Wohnraumförderbericht 2016

Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz,Landwirtschaft und Verbraucherschutz

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Einleitung…………………………………………………………………………………………….4

1. Wohnungsnachfrage ......................................................................................................5

1.1 Bevölkerungsentwicklung .................................................................................. 5

1.2 Wanderungsbewegungen .................................................................................. 8

1.3 Nachfrage nach Sozialwohnungen ...................................................................11

1.4 Wohnversorgungsquoten ................................................................................. 15

1.5 Qualitative Aspekte der Wohnversorgung: Wohnflächen und Remanenz ....... 18

2. Wohnungsangebot ....................................................................................................... 20

2.1 Neubautätigkeit ................................................................................................ 20

2.2 Struktur der Baugenehmigungen ..................................................................... 22

2.3 Leerstände ....................................................................................................... 24

2.3 Öffentlich geförderte Wohnungsbestände ....................................................... 26

3. Mieten und Preise ......................................................................................................... 28

3.1 Angebotsmieten ............................................................................................... 28

3.2 Verkaufspreise ................................................................................................. 32

4. Künftige Wohnungsbedarfe in Hessen ................................................................... 35

5. Wohnungspolitik .......................................................................................................... 41

5.1 Soziale Wohnraumförderung im Überblick ...................................................... 41

5.2 Entwicklung der Förderprogramme.................................................................. 43

5.2.1 Förderung des Baus von Mietwohnungen für geringe Einkommen .......... 43

5.2.2 Förderung des Baus von Mietwohnungen für mittlere Einkommen .......... 45

5.2.3 Förderung der Modernisierung von Mietwohnungen ................................ 45

5.2.4 Studentisches Wohnen ............................................................................. 47

5.2.5 Förderung von Wohneigentum .................................................................. 49

5.2.6 Behindertengerechter Umbau ................................................................... 52

5.2.7 Erwerb von Belegungsrechten .................................................................. 54

5.2.8 Kommunalinvestitionsprogramm ............................................................... 55

5.2 Fehlbelegungsabgabe ..................................................................................... 55

5.3 Mieterschutz..................................................................................................... 56

5.4 Allianz für Wohnen in Hessen .......................................................................... 56

5.5 Anmeldesituation 2016..................................................................................... 59

Impressum…………………………………………………………………………………………60

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Einleitung

Das für die soziale Wohnraumförderung zuständige Ministerium ist nach § 3 Abs. 4 HWoFG verpflichtet, dem Landtag in dreijährigem Abstand einen Wohnraumförderbericht vorzulegen. Dieser Verpflichtung wird mit vorliegendem Bericht nachgekommen.

Die Situation an den Wohnungsmärkten hat sich in den vergangenen Jahren spürbar ge-wandelt. Die absehbare demografische Entwicklung hat die Wohnungspolitik vor neue, diffe-renziertere Herausforderungen gestellt. Künftig werden sich vermehrt Regionen mit ausge-glichenem Wohnungsmarkt, zum Teil auch mit einem Überangebot an Wohnungen, und Re-gionen mit einem verschärften Wohnungsmangel gegenüberstehen. Eine zusätzliche Her-ausforderung ist die große Zahl von Flüchtlingen.

In Hessen sind vor allem der südhessische Ballungsraum sowie die Hochschulstädte in Nord- und Mittelhessen durch einen Mangel an preiswertem Wohnraum gekennzeichnet. Neben primär quantitativen Aspekten verändert der immer raschere Wandel der Lebensstile auch die Struktur der Wohnungsnachfrage, an die sich das Angebot an Wohnraum anpassen muss.

Im vorliegenden Wohnraumbericht wird in den Kapitel eins bis drei die Entwicklung auf den hessischen Wohnungsmärkten in den vergangenen drei Jahren dargestellt. Die Marktlage wird anhand von angebots‐ und nachfrageseitigen Indikatoren analysiert und mit kartogra-phischen und tabellarischen Darstellungen deskriptiv aufgearbeitet. Im vierten Kapitel wird auf den künftigen Wohnungsbedarf in Hessen eingegangen. In dem Bericht abschließenden fünften Kapitel wird die Entwicklung der vom Land bereitgestellten Fördermittel dargestellt. Außerdem wird über die Entwicklung in den einzelnen Förderprogrammen, die rechtlichen Verbesserungen und die Allianz für Wohnen berichtet.

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1. Wohnungsnachfrage

1.1 Bevölkerungsentwicklung Die Wohnungsnachfrage wird in erster Linie durch die Bevölkerungsentwicklung bestimmt, dazu kommen Veränderungen in der Größenstruktur und damit der Anzahl der Haushalte. Hessenweit wuchs der Bevölkerungsstand zwischen den Jahren 2012 und 2014 im Mittel um 0,64 % pro Jahr auf knapp 6,1 Mio. Einwohner. Dies ist die höchste prozentuale Wachstums-rate seit dem Jahr 1993.

Tabelle 1: Veränderung des Bevölkerungs-standes in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten 2012 - 2014

Bevölke-rungsstand

2012

Bevölke-rungsstand

2013

Bevölke-rungsstand

2014

Veränderung in Prozent im Mittel

der Jahre 2012 - 2014

Land Hessen 6.016.481 6.045.425 6.093.888 0,64 %

Reg.-Bez. Darmstadt 3.791.381 3.822.479 3.863.818 0,95 %

Reg.-Bez. Gießen 1.023.277 1.023.150 1.029.020 0,28 %

Reg.-Bez. Kassel 1.201.823 1.199.796 1.201.050 -0,03 %

Darmstadt, Wissenschaftsstadt 147.925 149.743 151.879 1,33 %

Frankfurt am Main, Stadt 687.775 701.350 717.624 2,15 %

Offenbach am Main, Stadt 116.945 119.203 120.988 1,71 %

Wiesbaden, Landeshauptstadt 272.636 273.871 275.116 0,45 %

Landkreis Bergstraße 261.695 262.322 263.822 0,41 %

Landkreis Darmstadt-Dieburg 284.413 285.407 287.966 0,62 %

Landkreis Groß - Gerau 254.883 257.301 260.793 1,15 %

Hochtaunuskreis 228.098 229.167 230.798 0,59 %

Main - Kinzig - Kreis 403.134 404.995 407.619 0,55 %

Main - Taunus - Kreis 226.113 228.021 229.976 0,85 %

Odenwaldkreis 96.648 96.201 96.082 -0,29 %

Landkreis Offenbach 336.265 338.300 341.669 0,80 %

Rheingau - Taunus - Kreis 180.911 181.190 182.117 0,33 %

Wetteraukreis 293.940 295.408 297.369 0,58 %

Landkreis Gießen 253.041 253.820 259.834 1,33 %

Lahn - Dill – Kreis 252.106 251.327 251.440 -0,13 %

Landkreis Limburg - Weilburg 169.904 169.964 170.385 0,14 %

Landkreis Marburg – Biedenkopf 241.279 241.656 241.598 0,07 %

Vogelsbergkreis 106.947 106.383 105.763 -0,56 %

Kassel, documenta-Stadt 192.874 194.087 194.747 0,48 %

Landkreis Fulda 216.093 216.314 217.326 0,28 %

Landkreis Hersfeld – Rotenburg 120.165 119.651 119.394 -0,32 %

Landkreis Kassel 234.206 233.352 233.451 -0,16 %

Schwalm - Eder - Kreis 180.279 179.429 179.466 -0,23 %

Landkreis Waldeck - Frankenberg 157.293 156.607 156.460 -0,27 %

Werra - Meißner - Kreis 100.913 100.356 100.206 -0,35 %

Quelle: Berechnungen des IWU Datengrundlage Hessisches Statistisches Landesamt

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Innerhalb des Landes stellt sich die Situation jedoch höchst unterschiedlich dar: Für die star-ke Bevölkerungsdynamik zeichnet in erster Linie der Regierungsbezirk Darmstadt mit einer Zuwachsrate von fast 1 % über den Betrachtungszeitraum verantwortlich. Im Regierungsbe-zirk Gießen wuchs die Bevölkerungszahl um 0,28 % und im Regierungsbezirk Kassel blieb der Bevölkerungsstand über den Betrachtungszeitraum weitgehend konstant. Noch größere Unterschiede in der Wachstumsdynamik sind auf Kreisebene zu beobachten. Mit einer mittleren Zuwachsrate von mehr als 2 % über einen Dreijahreszeitraum war in Frankfurt am Main das hessenweit stärkste Bevölkerungswachstum zu verzeichnen, gefolgt von Offenbach und Darmstadt. Deutlich dahinter lagen Wiesbaden und Kassel mit einem mittleren Zuwachs von knapp 0,5 % pro Jahr. Insgesamt wiesen 18 von 26 Kreisen oder kreisfreien Städten über den Betrachtungszeitraum im Mittel eine positive Bevölkerungsent-wicklung auf. Im Vergleich zu früheren Jahren ist der Anteil der Regionen mit erkennbar rückläufiger Bevölkerung deutlich gesunken.

Abbildung 1: Mittlere Wachstumsrate des Bevölkerungsstands in den Hessischen Gemeinden und Kreisfreien Städten 2012 – 2014. Quelle: IWU

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Betrachtet man die räumliche Struktur der Bevölkerungsentwicklung in Hessen auf Gemein-deebene, wird deutlich, dass das Wachstumsmuster eine weitgehende Übereinstimmung mit dem Verstädterungsgrad besitzt, d.h. stärker verstädterte Regionen erfuhren eine stärkere Bevölkerungszunahme als dünner besiedelte Landesteile. Zu erkennen ist, dass das Rhein-Main-Gebiet entlang der Entwicklungsachsen in Ost-West- bzw. Nord-Südrichtung eine im-mer weiter reichende Ausdehnung erfährt. Nach Norden deutet sich eine Verschmelzung mit dem Raum Gießen-Wetzlar an, nach Süden mit der Metropolregion Rhein-Neckar. Daneben bleiben Kassel, Fulda und, in geringerem Umfang, Bad Hersfeld und Eschwege räumlich unabhängige Wachstumspole in Nordhessen. Gebiete mit weiterhin rückläufiger Bevölkerung finden sich vorwiegend in den Mittelgebirgs-lagen in der Nordhälfte des Landes sowie in den Randlagen des Spessart und Odenwaldes.

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1.2 Wanderungsbewegungen Die Bevölkerungszunahme in Hessen der Jahre 2011 bis zum aktuellsten von der amtlichen Statistik erfassen Jahr 2014 war vollständig auf Wanderungsgewinne zurückzuführen. Auf tausend Einwohner kamen landesweit jährlich im Mittel dieses Zeitraums mehr als 6 Perso-nen durch Wanderungsgewinne hinzu. Im Regierungsbezirk Darmstadt waren es 8,5, im Regierungsbezirk Gießen 3,0, und im Regierungsbezirk Kassel 2,4 Zuwanderer auf tausend Einwohner. Die Zuwanderungsgewinne im landesweiten Mittel entstehen ausschließlich durch Zuwanderung aus dem Ausland (unabhängig von der Nationalität der Personen) und hier im Schwerpunkt aus dem europäischen Ausland. In Südhessen betrug der Zuzug im Mittel ca. 7 Personen auf tausend, in Mittelhessen, bedingt durch den Sondereffekt der Hes-sischen Erstaufnahmeeinrichtung Gießen, fast 10 und im Regierungsbezirk Kassel 2,9 Per-sonen auf tausend. Zu beachten ist, dass diese Werte noch nicht den verstärkten Flücht-lingszuzug ab dem dritten Quartal 2015 beinhalten. Ohne die genannte Zuwanderung hätte Hessen in der betroffenen Periode einen leicht nega-tiven Wanderungssaldo mit den übrigen Bundesländern erzielt. Dies gilt auf Ebene der Re-gierungsbezirke auch für Mittel- und Nordhessen, die beide ca. 1,5 Personen auf tausend Einwohner pro Jahr an andere Bundesländer, bzw. nach Südhessen verloren haben, der durch Zuwanderung aus dem Ausland kompensiert wurde. Lediglich Südhessen erzielte durch Zuzug aus anderen hessischen Regierungsbezirken und anderen Bundesländern ein positives Innenwanderungsergebnis. Auf Kreisebene betrachtet wiesen die Kreisfreien Städte Darmstadt, Frankfurt und Offenbach am Main die höchsten Wanderungssalden auf; mit bis zu 17 Zuwanderern auf tausend Ein-wohner lag Darmstadt an der Spitze. Deutlich geringere Werte wiesen Wiesbaden und Kas-sel auf. Die Herkunftsgebiete der Zuwanderung in den Kreisfreien Städten sind jedoch höchst unterschiedlich: In Frankfurt, Offenbach und Wiesbaden sind Wanderungsgewinne vor allem Folge der Zuwanderung aus dem Ausland, in Darmstadt und Kassel spielt auch der Zuzug aus kreisangehörigen hessischen Gemeinden ein wichtige Rolle, was vermutlich durch die vergleichsweise große Zahl an Studierenden in den beiden Städten mitverursacht wird. Die übrigen Kreisfreien Städte verlieren hingegen mehr Einwohner in ihren Wande-rungsverhältnissen mit den übrigen hessischen Gemeinden. Wanderungen können jedoch nicht nur nach dem Herkunftsort unterschieden werden, son-dern auch nach dem Lebenszyklus. Der Großteil der Wanderungsbewegungen von Haushal-ten kann bestimmten Phasen zugeordnet werden, wobei einerseits nach dem Berufszyklus (Ausbildungsphase, Berufsphase und Ruhestand), andererseits nach dem Lebenszyklus (Kindheit, Singlephase, Expansionsphase, Konsolidierungsphase und Alter) unterschieden werden kann. Typisiert man das Wanderungsprofil der hessischen Gemeinden nach Ziel-gruppen, können räumliche Muster der lebenszyklusorientierten Wanderung sichtbar ge-macht werden. Anders als in den frühen 1990er-Jahren, in denen in Folge der Wiedervereinigung und der Umbrüche in Osteuropa vergleichbare Bevölkerungszuwachsraten vor allem in den subur-ban-ländlichen Regionen zu beobachten waren, liegt der Schwerpunkt der aktuellen Zuwan-derungstätigkeit durch jüngere Bildungs- und Berufswanderer eher in städtischen Regionen. Sie treten dort in Nachfragekonkurrenz mit innerhessischen Wanderungsbewegungen aus den ländlichen geprägten Räumen der gleichen Alterskohorte und Haushalten in der Expan-sionsphase, denen damit der Zugang zu familiengerechtem Wohnraum in den Kernstädten weiter erschwert wird. Die dadurch ausgelöste derzeit zu beobachtende Suburbanisierungs-wanderung unterscheidet sich von früheren Suburbanisierungsbewegungen in erster Linie durch ihren Suchradius, der, vermutlich in Folge fehlender Baulandangebote und hoher Prei-se in den inneren suburbanen Randlagen der Kernstädte, deutlich erweitert wurde. Etwas erleichtert wird die Situation durch die im Vergleich zu den 1980er- und 1990er-Jahren ge-ringere zahlenmäßige Besetzung der Alterskohorten in der familiengründenden Lebens-phase.

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Tabelle 2: Relative Wanderungssalden in den hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten nach Ziel- bzw. Herkunfts-raum 2011 - 2014

Insgesamt Aus/in

das Aus-land

Aus/in andere

Bundes-länder

Aus/in Kreisfreie hessische

Städte

Aus/in andere

hessische Kreise

Land Hessen 0,63% 0,66% -0,03% 0,04% -0,04 %

Reg.-Bez. Darmstadt 0,85% 0,69% 0,04% 0,11% 0,01 %

Reg.-Bez. Gießen 0,30% 0,98% -0,14% -0,15% -0,38 %

Reg.-Bez. Kassel 0,24% 0,29% -0,13% -0,03% 0,12 %

Darmstadt, Wissenschaftsstadt 1,68% 0,74% 0,42% -0,07% 0,57 %

Frankfurt am Main, Stadt 1,48% 1,32% 0,47% 0,01% -0,32 %

Offenbach am Main, Stadt 1,21% 1,80% -0,02% 0,16% -0,72 %

Wiesbaden, Landeshauptstadt 0,56% 0,52% 0,12% -0,03% -0,06 %

Landkreis Bergstraße 0,57% 0,46% 0,00% -0,05% 0,16 %

Landkreis Darmstadt-Dieburg 0,55% 0,52% -0,12% 0,05% 0,11 %

Landkreis Groß - Gerau 0,98% 0,76% -0,02% 0,13% 0,11 %

Hochtaunuskreis 0,68% 0,47% -0,18% 0,31% 0,08 %

Main - Kinzig - Kreis 0,61% 0,36% -0,07% 0,14% 0,18 %

Main - Taunus - Kreis 0,70% 0,48% -0,10% 0,41% -0,09 %

Odenwaldkreis 0,19% 0,49% -0,27% -0,13% 0,09 %

Landkreis Offenbach 0,72% 0,59% -0,08% 0,28% -0,07 %

Rheingau - Taunus - Kreis 0,53% 0,39% -0,22% 0,16% 0,19 %

Wetteraukreis 0,63% 0,38% -0,17% 0,15% 0,27 %

Landkreis Gießen 0,91% 3,05% 0,05% -0,36% -1,84 %

Lahn - Dill – Kreis 0,07% 0,21% -0,18% -0,06% 0,09 %

Landkreis Limburg - Weilburg 0,24% 0,32% -0,21% -0,08% 0,21 %

Landkreis Marburg – Biedenkopf 0,15% 0,41% -0,21% -0,14% 0,10 %

Vogelsbergkreis -0,20% 0,18% -0,24% -0,06% -0,09 %

Kassel, documenta-Stadt 0,59% 0,55% -0,04% -0,05% 0,12 %

Landkreis Fulda 0,28% 0,27% -0,12% -0,08% 0,20 %

Landkreis Hersfeld – Rotenburg 0,14% 0,39% -0,20% -0,11% 0,07 %

Landkreis Kassel 0,30% 0,14% -0,17% 0,21% 0,12 %

Schwalm - Eder - Kreis 0,10% 0,23% -0,15% -0,13% 0,15 %

Landkreis Waldeck - Frankenberg -0,01% 0,23% -0,21% -0,10% 0,07 %

Werra - Meißner - Kreis 0,14% 0,23% 0,00% -0,13% 0,04 %

Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage Hessisches Statistisches Landesamt

Die kartographische Darstellung zeigt die typisierten Wanderungsprofile hessischer Gemein-den für sechs verschiedene Gemeindetypen: Die Zentren Frankfurt am Main, Darmstadt Gießen und Marburg weisen charakteristische Merkmale von Zielen der Bildungs- und Be-rufseinstiegswanderung auf (in der kartographischen Darstellung schwarz): einen relativ ho-hen positiven Wanderungssaldo, der zum größten Teil durch die Alterskohorte der 18- bis unter 30-Jährigen gebildet wird, zusammen mit einen nahezu ausgeglichenem natürlichen Bevölkerungssaldo (Geburten abzüglich Sterbefälle), der typisch ist für Wohnorte mit einem hohen Anteil an Haushalten in der familiengründenden Phase. Ebenfalls deutlich positive Wanderungssalden bei nahezu ausgeglichenem natürlichen Saldo, aber eine breitere Alters-

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struktur der Zuwanderer sind charakteristisch für das arbeitsmarktinduzierte Wanderungspro-fil der übrigen Städte und städtisch geprägten Gemeinden im erweiterten Rhein-Main-Gebiet, aber auch für die eigenständigen städtischen Mittel und Oberzentren in Mittel- und Nordhes-sen sowie einige ihrer Umgebungsgemeinden (in der kartographischen Darstellung grau).

Abbildung 2: Wanderungsprofile hessischer Gemeinden nach Lebensphasen 2011 – 2014. Quelle: IWU Quellorte der Land-Stadt-Wanderung sind Gemeinden mit verstärkter Abwanderung, wobei die abwandernde Alterskohorte beinahe ausschließlich die der unter 30-Jährigen Bildungs- und Berufseinstiegswanderer darstellt (in der kartographischen Darstellung rot). Durch die Abwanderung dieser fertilen Alterskohorten kommt es in den betroffenen Orten auch zu ne-gativen natürlichen Bevölkerungssalden. Diesem Gemeindetyp, der durch das berufszykli-sche Wanderungsgeschehen Bevölkerungsanteile verliert, stehen solche gegenüber, die als Zielort für Familienwanderungen dienen: Allen diesen Gemeinden ist, je nach Intensität der Neubauaktivität vor Ort, ein mehr oder weniger großer positiver Wanderungssaldo gemein, der vorwiegend durch Familien mit minderjährigen Kindern gebildet wird, teilweise auch in Verbindung mit Seniorenwanderungsgewinnen im Familienverbund oder in wohnstandortna-he Wohn- oder Pflegeheime. Dieser Typus findet sich besonders im erweiterten suburbanen Umfeld der städtischen Kerne. Ehemalige Gemeinden dieses Typus, die besonders während der starken Zuzugsphase in der ersten Hälfte der 1990er-Jahre von der Zuwanderung von Familienhaushalten profitierten, mittlerweile aber in ihrer Entwicklungsdynamik stagnieren, finden sich dagegen vorwiegend in den ländlicher geprägten Randbereichen der suburbanen Räume in Hessen (in der kartographischen Darstellung orange).

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1.3 Nachfrage nach Sozialwohnungen Haushalte, die die entsprechenden Voraussetzungen für einen Wohnberechtigungsschein erfüllen, können sich bei den Gemeinden als Bewerber um eine geförderte Wohnung regist-rieren lassen. Da aus der Berechtigung kein Rechtsanspruch abgeleitet werden kann und die Registrierung einer eigeninitiativen Wohnungssuche nicht entgegensteht, übersteigt die Zahl der registrierten Haushalte regelmäßig das Angebot freiwerdender Sozialwohnungen deut-lich. Als Kenngröße für den Sozialwohnungsbedarf eignet sich die Zahl registrierter Haushal-te daher nicht. Allerdings lässt die Veränderung der Zahl wohnungssuchender Haushalte zwischen einzelnen Jahren Rückschlüsse auf die Lage auf den hessischen Mietwohnungs-märkten zu. Hessenweit waren Ende des Jahres 2015 ca. 44.300 wohnberechtigte Haushalte oder 1,51 Haushalte pro 100 Bedarfshaushalte1 der Gesamtbevölkerung als wohnungssuchend regis-triert. Verglichen mit der Zahl von etwa 45.600 Haushalten Ende 2013 stellt diese Zahl einen geringfügigen Rückgang um ca. 1,5 % pro Jahr dar. Im Regierungsbezirk Darmstadt betrug der Anteil registrierter wohnungssuchender Haushalte 1,82 pro 100, ein Rückgang gegen-über dem Jahr 2013 um 1,7 % pro Jahr, im Regierungsbezirk Gießen waren es 1,16 pro 100 Haushalte, im Regierungsbezirk Kassel kamen 0,77 registrierte sozialwohnungssuchende Haushalte auf 100 Bedarfshaushalte der Bevölkerung, was einem leichten Rückgang von ca. 0,5 % pro Jahr seit dem Jahr 2013 entspricht. Unter den Kreisfreien Städten lag der Anteil wohnungssuchender Haushalte im Jahr 2015 mit ca. 3,3 pro 100 Bedarfshaushalte hessenweit am höchsten in Offenbach, gefolgt von Darmstadt (2,9 pro 100), Wiesbaden und Frankfurt (je 2,2 pro 100). Kassel lag mit 1,9 pro 100 Haushalte etwas darunter. Hohe Anteile ergaben sich auch in einigen Landkreisen wie dem Landkreis Groß-Gerau mit 2,9 pro 100 oder dem Main-Taunus-Kreis mit 2,3 pro 100 Bedarfshaushalte. Am geringsten lag der Anteil wohnungssuchender Haushalte vor allem in den ländlicher geprägten Kreisen Mittel- und Nordhessens mit weniger als einem suchenden Haushalt pro 100 Bedarfshaushalte der Gesamtbevölkerung. Gegenüber dem Jahr 2013 waren in den Kreisfreien Städten Darmstadt (10 %), Kassel (12 %), Wiesbaden (17 %) und Frankfurt (20 %) Zuwachsraten im unteren zweistelligen Be-reich zu beobachten. Gegen den Trend rückläufig war die Zahl der registrierten wohnungs-suchenden Haushalte in Offenbach. Deutlich höhere Zuwachsraten waren in verschiedenen Landkreisen zu beobachten, beispielsweise im Landkreis Groß-Gerau oder im Hochtaunus-kreis. Rückläufig war die Nachfrage dagegen in den Landkreisen Bergstraße, Offenbach und dem Wetteraukreis. In Mittelhessen besonders von einer Erhöhung der Registrierungszahlen betroffen war der Vogelsbergkreis, wo sich die Zahl verdreifacht hat, allerdings auf absolut gesehen sehr geringem Niveau. Eine deutliche Zunahme auf hohem Niveau wurde dagegen im Lahn-Dill-Kreis gemeldet, wo sich die Zahl um mehr als 130 % erhöht hat, sowie im Land-kreis Gießen mit einem Plus von 30 %. In Nordhessen wurden vergleichbare Ergebnisse im Landkreis Fulda mit einem Zuwachs um 44 % beobachtet. Insgesamt zeigt diese Entwick-lung eine weitere Konzentration der sozialen Wohnungsnachfrage in den verstädterten Räumen, die teilweise deutliche Zunahme der Zahl registrierter wohnberechtigter Haushalte außerhalb der Ballungsraumkerne im Lauf der letzten drei Jahre ist jedoch auch ein Anzei-chen für zunehmende Versorgungsengpässe mit Wohnungen im niedrigpreisigen Segment in kleineren Gemeinden, auch wenn die absolute Zahl der betroffenen Haushalte verglichen mit den Städten gering ist.

1 Unter Bedarfshaushalten werden alle Haushalte verstanden, die grundsätzlich eine eigene Wohnung nachfra-gen, auch wenn sie u.U. aufgrund eines fehlenden Angebots oder zu geringer Wohnkaufkraft zeitweise auf eine eigene Wohnung verzichten. Nicht unter Bedarfshaushalte fallen nur diejenigen Haushalte, die freiwillig, d.h. aufgrund ihrer Wohnpräferenzen auf eine eigene Wohnung als Hauptmieter oder selbstnutzender Eigentümer verzichten.

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Tabelle 3: Sozialwohnungssuchende Haushalte in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten 2013 - 2015

2013 2014 2015

Mittlere Ver-änderungs-rate p.a. in

Prozent 2013 - 2015

Als suchend registrierte

Haushalte pro 100 Bedarfs-

haushalte insgesamt

2015 Land Hessen 45.603 44.744 44.261 -1,5% 1,51

Reg.-Bez. Darmstadt 35.469 34.590 34.283 -1,7 % 1,82

Reg.-Bez. Gießen 5.667 5.568 5.556 -1,0 % 1,16

Reg.-Bez. Kassel 4.467 4.586 4.422 -0,5 % 0,77

Darmstadt, Wissenschaftsstadt 2.245 2.221 2.331 1,9 % 2,94

Frankfurt am Main, Stadt 7.915 8.496 8.616 4,3 % 2,23

Offenbach am Main, Stadt 2.035 1.990 1.986 -1,2 % 3,26

Wiesbaden, Landeshauptstadt 3.236 3.587 3.148 -1,4 % 2,24

Landkreis Bergstraße 1.342 1.308 1.335 -0,3 % 1,10

Landkreis Darmstadt-Dieburg 2.444 2.271 2.270 -3,6 % 1,75

Landkreis Groß - Gerau 3.376 3.584 3.603 3,3 % 2,90

Hochtaunuskreis 1.736 1.675 1.617 -3,5 % 1,48

Main - Kinzig - Kreis 2.100 1.571 1.520 -14,9 % 0,80

Main - Taunus - Kreis 2.682 2.566 2.538 -2,7 % 2,30

Odenwaldkreis 62 85 90 20,5 % 0,21

Landkreis Offenbach 3.577 2.588 2.950 -9,2 % 1,77

Rheingau - Taunus - Kreis 736 665 799 4,2 % 0,92

Wetteraukreis 1.983 1.983 1.480 -13,6 % 1,08

Landkreis Gießen 2.147 1.761 1.710 -10,8 % 1,35

Lahn - Dill – Kreis 2.100 2.284 2.251 3,5 % 2,00

Landkreis Limburg - Weilburg 392 421 386 -0,8 % 0,51

Landkreis Marburg – Biedenkopf 989 1.056 1.167 8,6 % 1,02

Vogelsbergkreis 39 46 42 3,8 % 0,09

Kassel, documenta-Stadt 2.084 1.966 2.053 -0,7 % 1,90

Landkreis Fulda 883 1.027 817 -3,8 % 0,82

Landkreis Hersfeld – Rotenburg 291 370 374 13,4 % 0,68

Landkreis Kassel 472 451 231 -30,0 % 0,21

Schwalm - Eder - Kreis 246 232 348 18,9 % 0,43

Landkreis Waldeck - Frankenberg 402 437 485 9,8 % 0,67

Werra - Meißner - Kreis 89 103 114 13,2 % 0,24

Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz

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Abbildung 3: Rangfolge der Hessischen Kreise und Kreisfreien Städte nach dem Anteil der sozialwohnungssuchenden Haushalte 2015. Quelle: IWU

Diese Tendenz wird auch durch die Struktur der wohnungssuchenden Haushalte unterstri-chen. Hessenweit waren 2015 ca. 51 % der registrierten wohnungssuchenden Haushalte Bezieher von Transferleistungen (SGB II oder XII o.ä.). Während diese Quote landesweit und im Regierungsbezirk Darmstadt zwischen 2013 und 2015 weitgehend konstant blieb, nahm der Anteil der Transferleistungsbezieher in Mittel- und Nordhessen um 18 % bzw. 13 % zu. Betrachtet man die Veränderung auf Kreisebene, wird deutlich, dass diese Zunah-me weniger auf der Nachfragesituation in den Städten beruht – dort war der Anteil weitge-hend stabil, in Frankfurt und Offenbach sogar rückläufig – sondern auf einer verstärkten Nachfrage nach Sozialwohnungen durch Transferleistungsbezieher in verschiedenen Land-kreisen. Ein vergleichbarer Trend ist auch bei der Sozialwohnungsnachfrage durch ausländi-sche Haushalte zu beobachten: Landkreise mit bislang geringem Anteil an registrierten aus-ländischen wohnungssuchenden Haushalten erfuhren im Mittel einen umso größeren Nach-fragezuwachs über die letzten Jahre, allerdings ausgehend von teilweise sehr geringen Fall-zahlen, was die hohen Steigerungsraten u.U. wieder etwas relativieren mag. Während im Landkreis Offenbach beispielsweise die Anzahl ausländischer registrierter Haushalte um 16 % zurückging, nahm die Zahl im Lahn-Dill-Kreis um 93 % zu, im Kreis Waldeck-Frankenberg um 100 % und im Schwalm-Eder-Kreis um 155 %. Auch diese Entwicklung deutet auf zu-nehmende Schwierigkeiten der Wohnungsversorgung für die genannten Nachfragegruppen in den vormals eher entspannten ländlichen Wohnungsmärkten hin, vermutlich dürften hier-bei aber auch Verlagerungseffekte der Nachfrage aus den höherpreisigen Regionen eine Rolle spielen.

0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50

VogelsbergkreisOdenwaldkreis

Landkreis KasselWerra - Meißner - Kreis

Schwalm - Eder - KreisLandkreis Limburg - Weilburg

Landkreis Waldeck - FrankenbergLandkreis Hersfeld - Rotenburg

Reg.-Bez. KasselMain - Kinzig - Kreis

Landkreis FuldaRheingau - Taunus - Kreis

Landkreis Marburg - BiedenkopfWetteraukreis

Landkreis BergstraßeReg.-Bez. GießenLandkreis GießenHochtaunuskreis

Land HessenLandkreis Darmstadt-Dieburg

Landkreis OffenbachReg.-Bez. Darmstadt

Kassel, documenta-StadtLahn - Dill - Kreis

Frankfurt am Main, StadtWiesbaden, Landeshauptstadt

Main - Taunus - KreisLandkreis Groß - Gerau

Darmstadt, WissenschaftsstadtOffenbach am Main, Stadt

Sozialwohnungssuchende Haushalte pro 100 Bedarfshaushalte 2015

14

Tabelle 4: Ausgewählte Strukturmerkmale sozialwohnungssuchender Haushalte in den Hessischen Kreisen und Kreis-freien Städten 2013 und 2015

Anzahl ausländischer Haushalte

Verände-rung in Prozent

Bezieher von Transfer-leistungen

Verände-rung in Prozent

2013 2015 2013 -2015 2013 2015 2013 -

2015

Land Hessen 15.035 17.174 14% 22.309 22.668 2%

Reg.-Bez. Darmstadt 13.278 14.486 9 % 18.440 18.245 -1 %

Reg.-Bez. Gießen 914 1.476 61 % 2.373 2.749 16 %

Reg.-Bez. Kassel 843 1.212 44 % 1.496 1.674 12 %

Darmstadt, Wissenschaftsstadt 807 1.070 33 % 1.422 1.594 12 %

Frankfurt am Main, Stadt 3.513 4.218 20 % 4.959 4.898 -1 %

Offenbach am Main, Stadt 1.284 1.290 0 % 1.346 1.271 -6 %

Wiesbaden, Landeshauptstadt 1.089 1.158 6 % 2.187 2.299 5 %

Landkreis Bergstraße 446 548 23 % 683 825 21 %

Landkreis Darmstadt-Dieburg 859 765 -11 % 1.254 1.187 -5 %

Landkreis Groß - Gerau 1.444 1.684 17 % 1.416 1.422 0 %

Hochtaunuskreis 655 653 0 % 864 842 -3 %

Main - Kinzig - Kreis 577 512 -11 % 1.130 880 -22 %

Main - Taunus - Kreis 673 848 26 % 892 997 12 %

Odenwaldkreis 35 49 40 % 32 41 28 %

Landkreis Offenbach 1.163 976 -16 % 1.486 1.214 -18 %

Rheingau - Taunus - Kreis 307 436 42 % 185 236 28 %

Wetteraukreis 426 279 -35 % 584 539 -8 %

Landkreis Gießen 285 343 20 % 652 893 37 %

Lahn - Dill – Kreis 443 853 93 % 1.129 1.093 -3 %

Landkreis Limburg - Weilburg 89 115 29 % 165 200 21 %

Landkreis Marburg – Biedenkopf 97 164 69 % 412 559 36 %

Vogelsbergkreis 0 1 - 15 4 -73 %

Kassel, documenta-Stadt 546 677 24 % 788 904 15 %

Landkreis Fulda 91 163 79 % 282 166 -41 %

Landkreis Hersfeld – Rotenburg 4 12 200 % 52 91 75 %

Landkreis Kassel 53 43 -19 % 116 57 -51 %

Schwalm - Eder - Kreis 47 120 155 % 87 135 55 %

Landkreis Waldeck - Frankenberg 83 166 100 % 129 254 97 %

Werra - Meißner - Kreis 19 31 63 % 42 67 60 %

Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz

15

1.4 Wohnversorgungsquoten Wohnungsversorgungsquoten setzen die Zahl der Haushalte mit der Zahl zur Verfügung stehender Wohnungen in Bezug und sind damit vor allem bei geringen Leerstandsraten ein sehr gutes Maß für die Marktanspannung. In ausgeglichenen Märkten stehen regelmäßig ca. 102 bis 103 Wohnungen pro 100 Haushalte zur Verfügung, um eine ausreichende Fluktua-tions- und Modernisierungsreserve zu gewährleisten. Die Folgen einer Wohnversorgungs-quote, die unter diesem Gleichgewichtswert liegt, sind vermehrte Untervermietungsfälle, un-terlassene Umzugstätigkeit trotz erhöhtem Wohnbedarf z.B. nach Familiengründung, aber auch der Verzicht auf eine eigene Haushaltsbildung, z.B. durch den Verbleib von erwachse-nen Kindern im Familienverbund. Bei der Berechnung der Quote in Tabelle 5 wurden daher Bedarfshaushalte (siehe die Anmerkungen im vorigen Abschnitt) zugrunde gelegt. Im Regierungsbezirk Darmstadt lag die die anhand dieser Kenngrößen rechnerisch ermittelte Wohnversorgungsquote im Jahr 2014 bei 101, im Regierungsbezirk Gießen bei 104 und im Regierungsbezirk Kassel bei 105. Hessenweit ergibt sich eine mittlere Quote von 102, d.h. auf 100 Haushalte kamen im Mittel 102 Wohnungen, was in etwa dem Soll entspräche. Auf-grund der regionalen Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage ist damit jedoch kein ausgeglichener Markt gewährleistet. Elf Kreise und Kreisfreie Städte lagen unter diesem Wert, 15 darüber. Die Spanne reicht dabei von 97 in Kassel bis zu 110 im Werra-Meißner-Kreis. Besonders geringe Wohnversorgungsquoten wurden nicht nur in den Kreisfreien Städ-ten beobachtet, sondern auch in verschiedenen Landkreisen: In Südhessen waren dies die Landkreise Groß-Gerau und Offenbach; in Mittelhessen die Landkreisen Gießen und Mar-burg-Biedenkopf. Von einer geringen Wohnversorgungsquote waren damit vorrangig auch die Hochschulstandorte betroffen.

16

Tabelle 5: Entwicklung der Wohnversorgungs-quoten in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten 2012 - 2014

Wohnungen pro 100

Bedarfs-haushalte

2012

Wohnungen pro 100

Bedarfs-haushalte

2013

Wohnungen pro 100

Bedarfs-haushalte

2014

Mittlere Ver-änderungs-rate p.a. in

Prozent 2012 - 2014

Land Hessen 104 103 102 -1,1 %

Reg.-Bez. Darmstadt 103 102 101 -1,4 %

Reg.-Bez. Gießen 105 105 104 -0,6 %

Reg.-Bez. Kassel 106 105 105 -0,5 %

Darmstadt, Wissenschaftsstadt 102 100 99 -2,1 %

Frankfurt am Main, Stadt 102 100 98 -1,3 %

Offenbach am Main, Stadt 104 101 99 -2,6 %

Wiesbaden, Landeshauptstadt 103 102 102 -1,5 %

Landkreis Bergstraße 105 104 104 -1,0 %

Landkreis Darmstadt-Dieburg 104 103 102 -1,2 %

Landkreis Groß - Gerau 101 100 98 -1,8 %

Hochtaunuskreis 104 103 102 -1,3 %

Main - Kinzig - Kreis 105 104 103 -1,2 %

Main - Taunus - Kreis 103 102 101 -1,2 %

Odenwaldkreis 108 108 107 -0,8 %

Landkreis Offenbach 101 100 98 -1,7 %

Rheingau - Taunus - Kreis 105 105 104 -1,4 %

Wetteraukreis 104 104 103 -1,1 %

Landkreis Gießen 103 102 102 -0,9 %

Lahn - Dill – Kreis 106 106 105 -0,3 %

Landkreis Limburg - Weilburg 108 107 107 -0,6 %

Landkreis Marburg – Biedenkopf 103 103 102 -0,9 %

Vogelsbergkreis 109 109 109 0,1 %

Kassel, documenta-Stadt 100 99 98 -1,5 %

Landkreis Fulda 107 106 106 -0,3 %

Landkreis Hersfeld – Rotenburg 108 108 108 -0,4 %

Landkreis Kassel 106 105 105 -0,6 %

Schwalm - Eder - Kreis 107 107 107 -0,3 %

Landkreis Waldeck - Frankenberg 109 108 109 0,0 %

Werra - Meißner - Kreis 110 110 110 0,3 %

Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage: Hessisches Statistisches Landesamt, Statistisches Bundesamt

Bezugsgröße der Wohnversorgungsquoten sind Bedarfshaushalte. Gegenüber den Ergebnissen des Zensus 2011 (Wohnhaushalte) können

sich Abweichungen ergeben.

17

Betrachtet man die Veränderung der Wohnversorgungsquote zwischen den Jahre 2012 bis 2014 als Indikator für eine zu- oder abnehmende Marktanspannung, so wird deutlich, dass die Wohnversorgungslage in fast allen Kreisen und Kreisfreien Städten an Anspannung zu-nimmt. Lediglich in zwei Kreisen, dem Werra-Meißner-Kreis und dem Vogelsbergkreis ent-spannte sich die Lage etwas, im Kreis Waldeck-Frankenberg blieb sie in etwa auf dem glei-chen Niveau. In Folge der weitgehend auf die Städte und ihr Umland konzentrierten Zuwan-derungstätigkeit waren die Kreisfreien Städte am stärksten von einer Verschlechterung der Wohnversorgungsquote betroffen. Die Gebietskörperschaften mit der bereits 2012 gerings-ten Wohnversorgungsquote verzeichneten damit im Mittel auch die stärkste Verschärfung der Marktanspannung.

Abbildung 4: Rangfolge der Hessischen Kreise und Kreisfreien Städte nach der Größe der Wohnversorgungsquote 2014. Quelle: IWU

90 95 100 105 110 115

Kassel, documenta-StadtLandkreis Offenbach

Landkreis Groß - GerauDarmstadt, Wissenschaftsstadt

Frankfurt am Main, StadtOffenbach am Main, Stadt

Main - Taunus - KreisReg.-Bez. Darmstadt

Wiesbaden, LandeshauptstadtLandkreis GießenHochtaunuskreis

Landkreis Marburg - BiedenkopfLand Hessen

Landkreis Darmstadt-DieburgWetteraukreis

Main - Kinzig - KreisRheingau - Taunus - Kreis

Landkreis BergstraßeReg.-Bez. GießenLandkreis KasselReg.-Bez. Kassel

Lahn - Dill - KreisLandkreis Fulda

Schwalm - Eder - KreisLandkreis Limburg - Weilburg

OdenwaldkreisLandkreis Hersfeld - Rotenburg

Landkreis Waldeck - FrankenbergVogelsbergkreis

Werra - Meißner - Kreis

Wohnversorgungsquoten 2014

18

1.5 Qualitative Aspekte der Wohnversorgung: Wohnflächen und Remanenz Veränderungen des Wohnflächenkonsums von Haushalten fallen weitgehend mit bestimm-ten Phasen im Lebenszyklus des Haushalts zusammen (Haushaltsbildende Phase, Expansi-onsphase des Haushalts, Konsolidierungsphase und Alter). Während der Wohnflächenkon-sum mit zunehmendem Lebensalter in der Regel in Folge von Haushaltsvergrößerungen zunimmt, ist dies in den Phasen der Haushaltsverkleinerung nur in geringerem Umfang der Fall. In den hessischen Großstädten z.B. liegt die mittlere Wohnfläche von Haushalten über 65 Jahre im Mittel nur unwesentlich unter der eines Haushalts der Altersgruppe 45 – 54 Jah-re, trotz der beträchtlichen Größenunterschiede der Haushalte beider Altersgruppen. Hes-senweit beträgt der Wohnflächenunterschied etwa 6 %:

Abbildung 5: Mittlere Wohnfläche der Haushalte nach Altersklasse des Haupteinkommensbeziehers in Hessen 2010. Quelle: IWU. Datengrundlage Mikrozensus 2010

Ursächlich für diesen sog. Remanenzeffekt sind u.a. einerseits die relativ niedrigen Wohn-kosten, z.B. im Fall belastungsfreien selbstgenutzten Wohneigentums, die den Verbleib in bestehenden Wohnverhältnissen erlauben, aber auch der natürliche Wunsch, in angestamm-ten Wohnverhältnissen zu bleiben. Dennoch sind es oftmals externe Effekte, die eine – vom Haushalt gewünschte Verkleinerung der Wohnung – verhindern: In Phasen stark steigender Marktmieten erschweren große Unterschiede zwischen z.T. relativ niedrigen Bestandsmieten und Marktmieten oftmals die Anpassung des Wohnkonsums, da ein Umzug in eine kleinere Wohnung wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. Es kommt zu Lock in-Effekten, die gerade in Phase erhöhter Marktanspannung den Ausgleich zwischen Wohnungsangebot und Wohnungsnach-frage zusätzlich verzögern können. Welche Potenziale im Wohnungsbestand würden sich rein rechnerisch bei einer Verbesse-rung des remanenzbedingten Mismatches – kleine Haushalte in (zu) großen Wohnungen und Familienhaushalte in (zu) kleinen Wohnungen ergeben? Hessenweit verfügt die Gruppe der Haushalte über 65 Jahre mit ca. 82 Mio. Quadratmeter Wohnfläche (Hochrechnung aus dem Mikrozensus 2010 als aktuellster verfügbarer Datengrundlage) über etwa 29 % der ge-samten Wohnflächen in Hessen. Jedem Haushalt dieser Altersgruppe stehen statistisch im Mittel knapp 100 m² Wohnfläche zur Verfügung. Eine Reduktion dieses Wohnflächenkon-sums um 10 % würde 8,2 Mio. m² Wohnfläche im Bestand freimachen, was einem Äquiva-lent von ca. 85.000 Wohnungen oder ca. 2,8 % des hessischen Wohnungsbestands ent-spricht. Es ist jedoch klar, dass diese Potentiale bei weitem nicht ausgeschöpft werden kön-

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1 unter25 Jahre

2 25 biseinschl.34 Jahre

3 35 biseinschl.44 Jahre

4 45 biseinschl.54 Jahre

5 55 biseinschl.64 Jahre

6 65 undälter

Mittlere Wohnfläche pro Haushalt

Woh

nflä

che

im m

²

Kommunen unter 20.000Einwohner

Kommunen zwischen20.000 bis unter 100.000EinwohnerKommunen zwischen100.000 bis unter 500.000EinwohnerKommunen über 500.000Einwohner

19

nen, ohne dass akkurate Lösungen für die Haushalte angeboten werden. Außerdem gilt, da die Zahl der Haushalte unverändert bleibt, wird eine verstärkte Umzugstätigkeit in kleinere Wohnungen die Zahl freier Wohnungen nicht erhöhen. Den quantitativen Neubaubedarf durch wachsende Einwohnerzahlen in Hessen kann ein besseres Matching im Bestand da-her nicht reduzieren helfen. Anders liegt der Fall bei der qualitativen Wohnflächenversorgung. Wenn die o.g. Flächen vollumfänglich Haushalten in der Expansionsphase zugutekämen, würde sich deren qualita-tive Wohnversorgung im Mittel um ca. 5 bis 10 m² pro Haushalt verbessern. Neben der un-mittelbaren Verbesserung des Angebots für diese von knappen Märkten besonders betroffe-nen Haushalte kann sich auch eine Verbesserung der Ausnutzung von Neubauflächen erge-ben, wenn ein Teil der Eigenheimnachfrage im Bestand gedeckt werden kann.

Abbildung 6: Mittlere Wohnfläche der Haushalte nach Altersklasse: Ist-Situation und Szenarion „reduzierte Remanenz“ Quelle: IWU. Datengrundlage Mikrozensus 2010

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40

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100

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1 unter25 Jahre

2 25 biseinschl.34 Jahre

3 35 biseinschl.44 Jahre

4 45 biseinschl.54 Jahre

5 55 biseinschl.64 Jahre

6 65 undälter

Mittlere Wohnfläche pro Haushalt

Woh

nflä

che

im m

²

Hessischer Mittelwert 2010

Szenario "10% reduzierteRemanenz"

20

2. Wohnungsangebot

2.1 Neubautätigkeit Rückläufige Bevölkerungszahlen und zahlenmäßig gering besetzte Alterskohorten in der haushaltsgründenden Lebensphase in Hessen ließen die Wohnungsneubautätigkeit nach dem letzten Zyklushochpunkt Anfang des Jahrtausends deutlich abflauen. Auf die in den Städten um das Jahr 2006, auf Landesebene seit spätestens 2009 eingetretene Trendwende bei der Bevölkerungsentwicklung wurde jedoch anbieterseitig erst mit deutlicher Verzöge-rung reagiert. Zwischen 2009 und 2012 lag die Neubautätigkeit im Wohnungsbau in Hessen mit ca. 10.000 zusätzlichen Wohnungen pro Jahr für einige Jahre auf dem niedrigsten Stand seit 1950. Erst im Jahr 2013 kam es mit mehr als 12.000 zusätzlichen Wohnungen zu einer sichtbaren Erholung der Neubautätigkeit, die im Jahr 2014 mit mehr als 15.700 fertiggestell-ten Wohnungen noch einmal gesteigert wurde. Im Vergleich mit den Fertigstellungsraten des wiedervereinigungsbedingten Baubooms der 1990er-Jahre mit mehr als 42.000 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 1995 ist das Niveau der Fertigstellungsrate allerdings immer noch relativ gering: Im Mittel entsprach der jährliche Bestandszuwachs in den Jahren 2012 bis 2014 hessenweit einer Neubauintensität von ca. 31 zusätzlichen Wohnungen auf 10.000 Wohnungen im Bestand. Im Regierungsbezirk Darmstadt waren es 36 Wohnungen auf 10.000, im Regierungsbezirk Gießen 29 und im Re-gierungsbezirk Kassel 19 zusätzliche Wohnungen auf 10.000 Bestandswohnungen. Am stärksten war die Neubauintensität mit einem Wert von 67 / 10.000 in Frankfurt am Main. Relativ hohe Fertigstellungsintensitäten waren auch in Darmstadt, im Landkreis Gießen und im Landkreis Fulda mit jeweils ca. 45 Wohnungen auf 10.000 Bestandswohnungen zu be-obachten. Aufgrund der geringen Nachfragedynamik waren die Bestandsveränderungen in den Landkreisen Hersfeld-Rotenburg und im Werra-Meißner-Kreis am geringsten aus. Maßgeblich für eine entlastende Wirkung auf den Wohnungsmarkt ist jedoch weniger das absolute Niveau der Fertigstellungsraten als vielmehr das Verhältnis zwischen den Fertig-stellungszahlen und der Zusatznachfrage durch Haushalte mit Wohnbedarf (relative Neubau-intensität). Hessenweit lag dieses Verhältnis im Mittel der Jahre 2012 bis 2014 bei 47 %. Das heißt, für jeweils 100 neu entstandene oder von außerhalb Hessens zugewanderte Haushal-te wurden 47 neue Wohnungen hergestellt. In Südhessen lag das Verhältnis bei vergleichba-ren 44 %, in Mittelhessen bei 61 % und in Nordhessen bei 56 %. Dieses offensichtliche Missverhältnis zwischen Zusatznachfrage und Zusatzangebot ist temporär kaum zu vermei-den, da die Neubautätigkeit aufgrund der zeitintensiven Planungs- und Herstellungsphase nur mit einer gewissen Verzögerung auf eine gestiegene Nachfrage reagieren kann. Es ver-anschaulicht jedoch das Problem, dass trotz einer deutlichen Intensivierung der Wohnungs-bautätigkeit die angespannte Lage auf den hessischen Wohnungsmärkten in den überwie-genden Landesteilen so lange noch weiter zunimmt, solange die Bevölkerungszahl schneller wächst als die Wohnungszahl. Betrachtet man die relative Neubauintensität auf Kreisebene, zeigen sich deutliche regionale Abweichungen vom hessischen Mittelwert. In zwei Landkreisen, dem Vogelsbergkreis und dem Landkreis Waldeck-Frankenberg, lag das Verhältnis über 1, d.h. es wurden mehr Woh-nungen neu erstellt als Haushalte hinzukamen. Um dieses ausgeglichene Verhältnis zu er-reichen, genügten jedoch aufgrund der geringen Bevölkerungsdynamik in diesen Kreisen Neubauraten von unter 0,2 %. Fast ausgeglichene Verhältnisse wurden auch im Landkreis Fulda erzielt, wo auf 100 zusätzliche Bedarfshaushalte rechnerisch 86 neue Wohnungen kamen. 60 Wohnungen auf 100 Bedarfshaushalte im Mittel der Jahre 2012 bis 2015 wurden in Frankfurt am Main errichtet, dort jedoch mit einer deutlich höheren Neubaurate von 0,67 % bezogen auf den Wohnungsbestand. Vergleichbare Ergebnisse wurden auch mit der Neu-bautätigkeit im Landkreis Gießen erzielt. Deutlich hinter den Frankfurter Zahlen lagen die übrigen Kreisfreien Städte mit 39 % in Darmstadt, 30 % in Wiesbaden, 28 % in Kassel und nur 24 % in Offenbach. Um das zuwanderungsbedingte Wohnungsdefizit in den Ballungs-räumen zu mindern, ist daher eine weitere Intensivierung der Wohnungsneubauaktivitäten erforderlich.

21

Tabelle 6: Wohnungsbestands- veränderungen in den Hessi-schen Kreisen und Kreisfreien Städten 2012 – 2014

Bestands-zuwächse im

Wohnungsbau 2012

Bestands-zuwächse im

Wohnungsbau 2013

Bestands-zuwächse im

Wohnungsbau 2014

Bestands-zuwächse pro 10.000 Woh-

nungen im Mittel der

Jahre 2012 -2014

Bestands-zuwachs pro 100 zusätzli-

chen Bedarfs-haus-halten

im Mittel der Jahre

2012 -2014

Land Hessen 10.473 12.106 15.729 31 47

Reg.-Bez. Darmstadt 7.365 8.799 11.381 36 44

Reg.-Bez. Gießen 1.795 1.861 2.413 29 61

Reg.-Bez. Kassel 1.313 1.446 1.935 19 56

Darmstadt, Wissenschaftsstadt 602 623 418 45 39

Frankfurt am Main, Stadt 2.392 3.106 4.392 67 60

Offenbach am Main, Stadt 73 86 409 28 24

Wiesbaden, Landeshauptstadt 293 393 483 21 30

Landkreis Bergstraße 287 390 408 21 41

Landkreis Darmstadt-Dieburg 219 380 749 29 44

Landkreis Groß - Gerau 626 575 706 36 37

Hochtaunuskreis 282 182 581 23 36

Main - Kinzig - Kreis 613 886 889 31 44

Main - Taunus - Kreis 395 717 559 39 50

Odenwaldkreis 92 73 195 20 44

Landkreis Offenbach 508 399 686 22 28

Rheingau - Taunus - Kreis 300 311 186 19 30

Wetteraukreis 683 678 720 34 49

Landkreis Gießen 729 717 919 43 59

Lahn - Dill – Kreis 288 308 515 23 74

Landkreis Limburg - Weilburg 276 245 329 24 56

Landkreis Marburg – Biedenkopf 434 488 545 30 52

Vogelsbergkreis 68 103 105 14 172

Kassel, documenta-Stadt 260 301 323 20 28

Landkreis Fulda 483 634 802 46 86

Landkreis Hersfeld – Rotenburg 177 73 97 10 47

Landkreis Kassel 187 49 327 11 38

Schwalm - Eder - Kreis 58 99 116 8 45

Landkreis Waldeck - Frankenberg 118 201 217 18 119

Werra - Meißner – Kreis* 30 89 53 9 (0)*

Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage Hessisches Statistisches Landesamt, Statistisches Bundesamt

*Kein interpretierbares Ergebnis infolge rückläufiger Haushaltszahlen bei positiver Neubautätigkeit

22

2.2 Struktur der Baugenehmigungen Betrachtet man die Entwicklung der Zahl der Baugenehmigungen, war von 2013 bis 2014 in der Tat eine positive Entwicklung zu beobachten. So nahm die Zahl der Wohnbaugenehmi-gungen hessenweit von 19.767 im Jahr 2013 auf 21.737 im Jahr 2014 zu, ein Plus von ca. 10 %. Die für das Jahr 2015 registrierten 21.142 genehmigten Wohnungen deuten jedoch keine weitere Steigerung der Wohnungsbautätigkeit an. Auffällig ist weiterhin, dass die Zu-wächse in den letzten Jahren vorwiegend auf Maßnahmen im Bestand beruhen, bei den vor allem angebotswirksamen Neubauten hingegen kein Wachstumstrend zu beobachten war. Zwar können auch im Bestand sinnvolle Wohnungskapazitäten gewonnen werden, wenn dies z.B. durch Umwandlung vormalig gewerblicher Nutzungen erfolgt. In den letzten Jahren lag der gesamte Zuwachs der Wohnungsbestände jedoch nicht wesentlich über den Fertig-stellungszahlen im Wohnungsneubau. Dies bedeutet, dass durch Bestandsmaßnahmen rein zahlenmäßig nur wenige zusätzliche Wohnungen entstanden, vielmehr dürften Wohnungs-zusammenlegungen und Modernisierungen bei Bestandsmaßnahmen im Vordergrund ste-hen. Im ersten Quartal 2016 deutet sich zwar eine weitere Steigerung bei den Neubauge-nehmigungen an, es kann zum derzeitigen Zeitpunkt jedoch noch nicht festgestellt werden, ob dieser Trend auf das Jahr hochgerechnet Bestand haben wird. Betrachtet man die Verteilung der Baugenehmigungszahlen auf die verschiedenen regiona-len Teilmärkte, wird deutlich, dass im Jahr 2014 als aktuellstem verfügbaren Berichtsjahr auf Regierungsbezirksebene ca. ein Viertel bis ein Drittel der Genehmigungen auf Eigentums-wohnungen entfallen, zwischen 3 % und 11 % auf Wohnheime und der Rest, d.h. 60 % bis 70 % auf sonstige Wohnungen, d.h. in der Regel auf Mietwohnungen oder Eigenheime. Ty-pischerweise ergibt sich in den stärker städtisch geprägten Landkreisen ein höherer Anteil an Eigentumswohnungen. Der Anteil betrug beispielsweise 47 % in Frankfurt und 36 % in Wies-baden sowie 37 % in Kassel. Vermutlich durch Sondereffekte aus der Entwicklung des Neu-baugebiets Hafen Offenbach betrug der Anteil in Offenbach sogar 65 %. Deutlich darunter lag der Wert in Darmstadt mit nur 25 %, was allerdings durch die hohe Zahl an genehmigten Wohnheimwohnungen verursacht worden sein dürfte. Nur eine untergeordnete Rolle spielt der Eigentumswohnungsbau außerhalb der Städte, mit Anteilen unter 20 %.

23

Tabelle 7: Struktur der Wohnungsbauge-nehmigungen in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten, 2013 - 2015

Neubau- und Be-stands-maß-

nahmen 2013

Neubau- und Be-stands-maß-

nahmen 2014

Neubau- und Be-stands-maß-

nahmen 2015

Davon im Jahr 2014 als Woh-

nungen in Wohn-heimen

Davon im Jahr 2014 als Eigen-tumswoh-

nungen

Land Hessen 19.767 21.737 21.142 10% 34%

Reg.-Bez. Darmstadt 14.467 16.227 14.754 11 % 38%

Reg.-Bez. Gießen 2.787 2.723 3.340 3 % 26%

Reg.-Bez. Kassel 2.513 2.787 3.048 8 % 22%

Darmstadt, Wissenschaftsstadt 758 1.100 773 49 % 25%

Frankfurt am Main, Stadt 5.278 5.076 4.681 15 % 47%

Offenbach am Main, Stadt 577 950 508 0 % 65%

Wiesbaden, Landeshauptstadt 775 771 752 0 % 36%

Landkreis Bergstraße 568 615 808 7 % 28%

Landkreis Darmstadt-Dieburg 839 1.199 1.009 14 % 24%

Landkreis Groß - Gerau 975 938 854 0 % 32%

Hochtaunuskreis 801 520 577 1 % 23%

Main - Kinzig - Kreis 921 1.077 986 3 % 32%

Main - Taunus - Kreis 655 1.017 1.085 5 % 34%

Odenwaldkreis 150 157 230 0 % 15%

Landkreis Offenbach 928 1.040 865 8 % 35%

Rheingau - Taunus - Kreis 492 648 552 3 % 42%

Wetteraukreis 750 1.119 1.074 12 % 32%

Landkreis Gießen 1.011 1.111 1.429 1 % 37%

Lahn - Dill – Kreis 613 514 803 5 % 11%

Landkreis Limburg - Weilburg 423 427 450 0 % 31%

Landkreis Marburg – Biedenkopf 609 563 539 11 % 21%

Vogelsbergkreis 131 108 119 0 % 0%

Kassel, documenta-Stadt 457 612 576 8 % 37%

Landkreis Fulda 944 594 890 3 % 20%

Landkreis Hersfeld – Rotenburg 169 190 260 0 % 27%

Landkreis Kassel 422 622 628 4 % 20%

Schwalm - Eder - Kreis 242 326 374 3 % 15%

Landkreis Waldeck - Frankenberg 206 308 224 12 % 16%

Werra - Meißner - Kreis 73 135 96 57 % 0%

Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage Hessisches Statistisches Landesamt

24

2.3 Leerstände Leerstandsdaten für den gesamten Wohnungsbestand werden von der laufenden amtlichen Statistik nicht erhoben. Der aus Hochrechnungen aus vermieteten Mehrfamilienhäusern er-mittelte CBRE-empirica-Leerstandsindex erlaubt jedoch ersatzweise eine stichprobenbasier-te Einschätzung des marktaktiven Leerstands. In Landkreisen mit geringen Anteilen an Mehrfamilienhäusern ist dabei jedoch mit einer größeren Unschärfe zu rechnen. Eine Ver-gleichbarkeit mit anderen Leerstandserhebungen wie dem Zensus 2011 ist ebenfalls nicht gegeben.

Abbildung 7: Rangfolge der Hessischen Kreise und Kreisfreien Städte nach der Höhe des relativen marktaktiven Wohnungsleerstands 2014. Quelle: IWU

Hessenweit lag die relative Leerstandsrate im Jahr 2014 danach bei 2,2 %, was einem jährli-chen Rückgang um 3 % im Vergleich zum Jahr 2012 darstellt. Etwas geringer fielen die Rückgänge mit 2 % pro Jahr in Nordhessen von 3,8 % auf ca. 3,6 % aus, deutlich stärker mit 5 % pro Jahr in Südhessen von 1,9 % im Jahr 2012 auf 1,7 % im Jahr 2014. Etwas verbes-sert hat sich nach Aussage des Index die Lage in Mittelhessen mit einem Plus von 1 % pro Jahr. Stärkere Veränderungen sind auf Kreisebene zu beobachten. Die zunehmend angespannte Versorgungslage in den Kreisfreien Städten hat dort zu den größten Rückgängen bei den Leerstandsraten geführt. Am stärksten davon betroffen waren Frankfurt mit einem Rückgang um ca. 14 % pro Jahr auf nur noch 0,6 %, Offenbach mit einem annähernd gleich starken Rückgang von 1,8 % auf 1,4 %, gefolgt von Kassel mit einem Rückgang um 5 % pro Jahr auf 2,8 %. In etwa gleichem Umfang reduzierte sich die Leerstandsrate im Landkreis Groß-Gerau, im Hochtaunuskreis, im Main-Taunuskreis, im Landkreis Offenbach sowie in den Landkreisen Gießen und Lahn-Dill. Die extrem niedrigen Werte in Frankfurt und Darmstadt von 0,6 % bzw. 0,7 % liegen bereits in Bereichen, in denen die Funktionsfähigkeit des Woh-nungsmarktes aufgrund fehlender Fluktuationsreserven gefährdet ist. Technisch gesehen

0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0%

Werra - Meißner - KreisSchwalm - Eder - Kreis

Landkreis Hersfeld - RotenburgOdenwaldkreis

Landkreis Limburg - WeilburgLandkreis Waldeck - Frankenberg

VogelsbergkreisLahn - Dill - KreisReg.-Bez. KasselLandkreis Fulda

Landkreis KasselRheingau - Taunus - Kreis

Landkreis BergstraßeMain - Kinzig - Kreis

Kassel, documenta-StadtReg.-Bez. Gießen

WetteraukreisLandkreis Marburg - Biedenkopf

Land HessenLandkreis Darmstadt-Dieburg

HochtaunuskreisWiesbaden, Landeshauptstadt

Landkreis OffenbachReg.-Bez. Darmstadt

Landkreis Groß - GerauMain - Taunus - Kreis

Landkreis GießenOffenbach am Main, Stadt

Darmstadt, WissenschaftsstadtFrankfurt am Main, Stadt

Marktaktive Wohnungsleerstandsraten 2014

25

lässt sich der dortige Leerstand von unter einem Prozent des Wohnungsbestandes auch durch eine weitere Verkürzung des Vermarktungszeitraums kaum noch reduzieren.

Tabelle 8: Entwicklung der Leerstandsraten in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten 2012 - 2014

2012 2013 2014

Veränderung 2012 - 2014 pro Jahr in

Prozent

Land Hessen 2,3 % 2,2 % 2,2 % -3 %

Reg.-Bez. Darmstadt 1,9 % 1,8 % 1,7 % -5 %

Reg.-Bez. Gießen 2,7 % 2,8 % 2,8 % 1 %

Reg.-Bez. Kassel 3,8 % 3,7 % 3,6 % -2 %

Darmstadt, Wissenschaftsstadt 0,8 % 0,7 % 0,7 % -9 %

Frankfurt am Main, Stadt 0,8 % 0,7 % 0,6 % -14 %

Offenbach am Main, Stadt 1,8 % 1,6 % 1,4 % -11 %

Wiesbaden, Landeshauptstadt 2,1 % 2,0 % 2,0 % -3 %

Landkreis Bergstraße 3,3 % 3,2 % 3,1 % -3 %

Landkreis Darmstadt-Dieburg 2,3 % 2,2 % 2,1 % -4 %

Landkreis Groß - Gerau 1,9 % 1,8 % 1,7 % -5 %

Hochtaunuskreis 2,3 % 2,1 % 2,0 % -6 %

Main - Kinzig - Kreis 2,9 % 3,0 % 2,9 % 0 %

Main - Taunus - Kreis 1,9 % 1,7 % 1,6 % -8 %

Odenwaldkreis 3,8 % 3,9 % 4,0 % 2 %

Landkreis Offenbach 2,1 % 2,0 % 1,9 % -6 %

Rheingau - Taunus - Kreis 3,5 % 3,4 % 3,3 % -3 %

Wetteraukreis 3,0 % 2,8 % 2,7 % -4 %

Landkreis Gießen 1,9 % 1,8 % 1,6 % -9 %

Lahn - Dill - Kreis 3,3 % 3,7 % 3,7 % 6 %

Landkreis Limburg - Weilburg 3,9 % 3,9 % 3,8 % 0 %

Landkreis Marburg - Biedenkopf 2,3 % 2,5 % 2,5 % 5 %

Vogelsbergkreis 3,5 % 3,7 % 3,8 % 4 %

Kassel, documenta-Stadt 3,1 % 2,9 % 2,8 % -5 %

Landkreis Fulda 3,6 % 3,5 % 3,5 % -1 %

Landkreis Hersfeld - Rotenburg 4,3 % 4,2 % 4,2 % -1 %

Landkreis Kassel 3,5 % 3,5 % 3,4 % -2 %

Schwalm - Eder - Kreis 5,0 % 5,1 % 5,1 % 0 %

Landkreis Waldeck - Frankenberg 3,9 % 3,8 % 3,8 % -1 %

Werra - Meißner - Kreis 6,8 % 6,5 % 6,5 % -2 %

Datengrundlage: CBRE-Empirica-Leerstandsindex

Bezirks- und Landeswerte berechnet (IWU) aus Kreismittelwerten, gewichtet mit dem Mietwohnungsbestand 2011 (Zensus)

26

2.3 Öffentlich geförderte Wohnungsbestände In Hessen bestanden zum Jahresabschluss 2015 100.660 öffentlich mit Landesmitteln ge-förderte Mietwohnungen (einschließlich Belegungsbindungen im Bestand und Modernisie-rungsförderungen, ohne Förderverträge der Wohnfürsorge und ohne Wohnungen in der Nachwirkungsfrist nach Auslaufen der Förderung). Dies entspricht einem Anteil von ca. 3,7 % am gesamten hessischen Wohnungsbestand. Gegenüber dem Bestand von ca. 116.000 geförderten Wohnungen zum Jahresende 2013 stellt dies einen Rückgang um ca. -6,8 % pro Jahr dar. Ca. zwei Drittel der öffentlich geförderten Mietwohnungsbestände lagen im Regierungsbezirk Darmstadt, 19 % im Regierungsbezirk Kassel und 13 % im Regierungsbezirk Gießen. Unter den Kreisen und Kreisfreien Städten verfügte die Stadt Frankfurt mit mehr als 23.000 Woh-nungen oder 6,8 % des städtischen Wohnungsbestands über die hessenweit größte Zahl an geförderten Wohnungen. Vergleichbar hohe relative Anteile von 6,3 % bis 7,4 % Sozialmiet-wohnungen am städtischen Gesamtbestand wiesen auch die übrigen kreisfreien Städte in Hessen auf. Betrachtet man die Veränderung der geförderten Wohnungsbestände, so ist zu bemerken, dass der Rückgang mit -5,9 % pro Jahr im Regierungsbezirk Darmstadt etwas geringer ausfiel als im Landesmittel, mit -9,8 % im Regierungsbezirk Gießen und -8,0 % pro Jahr im Regierungsbezirk Kassel etwas höher als im hessenweiten Mittel. Innerhalb der Landkreise und Kreisfreien Städte entfielen die stärksten Rückgänge der Zahl der Sozial-wohnungen auf den Landkreise Limburg-Weilburg, den Lahn-Dill-Kreis, den Main-Taunus-Kreis und den Odenwaldkreis, mit jährlichen Raten von – 10 % bis knapp – 20 %. Die ge-ringsten Rückgänge wurden im Landkreis Darmstadt-Dieburg und im Rheingau-Taunus-Kreis mit Werten von unter 3 % Rückgang im Jahr beobachtet. Vorrangig verantwortlich für die hessenweit abnehmende Zahl an mietgebundenen Wohnun-gen sind die derzeit verstärkt auslaufenden Förderungen des § 88 d II. WoBauG (vereinbarte Förderung), die nur über eine kurze Bindungsdauer verfügten. Bei dieser Entwicklung darf auch nicht außer Acht gelassen werden, dass der regionale Schwerpunkt der bestehenden geförderten Wohnungen nicht unbedingt mit dem aktuellen Bedarfsschwerpunkt überein-stimmt. Ersatzförderungen müssen daher im Regelfall nicht an gleicher Stelle begründet werden; anstelle von Mietwohnungen sind je nach örtlichem Bedarf auch Modernisierungs- und Eigentumsmaßnahmen vorzuziehen. Dazu kommt, dass neben der hier erwähnten Mietwohnungsbauförderung des Landes auch kommunale Förderungen wie Belegungsbin-dungen im Bestand begründet werden.

27

Tabelle 9: Mietpreisgebundene Woh-nungsbestände* in den Hessi-schen Kreisen und Kreisfreien Städten 2013 - 2015

Geförderter Miet-

wohnungs-bestand

2013

Geförderter Miet-

wohnungs-bestand

2014

Geförderter Miet-

wohnungs-bestand

2015

Bestands-verände-

rungen 2013 - 2015 pro Jahr in

Prozent

Anteil geförderte

Wohnun-gen an

gesamtem Wohnungs-

bestand 2014**

Land Hessen 115.918 108.979 100.660 -6,8 % 3,7 %

Reg.-Bez. Darmstadt 77.583 74.697 68.744 -5,9 % 4,0 %

Reg.-Bez. Gießen 15.889 14.197 12.919 -9,8 % 2,9 %

Reg.-Bez. Kassel 22.446 20.085 18.997 -8,0 % 3,4 %

Darmstadt, Wissenschaftsstadt 5.601 5.692 4.793 -7,5 % 7,4 %

Frankfurt am Main, Stadt 25.801 25.569 23.176 -5,2 % 6,8 %

Offenbach am Main, Stadt 4.427 4.000 3.906 -6,1 % 6,7 %

Wiesbaden, Landeshauptstadt 9.243 8.886 8.372 -4,8 % 6,3 %

Landkreis Bergstraße 2.970 2.809 2.750 -3,8 % 2,3 %

Landkreis Darmstadt-Dieburg 3.088 3.030 2.966 -2,0 % 2,3 %

Landkreis Groß - Gerau 5.229 4.823 4.593 -6,3 % 4,0 %

Hochtaunuskreis 2.654 2.490 2.314 -6,6 % 2,3 %

Main - Kinzig - Kreis 4.658 4.315 4.147 -5,6 % 2,2 %

Main - Taunus - Kreis 3.906 3.573 3.156 -10,1 % 3,3 %

Odenwaldkreis 786 673 634 -10,2 % 1,5 %

Landkreis Offenbach 5.317 5.134 4.426 -8,8 % 3,2 %

Rheingau - Taunus - Kreis 1.630 1.592 1.548 -2,5 % 1,8 %

Wetteraukreis 2.273 2.111 1.963 -7,1 % 1,5 %

Landkreis Gießen 4.994 4.649 4.171 -8,6 % 3,7 %

Lahn - Dill - Kreis 3.481 2.969 2.634 -13,0 % 2,5 %

Landkreis Limburg - Weilburg 1.648 1.178 1.089 -18,7 % 1,5 %

Landkreis Marburg - Biedenkopf 4.847 4.611 4.385 -4,9 % 4,0 %

Vogelsbergkreis 919 790 640 -16,5 % 1,5 %

Kassel, documenta-Stadt 7.039 6.715 6.366 -4,9 % 6,4 %

Landkreis Fulda 3.304 2.974 2.804 -7,9 % 2,8 %

Landkreis Hersfeld - Rotenburg 2.355 2.047 1.910 -9,9 % 3,5 %

Landkreis Kassel 2.881 2.528 2.397 -8,8 % 2,2 %

Schwalm - Eder - Kreis 2.178 1.847 1.772 -9,8 % 2,1 %

Landkreis Waldeck - Frankenberg 2.544 2.110 1.993 -11,5 % 2,7 % Werra - Meißner - Kreis 2.145 1.864 1.755 -9,5 % 3,6 %

Datengrundlage: Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, WI-Bank * incl. Modernisierungsförderungen und Belegungsbindungen im Bestand, ohne Förderungen der Wohnfürsorge ** Bezogen auf den Wohnungsbestand 2014

28

3. Mieten und Preise

3.1 Angebotsmieten Bei Wohnungsmietpreisen ist zwischen Mieten in bestehenden Mietverhältnissen (Be-standsmieten oder Vertragsmieten) und Mietpreisen für Neuvermietungen (Marktmieten oder Neuvertragsmieten) zu unterscheiden. Mittlere Bestandsmietpreise zeigen im Zeitverlauf eine relativ geringe Dynamik infolge der vorherrschenden Mechanismen der Mietpreisanpas-sung in Wohnungsmietverträgen. Neuvertragsmieten sind dagegen eher geeignet, kurzfristi-ge Preisveränderungen auf einem Wohnungsmarkt abzubilden. Anders als Transaktionsprei-se bei Wohnungsverkäufen werden derartige Mieten allerdings nicht zentral registriert. Anstelle von Neuvertragsmieten wurden daher Angebotsmietinformationen des Datenanbie-ters IDN Immodaten herangezogen, die aktuelle und kleinräumige Berechnungen mittlerer Marktmietenniveaus erlauben. Zu beachten ist jedoch, dass die damit berechneten Preisin-formationen bestimmte Wohnungsteilmärkte nicht beinhalten. Dies betrifft in erster Linie den sozialen Wohnungsmarkt, der in der Regel unternehmenseigene Vermarktungsplattformen benutzt, sowie informelle Vermietungstätigkeiten. Es ist daher zu vermuten, dass die tatsäch-lichen Marktmieten im Mittel unter Berücksichtigung dieser fehlenden Teilmärkte etwas nied-riger ausfallen würden. Ebenfalls zu berücksichtigen ist, dass die berichteten Mittelwerte nicht qualitätskontrolliert sind, sich also je nach Charakter des örtlichen Wohnungsmarkts auf unterschiedliche Angebotsschwerpunkte bezieht. In Märkten mit einer intensiven Neubautä-tigkeit wirkt sich diese beispielsweise erhöhend auf das statistische Mittel aller Mieten aus, ohne dass damit eine tatsächliche Veränderung von Mieten für Bestandswohnungen ver-bunden sein miss. Eine direkte Vergleichbarkeit der Mittelwerte einzelner Gebietskörper-schaften ist daher nicht unmittelbar gewährleistet. Hessenweit ergibt sich auf dieser Datengrundlage eine mittlere Angebotsmiete von 8,90 € pro m² und Monat im Jahr 2015. Dieser relativ hohe Wert ergibt sich aus dem großen Ge-wichtsanteil, den die Wohnungsmärkte der Kreisfreien Städte, allen voran der Stadt Frank-furt, am Gesamtmittel erhalten. Auf Bezirksebene ergeben sich ca. 6,00 € pro m² im Mittel des Regierungsbezirks Kassel, 6,90 € pro m² im Regierungsbezirk Gießen und ca. 9,90 € pro m² im Regierungsbezirk Darmstadt.

29

Tabelle 10: Entwicklung der Angebotsmieten in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten 2013 - 2015

Mittelwert 2013

Mittelwert 2014

Mittelwert 2015

Mittlere Wachstums-

rate 2013 – 2015

in Prozent pro Jahr

Land Hessen 8,30 € 8,50 € 8,80 € 3,0 %

Reg.-Bez. Darmstadt 9,30 € 9,50 € 9,90 € 3,2 %

Reg.-Bez. Gießen 6,40 € 6,60 € 6,90 € 3,8 %

Reg.-Bez. Kassel 5,60 € 5,80 € 6,00 € 3,5 %

Darmstadt, Wissenschaftsstadt 9,60 € 9,80 € 9,90 € 1,6 %

Frankfurt am Main, Stadt 12,20 € 12,60 € 13,10 € 3,6 %

Offenbach am Main, Stadt 8,40 € 8,80 € 9,30 € 5,2 %

Wiesbaden, Landeshauptstadt 9,60 € 9,70 € 10,20 € 3,1 %

Landkreis Bergstraße 6,80 € 7,00 € 7,20 € 2,9 %

Landkreis Darmstadt-Dieburg 7,60 € 7,70 € 8,00 € 2,6 %

Landkreis Groß - Gerau 8,20 € 8,40 € 8,70 € 3,0 %

Hochtaunuskreis 9,50 € 9,70 € 10,00 € 2,6 %

Main - Kinzig - Kreis 6,90 € 7,00 € 7,30 € 2,9 %

Main - Taunus - Kreis 9,20 € 9,30 € 9,60 € 2,2 %

Odenwaldkreis 5,60 € 5,90 € 6,00 € 3,5 %

Landkreis Offenbach 8,40 € 8,50 € 8,80 € 2,4 %

Rheingau - Taunus - Kreis 7,40 € 7,60 € 7,80 € 2,7 %

Wetteraukreis 7,20 € 7,40 € 7,60 € 2,7 %

Landkreis Gießen 6,90 € 7,20 € 7,60 € 4,9 %

Lahn - Dill - Kreis 5,80 € 6,00 € 6,30 € 4,2 %

Landkreis Limburg - Weilburg 5,60 € 5,70 € 5,90 € 2,6 %

Landkreis Marburg - Biedenkopf 7,10 € 7,20 € 7,70 € 4,1 %

Vogelsbergkreis* 4,90 € 5,20 € 5,20 € 3,0 %

Kassel, documenta-Stadt 6,60 € 7,00 € 7,10 € 3,7 %

Landkreis Fulda 5,50 € 5,70 € 6,10 € 5,3 %

Landkreis Hersfeld - Rotenburg 5,20 € 5,10 € 5,20 € 0,0 %

Landkreis Kassel 5,40 € 5,70 € 5,90 € 4,5 %

Schwalm - Eder – Kreis* 4,80 € 4,90 € 5,10 € 3,1 %

Landkreis Waldeck – Frankenberg* 4,80 € 4,90 € 5,20 € 4,1 %

Werra - Meißner – Kreis* 4,60 € 4,90 € 4,90 € 3,2 %

Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage IDN Immodaten GmbH. Bezirks- und Landeswerte berechnet aus Kreismittelwer-ten, gewichtet mit dem Mietwohnungsbestand 2011 (Zensus). Preisangaben zum Preisstand des jeweiligen Jahres. * Wachstumsraten können fallzahlbedingt nur unter Vorbehalt interpretiert werden

Auf Ebene der Landkreise und Kreisfreien Städte ergeben sich die höchsten mittleren Marktmieten 2015 in Frankfurt am Main mit mehr als 13 € pro m², gefolgt von Wiesbaden mit 10,20 € pro m² und Darmstadt mit 9,90 € pro m². Offenbach lag mit 9,30 € pro m² etwas da-runter, Kassel mit 7,10 € pro m² deutlich unter den Werten der südhessischen Kreisfreien Städte. Hohe mittlere Marktmieten wurden 2015 auch in den ballungsraumnahen Landkrei-sen Hochtaunuskreis (10 € pro m²), Main-Taunus-Kreis (9,60 € pro m²), Offenbach (8,80 € pro m²) und Groß-Gerau (8,70 € pro m²) verlangt. Am unteren Ende liegen die Marktmieten

30

in den nordhessischen Landkreisen mit Mittelwerten von um die 5 € pro m² im Werra-Meißner-Kreis bis 6 € pro m² im Landkreis Fulda.

Abbildung 8: Mittlere Angebotsmieten in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten. Quelle: IWU

Die räumliche Struktur des Mietpreisniveaus in Hessen zeigt ein Mietpreisgefälle, das struk-turell vom Gegensatz des Rhein-Main-Gebiets mit den übrigen Landesteilen dominiert wird. Auffällig ist der insbesondere im südwestlichen Quadranten des Ballungsraums weit über die Kernzone hinausreichende Bereich relativ hoher Mietpreise, der im Westen bis zu den west-lichen Vororten Wiesbadens im Rheingau-Taunus-Kreis, im Süden entlang der Bergstraße annähernd bis zur hessischen Landesgrenze reicht. Ursächlich hierfür sind u.a. Über-sprungseffekte durch eine unbefriedigte Wohnungsnachfrage in den Kernstädten, die zu sukzessiven Nachfrageverlagerungen in die erweiterte Peripherie des Ballungsraums führt. Angesichts der zunehmenden Knappheit auf den hessischen Wohnungsmärkten waren die Marktmieten in den letzten Jahren in allen Landkreisen und Kreisfreien Städten im Mittel der Letzten Jahre von einer positiven Wachstumsdynamik geprägt. Am stärksten betroffen waren die Kreisfreien Städte, die, mit Ausnahme der Stadt Darmstadt, im Jahresmittel Mietpreis-steigerungen von bis zu 5 % verzeichneten. Vergleichbare Zuwächse wurden in den von ihren städtischen Zentren geprägten Landkreisen Gießen, Fulda, Marburg-Biedenkopf und im Lahn-Dill-Kreis beobachtet. Etwas unter dem Landesmittel von 3,2 % mittlerer Wachs-tumsrate lagen die Marktmietpreissteigerungen in den ballungsraumnahen Landkreisen Südhessens. Die geringsten Zuwächse wurden im Landkreis Hersfeld-Rotenburg beobach-tet. Gegen den Trend nur geringfügig stiegen auch die Marktmieten in Darmstadt. Dies kann aber u.a. mit dem bereits vor 2012 zu beobachtenden hohem Preisniveau der Universitäts-stadt begründet werden, das vermutlich nur noch geringe Erhöhungsspielräume bei der Neuvermietung erlaubte.

31

Abbildung 9: Rangfolge der Hessischen Kreise und Kreisfreien Städte nach der Stärke des Marktmietenwachstums 2013 - 2015 Quelle: IWU. * Wachstumsraten können fallzahlbedingt nur unter Vorbehalt interpretiert werden

0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0%

Landkreis Hersfeld - RotenburgDarmstadt, Wissenschaftsstadt

Main - Taunus - KreisLandkreis Offenbach

Landkreis Darmstadt-DieburgHochtaunuskreis

Landkreis Limburg - WeilburgRheingau - Taunus - Kreis

WetteraukreisMain - Kinzig - Kreis

Landkreis BergstraßeLand Hessen

Landkreis Groß - GerauVogelsbergkreis*

Wiesbaden, LandeshauptstadtSchwalm - Eder - Kreis*

Reg.-Bez. DarmstadtWerra - Meißner - Kreis*

Reg.-Bez. KasselOdenwaldkreis

Frankfurt am Main, StadtKassel, documenta-Stadt

Reg.-Bez. GießenLandkreis Waldeck - Frankenberg*

Landkreis Marburg - BiedenkopfLahn - Dill - KreisLandkreis Kassel

Landkreis GießenOffenbach am Main, Stadt

Landkreis FuldaMittleres Angebotsmietpreiswachstum 2013 - 2015 pro Jahr

32

3.2 Verkaufspreise Die in weiten Landesteilen angespannte Wohnungsmarktlage macht sich auch auf dem Markt für Wohneigentum bemerkbar. Bedingt durch die vorwiegend in hochpreisigen Regio-nen Südhessens getätigten Verkäufe lag der rechnerische Verkaufspreis für ein standardi-siertes gebrauchtes Einfamilienhaus (nach Standarddefinition der Gutachterausschüsse in Hessen 40 Jahre alt, 150 m² Wohnfläche, 700 m² Grundstücksgröße in mittlerer Lage) in Hessen rechnerisch bei knapp 400.000 €. Im Regierungsbezirk Darmstadt waren es 450.000 € während im Regierungsbezirk Gießen und Kassel nur ca. bis 165.000 € waren. In Frankfurt würde dafür im Mittel 580.000 € gezahlt werden, in Wiesbaden 492.000 und in Darmstadt 410.000. Offenbach mit 325.000 € und Kassel mit 227.000 € liegen deutlich unter den Mit-telwerten der vorgenannten Kreisfreien Städte. Die tatsächliche Preisstreuung für reale Verkäufe dürfte aufgrund der in den Städten in der Regel geringeren, in den dünn besiedelten Kreisen größeren Grundstücksgröße geringer ausfallen als die Preisunterschiede für das zu Vergleichszwecken gewählte Standardhaus. Mit Preissteigerungen von bis zu 10 % im Mittel der letzten Berichtsjahre 2012 bis 2014 für gebrauchte Einfamilienhäuser in Frankfurt waren vor allem in den hochpreisigen Kreisen im Ballungsraum Rhein-Main auch die höchsten Preissteigerungen zu beobachten, mit Aus-nahme von Offenbach und Wiesbaden, wo nur relativ geringe Preissteigerungen bei Einfami-lienhäusern in der Größenordnung um die 3 % zu beobachten waren. Deutliche Preiszu-wächse waren auch für Eigenheime in den meisten nordhessischen Landkreisen erkennbar, allerdings auf deutlich niedrigerem Preisniveau. Steigende Preise und ein knappes Angebot machen sich im stagnierenden Transaktionsvo-lumen bemerkbar. Mit ca. 22.300 Verkaufsfällen bebauter Grundstücke im Jahr 2014 wurden zwar ca. 10 % mehr Verkäufe registriert als im Vorjahr, jedoch 10 % weniger als im Jahr 2012 mit ca. 24.700 Fällen. Die Schwankung in der Zahl der Verkaufsfälle dieser beiden Jah-re war vermutlich von Vorzieheffekten in Folge der Grunderwerbssteuererhöhung 2013 be-einflusst worden. Eine verlässliche Trendaussage zur Transaktionstätigkeit ist daher kaum möglich. Grundsätzlich ist zu erwarten, dass die intensivere Neubautätigkeit zu einer Erhö-hung der Neubautransaktionen beiträgt, jedoch bei Bestandsobjekten mangels verfügbarer Angebote und einer zunehmenden Diskrepanz zwischen Preisforderung und Wert käufersei-tig es eher zu Zurückhaltung kommt. Deutliche Preissteigerungen waren auch bei neu errichteten Eigentumswohnungen zu be-obachten. In den Kreisfreien Städten Südhessens wurden 2014 mittlere Kaufpreise zwischen ca. 3. 000 € pro m² in Offenbach und 3.600 € pro m² in Frankfurt registriert. Am unteren Ende der Preisskala stehen 2.100 € pro m² im Landkreis Kassel oder im Landkreis Fulda.

33

Tabelle 11: Entwicklung der Verkaufspreise für ge-brauchte Einfamilienhäuser in den Hessi-schen Kreisen und Kreisfreien Städten, 2012 - 2014

Mittelwert 2012

Mittelwert 2013

Mittelwert 2014

Mittlere Veränderungs-rate 2012 – 2014

(in Prozent pro Jahr)

Land Hessen 331.000 € 345.000 € 399.000 € 9,8 % Reg.-Bez. Darmstadt 376.000 € 397.000 € 450.000 € 9,4 %

Reg.-Bez. Gießen 159.000 € 161.000 € 165.000 € 1,9 %

Reg.-Bez. Kassel 139.000 € 152.000 € 160.000 € 7,3 %

Darmstadt, Wissenschaftsstadt 363.000 € 387.000 € 410.000 € 6,3 %

Frankfurt am Main, Stadt 480.000 € 535.000 € 581.000 € 10,0 %

Offenbach am Main, Stadt 308.000 € 325.000 € 325.000 € 2,7 %

Wiesbaden, Landeshauptstadt 463.000 € 471.000 € 492.000 € 3,1 %

Landkreis Bergstraße 219.000 € 230.000 € 239.000 € 4,5 %

Landkreis Darmstadt-Dieburg 268.000 € 283.000 € 291.000 € 4,2 %

Landkreis Groß - Gerau 281.000 € 296.000 € 304.000 € 4,0 %

Hochtaunuskreis 342.000 € 352.000 € 379.000 € 5,3 %

Main - Kinzig - Kreis 207.000 € 213.000 € 230.000 € 5,4 %

Main - Taunus - Kreis 392.000 € 401.000 € 438.000 € 5,7 %

Odenwaldkreis 159.000 € 161.000 € 169.000 € 3,1 %

Landkreis Offenbach 326.000 € 347.000 € 358.000 € 4,8 %

Rheingau - Taunus - Kreis 248.000 € 256.000 € 273.000 € 4,9 %

Wetteraukreis 196.000 € 201.000 € 219.000 € 5,7 %

Landkreis Gießen 181.000 € 184.000 € 189.000 € 2,2 %

Lahn - Dill - Kreis 152.000 € 151.000 € 156.000 € 1,3 %

Landkreis Limburg - Weilburg 163.000 € 171.000 € 179.000 € 4,8 %

Landkreis Marburg - Biedenkopf 146.000 € 147.000 € 152.000 € 2,0 %

Vogelsbergkreis 124.000 € 126.000 € 121.000 € -1,2 %

Kassel, documenta-Stadt 198.000 € 206.000 € 227.000 € 7,1 %

Landkreis Fulda 135.000 € 141.000 € 151.000 € 5,8 %

Landkreis Hersfeld - Rotenburg 108.000 € 112.000 € 118.000 € 4,5 %

Landkreis Kassel 136.000 € 144.000 € 153.000 € 6,1 %

Schwalm - Eder - Kreis 114.000 € 122.000 € 126.000 € 5,1 %

Landkreis Waldeck - Frankenberg 118.000 € 121.000 € 130.000 € 5,0 %

Werra - Meißner - Kreis 118.000 € 118.000 € 119.000 € 0,4 %

Quelle: Berechnungen des IWU, Bezirks- und Landeswerte berechnet aus Kreismittelwerten, gewichtet mit dem Geldumsatz. Preisangaben zum Preis-stand des jeweiligen Jahres. Datengrundlage Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen - ZGGH

Zwischen den Jahren 2012 und 2014 ergab sich im Landesmittel eine mittlere Preissteige-rungsrate bei Neubauwohneigentum von 5,6 % pro Jahr. In Südhessen waren es 5,4 % pro Jahr, in Nordhessen 3,5 %. In Mittelhessen verblieben die Preise etwa auf dem gleichen Ni-veau. Etwas über dem Landesmittel lagen die Preissteigerungen in den Kreisfreien Städten, mit bis zu 7,7 % in Wiesbaden. Steigende Herstellungskosten und Bodenpreise im Woh-nungsbau führten auch in den übrigen größeren Städten Hessens zu deutlichen Preissteige-rungen in vergleichbarer Höhe. Allerdings ist angesichts der teilweise geringen Fallzahl reali-sierter Verkäufe mit erhöhter statistischer Streuung bei Preisen zu rechnen, die die Aussage-

34

fähigkeit von Preissteigerungsraten unter Vorbehalt stellt. Besonders auffällige Preissprünge, wie sie in Offenbach zu beobachten waren, sind beispielsweise auf Sondereffekte wie der Entwicklung der Hafeninsel Offenbach im oberen Marktsegment zurückzuführen und sollten daher nur unter Vorbehalt interpretiert werden.

Tabelle 12: Entwicklung der Verkaufspreise für neue Eigentumswohnungen in den Hessischen Kreisen und Kreis-freien Städten 2012 - 2014

Mittelwert 2012

Mittelwert 2013

Mittelwert 2014

Mittlere Verände-rungsrate

2012 - 2014 (in Prozent

pro Jahr) Land Hessen 2.600 € 2.800 € 2.900 € 5,6 %

Reg.-Bez. Darmstadt 2.700 € 2.800 € 3.000 € 5,4 %

Reg.-Bez. Gießen 2.300 € 2.500 € 2.300 € 0,0 %

Reg.-Bez. Kassel 2.100 € 2.200 € 2.250 € 3,5 %

Darmstadt, Wissenschaftsstadt 2.800 € 2.950 € 3.150 € 6,1 %

Frankfurt am Main, Stadt 3.150 € 3.400 € 3.600 € 6,9 %

Offenbach am Main, Stadt 2.250 € 2.400 € 3.050 € 16,4 %

Wiesbaden, Landeshauptstadt 2.800 € 3.000 € 3.250 € 7,7 %

Landkreis Bergstraße 2.000 € 2.250 € 2.200 € 4,9 %

Landkreis Darmstadt-Dieburg 2.200 € 2.250 € 2.350 € 3,4 %

Landkreis Groß - Gerau 2.200 € 2.450 € 2.400 € 4,4 %

Hochtaunuskreis 2.550 € 2.650 € 2.850 € 5,7 %

Main - Kinzig - Kreis 2.100 € 2.150 € 2.200 € 2,4 %

Main - Taunus - Kreis 2.700 € 2.750 € 3.000 € 5,4 %

Odenwaldkreis k.A. k.A. k.A. k.A.

Landkreis Offenbach 2.350 € 2.450 € 2.550 € 4,2 %

Rheingau - Taunus - Kreis 2.300 € 2.400 € 2.600 € 6,3 %

Wetteraukreis 2.050 € 2.150 € 2.150 € 2,4 %

Landkreis Gießen* 2.300 € 2.600 € 2.150 € -3,3 %

Lahn - Dill – Kreis* 2.000 € 2.250 € 2.150 € 3,7 %

Landkreis Limburg - Weilburg 2.050 € 2.200 € 2.350 € 7,1 %

Landkreis Marburg – Biedenkopf* 2.500 € 2.450 € 2.550 € 1,0 %

Vogelsbergkreis k.A. k.A. k.A. k.A.

Kassel, documenta-Stadt 2.150 € 2.300 € 2.400 € 5,7 %

Landkreis Fulda 1.950 € 2.100 € 2.100 € 3,8 %

Landkreis Hersfeld – Rotenburg* 2.000 € 2.150 € 2.250 € 6,1 %

Landkreis Kassel 2.100 € 2.100 € 2.100 € 0,0 %

Schwalm - Eder - Kreis k.A. k.A. k.A. k.A.

Landkreis Waldeck - Frankenberg k.A. k.A. k.A. k.A.

Werra - Meißner - Kreis k.A. k.A. k.A. k.A.

Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage Immobilienmarktberichte der Zentralen Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen – ZGGH Bezirks- und Landeswerte berechnet aus Kreismittelwerten, gewichtet mit dem Geldumsatz. Preisangaben zum Preisstand des jeweiligen Jahres. * Referenzwerte jeweils für Gießen (Stadt), Wetzlar, Marburg, Bad Hersfeld

35

4. Künftige Wohnungsbedarfe in Hessen Wohnungen sind ein sehr langlebiges und regional nicht mobiles Gut, dessen Bereitstellung vielfältigen Einflüssen unterliegt. Investitionen in dieses Anlagegut sind daher Entscheidun-gen, die eine langfristige Kapitalbindung mit sich bringen. Dies heißt aber auch, dass bei den Investitionsentscheidungen, die heute getroffen werden, nicht nur die heutige Lage auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigt werden darf, sondern auch künftige, heute bereits absehbare Entwicklungen einfließen müssen. Aufgrund der Immobilität des Gutes Wohnung gilt dies nicht nur global für Deutschland oder Hessen als Ganzes, sondern möglichst auch regional differenziert.

Wichtigste Determinante der künftigen Wohnungsnachfrage ist die Bevölkerungsentwicklung. Die künftige Bevölkerungszahl beruht ihrerseits wesentlich auf der Entwicklung der Zahl der Geburten, der künftigen Lebenserwartung und dem Wanderungssaldo für die betreffende Region. Die Binnenkomponenten der Bevölkerungsentwicklung (Geburten, Lebenserwar-tung) lassen sich mit relativ hoher Zuverlässigkeit prognostizieren. Dagegen unterlag die Zuwanderung in der Vergangenheit hohen Schwankungen, die sowohl von politischen Ge-staltungen im Inland als auch von externen Ereignissen abhängig waren. Ihre Prognostizier-barkeit ist daher im Vergleich zu den anderen Komponenten der Bevölkerungsentwicklung gering. Im Rahmen von Bevölkerungsvorausschätzungen müssen daher für die Abschätzung der Auswirkungen des Wanderungssaldos plausible Annahmen getroffen werden. Je stärker eine Bevölkerungsschätzung regionalisiert wird, desto unsicherer wird die Schätzung des Wanderungssaldos.

Die Landesregierung hat 2016 beim Institut Wohnen und Umwelt (IWU) eine Wohnungsbe-darfsprognose für die hessischen Landkreise und kreisfreien Städte in Auftrag gegeben. In der Untersuchung wurde der von 2014 bis 2040 entstehende Wohnungsbedarf für die Land-kreise und kreisfreien Städte in Hessen geschätzt. Der Schätzung lag eine Bevölkerungsvo-rausschätzung der Hessen Agentur vom Mai 2016 zugrunde.

Angesichts der hohen Zuwanderung von Flüchtlingen geht diese Schätzung für die Jahre bis 2020 von Wanderungsgewinnen aus, die über dem langjährigen Durchschnitt für Hessen (16.500 Personen) liegen. Für das Jahr 2015 wurde ein Wanderungssaldo in Höhe von 95.000 Personen angesetzt. Für die Folgejahre wird ein Rückgang der Wanderungsgewinne erwartet, auf 75.000 im Jahr 2016, 50.000 im Jahr 2017, 40.000 im Jahr 2018, 30.000 im Jahr 2019, 20.000 im Jahr 2020, bis 2021 wieder der langjährige Durchschnitt erreicht wird. Eine separate Ausweisung der Flüchtlingsbevölkerung erfolgt dabei nicht. Das IWU weist in seiner Untersuchung darauf hin, dass wegen der Flüchtlingszuwanderung die Abschätzung der künftigen Wanderungsgewinne mit großen Unsicherheiten verbunden ist, die sich auf die Schätzung des Wohnungsbedarfs übertragen kann.

Der Wohnungsbedarf geht nicht von Personen, sondern von Haushalten aus. Das IWU hat daher zunächst auf Basis der Bevölkerungsschätzung die Zahl der Haushalte ermittelt. Dabei wurde von den Wirtschaftshaushalten ausgegangen. Diese umfassen Personen, die ge-meinsam wohnen und wirtschaften. Es gibt jedoch auch Wirtschaftshaushalte, die das Zu-sammenwohnen unabhängig von Knappheiten präferieren, daher wurden nicht alle Wirt-schaftshaushalte als bedarfsrelevant angesehen. Als Bedarfsträger wurden deshalb nur die bedarfsrelevanten Haushalte herangezogen. Das sind Haushalte, von denen angenommen wird, dass sie auf einem gleichgewichtigen Markt eine Wohnung nachfragen. Sie können aus einzelnen Wirtschaftshaushalten oder aus Wohngemeinschaften von Wirtschaftshaushalten bestehen.

36

Tabelle 13: 2014 2030 2040 Bedarfsrelevante Haushalte nach

Kreisen Darmstadt, Stadt 79.211 90.000 95.708

Frankfurt am Main ,St. 387.499 449.273 476.270

Offenbach am Main, St. 60.863 68.795 72.793

Wiesbaden Landeshauptstadt 138.505 152.738 159.502

Landkreis Bergstraße 120.099 131.461 131.939

Landkreis Darmstadt-Dieburg 128.983 143.123 143.258

Landkreis Groß - Gerau 122.908 140.448 144.772

Hochtaunuskreis 108.587 121.671 123.858

Main - Kinzig - Kreis 189.370 210.797 212.816

Main - Taunus - Kreis 109.174 123.102 126.384

Odenwaldkreis 42.632 45.840 45.022

Landkreis Offenbach 165.244 186.000 189.554

Rheingau - Taunus - Kreis 85.403 93.899 93.965

Wetteraukreis 135.726 151.257 153.818

Landkreis Gießen 127.253 137.400 138.950

Lahn - Dill - Kreis 111.686 117.819 115.022

Landkreis Limburg - Weilburg 75.102 80.076 78.882

Landkreis Marburg - Biedenkopf 113.029 120.604 122.237

Vogelsbergkreis 46.134 46.303 44.174

Kassel, documenta-Stadt 107.436 115.918 118.707

Landkreis Fulda 98.898 107.462 107.338

Landkreis Hersfeld - Rotenburg 54.359 55.551 53.295

Landkreis Kassel 108.786 112.737 107.621

Schwalm - Eder - Kreis 80.996 82.895 79.292

Landkreis Waldeck - Frankenberg 71.395 73.209 70.601

Werra-Meißner-Kreis 46.970 46.425 43.553

Regierungsbezirk Darmstadt 1.874.203 2.108.403 2.169.659

Regierungsbezirk Gießen 473.203 502.202 499.265

Regierungsbezirk Kassel 568.841 594.196 580.408

Hessen 2.916.246 3.204.801 3.249.332

Quelle: Berechnungen des IWU

Tabelle 13 zeigt die bedarfsrelevanten Haushalte. Die durchschnittliche Mitgliederzahl der bedarfsrelevanten Haushalte wird von 2,025 im Jahr 2014 auf 1,937 im Jahr 2040 zurückge-hen. Diese Abnahme ergibt sich aus der Verminderung der Zahl größerer Haushalte und der Zunahme der Zahl an Haushalten mit ein und zwei Personen. Beides ist auch eine Folge der Alterung der Bevölkerung.

Anhand der bedarfsrelevanten Haushalte ergibt sich der Wohnungsbedarf. Das IWU schätz-te diesen über die Komponentenmethode. Dabei unterschied es zwischen dem Nachholbe-darf, dem Neubedarf und dem Ersatzbedarf. Der Nachholbedarf entspricht der Differenz zwi-schen den bedarfsrelevanten Haushalten (einschließlich der Leerstandsreserve) und dem

37

Wohnungsbestand im Ausgangsjahr. Der Neubedarf ergibt sich aus der Entwicklung der Zahl der bedarfsrelevanten Haushalte (einschließlich der Leerstandsreserve). Über den Ersatzbe-darf werden Wohnungen kompensiert, die aus wirtschaftlichen Gründen oder altersbedingt aus dem Markt ausscheiden. Hinsichtlich des Nachholbedarfs unterstellte das IWU, dass im Ausgangsjahr bestehende Wohnungsdefizite bis 2030 mit gleichbleibenden jährlichen Beträ-gen abgebaut werden. Wohnungsdefizite erhöhen den Wohnungsbedarf somit nur in den Jahren von 2014 bis 2030. Wohnungsüberschüsse des Ausgangsjahres werden mit dem zukünftigen Ersatz- und Neubedarf verrechnet. Damit wurde unterstellt, dass überzählige Wohnungen bewohnbar sind.

Der Wohnungsbedarf in den einzelnen Kreisen ergibt sich über die Addition der einzelnen Bedarfskomponenten.

Tabelle 14:

2014-2020 2014-2025 2014-2030 2014-2035 2014-2040 Wohnungsbedarf nach Kreisen (Regierungsbezirke und Land ohne negative Bedarfe auf Kreisebene) Darmstadt, Stadt 9.473 13.845 18.550 22.345 26.146

Frankfurt am Main ,St. 48.648 74.778 102.092 121.305 139.756

Offenbach am Main, St. 6.600 10.076 13.719 16.508 19.321

Wiesbaden Landeshauptstadt 13.218 18.285 22.353 27.603 32.589

Landkreis Bergstraße 7.820 11.219 13.477 14.636 15.378

Landkreis Darmstadt-Dieburg 10.158 14.919 18.120 19.075 19.727

Landkreis Groß - Gerau 14.484 21.436 27.225 30.496 33.514

Hochtaunuskreis 9.810 14.328 17.849 20.227 21.776

Main - Kinzig - Kreis 15.392 22.530 27.408 30.268 32.018

Main - Taunus - Kreis 10.321 15.572 19.951 22.319 25.079

Odenwaldkreis 742 1.701 2.202 2.121 1.754

Landkreis Offenbach 17.544 26.737 34.214 37.736 40.611

Rheingau - Taunus - Kreis 6.399 8.773 10.092 10.837 11.232

Wetteraukreis 11.571 16.579 19.945 22.079 24.162

Landkreis Gießen 10.275 14.082 17.229 19.201 20.571

Lahn - Dill - Kreis 2.714 4.443 5.027 4.348 3.168

Landkreis Limburg - Weilburg 1.412 2.593 3.036 3.027 2.479

Landkreis Marburg - Biedenkopf 7.906 9.838 11.011 12.782 14.073

Vogelsbergkreis -1.828 -1.942 -2.518 -3.288 -4.375

Kassel, documenta-Stadt 10.751 14.870 18.710 21.286 23.958

Landkreis Fulda 4.992 7.215 8.540 9.333 9.588

Landkreis Hersfeld - Rotenburg 55 135 -319 -1.078 -2.177

Landkreis Kassel 3.254 4.101 3.658 1.891 -587

Schwalm - Eder - Kreis 592 817 173 -1.153 -2.907

Landkreis Waldeck - Frankenberg 219 529 95 -555 -1.893

Werra-Meißner-Kreis -1.726 -2.123 -3.061 -4.157 -5.567

Regierungsbezirk Darmstadt 182.179 270.776 347.195 397.553 443.061

Regierungsbezirk Gießen 22.307 30.956 36.303 39.358 40.292

Regierungsbezirk Kassel 19.864 27.667 31.176 32.510 33.546

Hessen 224.350 329.399 414.673 469.421 516.899

Quelle: Berechnungen des IWU

38

Bei der Aggregation des Wohnungsbedarfs auf Ebene der Regierungsbezirke und des Lan-des wurden nur die positiven Wohnungsbedarfe berücksichtigt, da davon ausgegangen wird, dass auf diesen Ebenen eine Immobilität bei den wohnungssuchenden Haushalten besteht. Für Hessen ergibt sich bis 2040 auf diese Weise ein Bedarf in Höhe von 517 Tsd. Wohnun-gen (siehe Tabelle 14). Davon entfallen 86 % (443.061 Wohnungen) auf Südhessen und 42 % auf die dortigen kreisfreien Städte. Auch in Mittelhessen sind bis auf den Vogelsberg-kreis Wohnungen zu bauen. In Nordhessen entsteht ein Bedarf an zusätzlichen Wohnungen dagegen nur in der Stadt Kassel und im Landkreis Fulda.

Tabelle 15:

2014-2020 2021-2025 2026-2030 2031-2035 2036-2040 2014-2040 Durchschnittlicher Wohnungsbedarf pro Jahr nach Kreisen (Regierungsbezirke und Kreis ohne negative Bedarfe auf Kreisebene) Darmstadt, Stadt 1.579 874 941 759 760 1.006

Frankfurt am Main ,St. 8.108 5.226 5.463 3.843 3.690 5.375

Offenbach am Main, St. 1.100 695 729 558 562 743

Wiesbaden Landeshauptstadt 2.203 1.013 814 1.050 997 1.253

Landkreis Bergstraße 1.303 680 452 232 148 591

Landkreis Darmstadt-Dieburg 1.693 952 640 191 130 759

Landkreis Groß - Gerau 2.414 1.390 1.158 654 604 1.289

Hochtaunuskreis 1.635 904 704 476 310 838

Main - Kinzig - Kreis 2.565 1.428 976 572 350 1.231

Main - Taunus - Kreis 1.720 1.050 876 474 552 965

Odenwaldkreis 124 192 100 -16 -73 67

Landkreis Offenbach 2.924 1.839 1.495 705 575 1.562

Rheingau - Taunus - Kreis 1.067 475 264 149 79 432

Wetteraukreis 1.928 1.002 673 427 417 929

Landkreis Gießen 1.712 761 629 394 274 791

Lahn - Dill - Kreis 452 346 117 -136 -236 122

Landkreis Limburg - Weilburg 235 236 89 -2 -109 95

Landkreis Marburg - Biedenkopf 1.318 386 235 354 258 541

Vogelsbergkreis -305 -23 -115 -154 -217 -168

Kassel, documenta-Stadt 1.792 824 768 515 534 921

Landkreis Fulda 832 445 265 159 51 369

Landkreis Hersfeld - Rotenburg 9 16 -91 -152 -220 -84

Landkreis Kassel 542 169 -89 -354 -496 -23

Schwalm - Eder - Kreis 99 45 -129 -265 -351 -112

Landkreis Waldeck - Frankenberg 36 62 -87 -130 -268 -73

Werra-Meißner-Kreis -288 -79 -188 -219 -282 -214

Regierungsbezirk Darmstadt 30.363 17.719 15.284 10088 9.175 17.041

Regierungsbezirk Gießen 3.718 1.730 1.069 749 532 1.550

Regierungsbezirk Kassel 3.311 1.561 1.033 674 585 1.290

Hessen 37.392 21.010 17.386 11510 10.293 19.881

Quelle: Berechnungen des IWU

39

Tabelle 15 zeigt, wie viele Wohnungen pro Jahr fertigzustellen sind. Dabei werden fünf Zeit-räume unterschieden. Auch hier blieben die negativen Bedarfe bei der Aggregation auf Re-gierungsbezirks- und Landesebene unberücksichtigt. Wie der Tabelle entnommen werden kann, nimmt die Zahl der pro Jahr in Hessen fertigzustellenden Wohnungen im Zeitablauf ab, von 37 Tsd. Wohnungen im Zeitraum von 2014 bis 2020 auf nur noch 10 Tsd. Wohnungen in den Jahren von 2036 bis 2040. Der größte Wohnungsbedarf entsteht in Südhessen. Von 2014 bis 2020 sind dort jährlich 30 Tsd. Wohnungen zu bauen. Davon entfallen 13 Tsd. Wohnungen auf die kreisfreien Städte und 8 Tsd. Wohnungen auf Frankfurt. In Mittel- und Nordhessen ergibt sich von 2014 bis 2020 ein Wohnungsbedarf in allen Landkreisen mit Ausnahme des Vogelsbergkreises und des Werra-Meißner-Kreises.

Problematisch für den Lahn-Dill-Kreis und den Landkreis Limburg-Weilburg in Mittelhessen und für die nordhessischen Landkreise mit Ausnahme des Landkreises Fulda ist, dass die Bedarfe in den nachfolgenden Perioden negativ werden, so dass eine Deckung des zwi-schenzeitlichen Bedarfs in den nachfolgenden Jahren zu Defiziten führt.

Für die künftige Wohnungsmarktentwicklung entscheidend ist die Frage, ob der Wohnungs-bedarf über die fertiggestellten Wohnungen gedeckt werden kann. Um dazu Anhaltspunkte zu gewinnen, hat das IWU den durchschnittlichen jährlichen Wohnungsbedarf im Zeitraum von 2014 bis 2020 mit den durchschnittlichen Fertigstellungen der Jahre 2013 und 2014 ver-glichen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Wohnungsbedarf in diesem Zeitraum durch die unterstellten hohen Zuwanderungen u.a. von Flüchtlingen geprägt ist.

Insgesamt zeigt sich, dass in Hessen aktuell deutlich zu wenige Wohnungen gebaut werden. Im Durchschnitt der letzten beiden Jahre wurden knapp 16 Tsd. Wohnungen pro Jahr fertig-gestellt. Der Wohnungsbedarf liegt mit 37 Tsd. Wohnungen pro Jahr deutlich höher.

Differenziert man nach Regierungsbezirken, dann zeigt sich, dass die Fertigstellungen vor allem in Südhessen hinter dem Bedarf zurückbleiben. Hier stehen ca. 11 Tsd. Fertigstellun-gen einem Bedarf von knapp 30 Tsd. Wohnungen gegenüber. Im Regierungsbezirk Gießen stehen ca. 2 Tsd. Fertigstellungen einem Bedarf von knapp 4 Tsd. Wohnungen gegenüber und im Regierungsbezirk Kassel ca. 2 Tsd. Fertigstellungen einem Bedarf von knapp 3 Tsd.

Abbildung 10 zeigt die Situation in den Landkreisen. Im Regierungsbezirk Darmstadt wird am bis 2020 entstehenden Bedarf gemessen in den kreisfreien Städten und in den Landkreisen zu wenig gebaut, wenn man vom Odenwaldkreis absieht. Im Regierungsbezirk Gießen wird in drei von fünf Kreisen über den Bedarf hinaus gebaut. Im Regierungsbezirk Kassel gilt das für vier von sechs Landkreisen.

Am höchsten fällt die absolute Differenz zwischen Bedarf und Fertigstellungen naturgemäß in Frankfurt aus. Hier wurden bei einem jährlichen Bedarf von 8 Tsd. Wohnungen im Durch-schnitt nur 4 Tsd. gebaut. Sehr hoch ist die Abweichung auch im Landkreis Offenbach.

40

Abbildung 10: Vergleich von Wohnungsbedarf pro Jahr und Fertigstellungen nach Kreisen

Quelle: Berechnungen des IWU

1.579

8.108

1.100

2.203

1.303

1.693

2.414

1.635

2.565

1.720

124

2.924

1.067

1.928

1.712

452

235

1.318

-305

1.792

832

9

542

99

36

-288

641

3.787

256

583

449

684

793

481

976

763

182

622

295

810

866

507

305

533

126

329

769

121

242

136

230

84

-1.000 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000

Darmstadt, Stadt

Frankfurt am Main, Stadt

Offenbach am Main, Stadt

Wiesbaden, Landeshauptstadt

Landkreis Bergstraße

Landkreis Darmstadt-Dieburg

Landkreis Groß - Gerau

Hochtaunuskreis

Main - Kinzig - Kreis

Main - Taunus - Kreis

Odenwaldkreis

Landkreis Offenbach

Rheingau - Taunus - Kreis

Wetteraukreis

Landkreis Gießen

Lahn - Dill - Kreis

Landkreis Limburg - Weilburg

Landkreis Marburg - Biedenkopf

Vogelsbergkreis

Kassel, documenta-Stadt

Landkreis Fulda

Landkreis Hersfeld - Rotenburg

Landkreis Kassel

Schwalm - Eder - Kreis

Landkreis Waldeck - Frankenberg

Werra - Meißner - Kreis

Bedarf pro Jahr 2014-2020

durchschnittliche jährliche Fertigstellung2013 und2014

41

5. Wohnungspolitik

5.1 Soziale Wohnraumförderung im Überblick

Das Hessische Wohnraumfördergesetz (HWoFG) vom 13. Dezember 2012 stellt die Grund-lage der Förderung des sozialen Wohnungsbaus durch das Land Hessen dar.

Durch die Änderungen des HWoFG im Jahr 2014 wurden die Weichen für weitere Investitio-nen in den bezahlbaren Wohnraum gestellt: So hat die Landesregierung die Eigentumsförde-rung und die Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus als gleichrangige Ziele festge-schrieben, damit zukünftig flexibel auf den jeweiligen Bedarf eingegangen werden kann. Au-ßerdem wurde das HWoFG dahingehend geändert, dass die Förderung von Wohnraum für Haushalte mit mittleren Einkommen möglich wurde. Damit wurde der Situation besonders im Ballungsraum des Rhein-Main-Gebiets Rechnung getragen, wo nicht nur Haushalte mit ge-ringen Einkommen Probleme haben, angemessenen Wohnraum zu finden. Eine weitere Än-derung betraf die Förderung des Studentischen Wohnens. Es wurden die gesetzlichen Vo-raussetzungen für eine eigenständige Förderung dieser Wohnform geschaffen. Die Landes-regierung hat damit auf die Knappheit von Wohnraum für Studierende in vielen hessischen Hochschulorten reagiert und den Weg für eine verbesserte Förderung von studentischem Wohnen frei gemacht.

Ein weiterer wichtiger Punkt zur Verbesserung der Förderung, war die Aufstockung der För-dermittel. Die regulären Fördermittel in Höhe von 62 Millionen Euro jährlich wurden 2015 um weitere 65 Millionen erhöht. Diese Möglichkeit besteht auch in den Jahren 2016, 2017 und 2018. Darüber hinaus wurden und werden die rund 30 Millionen Euro Kompensationsmittel, die das Land vom Bund jährlich erhält, komplett für die soziale Wohnraumförderung einge-setzt. Wegen der aktuellen Flüchtlingssituation hat der Bund die Kompensationsmittel an die Länder von 2016 an fast verdoppelt. Diese zusätzlichen Kompensationsmittel, rund 29 Milli-onen Euro jährlich, fließen ebenfalls ausschließlich in die Förderprogramme für den sozialen Wohnungsbau. 2016 hat der Bund den Ländern für die Jahre 2017 und 2018 weitere 500 Mio. Euro an Fördergelder für den Wohnungsbau versprochen. Diese werden nach dem Kö-nigsteiner Schlüssel auf die Länder aufgeteilt. Hessen stehen damit in den Jahren 2017 und 2018 weitere rd. 37 Mio. Euro für den Wohnungsbau zur Verfügung.

Im Rahmen des Kommunalinvestitionsprogramms (KIP), Programmteil Wohnraum stellt die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen (WIBank) im Auftrag des Landes für die Schaf-fung von bezahlbarem Wohnraum und von Unterkünften zur Unterbringung von Flüchtlingen insgesamt weitere 230 Millionen Euro Kapitalmarktdarlehen zur Verfügung, hier wird ange-nommen, dass diese Mittel gleichmäßig über drei Jahre abfließen. Das Land übernimmt in den ersten 15 Jahren der Laufzeit die Zinsen.

Insgesamt stellt das Land von 2015 bis 2019 über eine Mrd. Euro an Fördermitteln bereit.

Neben der Aufstockung der Fördermittel hat die Landesregierung im Jahr 2015 auch die Konditionen der Förderdarlehen im Mietwohnungsbau für geringe und mittlere Einkommen sowie für die Modernisierung von Mietwohnungen und für studentisches Wohnen verbessert. Der Zins wurde jeweils um 0,3 Prozentpunkte gesenkt. Damit wurde den Entwicklungen am Kapitalmarkt Rechnung getragen. Der Festzins beträgt nunmehr in den Neubauprogrammen 0,6 Prozent pro Jahr beziehungsweise 0,9 Prozent pro Jahr für die Modernisierung von Mietwohnungen.

Außerdem wird in oben genannten Programmen seit 2016 ein Finanzierungszuschuss in Höhe von 10 Prozent bzw. 5 Prozent bei der Modernisierung von Mietwohnungen des ge-währten Förderdarlehns gezahlt.

Beide Maßnahmen dienen dazu, die Förderbedingungen an die Verhältnisse der derzeitigen historischen Niedrigzinsphase anzupassen und den Bedürfnissen von Unternehmen, die in den sozialen Wohnraum investieren wollen, Rechnung zu tragen.

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Abbildung 11 Fördermittel in Mio. Euro

94 97

164

268

305 305

-

50

100

150

200

250

300

350

2013 2014 2015 2016 2017 2018

43

5.2 Entwicklung der Förderprogramme

5.2.1 Förderung des Baus von Mietwohnungen für geringe Einkommen Ziel dieses Programms ist die Neuschaffung von Mietwohnungen bei gleichzeitigem Erwerb von Mietpreis- und Belegungsbindungen für die nach dem Hessischen Wohnraumförderge-setz bestimmten Zielgruppen. Hierfür stellt das Land zinsgünstige Baudarlehen bereit und gewährt seit 2016 zusätzlich einen Finanzierungszuschuss.

Die Mieten der geförderten Sozialmietwohnungen liegen mindestens 15 Prozent unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine wesentliche Voraussetzung für die Landesförderung ist dabei eine finanzielle Beteiligung der Gemeinde. An Stelle einer finanziellen Beteiligung kann die Gemeinde auch eine Ausfallbürgschaft für den rangletzten Teilbetrag des Darle-hens übernehmen.

Bei der Förderung neuer Sozialmietwohnungen besteht zudem die Möglichkeit, die sog. mit-telbare Belegung nach § 22 des Hessischen Wohnraumfördergesetzes anzuwenden. Bei mittelbarer Belegung werden Bindungen nicht an den Förderwohnungen, sondern an Er-satzwohnungen im nicht gebundenen Wohnungsbestand begründet. Ersatzwohnungen und Förderwohnungen müssen bei der Übertragung von Bindungen unter Berücksichtigung des Förderzwecks gleichwertig sein.

Die mittelbare Belegung ist insbesondere im südhessischen Verdichtungsraum ein Instru-ment, um im Neubau Wohnraum für durchschnittlich verdienende Privathaushalte zu schaf-fen und gleichzeitig einkommensschwächeren Haushalten angemessenen Mietwohnraum zur Verfügung stellen zu können.

Fördermittel im Mietwohnungsbau sind über die zuständige Wohnraumförderungsstelle beim für das Wohnungswesen zuständigen Ministerium anzumelden. Dieses entscheidet unter Berücksichtigung der vom Magistrat/Kreisausschuss vorgeschlagenen Prioritäten und gege-benenfalls unter Berücksichtigung kommunaler Wohnraumversorgungskonzepte oder Kon-zepten zur Stadtentwicklung sowie im Rahmen der verfügbaren Mittel über die Aufnahme in ein Bauprogramm.

Die Entwicklung der Anmeldungen im Berichtszeitraum war sehr erfreulich. So konnten im Jahr 2013 Bauprojekte mit einem Volumen von 55 Mio. Euro (448 Wohneinheiten) ins Pro-gramm aufgenommen werden. 2014 stieg das Anmeldevolumen auf 58 Mio. (625 Wohnein-heiten) an um sich dann 2015 auf 116 Mio. Euro (1.176 Wohneinheiten) zu verdoppeln.

Nach Bestätigung über die Aufnahme in das Bauprogramm hat die Bauherrschaft einen förmlichen Förderantrag mit allen erforderlichen Unterlagen über den zuständigen Magist-rat/Kreisausschuss bei der WIBank einzureichen. Die eingereichten Unterlagen werden von der WIBank als bewilligende Stelle hinsichtlich der Vorgaben der Förderrichtlinie geprüft. Aufgrund der Komplexität der Bauprojekte, der Vielzahl baurechtlicher Vorgaben und der Tatsache, dass Bauprojekte bereits in einem sehr frühen Planungsstadium angemeldet wer-den, vergehen in aller Regel mindestens ein bis zwei Jahre vom Zeitpunkt der Aufnahme in das Bauprogramm durch das Ministerium bis zur Bewilligung durch die WIBank.

Bei den Bewilligungen bildet sich daher die oben beschriebene positive Entwicklung bei den Anmeldezahlen, aufgrund der zeitlichen Friktion zwischen Anmeldung und Bewilligung, noch nicht ab.

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Tabelle 16: Förderbetrag Anzahl Wohneinheiten

Bewilligungen Mietwohnungsbau 2013 2014 2015 2013 2014 2015

Gemeinde STADT DARMSTADT 8.379.900 11.840.400 446.900 92 118 6

STADT FRANKFURT/M. 6.639.700 9.664.000 3.877.000 75 84 26

STADT OFFENBACH 578.200 6.425.900 - 7 50 -

STADT WIESBADEN 4.120.800 3.365.500 3.450.200 44 35 36

LANDKR. BERGSTRAßE - 1.856.200 - - 23 -

LANDKR. DARMSTADT-DIEBURG 1.962.200 1.659.800 - 30 17 -

LANDKR. GROß-GERAU 449.000 - 12.620.700 4 - 138

HOCHTAUNUSKREIS - - - - - -

MAIN-KINZIG-KREIS 723.800 - 628.200 11 - 10

MAIN-TAUNUS-KREIS 2.215.900 72.400 - 27 1 -

ODENWALDKREIS - - - - - -

LANDKR. OFFENBACH - 295.700 1.292.400 - 4 18

RHEINGAU-TAUNUS-KREIS 2.085.000 - 2.088.000 28 - 25

WETTERAUKREIS 287.700 - - 6 - -

REG.-BEZIRK DARMSTADT 27.442.200 35.179.900 24.403.400 324 332 259

LANDKR. GIEßEN 419.900 1.323.800 - 6 12 -

LAHN-DILL-KREIS - - - - - -

LANDKR. LIMBURG-WEILBURG - - - - - -

LANDKR. MARBURG-BIEDENKOPF - 1.630.000 9.452.200 - 30 145

VOGELSBERGKREIS - - - - - -

REG.-BEZIRK GIEßEN 419.900 2.953.800 9.452.200 6 42 145

STADT KASSEL 106.500 - 1.067.100 2 - 19

LANDKR. FULDA 900.000 - 1.283.200 13 - 21

LANDKR. HERSFELD-ROTENBURG - - - - - -

LANDKR. KASSEL - 1.269.800 - - 12 -

SCHWALM-EDER-KREIS - 856.700 - - 18 -

LANDKR. WALDECK-FRANKENBERG 290.500 - - 6 - -

WERRA-MEIßNER-KREIS - - - - - -

REG.-BEZIRK KASSEL 1.297.000 2.126.500 2.350.300 21 30 40

LAND HESSEN 29.159.100 40.260.200 36.205.900 351 404 444

Quelle: WIBank

Die Betrachtung der Tabelle zeigt, dass der Schwerpunkt dieser Förderung eindeutig im südhessischen Ballungsraum und dort insbesondere in den Städten liegt. Weitere Förder-schwerpunkte sind die Städte Kassel, Fulda, Gießen und Marburg. Das Fördervolumen in diesen Städten liegt jedoch signifikant unter denen des Rhein-Main Gebiets. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass in den aufgezählten Städten die Menschen bereits im nahen Um-land der Städte, anders als im Ballungsraum Rhein-Main, bezahlbaren Wohnraum finden. Im ländlichen Raum gibt es praktisch keine Nachfrage nach gefördertem Mietwohnungsbau.

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Zum einen ist das Niveau der Mieten in diesen Regionen ohnehin niedriger, zum andern gibt es hier eine Präferenz Wohneigentum zu bilden.

Der Rückgang bei den Bewilligungen 2015 zu 2014 ist darin begründet, dass 2015 bereits bekannt war, dass die Förderbedingungen im Mietwohnungsbau verbessert werden sollen. Viele Unternehmen haben daher mit ihrer Antragsstellung bei der WIBank gewartet, um die verbesserten Förderbedingungen gewährt zu bekommen. 2016 und 2017 ist daher mit dies-bezüglichen Nachholeffekten zu rechnen.

5.2.2 Förderung des Baus von Mietwohnungen für mittlere Einkommen Der Ballungsraum des Rhein-Main-Gebiets zeichnet sich durch eine hohe Wirtschaftskraft, einen vielfältigen differenzierten Arbeitsmarkt, ein breites Infrastrukturangebot, insbesondere im sozialen, kulturellen und wissenschaftlichen Bereich sowie reichhaltige Freizeitangebote aus. Weiterhin sind hier eine hohe Konzentration städtischer Siedlungs- und Wirtschaftsräu-me mit einem hohen Grad der Verdichtung von Bevölkerung anzutreffen. All dies führt zu einem kontinuierlichen Anstieg des Mietniveaus. Der bei vergleichbarem Haushaltseinkom-men erreichbare Lebensstandard wird zunehmend von den ortsabhängig zu tragenden Wohnungsmieten determiniert. Dies führt dazu, dass im Ballungsraum des Rhein-Main-Gebiets auch Haushalte mit mittleren Einkommen Probleme haben, sich mit angemessenem Wohnraum zu versorgen.

Dieses Problems hat sich die Landesregierung angenommen. Das Hessische Wohnraumför-dergesetz wurde dahin gehend geändert, dass es die spezifische Förderung von Haushalten mit mittleren Einkommen ermöglicht.

Im Jahr 2015 wurde das neue Förderprogramm für mittlere Einkommen veröffentlicht. Das Programm fördert den Mietwohnungsbau im Verdichtungsraum Südhessen, das heißt in der Region um Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt. Merkmal dieses Programms ist, dass die Einkommensgrenzen um 20 Prozent über denen des Mietwohnungsbaus für geringe Ein-kommen liegen. Die Miete der Wohnungen, die im Rahmen dieses Programms gefördert werden, liegt um mindestens 10 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Anhebung der Einkommensgrenzen um 20 Prozent basiert auf einem vom Hessischen Umweltministerium in Auftrag gegebenen Gutachten des Instituts Wohnen und Umwelt (I-WU). Die Untersuchungen des IWU zeigten, dass bei einer Anhebung der Einkommensgren-zen um 20 Prozent im Regierungsbezirk Darmstadt über alle Haushaltsgrößen rd. 50 Pro-zent aller Mieterhaushalte in vom Land Hessen geförderten Wohnungen wohnberechtigt sind.

In 2016 gab es für dieses Programm keine Anmeldungen. Dies ist darauf zurückzuführen, dass im gleichen Jahr das „KIP-Programmteil Wohnen“ aufgelegt wurde. In diesem Pro-gramm ist es möglich 50 Prozent der geförderten Wohnungen mit Haushalten mit mittleren Einkommen zu belegen. Die Förderung von Wohnungen für mittlere Einkommen erfolgte also auf diesem Wege. Solange das KIP Programm läuft (es endet 2018) gibt es eine gewis-se Konkurrenz zwischen diesen beiden Programmen.

5.2.3 Förderung der Modernisierung von Mietwohnungen Mit der Förderung der Modernisierung von Mietwohnungen können dringend notwendige Verbesserungen im Wohnungsbestand in Angriff genommen werden. Zugleich werden neue Mietpreis- und Belegungsbindungen für die Dauer von zehn Jahren geschaffen. Durch diese Förderung, die hinsichtlich der Gewährung von Landesmitteln in erster Linie auf bauliche Verbesserungen abzielt, entsteht zwar kein zusätzlicher Wohnraum, es werden jedoch Bele-gungs- und Mietpreisbindungen bei gleichzeitiger Anpassung an den heute üblichen Ausstat-tungsstandard erreicht. Die Belegungsbindung greift erst nach einem Mieterwechsel.

Bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen werden Mittel der KfW in ein gemeinsames Förderpaket mit den Landesmitteln mit einbezogen. Dadurch werden Synergieeffekte er-reicht.

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Tabelle 17: Förderbetrag Anzahl Wohneinheiten

Bewilligungen Modernisierung Miet-wohnungsbau 2013 2014 2015 2013 2014 2015

Gemeinde

STADT DARMSTADT - - 725.000 - - 48

STADT FRANKFURT/M. - 1.855.000 1.510.000 - 105 60

STADT OFFENBACH 746.300 1.385.100 269.500 45 72 12

STADT WIESBADEN 1.125.800 - - 20 - -

LANDKR. BERGSTRAßE - - - - - -

LANDKR. DARMSTADT-DIEBURG - - - - - -

LANDKR. GROß-GERAU - 718.300 1.344.700 - 21 40

HOCHTAUNUSKREIS - - - - - -

MAIN-KINZIG-KREIS - 207.900 - - 12 -

MAIN-TAUNUS-KREIS - - - - - -

ODENWALDKREIS - - - - - -

LANDKR. OFFENBACH - - - - - -

RHEINGAU-TAUNUS-KREIS 305.300 - - 107 - -

WETTERAUKREIS - - - - - -

REG.-BEZIRK DARMSTADT 2.177.400 4.166.300 3.849.200 172 210 160

LANDKR. GIEßEN 975.000 - - 21 - -

LAHN-DILL-KREIS - - - - - -

LANDKR. LIMBURG-WEILBURG - 100.100 - - 22 -

LANDKR. MARBURG-BIEDENKOPF - 82.900 86.000 - 54 16

VOGELSBERGKREIS - - - - - -

REG.-BEZIRK GIEßEN 975.000 183.000 86.000 21 76 16

STADT KASSEL - 508.000 - - 32 -

LANDKR. FULDA - - - - - -

LANDKR. HERSFELD-ROTENBURG - - - - - -

LANDKR. KASSEL - 259.000 - - 12 -

SCHWALM-EDER-KREIS - 151.400 - - 4 -

LANDKR. WALDECK-FRANKENBERG - - - - - -

WERRA-MEIßNER-KREIS - - - - - -

REG.-BEZIRK KASSEL - 918.400 - - 48 -

LAND HESSEN 3.152.400 5.267.700 3.935.200 193 334 176

Quelle: WIBank

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Die Anmeldungen in diesem Programm waren rückläufig. So betrug 2013 das Anmeldevolu-men noch 15 Mio. Euro (350 Wohneinheiten). Dieses ging 2014 auf 13 Mio. Euro (486 Wohneinheiten) und schließlich 2015 auf 2 Mio. Euro (91 Wohneinheiten) zurück. Ursächlich sind insbesondere die sehr niedrigen Zinsen auf dem Kapitalmarkt und verbesserte Förder-möglichkeiten der KfW.

Die Landesregierung hat deshalb bereits gegengesteuert und 2015 die Zinsen reduziert und 2016 einen Finanzierungszuschuss eingeführt. Die Verbesserungen der Förderbedingungen wirken jedoch zeitverzögert. Es ist daher erst in den Folgejahren wieder mit einem Anstieg der Anmeldungen zu rechnen.

Bei der Entwicklung der Bewilligungen zeigt sich ein Anstieg von 2013 auf 2014. Dieser ist im Wesentlichen auf größere Maßnahmen in Frankfurt und Offenbach zurückzuführen. Im Jahr 2015 geht das Bewilligungsvolumen wieder etwas zurück. Auch hier spielte die bei den Unternehmen erwartete Verbesserung der Förderbedingungen eine gewisse Rolle, so dass mit der Antragsstellung abgewartet wurde.

Bei Betrachtung der Tabelle lässt sich feststellen, dass der Förderschwerpunkt dieses Pro-gramms ebenfalls in den Ballungsräumen und hier insbesondere im südhessischen Bal-lungsraum liegt. Dies ist darin begründet, dass diese Mittel häufig für die Modernisierung von Wohnungen eingesetzt werden, die bereits einer Bindung unterliegen.

5.2.4 Studentisches Wohnen Ein großes Problem, das die Landesregierung angegangen ist, ist die Schaffung von bezahl-barem Wohnraum für Studenten. Denn auch die einfache Studentenwohnung in Hochschul-nähe hat sich in den vergangen Jahren stark verteuert. Selbst die von Studenten gern ge-wählte Studenten-WG ist häufig keine günstige Alternative mehr.

Durch den Anstieg der Mietpreise in diesem Wohnungssegment haben insbesondere ein-kommensschwache Studenten zu leiden. Die Landesregierung hat deshalb durch Änderung des HWoFG die Möglichkeit geschaffen, auf Basis der Regelungen der sozialen Wohnraum-förderung, studentisches Wohnen in seiner gesamten Breite zu fördern. Im Mittelpunkt steht dabei die Erhöhung des Wohnungsangebots für Studenten mit geringem Einkommen.

Dem Bedarf an bezahlbarem Wohnraum von Studenten wird seit 2014 durch ein eigenes Förderprogramm Rechnung getragen, das die besonderen Bedürfnisse dieser Gruppe be-rücksichtigt. Das Programm löste die 2013 kurzfristig erstellten Eckwerte ab.

Die Förderung von Studentenwohnungen hat immer auch positive Auswirkungen auf den allgemeinen Wohnungsmarkt, da so Wohnungsnachfrage befriedigt wird, die ansonsten als zusätzliche Konkurrenz um bezahlbaren Wohnraum am allgemeinen Wohnungsmarkt auftre-ten würde.

Die Resonanz auf die Eckwerte bzw. das Programm zur Förderung von Studentischem Wohnen war bisher sehr gut. So entsprach 2013 das Anmeldevolumen den zur Verfügung stehenden Mitteln: 5 Mio. Euro. Einige Bauherren haben jedoch ihre Anmeldung im Nach-hinein zurückgezogen bzw. es kam zu wesentlichen Änderungen in den Anträgen, so dass letztlich Anmeldungen von 3 Mio. Euro (290 Wohnplätzen) blieben, die dem Jahr 2013 zuzu-rechnen sind. 2014 wurde zu keinen Anmeldungen aufgerufen, da in diesem Jahr die Förder-richtlinie ausgearbeitet und veröffentlicht wurde.

2015 kam es zu den ersten Anmeldungen auf der Grundlage der neuen Förderrichtlinie. Ins-gesamt wurden Bauprojekte mit einem Volumen von 28 Mio. Euro (Förderung von 1.180 Wohnplätzen) in das Programm aufgenommen. Da es sich hier um ein sehr spezielles und auf die Hochschulstädte fokussiertes Programm handelt, ist dieses Volumen positiv zu be-werten.

Die bereitgestellten Fördermittel verteilen sich auf ganz Hessen. Es wurden sowohl Baupro-jekte in großen Hochschulstandorten wie Darmstadt, Frankfurt, Marburg, Gießen und Kassel, als auch Projekte in kleinen Hochschulstandorten wie Friedberg, Offenbach und Fulda be-rücksichtigt.

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Tabelle 18: Förderbetrag Anzahl Wohneinheiten

Bewilligungen Studentisches Wohnen 2014 2015 2014 2015

Gemeinde STADT DARMSTADT - - - -

STADT FRANKFURT/M. - - - -

STADT OFFENBACH - - - -

STADT WIESBADEN - 4.945.000 - 103

LANDKR. BERGSTRAßE - - - -

LANDKR. DARMSTADT-DIEBURG - - - -

LANDKR. GROß-GERAU - - - -

HOCHTAUNUSKREIS - - - -

MAIN-KINZIG-KREIS - - - -

MAIN-TAUNUS-KREIS - - - -

ODENWALDKREIS - - - -

LANDKR. OFFENBACH - - - -

RHEINGAU-TAUNUS-KREIS - - - -

WETTERAUKREIS - - - -

REG.-BEZIRK DARMSTADT - 4945000 - 103

- -

LANDKR. GIEßEN 693.000 1.532.500 60 79

LAHN-DILL-KREIS - - - -

STADT WETZLAR - - - -

LANDKR. LIMBURG-WEILBURG - - - -

LANDKR. MARBURG-BIEDENKOPF 836.260 - 60 -

VOGELSBERGKREIS - 0 - -

REG.-BEZIRK GIEßEN 1.529.260 1.532.500 120 79

- -

STADT KASSEL 167.750 - 11 -

LANDKR. FULDA - - - -

STADT FULDA - - - -

LANDKR. HERSFELD-ROTENBURG - - - -

LANDKR. KASSEL - - - -

SCHWALM-EDER-KREIS - - - -

LANDKR. WALDECK-FRANKENBERG - - - -

WERRA-MEIßNER-KREIS - - - -

REG.-BEZIRK KASSEL 167.750 - 11 -

LAND HESSEN 1.697.010 6.477.500 131 182

Quelle: WIBank

Auch hier gilt, dass der Bau eines Studentenwohnheims ein überaus komplexes Bauvorha-ben ist, dessen konkrete Umsetzung Zeit bedarf. Häufig dauert es ein bis zwei Jahre vom Zeitpunkt der Aufnahme in das Bauprogramm durch das Ministerium bis zur Bewilligung durch die WIBank.

49

Es ist daher erst in den Jahren 2016 und 2017 mit einer deutlichen Zunahme der Bewilligun-gen in diesem Förderbereich zu rechnen.

5.2.5 Förderung von Wohneigentum Die Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum hilft in erster Linie Familien mit Kindern und ermöglicht auch Wohnformen des generationenverbundenen Wohnens. Damit soll dem verbreiteten Wunsch nach Wohneigentum Rechnung getragen werden. Für Familien mit Kindern ist das Wohnen im Eigentum die beliebteste Wohnform, weil es größere Gestal-tungs- und Entfaltungsmöglichkeiten bietet. Generationenverbundenes Wohnen schafft vor dem Hintergrund des demografischen Wandels zugleich Voraussetzungen, Kinderbetreuung und Altenpflege im Familienverbund oder in frei gewählten Gemeinschaften wahrzunehmen.

Das Land fördert sowohl die Neuschaffung von selbst genutztem Wohneigentum (Hessen-Baudarlehen) als auch den Erwerb von Wohneigentum im Bestand (Hessen-Darlehen). Die Höhe des jeweiligen Landesdarlehens orientiert sich beim Neubau an den Grundstückskos-ten einschließlich Erschließungskosten. Damit wird den regional unterschiedlichen Kosten Rechnung getragen.

Sowohl für das Hessen Baudarlehen als auch das Hessen-Darlehen gilt, dass sie überpro-portional in den Landkreisen in Anspruch genommen werden. Haushalte, die sich ein Haus oder eine Wohnung in einer der hessischen Metropolen leisten können, verfügen hingegen in aller Regel über ein Einkommen, welches über den gesetzten Einkommensgrenzen liegt.

Betrachtet man die Entwicklung der geförderten Wohneinheiten bzw. die Entwicklung der Fördersummen, so ist in beiden Programmen von 2013 zu 2014 ein Anstieg und von 2014 zu 2015 jeweils ein Rückgang festzustellen. Im Programm Hessen-Darlehen fiel der Anstieg stärker und der Rückgang schwächer aus als beim Hessen-Baudarlehen.

Das insgesamt höhere Fördervolumen beim Hessen-Darlehen ist ein Hinweis darauf, dass dieses Programm einen wichtigen Beitrag leistet, vorhandene Gebäude erneut einer Nutzung zuzuführen. Dies ist gerade im ländlichen Bereich, hier ist der Leerstand und damit der Markt von Gebrauchtimmobilen relativ groß, von Relevanz. Außerdem sind im ländlichen Raum Gebrauchtimmobilien günstig und damit für den potentiellen Förderkreis am ehesten zu fi-nanzieren.

Die gesunkenen Zinsen auf dem Kapitalmarkt vermindern die Attraktivität der Förderung. Die Konditionen der Förderdarlehen passen sich zwar den Konditionen auf dem Kapitalmarkt automatisch an, dennoch ist der Vorteil eines Förderdarlehens in Zeiten geringer Zinsen kleiner, als in einer Hochzinsphase. Dies führte zu dem Rückgang der Fördersummen 2015 gegenüber 2014.

50

Tabelle 19: Förderbetrag Anzahl Wohneinheiten

Bewilligungen Hessen-Baudarlehen 2013 2014 2015 2013 2014 2015

Gemeinde STADT DARMSTADT 339.640 58.688 - 9 1 -

STADT FRANKFURT/M. 95.400 343.376 481.426 2 5 7

STADT OFFENBACH 166.440 173.632 55.000 3 3 1

STADT WIESBADEN 31.624 211.888 184.728 1 4 3

LANDKR. BERGSTRAßE 168.120 571.608 228.560 5 12 5

LANDKR. DARMSTADT-DIEBURG 558.832 384.520 355.226 15 9 8

LANDKR. GROß-GERAU 157.799 267.080 147.848 5 5 3

HOCHTAUNUSKREIS 35.352 66.432 94.000 1 1 2

MAIN-KINZIG-KREIS 207.048 514.136 243.744 6 12 7

MAIN-TAUNUS-KREIS 31.304 205.488 166.728 1 4 3

ODENWALDKREIS 93.696 201.200 65.336 3 6 2

LANDKR. OFFENBACH 191.648 176.880 187.456 4 4 3

RHEINGAU-TAUNUS-KREIS 208.160 243.256 252.304 6 6 4

WETTERAUKREIS 105.378 292.936 168.760 3 7 4

REG.-BEZIRK DARMSTADT 2.390.441 3.711.120 2.631.116 64 79 52

LANDKR. GIEßEN 334.670 816.102 210.312 10 25 6

LAHN-DILL-KREIS 198.544 336.552 264.392 6 10 8

LANDKR. LIMBURG-WEILBURG 768.280 444.680 336.840 24 11 10

LANDKR. MARBURG-BIEDENKOPF 409.328 321.976 378.024 13 10 12

VOGELSBERGKREIS 62.392 30.768 32.000 2 1 1

REG.-BEZIRK GIEßEN 1.773.214 1.950.078 1.221.568 55 57 37

STADT KASSEL 143.304 73.512 94.608 4 2 3

LANDKR. FULDA 791.480 633.335 678.045 24 20 21

LANDKR. HERSFELD-ROTENBURG 64.792 258.848 - 2 7 -

LANDKR. KASSEL 641.952 429.720 305.824 19 12 9

SCHWALM-EDER-KREIS 64.472 193.088 164.832 2 6 5

LANDKR. WALDECK-FRANKENBERG 128.480 92.648 - 4 3 -

WERRA-MEIßNER-KREIS 62.416 96.232 - 2 3 -

REG.-BEZIRK KASSEL 1.896.896 1.777.383 1.243.309 57 53 38

LAND HESSEN 6.060.551 7.438.581 5.095.993 176 189 127

Quelle: WIBank

51

Tabelle 20: Förderbetrag Anzahl Wohneinheiten

Bewilligungen Hessen-Darlehen 2013 2014 2015 2013 2014 2015

Gemeinde STADT DARMSTADT 211.896 174.824 186.808 5 3 3

STADT FRANKFURT/M. 141.645 377.634 242.352 3 7 4

STADT OFFENBACH - 60.000 145.144 - 1 2

STADT WIESBADEN 215.248 554.028 251.424 6 10 4

LANDKR. BERGSTRAßE 339.000 804.085 307.368 9 16 5

LANDKR. DARMSTADT-DIEBURG 1.104.967 905.558 66.000 24 17 1

LANDKR. GROß-GERAU 471.408 703.426 866.577 11 13 14

HOCHTAUNUSKREIS 106.208 323.856 60.000 3 6 1

MAIN-KINZIG-KREIS 399.974 199.664 618.841 10 4 11

MAIN-TAUNUS-KREIS 35.792 175.904 331.040 1 3 5

ODENWALDKREIS 90.549 403.061 81.176 3 8 1

LANDKR. OFFENBACH 260.132 272.824 397.644 7 5 7

RHEINGAU-TAUNUS-KREIS 447.807 514.071 428.104 10 10 7

WETTERAUKREIS 368.908 498.112 424.128 8 9 7

REG.-BEZIRK DARMSTADT 4.193.534 5.967.047 4.406.606 100 112 72

LANDKR. GIEßEN 722.987 1.055.687 192.712 18 20 4

LAHN-DILL-KREIS 272.139 613.879 985.252 7 14 18

LANDKR. LIMBURG-WEILBURG 1.084.167 1.498.932 1.441.204 31 39 27

LANDKR. MARBURG-BIEDENKOPF 278.419 706.611 654.416 7 15 10

VOGELSBERGKREIS 215.904 - 298.204 5 - 5

REG.-BEZIRK GIEßEN 2.573.616 3.875.109 3.571.788 68 88 64

STADT KASSEL 474.355 586.496 572.440 12 11 9

LANDKR. FULDA 376.128 741.312 769.408 8 15 12

LANDKR. HERSFELD-ROTENBURG - 115.368 239.896 - 2 4

LANDKR. KASSEL 757.457 1.172.316 1.119.449 20 24 18

SCHWALM-EDER-KREIS 129.334 208.616 136.000 3 4 2

LANDKR. WALDECK-FRANKENBERG 70.912 38.264 37.500 2 1 1

WERRA-MEIßNER-KREIS 126.999 38.096 161.240 3 1 3

REG.-BEZIRK KASSEL 1.935.185 2.900.468 3.035.933 48 58 49

LAND HESSEN 8.702.335 12.742.624 11.014.327 216 258 185

Quelle: WIBank

52

5.2.6 Behindertengerechter Umbau Das Land Hessen fördert die Beseitigung baulicher Hindernisse im selbstgenutzten Wohnei-gentum mit Zuschussmitteln. Ziel dieser Förderung ist es, Menschen mit Behinderung beim Umbau ihres Wohnraums zu unterstützen, so dass diese weiter einen eigenen Haushalt füh-ren sowie selbstständig und unabhängig leben können.

Für das Programm standen bis 2014 jährlich eine Mio. Euro an Zuschussmitteln bereit. Diese Programmmittel waren regelmäßig überzeichnet. Es musste daher ein Teil der eingegange-nen Anträge abgelehnt oder die Mittel anteilig so auf die Antragsteller verteilt werden, dass auf den einzelnen Antrag nur ein relativ geringer Förderbetrag entfällt.

Hierauf hat die Landesregierung reagiert und die Programmmittel ab 2015 auf zwei Mio. Eu-ro verdoppelt. Gleichzeitig wurde das Verfahren geändert, seit 2015 entscheiden die für die Bearbeitung der Förderanträge zuständigen Wohnraumförderungsstellen selbstständig über die Vergabe der Mittel, die ihnen das Ministerium in Form eines Mittelkontingents nun zwei-mal jährlich zuweist. Bewilligungsstelle ist weiterhin die WIBank.

Die Tabelle zeigt, dass sich die Mittel recht ausgeglichen über Hessen verteilen. Weiter er-kennt man, dass 2015 nicht die zur Verfügung stehenden zwei Mio. Euro voll ausgeschöpft wurden. Dies ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass die Wohnraumförderungsstel-len erstmals selbst über die Vergabe der Mittel entschieden haben und nicht mehr, wie in den Vorjahren, das zuständige Ministerium. Bei solchen Umstellungen bzw. der Verlagerung von Verantwortung bedarf es erfahrungsgemäß einer gewissen Anpassungsphase.

Nicht ausgeschöpfte Mittel können aber vom Ministerium im nächsten Jahr jeweils wieder im Rahmen der Kontingente verteilt werden. Damit ist sichergestellt, dass die geplanten 2 Mio. Euro jährlich auch über die Jahresgrenze hinweg für diese Zwecke eingesetzt werden.

53

Tabelle 21: Förderbetrag Anzahl Wohneinheiten

Bewilligungen Kostenzuschüsse 2013 2014 2015 2013 2014 2015

Gemeinde STADT DARMSTADT 14.400 19.800 10.000 3 6 2

STADT FRANKFURT/M. 61.550 42.700 41.220 14 12 11

STADT OFFENBACH 22.220 6.000 5.000 2 2 1

STADT WIESBADEN 5.000 8.000 31.435 1 2 7

LANDKR. BERGSTRAßE 37.300 45.248 47.919 4 7 12

LANDKR. DARMSTADT-DIEBURG 54.072 60.600 48.857 7 11 9

LANDKR. GROß-GERAU 35.529 59.000 66.300 13 13 17

HOCHTAUNUSKREIS 48.206 24.100 85.054 9 5 21

MAIN-KINZIG-KREIS 57.520 21.000 93.298 15 7 22

MAIN-TAUNUS-KREIS 17.753 32.500 50.800 5 8 15

ODENWALDKREIS 45.850 55.100 59.400 17 21 23

LANDKR. OFFENBACH 20.600 19.530 23.836 11 6 6

RHEINGAU-TAUNUS-KREIS 31.790 11.500 40.741 9 7 10

WETTERAUKREIS 19.553 25.600 45.510 5 5 7

REG.-BEZIRK DARMSTADT 471.343 430.678 649.369 115 112 163

LANDKR. GIEßEN 33.380 11.000 38.087 7 3 11

LAHN-DILL-KREIS 73.110 81.470 94.390 18 29 36

LANDKR. LIMBURG-WEILBURG 105.620 92.100 102.900 36 33 68

LANDKR. MARBURG-BIEDENKOPF 67.052 55.149 91.050 27 25 32

VOGELSBERGKREIS 111.740 16.300 56.770 17 3 12

REG.-BEZIRK GIEßEN 390.902 256.019 383.197 105 93 159

STADT KASSEL 19.260 15.000 17.750 4 5 5

LANDKR. FULDA 160.951 78.380 163.646 31 22 39

LANDKR. HERSFELD-ROTENBURG 51.874 89.500 104.000 18 26 34

LANDKR. KASSEL 48.400 38.721 66.207 16 18 24

SCHWALM-EDER-KREIS 36.975 64.430 39.210 31 26 7

LANDKR. WALDECK-FRANKENBERG 28.140 24.670 40.179 4 4 15

WERRA-MEIßNER-KREIS 39.350 32.000 50.500 6 9 11

REG.-BEZIRK KASSEL 384.950 342.701 481.492 110 110 135

LAND HESSEN 1.247.194 1.029.398 1.514.058 330 315 457

Quelle: WIBank

54

5.2.7 Erwerb von Belegungsrechten Im Jahr 2013 wurde das „Pilotvorhaben zur Förderung des Erwerbs von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum in Hessen“ gestartet. Das Programm hatte ein Volumen von fünf Mio. Euro.

Tabelle 22: Förderbetrag Anzahl Wohneinheiten

Bewilligungen Belegungsrechten 2013 2014 2013 2014

Gemeinde STADT DARMSTADT 217.091 360.000 26 40

STADT FRANKFURT/M. 2.943.480 1.152.000 364 130

STADT OFFENBACH 235.200 - 32 -

STADT WIESBADEN 277.800 144.000 34 20

LANDKR. BERGSTRAßE - - - -

LANDKR. DARMSTADT-DIEBURG - - - -

LANDKR. GROß-GERAU 289.440 788.256 34 141

HOCHTAUNUSKREIS - - - -

MAIN-KINZIG-KREIS 148.320 - 17 -

MAIN-TAUNUS-KREIS 354.000 108.000 41 15

ODENWALDKREIS - - - -

LANDKR. OFFENBACH 71.280 94.383 8 16

RHEINGAU-TAUNUS-KREIS - - - -

WETTERAUKREIS - - - -

REG.-BEZIRK DARMSTADT 4.536.611 2.646.639 556 362

LANDKR. GIEßEN - - - -

STADT GIEßEN 328.650 183.672 45 38

LAHN-DILL-KREIS 130.680 561.600 18 60

LANDKR. LIMBURG-WEILBURG - - - -

LANDKR. MARBURG-BIEDENKOPF - 230.832 - 48

VOGELSBERGKREIS - - - -

REG.-BEZIRK GIEßEN 459.330 976.104 63 146

STADT KASSEL - 1.195.200 - 138

LANDKR. FULDA - - - -

LANDKR. HERSFELD-ROTENBURG - - - -

LANDKR. KASSEL - - - -

SCHWALM-EDER-KREIS - - - -

LANDKR. WALDECK-FRANKENBERG - - - -

WERRA-MEIßNER-KREIS - - - -

REG.-BEZIRK KASSEL - 1.195.200 - 138

LAND HESSEN 4.995.941 4.817.943 619 646 Quelle: WIBank

55

In der Nachbetrachtung des Programmlaufs 2013 zeigte sich, dass das Verhältnis von Nut-zen und Kosten des Programms durch deutliche Mitnahmeeffekte beeinträchtigt war.

Aufgrund der Erfahrungen aus dem Programmlauf 2013 wurden die Richtlinien überarbeitet. Ziel war insbesondere, die festgestellten Mitnahmeeffekte durch zusätzliche Begrenzung von Mieterhöhungen zumindest zu vermindern.

Im September 2014 wurde die überarbeitete Richtlinie veröffentlicht und zur Anmeldung in diesem Programm aufgerufen. Die Mittel konnten auch hier fast vollständig verausgabt wer-den.

In 2017 und 2018 ist die Bereitstellung von jeweils zwei Mio. Euro für den Ankauf weiterer Belegungsrechte vorgesehen.

5.2.8 Kommunalinvestitionsprogramm Gerade finanzschwachen Kommunen fällt die Finanzierung von Investitionen häufig schwer. Dadurch ist eine Verfestigung von regionalen Disparitäten zu befürchten. Der Bund hat da-rauf mit dem Kommunalinvestitionsförderungsgesetz (KInvFG) reagiert. Mit der Neuauflage eines zusätzlichen Landesprogramms, des Kommunalinvestitionsprogramms (KIP) geht Hessen deutlich über das Bundesprogramm hinaus.

Das Kommunalinvestitionsprogramm des Landes untergliedert sich in vier verschiedene Programmteile: kommunale Infrastruktur, Bundesprogramm und Kofinanzierung, Wohnraum und Krankenhäuser. Für alle vier Bereiche stellt das Land zusammen ein Gesamtfördervo-lumen von über 1 Milliarde Euro bereit. Das Gesetz wurde 2015 beschlossen.

Für den Programmteil „Wohnraum“ wurden 230 Mio. Euro als Kapitalmarktdarlehen zur Ver-fügung gestellt. Das Land trägt für die ersten fünfzehn Jahre der bis zu 30 jährigen Laufzeit die kompletten Zinszahlungen. Damit ist das Darlehen für den Investor für diese Zeit zinsfrei. Ziel dieses Programmteils ist es, bezahlbaren Wohnraum und Unterkünfte für die Unterbrin-gung von Flüchtlingen zu schaffen.

Die notwendige Förderrichtlinie für den Programmteil „Wohnraum“ wurde im Februar 2016 veröffentlicht. Hiernach sind förderfähig der Neubau und die Modernisierung von Wohnraum, außerdem das Herrichten von Wohn- und Nichtwohngebäuden sowie der Kauf von Nicht-wohngebäuden durch Kommunen. Voraussetzung ist, dass die Gebäude dauerhaft als Wohnraum genutzt werden können. Dies schließt Maßnahmen aus, die lediglich der vo-rübergehenden Unterbringung dienen. Wohnberechtigt sind Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können, außerdem Flüchtlinge, bei denen damit zu rechnen ist, dass sie eine dauerhafte Aufenthaltsberechtigung erhalten. Es gelten die Ein-kommensgrenzen des Hessischen Wohnraumfördergesetzes. Neben Familien stehen die Wohnungen auch anderen Wohnformen zur Verfügung, wie z.B. Studenten, Wohngruppen und unbegleiteten minderjährigen Flüchtlingen. Dieser Programmteil richtet sich nicht nur an Kommunen, sondern auch an kommunalersetzende Maßnahmenträger (z.B. Wohnungsun-ternehmen oder Dritte, die von der Kommune mit dieser Aufgabe beauftragt wurden).

Um eine zügige Umsetzung bereits geplanter Maßnahmen zu ermöglichen und gleichzeitig Mittel für Maßnahmen bereit zu halten, die noch nicht konkret benannt werden können, wer-den die Darlehen in mehreren Tranchen bereit gestellt. Für die erste Tranche, konnten Bau-projekte bis zum 15. April 2016 beim Ministerium angemeldet werden.

5.2 Fehlbelegungsabgabe Mit der Wiedereinführung der Fehlbelegungsabgabe werden ab dem 1. Juli 2016 fehlgeleite-te Subventionen im öffentlichen Wohnungsbau abgeschöpft. Die Berechtigung zum Bewoh-nen einer Sozialwohnung wird lediglich im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses ge-prüft. Ändern sich die Verhältnisse im Laufe der Zeit, wirkt sich dies nicht auf das Mietver-hältnis aus. Die Mieterinnen und Mieter dürfen in der Sozialwohnung bleiben, obwohl sie ihnen eigentlich nicht mehr zusteht. Wohnberechtige Haushalte, die auf den Bezug einer

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Sozialwohnung angewiesen wären, müssen sich stattdessen auf dem freifinanzierten Woh-nungsmarkt mit teurerem Wohnraum versorgen.

Die Erhebung einer Fehlbelegungsabgabe trägt dazu bei, diesen Missstand auszugleichen. Sie dient der Abschöpfung einer anfänglich berechtigten, später jedoch fehlgeleiteten Sub-vention. Die fehlbelegenden Mieterinnen und Mieter werden dazu verpflichtet, eine Abschöp-fungsabgabe zu leisten, die den ungerechtfertigten Mietzinsvorteil ausgleicht.

Darüber hinaus erhalten die Gemeinden durch die Fehlbelegungsabgabe zusätzliche finan-zielle Mittel, die sie für die Förderung von Sozialmietwohnungen einsetzen können. Dies er-weitert den Handlungsspielraum der Gemeinden. Es können zusätzliche Sozialwohnungen geschaffen werden, die auch den wohnberechtigten Haushalten zur Verfügung stehen, die bislang nicht zum Zuge gekommen sind.

Auch die Landesbedienstetenwohnungen sind von der Erhebungspflicht umfasst. Die einge-nommenen Mittel stehen dem Land zu und müssen in den Wohnungsbau reinvestiert wer-den.

5.3 Mieterschutz Zur Erhaltung von bezahlbarem Wohnraum, insbesondere in den Ballungsräumen, dienen eine Reihe von Vorschriften, die das Umweltministerium in dieser Legislaturperiode bereits erlassen hat. Die sog. Kündigungssperrfristverordnung benennt neun hessische Gemeinden, in denen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bei Eigendarfs- und Verwertungskündi-gungen eine verlängerte Kündigungsfrist von fünf Jahren gilt. Die Verordnung wurde aktuali-siert und die Geltungsdauer bis zum Ende des Jahres 2019 verlängert.

Die Hessische Kappungsgrenzenverordnung vom 8. Oktober 2014 betrifft die Begrenzung von Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen. An Stelle des gesetzlichen Regel-falls von maximal 20 Prozent dürfen in den 29 in der Verordnung genannten Gemeinden, welche sich überwiegend in den Ballungsräumen befinden, die Wohnungsmieten innerhalb von drei Jahren maximal 15 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen.

Nach der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung vom 17. November 2015 darf in 16 hessischen Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Ver-gleichsmiete liegen: Bad Homburg vor der Höhe (außer Ober-Erlenbach), Darmstadt (außer Arheilgen, Eberstadt und Kranichstein), Dreieich, Flörsheim am Main, Frankfurt am Main (außer Berkersheim, Eckenheim, Harheim und Unterliederbach), Griesheim, Hattersheim am Main, Kassel (außer Wolfsanger/ Hasenecke), Kronberg im Taunus, Marburg, Mörfelden-Walldorf, Oberursel (Taunus), Offenbach am Main, Schwalbach am Taunus, Weiterstadt und Wiesbaden (außer Igstadt, Medenbach und Naurod).

5.4 Allianz für Wohnen in Hessen Mit dem Ziel, Strategien für guten und bezahlbaren Wohnungsbau in Hessen zu entwickeln, wurde vom Hessischen Umweltministerium 2015 die „Allianz für Wohnen in Hessen“ ins Le-ben gerufen. Mit dieser Allianz haben die Partnerinnen und Partner einen Prozess zur zu-kunftsfähigen Weiterentwicklung der Wohnquartiere und Wohnungsbestände in den hessi-schen Städten und Gemeinden initiiert. Vordringlich ist es, das Angebot an bezahlbaren Wohnungen in den stark nachgefragten Regionen und Städten zügig zu erhöhen. Auf die hessischen Spezifika wie die starke polyzentrale Metropolregion FrankfurtRheinMain mit ihren Kernstädten und den vielfältigen Gemeinden im Umland, die mittelhessischen Universi-tätsstädte sowie Städte und Gemeinden mit Versorgungsfunktionen im ländlichen Raum soll dabei mit differenzierten Maßnahmen reagiert werden.

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An der Allianz beteiligen sich neben weiteren Landesressorts die Verbände der Wohnungs-wirtschaft, die kommunalen Spitzenverbände, Kammern, Mieterbund und weitere Interes-senverbände sowie die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen.

Die Allianz hat sich zum Ziel gesetzt, den Austausch und die Zusammenarbeit der Akteure im Vorfeld strategischer und ordnungspolitischer Vorhaben zu gewährleisten, um den Her-ausforderungen gemeinsam begegnen zu können. Notwendige Rahmensetzungen und Pro-zesse sowie politische und rechtliche Vorgaben sollen auf ihre technische und wirtschaftliche Umsetzbarkeit hin geprüft werden mit dem Ziel, weitere Investitionen in den Wohnungsbau und in die nachhaltige Umgestaltung von Wohnquartieren zu ermöglichen.

Mit der Auftaktveranstaltung im Juli 2015 wurde fachlich in das Thema eingeführt und die Akteure zur Zusammenarbeit aufgerufen. Mit der Konstituierenden Sitzung Ende September 2015 begann der Arbeitsprozess. Zu drei Oberthemen wurden Arbeitsgruppen als zentrale Arbeitsgremien ins Leben gerufen.

Arbeitsgruppe 1: Bedarfe, Zielgruppen und Modelle

Arbeitsgruppe 2: Rechtlicher Rahmen, Regularien und Spielräume

Arbeitsgruppe 3: Flächenangebote und -potenziale, Baulandentwicklung

Aufgabe der Arbeitsgruppen war es zunächst, Themen im Hinblick auf Hemmnisse, Chancen und Stellschrauben zu sortieren und zu bewerten. Die Teilnehmenden haben Schwerpunkte identifiziert, Prioritäten gesetzt und schließlich Beiträge und Maßnahmen vorschlagen, die einer zügigen Bereitstellung von ausreichendem und bedarfsgerechtem Wohnraum dienen können.

Die drei Arbeitsgruppen haben im vierten Quartal 2015 und im ersten Quartal 2016 jeweils zweimal getagt. Ergebnis der ersten Arbeitsrunde war ein offener Katalog an Handlungsbe-darfen, -möglichkeiten und Ideen, die aus der Sicht der Teilnehmenden direkt oder indirekt bzw. kurzfristig oder langfristig zur Schaffung von Wohnraum in Hessen beitragen können. Ein Katalog von über 30 Maßnahmenvorschlägen und -ideen bildete die Grundlage für eine Konkretisierung in der zweiten Runde. Vorrangige Handlungsvorschläge und Projekte wur-den ausgewählt, ggf. ergänzt und näher erläutert. Die nicht priorisierten Vorschläge sind nicht entfallen, sondern werden ggf. in einer späteren Phase der Allianz erneut aufgegriffen. Die aus Sicht der Arbeitsgruppen vorrangigen 15 Handlungsvorschläge wurden am 23. März 2016 im Plenum der Allianz diskutiert und als Basis für die weitere Arbeit akzeptiert. Sie wer-den in Projektteams weiterverfolgt.

Mitte des Jahres 2016 wurde ein erster Zwischenbericht zur Arbeit der Allianz veröffentlicht.

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1. Initiierung und Durchführung von Modellprojekten bzw. Pilotprojekten mit Modellcharakter

2. Identifizierung und Quantifizierung der Wohnraumbedarfe nach Zielgrup-

pen und Wohnformen 3. Unterstützung von Genossenschaften 4. Kampagne „Wohnqualität“ 5. Vergabe von Grundstücken von Gebietskörperschaften nach Konzeptquali-

tät 6. Ergänzung der Sozialen Wohnraumförderung

7. Überarbeitung der Mustersatzung „Stellplätze“

8. (Befristete) Einführung regionalisierter steuerlicher Anreize

9. Leitfaden zum Thema „Nachverdichtung“ für Kommunen, Planerinnen und

Planer, Bauherren

10. Prüfung der Auswirkungen der EnEV

11. Umwandlung von Liegenschaften, die bisher nicht für Wohnzwecke genutzt wurden, in Wohnimmobilien

12. Kenntnisse über Flächenangebote und -potenziale erlangen

13. Beteiligung des Landes bzw. von öffentlichen Entwicklungsgesellschaften an der Mobilisierung von Flächen für den (sozialen) Wohnungsbau

14. Regionale bzw. interkommunale Wohnungsbau- und Infrastruktur- konferenzen

15. Identifizierung von „Hot spots“ bzw. Potenzialstandorten im Ländlichen Raum

Abbildung 12: Die Handlungsvorschläge der Arbeitsgruppen (15 Punkte Katalog)

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5.5 Anmeldesituation 2016 2016 wurden die Unternehmen und Gemeinden ebenfalls wieder aufgefordert Projekte zur Förderung des Mietwohnungsbaus, der Modernisierung von Mietwohnungen, im Kommu-nalinvestitionsprogramm – Programmteil Wohnraum sowie des Studentischen Wohnens an-zumelden. Der Anmeldungseingang war sehr positiv. Bisher reserviert wurden 230,5 Mio. Euro Darlehen und 7,6 Mio. Euro Zuschüsse. Damit können mehr als 2.300 Wohneinheiten im Bereich Mietwohnungsbau und rd. 400 Haushalte im Bereich Eigentumsförderung geför-dert werden. Die Mittel teilen sich auf die einzelnen Programme wie folgt auf:

Im Mietwohnungsbau wurden für 636 Wohneinheiten Darlehen i. H. von 61,6 Mio. und 6,2 Mio. Euro Zuschüsse bereitgestellt.

Zur Förderung der Modernisierung von 311 Wohneinheiten wurden 12,8 Mio. Euro Darlehen und 638.000 Euro Zuschüsse bereitgestellt.

Im Rahmen des Studentischen Wohnens werden Wohnplätze für 287 Studenten mit 8,3 Mio. Euro Darlehen und 827 Tsd. Euro Zuschüssen gefördert.

Im Kommunalinvestitionsprogramm – Programmteil Wohnraum wurden mit einer ersten Tranche Kapitalmarktdarlehen i. H. von 127,8 Mio. Euro zur Förderung von 1.143 Wohnein-heiten vergeben. Eine weitere Tranche wird gegen Ende des Jahres verteilt werden.

Zur Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum stehen 20 Mio. Euro für 400 Haushalte zur Verfügung.

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