İZMİR İLİ KARŞIYAKA İLÇESİ ŞEMİKLER MAHALLESİNDE … · 2011-12-15 · TAKYİDAT...

İZMİR İLİ KARŞIYAKA İLÇESİ ŞEMİKLER MAHALLESİNDE 15 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr

mailto:[email protected]

http://www.ygd.com.tr/

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

1

EMLAK KONUT–10.11– 142 No.lu Rapor


GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ

DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ İZMİR İLİ KARŞIYAKA İLÇESİ ŞEMİKLER MAHALLESİNDE 15 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEME RAPORU

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

RAPOR TARİHİ 08.12.2011

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ

TAPU BİLGİLERİ Tamamı Emlak Konut GYO A.Ş. ye ait olan parsellerin üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. Sayfa:8-15

MEVCUT KULLANIM BOŞ

İMAR DURUMU Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin İmar Durumları Sayfa:18-21

DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)

PROJENİN ARSA DEĞERİ 230.708.000,00 TL


2



RAPOR BİLGİLERİ ................................................................................................................................... 4

Rapor Tarihi ..................................................................................................................................................... 4

Rapor Numarası ............................................................................................................................................... 4

Rapor Türü ....................................................................................................................................................... 4

Rapor Türü ....................................................................................................................................................... 4

Şirket Bilgileri ................................................................................................................................................... 4

Raporu Hazırlayanlar ....................................................................................................................................... 4

Sorumlu Değerleme Uzmanları ....................................................................................................................... 5

Müşteri Adı ve Bilgileri .................................................................................................................................... 5

Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) ............................................................................ 5

Değerleme Tarihi ............................................................................................................................................. 5

Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: .................................................................................................................. 5

GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER.......................................................................................... 6

Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu ................................................................................................................... 6

Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri .............................................................................................. 8

Şemikler 25271 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı ........................................................................................ 8




Şemikler 25863 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı ......................................................................................10











Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri ..............................................................................................................16

Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler .........................................................................21

GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER .............................................................................................. 22

Bölge Analizi ..................................................................................................................................................22

İzmir İli .......................................................................................................................................................22

Karşıyaka İlçesi ...........................................................................................................................................23


3



Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ............................................................................................................24

Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi .............................................................................24

Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi ............................................................25

GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ................................................................................. 26

Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler .................................................................26

Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ..................................................................26

GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ ................................................................................................... 27

Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ..........................................................................27

Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi ..........................................................................................27

Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ..........................................................................................27

Gelir Yöntemi Yaklaşımı .............................................................................................................................28

Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ..........................................................................28

NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ......................................................................................................................... 29

Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri ......................................................................................29

Çevrede Arsa Değeri Araştırması ...................................................................................................................29

Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri) ............................................................................................30

Gayrimenkuller Üzerinde Geliştirilebilecek Proje Analizi ..............................................................................31

Yakın Çevrede Konut Emsali Araştırması ...................................................................................................31

En Verimli Kullanım Analizi ............................................................................................................................33

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi ............................................................................................33

En Verimli Kullanım Analizi ............................................................................................................................33

RAPOR EKLERİ:..................................................................................................................................... 34


4



1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi

08.12.2011

1.2 Rapor Numarası

EMLAK KONUT – 10.11 – 142

1.3 Rapor Türü

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve

Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde

değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının

hazırlanması işi” kapsamındaki İzmir İli Karşıyaka İlçesi Şemikler Mahallesinde 15 adet parselin

Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin

Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan

temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme

Raporudur.

1.4 Şirket Bilgileri

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm

ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm

kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek

amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim

Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve

Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde

Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin

Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi

itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket

Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı

No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin

detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.

1.5 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor şirketimiz, Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Elif ÖZEL ile Şirketimiz

Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.


5



1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları

Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve

Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik

hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada

Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri

Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.

Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8

Ataşehir / İSTANBUL

1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)

“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul

değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İzmir İli Karşıyaka İlçesi Şemikler

Mahallesinde 15 adet parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında

bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu

araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.

1.9 Değerleme Tarihi : 08.12.2011

1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:

Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul

Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.


6



2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu

Rapora konu gayrimenkuller İzmir İli, Karşıyaka İlçesi, Mavişehir Mahallesinde bulunmaktadır.

Gayrimenkullerin toplam yüzölçümü 292.727,00 m² olup tamamı Emlak Konut Gayrimenkul

Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ne aittir. Gayrimenkullerin bulunduğu bölgede satış devam eden ve

inşaatına başlanmış Optimum Gold projesi, Park Yaşam Mavi Şehir, Mavişehir ile Elit Rezidans,

Emlak Bank Mavişehir yerleşim alanı, Soyak sitesi gibi tamamlanmış konut projeleri mevcuttur.


7



İncelemeye Konu Alana ulaşım tarifi; İzmir Çevreyolu üzerinden Karşıyaka-Bornova

istikametinde ilerlerken Cahar Dudayev Bulvarı’na doğru sağa yönelinir. Bulvar üzerinde takribi

1.8 km devam edilir ve sağa 2040/4 Sokağa girilmesi ile rapora konu gayrimenkullerin

bulunduğu bölgeye gelinmiş olunur.

İncelemeye Konu Alanın ana arterlere göre konumu; İzmir Çevreyolu’na takribi 2,0 km,

Karşıyaka Merkezine takribi 3,3 km, Bornova İlçesine takribi 15,8 km, Adnan Menderes

Havaalanına takribi 42,2 km uzaklıktadır.


8



2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri

Rapora konu gayrimenkullerin tapu ve takyidat bilgileri Karşıyaka Tapu Sicil Müdürlüğünden

24.10.2011 tarihinde ve saat 13:30’da temin edilmiştir.

2.2.1 Şemikler 25271 Ada 1 No.lu Parselin Tapu Kaydı

TAŞINMAZ BİLGİLERİ

İl İZMİR Ada 25271

İlçe KARŞIYAKA Parsel 1

Mahalle ŞEMİKLER Yüzölçümü 23.113,00 m²

Cilt/Sayfa 132/14174 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA

MÜLKİYET BİLGİLERİ

Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş.: TAM

Tarih ve Yevmiye No 12.05.2000/3812

Edinme Sebebi Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması

TAKYİDAT BİLGİLERİ

Haciz/Şerh/Rehin/Hak ve Mükellefiyet/Beyan YOKTUR.

Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri Gayrimenkul üzerinde, Son üç yıl içersindeki alım satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin verilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.








Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş.: TAM







9










Malik ve Hissesi EMLAK KONUT G.Y.O. A.Ş. TAM




















10












Edinme Sebebi Satış


















11






























12






























13






























14






























15

















16



2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri

Rapora konu gayrimenkuller İzmir İli, Karşıyaka İlçesi, Şemikler Mahallesi, 25271 Ada 1

no.lu, 25489 Ada 1 no.lu, 25695 Ada 1 no.lu, 25701 Ada 1 no.lu, 25863 Ada 1 no.lu, 25470

Ada 1 no.lu, 25488 Ada 1 no.lu, 25495 Ada 1 no.lu, 25497 Ada 1 no.lu, 25475 Ada 1 no.lu,

25478 Ada 1 no.lu, 25487 Ada 1 no.lu, 25493 Ada 1 no.lu, 25494 Ada 1 no.lu, 25471 Ada 1

no.lu parsellerde kayıtlıdır.


17




18



2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu

Karşıyaka Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ile yapılan görüşmede “İzmir 2. İdare

Mahkemesinin 2011/175 esasına kayden açılan davada, 14.07.2011 tarihli yürütmenin

durdurulması kararı verilmiştir.” denilmiştir. Mahkemece yürütmesi durdurulan 1/5000 ölçekli plan

örneği aşağıdaki gibidir;


19




20



Karşıyaka Belediyesi İmar ve Planlama Müdürlükleri'nde ve İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar ve

Planlama Müdürlükleri'nde yapılan araştırmalara göre;

Taşınmazların bulunduğu Mavişehir Toplu Konut Alanına ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı

ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı onaylanmasına yönelik 29.05.2006 tarih 2006/2191 sayılı

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı işlemi 18.06.2006 tarih ve 673 sayılı İzmir Büyükşehir Belediye

Meclisi kararının iptali istemiyle İzmir 3. İdare Mahkemesi'nin 2007/1654 Esasına kayden açılan

davayla ilgili 19.06.2008 tarih 2008-1314 sayılı kararla dava konusu işlemin iptaline karar

verilmiştir. Ancak İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan 1/25.000 ölçekli Çevre

Düzeni Planında söz konusu bölge mevcut durumuyla korunmuş olup İzmir Büyükşehir Belediye

Meclisinin 06.10.2009 gün 01/904 sayılı kararı ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planları 1/25.000

ölçekli planlarda mevcut durum korunarak 09.08.2010 tarih 01-946 sayılı karar ile onanmıştır.

Bu plan kararlarına göre üst ölçek yapılanma koşulları belirlenmiş gayrimenkullerin 1/1000

ölçekli uygulama imar planları yapılması aşamasına geçilmiştir. Karşıyaka Belediyesi Plan ve

Proje Müdürlüğü'nden alınmış olan bilgiye göre 3741 sayılı yazıda, değerleme konusu

parsellerin Mavişehir 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kapsamında kalmakta olup, söz konusu

planın onanmasına dair İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 09.08.2010 tarih ve 01/946 sayılı

kararının iptali ve yürütmenin durdurulması talebiyle; İzmir 2.İdare Mahkemesi'nin ekte

bulunan belgeye istinaden 2011/175 esasına kayden açılan davada 14.07.2011 tarihinde

yürütmenin durdurulması kararı verilmiştir.

09.08.2010 tarih 01-94 6sayılı 1/ 5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notları ekte bulunmaktadır.

Değerlemeye konu olan parsellerin imar izni ve yapılaşma hakkı bulunmamaktadır. 09.08.2010

tarih 01-94 6sayılı 1/ 5000 ölçekli Nazım İmar Planına göre fonksiyon ve yapılaşma koşulları

aşağıdaki gibidir.


21



Ada Parsel Toplam

Alan (m²) 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planına göre

Fonksiyon Yapılaşma Koşulları

25271 1 23.113,00 Rekreasyon + Otopark Alanı Rekreasyon Alanı E=0,03

25489 1 7.541,00 Kapalı Açık Semt Spor Alanı -

25695 1 18.375,00 Dini Tesis Alanı -

25701 1 6.534,00 Sağlık Tesis Alanı E=0,60

25863 1 2.787,00 Katlı Otopark Alanı -

25470 1 14.760,00 Konut Alanı E=1,30

25488 1 9.194,00 Konut Alanı E=1,70

25495 1 4.754,00 Konut Alanı E=0,70

25497 1 35.015,00 Konut Alanı + Park Alanı Konut Alanı E=1,40

25475 1 34.292,00 Konut Alanı + Park Alanı Konut Alanı E=1,40

25478 1 46.759,00 Konut Alanı + Park Alanı + Otopark Alanı Konut Alanı E=1,40

25487 1 61.191,00 Konut Alanı + İlköğretim Tesis Alanı +

Otopark Alanı + Park Alanı Konut Alanı E=1,40

İlköğretim T.A. E=0,60

25493 1 4.561,00 Konut Alanı E=0,70

25494 1 12.182,00 Konut Alanı E=1,30

25471 1 11.669,00 Konut Alanı E=1,50

Plan notlarında “İmar uygulaması yapılmadan ve imar uygulaması sonucunda; onama sınırı

içinde yer alan yeşil alanlar, otoparklar ve yollar kamuya, eğitim ve sağlık tesisleri ilgili

bakanlıklara, İzmir Büyükşehir Belediyesi Belediye Hizmet Alanı, açık semt spor alanları ve

katlı otopark alanı Büyükşehir Belediyesi’ne bedelsiz devir edilmeden yapı ruhsatı verilemez”

maddesine istinaden 25489 ada 1 no.lu, 25695 ada 1 no.lu, 25701 ada 1 no.lu ve 25863 ada

1 no.lu parsellerin bedelsiz olarak ilgili kamu kuruluşlarına terk edilmesi söz konusudur.

25271 ada 1 no.lu parselin takribi 13.400,00 m² lik kısmı rekreasyon alanı, takribi 9.713,00

m² lik kısmı otopark alanında bulunmaktadır.

25497 ada 1 no.lu parselin takribi 9.015,00 m² lik kısmı park alanında kalmaktadır.


25487 ada 1 no.lu parselin takribi 8.275,00 m² lik kısmı otopark alanında, takribi 15.224,00

m² lik kısmı park alanında kalmaktadır.

2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler

Rapora konu gayrimenkuller ile ilgili, İzmir 2. İdare Mahkemesinin 2011/175 esasına kayden

açılan davada, 14.07.2011 tarihli yürütmenin durdurulması kararı verilmiştir. Bu karar ile ilgili

belge ekte sunulmuştur.


22



3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER

3.1 Bölge Analizi

3.1.1 İzmir İli

Türkiye'nin batısında Ege Bölgesi'nin en büyük, ülkemizin de 3. Büyük ili olan fuarlar merkezi

İzmir, ticaret ile bütünleşmiş çağdaş bir liman kentidir. İlin yüzölçümü 11.973 km² olup, nüfusu

TÜİK’in 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt verilerine göre belde ve köyler dâhil 3.948.848

kişidir. İzmir'e bağlı 28 ilçe bulunmaktadır. Bunlardan Konak, Bornova, Karşıyaka, Çiğli, Balçova,

Buca, Narlıdere, Güzelbahçe ve Gaziemir, Büyükşehir statüsü içinde kalan ilçelerdir. Diğerleri;

Bergama, Kınık, Dikili, Foça, Aliağa, Menemen, Kemalpaşa, Ödemiş, Beydağ, Kiraz, Bayındır,

Tire, Torbalı, Selçuk, Seferihisar, Menderes, Çeşme, Karaburun ve Urla'dır.

İzmir kenti, il topraklarının batısında, Ege Denizi kıyılarında, İzmir Körfezi'nin iç körfez kesiminde

yer alır. Bir liman kenti olan İzmir, Türkiye'nin en önemli dış satım limanlarından biridir. İzmir

gerek nüfusu, gerekse ticaret, sanayi, eğitim, kültür, eğlence, sanat, sağlık, finans, ulaşım,

turizm vb. işlevleriyle ve bu alanlardaki kurum ve kuruluşlarıyla, etki alanıyla Ege'nin metropolü

konumundadır. İzmir kuzeyde Dikili'den güneyde Selçuk'a kadar uzanan 629 km lik bir kıyı

bandına sahiptir. Bu kıyılar üzerinde Dikili, Çeşme ve İzmir kent merkezinde deniz giriş kapıları

bulunmakta, kentin 16 km güneyinde Adnan Menderes Havalimanı iç ve dış hatlar

terminalleriyle havayolu ulaşımında hizmet vermektedir. İzmir - Alsancak deniz yolcu limanı, dış

ve iç hat tarifeli seferleriyle birçok yere denizyolu ile ulaşımı sağlamaktadır.(İzmir-İstanbul,

İzmir-Venedik hatları gibi.) İzmir kıyılarında İzmir-Üçkuyular'da ve Çeşme'de 2 tane olmak üzere

toplam 3 yat limanı ve 1 yat çekek yeri vardır. İzmir'den çeşitli yönlere uzanan karayolları ile

Türkiye'nin her tarafına ulaşmak mümkündür, şehirlerarası otobüs terminali kentin 11 km

doğusundadır. İzmir-Aydın ve İzmir-Çeşme arasında iki otoyolu bağlantısı vardır. İzmir, aynı

zamanda demiryolu bağlantısı olan bir kenttir. İzmir-Basmane merkez garından direkt veya

bağlantılı seferlerle Türkiye'nin çeşitli yerlerine tren yolculukları yapılabilir. İzmir'i dışarıya

bağlayan bu ulaşım hatları dışında, kent içinde Üçyol-Bornova arasında metro, körfezi dolaşan

vapur ve feribotlar, kent içi ulaşımı sağlayan belediyeye ait otobüsler hizmet vermektedir.


23



İzmir, doğal kaynakları ve tarihsel-kültürel değerleriyle Türkiye'nin turizm potansiyeli en zengin

illerinden biridir. İzmir, Ege kıyılarında deniz seviyesinden Bozdağların 2159 metrelik zirvesine

kadar çeşitli yükseltilerde son derece çekici kırsal ve kültürel coğrafi görünümlere sahiptir.

İzmir; kıyıları ve denizi, dağları, yaylaları, termal suları, kızılçam ve makilerden oluşan ormanları,

Ege'ye özgü tarımsal ürünleri ve yumuşak iklimi ile doğaya uyumlu turizm türlerini ve

rekreasyonel aktiviteleri uygulamak için eşsiz ortamlar sunar.

3.1.2 Karşıyaka İlçesi

İzmir Körfezi’nin kuzey kıyısında yer alan Karşıyaka İlçesinin doğusunda Bornova, güneyinde

Bayraklı, batısında Çiğli, kuzeyinde Menemen ilçeleri bulunmaktadır. Yamanlar ve Sancaklı adlı

iki köyü bulunan ilçe 1865 yılında İzmir-Menemen demiryolunun yerleşime açılmış ve özellikle

1874 sonrasında İzmir Merkez(Konak) ile vapur seferlerinin başlatılmasıyla gelişmiştir.

Karşıyaka İlçesinin nüfusu 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemine göre 309.790 kişidir.


24



3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi

Değerlemeye konu gayrimenkullerin tümü Karşıyaka İlçesi, Mavişehir mahallesi içerisinde

bulunmaktadır. Bölge orta üst gelir gurubuna hitap eden çok katlı toplu konut ve rezidans

uygulamalarını yapıldığı bir bölge olarak alt yapısı tamamlanmıştır. Bölge içinde Süleyman

Demirel Lisesi, Mavişehir Kapalı Spor Salonu, Egepark Mavişehir AVM, Karşıyaka Atakent

Anadolu Lisesi, Emlak Bankası Mavişehir ilköğretim Okulu, Mavişehir Boğaziçi Spor Tesisleri,

Karşıyaka Belediyesi Şehitler Parkı, Atakent İlköğretim okulu, Karşıyaka Göz Hastanesi

bulunmaktadır. Bölgede satışı devam eden ve inşaatına başlanmış Optimum Gold projesi, Park

Yaşam Mavişehir projeleri ve Bozoğlu Mavişehir, Elit Rezidans, Emlak Bank Mavişehir yerleşim

alanı, Soyak sitesi gibi tamamlanmış konut projeleri mevcuttur.

3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi

Rapora konu gayrimenkullerin tamamı beton direkli kafes tellerle çevrilidir.

25271 parselin bir kısmı Cengiz İnşaat tarafından şantiye binası ve deposu olarak

kullanılmakta olup, parselin diğer kısımları üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.

25487 ve 25478 parsellerin içerisinde Tedaş trafo binaları mevcuttur.

Diğer gayrimenkuller üzerinde yapılaşmayı engelleyecek herhangi bir yapı

bulunmamaktadır.

İptal edilen uygulama imar planında bulunan emsal değerlerine göre toplam inşaat alanları

aşağıdaki gibidir;

Ada Parsel Toplam

Alan (m²) 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planına

göre Fonksiyon Yapılaşma Koşulları

Emsal Değerli Arsa Alanı (m²)

İnşaat Alanı (m²)

25271 1 23.113,00 Rekreasyon Alanı + Otopark Alanı Rekreasyon A.

E=0,03 13.400, 00 402,00

25489 1 7.541,00 Kapalı Açık Semt Spor Alanı - - -

25695 1 18.375,00 Dini Tesis Alanı - - -

25701 1 6.534,00 Sağlık Tesis Alanı E=0,60 6.534,00 3.920,40

25863 1 2.787,00 Katlı Otopark Alanı - - -

25470 1 14.760,00 Konut Alanı E=1,30 14.760,00 19.188,00

25488 1 9.194,00 Konut Alanı E=1,70 9.194,00 15.629,80

25495 1 4.754,00 Konut Alanı E=0,70 4.754,00 3.327,80

25497 1 35.015,00 Konut Alanı + Park Alanı Konut A. E=1,40 ≈26.000,00 36.400,00

25475 1 34.292,00 Konut Alanı + Park Alanı Konut A. E=1,40 ≈26.000,00 36.400,00

25478 1 46.759,00 Konut Alanı + Park Alanı + Otopark A. Konut A. E=1,40 ≈25.260,00 35.364,00

25487 1 61.191,00 Konut Alanı + İlköğretim Tesis Alanı +

Otopark Alanı + Park Alanı Konut A. E=1,40

İ.T.A. E=0,60 K.A. ≈28.656,00 İ.T.A.≈9.036,00

40.118,40 5.421,60

25493 1 4.561,00 Konut Alanı E=0,70 4.561,00 3.192,70

25494 1 12.182,00 Konut Alanı E=1,30 12.182,00 15.836,60

25471 1 11.669,00 Konut Alanı E=1,50 11.669,00 17.503,50


25



3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri ve Hukuki Durum Analizi

Rapora konu gayrimenkullerin tabi oldukları 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planının

durdurulması nedeniyle uygulama yapılamamaktadır.

09.08.2010 tarih 01-94 6sayılı 1/ 5000 ölçekli Nazım İmar Planına göre;

25271 ada 1 no.lu parselin takribi 13.400,00 m² lik kısmı rekreasyon alanı, takribi 9.713,00

m² lik kısmı otopark alanında bulunmaktadır.



25487 ada 1 no.lu parselin takribi 8.275,00 m² lik kısmı otopark alanında, takribi 15.224,00

m² lik kısmı park alanında kalmaktadır.

Plan notlarında “İmar uygulaması yapılmadan ve imar uygulaması sonucunda; onama sınırı

içinde yer alan yeşil alanlar, otoparklar ve yollar kamuya, eğitim ve sağlık tesisleri ilgili

bakanlıklara, İzmir Büyükşehir Belediyesi Belediye Hizmet Alanı, açık semt spor alanları ve

katlı otopark alanı Büyükşehir Belediyesi’ne bedelsiz devir edilmeden yapı ruhsatı verilemez”

maddesine istinaden 25489 ada 1 no.lu, 25695 ada 1 no.lu, 25701 ada 1 no.lu ve 25863 ada

1 no.lu parsellerin bedelsiz olarak ilgili kamu kuruluşlarına terk edilmesi söz konusudur.

25271 ada 1 no.lu, 25497 ada 1 no.lu, 25474 ada 1 no.lu ve 25487 ada 1 no.lu parsellerin

bedelsiz terk edilecek alanları bulunmaktadır.


26



4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ

4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler

Rapora konu gayrimenkullerin gelişen bir bölgede yer almaları ve yakın çevrelerinde nitelikli

konut projelerinin bulunması,

4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler

Rapora konu gayrimenkullerin tabi oldukları 1/5000 Ölçekli planın iptal edilmiş olması, bu

nedenle parsellerin yapılaşma koşulları ile ilgili belirsizliklerin bulunması.

“İmar uygulaması yapılmadan ve imar uygulaması sonucunda; onama sınırı içinde yer alan

yeşil alanlar, otoparklar ve yollar kamuya, eğitim ve sağlık tesisleri ilgili bakanlıklara, İzmir

Büyükşehir Belediyesi Belediye Hizmet Alanı, açık semt spor alanları ve katlı otopark alanı

Büyükşehir Belediyesi’ne bedelsiz devir edilmeden yapı ruhsatı verilemez” plan notuna

istinaden 25489 ada 1 no.lu, 25695 ada 1 no.lu, 25701 ada 1 no.lu ve 25863 ada 1 no.lu

parsellerin bedelsiz olarak ilgili kamu kuruluşlarına terk edilmesi söz konusudur.

25271 ada 1 no.lu, 25497 ada 1 no.lu, 25474 ada 1 no.lu ve 25487 ada 1 no.lu parsellerin

bedelsiz terk edilecek alanların bulunması.


27



5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ

5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar

5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi

Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller

ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu

gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki

farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak

gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile

birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak

yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir

konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.

Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı

temeli oluşturur.

Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından

bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya

çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart

sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer

tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım,

kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu

yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.

5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme

maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana

ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa

veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu

yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul

edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan

demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir

gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı

kabul edilir.


28



5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı

Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için

muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle

karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya

diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün,

tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine

yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz

konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira

konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik

faktörler dikkate alınır.

Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal

bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel

formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru

tespit edilmesine dayanmaktadır.

5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri

Rapora konu gayrimenkullerin değerlemesinde; arsalar için yeterli sayıda emsal bulunmuş

olması nedeniyle “Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi” ile piyasa koşullarında

geliştirilebilecek bir projenin muhtemel satış hâsılatı ve inşa maliyetleri hesap edilerek

“Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi” kullanılmıştır.


29



6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

6.1 Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri

Rapora konu gayrimenkullerin 2011 yılı için Emlak Vergi Beyanına Esas Değerleri aşağıdaki

gibidir;

Ada Parsel Toplam Yüzölçümü (m²) Rayiç m² Fiyatı (TL/m²) Rayiç Değer (TL)

25271 1 23.113,00 2.980,49 68.888.000,00

25489 1 7.541,00 65,38 493.000,00

25695 1 18.375,00 2.980,46 54.766.000,00

25701 1 6.534,00 2.980,41 19.474.000,00

25863 1 2.787,00 2.980,27 8.306.000,00

25470 1 14.760,00 2.980,49 43.992.000,00

25488 1 9.194,00 2.980,42 27.402.000,00

25495 1 4.754,00 2.980,44 14.169.000,00

25497 1 35.015,00 2.980,49 104.362.000,00

25475 1 34.292,00 2.980,49 102.207.000,00

25478 1 46.759,00 2.980,47 139.364.000,00

25487 1 61.191,00 2.980,49 182.379.000,00

25493 1 4.561,00 2.980,49 13.594.000,00

25494 1 12.182,00 2.980,46 36.308.000,00

25471 1 11.669,00 2.980,46 34.779.000,00

Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Toplam Arsa Değeri = 850.483.000,00 TL dir.

6.2 Çevrede Arsa Değeri Araştırması

İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Niteliği İmar

Durumu Fiyat (TL) Alan (m²)

Birim Değeri (TL/m²)

AYŞE ÖZCAN 0 533 633 15 19

Mavişehir Cahar Dudayev Bulvarı Mevkiinde Arsa

Niteliğinde

Konut Alanı İmarlı

250.000,00 126,00 1.813,00

HÜSEYİN KARAGÖZ 0 232 323 41 41

Mavişehir Mahallesinde Arsa Niteliğinde


6.480.000,00 3.574,00 1.813,00

İRFAN ŞİPAK 0 232 364 35 70

Şemikler Mahallesinde Arsa Niteliğinde


350.000,00 141,00 2.482,00

GÜLAY EMLAK 0 232 362 19 89

Şemikler Mahallesinde Arsa Niteliğinde


300.000,00 180,00 1.666,00

YILMAZ ÖZCAN 0 232 362 61 53

Atakent Mahallesi, Göz Hastanesine yakın konumlu,

arsa nitelğinde


1.650.000,00 750,00 2.200,00


30



6.3 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri)

Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkullerin

emsallerine göre konumları, gelişen bir bölgede yer almaları, imar durumlarının olmaması,

1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve plan notlarına göre parsellerin bedelsiz terklerinin

bulunması, mülkiyet durumları vb. olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar birlikte

değerlendirildiğinde arsa m² birim değerleri ve toplam değerleri aşağıdaki gibi hesap ve takdir

edilmiştir.

Ada Parsel Toplam

Yüzölçümü (m²) İmar Durum Fonksiyonu

KDV siz Arsa m² Birim Değeri

Brüt Arsa Değeri (TL)

Aylık m² Birim Kira Bedeli

25271 1 23.113,00 Konut Alanı 135,00 3.120.255,00 0,32

25489 1 7.541,00 Açık Semt Spor

Alanı 115,00 867.215,00 0,27

25695 1 18.375,00 Sağlık Tesis Alanı 125,00 2.296.875,00 0,30

25701 1 6.534,00 Sağlık Tesis Alanı 115,00 751.410,00 0,27

25863 1 2.787,00 Katlı Otopark Alanı 100,00 278.700,00 0,24

25470 1 14.760,00 Konut Alanı 1.330,00 19.630.800,00 3,17

25488 1 9.194,00 Konut Alanı 1.505,00 13.836.970,00 3,58

25495 1 4.754,00 Konut Alanı 1.105,00 5.253.170,00 2,63

25497 1 35.015,00 Konut Alanı 1.005,00 35.190.075,00 2,39

25475 1 34.292,00 Konut Alanı 1.045,00 35.835.140,00 2,49

25478 1 46.759,00 Konut Alanı 735,00 34.367.865,00 1,75

25487 1 61.191,00 Konut Alanı 705,00 43.139.655,00 1,68

25493 1 4.561,00 Konut Alanı 1.105,00 5.039.905,00 2,63

25494 1 12.182,00 Konut Alanı 1.255,00 15.288.410,00 2,99

25471 1 11.669,00 Konut Alanı 1.355,00 15.811.495,00 3,23

TOPLAM (TL) 230.707.940,00

Tamamı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ye ait gayrimenkullerin toplam değeri

230.707.940,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir.

Arsanın kiraya verilmesi durumunda; 35 yıllık kira getirisinin değerine karşılık geleceği

düşünülmektedir.

Kira Birim m² Değeri = Toplam Değer/Yıl/12/alan

Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.


31



6.4 Gayrimenkuller Üzerinde Geliştirilebilecek Proje Analizi

6.4.1 Yakın Çevrede Konut Emsali Araştırması

İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Özellikleri Fiyat (TL) Alan(m²) Birim Değeri (TL/m²)

ATAKENT EMLAK 0 232 330 31 14

Pamukkale Blokları Mevkiinde, 1+1 Daire

210.000,00 75,00 2.800,00

CEMALETTİN ERMİŞ 0 232 362 88 66

Mavişehir 1. Etap Mevkinde 4+1 Daire

450.000,00 176,00 2.556,00

ÖZLEM ŞENOĞLU 0 232 461 26 66

Mavişehir Mahallesinde 3+1 Daire 400.000,00 155,00 2.580,00

HALUK ŞAMLI 0 232 330 10 44

Mavişehir Mahallesi Soyak Mevkkinde 2+1 Daire

330.000,00 114,00 2.894,00

SET EMLAK 0 232 337 22 92

Mavişehir 2. Etap Mevkinde 3+1 Daire

400.000,00 150,00 2.666,00

YAŞAR EMLAK 0 232 336 52 01

Atakent Mahallesi Efes Bloklarında 3+1 Daire

330.000,00 130,00 2.538,00

6.4.2 Projelendirilmiş Arsa Değeri ve Diğer Analizler

Rapora konu gayrimenkullerden Konut İmarlı olanların toplam alanı 163.036,00 m², Konut

fonksiyonlu alanlar için emsal değerleri 0.70, 1.30, 1.50, 1.40 ve 1.70 dir.

Konut alanları için;

Birim m² yapım maliyetinin ortalama 625,00 TL/m² olacağı kabul edilmiştir.

Konut projesi geliştirilmesi halinde; gayrimenkuller üzerinde imar planına uygun inşa edilecek,

kat mülkiyetli, yeni yapılmış konutların ortalama satış m² birim değerinin 2.000,00 TL olabileceği


Toplam emsal alanı = 222.690,80 m²

Toplam İnşaat Alanı = Emsal Alanı + Emsal Alanının % 20’si (satılabilir alanlar) + Emsal Alanının

%5’i (emsal dışı alanlar)

Toplam İnşaat alanı = 222.690,80 m²+ 44.592,16 m² + 11.148,04 m² = 278.701,00 m²

Konut alanları için toplam proje maliyeti,

Toplam Proje Maliyeti = 278.701,00 m² x 625,00 TL/m² = 174.188.125,00 TL dir.

Toplam satış hasılatı bulunurken;

Toplam Konut İnşaat Alanı x Konut Satış Birim m² Değeri;

= 267.552,96 m² x 2.000,00 TL/m² = 535.105.920,00 TL


32



Bölgesel Proje Karı Oranı= % 25

Tahmini Proje Karı (TL) =Toplam Satış Hasılatı (TL) X Bölgesel Proje Karı Oranı (%)

Tahmini Proje Karı (TL) = 535.105.920,00 TL x % 25 =133.776.480,00 TL

Arsa Değeri; Toplam Satış Hasılatı – (Toplam Proje Maliyeti + Proje Karı ) olarak hesaplanır. Arsa Değeri = 535.105.920,00 TL– (174.188.125,00 TL +133.776.480,00 TL)

= 227.141.315,00 TL bulunmaktadır. Yukarıdaki hesaplamalar ve kabuller doğrultusunda oluşan proje analiz tablosu aşağıdaki gibidir.

Proje Analizi Tablosu

Proje Analizi İçin Öngörüler

Konut Fonksiyonlu Arsa Alanı (m²) 163.036,00

Konut Fonksiyonlu İnşaat Alanı (m²) 222.690,80

Konut Fonksiyonlu Toplam İnşaat Alanının %20'si (Takribi Satılabilir Alan) (m²) 44.592,16

Konut Fonksiyonlu Toplam İnşaat Alanının %5'i (Emsal Dışı İnşaat Alanları) (m²) 11.148,04

TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) 278.701,00

Maliyetler

Maliyet Türü Alan (m²)


Değer (TL)

Konut Alanı Proje İnşa Maliyeti (TL) 278.701,00 625,00 174.188.125,00

Toplam Proje Maliyeti (TL) 174.188.125,00

Satış Hasılatı

Hasılat Türü Alan (m²)


Değer (TL)

Konut Satış Hasılatı (TL) 267.552,96 2.000,00 535.105.920,00

535.105.920,00

Bölgesel Proje Kar Oranı 25%

Tahmini Proje Karı 133.776.480,00

Arsa Değeri

Arsa Değeri 227.141.315,00

Yukarıdaki kabuller uyarınca geliştirilen örnek projede arsa değeri 227.141.315,00 TL ≈

227.141.000,00 TL (İkiyüzyirmiyedimilyonyüzkırkbirbin Türk Lirası) olarak hesap ve takdir

edilmiştir.


33



6.5 En Verimli Kullanım Analizi

Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip

olsa da en verimli kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkuller kurumunuzca

değerlendirildiği takdirde; tabi oldukları Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planlarına göre

sahip oldukları fonksiyon ve yapılaşma şartlarına uygun olarak yapılaşmaların gerçekleşmesi

halinde en verimli kulanımın sağlanacağı kanaatine varılmıştır.

6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme raporuna konu gayrimenkuller, İzmir İli, Karşıyaka İlçesi, Şemikler Mahallesinde

bulunmaktadır. Gayrimenkullerin toplam yüzölçümü 292.727,00 m² olup tamamı Emlak Konut

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ne aittir.

Arsa Değeri;

Emsallerine göre konumu, imar durumu, teknik ve sosyal altyapı, ulaşım vb. özellikleri,

olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar dikkate alınarak “Emsal Karşılaştırma Yöntemi”

İmar durumu dikkate alınarak üzerinde inşa edilebilecek konut yapılarının pazar fiyatları

araştırılarak Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi

olmak üzere iki farklı yöntemle hesaplanmıştır.

İnşaat maliyetlerindeki artışlar, piyasa şartları, ekonomik veriler ve geliştirilecek projede

gayrimenkullerin kullanımının getirebileceği riskler vb. etkenler sebebiyle Yeniden İnşa Etme

Maliyeti Yöntemindeki kabullerin ve verilerin değişmesi ihtimali bulunduğundan güncel koşullar

altında nihaî değer olarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının

uygun olduğu kanaatine varılmıştır.

Sonuç olarak takdir edilen nihai pazar değerleri;

Toplam 292.727,00 m² alan için takdir edilen nihai değer;

230.707.940,00 TL ≈ 230.708.000,00 TL (İkiyüzotuzmilyonyediyüzsekizbin Türk

Lirası),

olarak hesap ve takdir edilmiştir.

Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.


34



Rapora konu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir

sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünde

bulunmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel oluşturmadığı


İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin

edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme

Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun

olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek

değişimlerden rapor etkilenebilir.

İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor

Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan

şirketimiz sorumlu değildir.

Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve

tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.

RAPOR EKLERİ:

Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar

Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri

Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Kayıtları

Rapora Konu Gayrimenkullere İlişkin İmar Durumu Belgeleri


35



İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR


36




37




38




39




40




41




42




43



İZMİR İLİ KARŞIYAKA İLÇESİ ŞEMİKLER MAHALLESİNDE … · 2011-12-15 · TAKYİDAT...

Documents

Transcript of İZMİR İLİ KARŞIYAKA İLÇESİ ŞEMİKLER MAHALLESİNDE … · 2011-12-15 · TAKYİDAT...