Vận Dụng Lý Thuyết Cung Cầu Giải Thích Những Biến Động Của Thị Trường BĐS...

1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG CƠ SỞ II

KHOA KINH TẾ

-------***-------

7TBÀI BÁO CÁO Chuyên ngành: Kinh tế đối ngoại

VẬN DỤNG LÝ THUYẾT CUNG CẦU

GIẢI THÍCH SỰ VẬN ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM NĂM 2011

Giáo viên hướng dẫn: Nguyễn Thị Mai Thực hiện: nhóm 5 – lớp K50D

1. Hồ Ngọc Ánh mssv: 1101017026 2. Đào Thị Linh Nhâm mssv: 1101017240 3. Nguyễn Thị Thư Quỳnh mssv: 1101017299 4. Nguyễn Thị Ánh Nguyệt mssv: 1101017238 5. Nguyễn Hoàng Nam mssv: 1101017210 6. Trương Nguyễn Thanh Quý mssv: 1101017295 7. Tô Thị Xuân Hương mssv: 1101017143 8. Lê Trung Trực mssv: 1101017396 9. Lê Hải Phú mssv: 1101017259

TP Hồ Chí Minh, ngày 13 tháng 3 năm 2012

2

Mục lục

5TLỜI MỞ ĐẦU5T .................................................................................................................................. 4

5TChương I: VÀI NÉT ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA THỊ TRƯỜNG5T 5TBẤT ĐỘNG SẢN5T

..................................................................................................................................... 5

5TI.5T 5TGiới thiệu chung về bất động sản (BĐS)5T ................................................................. 5

5T1.5T 5TKhái niệm5T ................................................................................................................... 5

5T2.5T 5TĐặc điểm, phân loại5T ................................................................................................ 5

5TII.5T 5TThị trường bất động sản5T ................................................................................................. 6

5T1.5T 5TKhái niệm5T ................................................................................................................... 6

5T2.5T 5TĐặc điểm5T ..................................................................................................................... 6

5T3.5T 5TNhững khuyết tật đặc trưng của thị trường BĐS5T .......................................... 8

5TChương II: TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN5T............................................... 9

5TI.5T 5TGiai đoạn trước năm 20115T ............................................................................................ 9

5T1.5T 5TToàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2000-20105T ..................... 9

5T2.5T 5TNhận định thị trường BĐS năm 20105T ............................................................... 9

5TII.5T 5TThị trường BĐS Việt Nam 2011- Một năm đầy biến động5T .............................. 9

5T1.5T 5TThị trường đầu năm-Tín hiệu khởi sắc.5T ............................................................ 9

5T2.5T 5TBiến động giữa năm-Những diễn biến trái chiều5T ....................................... 10

5T3.5T 5TThị trường tê liệt về cuối năm5T .......................................................................... 11

5T4.5T 5TThị trường BĐS cho thuê5T ................................................................................... 12

5TChương III: VẬN DỤNG LÍ THUYẾT CUNG CẦU GIẢI THÍCH SỰ VẬN ĐỘNG

CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM5T ................................... 13

5TI.5T 5TCầu Bất Động Sản5T ........................................................................................................ 13

5T1.5T 5TĐặc điểm:5T ................................................................................................................. 13

3

5T2.5T 5TCác yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS5T............................................................... 13

5TII.5T 5TCung của thị trường BĐS.5T ......................................................................................... 14

5T1.5T 5TĐặc điểm:5T ................................................................................................................. 14

5T2.5T 5TCác yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS:5T .......................................................... 15

5TIII.5T 5TCân bằng cung cầu trong thị trường BĐS5T ............................................................ 16

5TIV.5T 5TVận hành của thị trường BĐS5T .................................................................................. 17

5TV.5T 5TVận dụng quy luật cung cầu vào thị trường BĐS5T .............................................. 18

5T1.5T 5TCầu giảm mạnh so với trước – được lý giải xuất phát từ các nguyên

nhân sau:5T .................................................................................................................. 19

5T2.5T 5TCung tăng nhỏ giọt sau đó tăng mạnh và hãm không kịp. Nguồn cung

dư thừa so với cầu:5T ............................................................................................... 24

5T3.5T 5TCung ở mức giá cao, cầu ở mức giá thấp . Dẫn đến dư thừa5T ................. 26

5TChương IV: HƯỚNG ĐI CHO THỊ TRƯỜNG5T 5TBẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM NĂM

20125T ....................................................................................................................... 27

5TTÀI LIỆU THAM KHẢO5T ........................................................................................................... 29

Lời mở đầu

4

LỜI MỞ ĐẦU

Sự suy thoái của nền kinh tế thế giới đã tác động khá nặng nề đến nhiều lĩnh

vực kinh tế của Việt Nam, một trong số đó là bất động sản. Bất động sản Việt Nam

trong 20 năm qua đã trải qua 3 cơn sốt ở 3 phân khúc khác nhau: 1993-1994 (Đất và

Quyền sử dụng đất), 2001- 2002 (Nhà mặt tiền và Đất dự án), 2007 -2008 (Căn hộ

cao cấp và Biệt thự). Đi sau những đợt “sốt” là thời kỳ đóng băng kéo dài khoảng 5

năm. Cơn sốt Bất động sản gần đây nhất diễn ra đỉnh điểm từ năm 2007 đến đầu

2008 và sau đó đã rơi vào thời kỳ ngủ đông từ 2008 đến nay. Những biến động

phức tạo này chứa đựng nhiều nguy cơ tiềm ẩn đối với sự phát triển ổn định của

kinh tế, xã hội.

Đặc biệt, năm 2011 lại có sự chao đảo dữ dội của thị trường bất động sản bởi

chính sách thắt chặt tín dụng của ngân hàng trong lúc thị trường khá trầm lắng. Tình

trạng thiếu vốn dài hạn gây biến động lớn đối với nguồn cung và cầu. Nhà đầu tư có

nhu cầu vay vốn nhưng thiếu nguồn cung từ phía ngân hàng. Doanh nghiệp chịu lỗ,

bán tháo bất động sản để trả lãi vay. Trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn rất lớn, sản

phẩm tiếp tục giảm giá…, thì thị trường bất động sản vẫn đóng băng. Những

nguyên nhân nào gây “đóng băng” và khiến “băng” chưa “tan” được? Các chính

sách từ chính phủ có ảnh hưởng gì tới thị trường bất động sản thời kì sau cơn sốt nói

chung và năm 2011 nói riêng? Quy luật kinh tế cung cầu trong lúc này được giải

thích như thế nào dưới cái nhìn của kinh tế vi mô?. Cung - Cầu hàng hoá bất động

sản trên thị trường chính là lực lượng quyết định sự hoạt động của nền kinh tế thị

trường , nghiên cứu quan hệ Cung - Cầu của thị trường bất động sản trong nền kinh

tế hiện nay là rất cần thiết. Với những quan tâm và quan điểm trên, chúng tôi đã

chọn đề tài “ Lý thuyết cung cầu trong thị trường bất động sản năm 2011” làm đề tài

nghiên cứu tiểu luận.

Mục đích của để tài mà chúng tôi muốn hướng đến là vận dụng lý thuyết cung

cầu để phân tích tình hình bất động sản năm 2011, những nguyên nhân tác động đến

cung cầu bất động sản đồng thời tìm ra một số hướng giải quyết để làm dịu bớt mức

độ căng thẳng trong thị trường này.

Chương I. Vài nét đặc trưng cơ bản của thị trường BĐS

5

Chương I: VÀI NÉT ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN

I. Giới thiệu chung về bất động sản (BĐS)

1. Khái niệm

Khái niệm bất động sản được hiểu khác nhau tùy theo pháp luật của từng quốc

gia.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều

174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng

gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các

tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

2. Đặc điểm, phân loại

a. Đặc điểm

− Tính cá biệt và khan hiếm

− Tính bền lâu

− Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

− Tính thích ứng

− Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

− Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

b. Phân loại bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản

có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng ( BĐS nhà ở, công trình, nhà

xưởng…), BĐS không đầu tư xây dựng (đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng

thủy sản…) và BĐS sản đặc biệt( các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa

vật thể, nghĩa trang…).


6

II. Thị trường bất động sản

1. Khái niệm

BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng đem lại lợi ích

cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch.

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch BĐS giữa các bên có liên quan. Là nơi

diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ

có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà

trong đó vai trò quản lý của nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát

triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.

Căn cứ vào thời gian mà BĐS gia nhập thị trường thì thị trường BĐS chia làm

3 cấp, gồm:

• Thị trường cấp 1: là thị trường chuyển nhượng, giao, hoặc cho thuê

quyền sử dụng đất (thị trường đất đai).

• Thị trường cấp 2: là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc

cho thuê.

• Thị trường cấp 3: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công trình

đã được bán hoặc cho thuê.

2. Đặc điểm

a. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình

thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài

chính hoá.

i. Cấp độ sơ khởi: Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất

và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.

ii. Cấp độ tập trung hóa: hạn chế về đất đai và năng lực xây dựng, các chính

sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng

vai trò quyết định.

iii. Cấp độ tiền tệ hóa: sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, các

chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân

hàng đóng vai trò quyết định

iv. Cấp độ tài chính hóa: các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các


7

tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai

trò quyết định.

b. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị

trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.

Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi

động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng

dần lên có thể gây “sốt”).

c. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải

rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.

BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu

ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán,

thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của

thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.

d. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về

BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề

về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm

pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất

đai và nhà ở.

e. Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy

đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).

• Do những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự

nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá

trình sử dụng BĐS.

• Sự tác động của Nhà nước: BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế,

đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên

thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.


8

• Do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính

độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.

f. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính, thị

trường vật liệu xây dựng và đồ nội thât. Động thái phát triển của thị trường

này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.

3. Những khuyết tật đặc trưng của thị trường BĐS

• Nạn đầu cơ dẫn đến cầu ảo

• Thị trường phân bổ không đều, phập phồng chạy theo chế tài phân

chia đơn vị hành chính và chính sách đô thị hóa.

• Vấn đề đói vốn của các nhà đầu tư bất động sản.

Chương II. Tình hình thị trường BĐS Việt Nam 2011

9

Chương II: TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

VIỆT NAM 2011

I. Giai đoạn trước năm 2011

1. Toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2000-2010

7TNóng bỏng vào giai đoạn đầu (2000 – 2003) sau đó nhanh chóng rơi vào trạng

thái đóng băng trong suốt 2 năm (2004 – 2006), thị trường Bất động sản Việt Nam

(BĐS VN) diễn biến đầy phức tạp. Nửa cuối thập kỷ, những tín hiệu vui xuất hiện

bằng sự khởi sắc (2007 – 2008) và sự hồi phục của thị trường trong giai đoạn này đã

phần nào mang đến hy vọng cho nhà đầu tư.

2. Nhận định thị trường BĐS năm 2010

Thị trường BĐS 2010 tại hai trung tâm lớn là Hà Nội và Thành Phố Hồ Chí

Minh liên tục có những biến đổi tăng-giảm bất thường. Trong khi tại Hà Nội, BĐS

tiếp tục tăng giá và diễn biến phức tạp, thì tại TPHCM lại chứng kiến sự sụt giảm

giao dịch và chững lại của giá nhà đất.

Giá nhà đất tại 2 thành phố lớn quá cao, kéo người mua hướng đến các khu

vực lân cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Hải Dương, Hòa Bình…)

Cơn sốt tăng giá đất Ba Vì trong tháng 4, 5. Nguyên nhân là do tâm lý nhà

đầu tư, việc bóp méo đồn thổi thông tin hoặc hiểu sai chưa đúng về định hướng cơ

bản của đồ án quy hoạch chung xây dựng Hà Nội đã tác động không nhỏ đến quyết

định của nhà đầu tư, từ đó ảnh hưởng tới xu hướng thị trường.

Nguồn cung quá nhiều, trong khi cầu lại ít. Giá BĐS quá cao so với thu nhập

của đại đa số người dân.

II. Thị trường BĐS Việt Nam 2011- Một năm đầy biến động

1. Thị trường đầu năm-Tín hiệu khởi sắc.

Thị trường BĐS Hà Nội vẫn tiếp đà tăng giá từ năm 2010 tại nhiều khu vực,

giá bất động sản tại một số dự án có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 5-10%, tiêu biểu là

đất nền, biệt thự các dự án như Kim Chung Di Trạch, Bắc quốc lộ 32, Vân Canh,


10

Thanh Hà, Văn Phú…, một số dự án chung cư đã hoặc sắp hoàn thiện tại các quận

trung tâm như quận Đống Đa, quận Hai Bà Trưng…

Trong khi đó, tại Tp.HCM, thị trường BĐS vẫn khá bình lặng, không có nhiều

chuyển biến rõ rệt. Giá bất động sản vẫn tiếp tục đi ngang, riêng có giá đất nền khu

vực quận 2, quận 9 vào tháng 3/2011 có xu hướng tăng nhẹ, từ 7-10% so với thời

điểm cuối 2010 do có sự tham gia mua để đầu tư của những người có tiềm lực tài

chính. Còn lại giao dịch thành công phổ biến vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà

giá trung bình.

2. Biến động giữa năm-Những diễn biến trái chiều

Trước động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhà nước đối với thị trường

BĐS vào ngày 30/6/2011, thị trường BĐS đã hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày tăng

giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút, cầu giảm, nợ xấu

tăng. Đây chính là một sự khởi đầu cho trật tự mới trên thị trường bất động sản.

a. Tại Hà Nội

Từ tháng 5/2011, giá bất động sản trên thị trường bắt đầu có xu hướng giảm.

Các nhà đầu tư ồ ạt tháo chạy khỏi Sóc Sơn, Đông Anh. Kịch bản “Ba Vì” gần như

được lặp lại. Đất nền tại các khu vực dọc Láng Hòa Lạc, đặc biệt khu vực Mê Linh

giá giảm mạnh, trung bình từ 20-40%, nhưng gần như cũng không có giao dịch.

Phân khúc chung cư cũng ảm đạm không kém, nhiều chủ đầu tư đang ráo riết

tìm mọi cách để bán hàng như kéo dài thời gian đóng tiền, giảm giá, tặng quà, chiết

khấu cao.

Thậm chí, có những nhà đầu tư quyết định bán chung cư dưới giá gốc, chấp

nhận lỗ để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng. Chỉ trong vòng 2 tháng, từ tháng 5 đến

tháng 7/2011, giá đất nền tại 70% các khu đô thị mới nằm ở ven nội thành Hà Nội

đều giảm giá. Đây được xem là đợt hạ giá các sản phẩm BĐS lớn nhất từ trước đến

nay. Ngay cả thông tin Quy hoạch thủ đô được phê duyệt vào tháng 7/2011 cũng

không làm cho thị trường “nhúc nhích”.

Phân khúc chung cư giá rẻ tuy có xu hướng ổn định hơn nhưng giao dịch vẫn

thưa thớt.


11

b. Tại TP Hồ Chí Minh

Thị trường bất động sản cũng bị tác động nhiều từ chủ trương siết tín dụng của

Ngân hàng, nhưng có vẻ “nhẹ” hơn so với thị trường Hà Nội bởi khu vực này đã

qua thời hoàng kim và bắt đầu điều chỉnh từ một vài năm trước. Giá bất động sản tại

đây dù không giảm mạnh tới mức như khu vực Thủ đô nhưng cũng đang phải “chịu

trận” trước tình trạng cung tăng – cầu giảm.

Đối với mảng căn hộ, trước tình trạng khó khăn về tài chính, nhiều chủ đầu tư

đã phải quyết định giảm giá “sốc” để mong thu hồi lại vốn. Đơn cử như dự án căn

hộ Petro Vietnam Landmark (quận 2, Tp.HCM) do Công Ty Cổ Phần Địa ốc Dầu

khí làm chủ đầu tư giảm giá 35%, từ mức 21,22 triệu đồng/m2 xuống 15 triệu

đồng/m2.

Mặc dù mức giá giảm khá mạnh nhưng người mua thì vẫn “không việc gì phải

vội”. Đại đa số đều có tâm lý chờ đợi bởi họ cho rằng giá trên thị trường còn tiếp

tục đi xuống. Những giao dịch thành công diễn ra chủ yếu từ đối tượng khách hàng

có nhu cầu thực, mua nhà để ở.

Trước tình trạng thị trường “đóng băng" trên diện rộng, thanh khoản kém,

nhiều nhà đầu tư đã chủ động chuyển hướng sang đầu tư phân khúc nhà nhà giá rẻ

hoặc trung bình, nhà riêng có diện tích nhỏ… Tuy nhiên, do có nhiều khó khăn nên

thực tế số dự án phù hợp với nhu cầu nhà ở của người dân được triển khai còn rất ít.

3. Thị trường tê liệt về cuối năm

Càng về cuối năm, thị trường BĐS trên cả 2 miền Nam – Bắc càng trở nên ảm

đạm. Thị trường bất động sản rơi vào trạng thái gần như “tê liệt”, sự quan tâm của

người mua và số lượng giao dịch giảm xuống mức thấp nhất trong hơn 5 năm trở lại

đây, đặc biệt là tại thị trường Hà Nội.

Trong khi thị trường 2 miền Bắc – Nam đều gặp khó khăn thì có một điểm

sáng nhỏ trên thị trường BĐS nửa cuối năm 2011 là một số dự án ở ven Sài Gòn

như Bình Dương, Đồng Nai, Long An … vẫn giao dịch khá tốt bởi giá rẻ. Đa số sản

phẩm tại các dự án này là các nền đất có giá chỉ từ 150-350 triệu đồng /nền đất.

Nhiều người mua đất nền giá rẻ vùng ven trong thời điểm này nhằm bảo toàn dòng

vốn nhàn rỗi và kỳ vọng sinh lời trong trung hạn 3-5 năm.


12

4. Thị trường BĐS cho thuê

Nguồn cung sàn văn phòng tiếp tục gia tăng mạnh trong khi nguồn cầu không

có nhiều khởi sắc dẫn đến việc giá thuê văn phòng tiếp tục sụt giảm ở tất cả các

phân hạng trong suốt cả năm, đặc biệt là quý 4/2011.

Ở các phân khúc khác, vào quý 1-2/2011, phân khúc căn hộ cho thuê có dấu

hiệu khả quan, tỉ lệ lấp đầy cao do quy định của Bộ xây dựng không cho phép sử

dụng căn hộ chung cư làm văn phòng chỉ áp dụng với một số trường hợp. Tuy

nhiên, vào các quý 3-4/2011, cùng với những biến động không tốt của thị trường,

một số vấn đề liên quan đến an ninh, phòng chống cháy nổ tại các khu chung cư

cũng như những lùm xùm giữa các đơn vị đầu tư, quản lý và người dân tại các khu

chung cư cao cấp, lượng cầu của mảng căn hộ cho thuê giảm dần và tỉ lệ trống sàn

chung cư tăng mạnh. Giá thuê căn hộ cũng có xu hướng giảm.

Sau khởi sắc của mảng mặt bằng bán lẻ cho thuê vào quý 3/2010, việc hàng

loạt trung tâm thương mại lớn được khai trương trong năm 2011 (Pico Mall, Savico

Mega Mall, Crescent Mall…) trong khi nền kinh tế không có nhiều dấu hiệu sáng

sủa dẫn đến việc dư thừa nguồn cung. Tại hầu hết các trung tâm thương mại đều có

tình trạng trống sàn cho thuê và thưa thớt giao dịch.

Trái ngược với tình hình của mảng văn phòng, chung cư, sàn trung tâm thương

mại cho thuê, mảng nhà riêng cho thuê có tình hình sáng sủa hơn. Nhiều khách

hàng không đủ ngân sách để duy trì sàn tại các văn phòng, chung cư đã lựa chọn

thuê văn phòng là nhà riêng trong các ngõ rộng, khu vực trung tâm hoặc gần đó để

vừa tiết giảm chi phí, vừa có thể tận dụng các cơ sở hạ tầng tại khu vực.

Chương III. Vận dụng lí thuyết cung cầu vào thị trường BĐS

13

Chương III: VẬN DỤNG LÍ THUYẾT CUNG CẦU GIẢI THÍCH SỰ VẬN

ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

I. Cầu Bất Động Sản

1. Đặc điểm:

Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có nhu cầu tiêu dùng và cầu

về hàng hóa có khả năng đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một

quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị

trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng

thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên

thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu

cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù

có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt

động của thị trường.

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS

Cũng giống như đa số các hàng hóa khác, lượng cầu trong bất động sản có

quan hệ ngược chiều với giá cả, tức là khi giá cả tăng thì số lượng cầu giảm đi và

ngược lại. Điều này được thể hiện ở trong hình 1 dưới đây:

Hình 1 : Ảnh hưởng của điều kiện giá cả đối với cầu

Số lượng cầu trong thị trường


14

Đường biểu diễn này được hình thành với giả thiết là các nhân tố khác đều

không thay đổi, trừ giá cả. Tuy nhiên đối với nhiều loại hàng hóa, đặc biệt là bất

động sản số lượng cầu không chỉ phụ thuộc vào giá mà còn phụ thuộc vào nhiều

yếu tố khác như:

• Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên thì cùng một giá nhưng số lượng

người mua tăng lên, từ QR0R thành QR1R đường biểu diễn dịch về bên phải.

• Sự thay đổi giá cả hàng hoá có thể thay thế: Chẳng hạn nếu giá bán nhà tăng

quá cao làm cho lượng cầu mặt hàng này giảm thì lượng cầu đối với các căn hộ

cho thuê hoặc chung cư sẽ tăng lên.

• Sự thay đổi dự báo về tương lai: Chẳng hạn nhiều người mua dự báo rằng

tương lai giá nhà tăng cao sẽ khiến tăng lượng cầu ở thời điểm hiện tại.

• Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: chẳng hạn về thuế, về nhà ở, về đất đai

và quy hoạch cũng làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở.

Riêng đối với năm 2011 Thị trường BĐS Việt Nam nhìn chung còn khá ảm

đạm do vẫn còn phải chịu ít nhiều ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới

cùng với sự bất hợp lí về giá cả. Điều này đã ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu, làm

cho thị trường bất động sản Việt Nam nảy sinh nhiều bất hợp lí trong năm 2011 -

lượng cung vẫn còn tăng trong khi lượng cầu bất động sản lại có xu hướng giảm.

II. Cung của thị trường BĐS.

1. Đặc điểm:

− Cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng loại

hay chất lượng đất đai.

− Cung BĐS không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa BĐS có thể có mà là lượng

hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê,

trao đổi v.v.. trên thị trường. Có thể có người có nhiều hàng hóa BĐS nhưng nếu họ

không có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..) hoặc có nhu cầu bán (cho thuê, trao

đổi v.v..) nhưng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trường mà

muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa BĐS đó không được

tính vào lượng cung tại thời điểm đó.


15

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS:

Tương tự như lượng cầu, lượng cung trong bất động sản cũng có mối quan hệ

mật thiết với giá cả nhưng theo chiều thuận, tức khi giá cả tăng hoặc giảm thì số

lượng cung cũng biến đổi theo chiều hướng tăng hoặc giảm. Quan hệ này được biểu

thị trên hình 2 dưới đây (với điều kiện là ngoài giá cả, các nhân tố khác không thay

đổi)

Hình 2:Quan hệ giữa giá cả và số lượng cung

Cũng như đối với cầu, còn nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung như:

• Giá thành khai phát bất động sản: Có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận

của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung.

Giá thành cao thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của Ngân hàng tình hình

lạm phát .v.v... chẳng hạn nếu lãi suất ngân hàng giảm đi thì đường đồ thị

chuyển dịch sang trái thành đường SR1R, tức là số cung sẽ tăng lên.

• Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặc tăng

thuế thì số lượng cung ứng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang trái thành

đường SR2R.

• Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh bất động sản dự báo rằng

sắp tới giá nhà sẽ tăng lên, do đó họ sẽ găm lại một số bất động sản chưa bán

vội, làm giảm lượng cung.

Năm 2011 được đánh giá là năm có lượng cung bất động sản lớn, với đặc điểm

là trong những tháng đầu năm, lượng cung chỉ tăng nhỏ giọt tuy nhiên sau một thời


16

gian ngắn, lượng cung tăng mạnh và hãm không kịp, dẫn đến nguồn cung dư thừa

so với cầu.

III. Cân bằng cung cầu trong thị trường BĐS

Như chúng ta đều biết, thị trường cân bằng khi lượng sản phẩm mà người mua

muốn mua đúng bằng lượng sản phẩm mà người bán muốn bán. Trên đồ thị, điểm

cân bằng chính là giao điểm giữa đường cung và đường cầu.

Hình 3: Cân bằng cung cầu

Theo lý thuyết khi các nhân tố khác thay đổi thì đồ thị quan hệ cung cầu cũng

chuyển dịch. Chẳng hạn khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên thì trong hình 3,

đường cầu chuyển từ DR0R sang DR1R, và nếu giá cả vẫn là PR0R thì số lượng cầu giảm đi

thành QRaR. Như vậy nếu lượng cung vãn là QR0R thì sẽ lượng bất động sản tồn đọng là

Q=QR0R - QRaR. Trong trường hợp đó, nhà thầu đầu tư giảm giá bán còn PR1R thì lượng

nhà bán được sẽ táng lên đến QR1R và đạt tới điểm cân bằng mới E' giữa cung và cầu.

Tuy nhiên đối với thị trường bất động sản Việt Nam 2011, có một số khác

biệt. Thị trường bất động sản năm này hầu như không đạt đến trạng thái cân bằng

(hoặc đạt nhưng chỉ trong một thời gian rất ngắn) với nguyên nhân chính là do tác

động của giá cả. Giá bán bất động sản quá cao làm cho lượng cung bất động sản

tăng mạnh, tuy nhiên các nhà đầu tư chủ yếu vẫn đầu tư, xây nhiều công trình nhà ở

quy mô lớn, giá cao, trong khi nhu cầu căn hộ ở phân khúc trung bình và bình dân

lại lớn.


17

IV. Vận hành của thị trường BĐS

Quan hệ cung cầu giữ vai trò mấu chốt trong việc định giá trên thị trường.

Thế nhưng trong thị trường bất động sản, ngoài bất động sản để mua bán còn có bất

động sản để cho thuê. Vì vậy ngoài giá cả còn phải xem xét giá thuê vì cả hai loại

giá này đều có ảnh hưởng quyết định đến số lượng cầu. Tỷ số giữa giá thuê tháng R

trên giá cả P được gọi là tỷ suất tư bản hoá: i=R/P, tỷ suất này càng cao thì thu hồi

vốn càng nhanh.

Giá thuê nhà là do thị trường sử dụng bất động sản quyết định chứ không phải

do thị trường đầu tư bất động sản chi phối.

Thị trường đầu tư bất động sản quyết định số lượng cung cho thị trường sử

dụng bất động sản, còn cầu đối với bất động sản lại do giá tiền thuê và một số nhân

tố kinh tế như trình độ sản xuất, mức thu nhập, số lượng các hộ gia đình... quyết

định. Vì vậy tác dụng của thị trường sử dụng bất động sản là xác lập được mức giá

thuê đưa giá thuê về vị trí cân bằng.

Sự cân bằng cung-cầu BĐS chỉ xảy ra trong một thời điểm rất ngắn và mang

tính tương đối, vì cung-cầu BĐS luôn luôn có sự biến động và các dao động cung-

cầu trên thị trường BĐS đã làm thay đổi trạng thái cân bằng cung-cầu, sự dao động

này có thể là cung lớn hơn cầu, cung nhỏ hơn cầu dẫn tới sự tăng lên hoặc giảm

xuống của giá cả BĐS.

a. Ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế đối với yêu cầu sử dụng BĐS

Khi kinh tế phát triển thì đường cầu dịch chuyển sang phải do sản xuất gia

tăng,thu nhập hộ gia đình được nâng cao. Khi đó nếu S tăng không kịp thì giá thuê

sẽ ở ngưỡng rất cao.

b. Ảnh hưởng của lãi suất dài hạn đối với yêu cầu sử dụng bất động sản

Khi cần điều tiết vĩ mô thị trường bất động sản, Chính phủ có thể dùng công

cụ lãi suất tiền vay. Chẳng hạn khi muốn kích thích nhân dân mua nhà trả góp,

Chính phủ (hoặc ngân hàng) hạ lãi suất cho vay dài hạn, như vậy số người muốn

vay tiền mua nhà sẽ tăng lên, còn người thuê sẽ giảm đi, do đó theo quy luật cung


18

cầu, giá cả nhà tăng lên còn giá thuê hạ xuống, tức là tỷ suất tư bản hoá i giảm

xuống.

c. Ảnh hưởng của tín dụng ngắn hạn đối với lượng nhà mới xây

Tín dụng ngắn hạn có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. Chẳng hạn khi lãi tín

dụng ngắn hạn tăng lên thì giá thành xây nhà tăng lên, lượng nhà mới xây và lượng

nhà tồn giảm đi, số người mua nhà giảm đi và số người muốn thuê nhà tăng lên, làm

tăng giá thuê nhà .v.v... rồi hình thành sự cân bằng mới.

Tình hình tương tự như vậy, cũng xảy ra khi độ rủi ro tăng lên, chẳng hạn do

quy hoạch đô thị, giá đền bù, giá đất đai tăng lên làm giá thành xây dụng tăng lên...

Chính sách hạn chế tín dụng cho đầu tư bất động sản khiến nhu cầu về vật liệu

xây dựng như sắt thép, xi măng giảm sút, các mặt hàng này rơi vào tình trạng ế

ẩm… Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã phải hạ giá bán căn hộ từ 25

- 35% để tự cứu mình. Việc hạ giá bán căn hộ chỉ làm họ bớt phần siêu lợi nhuận

mà thôi. Sau bất động sản đến lượt sắt, thép, xi măng cũng phải hạ giá như ti vi, tủ

lạnh… Điều này là cần thiết và đúng quy luật, nhất là khi nhiều sản phẩm công

nghiệp chế biến đã có mức tồn kho tới 20%.

d. Tiến hành thu thuế

Đưa thị trường về giá cân bằng mới sẽ làm hạn chế lượng cung ứng do doanh

nghiệp phải trả thêm phần thuế, người dân cũng phải chịu 1 phần thuế. Thuế bất

động sản có thể được xem là một biện pháp mới để điều chỉnh cung-cầu, giảm tình

trạng đầu cơ, ngăn chặn sự hình thành bong bóng bất động sản

V. Vận dụng quy luật cung cầu vào thị trường BĐS

Thị trường BĐS Việt Nam 2011 hiện lên bức tranh với viễn cảnh đầy bế tắc,

khó khăn leo thang, thử thách bủa vây, cốt lõi dẫn đến hiện tượng này chủ yếu là

do quy luật cung cầu.


19

7TTừ nửa cuối năm 2011, “quả bóng” bất động sản đã bị “xì hơi” dần trên diện

rộng, “lớp băng dày” bao phủ toàn thị trường; nhiều cá nhân, doanh nghiệp bất

động sản lao đao…0T7T tất cả hiện lên với gam màu u tối thời hậu khủng hoảng và lạm

phát cao, đẩy thị trường BĐS vào “thời bĩ cực”.(Thứ Trưởng Bộ Xây Dựng Nguyễn

Trần Nam)

1. 7TCầu giảm mạnh so với trước – được lý giải xuất phát từ các nguyên nhân

sau:

a. 3TGiá bất động sản ở Việt Nam luôn được định giá ở mức quá cao so với thu

nhập thực tế. Đồng tiền mất giá.

− 7TMột trong những nguyên nhân chính khiến cho giá nhà đất tăng quá cao

trong thời gian qua là do cầu ảo và việc "làm giá" của giới đầu cơ.7TViệc "lướt sóng",

đầu cơ kiếm chênh lệch của nhiều người đã góp phần đẩy giá bất động sản lên rất

cao và điều này gây ra hiệu ứng tâm lý không tốt cho thị trường.

− Hiệu ứng dây chuyền có tác động không nhỏ đối với giá BĐS. Có thể thấy

các mặt hàng quan trọng đều rơi vào vòng xoáy tăng giá như xăng dầu, điện…làm

cho chi phí xây dựng công trình bị đội lên cao. Vô hình chung làm cho nhiều dự án,

công trình bị cắt giảm, dãn, hoãn tiến độ vì thiếu vốn đầu tư.Và các thành phẩm

phải đội giá cao do các doanh nghiệp chi ra khá nhiều vốn.

− Một thống kê làm minh chứng rõ nhất cho tình trạng này là: Mức thu nhập

của người dân Việt Nam đứng thứ 120 thế giới nhưng giá nhà đất lại đắt thứ 20 trên

thế giới.

Ví dụ: Theo lời chào bán là giá gốc, nhưng giá của mỗi căn hộ tại dự án

Time City (Hà Nội) đang được bán là 28 – 29 triệu đồng/m2. Như vậy, với mỗi căn

hộ 100 m2, giá là gần 3 tỷ đồng.Trong khi đó, với mức thu nhập bình quân của một

gia đình trung bình ở Hà Nội, từ 7 - 8 triệu đồng/tháng, thì việc sở hữu được 1 căn

hộ chung cư quả là quá xa vời.

− Đồng tiền mất giá: Chỉ số CPI (chỉ số giá tiêu dùng) ở mức cao, người tiêu

dùng gặp khó khăn trong việc cân đối thu chi cho các mặt hàng thiết yếu, làm giảm

nhu cầu về BĐS.


20

b. 3TTâm lý “chờ đợi” của người dân

− Tâm lý thị trường là một nguyên nhân lớn làm cho thị trường căn hộ bị đóng

băng. Nhiều chủ đầu tư phải bán tháo căn hộ của mình trước áp lực vốn vay và lãi

suất, và do vậy buộc họ phải làm mọi giá để để đẩy nhanh tiến độ bán hàng, thu hồi

vốn và trả nợ ngân hàng. Động thái giảm giá mạnh của một vài dự án đã khiến nhà

đầu tư cá nhân và người mua nhà để ở mang tâm lý chờ đợi giá còn giảm nữa.

Ví dụ: Sau khi dự án Petroland Mark tại quận 2 và dự án An Tiến tại huyện Nhà

Bè, TPHCM nổ phát pháo đầu tiên cho đợt giảm giá, nhiều người dự đoán giá căn

hộ sẽ tiếp tục giảm về mức giá trị thật của nó sau một thời gian bị đẩy lên cao.

− Do tâm lý hoảng loạn của tình hình khủng hoảng kinh tế, họ đang chần chừ

không bỏ tiền vào.

c. 3TGiá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây

− Giá vàng biến động khiến cho thị trường bất động sản vốn đã trầm lắng, càng

trở nên khó khăn hơn. Cho đến nay, việc giao dịch bằng vàng vẫn chiếm tới hơn

70% tổng số giao dịch bất động sản.

− Trước tình hình giá vàng tăng cao như hiện nay, việc rao bán giao dịch bằng

vàng rất thấp. Một số giao dịch đã đặt cọc vàng mua nhà nhưng do giá vàng tăng

cao nên những giao dịch này rơi vào tình trạng đổ vỡ. Do đó, người mua rất ngại

tìm hiểu những căn nhà rao bán bằng vàng do sợ giá vàng tiếp tục tăng. Dù rằng

người bán nhà muốn chọn phương tiện thanh toán bằng vàng để có thể hưởng chênh

lệch khi vàng tăng nhưng tính thanh khoản của căn nhà đó sẽ rất thấp.

− Việc giá vàng liên tục tăng sẽ làm cho thị trường chung rơi vào quĩ đạo

hoảng loạn, nhiễu thông tin và không thể định hướng được, người ta phải chờ đợi và

tạm thời dừng lại các giao dịch bất động sản.

d. 3TKhó hút vốn trong dân

− Mặc dù các kênh đầu tư như vàng, chứng khoán, ngoại tệ bị thắt chặt quản

lý, đã và đang có sự chuyển dịch dòng vốn đến hàng chục nghìn tỷ đồng ra khỏi các

kênh đầu tư kể trên, vậy mà, BĐS vốn được kể đến với nhiều triển vọng dài hạn, lại

bó tay đứng ngoài việc thu hút các nguồn lực kể trên.


21

− Ngoại trừ tín dụng ngân hàng, các kênh dẫn vốn khác cho BĐS như phát

hành trái phiếu, các công cụ tài chính như huy động sự tham gia của các quỹ đầu tư,

quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở... đến nay vẫn chưa được khơi thông, thì điều

được trông đợi nhiều nhất là nguồn vốn dồi dào, mạnh mẽ trong dân. Tuy thế, niềm

tin vào thị trường BĐS không còn như trước, việc thu hút vốn trong dân trở nên khó

khăn hơn bao giờ hết.

− Sự khó khăn của nền kinh tế vĩ mô, tăng trưởng kinh tế chậm do tiền tệ, tài

khóa đều chặt chẽ, đầu tư nước ngoài giảm có ảnh hưởng chiến lược đến thị trường

BĐS. Kinh tế Việt Nam nói riêng, kinh tế toàn cầu nói chung vẫn tiếp tục suy thoái,

ảm đạm, nhu cầu BĐS trở nên xa vời. Do đó, trông chờ vào nguồn vốn ở trong dân

là một điều khó thực hiện được.

e. 3TChính sách thắt chặt tín dụng

− Chi phí vốn vay quá cao nên người mua lúc này cũng rất thận trọng vì lãi

suất ngân hàng đang là kênh khá cạnh tranh với việc đầu tư BĐS. Từ cuối quý

I/2011, sau khi Ngân hàng Nhà nước ban hành chỉ thị 01 về thắt chặt tín dụng phi

sản xuất, trong đó gồm BĐS thì câu chuyện thời sự về thiếu vốn và tìm vốn cho thị

trường BĐS phát triển ổn định ở mảng sản xuất đã trở nên ngày càng nóng bỏng.

− Chính sách thắt chặt sẽ làm cho dòng tiền chảy vào ngân hàng bị thu hẹp và

tất nhiên, hoạt động cho vay cũng bị hạn chế. Nguồn vốn kinh doanh của ngân hàng

được hình thành từ nhiều kênh khác nhau nhưng kênh lớn nhất là huy động. Đã huy

động thì phải trả lãi suất và quy mô dòng vốn luôn được điều tiết bởi “van” lãi

suất.0T 0TMặc nhiên, khi lãi suất không phản ánh đúng quy luật cung cầu thị trường vốn

và chịu ảnh hưởng bởi những can thiệp chủ quan, lập tức dòng vốn sẽ bị ảnh xấu tới

quy mô.0T 0TĐiều này càng trở nên gay gắt hơn khi khoảng thời gian cuối năm là thời

điểm sôi động của thị trường tín dụng: khách hàng cần rút tiền để thanh khoản các

khoản nợ và chi dùng. Thêm vào đó cuối năm nay, nhiều doanh nghiệp chuẩn bị

IPO (6Tphát hành cổ phiếu lần đầu)6T, nhu cầu tiền mặt rất lớn và thực tế trên đã đẩy cả

người tiêu dùng và doanh nghiệp vào tình thế khó khăn về vốn khả dụng.

− 0TVào thời điểm cuối năm, nhiều doanh nghiệp thực hiện một số chiến dịch

khuyến mãi như 0T7Tmiễn giảm lãi vay ngân hàng, rút thăm giảm giá, phiếu mua đồ nội


22

thất... Tuy thế 7Thàng loạt rào cản về thủ tục, dòng tiền yếu, lãi suất cao người dân

còn rất e dè trong việc chọn mua nhà ở thời điểm này. Và đặc biệt, tuy giá có giảm

nhưng vẫn chưa chạm đáy và chưa đáp ứng khả năng của người dân. Chính điều

này cũng tạo ra một kịch bản mang đầy nghịch lí: nhiều khuyến mãi nhưng cầu tiếp

tục lao dốc.

7TĐúng theo quy luật kinh tế thị trường: “Bàn tay vô hình sẽ biến thành búa

tạ đập bỏ các rào chắn về lưu thông kinh tế”. Khi thị trường không thể chấp

nhận mức giá quá cao! Lãi suất ngân hàng vượt ngưỡng 20% thì hệ lụy từ “canh

bạc” tín dụng ngày càng được nhìn rõ. Thật khó cho các hộ gia đình giao niềm

tin vào việc vay vốn ngân hàng trong thời kì lạm phát, kinh tế vĩ mô khó

khăn…Đó cũng là một cách nhìn nhận khách quan cho việc lượng cầu giảm…

f. 3TTiêu cực trong xây dựng , đất đai và quản lí của các cấp.

− Chính việc đầu tư tràn lan, lạm dụng đòn bẩy tài chính- xuất hiện khi công ty

quyết định tài trợ cho phần lớn tài sản của mình bằng nợ vay, đã khiến nhiều doanh

nghiệp lao đao khi thị trường thay đổi quá nhanh. Một tỷ lệ đòn bẩy hoạt động cao

có nghĩa là doanh nghiệp đang tạo ra ít doanh thu nhưng có lợi nhuận biên thực tế

trên mỗi đơn vị sản phẩm cao. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho việc dự báo chính xác

doanh thu trong tương lai. Chỉ cần một sự sai lệch nhỏ trong dự báo doanh thu so

với thực tế diễn ra thì nó đã có thể tạo ra một khoảng cách sai lệch đáng kể giữa

dòng tiền thực tế và dòng tiền theo dự toán. Điều này rất quan trọng, nó có thể sẽ

ảnh hưởng lớn đến khả năng hoạt động của công ty trong tương lai. Rủi ro doanh

nghiệp gặp phải sẽ tăng lên cực đại khi tỷ lệ đòn bẩy hoạt động cao kết hợp thêm

với tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao trong khi tỷ suất sinh lợi trên tài sản không cao hơn

mức lãi suất vay nợ. Từ đó có thể làm giảm tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu

(ROE) và lợi nhuận của doanh nghiệp.

− Dù nguồn cung liên tục tăng lên nhưng cơ cấu hàng hóa trên thị trường bất

động sản chưa cân đối giữa các phân khúc và các khu vực nên không đáp ứng được

nhu cầu của xã hội, khiến cho chênh lệch cung – cầu ngày càng gia tăng.

− Do bộ máy quản lý chưa thật linh hoạt với sự thay đổi vĩ mô, chính sách

được ban hành dường như chỉ mang tính “chữa cháy”. Công tác cải cách trong việc


23

quản lý đầu tư, xây dựng, bồi thường giải phóng mặt bằng… còn nhiều vướng mắc

trong quá trình triển khai thực hiện. Kẽ hở của hệ thống pháp luật khá lớn, các qui

định còn thiếu thốn, chồng chéo nhau; hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn

thiện…và công tác quản lý còn nhiều khiếm khuyết, thiếu sót. Dù các cơ quan hữu

quan những năm gần đây đã rất chú trọng tới thị trường bất động sản nhưng những

khó khăn vốn có của một nền kinh tế đang trong giai đoạn bắt đầu phát triển ở Việt

Nam mang lại những vấn đề không dễ giải quyết trong một sớm một chiều. Bất cập

trong quản lý khiến cho tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn thuế diễn ra rất phổ

biến.

− Các nhà đầu tư, đầu cơ sau một thời gian tham gia vào thị trường đã nhận

thấy bất động sản không còn là “mảnh đất màu mỡ” để thu lợi nhuận nữa và bắt đầu

có tâm lý “đứng ngoài” thị trường. Một khi giới đầu cơ đã đứng ngoài thị trường thì

nguồn cầu của thị trường chủ yếu là người có nhu cầu thực, mà đại đa số lại là

những người có nguồn tài chính hạn hẹp, khó có thể mua nổi nhà khi giá quá cao

như hiện nay. Đó là một nghịch lí hiện nay.

− Việc quản lý tín dụng chưa tốt để cho khâu đầu cơ lên quá mức làm cho

lượng cầu giảm đáng kể.

− Công tác cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng, bồi thường giải

phóng mặt bằng, xác định giá đất, thu thuế trong giao dịch bất động sản, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa

đáp ứng được yêu cầu, làm giảm khả năng thanh khoản của thị trường bất động sản,

cũng như của hệ thống ngân hàng. Khâu quản lý hiện nay còn lỏng lẻo khiến trách

nhiệm của các chủ đầu tư phải công bố dự án vẫn được thả nổi. Trong khi đó, để tối

đa hóa lợi nhuận của mình, hầu hết những thông tin về các dự án BĐS đều được các

doanh nghiệp ém chặt, điều này dẫn tới tình trạng giao dịch ngầm các sản phẩm

BĐS theo kiểu trao tay diễn ra ngày một lớn. Những điều này tạo rào cản đến việc

mua BĐS của người dân.

Hiện có rất nhiều sản phẩm căn hộ, đất nền được chào bán ra thị trường,

nhưng những sản phẩm được cấp giấy chứng nhận qua sàn chỉ chiếm khoảng 10-

15%. Để hoàn thành thủ tục pháp lý của một dự án BĐS phải mất ít nhất từ 1- 2

năm, điều này gây không ít khó khăn cho người có nhu cầu mua BĐS.


24

g. 3TNiềm tin giảm sút

− Niềm tin vào thị trường bất động sản đang bị giảm sút. Nhiều người bắt đầu

nhận ra rằng giá bất động sản hiện đang quá “ảo”, rằng thị trường tiếp tục giảm sâu

hơn nữa mới hợp lý.

− Vào thời điểm hiện tại, việc mất niềm tin vào bất động sản là nguyên nhân

chính khiến thị trường bị “chìm nghỉm”.

− Các sàn giao dịch BĐS hiện nay chỉ phản ánh một phần rất nhỏ của thị

trường và nó không mang tính điển hình. Các dự án được mua đi bán lại khi thông

tin vẫn chưa được nắm vững đã nâng cao rủi ro khi hoạt động trong lĩnh vực này.

Việc phải tiếp nhận quá nhiều luồng thông tin khác nhau khiến lòng tin của người

dân với chủ đầu tư và các thông tin của thị trường đang giảm đi.

2. 7TCung tăng nhỏ giọt sau đó tăng mạnh và hãm không kịp. Nguồn cung dư

thừa so với cầu:

a. 7TChỉ cần 1 khoảng đầu tư nhỏ là đã có thể góp vốn tham gia đầu tư vào thị

trường có lợi nhuận lớn như thế này, vì thế tạo ra nguồn cung lớn

− 7TĐầu tư theo phong trào. Cụm từ 7T“nhà nhà làm dự án” không biết tự bao giờ

đã trở thành vật bất di bất đổ trong đại đa số doanh nghiệp. 7TC7Tó đến 80% “nhà đầu

tư” không hề có kiến thức về thị trường, về đầu tư… Rất nhiều người trong tay chỉ

có một vài tỷ đồng, nhưng đặt cọc mua nhiều lô đất nền hay căn hộ, chỉ một vài

tháng hoặc thậm chí một vài tuần nhà đất tăng giá mạnh, họ bán đi cũng đã kiếm lời

hàng tỉ đồng.

− Nhiều tổng công ty, tập đoàn lớn thành lập công ty kinh doanh bất động sản.

Nhiều ngân hàng có quỹ hoặc thành lập công ty kinh doanh lĩnh vực này. Xuất hiện

hiện tượng đầu tư nội bộ của các tập đoàn, của ngân hàng khó kiểm soát. Không

những thế, nhiều doanh nghiệp không đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm

cũng đầu tư kinh doanh bất động sản,thông tin bị bóp méo... hay đại đa số là mới

thành lập hoặc tách ra từ các đơn vị ở các lĩnh vực không hề liên quan như: may

mặc, dầu khí, nông nghiệp…đã xảy ra hiện tượng cạnh tranh không lành mạnh, đầu

tư theo phong trào.


25

− Việc chạy theo số lượng nhầm kiếm lợi nhuận khiến cho cung đẩy lên quá

mức và các doanh nghiệp cuốn mình vào guồng quay tìm kiếm đầu ra vô cùng khó

khăn và lắm chông gai.

b. 7TChạy đua mua bất động sản, vì nghĩ rằng chỉ cần mua là có lãi mặc dù

nguồn tiền đã cạn nhưng nhiều dự án vẫn mọc lên

Thị trường bất động sản vài năm trở lại đây đã từng xảy ra những cơn sốt giá

nhà, lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao đã phát đi những tín hiệu sai lệch

về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường dẫn đến các doanh nghiệp đã

đổ xô vào đầu tư phát triển bất động sản. Kể cả các doanh nghiệp không có kinh

nghiệm và năng lực tài chính, làm cho dư nợ cho vay các dự án bất động sản tăng

nhanh.

c. 7TĐầu tư lớn, xây nhiều công trình nhà ở quy mô lớn, giá cao. Tuy nhiên 7Tnhu

cầu căn hộ ở phân khúc trung bình và bình dân lại lớn

− Do phát triển tự phát nên xuất hiện việc tập trung đầu tư quá lớn vào phân

khúc bất động sản cao cấp, việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương thiếu

căn cứ vào nhu cầu của thị trường, đã tạo nên những khu nhà ở bỏ hoang, lãng phí

đất đai, tiền của của xã hội. Tình trạng phát triển đô thị thiếu quy hoạch, kế hoạch,

phát triển tự phát còn diễn ra phổ biến. Các dự án phân lô, huy động vốn tràn lan tạo

nên nguồn cung ảo tăng vọt và nhiễu thông tin dự án, góp phần làm cho thị trường

phát triển thiếu lành mạnh.

− Trong khi đó, nhu cầu ở các phân khúc nhà ở giá trung bình, nhà giá rẻ và

nhà ở cho thuê tại các đô thị là rất lớn nhưng lại bị bỏ ngỏ. Bên cạnh đó, nhiều dự

án bị chậm tiến độ, thiếu kết nối hạ tầng, gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu

tư của Nhà nước.

d. 7TCầu giảm, cung dư thừa buộc các nhà nhà đầu tư phải giảm giá, chịu lỗ, bán

phá giá để trả lãi ngân hàng

Năm 2011, lợi nhuận của nhiều ngành kinh doanh thấp dẫn đến nguồn tiền đầu

tư vào bất động sản bị hạn chế, thậm chí nhiều người đã phải bán bất động sản để


26

lấy tiền trang trải, giải quyết khó khăn cho các lĩnh vực kinh doanh khác. Nguồn tín

dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong việc tạo lập nhà ở

còn nhiều hạn chế.Nên nhiều doanh nghiệp “bán tháo dự án” dừng các hạng mục

chuẩn bị thi công.

Ví dụ : Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) vừa công bố chương trình hỗ

trợ 4% lãi suất trong thời hạn hai năm (2011-2012) cho các khách hàng mua căn hộ

tại ba dự án do doanh nghiệp này làm chủ đầu tư, dự kiến được tung ra bán trong

quý 1-2011.

3. Cung ở mức giá cao, cầu ở mức giá thấp . Dẫn đến dư thừa. ( Đồ thị)

Giá P

Chương IV. Hướng đi cho thị trường BĐS Việt Nam 2012

27

Chương IV: HƯỚNG ĐI CHO THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM NĂM 2012

Tại hội thảo “Dự đoán táo bạo về thị trường bất động sản 2012” được tổ chức

ngày 16/2, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Vietnam nhận

định: “Mức giá nhà ở tại Hà Nội trong năm 2012 sẽ chững lại và đi ngang, tương

đồng với xu hướng tại Tp.HCM trong vài năm trở lại đây và đầu tư vào bất động

sản vẫn không dành cho những người “yếu tim””. Do vậy, đòi hỏi cần phải có giải

pháp an toàn cho các doanh nghiệp và người dân.

Động thái mới đây nhất của Ngân hàng Nhà nước là ban hành Công văn

8844/NHNN-CSTT, trong đó nội dung quan trọng là nới rộng tín dụng cho 4 nhóm

nhu cầu vay thuộc lĩnh vực BĐS bằng cách loại ra khỏi nhóm tín dụng phi sản xuất.

Đó là các nhóm:

− Nhu cầu vốn để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền

lương, tiền công của khách hàng vay;

− Xây dựng nhà để bán, cho thuê cho người thu nhập thấp, công nhân lao động

tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế;

− Xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhưng không thu tiền thuê

nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở do Ủy

ban nhân dân cấp tỉnh ban hành mà chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê

nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập

doanh nghiệp;

− Xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được

bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1-1-2012 theo nội dung hợp đồng trong hoạt

động xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng

mua bán nhà ở, hợp đồng thuê tài sản

Đây có lẽ là một tín hiệu đầu tiên có thể khiến người ta lạc quan một chút về

nguồn tín dụng cho BĐS trong năm nay. Căn hộ nhỏ, giá phù hợp với thu nhập của

Chương IV. Hướng đi cho thị trường BĐS Việt Nam 2012

28

người dân đã được xác định là một lối thoát cho các doanh nghiệp bất động sản

trong năm 2012.

Bên cạnh đó, các Cơ quan quản lý nhà nước cần rà soát -kiểm soát các dự án

BĐS, xem dự án nào cho tiếp tục, dự án nào dừng, tránh trường hợp tất cả cùng làm

cả thì sẽ cùng kéo nhau vào khó khăn.

Các chủ doanh nghiệp chỉ có thể tự cứu mình bằng cách thay đổi chiến lược

kinh doanh, điều chỉnh sản phẩm theo nhu cầu thực của người có nhu cầu về nhà ở.

Các cơ quan quản lí nhà nước cần đẩy nhanh thủ tục hành chính trong lĩnh vực

bất động sản để họ có thể giảm chi phí và giá thành sản phẩm. Thị trường 2012

được nhận định là thời điểm tốt cho những người dân có nhu cầu nhà ở thật sự vì

cán cân hiện giờ đang thuộc về người mua và đồng thời thị trường cũng sẽ có nhiều

thay đổi lớn về sản phẩm để phù hợp với người dân có nhu cầu thực này.

Mặc dù vậy, thị trường bất động sản VN vẫn đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ

hội tốt. Nhưng để phát triển nó không những cần đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của

các nhà đầu tư mà còn cần cơ chế chính sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn

định, bềnvững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội.

Tài liệu tham khảo

29

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Một số giải pháp khơi thông thị trường bất động sản hướng tới an sinh

xã hội (10/8/2011) - Tạp chí bất động sản Việt Nam

2. Tổng kết thị trường BĐS Việt Nam 2011,

http://phantichnhandinh.batdongsan.com.vn

3. “Khái niệm, đặc trưng, phân loại Bất động sản”, 1/2008,

http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/01/01/3521/

4. http://my.opera.com/qtdn/blog/dac-diem-cua-thi-truong-bat-dong-san

5. Tầm Nhìn, “Những khuyết tật đặc trưng của thị trường bất động sản”,

4/ 2011, <http://www.vinacorp.vn/news/nhung-khuyet-tat-dac-trung-

cua-thi-truong-bat-dong-san/ct-450854>

Vận Dụng Lý Thuyết Cung Cầu Giải Thích Những Biến Động Của Thị Trường BĐS...

Documents

Transcript of Vận Dụng Lý Thuyết Cung Cầu Giải Thích Những Biến Động Của Thị Trường BĐS...