Van kavel tot droomhuis - Ervaringen van zelfbouwers

VAN KAVEL TOT

droomhuisErvaringen van zelfbouwers Sandra van den Nieuwenhof

Zelf een eigen huis bouwen is helemaal in. Veel mensen dromen ervan een kavel te kopen

en daarop naar eigen wens een huis te (laten) bouwen. Het aantal mensen dat deze droom

omzet in daden, stijgt. Dit boek bevat actuele en realistische verhalen van ervaringsdeskun-

digen: particulieren die de uitdaging zijn aangegaan om met bouwbedrijven, architecten en

aannemers hun ideale huis te realiseren. Zelfbouwers aan het woord van Limburg tot Gro-

ningen, inclusief een getuigenis over een collectief project. Over de enerverende weg naar

het eindresultaat. Over de tegenvallers en over de vele keuzes die ze moesten maken. Over

de voldoening wanneer ze eindelijk in hun droomhuis wonen.

Daarnaast bevat dit boek achtergrondinformatie en tips voor wie nog

aan een bouwavontuur gaat beginnen.

Sandra van den Nieuwenhof (1961) studeerde journalistiek en rechten.

Ze heeft een eigen communicatiebureau. Haar ervaring met het bou-

wen van een huis zette haar aan tot het maken van dit boek.

VAN KAVEL TOT

droomhuisErvaringen van zelfbouwers

Laser Proof

droom

huis

VAN

KA

VE

L TO

T

VAN KAVEL TOT


2

VOORWOORD

Dit boek is geschreven met een doel: ervaringen doorgeven

van zelfbouwers en kopers van een kavel bewust maken van

de risico’s die een bouwproces met zich meebrengt.

Ik heb ervoor gekozen om de verhalen vanuit het gezichts-

punt van de geïnterviewden weer te geven. In het boek

worden een aantal namen van bedrijven en architecten

genoemd. Dit kan de indruk wekken dat het om een gespon-

sorde uitgave gaat. Dat is niet het geval. Ik ben als onafhan-

kelijk tekstschrijver te werk gegaan.

Sandra van den Nieuwenhof, 2009

3

Voorwoord 2

Inleiding: Zelf bouwen 4

ELST Onder architectuur 8

BLAUWESTAD Kubuswoning 26

DORDRECHT Onder architectuur 48

ROOSENDAAL Onder architectuur 66

NIJMEGEN Collectief bouwproject 88

BLAUWESTAD Systeembouw 110

HORST Naar eigen ontwerp 130

ZUNDERT Ecologische woning 150

NIEUWENDIJK Energiezuinige woning 166

UTRECHT Spirituele woning 184

Woordenlijst 204

Nawoord 207

INHOUDSOPGAVE

Stappenplan

Welstand

Bouwverguningen en leges

De aannemer

Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO)

Het nieuwe zelfbouwen

Nieuw initiatief: zorgeloos bouwen

Struikelblokken en valkuilen

Bouwkavel zoekt zelfbouwer (m/v)

Zelf bouwen, wat kost dat?

EXTRA

22

44

64

84

108

128

148

164

182

202

49VAN KAVEL TOT DROOMHUIS

Bouwen pakt fors duurder uit

Nadat ze hun kavel hadden gekocht, bleek het bou-

wen van hun droomhuis veel duurder te worden dan

de eerste berekeningen van hun architect hadden

laten zien. Het verschil bedroeg bijna 100.000 euro.

Deze forse tegenvaller leverde slapeloze nachten op.

Nu ze er eenmaal wonen, genieten ze elke dag van

hun bijzondere huis aan het water.

DORDRECHTERIK EN ICA VEGT

TOM EN DAAN

50

erik en ica

ONDER ARCHITECTUUR

52

DORDRECHT

Aan de rand van de Biesbosch

ligt in Dordrecht een nieuwe

woonwijk: plan Tij. Water en

natuur gaan hier een eenheid vormen

met moderne architectuur. Het moderne

en aparte woonhuis van Erik en Ica Vegt

staat op een van de vrije kavels die direct

aan de Biesbosch grenzen. Op het tijdstip

van het interview is de wijk nog in

aanbouw. Het water ontbreekt nog voor

een groot deel. De tuin is op dat moment

ook nog niet aangelegd. De woning laat

een mooie combinatie zien van ruwe,

roodkleurige bakstenen en hout dat in

de loop der tijd zal vergrijzen. De woon-

kamer is ruim en licht: een hoge ruimte

met mooie details, zoals schuifdeuren die

in wanden verdwijnen. Aan de voorkant

ligt de open keuken met spoeleiland. Een

grote, glazen schuifpui zorgt voor direct

contact met de tuin en de straat. Aan de

achterkant staat de zithoek. Hier geeft

een glazen schuifpui toegang tot het

grote terras aan het water. Een heerlijk

uitzicht over water en park geeft een

enorm gevoel van ruimte en vrijheid. Dit

is wonen midden in de natuur. Een groot

deel van de woning is onderkelderd. In de

kelder is een loungeruimte voor de zoons

Tom en Daan ingericht, met onder andere

een biljart, een tv-hoek en veel bergruim-

te. Op de eerste verdieping bevinden zich

twee slaapkamers, een doucheruimte en

een werkkamer. Aan de achterzijde ligt

de ouderslaapkamer met aangrenzende

badkamer. Het hele huis is licht en ruim.

Tegelijkertijd is de indeling compact en

praktisch.

Stap 1: grond kopenIca en Erik hoorden over bouwplannen

in dit gebied en schreven zich in bij een

makelaar. Aanvankelijk ging het om

projectwoningen. De mooie plek aan het

water trok hen aan. Erik Vegt, direc-teur van een ingenieursbureau: ‘Het is ooit begonnen met een prijsvraag waaraan drie project-ontwikkelaars meededen. Het idee van Volker Wessel werd door de gemeente als beste beoor-deeld. Oorspronkelijk was er in het plan

alleen maar sprake van koopwoningen,

maar vlak voor het moment waarop je

Inhoud 840 m3

Oppervlakte kavel 450 m2

Onder architectuur gebouwd

Binnenmuren kalkzandsteenblok-

ken en staal-houtskeletconstructie

Buitenkant bakstenen en Cana-

dian red ceder

Bouwjaar 2007

ONDER ARCHITECTUUR


MOOISTE MOMENT ‘Erik sliep bij de

pas geleverde keuken op een stret-

cher. ’s Ochtends zag hij bij het wakker

worden een bever voorbij zwemmen.’

SLECHTSTE MOMENT ‘Het moment

waarop drie verschillende aannemers

hun offertes uitbrachten. Het werd

duidelijk dat de kosten ongeveer een

ton hoger waren dan was geraamd.’

TIP ‘Regel bij de start van de bouw

een maximale hypotheek bij de no-

taris, zodat je niet steeds terug hoeft

naar de notaris om de hypotheek te

verhogen.’

54 VAN KAVEL TOT DROOMHUIS

DORDRECHT

‘Een boot komt er ook nog,

dat hoort er wel bij hier.’

55

je bij een makelaar kon inschrijven, zijn

er ook achttien vrije kavels opgenomen.

Waarom is niet helemaal duidelijk voor

ons. Ik denk dat ze er zelf niet uit kwa-

men wat voor type huizen het best op

deze kavels gerealiseerd kon worden.’

Ica Vegt, logopediste, vult aan: ‘Er zouden hier een soort boot-huizen komen, maar daar was niet voldoende belangstelling voor.’ Erik: ‘Misschien was het ook een

kwestie van geld. Er waren veel voorin-

vesteringen nodig, het is een oude polder.

Door eerst een aantal kavels te verkopen,

kwam er alvast geld binnen. Er zijn drie

landtongen gecreëerd. Als de bouw-

werkzaamheden afgerond zijn, komt

daar water omheen. We zijn allemaal

mede-eigenaar van het hele gebied. De

straten zijn van de gemeente, maar het

groen is van ons allemaal. Wij betalen

straks samen de onderhoudskosten.’

Ica: ‘Het is werk van een land-schapsarchitect. De natuur moet zijn werk gaan doen. De projectwo-

ningen hadden geen tuin. Dat vonden

we jammer en daardoor vonden we die

niet aantrekkelijk. Toen moesten we de

knoop doorhakken. Het was zaterdag, we

konden ons inschrijven voor een vrije

kavel. Op maandag zou er geloot worden. Er waren achttien kavels in totaal. Tot onze grote verras-sing werden we ingeloot. Ze gingen meteen op internet onderzoe-

ken welke woning voor hen mogelijk was

op deze kavel. Ze kwamen al snel terecht

bij ‘Het Mooiste Huis van Nederland’, een

architectenbureau dat speciaal voor de

particuliere opdrachtgever een ontwerp-

systeem heeft ontwikkeld. De huizen

hebben een gemetselde kern waarin de

natte en de technische ruimtes liggen,

zoals de badkamer, de keuken en de ber-

ging. Deze kern kan worden uitgebreid

met een variabel aantal modules, geheel

naar de wens van de klant. De modules

bestaan uit een staalconstructie die inge-

vuld wordt met hout of zink. Het prijs-

kaartje is van tevoren bekend in de vorm

van een prijsopgave per kubieke meter.

Het idee erachter is dat het voordeel van

catalogusbouw, een vaste prijs vooraf,

gecombineerd wordt met hoogwaardige

VAN KAVEL TOT DROOMHUIS

56

architectuur. De moderne architectuur

van deze woningen sprak Erik en Ica bij-

zonder aan. Ze namen contact op met de

architect die het concept bedacht heeft.

Ica: ‘Ik had aanvankelijk mijn bedenkin-

gen bij het inschakelen van een architect.

Ik had het idee dat je dan iets liet ontwer-

pen en dat het dan steeds duurder zou

worden. Aan de andere kant wilden wij

liever geen cataloguswoning. Die vinden

wij doorgaans niet mooi. Een huis moet

kloppen.’ Erik: ‘We kregen een prijsop-

gave van 500 euro/m3. Daar kon ons huis

voor gebouwd worden volgens hem.’

Ica: ‘Ik had meteen een goed gevoel bij deze architect. Zijn stijl sprak ons aan. Als het erin zou zitten om zelf een huis te bouwen, dan zou het met hem lukken.’Erik: ‘We wilden een huis dat

groter was dan het huis waarin wij toen

woonden. We gingen uit van bouwkos-

ten van ongeveer 350.000 euro. Volgens

de architect was dit mogelijk als wij

ons wensenlijstje een beetje aan zou-

den passen en het huis slim zou worden

ingedeeld. Concreet betekende dit dat

de benodigde ruimte voor gangen en

DORDRECHT

‘Het huis past bij ons.

Het is onze sfeer.’

57

overloop tot een minimum is beperkt. Op

basis van de informatie van de architect

besloten we de kavel te kopen.’

Stap 2: ontwerpenNadat de knoop doorgehakt was en Erik

en Ica de kavel hadden gekocht, gaven ze

opdracht aan de architect om een ont-

werp te maken.

Erik: ‘De architect gaf de garantie dat het ontwerp zou passen in ons budget. Hij was ervan overtuigd

dat het voor 500 euro/m3 kon. Toen het

ontwerp klaar was, heeft hij een aan-

nemer gevraagd een budgetprijs op te

geven. Die prijs viel heel erg tegen. Dit

was mede het gevolg van het feit dat de

woning op de buitenkant van een dijk


58

moest worden gebouwd. In verband

met het overstromingsgevaar moest de

beganegrondvloer op het niveau van

de top van de dijk komen te liggen. Dat

betekende dat de vloer gedeeltelijk boven

de grond kwam te zweven. Daar moest

natuurlijk een dure constructie voor wor-

den gemaakt en de onderkant moest ook

nog eens worden geïsoleerd. We hebben

toen besloten het ontwerp aan te passen

en het huis gedeeltelijk te onderkelderen.

Daarmee hebben we de dure constructie

onder het huis een nuttige bestemming

kunnen geven en het totale volume

van de woning met relatief weinig geld

behoorlijk kunnen vergroten. Voor de

kelder was een extra budget nodig van

30.000 euro, maar daarvoor kregen wij

wel een extra volume van ongeveer 120

m3. Ondanks deze ingreep bleken de kos-

ten per kubieke meter uiteindelijk toch

op te lopen tot 550 euro/m3. Dit was een

flinke tegenvaller. De reden hiervoor was

dat de bouwkosten in dat jaar behoorlijk

gestegen waren. Met de kelder erbij kwa-

men we bijna 100.000 euro hoger uit dan

oorspronkelijk gedacht. We schoven de

DORDRECHT

ONDER ARCHITECTUUR


beslissing of we door zouden gaan even

voor ons uit om na te kunnen denken.’

Ica: ‘Dat speelde allemaal in het voorjaar

van 2006. Ik heb daar slapeloze nachten

van gehad. We moesten ons huis in januari 2008 af hebben, anders zouden we een boete krijgen van 10% van de grondkosten. Veel tijd om te dralen hadden we dus niet.’ Erik: ‘Een van de redenen waarom

we gekozen hebben voor onze architect,

was de wijze waarop hij omgaat met het

risico van oplopende bouwkosten. Indien

de bouwkosten van het huis per kubieke

meter hoger blijken te zijn dan de archi-

tect van tevoren heeft aangegeven, kun

je ervan afzien en zijn de kosten van het

ontwerp voor de architect. We stonden

voor de keus: een nieuw ontwerp laten

maken door een andere architect of het

ontwerp anders laten bouwen, bijvoor-

beeld prefab. Dat laatste hebben we nog

na laten rekenen door een prefab-aanne-

mer. Het verschil bleek marginaal: dat

was 10% goedkoper. We waren bang dat

de bezuinigingen gehaald moesten wor-

den uit de materialen en de detaillering.

60

Uiteindelijk hebben we onze architect

gevraagd het door hem uitgewerkte ont-

werp bij drie aannemers neer te leggen

voor een offerte. Tussen de laagste en

hoogste prijs zat een verschil van 50.000

euro. De laagste prijs was van de aanne-

mer die in het voortraject op het verzoek

van de architect al een budgetprijs had

opgegeven. We hebben ervoor gekozen

deze aannemer de opdracht te gunnen.

We wilden de keuze voor de aannemer

vóór het einde van het jaar maken, an-

ders zou het alweer duurder worden.’

In oktober werd de bouwvergunning

aangevraagd. Dat ging in één keer goed.

De architect had zijn werk keurig gedaan.

De enige opmerking ging over het hek-

werk bij het balkon. Ica en Erik hadden

oorspronkelijk gekozen voor aluminium,

maar dat was te kil bij de waterkant. Het

aluminium werd daarop vervangen door

hout.

ONDER ARCHITECTUUR

61

Stap 3: bouwenDe eerste paal ging in januari 2007 de

grond in. In juni was het huis al ver klaar.

Erik en Ica kunnen terugkijken op een

korte en voorspoedige bouwtijd. Het cen-

trale deel van het huis werd traditioneel

gebouwd met binnenwanden van kalk-

zandsteen en buitenmuren van baksteen.

De keuze van de stenen viel niet mee.

Ica: ‘Een steen kiezen voor je huis doe

je niet zomaar. We hebben wel honderd

soorten gezien. We zochten een steen

met een stoere uitstraling die past bij

het hout.’ Om de centrale beuk heen zijn

ruimtes gebouwd met binnenwanden

die bestaan uit stalen balken gevuld

met hout, een soort staal-houtskeletcon-

structie. De buitenkant van die delen is

afgewerkt met hout. Tijdens de bouw-

periode hadden ze geluk met het weer.

Het was een droge periode. Er viel geen

druppel water totdat het dak dicht was.

De aannemer had dit nog nooit mee-

gemaakt. En dat terwijl ze in het begin

‘Als ik opnieuw voor de keuze stond,

zou ik de kavel weer kopen.’


62

nog wat oponthoud hadden vanwege de

extreem natte januarimaand. De opleve-

ring vond plaats in september 2007, zoals

afgesproken was. Een paar maanden later

betrokken Erik en Ica hun nieuwe huis,

ongeveer twee jaar na de aankoop van de

grond. Zij waren als een van de eersten

klaar met bouwen in hun straat. Hun

vorige huis hadden ze bij aanvang van de

bouw te koop gezet. Een jaar later werd

het verkocht. Ze hebben maar een korte

periode dubbele woonlasten gehad.

TerugkijkenNu ze hier wonen, genieten ze volop van

hun bijzondere huis. De keuze voor de ar-

chitect had vooral te maken met zijn stijl

van ontwerpen. Door de moderne archi-

tectuur met veel aandacht voor details is

het een bijzondere woning geworden.

Ica: ‘Zijn ontwerpen pasten bij dit plan. Hij had overigens nog nooit met hout aan de buiten-kant gewerkt. Hij kwam met het voorstel om hout te combineren met een stoere baksteen. Het terugliggende voegwerk past er

DORDRECHT

ONDER ARCHITECTUUR


ook heel mooi bij.’ Het wonen aan

het water blijft uniek. Erik: ‘Een boot komt er ook nog, dat hoort er wel bij hier. Als ik opnieuw voor de keuze

stond, zou ik de kavel weer kopen. Het

kost een vermogen, maar ik moet er niet

aan denken dat we hier nu niet zouden

wonen en nog in ons oude huis zouden

zitten.’ Ica: ‘Ik had wel veel twij-fels door het financiële gedoe. Je zit er je hele leven aan vast. Alles moet wel goed blijven gaan met gezondheid en werk. Ik ben blij met

het huis. Het past bij ons. Het is onze

sfeer, het is zoals wij zijn. Het hele proces

vond ik leuk. Het was druk en het vergde

veel energie, maar het was niet belastend

in de zin van “o, wat is dit zwaar”, zoals je

wel eens hoort beweren.’

64

Het is verboden te bouwen zonder of in afwijking van

een door burgemeester en wethouders verleende bouw-

vergunning. Voor het bouwen van een woning is altijd

een reguliere bouwvergunning nodig. De gemeente

toetst het bouwwerk aan het bestemmingsplan en aan

de redelijke eisen van welstand. Verder wordt beoor-

deeld of het bouwwerk voldoet aan de regels van de hele

gemeentelijke bouwverordening en aan alle eisen uit

het Bouwbesluit. Bij een aanvraag voor een reguliere

bouwvergunning moet de gemeente binnen twaalf we-

ken uitsluitsel geven. Deze termijn kan eenmaal worden

verlengd met zes weken. De termijn begint te lopen op

de dag dat de gemeente de aanvraag van de bouwver-

gunning ontvangt. Indien de gemeente om aanvullende

stukken vraagt, dan wordt de termijn verlengd met de

tijd die nodig is om die aanvullende stukken aan de

gemeente aan te leveren. Een reguliere bouwvergunning

kan ook gefaseerd aangevraagd worden. In de eerste fase

bekijkt de gemeente of er ruimtelijke of welstandstech-

nische bezwaren zijn. In de tweede fase wordt het bouw-

werk getoetst op de bouwtechnische aspecten. Op deze

manier ontstaan geen onnodige kosten als blijkt dat het

12

12BOUWVERGUNNING

EN LEGES

De bouwvergunning is een belangrijk document in het bouwproces.

De basis voor ons systeem van bouwvergunningen ligt verankerd in

de Woningwet. Artikel 40, lid 1a bepaalt:


bouwplan ruimtelijk niet past of niet voldoet aan wel-

stand. Elke fase kan zes weken duren en beide fasen zijn

eenmalig met zes weken te verlengen.

Wanneer de bouwvergunning is verleend, kunnen be-

langhebbenden binnen zes weken bezwaar maken.

Leges zijn de kosten die de gemeente in rekening brengt

voor het verstrekken van een bouwvergunning. Dit kan

nog een aardige kostenpost zijn. De tarieven verschillen

echter per gemeente. De meeste gemeenten hanteren

een percentage van de bouwsom. De leges die de ge-

meente mag vragen staan in de gemeentelijke legesver-

ordening.

Een voorbeeld: bij een woning met bouwkosten van

200.000 euro exclusief btw en een gemeentelijk tarief

van 1,5%, bedragen de leges voor een reguliere bouwver-

gunning 3.000 euro.

Een vergelijking van de leges die gemeenten berekenen

bij bouwkosten van 130.000 euro:

Top vijf duurste gemeenten:Gemeente Kosten

Korendijk € 6.042

Montfoort € 6.031

Arcen en Velden € 5.984

Voorschoten € 5.594

Bussum € 5.491

Top vijf goedkoopste gemeenten:Gemeente Kosten

Amsterdam-Noord € 1.209

Leudal € 1.505

Zoeterwoude € 1.547

Smallingerland € 1.560

Ferwerderadiel € 1.587

Bron: Adviesbureau Bouwleges.nl heeft in opdracht van

de Vereniging Eigen Huis alle gemeenten onder de loep

genomen, augustus 2008.

Op www.bouwleges.nl kunt u zelf uitrekenen hoe duur een

bouwvergunning in uw gemeente is. Meer informatie over

bouwvergunningen: www.vrom.nl.

EXTRA

BOUWVERGUNNING EN LEGES

VAN KAVEL TOT


Zelf een eigen huis bouwen is helemaal in. Veel mensen dromen ervan een kavel te kopen

en daarop naar eigen wens een huis te (laten) bouwen. Het aantal mensen dat deze droom

omzet in daden, stijgt. Dit boek bevat actuele en realistische verhalen van ervaringsdeskun-

digen: particulieren die de uitdaging zijn aangegaan om met bouwbedrijven, architecten en

aannemers hun ideale huis te realiseren. Zelfbouwers aan het woord van Limburg tot Gro-

ningen, inclusief een getuigenis over een collectief project. Over de enerverende weg naar

het eindresultaat. Over de tegenvallers en over de vele keuzes die ze moesten maken. Over

de voldoening wanneer ze eindelijk in hun droomhuis wonen.

Daarnaast bevat dit boek achtergrondinformatie en tips voor wie nog

aan een bouwavontuur gaat beginnen.

Sandra van den Nieuwenhof (1961) studeerde journalistiek en rechten.

Ze heeft een eigen communicatiebureau. Haar ervaring met het bou-

wen van een huis zette haar aan tot het maken van dit boek.

VAN KAVEL TOT

droomhuisErvaringen van zelfbouwers

Laser Proof

droom

huis

VAN

KA

VE

L TO

T

Van kavel tot droomhuis - Ervaringen van zelfbouwers

Documents

Transcript of Van kavel tot droomhuis - Ervaringen van zelfbouwers