BẤT ĐỘNG SẢN - VISE

BẤT ĐỘNG SẢN

KHU CÔNG NGHIỆP8.2019

Tình hình Bất Động Sản 2019

Hoạt động của BĐS Khu Công Nghiệp

Các công ty niêm yết trên sàn

Triển vọng các năm tiếp theo

Tốc độ đô thị hóa so với các nước

3

Với tốc độ đô thị hóa nhanh 2.6% như hiện nay thì đến năm 2030

khoảng 69% dân số Việt Nam sẽ sinh sống tại khu vực đô thị, cùng

với đó là làn sóng di dân tự do từ khu vực nông thôn sang thành

thị,…thì đây là nguồn câu lớn để thị trường nhà ở Việt Nam còn dư

địa rất lớn để phát triển.

Giá xăng dầu VN so với một số quốc gia

Tính đến ngày 20/6/2019, tổng vốn đăng ký

cấp mới, tăng thêm và góp vốn mua cổ phần

của nhà đầu tư nước ngoài (ĐTNN) đạt

18,47 tỷ USD, bằng 90,8% so với cùng kỳ

năm 2018.

Cụ thể, có 1.723 dự án mới được cấp Giấy

chứng nhận đăng ký đầu tư với tổng vốn

đăng ký 7,41 tỷ USD, bằng 62,8% so với

cùng kỳ năm 2018.

FDI 6 tháng đầu năm 2019


6 tháng năm 2019, các khu công nghiệp

(KCN), khu kinh tế (KKT) của cả nước đã

thu hút 674 dự án đầu tư, trong đó 340 dự

án đầu tư trực tiếp nước ngoài (chiếm hơn

50% tổng dự án).

FDI vào khu công nghiệp


Hiện tại cả nước có hơn 350 khu công nghiệp với diện tích hơn 100 nghìn ha. Tổng diện tích cho

thuê gần 70 ngàn ha. Có trên 250 khu công nghiệp đang hoạt động với tỷ lệ lắp đầy đạt 75% và

phần còn lại đang trong giai đoạn xây dựng.

Các khu công nghiệp thu hút vốn hơn 120 tỷ USD, 800,000 tỷ vốn đầu tư trong nước và là nơi làm

việc của hơn 3 triệu người.

Sự phát triển của KHU CÔNG NGHIỆP

0

50

100

150

200

250

300

350

400

1990 1995 2000 2005 2010 2015 2019

Số lượng KCN từ 1990


Nguồn cung tại phía Nam nhiều hơn

gấp 2 lần so với phía Bắc do vị trí địa lý.

Các Vùng gần trung tâm Hà Nội hay

TPHCM gần như đã được lắp đầy và

quỹ đất còn lại không nhiều.

Nguồn cung dự báo tăng thêm từ 2019

trở đi. Dự kiến phía Nam có thêm cả

ngàn ha mỗi năm.

Các khu công nghiệp Long An, Đồng

Nai đang tiến hành mở rộng hàng ngàn

ha trong các năm tới.

Diện tích và tỷ lệ lắp đầy KCN


Giá thuê hai vùng miền gần tương

đương nhau. Trong 6 tháng đầu năm giá

thuê đất khu vực phía Nam tăng nhiều

hơn so với phía Bắc trung bình 15%.

Lượng khách thuê chủ yếu đến từ Trung

Quốc, Nhật và Hàn quốc.

Giá thuê trung bình

MỘT SỐ TỈNH THÀNH PHÁT TRIỂN KHU CÔNG NGHIỆP


Quy hoạch phát triển cụm công

nghiệp TP. Hà Nội đến năm 2020, có

xét đến năm 2030 quy hoạch 159

cụm công nghiệp, tổng diện tích

khoảng 3.204,31ha.

Giai đoạn từ năm 2021 đến 2030,

thành phố mở rộng 5 cụm công

nghiệp, xây mới 21 cụm công nghiệp

với tổng diện tích khoảng 536 ha.

KCN Hà Nội


Hải Phòng đã có 32 cảng biển, trong đó có 4 cảng biển

quốc tế và 1 cảng nước sâu (Tân Vũ - Lạch Huyện).

Hải Phòng có 11 khu công nghiệp, cung cấp gần 2,700

ha diện tích đất cho thuê, chiếm khoảng 57% tổng diện

tích.

Theo quy hoạch phát triển cụm công nghiệp đến 2025,

Hải Phòng sẽ có 12 cụm công nghiệp mới vào năm

2020, cung cấp thêm 1,080 ha và công suất dự kiến

đạt 70%.

Đến 2025, quy mô đất công nghiệp sẽ tăng thêm 1,377

ha và công suất ước tính đạt 80 - 90%. Hải Phòng đã

thu hút 3 tỷ USD vốn đăng ký FDI trong năm 2018, xếp

thứ 3 toàn quốc.

KCN Hải Phòng


Quỹ đất KCN quy hoạch đến 2020 là

7,000 ha. Định hướng xây dựng khu

công nghiệp mới có chất lượng và

tính cạnh tranh cao phù hợp với các

doanh nghiệp ứng dụng công nghệ

cao và hỗ trợ doanh nghiệp khởi

nghiệp sáng tạo.

Các khu đất dự kiến bổ sung quy

hoạch phát triển khu công nghiệp

thuộc địa bàn các huyện Bình Chánh

và huyện Củ Chi.

KCN TP.HCM


Theo quy hoạch, đến năm 2020 Bình Dương

sẽ có 33 KCN tập trung, tổng diện tích khoảng

15.730,18 ha. Tỉnh nhà cũng khuyến khích

và có lộ trình chuyển đổi dần cơ cấu đất công

nghiệp ở các KCN trên địa bàn 2 thị xã Thuận

An và Dĩ An sang đất thương mại, dịch vụ một

cách hợp lý, phù hợp với quy hoạch sử dụng

đất trong từng giai đoạn; đồng thời phát triển

các KCN tập trung về phía bắc của tỉnh, gắn

với đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ ngoài KCN

bảo đảm phục vụ nhu cầu sản xuất kinh

doanh, thương mại, vận tải hàng hóa cho các

doanh nghiệp.

KCN Bình Dương


Đến năm 2020, Đồng Nai sẽ có 35 Khu công nghiệp

(KCN) với tổng diện tích hơn 10,000 ha. Đến

đầu năm 2019, Đồng Nai có 32 KCN, trong đó 31

KCN đã đi vào hoạt động. Hiện nay, tỷ lệ lấp đầy đạt

khoảng 81%.

Tổng công ty Tín Nghĩa hiện quản lý 8 KCN với tổng

diện tích trên 3.500ha. Một số KCN đã được đầu tư

hạ tầng và hoàn thành việc cho thuê như KCN

Nhơn Trạch 3 giai đoạn 1, KCN Tam Phước, KCN

Bàu Xéo. Hiện tại, các KCN của Tín Nghĩa đã thu

hút hơn 270 DN với tổng vốn đầu tư 6 tỷ USD.

KCN Đồng Nai


Toàn tỉnh Long An có 28 khu công nghiệp và 32 cụm

công nghiệp với diện tích khoảng 13.500 héc ta.

Trong đó, 16 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động

với tỷ lệ lấp đầy trên 68% và 14 cụm công nghiệp

với tỷ lệ lấp đầy khoảng gần 90%.

Ba khu công nghiệp mới được bổ sung vào quy

hoạch phát triển Khu công nghiệp của tỉnh Long An

gồm: Khu công nghiệp Prodezi với diện tích 400 ha

tại xã Lương Hòa và xã Tân Hòa; Khu công nghiệp

Tandoland với diện tích 250 ha tại xã Lương Hòa và

Tân Hòa; Khu công nghiệp Hoàng Lộc với diện tích

152,21 ha tại xã Hựu Thạnh.

KCN Long An

DOANH NGHIỆP BĐS KHU CÔNG NGHIỆP

Giá xăng dầu VN so với một số quốc giaCác công ty niêm yết

75 công ty

24 Công tyVốn hóa VHM + VIC chiếm 676 k tỷ


Mã CK Tên Sàn KL CP DLHNgày niêm

yết Giá Free-float

Tỷ lệ

Free-float

Khối lượng

sở hữu nhà

nước

Tỷ lệ sở

hữu nhà

nước

BCM Becamex IDC UPCOM 1,035,000,000 2/21/2018 30,500 25,324,856 2.45% 987,804,800 95.44%

ITA Đầu tư CN Tân Tạo HOSE 938,321,575 11/15/2006 3,100 609,909,024 65.00% 0.00%

KBC TCT Đô thị Kinh Bắc HOSE 469,760,189 12/18/2009 15,300 352,320,142 75.00% 0.00%

IDC IDICO UPCOM 300,000,000 11/24/2017 20,900 55,305,500 18.44% 0.00%

TLP Thương mại XNK Thanh Lễ UPCOM 236,600,000 12/8/2017 10,000 11,830,000 5.00% 85,176,000 36.00%

TID Tổng Công ty Tín Nghĩa UPCOM 200,000,000 12/12/2018 22,000 40,000,000 20.00% 85,125,000 42.56%

PHR Cao su Phước Hòa HOSE 135,499,198 8/18/2009 74,000 47,424,719 35.00% 54,158,406 39.97%

SZC Sonadezi Châu Đức HOSE 100,000,000 1/15/2019 24,900 42,357,000 42.36% 44,040,000 44.04%

PXL Dầu khí IDICO UPCOM 82,574,412 12/9/2010 5,400 57,802,088 70.00% 20,300,108 24.54%

SIP Đầu tư Sài Gòn VRG UPCOM 69,048,195 6/6/2019 126,000 11,202,938 16.22% 9,339,952 13.53%

HPI Khu công nghiệp Hiệp Phước UPCOM 60,000,000 10/5/2017 18,000 18,000,000 30.00% 0.00%

BII Phát triển Công nghiệp Bảo Thư HNX 57,680,000 9/22/2014 1,000 43,260,000 75.00% 0.00%

LHG KCN Long Hậu HOSE 50,012,010 3/23/2010 18,100 25,006,005 50.00% 0.00%

LGL Long Giang Land HOSE 49,997,100 10/8/2009 10,100 24,998,550 50.00% 0.00%

TIX TANIMEX HOSE 30,000,000 11/25/2009 32,000 15,000,000 50.00% 0.00%

VC3 Xây dựng Số 3 HNX 28,379,461 12/13/2007 22,800 25,541,515 90.00% 0.00%

TIP PT KCN Tín Nghĩa HOSE 26,003,143 6/6/2016 39,700 10,401,257 40.00% 14,754,000 56.74%

VRG PT Đô thị và KCN Cao su VN UPCOM 25,894,868 11/10/2014 14,300 11,652,691 45.00% 4,002,280 15.46%

SZL Sonadezi Long Thành HOSE 18,190,900 9/9/2008 58,000 6,366,815 35.00% 11,370,200 56.85%

CCI CIDICO HOSE 17,541,105 4/15/2010 14,400 8,770,553 50.00% 4,556,250 25.68%

IDV PT Hạ tầng Vĩnh Phúc HNX 16,704,051 6/1/2010 39,000 9,187,228 55.00% 0.00%

NTC KCN Nam Tân Uyên UPCOM 16,000,000 12/19/2016 192,700 8,000,000 50.00% 3,267,000 20.42%

PXA ĐT&TM Dầu khí Nghệ An UPCOM 15,000,000 2/22/2011 1,600 8,250,000 55.00% 0.00%

MH3 KCN Cao su Bình Long UPCOM 12,000,000 3/6/2017 48,300 3,000,000 25.00% 4,784,394 39.87%

HIZ Khu công nghiệp Hố Nai UPCOM 7,500,000 7/27/2018 19,000 2,250,000 30.00% 2,688,000 35.84%

Các CP bất động sản KCN

hầu hết là doanh nghiệp vừa

và nhỏ ngoài một số doanh

nghiệp vốn lớn như BCM, ITA,

KBC, TLP, TID. Tuy nhiên

những doanh nghiệp hoạt

động hiệu quả cao lại nằm ở

những doanh nghiệp nhỏ mới

niêm yết vài năm gần đây.


Mã CK TênBook

ValuePE P/BV Market Cap EPS ROE ROA

Vốn vay ngắn

dài

hạn/VCSH

Khối

lượng

trung bình

BCM Becamex IDC 12,456 9.61 2.26 25,701.12 2,934 17.89% 4.75% 141.3% 35,645

ITA Đầu tư CN Tân Tạo 11,039 25.53 0.29 2,993.25 125 1.13% 0.90% 7.6% 3,904,619

KBC TCT Đô thị Kinh Bắc 19,422 9.63 0.80 6,881.99 1,610 6.49% 3.79% 23.4% 2,473,226

IDC IDICO 11,714 17.04 1.62 5,793.30 1,115 8.01% 2.40% 64.5% 425,029

TLP Thương mại XNK Thanh Lễ 10,515 20.34 0.98 2,411.19 507 1,859

TID Tổng Công ty Tín Nghĩa 9,437 25.56 2.18 4,400.00 806 4.72% 1.48% 88.9% 347

PHR Cao su Phước Hòa 20,104 13.90 3.23 8,089.30 4,675 23.51% 12.99% 17.8% 551,348

SZC Sonadezi Châu Đức 11,737 21.73 1.87 2,250.00 1,012 8.83% 4.04% 76.7% 194,338

PXL Dầu khí IDICO 9,998 24.82 0.55 454.08 222 2.19% 1.82% 8.6% 330,706

SIP Đầu tư Sài Gòn VRG 16,706 29.06 5.51 6,252.94 3,166 0.00% 0.00% 0.0% 124,547

HPI Khu công nghiệp Hiệp Phước 13,067 9.31 1.06 822.00 1,482 9.59% 2.87% 56.8% 6,025

BII Phát triển Công nghiệp Bảo Thư 10,490 61.11 0.10 63.45 16 0.15% 0.12% 11.2% 452,546

LHG KCN Long Hậu 24,018 6.22 0.80 980.24 3,101 13.51% 7.51% 4.6% 323,759

LGL Long Giang Land 13,505 4.14 0.75 504.97 2,442 16.20% 5.01% 48.1% 343,226

TIX TANIMEX 25,700 7.32 1.17 840.00 4,096 15.09% 10.07% 1.9% 7,953

VC3 Xây dựng Số 3 13,920 32.95 1.66 658.40 701 5.29% 2.33% 34.7% 365,724

TIP PT KCN Tín Nghĩa 18,335 8.37 1.77 834.70 3,872 20.51% 15.01% 0.0% 37,539

VRG PT Đô thị và KCN Cao su VN 10,021 254.45 1.45 388.42 57 0.57% 0.31% 0.0% 61,984

SZL Sonadezi Long Thành 33,065 7.92 1.36 840.42 5,683 18.02% 6.43% 0.0% 39,147

CCI CIDICO 14,033 7.65 0.93 229.79 1,712 11.67% 4.43% 0.0% 4,847

IDV PT Hạ tầng Vĩnh Phúc 15,574 6.72 2.10 504.46 4,866 36.02% 10.62% 0.0% 11,928

NTC KCN Nam Tân Uyên 41,171 5.87 4.52 2,800.80 31,682 99.48% 15.38% 1.7% 122,278

PXA ĐT&TM Dầu khí Nghệ An -2.46 25.85 -611 33,008

MH3 KCN Cao su Bình Long 18,770 4.62 2.31 514.74 9,374 46.68% 12.23% 17.8% 7,695

HIZ Khu công nghiệp Hố Nai 21,720 5.13 0.87 142.50 3,706 72

Giá xăng dầu VN so với một số quốc giaMa trận sở hữu GVR

GVRPHRNTC

Tập đoạn cao su GVR có đến hàng trăm công ty con

và dĩ nhiên là nảy sinh việc sở hữu chéo lẫn nhau giữa

các công ty con trên sàn. Nhờ quỹ đất lớn từ trồng cao

su mà hiện nay GVR và các công ty con đang được

hưởng lợi rất lớn nhờ quỹ đất đang có.

Giá xăng dầu VN so với một số quốc giaSở hữu Sonadezi

Sonadezi cũng nằm trong những doanh nghiệp có quỹ đất lớn tại

Đồng Nai bên cạnh các nhóm doanh nghiệp Tín Nghĩa, Becamex,

Kinh Bắc …

Source: cafeF

Giá xăng dầu VN so với một số quốc giaSở hữu Sonadezi


TIP là công ty con của TID thuộc tập đoạn Tín

Nghĩa với địa bàn chính tại Đồng Nai. Hoạt động

chính của TIP là cho thuê khu công nghiệp. Các

hoạt động thương mại dân sinh như bất động

sản, xây dựng chợ, xử lý nước thải, logistic….

Trong năm 2019, TIP khai thác tiếp các nền đất

còn lại và khai thác chợ giai đoạn 1 của Khu dân

cư 18ha Tam Phước. Tiếp tục đẩy mạnh cho

thuê Kios đầu đường số 3.

Triển khai dự án Khu TMDV và Logistic tại xa Lộ

25. Trong KCN này có khu dành cho ngành công

nghiệp chế biến nông sản. Trong dự án có 90ha

quy hoạch Logistic. Do vị trí gần cao tốc Long

Thành và sân bay nên thuận lợi phát triển

Logistic.

TIP – EPS 3872, PE: 10.2


KBC có quỹ đất lớn tuy nhiên do DN có lượng

vốn lớn đi kèm nợ vay lên đến trên 2,000 tỷ nên

ảnh hưởng dòng tiền. Hàng tồn kho luôn chiếm

tỷ trọng lớn là điểm yếu của KBC.

Khối NĐTNN trước đây đã thoái vốn KBC rất

nhiều khi đánh giá KBC không như kỳ vọng.

Hiện nay NĐT NN đang mua gom KBC trở lại từ

đầu năm đến nay hơn 25 triệu CP mua ròng.

Một số KCN đang triển khai: KCN Nam Sơn

Hạp Lĩnh – diện tích 432ha bắt đầu cho thuê

30ha/100ha, KCN Quang Châu tiếp tục cho thuê

khoảng 15-20 ha. Triển khai mở bán Khu đô thị

Tràng Duệ 3 có diện tích thương phẩm

20ha/42ha, giá bán 15-20 triệu/m2

KBC – EPS 1610, PE: 9.5


Hoạt động chính của D2D được chia làm

2 mảng, mảng kinh doanh đem lại doanh

thu đột biến là xây dựng khu dân cư,

trong khi mảng BĐS KCN lại đem lại

nguồn tiền ổn định nhờ khu công nghiệp

Nhơn Trạch. Năm 2019 D2D sẽ có nguồn

thu lớn đột biến từ mảng BĐS khi khu

dân cư Lộc An đã bán xong 100% (1.318

tỷ) từ cuối 2018 và phần doanh thu lợi

nhuận này sẽ được ghi nhận trong 2019.

D2D – EPS 10,423, PE: 8.4 LN 6T: 83 tỷ


PHR là diện tích trồng cao su khoảng 15,000 ha

và có thể chuyển sang đất làm KCN với chi phí

thấp kèm theo tiền đền bù khoảng 1 tỷ/ha từ

nhiều phía. Thanh lý cây cao su từ diện tích

chuyển đổi, trung bình việc thanh lý gỗ cao su

giúp PHR thu thêm 250 tỷ mỗi năm.

PHR vừa triển khai KCN Tân Lập 1, diện tích

400 ha, GĐ 1 200ha, góp 51% vốn.

Dự án NTU mở rộng II có thể nhận đền bù gần

2,5 tỷ đồng/ha, diện tích bàn giao 345.3ha. Số

tiền đền bù thu được 863 tỷ.

Dự án VSIP III, liên doanh Singapore, DT 691ha,

Số tiền bồi thường gần 900 tỷ, Ngoài ra được

chia 20% lợi nhuận.

PHR – EPS 4675, PE: 15.8 LN 6T: 166 tỷ

Giá xăng dầu VN so với một số quốc giaNTC – EPS 31,680, PE: 6 LN 6T: 130.5 tỷ

NTU 1 + 2: 350 ha: giá thuê 60 – 70USD/m2

NTU 3: 350 ha - > nguồn thu có thể thêm 2,000

tỷ sau khi đi vào khai thác.

NTC là công ty con của PHR và cả GVR có lượng

vốn thấp tuy nhiên hai khu công nghiệp Nam Tân

Uyên 1 và 2 với tổng diện tích 350 ha mang lại nguồn

lợi rất lớn cho NTC.

NTC dự kiến cho thuê lại 20ha đất tại KCN mở rộng

giai đoạn 2 – NTC 3 với giá cho thuê dự kiến 78-83

USD/m2 và phí quản lý 0,6 USD/m2/năm. Doanh thu

cho thuê dự kiến trong năm 2019 là 6.24 triệu USD

đến 6.64 triệu USD.

Giá xăng dầu VN so với một số quốc giaLHG – EPS 3101, PE: 5.8. LN 6T: 79 tỷ

Long Hậu là doanh nghiệp hàng đầu về KCN, và tham

gia thêm các mảng logistic, kho bãi, nhà xưởng tại

trọng điểm Long An. Hiện tại hai KCN Long Hậu 1 và

2 đã lắp đầy và đang triển khai KCN Long Hậu 3.

Năm 2019 sẽ bắt đầu cho thuê khu Long Hậu 3 giai

đoạn 1 với diện tích cho thuê 90ha. Giá cho thuê tại

khu vực này dự kiến còn cao hơn hai KCN 1 và 2.

LHG đang liên quan đến vụ việc Tân Thuận IPC nên

có thể ảnh hưởng giá CP trên sàn.

Giá xăng dầu VN so với một số quốc giaSZL – EPS 5610, PE: 8.2. LN 6T: 47 tỷ

Sonadezi phát triển cả BĐS khu dân cư và KCN với

quỹ đất còn lại ở mức trung bình. KCN Long Thành

mang lại dòng tiền ổn định hàng năm cho SZL.

Ngoài BĐS cà Khu công nghiệp SZL còn phát triển

thêm các mảng cho thuê nhà xưởng, kinh doanh xăng

dầu giúp mang lại dòng tiền đều đặn.

Các dự án trọng điểm năm nay là Khu DC Tam An,

Giá xăng dầu VN so với một số quốc giaSZL – dự án khu dân cư Tam An

Giá xăng dầu VN so với một số quốc giaTriển vọng các doanh nghiệp BĐS KCN

Với các doanh nghiệp Bất động sản KCN, doanh thu có thể ghi nhận

theo từng năm hay 1 lần. Với các doanh nghiệp ghi nhận từng năm sẽ

có phần doanh thu chưa thực hiện cuối kỳ. Các phần doanh thu này

như của để dành của doanh nghiệp sẽ chuyển thành doanh thu ghi

nhận tương ứng với kỳ thuê trong quý.

Thị trường khu công nghiệp đang rất sôi động trở lại khi hàng hoạt

doanh nghiệp FDI chọn điểm đến là VN khi các cuộc thương chiến Mỹ

Trung diễn ra. Quỹ đất hiện hữu đang thu hẹp dần nhưng dư địa quỹ

đất có thể triển khai trong tương lai còn khá dồi dào, đặc biệt là tại miền

Nam. Quỹ đất này đến từ phần lớn đất nông nghiệp chưa khai khác

hết, đất chuyển đổi từ trồng cao su … Nhà đầu tư lưu ý các doanh

nghiệp hấp dẫn về mặt dài hạn là những DN còn quỹ đất lớn với giá

vốn rẻ hay khả năng chuyển đổi quỹ đất sẵn có như GVR, PHR, và

không có hoặc vay tài chính ở mức thấp như TIP, D2D. SZL.

Giá xăng dầu VN so với một số quốc giaĐánh giá nhóm cổ phiếu KCN

Trong nhóm cổ phiếu KCN, các nhóm cổ phiếu PHR, NTC, SZL, TIP, D2D được đánh giá

có triển vọng phát triển về trung và dài hạn nhiều nhất nhờ lợi thế quỹ đất lớn, doanh

nghiệp còn ở cỡ vừa và nhỏ trong khi dòng tiền tài chính dồi dào là những lợi thế lớn.

BẤT ĐỘNG SẢN - VISE

Documents

Transcript of BẤT ĐỘNG SẢN - VISE