Woonvisie Ede 2030 Opmaak 1 - Maglr

groeien met kwaliteit balans bestaand nieuwbouwprogramma/nieuwe binnenstedelijke/ -dorpse locaties

betaalbare woningvoorraad gevarieerde opbouw wijken en dorpen duurzame en levensloopbestendige

woningvoorraad wonen met een hoog voorzieningenniveau wonen in het groen wonen in foodvalley

WoonvisieEde 2030

Inhoud

Inleiding 4

De Edese Woondroom 7

1 Groeien met kwaliteit 13

2 Balans bestaand nieuwbouwprogramma/nieuwe binnenstedelijke/ 17-dorpse locaties

3 Betaalbare woningvoorraad 21

4 Gevarieerde opbouw wijken en dorpen 27

5 Duurzame en levensloopbestendige woningvoorraad 31

6 Wonen met een hoog voorzieningenniveau 35

7 Wonen in het groen 39

8 Wonen in FoodValley 43

Hoe gaan we verder? 46

Bijlage 1 • Actieprogramma 2016 - 2018 47

Bijlage 2 • Woningbouwprogramma Ede 55

Bijlage 3 • Kennisfundament (Gemeente Ede, afdeling Strategie en onderzoek,

november 2014)

Bijlage 4 • Nota Tussenstand (Gemeente Ede, maart 2015)

Bijlage 5 • Rapportage kwalitatieve toets woningbouwprojecten (Companen,

oktober 2015)

WOONVISIE EDE 2030

en woning is essentieel: je rust er, je leeft er, het is je vertrekpunt, je thuis-komst, je vindt er veiligheid, gezelligheid, je ontvangt er vrienden en familie

en in slechtere tijden fungeert het als schuilplaats. Een woning is ieders trots (‘myhome is my castle’). Kortom: vele facetten van het leven vinden plaats in en om dewoning. Goed wonen in een veilige en prettige omgeving is een basisbehoefte eneen basisvoorwaarde voor een ieder. Uitgangspunt is het prettige en goede wonenuit te bouwen en voor de toekomst te waarborgen.

De tijd en snel veranderende maatschappelijke ontwikkelingen vragen om een andere benadering van het aandachtsgebied ‘wonen’ en een andere rolneming vanoverheid, corporaties, markt en bewoners. Het afgelopen decennium heeft vooral inhet teken gestaan van kwantitatieve groei en normering maar ook van bouwcrisisen crisismaatregelen1. Het is nu zaak om de visie op het wonen te herdefiniërenmet een nadrukkelijke kwalitatieve focus in een sfeer van stimuleren, uitnodigen,verleiden en het bieden van kansen.

Wonen in de gemeente Ede in de toekomst: dat is wat centraal staat in deze Woon-visie. Een visie op hoe het wonen in de stad, de dorpen (en het buitengebied) zichgaat ontwikkelen. Welke accenten worden gelegd? Hoe gaan de stad en de dorpenzich ontwikkelen met een stevige huishoudens- en bevolkingsgroei in het achter-hoofd? Een visie die gemaakt is door een diversiteit aan partijen (in ‘cocreatie’) met gevoelvoor Ede. Een visie die gerealiseerd gaat worden door en in samenspraak met diezelfde partijen. Er zijn vele goede gesprekken gevoerd, meningen gedeeld maarook dilemma’s opgeworpen. De contouren en gedeelde beelden zijn al snel zicht-baar geworden. Een visie met draagvlak en een visie die erop is gericht dat ook in de toekomst door jong en oud prettig gewoond en geleefd kan worden in dezegemeente. Een visie die wonen voor iedere portemonnee borgt. Maar ook een visiemet focus, passend bij wat de gemeente Ede is en wil zijn op het gebied van wonenen gekoppeld aan ambities op het gebied van wonen en zorg, duurzaamheid, food e.d..

4 E

Inleiding

Doel van de Woonvisie is: (…) te komen tot een integrale visie op het wonen in

de gemeente Ede en daarbij behorend kwantitatief en kwalitatief ontwikkelings-

kader voor zowel de bestaande woningvoorraad als het nieuwbouwprogramma.

Het implementeren van de Woonvisie moet leiden tot realisatie van een woon-

gebied in stad en dorpen dat blijvend voldoet aan de behoeften en wensen van

de consument in de breedste zin van het woord en tegelijkertijd passend is bij

de ambities die Ede heeft. De Woonvisie geeft richting en benoemt de ‘stip op

de horizon’. Aangezien de woningmarkt verre van maakbaar is en de toekomst

in hoge mate onvoorspelbaar, is de weg ernaar toe niet in ‘beton gegoten’

maar jaarlijks aanpasbaar. Hierdoor ontstaat ruimte om mee te bewegen met

de omstandigheden van dat moment, zonder de lange termijn doelstellingen

te verliezen.

(uit: Startnotitie Kwalitatieve Woonvisie, oktober 2014)

De Woonvisie geeft een lange termijn perspectief maar de toekomst begint mor-gen! Om die reden is er aan de Woonvisie een Actieprogramma met speerpunten enacties voor de korte termijn (2016 – 2018) gekoppeld. Daarnaast wordt jaarlijks be-oordeeld of de Woonvisie nog aansluit bij de zich snel wijzigende maatschappelijkeontwikkelingen, (demografische) trends en lokale/regionale ontwikkelingen. Uit-voering wordt geëvalueerd: zijn de feitelijke ontwikkelingen (nog steeds) in lijn metde uitgangspunten van de Woonvisie?

Woningwet en Ladder voor Duurzame VerstedelijkingDe Woonvisie Ede 2030 vormt het vertrekpunt voor het maken van prestatieafspra-ken met de corporaties. De Woningwet 2015 bepaalt ondermeer dat corporaties ineen bod op de Woonvisie helder maken welke bijdrage zij gaan leveren aan de rea-lisatie van de uitgangspunten in de Woonvisie.Tevens vormt de Woonvisie inclusief de onderliggende rapportages (zoals het Ken-nisfundament, zie bijlagen) voor diverse woningbouwontwikkelingen een onder-bouwde basis in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

1 | ‘Nota Woningbouwprogrammering 2011’ (gemeente Ede) en ‘Woonvisie 2012’ (gemeente Ede)

WOONVISIE EDE 2030

5

WOONVISIE EDE 2030

De Edese Woondroom: kern van de Woonvisie

Onze droom is dat het wonen er in de gemeente Ede in 2030 als

volgt uitziet: • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Wonen in een centraal gelegen en uitstekend bereikbare stad

binnen de Regio Food Valley en in dorpen en buitengebied met

eigen identiteit. Met als terugkerende kernwaarde het groen.

Maar ook een gezonde, sociale en duurzame woonomgeving met

gebiedseigen identiteit. Temidden van een hoog kwalitatief voor-

zieningenniveau in een sterke economische regio. Woningen voor

iedere doelgroep, voor iedere portemonnee. Van student tot kennis-

werker, van starter tot senior en van hulpvrager tot mantelzorger.

Wonen in Ede betekent ook woningen passend bij de ambities

van Food Valley, KennisAs, Kenniscampus en World Food Center.

Wonen in Ede in 2030 is een serieuze en geduchte concurrent voor

andere vooruitstrevende woonomgevingen.

WOONVISIE EDE 2030

7

WOONVISIE EDE 2030

De Edese Woondroom:visie op het wonen in 2030

Groeienmet kwaliteit

Balanswoningbouwprogramma

nieuwe binnenstedelijke/

dorpse locaties

Betaalbarewoningvoorraad

Gevarieerde opbouwwijken en dorpen

Duurzameen levensloopbestendige

woningvoorraad

Wonen met een hoogvoorzieningenniveau

Wonenin het Groen

Wonenin FoodValley

Sporen

De Edese Woondroom is over een aantal integrale sporen uitgewerkt. Deze vormensamen de kern van de visie die we op het wonen hebben. De thema’s die in het cocreatieproces zijn benoemd en gebruikt (‘Betaalbaar Ede’, Jong en oud Ede’,‘Zorgzaam Ede’, ‘Duurzaam groen en leefbaar Ede’, ‘Werkend en internationaalEde’ en ‘Groeiend Ede’) zijn hierin verwerkt.

Spoor 1 en 2 moeten worden gezien als overkoepelende sporen die in zijn ‘algemeen-heid’ gelden. Tegelijkertijd geven zij wel richting en kader. De sporen 3 tot en met 8 geven kwalitatieve invulling aan de twee algemene sporen.

Groeien met kwaliteit

Ede heeft veel groeipotentie, zowel in inwoners als in huishoudens. Net als deRegio Food Valley. We willen deze groei accommoderen. Hiervoor is tot 2030 eengrotere woningvoorraad nodig. We kiezen ervoor niet ongebreideld en onnaden-kend te groeien en enkel in te spelen op de korte termijnvraag. We kiezen er voorook met aandacht en richting passend bij de sporen van de Woonvisie te groeien.We gaan kwalitatieve keuzen maken die op de langere termijn bijdragen aan eenuitstekend woonklimaat en het ‘langer zelfstandig thuis blijven wonen’. Hierbij isEde-Stad (met haar stedelijke karakter en bijbehorend voorzieningenniveau) decentrumkern: hier zal in hoofdmoot van de groei worden opgevangen. In de kernenis en blijft ruimte voor opvang van natuurlijke groei.

8

DE EDESE WOONDROOM: VISIE OP HET WONEN IN 2030

1

4

WOONVISIE EDE 2030

Balans bestaand nieuwbouwprogrammaen nieuwe binnenstedelijke en –dorpse locaties

Om aan de toenemende behoefte te voldoen zijn zowel in de stad als in de dorpennieuwe woningen nodig. Hiervoor is een nieuwbouwprogramma op diverse woning-bouwlocaties verspreid over stad en dorpen beschikbaar. Daarnaast omarmen wijmarktinitiatieven –zowel in de permanente als tijdelijke en flexibele sfeer – die bijdragen aan de uitgangspunten van de Woonvisie en van toegevoegde waardezijn ten opzichte van het bestaande woningbouwprogramma. Herontwikkeling vanbestaand leegstaand vastgoed scoort hierbij hoog.

Betaalbare woningvoorraad

Voor iedere portemonnee is snel passende en betaalbare huisvesting voorhanden,zowel in de stad als dorpen. Niet geconcentreerd maar verspreid over de diversewijken in de stad en in de dorpen. Dit betekent in ieder geval een grotere goedkopehuur- en koopwoningvoorraad in de stad en een grotere goedkope koopwoning-voorraad in de dorpen. En daarmee ook voldoende woningen voor kwetsbare doel-groepen. Maar ook een woningvoorraad met voldoende (middel-)dure koop- enhuurwoningen die snellere doorstroming mogelijk maakt en tegelijk voor hogereinkomens van binnen of buiten de gemeente ‘instap-‘mogelijkheden biedt.

Gevarieerde opbouw wijken en dorpen

Wijken en dorpen zijn in sociaal-economisch, demografisch en fysiek opzicht gevarieerd. Dit betekent dat iedere wijk en ieder dorp over diverse typen en prijs-klassen woningen en een basis voor maatschappelijke ondersteuning beschiktzodat hier ook daadwerkelijk een mix van doelgroepen woonachtig kan zijn. Alsklassiek volkshuisvestelijk uitgangspunt wordt gehanteerd ‘homogene buurten in heterogene wijken’. Van belang is dat er een sterke variëteit aan woonmilieusblijft. Koester de bestaande differentiatie en zet in op een gebiedsgerichte aanpak.

9

3

2

5

6

Duurzame en levensloopbestendige woningvoorraad

De bestaande Edese woningvoorraad is energetisch verduurzaamd. Hierdoor is het mogelijk de component energielasten binnen de totale woonlasten (fors) te verlagen. Bijvangst is een groter wooncomfort. De energie voor woningen wordtduurzaam opgewekt (wind, zon, biomassa e.d.). Een belangrijk deel van de woningvoorraad in 2030 is levensloopbestendig of eenvoudig levensloopbestendig te maken om ervoor te zorgen dat inwoners dieeen beroep doen op maatschappelijke ondersteuning en senioren langer thuiskunnen blijven wonen. Basis-zorgvoorzieningen in de wijk zijn hierbij overigenseen basisvoorwaarde. Daarnaast is ingezet op bewustwording via campagnes.

Wonen met een hoog voorzieningenniveau

Voor iedere inwoner zijn in zijn of haar woonomgeving op korte afstand kwalitatiefgoede voorzieningen aanwezig. Het gaat hierbij om ondermeer maatschappelijkevoorzieningen, onderwijs, kinderopvang, cultuur, horeca, kerken en winkels, maarook een sterk ontwikkelde Nuldelijn (welzijnswerk). Dit draagt bij aan een levens-loopbestendig gebied (diverse doelgroepen willen hier wonen) en komt de leefbaar-heid en sociale duurzaamheid ten goede. Tegelijkertijd geldt ook dat toevoegingvan woningen en bewoners nodig is in de bebouwde gebieden om draagvlak tehebben cq te houden voor voorzieningen. Dit geldt heel specifiek ook voor diversecentrummilieus in stad en dorpen waar een mix aan voorzieningen te vinden is.

Op gemeentelijk en regionaal niveau zijn aansprekende voorzieningen voorhandendie bijdragen aan de identiteit en ambities van Ede in het algemeen en Ede in deFood Valley. Bewoners van Ede maken hiervan gebruik en identificeren zich hiermee(zoals World Food Center, KennisCampus, Fiets Experience Center, Kroller Mollermuseum, Park Hoge Veluwe, nieuwe OV-voorzieningen, Levendig centrum, Cinemec).Een hoog voorzieningenniveau is essentieel voor het binden van onze eigen in-woners en het aantrekken van mensen/doelgroepen van buiten de regio.

Wonen in het groen

Een belangrijke eigenschap van het wonen in de gemeente Ede is de aanwezigheiden nabijheid van groen en natuur. Groen en natuur hebben een prominente plaatsin de Edese woonomgeving. Dit betekent in nieuwbouwplannen extra groen in-brengen en bestaand groen zoveel mogelijk behouden en ook in de bestaande

10

DE EDESE WOONDROOM: VISIE OP HET WONEN IN 2030

7

woonomgevingen –daar waar het groen ondervertegenwoordigd is- extra groen inbrengen. Het groene wonen (wonen op de rand van de Veluwe) hoort nadrukke-lijk bij de Edese (woon-)identiteit. Functiewisselingen in het buitengebied kunnenhieraan een positieve bijdrage leveren.Een groene woonomgeving betekent ook een gezonde woonomgeving: groen geeftrust en lucht en nadelige verschijnselen zoals ‘hittestress’ treden minder snel op.

Wonen in Food Valley

Ede is een ambitieuze en bedrijvige centrumgemeente in de Regio Food Valley.Kansrijke ontwikkelingen als World Food Center, KennisAs, KennisCampus maarook terreinen als Frankeneng, Heestereng, bedrijventerreinen in de dorpen en uitgebreide mogelijkheden op bedrijventerrein BT A12 kleuren dit beeld. Door eensterke positionering in de Regio Food Valley en economische profilering op hetthema food is werken èn wonen in de gemeente Ede een vanzelfsprekende en aantrekkelijke keuze. Ede speelt snel in op nieuwe doelgroepen en bijbehorendenieuwe woonwensen. Hierbij is speciale aandacht voor de toegevoegde waarde van het thema ‘food’ in het wonen en woonomgevingen (eetbaar groen, stads-landbouw etc.).

Van visie naar werkelijkheid

De Woondroom is vertaald naar de voorliggende Woonvisie. Deze Woonvisie moetwerkelijkheid gaan worden! Dit gaan we doen met een grote en diverse groep stakeholders. Hierbij gaan we gebiedsgericht te werk. De Woonvisie dient als eenuitnodiging en het startpunt voor gesprek (‘uitnodigingsplanologie’). We nodigen partijen graag uit om met plannen te komen die bijdragen aan realisatie van deWoonvisie.

In de Woonvisie is per spoor bepaald in welke richting we uitwerking gaan zoekenen welke partijen hierin actief gaan zijn. In het Actieprogramma is aangegevenwaar in de komende twee jaren (2016 – 2017) de focus ligt en welke acties daarmeesamenhangen.

WOONVISIE EDE 2030

11

WOONVISIE EDE 2030

8

GROEIEN MET KWALITEIT

Groeiend Ede | Werkend en internationaal Ede | Duurzaam, groen en leefbaar Ede

121Met input uit:

Wat willen we?

Groei wordt voornamelijk opgevangen in Ede Stad, dorpen groeien gematigd.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Ede Stad vangt als ‘centrumkern’ in de gemeente Ede het grootste deel van debevolkings- en huishoudensgroei op. Dit past bij het stedelijk karakter vanEde-Stad en bijbehorend voorzieningenniveau en is tegelijkertijd van belangom het voorzieningenniveau te behouden en te versterken. Om de leefbaar-heid in de dorpen op peil te houden en nieuwe generaties de kans te geven inde dorpen te blijven wonen houden de dorpen ruimte om te groeien passendbij de locale behoefte.

Ede groeit met kwalitatieve focus.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

De komende jaren groeit Ede nog stevig. Zowel in de stad als in de dorpen isuitbreiding van de woningvoorraad nodig om de groei in inwoners en huis-houdens op te vangen. De diverse aspecten genoemd in de Woonvisie gevenruimte en kwalitatieve richting aan deze groei (sporen 3 tot en met 8). Initia-tieven dragen bij aan de uitgangspunten van de Woonvisie.

13

WOONVISIE EDE 2030

Groeienmet kwaliteit

Wat speelt er?

• De bevolking van de gemeente Ede groeit naar circa 120.000 inwoners in 2030 (door blijvend geboortenoverschot en positief (buitenlands) migratiesaldo). Na 2030 is sprake van een afvlakkende bevolkingsgroei.

• Tot 2030 komen er nog minstens 6.000 huishoudens bij.

bron: Kennisfundament november 2014 (Gemeente Ede, Strategie en Onderzoek)

Wat vinden onze partners ervan?

Cocreatiefase (woonateliers, verdiepingsgesprekken)

• Kies niet voor ‘blinde groei’ maar let op kwaliteit, goede woonmilieus, ruimte voor wooncarrière en bevorder doorstroming.

Bewonerspanel

• In kleine dorpen (Harskamp, Wekerom, Otterlo, Ederveen) waarborgen dat er voldoende uitbreidingsmogelijkheden in de toekomst zijn(naast huidig programma).

• Focus op bouwen voor jongeren in de dorpen.

14

GROEIEN MET KWALITEIT

WOONVISIE EDE 2030

15

WOONVISIE EDE 2030

Wat gaan we doen?

Groei wordt voornamelijk opgevangen in Ede Stad, dorpen groeien gematigd.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Het omvangrijke woningbouwprogramma voor Ede Stad blijft in stand enwordt uitgevoerd (voor zowel locale behoefte als nieuwe instroom). Dit geldtook voor het kleinere woningbouwprogramma voor de dorpen (passend bij de locale behoefte). Daarnaast blijft bij functiewisseling in het buitengebiedwoningbouw mogelijk.

Wie

• Ontwikkelende en bouwende partijen • Gemeente• Woningbouwcorporaties • Regio Food Valley

Ede groeit met kwalitatieve focus• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Iedere woningbouwontwikkeling in de gemeente Ede wordt getoetst op dekwalitatieve uitgangspunten van de Woonvisie.

Wie

• Gemeente • Provincie Gelderland

In Bijlage 1 vindt u het Actieprogramma met daarin vermeld de acties voor de

periode 2016 – 2018.

2BALANS WONINGBOUWPROGRAMMA

Jong & Oud Ede | Zorgzaam Ede | Groeiend Ede

16

Met input uit:

Wat willen we?

Verdere doorontwikkeling bestaand nieuwbouwprogramma. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Om de groei van inwoners en huishoudens op te kunnen vangen is in de ge-meente Ede nog een omvangrijk nieuwbouwprogramma nodig. Dit is voor eengroot deel kwantitatief gezien al voorhanden (zie bijlage 1). Het programmamoet kunnen inspelen op een veelzijdige, gedifferentieerde vraag op korte enlange termijn.

Ruimte voor binnenstedelijke en –dorpse inbreiding• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

De focus van groei van de woningvoorraad lag de afgelopen jaren vrijwel volledig op het nieuwbouw-programma. Daarmee was de ruimte om nieuwebinnenstedelijke en –dorpse inbreidingen op te pakken minimaal. Om meerdifferentiatie in het wonen binnen bestaand bebouwd gebied te krijgen en/ofzogenaamde ‘rotte kiezen’ aan te pakken (verbetering ruimtelijke kwaliteit)komt ruimte voor nieuwe kleinschalige (‘chirurgische’) binnenstedelijke en -dorpse ontwikkelingen (zowel structureel als tijdelijk). Dergelijke initiatievenworden individueel afgewogen en moeten bijdragen aan de uitgangspuntenvan de woonvisie.Het is van belang een juiste balans te vinden tussen het realiseren van hetnieuwbouwprogramma en het accommoderen van woningbouw op nieuwebinnenstedelijke en -dorpse locaties.

17

WOONVISIE EDE 2030

Balanswoningbouwprogramma

nieuwe binnenstedelijke/

dorpse locaties

Ruimte geven aan herontwikkeling van bestaand vastgoed• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Door kwantitatieve sturing op het nieuwbouwprogramma was de afgelopenjaren weinig ruimte voor herontwikkeling van bestaand (leegstaand) vastgoednaar woningen. Hiermee werd slechts in beperkte mate ingespeeld op actuelemarktbehoeften. Deze belemmering nemen we weg door in te zetten op her-ontwikkeling van bestaand vastgoed voor woningbouw (zowel structureel alstijdelijk). Ook is hierbij aandacht voor vernieuwing van de bestaande woning-voorraad cq herstructurering.Het is van belang een juiste balans te vinden tussen het realiseren van het bestaande nieuwbouwprogramma en het accommoderen van woningbouw inleegstaand vastgoed en herstructureringsopgaven.

Wat speelt er?

• Er is voldoende groeipotentie (bevolkings- en huishoudensgroei) voor toe-voeging van tenminste 6.000 woningen in de periode 2015-2030.

• Er zijn jaarlijks alleen al 300 woningen nodig in de gemeente Ede om de huis-houdensverdunning te kunnen opvangen.

• Mogelijk blijvende extra (zelfstandige) woningvraag (o.a. met (in-) formele steun-structuur) vanuit bijzondere doelgroepen (statushouders, uitstroom maatschap-pelijke opvang, uitstroom beschermd wonen, uitstroom recreatieparken e.d.).

• Scheiden wonen en zorg en het langer thuis blijven wonen noopt tot het vinden van oplossingen in bestaand stedelijk en dorps gebied. Nieuwe woonoplos-singen zijn niet enkel binnen het woningbouwprogramma op te vangen.

• De komende jaren zal op diverse locaties commercieel vastgoed (voormalige verzorginghuizen, winkels, kantoren e.d.) leeg komen te staan.

Wat vinden de partners?


• Er moet ruimte geboden worden aan interessante marktinitiatieven: ga hierbij uit van een ja, mits – houding in plaats van een nee, tenzij – houding. Energie uit de markt moet gefaciliteerd worden. Niet op voorhand locaties afwijzen.

• De ruimte voor nieuwe initiatieven mag echter niet leiden tot versnipperde woningbouwlocaties. Nieuwbouwlocaties moeten wel acceptabel afgemaakt worden.

• Herontwikkeling leegstaand vastgoed en ruimte bieden voor nieuwe initiatievenin bestaand bebouwd gebied is een uitgelezen mogelijkheid om in een gebied meerdere doelgroepen te kunnen huisvesten en doorstroming te bevorderen.

18

BALANS WONINGBOUWPROGRAMMA

Daarbij: niet op voorhand locaties/panden aanwijzen en kritisch zijn (niet ieder pand en iedere locatie biedt meerwaarde).

• Stuur bij nieuwe ontwikkelingen altijd op kwaliteit.

Bewonerspanel

• Lege winkels en kantoren moeten worden omgevormd naar (goedkope) woningen.

Wat gaan we doen?

Verdere ontwikkeling nieuwbouwprogramma • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Het nieuwbouwprogramma wordt uitgevoerd. We sturen aan op een kwalita-tieve invulling conform de sporen in de Woonvisie.

Wie

• Gemeente • Woningbouwcorporaties• Ontwikkelende en bouwende partijen

Ruimte voor binnenstedelijke en –dorpse inbreiding• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

We staan open voor voor marktinitiatieven die bijdragen aan de uitgangspun-ten van de Woonvisie. Daarbij wordt in de afweging meegenomen of initiatie-ven ook in het nieuwbouwprogramma kunnen landen.

Wie

• Gemeente • Woningbouwcorporaties• Ontwikkelende en bouwende partijen • Provincie Gelderland

Ruimte geven aan herontwikkeling van bestaand vastgoed • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

We stimuleren herontwikkeling van bestaand vastgoed mits deze bijdraagtaan de uitgangspunten van de Woonvisie en herontwikkeling van het betref-fende vastgoed omgevingstechnisch gunstig is. Daarbij wordt in de afwegingmeegenomen of het initiatief ook in het bestaande nieuwbouw-progranmakan landen.

Wie

• Gemeente • Investeerders, beleggers• Vastgoedeigenaren • Corporaties• Ontwikkelende en bouwende partijen • Provincie Gelderland


periode 2016 – 2018.

WOONVISIE EDE 2030

19

WOONVISIE EDE 2030

3Met input uit:

BETAALBARE WONINGVOORRAAD

Betaalbaar Ede | Duurzaam, groen en leefbaar Ede | Werkend en Internationaal Ede

20

Wat willen we?

Grotere goedkope huur- en koopwoningvoorraad in Ede-Stad, Bennekom en Lunteren• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

In Ede Stad en de grote dorpen Bennekom en Lunteren is behoefte aan eengrotere goedkope (zelfstandige) woningvoorraad (huur < liberalisatiegrens,koop < €170.000). De nadruk ligt hierbij op goedkope huur (zowel grond-gebonden als gestapeld). Binnen het goedkope huursegment is –mede ookingegeven door de passendheidstoets per 1 januari 2016 – nadrukkelijk behoefte aan woningen tot de aftoppingsgrenzen:• €403,06 tot de leeftijdsgrens van 23 jaar;• €576,87 (1persoons huishouden) • €618,24 (2 persoons huishouden)Vertrekpunt is minimaal de huidige omvang van de kernvoorraad goedkopehuurwoningen2 in de gemeente Ede (9.050) te behouden. Hierin is extra opvangvan bijzondere doelgroepen (o.a. statushouders) vanaf 2015 niet verdisconteerd.

Grotere goedkope koopwoningvoorraad in de kleinere dorpen• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Voor de kleinere dorpen (en bij functiewisseling in het buitengebied) zettenwe vooral in op het realiseren van meer goedkope grondgebonden koopwo-ningen (< €170.000), zodat jongeren, kleine huishoudens en lage inkomens inde dorpen kunnen blijven wonen.3

WOONVISIE EDE 2030

21

WOONVISIE EDE 2030

Betaalbarewoningvoorraad

Spreiding goedkope woningbouw• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Het streven is om in wijken van Ede-Stad en de dorpen variatie te hebben ophet gebied van woningvoorraad en/of bevolkingsopbouw. Goedkope woning-bouw is verspreid over de stad en de dorpen te vinden. Tegelijkertijd is erruimte voor eigen identiteit en accenten binnen woongebieden/woonmilieus.

Wat speelt er?

• Er is sprake van schaarste aan sociale huurwoningen getuige het schaarste-onderzoek i.o.v. Regio FoodValley van april 2015. De schaarste doet zich vooral voor bij eensgezinswoningen in de grote kernen (Barneveld, Rhenen, Ede, Veenendaal en Wageningen). Voornamelijk voor de laagste inkomens is sprake van schaarste en verdringing (tot de aftoppingsgrenzen). 4 5

• Het aantal inschrijvingen via het verdeelsysteem ‘Huiswaarts.nu’ is hoog en de groei van het aantal personen vallend onder de bijzondere doelgroepen (zoals statushouders, uitstroom maatschappelijke opvang, uitstroom beschermd wonen, uitstroom recreatieparken e.d.) neemt (sterk) toe.

• Het aantal goedkope huurwoningen in de gemeente Ede ligt onder het landelijk gemiddelde. Circa 22 % van de totale woningvoorraad is een goedkope huur-woning, grotendeels gelegen in Ede Stad (landelijk gemiddelde is 30%).

• 8% Van de woningvoorraad is particuliere huur.

• In de dorpen en het buitengebied is het percentage dure (en grote) koopwoningenfors groter dan in Ede Stad. Hier is het voor starters en lage inkomens moeilijk om de koopwoningmarkt te betreden.

Per 1 januari 2016 moeten corporaties 95% van de doelgroep die een woningkrijgt toegewezen en in aanmerking komt voor huurtoeslag passend toewij-zen. Dit moet het aantal te dure toewijzingen gaan terugdringen om zodoendehet huurtoeslaggebruik terug te dringen. Daarnaast bepaalt Europa dat 80%van de corporatiewoningen die beschikbaar is voor de doelgroep (DAEB) moetworden toegewezen aan inkomens onder de €34.911,—.

Op 1 januari 2015 is de Huisvestingswet in werking getreden. Deze wet gaatuit van vrije vestiging in goedkope woonruimte –en als schaarste is aange-toond - het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten vanschaarste aan goedkope woonruimte (tot €710,68/maand). De wet maakt ver-ordeningen op locaal niveau mogelijk mits is aangetoond dat er schaarste isen dat dit leidt tot negatieve effecten. In tussentijd moeten gemeenten met

22


breed beleid komen tot oplossingen om de (negatieve effecten van) schaarstein te dammen cq op te lossen. De huisvestingsverordening Ede is op 1 juli2015 in werking getreden.



• Stevige inzet op het realiseren van meer goedkope huurwoningen, voornamelijk in Ede Stad.

• Behoefte aan goedkope woningen in de dorpen: in grotere dorpen (Lunteren, Bennekom) zowel behoefte aan goedkope koop en huur, in kleinere dorpen voornamelijk behoefte aan goedkope koopwoningen. Met name grondgebonden.

• Vooral in de dorpen is de roep groot om te voorzien in passende, goedkope huisvesting voor starters en jongeren. Dit mede met het oog op het vasthoudenvan de ‘eigen’ jongeren.

• Binnen het goedkope koopsegment is ook behoefte aan grondgebonden wonin-gen tot €150.000.6

Bewonerspanel

• Het thema betaalbare woningvoorraad wordt als meest belangrijke thema gezien voor Ede.

WOONVISIE EDE 2030

23

WOONVISIE EDE 2030

• Er zijn te weinig goedkope huur- en koopwoningen cq starterswoningen in de gemeente Ede.

• In de kleinere dorpen (Ederveen, Harskamp, Otterlo, Wekerom) zijn te weinig goedkope koopwoningen.

Wat gaan we doen?

Grotere goedkope huur- en koopwoningvoorraad in Ede-Stad, Bennekom en Lunteren• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

We nodigen partijen uit om meer goedkope huurwoningen in Ede Stad, Ben-nekom en Lunteren te realiseren, zodat er een groter aanbod aan goedkopehuurwoningen (met name tot de aftoppingsgrenzen) ontstaat (en de schaarstevermindert). We gaan ook met partijen in gesprek om meer goedkope grondgebondenkoopwoningen te realiseren.

Wie

• Woningbouwcorporaties • Provincie Gelderland• Vastgoedeigenaren • Regio Food Valley• Ontwikkelende en bouwende partijen • Gemeente• Huurdersbond

24


Grotere goedkope koopwoningvoorraad in de overige dorpen• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

We nodigen partijen uit om te komen met plannen voor goedkope grondge-bonden koopwoningen.

Wie

• Ontwikkelende en bouwende partijen • Gemeente

Spreiding goedkope woningbouw• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

We dagen partijen uit om met evenwichtige plannen te komen die bijdragenaan de differentiatie in de directe woonomgeving.

Wie

• Woningbouwcorporaties • Zorgpartijen• Huurdersbond • Gemeente


periode 2016 – 2018.

2 | Onderzoek in het kader van de Huisvestingswet, Regio Food Valley (Companen, 21 april 2015)

3 | Prijspeil 2015

4 | Onderzoek in het kader van de Huisvestingswet, Regio Food Valley (Companen, 21 april 2015)

5 | Per 1 juli 2015 is de Huisvestingsverordening van kracht (verdeling schaarste aan goedkope huurwoningen).

6 | Prijspeil 2015

WOONVISIE EDE 2030

25

WOONVISIE EDE 2030

4Met input uit:

GEVARIEERDE OPBOUW WIJKEN EN DORPEN

Betaalbaar Ede | Jong & oud Ede | Zorgzaam Ede | Werkend en Internationaal Ede

26


Wat willen we?

Voor iedere portemonnee is passende en betaalbare huisvesting voorhandenverspreid over de diverse wijken in de stad en in de dorpen.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

We willen geen sterk eenzijdige wijken en dorpen met enkel dure of juist middeldure of (zeer) goedkope woningen. We streven naar een gezonde mixin typen woningen en prijsklassen. We koesteren tegelijkertijd de bestaandevariaties (=waarde). Doorstroming (en stimulering hiervan) is hierbij een belangrijk item.

Jong en oud wonen samen in wijken en dorpen• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

We willen dat jong en oud (al dan niet zorgbehoevend) in wijken en dorpen ‘naastelkaar’ kunnen wonen. In iedere wijk en in ieder dorp zijn er woonmogelijk-heden voor jong en oud, voor zowel starters als doorstromers en senioren.

Gevarieerde en onderscheidende woonmilieus die zowel bestaande inwonersals nieuwe doelgroepen aanspreekt.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Nieuwkomers oriënteren zich vaak eerst op de bestaande woningvoorraad cqbestaande woonmilieus. Het is van belang dat deze divers en aantrekkelijkzijn en daar waar mogelijk versterkt worden. In nieuwbouwplannen moetruimte zijn voor nieuwe woonmilieus en bijpassende verschijningsvormen.

WOONVISIE EDE 2030

27

WOONVISIE EDE 2030

Gevarieerde opbouwwijken en dorpen

Wat speelt er?

• Jongere huishoudens/ starters van nu maken in de toekomst minder verhuis-bewegingen, omdat waardestijging beperkt blijft en doorstroming daardoor moeilijker wordt. Waar men start, blijft men lang wonen is de verwachting.

• Ouderen zijn honkvast en blijven in de gemeente wonen, vaak in de huidige woning.

• In 2030 is het aantal 65 plussers in de gemeente Ede met 50% gegroeid (van 18.000 naar 27.000).

• De WMO 2015 zet in op het zo lang mogelijk thuis blijven wonen.

• Er is groeiende behoefte aan beschutte woonvormen, zowel voor zorgbehoevendeouderen als de doelgroep GGZ (geestelijke gezondheidszorg) en VG (verstande-lijk gehandicapten).

• Het MO-beleid (Maatschappelijke Opvang) maakt steeds meer een beweging naar ‘housing first’, waarbij niet een (intramuraal) zorgtraject, maar het bieden van een woning de eerste prioriteit heeft.



• Jongeren en ouderen kunnen prima naast elkaar samen leven.

• Mensen willen vaak in hun dorp/wijk blijven wonen. Men verhuist alleen met een heel goed alternatief. Perifere locaties met weinig voorzieningen zijn geen goede alternatieven.

• Bevorder doorstroming door goede en gedifferentieerde woonmilieus te reali-seren. Hiermee handhaaf en verbeter je de sociale structuur in de wijk.

28


Bewonerspanel

• Er is geen sprake van een scheiding tussen jong en oud. Alle leeftijden moeten ‘naast elkaar’ kunnen wonen in wijken en dorpen.

• In iedere wijk/dorp moeten voldoende woningen voor ouderen zijn.

• De helft van de 65 plussers is van mening dat er te weinig woningen voor ouderen zijn in haar/zijn dorp/wijk.

Wat gaan we doen?

Voor iedere portemonnee is passende en betaalbare huisvesting voorhandenverspreid over de diverse wijken in de stad en in de dorpen.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

We stimuleren prijstechnisch gevarieerde woonomgevingen, zowel in de koop als in de huursfeer. We gaan gebiedgericht te werk met aandacht voorgebiedseigen kenmerken en mogelijkheden.

Wie

• Ontwikkelende en bouwende partijen • Vastgoedeigenaren • Investeerders, beleggers • Woningbouwcorporaties

Jong en oud wonen samen in wijken en dorpen• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Bij ieder initiatief zetten we in op de mogelijkheid tot bewoning door diverseleeftijdsgroepen (al dan niet zorgbehoevend).

Wie

• Ontwikkelende en bouwende partijen • Vastgoedeigenaren• Investeerders, beleggers • Woningbouwcorporaties

Gevarieerde en onderscheidende woonmilieus die zowel bestaande inwonersals nieuwe doelgroepen aanspreekt.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

We stimuleren het ontwikkelen van woningbouwplannen die variatie tonen inverschijningsvormen, oppervlakten, ruimtelijke kwaliteiten e.d.

Wie

• Ontwikkelende en bouwende partijen • Gemeente• Investeerders, beleggers


periode 2016 – 2018.

WOONVISIE EDE 2030

29

WOONVISIE EDE 2030

5Met input uit:

DUURZAME EN LEVENSLOOPBESTENDIGE WONINGVOORRAAD

Jong & oud Ede | Zorgzaam Ede | Duurzaam, groen en leefbaar Ede

30

Wat willen we?

Een duurzame woningvoorraad.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

We willen een duurzame woningvoorraad die zich kenmerkt door groen enzuinig energieverbruik danwel energieneutraliteit.De energie is afkomstig uit groene bronnen.

De woningvoorraad is levensloop- en toekomstbestendig gebouwd.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

We willen een woningvoorraad die passend is bij de veranderende behoefteen levensfase van bewoners.(Kleine) nieuwbouwwoningen zijn bouwtechnisch eenvoudig aan te passen cq samen te voegen om snel op veranderende vraag in te kunnen spelen.

Bewustwording bij oudere doelgroepen om eigen woning tijdig aan te passenaan mogelijke zorgvraag (bijvoorbeeld programma Woonbewust) of om tijdigdoor te stromen. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

We blijven werken aan bewustwording bij oudere doelgroepen om eigen woningtijdig aan te passen óf om tijdig door te stromen naar een meer passende woning.

WOONVISIE EDE 2030

31

WOONVISIE EDE 2030

Duurzameen levensloopbestendige

woningvoorraad

Wat speelt er?

• Ede heeft het SER energieakkoord ondertekend: in 2050 alle woningen energie-neutraal.

• Een groot deel van de huidige Edese woningvoorraad heeft (theoretisch) een energielabel C of lager.

• De forse stijging van het aantal 65-plussers en de scheiding van wonen en zorg leidt tot een stijgende behoefte aan aanpassingen in de bestaande huur- en particuliere voorraad en het aanbieden van passende woningen in de nieuwbouw.

• De behoefte aan rollatorgeschikte en (in mindere mate) stokgeschikte woningen(met name in de dorpen) neemt toe.



• De energielabels van woningen worden belangrijker.

• In de bestaande voorraad moet betaalbaarheid in goede balans gebracht wordenmet duurzaamheidsingrepen waarbij geldt: ‘baat het niet, dan gaat het niet’.

• Levensloopbestendig bouwen betekent ook technisch samenvoegbaar bouwen.

• Zet zowel in op doorstroming (verleid ouderen om te verhuizen) als bewust-wording betreffende levensloopbestendig (ver-)bouwen zodanig dat zelfred-zaamheid wordt gestimuleerd.

Bewonerspanel

• Bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor het aanpassen van de woning.

• Ouderen moeten worden verleid om te verhuizen naar passende huisvesting om doorstroming te stimuleren.

32

DUURZAME EN LEVENSLOOPBESTENDIGE WONINGVOORRAAD

Wat gaan we doen?

Een duurzame woningvoorraad• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

We stimuleren woningeigenaren en corporaties actief duurzaamheidsmaatre-gelen (isolatie, energieverbruik, opwekking energie e.d.) te nemen in de be-staande voorraad. Bij nieuwbouwplannen wordt actief gestuurd op meer duurzaamheidsmaatre-gelen dan wettelijk vereist.

Wie

• Bewoners, bewonercollectieven • Duurzaamheidplatform• Ontwikkelende en bouwende partijen • Corporaties• Investeerders en beleggers • Milieugroeperingen

De woningvoorraad is levensloop- en toekomstbestendig gebouwd.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

We stimuleren dat nieuwbouwwoningen bouwtechnisch zodanig zijn gereali-seerd dat aanpassing en/of uitbreiding eenvoudig is.

Wie

• Ontwikkelende en bouwende partijen • Gemeente

Bewustwording bij oudere doelgroepen om eigen woning tijdig aan te passenaan mogelijke zorgvraag (bijvoorbeeld programma Woonbewust) of om tijdigdoor te stromen. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

We zetten in op het vergroten van de bewustwording bij diverse doelgroepenom tijdig de eigen woning aan te passen of te overwegen door te stromennaar een meer passende woning.

Wie

• Ouderenorganisaties • Provincie Gelderland• Bewoners/woonconsumenten • Woningbouwcorporaties• Regio Food Valley • Gemeente


periode 2016 – 2018.

WOONVISIE EDE 2030

33

WOONVISIE EDE 2030

6Met input uit:

WONEN MET EEN HOOG VOORZIENINGENNIVEAU

Zorgzaam Ede | Duurzaam, groen en leefbaar Ede | Werkend en Internationaal Ede

34

Wat willen we?

Inwoners van de gemeente Ede beschikken op korte afstand over kwalitatiefhoogwaardige voorzieningen. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Om prettig en comfortabel te kunnen wonen hebben bewoners op korte af-stand (op wijken dorpsniveau) de beschikking over een breed palet aan voor-zieningen. Daarnaast biedt de woonfunctie juist basis voor draagvlak enlevendigheid. Te denken valt aan kinderopvang, buurtvoorzieningen en speel-voorzieningen maar ook kerken, geloofsruimten, scholen, medische clusters,winkels e.d.

Voorzieningen voor ouderen en andere doelgroepen op wijken dorpsniveau• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

We willen waarborgen dat ouderen en –op basis van de Wmo 2015 - mensenmet een behoefte aan maatschappelijke ondersteuning in de wijk of het dorpkunnen blijven wonen, doordat voorzieningen en (in-) formele steunstructuuraanwezig zijn. We willen sturen op extramuralisering, het voorkomen van onnodige instroomen het bevorderen van duurzame uitstroom uit beschermde woonvormen.Bewoners met behoefte aan structurele intramurale zorg (beschermd wonen)hebben tenminste beschikking over passende huisvesting op gemeentelijk ofregionaal niveau.

WOONVISIE EDE 2030

35

WOONVISIE EDE 2030

Wonen met een hoogvoorzieningenniveau

Het wonen in Ede wordt geïdentificeerd en herkend met voorzieningen die typisch zijn voor Ede en de Food Valleyregio.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Wonen in de gemeente Ede in het hart van de Food Valley betekent wonennabij levendige dorpskernen en een levendig stadscentrum en iconen alsKroller Mollermuseum, Park De Hoge Veluwe, het World Food Center/WFC-Campus, Wageningen UR.

Wat speelt er?

• De ‘Wet maatschappelijke ondersteuning 2015’ (Wmo 2015) bepaalt dat zorg zoveel mogelijk in de eigen woning wordt verleend, eventueel met een steun-structuur. Hulpbehoevende bewoners blijven daarmee langer thuis wonen ofstromen sneller uit een beschermde omgeving naar een zelfstandige bewoning.

• Er is te weinig aanbod en variatie in diverse (beschutte) woonvormen.



• Combineer voorzieningen voor jongeren en ouderen.

• Voor hulpbehoevenden zijn er onvoldoende voorzieningen in de dorpen.

• Belangrijk om bij nieuwe huisvesting voor ouderen ook bijpassende voorzie-ningen te realiseren.

• Ruimte voor het toevoegen van nieuwe woonconcepten/woonomgevingen met daarbij een sterke (in-) formele steunstructuur.

• Een levendig centrumgebied en activiteiten zijn belangrijk.

Bewonerspanel

• Kies voor verdichting in bestaand bebouwd gebied. Dit creëert meer draagvlak voor voorzieningen.

• In diverse wijken van Ede Stad vinden bewoners de nabijheid van winkels een belangrijk kenmerk van de woonomgeving.

• In iedere wijk en ieder dorp moeten zorgvoorzieningen aanwezig zijn.

36

WONEN MET EEN HOOG VOORZIENINGENNIVEAU

Wat gaan we doen?

Inwoners van de gemeente Ede beschikken op korte afstand over diversevoorzieningen. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Bij iedere nieuwe woningbouwontwikkeling, maar ook ten aanzien van de bestaande woningvoorraad wordt beoordeeld of het voorzieningenniveau acceptabel is en op welke vlak verbetering gewenst is.

Wie

• Investeerders, beleggers • Ontwikkelende en bouwende partijen• Vastgoedeigenaren • Woonconsumenten en hun organisaties

Voorzieningen voor ouderen en andere doelgroepen op wijken dorpniveau• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

We sturen erop aan dat op wijken dorpsniveau de meest voorkomende voor-zieningen aanwezig zijn zodat ouderen en andere hulpbehoevende doelgroepenthuis kunnen blijven wonen. We geven voorrang aan beschut-verzorgde woon-vormen en zelfstandige woonconcepten met daaromheen een sterke en flexibele(in)formele steunstructuur.

Wie

• Zorgpartijen/aanbieders beschermd wonen • Vastgoedeigenaren• Cliëntraden • Woningbouwcorporaties/ • Zorgkantoor zorgcorporaties• Bewoners (burgerinitiatieven) • Woonconsumenten en hun • Ontwikkelende en bouwende partijen organisaties• Investeerders, beleggers • Gemeente

Het wonen in Ede wordt geïdentificeerd en herkend met voorzieningen die typisch zijn voor Ede en de Regio Food Valley.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

We nemen een actieve rol in om Ede en de dorpen te promoten als bijzonderen interessant woongebied. Voorzieningen en eigenschappen met een lande-lijke uitstraling en bekendheid worden hiervoor ingezet.

Wie

• Makelaars • Gemeente/ citymarketing


periode 2016 – 2018.

WOONVISIE EDE 2030

37

WOONVISIE EDE 2030

7Met input uit:

WONEN IN HET GROEN

Duurzaam, groen en leefbaar Ede | Groeiend Ede | Werkend en Internationaal Ede

38

Wat willen we?

Behoud en versterking van groen en natuur in bestaande woongebieden.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Groen en natuur (Veluwe) zijn onlosmakelijk verbonden met Ede en de dorpen.Daarnaast heeft groen een positieve uitwerking op gezondheid en algemeenwelzijn. We willen dit verbeteren of waarborgen in de bestaande woonomgeving.Versterking van groen en natuur richt zich op gebruikswaarde, ecologischewaarde en /of belevingswaarde

Sterke aandacht voor ontwikkeling of behoud van groen en natuur op nieuw-bouwlocaties in stad en dorpen. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Groen en natuur (Veluwe) zijn onlosmakelijk verbonden met Ede, dorpen enbuitengebied. Daarnaast heeft groen een positieve uitwerking op gezondheiden algemeen welzijn. Iedere nieuwbouwlocatie heeft een groen karakter. Dit geldt ook bij functiewisselingen in het buitengebied. Versterking van groen en natuur richt zich op gebruikswaarde, ecologischewaarde en/of belevingswaarde

WOONVISIE EDE 2030

39

WOONVISIE EDE 2030

Wonenin het Groen

40

WONEN IN HET GROEN

Wat speelt er?

• Op het gebied van nabijheid van natuurgebieden scoort Ede goed in landelijke benchmarks.



• Groene woonomgeving hoort bij het wonen in de gemeente Ede en moet behouden cq versterkt worden.

• Groene woonomgeving draagt bij aan gezondheid en leefbaarheid en vermin-dering van nadelige effecten zoals hittestress.

Bewonerspanel

• De aanwezigheid van groen/ groene woonomgeving wordt als het meest aan-trekkelijke kenmerk van de Edese woonomgeving gezien.

• In het buitengebied en in de kleinere kernen worden groen, rust en ruimte relatief vaak genoemd als aantrekkelijk kenmerk van de woonomgeving.

• Ede staat bekend om de natuurlijke omgeving en is hierom geliefd.

Wat gaan we doen?

Behoud en versterking van groen en natuur in bestaande woongebieden.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

We waarborgen in beleidsplannen dat de woonomgeving in stad, kernen enbuitengebied een groen karakter zal blijven behouden danwel waar een ver-betering is te bereiken.

Wie

• Platform Duurzaamheid • Gemeente• GGZ

Sterke aandacht voor ontwikkeling of behoud van groen en natuur in nieuw-bouwlocaties in stad en dorpen.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

We waarborgen in beleidsplannen dat de woonomgeving in stad, kernen enbuitengebied een groen karakter zal blijven behouden. Functiewisselingen inhet buitengebied kunnen hieraan positief bijdragen maar vragen een zorgvul-dige afweging. We stimuleren initiatiefnemers op aanwezigheid van groen inplannen en sturen aan op realisatie van kwalitatief hoogwaardig (openbaar)groen cq parken e.d..

Wie

• Ontwikkelende en bouwende partijen • GGZ • Platform Duurzaamheid • Gemeente


periode 2016 – 2018.

WOONVISIE EDE 2030

41

WOONVISIE EDE 2030

8Met input uit:

WONEN IN FOODVALLEY

Jong & Oud | Werkend en Internationaal Ede | Groeiend Ede

42

Wonenin FoodValley

Wat willen we?

Inspelen op nieuwe doelgroepen en bijbehorende nieuwe woonwensen;ruimte voor exclusieve en/of bijzondere woonmilieus.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Food Valley biedt kansen en mogelijkheden om topbedrijven en kennisinstel-lingen in deze regio te laten vestigen. Bij een economische topregio horenook bijzondere en exclusieve woongebieden passend bij de economische(food) ambities.

Verbinden thema ‘food’ met (nieuwe) leefomgeving. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Ede is een centrumgemeente in de Regio Food Valley en kiest in haar econo-mische ambities nadrukkelijk voor ‘food’.Het thema food krijgt in dit licht in de woonomgeving een meer nadrukkelijkerplaats. Food als toegevoegde waarde.

Ede is in staat studenten en afgestudeerden (CHE, Wageningen UR) blijvend te binden aan de gemeente/regio. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

We bieden studenten en afgestudeerden een aantrekkelijke woonomgevingmet als doel ze duurzaam te binden aan Ede.

WOONVISIE EDE 2030

43

WOONVISIE EDE 2030

Wat speelt er?

• Ede maakt onderdeel uit van de ambitieuze Regio Food Valley. De focus op food is één van de prominente economische ambities van de gemeente Ede. Eea vertaalt zich ruimtelijk in ondermeer de plannen rondom de KennisAs (i.s.m. gemeente Wageningen, Wageningen UR en provincie Gelderland), World FoodCenter (WFC) en WFC-campus.



• Nieuwkomers komen hoofdzakelijk terecht in de bestaande voorraad. De diffe-rentiatie in het huidig aanbod is op een goed niveau.

• Creëer een divers aanbod dat ook op langere termijn de nieuwe doelgroepen kan aanspreken.

• Faciliteer tijdelijke voorzieningen voor studenten.

Bewonerspanel

• Het is goed voor Ede als er meer (internationale) kenniswerkers komen wonen.

• Een kwart van de respondenten is voor specifieke woningen en voorzieningen voor deze doelgroep, terwijl twee vijfde van de respondenten dit niet nodig vindt.

Wat gaan we doen?

Inspelen op nieuwe doelgroepen en bijbehorende nieuwe woonwensen;ruimte voor exclusieve en/of bijzondere woonmilieus.• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Ruimte voor nieuwe (exclusieve en/of bijzondere) woonvormen als die voor-zien in een aantoonbare nieuwe behoefte van werknemers van Foodbedrijvenen kennis- en onderwijsinstellingen. We gaan blijvend op zoek naar niches en vertrouwen erop dat partijen snel instaat zijn in te spelen op nieuwe woonontwikkelingen die voortkomen uit degemeentelijke en regionale economische ambities.

Wie

• Beleggers en investeerders • Provincie Gelderland• Ontwikkelende en bouwende partijen • Gemeente• Kennis- en onderwijsinstellingen • Makelaars• (Food-) bedrijfsleven • Woonconsumenten• Regio Food Valley/ regiogemeenten

44

WONEN IN FOODVALLEY

Verbinden thema ‘food’ met (nieuwe) woongebieden. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Ruimte bieden en stimuleren ‘out of the boxdenken’ voor nieuwe woonideeënen woonconcepten verbonden met thema food in zowel bestaande als nieuwewoongebieden. Waar mogelijk thema food inzetten als middel (tuinen, stads-landbouw, eetbaar groen etc.).

Wie

• Bedrijfsleven • Investeerders, beleggers• Ontwikkelende en bouwende partijen • Gemeente

Ede is in staat studenten en afgestudeerden(CHE, Wageningen UR) blijvend tebinden aan de stad/regio. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Ruimte bieden om hotspots te ontwikkelen. Daarnaast inzetten op diverse aspecten (variatie, betaalbare woningen, voorzieningenniveau e.d.) genoemdin de Woonvisie en het stimuleren van doorstroming.

Wie

• Kennis- en onderwijsinstellingen • Regio Food Valley/regiogemeenten• Bedrijfsleven • Provincie Gelderland• Investeerders en beleggers • Gemeente• Makelaars • Woonconsumenten• Ontwikkelende en bouwende partijen


periode 2016 – 2018.

WOONVISIE EDE 2030

45

WOONVISIE EDE 2030

he proof of the pudding is in the eating.’ Dat geldt zeker voor de woonvisie. Het succes wordt grotendeels bepaald door een succesvolle uitvoering. Het

actieprogramma geeft de eerste aanzet waarbij de gemeente ervan uitgaat dat ervanuit de partijen die meegedaan hebben in de co-creatie een respons komt op de voorgenomen acties.

In het actieprogramma staan verschillende concrete acties beschreven. De ge-meente wil nadrukkelijk niet solistisch opereren binnen het woondomein. Daaromwil men coalities bouwen om gezamenlijk vraagstukken op te bouwen. Ook wil heteen gezamenlijk ‘common sense’ opbouwen om woningvraagstukken in de wijk gezamenlijk te analyseren en op te pakken.

Monitoring

Maar voor het bepalen of de woonvisie tot een succes leidt is ook monitoringnodig. Jaarlijks wil de gemeente op een co-creatieve wijze de woonvisie (en het actieprogramma) monitoren. Daarbij heeft de gemeente het volgende proces (in hoofdlijnen) voor ogen.

De monitoring van de woonvisie wordt gekoppeld aan de jaarlijkse cyclus van de MeerJarenGrondexploitaties (MPG). Aan het eind van het kalenderjaar wordende uitgangspunten vastgesteld voor het MPG van het jaar daarop. De resultatenkunnen dan meegenomen worden in de voorjaarsnota.

Voorafgaand aan het monitoringsproces actualiseert de gemeente het kennis-fundament en maakt inzichtelijk welke significante verschillen er zijn ten opzichtevan het kennisfundament die gekoppeld is aan de Woonvisie. Aan de hand van deactualisatie nodigt de gemeente de partners van de co-creatie uit. Aan de hand vanhet geactualiseerde kennisfundament formuleert de gemeente discussiepunten die men wil bespreken. Dit is uiteraard een open gesprek. Daarbij ligt de focus opde vragen of de woonvisie (en actieprogramma) voldoende sturing geeft, of de gegeven beleidsmatige ruimte aan nieuwe ontwikkelingen niet leidt tot negatieveeffecten en op welke aspecten bijsturing nodig is.

Uiteindelijk mondt ‘het gesprek’ uit in een rapportage aan de gemeenteraad waarinde voortgang van de woonvisie (en het actieprogramma) beschreven wordt.

46

Hoe gaan we verder?

‘T

Toelichting

e Woonvisie Ede 2030 geeft kwalitatieve richting aan de ontwikkeling van hetwonen in de gemeente Ede naar 2030 toe. Om te komen tot het wensbeeld

komt het aan op concrete uitvoering. In dit (eerste) Actieprogramma 2016 – 2018staat de uitvoering van de Woonvisie Ede 2030 op de korte termijn centraal: welkeonderwerpen hebben de komende drie jaren de hoogste prioriteit, waar zien wevoor de gemeente een rol en hoe is eea al belegd in bestaande programma’s en beleidslijnen en waar moeten nog instrumenten ontwikkeld worden? Om tot actieover te gaan hebben we onze partners –zoals per spoor genoemd in de Woon-visie- nodig. We nodigen hun dan ook uit om bij te dragen aan de realisatie van de diverse opgaven en helpen verwezenlijken van de ambities.

In de inleiding van de Woonvisie is weergegeven dat de gemeente Ede vooral eenuitnodiging wil doen aan partijen om de gestelde ambities op het gebied vanwonen te realiseren. Uiteraard kan en wil de gemeente Ede niet uitsluitend uit-nodigen. De gemeente wil op dit moment ook actie ondernemen op verschillendeonderwerpen.

Actie nu nodig!Het vergroten van de goedkope woningvoorraad is daar bijvoorbeeld een belang-rijk voorbeeld van. Ook het verduurzamen van de woningvoorraad, het streven naarkwalitatieve groei en het bieden van bijzondere woonmilieus zijn onderwerpen dieom actie vragen. De gemeente voelt zich verantwoordelijk voor het op korte termijnuitvoeren van acties op die gebieden. Hierbij zoekt de gemeente naar aansluitingmet betrokken en relevante partijen.

Actieprogramma op termijn verbredenIn dit (eerste) Actieprogramma 2016 – 2018 benoemen we de acties waar in onzebeleving prioriteit ligt. En hier zoeken we verbinding met onze partners. Het actie-programma zal in de (nabije) toekomst evolueren tot een programma waarbij onzepartners langzaamaan meer verantwoordelijkheid nemen voor de uitvoering. Daar-mee willen de cocreatie rondom de woonvisie voortzetten en het woonbeleid in deuitvoering steeds meer laten dragen door alle betrokkenen rondom het wonen.

WOONVISIE EDE 2030

47

WOONVISIE EDE 2030

Bijlage 1

Actieprogramma 2016-2018

D

Groei wordt voornamelijk

opgevangen in Ede Stad,

dorpen groeien gematigd.

Ede groeit met kwalitatieve

focus.

• Uitvoering bestaand woning-bouwprogramma (circa6.0001 woningen tot 2030,waarvan circa 5.000 wonin-gen in Ede Stad). Zie Bijlage 2.

• Afspraak uitvoering woning-bouwprogramma met pro-vincie en Regio

• We nodigen private partijen en corporaties en uit tekomen met (nieuwbouw-)plannen die bijdragen aanrealisatie van de kwalitatieveuitgangspunten van de Woonvisie.

• Uitgangspunten van de Woonvisie worden ruimtelijkvertaald en geborgd.

• MeerjarenPerspectief Grond-exploitaties (MPG), ruimtelijkeprojecten

• Kwalitatief Woningbouw Programma 4, (KWP4, RegioFood Valley, provincie Gelder-land).

• Gesprekken, overlegvormen, contracten, prestatieafspraken

• Gesprekken projecten, wijk-regisseurs

• Structuurvisies

Uitwerking en monitoringIn het kader van de Woonvisie –als vervolg op de cocreatiefase- gaan we jaarlijkseen breed gesprek voeren met alle betrokkenen rondom het wonen. Voor dit ge-sprek worden de meest actuele onderzoeksgegevens (op basis van het Kennisfun-dament) en daadwerkelijke realisatiegegevens gebruikt. We stellen ingezamenlijkheid vast in hoeverre we op weg zijn om de geformuleerde woonambi-ties te verwezenlijken. Hierbij is inzet van en advisering vanuit de gemeente nodig(zoals ook aangegeven in het Actieprogramma). Deze inzet wordt in planning en capaciteit nog nader uitgewerkt.

1. Groeien met kwaliteit

Groeien met kwaliteit Actie Borging/ maakt onderdeel uit van• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

1 | Dit is inclusief de WFC-locatie (zuidelijk kazernterrein) ter grootte van ca 700 woningen (stand van zaken 2015).

48

BIJLAGE 1 • ACTIEPROGRAMMA 2016-2018

Balans bestaand nieuwbouwprogramma/nieuwe binnenstedelijke/-dorpse locaties

Verdere ontwikkeling

nieuwbouwprogramma

Ruimte voor binnenstede-

lijke en -dorpse inbreiding

&

Ruimte geven aan her-

ontwikkeling van bestaand

vastgoed

Actie

• Uitvoering nieuwbouwprogramma (zie Bijlage 2). Dit betekent:• Realisatie minimaal 1.200 (3*400)

woningen uit nieuwbouwpro-gramma in 2016 tot en met 2018,waarvan minimaal 960 (3*320) in gemeentelijke exploitaties.

• Jaarlijkse beoordeling kansrijkheid van het nieuwbouwprogramma.

• Ruimte bieden voor nieuwe initia-tieven (chirurgische ingrepen) naasthet bestaande nieuwbouwpro-gramma in Ede Stad (zowel nieuw-bouw als herontwikkeling bestaandvastgoed en zowel structureel alstijdelijk), mits deze in hoge matebijdragen aan de uitgangspuntenvan de Woonvisie en niet kunnenlanden in het bestaande nieuw-bouwprogramma. • Indicatieve bandbreedte 2016 tot

en met 2018: 100 – 300 woningenin Ede Stad.

• Indicatieve bandbreedte 2016 toten met 2018: 0 – 30 woningen per dorp.

Borging/maakt onderdeeluit van

• MPG

• MPG• Kwalitatieve toets

woningbouwprojectenoktober 2015 (Compa-nen). Zie bijlage 5.

• Jaarlijkse kwalitatieve toetsing.

• Afwegingskader (nog te ontwikkelen) waarbijnieuwe initiatieven ge-toetst worden aan desporen van de Woon-visie, korte termijnafzet-baar-heid en mate vanconcurrentie met hetnieuwbouwprogramma.Opzet en werkwijze inlijn met kwalitatievetoets woningbouwpro-jecten uitgevoerd i.o.v.gemeente Ede door ad-viesbureau Companen(oktober 2015) en bijge-voegd als Bijlage 5.

2. Balans bestaand nieuwbouwprogramma/nieuwe binnen-stedelijke/ -dorpse locaties

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

WOONVISIE EDE 2030

49

WOONVISIE EDE 2030

Betaalbare woningvoorraad

Grotere goedkope huur-

en koopwoningvoorraad in

Ede Stad, Bennekom en

Lunteren en grotere goed-

kope koopwoningvoorraad

in de overige dorpen

Actie

• Toevoeging goedkope huurwonin-gen (grondgebonden, gestapeld) in Ede Stad en Lunteren/Bennekomin periode 2016 tot en met 2018.• Tenminste 240 (80/jaar) binnen

gemeentelijke exploitaties.• Procesactie om deze aantallen te

verhogen.• Herijking sturing op goedkope koop

(onderzoek).• Partners uitnodigen grondgebonden

goedkope koopwoningen te reali-seren in Ede Stad en Lunteren/Bennekom. • Indicatieve bandbreedte 2016 tot

en met 2018: 50 – 100 woningen. • Partners uitnodigen goedkope

grondgebonden koopwoningen inde kleine dorpen (Ederveen, Hars-kamp, Otterlo, Wekerom).• Indicatieve bandbreedte 2016 tot en met 2018: per dorp 10 - 30woningen.

• Monitoring en evaluatie van de starterslening (SVn) in 2016. Opbasis van uitkomsten besluit om wel of niet te continueren.

• Bij herijking functiewisselings-beleid van het agrarisch buiten-gebied wordt een koppeling gelegdmet vegroting van de goedkope woningvoorraad.


• MPG• Bestuurlijke opdracht

woonruimte lagere inko-mensgroepen/opdrachttoevoegen goedkopewoningen - herontwikke-ling bestaand vastgoed

• Afspraken Regio Food Valley

• Prestatieafspraken• Overleggen (projecten,

wijkregisseurs), con-tractafspraken

• Verordening Starters-leningen

• Functiewisselingsbeleid

3. Betaalbare woningvoorraad

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

50


Gevarieerde opbouw wijken en dorpen

Voor iedere portemonnee

is passende en betaalbare

huisvesting voorhanden

verspreid over de diverse

wijken in de stad en in de

dorpen.

Jong en oud wonen samen

in wijken en dorpen.

Gevarieerde en onder-

scheidende woonmilieus

die zowel bestaande in-

woners als nieuwe doel-

groepen aanspreekt.

Actie

• Via gebiedsgerichte verkenningen brengen we in de opbouw van dewijken in kaart qua ruimtelijke kenmerken, woningtype, inwoners,inkomens en opleidingsniveau.Hierbij is nadrukkelijk aandachtvoor de onderscheidende elementen.

• Verkenning naar doorstromings-maatregelen en verleidingsarrange-menten. Hierdoor kan doorstromingbij diverse doelgroepen (zoals oude-ren) naar meer passende huisves-ting gestimuleerd worden.

• Onderzoek naar garantstelling durehuurwoningen.

• Via gebiedsgerichte verkenningen brengen we de opbouw van de wijken in kaart qua ruimtelijke kenmerken, woningtype, inwoners,inkomens en opleidingsniveau.Hierbij is nadrukkelijk aandachtvoor de onderscheidende elementen.

• Ruimtelijk vertalen van verschil-lende typen woonmilieus.


• Onderzoek nog uit te voeren (afdeling Strate-gie en Onderzoek)

• Afdeling Samenleving en Beleid

• Afdeling Samenleving en Beleid

• Overleggen (projecten en wijkregisseurs)

• Onderzoek nog uit te voeren (afdeling Strate-gie en Onderzoek)

• Structuurvisies

• Overleggen (projecten en wijkregisseurs)

4. Gevarieerde opbouw wijken en dorpen

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

WOONVISIE EDE 2030

51

WOONVISIE EDE 2030

Wonen met een hoog voorzieningenniveau

Inwoners van de gemeente

Ede beschikken op korte

afstand over diverse voor-

zieningen.

Voorzieningen voor ouderen

en andere doelgroepen op

wijken dorpsniveau.

Actie

• Diversiteit aan voorzieningen (ruimtelijk) vertalen en borgen.

• Nadere behoefte aan speci-fieke voorzieningen onder-zoeken.

• Implementatie Groeidocu-ment Beschermd Wonen.

Borging/maakt onderdeel uit van

• Structuurvisies• Overleggen (projecten, wijk-

regisseurs)• Retailvisie (in ontwikkeling)• Visie ontwikkeling Nuldelijn.

• Vervolgonderzoek ‘Plannings-kader Wonen en Zorg’ (in ontwikkeling)

• Groeidocument Beschermd Wonen Valleiregio 2015 – 2017(juni 2015)

Duurzame en levensloop-bestendige woningvoorraad

Een duurzame woning-

voorraad.

Een levensloopbestendige

voorraad.

Bewustwording bij oudere

doelgroepen om eigen

woning tijdig aan te passen

aan mogelijke zorgvraag

(bijvoorbeeld programma

Woonbewust) of om tijdig

door te stromen.

Actie

• Realisatie duurzaamheids-ambities, zowel in de bestaande bouw als in de nieuwbouw.

• Op gebiedsniveau vindt uitwerking plaats.

• Nader onderzoek en op basis daarvan bepalen acties.

• Evalueren van de WoonBewust-campagne met als doel na tegaan of en zo ja hoe bewust-wording structureel kan wordengeborgd. Hieruit volgen tevenseventuele vervolgacties en rol-nemingsdiscussies.


• Programma Duurzaamheid• Overleggen (projecten,

wijkregisseurs)• Specifieke advisering op

duurzaamheid (nog uit te werken)

• Vervolgonderzoek ‘Plan-ningskader Wonen en Zorg’(in ontwikkeling)

• Nog uit te voeren evaluatie WoonBewustcampagne (nog uit te voeren)

5. Duurzame en levensloopbestendige woningvoorraad

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

6. Wonen met een hoog voorzieningenniveau

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

52


FoodValley als kans

Inspelen op nieuwe doel-

groepen en bijbehorende

nieuwe woonwensen;

ruimte voor exclusieveen/

of bijzondere woonmilieus.

Verbinden thema ‘food’

met (nieuwe) leefomgeving.

Ede is in staat studenten

en afstudeerders (CHE,

Wageningen UR) blijvend te

binden aan de stad/regio.

Actie

• Ruimte bieden voor bijzondereen exclusieve woonmilieus

(o.a. gebied Veluwse Poort).Speciale aandacht voor food.

• Ruimte voor experiment (ook (collectief) particulier opdrachtgeverschap).

• Ruimte voor experiment. Speciale aandacht voor ver-kenning naar inzetten vanfood als middel (tuinen, stads-landbouw, eetbaar groen,schooltuinen).

• Kansrijke woonmilieus identi-ficeren en passende woonvor-men toevoegen in die milieus,zo nodig experimenteel.


• Onderzoek woonbehoeften kenniswerkers in (zuidelijk)Food Valleyverband en i.s.m.gemeente Wageningen (2016).

• Programma Food• Overleggen (projecten, wijk-

regisseurs)

• Programma Food• Overleggen (projecten, wijk-

regisseurs)

• Behoefteonderzoek studentenin (zuidelijk) Food Valley-verband (2016).

• Herijking Shortstayonderzoek in (zuidelijk) Food Valley ver-band (2017).

Groene kwaliteit versterken

Behoud en versterking van

groen en natuur in zowel

bestaande woongebieden

als op nieuwbouwlocaties

in stad en dorpen.

Actie

• (Ruimtelijk) vertalen en borgen vande groene kwaliteiten (of de ver-sterking daarvan) in bestaand stedelijk en dorps gebied, buiten-gebied en nieuwbouwlocaties.


• Structuurvisies Program-ma Buitengebied

• Visie Openbare Ruimte• Functiewisselingsbeleid• Overleggen (projecten,

wijkregisseurs)

7. Wonen in het groen

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

8. Wonen in FoodValley

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

WOONVISIE EDE 2030

53

WOONVISIE EDE 2030

Hoe gaan we om met het beoordelen van nieuweinitiatieven?

De gemeentelijke organisatie is voor het beoordelen van nieuwe ruimtelijke initia-tieven georganiseerd in een marktbalie en een planatelier. Als een initiatief niet gelokaliseerd is wordt het initiatief ingediend bij de marktbalie. Een initatief opeen locatie wordt ingediend via het spoor van het planatelier.

Beide procedures monden uit in het planatelier. Dit is de naam voor de verzamelingdisciplines die over ieder ruimtelijk initatief een advies indienen. Dat zijn onder andere de volgende disciplines:

• Cultuurhistorie;

• Bodem;

• Geluid en luchtkwaliteit;

• Grondexploitatie;

• Archeologie.

Eén van de disciplines die ook advies uitbrengt is de discipline wonen/volkshuis-vesting. Voor de toetsing van nieuwe initatieven kijken zij naar de korte termijn afzetbaarheid van de plannen en beoordelen zij in hoeverre het project voldoet aan de ambities van de woonvisie. Als vertrektpunt van de toetsing van plannenhanteren zij het onderstaande model.

Dit model is voor de discipline het vertrekpunt voor de toetsing van nieuwe initiatieven. In het actieplan is wel aangegeven dat het afwegingskader wel door-ontwikkeld wordt. Bij de eerstvolgende monitoring van de woonvisie zal exact aangegeven op welke wijze het model is doorontwikkeld.

54


Bijdrage ambities uit woonvisie

Afzetbaarheid korte termijn

Positief

Medewerkingverlenen aan het plan

Plan faseren/aanpassen/

flexibileseren

Negatief

Plan inhoudelijkaanpassen

Geen medewerking aanhet plan verlenen

1 2

3 4

Op basis van www.planmonitorwonen.nl. Peiljaar 2015. • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Bennekom .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Baron van WassenaerparkBennekom .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Robert KochlaanBennekom .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . WilhelminaschoolEde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bospoort/PaasbergEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . BunschoterpleinEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De Hooghe Hoed (Cavaljéschool)Ede .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Centre Village/ Marie LouiseEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . EricahorstEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Het Nieuwe LandgoedEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kernhem NoordEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kernhem vlek BEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . MaanderzandEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Park Reehorst Ede .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . UitvindersbuurtEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Valley Center GelderhorstEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Veldhuizen A, locatie LuijnhorstEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Veluwse Poort ENKAEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Veluwse Poort KazerneterreinenEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Veluwse Poort Kop van de ParkwegEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Veluwse Poort Noord-westkwadrantEde .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Veluwse Poort SOMA-terreinEderveen .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . MunnikebeekHarskamp .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De StolpeHarskamp .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . SmachtenburgLunteren .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . WestzoomLunteren .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Landgoed Van SchothorstLunteren .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . De PoelakkerOtterlo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Weversteeg en OnderlangsOtterlo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vossenpark Otterlo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Locatie PluimWekerom .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wekerom OostWekerom .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wekerom WestBuitengebied .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Functiewisselingen buitengebied

WOONVISIE EDE 2030

55

WOONVISIE EDE 2030

Bijlage 2

Woningbouwprogramma Ede

ANALYSE WOONVRAAG EN

WOONAANBOD GEMEENTE EDE

Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014

GEMEENTE EDE - STRATEGIE & ONDERZOEK - NOVEMBER 2014

Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 2

3

INHOUDSOPGAVE

1 Inleiding .......................................................................................... 5

2 Bevolking ........................................................................................ 8

Ontwikkeling bevolking................................................................................. 8 Migratie in Ede 2000 – 2014 ...................................................................... 10 Bevolking in leeftijdsgroepen ..................................................................... 13 Bevolking in de wijken en dorpen .............................................................. 16 Ontwikkeling bevolking in Ede-stad en de dorpen ..................................... 17 Jong en oud in Ede stad en de dorpen ...................................................... 18 Huishoudens in de gemeente Ede............................................................. 19

3 Woningvoorraad ............................................................................ 21

Eigendom ................................................................................................... 22 Bouwwijze en woningtype .......................................................................... 22 Bouwjaar .................................................................................................... 24 WOZ-waarde.............................................................................................. 25 Gebruiksoppervlakte .................................................................................. 26 Energielabels ............................................................................................. 27 Verkochte woningen................................................................................... 28 Woningbouwprogramma............................................................................ 29 Wonen en zorg ........................................................................................... 30

4 Beleving woonomgeving............................................................... 31

5 Trends in Woningbehoefte ............................................................ 34

Landelijke trends woningbehoefte ............................................................. 34 Lokale trends woningbehoefte .................................................................. 35 Lokale trends transacties ........................................................................... 35

6 Inkomens / betaalbaarheid ........................................................... 36

Inkomensverdeling huishoudens gemeente Ede....................................... 36 Betaalbaarheid ........................................................................................... 36 Energie en vastgoed .................................................................................. 37

7 Prognose bevolking gemeente Ede .............................................. 38

Ontwikkeling bevolking............................................................................... 38 Bevolking in leeftijdsgroepen ..................................................................... 38 Huishoudens in de gemeente Ede............................................................. 41

8 Bijlagen ......................................................................................... 43

Geraadpleegde bronnen ............................................................................ 44 Plattegrond kernen gemeente Ede ............................................................ 45 Plattegrond wijken Ede-stad ...................................................................... 46 Wijkindeling gemeente Ede........................................................................ 47 Ontwikkeling bevolking, huishoudens en woningen, per wijk/dorp............ 48 Herkomstgemeenten vestigers in Ede ....................................................... 62 Bestemmingsgemeenten vertrekkers uit Ede ............................................ 63 Ontwikkeling leefbaarheid en veiligheid, per wijk/dorp, 2005-2013........... 64

Strategie & Onderzoek 5

1 INLEIDING

ACHTERGROND De gemeente Ede bouwt aan een nieuwe Kwalitatieve Woonvisie. Doel van de Woonvisie zoals vastgelegd in de Startnotitie Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 is “te komen tot een integrale visie op het Wonen in de gemeente Ede en daarbij behorend kwantitatief en kwalitatief ontwikkelingskader voor zowel de bestaande woningvoorraad als het nieuwbouwprogramma.” De beoogde resultaten van de Woonvisie, zijn: � Inzicht in de woningbehoefte op lange termijn in Ede-stad en de dorpen op basis van

woontrends, demografie en migratie, mede in relatie tot Food Valley, KennisAs, mogelijke komst van het World Food Center en ontwikkelingen in de dorpen en het buitengebied.

� Ontwikkelen en inrichten van een hierbij passende lange termijn voorraadstrategie. � Beoordeling van zowel de bestaande voorraad als het nieuwbouwprogramma op wijk-/

dorpsniveau en het benoemen van kwalitatieve opgaven naar de toekomst toe (zoals verduurzaming, revitalisering, herstructurering, levensloopbestendigheid).

� Herijking van het huidige woningbouwprogramma en adviezen voor programmering in zowel kwalitatieve als kwantitatieve termen, plus het aanreiken van instrumenten om dit te bereiken. Wederom uitgesplitst naar Ede-Stad, dorpen en buitengebied.

Voor de totstandkoming van goed onderbouwde beleidsuitgangspunten is het nodig een analyse te maken van voor de Woonvisie relevante thema’s, zoals demografische ontwikkelingen, inkomensontwikkeling, samenstelling van de huidige en geplande woningvoorraad, woontrends. De afdeling Strategie & Onderzoek heeft de genoemde thema’s in beeld gebracht. Resultaat is de voorliggende rapportage “Kennisfundament Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014”.

DOELSTELLING De doelstelling van het onderzoek t.b.v. de Kwalitatieve Woonvisie Ede 2014 is: “In beeld brengen van historische, huidige en toekomstige ontwikkelingen in de vraag naar en het aanbod van woningen in de gemeente Ede, zowel kwantitatief als kwalitatief en in beeld brengen van discrepanties tussen vraag en aanbod”

ONDERZOEKSAANPAK Bij de samenstelling van het kennisfundament is een aantal verschillende onderzoeks-methoden ingezet: � analyse van bestanden (waaronder GBA, WOZ, BAG) � (begeleiden van) uitvoering en analyse van prognosemodellen � raadplegen recent uitgevoerde lokale, regionale en landelijk onderzoeken / analyses,

zoals analyses Platform31, Companen, Stichting Maat; WoON; inkomensonderzoek CBS)

� consultatie prognose-expert PBL


LEESWIJZER In hoofdstuk 2 staat de ontwikkeling van de bevolking centraal. Dit hoofdstuk biedt een uitgebreid overzicht van de natuurlijke groei, ontwikkeling van binnenlandse en buitenlandse migratie, de bevolkingsontwikkeling naar leeftijdsgroepen en de huishoudensontwikkeling. Hierbij wordt zowel ingegaan op de ontwikkeling op gemeentelijk niveau, als op het niveau van wijken en dorpen. Thema van hoofdstuk 3 is de woningvoorraad. Onderwerpen die aan bod komen, zijn de ontwikkeling van de woningvoorraad en de samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom, woningtype, bouwjaar, WOZ-waarde en gebruiksoppervlakte. Ook wordt ingegaan op energielabels, verkochte woningen en woningtransacties, het woningbouw-programma tot 2030 en vraag en aanbod op het gebied van wonen en zorg. De beleving van de woonomgeving vormt het onderwerp van hoofdstuk 4. Aspecten die aan bod komen, zijn de beleving van de leefbaarheid en de veiligheid van de woonbuurt door inwoners van wijken en dorpen en het oordeel over de eigen woning. In hoofdstuk 5 worden landelijke en lokale trends in de woningbehoefte beschreven. Inkomens en betaalbaarheid staan centraal in hoofdstuk 6. Hoofdstuk 7 bevat een vooruitblik naar de toekomst, op basis van de prognose voor de ontwikkeling van de bevolking van de gemeente Ede tot 2030.


2 BEVOLKING

ONTWIKKELING BEVOLKING In de afgelopen decennia is de gemeente Ede fors gegroeid. Van 83.000 inwoners begin 1980 naar 100.000 in 1997 en 110.660 in 2014. Van 1980 tot 1995 was er een gemiddelde jaarlijkse groei van 1.000 per jaar.

Bevolking Gemeente Ede

1980 - 2014

70.000

75.000

80.000

85.000

90.000

95.000

100.000

105.000

110.000

115.000

1980

1982

1984

1986

1988

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

Bron: Gemeente Ede

Vanaf 1996 is de groei van de bevolking afgevlakt, en laat de ontwikkeling van de bevolking per jaar een wisselend beeld zien. In de jaren 2007 – 2009 was er nauwelijks groei van de bevolking, maar in de afgelopen twee jaar nam de bevolking weer fors toe, met 1.800 inwoners.

Ontwikkeling bevolking 2000 - 2013

(toename / afname)

-200

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Bron: Gemeente Ede


De groei van de bevolking komt deels door natuurlijke groei (het saldo van geboorten en sterftes) en deels door migratie.

Natuurlijke groei en migratiesaldo

2000 - 2013

-1000

-500

0

500

1000

1500

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Natuurlijke groei [personen] Migratiesaldo Totale groei

Bron: Gemeente Ede

Het migratiesaldo is het saldo van vestiging en vertrek. Zoals in onderstaande figuur is te zien was de variatie in het migratiesaldo van de afgelopen jaren groot. Van 2000 tot 2005 was het migratiesaldo postief. In de daaropvolgende jaren was het migratiesaldo negatief en in de afgelopen twee jaar was het migratiesaldo fors positief.

Vestiging, vertrek en migratiesaldo

2000 - 2013

-1000

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Vestiging van buiten gemeente Ede [personen] Vertrek buiten gemeente Ede [personen]

M igratiesaldo

Bron: Gemeente Ede


MIGRATIE IN EDE 2000 – 2014 Het migratiesaldo varieerde fors van 2000 – 2014. Van 2006 tot 2010 was er een negatief migratiesaldo in de gemeente Ede. In 2001, 2002, 2012 en 2013 was er een hoog positief migratiesaldo.

Vestingsoverschot, binnenlandse en buitenlandse

migratie Gemeente Ede 2000 - 2014

-800

-600

-400

-200

0

200

400

600

800

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

immigratie-emigratie binnenl migratieovershcot

vestigingsoverschot totaal

Bron: CBS

Vestiging en vertrek, binnenlands en buitenlands migratieoverschot 2000 – 2013 (personen, afgerond op tientallen)

Vestiging uit andere gemeente

Vertrek naar andere gemeente

Binnen lands migratie overschot

Immi gratie Emigratie

Buitenlands Migratie overschot

Migratie saldo

2000 2900 3160 -260 520 220 300 40

2001 3530 3060 470 510 290 220 690

2002 3450 3150 300 470 260 200 500

2003 3510 3380 130 370 360 10 140

2004 3570 3210 360 290 350 -60 300

2005 3710 3540 180 280 440 -160 20

2006 3610 3660 -50 330 420 -100 -150

2007 3450 3870 -420 390 380 0 -420

2008 3330 4050 -710 400 420 -20 -730

2009 3310 3670 -360 440 350 90 -270

2010 3550 3620 -70 450 400 60 -10

2011 3720 3770 -50 540 460 80 30

2012 4210 3940 270 750 390 360 630

2013 4160 3940 220 Bron: CBS ; Aantallen afgerond op tientallen

Het vestigingsoverschot is de resultante van binnenlandse en buitenlandse migratie. De buitenlandse migratie, (vestiging vanuit het buitenland – vertrek naar het buitenland) liet grotendeels hetzelfde beeld zien als de buitenlandse migratie voor geheel Nederland zoals in onderstaande figuur is te zien. Alleen in 2012 en in mindere mate in 2013 laat de Edese ontwikkeling een ander beeld zien dan in Nederland. In 2012 en 2013 was er een groot positief binnenlands en een groot buitenlands migratiesaldo.


Buitenlandse migratie Nederland Ede

index 2000=1

-1

-0,5

0

0,5

1

1,5

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Ede Ned

Bron: CBS

BUITENLANDS MIGRATIE Het buitenlands migratiesaldo varieerde fors van 2002 – 2012. In 2012 was het buitenlands migratiesaldo hoog met 355. De meeste buitenlanders kwamen uit de Europese Unie (150), maar ook met Azië was er een positief saldo van 100. Ovallend is dat er ook een positief saldo met Amerika was van 55. Migratiesaldo 2002-2014 naar werelddeel

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Buitenlands migratiesaldo 205 10 -60 -160 -95 5 -15 90

55 75 355

Nederlands -5 -150 -130 -205 -130 -90 -105 -30 -35 -115 -40

Niet Nederlands 210 160 75 45 35 95 90 115 90 190 395

Afrika (niet Marokko) 30 0 -10 -15 -35 0 -10 -5 5 10 55 Amerika (geen Suriname, voormalige Antillen) 10 0 5 0 5 5 0 15 10 20 55

Azië 25 55 15 -15 0 5 0 10 10 45 100

Europese Unie 35 -5 -10 20 15 75 95 55 55 95 150

Marokko 25 10 10 5 0 -10 -10 10 0 5 0

Turkije 35 35 5 10 -5 0 5 5 10 -5 10

BINNENLANDSE MIGRATIE In 2012 en 2013 was het binnenlands migratiesaldo 270 en 220. In 2012 waren er in totaal 4.210 personen die zich vestigden in Ede en er vertrokken 3.940 personen. In 2013 vestigden zich 4.160 personen en vertrokken 3.940 personen. Bovenaan de lijst van gemeenten waaruit vestigers komen, staan de gemeenten van de Regio FoodValley: 785 uit Wageningen, 658 uit Veenendaal en 600 uit Barneveld. Ook vanuit de grote gemeenten vestigden zich veel personen: 370 uit Arnhem, 290 uit Utrecht en 230 uit Amsterdam. Uit Renkum vestigden zich ook veel personen (203) en daarnaast uit de grotere steden Apeldoorn, Rotterdam en Nijmegen. In de bijlagen is een uitgebreid overzicht opgenomen van herkomstgemeenten van vestigers in Ede en bestemmingsgemeenten van vertrekkers uit Ede (pagina 62-63).


MIGRATIESALDO 2012-2013 Het migratiesaldo met de gemeenten in de regio FoodValley was soms negatief, soms positief. Het migratiesaldo met Wageningen is negatief, er vertrokken 1.052 personen in 2012 en 2013 naar Wageningen, het aantal vestigers was veel geringer met 785, waardoor het migratiesaldo -267 was. Het migratiesaldo met Veenendaal is positief met 102 en dat geldt ook voor Barneveld (16), Rhenen (30), en Nijkerk (39). Voor Renswoude en Scherpenzeel was er een gering negatief migratiesaldo. Migratiesaldo (vestiging – vertrek) met FoodValley-gemeenten 2012 – 2013

vestiging uit ... in Ede vertrek uit Ede naar � migratiesaldo

Wageningen 785 Wageningen 1052 -267

Veenendaal 658 Veenendaal 556 102

Barneveld 600 Barneveld 584 16

Rhenen 163 Rhenen 133 30

Nijkerk 83 Nijkerk 44 39

Renswoude 70 Renswoude 84 -14

Scherpenzeel 47 Scherpenzeel 53 -6 Bron: CBS

Het migratiesaldo met de verschillende grote steden was vaak negatief. Zo is er een negatief migratiesaldo van -141 met de gemeente Utrecht (290 vestigers en 431 vertrekkers) en met Amsterdam (-72, saldo van 230 vestigers en 302 vertrekkers). Migratiesaldo (vestiging – vertrek) met grote steden/gemeenten 2012 – 2013

vestiging uit ... in Ede vertrek uit Ede naar � migratiesaldo

Arnhem 370 Arnhem 384 -14

Utrecht (gemeente) 290 Utrecht (gemeente) 431 -141

Amsterdam 230 Amsterdam 302 -72

Apeldoorn 198 Apeldoorn 226 -28

Rotterdam 171 Rotterdam 160 11

Nijmegen 148 Nijmegen 212 -64

's-Gravenhage 129 's-Gravenhage 115 14

Amersfoort 107 Amersfoort 136 -29

Groningen (gemeente) 63 Groningen (gemeente) 48 15

Almere 61 Almere 41 20

Enschede 59 Enschede 79 -20

Zwolle 58 Zwolle 53 5

Eindhoven 56 Eindhoven 43 13

Deventer 38 Deventer 38 0 Bron: CBS


BEVOLKING IN LEEFTIJDSGROEPEN In 2014 zijn er in totaal 110.670 inwoners in de gemeente Ede. 20.880 personen zijn jonger dan 15 jaar (18,9%), 15.220 tussen de 15 en 24 jaar (13,8%). 18.420 zijn 65 jaar of ouder. De bevolking van de gemeente Ede is jonger dan de totale Nederlandse bevolking. Van de Nederlandse bevolking is 16,9% jonger dan 15 jaar, 12,2 % tussen de 15 en 24 jaar, en 17,3 % is 65 plus. In onderstaande grafiek zijn de verschillen te zien. De jongere groepen zijn groter in de gemeente Ede, vanaf de leeftijdsgroep van 35-44 jr en ouder is het percentage van de Nederlandse bevolking hoger, m.u.v. de 75-84 jarigen.

Leeftijdsgroepen Ede en Nederland 2014

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

14,0%

16,0%

18,0%

20,0%

0-14 jr 15-24 jr 25-34 jr 35-44 jr 45-54 jr 55-64 jr 65-74 jr 75-84 jr 85+

Ede Nederland

Bron: CBS / gemeente Ede

In de grafiek met de ontwikkeling van de leeftijdsgroepen 1990 – 2014 is te zien dat de jongere leeftijdsgroepen tot 25 jaar ongeveer gelijk gebleven zijn in aantal door de tijd heen. De oudere groepen zijn fors in aantal toegenomen.

Ontwikkeling leeftijdsgroepen 1990 - 2014 Ede

0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

1990 1995 2000 2005 2010 2014

0-14 15-24 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75-84 85+

Bron: CBS / gemeente Ede

In 1990 waren er in totaal 10.990 65 plussers, in 2014 is dit aantal 18.420, een toename met 68%.


In onderstaande grafiek van de ontwikkeling van de jongste leeftijdsgroepen in de gemeente Ede van 1990 to 2014 is te zien dat de aantallen voor beide gropen in de afgelopen 15 jaar stabiel zijn gebleven.

0-14 jr, 15 -24 jr Gemeente Ede

1990 - 2014

12000

13000

14000

15000

16000

17000

18000

19000

20000

21000

22000

23000

24000

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

0-14 15-24

Bron: Gemeente Ede

Van de leeftijdsgroepen van 25-34 jaar en 35 – 44 jaar zijn de aantallen iets verminderd. De oudere leeftijdsgroepen van 45-54 jaar en van 55 – 64 jaar zijn fors toegenomen in de laatste 25 jaar. Voor de leeftijdsgroep van 45 – 54 jaar van 10.000 in 1990 naar 16.000 in 2014 en de groep van 55 – 64 jaar van 9.000 tot 13.500 in 2014.

25 - 65 jarigen Gemeente Ede

1990 - 2014

8000

9000

10000

11000

12000

13000

14000

15000

16000

17000

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

25-34 35-44 45-54 55-64

Bron: Gemeente Ede


De groep 65 plussers is in de afgelopen 25 jaar fors toegenomen, van 10.990 naar 18.420 in 2014. In alle oudere leeftijdsgroepen is een toename te zien. De groep van 65-74 nam toe van 6.500 naar ruim 10.000 in 2014, de groep van 75-84 van 3.400 naar 6.000 in 2014 en de groep van 85 plussers steeg van 1.000 naar ruim 2.000 in 2014.

65+ Gemeente Ede

1990 - 2014

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

65-74 75-84 85+

Bron: Gemeente Ede


BEVOLKING IN DE WIJKEN EN DORPEN In 2014 zijn er 110.665 inwoners in de gemeente Ede. Ruim 70.000 in Ede-Stad, Bijna 15.000 in Bennekom, 13.000 in Luntern, 3450 in Ederveen, 460 in de Klomp, 3560 in Harskamp, 2.400 in Wekerom en 2.500 in Otterlo.

Inwoners Ede-Stad en de dorpen in 2014

Ede-Stad

Bennekom

Lunteren

Ederveen

De Klomp

Harskamp

Wekerom

Otterlo

Bron: Gemeente Ede

In Ede-Stad zijn in totaal ruim 70.000 inwoners in 2014, de wijk Ede-Veldhuizen heeft het hoogste aantal inwoners: 15.800, gevolgd door Ede-West met ruim 13.000 inwoners. In de nieuwbouwwijk Kernhem zijn ruim 4.000 inwoners.

Inwoners wijken Ede-Stad in 2014

0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000

Ede-Oost

Ede-West

Ede-Veldhuizen

Kernhem

Veluw se Poort

Ede-Zuid

Maandereng

Rietkampen

Bedrijventerrein

Buitengebied Ede

Bron: Gemeente Ede


ONTWIKKELING BEVOLKING IN EDE-STAD EN DE DORPEN In 2000 had Ede-stad 63.500 inwoners. In 2014 was dit toegenomen tot 70.200 inwoners.

Ede-Stad, Bevolking

2000 - 2014

50000

55000

60000

65000

70000

75000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: Gemeente Ede

In Bennekom steeg het aantal inwoners van 14.200 in 2000 tot bijna 15.000 in 2014.

Bennekom, Bevolking

2000 - 2014

11000

12000

13000

14000

15000

16000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: Gemeente Ede

Lunteren telde 12.200 inwoners in 2000. In 2014 is dit aantal toegenomen tot 13.100.

Lunteren, Bevolking

2000 - 2014

9000

10000

11000

12000

13000

14000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: Gemeente Ede

Grafieken van de ontwikkeling van de kleinere kernen Ederveen, De Klomp, Harskamp,Wekerom en Otterlo zijn opgenomen in de bijlagen (pagina 58-61).


JONG EN OUD IN EDE STAD EN DE DORPEN

In de gemeente Ede is 32,6% van de inwoners jonger dan 25 jaar; 50,7% is tussen de 25 en 64 jaar en 16,6% is 65 jaar of ouder. In Ede-stad zijn de leeftijdsgroepen ongeveer zo verdeeld als voor de gemeente als geheel. Een aantal dorpen hebben een jonge bevolking. In Harskamp en Ederveen is ruim 40% onder de 25 jaar, in Bennekom is dit percentage laag met 28,1%. Ook bij de oudere leeftijdsgroepen is de spreiding groot: In Harskamp en Ederveen is zo’n 12% 65-plus, in Ede stad 15,2%, in Lunteren iets meer met 18,5% en in Bennekom is de oudere leeftijdsgroep goed vertegenwoordigd met 23,7%.

Ede-stad Bennekom Lunteren Ederveen De Klomp Harskamp Wekerom Otterlo Totaal

0-24 32,2% 28,1% 34,6% 41,5% 35,4% 40,7% 35,9% 34,0% 32,6%

25-64 52,6% 48,2% 46,9% 45,7% 47,8% 47,0% 48,0% 49,3% 50,7%

65+ 15,2% 23,7% 18,5% 12,8% 16,8% 12,3% 16,1% 16,7% 16,6% Bron: Gemeente Ede

Leeftijdsgroepen in Ede stad en dorpen 2014

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Ede-stad

Bennekom

Lunteren

Ederveen

De Klomp

Harskamp

Wekerom

Otterlo

Totaal

0-24 25-64 65+

Bron: Gemeente Ede


HUISHOUDENS IN DE GEMEENTE EDE In de gemeente Ede zijn er in 2013 45.560 huishoudens. Het aantal huishoudens is vanaf 2000 fors gegroeid. Vanaf 2000 (39.800 huishoudens) tot 2013 is dit aantal met 16% toegenomen. Ook in Nederland is er een toename geweest, hoewel minder groot met 11%.

Huishoudens Ede, 2000 - 2013

36000

37000

38000

39000

40000

41000

42000

43000

44000

45000

46000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Bron: CBS

In 2013 zijn er in Ede 15.400 eenpersoonhuishoudens, 13.380 huishoudens zonder kinderen en 16.770 huishoudens met kinderen. 34% van de Edese huishoudens zijn eenpersoonshuishoudens, 29 % huishoudens zonder kinderen en 37% huishoudens met kinderen. In vergelijking met Nederland heeft Ede een hoger percentage huishoudens met kinderen (37% Ede, 34% Nederland), en een lager percentage eenpersoonshuishoudens (34% Ede, 37% Nederland).

Gemeente Ede, 2013

huishoudenstypen

8000

9000

10000

11000

12000

13000

14000

15000

16000

17000

18000

Eenpersoonshuishoudens Huishoudens zonder

kinderen

Huishoudens met kinderen

Bron: CBS


Zoals in onderstaande figuur is te zien is er vanaf 2000 een forse toename te zien van het aantal eenpersoonshuishoudens in de gemeente Ede, van 11.260 naar 15.400. Het aantal huishoudens met kinderen is ongeveer gelijk gebleven (16.140 in 2000 naar 16.770 in 2013), het aantal huishoudens zonder kinderen is licht gestegen van 12.000 in 2000 naar 13.380 in 2013.

Huishoudens typen in Ede,

2000 - 2014

8000

9000

10000

11000

12000

13000

14000

15000

16000

17000

18000

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Eenpersoonshuishoudens Huishoudens xzonder kinderen

Huishoudens met kinderen

Bron: CBS

De gemiddelde huishoudensgrootte in de gemeente Ede is 2,4 in 2013. Dat is boven het Nederlands gemiddelde van 2,2 personen per huishouden. De grootste huishoudens zijn te vinden in Harskamp, Wekerom (beide 3,2) en Ederveen (3,1). Binnen Ede-stad is Kernhem de wijk met de grootste huishoudens; gemiddeld 3 personen per huishouden. In Ede-Oost zijn de huishoudens gemiddeld het kleinst (1,9 personen).

Gemiddelde huishoudensgrootte wijken en dorpen, 2013

0

1

2

3

4

Ede-Oost

Ede-West

Ede-Veldhuizen

Kernhem

Ede-Zuid

Maandereng

Rietkampen

Bedrijventerrein

Buitengebied Ede

Bennekom

Lunteren

Ederveen

De Klomp

Harskamp

Wekerom

Otterlo

Gemeente Ede

Bron: CBS


3 WONINGVOORRAAD In dit hoofdstuk staat de omvang en samenstelling van de woningvoorraad centraal. De gegevens die in dit hoofdstuk gebruikt worden, zijn afkomstig uit verschillende bronnen. Dat komt, omdat de verschillende registratiebronnen voor verschillende doeleinden zijn ingericht. Daarnaast worden op dit moment de registraties anders ingericht. Met de komst van de BAG is gekozen voor soms andere indicatoren. Het CBS is nog druk bezig om de registratie hiervoor te stroomlijnen. Voor de beschrijving van de samenstelling van de woningvoorraad gebruiken we de volgende bronnen: het CBS, het voormalige woningenregister van de gemeente Ede (de Woningkartotheek), het WOZ-register en de BAG.

Woningvoorraad gemeente Ede, 2000-2012

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bron: CBS

Woningvoorraad wijken en dorpen, 2012

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

Ede-Oost

Ede-West

Ede-Veldhuizen

Kernhem

Ede-Zuid

Maandereng

Rietkampen

Bedrijventerrein

Buitengebied Ede

Bennekom

Lunteren

Ederveen

De Klomp

Harskamp

Wekerom

Otterlo

Bron: CBS


EIGENDOM De woningvoorraad in de gemeente Ede bestaat in 2013 voor 70% uit koopwoningen, 22% is sociale huur en 8% is particuliere huur. Het eigen woningbezit is vooral hoog in de dorpen en het buitengebied van Ede-stad. Binnen Ede-stad staan in de Rietkampen en Kernhem relatief veel koopwoningen (rond 85%). In Ede-Zuid en Veldhuizen bestaat een relatief groot aandeel van de woningvoorraad uit huurwoningen, respectievelijk 58% en 42%. Dat zijn overwegend sociale huurwoningen.

Woningen naar eigendom, wijken en dorpen, 2013

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Gemeente Ede

Ede-Oost

Ede-West

Ede-Veldhuizen

Kernhem

Ede-Zuid

Maandereng

Rietkampen

Bedrijventerrein

Buitengebied Ede

Bennekom

Lunteren

Ederveen

De Klomp

Harskamp

Wekerom

Otterlo

% koopwoningen % huurwoningen

Bron: CBS

BOUWWIJZE EN WONINGTYPE Een kwart van de woningvoorraad van de gemeente Ede bestaat uit meergezinswoningen (flats/appartementen). Driekwart van de woningvoorraad is een eengezinswoning. In de meeste wijken en dorpen is de verhouding eengezins-meergezinswoningen niet of nauwelijks veranderd sinds 2000. Alleen in Ede-Oost en in Ede-West zijn in de afgelopen vijftien jaar relatief veel meergezinswoningen bijgebouwd.

Woningen naar woningtype, gemeente Ede, 2014

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

flatwoning/

appartement

rijwoning hoekwoning twee-onder-

één-kap

vrijstaande

woning

overig

Bron: Gemeente Ede, WOZ-register 2014


In Maandereng en Kernhem is ruim negen op de tien woningen een eengezinswoning. In Ede-Zuid en in Ede-Oost bestaat de helft van de woningen uit meergezinswoningen.

Woningen naar woningtype, wijken Ede-stad, 2014

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Ede-Oost

Ede-West

Ede-Veldhuizen

Kernhem

Ede-Zuid

Maandereng

Rietkampen

Bedrijventerrein

Buitengebied Ede

flatwoning/appartement rijwoning hoekwoning twee-onder-één-kap vrijstaande woning overig

Bron: Gemeente Ede, WOZ-register 2014 In de meeste dorpen en het buitengebied van Ede-stad ligt het aandeel eengezinswoningen boven de 90%; uitzonderingen zijn De Klomp en Bennekom. De meerderheid van de woningen in de dorpen bestaat uit vrijstaande woningen en twee-onder-één-kapwoningen.

Woningen naar woningtype, dorpen, 2014

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Bennekom Lunteren Ederveen De Klomp Harskamp Wekerom Otterlo

flatwoning/appartement rijwoning hoekwoning twee-onder-één-kap vrijstaande woning overig

Bron: Gemeente Ede, WOZ-register 2014


BOUWJAAR Ede is een New Town die zich kenmerkt door een sterke groei van de bevolking en daarmee ook de woningvoorraad sinds de jaren ’60 van de vorige eeuw. Driekwart van de woningen is na 1960 gebouwd.

Woningen naar bouwjaar, gemeente Ede, 2014

0%

5%

10%

15%

20%

vóór

1906

1906-

1930

1931-

1946

1946-

1960

1961-

1970

1971-

1980

1981-

1990

1991-

2000

2001-

2010

vanaf

2011

Bron: Gemeente Ede – BAG 2014

In Ede-West is ruim de helft van de woningen voor 1961 gebouwd. Ook in het buitengebied van Ede-stad staan relatief veel oudere woningen; eenderde is zelfs voor 1931 gebouwd. De wijk Veldhuizen is grotendeels ontstaan in de jaren zestiger en zeventiger jaren. In deze periode kwam er ook in Ede-Zuid een groot aantal woningen bij. Sinds 1980 zijn nog drie grote woonwijken gebouwd; Maandereng in de jaren ’80 (ca. 2.700 woningen), Rietkampen eind jaren ’80 en vooral begin jaren ’90 (ca. 3.050 woningen) en Kernhem vanaf 2002 (anno 2013 ca. 1.300 woningen en de komende jaren komen hier naar verwachting nog 1.700 woningen bij).

Woningen naar bouwjaar, wijken Ede-stad, 2014

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Ede-Oost

Ede-West

Ede-Veldhuizen

Kernhem

Ede-Zuid

Maandereng

Rietkampen

Bedrijventerrein

Buitengebied Ede

vóór 1931 1931-1946 1946-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 vanaf 2001



In de dorpen bestaat 15 tot 20% van de woningvoorraad uit woningen van voor 1931. Sinds die tijd zijn de dorpen alle in een vergelijkbaar tempo gegroeid. De Klomp en Ederveen tellen relatief het grootste aandeel nieuwbouwwoningen van na 2001.

Woningen naar bouwjaar, dorpen, 2014

0%

20%

40%

60%

80%

100%


vóór 1931 1931-1946 1946-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 vanaf 2001


WOZ-WAARDE De gemiddelde WOZ-waarde van de woningen in de dorpen ligt aanzienlijk hoger dan in de wijken van Ede-stad, vanwege het grote aandeel vrijstaande woningen in de dorpen. In het buitengebied van Ede-stad staan de woningen met de hoogste gemiddelde WOZ-waarde. Dat komt door het grote aantal boerenbedrijven in dit gebied.

Gemiddelde WOZ-waarde per wijk, 2013 en 2005

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

Ede-Oost

Ede-West

Ede-Veldhuizen

Kernhem

Ede-Zuid

Maandereng

Rietkampen

Bedrijventerrein

Buitengebied Ede

Bennekom

Lunteren

Ederveen

De Klomp

Harskamp

Wekerom

Otterlo

2013 2005

Bron: CBS


GEBRUIKSOPPERVLAKTE Ruim tweevijfde van de woningen (exclusief verzorgingshuizen) in de gemeente Ede beschikt over een netto gebruiksoppervlakte van 80 tot 120 m

2. Eén op de zes woningen is

kleiner dan 80 m2 en bijna tweevijfde is 120 m

2 of groter.

Woningen naar gebruiksoppervlakte (m2), gemeente Ede, 2014

0%

5%

10%

15%

20%

25%

minder dan

60

60-79 80-99 100-119 120-139 140-159 160 en meer


Ede-Oost telt relatief veel kleinere woningen; twee van de vijf woningen heeft een gebruiksoppervlakte van minder dan 80 m

2. In de wijk staan veel seniorenappartementen.

De huizen in Kernhem zijn ruim. Meer dan de helft van de huizen in deze wijk hebben een oppervlakte van meer dan 120 m

2. In het buitengebied van Ede-stad heeft ruim de helft van

de woningen een gebruiks-oppervlakte van 160 m2 en meer. Dat komt door het grote aantal

boerenbedrijven.

Woningen naar gebruiksoppervlakte, wijken Ede-stad, 2014

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Ede-Oost

Ede-West

Ede-Veldhuizen

Kernhem

Ede-Zuid

Maandereng

Rietkampen

Bedrijventerrein

Buitengebied Ede

minder dan 60 60-79 80-99 100-119 120-139 140-159 160 en meer



Woningen naar gebruiksoppervlakte, dorpen, 2014

0%

20%

40%

60%

80%

100%


minder dan 60 60-79 80-99 100-119 120-139 140-159 160 en meer


ENERGIELABELS In het begin van de jaren ’80 van de vorige eeuw zijn de eerste energetische eisen in het bouwbesluit opgenomen. Tussen 1981 en 1995 zijn vooral woningen met C-label kwaliteit gebouwd. Na de opkomst van de energieprestatie-eisen voor nieuwbouwwoningen in 1995 voldoet een zeer groot deel van de nieuwbouwwoningen minimaal aan B-label kwaliteit. Er zijn nauwelijks verschillen waarneembaar tussen huur- en koopwoningen. Ook blijkt nauwelijks verschil te bestaan tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen.

Energielabels woningen naar bouwjaar, Nederland, 2011

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Alle bouwjaren

Voor 1906

1906-1930

1931-1944

1945-1959

1960-1970

1971-1980

1981-1990

1991-2000

2001-2010

Vanaf 2011

Energielabel A en B Energielabel C en D Energieabel E, F en G

Bron: CBS

ENERGIELABELS WOONSTEDE Woonstede heeft de ambitie om vanaf 2011 tot en met 2018 zo’n 2.000 woningen aan te passen naar minimaal energielabel C. Hierbij wordt gestart met de woningen die een E, F of G-label hebben. In de periode van 2018 tot en met 2025 is het de bedoeling om de resterende woningen met een D label naar een energielabel C te laten opschuiven.


VERKOCHTE WONINGEN Sinds de crisis op de woningmarkt is ook in Ede de verkoop van woningen fors afgenomen. In 2012 veranderden 726 woningen van eigenaar, een halvering ten opzichte van het ‘topjaar’ 2006, toen 1.500 woningen verkocht werden. De gemiddelde verkoopprijs is terug op het niveau van 2003.

Verkochte woningen en prijsindex verkoopprijzen, gemeente Ede, 2000-2012

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

0

20

40

60

80

100

120

140

Verkochte woningen Prijsindex verkoopprijzen (2005 = 100)

Bron: CBS

In het najaar van 2013 is een forse daling ingezet in het aantal te koop staande woningen in de gemeente Ede. Na een bescheiden opleving in het voorjaar van 2014 is weer een lichte daling waarneembaar. AANTAL TE KOOP STAANDE WONINGEN EN GEMIDDELDE VRAAGPRIJS PER M

2 GEMEENTE EDE,

APRIL 2013 – OKTOBER 2014

Bron: HuizenZoeker.nl

VRAAGPRIJS TE KOOP STAANDE WONINGEN, GEMEENTE EDE, APRIL 2013 – OKTOBER 2014

Bron: HuizenZoeker.nl Bron: HuizenZoeker.nl


TRANSACTIES 2013-2014 Uit kwartaalcijfers van de NVM blijkt dat het aantal transacties in de gemeente Ede sinds het derde kwartaal van 2013 een licht stijgende trend vertoont. De mediane verkooptijd neemt in deze periode licht af. Ook de mediane transactieprijs vertoont een licht dalende trend.

WONINGBOUWPROGRAMMA In onderstaande tabel staat het woningbouwprogramma weergegeven. In deze tabel zijn de gereedmeldingen vanaf 2014 nog niet verwerkt. Daarnaast zijn in deze tabel ook nog de woningen opgenomen waarvan de bouw in 2014 al gestart is. Als deze mutaties worden verdisconteerd in de cijfers in de tabel, komt het aantal nog te bouwen woningen uit op circa 6.400 medio november 2014. Nieuwbouwprogramma (exclusief gereedmeldingen 2014 en inclusief woningen waarvan de bouw medio november 2014 reeds gestart is)

Wijk/dorp Totaal Huur Koop Onbe-kend

Een-

gezins Meer-gezins

Onbe-kend

Ede-Oost 228 228 157 71 Ede-West 112 112 112

Kernhem 1.655 1.655 12 1.643

Veldhuizen A 339 136 136

Het Nieuwe Landgoed 203 203

Kazerneterreinen 1.848 1.848 1.848

Enka 1.100 1.100 1.100

Veluwse Poort overig 211 211

Ede-Zuid 449 278 171 70 40 339 Ede-stad overig 85 61 24 85

Ede-stad totaal 6.027 309 4.236 1.482 1.182 394 4.451

Bennekom 228 73 155 228

Lunteren 447 169 278 447

Wekerom 148 133 15 123 25

Harskamp 154 26 93 35 128 26

Ederveen 58 6 52 52 6 Otterlo 92 92 92

Dorpen totaal 228 26 474 627 1.070 0 57

Gemeente Ede 7.154 335 4.710 2.109 2.252 394 4.508


WONEN EN ZORG In 2013 heeft Stichting MAAT een onderzoek uitgevoerd naar de (toekomstige) vraag naar en het aanbod aan geschikte woningen voor mensen met een zorgvraag, per wijk (“Planningskader wonen & zorg”). Hierbij is gebruik gemaakt van de bevolkingsprognose van ABF uit Primos 2012 en ramingen die gebaseerd zijn op de woningbehoefteonderzoeken WBO, WoON 2009. De conclusies zijn hieronder weergegeven, gerangschikt per zorgvorm. GEWOON WONEN

� Ede heeft voldoende rolstoelgeschikte woningen om aan de vraag te kunnen voldoen. � De grootste opgave zit in het particulier bezit, zowel voor de rollator als de overige(stok)

geschikte woningen. Met name in de dorpen ontstaan tekorten. � Er is een voorzichtige inschatting gemaakt van de mate van geschiktheid van de

particuliere woningvoorraad voor mensen met een mobiliteitsbeperking. De mogelijkheid bestaat dat de daadwerkelijke planningsopgave kleiner is dan dat het planningskader schetst.

� Zowel het planningskader als de praktijk laat een groeiende vraag zien van de groepen ouderen, VG en GGZ naar vormen van ‘verzorgd - beschut wonen’. Wanneer de woningen van Woonstede en Plicht Getrouw met een seniorenlabel (1.100 rollatorgeschikte woningen zonder voordrachtrecht) en de particuliere seniorenwoningen (322 woningen) worden gelabeld als ‘verzorgd - beschut wonen’ in plaats van ‘gewoon wonen’, kan dit het tekort aan dit type wonen met zorg grotendeels invullen. Hierbij is de aanname gedaan dat bij alle seniorenwoningen zorg uit een nabij gelegen steunpunt georganiseerd kan worden en dat de woningen geclusterd zijn (appartementencomplexen).

WONEN MET ZORG VOOR OUDEREN

� Tot 2030 wordt geen tekort verwacht aan het aanbod beschermd wonen. Het huidige aanbod is niet evenredig verdeeld over de wijken, maar gezien de omvang en het type voorziening is de vraag of het realistisch en wenselijk is om in elke wijk een beschermde woonvorm te realiseren. De spreiding van het aanbod is wel evenredig verdeeld tussen Ede-stad en de dorpen.

� Wanneer alleen het geïnventariseerde aanbod ‘verzorgd - beschut wonen’ van de ouderenzorgorganisaties wordt gerekend onder het aanbod ‘verzorgd - beschut wonen’ voor ouderen, zien we een tekort in 2020.

� Ouderenzorgorganisaties hebben aangeven dat de prognosecijfers uit het planningskader en de prognosecijfers van het Zorgkantoor verschillen. Voor een juiste interpretatie van de (intramurale) planningsopgave wordt door gemeente Ede afgestemd met het Zorgkantoor.

WONEN MET ZORG VOOR VG EN GGZ

� Ede beschikt over voldoende beschermde woonvormen voor de doelgroep VG en GGZ. Een belangrijk aandachtspunt is wel dat de cijfers uit het planningskader gebaseerd zijn op de gemeente Ede, terwijl GGZ en VG voorzieningen soms een regionale functie vervullen, zoals de Hartenberg. Daarom worden vraag en aanbod afgestemd met de regiogemeenten.

� Zowel voor de VG als de GGZ komt uit de cijfers een fors tekort aan ‘verzorgd - beschut wonen’ plaatsen in 2020 naar voren.

� GGZ en MO partijen geven aan dat reguliere vormen van beschermd en ‘verzorgd -beschut wonen’ niet altijd toereikend zijn, bijvoorbeeld door ernstige gedragsproblemen. Volgens de partijen ontbreken alternatieve vormen van beschutte huisvesting.


4 BELEVING WOONOMGEVING

BELANG WOONOMGEVING In de Trendstudie “Steden in onzekere en turbulente tijden: trends, ontwikkelingen en uitdagingen 2014 e.v.” schetst Platform31 trends en ontwikkelingen voor gemeenten en regio’s. In toenemende mate zullen en kunnen huishoudens hun ideale woon- en leefomgeving kiezen en van daaruit kijken welke banen bereikbaar zijn. Al zorgt de crisis tijdelijk voor een rem op de mobiliteit van mensen. Maar als lange termijn trend gaan gemeenten, steden en regio’s elkaar steeds sterker strategisch beconcurreren op de kwaliteit, variatie, duurzaamheid, nabijheid van groen, natuur en water van hun woon- en leefomgevingen. Een onderdeel hiervan zijn de stedelijke voorzieningen (scholen, ziekenhuizen, cultuur, hoogwaardige horeca en winkels, historische binnenstad) en het vestigingsklimaat (goede, goedkope, flexibele termijnen voor bedrijfshuisvesting, ondernemersvriendelijkheid, regelluwte, vriendelijke parkeertarieven, functiemenging e.d.). Door de grote verschillen in demografische, ruimtelijke, en economische en sociale ontwikkeling in Nederland gaan de gemeenten, steden en regio’s steeds meer van elkaar verschillen. Dit versterkt de keuzemogelijkheden van (toekomstige) inwoners en de concurrentie tussen gemeenten. Daarbij kan een regio zich als geheel versterken als de gemeenten in de regio elkaar aanvullen en de kris-kras verbindingen in het gebied waarin de inwoners wonen, werken, winkelen, recreëren, naar school en van voorzieningen gebruik maken verbeterd worden. De mogelijkheden om succesvol ondernemer te zijn, de economische ontwikkeling en de leefbaarheid worden rechtstreeks beïnvloed door de veiligheid en door de mate waarin de gemeente ‘schoon, heel en veilig’ op orde heeft. Het bezuinigen op schoon, heel en veilig kan leiden tot aantasting van de leefbaarheid (waarmee de gemeente minder aantrekkelijk wordt voor potentiële nieuwe bewoners) en kan een rem zijn op ondernemerschap.

WOONAANTREKKELIJKHEID Een maat voor de aantrekkelijkheid van gemeenten is de woonaantrekkelijkheidsindex die wordt gebruikt in de publicatie Atlas voor Gemeenten. In deze jaarlijkse publicatie worden de 50 grootste Nederlandse gemeenten vergeleken op een groot aantal indicatoren. In de Atlas wordt ook een index gebruikt die – op basis van acht indicatoren – de aantrekkelijkheid van gemeenten meet: de woonaantrekkelijkheidsindex. Onderstaande tabel bevat de Edese scores, (waarbij 1 de hoogste positie is en 50 de laagste):

Indicatoren 2014 2013 2012 2011

Bereikbaarheid van banen 27 31 29 26

Cultureel aanbod 49 50 50 50

Veiligheid 3 2 4 5

Percentage koopwoningen 2 2 1 1

Nabijheid natuurgebieden 8 8 8 8

Culinair aanbod 24 24 24 24

Aanwezigheid universiteit 12 12 12 12

Percentage vooroorlogse woningen 38

38

37

37

Woonaantrekkelijkheidsindex 27 31 32 28


In 2014 staat Ede op de 27e plaats, iets hoger dan in voorgaande jaren. Ede scoort vooral

goed op de indicatoren ‘Veiligheid’, ‘percentage koopwoningen’ en ‘nabijheid natuurgebieden’.

BELEVING LEEFBAARHEID EN VEILIGHEID De gemeente Ede monitort al jarenlang de beleving van leefbaarheid en veiligheid door inwoners van de wijken en dorpen. Uit de Leefbaarheidsmonitor Ede 2013 blijkt dat inwoners van de gemeente Ede de leefbaarheid in hun buurt gemiddeld met een 7,4 waarderen. Het oordeel voor de leefbaarheid is vrijwel stabiel sinds 2005 en ligt significant hoger dan het gemiddelde van de 100.000+ gemeenten. De sociale cohesie neemt in Ede licht af sinds 2005, maar is groter dan gemiddeld in 100.000+ gemeenten. Inwoners van de dorpen en het buitengebied van Ede-stad geven gemiddeld hogere rapportcijfers voor de leefbaarheid in hun buurt dan inwoners van de wijken van Ede-stad. Wanneer een vergelijking wordt gemaakt tussen 2005 en 2013 valt op dat inwoners van de wijken Veldhuizen A, Ede-Zuid en Kernhem een sterk positieve ontwikkeling van de leefbaarheid in hun buurt signaleren.

Rapportcijfer leefbaarheid woonbuurt, 2013 en 2005

7,4

7,1

7,6

7,0

7,5

7,9

7,6

7,6

7,8

7,6

6,9

7,2

7,2

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Ede-Oost

Ede-West

Veldhuizen A

Veldhuizen B

Kernhem

Ede-Zuid

Maandereng

Rietkampen

Buitengebied Ede

Bennekom

Lunteren

Ederveen / De Klomp

Harskamp / Wekerom / Otterlo

2013 2005 gemeente Ede 2013

FYSIEKE VOORZIENINGEN Een ruime meerderheid van de inwoners is tevreden over de fysieke voorzieningen in de buurt (zoals straatverlichting, speelplekken, openbaar groen). Het oordeel over de fysieke voorzieningen ligt iets lager dan gemiddeld in 100.000+ gemeenten.

VEILIGHEID De beleving van veiligheid in de buurt is in Ede gunstiger dan gemiddeld in de 100.000+ gemeenten. Uit een langjarige vergelijking van criminaliteitscijfers blijkt dat het aantal geregistreerde vermogensmisdrijven, vernielingen en geweldsmisdrijven in de gemeente Ede een sterk dalende trend vertoont. Ook landelijk is sprake van een dalende trend, maar de daling in Ede is beduidend groter dan landelijk, vooral van het aantal vermogens- en geweldsmisdrijven.


Misdrijven en onveiligheidsgevoel, Ede en Nederland, 2005-2013

misdrijven Nederland

misdrijven Ede

onveiligheidsgevoel

Nederland

onveiligheidsgevoel

Ede

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

% inwoners dat zich wel

eens onveilig voelt (enquête)

aantal misdrijven per

1.000 inwoners (politie)

DE EIGEN WONING Inwoners van de gemeente Ede waarderen hun woning met een rapportcijfer 7,9. Dat is gunstiger dan het oordeel dat inwoners voor hun woning geven in referentiegemeenten. De bewoners van de dorpen geven een 8,2 gemiddeld, bewoners van Ede-stad beoordelen hun woning gemiddeld met een 7,8.


5 TRENDS IN WONINGBEHOEFTE

LANDELIJKE TRENDS WONINGBEHOEFTE Periodiek wordt het WoonOnderzoek Nederland (WoOn) uitgevoerd. De belangrijkste conclusies uit het meeste recente onderzoek (2012) zijn:

• De verhuiswens is groter dan ooit. Door de crisis stellen mensen een verhuizing wel uit.

• Het aantal starters blijft ongeveer gelijk. Zij kiezen vaker voor een huurwoning.

• De totale vraag naar huurwoningen is toegenomen. Het goedkopere segment en de vrije sector zijn beide in trek.

• Het aantal doorstromers binnen de koopsector is de helft minder geworden.

• De netto woonuitgaven namen de afgelopen jaren licht toe. De huren en de hypotheeklasten stegen, maar de kosten van gas, water en licht namen iets af. Hierdoor is de totale woonlast met slechts 1 à 2 % gestegen.

Trends uit literatuuronderzoek � De Woningmarkt is een traditionele markt. Veel mensen zoeken een grondgebonden

woning met tuin in een tradionele architectuurstijl. Belangrijk hierbij is het “thuisgevoel”. Dat heeft vooral te maken met een prettige, sociaal veilige en rustige buurt en de aanwezigheid van natuur in de (nabije) omgeving. Daarbij is ook de nabijheid van voorzieningen van belang.

� De traditionele verhuisketen - gericht op doorstroming - is niet meer vanzelfsprekend.

Vanouds: bouw tweekappers en vrijstaande woningen, waardoor bestaande woningen in middensegment vrijkomen (bijvoorbeeld rijwoningen). Deze woningen worden ingenomen door bewoners van goedkope woningen, die daardoor vrijkomen voor starters. Dat komt ten dele door de economische crisis. Mensen verhuizen minder, zeker als ze een koopwoning hebben. Een andere reden is de vergrijzing. Ouderen blijven zo lang mogelijk in hun woning wonen. Bovendien blijken hun woningen minder aantrekkelijk voor bepaalde groeiende groepen; alleenstaanden en stellen zonder kinderen zoeken in toenemende mate (particuliere) huurwoningen en geen dure koopwoningen die deze ouderen bezitten.

� Woningvraag wordt steeds diverser. Minder grootschalige wijken met dezelfde woningen

voor een zelfde soort woonconsument. Steeds meer vraag naar kleinschalige woonmilieus met duidelijke eigen identiteit.

� Betaalbaarheid is veelal het belangrijkste in de zoektocht naar een woning. Dat geldt

nog sterker in de huursector dan in de koopsector. � Er is een toenemende vraag naar (particuliere) huur, niet alleen omdat koop niet

bereikbaar is, maar ook vanwege het voordeel van flexibiliteit van huren (verhuizen wanneer de werk- of gezinssituatie verandert).

� Dominante demografische trends, ook nog eens in aanzienlijke omvang: vergrijzing en

individualisering. Dat vormt een groot vraagstuk voor de toekomst.


LOKALE TRENDS WONINGBEHOEFTE In 2011 heeft de gemeente Ede een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd onder huishoudens van de wijken en dorpen van de gemeente Ede. De belangrijkste conclusies uit dat onderzoek waren: Zestien procent van de huishoudens was verhuisgeneigd. Doorstromers willen vooral vanwege woonredenen verhuizen: huidige woning is te klein, wil een (grotere) tuin of vanwege de huidige woonbuurt. De verhuisgeneigdheid is het grootst in Veldhuizen A en Ede-Zuid en het kleinst in de dorpen. Wel neemt de verhuisgeneigdheid af met de leeftijd. Zelfstandig wonen, huwelijk of samenwonen en studie zijn voor starters de belangrijkste redenen om te willen verhuizen. Bijna alle starters zijn jonger dan 25 jaar. Starters met een VMBO- of lagere opleiding zijn minder vaak verhuisgeneigd dan jongeren met een hoger afgeronde opleiding. Omdat in de dorpen relatief weinig doorstromers wonen, is het aantal starters relatief groot in de dorpen Woonwensen Doorstromers willen over het algemeen een woning met vier kamers. Ook de prijs, oppervlakte, type woning en de aanwezigheid van een tuin zijn belangrijk. De woonbuurt moet vooral veilig, groen en ruim zijn. Ruim de helft van de doorstromers is op zoek naar een koopwoning, een derde wil een huurwoning, de overige doorstromers hebben geen voorkeur. Vooral koopwoningen tussen de € 200.000 en de € 300.000 zijn populair. Huishoudens met een huurwens zoeken vooral een woning tussen de € 360 en € 650. Edenaren hebben relatief vaak voorkeur voor nieuwbouw of een relatief nieuwe woning gebouwd tussen 1991en nu. Doorstromers zoeken vooral een tussen- of hoekwoning. De vraag naar vrijstaande, twee-onder-één-kap woningen en appartementen (tot 5 woonlagen) is ongeveer gelijk. Doorstromers met een voorkeur voor de dorpen en/of het buitengebied zoeken vooral vrijstaande koopwoningen. Starters willen vaker huren dan kopen en zijn vooral op zoek naar een driekamerwoning in de lagere prijsklassen. Starters vinden een buitenruimte minder belangrijk dan doorstromers.

LOKALE TRENDS TRANSACTIES � Aantal transacties in de gemeente Ede vertoont sinds het derde kwartaal van 2013 een

licht stijgende trend. � De mediane verkooptijd neemt in deze periode licht af. � De mediane transactieprijs en het gemiddelde prijsniveau per m

2 vertoont een licht

dalende trend sinds het derde kwartaal van 2013.


6 INKOMENS / BETAALBAARHEID

INKOMENSVERDELING HUISHOUDENS GEMEENTE EDE Gegevens over huishoudensinkomens zijn afkomstig uit het Regionaal Inkomens Onderzoek (RIO) van het CBS uit 2011. Een vergelijking van de aanwezigheid van de verschillende inkomensgroepen in de wijken en dorpen van Ede wijst uit dat in Ede-Zuid en Wekerom de laagste inkomensgroepen oververtegenwoordigd zijn. Bennekom en Kernhem kennen een oververtegenwoordiging van de hoogste inkomensgroepen.

Gestandaardiseerd huishoudensinkomen, wijken en dorpen, 2011

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Gemeente Ede

Ede-Oost

Ede-West

Ede-Veldhuizen

Kernhem

Ede-Zuid

Maandereng

Rietkampen

Buitengebied Ede

Bennekom

Lunteren

Ederveen

Harskamp

Wekerom

Otterlo

1e 20%-groep 2e 20%-groep 3e 20%-groep 4e 20%-groep 5e 20%-groep

Bron: CBS

BETAALBAARHEID De betaalbaarheid van het wonen houdt nauw verband met het voorraad- en toewijzings-beleid van corporaties. Stichtingskosten bij nieuwbouw hebben immers invloed op de huurprijs en ook de verkoopstrategie is van invloed op de betaalbaarheid. Daarnaast kunnen energiebesparende maatregelen ervoor zorgen dat de huren laag blijven. Huurquote WoON 2012 laat zien dat de gemiddelde huurquote is gestegen van 23% in 2009 naar 26% in 2012. Uit een recent RIGO-onderzoek blijkt dat het inkomen van 28% van de huurders zich onder de armoedegrens bevindt. Scheefwonen In totaal zijn er 12.835 huurwoningen in Ede, waarvan 9.080 in de sociale huur (2012). In deze 9.080 sociale huurwoningen wonen 2.510 huishoudens met een inkomen gelijk aan of hoger dan 33.000 (28%), waarvan 1.580 huishoudens met een verzamelinkomen boven 43.000 (17%). Van de 20 procent Nederlanders met het laagste inkomen (18.300 euro) woont een kwart in de particuliere huursector met een hogere woonquote, zo blijkt uit onderzoek van Companen uit 2014.


ENERGIE EN VASTGOED Er is een ontwikkeling gaande waarbij de betaalbaarheid van het wonen niet alleen wordt bepaald op basis van de directe huur of rente en aflossing van hypotheek. De totale woonlasten worden als basis genomen voor de betaalbaarheid. In de toekomst zal energie hierin naar verwachting een toenemend aandeel innemen. Door de lage energieprijsstijging van de afgelopen jaren lijkt het thema van energie wat minder actueel. Toch blijft de algemene trend dat energieprijzen stijgen boven inflatieniveau. Ook blijft de verwachting dat de kwaliteit van woningen een belangrijk onderdeel vormt van het antwoord op die problematiek. De Vastgoedmonitor FoodValley regio 2014 signaleert dat het innovatieprogramma van de Energiesprong inmiddels stappen lijkt te maken in het realiseren van significante besparingen in de verbetering van woningen. Zo zijn er voorbeelden van zeer energiezuinige conceptwoningen waarbij de meerkosten overzichtelijk zijn. Een initiatief van de provincie Gelderland behelst het beschikbaar stellen van 10 miljoen euro subsidie voor het extra duurzaam maken van 1.566 woningen in het Gelderse deel van de FoodValley. Met de subsidies kunnen de woningen, die in 2014 en 2015 gerenoveerd worden, extra energiezuinig worden gemaakt. Er ligt vooral een kans in een regionaal programma voor de verbetering van de bestaande voorraad.


7 PROGNOSE BEVOLKING GEMEENTE EDE

ONTWIKKELING BEVOLKING Er zijn twee toonaangevende landelijke prognosemodellen, de Primos-prognose van het bureau ABF en de prognose van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). De Primos-prognose levert prognosecijfers op voor wijken en dorpen en de PBL-prognose niet. Dat is de belangrijkste overweging om te kiezen voor de Primos-prognose. Een andere belangrijke overweging is dat ook de provincie Gelderland gebruik maakt van de Primos-prognose. De bevolking van de gemeente Ede zal naar verwachting nog fors groeien. Volgens de Primos-prognose van het bureau ABF neemt het aantal inwoners toe van 109.800 inwoners in 2013 tot 119.990 in 2030. Hiermee komt de Primos-prognose hoog uit. De prognose van het PBL komt uit op 116.400 inwoners in 2030. Dit ligt onder andere aan het onderliggende woningbouwprogramma. De Primos-prognose gaat uit van de provinciale woningbouwcijfers en deze zijn ambitieus.

Prognose Bevolking Gemeente Ede

2013 - 2030

90000

95000

100000

105000

110000

115000

120000

125000

_2013

_2014

_2015

_2016

_2017

_2018

_2019

_2020

_2021

_2022

_2023

_2024

_2025

_2026

_2027

_2028

_2029

_2030

Bron: Primos-prognose ABF 2013

BEVOLKING IN LEEFTIJDSGROEPEN Voor de toekomstige ontwikkeling van de bevolking wordt een stabilisatie van de groepen in de jongere leeftijden verwacht. Ede blijft hiermee een groene gemeente, veelal wordt een afname van de jongere leeftijdsgroepen voorspeld voor de grotere gemeenten, met uitzondering van de G4. Tevens is een grote toename te zien voor de oudere leeftijdsgroepen. De trend die al te zien was in de ontwikkeling van deze leeftijdsgroepen in de periode van 2000 tot 2013, zet zich voort in de periode van 2013 tot 2030.


Prognose ontwikkeling leeftijdsgroepen 2013 - 2030 Ede

0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

_2013 _2015 _2020 _2025 _2030

0-14 15-24 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75-84 85+

Bron: ABF Primos prognose / Bewerking gemeente Ede

Tabel: Prognose aantallen Primos prognose

_2013 _2020 _2030

0-14 20820 20019 22000

15-24 15164 15733 14675

25-34 12714 13811 14730

35-44 13930 12417 14054

45-54 15832 14985 12515

55-64 13498 15074 14810

65-74 9720 11845 14001

75-84 5931 6614 9469

85+ 2202 2896 3679

109811 113394 119933 Bron: ABF Primos prognose 2013

In de grafiek van de ontwikkeling van de jongste leeftijdsgroepen in de gemeente Ede van 2013 tot 2030 is te zien dat de aantallen voor beide groepen ongeveer hetzelfde blijven.

Prognose 0-14 jr, 15 -24 jr Gemeente Ede

2013 - 2030

12000

13000

14000

15000

16000

17000

18000

19000

20000

21000

22000

23000

24000

_2013

_2015

_2017

_2019

_2021

_2023

_2025

_2027

_2029

0-14 15-24

Bron: ABF Primos prognose /Bewerking gemeente Ede


Van de leeftijdsgroepen van 25-34 jaar en 35 – 44 jaar nemen de aantallen iets toe in de prognose. De oudere leeftijdsgroepen van 45-54 jaar en van 55 – 64 jaar nemen iets af naar 2030 toe.

Prognose 25 - 65 jarigen Gemeente Ede

2013 - 2030

8000

9000

10000

11000

12000

13000

14000

15000

16000

17000_2013

_2014

_2015

_2016

_2017

_2018

_2019

_2020

_2021

_2022

_2023

_2024

_2025

_2026

_2027

_2028

_2029

_2030

25-34 35-44 45-54 55-64


De groep 65 plussers zal de komende fors toenemen 17.800 in 2013 naar ruim 27.000 in 2030. In alle oudere leeftijdsgroepen is een toename te zien. De groep van 65-74 neemt toe van 9.700 naar ruim 14.000 in 2030, de groep van 75-84 van 6.000 naar 9.400 in 2030 en de groep van 85 plussers steeg van ruim 2.000 in 2013 naar 3.600 in 2030.

Prognose 65+ Gemeente Ede

2013 - 2030

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

12000

13000

14000

15000

_2013

_2014

_2015

_2016

_2017

_2018

_2019

_2020

_2021

_2022

_2023

_2024

_2025

_2026

_2027

_2028

_2029

_2030

65-74 75-84 85+



HUISHOUDENS IN DE GEMEENTE EDE In de gemeente Ede zijn er naar de primos prognose in 2013 45.700 particuliere huishoudens. Het aantal huishoudens zal tot 2030 fors toenemen. Er wordt een toename verwacht van 15%, waarmee het verwachte aantal huishoudens in 2030 op 52.350 komt.

Prognose Totaal huishoudens 2013 - 2030

40000

42000

44000

46000

48000

50000

52000

54000

_2013

_2014

_2015

_2016

_2017

_2018

_2019

_2020

_2021

_2022

_2023

_2024

_2025

_2026

_2027

_2028

_2029

_2030

Bron: ABF Primos prognose 2013

In de komende jaren neemt het totaal aantal huishoudens toe met 15%. Het zijn vooral de alleenstaanden huishoudens die toenemen, van 15.650 in 2013 naar 20.100 in 2030, een toename van 28%. De huishoudens zonder kinderen nemen ook fors in aantal toe van 13.050 naar 14.900, een toename van 14%. De huishoudens met kinderen stijgen slechts gering: van 14.300 naar 14.800 in 2030, een toename van 4%. De eenoudergezinnen zullen naar verwachting dalen met 7%.

Prognose huishoudenstypen in Ede

2013 - 2030

0

5000

10000

15000

20000

25000

_2013

_2014

_2015

_2016

_2017

_2018

_2019

_2020

_2021

_2022

_2023

_2024

_2025

_2026

_2027

_2028

_2029

_2030

Alleenstaand_Total 1Ouder_Total SamZonderKind_Total SamMetKind_Total



In 2013 zijn er in Ede 11.650 huishoudens waarvan het hoofd van het huishouden 65-plus is. In 2030 is dit aantal naar verwachting met 58% toegenomen naar 18.400. In onderstaande grafiek is ook te zien dat de groepen huishoudens met een ouder hoofd van het huishouden fors toenemen. Het aantal huishoudens met een hoofd van 65-74 jaar gaat van 6.000 in 2013 naar 8950 in 2030, een toename van 50%. Voor de huishoudens met een hoofd in de leeftijd van 75-84 jaar is de toename 61%. Voor de groep huishoudens met een hoofd in de leeftijd van 85-94 jaar is er een toename van 67% en voor de oudste groep vanaf 95 jaar wordt een toename verwacht van 300%, het betreft hier een relatief klein aantal dat van 90 naar 270 gaat in 2030.

Ontwikkeling huishoudens naar leeftijd hoofd huishouden

2013 - 2030

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

_2013 _2015 _2020 _2025 _2030

huish hfd 95-

huish hfd 85-94 jr

huish hfd 75-84 jr

huish hfd 65-74 jr

huish hfd 55-64 jr

huish hfd 45-54 jr

huish hfd 35-44 jr

huish hfd 25-34 jr

huish hfd 15-24 jr


Tabel: Prognose aantallen Primos prognose

_2013 _2015 _2020 _2025 _2030

huish hfd tot 15 jr 0 0 0 0 0

huish hfd 15-24 jr 2951 2838 2805 2925 2789

huish hfd 25-34 jr 6516 6794 7265 7457 7595

huish hfd 35-44 jr 7587 7221 6718 7142 7584

huish hfd 45-54 jr 9127 9169 8553 7583 7111

huish hfd 55-64 jr 7864 8098 9064 9439 8882

huish hfd 65-74 jr 5984 6406 7462 8032 8963

huish hfd 75-84 jr 4111 4262 4608 5700 6649

huish hfd 85-94 jr 1494 1677 2030 2208 2504

huish hfd 95- 85 111 180 228 274


8 BIJLAGEN

� Geraadpleegde bronnen � Plattegrond gemeente Ede � Plattegrond wijken Ede-stad � Wijkindeling gemeente Ede per 1 januari 2012 � Ontwikkeling bevolking, huishoudens en woningvoorraad, per wijk/dorp � Herkomstgemeenten vestigers in Ede � Bestemmingsgemeenten vertrekkers uit Ede � Ontwikkeling leefbaarheid en veiligheid, per wijk/dorp, 2005-2013


GERAADPLEEGDE BRONNEN ABF Primos prognose ( http://www.abfresearch.nl/producten/prognoses/primos---bevolking.aspx ) Analyse huidige woningvoorraad Ede – Gemeente Ede, 2011 Atlas voor gemeenten 2014 – Marlet en Van Woerkens, 2014 CBS: Statline ( http://statline.cbs.nl/statweb/?LA=nl ) De woning(beleggings)markt in beeld – Capital value, 2014 Digitale Planmonitor Regio Food Valley – provincie Gelderland, 2014 Gemeente Ede: Ede in cijfers ( http://ede.buurtmonitor.nl/ ) Huishoudens in Ede en Scherpenzeel naar inkomen, type woning en samenstelling, 2011 – CBS, 2014 Inkomensonderzoek CBS (ism Woonstede, 2014) Leefbaarheidsmonitor Ede 2013 – afdeling Strategie & Onderzoek Gemeente Ede, 2013 Nota Woningbouwproductie 2013 PBL Pearl prognose ( http://www.pbl.nl/themasites/regionale-bevolkingsprognose ) Planningskader Wonen & Zorg Gemeente Ede – Stichting Maat, 2014 Trendstudie Steden in onzekere en turbulente tijden: trends, ontwikkelingen en uitdagingen 2014 e.v. – Platform31, 2013 Vastgoedmonitor FoodValley regio 2014 – Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley, 2014 Wie vraagt, bepaalt – Rabobank en Bouwfonds Ontwikkeling, 2014 Wonen in Ede 2011, Een onderzoek naar de Edese en (boven)regionale woningbehoefte – afdeling Strategie & Onderzoek Gemeente Ede, 2011 Woningmarktcijfers.nl


PLATTEGROND KERNEN GEMEENTE EDE

(INCLUSIEF BUITENGEBIED EDE)


PLATTEGROND WIJKEN EDE-STAD

(EXCLUSIEF BUITENGEBIED EDE)


WIJKINDELING GEMEENTE EDE

Wijk indeling gemeente Ede per 1 januari 2012

Ede-Oost (01)

Ede-West (02)

Ede-Veldhuizen (03)

Kernhem (04)

Veluwse Poort (05)

Ede-Zuid (10)

Maandereng (11)

Rietkampen (12)

Bedrijventerrein (13)

Buitengebied Ede (20)

Bennekom (30)

Lunteren (40)

Ederveen (50)

De Klomp (60)

Harskamp (70)

Wekerom (80)

Otterlo (90)


ONTWIKKELING BEVOLKING 2000 – 2014, HUISHOUDENS 2000 – 2013 EN

WONING-VOORRAAD 2000–2012, PER WIJK/DORP

EDE-OOST

Ede-Oost, Bevolking

2000 - 2014

5000

6000

7000

8000

9000

10000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: Gemeente Ede

Ede-Oost, Huishoudens

2004 - 2013

1000

2000

3000

4000

5000

6000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Bron: CBS

Ede-Oost, Woningvoorraad

2000 - 2012

0

1000

2000

3000

4000

5000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bron: Gemeente Ede


EDE-WEST

Ede-West, Bevolking

2000 - 2014

9000

10000

11000

12000

13000

14000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: Gemeente Ede

Ede-West, Huishoudens

2004 - 2013

2000

3000

4000

5000

6000

7000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Bron: CBS

Ede-West, Woningvoorraad

2000 - 2012

1000

2000

3000

4000

5000

6000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bron: Gemeente Ede


EDE-VELDHUIZEN

Ede-Veldhuizen, Bevolking

2000 - 2014

12000

13000

14000

15000

16000

17000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: Gemeente Ede

Ede-Veldhuizen, Huishoudens

2004 - 2013

3000

4000

5000

6000

7000

8000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Bron: CBS

Ede-Veldhuizen, Woningvoorraad

2000 - 2012

2000

3000

4000

5000

6000

7000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bron: Gemeente Ede


KERNHEM

Kernhem, Bevolking

2000 - 2014

0

1000

2000

3000

4000

5000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: Gemeente Ede

Kernhem, Huishoudens

2004 - 2013

0

500

1000

1500

2000

2500

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Bron: CBS

Kernhem, Woningvoorraad

2000 - 2012

0

500

1000

1500

2000

2500

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bron: Gemeente Ede


EDE-ZUID

Ede-Zuid, Bevolking

2000 - 2014

4000

5000

6000

7000

8000

9000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: Gemeente Ede

Ede-Zuid, Huishoudens

2004 - 2013

0

1000

2000

3000

4000

5000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Bron: CBS

Ede-Zuid, Woningvoorraad

2000 - 2012

0

1000

2000

3000

4000

5000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bron: Gemeente Ede


MAANDERENG

Maandereng, Bevolking

2000 - 2014

4000

5000

6000

7000

8000

9000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: Gemeente Ede

Maandereng, Huishoudens

2004 - 2013

0

1000

2000

3000

4000

5000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Bron: CBS

Maandereng, Woningvoorraad

2000 - 2012

0

1000

2000

3000

4000

5000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bron: Gemeente Ede


RIETKAMPEN

Rietkampen, Bevolking

2000 - 2014

5000

6000

7000

8000

9000

10000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: Gemeente Ede

Rietkampen, Huishoudens

2004 - 2013

0

1000

2000

3000

4000

5000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Bron: CBS

Rietkampen, Woningvoorraad

2000 - 2012

0

1000

2000

3000

4000

5000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bron: Gemeente Ede


BUITENGEBIED EDE

Buitengebied Ede, Bevolking

2000 - 2014

0

1000

2000

3000

4000

5000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: Gemeente Ede

Buitengebied Ede, Huishoudens

2004 - 2013

0

500

1000

1500

2000

2500

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Bron: CBS

Buitengebied Ede, Woningvoorraad

2000 - 2012

0

500

1000

1500

2000

2500

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bron: Gemeente Ede


BENNEKOM

Bennekom, Bevolking

2000 - 2014

11000

12000

13000

14000

15000

16000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: Gemeente Ede

Bennekom, Huishoudens

2004 - 2013

2000

3000

4000

5000

6000

7000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Bron: CBS

Bennekom, Woningvoorraad

2004 - 2012

2000

3000

4000

5000

6000

7000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bron: Gemeente Ede


LUNTEREN

Lunteren, Bevolking

2000 - 2014

9000

10000

11000

12000

13000

14000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: Gemeente Ede

Lunteren, Huishoudens

2004 - 2013

0

1000

2000

3000

4000

5000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Bron: CBS

Lunteren, Woningvoorraad

2004 - 2012

0

1000

2000

3000

4000

5000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bron: Gemeente Ede


EDERVEEN & DE KLOMP

Ederveen & De Klomp, Bevolking

2000 - 2014

0

1000

2000

3000

4000

5000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: Gemeente Ede

Ederveen & De Klomp, Huishoudens

2004 - 2013

0

500

1000

1500

2000

2500

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Bron: CBS

Ederveen & De Klomp, Woningvoorraad

2004 - 2012

0

500

1000

1500

2000

2500

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bron: Gemeente Ede


HARSKAMP

Harskamp, Bevolking

2000 - 2014

0

1000

2000

3000

4000

5000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: Gemeente Ede

Harskamp, Huishoudens

2004 - 2013

0

500

1000

1500

2000

2500

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Bron: CBS

Harskamp, Woningvoorraad

2004 - 2012

0

500

1000

1500

2000

2500

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bron: Gemeente Ede


WEKEROM

Wekerom, Bevolking

2000 - 2014

0

1000

2000

3000

4000

5000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: Gemeente Ede

Wekerom, Huishoudens

2004 - 2013

0

500

1000

1500

2000

2500

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Bron: CBS

Wekerom, Woningvoorraad

2004 - 2012

0

500

1000

1500

2000

2500

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bron: Gemeente Ede


OTTERLO

Otterlo, Bevolking

2000 - 2014

0

1000

2000

3000

4000

5000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Bron: Gemeente Ede

Otterlo, Huishoudens

2004 - 2013

0

500

1000

1500

2000

2500

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Bron: CBS

Otterlo, Woningvoorraad

2004 - 2012

0

500

1000

1500

2000

2500

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Bron: Gemeente Ede


HERKOMSTGEMEENTEN VESTIGERS IN EDE

Vestiging in 2012 en 2013 in Ede vanuit H :

Wageningen 785

Veenendaal 658

Barneveld 600

Arnhem 370

Utrecht (gemeente) 290

Amsterdam 230

Renkum 203

Apeldoorn 198

Rotterdam 171

Rhenen 163

Nijmegen 148

's-Gravenhage (gemeente) 129

Amersfoort 107

Utrechtse Heuvelrug 84

Nijkerk 83

Overbetuwe 81

Neder-Betuwe 75

Zeist 74

Renswoude 70

Groningen (gemeente) 63

Almere 61

Enschede 59

Zwolle 58

Putten 57

Eindhoven 56

Houten 50

Scherpenzeel 47

Doetinchem 46

Hilversum 46

Dordrecht 44

Alphen aan den Rijn 43

Woudenberg 42

Haarlemmermeer 41

Deventer 38

Buren 37

Dronten 37

Zaanstad 36

Zutphen 36

Breda 35

Brummen 35

Leeuwarden 35

Lelystad 35

Zoetermeer 35

Bron: CBS


BESTEMMINGSGEMEENTEN VERTREKKERS UIT EDE

Vertrek in 2012 en 2013 uit Ede naar H :

Wageningen 1052

Barneveld 584

Veenendaal 556

Utrecht (gemeente) 431

Arnhem 384

Amsterdam 302

Apeldoorn 226

Renkum 223

Nijmegen 212

Rotterdam 160

Amersfoort 136

Rhenen 133

's-Gravenhage (gemeente) 115

Renswoude 84

Enschede 79

Overbetuwe 68

Neder-Betuwe 66

Zeist 63

Utrechtse Heuvelrug 55

Scherpenzeel 53

Zwolle 53

Groningen (gemeente) 48

Rheden 47

Nijkerk 44

Eindhoven 43

Almere 41

Leiden 39

Deventer 38

Breda 36

Gouda 36

Tiel 36

Alphen aan den Rijn 35

Putten 35

Harderwijk 34

's-Hertogenbosch 34

Buren 31

Haarlem 31

Haarlemmermeer 31

Lingewaard 29

Maastricht 29

Delft 28

Nieuwegein 28

Doetinchem 27

Dordrecht 27

Kampen 26

Leeuwarden 26

Stichtse Vecht 26

Tilburg 26 Bron: CBS


ONTWIKKELING LEEFBAARHEID EN VEILIGHEID, PER WIJK/DORP, 2005-2013

ONTWIKKELING LEEFBAARHEID IN DE BUURT (RAPPORTCIJFER), 2005-2013

2005 2007 2009 2011 2013

Ede-Oost 7,6 7,7 7,7 7,6 7,4

Ede-West 7,3 7,2 7,3 7,3 7,2

Veldhuizen A 6,3 6,0 6,2 6,7 6,9

Veldhuizen B 7,1 7,1 7,1 7,1 7,1

Kernhem 7,2 7,4 7,6 7,6 7,6

Ede-Zuid 6,6 6,7 6,9 6,9 7,0

Maandereng 7,2 7,1 7,2 7,2 7,2

Rietkampen 7,4 7,5 7,5 7,3 7,5

Buitengebied Ede 7,7 7,8 8,1 7,9 7,9

Bennekom 7,7 7,6 7,7 7,6 7,6

Lunteren 7,8 7,6 7,8 7,8 7,6

Ederveen/De Klomp 7,6 7,7 7,6 7,6 7,8

Harskamp/Wekerom/Otterlo 7,7 7,8 7,7 7,6 7,6

Gemeente Ede 7,4 7,4 7,5 7,4 7,4

ONTWIKKELING SOCIALE COHESIE (SCHAALSCORE), 2005-2013

2005 2007 2009 2011 2013

Ede-Oost 6,5 6,4 6,2 6,1 5,8

Ede-West 6,5 6,2 6,1 6,2 6,0

Veldhuizen A 5,2 5,2 5,3 5,3 5,9

Veldhuizen B 6,1 6,0 5,8 5,9 5,9

Kernhem 6,6 6,5 6,5 6,4 6,2

Ede-Zuid 5,6 5,4 5,5 5,7 5,4

Maandereng 6,3 6,2 5,9 5,9 5,7

Rietkampen 6,4 6,2 6,3 6,0 6,2


Bennekom 6,8 7,0 6,6 6,4 6,6

Lunteren 7,7 7,1 7,1 7,0 7,1



Gemeente Ede 6,6 6,5 6,4 6,3 6,3

Toelichting: De schaalscore sociale cohesie loopt van 0 tot 10. Hoe hoger de score, hoe gunstiger.

Deze score is een samengestelde score op basis van de volgende stellingen: - De mensen kennen elkaar in de buurt nauwelijks - De mensen gaan in de buurt op een prettige manier met elkaar om - Ik woon in een gezellige buurt, waar veel saamhorigheid is - Ik voel me thuis bij de mensen die in de buurt wonen


ONTWIKKELING VERLOEDERING (SCHAALSCORE), 2005-2013

2005 2007 2009 2011 2013

Ede-Oost 3,9 3,1 3,2 3,0 3,3

Ede-West 4,4 4,1 3,9 3,3 3,3

Veldhuizen A 5,3 5,9 5,3 5,0 4,2

Veldhuizen B 4,7 5,1 4,4 4,1 4,0

Kernhem 2,1 2,9 2,3 2,3 2,2

Ede-Zuid 4,8 4,7 4,0 3,7 3,6

Maandereng 4,3 4,3 4,4 3,6 3,9

Rietkampen 4,1 3,9 3,7 3,7 3,6


Bennekom 4,0 3,9 2,7 2,2 2,6

Lunteren 2,8 2,7 1,9 2,0 2,2



Gemeente Ede 7,1 7,2 6,8 6,8 6,7

Toelichting: De schaalscore verloedering loopt van 0 tot 10. Hoe hoger de score, hoe gunstiger.

Deze score is een samengestelde score op basis van de volgende stellingen: - bekladding van muren of gebouwen/graffiti - rommel op straat - hondenpoep - vernieling van bushokjes of andere voorzieningen in de openbare ruimte

ONTWIKKELING SOCIALE OVERLAST (SCHAALSCORE), 2005-2013

2005 2007 2009 2011 2013

Ede-Oost 2,2 1,2 2,2 1,9 2,4

Ede-West 1,9 1,9 2,2 2,1 2,0

Veldhuizen A 2,7 3,8 3,6 2,7 2,2

Veldhuizen B 1,3 1,8 1,9 1,9 1,5

Kernhem 0,5 0,5 0,7 0,8 0,8

Ede-Zuid 2,7 2,5 2,4 2,5 2,3

Maandereng 1,4 1,5 1,8 1,6 1,4

Rietkampen 1,2 0,9 1,9 2,6 1,7


Bennekom 1,2 1,0 1,0 0,8 0,6

Lunteren 1,1 0,8 0,8 0,9 0,7



Gemeente Ede 1,5 1,4 1,6 1,6 1,5

Toelichting:

De schaalscore sociale overlast loopt van 0 tot 10. Hoe hoger de score, hoe ongunstiger.

Deze score is een samengestelde score op basis van de volgende stellingen: - dronken mensen op straat - mensen die op straat worden lastiggevallen - drugsoverlast - overlast van groepen jongeren


ONTWIKKELING VERKEERSOVERLAST (SCHAALSCORE), 2005-2013

2005 2007 2009 2011 2013

Ede-Oost 4,6 3,9 3,7 3,8 3,8

Ede-West 4,7 4,7 4,0 3,8 4,0

Veldhuizen A 4,5 5,0 4,4 4,5 4,1

Veldhuizen B 4,2 4,3 4,0 4,0 3,7

Kernhem 3,7 4,6 3,7 4,0 3,4

Ede-Zuid 5,0 5,0 4,5 4,4 3,8

Maandereng 4,5 4,4 4,0 4,0 3,8

Rietkampen 4,7 4,6 3,9 3,9 3,9


Bennekom 4,2 4,2 3,3 3,0 3,1

Lunteren 4,0 3,7 3,1 3,1 2,9



Gemeente Ede 4,4 4,3 3,7 3,6 3,5

Toelichting: De schaalscore verkeersoverlast loopt van 0 tot 10. Hoe hoger de score, hoe ongunstiger.

Deze score is een samengestelde score op basis van de volgende stellingen: - agressief verkeersgedrag - geluidsoverlast door verkeer - te hard rijden - parkeeroverlast

ONTWIKKELING OVERIGE OVERLAST (SCHAALSCORE), 2005-2013

2005 2007 2009 2011 2013

Ede-Oost 2,4 1,7 2,1 2,0 2,5

Ede-West 2,1 2,2 1,7 1,9 1,8

Veldhuizen A 2,4 2,5 1,8 1,8 1,5

Veldhuizen B 0,8 1,4 1,2 1,2 1,2

Kernhem 1,5 1,0 0,7 0,8 0,9

Ede-Zuid 2,9 2,6 2,2 2,1 2,0

Maandereng 1,2 1,4 1,1 1,4 1,3

Rietkampen 1,5 1,1 1,1 1,2 1,1


Bennekom 1,1 1,1 0,9 0,9 0,9

Lunteren 1,2 1,1 0,8 1,0 1,0



Gemeente Ede 1,6 1,5 1,3 1,3 1,4

Toelichting:

Deze score is een samengestelde score op basis van de volgende stellingen: - overlast door omwonenden - andere vormen van geluidsoverlast (dan van verkeer) - overlast van zwervers/daklozen - overlast door horecagelegenheden - dronken mensen op straat


ONTWIKKELING RAPPORTCIJFER VEILIGHEID IN DE BUURT, 2005-2013

2005 2007 2009 2011 2013

Ede-Oost 7,3 7,4 6,8 6,9 6,8

Ede-West 7,0 7,0 6,9 6,6 6,6

Veldhuizen A 6,0 5,4 5,3 5,8 6,3

Veldhuizen B 6,9 6,7 6,3 6,3 6,4

Kernhem 7,4 7,4 7,1 7,3 7,1

Ede-Zuid 6,5 6,7 6,5 6,4 6,4

Maandereng 6,9 7,1 6,7 6,6 6,6

Rietkampen 7,2 7,4 6,9 6,3 6,8


Bennekom 7,4 7,6 7,3 7,2 6,9

Lunteren 7,5 7,6 7,0 7,2 7,1



Gemeente Ede 7,1 7,2 6,8 6,8 6,7

ONTWIKKELING ONVEILIGHEIDSGEVOEL IN DE EIGEN BUURT (% INWONERS),

2005-2013

2005 2007 2009 2011 2013

Ede-Oost 25% 13% 27% 18% 20%

Ede-West 20% 20% 20% 23% 23%

Veldhuizen A 47% 46% 48% 43% 29%

Veldhuizen B 29% 33% 31% 32% 30%

Kernhem 9% 9% 9% 8% 14%

Ede-Zuid 34% 30% 26% 26% 28%

Maandereng 25% 21% 24% 26% 26%

Rietkampen 19% 17% 21% 31% 21%

Buitengebied Ede 14% 22% 23% 13% 24%

Bennekom 15% 12% 10% 9% 12%

Lunteren 12% 9% 11% 11% 15%

Ederveen/De Klomp 7% 10% 10% 13% 7%

Harskamp/Wekerom/Otterlo 12% 9% 13% 12% 10%

Gemeente Ede 21% 19% 20% 20% 20%


COLOFON Uitgave November 2014 Gemeente Ede, afdeling Strategie & Onderzoek

Samenstelling en redactie Karin Vermeij en Bart van Steenis Drukwerk Gemeente Ede, team Services

Tussenstand Kwalitatieve Woonvisie Ede Discussienota in opmaat naar de Woonvisie

gemeente Edemaart 2015

Definitief bijgestelde versie n.a.v. informatief-consulterende raadsbijeenkomst 19 februari 2015

Tussenstand Kwalitatieve Woonvisie Ede

3

Inhoud1. Inleiding 5

2. Betaalbaar Ede 9

3. Jong Ede 15

4. Zorgzaam Ede 19

5. Duurzaam Ede 23

6. Werkend en Internationaal Ede (Food Valley) 27

7. Groeiend Ede 31


1. Inleiding

Het bestuursconvenant 2014-2018 kondigt een kwalitatieve woonvisie aan. Met

deze visie wordt een integrale kijk op het wonen in de toekomst voor de gemeente

Ede gegeven. De Visie Ede 2025 vormt hierbij een belangrijk vertrekpunt. Daarbij

wordt ook verbinding gelegd met de regionale woningmarkt en de Regionale

Woonagenda (Regio Food Valley en provincie Gelderland) en uiteraard ook

met gemeentelijke programma’s en beleidsvelden zoals het programma

Duurzaamheid, Programma Economie, het planningskader Wonen en Zorg,

Structuurvisie Ede Stad etc.

Doel en resultaten van de Woonvisie zijn beschreven in de Startnotitie

Kwalitatieve Woonvisie van oktober 2014 en luiden als volgt:

Doel WoonvisieDoel van de Woonvisie is te komen tot een integrale visie op het Wonen in de gemeente Ede en daarbij behorend kwantitatief en kwalitatief ontwikkelingskader voor zowel de bestaande woningvoorraad als het nieuwbouwprogramma.

Het implementeren van de Woonvisie moet leiden tot realisatie van een woongebied in stad en kernen dat blijvend voldoet aan de behoeftes en wensen van de consument in de breedste zin van het woord en tegelijkertijd passend is bij de ambities die Ede heeft. De Woonvisie geeft richting en benoemt de 'stip op de horizon'. Aangezien de woningmarkt verre van maakbaar is en de toekomst in hoge mate onvoorspelbaar is, is de weg ernaar toe niet in ‘beton gegoten’ maar jaarlijks aanpasbaar. Hierdoor ontstaat ruimte om mee te bewegen met de omstandigheden van dat moment, zonder de lange termijndoelstelling uit het oog te verliezen.

Kennisfundament

Eind 2014 is het Kennisfundament opgeleverd. Het kennisfundament is een

onderzoek naar verschillende aspecten (vraag en aanbod) van de Edese

woningmarkt. Conclusies van dit onderzoek zijn in december 2014 gedeeld met

de gemeenteraad. Aan de hand van de conclusies brengen we ons beeld van de

vraagstukken die beantwoord (en het implementeren daarvan) moeten worden

in de woonvisie. De vragen komen allemaal samen in deze nota Tussenstand en

gelden als afronding van de analysefase.

Nota Tussenstand

Deze Nota Tussenstand stelt thema’s voor waarbinnen de Woonvisie zich

kan gaan ontwikkelen. Tevens is het bedoeld als een soort handleiding voor

de discussies in de co-creatiefase. De Nota is opgebouwd aan de hand van

een zestal thema’s. De zes thema’s komen voort uit de meest belangrijke

maatschappelijke ontwikkelingen op dit moment, uit gemeentebrede ambities

5

Startnotitie

Analyse en confrontatievraag en aanbod

Oplossingsrichtingen

Visie en beleid

Besluitvorming enbehandeling in raad



Besluitvorming envastelling in raad

(zoals Visie Ede 2025, convenant 2014-2018) en uit eerdere sessies met onze

partners (zoals de Creatieve Sessie Wonen op 29 januari 2014 in PAXX).

Bedoeling van de eerste vijf thema’s (Betaalbaar Ede, Jong Ede, Zorgzaam Ede,

Duurzaam, leefbaar en groen Ede en Werkend/Internationaal Ede) is kwalitatieve

richting te geven aan het laatste thema (Groeiend Ede). Groeiend Ede als laatste

thema zal blijken te zijn het sluitstuk van het kwalitatieve kader waarbinnen Ede

zich kan ontwikkelen.

De thema’s zijn niet limitatief bedoeld maar zijn richtinggevend voor de bespreking

met de gemeenteraad. Hier wordt nagegaan of dit de belangrijke thema’s voor

Ede zijn op het gebied van wonen, welke thema’s/onderwerpen missen, welke

accenten gelegd moeten worden en welke stukken het meest urgent zijn. De

bespreking van de Tussenstand met de gemeenteraad vormt de afronding van de

analysefase en de start van de Visiefase (zie figuur vorige pagina). De bespreking

met de gemeenteraad heeft op 19 februari 2015 plaatsgevonden. Opmerkingen,

aanvullingen en suggesties zijn verwerkt in deze definitieve Tussenstand.

Co-creatiefase

Na bespreking van de nota Tussenstand in de raad gaat de co-creatiefase

van start. Aan de hand van de dan benoemde thema’s (in deze Tussenstand

benoemd) gaan we met partners aan de slag om te zoeken naar antwoorden

op de geformuleerde vraagstukken. Daarbij is het nadrukkelijk de bedoeling om

te toetsen of de vraagstukken wel het volledige palet beslaan die beantwoord

moeten worden. Partners hebben dus de mogelijkheid om aan te geven dat

vraagstukken ontbreken of anders geformuleerd worden.

Woonvisie Fasering

Start

Analyse

oktober 2014

december 2014

circa mei 2015

circa oktober 2015

Visie

Beleid

6


De co-creatiefase bevat een tweetal woonateliers waarin we met verschillende

partners antwoorden zoeken op de geformuleerde vraagstukken met als kapstok

de zes benoemde thema’s. Daarbij toetsen we als eerste of ons ‘huiswerk’

aansluit bij de beleving van onze partijen. Zij kunnen ons wijzen op blinde vlekken

of onderbelichte vragen.

Bij het zoeken naar antwoorden op de vraagstukken en oplossingen voor

gezamenlijk geformuleerde problemen. Bij het uitwerken van de verdieping

hebben we de ambitie om partijen te verleiden een coalitie te smeden die

gezamenlijk in redelijkheid en billijkheid een bijdrage levert aan het implementeren

van de geformuleerde antwoorden. Na de conferentie willen we samen met de

gesmede coalities (bijvoorbeeld de duurzame coalitie, de zorgcoalitie, etc.) input

leveren voor de woonvisie.

Woonvisie en de rol van de gemeente

De gemeente is zich bewust van haar verantwoordelijkheid en wettelijke taken

rondom wonen. Tegelijk hebben ook vele andere actoren een vormende en

verantwoordelijke rol bij wonen in Ede. Samen met deze actoren wil de gemeente

Ede zoeken naar een gezamenlijk gedragen beeld en visie van de Edese

woningmarkt en antwoorden zoeken voor vraagstukken en oplossingen voor

gezamenlijke geformuleerde problemen. De antwoorden op de vragen en de

oplossingen voor de problemen zullen bij het vormgeven van de uiteindelijke

Woonvisie in samenhang bekeken en afgewogen worden. Daarbij is het niet

vanzelfsprekend dat de gemeente de eigenaar of actor wordt. Dat kunnen

evengoed andere partijen zijn.

Opbouw thema’s

Per thema is een aantal gegevens uit het kennisfundament weergegeven.

Daaropvolgend laten we zien welke conclusies we daaruit trekken. Vervolgens

geven we de vraagstukken weer zoals we die op dit moment op het speelveld

van de woningmarkt zien en waarop we antwoorden zoeken. Tevens geven we

ook aan of we op termijn nog verdieping willen op een bepaald thema en welke

partners we in de cocreatiefase per thema graag mee willen laten denken.

7


2. Betaalbaar Ede

Betaalbaar Ede is een gemeente waarin voor iedere portemonnee een passende

woning gevonden kan worden. Sociale (huur)woningbouw is hierbij een zeer

relevant thema, maar ook mogelijkheden voor doorstroming, om de bestaande

woningvoorraad beter te benutten.

2.1 Gegevens

Koop-huur

Een groot percentage van de woningen (70%) in de gemeente Ede is een

koopwoning, 22% is sociale huur en 8% is particuliere huur. Het eigenwoningbezit

in de dorpen is hoger dan dit gemiddelde en zit eerder rond 80%. De gemeente

Ede kent relatief veel woningeigenaren (landelijk <60%). De sociale huursector in

de gemeente Ede is afgezet tegen landelijke gemiddelden (landelijk circa 30%)

relatief klein. Dit geldt ook voor de particuliere huursector.

Gebruiksoppervlakte

De gemiddelde gebruiksoppervlakte van woningen verschilt sterk tussen dorpen

en stad. In de dorpen –geen uitzonderingen- is een fors hoger percentage aan

woningen > 120m2 waar te nemen (ca tussen 40% en 60%), waarbinnen de

categorie woningen van > 160 m2 ook stevig vertegenwoordigd is. In Ede Stad

is dit uiteraard per wijk verschillend, maar opvallend is dat het merendeel van

de woningen in de stad een fors lagere gebruiksoppervlakte kent. De meeste

woningen hebben een gebruiksoppervlakte tussen 60m2 en 120 m2. Er zijn

relatief weinig woningen met een gebruiksoppervlakte > 160m2. Opvallend is dat

in de wijk Kernhem relatief veel grotere woningen staan. In wijken als Ede Zuid,

Ede Oost en Ede West ligt het accent op woningen tot 100 m2 (50% of meer).

Leeftijd woningen

Het merendeel van de bestaande woningvoorraad in de gemeente Ede is

naoorlogs en daarmee jong te noemen. 75% van de woningvoorraad is zelfs van

na 1960. Ook voor de kernen geldt dat een groot deel van de woningen na 1960

is gebouwd, maar wel een kleiner deel dan in Ede Stad. In de dorpen is tussen

circa 55% a 70% na 1960 gebouwd. Deze relatief jonge woningvoorraad is echter

wel onderhevig aan technische veroudering.9

WOZ-waarde

In de dorpen ligt de gemiddelde WOZ-waarde hoger dan in Ede Stad of in

te onderscheiden wijken van Ede Stad. Dit lijkt samen te hangen met de

gemiddeld grotere woningen in de dorpen en het buitengebied. Tevens is uit de

onderzoeksresultaten af te leiden dat de WOZ-waarden in de dorpen sterk zijn

gedaald de afgelopen jaren.

Prijsstelling en betaalbaarheid

De economische neergang heeft de afgelopen jaren stevige invloed gehad op

zowel aantallen als verkoopprijzen van koopwoningen in de gemeente Ede.

Eind 2012 werd het verkoopprijsniveau van 2003 gehaald. Inmiddels lijken er

tekenen van herstel te zijn; het aantal verkopen stijgt en de verkoopprijzen lijken

te stabiliseren cq licht te stijgen. Tendens is dat koopwoningen in maandlasten de

komende jaren goedkoper zullen zijn dan vergelijkbare huurwoningen zonder of

met beperkte huurtoeslag (mede vanwege lage rentestand).

Betaalbaarheid; inkomens versus woonlasten

Afgelopen jaren is het gemiddelde besteedbaar inkomen niet meer gestegen. De

vaste lasten van de huishoudens, waaronder de huren, zijn wel fors verhoogd.

(Bron: CBS)

Daarnaast zijn de gemiddelde koopprijzen gedaald en is de rente historisch laag.

De voorwaarden voor het verkrijgen van een hypotheek en de wijze van aflossing

zijn echter verscherpt.

Sociale huurwoningen

In de gemeente Ede staan ruim 9.000 sociale huurwoningen (< € 710,68/

maand, prijspeil per 1/1/2015), voornamelijk in eigendom van Woonstede en

PlichtGetrouw. Op basis van het grote aantal inschrijvingen en reacties voor

een sociale huurwoning via Huiswaarts.nu is er sprake van een schaars goed.

De corporatie is gehouden 90% van de vrijgekomen woningen toe te wijzen aan

inkomens onder € 34.911,-- (inkomensgrens voor een sociale huurwoning bij

0

5

10

15

20

25

30

35

40

2006 2008 2010 2012

gemidde

ld besteed

baar inkomen

jaar

Nederland

Ede

10


toewijzing per 1/1/2015). Tegelijkertijd is een deel van sociale huurwoningvoorraad

verhuurd aan huishoudens met een inkomen hoger dan de gestelde grens (in

2012 had 28% van de huishoudens woonachtig in een sociale huurwoning in de

gemeente Ede een inkomen boven de inkomensgrens). Dit deel woont in jargon

‘scheef’.

Voor middeninkomens is het moeilijker geworden te kopen en particulier huren is

voor deze groepen vaak duur in verband met hogere huurprijzen (geliberaliseerde

sector) en het wegvallen van toeslagen.

Huisvestingswet

De per 1 januari 2015 geldende Huisvestingswet heeft als doel het bestrijden

van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope

woonruimte (tot € 710,68/maand). De wet maakt verordeningen op locaal niveau

mogelijk voor vier jaar indien er schaarste aan sociale huurwoningen aangetoond

wordt èn dit leidt tot negatieve effecten. Het is de bedoeling dat gemeenten in

tussentijd met breed beleid tot oplossingen komen om (negatieve effecten van)

de schaarste in te dammen cq op te lossen. Volgens de nieuwe wet mogen

gemeenten in de huisvestingsverordening geen regels meer opstellen voor

koopwoningen en kavels.

Bijzondere doelgroepen

Een groot deel van de mensen die valt onder de zogenaamde bijzondere

doelgroepen (zoals statushouders, uitstroom uit maatschappelijke instellingen en

uitstroom vakantieparken) doet een beroep op (tijdelijke) betaalbare huisvesting.

Dit verhoogt de druk op het beschikbare aanbod sociale huurwoningen, zeker

ook omdat bepaalde groepen (zoals statushouders) in aantallen een stevige groei

laten zien.

2.2. Conclusies

1) Het gemiddeld besteedbaar inkomen stagneert al enkele jaren.

2) Het aantal sociale huurwoningen in de gemeente Ede ligt onder het landelijke

gemiddelde; tegelijkertijd is er sprake van schaarste/ druk op de voorraad

getuige het aantal inschrijvingen via het verdeelsysteem Huiswaarts.nu en de

groei van het aantal mensen vallend onder de bijzondere doelgroepen.

3) De gemeente Ede kent een relatief jonge woningvoorraad.

4) Gelet op de hoge WOZ-waarden van woningen in dorpen en het landelijke

gebied is het vooral voor starters moeilijk om de woningmarkt te betreden.

5) Het kopen van een woning, vanuit het perspectief van waardestijging en na

verloop van tijd doorstromen naar een grotere woning, is en wordt steeds

minder een argument. Voor het kopen van een woning is financierbaarheid en

11

betaalbaarheid op korte termijn en langdurige bewoning op langere termijn

een belangrijke drijfveer.

6) De totale woonlasten zullen voor diverse doelgroepen naar verwachting

stijgen de komende jaren (o.a. door energiekosten en snel stijgende huren).

2.3. Vraagstukken

1) Willen we qua strategie inzetten op het realiseren van meer sociale

huurwoningen (zelfstandig/ onzelfstandig) voor de doelgroepen, cq is het

nodig naar de toekomst toe de sociale huurwoningvoorraad (fors) uit te

breiden?

2) In hoeverre is het wenselijk -al dan niet in tijdelijke sfeer- marktinitiatieven te

omarmen die voorzien in de extra behoefte aan sociale huurwoningen van

bijzondere doelgroepen?

3) Hoe verhoudt het volledig accommoderen van de vraag naar sociale huur- en

koopwoningen zich tot de kwaliteit van de woonomgeving van de gemeente

als geheel en de nieuwe wijken afzonderlijk?

4) In welke mate is de relatief duurdere koopwoningvoorraad in de dorpen in de

toekomst nog betaalbaar voor de dan bestaande doelgroepen?

5) In hoeverre is er nog behoefte aan middeldure en dure koop- en

huurwoningen (zowel in dorpen, het buitengebied als in de stad)?

6) Hoe verhoudt de investeringscapaciteit van de corporaties in Ede zich tot het

oplossen van schaarste aan sociale huurwoningen?

7) Is een (betere) afstemming van kwaliteit van de woning (en woonomgeving)

op de prijs (koopsom of hoogte huur) wenselijk?

8) Willen we het schaarse goed ‘sociale huurwoning’ blijvend via een

verdeelsysteem toewijzen?

2.4. Verdieping

I. Op het gebied van inkomensontwikkeling willen we verder onderzoeken

hoe de lage – en middeninkomens zich ontwikkelen in de toekomst. Uit

recente gegevens van het Nibud blijkt namelijk dat de komende jaren de

lagere inkomens maar in toenemende mate óók de middeninkomens te

maken krijgen met (fors) hogere woonquotes (het deel van het inkomen

dat aan wonen wordt besteed). Inzicht in inkomensontwikkeling is tevens

relevant in het licht van de eis dat corporaties het merendeel van haar sociale

huurwoningen moet verhuren aan inkomens onder de € 34.911,-- (1/1/2015).

II. Betaalbaarheid in de brede zin van het woord: in hoeverre zijn diverse

inkomensgroepen in de toekomst (blijvend) in staat ‘het wonen’ te betalen.

Ondermeer in het kader van het maken van een regionale woonagenda wordt 12


onderzoeksmateriaal vergaard in relatie tot de betaalbaarheid van woningen.

Deze onderzoeksinformatie zal meegenomen worden in het traject van de

Woonvisie.

III. Het is wenselijk de omvang van de schaarste van sociale huurwoningen

te bepalen. Op Food Valley niveau wordt dit -in het kader van de

Huisvestingswet- inmiddels onderzocht. Ook worden effecten van de

Huisvestingswet voor gemeenten in dit kader verder onderzocht (zowel op

locaal als regionaal niveau).

2.5 . Partners

· Woonstede

· Plichtgetrouw

· Andere woningcorporaties

· Huurdersbond/ Woonbond

· Bewonersorganisaties

· Ontwikkelaars/ beleggers particuliere huurwoningen

· Banken, financiële instellingen

· Hypotheekadviseurs

· Maatschappelijke partners (Vluchtelingenwerk e.d.)

· Inwoners van Ede

· SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting)

· Regio Food Valley

· Provincie Gelderland

· Stichting Vastgoedmonitor Food Valley

13


3. Jong EdeJong Ede is een gemeente in ontwikkeling. Hierin voelen jongeren zich thuis en

worden uitgedaagd om verbonden te zijn met Ede en daaraan mee te bouwen.

Het woon- en leefklimaat en voorzieningenniveau is afgestemd en aantrekkelijk

voor jonge mensen. Na hun studie blijven de jongeren als vanzelfsprekend wonen

en werken in Ede-Stad of één van de dorpen. ‘Jong Ede’ is een thema dat direct

aansluit bij de Visie Ede 2025 (‘Jonge stad’).

De prognose laat zien dat we te maken hebben met een aanzienlijk groeiend

aantal 65-plussers in de gemeente Ede. Dit is overigens een landelijk beeld.

De gemeente ‘vergrijst’ in relatieve zin; de mate waarin is afhankelijk van in

hoeverre jongere huishoudens aan de gemeente te binden zijn. De geboorte- en

sterftecijfers zijn niet te beïnvloeden. Op de migratiestromen is wel ‘enige’ invloed

uit te oefenen door huishoudens die de gemeente willen verlaten trachten te

behouden en jonge huishoudens van elders aan te trekken.

3.1. Gegevens

Demografie – jongeren

Het aandeel jongeren (0-14, 15-24, 25-34 jaar) is in 2030 relatief kleiner dan

nu, maar blijft in absolute termen min of meer gelijk (circa 50.000). Het aantal

kinderen (0-14 jaar) neemt zelfs licht toe ten opzichte van nu. Ten opzichte van het

Nederlands gemiddelde is dit positief te noemen.

Demografie – ouderen

Het aantal 65+-ers neemt naar 2030 sterk toe. In aantallen groeit deze groep fors

(van 18.000 in 2013 naar ca 27.000 in 2030). Dit houdt mede verband met de

zogenaamde dubbele vergrijzing (er komen meer ouderen (babyboomgeneratie)

en meer ouderen worden ouder). De groei van de bevolking zit voornamelijk bij de

groep 65+ers.

Migratiestromen

De migratiestromen van ouderen zijn laag; verwachting is dat zij grotendeels

zullen blijven wonen waar ze nu wonen (eigen woning of in de eigen wijk). Er is

een tendens waarneembaar dat ook jongere huishoudens minder snel of vaak

bewegen.

De groeipotentie van de gemeente Ede (en de blijvende druk op de woningmarkt)

is echter wel zodanig dat in het nieuwbouwaanbod (enige mate van) invloed kan

worden uitgeoefend op de samenstelling van de bevolking.

15

3.2. Conclusies

1) De bevolkingstoename van de gemeente Ede zal voor het grootste gedeelte

komen door een toename van het aantal 65-plussers.

2) De ouderen zijn honkvast en blijven in de gemeente wonen. Dat vraagt wat

van de bestaande woningvoorraad.

3) De bevolkingsprognose tot 2030 laat zien dat het aandeel jongeren kleiner is

dan nu.

4) Jongere huishoudens maken in de toekomst minder verhuisbewegingen

omdat waardestijging beperkt blijft en doorstroming daardoor moeilijker wordt.

Waar men start blijft men lang wonen.

3.3. Vraagstukken

1) In welke mate gaan we ons richten op jongere doelgroepen? Is hierbij een

onderscheid te maken naar stad en dorpen?

2) Hoe kunnen we als Ede jonge huishoudens voor de gemeente behouden en

aantrekken, welke specifieke wensen en eisen hebben zij (bijvoorbeeld ten

aanzien van locaties) en op welke wijze zorgen we voor een aantrekkelijk

woonklimaat die voldoet aan deze wensen en eisen?

3) In hoeverre heeft het volledig accommoderen van de woningvraag met

betrekking tot de vergrijsde doelgroep een remmend effect voor het zijn van

een jonge gemeente? Welke kansen zijn er te definiëren?

4) In welke mate moeten betrokken partijen regie voeren op eventuele

aanpassingen van de bestaande woningvoorraad?

5) Welk effect heeft de vergrijzing op de kwalitatieve woningvraag en hoe is

daarop te anticiperen?

3.4. Verdieping

I. Om jonge huishoudens aan te kunnen trekken en te kunnen behouden is

inzicht noodzakelijk in zowel de verhuismotieven van vertrekkers en vestigers

als ook de migratiestromen van deze huishoudens. Daarbij is de invloed van

de veranderende regelgeving rondom de studiefinanciering relevant.

II. Het is wenselijk –zeker in het licht van de ontwikkeling van Food Valley en

de KennisAs- na te gaan hoe het buitenlands migratiesaldo is opgebouwd

(vestigers en vertrekkers van en naar buitenland) en welke motieven een rol

spelen.

III. Er is meer inzicht nodig in wensen, voorwaarden en feitelijk gedrag van

ouderen als het gaat om huisvesting.16


3.4. Partners

• Makelaars

• Ontwikkelaars

• Institutionele beleggers

• Onderwijsinstellingen

• Studentenverenigingen e.d.

• Jongerenraad

• Corporaties Ede en regio

• Ouderenbonden

• Inwoners van Ede

17


4. Zorgzaam EdeZorgzaam Ede is een gemeente die kiest voor prettig wonen voor

zorgbehoevenden in combinatie met de beschikbaarheid en/of nabijheid van

passende en/of noodzakelijke (zorg-)voorzieningen. In Ede is het goed wonen

voor mensen met een zorgbehoefte en in deze behoefte kan in veel gevallen

worden voorzien in de bestaande woning cq woonomgeving.

4.1. Gegevens

Dubbele vergrijzing

Het aantal 65-plussers zal de komende jaren fors stijgen (van ca 18.000 nu

naar 27.000 in 2030). De dubbele vergrijzing (babyboomgeneratie en het feit

dat ouderen ouder worden) is hier debet aan. Ouderen en daarmee de groep

65-plussers blijven overigens veel langer gezond en actief dan vroeger.

Aangepaste woningen oudere doelgroepen

Aangezien de groep ouderen en mensen met een mobiliteitsbeperking groter

wordt en er sprake is van een scheiding van wonen en zorg zal er een groeiende

behoefte zijn aan aangepaste/ levensloopbestendige woningen (te verdelen naar

rollator-, rolstoel- en stokgeschikt). Verwachting is dat aanpassingen grotendeels

gaan plaatsvinden in de huidige (zelfstandige) woning. Daarnaast is een groei in

vraag te verwachten voor lichtere vormen van wonen en zorg (zelfstandig wonen

in nabijheid van zorgvoorziening). Dit valt onder de categorie verzorgd-beschut

wonen. Ook zal de komende jaren de vraag naar vormen van wonen met zorg

voor ouderen (beschermd wonen) toenemen, tekorten worden hier vooralsnog niet

voorzien.

Aanpasbaarheid woningvoorraad/ levensloopbestendigheid

De gemeente Ede krijgt te maken met een dubbele vergrijzing. Hierdoor is een

groeiende vraag naar zorg te verwachten. Door de scheiding wonen en zorg,

maar ook door een veranderende mentaliteit, blijven ouderen veel langer wonen in

hun huidige woning. Onderzocht is in hoeverre de bestaande woningvoorraad aan

te passen is voor ouderen die een bepaalde zorgvraag hebben of gaan krijgen.

Met betrekking tot gewoon wonen laat onderzoek zien dat gemeentebreed

voldoende rolstoelgeschikte woningen zijn om aan de toekomstige vraag te

voldoen. Het merendeel bevindt zich echter in Ede Stad. Naar 2030 toe is er een

opgave voor rollatorgeschikte woningen, zowel in delen van Ede Stad als in de

dorpen. De gemeente Ede beschikt over voldoende stoktoegankelijke woningen

19

tot 2040. De grootste opgave zit in het particulier bezit.

Tot 2030 wordt geen tekort verwacht aan het aanbod beschermd wonen

(intramuraal). Het aanbod is echter niet evenredig verdeeld over de wijken in Ede

Stad. Er is wel een goede spreiding over stad en dorpen.

Er lijkt gemeentebreed een tekort te gaan ontstaan in het aanbod beschut wonen

(zelfstandig wonen nabij zorgcentra). Ook voor beschutte woonvormen voor VG

en GGZ lijkt een tekort te gaan ontstaan, al speelt hierbij de regionale faktor nog

een grote rol (vraag en aanbod afstemmen in regio).

4.2. Conclusies

1) De forse stijging van het aantal 65plussers en de scheiding van wonen en

zorg leidt tot een stijgende behoefte aan aanpassingen in de bestaande huur-

en particuliere woningvoorraad en het aanbieden van passende woningen in

de nieuwbouw. De grootste opgave zit in het particulier bezit.

2) Er lijkt met name een tekort te gaan ontstaan aan aanbod beschutte

woonvormen.

4.3. Vraagstukken

1) Willen we dat bewoners oud kunnen worden in hun wijk (vanwege o.a.

sociale cohesie) en wat vraagt dit aan (fysieke) ingrepen of het creëren van

mogelijkheden in die wijk (kleinere woningen, alternatieve woonvormen,

voorzieningen, meer ruimte en mogelijkheden voor gezamenlijke woon en/of

zorginitiatieven)?

2) Hoe is ervoor te zorgen dat bewoners financieel in staat zijn aanpassingen in

de bestaande woning te realiseren?

3) Wat betekent de groeiende zorgvraag aan huis voor nieuwbouwwoningen?

4) In welke mate is regie nodig op realisatie van en vervolgens behouden van

beschut wonen-woningen voor de doelgroep (hier is een verondersteld

tekort)?

5) In hoeverre is de bestaande (relatief grotere en duurdere) woningvoorraad in

de dorpen passend bij de groeiende wonen en zorgbehoefte?

6) In welke mate willen we nu al rekening houden met een afnemende

vergrijzing na 2030?

7) Hoe ga je de mogelijk grote vraag naar beschut wonen in relatie tot de

beperkte beschikbare fysieke ruimte nabij zorgcentra oplossen?

8) Welke acties zijn nodig om (fysieke) mogelijkheden voor mantelzorg te

vergroten?20


4.4. Verdieping

I. Het is gewenst te onderzoeken wat de behoefte aan zorg is op wijken

dorpsniveau op basis van leeftijdsopbouw en bestaande woningvoorraad.

II. Het is gewenst te onderzoeken welke verschuiving in woonbehoefte ontstaat

door de vergrijzing.

4.5.Partners

• Instellingen (VG, GGZ e.d.)

• Zorgverleners

• Verpleeghuizen (intramuraal)

• Buurt- en wijkhuizen

• Corporaties

• Ontwikkelende en bouwende partijen

• Architecten

• Ouderenorganisaties

• Burgeradviesraad


• WAC Ede

21


5. Duurzaam EdeDuurzaam Ede is een gemeente die duurzaamheid en de zorg voor toekomstige

generaties hoog in het vaandel heeft staan, ook op het gebied van woningen

en de woon- en leefomgeving. Duurzaamheid moet een issue zijn op alle

beleidsvelden die de gemeente aangaan. Om dit handen en voeten te geven

wordt een programma duurzaamheid opgesteld (vaststelling gepland in

voorjaar 2015). Duurzaamheid is niet enkel fysiek; ook op sociaal gebied is een

‘duurzaamheidsslag’ te slaan. Hierbij kan het gaan om veiligheidsaspecten,

leefbaarheid en sociale cohesie (het gevoel ‘samen de wijk te zijn’). Een

gedifferentieerde en gemeleerde bevolking kan hierbij helpen. Maar evenzo

kunnen elementen als groen, water en de beschikbaarheid van voorzieningen

hieraan een positieve bijdrage leveren. Uiteindelijk heeft dit weer een positieve

uitwerking op de woonaantrekkelijkheid.

5.1. Gegevens

Eind 2013 is het SER-energieakkoord gesloten, o.a. met de VNG. Daarin staan

onder andere ambities m.b.t. energiebesparing in de bestaande bouw. Doel:

gemiddeld 1,5% energiebesparing per jaar in de bestaande woningvoorraad.

Uiterlijk in 2050 moeten alle woningen in Nederland energieneutraal zijn. Het

SER-energieakkoord geeft aan dat de gemeenten ter zaken een inspanning

moeten leveren door burgers meer te verleiden tot energiebesparing. Uiterlijk

in 2016 moet elke gemeente over een energieloket beschikken. De Regio Food

Valley is in 2014 gestart met een project om woningeigenaren te stimuleren tot

verbetering van de energieprestatie van de woning.

Leeftijd woningen en labeling

Het merendeel van de bestaande woningvoorraad in de gemeente Ede is

naoorlogs. 75% van de woningvoorraad is zelfs van na 1960. Ook voor de kernen

geldt dat een groot deel van de woningen na 1960 is gebouwd, maar wel een

kleiner deel dan in Ede Stad. In de dorpen is tussen circa 55% a 70% na 1960

gebouwd. Circa 16% van de woningvoorraad is gebouwd na 2000.

Landelijke cijfers geven aan dat woningen van na 2000 grotendeels beschikken

over A en B labels. Theoretisch gezien zou dit gemeentebreed dan neerkomen

op circa 16% van de bestaande woningvoorraad (ruim 7.000 woningen). Het

overgrote deel van de woningen (theoretisch in de orde van grootte van 37.000

woningen) is eerder gebouwd en beschikt vaak over een C label en lager. In Ede

zijn 44.623 energielabels. Gemiddeld komt dit uit op C.

23

Inmiddels is Woonstede gestart een deel van haar woningvoorraad te

verduurzamen met hulp van de provincie (Impulsplan) en zijn al diverse woningen

in Ede aangesloten op de warmtelevering van de biomassacentrale.

Investeringen in energieprestatie en maandlasten

Met de huidige energieprijzen en het huurbeleid van de rijksoverheid

(puntenwaardering en hogere huurstijgingen), leiden investeringen in de

energieprestatie van woningen niet altijd direct tot vermindering van de

maandlasten. Investeringen in de koopsector zijn voor particulieren moeilijk

op te brengen en te financieren. De terugverdientijd is in het algemeen tussen

de 6 en 10 jaar. Per 1 januari 2015 zijn echter de leenregels van banken

voor energie-investeringen verruimd. Daarnaast is er sinds eind 2014 een

Energiebespaarfonds van €400 miljoen om leningen aan burgers te verstrekken.

Door relatief hoge rente en korte looptijd wordt hier weinig gebruik van

gemaakt. Een gemeentelijke regeling voor duurzaamheidsleningen (eind 2014

afgelopen, een nieuwe is in de maak) kan nut hebben. Sinds 2011 bestaat er op

gemeentelijk niveau ook een subsidieregeling woningisolatie (met provinviale

middelen). Hiermee zijn al 1.500 woningen geïsoleerd.

Leefbaarheid en veiligheid

Inwoners van de gemeente Ede waarderen de leefbaarheid van hun buurt met

een ruime voldoende (7,4). Inwoners uit de dorpen en het buitengebied zijn meer

tevreden dan de bewoners uit Ede Stad.

Tevens is er een positief oordeel over de fysieke voorzieningen in de wijken.

Op het gebied van veiligheid scoort Ede positief. Het aantal misdrijven en

vernielingen neemt af, sterker dan landelijk. Het percentage mensen dat zich

onveilig voelde is de laatste jaren fors afgenomen. Ook op het gebied van

(nabijheid van) groen scoort Ede goed. Interessant is dat de sociale cohesie

sinds 2005 afneemt, maar nog wel groter is dan landelijk gemiddeld.

5.2. Conclusies

1) De doelstellingen op het gebied van energiebesparing bestaande bouw,

van de rijksoverheid en de VNG zijn hoog. Deze doelstellingen zijn door

de gemeente Ede onderschreven, laatstelijk in het UitvoeringsProgramma

Energie 2013-2016.

2) In de bestaande woonvoorraad is qua aantallen de meeste winst te behalen

op het gebied van duurzaamheid. Woonstede verduurzaamt nu al een groot

deel van haar voorraad. Bij nieuwbouw is de winst minder groot, maar wel

eenvoudiger te realiseren, zeker als het gaat om locaties waar de gemeente

de regie heeft.

3) Investeringen in de particuliere woningvoorraad zijn niet of nauwelijks 24


afdwingbaar. Het Rijk wil nog geen landelijke wetgeving en verwacht van

gemeenten een actieve rol om burgers te stimuleren tot energiemaatregelen.

Instrumenten zijn: subsidies en leningen, verleiden en ontzorgen.

4) De relatie tussen het verlagen van de woonlasten en het verduurzamen van

de woningen is niet per definitie evident.

5) Op het gebied van leefbaarheid, veiligheid en nabijheid van groen scoort Ede

goed. De sociale cohesie neemt af maar is nog groter dan landelijk gemiddeld.

5.3. Vraagstukken

1) Uitgangspunt is vanuit algemeen duurzaamheids- en

verantwoordelijkheidsbesef de woningvoorraad te verduurzamen. Is het

daarbij wenselijk ook een sterke focus te leggen op het verlagen van de

woonlasten?

2) Hoe kunnen we de duurzaamheid van de bestaande woningvoorraad

verbeteren?

3) Zijn we bereid om de duurzaamheidsambitie met betrekking tot het wonen

aan te passen als de betaalbaarheid en daarmee de concurrentiepositie van

Ede als vestigingsstad onder druk komt te staan door hogere prijzen dan in

omliggende gemeenten?

4) Hoe behalen we duurzaamheidsdoelstellingen in het nieuwbouwprogramma?

Cq welke andere duurzaamheidsmaatregelen zijn er te bedenken (naast het

laten vallen van de EPC (eind 2014 besloten) en hiervoor in plaats de keuze

voor het instrument GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn voor duurzaam

bouwen), waarbij andere duurzaamheidsmaatregelen worden meegewogen)?

5) Hoe gaan we om met het ombouwen van bestaand commercieel vastgoed

(kantoren, winkels, bedrijfspanden) naar woonruimte al dan niet tijdelijk en in

relatie met het bestaande woningbouwprogramma?

6) Hoe zijn aspecten als leefbaarheid, veiligheid en groen verder uit te bouwen

en te integreren in het wonen? En kunnen die fungeren als unique selling

points in de toekomst?

5.4. Verdieping-

5.5. Partners

• Woonstede en Plichtgetrouw

• Overige grote particuliere verhuurders

• Adviesbureaus (DWA, Plushuis)

• Aanbieders duurzaamheidspakketten

25

• Architecten

• Vertegenwoordiger particuliere woningen

• Banken, financiële instellingen

• Hypotheekadviseurs


26


6. Werkend en Internationaal Ede (Food Valley)

Werkend en internationaal Ede is een gemeente die kiest voor een duidelijk

economisch profiel. Ede kiest voor ‘Food’ en wil in de economische regio

FoodValley ondermeer interessant zijn voor food-bedrijven en kennisinstituten.

Daarbij is de komst van het World Food Center (WFC) van belang, maar ook

bijvoorbeeld de ontwikkeling van de Kenniscampus en de KennisAs. Door een

sterk economisch profiel en bijbehorende economische groei maar ook vanwege

het groene karakter op de rand van de Veluwe is er een stijgende maar ook

toenemende behoefte aan (onderscheidend) ‘wonen’ in Ede.

6.1. Gegevens

Ontwikkeling van werkgelegenheid gemeente Ede

In 2013 waren er in gemeente Ede 56.520 banen. De werkgelegenheid kende

in de periode 2008 – 2013 een groei van 1,7%. Het aantal geregistreerde

werkzoekenden is in 2013 sterk gestegen; het aandeel geregistreerde

werkzoekenden in de beroepsbevolking was eind 2013 8,4% tegen een landelijk

gemiddelde van 9,7% (uit: Economische Monitor 2014 I, 2014).

De Regio Food Valley kende in 2013 ruim 2.600 foodbedrijven en een kleine

22.000 arbeidsplaatsen (uit: ‘Food in de Regio Food Valley’, september 2014).

Migratie

Het migratiesaldo (saldo vestigers versus vertrekkers) van de gemeente Ede in

de afgelopen 15 jaar kenmerkt zich door grote verschillen. Tot 2006 was sprake

van een positief migratiesaldo, de jaren daarna lieten een negatief saldo zien.

Vermoedelijk heeft dit te maken met het achterblijven van de bouwproductie

in die jaren. De laatste jaren (2012, 2013 en naar verwachting ook 2014) laten

een behoorlijk positief migratiesaldo zien. Hier lijkt een sterk verband met de

oplopende bouwproductie in die jaren te zijn. De prognoses wijzen voor de

komende 15 jaar ook op een positief jaarlijks migratiesaldo.

Op het gebied van buitenlandse migratie valt op dat in 2012 ten opzichte van

27

de jaren ervoor fors meer personen uit het buitenland zich in de gemeente Ede

hebben gevestigd dan dat er vertrokken. Een groot deel hiervan was afkomstig

uit de Europese Unie, maar ook zijn relatief grote aantallen uit Azië en Amerika

te noteren. Het emigratiecijfer van 2012 is in lijn met de jaren ervoor en vertoont

geen ‘grillen’. De internationale instroom lijkt te groeien.

Concurrentie en woonaantrekkelijkheid

Als lange termijn trend wordt voorspeld dat gemeenten, steden en regio’s elkaar

steeds sterker gaan beconcurreren op ondermeer variatie, kwaliteit bebouwde

en onbebouwde omgeving, duurzaamheid, nabijheid van groen, natuur en water,

vestigingsklimaat en woon- en leefomgevingen. Op woonaantrekkelijkheid scoort

Ede gemiddeld (plaats 27 van 50). Sterke punten zijn ‘veiligheid, ‘percentage

koopwoningen’ en ‘nabijheid natuurgebieden’. Een aandachtsgebied is

bijvoorbeeld het cultureel aanbod.

6.2. Conclusies

1) In de periode 2008 – 2013 zien we een lichte groei van de werkgelegenheid.

Het aantal geregistreerde werkzoekenden is stevig toegenomen in die

periode.

2) De gemeente Ede kent een jaarlijks positief migratiesaldo indien de

bouwproductie op gang blijft.

3) Komende jaren blijft naar verwachting sprake van een buitenlands

migratieoverschot.

6.3. Vraagstukken

1) In hoeverre willen we in de gemeente Ede een passend en wellicht specifiek

woningaanbod (en dito voorzieningenaanbod) voor mensen gerelateerd aan

het Food-bedrijfsleven (kenniswerkers, promovendi etc) realiseren?

2) Richten we ons op het aantrekken van mensen uit de regio Food Valley of zijn

we in staat een bovenregionale markt aan te boren of zelfs voor internationale

studenten, kenniswerkers en promovendi een aantrekkelijk woongemeente

te zijn? En welke gebieden binnen de gemeente Ede lenen zich daar dan bij

uitstek voor?

3) In hoeverre willen/kunnen we buiten de verwachte bevolkingsgroei

(inclusief een blijvend positief migratiesaldo) sturen op een nóg positiever

migratiesaldo? En welke bijzondere Unique Selling Points moeten daarvoor

worden ingezet?

4) Gaan we ons richten op andere specifieke (geografische) doelgroepen zoals

mensen uit Midden- en Oost Europa (de zogenaamde MOE-landers)?28


6.4. Verdieping

I. In het kader van de Kennisas Ede-Wageningen vindt een onderzoek plaats

naar de toekomstige behoefte aan short-stayvoorzieningen in Wageningen en

Ede voor internationale studenten (e-learning), promovendi en kenniswerkers

werkzaam bij foodbedrijven, kennisinstituten en onderwijsinstellingen. Tevens

is een scenariostudie (KennisAs) in de afrondende fase. Beide onderzoeken

kunnen relevante gegevens opleveren voor de Woonvisie.

II. Inzicht krijgen in de woonwensen van kenniswerkers (nationaal en

internationaal) vergt nader onderzoek.

6.5. Partners

• Regio Food Valley

• Provincie Gelderland

• Stichting Vastgoedmonitor Food Valley

• Wageningen UR, CHE en andere onderwijsinstellingen

• Food gerelateerde bedrijven in Ede en Wageningen


29


7. Groeiend Ede

In de vorige hoofdstukken zijn diverse thematische perspectieven weergegeven.

In dit slothoofdstuk staan we stil bij een meer algemeen, overkoepelend

onderwerp: de (forse) groeipotentie van de gemeente Ede en welke

(programmatische) vraagstukken we daar zien ontstaan.

7.1. Gegevens

Bevolkingsgroei

Uit het Kennisfundament is af te leiden dat de gemeente Ede volgens de

prognoses groeit naar een bevolking van circa 120.000 inwoners in 2030 (Primos-

prognose). Het merendeel hiervan zal woonachtig zijn in Ede Stad. Dat neemt niet

weg dat ook voor de dorpen een groei wordt voorspeld.

De groei van de bevolking ontstaat door een structureel geboortenoverschot

(meer geboorten dan sterften) èn blijvend positief migratiesaldo (meer vestigers

dan vertrekkers). Daarnaast zullen de huishoudens in de gemeente Ede in 2030

gemiddeld een stuk kleiner zijn dan nu het geval. Het aantal eenspersoons-

huishoudens stijgt namelijk fors de komende jaren (toename van 28% in

2030). Prognoses nu komen uit op een gemiddelde van 2.2 à 2.3 persoon per

huishouden in 2030. Overigens zullen er verschillen zijn tussen stad en dorpen

op basis van de verschillen die we nu al zien tussen stad en dorpen (en zelfs op

wijkniveau binnen de stad). De verwachting is dat de huishoudensgrootte in 2030

in de gemeente Ede nog steeds groter is dan landelijk gemiddeld.

Om de groei van het aantal inwoners en huishoudens te accommoderen is een

groei van de woningvoorraad benodigd. Volgens de prognoses zal dit in de

orde van grootte zijn van 6.000 woningen in de periode 2015 – 2030 en tot een

jaarlijkse gemiddelde uitbreiding van 400 woningen gemeentebreed.

Vooralsnog zien we na 2030 een afvlakkende bevolkingsgroei (geen krimp). In

die fase wordt verwacht dat er geen forse uitbreidingsruimte meer is voor extra

woningen. De woningvoorraad voldoet dan kwantitatief goed aan de vraag. De

mate waarin de kwalitatieve vraag aansluit op het aanbod is afhankelijk van het

prijsniveau en de mate waarin ingrepen (herstructurering, vernieuwing) in deze

woningen (financieel) mogelijk of gewenst zijn. 31

Bestaande woningvoorraad

De bestaande woningvoorraad van de gemeente Ede heeft per 2014 een omvang

van circa 44.000 woningen. Het overgrote deel van de woningen is gelegen

in Ede Stad (circa 29.000), gevolgd door Bennekom (ruim 6.000) en Lunteren

(circa 4.500). In afgelopen vijf jaren is voornamelijk woningvoorraad toegevoegd

cq vernieuwd in Ede Stad. Maar ook in Bennekom, Lunteren, De Harskamp en

Ederveen zijn woningen aan de voorraad toegevoegd.

Bestaand planaanbod

Het bestaande planaanbod (nieuwbouwprogramma) heeft een orde van grootte

van ruim 6.000 woningen start bouw vanaf 2015 (circa gemiddeld 400 per jaar

tot 2030). Het accent van dit programma ligt sterk op Ede Stad (zoals projecten

Veluwse Poort (o.a. Enka en Kazernes), Kernhem B, Het Nieuwe Landgoed en

Park Reehorst). Daarnaast beschikt vrijwel ieder dorp over één of meerdere

nieuwbouwlocaties.

7.2. Conclusies

1) In 2030 is de bevolking in de gemeente Ede fors toegenomen tot circa

120.000 personen.

2) De huishoudensverdunning zet door, ook in de gemeente Ede.

3) Er is kwantitatief gezien geen aanleiding om de omvang van het planaanbod

in het nieuwbouwprogramma te verkleinen. Er is voldoende groeipotentie

voor de toevoeging van circa 6.000 woningen in de periode 2015-2030 (400

woningen gemiddeld per jaar).

4) Een deel van de bestaande woningvoorraad zal tot 2030 technisch of

economisch worden afgeschreven. Dit biedt mogelijkheden om met de

vervangingsvraag in te spelen op veranderingen in de woonbehoefte.

7.3. Vraagstukken

1) In welke mate is de bestaande woningvoorraad –met name in de dorpen-

passend (en betaalbaar!) bij vragen/behoeften in de toekomst (zoals de

behoeften van de steeds kleiner en ouder wordende huishoudens)?

2) In hoeverre is de bestaande woningvoorraad (en woonomgeving)

aantrekkelijk genoeg voor nieuwe doelgroepen?

3) Gaan we de woningbouwopgave volledig accommoderen op de vastgelegde

nieuwbouwlocaties (bestaande planaanbod) of gaan we (ook) inspelen

op nieuwe marktinitiatieven en bieden we daarmee ruimte voor nieuwe

binnenstedelijke of binnendorpse ontwikkelingen (zoals herontwikkeling

leegstaand vastgoed)?

4) Hoe kunnen we ervoor zorgen dat iedere inwoner een wooncarrière (van jong

tot oud) kan maken in zijn eigen wijk/dorp?

32


7.4 . Verdieping

• Onderzoek naar (veranderende) leefstijlen en dito vraag naar woningen/

woonmilieus.

7.5. Partners

• Projectontwikkelaars

• Makelaars

• Corporaties

• GGD (gezonde leefomgeving)

• Architecten

• WAC Ede


33


35

Gemeente Ede

Kwalitatieve toets bouwplannen

3e Concept

20 oktober 2015

Boulevard Heuvelink 1046828 KT Arnhem

Postbus 11746801 BD Arnhem

[email protected]

www.companen.nl

(026) 351 25 32

@Companen

BTW NL001826517B01

IBAN NL95RABO0146973909

KVK 09035291

DATUM 20 oktober 2015

TITEL Kwalitatieve toets bouwplannen

ONDERTITEL 3e concept

OPDRACHTGEV

ER

Gemeente Ede

AUTEUR(S) Bert van ’t Land (Companen)

Rik ten Broek (Companen)

PROJECTNUMM

ER

228.119

InhoudInleiding....................................................................................................................................... 2

Doorlopen proces....................................................................................................................... 3

Beoordeling korte termijn .........................................................................................................5

1.1 Korte termijn afzetbaarheid ............................................................................................5

1.2 Marktopnamecapaciteit...................................................................................................7

Lange termijndoelen uit de concept woonvisie.......................................................................9

Confrontatie korte termijnafzetbaarheid en lange termijn doelen........................................11

1.3 Overzicht woningbouwplannen oplevering t/m 2018.....................................................11

1.4 Beoordeling per project.................................................................................................11

1.5 Projecten, waarvan eigenaar (particulier, belegger of woningcorporatie) heeft besloten

om te bouwen...................................................................................................................... 12

1.6 Projecten uit kwadrant 1: Korte termijn +, lange termijn +.............................................12

1.7 Projecten uit kwadrant 2: Korte termijn +, lange termijn -..............................................13

1.8 Projecten uit kwadrant 3: Korte termijn -, lange termijn +..............................................14

1.9 Projecten uit kwadrant 4: Korte termijn -, lange termijn -...............................................15

1.10 Totaal aantal plannen en de marktopnamecapaciteit..................................................15

Conclusie en aanbevelingen...................................................................................................19

Bijlage 1: Getoetst programma...............................................................................................22

Bijlage 2: Bronnen korte termijn afzetbaarheid.......................................................................1

Bijlage 3: Theoretische Score per project................................................................................7

228.119 | Kwalitatieve toets bouwplannen 1

Inleiding

AanleidingDe Gemeente Ede heeft afgelopen jaren de het bouwprogramma teruggebracht tot een

realistische planning. Het motto hierbij was prognosticeer reëel en stuur op ambities. De

prognose gaat uit van gemiddeld 400 woningen per jaar toevoegen, de ambitie ligt hoger. De

praktijk heeft uitgewezen dat deze aantallen haalbaar zijn in de gemeente. Wel kan worden

geconstateerd dat door de marktomstandigheden afgelopen jaren naar verhouding meer (dan

gepland) goedkope woningen zijn gebouwd. De dure voorraad is/wordt vooruitgeschoven omdat

deze momenteel minder afzetbaar is. Het lijkt dat daardoor momenteel een boeggolf ontstaat in

de bouwplannen met vooral de dure koopwoningen. De gemeente Ede vraagt zich af of deze

boeggolf door de markt te zijner tijd wordt opgelost (wordt afgezet als de markt weer aantrekt) of

dat bijstelling in het programma (en daarmee de MPG) voor de langere termijn noodzakelijk is.

De gemeente Ede heeft Companen gevraagd om, aansluitend en deels parallel aan het

woonvisietraject, inhoudelijk en procesmatig te ondersteunen bij de beoordeling van de

plancapaciteit. Dit valt uiteen in drie delen:

1. Analyses ter voorbereiding op de afzetbaarheid op korte termijn.

2. Samenvatten van de lange termijn doelen uit de concept-woonvisie.

3. Procesbegeleiding bij de confrontatie van het planaanbod met de afzetbaarheid, lange

termijn doelen van de gemeente, inclusief aanbevelingen voor een beter en meer

gedifferentieerde woningafzet.

Dit rapport geeft in het kort het doorlopen proces en de resultaten weer.

LeeswijzerIn hoofdstuk 2 wordt het proces wat is doorlopen om tot een beoordeling van de projecten te

komen kort toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt naast de korte termijn afzetbaarheid gekeken naar

de marktopnamecapaciteit voor de gemeente Ede. In hoofdstuk 4 worden de lange

termijndoelstellingen uit de concept Woonvisie besproken. Hoofdstuk 5 behandelt resultaten

van de individuele projecten op de confrontatie tussen de korte termijn afzetbaarheid en lange

termijn doelen en biedt een totaaloverzicht in relatie tot de marktopnamecapaciteit.

Tot slot worden op basis van de resultaten van de confrontatie van de verschillende projecten

conclusies getrokken omtrent de plannen in relatie tot marktopnamecapaciteit, en worden

aanbevelingen gedaan.


Doorlopen proces

Op basis van de door de gemeente Ede aangeleverde projectinformatie uit de

woningbibliotheek (datum 29/7/15) zijn de projecten met een geplande oplevering in 2015,

2016, 2017 en 2018 beoordeeld voor zowel korte als lange termijn. Projecten die in aanbouw

zijn of inmiddels gereed zijn, zijn niet meegenomen. Deze confrontie leverde een eerste

concept-beoordeling die in de projectencarrousel met projectleiders verder is aangescherpt.

Score korte termijn (zie ook hoofdstuk 3):De projecten zijn beoordeeld op korte termijn afzetbaarheid. Hiervoor heeft Companen een

inschatting gemaakt op basis van verschillende beschikbare bronnen.1 Elk woningtype krijgt per

prijsklasse één van de volgende beoordelingen.• Goed afzetbaar

• Redelijk afzetbaar

• Matig afzetbaar

• Slecht/niet afzetbaar

Per project wordt een een totaalscore voor de korte termijn opgesteld op basis van de aantallen

woningen die per type en prijsklasse in het project zitten en hun score op korte termijn

afzetbaarheid.

Score lange termijn (zie ook hoofdstuk 4):Voor de lange termijn worden de plannen beoordeeld in hoeverre het project bijdraagt aan de

doelstellingen uit de concept-woonvisie van de gemeente Ede. Er wordt gekeken of het project

wel, matig of niet bijdraagt aan de volgende doelstellingen uit de concept-woonvisie. Het project

draagt:

- bij aan meer differentiatie van de woningvoorraad in wijk of kern;

- bij aan de uitbreiding van het aantal exclusieve (dure) woningen in een exclusieve

woonomgeving;

- direct bij aan het reduceren van leegstaand vastgoed;

- bij aan de uitbreiding van het aantal goedkope koopwoningen in de kernen en Ede Stad;

- bij aan de uitbreiding van het aantal goedkope huurwoningen in Ede Stad;

- bij aan de uitbreiding van de hoeveelheid ouderen woningen/ zorggeschikte woningen;

Let wel, dit betreft de huidige doelstellingen, sommige projecten zijn al veel eerder gestart en

voldoen zodoende misschien (nog) niet op deze doelstellingen.

Tot slot worden de resultaten van zowel korte termijn als lange termijn gecombineerd in een

matrix waarin de korte termijn afzetbaarheid wordt afgezet tegen de lange termijn doelstellingen

van de gemeente. Vanuit de confrontatie tussen de korte en lange termijn score komen wij tot

conclusies per project.

1 Woonwensenonderzoek Foodvalley 2012, verkoopgegevens NVM, huidige te koopstaande aanbod, transactiegegevens woningmarktcijfers.nl, daadwerkelijk verhuisgedrag op basis WOZ GBA


Doorkijk 2018 en verderDe projecten die een geplande oplevering hebben na 2018 worden apart beoordeeld. Hierbij

wordt niet gekeken naar de korte termijnafzetbaarheid, maar wel of de plannen aansluiten bij de

lange termijn doelen uit de woonvisie. Ook wordt een indicatie gegeven van de relatie tussen de

totale geplande productie en de totale verwachte marktopnamecapaciteit.

ProjectencarrouselOp 1 en 3 september heeft de projectencarrousel plaatsgevonden. In deze bijeenkomsten is

samen met de projectleiders van de betreffende projecten de eerste beoordeling verder

aangescherpt en genuanceerd. Hiervoor is per project de korte en lange termijnscore

doorgenomen.

Het resultaat van deze bijeenkomst is een betere kwalitatieve duiding van de resultaten per

project, welke in hoofdstuk 5 verder wordt besproken. Hier worden de projecten ook afgezet

tegen de verwachte marktopnamecapaciteit.

Dit is een eerste stap in een proces waarin jaarlijks/periodiek de gemeente Ede de

projectenportefeuille kan beoordelen volgens de nu doorlopen stappen. De bestanden daarvoor

worden ter beschikking gesteld.


Beoordeling korte termijn

1.1 Korte termijn afzetbaarheid

De projecten worden beoordeeld op korte termijn afzetbaarheid. Hiervoor heeft Companen een

inschatting gemaakt voor elk woningtype en prijsklasse. Hierbij is één van de volgende

beoordelingen gebruikt.• Goed afzetbaar

• Redelijk afzetbaar

• Matig afzetbaar

• Slecht/niet afzetbaar

Beoordeling korte termijnOp basis van de bronnen die in bijlage 2 opgenomen zijn komen wij tot de volgende eerste

beoordeling van de korte termijn afzetbaarheid voor zowel de koop- als huursector.

Koop:Appartementen: In de bestaande woningvoorraad worden relatief veel appartementen te koop

aangeboden. Uit de analyse van de verkoopcijfers blijkt dat met name appartementen (tot

€150.000/175.000) op korte termijn (redelijk) goed afzetbaar zijn. Dit komt onder meer tot

uitdrukking in de lage theoretische verkooptijd. Nieuwe appartementen in dit segmenten zijn

redelijk verkoopbaar, mits de prijs-kwaliteitverhouding het aanbod in de bestaande voorraad

overstijgt. Appartementen in hogere prijsklassen zijn moeilijk afzetbaar. Dit is een algemene

beoordeling waar uitzonderingen op mogelijk zijn. Duurdere appartementen met specifieke

kwaliteiten, bijvoorbeeld twee penthouses) of op een uitzonderlijke locatie kunnen best redelijk

of goed afzetbaar zijn. Hierbij gaat het dan wel vaak om kleine aantallen.

Grondgebonden nultredenwoningen: Uit de analyse blijkt dat grondgebonden

nultredenwoningen in de prijscategorie tot €215.000 redelijk tot goed afzetbaar zijn. In de

bestaande woningvoorraad is hierin zeer weinig aanbod. De potentiele kopers zijn vooral de

senioren die nog een bewuste verhuisbeweging maken, dus preventief verhuizen naar een

beter geschikte woning. Senioren willen bij verkoop van hun eigen huis geld overhouden en in

hun bestaande wijk blijven wonen. Alleen voor echt unieke locatie en met meerdere senioren-

geschikte woningen bij elkaar, of in de buurt van een zorginstelling, wil men de eigen wijk

verlaten. Deze woningen in hogere prijsklassen zijn meestal moeilijker afzetbaar.

Eengezinsrijwoningen: De rijwoningen tot maximaal €175.000 zijn op korte termijn

(redelijk)goed afzetbaar. Dit komt onder meer tot uitdrukking in de lage theoretische verkooptijd

van de woningen die verkocht worden in de bestaande woningvoorraad. Het aanbod van

rijwoningen in de bestaande voorraad is groot, daarom zal een nieuwbouw eengezinsrijwoning

een uitstekende prijs-kwaliteit verhouding moeten hebben. Rijwoningen boven €215.000 zijn

over het algemeen matig afzetbaar.

Twee-onder-een kapwoning: De afzetbaarheid van twee-onder-een kapwoningen tot een

prijsklasse van €250.000 is redelijk. Daarboven neemt de afzetbaarheid af. In die segmenten is


al relatief veel aanbod is in de bestaande markt, waardoor concurrentie voor de nieuwbouw

groot is.

Vrijstaande woningen / kavels voor vrijstaande woningen: De afzetbaarheid van vrijstaande

woningen tot €300.000 is redelijk, daarboven neemt de afzetbaarheid af naar mate de woning

duurder wordt. De hoeveelheid huishoudens die een woning kan en wil kopen in dit segment is

beperkt. Zij moeten vaak eerst een eigen woning (rij of twee-onder-een kap) verkopen in de

prijsklasse van €200.000-300.000. In dit segment is veel aanbod, dus moet rekening worden

gehouden met langer verkooptijd.

In het segment vrijstaande woning / kavel is al relatief veel aanbod in de bestaande voorraad.

Ook hier kunnen uitzonderingen zich voordoen, dure woningen of kavels op mooie locaties of

met zeer goede prijs-kwaliteitverhoudingen kunnen best goed afzetbaar zijn. Dit uit zich

momenteel bijvoorbeeld in de verkoopsnelheid op de locaties op de Kazerneterreinen. De

eerste aangeboden kavel zijn/worden redelijk snel verkocht. Veel koper/of optanten hebben

gewacht op deze locatie. Er zich wellicht een “stuwmeertje” gevormd, dat nu leegloopt naar het

eerste aanbod. De verwachting is dat, nadat de stuwmeertje leeg is, het tempo zal teruglopen

naar enkele tientallen per jaar, afhankelijk van de kwaliteit van het aanbod.

Huur:

Appartementen: Appartementen tot €576 zijn goed verhuurbaar, de categorie daarboven tot

€618 nog redelijk. Daarboven neemt de verhuurbaarheid af, waarbij de appartementen boven

de liberalisatiegrens als zeker in grote aantallen slecht verhuurbaar worden ingeschat. Een van

de belangrijkste doelgroepen voor dit segment, de ouderen, hebben op dit moment lage

woonlasten en zijn minder bereid daar nu bij verhuizing meer geld aan uit te geven, tenzij de

prijs-kwaliteit verhoudingen en de locatie zeer goed is. Een andere mogelijke doelgroep voor de

dure huur appartementen zijn de jongere tweeverdieners. Voor deze groep kan een locatie dicht

bij de snelweg / station wellicht een goede locatie zijn.

Grondgebonden nultredenwoningen: Grondgebonden nultredenwoningen met een

prijsklasse tot €618 zijn redelijk tot goed verhuurbaar. De doelgroep senioren is beperkt

verhuisgeneigd, maar bij een goed aanbod in de bestaande buurt is men “te bewegen”. Dit

woningtype met een huur boven de liberalisatie grens is slecht verhuurbaar. Eén van de

belangrijkste doelgroepen voor dit segment, ouderen, hebben op dit moment lage woonlasten

en zijn minder bereid daar nu bij verhuizing meer geld aan uit te geven, tenzij de prijs-kwaliteit

verhoudingen en de locatie zeer goed is.

Rijwoningen: In de huursector zijn over het algemeen de rijwoningen met een huur tot €618

goed afzetbaar evenals de huurwoningen tussen de €618 en €710. Rijwoningen boven de

liberalisatiegrens (€710), zijn in de basis moeilijker afzetbaar, zeker in grote getale. Ook hier zijn

uitzonderingen mogelijk als het gaat om beperkte aantallen en specifieke kwaliteiten.

Twee-onder-een-kapwoningen: Ook voor twee-onder-een kap woningen geldt dat de

afzetbaarheid van dit type woning tot €710 redelijk tot goed is. Boven de €710 wordt de

afzetbaarheid lager ingeschat, maar uiteraard hoger dan voor de rijwoningen in dat

prijssegment.


Bovenstaande beoordelingen op korte termijn afzetbaarheid van zowel de koop- als huurmarkt

hebben geleid tot een eerste indicatie beoordeling van de plannen op de korte termijn

afzetbaarheid. Er is bij deze eerste beoordeling geen rekening gehouden met niches. Daarom

zijn de scores individueel met de projectleiders besproken om de juiste nuances en context per

project te kunnen schetsen. De resultaten beschrijven wij in hoofdstuk 5.

1.2 Marktopnamecapaciteit

Marktopnamecapaciteit in aantallen per type

Hiervoor is de korte termijn afzetbaarheid van de verschillende type woningen uitgebreid

behandeld. Bij deze beoordelingen geen rekening met de totale opnamecapaciteit van de markt.

Het kan best zo zijn dat een woning van €600.000 prima en snel verkoopt, zeker als deze op

dat moment het enige aanbod is. Andersom kan het ook zo zijn dat de goed verkoopbare

eengezinswoningen van €150.000 tot €215.000 niet meer verkoopt als er in een jaar 600

tegelijk op de markt komen.

Bij een aantal segmenten is er sprake van veel aanbod in het bestaande segment. Dit betekent

niet per definitie dat nieuwbouw in deze segmenten helemaal niet afzetbaar is. Aanbod in de

nieuwbouw met een zeer goede prijs-kwaliteit verhouding kan de concurrentie met de

nieuwbouw aan. Aanbod met een slechte prijs-kwaliteitverhouding kan dit niet en zal moeilijk of

niet afzetbaar zijn. Daarom wordt na de eerste ranking een vergelijking gemaakt met de totale

marktopnamecapaciteit. In deze paragraaf wordt ingegaan op de marktopnamecapaciteit in de

gemeente Ede, waarbij een inschatting gemaakt is hoeveel woningen per type de komende drie

jaar afzetbaar zijn. Uitgangspunt daarbij is dat het aantal huishoudens gemiddeld met 400

huishoudens per jaar groeit. Dit betekent dat de groei voor 2016, 2017 en 2018 uit ongeveer

1.200 huishoudens kan bestaan. Mits de juiste woningen in het juiste tempo worden

bijgebouwd. Met bijvoorbeeld 400 vrijesector-kavels gaan we de 400 groei in huishoudens niet

halen en zullen huishoudens zich elders vestigen. Met alleen goedkope eengezinsrijwoningen

halen we de doelen uit de concept woonvisie niet (zie hoofdstuk 3). Een juiste, bij de markt

aansluitende mix in het programma is dus noodzakelijk.

Het doel is om gemiddeld per jaar 400 huishoudens extra te huisvesten. Dit betekent een ook

een gemiddelde woningtoename van 400 woningen. De gemeente heeft tot doel gesteld om

gemiddeld 320 van de 400 (dus 80%) uit de gemeentelijk exploitaties. Dit aantal is de afgelopen

jaren ook realistisch gebleken. Daarom wordt bij de markopnamecapaciteit uitgegaan van een

realisatie van 1.200 woningen in drie jaar.

Op basis van de marktanalyses is door Companen een inschatting gemaakt van hoeveel

woningen per type komende 3 jaar binnen deze 1.200 woningen afzetbaar zijn. Hierbij is per

segment een driedeling gehanteerd: • Marktopnamecapaciteit ondergrens welke bij passend aanbod “in ieder geval” afgezet

zou kunnen worden; • Marktopname bovengrens;

• Risico: welk deel afhankelijk is van kwaliteit van het aanbod en de marktsituatie of het

aantal woningen gehaald worden.

In onderstaande figuren wordt dat weergegeven.


Figuur 3.1: Markopnamecapaciteit 2016-2017 en 2018 naar eigendom en type (totaal 1.200)

Figuur 3.2: Markopnamecapaciteit 2016-2017 en 2018 naar huur/koop en prijsklasse (totaal 1.200)


Lange termijndoelen uit de concept woonvisie

De plannen zijn ook beoordeeld in welke mate het project bijdraagt aan de doelstellingen uit de

concept woonvisie van de gemeente Ede. Vanuit deze concept woonvisie zijn de volgende

lange termijn doelen gedestilleerd:

1) Project draagt bij aan meer differentiatie van de woningvoorraad in wijk of kern

Eén van de sporen uit de Woonvisie is: “Gevarieerde opbouw wijken en dorpen”.

Wijken en dorpen zijn in opbouw gevarieerd. Dit betekent dat iedere wijk en ieder dorp over

diverse typen en prijsklassen woningen en (basis) zorgaanbod beschikt zodat hier ook

daadwerkelijk een mix van doelgroepen woonachtig kan zijn. Als klassiek volkshuisvestelijk

uitgangspunt wordt gehanteerd ‘homogene buurten in heterogene wijken’.

2) Project draagt bij aan de uitbreiding van het aantal exclusieve (dure) woningen in

een exclusieve woonomgeving

Eén van de sporen uit de woonvisie is: “Wonen in Foodvalley”, hierin wil de gemeente inspelen

op nieuwe doelgroepen en bijbehorende nieuwe woonwensen; ruimte voor exclusieve

woonmilieus.

3) Project draagt direct bij aan het reduceren van leegstaand vastgoed

Een van de sporen uit de Woonvisie is: “Balans woningbouwprogramma/uitleglocaties en

nieuwe binnenstedelijke en –dorpse locaties”.

Om aan de toenemende behoefte te voldoen zijn zowel in de stad als in de dorpen nieuwe

woningen nodig. Hiervoor is een woningbouwprogramma op diverse woningbouwlocaties

verspreid over stad en dorpen beschikbaar. Daarnaast omarmt de gemeente marktinitiatieven

die bijdragen aan de lange termijndoelen. Herontwikkeling van bestaand leegstaand vastgoed

scoort hierbij hoog.

4) Project draagt bij aan de uitbreiding van het aantal goedkope koopwoningen in

de kernen en Ede Stad

Eén van de sporen uit de Woonvisie is: ”Betaalbare woningvoorraad”.

Hierbij is de doelstelling om voor iedere portemonnee snel passende en betaalbare huisvesting

voorhanden te hebben, zowel in de stad als dorpen. Niet geconcentreerd maar verspreid over

de diverse wijken in de stad en in de dorpen. Dit betekent in ieder geval een grotere goedkope

huur- en koopwoningvoorraad in de stad en de grotere dorpen en een grotere goedkope

koopwoningvoorraad in de dorpen. En daarmee ook voldoende woningen voor bijzondere

doelgroepen. Maar ook een woningvoorraad met voldoende (middel-)dure koop- en

huurwoningen die snellere doorstroming mogelijk maakt en tegelijk voor hogere inkomens van

binnen of buiten de gemeente ‘instap-‘mogelijkheden biedt.

5) Project draagt bij aan de uitbreiding van het aantal goedkope huurwoningen in

Ede Stad

Eén van de sporen uit de Woonvisie is: ”Betaalbare woningvoorraad”


Hierbij is de doelstelling om voor iedere portemonnee snel passende en betaalbare huisvesting

voorhanden te hebben, zowel in de stad als dorpen. Niet geconcentreerd maar verspreid over

de diverse wijken in de stad en in de dorpen. Dit betekent ook een grotere goedkope

huurwoningvoorraad in de stad. In de dorpen is de behoefte aan uitbreiding van de goedkope

huurwoningenvoorraad beperkter dan in de stad.

6) Project draagt bij aan de uitbreiding van de hoeveelheid woningen voor ouderen/

zorggeschikte woningen

Een van de sporen uit de Woonvisie is: “Een levensloopbestendige woningvoorraad”. Hierin

wordt gesteld dat in 2030 een belangrijk deel van de woningvoorraad levensloopgeschikt is, of

eenvoudig te maken om ervoor te zorgen dat zorgbehoevende doelgroepen en senioren langer

thuis kunnen blijven wonen.


Confrontatie korte termijnafzetbaarheid en lange termijn doelen

1.3 Overzicht woningbouwplannen oplevering t/m 2018

Op basis van de aangeleverde informatie, de eerste beoordeling en de projectencarrousel zijn

voor de periode 2016 tot en met 2018 de volgende projecten beoordeeld. In het volgende

schema vindt u een totaaloverzicht. In de volgende paragraaf worden de score en bevindingen

per project weergegeven. Het totale programma staat weergegeven in bijlage 1.

1.4 Beoordeling per project

In deze paragraaf bespreken wij op hoofdlijnen de bevindingen over de individuele projecten.

Hierbij bespreken wij de projecten één voor één. De projecten zijn op de hiervoor beschreven

methode beoordeeld. Het onderstaande denkmodel is leidraad geweest voor de bespreking van

de projecten. De Doelstelling is om uiteindelijk tot een bouwprogramma te komen dat de

verwachte groei van gemiddeld 400 huishoudens per jaar op een geode wijze faciliteert. De

projecten waarvan de bouw/realisatie min of meer is gegarandeerd door contracten met

bouwende/ontwikkelende partijen worden apart beschreven, evenals de projecten waarvoor

reeds een eigenaar aanwezig is, die het risico van afzet voor haar eigen rekening neemt,

bijvoorbeeld een corporatie of beleggers van huurwoningen.

Figuur 5.3 Faseringsmodel van Companen


Positief NegatiefN

egatief

Plannen

herprogrammeren of

woningen

flexibiliseren

Po

sitief Plannen

continueren /

versnellen / bouwen

Bijdrage lange-termijnambities uit woonvisie

Afze

tba

arh

eid ko

rte term

ijn

Plannen anders

faseren

Plannen herontwikkelen of

ruimte voor nieuwe

initiatieven

1 2

3 4

1.5 Projecten, waarvan eigenaar (particulier, belegger of woningcorporatie) heeft besloten om te bouwen

Deze projecten vallen buiten de beoordeling omdat het projecten zijn waarvan de bouw

gegarandeerd is of waarvan inmiddels een groot deel (bijna) is verkocht.

Bospoort (G24010)Dit project bevat 55 huurappartementen met een huurprijs tussen €618 en €710, deze aantallen

in dit prijssegment worden minder goed afzetbaar geacht. Voor de lange termijn scoort dit

project wel goed op het toevoegen van goedkope huurwoningen en ouderen woningen en zorgt

voor meer differentiatie in de wijk. De ontwikkeling kan uiteraard zo snel mogelijk worden

doorgezet. Als de woning niet snel worden verhuurd, kan alsnog een tijdelijk huurprijsverlaging

worden doorgevoerd. Maar dat is aan Woonstede.

VP Kazerneterreinen Elias Beeckman (G12930), onderdeel van de vrije sector kavelsDir onderdeel van het project bestaat het programma uit 60 vrijstaande woningen in het

koopsegment boven €300.000. 50 hiervan zijn gereserveerd. Op de lange termijnambities uit de

concept woonvisie scoort dit project erg goed. Het project zorgt naast differentiatie in de wijk

ook voor toevoeging van woningen in een exclusief woonmilieu.

Wekerom West (G70800)De ontwikkelaar heeft voor dit project alle grond van de gemeente afgenomen. In die zin is het

dus geen risico voor de gemeente. De ontwikkelaars zal zelf initiatieven nemen bij

tegenvallende verkoop. Dit plan bestaat voor ongeveer tweederde uit rijwoningen met een

koopprijs tot €250.000. Dat zorgt voor een goede score op afzetbaarheid voor de korte termijn.

Een derde bestaat uit twee-onder-een kapwoningen boven €250.000, deze scoren minder goed

op afzetbaar op korte termijn. Op de lange termijn scoort dit project alleen op de uitbreiding van

goedkope koopwoningen en deels op de bijdrage aan meer differentiatie in de wijk.

Veldhuizen A, Herstructurering (G24400)Het programma van dit herstructureringsproject bestaat voornamelijk uit rijwoningen met een

huurprijs tot de liberalisatiegrens. Een kwart van het programma betreft huurappartementen.

Voor de lange termijnambities scoort dit plan op met name de uitbreiding van het aantal

goedkope huurwoningen en zorggeschikte woningen.

1.6 Projecten uit kwadrant 1: Korte termijn +, lange termijn +

Deze plannen zijn zowel op de korte termijn goed afzetbaar, en dragen ook bij aan de lange

termijn doelen van de gemeente Ede. Bij deze plannen gaat het om continueren, bouwen en

waar nodig versnellen. De volgende projecten zijn in deze categorie benoemd:

Harskamp, Smachtenburgerweg (G50800)Vooral de koopwoningen in de prijscategorie €150.000-215.000 zorgen voor een goede score

op de afzetbaarheid voor de korte termijn. Het deel met vrijstaande woningen boven €300.000


scoort minder. Voor de lange termijn draagt dit project met name bij aan meer differentiatie in de

kern en uitbreiding van het aantal goedkope koopwoningen. Flexibiliteit in het programma is

gewenst en vanuit lange termijn perspectief toelaatbaar. Als bijvoorbeeld de kavels niet of

onvoldoende snel verkopen kan een goedkoper type woning worden overwogen.

Reehorsterweg Noord (G22900)De korte termijn afzetbaarheid van dit project scoort goed door de aanwezigheid van

huurwoningen onder €618 en koopwoningen in het segment tot €215.000. De koopwoningen

boven €300.000 vallen in een niche segment. Afzet hiervan is gegarandeerd. Ook op de lange

termijn scoort dit project goed, het draagt bij aan meer goedkope koop- en huurwoningen.

Daarnaast draagt het (beperkter) bij aan de differentiatie van de woningvoorraad en uitbreiding

van het aantal zorggeschikte woningen.

VP Kazerneterreinen Elias Beeckman (G12930), onderdeel huurappartementenHet project scoort minder goed op de afzetbaarheid op korte termijn. Het project bevat 75

huurappartementen in de prijsklasse tot €710 en 75 geliberaliseerde huurappartementen.

Valley Center (G13010)Het grootste gedeelte van het programma bestaat uit huurappartementen met een huurprijs tot

€618 die zeker afzetbaarheid zijn. Een klein deel bestaat uit geliberaliseerde

huurappartementen, wat meer verhuurrisico’s voor de ontwikkelaar/ belegger met zich mee

brengt.

Op de lange termijn draagt het project bij aan meer differentiatie van de woningvoorraad en

uitbreiding van het aantal zorggeschikte woningen (overeenkomst met naastgelegen

dovencentrum).

1.7 Projecten uit kwadrant 2: Korte termijn +, lange termijn -

Deze plannen zijn op de korte termijn goed afzetbaar, maar dragen minder bij aan de lange

termijn doelstellingen van de gemeente. Acties die voor deze plannen denkbaar zijn, zijn het

waar mogelijk herprogrammeren of flexibiliseren van woningen zodat ze voor meerder

doelgroepen geschikt zijn voor de lange termijn. Ook kan gekeken worden naar de verhouding

goedkope en dure woningen of huur/koop in het project. De volgende projecten zijn in deze

categorie benoemd:

Kernhem Vlek B (G20216/18)Dit project scoort goed op de korte termijn afzetbaarheid, dit komt omdat een groot deel van de

plannen (110 woningen) koopwoningen in het prijssegment €150-215.000 bevat. Met

betrekking tot de lange termijn ambities uit de concept woonvisie scoort dit project alleen op

uitbreiding van het aantal goedkope koopwoningen. In Kernhem kan de afzetbaarheid worden

vergroot als in het westelijke deel een ander type woonmilieu wordt gerealiseerd mits dit echt

onderscheidend is voor Ede en Kernhem als wijk (stedenbouwkundig opzet en architectuur).

Robert Kochlaan, BennekomDit project in Bennekom bestaat uit 4 resterende vrijstaande kavels met een totale woningprijs

(grond en huis) van meer dan €300.000. In Bennekom redelijk afzetbaar. Het project draagt niet


bij aan de lange termijnambities uit de concept woonvisie, zoals meer differentiatie en

uitbreiding van de goedkope woningvoorraad. Dit project past wel goed in Bennekom.

1.8 Projecten uit kwadrant 3: Korte termijn -, lange termijn +

Deze plannen zijn op de korte termijn minder goed afzetbaar, maar dragen wel bij aan de lange

termijn ambities van de gemeente. Acties die genomen kunnen worden zijn het anders faseren

van de plannen, bijvoorbeeld in kleinere delen per fase op de markt brengen. De volgende

projecten zijn in deze categorie benoemd:

Ericahorst (G25500)Dit project maakt onderdeel uit van een groter project inclusief intramurale zorg. Het bevat 11

huurappartementen met een huurprijs tussen €618 en €710, deze aantallen in dit prijssegment

worden minder goed afzetbaar geacht. Na realisatie van de intramurale instelling zal het beter

afzetbaar zijn. Op de lange termijn draagt dit project bij aan meer differentiatie in de wijk en

uitbreiding van het aantal goedkope huurwoningen zorggeschikte woningen. Er wordt gezocht

naar een partij die zorg gerelateerde appartementen wil realiseren, ook intramuraal.

Kernhem Noord (G20220)Dit project bestaat uit een totaal project van 12 woningen. Vier daarvan worden voor eind 2018

verkocht. Dit zijn exclusieve vrijstaande koopwoningen, met een verkoopprijs van ruim meer

dan €300.000. Deze zijn momenteel minder goed afzetbaar. Kernhem is als wijk ook minder

geschikt voor dit segment omdat de concurrentie voor bosrijker woonmilieu groot is. Op de

lange termijn draagt dit project wel bij aan meer differentiatie in de wijk en zorgt het voor meer

woningen in een exclusieve woonomgeving. Op dit moment worden zorgconcepten overwogen,

en is wonen en werken mogelijk.

VP Kazerneterreinen Maurits noord (G12920)Het project scoort minder goed op de afzetbaarheid op korte termijn. Het project bevat een zeer

gedifferentieerd programma. Een groot deel van het programma bestaat uit rij- en vrijstaande

koopwoningen boven €250.000 en zelfs boven €300.000. De verkoop loopt momenteel goed.

Deze aantallen in dit segment worden na deze fase minder goed afzetbaar geacht omdat de

kopers voor een deel uit het “stuwmeer” (zie hoofdstuk 3). Opgemerkt moet worden dat een

deel eengezinswoningen in een monument betreft of patiowoningen voor senioren, en daardoor

een bepaalde doelgroep kan aantrekken. Op de lange termijnambities uit de concept woonvisie

scoort dit project erg goed. Het project zorgt naast differentiatie in de wijk ook voor toevoeging

van woningen in een exclusief woonmilieu. Deels wordt leegstand vastgoed op het

kazerneterrein opgevuld. De programmering zorgt ook voor uitbreiding van het aantal woningen

dat geschikt is voor ouderen en zorggeschikte woningen.

VP Kazerneterreinen Simon Stevin (G12940)Op de lange termijndoelen uit de concept woonvisie scoort dit project redelijk goed. Het project

zorgt naast differentiatie in de wijk ook voor toevoeging van woningen in een exclusief

woonmilieu.


1.9 Projecten uit kwadrant 4: Korte termijn -, lange termijn -

Deze plannen zijn op de korte termijn minder goed afzetbaar en dragen ook weinig bij aan de

lange termijn doelstellingen van de gemeente. Bij deze projecten moet kritisch naar het

programma gekeken worden en ruimte worden geboden voor nieuwe initiatieven. De volgende

projecten zijn in deze categorie benoemd:

Lunteren, Westzoom 't Hoefje (G42000) Dit project in Lunteren bestaat uit 4 resterende vrijstaande kavels met een totale woningprijs

(grond en huis) van meer dan €300.000. Deze restkavel zijn slecht afzetbaar. Het project draagt

alleen bij aan de lange termijnambitie uit de concept woonvisie om het aantal exclusieve

woningen in een exclusieve woonomgeving uit te breiden. Herverkaveling is niet mogelijk, de

omliggende kavels zijn verkocht. Andere verkoop bevorderende maatregelen zijn noodzakelijk.

Veldjesgraaf II (G61000)Dit project in Ederveen bestaat uit 4 resterende vrijstaande kavels met een totale woningprijs

(grond en huis) van meer dan €300.000. Deze zijn minder goed afzetbaar. Het project draagt

niet bij aan de lange termijnambities uit de concept woonvisie, maar aanpassingen zijn niet

mogelijk.

1.10 Totaal aantal plannen en de marktopnamecapaciteit

Totale opleveringen ten opzichte huishoudensgroei tot 2025De gemeente heeft in haar calculatie rekening gehouden met een afzet van 400 woningen per

jaar. Dit is ongeveer de verwachte huishoudensgroei. Het motto hierbij is prognosticeer reëel en

stuur op ambities.

Figuur 5.4 Geplande oplevering van woningen/kavels (gemeentelijke exploitatie en particulier initiatieven)

per jaar

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Bron: opgave gemeente Ede 2015


400

320

In figuur 5.2 is weergegeven dat de gemeente volgens de huidige planning en inschatting van

de opleveringen van woningen in 2016 en 2017 ruimschoots aan de 400 komt. Zelfs rond de

800. Dit zijn echter aantallen dat die niet door de vraag/markt kunnen worden geabsorbeerd.

Dus aantallen schuiven door naar de jaren daarna. In de planning van de particuliere

ontwikkelaars is sprake van groot planningsoptimisme. De jaren 2018 en 2019 wordt volgens de

planning net de 400 gehaald. Maar hierbij komt het niet opgeleverde deel van 2016 en 2017. De

groei van het aantal huishoudens in Ede wordt ruimschoots gefaciliteerd door de geplande

opleveringen. Voor de periode na 2020 is extra plancapaciteit gewenst.

Totale opleveringen ten opzichte prognose in MPG In de MPG is aangenomen dat 320 woningen/kavels gemiddeld per jaar uit de gemeentelijke

exploitatie worden verkocht. De risico’s zitten in de koopsector. In 2016 en 2017 kan de 320

worden gehaald. Zeker in 2016 en 2017, omdat in deze jaren relatief veel huurwoningen staan

gepland (zie tabel 5.2). In 2018 heeft de gemeente veel te weinig opleveringen in de planning

staan. In 2019 lijkt het aantal weer toereikend. De jaren daarna zal met de huidige planning de

320 niet worden gehaald.

In 2016 en 2017 is sprake van een te hoog aantal geplande opleveringen. Een deel daarvan is

huurwoning. De oplevering hiervan is min of meer gegarandeerd. De concurrentie voor de

koopwoningen die in de planning staan opgenomen, is groot. De realisatie van de gemeentelijke

projecten is sterk afhankelijk van de concurrentiepositie van de koopprojecten ten opzichte van

de projecten in de particuliere initiatieven. Als de consumenten meer aangetrokken worden door

de particuliere initiatieven dan door de gemeenten plannen kan het aantal opleveringen in 2016

en 2017 teruglopen ten koste van de opleveringen bij de particulier ontwikkelaars. De plannen

van de gemeente moeten in prijs-kwaliteit verhouding onderscheidend zijn ten opzichte van de

particulier initiatieven.

De planvoorraad op gronden die niet in exploitatie van de gemeente zijn, staat in onderstaande

tabel weergegeven, met onderscheid tussen de dorpen en Ede-stad.

Tabel 5.1 Overzicht particuliere initiatieven naar start bouwOverzicht start bouw (inschatting) 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Ede Stad 305 216 261 145 59 59 59 59 59 59

Dorpen 99 152 154 103 13 13 13 13 13 13

Totaal particulieren stad en dorpen

404 368 415 248 72 72 72 72 72 72

Bron: opgave gemeente Ede 2015

We hebben te weinig inzicht in de kwalitatieve aspecten van de plancapaciteit van de

particuliere initiatieven om deze plannen de te beoordelen ten opzichte van de gemeentelijke

plannen.

Detailweergave voor 2016, 2017 en 2018

Tabel 5.2 Gemeentelijk programma opleveringsjaar naar type en prijsklasse2016-2018

2016 2017 2018

Huur 389 239 150 0Koop 568 220 230 115


Totaal 957 459 380 115 <576 0 0 0 0576-710 299 164 135 0>710 90 75 15 0Totaal huur 389 239 150 0 <150.000 8 4 0 4150-250.000 276 88 131 54>250.000 284 128 99 57Totaal koop 568 220 230 115 Eengezins 610 223 291 93Meergezins 347 236 89 22GGB 0-treden 0 0 0 0Totaal 957 459 380 115Realistisch aantal gemeentelijke exploitatie 350-400 300-350 125-175Particulier initiatief 350-400 400-450 225-275Totaal 700-800 700-800 350-450

Bron: opgave gemeente Ede

Gezien de beoordeling van de plannen in vorige paragraaf en de verdeling van over de

prijsklassen in de koopsector (zie tabel 5.2), achten wij het realistisch dat de gemeente de 320

uit eigen exploitatie in 2016 en 2017 wel gaat halen en in 2018 niet.

In totaal worden komende drie jaar naar verwachting tussen de 1.750 en 2.050 woningen

opgeleverd (doel is 1.200). In 2016, 2017 en 2018 wordt de verwachte huishoudensgroei

ruimschoots gefaciliteerd met het totaal aantal verwachte opgeleverde woningen.

De realisatiekans van de gemeentelijke plannenIn 2016 worden veel huurwoningen gerealiseerd. De bouw hiervan lijkt gegarandeerd. De 320

woningen uit de gemeentelijke exploitatie worden naar verwachting ook gehaald. De

hoeveelheid ingeplande dure woningen (waaronder dure kavels) is te groot (ca. 78 boven op de

reeds verkochte kavels) voor de marktopnamecapaciteit. Iedere woning/kavel/project heeft op

zich zelf veel kwaliteit, maar samen is het aanbod te groot. In dit segment dienen potentiele

kopers zich aan die ook zelf hun woning nog moeten verkopen. In de huidige markt is het

aanbod al groot. Momenteel staan ruim 900 bestaande woningen te koop in de gemeente Ede

in de prijsklasse van €100.000 tot €300.000. Potentiele kopers van de nieuwe woningen en

kavels boven de €250.000,- moeten met de verkoop van hun eigen woning concurreren in dit

segment. Desalniettemin kan de 320 worden gehaald

In 2017 lijkt er een meer gevarieerd aanbod op de markt te komen, waarin zowel koop- als

huurwoningen zijn opgenomen. De niet verkochte woningen/kavels uit 2016 komen hier nog bij.

Ook in dit jaar zal de 320 worden gehaald, maar te veel planuitval (in huur of koop) of een kleine

tegenvaller in de marktopnamecapaciteit kan binnen de huidige plancapaciteit niet worden

gecorrigeerd.

Voor 2018 is de gemeentelijke plancapaciteit ruim onvoldoende. Andere fasering van de

projecten (geplande oplevering na 2019) is noodzakelijk. Bij voorkeur in de verkoopbare

segmenten of huur. Als dat gerealiseerd kan worden, dalen de opleveringen in 2019 en 2020.

De planvoorraad voor 2019 en 2020 moet dan worden aangevuld met nieuwe initiatieven.

Plancapaciteit ten opzichte van de marktopnamecapaciteitIn de onderstaande figuur is het programma tot 2018 afgezet tegen de te verwachten

marktopnamecapaciteit.


Figuur 5.5 Markopnamecapaciteit versus programma

De bovenstaande figuur laat zien dat meer appartementen in het programma tot en met 2018

zijn opgenomen dan dat er in deze periode waarschijnlijk afgezet kunnen worden als de

concurrentiepositie van de gemeentelijke goed is ten opzichte van de particuliere plannen. De

meeste appartementen worden echter in de huursector ontwikkeld. De huursector fungeert als

een ventiel voor potentiele kopers die nog even willen sparen. Dus deze woning worden wel

ontwikkeld.

Meer zorgelijk is de “over programmering” in de dure koopsector. Momenteel wordt met name

op de Kazerneterreinen goed verkocht in dit segment. Maar de vraag blijft of hierbij sprake is

van een stuwmeer (zie hoofdstuk 3) of een constante vraag voor komende jaren. Vooral

zorgelijk is de grote hoeveelheid geplande dure appartementen.

In het segment grondgebonden nultredenwoningen is geen programma, terwijl er wel een markt

voor is. Dit is een segment wat kan worden gebuikt bij eventuele herprogrammering in

bestaande projecten en nieuwe initiatieven.


Conclusie en aanbevelingen

De belangrijkste conclusies:

• Het totaal aantal geplande opgeleverde woningen in 2016 en 2017 overschrijdt

ruimschoots de vraag (en huishoudensgroei). De consument dus heeft veel keuze.

• De geprognosticeerde huishoudensgroei van gemiddeld 400 woningen per jaar, wordt

komende jaren (2016, 2017 en 2018) ruimschoots gefaciliteerd door de gemeentelijke

en particuliere plannen.

• In 2016 en 2017 wordt de ten doel gestelde 320 woningen uit de gemeentelijke

exploitatie waarschijnlijk gehaald. Ook vanwege het hoge aandeel huurwoningen in het

programma.

• Over de gehele linie is sprake van een overcapaciteit van dure koopwoningen/kavels.

De afzet van deze woningen/kavels is sterk afhankelijk van de:o Verkoopmogelijkheden van de huidige woningen van de potentiele kopers.

Momenteel is het aanbod in bestaande voorraad van woningen tussen de €

100.000 en € 300.000 groot. Dit kan betekenen dat potentiele kopers van

kavels/woningen afhaken omdat de verkoop van de eigen woning te lang duurt.o De vraag in welke mate momenteel sprake is van een “stuwmeer” van

potentiele kopers voor duurdere woningen en kavels op met name de

Kazerneterreinen. Loopt de verkoop momenteel zo goed omdat er sprake in

van een stuwmeer of is het een bestendige vraag voor komende jaren?

• De plannen van de particulieren concurreren met de gemeentelijke plannen. Wie de

sterkste prijs-kwaliteit verhouding heeft wint de consument.

• Om het duurdere deel (appartementen, woningen en kavels) uit de gemeentelijke

exploitatie te kunnen afzetten, moeten bij deze grote concurrentie, de gemeentelijke

plannen echt onderscheidend zijn ten opzichte van de particuliere plannen.

• De gemeentelijke plannen zijn beoordeeld en onderling met elkaar vergeleken. In deze

beoordeling zijn de verschillende projecten met in totaal bijna 900 woningen

meegenomen voor de periode 2016 t/m 2018. Dit komt dus neer op +/- 320 woningen

per jaar, waarbij het zwaartepunt in geplande opleveringen in 2016/2017 ligt.

• In de woonvisie zijn doelen opgenomen over het realiseren van koopwoningen tot

€150.000,-. Het huidige programma voorziet daarin niet.

Aanbevelingen voor planning en plancapaciteit:

• 400 woningen per jaar is te veel een eigen leven gaan leiden. Voor prognoses een

noodzakelijkheid maar voor de markt (CONSUMENT) niet relevant. Deze 400 is niet

meer dan een dan een gemiddelde. Een gemiddelde dat is gebaseerd op een groei van


6.000 huishoudens tussen 2015 en 2030. Soms is het een jaar meer, soms is het een

jaar minder. Dit is afhankelijk van de vraag en het beschikbare planaanbod. Dus niet te

rigide omgaan met de 400 per jaar.

• Nivelleer de pieken en dalen in de gemeentelijke plan(/opleverings-)capaciteit.

Capaciteit van 2019 en verder kan deels naar 2018 worden verschoven om de dip in

het aantal opleveringen in 2018 te verminderen. Heraan wordt momenteel gewerkt.

• De plancapaciteit binnen de gemeentelijke exploitatie moet voor de jaren 2018 en later

worden aangevuld met nieuwe initiatieven om gemiddeld de 320 per jaar te kunnen

halen.

• Het “tekort” wordt ingelopen door extra acquisitie en versnellen van processen

waardoor de aantallen in de gemeentelijke exploitatie wel gehaald worden. Kernhem B

zou kunnen worden versneld (zie ook paragraaf hierna “Kernhem en Veluwse Poort”).

• Daarnaast kan op projectniveau nog bijgestuurd worden om te zorgen voor een betere

afzetbaarheid (betere concurrentiepositie ten opzichte van bestaand aanbod en

particuliere bouwplannen). Hiervoor biedt de matrix bij de score per project handvatten.

• Met name aantal geplande opleveringen van dure woningen en kavels is voor de eerste

jaren te hoog ingepland. Het totaal aantal dure woningen en kavels past prima bij de

doelen uit de woonvisie en is een welkome aanvulling op de huidige woningvoorraad.

• Dus de aanbeveling is om niet te saneren in deze capaciteit, meer wel te faseren. Het

aantal dure woningen en kavels kan in de prognose (MPG) beter gefaseerd worden.

Minder in 2016 tm 2018 en meer naar de jaren daarna.

• In het type woningtype grondgebonden nultredenwoningen liggen kansen, vooral in

bestaande wijken.

• Een beter kwalitatieve spreiding tussen Kernhem B en Veluwse Poort kan leiden tot

snellere ontwikkeling van de locaties. Zie hiervoor ook papragraaf hierna “Kernhem en

Veluwse Poort”.

• Omarm nieuwe initiatieven vanuit maatschappij. Nieuwe initiatieven zijn over het

algemeen goed afzetbaar. Laat de planning van de bouwcapaciteit geen goed afzetbare

initiatieven in de weg staan. Huishoudensgroei faciliteren gaat voor rigide

planningslijstjes.

• De gemeente Ede heeft vele woonmilieus. De gemeente Ede is landelijk en regionaal

nog (te) onbekend, daar is winst te halen. Betere profilering van de woongemeente kan

bijdrage aan de realisatie van de ambities. Dus meer inzetten op citymarketing (Ede als

woonstad) en niet zozeer op locaties, om te sterke onderlinge concurrentie te

voorkomen.

• Kernthema’s hierin zijn:


o De gemeente Ede biedt gedifferentieerde woonmilieus;

o De gemeente Ede biedt wonen in een stad aan de rand van de Veluwe;

o Ede biedt de laatste kans voor “de grootste achtertuin van Nederland”.

Overweging voor het programma op Kernhem en de Veluwse Poort• De twee grote gemeentelijke locaties Kernhem en Veluwse Poort (Kazerneterreinen)

beconcurreren elkaar ondanks de verschillende woonmilieus, met een op hoofdlijnen

vergelijkbaar woningbouwprogramma. Beide locaties bevatten koop en huur, goedkope

en dure woningen. Daarnaast zijn diverse particulier ontwikkelingen concurrerend. De

keuze om op beide locaties zowel goedkoop als duur en koop en huur te ontwikkelen is

ingegeven door de ambitie uit de woonvisie naar gedifferentieerde wijken. Voor de

lange termijn kan dit voor Ede als gemeente een goede keuze zijn. Voor de korte

termijn afzetbaarheid en de concurrentiekracht ten opzichte van de particuliere locaties

en de regionale locaties kan dit een remmend effect hebben. Een andere afstemming

tussen locatie en woningbouwprogramma zou overwogen kunnen worden door de

gemeente. Markttechnisch is Kernhem dan vooral de wijk voor de goedkope en

middeldure sector en de Veluwse Poort voor middeldure en dure sector en exclusieve

woonmilieus.


Bijlage 1: Getoetst programma


Oplevering t/m 2018huur in aantallen koop in aantallen

<403403-576 576- 618 618-710 >710

<100.000

100.000-150.000 150.000-215.000 215.000-250.000 250.000-300.000 > 300.000

Kern NaamplanTotaal aantal A

pp

app

grgb

0-tr

egz

rij

2 on

der

1 ka

p

app

grgb

0-tr

egz

rij

2 on

der

1 ka

p

app

grgb

0-tr

egz

rij

2 on

der

1 ka

p

app

grgb

0-tr

egz

rij

app

egz

rij

app

grgb

0-tr

egz

rij

2 on

der

1 ka

p

app

grgb

0-tr

egz

rij

2 on

der

1 ka

p

vrijs

taan

d

app

grgb

0-tr

egz

rij

2 on

der

1 ka

p

vrijs

taan

d

app

grgb

0-tr

egz

rij

2 on

der

1 ka

p

vrijs

taan

d

app

grgb

0-tr

Ede Bospoort (G24010) 55 55

Ede Ericahorst (G25500) 11 11

Harskamp

Harskamp, Smachtenburgerweg (G50800) 54 24 8 6 16

EdeKernhem Noord (G20220) 4 4

EdeKernhem Vlek B (G20216/18) 148 110 20 18

Lunteren

Lunteren, Westzoom 't Hoefje (G42000) 4 4

EdeReehorsterweg Noord (G22900) 70 21 36 7 6

EdeValley Center (G13010) 50 35 15

Ede

Veldhuizen A, Herstructurering (G24400) 102 74 28

Ede

VP Kazerneterreinen Elias Beeckman (G12930) 210 75 75 60

Ede

VP Kazerneterreinen Maurits noord (G12920) 146 8 22 22 3 19 11 9 26 7 19

Ede

VP Kazerneterreinen Simon Stevin (G12940) 50 3 20 27

WekeromWekerom West (G70800) 43 16 15 12

EderveenVeldjesgraaf II (G61000) 6 6

Bennekom Robert Kochlaan 4 4

Totaal 957 0 0 0 0 0 35 0 95 0 169 0 0 0 90 0 0 0 8 0 0 186 0 22 0 65 0 0 3 0 22 30 11 9 0 33 26 134 19 0


Bijlage 2: Bronnen korte termijn afzetbaarheid

Regionaal onderzoek woningmarktstrategie regio FoodvalleyUit het regionale onderzoek in 2012 kwamen de volgende conclusies:

Conclusies 2012:

Deze gegevens zijn een eerste indicatie voor de korte termijn afzetbaarheid die wij op basis van

andere bronnen hebben geactualiseerd naar de huidige situatie.


Woningmarktcijfers.nlOp basis van Kadaster gegevens en Funda geeft Woningmarktcijfers.nl een beeld van de

ontwikkeling van transacties, verkoopprijzen en theoretische verkooptijden per segment.

Figuur Gemeente Ede: Ontwikkeling aantal transacties en koopsom 2008-2015

Figuur Gemeente Ede: Ontwikkeling aantal transacties per woningtype 2008-2015

Bron: Woningmarktcijfers 2015

De meeste transacties vinden plaats in de segmenten tussenwoningen en appartementen. We

zien in 2014 een duidelijke toename van het aantal transacties ten opzichte van de jaren ervoor.


Figuur 0.6 Gemeente Ede: Ontwikkeling koopsom per woningtype 2008-2015


Tot 2012 nam de gemiddelde koopsom van de verschillende segmenten af. Het prijsniveau is

na 2012 redelijk stabiel gebleven.

Figuur 0.7 Gemeente Ede Theoretische verkooptijd per woningtype


De theoretische verkooptijd van rijwoningen is sinds 2012 flink afgenomen en het laagst van de

verschillende woningtypen. Het aantal transacties bij de twee-onder-een kap woningen is de

afgelopen jaren ook weer iets toegenomen, wat zorgt voor een daling van de theoretische

verkooptijd.

Het aantal transacties bij vrijstaande woningen is toegenomen, maar in dat segment is er ook

nog vrij veel woningaanbod.


Tabel 0.3 Te koop staande voorraad naar type en vraagprijs0-100.000

100-200.000 200-300.000 300-400.000 400-500.000 >500.000

Totaal

Appartement 28 416 43 6 2 9 Ca 500

Rij/hoekwoning 2 135 190 9 0 0 Ca 335

Twee-onder-een kap

0 7 102 78 17 0 Ca 200

Vrijstaand 2 0 29 85 93 194 Ca 400

Totaal 32 558 364 178 112 203 Ca 1.435

Bron: www.funda.nl (geraadpleegd: 23 september 2015)


NVM Data&Research

Tussenwoningen

Hoekwoningen

Twee-onder-een-kap woningen

Vrijstaande woningen

Appartementen

Totaal


Bijlage 3: Theoretische Score per project

De onderstaande tabel geeft in willekeurige volgorde de projecten weer die beoordeeld zijn. Per

project is de score voor de korte termijn en lange termijn weergegeven en in welke kwadrant

van het faseringsmodel het project daarmee terecht komt.

Tabel 0.4 Score korte en lange termijn per project

Project Score KT Score LT Kwadrant

Bospoort (G24010) - + 3

Ericahorst (G25500) - + 3

Harskamp, Smachtenburgerweg (G50800) + + 1

Kernhem Noord (G20220) - + 3

Kernhem Vlek B (G20216/18) + - 2

Lunteren, Westzoom 't Hoefje (G42000) - - 4

Reehorsterweg Noord (G22900) + + 1

Valley Center (G13010) + + 1

Veldhuizen A, Herstructurering (G24400) + + 1

VP Kazerneterreinen Elias Beeckman (G12930) - + 3

VP Kazerneterreinen Maurits noord (G12920) - + 3

VP Kazerneterreinen Simon Stevin (G12940) - + 3

Wekerom West (G70800) + - 2

Veldjesgraaf II (G61000) - - 4

Robert Kochlaan - - 4


Woonvisie Ede 2030 Opmaak 1 - Maglr

Documents

Transcript of Woonvisie Ede 2030 Opmaak 1 - Maglr