Where your new life

begins

Inhoudsopgave

1 Marktanalyse ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 1

1.1 Marktgrootte ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 1

1.2 Doelgroep ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 3

1.3 Marktaanbod ....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 5

1.3.1 Website analyse ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 6

1.4 Conclusie marktanalyse ...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 7

2 Productidee / Concept ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 8

2.1 Onze missie ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 8

2.2 Onze visie ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 8

2.2.1 Doelen op korte termijn: <1jaar .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 8

2.2.2 Doelen op middellange termijn: 1-3 jaar .................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 8

2.2.3 Doelen op lange termijn: 3-5 jaar................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 8

2.3 Productbeleid....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9

2.3.1 Kernactiviteit: .............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 9

2.3.2 Nevenactiviteit: ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 9

2.3.3 USP (Unique Selling Proposition): ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 9

2.4 Prijsbeleid .......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 10

2.5 Distributiebeleid ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 11

2.5.1 Criteria voor plaatsbepaling: ..................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 11

2.5.2 Keuze panden: ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 11

2.6 Promotiebeleid .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 12

2.7 Imago................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 13

2.7.1 Bespreking van het imago: ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 13

2.8 SWOT-analyse .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 14

3 Organisatie en Team ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 15

3.1 Organisatie van het kantoor .............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 15

3.1.1 Organigram ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 15

3.1.2 Taken, verantwoordelijkheden en bekwaamheden ................................................................................................................................................................................................................................................................................... 15

3.2 Kantoorinrichting en –werking ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 16

4 Financieel plan ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 17

4.1 Investeringsplan ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 17

4.2 Financieringsplan .............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 17

4.3 Beginbalans ....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 17

4.4 Resultatenrekening ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 18

5 Juridisch / administratief dossier ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 19

5.1 Keuze van de naam en rechtsvorm.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 19

5.2 Stappenplan ....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 19

5.3 Eigen portefeuille .............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 20

6 Bronvermeldingen................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 25

1

74%

4%

21%

gewone woonhuizen

handelshuizen

appartementen & buildings

1 Marktanalyse

1.1 Marktgrootte

Wij hebben voor onze marktregio Brugge gekozen. Brugge is de

hoofdstad van de provincie West-Vlaanderen en één van de

grootste steden in België. Brugge heeft een dichte ligging aan

de kust. Dit samen gecombineerd heeft ervoor gezorgd dat

Brugge één van de grootste havens heeft Van Europa.

Op deze grafiek merken we dat het aantal woonhuizen in Brugge een groot

aandeel beslaat van het aantal woongelegenheden in deze regio. Dit heeft te

maken met de oude binnenstad van deze streek.

Deze stad heeft ook een groot deel appartementen in zijn regio. Er wordt

verwacht dat het aandeel zal stijgen. Dit omdat de binnenstad opgenomen is

aan het werelderfgoedlijst van UNESCO en door de ligging aan de kust van

België

Het aandeel van de handelspanden in deze regio is minimaal.

2

116200

116400

116600

116800

117000

117200

117400

117600

117800

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Totale bevolking Brugge

100000125000150000175000200000225000250000275000300000325000350000375000400000425000450000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Gemiddelde prijzen vastgoed in brugge in EUR

woonhuizen villa's, bungalows en landhuizen appartementen, flats en studio's

Bij het bevolkingsaantal van Brugge merken we op dat het aantal een groei kende tot 2005.

Daarna daalde het bevolkingsaantal tot 2010. Waarop de bevolkingsgroei zich hersteld heeft

tot 2013. Maar in 2014 kende het opnieuw een daling.

Hier hebben we telkens een stijgende tendens voor villa’s, bungalows en landhuizen. Ook

hebben een stijging voor de woonhuizen. Voor de appartementen hebben we een groei

behalve voor de laatste jaren.

3

1.2 Doelgroep

10.00011.00012.00013.00014.00015.00016.00017.00018.00019.00020.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Gemiddelde inkomen

Brugge Vlaamse gewest

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

500.000

550.000

600.000

650.000

700.000

750.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Demografisch profiel

0-19 jaar 20-64 jaar 64 jaar en ouder

60006500700075008000850090009500

1000010500110001150012000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Alleenstaande mannen en vrouwen

man vrouw

Op deze grafiek merken we op dat het aantal 20-64 jarigen een groot aantal heeft in onze

regio. Dit stagneert de laatste jaren. We hebben dan ook een groei bij de 0-19 jarigen. Er is

ook een stagnatie te merken bij de 64 jaar en ouder.

Het gemiddelde inkomen van de personen in Brugge ligt hoger dan het Vlaamse gewest.

Brugge heeft een groot aantal alleenstaande mannen en vrouwen. We merken ook een

evolutie van zowel de beide geslachten.

4

2,00

2,05

2,10

2,15

2,20

2,25

2,30

2,35

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Gezinsgrootte

gezinsgrootte

0

200

400

600

800

1.000

1.200

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Aantal verkochte eennheden

woonhuizen villa's, bungalows, landhuizen appartementen, flats, studio's

0

100

200

300

400

500

600

700

800

woonhuizen appartementen, flats, studio's villa's, bungalows, landhuizen

Verkocht via (vastgoedkantoor, particulier, notaris)

vastgoedkantoor particulier notaris

Wat hierop te merken valt is dat de gezinsgrootte in Brugge in de dalende lijn staat. Dit is

vooral door het grootte aantal alleenstaande mannen en vrouwen.

Woonhuizen waren in het jaar 2000 erg in de markt maar in de verliest meer aandeel later

door de opkomst van de appartementen.

Een groot deel van het aanwezige aanbod werd verkocht via een vastgoedkantoor. Er werd

ook veel verkocht via de notaris.

5

1.3 Marktaanbod

Dit is de belangrijkste deel van deze marktanalyse. Hierbij kunt u merken wie het meeste panden in zijn aanbod zitten heeft. We merken dat de grootste concurrenten Dewaele vastgoed & advies, centrobiz, turner Brugge, IMMO-

FRANCOIS, Engel & Völkers zijn. Deze ze willen we verder in onze analyse bespreken aan de hand van hun website en de marketingmix.

26%

10%

10%

7%

7%

4%

4%

3%

3%

3%

3%

2%

2%

2%

2%

2%

2%2%

2%1%

1%

1%1% 1%

Marktaandeel in Brugge

Dewaele Vastgoed & Advies

Centrobiz

Turner Brugge

IMMO-FRANCOIS

Engel & Völkers

Immo Delbecque

Puur Vastgoed

Immo Lescrauwaet

Brugse Databank bvba

Bvba Vastgoed Loontjens & Lagast

Acasa bvba

Clevers Immobiliën

IMMOLIS COMM V.

CENTURY 21 Immo Partners

Agence Coucke bvba

Immo Project

DE NEVE Vastgoed BVBA

Agence Van Den Abeele

Perspectief Vastgoed

Immo Moris & Partners

Immo Plus BVBA

Immo la clé

Immo Van Coillie

Eigen Dôme

6

1.3.1 Website analyse

Dewaele vastgoed Layout Startpagina Zoekfunctie Totaal

3/5 3/5 4/5 10/15

Prijs Door dat Dewaele vastgoed & advies zich vooral op

nieuwbouwprojecten focust hebben ze natuurlijk een duurder

prijskaartje deze woningen, appartementen, ….

Plaats Deze onderneming is gevestigd overal in België.

Product

Focussen zich op nieuwbouwprojecten zowel verhuur en

verkoop. Ook verkoop van bestaande woongelegenheden is

een onderdeel van hun activiteit.

Promotie

Ze hebben natuurlijk een grote naambekendheid. Samen met

de vele reclameborden over België zijn ze een sterke speler in

ons marktgebied.

Centrobiz Layout Startpagina Zoekfunctie Totaal

3/5 3/5 2/5 8/15

Prijs Hun activiteit bestaat het verkopen van handelspanden in

Brugge. Een hoger prijskaartje voor heel grote panden met

grote oppervlakte.

Plaats Brugge en omstreken door de ligging van de haven en de kust.

Product

Verkoop en verhuur van handelspanden.

Promotie

Grote naambekendheid in het bedrijfswereld door het correct

handelen.

Immo-Turner Layout Startpagina Zoekfunctie Totaal

4/5 2/5 3/5 10/15

Prijs Belangrijke concurrent voor centrobiz.

Kleinere oppervlakte voor commerciële ruimtes. Goed koper

dan grotere bedrijventerreinen.

Plaats Gevestigd over verschillende plaatsen in België.

Product Verkoop en verhuur van kleinere commerciële ruimtes en

bedrijventerreinen.

Promotie Naambekendheid omdat het een dochterbedrijf is van Dewaele

vastgoed & advies.

7

Immo Francois

Layout Startpagina Zoekfunctie Totaal

4/5 2/5 3/5 10/15

Prijs

Duurdere woongelegenheden.

Plaats

Westhoek en de kust.

Product

Verhoor van duurder woongelegenheden en een gratis schatting van u woning.

Promotie

Reclame borden snelweg. En grote afzet markt in de westhoek.

Engel & Völkers

Layout Startpagina Zoekfunctie Totaal

4/5 2/5 3/5 10/15

Prijs

Duurder prijs klasse.

Plaats

Gevestigd in grote steden van Vlaanderen.

Product Verkoop en verhuur van duurdere appartementen.

Promotie Naambekendheid, logo en reclame borden.

1.4 Conclusie marktanalyse

Wat onze marktregio betreft merken we op dat de verkoop van appartementen in stijgende lijn gaat. Het groot aantal alleenstaande huishoudens is een zaak om in het oog te houden. Ook opvallend is dat het hoge aantal verkopen via

vastgoedkantoren. Vooral de markt in commerciële ruimtes en bedrijventerrein is heel druk bezit. Dit is door de ligging dicht aan de kust en de nabijheid van een grootstad.

Wij als vastgoed kunnen inspelen op meer bestaande woning voor beginnende gezinnen. Omdat Immo turner en centrobiz zich concentreren op commerciële ruimtes, Dewaele vastgoed & advies concentreert zich vooral

nieuwbouwwoningen, IMMO FRANCOIS en Engels & Völkers concentreren zich meer op het luxueuzere woningen.

8

2 Productidee / Concept

2.1 Onze missie

Als vastgoedkantoor willen wij ervoor zorgen dat uw aankoop of verkoop bij ons in goede banen wordt geleid. Dit zullen wij waarmaken door een persoonlijke begeleiding te bieden doorheen het verkoop of verhuringsproces met daarin een

gezonde dosis informatie en advies van mensen die hun vak heel goed kennen. Wij beloven jou uiteraard ook een volledige onafhankelijkheid, wat voor ons een belangrijke pijler is om het vertrouwen op te bouwen.

2.2 Onze visie

Wij willen uitgroeien tot een eerlijk, vertrouwd vastgoedkantoor dat gewenst is door verschillende kopers en verkopers, huurders en verhuurders waar iedereen terecht kan met vragen over de verkoop, koop, huur of verhuur van zijn of haar

woning.

Wat we opmerken is dat vastgoed steeds een actieve sector blijft wat het dus ook een goede sector maakt om in te investeren.

2.2.1 Doelen op korte termijn: <1jaar

- Receptie als opening van het vastgoedkantoor

- Flyers tot bij de mensen gebracht

- Gebruik maken van onze USP’s (verder vermeld in productbeleid)

- Facebookpagina oprichten en dagelijks updaten

- Aanbod publiceren in magazines

- Website oprichten

2.2.2 Doelen op middellange termijn: 1-3 jaar

- Een marktaandeel bekomen van 2%

- App lanceren als nieuwe USP

2.2.3 Doelen op lange termijn: 3-5 jaar

- Een marktaandeel bekomen van 3-4%

- Een winstmarge creëren in het vijfde boekjaar

9

2.3 Productbeleid

2.3.1 Kernactiviteit:

Als vastgoedkantoor is onze echte kernactiviteit uiteraard het verkopen en verhuren van vastgoed. Betreft onze dienstverlening binnen deze twee pijlers moeten we kijken wat haalbaar is en wat niet. Als klanten hun huis willen verkopen

sturen wij (als men dat wil) een professionele schatter om hun pand te laten schatten, dit is kosteloos indien men nadien hun pand toevertrouwd aan ons. Ook zullen wij, indien de klant dit wil instaan voor het opmaken van de compromis

en al het andere papierwerk. De klanten zullen zich dus nergens iets van moeten aantrekken, tenzij ze zelf betrokken willen worden bij het verkoopsproces en ingelicht willen worden over verschillende zaken. Ook geven wij de keuze aan

de klant om te beslissen of zij naar ons kantoor komen of dat wij naar hen toegaan. We willen zorgen voor een zo vlot mogelijke samenwerking waarin alles naar wens verloopt zoals de klanten dit verwachten.

2.3.2 Nevenactiviteit:

Als nevenactiviteit hebben we ervoor gekozen om de klanten iets extra aan te bieden wanneer zij hun woning open stellen voor ons. Wanneer iemand bij ons komt voor een appartement te huren of te kopen zullen wij onszelf aanbieden om

de verdere zaken die erbij horen op ons te nemen. Hierbij bedoel ik bijvoorbeeld het nodige papierwerk en overeenkomsten met de syndicus. Zo hoeft de klant zich over niets verder zorgen te maken en wordt alles door ons geregeld nadat

wij deze nieuwe klant in portefeuille hebben.

2.3.3 USP (Unique Selling Proposition):

Voor onze unique selling proposition hebben we een aantal ideeën uitgewerkt. Ons eerste idee was dat we zouden

werken met drones. Hiermee kunnen foto’s worden genomen van een pand vanuit elk perspectief. Foto’s genomen van

onderaan het gebouw doet het pand groter uitschijnen maar dit is geen realistisch beeld naar de klanten toe. De

wetgeving met betrekking tot drones bleek op het eerste zicht ook een probleem te zijn maar drones zijn wettelijk

toegelaten tot op een hoogte van 30 meter.

Ook zouden we werken met LED-schermen. LED-schermen worden meer en meer langs de openbare wegen geplaatst en

staan altijd in de kijker voor voorbijkomende mensen. Als startend vastgoedkantoor is dit de perfecte manier om in de

spotlight te staan en kost het ons slechts 500 euro per week. Dit is zeker de moeite waard aangezien Brugge op zich al een

grote stad is waar veel mensen komen en waar dus deze LED-schermen zeker in de kijker zullen staan. In ons kantoor zelf

zullen we ook werken met moderne apparatuur.

Nog een idee om de klant nog meer het gevoel te geven dat wij zeker hun onafhankelijkheid bieden is een gratis grondige

poetsbeurt van de woning eens die woning in portefeuille is.

We dachten er ook aan om een applicatie te ontwikkelen. Niet zomaar een applicatie waarin ons aanbod uitgelicht staat,

maar een applicatie die directe feedback geeft naar klanten toe over het werk dat de makelaar reeds verricht heeft en de

status van uw ter beschikking gestelde pand. Zo worden vele telefoontjes geen noodzaak meer en heeft de klant een

duidelijk en overzichtelijk beeld over wat de makelaar al gedaan heeft, hoeveel keer het pand al bekeken is of zelfs of er

al mensen een bod hebben uitgebracht. Natuurlijk is dit heel duur maar dit .

10

2.4 Prijsbeleid

Binnen het prijsbeleid werd afgesproken om te werken tussen de marges van €150.000 en €600.000. Deze prijzen zullen worden bepaald door middel van schatting van het pand. Hiervoor zullen we samenwerken met een professionele

schatter, genaamd Piet Keereman, die met allerlei factoren zal rekening houden om een pand te schatten, zoals de oppervlakte, oriëntatie en ligging van de grond alsook de bewoonbare oppervlakte, de staat van het onroerend goed, de

afwerking en de ouderdom van de woning, het soort woning en de bereikbaarheid van de woning.

Dit is een heel ruime markt voor middelgrote woningen waar op dit moment nog altijd het grootste aandeel van is. Zoals we zien in de marktanalyse liggen wij relatief goed op gebied van de concurrentie. Als we gaan kijken naar

bijvoorbeeld Dewaele Vastgoed & Advies kunnen we opmerken dat zij onze grootste concurrent zullen zijn. Dan hebben we ook IMMO-Francois, die dan weer de duurdere prijsklasse zullen bestrijken en dus niet in ons marktgebied vallen.

Turner, het dochterbedrijf van Dewaele Vastgoed & Advies bestrijkt de markt van het bedrijfsvastgoed waar wij dus ook niet onder vallen.

Het schatten van de woning gebeurt gratis. Potentiële klanten kunnen dus een afspraak maken om hun woning te laten schatten en zo in ons aanbod terechtkomen. Daarop komen we dus bij de aangeboden producten. Deze zullen

aangeboden worden in een uitstalraam voor ons vastgoedkantoor. Ook zullen we gebruik maken van een website om ons aanbod in voor te stellen. Als vastgoedmakelaar moet je er zelf natuurlijk ook iets aan kunnen verdienen. Daarom

werken vastgoedmakelaars met een commissieloon of ereloon. Het gemiddelde ereloon bedraagt 3%. Als startend vastgoedkantoor nemen wij 2.5%. Zo lokken we meerdere klanten doordat wij nogmaals de goedkopere zijn. Hierdoor wordt

onze portefeuille sneller uitgebreid.

11

2.5 Distributiebeleid

2.5.1 Criteria voor plaatsbepaling:

Het kantoor mag niet te groot zijn: Het gehele kantoor mag maximum 140 m² zijn. Het pand moet zowel makkelijk bereikbaar zijn voor auto’s als voor voetgangers. Dat wil zeggen dat we het liefste in het centrum blijven van Brugge. Het

mag dicht tegen andere immobilia gelegen zijn. Omdat het kantoor ook toegankelijk moet zijn voor auto’s moet er ook parkeermogelijkheid zijn. Het pand mag uiteraard ook niet te duur zijn. De gevel moet minimum 4 meter breed zijn om

voldoende vitrineruimte te kunnen hebben.

2.5.2 Keuze panden:

Te koop: Predikherenstraat 23/11 8000 Brugge Te huur: Langestraat 46 8000 Brugge Te huur: Mariastraat 38B 8000 Brugge

Bruto huurwaarde: 31735 € / jaar € 990 / maand € 1250 / maand

Gerenoveerd herenhuis vlakbij de vismarkt

Opp: ca. 230m²

Indeling:

o 4 Burelen

o Keuken + berging

o Hal met toilet met lavabo

o Leefruimte

o Stapelruimte

Kantoorruimte ideaal voor bank/verzekeringen

Opp: ca. 110m²

Indeling:

o 3 Burelen

o Stadstuintje

o Bergruimte

o Sanitaire ruimte

o Bewakingssysteem

Groot Kantoor met gratis parking

Opp: ca. 161m²

Indeling:

o 3 Burelen

o Gratis parking voor huurder en gasten

o Vergaderinfrastructuur

o Bergruimte

12

2.6 Promotiebeleid

Als je als nieuw vastgoedkantoor start moet je ervoor zorgen dat mensen van alle doelgroepen jou leren kennen en een positieve indruk van je krijgen. Dit kan door onze diensten bij hen aan te halen elk op zijn manier. Bijvoorbeeld de

goede ligging van Brugge t.o.v. de autostrades.

Voor de naambekendheid moeten we uiteraard klanten vinden, we moeten ze triggeren om zo dan de mensen in beweging te krijgen. Deze kunnen we vinden door verschillende stunts uit te voeren waarmee ons kantoor in de kijker staat.

Als eerste idee kwamen flyers uit de bus, maar daar komt vaak het probleem terug dat deze als reclame worden aanzien en rechtstreeks in de vuilnisbak verdwijnen. Als oplossing voor dit probleem dacht ik eraan om op de flyers te noteren

dat je een leuk en veilig gadget kan winnen, als je de informatie invult op de achterkant waarbij je je e-mail adres zal vermelden. Dit leuk en veilig gadget is dan te verkrijgen bij afgifte van de flyer op onze receptie met een hapje en een

drankje. Voor de te winnen gadgets gingen we eerst stylo’s en aanstekers laten maken. Het probleem hierbij is dat deze direct weggestoken worden eens ze overhandigt zijn. Daarom zochten we een alternatieve gadget voor alle

leeftijdscategorieën waarbij onze naam goed in de kijker komt te staan. Volgend op een brainstormsessie kwam dit idee voort, een fluoband met onze naam op, dit is veilig als je ’s avonds graag nog eens gaat wandelen of als je na je werk

met de fiets naar huis zou moeten gaan. Het grote voordeel is, dat je ermee opvalt dus dat onze naam op een positieve manier in de kijker wordt gezet. Met behulp van een radiospot kan je als naam de interesse opwekken maar de klant zal

op deze manier niet veel te weten komen over jou. De prijs voor het uitzenden van een radiospot hangt af van het moment van de dag en varieert tussen de 700 en 1000 euro voor 30 seconden radiotijd. Ook kan je je wagen bestickeren met

het logo en de naam van je vastgoedkantoor. Zo kunnen eventuele klanten duidelijk zien waar we gevestigd zijn en uiteindelijk moeten wij zelf er niks voor doen. Dit is dus eigenlijk zo goed als gratis reclame.

Het is de bedoeling om als vastgoedkantoor te onderscheiden van de concurrentie, die in Brugge vanzelfsprekend ook aanwezig zal zijn. We moeten dus nadenken over hoe wij de klant kunnen overtuigen om een voorkeur te geven aan ons

kantoor. Hierbij begint de uitstraling van je kantoor zelf en met de technologie van nu uiteraard ook de verzorging van een website en een facebookpagina. De website en de facebookpagina moeten aangepast zijn aan ons imago, wat

modern en strak zal zijn. Hiermee wordt bedoeld een gemakkelijk te gebruiken website die toch modern en verzorgd is.

13

2.7 Imago

2.7.1 Bespreking van het imago:

Als vastgoedkantoor hebben we ervoor gekozen om te streven naar een casual chique imago. Dit wil zeggen dat we onze klanten zouden ontvangen in een proper hemd en een jeans. De reden dat we niet in maatpak gekleed naar de klanten

gaan is simpel. Het kan klanten afschrikken doordat ze kunnen denken dat jij als makelaar jezelf hoger en beter voelt dan hun. Ons streefdoel is om zo dicht mogelijk bij de klant te staan en een wederzijdse vertrouwelijke relatie op te

bouwen.

De huisstijl van het vastgoedkantoor is gelinkt aan het imago van de makelaar. Het zou onszelf tegenspreken moesten we geen casual vastgoedkantoor hebben. Maar wat maakt ons kantoor nu zo casual? Wij willen een modern en strak

kantoor opstarten, zonder teveel onnodige zaken daarin mee te brengen. Simpelweg een aantal bureau’s, computers en eventueel een zetel waarin wachtende klanten opgevangen kunnen worden. We kwamen ook samen tot de beslissing om

niet met een balie te werk te gaan. Hierdoor worden de klanten niet eerst in een “wachtzaal” geplaatst voor ze in contact komen met de makelaar en dit zorgt er ook meteen voor dat wij dichter bij hen staan. We zullen wel altijd werken met

iemand die op het kantoor blijft en dus de klanten kan ontvangen zodat ze nooit voor een gesloten deur zullen staan.

14

2.8 SWOT-analyse

Sterktes:

De gunstige ligging van ons kantoor.

Het hoge aantal van transacties van woonhuizen.

Stijging van de vastgoedprijzen.

Brugge is een toeristische trekpleister.

Zwaktes:

Onervaren als nieuw beginnend kantoor.

Moeilijk om een plaats te bestrijken in de markt.

Financieel hoge kosten om te beginnen.

Brugge is een toeristische trekpleister.

Kansen:

Het grote aantal van alleenstaande mensen.

De lage rentevoet.

Brugge met een grote binnenstad.

Gelegen dichtbij de kust.

Bedreigingen:

Het grote marktaandeel van andere concurrenten.

Het grote aantal van alleenstaande mensen.

De economische crisis.

De afschaffing van de woonbonus.

15

CEO & in en-verkoop

Rinus Degroote

in- en verkoop in- en verhuur

Nils Buysse

office manager

Ellen De meester

3 Organisatie en Team

3.1 Organisatie van het kantoor

3.1.1 Organigram

3.1.2 Taken, verantwoordelijkheden en bekwaamheden

Rinus Degroote: in- en verkoop & CEO

Taken

Financiele status controleren

Klanten rondleiden

Opdrachten binnenhalen

Verkoop van vastgoed

Marktbehoeftes

verantwoordelijkheden

Personeel

Werking bedrijf

Uitstraling bedrijf

Bekwaamheden

BIV nummer

Sociaal

Rekenvaardig

Leidinggevend

Overtuigen

Ellen De meester: office manager

Taken

Opnemen telefoon

Opstellen van de nodige documentatie

Onthaal van klanten

Beheer

verantwoordelijkheden

Afsprakenbeheer

Onthaal mensen

bekwaamheden

Computervaardig

Sociaal

Goed voorkomen

Nils Buysse: in- en verkoop

Taken

Verkoop van vastgoed

Markt controleren

Inkoop van vastgoed

Mensen rondleiden

Inhuur vastgoed

Verhuur vastgoed

Prospectie

verantwoordelijkheden

Verkoop vastgoed

Controle verhuur

bekwaamheden

Sociaal

Nauwkeurig

Goed voorkomen

Overtuigen

16

3.2 Kantoorinrichting en –werking

We hebben ervoor gekozen om geen balie te integreren in ons kantoor, dit zorgt er voor dat we een beter contact hebben met de klant omdat er geen hoge scheiding tussen hen en ons staat. Door het weglaten van de balie is het mogelijk om

3 bureaus te plaatsen. Ellen zal plaatsvinden aan de eerste bureau aangezien zij ook verantwoordelijk is voor het onthaal van de klanten. De twee andere bureaus zijn voor Nils Buysse en Rinus Degroote. Er zijn banken voorzien indien de

klant moet wachten om geholpen te worden. Het pand is voorzien met een keuken, zodanig dat we onze klant kunnen bedienen met een drankje of iets dergelijks.

Voor het interieur hebben we geopteerd voor een moderne, strakke stijl met zo veel mogelijk wit omdat dit de ruimte groter maakt. Maar om het toch een warmere toets te geven wat ook aangenamer is voor de klant willen we een valse

plafond laten installeren met langs de randen een opening voor indirect warm licht. Dit indirect licht is ook onder het bovenste deel van de op maat gemaakte kasten voor dossiers en langs de zijkanten van de advertentiepanelen voor de

ramen. Een andere warme toets in het kantoor zijn de houten panelen tegen de kast wand en de wand boven het wachtmeubel. In ons kantoor willen we ook kiezen voor duurzame materialen om ons steentje bij te dragen aan het milieu.

Vandaar dat de houten wanden en de op maat gemaakte houten kasten, bureaus,.. met fsc hout zijn gemaakt. De ingang is een glazen deur om natuurlijk licht te laten binnenkomen. De op maat gemaakte bureau’s , stoelen en het

wachtmeubel hebben leuningen/ zijkanten die gemaakt zijn uit inox om het strakke wat door te trekken. Voor ons computers opteren we voor appel en als bureaustoelen kiezen we voor de big boss stoel van Ray en Charles Eames.

17

4 Financieel plan

4.1 Investeringsplan

Omschrijving

Aanschaffings-

waarde Afschrijvingsduur Lineair afschrijven

Materiële VA

Printers € 2 000,00 5 € 400,00

Drone € 9 000,00 5 € 1 800,00

Fototoestel € 1 200,00 5 € 240,00

Computermaterieel € 6 000,00 3 € 2 000,00

Meubilair € 9 000,00 5 € 1 800,00

Bedrijfswagen € 35 000,00 5 € 7 000,00

Immateriële VA

Website € 25 000,00 5 € 5 000,00

App € 20 000,00 5 € 4 000,00

4.2 Financieringsplan

4.3 Beginbalans

Het investeringsplan is uitgesplitst in twee delen,

materiële vaste activa en immateriële vaste activa.

Samen zijn dit alle investeringen die wij moeten doen om

een vastgoedkantoor optimaal te kunnen runnen.

Het financieringsplan daarentegen zijn de middelen die

we gebruiken om ons investeringsplan te betalen.

Ons eigen vermogen komt van de 4 aandeelhouders die

elk € 15 000 investeren in het bedrijf, de resterende €

50 000 is afkomstig van een investeringskrediet bij KBC.

De beginbalans is de samenvoeging van het investerings-

en financieringsplan. Zo bekom je een mooi overzicht van

de totalen der activa en passiva.

Omschrijving Inbreng Intresvoet Duur

Eigen Vermogen

Geld € 60 000,00

Vreemd Vermogen

Investeringskrediet € 50 000,00 5% 5 jaar

ACTIVA PASSIVA

Oprichtingskosten Eigen inbreng € 60 000,00

Immateriële vaste activa € 45 000,00 Materiële vaste activa € 62 200,00 Fincanciële vaste activa SUBTOTAAL INVESTERINGEN € 107 200,00

Beginvoorraad grondstoffen

Beginvoorraad handelsgoederen Eenmalige opstartkosten Vreemd vermogen € 50 000,00

Bankrekening € 2 800,00 Nog te financieren

TOTALE ACTIVA € 110 000,00 TOTALE PASSIVA € 110 000,00

18

1 2 3 4 5

Bedrijfsopbrensten € 160.000,00 € 163.200,00 € 166.400,00 € 169.600,00 € 172.800,00

Bedrijfskosten € 167.224,40 € 167.824,40 € 168.424,40 € 167.024,40 € 167.624,40

Resultaat -€ 9.724,40 -€ 6.624,40 -€ 3.524,40 € 1.575,60 € 4.675,60

€ 150.000,00

€ 155.000,00

€ 160.000,00

€ 165.000,00

€ 170.000,00

€ 175.000,00

-€ 12.000,00

-€ 10.000,00

-€ 8.000,00

-€ 6.000,00

-€ 4.000,00

-€ 2.000,00

€ 0,00

€ 2.000,00

€ 4.000,00

€ 6.000,00Overzicht Resultaat (Winst/Verlies)

4.4 Resultatenrekening

RESULTATENREKENING Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3 Jaar 4 Jaar 5

I. Bedrijfsopbrengsten 160000 163200 166400 169600 172800

A. Omzet 160000 163200 166400 169600 172800

B. Wijziging in voorraad goederenin bewerking en

gereed product

C. Geproduceerde vaste activa

D. Andere bedrijfsopbrengsten

II. Bedrijfskosten 167224,4 167824,4 168424,4 167024,4 167624,4

A. Handelsgoederen, Grond en hulpstoffen 30000 30600 31200 31800 32400

1. inkopen 30000 30600 31200 31800 32400

2. Wijziging in de voorraad

B. Diensten en diverse goederen 46330 46330 46330 46330 46330

C. Bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen 68654,4 68654,4 68654,4 68654,4 68654,4

D. Afschrijvingen en waardeverminderingen 22240 22240 22240 20240 20240

E. Waardeverminderingen op voorraden, BIU en

handelsgoederen

F. Voorzieningen voor risico's en kosten

G. Andere bedrijfskosten

III. Bedrijfswinst (bedrijfsverlies) -7224,4 -4624,4 -2024,4 2575,6 5175,6

IV. Finaciële opbrengsten

V. Financiële kosten 2500 2000 1500 1000 500

A. Kosten van schulden 2500 2000 1500 1000 500

B. Waardeverminderingen op vlottende activa

C. Andere financiële kosten

VI. Winst (verlies) uit de gewone bedrijfsuitvoering

voor belasting -9724,4 -6624,4 -3524,4 1575,6 4675,6

VII. Uitzonderlijke opbrengsten

VIII. Uitzonderlijke kosten

IX. Winst (verlies) van het boekjaar voor belastingen -9724,4 -6624,4 -3524,4 1575,6 4675,6

X. Belastingen op het resultaat

XI. Winst (verlies) van het boekjaar

XII. Overboeking naar (onttrekking aan) de

belastingvrije reserves

XIII. Te bestemmen winst (te verwerken verlies) van

het boekjaar -9724,4 -6624,4 -3524,4 1575,6 4675,6

Het verloop van de resultatenrekening over 5 jaar vertelt

ons dat we na 3 jaar winstgevend moeten zijn, dit is

natuurlijk maar een schatting.

De eerste twee jaar zijn we verlieslatend maar dit is niet

uitzonderlijk voor een startend immo-kantoor.

19

5 Juridisch / administratief dossier

5.1 Keuze van de naam en rechtsvorm

De naam die wij gekozen hebben voor ons kantoor heet Where House. Het is een naam die uit niemand zijn individueel imagorapport komt omdat deze allemaal al bestonden als

vennootschappennaam. Voor Where House hadden we de naam Casa Mar gekozen omdat ze nog niet bestond als vennootschap. Deze naam werd niet zo goed bevonden op de eerste tussentijdse

presentatie. Daardoor moesten we dus op zoek naar een nieuwe naam en Where House is het dus geworden. Where House wordt letterlijk uit het Engels vertaalt als ‘waar huis’. Hieronder kunt u

ons logo en slagzin zien. Het logo lijkt ons duidelijk. De slagzin wisten we dat het het beste kon beginnen met ‘where’ omdat niet veel andere beginwoorden klinken met onze naam. De slogan

vertaald naar het Nederlands wil zeggen: ‘waar uw nieuwe leven begint’. Omdat een huis kopen of verkopen een grote stap is en elke keer je verhuist een soort van nieuwe bladzijde begint.

Als rechtsvorm hebben wij gekozen voor een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (BVBA). Deze hebben wij gekozen omdat het een een kleiner startkapitaal nodig heeft dan

bijvoorbeeld bij een naamloze vennootschap. Het startkapitaal van een BVBA is € 18 550. Een NV is geen optie voor ons doordat we maar 2 bestuurders hebben en er 3 vereist zijnt. Daarnaast

wordt een CVBA minder serieus genomen en is er rechtswege meer voorwaarden aan verbonden.

5.2 Stappenplan

Zie bijlage Stappenplan

20

5.3 Eigen portefeuille

21

Screenshots pand 1 Screenshots Pand 2 Screenshots Pand 3

22

23

24

25

6 Bronvermeldingen

brugge. (2014). Opgeroepen op februari 27, 2015, van Vlaanderen: http://aps.vlaanderen.be/lokaal/pdf/gemeente-2014/Brugge.pdf

centrobiz. (sd). centrobiz. Opgeroepen op mei 01, 2015, van centrobiz: Home: http://www.centrobiz.be/

dewaele. (2011-2015). Opgeroepen op maart 5, 2015, van deweaele immo uw partner in vastgoed: http://www.dewaele.com/

FRANCOIS, I. (sd). immo francois. Opgeroepen op mei 01, 2015, van immo francois: http://www.immofrancois.be/

springer, a. (2015). immoweb SA/NV. Opgeroepen op februari 28, 2015, van immoweb: http://www.immoweb.be/nl/

statbel ( 2013). Opgeroepen op maart 25, 2015, van http://www.statbel.fgov.be/

unizo (2014). Opgeroepen op mei 01, 2015, van http://www.unizo.be

völkers, e. e. (sd). engels en völkers. Opgeroepen op mei 01, 2015, van http://www.engelvoelkers.com/