Thị trường Bất động sản Nhà ở:Khách hàng thật sự tìm kiếm giátrị thật

Trình bày bởi Nguyễn Nguyên TháiPhó Giám Đốc CBRE VN, Bộ Phận Tiếp Thị Nhà Ở

16/04/2009

CB Richard Ellis | Page 2

Thị trường chứng khoán đi lên – xu hướng 30 ngày gần đây

CB Richard Ellis | Page 3

1. Nhân viên văn phòng và cấp cao đã ra đi – ít hơn con số dựđoán

2. Thị trường chứng khoán có khởi sắc… một cách thận trọng

3. Việt Nam không có quỹ dự trữ/quỹ trợ cấp-Tiền Mặt, Vàng & Đất Đai

4. Ít vay nợ, thường tiết kiệm

5. Giá cả đang giảm – thị trường sơ cấp và thứ cấp

6. Nhân viên hy vọng nhiều hơn

7. Người mua thật sự có tiền mặt

Tổng quan Xu hướng trong 30 ngày

CB Richard Ellis | Page 4

Làm sóng xây dựng tại các công trình Dự Án Căn Hộ

The Everich, The Flemington, Lữ Gia, Xi Grand Court Q.10 & 11

Splendor Q.Gò Vấp

The Manor, Saigon PearlQ.Bình Thạnh

H2, Orient Q.4

Riverside Residences, Sunrise City, Sky Garden 3, An ViênQ.7

The Vista, Estella, Blooming Park, Xi Riverview Palace, An Khang, Petro Vietnam Landmark, HA Riverview, River Garden, Preche

Q.2

Bến Thành Tower, M&C Tower, Golden Hill, Saigon Mansion

Q.1 & 3

Dự ÁnQuận

Các Hoạt động Xây Dựng khởi động lại tại Tp.HCM

Tổng số lượng Căn Hộ (Tính Chung) = 10,779

CB Richard Ellis | Page 5

Q.1 & Q.3 – Trung tâm Tp.HCM

M&C Tower

Ben Thanh Tower

Saigon Mansion

Golden Hill

CB Richard Ellis | Page 6

Quận 2 – Điểm NÓNG

The Vista

Estella

Hoang Anh Riverview

River Garden

XI Riverview Palace

Preche

CB Richard Ellis | Page 7

Quận 11 –Công Viên trong Thành Phố

Flemmington

XI Grand Court

Lugia Plaza

Everrich

CB Richard Ellis | Page 8

Sky Garden 3 Sunrise City

Riverside Residence

Quận 7 – Nam Sài Gòn

CB Richard Ellis | Page 9

Các Dự án đang Bán – Dự án mới / Dự án tung ra trong Q1 2009

PHÚ HOÀNG ANH-HAGLNam Sài Gòn

SKY CITY TOWERS (HN)

và nhiều dự án nữa….

ECOLAKES MỸ PHƯỚC (BD)

BECAMEX CITY CENTER (BD)

RIVERSIDE RESIDENCES-PMH Q.7

HOÀNG ANH RIVERVIEW D2

CB Richard Ellis | Page 10

Hà Nội cũng đang chuyển động

Keangnam, My Dinh Apartment Towers, Intracom, Hoang Quoc Viet Residentials

Từ LiêmNguyen Trai - Thanh Xuan ComplexThanh XuânGolden WestlakeTây HồTelin CondoLong BiênLilama Complex, Song Da, Nguyen Tam TrinhHoàng MaiTricon TowerHoài Đức201 Minh Khai, Le Dai Hanh ComplexHai Bà TrưngNCG Residentials, Hattoco ComplexHà ĐôngThanh Cong 2, Mipec Tower, Kim Lien CondoĐống ĐaThang Long Int'l Village Complex, N05, N04Cầu GiấyHanoi City Complex, Doi Can CondoBa ĐìnhDự ÁnQuận

Tổng số Căn Hộ = 13,220

CB Richard Ellis | Page 11

Thị trường sơ cấp – thị trường mà người mua có thể có cơ hộiđể mua căn hộ mới tung ra bán trực tiếp từ Chủ Đầu Tư (hoặclà một căn hộ được tiếp thị và chào bán lần đầu tiên trực tiếptừ Chủ Đầu Tư)

Thị trường thứ cấp – thị trường mà người mua mua một cănhộ từ một người mua khác chứ không phải từ Chủ Đầu Tư)

Khuyến mãi đang được áp dụng

Giá cả trở nên “hợp lý”, “phải chăng” hơn – trở về giá bánban đầu khi công bố

Phương thức thanh toán tốt hơn cho người mua

Thanh toán tăng dần

Trả trong thời gian dài hơn

Người dân đang mua – Dự án mới hoặc mua lại…

CB Richard Ellis | Page 12

Mua nhà

Giá giảm xuống từ đỉnh tháng 01/2008

Nhiều chương trình khuyến mãi

Giá cả & Phương thức thanh toán

Giá gốc hoặc giá phải chăng

Chênh lệch giữa giá của thị trường sơ cấp và thứ cấp

Phương thức thanh toán tốt hơn – dài hạn và linh hoạt hơn

Hỗ trợ về tài chính

Hỗ trợ vay từ ngân hàng và Chủ Đầu Tư

Những người mua thực sự đang tìm kiếm điều gì?

CB Richard Ellis | Page 13

Những người mua thực sự đang tìm kiếm điều gì?Những Chủ Đầu Tư đáng tin cậy sẽ Quan tâm

Khách hàng sẽ cần có niềm tin vào Chủ Đầu Tư khi muaCam kết của Chủ Đầu Tư về tiến độ xây dựng và thời gian hoànthành dự ánThiết kế linh hoạt và tiện nghi – với kích thước vừa phảiDịch vụ tốt hơn từ Chủ Đầu Tư – hỗ trợ cho việc bán lại về sauKhi tung ra bán đã hoàn thành phần móng với tiến độ xây dựngđược cập nhật hàng tháng – dấu hiệu cho thấy hoạt động vẫndiễn ra tại công trìnhNêu rõ các loại phí như phí dịch vụ, phí quản lý, phí đậu xe, v.v…Giới thiệu các dự án đã từng làmCăn hộ mẫu đặt tại công trình và một đội ngũ tiếp thị đã đượchuấn luyện tốt.

CB Richard Ellis | Page 14

Thị trường – Thực sự lớn như thế nào?

• Nhu cầu bị dồn nén

•Những người mua đầu tiên

•Người nâng cấp nhà

•Các nhà đầu tư

•Việt Kiều

•Người nước ngoài sinh sống tại Việt nam

Assume 5% Buyers385,000373,500362,500352,000

HCMC Average Growth Rate 3.1% pa7.77.477.25

2012F2011F2010F2009FEstimated Population Growth

7.04

All Planned Projects24,50022,00021,00016,500Status2012F2011F2010F2009F

Estimated Future Supply of Completed Condominiums pa

CB Richard Ellis | Page 15

Thị trường sẽ chia ra làm hai nhóm khách hàng• Nhóm 1 Những người mua cao cấp (các lợi ích về xúc cảm hoặc về

mặt xã hội)Quan tâm tới: thương hiệu/hình ảnh, thiết kế, vật liệu sử dụng,bãiđậu xe hơi, khu vực mua sắm và giải trí, lợi nhuận đạt được, các tiệních

• Nhóm 2 Những người mua nhạy cảm về giá (lợi ích về chức năngthiết thực)Quan tâm tới: giá bán, diện tích căn hộ (vì nó liên quan tới giá báncủa căn hộ và tiện ích đi kèm), các tiện ích căn bản, môi trườngsống, và hỗ trợ về tài chính

Những quan tâm chung: thời điểm – bàn giao vs. trả tiền, phương thứcthanh toán, các vấn đề vay tín dụng, trao chủ quyền, các điều kiệnliên quan đến việc bán lại & hỗ trợ.

Tổng quan về Người Mua

CB Richard Ellis | Page 16

Chủ Đầu Tư – Làm sao để giảm Rủi ro?Mở rộng trong việc Bán hàng• Kích thích nhu cầu trong giai đoạn khi dự án còn đang làm móng• Xây dựng Thương hiệu – bỏ ra lúc đầu, thu hoạch về sau• Sử dụng các công ty tiếp thị chuyên nghiệp• Sử dụng ngân sách tiếp thị hiệu quả và rộng rãi hơn

Xây dựng thị trường• Lắng nghe thị trường• Kiểm soát tiến độ thi công

Giá bán Đúng• Thanh toán linh hoạt và hỗ trợ cho vay

Theo dõi tổng thời gian Bán Dự ánMở rộng mạng lưới phân phốiSử dụng cơ sở dữ liệu• Phân tích• Quản lý cơ sở dữ liệu

Nghĩ xa hơn..• Bán đứt một tòa nhà• Chuyển một dãy nhà thành căn hộ cho thuê

CB Richard Ellis | Page 17

Làm sao để mở rộng Bán hàng ?

Webcam/camera tạicông trường để chỉ rõviệc xây dựng đang

tiến hành

Phân loại khách hàngPhân tích theo độ tuổi, địa chỉ, trình độ văn hóa,

sở hữu xe hơi, v.v…

TV / Rạp chiếu phim/ Đài phát thanh&

các Bài báo

Tiếp thị qua ĐiệnThoại

Những mạng Xã hộiTrực tuyến -

Facebook, My Space, LinkedIn, Blogs

Những loại biểumẫu thông thườngBảng hiệu, Brochures,

Căn hộ mẫu

Quảng cáo trên WebLiên kết với các website khác, quảng cáo trên cácphương tiện tìm kiếm như

Yahoo, Google, v.v…

Phương thức thanhtoán và Giá bán

Khuyến mãiTặng 1 chiếc xe hơicho người mua mộtsố căn hộ nhất định

Tiếp thị tới các Người mua đầu tiên & Những Người Nâng Cấp Nhà

CB Richard Ellis | Page 18

Chủ Đầu Tư – Xây Dựng gì?Diện tích vừa phải – Những người mua cao cấp chủ yếumuốn cho thuê trong khi những người mua Nhạy cảm về giálại quan tâm tới tổng giá bán của căn hộ• Những người mua thật sự không thể mua nổi căn hộ 200 m2 cho dù giá

bán chỉ US$ 1,300/m2• Diện tích đề nghị là từ 50 đến130 m2.

Nhỏ thì xinhHỏi người mua; Phân tích thị trường & nhóm đối tượng kháchnhắm tớiBiệt thự (diện tích của lô đất) & Căn hộ– Kết hợpMức thấp nhất của ‘cao cấp’Tiện ích và dịch vụSoHoDễ cho thuê

CB Richard Ellis | Page 19

Chủ Đầu Tư – Bán với Giá Nào?

Cách tính giá bán dựa trên chi phí bỏ ra – then chốt trong thịtrường hiện tại

Phân tích giá đất, chào giá của nhà thầu, vay với lãi suất thấp(liên kết với ngân hàng) và lợi nhuận kì vọng hợp lý

Các nhà phân phối chuyên nghiệp

Xem xét việc khuyến mãi

1st So giá với các dự án khác

2nd Cách thức tính giá bán dựa trên Chi phí bỏ raCuối cùngl = Điều chỉnh từ các Yếu tố của thị trường

CB Richard Ellis | Page 20

Trước tiên, bán trước những dự án bên cạnh

Phân tích đối thủ cạnh tranh

Thời điểm, Phương thức, và Giá bán

Chiến lược bán hàng– trong trường hợp tốt/xấu nhất

Kế hoạch

Quý vị đang bán gì?• Thấp, Trung bình, hay Cao cấp• Sự hấp dẫn về mặt cảm xúc• Thời điểm tiếp thị sản phẩm / nỗ lực xây dựng thương hiệu

Chủ Đầu Tư - Khi nào bắt đầu bán?

CB Richard Ellis | Page 21

Mạng lưới phân phối Kinh Doanh

Môi giới vs. Đại lý• Đại lý được chỉ định bởi Chủ Đầu Tư do đó sẽ có trách nhiệm trực

tiếp với Chủ Đầu Tư và Người Mua (đại diện cho Chủ Đầu Tư)• Người môi giới sẽ bán sản phẫm từ bất cứ ai cho bất kỳ người nào –

chỉ chịu trách nhiệm cho chính anh ta – thị trường đa số

Bên Môi giới và Đại lý đem lại lợi ích lớn hơn cho cả hai bênlà Người mua và Chủ Đầu Tư

Các Chủ Đầu Tư chưa hiểu rõ lợi ích đem lại từ các nhàMôi giới và Đại lý tiếp thị chuyên nghiệp

Chương trình đào tạo

Chính sách khuyến khích nhân viên

CB Richard Ellis | Page 22

Nghiên Cứu trên WebCác số liệu trực tuyến sẽ đem lại con số thực

Giao dịch với những khách hàng tiềm năng

Con số tương tác trên hàng triệu lần website được xem

Tiếp thị trực tuyến / Tiếp thị thời đại kỹ thuật số

Quảng cáo bất động sản trực tuyến được dự đoán sẽ chiếm 1/3 ngân sáchtiếp thị trong năm 2010

Thông tin cập nhập, thông tin thống kê về thị trường bất động sản cho từngquận và cho nhiều dự án

Hàng ngàn các dự án bất động sản được cập nhập hàng tháng vào dữ liệu

Tại Việt Nam, trên 1 trang web, có hơn 2,000 thông tin về dự án bất độngsản được tìm kiếm mỗi ngày

Các dữ liệu thuộc nhân khẩu học chưa được công bố trước đây

CB Richard Ellis | Page 23

Biểu đồ cho thấy từng danh sách các cá nhân riêng lẻ và màu sắc cho thấy sốlượt xem. Màu xanh nhạt thể hiện ít lượt xem, màu tím đậm thể hiện nhiều lượtxem.

Dữ liệu phân tích trên Web – Biểu đồ nhiệt

Các Căn hộ Bán: Tháng 1-12/2008

Heat Graph provided by MetVuong.com

CB Richard Ellis | Page 24

Những việc quan trọng cần lưu ýCác công ty quản lý dự án – do nội bộ làm hay thuê ngoài

Diện tích sử dụng trong căn hộ – lối đi, hàng lang, góc

Đậu xe– tỉ lệ chỗ đậu xe trên từng căn hộ, bán/ cho thuê

Hội đồng đại diện cho cư dân– thành phần & trách nhiệm

Thị trường căn hộ bán lại– dễ bán lại

An ninh, công tác vệ sinh, sử dụng thang máy và năng lượng

Các vấn đề về bảo vệ môi trường

Phí quản lý hợp lý

Hạ tầng và ngập úng

CB Richard Ellis | Page 25

Hiện trạng cơ sở hạ tầng tại Tp.HCM

District 2 (Cat Lai port area)District 7 (Phu My Hung)

Phu My bridge – to be completed early September 2009

Khanh Hoi bridge connecting District 1 & 4 Calmette bridgeDistrict 1

District 4

Ben Nghe Canal

Located next to M&C Site

Completed in late January 2009 Completed late January 2009

CB Richard Ellis | Page 26

Khu vực Thủ Thiêm

Quận 2Hầm Thủ Thiêm

Quận 1

Đại lộ Đông-Tây

Đại lộ Đông Tây dự kiến sẽ xong vào Q1/2010

CầuCalmette

Hiện trạng cơ sở hạ tầng tại Tp.HCM

CB Richard Ellis | Page 27

Phân tích thị trườngTại sao các dự án công bố vào Q1/2009 vẫn thành công?

Chủ Đầu Tư nên cân nhắc về phương cách tiếp cận kháchhàng

Nhu cầu thật sự vẫn tồn tại– Người mua tiềm năng vẫn còn đó

Hành động ngay, hay đánh cược vào tương lai? Ví dụ là thịtrường văn phòng

Xây dựng Thương hiệu và Tiếp Thị trở nên quan trọng hơnbao giờ hết

Người Việt Nam dùng Internet để tập hợp các thông tin về thịtrường Bất động sản

Những lời khuyên từ các nhà tư vấn chuyên nghiệp có thể ảnhhưởng đến doanh thu của Quý vị• Phân tích thị trường, Tiếp Thị, Môi Giới/Đại lý Tiếp thị

CB Richard Ellis | Page 28

Tổng quan về thịtrường kinh tế vàcủa cả nước

Văn phòng

Kinh doanh bán lẻ

Khách sạn

Căn hộ bán

Đầu tư dự án

Căn hộ cho thuê

Giá Xây dựng

Báo cáo Quý về Thị trường Bất động sản tại Tp.HCM và Hà Nội

quarterlyreports@cbrevietnam.com

Báo cáo cho từng Thành phố, tiếngViệt hay tiếng Anh

CB Richard Ellis | Page 29

Trên 300 văn phòng trên hơn 50 nước

Cám Ơn

49

33

www.cbrevietnam.com