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www.territoires.gouv.frMinistère de l'Égalité des Territoires et du
LogementDirection de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages
Les aides à la pierre
DGALN /DHUP/FL1 et PH2
Prise de poste IFLS – CVRH ParisLe 8 avril 2013
1) Définitions
2) Programmation des aides à la pierre
3) L'offre nouvelle de logements sociaux : la gamme de financement et la réglementation
Les aides à la pierre
www.territoires.gouv.frMinistère de l'Égalité des Territoires et du
LogementDirection de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages
Définitions
Le logement social
Il n’existe pas de définition unanimement acceptée du logement social.
« Un logement social est un logement destiné, suite à une initiative publique ou privée, à des personnes à revenus modestes qui auraient des difficultés à se loger sur le marché libre. »
Mais plusieurs approches sont possibles, avec chacune leurs limites :
Souvent, approche en termes d’organismes bailleurs : les logements sociaux sont assimilés aux logements locatifs HLM.
Approche en termes de plafonds de ressources et de plafonds de loyers
Une définition très précisément donnée par la loi SRU : approche en termes de conventionnement APL.
Nécessité de se mettre d’accord sur la définition en fonction des contextes
Logement social :
Prix d’un logement moyen 142K€ pour 69m²
Loyer plafond 5,44€/m²/mois (2013, zone 2)
Comment faire du logement social?
Remboursement annuel sur 40 ans à 4% : 7174 €/an
Loyer annuel : 4473 €/an
Logement locatif social
Les aides à la pierre et les aides à la personne
AIDES A LA PIERREAides financières publiques ayant pour but de favoriser la
réalisation de logementsAides à l’investissement versées aux propriétaires
Versus
AIDES A LA PERSONNE (dont APL)Ensemble des aides accordées par l'État et les divers régimes
sociaux, consentis directement au propriétaire ou au locataire. Ces aides ont pour objet de réduire les dépenses des ménages liées au logement.
Aides à la pierre
Aides à la personne
Propriétaire – bailleur - gestionnaire Locataire
7
Articulation aides à la pierre et aides à la personne
Travaux, entretien,
frais
Remboursement dette
Recettes(+)
Charges(-)
Permettent au ménage modeste de payer le loyer social
Loyer (+ charges)
Niveau de loyer nécessaire pour l’équilibre en l’absence d’aides
Source : DHUP/FL1
Aides à la personne = APL
Reste à charge du locataire
Aides à la pierre
La baisse de la dette permet de baisser le
loyer
Les arguments économiques
AidesAides personnelles Aides à la pierre
Avantages
• Meilleur ciblage social
• Respecte la liberté de choix du mode de logement
• S’adapte à l’évolution des situations
• Encourage la construction
Inconvénients
• Induit une dépense de « fonctionnement » récurrente
• Risque d’effet inflationniste
• Entraîne une segmentation du parc par catégorie
• Difficulté à conserver la mixité sociale
Action de l’État sur plusieurs segments de marché:
• Logement locatif:
- locatif social
- locatif privé
• Accession :
- accession sociale
- accession libre
• Hébergement et populations spécifiques
Plusieurs dispositifs d’aides à la pierre
Les différentes aides possibles
Aides directes
Aides budgétaires
Cf. PLF et PAP Ville et logement
Aides indirectes
Aides fiscales
Cf. PLF et « jaune fiscal » (Rapport évaluant l’efficacité des dépenses fiscales en faveur du développement et de l’amélioration de l’offre de logements)
Aides de circuit
Cf. Rapport annuel du fonds d’épargne
Les aides au locatif social
But : réduire les charges d’exploitation
1 ) réduire l’annuité :
Subventions
Baisse de la TVA à 7% au lieu de 19,6% (Article 278 sexies du CGI)
Exonération de DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux) pour les organismes HLM
Baisse du taux d’emprunt (prêts bonifiés refinancés sur le fonds d’épargne sous tutelle de la CDC)
2 ) réduire les autres charges :
exonération de TFPB (25 ans voire 30 ans si respect de critères environnementaux, articles 1384 A et 1384 C du CGI)
exonération d’impôt sur les sociétés
Aides fiscales locales : exonération de taxe d’aménagement (pour les PLAI, de plein droit, sinon sur délibération)
Les aides au locatif social : la multiplicité des acteurs
PRIX DE REVIENT MOYEN TTC : 142 K€ / 69m²
ETAT : 25%
Autres : 14%
Aides à la pierre : 32 %Aides à la pers.
APL : 20%
GarantieExo TFPB non compensée
Sub. 1% Logement
Département ou EPCIDélégations de compétence
TVA réduite
Aide de taux
Exo. TFPB compensée
Subventions collectivités
Subvention État
18%
Les aides directes (subventions) ne représentent pas l’essentiel de l’effort
de l’État (estimations 2013)
Aides à la personne16,9 Md€16,9 Md€
Aides versées au titre des aides personnelles au logement à environ 6,3 millions de ménages (Etat, SS, employeurs). Environ 4,9 milliards d’euros sont versés aux locataires du parc HLM au titre de l’aide personnalisée au logement (APL), ce qui représente 34 % des loyers perçus par les organismes HLM.
Aides indirectes 4 Md€
TVA à taux réduit, exonération de TFPB, exonération de contribution sur les revenus locatifs (CRL) et exonération d’impôt sur les sociétés (IS)
+ aides de taux liées aux prêts bonifiés de la Caisse des Dépôts
(NB : requête automatique disponible sous SISAL)
0,5 Md€ Aides directes
Subventions PLUS et PLAI notamment
L’effort public en faveur du logement représente environ 40 Md€
Aides
(PLF 2013)
Dépenses budgétair
es
Partenaires sociaux Dépenses fiscalesRégimes
sociaux Action
Logement
Aides à la personne 17,7 Md€
4,9 Md€ 12 Md€ 0,8 Md€
Aides fiscales
15,2 Md€
15,2 Md€
Aides à la pierre 7,1
Md€
3,7 Md€ 3,4 Md€
Total40 Md€
8,6 Md€ 12 Md€ 4,2 Md€ 15,2 Md€
Aides a la pierre : les contreparties
- Les plafonds de ressources
- Les plafonds de loyer
- Le conventionnement APL
L’accès au logement locatif social : sous conditions de ressources
Les plafonds de ressources :-R. 331-12 : ces logements sont « destinés à être occupés par des personnes dont l’ensemble des ressources, à la date d’entrée dans les lieux, est, au plus égale à un montant déterminé par arrêté » chaque année.
Dépendent de plusieurs facteurs :- Le produit de financement : PLUS/PLAI/PLS et assimilés, - La localisation : Paris et communes limitrophes, reste de l’Ile-de-France
et autres régions- La composition des ménages : 6 catégories selon le nombre de
personnes composant le ménage, le nombre de personnes à charge particularité des jeunes ménages
Les conditions de ressources
Texte de référence : Arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'État en secteur locatif (modifié chaque année en fin d’année)- Plafonds de ressources révisés chaque année en tenant compte de la variation de l’IRL (= Indice de Révision des Loyers)- En 2013, pour le PLUS :
Catégorie de ménages
Paris et communes limitrophes
Ile-de-France (hors Paris et
communes limitrophes)
Autres régions
1 22 814 22 814 19 834
2 34 096 34 096 26 487
3 44 697 40 987 31 853
4 53 365 49 094 38 454
5 63 493 58 118 45 236
6 71 447 65 401 50 981par personne
supplémentaire7 960 7 287 5 687
Dépendent de 2 facteurs :- Le produit de financement : notamment PLUS/PLAI/PLS, - La zone géographique :
- zonage 123 pour les PLUS/PLAI- zonage ABC pour les PLS
- Les plafonds de loyers par zone et par produit sont révisés chaque année par circulaire en tenant compte de la variation de l’IRL+ marges locales (uniquement en PLUS et PLAI) et coefficients de structure (cf. circulaire loyers annexe 4 et 7)
Plafonds de loyers inscrits dans la convention APL,mais il ne s’agit que de plafonds
Les plafonds de loyers
Les plafonds de loyers
- En 2013, CIRCULAIRE DU 24 janvier 2013 relative à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en application de l’article L. 351-2 du CCH + EXEMPLE AVEC 65 M² SU
Pour les PLUS et PLAI :
Pour les PLS :
loyer mensuel en € par m² SU
Zone 1 Zone 1bis Zone 2 Zone 3
PLUS 6,19 6,58 5,44 5,05
PLAI 5,51 5,87 4,83 4,48
Avec 65 m² SU Zone 1 Zone 1bis Zone 2 Zone 3
PLUS 405 431 356 331
PLAI 361 384 316 293
loyer mensuel en € par m² SU
Zone Abis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
PLS 12,85 9,88 8,51 8,16 7,58
Avec 65 m² SU Zone Abis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
PLS 841 647 557 534 496
Conventionnement APL
Tout logement bénéficiant d’aides de type PLUS/PLAI/PLS doit faire l’objet d’une convention, qui ouvre le droit à l’Aide Personnalisée au Logement pour les locataires
Articles relatifs aux conventions entre l’État et les bailleurs : R. 353-1 et suivants
PLUS PLAI PLSConventionnement APL OBLIGATION de conclure une convention ouvrant droit à APL pour les
locataires (L. 351-2)
Durée de la convention Durée de la convention
= au moins égale à la durée du prêt le plus long (puis tacite reconduction)
Durée de la convention
= au moins égale à la durée du prêt finançant la construction mais sans être inférieure à 15 ans ni supérieure à 40 ans
(même si le prêt foncier est sur 50 ans cf. R 331-19)
(puis tacite reconduction)
Délai de signature de la convention
(R. 331-6)
Au plus tard lors du versement du 1er acompte de la subvention
Avant la décision d’agrément
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La programmation des aides à la pierre
Contexte: la demande de logement
Combien de logements sociaux ?Principale source : RPLS (= Répertoire du Parc Locatif Social)
Au 1er janvier 2012 : 4 652 000 logements sociaux
Attention, il s’agit du parc locatif des bailleurs sociaux,et ce répertoire exclut notamment :
- les logements appartenant à l’État et aux collectivités locales,- les logements-foyers et autres résidences sociales
Combien de demandeurs ?Estimation « fichier n° unique » : 1,2 million de demandeurs (hors demandeurs logés en HLM)
Combien de mal logés ?
Rapport de la FAP (chiffres 2012)•685 000 personnes sont privées de domicile personnel, •3,6 millions sont très mal logées (privation de confort, hébergement chez des tiers)•5,2 millions sont en situation de fragilité par rapport au logement (impayés de loyers, copropriété dégradée, suroccupation…)
Contexte: le développement du LLS une priorité de l’Etat
Contexte post-PCS et hors relance
Face à la crise du logement : un rattrapage massif de production de logements locatifs est décidé à partir de 2005
Plan de cohésion sociale (objectif de 100 000 LLS par an) : 2005-2009
Renforcé par la loi DALO (seuil minimum de 20 000 PLAI par an) en 2007
En réaction face à la crise financière : la relance
Le programme exceptionnel de 30 000 VEFA en octobre 2008
Le plan de relance de l’économie : 2009-2010
Nouvelle mandature
Objectifs 2011 et 2012 à 120 000 LLS
Objectifs : 150 000 LLS par an pendant 5 ans – 2013-2017
Contexte: le développement du LLS une priorité de l’Etat
Le cadre général de la programmation
Où ?- Le développement de l’offre : priorité aux zones tendues là où la
demande est importante- En zone moins tendues: privilégier les opérations d’acquisition-
amélioration pour ne pas contribuer à dégradation du parc existant
=> Programmer ce n’est pas subventionner mais c’est agréer
Recentrage en zones tendues (hors foyers pour personnes âgées et handicapées)
29% 27%36% 36% 37% 36% 31%
29% 29%29% 29% 29% 30% 33%
23% 25%21% 19% 21% 19% 21%
19% 19% 14% 16% 13% 15% 15%
0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%
100%
Année
% L
LS
Zone C
Zone B2
Zone B1
Zone A
Le cadre général de la programmation
=> Programmer ce n’est pas subventionner mais c’est agréer
Quel type de produit ? PLUS PLAI PLS- En fonction des études locales, des PLH- Avec un objectif de mixité
Quel type de logement (surface) ? Manque de petits (et de grands) logements
1 pers 2 pers 3 pers 4 pers > =5 pers
Demande en logement social (fichier N° unique au 23/11/2012) 41% 25 % 16 % 10 % 8 %
Ménages ayant déposés un recours DALO en 2012 (Infodalo au
28/11/2012) 36 % 21 % 18 % 13% 12 %
T1 T2 T3 T4 T5
Financements LLS - logements ordinaires sur 2009-2012 (SISAL
le 5/12/12)10 % 24 % 38 % 24% 4 %
Le cadre général de la programmation
Deux interventions distinctes sur le territoire
La programmation de l’État dite de « droit commun » • Ministère du Logement : programme 135 « Urbanisme, territoires et
amélioration de l’habitat (UTAH) » sur le territoire métropolitain ( 628 M€ en 2013)
La programmation de l’ANRU dans le cadre du programme national de rénovation urbaine (PNRU)• Opérateur du Ministère de la ville • Politique de la Ville en Zones Urbaines Sensibles (ZUS), dans le
cadre de conventions ou d’opérations individualisées• PNRU: 530 quartiers rénovés à l’horizon 2013, dont 189 désignés
comme prioritaires, 12 milliards sur 2005-2013… sur l’ensemble des interventions (aménagement, logements, équipements…)
Étanchéité : Tant que la convention ANRU est vivante, l’État ne finance pas en ZUS sur le programme 135
Les acteurs principaux de la programmation du LLS
L’État, en charge de la politique du logement• La programmation, le financement (aides directes et indirectes)…
Les collectivités locales• Politiques locales de l’urbanisme (Scot, PLU), des déplacements
(PDU), de l’habitat (PLH et PDH)• Des obligations au titre de l’article 55 de la loi SRU renforcée par
la loi « Duflot 1bis »• Cofinancement des opérations avec des politiques d’incitation
notamment en faveur des logements performants énergétiquement et des énergies renouvelables
• Des EPCI et des CG délégataires des aides à la pierre Les autres financeurs : Action Logement (1 %), Caisse des dépôts
et consignations (gestionnaire du livret A), autres organismes bancaires
Les opérateurs : les organismes d’HLM, les SEM, les communes, certaines associations (hébergement)…
Chaque année, en loi de finances initiale, les parlementaires votent les objectifs et moyens alloués au logement locatif social, ainsi que les priorités à accorder à ces aides.
Dans ce cadre-là, le ministre peut ensuite mettre en œuvre sa politique.
Financements de droit commun pour 2013 :
• Offre nouvelle de logements sociaux : PLUS, PLAI et PLS• MOUS, GDV• Marginalement, interventions sur le patrimoine existant :démolition,
voire réhabilitations/AQS dans quelques cas très précis.
L’organisation et les différents niveaux de responsabilité
L’organisation et les différents niveaux de responsabilité
National
Objectifs : efficacité de la gestion et adaptation de l’offre (financée) à la demande
Régional
Territorial
DGALN /DHUP
DREAL
DDT(M)et délégataires
Répartition régionale des objectifs et des enveloppesDélégation des créditsSuivi des financements et des consommationsArbitrages en fin de gestionRendu compte au gouvernement et au parlement
Répartition infra-régionale des objectifs et des enveloppes Délégation et suivi des créditsDéclinaison des arbitrages nationaux: études et SIRendu compte au niveau national
Négociation avec les bailleursEngagement et gestion des opérationsAdaptation des opérations financées aux besoinsdes territoires : études et SI
Lois de finances votées par les parlementaires: indicateurs nationaux
Budget opérationnel de programme : programmation régionale présentée au CRH, suivi des indicateurs
Mise en œuvre de la programmation et gestion des conventions de délégation
Les délégations de compétences des aides à la pierre
Loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales
L'État peut déléguer aux EPCI et aux départements la gestion des aides à la pierre (parc locatif social et parc privé relevant de l'ANAH)
Pour les EPCI : Programme Local de l'Habitat obligatoire
Signature d'une convention de délégation de compétence des aides à la pierre pour une durée de 6 ans renouvelable
En 2012 : 104 délégataires (dont 25 CG)
Si délégation de compétence avec mise à disposition des services de l’Etat=> Positionnement de l’instructeur différent. L’instructeur doit connaître le PLH du délégataire, le contenu de la convention signée entre l’Etat et le délégataire (objectifs/moyens), ainsi que les modalités éventuelles de mise à disposition (cf. convention de mise à disposition)
Cadrage régional : objectifs (PLUS / PLAI / PLS) et enveloppe budgétaire par département/ délégataire (répartition en CAR)
Programmation propre pour le délégataire, qui s’inscrit également dans un cadre objectifs/moyens, précisé chaque année dans un avenant à la convention de délégation
L’instructeur doit connaître les objectifs et les contraintes budgétaires
Les différentes étapes au niveau local
Les différentes étapes au niveau local
Recensement des opérations
Lancement de l’enquête
Recueil des intentions des maîtres d’ouvrages
Évaluation de la crédibilité et de l’opportunité des projets
La programmation doit tenir compte des besoins, des objectifs, des politiques et engagements contractuels …
(CUS, protocoles CGLLS, etc.)
… mais elle doit aussi être réaliste au regard :
Des plannings opérationnels des projets
De l’enveloppe financière
Les différentes étapes au niveau local
Comparer la programmation avec les besoins et objectifs
Discussion avec les maîtres d’ouvrages pour adapter les projets aux besoins et objectifs, par exemple :
sur la taille des logements,
sur les modalités de financement PLAI, PLUS ou PLS
sur le montants des loyers(selon destination)
si nécessaire, pour une meilleure qualité de conception architecturale ou technique (densification, etc.)
Analyse au cas par cas avec la DDCS(PP) pour les opérations d'habitat adapté
La prise en compte de la mixité sociale
La loi relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social , dite « Duflot 1 bis »
Renforce les obligations des communes soumises à l’article 55 de la loi SRU:
Passage de 20% à 25% de logements sociaux Extension aux communes isolées
Des obligations pour 2014 qu’il faut anticiper
A connaître pour l'instructeur : communes soumises à l’article 55 et leur situation au regard de la loi : taux de logements sociaux, objectif triennal, niveau prélèvement, arrêté de carence
2012Objectifs article 55
22 000
LLS programmés
120 000
Poids de l'article 55 18%
2014 63 000 150 000
42%
2013
Les différentes étapes au niveau local
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LogementDirection de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages
L’offre nouvelle de logements sociaux : la gamme de financement (PLUS, PLAI et PLS)
- le prêt locatif à usage social : PLUS Prêt le plus fréquemment mobilisé Prend en compte un objectif de mixité sociale
- le prêt locatif aidé d’intégration : PLAI Destiné aux ménages cumulant difficultés sociales et
économiques
- le prêt locatif social : PLS Essentiellement pour du logement ordinaire pour les classes
moyennes en zones tendues et le logement étudiantOu destiné à des logements-foyers spécifiques
3 principaux produits de financement
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Les aides à la pierre PLUS/PLAI/PLS et leur octroi
PLUS PLAI PLSDécision d’octroi
R. 331-3 et R. 331-6
Toute opération financée en PLUS ou PLAI doit faire l’objet d’une décision
portant octroi de subvention prise par le Préfet ou le représentant de la
collectivité délégataire,
dans la limite des dotations régionales notifiées par le ministre au Préfet de
Région (R.331-6)
Toute opération financée en PLS doit faire l’objet d’une décision
d’agrément prise par le Préfet ou le représentant de la collectivité
délégataire,
dans la limite des dotations régionales notifiées par le ministre
au Préfet de Région (R. 331-6)
Aides directes - subvention principale PLUS/PLAI : peut être égale à 0€
- surcharge foncière (R. 331-24 et R. 331-24-1)
- prime spécifique Ile-de-France (R.381-4)
- PAS de subvention principale
- surcharge foncière
Aides indirectes Aides fiscales :
- TVA à taux réduit (7 % à partir du 1er janvier 2012)
- exonération de TFPB pendant 25 ans (voire 30 ans)
Aides de circuit : prêts PLUS/PLAI/PLS
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PLUS/PLAI PLS
Par qui sont distribués les prêts ?
Uniquement par la Caisse des Dépôts
Par la Caisse des Dépôts et les banques agrées pour la distribution du PLS
Durée -Jusqu’à 40 ans pour la partie logement -Jusqu’à 50 ans pour la partie foncière
- Jusqu’à 40 ans pour la partie logement- Jusqu’à 50 ans pour la partie foncière
Quotité Cf. conditions des aides fiscales – 1384 A et C (TFPB) et 278 sexies (TVA) du CGI
Quotité minimum de 50% du prix de revient obligatoire dans le plan de financement (R331-20)
Taux Indexé sur le livret A :
+ 0,60 % pour le PLUS
– 0,20 % pour le PLAI
Fixé chaque année à partir d’une procédure de refinancement
Les prêts PLUS PLAI PLS
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Contreparties sociales décroissantes
Aides moyennesen % prixrevient(TTC TVA 7%)
PLAI PLUS PLS
Sub. État
Sub. État
Aides hors État
Aides hors État
Aides hors État
Les aides au locatif social : des aides proportionnées
Exemples pour une famille de 3 personnes à Lyon (65 m²) –
arrondis 316 € 356 € 557 € Loyer mensuel1 800 € 2 900 € 3 900 € Revenu net maxi
44%
32%
30%
27%
18%15%
Aide taux Aide taux Aide taux
Aide taux
Offre nouvelle : la gamme des financements
Plafonds de ressources
PLI
Logements locatifs sociaux(au sens de l’art. 55 loi SRU)
Logements auprix du marché
PLAI
PLUS
Loyer
PLS
PLUS : règles de mixité sociale
R 331-12- au moins 30 % des logements doivent être occupés par des ménages dont les ressources n’excèdent pas 60 % des plafonds de ressources du PLUS - au maximum 10 % des logements peuvent être loués à des locataires dont les ressources excèdent, dans la limite de 120 % des plafonds PLUS
Plafonds de ressources
PLUS = plafond de base
PLAI=60% des plafonds PLUS
PLS=130% des plafonds PLUS
Pour le PLUS : au minimum 30 % des locataires
Pour le PLUS : au maximum 10 % des locataires
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Les maîtres d’ouvrage
Les maîtres d’ouvrage
Selon la nature de l’opération et le produit de financement, il ne s’agit pas des mêmes familles de maîtres d’ouvrage
PLUS
R. 331-14
PLAI
R. 331-14
PLS
R. 331-181°) des offices publics de l'habitat (OPH) et des sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré (SA HLM, désormais Entreprises sociales pour l’Habitat ou ESH)
2°) des sociétés d'économie mixte (SEM) ayant pour objet statutaire la réalisation de logements
3°) des collectivités territoriales ou leurs groupements, à condition que
* aucun organisme de logement social ne soit en mesure d’intervenir sur leur territoire,
* ces collectivités ne soient pas délégataires des aides à la pierre
4°) des organismes bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage d’insertion (MOI), PLAI, et PLUS pour les opérations mixtes et sous réserve que les PLAI soient majoritaires
Toute personne morale ou physique
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LogementDirection de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages
Les financeurs/les réservataires
Les financeurs/les réservataires
mobilisation de différentes aides et co-financements :
• L’État, via les subventions et les aides indirectes.
• Les collectivités territoriales : Région, Département, Groupements de communes, Communes
• La CDC et les établissements de crédits pour les prêts
• Action Logement (ex-1% Logement), en contre-partie de droits de réservation
• Les organismes HLM
• Éventuellement d’autres financeurs : aides européennes (FEDER), Programme d’investissements d’Avenir (PIA), CGLLS …
Les financeurs/les réservataires
1,5 %
Fonds propres
Prêt CDC et autres prêts
Subvention région
Subvention département
Subvention communes et EPCI
Subvention PEEC
Subvention autres
Subvention principale État
Surcharge foncière + prime IdF (État)
9,6 %
69,9 %
PLAI
3,0 %
4,9 %
0,5 %
0,7 %
7,2 %
1,2 %
15,1 %
PLUS
75,7 %
1,1 %
1,4 %
4,3 %
0,5%
0,5 %
0,7 %
0,8 %
Plan de financement moyen pour une opération de logement ordinaire neuf : source SISAL – catalogue-bilan DHUP/PH4
La recherche de cofinancements permet l’équilibre des opérations- Bien connaître le régime des aides des collectivités- Solliciter la mobilisation des fonds propres de bailleurs - Mobiliser les financements complémentaires : FEDER, PIA = programme
d’investissement d’avenir (hébergement des apprentis)…
Les aides directes (subventions) de l’Etat sont loin d’être majoritaires dans le plan de financement
De droit : 50 % Autres : 50%
- Contingent Préfet : 30 %
– 25 % mini– 5 % maxi (Agent civil/militaire Etat)– cf. décret du 15 février 2011 relatif à la procédure d'attribution des logements sociaux et au DALO / « récupération du contingent préfectoral » (signature des conventions de réservation)
- Collectivités Territoriales, leurs groupements, CCI au titre de la garantie financières des emprunts
– 20 % maxi
- Collecteurs Action Logement si financement (subventions ou prêts) - Collectivités locales, État, CCI si apport de terrain ou financement- Divers : logements réservés à des fonctionnaires (policiers...), EDF, etc. si financement- Maître d'ouvrage
Les financeurs/les réservataires
cf. R 441-5 du CCH
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Les autres produits de financement d’offre nouvelle
Certes les 3 principaux produits de financements sont les PLUS, PLAI et PLS
mais d’autres produits finançant l’offre nouvelle existent et sont « assimilés » à ces 3 principaux produits dans les exercices de programmation et dans les bilans :
Rappel : tous ces agréments PLUS/PLAI/PLS sont contingentés (R 331-6)
PLUS PLAI PLS
PLUS
PLUS-CD
PALULOS communale
PLAI
Produit spécifique hébergement
RHVS
PLS
(+ PLS Foncière jusqu’en 2011)
Les autres produits de financement d’offre nouvelle
• Subvention PALULOS (= réglementation PALULOS : R. 323-1 et suivants) attribuée à une commune en vue de créer des logements locatifs sociaux par l’amélioration de bâtiments communaux vacants, déjà à usage de logements : Ex : travaux de rénovation et d’adaptation d’un presbytère ou du logement de l’instituteur pour la réalisation de logements sociaux.
• Sont éligibles « les communes ne disposant pas d'établissements publics administratifs placés sous leur tutelle et gestionnaires de logements » (3° de l'article R. 323-1 du CCH).
• Plafonds de loyers : idem PLUS. Dans les statistiques sur les logements financés et dans les exercices de programmation,la PALULOS communale est décomptée comme offre nouvelle en PLUS(et non pas comme PALULOS).
La PALULOS Communale
PLUS-CD = PLUS construction-démolition
Accompagnement et anticipation des opérations de démolition.
Objectif : relogement des familles à des loyers aussi proches que possible que le loyer initial (avant démolition)
Régime identique au PLUS mais avec un taux de subvention maxima majoré :
12 % contre 5% pour un PLUS en construction neuve
Dispositions spécifiques afin d’accompagner les opérations de démolition de bâtiments obsolètes ou très dégradés
Produit privilégié dans le cadre des Programmes de Rénovation Urbaine (PRU)
Les PLUS-CD
Décret n° 2009-1293 du 26 octobre 2009 relatif au financement des résidences hôtelières à vocation sociale et à la création d'établissements d'hébergement.
Produit spécifique hébergement (R. 331-96 à R. 331-110) : Pour qui ?
- Idem organismes PLAI + CCAS Pour quoi ?
- Établissements d’hébergements + Lits Halte Soins Santé Taux de subventions :
- Idem PLAI Plafonds de subvention :
- 80 000 € par place créée lorsque l'opération est réalisée en zone A, à 60 000 € en zone B et à 48 000 € en zone C
Pas d’aide complémentaire possible (pas de surcharge foncière notamment)
Convention tripartite spécifique entre État ou délégataire, MOA et gestionnaire pour pérenniser la structure
Le financement de l’hébergement
Décret n° 2009-1293 du 26 octobre 2009 relatif au financement des résidences hôtelières à vocation sociale et à la création d'établissements d'hébergement.
Produit RHVS (R.331-85 à R.331-95) : Prix de revient :
- Peut inclure le prix de rachat du fonds de commerce lorsque l'opération est issue de la reconversion d'un hôtel existant. Taux de subventions :
- 50% du prix de revient par la quotité de logements réservés au sein de la résidence
Plafonds de subvention : - 60 000 € par logement créé lorsque l'opération est réalisée en zone A et à 40 000 €
lorsque l'opération est réalisée dans les autres zones
Pas d’aide complémentaire possible
PLAI : le PLAI peut aussi financer les structures d’hébergement
Le financement de l’hébergement
www.territoires.gouv.frMinistère de l'Égalité des Territoires et du
LogementDirection de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages
Quel produit de financement pour quel type de public ?
Objectif : proposer une offre de logement diversifiée et adaptée aux besoins et aux attentes de la population. Logements locatifs sociaux adaptés :
• aux revenus des locataires
• aux caractéristiques des ménages (typologies, surfaces)
• aux besoins spécifiques de certaines populations (les étudiants, les personnes âgées…)
• aux besoins en accompagnement social (résidences sociales, structures d’hébergement…)
Adéquation de l’offre et de la demande
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Des guides indispensables :• « Les aides financières au logement » - DGALN/DHUP/FL1
(septembre 2012)• « Guide des dispositifs d’hébergement et de logement adapté » -
DGAS et DGALN (novembre 2008)• « Guide de la surface utile » (février 2008)
Pour rester informés :• Site délégation de compétence :
http://www.dgaln.fr
• GALION-SISAL.info :http://galion-sisal.info.application.i2/http://galion-sisal.info.application.logement.gouv.fr
Bibliographie
Galion
Galion est le logiciel de gestion des aides au logement mis à la disposition des "cellules de financement du logement" des DDT(M), des délégataires des aides à la pierre, des DDCS(PP) et des DREAL.
SISAL
Infocentre de suivi des aides à la pierre : regroupe des données issues de GALION mais aussi d'autres SI métiers
Cf. présentation de Mathieu PRZYBYLSKI
Dispositifs de suivi