VZOROVÉ SEMESTRÁLNÍ PRÁCE Z PŘEDMĚTU KIV/MAF

Tento projekt byl financován z Fondu rozvoje vysokých škol

Obsah prezentace

Zadání semestrálních prací Obecný postup při vypracovávání Na co si dávat pozor Vzorové analýzy

Proč vznikly a kde je naleznete Dokumenty tvořící analýzy a jejich provázanost

Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho následný pronájem

Státní důchod za současných legislativních podmínek

Obsah prezentace

Obsah prezentace

Neexistuje jednotné zadání Každý student dostane své vlastní

zadání nebo si navrhne zadání vlastní, které bude schváleno vyučujícím

Cílem semestrálních prací – zpracovat investiční nebo oceňovací studii

Zadání semestrálních prací

Obsah prezentace Věnujte dostatečnou pozornost výběru

tématu. Využívejte konzultací s odborníkem v dané

oblasti. Nejdříve si vyhledejte všechna zdrojová a

výstupní data investice. Uvádějte a dokládejte u nich zdroje a dobu, pro kterou jsou platná.

Data převádějte na vzájemně porovnatelné jednotky.

Dobře si u dané investice definujte všechny náklady a všechny výnosy, které se k ní vztahují.

Proveďte analýzu budoucího vývoje.

Obecný postup při vypracovávání

Obsah prezentace Pokud používáte domněnky a předpoklady,

uvádějte důvody, které vás k tomu vedly. Všechny provedené výpočty dokládejte.

Pokud jsou rozsáhlé, doložte příslušné soubory na přiloženém CD.

Proveďte analýzu různých způsobů financování projektu a porovnejte je dle vhodného hlediska.

Proveďte citlivostní analýzu. V závěru shrňte dosažené výsledky. Uveďte seznam použité literatury, který si

vytváříte během celého vytváření semestrální práce.

Obecný postup při vypracovávání

Obsah prezentace Důsledně uvádějte zdroje dat

Např.: Zdrojem dat je ČSÚ [1] [1] Metodika ČSÚ: http://www.czso.cz/csu

/2007edicniplan.nsf/t/55002D4D5B/$File/310107q2-2.pdf

Popisovat metodiku měření dat K jakému datu jsou hodnoty platné Zdůvodňovat u vybrané varianty

řešení proč jste ji vybrali

Na co si dávat pozor

Vzorové analýzy Proč vznikly

Chyběl ukázkový studijní materiál s metodickými pokyny

Vybraná témata Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho

následný pronájem Státní důchod na současných legislativních

podmínek

Kde je naleznete V elektronické podobě - http://www.kiv.zcu.cz/~

vavra/maf/ V papírové podobě spolu s CD – v knihovně pod

názvy Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho

následný pronájem Státní důchod na současných legislativních

podmínek

Vzorové analýzy

Vzorové analýzy Dokumenty tvořící vzorové analýzy:

Vzorová práce MAF xxx.pdf obsahuje Vzorové vypracování semestrální práce Barevně odlišené metodické pokyny na co si

dávat pozor, na co nezapomenout. Metodické pokyny jak při analýze postupovat,

na co dávat pozor Odkazy na přednášky MAF a jiných předmětů

Adresář Excel obsahuje soubor(y) se: Vstupními daty, transformací dat Kvantifikací a verifikací modelu Aplikací modelu Obsahuje podklady pro vypracování xxx.pdf

souboru

Vzorové analýzy

Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho následný

pronájem

Vzorové analýzy

1. Představení předmětu investice2. Analýza příjmů a výdajů, odhad

budoucího vývoje3. Spočtení IRR (vnitřní míra výnosnosti)

pro různé způsoby financování4. Citlivostní analýza5. Daňové pohledy6. Závěr

Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho následný pronájemObsah

Předmětem investice je koupě a následný pronájem bytu 3+1, který se nachází v Plzni. Cílem práce je zhodnotit různé formy investování a provést citlivostní analýzu.

1. Představení předmětu investice

Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho následný pronájem

Hlavní údajeVelikost bytu: 3+1

Lokalita:Plzeň, Brněnská

Rozloha bytu: 65

Vlastnictví: osobníDruh budovy: panelová

Podlaží bytu: 1 z 11

Zařízený: ne

Stav budovypo rekonstrukci

Cena:1 780 000 Kč

Zjištění všech příjmů a výdajů spojených s investicí Vyhledání příslušných zákonných norem

Stanovení budoucího vývoje Rozdělení poplatků, které musí hradit investor, resp. nájemník

2. Analýza příjmů a výdajů, odhad budoucího vývoje

Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho následný pronájem

2. Analýza příjmů a výdajů, odhad budoucího vývoje

Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho následný pronájem

Přehled ročních výdajů investora v roce 2007

Druh nákladůobsazený byt (celý

rok)

neobsazený byt (celý

rok)Fond oprav a společných nákladů 17 100,00 17 100,00

daň z nemovitosti 273,00 273,00Pojištění domácnosti 762,00 762,00Plyn 0,00 444,00Elektřina 0,00 1 385,16Odvoz odpadu 0,00 0,00Vytápění 0,00 2 928,42Voda 0,00 724,68

CELKEM 18 135,00 23 617,26

IRR při průměrném obsazení bytu po 11.5 měsíce v roce: Při financování z vlastních zdrojů:

9.22% Při financování pomocí 70% hypotéky:

12.94% Při financování pomocí 100% hypotéky:

19.33% Důvod rozdílných hodnot – Efekt finanční páky

Nastává v případě, kdy investor investuje více prostředků než má.

3. Spočtení IRR pro různé způsoby financování

Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho následný pronájem

IRR při průměrném obsazení po 11.5 měsíce v roce

IRR investora 9,22 % 12,94 % 19,33 %IRR financiéra --- 6,21 % 6,53 %IRR celkového projektu 9,22 % 9,54 % 9,70 %

Největší citlivost: Prodejní cena Počet pronajatých měsíců

Citlivost při různém způsobu financování Nejcitlivější při financování 100% hypotékou Nejmenší citlivost v případě financování z

vlastních zdrojů Projevuje se zde efekt finanční páky

4. Citlivostní analýza

Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho následný pronájem

Nejnižší částky jsou zaplaceny v případě financování 100% hypotékou, nejvyšší pak v případě financování z vlastních zdrojů

Přehled odvodů je v následující tabulce

5. Daňové pohledy

Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho následný pronájem

Daňová povinnostVlastní zdroje 70 % hypotéka 100 % hypotéka

počet měsíců 12,00 11,50 12 11,5 12 11,5

Daň celkem

115 698 Kč

110 877 Kč

59 009 Kč

51 868 Kč

23 698 Kč

18 845 Kč

Z pohledu IRR se jeví nejlepší financovat investici 100% hypotékou

Nejmenší citlivost je v případě financování z vlastních zdrojů

Kompromisem může být financování 70% hypotékou

V případě, že investor má dostatek finančních prostředků, tak je vhodné nekupovat pouze jednu nemovitost, ale koupit jeden byt z vlastních zdrojů a druhý financovat hypotékou

7. Závěr

Koupě bytu do osobního vlastnictví a jeho následný pronájem

Státní důchod za současných legislativních podmínek

1. Zadání

2. Systém důchodového pojištění

3. Náklady – výnosy

4. Ocenění vložených prostředků

5. Modelování budoucích hodnot

6. Model zaměstnance a OSVČ

7. Výpočet a srovnání

8. Citlivostní analýza

9. Závěr

Obsah

Státní důchod za současných legislativních podmínek

Oceňte Vaše povinně vložené prostředky na státní důchodové pojištění a následně čerpaný státní důchod. Výpočet realizujte pro průměrného pracovníka národního hospodářství a pro středoškoláka a vysokoškoláka zvlášť. Respektujte vliv platby pracovníka a jeho zaměstnavatele. Uveďte i algoritmus výpočtu státní penze.

Dále pak rozlište postavení osoby mající příjmy pouze ze závislé práce a osoby samostatně výdělečně činné. V tomto srovnání respektujte vliv indexu růstu mezd a inflaci měřenou CPI.

1. Zadání

Státní důchod za současných legislativních podmínek

Vzorové analýzy

Princip státního důchodového pojištění je takový, že poplatník platí státu příspěvky ve formě pojistného a po dosažení potřebného věku pro přiznání důchodu jsou mu státem doživotně vypláceny měsíční dávky.

ÞNáklad je důchodové pojistnéÞVýnos je měsíční penze

2. Systém důchodového pojištění

Státní důchod za současných legislativních podmínek

NákladyJsou popsány v zákoně o sociálním pojištění. VýnosyJsou popsány v zákoně o důchodovém pojištění. Pro výpočet důchodu je sestaven algoritmus výpočtu výše penzí.

3. Náklady - výnosy

Státní důchod za současných legislativních podmínek

Pojistné – dlouhodobé spoření Důchod – pravidelné výplaty z této

investice

porovnáním těchto plateb => výnosové procento

Výnosové procento – porovnání výnosnosti mezi jednotlivými účastníky

4. Ocenění vložených prostředků

Státní důchod za současných legislativních podmínek

Vzorové analýzy

Vytvoření předpovědních modelů pro hodnoty nezbytné k výpočtu důchodu v budoucnosti. Zde ukázka některých z nich.

5. Modelování budoucích hodnot

Státní důchod za současných legislativních podmínek

• společné• žena, věk 23 let• splněna doba pojištění 25 let• 42 odpracovaných let• doba pobírání důchodu = střední doba dožití (zdroj ČSÚ)• odchod do důchodu přesně v den nároku• …. a další ….

• zaměstnanec navíc – příjmy pouze ze závislé činnosti – odvádí sociální pojistné (8% +

26% zaměstnavatel) – hrubé mzdy – ze statistického

úřadu • OSVČ navíc – příjmy pouze z podnikání – odvádí sociální pojistné (28%)

6. Model zaměstnance a OSVČ

Státní důchod za současných legislativních podmínek

Vzorové analýzy7. Výpočet a srovnání

Státní důchod za současných legislativních podmínek

Ukázka výpočtové tabulky pro průměrného pracovníka

Výsledná srovnávací tabulka pro průměrného pracovníka, středoškoláka a vysokoškoláka

SrovnáníPrůměrný pracovník

Středoškolák Vysokoškolák

Celkové pojistné 3 351 876 Kč 3 414 817 Kč 5 125 460 Kč% 65% 67% 100%

Měsíční penze 20 904 Kč 20 994 Kč 21 864 Kč% 96% 96% 100%

Celkový důchod 4 285 320 Kč 4 303 770 Kč 4 482 120 Kč% 96% 96% 100%

Roční úročení 0,8373% 0,2687% -0,5106%% -164% -53% 100%

věk hrubá mzda pojištění/ rok Pohlaví žena

od 22 do 24 let 16990 57 086 Věk 23 letod 25 do 29 let 22449 75 429 Počet odpracovaných let 42 letod 30 do 34 let 25038 84 128 Náhradní doba 2,4 let

od 35 do 39 let 25253 84 850 Průměrný denní příjem 1 240 Kčod 40 do 44 let 24729 83 089 Výpočtový základ 29 029 Kčod 45 do 49 let 23798 79 961 Měsíční penze 20 904 Kčod 50 do 54 let 23052 77 455 Rok odchodu do důchodu rok 2 047od 55 do 59 let 23609 79 326 Počet roků důchodu 17,1od 60 do 63 let 26743 89 856 Počet měsíců důchodu 205 měsíců

celkem 11 767 104 3 351 876 Celkový důchod 4 285 320 Kč

DůchodPojistné

8. Citlivostní analýza

Státní důchod za současných legislativních podmínek

Tabulka citlivostní

analýzy pro odlišný počet odpracovanýc

h let

Tabulka citlivostní analýzy pro

odlišnou dobu pobírání důchodu

Vzorové analýzy

tato forma spoření není pro účastníky příliš výhodná

ve většině případů je hodnota výnosnosti státního penzijního systému záporná

vyšších výnosností je u důchodového pojištění dosaženo při nižších částkách pojistného

z pohledu výnosnosti na tom byl nejlépe průměrný pracovník, který měl nejnižší hrubou mzdu

na druhou stranu průměrný pracovník (i když s nejvýhodnější výnosností ) bude ve srovnání se středoškolákem a vysokoškolákem pobírat nejnižší důchod

9. Závěr

Státní důchod za současných legislativních podmínek