6/2013

1Aktuelles

Das informative und überparteiliche Magazin für den Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer

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In diesem Heft:Zwangsenteignungen

sind in Bochum kein Thema

Alle Jahre wieder:Gehwege eisfrei halten

BGH: Mieterhöhungen nur

Neues Meldegesetzgilt seit dem 1. November

Stadtwerke habenviel „Bock auf Bochum“

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Verehrte Mitglieder und Freunde von Haus+GrundeigentümerBochum,

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Herausgeber:Haus+Grundeigentümer Bochum GmbH

www.hausundbochum.de hausundbochum.deChefredakteur:

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Inhalt

Impressum

Nachrichten aus Bochum

Zwangsenteignungen sind in Bochum kein Thema

Aktuelle Informationen

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6/2015

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4 Bochum

Bochum hat nun eine von Eh-renamtlern entwickelte Web-seite für die Flüchtlingshilfe. Unter www.fluechtlingshilfe-bochum.de finden alle, die sich ehrenamtlich für Flüchtlinge einsetzen möchten, erste Infor-mationen zu Aktivitäten in Bereichen wie Betreuung und Versorgung von Flüchtlingen. Dazu zählen Sprachunterricht und weitere Bildungsaktivitä-ten sowie sportliche, kreative und kulturelle Angebote. Interessierte finden auf der Webseite Informationen: nach

Interessensgebieten, nach Be-zirk und nach Organisations-form sortiert. Zudem können sich weitere Initiativen der Flüchtlingshilfe auf der Web-seite registrieren, um die Akti-vitäten in Bochum möglichst vollständig abzubilden. Die Seite ist ein Projekt von ehrenamtlich in der Flücht-lingsarbeit Engagierten und über die Homepage der Stadt verlinkt. Ein Redaktionsteam des Initiativkreises Flücht-lingsarbeit betreibt die Seite in Zusammenarbeit mit der Stadt.

Neue Homepage für Helfer

Nahezu geräuschlos rollt seit einigen Tagen der Neuzugang der Stadtwerke-Fahrzeugflotte über Bochums Straßen. Ein elektrisch angetriebener BMW i3 steht den Mitarbeitern des Bochumer Energieversorgers ab sofort für Fahrten im Stadt-gebiet zur Verfügung. Das neue Stadtwerke-Elektroauto ist eins von 124 Elektromobi-len, die zurzeit in Bochum (Stand Oktober) zugelassen sind.Das fehlende Motorenge-räusch kompensiert der City-flitzer durch das auffällige Erscheinungsbild. In knalligen Orange- und Blautönen kommt der BMW im „Bock-auf-Bo-chum-Gewand“ der aktuellen Stadtwerke-Werbekampagne daher.„Mit dem neuen Blickfang wollen wir unser Engagement in Sachen Elektromobilität un-terstreichen“, erklärt Kai Krischnak, Pressesprecher der Stadtwerke Bochum. „Wir ha-ben Bock auf Bochum und Bock auf Elektromobilität“, so

Krischnak. Der mit reinem Elektromotor ausgestattete i3 verbraucht etwa 12,9 Kilo-wattstunden auf 100 Kilometer und leistet bis zu 125 Kilowatt bei null Emissionen. Gute No-ten gibt es auch für die Alltags-tauglichkeit des Leasingfahr-zeugs. Mit spritzigen Fahrleis-tungen und passabler Reich-weite konnte der Bayer bei den Stadtwerkern punkten. „Die Reichweite ist mit bis zu 150 Kilometern natürlich noch be-grenzt. Für unsere Einsatzzwe-cke, die sich meist auf die Bo-chumer Stadtgrenzen be-schränken, ist dies allerdings vollkommen ausreichend“, erläutert Krischnak. Über das Stadtgebiet verteilt können Elektromobilisten kostenlos an bislang zwölf Stadtwerke-Ladesäulen Ökostrom „tan-ken“.Auf diese Weise leistet die Elektromobilität in Bochum einen ganzheitlichen Beitrag zum Umweltschutz. „Für die an den Ladesäulen abgegebe-nen Strommengen beziehen

wir in gleichem Umfang Ökostrom aus Wasserkraft“, ergänzt Kai Krischnak. Neben dem Aufbau des Bochumer Stromladesäulennetzes treiben die Stadtwerke auch die För-derung der Elektromobilität voran. Die Stadtwerke sorgen mit ihrer Beteiligung an viel-fältigen Projekten aus den Be-reichen Forschung und Ent-wicklung der Ruhr-Universität

Bochum sowie der Hochschu-le Bochum dafür, dass sich die Infrastruktur für Elektromobi-lität verbessert. Als Mitglied des Bochumer Netzwerks „ruhrmobil-E“ arbeiten die Stadtwerke mit Interessenver-tretern aus Industrie, Wirt-schaft, Politik und Forschung intensiv an Themen wie Infra-struktur und Fahrzeugentwick-lung.

Stadtwerke haben Bock auf Elektromobilität

Ökostrom zum Tanken: Kai Krischnak zeigt wie einfach die Elektroautos an den Stadtwer-ke-Ladesäulen aufgeladen werden können

Ein Grafitto, das die Schüler der ehemaligen Franz-Dinnendahl-Schule im Schulzentrum Ost gewissermaßen vorausschauend gemalt haben: Jetzt sind dort Flüchtlinge untergebracht.

6/2015

5Bochum

Auf der Suche nach Schutz vor Krieg und Gewalt kommen derzeit viele Menschen nach Deutschland. Eine Unterkunft für sie zu finden bringt Städte und Gemeinden an die Gren-zen ihrer Aufnahmefähigkeit. In Hamburg sollen nun leer-stehende Gewerbeimmobilien auch gegen den Willen der Eigentümer als Unterkunft genutzt werden können. Und auch in Berlin gibt es Bestre-bungen sogar bei Wohnraum, wie der Focus berichtete: Das Bezirksparlament in Kreuz-berg denkt über Riehmers Hofgarten nach, eine echte Prachtimmobilie (nebenste-hende Bilder) . In Bochum, so Stadtsprecher Thomas Spren-ger, "ist das natürlich völlig undenkbar."Wohnungen zu beschlag-nahmen ist rechtlich schwie-rig, wie die Deutsche An-waltauskunft informiert und Haus+Grundeigentümer Bo-chum bestätigt. „Länder, Gemeinden oder Kommunen können Wohnun-gen nur dann beschlagnahmen, wenn eine Rechtsgrundlage dafür vorliegt“, sagt Tho-mas Hannemann, Vorsitzen-der der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV). Eine Beschlagnahme greife schließlich stark in das grundgesetzlich geschützte Ei-gentumsrecht ein.

Rechtsgrundlage wären, wenn überhaupt, in erster Linie die Landespolizeigesetze. Sie erlauben es, eine Immobilie zu beschlagnahmen, wenn Gefahr für die öffentliche Si-cherheit und Ordnung besteht, wenn z.B. Menschen obdach-los würden. Droht Obdach-losigkeit, können Menschen per "Obdachloseneinweisung" in Wohnungen eingewiesen werden, in der Regel jedoch höchstens für sechs Monate. Mit dem Gesetz soll Obdach-losigkeit vermieden werden. Wenn zwar ein Schutzsu-chender untergebracht, aber dafür ein anderer Mieter woh-nungslos wird, hat sich an

der Gesamtsituation letztlich ja nichts geändert. Das Miet-recht schützt Wohnraummie-ter in besonderem Maße vor Kündigungen. Einem Mieter zu kündigen, damit ein ande-rer Mieter einziehen kann, ist nicht erlaubt.Zum Zusammenleben mit Flüchtlingen gezwungen zu werden, kennen ältere Men-schen aus der Nachkriegszeit. So etwas könne aber heute nicht passieren. Die enorme Obdachlosigkeit von damals sei, so Geschäftsführer Erwin Köhler, mit der aktuellen Si-tuation in Deutschland nicht

vergleichbar.Beschlagnahmt werden kann, wenn überhaupt, nur leer stehender Wohnraum. Aber auch dann müsste zunächst geprüft werden, warum die Wohnung leer steht. Eine vermietete Wohnung zur Un-terbringung von Flüchtlingen zu kündigen könnte allenfalls ausnahmsweise in Betracht kommen, wenn z. B. in einem Zehnfamilienhaus nur noch eine Wohnung vermietet ist, die restlichen neun Wohnun-gen aber leer stehen. Wäre die eine Wohnung auch nicht vermietet, könnte man in dem ganzen Haus zehn Familien unterbringen. Es könnte dann ausnahmsweise möglich sein, dass der einen Mietpartei der Mietvertrag gekündigt und eine andere Wohnung ange-boten wird. Das ist jedoch nur in städtischen Mietwohnungen denkbar.Eine Immobilie gegen den Willen des Eigentümers als Flüchtlingsunterkunft zu nut-zen, ist die letzte Alternati-ve. Die Landesregierungen müssen zunächst versuchen, eigene Unterbringungsmög-lichkeiten bereitzustellen oder anzumieten. Reicht das nicht mehr aus, suchen die Ver-antwortlichen in der Regel zunächst den Dialog mit dem Immobilieneigentümer. In vielen Fällen lässt sich so ein Konsens erzielen.Für Bochum allerdings ist dies glücklicherweise keine Opti-on. Die Lage ist klar. ef/dav

Beschlagnahme von Wohnungen für Flüchtlinge ist in Bochum auch in Ausnahmefällen kein Thema

Keine Rechtsgrundlage

Nur Leerstände

Riehmers Hofgarten in Berlin-Kreuzberg. Das Bezirksparlament dikutiert über die dortigen Leerstände. Fotos: Falk Franken

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6 Bochum

Bochum hat es mit seiner neu-en Stadtmarke im Finale der Kulturmarken-Awards 2015 hinter dem Sieger Hamburg auf den respektablen dritten Platz geschafft. Unter dem Vorsitz von Prof. Oliver Scheytt, Präsident der Kulturpolitischen Gesellschaft e.V., wählte eine 29-köpfige Expertenjury aus Kultur, Wirt-schaft und Medien 21 Nomi-nierte in sieben Kategorien aus. Insgesamt waren 99 Be-werbungen eingereicht wor-den.

Die von Bochum Marketing eingereichte Bewerbung wur-de auch auf dem KulturInvest Kongress thematisiert, auf dem sich 500 Fachbesucher in Workshops und Vorträgen in-formiert haben. Europas wich-tigster Branchentreff für Kul-turanbieter und -investoren fand zum siebten Mal in Berlin statt.In der Gala "Night of Cultural Brands" am 29. Oktober im TIPI am Kanzleramt vor 600 geladenen Gästen wurde das Geheimnis gelüftet. boma

Bochum holt "Bronze" bei Wahl zur Stadtmarke

Rostbratwurst trifft Curry-wurst: Eine Delegation der Stadt Nürnberg hat am 29. Ok-tober die Baustelle des Bochu-mer Musikforums besucht. Der Nürnberger Oberbürger-meister Dr. Ulrich Maly ent-sendete 20 Vertreter und Ver-treterinnen des Stadtrats, des Staatstheaters, des Baurefe-rats, der Stadtplanung und des Hochbauamtes sowie des Fi-nanzreferats für einen Erfah-rungs- und Informationsaus-tausch nach Bochum.

Auch in Nürnberg soll ein Konzertsaal entstehen. Laut einer Machbarkeitsstudie gäbe es Platz in ähnlicher Größen-ordnung wie in Bochum, für etwa 1.200 bis 1.500 Plätze. „Für einen Konzertsaal, der internationalen Maßstäben ge-recht werden soll“, so Dr. Maly, „gilt die Konzeption des Bochumer Musikforums als vorbildlich.“Die Stadt Nürnberg favorisiert einen Standort in der Nähe der Meistersingerhalle.

Nürnberg besuchte das Musikforum Bochum

Medienbüro Frankenwww.medienm8.de

Zeichnungen: Klaus Wegmann

UnserLangendreer:Zeitlos,bunt,

liebenswert!

Als zweites Shopping Center in Deutschland ist der Ruhr Park ab sofort Teil der europa-weiten Kommunikationskam-pagne „Unexpected Shopping“ des Betreibers Unibail-Rod-amco Germany GmbH. „Diese ausdrucksstarke Wer-bekampagne spiegelt das Ein-kaufserlebnis der Besucher unserer Center wider. Gleich-zeitig stellt es die Vielfalt un-seres Angebots heraus und

zeigt, wofür unsere Center ste-hen: Schönheit, Kultur, Ga-stronomie, Mode, Unterhal-tung und Events", erklärt Clé-mentine Piazza, Marketing Director bei Unibail-Rodam-co. Die Kampagne wurde eu-ropaweit in ausgewählten Shopping Centern eingeführt. Im Fokus steht ein visuelles Zusammenspiel von Model und Objekt – das Ganze stets mit einem Augenzwinkern. rp

Ruhr Park in neuem Glanz

Er hat kein Kalendarium - aber dafür kann man die 14 wun-derbaren Zeichnungen von Klaus Wegmann auch noch bis 2017 an der Wand hängen las-sen: Im Verlag Medienbüro Franken erscheint das vierfar-bige Werk (re.) am 2. Dezem-ber - rechtzeitig, um als Fest-Geschenk zu dienen. Das For-mat ist DIN A3, mit Spiralbin-dung. Erhältlich für 14,90 Euro in der Buchhandlung Gimmerthal und direkt beim Verlag. www.medienm8.de

Wegmann-Kalender

6/2015

7Bochum

Der erste Frost war schon da. Bochum stellt sich daher schon auf den ersten Winterdienst ein. Bei der USB Bochum GmbH laufen im Auftrag der Stadtverwaltung die Vorberei-tungen auf Hochtouren, um für den Einsatz auf den Straßen in dieser Saison bereit zu sein. Aber auch Grundstückseigen-tümer sollten sich mit umwelt-freundlichen Streumitteln ein-decken und den Winterdienst auf dem öffentlichen Gehweg vor dem Grundstück organi-sieren.Viele Bürger sind sich unsi-cher, welche Pflichten Haus- und Grundstückseigentümer, Mieter oder Stadtverwaltung haben. Die städtische Straßen-reinigungs- und Gebührensat-zung regelt diese: So müssen von 7 bis 20 Uhr öffentliche Gehwege von Schnee und Eis befreit werden. Wenn es zu schneien aufgehört hat, ist mit der Schneeräumung und dem Beseitigen von Eis zu beginnen. Schnee, der nach 20 Uhr fällt, muss erst am nächs-ten Tag bis 8 Uhr morgens beseitigt sein. Das Gleiche gilt für nach 20 Uhr entstandene Glätte.Für die Schneeräumung auf dem öffentlichen Gehweg zu-ständig ist jeweils der Eigentü-mer des angrenzenden Grund-stückes. Diese Pflicht kann der Grundstückseigentümer zwar per Vertrag an die Mieter wei-tergeben, letztendlich bleibt er aber haftbar. Wer für den Winterdienst ein-geteilt ist, muss die Gehwege entlang des Grundstückes auf einer Breite von mindestens einem Meter vom Schnee be-freien, so dass Personen mit Kinderwagen oder Rollatoren möglichst sicher aneinander vorbeigehen können. Darunter fallen auch Zugänge zu Garten- oder Garagen-grundstücken. Bei Straßen ohne abgetrennten Gehweg, wie in Fußgängerzonen oder verkehrsberuhigten Straßen, muss mindestens ein Streifen von einem Meter entlang der Grundstücke von Schnee und Eis freigehalten werden. Wer sich im Urlaub befindet, er-krankt oder beruflich verhin-

dert ist, muss sich um eine Vertretung kümmern. Grund-sätzlich gilt: Immer zuerst Schnee und Eis mechanisch räumen und erst danach mit abstumpfenden Streumitteln streuen.Besonders beachtet werden muss, dass an Haltestellen der öffentlichen Verkehrsmittel und Schulbusse die Gehwege so von Schnee freigehalten und bei Glätte bestreut werden müssen, dass ein möglichst ge-fahrloser Zu- und Abgang auch zu Wartehäuschen ge-währleistet ist. Außerdem ist der Schnee so

auf dem an die Fahrbahn gren-zenden Teil des Gehweges oder – wo dies nicht möglich ist – auf dem Fahrbahnrand zu lagern, dass der Fahr- und Fuß-gängerverkehr nicht mehr als unvermeidbar gefährdet oder behindert wird. Zur Not muss der Schnee auf das eigene Grundstück, z. B. in den Vor-garten, geräumt werden. Gully und Hydranten sind von Eis und Schnee freizuhalten. Schnee und Eis von Grundstü-cken dürfen nicht auf dem Gehweg oder der Fahrbahn abgelegt werden.Viele Bürger greifen zum Streusalz aus dem Supermarkt, um es griffbereit zu haben, wenn der Wintereinbruch kommt. Ein Fehlkauf. Denn auf Bochums Gehwegen gilt grundsätzlich ein Salzstreu-verbot - der Umwelt zuliebe. Darauf weist das Umwelt- und Grünflächenamt der Stadt da-her frühzeitig hin.

Es gibt jedoch eine Ausnahme von der Regel: Wenn bei außergewöhnlichen Wetterverhältnissen wie Eisre-gen mit Granulat oder Sand die Bürgersteige nicht verkehrssi-cher zu machen sind, darf Salz gestreut werden. Dies gilt auch für gefährliche Gehwege, etwa auf Brückenaufgängen bzw. -abgängen, auf Treppen, in Passagen oder auf steilem Ge-fälle. Grundstückseigentümer, die für den Winterdienst Fir-men beauftragen, sollten das

Salzstreuverbot in ihren Ver-trag aufnehmen. Bei einer Missachtung drohen nämlich Bußgelder, da die Ei-gentümer dafür verantwortlich bleiben, dass das Salzstreuver-bot eingehalten wird.

Im letzten Jahr war leider auf vielen Gehwegen festzustel-len, dass Bürger unnötig Salz verwendet hatten. Dies ist um-weltschädlich. Salz schadet nicht nur den Grünflächen und Bäumen, sondern auch den empfindlichen Pfoten der Vierbeiner und manchmal auch den Schuhen der „Zwei-

beiner“. Ein weitaus gravie-renderes Problem aber ist die Belastung von Gewässern und Grundwasser durch das Streu-salz. Damit wieder genießba-res Trinkwasser zur Verfügung steht, ist eine Reinigung in den Klärwerken nur mit erhebli-chem Aufwand möglich.

Umweltfreundliche Streumit-tel sind Kies, Sand, Asche, Splitt, Lava oder Granulat. Be-sonders zu empfehlen sind Produkte mit dem Umwelten-gel. Sie enthalten keine orga-nischen Bestandteile wie Harnstoff, keine löslichen Schwermetallverbindungen, sind salzfrei, nicht auftauend,

sondern abstumpfend. Sie sind bei Baustoffhändlern, Garten-baubetrieben oder guten Su-permärkten erhältlich. Darüber hinaus bietet die USB Bochum GmbH Granulat kos-tenlos während der Öffnungs-zeiten auf den Wertstoffhöfen sowie auf dem Betriebshof an der Hanielstraße an. Bürger können dieses im eigenen Ge-fäß in haushaltsüblichen Men-gen mitnehmen.

Zum Winterdienst gehört auch, das Streugut wieder zu räu-men. Ansonsten könnte Rutschgefahr bestehen. Gra-nulat kann immer wieder ver-wendet werden. Nach einer Frostperiode kann man es zu-sammenkehren und im Keller lagern. Das schont die Umwelt und spart Zeit und Geld.

Weitere Informationen zum Winterdienst gibt es bei Anja Sengupta und Birgit Bilgard vom Umwelt- und Grünflä-chenamt der Stadt Bochum unter den Telefonnummern 02 34 / 910 - 14 33 oder 910 - 14 11 sowie im Internet unter www.bochum.de/umweltamt und www.usb-bochum.de. Die Straßenreinigungs- und Gebührensatzung der Stadt Bochum ist ebenfalls im Inter-net unter www.bochum.de/ortsrecht abrufbar. prbo

Alle Jahre wieder: Von 7 - 20 Uhr müssen öffentliche Gehwege von Eis und Schnee befreit werden

In Bochum gilt das Salzstreuverbot

Geänderte Öffnungszeiten zwischen den Jahren

Verehrte Mitglieder,unsere Geschäftsstelle bleibt in der

Zeit vom 24.12.2015 bis 3. Janaur 2016 geschlossen.

Am 4. Januar 2016 sind wir wie gewohnt wieder für Sie da.Wir wünschen Ihnen eine friedliche Advents- und

Weihnachtszeit und alles Gute für das neue Jahr!

(tdx) Grün und Rot gelten als klassische Weihnachtsfarben – aber Violett und Weiß? Als weiße bis cremefarbene Weihnachtssterne und Ad-ventskränze mit violetten Ker-zen und Schmuck im Garten-fachhandel Einzug hielten, waren viele Menschen Feuer und Flamme. Ob sie auch wussten, dass sie mit ihrer Farbwahl in einer langen Tra-dition stehen? Sowohl Violett als auch Weiß sind in der christlichen Farbensymbolik nämlich mindestens genauso fest verankert wie Rot und Grün: Die ebenso elegante wie

geheimnisvolle Farbe Violett steht für den Wandel und ist daher der Bußezeit vor hohen christlichen Festen, wie Weih-nachten, vorbehalten.Weiß ist die Farbe des Lichtes, sie symbolisiert Läuterung, Reinheit und Erlösung, die mit der Geburt und Wiederaufer-stehung Jesu einhergeht. Des-halb erstrahlen an Weihnach-ten nicht nur die Gewänder im Gottesdienst in Weiß, sondern auch die Kerzen am Weih-nachtsbaum, die das Dunkel und somit sinnbildlich das Böse vertreiben. Silber und Gold werden als edlere Spiel-

arten der Farbe Weiß betrach-tet und machen Adventsgeste-cke sowohl symbolisch als auch optisch perfekt.Viele beliebte Pflanzen der Advents- und Weihnachtszeit greifen diese Farben auf, so die Christrose. Ebenso wie bei der Mistel reichen ihre Ursprünge in Sachen Farbsymbolik aller-dings noch deutlich weiter zu-rück: Bereits in der vorchrist-lichen Zeit galten Pflanzen, die – scheinbar gegen die Natur – im Winter grünten oder gar blühten oder fruchteten, als Besonderheit und wurden mit dem Übersinnlichen in Verbin-dung gebracht. Die weißen Blüten der Christ-rosen sowie die weißen Beeren der bizarr geformten Mistel-zweige symbolisierten zudem ebenfalls das Licht und somit das Ende der dunklen Zeit. Beide Pflanzen werden darum bis heute als Glücksbringer an-gesehen.Aus ähnlichen Gründen erfreu-en sich die Farben Grün und Rot in der Adventszeit großer Beliebtheit: Grün gilt seit Menschengedenken als Farbe des Lebens und der Hoffnung. Kein Wunder, denn das erste Grün nach einem harten Win-ter stand – und steht auch heu-te noch – für das Ende einer

entbehrungsreichen, bedrohli-chen Zeit. Mit Tannengrün und Stechpalme holen wir uns also nicht nur einen attraktiven Zimmerschmuck ins Haus, sondern auch ein Stück Hoff-nung auf bessere Zeiten.Das Christentum übernahm viele heidnische Symbole und unterzog sie einer Neuinterpre-tation. So geschehen mit der Stechpalme, die mit ihren at-traktiv gezackten, dunkelgrün glänzenden Blättern und den roten Beeren ein besonderer Weihnachtsschmuck ist und sich auch auf vielem Zubehör, wie Schmuckbändern, Stoffen etc. wiederfindet: Ihre roten Beeren gelten nicht mehr allein als Symbol der Liebe, sondern auch der Hoffnung und der Freude, denn sie verweisen auf das Blut und den Tod Jesu und somit auf die Gnade der Wie-derauferstehung.Neben der Stechpalme greifen auch Weihnachtsstern und Rit-terstern die Farbkombination Rot-Grün auf und sind mit ih-rer Blütenform gleichsam das i-Tüpfelchen der Pflanzen-symbolik, denn welcher Ge-danke würde bei ihrem An-blick näher liegen, als der an den über allem leuchtenden Stern von Bethlehem. homesolute.com

2016 steht eine der bekanntes-ten, schönsten und beliebtesten Baumarten unseres Landes im Mittelpunkt: Diesmal geht es um die Winter-Linde, die et-was zierlichere der beiden Linden-Schwestern.

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8 Aktuelles

Egal ob Rot und Grün oder modernes Violett und Weiß: die Farbgebung in der Adventszeit hat Symbolcharakter

Schimmernde Sterne, glänzende Glaskugeln und Kiefernzapfen machen das geschmackvolle Adventsensemble aus Weihnachtsstern, Punktblume (Hypoestes phyllostachya) und Efeuranken perfekt. Bild: tdx/GMH/BVE

Bild und Text: www.baum-des-jahres.de

Baum des Jahres 2016

9Aktuelles

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Komplettbäder + barrierefreies Wohnen + alternative Energien + Kernbohrtechnik + Wasseraufbereitung Zuverlässige Ausführung ++ kostenlose Vor-Ort-Beratung

Ein Baudenkmal als privates Wohnhaus zu nutzen, ist etwas Besonderes. Dazu gehört, dass sichBesitzer der denkmalgeschütz-ten Immobilie mit besonderen Auflagen auseinandersetzen muss. Sind z. B. ein Gründer-zeithaus, ein altes Bauernhaus oder ein mittelalterlicher Fach-werkbau als Einzeldenkmal ausgewiesen oder ein Sied-lungshaus gemeinsam mit an-deren unter Ensembleschutz steht, hat das unterschiedliche Auflagen zur Folge. Umbau-ten und Modernisierungen sind mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abzu-stimmen. Diese achtet darauf, dass bauliche Maßnahmen nicht den Erhalt der Denkmal-eigenschaften gefährden, die in der „denkmalrechtlichen Anordnung“ festgelegt sind. Worauf es ankommt, damit man den Erhalt alter Bausubs-tanz mit modernem Wohn-komfort in Einklang bringt, erklärt ein aktueller Ratgeber. Herausgegeben vom Bauher-ren-Schutzbund e.V. (BSB) in

Zusammenarbeit mit dem Fraunhofer Informationszent-rum Raum und Bau IRB. Wie sich Wohnen und Leben im Denkmal trotz höherer Auf-wendungen für Renovierungs-, Modernisierungs- und Um-bauarbeiten rechnen können, zeigt der Ratgeber. Hausbesit-zer oder Käufer können güns-tige Kredite und Zuschüsse über die KfW Förderbank nut-zen. Da der Erhalt von Bau-denkmalen eine gesellschaftli-che und kulturelle Aufgabe darstellt, bieten Staat und Län-der steuerliche Vergünstigun-gen, mit denen sich die Mehr-aufwände im Denkmal teilwei-se kompensieren lassen. Zu empfehlen ist die Planung und Umsetzung von baulichen Maßnahmen mit Fachleuten, die Erfahrung und nachweis-bare Expertise im Umgang mit alten Bautechniken und den besonderen Gegebenheiten der Arbeit in denkmalgeschützten Gebäuden haben. Adressen liefert der Ratgeber, der unter www.bsb-ev.de kostenlos her-untergeladen werden kann.

Behördliche Auflagen:

Wohnen im Denkmal

Pressefoto: Bauherren-Schutzbund e.V.

Gitter vor Französischen Balkonen sicher verankernFranzösische Balkone sind be-liebt. Vor allem im Einfamili-enhaus setzen sich die boden-tiefen Fenster mit dem direkt davor montierten Gitter immer öfter durch, beobachten die Sachverständigen des Ver-bands Privater Bauherren (VPB). Die großen Fenster bringen viel Licht ins Haus und sind preiswerter als Balkone. Viel zu wenig achten aller-dings Handwerker und Bau-herren auf die sichere Veran-kerung der Fenstergitter, ob-wohl diese Gitter statisch tra-gende Teile sind und im Ernst-fall einiges aushaltenmüssen. Deshalb muss ihre Veranke-rung auch vom Statiker be-rechnet werden. Das unter-bleibt allerdings in vielen Fäl-len. Stattdessen dübeln und schrauben die Schlosser die Gitter nach Gutdünken an die Fassade. Vielen Handwerkern ist nicht bewusst, dass sie dazu die Statik anfordern und die Gitter entsprechend den Be-rechnungen montieren müss-ten. Unterlassen sie das, haften sie bei einem Unfall. Der Statiker berechnet bei je-dem Balkongitter individuell die Art und Anzahl der Befes-tigungen. Dabei legt er Größen und Längen der Dübel und Edelstahlschrauben fest eben-so wie den Abstand der Boh-rungen untereinander und von der Fensterlaibung. Die Gitter müssen tobenden Kindern standhalten und cool auf dem Gitter lehnende Teenies vor dem Absturz bewahren. Für die Sicherheit der zukünftigen Bewohner gibt es genaue Vor-

schriften.Mitentscheidend für die Be-rechnung der Verankerung sind auch Material und Aufbau der Fassade. Dübel und Schrauben lassen sich bei-spielsweise in einer Kalksand-steinmauer relativ einfach ver-ankern. In hochwärmedäm-mendem Ziegelmauerwerk oder Porenbeton finden sie dagegen kaum Halt und müs-sen meist eingeklebt werden. Hat die Fassade eine dicke Wärmedämmung, muss der Statiker zusätzlich die Hebel-wirkung beachten, denn Dübel und Schrauben, die von außen montiert werden, finden ja in der Dämmung noch keinen Halt, sondern erst im massiven Stein.Auch die jeweiligen Landes-bauordnungen regeln den Ein-bau von Geländern. Gitterab-stände sollten maximal zwölf Zentimeter Abstand haben, damit kein Kinderkopf hin-durchpasst. Achtzig Zentime-ter gelten als Mindesthöhe für Gitter im Einfamilienhausbau. Und natürlich sollten die Git-terstäbe besser senkrecht als waagerecht verlaufen, damit Kinder nicht an ihnen hoch-klettern. Bauherren sollten im eigenen Interesse beim Haus-bau auch auf scheinbar un-wichtige Dinge achten, wie beispielsweise die Montage der Gitter an Französischen Balkonen. Die statische Be-rechnung dieses Details ist Pflicht. Hier kann der Sparwil-le leicht zur tödlichen Gefahr werden. VpB

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10 Aktuelles

Viele Händler und Hersteller in der Bettenbranche erzählen Unsinn, dass sich die Latten-roste biegen. Die Stiftung Wa-rentest enttarnt in der Oktober-Ausgabe der Zeitschrift test die größten Bluffs der Bran-che. Sie weist nach, dass „gute“ Matratzen nicht teuer sein müssen und man sich ei-nen Lattenrost am besten sel-ber baut. „Je dicker die Mat-ratze, umso besser ist sie“, „Qualität hat eben ihren Preis“, „Gelschaum ist besser als Kaltschaum“ oder: „Unsere Matratzen und Lattenroste ver-helfen zu einem gesunden Rü-cken“. Diese Aussagen von Händlern und Herstellern wi-derlegen die Tests der Stiftung Warentest ebenso wie die Be-hauptung, dass der Lattenrost einen großen Einfluss auf die Schlafqualität habe, er nach 10 Jahren durchgelegen sei oder nur die abgestimmte Kombi-

nation von Rost und Matratze eine Oase der Ruhe und Ent-spannung bieten. Sehr viele der verkaufsfördernden Argu-mente im Handel sind Bluffs, die für Kunden teuer werden können.Die Testergebnisse aller seit 2008 untersuchten Matratzen stehen im Produktfinder Mat-ratzen auf test.de. Der Ver-gleich zeigt: Die für die Okto-ber-Ausgabe von test geprüf-ten teuren Kaltschaummatrat-zen zu Preisen zwischen 600 und 1.390 Euro sind nicht besser als andere, die die Hälf-te kosten, ja nicht einmal bes-ser als Rollmatratzen von Aldi oder Lidl. „Gute“ Matratzen gibt es als Aktionsware für 70 Euro, die beste je getestete kostet 199 Euro.Ebenfalls im Test waren zehn Lattenroste, die sich mit einem selbst gezimmerten messen

lassen mussten und kläglich scheiterten. Keine der Unter-federungen im Test zu Preisen von 12 bis 1060 Euro ist emp-fehlenswert, teilweise ver-schlechtern sie die Liegeeigen-schaften der Matratzen sogar. Wer kein verstellbares Kopf- oder Fußteil braucht, kann ei-nen Lattenrost selbst bauen. Der selbst gezimmerte Rost zu Kosten von etwa 35 Euro schnitt in zentralen Prüfungen besser ab als die gekauften Modelle. Die Anleitung findet sich kostenfrei unter www.test.de/lattenrost-bauen.Die ausführlichen Tests Mat-ratzenkauf, Kaltschaummat-ratzen und Lattenroste erschien in der Oktober-Ausgabe der Zeitschrift test und sind bereits im Produktfinder unter www.test.de/matratzen abrufbar. Ebenfalls finden sich dort rund 100 weitere noch lieferbare Matratzen.

Stiftung Warentest zeigt die größten Bluffs der Branche auf:

Gute Matratzen und Roste müssen gar nicht teuer sein

Marke Eigenbau: Foto test.de

Bei schlechtem Wetter möchte man es drinnen warm und ge-mütlich haben. Aber in vielen Wohnungen zieht es unange-nehm, weil Fenster oder Türen undicht sind. Mit einfachen Mitteln lässt sich das Problem aus der Welt schaffen.Wenn es im Haus zieht, ist das zwar unangenehm – Infektio-nen sind aber allenfalls bei einem bereits angegriffenen Immunsystem zu befürchten. Eher kommt es zu kalten Fü-ßen, da sich die Zugluft nach unten absetzt. Noch gravieren-der sind die Auswirkungen auf die Heizkosten, warnen die Experten von homesolute.com. Zieht es aus allen Ecken und Ritzen, heizt man buch-stäblich zum Fenster hinaus und kann in kalten Jahren bei der Abrechnung böse Überra-schungen erleben. Vor dem Abdichten gilt es, die Quellen der Zugluft zu finden. Dafür gibt es eine einfache Methode: Fenster und Türen schließen und langsam mit ei-ner brennenden Kerze oder einem Räucherstäbchen Tü-ren, Fenster und Ecken abge-

hen. Sobald Kerzenflamme oder Rauch sich bewegen, ist meist erkennbar, woher der Zug kommt. Ob Fenster un-dicht sind, kann man auch mit einem Blatt Papier testen. Lässt es sich bei geschlosse-nem Fenster durch den Rah-men schieben, kommt auch die Zugluft durch. Nicht in jedem Fall sind um-fangreiche Handwerksarbeiten nötig. Mit geringem Aufwand lässt sich auch schon viel be-wirken.So halten Zuglufttiere aus Stoff einiges ab. Sie eignen sich in erster Linie für Fenster und Türen, die nicht ständig geöffnet werden. Insbesondere bei Türen verklemmen sich die Stopper schnell. Wer grund-sätzlich die Außenjalousien bei Einbruch der Dunkelheit herunterlässt, hält die kalte Luft draußen und spart bis zu 10 Prozent Heizkosten. Vor-handene Gummidichtungen bleiben durch regelmäßiges Einreiben mit Graphitspray geschmeidig. Darüber hinaus sind Türen und Fenster in älte-ren Häusern oft verzogen. In

vielen Fällen genügt es, die Beschläge richtig zu justieren und Scharniere regelmäßig zu ölen.Baumärkte haben zudem ein großes Angebot an Dichtungs-bändern aus Schaumstoff und Gummi in verschiedenen Grö-ßen und Profilstärken. Diese sind selbstklebend und lassen sich individuell zuschneiden. Schaumstoffbänder kosten nicht viel, halten aber auch nicht allzu lange. Eine bessere Qualität haben Gummibänder, ihnen kann Kälte und Nässe so schnell nichts anhaben; dafür liegen sie preislich höher. Auch für verzogene Türen gibt es spezielle Dichtungsbänder. Kommt die Zugluft unter der Tür durch, helfen Bürstendich-tungen zum Schrauben oder Kleben. Besonders komforta-bel sind Dichtungsprofile mit Absenkautomatik. Diese sen-ken sich erst nach Schließen der Tür und gleichen so Un-ebenheiten des Bodens aus. Häufig zieht es durch innen-liegende Rollladenkästen in der Wohnung. Hierfür gibt es laut ebenfalls eine einfache

Lösung: Spezielle Gurtführun-gen mit Bürsten in verschiede-nen Größen, die sich problem-los nachträglich anbringen lassen. Geschickte Heimwer-ker können zusätzlich den Kasten mit Styropor verklei-den.

Keine Zugluft im Haus: So werden Fenster und Türen dicht

Wenn Beschläge nicht richtig ein-gestellt sind, schließen die Fenster nicht vollständig. Bereits durch kleinste Luftspalten kann es zie-hen. Dies ist nicht nur unange-nehm, sondern auch teuer, da Heizenergie verloren geht. Bild: tdx/homeolute.com

Wenn an einzelnen Stellen der Dachfläche die Schneeschicht taut, tritt Warmluft aus. Die Folge ist ein höherer Energie-verbrauch und Schimmelge-fahr.Schnee auf der Dachschräge ist ein hervorragender Indika-tor für die Dichtigkeit des obe-ren Hausabschlusses. Eine einheitliche weiße Fläche sig-nalisiert: alles bestens. Taut es jedoch an einzelnen Stelle n ab, während die restliche Schräge bedeckt bleibt, so kann die Dämmung dort man-gelhaft sein. Wärme dringt hier vom Hausinneren nach außen. Die Folgen können gra-vierend sein: steigende Heiz-kosten, weniger Wohnkomfort sowie ein steigendes Schim-melrisiko.Bei Temperaturen über Null Grad verwandeln sich Eiskris-talle in Wasser. An Stellen auf dem Hausdach, wo aus den Wohnräumen Wärme austritt, ist diese Taugrenze schnell er-reicht.Vom Boden aus sind die abge-tauten Bereiche gut zu erken-nen: Die dunkle Eindeckung und die rundum weißen Fläche bilden einen deutlichen Kont-rast.

Viele Hausbesitzer tun solche Stellen auf dem Dach als opti-sches Problem ab. Vor einer Verharmlosung wird aller-dings gewarnt. Solche Ener-gielecks zeigen zuverlässig, wo Dämmung sowie Luft-

dichtheit mangelhaft sind. Diese Stellen liegen häufig an der Kante oder am Schorn-steinrand. Besonders anfällig sind Dachfenster: Diese ver-glasten Flächen haben eigent-lich dieselbe Aufgabe wie das Dach, sollen also genauso gut dämmen.Doch immer wieder taut der Schnee seitlich oder oberhalb der Fenster schneller ab, weil die Handwerker die Übergän-ge zwischen Fenster und Dachschräge nicht luftdicht ausgeführt haben. Selten fehlen Luft- und Dampfsperrfolie ganz. Betrof-fen sind nicht nur Altbauten sondern auch gerade fertig ge-stellte Gebäude.Undichte Anschlüsse setzen der erwärmten Wohnraumluft, die ja bekanntlich nach oben strömt, nichts entgegen: Sie gelangt ungehindert erst in die Dachkonstruktion und dann nach draußen. Die Folge sind massive Wär-meverluste, die die Heizkosten um gut ein Drittel nach oben treiben können. Zudem kann es zu unangeneh-men Zugerscheinungen kom-men. Es besteht überdies auch die Gefahr, dass sich Tauwas-ser in der Dachkonstruktion niederschlägt. Wird die restli-che Dämmung feucht, ist ihre Wirkung dahin. Zusätzlich besteht ein erhöhtes Schim-melrisiko.Deshalb empfehlen Experten, die entdeckten Lecks mög-

lichst bald zu schlie-ßen. Hier sollte der Laie auf das Know-How von Fachleu-ten vertrauen. Mit Wärmebildkameras können die Energie-lecks heute sehr ge-nau bestimmt wer-den. homesolute

11Aktuelles

6/2015

Schon immer galt ausreichend Schlaf als Grundlage für ein gesundes Leben. Bestätigt wird dies nun durch eine neue amerikanische Studie von der Universität von Kalifornien in San Francisco: Wer täglich mindestens sieben Stunden schläft, ist vier Mal weniger anfällig für Erkältun-gen. Zudem spielt neben der Quantität auch die Qualität des Schlafes eine entscheidende Rolle. Zu einer erholsamen Nachtruhe gehört daher auf je-den Fall ein gutes Bett. „Massivholzbetten eignen sich aus verschiedenen Gründen hervorragend für einen geruh-samen Schlaf und tragen damit entscheidend zu einer hohen Lebensqualität bei“, sagt And-reas Ruf, Geschäftsführer der Initiative Pro Massivholz (IPM).Gerade in der Herbstzeit, wenn das Wetter wechselhaft wird, fängt man sich schnell eine Er-kältung ein. Mit ausreichend Schlaf und vorzugsweise na-turbelassenen Massivholzbet-ten kann man lästigen Erkäl-tungen ein stückweit entgegen-wirken – „zumindest wenn man der amerikanischen Stu-die Glauben schenken darf. "In jedem Fall aber besitzt Mas-sivholz eine antibakterielle Wirkung obgleich aus unbe-handeltem oder auch geöltem Kiefern- oder Eichenholz, so Ruf.Allerdings ist das nicht der ein-zige Vorteil, den Massivholz-möbel aufweisen. Auch der Einfluss von unverschlossenen

Holzporen auf die Raumluft-feuchtigkeit kann laut For-schern nachgewiesen werden. Die Holzporen nehmen einen Teil der Feuchtigkeit aus der Luft auf und sorgen damit für ein beständiges Raumklima. Dieses vom Massivholzmöbel regulierte Klima wird so dann von den Bewohnern als behag-lich empfunden. Weitere Studien aus der Ver-gangenheit haben gezeigt, dass

Holz in geschlossenen Räu-men unterschiedliche gesund-heitsfördernde und therapeuti-sche Wirkungen aufweist. Die Senkung von Puls und Blutdruck sind die wohl hier-für hervorstechendsten Eigen-schaften.„Wichtig ist auch hier, dass die verwendeten Massivholzteile möglichst offene Poren haben und daher höchstens mit Öl- oder Wachs behandelt sind“, erklärt Ruf. Laut Forschern kann ein Bett aus Zirbenholz sogar explizit das Schlafverhalten beeinflus-sen, indem es die Nachterho-lung durch die Reduzierung der Herzfrequenz beeinflusst, was eine umso bessere Vitali-tät am Tag mit sich bringt. Wer mit seinem Bett ebenfalls eine gesundheitliche Funktionalität über das Schlafen hinaus erle-ben möchte, ist mit einem Massivholzbett bestens bera-ten, so die weiteren Ausfüh-rungen. vdm

Massivholzbetten bieten einen erholsamen Schlaf

Foto: IPM/Thielemeyer

Problemfall Dach: Achtung Dämmleck

Dämmlecks werden bei Schnee auf dem Dach deutlich sicht-bar. Bild: tdx/homeso-lute.com

Nachgewiesenbesseres Raumklima

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Was geschah mit Harriet Van-ger? Während eines Familien-treffens spurlos verschwun-den, bleibt ihr Schicksal jahr-zehntelang ungeklärt. Bis Mi-kael Blomkvist und die Ermitt-lerin Lisbeth Salander recher-chieren. Was sie in der vanger-schen Familiengeschichte zu-tage fördern, lässt alle Betei-ligten wünschen, sie hätten sich nie mit diesem Fall be-schäftigt.

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Narzissten, Egozentriker und digitale Selbstdarsteller: Face-book, Twitter und Instagram könnten so schön sein, wären nicht die selbstverliebten Ner-vensägen, die sich mit Selfie-Stangen vor jedem Sonnenun-tergang fotografieren, das Ul-traschallbild des ungeborenen Babys posten und das Netz mit Herzchen verstopfen. Die Rat-geberparodie ist ein großer Spaß für die, die soziale Me-dien lieben und über die digi-talen Selbstdarsteller lachen.

6/2015

12 AktuellesBuch-Tipps - auch für's Fest

Eigentlich sind wir nicht so Droemer Knaur 14,99 EuroMit knapp 30 Jahren vom Freund verlassen, aus der WG gekickt, arbeitslos, weiß Ma-rie sich keinen besseren Rat, als bei ihren Eltern einzuzie-hen. Sie ahnt nicht, dass zur gleichen Zeit zwei Freundin-nen der Mutter und ihre Tante in einer Krise stecken und dort ebenso Zuflucht suchen. Unter einem Dach mit den eigenwil-ligen Eltern, einer Diva, einer Mimose und einem Vollblut-weib wird das Alltagsleben zur Herausforderung.

Lockruf des Goldes - dtv verlag 12,90 EuroDer Hüne Burning Daylight ist unter Goldsuchern Alaskas we-gen seiner körperlichen Aus-dauer, Stärke, für seine Groß-zügigkeit und Kameradschaft-lichkeit bekannt. Als er jedoch fündig und steinreich wird, wendet sich das Blatt: Er scheint dem Fluch des Goldes zu erliegen ... Mit der Neuüber-setzung liegt Londons Aben-teuerroman erstmals vollstän-dige Ausgabe auf Deutsch vor. Anhang mit Nachwort, Anmer-kungen und Zeittafel.

Blood on snow Ullstein 12,99 EuroOlav lebt das einsame Leben eines Killers. Als Killer ist es eben nicht unbedingt leicht, anderen Menschen nahe zu kommen.Doch jetzt hat Olav die Frau seiner Träume getroffen. Zwei Probleme stellen sich auf: Sie ist die Frau seines Chefs. Und Olav wurde gerade von einem der einflussreichs-ten Gangsterbosse beauftragt, sie zu töten.

Deutschland im Blaulicht - Piper 11,99 EuroWieder ein Einsatz, bei dem Tanja Kambouri kein Respekt entgegengebracht, sondern sie wüst beschimpft und beleidigt wurde. Der türkischstämmige Mann, der die Polizei um Hilfe gerufen hatte, war empört: Was wollte diese »Bullenschlampe« von ihm? Warum kam eine Frau – kein Mann – zum Ein-satzort? Vorkommnisse dieser Art erleben Polizisten häufig. Als Polizistin griechischer Ab-stammung ist sie den Angriffen besonders häufig ausgesetzt.

Digitaler Burnout - Droemer 19,99 Euro

Zusammen mit seinem Team hat Prof. Markowetz eine App entwickelt, die das Verhalten der 40 Mio. Smartphone-Nut-zer dokumentiert. Das erschre-ckenden Ergebnis: Drei Stun-den täglich befassen wir uns im Schnitt mit unserem Smart-phone, 55 Mal am Tag nehmen wir es zur Hand. Ständig sind wir abgelenkt, unkonzentriert, gestört. Den Folgen geht der Autor auf den Grund.

Deutscher Wein - deutsche Küche - Callwey 35,95 €In dem Buch widmet sich Pau-la Bosch, die erfolgreichste Sommelière des Landes, dem deutschen Wein und seiner Kombination mit der deut-schen Küche. Der Zweisterne-Koch Tim Raue interpretiert dazu die deutschen Klassiker neu. Die Texte sind humorvoll, leicht zu lesen und beschreiben den Geschmack so gut, dass man den Wein förmlich schmecken kann. Typische Gerichte wurden kreiert, mit einzelnen Weinen kombiniert.

6/2015

13Aktuelles

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Möpse in Kostümen- Riva 9,99 EuroDie großen Glubschaugen, das zerknautschte Gesicht und das weiche Fell – nur drei von vie-len Gründen, warum alle Welt Möpse vergöttert. In diesem Buch tragen sie noch dazu aus-gefallene Kostüme. Süßer geht‘s nicht!

Möpse in Kostümen zeigt die lustigsten Bilder verkleideter Möpse weit und breit: vom Su-permops über den Mops von Baskerville bis hin zu Schwein-chen Mops.

Mütter & Töchter - Callwey 29,95 EuroEs gibt wohl keine engere Bin-dung als Mutter und Tochter. Doch hat jede Beziehung eine andere Dynamik. Sie ist prä-gend für beide Seiten. Die Au-torin erfuhr in Gesprächen mit bekannten Müttern und Töch-tern, was für eine Liebe, Her-ausforderung und Dynamik in deren Bindung steckt und wie sich ihr Wohn- und Lebensstil ähnelt oder gar unterscheidet.

Verlag Die Werkstatt - Die Bundesliga - 16,90 Euro100 Legenden, 100 echte Ty-pen. Redelings erinnert an die Helden der Bundesligage-schichte. Thomas Müller, Net-zer, Beckenbauer, Ailton, Schumacher, Effenberg, Klopp und viele andere leben in 100 unterhaltsamen wie facetten-reichen Porträts völlig neu auf. Ergänzt werden die Texte von mehr als 500 grandios-ver-rückten Fotos.

Auch in der letzten Ausgabe von "Zu-hause in Bochum" in diesem Jahr können wir wieder drei Bücher verlosen.Bitte schicken Sie eine Postkarte an die Adresse des Verlages (siehe Impressum) mit dem Stichwort "Bochum - einfach Spitze" und gewinnen eins der drei zur Verfügung stehenden Exemplare. Alle bis zum 10. Dezember 2015 bei uns eingegangenen Postkarten (Poststem-pel) nehmen an der Verlosung teil. Der Rechtsweg ist natürlich - wie immer - ausgeschlossen. Viel Glück!

Verlosung / Gewinnspiel

Bochum ist einfach spitze! Die Autorin Sabine Durdel-Hoffmann überrascht uns mit einem neuen Blick auf die vermeintlich vertraute Stadt. Liebevoll, humorvoll und locker, mit Insiderblick und feinem Händchen präsentiert sie ein abwechs-lungsreiches Lesebuch für Kenner und Liebhaber Bochums und solche, die es noch werden wollen. Und eines ist sicher: Sabine Durdel-Hoffmann kennt (mindestens) 100 Gründe, stolz auf diese Stadt zu sein.

Wartberg Verlag, 14,90 Euro, Bochum - einfach Spitze

Buch-Tipps - auch für's Fest

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Liebe Mitglieder und Abonnenten,bitte beachten Sie, dass die Post Zeitungen grundsätzlich vom Service der Nachsendung ausnimmt. Haben Sie bitte auch Verständnis dafür, dass wir Ihnen nachträglich kein Exemplar zuschicken können.Darüber hinaus entstehen uns für nicht zustellbare Sen-dungen zusätzliche Kosten, die sich ohne großen Aufwand vermeiden lassen.Teilen Sie uns daher eine Adressenänderung möglichst frühzeitig mit – z.B. auf untenstehendem Vordruck.

PLZ - Ort

Adressenänderung ab dem Jahr 2016

14 Aktuelles

Preisindex fürdie Lebenshaltung im Oktober 2015

-% in %

2010=100

geräte

Mitgliedsantrag

PLZ/Ort

-

JA

-

in %0

1000

Für die aktuelle Studie befrag-te ImmobilienScout24 im Au-gust knapp 900 Interessenten, die kürzlich eine Wohnung gesucht bzw. gefunden haben. Die Umfrage zeigt, dass rund zwei Drittel von zuletzt Immo-biliensuchenden den Zuschlag zum Wunschobjekt nur bei Ab-gabe von Einkommensnach-weisen und Selbstauskunft er-halten haben. Eine aussage-kräftige Bewerbungsmappe ist damit für eine erfolgreiche Wohnungssuche unerlässlich.In vielen Großstädten ist Wohnraum knapp und damit wächst die Konkurrenz unter Wohnungssuchenden. Die Su-che nach einer neuen Wohnung ist dadurch oft langwierig und frustrierend. Interessenten, die schon bei der Kontaktaufnah-me mit dem Vermieter gut vor-bereitet sind, haben bessere Karten, wie eine Umfrage un-ter Wohnungssuchenden bei ImmobilienScout24 zeigt.Wohnungsuchende sollten frühzeitig eine aussagekräftige Bewerbungsmappe mit den wichtigsten Unterlagen erstel-len. Hierzu zählen Einkom-mensnachweise, lautet die

Empfehlung. Um möglichst schnell zu sein, sollte man die-se bereits bei der Kontaktauf-nahme mit dem Vermieter pa-rat haben.Top 5 der geforderten Unterla-gen des Vermieters/Maklers 1. Einkommensnachweis (70 %)2. Selbstauskunft (67 %)3. Schufa- bzw. Bonitätsaus-kunft (53 %)4. Personalausweiskopie (51 %)5. Mietzahlungsbestätigung (26 %)Jeder zehnte Umfrageteilneh-mer hat sich auf mehr als zehn Wohnungen beworben, bis eine Zusage des Vermieters kam.Intuitiv schätzt ein Viertel der Befragten, dass auch Sympa-thiewerte ausschlaggebend für die Entscheidung waren. Fast die Hälfte der Wohnungssu-chenden haben ihre Bewer-bungsunterlagen erst zur Be-sichtigung dabei. Jeder Fünfte ist überzeugt, dass die schnelle Bewerbung und eine überzeu-gende Bewerbungsmappe ur-sächlich für den Erhalt der Zusage waren.

Einkommensnachweis und Selbstauskunft bestimmen oft über Wohnungszuschlag

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15Aktuelles

STATISTIKSTATISTIKSTATISTIK

Naturgewalten haben im ver-gangenen Jahr rund 850.000 Schäden an Wohngebäuden und Hausrat verursacht. Die Schäden summierten sich da-bei auf knapp 1,2 Milliarden Euro.Glücklicherweise weni-ger als 2013, in dem insgesamt 3,2 Mrd. Euro von den Versi-cherungen geleistet wurden, so der Gesamtverband der Deut-schen Versicherungswirtschaft (GDV).Dennoch richteten allein zwei Ereignisse Schäden von 800 Millionen Euro an. Insgesamt regulierten die Wohngebäude- und Hausratversicherer für ihre Kunden im vergangenen Jahr Schäden in Höhe von 5,7 Milliarden Euro.Teure Folgen durch Orkan Ela und Tief Quintia

2014 war das Jahr von Sturm

und Starkregen. Orkan Ela feg-te Anfang Juni über das Land und hinterließ 350.000 versi-cherte Sachschäden. Für die Sachversicherer war er mit 600 Millionen Euro der zweitteu-erste Sommersturm der ver-gangenen 15 Jahre. Mit dem Tief Quintia ging im Juli über Münster der heftigste Starkre-gen in Deutschland seit 2002 nieder. 30.000 versicherte Sachschäden und Kosten von 200 Millionen Euro waren die Bilanz. Die Flut aus den Wol-ken über Münster hätte auch jede andere Stadt treffen kön-nen. Die Gefahr solcher Sturz-fluten ist allgegenwärtig. Einer gemeinsamen Klimastu-die von Versicherern und Kli-maforschern aus dem Jahr 2011 zufolge könnten sich Überschwemmungsschäden bis zum Jahr 2100 verdoppeln.

Unwetterschäden 2014 kosten 1,2 Milliarden Euro

Elementar

Hagel/Sturm

Feuer

Leitungswasser

Einbruch-diebstahl u.a.

340Mio.

840Mio. 1,3

Mrd.

2,6Mrd.

620Mio.

Gesamt: 5,7 Mrd.

Euro

2014: Wohngebäude- und Hausratversicherer zahlen 1,2 Milliarden Euro für Unwetterschäden

Quelle: www.gdv.de I Naturgefahrenreport 2015

Baupreise für Wohngebäude gestiegen

Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohnge-bäude in Deutschland (Bauleistungen am Bauwerk einschließ-lich Umsatzsteuer) stiegen im August 2015 gegenüber August 2014 um 1,6 %. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, hatte der Preisanstieg im Mai 2015 im Jahres-vergleich ebenfalls bei 1,6 % gelegen. Von Mai 2015 auf Au-gust 2015 erhöhten sich die Baupreise um 0,5 %. Die Preise für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden stiegen von August 2014 bis August 2015 um 1,2 %. Bei den Ausbauar-beiten erhöhten sie sich binnen Jahresfrist um 2,0 %. Nennenswerte Preissteigerungen unter den Bauarbeiten an Wohngebäuden gab es bei Gas-, Wasser- und Entwässerungs-anlagen (+ 3,0 %), bei Metallbauarbeiten sowie bei Nieder- und Mittelspannungsanlagen (jeweils + 2,8 %). Bei Heizanlagen und zentralen Wassererwärmungsanlagen erhöhten sich die Preise um 2,6 %. destatis

Mehrheitlich (78 %) wissen die Befragten ganz genau oder können sich grob etwas unter dem Begriff „Smart Home“ vorstellen. Im vernetzten Zu-hause sind alle Geräte mitein-ander verbunden, beispiels-weise Heizung, Beleuchtung, Belüftung und Sicherheits-technik, um miteinander kom-munizieren zu können. Alle Geräte lassen sich beispiels-weise mit dem Smartphone überwachen und steuern. Da-durch entsteht ein System, das auf die persönlichen Bedürf-nisse der Bewohner abge-stimmt ist und ökonomisch arbeitet.Top 5 „Smart Home-Geräte“, in die investiert werden würde oder bereits investiert wurde:1. Lichtsysteme (60 %)2. WiFi Router (59 %)3. Smart TV ( 58 %)4. Heizkörperthermostate (55 %)

5. Rauchmelder (54 %)74 % der Befragten haben be-reits in vernetzte Technik in-vestiert oder haben darüber nachgedacht, aber die Wün-sche diesbezüglich noch nicht umgesetzt. Lediglich knapp jeder Vierte hat kein Interesse an dieser Technik.Jedem zweiten Deutschen (56 %) ist die Anschaffung und Installation der Geräte noch zu teuer. Weitere Hemmnisse sind: Keine Nutzen für vier von zehn Befragten und 37 % trauen dem Datenschutz noch nicht.Für die aktuelle Studie befrag-te das Marktforschungsinstitut Innofact im Auftrag von Im-mobilienScout24 1.039 Perso-nen. Die Befragung wurde im August 2015 durchgeführt und ist repräsentativ hinsichtlich der Altersgruppe 18 bis 65 Jah-ren und Geschlecht der Umfra-geteilnehmer.

Mehrheit würde gerne das Zuhause intelligent vernetzen

Das Kino oder Theater sind nur wenige Minuten entfernt, der Supermarkt hat mindestens bis 20 Uhr geöffnet: Die Vor-züge einer Großstadt sind viel-seitig. Das sieht auch die über-wiegende Mehrheit der Be-wohner so: 89 % schwärmen vom Leben in der Großstadt. Besonders die große und viel-fältige Auswahl an Super-märkten und Kaufhäusern so-wie deren vergleichsweise langen Öffnungszeiten über-zeugen 95 % der Großstädter. Aber auch die medizinische Versorgung (94 %), die Bil-dungsmöglichkeiten (91 %) und die Anbindung an die öf-fentlichen Verkehrsmittel (90 %) punkten. Ein weiteres Plus für 89 % der Großstädter: die zahlreichen Freizeitmöglich-

keiten und das ausgewogene Kulturangebot. Weitere 82 % erfreuen sich an der großen Auswahl an Diskotheken, Clubs und Bars. Doch nicht jedem gefällt der Großstadtd-schungel – jeder 10. Bewohner (11 %) möchte lieber in einer Kleinstadt (8 %) oder gar auf dem Land (3 %) wohnen. Sie empfinden die Großstadt als zu eng, zu laut und die Wohnun-gen als zu teuer.Für die von immowelt.de be-auftragte, repräsentative Stu-die zur Urbanisierung in Deutschland wurden im Juni 2015 bundesweit 1.210 Perso-nen (Online-Nutzer) ab 18 Jah-ren befragt, davon gaben 410 an, in einer Großstadt (mehr als 100.000 Einwohner) zu le-ben.

Großstädter schätzen die Vorzüge des Stadtlebens

6/2015

16 Aktuelles

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Natürlich wünschen sich alle Immobilieneigentümer, dass alles gut verläuft, dass keine größeren Schäden an der Im-mobilie auftreten, die Immobi-lien jedem Sturm standhält. Man hat viel an Zeit und Geld investiert und ist bei Mietob-jekten auf den regelmäßigen Zahlungseingang durch die Mieter angewiesen. Denn letztendlich haben sie ihre Mieteinnahmen als Altersvor-sorge, zur Tilgung der Baufi-nanzierung oder einfach zur Deckung des Lebensunterhal-tes eingeplant. Doch was passiert, wenn die Mieteinnahmen plötzlich aus-fallen, weil die Immobilie zum Beispiel durch einen Brand, Leitungswasserschaden oder Unwetter ganz oder teilweise unbewohnbar ist. Dann kann vielleicht schon mal ein Blick in die Wohnge-bäudeversicherung für eine

gewisse Erleichterung sorgen.Da ein Haus an sich schon ei-nen großen Wert hat, gehört in das Versicherungsportfolio ei-nes jeden Immobilienbesitzers zwingend die Gebäudeversi-cherung.Sie sichert den Eigentümer, wenn sein Haus durch Brand, Blitzschlag, Explosion und Implosion, Leitungswasser, Rohrbruch und Frost, Sturm,

Hagel und Überspannung zu Schaden kommt. Doch was aber viele Hausbe-sitzer nicht wissen, aber von größter Wichtigkeit sein kann: Die Wohngebäudeversiche-rung enthält in der Regel auch eine Mietausfallversicherung für vermieteten Wohnraum. Kommt es aufgrund eines der versicherten Schadenereignis-

se zu einer berechtigten Miet-minderung seitens des Mieters oder gar zu einem totalen Mietausfall, ersetzt die Wohn-gebäudeversicherung – je nach gewähltem Tarif – üblicher-weise für einen Zeitraum von 12 oder 24 Monaten dem Ver-mieter entgangene Mietein-nahmen.Darüber hinaus leistet sie auch für alle anfallenden und fort-

laufenden Nebenkosten wie Grundsteuer oder Müllabfuhr-gebühren.Versichert sind übrigens auch Mietausfälle bei noch nicht bezogenen Wohnungen und Häusern, wenn sie durch das Schadenereignis erst zu einem späteren Zeitpunkt vermietet werden können. Voraussetzung dafür ist aller-

dings, dass ein gültiger Miet-vertrag bereits für den An-spruchszeitraum bestanden hat.Ausgeschlossen vom Versi-cherungsschutz sind Schäden durch höhere Gewalt, wie zum Beispiel Schäden durch Krieg, Erdbeben oder durch ein Atomkraftwerk. Das gilt eben-so für Schäden, die vorsätzlich verursacht wurden.

Und wem der Schutz von 12 oder 24 Monaten über die Wohngebäudeversicherung nicht ausreicht oder wenn ge-werbliche Räumlichkeiten versichert werden sollen, kann über eine separate Mietverlust-versicherung den Versiche-rungsschutz auszudehnen. Hier richtet sich die Höhe der Versicherungssumme nach der Mieteinnahme oder für selbst-genutzten Wohnraum nach der ortsüblichen Miete. ins

Wenn ein versichertes Schadensereignis zugrunde liegt, leistet Wohngebäudeversicherung auch bei Mietausfall

Darüber hinausgehenden Schutz bietet eine separate Mietverlustversicherung

Die Frage nach der Stellmög-lichkeit von Kinderwagen be-schäftigt immer wieder Eltern kleiner Kinder, die in einem Mehrfamilienhaus wohnen, genauso wie die Bewohner, die sich durch einen Kinderwagen im Treppenhaus oder Hausflur gestört fühlen - und natürlich auch die Gerichte.Das Abstellen des Kinderwa-gens im Hausflur oder Trep-penhaus gehört grundsätzlich zum vertragsgemäßen Ge-brauch der Mietsache und ist daher zulässig. Das kann auch nicht durch eine Klausel im Mietvertrag verboten werden.

Denn es sei unzumutbar, dass Eltern nach jedem Gebrauch des Kinderwagens diesen in ihre Wohnung tragen. Das geht auch aus einem Urteil des Bun-desgerichtshofes vom 10. No-vember 2006 (Az. V ZR 46/06) hervor. Allerdings dürfen we-der Briefkästen, Wohnungstü-ren oder sonstige Zugänge blockiert werden. Außerdem darf auch keine Gefahr von abgestellten Gegenständen wie Kinderwagen, Rollator oder Rollstuhl ausgehen.

Im Rahmen dieses Nutzungs-rechts können Mieter auch ei-nen Kinderwagen im Hausflur abstellen, wenn ihnen unter Berücksichtigung der Interes-sen des Vermieters und der Belange der Mitmieter das Verbringen in ihre Wohnung unzumutbar ist. Entsprechend billigte daher auch das Amtsgericht Hagen Eltern, die im zweiten Oberge-schoss wohnten, das Recht zu, den Kinderwagen im Hausflur abzustellen, obwohl die Haus-ordnung das Abstellen jegli-cher Gegenstände im Hausflur untersagte (so das Amtsgericht in Hagen, Urteil vom 9. No-vember 1983, Az. 9 C 217/83). Hier hätten die Mieter ein Recht auf eine Sondernutzung.Allerdings gilt die Erlaubnis, einen Kinderwagen im Trep-penhaus abzustellen, nur für die Bewohner selbst. Das Amtsgericht Winsen ent-schied, dass Besucher von Mietern den Wagen in die Wohnung tragen müssten (Amtsgericht Winsen, Urteil vom 28. April 1999, Az. 16 C 602/99).Wichtig ist zu beachten, dass der Kinderwagen im Hausflur nicht angekettet werden darf, damit er im Notfall schnell und

leicht wieder entfernt werden kann (vgl. LG Berlin, Urteil

vom 15. September 2009, Az. 63 S 487/08). ins

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17Recht

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Wer zuerst da war, der hat die älteren Rechte. Das ist häufig der Ansatz der Gerichte, wenn sie über Lärmbelästigungen von Anwohnern durch Gottes-

dienstläuten, Kuhglocken und dergleichen entscheiden müs-sen.Ist aber ein „Traditionsgewer-be“ vorübergehend geschlos-

sen gewesen und soll dann wieder eröffnet werden, kann der oben genannte Vorteil da-hin sein, weil die heute gelten-den Lärmgrenzwerte eingehal-ten werden müssen.(Verwaltungsgericht Freiburg, Aktenzeichen 3 K 1170/11)Der Fall: Innerhalb eines Parks war fast die ganze Nachkriegs-zeit, rund 60 Jahre lang, ein öffentlich zugänglicher Mini-golfplatz unterhalten worden. Dann wurde er vorübergehend geschlossen und schließlich erneut betrieben. Das war der Zeitpunkt, an dem einige Nachbarn ins Spiel ka-men.Sie monierten eine zu starke Lärmbelastung und beantrag-ten im Laufe einer gerichtli-chen Auseinandersetzung die vorübergehende Schließung

des Platzes. Dagegen setzte sich die Stadt als Betreiberin (durch eine Tourismus GmbH) zu Wehr.Das Urteil: Die Richter ordne-ten eine sofortige Schließung der Anlage an. Die Grenzen der hier anzuwendenden Richtlinie für Freizeitlärm sei-en klar überschritten und des-wegen könnten den Nachbarn die Geräusche nicht mehr län-ger zugemutet werden. Die von den Anwohnern gel-tend gemachten Gesundheits-beschwerden wie Herzrhyth-musstörungen und Tinnitus seien zwar nicht glaubhaft nachgewiesen, aber auch ohne derartige Atteste reiche es für eine Schließung wegen Lärm-belästigung, bis evtl. eine an-wohnerverträglichere Lösung gefunden sei. LBS

Traditionsreicher Minigolf-Platz musste weichen, weil sich Anwohner durch starken Lärm belästigt fühlten

Kinderwagen sind im Hausflur grundsätzlich zulässig

Ausschluss im Mietvertrag ist nicht zulässig

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18 Aktuelles

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Anzeigenschluss für die nächste Ausgabe ist am 10. Januar 2016

Beilagenhinweis:In dieser Ausgbe finden

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aus Oer - Erkenschwick

Der Bundesgerichtshof hat am 18.11.2015 – unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung – entschie-den, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche an-gegeben und wie hoch die Ab-weichung von der tatsächli-chen Wohnfläche ist.

Zum Sachverhalt:Der Beklagte ist Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Klä-gerin in Berlin. Im Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angege-ben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 qm.

Die Klägerin verlangt vom Be-klagten die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 € auf insgesamt 937,52 €. Dies begründet sie damit, dass sie nach den allgemeinen Mieter-höhungsvorschriften* zu einer Erhöhung der momentan ge-schuldeten Miete um 15 % (94,46 €) sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt sei. Der beklagte Mieter hat nur einer Mieterhöhung um 94,46 € zugestimmt Die auf Zustim-mung zu einer Mieterhöhung um weitere 213,31 € gerichte-te Klage der Vermieterin ist in den Vorinstanzen abgewiesen worden.

Die Entscheidung des Bundes-gerichtshofs:Die vom Landgericht zugelas-sene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständi-

ge VIII. Zivilsenat hat ent-schieden, dass es im Mieterhö-hungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. § 558 BGB soll es dem Ver-mieter ermöglichen, eine ange-messene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anste-henden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinba-rungen der Mietvertragspartei-en über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertrag-lich fingierte Umstände be-rücksichtigt.

An seiner früheren Rechtspre-chung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohn-fläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt. hält der Senat deshalb nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietver-trag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tat-sächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgrö-ße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) – das heißt unter Beachtung der Kappungsgren-ze - besteht für den Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung. Insbesondere ergibt sich aus einer unzutreffenden Wohn-flächenangabe im Mietvertrag

noch kein Anwendungsfall ei-nes Wegfalls der Geschäfts-grundlage (§ 313 BGB**). Dem steht bereits entgegen, dass die zutreffende Ermitt-lung der tatsächlichen Wohn-fläche regelmäßig in die Risi-kosphäre des Vermieters fällt.

Urteil vom 18. November – VIII ZR 266/14Vorinstanzen:Amtsgericht Charlottenburg - Urteil vom 2. Dezember 2013 - 237 C 302/13Landgericht Berlin - Urteil vom 11. September 2014 - 18 S 413/13

*§ 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichs-miete

(1) 1Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhö-hung der Miete bis zur ortsüb-lichen Vergleichsmiete verlan-gen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhö-hung eintreten soll, seit 15 Mo-naten unverändert ist. 2Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. 3Erhöhun-gen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) 1Die ortsübliche Ver-gleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer ver-gleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaf-fenheit und Lage einschließ-lich der energetischen Ausstat-tung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert wor-den sind. 2Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miet-

höhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer För-derzusage festgelegt worden ist.

(3) 1Bei Erhöhungen nach Ab-satz 1 darf sich die Miete in-nerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert er-höhen (Kappungsgrenze). 2Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet-wohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemein-de oder einem Teil einer Ge-meinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. 3Die Landesre-gierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechts-verordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. […]

** § 313 Störung der Ge-schäftsgrundlage

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertrags-schluss schwerwiegend verän-dert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags ver-langt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikover-teilung, das Festhalten am un-veränderten Vertrag nicht zu-gemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellun-gen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen. […]

Aktuelle Entscheidung des BGH vom 18. November 2015

Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze möglich

Bei Mieterhöhung muss die tatsächliche Wohnungsgröße zugrunde gelegt werden

6/2015

19Aktuelles

Mit dem Opel Zafira des Klägers befuhr ein Zeuge im Dezember 2013 nachts eine Straße in Bielefeld. Vor dem Lebensmittelmarkt des Be-klagten stieß das Fahrzeug mit einem Einkaufswagen zusam-men, der nach der Darstellung des Klägers kurz vor dem Vorbeifahren des Fahrzeugs unvermittelt auf die Straße gerollt war. Seinen Fahrzeug-schaden in Höhe von ca. 5.400 Euro hat der Kläger vom Be-klagten unter dem Gesichts-punkt einer Verkehrssiche-rungspflichtverletzung ersetzt verlangt.Die Schadensersatzklage war zu 80 Prozent erfolgreich. Un-ter Berücksichtigung der mit 20 Prozent veranschlagten Be-triebsgefahr des klägerischen Fahrzeugs - ein den Unfall mitverursachendes Verschul-den seines Fahrers war nicht feststellbar - hat das OLG Hamm dem Kläger ca. 4.300 Euro Schadensersatz zuge-sprochen.Der Beklagte hafte, so der Senat, weil er die ihm oblie-gende Verkehrssicherungs-pflicht verletzt habe. Auch nach Geschäftsschluss habe er für das sichere Abstellen der Einkaufswagen vor seinem Geschäft Sorge tragen müs-sen. Dabei habe er der unbe-fugten Benutzung durch Drit-te oder dem selbstständigen Wegrollen der Einkaufswa-gen entgegen wirken müssen. Die tatsächlich ergriffenen Sicherungsmaßnahmen seien

unzureichend gewesen, weil die Einkaufswagen nach der Darstellung des Beklagten le-diglich mittels einer durch sie geführten, unverschlossenen Kette verbunden gewesen sei-en. Eine weitergehende Siche-rung und auch ein die Wagen verbindendes Pfandsystem habe es nicht gegeben. Hier-durch seien die Einkaufswa-gen für Dritte leicht zugäng-lich gewesen. Es sei nicht nur vereinzelt zu beobachten, dass leicht zu-gängliche Einkaufswagen nach Geschäftsschluss, durch Trunkenheit oder Übermut begünstigt, zweckwidrig ver-wendet und anschließend auch andernorts zurückgelassen würden. Um dies zu verhin-dern könne man die Einkaufs-wagen zum Beispiel mit einer abschließbaren Kette verbin-den, was keinen spürbaren wirtschaftlichen Aufwand er-fordere.Die Beachtung dieser Siche-rungsmaßnahmen sei für den Beklagten möglich und zu-mutbar gewesen. Ihr Unter-lassen begründe schon seine Haftung.Ausdrücklich offen gelassen, weil nicht entscheidungser-heblich, hat der Senat die Fra-ge, ob den Sicherungspflichten allein durch die Ausstattung der Einkaufswagen mit einem Pfandsystem genügt worden wäre.Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 18.08.2015 (9 U 169/14) justiz.nrw

Ladenbesitzer haftet für Unfallschäden mit seinenungesicherten Einkaufswagen

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Wer ein Haus oder eine Woh-nung mietet, hat in der Regel als Sicherheit für den Vermie-ter eine Mietkaution zu leis-ten. Dies kann beispielsweise in Form einer Barkaution, einer Kautionsversicherung, einer Bürgschaft oder einem Sparbuch erfolgen. Am häu-figsten wird eine Barkaution auf einem separaten Kauti-onskonto hinterlegt. Endet das Mietverhältnis und sind keine Forderungen seitens des Ver-mieters offen, kann der Mieter die Rückzahlung der geleiste-ten Kaution verlangen. Doch an wen richtet der Mieter sei-nen Anspruch, wenn während

der Mietzeit der Eigentümer wechselt? Was haben der alte und der neue Vermieter in Sa-chen Kaution zu beachten?Grundsätzlich gilt, dass die Mietkaution auf den neuen Vermieter übergeht und so-mit auch die Verpflichtung, die geleistete Kaution an den Mieter zurückzuzahlen. Dies ist in § 566a Satz 1 BGB ge-regelt, der zum 1. September 2001 in Kraft trat. Dabei ist es unerheblich, ob der Erwerber des Objektes die Mietkaution vom Verkäufer erhalten hat oder nicht. Ist die Übertragung der Kau-tion allerdings ohne die Zu-stimmung des Mieters erfolgt und zahlt der neue Wohnungs-eigentümer die Kaution am Ende der Mietzeit nicht zu-rück, so haftet nach § 566a

Satz 2 der Vorbesitzer dem Mieter gegenüber für die Rückzahlung der Kaution. Das kann passieren, wenn der Erwerber insolvent wird, seine Konten gepfändet sind oder er unbekannt verzogen ist.Um als Verkäufer nicht zur Haftung herangezogen zu werden, sollte man deshalb entweder die Mietkaution an den Mieter zurückzahlen oder sich die Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Mietkaution explizit besorgen. Im ersten Fall kann der neue Eigentümer dann vom Mieter wieder eine entsprechende Mietsicherheit verlangen. Da

das jedoch umständlich ist, wird meist die Zustimmung des Mieters zur Übertragung eingeholt.Fand ein Eigentümerwechsel vor dem 1. September 2001 statt, findet der § 566a BGB nach einem Urteil des Bun-desgerichtshofs keine Anwen-dung (Az. VIII ZR 381/03). Unabhängig davon, wann das Mietverhältnis endet, gilt die alte Rechtslage. Danach haftet der neue Eigen-tümer für die Rückzahlung der Kaution nur, sofern er sie auch vom bisherigen Eigentümer tatsächlich erhalten hat. Wur-de die Kaution nicht überge-ben, ist derjenige Eigentümer zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, der sie erhalten hat.

ins

Eigentümerwechsel: Neuer Vermieter schuldet Kaution

Vorsicht wenn der Eigentümerwechsel vor dem 1. September 2001 stattgefunden hat

6/2015

20 Recht

Manche Mieter und Immo-bilieneigentümer schätzen es sehr, im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses zu woh-nen. Aussicht und Lichtver-hältnisse sind am besten und der Straßenlärm dringt nicht so leicht hierher. Ein weiterer, nicht zu unter-schätzender Vorteil: Man hat niemanden über sich, dessen Trittgeräusche stören könn-ten. Trotzdem bringt auch das Wohnen im obersten Stock-werk eines Hauses manche Probleme mit sich. Hier einige Urteile:

Innerhalb einer Eigentümer-gemeinschaft gab es Streit darüber, wer denn eigentlich für die Lichtkuppeln einer Flachdachkonstruktion zu-ständig sei. Konkret ging es darum, dass diese Kuppeln für die Belichtung einer Wohnung sorgten. Deswegen hätte man denken können, sie fielen in das Sondereigentum des spe-ziellen Eigentümers. Das Amtsgericht Berlin-Tier-garten (AZ: 610 C 588/11.WEG) entschied allerdings, dass die Kuppeln zum Ge-meinschaftseigentum gehören. Einer der Gründe: Der Betrof-fene hatte ohne Hilfsmittel keinen Zugriff auf die Licht-kuppeln.

Der Dachboden ist – ähnlich wie der Keller – in manchen Wohnanlagen ein begehrter Ort, an dem Mieter ihre Wä-sche zum Trocknen aufhängen können und über abgetrennte Lagerflächen verfügen. Doch was geschieht, wenn diese Nutzungsmöglichkeit vom Ei-gentümer kurzfristig entzogen wird? Und das, obwohl die Fläche ursprünglich mitver-mietet gewesen war. Das Amtsgericht Köln (AZ: 203 C 192/14) befand, dass dies nicht toleriert werden müsse. Die monatlichen Miet-zahlungen durften um zwei Prozent gekürzt werden.

Bewohner des obersten Stock-werks müssen naturgemäß mehr als andere mit dem Auf-zug fahren, wenn sie nicht die Treppe benutzen wollen. Im konkreten Fall störte es die

im Dachgeschoss wohnende Partei, dass die Nachbarn ihre Haustiere im Lift mitfahren ließen. Das hielten sie für eine Zumutung und wollten es mit gerichtlicher Hilfe verhindern lassen.Allerdings kam das Amts-gericht Freiburg (AZ: 56 C 2496/12) diesem Wunsch nicht entgegen. Der Tiertrans-port sei im üblichen Rahmen nicht zu untersagen, er gehöre zur Nutzung einer Immobilie.

Zur winterlichen Verkehrssi-cherungspflicht eines Hausei-gentümers gehört nicht nur der Blick nach unten, auf vereiste

und rutschige Wege, sondern auch der Blick nach oben – auf Gefahren vom Dach eines Hauses. Besonders fatal kön-nen in der Hinsicht größere Eiszapfen sein, die von der Regenrinne hängen. Sie wer-den zu Geschossen, wenn sie sich lockern und auf den Geh-steig herabfallen. Das Landgericht Wuppertal (AZ: 8 S 56/11) betonte in ei-nem Urteil die Verantwortung der Eigentümer. Sorgten sie nicht vor, soweit das zumutbar sei, dann müssten sie für Un-fälle haften.

Das Wohnen im Dach bringt es manchmal mit sich, dass man den Naturgewalten stär-ker ausgeliefert ist – zum Beispiel dem Wind. Ist eine Immobilie nicht ausreichend isoliert, dann zieht es häufig, das Wohlbefinden des Mieters

ist beeinträchtigt und die Heiz-kosten können steigen. Ein Mieter kann sich unter gewis-sen Umständen dagegen weh-ren und Abhilfe verlangen. So entschied es zumindest das Amtsgericht Brandenburg (AZ: 31 C 279/11) in einem Streitfall. Der Eigentümer müsse etwas gegen die Zugluft unternehmen, hieß es im Ur-teil, denn eine derartig „win-dige Bude“ sei einem Mieter nicht zuzumuten.

Ein anderes Problem mit Na-turgewalten hatte ein Eigentü-mer, als ein Hagelsturm über seiner Immobilie niederging.

Die Tragfähigkeit und die Substanz des Objekts waren zu keinem Zeitpunkt betrof-fen, aber das Blechdach war zum Teil ein wenig zerbeult bzw. eingedellt, was den Ge-schädigten störte. Er forderte von der Gebäudeversicherung Schadenersatz.Das Landgericht Dortmund (AZ: 2 O 62/10) zeigte grund-sätzlich Verständnis und be-jahte die Leistungspflicht der Versicherung. Gleichzeitig betonten die Richter, dass sich der Schadenersatz in zumut-baren Grenzen halten müsse, wenn „lediglich die Optik des Daches beeinträchtigt ist“. Sie sprachen dem Eigentümer wegen der von unten kaum er-kennbaren Dellen 1.700 Euro zu.

Besonders ärgerlich für die Be-wohner des Dachgeschosses

ist es, wenn Wechselsprech- und Klingelanlage ausfallen. Denn ganz oben ist man nur schwer mit anderen Mitteln für Besucher zu erreichen. Wo man in unten gelegenen Stockwerken evtl. ans Fens-ter klopfen oder rufen kann und der Bewohner seinerseits Sichtkontakt herstellen kann, entfallen diese Möglichkeiten beim Dach fast vollständig. Das Landgericht in Dessau-Roßlau (AZ: 1 T 16/12) befür-wortete deswegen eine fünf-prozentige Mietminderung für den Ausfall der Kommunikati-onsanlage. Das sei angesichts der Widrigkeiten für die Be-wohner ein angemessener Be-trag, so die Ausführungen im Urteil.

Wer eine Immobilie kauft, der sollte auf die feine sprachli-che Unterscheidung zwischen „Dachgarten“ und „Dachter-rasse“ achten. Denn beides verheißt eine andersartige Nutzungsmöglichkeit. Bei der Dachterrasse darf man damit rechnen, diese auch wirklich betreten zu können und sich darauf aufzuhalten. Bei einem Dachgarten ist das nicht zwin-gend gegeben. Das Oberlandesgericht Kob-lenz (AZ: 5 U 530/14) lehnte einem vom Käufer behaupte-ten Sachmangel ab. Er hätte wissen können, dass ein Dach-garten häufig lediglich eine gärtnerische Kulisse sei, wo-hingegen die Dachterrasse in vollem Umfang nutzbar sein müsse.

Ein offener Kamin ist für viele Immobiliennutzer höchst at-traktiv. Um den Einbau eines solchen Kamins möglich zu machen, entfernte der Mieter eines Einfamilienhauses sogar eigenmächtig eine Wand. Der Eigentümer betrachtete die Ei-genmächtigkeit als einen Kün-digungsgrund.Vor dem Landgericht Lüne-burg (AZ: 6 S 80/12) schei-terte er allerdings damit. Sein Problem war, dass er von der nicht genehmigten Maßnahme später erfahren und diese über längere Zeit hinweg geduldet hatte. LBS

Urteile deutscher Gerichte zum Thema Dachgeschoss

Achtung bei den Begrifflichkeiten: Beim Dachgarten ist die Begehbarkeit nicht zwingend gegeben

6/2015

21Recht

Neue Pflichten für den Vermieter:Seit dem 1. November gilt das BundesmeldegesetzSeit dem 01. November sind die Vermieter noch ein biss-chen mehr in der Pflicht. Ab diesem Tag müssen Ein- und Auszüge der Mieter gemeldet werden.Wir erinnern uns: Eine Ver-mieterbescheinigung gab es schon einmal. Sie wurde aller-dings 2002 abgeschafft. Die Allgemeine Verwaltungs-vorschrift zur Durchführung des Bundesmeldegesetzes soll der Vereinheitlichung des Verwaltungsvollzugs und der Erleichterung von Arbeitsab-läufen in den Meldebehörden dienen und Scheinanmeldun-gen verhindern.Zwei Wochen nach Einzug hat der Mieter Zeit, sich beim Einwohnermeldeamt anzu-melden. Diese Frist wurde verlängert. Bisher musste man sich bereits innerhalb einer Woche an- bzw. ummelden. Eine Abmeldung ist nur dann erforderlich, wenn der Ein-

wohner keine neue Wohnung in Deutschland bezieht oder wenn er eine Nebenwohnung aufgibt.Er füllt einen Meldeschein aus, unterschreibt diesen und legt seinen Personalausweis oder ein anderes Ausweisdo-kument vor. Ferner benötigt er eine Vermieterbestätigung. Diese kann er auch noch zwei Wochen später nachreichen.Der Vermieter ist also in der Pflicht. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, wird sich das Einwohnermeldeamt di-rekt an den Vermieter wenden und kann ggf. die fehlende Mitwirkung sanktionieren. Es können Bußgelder bis zum 1.000 Euro festgesetzt werden.

Achtung bei Untervermietung: Der Wohnungsgeber kann in diesem Fall auch der Mieter sein.Nebenstehend ein Muster für die Meldebestätigung.

Muster einer Vermietermeldebestätigung

Vermieter-Meldebestätigunggem. § 19 des Bundesmeldegesetzes

zur Vorlage beim Einwohnermeldeamt

Angaben zum Vermieter bzw. Wohnungsgeber:Vor- und Zuname:_______________________vollständige Anschrift____________________ggf. der Name der beauftragten Person_________________

Angaben zum Mietobjekt:vollständige Anschrift:______________________________Lage, Stockwerk und ggf. eine Wohnungsnummer, wenn vor-handen_______________

Meldepflichtige Personen: (hier alle Personen aufführen, die in die Wohnung einziehen)Name:______________________Vorname____________________Geb. Datum _________________(Geb. Datum nicht zwingend erforderlich, aber zur Vermei-dung von Verwechselungen hilfreich)

Ort, Datum __________________

Unterschrift des Vermieters oder der beauftragten Person

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Mieterin darf Rollator im Treppenhaus abstellenWegen der gemeinsamen Nut-zung der Treppenhäuser und Hausflure ergeben sich gewis-se Einschränkungen, denn ein Treppenhaus ist ein Zugang für alle Bewohner, um zu den Wohnungen zu gelangen. Was über diese Grundnutzung hi-nausgeht, darf andere Mieter nicht beeinträchtigen oder stören. Das Abstellen oder Zwischenlagern von Groß-möbeln ist also nicht gestattet und muss nicht hingenommen werden. Anders ist es, wenn es sich bei dem abgestellten Gegenstand um einen Rollator handelt. Ein gehbehinderter Mieter ist berechtigt, seinen Rollator neben der Haustür abzustellen, wenn dadurch keine Beeinträchtigungen oder Behinderungen entstehen. Der Vermieter ist in diesem Fall verpflichtet, diese Maßnah-me zu dulden. Im aktuellen Fall stellte eine gehbehinderte Mieterin ihren zusammenge-klappten Rollator rechts neben der Haustür ab. Da dadurch aber der Zugang zum Keller

behindert wurde, verlangte die Vermieterin die Entfernung des Rollators. Sie bot statt-dessen an, dass ihr Ehemann bei entsprechender Bitte den Rollator in die Wohnung der Mieterin trägt oder dass die Mieterin ihren Rollator im Schuppen des Grundstücks abstellt. Da die Mieterin dies für unzumutbar hielt, kam der Fall vor Gericht.Die zuständigen Richter hiel-ten es ebenfalls für unzumut-bar, jedes Mal den Ehemann der Vermieterin zu bitten, den Rollator hochzutragen oder den Rollator im Schuppen ab-zustellen. Denn die Mieterin könne die 20 Meter dorthin ohne Rollator nicht bewälti-gen. Da es rechts neben der Haustür zu einer Behinderung des Kellerzugangs gekommen sei könne sie den Rollator links neben der Haustür ab-stellen. Dort sei es zu keiner Beeinträchtigung oder Behin-derung gekommen (AG Reck-linghausen, Az.: 56 C 98/13). ARAG

6/2015

22 Recht

Normalerweise gilt innerhalb von Eigentümergemeinschaf-ten das Mehrheitsprinzip. Das heißt, ein einzelnes Mitglied kann nicht gegen den Rest der Eigentümer seinen Wil-len durchsetzen. Doch es gibt auch Fälle, in denen sich das Prinzip umkehrt. Dann näm-lich, wenn Maßnahmen drin-gend erforderlich sind und so-fort erfolgen müssen.(Bundesgerichtshof, Akten-zeichen V ZR 9/14)Der Fall: In einem Haus mit drei Eigentumswohnungen war eine im Keller gelegene Immobilie gewissermaßen das "Sorgenkind".Wegen mangelhafter Repara-turen durch einen vorherigen Eigentümer war dieses Objekt unbewohnbar geworden. Es handelte sich im Wesentlichen um Wasserschäden an der Bausubstanz, von denen auch das Gemeinschaftseigentum betroffen war. Der Eigentümer der Keller-wohnung beantragte Sanie-rungsarbeiten, an denen sich die Gemeinschaft in Gestalt

einer Sonderumlage von 54.500 Euro beteiligen sollte. Die anderen Mitglieder lehn-ten ab – unter anderem mit Hinweis auf die hohe zu zah-lende Summe und ihr fortge-schrittenes Alter.Das Urteil: Der BGH schlug sich auf die Seite des einzel-nen Eigentümers. Die Unbewohnbarkeit des Ob-jekts und die schweren Schä-den sprächen dafür, dass die Arbeiten nicht aufschiebbar seien.Zwar habe eine Gemeinschaft einen gewissen Gestaltungs-spielraum, welchen Arbeiten sie zustimme und welchen nicht. Doch der sei hier klar überschritten.Auch die Leistungsfähigkeit der einzelnen Eigentümer könne deswegen nicht mehr maßgeblich sein. Die Rich-ter gingen sogar noch weiter: Verzögerten Eigentümer un-aufschiebbare Arbeiten ohne überzeugende Gründe, so könnten sie sich dadurch im Nachhinein schadenersatz-pflichtig machen.

Bei dringend notwendigen Sanierungsmaßnahmenist der Mehrheitsbeschluss der WEG nicht erforderlich

Wohnungstauch gewinnt als günstige Reisemöglichkeit im-mer mehr an Attraktivität. Wohnung, Mobiliar und Wertgegenstände für mehrere Wochen einem fremden Men-schen anzuvertrauen, birgt je-doch auch Risiken. Tauschwillige sollten auf je-den Fall ihren Vermieter infor-mieren und einen umfassenden Tauschvertrag abschließen, rät die Deutsche Anwaltauskunft.Sogenannte Tauschverträge, wie sie Wohnungstausch-portale auch empfehlen, sind rechtliche bindend, sagt-Rechtsanwältin Anke Haug, Vorstandsmitglied des Deut-schen Anwaltvereins (DAV). Wer seine Wohnung mit je-mandem tauscht, sollte alle relevanten Details in einem Tauschvertrag regeln. Zum Beispiel, ob der Tauschpart-ner persönliche Gegenstände des Wohnungsinhabers wie

den Inhalt von Schränken und Regalen benutzen darf. Aber auch, wann genau An- und Abreise anstehen, wie die Schlüsselübergabe abläuft und ob der Tauschpartner sich an Telefon- und Energiekosten beteiligt.Macht der Tauschpartner in der Wohnung des anderen et-was kaputt, ist er für den Scha-den haftbar – es gelten die

gleichen Regeln wie bei allen anderen Gästen. Meist springt die Haftpflicht- oder Hausrat-versicherung ein. Tauschwilli-gen wird empfohlen, vor Über-lassung der Wohnung mit dem Versicherer zu klären, welche Schäden unter welchen Vor-aussetzungen gedeckt sind.Außerdem wird geraten, den Tauschpartner über alle As-pekte zu informieren, die mit

dem Versicherungsschutz in Verbindung stehen. Dazu zählt zum Beispiel, wie und wie oft man die Wohnungstür abschließen muss und wie die Alarmanlage funktioniert. Wer bei seiner Rückkehr fest-stellt, dass in der Wohnung etwas beschädigt wurde, sollte dies dokumentieren. Wie bei Versicherungsfällen üblich, sollte man den Schaden foto-

grafieren. Empfehlenswert ist zudem, die Nachbarn über den Gast zu informieren. Sie könn-ten ihn sonst womöglich für einen Einbrecher halten. Zudem muss die Genehmi-gung des Vermieters eingeholt werden. Wer ohne seine Er-laubnis die Wohnung tauscht, muss mit mietrechtlichen Sanktionen rechnen.Wer für die Zeit des Woh-

nungstauschs vertrauliche Post erwartet, zum Beispiel Bankdokumente, sollte auch darüber Vereinbarungen tref-fen.Man muss seine Post für die Zeit der Abwesenheit nicht unbedingt lagern lassen. Es ist aber empfehlenswert, eine Person seines Vertrauens zu beauftragen, den Briefkasten zu leeren. Das kann natürlich auch der Tauschpartner sein.Vielfach wird mit der Woh-nung auch das Auto getauscht. Das ist versicherungsrechtlich kein Problem, wenn die Kfz-Versicherung einen Gastfahrer abdeckt.Der Rat: Andernfalls kann man für die Dauer des Woh-nungstauschs mit der Versi-cherung vereinbaren, dass ein weiterer Fahrer mit versichert wird. Die Tauschpartner müs-sen dann vereinbaren, wer die Kosten übernimmt.

Alternative Reisemöglichkeit birgt auch Gefahren:Vor Wohnungstausch den Versicherungsschutz prüfen

Einwilligung des Vermieters ist erforderlich

6/2015

23Recht

Henning Schwarze - Rechtsanwalt und NotarFachanwalt für Miet- und WohnungseigentumsrechtFachanwalt für Bau- und ArchitektenrechtSchlichter und Schiedsrichter für Baustreitigkeiten (SO-Bau)

Kanzlei Schwarze, Dr. Oskamp & PartnerRechtsanwaltssozietät und NotariatHuestraße 25 - 44787 BochumTel.: 0234 – 91223-0 oder 0234 – 60777 - Fax: 0234 – 91223-11info@schwarze-oskamp.de - www.schwarze-oskamp.de

Für Erbfälle ab dem 17. Au-gust 2015 gilt die EU-Erb-rechtsverordnung. Die gravie-renden Änderungen können bei grenzüberschreitenden Erbfällen zu unangenehmen Überraschungen führen. Probleme drohen insbeson-dere bei dem in Mustern aus dem Internet verbreiteten sog. Berliner Testament. Worauf hier lebende Ausländer, so-wie Deutsche, die ihren Le-bensmittelpunkt ins Ausland verlagert haben, bei der neuen Erbrechtsverordnung achten sollten.

Nach bisheriger Rechtslage entstehen in Erbfällen mit Auslandsbezug häufig unkla-re und komplizierte Verhält-nisse. Denn durch die unein-heitlichen Regelungen der verschiedenen Staaten finden vielfach sogar gleich mehrere Erbrechtsordnungen neben-einander Anwendung, die zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.Während die deutsche Rechts-ordnung auf die Staatsangehö-rigkeit abstellt und der Nach-lass einheitlich vererbt wird, differenziert beispielsweise die französische Rechtsord-nung nach beweglichen und unbeweglichen Sachen. Für das Ferienhaus eines Koblen-zers im Burgund fand mithin französisches Recht Anwen-dung; seine Eigentumswoh-nung in der südlichen Vorstadt wurde indes nach deutschem Recht behandelt.Diese unbefriedigende Situ-

ation soll angesichts zuneh-mender länderübergreifender Erbfälle in der EU durch die Erbrechtsverordnung verbes-sert werden. So ist künftig weder die Staatsangehörigkeit des Erb-lassers noch die Belegenheit einer Immobilie aus Sicht der europäischen Rechtsordnun-gen entscheidend. Vielmehr richtet sich das auf den Erbfall anzuwendende na-tionale Erbrecht nunmehr nach dem letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers. Nach diesem im Aufenthalts-staat geltenden Erbrecht wird dann das gesamte Vermögen

des Erblassers einheitlich ver-erbt.Die europäische Verordnung, die nur für Dänemark, das Vereinigte Königreich und Ir-land nicht gilt, muss von den deutschen Gerichten auf jeden Erbfall angewandt werden, der ab dem 17. August 2015 ein-tritt.Die neuen Regeln betreffen beispielsweise die Mallorca-Rentner. Während für sie bisher deutsches Erbrecht galt, werden einige nun nach spanischem Recht vererben.Dies führt oftmals zu nicht gewollten Ergebnissen, sehen doch zahlreiche ausländische Rechtsordnungen eine andere Erbfolge und andere Erbquo-ten vor. Auch kennen ausländische

Rechtsordnungen andere Pflichtteils- bzw. Noterbrech-te. Sehr unterschiedlich ist beispielsweise auch die Ver-mögensbeteiligung des überle-benden Ehegatten ausgestaltet. Insbesondere besteht die Ge-fahr, dass die im Internet und Anleitungsbüchern häufig zu findenden sog. Berliner Testa-mente, bei denen sich die Ehe-gatten mit Bindungswirkung gegenseitig und sodann ihre Kinder einsetzen, im Ausland nicht berücksichtigt werden. Das kann dann im Erbfall ein böses Erwachen geben, wird gewarnt.Auch was unter dem Ausdruck

“gewöhnlicher Aufenthalt”, auf den es nun ankommt, zu verstehen ist, wird die Gerich-te noch vielfach beschäftigen. Einige geplante Wochen oder Monate im Ausland werden vermutlich nicht ausreichen. Für die Kölner Schülerin im Auslandsjahr in Frankreich oder den spanischen Arzt im praktischen Jahr am Hambur-ger Universitätsklinikum wird sich daher wahrscheinlich nichts ändern. Was ist aber mit dem Münch-ner Rentner, der seit fünf Jahren in einem Pflegeheim in Tschechien betreut wird? Und welches Erbrecht findet auf den belgischen Banker Anwendung, der mit seiner deutschen Frau in Trier wohnt und in Luxemburg zur Arbeit

geht? Experten meinen, dass oftmals bei der anzustellenden Gesamtschau Nuancen ent-scheiden werden. Um böse Überraschungen zu vermeiden, räumt die Verord-nung die Möglichkeit ein, eine Rechtswahl entsprechend der Staatsangehörigkeit vorzuneh-men.Die Rechtswahl muss in Form einer Verfügung von Todes wegen erfolgen. Mit einer solchen Rechtswahl sollte jeder Klarheit schaffen, der seinen gewöhnlichen Auf-enthalt im Ausland nimmt. Auch viele in Deutschland dauerhaft lebende Ausländer werden mittels eines Testa-ments aktiv werden müssen, wenn sie sicherstellen wollen, dass das Erbrecht ihres Hei-matlands auch weiterhin für sie gelten soll. Die EU-Erbrechtsverordnung: wird begrüßt: Das neue Recht ermöglicht eine zuverlässige und rechtsi-chere Nachlassplanung. Hervorzuheben ist auch das neue europäische Nachlass-zeugnis.Damit können Erben ihre Rechtstellung bei grenzüber-schreitenden Erbfällen nach-weisen. Künftig entfällt somit die mehrfache Beantragung von Erbscheinen in allen Län-dern, in denen der Erblasser Vermögen hinterlassen hat.

Herausgeber: Presseverbund Bayern/RhNotK/HH/Koblenz/

Pfalz /Baden-Württemberg

Was sich bei grenzüberschreitenden Erbfällen ändert:Neue Regeln zum Erben und Vererben in Europa

Rechtswahl nutzen, sonst gilt das Erbrecht im letzten gewöhnlichen Aufenthaltsstaat des Erblassers

Bei der nachträglichen An-fechtung von Insolvenzen sol-len Gläubiger und betroffene Arbeitnehmer künftig besser vor finanziellen Risiken ge-schützt sein. Das Bundeskabinett beschloss dafür Ende September ein Gesetz zur Verbesserung der Rechtssicherheit. «Häufig wissen Gläubiger nicht, ob sie Zahlungen von ihren Schuld-nern dauerhaft behalten kön-nen oder ob sie die Zahlungen später - unter Umständen erst

nach Jahren - wieder an den Insolvenzverwalter herausge-ben müssen», erklärte Justiz-minister Heiko Maas (SPD) in Berlin. Die Neuregelung soll diese Unsicherheiten beseiti-gen.Unter anderem ist vorgese-hen, die Anfechtungsfrist von heute zehn auf dann vier Jahre zu verkürzen. Lohnzahlungen dürfen nach einer Drei-Mo-nats-Frist grundsätzlich nicht mehr angefochten werden.

justiz-nrw

Geändertes Insolvenzrecht

6/2015

24 Recht

Dem Bundesgerichtshof lag folgender Sachverhalt zur Beurteilung vor: Die Partei-en sind Mitglieder einer aus 201 Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemein-schaft. In der Eigentümer-versammlung vom 14.8.2013 beschlossen die Wohnungs-eigentümer die Durchführung einer Fassadensanierung mit förderfähiger Wärmedäm-mung.Um die mit ca. 2.000.000 € veranschlagten Kosten zu fi-nanzieren, beschlossen sie zudem die Aufnahme eines KfW-Förderkredits, dessen Zinssatz sich zum damaligen Zeitpunkt auf 0 Prozent belief, in Höhe von ca. 1.320.000 € mit einer Laufzeit von 10 Jah-ren sowie die Finanzierung des restlichen Betrages von ca. 900.000 € durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage.Das Amtsgericht hat die gegen den Beschluss über die Darle-hensaufnahme gerichtete An-fechtungsklage der Klägerin abgewiesen. Das Landgericht hat den Beschluss hingegen für ungültig erklärt. Die dage-gen gerichtete Revision einer Wohnungseigentümerin hatte keinen Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass auch die Aufnahme eines langfristi-gen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemein-schaft ordnungsmäßiger Ver-waltung entsprechen kann.Ob dies der Fall ist, kann aller-dings nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Um-stände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen In-teressen bestimmt werden. Im konkreten Fall hat der Senat die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses über die Kredit-aufnahme verneint. Entschei-

dungskriterien: Das Woh-nungseigentumsgesetz enthält keine Anhaltspunkte, dass den Wohnungseigentümern die Möglichkeit einer Kreditauf-nahme durch die Wohnungs-eigentümergemeinschaft nur in besonders gelagerten Aus-nahmefällen zu Gebote ste-hen soll. Allerdings muss das besondere Haftungsrisiko be-rücksichtigt werden. Gibt es Zahlungsausfälle bei Wohnungseigentümern, müs-sen die daraus resultierenden Fehlbeträge durch entspre-chend höhere Beiträge der übrigen Wohnungseigentü-mer oder durch eine Sonder-umlage ausgeglichen werden. Eine solche Nachschusspflicht kann zwar auch entstehen,

wenn ein Vorhaben durch eine Sonderumlage finanziert wird und sich diese bei einzelnen Wohnungseigentümern als uneinbringlich erweist. Da eine Sonderumlage von den aktuellen Wohnungseigentü-mern aufzubringen ist, wird aber meist hinreichend sicher bekannt sein, ob mit einem Zahlungsausfall zu rechnen ist; auch kann jedenfalls die Durchführung von Maßnah-men, die Aufschub dulden, davon abhängig gemacht wer-den, dass die beschlossene Sonderumlage von allen Woh-nungseigentümern gezahlt wird.Bei einem Darlehen lässt sich das Risiko des Ausfalls ein-zelner Wohnungseigentümer dagegen nur sehr begrenzt abschätzen. Zuverlässige Pro-gnosen über die Bonität der Wohnungseigentümer sind

schon wegen der meist langen Laufzeit des Darlehens nicht möglich; darüber hinaus muss stets damit gerechnet werden, dass es zu Eigentümerwech-seln in dieser Zeit kommt, sich also die Zusammensetzung der Gemeinschaft verändert. Angesichts dieses Haftungs-risikos ist bei der Entschei-dung über die Finanzierung einer Maßnahme durch ein hohes langfristiges Darlehen Zurückhaltung geboten. Ob sie ordnungsmäßiger Verwal-tung entspricht, lässt sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berück-sichtigung der allseitigen In-teressen der betroffenen Woh-nungseigentümer feststellen.

Dabei sind folgende Ge-sichtspunkte von Bedeutung: Es kommt wesentlich auf den Zweck des Darlehens an, wobei in erster Linie an Instandhaltungs- bzw. Mo-dernisierungsmaßnahmen zu denken ist; je dringlicher eine Maßnahme ist desto eher tre-ten andere Nachteile einer Finanzierung durch Darlehen bei der Abwägung zurück. Von Bedeutung ist ferner die Möglichkeit, die notwendigen Mittel durch Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage und Erhebung einer Sonderumlage aufzubringen.In diesem Zusammenhang sind den mit einer Darlehens-aufnahme einhergehenden Belastungen und Risiken die Vor- und Nachteile einer Fi-nanzierung der Maßnahme mittels Sonderumlage gegen-über zu stellen; eine Darle-

hensfinanzierung wird insbe-sondere in Betracht kommen, wenn die Erhebung einer Sonderumlage die einzelnen Wohnungseigentümer finanzi-ell stark belastete oder gar die Leistungsfähigkeit einkom-mensschwächerer Wohnungs-eigentümer überforderte. Relevant sind zudem die Höhe des Darlehensbetrages im Verhältnis zu der Anzahl der Wohnungseigentümer, die Kreditkonditionen, die Lauf-zeit des Darlehens und die Rückzahlungsbedingungen.Entgegen der Ansicht des LG muss eine mehrheitlich be-schlossene Kreditaufnahme nicht zwingend eine Option für die Eigentümer enthalten, die Finanzierung selbst zu übernehmen und den auf sie entfallenden Kreditanteil als Sonderumlage zur Reduzie-rung des Darlehensbetrages einzuzahlen.Auch die Beschlussfassung über die Aufnahme eines Dar-lehens muss gewissen Anfor-derungen genügen. Der Be-schluss muss Angaben über die zu finanzierende Maßnah-me, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten und erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so ange-legt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist. Ferner muss vor der Be-schlussfassung wegen des in die Zukunft verlagerten Risi-kos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentü-mer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer Gegenstand der Erörterung in der Wohnungseigentümer-versammlung gewesen sein. Dies ist in dem Protokoll der Eigentümerversammlung zu dokumentieren.In diesem Punkt entspricht der angegriffene Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Dem Protokoll der Eigentü-merversammlung lässt sich nicht entnehmen, dass über das Risiko einer Nachschuss-pflicht unterrichtet worden ist.Urteil vom 25.9.2015 – V ZR 244/14

Langfristige, hohe Kreditaufnahme durch eine WEG kann einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen

Besondere Berücksichtigung findet das Haftungsrisiko der übrigen Eigentümer bei Zahlungsausfall

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6/2015

25Recht

Der Online- und Versandhan-del legte laut Bundesverban-des E-Commerce und Ver-sandhandel Deutschland e.V. im ersten Quartal 2015 gegen-über dem Vorjahr insgesamt um gut 8 Prozent zu. Was bestellt wird, muss auch geliefert werden. Am liebs-ten stellen die Paketdienst-leister die Sendung im ersten Anlauf zu. Deshalb werden Paketsendungen gerne auch beim Nachbarn abgegeben, wenn der Empfänger nicht er-reichbar ist. Aber wie ist die Rechtslage?Das bestellte Smartphone lässt auf sich warten, das langer-sehnte Kleid kommt nicht an. Die Recherche bei der Sen-dungsnachverfolgung ergibt: Abgegeben beim Nachbarn. Doch nicht immer lässt sich ermitteln, bei welchem. Die Allgemeinen Geschäfts-bedingungen vieler Paket-dienstleister sehen vor, dass die Sendungen auch bei einem Nachbarn abgegeben werden dürfen.

Nach einem Urteil des Ober-landesgerichts Köln (Az.: 6 U 165/10) sind derartige Klauseln jedoch zum Teil un-wirksam und die Bezeichnung „Nachbar“ nicht eindeutig klar definiert.Deshalb entschieden die Rich-ter auch: Die Benachrich-tigungskarte ist Pflicht und muss leserlich geschrieben sein.Geht die Sendung verloren,

ohne dass der Paketzusteller eine Benachrichtigung nach-weisen kann, haftet er bis zum Höchstbetrag, das sind in der Regel mindestens 500 Euro. Höherwertige Sendungen können meist auch extra ver-sichert werden. Doch für den Sendungsempfänger ist es als Dritter schwierig, gegen die Klauseln und Bedingungen im Einzelnen vorzugehen, da Vertragspartner für den Ver-sand meist der Händler und Paketzusteller sind.

Wer keine Zustellung an den Nachbarn möchte, muss dies entweder bei der Bestellung vermerken (hierfür gibt es häufig ein Kommentarfeld auf dem Online-Bestellformular) oder sich die Sendung an eine Packstation liefern lassen. Einige Paketdienstleister bie-ten auch die Möglichkeit, ei-nen Nachbarn namentlich zu benennen, der Sendungen für den Empfänger annehmen

darf. Doch wer leistet bei Be-schädigung oder Verlust?Das kommt darauf an. Handelt es sich um eine private Sen-dung, geht das Risiko, dass das Paket – auch beim Nach-barn – beschädigt wird oder verloren geht, mit der Über-gabe an den Paketdienstleister auf den Empfänger über.Wurde dagegen die Ware durch einen Händler im Rah-men eines Kaufvertrages versendet, dann erfolgt der Gefahrübergang erst dann,

wenn der private Käufer die Ware erhalten hat. Geht also die Sendung beim Nachbarn verloren oder wird sie dort be-schädigt, wurde der Kaufver-trag nicht erfüllt. Der Händler kann eventuell Haftungsansprüche gegen den Paketdienstleister geltend machen, der Empfänger bzw. Käufer vom Verkäufer/Händ-ler die Erstattung des Kauf-preises verlangen.Es gibt noch eine Alternative, den Garagenvertrag.Hier wird zwischen Paketzu-steller und Empfänger verein-bart, dass die Sendungen an ei-nem vereinbarten Ort, eben in der Garage oder auf der Ter-rasse, wenn zugänglich, ab-gelegt werden darf. Nicht zu-lässig ist allerdings, dass eine Sendung einfach vor die Haus-türe gelegt wird. Macht es der Zusteller trotzdem und kommt die Sendung abhanden, muss der Händler den Kaufpreis zurückerstatten oder die Ware noch einmal liefern.

ins

Online- und Versandhausbestellungen nehmen zu:Rechtslage bei nicht ordnungsgemäß zugestellter Ware

Benachrichtigungskarte ist Pflicht

Die vielen gesetzlichen Än-derungen und der erhebliche Umfang der Unterlagen mit Instandhaltungsrücklagen, laufenden Konten, Ein- und Ausgaben machen es dem Verwalter sehr schwer, eine „richtige“ Abrechnung jähr-lich für die WEG zu erstellen. Der Wohnungseigentümer aber hat Anspruch auf eine richtige und ordnungsgemäße Abrechnung.Wann dieser Anspruch seine Grenzen hat und in welchem Umfang die falsche Abrech-nung korrigiert werden muss, darüber einige Informationen anlässlich einer Entscheidung des LG Frankfurt/Main vom 23. Juli 2015 (AZ: 2 – 13 S 172/14).In der Entscheidung waren in der Jahresabrechnung der Gemeinschaft verschiedene Positionen nach dem Verur-sacherprinzip verteilt worden. Die Kosten sollten also nur denjenigen Wohnungseigen-tümern in Rechnung gestellt werden, die diese auch verur-sacht haben. In der Teilungserklärung der Gemeinschaft war jedoch ge-regelt, dass die Kosten grund-sätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile um-zulegen sind. Der klagende Wohnungseigentümer war der Auffassung, die Kosten seien nach Miteigentumsanteilen umzulegen und beantragte daher, die Abrechnung insge-samt aufzuheben.Die Richter teilten die Auf-fassung des Wohnungseigen-tümers. Auch sie hielten die Abrechnung bezüglich der beanstandeten Positionen für falsch.Die Verteilung der Kosten hätte nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile erfolgen müsse. Dennoch musste der Kläger fast die gesamten Kos-ten des Rechtsstreites tragen. Es hätte hier die Anfechtung der Jahresabrechnung nicht insgesamt, sondern vielmehr nur hinsichtlich der einzelnen Positionen erfolgen dürfen, so die Richter. Denn nach der höchstrichter-

lichen Rechtsprechung ist bei einzelnen und abgrenzbaren Kostenpositionen die Jahres-abrechnung im Übrigen auf-rechtzuerhalten. Dies gilt na-türlich nur, soweit der einzelne Fehler keine Auswirkungen auf die Rechnung insgesamt hat.In der Entscheidung handelte es sich lediglich um geringe Rechnungspositionen, so dass der Großteil der Abrechnung nicht zu beanstanden war. Da der Kläger jedoch die Ab-rechnung insgesamt angegrif-fen hatte, musste er auch einen Großteil der Kosten überneh-men.Bei der Anfechtung von Be-schlüssen der Jahresabrech-nung sollte daher stets im Vor-feld überprüft werden, welche Positionen tatsächlich falsch sind und welche Auswirkun-gen diese auf die gesamte Ab-rechnung haben. Ansonsten hat der Eigentümer zwar in der Sache Recht, muss aber dennoch den Rechtsstreit bezahlen. DAV

6/2015

26 Recht

Hiermit ermächtige ich Haus+Grundeigentümer Bochum e.V. widerruflich ab dem die Beiträge von nachstehendem Konto abzubuchen:

BLZKonto-Nr.

Name des Kreditinstituts

Ort des KreditinstitutsPLZWenn das Konto die erforderliche Deckung nicht ausweist, besteht seitens deskontoführenden Kreditinstituts keine Verpflichtung zur Einlösung. Einen eventuell bestehenden Dauerauftrag zur Überweisung der Beiträge habe ich löschen lassen.

__________________________________________ __________________________Name des Mitglieds Mitglieds-Nr.______________________________________________________________________ Anschrift__________________________________________ _________________________Ort/Datum Unterschrift

Einzugsermächtigung

IBAN: DEBIC:

Fehlerhafte WEG Jahresabrechnung:

Nur selten ist die gesamteAbrechnung aufzuheben Wenn in einer Wohn-

anlage mehrere Ob-jekte leer stehen, kann das für verblei-bende Mieter zu hö-heren Betriebskosten führen, weil die Hei-zungsanlage nicht mehr optimal arbei-tet. Trotzdem müs-sen das die Mieter innerhalb gewisser Grenzen hinnehmen. (BGH, VIII ZR 9/14)

Der Fall: Eine Miete-rin bewohnte eine Immobilie in einem Haus mit 28 Wohn-einheiten. Die Anlage sollte mittelfristig abgerissen wer-den, weswegen im Laufe der Zeit immer mehr Parteien aus-zogen. Das Problem war, dass die Heizungs- und Warm-wasseranlage für die Nutzung durch ein komplett bewohntes Haus ausgelegt war und an-gesichts der Leerstände nicht mehr kostengünstig arbeiten konnte. Der Vermieter berück-sichtigte das zwar teilweise, indem er die Nebenkosten der Mieterin um die Hälfte redu-zierte. Aber das war der Mie-terin noch zu wenig.

Das Urteil: Der Bundesge-richtshof erkannte durchaus an, dass es grundsätzlich bei hohen Leerständen zu gro-ßen Verwerfungen bei der Betriebskostenabrechnung kommen könne. In derartig extremen Fällen müsse der Eigentümer dann auch vom ursprünglich vereinbarten Abrechnungsschlüssel abwei-chen. Hier allerdings habe der Vermieter ja bereits von sich aus Rücksicht genommen. Deswegen sei der geforder-te Betrag von 1.450 Euro für Heizung und Warmwasser in einem Jahr zwar hoch, aber nicht völlig untragbar. LBS

Leerstand in Wohnanlagekann die Kosten steigern

6/2015

27Recht und Finanzen

Bemessungsgrenzen steigenNach dem Referentenentwurf des Arbeitsministeriums zur Anpassung der Sozialversi-cherungs-Rechengroße 2016, steigen zum 1.1.2016 die Bei-tragsbemessungsgrenzen in der Renten- und Arbeitslosenver-sicherung von derzeit 72.600 Euro in West- und 62.400 in Ostdeutschland und auf 74.400 Euro bzw. 64.800 Euro. In der Kranken- und Pflegever-sicherung steigt die bundesein-

heitliche Bemessungsgrenze von 49.500 auf 50.850 Euro. Die Versicherungspflichtgren-ze in der Kranken- und Pflege-versicherung wird von 54.900 auf 56.250 Euro angehoben. Die Werte sind zunächst vor-läufig. Die Bundesregierung muss die Verordnung noch beschließen und der Bundesrat muss noch zustimmen. Erfah-rungsgemäß ist dies aber eine reine Formsache. BStZ

Bei Erbschaften informieren Finanzämter untereinanderDas für die Einkommensbe-steuerung des Erblassers zu-ständige Finanzamt hat das für die Erbschaftssteuer zuständi-ge Finanzamt den ermittelten Nachlass mitzuteilen, wenn der Reinwert mehr als 250.000 Euro beträgt. Der Reinwert setzt sich zusammen aus den hinterlassenen Vermögens-werten abzüglich Erblasser-schulden, mit Ausnahme einer Zugewinnausgleichsverpflich-tung. Ebenfalls angegeben werden Erwerbe aufgrund eines Ver-trages zugunsten Dritter. An-sprüche aus Lebensversiche-rungen sind allerdings davon ausgenommen.

Ebenfalls mitteilen muss das Erbschaftsteuer-Finanzamt, ei-nen Erwerb, dessen erbschaft-steuerlicher Bruttowert mehr als 250.000 Euro beträgt. Das ist dann der Anteil an den hin-terlassenen Vermögenswerten ohne Abzug der Erblasser-schulden aber zuzüglich der Werte der sonstigen Erwerbe.Wird eine Schenkung erst im Rahmen einer Fahndung oder einer Außenprüfung entdeckt, bleibt es den Erbschaftsteuer-Finanzämtern ebenfalls über-lassen, entsprechende Kont-rollmeldungen zu übermitteln.Erlass der Obersten Finanz-behörden der Länder vom 12.3.2015, AZ: S 3900. BStZ

Das dicke Ende kam, nachdem die Mieterin einer Wohnung längst ausgezogen war. Der Ei-gentümer stellte fest, dass die Immobilie durch Katzenurin erheblich geschädigt worden sei. Er forderte über 15.000 Euro Schadenersatz. In die-ser Situation erinnerte sich die Katzenbesitzerin an ihre priva-te Haftpflichtversicherung und bat um Unterstützung in dieser Angelegenheit. Doch die As-sekuranz weigerte sich, etwas zu bezahlen. Die Begründung: Die Versicherte habe insge-samt vier Katzen gehalten. Man müsse deswegen von einer

"übermäßigen Beanspruchung der Mietsache" sprechen, die durch den Vertrag nicht abge-deckt sei. Der zuständige Zivilsenat des Oberlandesgerichts, der in diesem Fall urteilen musste, schloss sich dieser Rechtsmei-nung an. Eine Beanspruchung der Mietsache sei übermäßig, wenn sie über das für einen Raum vereinbarte oder übliche Maß hinaus gehe und deswe-gen ein erhöhter Verschleiß eintrete. Genau aus diesem Grund müsse die Versiche-rung hier nicht eintreten. (OLG Hamm, 20 U 106/14) LBS

Haftpflichtversicherer darf Leistung bei übermäßiger Tierhaltung verweigern

Vermietet ein Makler für sei-nen Auftraggeber eine Woh-nung, wird für dessen Leistung in der Regel eine Provision in Höhe von zwei Nettokaltmie-ten fällig. Knapp die Hälfte der privaten Eigentümer (48,8 Prozent) wünscht sich aber, dass die Höhe sich nicht an der Miete orientiert, sondern am Aufwand des Maklers. Gut ein Viertel der Befragten (26,5 Prozent) hält eine Nettokalt-miete für angemessen. Nur je-der neunte Eigentümer meint, dass das aktuelle Preismodell angemessen ist und spricht sich für die Vergütung der Vermie-tungsleistung in Höhe von zwei Nettokaltmieten aus.Entscheiden sich Eigentümer, einen Makler zu beauftragen, wird vor allem auf gute regio-nale Marktkenntnisse geachtet. Daneben erwarten Eigentümer, dass die Immobilie vom Mak-ler im besten Licht präsentiert wird. „Die Umfrage zeigt, dass Makler bei vielen privaten

Eigentümern noch Überzeu-gungsarbeit leisten müssen. Serviceorientierte Makler, die ihre Hausaufgaben gemacht haben und ihre Märkte aus dem FF kennen, haben die besten Chancen, den Auftrag zu be-kommen“, sagt Volker Wohlf-arth, Vice President Customer bei ImmobilienScout24.

Top 3 - Gründe für die Zu-sammenarbeit mit Maklern:1. Der Makler kennt seinen regionalen Vermietungsmarkt gut (48,6 Prozent)2. Der Makler kann die Immo-bilie bestmöglich präsentieren (42,9 Prozent)3. Der Makler war bereits er-folgreich für uns tätig (42,9 Prozent)

Für die Umfrage wurden im Oktober 2015 über 300 Privat-eigentümer zum Bestellerprin-zip und dessen Folgen im Auf-trag von ImmobilienScout24 befragt.

Mehrheit würde Modell der Maklerprovision ändern

6/2015

28 Steuern/Finanzen

Erbschaften in Deutschland sind äußerst ungleich verteilt. So verbleiben von den drei Bil-lionen Euro, die im Zeitraum von 2015 bis 2024 vererbt wer-den, nur 1,4 Billionen Euro, wenn man nur die generati-onenübergreifenden Vermö-gensübergänge ohne die oberen zwei Prozent der Vermögens-reichsten betrachtet. Aber auch in der Masse der Erbfälle weisen die Hinterlas-senschaften eine sehr große Ungleichheit auf. So ist in den kommenden zehn Jahren mit insgesamt 5,8 Mil-lionen Erbfällen zwischen den Generationen zu rechnen. Al-lerdings werden in jeder achten Erbschaft keine nennenswerten Vermögen übertragen (13 Pro-zent). Wenn Vermögen an die nächs-te Generation übergehen, dann werden, ganz grob gerechnet,

jeweils in einem von drei Erb-fällen weniger als 25.000 Euro, 25.000 bis 150.000 Euro bzw. mehr als 150.000 Euro vererbt. Vermögen von mehr als einer Million Euro hinterlässt nur etwa einer von gut 50 Erblas-sern. Das geht aus der jüngsten Studie des Deutschen Instituts

für Altersvorsorge (DIA) her-vor.Betrachtet man allein die ver-erbten Geldvermögen, dann werden sogar in jeder sechsten Erbschaft keine nennenswerten Vermögen vererbt (16 Prozent) und in vier von zehn Fällen weniger als 25.000 Euro (38 Prozent). Nur jede zehnte Erbschaft summiert sich dann noch auf 150.000 Euro oder mehr.

Ganz anders ist es, wenn Immo-bilien im Spiel sind. Betrachtet man allein die Immobilienwer-te, dann werden zwar in mehr als der Hälfte aller Erbschaften keine nennenswerten Vermö-gen vererbt (54 Prozent). Aber jede vierte Erbschaft summiert sich dann auf 150.000 Euro

oder mehr.Noch deutlicher werden die Unterschiede der Wohneigen-tümer, wenn man die Geldver-mögen der Erblasser mit und ohne Immobilienbesitz bzw. mit hohem und geringem Im-mobilienbesitz unterscheidet. So vererbt jeder vierte Erb-lasser ohne Immobilien auch kein Geldvermögen, aber nur jeder neunte mit einem Immo-bilienbesitz von bis zu 250.000

Euro. Die Masse der immobi-lienlosen Erblasser vererbt zu-dem nur ein Gesamtvermögen von höchstens 25.000 Euro (45 %), bei Erblassern mit gerin-gen Immobilienvermögen (bis zu 250.000. Euro) vererbt die Masse dagegen 100.000 bis 250.000 Euro (55 %), bei Erb-lassern mit hohen Immobilien-vermögen sogar 250.000 bis 500.000 Euro (48 %). Es wird also eines deutlich: der Nachlass enthält nicht ent-weder hohe Geld- oder hohe Immobilienvermögen, sondern wenn Immobilien, dann auch hohe Geldvermögen.

Die Studie „Erben in Deutsch-land 2015 – 24: Volumen, Ver-teilung und Verwendung“ steht sowohl im Online-Shop des DIA als auch auf der Home-page zum Download zur Ver-fügung. DIA

Erbschaften sind in Deutschland sehr unterschiedlich:Jeder achte Nachlass ohne nennenswertes Vermögen

Wer Immobilien erbt, erhält zusätzlich meist auch Geldvermögen

Diese und weitere Fragen beantworteten Immobilien-, Rechts- und Steuerexperten auf einer Veranstaltung der LBS Baden-Württemberg unter dem Motto „Erben und Vererben im Wandel der Zeit“.Jahr für Jahr werden in Deutschland Vermögen in Höhe von mehreren Hundert Millionen Euro vererbt. Das Deutsche Institut für Altersvor-sorge (DIA) schätzt das Erb-schaftsvolumen in den kom-menden zehn Jahren auf 3,1 Billionen Euro. In vielen Fällen erbt der Ehepartner, etwa zwei Drittel gehen auf die nächste Generation über.Annähernd jede zweite der generationenübergreifenden Erbschaften umfasst auch Im-mobilien. Mit 46 Prozent ist ihr Anteil im Vergleich zum letzten Unter-suchungszeitraum 2001–2010 um zehn Prozent gestiegen. Dementsprechend hoch sind die Erwartungen der künftigen Erben. Laut TNS Infratest geht jeder fünfte Deutsche davon aus, Wohneigentum zu erben.

Bei den unter 30-Jährigen sind es sogar fast 40 Prozent. Am häufigsten vererbt – oder verschenkt – werden Ein- und Zweifamilienhäuser. Sie ma-chen mit über 70 Prozent den Löwenanteil der weitergegebe-nen Immobilien aus.Was aber nun tun mit der Im-mobilie? Selbst einziehen ist eine Mög-lichkeit. Es liegt in der Natur der Sache, dass selten Neu-

bauten, sondern in der Regel Bestandsimmobilien vererbt werden. Über zwei Drittel der neuen Eigentümer, führen deshalb zeitnah Modernisierungsarbei-ten durch, um das Haus auf den aktuellen Stand zu bringen und Energie zu sparen.Erben sind in der Regel über 40 Jahre alt. Viele haben eine eige-ne Familie und sich den Traum vom Eigenheim bereits erfüllt. Abbezahlt ist diese meist aber noch nicht. Also vielleicht die geerbte Immobilie verkaufen

und den Erlös in die Tilgung stecken?Wer heute sein Haus oder sei-ne Wohnung verkaufen will, ist in einer komfortablen Lage, denn in der Regel fehlt es nicht an Interessenten. In dieser Si-tuation glauben viele Immobi-lienbesitzer, auf einen Makler verzichten und den Verkauf selbst abwickeln zu können. Doch viele Eigentümer kön-nen den Wert ihrer Immobilie

nur schwer einschätzen. Findet sich dann ein Interessent, wird ein Besichtigungstermin ver-einbart. Leider steckt nicht hin-ter jeder Begehung eine echte Kaufabsicht, so die Erfahrun-gen. Ein seriöser Makler prüft auch die Bonität des Interes-senten. Denn nur wenn die Finanzierung stimmt, ist der Kaufwillige ein echter Käufer.Wer später vielleicht doch noch in die geerbte Immobilie einziehen will, kann diese zwi-schenzeitlich vermieten. Auch hier ist Unterstützung sinnvoll,

denn: Es gibt in der Regel viele Interessenten, die Kunst ist es, den „richtigen“ Mieter zu fin-den.Ein zu erwartendes Erbe kann das eigene Sparen nicht erset-zen. Denn die Erblasser wer-den immer älter und zugleich immer konsumfreudiger. Wie sich ein mögliches Erbe zusam-mensetzt und wann es kommt, ist somit höchst ungewiss. Auf der sicheren Seite ist, wer mit einer soliden Baufinanzierung selbst den Schritt ins Wohn-eigentum wagt, so wie es die meisten Menschen tun.Eine aktuelle Studie der Uni-versität Hohenheim im Auftrag der Stiftung Bauen und Woh-nen der LBS Baden-Württem-berg bestätigt, dass viele Men-schen ihr Wohnglück selbst in die Hand nehmen: Rund drei Viertel der befrag-ten Wohneigentümer haben die Immobilie, in der sie wohnen, selbst gebaut oder gekauft, 15 Prozent wohnen in einer ge-erbten Immobilie, 3 Prozent in einer geschenkten. LBS

Generationenvorsorge Immobilienerbe: Verkaufen, vermieten oder doch selbst einziehen

Erben ersetzt nicht das Sparen

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29Steuern/Finanzen

Der Bundesgerichtshofs hat auf die Unterlassungsklage eines Verbraucherschutzverbands entschieden, dass die Entgelt-klausel für die Ausstellung einer Ersatzkarte in den Allge-meinen Geschäftsbedingungen einer Bank unwirksam ist.Die beklagte Bank verwendet in ihrem Preis- und Leistungs-verzeichnis in Bezug auf Zah-lungsverkehrskarten eine Klau-sel, wonach das Entgelt für eine "Ersatzkarte auf Wunsch des Kunden (Entgelt für Aus-stellung der Karte)" 15 € be-trägt und dieses Entgelt "nur zu entrichten [ist], wenn die Not-wendigkeit der Ausstellung der Ersatzkarte ihre Ursache nicht im Verantwortungsbereich der Bank hat."Der XI. Zivilsenat hat der Un-terlassungsklage, die in beiden Vorinstanzen erfolglos geblie-ben war, auf die Revision des Klägers stattgegeben. Zur Be-gründung hat er ausgeführt, die angegriffene Klausel halte der gerichtlichen Inhaltskontrolle nicht stand:Nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB unterliegen unter anderem sol-che Allgemeinen Geschäftsbe-dingungen der Inhaltskontrolle, durch die von Rechtsvorschrif-ten abweichende Regelungen

vereinbart werden. Das trifft auf die beanstandete Klausel zu. Die Auslegung der umfassend formulierten Regelung - die sich ihrem eindeutigen Wort-laut nach auf sämtliche Fälle bezieht, in denen der Kunde bei der Beklagten wegen der Ausstellung einer Ersatzkarte vorstellig wird - ergibt, dass die Bank hiernach auch dann die Zahlung des Entgelts in Höhe von 15 € verlangen kann, wenn die Ausgabe der Ersatzkarte wegen der vereinbarungsge-mäß erfolgten Sperrung der Erst- bzw. Originalkarte nach § 675k Abs. 2 BGB notwen-dig geworden ist, deren Verlust oder Diebstahl - als nicht in den Verantwortungsbereich der Beklagten fallende Vorgänge - der Kunde gemäß § 675l Satz 2 BGB angezeigt hat. Mit der Bepreisung einer vom Kunden in diesen Fällen be-gehrten Ersatzkarte weicht die Beklagte von § 675k Abs. 2 Satz 5 BGB ab. Nach dieser Vorschrift trifft den Zahlungs-dienstleister (Bank) nach der Sperrung der Erstkarte und Wegfall der Sperrgründe die gesetzliche Nebenpflicht, dem Kunden ein neues Zahlungs-authentifizierungsinstrument

(Zahlungskarte) auszustel-len, wenn - wie im Falle des Abhandenkommens oder des Diebstahls der Erstkarte - die bloße Entsperrung nicht in Be-tracht kommt. Für die Erfüllung dieser gesetz-lichen Nebenpflicht kann der Zahlungsdienstleister mangels gesetzlicher Anordnung im Sinne von § 675f Abs. 4 Satz 2 BGB kein Entgelt verlangen. Für eine Differenzierung nach "Verantwortungsbereichen", wie die Beklagte sie mit der streitigen Klausel vornimmt, bietet § 675k Abs. 2 Satz 5 BGB keine Grundlage. Außerdem wälzt die Beklag-te mittels der beanstandeten Klausel Aufwand zur Erfül-lung eigener Pflichten auf ihre Kunden ab. Gemäß § 675l Satz 2 BGB hat der Zahler (Kunde) dem Zahlungsdienstleister oder einer von diesem benannten Stelle den Verlust, den Dieb-stahl, die missbräuchliche Verwendung oder die sonstige nicht autorisierte Nutzung eines Zahlungsauthentifizierungs-instruments unverzüglich an-zuzeigen, nachdem er hiervon Kenntnis erlangt hat. Der Zah-lungsdienstleister ist gemäß § 675m Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BGB verpflichtet, jede Nutzung des

Zahlungsauthentifizierungsins-truments zu verhindern, sobald eine Anzeige nach § 675l Satz 2 BGB erfolgt ist. Das kann im Falle einer Zah-lungskarte nur durch deren Sperrung erreicht werden. Die danach erforderliche Ausgabe einer Ersatzkarte ist zumin-dest in den Fällen des Verlusts oder Diebstahls der Erstkarte zwangsläufige Folge der Erfül-lung dieser Pflicht.Die vom Kläger beanstandete Klausel ist nicht nur kontrollfä-hig, sondern auch unwirksam. Allgemeine Geschäftsbedin-gungen, die zum Nachteil des Kunden gegen (halb-)zwin-gendes Recht verstoßen, be-nachteiligen ihn zugleich mit der Folge ihrer Unwirksamkeit unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Von den Vorgaben des § 675f Abs. 4 Satz 2 BGB darf von Geset-zes wegen nicht zum Nachteil eines Verbrauchers als Zah-lungsdienstnutzers abgewichen werden.Landgericht Köln - Urteil vom 23. 1. 2013 - 26 O 306/12Oberlandesgericht Köln - Ur-teil vom 19.3.2014 - 13 U 46/13 (WM 2014, 1338 ff.)BGH, Urteil vom 20. Oktober 2015 - XI ZR 166/14

BGH erklärt Entgeltklausel für die Ausstellung einer Ersatzkarte in den AGB einer Bank für unwirksam

Mit Urteil vom 30.04.2015 (Az. 3 K 900/13 Erb) hat das Finanzgericht Münster ent-schieden, dass Aufwendungen zur Beseitigung eines Ölscha-dens nicht steuermindernd als Nachlassverbindlichkeiten zu berücksichtigen sind.Der Kläger beerbte neben weiteren Erben zu 1/3 seinen Onkel. Zum Nachlass gehörte ein Grundstück, das mit einem Zweifamilienhaus bebaut war, in dem der Onkel eine Woh-nung selbst bewohnt und die andere vermietet hatte. Das Haus wurde mit einer Ölhei-zung betankt. Noch zu Lebzeiten hatte der Onkel des Klägers Heizöl be-zogen, das aufgrund einer ver-änderten Ölqualität zu einer

Verschmutzung der Heizöl-anlage führte, wodurch das Öl nicht mehr richtig angesaugt werden konnte. Dies hatte zur Folge, dass sich das Öl zuerst in einem Tank sammelte und dann austrat und zentimeter-hoch im Ölauffangraum stand. Erst nach dem Tod des Onkels wurde der Ölaustritt bemerkt und eine Fachfirma von den Erben mit der Schadensbesei-tigung beauftragt. Die Kosten hierfür machte der Kläger zu 1/3 in seiner Erbschaftsteu-ererklärung als Nachlassver-bindlichkeit geltend. Das Fi-nanzamt lehnte die steuerliche Berücksichtigung ab.Der 3. Senat des Finanzge-richts Münster teilte die Auf-fassung des Finanzamts und

wies die Klage ab. Als Nach-lassverbindlichkeiten seien nur solche Schulden abzugsfä-hig, die im Zeitpunkt des Erb-falls schon in der Person des Erblassers durch gesetzliche, vertragliche und außervertrag-liche Verpflichtungen begrün-det seien. Außerdem sei erforderlich, dass die Verbindlichkeiten den Erblasser im Zeitpunkt des Todes wirtschaftlich belastet haben, er also davon ausgehen musste, die Verpflichtungen unter normalen Umständen selbst erfüllen zu müssen. Der Umstand, dass der Onkel des Klägers im Streitfall durch den Einkauf von ungeeignetem Öl nur die Ursache für die zur Schadensbeseitigung erforder-

lichen Aufwendungen gesetzt habe, reiche dementsprechend für den Abzug der Aufwen-dungen als Nachlassverbind-lichkeiten nicht aus. Der Onkel des Klägers sei nicht behördlich zur Beseiti-gung des Ölschadens aufge-fordert worden. Da der Öl-schaden erst nach dem Tod des Onkels bemerkt worden sei, habe dieser auch nicht zu Lebzeiten mit einer vertragli-chen Inanspruchnahme durch seine Mieter rechnen müssen.Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache hat das Gericht die Revision zum Bundesfinanzhof zuge-lassen. Das Verfahren ist dort unter dem Az. II R 33/15 an-hängig. FG Mü

Aufwendungen zur Beseitigung eines Ölschadens sind keine steuermindernden Nachlassverbindlichkeiten

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30 Steuern/Finanzen

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Zu wenig Rente für die Miete: 40 % der deutschen Mieter ge-hen davon aus, dass sie im Al-ter umziehen müssen, weil sie sich ihre Wohnung nicht mehr leisten können. Das zeigt eine repräsentative Studie von im-mowelt.de, einem der führen-den Immobilienportale. Sollte die Rente im Alter tatsächlich nicht mehr reichen, haben die Deutschen unterschiedliche Strategien. Jeder 2. Mieter (54 %) würde mit allen Mitteln versuchen, seine Wohnung zu halten: 29 % indem sie Wohn-geld beantragen, 25 % durch einen zusätzlichen Minijob.Die Wohnung aufgeben und in eine günstigere Gegend umzie-hen, ist für 38 % der Befragten eine Option. Die meisten zieht es aufs Land (20 %) oder ins Ausland (13 %). Ein Umzug in ein Mehrgenerationenhaus mit den eigenen Kindern (3 %) oder in den zumeist günstige-ren Osten Deutschlands (2 %) kommt selten infrage.8 % der deutschen Mieter würden hingegen völlig ver-zweifeln, wenn die Rente nicht reicht. Sie hätten keinen Plan, wie sie die Wohnung bezahlen sollen.Von einem möglichen Umzug im Alter ist Reich wie Arm be-

troffen: So rechnen 46 % der Geringverdiener damit, dass ihre Rente nicht für die Miete genügt – aber auch 40 % der Besserverdiener.Erhebliche Unterschiede gibt es allerdings bei der Lösung des Problems: Während 36 % der Geringverdiener Wohngeld beantragen würden, planen le-diglich 7 % der Besserverdie-ner mit staatlicher Hilfe. Sie würden eher weiterhin arbeiten gehen (32 %), was hingegen nur für jeden 5. Geringverdie-ner (19 %) in Frage kommt.Immerhin 60 % der deutschen Mieter gehen davon aus, dass sie sich ihre Wohnung auch im Alter leisten können. Sie pla-nen bis dahin selbst eine eigene Immobilie zu besitzen (29 %) oder sich durch eine Riester-Rente, betriebliche Altersvor-sorge oder Lebensversicherung abzusichern. Mehr als ein Vier-tel glaubt, dass die gesetzliche Rente ausreichen wird, um die Wohnung zu halten.Für die von immowelt.de be-auftragte, repräsentative Studie zur Urbanisierung in Deutsch-land wurden im Juni 2015 bundesweit 1.210 Personen (Online-Nutzer) ab 18 Jahren befragt, 800 von ihnen gaben an, zur Miete zu wohnen.

Deutsche Mieter zweifeln, dass ihre Rente ausreicht, um die Wohnung zu halten

Wer für 2016 den Vorsatz ge-fasst hat, sein Geld besser ein-zuteilen, für den ist der Haus-haltskalender eine praktische Hilfe. Es können Einnahmen und regelmäßige Ausgaben einge-tragen werden. In der Monats-übersicht können die täglichen Ausgaben dem jeweiligen Tag oder Ereignis zugeordnet wer-den. Auf diese Weise wird nichts vergessen und man kann ganz schnell feststellen, ob das Geld reicht oder man an der ei-nen oder anderen Stelle sparen muss.Wie man beim Handy viel Geld sparen kann, zeigt der Beitrag „Klug kommunizieren“. Eltern

können im Kapitel „Kinder an die Tasten“ nachlesen, wie sie den Nachwuchs im Umgang mit Handy, Smartphone, Apps und Internet unterstützen kön-nen. In einem Test erfährt man, ob man sich mit Siegeln, La-bels und Gütezeichen auskennt, denen man täglich im Lebens-mittel- und Drogeriemarkt, auf Kleidungsstücken und Elektro-artikeln begegnet. – Kurz: jede Menge Infos und Hilfen für die ganze Familie!„Mein Haushaltskalender 2016 “ kann über www.geld-und-haushalt.de kostenfrei bestellt und heruntergeladen werden. Telefonische Bestellungen sind unter 030-204 55 818 möglich.

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