惠州市政府采购€¦ · Web view2019/12/09 · 政府采购 公开招标文件 采 购 人： 惠州仲恺高新区人民医院 项目名称： 新院服务器等信息化设备采购项目
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广东有德招标采购有限公司
东莞市政府采购
招标文件
（国内公开招标）
项目名称：
东莞科学馆物业管理服务采购项目
项目编号：
441900-201906-0010005001-0001
采购单位：
东莞科学馆
采购代理机构：
广东有德招标采购有限公司
二零一九年六月
温馨提示
1、 投标截止时间一到，本公司不接收任何投标文件，因此，请适当提前到达。
2、 请正确填写《开标一览表》。多包项目请仔细检查包组号，包组号跟包组名称必须一致。
3、 请仔细检查《法定代表人授权委托书》、《投标函》、《开标一览表》等重要格式文件是否有按要求盖公章、签名、签署日期。投标文件需签名之处必须由当事人亲笔签署（如《法定代表人授权委托书》必须有法定代表人的签名）。
4、 加★号的条款必须一一响应。
5、 投标文件应按顺序编制页码。
6、 我公司为采购代理机构，不对潜在投标人购买招标文件时提交的相关资料的真实性负责，如潜在投标人发现相关资料被盗用或复制，应遵循法律途径解决，追究侵权者责任。
7、 投标人如需对项目提出询问或质疑，应按招标文件附件中的询问函和质疑函的格式提交。
8、 凡参与我市政府采购活动的供应商，应通过东莞市政府采购网（http://czj.dg.gov.cn/dggp）或东莞市公共资源交易网（http://ggzy.dg.gov.cn）进行建档入库（已在市公共资源交易中心入库（企业身份为“政府采购类”）的除外。入库路径：1.东莞市政府采购网-供应商注册；2.东莞市公共资源交易网-企业信息登记-公共资源交易企业库。 各供应商在入库过程中遇到问题的，请及时与东莞市公共资源交易中心联系。入库信息管理联系人：杨琳,联系电话：0769-28330677，系统技术人员：姚会奇，联系电话：0769-28330604。因系统设置原因，如中标单位未完成注册，项目将无法对外发布中标公告，请投标人至少在投标截止时间3个工作日前成功办理注册手续。
9、 按照广东省财政厅政府采购监管处《关于做好投标人注册登记有关工作的通知》规定，投标人在参与政府采购活动前，请通过广东省政府采购网（www.gdgpo.com）进行注册登记。有关注册登记要求请详阅“办事指南”-“供应商注册登记”，注册过程中如有任何疑问，可咨询广东省政府采购网技术部（咨询电话：020-83345601、83726197、83188500、83188580）。因系统设置原因，如中标单位未完成注册，项目将无法对外发布中标公告，请投标人至少在投标截止时间3个工作日前成功办理注册手续。
(本提示内容非招标文件的组成部分，仅为善意提醒。如有不一致，以招标文件为准。)
目 录第一部分 投标邀请函4第二部分 用户需求书7第三部分 投标须知前附表54第四部分 投标须知56附件1 询问函格式74附件2 质疑函格式75第五部分 评标方法、步骤、标准76第六部分 合同书格式90第七部分 投标文件格式99（一）价格部分格式（独立成册）99附件3 开标一览表100附件4 投标明细报价表101附件5 其他格式（如有）102（二）商务技术文件格式103附件6 投标函105附件7 法定代表人身份证明书106附件8 法定代表人授权委托书107附件9 投标人基本情况说明格式108附件10 承诺书109附件11 招标代理服务费承诺书110附件12 商务差异表111附件13 业绩表格式112附件14 资格申明113附件 15 在经营活动中没有重大违法记录的书面声明114附件16 技术参数差异表115附件17 拟投入本项目设备情况表116附件18 项目技术服务人员情况表117附件19 拟担任本项目主要负责人简历表118
第一部分 投标邀请函
广东有德招标采购有限公司（以下简称“采购代理机构”）受东莞科学馆(以下简称“采购人”)的委托，拟对 东莞科学馆物业管理服务采购项目 进行公开招标采购，欢迎符合条件的合格投标人投标。
1 项目编号：441900-201906-0010005001-0001
2 项目名称：东莞科学馆物业管理服务采购项目
3 采购预算：￥6,858,864.00元；（一年：￥2,286,288.00元，三年：￥6,858,864.00元）
4 项目内容及要求
1 项目内容：东莞科学馆物业管理服务采购
2 地点：采购人指定地点
3 项目要求：（详见用户需求书）
5 投标人资格要求
1 投标人须具备《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的条件，并提供以下证明资料：
（1） 具有独立承担民事责任能力的在中华人民共和国境内登记注册的具有独立承担民事责任能力的法人或其他组织营业执照副本（或事业单位法人证书证明文件）；自然人参加投标时还须提供自然人的身份证明材料；
（2） 2017年以来财务状况报告或基本户开户银行出具的资信证明或专业担保机构出具的投标担保函；
（3） 投标截止时间前1年内任意1个月依法缴纳税收相关证明材料；如依法免税，则须提供相应文件证明其依法免税；
（4） 投标截止时间前1年内任意1个月依法缴纳社会保障资金的相关证明材料；如依法不需要缴纳社会保障资金，则须提供相应文件证明其依法不需要缴纳社会保障资金；
（5） 具备履行合同所必需的设备和专业技术能力的证明材料，须提供《项目技术服务人员情况表》以及《拟投入本项目设备情况表》（格式详见招标文件第七部分投标文件格式）；
（6） 投标人参加本次政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录(须提供书面声明，格式详见招标文件第七部分投标文件格式)；
2 单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同投标人，不得参加同一合同项下的政府采购活动；
3 投标人未被列入“信用中国”网站(www.creditchina.gov.cn)“记录失信被执行人或重大税收违法案件当事人名单或政府采购严重违法失信行为”记录名单；同时，不处于中国政府采购网(www.ccgp.gov.cn)“政府采购严重违法失信行为信息记录”中的禁止参加政府采购活动期间。（以采购代理机构于投标截止日当天在“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）及中国政府采购网查询结果为准，如相关失信记录已失效，投标人需提供相关证明资料）；采购代理机构同时对信用信息查询记录和证据截图存档。
4 本项目不接受联合体投标。
6 招标文件公示期
该项目招标文件公示期为：2019年06月18日至2019年06月25日。
7 符合资格的潜在投标人应当在2019年06月18日起至2019年06月25日期间（法定节假日除外）每日上午9:00时至12:00时；下午2:00时至5:00时，按下述地址现场报名洽购。本招标文件每本售价￥150元，售后不退。购买采购文件时只须提供《营业执照》或《事业单位法人证书》复印件（加盖公章）。
8 投标人在参与政府采购活动前应通过广东省政府采购网http://www.gdgpo.gov.cn/进行注册登记，详见办事指南http://www.gdgpo.gov.cn/workEnchiridion.html，及通过东莞市政府采购网（http://czj.dg.gov.cn/dggp）或东莞市公共资源交易网（http://ggzy.dg.gov.cn）进行建档入库（相关事宜详见东莞市政府采购网《关于做好政府采购供应商建档入库的通知》和办事指南http://czj.dg.gov.cn/dggp/portal/documentView.do?method=view&id=2360494。因投标人未及时按上述要求注册登记和建档入库导致的一切后果，由投标人承担。
9 洽购招标文件
地址：东莞市东城区东莞大道19号鼎峰卡布斯国际广场A座1603A号
联系人及联系方式：严小姐 （0769）23362836
10 拟参加本项目的潜在投标人须在规定时间内按要求报名后方可参与本项目的投标。报名后而不参加投标的潜在投标人，请在开标日期三日前以书面形式通知采购代理机构。
11 投标文件递交截止时间
2019年07月09日09时 30分（北京时间）
[投标文件递交开始时间：2019年07月09日09时 00分（北京时间）]
12 开标时间
2019年07月09日09时 30分（北京时间）
13 开标地址（即：投标文件递交地址）
地址：东莞市南城区西平社区宏伟三路45号东莞市公共资源交易中心开标（6）室
14 招标文件公示/下载媒体
中国政府采购网(www.ccgp.gov.cn)、广东省政府采购网(http://www.gdgpo.gov.cn/）、东莞市政府采购网（dggp.dg.gov.cn）、广东有德招标采购有限公司网站(www.youde.net)
15 联系事项：
1 采购项目联系人（采购代理机构）：陈先生
联系电话：0769-23362836-812
采购项目联系人（采购人）：严先生
联系电话：0769-22110596
2 采购代理机构：广东有德招标采购有限公司
总部地址：广州市天河北路689号光大银行
大厦15楼1506之一、之二
东莞分公司地址：东莞市东城区东莞大道19号鼎峰卡布斯国际广场A座1603A号
联系人： 陈先生
联系电话：0769-23362836-812
传真：0769-23360860
邮编：523129
公司邮箱：[email protected]
3 采购人：东莞科学馆
地址：广东省东莞市新芬路38号（东莞科学馆）
联系人：严先生
联系电话：0769-22110596
传真：/
邮编：523000
广东有德招标采购有限公司
二零一九年六月十八日
第二部分 用户需求书
1、 物业基础情况
(1) 物业概况
1. 东莞科学馆位于人民公园北侧，成立于1992年，功能定位为科普展览中心、科技培训中心、青少年科技活动中心。主要工作有举办科普展览、科普讲座与系列论坛，开展青少年科技培训活动与科技竞赛活动、天文知识普及与教育、网上科学馆和流动科学馆推广与宣传等。馆内设有多个科普展厅和活动场所，是融科学性、知识性、趣味性于一体的重要社会科普教育阵地。主要科普设施有：
(1) 临时科普展厅：根据社会热点举办专题性临时科普展览；
(2) 地震科普展厅：配有多媒体互动展品；
(3) 常设科普展厅：设有基础科学的专题展区；
(4) 天文科普展厅：配有日、月、地三球仪、天球仪等天文科普展品；
(5) 模拟星空影院：模拟星空天文设施，天幕直径达11米；
(6) 天文台：设在科学馆顶层，拥有全自动跟踪折射式天文望远镜等多套天文观测器材。
2. 东莞科学馆的性质属于公共科技文化娱乐设施。公共科技文化娱乐设施是指科学馆、博物馆、陈列馆、纪念馆、主题公园等设施。
3. 物业类型：公共建筑。
4. 物业地址：东莞市莞城区新芬路38号
5. 大楼综合占地面积：4200 ㎡。
6. 建筑层数与高度：地下一层，地上九层，建筑最高点37 M。
7. 建筑耐火等级：耐火等级为一级。
8. 科学馆外墙面积约9940㎡（其中玻璃幕墙面积约1600 ㎡），科学馆顶棚面积约910㎡（其中玻璃面积约324㎡）。
9. 广场道路面积约：4800㎡。室外绿地面积：约200㎡。
10. 机动车停车数：121个，主要为广场内地面划线的汽车停车位。
（以上物业概况数据供参考，以物业实际情况为准。）
(2) 物业建筑情况
东莞科学馆主要由主楼、附楼、下沉式广场、广场等建筑组成的所有物业。总建筑面积：15477 M2，其中展示面积约7000 M2。主楼共有十层（地下负一层、地上九层），附楼共有两层，下沉式广场为地下负一层。各层功能分区及面积见下表：
序号
建筑物
使用功能
面积（㎡）
层高（m）
1
主楼-1层
设备层（空调机组、高压变电房、低压变电房、消防水泵房、排风机房、值班室、维修间、仓库）
1330
5
2
主楼1层
大楼前厅、中控室、公共展厅、影视报告厅
2443
5
3
主楼2层
公共展厅、展品维修室、设备房
2017
5
4
主楼3层
公共展厅、模拟星空影院、档案室、设备房
1096
4
5
主楼4层
办公区
1096
4
6
主楼5层
办公区
1096
4
7
主楼6层
办公区
1096
4
8
主楼7层
科学馆办公区、报告室、会议室
1096
4
9
主楼8层
办公区
1096
4
10
主楼9层
办公区
765
4
11
楼顶设备层
电梯机房、冷却水塔
316
4
12
附楼1层
厨房、饭堂
230
5
13
附楼2层
饭堂
200
4
14
综合仓库
仓储
（350）
4
15
下沉式广场
雕塑喷水池、公共展区、设备房
1600
2.6
(3) 主要设施及设备配置情况
1. 供水系统
由莞城区自来水管进水，本建筑按有关规范规定进水管能满足全部室内外生活和消防用水量。科学馆的各楼层都是由市政管道正常供水，其中屋顶水箱经给水设备加压后供水用于消防。
2. 排水系统
生活污水经化粪池预处理后排入市政污水管网，雨水排至市政雨水系统。
3. 供电系统
(1) 强电系统的配置
1）用户1OKV／0.4KV变配电系统
2）照明及配电系统
3）动力配电及控制系统
4）空调配电及控制系统
5）防雷与接地系统
(2) 供电系统的设备
1）低压配电屏：24台
2）高压开关柜：7台
3）电力变压器：3台
4）消防水泵控制柜：5台
4. 消防系统
科学馆大楼一层有（安防）消防中控室，各层楼均配备8个灭火器。大楼负一层配有消防水池。
大楼内装有消防自动系统，包括烟感系统、自动喷淋系统、水幕系统、消火栓系统、消防广播系统、消防电话系统，以及变配电间设有气体自动灭火系统等。
5. 空调系统
(1) 系统设置
1）主楼设有中央空调，供科学馆、图书馆、博物馆共用，科学馆一层报告厅单独装有中央空调，部分楼层还采用分体式壁挂和柜式空调。
2）附楼采用分体式壁挂和柜式空调。
(2) 中央空调系统设备：
1）特灵牌中央空调（制冷量1223.6KW）：1台（大楼负一层）
2）约克牌中央空调（制冷量844KW）：1台（大楼负一层）
3）约克牌中央空调（制冷量160KW）：1台（大楼一层影视报告厅内）
4）中央空调（建设中，待定）（下沉式广场地下负一层）
（参考信息：制冷量320KW，3台主机；盘管机约45台；冷冻水泵 2台）
5）冷却水塔：5台（楼顶设备层4台，影视报告厅楼顶1台）
6）冷却水泵：6台（主楼-1楼5台，影视报告厅楼顶1台）
7)冷冻水泵：5台（主楼-1楼5台）
8）盘管机 196台 （大楼负一层、大楼一层至九层）
9）风柜 4 台 （大楼二层3台、大楼三层1台）
6. 电梯设备
(1) 奥的斯电梯2台
(2) 日立电梯1台
7. 智能化系统
(1) 科学馆内的各个办公室都有配置电话端口和网络端口。
(2) 公共监控系统
包括高清晰度彩色摄像机、彩色半球摄像机、红外线日夜两用型彩色摄像机（部分配备旋转云台）等82台，监控中心录像主机6台、监视屏6台，标准立柜1台，安检机1台。
8. 影视报告厅设备
配备放映室，放置放映机设备和会议设备1套。
9. 地下室通风系统1套；一至九层洗手间通风系统1套。
10. 饭堂设备
包括冰箱、保鲜柜、水处理装置、消毒柜、蒸柜、热水器等设备。
11. 道闸系统
车辆道闸系统（一进一出）。
上述所列建筑面积和设施设备数据仅供参考，以建筑物、设备、设施等实际情况为准。如在合同执行过程中，部分数据发生变化，由双方协商确认执行。
2、 用户需求
(1) 物业管理总体要求
1. 东莞科学馆是集中了众多科学性、参与性、观赏性科技展品的场所，对安全性、规范性要求严格。物业管理服务要高标准、高档次。
2. 中标人对科学馆的物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告采购人，采购人有审核权。
3. 采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理和一些重要的管理决策有直接参与权与审批权，采购人如认为有必要可查阅中标人的财务状况及财务报表。
4. 在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标人的人员有直接指挥权。
5. 中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持健康证明及相应专业岗位资格证才上岗。
6. 中标人员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定，新入职员工需进行上岗前培训，理解自身岗位职责与本岗位注意事项。
7. 中标人对东莞科学馆的消防、安全保卫工作进行定期检查，并定期组织人员进行业务培训和演习，并形成相关记录。从而确保馆区人身、财产安全。
8. 中标人有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。
9. 馆内临时举办大型活动或国家法定节假日，中标人要调集足够的秩序维护人员、设备维护及保洁人员提供服务，以满足采购人的需求，而不另外增加费用。
10. 中标人负责提供馆内展厅、各楼层相关区域、主楼周边、下沉式广场等场所的日常绿化植物租摆和节日时花摆等，并负责日常养护事宜。
11. 采购人对中标人组建的科学馆物业管理机构（下简“物业管理公司”）进行业务归口管理。物业管理公司每月10号前以书面形式向采购人汇报上月各项工作情况，并提供下个月各项工作的详细计划。
12. 物业管理公司在管理期间，要求达到ISO物管管理示范标准及《全国物业管理示范大厦标准》。采购人每月组织馆内人员按照拟定的标准对物业公司进行物业管理绩效考评，凡发现未达标问题，可采用摄像、拍照等形式采证。总分不达标的，将酌情扣减当月物业服务费1‰—5%当做罚金。
13. 因物业服务管理不到位或过失，导致采购人财产损失的，由物业管理公司承担相应的责任及损失。
14. 在物业管理项目责任区域内，由采购人或使用单位邀请的其他公司实施的项目，物业管理公司有义务代表采购人做好对该公司的监督管理，并承担因监管不力导致的连带责任和损失。
15. 物业管理公司提供的零配件、易耗品等物品须保证较好的质量，并得到采购人认可，否则采购人可另行采购，费用由物业管理公司承担。
16. 应由物业管理公司完成的管理项目，但因技术及其它原因没有完成的，采购人有权邀请其它公司完成，由物业管理公司承担相关费用及对应的损失费用，从物业服务费总额中抵扣。
17. 不能按期完成维修保养项目的，每逾期1天，处以该项维保项目总金额2%的罚金，逾期7天的，采购人可邀请其它公司完成，由物业管理公司承担相关费用及其它相关损失和责任。
18. 不能按质完成维修保养项目的，采购人可要求物业管理公司按限期整改或邀请其它公司完成。如要求限期整改的，整改期视为违约期，每天处以该项维保项目总金额2%的罚金；如要邀请其它公司完成的，中标人承担相关费用，且其它公司维修的时间视为违约期，每天处以该项维保项目总金额2%的罚金。
19. 消防系统、空调系统、空调循环水质处理、电梯、供配电系统等设施设备，中标人必须聘请具备行业资质的专业公司承包保养维护，并经采购人书面审核同意。尽管由专业公司承包维修、养护项目，但中标人不得将管理责任转让。中标人要制定措施，指定专人做好与专业公司的协调工作，明确分工及责任。
20. 物业管理公司的技术人员接到设备设施报修任务，到场响应时间一般不超过15分钟。消防、空调、电力、智能化等设备的响应时间不超过5分钟。
21. 一般设备设施故障维修时间应不超过8小时；重大维修须在采购人规定的期限内完成。
22. 中标人不得擅自改动馆内所有的房屋、设备、管线等的位置和用途，如需改动应报采购人审核、批准。
23. 中标人自行解决员工的食宿问题。
24. 未经采购人批准，物业管理公司不得向物业使用人收取任何费用。
25. 中标人不得擅自利用馆内资源从事经营性活动。
26. 实际物业管理面积允许超过招标文件中要求管理面积的3％。此时投标方无权对招标人提出异议。
27. 中标人从采购人获得的与项目有关或因项目产生的任何技术、使用、维护和管理数据或其他性质的资料，无论以何种形式或载于何种载体，无论在披露时是否以口头、图像或以书面方式表明其具有保密性，中标人都有义务保密，未经采购人同意不能向任何第三方泄露。
(2) 管理及服务人员配置及要求
1. ★投标人须承诺中标后提供的管理及服务人员，应满足采购人以下各岗位要求且总人数不少于35人。（须提供单独的承诺书加盖投标人公章）。
详见下表：
序号
岗位
人数
人员要求
1
项目负责人
1
具有本科学历（或以上）及中级以上专业职称，从业时间不少于5年，具有公共文化场所类物业管理经验，中标后需提供所管理项目采购方证明材料。
3
安全保卫
16
含主管1名；高中或以上学历，形象较好，男性身高不低于170厘米，年龄50岁以下；女性身高不低于158厘米，年龄45岁以下，不超过3名；要求退伍军人或警校毕业生要超过总数三分之一；主管要求具备2年以上物业管理工作经验；出入口岗位保安员语言表达能力须较好，中控室岗位持自动消防系统操作人员资格证不少于3人。
4
清洁绿化服务
9
含主管1名，初中或以上学历；男性年龄60岁以下，女性年龄50岁以下。
5
设施设备维护
7
含主管1名，工程技术人员必须持有与岗位相应的上岗证或相应专业的中专或以上学历，平均年龄40岁以下。持10KV进网操作证的人员不少于2人。
7
会务
1
女性，高中以上学历，形象较好。负责小型临时会务工作，配合馆内机动事务。
8
饭堂工作员
1
女性，初中以上学历，形象较好。负责饭堂餐具清洗，负责附楼一、二层清洁工作，须持健康证明上岗。
2. 以上人员不能有违法犯罪、劳教等记录。中标人对录用人员须严格政审，采购人保留最终政审权。中标人须配足管理与服务人员，总人数不少于35人，并提供详细的人员及分工安排表。
3. 合同签订后1个月内，中标人须向采购人提供上述所有人员的人事档案资料，包括身份证复印件、健康证明、学历证明等。中标人不得伪造人事档案欺骗采购人，如有此种情况发生采购人可单方终止合同。项目负责人任职前须经采购人审核同意。
4. 中标人须按国家有关规定与员工签订劳动合同，并保证所聘人员符合采购人要求。
5. 中标人必须按上述要求100%配备人员，如在岗人员少于采购人要求总人数的95%时，采购人有权把不足人员的经费总额从物业管理费中扣除（按合同金额的人均计算）。特殊情况下，如短期内出现招工困难（15天内），中标人必须严格按国家劳动法规支付员工加班费。
6. 员工待遇不低于东莞市最低工资标准要求，员工享受国家劳动法规定的福利假期，并按国家规定购买社会保险和劳动保险。
7. 采购人有权随时查阅中标人员工工资支付表，有权要求中标人提供本项目管理及服务人员资料进行备案。
8. 中标人须按岗位要求定期对员工进行业务培训和考核，于合同签订1个月内向采购人提供人员岗位培训计划和考核方案。
(3) 物业管理内容和目标
科学馆物业服务内容包括：项目区域内整体安全保卫、消防安全维护；人员及车辆进出管理、车辆停放安全管理；大楼室内外项目区域内的卫生清洁；大楼主体、墙面、地面、天花等基础设施的维护保养；电力系统、给排水系统、空调系统、消防系统、照明系统、智能化系统、监控系统、会议系统等设备的日常保养及维修；公共区域绿色植物的提供和日常养护；档案资料管理，节能管理，所有资产管理，日常物资搬运，以及协助做好由采购人提出的其他临时性事务工作。
1. 安全保卫
(1) 范围为整个科学馆及科书博广场，科学馆大楼内全部及附楼内全部，科书博广场包括广场内区所有公共部分、停车场、下沉式广场等。
(2) 制定严格的安保管理制度，确保保安人员配备数量符合要求，上岗前经过政审和严格训练，并组织通过业务考试。组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，明确岗位责任制，认真贯彻执行，确保大楼安全、有序。
(3) 安全保卫人员配置如下：主管1人，其他岗位15人。
(4) 加强管理监督，所有保安人员要在规定的区域和位置站立，保持正确姿势，精神饱满，态度礼貌、严肃认真、并按安防部规定着装。防止玩手机、看书等与本职工作无关的行为，禁止聊天、大声喧哗等行为，并尽量为大楼内工作人员提供方便服务。
(5) 中标人制定详细的安保岗位设置、值勤时间、岗位职责等，经采购人审核后严格遵照实施。
(6) 根据岗位要求，按设定路线至少每小时完成1次巡查，并做好巡查记录。在遇到异常情况或楼内人员紧急求助时，应在5分钟内赶到现场处理。
(7) 加强安防管理，严格保安管理制度。
加强保安人员的岗位培训和各种技能、业务培训教育，使之熟悉技防设备性能并能熟练操作，具备事件识别和处理能力，规范并统一制服上岗。
1) 门岗：
1 依照规定立岗和实施礼仪服务，对一般来访、办事人员有礼貌热情地接待询问，核实被访客人的姓名和单位，并做好记录。
2 车辆一律凭车辆授权出入卡方可进出。
3 对进出车辆进行停放指引，如有特殊情况，需服从现场指挥人员的指引，并用对讲机通知巡逻岗。
4 对大件物品进出按规定进行必要的登记和盘查。物品运输车辆要核对放行条，没有放行条或放行条未盖公章的物品严禁运出，并做好记录《车辆物品出入登记表》。
5 按规定做好岗位交接的工作。
2) 巡逻岗：
1 依规定执行巡逻，对重点区域（与采购人协商确定）设置流动巡逻岗，每1小时至少巡查1次。
2 巡视内容：公共设施、办公大楼、消防通道、设备机房、停车场及车辆等，发现问题做好记录并及时上报。
3 实时掌握和了解现场停车位空置情况，及时报告门岗，并指引来访车辆停放。
4 接到值班室通讯呼叫，立即赶到现场进行处理，并向上级报告，将处理结果反馈值班室。
5 遇紧急情况按应急预案执行。
6 加强大件物品、装修材料等进出的登记，加大治安巡逻和安全防范力度，防止治安事件、破坏公共设施的事情发生，如巡逻中发现可疑人员应进行查问、检查证件。
3) 值班室监控岗：
1 掌握本值班室内的各系统的基本工作原理、性能，熟练掌握各系统的操作。
2 坚守工作岗位，密切注视大楼内各摄像机的运行状态和监控情景。
3 当监控系统收到故障报警时，立即通知相关人员去排除故障。
4 从监控视频上发现可疑情况，要立即通知当值主管前去调查处理；发现各类违法犯罪活动时，要第一时间报警。应对事件处理5分钟内到达现场。
5 准确、真实、清晰填写值班记录及报警记录。
6 禁止与值班室无关的人员进入。
7 值班室严禁看书，玩手机，收录、播放电台节目和与工作无关的音乐、录像片等。
(8) 维护办公和公共场所肃静，制止喧闹嬉戏现象。
(9) 在科学馆的主出入口实行24小时值班，密切注视周界防盗报警系统和视频监控系统的状态，发现警情时5分钟内到达现场，确保整个大楼24小时有安全防卫人员巡查、监控。
(10) 确保没有因中标人管理疏忽而引起的重大火灾、治安刑事案件和交通事故。
(11) 设立防火工作专责小组，全力配合相关部门做好防火工作；负责大楼所有门窗、公共照明、公用电器设备等的开、关，及时发现和排除各种安全隐患；组织内部员工开展消防演练每季度不少于1次。
(12) 根据东莞市消防管理部门的有关要求和规定，中标人要制定详细的消防管理制度、培训计划、实施方案（包括演练方案），并设置相应的管理机构。
(13) 制定突发事件应急处理预案，加强应急处理预案演练，当遇到发生突发事件时，及时调配充足人员在规定时间内赶到现场处理，必要时及时报警并报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。
(14) 负责物品搬运以及采购人临时分派的其它工作。
(15) 其它与安全保卫有关事项。
2. 交通、车辆、停车场管理
(1) 交通、车辆、停车场管理要指定专人负责，要制定可行的管理制度，严防车辆盗窃事件发生。
(2) 应由专人负责停车指引，确保各类车辆按指定位置停放，做到安全有序、整齐规范。
(3) 办公区域内需设有规范的车辆行驶、禁鸣、停放等指示牌或标示牌。
(4) 中标人未经采购人批准，不得擅自对区域内停放的车辆收取费用。
(5) 其它与交通、车辆、停车场有关的事项。
3. 清洁绿化服务
(1) 服务范围：包括整个区域室内、室外部分，建筑物外墙（每年清洗不少于一次）、门窗，道路等，大致如下
1) 大楼一至九层的公共区域，每天清洁；大楼负一层值班室，每天清洁；
2) 公共展厅：需要清洁的展品约120件，每周清洁两次，每月消毒一次；流动展品每月清洁、消毒一次。
3) 大楼一至九层消防通道楼、电梯、7层各部室、6层两部室，每天清洁；
4) 楼顶清洁1500 M2每季度清洁一次；
5) 附楼饭堂的公共部分，每天清洁；
6) 广场面积4320 M2，每天清洁，下沉式广场公共展厅及雕塑喷水池区域，每天清洁；
(2) 清洁人员不少于9人，人员配置要求见下表：
序号
岗位
人数（人）
工作责任
备注
1
大楼1-3层
3
负责三层楼展厅、报告厅、展品、后楼公共通道、洗手间、公共区域、清洁保洁工作。
按每周6天、每天8小时工作制进行安排。每天中午安排2名人员值班，周一安排一半人员轮值班。
标准上班时间：
07:30—11:00
13:30—17:30
2
大楼4、5、6、8、9层
2
负责各楼层公共通道、各楼层洗手间、电梯清洁保洁及临时机动。
3
大楼7层
1
本层各部门办公室（另加六层2间办公室）、公共通道、洗手间、公共区域的清洁保洁。
4
广场、下沉式广场等外围
2
负责广场、下沉式广场、道路、等公共休闲区域的清洁保洁。
5
负一楼、地面消防水池、电梯机房、屋顶
1
负责负一层、地面消防水池、电梯机房及屋顶的清洁工作，临时机动等。
(3) 办公楼内的公共部分必须在办公时间前（上午8：30前，中午12：00～14：00）各清洁一次,包括地面、墙面、玻璃窗、门、楼梯、通道、厕所等，地面消防水池清洁等工作，保证办公人员上班之前清理干净，不影响办公人员工作，之后每2小时循环保洁一次。
(4) 广场安排专人进行日常维护、管理、清洁，其内容包括：日常清扫广场上的杂物、落叶、垃圾、积水等（每日至少两次）。
(5) 由采购人和中标人共同制定详细的工作制度和标准，以对工作质量进行考核。
(6) 公共楼梯以及道路保持整洁，无堆放杂物现象。
(7) 中标人按工作程序对范围内的场所进行清扫保洁，严格按照工作标准，做到全天候、全方位保洁。卫生间做到按标准定人、定点、定时清洁，并有专人巡查、监督，办公区卫生间每天清洁不少于4次。
(8) 中标人需负责垃圾的收集、清运，做到日产日清。
(9) 中标人需定期进行消杀四害、防虫、防蛀的检查防治，按要求做好蚊、蝇、虫、鼠、白蚁、蟑螂等灭杀工作，做到无滋生源。产生费用由中标人负责。
(10) 办公大楼内走道、公共场所等地面定期打磨保养。公共区域地砖打蜡2次/年。
(11) 建筑物各类自来水池定期清洁，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患。
(12) 污水排放通畅，保持所有落水道的畅通。定期清理化粪池(每季清理一次)。
(13) 在清洁卫生工作中消耗的物料、洗手液、纸巾、空气清新剂、洁厕剂、去污粉、工具等费用由中标人承担。
(14) 清洁卫生及消杀作业具体要求与标准不能低于下表：
A、清洁卫生作业要求与标准
位置
序号
清洁项目
作业要求
清洁标准
每日
每周
每月
每季
建筑物外部
1
道路
清扫6次
全面清洗一次
干净、无杂物、无污染
2
公布栏、宣传栏
擦抹二次
清洗一次
明亮光洁、无污渍
3
灯具
清抹灯罩一次
用清洁剂擦抹灯柱一次
干净光亮
4
栏杆
清抹一次
用清洁剂抹一次
干净、无污渍
5
沟渠、雨、污水井及井盖
清理一次
全面清理一次
确保通畅，无异物异味
6
化粪池、饭堂隔油池
清理一次
确保排污通畅，周围无异味
7
广场
清扫或清拖一次
冲洗一次
干净、无污渍
8
外墙面
一年清洗一次，特殊情况另行清洗
干净、无污渍
建筑物内部
1
地面、墙面
清拖二次地面、清抹一次墙面
清洗一次
地面清洗打蜡一次
光滑明亮、无杂物、无污渍、无水渍
2
送风口、排烟风口、抽风机
清抹一次
用清洁剂清抹一次
干净、无尘
3
天花灯饰
清扫二次
清抹一次
干净、无蜘蛛网、无灰尘
4
房门
清抹一次
用清洁剂清抹一次
干净、无污渍
5
楼梯
清扫二次地面、清抹一次扶手
干净明亮、无尘
6
电梯
清抹一次
用清洁剂清抹一次
消毒灭菌一次
6
消防设施
清抹一次
用清洁剂清抹一次
干净明亮、无污渍
7
垃圾桶
清倒、清抹二次
用清洁剂清抹一次
干净、无杂物、无污尘
8
洗手盆及龙头
清抹二次
用清洁剂清抹一次
干净、无污渍、无水锈渍
9
管道井设备
除尘一次
无灰尘
10
展厅内展品
清抹二次
消毒灭菌一次
干净、无灰尘
11
流动展品
清洁、消毒灭菌一次
12
卫生间（含大小便位）
冲水、清拖二次，每日检查四次，发现脏污随时冲洗
用清洁剂清洗二次
干净、无臭、无污水、无污渍、无水锈渍
B、消杀作业要求与标准
序号
位置
消杀项目
消杀安排
工作标准
1
卫生间
蟑螂
10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等入面，每周一次
1、灭鼠标准：鼠密度不超过5%（粉迹法）
2、灭蚊标准：积水中三龄幼虫或蛹阳性率不超过3%
3、灭蝇标准：蝇类孽生地三龄虫和蛹检出率不超过3%
4、灭蟑螂标准：蟑螂密度不超过1%（粉迹法）
5、灭白蚁标准：按《城市房屋白蚁防治管理规定》执行。
蚊、蝇、虫
每周用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次
老鼠
每周于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵二次，几种鼠药轮换投放
2
污水井污水沟
蟑螂
10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等入面，每周一次
蚊、蝇、虫
每周用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次，每月用球形芽孢喷洒两次
老鼠
每月于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵二次，几种鼠药轮换投放
3
垃圾中转站
蟑螂
10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等入面，每周一次
蚊蝇虫
每周用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次
老鼠
每月投放鼠必杀两次
4
建筑物内外
白蚁
利用其生活习性和活动规律找巢，或利用药物借助于白蚁习性在群体内进行扩散，最后使全巢白蚁死亡，具体作法：每月用灭蚁药剂等进行诱杀、毒杀一次
5
饭堂
蟑螂
蚊、蝇、虫
消杀每周一次（星期五晚消杀、星期日下午洗地）
老鼠
灭鼠每月一次
4. 物业设施、设备的使用、保养、维护和管理
(1) 设施设备维护人员配置要求如下：不少于7人（含主管1名）。高压配电2人，空调2人，弱电2人，给排水（木工）1人，均需持有行业操作资格证上岗。
(2) 科学馆内所有物业设施、设备日常维护由中标人负责,包括建筑物设施、空调系统（含冷却水塔）、消防系统、供配电系统、通风系统、各类机电设备、照明系统、给排水系统、智能化弱电系统、监控系统设备、门口道闸设备、饭堂设备等各种设备。建立24小时维修值班制度。一般故障要在24小时内解决。
(3) 物业中标人对科学馆内设施、设备维修、保养项目，要制定使用运行制度，定人、定时开、关设备，及时发现设备和设施的隐患并对其进行维修、保养，防止安全事故发生。要建立维护保养制度，强调故障排除的时效性。对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报告采购人并积极落实处理方案。
(4) 中标人要配置熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员对物业各项设施、设备进行维护、养护，主要如下：
1) 建筑本体（物业内所有楼体：包括梁、柱、墙体等承重基础结构、幕墙、玻璃、外装修、内装修、楼梯、天花、地面、屋顶、各设备房、洗手间）的维修、养护和管理。
2) 变配电、配电主干线路及末端电箱、空调系统、公共区灯光照明、外围灯光及景观照明、消防系统（包括消防报警系统、喷淋系统、消防栓、灭火器等）、电梯、UPS、建筑防雷等。
3) 智能化弱电系统：监控系统、安防系统、背景音乐及紧急广播系统、安检系统、有线电视系统。
4) 物业范围内各公共设施的维修、养护和管理，具体包括：道路、室外停车场设施、会议设施、给排水（生活用水供应、各排污泵、及排污管道）、沟渠、化糞池。
5) 消防系统、空调系统、空调循环水质处理、电梯、供配电系统等设施设备，中标人必须聘请具备行业资质的专业公司承包保养维护，并经采购人书面审核同意。尽管由专业公司承包维修、养护项目，但中标人不得将管理责任转让。中标人要制定措施，指定专人做好与专业公司的协调工作，明确分工及责任。
6) 根据东莞市消防管理部门的有关要求和规定，中标人对消防系统的管理要制定详细的管理制度、培训计划、实施方案和管理机构，建立详细的消防档案。
(5) 日常维护保养，正常的维修、保养更换或消耗品费用，合同无明确指定由中标人承担的，按以下方式界定：单件单次在1000元以下（含1000元）由中标人负责；单件单次在1000元以上，中标人报采购人审批后，超出部分由采购人支付费用，属中标人支付部分的由中标人支付。（单次指：对单一设备、设施的单次维修、保养或更换消耗。）
(6) 房屋维护管理
1) 房屋管理养护范围：房屋承重结构部位（包括基、梁、柱、板、屋顶等），房屋的抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等），房屋的内、外墙面、围墙、楼梯间、走廊通道、设备机房、门厅、门窗、屋面等。
2) 房屋与公共设施管理养护要求：
1 制定房屋与公共设施管理养护制度和计划，坚持日常检查和定期检查相结合、计划性维护保养和及时维修相结合；
2 严格执行建设部颁布的房屋修缮管理标准，保证施工质量；
3 严格制定维修养护工作时间，确保在不影响各部门办公的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产安全；
4 确保房屋及公共设施维修养护过程中使用材料符合环保要求。
A、房屋维修养护计划如下表：
序号
项目
时间间隔
次数
维修养护内容
1
地基基础
每年
1
检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。
检查基础有无开裂、破损勒脚有无破损。
2
承重结构
梁
每年
1
检查有无变形、裂缝、腐蚀。
检查整体结构性能是否完好。
板
每年
1
检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。
检查整体结构性能是否完好。
柱
每年
1
检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。
检查整体结构性能是否完好。
承重墙
每年
1
检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。
检查整体结构性能是否完好
3
非承重墙
每半年
1
检查墙体有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。
4
屋面
防水涂层
每周
1
1、检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。
2、发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时进行修复或更换。
3、检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时进行修复。
4、检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及进补焊，油漆。
5
楼地面
每月
1
1、检查楼地面是否平整完好，有无空鼓、渗漏和破裂等。
2、检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。
3、更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。
4、对大理石、石材地板进行抛光、晶面、打蜡处理。
6
楼梯
每半年
1
1、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随地修复。
2、补换损坏地砖。
3、修复空鼓的地砖。
7
公共通道
每周
1
1、检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱、渗漏等，发现异常及时修复。
2、公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。
每半年
1
1、检查地面有无损坏，发现异常随时修复。
2、补换损坏、空鼓的地砖。
每年
1
1、油漆金属支架和护栏网。
2、对空鼓、开裂 、损坏的地砖予以修复或更换。
8
内墙面
涂料、石土质块材
每月
1
1、修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。
2、处理内墙面变色现象。
3、处理内墙面局部渗漏。
4、更换破损的石土质块材。
每季
1
处理内墙面大面积渗漏。
每年
1
雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。
9
外墙面
装饰玻璃
每周
1
1、更换破损的外墙饰面玻璃。
2、清洗外墙饰面人为造成的污染部分。
每半年
1
1、结合外墙清洗作业，并检查外墙面的使用状况。
2、外理外墙面变色现象，检查并加固外墙金属构件。
每年
2
雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。
要求
1、外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂。
2、更换外墙饰面应按原建筑风格求进行。
10
门窗
每月
1
1、检查木门门扇有无人参动、下垂、翘曲变形、霉变、掉漆和腐朽。
2、门转轴或摩擦磨部位加润滑油。
3、（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。
4、发现异常及时修复或翻新。
每半年
1
更换门窗的易磨损部件。
B、公用设施维修养护计划如下表：
序号
项目
时间
次数
维修养护内容
1
路面路基
每周
1
1、检查路面有无积水。
2、检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。
3、检查路基有无塌陷。
4、发现异常及时处理或修复。
2
路灯及线路
每日
1
检查灯具完好情况，即坏即修
每周
1
1、检查玻璃灯罩有无破损。
2、有无金属灯架松脱现象。
3、灯头、灯罩、有无损坏。
4、发现异常及时处理或修复。
每季
1
1．检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。
2．金属灯架有无锈蚀。
3．发现异常即时处理或修复。
每半年
1
1．油漆灯具支架。
2．检查路灯线路有无老化现象。
3．油漆灯具线管一次。
3
广场
每日
1
1．检查路面有无积水。
2．检查广场地面有无起壳、地鼓、裂缝、渗漏等。
3．发现异常即时处理或修复。
每月
1
1．检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。
2．限速牌、指示牌是否齐全、完整。
3．检查挡车器是否正常。
4
沟渠池井
每周
1
1．检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。
2．检查雨水篦有无异常。
每季
1
1．检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。
2．检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。
3．检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。
4．井盖及雨水篦刷漆。
5．检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。
5
公用标志
设施
每周
1
1．保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。
2．检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。
每半年
1
检查完好程度，加固。
6
垃圾中转站
每周
1
检查有无损坏，发现问题及时处理。
7
管网
每半年
1
1．管道刷漆。
2．检查管道保温层有无损坏。
3．管网支架完好。
4．检查或更换管网。
5．发现异常及时修复。（包括地下管网）
(7) 供配电系统维护管理
1) 供配电系统范围内的电气设备包括变压器、高压开关柜、低压配电柜、变配电室、公共照明智能控制系统等进行检查、检测和维护，建立各项设备档案，确保供配电系统24小时正常、安全运行。
2) 供配电系统管理养护要求：中标人应制定供配电系统（包括高压配电设备）管理养护制度和计划，定期对供配电系统范围内的电气设备进行检查、检测和维护，建立各项设备档案，确保供配电系统24小时正常、安全运行。同时经采购人同意，中标人可自行维护或聘请其它专业公司负责。具体要求如下：
1 建立24小时维修值班制度，每日至少巡查高、低压配电室至少一次，及时排除故障，维修合格率100%；
2 加强对大楼内外所有照明灯具、线路、开关的日常维护检修，确保正常、安全使用；
3 制定切实可行节电管理制度，有明显节能成果；
4 配合采购人做好灯具节能改造和管理维护工作；
5 制定市政停电制定市政停电和配电设备故障时的应急处置预案；
6 管理和维护好配电系统避雷设施；
7 各项设施设备管理养护具体要求如下表：
项目
频次
内容
具体要求
变压器
每日一次
1、每日检查温控器显示、有无异声异味、是否正常；
2、检查变压器电压、电流是否在额定范围内；并做好运行记录，归档。
各项正常
每半年一次
1.清扫变压器外壳；
2.紧固变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热的痕迹，应进行整修处理并重新接好；
3.检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线；
外观干净整洁；运行状态良好，保证供电质量；连接部位无松动、过热现象、绝缘子无松动、破损
高低压开关 柜
每月一次
1.清洁卫生；
2.检查外观是否完好，指示灯是否显示正常，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异声、异味。
3.检查开关是否在正确位置，标示是否清楚；
4.检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求。检查电容器、熔断器是否过热， 熔断；
5.检查开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象；
6.检查电力监控系统监控模块工作是否正常。
设备卫生、
标示清楚、
设备运行正常
每半年一次
1.清洁卫生；
2.紧固螺丝，调整接触点隙，更换打磨烧坏的动静触头；
3.若有过载现象，应更换容量大的配电设备。
设备卫生
开关状态良好
每年一次
1.重复上述检查；
2.检测接地电阻；
3.测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。
1．柜内清洁无杂物,连接件无松动,无发热变色,仪表等附件完好无损；
2．动力配电系统运行安全可靠。
高压电气设备预防性试验
每年一次
1.变压器试验报告；
2.电力电缆试验报告；
3.开关柜试验报告；
4.接地装置试验报告。
需具有资质的检测试验公司，试验报告需每年向供电局和招标人各提供一份。
高压绝缘工具试验
每半年一次
1.绝缘手套试验；
2.绝缘鞋试验；
3.验电笔试验；
4.接地线试验。
需具有资质的检测试验公司，试验报告和试验合格证需每半年向招标人各提供一份以备供电局检查。
照明器具
每月一次
1.照明器具的清洁卫生；
2.检查外观是否良好，有无异声；
3.检查灯具照度的均匀度；如有异常，马上处理；
4.调整照明器具亮度，节约能源；
5.更换过热、故障配件、避免短路现象；
6.根据季节和要求合理调整灯光工程的开机时间。
灯具卫生，
工作正常。
供电线路
每月一次
1.清洁卫生；
2.清楚环境无积水、杂物；
3.供电电缆标示是否清晰、脱落,如有马上处理；
4.检查线路有无过热现象、进出线路接线装置是否完好。
线路无过热现象，接线装置紧固，
标示清晰。
每年一次
1.用仪表检测线路绝缘电阻；
2.对金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。
阻值符合规范，
无锈蚀。
(8) 给排水系统维护管理
1) 包括管网、水泵、水箱、水池、化粪池、水井、阀门等的日常检查、保养、维修、清洁和清通工作，确保给排水系统24小时正常、安全运行。
2) 给排水系统管理养护要求：
1 制定并严格落实供水、用水管理制度和给排水系统设备维修保养制度，加强对给排水系统范围内的设备设施日常检查、保养、维修、清洁和清通工作，确保给排水系统24小时正常、安全运行；
2 建立24小时维修值班制度，及时发现和排除故障，维修合格率100%；
3 每日至少巡查2次给排水系统设备。每年疏通2次雨、污水管道，确保无淤塞；每月检查1次雨、污水井，视检查情况及时清掏；每月检查1次化粪池，每季度清掏1次，如发现异常应及时清掏；
4 每季度对生活水池进行一次清洗消毒，按规定做好空调水的处理，确保生活饮用水符合国家规定的标准和要求；
5 各项设施设备管理养护具体要求如下表：
项目
频次
内容
具体要求
供水以及排污管网
每周一次
检查外观是否完好，应无滴、漏现象；
检查闸阀，观察供压力表是否正常。阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。
运行正常。
每季一次
重复上述内容；
清理地上管道内的杂物，疏通排污管道；
检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。
确保地上管道内无杂物，阀门开启灵活，
无泄漏。
每年一次
重复上述内容；
检查修整整体管架；
管道及支架除锈刷漆：
检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常；管道内部清洗、作防腐处理；
更换各类阀门标示，并标注管内水流方向；各类阀门丝杆上油并加装防护套。
管架防锈良好，
阀门工作正常，
标示清晰。
地面消防水池
每周二次
清理水面杂物
确保水面无杂物
每月一次
添加杀菌药物
屋面水池
每周一次
检查外观是否完好，有无跑冒、滴、漏现象，箱口及透气管防虫纱网是否完好；打开排污阀排污。检查进水浮阀并作手动进水试验；
观察水质情况，检测水的PH值和含氯量。水箱、水池盖板是否上锁并且完好。
无泄漏，
防虫网、盖板完好，
水质合格。
每月一次
重复上述内容；
按规定比例按时投放消毒药品。
每年清洗四次
提前24小时通知相关部门做好储水准备；
提前关闭水池进水闸阀，排放干水池；
专业公司清洗消毒。
水池内无泥沙及沉积物,水样检测合格,由市水质检测中心开具合格报告书。
雨水井
污水井
每月一次
检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净；
检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。
每半年一次
重复上述检查；
清理污泥，疏通下水管道；
各类井盖及金属构件刷漆。
(9) 空调系统维护管理
1) 空调系统范围内的设备设施包括冷水机组、冷却塔、水泵、风机盘管、新风机柜、阀类、控制系统、水处理系统、分体空调机、中央空调运行智能控制系统等进行检查、检修和保养，确保空调系统安全运行、正常使用
2) 空调系统（含分体空调）管理养护要求：
1 制定并严格执行空调运行管理制度、安全操作规程和空调系统设备维修保养制度，定期对空调系统范围内的设备设施进行检查、检修和保养，确保空调系统安全运行、正常使用；
2 建立24小时维修值班制度，及时发现和排除故障，维修合格率100%；
3 每日至少巡查一次空调系统，建立空调设备档案，做好各项运行和维修保养记录；
4 制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果；
5 各项设施设备管理养护具体要求如下表：
项目
频次
内容
具体要求
冷却泵冷冻泵
日常维护
1.检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象；
2.泵体盘根处滴水是否符合要求。
电压、电流等正常，盘根无漏水。
每季一次
1.检查运行记录，检查联轴器及盘根的使用状况；
2.转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭。
联轴器、
阀门正常有效。
每年一次
1.清洗水泵及电机轴承并加注润滑油；
2.检测电机绕组对地绝缘电阻，并记录；
3.更换水泵轴衬套，重新加装填料；
4.泵体清洁除锈刷漆。
外观良好,润滑良好,阻值符合要求。
冷却水塔
日常维护
1.检查水阀浮球阀是否正常；
2.观察电流、电压及布水器及冷却水塔供水的运行情况。
电流、电压正常，阀门开启正常有效。
每季一次
1.每季检查2-3次布水器，并进行水处理；
2.检查电机皮带是否正常，清洗冷却水塔和本体。
皮带正常有效，
水质处理合格，
冷却水塔外观良好。
每年一次
1.用500V摇表检测电机绕组绝缘对地电阻不低于0.5MΩ，否则应干燥处理，达到符合要求；
2.检查电机、风扇是否转动灵活，如轴承有阻滞现象应3.加润滑油；若有异常，则换新。
4.检查皮带是否完好，如断裂则换新；
5.检查布水器是否出水均匀，否则管道应清理；
6.清洗冷却水塔及风扇和叶片；
7.检查补水浮球阀开关是否有效，拧紧所有紧固件；
8.冷却水塔整体清洁。
电机风扇连接良好,塔体整洁。
风机盘管
日常维护
1.观察风机是否正常运行；
2.空调开关及电磁阀工作是否正常;
3.每月清洗一次空气过滤网,不定期排除管内的空气。
运行正常。
每季一次
1.检查冷凝水接水盘管道是否畅通排水；
2.保温要求达到的标准是否良好,自动排气阀工作有效。
阀门工作正常，
盘管畅通。
每年一次
1.检查电机、风扇是否转动灵活，如轴承有阻滞现象应加润滑油；若有异常，则换新；
2.用500V摇表检测电机绕组绝缘对地电阻不低于0.5MΩ，否则应干燥处理，达到符合要求；
3.检查各节点螺栓紧固；
4.清洁风机叶片、盘管、积水盘上的污垢；
5.整体清洁。
出口风速、
温度达到要求；
电机运行无噪声，
设备无漏水。
新风机柜
日常维护
1.机组外部清洁；
2.检查电磁阀、温控器工作是否正常、接水盘排水是否畅通。
外观良好，
设备运行正常。
每季一次
1.清洗风机过滤器；
2.风机轴承加注润滑油。
过滤器干净，
润滑良好。
每年一次
1.清洗风机及管道过滤网；
2.清洗公共场所风机出风口；
3.更换清洗电机轴承，并加注润滑油；
4.风机及风柜外壳除锈补刷油漆；
5.检查、测试控制线路节点螺栓紧固。
制冷效果良好、空气循环顺畅，无泄漏。
阀类
每半年一次
A、节制阀与调节阀的维修保养：
1.检查是否泄漏，如是则应加压填料；
2.检查阀门开闭是否灵活，如有阻力则加注润滑油，如有破损则应换新；
B、磁调节阀、压差调节阀：
1.检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则应作处理或更换；
2.能断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换新或进行维修处理；
3.阀门本体除锈，补刷油漆。
开闭灵活，
无破损和渗漏。
控制系统
日常维护
1.定期清洁；
2.检测电流、电压是否正常。
运行正常。
每季一次
1.检查配电开关、线路等有无过热现象；
2.检查各节点螺栓紧固。
线路接点无过热现象、控制装置良好。
每年一次
1.检测控制箱的接地电阻；
2.更换接触不良的配件。
阻值符合规范要求。
水处理
每年一次
安排专业人员负责水质处理，达到中央空调运行规范要求。（针对中央空调循环水）
合格。
(10) 消防系统维护管理
1) 消防系统范围内的设备设施包括：烟感系统、自动喷淋系统、水幕系统、消火栓系统、消防广播系统、消防电话系统、变配电间的气体自动灭火系统，以及灭火器、指示牌等。应做好消防系统的日常检查、检测、检修和保养，确保设施设备完好率100%、整个系统可随时正常使用。
2) 消防系统管理养护要求：
1 制定并严格执行消防管理制度和消防系统设备维修保养制度，加强对消防系统范围内的设备设施日常检查、检测、检修和保养，确保设施设备完好率100%、整个系统可随时正常使用；每月按制定的保养计划对消防设备、设施进行规范保养至少1次，并记录好各消防设施运行和维护状况。每年进行消防器材和设备全面检查至少1次，更换过期的灭火器等设备，对消防栓内的消防设备进行维护、保养和更新。
2 及时发现并排除设施设备故障，维修合格率100%；
3 落实区域消防安全责任人、义务消防人员，加强消防日常检查，制定突发性火灾等应急预案，设立消防疏散示意图，保证紧急疏散通道通畅，确保无消防安全隐患，火灾发生率为零；
4 各项设施设备管理养护具体要求如下表：
项目
频次
内 容
具体要求
火灾自动报警系统
每月
一次
1.每月对火灾自动报警系统控制器的运行状态进行检查，着重检查火警功能及故障监视状态及动作监视状态，一有故障，及时处理，并进行主、备电源切换试验：
2.对主机及联运柜外表进行清洁。
外观良好，功能正常。
每月
一次
1.完成日检查保养全部内容；
2.控制器主要工作电压测试；
3.烟感、温感探头安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好；
4.随机抽取不低于2％的温、烟感探头,检查报警是否正确；
5.手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失：
6.任选手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正常。
7.检查系统外围设备的反馈信号, 确保正常运行;
8.检查消防电话插孔的消防电话是否正常；
9.检查工作电池组、充电器的工作状态以及检查备用电池的容量是否符合标准。
设备运行正常,各项功能正常。
每年
一次
1.重复每月一次的工作；
2.对楼层内弱电井中各模块箱进行外观检查，外接线是否固定良好；火灾报警控制柜、联动柜等进行清扫除尘。线路松动，应进行紧固。对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查。
设备运行正常,各项功能正常。
消防联动系统
每月一次
1.消防水泵的功能及联动讯号试验;
3. 消防电梯的人工迫降的信号检查试验;
4. 非消防电梯迫降首层的信号和联锁信号试验;
5. 以上各联动机构连接消防中心相应控制屏的讯号是否正常;
各功能正常
应急广播和消防对讲电话
每月
一次
1.清洁设备：
2.检查外观是否良好，检查线路及设备是正常；
3.检测每层广播喇叭和电话的效果,有故障,马上更换；
4.检查测试消防广播主机和扩音机各功能是否正常，循环检
查完所有的消防广播;
5.每月定期模拟火灾时测试系统的切换功能是否正常;
6. 每月定期检测系统各项运行参数是否正常，是否达到消防广播效果。
通信畅通，音响效果
达到要求
气体
灭火
系统
每月
一次
1.清洁卫生；
2.检查外观是否完好，有无泄漏气体现象；
3.检查气压表的完好情况。
外观良好，
压力正常。
每半年一次
1.检查气瓶压力；
2.气瓶外壳除锈，刷保护漆；
3.模拟测试气体消防灭火系统的动作情况。
4.检查试验手动和自动放气装置是否正常；
5.模拟自动报警系统中的烟、温感探测器同时动作，检查气瓶的电磁阀
压力正常、运行正常。
消火栓
及管网
每月
一次
1.清洁箱内卫生；
2.检查箱件是否齐全。包括检查每个消火栓出水口的压力是
否足够和是否渗漏, 破玻按钮是否破碎;
3.检查各阀门是否处于正常工作状态, 是否完好不渗漏;
4.检查系统的各项连接联动屏或主控屏的讯号功能是否正常;
5.每月定期检查各区间管网总阀是否开启正常、不漏水滴;
6. 每月定期检查试验天面消火栓的工作压力;
卫生良好，配件齐全
每半年一次
1.消防栓水压测试射程在13米，能实现联动；
2.对水带进行防霉处理。
3.检查测试报警系统, 试验破玻按钮, 警铃是否有动作信
号、指示灯是否亮、消防水泵是否有启动信号、消防中心是
否有指示;
4.检查保养消火栓的接合器;
无滴漏、
压力正常、工作正常。
疏散
指示牌
每月
一次
检查外观有无破损及不亮，一旦发现及时维修。
设施完好。
每月
一次
1.面板有无划伤或破裂现象；
2.检查安装是否牢固；
3.针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位：
4.面板擦拭干净。
设施完好，运行正常。
消防泵
喷淋泵
每月
一次
1.手动试运行，查看盘根滴水是否符合规范；
2.水压是否正常，是否有异声异味；
3.控制柜指示灯，柜内元器件工作是否正常。
外观良好，运行正常。
每年
一次
1.电机、轴承加注黄油；如有异响，应更换轴承；
2.泵体及管道阀门除锈刷漆：
3.喷淋泵应启动管网末端试水装置放水试验；
4.消防栓泵应启动消防栓按钮试验，是否联动。
润滑良好，运行正常。
喷淋
管网
每月
一次
检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。
无滴漏、压力正靠。
各类
阀门
每半年
一次
1.更换失灵压力表；
2.放去管网污水，并试验；
3.室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环；
4.阀门丝杆加注黄油并加装防护套；
5.检测湿式报警阀工作是否正常,水力警铃声响是否宏亮。
无滴漏、
压力正常、工作正常。
灭火器
每月一次
1.检查灭火器的清洁卫生。
2.检查灭火器外观是否完好，有无泄漏现象。
3.检查灭火器压力值是否处于正常压力范围。
4.保险销和铅封是否完好。
外观良好，压力正常。
(11) 电梯设备保养：由中标人委托具备专业资质的公司实施保养。建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，电梯急救方案，确保电梯按规定时间运行，安全措施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，定期进行维修保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员在30分钟内到达现场抢修，及时排除故障。禁止白天保养。设备完好率达95%或以上。
具体设施设备管理养护具体要求，参见下表：
项目
频次
维护内容
要求标准
轿厢及
前室
每日
1．检查轿厢选层按钮，电梯前室召唤按钮外观是否完好，是否能正常传送信号。
2．检查轿厢和电梯前室楼层显示器是否完好，指示是否正确。
3．检查外门及门套有无变形，门缝上、下间隙是否一致。
4．检查门框地槽有无异物，门扇启闭是否灵活。
5．检查轿厢内照明、风扇、对讲系统等辅助设施是否齐备、完好。
6．清洁轿厢内部及层门，更换地毯。
配套设施正常、齐备。
外观整洁。
轿厢各活动部分动作灵活，运行安全、可靠。
每月
1．定期调整门扇，使门缝上下间隙一致，牢固自锁。
2．及时更换照明灯具，清洁灯具防护玻璃。
3．检测对讲系统，使其与监控中心保持通讯畅通。
机房及设备
每日
1．检查警示牌及各种规章制度是否清晰、整洁和齐备。
2．检查机房各种配套设施及专用工具是否齐备、完好。
3．检查机房有无漏水，曳引机有无漏油、漏电现象。
4．牵引钢丝绳上平层线是否清晰。
5．检查配电柜及控制柜是否清洁，指示灯是否正常，柜内电器设备有无过热现象，工作时有无异响。
6．检查分体空调运行是否正常。
机房清洁，通道畅通。
机房干燥，温度适中。
曳引机工作正常。
每月
1．清洁、整理配电柜、控制柜内线路，清洁曳引机及安全钳，紧固接线端头，改善插接件连接效果。
每年
1．对曳引机安装支架、支承座及接地线进行清洁、除锈、油漆。
2．安排年检专业人员对电梯各系统进行一次安全检测。
厢顶设施
每周
1．检查轿厢顶照明设施是否正常、有无杂物。
2．检查各配套设备安装是否牢固，有无松脱现象。
3．检查滑轮（槽）与滑轨接触是否良好，接触面是否光滑。
4．检查各保护开关是否灵敏、可靠。
5．保养维护人员对轿厢顶清洁除尘，紧固各安装镙栓及接线端子。
安全开关灵活有效。
挡遮板准确控制轿厢平层。
半年
1．保养维护人员检查开门机构，调整间隙，加注润滑油。
2．保养维护人员对轿厢设备支架除锈、油漆。
3．保养维护人员检查清洁轿厢挡遮板及发射信号灯。
井底设施
每周
1．检查井底照明、安全开关是否正常。
2．检查井底有无杂物、油渍及积水。
3．检查井底各辅助设施是否齐备、完好。
井坑内无积水、无杂物、无异味。
限位开关灵敏可靠。
缓冲器工作状况良好。
每月
1．定期清除井底杂物污渍及积水，维护照明设施及安全开关，紧固接线端头。
2．对井底设施进行清洁、除锈、油漆。
3．坑底有排污泵的，测试其工作性能。
半年
1．检查缓冲器受力情况，判断钢丝绳延展率。
2．根据电梯运行情况调整限速器张紧轮间隙。
3．检测限位开关，保证灵敏可靠。
4．检测对重设施，保证其运行稳定性。
(12) 智能监控系统管理和维护：确保智能化设施设备正常运行，定期对系统进行预防性检查维护，及时维修故障。设备配件原则上要更换同品牌和同型号产品，如须更换其它替代品必须为同档次产品以及不影响系统的正常使用功能，且由采购人签名确认方可使用。视频监控设备、红外对射设备等接到故障报修后，10分钟内到达故障点进行维修，确保系统正常运行。每季至少一次对视频监控系统的摄像头、传输部分、电源、显示部分、数码录像机等各部分清洁、检查、保养和校调。填写好《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》等表格。每月至少1次清除红外对射探头周边的杂草和灰尘，以避免误报。
(13) 公共设施管理养护范围：红线区域内道路、室外管网、护栏、标识导向牌、沟渠、池井、路灯、信箱等。
(14) 对附楼饭堂的所有机械设备进行维护保养，做好设备的分类、编号和登记等，掌握各种设备的使用和维修技术，确保正常使用的同时要延长机械设备的使用寿命。做好预防各类设备事故工作，杜绝意外发生。如造成事故要采取有效措施，尽快恢复设备的正常使用，如因中标人原因发生的事故，中标人还要作出相应赔偿。
(15) 中标人负责对全部公用会议室的音响、灯光等各项设备进行使用前的测试以及使用过程中的管理。
(16) 中标人应配合采购人制定各项节能管理制度，包括但不限于大门及通道门管理制度、节能巡查制度、设备运行管理制度、设备（特别是空调设备）维护保养制度。
(17) 开展节能培训和宣传教育，培养物业人员和工作人员随手关门、关窗、关灯、关空调的习惯。提高作业人员的节能意识，严格执行操作规程和节能管理制度，确保各种设备安全、经济运行。
5. 大楼绿化植物摆放及节日花摆养护管理
(1) 在东莞科学馆物业范围内，中标人需摆放相适应的绿化植物美化环境，并负责日常养护。
(2) 大楼绿化植物摆放范围包括：科学馆大堂入口及周边、影视报告厅周边，大楼1—3层公共展厅、4—9层办公区走廊区域，科学馆各部室，地下室，消防水池通道、附楼（饭堂）内部及周边、下沉式广场内。
(3) 花卉和植物要求鲜嫩、干净，无病虫害及枯枝败叶，摆放的花卉有美化的装饰效果。套盆使用中高档次，套盆的外观风格要与科学馆的环境风格协调一致。规格参考如下：
摆放位置
植物名称
规格
数量棵
9楼公共走廊
绿萝
H:1.8
4
8楼公共走廊
绿萝
H:1.8
4
7楼党务室
台面黄金格
H:0.4
5
水养白掌
H:0.4
1
绿萝
H:1.8
1
金钱树
H:0.6
1
台面黄金格
H:0.4
6
7楼外联部
台面黄金格
H:0.4
1
台面发财树头
H:0.4
2
台面万年青
H:0.4
2
台面雅丽公主
H:0.4
1
7楼科教部
台面黄金格
H:0.4
1
台面发财树头
H:0.4
2
台面万年青
H:0.4
2
台面雅丽公主
H:0.4
1
7楼接待室
绿萝
H:1.5
2
金钱树（大）
H:0.8
2
台面黄金格
H:0.4
2
7楼馆长室
绿萝
H:1.8
1
台面黄金格
H:0.4
2
金钱树（大）
H:0.8
1
香兰
H:0.4
2
发财树头
H:0.4
1
7楼副馆长1
台面黄金格
H:0.4
1
墨兰花
H:0.4
2
发财树头
H:0.4
1
7楼副馆长2
台面黄金格
H:0.4
3
粉掌
H:0.4
1
墨兰花
H:0.4
1
7楼接待大厅
发财树
H:2.2
2
台面黄金格
H:0.4
2
玻璃门左右巴西美人
H:0.4
6
7楼财务室
黄金格
H:0.4
3
7楼办公室
绿萝
H:1.8
1
台面黄金格
H:0.4
6
白雪公主
H:0.3
1
7楼报告室（2）
也门铁
H:0.4
4
物管部
绿萝
H:1.8
1
单杆发财树
H:1.8
1
台面黄金格
H:0.4
4
发财树头
H:0.4
2
7楼会议室1
也门铁
H:0.4
2
7楼会议室2
绿萝
H:1.5
4
7楼公共走廊
三杆发财树
H:1.8
4
也门铁
H:1.8
1
6楼科展部
绿萝
H:1.5
1
台面黄金格
H:0.4
4
台面如意
H:0.4
1
台面水养富贵竹
H:0.4
1
6楼研发部
绿萝
H:1.5
1
台面黄金格
H:0.4
4
6楼公共走廊
绿萝
H:1.5
4
5楼公共走廊
绿萝
H:1.5
4
4楼公共走廊
绿萝
H:1.5
4
3楼公共走廊
绿萝
H:1.5
4
2楼公共走廊
绿萝
H:1.5
4
1楼中庭
绿萝
H:1.5
4
铺导员办公室
金钱树（小）
H:0.4
5
办公室绿萝
H:1.8
2
台面虎尾兰
H:0.4
1
如意
H:0.4
2
发财树头
H:0.4
2
玉米棒
H:1.8
1
黄金格
H:0.4
1
大堂入口
大门左右巴西美人
H:0.4
16
显示屏左右金心也门铁
H:0.6
8
电视屏左右绿萝
H:1.8
2
大门左右立柱
九里香
H:0.4
40
长寿花
H:0.5
46
消防水池通道
桂花（大）
H:1.5
5
后院通道
龙船花
H：0.3
36
饭 堂
绿萝
H:1.8
5
绿萝
H：1.8
3
楼梯口黄金格（大）
H:0.4
2
地下办公室
玉米棒
H：1.5
2
大门口
四季桂
H：1.8
2
黄金格
H：0.4
32
五彩朱交
H：0.4
30
(4) 科学馆自有绿化有：广场道闸两侧、下沉式广场周边，往地下停车场出入口一侧、大楼一层影视报告厅内外周边、附楼（饭堂）外侧，九楼天台盆花，均需提供日常养护。
(5) 日常养护包括浇水、除草、防虫、修剪、施肥，以及必要的更换等。
(6) 逢春节，中标人需在科学馆大门入口、附楼（饭堂）入口提供节日花摆并负责养护。规格参考如下：
植物名称
规格（米）
数量（棵）
四季桔
H：1.8冠幅1.2
2
四季桔
H：1.8冠幅0.8
1
其他应节花卉不少于四种
0.5
若干、摆放圆形直径小于2米
6. 档案资料管理
(1) 中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。
(2) 在日常管理中要建立交接班、设施设备故障与维修、保养等登记制度。
(3) 档案资料包括：与物业相关的工程图纸、档案和竣工验收资料：实施管理和服务工作中的各种制度、规程、流程、记录、图表、函件等。
(4) 中标人应做好相关档案资料的保密工作，禁止泄密。
7. 节能管理
(1) 根据日常能耗状况记录定期对科学馆用能状况进行分析，对高能耗设备建立台账，建立分析数据库。
(2) 应当开展节能教育和培训，培养物业人员随手关门、关窗、关灯、关空调的习惯，提高作业人员的节能意识和操作水平，确保特种设备安全、经济运行。高耗能特种设备的作业人员应当严格执行操作规程和节能管理制度。
(3) 中标人应配合采购人制定各项节能管理制度，包括但不限于节能巡查制度、设备运行管理制度、设备（特别是空调设备）维护保养制度。
8. 物业管理服务规定的其它事项。
(1) 协助采购人管理科学馆相关资产。
(2) 协助采购人办理办公用房交接登记。
(3) 协助采购人及办公单位临时搬运物资。
(4) 逢元旦、春节、五一、国庆，按采购人要求完成灯笼及国旗布置等工作。
(5) 其它临时性的事务。
(6)
3、 物业管理标准及要求
(1) 参照国家及省、市对物业管理的质量指标的有关规定、具体标准，结合中标人自身的管理服务水平，中标人要具体承诺物业管理各项目按全国物业管理示范大厦标准执行和改善，具体指标包括（但不限于）：
重大事故发生率；
火灾、违章发生率；
治安案件发生率；
责任事故发生率。
车辆被盗率；
房屋及配套设施、公用场所设施完好率；
道路、停车场、路灯使用完好率；
消防年检完好率；
环境卫生达标率；
清洁保洁率；
物业使用人对物业管理的满意率；
用户或游客投诉率；
(2) 企业管理及物业服务满意度，要求不低于下表：
序号
质量要求或指标
1
采购人满意率不低于95%
2
采购人有效投诉率低于0.2%/年
3
采购人投诉处理率不低于95%，有效投诉处理率达100%
4
设立24小时投诉电话，并对招标人投诉实施2小时回复制度，跟进处理结果。
5
建立投诉处理回访制度，并逐一落实。
6
每年二次对采购人进行顾客意见调查，并根据意见制定纠正措施予以改进。
7
组织架构明确，管理秩序良好。
8
中标人有明晰的CI体系，全体工作人员统一着装。如采购人提出调整要求，须服从于招标人CI体系。
9
紧急情况（如重大接待或活动等警戒任务）时，最迟在1小时内能抽调人手支援。
(3) 物业管理质量指标及服务标准，要求不低于下表：
序号
项目
服务标准
1
楼层建筑日常养护维护
楼层建筑（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外面墙、楼层、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、卫生间、仓库等）的维修、养护、补漏和管理；确保楼层主体、门、窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零星维修合格率100%。
2
室内场所日常维护
各楼层办公房、会议室、机房等的维修、补漏和养护；对不能正常使用的门、窗、及其锁、把手及时维修和更换，零星维修合格率100%。
3
室外场地、道路、设施养护维修
确保室外场地、道路、停车场、自行车棚、垃圾房、围墙（栏）、电动闸门等的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零星维修合格率100%。
4
给排水设备运行管理
保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，防止供水系统出现跑、冒、滴、漏现象。定期对排水管道进行清道、养护及清除污垢，对排污管道进行疏通，保证室内、外排水及排污管道畅通；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%。
5
供配电及相关设备运行维修
对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，电气运行和维修人员保证持证上岗。建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%。加强日常维护检修，确保办公房内及公用通道照明灯具、线路、开关、插座完好和正常使用。维护大院内电话线路、网络线路、网络畅通，畅通率达100%。
6
空调系统（含柜式机、分体机）运行及维护
建立空调系统运行管理制度和安全操作规程，制定严谨、规范的保养方案并付之实施，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；定期检修养护空调设备，清洗、消毒送风口过滤网及新风机过滤网，保证空调设备、设施处于良好状态；及时排除故障并做好记录，零星维修合格率100%。
7
空调循环水质处理
定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻自理及除浮锈、除油化学清洗。开机阶段，每周加药一次，每月清洗冷却塔塔盘一次，并进行排污。冷冻水系统每季度、冷却水系统每月取一次水样进行一次检测并出具检测结果，确保水质符合如下要求：冷却水PH值6.5-8.5，浊度≤20ppm，总硬度≤600 ppm（以caco3计），总碱度≤5me/l，总铁≤1 ppm，总铜≤0.2 ppm，细菌数≤100000-1000000个/m
