6/2013

1Aktuelles

Das informative und überparteiliche Magazin für den Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer

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In diesem Heft:11,4 Mio. Fördermittel

für unsere Stadt

„Zuhause sicher“ - NeueInitiative der Polizei

Mietpreisbremse kommtvoraussichtlich im Juni

Rauchverbot nur beiGesundheitsgefährdung

Heizungssanierung mitden Stadtwerken

Marco Oettinghaus Marthastraße 2 (Am Stadtpark)44791 Bochum Ruf 0234/58 11 22 Fax 0234/58 11 60www.oettinghaus-immobilien.de Mail kontakt@oettinghaus.eu

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Engagieren Sie sich aktiv für den Klima- und Umweltschutz! Für nur einen Euro zusätzlich pro Monat bekommen Sie sauberen Ökostrom aus Wasserkraft, den die Stadtwerke Bochum aus österreichischen Wasserkraftwerken beziehen. TÜV-zertifizierte Anlagen der Verbund-Austrian Hydro Power AG erzeugen dort den Ökostrom, den wir für Sie ins deutsche Strom netz einspei-

sen. Wechseln Sie jetzt: Es genügt ein Anruf, und Sie schalten um auf klimafreundlichen Strom aus Wasserkraft. Übrigens: Wir versorgen in Bochum bereits alle städtischen Einrichtungen und die öffentliche Beleuchtung mit Ökostrom aus Wasserkraft! Schließen Sie sich jetzt an: per Telefon unter 0234 960-3737 oder auf unserer Internetseite www.stadtwerke-bochum.de.

Gut fürs Klima,gut für mich:

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unsere Stadt braucht Geld - viel Geld, nachdem sie - anders als Düsseldorf - Millionen durch den nicht rechtzeitigen Verkauf ihres RWE-Aktienpakets verlo-ren hat, obgleich die Energiewende eine Gewinnwende längst erkennen ließ.

Jüngst hat sie weitere viele Millionen beim Zocken mit Schweizer Franken ver-loren. Das steht schon fest.

Nun erhöht man die Parkgroschen in der Innenstadt - den „Ruhrpark“ mit seinen entgeltfreien Parkplätzen wird es freuen.

Ist es denn nicht denkbar, in der Innen-stadt wenigstens Kurzzeitparkern ein entgeltfreies Parken zu ermöglichen? Es wäre einmal ein positives Signal und nicht nur wieder Abzocke.

Verehrte Mitglieder und Freunde von Haus+GrundeigentümerBochum,

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Herausgeber:Haus+Grundeigentümer Bochum GmbH

www.hausundbochum.de hausundbochum.deChefredakteur: Rechtsanwalt Erwin Köhler

Verlag:

CvD, Gestaltung & Anzeigen:

Druck: Zimmermann Druck + Verlag GmbH

ZUHAUSE ist das informative Magazin für Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Das Magazin erscheint im 22. Jahrgang und wird zweimonatlich herausgegeben. Der Verkaufspreis be-

-schlossenen Vereine enthalten. Ein Jahresabonnement inkl. Porto

-lages besteht kein Anspruch auf Entschädigung.

Für unverlangt eingesandte Manuskripte übernehmen weder Her-ausgeber noch Verlag eine Haftung. Namentlich gekennzeichneteBeiträge geben nicht unbedingt die Meinung der Redaktion wieder. Nachdruck – auch auszugsweise - nur mit schriftlicher Genehmi-gung des Verlages.

Titelfoto: Situation Kunst, im Schlosspark - Eberhard Franken

Vorwort

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Inhalt

Impressum

Nachrichten aus Bochum

Bochum erhält Fördermittel

Aktuelle Informationen

Initiative "Zuhause sicher" hilft

Mietpreisbremse und Provision:

Wie Testamente zuverlässig und kostengünstig registriert werden 23Verkehrssicherung: Mündliche Hinweise dokumentieren 26

Dr. Jürgen Ehrhardt

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4 Bochum

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Bochumer fahren generell angenehm zuvorkommendAuf der Internetseite www.fahrerbewertung.de kann man Aussagen über unser Fahrver-halten finden. Und über die Bochumer Autofahrer steht geschrieben:In Bochum ist das am häufigs-ten beobachtete Fahrverhalten „Fährt generell angenehm / zuvorkommend“ mit 62 Pro-zent. Außerdem sieht man, dass leider auch 7 Prozent der Fahrer negativ auffallen durch „Parkt verkehrswidrig/ver-kehrsbehindernd“. Anderer-seits sind es nur zwei Prozent, die freundlich Platz lassen zum Einordnen.Bewertungen kann jeder ab-

geben. Kennzeichen eingeben, anklicken ob man den Fahrer positiv, negativ, neutral be-werten möchte. Weitere An-gaben zum Fahrverhalten sind möglich.Man kann auch Eingaben kor-rigieren, dann wird automa-tisch die erste Eingabe wieder gelöscht.Datenschützer sehen diese Seite übrigens kritisch, wie der Presse zu entnehmen war. Manch Kennzeichen soll gelöscht worden sein, weil Fahrer nicht so ganz damit einverstanden waren, dass ihr Kennzeichen und die Bewer-tung dort auftauchen. bt

Ein Abschied ist immer auch ein Neuanfang: Im Rahmen eines Kundentreffs in der Sparkasse Bochum verab-schiedeten die Vorsitzenden von Verwaltungsrat, Oberbür-germeisterin Dr. Ottilie Scholz, und Vorstand, Volker Gold-mann, den langjährigen Kre-ditvorstand Karl Jochem

Kretschmer, offiziell in den Ruhestand.Gleichzeitig hießen sie seinen Nachfolger, Dirk Ziegler, im Kreise von rund 170 Gästen willkommen.Der Kreditexperte und Mann des Reviers ist bereits seit Jah-resbeginn Vorstandsmitglied der Sparkasse Bochum.

Von links: Karl Jochem Kretschmer, OB Dr. Ottilie Scholz, Dirk Ziegler, Volker Goldmann Foto: Sparkasse Bochum

Wechsel im Vorstand der Sparkasse Bochum

Die Erlasse über die Mittelzu-teilung für die Förderung des sozialen Wohnungsbaues sind bei der Stadtverwaltung einge-gangen: Bochum erhält 2015 mit 9,6 Millionen Euro einen besonders hohen Betrag, um den Neubau von Sozialwoh-nungen zu fördern.Weitere rund 1,8 Millionen Euro bekommt die Stadt, um damit zum einen energetische Modernisierungsarbeiten in Wohnungen zu unterstützen und sie barrierefreier zu gestal-ten, zum Beispiel durch boden-gleiche Duschen oder Umge-hungen für Stufen und Trep-pen. Zum anderen kann Bo-chum damit bei der Moderni-sierung und Instandsetzung von zu Wohnzwecken genutz-ten Denkmälern helfen. Auch der Bau oder Ersterwerb von selbst genutztem Wohnei-gentum wird weiterhin geför-dert, wenn der Bauherr oder Käufer die Einkommensgren-zen des sozialen Wohnungs-baues nicht überschreitet. Dies geschieht in diesem Jahr ohne Budgetgrenze; alle bis zum 30. Juni gestellten Förderanträge können bewilligt werden, so-fern die dafür nötigen Voraus-setzungen erfüllt sind.Nunmehr sind Investoren und Bauwillige aufgerufen, die Förderung entsprechender Bauvorhaben beim Amt für

Soziales und Wohnen anzu-melden.Die Konditionen der Woh-nungsbauförderung sind wei-terhin attraktiv. Im sozialen Mietwohnungsbau sind die Basisdarlehen während der ersten zehn Jahre zinslos; da-nach beträgt der Zins bis zum Ende der sozialen Bindung (wahlweise 15, 20 oder 25 Jah-re ab Bezugsfertigkeit) nur 0,5 Prozent. Zusätzlich gibt es ei-nen Investitionsanreiz durch Tilgungsnachlässe von 50 Pro-zent. Diese wirken wie ein Zu-schuss und werden auf die neben den Grunddarlehen be-willigten Zusatzdarlehen zum Beispiel für Aufzüge, kleine Wohnungen oder die Standort-aufbereitung zugunsten des geförderten Wohnungsbaues gewährt. Aufgrund der Tatsa-che, dass die Nachlässe von Anfang an die Darlehenssum-me reduzieren, sind die vorge-nannten Zinsen nur auf die Restschuld zu zahlen. Dies bewirkt einen nicht unerhebli-chen Liquiditätsvorteil gegen-über einer normalen Kapital-marktfinanzierung.Für weitere Auskünfte und die Beratung von Investoren und Bauherren sind im Amt für So-ziales und Wohnen Carmen Schimkat unter 02 34 / 910 - 37 50 und Udo Möhnke unter 02 34 / 910 - 37 67 zu erreichen.

11,4 Millionen Euro Fördermittel für Bochum

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Der erste rein kommunale Offshore-Windpark Europas liefert Strom. Gestern wurde die Inbetriebnahme der ersten Anlage des Trianel Windparks Borkum abgeschlossen. „Am 23. Dezember wurde unser Windpark über die Umspann-plattform DolWin alpha ans Höchstspannungsnetz ange-schlossen, nun ist die erste An-lage in Betrieb genommen worden“, berichtet Dietmar Spohn, Geschäftsführer der Stadtwerke Bochum. Der Bochumer Energieversor-ger ist mit 18,5 Prozent an dem 200-Megawatt-Projekt betei-ligt.Der Offshore-Windpark mit seinen 40 Windenergieanlagen liegt rund 45 km vor der Küs-te der Nordseeinsel Borkum. Die Errichtung wurde wind-parkseitig bereits Mitte 2014 abgeschlossen.Die mehrfache Verschiebung der Netzanbindung durch den Übertragungsnetzbetreiber hat den Netzanschluss allerdings bis zum Jahreswechsel verzö-gert.Bis zum Frühjahr sollen nun

alle Anlagen des Typs ARE-VA Wind M5000 mit einer Leistung von jeweils 5 MW nach und nach zugeschaltet werden.Für die Inbetriebnahme der einzelnen Windanlagen hat AREVA Wind das unter nor-wegischer Flagge fahrende Spezialschiff AKER WAY-FARER gechartert. Das 157 Meter lange Schiff ist mit zwei Schwerlastkränen ausgestattet und hat neben der Crew bis zu zehn Techniker an Bord. Um ein einzelnes Windrad in Betrieb nehmen zu können, muss der Wind mit mindestens Windstärke 3 wehen. Zugleich darf nicht mehr als Windstärke 7 herrschen, um für die Techniker den sicheren Übergang vom Schiff zur An-lage zu gewährleisten. „Beim Bau und der Inbetrieb-nahme des Windparks leisten die Gesellschafter Pionierar-beit. Unsere Windkraftanlagen sind so ausgelegt, dass sie auch bei schwerem Sturm Strom produzieren können“, erläutert Dietmar Spohn. Die technische Betriebsfüh-

rung des Trianel Windparks Borkum erfolgt von Land aus. Alle Windenergieanlagen und das Umspannwerk können aus dem Betriebsbüro in Emden

überwacht und gesteuert wer-den. Der Trianel Windpark Borkum wird pro Jahr auf Ba-sis der erwarteten 4.000 Voll-laststunden rund 800 Giga-wattstunden Strom (800 Mio. kWh) produzieren. Der Anteil der Stadtwerke Bo-

chum an der jährlichen Strom-produktion reicht aus, um rechnerisch 42.000 Haushalte mit umweltfreundlichem Strom zu versorgen.

An dem Offshore-Windpark sind neben den Stadtwerken Bochum und der Trianel GmbH weitere 32 Stadtwerke und Regionalversorger aus Deutschland, den Niederlan-den, Österreich und der Schweiz beteiligt.

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5Bochum

Die Stadtwerke Bochum ma-chen den Umstieg auf eine moderne Wärmeerzeugungs-anlage denkbar einfach: „Mit rewirflammekomfort bieten wir unseren Kunden einen Rundum-Service, bei dem die hohen Anschaffungskosten für eine neue Heizungsanlage ent-fallen“, beschreibt Frank Thiel, Vertriebsgeschäftsführer der Stadtwerke Bochum, das An-gebot zur Heizungsmoderni-sierung.Für eine monatliche Pauschale liefert der Energieversorger nicht nur das Gas, sondern die gesamte Heizungsanlage. Dadurch entfallen neben den hohen Anschaffungskosten auch die Kosten für Wartun-gen und Reparaturen. Bedarf für das Modernisierungsange-bot ist laut einer aktuellen Stu-die zum Heizungsmarkt, die

im Auftrag des Bundesverban-des der Energie- und Wasser-wirtschaft (BDEW) durchge-führt wurde, mehr als vorhan-den: Das Alter der Heizungs-anlagen in Deutschland ist bedenklich. Die Heizungsanla-gen sind im Durchschnitt 17,6 Jahre alt.

36 Prozent aller Heizungsanla-gen wurden sogar vor dem Jahr 1995 eingebaut und sind damit älter als zwanzig Jahre. Ein Großteil der Heizungsan-lagen im Gebäudebestand ist somit nicht auf dem Stand der Technik. „Um die Klima-schutzziele erreichen zu kön-nen, muss der Wärmemarkt stärker in den Fokus rücken. Hier liegt immenses Potenzial

brach, das zur Senkung von CO2-Emissionen und zum Energiesparen vorhanden ist“, erklärt Frank Thiel. In Deutschland entfallen rund 40 Prozent des Endenergiever-brauchs und etwa ein Drittel der CO2-Emissionen auf den Wärmemarkt. Der Energiever-

brauch in Privathaushalten kann beispielsweise mit mo-dernster Erdgasbrennwert-Technik in Kombination mit Erneuerbaren Energien effizi-ent gesenkt werden. Neben den allgemeinen zins-günstigen Krediten und Zu-schüssen für Sanierungsmaß-nahmen von Bund und Län-dern bieten die Stadtwerke Bochum ihren Kunden mit

rewirflamme komfort ein Con-tracting-Produkt, bei dem alle Betriebskosten der neuen An-lage durch die Gasrechnung abgedeckt sind. Ausführliche Informationen zu rewirflamme komfort und weiteren Förderprogrammen der Stadtwerke Bochum gibt es unter www.stadtwerke-bo-chum.de.Bei Fragen zum Thema Hei-zungsmodernisierung stehen die Energieberater der Stadt-werke Bochum unter 0234 - 960 3520 gerne zur Verfügung. Die Studie mit dem Titel "Wie heizt Deutschland?" wurde vom Marktforschungsinstitut GfK Nürnberg durchgeführt. Hierzu wurden deutschland-weit über 5.000 Haushalte zum eingesetzten Heizsystem so-wie zu Modernisierungsmaß-nahmen befragt.

Stadtwerke bieten Heizungs-Modernisierung übereine Pauschale - ohne eigene Investitionskosten

Studie belegt: Viele Heizungsanlagen in deutschen Haushalten sind veraltet

Trianel Windpark Borkum liefert ersten StromStadtwerke Bochum sind mit 18,5 Prozent beteiligt

Der Trianel Windpark Borkum liefert Strom, die erste Anlage wurde in Betrieb genommen. Quelle: Robert Ferdinand/Trianel)

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6 Bochum

Spannend soll sie werden, die diesjährige Immobilia am 18. und 19. April jeweils von 11 bis 16 Uhr: Nach langem Stillstand kom-men in diesem und im nächs-ten Jahr in vielen Stadtteilen spannende Neubauprojekte auf den Markt, so die Beurtei-lung von Kirsten Gehrmann, Geschäftsführerin des S-Im-mobilienDienstes.Bei den Gebrauchtimmobilien macht sich der demografische Wandel bemerkbar. Auch dort ist alles in Bewegung. Erbengemeinschaften suchen Käufer, viele ältere Bochumer möchten ihr Haus gegen eine barrierefreie Wohnung tau-schen.Dank der großen Kundenkar-tei und dem Netzwerk mit 45 Sparkassen-Geschäftsstellen bringt der S-Immobilien-Dienst Verkäufer erfolgreich mit potenziellen Käufern zu-sammen.Etwa 100 Immobilien hat al-

lein der S-ImmobilienDienst im Angebot, wobei die Zahl der Interessenten allerdings in der anhaltenden Niedrigzin-sphase größer ist als das An-gebot.Beide können finanziell pro-fitieren: Der Verkäufer be-kommt einen guten Preis und für den Käufer ist das Traum-haus dank günstiger Zinsen erschwinglich.Experten stehen bei der Mes-ser für individuelle Gespräche zur Verfügung, wenn es darum geht, die eigene Immobilien zu vermieten oder zu verkau-fen, zu finanzieren, öffentliche Fördertöpfe auszuschöpfen, energetisch zu sanieren, bar-rierefrei umzubauen bzw. das Haus abzusichern. Fachleute von Handwerk, Polizei, Versicherungen und Sicherheitsdienst zeigen au-ßerdem auf dem Dr.-Ruer-Platz, mit welchen geeigneten Maßnahmen das Eigentum ge-schützt werden kann.

Immobilia präsentiertattraktive Neubauprojekte

Opel hat bereits mit der Demontage von Werk 1 begonnen (oben): Die Abbruch-Arbeiter trennen fleißig Wertstoffe von Müll. Die Grünen im Rat haben bereits angefragt, ob durch den Abbruch Umweltbelastungen entstehen.Das neue Justizzentrum (unten), so meldeten einige Medien, soll 38 bis 42 Mio. teurer werden. Dass schon wieder ein sechsmo-natiger Verzug gemeldet wurde, wirft erneut kein gutes Licht auf den landeseigenen Baubetrieb. Fotos: Eberhard Franken

Keine guten Nachrichten aus Bochum

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Eine interessante Alternative zur „dicken Verpackung“ der Wohnhäuser bietet ein Wup-pertaler Unternehmen an. Der Firmengründer, Herr Michael Melzel, entwickelte in den 60er-Jahren ein sehr erfolgreiches

und hoch interessantes Verfah-ren.Sogenannte Leichtverkleidun-gen und Beschichtungsaufbau-ten auf Fassadenwände haben sich seit über 45 Jahren bestens bewährt und bieten deutliche Vorteile gegenüber konventio-nellen Methoden. Das beson-

dere und einzigartige am Mel-zel-Verfahren ist eine geringe Auftragsstärke, die niedrigen Kosten und die Langlebigkeit. Von Melzel verkleidete Fassa-den sind selbst nach 30 oder sogar 40 Jahren vorzeigbar und kaum verändert!Aufgrund der schönen Fassa-den, der extrem langen Haltbar-keit, dem günstigen Preis-Leis-tungs-Verhältnis und den sehr zufriedenen Kunden, wurde das Unternehmen im siebten Jahr in Folge mit „Sehr gut“ ausge-zeichnet. Bereits über 200 ab-gegebene Kundenbewertungen mit einem Notendurchschnitt von 1,3 zeugen für sehr zufrie-dene Kunden und der hohen Leistungsfähigkeit und Kompe-tenz des Unternehmens.Alle Materialien, wie Fassaden-platten, Kleber, Panzer-Isolier-massen, Farben, Beschichtun-gen und selbst der Maschinen-park werden von Melzel eigens hergestellt.Auf den Fassadenwänden wird ein mehrschichtiger, elastischer Unterbau aufgetragen.Hiernach folgt die Verlegung der Spezialverklinkerung, Kris-

tallit oder neutralen Fassaden-platten.Die Fassadenplatten (Matten) werden in einem Elastikbett mit „schwimmender Plattenober-fläche“ verlegt. Hierdurch wer-den Risse und Untergrundschä-den dauerhaft überdeckt.Das gesamte System besteht aus einem Kunstharz-Mineral-gemisch hochwertigster Güte, ist atmungsaktiv, wärmedäm-mend, umweltfreundlich und durch die Naturkristalloberflä-che hoch farbecht. Durch den mehrschichtigen Aufbau und isolierenden Beigabestoffen wird eine gesunde Wärmedäm-mung erzielt. Auf Wunsch ist der Einbau einer zusätzlichen Dämmplatte möglich.Der echte Charakter dieser Fas-saden ist von einer Klinker-oder Natursteinfassade kaum zu un-terscheiden. Die Kristalloberflä-che und ein zusätzlicher Algen-schutz sorgen für dauerhaft saubere Fassaden (Lotus-Effekt, Selbstreinigend). Der Umbau/Erneuerung von Dachüberständen, Dachrinne, Fallrohren, Fensterbänken, Bal-konanschlüssen, Geländern,

etc. entfällt. Hierdurch werden enorme Kosten eingespart.

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Bitte beachten Sie auch unsere Beilage in dieser Ausgabe

Die Sicherheit spielt eine im-mer größere Rolle im Alltag: Kameras wachen über Plätze der Stadt, Alarmanlagen si-chern öffentliche Gebäude, an Flughäfen kommen Körper-scanner zum Einsatz. Der in-timste Ort, das eigene Zuhau-se, wird häufig jedoch nur nachlässig geschützt: Die LBS West empfiehlt allen Immobilienbesitzern, sich zum Thema Einbruch- und Brand-schutz über das Netzwerk „Zu-hause sicher“ unverbindlich beraten zu lassen, um ihre Pri-vatsphäre vor Schäden durch mögliche Gefahren von außen zu bewahren. Der gemeinnüt-zige Verein, in dem auch Handwerksbetriebe und die LBS West engagiert sind, geht auf eine Initiative der Polizei zurück.Sind Türen oder Fenster nicht genügend gesichert, ist es so-

gar einem ungeübten Gelegen-heitstäter ein Leichtes, sich Zutritt zum Haus zu verschaf-fen. Welche Technik schiebt Langfingern jedoch effektiv einen Riegel vor?

Die Berater des Netzwerkes erstellen in einem persönli-chen Gespräch mit den Eigen-tümern ein individuelles Si-cherungskonzept für jede Im-mobilie. Im zweiten Schritt

vermitteln die polizeilichen Beratungsstellen auf Wunsch geschulte Fachbetriebe aus der Umgebung, die dem Netzwerk angehören. Die Handwerksbe-triebe sind als Errichter für den

mechanischen und elektroni-schen Einbruchschutz vom LKA anerkannt. Ein guter An-lass, sich auch mit dem Thema Sicherheit zu beschäftigen, ist immer dann, wenn ohnehin

andere Umbauten geplant sind. Viele Eigentümer machen sich z. B. Gedanken über die ener-getische Modernisierung ihres Hauses oder ihrer Wohnung. Die Installation von Sicher-heitstechnik kann gut an Mo-dernisierungsmaßnahmen ge-knüpft werden, um doppelte Ausgaben zu vermeiden. Stel-len Eigentümer fest, dass ihre Heizkosten steigen, weil durch undichte Stellen im Haus Wär-me entweicht, besteht Hand-lungsbedarf. Klug ausgewähl-te Fenster und Türen erzielen in diesem Fall einen doppelten Effekt: Sie schützen gegen Energieverlust und Einbruch.Das Land NRW unterstützt Modernisierer mit zinsgünsti-gen Darlehen, wenn sie die Energieeffizienz ihres Hauses verbessern. Mehr Informatio-nen auch unter www.zuhause-sicher.de LBS

"Zuhause sicher" - Eine Initiative der PolizeiUngebetenen Gästen den Einstieg erschweren

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9Aktuelles

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Immer mehr Stürme hinterlas-sen beschädigte Häuser und vielerorts auch unter Wasser stehende Keller. Der Verband Privater Bauherren (VPB) rät betroffenen Hausbesitzern und Bauherren, die Sturmschäden nicht nur der Versicherung zu melden, sondern möglichst schnell beseitigen zu lassen, sonst drohen vor allem Schim-melschäden."Besonders wichtig ist das bei Dachschäden. Wenn sich Zie-gel gelöst oder schwere Äste die Dachhaut durchschlagen haben, sollte die Dachfläche so schnell wie möglich wieder geschlossen werden. Notfalls sollten Löcher im Dach zu-nächst mit einer Folie ge-schützt werden, sonst dringt Regen in die Dachkonstrukti-on ein. Die Dämmung wird durchnässt, verliert ihre Dämmwirkung und es besteht Schimmelgefahr.Denken müssen Hausbesitzer bei Sturmschäden auch an die Haftung: Sie müssen ihre Im-mobilie in Ordnung halten, damit niemand zu Schaden kommt. Das gilt besonders für Sturmschäden: defekte Dä-cher, instabile Bäume und ab-gebrochene Äste müssen repa-riert und beseitigt werden. Weil Dachdecker und Baum-experten nicht überall sein können, sollten Hausbesitzer zumindest die gefährlichen Stellen sichern, also Flatter-band und Absperrungen unter dem beschädigten Dach oder rings um den problematischen Baum ziehen. Hauptsache, niemand wird gefährdet! Auch

Hausbesitzer, die auf den ers-ten Blick keine Schäden ha-ben, sollten aufmerksam ums Haus gehen und sich Dach und auch Bäume sehr genau be-trachten, denn mancher Scha-den, wie etwa leicht verscho-bene Ziegel, wird erst bei nä-herem Hinsehen erkennbar. Auf ihrer Baustelle nach dem Rechten sehen sollten auch

Bauherren, deren zukünftiges Heim noch im Rohbau steht. Zwar ist die Sicherung der Baustelle eigentlich Sache der Baufirmen, aber ... Außerdem sind Bauherren für ihr Grund-stück selbst verantwortlich: Als Grundstücksbesitzer ha-ben sie auch während der Bau-zeit die Verkehrssicherungs-pflicht. Sie müssen also han-deln, wenn der Sturm ihre Bäume auf die Straße oder in Nachbars Garten drückt. Falls die Baustelle ruht, sollten Bauherren checken, ob z. B. die Kellerabdeckung noch

dicht schließt, damit kein Re-gen in die untere Etage fließen kann.Es lohnt sich auch, zu prüfen, ob das Material, das auf der Baustelle lagert, noch richtig abgedeckt ist. Neuralgische Punkte sind auch die Mauer-kronen. Offene Mauerkronen sollten im Winter grundsätz-lich mit Folien gegen eindrin-

gende Nässe geschützt wer-den. Also: Sitzt die Folie noch oder hat der Orkan sie wegge-fegt? Dringt über Wochen Wasser in die Mauerkronen ein, laufen die Steine voll. Ge-friert dann das Wasser im Stein, dehnt es sich aus und zerstört den Stein. Solche enormen Schäden lassen sich durch Abdeckung der Krone verhindern.Problematisch sind große Bäu-me, die dicht am Haus stehen. Sie scheuern bei Sturm mit ihren Ästen an Fassaden und Regenrinnen. Dabei können

Bauteile beschädigt und gelo-ckert werden. Das gilt auch für Antennen oder Solaranlagen. Auch hier muss der Experte aufs Dach und die Schäden re-parieren. Bis er kommt – Ge-fahrenzone darunter absper-ren!Stürzen große Bäume um, dann verursachen sie meist nicht nur überirdisch Schäden. Je nachdem, wie tief sie wur-zeln, können sie im Boden Strom- und Gasleitungen oder sogar Wasserleitungen anhe-ben, sogar aufreißen und zer-stören. Ist bei Sturm der Strom ausgefallen, müssen Hausbe-sitzer anschließend alle Zeit-schaltuhren im Haushalt neu programmieren. Dabei auch elektronisch gesteuerte Bau-teile nicht vergessen, wie He-beanlagen und automatische Pumpen im Hauskeller! Steht nach einem Unwetter der Keller unter Wasser, schnell handeln. Das gilt besonders, wenn der Keller einen Estrich-boden hat. Fließt Wasser unter den Estrich, ist Schimmel fast schon programmiert. Erstes Gebot bei Wasser in sol-chen Kellern: Alles Nasse um-gehend raus. Vor allem nasse Teppiche. Je schneller das Wasser komplett entfernt wird, umso geringer ist seine Chan-ce, sich unter dem Estrich aus-zubreiten. Passiert das doch, muss der Boden aufwändig getrocknet – und im schlimms-ten Fall sogar aufgestemmt und erneuert werden. Unab-hängige Bausachverständigen beraten, wie der Boden idea-lerweise saniert wird. VPB

Sturmschäden schnell reparieren, nasse Keller gründlich trocknen, damit sich kein Schimmel bildet

Beschädigte Dachflächen müssen schnell wieder verschlossen werden.

Foto: VPB, Regionalbüro Bonn

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10 Aktuelles

Schon Mitte Februar konnten wir uns an den ersten Blüh-pflanzen erfreuen: Krokusse, Schneeglöckchen und andere Frühblüher zeigten ihr Ge-sicht. Damit es bunt weiter-blüht, hier einige Tipps:

Pflanzzeit für im Sommer blühende BlumenzwiebelnDie beste Pflanzzeit für viele im Sommer blühende Blumen-zwiebeln ist der April. Dann können zum Beispiel Kronen-anemonen, Montbretien, Scho-pflilien, Gladiolen und Lilien gepflanzt werden.

Etwas Abstand tut gutViele Zwiebeln und Knollen wachsen gut in Gefäßen. Wichtig für eine optimale Ent-wicklung ist ein ungehinderter Wasserabfluss.Deshalb sollten sich im Boden oder unten an den Seiten Was-serabzugslöcher befinden. Wenn der Boden des Gefäßes direkt auf dem Untergrund aufliegt, ist es möglich, dass überschüssiges Wasser nicht

abfließen kann. Dann emp-fiehlt es sich, denn Topf etwas höher zu stellen, beispielswei-se auf kleine Tonfüßchen.

Die Kleinen nach vorneDas Sortiment der Zwiebelblu-men reicht von nur 20 cm ho-hen Arten wie dem Sauerklee bis hin zu über einen Meter hohen Dahlien. Für eine optimale Wirkung pflanzt man die kleineren Ar-ten und Sorten in den vorderen Bereich des Beetes, die höhe-ren nach hinten.

Schnittblumenvielfaltfür den SommerAus vielen im Sommer blü-henden Zwiebeln und Knollen, die jetzt gepflanzt werden, ent-wickeln sich prachtvolle Schnittblumen.Wer Platz hat, sollte für sie eine Gartenecke reservieren, denn dann kann man sich im Sommer nach Herzenslust sel-ber frische Sträuße zusammen-stellen. Als Schnittblumen eignen sich unter anderem

Gladiolen, Dahlien, Kronena-nemonen (Anemone corona-ria), Montbretien (Crocosmia), Prachtscharte (Liatris), Lilien, Ranunkeln und verschiedene Milchsternarten (Ornithoga-lum).

Knollen von Gladiolen zeitlich versetzt legenLegt man die Knollen von Gla-diolen von April bis Mitte Mai in Abständen von 14 Tagen, blühen sie nicht alle gleichzei-tig, sondern nacheinander. So hat man länger Freude an der Blüte dieser schönen Schnitt-blumen.

Zierende BlütenknospenDie Frucht-Skimmie (Skim-mia japonica) schmückt sich im Winter mit leuchtend roten Beeren.Die Blüten-Skimmie (Skim-mia japonica ’Rubella’) dage-gen trägt zwar keine Früchte, sondern ab Herbst ihre auffal-lend braunroten Blütenknos-pen zur Schau, die sich im April und Mai zu wunderschö-

nen weiß-rosafarbenen Blüten öffnen und mit ihrem leichten Honigduft die ersten Insekten anlocken.

Rhododendren...werden nicht wie andere Blü-tensträucher vor der Blüte ge-düngt, sondern immer erst da-nach; die alten Blütenstände werden ausgebrochen, bevor sie Samen angesetzt haben, um den Neutrieb mit der Knospen-bildung zu fördern.

Zierkirschen für die KübelbepflanzungMit nur einem Meter Höhe ist die Späte Traubenkirsche (Prunus tenella 'Firehill') für die Kübelbepflanzung, zum Beispiel für den Balkon oder eine Treppe, ideal. Wenn ein großer Gartenkübel zur Verfügung steht, können auch zum Beispiel Prunus sub-hirtella 'Accolade' (ca. 3 m hoch und 3 m breit) oder Pru-nus serrulata 'Kiku-shidare-sakura' (ca. 3-5 m hoch) ge-pflanzt werden. homesolute.com

Frühling ist

die beste Zeit,

um Sommerblumen

zu pflanzen

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Kalk, Essensreste und Haare: Es gibt viele Gründe, warum der Abfluss verstopft sein kann. Das Immobilienportal immowelt.de stellt sieben Hel-fer in der Not vor und erklärt, wie sie funktionieren.In vielen Familien gibt es an Weihnachten Gänsebraten – und am Ende viel flüssiges Fett. Die Versuchung ist groß, dieses einfach in den Ausguss zu schütten. Und die Essens-reste gleich hinterher. Langfristige Folge: ein ver-stopftes Abflussrohr. Immo-welt.de zeigt sieben Möglich-keiten dieses wieder frei zu bekommen.

1. Nur auf den ersten Blick simpel: Chemische Rohr- und AbflussreinigerWer zur chemischen Keule greift, sollte sich darüber im Klaren sein, dass er die Um-welt stark belastet – und am Ende oftmals doch den Klemp-ner rufen muss: Falsch dosiert, verklumpt das Granulat und wird steinhart. Verschiedene Mittel dürfen keinesfalls kombiniert werden, denn dabei können giftige Reizgase entstehen. Denn die Rohrreiniger sind stark ätzend und verursachen aggressive, chemische Reaktionen. Kein Wunder, dass das mit Rohrreiniger gefüllte Abfluss-rohr richtig heiß wird.

2. Haushaltstipp: Essig und NatronBei den meisten Rohrverstop-fungen genügt bereits eine Mi-schung aus Natron und Essig: Dafür drei Esslöffel Natron oder Backpulver in den Ab-fluss geben und eine halbe Tasse Billigessig hinterher-schütten.Wenn das Sprudeln und Blub-bern aufgehört hat mit viel ko-chend heißem Wasser nach-spülen.Viele schwören auch auf Alka-Seltzer-Brausetabletten: Zwei bis fünf Tabletten in den Ab-fluss werfen und mit einer Tas-se Essig einfach nachspülen.

3. Saugglocke: Mit MuskelkraftWohl dem, der einen Pümpel im Haus hat: Bleibt Wasser in Badewanne oder Waschbe-cken stehen, einfach die Gum-miglocke aufsetzen und fest pumpen.Der entstehende Unterdruck löst den Klumpen, sofern die-ser noch locker sitzt. Dabei drei Dinge beachten: Das Gummi muss den Abfluss umschließen; die Saugglocke sollte im Wasser sein; den Überlauf mit einem feuchten Tuch verschließen. Der besondere immowelt.de-Tipp: Gummi vorher unter hei-ßes Wasser halten. Das macht es geschmeidig und es passt sich besser ans Becken an.

4. Wasser marsch: HochdruckreinigungUm ein verstopftes Abfluss-rohr mit Hochdruck zu reini-gen, wird ein dünner Spezial-schlauch an den Wasserhahn angeschlossen und in das Rohr eingeführt.Wasser marsch: Der entste-hende Hochdruck löst die Ver-stopfung.

5. Pressluftflasche: Unter Druck gesetztEine Pressluftflasche funktio-niert nach einem ähnlichen Prinzip wie der Pömpel. Der entstehende Überdruck ist je-doch deutlich höher. Aber Achtung:Einige Rohre und vor allem Muffen und Verbindungsstü-cke verkraften das nicht unbe-dingt und können kaputt ge-hen.

6. Reise ins Innere: Siphon demontierenWenn sich von außen keine Wirkung erzielen lässt, lohnt der Blick ins Innere. Bevor man den Siphon demon-tiert, sollte ein Eimer darunter gestellt werden. Dann die Überwurfmutter oder das Ge-winde vorsichtig und besser ohne Zange lösen und den Si-phon mit einer leichten Dreh-

bewegung aus der Gummi-muffe des Wandstutzens raus-ziehen.Ist diese Muffe porös, sollte sie unbedingt ausgetauscht wer-den. Das Sperrwasser im Si-phon ausschütten und ihn mit einer groben Flaschenbürste reinigen.Ist die Verstopfung damit be-reits beseitigt, sollten die aus-gebauten Teile genau geprüft und bei Verschleiß ersetzt wer-den.Ist ein Teil beschädigt, ist es oft günstiger, einen komplett neuen Siphon zu kaufen.

7. Rohrreinigungsspirale: Wenn sich alles drehtDer Klempner muss selbst dann nicht zwangsläufig geru-fen werden, wenn sich die Ver-stopfung in der Wand befindet. Häufig hilft dann bereits eine Rohrreinigungsspirale.Dieses – auch als Rohrreini-gungswelle bezeichnetes – Werkzeug wird so weit in das Rohr geschoben, bis es auf Widerstand stößt.

Dreht man dann mit Finger-spitzengefühl an der Kurbel, beginnt sich die Spirale in den Dreckpropf zu bohren. Bestenfalls löst sich die Ver-schmutzung dann und das Ab-flussrohr ist schnell wieder frei.Dabei müssen sowohl Länge der Rohrspirale als auch Dicke an das Abflussrohr angepasst sein. Andernfalls verdreht und verdrillt sich die Spirale und lässt sich nicht mehr vernünf-tig benutzen.

Beste Hilfe: Vorbeugen!Gegen groben Schmutz hilft ein kleines und dazu kosten-günstiges Ablaufsieb. Haare, Abfälle und Essensreste gelan-gen so erst gar nicht ins Ab-flussrohr.Jedoch verstopft Kalk unsere Rohre ebenso sehr. Kalkabla-gerungen lassen sich gut ver-hindern, indem die Rohre re-gelmäßig mit viel kochend heißem Wasser richtig durch-gespült werden.

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Abfluss verstopft: Sieben Hilfen, wenn das Wasser mal nicht abfließt

Spart die Muckibude: Ist der Abfluss verstopft, wird der Pümpel eingesetzt. Foto: Isabella Haag

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STATISTIKSTATISTIKSTATISTIK

Über 43 Mio. Pkw sind in Deutschland gemeldet. Die Zahlen legen nahe, dass der Bedarf an privaten Autostell-plätzen hoch sein muss. Doch wie sieht es mit der Stell-platzversorgung aus? Laut ei-ner Umfrage des Immobilien-portals Immonet ist ein Park-platz zur Miete für mehr als die Hälfte der Befragten ein abso-lutes Muss bei der Immobili-enwahl. Allerdings wird nur knapp ein Viertel der auf Im-monet.de inserierten Miet-wohnungen explizit mit Park-möglichkeit angeboten. Eine Umfrage unter den Nut-zern des Immobilienportals bestätigt diese Vermutung: Obwohl Care-Sharing Dienste aktuell eine immer größere Konkorrenz zum Privatauto darstellen, ist für mehr als die Hälfte der 1.416 Befragten ein Parkplatz zur Miete ein sehr wichtiges Kriterium bei der Immobilienwahl.In Anbetracht der hohen Nach-frage bleibt das Angebot an privaten Autostellplätzen der-zeit weit unter dem Bedarf. Dies ergab eine Auswertung der auf der Plattform inserier-

ten Mietwohnungsangebote in Deutschland vom 1. bis zum 3. Quartal 2014. Nur ein Viertel der Befragten legt keinen Wert auf einen Pri-vatparkplatz Während im Rah-men der Befragung von Immo-net rund 20 % der Umfrage-teilnehmer angaben, dass ein privater Autostellplatz für sie bei der Immobiliensuche zu-mindest wichtig sei, legt im-merhin lediglich ein Viertel der Befragten keinen Wert auf eine mietbare Parkmöglich-keit. Denkbar ist, dass sich die Situation der Parkplatzversor-gung insbesondere in den deut-schen Metropolen in Zukunft weiter zuspitzen wird. Dabei schreibt die Stellplatzverord-nung in der Regel vor, wie viele Parkmöglichkeiten für Kraftfahrzeuge und Fahrräder bei einem Neubau auf dem Baugrundstück oder in der Nähe von diesem nachgewie-sen werden müssen. Während die Verordnung in Berlin be-reits in den 90er-Jahren abge-schafft wurde, verzichtet auch Hamburg seit Anfang des Jah-res 2014 auf eine vorgeschrie-bene Anzahl an Stellplätzen.

Bedarf an Parkplätzen übersteigt das Angebot

Mit einer Quote von 37 % sind Single-Haushalte laut Statisti-schem Bundesamt der häufigs-te Haushaltstyp in Deutsch-land. Dabei kann der Begriff „Single“ täuschen, immerhin ist mehr als ein Drittel der Al-leinlebenden älter als 64 Jahre.Vier von zehn Haushalten wer-den von nur einer Person be-wohnt. Davon sind 17,6 Pro-zent jünger als 30 Jahre, ein weitaus größerer Anteil – nam-lich 34 Prozent – ist hingegen schon im Rentenalter. Die Al-leinlebenden zieht es insbe-sondere in die Großstädte: 42 Prozent wohnen in Städten mit mindestens 100.000 Einwoh-nern.Je älter die Menschen sind, desto mehr Wohnraum steht ihnen zur Verfügung, wie die Ergebnisse der Zensusumfrage zeigen. So umfasst der Haus-halt eines alleinstehenden Rentners im Schnitt 78 Quad-

ratmeter. Das sind 11 Prozent mehr als der durchschnittliche Ein-Personen-Haushalt mit 70 Quadratmetern bewohnt.Besonders viel Platz haben Al-leinstehende, die in den eige-nen vier Wänden leben. Ihnen stehen durchschnittlich 97 Quadratmeter zur Verfügung, Mietern hingegen nur 59 Qua-dratmeter.Gerade im Alter sind dies ent-scheidende Vorteile der Eigen-tümer, da die Rente im Ver-gleich zum letzten Netto-Ge-halt im Berufsleben wesentlich geringer ausfällt. Zudem haben Eigentümer die Möglichkeit, ihr Zuhause an die jeweilige Lebensphase an-zupassen. Ob energetische Modernisierung, moderne Haustechnik oder barrierear-mer Umbau – die eigene Im-mobilie bietet dem Besitzer ein Höchstmaß an Gestaltungs-freiheit. LBS

Anteil der Single-Haushalte liegt bei fast 40 Prozent

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Personenschaden bei einer In-tercityfahrt und zwei Hundert-frankenscheine mit identischer Seriennummer: Erst auf den zweiten Blick hat beides mitei-nander zu tun. Videojournalist Jonas B. ahnt, dass es sich um die Spitze eines Eisbergs han-delt. Ein aktueller, hochspan-nender Thriller aus der Welt der Banker, Börsenhändler, Journalisten und Politiker – das abgründige Szenario eines folgenreichen Finanzskandals.

Schmerz ist eine menschliche Ur-Erfahrung und das Symp-tom, das Menschen am häu-figsten zum Arzt treibt. Doch die verordneten Schmerzmit-tel, haben mitunter schwere Nebenwirkungen und helfen nicht immer. Neurobiologen, Psychologen und Soziologen erlauben einen neuen Blick auf das Phänomen Schmerz. Lin-derung ist möglich. Aber wir müssen lernen, anders mit Schmerzen umzugehen.

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Kann ich wegen der Kneipe nebenan die Miete drücken? Darf ich amerikanische Serien im Internet schauen? Muss mein Chef für meine Über-stunden ins Gefängnis? Es wird Zeit, sich über Ihre Rech-te schlau zu machen! Jurist und Bestsellerautor Volker Kitz führt Sie einfach, aber sicher über die alltäglichen rechtli-chen Stolpersteine – und zeigt Ihnen, wie Sie anderen immer einen Schritt voraus sind.

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13Aktuelles

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Buch-Tipps

Die Alltagsrealität in den Schützengräben des Ersten Weltkriegs steht im Zentrum des Bildbandes, der anhand bisher unveröffentlichter Fo-tografien neue Einsichten in eine kollektive Katastrophe vermittelt, deren ganzes Aus-maß sich uns erst jetzt voll er-schließt. Es sind sehr seltene, verstörende, von zwei jungen deutschen Frontoffizieren auf-genommene stereoskopische Bildfolgen, die uns dieses Inferno in besonderer Weise unverstellt und in räumlicher

Tiefe dreidimensional nahe bringen. 3D-Brille liegt bei.Die Ausstellung zum Thema. findet noch bis zum 21.6.2015 im LWL Industriemuseum Henrichtshütte Hattingen.

DTV - VerheissungSiebzehn Jahre lang hat Poli-zeikommissar Christian Ha-bersaat vergeblich versucht, den Tod einer jungen Frau aufzuklären, die kopfüber in einem Baum hängend aufge-funden wurde. Kurz nachdem er Carl Mørck um Hilfe gebe-ten hat, kommt er auf scho-ckierende Weise ums Leben - und nur wenig später sein Sohn. Die Recherchen führen zu einem obskuren »Zentrum zur Transzendentalen Vereini-gung von Mensch und Natur«. Mørck begibt sich in Gefahr.

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Liebe Mitglieder und Abonnenten,bitte beachten Sie, dass die Post Zeitungen grundsätzlich vom Service der Nachsendung ausnimmt. Haben Sie bitte auch Verständnis dafür, dass wir Ihnen nachträglich kein Exemplar zuschicken können.Darüber hinaus entstehen uns für nicht zustellbare Sen-dungen zusätzliche Kosten, die sich ohne großen Aufwand vermeiden lassen.Teilen Sie uns daher eine Adressenänderung möglichst frühzeitig mit – z.B. auf untenstehendem Vordruck.

PLZ - Ort

Adressenänderung ab dem Jahr 2015

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Preisindex fürdie Lebenshaltung im Februar 2015

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Zwei von sieben Saugrobotern machen ihre Sache „gut“, das Schlusslicht wurde mit „Man-gelhaft“ bewertet. Doch selbst der beste Saugroboter kann nicht mit dem klassischen Bo-denstaubsauger mithalten. Denn den kleinen Helfern fehlt es dafür an Saugkraft. So lautet das Urteil der Stiftung Waren-test in der Februar-Ausgabe der Zeitschrift test.Die Stiftung Warentest hat die praktischen Putzhelfer in den Prüfpunkten Reinigen, Navi-gation, Handhabung, Umwelt-eigenschaften und Haltbarkeit getestet. Der Großteil der Putz-kolonne hatte dabei Schwierig-

keiten, den Anforderungen gerecht zu werden. Selbst das stärkste Gerät im Test holte nicht halb so viel Staub aus dem Teppichboden heraus wie ein „guter“ Bodenstaubsauger.Beim Testsieger – mit 750 Euro das teuerste Produkt im Test – klappte es noch am bes-ten: Als einziger nahm er Mi-neral- und Grobstaub vom Teppichboden vergleichswei-se gut auf, Fasern sogar sehr gut. Auf Hartboden konnten zumindest noch zwei weitere Geräte überzeugen. Mit ihren Rundungen tun sich generell viele schwer, Ecken zu säu-bern. test

Saugroboter: kein Ersatz für den Bodenstaubsauger

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Beim Einrichten in der aktuel-len Saison erinnern viele Mö-bel an frühere Zeiten. Opas Ohrensessel kommt zurück, Omas Kommode, der Beistell-tisch in Nierenform und klei-nere Sofas. In unserer schnell-lebigen Zeit, in der ein Update das nächste jagt, will man im eigenen Zuhause vor allem sei-ne Ruhe haben. „Man lässt den immer hektischer werdenden

Alltag mit dem Schließen der Haustür hinter sich zurück und möchte sich mit Möbeln um-geben, die einem Gewissheit und Zeitbezug geben“, erläu-tert Dirk-Uwe Klaas, Hauptge-schäftsführer des Verbandes der Deutschen Möbelindustrie, den aktuellen Einrichtungs-trend.

Möbel sollen Teil einer echten Geschichte sein oder werden. Nostalgie ist deutlich im Zeit-geist, weil sie große Sicherheit gibt. Zusammen mit dem „pimpen“ der eigenen vier Wände entsteht so nie dagewe-sener individueller Mix. Ob Investitionen in Garten und Terrasse, Beleuchtung, Wand-gestaltung, Dekoration. Alle Maßnahmen werden weiter betrieben, individueller betrie-ben und sollen vor allem das eigene Lebensgefühl ent-schleunigen. Ein neuer Trend bei der Raumgestaltung ist da-bei die Erhaltung von „Zita-ten“ aus seiner Vorgeschichte. Ob ein Stückchen sichtbares Ziegelmauerwerk in der an-sonsten verputzten Wand oder das Belassen eines alten, ge-brauchten Holzfußbodens oder der groben Deckenbalken. All diese Dinge sind ein Kontra-punkt zur Globalisierung und Beschleunigung unseres All-tags.Im Trend liegen harmonische Formen, Farben, wohnliche Accessoires und auch Möbel aus allen Weltkulturen. So ent-steht kultureller Bezug und bei klassischen Entwürfen auch wieder Zeitbezug, der Sicher-heit und Identität gibt. Die individuelle Ausführungs-auswahl wird auch in der kom-

menden Saison durch den Me-gatrend Natur dominiert. Na-türlich, naturbelassene, au-thentische, ehrliche Materiali-en haben den Vorzug. Man verbindet mit ihnen das Ge-sunde, das, was einem gut tut und bei dem man weiß, was man hat. Aber Vorsicht: Immer mehr Möbel mit natürlich aussehen-den Holzoberflächen, die aber keine sind, kommen auf den Markt. Attraktiv macht sie aus-schließlich ihr Preis. Kunden, denen das Echte wichtig ist, sollten im Handel gezielt fragen, ob es sich bei der Oberfläche um Dekorfolie

oder echtes Holzfurnier han-delt. Bei den Bezugsstoffen für Polstermöbel bleibt hingegen naturbelassenes Leder mit rund 45 % Anteil. Daneben bleiben die Naturfa-sern Baumwolle, Leinen, Wol-le und Wollfilz beliebt. Es gibt auch einen hohen Anteil an Kunstfasern und Mischgewe-ben. Sie bestechen durch Stra-pazierfähigkeit, wenig Falten-wurf und wenig Pillingbildung und im Heimtextilbereich etwa bei Vorhängen durch bügel-freien, elegant glatten biswei-len geschmeidigen Wurf. Samt und Cord kommen als Bezugsstoff zurück. hdh

Nostalgie und Natur liegen im Trend:Ohrensessel und Nierentisch sind wieder gefragt

Naturbelassenes Holz und ein kleiner Garten an der Wand: Der Megatrend Natur ist überaus beliebt. VDM/Thielemeyer

So, wie ein frischer Anstrich wieder Leben in die eigenen vier Wände bringt, sorgen auch neue Möbel für ein Ende des „Alltagsmuffs“. Doch an-gesichts der schier unendli-chen Produktvielfalt im Mö-belsektor fällt die Entschei-dung für das richtige Stück oft alles andere als leicht. Hier hilft der Ratgeber „Möbel kaufen – Qualität erkennen“, den die Stiftung Warentest in Zusammenarbeit mit der Deut-schen Gütegemeinschaft Mö-bel herausgebracht hat. Den Ratgeber von Doris Dist-ler, den die Autorin mit Unter-stützung des Qualitätsprüfers Reimund Heym vom TÜV-

Rheinland verfasst hat, gibt es mittlerweile in der 4. Auflage. Er bietet auf insgesamt 224 Seiten umfangreiche Informa-tionen rund um den Möbelkauf für den Wohn- und Objektbe-reich an. Auf Stellflächen und auf die Frage, welche Materialien und Farben sich eignen, geht der Ratgeber umfassend ein. Er befasst sich außerdem mit Wohnbereichen wie Wohnen, Schlafen und Essen oder Ar-beitsbereichen wie dem Büro und dem Besprechungsraum und bietet dazu passende Checklisten an, die eine gute Orientierung beim Möbelkauf bieten.

Großer Möbelratgeber der Stiftung Warentest

Sofas werden kleiner und sind wieder zum Sitzen da.

VDM/freistil

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Der Deutsche Bundestag hat das Gesetz am 5. März 2015 beschlossen.Nach den derzeitigen Planun-gen wird der Bundesrat seine Beratungen Ende März ab-schließen. Wann die Vor-schriften in Kraft treten, richtet sich danach, wann das Gesetz im Bundesgesetzblatt verkün-det wird. Im Gesetzentwurf ist vorgese-hen, dass die neuen Regelun-gen zur Mietpreisbremse und im Maklerrecht am ersten Tag des zweiten auf die Verkün-dung folgenden Monats in Kraft treten. Wenn das Gesetz, wie geplant, im April 2015 verkündet wird, treten die Regelungen also am 1. Juni 2015 in Kraft.

Zu beachten ist allerdings, dass Voraussetzung für die Anwendung der Mietpreis-bremse zudem der Erlass von Rechtsverordnungen durch die Länder ist. Diese weisen die Gebiete mit angespannten

Wohnungsmärkten aus. Erst wenn ein Gebiet ausgewiesen wurde, kann die Mietpreis-bremse dort gelten. Die Länder können diese Rechtsverord-nungen bereits ab dem Tag nach der Verkündung erlassen.

Worum geht es?Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucher-schutz führt dazu aus:Mieten müssen auch für Nor-malverdiener bezahlbar blei-

ben. Dazu wollen wir einen Beitrag leisten. In den vergangenen Jahren sind die Mieten teilweise exor-bitant gestiegen. Der Unter-schied zwischen den Bestands-mieten und den Preisen bei Wiedervermietungen lag zu-letzt beispielsweise in Münster bei 30 %, in Hamburg und München bei 25 % und in Ber-lin 19 %; in Ballungsgebieten,

aber auch attraktiven Mittel-städten und Uni-Städten sind bezahlbare Wohnungen mitt-lerweile Mangelware. So stei-gen die Mieten etwa in Re-gensburg um 33% oder in Freiburg um 32 %.Die Neuregelungen sehen vor, dass bei der Wiedervermie-tung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebie-ten mit angespanntem Woh-nungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Ver-

gleichsmiete zuzüglich 10 Pro-zent angehoben werden darf.

Beispiel:Die bisherige Miete für die Wohnung A in einem Gebiet, das sich im Laufe der Jahre zu einem „Szenegebiet“ entwi-

Für vergleichbare Wohnungen werden bei Wiedervermietun-

qm erzielt, obwohl die ortsüb-liche Vergleichsmiete, die im örtlichen Mietspiegel doku-

qm liegt. Soll die Wohnung A nun (nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse) wiederver-mietet werden, kann der Ver-mieter die Miete auf höchstens

-durch wird der Anstieg der Mieten also gedämpft.

Die Mietpreisbremse soll dort gelten, wo sie gebraucht wird - nämlich dort, wo ein „an-gespannter Wohnungsmarkt“ besteht.Das Gesetz zur Mietpreis-bremse bestimmt auch die Vo-raussetzungen für die Festle-gung dieser Gebiete und nennt vier Indikatoren dafür, wann ein „angespannter Wohnungs-markt“ angenommen werden kann.Die Ermächtigungsgrundlage für die Länder zur Mietpreis-bremse wird auf fünf Jahre be-fristet. Sobald die Regelungen zur Mietpreisbremse mindes-tens drei Jahre gelten, wird der Wohnungsmarkt genau ange-sehen und untersucht, ob die Regelung ihren Zweck erfüllt

hat und weiter notwendig ist.Bestandsschutz:Vermieter können sich außer-dem auf einen Bestandsschutz verlassen: Es ist vorgesehen, dass eine zulässig vereinbarte Miete bei Wiedervermietung weiter verlangt werden darf. Vermieter werden also nicht gezwungen, eine frei gewor-dene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten.

Verstoß und Konsequenz

Der Mieter muss also maxi-mal nur 110 Prozent der orts-üblichen Miete zahlen. Es ist – wie auch sonst im Vertrags-recht - Sache des Mieters, sei-ne Rechte wahrzunehmen.Neben den privatrechtlichen Vorschriften gibt es auch eine Vorschrift im Wirtschafts-strafgesetz (§ 5), die für eine unangemessen hohe Mietfor-derung eine Geldbuße vor-sieht.Außerdem regelt § 291 Ab-satz 1 Nummer 1 des Straf-gesetzbuchs den so genannten „Mietwucher“. Danach wird mit Geldstrafe oder mit Frei-heitsstrafe von bis zu drei Jah-ren und in besonders schweren Fällen sogar von bis zu zehn Jahren bestraft, wer beson-dere Umstände ausnutzt, um drastisch überhöhte Mieten zu bekommen.

Maklerrecht:„Wer bestellt, bezahlt“

Im Maklerrecht soll das allge-mein akzeptierte Prinzip: „Wer bestellt, der bezahlt“ auch ver-ankert werden.Dadurch soll künftig sicherge-stellt werden, dass derjenige die Maklergebühren zahlt, der den Makler beauftragt hat bzw. in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig ge-worden ist; in der Praxis ist dies meist der Vermieter. Eine von dieser Neuregelung ab-weichende Vereinbarung ist unwirksam.Ausführliche Informationen finden Sie auf der Internetseite des Bundesministeriums:http://www.bmjv.de/DE/The-men/BauenundWohnen/Miet-preisbremse/_node.html

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Freigezogene Wohnungen müssen nicht unterhalb der bisherigen Miete angeboten werden

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Thema Leben und Wohnen:Hundertwasser in HagenFriedensreich Hundertwasser - das war ein ganz Großer. Derzeit (bis 10. Mai) kann man im Osthaus-Museum in Hagen ("Lebens-linien") bewundern, wie breit gefächert die Kunst dieses Mannes war. Und wie stark er sich mit seiner Kunst auch in das Wohnen und Leben einmischte. Ob es um die Bepflanzung von Dächern und Fassaden ging, um die Fenster als wichtiger Bestandteil des Hauses oder um das begleitende Grün: Hundertwasser kümmert sich um alles. Er ex-perimentierte sogar mit der Klärung von Schmutzwasser und mit einer Bio-Toilette (ebenfalls in Hagen zu sehen.) ef

Die Fotos bzw. Repros auf dieser Seite sind von Eberhard Fran-ken und stammen alle aus der äußerst sehenswerten Ausstellung.

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Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein Mieter wegen der Vereite-lung seines gesetzlichen Vor-kaufsrechts (§ 577 BGB) auch Schadensersatz in Höhe des ihm entgangenen Gewinns verlangen kann.Die Klägerin ist seit 1992 Mie-terin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Ham-burg, die Beklagte ist durch Eigentumserwerb in den Miet-vertrag eingetreten. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob vor oder nach Mietbeginn an den sieben Wohnungen des Hauses Woh-nungseigentum begründet worden ist. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Mai 2011 veräußerte die Beklagte sämtliche Eigen-tumswohnungen zum Gesamt-preis von rund 1,3 Mio Euro an einen Dritten. Dieser wur-de am 18. Juli 2011 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.Die Klägerin wurde von der Beklagten weder vom Kauf-vertragsabschluss unterrichtet noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen. Am 12. Januar 2012 bot der neue Eigentümer der Klägerin die von ihr be-wohnte Wohnung zum Preis von 266.250 € zum Kauf an. Sie macht geltend, die Beklag-te habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hier-durch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des

Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrs-wert von 266.250 € aufweise, zu einem Kaufpreis von (nur) 186.571 € - auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem ge-zahlten Gesamtkaufpreis - er-werben und dadurch einen Ge-winn von 79.428,75 € erzielen können.Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrags (nebst Zinsen) gerichtete Klage abge-wiesen, die hiergegen gerich-tete Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hat den geltend gemachten Schaden als nicht mehr vom Schutz-

zweck des § 577 BGB gedeckt angesehen.Die Differenz zwischen Ver-kehrswert und Kaufpreis sei nur ersatzfähig, wenn der Mie-ter sein Vorkaufsrecht ausge-übt habe und der Vermieter anschließend den dadurch zu-stande gekommenen Kaufver-trag nicht erfülle, sondern die Wohnung an den Drittkäufer übereigne.Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Er-folg und führte zur Zurückver-weisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zustän-dige VIII. Zivilsenat des Bun-desgerichtshofs hat entschie-den, dass dem Mieter nicht nur in den vom Berufungsgericht angenommenen Fällen der

Vereitelung eines bereits aus-geübten Vorkaufsrechts, son-dern auch dann ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwi-schen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dritten vereinbarten Kaufpreis – abzüglich ersparter Kosten - als Erfüllungsschaden zuste-hen kann, wenn der Mieter in-folge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mittei-lungspflichten aus § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Woh-nung an den Dritten Kenntnis

erlangt und aus diesen Grün-den von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht.Die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls und die Be-lehrung über die Vorkaufsbe-rechtigung sollen den Mieter in die Lage versetzen, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit einen Anspruch auf Übereignung der Wohnung zu begründen.Erhält der Mieter diese Infor-mationen erst zu einem Zeit-punkt, zu dem der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer schon ab-gewickelt worden ist, steht zu vermuten, dass der Vermieter die nicht mehr in seinem Ei-gentum stehende Wohnung nicht an den Mieter übereig-nen kann. In einem solchen Fall ist vom Mieter nicht zu verlangen, dass

er zunächst das Vorkaufsrecht ausübt, um hierdurch einen Kaufvertrag mit dem Vermie-ter zustande zu bringen, den dieser von vornherein nicht erfüllen kann. Vielmehr kann der Mieter dann unmittelbar Ersatz des Erfüllungsschadens - hier ent-gangener Gewinn - begehren, der ihm bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden wäre.Der Erstattungsfähigkeit eines solchen Schadens steht – an-ders als vom Berufungsgericht angenommen – auch nicht ein eingeschränkter Schutzzweck des Vorkaufsrechts nach § 577 BGB entgegen. Denn der Gesetzgeber ver-folgte mit dieser Regelung nicht nur die Absicht, den Mieter vor einer Verdrängung durch Drittkäufer zu schüt-zen, sondern wollte ihm auch die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem Kauf-preis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit ist, und ihn damit an den von die-sem ausgehandelten günstigen Konditionen teilhaben lassen.Der Rechtsstreit war an das Berufungsgericht zurückzu-verweisen, da dieses nicht alle für eine abschließende Entscheidung erforderlichen tatsächlichen Feststellungen getroffen hat.Urteil vom 21. Januar 2015 – VIII ZR 51/14AG Hamburg-St. Georg - Ur-teil vom 31.5.2013 - 920 C 16/13LG Hamburg - Urteil vom 16. Januar 2014 - 334 S 37/13

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Besitzer von sogenannten Kampfhunderassen wie etwa dem Pitbull haben in der Re-gel schlechte Karten bei der Wohnungssuche. Doch ist der Wesenstest des Tieres positiv und der Vierbeiner nie auffäl-lig geworden, muss der Hund wie ein ‚normaler‘ Hund ge-wertet werden. In einem konkreten Fall for-derte der Vermieter einen

Mieter aufgrund eines unkon-kreten Bedrohungsgefühls auf, seinen Pitbull abzuschaf-fen. Auf dessen Angebot, sei-nen Hund in der Wohnanlage nur mit Maulkorb und Leine laufen zu lassen, ging der Ver-mieter nicht ein. Daraufhin klagte das Herrchen erfolg-reich vor Gericht (Amtsge-richts Frankfurt a.M., Az.: 33 C 2336/01-13).

Kampfhundhaltung in der Wohnung ist erlaubt

Mieter soll von der Verdrängung durch einen Drittkäufer geschützt werden

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Fliesen sind höchst vielseitig. Sie werden im Haus und im Garten als Bodenbelag ver-wendet, ebenso in Bädern und Küchen an der Wand. Gene-rell gelten sie im Vergleich mit Teppichen und Holzböden als eher robust. Doch auch hier kommt es immer wieder zu Schäden. Sei es, dass die Ober-flächen gleich nach dem Ver-legen bei näherem Hinsehen feine Kratzspuren aufweisen. Sei es, dass ein Mieter gegen den Willen des Eigentümers diverse Fliesen angebohrt hat. Hier einige Streitfälle zu die-sem Thema

14 Dübellöcher in einer Küche sind durchaus noch im Bereich des Üblichen – zumindest dann, wenn keine Arbeits-platte vorhanden war und der Mieter diese selbst anbringen musste. Die Befestigung ei-ner Arbeitsplatte gehört nach Überzeugung des AG Rhein-bach (Az: 3 C 199/04) zum gewöhnlichen Mietgebrauch. Der Eigentümer müsse sich damit abfinden, dass sich auf Grund der besonderen räumli-chen Situation einige der Dü-bellöcher mitten in den Fliesen befinden.

Grundsätzlich sollte sich al-lerdings ein Mieter schon be-mühen, Bohrlöcher nur in den Fugen anzubringen. Denn dort richten sie weit geringeren Schaden an. Das AG Berlin-Köpenick (Az: 4 C 64/12) wies einen Mieter darauf hin, dass er durchaus in der Lage gewesen wäre, seine Wand-spiegel und Schränke mit Hilfe von Bohrungen in den Fugen anzubringen. Nun aber waren Fliesen gerissen. Dafür musste der Verursacher der Schäden aufkommen.

Wenn der Vermieter die Flie-sen auf dem Balkon bei einer Renovierung entfernen lässt und stattdessen den billigeren Estrich als Bodenbelag wählt, dann hat der Wohnungsmieter keinen Anspruch auf Wieder-herstellung des ursprünglichen Zustandes. Das LG Berlin (Az: 62 S 133/00) wies dar-auf hin, dass der Wohnzweck durch den Austausch nicht

beeinträchtigt werde. Das sei ganz anders, wenn z. B. im Inneren des Objekts ein Par-kettboden oder Stuckdecken verschwänden. Diese erhöhten den Wohnwert.

Ein Wohnungseigentümer hat-te nach einem Schadensfall grundsätzlich einen Anspruch

auf Austausch einiger Badflie-sen. Das Problem war, dass exakt dieselbe Fliesensorte nicht mehr aufzutreiben war und der Schadenersatzpflichti-ge nur ein sehr ähnliches Mus-ter verlegen lassen konnte. Die Unterschiede in der Schat-tierung fielen auf. Trotzdem durfte es so bleiben, entschied das LGMünchen I (Az: 1 T 14345/04), denn eine komplet-te Neuverfliesung des Bades hätte über 6.000 statt der hier eingesetzten 2.600 Euro ge-kostet. Allerdings erhielt der Betroffene 1.400 Euro Scha-denersatz zugesprochen, weil es zu einer Wertminderung gekommen sei.

Eigentümer und Mieter hatten sich darauf geeinigt, dass der Mieter auf eigene Kosten die Badezimmerwände umlau-fend fliesen lassen dürfe. So geschah es auch. Rund zehn Jahre später war wegen Renovierungsarbeiten eine weitere Neuverfliesung des Bades nötig. Anschlie-

ßend forderte der Eigentümer wegen dieser Wohnwertstei-gerung eine höhere Miete. Das AG Berlin-Lichtenberg (Az: 5 C 507/03) stimmte nicht zu. Die wohnwertsteigernde Maßnahme sei ursprünglich bereits durch den Mieter er-folgt, die neuen Arbeiten im Rahmen einer Strangsanie-rung gingen zu Lasten des Vermieters.

In einem Verfahren vor dem Europäischen Gerichtshof ging es um einen Kaufver-trag für polierte Bodenflie-sen im Wert von knapp 1.400 Euro. Als die Ware zum größten Teil bereits verlegt

war, stellte der Auftraggeber an der Oberfläche Schattie-rungen fest. Es handelte sich um Mikroschleifspuren. Er forderte eine Neuverlegung, die insgesamt 5.800 Euro ge-kostet hätte. Der EGH (Az: C 65/09) wies auf das Gebot der Verhältnismäßigkeit hin und erklärte, die Kostener-stattung könne auf den Wert des vertragsgemäß gelieferten Verbrauchsgutes beschränkt werden.

Tritt durch eine gebrochene Fußbodenfliese Asbest aus, dann besteht die Gefahr einer Gesundheitsschädigung. Der Gebrauchswert einer Miet-wohnung wird auf diese Weise spürbar gemindert. Deswegen entschied das LG Berlin (Az: 65 S 419/10) auf eine zehn-prozentige Mietminderung bis zur Behebung des Schadens. Das waren im konkreten Fall immerhin 77 Euro pro Monat.

Wer Fliesen verkauft und den Einbau besorgt, der über-nimmt nicht nur Verantwor-tung für die korrekte Verle-gung. Er muss seinem Kunden zumindest auch elementare Informationen über Gefahren durch unsachgemäße Reini-gung geben. In einem Prozess vor dem OLG Frankfurt (Az: 15 U 163/12) stellte sich heraus, dass das verwendete Fugen-material den Einsatz säure-haltiger Pflegemittel nicht vertrug. Deswegen fielen rei-henweise Fliesen zu Boden. Es wäre eine Nebenpflicht des Handwerkers gewesen, auf die Situation hinzuweisen.

Ein Fliesenspiegel in einer Küche gehört heute zu einer normalen, angemessenen Aus-stattung einer Wohnung. Der Vermieter hat es als vertrags-gemäß hinzunehmen, wenn sein Mieter derartige Einbau-ten vornimmt. Das AG Fürstenwalde (Az: 15 C 248/01) weist darauf hin, dass solch ein Fliesenspiegel schließlich auch wichtig sei, um das schädliche Spritzwas-ser der Spüle von der Wand-fläche abzuhalten. LBS

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19Recht

Urteile zum Streitobjekt Wand- und Bodenfliesen

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20 Recht

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entschei-dung mit der Frage befasst, ob der Vermieter zur außer-ordentlichen fristlosen Kündi-gung berechtigt ist, wenn der sozialhilfeberechtigte Mieter zur pünktlichen Zahlung der Miete nicht in der Lage ist, nachdem er zwar rechtzeitig einen Antrag auf Sozialhilfe gestellt hat, die zur Mietzah-lung erforderlichen Unter-kunftskosten jedoch nicht rechtzeitig bewilligt worden sind.Der Beklagte ist seit dem 1.12.2010 Mieter einer 140 m² großen Wohnung des Klägers. Die monatliche Nettomiete beträgt 1.100 €, zuzüglich Be-triebskosten in Höhe von 180 € und der Miete für die dazu-gehörige Garage in Höhe von 50 €.Ab Oktober 2011 bezog der Beklagte vom zuständigen Jobcenter Leistungen nach dem SGB II. Seit Januar 2013 leitete er die für seine Woh-nung erhaltenen Zahlungen des Jobcenters nicht mehr an den Kläger weiter. Der Klä-ger erklärte daraufhin wegen der hierdurch entstandenen Mietrückstände am 17. April 2013 die fristlose Kündigung und erhob im Juni 2013 Räu-mungsklage. Das Jobcenter

Mettmann gab in der Folge aufgrund einer einstweiligen Anordnung des Sozialgerichts eine Verpflichtungserklärung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf Übernahme der auf-gelaufenen Mietschulden ab.Nachdem seit Juli 2013 das Sozialamt seines Wohnorts für den Beklagten zuständig ge-worden worden war, beantrag-te er bei diesem Sozialhilfe einschließlich der Übernahme der Wohnungskosten. Ge-gen die Ablehnung der Woh-nungskostenübernahme erhob er Widerspruch und beantrag-te einstweiligen Rechtsschutz bei dem Sozialgericht. Dieses verpflichtete den Sozialhil-feträger schließlich im Wege einstweiliger Anordnung vom 30. April 2014 zur Zahlung der Mieten von September 2013 bis Juni 2014. In der Zwischenzeit hatte der Klä-ger, gestützt auf die rückstän-digen Mieten für die Monate Oktober 2013 bis März 2014, am 12. März 2014 erneut die fristlose Kündigung des Miet-verhältnisses erklärt.Das Amtsgericht hat der Räu-mungsklage stattgegeben, die Berufung des Beklagten ist zurückgewiesen worden.Die vom Landgericht zuge-lassene Revision hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichts-

hofs hat entschieden, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung vom 12. März 2014 wirksam beendet worden ist. Zu diesem Zeitpunkt war der Beklagte mit der Mietzahlung für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug. Der für die fristlose Kündigung er-forderliche wichtige Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB lag daher vor.Dem Verzugseintritt steht nicht entgegen, dass der Be-klagte, um die Miete entrich-ten zu können, auf Sozialleis-tungen angewiesen war und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hatte. Zwar kommt der Schuldner nur in Verzug, wenn er das Ausbleiben der Leistung im Sinne von § 276 BGB zu vertreten hat. Bei Geldschulden befreien je-doch wirtschaftliche Schwie-rigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen verspäteter Zahlung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruhen.Vielmehr hat jedermann nach dem Prinzip der einer Geld-schuld zugrunde liegenden unbeschränkten Vermögens-haftung ("Geld hat man zu ha-ben") ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finan-

zielle Leistungsfähigkeit ein-zustehen. Dieses Prinzip gilt auch für Mietschulden.

Bei einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BGB müssen darüber hinaus nicht die in § 543 Abs. 1 BGB ge-nannten zusätzlichen Abwä-gungskriterien beachtet wer-den. Vielmehr handelt es sich bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB auf-geführten Kündigungsgrün-den um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses. Soweit deren tatbestandliche Voraus-setzungen erfüllt sind, ist da-nach grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlo-sen Kündigung gegeben. Der Schutz des (nicht rechtzeitig zahlenden) Mieters vor dem Verlust der Wohnung wird vielmehr ausschließlich durch die einmalig innerhalb von zwei Jahren gewährte Schon-frist (§ 569 Abs. 3 BGB) si-chergestellt.Urteil vom 4. Februar 2015 – VIII ZR 175/14AG Langenfeld -Urteil vom 2. Oktober 2013 - 34 C 154/13LG Düsseldorf - Urteil vom 11. Juni 2014 - 34 S 343/13

Kündigung bei unverschuldeter Geldnot des Mieters:

Wirtschaftliche Schwierigkeiten befreien keinen Schuldner von den Folgen verspäteter Zahlungen

Wer schon einmal eine Kat-ze besessen hat, der weiß: Diese Tiere sind höchst ei-gensinnig. Sie lassen sich nur ungern vorschreiben, wo sie sich aufhalten sollen. Doch so ganz können die Gerichte die Eigentümer von Katzen nicht aus ihrer Verantwortung ent-lassen. Sie haben nach Aus-kunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS dafür Sorge zu tragen, dass das Tier sich nicht ständig in andere Wohnungen schleicht. (AG Potsdam, AZ: 26 C 492/13)Der Fall: Eine Mieterin hielt in ihrer Wohnung eine Katze.

Dagegen war auch nichts ein-zuwenden, denn grundsätzlich war das erlaubt. Seit geraumer Zeit drang das Tier jedoch regelmäßig in eine Nachbars-wohnung ein. Kaum war dort einmal ein Fenster oder eine Türe geöffnet, schon saß die Katze drin und verschwand erst wieder, wenn sie vertrie-ben wurde. Das wurde den Nachbarn zu viel. Sie drangen darauf, dass der Tierhalter – mit welchen Mit-teln auch immer – Einfluss auf seine Katze nimmt. Schließ-lich handle es sich nicht um einen einmaligen Ausflug.

Das Amtsgericht Potsdam sprach den "Katzen-Geschä-digten" bis zur Beseitigung dieser Belästigungen eine Mietminderung in Höhe von zehn Prozent zu. Zum vertragsgemäßen Ge-brauch einer Wohnung gehöre es, "dass Fenster und Terras-sentüren, sei es zum Lüften oder aus anderen Gründen, vollständig geöffnet werden können".Sei dies nicht mehr möglich, müsse man von einer nicht un-erheblichen Beeinträchtigung beim Gebrauch der Mietsache sprechen.

Katzenhalter müssen verhindern, das die Tiere in andere Wohnungen schleichen

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Der V. Zivilsenat des Bundes-gerichtshofs hat sich mit der Frage befasst, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Mieter, der sich durch den von einem tiefer gelegenen Balkon aufsteigenden Zigarettenrauch im Gebrauch seiner Wohnung beeinträchtigt fühlt und zudem Gefahren für seine Gesund-heit durch sog. Passivrauchen befürchtet, von dem anderen Mieter verlangen kann, das Rauchen während bestimmter Zeiten zu unterlassen.

Die Parteien sind Mieter in einem Mehrfamilienhaus in Brandenburg. Die Kläger wohnen im ersten Stock, die Beklagten im Erdgeschoss. Die Balkone der Wohnungen liegen übereinander. Die Beklagten sind Raucher und nutzen den Balkon mehr-mals am Tag zum Rauchen, wobei der Umfang des tägli-chen Zigarettenkonsums strei-tig ist. Die Kläger fühlen sich als Nichtraucher durch den von dem Balkon aufsteigenden Tabakrauch gestört und ver-langen deshalb von den Be-klagten, das Rauchen auf dem Balkon während bestimmter Stunden zu unterlassen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.Die Vorinstanzen sind der Meinung, dass ein Rauchver-bot mit der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Freiheit der Lebensführung nicht ver-einbar sei; diese schließe die Entscheidung ein, unabhängig von zeitlichen und mengen-mäßigen Vorgaben auf dem

zur gemieteten Wohnung ge-hörenden Balkon zu rauchen.Der BGH hat das Berufungsur-teil aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückver-wiesen mit der Begründung:

1. Einem Mieter steht ge-genüber demjenigen, der ihn in seinem Besitz durch sog. Immissionen stört (zu diesen gehören Lärm, Gerüche, Ruß und eben auch Tabakrauch), grundsätzlich ein Unterlas-sungsanspruch zu. Das gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander. Der Abwehranspruch ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil das Rauchen eines Mieters im Verhältnis zu seinem Ver-

mieter grundsätzlich zum ver-tragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Denn ver-tragliche Vereinbarungen zwi-schen einem Mieter und sei-nem Vermieter rechtfertigen nicht die Störungen Dritter.Der Abwehranspruch ist je-doch ausgeschlossen, wenn die mit dem Tabakrauch ver-bundenen Beeinträchtigungen nur unwesentlich sind. Das ist anzunehmen, wenn sie auf dem Balkon der Wohnung des sich gestört fühlenden Mieters nach dem Empfinden eines verständigen durch-schnittlichen Menschen nicht als wesentliche Beeinträchti-gung empfunden werden.Liegt hingegen nach diesem Maßstab eine als störend emp-fundene – also wesentliche – Beeinträchtigung vor, besteht der Unterlassungsanspruch

allerdings nicht uneinge-schränkt. Es kollidieren zwei grundrechtlich geschützte Be-sitzrechte, die in einen ange-messenen Ausgleich gebracht werden müssen. Einerseits steht dem Mieter das Recht auf eine von Beläs-tigungen durch Tabakrauch freie Nutzung seiner Woh-nung zu, anderseits hat der andere Mieter das Recht, seine Wohnung zur Verwirklichung seiner Lebensbedürfnisse - zu denen auch das Rauchen ge-hört - zu nutzen. Das Maß des zulässigen Ge-brauchs und der hinzuneh-menden Beeinträchtigungen ist nach dem Gebot der gegen-seitigen Rücksichtnahme zu

bestimmen. Im Allgemeinen wird dies auf eine Regelung nach Zeitabschnitten hin-auslaufen. Dem Mieter sind Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbe-einträchtigt von Rauchbelästi-gungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf. Die Bestimmung der konkre-ten Zeiträume hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

2. Sollte die Geruchsbelästi-gung nur unwesentlich sein, kommt ein Abwehranspruch in Betracht, wenn Gefahren für die Gesundheit drohen.Immissionen, die die Gefahr gesundheitlicher Schäden be-gründen, sind grundsätzlich als eine wesentliche und damit nicht zu duldende Beeinträch-

tigung anzusehen. Bei der Einschätzung der Ge-fährlichkeit der Einwirkungen durch aufsteigenden Tabak-rauch ist allerdings zu berück-sichtigen, dass im Freien ge-raucht wird. Insoweit kommt den Nichtraucherschutzge-setzen des Bundes und der Länder, die das Rauchen im Freien grundsätzlich nicht verbieten, eine Indizwirkung dahingehend zu, dass mit dem Rauchen auf dem Balkon kei-ne konkreten Gefahren für die Gesundheit anderer einherge-hen.Nur wenn es dem Mieter gelingt, diese Annahme zu erschüttern, indem er nach-weist, dass im konkreten Fall der fundierte Verdacht einer Gesundheitsbeeinträchtigung besteht, wird eine wesentliche Beeinträchtigung vorliegen und deshalb eine Gebrauchs-regelung getroffen werden müssen.

3. Die Sache war an das Land-gericht zurückzuweisen, weil es bislang keine Feststellun-gen dazu getroffen hat, ob der Rauch auf dem Balkon der Kläger als störend wahr-nehmbar ist oder - wenn das zu verneinen sein sollte - ob im konkreten Fall von dem Tabakrauch gesundheitliche Gefahren ausgehen, wie die Kläger unter Hinweis auf eine Feinstaubmessung behaupten.

Urteil vom 16. Januar 2015 – V ZR 110/14

AG Rathenow, Urteil vom 6. September 2013 - 4 C 300/13LG Potsdam, Urteil vom 12. März 2014 - 1 S 31/14

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Rauchen auf dem Balkon ist nur zu untersagen, wenn gesundheitliche Beeinträchtigungen zu befürchten sind

Betrifft nicht das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter

Verbotene Einbauten im SondereigentumEs gibt Rechte der Eigentümergemeinschaft, die Sonderein-bauten wie zum Beispiel bodentiefe Fenster oder eine Fußbo-denheizung untersagen darf. Zum Gemeinschaftseigentum gehören unter anderem Außen-fenster, tragende Wände, Böden oder Balkone. Wer nachträg-lich Änderungen vornehmen möchte, benötigt die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Ein Eigentümer ließ in seiner Wohnung eine Fußbodenheizung einbauen, ohne Zustimmung der Gemeinschaft und ohne Vorsehung im Aufteilungsplan. Die Heizung musste wieder raus (LG Dessau-Roßlau, Az.: 5 S 237/13). ARAG

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22 Recht

25 Jahre Erfahrung!

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Frage befasst, unter wel-chen Umständen eine auf den Eigenbedarf heranwachsender Kinder gestützte Eigenbe-darfskündigung unter dem Ge-sichtspunkt des Rechtsmiss-brauchs unwirksam ist.Die Beklagte bewohnt auf-grund eines mit dem Kläger am 14.4.2011 abgeschlosse-nen, unbefristeten Mietver-trags eine 2-Zimmerwohnung in Mannheim. Mit Schreiben vom 28.2.2013 kündigte der Kläger das Miet-verhältnis wegen Eigenbe-darfs zum 31.5.2013. Er führte an, seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem im Juni 2012 abgelegten Abitur ein Jahr in Australien verbracht habe, werde am 18.7.2013 nach Deutschland zurückkehren, danach eine Arbeitsstelle in Frankfurt/Main antreten und ein berufsbegleitendes Studi-um in Mannheim aufnehmen. Sie wolle nach ihrer Rückkehr eine eigene abgeschlossene Wohnung beziehen. Vor ih-rem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren El-tern bewohnt. Die Beklagte widersprach der Kündigung, weil der Eigenbedarf für den Kläger bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar ge-wesen sei.Der vom Kläger erhobenen Räumungsklage hat das Amts-gericht stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Eigenbedarfskündigung sei jedenfalls wegen Rechts-missbrauchs unwirksam. Für

die Annahme rechtsmiss-bräuchlichen Verhaltens rei-che es aus, wenn bei Vertrags-schluss hinreichend konkrete Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde. Das sei hier der Fall. Wenngleich sich die Tochter des Klägers bei Abschluss des Mietvertrags noch keine konkreten Vorstellungen über einen Auszug aus dem elter-lichen Heim gemacht haben möge, hätte der Kläger bei verständiger Betrachtung den Eigenbedarf voraussehen kön-nen und müssen.Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Er-folg und führte zur Zurückver-

weisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ge-stützte Kündigung in diesem Fall nicht wegen Rechtsmiss-brauchs unwirksam ist. Zwar liegt nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtspre-chung ein widersprüchliches rechtsmissbräuchliches Ver-halten vor, wenn der Vermie-ter Wohnraum auf unbestimm-te Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf in diesen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit je-dem Umzug verbundenen Be-lastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht

oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt.Kein Rechtsmissbrauch liegt dagegen vor, wenn das künf-tige Entstehen eines Eigen-bedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer – von Teilen der Instanzrechtspre-chung erforderlich gehaltenen – "Bedarfsvorschau" erkenn-bar gewesen wäre, der Ver-mieter aber bei Mietvertrags-abschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbe-darf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwo-gen, also ernsthaft in Betracht gezogen hat. Denn bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt

ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag anbietet und nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse (etwa Heranwachsen von Kin-dern, drohende Trennung von Familienangehörigen, Erkran-kung, berufliche Veränderun-gen) macht, regelmäßig nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs unaufgefordert geprüft hat und nach seinem derzeitigen Erkenntnisstand ausschließen kann. Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine solche – sich nach einer verbreiteten Auffassung auf bis zu fünf Jahre erstrecken-de - Lebensplanung verlangt

werden, würde dessen verfas-sungsrechtlich verbürgte Frei-heit missachtet, über die Ver-wendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen.Für die – in erster Linie dem Tatrichter obliegende - Beur-teilung, ob der Vermieter ent-schlossen war, alsbald Eigen-bedarf geltend zu machen oder ein solches Vorgehen ernsthaft in Betracht gezogen hat, darf allerdings nicht allein auf sei-ne Darstellung abgestellt wer-den.Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtum-stände an. Dabei kann auch auf objektive (äußere) Umstände zurückgegriffen werden, so-fern diese tragfähige Anhalts-punkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden.Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer "Be-darfsvorschau" trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwick-lungen nicht auf sich nehmen, kann er für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einsei-tigen Ausschluss der Eigenbe-darfskündigung vereinbaren.

Der Rechtsstreit ist an das Berufungsgericht zurückzu-verweisen, damit die erforder-lichen Feststellungen zu dem – von der Beklagten bestritte-nen - Vorliegen einer Eigenbe-darfssituation und zu den von ihr geltend gemachten Härte-gründen (§ 574 BGB) getrof-fen werden können.Urteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14

Ausschluss der Eigenbedarfskündigung kann mietvertraglich vereinbart werden

Kein Rechtsmissbrauch in späterer Kündigung - auch wenn zunächst kein Eigenbedarf geplant war

Im einem Fall fotografier-te ein Mieter vom Fenster des Treppenhauses sowie aus seiner Wohnung heraus den Balkon eines Nachbarn. Zweck der Aufnahmen war die Sicherung von Beweis-mitteln für einen späteren Prozess. Der Mitmieter war mit den Fotoaufnahmen nicht einverstanden und klagte auf

Unterlassung. Vergeblich! Ihm habe kein Anspruch auf Unterlassung zugestanden, so die angerufenen Richter. Denn das Fotografieren eines einsehbaren Balkons stellt keine Besitzstörung im Sinne des BGB dar, da weder eine körperliche noch eine psy-chische Einwirkung vorliegt. Zu verneinen sei auch eine

Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts. Denn durch die Fotografien sei nicht das Persönlichkeitsrecht des Mitmieters beeinträch-tigt worden. Etwas anderes kann gelten, wenn sich der Fotograf in die Wohnung ein-schleicht und von innen Fotos anfertigt (OLG Celle, Az.: 13 U 86/79).

Nachbars Balkon zu fotografieren ist erlaubt

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Erst seit 2012 gibt es ein zent-rales gesetzliches Register für Testamente in Deutschland. Das von der Bundesnotarkam-mer geführte Zentrale Tes-tamentsregister verzeichnete im dritten Jahr seines Beste-hens bereits 7,7 Mio. Urkun-den und bietet jedermann die Möglichkeit sein Testament kostengünstig registrieren zu lassen. Bis Ende 2016 wird der Verwahrort von 20 Millionen Urkunden für Gerichte und Notare zentral und zuverlässig abrufbar sein.

Selbst das wohlüberlegtes-te Testament zählt letztlich nichts, wenn es nach dem Tod nicht dem Nachlassgericht zur Eröffnung übergeben wird. Bürger, die sich mit der Ab-fassung ihres letzten Willens beschäftigten, stoßen zwangs-läufig auf das Problem, wie sie sicherstellen können, dass ihr letzter Wille auch aufgefunden und befolgt wird. Besonders häufig machen sich Alleinste-hende darüber Sorgen, bzeigt die Beratungspraxis. Aber auch Ehegatten fühlen sich oft unsicher, wenn sie beispiels-weise an einen gemeinsamen Autounfall denken. Es wird geraten, Testamente im 2012 gesetzlich eingeführten Zent-ralen Testamentsregister ver-merken zu lassen. Bei einem notariellen Testa-ment geschieht die Meldung automatisch durch den Notar. Nach der Beurkundung führt dieser die Registrierung beim Zentralen Testamentsregis-ter der Bundesnotarkammer durch und übergibt das mit ei-nem Siegel verschlossene Tes-tament in die Verwahrung des Amtsgerichts.Will der Bürger ein hand-schriftliches Testament regist-rieren lassen, muss er es selbst in die Verwahrung des Amts-gerichts geben. Die Meldung an das Zentrale Testamentsre-gister erfolgt dann durch das Gericht.Durch die Meldung an das Zentrale Testamentsregister wird die bis vor drei Jahren noch übliche Meldung von erbfolgerelevanten Urkunden an das Geburtsstandesamt des

Erblassers ersetzt. Die bei den knapp 5.000 Ge-burtsstandesämtern verstreut liegenden Verwahrnachrich-ten über Testamente und an-dere für das Erbrecht wich-tige Dokumente, die vor der Einführung des zentralen Testamentsregisters errichtet wurden, werden von der Bun-desnotarkammer sukzessiv in das zentrale Testaments-verzeichnis überführt. Die Überführung aus Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Schleswig-Holstein, Thüringen und Hes-sen hat bereits erfolgreich stattgefunden. Derzeit werden

die Verzeichnisse von den Standesämtern in Nordrhein-Westfalen abgeholt. Ab dem Frühjahr wird die Arbeit auch auf Rheinland-Pfalz erstreckt. Bis Ende 2016 wird die Über-führung von knapp 20 Millio-nen Verwahrungsnachrichten über erbfolgerelevante Urkun-den dann abgeschlossen sein.

Wie wird das Testament mit-tels des Registers gefunden? Im Sterbefall informiert das Standesamt das Zentrale Testa-mentsregister. Dort wird dann überprüft, ob Verwahranga-ben zu einer letztwilligen Ver-fügung registriert sind. Das Zentrale Testamentsregister informiert sodann die verwah-rende Stelle. Das verwahrende Amtsgericht eröffnet darauf-hin das Testament und über-sendet es an das zuständige Nachlassgericht, das sich am letzten Wohnsitz des Verstor-benen befindet. Das Nachlass-gericht informiert dann Erben und Hinterbliebene.

Zahlreiche Bürger meinen zu Unrecht, es kämen hohe Kos-ten auf sie zu. Tatsächlich ist ein professionell beratenes und beurkundetes Testament regelmäßig günstiger als eine Autoinspektion. Die Gebühr für die Registrierung beim Zentralen Testamentsregister

beträgt einmalig 18 Euro und die Verwahrung durch das Amtsgericht kostet einmalig pauschal 75 Euro. Die Kosten für ein notariel-les Einzeltestament sind ver-mögensabhängig. Bei einem Nachlasswert von 50.000,- Euro liegt die Gebühr für die Tätigkeiten des Notars bei-spielsweise bei 165,- Euro bzw. bei 354,- Euro im Fall eines Nachlasswerts von 150.000,- Euro. Das notarielle Testament empfiehlt sich aber nicht nur wegen der fachkun-digen Beratung bei der Ab-fassung, sondern auch, weil damit die hohen Kosten für ei-

nen Erbschein gespart werden können.Bürger sind in der Beratung vor allem am Datenschutz und der Möglichkeit, das regist-rierte Testament zu ändern, in-teressiert. Im Testamentsregis-ter ist nur vermerkt, dass ein Testament existiert und wo es aufbewahrt wird; der Inhalt im Einzelnen, z. B. wer als Erbe eingesetzt oder enterbt wurde, lässt sich nicht ersehen.Die Urkunden selbst und da-mit deren Inhalt werden also nicht im Zentralen Testa-mentsregister registriert. Das Testament liegt bis zur Er-öffnung nach dem Sterbefall verschlossen beim Amtsge-richt. Den Inhalt kennen nur der Erblasser selbst und ggf. der zur Verschwiegenheit ver-

pflichtete Notar. Auskunft aus dem Register erhalten zudem nur Amtsträger (Gerichte und Notare). Man kann das hin-terlegte und registrierte Testa-ment natürlich auch jederzeit ändern oder widerrufen. Der Testierende kann sogar noch auf dem Sterbebett Än-derungen an seinem letzten Willen vornehmen. Dieses jüngere Testament geht dann dem älteren, bereits registrier-ten Testament vor. Nach den ersten drei Jahren seiner Existenz ist bereits klar, dass das Zentrale Testaments-register ein großer Erfolg ist. Per 31.12.2014 waren bereits mehr als 7,7 Millionen erb-folgerelevante Urkunden im Zentralen Testamentsregis-ter gespeichert. Im Jahr 2014 erfolgten ca. 670.000 Neu-registrierungen. Insgesamt verarbeitete das Zentrale Tes-tamentsregister im letzten Jahr ca. 875.000 Sterbefallmittei-lungen. Das Zentrale Testa-mentsregister läuft völlig rei-bungslos und stellt gegenüber dem alten papierbasierten Be-nachrichtigungswesen einen wahren Quantensprung dar.

Die Bundesnotarkammer hat eine gebührenfreie Informa-tionshotline unter der Ruf-nummer 0800-3550700 für Anfragen zum Zentralen Tes-tamentsregister eingerichtet. Interessierte Bürger erhalten hier sowie im Internet unter www.testamentsregister.de Antworten auf Fragen zu dem gesetzlichen Register.

BNotK

Handschriftliche Testamente verwahrt das Amtsgericht am letzten Wohnsitz

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23Recht

Henning Schwarze - Rechtsanwalt und NotarFachanwalt für Miet- und WohnungseigentumsrechtFachanwalt für Bau- und ArchitektenrechtSchlichter und Schiedsrichter für Baustreitigkeiten (SO-Bau)

Kanzlei Schwarze, Dr. Oskamp & PartnerRechtsanwaltssozietät und NotariatHuestraße 25 - 44787 BochumTel.: 0234 – 91223-0 oder 0234 – 60777 - Fax: 0234 – 91223-11info@schwarze-oskamp.de - www.schwarze-oskamp.de

Zentrales Register: Wie Testamente zuverlässig und kostengünstig registriert und aufgefunden werden

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Der u.a. für das Wohnraum-mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesge-richtshofs hat sich in drei Entscheidungen mit der Wirk-samkeit formularmäßiger Re-novierungs- und Abgeltungs-klauseln beschäftigt.

Durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abwäl-zungsklauseln genannt) wird die (als Teil der Instandhal-tungspflicht nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegende) Pflicht zur Vor-nahme der Schönheitsrepa-raturen auf den Mieter abge-wälzt.(Quoten-)Abgeltungsklau-seln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheits-reparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnut-zungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsrepa-raturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festge-legten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Der VIII. Zivilsenat des Bun-desgerichtshofs hat nunmehr – wie bereits im Hinweisbe-schluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, WuM 2014, 135) erwogen - seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparatu-ren auch bei einer zu Mietbe-ginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedin-gungen auf den Mieter über-tragen werden können (dazu grundlegend BGH, Rechtsent-scheid vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 ff.).

Auch an seiner weiteren (frü-heren) Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßi-ger Quotenabgeltungsklau-seln (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 84 ff.; Urteil vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 20) hält der Senat nach den heutigen Entscheidungen nicht mehr fest.

Weiterhin maßgeblich ist al-lerdings der Ausgangspunkt auch der früheren Rechtspre-chung des Senats, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallen-den Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachtei-ligung - jedenfalls nicht ohne Gewährung eines angemes-senen Ausgleichs durch den Vermieter - formularmäßig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Woh-nung belastet werden, die be-reits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstan-den sind.

Bei Erlass der oben genann-ten Rechtsentscheide aus den Jahren 1987 und 1988 ent-sprach es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs, den An-wendungsbereich Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in einer Weise einzu-schränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt einge-stuft würde (vgl. Rechtsent-scheid vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, aaO S. 87 f.).

Dem damaligen Verständnis lag die Vorstellung zugrunde, dass der Mieter nur mit Reno-vierungsarbeiten für seine ei-gene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die "üblichen" Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unreno-vierten Wohnung an den Miet-beginn anknüpften.Hieran hält der Senat ange-sichts der weiteren Entwick-lung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Maßstäben der Inhaltskontrol-le Allgemeiner Geschäftsbe-dingungen nicht fest. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende Recht-sprechung des Senats zum

Erfordernis eines flexiblen Fristenplans (grundlegend Se-natsurteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter II 2) und durch die Anwendung der kundenfeind-lichsten Auslegung auch im Individualprozess (dazu Se-natsurteil vom 29. Mai 2013 – VIII ZR 285/12, NJW 2013, 2505 Rn. 20 mwN) sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedin-gungen erheblich verschärft worden.Gemessen daran ist eine For-mularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsre-paraturen ohne angemessenen

Ausgleich auferlegt, unwirk-sam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Ge-brauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kun-denfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

In dem Verfahren VIII ZR 185/14, in dem die Vorins-tanzen der auf Schadensersatz wegen unterlassener Schön-

heitsreparaturen gerichteten Klage überwiegend stattgege-ben hatten, hat der Bundesge-richtshof unter Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts abschließend entschieden, dass die Klage wegen unterlas-sener Schönheitsreparaturen (insgesamt) abgewiesen wird. Die formularmäßige Abwäl-zung der Schönheitsreparatu-ren auf die beklagten Mieter ist unwirksam, denn nach den Feststellungen des Berufungs-gerichts waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbei-ten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn ge-währte Nachlass von ledig-lich einer halben Monatsmiete stellt in diesem Fall keinen an-gemessenen Ausgleich dar.

Im Verfahren VIII ZR 242/13, in dem das Berufungsgericht dem Vermieter den begehrten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsrepa-raturen zugesprochen hatte, hat der Bundesgerichtshof die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils an das Be-rufungsgericht zurückverwie-sen, damit die – vom Mieter zu beweisende Frage - geklärt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert übergeben worden und die Abwälzung der Schönheitsre-paraturen deshalb unwirksam ist.Dabei kommt es (wie in dem Verfahren VIII ZR 185/14 nä-

2/2015

24 Recht

BGH ändert die Rechtsprechung zu Formularklauseln in Mietverträgen hinsichtlich Schönheitsreparaturen

Formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei

unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam

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25Recht

her ausgeführt wird) für die Abgrenzung renoviert/unre-noviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchs-spuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeit-punkt der Überlassung den Gesamteindruck einer reno-vierten Wohnung vermitteln; dies hat der Tatrichter unter umfassender Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat zusätz-lich entschieden, dass ein – von der klagenden Ver-mieterin hilfsweise geltend gemachter - Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklau-sel nicht besteht.

Auch bei der Quotenabgel-tungsklausel hatte der Senat ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragen-den Anteils nach "starren" Fristen für zulässig erachtet (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1988 aaO) und dies später (Urteil vom 26. September 2007, aaO Rn.17 f., 29) da-hin modifiziert, dass derar-tige Klauseln (nur dann) der

Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Miet-dauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Im Hinweisbeschluss vom 22. Januar 2014 (VIII ZR 352/12, aaO) hatte der Senat bereits Bedenken angedeutet, ob eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortset-zung seines bisherigen Wohn-verhaltens der Inhaltskontrolle standhält.

Diese Bedenken hat der Senat nunmehr für durchgreifend erachtet und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtspre-chung entschieden, dass eine - zur Unwirksamkeit der Ab-

geltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führen-de - unangemessene Benach-teiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfal-lende Kostenanteil nicht ver-lässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Be-lastung gegebenenfalls auf ihn zukommt.

Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnis-ses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

In dem Verfahren VIII ZR 21/13 hat der Bundesgerichts-hof die Entscheidung des Be-rufungsgerichts bestätigt, das eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen schon deshalb verneint hatte, weil die verwendete Formularklau-sel zum Teil auf "starre" Fris-ten abstellt und deshalb insge-samt unwirksam ist.

Auf die Frage, ob die Woh-nung bei Vertragsbeginn reno-viert übergeben worden war, kam es aus diesem Grund in diesem Verfahren nicht mehr an.

Urteile vom 18. März 2015 in den Verfahren:VIII ZR 185/14;VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13

VIII ZR 185/14Landgericht Berlin - Urteil vom 25. Juni 2014 - 65 S 388/13Amtsgericht Tempelhof, Ur-teil vom 9. August 2013 – 22 C 57/12

VIII ZR 242/13Landgericht Hannover, Urteil vom 10. Juli 2013 – 12 S 9/13Amtsgericht Hannover, Urteil vom 3. Januar 2013 – 510 C 12173/11

VIII ZR 21/13Landgericht Berlin, Urteil vom 14. Dzember 2012 – 63 S 179/12Amtsgericht Mitte, Urteil vom 10. Januar 2012 – 14 C 64/11

Mieter darf nur zu den auf die Vertragszeit entfallenden Renovierungsarbeiten verpflichtet werden

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26 Recht

Häufig tragen Baufirmen die Verantwortung für die Siche-rung der Baustelle. Sie sorgen für Absperrungen und weisen – etwa bei Sanierungen im laufenden Betrieb – Bewoh-ner auf Gefahrenstellen hin. Solche mündlichen Hinwei-se, können im Ausnahmefall ausreichen und sollten von den Baufirmen aber sorgfäl-tig dokumentiert werden, rät die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. Beispielhaft ist ein Fall mit Personenschaden, über den das Landgericht Coburg (Ur-teil vom 22.07.2014, Az: 22 O 107/14) entschieden hat. Eine Firma hatte ein Gebäu-de saniert und dabei einen Erschließungssteg vor dem Eingang einer Obergeschoss-wohnung abgerissen; der Be-wohner nutzte während des Umbaus einen anderen Ein-gang.Damit er aber nicht aus Ver-sehen während der Bauzeit den eigentlichen Eingang bzw. Ausgang nutzt und ab-stürzt, riet ihm die Baufir-ma, den unbenutzbaren Ein-gang abzuschließen und den

Schlüssel sicher wegzulegen. Diesen mündlichen Hinweis dokumentierte die Firma. Gut, denn der Bewohner ver-unglückte, als er versuchte,

durch die eigentlich gesperrte Tür an den daneben montier-ten Briefkasten zu gelangen. Der Unternehmer konnte die Schmerzensgeldklage i.H.v.

25.000 Euro abwehren, weil er die Absprache zum Weglegen des Schlüssels beweisen konn-te. arge

Bezüglich der Verkehrssicherung sollten auch unbedingt mündliche Hinweise dokumentiert werden

Hiermit ermächtige ich Haus+Grundeigentümer Bochum e.V. widerruflich ab dem die Beiträge von nachstehendem Konto abzubuchen:

BLZKonto-Nr.

Name des Kreditinstituts

Ort des KreditinstitutsPLZWenn das Konto die erforderliche Deckung nicht ausweist, besteht seitens deskontoführenden Kreditinstituts keine Verpflichtung zur Einlösung. Einen eventuell bestehenden Dauerauftrag zur Überweisung der Beiträge habe ich löschen lassen.

__________________________________________ __________________________Name des Mitglieds Mitglieds-Nr.______________________________________________________________________ Anschrift__________________________________________ _________________________Ort/Datum Unterschrift

Einzugsermächtigung

IBAN: DEBIC:

EigenbedarfEs unterliegt der alleinigen, sich aus dem Eigentumsrecht ergebenden Befugnis des Ver-mieters zu bestimmen, wel-chen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als an-gemessen ansieht.Eine Verkennung der Bedeu-tung und der Tragweite der Eigentumsgarantie kann auch darin liegen, dass das Fachge-richt den Einwänden des Ver-mieters gegen die vom Mieter zur Begründung einer nicht zu rechtfertigenden Härte i. S. des § 574 BGB vorgetragenen Umstände nicht ausreichend nachgeht.VerfGH Berlin, Beschluss vom 18.6.14 - VerfGH 153/13

BetriebskostenFür eine formelle Ordnungs-mäßigkeit einer Betriebskos-

tenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Mess-werten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenomme-ne Schätzung den Anforde-rungen des § 9 a Heizkosten-verordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht.BGH, Urteil vom 12.11.2014 - VIII ZR 112/14

Kündigung im ZweifamilienhausDie erleichterte Kündigung durch den selbst bewohnen-den Vermieter im Zweifami-lienhaus ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter dem Mie-ter kündigt, um das Haus nach anschließendem eigenen Aus-zug unvermietet verkaufen zu

können. Für den Wegfall der Voraussetzungen des § 573 a Abs. 1 BGB genügt der ernst-liche Versuch, die Immobilie vor Ablauf der Kündigungs-frist zu veräußern.AG Bergheim, Urteil vom 3.1.2012 - 22 C 205/10

Zutritt für Handwerker1. Fassen die Wohnungs-eigentümer während des Berufungsverfahrens Aus-führungsbeschlüsse über Sa-nierungsmaßnahmen, so stellt dies für einen (erfolglos) ur-sprünglich geltend gemach-ten Duldungsanspruch (AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2013, 570) kein erledigendes Ereignis dar.2. Für die Duldung des Betre-tens der Sondereigentumsein-heit bedarf es eines sachlichen Grundes und einer umfassen-

den Einzelfallabwägung.3. Bei Weigerung der Son-dereigentümer nach Beauftra-gung der Handwerker diese in ihre Sondereigentumseinheit zu lassen, kann ggf. eine einst-weilige Verfügung in Betracht kommen. LG Hamburg, Urteil vom 27.11.2013, 318 S 34/13

TäuschungEin Kaufvertrag über eine Ei-gentumswohnung kann nicht wegen arglistiger Täuschung über die Geschäftsfähigkeit des Verkäufers angefochten werden, wenn der vollmacht-lose Verreter später Betreuer wird und der notarielle Kauf-vertrag gerichtlich genehmigt wurde und die Mitteilung durch den Betreuer binnen vier Wochen erfolgte. OLG Hamburg, Beschluss vom 9.10.2013 - 15 U 15/13

URTEILE URTEILE URTEILE URTEILE URTEILE URTEILE URTEILE URTEILE

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Nach Auffassung des Bundes-finanzhofs (BFH) findet § 20 Abs. 9 des Einkommensteu-ergesetzes (EStG) auch bei der sog. "Günstigerprüfung" nach § 32d Abs. 6 Satz 1 EStG Anwendung; ein Abzug der tatsächlich entstandenen Wer-bungskosten kommt daher nicht in Betracht.Der Kläger war testamentari-scher Alleinerbe der im Sep-tember 2010 verstorbenen A. Im Streitjahr 2009 lebte die über 90 Jahre alte A in einem Pflegeheim und hatte neben Renteneinkünften aufgrund einer atypischen Zusammen-ballung Einnahmen aus Ka-pitalvermögen i.H.v. 30.238 €. Aufgrund eines Treuhand-vertrages mit dem Kläger, der ihr Vermögen verwaltete und sie betreute, hatte die A an den Kläger im Jahr 2009 eine Vergütung von ca. 10.650 € gezahlt, die - abzüglich ei-nes vom Finanzamt (FA) als außergewöhnliche Belastung berücksichtigten Teilbetrages von 3.549 € - als Werbungs-kosten bei Ermittlung der Kapitaleinkünfte geltend ge-

macht wurde. Da der Steuer-satz der A deutlich unter dem Abgeltungsteuersatz von 25 % lag, berief sich der Kläger auf die Günstigerprüfung nach § 32d Abs. 6 EStG und begehr-te – gegen den Wortlaut des § 20 Abs. 9 EStG – den vollen Werbungskostenabzug.In erster Instanz vor dem Fi-nanzgericht hatte er damit Er-folg.Der BFH hat indes die Rechts-auffassung des FA bestätigt und das Urteil der Vorinstanz aufgehoben. Zwar kommt bei der Günstigerprüfung nach § 32d Abs. 6 EStG nicht der für die Besteuerung der Ein-künfte aus Kapitalvermögen grundsätzlich anzuwendende Abgeltungsteuersatz von 25 % zur Anwendung, sondern der (niedrigere) progressive Re-gelsteuersatz.Die Ermittlung der Kapital-einkünfte ist indes auch bei der Günstigerprüfung nach § 20 EStG vorzunehmen¸ da-mit findet auch im Falle der Günstigerprüfung das Verbot des Abzugs der tatsächlich entstandenen Werbungskosten

(§ 20 Abs. 9 Satz 1 2. Halbsatz EStG) Anwendung. Der Ab-zug bleibt im Urteilsfall damit auf den sog. Sparer-Pauschbe-trag von 801 € beschränkt.Nach Auffassung des BFH halten sowohl § 32d Abs. 6 EStG als auch das Werbungs-kostenabzugsverbot gemäß § 20 Abs. 9 EStG verfassungs-rechtlichen Anforderungen stand (vgl. dazu BFH-Urteil vom 1. Juli 2014 VIII R 53/12).Die Günstigerprüfung nach § 32d Abs. 6 EStG ist vornehm-lich als Billigkeitsmaßnahme zu verstehen, mit der Steuer-pflichtige, deren Steuersatz noch niedriger liegt als 25 %, eine weitere Begünstigung er-

fahren. Diese soll aber nicht dazu führen, dass die derart Begünstigten vollumfänglich aus dem System der Abgel-tungsteuer ausscheiden. Ob es sich hier um einen aty-pischen Extremfall handelt, für den eine Billigkeitsmaß-nahme gemäß § 163 der Ab-gabenordnung in Betracht zu ziehen ist, hatte der BFH nicht zu entscheiden. Er weist jedoch darauf hin, dass es kei-nen Anspruch auf "Meistbe-günstigung" selbst gewählter Gestaltungen gibt.

Entsprechend hat der BFH auch in einem ähnlich gelager-ten Fall (Urteil vom 2. 12.2014 VIII R 34/13) entschieden.

2/2015

27Steuern/Finanzen

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Rentenalter erreicht und im Glauben, jetzt ist ein für alle mal Schluss mit lästigen Steu-ererklärungen? Weit gefehlt!Für viele Senioren wird im Juni die Einkommensteuerer-klärung fällig.Immer mehr Senioren zahlen Steuern und müssen zum Bei-spiel wegen ihrer Rente eine Einkommensteuererklärung abgeben. Grund ist die so ge-nannte nachgelagerte Besteu-erung.Danach bleibt nur noch ein Teil der Rente steuerfrei. Das bedeutet: Je später man in Rente geht, desto geringer wird der steuerfreie Anteil.Senioren, die im Jahr 2005 oder früher in Rente gegangen sind, können noch mehr als 1.500 Euro pro Monat im Jahr steuerfrei einstreichen. Wer im vergangenen Jahr Rentner wurde, kann nur noch rund

1.220 Euro im Monat steuer-frei erhalten. Jetzt heißt es auch für immer mehr Senioren: Belege sam-meln. Damit lässt sich die Steuerlast bei der Einkom-mensteuererklärung womög-lich senken. Und was kann sich steuerspa-rend auswirken? Zum Beispiel Ausgaben für die Gesundheit oder Ausgaben für Handwer-ker oder eine Haushaltshilfe. Wer als lediger Senior die nachfolgenden Beträge mit seiner gesetzlichen Rente überschreitet, sollte sich um seine Einkommensteuererklä-rung kümmern. Kommen weitere Einnahmen etwa aus privaten Versiche-rungen oder Vermietungen hinzu, muss neu gerechnet werden. Dafür gelten dann andere steuerrechtliche Rege-lungen.

Bis spätestens Montag, 1. Juni 2015, muss die Erklärung für das Jahr 2014 beim Finanzamt abgegeben werden. Wer seine

Erklärung bei einem Steuer-berater oder Lohnsteuerhilfe-verein anfertigen lässt, hat bis zum Jahresende Zeit.

Bund der Steuerzahler klärt auf:Immer mehr deutsche Rentner müssen Steuern zahlen

Jahr des Renten-beginns Steuerpflichti-ger Anteil der Rente (%) Höchste Monatsbrutto-rente, die steuerfrei bleibt, bei einem ledi-gen Rentner (Euro)2005 50 1.5772006 52 1.5172007 54 1.4612008 56 1.4152009 58 1.3772010 60 1.3572011 62 1.3102012 64 1.2742013 66 1.2482014 68 1.2182015 70 1.191Abgeltungsteuer: Auch bei sogenannter Günstigerprüfung kein Abzug der tatsächlichen Werbungskosten

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28 Steuern/Finanzen

Bankschließfächer sind schon ab 20 Euro Jahresmiete zu haben, wie eineUntersuchung der Stiftung Warentest für die März-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest ergibt. Bei 9 von 38 Banken, die Schließfächer vermieten, ist der Inhalt aller-dings nicht versichert. Kunden sollten sich deshalb genau in-formieren und bei Bedarf eine Versicherung abschließen, die dann nicht nur bei Raub, son-

dern auch bei Schäden durch Feuer oder Leitungswasser haftet. In manchen Fällen sind Wertsachen im Schließfach auch über die Hausratversi-cherung geschützt.Einige große Banken wie die Postbank, die Norisbank oder die Targobank vermieten wie weitere 14 Kreditinstitute gar keine Schließfächer. Ihre Kunden müssen auf Ban-ken ausweichen, die auch an

diejenigen vermieten, die bis-her keine anderen Verträge mit der Bank haben. Das kos-tet bei acht Banken im Test nichts extra. Bei weiteren sieben Banken wird für Nichtkunden ein Aufschlag fällig. Die meisten Banken vermieten ein Bank-schließfach nur an eigene Kunden.Die Banken haben Schließfä-cher in verschiedenen Größen:

In das kleinste Fach passt ein schmaler Aktenordner, im größten wäre Platz für eine Waschmaschine. Größe und Miete können sich von Filiale zu Filiale unterscheiden. Ein kleines Schließfach, kostet zwischen 20 und 75 Euro im Jahr.Für ein großes Fach, in das mindestens ein Koffer passt, können schon mal 400 Euro im Jahr fällig werden.

Schon ab 20 Euro Jahresmiete Gold und Dokumente lagern

Mit Urteil vom 6. November 2014 hat der VI. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) ent-schieden, dass die Überprü-fung der Funktionsfähigkeit einer Anlage (Dichtheitsprü-fung einer Abwasserleitung) durch einen Handwerker und damit die Erhebung des unter Umständen noch mangelfrei-en Istzustandes ebenso eine steuerbegünstigte Handwer-kerleistung i.S. des § 35a Abs. 3 des Einkommensteuerge-setzes (EStG) sein kann wie die Beseitigung eines bereits eingetretenen Schadens oder vorbeugende Maßnahmen zur Schadensabwehr.

Der Kläger beantragte in der Einkommensteuererklärung 2010 für eine Dichtheitsprü-fung der Abwasserleitung seines privat genutzten Wohn-

hauses vergeblich eine Steuer-ermäßigung nach § 35a Abs. 3 EStG für die Inanspruch-nahme von Handwerkerleis-tungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisie-rungsmaßnahmen.Das Finanzamt war der Auf-fassung, dass die Dichtheits-prüfung – wie die vom TÜV oder anderen autorisierten

Fachkräften durchzuführende Sicherheitsprüfung einer Hei-zungsanlage im Gegensatz zu einer Wartung der Heizungs-anlage – mit einer Gutachter-tätigkeit vergleichbar sei. Nach Randnummer 12 des Schreibens des Bundesminis-teriums der Finanzen (BMF) vom 15. Februar 2010 (BStBl I

2010, 140; ersetzt durch BMF-Schreiben vom 10. Januar 2014, BStBl I 2014, 75, Rdnr. 22) seien aber Aufwendungen, bei denen eine Gutachtertä-tigkeit im Vordergrund stehe, nicht nach § 35a EStG begüns-tigt. Das Finanzgericht (FG) gab der daraufhin erhobenen Klage hingegen statt.Dies hat der BFH nun bestä-

tigt. Das FG habe die Dicht-heitsprüfung der Abwasser-leitungen des privat genutzten Wohnhauses zu Recht als steu-erbegünstigte Handwerker-leistungen i.S. des § 35a Abs. 3 EStG beurteilt. Denn die Dichtheitsprüfung der Abwas-serleitung habe der Überprü-fung der Funktionsfähigkeit

einer Hausanlage gedient und sei damit als (vorbeugende) Erhaltungsmaßnahme zu be-urteilen.Die regelmäßige Überprüfung von Geräten und Anlagen auf deren Funktionsfähigkeit erhöhe deren Lebensdauer, sichere deren nachhaltige Nutzbarkeit, diene überdies der vorbeugenden Schadens-abwehr und zähle damit zum Wesen der Instandhaltung. Dies gelte auch dann, wenn hierüber eine Bescheinigung "für amtliche Zwecke" erstellt werde. Denn durch das Aus-stellen einer solchen Beschei-nigung werde eine handwerk-liche Leistung weder zu einer gutachterlichen Tätigkeit noch verliere sie ihren Instandhal-tungscharakter.Urteil vom 06.11.14 - VI R 1/13

Steuerbegünstigte Handwerkerleistung:Kosten für Dichtheitsprüfung einer Abwasserleitung

Vorbeugende Erhaltungsmaßnahmen gehören zum Wesen der Instandhaltung

Er wird wohl nie ein Ende nehmen, der Disput zwischen den Steuerzahlern und dem Fiskus über die Anerkennung von häuslichen Arbeitszim-mern. Meistens geht es darum, ob der Schwerpunkt der be-ruflichen Tätigkeit wirklich in diesem Raum liegt. Das kann nach Auskunft der LBS oft nur im konkreten Fall entschie-den werden, wie die erfolglo-se Klage einer Lehrerin zeigt. (Finanzgericht Köln, AZ: 4 K 1778/10)Eine Frau war Studienleiterin in der Lehrerausbildung. Sie

schulte junge Nachwuchskräf-te am Seminar und besuchte deren Unterricht. Allerdings spielte sich nach ihrer eigenen Auskunft der Großteil ihrer Arbeit zu Hause ab. Dort erstelle sie Prüfun-gen, korrigiere die Hausarbei-ten der Junglehrer und habe auch sonst allerhand an Vor- und Nachbereitung zu leisten. Zwei Drittel der gesamten Ar-beitszeit würden hier erbracht, bilanzierte sie. Deswegen sei eine steuerliche Anerkennung der Ausgaben für diesen Raum (2.140 Euro

im Jahr) angebracht.Das häusliche Arbeitszimmer stelle nach Abwägung aller Argumente nicht den Mittel-punkt der gesamten betriebli-chen und beruflichen Tätigkeit der Klägerin dar, entschieden die tätigen Finanzrichter. Es komme nämlich nicht nur auf den Zeitfaktor an. Wichtig sei, was als prägend für den ausgeübten Beruf be-urteilt werde müsse. Und das seien eben nun mal bei einer Studienleiterin der Aufenthalt am Seminar und die Unter-richtsbesuche.

Häusliches Arbeitszimmer muss Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit sein, um anerkannt zu werden

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29Steuern/Finanzen

Die neue 20-€-Banknote soll am 25. November 2015 in Umlauf gegeben werden. Der neue Geldschein weist ein in-novatives Sicherheitsmerkmal in Form eines im Hologramm enthaltenen „Porträt-Fensters“ auf.Hält man die Banknote gegen das Licht, wird das Fenster durchsichtig und es erscheint ein Porträt der mythologi-schen Gestalt Europa, das von beiden Seiten des Geldscheins zu erkennen ist. Wie die neuen 5-€- und 10-€-Scheine verfügt auch die neue 20-€- Banknote über eine

„Smaragd-Zahl“ und ein Port-rät der Europa im Wasserzei-chen. Das Porträt-Fenster ist eine echte Innovation in der Banknotentechnologie und Er-gebnis der Arbeit des Eurosys-tems. So wird sichergestellt, dass die Euro-Banknoten auch weiterhin fälschungssicher bleiben.Die neue 20-€-Banknote ist die dritte Banknote der Eu-ropa-Serie, die schrittweise an die Stelle der ersten, 2002 eingeführten Serie tritt. Der 5-€-Schein der Europa-Serie wurde im Mai 2013 ausgege-ben, der 10-€-Schein im Sep-

tember 2014. Der vorgestell-ten 20-€-Banknote werden im Lauf der Zeit neue 50-€-, 100-€-, 200-€- und 500-€-Bankno-ten folgen.Der 20-€-Schein ist eine der am häufigsten genutzten Euro-Banknotenstückelungen. Er wird oft von Geldautomaten ausgegeben, von vielen Ver-kaufs- und Fahrkartenautoma-ten akzeptiert und häufig von Einzelhändlern mithilfe klei-ner Geräte an der Kasse auf seine Echtheit hin überprüft.Um die Hersteller von Bank-notenbearbeitungsgeräten und andere betroffene Parteien

schon im Vorfeld bei den Vor-bereitungen auf die Einfüh-rung der neuen 20-€-Bankno-ten zu unterstützen, haben die EZB und die nationalen Zen-tralbanken des Eurosystems Informationsmaterialien und vorab Banknoten zu Testzwe-cken zur Verfügung gestellt. Hersteller erhalten hier Unter-stützung, um die Umstellung der Geräte zur Banknotenbe-arbeitung und Echtheitsprü-fung im gesamten Euroraum rechtzeitig bis zur Ausgabe der neuen Banknote am 25. November 2015 sicherzustel-len. DBB

Neue 20-Euro-Banknote kommt im November 2015

Winterzeit ist Grippezeit! Auch steuerlich können die anfallenden Krankheitskosten eine sog. außergewöhnliche Belastung darstellen. Außergewöhnliche Belastun-gen führen mitunter zu einer Steuerlastminderung bzw. -er-stattung. Voraussetzung hier-für ist, dass die insgesamt im Kalenderjahr aufgewendeten Kosten den zumutbaren Ei-genanteil überschreiten. Die-ser ermittelt sich in Abhängig-keit der gesamten Einkünfte und liegt z. B. bei einer Fami-lie mit drei Kindern und einem Jahreseinkommen von 40.000

Euro bei 400 Euro.Der Deutsche Steuerberater-verband e.V. (DStV) emp-fiehlt daher Quittungen und Belege für Krankheitskosten, wie u. a. ärztlich verordnete Medikamente, medizinische Behandlungen aber auch Seh-hilfen oder Zahnersatz, bereits von Jahresbeginn an gut auf-zubewahren. Maßgebend ist stets der Zeitpunkt der Barzah-lung oder Überweisung.Doch auch wenn sich die Kosten innerhalb der zumut-baren Belastung bewegen, kann die Geltendmachung der angefallenen Beträge in der

Steuererklärung lohnen. Da regelmäßig Klagen bezüglich der Höhe des zumutbaren Ei-genanteils vor den Gerichten anhängig sind, rät der DStV aktuelle Verfahren und Ent-scheidungen fortwährend zu beobachten bzw. einen Steuer-berater einzubinden.Um hohen Krankheitskosten von vornherein vorzubeugen, werben viele Krankenkassen mit sog. Bonus- und Prämi-enprogrammen im Rahmen derer sie ihre Versicherten für die Teilnahme an Vorsor-ge- und Früherkennungsunter-suchungen sowie sportlichen

Aktivitäten (Mitgliedschaft im Fitnessstudio etc.) beloh-nen. Diese Bonuszahlungen sind jedoch einkommensteu-erpflichtig und müssen in der Jahressteuererklärung von den als Sonderausgaben geltend gemachten Krankenversiche-rungsbeiträgen abgezogen werden. Dies gilt entspre-chend für erhaltene Beitrags-rückerstattungen. Nicht steu-erpflichtig sind hingegen (ggf. anteilige) Kostenerstattungen für Leistungen, wie z. B. den Yogakurs oder das präventive Rückentraining. DStV

Der grippale Infekt als außergewöhnliche Belastung

Das Finanzgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 4.2.2015 (Az.: 15 K 1779/14 E) Tier-betreuungskosten als Auf-wendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen anerkannt und damit der Auffassung der Finanzverwaltung widerspro-chen.Die Kläger halten eine Haus-katze in der Wohnung. Mit der Betreuung des Tieres während ihrer Abwesenheit beauftrag-ten sie eine Tier- und Woh-nungsbetreuerin, die ihnen pro Tag 12 Euro, im Streitjahr 2012 insgesamt 302,90 Euro, in Rechnung stellte. Die Rech-nungen beglichen die Kläger per Überweisung. Mit der Ein-kommensteuererklärung bean-tragten sie eine Steuerermäßi-

gung für die Inanspruchnahme haushaltsnaher Dienstleistun-gen. Das Finanzamt lehnte dies unter Verweis auf das ein-schlägige Schreiben des Bun-desministeriums der Finanzen ab. In dieser für das Finanz-amt verbindlichen Anweisung wird eine Steuerermäßigung für Tierbetreuungs-, -pflege- und -arztkosten ausgeschlos-sen.Das FG Düsseldorf hat der Klage stattgegeben. Entgegen der Ansicht der Finanzverwal-tung habe die Versorgung von Haustieren einen engen Bezug zur Hauswirtschaft des Halters und werde deshalb von der Steuerbegünstigung für haus-haltsnahe Dienstleistungen erfasst. Nach dieser Vorschrift

ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer auf Antrag um 20% (höchstens 4.000 Euro) der Aufwendungen für die Inanspruchnahme von haushaltsnahen Dienstleistun-gen, die im Haushalt des Steu-erpflichtigen erbracht werden. Der Begriff „haushaltsnahe Dienstleistung“ ist gesetzlich nicht näher bestimmt. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung gehören da-zu hauswirtschaftliche Ver-richtungen, die gewöhnlich durch Mitglieder des privaten Haushalts oder entsprechend Beschäftigte erledigt werden und in regelmäßigen Abstän-den anfallen. Hierzu zählen nach Auffassung des FG Düs-seldorf auch Leistungen, die

ein Steuerpflichtiger für die Versorgung und Betreuung des im Haushalt aufgenom-menen Haustiers erbringt. Katzen, die in der Wohnung des Halters leben, sind dessen Haushalt zuzurechnen. Tä-tigkeiten wie die Reinigung des Katzenklos, die Versor-gung der Katze mit Futter und Wasser und die sonstige Beschäftigung des Tieres fal-len regelmäßig an und werden typischerweise durch den Hal-ter und dessen Familienange-hörige erledigt. Sie gehören damit zur Hauswirtschaft des Halters.Das Finanzgericht Düsseldorf hat die Revision zum Bundes-finanzhof wegen grundsätzli-cher Bedeutung zugelassen.

Aufwendung für Haustier-Betreuung steuerbegünstigt

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30 Steuern/Finanzen

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Der Steuerzahler muss sich auch in 2015 wieder auf Neu-erungen einstellen. Aber auch positiver Art. So lässt sich ab diesem Jahr unbesorgter ein Betriebsfest feiern. Zunächst war geplant, für Betriebsver-anstaltungen die Freigrenze von 110 auf 150 Euro je Fest und Mitabeiter anzuheben. Nun bleibt es zwar bei 110 Euro, aber aus der bisherigen Freigrenze wird nun ein Frei-betrag von 110 Euro. Für den Steuerzahler ist das besser, denn: Wird der Betrag von 110 Euro überschritten, wird künftig nicht mehr der kom-plette Betrag steuerpflichtig.

Nur der Teil, der den Freibe-trag übersteigt, unterliegt jetzt der Besteuerung.Auch bei den Beiträgen zur Altersvorsorge hat sich etwas verändert. Zahlungen, z. B. in die gesetzliche Rentenver-sicherung oder in die berufs-ständischen Versorgungswer-ke können im Jahr 2015 zu 80 % als Sonderausgaben be-rücksichtigt werden. Maximal können Singles im Jahr 2015 im Jahr 2015 80 Prozent von 22.172 Euro absetzen und Ehepaare 80 % von 44.344 Euro. Bisher galt ein Förder-höchstbetrag von 20.000 bzw. 40.000 Euro. BStZ

Steuer-Änderungen in 2015 durchaus auch positiv

Mit Urteil vom 8.10.2014 - VI R 82/13 -hat der VI. Senat des Bundesfinanzhofs entschie-den, dass eine Einkommen-steuererklärung auch wirksam per Fax an das Finanzamt übermittelt werden kann.Die Klägerin erzielte im Streitjahr 2007 ausschließlich Einkünfte aus nichtselbstän-diger Arbeit. Über den Inhalt der von ihrer Steuerberaterin erstellten Einkommensteuer-erklärung 2007 hatte sich die Klägerin ausschließlich te-lefonisch informiert und das ihr zugefaxte Deckblatt der Erklärung unterschrieben. Die Steuerberaterin übermittelte dem FA die Steuererklärung über das ELSTER-Portal ohne Zertifizierung. Beim FA ging am 30. Dezember 2011 die hierzu gehörende komprimier-te Einkommensteuererklärung ein, deren erste Seite das zu-gefaxte Deckblatt mit der te-lekopierten Unterschrift der Klägerin war. Erst im Januar 2012 unter-schrieb die Klägerin erneut das Deckblatt der Erklärung an Amtsstelle. Das FA lehnte den Antrag auf Veranlagung zur Einkommensteuer 2007 wegen Ablaufs der Festset-zungsfrist ab. Das Finanzge-richt (FG) gab der hiergegen erhobenen Klage statt.Der BFH bestätigt die Ent-

scheidung des FG. Eine Ein-kommensteuererklärung kann danach auch wirksam per Fax an das FA übermittelt werden. Denn für die Einkommen-steuererklärung gilt insoweit nichts anderes als für die Übermittlung fristwahrender Schriftsätze, für die höchst-richterlich bereits entschieden ist, dass eine Übermittlung per Telefax in allen Gerichtszwei-gen uneingeschränkt zulässig ist (vgl. Beschluss des Ge-meinsamen Senats der Obers-ten Gerichtshöfe des Bundes vom 5. April 2000 GmS-OGB 1/98).Durch das Erfordernis der Schriftlichkeit soll sicherge-stellt werden, dass Person und Inhalt der Erklärung eindeutig festgestellt werden können und dass es sich nicht ledig-lich um einen Entwurf han-delt. Diese Zwecke werden auch bei der Übermittlung einer Einkommensteuererklä-rung per Fax gewahrt.Dabei ist nicht erforderlich, dass der Steuerpflichtige den Inhalt der Erklärung tatsäch-lich in vollem Umfang zur Kenntnis genommen hat. Denn mit der auf der Erklä-rung geleisteten Unterschrift macht sich der Steuerpflichti-ge deren Inhalt zu eigen und übernimmt dafür die Verant-wortung.

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