4703 p. 68

Ktr. Amsterdam, 1 september 2011, LJN BS8798 p. 72

Ktr. Utrecht, 11 juli 2012, WR 2012, 136 p. 78

Hof Arnhem, 6 november 2012, LJN BV0622 p. 88

Hoge Raad, 3 november 2006, LJN AX8838 p. 93

Rechtbank Breda, 7 maart 2012, LJN BV8839 p. 98

Hof Amsterdam, 17 juli 2012, LJN BX1666 p. 104

Hoge Raad, 13 juli 2012, LJN BW4986 p. 111

Hof Den Bosch, 21 februari 2012, WR 2012, 129 p. 116

Hoge Raad, 10 augustus 2012, WR 2012, 114 p. 122

Hof Amsterdam, 25 oktober 2011, WR 2012, 123 p. 127

Ktr. Hoorn, 30 maart 2012, WR 2012, 124 p. 132

Ktr. Gorinchem, 30 juli 2012, WR 2012, 135 p. 136

Hof Amsterdam, 17 juli 2012, WR 2012, 134 p. 141

Ktr. Brielle, 24 april 2012, WR 2012, 119 p. 144

Rechtbank Den Bosch, 3 januari 2013, LJN BY7904 p. 149

Rechtbank Assen, 11 december 2012, LJN BY6174 p. 161

Rechtbank Den Haag, 30 januari 2013, LJN BZ0338 p. 165

Hoge Raad, 13 juli 2012, LJN BW6754 p. 174

Hof Den Bosch, 29 mei 2012, LJN BW7070 p. 176

Hof Den Bosch, 3 januari 2012, LJN BV0907 p. 180

4

LJN: BX5061,Sector kanton Rechtbank Amsterdam , CV11-7310

Datum uitspraak: 24-07-2012

Datum publicatie: 21-08-2012

Rechtsgebied: Civiel overig

Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig

Inhoudsindicatie: lage huurprijs bij langdurende huurovereenkomst (circa 35 jaar), niet

rendabele exploitatie, artikel 1 Eerste Protocol EVRM, Poolse arresten,

in specifieke categorieen van gevallen denkbaar dat huurprijsregeling

woonruimte strijdig is met EVRM maar dat heeft (in dit geval) geen

gevolgen in rechtsverhouding tussen huurder en verhuurder;

onvoldoende gesteld voor beperkende werking redelijkheid en

billijkheid; geen onvoorziene omstandigheden artikel 6:258 BW

Vindplaats(en): NJF 2012, 417

Rechtspraak.nl

WR 2013, 4

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Sector Kanton

Locatie Amsterdam

Rolnummer: CV 11-7310

Vonnis van: 24 juli 2012

F.no.: 497

Vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting Stichting tot Bevordering van Particulier Huizenbezit Hippos

gevestigd te Loosdrecht

eiseres

nader te noemen: Huizenbezit Hippos

gemachtigde: mr. H.M. Hielkema

t e g e n

[gedaagde]

wonende te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. F. Panholzer

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Huizenbezit Hippos heeft bij dagvaarding met producties van 23 februari 2011

[gedaagde] in rechte betrokken. [gedaagde] heeft een conclusie van antwoord genomen,

waarna bij instructie tussenvonnis van 29 maart 2011 is besloten tot een comparitie na

antwoord, welke is gehouden op 23 mei 2011. Bij die gelegenheid is Huizenbezit Hippos

verschenen bij [naam], vergezeld van haar gemachtigde. [gedaagde] is verschenen bij

zijn gemachtigde. Beide partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de

kantonrechter beantwoord. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting

5

aantekeningen gemaakt, welke aan het dossier zijn toegevoegd. De zaak staat voor

vonnis.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

feiten

1.Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en

omstandigheden vast:

1.1.In 1972 heeft de toenmalige eigenaar/verhuurder aan [gedaagde] in huur gegeven

de woonruimte aan de [adres] te Amsterdam (hierna het gehuurde). Het gehuurde heeft

een oppervlakte van circa 78 m² en bestaat uit een woonkamer, een keuken, twee

slaapkamers en een douche.

1.2.Huizenbezit Hippos verkrijgt op of omstreeks 15 december 1975 de eigendom van

het gehuurde en wordt daarmee jegens [gedaagde] opvolgend verhuurder. Huizenbezit

Hippos deelt [gedaagde] bij brief van 3 januari 1976 deze eigendomsoverdracht mede.

Uit de brief blijkt dat Huizenbezit Hippos bij de aankoop van het gehuurde bekend is

geraakt met het bezwaar van [gedaagde] bij brief van 28 juni 1975 tegen de

huurprijsverhoging per 1 juli 1975. Volgens dat bezwaar staan onderhoudsgebreken aan

een huurprijsverhoging in de weg. Voorts is in de brief de volgende passage opgenomen:

Terugkomend op het gesprek dat wij kort geleden voerden delen wij u mede dat nog

geen beslissing is genomen omtrent de definitieve toekomst van de panden. Gezien de

mogelijkheid dat tot algehele renovatie zal worden besloten zouden wij het op hoge prijs

stellen indien u inmiddels naar andere woonruimte zou willen uitzien.

1.3.De huidige huurprijs bedraagt € 223,51 per maand, exclusief bijkomende kosten.

1.4.Bij brief van 27 december 2010 zegt de gemachtigde van Huizenbezit Hippos,

voorzover nodig, de huurovereenkomst met [gedaagde] op tegen 1 juli 2011, althans

zegt de ontbinding van de huurovereenkomst tegen 1 juli 2011 aan. Als reden voor de

beëindiging van de huurovereenkomst wordt aangevoerd, dat het in Nederland geldende

stelsel van huur(prijs)bescherming in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol van

het Europese Verdrag van de Rechten van de Mens (hierna: artikel 1 van het Eerste

Protocol EVRM) en daarmee onverbindend. In de brief wordt aangekondigd, dat als

[gedaagde] na 30 juni 2011 in het genot van het gehuurde blijft hij daarvoor een

vergoeding verschuldigd is van € 1.950,00 per maand.

vordering

2.Huizenbezit Hippos vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I.ontbinding van de huurovereenkomst dan wel beëindiging van de huurovereenkomst op

de datum dat in deze zaak vonnis wordt gewezen, althans op een zodanige datum als de

rechter in goede justitie vermeent te behoren;

II.[gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;

III.de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 juli 2011, althans op een zodanige

dag als de rechter in goede justitie vermeent te behoren, vast te stellen op € 1.950,00

per maand, althans op een zodanig bedrag als de rechter in goede justitie vermeent te

behoren;

IV.[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.

3.Aan de vordering legt Huizenbezit Hippos ten grondslag, dat de wettelijke regels

betreffende huur(prijs)bescherming strijdig zijn met artikel 1 van het Eerste Protocol

EVRM, zodat de huurovereenkomst door de opzegging per 1 juli 2011 is geëindigd,

althans dat de huurovereenkomst in het licht van (onvoorziene) omstandigheden op

grond van artikel 6:258 BW dient te worden beëindigd, althans dat naar maatstaven van

redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] zich op de wettelijke

6

beschermingsregels beroept.

Samengevat voert Huizenbezit Hippos daartoe het volgende aan.

4.De door [gedaagde] te betalen huurprijs kon Huizenbezit Hippos vanaf 1975 slechts

verhogen met het door de wetgever toegestane beperkte maximale percentage, terwijl

bovendien de huurcommissie en/of de kantonrechter diverse malen bezwaren van

[gedaagde] tegen huurverhogingen (gedeeltelijk) gegrond heeft verklaard, waardoor de

huurprijs ver is achtergebleven bij de sedert 1975 voorgedane kostenontwikkeling voor

de exploitatie van het gehuurde. De huidige huurprijs bedraagt slechts € 223,51 per

maand. De kosten van onderhoud en de vaste eigenaarslasten zijn substantieel hoger

dan de maandelijkse huurprijs. Ter illustratie heeft Huizenbezit Hippos een berekening

van die kosten over de jaren 2008, 2009 en 2010 gemaakt en toegelicht. Een

kostendekkende exploitatie is volgens Huizenbezit Hippos met de huidige huurprijs niet

mogelijk, zodat Huizenbezit Hippos ook geen redelijk rendement op het geïnvesteerd

vermogen en een redelijke winst ontvangt. Bij een rendementsberekening kan worden

uitgegaan van de WOZ waarde, die voor het gehuurde per peildatum 1 januari 2009 €

427.500,00 bedraagt.

5.De huidige door [gedaagde] betaalde huurprijs ligt ver onder de maximaal redelijke

huurprijs volgens het woningwaarderingssysteem. Het aantal punten is blijkens het

onderzoek van Ockenburg Architectuur Bouwkunde BV d.d. 9 augustus 2010 te stellen op

104. De daarbij behorende maximale huurprijs is € 456,01 per maand. Na de invoering

van het woningwaarderingssysteem met een maximaal redelijke huurprijs in 1979 is

weliswaar die maximaal redelijke huurprijs tussentijds substantieel verhoogd, maar

daarbij is nagelaten voor bestaande huurovereenkomsten zodanige tussentijdse

huurprijsverhogingen toe te staan dat binnen een redelijke termijn die maximaal

redelijke huurprijs in rekening kan worden gebracht.

6.Dit systeem leidt in samenhang met de vergaande wettelijke beperkingen voor

verhuurders de huurovereenkomst te beëindigen volgens Huizenbezit Hippos tot

ongelijkheid. Huizenbezit Hippos kan slechts een huurprijs in rekening brengen op basis

van het niveau van 1972/1975, vermeerderd met de beperkte jaarlijkse

huurprijsverhogingen waardoor de hoogte van de huurprijs ver beneden de maximaal

redelijk geachte huurprijs voor dit type huurwoningen blijft, terwijl een eigenaar die een

vergelijkbaar pand heeft met vergelijkbare eigenaarskosten en thans een nieuwe

huurovereenkomst aangaat de maximaal redelijke huurprijs kan bedingen. Huizenbezit

Hippos heeft geen mogelijkheid de huurovereenkomst met [gedaagde] te beëindigen of

met instandhouding van de bestaande huurovereenkomst de door [gedaagde] te betalen

huurprijs op de maximaal redelijke huurprijs te bepalen, zodat voor Huizenbezit Hippos

geen wettelijke mogelijkheid is aan die ongelijkheid een einde te maken.

7.Deze omstandigheden brengen volgens Huizenbezit Hippos mee, dat zij, althans de

economisch eigenaar van het gehuurde, structureel verlies op de exploitatie van het

gehuurde lijdt.

8.De Nederlandse huurregelgeving acht Huizenbezit Hippos in strijd met artikel 1 van het

Eerste Protocol EVRM. Deze bepaling heeft volgens Huizenbezit Hippos niet alleen

verticale werking (tussen burger en overheid), maar ook horizontale werking (tussen

burgers onderling). Huizenbezit Hippos voert sterk samengevat het navolgende aan.

Het recht van de eigenaar om zijn eigendom te gebruiken en/of te verhuren is een te

beschermen recht in de zin van artikel lid 1 van het Eerste Protocol EVRM. Op zichzelf is

het de overheid toegestaan op dat recht inbreuk te maken, maar dan dient aan de

volgende eisen te worden voldaan:

•de inmenging dient wettig zijn;

•de inmenging dient een legitiem doel in het algemeen belang (“legitimate aim in the

general interest”), waarbij aan de wetgever op het gebied van sociaal en economisch

7

beleid een ruime afwegingsbevoegdheid (“margin of appreciation”) toekomt om te

bepalen wat in het algemeen belang is;

•een redelijke afweging (fair balance) tussen het algemeen belang en het individuele

belang.

Volgens Huizenbezit Hippos hebben de in Nederland geldende regels voor

huurprijsregulering, in het bijzonder de maximale huurprijsgrenzen en maximale

huurprijsverhogingspercentages, geen deugdelijke wettelijke basis.

De kort na de oorlog uitgevaardigde regelingen rond huurprijsbeheersing,

huurbescherming en huisvestingswetgeving zijn vooral gemaakt ten behoeve van de

wederopbouw. Die wederopbouw is in of omstreeks 1965 voltooid doordat er toen weer

normale economische en sociale omstandigheden ontstonden. Op dat moment verviel het

legitieme doel voor de regelgeving rond huurprijsbeheersing, huurbescherming en

huisvestingswetgeving. Desondanks bleef die regelgeving uit sociaal en economisch

politieke overwegingen gehandhaafd. Uit sociale overwegingen zijn de huren doelbewust

structureel te laag gehouden en zijn de belangen van eigenaars/verhuurders aan die

sociale overwegingen ondergeschikt gemaakt. Feitelijk leidt dit er toe dat de sociale en

financiële last voor betaalbaar wonen van individuele huurders voor een groot gedeelte

door de overheid wordt afgewenteld op de eigenaren/verhuurders.

Huizenbezit Hippos stelt dat de doeleinden van de regelingen rond huurprijsbeheersing,

huurbescherming en huisvestingswetgeving na 1965 geen legitiem doel in het algemeen

belang meer hebben.

Maar zelfs als sprake zou zijn van een legitiem doel in het algemeen belang valt de

redelijke afweging van belangen (“fair balance”) ten nadele van de overheid uit. De

Nederlandse overheid heeft een conglomeraat aan regels voor huurprijsbeheersing,

huurbescherming en huisvestingswetgeving ontwikkeld, waarmee een veelzijdige en

diepgaande inbreuk op het eigendomsrecht van eigenaars/verhuurders wordt gemaakt.

De sociale en economische overwegingen die de overheid hebben gebracht tot die

vergaande inbreuk leiden ertoe dat een onevenredig en buitensporig zware financiële last

door die eigenaren/verhuurders wordt gedragen. Nu een redelijke schadeloosstelling

ontbreekt is in de afweging van de belangen geen sprake van een fair balance.

9.Ter ondersteuning van haar beroep op artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM verwijst

Huizenbezit Hippos onder meer naar de arresten Europese Hof voor de Rechten van de

Mens (EHRM) van 22 februari 2005, 19 juni 2006 en 28 april 2008 (de zogeheten Poolse

arresten) en naar 5 arresten van het EHRM betreffende de situatie in Malta.

Voorts zijn ter ondersteuning onder meer overgelegd:

ohet artikel van prof. Mr. T. Barkhuysen, mr.dr. M.L. Emmerik en mr. H.M. Hielkema,

Onrendabele huurwoningen en het Europese eigendomsrecht, WR 2008, pag. 291 e.v.;

onotitie van [naam] , De Poolse arresten, samenvatting en conclusies, pag. 1 – 15;

onotitie met een beschrijving van de geschiedenis van de huur(prijs)beschermingsstelsel

in Nederland sinds de Tweede Wereldoorlog, pp 1-23;

ohet wetsvoorstel tot wijziging van artikel 247 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de

Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en enkele andere wetten als gevolg van de

modernisering van het huurbeleid vanaf 1 januari 2007 (Wet modernisering huurbeleid

2007);

ode notitie van [naam], Vergelijking en beoordeling van de gereguleerde huurstelsels,

pag. 1-18;

ode notitie Niet-functioneren van de nationale wetgeving (malfunctioning of domestic

legislation), pag. 1-3;

ode notitie Recht om winst te behalen uit hun eigendom (entitlement to derive profit from

their property), pag 1-7;

ode notitie [naam], het effect van de rendementsheffing bij particuliere verhuurders, pag.

1-7.

Overigens acht Huizenbezit Hippos de Nederlandse regels rond huur(prijs)bescherming

8

niet alleen in strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM, maar ook met het

discriminatieverbod van artikel 14 EVRM, het twaalfde protocol bij het EVRM en artikel 26

van IVPBR. Huizenbezit [naam] voert daartoe onder meer aan dat er geen redelijke

(rechts)grond bestaat voor een permanent verschil tussen huurprijzen die zijn gebaseerd

op bestaande huurovereenkomsten en huurprijzen die zijn gebaseerd op nieuwe

huurovereenkomsten.

10.Huizenbezit Hippos stelt dat voorzover de Nederlandse huurwetgeving rechtsgeldig is

het bij de eigendomsovergang in 1975 voor Huizenbezit Hippos in ieder geval

onvoorzienbaar was dat de overheid het naoorlogse systeem van huur(prijs)bescherming

zolang zou handhaven en zelfs zou versterken. Evenmin was voorzienbaar dat de

wettelijk toegestane huurverhogingen sinds de overname van de huurovereenkomst in

1975 zo uit de pas zou gaan lopen met de kostenstijgingen voor eigenaren/verhuurders.

Vanwege deze onvoorziene omstandigheden dient volgens Huizenbezit Hippos de

huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 BW te worden beëindigd.

11.In ieder geval is gelet op de verstrekkende gevolgen voor Huizenbezit Hippos het naar

maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [gedaagde] zich op de

beschermende regels van de huur(prijs)bescherming beroept.

verweer

12.[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] acht de door (de gemachtigde van)

Huizenbezit Hippos gedane opzegging van de huurovereenkomst nietig. De in de

opzeggingsbrief aangevoerde grond valt niet onder een van de categorieën genoemd in

artikel 7:274 BW. Voorts is het stelsel van huurprijsbescherming van dwingend recht

waaraan ook Huizenbezit Hippos zich heeft te houden en welke regels de rechter in acht

heeft te nemen. De omstandigheid dat een aantal huurverhogingen niet zijn toegestaan

vanwege achterstallig onderhoud is een omstandigheid die aan Huizenbezit Hippos is te

wijten en eigen schuld oplevert. De gevolgen van haar eigen nalatigheid mag Huizenbezit

Hippos niet afwentelen op [gedaagde].

13.Voorts krijgt [gedaagde] uit de dagvaarding en de aan de dagvaarding gehechte

producties de indruk dat inzet van de procedure is ten behoeve van de natuurlijke

persoon die achter de stichting Huizenbezit Hippos zit een mogelijk negatieve exploitatie

van het gehuurde om te zetten in een winstgevende exploitatie. Alsdan heeft de stichting

geen belang als bedoeld in artikel 3:303 BW. Voorts bestaat het vermoeden dat die

natuurlijke persoon een grote onroerend goed portefeuille heeft doordat op het adres

waar de Huizenbezit Hippos is ingeschreven vele onroerend goed stichtingen staan

ingeschreven.

beoordeling

14.In deze zaak legt Huizenbezit Hippos aan de rechter eerst en vooral de principiële

vraag voor of de Nederlandse regelgeving betreffende huur(prijs)bescherming in strijd is

met artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM.

Volgens Huizenbezit Hippos is daarvan sprake, zodat die regelgeving onverbindend is ten

gevolge waarvan [gedaagde] op die onverbindende regels geen beroep kan doen en de

huurovereenkomst door de opzegging bij brief van 27 december 2010 op 1 juli 2011 is

geëindigd.

15.De kantonrechter stelt voorop dat het eigendomsrecht van Huizenbezit Hippos een te

beschermen recht in de zin van artikel 1 lid 1 van het Eerste Protocol EVRM is. Dit

eigendomsrecht wordt door de Nederlandse huurrechtregels begrensd, zodat de vraag

rijst of die begrenzing in het algemeen belang is en voldoet aan voorwaarden voorzien in

de wet en de algemene beginselen van internationaal recht.

9

16.De voor de eigenaar/verhuurder geldende beperkingen om de huurovereenkomst van

woonruimte te beëindigen, zodat de eigenaar/verhuurder weer het volledige ongestoorde

genot van zijn eigendom heeft, zijn neergelegd in een wet in formele zin.

De door de eigenaar/verhuurder in acht te nemen regels rond vaststelling en verhoging

van de huurprijs zijn neergelegd in een wet in formele zin en uitgewerkt in wetgeving in

materiële zin.

De wetgever beoogt met deze regelgeving de belangen van enerzijds

eigenaren/verhuurders en anderzijds huurders af te wegen tegen de achtergrond van het

huisvestingsbelang en de in Nederland geldende schaarse woningmarkt.

Hiermee is het algemeen belang gegeven en wordt voldaan aan het vereiste dat de

beperkingen zijn voorzien in een (materiële) wet.

17.De kantonrechter is van oordeel dat in het licht van de jurisprudentie van het

Europese Hof van de Rechten van de Mens (EHRM) in specifieke gevallen, waarin ten

gevolge van regelgeving de huurprijs structureel (en substantieel) ontoereikend is en

blijft voor een rendabele exploitatie van het onroerend goed de fair balance kan

ontbreken, zodat van een met artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM strijdige situatie

sprake kan zijn.

18.Voorzover Huizenbezit Hippos betoogt, dat de bescherming van het eigendomsrecht

van de eigenaar/verhuurder in het licht van artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM zover

gaat dat - in het kader van de fair balance - het belang van de huurder en/of het

algemeen belang in alle gevallen heeft te wijken, indien de eigenaar/verhuurder

krachtens regelgeving niet in staat is een huurprijs te ontvangen die een redelijke

vergoeding geeft voor zijn eigenaarskosten, rendement van het onroerend goed en een

redelijke winst, miskent Huizenbezit Hippos het karakter van de fair balance. Onder

omstandigheden is het mogelijk dat in het licht van een fair balance ook in dat geval een

beperking van het eigendomsrecht in afweging van het algemene belang gerechtvaardigd

is.

19.Van een met artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM strijdige situatie kan sprake zijn,

indien

-een eigenaar/verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst een volgens de toen

geldende regelgeving reële huurprijs heeft bedongen;

-vervolgens de huurprijs (nagenoeg) jaarlijks aan de hand van de maximaal toelaatbare

huurprijsverhogingen is aangepast;

-na (langdurig) tijdsverloop de huurprijs (in substantiële mate) lager is dan de

exploitatiekosten, vermeerderd met een redelijke rendementsvergoeding,

waardoor de eigenaar/verhuurder in een verliesgevende exploitatie van het verhuurde

onroerend goed is geraakt en daarin blijft verkeren zonder dat er voor de

eigenaar/verhuurder wettelijke mogelijkheden zijn uit die structureel verliesgevende

situatie te geraken door bijvoorbeeld beëindiging van de huurovereenkomst of

(substantiële) verhoging van de huurprijs.

20.Huizenbezit Hippos heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om te

beoordelen of Huizenbezit Hippos in zo’n situatie is geraakt en verkeert. Zo heeft

Huizenbezit Hippos niet gesteld en onderbouwd:

-dat bij aanvang van de huurovereenkomst een naar de toen geldende regelgeving reële

huurprijs is bedongen;

-in welke jaren sedert de aanvang van de huurovereenkomst de maximaal toelaatbare

huurprijsverhoging in rekening is gebracht;

-in welke jaren de maximaal toelaatbare huurprijsverhoging achterwege is gelaten en dat

Huizenbezit Hippos daarvan geen verwijt kan worden gemaakt;

-sedert wanneer van een structureel (en substantiële) verliesgevende situatie sprake is.

De enkele toelichting van de verliesgevende situatie in de jaren 2008 t/m 2010 en het

zonder concrete toelichting overleggen van enkele toegelaten en geweigerde

huurprijsverhogingen in het verleden zijn onvoldoende.

10

21.Maar zelfs als Huizenbezit Hippos aannemelijk zou maken dat zij in een met artikel 1

van het Eerste Protocol EVRM strijdige situatie is komen te verkeren, heeft dat niet tot

gevolg dat in de onderlinge rechtsverhouding tussen Huizenbezit Hippos en [gedaagde]

de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen heeft te beëindigen of ten nadele

van [gedaagde] de huurprijs substantieel heeft te verhogen.

Uit onder meer het arrest van de Hoge Raad van 30 november 1994, NJ 1995, 668 (Witte

Paard) valt af te leiden dat ook het huurrecht een “possession” is in de zin van artikel 1

van het Eerste Protocol EVRM, zodat ook aan het huurrecht van [gedaagde] de

bescherming van artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM toekomt.

Dit betekent dat het eerst en vooral aan de wetgever is de regelgeving zodanig aan te

passen dat een met artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM strijdige situatie wordt

opgeheven. De rechter heeft niet te treden in de door de wetgever daartoe te maken

afweging en te maken keuze uit bijvoorbeeld de mogelijkheid tot het jaarlijks toestaan

van extra huurprijsverhogingen en/of het creëren van een nieuwe wettelijke

opzeggingsgrond en/of het mogelijk maken van een huurprijsherziening na ommekomst

van een bepaalde periode.

22.Het voorgaande heeft niet tot gevolg dat de eigenaar/verhuurder geen effectieve

rechtsbescherming onder het EVRM heeft in het geval zijn eigendomsrecht is geschonden

en de regelgeving (nog) niet is aangepast. Zo kan de eigenaar/verhuurder de Staat der

Nederlanden aanspreken wegens schending van artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM

en een adequate vergoeding vorderen.

Ter zitting heeft Huizenbezit Hippos desgevraagd verklaard, dat een gerechtelijke

procedure tegen de Staat der Nederlanden wordt overwogen. Met de uitkomst van die

(mogelijke) procedure kan thans geen rekening worden gehouden.

23.Het voorgaande heeft tot gevolg dat de kantonrechter de vorderingen van Huizenbezit

Hippos jegens [gedaagde] aan het Nederlandse recht heeft te toetsen.

24.[gedaagde] heeft terecht aangevoerd dat de door Huizenbezit Hippos aangevoerde

opzeggingsgrond niet valt binnen de grenzen van artikel 7:274 BW. Hierdoor is de

huurovereenkomst niet door opzegging geëindigd.

25.De omstandigheden dat de verwachting van Huizenbezit Hippos dat (spoedig) na 1975

de toen geldende huur(prijs)bescherming zou vervallen niet is bewaarheid en dat

Huizenbezit Hippos niet verwachtte dat de exploitatiekosten van onroerend goed voor de

eigenaar/verhuurder sterker zouden stijgen dan de huurprijsverhogingen, zijn geen

onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat [gedaagde] naar maatstaven van

redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet

mag verwachten. De vordering gebaseerd op artikel 6:258 BW wordt daarmee

afgewezen.

26.Tot slot rijst de vraag of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid

onaanvaardbaar is dat [gedaagde] zich op regels van huur(prijs)bescherming beroept.

Op zichzelf is denkbaar dat in (zeer) uitzonderlijke en concrete gevallen het naar

maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat een huurder zich

beroept op (dwingendrechtelijke) regels van huur(prijs)bescherming. Huizenbezit Hippos

heeft evenwel daartoe onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld. De

enkele omstandigheid dat in de jaren 2008 t/m 2010 van een verliesgevende

huuropbrengst voor de niet bij name genoemde economisch eigenaar van het gehuurde

sprake is, is daarvoor onvoldoende. Voor het beantwoorden van deze rechtsvraag dienen

alle feiten en omstandigheden van het geval te worden afgewogen. Zo zal daarbij onder

meer een rol spelen: de exploitatieresultaten over een reeks van jaren (zodat kan

worden nagegaan of jaren met negatieve resultaten wegvallen tegen jaren met positieve

resultaten), de vermogenspositie van Huizenbezit Hippos, de inkomenspositie van

[gedaagde], het rendement op basis van de in 1975 betaalde koopsom (niet zozeer van

11

huidige marktwaarde), een mogelijke opvang van het exploitatieverlies in de

waardestijging van het gehuurde en de oorzaken van de hogere exploitatiekosten. Die

concrete feiten en omstandigheden zijn door Huizenbezit [gedaagde] niet gesteld, zodat

onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat in dit concrete geval naar maatstaven van

redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] zich beroept op de regels

van huur(prijs)bescherming.

27.De vordering van Huizenbezit Hippos wordt afgewezen, zodat op de overige verweren

niet meer behoeft te worden beslist. Huizenbezit Hippos zal als de in het ongelijk gestelde

partij in de kosten van het geding worden veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

I.wijst de vordering af;

II.veroordeelt Huizenbezit Hippos in de kosten van het geding, welke worden begroot op

€ 400,00 wegens salaris gemachtigde;

III.verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare

terechtzitting van 24 juli 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.

12

LJN: BV1767, Hoge Raad , 10/04574




Soort procedure: Cassatie

Inhoudsindicatie: Huur woonruimte. Inhoud en reikwijdte “niet redelijk voordeel” als

bedoeld in art. 7:264 lid 1 BW. Als uitgangspunt geldt dat van “een

niet redelijk voordeel” sprake is indien tegenover het bedongen

voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.

Werkzaamheden en specifieke taak corporaties/toegelaten instellingen

als bedoeld in Besluit Beheer Sociale Huursector zijn bij beoordeling

gezichtspunt.

Vindplaats(en): NJ 2012, 232

NJB 2012, 983

Rechtspraak.nl

RvdW 2012, 540

WR 2012, 69

Uitspraak

6 april 2012

Eerste Kamer

10/04574

EE/MD

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

EISERES tot cassatie,

advocaat: mr. J.P. Heering,

t e g e n

BEWONERSVERENIGING NELLESTEIN,


VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. M.E.M.G. Peletier.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Ymere en de Bewonersvereniging.

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de

navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak 887552 CV EXPL 07-23382 van de kantonrechter te

Amsterdam van 23 oktober 2007, 9 mei 2008 en 9 januari 2009;

b. het arrest in de zaak 200.032.785/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 29 juni

2010.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

13

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft Ymere beroep in cassatie ingesteld. De

cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

De Bewonersvereniging heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping.

De advocaat van Ymere heeft bij brief van 2 februari 2012 op die conclusie gereageerd;

de advocaat van de Bewonersvereniging heeft dat gedaan bij brief van 3 februari 2012.

3. Beoordeling van het middel

3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.

De Bewonersvereniging behartigt de belangen van huurders van woningen in het

zogenoemde "Nellestein-complex" (hierna: de woningen), een complex van flatgebouwen

in Amsterdam Zuidoost. Ymere - een toegelaten instelling als bedoeld in het Besluit

Beheer Sociale Huursector (hierna: BBSH) - is verhuurster van de woningen. Bij het

sluiten van huurovereenkomsten met betrekking tot de woningen bedingt Ymere betaling

door de huurders van een vergoeding ter zake van administratie- of verhuurkosten ten

bedrage van € 125,-- (inclusief naamplaatje) respectievelijk € 115,-- (exclusief

naamplaatje).

3.2 De Bewonersvereniging heeft zich in eerste aanleg op het standpunt gesteld dat

Ymere daarmee - voor zover de vergoeding het bedrag van € 26,50 overschrijdt - een

niet redelijk voordeel als bedoeld in art. 7:264 lid 1 BW heeft bedongen en dat het beding

waarop die vergoeding berust daarom in zoverre nietig is. Zij heeft gevorderd dat de

kantonrechter een daarmee overeenstemmende verklaring voor recht geeft en Ymere op

straffe van verbeurte van een dwangsom beveelt een dergelijke vergoeding niet meer

van kandidaat-huurders te verlangen. De kantonrechter heeft geoordeeld, kort

samengevat, dat Ymere aan de huurders in rekening mag brengen de kosten van een

naamplaatje, eenvoudig voorlichtingsmateriaal en de aanvraag van een

huisvestingsvergunning. Voor het overige leidt de bedongen vergoeding naar het oordeel

van de kantonrechter tot een onredelijk voordeel voor Ymere als bedoeld in art. 7:264 lid

1 BW. De vorderingen van de Bewonersvereniging zijn in zoverre toegewezen.

3.3 Ymere heeft tegen dat vonnis hoger beroep ingesteld. Het hof heeft, evenals de

kantonrechter, tot uitgangspunt genomen dat in ieder geval sprake is van een niet

redelijk voordeel ten behoeve van de verhuurder indien en voor zover de huurder niet is

gebaat door de prestatie waarvoor de desbetreffende vergoeding in rekening wordt

gebracht, waaronder het hof mede heeft begrepen het geval waarin de verhuurder zelf in

overwegende mate is gebaat bij die prestatie. Het hof heeft geoordeeld dat dit nog niet

betekent dat de kosten waardoor de huurder wel is gebaat zonder meer als redelijk

dienen te gelden, maar dat al naar gelang de aard van dergelijke kosten en de

omstandigheden van het geval deze ook als niet redelijk kunnen worden aangemerkt.

Voorts heeft het hof als uitgangspunt genomen dat, gelet op de werkzaamheden die aan

corporaties/toegelaten instellingen in art. 11 BBSH zijn opgedragen en de specifieke taak

die deze instellingen binnen het terrein van de volkshuisvesting vervullen, voor deze

verhuurders extra terughoudendheid is geboden bij de beoordeling van de redelijkheid

van concrete kosten die aan de huurder in rekening worden gebracht (rov. 3.5). Mede op

grond van deze uitgangspunten heeft het hof de door Ymere met het bedrag van € 115,--

(of € 125,--) in rekening gebrachte kosten beoordeeld (rov. 3.6 - 3.10), en

geconcludeerd dat - voor zover de aan de huurders in rekening gebrachte kosten niet

betrekking hebben op het aanbrengen van een naamplaatje, het verstrekken van

eenvoudig voorlichtingsmateriaal en het aanvragen van een huisvestingsvergunning -

sprake is van een ten behoeve van de verhuurder overeengekomen niet redelijk voordeel

als bedoeld in art. 7:264 lid 1 BW (rov. 3.11). Het hof heeft het vonnis van de

14

kantonrechter bekrachtigd.

3.4 Onderdeel 2.1 van het middel (onderdeel 1 bevat geen klachten) klaagt over het

eerste uitgangspunt van het hof. Het onderdeel betoogt dat het hof met dit uitgangspunt

miskent dat de vraag of een beding voor een der partijen een niet redelijk voordeel als

bedoeld in art. 7:264 lid 1 BW inhoudt, moet worden beantwoord aan de hand van alle

omstandigheden van het geval. Het hof gaat er volgens het onderdeel aan voorbij dat het

ieder der partijen vrijstaat bij een overeenkomst een voordeel voor zichzelf te bedingen

zonder dat daar een specifieke verplichting tegenover staat. Daarmee wordt tevens de

strekking van art. 7:264 lid 1 BW miskend, aldus nog steeds onderdeel 2.1, die blijkens

de wetsgeschiedenis hierin bestaat dat met deze bepaling wordt beoogd misstanden bij

het aangaan van de overeenkomst tegen te gaan, waarmee op gespannen voet staat het

uitgangspunt van het hof dat bedingen waardoor de huurder niet is gebaat en/of de

verhuurder in overwegende mate is gebaat in ieder geval als onredelijk worden

aangemerkt.

Onderdeel 2.2 van het middel klaagt over het tweede uitgangspunt van het hof. Volgens

het onderdeel miskent het hof dat ook bij de toepassing van dit gezichtspunt de overige

omstandigheden van het geval bij de beoordeling van de redelijkheid van het beding in

de zin van art. 7:264 BW niet buiten beschouwing kunnen blijven, althans is niet zonder

nadere motivering in te zien waarom de enkele omstandigheid dat toegelaten instellingen

krachtens art. 11 BBSH bepaalde werkzaamheden zijn opgedragen en een specifieke taak

binnen het terrein van de volkshuisvesting vervullen, met zich zou brengen dat voor die

werkzaamheden geen redelijke kosten aan de huurders kunnen worden doorberekend.

3.5 Onderdeel 2.1 stelt de vraag aan de orde wat de inhoud en de reikwijdte is van "een

niet redelijk voordeel" als bedoeld in art. 7:264 lid 1 BW.

Hoewel partijen bij het aangaan van een huurovereenkomst in beginsel vrij zijn om een

voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, stelt

art. 7:264 lid 1 BW grenzen aan die vrijheid om de partijen tegen misstanden bij het

aangaan van de huurovereenkomst te beschermen (Kamerstukken II 1976-1977, 14 175,

nr. 3, blz. 31). Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het

aangaan van de huurovereenkomst de ene partij - veelal de aspirant-huurder - ten

opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te

voorkomen dat een dergelijk door die wederpartij voorgesteld beding in de

huurovereenkomst wordt opgenomen. Met het oog op de effectiviteit van de bescherming

die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden

genomen dat van "een niet redelijk voordeel" sprake is indien tegenover het bedongen

voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat onderdeel 2.1 dat op een andere uitleg van

art. 7:264 lid 1 berust, faalt.

3.6 Onderdeel 2.2 faalt omdat het hof geen rechtsregel heeft geschonden door bij de

beoordeling van de redelijkheid van de op grond van het onderhavige beding aan de

huurder in rekening gebrachte kosten, de werkzaamheden die aan corporaties/toegelaten

instellingen in art.11 BBSH zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen op

het terrein van de volkshuisvesting vervullen, als gezichtspunt in aanmerking te nemen.

3.7 Voor zover de onderdelen 3 tot en met 4.1 voortbouwen op de onderdelen 2.1 en

2.2, delen zij het lot daarvan. Voor het overige kunnen zij evenmin tot cassatie leiden.

Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot

beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de

rechtsontwikkeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

15

veroordeelt Ymere in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de

zijde van de Bewonersvereniging begroot op € 385,34 aan verschotten en € 2.200,--

voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, als voorzitter,

J.C. van Oven, C.A. Streefkerk, W.D.H. Asser en M.A. Loth, en in het openbaar

uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 6 april 2012.

16

WR 2012/29: Woonruimte: kijktuin is geen onroerende aanhorigheid; geen

huur: geen genot uit feitelijk gebruik

Instantie: Rechtbank Amsterdam

(Kantonrechter) Datum: 30 november 2011

Magistraten: Mr. Y.A.M. Jacobs Zaaknr: 1180412 CV EXPL 10-

30246

Conclusie: - LJN: -

Noot: - Roepnaam: -

Wetingang: (art. 7:201art. 7:201 BW; art. 7:233art. 7:233 BW)

Snel

naar: EssentieEssentieSamenvattingSamenvattingPartij(en)Partij(en)UitspraakUitspraak

Essentie

Naar bovenNaar boven

Woonruimte: kijktuin is geen onroerende aanhorigheid; geen huur: geen genot uit

feitelijk gebruik

Samenvatting


De groenvoorziening in het complexdeel waarvan het gehuurde deel uitmaakt is noch

voor de huurders van de in de complexdelen gelegen woningen, noch voor derden

toegankelijk. Omdat de desbetreffende woningen uitkijken op die groenvoorziening wordt

gesproken van een ‘kijktuin’. De vraag is of de kijktuin een onroerende aanhorigheid is.

Volgens de kantonrechter kan een onroerende aanhorigheid iedere onroerende zaak

omvatten, dus ook de bijbehorende grond. De kantonrechter overweegt dat aanhorig is

de onroerende zaak die naar aard of naar overeenkomst, dan wel op grond van de

verkeersopvattingen tot het gehuurde behoort. De vraag is echter of er ten aanzien van

de kijktuin sprake is van verhuur van een onroerende zaak. Deze vraag dient naar het

oordeel van de kantonrechter beantwoord te worden aan de hand van de in art. 7:201 lid

1art. 7:201 lid 1 BW jo. art. 7:233art. 7:233 BW genoemde essentialia van de

huurovereenkomst voor woonruimte. Kenmerkend voor een overeenkomst van huur en

verhuur is dat de verhuurder de huurder het gebruik van een zaak (of een gedeelte

daarvan) verschaft. In casu is niet de tuin zelf als onroerende zaak, dan wel als

onroerende aanhorigheid door verhuurster aan huurder in gebruik gegeven. Er wordt

slechts een niet nader juridisch gekwalificeerd ‘kijkrecht’ verstrekt. Daarmee is niet het

gebruik van een onroerende aanhorigheid verschaft. Bij huur van woonruimte moet

sprake zijn van het in gebruik geven van een gebouwde onroerende zaak met de

onroerende aanhorigheden, en daarom maakt het ‘kijkrecht’ geen deel uit van het

gehuurde. Het standpunt van verhuurster dat uit het systeem der wet volgt dat het

begrip gebruik niet is beperkt tot feitelijk gebruik, omdat daarin het ruimere begrip genot

een centrale rol heeft, treft geen doel omdat verhuurster hiermee miskent dat de aard

van de huurovereenkomst meebrengt dat met het begrip genot gedoeld wordt op genot

dat voortvloeit uit een feitelijk gebruik van de zaak in de zin van art. 7:201art. 7:201

BW. Daarvan is bij de onderhavige ‘kijktuin’ geen sprake. De kijktuin heeft niet als

onroerende aanhorigheid bij de door huurder gehuurde woning te gelden. De

kantonrechter wijkt met deze overwegingen af van het arrest Hof Amsterdam 31 maart

2009, WR 2009/73WR 2009/73 waarin werd geconcludeerd dat de kijktuin wel als

onroerende aanhorigheid zou zijn aan te merken.

Partij(en)


Eiseres in conventie, gedaagde in (voorwaardelijke) reconventie:

Woningbouwvereniging Stadgenoot, gevestigd te Amsterdam

Gemachtigde:

mr. D.A.I. Damsma

tegen

Gedaagde in conventie, eiseres in (voorwaardelijke) reconventie:

17

R. Heering, wonende te Amsterdam

Gemachtigde:

mr. H. Sarolea

Uitspraak


(…)

2.DE FEITEN

Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:

2.1

Uit de door Stadgenoot overgelegde huurovereenkomst blijkt dat zij met ingang van

1 april 1985 aan Heering heeft verhuurd: ‘de woning met aan- en toebehoren aan

Loevestein no. 74 te Amsterdam’ tegen een huurprijs van thans € 362,75 per maand,

waarin een tuinbijdrage is begrepen van € 11,66.

2.2

In de uitspraak van 31 maart 2009 (zaaknummer 106.007.305/01; rolnummer

l213/07) heeft het Gerechthof Amsterdam de over 2002 en 2003 doorberekende

bedragen van tuinonderhoud voor de woning aan Doddendaal 50 te Amsterdam

beoordeeld. In dit arrest staat onder meer het volgende vermeld:

“(…)

4.1

Het gaat in dit geding (…) om de vraag of het deel van de groenvoorzieningen

tussen de flatgebouwen Doddendaal en Loevestein, niet zijnde het onder 3.3,

slot, omschreven (voor eenieder toegankelijke) gedeelte ervan al dan niet

beschouwd dient te worden als onroerende aanhorigheid bij de woningen in die

flatgebouwen die uitkijken op die groenvoorziening. (…).

4.2

Het hof stelt allereerst vast dat niet in geschil is dat het bewuste deel van de

groenvoorziening voor bewoners van de onder 4.1. bedoelde woningen noch

voor derden toegankelijk is. Dit heeft de kantonrechter immers onder 1.6 van

het vonnis vastgesteld en daartegen is niet gegriefd. Om die reden kan

meerbedoeld deel dan ook als kijktuin omschreven worden.

4.3

(…) De woningen met oneven nummers van het flatgebouw Loevestein en de

woningen met even nummers van het flatgebouw Doddendaal kijken (vanwege

het deel omschreven onder 3.3, slot: soms schuin èn over de speelplaats heen)

op de kijktuin uit. Genoemde flatgebouwen liggen langs de lange zijden van de

bewuste groenvoorziening (hiermee wordt zowel op meerbedoeld toegankelijk

deel als op de kijktuin gedoeld). Langs een van de korte zijden ligt een

wandelpad, aan de andere korte zijde ligt een openbare weg (…) met bomen. De

kijktuin is verreweg het grootste deel van vorenbedoelde groenvoorziening.

4.4

Op grond van het overwogene onder 4.3 is het hof van oordeel dat de kijktuin

naar aard en bestemming zodanig met de hiervoor in 4.3 aangegeven woningen

in de flatgebouwen Loevestein en Doddendaal verbonden is dat de onder 4.1

geformuleerde vraag in positieve zin beantwoord dient te worden. Daaraan doet

niet af dat ook bewoners van de flats aan de A.J. Ernststraat – van welke flats

AWV (thans: Stadgenoot- ktr.) niet de verhuurder is – mogelijk enig kijkgenot

aan de kijktuin ontlenen (tussen die woningen en de kijktuin ligt de A.J.

Ernststraat). Evenmin doet daaraan af dat (ook) de bewoners van genoemde

flatgebouwen geen toegang tot de kijktuin hebben.

4.5

Het vorenstaande betekent dat AWV, die het onderhoud aan de kijktuin

verzorgt, aan de huurders van de even genummerde woningen in het flatgebouw

Doddendaal en de oneven genummerde woningen in het flatgebouw Loevestein

een bijdrage in dat onderhoud, als onderdeel van de servicekosten, in rekening

kan brengen.

(…)”

2.3 Heering heeft in maart 2010 de huurcommissie verzocht om de redelijkheid van de in

2007 betaalde tuinbijdrage te bepalen.

2.4 In de brief van 11 maart 2010 van Stadgenoot aan de huurcommissie staat onder

meer het volgende vermeld:

18

“(…) Bij uitspraak van 23 mei 2008, aan partijen verzonden op 4 juni 2009, heeft uw

commissie uitspraak gedaan in een geschil over de tuinfondsbijdrage betreffende

onder andere een drietal woningen in het woningblok Loevestein (Amsterdam-

Buitenveldert). Wij hebben niet tijdig onderkend, dat de uitspraken (innerlijk

tegenstrijdig en) onjuist waren. In de uitspraken is gerefereerd aan een arrest van

het Gerechtshof Amsterdam 31 maart 2009, waarin voor een volstrekt identieke

woning aan een identieke groenvoorziening is uitgemaakt, dat de huurder wel een

tuinbijdrage in rekening kon worden gebracht; de bijdrage voor de woningen aan

Loevestein 68, 74 en 84 (over 2005) is niettemin op nihil bepaald.

(…)”

2.5

In het rapport van de rapporteur van de huurcommissie van mei 2010 staat onder

meer het volgende vermeld:

“(…)

2.BEVINDINGEN ONDERZOEKSAMBTENAAR

Het complex

De woonruimte maakt deel uit van een complex dat bestaat uit vier identieke

flatgebouwen bestaande uit vier verdiepingen met in totaal 156 zelfstandige

woonruimten (39 woonruimten per flatgebouw), gelegen aan het Doddendaal 12-90

(even nummers), Loevestein 1-79 (oneven nummers), Loevestein 12-90 (even

nummers) en Wijenburg 1-79 (oneven nummers) te Amsterdam.

(…)

2.DE AFREKENING

De door de verhuurder in rekening gebrachte kosten:

(…)

De in rekening gebrachte kosten gedurende de periode 01-=/01/2007-31/12/2007

Kosten voor het gehele complex Voor deze woonruimte

(…)

Tuinfonds € 18 129,42 € 118,62

(…)

De gegevensverstrekking:

(…)

Nu de verhuurder geen gegevens heeft verstrekt of heeft willen verstrekken hoewel

hij daar op grond van art. 39, lid 2art. 39, lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen

woonruimte (Uhw) toe verplicht is zal de betalingsverplichting van de huurder voor

de in het geding zijnde kostenpost vooralsnog op nihil worden gesteld.

(…)

4.DE ONDERZOEKSRESULTATEN

(…)

Commentaar verhuurder:

De commissie heeft uitspraak gedaan in een geschil over de tuinfondsbijdrage

betreffende onder andere een drietal woningen in woningblok Loevestein. Wij hebben

niet tijdig onderkend, dat de uitspraken (innerlijk tegenstrijdig en) onjuist waren. In

de uitspraken is gerefereerd aan een arrest van het Gerechtshof Amsterdam 31

maart 2009, waarin voor een volstrekt identieke woning aan een identieke

groenvoorziening is uitgemaakt, dat de huurder wel een tuinbijdrage in rekening kon

worden gebracht; de bijdrage voor de woningen aan Loevestein 68, 74 en 84 (over

2008 (moet zijn: 2005-ktr.)) is niettemin op nihil bepaald.

Commentaar rapporteur:

Uitspraak van de kantonrechter:

(…)

Verhuurder is in beroep gekomen tegen de uitspraak van de kantonrechter bij het

gerechtshof Amsterdam.

De commissie heeft het volgende bepaald in haar uitspraak over de periode

01/001/2005-31/12/2005, (…) naar aanleiding van het arrest van het gerechtshof

Amsterdam (…):

19

‘In deze specifieke situatie geldt dat een bijdrage in het onderhoud van de kijktuin,

als onderdeel van de servicekosten in rekening kan worden gebracht aan de

bewoners van de even genummerde woningen in het flatgebouw Doddendaal en de

oneven nummers in het flatgebouw Loevestein aangezien deze bewoners

daadwerkelijk uitzicht op een daarmee tegelijkertijd het kijkgenot hebben van de

groenvoorziening.

Het betreft hier echter een woonruimte uit de flat Loevestein met een even

huisnummer. Derhalve is geen bijdrage voor de kijktuin verschuldigd.

(…)’”

2.6

In de uitspraak van de huurcommissie van 9 juni 2010 (verzonden op 18 juni 2010)

staat onder meer het volgende vermeld:

“(…)

Zitting

De verhuurder is niet ter zitting verschenen.

Ter zitting zijn verschenen:

De heer Heering, huurder (…)

Beoordeling van de feiten

Beoordeling commissie

In hetgeen ter zitting is verklaard, ziet de commissie geen aanleiding om van het

rapport af te wijken.

(…)

De commissie stelt daarom huurders betalingsverplichting conform de rapportage

vast op € 0,00.

Zij merkt ten overvloede op dat ingeval de verhuurder wel de gevraagde gegevens

zou hebben geleverd, de commissie haar uitspraak had gebaseerd op het arrest van

het gerechtshof te Amsterdam d.d. 31-03-2009 (…).

Hierin is overwogen onder 4.5 op blad 7 dat ‘… verhuurder die het onderhoud van

de kijktuin verzorgt, aan de huurders van de oneven genummerde woningen in het

flatgebouw Loevestein een bijdrage in dat onderhoud als onderdeel van de

servicekosten, in rekening kan brengen.’

De commissie trekt hieruit de conclusie dat dit niet van toepassing is op de even

genummerde woningen in flatgebouw Loevestein.

Conclusie/Gevolgen van deze uitspraak

De commissie stelt de betalingsverplichting van huurder met betrekking tot de

kostenpost ‘tuinfonds’ over het jaar 2007 vast op € 0,00.

(…)”

3.De vorderingen en het verweer

In conventie

3.1

Stadgenoot vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I.

voor recht verklaart dat de ten processe bedoelde groenvoorziening zoals

gesitueerd in het complexdeel Wijenburg (oneven)/Loevestein (even) te

Amsterdam-Buitenveldert, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, als een

onroerende aanhorigheid bij het gehuurde heeft te gelden;

II.

de omvang van de betalingsverplichting van Heering met betrekking tot de

onderhoudskosten van deze groenvoorziening voor het jaar 2007 uit hoofde van

art. 7:262 lid 1art. 7:262 lid 1 BW zal bepalen op € 118,62 en de (navenant

verhoogde) administratiekosten op € 16,03.

3.2

Stadgenoot legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. De woning van

Heering ligt weliswaar niet aan dezelfde tuin als die bedoeld is in het hierboven in

nr. 2.2 geciteerde arrest van Hof Amsterdam, doch deze verschillen niet wezenlijk

van elkaar.

In navolging van voornoemd arrest moet de groenvoorziening worden

gekwalificeerd als gemeenschappelijk en heeft dan ook te gelden als onroerende

20

aanhorigheid behorend bij het gehuurde.

3.3 Heering heeft verweer gevoerd dat hierna bij de beoordeling – voor zover relevant

– aan de orde zal komen.

In (voorwaardelijke) reconventie

3.4

Heering vordert – voorwaardelijk, voor het geval dat de in conventie gevorderde

verklaring voor recht wordt gegeven – dat de kantonrechter voor recht verklaart dat

de kosten van onderhoud voor de groenvoorziening zoals gesitueerd in het

complexdeel Wijenburg (oneven)/Loevestein (even) te Amsterdam niet aan de

huurders van de woningen van het betreffende complexdeel kunnen worden

doorberekend, althans dat deze kosten niet aan Heering kunnen worden

doorberekend, kosten rechtens.

3.5

Heering legt aan zijn (voorwaardelijke) vordering het volgende ten grondslag.

Indien de in conventie gevorderde verklaring voor recht, te weten dat de tuin een

onroerende aanhorigheid is, wordt gegeven, betekent dat nog niet dat de kosten

van kijktuin voor rekening van de huurders komen. Voor het aannemen van een

onderhoudsverplichting voor de huurder op grond van art. 7:217art. 7:217 BW jo.

art. 7:240art. 7:240 BW is immers voorwaarde dat de huurder in staat is de

zogenaamde kleine herstellingen te verrichten. Dat is niet het geval, omdat de

mogelijkheid van toegang hem is ontzegd. De werkzaamheden aan voorzieningen

die voor de huurder fysiek niet bereikbaar zijn, zijn niet voor zijn rekening.

3.6 Stadgenoot heeft verweer gevoerd, dat hierna bij de beoordeling – voor zover

relevant – aan de orde zal komen.

4.De beoordeling

In conventie

4.1

Heering heeft in de eerste plaats naar voren gebracht dat Stadgenoot niet

ontvankelijk verklaard dient te worden in het onder II (zie hierboven in nr. 3.1

geciteerde) gevorderde, omdat Stadgenoot zich niet, zoals art. 7:262art. 7:262 BW

bepaalt, binnen acht weken tot de kantonrechter heeft gewend.

Stadgenoot heeft bij conclusie van antwoord in conventie verklaard dat dit verweer

van Heering juist is en dat zij op grond daarvan haar vordering sub II intrekt. In het

onderstaande zal dan ook niet meer kunnen worden ingegaan, conform het in art.

7:262 lid 1art. 7:262 lid 1 BW gestelde, op de omvang van de betalingsverplichting

met betrekking tot de onderhoudskosten van de groenvoorziening voor het jaar

2007, doch zal uitsluitend Stadgenoot’s vordering sub I beoordeeld worden.

4.2

De vordering sub I behelst de vraag of de groenvoorziening zoals gesitueerd in het

complexdeel Wijenburg (oneven)/Loevestein (even) te Amsterdam-Buitenveldert,

waarvan het gehuurde deel uitmaakt, als een onroerende aanhorigheid bij het

gehuurde heeft te gelden. Uitgangspunt daarbij is dat de desbetreffende

groenvoorziening noch voor de huurders van de in de complexdelen gelegen

woningen, noch voor derden toegankelijk is.

De desbetreffende woningen kijken uit op die groenvoorziening, reden waarom

gesproken wordt van een ‘kijktuin’. Beoordeeld dient aldus te worden of een

dergelijke kijktuin als een tot de gehuurde woonruimte behorende onroerende

aanhorigheid in de zin van art. 7:233art. 7:233 BW moet worden aangemerkt.

4.3

Heering heeft allereerst gesteld, zo begrijpt de kantonrechter, dat uit art. 7:290

BW, dat voor de zogenaamde 290-bedrijfsruimte geldt, valt op te maken dat de

wetgever heeft bedoeld dat de naast de bebouwde ruimte liggende grond geen

onderdeel uitmaakt van de onroerende aanhorigheden: art. 7:290 lid 3art. 7:290 lid

3 BW noemt immers naast de onroerende aanhorigheden apart de bijbehorende

grond. Nu art. 7:233art. 7:233 BW alleen de onroerende aanhorigheden noemt en

niet de bijbehorende grond, moet er van uit gegaan worden dat onder het begrip

‘onroerende aanhorigheden’ niet de bijbehorende grond begrepen wordt, aldus

Heering.

21

Dit standpunt verwerpt de kantonrechter: uit het feit dat art. 7:290 lid 3art. 7:290

lid 3 BW de bijbehorende grond apart vermeldt kan niet afgeleid worden dat deze

daarmee niet onder het begrip onroerende aanhorigheden valt: een onroerende

aanhorigheid kan immers iedere onroerende zaak omvatten, dus ook de

bijbehorende grond.

4.4

Stadgenoot heeft gesteld dat de kijktuin krachtens overeenkomst bij het gehuurde

behoort, omdat in de huurovereenkomst is vermeld dat verhuurd is de woning ‘met

aan- en toebehoren’ en uit de bij het aangaan van de huurovereenkomst verstrekte

huurspecificatie blijkt, in samenhang met ondermeer art. 5.4 van de

huurovereenkomst (waarin een gemeenschappelijke tuin wordt genoemd), dat de

bij het gehuurde behorende aanhorigheden onder meer bestaan uit een

gemeenschappelijke tuin.

Daaromtrent overweegt de kantonrechter het volgende. Aanhorig is de onroerende

zaak die naar aard of naar overeenkomst, dan wel op grond van de

verkeersopvattingen tot het gehuurde behoort.

Voorafgaand daaraan dient echter eerst de vraag beantwoord te worden of er ten

aanzien van de kijktuin sprake is van verhuur van een onroerende zaak. Deze vraag

dient naar het oordeel van de kantonrechter beantwoord te worden aan de hand

van de in art. 7:201 lid 1art. 7:201 lid 1 BW jo. art. 7:233art. 7:233 BW genoemde

essentialia van de huurovereenkomst voor woonruimte.

4.3

Daaromtrent overweegt de kantonrechter het volgende.

Uit art. 7:201 lid 1art. 7:201 lid 1 BW, welk artikel de definitie van een

huurovereenkomst bevat, volgt dat kenmerkend voor een overeenkomst van huur

en verhuur is dat de verhuurder de huurder het gebruik van een zaak (of een

gedeelte daarvan) verschaft.

Bij huur van woonruimte dient het dan te gaan, zo volgt uit art. 7:233art. 7:233

BW, om het verschaffen van gebruik van een gebouwde onroerende zaak en van de

onroerende aanhorigheden.

4.4

In de onderhavige zaak is niet de tuin zelf als onroerende zaak, dan wel als

onroerende aanhorigheid door Stadsgenoot aan Heering in gebruik gegeven: er

wordt slechts een – niet nader juridisch gekwalificeerd – ‘kijkrecht’ verstrekt.

Daarmee is echter niet het gebruik van een onroerende aanhorigheid verschaft: er

is immers noch sprake van het in gebruik geven van een zaak in de zin van art.

3:2art. 3:2 BW, noch van een onroerende zaak/aanhorigheid. Omdat op grond van

art. 7:233art. 7:233 BW bij huur van woonruimte sprake moet zijn van het in

gebruik geven van een gebouwde onroerende zaak met de onroerende

aanhorigheden, maakt een ‘kijkrecht’ als hiervoor omschreven geen deel uit van het

gehuurde.

4.5

Stadgenoot stelt dat er wel sprake is van het in gebruik verschaffen van de tuin zelf

– en dus van een onroerende aanhorigheid – omdat niet is gezegd dat alle

aanhorigheden behorende bij het huurobject ook door de huurder moeten kunnen

worden ‘gebruikt’ in de zin dat ze voor de huurder toegankelijk moeten zijn. Daarbij

verwijst Stadgenoot naar andere onroerende aanhorigheden dan wel

goederenrechtelijke bestanddelen van het gehuurde zijn, die ook niet toegankelijk

zijn voor de huurder, zoals een liftmachinekamer, het ketelhuis voor de collectieve

cv, de kruipruimte onder het gemeenschappelijk trappenhuis, een plat dak dat niet

als terras mag worden gebruikt, dan wel een buitengevel.

Deze vergelijking gaat echter naar het oordeel van de kantonrechter niet op, omdat

het hier (al dan niet toegankelijke) onderdelen van voorzieningen betreft die wel

degelijk feitelijk door de huurder gebruikt worden.

4.6

Het standpunt van Stadgenoot dat ook uit het systeem der wet volgt dat het begrip

gebruik niet is beperkt tot feitelijk gebruik, omdat daarin het ruimere begrip genot

een centrale rol heeft, treft eveneens geen doel. Stadgenoot miskent hiermee

immers dat de aard van de huurovereenkomst meebrengt dat met het begrip genot,

waarop de art. 7:206-208art. 7:206-208 en 7:2577:257 BW zien, gedoeld wordt op

22

genot dat voortvloeit uit een feitelijk gebruik van de zaak in de zin van art.

7:201art. 7:201 BW. Daarvan is bij de onderhavige ‘kijktuin’ geen sprake.

4.7

Gelet op het voorgaande doet het antwoord op de vraag of het kijkgenot dat de

huurders wordt geboden al dan niet exclusief is, niet ter zake. In die zin treft de

verwijzing door Stadgenoot naar de uitspraak van de Hoge Raad 9 juni 2000, WR

2000/55WR 2000/55 geen doel. Uit deze uitspraak valt echter wel af te leiden dat

het enkele feit dat een groenvoorziening gelegen is naast, of direct grenst aan een

complex als dat waarin de woning van Heering is gelegen, nog per definitie niet

meebrengt dat deze als onroerende aanhorigheid deel uitmaakt van het gehuurde.

4.8

Tegen de achtergrond van het hiervoor overwogene kan de redenering op grond

waarvan van het Gerechtshof Amsterdam in de uitspraak van 31 maart 2009 (WR

2009/73WR 2009/73) concludeert dat de kijktuin wel als onroerende aanhorigheid

zou zijn aan te merken, de kantonrechter niet overtuigen. De conclusie in de

onderhavige zaak luidt dan ook dat de kijktuin niet als onroerende aanhorigheid bij

de door Heering gehuurde woning heeft te gelden. Daar volgt uit dat de gevorderde

verklaring voor recht niet toewijsbaar is.

In reconventie

4.8

Nu de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingediend niet is

vervuld, behoeft deze geen behandeling meer, wat er zij van het terecht door

Stadsgenoot opgeworpen standpunt dat Heering geen beslissingen kan vorderen

ten behoeve van andere woningen dan de door hem gehuurde woning.

De reconventionele vordering zal derhalve worden afgewezen.

In conventie en reconventie

4.9

Bij deze uitkomst van de procedure wordt Stadgenoot veroordeeld in de

proceskosten in conventie en in reconventie.

5.Beslissing

De kantonrechter:

In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie:

I. wijst de vorderingen af;

II.

veroordeelt Stadgenoot in de kosten van het geding aan de zijde van Heering

gevallen, tot heden in conventie begroot op € 600 aan salaris van de gemachtigde en

in reconventie begroot op € 300 aan salaris van de gemachtigde.

23

LJN: BW1998, Gerechtshof Amsterdam , 200.080.843/01



Rechtsgebied: Handelszaak

Soort procedure: Hoger beroep

Inhoudsindicatie: Huur woonruimte. Collectieve actie huurdersvereniging. De belangen

die door de huurders aan de orde zijn gesteld lenen zich gedeeltelijk

niet (huismeesterproblematiek) en gedeeltelijk wel (kosten

glasbewassing) voor bundeling. De kosten van het wassen van

onbereikbare ramen mogen door de verhuurder aan de huurders in

rekening worden gebracht. Betekenis Besluit Kleine Herstellingen.

Vindplaats(en): Rechtspraak.nl

Uitspraak

zaaknummer 200.080.843/01

3 april 2012

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

de vereniging DE WITTE TORENS,


APPELLANTE,

advocaat: mr. H.M. Meijerink, te Amsterdam,

t e g e n

de naamloze vennootschap

ASR NEDERLAND VASTGOED MAATSCHAPPIJ N.V.,

gevestigd te Utrecht,

GEÏNTIMEERDE,

advocaat: mr. A.C. Draisma, te Utrecht.

1. Het geding in hoger beroep

1.1 Partijen worden hierna de Witte Torens en ASR Vastgoed genoemd.

1.2 De Witte Torens is bij exploot van 17 januari 2011 in hoger beroep gekomen van de

vonnissen die door de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, locatie Amsterdam,

onder rolnummer CV EXPL 09-22229 tussen partijen zijn gewezen en die zijn

uitgesproken op 20 april 2010 (het tussenvonnis) en 23 november 2010 (het

eindvonnis), met dagvaarding van ASR Vastgoed voor dit hof.

24

1.3 De Witte Torens heeft bij memorie drie grieven tegen het bestreden eindvonnis

aangevoerd, haar eis vermeerderd, een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding

gebracht, met conclusie, zakelijk weergegeven, dat het hof het bestreden eindvonnis zal

vernietigen en haar alsnog de door haar gevorderde voorzieningen zal verschaffen

alsmede haar in hoger beroep vermeerderde eis zal toewijzen, met veroordeling van ASR

Vastgoed in de proceskosten van de beide instanties, alles zoveel mogelijk uitvoerbaar bij

voorraad.

1.4 ASR Vastgoed heeft daarop bij memorie van antwoord de grieven bestreden, alsmede

een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht. ASR Vastgoed heeft

bovendien van haar kant hoger beroep ingesteld onder aanvoering van één grief.

ASR Vastgoed heeft in het principaal appel geconcludeerd dat het hof De Witte Torens

niet ontvankelijk zal verklaren in het hoger beroep althans haar vorderingen in hoger

beroep zal afwijzen met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van De Witte Torens in de

proceskosten van, naar het hof begrijpt, het hoger beroep. Zij heeft in het incidenteel

appel geconcludeerd dat het hof het bestreden eindvonnis zal vernietigen en De Witte

Torens in haar vorderingen niet-ontvankelijk zal verklaren, met veroordeling, uitvoerbaar

bij voorraad, van De Witte Torens in de kosten van, naar het hof begrijpt, de beide

instanties.

1.5 De Witte Torens heeft bij memorie geantwoord in het incidenteel appel en

geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis op het punt van haar

ontvankelijkheid, met veroordeling van ASR Vastgoed in de proceskosten van het

incidenteel hoger beroep.

1.6 Partijen hebben hun zaak doen bepleiten bij monde van hun raadslieden, beiden

mede aan de hand van pleitnotities. De Witte Torens heeft bij die gelegenheid

aanvullende producties in het geding gebracht. Partijen hebben over en weer inlichtingen

verschaft.

1.7 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.

2. De grieven

Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven en de

memorie van grieven in het incidenteel hoger beroep.

De Witte Torens heeft geen grieven gericht tegen het tussenvonnis. In zoverre kan zij

niet worden ontvangen in haar hoger beroep.

3. Ontvankelijkheid

3.1 Met de grief in het incidenteel appel heeft ASR Vastgoed de vraag aan de orde

gesteld of De Witte Torens in haar vorderingen kan worden ontvangen. ASR Vastgoed

heeft zich op het standpunt gesteld dat hetgeen De Witte Torens in dit geding nastreeft

de grenzen van het bepaalde in artikel 3:305a Burgerlijk Wetboek (BW) te buiten gaat.

Zij had dan ook volgens ASR Vastgoed door de kantonrechter in die vorderingen niet

mogen worden ontvangen.

Deze grief zal het hof als eerste bespreken, omdat zij het verste strekt.

3.2 De Witte Torens is een huurdersvereniging met volledige rechtsbevoegdheid. De

vereniging is op 8 november 1982 opgericht. De Witte Torens behartigt blijkens haar

statuten de belangen van de huurders van de flats gelegen aan [straat], de [straat], de

[straat] en [straat] te [gemeente] die in beheer waren bij Jacobus Recourt B.V. Haar

statutaire doel is dienovereenkomstig geformuleerd.

25

De vier flatgebouwen bevatten 192 woningen. ASR Vastgoed werd in 2003 eigenaar van

165 woningen in de flatgebouwen, waarvan er 144 waren verhuurd.

Een deel van de flatwoningen in de vier flats is de afgelopen jaren verkocht aan

particulieren. ASR Vastgoed vertegenwoordigt binnen de VvE’s een groot belang.

3.3 Tussen huurders van woningen die deel uitmaken van de flats gelegen aan [straat],

de [straat], de [straat] en [straat] te [gemeente] en de verhuurder is geschil ontstaan

over een aantal kwesties.

In de eerste plaats bestaat geschil over de vraag of de huurders aan de door hen

gesloten huurovereenkomsten het recht kunnen ontlenen dat door de verhuurder wordt

zorg gedragen voor een huismeester.

In de tweede plaats bestaat geschil over de vraag of de verhuurder de kosten die

gemoeid zijn met de bewassing van voor de huurder niet bereikbare ramen voor rekening

van de huurders mag brengen.

3.4 Bij brief van 18 juni 2008 heeft de toenmalige beheerder van de vier flatgebouwen,

Poelwijck Sweers Vastgoedmanagement, namens ASR Vastgoed aan de huurders laten

weten dat de VvE’s in onderhandeling zijn over de contracten voor glasbewassing

teneinde een contract tegen een lager tarief te sluiten. De VvE’s hebben besloten, zo

deelt de beheerder verder mee, om de functie van huismeester te laten vervallen. Kleine

werkzaamheden zoals het vervangen van lampen zullen worden uitgevoerd door het

schoonmaakbedrijf. De overige werkzaamheden, vallend onder de vigerende

beheerovereenkomst, zullen worden uitgevoerd door de beheerder van het complex.

3.5 De Witte Torens heeft bezwaar gemaakt tegen deze keuze. Zij heeft zich op het

standpunt gesteld dat het verdwijnen van de huismeester/schoonmaker een ernstige

achteruitgang oplevert die de huurders in aanmerking genomen hun contractuele rechten

niet behoeven te accepteren. Voorts heeft zij betoogd dat de kosten van de

glasbewassing niet door de huurders behoeven te worden gedragen.

De Witte Torens heeft haar standpunt neergelegd respectievelijk doen neerleggen in

brieven van 7 juli 2008 en 18 december 2008.

Dit standpunt van De Witte Torens heeft ASR Vastgoed niet van gedachten doen

veranderen.

3.6 De Witte Torens heeft ASR Vastgoed in rechte betrokken na een daartoe strekkend

besluit in haar algemene ledenvergadering van 2 december 2008. Zij heeft gevorderd, na

vermeerdering van eis in hoger beroep, kortweg:

- dat ASR Vastgoed op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld om opnieuw een

huismeester aan te stellen zoals deze voor 2008 in het complex functioneerde, en

- dat de bijkomende kosten van 2006 tot en met 2010 nader worden vastgesteld en wel

zo dat ASR Vastgoed daaruit de kosten van glasbewassing verwijdert en deze kosten aan

de huurders terugbetaalt alsmede dat de kosten glasbewassing in het jaar 2011 en de

jaren daarna niet langer onderdeel uitmaken van de bijkomende kosten.

3.7 De volgende –onbestreden gebleven- feiten en omstandigheden zijn bij de

beoordeling van deze kwestie van betekenis:

- Tot in 1999 was in elk van de flatgebouwen een huismeester/schoonmaker werkzaam.

De met de huismeester/

schoonmaker samenhangende kosten werden door huurders en verhuurder samen

gedragen. (Tussen partijen is omstreden of het een schoonmaker met huismeesterstaken

dan wel een huismeester met schoonmakerstaken was; die vraag zal het hof verder laten

rusten.)

- Na een peiling onder de huurders en overleg met huurders is eind 1999 wijziging

gebracht in die situatie. Voor de vier flatgebouwen gezamenlijk was nog één

huismeester/

schoonmaker werkzaam. Schoonmaakwerkzaamheden werden uitbesteed. De kosten van

het schoonmaakbedrijf werden in rekening gebracht bij de huurders. De kosten van de

26

huismeester/schoonmaker kwamen niet langer voor rekening van de huurders.

- In een daaraan voorafgaande brief van de beheerder aan de bewoners d.d. 13 oktober

1999 is de nieuwe opzet (“1 vaste huismeester voor de 4 torens”) uiteengezet en de

peiling aangekondigd. Als reden voor de peiling heeft de beheerder opgegeven dat zij aan

de eigenaresse de mening van de bewoners wil kunnen verstrekken en een zorgvuldig

onderbouwd advies wil kunnen geven.

- In het huurcontract dat betrekking heeft op een woning op de 12e woonlaag van de

[straat] d.d. 12 januari 1981 wordt in artikel 14 melding gemaakt van de aanwezigheid

van een huismeester. In het huurcontract dat betrekking heeft op [adres] op 28

november 1991 wordt in artikel 16 melding gemaakt van de aanwezigheid van een

huismeester. In artikel 6.1 van de huurovereenkomst die betrekking heeft op [adres],

welke huurovereenkomst is ingegaan op 1 maart 2010, wordt eveneens melding gemaakt

van de aanwezigheid van een huismeester. In andere huurcontracten van ouder datum

staat niet dat er een huismeester is, bijvoorbeeld in de huurovereenkomst die in 1969

werd gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres]. Hetzelfde geldt voor recent

gesloten huurcontracten.

- In een brief van de toenmalige beheerder gedateerd 30 maart 1989 wordt aan de

verhuurster bericht dat zich problemen voordoen in De Witte Torens. In dat verband

wordt genoteerd dat die problemen besproken zijn in de “huismeestersvergadering”. In

een brief van de beheerder d.d. 27 maart 1991 aan de huurders van de flatgebouwen

aan de [straat] en de [straat] wordt melding gemaakt van een huismeester en door deze

te verrichten werkzaamheden. Met betrekking tot de jaren 1996 en 1997 zijn de

“huismeesterskosten” met betrekking tot de gebouwen [straat], [straat], [straat] en

[straat] door de beheerder afzonderlijk in kaart gebracht.

- De Witte Torens heeft bij herhaling over huurders-aangelegenheden overleg gevoerd

met medewerkers van de beheerder en de verhuurster, bijvoorbeeld op 3 april 2006.

- In 2009 is een woning aan de [straat] te koop aangeboden op Funda met de vermelding

“huismeester aanwezig”. Poelwijck Sweers Makelaardij o.g. heeft in 2009 in een annonce

een woning aan de [straat] te huur aangeboden met de vermelding “huismeester

aanwezig”.

3.8 De kantonrechter heeft De Witte Torens op de voet van het bepaalde in artikel

3:305a BW in haar vorderingen ontvangen. ASR Vastgoed heeft op verschillende gronden

betoogd dat dit oordeel van de kantonrechter onjuist is.

Het hof overweegt als volgt.

3.9 Hetgeen De Witte Torens, een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid, heeft

gevorderd moet worden gerekend tot de behartiging van de belangen die zij zich blijkens

haar statutaire doel heeft aangetrokken. In zover voldoet De Witte Torens aan het

bepaalde in artikel 3:305a lid 1 BW.

3.10 De vraag of ASR Vastgoed dan wel haar rechtsvoorgangers zich jegens de huurders

hebben verbonden om in de flatgebouwen aan de [straat], [straat], [straat] en [straat]

een huismeester aanwezig te hebben, laat zich niet goed beantwoorden zonder te treden

in de bijzonderheden van iedere huurovereenkomst afzonderlijk.

Wat de huurder van een woning in één van de vier flatgebouwen op dit punt

redelijkerwijs zou mogen verwachten van de verhuurder, is immers afhankelijk van een

reeks concrete feiten en omstandigheden, waaronder de tekst van de huurovereenkomst,

hetgeen tussen de betrokken partijen is voorgevallen bij gelegenheid van het sluiten van

die overeenkomst en hetgeen is voorgevallen tijdens de uitvoering van de overeenkomst.

De door De Witte Torens en ASR Vastgoed overgelegde stukken geven aanleiding te

veronderstellen dat de huurders wat betreft de in dit verband redengevende feiten en

omstandigheden niet zonder meer op één lijn kunnen worden gesteld.

Het hof heeft om te beginnen moeten vaststellen dat de tekst van de

huurovereenkomsten op het punt van de aanwezigheid van een huismeester uiteenloopt.

Verder is van betekenis dat de huurders van ouder datum, anders dan degenen die eind

2008 of later gingen huren, de aanwezigheid van een huismeester hebben meegemaakt,

27

mogelijk met inbegrip van het overleg dat in 1999 heeft plaatsgehad. Het hof moet er

rekening mee houden dat de huurders van ouder datum aan die werkelijkheid

gerechtvaardigde verwachtingen kunnen ontlenen.

Daar komt nog bij dat voor een deel van de verhuurde flatwoningen het geliberaliseerde

huurregiem geldt en voor een ander deel het niet-geliberaliseerde regiem, een verschil

dat ook al niet gemakkelijk te overbruggen valt gelet op de geldende voorschriften.

Een en ander voert het hof tot de slotsom dat de belangen van de huurders zich niet voor

bundeling lenen, waar het gaat om de huismeesterproblematiek. In zover treft de grief

van ASR Vastgoed doel.

3.11 De belangen van de huurders in de kwestie van de glasbewassing lenen zich

daarentegen wel voor bundeling.

In de kern gaat het daar immers om de uitleg van de wettelijke uitvoeringsregeling die

krachtens artikel 7:240 BW is tot stand gebracht.

In zover treft de grief van ASR Vastgoed geen doel.

3.12 Het hof zal, gelet op het onder 3.10 overwogene, De Witte Torens niet ontvangen in

haar vordering die ertoe strekt dat door ASR Vastgoed opnieuw een huismeester wordt

aangesteld zoals deze voor 2008 in het complex functioneerde en het bestreden

eindvonnis van de kantonrechter in zover vernietigen.

Voor overige kan De Witte Torens in haar vorderingen worden ontvangen.

3.13 Als gevolg van bovenstaand oordeel komt het hof niet toe aan bespreking van de

grieven 1 en 2 van De Witte Torens en mislukken deze.

4. Behandeling van het principaal hoger beroep

4.1 De Witte Torens heeft haar derde grief in het principaal appel gericht tegen de

beslissing van de kantonrechter dat de kosten van het wassen van onbereikbare ramen

aan de huurders in rekening mogen worden gebracht. Volgens De Witte Torens gaat de

kantonrechter ten onrechte voorbij aan het Besluit Kleine Herstellingen (bijlage onder q)

dat volgens haar inhoudt dat de werkzaamheden die te pas komen aan het wassen van

onbereikbare ramen voor rekening van de verhuurder komen.

4.2 Artikel 1 van het Besluit wettelijke herstellingen waarop De Witte Torens doelt, luidt:

De herstellingen aangewezen in de bijlage behorend bij dit besluit worden in ieder geval

aangemerkt als kleine herstellingen als bedoeld in artikel 240 van Boek 7 van het

Burgerlijk Wetboek.

Onder q van de bijlage staat:

het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen,

deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voorzover deze voor

de huurder bereikbaar zijn;

De bewoordingen van deze wettelijke regels dwingen niet tot de a contrario redenering

die De Witte Torens in dit geding heeft verdedigd en die erop neerkomt dat dus alle

kosten die gemoeid zijn met de bewassing van voor huurders niet bereikbare ramen door

de verhuurder moeten worden gedragen. Het ligt veeleer voor de hand te veronderstellen

dat de kosten die moeten worden gemaakt om het bereikbaarheids-probleem op te

lossen voor rekening te brengen van de verhuurder. Aldus worden immers de kosten

voor de huurder die te maken krijgt met onbereikbare ramen in beginsel op gelijk niveau

gebracht met de kosten voor de huurder die dergelijke ramen niet heeft gehuurd. Terecht

heeft de kantonrechter dan ook in zijn oordeel betrokken dat het om werkzaamheden

gaat die gewoonlijk door de huurder worden verricht. De omstandigheid dat de huurder

in wezen geen andere keuze zou hebben dan de diensten van de glazenwasser te

accepteren, doordat hem niet is toegestaan van het beschikbare hulpmiddel voor het

bereiken van de ramen gebruik te maken, heeft onvoldoende gewicht om de door De

Witte Torens verdedigde wetsuitleg te doen prevaleren. Daarop loopt de derde grief van

28

De Witte Torens stuk.

5. Slotsom

5.1 De Witte Torens kan niet worden ontvangen in haar hoger beroep tegen het

tussenvonnis.

5.2 De grief in het incidenteel appel heeft gedeeltelijk succes. Het bestreden eindvonnis

kan niet in stand blijven, voor zover de kantonrechter De Witte Torens heeft ontvangen

in haar vordering die ertoe strekt dat door ASR Vastgoed opnieuw een huismeester wordt

aangesteld zoals deze voor 2008 in het complex functioneerde.

Voor het overige faalt deze grief.

Als gevolg van een en ander komt het hof niet toe aan bespreking van de grieven 1 en 2

in het principaal appel en mislukken deze.

5.3 Grief 3 in het principaal appel faalt. Het bestreden eindvonnis komt in zover voor

bekrachtiging in aanmerking.

5.4 De Witte Torens is zowel in het principaal als in het incidenteel appel de in het

ongelijk gestelde partij. Zij heeft daarom de daarmee gemoeide proceskosten te dragen.

6. Beslissing

Het hof:

in het principaal en het incidenteel appel:

verklaart De Witte Torens niet ontvankelijk in het hoger beroep tegen het tussenvonnis;

vernietigt het bestreden eindvonnis voor zover De Witte Torens is ontvangen in haar

vordering die ertoe strekt dat door ASR Vastgoed opnieuw een huismeester wordt

aangesteld zoals deze voor 2008 in het complex functioneerde, en in zover opnieuw

rechtdoende:

verklaart De Witte Torens niet-ontvankelijk in haar vordering die ertoe strekt dat door

ASR Vastgoed opnieuw een huismeester wordt aangesteld zoals deze voor 2008 in het

complex functioneerde;

bekrachtigt het bestreden eindvonnis voor het overige;

veroordeelt De Witte Torens in de proceskosten van het principaal en het incidenteel

hoger beroep en begroot deze kosten tot de dag van deze uitspraak aan de zijde van ASR

Vastgoed in het principaal appel op € 649,- voor verschotten en € 2.682,- voor salaris

advocaat en in het incidenteel appel op € 1.341,- voor salaris advocaat;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het in hoger beroep anders of meer gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, M.P. van Achterberg en E.M.

Polak en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 april 2012 door de rolraadsheer.

29

LJN: BY2625,Sector kanton Rechtbank Zwolle , 607435 CV 12 - 2765





Inhoudsindicatie: Huurzaak. Besluit kleine herstellingen prevaleert boven inhoud van

overeengekomen algemene voorwaarden. Objectivering van

bereikbaarheid in geval van wassen van ramen. In dit geval zijn de

vaste ramen van binnenuit bereikbaar voor bewassing met een

eenvoudig hulpmiddel. Dat huurder daar door persoonlijke

omstandigheden niet toe in staat is, maakt dat niet anders.

Verhuurder niet gehouden tot periodieke bewassing van dergelijke

ramen.

Vindplaats(en): PRG 2013, 6

Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD

sector kanton – locatie Zwolle

zaaknummer : 607435 CV 12-2765

datum : 6 november 2012

Vonnis in de zaak van:

[EISENDE PARTIJ],

wonende te [woonplaats],

eisende partij, hierna te noemen: ‘[eisende partij]’,

gemachtigde mw. mr. drs. L.R.C. Bos, verbonden aan DAS Rechtsbijstand te Groningen,

tegen

de stichting STICHTING WOONCONCEPT,

gevestigd en kantoorhoudende te Meppel,

gedaagde partij, hierna te noemen: ‘Woonconcept’,

gemachtigde mr. W.J. Aardema, advocaat te Heerenveen.

Het verdere verloop van de procedure

Eerder is in deze zaak door de kantonrechter te Assen op 1 mei 2012 een incidenteel

vonnis gewezen waarbij de zaak is verwezen naar deze rechtbank. Vervolgens hebben

partijen de volgende stukken gewisseld:

- het antwoord van Woonconcept d.d. 12 juni 2012

- de repliek van [eisende partij] d.d. 24 juli 2012

- de dupliek van Woonconcept d.d. 18 september 2012.

Het geschil

De vordering van [eisende partij] strekt ertoe dat de kantonrechter bij vonnis, voor

zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. zal verklaren voor recht dat de kosten voor de glasbewassing van de ramen die voor

huurders niet bereikbaar zijn, de vaste ramen die zich naast de naar binnendraaiende

30

ramen bevinden daaronder begrepen, voor rekening van Woonconcept komen;

II. Woonconcept zal veroordelen de niet bereikbare ramen één keer per kwartaal te

(laten) wassen op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per keer dat Woonconcept

daarmee in gebreke blijft;

III. Woonconcept zal veroordelen tot betaling van € 357,00 aan vergoeding van kosten

voor buitengerechtelijke kosten;

onder veroordeling van Woonconcept in de proceskosten, de nakosten daaronder

begrepen.

Woonconcept heeft de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.

De vaststaande feiten

Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op

grond

van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.

a. Woonconcept verhuurt sinds 26 september 2005 aan [eisende partij] een appartement

met nummer [nr] in het flatgebouw aan de [straat] te [gemeente]. Op de

huurovereenkomst is van toepassing de door Woonconcept gebruikte ‘Algemene

huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte woonconcept’.

b. Het flatgebouw bestaat uit vier woonlagen met in totaal 22 appartementen. Die

appartementen betreffen zogenaamde seniorenwoningen, waarvoor een minimumleeftijd

van 55 jaar geldt. [eisende partij] bewoont een appartement op de vierde woonlaag. Het

gebouw beschikt niet over een gondelinstallatie of een andere voorziening ten behoeve

van het wassen van de ramen.

c. De huurders van het flatgebouw maakten zonder tussenkomst of bemoeienis van

Woonconcept tot en met januari 2011 gebruik van een schoonmaakbedrijf voor de

bewassing van de ramen. Dat schoonmaakbedrijf waste vier maal per jaar de ramen

tegen een betaling van € 22,50 dan wel € 25,00 per keer per huurder. In de periode van

februari 2011 tot december 2011 heeft het schoonmaakbedrijf de ramen niet bewassen.

d. Desgevraagd heeft Woonconcept per mailbericht van 19 juli 2011 aan [eisende partij]

geantwoord dat de ramen van de individuele appartementen niet door Woonconcept

worden gewassen en dat zij daarvoor niet verantwoordelijk is.

e. Per brief van 13 oktober 2011 heeft Woonconcept aan [eisende partij] medegedeeld

dat zij de bewassing van de ramen wil verzorgen en de kosten via de servicekosten over

de huurders wil omslaan indien 70% van de huurders daarmee akkoord gaat, een en

ander conform de regeling in de Algemene huurvoorwaarden. Per brief van 11 november

2011 heeft Woonconcept verder aan [eisende partij] medegedeeld dat, betreffende haar

aanbod van 13 oktober 2011, twaalf huurders niet akkoord zijn, twee huurders niet

hebben gereageerd en acht huurders hebben ingestemd met de opneming van het

wassen van de ramen in het servicekostenpakket, zodat Woonconcept het

schoonmaakbedrijf geen opdracht zal geven om tot bewassing van de ramen over te

gaan.

f. Per brief van 14 november 2011 heeft de door [eisende partij] ingeschakelde

gemachtigde aan Woonconcept medegedeeld dat [eisende partij] zich op het standpunt

stelt dat de kosten van bewassing van de ramen die niet voor hem bereikbaar zijn voor

rekening van Woonconcept behoren te komen. Woonconcept heeft daar op geantwoord

dat de ramen die onbereikbaar zijn vier keer per jaar kosteloos gewassen zullen worden,

onder toevoeging dat het alleen gaat om het vaste, relatief grote raam van de

woonkamer, omdat de overige ramen door het naar binnen draaien door de huurders zelf

kunnen worden gewassen.

31

g. In artikel 7 van de Algemene huurvoorwaarden betreffende ‘De herstellingen door

huurder’ is in lid 1 bepaald:

Voor rekening van huurder komen de kleine herstellingen, hieronder vallen:

(…)

h. het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen,

deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen;

De vordering en het daartegen gevoerde verweer

[eisende partij] heeft aangevoerd dat de ramen van het appartement voor een huurder

van het flatgebouw niet (goed) bereikbaar zijn, al helemaal niet voor hem, een senior

met aanmerkelijke beperkingen, zodat het niet mogelijk is om de ramen te bewassen.

Dergelijk werk is aan zijn huishoudelijke hulp verboden. Er mag dan ook niet van

[eisende partij] als huurder verwacht worden dat hij de ramen zelf schoonhoudt. In een

vergelijkbaar geval heeft de kantonrechter te Maastricht al geoordeeld dat de kosten van

bewassing van de ramen die niet voor de huurders bereikbaar zijn, voor rekening van de

verhuurder komen.

Woonconcept heeft daartegen aangevoerd dat in de op de huurovereenkomst

toepasselijke algemene huurvoorwaarden expliciet is bepaald dat een huurder zelf voor

het schoonhouden van de ramen dient te zorgen. Het door [eisende partij] aangehaalde

oordeel van de Maastrichtse kantonrechter berust op een onjuiste uitleg, althans een te

beperkte lezing van een passage uit de nota van toelichting behorende bij het Besluit

kleine herstellingen. Of iets onbereikbaar is dient slechts in algemene termen beoordeeld

te worden en niet aan de hand van het concrete geval. Persoonlijke onbereikbaarheid -

hoe vervelend ook - levert geen grond op voor gehoudenheid bij Woonconcept om

bedoelde schoonmaakkosten te dragen. In dit geval verschilt de casus overigens van het

geval in Maastricht, zodat ook om die reden die uitspraak geen betekenis toekomt.

De beoordeling

1.

In het geschil is het antwoord op de vraag of Woonconcept verantwoordelijk is voor de

bewassing van de buitenzijde van de ramen van het appartement van [eisende partij].

2.

Woonconcept heeft onder verwijzing naar wat is bepaald in sub h. van artikel 7.1 van de

door haar gebruikte Algemene huurvoorwaarden betoogd dat de vordering van [eisende

partij] faalt omdat partijen zijn overeengekomen dat het wassen en schoonhouden van

de ramen voor rekening van [eisende partij] komen. Woonconcept ziet met dat betoog er

in zoverre ten onrechte aan voorbij dat artikel 7:240 BW bepaalt dat niet ten nadele van

de huurder kan worden afgeweken van wat volgens het Besluit kleine herstellingen

(AMvB d.d. 8 april 2003, Stb. 2003, 168) voor rekening van de huurder komt. Indien en

voor zover ingevolge artikel 7.1 sub h. van de Algemene huurvoorwaarden meer voor

rekening van de huurder komt dan uit voormeld Besluit volgt, komt aan die afwijkende

contractuele bepaling geen betekenis toe.

3.

In de bijlage behorende bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen is in sub q.

aangemerkt als ‘kleine herstelling’ als bedoeld in artikel 7:240 BW: ‘het wassen en

schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het

geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voor zover deze voor de huurder

bereikbaar zijn’.

4.

Uit de Nota van Toelichting bij dit besluit blijkt dat ‘de bereikbaarheid’ naar objectieve

32

maatstaven beantwoord moet worden. De omstandigheid dat een huurder om

persoonlijke redenen niet in staat is tot onderhoud dat naar objectieve maatstaven door

hem zelf kan worden uitgevoerd, doet daaraan dus niet af, nu dergelijk onderhoud door

huurder aan een ander kan worden uitbesteed die in zijn plaats dat onderhoud verricht.

Volgens de Nota van Toelichting is van onbereikbaarheid sprake indien de voorzieningen

of installaties vanwege de fysieke onbereikbaarheid of vanwege een contractuele

verbodsbepaling voor de huurder onbereikbaar zijn.

5.

Het geschil van partijen spitst zich toe op de vraag of in dit geval sprake is van ‘fysieke

onbereikbaarheid’ als bedoeld in bedoelde Nota van Toelichting.

5.1

Het gaat in dit geval om werkzaamheden - het wassen van de ramen - dat gewoonlijk

gedaan wordt door een bewoner - huurder gelijk eigenaar - waarbij deze om persoonlijke

motieven - gemak, tijdgebrek, hoogtevrees enzovoort - niet zelden een ander zoals een

glazenwasser inschakelt om die werkzaamheden uit te voeren. Bevestiging daarvoor kan

worden gevonden in de omstandigheid dat ook in dit geval de huurders van het

flatgebouw - zo ook [eisende partij] - jarenlang een glazenwasser hebben ingeschakeld

om voor hen de ramen te wassen.

5.2

Het voorgaande wordt niet anders indien de ramen niet aanstonds - dat wil zeggen alleen

met een niet ongebruikelijk hulpmiddel - voor een huurder bereikbaar zijn voor

bewassing. Bij het onderhavig flatgebouw is geen gondelinstallatie aanwezig zodat niet

via dat hulpmiddel de ramen van de hoger gelegen woonlagen bereikbaar zijn. [eisende

partij] heeft echter niet bestreden dat naast ieder vast raam - behoudens het grote raam

van de woonkamer - van het appartement een naar binnendraaiend raam aanwezig is

zodat het vaste raam kan worden bereikt via dat raam en dan kan worden

schoongemaakt met hulp van eenvoudige hulpmiddelen als een ragebol en een stok met

spons of trekker. Die vaste ramen als ook de naar binnen draaiende ramen zijn dan ook

naar objectieve maatstaven voor een huurder bereikbaar. Dat [eisende partij] vanwege

zijn leeftijd en/of zijn lichamelijke beperkingen niet zelf tot het op die wijze bewassen van

dergelijke vaste ramen in staat is, doet daaraan niet af. Hetzelfde geldt voor de

omstandigheid dat de door [eisende partij] ingeschakelde thuishulp niet van haar

werkgever de vaste ramen op die wijze mag wassen, nu dat verbod de bereikbaarheid

niet raakt.

5.3

Woonconcept heeft onderkend dat het grote raam van de woonkamer niet via een naar

binnen draaiend raam door een huurder kan worden bewassen. Per brief van 22

november 2011 heeft Woonconcept echter aan [eisende partij] zonder voorbehoud

toegezegd dat zij dat raam op haar kosten vier keer per jaar zal laten bewassen.

6.

Gelet op het voorgaande is geen grond voor toewijzing van de gevorderde verklaring

voor recht of van de gevorderde veroordeling tot periodieke bewassing. De daaraan

verbonden vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten deelt dat lot.

7.

[eisende partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure

worden verwezen als nader te melden.

De beslissing

De kantonrechter:

33

- wijst de vordering van [eisende partij] af;

- veroordeelt [eisende partij] in de gedingkosten, aan de zijde van Woonconcept tot op

heden begroot op € 400,00 voor salaris gemachtigde (2,0 punten × tarief € 200,00);

- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare

terechtzitting van 6 november 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.

34

LJN: BV1769, Hoge Raad , 10/05298





Inhoudsindicatie: Art. 81 RO. Beëindiging huur bedrijfsruimte wegens dringend eigen

gebruik. Art. 7:296 BW.


RvdW 2012, 426

WR 2012, 40

Uitspraak

16 maart 2012

Eerste Kamer

10/05298

EE/AS


Arrest

in de zaak van:

[Eiser],


EISER tot cassatie,

advocaat: mr. J. Groen,

t e g e n

De stichting WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,



advocaten: mr. J.A.M.A. Sluysmans en mr. R.L. de Graaff.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en Lieven De Key.



navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak 934942 CV EXPL 08-5496 van de kantonrechter te Amsterdam

van 23 mei 2008, 13 februari 2009 en 3 april 2009;

b. de arresten in de zaak 200.032.473/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 8

december 2009 en 13 juli 2010.

Het arrest van het hof van 13 juli 2010 is aan dit arrest gehecht.


Tegen het arrest van het hof van 13 juli 2010 heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld.

De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Lieven De Key heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.


35

De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping.


De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft,

gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording

van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:


veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de

zijde van Lieven De Key begroot op € 771,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren

F.B. Bakels, A.H.T. Heisterkamp, M.A. Loth en G. Snijders, en in het openbaar

uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 16 maart 2012.

36

LJN: BP3872, Gerechtshof Leeuwarden , 200.047.796 en 200.051.650





Inhoudsindicatie: Huur bedrijfsruimte. Opzegging wegens dringend eigen gebruik.

Renovatie winkelcentrum. Uitvoerbaar bij voorraad verklaring.

Verhuis- en inrichtingskosten. Overlast door werkzaamheden. Gebrek

aan het gehuurde. Vermindering van de huurprijs. Tussenarrest.


Uitspraak

Arresten d.d. 8 februari 2011

Zaaknummers 200.047.796/01 en 200.051.650/01

HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN

Arresten van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaken van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Cockerelle B.V.,

gevestigd te Nieuwegein,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna te noemen: Cockerelle,

advocaat: mr. J.W. Adriaansens, kantoorhoudende te Amsterdam,

die ook heeft gepleit,

tegen

de stichting

Stichting Bedrijfstakpensioenfonds voor de Metalektro,

gevestigd te Luchthaven Schiphol, gemeente Haarlemmermeer,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna te noemen: PME,

advocaat: mr. A.H.A.J.M. Nouwen, kantoorhoudende te Weert,

voor wie heeft gepleit mr. K.E.M. Timmermans, kantoorhoudende te Weert.

De gedingen in eerste instantie

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen

uitgesproken op 21 april 2009, 21 juli 2009 en 24 november 2009 door de rechtbank

Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden (hierna: de kantonrechter).

De gedingen in hoger beroep

ten aanzien van zaaknr. 200.047.796

Bij exploot van 12 oktober 2009 is door Cockerelle hoger beroep ingesteld van het

37

eindvonnis (in conventie) van 21 juli 2009 met dagvaarding van PME tegen de zitting van

1 december 2009. PME heeft bij exploot van anticipatie, dat aan Cockerelle is betekend

op 2 november 2009, de zittingsdatum vervroegd naar 10 november 2009. Deze zaak is

bij het hof geregistreerd onder nummer 200.047.796.

De conclusie van de memorie van grieven (met producties) luidt:

"bij arrest, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te vernietigen het op 21 juli 2009

door de Rechtbank Leeuwarden, Sector kanton, locatie Leeuwarden onder

zaak/rolnummer 269271 \ CV EXPL 08-10545 gewezen vonnis tussen appellante als

gedaagde in conventie en geïntimeerde als eiser in conventie, opnieuw rechtdoende:

1. De vorderingen in conventie van geïntimeerde alsnog af te wijzen;

2. Geïntimeerde te veroordelen in de kosten van beide instanties."

Bij memorie van antwoord is door PME verweer gevoerd met als conclusie:

"bij arrest uitvoerbaar bij voorraad:

? appellante in haar vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, althans haar vorderingen

als zijnde ongegrond en/of onbewezen af te wijzen, met veroordeling van appellante in

de kosten van eerste aanleg en het hoger beroep;"

ten aanzien van zaaknr. 200.051.650

Bij exploot van 11 december 2009 is door Cockerelle hoger beroep ingesteld van het

eindvonnis (in reconventie) van 24 november 2009 met dagvaarding van PME tegen de

zitting van 22 december 2009. Deze zaak is bij het hof geregistreerd onder nummer

200.051.650.

De conclusie van de memorie van grieven (met producties) luidt:

"bij arrest, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te vernietigen het op 21 juli 2009 en

24 november 2009 door de Rechtbank Leeuwarden, Sector kanton, locatie Leeuwarden

onder zaak/rolnummer 269271 \ CV EXPL 08-10545 gewezen vonnis tussen appellante

als gedaagde in conventie en geïntimeerde als eiser in conventie, opnieuw rechtdoende:

1. De vorderingen in reconventie van appellante alsnog toe te wijzen;

2. Geïntimeerde te veroordelen in de kosten van beide instanties."

Bij memorie van antwoord is door PME verweer gevoerd met als conclusie:

"bij arrest uitvoerbaar bij voorraad:

? appellante in haar vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, althans haar vorderingen

als zijnde ongegrond en/of onbewezen af te wijzen, met veroordeling van appellante in

de kosten van eerste aanleg en het hoger beroep;"

ten aanzien van beide zaken

Vervolgens heeft op 28 september 2010 in beide zaken gelijktijdig pleidooi plaatsgehad.

Partijen hebben hun zaken doen bepleiten onder overlegging van pleitnotities door hun

advocaten. Ten pleidooie heeft Cockerelle nadere producties (nrs. 35 t/m 38 in beide

zaken) in het geding gebracht.

Ten slotte hebben partijen in beide zaken arrest gevraagd, waartoe partijen hun pleit-

respectievelijk procesdossiers hebben overgelegd.

De grieven

Door Cockerelle zijn in zaaknr. 200.047.796 zes grieven opgeworpen. Door Cockerelle

38

zijn in zaaknr. 200.051.650 tien grieven opgeworpen. De grieven zijn weliswaar

genummerd tot en met 11, maar grief 7 ontbreekt.

De beoordeling

de vaststaande feiten in beide zaken

1.1 Tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter (onder het subkopje "De

feiten" in het vonnis van 21 juli 2009) zijn geen grieven opgeworpen, zodat het hof van

deze feiten zal uitgaan. Deze feiten komen, samen met hetgeen overigens over de feiten

is komen vast te staan, in het kort op het volgende neer.

1.2 Cockerelle (dan wel haar rechtsvoorgangster) huurde sinds 16 juni 1989 van (de

rechtsvoorgangster van) PME bedrijfsruimte, unit 25 genaamd, in het winkelcentrum

Zaailand, gelegen aan het Zaailand 95 te Leeuwarden (hierna: het gehuurde). De

huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en is - na verlenging met een

termijn van vijf jaar - nadien voortgezet. Aanvankelijk huurde Cockerelle 239 m², later

(in 1996) is dit teruggebracht tot 186 m². Cockerelle exploiteerde in het gehuurde een

lunchroom, petit restaurant en een ijscounter volgens de zogeheten Mr. Cocker-formule.

1.3 PME heeft als eigenaar van het winkelcentrum Zaailand (hierna ook: het

winkelcentrum) een plan gemaakt dat voorziet in gedeeltelijke sloop, renovatie en

uitbreiding (hierna: het renovatieplan). Op grond van het renovatieplan zullen een aantal

veranderingen plaatsvinden, waaronder:

? het slopen van de bolling aan de westzijde van het winkelcentrum;

? het verplaatsen van de Mercuriusfontein (oostzijde);

? renoveren/aanpassen van de expeditieruimte;

? slopen van de luchtbrug op de eerste verdieping;

? uitbreiding van de totale winkeloppervlakte met circa 3.500 m² ten behoeve van

grotere units aan de oostzijde;

? het creëren van meerlaagse units met interne ontsluitingen ter verbetering van de

"doorbloeding" van het winkelcentrum;

? het realiseren van 20 nieuwe appartementen.

Op de plaats van de Mercuriusfontein wordt een uitbreiding van het winkelcentrum

gerealiseerd, waarbij de door Cockerelle gehuurde unit plaats moet maken voor grotere,

meerlaagse units. Alle in verband met dit renovatieplan benodigde sloop- en

bouwvergunningen zijn inmiddels verleend. Bij brief van 11 februari 2005 is Cockerelle

van het bestaan van deze plannen op de hoogte gebracht.

1.4 Bij brief van 29 november 2006 is namens PME aan Cockerelle bevestigd dat de door

haar gehuurde winkelunit vanwege de ingrijpende verbouwing en renovatie uit het

winkelcentrum Zaailand zal verdwijnen en dat er na de renovatie geen plaats is voor de

Mr. Cocker-formule. Tijdens een bespreking op 19 januari 2007, waarvan de inhoud is

vastgelegd in een verslag van 23 januari 2007, is van de zijde van PME aangegeven dat

Cockerelle mogelijk een uitkoopbedrag van circa € 200.000,00 tegemoet zou kunnen

zien. Namens Cockerelle is dit aanbod afgewezen, waarbij zij er - onder meer in haar

brief van 24 januari 2007 - op wijst dat met volledige compensatie van haar schade een

bedrag van circa € 950.000,00 gemoeid zal zijn.

1.5 In verband met de geplande uitvoering van het renovatieplan heeft PME de

huurovereenkomst met Cockerelle bij exploot van 30 januari 2007 opgezegd tegen 31

januari 2008, waarbij is aangegeven dat het wenselijk is dat Cockerelle ter vaststelling

van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten een deskundige aanwijst met

wie PME in overleg kan treden. Na een wijziging van de planning heeft PME bij exploot

van 7 februari 2008 een nieuwe opzegging uitgebracht, waarbij de huurovereenkomst

met Cockerelle is opgezegd tegen 1 januari 2010. Het exploot vermeldt de volgende

opzeggingsgronden:

1. "Op de plaats van het gehuurde op de "kop" van winkelcentrum Zaailand wordt een

uitbreiding van het winkelcentrum gerealiseerd. Verhuurster dient daartoe te beschikken

over de gehele "kop" van winkelcentrum Zaailand. De sloop en nieuwbouw is zonder

beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk. In de uitbreiding zullen mode en

modegerelateerde bedrijven worden gevestigd. Ter realisering van het vorenstaande

39

heeft verhuurster het gehuurde derhalve dringend nodig voor eigen gebruik.

2. Verhuurster is voorts van oordeel dat haar belang -daaronder begrepen de belangen

van haar overige huurders- om over het gehuurde te kunnen beschikken en derhalve

haar belang bij de beëindiging van de huurovereenkomst dient te prevaleren boven uw

belang bij verlenging van de huurovereenkomst."

1.6 Cockerelle heeft niet ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst en ook

nadien hebben partijen geen minnelijke regeling getroffen.

1.7 Van 19 november 2008 tot en met maart 2009 hebben nabij het gehuurde in

opdracht van PME werkzaamheden plaatsgevonden, waarbij de Mercuriusfontein is

verwijderd. Het gehuurde is door Cockerelle vóór 1 januari 2010 ontruimd en ter

beschikking gesteld aan PME. De arbeidsovereenkomsten met de in het bedrijf werkzame

personeelsleden zijn beëindigd. Inmiddels is het gehuurde gesloopt.

het geschil en de beslissingen in eerste aanleg

2.1 PME heeft (in conventie) bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad gevorderd:

? een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen PME en Cockerelle eindigt

op 1 januari 2010, dan wel te bepalen dat de huurovereenkomst eindigt op een nader te

bepalen datum;

? dat het tijdstip van de ontruiming wordt vastgesteld op 1 januari 2010, dan wel op een

nader te bepalen datum;

? een veroordeling van Cockerelle om, op straffe van verbeurte van een dwangsom, het

gehuurde te ontruimen, schoon op te leveren en ter beschikking te stellen van PME;

? een veroordeling van Cockerelle tot betaling van de huurpenningen en tot vergoeding

van bijkomende kosten en leveringen tot de datum van de ontruiming en - indien

Cockerelle niet tot ontruiming overgaat - voor de periode nadien tot betaling van een

vergoeding gelijk aan de huursom (inclusief kosten en leveringen).

2.2 Cockerelle heeft tegen de vordering van PME verweer gevoerd en in reconventie

gevorderd dat PME bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, wordt

veroordeeld tot:

onvoorwaardelijk

1. Vermindering van de huurprijs tot 25% met ingang van 19 november 2008;

2. Vergoeding van de schade die Cockerelle lijdt als gevolg van gebreken aan het

gehuurde, nader op te maken bij staat.

voorwaardelijk (bij toewijzing van de vorderingen in conventie)

1. Vergoeding van de door Cockerelle te maken verhuis- en herinrichtings¬kosten, nader

op te maken bij staat;

2. Vergoeding van de schade die Cockerelle lijdt als gevolg van het toerekenbaar

tekortschieten c.q. onrechtmatig handelen door PME, nader op te maken bij staat.

PME heeft tegen de reconventionele vordering van Cockerelle verweer gevoerd.

2.3 Bij vonnis van 21 juli 2009 heeft de kantonrechter de vordering in conventie van PME

grotendeels toegewezen. De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat de

huurovereenkomst tussen PME en Cockerrelle op 1 januari 2010 eindigt en het tijdstip

van de ontruiming op die datum vastgesteld. Cockerelle is veroordeeld om het gehuurde

per 1 januari 2010 te ontruimen en ter beschikking te stellen aan PME, één en ander op

straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per dag tot een maximum van

€ 200.000,00. In reconventie heeft de kantonrechter de zaak verwezen naar de rol om

Cockerelle in de gelegenheid te stellen de gevorderde vergoeding voor verhuis- en

inrichtingskosten nader (bij akte) te onderbouwen.

2.4 In zijn vonnis van 24 november 2009 heeft de kantonrechter de vordering in

reconventie van Cockerelle, zowel onvoorwaardelijk als voorwaardelijk, afgewezen.

met betrekking tot de producties 35 t/m 38 van Cockerelle

3.1 PME heeft gesteld dat zij de producties 35 t/m 38 van Cockerelle eerst de dag

40

voorafgaand aan het pleidooi heeft ontvangen en verzoekt het hof daarom de producties

buiten beschouwing te laten.

3.2 Op grond van art. 5.2 juncto art. 2.18 van het Landelijk procesreglement voor civiele

dagvaardingszaken bij de gerechtshoven zoals dat luidde ten tijde van het pleidooi, dient

de partij die producties in het geding wil brengen, ervoor te zorgen dat deze uiterlijk vier

(werk)dagen voor de zitting door het hof en de wederpartij zijn ontvangen. Uitgaande

van de datum waarop het hof de producties 35 t/m 38 heeft ontvangen, te weten op 23

september 2010, stelt het hof vast dat deze niet tijdig zijn ingezonden. Desalniettemin

ziet het hof onvoldoende grond voor het buiten beschouwing laten van deze producties,

aangezien PME ten pleidooie uitgebreid is ingegaan op de inhoud van de producties 35

t/m 38. Kennelijk heeft PME voldoende gelegenheid gehad de producties te bestuderen

en erop te reageren, zodat het hof, mede gelet op aard en omvang van de producties 35

t/m 38, oordeelt dat PME niet in haar verdediging is geschaad. De producties 35 t/m 38

van Cockerelle maken derhalve deel uit van de gedingstukken waarop het hof recht zal

doen.

met betrekking tot de grieven in de zaak met nummer 200.047.796

de opzeggingsgrond

4.1 Met haar grieven I en II, welke zich lenen voor een gezamenlijke bespreking, komt

Cockerelle in essentie op tegen het oordeel van de kantonrechter dat PME de

huurovereenkomst rechtsgeldig kon opzeggen wegens dringend eigen gebruik.

4.2 PME beroept zich blijkens het exploot van 7 februari 2008, zoals hierboven

aangehaald in r.o. 1.5, (primair) op de opzeggingsgrond dat zij het verhuurde persoonlijk

in duurzaam gebruik wil nemen en daartoe het verhuurde dringend nodig heeft.

Cockerelle heeft gemotiveerd bestreden dat deze opzeggingsgrond zich voordoet. Verder

heeft Cockerelle aangevoerd dat sprake is van misbruik van bevoegdheid en/of strijd met

de redelijkheid en de billijkheid, omdat PME de huurovereenkomst met haar heeft

opgezegd op grond van andere motieven dan de renovatie van het winkelcentrum.

4.2.1 PME heeft aangevoerd dat het winkelcentrum Zaailand in de jaren tachtig is

gebouwd en niet meer aan de hedendaagse eisen voldoet: de units zijn klein, het

winkelcentrum is naar binnen georiënteerd, de "doorbloeding" is matig en trekkers

ontbreken. In 2005 heeft PME daarom besloten om tot een grondige renovatie en

uitbreiding van het winkelcentrum met 3.500 m² over te gaan teneinde nieuwe, grotere

units te creëren met interne ontsluitingen. De noodzaak tot renovatie wordt volgens PME

bevestigd door het rapport "Actualisering detailhandelsmonitor Leeuwarden" van 21 mei

2008 van Goudappel Coffeng, waarin onder meer is aangegeven dat uit

passantenonderzoek is gebleken dat de consument in de binnenstad van Leeuwarden

bekende trekkers als "The Sting" en "Zara" mist. De grootschalige uitbreiding van het

winkelcentrum is geprojecteerd op de plek waar het gehuurde zich bevindt, zodat

voortzetting van de huurovereenkomst naar de mening van PME niet mogelijk is. Een

bijkomende reden is dat horeca zoals door Cockerelle wordt gedreven, niet past binnen

de uitstraling die PME bij het nieuwe winkelcentrum voor ogen staat, aldus PME.

4.2.2 Cockerelle heeft er op gewezen dat zij zich immer een loyale huurster heeft

betoond, ondanks tegenvallende omzetten en bezoekersaantallen, en dat zij juist op

verzoek van PME in het gehuurde is gebleven toen Cockerelle medio 1993 aangaf dat de

resultaten zodanig waren dat het voor haar niet verantwoord was om zich nogmaals voor

vijf jaar aan het gehuurde te verbinden. Cockerelle is van mening dat de voorgenomen

renovatie van het winkelcentrum niet in de weg staat aan voortzetting van de

huurovereenkomst. Cockerelle wijst er op dat zij met PME overleg heeft gevoerd over de

terugkeer van Cockerelle na de renovatie, in welk verband diverse alternatieve locaties

de revue zijn gepasseerd. De plaats en functie van het gehuurde veranderen niet

(substantieel), zo stelt Cockerelle. Het gehuurde komt volgens Cockerelle niet te

vervallen, maar gaat deel uitmaken van een groter geheel waarin de ruimtes eenvoudig

zijn aan te passen. PME is echter op enig moment -terwijl er aan de renovatieplannen in

essentie niets is gewijzigd- van mening veranderd en stelde volgens Cockerelle plotseling

dat er in het nieuwe winkelcentrum geen plaats meer zou zijn voor horeca, althans niet

41

voor horeca zoals gedreven door Cockerelle. Dit terwijl -naar inmiddels volgens

Cockerelle is gebleken- PME wel open staat voor de eventuele vestiging van een filiaal

van "Burger King" in het nieuwe winkelcentrum en PME aan een andere horeca-

exploitant, brasserie "Lekker Anders", zelfs gelegenheid biedt voor de uitbreiding van

haar activiteiten. Volgens Cockerelle is de opzegging door PME voornamelijk ingegeven

door het sluiten (eind 2007) van een overeenkomst met "The Sting", welk bedrijf is

geprojecteerd op 2.600 m² in de nieuw te bouwen uitbreiding van het winkelcentrum. De

opzegging van de huurovereenkomst is volgens Cockerelle dan ook slechts bedoeld om

de weg te effenen voor het verhuren van het gehuurde aan een derde ("The Sting") voor

een hogere huurprijs.

4.3 Het hof stelt voorop dat de vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde

persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig

heeft, dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval

(HR 13 juni 2008, LJN: BC6116). Daarbij geldt op grond van art. 7:296 lid 1 aanhef en

onder b van het Burgerlijk Wetboek (BW) dat onder duurzaam gebruik in vorenbedoelde

zin tevens wordt begrepen renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de

huur niet mogelijk is.

4.4 De door PME beschreven noodzaak om het winkelcentrum Zaailand up-to-date te

maken en/of uit te breiden, is door Cockerelle niet, althans niet voldoende (onderbouwd)

betwist, zodat het hof deze noodzaak als een gegeven beschouwt.

4.5 Cockerelle heeft aangevoerd dat de uitbreiding van het winkelcentrum ter plaatse van

het gehuurde in feite nieuwbouw is en dus geen renovatie. Cockerelle miskent hiermee

echter dat op grond van art. 7:220 lid 2, laatste volzin, BW onder renovatie zowel sloop

met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of

toevoeging wordt verstaan, zodat dit argument faalt.

4.6 Tussen partijen staat voorts niet ter discussie dat het gehuurde, teneinde de

geplande uitbreiding van het winkelcentrum aan de oostzijde met 3.500 m² te kunnen

realiseren, dient te worden gesloopt, hetgeen inmiddels is geschied. Aangezien de

bouwwerkzaamheden circa twee jaar in beslag zullen nemen, betekent dit dat Cockerelle

in ieder geval gedurende die termijn geen horecabedrijf zal kunnen drijven op de locatie

van het gehuurde. Plaats en functie van het gehuurde ondergaan bovendien ingrijpende

wijzigingen, aangezien de door Cockerelle gehuurde unit na de bouw deel zal uitmaken

van een grotere unit en niet langer grenst aan het plein met de Mercuriusfontein, op welk

plein Cockerelle in de zomermaanden haar terras exploiteerde, aangezien dit plein

bebouwd wordt. Onder deze omstandigheden is sprake van een situatie waarin renovatie

zonder beeïndiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Gelet hierop is sprake van

dringend eigen gebruik aan de zijde van PME, zodat de kantonrechter, gelet op het

bepaalde in art. 7:296 lid 4 BW, terecht heeft geoordeeld dat PME de huurovereenkomst

met Cockerelle op deze grond kon opzeggen. Voor een afweging van de belangen van

PME bij beeïndiging van de huurovereenkomst tegen de belangen van Cockerelle bij

voortzetting en/of verlenging daarvan, is bij deze opzeggingsgrond - anders dan

Cockerelle lijkt te menen - geen plaats (HR 12 juli 2002, LJN: AE5130).

misbruik van recht / redelijkheid en billijkheid

4.7 Cockerelle heeft aangevoerd dat PME zich niet kan beroepen op deze

opzeggingsgrond, omdat een dergelijk beroep naar maatstaven van redelijkheid en

billijkheid onaanvaardbaar zou zijn en/of omdat gebruikmaking van deze

opzeggingsbevoegdheid misbruik van recht op zou leveren. Cockerelle heeft gesteld dat

dergelijke omstandigheden zich in dit geval voordoen en heeft hiertoe in essentie

aangevoerd dat andere motieven dan de beweerdelijke noodzaak om tot renovatie over

te gaan aan de opzegging ten grondslag liggen.

4.7.1 Cockerelle heeft in dit verband onder meer aangevoerd dat de opzegging van de

huurovereenkomst door PME (begin 2008) heeft plaatsgevonden kort nadat PME een

huurovereenkomst met "The Sting" had gesloten (eind 2007). Het is naar het oordeel van

het hof van tweeën één: ofwel bedoelt Cockerelle hiermee aan te geven dat PME pas

afscheid van Cockerelle nam op het moment dat vast stond dat de ruimte waarover

42

Cockerelle beschikte, na voltooiing van de renovatie aan "The Sting" kon worden

verhuurd tegen een hogere huurprijs, dan wel suggereert Cockerelle hiermee dat de

uitbreiding van het winkelcentrum aan de oostzijde speciaal voor "The Sting" zou worden

gerealiseerd. Hoe dit ook zij, Cockerelle heeft niet gesteld dat de overeenkomst tussen

PME en "The Sting" dateert van vóór het besluit van PME om tot renovatie en uitbreiding

van het winkelcentrum over te gaan, en zulks is ook niet aannemelijk, gelet op de stelling

van Cockerelle dat eind 2007 een overeenkomst met "The Sting" is aangegaan, terwijl

vast staat dat PME reeds in 2005 heeft besloten tot renovatie en uitbreiding van het

winkelcentrum en dat de plannen daartoe - ook volgens de stellingen van Cockerelle -

nadien nauwelijks zijn gewijzigd. Op deze uit 2005 stammende renovatieplannen,

waarvan met name van belang is dat door de uitvoering daarvan de door Cockerelle

gehuurde ruimte wordt gesloopt en in een grotere unit opgaat- is nu juist de opzegging

gebaseerd. Bovendien gaat Cockerelle er aan voorbij dat de huurovereenkomst door PME

reeds bij exploot van 30 januari 2007 was opgezegd, maar dat dit exploot -vanwege een

wijziging in de renovatieplanning- is vervangen door het exploot van 7 februari 2008.

Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt dan ook niet in te zien dat er een verband

zou bestaan tussen het moment van het sluiten van de huurovereenkomst tussen PME en

"The Sting" en de opzegging door PME van de huurovereenkomst met Cockerelle. Nu op

dit punt ook geen voldoende gespecificeerd bewijsaanbod voorligt, gaat het hof aan dit

argument van Cockerelle voorbij.

4.7.2 Cockerelle heeft er voorts op gewezen dat er in de nieuwe setting kennelijk wel

plaats is voor andere vormen van horeca dan zoals Cockerelle die pleegt uit te oefenen.

Cockerelle heeft hierbij gewezen op de ruimte die PME aan "Lekker Anders" heeft

geboden voor de uitbreiding van haar horeca-activiteiten, op de mogelijkheid dat een

"Burger King" zich zou vestigen in het vernieuwde winkelcentrum en op de mogelijkheid

dat "The Sting" binnen haar unit zelf ook een horeca-gelegenheid (koffiebar) zou kunnen

gaan exploiteren. PME heeft het standpunt van Cockerelle in zoverre bevestigd, dat zij

stelt dat er inderdaad geen ruimte in het nieuwe winkelcentrum is weggelegd voor de

meer traditionele horeca zoals Cockerelle die exploiteert, maar PME betwist dat dat de

reden is geweest voor de opzegging van de huurovereenkomst met Cockerelle. Het hof is

van oordeel dat Cockerelle niet aannemelijk heeft gemaakt dat de renovatie - zoals

Cockerelle in wezen stelt- door PME als dekmantel is gebruikt om de huurovereenkomst

met haar op te zeggen, terwijl de eigenlijke reden voor de opzegging gelegen zou zijn in

de wens van PME om ten koste van Cockerelle te contracteren met genoemde andere

(horeca-)ondernemers. Zonder nadere toelichting (die ontbreekt) valt immers niet te

begrijpen waarom PME daarvoor een ingrijpende en dure renovatie van het

winkelcentrum zou moeten aanwenden. Te meer niet omdat ook algemene

bedrijfseconomische redenen, zoals bijvoorbeeld de door PME gestelde noodzakelijke

verbeteringen in de uitstraling van het winkelcentrum en de daarvoor wenselijk geachte

kwaliteitsverbetering van de geboden voorzieningen, op zichzelf reeds voldoende zouden

kunnen zijn om een dringend nodig hebben voor eigen gebruik aannemelijk te achten

(HR 14 november 1997, LJN: ZC2493). Bewijslevering is verder niet aan de orde,

aangezien een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod ontbreekt. Het argument van

Cockerelle faalt derhalve.

4.7.3 Door Cockerelle is verder aangevoerd dat PME zich geen enkele moeite heeft

getroost om voor Cockerelle een passende oplossing te vinden. Deze stelling staat

evenwel haaks op de hiervoor in r.o. 4.2.2 weergegeven stellingen van Cockerelle,

inhoudende dat zij met PME overleg heeft gevoerd over de terugkeer van Cockerelle na

de renovatie, in welk verband diverse alternatieve locaties de revue zijn gepasseerd. De

stelling mist in zoverre feitelijke grondslag. Voor zover Cockerelle -mede gelet op haar

stelling dat zij zich jegens PME loyaal heeft opgesteld door na afloop van de eerste vijf

jaren van het huurcontract, ondanks tegenvallende bezoekersaantallen en omzet, in het

gehuurde te blijven- ingang wil doen vinden dat PME de belangen van Cockerelle in

onevenredige mate heeft geschaad in verhouding tot de met de opzegging te dienen

belangen, oordeelt het hof dat het enkele feit dat partijen geen overeenstemming over

een andere locatie voor Cockerelle hebben bereikt, noch op zichzelf beschouwd, noch in

verband met de overige omstandigheden van het geval, grond biedt voor het oordeel dat

43

PME misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot opzegging. Voor zover Cockerelle

langs deze weg alsnog een belangenafweging wil doen laten plaatsvinden, stuit dit

argument af op hetgeen is overwogen aan het slot van

r.o. 4.6. Het bewijsaanbod van Cockerelle wordt gepasseerd als niet ter zake dienend.

4.7.4 Van het bestaan van omstandigheden als bedoeld in r.o. 4.7 is dan ook niet

gebleken, zodat er geen grond is voor het oordeel dat de opzegging door PME met een

beroep op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik naar maatstaven van redelijkheid

en billijkheid onaanvaardbaar is, noch dat sprake is van misbruik van recht.

4.8 De grieven I en II falen op grond van vorenstaande overwegingen.

de ontruimingsdatum

4.9 Grief III klaagt er over dat PME geen belang had bij een ontruiming op 1 januari

2010, omdat de werkzaamheden eerst in maart 2010 zouden starten. PME heeft

aangevoerd dat zij er - om een eventuele kostbare stagnatie in het renovatieproces te

vermijden- bij de datum waartegen is opgezegd, rekening mee heeft gehouden dat

Cockerelle mogelijk een executiegeschil of een verzoek tot schorsing van de uitvoerbaar

bij voorraad verklaring aanhangig zou maken. Naar het oordeel van het hof is de door

PME aangehouden periode van twee maanden tussen de datum waartegen is opgezegd

en de voorziene start van de werkzaamheden niet onredelijk lang. In zoverre treft de

grief geen doel. Voor zover Cockerelle met grief III er over klaagt dat de kantonrechter

heeft overwogen dat tegen 1 januari 2010 als de datum waarop de huurovereenkomst

eindigt, door Cockerelle geen afzonderlijk verweer is gevoerd, heeft zij - gelet op het

voorgaande- geen belang bij een verdere bespreking daarvan. Grief III faalt derhalve.

de uitvoerbaar bij voorraad verklaring

4.10 Met grief IV en de daarop gegeven toelichting komt Cockerelle op tegen de

uitvoerbaar bij voorraad verklaring door de kantonrechter van zijn vonnis van 21 juli

2009.

4.11 Aan Cockerelle kan worden toegegeven dat ingevolge art. 7:295 lid 1 BW het vonnis

waarbij de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming wordt uitgesproken,

in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. De kantonrechter heeft dit -

anders dan Cockerelle lijkt te betogen- niet miskend, door te overwegen dat hij het

verweer van Cockerelle kennelijk ongegrond acht. De kantonrechter heeft daarmee

toepassing gegeven aan de laatste volzin van voormelde bepaling.

4.12 Voor zover Cockerelle van mening is dat de kantonrechter ten onrechte heeft

geoordeeld dat haar verweer kennelijk ongegrond is, overweegt het hof als volgt. Voorop

staat, dat de rechterlijke beslissing tot ontbinding en ontruiming van het gehuurde alleen

dan uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard, indien het verweer van de huurder

de rechter kennelijk ongegrond voorkomt. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat

van een kennelijk ongegrond verweer kan worden gesproken wanneer er sprake is van

misbruik van recht en dat, omdat de huurder door de uitvoerbaar bij voorraad verklaring

van de ontruimingsbeslissing zijn belang bij een beslissing in hoger beroep in feite

verliest, een terughoudende opstelling van de rechter hier op zijn plaats is

(Kamerstukken II, 2000/01, 26 932, nr. 5, p. 8). Van misbruik van recht in

vorenbedoelde zin kan ook sprake zijn bij een onevenredigheid van de wederzijdse

belangen (HR 8 januari 1982, LJN: AG4313 en HR 3 mei 1996, LJN: ZC2065).

4.13 Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen met betrekking tot de

opzeggingsgrond "dringend eigen gebruik", is het hof van oordeel dat het voldoende

duidelijk is dat PME het gehuurde dringend nodig heeft en dat het verweer van Cockerelle

hiertegen nauwelijks kans van slagen heeft gehad. Aangezien verder vast staat dat alle

voor de renovatie van het winkelcentrum verleende sloop- en bouwvergunningen zijn

verleend en dat het gehuurde inmiddels is gesloopt, dat Cockerelle al sedert 11 februari

2005 met het bestaan van de renovatieplannen bekend is, dat Cockerelle in ieder geval

vanaf 29 november 2006 weet dat er voor haar na de renovatie geen plaats is in de

plannen van PME, dat Cockerelle de enige huurster is waarmee PME geen

44

overeenstemming heeft weten te bereiken, en mede gelet op de omstandigheid dat

Cockerelle een door PME aangeboden schadevergoeding ten bedrage van € 200.000,00

heeft afgeslagen terwijl haar onderneming in het gehuurde -zoals zij zelf stelt- van

aanvang af tot aan de start van de renovatiewerkzaamheden nimmer break-even heeft

gedraaid, is het hof - in navolging van de kantonrechter- van oordeel dat manifest is dat

de belangen van Cockerelle bij het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren van de

ontruimingsbeslissing niet opwegen tegen de belangen van PME bij het doorgaan van een

omvangrijk renovatieplan waarbij vele belanghebbenden zijn betrokken en dat als gevolg

van het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren jarenlange vertraging zou kunnen

oplopen.

4.14 Grief IV faalt aldus.

4.15 Nu de grieven I tot en met IV falen, moet grief V, waarmee Cockerelle opkomt

tegen de ten laste van haar door de kantonrechter uitgesproken

proceskostenveroordeling, in dat lot delen.

4.16 Grief VI van Cockerelle is een zogenaamde "veeggrief". Deze grief faalt, aangezien

de enkele vermelding in de memorie van grieven dat Cockerelle het geschil in volle

omvang aan het hof wenst voor te leggen, niet voldoende is om aan te nemen dat een

door haar niet genoemd geschilpunt naast andere wel nader omlijnde bezwaren, in hoger

beroep aan de orde wordt gesteld, tenzij dit voor PME kenbaar zou zijn. Die situatie doet

zich hier echter niet voor (HR 3 februari 2006, LJN: AU8278).

met betrekking tot de grieven in de zaak met nummer 200.051.650

de ontvankelijkheid

5.1 Alhoewel het hoger beroep zich blijkens de appeldagvaarding slechts richt tegen het

eindvonnis van 24 november 2009, blijkt uit de (conclusie van de memorie van) grieven

dat het appel eveneens is gericht tegen het tussenvonnis van 21 juli 2009. Het hoger

beroep strekt zich dan ook mede uit tot bedoeld tussenvonnis (HR 14 oktober 1983, LJN:

AG4657). Anders dan PME meent, is er geen reden om Cockerelle niet-ontvankelijk te

verklaren voor zover haar grieven betrekking hebben op het vonnis van 21 juli 2009. Dat

zou mogelijk anders zijn geweest indien de kantonrechter in het vonnis van 21 juli 2009

ten aanzien van één of meer onderdelen van het geschil in reconventie door een

uitdrukkelijke beslissing een einde had gemaakt, maar die situatie doet zich hier niet

voor. Ten aanzien van de reconventionele vorderingen is het vonnis van 21 juli 2009, dat

besluit met een verwijzing naar de rol voor uitlating aan de zijde van Cockerelle, een

zuiver tussenvonnis waartegen op grond van art. 337 lid 2 van het Wetboek van

Burgerlijke Rechtsvordering -behoudens rechterlijk verlof, waarvan niet is gebleken-

eerst tegelijk met het eindvonnis kan worden geappelleerd. Hieraan doet niet af dat de

kantonrechter in het vonnis van 21 juli 2009 reeds heeft overwogen dat hij de

onvoorwaardelijk ingestelde vorderingen in reconventie als onvoldoende onderbouwd zal

gaan afwijzen (HR 7 juni 1957, LJN: AG2020).

de schadevergoeding

5.2 Het hof ziet aanleiding om eerst grief III te bespreken. Met deze grief bestrijdt

Cockerelle het in het vonnis van 21 juli 2009 gegeven oordeel van de kantonrechter dat

de gevorderde schadevergoeding wegens de onrechtmatige handelwijze van PME rond de

opzegging van de huurovereenkomst als onvoldoende onderbouwd moet worden

afgewezen. Zulks echter tevergeefs, waartoe het hof kortheidshalve verwijst naar het

hierboven in r.o. 4.7 tot en met 4.7.4 gegeven oordeel dat erop neerkomt dat PME niet

onrechtmatig heeft gehandeld jegens Cockerelle. Grief III faalt daarom.

de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten

5.3 Met grief IV en de daarop gegeven toelichting stelt Cockerelle aan de orde dat de

kantonrechter ten onrechte geen bedrag heeft vastgesteld dat PME aan Cockerelle moet

45

betalen als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.

5.3.1 De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 21 juli 2009 Cockerelle in de gelegenheid

gesteld haar op art. 7:297 lid 1 BW gebaseerde vordering bij akte nader te onderbouwen.

De kantonrechter heeft in zijn eindvonnis van 24 november 2009 overwogen dat

Cockerelle niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij haar bedrijf elders zal voortzetten en

om die reden de vordering afgewezen.

5.3.2 Cockerelle heeft aangevoerd dat zij voornemens is een nieuwe vestiging te openen,

maar dat zij haar verhuizing afhankelijk heeft gesteld van de vraag of, en zo ja: in welke

mate, aan haar een vergoeding voor de verhuis- en inrichtingskosten zal worden

toegekend.

5.3.3 Het hof overweegt dat de verhuis en inrichtingskosten waarop art. 7:297 lid 1 BW

het oog heeft, slechts de kosten zijn die de huurder - indien de rechter toewijzend beslist

op het verzoek van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip van het einde van de

huurovereenkomst- zal moeten maken om te verhuizen en zich elders in te richten (HR 4

november 1983, LJN: AG4683). Hieruit vloeit voort dat Cockerelle als huurster tenminste

aannemelijk zal moeten maken dat zij haar bedrijf elders zal voortzetten.

5.3.4 Aan Cockerelle kan worden toegegeven dat niet de eis kan worden gesteld dat de

exploitatie van het bedrijf aansluitend op een andere locatie wordt voortgezet. Ook had

de vaststelling van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, zoals door

Cockerelle is aangevoerd, door de kantonrechter zo nodig voorwaardelijk kunnen

geschieden. Wat daarvan verder ook zij, het hof dient thans, naar de huidige stand van

zaken, te beoordelen of het voldoende aannemelijk is dat Cockerelle haar bedrijf elders

zal voortzetten. Bij die beoordeling neemt het hof alle relevante omstandigheden van dit

geval in aanmerking, te weten:

i. Cockerelle weet sinds 29 november 2006 dat er voor haar bedrijf na de renovatie van

het winkelcentrum geen plaats meer is.

ii. De huurovereenkomst is op 30 januari 2007 door PME opgezegd tegen 31 januari

2008. Nadien is de datum waartegen wordt opgezegd verschoven naar 1 januari 2010.

iii. De kantonrechter heeft Cockerelle bij akte na tussenvonnis van 21 juli 2009 in de

gelegenheid gesteld aannemelijk te maken dat zij haar bedrijf elders zal voortzetten. Bij

akte van 15 september 2009 geeft Cockerelle aan dat zij een makelaar opdracht heeft

gegeven een alternatieve locatie te zoeken, maar dat dit nog niet is gelukt.

iv. De bij voormelde akte gevoegde productie is een e-mail van 10 september 2009 van

[naam makelaar] van Hellema Makelaars te Leeuwarden, met onder meer de volgende

inhoud:

"(…)

De heer [naam directeur] (directeur Cockerelle, hof) heeft mij naar aanleiding van een

aan hem gezonden brief, waarin ik een locatie aanbood, benaderd met het verzoek

belangstelling te hebben voor een horecalocatie, vergelijkbaar als zijn huidige, in

Leeuwarden.

Enkele maanden geleden hebben de heer [naam directeur] en ondergetekende enkele

uren door de stad gewandeld om naar mogelijk geschikte locatie's te kijken.

Er is in beginsel een locatie disponibel, waarvoor de heer [naam directeur] belangstelling

heeft en binnenkort zullen wij de propositie nader bestuderen.

(…)"

v. De arbeidsovereenkomsten met het voltallige in het bedrijf van Cockerelle werkzame

personeel zijn beëindigd.

vi. Directeur [naam directeur] van Cockerelle heeft ten pleidooie -samengevat- het

volgende verklaard:

De intentie is altijd geweest om in Leeuwarden een vestiging te hebben. Daar is mij veel

aan gelegen en daarom heb ik langdurige verliezen op de koop toe genomen. Als ik een

pand zou kunnen kopen, zou ik met mijn bedrijf onmiddellijk terugkeren in Leeuwarden.

Aan twee makelaars zijn zoekopdrachten verstrekt. De eerste opdracht heeft in drie jaar

tijd geen enkele aanbieding opgeleverd. Met het kantoor van de tweede makelaar is een

toer door Leeuwarden gemaakt. We hebben één pand bekeken, maar dit was

onbetaalbaar. Deze zoekopdracht loopt nog. In de huidige economische omstandigheden

wil ik eerst weten welke financiële mogelijkheden er zijn om het bedrijf te verplaatsen.

46

Wij kunnen het ons permitteren om gedurende langere tijd te trachten een bedrijf

renderend te maken.

5.3.5 Het hof overweegt dat het de eigen verantwoordelijkheid van Cockerelle is om een

ander pand voor haar bedrijf te zoeken. Cockerelle heeft hiervoor ruim de tijd gehad. Ten

tijde van het pleidooi waren negen maanden verstreken na de ontruiming van het

gehuurde en bijna vier jaar nadat Cockerelle te horen had gekregen dat haar bedrijf niet

kon terugkeren in het winkelcentrum. Afgezien van het verlenen van twee

zoekopdrachten aan makelaars en een enkele wandeling door het centrum van

Leeuwarden, is echter niet gebleken dat Cockerelle zich actief heeft opgesteld bij het

zoeken naar een vervangende bedrijfslocatie. Zeker naarmate de datum van de

ontruiming naderde, had van Cockerelle een intensivering van de zoektocht mogen

worden verwacht, maar ook hiervan is niets gebleken. Uit de hiervoor in r.o. 5.3.4

aangehaalde brief van Hellema Makelaars blijkt immers dat directeur [naam directeur]

van Cockerelle pas medio 2009, dus circa een half jaar voor de ontruiming van het

gehuurde, met een makelaar door de binnenstad van Leeuwarden is gelopen om naar

mogelijk geschikte locaties te kijken. Voor zover in de argumenten van Cockerelle

besloten ligt dat er vanaf november 2006 tot september 2010 in Leeuwaren en

omstreken geen voor Cockerelle geschikt pand beschikbaar zou zijn geweest, gaat het

hof hieraan bij gebreke van enige onderbouwing voorbij. Daarbij dient de omstandigheid

dat Cockerelle thans niet langer wenst te huren, geheel voor haar eigen rekening te

blijven. Het argument dat eerst duidelijk moet zijn hoe hoog de tegemoetkoming in de

verhuis- en inrichtingskosten zal uitvallen, heeft het hof er verder niet van overtuigd dat

Cockerelle concrete aspiraties heeft om in of rond Leeuwarden een nieuwe vestiging van

haar bedrijf te openen. Het gaat immers slechts om een tegemoetkoming in éénmalige

kosten en art. 7:297 lid 1 BW dwingt niet tot een volledige vergoeding van die kosten

(HR 4 november 1983, LJN: AG4683). Zonder nadere toelichting valt niet te begrijpen

waarom de bedrijfsverplaatsing en/of de exploitatie van Cockerelle van een dergelijke

tegemoetkoming afhankelijk zou zijn. Dit is te meer onbegrijpelijk nu ten pleidooie

namens Cockerelle is aangegeven dat zij het zich financieel kan permitteren om

gedurende langere tijd te trachten een bedrijf renderend te maken, waarbij Cockerelle

kennelijk (mede) verwijst naar haar eigen stelling dat zij vanaf de start van haar bedrijf

in het winkelcentrum in 1989 nimmer winst heeft behaald. Een toelichting in

vorenbedoelde zin, waarvan het op de weg van Cockerelle had gelegen om die te

verstrekken, ontbreekt echter, zodat bewijslevering niet aan de orde is. Gelet op het

voorgaande en mede gelet op de omstandigheid dat de arbeidsovereenkomsten met het

personeel zijn beëindigd, is het hof van oordeel dat Cockerelle onvoldoende aannemelijk

heeft gemaakt dat zij haar bedrijf in Leeuwarden binnen afzienbare termijn zal

voortzetten.

5.3.6 Grief IV faalt derhalve.

5.4 Gelet op het voorgaande kunnen de grieven V, VI en VIII onbesproken blijven,

aangezien deze grieven nader ingaan op de toewijsbaarheid en de hoogte van de

tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.

de vermindering van de huurprijs

5.5 De grieven I en II, die hierna gezamenlijk zullen worden beoordeeld, komen op tegen

de afwijzing door de kantonrechter van de (onvoorwaardelijke) reconventionele

vorderingen van Cockerelle tot vermindering van de huurprijs tot 25% met ingang van 19

november 2008, alsmede tot vergoeding van de schade die Cockerelle lijdt als gevolg van

gebreken aan het gehuurde, nader op te maken bij staat.

5.5.1 Cockerelle heeft hiertoe aangevoerd - kort samengevat- dat de werkzaamheden

aan het winkelcentrum hebben geleid tot een aanmerkelijke leegstand, waardoor het

voor het winkelend publiek minder aantrekkelijk werd om het winkelcentrum te

bezoeken. Deze leegstand is volgens Cockerelle een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2

BW. De verwijdering van de Mercuriusfontein heeft de aantrekkelijkheid van het

gehuurde ook verminderd en is volgens Cockerelle eveneens een gebrek in

vorenbedoelde zin. Cockerelle exploiteerde rondom de fontein haar terras, zoals tussen

47

partijen was afgesproken. Voor de verwijdering van de fontein hebben vanaf 19

november 2008 tot en met maart 2009 op korte afstand van het gehuurde

werkzaamheden plaatsgevonden die aanmerkelijke geluids- en stofoverlast

veroorzaakten. Cockerelle is ten onrechte niet gecompenseerd voor gederfd huurgenot,

terwijl -zo stelt zij- (een) andere huurder(s) van PME een huurkorting hebben ontvangen

van € 25.000,00. Cockerelle stelt voorts dat de daling van haar omzetcijfers samenvalt

met de start van het renovatietraject in 2005. Ter onderbouwing van haar vordering

heeft Cockerelle de volgende omzetcijfers overgelegd:

? vanaf september 1989 tot en met september 1996: gemiddeld € 38.439,00 per jaar

negatief, waarbij is opgemerkt dat dit de periode was dat Cockerelle een te grote unit

van 239 m² huurde;

? vanaf oktober 1996 tot en met december 2004: gemiddeld € 12.912,00 per jaar

negatief, waarbij is opgemerkt dat dit de positieve periode van het winkelcentrum

Zaailand was;

? over de jaren 2005 tot en met 2009: gemiddeld € 45.568,00 per jaar negatief, waarbij

is opgemerkt dat deze periode werd gekenmerkt door groeiende leegstand en

verbouwingsperikelen en dat het resultaat over 2009 negatief is beïnvloed door

éénmalige kosten, te weten gederfde brutowinst over december 2009 (€ 11.297,00) en

de kosten van het sociaal plan (€ 21.649,00).

De cijfers van Cockerelle zijn voorzien van de volgende conclusie:

"Onder normale omstandigheden, zonder leegstand en renovatieoverlast, zou het

bedrijfsresultaat zeer nabij break-even uitkomen en met de aantrekkingskracht van de

Sting c.s. zou Mr. Cocker Leeuwarden ongetwijfeld een welvarend filiaal zijn, gelet op de

ervaringen opgedaan in het 35 jarig bestaan van de Mr. Cocker organisatie."

Tevens heeft Cockerelle onder de benaming "Bruto winst derving t.g.v. de overlast i.v.m.

sloop Mercuriusfontein" een overzicht in het geding gebracht waarin (onder meer) de

"netto omzet" in de maanden november 2007 tot en met maart 2008 en in de maanden

november 2008 tot en met maart 2009 is vermeld.

5.5.2 PME heeft ten verwere - kort samengevat- het volgende aangevoerd. De unit van

Cockerelle was alleen toegankelijk vanaf de buitenzijde van het winkelcentrum, zodat

Cockerelle volgens PME niet afhankelijk was van het winkelend publiek in het

winkelcentrum. Van leegstand van omliggende units is volgens PME geen sprake; slechts

enkele units op de eerste verdieping stonden leeg, terwijl Cockerelle gevestigd was op de

begane grond. PME betwist dat de leegstand door de renovatieplannen werd veroorzaakt.

Ook vóór die tijd was al sprake van leegstand en ter voorkoming van die negatieve

spiraal is juist het besluit genomen om het winkelcentrum te moderniseren, aldus PME.

Volgens PME is noch de leegstand, noch de verwijdering van de fontein (die geen

onderdeel van het gehuurde uitmaakt) als een gebrek is aan te merken. Volgens PME

levert het niet kunnen exploiteren van het terras evenmin een gebrek op, omdat het

terras door Cockerelle niet gehuurd werd. PME betwist verder dat er sprake was van

verminderde bezoekersaantallen, alsmede dat er een causaal verband bestaat tussen de

(beweerdelijke) vermindering van de aanloop en de omzetcijfers van Cockerelle,

aangezien Cockerelle zelf stelt dat zij al vanaf de aanvang van de huurovereenkomst met

verlies draait.

5.5.3 Het hof stelt voorop dat onder "gebrek" in dit verband moet worden verstaan, gelet

op het bepaalde in art. 7:204 lid 2 BW: een staat of eigenschap van de zaak of een

andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de

huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de

overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop

de overeenkomst betrekking heeft. Volgens de memorie van toelichting vormen alle

genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, een

gebrek. Met de bewoordingen "een staat of eigenschap van de gehuurde zaak" is niet

enkel de stoffelijke toestand van de zaak op zichzelf bedoeld, maar elke op de zaak

betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt (Kamerstukken II,

1997/98, 26 089, nr. 3, p. 13). Uit de rechtspraak komt naar voren dat, voor zover het

gehuurde object deel uitmaakt van een groter geheel zoals een winkelcentrum, ook

negatieve eigenschappen of omstandigheden betrekking hebbende op andere gedeelten

48

van dat grotere geheel dan het gehuurde object zelf, een gebrek in bovenbedoelde zin

kunnen opleveren. Daarbij moet het dan wel gaan om negatieve eigenschappen of

omstandigheden waarmee de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst geen

rekening behoefde te houden. Tegenvallende bezoekersaantallen kunnen op zichzelf in

beginsel niet worden aangemerkt als een gebrek in de vorenbedoelde zin, en de gevolgen

daarvan kunnen niet op de verhuurder worden afgewenteld. Dat kan alleen dan anders

zijn indien de achterblijvende bezoekersaantallen het gevolg zijn van concrete gebreken

in het gehuurde object zelf of het grotere geheel waarvan het deel uitmaakt, waarop de

huurders niet bedacht hadden behoeven te zijn. Van een "aan de huurder toe te rekenen

omstandigheid" in de zin van het tweede lid van art. 7:204 BW is onder meer ook dan

sprake indien het gaat om een omstandigheid die ingevolge art. 6:75 BW krachtens in

het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de huurder komt (HR 1 februari

2008, LJN: BB8098).

5.5.4 Cockerelle heeft slechts gesteld dat de leegstand in het winkelcentrum tot

verminderde bezoekersaantallen in haar bedrijf heeft geleid, maar zij heeft dit op geen

enkele manier onderbouwd. Concrete gegevens over de leegstand heeft Cockerelle niet

aangevoerd, bezoekersaantallen zijn door haar niet genoemd en evenmin heeft

Cockerelle aannemelijk gemaakt dat er enig verband zou bestaan tussen de door

Cockerelle gestelde verminderde bezoekersaantallen en de gestelde leegstand. Gelet op

het gemotiveerde verweer van PME lag het wel op de weg van Cockerelle om haar

stellingen nader feitelijk te preciseren en te onderbouwen. Dit heeft Cockerelle ook in

hoger beroep niet gedaan. Nog afgezien van het feit dat de omzetcijfers (r.o. 5.5.1) die

zij heeft overgelegd niet zijn onderbouwd met een verklaring van (bijvoorbeeld) een

accountant, geven deze cijfers slechts gemiddelde omzetten over meerdere jaren.

Dergelijke cijfers bieden geen enkel inzicht in de bezoekersaantallen in het tijdvak vanaf

19 november 2008. De omzetcijfers die Cockerelle heeft overgelegd ter onderbouwing

van haar omzetdaling als gevolg van de sloop en verwijdering van de Mercuriusfontein

bieden een dergelijk inzicht evenmin. Nu Cockerelle onvoldoende heeft gesteld, komt

bewijslevering ter zake niet aan de orde. Het hof verenigt zich dan ook met het oordeel

van de kantonrechter dat Cockerelle niet in aanmerking komt voor vermindering van de

huurprijs of vergoeding van haar beweerdelijk geleden schade in verband met de

leegstand in het winkelcentrum.

5.5.5 Voor zover in de grieven van Cockerelle het standpunt besloten ligt dat de

verwijdering van de Mercuriusfontein op zichzelf beschouwd een gebrek is omdat

Cockerelle hierdoor haar terras niet kon exploiteren, nu dit als gevolg van de

werkzaamheden niet toegankelijk was, falen ze eveneens. Het terras maakt immers geen

deel uit van het gehuurde, net zo min als de fontein. De verwijdering van de fontein en

de daarmee samenhangende ontoegankelijkheid van het terras is derhalve niet aan te

merken als een omstandigheid die het genot van het gehuurde beperkt, zodat hierin geen

grondslag ligt voor toewijzing van de gevorderde vermindering van de huurprijs. Voor

een veroordeling tot vergoeding van de schade die Cockerelle stelt te hebben geleden als

gevolg van het gedurende de maanden november 2008 tot en met maart 2009 niet

kunnen exploiteren van het terras, is evenmin aanleiding. Cockerelle heeft niets gesteld

omtrent omzetverlies uit terrasinkomsten in bedoelde periode, sterker nog: in haar

conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie in eerste

aanleg (gedateerd: 26 mei 2009) geeft Cockerelle aan: "Nu de terrasmaanden eerst

recent zijn begonnen (…)". Gelet hierop is het niet aannemelijk - gelijk ook de

kantonrechter heeft overwogen- dat Cockerelle, gegeven de periode waarbinnen de

werkzaamheden zijn uitgevoerd, normaliter in die maanden omzet behaalde uit de

exploitatie van het terras. Schade uit dien hoofde is dan ook niet aannemelijk gemaakt.

5.5.6 Van een andere orde is echter de kwestie van de overlast die de werkzaamheden

rond de verwijdering van de Mercuriusfontein zouden hebben veroorzaakt. Cockerelle

heeft foto's in het geding gebracht, waaruit blijkt dat het gebied rond de fontein

gedurende de werkzaamheden is afgezet met circa twee meter hoge, doorzichtige

metalen hekken. Van een verminderde bereikbaarheid is - anders dan Cockerelle

beweert, maar wat zij niet heeft onderbouwd- niet gebleken, aangezien de ingang van

het bedrijf van Cockerelle niet door voormelde hekwerken werd versperd, zodat klanten

49

het bedrijf ongehinderd konden binnentreden. Uit een van binnen het bedrijf genomen

foto blijkt evenwel dat de klant die aldus in het bedrijf plaatsneemt, prominent uitzicht

heeft op de nogal rommelige toestand achter de hekken. Het hof neemt voorshands aan

dat dit voor de gemiddelde bezoeker niet aantrekkelijk zal zijn geweest, met als gevolg

een - voorshands aan te nemen- verminderde omzet voor Cockerelle. In zoverre is

sprake van een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW, omdat de omstandigheid dat

het gedurende vijf maanden voor potentiële klanten minder aantrekkelijk zal zijn geweest

om het bedrijf van Cockerelle te bezoeken, betekent dat het gehuurde aan Cockerelle

niet het genot kon verschaffen dat zij mocht verwachten. Hieraan doet niet af dat de

fontein niet door Cockerelle werd gehuurd. Zoals hierboven in r.o. 5.5.3 is overwogen,

kan een gebrek ook bestaan uit negatieve eigenschappen of omstandigheden die

betrekking hebben op een ander gedeelte van een groter geheel. Die situatie doet zich

hier voor. De werkzaamheden aan de fontein houden immers rechtstreeks verband met

de renovatieplannen van PME en zijn in haar opdracht uitgevoerd. Van een aan

Cockerelle als huurder toe te rekenen omstandigheid is geen sprake.

5.5.7 Door het hof valt thans niet vast te stellen in welke mate voormeld gebrek tot een

vermindering van de huurprijs zou moeten leiden. Cockerelle heeft gesteld dat PME

andere huurders van het winkelcentrum heeft gecompenseerd door middel van een

korting op de huur en dat één met name genoemde huurder, De Tuinen, een huurkorting

zou hebben ontvangen van € 25.000,00. PME heeft deze stellingen van Cockerelle niet,

dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat dit als vaststaand kan worden

aangenomen. Daarmee is echter nog niet gezegd dat PME aan Cockerelle eveneens een

bedrag van € 25.000,00 zou moeten betalen, aangezien onbekend is hoe de

huursommen van Cockerelle en De Tuinen zich tot elkaar verhouden en omdat ook niet

bekend is op welke periode de door De Tuinen ontvangen huurkorting betrekking heeft.

PME zal daarom bij akte in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over het

verhoudingsgetal tussen de hoogte van de huur die De Tuinen betaalde en de door De

Tuinen ontvangen compensatie, alsmede over de lengte van de periode waarop die

huurkorting betrekking had. Tevens dient PME bij akte inzicht te geven in de door

Cockerelle betaalde huurbedragen in het tijdvak van november 2008 tot en met maart

2009. Voorts dient PME in de akte toe te lichten op welk percentage zij vindt dat de

vermindering van de huurprijs van Cockerelle door het hof dient te worden vastgesteld

en waarom. Ten slotte dient PME bij akte aan te geven of -en zo ja: op welke wijze- zij

tegenbewijs wenst te leveren van de hierboven in r.o. 5.5.6 voorshands bewezen geachte

stelling van Cockerelle dat de werkzaamheden rond de verwijdering van de

Mercuriusfontein tot een vermindering van het bezoekersaantal in het bedrijf van

Cockerelle hebben geleid en daarmee tot een verminderde omzet. Cockerelle zal in de

gelegenheid worden gesteld om bij antwoordakte te reageren.

de slotsom in beide zaken

6.1 Alvorens nader te beslissen verwijst het hof de zaken naar de rol voor het nemen van

een akte door PME als bedoeld in r.o. 5.5.7. Gelet op de geschilpunten die in het

voorgaande reeds zijn beslecht, geeft het hof partijen -wellicht ten overvloede- in

overweging om, ten aanzien van hetgeen thans nog onderwerp van geschil is, zich in te

spannen alsnog een minnelijke regeling tot stand te brengen.

De beslissingen

Het gerechtshof:

in de zaken met nummers 200.047.796 en 200.051.650

verwijst de zaken naar de rolzitting van 8 maart 2011 voor akte aan de zijde van PME als

bedoeld in r.o. 5.5.7;

50

houdt iedere verdere beslissing aan.

Aldus gewezen door mrs. K.E. Mollema, voorzitter, J.H. Kuiper en D.H. de Witte en

uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 8

februari 2011 in bijzijn van de griffier.

51

WR 2012/61: 290-bedrijfsruimte – renovatie – dringend eigen gebruik:

verouderd gebouw; grote leegstand kantoorruimte; grotere winkelunits; wijzigin...

Instantie: Rechtbank Amsterdam (Kantonrechter) Datum: 13 januari 2012

Magistraten: mr. R.A.J. van der Linde Zaaknr: 11-11968

Conclusie: - LJN: -

Noot: - Roepnaam: -

Wetingang: (art. 7:296 lid 1art. 7:296 lid 1 onder b BW)

Snel


Essentie


290-bedrijfsruimte – renovatie – dringend eigen gebruik: verouderd gebouw; grote

leegstand kantoorruimte; grotere winkelunits; wijziging indelingen en functies;

vergroting rendement

Samenvatting


Verhuurster heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het gehuurde in duurzaam

gebruik, bestaande uit renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, wil

nemen.

Het gebouw waarin de gehuurde winkel zich bevindt is verouderd en dient te worden

aangepast aan de eisen van deze tijd. De huidige indeling van het gebouw en de

verdeling van functies maken dat het pand voor een groot deel moeilijk verhuurbaar is.

Het overgrote deel van het oppervlak is kantoorruimte. Al sinds december 2005 staat er

kantoorruimte leeg en sinds december 2009 staat alle kantoorruimte leeg. In de

omgeving staat in totaal bijna 25.000 m2 kantoorruimte leeg. Verhuurster heeft er belang

bij de kantoorruimte op de verdiepingen bij de winkelruimte op de begane grond te

betrekken. Een kleine winkelruimte als van huurster past na de renovatie niet meer in

het gebouw. Een zo breed mogelijk winkelfront wordt gecreëerd waarbij het ondenkbaar

is dat huurster in het midden van dit winkelfront gehandhaafd blijft. Door de

herontwikkeling zal het rendement van het gehuurde aanzienlijk hoger worden dan het

huidige rendement. Met de renovatie wordt ingespeeld op de vraag in de markt naar

grotere winkelunits. Een Engelse keten heeft voor de winkelruimte na renovatie al een

huurvoorstel gedaan met een huurprijs van € 1.500.000 per jaar. Samenhangend met dit

verbeterd rendement en de langere duur van de af te sluiten huurovereenkomsten zal

ook de beleggingswaarde van het pand stijgen. Verhuurster heeft een aanzienlijk

financieel belang bij renovatie.

Partij(en)


Eiseres in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie:

Rocking Plaza B.V., gevestigd te Amsterdam

Gemachtigde:

mrs. A.D. Flesseman en A. Kemp

tegen

Gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie:

Foot Locker Netherlands B.V., gevestigd te Vianen

Gemachtigde:

mr. H. Ferment

Uitspraak


(…)

Gronden van de beslissing

1 Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) weersproken

alsmede op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van de overgelegde

52

bewijsstukken staat het volgende vast.

Blijkens een daarvan opgemaakte onderhandse akte van 28 april/2 mei 2003 heeft de

rechtsvoorganger van Rocking Plaza, Internationales Immobilien Institut GmbH, aan

Foot Locker verhuurd de winkelruimte gelegen aan de Kalverstraat 15 te Amsterdam.

Het gehuurde maakt deel uit van het complex ‘Rokin Plaza’, gelegen tussen de

Kalverstraat en het Rokin, en op straatniveau gescheiden door de Papenbroeksteeg.

De huurovereenkomst is ingegaan op 1 oktober 2002 en is, na de eerst

overeengekomen huurperiode van vijf jaar, verlengd met een tweede huurperiode van

vijf jaar, zodat de huurovereenkomst thans loopt tot en met 30 september 2012.

Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als winkel ten behoeve van de

verkoop van vrijetijds- en sportschoenen, kleding en accessoires.

Rocking Plaza heeft de eigendom van het gebouw, waarvan het gehuurde deel

uitmaakt, en daarmee de hoedanigheid van verhuurder verkregen op 1 juli 2010. Deze

rechtsopvolging is schriftelijk ter kennis van Foot Locker gebracht.

Vanwege een door Rocking Plaza voorgenomen renovatie hebben partijen overlegd

over de beëindiging van de huurovereenkomst. Nadat dit overleg niet tot resultaat had

geleid, heeft Rocking Plaza bij aangetekend verzonden brief van haar advocaat van 24

januari 2011 de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 september 2012. Als

opzeggingsgrond is in de eerste plaats genoemd dringend eigen gebruik in die zin, dat

Rocking Plaza het gehuurde nodig heeft omdat er een dringende noodzaak tot de in de

opzeggingsbrief beschreven renovatie bestaat en dat deze renovatie niet mogelijk is

met behoud van de huurovereenkomst, en in de tweede plaats dat de algemene

bedrijfseconomische belangen van Rocking Plaza bij beëindiging van de

huurovereenkomst in het kader van de renovatie groter zijn dan de belangen van Foot

Locker bij voorzetting van de huurovereenkomst.

Rocking Plaza heeft in de opzeggingsbrief als reden voor de voorgenomen renovatie

gegeven dat de panden gedateerd zijn, de winkelruimten niet meer voldoen aan de

eisen die consumenten heden ten dage stellen, en dat ook de boven de winkelruimten

gelegen kantoorruimten niet meer voldoen aan de eisen die daaraan worden gesteld.

Inzake de geplande werkzaamheden werd meegedeeld dat deze onder meer omvatten

“uitbreiding c.q. samenvoeging, modernisering en esthetische verbetering. Het gehuurde

zal worden samengevoegd met de naastgelegen winkelruimten en de winkelruimte die

achter het gehuurde is gelegen aan het Rokin. De binnenplaats wordt volledig bebouwd.

Ook de boven het gehuurde gelegen kantoorruimte zal bij het gehuurde worden

getrokken. Twee vloeren worden verwijderd en vervangen door één nieuwe, zodat hoge

verdiepingen worden gerealiseerd. Na de renovatie zal het Rokin Plaza nog steeds

worden gescheiden door een steeg. Aan de andere zijde van de steeg zal eveneens één

grote winkelruimte worden gerealiseerd, door samenvoeging van de twee bestaande

winkelruimten. Het gehele Rokin Plaza wordt voorzien van nieuwe gevels. De bedoeling is

dat zich na de renovatie twee grotere internationale (mode)trekkers in het Rokin Plaza

gaan vestigen, gericht op het middensegment.

Kortom, niet alleen de grootte en plaats van het gehuurde, maar ook de functie

(branchering) van het gehuurde zal door renovatie wijzigen.”

Foot Locker heeft te kennen gegeven niet in te stemmen met beëindiging van de

huurovereenkomst.

2

Rocking Plaza vordert op grond van de in de opzeggingsbrief genoemde gronden

beëindiging van de huurovereenkomst per 30 september 2012, met veroordeling van

Foot Locker tot ontruiming op straffe van een dwangsom.

3

Foot Locker bestrijdt de vordering en concludeert tot afwijzing daarvan. Primair voert

zij het verweer dat de huurbeëindigingsvordering, voor zover gegrond op dringend

eigen gebruik, niet toewijsbaar is omdat de wachttermijn van artikel 7:296 lid 2artikel

7:296 lid 2 (waarin wordt bepaald, voorzover thans van belang, dat een vordering,

ingesteld op de grond dat de verhuurder het verhuurde in duurzaam gebruik wil nemen

en dat hij daartoe het verhuurder dringend nodig heeft, niet toewijsbaar is indien de

verhuurder de rechtsopvolger is van een vorige verhuurder en de opzegging is geschied

binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de verhuurder is

53

gebracht) nog niet is verstreken.

4

Rocking Plaza voert hiertegenover aan dat blijkens het arrest van de Hoge Raad van 24

september 2010 (LJN BM9758) de wachttermijn in het onderhavige geval niet van

toepassing is.

5

In dit arrest heeft de Hoge Raad beslist dat ‘het oordeel van het hof dat de in art.

7:296 lid 2art. 7:296 lid 2 voorgeschreven afwijzing van de beëindigingsvordering niet

van toepassing is indien het gaat om een opzegging die is gedaan tegen het einde van

de termijn waarmee de overeenkomst krachtens artikel 7:292 lid 2 is verlengd, (…)

juist (is)’ en dat ‘de bepaling van lid 2 van art. 7:296 (…) slechts betrekking (heeft) op

opzeggingen tegen het einde van de in art. 7:292 lid 1art. 7:292 lid 1 bedoelde eerste

termijn. Opzeggingen (als de onderhavige) tegen het einde van de verlengde termijn

worden in de leden 3leden 3 en 44 van art. 7:296 geregeld, waarin de in art. 7:296 lid

2art. 7:296 lid 2 bedoelde verplichte afwijzingsgrond niet is herhaald.’ Foot Locker

heeft uitvoerig uiteengezet dat en waarom de Hoge Raad zich naar haar oordeel heeft

vergist, waarbij zij heeft verwezen naar onder meer de aan dit arrest voorafgegane

conclusie van de advocaat-generaal met een andersluidend oordeel, wetsgeschiedenis,

rechtspraak en de beschouwing van de annotator onder de publicatie van dit arrest in

WR 2011/3WR 2011/3. Echter, zoals deze annotator bij haar beschouwing van ‘dit

opmerkelijke arrest’ concludeert, ‘(…) voorlopig is op het gebied van de wachttijd de

uitleg van de Hoge Raad duidelijk en anders.’ In de zaak, die thans ter beslissing

voorligt, wordt de door de Hoge Raad gegeven uitleg gevolgd. Het verweer dat de

huurbeëindigingsvordering, gegrond op dringend eigen gebruik, niet toewijsbaar is

omdat de wachttermijn van artikel 7:296 lid 2artikel 7:296 lid 2 nog niet is verstreken,

wordt verworpen.

6

Foot Locker erkent dat het Rocking Plaza vrij staat om renovatie van Rokin Plaza na te

streven, maar stelt dat zij daartoe de weg van artikel 7:220 lid 2artikel 7:220 lid 2 BW

zal moeten bewandelen dan wel het moeten laten aankomen op een belangenafweging

als bedoeld in artikel 7:296 lid 3artikel 7:296 lid 3 BW, omdat ten eerste niet

aannemelijk is gemaakt dat een eventueel wenselijke renovatie niet mogelijk is met

voortzetting van de bestaande huurovereenkomst en ten tweede niet aannemelijk is

gemaakt dat sprake is van de vereiste ‘dringendheid’ als bedoeld in artikel 7:296 lid

1artikel 7:296 lid 1 sub b BW.

7

Rocking Plaza heeft de in de opzeggingsbrief uiteengezette redenen voor de opzegging,

onder overlegging van onder meer bouwkundige tekeningen, nader toegelicht als volgt.

Rokin Plaza is in 1980-1982 gebouwd. Er heeft sindsdien geen renovatie

plaatsgevonden. Het gebouw is verouderd en dient te worden aangepast aan de eisen

van deze tijd. De huidige indeling van het Rokin Plaza en de verdeling van functies

maken dat het pand voor een groot deel moeilijk verhuurbaar is. Het overgrote deel

van het oppervlak is kantoorruimte. Al sinds december 2005 staat er kantoorruimte

leeg en sinds december 2009 staat alle kantoorruimte leeg. Aan het Damrak en Rokin

staat in totaal bijna 25.000 m2 kantoorruimte leeg. Rocking Plaza heeft er belang bij de

kantoorruimte op de verdiepingen bij de winkelruimte op de begane grond te

betrekken. Een kleine winkelruimte als de onderhavige past na de renovatie niet meer

in het Rokin Plaza. Aan de zijde van Kalverstraat, waar de passantenstroom het grootst

is, komt de belangrijkste ontsluiting van de nieuw te creëren winkelruimte. Het is van

belang dat een zo breed mogelijk winkelfront wordt gecreëerd. Het is ondenkbaar dat

Foot Locker in het midden van dit winkelfront gehandhaafd blijft. Door de

herontwikkeling zal het rendement van het gehuurde aanzienlijk hoger worden dan het

huidige rendement. Dit heeft onder meer te maken met het feit dat met de renovatie

wordt ingespeeld op de vraag in de markt naar grotere winkelunits als daar zijn die van

H&M op de Dam en C&A aan het Damrak/Nieuwendijk. Na de renovatie is een toename

in de ‘huurstroom’ te verwachten. Een Engelse keten heeft voor de winkelruimte na

renovatie al een huurvoorstel gedaan met een huurprijs van € 1.500.000 per jaar. Een

door Rocking Plaza gemaakte en toegelichte rendementsberekening laat zien dat het

huidige rendement 2,07% is en dat het rendement na algehele renovatie 8,33% zal

54

bedragen. Samenhangend met dit verbeterd rendement en de langere duur van de af

te sluiten huurovereenkomsten zal ook de beleggingswaarde van het pand stijgen.

Rocking Plaza heeft derhalve een aanzienlijk financieel belang renovatie.

8

Geoordeeld wordt dat Rocking Plaza voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het

gehuurde in duurzaam gebruik, bestaande uit renovatie die zonder beëindiging van de

huur niet mogelijk is, wil nemen. De op andersluidende standpunten rustende verweren

van Foot Locker worden verworpen. Dit oordeel brengt mee dat de vordering tot

beëindiging van de huurovereenkomst per 30 september 2012 zal worden toegewezen.

Ook de vordering tot ontruiming is toewijsbaar, zij het dat er geen grond is voor een

dwangsom. De gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad zal niet worden gegeven

omdat niet kan worden gezegd dat het verweer van Foot Locker kennelijk ongegrond

is.

Beslissing

De tussen partijen met betrekking tot de winkelruimte aan de Kalverstraat 15 te

Amsterdam bestaande huurovereenkomst wordt beëindigd per 30 september 2012.

Foot Locker wordt veroordeeld om per 30 september 2012 de winkelruimte aan de

Kalverstraat 15 te Amsterdam met alle daarin vanwege haar aanwezige personen en/of

zaken te ontruimen en leeg, bezemschoon, overeenkomstig artikel 5 van de bij de

huurovereenkomst behorende algemene bepalingen en onder afgifte van alle sleutels ter

beschikking van Rocking Plaza te stellen, met machtiging van Rocking Plaza om, zo Foot

Locker mocht nalaten aan deze veroordeling te voldoen, de tenuitvoerlegging daarvan

zelf te bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm.

Foot Locker wordt veroordeel in de kosten van het geding tot aan deze uitspraak aan de

zijde van Rocking Plaza begroot op € 1.182,31 waarvan € 1.000 als salaris van de

gemachtigde van Rocking Plaza.

55

LJN: BT1685, Gerechtshof 's-Hertogenbosch , HD 200.055.101 E





Inhoudsindicatie: Voortzetting van tussenuitspraak van 16 maart 2010, LJN BT1684.

Huurrecht. Sloop complex waarin gehuurde bedrijfsruimte. Conversie

opzegging afgewezen; beroep op onvoorziene omstandigheden slaagt.


WR 2012, 60

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer HD 200.055.101

arrest van de zevende kamer van 23 augustus 2011

in de zaak van

1. DE POMPERNICKEL V.O.F.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

2. [X.],

3. [Y.],

beiden wonende te [woonplaats],

appellanten,

verder: De Pompernickel,

advocaat: mr. R. Teerink,

tegen:

LAURENTIUS,


geïntimeerde,

advocaat: mr. J. van Zinnicq Bergmann,

als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 16 maart 2010 in het hoger beroep van

het door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda tussen partijen onder

zaaknummer/ rolnummer 546286 CV EXPL 09-3665 gewezen vonnis van 23 december

2009.

5. Het verdere verloop van het geding

5.1 Bij genoemd tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen bepaald. Deze

heeft op 19 april 2010 plaatsgevonden. Van de comparitie is proces-verbaal opgemaakt.

Een schikking is hierbij niet bereikt, waarna de zaak naar de rol is verwezen voor

memorie van grieven.

5.2 Bij memorie van grieven tevens houdende akte vermeerdering van eis heeft De

Pompernickel onder overlegging van drie producties vier grieven aangevoerd, haar eis

vermeerderd en geconcludeerd zoals in de conclusie van deze memorie nader staat

omschreven.

56

5.3. Bij memorie van antwoord tevens houdende antwoordakte vermeerdering van eis

heeft Laurentius de grieven bestreden en bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van

eis.

5.4 De Pompernickel heeft onder overlegging van drie producties (nrs. 3-6) een akte

genomen en Laurentius onder overlegging van drie producties een antwoordakte.

5.5 Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

6. De gronden van het hoger beroep

Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.

7. De verdere beoordeling

7.1 De vaststelling van de feiten in het vonnis waarvan beroep onder 3.1 tot en met 3.3

is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat.

7.2 Het gaat in dit hoger beroep, kort samengevat, om het volgende.

a) Laurentius is een woningbouwcorporatie te [vestigingsplaats] die onder meer een

complex bestaande uit appartementen en winkels aan de [perceel] te [naamplaats]

verhuurde. Onderdeel daarvan was de bedrijfsruimte aan de [perceel 1.] die door

Laurentius met ingang van 1 maart 1999 voor vijf jaar werd verhuurd aan de heer [Z.].

Deze exploiteerde in de bedrijfsruimte een cafetaria.

b) De huur van de bedrijfsruimte is na 1 maart 2004 stilzwijgend voortgezet voor een

periode van vijf jaar, lopend tot 1 maart 2009, op grond van de contractuele bepaling dat

bij niet tijdige opzegging de huurperiode telkens voor vijf jaar wordt verlengd.

c) Bij overeenkomst van 28 april 2006 zijn de rechten en verplichtingen uit de

huurovereenkomst tussen Laurentius en de heer [Z.] per 1 mei 2006 overgedragen aan

de heer en mevrouw [X.] (appellanten sub 2 en 3). De huurprijs is bepaald op € 863,70

per maand. Per 1 mei 2006 is de vennootschap onder firma De Pompernickel (appellante

sub 1) met als vennoten de heer en mevrouw [X.] als exploitant van de cafetaria in het

handelsregister ingeschreven.

d) Bij brief van 7 april 2008 heeft Laurentius de heer en mevrouw [X.] laten weten

voornemens te zijn het complex te slopen in verband met de bouwkundige staat ervan.

De brief vermeldt verder onder meer het volgende:

Met het oog op de voorgenomen sloop wenst Laurentius reeds door middel van dit

schrijven uw huurovereenkomst op te zeggen, in uw geval tegen de contractuele

einddatum van 1 maart 2009. Weliswaar voorziet uw huurovereenkomst in een

opzegtermijn van drie maanden, maar nu de wet een termijn van een jaar voorschrift, zal

Laurentius dit jaar in acht nemen en daarom eerst opzeggen tegen 1 mei 2009. De reden

waarom Laurentius de opzeggingsbrief eerst nu aan u verzendt in plaats van voor 1

maart 2008, leest u in de nieuwsbrief d.d. 17 maart 2008. Laurentius doet terzake de

termijn van opzegging om die reden een uitdrukkelijk beroep op conversie.

e) De nieuwsbrief waar Laurentius in deze brief op doelt, vermeldt als reden een verzoek

van gemeenteraadsleden om aan de raadscommissie uitleg te geven over de

voorgenomen sloop. Daarbij is onder meer het volgende vermeld:

Met de raadsleden spraken wij af om tot de commissievergadering van 4 maart geen

verdere afspraken te maken. Dat is de reden dat u tot die tijd niet meer door ons of door

de Kamer van Koophandel (de heer [A.]) bent benaderd.

In eerdere nieuwsbrieven aan haar huurders heeft Laurentius melding gemaakt van de

voorgenomen sloop van het complex en de herbouw ervan zonder winkeleenheden.

f) In een rapport van A&S Bouwmanagement Bouwkundig Advies- en Ontwerpbureau van

4 juni 2007 is de sloop van het gedeelte van het complex waarin het gehuurde is

gelegen, aan Laurentius geadviseerd op een termijn van maximaal drie jaar. In een

rapport van 4 oktober 2007 heeft dit bureau de betonschade aan het complex in beeld

57

gebracht.

g) Bij brief van 25 augustus 2008 heeft de gemachtigde van De Pompernickel aan

Laurentius laten weten de opzegging van de huurovereenkomst tegen 1 mei 2009 niet te

accepteren.

7.3 In deze procedure vordert Laurentius in conventie, samengevat, bepaling van de

beëindiging van de huurovereenkomst met ingang van 1 mei 2009, althans 15 maart

2010, althans een andere datum en veroordeling van De Pompernickel om het gehuurde

binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. In reconventie

vorderde De Pompernickel in eerste aanleg, samengevat, een schadevergoeding van €

3.757,33 per maand bij beëindiging van de overeenkomst voor 1 maart 2014 en een

bedrag van € 40.000,= aan verhuis- en inrichtingskosten. Partijen hebben over en weer

de vorderingen gemotiveerd betwist.

7.4 In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter Laurentius jegens de

vennootschap onder firma niet-ontvankelijk verklaard op de grond dat deze geen partij is

bij de huurovereenkomst. Verder heeft de kantonrechter het beroep van Laurentius op

onvoorziene omstandigheden, als bedoeld in artikel 6:258 BW, verworpen. Het beroep

van Laurentius op conversie, als bedoeld in artikel 3:42 BW, heeft de kantonrechter

gehonoreerd. Op grond daarvan heeft de kantonrechter bepaald dat de

huurovereenkomst betreffende de winkelruimte aan de [perceel 1] te [plaatsnaam]

tussen Laurentius en de heer en mevrouw [X.] met ingang van 1 mei 2009 is geëindigd

en hen veroordeeld tot ontruiming daarvan uiterlijk 1 maart 2010. Het vonnis is

uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De vorderingen in reconventie zijn afgewezen.

7.5 Naar aanleiding van het bestreden vonnis heeft ontruiming plaatsgevonden; het pand

is inmiddels gesloopt. De Pompernickel heeft haar onderneming gestaakt.

7.6 In hoger beroep heeft De Pompernickel haar eis gewijzigd. Thans stelt zij dat

Laurentius door De Pompernickel te dwingen het gehuurde te ontruimen jegens haar

onrechtmatig heeft gehandeld althans wanprestatie heeft gepleegd. Op grond daarvan

vordert De Pompernickel:

1. Laurentius te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van € 170.131,32,

althans een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de

wettelijke rente vanaf 1 maart 2010, althans vanaf 9 november 2010 [de datum van de

memorie], tot aan de dag der algehele voldoening;

2. te verklaren voor recht dat Laurentius de verschuldigde inkomstenbelasting over de

schadevergoeding voor haar rekening dient te nemen als de fiscus de schadevergoeding

als een bron van inkomsten aanmerkt en Laurentius te veroordelen tot betaling van deze

inkomstenbelasting;

3. Laurentius te veroordelen tot (terug)betaling van een bedrag van € 932,98 [de

proceskosten in eerste aanleg], vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 januari

2010 tot aan de dag der algehele voldoening;

4. Laurentius te veroordelen in de kosten van beide instanties, met nakosten en rente.

7.7 In haar memorie van antwoord heeft Laurentius bezwaar gemaakt tegen deze

wijzigingen op de grond dat deze in een laat stadium van de procedure zijn gedaan. Het

hof verwerpt dit bezwaar, aangezien De Pompernickel op grond van artikel 130 Rv in

samenhang met artikel 353 lid 1 Rv bevoegd is in hoger beroep haar eis te wijzigen. De

Pompernickel heeft haar eis gewijzigd bij memorie van grieven, dat wil zeggen bij de

eerste gelegenheid en daarom tijdig. Door Laurentius is op geen enkele wijze

onderbouwd dat en waarom deze eiswijziging in strijd zou zijn met de eisen van een

goede procesorde; het hof acht daarvoor geen grond aanwezig. In hoger beroep zal

verder worden uitgegaan van de aldus gewijzigde eis in reconventie.

7.8 Grief 1 van De Pompernickel betreft de toepassing van de conversieregeling van

artikel 3:42 BW door de kantonrechter. Volgens De Pompernickel heeft de kantonrechter

58

deze in dit geval ten onrechte toegepast. Laurentius is het daar niet mee eens. Het hof

overweegt hierover het volgende. Tussen partijen is niet in discussie dat de opzegtermijn

van drie maanden die in de huurovereenkomst is opgenomen, in strijd is met artikel

7:293 lid 2 BW dat een opzegtermijn van tenminste een jaar voorschrijft. Tussen partijen

is evenmin in discussie dat artikel 7:293 lid 1 BW in dit geval meebrengt dat Laurentius

de huurovereenkomst voor 1 maart 2008 tegen 1 maart 2009, toen een volgende

(contractuele) termijn van vijf jaar zou aanvangen, had moeten opzeggen maar dat zij

dat niet heeft gedaan. Laurentius heeft op 7 april 2008 opgezegd tegen 1 mei 2009, dat

wil zeggen na 1 maart 2008 maar wel met inachtneming van een termijn van een jaar.

Tussen partijen is ten slotte ook niet in discussie dat De Pompernickel zich heeft

beroepen op de nietigheid van deze opzegging. Het geschil tussen partijen betreft de

vraag of Laurentius zich al dan niet met succes kan beroepen op conversie van de niet

rechtsgeldige rechtshandeling, die de gedane opzegging inhoudt, in een geldige

rechtshandeling waardoor de huurovereenkomst per 1 mei 2009 is geëindigd. Wanneer

het beroep op conversie niet opgaat, gaat De Pompernickel uit van beëindiging van de

huurovereenkomst na ommekomst van de contractuele termijn van vijf jaar na 1 maart

2009, derhalve per 1 maart 2014. Om deze twee data gaat het in dit hoger beroep, 1 mei

2009 of 1 maart 2014. Voor een mogelijke andere datum, zoals de in de vordering van

Laurentius ook genoemde datum van 15 maart 2010, zijn geen steekhoudende

argumenten aangevoerd.

7.9 Het huurrecht zoals dat voor 1 augustus 2003 gold kende in artikel 7A:1631 (oud)

BW een specifieke conversiebepaling voor bedrijfsruimtes. In het huidige huurrecht is dat

niet meer het geval en geldt het algemene artikel 3:42 BW. Deze bepaling luidt als volgt:

Beantwoordt de strekking van een nietige rechtshandeling in een zodanige mate aan die

van een andere, als geldig aan te merken rechtshandeling, dat aangenomen moet

worden dat die andere rechtshandeling zou zijn verricht, indien van de eerstgenoemde

wegens haar ongeldigheid was afgezien, dan komt haar de werking van die andere

rechtshandeling toe, tenzij dit onredelijk zou zijn jegens een belanghebbende die niet tot

de rechtshandeling als partij heeft meegewerkt.

Deze bepaling geldt gelijkelijk voor van de aanvang nietige rechtshandelingen als voor

vernietigbare rechtshandelingen die naderhand zijn vernietigd door, onder meer, een

beroep op de vernietigbaarheid (MvA II, Parl.Gesch. 3, blz. 200). Dat laatste doet zich

hier voor. Het gaat er hierbij om dat een ongeldige rechtshandeling wordt omgezet in een

geldige, waarbij omzetting in een ongeldige rechtshandeling nooit mogelijk zal zijn (V.C.

II, Parl.Gesch. 3, blz. 202). De nietige rechtshandeling waar het in deze procedure om

gaat is de opzegging na 1 maart 2008, namelijk op 7 april 2008. De geldige

rechtshandeling zou zijn geweest een opzegging voor 1 maart 2008 tegen 1 maart 2009.

Niet aan de orde is het converteren van een onjuiste opzeggingstermijn in een correcte

termijn. Laurentius heeft immers bij haar opzegging op zichzelf genomen wel de juiste

opzeggingstermijn toegepast, namelijk een termijn van een jaar. Waar het in deze zaak

om gaat, is dat is opgezegd tegen een ander tijdstip dan tegen het einde van de lopende

bepaalde huur, namelijk niet tegen 1 maart 2009 maar tegen 1 mei 2009. Wanneer met

inachtneming van een juiste termijn tegen een dergelijk ander tijdstip is opgezegd, komt

conversie niet aan de orde. Er is immers geen geldige rechtshandeling voorhanden

waarin de ongeldige opzegging tegen 1 mei 2009 kan worden geconverteerd die tot het

door Laurentius gewenste resultaat kan leiden kan leiden. De enige rechtsgeldige

opzegging waarin de ongeldige zou kunnen worden omgezet, zou - indien voor het

overige aan de voorwaarden voor conversie is voldaan - een opzegging tegen de

eerstvolgende datum kunnen zijn, 1 maart 2014, en niet tegen een datum die is gelegen

voor de datum waartegen is opgezegd. Indien, in de termen van artikel 3:42 BW, van de

ongeldige opzegging was afgezien, dat wil zeggen in dit geval: op 7 april 2008 niet was

opgezegd, kon op dat moment geen enkele rechtshandeling daarvoor in de plaats treden

en dus ook geen geldige rechtshandeling.

7.10 Het voorgaande betekent dat het beroep van Laurentius op conversie reeds om deze

reden niet opgaat, zodat de vraag of dat beroep jegens De Pompernickel onredelijk zou

59

zijn, niet meer aan de orde komt. Grief 1 slaagt.

7.11 In verband met de devolutieve werking van het appel dient de vraag onder ogen

gezien te worden of hetgeen Laurentius verder naar voren heeft gebracht, kan

meebrengen dat de heer en mevrouw [X.] in redelijkheid niet mogen uitgaan van

voortzetting van de huurovereenkomst na het moment waartegen Laurentius heeft

opgezegd. Laurentius heeft zich in dit verband beroepen op onvoorziene

omstandigheden, zoals bedoeld in artikel 6:258 BW. De kantonrechter heeft dit beroep

verworpen.

7.12 Het hof overweegt hierover het volgende. Ingevolge artikel 6: 258 BW kan de

rechter op verlangen van een van de partijen de gevolgen van een overeenkomst

wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene

omstandigheden. Voor toepassing van artikel 6: 258 BW is alleen plaats wanneer de

onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpartij van degene die

herziening van de overeenkomst verlangt, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid

(ongewijzigde) instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Dit betekent

dat niet snel aangenomen dient te worden dat sprake is van onvoorziene

omstandigheden als bedoeld in artikel 6: 258 BW. Het gaat hierbij om omstandigheden,

die zijn ingetreden na het sluiten van de overeenkomst en die partijen niet uitdrukkelijk

of stilzwijgend in hun overeenkomst hebben verdisconteerd. Met andere woorden:

omstandigheden waarin zij niet hebben voorzien (Asser/Hartkamp & Sieborgh, 6-III*, nr.

441). Naar het oordeel van het hof doet die situatie zich hier voor, en wel om de

volgende redenen.

7.13 In 2007 is aan Laurentius gebleken dat de staat waarin het complex zich ten tijde

van de opzegging bevond een sloop van het gehele complex binnen enkele jaren

noodzakelijk maakte. Laurentius wijst in dit verband op de rapportages over de

bouwkundige staat en de betonschade die hiervoor in 7.2 onder f) nader zijn aangeduid.

Daarnaast heeft Laurentius naar het oordeel van het hof voldoende aannemelijk gemaakt

dat ter plaatse wel behoefte was aan nieuwbouw van wooneenheden, maar niet in

opnieuw een combinatie van woningen en bedrijfsruimtes. Dat betekent dat Laurentius

werd geconfronteerd met een situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst

niet was voorzien, namelijk de noodzaak om het gehele complex te slopen. Volgens De

Pompernickel was het niet nodig om op deze korte termijn tot algehele sloop over te

gaan, maar dit verweer heeft De Pompernickel naar het oordeel van het hof onvoldoende

onderbouwd. Daar komt bij dat ten tijde van de opzegging door Laurentius de ontruiming

van de woningen en voor een deel ook van de bedrijfsruimtes in een vergevorderd

stadium was. Met andere woorden: er was in redelijkheid geen weg terug met betrekking

tot het complex als geheel terwijl er evenmin realistische mogelijkheden waren om

(alleen) de bedrijfsruimte van de heer en mevrouw [X.] te ontzien. Bij deze stand van

zaken mochten de heer en mevrouw [X.] in redelijkheid niet uitgaan van voortzetting van

de huurovereenkomst na het moment waartegen Laurentius heeft opgezegd. Dit brengt

mee dat deze op grond van onvoorziene omstandigheden per die datum als geheel

ontbonden dient te worden beschouwd. Voor een gedeeltelijke ontbinding dan wel

wijziging van de huurovereenkomst is gezien de situering van de bedrijfsruimte binnen

het complex geen mogelijkheid.

7.14 Het vorenstaande betekent dat er weliswaar geen rechtsgeldige opzegging is

geweest, maar dat de huurovereenkomst desalniettemin is beëindigd. Dit brengt mee dat

het hof ten aanzien van de vorderingen van Laurentius in conventie tot dezelfde conclusie

komt als de kantonrechter in het bestreden vonnis, zij het op andere gronden. Bij deze

stand van zaken behoeven de overige grieven, die eveneens betrekking hebben op de

beëindiging van de huurovereenkomst per 1 mei 2009, geen behandeling aangezien deze

niet tot een ander oordeel leiden. Het vonnis in conventie zal worden bekrachtigd.

7.15 Vervolgens dienen aan de orde te komen de vorderingen van De Pompernickel in

60

reconventie, zoals in dit hoger beroep gewijzigd en hiervoor onder 7.6 weergegeven.

Onderdeel 1. betreft, zo begrijpt het hof de gewijzigde eis in reconventie, de schade die

de vennootschap onder firma De Pompernickel heeft geleden doordat zij haar

onderneming in de periode van 1 maart 2010 tot 1 maart 2014 niet in het gehuurde kan

uitoefenen.

Met betrekking tot de grondslag voor die vorderingen stelt het hof voorop dat uit hetgeen

hiervoor is overwogen ten aanzien van de vorderingen van Laurentius in conventie volgt

dat Laurentius door in haar handelen jegens de heer en mevrouw [X.] uit te gaan van

beëindiging van de huurovereenkomst per 1 mei 2009 jegens hen geen wanprestatie

heeft gepleegd en door tot tenuitvoerlegging van het vonnis waarvan beroep over te

gaan door de ontruiming per 1 maart 2010 door te zetten jegens De Pompernickel niet

onrechtmatig heeft gehandeld, zodat vergoeding van schade die betrekking heeft op de

daarop volgende periode niet aan de orde is.

7.16 In het verlengde daarvan komt ook onderdeel 2. niet voor toewijzing in aanmerking,

nog afgezien van het gegeven dat schadevergoeding fiscaal geen bron van inkomsten is

zodat dit onderdeel ook om die reden niet toegewezen had kunnen worden. Voor

terugbetaling van betaalde proceskosten, waar onderdeel 3. van de vordering ven De

Pompernickel betrekking op heeft, is gezien het vorenstaande geen grond aanwezig. Voor

veroordeling van Laurentius in de proceskosten, onderdeel 4, evenmin.

7.17 De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd, met afwijzing

van de vorderingen in reconventie zoals in hoger beroep gewijzigd en met veroordeling

van De Pompernickel als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger

beroep.

8. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt, op andere gronden, het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt appellanten in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de

zijde van geïntimeerde begroot op € 263,= aan vast recht en op € 2.235,= aan salaris

advocaat;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, W.H.B. den Hartog Jager en I.B.N.

Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 augustus 2011.

61

LJN: BV0203,Sector kanton Rechtbank Zwolle , 563090 CV 11-4380





Inhoudsindicatie: Huurzaak. Verhuur van bedrijfsruimte. Het beroep van verhuurder dat

de formele opzegging van een al 10 jaar bestaand hebbende

huurovereenkomst acht dagen te laat is gedaan met als gevolg dat de

huurovereenkomst met een termijn van 5 jaar is verlengd, is in de

gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en

billijkheid onaanvaardbaar.


WR 2012, 81

Uitspraak

RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD

sector kanton – locatie Zwolle

zaaknummer : 563090 CV 11-4380

datum : 20 december 2011

Vonnis in de zaak van:

de besloten vennootschap BRISTOL B.V.,

gevestigd te Groningen,

en

de besloten vennootschap VAN WOENSEL B.V.,


eisende partij, hierna te noemen: ‘huurders’ althans ‘Bristol’ respectievelijk ‘Van

Woensel’,

gemachtigde mr. A. de Fouw, advocaat te Amsterdam,

tegen

de naamloze vennootschap

BOUWINVEST DUTCH INSTITUTIONAL RETAIL FUND N.V.,


gedaagde partij, hierna te noemen: ‘Bouwinvest’,

gemachtigde mr. M. van Schie, advocaat te Amsterdam.

De procedure

De kantonrechter heeft kennisgenomen van:

- de dagvaarding d.d. 21 juni 2011,

- het antwoord van Bouwinvest d.d. 30 augustus 2011,

- de repliek van d.d. 27 september 2011 en

- de dupliek van 22 november 2011.

Het geschil

De vordering strekt ertoe dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal

verklaren voor recht dat de tussen Bristol, althans Van Woensel, en Bouwinvest geldende

62

huurovereen-komst komt te eindigen per 22 oktober 2011 althans per een in goede

justitie te bepalen datum voor 22 april 2012, met veroordeling van Bouwinvest in de

kosten van de procedure.

Bouwinvest heeft de vordering bestreden met conclusie dat huurders in hun vordering

niet ontvankelijk wordt verklaard, althans dat die vordering wordt afgewezen, onder

veroordeling van huurders in de proceskosten.


Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op

grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.

a. Bristol en Van Woensel maken deel uit van de Euro Shoe Group - een keten met circa

390 schoenenwinkels in de Benelux. In Nederland worden ongeveer 130 winkels

geëxploiteerd conform de ‘Bristol’-formule.

b. (De rechtsvoorgangster van) Bouwinvest heeft in 2001 aan Van Woensel verhuurd de

bedrijfs-/winkelruimte in Zwolle aan de Klokkensteeg 2 voor de duur van vijf jaren. Deze

ruimte maakt deel uit van het (deel)winkelgebied ‘Het Eiland’ in het centrum van Zwolle.

Na de eerste periode van vijf jaren is de huurovereenkomst met vijf jaren verlengd.

c. In artikel 2 van de in 2001 opgemaakte huurovereenkomst is - voor zover relevant -

vermeld:

1. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op de datum

van oplevering en eindigende op het tijdstip waarop vijf jaren sinds voorgenoemde

ingangsdatum zijn verstreken.

2. Na het verstrijken van de in lid 1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst

verlengd voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot het tijdstip waarop 10

jaar sinds voorgenoemde ingangsdatum zijn verstreken, tenzij huurder met inachtneming

van een termijn van 12 maanden vóór of op, de in lid 1 genoemde datum, de huur

opzegt bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst of bij deurwaardersexploit.

3. Na het verstrijken van de in lid 2 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst

vervolgens verlengd voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar, tenzij met

inachtneming van een termijn van 12 maanden vóór de afloop van de in lid 2 vermelde

periode, danwel telkens vóór de afloop van de in dit lid genoemde perioden door

verhuurder en/of huurder de huur wordt opgezegd bij aangetekend schrijven met bericht

van ontvangst of bij deurwaardersexploit.

4. (…)

d. In artikel 3 betreffende ‘Betalingsverplichting en betalingsperiode’ is onder meer

bepaald dat huurder over de periode vanaf ‘bouwkundige oplevering tot 1 december

2001’ geen huur is verschuldigd en dat de huurprijs per 1 december zal worden

geïndexeerd, voor het eerst per 1 december 2002. De aanvangsprijs bedroeg hfl.

200.000,00 per jaar exclusief omzetbelasting en exclusief bijkomende vergoedingen.

e. Aanvankelijk is in het gehuurde een schoenenwinkel geëxploiteerd conform de ‘Van

Woensel’-formule door Van Woensel. Vanwege teleurstellende resultaten wilde de

moedermaatschappij van Van Woensel in 2007 die formule wijzigen naar een ‘Bristol

City’-formule. Na overleg met Bouwinvest daarover is Bristol vervolgens per 12 februari

2007 als huurster in de plaats getreden van Van Woensel, waarna per 1 maart 2007 de

winkelformule is gewijzigd. Vanwege onveranderd teleurstellende resultaten heeft Bristol

in maart 2010 de formule gewijzigd in die van ‘2 Bizzy’.

f. Op 18 juni 2010 heeft de door Bristol ingeschakelde makelaar ten behoeve van verhuur

van het gehuurde ‘te huur’ borden aan het gehuurde aangebracht. Omstreeks die datum

heeft die makelaar het gehuurde ook via de website ‘Funda’ te huur aangeboden.

63

g. Op 30 juni 2010 hebben (vertegenwoordigers van) Bristol en Bouwinvest gesproken

over -onder meer - de bij Bristol levende zorg over de exploitatie van het gehuurde. Na

dat gesprek heeft Bouwinvests beheerder, MVGM Vastgoedmanagement te Enschede,

gezocht naar een alternatieve winkelruimte voor Bristol binnen het Zwolse winkelgebied

en naar een (onder)huurder voor het gehuurde.

h. Bij aangetekende brief van 28 oktober 2010 heeft Bristol aan Bouwinvest de

huurovereenkomst aangaande het gehuurde opgezegd ‘per eerstvolgende gelegenheid’.

i. Bij brief van 21 januari 2011 heeft (de beheerder van) Bouwinvest geantwoord dat de

huuropzegging van 28 oktober 2010 is ontvangen, dat de huurovereenkomst is ingegaan

per 22 oktober 2001 en thans loopt tot 22 oktober 2016.

j. Per e-mail van 10 maart 2011 heeft de door Bouwinvest ingeschakelde beheerder aan

Bristol gevraagd om de aan het gehuurde aangebrachte ‘te huur’-borden te verwijderen

‘aangezien dit storend en verwarrend werkt.’

k. Bij brief van 31 maart 2011 heeft de door Bristol ingeschakelde gemachtigde aan

Bouwinvest medegedeeld - voor zover relevant - dat Bristol ten tijde van de opzegging in

de veronderstelling was dat zij opzegde tegen 1 december 2011 ‘aangezien die datum

(zonder jaartal) ook in artikel 3 van de huurovereenkomst wordt vermeld’, dat naar nu is

gebleken de opleveringsdatum is gesteld op 22 oktober 2001, dat het Bouwinvest al

geruime tijd duidelijk was dat Bristol de huurovereenkomst wilde beëindigen nu dat

expliciet tussen partijen is besproken, Bouwinvest naar een andere huurder op zoek is

gegaan en aan het gehuurde ‘te huur’-borden zijn aangebracht, zodat het beroep van

Bouwinvest op nakoming van de volledige opzegtermijn die slechts met zes dagen is

overschreden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

l. Per e-mailbericht van 15 april 2011 heeft Bouwinvest geantwoord - samengevat - dat

zij haar standpunt handhaaft dat Bristol de huurovereenkomst te laat heeft opgezegd.

De standpunten van partijen

Op wat huurders aan hun vordering ten grondslag hebben gelegd en Bouwinvest in

reactie daarop heeft aangevoerd, zal, voor zover van belang, in het navolgende worden

ingegaan.

De beoordeling

1.

Uit de stellingen van partijen blijkt dat Bristol en Bouwinvest zich op het standpunt

stellen dat de huurovereenkomst sinds 12 februari 2007 tussen hen geldt. Van Woensel

treedt echter, zo is in de dagvaarding verwoord, als eisende partij op voor het geval

Bouwinvest Bristol niet als (opvolgende) huurder zou beschouwen. Bouwinvest heeft

vervolgens bij conclusie van antwoord expliciet aangevoerd dat zij niet meer in een

contractuele relatie met Van Woensel staat en dat die partij om die reden in de vordering

niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Op die stelling is niet nader gereageerd, zodat

Van Woensel niet-ontvankelijk zal worden verklaard.

2.

In geschil is het antwoord op de vraag of de opzegging door Bristol van de

huurovereenkomst per aangetekende brief van 28 oktober 2010 in de gegeven

omstandigheden het effect moet toekomen dat die huurovereenkomst is geëindigd, zoals

Bristol stelt en Bouwinvest bestrijdt.

3.

Onomstreden is dat voor een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst in

artikel 2 lid 2 van de overeenkomst is bepaald dat de huur 12 maanden voor het eindigen

64

van de huurperiode moet worden opgezegd. Tussen partijen is niet in debat dat de

tweede huurperiode eindigde per 22 oktober 2011 zodat de huuropzegging moest zijn

gedaan uiterlijk op 21 oktober 2010.

4.

Met de opzegging, zoals vervat in de aangetekende brief van 28 oktober 2010 (waarvan

de kantonrechter bij gebrek aan andersluidende stelling aanneemt dat die op 29 oktober

2010 is ontvangen), is de huurovereenkomst dan ook niet rechtsgeldig beëindigd. Nu de

huurovereen-komst niet tijdig is opgezegd, heeft dat in beginsel tot gevolg dat in

overeenstemming met het bepaalde in artikel 2 leden 2 en 3 van de overeenkomst per

22 oktober 2011 een nieuwe huurperiode van 5 jaar is ingegaan.

5.

De kantonrechter stelt vast dat geen der partijen aandacht heeft besteed aan een

eventuele conversie op de voet van artikel 3:42 BW van een opzegging op een te korte

termijn in een opzegging tegen een daarna gelegen tijdstip waarbij de juiste

opzegtermijn wel in acht is genomen. De kantonrechter is in beginsel ambtshalve

gehouden (vergelijk HR 25 maart 1994, NJ 1994, 391) te onderzoeken of zo’n conversie

moet plaatsvinden en of conversie onredelijk zou zijn jegens de wederpartij.

6.

Bristol heeft aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid

onaanvaardbaar is dat Bouwinvest haar aan de verlenging van de huurovereenkomst wil

houden en de geringe overschrijding van de opzeggingstermijn niet wil accepteren.

Bristol heeft in dat kader gewezen op de volgende volgens haar relevante feiten en

omstandigheden:

a. zij verkeerde aanvankelijk in de veronderstelling dat het gehuurde begin december

2001 was opgeleverd, waarvoor artikel 3 van de overeenkomst ook wel aanknopingspunt

bood, zodat zij eerst meende dat zij in oktober 2010 tijdig zou opzeggen;

b. de opzeggingstermijn van 12 maanden / 365 dagen is slechts met 6 (de kantonrechter

leest: 8) dagen overschreden;

c. Bouwinvest droeg al langere tijd kennis van Bristols wil om tot een beëindiging van de

huurovereenkomst te komen, wat blijkt uit:

c.1. twee wijzigingen in de winkelformule in 3 jaar tijd teneinde de omzet en het

rendement van de winkel in het gehuurde te verbeteren;

c.2. het door Bristol te huur aanbieden van het gehuurde via website ‘Funda’ en het

bevestigen van ‘te huur’-borden aan het gehuurde;

c.3. de bespreking van 30 juni 2010 waarin Bristol onomwonden heeft verklaard de

huurovereenkomst op het eerst mogelijke moment te willen beëindigen;

c.4. het na 30 juni 2010 op zoek gaan door Bouwinvests beheerder naar zowel een

alternatieve huurder voor het gehuurde als alternatieve winkelruimte voor Bristol;

d. het structureel verliesgevend zijn van de winkel in het gehuurde en

e. het ontbreken van nadeel aan de zijde van Bouwinvest door de slechts geringe

overschrijding van de opzegtermijn.

7.

Bouwinvest heeft deze argumenten bestreden - samengevat weergegeven - als volgt:

De opzegtermijn kan niet zomaar terzijde worden geschoven, te minder daar waar niet

kan worden aangenomen dat de opzegtermijn alleen is opgenomen in het belang van de

huurder. Daarvoor gelden zware eisen, waaraan Bristol niet voldoet. Bristol heeft niet

ondubbelzinnig laten weten de huurovereenkomst niet te willen voortzetten en dit heeft

Bouwinvest ook niet hoeven begrijpen. Dit volgt niet uit het twee keer wijzigen van de

winkelformule of het zonder toestemming plaatsen van ‘te huur’-borden en in het

gesprek van 30 juni 2010 is niet expliciet gezegd dat Bristol voornemens was de

huurovereenkomst op te zeggen. Dat Bouwinvest na dat gesprek met Bristol op zoek is

gegaan naar een onderhuurder voor het gehuurde en een alternatieve locatie voor Bristol

65

is het directe gevolg van het feit dat Bristol dit scenario aan Bouwinvest heeft

voorgehouden als oplossing voor Bristols problemen. Het moet er voor worden gehouden

dat die problemen het gevolg zijn van Bristols bedrijfsvoering en niet van de locatie.

Bristol probeert ten onrechte haar problemen op Bouwinvest af te schuiven. Bouwinvest

heeft een direct en groot belang bij behoud van Bristol als huurder om het winkelgebied

aantrekkelijk te houden. Een professionele huurder als Bristol behoeft dan ook niet de

bescherming die zij nu bepleit. Er is daardoor geen reden voor het opzijzetten van de

dwingendrechtelijke bepaling omtrent opzegging van de overeenkomst.

8.

Gelet op de door Bristol aangedragen grond voor haar vordering en het daarop gerichte

debat van partijen zal de kantonrechter dan ook eerst onderzoeken of Bristols appel op

de onaanvaardbaarheid van het beroep van Bouwinvest op de termijn van opzegging

slaagt. Dat dienaangaande hogere eisen gelden dan bij een beoordeling als bedoeld in

overweging 5. maakt dat niet anders.

8.1

Anders dan Bristol heeft aangevoerd, moet worden aangenomen dat de overeengekomen

opzeggingstermijn van minimaal 12 maanden beoogt zowel het belang van Bouwinvest

als verhuurder als het belang van Bristol als huurder te dienen. In lid 3 van artikel 2 van

de overeenkomst worden zij immers gelijkelijk aan die termijn gebonden, waarbij gesteld

noch gebleken is dat het alleen de bedoeling van (de contractsluitende) partijen is

geweest om met deze termijn van opzegging de huurder te beschermen tegen een te late

opzegging door de verhuurder dan wel vice versa.

8.2

Vast moet worden gesteld dat de huurovereenkomst zelf geen uitsluitsel biedt over de

ingangsdatum daarvan, die verbonden was aan de bouwkundige oplevering, daar waar

artikel 3 de datum van ‘1 december’ vermeldt als datum van ingang van de

betalingsverplichting en als de jaarlijkse datum van indexering. Bristol is in de positie van

de oorspronkelijke huurder geraakt, zo blijkt uit de stukken, na een uitwisseling van twee

mailberichten en twee telefoongesprekken, waarna op 12 februari 2007 namens

Bouwinvest (onder meer) is meegedeeld dat zij een en ander zou bevestigen via een

allongé op de huurovereenkomst. Gesteld noch gebleken is dat daar daadwerkelijk

uitvoering aan is gegeven. Het mag zo zijn dat er voor Bristol niets aan in de weg had

gestaan om - zo er veronderstelling of onduidelijkheid bestond over de ingangsdatum -

tijdig van Bouwinvest hierover opheldering te verkrijgen maar dat laat onverlet dat ook

aan Bouwinvest een zekere rol over het bij Bristol ontstaan van een misverstand ter zake

niet kan worden ontzegd. De omstandigheid dat Bristol - gelijk overigens Bouwinvest -

als een professionele partij kwalificeert, doet daar niets aan af.

8.3

In voldoende mate is aannemelijk geworden dat Bouwinvest vanaf juni 2010 er serieus

rekening

mee heeft kunnen houden dat Bristol geen gebruik wilde maken van de in de

huurovereenkomst opgenomen mogelijkheid tot verdere verlenging met een duur van 5

jaar en ter plaatse de exploitatie van een winkel in het gehuurde wilde staken. In het

gesprek van 30 juni 2010 is allereerst - zo staat vast - (ook) gesproken over de door

Bristol als teleurstellend ervaren exploitatie van de winkel in het gehuurde, terwijl kort

voordien op 18 juni 2010 de door Bristol ingeschakelde makelaar het pand te huur heeft

aangeboden op de welbekende website voor woningen en bedrijfsruimte ‘Funda’ en aan

het gehuurde ‘te huur’-borden heeft aangebracht. Bouwinvest is van dat aanbrengen

vrijwel onmiddellijk op de hoogte geraakt nu zij bij antwoord heeft gesteld dat zij

daartegen ‘mondeling heeft geprotesteerd kort nadat ze waren opgehangen’. Naar

Bouwinvest heeft erkend, is haar beheerder na dat gesprek van 30 juni 2010 op zoek

gegaan naar een alternatieve locatie voor Bristol in het Zwolse winkelgebied. Bouwinvest

heeft voorts niet bestreden dat haar beheerder op dat moment tevens op zoek is gegaan

66

naar een alternatieve (onder-)huurder voor het gehuurde. Dat ‘in de etalage zetten’ van

het gehuurde voor wederverhuur kan bezwaarlijk anders worden opgevat dan een

duidelijk signaal voor Bouwinvest dat Bristol van het gehuurde af wilde. Bouwinvest stelt

wel dat zij geen moeite in die richting zou hebben ondernomen indien haar duidelijk was

geweest dat Bristol de huurovereenkomst ‘daadwerkelijk’ wilde opzeggen, maar hiermee

bagatelliseert zij ten onrechte haar eigen belangen ter zake nu een en ander geenszins

uitsluit dat zij én alsnog Bristol als huurder kon behouden (al dan niet elders) én een

alternatieve (onder)huurder zou vinden, daar waar zij ongetwijfeld de al bestaande

leegstand in het winkelgebied ‘Het Eiland’ wilde bestrijden.

8.4

De exploitatie van de winkel in het gehuurde via de ‘Van Woensel’-formule is

teleurstellend geweest, zo blijkt uit het e-mailbericht van 24 januari 2007 waarin Bristol

schetst dat de gewenste wijziging in winkelformule hopelijk ‘traffic’ zal genereren en dat

alle partijen daarvan zullen profiteren. Uit de bij dagvaarding geschetste, door

Bouwinvest onweersproken gebleven teruggang in omzet blijkt verder dat die

formulewijziging niet het gewenste gevolg heeft gehad en dat de winkelomzet in 2010

ten opzichte van 2008 nagenoeg was gehalveerd tot € 210.000,00. Partijen hebben de

kantonrechter niet voorgelicht over de actuele geïndexeerde huurprijs in 2010 maar

gezien de omvang van de aanvangshuur is met die omzet niet voorstelbaar dat de

winkel, althans de ‘Bristol’-winkelformule in het gehuurde, nog rendabel was. Ook de

wijziging in winkelformule per maart 2010 wijst daar op. Relevant is voorts dat

Bouwinvest niet heeft weersproken dat het winkelgebied ‘Het Eiland’ in toenemende mate

kampt met leegstand, mede als gevolg van het vertrek van modewinkel Vögele en het

faillissement van winkelbedrijven als ‘It’s’ en ‘Villa Happ’, waardoor dit winkelgebied

steeds minder toeloop genereert. Er is daardoor geen aanknopingspunt voor de stelling

van Bouwinvest dat er vanuit moet worden gegaan dat Bristols onvrede moet worden

geweten aan haar bedrijfsvoering en niet aan de locatie en dat met de per maart 2010

ingezette winkelformule er een ommekeer werd bewerkstelligd, althans dat zij

dienaangaande een vertrouwen mocht koesteren, te minder daar waar vaststaat dat op

30 juni 2010 tussen partijen de bij Bristol levende zorg over de exploitatie van de winkel

is besproken evenals - zoals Bouwinvest verwoordt - het scenario dat Bristol die

exploitatie in het gehuurde zou beëindigen.

8.5

Vaststaat dat Bristol met haar opzegging van 28 oktober 2010 de voor haar geldende

termijn van opzegging met 8 kalenderdagen heeft overschreden. Afgezet tegen de

termijn van 365 kalenderdagen moet die overschrijding, zowel in absolute als relatieve

zin, als gering worden betiteld. Daar waar voorts vaststaat dat Bouwinvest vanaf juni

2010 op de hoogte was van de wens van Bristol om de exploitatie in het gehuurde te

beëindigen en haar beheerder vanaf juli 2010 op zoek is gegaan naar een alternatieve

(onder-)huurder en ook Bristol het gehuurde al vanaf 18 juni 2010 te huur had

aangeboden, valt niet in te zien in welke belang Bouwinvest is geraakt doordat zij 8

dagen later dan de geldende 365 dagen op de daarvoor voorgeschreven wijze op de

hoogte is geraakt van Bristols wil - belichaamd in een formele opzeggingsbrief van 28

oktober 2010 - om de huurovereenkomst per 22 oktober 2011 te beëindigen. Dit geldt te

minder nu gesteld noch gebleken is dat Bouwinvest na 30 juni 2010 door of namens

Bristol te kennen is gegeven dat zij niet meer naar een alternatieve locatie voor Bristol

en/of een alternatieve (onder-)huurder voor het gehuurde hoefde te zoeken. Anders dan

Bouwinvest betoogt, gaat het hier om het belang van eerbiediging van de opzegtermijn

en de mate waarin die termijn overschreden is en niet om het belang dat zij Bristol als

huurder behoudt.

9.

Gelet op wat hiervoor is overwogen komt de kantonrechter tot de slotsom dat het naar

maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Bouwinvest tegenover

Bristol vasthoudt aan een uiterste datum van opzegging van 21 oktober 2010 en de in de

67

brief van 28 oktober 2010 vervatte opzegging niet accepteert.

10.

Bouwinvest heeft bij haar conclusie van dupliek - voor het eerst - aangevoerd dat Bristol

(in de persoon van haar vastgoedmanager [M]) in een telefoongesprek tegen haar

beheerder (in de persoon van de heer [B]) heeft gezegd dat Bristol de gevolgen van een

te late opzegging zou dragen. Die stelling heeft Bouwinvest aangevoerd ten betoge dat

Bristol een professionele huurder is en dat van haar mag worden verwacht dat zij op de

hoogte is van haar verplichtingen en dus tijdig opzegt. Wat er verder ook zij van de

juistheid van die gestelde mededeling geldt dat de professionaliteit van Bristol hiervoor al

is meegewogen. Een andere conclusie aan die mededeling heeft Bouwinvest niet

verbonden, zodat de kantonrechter daaraan verder voorbijgaat.

11.

Gelet op het bovenstaande heeft te gelden dat de in de brief van 28 oktober 2010

vervatte opzegging effect toekomt en dat de huurovereenkomst dus per 22 oktober 2011

is geëindigd. De daarop gerichte gevorderde verklaring voor recht is dan ook voor

toewijzing vatbaar als nader te melden.

12.

Gelet op het voorgaande kan de vraag of conversie moet plaatsvinden als bedoeld in

overweging 5. in het midden blijven.

13

In de omstandigheden van het geval schuilt naar het oordeel van de kantonrechter

voldoende grond voor een compensatie van kosten.

De beslissing

De kantonrechter:

- verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen Bristol en Bouwinvest aangaande

het gehuurde te Zwolle aan de Klokkensteeg 2 door opzegging per 22 oktober 2011 is

geëindigd;

- compenseert de kosten van dit geding aldus dat elke partij belast blijft met de aan haar

zijde gevallen kosten;

- wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare

terechtzitting van 20 december 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.

68

LJN: BX4703, Gerechtshof Arnhem , 200.096.285





Inhoudsindicatie: Opzegging tijdig gedaan? Partijen hebben in huurovereenkomst

ongeregeld gelaten het geval dat de laatste dag waarop kan worden

opgezegd een erkende feestdag is. Leemte. Aanvullende werking van

redelijkheid en billijkheid. Ten overvloede: beperkende werking van

redelijkheid en billijkheid leidt tot zelfde uitkomst.


Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM

Sector civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.096.285

(zaaknummer rechtbank 741239)

arrest van de tweede civiele kamer van 10 juli 2012

inzake

de maatschap Maatschap Reigerstraat 30,

gevestigd te Amstelveen,

appellante,

hierna: Maatschap,

advocaat: mr. F.A.M. Knüppe,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Vicoma Noord B.V.,

gevestigd te Velp,

geïntimeerde,

hierna: Vicoma,

advocaat: mr. M. Aykaz.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van

11 april 2011 en 18 juli 2011, die de kantonrechter van de rechtbank Arnhem, locatie

Arnhem, tussen de Maatschap als eisende partij in conventie en verwerende partij in

reconventie en Vicoma als gedaagde partij in conventie en eisende partij in reconventie

heeft gewezen. Van het vonnis van 18 juli 2011 is een fotokopie aan dit arrest gehecht.

2 Het geding in hoger beroep

2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:

¦ de dagvaarding in hoger beroep van 11 oktober 2011;

¦ de memorie van grieven;

¦ de memorie van antwoord.

2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof

overge-legd en heeft het hof arrest bepaald.

3 De vaststaande feiten

3.1 Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan

69

wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden

inhoud van overgelegde producties, de navolgende feiten vast.

3.2 Tussen de rechtsvoorganger van de Maatschap en Vicoma is in maart 2004 een huur-

overeenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de kantoorruimte gelegen op de

eerste verdieping van de bedrijfsruimte aan de Reigerstraat 30 te Velp, verder te noemen

het ge-huurde. Op 28 april 2004 is door Vicoma een bankgarantie aan de

rechtsvoorganger van de Maatschap afgegeven. Met ingang van 1 mei 2004 wordt het

gehuurde aan Vicoma verhuurd.

3.3 De huurovereenkomst bepaalt onder andere:

“3.3 Indien voortzetting van de huurovereenkomst heeft plaatsgehad overeenkomstig

3.2, wordt de huurovereenkomst na afloop van deze en elke volgende huurperiode tel-

kens voortgezet voor een periode van 5 (vijf) jaar, tenzij de huurovereenkomst door één

van partijen of door beide partijen is opgezegd met inachtneming van een termijn van

tenminste 12 (twaalf) maanden.

3.4 Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrij-

ven.

(…)

7.2 Tenzij schriftelijk anders overeengekomen, wordt verhuurder door de beheerder

vertegenwoordigd ten aanzien van de inhoud en alle verdere aangelegenheden betref-

fende deze huurovereenkomst.”

3.4 Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoor-

ruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, verder te noemen de

alge-mene bepalingen, van toepassing verklaard. De algemene bepalingen bepalen onder

andere:

“26. Indien door verhuurder een beheerder is of wordt aangesteld, zal huurder zich

omtrent alle met de huurovereenkomst verband houdende aangelegenheden met de be-

heerder verstaan.”

3.5 De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedroeg op jaarbasis € 35.075,00 exclusief

het voorschot voor de bijkomende leveringen en diensten en exclusief de over de

huurprijs ver-schuldigde omzetbelasting, en daarmee € 8.768,75 per kwartaal. De

huurpenningen dienen per kwartaal bij vooruitbetaling voor of op de eerste dag van de

periode waarop de betalin-gen betrekking hebben, volledig te zijn voldaan.

3.6 De Maatschap is sinds 4 april 2005 eigenaresse van de bedrijfsruimte aan de Reiger-

straat 30 te Velp. Bij brief van 11 april 2005 heeft de he[A], verder te noemen [A],

eigenaar van Optima Vastgoed Beheer en een van de maten van de Maatschap, Vi-coma

onder meer als volgt bericht:

“Namens de nieuwe eigenaar delen wij u mede dat met ingang van 4 april jongstleden

het beheer over voornoemd kantoorgebouw is uitbesteed aan Optima Vastgoed Be-heer.

Het correspondentie adres van de Maatschap is aan het kantoor van Optima Vastgoed

Beheer:

Maatschap Reigerstraat 30

Singerstraat 25

1064 WN Amsterdam

Uw contactpersoon binnen Optima Vastgoed Beheer is ondergetekende.”

3.7 Tussen de Maatschap en Vicoma is op 5 april 2006 een allonge op de huurovereen-

komst tot stand gekomen, waarin onder andere is opgenomen:

“1.3 (…)

1.6 Artikel 3.1 van het huidige huurcontract wordt als volgt gewijzigd:

“Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 (vijf) jaar, ingaande op 1 mei

2006 en lopende tot 1 mei 2011”.

1.7 Artikel 3.2 van het huidige huurcontract wordt als volgt gewijzigd:

“Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst, tenzij

door huurder en/of verhuurder opzegging overeenkomstig 3.3 heeft plaatsgehad,

voortgezet voor een aansluitende periode van 5 (vijf) jaar, derhalve tot 1 mei 2016. Deze

overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van tel-kens 5

(vijf) jaar”.”

3.8 Bij aangetekende brief van 29 april 2010 heeft Vicoma de huurovereenkomst opge-

70

zegd tegen 30 april 2011. Vicoma heeft deze opzeggingsbrief op 29 april 2010 te 14.36

uur per e-mail verzonden aan [A].

3.9 Deze brief is op maandag 3 mei 2010 door TNT Post aan de Maatschap aangeboden.

3.10 Bij e-mail van 31 mei 2010 heeft [A] Vicoma onder meer als volgt bericht:

“Zoals op dinsdag 4 mei met u afgesproken, zou ik Vicoma’s brief met de eigenaren

(Maatschap Reigerstraat 30) bespreken en hierop bij u terug komen.

(…) Wij constateren dat de opzegging van het huurcontract niet correct is doorgege-ven

waardoor het ongeldig is. De opzegging had gericht moeten worden aan Maat-schap

Reigerstraat 30, Postbus 9014 te A’dam (zie bijlage addendum huurcontract; hier staan

de naw gegevens van verhuurder genoemd).”

3.11 Bij via deurwaardersexploot uitgereikte brief van 3 februari 2011 heeft de

gemachtig-de van de Maatschap aan Vicoma meegedeeld dat de opzegging te laat is

gedaan en dat de huurovereenkomst doorloopt tot 30 april 2016.

4 De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1 In dit geding heeft de Maatschap in conventie gevorderd, kort samengevat, een

verkla-ring voor recht dat de huurovereenkomst eerst eindigt op 1 mei 2016 en

veroordeling van Vicoma tot betaling van huurpenningen en alle werkelijke

(proces)kosten. In reconventie heeft Vicoma gevorderd, eveneens kort samengevat, een

verklaring voor recht dat de huur-overeenkomst per 1 mei 2011 is geëindigd en

veroordeling van de Maatschap tot het retour-neren van de bankgarantie, subsidiair tot

betaling aan Vicoma van het onder de bankgarantie door de Maatschap ten laste van

Vicoma ontvangen bedrag. Bij het vonnis van 18 juli 2011 heeft de kantonrechter de

vorderingen in conventie afgewezen en in reconventie voor recht verklaard dat de

huurovereenkomst per 1 mei 2011 is geëindigd en de Maatschap veroor-deeld tot het

retourneren van de bankgarantie, een en ander met veroordeling van de Maatschap in de

kosten in conventie en in reconventie. Tegen deze beslissingen en de daar-aan door de

kantonrechter ten grondslag gelegde overwegingen richten zich de grieven.

4.2 Het debat tussen partijen spitst zich toe op de vraag of de onder 3.8 bedoelde opzeg-

ging tijdig en geldig is gedaan. De kantonrechter heeft geoordeeld dat in de gegeven

omstan-digheden de in artikel 3.3 van de huurovereenkomst neergelegde regel niet van

toepassing is omdat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar

zou zijn.

4.3 Behalve op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid heeft Vicoma, zo

volgt uit de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie

onder 21, zich ook beroepen op de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid.

Het hof ziet aanleiding om dit beroep op de aanvullende werking van redelijkheid en

billijkheid, dat in verband met de devolutieve werking van het hoger beroep valt binnen

de grenzen van de rechtsstrijd, als eerste te bespreken.

4.4 Vicoma beroept zich erop dat vrijdag 30 april 2010 Koninginnedag was en dat

volgens de Algemene Termijnenwet, die ook volgens Vicoma niet rechtstreeks van

toepassing is, verlenging plaatsvindt tot maandag 3 mei 2012, dus de dag waarop de

opzegging in de vorm van een aangetekende brief daadwerkelijk de Maatschap heeft

bereikt. Volgens Vicoma is het op die grond “in strijd met de redelijkheid en billijkheid”

dat de opzegging als niet tijdig gedaan zou gelden. Dit betoog van Vicoma veronderstelt

dat partijen ongeregeld hebben ge-laten het geval dat de laatste dag van de in artikel 3.3

van de huurovereenkomst bedoelde ter-mijn van twaalf maanden op een erkende

feestdag valt en dat de overeenkomst in zoverre een leemte bevat die met toepassing

van de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid dient te worden ingevuld. Bij

dit laatste zou vervolgens de regeling van de Algemene Ter-mijnenwet tot voorbeeld

moeten dienen, zo begrijpt het hof.

4.5 De Maatschap heeft bij inleidende dagvaarding onder 3.3 benoemd dat vrijdag 30

april 2010 Koninginnedag was (en ook dat op die dag geen post werd bezorgd). Dat

partijen het geval dat de laatste dag van de termijn op een erkende feestdag valt onder

ogen hebben ge-zien en geregeld, heeft zij niet aangevoerd. Ook in het vervolg van de

procedure heeft de Maatschap het bestaan van de hiervoor bedoelde leemte niet betwist.

71

Het hof zal van het be-staan van die leemte dan ook uitgaan.

4.6 Voor de vraag wat vervolgens de eisen van redelijkheid en billijkheid in de gegeven

omstandigheden met zich brengen, is van belang dat 1 mei 2010 en ook 2 mei 2010

geen kantoordagen waren en dat de Maatschap een professionele beheerder had

aangewezen, tot wie Vicoma de opzegging diende te richten. Aanvulling van het

overeengekomene aldus dat de aangetekende brief ook op de eerstvolgende werkdag

nog bij de beheerder kon worden aangeboden, acht het hof in verband daarmee passend.

4.7 Het voorgaande betekent dat de opzegging, anders dan waarvan de Maatschap

uitgaat, tijdig heeft plaatsgevonden. Reeds daarom kunnen de grieven geen doel treffen.

4.8 Ten overvloede voegt het hof aan het voorgaande nog toe dat, indien ervan zou moe-

ten worden uitgegaan dat de opzegging in beginsel wél te laat is geweest, de

kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat het beroep op die omstandigheid in de

gegeven omstandigheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar

is. In dat verband is niet al-leen van belang dat de (veronderstelde) termijnoverschrijding

minimaal is geweest en de op-zegging op 29 april 2010 ook per e-mail is verzonden,

maar ook dat de Maatschap zich aan-vankelijk op een andere grond op de ongeldigheid

van de opzegging heeft beroepen en zich voor het eerst bij brief van 3 februari 2011

(productie 7 bij inleidende dagvaarding) op ter-mijnoverschrijding heeft beroepen, nadat

Vicoma bij brief van 13 januari 2011 (productie 7 bij conclusie van antwoord in conventie

tevens houdende eis in reconventie) aan de geldig-heid van de opzegging had

vastgehouden. Dit betekent dat de Maatschap tot minder dan drie maanden voor de

ingang van de volgende huurtermijn over (de gronden voor) haar standpunt

onduidelijkheid heeft laten bestaan. In de tussentijd was, zo staat vast, Vicoma al een

andere huurovereenkomst aangegaan.

Dat de Maatschap in enig belang is geschaad doordat de opzeggingsbrief haar eerst op 3

mei 2010 is aangeboden, is niet aannemelijk geworden.

4.9 De slotsom is dat de grieven geen doel treffen en dat het bestreden vonnis dient te

worden bekrachtigd, zij het ook met aanvulling van de gronden. De Maatschap zal

worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

5 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Arnhem, locatie Arnhem,

van 18 juli 2011;

veroordeelt de Maatschap in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan

de zijde van Vicoma vastgesteld op € 894,- voor salaris overeenkomstig het

liquidatietarief en op € 1.769,- voor verschotten.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, K.J. Haarhuis en F.J.P. Lock, is bij afwezigheid

van de voorzitter ondertekend door de oudste raadsheer en is in tegenwoordigheid van

de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2012.

72

LJN: BS8798,Sector kanton Rechtbank Amsterdam , 1215880 CV EXPL 11-1201





Inhoudsindicatie: Belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW tussen verhuurder en

huurder. Gehuurde is al langere tijd onderverhuurd en de vraag komt

er op neer wie er op langere termijn mag profiteren van het verschil

tussen hoofdhuurprijs en onderhuurprijs en of de verhuurder er een

belang bij heeft rechtstreeks te contracteren met de onderhuurder.

Kantonrechter oordeelt dat de belangen van de verhuurder zwaarder

wegen, in de lijn van HR 19-10-2001, WE/Bruil (NJ 2002,144; LJN

ZC3684).


Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Sector Kanton

Locatie Amsterdam

Rolnummer: 1215880 CV EXPL 11-1201

Vonnis van: 1 september 2011

481

Vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres 1]

gevestigd te Amsterdam

[eiseres 2]

gevestigd te Amsterdam

eiseressen in conventie/verweerders in voorwaardelijke reconventie

nader te noemen [eiseres]

gemachtigde: mr. S. van der Kamp

t e g e n

[gedaagde]

gevestigd te Tilburg

gedaagde in conventie/eiseres in voorwaardelijke reconventie

nader te noemen [gedaagde]

gemachtigde: mr. A. de Fouw

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende processtukken zijn ingediend:

- de dagvaarding van 4 januari 2011 inhoudende de vordering van [eiseres] met

producties

73

- de conclusie van antwoord van [gedaagde] met producties

Daarna is bij tussenvonnis 24 maart 2011 een verschijning van partijen ter terechtzitting

bevolen. Deze zitting heeft op 24 mei 2011 plaatsgevonden. [eiseres] is verschenen bij

de heren [belanghebbende] en [belanghebbende], met haar gemachtigde. [gedaagde] is

verschenen bij de heer [gedaagde], bijgestaan door haar gemachtigde. De gemachtigden

hebben de standpunten van partijen bepleit aan de hand van pleitaantekeningen.

Thans staat de zaak voor vonnis.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1. De feiten:

1.1. vanaf oktober 1990 heeft [gedaagde] van een derde gehuurd de winkelruimte aan

[adres] te Amsterdam. In het gehuurde exploiteerde [gedaagde] de (schoenen) formule

Kenneth Cole.

1.2. in november 1995 hebben de toenmalige bestuurders van [gedaagde] (de heren

[belanghebbende]. en [belanghebbende] het gehuurde gekocht.

1.3. per 1 september 1996 is de het bedrijf achter de formule Kenneth Cole

verzelfstandigd onder de naam Cole Amsterdam B.V. (verder: Cole). Per genoemde

datum huurde Cole de betreffende winkelruimte van [gedaagde].

1.4. de heren [belanghebbenden] hebben het gehuurde op 2 mei 1997 verkocht aan

Rodamco Retail Nederland N.V. (verder: Rodamco) en (vrijwel) tegelijkertijd

“teruggehuurd” van Rodamco (een zogenoemde sale and lease back constructie).

Daarmee werd ingaande mei 1997 de positie van Cole die van onderhuurder.

1.5. de huurovereenkomst (opgemaakt op 14 januari 1998) tussen Rodamco en

[gedaagde] is ingegaan op 2 mei 1997 en aangegaan voor de duur van 9 jaar, 3

maanden en 30 dagen. Na het verstrijken van deze termijn , is de huurovereenkomst

verlengd met een periode van 5 jaar, waarmee deze voortduurt tot en met 30 augustus

2011.

1.6. artikel 5 van de onder 1.5 genoemde huurovereenkomst luidt:

“Het gehuurde is op de ingangsdatum van deze huurovereenkomst geheel onderverhuurd

aan Cole Amsterdam B.V. Indien de onderhuurovereenkomst - om welke reden dan ook-

eindigt is het huurder slechts na voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder

toegestaan het gehuurde op nieuw onder te verhuren. Huurder zal verhuurder daartoe

steeds tijdig een opgave van de kerngegevens van de kandidaat-onderhuurder en de te

sluiten onderhuurovereenkomst voorleggen. Verhuurder zal zijn hiervoor bedoelde

toestemming niet op onredelijke gronden weigeren.”

1.7. de onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde] en Cole is beëindigd per 1 augustus

2005. Per deze datum heeft [gedaagde] de winkelruimte verhuurd aan Ardenberg B.V.

(verder: Ardenberg), zulks met toestemming van Rodamco.

1.8. Ardenberg exploiteert in het gehuurde een winkel in schoenen, kleding en

accessoires, genaamd “Bitter”.

1.9. op 15 juli 2010 is eiseres sub 1 (juridisch) eigenaar van het gehuurde geworden; zij

is daarmee krachtens artikel 7:226 B.W. opvolgende verhuurder geworden. Eiseres sub 1

is beherend vennoot van eisers sub 2. Eiseres sub 2 is economisch eigenaar van het

gehuurde. Eiseressen worden gezamenlijk [eiseres] genoemd.

1.10. van de eigendomsoverdracht is [gedaagde] bij brief van 20 juli 2010 van de

beheerder (The RJB Group of Companies) op de hoogte gebracht.

1.11. [eiseres] heeft de huurovereenkomst met [gedaagde] per deurwaardersexploot

d.d. 30 augustus 2010 tegen 30 augustus 2011 opgezegd.

1.12. als gronden voor de opzegging heeft [eiseres] – kort gezegd – genoemd dat zij de

directe zeggenschap wil hebben om zo rechtstreeks met de gebruiker van het gehuurde

74

te communiceren en omdat zij van mening is dat het voordeel dat [gedaagde] heeft van

de hogere onderhuurprijs (ten opzichte van de huurprijs die geldt tussen [eiseres] en

[gedaagde]) direct aan [eiseres] dient toe te komen.

1.13. [eiseres] heeft zich bereid verklaard de onderhuurovereenkomst tussen [gedaagde]

en Ardenberg over te nemen, zodat er tussen [eiseres] en Ardenberg een rechtstreekse

huurverhouding (op dezelfde condities) zal ontstaan, na beëindiging van de

huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde].

1.14. bij brief van 11 oktober 2010 heeft [gedaagde] te kennen gegeven niet in te

stemmen met de opzegging; zij stelt dat zij overweegt het gehuurde weer zelf te gaan

gebruiken.

1.15. bij brief van 3 september 2010 heeft [gedaagde] de onderhuurovereenkomst met

Ardenberg opgezegd.

1.16. bij dagvaarding van 11 mei 2011 is [gedaagde] een procedure (CV 11-17188) ten

overstaan van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, gestart tegen Ardenberg; deze

strekt kort gezegd tot beëindiging van de (onder-) huurovereenkomst, op de grond dat

[gedaagde] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik

Vordering en verweer in conventie en in voorwaardelijke reconventie

2. [eiseres] vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad

a. de datum van het einde van de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] met

betrekking tot de winkelruimte aan de [adres] te Amsterdam vast te stellen op 30

augustus 2011, dan wel een andere in goede justitie vast te stellen datum.

b. [gedaagde] te veroordelen het gehuurde op 29 augustus 2010 (te lezen als 2011, ktr)

te ontruimen, met al het zijne en de zijnen, mogelijke onderhuurders of gebruikers

inbegrepen en leeg en ontruimd aan [eiseres] ter beschikking te stellen, op straffe van

een dwangsom van € 10.000,- per dag en met machtiging de ontruiming zelf te

bewerkstelligen met behulp van de sterke arm.

c. [gedaagde] te veroordelen (een bedrag gelijk aan) de huurpenningen te betalen tot

het moment waarop het gehuurde leeg en ontruimd is opgeleverd.

d. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.

3. [eiseres] stelt – kort gezegd – dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen het

einde van de termijn waarmee deze is verlengd. Zij stelt zich op het standpunt dat haar

belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van

[gedaagde] bij in stand houding ervan, een en ander zoals bedoeld in artikel 7:296 lid 3

B.W.

4. Vanaf het begin van de huurovereenkomst (in 1997) is het gehuurde in gebruik bij een

ander dan [gedaagde]: aanvankelijk bij Cole en later (vanaf 2005) bij Ardenberg, die

kennelijk als opvolgend onderhuurder al klaar stond. In feite functioneert [gedaagde]

daarmee al vanaf 1997 al als louter administratieve tussenschakel, terwijl het beleid van

[eiseres] is dat er zo min mogelijk gebruik wordt gemaakt van tussenpersonen opdat

[eiseres] zelf zoveel mogelijk invloed kan uitoefenen op de uitstraling van het gehuurde.

5. Bovendien heeft [gedaagde] al die jaren het verschil opgestreken tussen de hoofdhuur

en de (aanmerkelijk hogere) onderhuur. [eiseres] heeft er thans een groot belang bij dat

zij dit verschil gaat ontvangen; haar beleid is er immers op gericht om zoveel mogelijk

rendement uit haar panden te halen.

6. Het argument van [gedaagde] dat destijds bij de verkoop aan Rodamco de

verkoopprijs aanmerkelijk lager is geweest dan de marktwaarde, waarmee er rekening is

gehouden met het verschil in hoofd- en onderhuur en het recht van [gedaagde] om het

gehuurde zelf weer te gaan gebruiken, is door [gedaagde] op geen enkele wijze nader

onderbouwd, aldus [eiseres]. Als een en ander wel zou zijn verdisconteerd dan heeft

[gedaagde] inmiddels ruimschoots die verrekeningen terugverdiend.

75

7. Dat [gedaagde] in het gehuurde zelf een winkel wil gaan exploiteren acht [eiseres]

niet aannemelijk. Zij exploiteert een groot aantal “Sacha Shoes” winkels, waarvan drie in

de directe omgeving van het gehuurde, te weten aan de Leidsestraat 31, de Kalverstraat

20 en de Kalverstraat 61. [gedaagde] heeft de mogelijkheid om de

onderhuurovereenkomst (in 2010) op te zeggen voorbij laten gaan, zodat deze weer

verlengd is met een periode van 5 jaar, tot en met 31 augustus 2016.

8. [eiseres] heeft zich onder meer beroepen op het arrest van de Hoge Raad van 19

oktober 2001, NJ 2002, 144 (WE/[naam]).

9. [gedaagde] voert verweer tegen de vordering. Dit verweer zal, voor zover relevant,

hierna worden besproken en beoordeeld.

10. [gedaagde] vordert, voor het geval de vorderingen van [eiseres] mochten worden

toegewezen, in reconventie een vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten.

11. [eiseres] verweert zich tegen deze vordering.

Beoordeling in conventie

12. Nu de huurovereenkomst door [eiseres] is opgezegd tegen het einde van de termijn

waarmee deze was verlengd, is de belangenafweging in de zin van artikel 7:296 lid 3 BW

aan de orde. Nu [eiseres] zich bereid heeft verklaard de onderhuurovereenkomst onder

gelijke voorwaarden voort te zetten na beëindiging van de huurovereenkomst tussen

[eiseres] en [gedaagde], kan het belang van de onderhuurder in het kader van de

belangenafweging buiten beschouwing blijven. De vraag is dan of, bij een redelijke

afweging van alle betrokken belangen van [eiseres] en van [gedaagde], de belangen van

[eiseres] bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder moeten wegen dan de

belangen van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst.

13. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij een groot belang heeft bij voortzetting van de

huurovereenkomst, omdat zij zelf plannen heeft het gehuurde te betrekken. Die plannen

had zij al en die zijn door de onderhavige procedure in een stroomversnelling geraakt;

daarom heeft zij de onderhuurovereenkomst met Ardenberg inmiddels opgezegd, aldus

[gedaagde]. [gedaagde] stelt voorts dat een en ander geheel past in hetgeen zij destijds

met Rodamco heeft afgesproken: bij de verkoop van het pand aan Rodamco in 1997 zou

een (NLG 230.000,-) lagere verkoopprijs dan de marktwaarde zijn overeengekomen, in

ruil voor het steeds weer mogen onderverhuren van het pand. [gedaagde] heeft in dat

kader gewezen op artikel 5 van de huurovereenkomst, weergegeven onder 1.6.

[gedaagde] heeft als het ware dit recht (om steeds te mogen blijven onder verhuren) van

Rodamco gekocht.

14. De kantonrechter overweegt als volgt.

15. Vastgesteld moet worden dat [gedaagde] het gehuurde sinds ruim 15 jaar feitelijk

niet meer gebruikt. Dat [gedaagde], voordat [eiseres] haar de huur opzegde (op 30

augustus 2010), plannen had om het gehuurde zelf te gaan gebruiken heeft [gedaagde]

niet nader onderbouwd; overigens heeft [gedaagde] evenmin aannemelijk gemaakt dat

deze plannen in een stroomversnelling zijn geraakt na de opzegging, zoals door haar

gesteld.

16. Als veronderstellenderwijs zou worden aangenomen dat de onderhuur (destijds aan

Cole) is verdisconteerd in een lagere koopprijs, dan wil dat niet zeggen dat [gedaagde]

zich hier nu nog in het kader van de belangenafweging op kan beroepen. Immers dateert

de koopovereenkomst van 1997 en moet aangenomen worden dat de lagere verkoopprijs

door [gedaagde] inmiddels wel is terugverdiend door de ontvangst van de (hogere)

onderhuurprijs. Hetzelfde geldt voor gedane investeringen. Met [eiseres] is de

76

kantonrechter daarbij van oordeel dat in artikel 5 van de huurovereenkomst niet een

recht van [gedaagde] kan worden gelezen om het gehuurde “steeds” weer onder te

mogen verhuren. Uit het betreffende artikel kan evenmin worden afgeleid dat [gedaagde]

zich het recht heeft voorbehouden om op enig moment zelf van het gehuurde gebruik te

gaan maken, welk recht [eiseres] dan tegen zich zou moeten laten gelden.

17. De kantonrechter deelt het standpunt van [gedaagde] niet dat de grondslag van de

vordering van [eiseres] oneigenlijk is of in strijd met de goede trouw. Dat [eiseres] er

een belang bij heeft om rechtstreeks zeggenschap uit te oefenen over degene die feitelijk

gebruik maakt van het gehuurde valt zeker aan te nemen. Dat [eiseres] een financieel

oogmerk heeft, hetgeen zij zelf overigens volmondig erkent, betekent nog niet dat dit

oogmerk oneigenlijk is. [gedaagde] heeft (tenminste ook) een financieel oogmerk en zij

heeft niet aannemelijk kunnen maken waarom zij als huurder een groter belang heeft bij

het blijven ontvangen van de hogere onderhuurpenningen dan [eiseres] bij het in de

toekomst gaan ontvangen daarvan. Dat [eiseres] pas sinds 15 juli 2010 eigenaar is van

het gehuurde maakt dit niet anders.

18. De kantonrechter komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat de

belangen van [eiseres] bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de

belangen van [gedaagde] bij voortzetting daarvan.

19. De vordering van [eiseres] tot beëindiging van de huur zal dan ook worden

toegewezen, zoals in de beslissing te formuleren. De gevorderde ontruiming zal worden

afgewezen, nu tussen partijen vast staat dat het gehuurde niet bij [gedaagde] in gebruik

is en [eiseres] te kennen heeft gegeven de huurovereenkomst met de onderhuurder

voort te zullen zetten. Gelet op het bovenstaande komt ook de vordering tot doorbetaling

van de huurpenningen tot de datum van ontruiming niet voor toewijzing in aanmerking.

20. Dit vonnis zal, behoudens de kostenveroordeling, niet uitvoerbaar bij voorraad

worden verklaard. Naar het oordeel van de kantonrechter doet de situatie, genoemd in

artikel 7:295 lid 1 (laatste zin) BW, zich hier niet voor.

21. Bij deze uitkomst van de procedure wordt [eiseres] veroordeeld in de proceskosten.

Beoordeling in voorwaardelijke reconventie

22. De gevorderde verhuis- en inrichtingskosten heeft [gedaagde] niet nader

onderbouwd. Deze zullen dan ook worden afgewezen.

23. [gedaagde] wordt in de proceskosten veroordeeld. Gelet op de samenhang met de

vordering in conventie worden deze begroot op nihil.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie;

I. stelt de datum van het einde van de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde]

met betrekking tot de winkelruimte aan de [adres] te Amsterdam vast op 1 oktober

2011;

II. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten die aan de zijde van [eiseres] tot op heden

begroot worden op

77

wegens explootkosten € 76,31

vastrecht € 106,-

salaris gemachtigde € 800,-

------------ +

totaal € 982,31

inclusief eventueel verschuldigde btw;

III. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

IV. wijst af het meer of anders gevorderde;

In reconventie:

V. wijst de vordering af;

VI. veroordeelt [gedaagde] in de kosten aan de zijde van [eiseres], die worden begroot

op nihil.

Aldus gewezen door mr. T.M.A van Löben Sels, kantonrechter, en uitgesproken ter

openbare terechtzitting van 1 september 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

78

LJN: BX3528,Sector kanton Rechtbank Utrecht , 739781 UC EXPL 11-3447

(hoofdzaak) en 771937 UC EXPL 11-13975 (vrijwaring)





Inhoudsindicatie: De kantonrechter overweegt dat in het licht van de ratio en strekking

van artikel 7:226 BW ('koop breekt geen huur') geen principieel

onderscheid gemaakt kan worden tussen de huurder aan wie op het

moment van de eigendomsoverdracht van het gehuurde het genot

reeds verschaft is en de huurder aan wie dat genot nog niet verschaft

is. Met de regel ‘koop breekt geen huur’ wordt immers het

persoonlijke recht van de huurder (gebruik van het gehuurde) boven

het zakelijke recht van de verkrijger (eigendom van het gehuurde)

gesteld. Hiermee heeft de wetgever beoogd, zo blijkt ook uit de

toelichting bij 1612 BW (oud), het belang van de huurder bij de

continuering van het gebruik van het gehuurde zwaarder te laten

wegen dan het belang van de koper/verkrijger bij de onbelemmerde

en onbezwaarde eigendom van het gehuurde. De kantonrechter

overweegt dat de enkele omstandigheid dat op het moment van de

eigendomsoverdracht van het gehuurde, het gehuurde nog niet in

gebruik gegeven is aan de huurder, niet tot een andere weging van

belangen moet leiden."


Rechtspraak.nl

WR 2012, 136

Uitspraak

RECHTBANK UTRECHT

sector handel en kanton

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummers: 739781 UC EXPL 11-3447 (hoofdzaak) en 771937 UC EXPL 11-13975

(vrijwaring)

vonnis d.d. 11 juli 2012

inzake

(hoofdzaak)

de stichting

Stichting Vestia Groep,

gevestigd te Rotterdam,

verder ook te noemen Vestia,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie,

gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,

tegen:

79


Symphony Groep B.V.,

gevestigd te Huis ter Heide,

verder ook te noemen Symphony Groep,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie,

gemachtigde: mr. E.M. van Zelm,

en inzake

(vrijwaring)


Symphony Groep B.V.,

gevestigd te Huis ter Heide,

verder ook te noemen Symphony Groep,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. E.M. van Zelm,

tegen:

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Scin B.V.,

gevestigd te Eindhoven,

verder ook te noemen Scin,

2. de maatschap

Maatschap [M] en [O] Huisartsen h.o.d.n. Huisartsenpraktijk Artois,


verder ook te noemen Huisartsenpraktijk Artois,

3. [K] h.o.d.n. eenmanszaak Praktijk voor Kinderfysiotherapie Eindhoven Noord,


verder ook te noemen Praktijk voor Kinderfysiotherapie,

4. de maatschap

maatschap Verloskundigenpraktijk Clair de Lune,


verder ook te noemen Clair de Lune,

gezamenlijk gedaagde partijen in conventie,

gezamenlijk eisende partijen in voorwaardelijke reconventie,

verder gezamenlijk ook te noemen Scin c.s.,

gemachtigde: mr. M. van Heeren,

5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Symphony Gezondheidsdiensten Eindhoven B.V.,


gedaagde partij (in conventie),

verder ook te noemen Symphony Eindhoven,

niet verschenen.

80

1. Het verloop van de procedure

De kantonrechter verwijst naar de tussenvonnissen van 16 november 2011.

Vestia heeft in de hoofdzaak voorafgaand aan de comparitie nog een conclusie van

antwoord in reconventie en een akte eisvermeerdering in het geding gebracht.

Symphony Groep heeft voorafgaand aan de comparitie in de vrijwaringsprocedure nog

een conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie in het geding gebracht.

De comparitie is gehouden op 17 januari 2012. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. De

brief van de gemachtigde van Scin c.s. in reactie op de inhoud van het proces-verbaal is

aan het proces-verbaal gehecht.

Symphony Groep heeft na comparitie bij akte nog gereageerd op de eisvermeerdering

aan de zijde van Vestia.

Hierna is uitspraak bepaald.

2. De vaststaande feiten

Hoofdzaak in conventie en (voorwaardelijke) reconventie en vrijwaring in conventie en

voorwaardelijke reconventie

2.1. Op 18 november 2008 hebben Symphony Groep en Symphony Eindhoven een

huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een praktijkruimte in het, op dat

moment, nog te ontwikkelen gezondheidscentrum, gelegen aan de Artoislaan 2-4 in

Eindhoven, verder ook te noemen het Gezondheidscentrum. De huurovereenkomst is

aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat Symphony Groep de eigendom van

het Gezondheidscentrum verwerft (artikel 10.1).

2.2. Op 12 december 2008 hebben Symphony Groep en Huisartsenpraktijk Artois een

huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een praktijkruimte in het, op dat

moment, nog te ontwikkelen Gezondheidscentrum. De huurovereenkomst is aangegaan

onder de opschortende voorwaarde dat Symphony Groep de eigendom van het

Gezondheidscentrum verwerft (artikel 10.1).

2.3. Op 15 december 2008 hebben Symphony Groep en Scin een huurovereenkomst

gesloten met betrekking tot een praktijkruimte in het, op dat moment, nog te

ontwikkelen Gezondheidscentrum. De huurovereenkomst is aangegaan onder de

opschortende voorwaarde dat Symphony Groep de eigendom van het

Gezondheidscentrum verwerft (artikel 10.1).

2.4. Bij notariële akte van 26 juni 2009 heeft Symphony Groep het recht van eigendom

van het Gezondheidscentrum verworven. Vervolgens heeft Symphony Groep op dezelfde

dag het Gezondheidscentrum aan Vestia geleverd.

2.5. Op 20 augustus 2010 heeft Symphony Groep op een door Vestia in concept

opgestelde huurovereenkomst een aantal handgeschreven aanvullingen/wijzigingen

gedaan en deze ondertekend, onder voorbehoud van de aanvaarding van de wijzingen

retour gestuurd.

2.6. Op 2 februari 2011 heeft Vestia derdenbeslag onder de gebruikers van het

Gezondheidscentrum laten leggen. In een brief van dezelfde datum geeft Vestia uitleg

aan de gebruikers van het Gezondheidscentrum over de gerezen situatie.

2.7. Bij brief van 22 maart 2011 van haar gemachtigde, informeert Symphony Groep de

gebruikers van het Gezondheidscentrum dat zij Vestia heeft aangewezen als nader te

noemen meester.

3. Het geschil tussen partijen

Hoofdzaak in conventie

81

3.1. Vestia vordert, na vermeerdering van eis, voor zo ver mogelijk uitvoerbaar bij

voorraad: (i) de huurovereenkomst tussen haarzelf en Symphony Groep te ontbinden; en

Symphony Groep te veroordelen: (ii) het gehuurde te ontruimen; (iii) tot betaling van

een geldsom van € 382.562,88 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de

wettelijke rente over € 125.559,76 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der

algehele voldoening;

(iv) tot betaling van de wettelijke rente over elke vervallen huurtermijn van € 23.252,94

per maand in de periode vanaf maart 2011 tot en met december 2011 en vanaf januari

2012 over een bedrag van € 23.866,86 per maand; (v) betaling aan Vestia van een

bedrag aan meer-/minderwerk van € 65.694,02 te vermeerderen met wettelijke rente;

(vi) tot betaling van de maandelijkse huurprijs vanaf februari 2012 tot met de maand

waarin Vestia het gehuurde opnieuw verhuurt; (vii) tot betaling van € 38.184,37 aan

verschuldigde boetes, te vermeerderen met wettelijke rente; (viii) tot betaling van de

buitengerechtelijke incassokosten; met veroordeling van Symphony Groep in de

proceskosten, waaronder de kosten van het beslag.

Hoofdzaak in (voorwaardelijke) reconventie

3.2. Symphony Groep vordert, voor zo ver mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: (i) voor

recht te verklaren dat tussen Vestia en Symphony Groep geen huurovereenkomst tot

stand gekomen is, althans, niet de overeenkomst waar Vestia zich in deze procedure op

beroept; (ii) voor recht te verklaren dat de door Symphony Groep met de gebruikers

afgesloten overeenkomsten zijn overgegaan met alle rechten en verplichtingen op Vestia;

(iii) de door Vestia ten laste van Symphony Groep gelegde beslagen op te heffen;

en indien geoordeeld wordt dat Symphony Groep als huurster van Vestia moet worden

beschouwd:

(iv) de gevorderde boetes en wettelijke rente af te wijzen en Symphony Groep te

veroordelen tot betaling van de huur over te gaan nadat deze aan het in (voorwaardelijk)

reconventie sub (v) gevorderde heeft voldaan; en (v) Vestia te veroordelen binnen één

maand na betekening van het in dezen te wijzen vonnis de gebreken als weergegeven in

productie 8c te verhelpen en te herstellen onder verbeurte van een dwangsom; met

veroordeling van Vestia in de proceskosten.

Vrijwaring in conventie

3.3. Symphony Groep vordert, voor zo ver mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: (i) te

verklaren voor recht dat door de gebruikers van het Gezondheidscentrum met Symphony

Groep namens nader te noemen meester gesloten individuele huurovereenkomsten met

de overdracht van de onroerende zaak waarop de overeenkomst betrekking heeft zijn

overgegaan op Vestia; en (ii) om gebruikers te veroordelen om aan Symphony Groep

datgene te betalen waartoe Symphony Groep als gedaagde in de hoofdzaak jegens Vestia

mocht worden veroordeeld met inbegrip van rente en (proces)kosten; met veroordeling

van gebruikers in de proceskosten, te betalen binnen 14 dagen na betekening van het

vonnis te vermeerderen met de verschuldigde wettelijke rente.

Vrijwaring in voorwaardelijk reconventie

3.4. Indien wordt geoordeeld dat Vestia niet de verhuurder van Scin c.s. is, vordert Scin

c.s., voor zo ver mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: (i) de huurprijs die Scin c.s.

verschuldigd is primair te verminderen met honderd procent vanaf de ingangsdatum van

de betreffende huurovereenkomsten voortdurend tot het moment waarop de gebreken en

opleverpunten aan het Gezondheidscentrum als aangegeven in productie 6 van de

conclusie in voorwaardelijke reconventie volledig zullen zijn verholpen c.q. zijn

uitgevoerd, althans subsidiair te verminderen met een in goede justitie te bepalen

percentage vanaf een in goede justitie te bepalen datum; (ii) Symphony Groep te

veroordelen voor eigen rekening en risico de gebreken en opleverpunten aan het

gehuurde te herstellen op straffe van een dwangsom; (iii) te verklaren voor recht dat

Symphony Groep (toerekenbaar) tekort geschoten is in de nakoming van haar

82

verplichtingen onder de huurovereenkomst en dat zij aansprakelijk is voor de schade die

Scin c.s. geleden heeft, nader op te maken bij staat en te vermeerderen met de

wettelijke (handels)rente; met veroordeling van Symphony Groep in de kosten van dit

geding.

Hoofdzaak in conventie en (voorwaardelijke) reconventie en vrijwaring in conventie en

voorwaardelijke reconventie

3.5. Op de onderbouwing van voornoemde vorderingen en het verweer hierop wordt

hierna, voor zo ver van belang voor de beoordeling, nog teruggekomen.

4. De beoordeling

Hoofdzaak in conventie en (voorwaardelijke) reconventie

Rechtsverhouding tussen partijen

4.1. Allereerst dient beantwoord te worden of er thans een rechtsverhouding tussen

Vestia en Symphony Groep bestaat. Vestia stelt zich op het standpunt dat zij de

(hoofd)verhuurder en dat Symphony Groep de huurder/onderverhuurder van het

(gehele) Gezondheidscentrum is. Vestia doet in dit verband onder meer een beroep op de

huurovereenkomst die Symphony Groep op 20 augustus 2010 – met een aantal

voorbehouden – getekend heeft. Symphony Groep betwist dat tussen partijen een

huurovereenkomst tot stand gekomen is.

4.2. Symphony Groep stelt zich voorts op het standpunt dat rechtstreeks een

huurovereenkomst tussen Vestia en de gebruikers van het Gezondheidscentrum tot stand

gekomen is. Hoewel Symphony Groep in de hoofdzaak geen expliciet beroep heeft

gedaan op de toepasselijkheid van artikel 7:226 BW (‘koop breekt geen huur’), heeft

Symphony Groep wel feiten gesteld ter onderbouwing van een dergelijk verweer.

Bovendien heeft Vestia deze stelling ook zo opgevat, nu zij in haar conclusie van

antwoord in reconventie verweer voert tegen de toepasselijkheid van artikel 7:226 BW in

onderhavig geval. Voorts heeft Symphony Groep gesteld dat zij de huurovereenkomst

namens een nader te noemen meester (i.c. Vestia) is aangegaan.

4.3. De kantonrechter zal bij zijn beoordeling de chronologische volgorde van de

totstandkoming van de overeenkomsten aanhouden. Dit betekent dat eerst beoordeeld

zal worden of tussen Vestia en (een deel van) de huidige gebruikers van het

Gezondheidscentrum een rechtstreekse rechtsverhouding ontstaan is. Vervolgens zal

beoordeeld worden of op of omstreeks 20 augustus 2010 Vestia en Symphony Groep een

huurovereenkomst gesloten hebben.

Huurovereenkomsten Symphony Groep en Scin c.s.

4.4. Onbetwist is dat tussen Symphony Groep en Scin respectievelijk Huisartsenpraktijk

Artois respectievelijk Symphony Eindhoven in het najaar van 2008 een

huurovereenkomst tot stand gekomen is. Deze huurovereenkomsten zijn onder de

opschortende voorwaarde aangegaan dat Symphony Groep de eigendom van het

Gezondheidscentrum zou verwerven. Het staat vast dat Symphony op 26 juni 2009 de

eigendom van Gezondheidscentrum verworven heeft (zie 2.4.), waarmee de

opschortende voorwaarde in voornoemde huurovereenkomsten is vervallen, en, zo

oordeelt de kantonrechter, tussen voornoemde partijen onvoorwaardelijke

huurovereenkomsten tot stand gekomen zijn. Vervolgens heeft op dezelfde dag (26 juni

2009) aansluitend levering aan Vestia plaatsgevonden (zie 2.5.) en is de eigendom van

het Gezondheidscentrum overgegaan van Symphony Groep naar Vestia.

4.5. Vestia heeft bij conclusie van antwoord in reconventie betwist dat tussen Symphony

Groep en de Praktijk voor Kinderfysiotherapie respectievelijk Claire de Lune

(onder)huurovereenkomsten gesloten zijn en voert daartoe aan dat de in het geding

83

gebrachte huurcontracten niet ondertekend zijn en bovendien, zo stelt Vestia, betalen de

Praktijk voor Kinderfysiotherapie en Claire de Lune geen huur. De kantonrechter stelt

voorop dat voor een rechtsgeldige totstandkoming van een huurovereenkomst niet

vereist is dat deze op schrift gesteld wordt. Aan de enkele omstandigheid dat de

betreffende huurovereenkomsten niet getekend zijn, kan dan ook, anders dan Vestia lijkt

te stellen, geen rechtsgevolg verbonden worden. Bovendien heeft Vestia derdenbeslag

onder zowel de Praktijk voor Kinderfysiotherapie als onder Claire de Lune gelegd en beide

partijen op 2 februari 2011 aangeschreven in hoedanigheid van huurder van Symphony

Groep (zie 2.7.). Tegen de achtergrond van dit feitencomplex, waaruit juist moet worden

afgeleid dat Vestia de Praktijk voor Kinderfysiotherapie en Claire de Lune als huurders

(van Symphony Groep) erkent, had het op de weg van Vestia gelegen om meer feiten en

omstandigheden te stellen ter onderbouwing van haar verweer dat betreffende partijen

geen huurders zijn. Meer in het bijzonder kan de kantonrechter niet goed te volgen dat

Vestia zelf in haar brief van 2 februari 2011 betrokken (onder)huurders geadviseerd heeft

géén huurbetalingen te verrichten aan Symphony Groep maar tegelijkertijd in onderhavig

geding de Praktijk voor Kinderfysiotherapie en Claire de Lune tegenwerpt dat zij geen

huurpenningen hebben betaald. Bij gebrek aan voldoende gemotiveerd verweer staat dan

ook vast dat tussen Symphony Groep en de Praktijk voor Kinderfysiotherapie

respectievelijk Claire de Lune huurovereenkomsten tot stand gekomen zijn.

Reikwijdte ‘koop breekt geen huur’

4.6. In artikel 7:226 lid 1 BW is bepaald dat bij een overdracht van de zaak waarop de

huurovereenkomst betrekking heeft door de verhuurder de rechten en verplichtingen van

de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, overgaan op de

verkrijger. De rechtsvraag die beantwoord moet worden, is of voornoemde regel ook van

toepassing is in onderhavige casus. De kantonrechter overweegt als volgt.

4.7. De regeling van artikel 7:226 BW heeft de strekking om de huurder te beschermen

in de situatie dat de verhuurder de zaak aan een ander overdraagt. Om te voorkomen dat

de huurder het genot van de gehuurde zaak kwijtraakt doordat de verhuurder hem dat

niet meer kan verschaffen, geldt op grond van artikel 7:226 lid 1 BW dat in die gevallen

de huurovereenkomst overgaat op de nieuwe eigenaar (‘koop breekt geen huur’). De

Hoge Raad heeft in zijn arrest van 5 maart 2005 (NJ 2004, 316) deze

beschermingsfunctie onderstreept: “Art. 7A:1612 (oud) [= artikel 7:226 BW; ktr] behelst

een bepaling ter bescherming van de huurder voor de situatie dat de verhuurder de

verhuurde zaak aan een ander overdraagt. Om te voorkomen dat de huurder het genot

van de gehuurde zaak kwijtraakt doordat de verhuurder dit niet meer aan hem kan

verschaffen, houdt deze bepaling in dat in zodanig geval de huurovereenkomst overgaat

op de nieuwe eigenaar.”

4.8. De kantonrechter overweegt dat in het licht van de ratio en strekking van artikel

7:226 BW ('koop breekt geen huur') geen principieel onderscheid gemaakt kan worden

tussen de huurder aan wie op het moment van de eigendomsoverdracht van het

gehuurde het genot reeds verschaft is en de huurder aan wie dat genot nog niet

verschaft is. Met de regel ‘koop breekt geen huur’ wordt immers het persoonlijke recht

van de huurder (gebruik van het gehuurde) boven het zakelijke recht van de verkrijger

(eigendom van het gehuurde) gesteld. Hiermee heeft de wetgever beoogd, zo blijkt ook

uit de toelichting bij 1612 BW (oud), het belang van de huurder bij de continuering van

het gebruik van het gehuurde zwaarder te laten wegen dan het belang van de

koper/verkrijger bij de onbelemmerde en onbezwaarde eigendom van het gehuurde. De

kantonrechter overweegt dat de enkele omstandigheid dat op het moment van de

eigendomsoverdracht van het gehuurde, het gehuurde nog niet in gebruik gegeven is aan

de huurder, niet tot een andere weging van belangen moet leiden.

4.9. Bovendien staat in onderhavige casus vast dat Vestia ermee bekend was dat het

Gezondheidscentrum verhuurd was aan Scin c.s.. De literatuur waarop Vestia in haar

conclusie van antwoord in reconventie een beroep gedaan heeft ter onderbouwing van

84

haar standpunt dat artikel 7:226 BW niet van toepassing is op onderhavig geval (Asser-

Abas, Bijzondere overeenkomsten, 5-IIA, nr.71 en G.R. Krepestein, Huurrecht

bedrijfsruimte, p. 419) stelt echter de situatie waarin de verkrijger onwetend is over de

aanwezigheid van de huurders centraal. Betreffende auteurs concluderen de onwetende

verkrijger een grotere bescherming verdient dan de (onwetende) huurder. Nu er in

onderhavig geval geen sprake is van een onwetende verkrijger, komt Vestia niet de door

voornoemde auteurs bepleitte bescherming toe.

Overgang van rechtswege

4.10. Vestia heeft voorts aangevoerd dat zij het verhuurderschap jegens Scin c.s. weer

verloren heeft, nu betrokken partijen zich gedragen hebben ware Symphony Groep de

huurder van Vestia en de onderverhuurder van Scin c.s. De kantonrechter overweegt in

dit verband dat de overgang van rechten en verplichtingen op grond van artikel 7:226

BW van rechtswege plaats vindt en derhalve niet ter vrije bepaling van partijen is (HR 15

juni 2007, NJ 2007, 245). In onderhavig geval heeft de eigendomsoverdracht van het

Gezondheidscentrum plaatsgevonden op 26 juni 2009. Op deze datum is Vestia van

rechtswege verhuurder geworden. Binnen het stelsel van het Burgerlijk Wetboek kan

slechts een wijziging in de onderlinge verhouding tot stand gebracht worden na een

(nieuwe) eigendomsoverdracht op grond van artikel 7:226 BW of na een

contractoverneming op grond van artikel 6:159 BW. De omstandigheid dat betrokkenen

zich nadien gedragen hebben als huurder respectievelijke onderhuurders, zoals Vestia

stelt, en daarmee de (schijn van) een stilzwijgende wijziging van de onderlinge

verhoudingen in het leven hebben geroepen, past niet in dit stelsel en kan dan ook geen

rechtsgevolg hebben.

4.11. Ook heeft Vestia gesteld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid

onaanvaardbaar is dat Symphony Groep achteraf, als dat haar kennelijk beter uitkomt,

stelt dat zij geen huurder/onderverhuurder is, terwijl partijen zich eerder wel zo

gedragen hebben. De kantonrechter overweegt, onder verwijzing naar rechtsoverweging

4.8, dat de overgang van de rechten en plichten onder een huurovereenkomst op grond

van artikel 7:226 BW van rechtswege geschiedt en niet ter vrije bepaling van partijen is.

Hieruit volgt dan ook dat ook de (proces)opstelling van Symphony Groep in dezen geen

invloed heeft en bij de beoordeling verder buiten beschouwing gelaten moet worden.

Tussenconclusie

4.12. De kantonrechter concludeert op basis van het voorgaande dat met de levering van

het Gezondheidscentrum aan Vestia alle rechten en verplichtingen onder de

huurovereenkomst tussen Symphony Groep en de gebruikers van het

Gezondheidscentrum van rechtswege zijn overgegaan op Vestia.

Huurovereenkomst Vestia en Symphony Groep

4.13. Vervolgens dient beoordeeld te worden of nadien nog een huurovereenkomst

tussen Vestia en Symphony Groep tot stand gekomen is. De kantonrechter overweegt dat

de enkele omstandigheid dat reeds onvoorwaardelijke huurovereenkomsten tussen Vestia

en de gebruikers van het Gezondheidscentrum tot stand gekomen zijn, Vestia en

Symphony Groep in beginsel niet belemmert in het sluiten van een huurovereenkomst

met betrekking tot het Gezondheidscentrum. Het volgende beoordelingskader is van

toepassing. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding daarvan

(artikel 6:217 lid 1 BW). Een aanvaarding die van het aanbod afwijkt, geldt als een nieuw

aanbod en als een verwerping van het oorspronkelijke. Wijkt een tot aanvaarding

strekkend antwoord op een aanbod slechts op onder geschikte punten af, dan geldt dit

antwoord als aanvaarding en komt de overeenkomst overeenkomstig deze aanvaarding

tot stand, tenzij de aanbieder onverwijld bezwaar maakt tegen de verschillen (artikel

6:225 lid 1 en 2 BW).

4.14. Vestia heeft eind juli 2010 de definitieve versie van de huurovereenkomst met

85

betrekking tot het Gezondheidscentrum naar Symphony Groep gezonden. Symphony

Groep heeft in het contract een aantal handgeschreven wijzigingen aangebracht. Deze

wijzigingen hebben betrekking op de hoogte van de huurprijs, de huurperiode, de hoogte

van de bankgarantie en het zorg dragen voor de te leveren diensten. Symphony Groep

heeft vervolgens op 20 augustus 2010 de toegezonden huurovereenkomst ondertekend

“onder voorbehoud van nog door te voeren correcties”. Vestia heeft gesteld slechts

akkoord te kunnen gaan met het voorstel om een lagere bankgarantie te stellen. De

overige wijzigingsvoorstellen heeft zij afgewezen.

4.15. De kantonrechter overweegt dat de huurprijs en de te leveren diensten tot de kern

van een huurovereenkomst moeten worden gerekend. Op het moment dat partijen nog

geen overeenstemming hebben over de kern van de huurovereenkomst, kan nog geen

sprake zijn overeenstemming tussen partijen. Nu Vestia niet akkoord gegaan is met de

wijzigingsvoorstellen van Symphony Groep, die beschouwd moeten worden als een

tegenbod in de zin van artikel 6:225 lid 1 BW, is geen huurovereenkomst tot stand

gekomen. De stelling van Vestia, die zij onderbouwt met een verwijzing naar artikel 3

van (concept)huurovereenkomst, dat de huurovereenkomst ingaat op het moment van

ingebruikname, kan niet tot een andere conclusie leiden. De kantonrechter overweegt dat

voor deze stelling onvoldoende steun is in het recht, immers, nu tussen partijen geen

overeenkomst tot stand gekomen is, worden partijen evengoed niet gebonden door de

inhoud van de andere bepalingen uit de huurovereenkomst.

Conclusie

4.16. Uit voorgaande overwegingen volgt dat Symphony Groep niet kan worden

aangemerkt als de huurder en derhalve niet kan worden veroordeeld in het door Vestia

gevorderde. Het gevorderde in conventie wordt afgewezen en de gevorderde verklaring

voor recht in reconventie dat tussen Vestia en Symphony Groep geen huurovereenkomst

tot stand gekomen is, wordt toegewezen.

4.17. Uit voorgaande overwegingen volgt tevens dat tussen Vestia en de gebruikers van

het Gezondheidscentrum een huurovereenkomst tot stand gekomen is. De door

Symphony Groep gevorderde verklaring voor recht dienaangaande wordt toegewezen.

4.18. Nu de gevorderde hoofdsom (integraal) wordt afgewezen, ontbreekt een grondslag

voor het beslag onder Symphony Groep. Vestia wordt veroordeeld om het beslag op te

heffen.

Proceskosten

4.19. Vestia zal als in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de kosten in

conventie. De proceskosten aan de zijde van Symphony Groep worden begroot op een

bedrag € 2.000,00 (gebaseerd op twee punten van € 1.000,00).

4.20. Vestia zal als in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de kosten in de

reconventionele procedure. De proceskosten aan de zijde van Symphony Groep worden

begroot op een bedrag € 100,00 (gebaseerd op een half punt van € 200,00).

4.21. Voorts zal Vestia worden veroordeeld in de door Symphony Groep gevorderde

nakosten, welke begroot worden op de hieronder genoemde wijze.

Vrijwaring in conventie en voorwaardelijke reconventie

4.22. Symphony Groep vordert een verklaring voor recht dat de door Scin c.s. met

Symphony Groep, namens een nader te noemen meester gesloten huurovereenkomst

met alle daaraan verbonden verplichtingen met de overdracht van de onroerende zaak

waar de overeenkomst betrekking op heeft is overgegaan op Vestia. De kantonrechter

begrijpt dit onderdeel van de vordering zodat Symphony Groep een verklaring voor recht

wenst dat de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomsten tussen Symphony

86

Groep en Scin c.s. in november 2010 zijn overgegaan op Vestia nadat Symphony Groep

bij brief van 22 maart 2011 Vestia heeft aangewezen als nader te noemen meester.

4.23. De kantonrechter overweegt, onder verwijzing naar rechtsoverweging 4.12 van dit

vonnis, dat de rechten en verplichting onder de huurovereenkomst op 26 juni 2009 op

grond van artikel 7:226 BW van rechtswege zijn overgegaan op Vestia. Vanaf die datum

is Symphony Groep geen partij meer bij de huurovereenkomst en is dus ook niet meer

bevoegd om een derde aan te wijzen als nader te noemen meester. De gevorderde

verklaring voor recht wordt derhalve afgewezen.

4.24. Uit het voorgaande volgt niet dat Scin c.s. gehouden is tot betaling van

huurpenningen aan Symphony Groep, zodat de kantonrechter niet toekomt aan de

beoordeling van hetgeen in voorwaardelijke reconventie gevorderd is.

4.25. Symphony Groep zal als in het ongelijk gestelde partij, uitvoerbaar bij voorraad,

veroordeeld worden in de kosten aan de zijde van Scin c.s. De proceskosten in de

conventionele procedure worden begroot op een bedrag van € 2.000,00 (gebaseerd op

twee punten van € 1.000,00), te vermeerderen met de wettelijke rente, te berekenen

vanaf de veertien dagen na het in dezen te wijzen vonnis vanaf de dag der algehele

voldoening.

5. De beslissing

De kantonrechter:

Hoofdzaak in conventie

wijst de vordering af;

veroordeelt Vestia tot betaling van de proceskosten in de hoofdzaak in conventie aan de

zijde van Symphony Groep, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 2.000,00 aan

salaris gemachtigde;

Hoofdzaak in (voorwaardelijke) reconventie

verklaart voor recht dat: (i) tussen Vestia en Symphony Groep geen huurovereenkomst

tot stand gekomen is, althans niet de huurovereenkomst die waarop Vestia zich in deze

procedure beroept; en (ii) de door Symphony Groep met de gebruikers van het

Gezondheidscentrum gesloten huurovereenkomsten op Vestia zijn overgegaan met alle

rechten en verplichtingen;

veroordeelt Vestia tot opheffing van de ten laste van Symphony Groep gelegde beslagen;

veroordeelt Vestia tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Symphony Groep,

tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 100,00 aan salaris gemachtigde;

veroordeelt Vestia, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving

door Symphony Groep volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane

kosten, begroot op:

- € 100,00 aan salaris gemachtigde;

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de

explootkosten van betekening van het vonnis;

Vrijwaring in conventie

wijst de vordering af;

87

veroordeelt Symphony Groep tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Scin c.s.,

tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 2.000,00 aan salaris gemachtigde, te

voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld

bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum

van dit vonnis tot de dag van volledige betaling en verklaart dit onderdeel van het vonnis

uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af

Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp, kantonrechter, en is in aanwezigheid

van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2012.

88

LJN: BV0622, Rechtbank Almelo , 125894 / KG ZA 12-1



Rechtsgebied: Faillissement

Soort procedure: Kort geding

Inhoudsindicatie: Opzegging door curator overeenkomstig artikel 39 Faillissementswet.

Belangenafweging.

Vindplaats(en): JOR 2012, 96

Rechtspraak.nl

WR 2012, 49

Uitspraak

RECHTBANK ALMELO

Sector civiel recht

zaaknummer: 125894 / KG ZA 12-1

datum vonnis: 10 januari 2012

Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Almelo, rechtdoende in kort geding,

in de zaak van:


Laserline Beheer B.V.,

gevestigd te Hengelo (O),

eiseres,

verder te noemen Laserline Beheer,

advocaat: mr. N.J. Damstra te Zwolle,

tegen

mr. W.H.J.M. Haafkes q.q.,

in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van


Laserline B.V.,

gevestigd te Hengelo (O),

gedaagde,

verder te noemen mr. Haafkes q.q.,

advocaat: mr. W.H.J.M. Haafkes te Hengelo (O).

1. Het procesverloop

Laserline Beheer heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding.

De zaak is behandeld ter terechtzitting van 6 januari 2012. Ter zitting zijn verschenen:

namens Laserline Beheer de heer [X], vergezeld door mr. Damstra en zijn kantoorgenoot

mr. Arslan. Tevens is verschenen mr. Haafkes ( q.q.). De standpunten zijn toegelicht. Het

vonnis is bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1 Laserline B.V. is op 28 december 2011 door de rechtbank Almelo in staat van

faillissement verklaard. Tot curator is benoemd mr. W.H.J.M. Haafkes.

2.2 De aandelen van Laserline B.V. worden gehouden door Laserline Beheer. De aandelen

van Laserline Beheer worden gehouden door Rijstenbos Holding B.V.. De heer [X] is

89

aandeelhouder van Rijstenbos Holding B.V..

2.3 Laserline B.V. huurt een pand gelegen aan de Westermaatsweg 5 te Hengelo (verder

te noemen: het pand) van Laserline Beheer.

2.4 In het pand is een productieruimte en een tweetal kantoorruimten aanwezig. Alle

ruimten zijn afzonderlijk af te sluiten.

2.5 Laserline B.V. leasede van ING een HP machine. Laserline Beheer heeft zich

verbonden als hoofdelijk medeschuldenaar voor de verplichtingen van Laserline B.V.

jegens ING. De heer [X] staat persoonlijk borg voor een bedrag van € 25.000,00.

2.6 De curator heeft met toestemming van de rechter-commissaris de immateriële activa

verkocht aan [Y] dan wel een aan [Y] gelieerde besloten vennootschap (verder te

noemen: [Y]) voor een bedrag van € 75.000,00.

3. Het geschil

3.1 Laserline Beheer vordert -kort samengevat- om mr. Haafkes q.q. te bevelen om

direct, dan wel binnen 12 uur na het uitspreken van dit vonnis, al dan niet na betekening,

Laserline Beheer de volledige en ongehinderde toegang te verschaffen tot de

productieruimte, onder meer door het afgeven van de sleutels van het pand, één en

ander op straffe van verbeurte van een dwangsom. Tevens vordert Laserline Beheer

veroordeling van mr. Haafkes q.q. in de kosten van deze procedure, waaronder de

nakosten.

3.2 Laserline Beheer stelt daartoe dat zij direct met een derde, te weten Insight In

Graphics Holding B.V. (verder te noemen: Insight) een huurovereenkomst voor het pand

en de materiële vaste activa kan sluiten. De daaraan verbonden voorwaarde is dat

Insight de productieruimte van het pand uiterlijk maandag 9 januari 2012 kan betrekken.

Indien dat niet mogelijk is zal de verhuur niet doorgaan en zal Insight uitwijken naar een

andere locatie. Laserline Beheer zal alsdan huurinkomsten missen. Bovendien heeft

Rabobank Centraal Twente het krediet opgezegd en zal zij -bij gebreke van

huurinkomsten van Laserline Beheer- overgaan tot executie van het pand. Rabobank

Centraal Twente is bereid om de lening aan Laserline Beheer voort te zetten indien

Laserline Beheer een huurovereenkomst kan overleggen, zonder ontbindende voorwaarde

of waarvan de termijn om een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde inmiddels

is verstreken. Insight heeft bovendien de HP machine gekocht van ING. Aanvullend

onderdeel van de deal met ING is dat, indien er ook een huurovereenkomst wordt

getekend met Laserline Beheer, zij Laserline Beheer zal ontslaan uit haar hoofdelijke

schuldenaarschap en de borg van de heer [X] zal komen te vervallen. Voorts bestaat het

risico dat de fiscus bodembeslag zal leggen, nu er een forse vordering van de fiscus is.

Alsdan zal Insight geen gebruik kunnen maken van de vaste activa en zal Laserline

Beheer de huurovereenkomst niet na kunnen komen. Indien Laserline Beheer niet per

direct de beschikking krijgt over de productieruimte van het pand, dan zal dit

waarschijnlijk het faillissement van Laserline Beheer, Rijstenbos Holding B.V. en de heer

[X] tot gevolg hebben. Laserline Beheer kwalificeert de handelwijze van mr. Haafkes q.q.

als niet handelen als goed huurder c.q. als een toerekenbare tekortkoming, die

onmiddellijke ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Mr. Haafkes q.q. heeft

het gehuurde in gebruik gegeven aan een derde terwijl Laserline Beheer er redelijke

bezwaren tegen heeft die bij mr. Haafkes q.q. kenbaar waren. Voorts is mr. Haafkes q.q.

ook bekend met het standaard huurbeding in de hypotheekakte. Laserline Beheer heeft

dan ook de huurovereenkomst op 5 januari 2012 ontbonden. Bovendien heeft mr.

Haafkes q.q. geen belang bij het weigeren van instemming met de directe beëindiging

van de huurovereenkomst c.q. het niet ter beschikking stellen van de productieruimte en

handelt hij hiermee onrechtmatig jegens Laserline Beheer B.V..

3.3 Mr. Haafkes q.q. heeft de vorderingen van Laserline Beheer gemotiveerd betwist en

geconcludeerd tot afwijzing van haar vorderingen, met veroordeling van Laserline Beheer

90

in de kosten van deze procedure. In het navolgende zal de voorzieningenrechter voor

zover nodig nader op dat verweer ingaan.

4. De beoordeling

4.1 Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Laserline Beheer voldoende

aannemelijk gemaakt spoedeisend belang te hebben bij de onderhavige vorderingen. Dit

is door mr. Haafkes q.q. ook niet betwist. Daarmee komt de voorzieningenrechter toe

aan een materiële beoordeling van het geschil.

4.2 Bij brief van 5 januari 2012 heeft Laserline Beheer de huurovereenkomst met

onmiddellijke ingang ontbonden wegens een toerekenbare tekortkoming van mr. Haafkes

q.q.. Die tekortkoming zou bestaan uit het zonder rechtens te respecteren belang in

gebruik geven of in gebruik houden van het bedrijfspand. Ter zitting heeft Laserline

Beheer gesteld dat deze bief zo begrepen moet worden dat die ontbinding gevorderd zal

gaan worden. Ingevolge artikel 7:231 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan immers

ontbinding wegens wanprestatie van de huurder alleen door de rechter geschieden. De

voorzieningenrechter overweegt dat, voor zover Laserline Beheer de onderhavige

vorderingen derhalve heeft gegrond op het feit dat de huurovereenkomst bij brief van 5

januari 2012 rechtsgeldig zou zijn ontbonden, deze naar zijn oordeel reeds op die grond

moeten worden afgewezen.

4.3 Mr. Haafkes q.q. heeft ter zitting gesteld dat hij de huurovereenkomst ingevolge

artikel 39 Fw heeft opgezegd met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van drie

maanden. Ingevolge dit artikel is hij, naar hij stelt, dan ook nog maximaal drie maanden

gerechtigd het bedrijfspand te gebruiken. Hij is met [Y], de koper van de immateriële

activa, overeengekomen dat zij het pand nog maximaal drie maanden mag gebruiken

tegen betaling van een reguliere huurprijs, welke termijn naar onweersproken is gesteld

eindigt per 27 maart 2012. Laserline Beheer heeft daarentegen gesteld dat mr. Haafkes

q.q. hierbij geen enkel belang heeft. Bovendien handelt mr. Haafkes onrechtmatig door

de huurovereenkomst niet direct te beëindigen en de productieruimte niet ter beschikking

te stellen, aldus Laserline Beheer.

4.4 De voorzieningenrechter stelt voorop dat ingevolge artikel 39 lid 1 Fw zowel de

curator als de verhuurder, indien de gefailleerde huurder is, de huur tussentijds kan doen

eindigen. Bij de opzegging moet de daarvoor overeengekomen of gebruikelijke termijn in

acht worden genomen, met dien verstande dat een termijn van drie maanden in elk geval

voldoende zal zijn (tenzij de huur over een langere periode is vooruitbetaald). Deze

bepaling berust op een afweging van enerzijds het belang van de boedel tot voorkoming

van het oplopen van boedelschulden ter zake van niet langer gewenste

huurverhoudingen, en anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de

huurprijs. De voorzieningenrechter is van oordeel dat mr. Haafkes q.q. overeenkomstig

dit artikel heeft opgezegd. De voorzieningenrechter heeft hierbij in aanmerking genomen

dat gesteld noch gebleken is dat de overeengekomen of gebruikelijke opzegtermijn

minder dan drie maanden bedraagt. De primaire conclusie moet derhalve zijn dat de

huurovereenkomst nog rechtsgeldig tot aan 27 maart 2012 doorloopt en Laserline Beheer

als verhuurder de huurovereenkomst tot aan die datum heeft te respecteren.

4.5 Dit zou anders kunnen zijn als de wijze van opzegging in strijd is met de redelijkheid

en billijkheid dan wel als misbruik van recht kan worden gekwalificeerd. Laserline Beheer

stelt in dit verband -kort gezegd- dat mr. Haafkes q.q. de belangen van Laserline Beheer

niet respecteert, terwijl de belangen van de schuldeiseres niet in het geding zijn als hij de

belangen van Laserline Beheer wel zou respecteren.

4.6 Mr. Haafkes q.q. stelt op dit moment nog gebruik te maken van het pand. De

administratie wordt verhuisd. Het is de bedoeling dat [Y] de activiteiten van Laserline

B.V. gaat integreren in haar bedrijf aan de [adres] te [plaatsnaam]. Insight heeft, als

belangrijke opdrachtgever van het gefailleerde Laserline B.V., al enige tijd voor

faillissementsdatum met Laserline Beheer overleg gevoerd over een mogelijke doorstart.

91

Er is zelfs overleg geweest met Rabobank Centraal Twente. Naar de voorzieningenrechter

onderschrijft was mr. Haafkes q.q. echter aan dit vooroverleg niet gebonden. Hij heeft de

immateriële activa verkocht aan de hoogst biedende, zijnde [Y], die een bod had

uitgebracht van € 75.000,00, terwijl Insight, naar hij stelt, niet meer heeft geboden dan

€ 10.000,00. De stelling van Laserline Beheer ter zitting dat bij het uitbrengen van de

biedingen op de immateriële activa met verschillende maten is gemeten, wordt door de

voorzieningenrechter als onvoldoende gemotiveerd verworpen. Ondanks het feit dat het

niet komt tot een doorstart, heeft Insight kennelijk besloten in het voormalig pand van

Laserline B.V. met twee personeelsleden van Laserline B.V. en onder leiding van de heer

[X] een soortgelijke onderneming op te zetten c.q. voort te zetten. Aldus is voor de hand

liggend dat vanuit het pand rechtstreekse concurrentie aan [Y] wordt aangedaan en dus

de waarde van de aankoop door [Y] onmiddellijk geweld wordt aangedaan. Om dat te

voorkomen heeft de curator, naar hij stelt, ingestemd met het verzoek van [Y] om de

huurovereenkomst, ondanks afwijkend verzoek van de verhuurder, nog drie maanden in

stand te laten en heeft hij zich jegens [Y] daartoe ook contractueel verbonden.

4.7 De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat mr. Haafkes q.q. hiermee

geen misbruik heeft gemaakt van zijn wettelijke opzeggingsbevoegdheid. De

voorzieningenrechter heeft hierbij in aanmerking genomen dat de curator zijn taak in de

eerste plaats ten behoeve van de gezamenlijke schuldeisers verricht. De gezamenlijke

schuldeisers hebben er een belang bij dat de curator de wettelijke opzegtermijn, ondanks

afwijkend verzoek van de verhuurder, onder deze omstandigheden respecteert opdat

immers alsdan de door de curator bij [Y] bedongen koopsom in de boedel zal vloeien.

Hierbij acht de voorzieningenrechter van belang dat mr. Haafkes q.q. ter zitting heeft

verklaard dat dit bedrag bij de notaris in depot is gestort en onmiddellijk ter beschikking

van de boedel zal komen als door de curator naar behoren is nagekomen.

4.8 Voorts heeft de voorzieningenrechter is aanmerking genomen dat mr. Haafkes q.q.

heeft gesteld dat [Y] gedurende de periode dat het pand ter beschikking wordt gesteld de

maandelijkse huursom aan de boedel betaalbaar stelt. Bovendien heeft mr. Haafkes q.q.

ter zitting verklaard dat hij zich bij de rechter-commissaris hard wil maken voor

maandelijkse betaling aan Laserline Beheer van de huursom uit het boedelactief, hetgeen

gelet op de hoogte van het actief geen probleem zou zijn. Nu redelijkerwijs niet te

verwachten is dat de betalingsverplichtingen niet zullen worden nagekomen, is hierin

evenmin een grond gelegen om voorshands te oordelen dat het persisteren door mr.

Haafkes q.q. bij de opzegtermijn niet gerechtvaardigd zou zijn.

4.9 Vanzelfsprekend miskent de voorzieningenrechter niet dat Laserline Beheer

persoonlijke en zakelijke belangen heeft bij spoedige beëindiging van de huurrelatie,

maar die belangen wegen niet dusdanig zwaar dat het boedelbelang dat de curator dient

te behartigen en waarvoor hij niet meer of minder dan zijn wettelijke bevoegdheden

gebruikt, daarvoor zou moeten wijken. Al hetgeen Laserline Beheer in afwijking van dit

uitgangspunt heeft gesteld leidt in deze concrete zaak niet tot een ander oordeel.

4.10 De voorzieningenrechter oordeelt derhalve dat de vorderingen van Laserline Beheer

niet voor toewijzing vatbaar zijn en zal Laserline Beheer, als de in het ongelijk gestelde

partij, veroordelen in de proceskosten.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

I. wijst de vorderingen van Laserline Beheer B.V. af;

II. veroordeelt Laserline Beheer B.V. in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak

aan de zijde van mr. Haafkes q.q. begroot op € 267,00 aan verschotten en € 527,00 aan

92

salaris van de advocaat.

Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. G.G. Vermeulen, voorzieningenrechter, en

uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 januari 2012, in tegenwoordigheid van

de griffier.

93

LJN: AX8838, Hoge Raad , C05/165HR





Inhoudsindicatie: Faillissementsrecht. Geschil tussen een curator in het faillissement van

de juridische eigenaar van een pand met bedrijfsruimte en twee

bovenwoningen en huurders over de ontruiming van hun bovenwoning

die de opvolgend economisch eigenaar van dat pand op eigen naam

hen verhuurt; een economisch eigenaar van een onroerende zaak kan

deze zaak na het faillissement van de juridische eigenaar daarvan niet

met werking tegen de boedel verhuren aan een derde; betekenis van

het begrip economische eigendom, onaanvaardbare doorbreking van

de paritas creditorum en ernstige bemoeilijking van een goed beheer

ten behoeve van de gezamenlijke schuldeisers van de tot de boedel

behorende zaken ten aanzien waarvan langlopende overeenkomsten

bestaan.

Vindplaats(en): JOL 2006, 671

JOR 2007, 76 m. nt. prof. mr. S.C.J.J. Kortmann en prof. mr. S.E.

Bartels, tevens behorend bij «JOR» 2007/75

NJ 2007, 155 m. nt. P. van Schilfgaarde

ONDR 2007, 91 m. nt. R.J. van Galen

Rechtspraak.nl

RvdW 2006, 1033

WR 2007, 12

Uitspraak

3 november 2006

Eerste Kamer

Nr. C05/165HR

JMH/RM


Arrest

in de zaak van:

Mr. Ronald VAN DEN BOS, in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van

NEBULA B.V.,

wonende te Zeist,

EISER tot cassatie,

advocaat: mr. H.J.A. Knijff,

t e g e n

1. [Verweerder 1],

2. [Verweerster 2],


VERWEERDERS in cassatie,

advocaat: mr. D. Stoutjesdijk.


94

Eiser tot cassatie - verder te noemen: de curator - heeft, toen nog samen met een mede-

curator, bij exploot van 3 oktober 2002 verweerders in cassatie - verder te noemen:

[verweerders] - gedagvaard voor de rechtbank te Amsterdam en gevorderd bij vonnis,

voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [verweerders] ieder en gezamenlijk te

veroordelen de woonruimte van het pand aan de [a-straat 1], staande en gelegen te

[woonplaats], met alle daarin aanwezige personen en goederen binnen vijf dagen na

betekening van het door de rechtbank te wijzen vonnis te verlaten en te ontruimen

zonder daarin terug te keren en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de

curatoren te stellen, zulks op straffe van een dwangsom, met machtiging van de

curatoren om, indien zij met die ontruiming in gebreke blijven, deze zelf te doen

uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie, met hoofdelijke

veroordeling van [verweerders] in de kosten van deze procedure.

[Verweerders] hebben de vordering bestreden.

De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 22 januari 2003 een comparitie van partijen

gelast en bij eindvonnis van 25 juni 2003 de vordering toegewezen, zij het met matiging

van de dwangsom tot een bedrag van € 250,-- per dag.

Tegen het eindvonnis hebben [verweerders] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te

Amsterdam. Bij memorie van grieven hebben [verweerders] gevorderd voormeld

eindvonnis te vernietigen en, opnieuw rechtdoende:

- de curatoren te veroordelen tot ongedaanmaking van het vonnis door levering van het

woongenot van voormelde woning binnen twee dagen na betekening van het in deze te

wijzen arrest op straffe van een dwangsom van € 1.000,-- per dag of dagdeel dat de

curatoren daarmee in gebreke blijven;

- de curatoren te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 15.074,54, vermeerderd

met de wettelijke rente vanaf 9 juli 2003, alsmede met een bedrag van € 370,26 per

maand vanaf 14 juli tot aan de dag van ongedaanmaking van het vonnis.

De curator heeft de vorderingen van [verweerders] bestreden.

Bij arrest van 17 maart 2005 heeft het hof het bestreden vonnis vernietigd en, opnieuw

rechtdoende, de vordering van de curator alsnog afgewezen, de curator veroordeeld om

[verweerders] binnen twee weken na betekening van dit arrest weer toe te laten tot de

bovenwoning van voormeld pand op straffe van verbeurte aan [verweerders] van een

dwangsom van € 100,-- per dag dat de curator daarmee in gebreke blijft, met een

maximum van € 10.000,--, [verweerders] niet-ontvankelijk verklaard in hun

(reconventionele) vordering tot schadevergoeding, de curator verwezen in de kosten van

beide instanties, het arrest tot hiertoe uitvoerbaar bij voorraad verklaard, en het meer of

anders gevorderde afgewezen.



Tegen het arrest van het hof heeft de curator beroep in cassatie ingesteld. De


[Verweerders] hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor de curator namens zijn advocaat toegelicht door mrs B. Winters en K.A.J.

de Vries, beiden advocaat te Amsterdam, en voor [verweerders] door hun advocaat.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging van

het bestreden arrest, met verwijzing naar een ander hof.


3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Nebula B.V. (hierna: Nebula) was in 1991 eigenares van een pand aan de [a-straat 1]

in [woonplaats], bestaande uit een bedrijfsruimte en twee bovenwoningen (hierna: het

pand). Op 24 december 1991 heeft Nebula de economische eigendom van het pand

overgedragen aan [A] B.V. (hierna: [A]). In de van deze transactie opgemaakte

95

onderhandse akte zijn de volgende bedingen opgenomen:

"BEDINGEN

Artikel 1: Het onroerend goed behoort met ingang van heden in economische zin in

eigendom aan de koper doch zal tot een nader door de koper te bepalen tijdstip geheel of

gedeeltelijk ten name van verkoper blijven staan.

Artikel 2: Alle kosten, belastingen en andere lasten op deze overeenkomst van koop en

verkoop en op de economische, de juridische en de feitelijke leveringen van het

onroerend goed vallende, zijn voor rekening van de verkoper (...).

Artikel 3: Het onroerend goed wordt aan de koper in bezit en genot geleverd op heden,

onder gestanddoening der lopende huurovereenkomsten; vanaf 1 januari 1992 zijn alle

baten, lasten en het risico voor rekening van de koper, die met ingang van heden

bevoegd is tot het verrichten van alle (rechts)handelingen met betrekking tot het

onroerend goed, van welke (rechts)handelingen verkoper zich zal onthouden tenzij koper

het tegendeel verzoekt.

Artikel 4: Het onroerend goed wordt heden in economische eigendom overgedragen in de

staat waarin het zich op heden bevindt met alle daaraan verbonden lusten en lasten,

rechten en verplichtingen (...)"

Voorts zijn de volgende bijzondere bepalingen opgenomen:

"Artikel 7: De juridische levering van het onroerend goed zal geschieden op een nader

door de koper te bepalen tijdstip, onder de bepalingen vast te stellen door de koper mits

met inachtneming van het bij deze akte overeengekomene.

Artikel 8: Als integrerend deel bij deze akte door de verkoper en de koper

overeengekomene verleent de verkoper bij deze een onherroepelijke volmacht met de

macht van substitutie aan de koper om voor en namens de verkoper:

a. het onroerend goed geheel of in gedeelten in juridische eigendom over te dragen;

b. in het algemeen de verplichtingen door de verkoper jegens de koper op zich genomen,

na te komen;

c. in het algemeen tot het verrichten van alle rechtshandelingen, waartoe een juridische

eigenaar bevoegd is, daaronder uitdrukkelijk begrepen de splitsing van het onroerend

goed in appartementen."

(ii) Op 27 december 1991 heeft [A] bij onderhandse akte de economische eigendom van

het pand overgedragen aan [B] B.V. (hierna: [B]). Nebula is met deze overdracht

akkoord gegaan. In deze akte is - voor zover van belang - bepaald:

"Voorts verklaren de partijen dat op deze verkoop en koop met economische

eigendomsoverdracht van toepassing zijn de bedingen en bijzondere bepalingen als

genoemd in de artikelen 1 tot en met 10 van de akte van economische

eigendomsoverdracht van onroerend goed de dato 24 december 1991 gesloten tussen

Nebula B.V. en [A] B.V., waarbij uitdrukkelijk wordt verwezen naar de artikelen 7 en 8

van de bijzondere bepalingen."

(iii) De juridische eigendom van het pand is bij Nebula gebleven. Nebula is op 24 maart

1999 failliet verklaard.

(iv) Een bovenwoning die tot het pand behoort (hierna: de bovenwoning) is per 1 juli

2000 door [B] op eigen naam verhuurd aan [verweerders].

3.2 In dit geding heeft de curator, kort gezegd, ontruiming gevorderd van de

bovenwoning. De curator beriep zich erop dat Nebula in juridische zin eigenares is

gebleven van de bovenwoning en stelde voorts dat [verweerders] de bovenwoning in

relatie tot Nebula zonder recht of titel bewonen. [Verweerders] hebben verweer gevoerd.

De rechtbank heeft de vordering van de curator toegewezen, maar het hof heeft het

eindvonnis van de rechtbank vernietigd en de vordering van de curator alsnog

afgewezen. Het hof overwoog daartoe met name als volgt:

96

"4.3.2 [B] had krachtens de overeenkomst tot economische eigendomsoverdracht het

recht om het pand te gebruiken. Partijen gaan daar kennelijk van uit, zodat ook het hof

aanneemt dat dit recht niet is aangetast doordat de oorspronkelijke economisch eigenaar

[A] B.V. - na naamswijziging in Nimbach B.V. - op 6 juni 1999 is ontbonden. In de

overeenkomst tot economische eigendomsoverdracht noch anderszins lag een beletsel

om dat recht vervolgens - voorzover betrekking hebbend op de bovenwoning - krachtens

huurovereenkomst aan [verweerders] te geven, zoals [B] heeft gedaan. Het hof

overweegt daarbij dat [B] voor het in eigen naam aangaan van die huurovereenkomst

overigens geen bijzondere bevoegdheid of positie nodig had, doch slechts

wilsovereenstemming met [verweerders]. Ingevolge die huurovereenkomst had [B] recht

op de met [verweerders] overeengekomen huurprijs en hadden [verweerders] jegens [B]

recht op het genot van de bovenwoning. Dat genot kon [B] aan [verweerders] geven,

zolang zij krachtens de overeenkomst tot economische eigendomsoverdracht het recht op

het gebruik van het pand had.

4.3.3 Het faillissement van Nebula heeft de overeenkomst tot economische

eigendomsoverdracht - en daarmee het recht van [B] tot gebruik van het pand - niet van

rechtswege doen eindigen. Feiten of omstandigheden waaruit volgt dat die overeenkomst

nadien wel is geëindigd, zijn niet of niet voldoende gesteld of gebleken. Dat betekent dat

het ervoor moet worden gehouden dat [B] nog altijd is gerechtigd tot het gebruik van het

pand en dat zij dat recht nog altijd aan [verweerders] kan geven. Dat leidt tot de

conclusie dat niet kan worden gezegd dat [verweerders] thans zonder recht of titel de

bovenwoning gebruiken. De vordering van de curator(en) is daarom niet toewijsbaar."

3.3 De onderdelen 1(a) en 1(c) bevatten de klacht dat de omstandigheid dat het

faillissement van Nebula de overeenkomst van economische eigendom niet van

rechtswege deed eindigen, niet meebrengt dat [B] haar gebruiksrecht met betrekking tot

de bovenwoning na het faillissement van Nebula nog kon uitoefenen. Daarom kon [B]

ook niet een tegenover de boedel afdwingbare huurovereenkomst met betrekking tot de

bovenwoning aangaan met [verweerders]. De curator beroept zich op - kort gezegd - het

stelsel van de Faillissementswet.

3.4 In de onderhavige zaak is de vraag aan de orde of een economische eigenaar van

een onroerende zaak deze zaak na het faillissement van de juridische eigenaar daarvan,

met werking tegen de boedel kan verhuren aan een derde. Dienaangaande wordt in de

eerste plaats overwogen dat bij de totstandkoming van Boek 5 van het Burgerlijk

Wetboek uitdrukkelijk de vraag onder ogen is gezien of het aanbeveling verdient in de

wet onderscheid te maken tussen juridische en economische eigendom. In antwoord op

een door de bijzondere commissie voor de herziening van het Burgerlijk Wetboek uit de

Eerste Kamer gestelde vraag antwoordde de regering onder meer:

"Het verdient geen aanbeveling de figuur van economische eigenaar in het Burgerlijk

Wetboek in te voeren. De positie van degene die houder van een zaak is op grond van

een obligatoire overeenkomst of een beperkt zakelijk recht, dient te worden bepaald door

de regels betreffende die overeenkomst of dat zakelijk recht en niet door andere regels

die aan de economische eigendom - wat men daar ook onder mag verstaan - zouden

moeten zijn verbonden.

(...)

Men kan het begrip 'economisch eigenaar' ook in verband brengen met de in het huidige

recht bekende fiduciaire eigendom, waarvan in de praktijk vooral de

eigendomsoverdracht tot zekerheid van belang is en waarbij men verder pleegt te

denken aan figuren als de Engelse trust. In het nieuwe BW zullen deze echter niet zijn

toegelaten (...). Ook in dit opzicht verdient het derhalve geen aanbeveling het begrip

'economische eigendom' in het nieuwe wetboek te introduceren."

(EV I, Parl. gesch. Boek 5, blz. 17-18).

Het begrip economische eigendom heeft op grond van deze overwegingen geen regeling

gevonden in het Burgerlijk Wetboek. Dit begrip moet in het burgerlijk recht daarom

worden opgevat als een samenvattende benaming zonder zelfstandige betekenis van de

97

rechtsverhouding tussen partijen die de 'economische eigendom' in het leven hebben

geroepen (vgl. HR 5 maart 2004, nr. C02/303, NJ 2004, 316).

3.5 In de tweede plaats verdient het volgende opmerking. Zoals onder meer is gesteld in

de memorie van toelichting op artikel 37 F. "oefent de faillietverklaring op bestaande

wederkerige overeenkomsten niet de minste invloed uit; de verbintenissen van de

gefailleerde en diens mede-contractant worden er niet door gewijzigd" (Van der Feltz, I,

blz. 409). Het feit dat het (voort)bestaan van een wederkerige overeenkomst niet wordt

beïnvloed door het faillissement van een van de contractanten, betekent echter niet dat

de schuldeiser van een duurovereenkomst wiens wederpartij failliet wordt verklaard, de

rechten uit die overeenkomst kan blijven uitoefenen alsof er geen faillissement ware. Een

andere opvatting zou immers ertoe leiden dat het aan de Faillissementswet mede ten

grondslag liggende, onder meer in de artikelen 26 en 108 e.v. F. tot uiting komende,

beginsel van gelijkheid van schuldeisers op onaanvaardbare wijze zou worden

doorbroken. Dit geldt ook voor gevallen waarin de gefailleerde krachtens de tussen

partijen gesloten overeenkomst niet is gehouden een bepaalde prestatie te verrichten,

maar het gebruik van een aan hem in eigendom toebehorende zaak te dulden. Indien de

wederpartij van de gefailleerde van de curator zou kunnen verlangen dat deze het

voortgezet gebruik van de desbetreffende zaak duldt, zou deze wederpartij immers in

feite bevoegd zijn het faillissement in zoverre te negeren. Voor dat laatste is echter

slechts plaats in uitzonderlijke, in de wet uitdrukkelijk geregelde, gevallen. Bovendien

zou door aanvaarding van een zodanige regel een goed beheer ten behoeve van de

gezamenlijke schuldeisers van de tot de boedel behorende zaken ten aanzien waarvan

langlopende overeenkomsten bestaan, in ernstige mate worden bemoeilijkt (vgl. HR 22

december 1989, nr. 13721, NJ 1990, 661).

3.6 Uit het hiervoor in 3.4 en 3.5 overwogene, in samenhang bezien, volgt dat de

onderdelen 1(a) en 1(c) doel treffen. Anders dan het hof heeft overwogen, bracht het

faillissement van de juridische eigenaar Nebula van het pand mee dat de economische

eigenaar [B] niet langer meer haar gebruiksrecht met betrekking tot het pand, dat berust

op de economische eigendom daarvan, kon tegenwerpen aan de curator van Nebula.

Hieruit volgt dat [B] ook niet door een overeenkomst met derden, [verweerders], aan

dezen een huurrecht kon verschaffen dat aan de curator van Nebula kan worden

tegengeworpen. De omstandigheid dat het gebruiksrecht van [B] met betrekking tot het

pand op zichzelf niet werd geraakt door het faillissement van Nebula, brengt hierin geen

wijziging, om de hiervoor in 3.5 uiteengezette reden.

3.7 Nu de onderdelen 1(a) en 1(c) doel treffen, behoeven de overige onderdelen geen

beoordeling meer.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 17 maart 2005;

verwijst het geding naar het gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en

beslissing;

veroordeelt [verweerders] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak

aan de zijde van de curator begroot op € 603,11 aan verschotten en € 2.600,-- voor

salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de

raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, P.C. Kop, E.J. Numann en F.B. Bakels, en in het

openbaar uitgesproken door de raadsheer W.D.H. Asser op 3 november 2006.

98

LJN: BV8839,Sector kanton Rechtbank Breda , 681644 cv 11-6207





Inhoudsindicatie: Vordering strekkende tot verkrijging van medehuurderschap door

meerderjarige, bij vader inwonende, zoon toewijsbaar, nu zich geen

van de in artikel 7:267 BW voorgeschreven -limitatieve-

afwijzingsgronden voordoet. Het uit Europese regelgeving

voortvloeiende inkomenscriterium (voor toewijzing van sociale

huurwoningen) maakt dat in dit geval niet anders. Aan dit criterium

dient door woningcorporaties sinds 1 januari 2011 toepassing te

worden gegeven bij nieuwe verhuringen. Het toekennen van

medehuurderschap leidt evenwel niet -zonder meer- tot het aangaan

van een nieuwe huurovereenkomst, althans kan niet -zonder meer-

aan een nieuwe verhuring gelijk worden gesteld


WR 2012, 118

Uitspraak

RECHTBANK BREDA

team kanton Bergen op Zoom

zaak/rolnr.: 681644 CV EXPL 11-6207

vonnis d.d. 7 maart 2012

inzake

1. [X],

2. [Y],

beiden wonende te Bergen op Zoom,

eisers,

gemachtigde: mr. M.M. van Delden, medewerkster ARAG-Nederland, Algemene

Rechtsbijstand N.V. te Amsterdam,

tegen

de stichting STICHTING STADLANDER,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Bergen op Zoom,

gedaagde,

gemachtigde: AGIN Timmermans te Bergen op Zoom.

Eisers worden hierna afzonderlijk aangeduid als respectievelijk “[X]” en “[Y]” en

gezamenlijk als “[X en Y].”. Gedaagde wordt hierna aangeduid als “Stichting Stadlander”.

1. Het verloop van het geding

De procesgang blijkt uit:

1.1 de dagvaarding van 12 september 2011 met producties;

1.2 de conclusie van antwoord;

1.3 de conclusie van repliek met producties;

1.4 de conclusie van dupliek.

99

2. Het geschil

[X en Y]. vordert, dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zal

worden bepaald, dat [Y] met ingang van de datum van het vonnis, althans met ingang

van een in goede justitie te bepalen ander tijdstip, medehuurder zal zijn van de

woonruimte aan het adres [adres], een en ander met veroordeling van Stadlander in de

buitengerechtelijke kosten ad € 178,50 en in de kosten van dit geding.

Stadlander concludeert tot afwijzing van de vordering, met hoofdelijke veroordeling van

[X en Y]. in de proceskosten.

3. De beoordeling

3.1 Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende

weersproken, dan wel blijkens de niet betwiste inhoud van producties, het volgende vast:

1. [X] en zijn inmiddels overleden vrouw zijn op 29 april 1992 met (de

rechtsvoorgangster van) Stadlander een huurovereenkomst aangegaan met betrekking

tot de woning aan de [adres] (nader ook “het gehuurde”).

2. De thans 42-jarige zoon [Y] heeft sinds aanvang van de huurovereenkomst

onafgebroken bij zijn ouders/vader in het gehuurde gewoond.

3. In 1999 is zoon [Y] getrouwd. Zijn echtgenote en de 2 uit het huwelijk geboren

minderjarige kinderen (thans 6 en 3 jaar oud) wonen eveneens in het gehuurde.

4. Op 23 december 2010 heeft [X en Y]. Stadlander verzocht om [Y] de status van

medehuurder te verlenen.

5. Stadlander heeft dit verzoek bij brief van 14 februari 2011 afgewezen. In haar brief

stelt zij, kort gezegd, geen huurovereenkomsten aan te gaan op basis van ouder- of

kindrelaties, maar [Y], onder voorwaarden, een nieuw huurcontract te kunnen aanbieden

in het geval [X] komt te overlijden of wordt opgenomen in een verpleeghuis.

6. [X en Y]. heeft zich daarop gewend tot zijn gemachtigde, die Stadlander bij brief van 8

april 2011 heeft verzocht de beslissing te heroverwegen en het verzoek tot

medehuurderschap alsnog toe te wijzen.

7. In reactie op die brief heeft Stadlander (de gemachtigde van) [X en Y]. op 21 april

2011 gevraagd nadere financiële gegevens te verstrekken, teneinde te kunnen

beoordelen of het huishoudinkomen valt binnen de Europees gestelde inkomensnorm van

€ 33.164,-- op jaarbasis.

8. Bij brief van 5 mei 2011 heeft (de gemachtigde van) [X en Y]. afwijzend op dit verzoek

gereageerd, nu dit geen voorwaarde zou zijn om in aanmerking te komen voor

medehuurderschap.

9. Stadlander heeft vervolgens bericht, dat zij blijft bij haar besluit om [Y] niet de status

van medehuurder te verschaffen.

3.2 De onderhavige vordering van [X en Y]. richt zich tegen het -afwijzende- besluit van

Stadlander, waarbij hij -op de voet van artikel 7:267 BW- verzoekt te bepalen, dat [Y]

met ingang van de datum van dit vonnis, althans van een door de kantonrechter in goede

justitie te bepalen datum, medehuurder zal zijn van de huurwoning aan de [adres]. In de

visie van [X en Y]. is aan alle voorwaarden voor toewijzing van de vordering voldaan en

dient [Y] als samenwoner de positie van medehuurder te krijgen, ongeacht de belangen

van verhuurder. [X en Y]. maakt tevens aanspraak op een bedrag van € 178,50 aan

gemaakte buitengerechtelijke kosten.

3.3 Stadlander heeft bij dupliek niet (langer) betwist, dat [X en Y]. voldoet aan de

criteria, zoals genoemd in artikel 7:267 BW, maar in haar visie dient het verzoek tot

medehuurderschap niettemin te worden afgewezen, nu in dit geval door onverkorte

toepassing van artikel 7:267 BW strijd ontstaat met Europese regelgeving, aangezien [X

en Y]. niet voldoet aan het uit die regelgeving voortvloeiende inkomenscriterium,

inhoudende dat sociale huurwoningen dienen te worden gereserveerd voor

100

personen/gezinnen met een inkomen lager dan € 33.614,--. Stadlander concludeert

voorts tot afwijzing van de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten.

3.4 De vordering van [X en Y]. vindt haar grondslag in artikel 7:267 BW, dat erin

voorziet, dat degenen die met een hoofdhuurder samenwonen in een gehuurde

woonruimte en daarmee een duurzame gezamenlijke huishouding voeren, maar niet zijn

partner zijn, medehuurder kunnen worden, althans een daartoe strekkend verzoek

kunnen doen aan de rechter, die dit verzoek slechts zal afwijzen op de gronden zoals bij

dat artikel genoemd.

3.5 Naast het feit dat de voorgestelde medehuurder zijn hoofdverblijf in het gehuurde

dient te hebben en er sprake dient te zijn van een duurzame gemeenschappelijke

huishouding die twee jaar of langer heeft geduurd, noemt artikel 7:267 BW slechts twee

afwijzingsgronden: de voorgestelde medehuurder biedt onvoldoende financiële waarborg

voor een behoorlijke nakoming van de huur en de vordering heeft slechts tot doel de

medehuurder de positie van huurder te verschaffen (misbruik van recht). Vast staat, dat

zich in dit geval geen van de in artikel 7:267 BW voorgeschreven -limitatieve-

afwijzingsgronden voordoet. Niet -langer- weersproken is, dat de samenlevingssituatie

van [X] en [Y] duurzaam is en niet aflopend en dat [Y] voldoet aan de bepaalde

minimumwaarborgen van solvabiliteit. Het feit, dat [Y] -onbetwist- geen inzicht wenst te

verstrekken in zijn inkomsten is derhalve irrelevant.

3.6 Dit zou anders kunnen zijn, indien juist is het verweer van Stadlander, dat (ook) bij

een op medehuurderschap gerichte vordering -zoals in dit geval- het huishoudinkomen

dient te worden getoetst aan het uit Europese regelgeving voortvloeiende

inkomenscriterium. Stadlander verwijst in dit verband meer specifiek naar de artikelen

87, 88 en verder EG-Verdrag (met ingang van 1 december 2009 de artikelen 107 en 108

VWEU geworden, ktr.), die regels geven betreffende steunmaatregelen van de (lid)staten

en het besluit van de Europese Commissie van 15 december 2009, nr. E 2/2005 en N

642/2009.

3.7 In genoemd besluit van 15 december 2009 heeft de Europese Commissie (EC), nadat

zij het Nederlandse stelsel van volkshuisvesting niet in overeenstemming had geoordeeld

met de EG-staatssteunregels, -kort gezegd- de toezegging aanvaard van de Nederlandse

overheid, zoals gedaan bij brief van 3 of 4 december 2009, om het stelsel te zullen

wijzigen overeenkomstig haar verzoeken, althans heeft zij daarin tegen het voorgestelde

pakket aan maatregelen geen bezwaar gemaakt. Ter uitvoering van (de belangrijkste

elementen van) het EC-besluit is vervolgens op 1 januari 2011 de Tijdelijke regeling

diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen huisvesting (Stcrt. 8

november 2010, nr. 17515, nader “de regeling”) in werking getreden. In deze -

ministeriële- regeling -die vooruitloopt op de herziening van de regels over

woningcorporaties in de Woningwet- zijn de condities opgenomen waaronder staatssteun

voor woningcorporaties is toegestaan. Een belangrijk onderdeel van deze regeling -die

per 1 januari 2012 op in deze ondergeschikte onderdelen is gewijzigd (Stcrt. 28

december 2011, nr. 23674)- vormt de voorwaarde, dat minimaal 90% van de

vrijkomende woningen met een huurprijs tot € 652,52 wordt toegewezen aan

huishoudens waarvan het belastbaar inkomen niet hoger is dan € 33.614,-- (prijspeil

2011), dan wel 34.085,-- (prijspeil 2012).

3.8 Aan Stadlander kan worden toegegeven, dat de Nederlandse overheid in haar

toezegging aan de Europese Commissie als implementatiedatum van de nieuwe

steunregels 1 januari 2010 heeft genoemd, maar dit laat onverlet dat de regeling ter

uitvoering van het EC-besluit van 15 december 2009, waarbij die toezegging is

geaccepteerd, uiteindelijk eerst op 1 januari 2011 in werking is getreden. De

woningcorporaties, waaronder Stadlander, moeten worden geacht vanaf die datum aan

de in die regeling neergelegde toewijzingsnorm te voldoen.

101

3.9 In weerwil van hetgeen Stadlander daaromtrent heeft gesteld, volgt uit de regeling

en de toelichtingen daarop, dat aan de toewijzingsregels toepassing moet worden

gegeven bij het aangaan van huurovereenkomsten, ofwel bij nieuwe verhuringen. Voor

de toewijzingsnorm is daarbij bepalend de ingangsdatum van het (nieuwe) huurcontract.

Gelet hierop brengt het feit, dat het verzoek van [X en Y]. om [Y] de status van

medehuurder te verschaffen dateert van december 2010, niet met zich, dat in dit geval

reeds om die reden met de regeling en de daaruit voortvloeiende toewijzingsnorm geen

rekening zou behoeven te worden gehouden, zoals [X en Y]. heeft betoogd.

3.10 Iets anders is, of -gegeven de wederzijdse standpunten van partijen- het toekennen

van medehuurderschap zonder meer leidt tot het aangaan van een (nieuwe)

huurovereenkomst, dan wel -gelet op de strekking van de regeling- aan een nieuwe

verhuring gelijk zou moeten worden gesteld. Met [X en Y]. is de kantonrechter van

oordeel, dat dit niet het geval is. Medehuur berust immers niet op een zelfstandige

positie bij een huurovereenkomst, maar op een reeds bestaande huurrelatie tussen

verhuurder en (hoofd)huurder, zoals ook volgt uit de omstandigheid dat het

medehuurderschap van een samenwoner een einde neemt zodra hij zijn hoofdverblijf niet

meer in het gehuurde heeft. De medehuurder wordt, indien aan de daarvoor gestelde

wettelijke vereisten is voldaan, toegelaten tot een bestaande huurovereenkomst, die

onder dezelfde voorwaarden wordt voortgezet. Hoewel dat bij iemand die duurzaam met

de huurder samenwoont zonder met hem gehuwd te zijn of een geregistreerd

partnerschap te hebben gesloten, anders dan bij een echtgenoot of geregistreerd partner

van de huurder, niet van rechtswege gebeurt (art. 7:266 BW), maar met toestemming

van de verhuurder of op bevel van de kantonrechter, is er geen wettelijke regeling, die

daarvoor het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst voorschrijft. In de praktijk

gebeurt dit kennelijk veelal door bijschrijving, registratie of erkenning als (wettelijk)

medehuurder.

3.11 Nieuwe medehuur kan derhalve niet zonder meer als een nieuwe verhuring worden

beschouwd in de zin van de regeling. Dit zou anders kunnen zijn indien daarvoor (wel)

een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan. Niet is echter gesteld of gebleken, dat

dit bij Stadlander gebruikelijk is.

3.12 Het vorenstaande brengt met zich, dat in dit geval, waarin geen sprake wordt

geacht van een nieuwe verhuring, de op medehuurderschap gerichte vordering van [X en

Y]. niet behoeft te worden getoetst aan het uit de regeling voortvloeiende

inkomenscriterium.

3.13 Voor zover Stadlander nog heeft gesteld, dat die regeling daarmee, in het kader van

het verkrijgen van medehuurderschap op de grond van artikel 7: 267 BW een dode letter

zou zijn en de in Europees verband opgelegde beperkingen gemakkelijk te omzeilen

zouden zijn, gaat zij eraan voorbij, dat op basis van de regeling bij nieuwe verhuringen in

de zin van die regeling (waarvan sprake is in de door Stadlander gegeven

voorbeeldsituatie van jong ongehuwden, die voor het eerst willen gaan samenwonen) het

huishoudinkomen dient te worden getoetst. Nu dit inkomen de optelsom betreft van de

verzamelinkomens als bedoeld in de wet inkomstenbelasting 2001 van de huurder en zijn

meerderjarige medebewoners, dient (om bij het voorbeeld te blijven: bij een beginnende

samenwoning) derhalve niet uitsluitend het inkomen van de contractuele huurder te

worden getoetst, maar ook dat van zijn -meerderjarige- medebewoner, ongeacht of deze

de status heeft van (wettelijk) medehuurder. Het inkomenscriterium kan dan ook -anders

dan Stadlander meent- niet zonder meer worden ontweken door het huurcontract op één

naam af te sluiten.

Daartoe zou ook een uitstel van de beoogde samenwoning nodig zijn, maar een dergelijk

uitstel -dat impliceert dat slechts door één van beiden hoofdverblijf in het gehuurde

wordt gehouden- staat (nu juist) aan toepassing van artikel 7:267 BW in de weg, dat

voor toekenning van het medehuurderschap immers een duurzame samenwoning in het

102

gehuurde voorschrijft. Dit vereiste, bezien in samenhang met de overige aan die

toekenning gestelde voorwaarden, waaronder de in artikel 7:267 in het derde lid onder b.

opgenomen anti-misbruikbepaling, maakt ook, dat moet worden aangenomen, dat het

“gevaar”, dat Stadlander schetst omtrent het zich “via de weg van artikel 7:267 BW als

medehuurder kunnen laten inschrijven” om zodoende een sociale huurwoning te

bemachtigen, zich niet snel zal verwezenlijken. Bovendien kan dit gevaar worden

ontweken, door in het geval van nieuwe medehuur -als beleidslijn- een nieuwe

huurovereenkomst aan te gaan.

3.14 De slotsom luidt dan ook, dat Stadlander, door haar weigering [Y] de positie van

medehuurder te verschaffen -nog uitsluitend- te baseren op de omstandigheid dat het

gezinsinkomen van [X en Y]. waarschijnlijk hoger is dan voor een sociale huurwoning

tegenwoordig is toegestaan, een in dit geval niet bestaande afwijzingsgrond heeft

gehanteerd. Nu aan alle voorwaarden voor toewijzing van de op medehuurderschap

gerichte vordering van [X en Y]. is voldaan, is die vordering derhalve, onder passering

van het door Stadlander gevoerde verweer, toewijsbaar.

3.15 Dit laat overigens onverlet, dat het niet vanzelfsprekend is dat [Y], na beëindiging

van de hoofdhuur met [X], in het gehuurde kan blijven wonen. Indien voor de huur van

de woning een huisvestingsvergunning is vereist kan de huur alleen worden voortgezet

indien [Y] de vereiste vergunning overlegt of kan aantonen, dat hij die zal krijgen. Hierbij

kan het inkomen van [Y] (wel) van belang zijn.

3.16 Bij de vorenstaande beoordeling heeft de kantonrechter -gelet op het geschil tussen

partijen- aangenomen, dat de huurprijs van het gehuurde gelijk of lager is dan € 652,52,

echter is dat niet met zoveel woorden gesteld of gebleken.

3.17 Voor zover [X en Y]. vergoeding van buitengerechtelijke kosten heeft gevorderd, zal

deze vordering worden afgewezen. Met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten

wordt als uitgangspunt gehanteerd dat dergelijke kosten alleen voor vergoeding in

aanmerking komen, indien zij betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan

een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard)

schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze

samenstellen van het dossier. [X en Y]. heeft weliswaar gesteld dat de gevorderde kosten

geen betrekking hebben op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een

vergoeding pleegt in te sluiten, maar uit de gegeven omschrijving van deze

werkzaamheden dient het tegendeel te worden afgeleid

3.18 Stadlander zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld

in de kosten van dit geding.

4. De beslissing

De kantonrechter:

bepaalt dat [Y] met ingang van de dag na heden medehuurder zal zijn van de

woonruimte aan het adres [adres];

veroordeelt Stadlander in de kosten van dit geding, aan de zijde van [X en Y]. tot op

heden begroot op € 570,62, daarin begrepen een bedrag van € 400,-- als salaris voor de

gemachtigde van [X en Y].;

verklaart dit vonnis -tot zover- uitvoerbaar bij voorraad;


Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort, kantonrechter, en in het openbaar

103

uitgesproken op woensdag 7 maart 2012.

104

LJN: BX1666, Gerechtshof Amsterdam , 200.088.711/01





Inhoudsindicatie: Kamerhuur. Het thans uitsluitend voor studenten willen bestemmen

van de kamers in het complex Uilenstede levert dringend eigen

gebruik op voor de verhurende stichting, die zich in afwijking van haar

statutaire doelstelling, volledig richt op het huisvesten van studenten.

Dat in een huurbeëindigingsprocedure gegevens over de persoonlijke

situatie moeten worden verschaft is niet strijdig met artikel 10

Grondwet of artikel 8 EVRM. Doordat huurder geen persoonlijke

gegevens heeft willen verstrekken kan er slechts in beperkte mate een

belangenafweging plaatsvinden. Deze valt in het nadeel van huurder

uit. Ook moet bij gebreke van gemotiveerde betwisting ervan worden

uitgegaan dat passende vervangende woonruimte beschikbaar is. Voor

de toekenning van een verhuiskostenvergoeding bestaat bij

kamerhuur als de onderhavige geen aanleiding.


WR 2012, 128

Uitspraak

17 juli 2012

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

de stichting STICHTING DUWO,

gevestigd te Delft,

APPELLANTE,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

t e g e n

[GEÏNTIMEERDE],


GEÏNTIMEERDE,

advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam.


Bij dagvaarding van 1 juni 2011 is appellante, Duwo, in hoger beroep gekomen van het

vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de

kantonrechter) van 29 april 2011, in deze zaak onder rolnummer 10-20027 gewezen

105

tussen haar als eiseres en geïntimeerde, [W.], als gedaagde.

Bij memorie heeft Duwo vijf grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd,

bewijsstukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het

bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog – blijkens de appeldagvaarding bij uitvoerbaar

bij voorraad verklaard arrest – de vordering van Duwo zal toewijzen en [geïntimeerde]

zal veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties.

Bij memorie heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en geconcludeerd dat het hof het

bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van Duwo, uitvoerbaar bij voorraad,

in de kosten van het hoger beroep.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. De feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1. een aantal feiten als in deze

zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die

feiten zal uitgaan.

3. Beoordeling

3.1 Deze zaak gaat, kort gezegd, om het volgende.

[geïntimeerde], geboren op [geboortejaar], huurt sinds 15 februari 2004 van (de

rechtsvoorgangster van) Duwo een kamer in het complex Uilenstede te Amstelveen met

medegebruik van onder meer gemeenschap¬pe¬lijke keuken, wc en douche. Bij brief

van 15 februari 2010 heeft Duwo aan [geïntimeerde] de huur opgezegd, voor het geval

zij als student is aan te merken op de grond dat zij niet heeft ingestemd met het aanbod

om een nieuwe huurovereenkomst met bedingen als bedoeld in artikel 7:274 lid 4 BW

(een zogenaamd campuscontract) aan te gaan en voor het geval zij niet als student is

aan te merken op de grond dat Duwo het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen

gebruik in de vorm van verhuur aan een student. [geïntimeerde] heeft niet ingestemd

met de opzegging. In dit geding vordert Duwo dat de datum wordt vastgesteld waarop de

met [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst eindigt op een van de hierboven

vermelde alternatieve gronden.

3.2.1 Na verweer door [geïntimeerde] heeft de kantonrechter de vordering van Duwo

afgewezen. De kantonrechter heeft hiertoe het volgende overwogen. [geïntimeerde]

heeft het gehuurde voor onbepaal¬de tijd gehuurd in een tijd dat het geen voorwaarde

was om student te zijn. Sinds het einde van de jaren ’80 werden daadwerkelijk ook

“andere jongeren” in de onzelf¬standige woonruimten van het Uilenstede¬complex

gehuisvest. Het gehuurde is niet krachtens huurovereenkomst bestemd voor studenten.

Vereist was destijds maatschappelijke binding aan de stadsregio Amsterdam, aan welke

eis ook op andere wijze kon worden voldaan dan door het volgen van een studie. De

huur¬overeenkomst is dan ook een “gewone huurovereenkomst” voor “gewone

woonruimte”. Dat Intermezzo, de rechtsvoorgangster van Duwo, met ingang van 1 mei

2004 haar beleid heeft gewijzigd in die zin dat zij met ingang van die datum alleen nog

woonruimte als “studentenwoning” verhuurt, maakt dat niet anders.

3.2.2 Het door Duwo gedane aanbod om een campuscontract aan te gaan acht de

kantonrechter niet redelijk, omdat het ertoe strekt aan [geïntimeerde] de bescher¬ming

die zij als huurder van “gewone woonruimte” geniet, te ontnemen.

3.2.3 De vraag of Duwo het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat de

huurovereenkomst moet eindigen, heeft de kantonrechter ontkennend beantwoord op de

106

grond dat Duwo ook ten doel heeft personen te huisvesten die door hun inkomen

moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting, Duwo niet

(voldoende) heeft bestreden dat [geïntimeerde] tot die categorie behoort en voor die

categorie niet minder woningnood bestaat dan voor studenten, terwijl het gaat om een

betrekkelijk klein aantal personen die nog verblijven in kamers die Duwo verder nog

uitsluitend voor huisvesting van studenten wil gebruiken, welke personen behoren tot de

groep personen wier lot Duwo zich krachtens haar doelstelling eveneens dient aan te

trekken. Aan de voorwaarde dat andere passende huisvesting beschikbaar is, was

volgens de kantonrechter evenmin voldaan.

3.3 De eerste grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de

huurovereenkomst van [geïntimeerde] een “gewone” huurovereenkomst is, die

betrekking heeft op “gewone” woonruimte. In de toelichting op deze grief heeft Duwo het

volgende aangevoerd. [geïntimeerde] heeft de toewijzing van de woonruimte wel degelijk

te danken gehad aan het feit dat zij student was; dat was haar binding met de regio. Het

feit dat ook personen die niet studeerden, maar een andere binding met de regio hadden,

onder omstandigheden een kamer op Uilenstede konden huren doet daaraan niet af. De

door [geïntimeerde] gehuurde woonruimte zal bij leegkomst weer aan een student

worden verhuurd. In de periode dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst aanging werd

niet meer dan 10% van de leegkomende woonruimten op Uilenstede toegewezen aan

werkende jongeren. De kandidaat-huurders en niet de woonruimten zelf waren

geoormerkt; doordat [geïntimeerde] student was kon zij huren en het verkortte ook haar

wachttijd. Inmiddels zijn de woonruimten die aan niet studerende jongeren met

voldoende urgentie worden toegewezen geclusterd. Uit de documenten die

[geïntimeerde] bij haar inschrij¬ving als aspirant-huurder moest overleggen heeft zij

moeten begrijpen dat zij alleen vanwege haar studie in aanmerking kwam voor een

kamer. Uilenstede stond en staat ook wijd en zijd bekend als een complex

studentenwoningen. Bovendien was op het formulier waarmee [geïntimeerde] in januari

2004 haar inschrijving voor een kamer herbevestigde uitdrukkelijk vermeld dat haar een

huurovereenkomst zou worden aangeboden voor de duur van haar studie (maximaal zes

jaar), zoals Duwo na 1 mei 2004 ook daadwerkelijk is gaan doen.

3.4 [geïntimeerde] heeft de feiten die Duwo ten grondslag heeft gelegd aan haar betoog

dat het in deze zaak niet gaat om een gewone huurovereenkomst voor gewone

woonruimte, niet (voldoende gemotiveerd) betwist. Wat betreft het aantal niet

studerende jongeren aan wie ten tijde van het aangaan van de onderhavige

huurovereenkomst kamers op Uilenstede werden verhuurd geldt dat zonder nadere

toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien hoe de stelling dat in die periode 50% van

de vrijkomende kamers via Woningnet werd verhuurd, kan aantonen dat het niet juist is

dat slechts 10% van de kamers werd verhuurd aan niet-studenten. Het hof gaat daarom

van de juistheid van de door Duwo aangevoerde feiten uit, met dien verstande dat moet

worden vastgesteld dat de mededeling op het herbevestigings¬formulier uit januari 2004

over het aanbieden van een tijdelijk contract betrekking had op de situatie die zou

intreden na 1 mei 2004, de datum waarop de inschrijving zou worden omgezet in een

inschrijving bij de nieuwe studentenwebsite van Intermezzo en Woonstichting De Key.

Aangezien de huurovereen¬komst van [geïntimeerde] al is gesloten per 15 februari 2004

is die vermelding niet (rechtstreeks) op haar van toepassing.

3.5 De juistheid van de door Duwo gestelde feiten brengt echter nog niet met zich dat

ook haar conclusie juist is. In de huurovereenkomst zelf zijn geen bedingen opgenomen

die de huurovereenkomst of de woonruimte bijzonder maken. [geïntimeerde] kan daarom

aanspraak maken op de gewone huurbescherming. In zoverre faalt de eerste grief.

3.6 Duwo heeft [geïntimeerde] een aanbod gedaan tot het aangaan van een

campuscontract onder de voorwaarde dat zij aantoont nog steeds student te zijn. Voor

het geval zij dat niet aantoont heeft Duwo de huurovereenkomst opgezegd wegens

dringend eigen gebruik. [geïntimeerde] heeft geweigerd mede te delen of zij nog studeert

107

of niet.

3.7 Blijkens het voorafgaande is niet voldaan aan de voorwaarde waaronder Duwo aan

[geïntimeerde] een aanbod tot het aangaan van een gewijzigde overeenkomst heeft

gedaan. De (on)redelijkheid van dat voorstel behoeft derhalve geen bespreking, zoals

Duwo terecht heeft aangevoerd in de toelichting op de tweede grief, die is gericht tegen

het oordeel van de kantonrechter over die (on)redelijkheid. In zoverre is die grief dus

terecht voorgedragen.

3.8 Daarmee komt het hof toe aan de beoordeling van de opzegging wegens dringend

eigen gebruik. De derde grief bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat niet

aannemelijk is geworden dat Duwo het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen

gebruik, erin bestaande dat zij de woonruimte wil verhuren aan een student.

3.9 De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op deze grond kan in geen

geval worden toegewezen als ervan moet worden uitgegaan dat de woonruimte thans

reeds wordt verhuurd aan een student. Duwo heeft zich, bij gebreke van bewijzen van

het tegendeel, op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde] niet meer studeert. Zij heeft

voorts aangevoerd dat [geïntimeerde] haar studie in 2003 heeft aangevangen, zodat het,

mede gezien haar leeftijd, niet aannemelijk is dat zij nog steeds zou studeren.

[geïntimeerde] heeft geweigerd mede te delen of zij nog studeert of niet, omdat zij

principieel van mening is dat Duwo niet het recht heeft bewijs te verlangen dat zij nog

steeds studeert. De vraag of zij studeerde is tussen haar en (de rechtsvoorgangster van)

Duwo nooit van wezenlijk belang geweest, aldus [geïntimeerde], die zich beroept op de

in artikel 10 van de Grondwet en artikel 8 van het EVRM beschermde persoonlijke

levenssfeer.

3.10 Of een huurder van woonruimte een succesvol beroep op huurbescherming kan

doen zal veelal mede afhangen van omstandigheden in diens persoonlijke levenssfeer. In

dit geval vloeit dat voort uit het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW.

Niet kan worden aanvaard dat een huurder de beoordeling door de rechter van een

vordering tot beëindiging van de huur onmogelijk maakt door een weigering in de

procedure mededelingen te doen over zijn persoonlijke omstandigheden. Hetgeen aan

persoonlijke gegevens van [geïntimeerde] wordt verlangd staat in redelijke verhouding

met de doelstelling die de wetgever met het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 aanhef en

onder c BW voor ogen stond. In het geval van [geïntimeerde] kan de weigering deze

gegevens te verschaffen te minder worden aanvaard, nu zij in 2004, toen dat haar de

mogelijkheid bood woonruimte op Uilenstede te huren, kennelijk geen moeite had met de

verplichting aan de rechtsvoor¬gangster van Duwo een bewijs van inschrijving als

student te doen toekomen. De omstandigheid dat aan het niet verstrekken in de

procedure van bedoelde gegevens van min of meer persoonlijke aard consequenties

kunnen zijn verbonden is dus niet in strijd met artikel 10 van de Grondwet of artikel 8

van het EVRM.

3.11 Dat [geïntimeerde], thans 29 jaar oud en in 2003 met studeren begonnen, thans

geen student meer is, acht ook het hof hoogst aannemelijk. Bij gebreke van betwisting,

laat staan gemotiveerde betwisting, zal het hof daarvan dan ook uitgaan.

3.12 De kantonrechter heeft de afwijzing van het beroep op dringend eigen gebruik mede

doen steunen op de overweging dat de personen die thans met een gewoon huurcontract

na beëindiging van hun studie nog op een kamer op Uilenstede wonen, onder wie

[geïntimeerde], behoren tot de groep personen wier lot Duwo zich krachtens haar

doelstelling eveneens dient aan te trekken, namelijk personen die door hun inkomen

moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Duwo heeft dit

argument terecht bestreden. Niet alleen heeft [geïntimeerde] geen informatie verschaft

waarop kan worden gebaseerd dat zij inderdaad tot die statutaire doelgroep behoort,

maar bovendien kan aan Duwo niet het recht worden ontzegd ervoor te kiezen haar

108

inspanningen nog slechts te richten op een subcategorie van haar statutaire doelgroep,

zoals zij, naar [geïntimeerde] niet voldoende gemotiveerd heeft weersproken, sinds 1

mei 2004 doet – daargelaten een kleine groep van niet studerende jongeren die Duwo op

grond van de huisvestingsregels van de gemeente Amstelveen verplicht is op Uilenstede

woonruimte te bieden, waarvoor tegenwoordig een specifiek gedeelte van het

woonruimtebestand wordt aangewend. De administratiefrechtelijke kwestie of Duwo met

deze beperking in strijd handelt met de wettelijke vereisten voor een toegelaten instelling

doet in dit verband niet ter zake.

3.13 Duwo heeft gewezen op het grote tekort aan betaalbare huisvesting voor

Nederlandse en buitenlandse studenten in de studentensteden. [geïntimeerde] heeft het

bestaan van dat tekort niet bestreden, maar heeft aangevoerd dat dat tekort ook bestaat

voor personen die niet studeren. Het feit dat dat laatste waar is, doet er echter niet aan

af dat het een legitieme keuze is om, mede in het algemeen belang, de bescherming van

de Nederlandse kenniseconomie, een complex dat naar zijn bouwaard daarvoor bij

uitstek geschikt is, exclusief te bestemmen voor personen die een studie volgen aan een

universiteit of hogeschool of een beroepsopleiding volgen en zo te werken aan de

beperking van de woningnood onder die categorie personen. Dat Duwo sinds de

toevoeging van lid 4 aan artikel 7:274 BW vier jaar heeft gewacht alvorens een poging te

doen de reeds lopende gewone huurcontracten om te zetten in campuscontracten is

onvoldoende voor de gevolgtrekking dat het belang van Duwo niet zo dringend is; er

kunnen immers ook vele andere valide redenen zijn om bestaande contracten gedurende

een zekere periode ongemoeid te laten.

3.14 Anders dan de kantonrechter is het hof van oordeel dat het feit dat de groep van

personen die na beëindiging van hun studie nog op een gewoon huurcontract van voor 1

mei 2004 op Uilenstede zijn blijven wonen, beperkt is – op basis van de ervaringen in de

onderhavige eerste fase schat Duwo dit aantal op 10% van alle huurders op Uilenstede,

zijnde ongeveer 300 – niet meebrengt dat Duwo het gehuurde niet dringend nodig heeft.

Het aantal woonruimten dat Duwo op deze wijze beschikbaar zou krijgen voor verhuur op

basis van een campuscontract acht het hof, mede gezien de te verwachten veel grotere

doorstro¬mingssnelheid, aanzienlijk.

3.15 Op grond van het voorgaande acht het hof het belang van Duwo om het gehuurde

ter beschikking te krijgen voor verhuur aan een student dringend. Het hof dient echter te

beoordelen of Duwo het gehuurde ook zó dringend nodig heeft dat van haar, de belangen

van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat

de huurovereenkomst wordt verlengd. Het uitvoeren van deze belangenafweging heeft

[geïntimeerde] bemoeilijkt door geen mededelingen te doen over haar persoonlijke

omstandigheden en zich te beperken tot algemeen¬heden over het tekort aan betaalbare

woonruimte. Deze terughoudendheid komt voor haar eigen rekening. Het hof kan

hierdoor slechts in de belangenafweging meenemen het belang van [geïntimeerde] om te

kunnen blijven wonen waar zij woont en niet te hoeven verhuizen naar een andere, naar

alle waarschijnlijkheid duurderde woning. Dit belang wordt echter gemitigeerd door de

omstandigheid dat zij altijd moet hebben begrepen dat haar wonen op Uilenstede slechts

voor beperkte tijd zou zijn. Zij heeft immers de kans gekregen om te huren doordat zij

studeerde, zij huurde van een corporatie die (destijds) tot doel had jongeren te

huisvesten, zij huurde een kamer in een voornamelijk door studenten bewoond complex,

de aard van de woonruimte maakt die, zoals [geïntimeerde] zelf heeft aangevoerd,

ongeschikt om daar voor langere tijd te wonen en reeds voordat [geïntimeerde] het

huurcontract ondertekende was haar mededeling gedaan van het voornemen van Duwo

om voortaan alleen nog aan studenten te verhuren en slechts voor de duur van de studie.

Wanneer het aldus gemitigeerde belang van [geïntimeerde] wordt afgewogen tegen het

belang van Duwo, moet het oordeel zijn dat van Duwo niet kan worden gevergd de

huurovereenkomst voort te zetten. Naar het oordeel van het hof valt te rechtvaardigen

dat Duwo op grond van gewekte verwachtingen ervoor heeft gekozen de huurrechten te

respecteren van personen die voor 1 mei 2004 zonder student te zijn voor onbepaalde

109

tijd een kamer op Uilenstede hebben kunnen huren, zodat ook die omstandigheid de

weegschaal niet in het voordeel van [geïntimeerde] doet doorslaan. De derde grief slaagt

derhalve.

3.16 De vierde grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is voldaan

aan de voorwaarde dat blijkt dat de huurder passende woonruimte kan verkrijgen. Om de

hiervoor reeds vermelde reden is het Duwo en ook het hof onbekend wat voor

[geïntimeerde] als passende woonruimte moet worden aangemerkt. De gegevens die

nodig zijn om dit te beoordelen liggen in de sfeer van [geïntimeerde]. Duwo kan zich

derhalve ertoe beperken, zoals zij heeft gedaan, te stellen dat niet voor alle huurders

geldt dat geen passende woonruimte beschikbaar is en erop te wijzen dat zij

[geïntimeerde] bijstand heeft aangeboden bij haar zoektocht, van welk aanbod geen

gebruik is gemaakt. Het hof moet met Duwo, bij gebreke van gemotiveerde betwisting en

van bestrijding van de onderhavige grief, aannemen dat voor [geïntimeerde] passende

woonruimte beschikbaar is. Ook deze grief slaagt.

3.17 In verband met het slagen van de derde en de vierde grief noopt de devolutieve

werking van het hoger beroep tot een herbeoordeling van het door de kantonrechter

verworpen beroep van [geïntimeerde] op niet-ontvankelijkheid van Duwo vanwege het

niet overleggen bij de inleidende dagvaarding van een van de bijlagen bij de

aanbiedingsbrief. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat dit nalaten niet tot

niet-ontvankelijk¬verklaring hoeft te leiden. Uit artikel 21 Rv. vloeit niet de verplichting

voort om al op voorhand de bewijsstukken over te leggen die de wederpartij mogelijk aan

haar verweer ten grondslag wenst te leggen en Duwo heeft geen onwaarheden te berde

gebracht of gesuggereerd.

3.18 [geïntimeerde] heeft aanspraak gemaakt op een tegemoetkoming in haar verhuis-

en inrichtingskosten. Dit verzoek zal worden afgewezen. Vanwege de inherente

tijdelijkheid van het verblijf op Uilenstede diende [geïntimeerde] altijd al ermee rekening

te houden dat zij op niet al te lange termijn deze kosten zou moeten maken. Het feit dat

het hier gaat om kamerhuur brengt voorts mee dat de verhuiskosten relatief gering

zullen zijn, evenals de in het verleden gemaakte inrichtingskosten, die door de

gedwongen verhuizing als het ware “verloren gaan”. [geïntimeerde] kan immers niet

verlangen dat haar de kosten worden vergoed van het inrichten van een zelfstandige

woning, welke kosten nagenoeg iedereen eenmaal in zijn leven zal moeten dragen.

Bijzondere omstandigheden waarom [geïntimeerde] toch voor een tegemoetkoming in

aanmerking zou komen zijn door haar niet gesteld.

3.19 Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de huurovereenkomst tussen partijen

zal worden beëindigd per 1 januari 2013, wat [geïntimeerde] een redelijke termijn biedt

om vervangende huisvestiging te zoeken. De beëindiging zal niet uitvoerbaar bij voorraad

worden verklaard, aangezien het verweer van [geïntimeerde] wel wordt verworpen, maar

niet kennelijk ongegrond is.

3.20 Als de in het ongelijk gestelde partij dient [geïntimeerde] de kosten van het geding

in beide instanties te dragen. Zo slaagt ook de vijfde grief.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis;

opnieuw rechtdoende:

bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de onzelfstandige

110

woonruimte Uilenstede [nummer] te Amstelveen zal eindigen per 1 januari 2013 en dat

[geïntimeerde] die woonruimte voor die datum dient te ontruimen;

verwijst [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die

kosten, voor zover tot heden aan de zijde van Duwo gevallen, in eerste aanleg op €

385,93 aan verschotten en € 500,= aan salaris gemachtigde en in hoger beroep op €

746,81 aan verschotten en € 894,= voor salaris advocaat;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;


Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, G.B.C.M. van der Reep en M.M.M. Tillema

en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 17 juli 2012.

111

LJN: BW4986, Hoge Raad , 11/02039





Inhoudsindicatie: Koop woning. Boetebeding in koopakte. Verzoek tot matiging op de

voet van art. 6:94 lid 1 BW; maatstaf (HR 27 april 2007, LJN AZ6638,

NJ 2007/262); terughoudendheid.

Vindplaats(en): NJ 2012, 459

NJB 2012, 1695

Rechtspraak.nl

RN 2013, 1

RvdW 2012, 1007

Uitspraak

13 juli 2012

Eerste Kamer

11/02039

RM/MD


Arrest

in de zaak van:

1. [Eiser 1],

2. [Eiseres 2],


EISERS tot cassatie,

advocaat: mr. M.J. van Basten Batenburg,

t e g e n

1. [Verweerder 1],

2. [Verweerster 2],


VERWEERDERS in cassatie,

niet verschenen.

Eisers tot cassatie zullen hierna in voorkomende gevallen afzonderlijk worden aangeduid

als [eiser 1] en [eiseres 2], en gezamenlijk als [eiser] c.s. Verweerders in cassatie zullen

hierna afzonderlijk worden aangeduid als [verweerder 1] en [verweerster 2], en

gezamenlijk als [verweerder] c.s.



navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak 262335/HA ZA 09-354 van de rechtbank Utrecht van 8 april

2009 en 30 september 2009;

b. de arresten in de zaak 200.048.317 van het gerechtshof te Amsterdam van 8

december 2009 en 25 januari 2011.

112

Het arrest van het hof van 25 januari 2011 is aan dit arrest gehecht.


Tegen het arrest van het hof van 25 januari 2011 hebben [eiser] c.s. beroep in cassatie

ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Tegen [verweerder] c.s. is verstek verleend.

De zaak is voor [eiser] c.s. toegelicht door hun advocaat.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot vernietiging van het

bestreden arrest.


3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Eind augustus 2007 is tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen

waarbij [verweerder] c.s. hun woning te [plaats] hebben verkocht aan [eiser] c.s. tegen

een koopsom van € 210.000,--. De in verband daarmee opgestelde koopakte is

gebaseerd op een modelovereenkomst die is vastgesteld door de Nederlandse Vereniging

van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM, de

Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis. Partijen zijn overeengekomen dat de

akte van levering gepasseerd zou worden op 29 oktober 2007.

(ii) In art. 16.1 van de koopakte is bepaald dat [eiser] c.s. de overeenkomst kunnen

ontbinden indien zij uiterlijk op 18 september 2007 geen hypothecaire geldlening of een

aanbod daartoe hebben verkregen.

Deze bepaling wordt hierna ook aangeduid als het financieringsvoorbehoud.

(iii) In art. 10.2 van de koopakte is bepaald dat bij ontbinding op grond van een

toerekenbare tekortkoming de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder

rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 21.000,-- zal verbeuren,

onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van

verhaal. Deze bepaling wordt hierna ook aangeduid als het boetebeding.

(iv) [Eiser 1] is gedurende enige tijd failliet geweest en heeft later gebruik gemaakt van

een regeling op grond van de Wet schuldsanering natuurlijke personen. Deze regeling is

in april 2007 geëindigd. In verband met deze omstandigheden hebben [eiser] c.s.

voordat zij de koopakte ondertekenden aan de Hypotheekspecialist B.V. (hierna: de

tussenpersoon) de vraag voorgelegd of verkrijging van een financiering van de koopsom

vóór 18 september 2007 haalbaar was. Omdat dit volgens de tussenpersoon geen

probleem was, hebben [eiser] c.s. de koopakte ondertekend.

(v) Eind augustus 2007 heeft Rabobank aan [eiser] c.s. bericht dat zij hun

hypotheekaanvraag niet kon honoreren.

(vi) Op 18 september 2007 hadden [eiser] c.s. geen toezegging voor een financiering of

een aanbod daartoe verkregen. Zij hebben echter niet vóór of op 18 september 2007

gebruik gemaakt van de mogelijkheid de overeenkomst ingevolge art. 16.1 te ontbinden.

(vii) Ter uitvoering van art. 4 van de koopakte hebben [eiser] c.s. door N.V. Nationale

Borg-Maatschappij (hierna: Nationale Borg) een bankgarantie doen stellen.

(viii) [Verweerder] c.s. zijn gescheiden. [Verweerster 2] heeft de woning per 1 april 2007

verlaten en een huurwoning betrokken waarvoor zij € 570,-- aan huur betaalt.

[Verweerder 1] heeft in verband met de overeengekomen leveringsdatum (29 oktober

2007) een woning gehuurd die hij eind oktober 2007 heeft betrokken. Hij betaalt per

maand € 840,-- aan huur.

(ix) Hoewel [eiser] c.s. nog enkele andere financiële instellingen hebben benaderd, is het

hun niet gelukt om een financiering te verkrijgen. Daarom is de akte van levering niet op

29 oktober 2007 gepasseerd.

(x) Bij brief van 5 november 2007 zijn [eiser] c.s. door de makelaar van [verweerder]

c.s. aangemaand om uiterlijk op 15 november 2007 mee te werken aan de levering, bij

gebreke waarvan de contractuele boete van € 21.000,-- verschuldigd zou worden.

(xi) [Verweerder] c.s. hebben de overeenkomst ontbonden.

Bij brief van 16 november 2007 heeft de notaris namens [verweerder] c.s. de boete

113

opgeëist bij Nationale Borg.

Het bedrag van € 21.000,-- is overgemaakt aan [verweerder] c.s. en Nationale Borg

heeft [eiser] c.s. aangesproken tot betaling van dit bedrag aan haar. Tussen Nationale

Borg en [eiser] c.s. is een afbetalingsregeling van € 300,-- per maand overeengekomen.

(xii) [Verweerder] c.s. hebben de woning uiteindelijk aan een derde verkocht voor €

210.000,--. Op 15 februari 2008 is de woning aan die derde geleverd.

(xiii) Het gezamenlijke inkomen van [eiser] c.s. bedraagt gemiddeld ongeveer € 2.775,--

netto per maand. [Verweerder 1] verdient gemiddeld € 1.900,-- netto per maand en

[verweerster 2] ongeveer € 1.630,-- netto per maand.

3.2.1 In dit geding hebben [eiser] c.s. gevorderd dat de boete wordt gematigd tot nihil

althans tot een in goede justitie te bepalen bedrag en dat [verweerder] c.s. worden

veroordeeld tot betaling van hetgeen ten laste van [eiser] c.s. onverschuldigd aan hen is

betaald.

Zij hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd, voor zover in cassatie van belang,

dat het niet kunnen meewerken aan de overdracht hun niet kan worden toegerekend in

de zin van art. 6:92 lid 3 BW, en dat toepassing van het boetebeding tot een buitensporig

en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechtbank heeft de vorderingen

afgewezen.

3.2.2 Het hof heeft het eindvonnis bekrachtigd en daartoe, samengevat weergegeven,

het volgende overwogen.

(a) Art. 6:92 lid 3 BW staat niet in de weg aan het inroepen van het boetebeding nu het

niet afnemen van de woning vóór of op 29 oktober 2007 een tekortkoming is die aan

[eiser] c.s. kan worden toegerekend. Dat [eiser] c.s. geen financiering hebben kunnen

verkrijgen, is een omstandigheid die voor hun risico komt. Dit geldt temeer nu [eiser]

c.s. het financieringsvoorbehoud hadden kunnen inroepen ter afwending van de risico's

die voor hen waren verbonden aan het niet kunnen verkrijgen van de benodigde

financiering. Hiertoe bestond in de gegeven omstandigheden alle aanleiding nu [eiser]

c.s. reeds eind augustus 2007 te horen hadden gekregen dat zij van Rabobank geen

financiering konden verkrijgen en zij ook half september 2007 nog geen definitief zicht

hadden op financiering, terwijl zij zich ervan bewust waren dat de financiering vóór 18

september 2007 rond moest zijn. Hieraan doet niet af dat [eiser] c.s. alles eraan hebben

gedaan om de financiering tijdig rond te krijgen en evenmin dat de door hen

ingeschakelde tussenpersoon zou hebben gezegd dat het verkrijgen van financiering geen

problemen zou opleveren. De onjuistheid van deze inlichtingen komt voor hun risico.

(rov. 3.5).

(b) [Eiser] c.s. hebben onvoldoende feiten en omstandigheden aan hun beroep op

matiging ten grondslag gelegd die, indien juist, tot het oordeel zouden moeten leiden dat

de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete wordt gematigd.

De contractuele boete heeft niet alleen schadefixatie ten doel. Doel daarvan is ook

partijen te prikkelen tot nakoming, en dus [eiser] c.s. tot afname van de woning. Gelet

op dit uitgangspunt kan een boete van € 21.000,--, zijnde 10% van de overeengekomen

koopprijs, in verhouding tot een door [verweerder] c.s. geleden schade niet als

buitensporig worden aangemerkt, ook als ervan moet worden uitgegaan dat deze schade

niet hoger is geweest dan € 2.691,--. Van belang is nog dat het boetebeding deel

uitmaakt van de door NVM, mede in overleg met consumentenorganisaties opgestelde

standaardovereenkomst die in het overgrote deel van de gevallen waarin sprake is van

verkoop van een onroerende zaak van de ene particulier aan de andere particulier, wordt

gehanteerd. Wat betreft de omstandigheden waaronder het beding wordt ingeroepen,

geldt, gelijk in rov. 3.5 is overwogen, dat het tekortschieten geheel aan [eiser] c.s. is te

wijten en dat zij bovendien de mogelijkheid om zich op het financieringsvoorbehoud te

beroepen ongebruikt hebben laten passeren. Aan de stelling van [eiser] c.s. dat betaling

van € 21.000,-- aan De Nationale Borg tot hun financiële ondergang zal leiden, gaat het

hof voorbij nu de financiële penibele situatie waarin [eiser] c.s. zich stellen te bevinden,

een omstandigheid is die voor hun eigen rekening komt en zij ter staving van deze

situatie voorts onvoldoende concrete gegevens hebben overgelegd. De enkele

114

omstandigheid dat hun gezamenlijk netto maandinkomen € 2.775,-- bedraagt en dat dit

€ 755,-- lager is dan dat van [verweerder] c.s. kan, indien al juist, niet tot een ander

oordeel leiden. (rov. 3.8).

3.3 Het middel is gericht tegen de afwijzing van het verzoek tot matiging en bestrijdt de

overwegingen, weergegeven hiervoor in 3.2 onder (b). De eerste klacht bestrijdt als

onjuist de maatstaf die het hof bij zijn beoordeling heeft gehanteerd. De tweede klacht

bestrijdt als onjuist dan wel onbegrijpelijk de uitleg dat het boetebeding niet enkel een

schadefixerende functie heeft, maar ook tot doel heeft de koper ([eiser] c.s.) tot

nakoming te prikkelen.

3.4.1 De eerste klacht verdedigt de opvatting dat de door de Hoge Raad in zijn arrest van

27 april 2007, LJN AZ6638, NJ 2007/262 geformuleerde maatstaf onvolledig is, althans

verfijning behoeft in situaties als de onderhavige waarin het gaat om een boetebeding in

een overeenkomst tussen particulieren met betrekking tot de koop en verkoop van een

woning. Wat de gestelde onvolledigheid betreft wordt betoogd dat "de hoedanigheid van

de betrokken partijen" in de uitspraak van 27 april 2007 ten onrechte niet expliciet in

aanmerking te nemen omstandigheid is genoemd nu juist de hoedanigheid van de

betrokken partijen mede een aspect kan zijn voor de rechter om te besluiten tot

matiging. Wat de bepleite verfijning betreft wordt betoogd dat bedoelde maatstaf niet

goed past bij situaties als de onderhavige. Maatschappelijk onwenselijk is dat particuliere

woningeigenaren geld verdienen ten koste van andere particulieren, welke laatsten

daardoor voor jaren vast zitten aan afbetalingsverplichtingen die hun sociale functioneren

in sommige gevallen onmogelijk kunnen maken. De onwenselijkheid is tweeledig.

Enerzijds ontvangen de verkopers zonder enige tegenprestatie een grote som geld door

toedoen van hun wederpartij, terwijl de door die wederpartij gemaakte fout in zijn

algemeenheid niet zodanig ernstig is dat deze de bedoelde gevolgen rechtvaardigt.

Anderzijds houdt de NVM-overeenkomst op geen enkele wijze rekening met het

vermogen van de koper om te voldoen aan de gevolgen van een tekortkoming in de

nakoming van zijn verplichtingen, aldus de klacht.

3.4.2 Ingevolge art. 6:94 lid 1 BW kan een bedongen boete door de rechter op verzoek

van de schuldenaar worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist.

Zoals ook het hof heeft onderkend, noopt deze maatstaf de rechter tot

terughoudendheid. In genoemd arrest van 27 april 2007 is dit aldus verwoord dat de

rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van

een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom

onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de

verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard

van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden

waaronder het is ingeroepen.

De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend, en niets verhindert de

rechter in dat verband gewicht toe te kennen aan de hoedanigheid van partijen. Van de

door het middel gesignaleerde onvolledigheid is dan ook geen sprake.

Voor zover het middel een verfijning verdedigt in die zin dat de rechter in een geval als

het onderhavige - koop en verkoop van een woning tussen particulieren - minder

terughoudend behoeft te zijn bij de uitoefening van zijn bevoegdheid tot matiging, is het

eveneens tevergeefs voorgesteld. Voor een zodanige, ongewenste, nuancering bestaat

geen grond.

3.4.3 Voor zover de eerste klacht ertoe strekt te betogen dat het hof de maatstaf als

geformuleerd in de uitspraak van 27 april 2007 in het onderhavige geval onjuist heeft

toegepast doordat het bij zijn beoordeling onvoldoende gewicht heeft toegekend aan de

belangen van [eiser] c.s., gelet op de persoonlijke gevolgen die het onverkort moeten

nakomen van het boetebeding voor hen als kopende partij heeft, faalt deze ook. Het

bestreden oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en kan voor het

overige, verweven als het is met waarderingen van feitelijke aard, in cassatie niet op

115

juistheid worden onderzocht. Dat oordeel behoefde ook geen nadere motivering dan door

het hof gegeven.

3.5 De tweede klacht, weergegeven hiervoor in 3.3, waarmee het middel de door het hof

in rov. 3.8 aan het boetebeding gegeven uitleg bestrijdt, faalt ten slotte eveneens. Het

oordeel dat het boetebeding mede ertoe strekt [eiser] c.s. tot afname van de gekochte

woning te prikkelen, berust op een aan het hof voorbehouden uitleg en behoefde geen

nadere motivering om begrijpelijk te zijn.

4. Beslissing

De Hoge Raad:


veroordeelt [eiser] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan

de zijde van [verweerder] c.s. begroot op nihil.

Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren

A.M.J. van Buchem-Spapens, F.B. Bakels, W.D.H. Asser en C.E. Drion, en in het openbaar

uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 13 juli 2012.

116

LJN: BV6891, Gerechtshof 's-Hertogenbosch , HD 200.081.741





Inhoudsindicatie: Art. 7:242 BW, 7:217 BW, 7:206 BW. Contractuele regeling over

onderhoud voor rekening van huurder in huurovereenkomst

woonruimte vernietigd wegens strijd met dwingend recht.


WR 2012, 129

Uitspraak

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht


arrest van de zevende kamer van 21 februari 2012

in de zaak van

[X.],


appellant,

hierna aan te duiden als [appellant],

advocaat: mr. D.H.J. Postma,

tegen:

[Y.],

zonder vaste woon- of verblijfplaats te Nederland,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geintimeerde],

advocaat: mr. R.P.H.W. Haas,

op het bij exploot van dagvaarding van 29 oktober 2010 ingeleide hoger beroep van de

vonnissen van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, van 29 juli 2009

en 4 augustus 2010, gewezen tussen [appellant] als gedaagde in reconventie en

[geintimeerde] als eiser in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 304191 CV EXPL 08-7225)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar:

- voormelde vonnissen en naar het in dezelfde zaakgewezen vonnis van 25 maart 2009;

- de door de rechtbank Maastricht, sector civiel, onder zaaknummer 127422/HA ZA 08-

216 gegeven rolbeschikking van 16 april 2008 en het door die rechtbank onder dat

zaaknummer gewezen vonnis van 6 augustus 2008, waarbij de zaak ter verdere

behandeling is verwezen naar de sector kanton van die rechtbank, locatie Heerlen.


2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellant] één productie overgelegd, negen grieven

aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen van 29 juli 2009 en 4

117

augustus 2010 (voor zover in reconventie tussen partijen gewezen) en, kort gezegd, tot

het alsnog afwijzen van de vordering van [geintimeerde] in reconventie.

2.2. [geintimeerde] heeft binnen de daarvoor gestelde termijn geen memorie van

antwoord genomen. De rolraadsheer heeft het recht van [geintimeerde] op het nemen

van een memorie van antwoord op 11 oktober 2011 vervallen verklaard en daarvan aan

[appellant] akte verleend.

2.3. [appellant] heeft daarna uitspraak gevraagd en daartoe een kopie van zijn

procesdossier overgelegd.


Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4. De beoordeling

4.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a) [geintimeerde] en zijn echtgenote [Y.] (hierna: [echtgenote]) zijn eigenaar van de

woning gelegen aan de [perceel] te [plaatsnaam] (hierna: de woning).

b) [appellant] is gehuwd geweest met de tweelingzus van [echtgenote], [A.] (hierna:

[ex-echtgenote]).

c) [appellant] en [ex-echtgenote] hebben de woning vanaf medio 2002 gehuurd van

[geintimeerde] en [echtgenote].

d) [geintimeerde] heeft als productie 1 bij conclusie van eis in reconventie een

“Overeenkomst huur pand [perceel] [plaatsnaam]” in het geding gebracht. In deze

overeenkomst zijn [echtgenote] en [geintimeerde] aangeduid als verhuurder en [ex-

echtgenote] en [appellant] als huurder.

In de overeenkomst staat onder meer het volgende:

“De overeengekomen bepalingen worden ingegeven door de volgende overwegingen:

- (…)

- Partijen hebben deze samenloop van feiten besproken en overeenstemming bereikt

over de huur van het pand op voorwaarden waarop verhuurder vanuit de in Zwitserland

gelegen woon- en verblijfplaats “geen enkel omkijken” heeft naar de instandhouding van

het pand in de staat waarin het pand verkeert ten tijde van het afsluiten van de

overeenkomst ongeacht de aard en oorzaak van het te plegen onderhoud en/of (herstel-

)werkzaamheden daarvoor en de daarmee gemoeide kosten;

- Verhuurder wenst evenmin geen bemoeienis te hebben door derden aan huurder te

leveren diensten;

- Verhuurder wenst uitdrukkelijk te vermelden dat ook het onderhoud van de plusminus

2500m2 grote tuin onder voorgaande twee overwegingen valt;

- Verhuurder wenst rekening te houden met de door huurder in redelijkheid te maken

kosten verband houdend met de instandhouding van de staat van het pand en de daarbij

behorende (begroeing op de) grond zoals deze staat bij oplevering is bepaald;

- Om deze redenen wordt een huurprijs overeengekomen die ver onder de reële huurprijs

ligt van het op goede woonstand gelegen, 12 kamers tellende vrijstaande pand met circa

2500 m2 grond, bij welke reële huurprijs rekening gehouden zou worden met een andere

kostenverdeling tussen huurder en verhuurder;

- Partijen zijn erover eens dat de overeengekomen huurprijs vermeerderd met de kosten

voor de instandhouding van de staat van het pand en de tuin bij oplevering reeel is.

Aldus komen partijen het volgende overeen:

1) (…)

2) De kosten voor het onderhoud van en voor alle (herstel) werkzaamheden in en aan

het pand en de tuin teneinde deze in de staat van oplevering te houden komen voor

rekening van huurder, ongeacht de aard, reden en oorzaak van de werkzaamheden en

uitdrukkelijk daaronder begrepen ook de werkzaamheden die het gevolg zijn van normale

118

slijtage en/of veroudering.

3) (…)

4) Rekening houdend met de kosten die de onder 2 genoemde onderhoud-, herstel- en

overige werkzaamheden met zich meebrengen, wordt een huurprijs overeengekomen van

1250 euro per kalendermaand.

(…)”

De overeenkomst is namens de verhuurder ondertekend door [echtgenote] en namens de

huurder door [ex-echtgenote]. De overeenkomst draagt de datum 16 november 2002.

e) Omstreeks eind 2005 is tussen [appellant] en [ex-echtgenote] een

echtscheidingsprocedure gaan lopen. Inmiddels zijn zij gescheiden.

f) Naar het hof begrijpt woont [appellant] niet meer in de woning en heeft [ex-

echtgenote] medio 2009 aangekondigd de woning ook op korte termijn te zullen verlaten

(zie rechtsoverweging 2.5 van het vonnis van 29 juli 2009). De kantonrechter heeft om

die reden de vordering van [geintimeerde] tot ontbinding van de huurovereenkomst

afgewezen. Het hof gaat ervan uit dat van een huurovereenkomst tussen partijen thans

geen sprake meer is.

4.2.1. In de onderhavige procedure vorderde [geintimeerde] in eerste aanleg in

reconventie, voor zover in hoger beroep nog van belang, veroordeling van [appellant] tot

betaling van € 97.700, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de

inleidende dagvaarding.

4.2.2. Aan deze vordering heeft [geintimeerde] ten grondslag gelegd dat [appellant] en

zijn (toenmalige) echtgenote tekort zijn geschoten in de nakoming van de in de

huurovereen-komst vastgelegde verplichting om alle noodzakelijke

onderhoudswerkzaamheden aan de woning te verrichten. Volgens [geintimeerde] is

sprake van veel achterstallig onderhoud. De kosten die nodig zijn om de woning weer in

goede staat te brengen bedragen volgens [geintimeerde] € 97.700,--.

4.2.3. [appellant] heeft verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep

van belang, in het navolgende aan de orde komen.

4.3.1. Bij bovengenoemde rolbeschikking van 16 april 2008 heeft de rechtbank

[geintimeerde] in de gelegenheid gesteld bepaalde door de rechtbank gevraagde

informatie te verstrekken.

4.3.2. Bij het tussenvonnis van 6 augustus 2008 heeft de rechtbank, voor zover thans

van belang, de zaak ter verdere behandeling verwezen naar de sector kanton, locatie

Heerlen.

4.3.3. Bij het tussenvonnis van 25 maart 2009 heeft de kantonrechter een comparitie

van partijen gelast.

4.3.4. Bij het vonnis van 29 juli 2009 heeft de kantonrechter in conventie [geintimeerde]

veroordeeld om aan [appellant] een bedrag te betalen met veroordeling van

[geintimeerde] in de proceskosten. In zoverre is sprake van een eindvonnis. Het geschil

in conventie is in dit hoger beroep niet aan de orde.

Bij het vonnis van 29 juli 2009 heeft de kantonrechter in reconventie aan [geintimeerde]

opgedragen te bewijzen dat partijen een onderhoudsverplichting zijn overeengekomen

zoals neergelegd in de huurovereenkomst die als productie 1 bij eis in reconventie is

overgelegd. In zoverre is sprake van een tussenvonnis.

4.3.5. In het eindvonnis van 4 augustus 2010 heeft de kantonrechter [geintimeerde] in

de bewijslevering geslaagd geacht. De kantonrechter heeft vervolgens in reconventie:

- [appellant] veroordeeld om aan [geintimeerde] € 97.700, te betalen, vermeerderd met

de wettelijke rente vanaf “de dag van de betekening van deze dagvaarding”;

119

- [appellant] in de proceskosten veroordeeld;

- het in reconventie meer of anders gevorderde afgewezen.

4.4. Het hoger beroep van [appellant] is mede gericht tegen het tussenvonnis in

reconventie van 29 juli 2009. Tegen dat vonnis heeft [appellant] echter geen voldoende

duidelijke grief gericht. Het hof zal [appellant] daarom niet-ontvankelijk verklaren in zijn

hoger beroep, voor zover gericht tegen dat tussenvonnis.

4.5. Grief II is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geintimeerde]

geslaagd is in het bewijs dat partijen de door [geintimeerde] gestelde

onderhoudsverplichting van [appellant] en [ex-echtgenote] zijn overeengekomen.

[appellant] heeft uitdrukkelijk betwist dat een dergelijke afspraak bij het sluiten van de

huurovereenkomst is gemaakt. Volgens [appellant] is de huurovereenkomst waarin die

beweerdelijke afspraak is neergelegd, valselijk opgesteld door [ex-echtgenote] en

[echtgenote]. Het hof stelt vast dat deze grief om de na te melden reden geen

behandeling behoeft.

4.6.1. Door middel van grief IV betoogt [appellant] dat, voor zover de door

[geintimeerde] gestelde afspraak over het voor rekening van de huurders komen van al

het onderhoud aan de woning daadwerkelijk is gemaakt, die afspraak in strijd is met

dwingend recht. [appellant] heeft erop gewezen dat huurders ingevolge artikel 7:217 BW

uitsluitend verplicht zijn om op hun kosten zogeheten “kleine herstellingen” te verrichten.

Verdergaande onderhouds-verplichtingen komen volgens [appellant] volgens het

wettelijke stelsel voor rekening van de verhuurder. [appellant] heeft in dit kader ook

gewezen op het bepaalde in artikel 7:204 en 7:206 BW. Onder verwijzing naar het

bepaalde in artikel 7:242 lid 1 BW heeft [appellant] gesteld dat van het bepaalde in de

artikelen 7:204, 7:206 lid 1 en 2 en 7:217 BW bij de verhuur van woonruimte niet ten

nadele van de huurder kan worden afgeweken.

[appellant] heeft op deze grond de vernietiging ingeroepen van de huurovereenkomst

voor zover die overeenkomst [appellant] en [ex-echtgenote] verplicht tot het verrichten

van meer onderhoud dan in artikel 7:217 BW is bepaald. Volgens [appellant] moet dit

leiden tot afwijzing van de vordering van [geintimeerde] nu [geintimeerde] niet heeft

gesteld dat het onderhoud waarvan hij vergoeding vordert is aan te merken als kleine

herstellingen in de zin van artikel 7:217 BW.

4.6.2. Het hof oordeelt over deze grief, waartegen [geintimeerde] geen verweer heeft

gevoerd, als volgt. In de genoemde wetsbepalingen is geregeld welk onderhoud van een

gehuurde zaak voor rekening van een huurder is en welk (ander) onderhoud voor

rekening van de verhuurder komt. Deze bepalingen zijn bij de verhuur van woonruimte in

zoverre dwingend recht dat er niet ten nadele van de huurders van mag worden

afgeweken (artikel 7:242 BW). Dit houdt verband met het feit dat de

onderhoudsverplichtingen van invloed kunnen zijn op de omvang van de

betalingsverplichtingen van de huurder in combinatie met het feit dat bij de huur van

woonruimte het huurprijzenrecht dwingend recht is.

Dat de onderhavige huurovereenkomst al bestond toen artikel 7:242 BW in werking trad

(op 1 augustus 2003) voert niet tot een ander oordeel. In artikel 206 Overgangswet

Nieuw BW is immers geregeld dat bepalingen die tot nietigheid of vernietigbaarheid van

een beding in een huurovereenkomst leiden, met ingang van het inwerking treden van

het nieuwe huurrecht (1 augustus 2003) van toepassing zijn op de op dat tijdstip

bestaande huurovereenkomsten (onmiddellijke werking).

Dit voert tot de conclusie dat de door [geintimeerde] gestelde contractuele regeling,

ingevolge waarvan al het onderhoud aan de woning voor rekening van de huurders zou

moeten worden verricht, in strijd is met dwingend recht. Nu de genoemde bepalingen

strekken ter bescherming van de huurders, kan [appellant] op grond van artikel 3:40 lid

2 BW de regeling omtrent de onderhoudsverplichting vernietigen. Het beroep van

[appellant] op vernietiging van die contractuele regeling slaagt dus.

120

4.6.3. Dat de huurprijs gelet op de omvang van de vrijstaande woning met grote tuin

wellicht relatief laag was, brengt het hof niet tot een ander oordeel, te meer niet nu

[echtgenote] en [ex-echtgenote] zussen zijn en tussen partijen niet in geschil is dat

[appellant] aanvankelijk de woning niet wilde huren maar de eigen (koop)woning van

[appellant] en [ex-echtgenote] wilde behouden. Daarin kan evenzeer een rechtvaardiging

zijn gelegen voor de lage huurprijs. Ook de overige omstandigheden van het geval

brengen het hof niet tot het oordeel dat het beroep van [appellant] op vernietiging van

de met dwingend recht strijdige contractuele bepalingen over het onderhoud afgewezen

moet worden.

4.6.4. [geintimeerde] heeft zijn vordering ad € 97.700,-- gebaseerd op de vernietigde

contractuele regeling. [geintimeerde] heeft niet gesteld dat het onderhoud waarvan hij

vergoeding vordert geheel of ten dele is aan te merken als kleine herstellingen in de zin

van artikel 7:217 BW die op grond van de wet voor rekening van [appellant] en [ex-

echtgenote] komen. In zijn conclusie van eis in reconventie heeft hij het

(ongespecificeerd) over “het vele achterstallige onderhoud”.

De omvang van het gevorderde bedrag duidt er overigens ook niet op dat het gaat om

kleine herstellingen. Dit brengt mee dat er – nu de contractuele regeling over het

onderhoud is vernietigd – geen grondslag is voor toewijzing van het door [geintimeerde]

gevorderde.

Het hof zal het beroepen eindvonnis van 4 augustus 2010, voor zover daarbij in

reconventie de vordering van € 97.700,-- is toegewezen met veroordeling van [appellant]

in de kosten van het geding in reconventie, daarom vernietigen. Het hof zal, in zoverre

opnieuw rechtdoende, deze vordering van [geintimeerde] in reconventie afwijzen en

[geintimeerde] in de kosten van het geding in reconventie veroordelen.

4.7. Het voorgaande brengt mee dat [geintimeerde] als in het ongelijk gestelde partij ook

moet worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4.8. De andere grieven van [appellant] hoeven bij deze stand van zaken niet meer

behandeld te worden.

4.9. [appellant] heeft veroordeling van [geintimeerde] gevorderd tot terugbetaling van

het bedrag aan proceskosten van € 2.100,-- dat [appellant] op grond van het beroepen

vonnis aan [geintimeerde] heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente over dat

bedrag vanaf 4 augustus 2010. [geintimeerde] heeft tegen deze vordering en tegen de

ingangsdatum van de wettelijke rente geen verweer gevoerd. De vordering is

toewijsbaar, waarbij het hof ervan uitgaat dat [appellant] daadwerkelijk het bedrag van €

2.100,-- aan [geintimeerde] heeft voldaan. Indien dat niet het geval is, zal executie van

dit onderdeel van het arrest misbruik van procesrecht opleveren.

4.10. [appellant] vordert aan het slot van zijn memorie van grieven vergoeding van

wettelijke rente over de proceskostenveroordeling van het geding in hoger beroep. Deze

wettelijke rente is op de na te melden wijze toewijsbaar (vanaf de veertiende dag na de

datum van dit arrest).

4.11. Het hof zal dit arrest, zoals door [appellant] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad

verklaren.

5. De uitspraak

Het hof:

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep, voor zover gericht tegen het

door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, tussen partijen in

reconventie gewezen tussenvonnis van 29 juli 2009;

121

vernietigt het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, tussen

partijen in reconventie gewezen eindvonnis van 4 augustus 2010 voor zover

aangevochten, dat wil zeggen voor zover [appellant] bij dat vonnis is veroordeeld om aan

[geintimeerde] € 97.700,-- te voldoen vermeerderd met wettelijke rente en met

veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in reconventie en, in zoverre

opnieuw rechtdoende:

- wijst de vordering van [geintimeerde] ten bedrage van € 97.700,-- af;

- veroordeelt [geintimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie,

aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op € 2.100,-- aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [geintimeerde] om aan [appellant] het door [appellant] op grond van het

beroepen vonnis betaalde bedrag van € 2.100,-- terug te betalen, vermeerderd met de

wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 augustus 2010;

veroordeelt [geintimeerde] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van

[appellant] tot op heden begroot op € 87,93 aan dagvaardingskosten, € 649,-- aan vast

recht en € 1.631,-- aan salaris procureur, vermeerderd met de wettelijke rente over deze

drie bedragen vanaf de veertiende dag na de datum van dit arrest tot aan de dag van de

voldoening;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.


Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 februari 2012.

122

LJN: BW6737, Hoge Raad , 11/04654





Inhoudsindicatie: Gemengde huurovereenkomst betreffende woonruimte, art. 7:290-

bedrijfsruimte en art. 7:230a-bedrijfsruimte. Splitsing in afzonderlijke

huurovereenkomsten mogelijk? Omstandigheden van het geval.

Vindplaats(en): NJB 2012, 1829

Rechtspraak.nl

RvdW 2012, 1042

WR 2012, 114

Uitspraak

10 augustus 2012

Eerste Kamer

11/04654

EE/IF


Beschikking

in de zaak van:

DE GEMEENTE ROTTERDAM (Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam),

zetelende te Rotterdam,

VERZOEKSTER tot cassatie,

advocaat: mr. M.E.M.G. Peletier,

t e g e n

De coöperatieve werkgemeenschap UTOPIA U.A.,

gevestigd te Rotterdam,


advocaat: mr. P.A. Ruig.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als de Gemeente en Utopia.



navolgende stukken:

a. de beschikking in de zaak 823682 VZ 07-3820 van de kantonrechter te Rotterdam van

24 augustus 2009;

b. de beschikking in de zaak 200.047.591/01 van het gerechtshof te 's-Gravenhage van

21 juli 2011.

De beschikking van het hof is aan deze beschikking gehecht.


Tegen de beschikking van het hof heeft de Gemeente beroep in cassatie ingesteld. Het

cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.

123

Utopia heeft verzocht het beroep te verwerpen.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping.

De advocaat van de Gemeente heeft bij brief van 8 juni 2012 op die conclusie

gereageerd.


3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan:

(i) Utopia huurt sedert 1 januari 1985 van de Gemeente, inmiddels voor onbepaalde tijd,

het voormalige D.W.L.-gebouwencomplex te Rotterdam. Het verhuurde omvat een aantal

gebouwen, nader aangeduid als het laboratoriumgebouw, het proefsnelfiltergebouw, de

watertoren (met uitzondering van de lekzolder en het waterreservoir) en een aantal

hallen.

(ii) Het gehuurde was en is ingevolge artikel 3 van de huurovereenkomst bestemd om te

worden gebruikt als werken woonruimte ten behoeve van de leden van Utopia.

(iii) Van het gehuurde is 57,2% in gebruik als woonruimte, 29,2% als bedrijfsruimte in de

zin van art. 7:230a BW en 5% als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW. Bij dit

laatste gaat het om een café en een restaurant, die beide voor het publiek toegankelijk

zijn.

(iv) De huurprijs bedroeg in augustus 2007, als gevolg van de jaarlijks sedert 1 juli 1986

toegepaste contractuele indexering, € 15.125,29 per jaar exclusief BTW.

(v) Daarin is niet begrepen de in de huurovereenkomst voorziene verhoging op het

moment dat de overeengekomen, door de Gemeente uit te voeren,

restauratiewerkzaamheden zijn afgerond. Die verhoogde huur zou in 1988 ongeveer €

29.496,-- per jaar zijn gaan bedragen.

(vi) Volgens een in opdracht van de Gemeente op 25 mei 2005 uitgevoerde taxatie "ten

behoeve van een huurprijsonderhandeling" zou de economische huurprijs voor het

gehuurde - omschreven als "de prijs, die bij aanbieding ten verhuur, op de voor de

onroerende zaak meest geschikte wijze en na beste voorbereiding, door de meest

biedende zou zijn besteed" - neerkomen op een bedrag van € 135.000,= per jaar.

Voornoemd rapport vermeldt voorts onder meer:

"De getaxeerde huurwaarde is opgebouwd door ieder te onderscheiden object te

beschouwen als zelfstandig te verhuren eenheid. Bij complexmatige verhuur aan

coöperatieve vereniging is op de beheerskosten en het risico van leegstand een voordeel

te behalen, die als huurkorting aan de huurder kan worden teruggegeven."

(vii) In de brief van de Gemeente aan Utopia van 3 april 2006 vermeldt zij de

huurovereenkomst te willen splitsen en biedt daartoe twee mogelijkheden:

- de Gemeente gaat rechtstreeks met de afzonderlijke gebruikers huurovereenkomsten

aan, in welk geval de rol van Utopia wordt beperkt tot die van een huurdersvereniging

met een voordrachtsrecht voor nieuwe huurders ingeval leegstand ontstaat, of

- de Gemeente gaat met Utopia minimaal drie nieuwe huurovereenkomsten aan, één

voor de woningen, één voor de horeca en/of winkelruimten en één voor de kantoren

en/of overige bedrijfsruimten.

In de brief wordt voorts vermeld dat de Gemeente de huur wil optrekken naar een

marktconform niveau.

(viii) Partijen zijn met betrekking tot de in voormelde brief vermelde onderwerpen niet

tot overeenstemming gekomen.

3.2 De Gemeente heeft de kantonrechter verzocht om op de voet van art. 7:304 lid 2 BW

een deskundige te benoemen. Zij heeft dat verzoek doen steunen, voor zover in cassatie

nog van belang, op de stelling dat de huurprijs voor de hiervoor in 3.1 onder (iii)

genoemde als 290-bedrijfsruimten in gebruik zijnde gedeelten van het gehuurde niet

meer aansluit bij het geldende huurniveau ter plaatse en veel te laag is.

Bij eindbeschikking heeft de kantonrechter het verzoek gehonoreerd en de

Bedrijfshuuradviescommissie verbonden aan de Kamer van koophandel als deskundige

124

benoemd.

3.3 Het hof heeft de beschikking vernietigd en de Gemeente in haar beroep niet-

ontvankelijk verklaard.

Het overweegt: "Beoordeeld moet derhalve worden of, mede in aanmerking genomen de

inrichting en hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het

gebruik van de zaak voor ogen stond, splitsing aan de hand van het feitelijk gebruik van

de afzonderlijke ruimtes - meer in het bijzonder die waarin het restaurant c.q. café thans

zijn gevestigd - mogelijk is" (rov. 6). Het hof oordeelt dat dit niet het geval is en

overweegt daartoe, kort samengevat, als volgt.

a. In de considerans van de huurovereenkomst is vermeld dat Utopia de voormalige

D.W.L.-gebouwen als woon-werkobject in gebruik heeft gekregen, dat zij daartoe met

een lening van de Gemeente de gebouwen geschikt heeft gemaakt, en dat partijen

hebben besloten hun relatie om te zetten in een huurrelatie waarbij de Gemeente die

lening kwijtscheldt als vergoeding voor de door Utopia aan het gebouw verrichte

werkzaamheden.

b. Art. 3 van de huurovereenkomst vermeldt dat Utopia het pand in slooptoestand had

aanvaard. Art. 12 vermeldt voorts dat de wederzijdse vorderingen - uit hoofde van

voormelde lening en de aan het pand verrichte werkzaamheden - worden verrekend.

c. Voormelde bepalingen maken geen onderscheid tussen de verschillende onderdelen

van het gebouw. Het complex is door partijen als één geheel beschouwd.

d. Ook in art. 3 - dat bepaalt dat Utopia het gehuurde uitsluitend mag gebruiken als

werken woonruimte ten behoeve van haar leden - wordt geen onderscheid gemaakt

tussen de verschillende onderdelen van het complex dat aldus door partijen als één

geheel wordt beschouwd.

e. Bij de bepaling van de huurprijs in art. 2 wordt evenmin onderscheid gemaakt tussen

de verschillende onderdelen van het gehuurde: er wordt één huurprijs voorzien. Dat geldt

ook voor de huurprijs na afronding van de restauratiewerkzaamheden. Daarbij is

rekening gehouden met een "bandbreedte" voor de woonlasten per lid van Utopia waarbij

het bedrag niet is uitgesplitst in een woon- en een werkdeel. Uitgaande van 15 leden is

één huurprijs voor het geheel vastgesteld.

f. Het hof gaat - nu het tegendeel niet is gesteld - ervan uit dat het gebruik dat Utopia

van het gehuurde maakt binnen de in de huurovereenkomst aangegeven grenzen valt.

g. Binnen het complex zijn sommige ruimtes (ook) via elkaar bereikbaar en in enkele

gevallen worden de sanitaire voorzieningen gedeeld.

h. Het complex heeft één energie-aansluiting, één wateraansluiting en één

gemeenschappelijke verwarmingsketel.

i. Blijkens haar statuten beoogt Utopia het verlenen van faciliteiten op het raakvlak van

techniek en kunst, welke doelstelling onder meer wordt gediend door de exploitatie van

dit complex waarin haar leden kunnen wonen en werken.

j. De leden van Utopia werken van tijd tot tijd in hun ruimten aan gezamenlijke projecten

en Utopia stimuleert dat ook.

k. Gelet op deze omstandigheden is sprake van

"een situatie waarin splitsing van de afzonderlijke onderdelen van het gehuurde in de zin

dat op elk daarvan een ander huurregiem van toepassing is, te zeer afbreuk zou doen

aan hetgeen gelet op de inrichting en hetgeen partijen - mede gelet op het zgn.

Haviltexcriterium - destijds voor ogen stond, namelijk het in gebruik geven van het

complex als geheel ten behoeve van de doelstelling van Utopia voor haar leden. Immers,

een dergelijke splitsing zou onder meer tot gevolg (kunnen) hebben dat sommige

onderdelen wel en andere niet door de Gemeente zouden kunnen worden opgezegd en

ontruimd, hetgeen de mogelijkheden voor Utopia om het gehuurde te gebruiken in

vorenbedoelde zin naar het oordeel van het hof te zeer zou inperken en dat zou (de

continuïteit van de) positie van Utopia jegens de Gemeente ook te zeer afhankelijk

maken van het feitelijk gebruik dat de afzonderlijke leden van tijd tot tijd van het

complex maken, terwijl een vereniging als de onderhavige per definitie een wisselend

ledenbestand kan vertonen".

l. Dit wordt niet anders - en maakt het ook naar maatstaven van redelijkheid en

125

billijkheid niet onaanvaardbaar - wanneer mede in aanmerking wordt genomen de aard

van de bedrijfsactiviteiten in het café en het restaurant enerzijds, en de omstandigheid

dat de exploitanten niet op het complex wonen anderzijds. Hier is de relatie tussen de

doelstelling van Utopia bij het aangaan van de huurovereenkomst en de

bedrijfsactiviteiten weliswaar op zijn zachtst gezegd wat dun geworden, maar dat neemt

niet weg dat de statuten zoals die inmiddels luiden een wat ruimer gebruik dan alleen op

het raakvlak van techniek en kunst mogelijk maken. Verder voorzien die statuten in

werk-, woon- en woonwerkleden. Het gaat overigens om niet meer dan 5% van de

beschikbare ruimte en ook dat gebruik past binnen de huurovereenkomst. (rov. 6)

3.4 Het middel bestrijdt in onderdeel 4.1 het hiervoor in 3.3 weergegeven oordeel van

het hof onder meer met de klacht dat het hof een onjuiste, want onvolledige maatstaf

heeft gehanteerd. Gelet op de omstandigheid dat de Gemeente tot een nadere

huurprijsvaststelling wenst te komen voor het café en het restaurant - waarvan tussen

partijen vaststaat dat deze als bedrijfsruimten in de zin van art. 7:290 BW moeten

worden aangemerkt - had het hof bij de beoordeling van de splitsingsvraag dienen te

onderzoeken of er, mede gelet op hetgeen partijen bij het sluiten van de

huurovereenkomst omtrent het gebruik van de zaak voor ogen heeft gestaan en op de

inrichting van het gehuurde, een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang

en economisch verband tussen de woonruimten en de middenstandsbedrijfsruimten

bestaan dat deze ruimten niet zonder overwegende praktische bezwaren door

verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Juist in een geval als het onderhavige,

waarin de oorspronkelijke partijbedoeling door het tijdsverloop behoorlijk van kleur is

verschoten, kan dit criterium een meer objectief aanknopingspunt bieden voor de

beantwoording van de splitsingsvraag, zo is het middel toegelicht.

3.5 Bij de beoordeling van de klacht wordt het volgende vooropgesteld. Voor de

beantwoording van de vraag of in een geval waarin partijen een gemengde

huurovereenkomst hebben gesloten die betrekking heeft op een combinatie van

woonruimte, 230a-bedrijfsruimte of 290-bedrijfsruimte, splitsing van de overeenkomst

mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën

ruimten, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder

het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het

gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in

relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het

(overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Gelet op de grote

verscheidenheid aan situaties waarin die vraag aan de orde is, komt daarbij op voorhand

aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toe, ook niet - zoals het

middel wil - aan de omstandigheid dat sprake is (of geen sprake is) van een zodanige

(bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de

desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door

verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Het oordeel van de rechter over de

mogelijkheid van splitsing van een huurovereenkomst als eerder bedoeld is dan ook in

hoge mate feitelijk van aard en daardoor in cassatie slechts in beperkte mate toetsbaar.

3.6 Blijkens zijn hiervoor in 3.3 weergegeven oordeel heeft het hof onderzocht of, mede

in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde en hetgeen partijen bij het

sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van de zaak voor ogen stond,

splitsing aan de hand van het feitelijk gebruik van de afzonderlijke ruimten - meer in het

bijzonder die waarin het restaurant en het café thans zijn gevestigd - mogelijk is. Het

heeft geoordeeld dat die vraag ontkennend dient te worden beantwoord en daarbij in

aanmerking genomen de omstandigheid dat het voormalige D.W.L-gebouwencomplex -

dat door partijen als één geheel werd beschouwd en waarvoor één huurprijs geldt -

bestemd is te worden gebruikt als woon-werkobject door de leden van Utopia. In dat

verband heeft het hof tevens acht geslagen op de doelstelling van Utopia, alsmede - gelet

op haar wisselende ledenbestand - op de eventuele gevolgen van splitsing en de dan

resterende mogelijkheden voor gebruik overeenkomstig die bestemming. Het hof heeft

126

ten slotte die omstandigheden afgewogen tegen de omstandigheid dat het gebruik van

onderdelen van het complex als café respectievelijk restaurant, ofschoon niet in strijd

met de huurovereenkomst, evenmin in direct verband staat met de doelstelling van

Utopia. Dat oordeel getuigt in het licht van het bovenstaande niet van een onjuiste

rechtsopvatting, is niet onbegrijpelijk en is zozeer verweven met waarderingen van

feitelijke aard, dat het voor het overige in cassatie niet op juistheid kan worden

onderzocht.

3.7 De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks

behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot

beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de

rechtsontwikkeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:


veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op heden aan de

zijde van Utopia begroot op € 755,38 aan verschotten en € 1.800,-- aan salaris

procureur.

Deze beschikking is gegeven door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de

raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, C.A. Streefkerk, A.H.T. Heisterkamp en M.A.

Loth, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 10 augustus

2012.

127

LJN: BU4956, Gerechtshof Amsterdam , 200.016.258




Soort procedure: Hoger beroep kort geding

Inhoudsindicatie: Overgang rechten en verplichtingen uit huurovereenkomst.

toerekenbare tekortkoming verhuurder door verhuur van

bedrijfsruimte als showroom, terwijl dit gebruik door

gebruiksbepalingen bestemmingsplan is verboden.


WR 2012, 123

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Nevenzittingsplaats Arnhem

Sector civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.016.258

(zaaknummer rechtbank 581486)

arrest in kort geding van de vijfde civiele kamer van 25 oktober 2011

inzake

[A], in diens hoedanigheid van bewindvoerder in de wettelijke schuldsanering van [X],

handelend onder de naam “[bedrijf X]”,


appellant,

advocaat: mr. A. Öntas,

tegen:


[bedrijf Y],


geïntimeerde,

advocaat: mr. R.M. Berendsen.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de volgende

vonnissen:

- het verstekvonnis van 20 mei 2008, dat de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector

kanton, locatie Utrecht) tussen geïntimeerde (verder te noemen: [Y]) als eiseres en [X],

h.o.d.n. [bedrijf X] (verder te noemen: [X]) als gedaagde in kort geding heeft gewezen;

- het vonnis van 20 augustus 2008, dat de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector

kanton, locatie Utrecht) tussen [X] als opposerende partij en [Y] als geopposeerde partij

in kort geding heeft gewezen.

Van die vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.

128


2.1 [X] heeft bij exploot van 16 september 2008, hersteld bij exploot van 6 oktober

2008, [Y] aangezegd van het vonnis van 20 augustus 2008 in hoger beroep te komen,

met dagvaarding van [Y] voor dit hof.

2.2 Bij memorie van grieven heeft [X] vier grieven tegen het bestreden vonnis

aangevoerd en toegelicht, heeft hij bewijs aangeboden en de producties A tot en met E in

het geding gebracht. Hij heeft gevorderd dat het hof, uitvoerbaar bij voorraad, het

bestreden vonnis zal vernietigen, de vorderingen van [Y] alsnog zal afwijzen en [Y] zal

veroordelen in de kosten van beide instanties.

2.3 Op 16 februari 2009 heeft de rechtbank Amsterdam de toepassing van de

schuldsaneringsregeling ten aanzien van [X] uitgesproken met benoeming van [A] tot

bewindvoerder. De procedure in dit hoger beroep is daardoor van rechtswege geschorst.

2.4 Op de roldatum 27 april 2010 heeft [A] in zijn voormelde hoedanigheid een akte

hervatting procedure ex artikel 29 Faillissementswet genomen.

2.5 Bij memorie van antwoord heeft [Y] de grieven bestreden en een productie in het

geding gebracht. Zij heeft geconcludeerd dat het hof [X] in zijn hoger beroep niet-

ontvankelijk zal verklaren althans het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met

veroordeling van [X] in de kosten van (bedoeld zal zijn:) het hoger beroep en wel

uitvoerbaar bij voorraad.

2.6 Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd. Uitsluitend [Y] heeft de stukken voor

het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.

2.7 Ten slotte heeft het hof arrest bepaald.

3. De grieven

Grief 1 luidt: “Ten onrechte kent de kantonrechter onder rechtsoverweging 3.2 betekenis

toe aan het niet indienen van een gemotiveerd bezwaarschrift en een voorlopige

voorziening bij de sector bestuursrecht van de rechtbank door [X]. Vervolgens verbindt

de kantonrechter in rechtsoverweging 3.4 verregaande consequenties hieraan”.

Grief 2 richt zich tegen rechtsoverweging 3.3 van het (aangehechte) bestreden vonnis.

Grief 3 richt zich tegen rechtsoverweging 3.4, behoudens de laatste zin daarvan.

Grief 4 ten slotte richt zich tegen de proceskostenveroordeling ten laste van [X].

4. De vaststaande feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.a tot en met o feiten vastgesteld.

Tegen die vaststelling heeft [Y] de volgende bezwaren geuit

- met betrekking tot onderdeel j.:

De verkoopdatum van het pand was 11 oktober 2007, de levering door middel van een

zgn. Groninger akte 1 november 2007 en de feitelijke aflevering 30 november 2007.

- met betrekking tot onderdeel e.:

[Y] weet niet of [X] aan [Z] huurpenningen heeft betaald.

- met betrekking tot onderdeel o.:

Vermeld is dat [X] het pand niet in gebruik heeft genomen. Dit dient te zijn, dat [X] het

gebruik van het gehuurde heeft gestaakt.

Het hof zal, indien noodzakelijk bij de beoordeling van het geschil, deze betwisting van

de vaststaande feiten in de beoordeling betrekken.

Voor het overige zijn geen grieven gericht of bezwaren geuit tegen de door de

kantonrechter vastgestelde feiten, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.

129

5. De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1 Het gaat in deze zaak kort gezegd om het volgende. Tussen [bedrijf Z] (verder: [Z])

en [X] is een “huurovereenkomst winkelruimte” gesloten, op grond waarvan [X] met

ingang van 1 november 2007 tegen een huur van € 6.202,88 inclusief omzetbelasting per

maand de bedrijfsruimte 2e [adres] te [plaats] voor een periode van vijf jaar van [Z]

heeft gehuurd. Artikel 1.3 van de huurovereenkomst luidt:

“Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden

gebruikt als: Showroom voor exclusieve meubelen.”.

Op de overeenkomst zijn de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST

WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” van toepassing.

[Z] heeft het verhuurde verkocht en overgedragen aan [Y].

Blijkens een aan [X] gericht voornemen tot last onder dwangsom van 28 februari 2008

hebben burgemeester en wethouders van de gemeente Zeist het tussen [Z] en [X]

overeengekomen gebruik van het gehuurde als showroom, dat als een vorm van

detailhandel is gekwalificeerd, in strijd met het ter plaatse van kracht zijnde

bestemmingsplan geoordeeld. Het voornemen strekt tot het doen staken en gestaakt

houden van dat gebruik.

Omdat [X] geen huur aan [Y] betaalde en het gehuurde niet in gebruik nam, heeft [Y]

hem in kort geding doen dagvaarden voor de kantonrechter. De kantonrechter heeft [X]

bij verstek veroordeeld tot betaling van achterstallige huur c.a., tot ingebruikneming van

het gehuurde overeenkomstig de in de huurovereenkomst gegeven bestemming op

straffe van een dwangsom en tot betaling van een boete. Voorts is [X] tot ontruiming van

het gehuurde veroordeeld, in geval hij niet aan zijn betalingsverplichting zou voldoen,

alsmede tot betaling van de proceskosten. In oppositie heeft de kantonrechter het

verstekvonnis bekrachtigd.

5.2 Met zijn grieven legt [X] het geschil in volle omvang aan het hof voor. Alvorens aan

de beoordeling van de grieven toe te komen overweegt het hof op twee procedurele

bezwaren van [Y] als volgt. De rolraadsheer heeft genoegen genomen met een niet

ondertekend exemplaar van de memorie van grieven. [X] heeft herstel van die omissie

(de niet-ondertekening) aangeboden. Het hof ziet mede in verband daarmee geen

aanleiding aan de niet-ondertekening enig gevolg te verbinden.

Voorts betoogt [Y] dat de “aanvullende stukken verzonden naar de voorzieningenrechter

door appellant d.d. 12 augustus 2008” niet tot het procesdossier behoren. Aangezien

deze stukken niet voorkomen in de door [Y] overgelegde stukken en uitsluitend daarop

arrest wordt gewezen behoeft dit betoog van [Y] geen bespreking.

5.3 Dit geschil is een kort geding, hetgeen meebrengt dat onderzocht moet worden of

met een voldoende mate van waarschijnlijkheid is vast te stellen dat de vordering van [Y]

in een bodemprocedure toewijsbaar zal zijn. De beoordeling door het hof draagt een

voorlopig karakter in die zin dat de rechter in de hoofdzaak hieraan niet is gebonden.

5.4 Het hof overweegt als volgt. Partijen zijn het erover eens dat het gebruik van het

gehuurde als showroom, een vorm van detailhandel, op grond van de

gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan niet is toegestaan (memorie van grieven,

punt 6; memorie van antwoord, punt 20). Daarvan zal bij de beoordeling van het hoger

beroep worden uitgegaan.

5.5 Veel aandacht is in het partijdebat uitgegaan naar de vraag of [Z] ten tijde van het

sluiten van de overeenkomst tussen haar en [X] bekend was met het verbod het

gehuurde als showroom te gebruiken. Het antwoord op die vraag kan buiten beschouwing

blijven: als [Z], zoals [X] heeft gesteld, jegens hem toerekenbaar is tekortgeschoten

door het gehuurde aan hem ter beschikking te stellen terwijl zij wist dat het beoogde

gebruik niet kon worden gerealiseerd, dan zal [X] [Z] daarop kunnen aanspreken. [Y]

staat daarbuiten.

130

5.6 Ingevolge artikel 7:226 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek heeft de overdracht van het

gehuurde tot gevolg dat de rechten en verplichtingen van [Z] uit de huurovereenkomst,

die na de overdracht opeisbaar worden, overgaan op [Y]. Op grond van lid 3 van dat

artikel is [Y] slechts gebonden door de bedingen van de huurovereenkomst, die

onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van het verhuurde

tegen een door [X] te betalen tegenprestatie. De ter beschikking stelling aan [X] van het

verhuurde tegen de overeengekomen huurprijs valt daar (bij uitstek) onder.

5.7 Uit artikel 1.3 van de overeenkomst (aangehaald onder 5.1) leidt het hof af dat [X]

de bedrijfsruimte heeft gehuurd met het uitsluitende doel er een showroom in te

vestigen. Vast staat dat door de strijdigheid met de gebruiksvoorschriften van het

bestemmingsplan dit gebruik niet te realiseren valt. Aan het gehuurde kleeft dus een

gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Nu [Y] aldus haar verbintenis tot het verschaffen

van het overeengekomen huurgenot niet is nagekomen, komt [X] in beginsel het

opschortingsrecht toe van de tegenover dat huurgenot staande betaling van de

huurpenningen. Uit het feit dat [X] de sleutels van het gehuurde aan [Y] heeft

geretourneerd en het gebruik van het gehuurde, voor zover daar al een aanvang mee

was gemaakt, heeft beëindigd, maakt het hof op dat de opschorting is gedaan met het

oog op een voorgenomen ontbinding van de huurovereenkomst.

5.8 [Y] heeft zich nog beroepen op het bepaalde in de artikelen 6.8.1 en 6.8.2 van de

onder 5.1 aangehaalde Algemene Bepalingen, luidende (voor zover van belang):

“6.8.1 Huurder is verantwoordelijk voor, en zorgt zelf voor de vereiste ontheffingen en/of

vergunningen, waaronder gebruiksvergunningen in verband met de uitoefening van het

bedrijf, waarvoor het gehuurde wordt gebruikt en/of is bestemd. (…) Weigering of

intrekking daarvan zal geen aanleiding kunnen geven tot beëindiging van de

huurovereenkomst of tot enige andere of verdere actie tegenover de verhuurder.

6.8.2 Bij aanvang van de huurovereenkomst dient huurder zelf te onderzoeken of het

gehuurde geschikt is voor de bestemming die huurder aan het gehuurde moet geven

(…).”

Dit beroep gaat niet op. De huurovereenkomst dient te worden uitgelegd aan de hand

van het zgn. Haviltex-criterium. Bij die uitleg komt het niet aan op de zuiver taalkundige

bepalingen van de overeenkomst, maar op de zin die partijen in de gegeven

omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op

hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Toegepast op de huurovereenkomst tussen partijen kan de uitleg tot geen ander oordeel

leiden dan dat de kernverplichting van [Y] erin bestaat het gehuurde als showroom aan

[X] ter beschikking te stellen. Deze in vette letters vermelde bewoordingen dient te

prevaleren boven de bepalingen van 6.8.1 en 6.8.2, gesteld al dat daaraan de betekenis

moet worden toegekend die [Y] daaraan geeft. Het standpunt van [Y] zou tot het

onaanvaardbare resultaat leiden dat de [Y] zich eenzijdig en zonder enig nadeel kan

onttrekken aan de nakoming van de hoofdverplichting die voor haar uit de overeenkomst

voortvloeit.

5.9 De slotsom is dat de grieven 1 tot en met 3 slagen. Het bestreden vonnis en het

verstekvonnis van 20 mei 2008, waarvan de curator impliciet de vernietiging heeft

gevorderd, kunnen niet in stand blijven. De vordering van [Y] zal alsnog worden

afgewezen, inclusief de vordering tot ontruiming, nu [X] het gehuurde heeft verlaten, de

sleutels heeft geretourneerd en gesteld noch gebleken is dat [X] het gehuurde weer zal

(willen) betrekken. Omdat [Y] de in het ongelijk gestelde partij is zal zij in de kosten van

de procedure, zowel die in eerste aanleg als die in hoger beroep, worden veroordeeld.

6. De beslissing

131

Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:

vernietigt de vonnissen van de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie

Utrecht) van 20 mei 2008 en 20 augustus 2008, en doet opnieuw recht:

wijst de vorderingen van [Y] af;

veroordeelt [Y] in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van

de bewindvoerderf/[X] voor wat betreft de eerste aanleg begroot op € 800,- voor salaris

van de advocaat en op € 201,- voor griffierecht en voor wat betreft het hoger beroep

begroot op € 1.158,- voor salaris van de advocaat, op € 254,- voor griffierecht en op €

128,60 voor exploitkosten;

verklaart dit arrest met betrekking tot de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.L.R. Wefers Bettink, G.P.M. van den Dungen en

M.F.J.N. van Osch, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken

op 25 oktober 2011.

132

LJN: BW5018,Sector kanton Rechtbank Alkmaar , 393043 EJ VERZ 12-12





Inhoudsindicatie: Belangenafweging artikel 230a BW-huurovereenkomst. Er zal moeten

worden afgewogen of de belangen van De Vlietlanden door de

ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van Van Vliet Beheer

bij voortzetting van het huidige gebruik.


WR 2012, 124

Uitspraak

RECHTBANK ALKMAAR

Sector Kanton

Locatie Hoorn

Zaaknr/repnr.: 393043 EJ VERZ 12-12

Uitspraakdatum: 30 maart 2012

Beschikking in de zaak van:


De Vlietlanden B.V., gevestigd te Wervershoof

verzoekende partij (verder te noemen De Vlietlanden)

gemachtigde: mr. H.H. Kreikamp, advocaat te Amsterdam

tegen


Van Vliet Beheer B.V., gevestigd te Wervershoof [adres]

verwerende partij (verder te noemen Van Vliet Beheer)

gemachtigde: mr. W. de Vis, advocaat te Hoorn

Het procesverloop:

De Vlietlanden heeft op 31 januari 2012 een verzoekschrift (met producties) ingediend.

Van Vliet Beheer heeft daarop gereageerd bij verweerschrift (met producties).

Op 16 maart 2012 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Bij die

gelegenheid zijn verschenen [Y] namens De Vlietlanden, bijgestaan door mr. H.H.

Kreikamp, en [X] namens Van Vliet Beheer, bijgestaan door mr. W. de Vis. Beide partijen

hebben pleitnotities overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van het

verhandelde ter zitting.

Heden is de uitspraak bepaald.

De Vlietlanden- Van Vliet Beheer

De uitgangspunten

1.1De Vlietlanden exploiteert en beheert een gelijknamig recreatie(bungalow)park te

133

Wervershoof, gemeente Medemblik.

1.2Van Vliet Beheer, van wie de bestuurder en enig aandeelhouder is [X], heeft bij

overeenkomst d.d. 6 februari 2001 de aandelen in De Vlietlanden verkocht aan haar

bedrijfsleider [Y], die sindsdien via Ris Beheer bestuurder en enig aandeelhouder is van

De Vlietlanden. Bij dezelfde overeenkomst verkocht Van Vliet Beheer aan Ris Beheer de

ondergrond van het park voor de prijs van één Euro. De overdracht zal plaatsvinden per

1 januari 2015. Ris Beheer mag de ondergrond zolang om niet gebruiken.

1.3Achterop het park bevindt zich een schuur, groot 250 m2, welke in 1995 met

toestemming van de gemeente Wervershoof is gebouwd “ten behoeve van de recreatieve

voorzieningen en ten behoeve van het onderhoud en beheer van het recreatiegebied”.

Deze loods is in eigendom van Van Vliet Beheer.

1.4Bij brief d.d. 15 januari 2010 heeft Van Vliet Beheer, voor zover De Vlietlanden deze

loods mocht gebruiken krachtens een huurovereenkomst, deze overeenkomst opgezegd

tegen 1 maart 2010.

1.5Bij beschikking d.d. 1 december 2010 heeft de kantonrechter op verzoek van De

Vlietlanden de termijn waarbinnen ontruiming van de loods moet plaatsvinden met één

jaar verlengd. Op verzoek van De Vlietlanden heeft de kantonrechter bij beschikking d.d.

28 februari 2011 de termijn waarbinnen ontruiming van de loods moet plaatsvinden voor

een tweede keer met een jaar verlengd. De tegenprestatie voor het gebruik van de loods

is bepaald op de tegenwaarde van de jaarlijkse parklasten van de bungalows [nummer]

en [nummer], welke voor rekening komen van De Vlietlanden, en gratis onderhoud door

De Vlietlanden van het gazon van bungalow [nummer].

Het geschil

2.1De Vlietlanden verzoekt, zakelijk weergegeven, de termijn waarbinnen ontruiming van

de loods moet plaatsvinden voor een derde maal te verlengen, derhalve tot 1 maart

2013, althans een in goede justitie te bepalen datum, de tegenprestatie te handhaven op

de tegenwaarde van de jaarlijkse parklasten van de bungalows [nummer] en [nummer]

en gratis onderhoud van het gazon van bungalow [nummer], een en ander met

veroordeling van Van Vliet Beheer in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke

rente en de eventuele nakosten.

2.2De Vlietlanden legt kort gezegd aan haar verzoeken het navolgende ten grondslag: De

loods is te beschouwen als een zogenaamde artikel 7:230a-bedrijfsruimte. Het belang

van De Vlietlanden bij het gebruik van de loods weegt zwaarder dan het belang van Van

Vliet Beheer bij gebruik van de loods. De loods is destijds (krachtens een daartoe

verleende bouwvergunning) opgericht ten behoeve van het park en wordt sindsdien

gebruikt ten behoeve van het park. De Vlietlanden gebruikt de loods voor de opslag en

reparatie van zaken die zij nodig heeft voor de exploitatie van het recreatiepark.

Alternatieven daarvoor zijn niet aanwezig en ook niet te vinden. Van Vliet (Beheer) heeft

de loods niet zelf nodig. Er zijn voldoende alternatieven voorhanden.

2.3Van Vliet Beheer concludeert tot afwijzing van het verzoek. Reeds uit het feit dat zij

een eigendomsrecht op de loods heeft, vloeit voort dat Van Vliet Beheer het recht heeft

deze zelf te gebruiken. Van Vliet Beheer heeft ook daadwerkelijk belang bij het gebruik

van de loods voor opslag van goederen ten behoeve van het recreatiegebied, zoals de

opslag van meubels die afkomstig zijn uit de vijftien woningen van Van Vliet (Beheer), de

opslag van hardhout zoals kozijnen, maaimachines voor het gras, terrasmeubelen ten

behoeve van twee horecagelegenheden, bootjes en andere zaken. Een alternatief

daarvoor heeft Van Vliet Beheer niet. De Vlietlanden weet al ruim twee jaar dat zij de

schuur moet ontruimen maar heeft niets gedaan om een alternatief te realiseren. Er is

ook voldoende vergelijkbare opslagruimte in de omgeving te vinden. Bovendien had De

134

Vlietlanden initiatief kunnen nemen om een tweede schuur op het recreatiepark te

plaatsen. Van Vliet Beheer zou daaraan meewerken. De Vlietlanden heeft ook hiertoe

geen initiatief genomen. De relatie tussen partijen is verder ernstig verstoord. Het is

daarom in het belang van beide partijen dat er met betrekking tot de schuur een

duidelijke grens wordt getrokken en dat partijen niet nog een jaar langer tot elkaar

veroordeeld zijn. De belangen van Van Vliet Beheer bij het gebruik van de schuur wegen

daarom zwaarder dan die van De Vlietlanden. Daar komt bij dat De Vlietlanden haar

verplichting het gazon van huisje [nummer] te maaien niet nakomt. Bovendien mag De

Vlietlanden ook na de ontruiming in overleg een deel van de loods blijven gebruiken.

De beoordeling

3.1Er van uitgaande dat sprake is van een “artikel 230a BW-huurovereenkomst” zal

moeten worden afgewogen of de belangen van De Vlietlanden door de ontruiming

ernstiger worden geschaad dan die van Van Vliet Beheer bij voortzetting van het huidige

gebruik.

3.2De belangen van De Vlietlanden bij gebruik van de loods zijn nog steeds evident. Zij

gebruikt het gehuurde voor de opslag van materiaal ten behoeve van het onderhoud van

het recreatiepark. Het gehuurde is de enige voorziening daarvoor op of in de

onmiddellijke nabijheid van het recreatiepark. Voorstelbaar is dat De Vlietlanden elders

een ruimte betrekt, maar dat zal ertoe leiden dat zij veel tijd verliest met het aan- en

afvoeren van materialen naar het recreatiepark dan wel van het recreatiepark naar de

loods, die tevens als onderhoudsruimte dienst zal doen.

3.3Over de belangen van Van Vliet Beheer bij de ontruiming, overweegt de kantonrechter

het volgende. Onjuist is de stelling van De Vlietlanden dat Van Vliet Beheer geen belang

bij het gebruik van de schuur heeft omdat gebruik door Van Vliet Beheer in strijd met de

bestemming van de schuur zal zijn. Onvoldoende is namelijk gebleken dat de

bestemming van de loods, namelijk “ten behoeve van de recreatieve voorzieningen en

ten behoeve van het onderhoud en beheer van het recreatiegebied”, zodanig beperkt is

bedoeld dat het slechts betrekking heeft op het recreatiepark en geen betrekking heeft

op andere activiteiten in het gebied de Vlietlanden, waar ook recreatieactiviteiten

plaatsvinden. Op zich kan Van Vliet Beheer het gehuurde dus gewoon gebruiken zonder

in strijd te handelen met het bestemmingsplan.

3.4Echter, Van Vliet Beheer lijkt uit het oog te verliezen dat slechts meegewogen kunnen

worden de belangen van haarzelf en niet die van derden. De belangen van Van Vliet

Beheer zelf zijn vrij beperkt. Onvoldoende heeft Van Vliet Beheer namelijk onderbouwd

dat zij zelf een belang heeft bij, bijvoorbeeld, de opslag van materiaal ten behoeve van

de horecagelegenheden of de bootjes. Zelfs als moet worden aangenomen dat Van Vliet

Beheer daartoe jegens exploitanten of andere derden verplicht is, heeft zij niet

onderbouwd welke gevolgen de niet-nakoming van die verplichtingen voor haar heeft. Dit

klemt te meer omdat, zo die gevolgen er wel waren, die gevolgen na twee jaar wel waren

gebleken. Dat neemt niet weg dat Van Vliet Beheer er zelf belang bij heeft dat materialen

in de loods worden opgeslagen, maar die belangen zijn minder zwaarwegend dan de

belangen van De Vlietlanden bij het gebruik van het gehuurde. Niet gebleken is immers

dat de zaken die Van Vliet Beheer in de loods wil opslaan, zo vaak nodig zijn dat het van

groot belang is dat dit op of in de onmiddellijke nabijheid van het recreatiepark gebeurt.

In die zin wijkt het voorgenomen gebruik door Van Vliet Beheer af van dat door De

Vlietlanden.

3.5Aan Van Vliet Beheer kan overigens worden toegegeven dat van De Vlietlanden mocht

en mag worden verwacht dat zij op zoek zou gaan naar alternatieven en dat mogelijk tot

die alternatieven behoorde het bestuursrechtelijk plaveien van de weg voor de bouw van

een tweede schuur op of in de directe nabijheid van het recreatiepark. Echter, niet

aannemelijk is dat De Vlietlanden, indien zij direct na de opzegging van de huur tot actie

135

was overgegaan, die schuur voor 1 maart 2013 zou hebben gerealiseerd. Dit omdat te

verwachten is dat, zo heeft De Vlietlanden onbetwist gesteld, de benodigde

vergunning(en) op weerstand van één of meer belanghebbenden zal stuiten.

3.6De conclusie is dat de belangen van De Vlietlanden bij voortzetting van het gebruik

van het gehuurde zwaarder wegen dan de belangen van Van Vliet Beheer bij ontruiming

daarvan. Dat Van Vliet Beheer De Vlietlanden heeft toegezegd dat zij ook na de

ontruiming een deel van de loods mag gebruiken, maakt dat niet anders. De

verstandhouding tussen partijen is zodanig verstoord dat de kantonrechter niet verwacht

dat partijen hierover in den minne een regeling zullen treffen.

3.7De kantonrechter stelt de door De Vlietlanden te betalen tegenprestatie vast op de

tegenwaarde van de jaarlijkse parklasten van de bungalows [nummer] en [nummer],

welke voor rekening komen van De Vlietlanden, en gratis onderhoud door De Vlietlanden

van het gazon van bungalow [nummer]. Voor zover er problemen zijn bij de uitvoering

van het onderhoud, gaat de kantonrechter ervan uit dat partijen in staat zijn daarbij de

praktische obstakels op te lossen.

3.8Omdat Van Vliet Beheer in het ongelijk wordt gesteld, zal zij de proceskosten dienen

te dragen, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals hierna vermeld. De gevorderde

reis-, verblijf- en verletkosten zullen echter worden afgewezen. Nog daargelaten of De

Vlietlanden hierop aanspraak kan maken omdat zij met een gemachtigde procedeert, zijn

deze kosten onvoldoende onderbouwd. Ook de gevorderde nakosten zullen worden

afgewezen, daar thans niet duidelijk is of deze kosten daadwerkelijk zullen worden

gemaakt en zo ja, tot welk bedrag.

De beslissing

De kantonrechter:

Verlengt de termijn waarbinnen ontruiming van de schuur gelegen op Bungalowpark De

Vlietlanden, kadastraal bekend gemeente Wervershoof, sectie [letter], nummer

[nummer], moet plaatsvinden met één jaar, derhalve tot 1 maart 2013.

Bepaalt de tegenprestatie op de tegenwaarde van de jaarlijkse parklasten van de

bungalows [nummer] en [nummer], welke voor rekening komen van De Vlietlanden, en

gratis onderhoud door De Vlietlanden van het gazon van bungalow [nummer].

Veroordeelt Van Vliet Beheer in de proceskosten, die tot heden voor De Vlietlanden

worden vastgesteld op een bedrag ad € 109,- voor vastrecht en € 400,- voor salaris van

de gemachtigde van De Vlietlanden [over welke bedragen geen btw verschuldigd is], te

voldoen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak van deze beschikking en voor zover

niet binnen die termijn voldaan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de

vervaldatum van die termijn tot de dag der voldoening.

Wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.H. Gisolf, kantonrechter, bijgestaan door de

griffier, en in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2012.

De griffier, De kantonrechter,

136

LJN: BX5073,Sector kanton Rechtbank Dordrecht , 300649 CV EXPL 12-811





Inhoudsindicatie: Verhuurder van een bedrijfspand vordert achterstallige huurtermijnen

van huurder. Huurder (een vennootschap onder firma) stelt zich op

het standpunt dat niet hij maar zijn rechtsopvolger (een besloten

vennootschap) als huurder is aan te merken en de achterstallige huur

dient te voldoen. Geen contractsoverneming als bedoeld in artikel

6:159 BW. Evenmin indeplaatsstelling als bedoeld in artikel 7:307 BW.

Vennootschap onder firma (en vennoten) veroordeeld tot betaling van

de achterstallige huur met kosten.


Rechtspraak.nl

WR 2012, 135

Uitspraak

RECHTBANK DORDRECHT

Sector kanton

Locatie Gorinchem

kenmerk: 300649 CV EXPL 12-811

vonnis van de kantonrechter te Gorinchem van 30 juli 2012

in de zaak van:


Delta Lloyd Vastgoed Winkels B.V.,


eiseres,

gemachtigde mr. R.A.M. Breij, Bureau Breij B.V.,

tegen:

1. de vennootschap onder firma VOF Brakband Klein Warenhuis,

gevestigd te [adres],

gedaagde sub 1,

gemachtigde dhr. G.L. Kalkman,

2. [naam], gewezen vennoot in gedaagde sub 1,

wonende te [adres],

gedaagde sub 2,

gemachtigde dhr. G.L. Kalkman,


wonende te [adres],

gedaagde sub 3,

in persoon procederende,


wonende [adres],

gedaagde sub 4,

gemachtigde dhr. G.L. Kalkman.

137

Eiseres wordt hierna aangeduid als “Delta Lloyd” en gedaagden gezamenlijk als

“gedaagden”. Gedaagde sub 1 wordt ook aangeduid als “de V.O.F.”.

Verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

1. de dagvaarding van 5 april 2012;

2. de conclusie van antwoord;

3. het tussenvonnis van 21 mei 2012, waarin een comparitie van partijen is gelast;

4. de aantekening dat op 29 juni 2012 de comparitie van partijen heeft plaatsgevonden;

5. de overgelegde producties.

Omschrijving van het geschil

1. De feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken,

alsmede op grond van de inhoud van de producties, voor zover niet betwist, staat het

volgende tussen partijen vast.

1.1 De V.O.F. is met (de rechtsvoorgangster van) Delta Lloyd een huurovereenkomst

aangegaan met betrekking tot het bedrijfspand aan het [adres]. De huurovereenkomst is

met ingang van 19 november 2002 aangegaan voor de duur van vijf jaar (tot en met 18

november 2007) en is na ommekomst van deze termijn verlengd met opnieuw vijf jaar.

1.2 De huurprijs bedraagt thans € 6.314,76 per maand, welk bedrag bij vooruitbetaling

dient te worden voldaan.

1.3 In een aan Delta Lloyd gerichte brief van Kalkman Damesmode Gorinchem B.V.,

gedateerd april 2006, wordt onder meer het volgende vermeld:

“(…)

Bij deze willen wij u doorgeven dat per maart onze bedrijfsstructuur is gewijzigd. De

V.O.F. Brakband Klein Warenhuis is beëindigd.

De nieuwe vorm is Kalkman Damesmode Gorinchem B.V. Deze neemt alle activiteiten

over van de V.O.F. Brakband Klein Warenhuis. (…)

Wij hopen u voldoende te hebben geïnformeerd. Zijn er vragen dan horen wij dit graag.

Kalkman Damesmode Gorinchem B.V.

[adres]

(…)”

1.4 Nadien heeft Kalkman Damesmode Gorinchem B.V. (hierna: Kalkman Damesmode)

de in het bedrijfspand uitgeoefende activiteiten op zich genomen. De verschuldigde

huurtermijnen is Delta Lloyd aan de V.O.F. blijven factureren.

1.5 Bij brief van 18 november 2011, die is ondertekend door de drie vennoten, is namens

de V.O.F. , de vennoten en Kalkman Damesmode de huurovereenkomst opgezegd. Bij

brief van 5 december 2011 heeft (WPM Winkelcentrummanagement B.V. namens) Delta

Lloyd de ontvangst van de opzeggingsbrief bevestigd en de opzegging van de

huurovereenkomst geaccepteerd per 19 november 2012.

1.6 Kalkman Damesmode is op 6 december 2011 in staat van faillissement verklaard.

2. De vordering

2.1 Delta Lloyd vordert (samengevat) dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad :

138

I voor recht wordt verklaard dat de huuropzegging van 18 november 2011 van de V.O.F.

(en haar vennoten) niet eerder werkt dan tegen de expiratiedatum van de

huurovereenkomst, in casu 18 november 2012;

II gedaagden hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van in totaal

€ 33.795,48, vermeerderd met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over een

bedrag van € 31.093,73 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele

voldoening;

III gedaagden hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van:

a) een bedrag van € 6.314,76 per maand vanaf 1 april 2012 tot het tijdstip waarop Delta

Lloyd het gehuurde aan een derde heeft verhuurd, echter ten hoogste tot 18 november

2012, te verhogen met de wettelijk toegestane huurverhogingen, primair vermeerderd

met de contractueel bedongen boeterente van € 113,45 voor iedere maand dat het

verzuim voortduurt tot aan de dag van algehele voldoening en subsidiair vermeerderd

met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW telkens vanaf de eerste dag van de

maand tot aan de dag van voldoening;

b) een bedrag dat overeenkomt met het verschil tussen de met gedaagden laatstelijk

overeengekomen betalingsverplichting en de met de opvolgende huurder lagere

overeengekomen betalingsverplichting, ingaande na de daadwerkelijke wederverhuur aan

een derde tot 18 november 2012, primair vermeerderd met de contractueel bedongen

boeterente van € 113,45 voor iedere maand dat het verzuim voortduurt tot aan de dag

van algehele voldoening en subsidiair vermeerderd met de wettelijke handelsrente ex art.

6:119a BW telkens vanaf de eerste dag van de maand tot aan de dag van voldoening;

IV gedaagden hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen met

de wettelijke rente indien de proceskosten niet zijn voldaan binnen 14 dagen na

aanschrijving.

2.2 Delta Lloyd legt nakoming van de met de V.O.F. gesloten huurovereenkomst aan

haar vordering ten grondslag. Het onder 2.1 onder II gevorderde bedrag bestaat uit een

huurachterstand tot 1 april 2012 van € 31.093,73, vermeerderd met een bedrag van

€ 1.701,75 aan bedongen boeterente en een bedrag van € 1.000,-- aan

buitengerechtelijke incassokosten.

3. Het verweer

3.1 Gedaagden concluderen tot afwijzing van de vordering en voeren daarbij -

samengevat - het volgende aan. Doordat in maart 2006 de bedrijfsstructuur is gewijzigd,

is de door de V.O.F. gedreven onderneming verder gegaan als Kalkman Damesmode (de

B.V.) en is de V.O.F. beëindigd. In april 2006 is aan Delta Lloyd (vgl. onder 1.3)

meegedeeld dat alle activiteiten van de V.O.F. door Kalkman Damesmode zijn

overgenomen. Omdat een reactie van Delta Lloyd uitbleef, is ervan uitgegaan dat Delta

Lloyd akkoord was met Kalkman Damesmode als huurder, hetgeen in 2007 ook

mondeling door de heer [naam] (werkzaam bij WPM Winkelcentrummanagement B.V.) is

bevestigd. Nadien is de huur ook altijd door Kalkman Damesmode betaald. Kalkman

Damesmode is in plaats van de V.O.F. huurder van het pand geworden.

Beoordeling van het geschil

4. De centrale vraag is of ten tijde van de wijziging van de bedrijfsstructuur in maart

2006 of daarna sprake is geweest van contractsoverneming als bedoeld in artikel 6:159

BW, in die zin dat niet langer de V.O.F. maar Kalkman Damesmode (de B.V.) als huurder

van de bedrijfsruimte aan het [adres] moet worden aangemerkt. Daartoe wordt het

volgende overwogen.

5. Blijkens artikel 6:159 BW is voor contractsoverneming in de eerste plaats nodig een

akte waarbij de overdrager zijn rechtsverhouding tot een derde aan de overnemer

overdraagt. Gedaagden hebben een (notariële) inbrengakte van 28 maart 2006 in het

geding gebracht waaruit kan worden afgeleid dat de oorspronkelijk door de V.O.F.

gedreven onderneming in Kalkman Damesmode (de B.V.) is ingebracht. Uit deze akte

(Nadere Bedingen artikel 1) kan met enige welwillende lezing voorts worden afgeleid dat

alle met de onderneming verband houdende overeenkomsten (waaronder de

139

huurovereenkomst) ten bate van Kalkman Damesmode zullen strekken. In zoverre is aan

het schriftelijkheidsvereiste van artikel 6:159 BW voldaan. Voor contractsoverneming is

echter ook nodig dat de derde (in casu Delta Lloyd) aan de overdracht van de

rechtsverhouding (de huurovereenkomst) haar medewerking heeft verleend. Die

medewerking behoeft niet in schriftelijke vorm te worden gegeven maar moet wel

ondubbelzinnig vaststaan.

6. Gedaagden hebben gerefereerd aan de onder 1.3 geciteerde brief aan Delta Lloyd van

april 2006 en aangevoerd dat Delta Lloyd daar niet op heeft gereageerd, waardoor zij

ervan zijn uitgegaan dat Delta Lloyd Kalkman Damesmode als huurder accepteerde. Los

van het feit dat Delta Lloyd ter comparitie heeft verklaard de brief van april 2006 niet te

kennen, heeft hier te gelden dat het ontbreken van een reactie van Delta Lloyd niet

betekent dat Delta Lloyd met de door de V.O.F. mogelijk beoogde overdracht van de

huurovereenkomst heeft ingestemd. Te minder nu Delta Lloyd, naar onweersproken

vaststaat (en uit de producties ook blijkt), de periodieke huurtermijnen ten name van de

V.O.F. is blijven factureren. Voor zover de huurtermijnen, zoals gedaagden hebben

aangevoerd, ten laste van de bankrekening van Kalkman Damesmode zijn betaald

(waarvan Delta Lloyd overigens heeft verklaard dat aan de betalingen niet te kunnen

zien) betekent dat evenmin dat Delta Lloyd met een overdracht van de

huurovereenkomst heeft ingestemd. De B.V. kan immers verplichtingen van de V.O.F.

voldoen zonder dat dat een overdracht van een rechtsverhouding impliceert. Uit een en

ander blijkt dus niet, anders dan gedaagden menen, dat Delta Lloyd aan een overgang

van de huurovereenkomst haar medewerking heeft verleend.

7. Gedaagden hebben nog aangevoerd dat de heer [naam] (WPM

Winkelcentrummanagement B.V.) mondeling heeft bevestigd dat Delta Lloyd met

Kalkman Damesmode als huurder akkoord was. Uit de door Delta Lloyd overgelegde

gedetailleerde verklaring van de heer [naam] blijkt echter het tegendeel. Hij verklaart dat

nimmer een officieel verzoek is gedaan om de huurrechten over te dragen en dat van een

mondelinge instemming daarmee dan ook geen sprake kan zijn. Hij verklaart voorts dat

de V.O.F. altijd als huurder is beschouwd getuige de verzonden facturen, gevoerde

correspondentie en ook het handhaven van de op naam van de V.O.F. gestelde

bankgarantie. Tegenover deze gemotiveerde betwisting van de kant van Delta Lloyd

hebben gedaagden hun stelling dat de heer [naam] mondeling heeft bevestigd dat Delta

Lloyd akkoord was niet nader onderbouwd. Aan deze stelling zal daarom voorbij worden

gegaan.

8. Uit het bovenstaande volgt dat van contractsoverneming geen sprake is. Evenmin is

sprake van indeplaatsstelling (artikel 7:307 BW) nu ook daar de medewerking van

verhuurder voor nodig is of, bij gebreke daarvan, machtiging van de rechter. Gesteld

noch gebleken is dat indeplaatsstelling op basis van een dergelijke machtiging heeft

plaatsgevonden.

9. De vordering tot betaling van de achterstallige huur zal dan ook worden toegewezen.

Gedaagden hebben het bedrag van de huurachterstand (€ 31.093,73 tot 1 april 2012) en

het bedrag van de huur (€ 6.314,76 per maand) niet betwist zodat van die bedragen zal

worden uitgegaan. De vordering tot betaling van de contractuele boeterente acht de

kantonrechter disproportioneel (naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet

aanvaardbaar) en zal worden afgewezen. Daarentegen zal de (subsidiair) gevorderde

wettelijke handelsrente over de openstaande bedragen wel worden toegewezen.

10. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.000,-- zullen worden

toegewezen. Deze zijn niet betwist en overigens in overeenstemming met het gangbare

kantonrechterstarief.

11. Namens gedaagden is ter comparitie bevestigd dat de einddatum van de

huurovereenkomst 18 november 2012 is (zie ook onder 1.5). Voor de door Delta Lloyd

gevorderde verklaring voor recht (dat de huuropzegging van 18 november 2011 niet

eerder werkt dan tegen de expiratiedatum van de huurovereenkomst ofwel 18 november

2012) is daarom geen aanleiding.

12. Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten worden

veroordeeld zoals hierna bepaald.

140

Beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, in die zin dat als de één heeft betaald de anderen in

zoverre zullen zijn bevrijd, om aan Delta Lloyd € 31.093,73 te betalen, vermeerderd met

de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW daarover vanaf de dag van dagvaarding

tot de dag van algehele betaling;

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, in die zin dat als de één heeft betaald de anderen in

zoverre zullen zijn bevrijd, om aan Delta Lloyd te rekenen vanaf 1 april 2012 tot 18

november 2012 € 6.314,76 per maand te betalen, te verhogen met de wettelijk

toegestane huurverhogingen, onder aftrek van de betalingsverplichting van een

eventuele opvolgende huurder van het bedrijfspand in de periode 1 april 2012 - 18

november 2012, vermeerderd met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW

telkens vanaf de eerste dag van de betreffende maand tot de dag van betaling;

veroordeelt gedaagden, wederom hoofdelijk, om aan Delta Lloyd als vergoeding van

buitengerechtelijke incassokosten € 1.000,-- te voldoen, vermeerderd met de wettelijke

rente ex artikel 6:119 BW daarover vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van

betaling;

veroordeelt gedaagden, hoofdelijk, in de kosten van het geding, tot op heden aan de

zijde van Delta Lloyd bepaald op:

aan explootkosten € 82,37

aan griffierecht € 873,--

aan salaris gemachtigde € 800,--

totaal € 1.755,37

deze kosten te voldoen binnen 14 dagen nadat Delta Lloyd daar schriftelijk om heeft

verzocht, bij gebreke waarvan de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW daarover is

verschuldigd;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;


Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler, kantonrechter, en uitgesproken ter

openbare terechtzitting van 30 juli 2012, in aanwezigheid van de griffier.

141

WR 2012/134: Huurprijswijziging bedrijfsruimte – procesrecht: niet-

ontvankelijkheid; voor indienen verzoekschrift tot benoeming deskundige is voora...

Instantie: Hof Amsterdam Datum: 17 juli 2012

Magistraten: Mrs. J.C.W. Rang, M.M.M. Tillema, J.W.

Hoekzema Zaaknr: 200.102.992/01

Conclusie: - LJN: BY1906

Noot: - Roepnaam: -

Wetingang: (art. 7:304 lid 2 BW)

Snel


Essentie


Huurprijswijziging bedrijfsruimte – procesrecht: niet-ontvankelijkheid; voor indienen

verzoekschrift tot benoeming deskundige is voorafgaand overleg over benoeming

deskundige noodzakelijk

Samenvatting


Anders dan de kantonrechter is het hof van oordeel dat de wet aan het indienen van het

verzoekschrift tot benoeming van een deskundige voorafgaand overleg over dit punt

voorschrijft, en dat een verzoek tot benoeming van een deskundige tot niet-

ontvankelijkheid dient te leiden indien niet aan dit voorschrift is voldaan. In de eerste

plaats ligt in de bewoordingen van art. 7:304 lid 2 BW besloten dat de gang naar de

rechter pas openstaat nadat partijen een poging hebben gedaan tot overeenstemming te

komen. Het standpunt van huurster dat niet-ontvankelijkheid alleen aan de orde kan zijn

als overeenstemming bestaat, maar een van partijen niettemin (om op de voet van art.

7:304 lid 2 BW de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs te fixeren) een verzoek tot

benoeming van een deskundige aan de kantonrechter doet, is onjuist. De wetstekst

spreekt van ‘het niet bereiken van overeenstemming’, wat impliceert dat in ieder geval

eerst enige vorm van overleg moet plaatsvinden. Dit is ook uitgangspunt geweest in de

wetsgeschiedenis. Ook dient in aanmerking te worden genomen dat de regeling van art.

7:304 BW er op is gericht te bevorderen dat de gang naar de rechter zo veel mogelijk

achterwege blijft.

Partij(en)


Appellante:

Dela Vastgoed B.V., gevestigd te Eindhoven

Advocaat:

mr. A. de Fouw

tegen

Geïntimeerde:

Halfords Nederland B.V., gevestigd te Veenendaal

Advocaat:

mr. R.A. van Huussen

Uitspraak


(…)

3.Beoordeling

3.1

Halfords huurt sinds 1 december 1982 van Dela een winkelpand in Zaandam. De

huurovereenkomst geldt inmiddels voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedroeg per 1

oktober 2011 € 110.111,22 per jaar (exclusief servicekosten en btw). Halfords heeft

Dela bij brief van haar adviseur ReVeste van 26 april 2011 een (beredeneerd)

voorstel gedaan tot huurprijsverlaging per 1 juli 2011. Op 1 november 2011 heeft

Halfords een verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW tot benoeming van een deskundige

142

ingediend bij de kantonrechter, stellende dat tussen partijen geen overeenstemming

bestond over wijziging van de huurprijs. Halfords heeft de kantonrechter verzocht de

Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel te Amsterdam als

deskundige te benoemen. Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter dit

verzoek toegewezen.

3.2

Dela stelt zich met haar grief op het (ook reeds in eerste aanleg door haar

ingenomen) standpunt dat Halfords niet ontvankelijk dient te worden verklaard in

haar verzoek. Zij voert aan dat uit de wettelijke regeling (zowel de wetstekst als de

wetsgeschiedenis) volgt dat partijen eerst overleg dienen te voeren over de

benoeming van een deskundige en zich pas tot de kantonrechter kunnen wenden als

zij niet tot overeenstemming kunnen komen. Volgens Dela wordt zij door de

handelwijze van Halfords gedwongen een procedure te voeren die vermeden had

kunnen worden.

3.3

De grief treft doel. Niet ter discussie staat dat voorafgaand aan het indienen van het

verzoekschrift de benoeming van een deskundige tussen Halfords en Dela niet aan de

orde is geweest. Anders dan de kantonrechter is het hof van oordeel dat de wet op

dit punt voorafgaand overleg voorschrijft en dat een verzoek tot benoeming van een

deskundige tot niet-ontvankelijkheid dient te leiden indien niet aan dit voorschrift is

voldaan. In de eerste plaats ligt in de bewoordingen van lid 2 van artikel 7:304artikel

7:304 BW (‘Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van

een deskundige, benoemt de rechter deze op verzoek van de meest gerede partij.

(…)’) besloten dat de gang naar de rechter pas open staat nadat partijen een poging

hebben gedaan tot overeenstemming te komen. Halfords heeft zich op het standpunt

gesteld dat niet-ontvankelijkheid alleen aan de orde kan zijn als overeenstemming

bestaat, maar een van partijen niettemin (om op de voet van artikel 7:304 lid 2 de

ingangsdatum van de nieuwe huurprijs te fixeren) een verzoek tot benoeming van

een deskundige aan de kantonrechter doet. Daarmee miskent Halfords echter dat de

wetstekst spreekt van ‘het niet bereiken van overeenstemming’, wat impliceert dat in

ieder geval eerst enige vorm van overleg moet plaatsvinden. Uit de door Dela

aangehaalde passages in de wetsgeschiedenis volgt dat dit ook uitgangspunt is

geweest bij de parlementaire behandeling, vgl. Kamerstukken II 1999/2000, 26 932,

nr. 4Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, nr. 4 (verslag TK), p. 9 waar de vaste

commissie voor justitie opmerkt:

“Als er een geschil bestaat en partijen kunnen het niet eens worden, dan zullen zij het

wellicht ook niet eens worden over een te benoemen deskundige. In dat geval moet de

rechter een deskundige benoemen in een aparte procedure.”

Ten slotte dient in aanmerking te worden genomen dat de regeling van artikel

7:304artikel 7:304 BW er, in haar geheel bezien, op is gericht te bevorderen dat de gang

naar de rechter zo veel mogelijk achterwege blijft.

3.4

Indien geen voorafgaand overleg heeft plaatsgevonden, kan deze omissie niet na het

indienen van het verzoekschrift worden geheeld. Het gaat erom dat de rechter pas

wordt benaderd nadát is gebleken dat partijen niet tot overeenstemming hebben

kunnen komen (waarbij de omstandigheid dat toepassing van artikel 7:304 lid 2 BW

ertoe leidt dat de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs wordt gefixeerd, een prikkel

kan vormen om spoedig overeenstemming te bereiken).

3.5

Dela heeft – kennelijk naar aanleiding van de schets van Halfords van de gang van

zaken die is gevolgd op het voorstel tot huurprijsverlaging – voorts betoogd dat in

het onderhavige geval geen grond is haar beroep op het ontbreken van voorafgaand

overleg naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten.

Halfords heeft aangevoerd dat zij pas tweeënhalve maand na het voorstel van

ReVeste (op 1 juli 2011) van de door Dela ingeschakelde adviseur LMBS retail een

ontvangstbevestiging ontving met de aankondiging dat LMBS hoopte binnen enkele

weken een tegenvoorstel te mogen doen. Een drie maanden nadien (op 3 oktober

2011) verstuurde herinnering, leidde niet tot verder bericht, aldus Halfords. Dit

laatste is ter zitting door Dela betwist. Volgens Dela heeft zij Halfords op 7 oktober

https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-26932-4.html

143

2011 schriftelijk bericht dat een inhoudelijke reactie wat meer tijd vergde in verband

met nog te verkrijgen gegevens. Wat van dit laatste zij, de omstandigheden van het

geval zijn niet zodanig sprekend dat van Halfords niet gevergd had kunnen worden

eenvoudigweg haar voorstel tot benoeming van de Bedrijfshuuradviescommissie van

de Kamer van Koophandel te Amsterdam als deskundige aan Dela voor te leggen

alvorens zich tot de kantonrechter te wenden.

3.6

Na het vorenstaande kunnen de overige stellingen en weren van partijen en het

zelfstandig tegenverzoek van Halfords onbesproken blijven. Slotsom is dat de

gegrondheid van de grief van Dela ertoe leidt dat de bestreden beschikking zal

worden vernietigd en Halfords alsnog niet ontvankelijk zal worden verklaard in haar

verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt de beschikking waarvan beroep en opnieuw rechtdoende,

verklaart Halfords niet ontvankelijk in haar verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW tot

benoeming van een deskundige:

verwijst Halfords in de proceskosten in beide instanties en begroot die kosten, voor zover

tot heden aan de kant van Dela gevallen, in eerste aanleg op € 400 voor salaris

gemachtigde en in hoger beroep op € 666 aan verschotten en € 1788 voor salaris

advocaat.

144

WR 2012/119: Gebreken – schadevergoeding: gebrek of feitelijke stoornis;

brand naastgelegen bedrijf waarbij asbest vrijkwam; schade aan (tuin van) ...

Instantie: Rechtbank Rotterdam (Kantonrechter Brielle) Datum: 24 april 2012

Magistraten: Mr. L.J van Die Zaaknr: 1304925

Conclusie: - LJN: BW6044

Noot: - Roepnaam: -

Wetingang: (art. 7:204art. 7:204 BW; art. 7:206art. 7:206 BW; art. 7:208art. 7:208

BW)

Snel


Essentie


Gebreken – schadevergoeding: gebrek of feitelijke stoornis; brand naastgelegen bedrijf

waarbij asbest vrijkwam; schade aan (tuin van) gehuurde woning; herstelverplichting;

geen vergoeding vervolgschade

Samenvatting


Het, door derden veroorzaakte, neerdwarrelen van asbest op het gehuurde is weliswaar

het gevolg van een feitelijke stoornis door derden, maar de situatie die daarna ontstaat,

te weten dat het gehuurde met asbest vervuild is, moet als een gebrek worden

aangemerkt. Voor de verplichting van verhuurder tot het verhelpen van het gebrek is

toerekenbaarheid aan de verhuurder niet vereist. Verhuurster is op grond van art.

7:206art. 7:206 BW gehouden het gebrek te verhelpen. In dit geval heeft het verhelpen

plaatsgevonden. Vanwege de eisen die de Wet millieubeheer stelt, heeft het verhelpen

kennelijk zo veelomvattend moeten zijn dat daarna een verwoeste tuin is achtergelaten.

De tuin is door het leveren van zand wel weer op hoogte gebracht. De kale tuin op

zichzelf is geen gebrek aan het gehuurde. Dat de tuin kaal is gemaakt is een gevolg van

het verwijderen van het asbest en was daarvoor noodzakelijk, gelet op de ernst van de

vervuiling. Deze situatie kan niet als een zelfstandig gebrek worden aangemerkt, maar

als een consequentie van het verwijderen van het asbest. De kosten voor het herstellen

en opnieuw inrichten van de tuin moeten daarom als gevolgschade worden aangemerkt.

Op grond van art. 7:208art. 7:208 BW is verhuurster tot het vergoeden van deze schade

verplicht wanneer van een gebrek sprake is en dit, nu het na aanvang van de

huurovereenkomst is ontstaan, aan verhuurster kan worden toegerekend. Het gebrek

kan echter niet aan verhuurster worden toegerekend, zodat zij niet gehouden is de

gevolgschade te vergoeden.

Partij(en)


Eisers:

Ingeborg Geertruida Pretronella Rijshouwer-Ten Kaate en

Robert Rijshouwer, beiden wonende te Vierpolders, gemeente Brielle

Gemachtigde:

mr. G. M. Veldt

tegen

Gedaagde:

Stichting Vestia Groep, tevens handelend onder de naam Vestia Zuid Nederland,

voorheen handelend onder de naam Vestia Midden-Nederland, gevestigd en

kantoorhoudende te Rotterdam

Gemachtigde:

mr. E. de Ruiter

Uitspraak


(…)

2.De vaststaande feiten

145

In deze procedure wordt uitgegaan van de volgende feiten. Deze worden als vaststaand

beschouwd, omdat zij door de ene partij zijn gesteld en door de andere partij zijn erkend

of onvoldoende zijn betwist, ofwel om dat zij uit de producties blijken.

2.1

Rijshouwer huurt van Vestia de woonruimte aan de Coosenhoekstraat 10 te

Vierpolders, gemeente Brielle, verder het gehuurde. De gemeente Brielle was tot 6

maart 2010 verhuurder. Vanaf deze datum verkreeg Vestia de eigendom van het

gehuurde.

2.2

Aangrenzend aan het gehuurde bevindt zich een terrein dat in eigendom toebehoort

aan Astarte Vastgoed B.V. Op dit terrein exploiteert Astarte B.V. een autohandel. Op

30 maart 2010 is brand uitgebroken in het pand van Astarte. Door de brand is asbest

neergedaald in de omgeving en ook in de tot het gehuurde behorende tuin. Op de

zolder van het gehuurde is waterschade ontstaan tengevolge van de

bluswerkzaamheden.

2.3

Op grond van de Wet Millieubeheer heeft de gemeente Brielle besloten tot het

uitvoeren van saneringswerkzaamheden. In april 2010 heeft de firma Ureco in

opdracht van de gemeente Brielle de saneringswerkzaamheden uitgevoerd. In

verband met de ernst van de vervuiling is de tuin van het gehuurde tot een diepte

van een halve meter geheel afgegraven en zijn alle aanwezige opstallen en

materialen, zoals bestrating, beplanting, schutting en tuinhuis/schuur verwijderd. De

afgegraven tuin wordt door Rijshouwer aangeduid als gebrek 1. De kantonrechter zal

deze aanduiding overnemen.

2.4

Op 30 juni 2010 heeft EMN Expertise aan de gemeente Brielle gerapporteerd over de

aansprakelijkheid voor de brand op 30 maart 2010 in het kader van een kennelijk

door de gemeente Brielle afgesloten verzekering. In dit rapport wordt Vestia

genoemd als betrokken partij en wordt melding gemaakt van overleg met mevrouw

J. Schijven van Vestia. Uit het rapport blijkt dat Vestia heeft meegedeeld dat voor de

huurwoningen een opstalverzekering is aangegaan en dat de heer H. Bol van Vestia

op 28 juni 2010 heeft meegedeeld de saneringskosten voor de huurwoningen te

zullen melden bij de verzekeraar.

2.5

Rijshouwer heeft een aanvang gemaakt met het herstel van de tuin van het

gehuurde. Daarbij heeft Vestia een lading zand geleverd. Ook de gemeente Brielle

heeft zand geleverd.

2.6

In de dagvaarding is ook sprake van een tweede gebrek aan het gehuurde. Partijen

hebben de kantonrechter op 26 en 27 maart 2012 meegedeeld dat een minnelijke

regeling is bereikt ten aanzien van dit gebrek. De kantonrechter laat weergave van

dit gebrek daarom achterwege. De op het tweede gebrek gerichte vordering wordt als

ingetrokken beschouwd.

3.Het geschil en de stellingen van partijen

3.1

Rijshouwer heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair te verklaren

voor recht dat Rijshouwer zelf tot herstel van gebrek 1 mocht en mag overgaan,

subsidiair een machtiging van de rechter ex art. 3:299art. 3:299 BW aan Rijshouwer

om tot herstel van gebrek 1 over te gaan, met veroordeling van Vestia tot betaling

aan Rijshouwer van de kosten van herstel ad € 16.722,70, te verhogen met

buitengerechtelijke kosten, te verhogen met wettelijke rente en proceskosten.

Aan de vordering is door Rijshouwer ten grondslag gelegd dat sprake is van een

gebrek als bedoeld in artikel 7:204artikel 7:204 BW, terwijl Rijshouwer op grond van

artikel 7:206artikel 7:206 BW gerechtigd is het herstel zelf ter hand te nemen en de

kosten van het herstel op Vestia te verhalen. Vestia is niet aansprakelijk voor de

brand, maar het feit dat door het afgraven van de tuin geen genot meer aan de tuin

kan worden ontleend vormt wel een gebrek, voor herstel waarvan Vestia

aansprakelijk is. De schade aan de inboedel is door de verzekeraar van Rijshouwer

voldaan, evenals een deel van de herstelkosten voor de tuin. Het restant van de

herstelkosten, vastgesteld aan de hand van twee offertes, wordt gevorderd.

3.3 Vestia heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de eis. Zij stelt dat geen sprake is

146

van een gebrek maar van een feitelijke stoornis van het huurgenot door derden,

waarvoor zij niet aansprakelijk is. Wanneer de aanwezigheid van asbest als een

gebrek moet worden aangemerkt is dat gebrek verholpen doordat het asbest, in

opdracht van de gemeente Brielle, werd verwijderd. Voor de gevorderde

gevolgschade is Vestia niet aansprakelijk, gelet op het bepaalde in artikel

7:208artikel 7:208 BW. Het asbest was niet aanwezig bij aanvang van de huur en

Vestia kan de aanwezigheid van asbest niet worden toegerekend. Van

ongerechtvaardigde verrijking is geen sprake. Het inrichten van de tuin vormt een

verplichting van de huurder, zodat Vestia daarvoor niet aansprakelijk kan zijn, gelet

op het Besluit Kleine HerstellingenBesluit Kleine Herstellingen. De voorzieningen in de

tuin waren bovendien door Rijshouwer aangebracht. De gevolgschade wordt gedekt

door de inboedelverzekering van Rijshouwer en de verzekeraar heeft dan ook een

bedrag van € 7907,60 aan Rijshouwer uitgekeerd ter zake van het herstel van de

tuin. De schade door het bluswater was gering en is door Vestia op eigen kosten,

zonder inschakeling van de opstalverzekeraar, hersteld. Vestia verweert zich tegen

de gevorderde buitengerechtelijke kosten.

4.De beoordeling van de vordering

4.1

De kantonrechter leest de vordering van Rijshouwer als volgt:

Primair wordt gevorderd te verklaren dat Rijshouwer tot herstel van gebrek 1 mocht

en mag overgaan, terwijl subsidiair wordt gevorderd Rijshouwer te machtigen tot

herstel over te gaan. In beide gevallen wordt gevorderd Vestia te veroordelen tot

betaling van de herstelkosten.

De kantonrechter overweegt dit, omdat in de vordering ook gelezen kan worden dat

de herstelkosten alleen onderdeel van de subsidiaire vordering zijn. Ter comparitie is

vastgesteld dat dat niet de bedoeling van Rijshouwer is. Vestia is, gelet op de

conclusie van antwoord, eveneens van deze lezing uitgegaan en zij wordt dan ook

niet in haar verweer beperkt door deze lezing van de vordering.

4.2

Het staat vast dat door de brand bij een derde asbestdeeltjes zijn vrijgekomen en dat

deze deeltjes zijn neergekomen op het gehuurde. De vraag is of het neerkomen van

het asbest en het vervolgens aanwezig zijn van dit asbest als een gebrek in de zin

van artikel 7:204artikel 7:204 BW kan worden aangemerkt.

Het is evident dat het gehuurde na het neerdalen van het asbest een staat of

eigenschap heeft gekregen waardoor het gehuurde niet langer het genot aan

Rijshouwer kon verschaffen dat deze van het gehuurde mocht verwachten. Ook is

evident dat dit niet aan Rijshouwer kan worden toegerekend. Aan de definitie van

artikel 7:204 lid 2 BW wordt dan ook voldaan, zodat in beginsel van een gebrek

sprake is. Een gebrek is volgens artikel 7:204, derde lid BW echter geen gebrek in de

zin van het tweede lid wanneer sprake is van een feitelijke stoornis door derden

zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 7:211 BW. Vestia heeft bepleit dat

deze situatie zich hier voor doet, nu een derde verantwoordelijk is voor het neerdalen

van het asbest.

4.3

Het derde lid van artikel 7:204artikel 7:204 BW is vergelijkbaar met het bepaalde in

het tot 1 augustus 2003 geldende artikel 7A:1592artikel 7A:1592 BW. De tekst van

dit artikel luidde:

“De verhuurder is niet verpligt den huurder te waarborgen tegen de belemmeringen

welke hem derden, door feitelijkheden, in zijn genot toebrengen, zonder overigens eenig

regt op het gehuurde te beweren”

De jurisprudentie die op basis van dit artikel is gevormd is ook in het nieuwe recht van

toepassing gebleven, nu uit de parlementaire geschiedenis van het wetsartikel blijkt dat

geen inhoudelijke wijziging van het artikel werd beoogd. Deze oude jurisprudentie blijkt

bijvoorbeeld uit het vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 14 november 2002,

WR 2003/43WR 2003/43. In dit vonnis werd het verstopt raken van een

gemeenschappelijke standleiding door etensresten van buren als een feitelijke stoornis

en niet als een gebrek aangemerkt. De huurder werd geacht het risico van de

verstopping te dragen. Andere voorbeelden van een feitelijke stoornis als bedoeld in

artikel 7:204, lid 3 BW zijn overlast door verkeerslawaai (kantonrechter Arnhem, 19 juni

147

2010 LJN BN1612LJN BN1612), overlast van aangrenzende horeca (Hof Amsterdam, 6

september 2007, WR 2008/64WR 2008/64), water- en stankoverlast door een gebrekkig

functionerend riool bij de buren (Hof Amsterdam, 12 januari 2010, WR 2011/8WR

2011/8), geluidsoverlast door buren die geen huurder zijn bij dezelfde verhuurder of het

voortdurend tegen een muur schoppen van een voetbal door spelende kinderen. In deze

gevallen pleegt te worden geoordeeld dat geen sprake is van een gebrek, maar van een

feitelijke stoornis door derden, waarvoor de huurder het risico draagt.

Wanneer de voetbal van de spelende kinderen door de ruit gaat is echter geen sprake

meer van een feitelijke stoornis, omdat daarna de ruit gebroken is en dat is wel degelijk

een gebrek te noemen. De kantonrechter ontleent aan het artikel van J.M. Winter-

Bossink en E.T. de Boer, de gebrekenregeling, (TvHB 2011, nr. 4) nog het voorbeeld van

de verbouwing door een buurman. Door het gebruik van een kraan ontstaat een gat in

het dak en dat gat moet wel degelijk als een gebrek worden aangemerkt.

Rijshouwer doet uitdrukkelijk een beroep op het arrest van de Hoge Raad van 3

september 2010, NJ 2010/474NJ 2010/474. In dit arrest was sprake van een pand

waarin asbest aanwezig was. Door een inbraak is dit asbest losgeraakt en heeft het

asbest zich kunnen verspreiden in het gehuurde. Het Hof oordeelde dat van een gebrek

pas sprake was toen door invloed van derden (de inbraak) het asbest vrijkwam. De Hoge

Raad wijst er op dat het Hof de inbraak niet als gebrek heeft aangemerkt, maar de

situatie die is ontstaan als gevolg van het vrijkomen van het asbest. De Hoge Raad

oordeelt vervolgens dat die situatie als zodanig niet een feitelijke stoornis door derden is

en dat voor de verplichting tot het verhelpen ervan toerekenbaarheid aan de verhuurder

niet vereist is. Op basis van deze overweging concluderen De Waal en Van der Hoek in

het artikel ‘wat niet weet, wat wel deert’ in WR 2011/14WR 2011/14 dat een oorzaak die

een feitelijke stoornis door derden vormt, zoals een inbraak, dus tot gevolg kan hebben

dat asbestdeeltjes worden verspreid die tot een gebrek leiden. De kantonrechter sluit

zich aan bij deze opvattingen en oordeelt dat het, door derden veroorzaakte,

neerdwarrelen van asbest op het gehuurde weliswaar het gevolg is van een feitelijke

stoornis door derden, maar dat de situatie die daarna ontstaat, te weten dat het

gehuurde met asbest vervuild is, als een gebrek moet worden aangemerkt.

4.4

De aanwezigheid van het gebrek kan niet aan Vestia worden toegerekend, maar zij is

wel gehouden het gebrek te verhelpen wanneer Rijshouwer dat wenst. In deze zaak

is het verhelpen echter niet van belang nu de gemeente Brielle het asbest, snel na

het ontstaan van het gebrek, heeft doen verwijderen.

Rijshouwer werpt vervolgens de vraag op of door het verwijderen van het asbest het

gebrek is verholpen. Zij bepleit dat het gebrek mede omvat de situatie die is

ontstaan nadat de tuin in opdracht van de gemeente Brielle werd afgegraven, nu de

afgegraven tuin niet langer het genot geeft dat Rijshouwer mocht verwachten.

De kantonrechter volgt Rijshouwer niet in deze opvatting. Vestia is op grond van

artikel 7:206artikel 7:206 BW gehouden het gebrek te verhelpen. In dit geval heeft

het verhelpen plaatsgevonden, zij het dat het verhelpen, gelet op de eisen die de wet

Millieubeheer stelt, kennelijk zo veelomvattend heeft moeten zijn dat daarna een

verwoeste tuin is achtergelaten. Naar de kantonrechter heeft begrepen is de tuin

door het leveren van zand door Vestia en de gemeente Brielle wel weer op hoogte

gebracht.

De kale tuin kan op zichzelf niet als een gebrek aan het gehuurde worden

aangemerkt. Dat de tuin kaal is gemaakt is een gevolg van het verwijderen van het

asbest en was daarvoor kennelijk noodzakelijk, gelet op de ernst van de vervuiling.

Deze situatie kan niet als een zelfstandig gebrek worden aangemerkt, maar als een

consequentie van het verwijderen van het asbest. De kosten voor het herstellen en

opnieuw inrichten van de tuin moeten daarom als gevolgschade worden aangemerkt.

Op grond van artikel 7:208artikel 7:208 BW is Vestia tot het vergoeden van deze

schade verplicht wanneer van een gebrek sprake is en dit, nu het na aanvang van de

huurovereenkomst is ontstaan, aan Vestia kan worden toegerekend. Al eerder is

overwogen dat het gebrek niet aan Vestia toegerekend kan worden, zodat Vestia op

grond van artikel 7:208 BW niet tot het vergoeden van de gevolgschade gehouden is.

Ook op grond van het algemene verbintenissenrecht is Vestia niet tot het vergoeden

http://www.ljn.nl/BN1612

148

van de gevolgschade gehouden, nu geen sprake is van een aan Vestia toerekenbare

tekortkoming in de nakoming van een verbintenis.

4.5

De vordering, voorzover deze wordt gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking,

wordt afgewezen, omdat op geen enkele wijze is gebleken dat Vestia is of wordt

verrijkt doordat Rijshouwer zelf zijn tuin opnieuw zal moeten inrichten. Het inrichten

van de tuin is in beginsel een verplichting van Rijshouwer en er is onvoldoende

gesteld om van dit beginsel af te wijken.

4.6 De vorderingen worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt

Rijshouwer belast met de kosten van het geding.

5.De beslissing

de kantonrechter,

wijst de vorderingen af;

veroordeelt Rijshouwer tot het betalen van de kosten van het geding aan Vestia, welke

kosten tot op dit moment zijn vastgesteld op € 600 (2 punten) voor het salaris van de

gemachtigde van Vestia.

149

LJN: BY7904,Sector kanton Rechtbank 's-Hertogenbosch , 693362 en 835498





Inhoudsindicatie: Huur. Vorderingen in conventie, (voorwaardelijke) reconventie en

provisionele voorzieningen. Tussenvonnis na deskundigenbericht met

een eindbeslissing ter zake van de vordering tot beeindiging van de

huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. Wil de

opzegging van de huurovereenkomst op grond van het dringend nodig

zijn voor eigen gebruik slagen, dan dient vast te staan, dat de

opbrengst van de horeca activiteiten voor Muzelinck bij eigen

exploitatie substantieel en structureel hoger is dan bij voortzetting van

de huurovereenkomst en de horeca exploitatie door Solo & Duo. Uit

hetgeen in de eerdere tussenvonnissen en hiervoor is overwogen

volgt, dat dit niet is komen vast te staan. De deskundigen hebben

geconcludeerd dat, al zou Muzelinck in staat zijn een hogere omzet te

genereren door cultuurgebonden horeca-activiteiten aan te bieden,

deze hogere opbrengst niet tot een significant en structureel hogere

opbrengst zal leiden dan de opbrengst die Muzelinck nu als verhuurder

geniet. Muzelinck is er niet in geslaagd deze conclusie te ontzenuwen.

Nog minder is zij erin geslaagd te bewijzen, dat zij een substantiële

meeropbrengst uit de horeca kan genereren wanneer zij de horeca zelf

exploiteert, in vergelijking met de opbrengst die voor haar zou

resulteren bij voortzetting van de huurovereenkomst. Dat zij door zelf

de horeca over te nemen de subsidiekorting zou kunnen opvangen is

dus evenmin komen vast te staan. Dit betekent dat de bij dagvaarding

geformuleerde vorderingen tot vaststelling van het tijdstip waarop de

huurovereenkomst eindigt, tot vaststelling van het tijdstip van de

ontruiming en de veroordeling tot ontruiming moeten worden

afgewezen.


Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Kanton ‘s-Hertogenbosch

Zaaknummers : 693362 en 835498

Rolnummer : 10 - 4714 en 12 - 5660

Uitspraak : 3 januari 2013

239

VONNIS

in de gevoegde zaken van

de stichting Stichting Muzelinck

gevestigd te Oss

eiseres in conventie, verweerster in reconventie

gemachtigde Mr. E.G.M. van Ewijk

150

tegen

de vennootschap onder firma Solo & Duo

gevestigd te Oss

en haar firmanten

[X]

en

[Y]

beiden wonende te [woonplaats]

gedaagden in conventie, eisers in reconventie

gemachtigde Mr. M.G. Costers

en van

de vennootschap onder firma Solo & Duo

gevestigd te Oss

en haar firmanten

[X]

en

[Y]

beiden wonende te [woonplaats]

eisers in conventie, verweerders in reconventie

gemachtigde Mr. M.G. Costers

tegen

de stichting Stichting Muzelinck

gevestigd te Oss

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

gemachtigde Mr. E.G.M. van Ewijk

Partijen zullen “Muzelinck” en “Solo & Duo” worden genoemd.

De verdere procedure

Dit vonnis is een vervolg op het tussenvonnis van 24 november 2011 in de zaak met

nummer 693362.

Bij dit vonnis is een onderzoek door deskundigen bevolen.

De deskundigen hebben hun op 1 mei 2012 gedateerde deskundigenbericht ter griffie

van de rechtbank gedeponeerd.

Partijen hebben daarna ieder een conclusie na deskundigenbericht genomen.

Dit vonnis is ook een vervolg op het vonnis in het incident tevens tussenvonnis van 16

augustus 2012 in de zaak met nummer 835498.

Bij dit vonnis is de voeging gelast met de zaak met nummer 693362, is een mondelinge

behandeling van de provisionele vorderingen gelast en is de hoofdzaak verwezen naar de

rol voor het nemen van een conclusie van antwoord aan de kant van Muzelinck.

Muzelinck heeft vervolgens in de hoofdzaak een conclusie van antwoord genomen en een

tegenvordering ingesteld. Solo & Duo heeft een conclusie van antwoord in reconventie

genomen.

Op 23 oktober 2012 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Solo & Duo heeft

151

voor deze comparitie aantekeningen overgelegd.

De uitspraak in beide zaken is bepaald op vandaag.

De verdere beoordeling in de zaak met rolnummer 693362

Conventie, opzegging, advies deskundigen

Bij het tussenvonnis van 24 november 2011 heeft de kantonrechter drie deskundigen

benoemd ter beantwoording van vier in het vonnis geformuleerde vragen.

Na hun onderzoek, onder meer gebaseerd op de door partijen aangedragen gegevens,

hebben de deskundigen hun bevindingen vastgelegd in een deskundigenbericht dat zich

bij de stukken bevindt.

De eerste door de kantonrechter gestelde vraag is door de deskundigen gesplitst in drie

subvragen, die zij als volgt hebben geformuleerd:

"1a. Zijn er synergetische voordelen te behalen ten opzichte van de huidige situatie

wanneer de culturele en horeca-activiteiten in één hand worden genomen?

1b. Zal de combinatie culturele en horeca-activiteiten leiden tot een hogere horecaomzet

dan de omzet die nu door Solo & Duo in zelfstandige exploitatie wordt gerealiseerd?

1c. Leidt de combinatie culturele en horeca-activiteiten tot significant hogere

opbrengsten voor Muzelinck dan de opbrengsten die zij nu als verhuurder incasseren?"

De eerste subvraag is door de deskundigen positief beantwoord. Zij hebben gesteld:

"Het is de verwachting dat met het samenvoegen van de cultuur en horeca-activiteiten

meer synergie bereikt kan worden in die zin dat de horeca-activiteiten beter afgestemd

kunnen worden op de cultuuractiviteiten. Het theater zal hierdoor beter gaan renderen en

de theatergebonden opbrengsten zullen toenemen. De opbrengsten voor Solo & Duo

bestaan echter uit opbrengsten van theaterbezoekers en opbrengsten van passanten. Het

is de vraag wat er zal gebeuren met de opbrengsten van passanten wanneer de horeca-

activiteiten door Muzelinck worden uitgevoerd"

Met betrekking tot de tweede subvraag hebben de deskundigen aan de hand van de

omzetcijfers per vierkante meter geconcludeerd, dat Solo & Duo wat betreft de

restaurantactiviteiten in het hoogsegment opereert en voor wat betreft de café-

activiteiten in het middensegment.

"Dit betekent dat vooral voor de café-activiteiten potentieel mogelijkheden zijn om tot

een hogere omzet/m2 te komen. De synergie tussen de cultuur en horeca-activiteiten

kan hier aan bijdragen, mits deze niet ten koste gaan van de opbrengsten van

passanten. Wat de restaurantactiviteiten betreft verwachten de deskundigen niet dat

Muzelinck hier veel extra omzet kan genereren omdat Solo & Duo hier al in het hogere

segment opereert."

De derde subvraag beantwoorden de deskundigen als volgt:

"In de vorige paragrafen is berekend dat Muzelinck op dit moment ruim € 100.000 aan

huurbaten van Solo & Duo ontvangt. Om deze zelfde opbrengst als horeca-uitbater te

genereren zal Muzelinck in staat moeten zijn om met cultuurgebonden horeca-activiteiten

de omzet uit café activiteiten zeker met 17,5% te laten stijgen, zonder dat deze ten

koste gaat van de opbrengst van passanten. Om een significant en structureel hoger

resultaat te verkrijgen, waarbij deskundigen hebben verondersteld dat € 150.000 voor

belastingen aan deze criteria voldoet, zal de omzet uit café -activiteiten met minstens

25% moeten stijgen. De deskundigen achten deze omzetstijging, mede gezien de huidige

marktomstandigheden, niet haalbaar."

152

De deskundigen concluderen:

"dat al zou Muzelinck in staat zijn hogere opbrengst te genereren door cultuurgebonden

horeca-activiteiten aan te bieden, deze hogere opbrengst niet tot significant en

structureel hogere opbrengst zal leiden dan de opbrengsten die Muzelinck nu als

verhuurder geniet".

Bij het tussenvonnis van 24 november 2011 heeft de kantonrechter de deskundigen ook

gevraagd een voorstel te doen voor een eventueel door Muzelinck aan Solo & Duo te

betalen goodwillvergoeding.

De deskundigen hebben deze goodwill berekend op € 414.054,00.

Commentaar Muzelinck op het deskundigenbericht

Algemeen

Solo & Duo heeft bij haar conclusie na deskundigenbericht verklaard zich in hoofdlijnen

met de inhoud van het deskundigenrapport te kunnen verenigen.

Muzelinck heeft op meerdere onderdelen van het rapport kritiek. Zij verwijt de

deskundigen zich feitelijk te hebben bezondigd aan doelredeneringen.

Dit verwijt acht de kantonrechter ongegrond. De deskundigen hebben zich blijkens hun

rapport in meer dan voldoende mate gehouden aan het principe van hoor en wederhoor,

ze hebben partijen voldoende gelegenheid gegeven hun zienswijze te formuleren en

stukken in het geding te brengen. De deskundigen hebben hun bevindingen uitvoerig

gemotiveerd. Van een vooropgezet doel waar de deskundigen naartoe zouden hebben

geredeneerd is niets gebleken.

Bedrijfsplan en waardeberekening

Bij conclusie na deskundigenbericht heeft Muzelinck een bedrijfsplan en een

waardebepaling in het geding gebracht. Beide stukken stammen van na de hoorzitting

van de deskundigen.

Muzelinck stelt dat dit bedrijfsplan mede op instigatie van de deskundigen is opgesteld.

De deskundigen hebben in hun rapport verklaard te hebben besloten geen acht te slaan

op het ook aan hen toegezonden bedrijfsplan en de waardebepaling, kort gezegd omdat

zij vinden dat deze stukken "schromelijk aan de late kant" zijn ingebracht en omdat op

deze stukken geen hoor en wederhoor is toegepast. Zou dit alsnog moeten geschieden,

dan zou dit opnieuw vertraging van de procedure tot gevolg hebben, hetgeen de

deskundigen onnodig hebben geacht omdat zij ook zonder inzage in het bedrijfsplan

voldoende informatie van partijen hadden ontvangen om de vragen van de rechtbank

onpartijdig en naar beste weten te kunnen beantwoorden.

Dat bedoelde stukken op verzoek of op instigatie van de deskundigen zijn opgesteld kan

de kantonrechter niet aannemen.

De kantonrechter zal geen betekenis toekennen aan het bij conclusie na

deskundigenbericht ingebrachte bedrijfsplan en de waardebepaling.

Het in een zo laat stadium van de procedure inbrengen van dergelijke stukken acht de

kantonrechter in strijd met een behoorlijke procesorde.

Bovendien kunnen de stukken bij eerste kennisneming niet overtuigen.

Kennelijk hebben de opstellers van de stukken bij de waardebepaling de omzet uit

culturele activiteiten, welke zij hebben vastgesteld op 43,5%, buiten beschouwing

gelaten. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan de kantonrechter dit niet voor juist

aannemen.

De opstellers van de waardebepaling komen op basis van dit onjuiste uitgangspunt tot

153

een goodwill van € 85.000,00. Dit bedrag is veel lager dan de deskundigen hebben

geadviseerd. In de in het bedrijfsplan opgenomen investeringsbegroting is kennelijk van

dit lagere goodwillbedrag uitgegaan.

Blijkens hun rapport hebbende de deskundigen tijdens de hoorzitting van 16 januari

2012 een bereidstellingsverklaring van de bank gevraagd met betrekking tot de

financiering van de overname van Solo & Duo door Muzelinck. Muzelinck heeft deze

verklaring niet aan de deskundigen toegestuurd en evenmin gevoegd bij de conclusie na

deskundigenbericht. Dat Muzelinck een substantieel bedrag aan goodwill zou kunnen

financieren is dus niet gebleken.

De kantonrechter zal vervolgens ingaan op enige specifieke bezwaren van Muzelinck

tegen het rapport van de deskundigen.

Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden, dat het aan Muzelinck is aan te tonen, dat zij

een substantiële meeropbrengst uit de horeca kan genereren wanneer zij de horeca zelf

exploiteert, in vergelijking met de opbrengst die voor haar zou resulteren bij voortzetting

van de huurovereenkomst (tussenvonnis 19 mei 2011 blad 4).

Vloeroppervlak

De deskundigen hebben de omzet per vierkante meter berekend aan de hand van het

aantal vierkante meters verkoopoppervlak. Muzelinck stelt dat ook de overige gehuurde

ruimtes meegeteld moeten worden om tot een goede vergelijking te kunnen komen met

de door de deskundigen gebruikte kengetallen. Zij stelt dat ook ruimtes als keukens,

opslag en dergelijke bij de berekening van de omzet per vierkante meter moeten worden

betrokken.

Bij conclusie na deskundigenbericht heeft Muzelinck de deskundigen verweten niet te

hebben gemotiveerd, waarom het terras niet wordt meegeteld.

Dit laatste berust op een onjuiste lezing van het rapport van de deskundigen. De

deskundigen hebben hun standpunt van een deugdelijke motivering voorzien. Zij hebben

gesteld dat terrassen niet meegeteld mogen worden omdat het publiek zich in de

zomermaanden naar buiten verplaatst en mensen alleen binnen zitten als het heel druk

wordt. Overigens blijkt, dat de deskundigen het terras voor een deel toch in hun

beschouwingen hebben betrokken.

Verder hebben de deskundigen, naar het oordeel van de kantonrechter, op juiste en

inzichtelijke wijze duidelijk gemaakt waarom van de verkoopoppervlakte moet worden

uitgegaan.

Dit bezwaar van Muzelinck moet worden gepasseerd.

Resultaat voor belastingen

Bij conclusie na deskundigenbericht heeft Muzelinck, net als in haar reactie op het

conceptrapport van de deskundigen, opmerkingen gemaakt over de post "resultaat voor

belastingen".

De deskundigen hebben ook na kennisneming van deze opmerkingen hun conclusie

gehandhaafd, dat betwijfeld moet worden of Muzelinck de vereiste omzetstijgingen in de

praktijk kan realiseren. Met haar stellingen in de conclusie na deskundigenbericht heeft

Muzelinck deze twijfel geenszins weggenomen.

De kantonrechter neemt in dit opzicht de bevindingen van de deskundigen over.

Terugval omzet

Bij conclusie na deskundigenbericht haakt Muzelinck in op een opmerking van de

deskundigen op bladzijde 28 van het rapport waarin wordt gezegd dat sinds 2009 sprake

is van een landelijke terugval in horecaomzet. Muzelinck stelt dat dat ook het geval is

geweest bij Solo & Duo en dat het haar niet duidelijk is waarom de deskundigen

desondanks het jaar 2009 tot uitgangspunt hebben genomen.

154

De kantonrechter begrijpt de bedoelde opmerking van deskundigen zo, dat zij betwijfelen

of Muzelinck in staat is vereiste omzetstijgingen in de praktijk te realiseren te meer nu

sprake is van een landelijke terugval in horeca omzet sinds 2009. Muzelinck laat na

duidelijk te maken, dat zij, ondanks de landelijke terugval in omzet toch in staat is een

omzetstijging van betekenis te realiseren.

De kantonrechter zal deze opmerkingen van Muzelinck passeren.

Huur

Muzelinck stelt, dat haar huurinkomsten over de jaren 2010 en 2011 lager zijn dan in

2009 omdat de horeca omzet lager is dan in 2009 en dus de variabele huur daalt. Zij

stelt dat deze betaling van huurlasten nu een groter positief resultaat opleveren voor

Solo & Duo en straks een groter positief resultaat voor Muzelinck.

Deze redenering kan de kantonrechter niet volgen. Muzelinck maakt, het zij herhaald,

nergens duidelijk, dat een omzetdaling over de jaren en na 2009 niet voor haar zou

gelden. Deze lage omzet heeft ook een negatieve invloed op het resultaat, zowel van

Solo & Duo als van Muzelinck.

De kantonrechter kan niet zien dat deze redenering afdoet aan de bevindingen van de

deskundigen dan wel bijdraagt aan het door Muzelinck te leveren bewijs.

Huur niet marktconform

Muzelinck blijkt van mening te verschillen met de deskundigen over de vraag of de door

Solo & Duo te betalen huur wel of niet marktconform is. Volgens Muzelinck zou de huur

neerkomen op 8,1% van de omzet. De deskundigen zijn van oordeel dat de huur van

Solo & Duo op ongeveer 10% van de omzet uitkomt, "hetgeen marktconform lijkt". De

deskundigen hebben in hun rapport verder uiteengezet dat deze 10% van de omzet geen

absolute norm is. Deze varieert tussen de 6 en 12%. Dit laatste is door Muzelinck niet

weerlegd.

De kantonrechter volgt de deskundigen.

Aard en ligging van het verhuurde

Muzelinck concludeert op grond van een aantal argumenten dat de deskundigen

ongemotiveerd en op basis van onjuiste uitgangspunten stellen dat er geen sprake is van

voordeel uit aard en ligging van het verhuurde; de bezoekers van het theater zouden niet

beperkt zijn tot Solo & Duo voor hun consumpties. Muzelinck stelt dat deze conclusie niet

wordt gedragen door de gestelde feiten.

De deskundigen hebben in het licht van de opmerkingen van Muzelinck hun standpunt

gehandhaafd dat geen sprake is van voordeel uit de aard en ligging van het verhuurde.

Zij handhaven dat bezoekers van het theater niet beperkt zijn tot Solo & Duo voor hun

consumpties en dat Solo & Duo het café restaurant nagenoeg zelfstandig exploiteert.

Bovendien, aldus de deskundigen, zit het voordeel dat Solo & Duo realiseert uit de omzet

van culturele bezoekers al verdisconteerd in de variabele huurcomponent die partijen zijn

overeengekomen.

De kantonrechter acht de redenering van de deskundigen overtuigend.

Personeelskosten

Muzelinck stelt, dat de deskundigen in hun beschouwingen van te hoge personeelskosten

zijn uitgegaan. Muzelinck berekent de personeelskosten in het geval zij de horeca zou

overnemen aan de hand van kengetallen. De deskundigen hebben bij hun berekeningen

verondersteld dat Muzelinck de personeelsleden van Solo & Duo zou overnemen en ter

155

vervanging van de eigenaren nieuw management zou aanstellen waardoor de

personeelskosten stijgen.

In hun reactie op het commentaar van Muzelinck op het conceptrapport hebben de

deskundigen gezegd dat de twee berekeningen, die van Muzelinck en die van de

deskundigen nauwelijks van elkaar afwijken. Het verschil bedraagt 3,9%. Hierbij is door

Muzelinck geen rekening gehouden met een ondernemersbeloning noch met de

omstandigheid dat Solo & Duo voor de inzet van haar personeel gedeeltelijk afhankelijk

is van de culturele activiteiten van Muzelinck. Gezien het geringe verschil zijn de

deskundigen van oordeel dat Solo & Duo een redelijk uitgekiende personele planning

heeft en dat de door de deskundigen gehanteerde personeelskosten representatief zijn

voor de situatie van Solo & Duo.

Bij haar conclusie na deskundigenbericht heeft Muzelinck volstaan met nader te stellen

dat een verschil van € 43.000,00 substantieel te noemen is en dat het haar een raadsel

is op grond waarvan de deskundigen dit bagatelliseren.

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Muzelinck hiermee de gedachtegang van de

deskundigen niet weerlegd. Deze gedachtegang van de deskundigen komt de

kantonrechter helder en overtuigend voor.

Conventie, opzegging, conclusie

Wil de opzegging van de huurovereenkomst op grond van het dringend nodig zijn voor

eigen gebruik slagen, dan dient vast te staan, dat de opbrengst van de horeca

activiteiten voor Muzelinck bij eigen exploitatie substantieel en structureel hoger is dan

bij voortzetting van de huurovereenkomst en de horeca exploitatie door Solo & Duo.

Uit hetgeen in de eerdere tussenvonnissen en hiervoor is overwogen volgt, dat dit niet is

komen vast te staan. De deskundigen hebben geconcludeerd dat, al zou Muzelinck in

staat zijn een hogere omzet te genereren door cultuurgebonden horeca-activiteiten aan

te bieden, deze hogere opbrengst niet tot een significant en structureel hogere opbrengst

zal leiden dan de opbrengst die Muzelinck nu als verhuurder geniet. Muzelinck is er niet

in geslaagd deze conclusie te ontzenuwen. Nog minder is zij erin geslaagd te bewijzen,

dat zij een substantiële meeropbrengst uit de horeca kan genereren wanneer zij de

horeca zelf exploiteert, in vergelijking met de opbrengst die voor haar zou resulteren bij

voortzetting van de huurovereenkomst.

Dat zij door zelf de horeca over te nemen de subsidiekorting zou kunnen opvangen is dus

evenmin komen vast te staan.

Dit betekent dat de bij dagvaarding geformuleerde vorderingen tot vaststelling van het

tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, tot vaststelling van het tijdstip van de

ontruiming en de veroordeling tot ontruiming moeten worden afgewezen.

Hetgeen Solo & Duo met betrekking tot het deskundigenbericht heeft gesteld behoeft

geen bespreking meer.

Conventie, ontbinding huurovereenkomst

Bij het tussenvonnis van 19 mei 2011 is reeds overwogen en beslist, dat de bij de eerste

comparitie van partijen geformuleerde vordering tot ontbinding van de

huurovereenkomst wegens huurachterstand moet worden afgewezen. Hetzelfde geldt

voor de vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten.

In dit tussenvonnis is met betrekking tot de eveneens gevorderde boete overwogen dat

een definitieve beslissing bij het eindvonnis zal worden genomen.

Gelet op het feit dat geen heldere berekening van de gevorderde boete in het geding is

156

gebracht en gelet op het feit, dat inmiddels is komen vast te staan, dat Muzelinck aan

Solo & Duo in het verleden meer aan huur in rekening heeft gebracht dan waarop zij

aanspraak kon maken op grond van de overeenkomst tussen partijen en dus niet is

komen vast te staan of op het moment van het formuleren van de (aanvullende)

vordering per saldo sprake was van een achterstand zal de kantonrechter ook de

gevorderde boete afwijzen.

Conventie, proceskosten

Omdat de vordering in conventie volledig wordt afgewezen zal Muzelinck worden

veroordeeld in de proceskosten van Solo & Duo. De kosten van het deskundigenbericht

zullen voor rekening van Muzelinck blijven.

Voorwaardelijke reconventie, goodwill

Bij conclusie van eis in reconventie heeft Solo & Duo gevorderd Muzelinck te veroordelen

tot het betalen van een goodwillvergoeding voor het geval mocht blijken dat de vordering

in conventie van Muzelinck toewijsbaar zou zijn.

Nu dit laatste niet het geval is hoeft dit onderdeel van de reconventionele vordering van

Solo & Duo niet te worden behandeld.

Voorwaardelijke reconventie, beveiligings- en schoonmaakkosten

Bij de (eerste) comparitie van partijen van 19 oktober 2010 heeft Solo & Duo haar

vordering in reconventie aangevuld in die zin dat zij de wens heeft geuit een tweetal

vorderingen

"voorwaardelijk in de procedure in te brengen naast de reeds bestaande voorwaardelijke

reconventionele vordering met betrekking tot de goodwillvergoeding".

Deze vorderingen betreffen een bedrag van € 21.473,67 ter zake van het inhuren van

beveiligingspersoneel gedurende de jaren 2006 tot en met 2010 en een bedrag op te

maken bij staat ter zake van schoonmaakkosten.

Muzelinck heeft met betrekking tot de post beveiligingspersoneel verweer gevoerd en de

post schoonmaakkosten onbesproken gelaten. Geen van beide partijen zijn later in deze

procedure op deze kwesties terugkomen.

Nu Solo & Duo zowel in de onderbouwing van de vordering als in het petitum te kennen

heeft gegeven de vordering met betrekking tot deze posten voorwaardelijk in te stellen

en geen andere voorwaarde heeft geformuleerd dan opgenomen in de conclusie van

antwoord in conventie, eis in reconventie, moet de kantonrechter ervan uitgaan, dat ook

de aanvullende vordering is geformuleerd onder de voorwaarde van toewijzing van de

conventionele vordering van Muzelinck. Nu deze vordering van Muzelinck niet toewijsbaar

is hoeven ook de aanvullende vorderingen van Solo & Duo in reconventie dus niet te

worden behandeld.

De verdere beoordeling in de zaak met nummer 835498

Conventie, beveiligings- en schoonmaakkosten

Blijkens haar conclusie van antwoord tevens eis in reconventie gaat Muzelinck ervan uit,

dat Solo & Duo in deze zaak een vergoeding voor beveiligingskosten en

schoonmaakwerkzaamheden vordert. Dit blijkt echter niet uit de inleidende dagvaarding.

Solo & Duo heeft dit bij haar conclusie van antwoord in reconventie bevestigd.

Deze onderwerpen zijn dus niet meer aan de orde.

Reconventie, huurachterstand, ontbinding

157

De kantonrechter ziet aanleiding eerst de vordering van Muzelinck tot ontbinding van de

huurovereenkomst wegens huurachterstand te beoordelen.

Muzelinck heeft bij conclusie van eis in reconventie gevorderd dat Solo & Duo wordt

veroordeeld tot betaling van

"de achterstallige huurpenningen welke nader berekend zullen worden, ervan uitgaande

dat de huurbetalingen van Solo & Duo primair strekken ter voldoening van de

contractuele rente, respectievelijk de wettelijke rente zoals in de huurovereenkomst

opgenomen en over het restant voor de huurpenningen".

Zij vordert ook de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het

gehuurde op grond van de voortdurende wanprestatie van Solo & Duo.

Bij gelegenheid van de tweede comparitie van partijen heeft Muzelinck gesteld dat op dat

moment de huurachterstand € 17.923,11 bedraagt. Solo & Duo stelt dat de

huurachterstand

€ 16.117,14 bedraagt. Zij beroept zich op verrekening met haar vordering op Muzelinck

in verband met onder meer ten onrechte betaalde indexering, precariorechten,

betalingen voor gas, water, licht enzovoort.

Muzelinck heeft in dit geding toegegeven, dat zij over meerdere jaren in het verleden een

te hoge huur in rekening heeft gebracht. Zij stelt dat dit bedrag over de jaren 2007 tot

en met 2011 € 14.567 beloopt. Solo & Duo stelt dat dit bedrag € 20.231,28 bedraagt

exclusief rente. Zij verwijst naar een overzicht, opgesteld door Muzelinck .

Muzelinck heeft bij conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie gesteld, dat het

bedrag dat over 2012 gecorrigeerd zou moeten worden is terugbetaald, zodat het door

haar genoemde bedrag van € 14.567 resteert. Solo & Duo heeft dit bij gebrek aan een

inzichtelijke berekening bestreden.

In het licht van deze discussie kan thans niet met zekerheid worden vastgesteld, dat

sprake is van enige huurachterstand, zodat reeds hierom de vordering tot ontbinding van

de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde moet worden afgewezen.

Provisionele vorderingen

De door Solo & Duo gevorderde provisionele voorzieningen zijn toewijsbaar indien met

een voldoende mate van zekerheid kan worden gezegd dat deze vorderingen in een

bodemprocedure toewijsbaar zouden zijn.

Huurachterstand, te veel betaalde huur

Gezien hetgeen hiervoor is overwogen omtrent de door Muzelinck gestelde

huurachterstand en omtrent de door Muzelinck aan Solo & Duo teveel in rekening

gebrachte huur over de jaren 2007 tot en met 2012 is de kantonrechter vooralsnog van

oordeel, dat Solo & Duo zich in afwachting van een definitieve beslissing omtrent het

door Muzelinck aan huur terug te betalen althans te verrekenen bedrag op opschorting

mag beroepen waar het het door haar gestelde bedrag aan ingehouden huur betreft. Het

gaat dus om een bedrag van € 16.117,14 (aantekeningen voor de comparitie van 23

oktober 2012, par. 5).

Omdat de hoogte van het door Muzelinck terug te betalen of te verrekenen bedrag op dit

moment niet met voldoende zekerheid kan worden vastgesteld ziet de kantonrechter

onvoldoende grond om Muzelinck te veroordelen tot betaling van het door Solo & Duo

gevorderde bedrag van € 20.231,28 of een voorschot daarop.

Precariorechten

158

Dat Solo & Duo op Muzelinck een vordering heeft ter zake van ten onrechte of

onverschuldigd betaalde precariorechten staat thans allerminst vast. Partijen strijden

over de vraag of het terras geheel of gedeeltelijk onder de huurovereenkomst valt.

Partijen strijden ook over de vraag of de gemeente, als eigenaar en hoofdverhuurder

precariorechten in rekening mag brengen. Voor toewijzing van het ter zake gevorderde

bedrag van € 13.866,68, of een voorschot daarop ziet de kantonrechter in dit stadium

onvoldoende grond.

Bankgarantie

Solo & Duo heeft als provisionele voorziening een verbod gevorderd voor Muzelinck om

de door Solo & Duo afgegeven bankgarantie in te roepen ten aanzien van enig

geschilpunt dat onderdeel uitmaakt van de onderhavige procedure.

Aldus geformuleerd zou dit verbod een te vergaande strekking hebben. Reeds hierom is

dit onderdeel van de provisionele vordering niet toewijsbaar.

Dit onderdeel van de vordering is in beperkte zin toewijsbaar en wel waar het het

hiervoor genoemde bedrag van € 16.117,14 betreft.

Afrekening kosten gas water licht

Solo & Duo heeft voldoende aannemelijk gemaakt recht en belang te hebben bij afgifte

van definitieve jaar –, maand – of kwartaal afrekeningen van de energie – en

waterkosten.

Muzelinck heeft bij conclusie van antwoord in het incident en met betrekking tot de

provisionele vorderingen toegezegd bij conclusie van antwoord in de hoofdzaak alle nog

in haar bezit zijnde jaarafrekeningen in het geding te zullen brengen. Bij genoemde

conclusie heeft de kantonrechter deze stukken niet aangetroffen; wel waren bij de

conclusie van antwoord in het incident en met betrekking tot de provisionele vorderingen

enige afrekeningen gevoegd.

De kantonrechter is vooralsnog van oordeel dat onvoldoende kan worden nagegaan of

deze stukken een volledig beeld geven zodat dit onderdeel van de provisionele vordering

toewijsbaar is.

Voorwaardelijke provisionele voorzieningen

Solo & Duo heeft tevens een tweetal provisionele voorzieningen gevraagd onder de

voorwaarde

"dat (a) Muzelinck niet (integraal) voldoet aan de betalingsverplichting ex sub II.1, en/of

(b) de vordering van Solo & Duo ex sub II.1 niet (volledig) toegewezen zou kunnen

worden in verband met verjaring".

Aan deze voorwaarde is niet voldaan. De bedoelde vordering van Solo & Duo wordt niet

toegewezen om een andere reden dan verjaring. De voorwaardelijke provisionele

voorzieningen behoeven derhalve niet te worden behandeld.

Conventie, overig

De kantonrechter is van oordeel dat de overige vorderingen van partijen over en weer

nog onvoldoende zijn toegelicht. De kantonrechter zal de zaak naar de rol verwijzen om

partijen in de gelegenheid te stellen achtereenvolgens een conclusie van repliek in

conventie, een conclusie van dupliek in conventie en repliek in reconventie alsmede een

conclusie van dupliek in reconventie te nemen.

159

De kantonrechter heeft partijen bij gelegenheid van de tweede comparitie van partijen in

overweging gegeven te proberen de kwesties van de verrekeningen over en weer in goed

onderling overleg, zo nodig met behulp van een mediator, tot een oplossing te brengen

om zo te voorkomen dat de onderlinge verhoudingen nog verder verstoord raken. De

kantonrechter geeft dit andermaal aan partijen in overweging.

Voor geval partijen verder willen procederen verzoekt de kantonrechter Solo & Duo

bladzijde 24 van de inleidende dagvaarding in het geding te brengen. Deze ontbreekt.

De beslissing

De kantonrechter:

in de zaak met rol nummer 693362:

conventie

wijst de vorderingen van Muzelinck af;

veroordeelt Muzelinck in de kosten van deze procedure, tot vandaag aan de kant van

Solo & Duo begroot op € 4000,00, salaris gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

reconventie

verstaat, dat de voorwaarde waaronder de vorderingen in reconventie zijn ingesteld niet

is vervuld, zodat deze vorderingen niet hoeven te worden behandeld;

in de zaak met rolnummer 835498:

conventie, provisionele voorzieningen

verbiedt Muzelinck de door Solo & Duo afgegeven bankgarantie in te roepen voor het in

de overwegingen van dit vonnis genoemde bedrag van € 16.117,14, op verbeurte van

een dwangsom van € 20.000,00 indien Muzelinck in strijd handelt met dit verbod;

veroordeelt Muzelinck om binnen twee weken na heden in digitale dan wel schriftelijke

vorm aan Solo & Duo alle definitieve jaar –, maand – of kwartaalafrekeningen van gas,

licht en water vanaf 2001 tot en met 2012 ter beschikking te stellen middels afgifte van

deze stukken aan het kantooradres van de advocaat van Solo & Duo;

wijst het meer of anders gevorderde af;

reconventie, hoofdzaak

wijst de vordering van Muzelinck tot betaling van achterstallige huurpenningen af;

wijst de vordering van Muzelinck tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming

van het gehuurde af;

conventie, en reconventie hoofdzaak

verwijst de zaak naar de rolzitting van 28 februari 2013 voor het nemen van een

conclusie van repliek in conventie door Solo & Duo;

houdt iedere verdere beslissing, waaronder de beslissing omtrent de proceskosten in

160

conventie en in reconventie aan;

Dit vonnis is gewezen door Mr. J.P.M. van der Ham en uitgesproken op de openbare

terechtzitting van 3 januari 2013 in aanwezigheid van de griffier.

Zaaknummers: 693362 en 835498 blad 12

vonnis

161

LJN: BY6174,Sector kanton Rechtbank Assen , 357742 / 12-94





Inhoudsindicatie: Ontruiming wegens overlast, in overwegende mate veroorzaakt door

gehandicapte inwonende dochter, toegewezen.


Uitspraak

RECHTBANK ASSEN

Sector kanton

Locatie Assen

zaak-/rolnummer: 357742 \ VV EXPL 12-94

Vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 4 Rv van 11 december 2012

in de zaak van

de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting Woningstichting De Volmacht,

hierna te noemen: De Volmacht,

gevestigd te 9461 HB Gieten, Gasselterweg 24,

eisende partij,

gemachtigde: mr. M. Dijsselhof,

tegen

[gedaagde],

hierna te noemen: [gedaagde],

wonende te [adres],

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. D.R. Kamps.

De procedure

Bij dagvaarding van 7 november 2012 heeft De Volmacht gevorderd om bij wege van

onmiddellijke voorziening, primair [gedaagde] te veroordelen tot het ontruimen van de

door haar bewoonde en van De Volmacht gehuurde woning, en subsidiair om een

zodanige beslissing te nemen als in goede justitie zal behoren, kosten rechtens.

Nadat de zaak ter terechtzitting werd behandeld, van welke behandeling aantekeningen

werden gemaakt, werd vonnis op heden bepaald.

De inhoud van alle stukken geldt als hier herhaald.


De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet

162

voldoende zijn betwist.

[gedaagde] huurt sinds 31 juli 1995 van De Volmacht een (hoek)woning gelegen aan de

[adres]. In de algemene voorwaarden, behorend bij de huurovereenkomst, is bepaald dat

de huurder ervoor dient te zorgen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt

veroorzaakt door degenen die zich in het gehuurde bevinden.

[gedaagde] voert een huishouden met haar zestienjarige dochter [X], haar oudste

dochter [Y] en de vriend van [Y]. [X] is gediagnosticeerd met PDD-NOS en ADHD, zij

heeft een leerbeperking en zij functioneert op licht verstandelijk niveau. [X] staat onder

behandeling en zij neemt medicatie ter onderdrukking van de gevolgen van de

aandoeningen.

Van begin 2011 tot op heden heeft De Volmacht klachten ontvangen van omwonenden,

met name de bewoners van [A] en [B], tevens huurders van De Volmacht, over

geluidsoverlast in de ochtend- , avond- en nachtelijke uren door [gedaagde]. Die overlast

bestaat uit rumoer, geschreeuw, het slaan met deuren en het gooien met spullen. De

bewoners van [A] en [B] hebben daarvoor regelmatig de politie gealarmeerd.

Voor het eerst op 16 maart 2011, en nadien meerdere keren, heeft De Volmacht

[gedaagde] aangeschreven om er voor te zorgen dat de ervaren overlast stopt. Ook

hebben, naar aanleiding van diezelfde klachten en met hetzelfde doel, gesprekken plaats

gevonden tussen De Volmacht en [gedaagde]. Bij die gesprekken waren ook de

hulpverlenende instanties, betrokken bij de behandeling van [X], aanwezig. In februari

2012 heeft Volmacht in de woning een aantal (eenvoudige) geluidswerende

voorzieningen aangebracht, zoals deurrubbers en ladestoppers. De Volmacht bleef

klachten over [gedaagde] ontvangen van de bewoners van nummer [A] en nummer [B].

De vordering

De Volmacht legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] door het veroorzaken

van overlast in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen die op

haar rusten uit hoofde van de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde

voorwaarden. De Volmacht onderbouwt dit onder meer met schriftelijke klachten die zij

heeft ontvangen en met verklaringen die de bewoners van [B] en [A] op 19 oktober 2012

ten overstaan van een notaris onder ede hebben afgelegd. De klachten betreffen met

name het gedrag van [X], maar niet alleen; ook andere huisgenoten en bezoekers van

[gedaagde] veroorzaken met geschreeuw, gebonk en hard slaande deuren voortdurend

geluidsoverlast. De Volmacht heeft [gedaagde] naar aanleiding van de klachten

meerdere keren aangeschreven en met haar gesproken, en er op gewezen dat zij geen

overlast dient toe te brengen aan omwonenden. Ook heeft Volmacht geluidswerende

maatregelen getroffen. Alle pogingen ten spijt duurt de overlast tot op heden voort.

[gedaagde] lijkt de ernst van de situatie niet in te zien.

Het verweer

[gedaagde] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vordering. De Volmacht heeft

geen spoedeisend belang, nu zij in de gesprekken met [gedaagde] heeft aangekondigd

een bodemprocedure te zullen entameren en niet over een kort geding heeft gesproken.

De klachten zijn met name gebaseerd op het gedrag van [X], welk gedrag zij niet expres

vertoont maar voortkomt uit haar psychische problematiek. [X] heeft haar gedrag door

de behandeling die zij volgt steeds beter onder controle. Slechts af en toe reageert zij

nog heftig op prikkels om haar heen. De reacties van de omwonenden en het feit dat zij

de politie alarmeren leiden juist tot onrust bij [X] en tot escalaties.

[gedaagde] houdt een dagboek bij waarin zij beschrijft in welke mate [X] voor overlast

zorgt. Niet alle, door De Volmacht op basis van getuigenverklaringen aangevoerde

geluidsoverlast is afkomstig van [gedaagde] of haar medehuurders. Als de ontruiming

wordt toegewezen, dan dient vervangende woonruimte te worden aangeboden.

163

De beoordeling

Het spoedeisend belang wordt, gelet op de aard van de vordering (ernstige overlast voor

andere bewoners), aanwezig geacht. Daaraan doet niet af dat, zoals door [gedaagde]

aangevoerd en door De Volmacht betwist, De Volmacht zou hebben aangekondigd een

bodemprocedure tot ontbinding te entameren in plaats van een ontruimingsprocedure in

kort geding.

De vraag die voorligt, is of in dit geding aan de hand van de thans bekende feiten en

omstandigheden de kantonrechter voldoende aannemelijk acht dat in een eventueel

tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een vordering van De Volmacht tot

ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning tot een toewijzing

daarvan zal leiden. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend en overweegt

daartoe het volgende.

[gedaagde] is, als huurder, jegens De Volmacht verantwoordelijk voor het gedrag van de

medebewoners van de woning. Zij is dan ook aan te spreken op de gedragingen van [X]

en andere huisgenoten, die door de omwonenden (redelijkerwijs) als overlast worden

ervaren. De Volmacht heeft dat vanaf 2011 bij herhaling gedaan en zij heeft [gedaagde]

aangegeven, dat die overlast een halt dient te worden toegeroepen. Daarbij heeft De

Volmacht zich actief opgesteld door in overleg met alle betrokkenen een oplossing te

zoeken en te proberen om goede afspraken te maken.

Uit de overgelegde klachten en verklaringen van omwonenden, die bij de mondelinge

behandeling door de bewoners van nummer [A] nader zijn toegelicht, alsook uit hetgeen

ter zitting is verklaard, is het de kantonrechter voldoende aannemelijk geworden dat het

gedrag van [X] en andere huisgenoten van [gedaagde] overlast veroorzaakt, en dat die

overlast, ondanks de behandeling van [X] en de daarin geboekte vooruitgang, een

structureel en ernstig karakter heeft. Er is sprake van geschreeuw, gebonk en slaan met

deuren, waarmee

- in ieder geval - de bewoners van huisnummers [B] en [A] vrijwel dagelijks worden

geconfronteerd. Tevens is voldoende aannemelijk geworden dat dit voor die bewoners

dermate belastend is, dat niet alleen hun woongenot, maar ook hun (geestelijk)

welbevinden daaronder lijdt en dat de onderlinge verhoudingen inmiddels zodanig zijn

verstoord dat de situatie dreigt te escaleren; de (op zichzelf begrijpelijke) reacties van de

bewoners versterken op hun beurt - zo is gebleken - juist de onrust en het negatieve

gedrag van [X].

De kantonrechter overweegt dat omwonenden, zeker van een gehandicapte buurtgenoot,

een zekere mate van overlast zullen moeten accepteren (zoals de commotie die steeds

ontstaat als de bus komt om [X] naar school te brengen), maar dat niet van hen gevergd

kan worden dat zij accepteren dat zij - zoals hier - structureel in een overlastgevende en

daardoor stressvolle woonomgeving verkeren.

Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter voorshands voldoende aannemelijk dat

een vordering van De Volmacht tot ontbinding en ontruiming van de woning door

[gedaagde] in een eventuele bodemprocedure zal worden toegewezen. Dat de overlast

(althans waar het [X] betreft) voortkomt uit psychiatrische problematiek, leidt niet tot

een ander oordeel. Die omstandigheid maakt weliswaar dat [gedaagde] (indien zij zich

naar behoren inspant om het gedrag in goede banen te leiden) geen verwijt kan worden

gemaakt, maar de overlast ligt wel in haar risicosfeer.

De kantonrechter overweegt voorts dat een ontruiming binnen de primair door De

Volmacht verzochte termijn van veertien dagen in dit geval onredelijk en onbillijk is. De

ter zitting aanwezige bewoners van [A[A] hebben aangegeven, dat zij dat inzien en zij

wensen ook niet dat [gedaagde] van de ene op de andere dag op straat komt te staan.

164

[gedaagde] zal daarom een periode van 2,5 maand worden gegund om met behulp van

de ter zitting aanwezige hulpverlening op zoek te gaan naar vervangende woonruimte.

De kantonrechter zal aan de ontruiming niet - zoals door [gedaagde] bepleit - de

voorwaarde verbinden dat De Volmacht haar een vervangende woonruimte moet

aanbieden. Zij overweegt dat de ontruiming niet zozeer het belang van De Volmacht

maar het belang van de omwonenden dient, en dat De Volmacht heeft aangegeven dat

zij geen andere woning voor [gedaagde] beschikbaar heeft. Dat neemt niet weg dat gelet

op de hier aan de orde zijnde problematiek van [X] (ook) in dit kader van De Volmacht

waar mogelijk een positieve en constructieve bijdrage mag worden verwacht bij het

vinden van vervangende woonruimte voor [gedaagde] en haar gezin.

[gedaagde] krijgt ongelijk en zal daarom de proceskosten dienen te dragen. Deze worden

aan de zijde van De Volmacht tot op heden begroot op € 400,00 aan salaris

gemachtigde.

De beslissing

De kantonrechter recht doende als voorzieningenrechter:

veroordeelt [gedaagde] om het perceel [adres] uiterlijk op 1 maart 2013 te ontruimen en

te verlaten, met al het hare en de haren en onder afgifte van de sleutels ter vrije

beschikking te stellen van De Volmacht,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde

van De Volmacht begroot op € 81,96 aan dagvaardingskosten, € 109,00 aan vast recht

en € 400,00 aan salaris gemachtigde,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.E. van Rossum en in het openbaar

uitgesproken op 11 december 2012.

typ/conc: 217/EJ

coll:

165

LJN: BZ0338, Rechtbank 's-Gravenhage , C/09/422643 / HA ZA

12-821

Print

uitspraak




Soort procedure: Eerste aanleg - meervoudig

Inhoudsindicatie: Onrechtmatige overheidsdaad: vraag of de lagere wetgever buiten de

aan hem gedelegeerde wetgevende bevoegdheid is getreden door in

het landelijk geldende woningwaarderingsstelsel op te nemen dat aan

huurwoningen in schaarstegebieden maximaal 25 extra punten

kunnen worden toegekend, althans of de invoering van het criterium

"de gewildheid van de woning" in het woningwaarderingsstelsel in

strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, meer in

het bijzonder het verbod op détournement de pouvoir. De rechtbank

oordeelt van niet.


Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

Zittingsplaats Den Haag

zaaknummer / rolnummer: C/09/422643 / HA ZA 12-821

Vonnis van 30 januari 2013

in de zaak van

de vereniging

HUURDERSVERENIGING AMSTERDAM,


eiseres,

advocaat mr. H.A. Sarolea te Amsterdam,

tegen

de publieke rechtspersoon

DE STAAT DER NEDERLANDEN

(Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties),

gevestigd te Den Haag,

gedaagde,

advocaat mr. J. Bootsma te Den Haag.

Partijen zullen hierna "de Huurdersvereniging" en "de Staat" worden genoemd.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 29 juni 2012, met 7 producties,

- de conclusie van antwoord, met 4 producties,

- het tussenvonnis van 22 augustus 2012, waarbij een comparitie van partijen is

166

bevolen,

- het proces-verbaal van comparitie van 17 december 2012, met de daarin vermelde

stukken.

1.2. Vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten en het wettelijk kader

2.1. Artikel 15 lid 1 van de Huurprijzenwet woonruimte (oud) ("Hpw") luidde:

"Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regelen gegeven voor de

beoordeling door de huurcommissie van de kwaliteit van woonruimte en van de

redelijkheid van wijzigingen van de huurprijs alsmede van de redelijkheid van

huurprijzen als bedoeld in de artikelen 17 en 18."

2.2. De Huurprijzenwet woonruimte is vervallen. In plaats daarvan trad met ingang van 1

augustus 2003 in werking de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ("Uhw"). Artikel 10

lid 1 Uhw - de opvolger van artikel 15 lid 1 Hpw - luidt:

"Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regels gegeven voor de

waardering van de kwaliteit van een woonruimte, van de redelijkheid van de huurprijs en

van wijziging daarvan, waarbij onderscheid kan worden gemaakt tussen woonruimte

waarvan de eigenaar beschikt over een voor die woonruimte, overeenkomstig de op

grond van artikel 120 van de Woningwet gegeven regels omtrent de energieprestatie van

gebouwen, afgegeven energieprestatiecertificaat en overige woonruimte."

2.3. De in de artikelen 15 lid 1 Hpw en 10 lid 1 Uhw bedoelde algemene maatregel van

bestuur heeft vorm gekregen in het Besluit huurprijzen woonruimte ("Bhw"). Het Bhw

vormt de basis voor het woningwaarderingsstelsel ("WWS"), dat van toepassing is op het

"gereguleerde" deel van de (huur)woningmarkt. Het WWS betreft - kort gezegd - een

systeem, waarmee aan de hand van op de betreffende woning van toepassing zijnde

voorzieningen c.q. rubrieken punten worden toegekend aan de woning. Het puntentotaal

bepaalt vervolgens de maximale huurprijs van de woning. Geschillen over de hoogte van

de huurprijs met betrekking tot die woningen worden voorgelegd aan de Huurcommissie.

Zelfstandige (huur)woningen waaraan 140 of meer punten zijn toegekend, worden

gerekend tot het "niet-gereguleerde", ofwel geliberaliseerde deel van de

(huur)woningmarkt (de "vrije sector").

2.4. Op 1 oktober 2011 is in werking getreden het Koninklijk Besluit van 29 augustus

2011 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing

woningwaarderingsstelsel in verband met aanwijzing schaarstegebieden) (Staatsblad

2011/407; hierna aan te duiden als: het Wijzigingsbesluit). Het Wijzigingsbesluit voorziet

in de mogelijkheid om binnen het WWS aan huurwoningen in schaarstegebieden

maximaal 25 extra WWS-punten toe te kennen. Doel van de regeling is, volgens de bij

het besluit behorende nota van toelichting, om door rekening te houden met de

gewildheid van de woning - op termijn - structureel een betere verhouding te bereiken

tussen de huurprijs en de kwaliteit van de huurwoningen in het schaarstegebied.

2.5. Blijkens de nota van toelichting zijn als schaarstegebied in de zin van het

Wijzigingsbesluit aangewezen de 10 COROP-gebieden (dat zijn samenhangende woon-

werkgebieden waarbinnen de reistijd voor het woonwerkverkeer binnen redelijke grenzen

blijft, waarvan er in totaal 40 zijn) met de hoogste WOZ-waarde van zowel huur- als

koopwoningen. In Bijlage III van het Wijzigingsbesluit zijn alle gemeenten opgenomen

die op grond van dit criterium tot het schaarstegebied behoren. De regeling komt er kort

gezegd op neer dat aan alle huurwoningen die zijn gelegen in een in het schaarstegebied

gelegen gemeente 1,5 extra WWS-punten worden toegekend. Aan woningen die in een

schaarstegebied liggen en bovendien een WOZ-waarde per m² hebben die hoger is dan

het gemiddelde van € 2.900,- worden niet 15, maar 25 extra WWS-punten toegekend.

167

De regeling is thans opgenomen onder punt 13 van de in artikel 5 van het Besluit

huurprijzen woonruimte genoemde bijlage I, onder A.

2.6. Bij de behandeling van het wetsvoorstel Wet Waardering Onroerende Zaken

(hierna: WOZ) over de verhouding tussen de WOZ en de taxaties die door de

secretariaten van huurcommissies plaatsvinden binnen het kader van het WWS is van

regeringszijde het volgende opgemerkt (TK 22885, nr. 4, p. 7/8):

"De Wet WOZ richt zich uitsluitend op de waardering van onroerende zaken voor

belastingdoeleinden. De maatstaf is de waarde in het economische verkeer, dan wel voor

niet-woningen de hogere vervangingswaarde verminderd met correcties voor technische

en functionele veroudering. Het WWS dat gehanteerd wordt door huurcommissies gaat

uit van een geobjectiveerd stelsel van punten die de geschiktheid voor bewoning

aangeven. Dit puntenstelsel heeft geen relatie met vraag-en aanbodfactoren op de

markt. De zeer grote regionale verschillen in de waarde van woningen komen in dit

puntenstelsel bij voorbeeld in het geheel niet tot uiting. De waardering volgens de Wet

WOZ houdt juist wel rekening met de markt. Daarmee is directe aansluiting van taxatie

volgens de Wet WOZ op de beoordeling door de huurcommissie niet mogelijk."

2.7. De Huurdersvereniging is een rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging met als

doel onder andere het beschermen van de Amsterdamse markt van sociale

huurwoningen en de belangen van haar huurders en toekomstige huurders.

2.8. De Huurdersvereniging heeft in 2011 - destijds samen met de Vereniging

Nederlandse Woonbond - in kort geding gevorderd dat het de Staat zal worden verboden

het Wijzigingsbesluit te slaan of te publiceren, althans deze buiten werking te stellen

totdat in een bodemprocedure over dit besluit zal zijn beslist. Bij vonnis van 20 oktober

2011 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van beide verenigingen afgewezen,

omdat - kort gezegd - binnen het bestek van het kort geding niet was gebleken dat het

Wijzigingsbesluit onmiskenbaar onverbindend zou zijn of dat de regering in redelijkheid

niet tot het besluit had kunnen komen. Volgens de voorzieningenrechter was geen sprake

van handelen in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, meer in het

bijzonder détournement de pouvoir.

3. Het geschil

3.1. De Huurdersvereniging vordert samengevat een verklaring voor recht dat het

Wijzigingsbesluit onverbindend is, althans rechtskracht mist, met veroordeling van de

Staat in de proceskosten.

3.2. De Huurdersvereniging onderbouwt haar vordering als volgt. Met het in 1979

ingevoerde WWS is landelijk een uniform huurprijsbeschermingssysteem ingevoerd dat

geldt voor alle woningen in de gereguleerde huursector. Teneinde de maximaal redelijke

huurprijs voor deze woningen te bepalen is met de invoering van dit stelsel de Kroon de

bevoegheid gegeven om regels te stellen met betrekking tot:

a) de waardering van de kwaliteit van de woonruimte;

b) de redelijkheid van de huurprijzen;

c) de redelijkheid van wijziging van de huurprijs.

Door in het Wijzigingsbesluit de ligging van een woning in een schaarstegebied als

kwaliteitsaspect mee te wegen (in de toelichting aangeduid als: "de gewildheid van de

woning"), heeft de Kroon de haar onder (a) verleende bevoegdheid overschreden. Uit de

parlementaire geschiedenis volgt namelijk, aldus de Huurdersvereniging, dat voor elke

woning dezelfde kwaliteitskenmerken dienen te gelden, waaronder enerzijds

eigenschappen van de woning van bouwkundige aard en anderzijds eigenschappen van

de woonomgeving. Door de gewildheid van de woning in het puntenstelsel op te nemen,

wordt de uniformiteit doorbroken doordat voor vergelijkbare woningen alleen op basis

van de locatie wordt gedifferentieerd. Dat, aldus nog steeds de Huurdersvereniging,

strookt niet met het uitgangspunt van het woningwaarderingsstelsel: één landelijk

168

geldend (norm)systeem voor alle woningen.

De Huurdersvereniging voegt daaraan toe dat ook de onder (b) verleende bevoegdheid

tot het stellen van regels met betrekking tot de redelijkheid van de huurprijzen niet de

mogelijkheid biedt om binnen het bestaande WWS te differentiëren naar gewildheid van

de woning. Blijkens de parlementaire geschiedenis biedt, aldus de Huurdersvereniging,

de hier gegeven bevoegdheid alleen ruimte voor een tijdelijk onderscheid op collectief

regionaal niveau in het geval de stichtingskosten lokaal sterk afwijken. Het effect van een

huurprijsverhoging binnen een regio dient echter voor alle woningen binnen die regio

hetzelfde te zijn. Voor het binnen een regio ondanks gelijke bouwkosten differentiëren

naar gewildheid van de woning biedt ook deze bevoegdheid geen ruimte.

Art. 10 UHW (in het verlengde van art. 15 HPW (oud)) biedt de Kroon derhalve niet de

bevoegdheid om de gewildheid van de woning in het puntenstelsel op te nemen. Het

puntenstelsel dient blijkens de parlementaire geschiedenis geen enkele relatie te hebben

met vraag- en/of aanbodfactoren op de markt.

Dat de wetgever heeft beoogd om de huurprijsbepaling uitsluitend te enten op

geschiktheid voor bewoning en de schaarste niet als kwaliteitselement mee te nemen,

volgt volgens de Huurdersvereniging ook uit de verhouding tussen de UHW en de Wet

Waardering Onroerende Zaken (WOZ), nu de huurcommissie juist is aangewezen om de

huurpijsbepaling te verrichten aan de hand van de kwaliteit van de woning en geen

gebruik mag maken van beschikkingen waarbij de WOZ-waarde van een woning is

vastgesteld. De Huurdersvereniging wijst daarbij op de hiervoor onder 2.6. geciteerde

regeringsstandpunt over het verschil in waardering van een woning op basis van de WOZ

en op basis van het WWS.

De Huurdersvereniging verbindt aan het voorgaande primair de conclusie dat voor de

wijziging (dat wil zeggen de invoering van de "gewildheid van de woning" als

kwaliteitskenmerk) een formele wetswijziging nodig is en dat de Kroon buiten het

raamwerk van de aan haar gedelegeerde bevoegdheid is getreden.

Subsidiair betoogt de Huurdersvereniging is sprake van schending van het beginsel van

behoorlijk bestuur dat "détournement de pouvoir" verbiedt, doordat uit de in de nota van

toelichting gegeven onderbouwing van het Wijzingsbesluit blijkt dat de primaire

aanleiding van het regeringsbesluit is het voeren van een spreidingsbeleid op basis van

inkomen.

3.3. De Staat voert gemotiveerd verweer.

3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader

ingegaan.

4. De beoordeling

Overschrijding gedelegeerde bevoegdheid

4.1. Aan de orde is in de eerste plaats de vraag of de Kroon buiten de aan haar

gedelegeerde wetgevende bevoegdheid is getreden door de gewildheid van de woning als

kwaliteitskenmerk in het WWS op te nemen. De Huurdersvereniging beroept zich daarbij

op de parlementaire geschiedenis en op de (verhouding tot de) WOZ. Bij de beoordeling

van onderhavig geschil stelt de rechtbank voorop dat de rechter niet tot taak heeft om de

waarde of het maatschappelijk gewicht dat aan de betrokken belangen moet worden

toegekend, naar eigen inzicht vast te stellen, terwijl zowel de aard van de wetgevende

functie als de positie van de rechter in ons staatsbestel meebrengen dat hij ook

overigens bij de toetsing van onderhavige regelgeving terughoudendheid moet

betrachten.

4.2. Om de reikwijdte te bepalen van de aan de Kroon gedelegeerde bevoegdheid tot het

stellen van regels over de huurprijsbepaling in de gereguleerde sector is van betekenis

de door de wetgever gegeven toelichting bij de invoering van het puntensysteem dat de

basis vormt voor de vaststelling van de maximaal toegestane huur (TK 1976-1977,

14175, nr. 3). Uit deze toelichting volgt dat als belangrijk argument om in te grijpen in

169

de huurprijsvorming gold de schaarste aan woonruimte (p. 2):

"De overheid zal waarborgen moeten geven dat in het gehele land de huurprijzen van

woonruimte een afspiegeling zijn van de kwaliteit en niet ten gevolge van de

marktsituatie tot onredelijke hoogten kunnen stijgen, zoals bij een volledig vrijlaten van

de huurprijzen te duchten is."

Naast deze schaarstefactor was volgens de wetgever ingrijpen in de woningmarkt nodig,

omdat de keuze voor een woning niet alleen wordt ingegeven door de huurprijs, maar

voor een groot deel ook door de subjectieve waarde die een woning heeft, bepaald door:

de werkkring, de scholen van de kinderen, de maatschappelijke functies in de wijk of de

gemeente, de gehechtheid aan de woning of de plaats, de familie en kennissenkring en

de hoge kosten van verhuizing en herinrichting. Wonen werd door de wetgever

bovendien als "merit-goed" beschouwd: plezier in het leven, arbeidsvreugde, het gevoel

van geborgenheid worden in belangrijke mate door het wonen bepaald en raken daarmee

aan het maatschappelijk welzijn. Daarnaast noemt de wetgever als argument dat de

huurprijzen niet evenwichtig waren. Huurprijzen van woningen die ongeveer gelijk

woongenot hadden liepen sterk uiteen, waarbij voor het wonen door zeer velen erg

weinig werd betaald in verhouding tot hun inkomen en tot andere bestedingen, terwijl zij

daarnaast ook nog subsidie ontvingen voor de woning. Het voorstel tot een eenmalige

huurverhoging van 20% werd door de wetgever als te ongenuanceerd afgewezen (p. 4):

"Deze omstandigheden maken het te meer noodzakelijk dat de huurprijsontwikkeling

zodanig geleid wordt dat de discrepantie tussen de geldende huren en de werkelijke

waarde van het woongenot in elk geval niet meer toeneemt en zo mogelijk wordt

verkleind. Een belangrijk oogmerk van het wetsontwerp is dan ook mogelijkheden bieden

aan verhuurders en huurders om de huurprijzen meer in overeenstemming te brengen

met de reële waarde van het woongenot. Geschillen daarover zullen aan de hand van

algemene maatregel van bestuur te stellen regelen dienen te worden beslecht."

Op grond van deze overwegingen heeft de wetgever een nieuw huurrechtsysteem

ontwikkeld en daaraan - voor zover in dit geding van belang - de volgende

uitgangspunten ten grondslag gelegd (p. 5):

" - Er zal een, voor het hele land geldend, huurregime worden ontwikkeld.

- Huurprijzen van woonruimte dienen zoveel mogelijk te zijn afgestemd op de kwaliteit

van deze woonruimte. Deze kwaliteit zal bij een geschil over de redelijke huurprijs

worden beoordeeld aan de hand van bij algemene maatregelen van bestuur te geven

normen met betrekking tot de kwaliteit van woonruimte.

(...)".

en vervolgt (p. 9):

" De eerste ondergetekende meent dat het voor de beoordeling van het voorliggende

wetsontwerp noodzakelijk is uiteen te zetten hoe hij zich de inhoud van deze algemene

maatregel van bestuur gedacht heeft. Samengevat komt deze op het volgende neer. Het

systeem om te beoordelen of de huurprijs van woonruimte in juiste verhouding staat tot

de kwaliteit van die woonruimte is gebaseerd op het systeem dat voor de huuraanpassing

van woningen in 1976 is toegepast. Dat wil zeggen dat een aantal objectief meetbare

kenmerken van de woonruimte, zoals oppervlakte, sanitair, mate van isolatie of aan de

woonruimte verbonden centrale voorzieningen, in waarderingspunten uitgedrukt zal

worden. Dit puntenaantal zal worden aangevuld door toekenning van punten voor

subjectieve waarderingsaspecten, zoals de woonvorm, de ligging en de algehele

kwaliteitsindruk. Los van deze puntenwaardering zal de staat van onderhoud worden

gewaardeerd (...).

Vanzelfsprekend is het waarderingsstelsel, dat in 1976 werd toegepast, niet feilloos. De

bedoeling was - en dat is bij de invoering van het systeem ook opgemerkt - met dit

170

systeem in 1976 ervaring op te doen, waarvan bij de opzet van het systeem krachtens

de Huurprijzenwet zou kunnen worden geprofiteerd. Verbeteringen die nog in de loop van

1976 of na het van kracht worden van de wet wenselijk blijken, zullen vanzelfsprekend

aangebracht moeten worden. Mede in verband met de noodzaak het stelsel bij

gelegenheid te kunnen bijstellen zal dit stelsel in een algemene maatregel van bestuur

worden neergelegd (...)."

4.3. Uit de hiervoor aangehaalde passages uit de wetsgeschiedenis moet worden

afgeleid dat de wetgever met het nieuwe wetsvoorstel beoogde enerzijds een zekere

mate van huurprijsbescherming te bieden en anderzijds de huurprijzen zoveel als

mogelijk wilde afstemmen op de reële waarde van het woongenot. Als instrument

daarvoor werd aan de lagere wetgever de bevoegdheid gegeven om kwaliteitsnormen te

stellen, zowel met betrekking tot objectieve kenmerken, als met betrekking tot

subjectieve kenmerken. Onder dit laatste kenmerk valt ook de ligging van de

woonruimte. De bevoegdheid voor de lagere wetgever om bij de beoordeling van de

kwaliteit van een woning de ligging van die woning te betrekken en daar normen voor te

geven is daarmee in beginsel gegeven.

4.4. Dat, zoals de Huurdersvereniging betoogt, het de lagere wetgever daarbij

uitsluitend werd toegestaan om bij die normering over de ligging uniforme, landelijk

geldende regels op te stellen, acht de rechtbank niet juist. De rechtbank volgt met

betrekking tot dit punt het betoog van de Staat dat de parlementaire geschiedenis

uitdrukkelijk een grondslag biedt om prijsdifferentiatie aan te brengen per regio. Zie p.

2:

"Deze ontwikkelingen maken duidelijk dat de voorheen gebruikte indeling in enerzijds

een deel van het land mét schaarste, niet langer recht doet aan de werkelijkheid. In het

hele land doet zich schaarste voor, zij het dat deze vooral plaatselijk is bepaald en van

gebied tot gebied kan verschillen in aard en omvang. Deze, pas de laatste jaren

onderkende verschijningsvorm van de schaarste aan woonruimte maakt een andere

benadering van huur en verhuur, en vooral de huurprijsvorming, noodzakelijk dan tot

dusver."

en p. 22:

"Om tot een aanvaardbaar systeem te komen is het naar de mening van de Raad [voor

de Volkshuisvesting] gewenst, dat een noodzakelijk geachte verfijning ten behoeve van

regionale differentiatie mogelijk wordt gemaakt (...). Tussen de onderscheiden regio's

bestaan duidelijke verschillen, welke ook in het huurprijsniveau tot uitdrukking moeten

kunnen worden gebracht om al te grote onevenwichtigheden in het systeem te vermijden

(...).

Verschillen in bouwkosten en grondkosten acht de Raad de belangrijkste factoren die

bepalend zijn voor huurprijsniveauverschillen per regio. Welke factoren uiteindelijk in de

vereiste regionalisatie tot uitdrukking zullen moeten worden gebracht, is een onderwerp,

dat in elk geval nog nadere studie vereist. De Raad zal op dat onderwerp terugkomen in

zijn advies over de algemene maatregel van bestuur, waarin het

woningwaarderingsstelsel zal worden neergelegd.

De eerste ondergetekende merkt naar aanleiding van het voorgaande op dat het in de

bedoeling ligt vooralsnog uiteenlopende normatieve huurniveau's vast te stellen voor de

randstad enerzijds en voor het overige deel van het land anderzijds. Voor het gehele land

zal één woningwaarderingssysteem gelden, doch in de bijbehorende minimum- en

maximumnormhuren zal differentiatie worden aangebracht. Onder randstad moet in dit

verband worden verstaan de provincies Utrecht, Zuid-Holland met uitzondering van het

eiland Goeree-Overflakkee en de provincie Noord-Holland met uitzondering van het

gebied benoorden de gemeenten Amsterdam, Zaanstad, Heemskerk en Castricum. De

differentiatie zal worden gebaseerd op het verschil in huurprijzen van

woningwetwoningen van de laatste vijf jaar in de twee onderscheiden gebieden.

Het voorgaande zal bij of krachtens de algemene maatregel van bestuur als bedoeld in

171

artikel 15 van het wetsontwerp worden geregeld. Genoemd artikel geeft daarvoor de

basis."

4.5. Uit het voorgaande blijkt dat de lagere wetgever uitdrukkelijk de bevoegdheid is

toegekend om in de regelgeving ruimte te laten voor plaatselijke

huurprijsniveauverschillen, waarbij destijds de verschillen in bouwkosten en grondkosten

als belangrijkste oorzaak werden beschouwd. Over de wijze waarop deze prijsverschillen

tot uitdrukking moesten worden gebracht, bestond bij de formele wetgever nog geen

duidelijkheid. Er lag een voorstel om de regio Randstad te onderscheiden van de rest van

Nederland, maar geen verplichting voor de lagere wetgever om het systeem conform het

voorstel in te richten. Het voorstel heeft uiteindelijk ook niet zijn beslag gekregen in het

WWS. Nu de wijze waarop regionale prijsverschillen - die anders dan de

Huurdersvereniging betoogt niet uitsluitend werden beperkt tot verschillen in bouwkosten

en grondkosten - in het WWS tot uitdrukking zou worden gebracht, nog ter discussie

stond en werd voorbehouden aan de lagere wetgever, faalt het betoog van de

Huurdersvereniging dat slechts een uniforme normering per (geografisch aangeduide)

regio zou zijn toegestaan.

4.6. De rechtbank ziet in de wetsgeschiedenis voorts geen beperking om, zoals in het

Wijzigingsbesluit is gebeurd, plaatselijke huurprijsniveauverschillen tot uitdrukking te

laten komen door deze als subjectief kwaliteitskenmerk een rol te laten spelen in het

WWS. De kwaliteit van de woonomgeving heeft immers binnen het WWS van meet af aan

als subjectief kwaliteitskenmerk een rol gespeeld bij de vaststelling van de kwaliteit van

een woning. Bij de beoordeling van de kwaliteit van de woonomgeving werden tot aan de

invoering van het Wijzigingsbesluit, en ook thans nog, de volgende aspecten rondom de

ligging meegenomen: omgevingsgroen, speelgelegenheid voor kinderen, basisonderwijs,

winkels voor dagelijkse levensbehoeften, stedelijke voorzieningen, bereikbaarheid van de

woning en openbaar vervoer, openbare parkeergelegenheid, verkeersoverlast en -

veiligheid en de onderhoudstoestand van de woonomgeving. Door in het Wijzigingsbesluit

de gewildheid van de woning als bijzondere voorziening op te nemen, wordt tot

uitdrukking gebracht dat in bepaalde gebieden de kwaliteit van de woonomgeving

dermate gunstig is dat de kwaliteitsbeleving bij huurders voor deze woningen hoger ligt

dan bij andere woningen. Dat de gewildheid van de woning samenhangt met de locatie

en tot uitdrukking komt in een hogere economische waarde voor overigens gelijksoortige

woningen, doet er niet aan af dat de gewildheid van een woning kan worden beschouwd

als een subjectief kwaliteitskenmerk. Naar het oordeel van de rechtbank past het

toekennen van extra punten als bijzondere voorziening voor woningen met een extra

hoge kwaliteitsbeleving dan ook binnen de bevoegdheid om regels te stellen met

betrekking tot de kwaliteit van huurwoningen, waarbij niet alleen objectieve, maar ook

subjectieve waarderingsaspecten een rol mogen spelen.

4.7. Het argument van de Huurdersvereniging dat de WOZ-waarde zich niet leent als

maatstaf voor de huurprijsbepaling in het WWS, wordt verworpen. De WOZ-waarde

wordt niet als ijkpunt voor de huurprijs gehanteerd, maar als verdeelsleutel voor het

aanwijzen van gebieden. Binnen die gebieden dient de WOZ-waarde voor het aanwijzen

van een bepaalde groep woningen, waarvan de gewildheid zodanig hoog is, dat daarmee

in de huurprijsbepaling van de maximaal toegestane huur rekening mag worden

gehouden. Dat de gewildheid van de woning kan worden uitgedrukt in de - landelijk

beschouwd - hoogste economische waarde van woningen in bepaalde gebieden is niet

bestreden door de Huurdersvereniging. Daarnaast zijn de wettelijke belemmeringen om

de huurcommissie gebruik te laten maken van de WOZ-waarde voor het bepalen van de

vraag of aan een woning schaarstepunten kunnen worden toegekend weggenomen.

4.8. Op grond van het vorenstaande concludeert de rechtbank dat de Kroon met de

invoering van de gewildheid van de woning als kwaliteitskenmerk niet buiten de aan haar

gedelegeerde bevoegdheid is getreden.

172

Verbod op détournement de pouvoir

4.9. De Huurdersvereniging betoogt dat de Staat met de invoering van de gewildheid

van de woning een inkomenspolitiek doel beoogt te bereiken, doordat met de regeling

wordt bewerkstelligd dat bepaalde wijken ontoegankelijk zullen worden voor huishoudens

met lage inkomens. Dat strookt volgens haar niet met het doel waarvoor de bevoegdheid

is gegeven: het bieden van huurprijsbescherming, waardoor sprake is van détournement

de pouvoir.

4.10. De Staat erkent dat op termijn - bestaande huurprijsovereenkomsten mogen niet

worden gewijzigd - een effect daarvan kan zijn dat woningen in schaarstegebieden voor

huishoudens met lage inkomens te duur en daarmee ontoegankelijk worden. De Staat

wijst er daarbij echter terecht op dat dit effect zich niet noodzakelijkerwijs hoeft voor te

doen. De huidige regeling laat immers de mogelijkheid toe om op basis van kwaliteit een

hogere maximale huurprijs te vragen, maar daartoe bestaat geen verplichting. Daarbij

heeft de Staat er op gewezen dat het effect dat met het toestaan van een hogere

maximale huurprijs in schaarstegebieden wordt beoogd, is om een groter woningaanbod

voor middeninkomens te realiseren, bij voorkeur door uitbreiding van dat aanbod doordat

verhuurders meer bereid zullen zijn om daarvoor de benodigde investeringen te doen.

Bovendien kunnen gemeenten - naar de Staat met juistheid heeft betoogd - middels

prestatieafspraken bewerkstelligen dat ook in schaarstegebieden nog altijd woningen

voor huishoudens met lage inkomens worden aangeboden. Dat door het Wijzigingsbesluit

gewilde woningen minder toegankelijk worden voor minvermogenden staat daarmee niet

- zonder meer - vast.

4.11. Uit de hiervoor geciteerde wetsgeschiedenis volgt naar het oordeel van de

rechtbank bovendien dat de formele wetgever de mogelijkheid dat door regionale

prijsverschillen per gebied andere (hogere) huurprijzen kunnen worden gehanteerd reeds

onder ogen heeft gezien. Wanneer de wetgever destijds het voorstel om in de

Randstadregio hogere huurprijzen toe te staan in het WWS had vastgelegd, had dit

eveneens tot effect gehad dat deze woningen voor het huishoudens met een laag

inkomen mogelijk minder toegankelijk zouden worden. Dat het optreden van dit effect

strijdig is met hetgeen de formele wetgever destijds beoogde is dan ook niet juist. Het

openen van de mogelijkheid om in schaarstegebieden de maximaal toegestane huurprijs

te verhogen past volgens de rechtbank binnen het doel van de wet om enerzijds een

zekere mate van huurprijsbescherming te bieden en anderzijds de huurprijzen zoveel als

mogelijk af te stemmen op de reële waarde van het woongenot. Dat daarbij lokaal

(woonomgevingsfactoren) en zelfs regionaal (verschil in stichtingskosten per regio)

prijsverschillen kunnen optreden is reeds bij de totstandkoming van het WWS door de

wetgever onderkend.

4.12 Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank in het betoog van de

Huurdersvereniging onvoldoende redenen vindt voor het buiten toepassing laten van het

Wijzigingsbesluit. De vorderingen van de Huurdersvereniging zullen dan ook worden

afgewezen.

4.13 De Huurdersvereniging zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten

worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Staat worden begroot op:

- griffierecht € 575,00

- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.479,00

5. De beslissing

De rechtbank

5.1. wijst de vorderingen af,

173

5.2. veroordeelt de Huurdersverening in de proceskosten, aan de zijde van de Staat tot

op heden begroot op € 1.479,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit

bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van

volledige betaling,

5.3 verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Mendlik, mr. D.R. Glass en mr. I. Brand en in het

openbaar uitgesproken op 30 januari 2013.

Mr. Mendlik is buiten staat dit vonnis te ondertekenen. Mr. I. Brand zal dit vonnis namens

haar ondertekenen.

174

LJN: BW6754, Hoge Raad , 11/02497





Inhoudsindicatie: Art. 81 RO. Beëindiging huurovereenkomst woonruimte wegens

dringend eigen gebruik. Hoge Raad stelt ontruimingsdatum vast.


RvdW 2012, 1015

WR 2012, 115

Uitspraak

13 juli 2012

Eerste Kamer

11/02497

TT/IF


Arrest

in de zaak van:

[Eiseres],


EISERES tot cassatie,

advocaat: mr. R.K. van der Brugge,

t e g e n

[Verweerster],



advocaat: mr. D.M. de Knijff.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] en [verweerster].



navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak CV 07-33736 van de kantonrechter te Amsterdam van 31

januari 2008, 5 augustus 2008, 27 oktober 2008 en 20 april 2009;

b. het arrest in de zaak 200.042.621/01 van het Gerechtshof te Amsterdam van 14

december 2010.



Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De


[Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.


175

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt ertoe dat de Hoge Raad het

beroep zal verwerpen en een nieuwe datum zal bepalen waarop de huurovereenkomst

eindigt, met verdere bepalingen als door het hof gegeven.


De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft,

gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording

van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

Nu de datum waarop het hof het einde van de huurovereenkomst heeft bepaald is

verstreken, zal de Hoge Raad een nieuwe datum bepalen.

4. Beslissing

De Hoge Raad:


bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt op 15 oktober 2012 en dat [eiseres] uiterlijk op

die datum het gehuurde ontruimd dient te hebben en ter beschikking van [verweerster]

dient te stellen, met machtiging van [verweerster] de ontruiming zelf te bewerkstelligen

met behulp van de sterke arm;

veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan

de zijde van [verweerster] begroot op € 781,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor

salaris.

Dit arrest is gewezen door de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, als voorzitter,

C.A. Streefkerk en M.A. Loth, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C.

van Oven op 13 juli 2012.

176

LJN: BW7070, Gerechtshof 's-Hertogenbosch , HD 200.073.149 E





Inhoudsindicatie: Wettelijke handelsrente verschuldigd over huur? Samenloop

contractuele boete en wettelijke rente.


WR 2012, 121

Uitspraak


Sector civiel recht


arrest van de zevende kamer van 29 mei 2012

in de zaak van

[X.],


appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. F.I. Piternella,

tegen:

[Y.] HORECA EXPLOITATIE B.V.,


geïntimeerde,

hierna te noemen: [geintimeerde],

advocaat: mr. R.H.B. Wortel,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 24 mei 2011 in het hoger

beroep van het door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom onder

zaak-/rolnr. 583930 / CV EXPL 10-542 tussen partijen gewezen vonnis d.d. 23 juni

2010.

6. Het tussenarrest van 24 mei 2011

Bij genoemd arrest heeft het hof aan [geintimeerde] een bewijsopdracht gegeven en is

iedere verdere beslissing aangehouden.

7. Het verdere verloop van de procedure

Ter uitvoering van de bewijsopdracht in het tussenarrest heeft [geintimeerde] twee

getuigen doen horen. [appellant] heeft in contra-enquête eveneens twee getuigen doen

horen.

[geintimeerde] heeft een conclusie na enquête met producties genomen. [appellant]

heeft een memorie van antwoord na enquête genomen.

177

Vervolgens hebben partijen de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

8. De verdere beoordeling

8.1. In het tussenarrest heeft het hof [geintimeerde] toegelaten te bewijzen:

(a) dat partijen algehele kwijting zijn overeengekomen met betrekking tot de huurschuld

over de periode juli 2008 t/m januari 2009; respectievelijk

(b) dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad dat

de bedrijfsruimte niet door [geintimeerde] zelf zou worden geëxploiteerd maar zou

worden onderverhuurd, en dat [appellant] dit gedurende de periode juli 2008 tot en met

januari 2009 heeft verhinderd.

8.2. Met betrekking tot het probandum onder a) heeft mr. Wortel als getuige verklaard

dat hij eind 2008 namens [geintimeerde] heeft onderhandeld met mr. Dirven die namens

[appellant] optrad, over een nieuwe huurovereenkomst. Volgens mr. Wortel is hierbij

afgesproken dat partijen vanaf januari 2009 met een schone lei zouden beginnen en dat

er vanaf dat moment ook weer huur zou worden betaald. Hij heeft dat aldus opgevat dat

de huurachterstand over 2008 niet betaald hoefde te worden maar hij heeft erkend dat

er op dit punt niet expliciet een afspraak is gemaakt.

De als getuige gehoorde [getuige 1.], werknemer van [geintimeerde], heeft verklaard

dat hij van mr. Wortel heeft gehoord wat het onderhandelingsresultaat was.

De in contra-enquête gehoorde getuige mr. Dirven heeft verklaard dat er geen afspraak

tussen partijen is gemaakt over kwijtschelding van de onbetaalde huur in 2008. De

getuige [getuige 2.] heeft verklaard dat [appellant] hem in december 2008 advies heeft

gevraagd omdat er sprake was van onbetaalde huur over 2008 en omdat [appellant] niet

tevreden was over de voortvarendheid waarmee die achterstand werd geïncasseerd.

8.3. Het hof is, gelet op de inhoud van deze verklaringen, van oordeel dat [geintimeerde]

er niet in is geslaagd om het onderdeel a) van het probandum te bewijzen. Het

getuigenbewijs is ontoereikend en enig ander bewijs ontbreekt.

8.4. Met betrekking tot onderdeel b) van het probandum overweegt het hof het

volgende.

Het hof leidt uit de inhoud van de processtukken af dat partijen het erover eens zijn dat

[geintimeerde] de onderhavige bedrijfsruimte niet heeft gehuurd om daarin zelf een

horecaonderneming te exploiteren maar om de bedrijfsruimte weer onder te verhuren

aan een exploitant.

Ten aanzien van de vraag of [appellant] de onderverhuur in de periode van juli 2008 tot

en met januari 2009 heeft verhinderd stelt [geintimeerde] in haar conclusie na enquête

dat het hof reeds in het tussenarrest – door verwijzing naar rechtsoverweging 3.1 van

het vonnis waarvan beroep – heeft vastgesteld dat [appellant] in de desbetreffende

periode de onderverhuur heeft verhinderd, maar dit standpunt is onjuist. Uit

rechtsoverweging 4.5 van het tussenarrest volgt dat het hier om een kwestie gaat die

tussen partijen in geschil is en om die reden is ook bewijs opgedragen aan

[geintimeerde].

8.5. Naar het oordeel van het hof is [geintimeerde] ook niet geslaagd in het bewijs van

onderdeel b) van het probandum. De getuigen mr. Wortel en de heer Dirven verwijzen

naar de uitlatingen die tijdens het kort geding op 22 mei 2008 door mr. Dirven namens

[appellant] zouden zijn gedaan, welke uitlatingen blijken uit de pleitnota van mr. Dirven

(productie 3 bij de conclusie na enquête). Uit de pleitnota blijkt echter niet meer dan dat

[appellant] eerst overeenstemming wilde over een nieuwe huurovereenkomst.

[appellant] heeft dit aldus toegelicht dat hij, gelet op de slechte ervaringen met enkele

eerdere onderhuurders, eerst met [geintimeerde] overeenstemming wilde bereiken over

de criteria waaraan een nieuwe onderhuurder zou moeten voldoen, welke criteria

vastgelegd zouden moeten worden in een nieuwe huurovereenkomst. Naar het oordeel

van het hof was dit standpunt van [appellant] in de gegeven omstandigheden niet

178

onredelijk. Er is ook niet gesteld of gebleken dat door [appellant], wat betreft de criteria

waaraan een nieuwe onderhuurder zou moeten voldoen, onredelijke eisen zijn gesteld.

8.6. [geintimeerde] verwijst in haar conclusie na enquête nog naar het verslag van de

zitting bij de kantonrechter d.d. 21 oktober 2008 (productie 11 bij de

verzetdagvaarding), maar naar het oordeel van het hof kan aan dat verslag evenmin

toereikend bewijs worden ontleend voor onderdeel b) van het probandum. Het hof leest

in het verslag een bevestiging van het standpunt van [appellant] dat hij bereid was

nieuwe onderverhuur toe te staan, maar dat hij daar wel voorwaarden aan wilde

verbinden.

8.7. Het voorgaande betekent dat het subsidiaire verweer van [geintimeerde],

inhoudende dat zij niet verplicht was tot huurbetaling omdat zij niet in staat werd gesteld

de bedrijfsruimte onder te verhuren, dient te worden verworpen.

8.8. Naar het oordeel van het hof is er ook geen grond om het meer subsidiair door

[geintimeerde] gedane beroep op huurvermindering te honoreren.

8.9. Het voorgaande betekent dat het vonnis waarvan beroep niet in stand kan blijven en

dat de vordering van [appellant] tot betaling van huur over de periode juli 2008 t/m

januari 2009 ad € 13.622,33 alsnog moet worden toegewezen, over welk bedrag in

beginsel wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW is verschuldigd; de wettelijke

handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW is niet toewijsbaar omdat het gaat om de

nakoming van een huurovereenkomst die is gesloten vóór 8 augustus 2002. [appellant]

heeft echter ook contractuele boete gevorderd; die boete kan niet tezamen met

wettelijke rente over de hoofdsom worden toegewezen, dit gelet op het bepaalde in

artikel 6:92 BW. Het hof zal de gevorderde contractuele boete ad € 2.000,- toewijzen.

Over dit bedrag is de wettelijke rente toewijsbaar vanaf 13 oktober 2009.

[appellant] vordert ook nog een bedrag van € 800,- aan buitengerechtelijke kosten. Die

vordering moet worden afgewezen. [appellant] heeft niet onderbouwd dat kosten zijn

gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een (eventueel

herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het

inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het

dossier. De kosten waarvan [appellant] vergoeding vordert moeten dan ook worden

aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskosten een

vergoeding plegen in te houden.

8.10. [geintimeerde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden

veroordeeld in de kosten van beide instanties, zoals hierna zal worden vermeld.

9. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter Bergen op Zoom d.d. 23 juni 2010 en het

daaraan voorafgaande verstekvonnis van 4 november 2009, met uitzondering van de in

dit laatste vonnis genoemde proceskosten, en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geintimeerde] om aan [appellant] een bedrag aan achterstallige huur te

betalen van € 13.622,33;

veroordeelt [geintimeerde] voorts om aan [appellant] een bedrag van € 2.000,- aan

contractuele boete te voldoen te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in

artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 13 oktober 2009 tot aan de dag der voldoening;

wijst af het meer of anders gevorderde;

179

veroordeelt [geintimeerde] in de kosten van de verzetprocedure en van het hoger beroep

en begroot die kosten aan de zijde van [appellant] tot op heden als volgt:

- wat betreft de verzetprocedure op € 600,- voor gemachtigdensalaris;

- wat betreft het hoger beroep op € 350,93 voor verschotten, € 735,- voor getuigentaxe

en € 2.235,- voor salaris advocaat;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, I.B.N. Keizer en Th.J.A. Kleijngeld en in

het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 29 mei 2012.

180

LJN: BV0807, Gerechtshof 's-Hertogenbosch , HD 200.083.340





Inhoudsindicatie: Huur bedrijfsruimte, achterstand in betaling van huur en

servicekosten. Op huurovereenkomst artikel 6:119a BW (wettelijke

handelsrente) van toepassing. Geen grond voor matiging van

contractuele boete.


WR 2012, 122

Uitspraak


Sector civiel recht


arrest van de zevende kamer van 3 januari 2012

in de zaak van

UNI-INVEST B.V.,


appellante,

advocaat: mr. M.N. Mense,

tegen:

NYON B.V.,


geïntimeerde,

advocaat: mr. N.J.M. Broers,

op het bij exploot van dagvaarding van 29 september 2010 en herstelexploot van 25

februari 2011 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector

kanton, locatie Eindhoven gewezen vonnis van 22 juli 2010 tussen appellante – Uni-

Invest - als eiseres en geïntimeerde - Nyon – als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnr. 654047/09-11053)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.


2.1. Bij conclusie van eis in hoger beroep heeft Uni-Invest onder overlegging van twee

producties twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis

waarvan beroep en tot veroordeling van Nyon tot betaling van:

- een bedrag van € 85.846,96 aan boetes die over de vorderingen in eerste aanleg

verschuldigd raakten, te vermeerderen met de rente ex artikel 6:119 BW vanaf heden;

- een bedrag van € 3.107,22 aan beslagkosten, te vermeerderen met de rente ex artikel

6:119 BW vanaf heden;

181

- de proceskosten in beide instanties, de nakosten daaronder begrepen, onder de

voorwaarde dat Nyon de rente ex artikel 6:119 BW over die kosten verschuldigd raakt

binnen veertien dagen na dagtekening, subsidiair twee dagen na betekening van het te

wijzen arrest is voldaan.

2.2. Bij memorie van antwoord heeft Nyon de grieven bestreden en geconcludeerd tot

bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van Uni-Invest in de kosten

van het hoger beroep.

2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

Bij de door Uni-Invest overgelegde gedingstukken van eerste aanleg bevindt zich een

akte vermeerdering van eis. Deze akte maakt echter geen onderdeel uit van het

procesdossier, nu deze akte blijkens het vonnis waarvan beroep door de kantonrechter is

geweigerd als strijdig met een goede procesorde. Het hof zal dan ook geen acht slaan op

de inhoud van deze akte.


Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de conclusie van eis in hoger beroep.

4. De beoordeling

4.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de navolgende vaststaande feiten.

4.1.1. Uni-Invest verhuurt aan (de rechtsvoorgangster van) Nyon met ingang van 1 juli

2006 de bedrijfsruimte en kantoorruimte, inclusief circa 123 parkeerplaatsen, aan de

[adres] te [plaats]. De huurprijs bedroeg ten tijde van de inleidende dagvaarding per

kwartaal € 244.814,76 inclusief voorschot servicekosten en BTW. De huurprijs bedroeg

met ingang van 1 januari 2010 € 245.730,68 per kwartaal. Op grond van artikel 4.10 van

de tussen partijen gesloten huurovereenkomst dient de huurprijs vóór of op de eerste

dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.

4.1.2. Op de tussen Uni-Invest en Nyon gesloten huurovereenkomst zijn de ‘Algemene

bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van

artikel 7:230a BW’ (hierna: de algemene bepalingen) van juli 2003 van toepassing.

Artikel 17 van de algemene bepalingen luidt:

17.1 In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een

exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze

tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder

verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte - met uitzondering

van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen

proceskosten – aan verhuurder te voldoen.

17.2 Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.

Artikel 18.2 van de algemene bepalingen bevat een boetebeding en luidt:

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd

bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van

rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare

boete van 2 % van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand

als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.

4.1.2. Nyon had ten tijde van de inleidende dagvaarding d.d. 6 oktober 2009 de

huurtermijnen over de periode april 2009 tot en met december 2009, in totaal een

bedrag van € 734.444,28, niet op tijd voldaan. Voornoemd bedrag heeft Nyon op 16

november 2009 aan Uni-Invest voldaan. Op 27 januari 2010 heeft Nyon de eerste

termijn over 2010 van

182

€ 245.730,68 aan Uni-Invest voldaan.

4.2. Na vermindering en vermeerdering van eis heeft Uni-Invest in eerste aanleg

ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd.

Daarnaast heeft Uni-Invest gevorderd Nyon te veroordelen tot betaling van:

- een bedrag van € 183.541,10 (bestaande uit € 98.256,52 ter zake van afrekening

servicekosten 2008, € 79.784,58 ter zake van boete en € 5.500,- ter zake van

buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de contractuele boete van 2 %

per maand over € 98.256,52 vanaf 28 februari 2010 tot de dag der voldoening;

- de huurpenningen met servicekosten over de periode van 1 april 2010 tot en met het

kwartaal waarin de ontruiming plaatsvindt;

- een bedrag gelijk aan de alsdan geldende huurprijs met servicekosten ter zake van

schadevergoeding wegens gederfde huurpenningen en servicekosten over de periode

vanaf het kwartaal waarin de ontruiming zal plaatsvinden tot de expiratiedatum van de

huurovereenkomst, zijnde 30 juni 2011, dan wel tot de datum van verhuur aan een

derde;

- de proceskosten inclusief een bedrag van € 684,72 ter zake van conservatoire

maatregelen.

Nyon heeft de vorderingen van Uni-Invest betwist.

4.3. Bij vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de vordering van Uni-Invest tot

ontbinding en ontruiming afgewezen.

De vordering om Nyon te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 183.541,10

heeft de kantonrechter toegewezen tot een bedrag van € 108.256,52 (bestaande uit €

98.256,52 ter zake van servicekosten en € 10.000,- ter zake van boete), vermeerderd

met een contractuele boete die na matiging wordt gesteld op de wettelijke rente vanaf 28

februari 2010. De kantonrechter heeft de in voornoemd bedrag opgenomen boete van €

79.784,58 gematigd met een bedrag van € 69.784,58 tot € 10.000,-. Hij heeft een

matigingsgrond gevonden in de omvang van de boete en het huidige economische

tijdsgewricht. Voorts heeft de kantonrechter de vordering ten aanzien van de

buitengerechtelijke incassokosten, eveneens opgenomen in het gevorderde bedrag van €

183.541,10, afgewezen.

Ten slotte heeft de kantonrechter de vordering van Uni-Invest ter zake van conservatoire

maatregelen eveneens afgewezen en Nyon veroordeeld in de proceskosten.

4.4. Uni-Invest kan zich niet verenigen met voornoemd vonnis en komt hiervan in hoger

beroep.

4.5. Het hof constateert dat de vordering van Uni-Invest, zoals weergegeven in de door

haar in eerste aanleg genomen akte van 18 februari 2010, niet overeenkomt met haar

vordering in hoger beroep. In hoger beroep vordert zij een hoger bedrag aan

beslagkosten

(€ 3.107,22) dan in eerste aanleg (€ 684,72). Daarnaast heeft zij haar vordering ten

aanzien van de contractuele boete gewijzigd.

Tegen de eisvermeerdering en eiswijziging heeft Nyon geen bezwaar gemaakt. Het hof

acht de eiswijziging toelaatbaar en zal verder uitgaan van die gewijzigde eis. In het

navolgende zal bij de bespreking van de grieven blijken in hoeverre de gewijzigde eis

toewijsbaar is.

4.6. Uni-Invest vordert in hoger beroep vernietiging van het vonnis waarvan beroep.

Gelet op het feit dat niet alle vorderingen van Uni-Invest in eerste aanleg zijn afgewezen

en gezien de toelichting op de grieven, ligt het niet voor de hand dat Uni-Invest

vernietiging van het gehele vonnis waarvan beroep wenst doch slechts voor zover bij dat

vonnis haar vorderingen zijn afgewezen. Het hof zal de vordering van Uni-Invest in hoger

beroep dan ook in die zin opvatten.

4.7. De eerste grief is gericht tegen de matiging door de kantonrechter van de door Nyon

183

verschuldigde contractuele boete. Uni-Invest stelt dat de kantonrechter ten onrechte Uni-

Invest niet in de gelegenheid heeft gesteld haar vordering ter zake van de contractuele

boete nader te specificeren. Volgens haar dient bij de matiging van een boete eerst te

worden vastgesteld wat nu precies de bedongen boete is waar een partij aanspraak op

meent te maken en zal vervolgens alleen aan de hand daarvan kunnen worden

beoordeeld of de billijkheid klaarblijkelijk eist dat die boete gematigd wordt.

Voorts is Uni-Invest van mening dat de kantonrechter bij haar beslissing tot matiging van

de boete een onjuiste maatstaf heeft toegepast. Uni-Invest verwijst in dat verband naar

het arrest van de Hoge Raad van 27 april 2007, LJN AZ6638, NJ 2007/262.

Uni-Invest stelt ten slotte dat enig verschil tussen de huidige rentevoet en de boete op

zichzelf niet kan leiden tot buitensporigheid en dat de boete ook in vergelijking met de

omvang van de hoofdverplichting niet buitensporig te noemen is.

4.7.1. Het hof stelt voorop dat Nyon de toepasselijkheid van het contractuele

boetebeding niet betwist. In hoger beroep vordert Uni-Invest een totaal bedrag van €

85.846,96 ter zake van de contractuele boete (vervallen boete tot en met augustus 2010

€ 99.975,54 minus het door Nyon betaalde bedrag van € 14.128,58). Ook dit bedrag

wordt door Nyon niet weersproken met uitzondering van de gevorderde boete van €

1.965,13 ter zake van de servicekosten over de maand oktober 2009. Nyon stelt ten

aanzien hiervan dat het bedrag van € 98.256,52 ter zake van afrekening servicekosten

2008 ten tijde van de inleidende dagvaarding van 6 oktober 2009 nog niet opeisbaar was

en dat Uni-Invest ten aanzien hiervan ten onrechte aanspraak maakt op de contractuele

boete over de maand oktober 2009. Aan Nyon kan worden toegegeven dat uit de

afrekening servicekosten 2008 van 28 september 2009 kan worden afgeleid dat het

bedrag van € 98.256,52 betaald had dienen te worden vóór 8 oktober 2009 en dus na de

datum van de inleidende dagvaarding. Nyon heeft echter ook na 7 oktober 2009 het

bedrag ter zake van de afrekening servicekosten 2008 niet aan Uni-Invest voldaan. Nu

artikel 18.2 van de algemene bepalingen bepaalt dat elke ingetreden maand als een volle

maand geldt, maakt Uni-Invest naar het oordeel van het hof terecht aanspraak op de

contractuele boete over de gehele maand oktober 2009.

4.7.2. Nyon stelt zich voorts op het standpunt dat de contractuele boete dient te worden

gematigd op grond van artikel 6:94 BW. Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW is matiging

van de boete mogelijk, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt

mee dat matiging slechts aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de

gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat

leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke

schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de

inhoud en strekking van het geding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen

(vgl. het door Uni-Invest aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 27 april 2007, LJN

AZ6638, NJ 2007/262).

Het hof ziet, anders dan de kantonrechter, in hetgeen Nyon naar voren heeft gebracht

met betrekking tot haar slechte financiële omstandigheden ten gevolge van de

wereldwijde economische recessie op zichzelf geen grond voor matiging van de

contractuele boete op grond van de billijkheid. Betalingsonmacht is een omstandigheid

die in beginsel voor rekening en risico van Nyon dient te komen en niet kan worden

tegengeworpen aan Uni-Invest.

Naar het oordeel van het hof geeft de omvang van de boete evenmin aanleiding voor

matiging van de boete op grond van de billijkheid. Bij de beantwoording van de vraag of

er grond bestaat tot matiging dient de hoogte van de boete niet gerelateerd te worden

aan de prestatie (hoofdverplichting), maar aan de schade als gevolg van het uitblijven

van de huurbetalingen. De schade die Uni-Invest lijdt en waarop het boetebeding in

artikel 18.2 van de algemene bepalingen kennelijk specifiek betrekking heeft, is schade

als gevolg van de vertraging in de nakoming van de betalingsverplichting, ofwel

vertragingschade. Deze schade wordt begroot in de vorm van de wettelijke handelsrente

(vgl. 6:119a BW, er is sprake van een overeenkomst tussen twee professionals die een of

meer van de partijen verplicht om tegen betaling iets te geven of te doen; in casu is Uni-

184

Invest verplicht om tegen betaling van huur aan Nyon het genot van het gehuurde te

verschaffen). Deze bedraagt per 1 juli 2011 8,25 % op jaarbasis, dus ongeveer 1/3e deel

van 2 % per maand ofwel 24 % per jaar. Wat betreft de huurtermijnen zou de

vertragingsschade als gevolg van de te late huurbetaling in 2009 neerkomen op een

bedrag van ongeveer € 560,- per maand, terwijl de contractuele boete in 2009 €

4.896,30 per kwartaal ofwel € 1.627,90 per maand bedraagt. Voor 2010 zijn deze

bedragen iets hoger. De vertragingsschade als gevolg van de te late betaling van de

afrekening servicekosten kan worden begroot op ongeveer € 675,- per maand, terwijl de

contractuele boete ten aanzien hiervan € 1.965,13 per maand bedraagt. Mede gelet op

het feit dat partijen contractueel mogen afwijken van de wettelijke (handels)rente en een

hogere rentevoet mogen overeenkomen (vgl. artikel 6:119a lid 6 BW) en voorts dat

aannemelijk is dat de onderhavige boete niet alleen strekt ter vergoeding van schade,

maar ook dient als prikkel om te betalen, acht het hof de door Uni-Invest gevorderde

boete niet buitensporig hoog. Anders dan de kantonrechter ziet het hof dus geen grond

om de gevorderde boete te matigen. Het hof wijst voorts op artikel 6:92 BW op grond

waarvan het recht van Uni-Invest op wettelijke rente vervalt. De netto boete is derhalve

het verschil tussen 2 % en 8,25 %.

De eerste grief van Uni-Invest slaagt.

4.8. De tweede grief heeft betrekking op de afwijzing van de door Uni-Invest gevorderde

beslagkosten. Uni-Invest vordert in hoger beroep ter zake van beslagkosten een bedrag

van

€ 3.107,22.

4.8.1. Het hof overweegt als volgt.

De door Uni-Invest gevorderde beslagkosten hebben betrekking op het door Uni-Invest

met verlof van de rechtbank van 28 september 2009 gelegde conservatoire derdenbeslag

ter verzekering van verhaal op de achterstallige huurtermijnen over de periode april tot

en met december 2009. Weliswaar heeft Nyon de achterstallige huurtermijnen in de loop

van de procedure in eerste aanleg aan Uni-Invest voldaan, maar dit doet niet af aan het

feit dat het derdenbeslag terecht is gelegd. Dit wordt ook niet door Nyon betwist. Het hof

acht de vordering ten aanzien van de beslagkosten dan ook toewijsbaar met dien

verstande dat het hof de beslagkosten, in afwijking van het door Uni-Invest gevorderde

bedrag, zal begroten als volgt:

- € 894,- voor salaris (volgens liquidatietarief);

- € 151,44 voor proces-verbaal betekening aan Straet Holding B.V. d.d. 2 oktober

2009;

- € 151,44 voor proces-verbaal betekening aan Fulfilment Group B.V. d.d. 2 oktober

2009;

- € 61,17 voor proces-verbaal overbetekening aan Straet Holding B.V. d.d. 9 oktober

2009;

- € 61,17 voor proces-verbaal overbetekening aan Fulfilment Group B.V. d.d. 9 oktober

2009.

In totaal zal aldus ter zake van beslagkosten een bedrag van € 1.319,22 worden

toegewezen.

In zoverre slaagt de tweede grief.

4.9. Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis gedeeltelijk zal te worden

vernietigd. Nyon zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de

proceskosten van dit hoger beroep, met uitzondering van de kosten voor het

herstelexploot. Uni-Invest heeft tevens gevorderd Nyon te veroordelen in de na het

onderhavige arrest te maken nakosten. Deze vordering is eveneens toewijsbaar met dien

verstande dat het hof de bedragen zal vaststellen conform het geldende liquidatietarief.

5. De uitspraak

Het hof:

185

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover daarbij de door Uni-Invest gevorderde

contractuele boete is gematigd tot een bedrag van € 10.000,-, de resterende

contractuele boete vanaf 28 februari 2008 is gematigd tot de wettelijke rente en de

vordering ten aanzien van de beslagkosten is afgewezen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt Nyon om aan Uni-Invest te voldoen een bedrag van € 85.846,96 ter zake van

contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf

heden;

veroordeelt Nyon om aan Uni-Invest te voldoen een bedrag van € 1.319,22 ter zake van

beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf

heden;

veroordeelt Nyon in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde

van Uni-Invest tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 4.797,89 aan

verschotten en op € 1.631,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op €

131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- te vermeerderen met de

kosten van het betekeningsexploot in geval niet binnen veertien dagen na de datum van

dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van

dit arrest heeft plaatsgevonden,

bovengenoemde bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW

vanaf veertien dagen na de datum van dit arrest;

verklaart bovengenoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;



Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 januari 2012.