Sves asesaa 2018 1 Svensk Fastighetsmarknad …...Sves asesaa 2018 4 Varmt välkommen till Svensk...

Svensk Fastighetsmarknad 2018 1

SvenskFastighetsmarknadFokus 24 orter

2018


4 Välkommen

6 Ledare

10 Svefa Fastighetsindex

12 Svensk ekonomi

16 Demografiska utmaningar

18 Branschens framtidsfrågor

20 Tre städer – tre situationer

24 Stockholm

26 Göteborg

28 Malmö

30 Uppsala

32 Linköping

34 Örebro

36 Västerås

38 Helsingborg

40 Norrköping

42 Jönköping

44 Umeå

46 Lund

48 Borås

49 Esilstuna

50 Gävle

51 Halmstad

52 Sundsvall

53 Karlstad

54 Växjö

55 Luleå

56 Kalmar

57 Östersund

58 Falun

59 Trollhättan

62 Om Svefa

64 Om Svensk Fastighetsmarknad

66 Våra kontor


Varmt välkommen till Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter

Marknaden är i ständig utveckling och så även vi på Svefa. Som ni ser möter vi er i en nygammal skepnad. Vi är tillbaka till vårt ursprung, Svefa, men med en ny visuell identitet som bättre representerar vår rådgivning och vår kultur.

För att vara konkurrenskraftig i en föränderlig fastighetsbransch krävs bästa möjliga marknadskännedom och det vill vi ge er med Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. Sedan 2009 ger vi årligen ut rapporten som sannolikt är den bredaste sammanställningen i en öppen redovisning av den svenska fastighetsmarknaden. Vi presenterar fakta om hyres-nivåer, direktavkastning med mera. Till det kopplar vi trender och möjligheter för att bidra till nya affärsupplägg för alla som har någon koppling till fastigheter, vare sig man är fastig-hetsägare, hyresgäst eller brukare, offentlig eller privat. Svefa vill vara hela Sveriges ledande fastighetskonsult och därför redovisar vi marknadsinformation för viktiga regionala marknader och inte bara storstadsregionerna.

Svefa är ett företag i tillväxt och våra 180 medarbetare finns på 18 platser över hela Sverige. Vårt tjänsteutbud är unikt och vi kommer fortsätta att växa både organiskt och genom förvärv för att bli både djupare och bredare i vår rådgivning.

Det är er, våra kunder och samarbetspartners, vi har att tacka för de senaste årens starka tillväxt. I över 20 år har vi skapat värden tillsammans och det är så vi utvecklats till att vara hela Sveriges ledande fastighetskonsult.

Mikael Lundström VD Svefa

Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter i nygammal skepnad.

Detta verk, inklusive texter, illustrationer, bilder och övrigt material, är skyddat av lag (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Skyddet innebär bl.a. att det inte är tillåtet att utan tillstånd framställa exemplar av verket eller göra det tillgängligt för allmänheten, i ursprungligt eller ändrat skick, i översättning eller bearbetning, i annan litteratur- eller konstart eller i annan teknik. Kontakta gärna Svefa för en licens att använda hela eller delar av verket.

62018Svensk Fastighetsmarknad


Välkommen till årets upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. Här beskriver vi vår syn på marknaden med en sammanfattning av nuläget och utvecklingen samt aktuella trender, utmaningar och möjligheter för fastighetsmarknadens aktörer.

Även om de fundamentala faktorerna i svensk ekonomi alltjämt är goda finns flera orosmoln kring den framtida utvecklingen i allmänhet och den svenska fastighetsmarknaden i synnerhet. Det har knappast undgått någon att det har skakat rejält på privatbostadsmarknaden sedan i höstas. Vi ser även en viss dämpad effekt inom övriga segment och på den kommersiella fastighetsmarknaden återfinns fortsatt osäkerheter i form av kommande införande av ränte-avdragsbegränsningar och den paketeringsutredning som presenterades under förra våren. I avsnittet om Sveriges ekonomi kan du läsa vår syn på marknadsläget nu och framöver.

De demografiska förändringarna – framförallt med ett ökat antal äldre – kommer framgent leda till stora investeringsbehov inom social infrastruktur och vi har under flera år sett ett ökat intresse för samhällsfastigheter som investeringsobjekt. I rapporten beskriver vi vår syn på hur den demografiska investeringsbördan kan komma att påverka kommunernas situation och agerande framöver. I årets nummer har vi även intervjuat tre VD:ar i svenska bostadsbolag där de resonerar kring de utmaningar som kommunerna och bolagen står inför – allt från bostadsbyggande och arbetskraftsbrist till demografiska förändringar och personligt ledarskap. Vi beskriver även tre situationer i tre svenska städer där respektive kommun identifierat och prioriterat utmaningar de ställts inför, och dessutom vågat göra nödvändiga strategiska investeringar som krävs för att hantera dem.

I rapporten presenterar vi som alltid vårt Svefa Fastighetsindex där vi jämför olika delmark-nader utifrån bland annat kommunstatistik, nyckeltal och egna bedömningar med bärighet på fastighetsmarknaden. Stockholm står sig alltjämt stark som klar etta och på andra respektive tredje plats finner vi även i år Göteborg och Uppsala. Vi presenterar även motsvarande index för samtliga förortskommuner till våra tre storstäder, där bland annat Solna och Sundbyberg sticker ut som starka delmarknader i Stockholmsregionen.

Vi hoppas att du finner rapporten intressant och att den kan inspirera till nya fastighetsaffärer.

Andreas StrömbergProjektledare

Förändrade förutsättningar och framtida utmaningar


Svefa Fastighetsindex 2018

Placering 2018 Våren Våren Våren Våren Kommun 2018 2017 2016 2015

1 Stockholm l 88 89 92 91

2 Göteborg l 70 69 68 64

3 Uppsala l 68 67 66 58

4 Lund s l 61 59 63 54

5 Malmö t l 59 61 63 48

6 Umeå t l 58 58 57 49

7 Linköping l 54 56 54 51

7 Helsingborg s l 54 55 53 52

7 Jönköping s l 54 51 49 52

10 Örebro t l 53 54 54 46

11 Luleå s l 51 51 53 47

12 Västerås s l 49 47 49 42

13 Växjö t l 48 49 51 34

14 Karlstad l 47 48 49 38

15 Kalmar t l 46 44 44 32

16 Halmstad s l 43 41 44 48

17 Sundsvall l 42 44 39 33

18 Norrköping t l 41 41 41 36

19 Östersund l 39 38 38 38

20 Borås l 35 37 35 34

21 Gävle l 31 33 30 29

22 Falun l 28 27 28 29

23 Eskilstuna l 26 23 23 23

24 Trollhättan l 21 19 17 18

t s Pilarnas riktning visar placeringsförändring sedan förra utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter.

l l l Prickarnas färger redovisar hur orten står sig i förhållande till genomsnittet. Grön prick indikerar ett bättre värde än genomsnittet, gul prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd prick visar ett sämre värde än genomsnittet.


Stockholmsregionen Kommun Svefa Fastighetsindex

1 Stockholm l 882 Solna l 763 Sundbyberg l 684 Nacka l 655 Sollentuna l 646 Täby l 637 Huddinge l 578 Danderyd l 569 Järfälla l 5510 Värmdö l 5011 Upplands Väsby l 4811 Vaxholm l 4811 Ekerö l 4814 Lidingö l 4615 Haninge l 4216 Upplands-Bro l 4117 Vallentuna l 4018 Tyresö l 3919 Österåker l 3819 Södertälje l 3821 Salem l 3121 Botkyrka l 3123 Nynäshamn l 26

Göteborgsregionen Kommun Svefa Fastighetsindex

1 Göteborg l 702 Mölndal l 593 Härryda l 464 Kungälv l 435 Kungsbacka l 406 Ale l 366 Lerum l 368 Partille l 359 Bollebygd l 2910 Öckerö l 21

Malmöregionen Kommun Svefa Fastighetsindex

1 Malmö l 592 Vellinge l 423 Staffanstorp l 374 Lomma l 365 Burlöv l 346 Svedala l 27

Upplands VäsbySollentuna

Sundbyberg

Solna

Upplands Bro

Järfälla

Nacka

Södertälje

TyresöHuddinge

Botkyrka Haninge

Stockholm

Kungsbacka

Mölndal

Härryda

PartilleÖckerö

Ale

Lerum

Bollebygd

Göteborg

Kungälv

Malmö

VellingeSvedala

Sta�anstorpBurlöv

Lomma

Danderyd

TäbyÖsteråker

Vaxholm

Salem

Ekerö

Vallentuna

VärmdöLidingö

Nynäshamn

Poängsättningen för kommunerna i Storstads- indexet är satt utifrån det antal poäng respektive kranskommun skulle fått om de varit med i indexet för 24 orter. De är alltså inte poängsatta relativt varandra inom regionen. Detta för att kunna jäm-föra till exempel Härryda med Upplands-Bro.

Boprisfall och ökade regleringar, hur är utsikterna på den svenska fastighetsmarknaden?



Trenden i den svenska konjunkturen har varit stark med sjun-kande arbetslöshet, god tillväxttakt och en inflation som börjar närma sig målet om 2 procent. BNP-tillväxten uppgick under första kvartalet till 3,3 procent jämfört med samma period förra året. Fasta bruttoinvesteringar, till stor del inom bygg och anläggning, stod för en stor del av uppgången. Såväl Riksbanken som Konjunkturinstitutet räknar med en BNP- tillväxt om strax under 3 procent för innevarande år. Till följd av en succesiv normalisering av penningpolitiken och minskade bostadsinvesteringar – i sin tur till följd av fallande bostadspriser – väntas tillväxttakten minska framöver och uppgå till omkring 2 procent under 2019 och 2020.

Även om stämningsläget i svensk ekonomi är fortsatt opti-mistiskt är avmattningen sedan höstens toppnoteringar tydlig och Konjunkturinstitutets Barometerindikator har sedan september successivt påvisat svagare konjunktursignaler. Under maj backade konfidensindikatorn för bygg och anlägg-ning kraftigt och är nu på den lägsta nivån på närmare tre år. Nedgången beror till största del på att företagen sänkt förväntningarna vad gäller sysselsättningsutvecklingen de närmaste månaderna. Även optimismen bland hushållen är i en negativ trend och ligger nu på en nivå som understiger det historiska genomsnittet.

Den expansiva penningpolitik som Sveriges Riksbank bedrivit under en längre tid väntas kvarstå. Reporäntan har nu legat still på -0,5 procent sedan februari 2016. Inflationsförvänt-ningar på både kort och lång sikt är nu nära målet om 2

procent, men Riksbanken bedömer att penningpolitiken fort-satt behöver vara expansiv för att målet ska kunna nås. Den senaste prognosen indikerar att räntan långsamt kan börja höjas i slutet av året, något som flera andra prognosmakare betvivlar.

Som en liten öppen ekonomi med stor export är Sverige beroende av en väl fungerande världshandel. De senaste månadernas turbulens avseende frihandel har påverkat inves-terarnas tilltro till svenska verkstadsbolag och även beroendet till omvärldens penningpolitik visar på utmaningarna i att med egna medel säkra en fortsatt god ekonomisk utveck-ling. Agerandet inom den europeiska centralbanken (ECB) och den amerikanska centralbanken (FED) påverkar således Riksbankens möjliga handlingsutrymme. Även om FED inlett en normalisering av penningpolitiken – med höjda styrräntor och nedtrappning av tillgångsinnehav – är det inte troligt att Riksbanken i någon större grad kommer kunna avvika från ECB:s agerande framgent. Kommunikationen från ECB är, i likhet med Riksbankens, att normaliseringsprocessen i form av höjda räntor och minskade tillgångsköp bör ske i långsam takt.

Läget på den svenska arbetsmarknaden är alltjämt bra. Arbetslösheten fortsätter att minska och uppgick under 2017 till 6,7 procent, den lägsta nivån under hela 2010-talet. Läget väntas förbättras ytterligare under 2018 då arbetslösheten väntas uppgå till 6,6 procent, för att sedan återigen öka till 6,7 procent under 2019. Differensen mellan inrikes och utrikes

Svensk ekonomi är alltjämt stark, men optimismen har mattats tydligt sedan höstens topp-noteringar vad gäller såväl bostadspriser som konjunkturutsikter. Bostadsbyggandet väntas nu, till följd av boprisfall och ökad riskaversion hos hushållen, kraftigt bromsa in. Primärt är det bostadsrättsmarknaden som påverkats och segmentet förefaller nu alltmer riskfyllt. Under våren har den svaga utvecklingen, med färre sålda nyproducerade lägenheter, gene-rerat både vinstvarningar och konkurser hos svenska bostadsutvecklare. Det som började som en oro gällande bostadspriser har även fått en dämpande effekt inom övriga segment. Orosmoln i form av kommande ränteavdragningsbegränsningar och ytterligare regleringar tillsammans med dämpad riskvilja hos landets banker riskerar få inverkningar på transak-tionsklimatet inom den kommersiella fastighetsmarknaden på bredare front.

Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden


födda är dock fortsatt mycket stor. Arbetslösheten bland utrikes födda var under föregående år drygt 15 procent medan motsvarande siffra för inrikes födda uppgick till omkring 4 procent.

2018 och 2019 väntas sysselsättningen öka med 78 000 res-pektive 67 000 personer. Sysselsättningen väntas öka i hela landet, men de regionala skillnaderna förblir stora. De flesta nya jobb skapas inom storstadsregionerna som har fördel av en diversifierad arbetsmarknad, välutbildad arbetskraft och stark tjänstesektor.

Den höga befolkningstillväxten – och då framförallt det ökande antalet yngre och det ökande antalet äldre – kommer att sätta tydliga avtryck i svensk ekonomi och politik under många år framöver. Den demografiska försörjningskvoten (antal personer 0 – 19 år och antal personer 65 år och äldre dividerat med antal personer 20 – 64 år och därefter mul-tiplicerat med 100) väntas öka från dagens nivå om knappt 75 till 80 redan under 2024 och 85 under 2038. Stora krav kommer framöver ställas på utbyggnad av social infrastruk-tur inom boende, skola samt hälso- och sjukvård. Om den offentliga sektorns åtagande ska bibehållas talar de demo-grafiska utmaningarna för stigande utgifter vilket riskerar att slå tillbaka på tillväxten.

Sedan hösten 2017 har det varit turbulent på privatbostads-marknaden med vikande priser inom primärt storstadsregi-onerna, men även i stora delar av övriga landet. Nyproduk-tionen av bostadsrätter är inte lika oproblematisk som den varit under många år. Såväl bostadsutvecklare som fastig-hetsmäklare rapporterar om att nyproducerade bostadsrätter blir alltmer svårsålda och att spekulationsköp så gott som försvunnit. Antalet sålda bostäder hos de tio börsnoterade bostadsutvecklarna minskande under första kvartalet med nästan 60 procent jämfört med samma period förra året. Flera exempel finns också där bostadsrättsprojekt konver-teras om till hyresrättsprojekt eller där köpare erbjuds någon typ av rabatt.

Det senaste halvårets prisnedgång tycks till stor del vara driven av ökade kreditrestriktioner i kombination med ett allt högre utbud av nyproducerade bostäder och en ökad osäkerhet kring marknadsutvecklingen. De nya amorteringskraven som trädde ikraft i juni 2016 respektive mars 2018 minskar den del av befolkningen som har råd att efterfråga en ny bostad, framförallt i storstadsregionerna där priserna är högst.

Den svenska fastighetsmarknaden har under flera år noterat en positiv utveckling med sjunkande avkastningskrav och stigande priser inom de flesta segment och geografiska del-marknader. Enligt MSCI uppgick totalavkastningen på fastig-hetsinvesteringar till cirka 10,8 procent under 2017. Även om nivån historiskt sett är hög är det en tydlig nedgång från de två föregående årens nivåer om knappt 14 procent. Värdetill-växten minskade tydligt och direktavkastningen uppgick till

låga 4,2 procent, vilket är den lägsta nivån sedan 1990. Högst totalavkastning återfinns fortsatt inom kontorssegmentet – knappt 13 procent – medan totalavkastningen inom bostäder fortsätter minska och uppgick till 8 procent.

Transaktionsvolymen under 2017 uppgick till cirka 180 mdkr (transaktioner över 10 mkr). Detta är förvisso en minskning med nästan 40 mdkr jämfört med rekordåret 2016, men utgör en mycket god nivå sett till senare års genomsnittliga transak-tionsvolym. Transaktionsaktiviteten har under början av 2018 minskat i jämförelse med samma period 2016 respektive 2017 och under årets första kvartal bedöms transaktionsvolymen uppgått till cirka 26 mdkr, en nedgång med cirka 45 procent i jämförelse med föregående år.

Den 1 januari 2019 begränsas, som en följd av EU:s skatte-flyktsdirektiv, möjligheten att göra ränteavdrag inom svenska bolag. Regeringens initiala förslag – vilket var klart strängare än EU-direktivet krävde – fick hård kritik, inte minst från fastighetsbranschen. Det reviderade förslaget som lades fram i slutet av mars innebär att Sverige istället föreslås få regler som i större utsträckning liknar övriga EU-länders. För den generellt högt belånade fastighetsbranschen får de nya reglerna tydliga inverkningar och troligtvis kommer vi se en ökad efterfrågan på finansiering i form av eget kapital framgent. Bland de politiska osäkerheterna finns även den paketeringsutredning som presenterades våren 2017. Kritiken kring förslaget har under remisstiden varit omfattande, såväl från kommuner och myndigheter som privata aktörer. Vår bedömning är att det inte är troligt att förslaget – åtminstone inte i sin nuvarande form – kommer genomföras.

I förra numret av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter påtalade vi att osäkerheterna kring utvecklingen och mark-nadens agerande framgent ökat. Nuvarande situation med ett större boprisfall, svagare konjunkturutsikter samt fortsatt oro kring ränteavdragsbegränsningar och paketeringsutred-ningen gör att situationen nu förefaller än mer osäker. För flertalet bostadsutvecklare – i synnerhet inom bostadsrätts-segmentet – torde framtiden vara oviss med tanke på den riskaversion vi nu ser hos bostadsköparna. Det är högst troligt att ytterligare aktörer överväger att prioritera hyresrättspro-jekt framför bostadsrättsprojekt i syfte att minska riskerna framgent, alternativt senarelägga eller avbryta projekt som är i tidigt skede.

På den positiva sidan finns bland annat de överlag fortsatt goda finansieringsmöjligheterna, åtminstone hos de större aktörerna. Det låga ränteläget genererar inte enbart en för-delaktig finansiering utan leder även till att fastigheter – i för-hållande till andra tillgångsslag – alltjämt ses som attraktiva investering ur ett risk-/avkastningsperspektiv. Att vi kommer ha ett lågt ränteläge även framgent förefaller otvetydigt även om en första räntehöjning troligtvis närmar sig. Frågan är om Riksbanken hinner höja räntan över nollstrecket innan nästa lågkonjunktur?


-8-6-4-202468

1012% %

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

-8-6-4-202468

1012

Reporänta Inflation (KPI) BNP Arbetslöshet


I vårens upplaga av SKL:s ekonomirapport konstateras att de demografiskt betingade investeringsbehoven nu och under flera år framöver kommer att vara omfattande och ta ett allt större utrymme av resurserna. Behovet av nya samhällsfast-igheter och infrastruktur är stort, liksom att öka effektiviteten i nyttjandet av redan befintliga lokaler. Exempelvis bedömer kommunerna själva att de behöver bygga över 1 000 skolor och förskolor fram till 2021, vilket är en ökning av beståndet med cirka 10 procent. Inom äldrevården kommer behoven att öka än mer. På tio års sikt väntas antalet invånare äldre än 80 år öka med hela 45 procent. SKL beräknar att investerings-takten kommer att vara dubbelt så hög 2020 i jämförelse med 2008. Vidare konstateras att kommunernas skuldbörda redan har ökat med 26 procent sedan 2012.

Vår bild är att begränsningar i såväl balansräkning som genomförandeorganisation pressar kommunerna att framöver i hög utsträckning välja att hyra sina verksamhetslokaler hos pri-vata fastighetsägare. Detta sker företrädesvis genom nyproduk-tion där den privata fastighetsägaren antingen är en långsiktig, specialiserad ägare av samhällsfastigheter eller ett bygg- och fastighetsutvecklingsbolag som vid färdigställande har för avsikt att sälja till den tidigare nämnda långsiktiga ägaren. Sett till hur pass stor andel av samhällsfastigheterna med offentliga hyresgäster som idag är i offentlig ägo, enligt vår uppfattning främst grundat i resonemanget att det är billigare över tid att äga än att hyra, kan det framstå som en drastisk åtgärd.

Kostnaden över tid i att äga kontra hyra är dock inte allde-les enkel att klargöra och handlar inte bara om finansiella parametrar som avkastningskrav. Det handlar också om effektiviteten i förvaltningen, incitamenten och strukturen

mellan hyresgäst och hyresvärd, strategiska avvägningar som alternativanvändning, kostnaden för politiskt motiverade (snarare än ekonomiskt rationella) beslut etcetera. Att det skulle vara en självklarhet att det är billigare att äga än att hyra motsäges också av hur lösningarna ser ut på den privata sidan, både vad gäller välfärdsaktörer som andra lokalkrä-vande verksamheter inom exempelvis handeln. Där är eget fastighetsägande i klar minoritet.

Vår övertygelse är att det åtminstone för en del kommuner, i förhållande till en del fastighetsägare, är billigare att hyra än att äga. Det är också i nuvarande situation, med ett skriande behov av nyproduktion, som den privata marknadens effekti-vitet blir tydligast. Därför ser vi den gradvisa privatiseringen av ägandet, som framtida inhyrning innebär, som en både nödvändig och bra lösning på kort sikt. Naturligtvis givet att motparten eller motparterna är skickliga och effektiva i att uppföra och förvalta lokalerna och att kommunen har erfor-derlig organisation för att vara en professionell kravställare som hyresgäst. För att ge bästa möjliga förutsättningar för att det faktiskt ska bli långsiktigt billigare att hyra än att äga krävs en strategi som säkerställer att tidigare nämnda parametrar optimeras.

I den mån det inte finns en privat marknad på orten måste den aktivt skapas av kommunen. En stor och långsiktig aktör kommer inte att uppföra och äga en eller ett fåtal byggnader i kommunen utan att de kan bli en del av ett effektivt förvalt-ningsbestånd. En duktig fastighetsutvecklare kommer inte heller att göra det då det kommer att bli svårt att sälja slut-produkten. Marknaden skapas således genom att kommunen avyttrar en tillräckligt stor fastighetsportfölj för att motivera

Ett ökande behov av välfärdstjänster och de lokaler som verksamheten bedrivs inom ser ut att medföra ett större engagemang från den privata sektorn även vad gäller tillhanda-hållandet av fastigheter och lokaler. Samhällsfastigheter som investeringsobjekt är sedan några år ett väletablerat segment med en väl fungerande marknad. Offentliga aktörer har dock ännu inte varit särskilt aktiva på transaktionsmarknaden i förhållande till marknadens storlek, vilket framgår av Svefas bedömning av transaktionsvolymen inom segmentet de senaste åren. Kommer detta att förändras efter valet och framförallt; vad bör de offentliga säljarna i så fall tänka på?

Kan den demografiska investeringsbördan utmana en gammal ”sanning”?


Kan den demografiska investeringsbördan utmana en gammal ”sanning”?

att en långsiktig aktör etablerar sig på orten. Alternativt kan två eller flera fastighetsportföljer skapas för att ge upphov till en konkurrenssituation mellan olika hyresvärdar. Detta bör göras i en strukturerad försäljningsprocess, där intressenter konkurrerar sett till pris, referenser och åtaganden om fram-tida samarbeten i olika former. På nationell nivå finns det ett antal aktörer som varje kommun rimligen borde vilja ha som hyresvärd. Att göra upp med en av dessa separat medför naturligtvis risk att själva affären inte uppnår bästa resultat. Med ett lågt försäljningspris är det lätt att det tippar över i att det hade varit billigare att äga.

Att avyttra delar av beståndet skyddar också kommunen från att fastna i en åldersfälla på längre sikt. Det vill säga en situation där kommunen äger alla de gamla byggnaderna, med växande behov av underhåll och investeringar för att hålla lokalerna ändamålsenliga, och den privata marknaden äger alla de nya och ändamålsenliga byggnaderna. För att fullt ut skydda sig från detta bör således kommunen även förvärva nya samhällsfastigheter, alternativt utveckla själva i den mån organisationen kan hantera det.

Vilka fastigheter som avyttras besvaras genom att balansera vad kommunen helst vill bli av med mot vad marknaden helst vill ha. Vill man få engagemang från de bästa fastighets-ägarna kan man inte samla ihop sina mest problematiska fastigheter. I mångt och mycket bör balanseringen ske utifrån ett förvaltningsperspektiv. Är det några typer av fastigheter kommunen har svårare att förvalta och de privata ägarna hanterar bättre? Innebär den samlade portföljen att köpa-ren kan förvalta fastigheterna effektivt och att säljaren kan åstadkomma besparingar i sin egen förvaltning?

I sammanhanget bör nämnas att man genom försäljning naturligtvis förlorar rådighet som fastighetsägare för de fast-igheter man väljer att avyttra. Med det sagt behåller man en rådighet som hyresgäst. Här upplever vi ibland att det saknas kunskap om vilka rättigheter det faktiskt medför, det så kall-ade indirekta besittningsskyddet. En fastighetsägare som vid nästa omförhandling kräver en oskälig hyra för att fastigheten är av sådan strategisk vikt att hyresgästen svårligen kan flytta, eller säger upp hyresgästen för avflyttning vid hyresavtalets slut, är skyldig att ersätta hyresgästen för den ekonomiska skada det innebär. Om huset ska rivas eller byggas om får hyresvärden dock anvisa en godtagbar ersättningslokal.

Innan marknaden etableras och en långsiktig hyresvärd valts ut måste också kommunen etablera en organisation för sina inhyrningar i den mån den inte redan finns på plats. Lokalstra-teger och liknande funktioner kompletteras med kompetens inom fastighetsekonomi, hyresjuridik, förhandling, etablering etcetera. Kompetens för detta finns allt som oftast inom orga-nisationen sedan tidigare, men strukturen bör ses över för att säkerställa välfungerande gränssnitt, incitament och fokus. Organisationen för inhyrning är av avgörande vikt för att det ska vara billigare att hyra än att äga. Både genom att vägleda de olika förvaltningarna i sina beställningar och genom att förhandla fram bästa möjliga villkor från hyresvärden.

Vår förhoppning är att allt fler offentliga aktörer analyserar sitt fastighetsinnehav, inklusive inhyrda lokaler, inför det investe-ringstryck som väntar. Den optimala lösningen är naturligtvis inte enkel att beräkna eller för den del samma för alla, men den slentrianmässiga sanningen om att det är billigare att äga än att hyra förtjänar att utmanas.

Transaktionsvolym samhällsfastigheter efter säljare

■ Privat – utvecklare■ Privat – specialiserad■ Privat■ O�entlig■ Egenanvändare

Mkr

0

4 000

8 000

12 000

16 000

2012 2015 2016 2018Q1

2013 2014 2017


Läget för de svenska kommunerna innehåller en rad stora utmaningar – demografin förändras, efterfrågan ökar på en rad välfärdstjänster och det råder stor brist på arbetskraft. Samtidigt som det byggs mycket, men inte tillräckligt.

Cathrine Holgersson från Gavlegårdarna i Gävle, Terje Johansson från MKB i Malmö och Unni Sollbe från Stena Fastigheter Malmö uttalar sig i öppna samtal om dessa frågor som vi kan dra nyttiga lärdomar av.

Utmaningar nu och framöverBostadsmarknadens aktörer har en viktig funktion på mark-naden för att skapa en socialt hållbar stad. Det kan innebära att anpassa och öka nyproduktionstakten men också att för-valtningen fungerar och håller en god kvalitet. Dessutom ska nyproduktionen vara yt- och kostnadseffektiv. ”Risken är att högt tempo just nu leder till ett överskott och att det byggs vad och var som helst” säger Cathrine Holgersson, Gavlegårdarna.

En av vår tids största samhällsutmaningar är integrations-frågan. Integrationsfrågan är viktig för att skapa den soci-alt hållbara staden men där har de traditionella projekten visat sig vara otillräckliga, kostsamma och med tveksamma resultat. Terje Johansson på MKB och ordförande i SABO:s integrationsråd menar att om man inte gör något kommer det att ha ett högt pris. ”Det krävs agerande kring de struk-turella frågorna – allmännyttan kan inte göra allt. Politiker och fastighetsägare behöver pröva åtgärder som kan öppna upp den reguljära hyresmarknaden. Samtidigt behöver den svarta bostadsmarknaden stängas.”

Att skapa miljöer med olika boendeformer, skolor, närservice och en miljömässig kvalitet i produktionen kommer vara en väg till framgång. Allmännyttan kommer troligen att vara en av de drivande aktörerna men samverkan krävs med andra aktörer.

Den pågående digitaliseringen påverkar hela samhället och fastighetsbolagen är inget undantag. I bolagen kan man se digitaliseringens betydelse såväl internt som externt; internt påverkas arbetssätt och verksamhetsutveckling, externt påverkas affärsutvecklingen i både kundmötet och kund-gränssnittet. ”Vi är inne i ett skede där utvecklingen går fortare än man tror. Bostäder och lokaler är en ”gammal” produkt som kommer utvecklas och förändras. Det är viktigt att vi är lyhörda och vågar ändra oss efter vägen” framhåller Unni Sollbe på Stena Fastigheter.

Fastighetsbolagen anses generellt vara förhållandevis kon-servativa, men exempel på nytänkande och lyckad affärs-utveckling kan ses på olika håll i landet. Unni Sollbe menar att branschen är fast i sina affärsmodeller. ”Det krävs en tempohöjning i branschen och att vi blir djärvare.” En ständig utblick, omvärldsbevakning och proaktiv affärsutveckling kommer sannolikt att vara avgörande framgångsfaktorer.

SamverkanDe lokala förutsättningarna varierar stort över landet och därför är den lokala samverkan viktig. Allt fler privata aktörer ser betydelsen av att långsiktigt bidra till den lokala bostads-marknaden för att skapa värden på längre sikt. Terje Johans-son lyfter fram privata fastighetsägare såsom Balder, Victoria Park och Heimstaden och projektet Culture Casbah som exempel på detta i Malmö, där flera privata aktörer samverkar för att lyfta ett område och utveckla staden. Kombinationen av dessa intressen kan vara en framgångsfaktor för att lyfta hela stadsdelar och förbättra många människors vardag och boendemiljö. ”Ingen kan lösa allt – men tillsammans kan man lösa mycket” som Terje Johansson uttrycker det.

De människor som vi regelbundet träffar har det strategiska och operativa ansvaret för att arbeta med och hantera de frågor som inte alltid genererar braskande rubriker, men som är grundläggande och nödvändiga för ett framgångsrikt fastighetsbolag. Vi har talat med tre framgångsrika VD:ar om hur de hanterar sitt uppdrag, men också om interna framgångs-faktorer som ledarskap och hur man attraherar och behåller medarbetare.

Branschens framtidsfrågor och det personliga ledarskapets betydelse


Branschens framtidsfrågor och det personliga ledarskapets betydelse

I fastighetsbranschen finns oftast en långsiktighet där möj-ligheterna att under längre tid bidra till och påverka det omgivande samhället är större än i många andra branscher. Fastighetsbranschen är därmed en viktig aktör i samhällsut-vecklingen inte minst i samverkan med andra aktörer. ”När man är verksam i en stad är man sällan ensam i det arbete man gör” säger Unni Sollbe. ”Vi samarbetar med andra fastig-hetsägare där vi finns, till exempel om att skapa sommarjobb för ungdomar i våra områden.” Därmed finns en möjlighet att bidra inte bara till den fysiska miljön utan också till den sociala hållbarheten.

Ledarskap och medarbetare Gemensamt för de tre VD:arna är att samtliga betonar kom-binationen av tydlighet och frihet. Det ska råda tydlighet och samsyn kring nuläge, värderingar och vision och samtidigt frihet för den enskilde medarbetaren med engagemang och delaktighet avseende det operativa arbetet. Det är viktigt att bolagen inte uppfattas som långsamma och introverta. Dessutom uppstår ett ökat intresse för att söka sig till en modern arbetsplats – förnyelse föds och kommer automatiskt med nya unga medarbetare som förmedlar nya intryck och perspektiv. ”Vi är ett modernt bolag som HBTQ-certifierats 2017” är ett exempel som Terje Johansson lyfter fram.

Gemensamt för de tre bolagen är också att ledarskapet och verksamheten bidrar till att skapa en attraktiv arbetsplats med nöjda medarbetare. ”Att skapa arbetsglädje och sam-manhang där den anställde blir sedd, har kul och får energi är grunden till oerhört mycket” säger Unni Sollbe. Nöjda medarbetare bidrar också till låg personalomsättning. ”En del av förklaringen är att bolaget har en tydlig vision och har tydliga värderingar som präglar det dagliga arbetet” berättar Cathrine Holgersson.

Kompetensförsörjning i branschen är en viktig fråga nu och framöver. Dels för att det redan idag kan vara svårt att attra-hera medarbetare och dels för att åldersstrukturen kommer att göra rekryteringsbehoven större framöver. Det är därför viktigt att som arbetsgivare utveckla det som brukar kallas sitt arbetsgivarvarumärke. Ett sätt att göra detta är att synas och ”komma upp på radarn” för potentiella kandidater. ”Vi måste synliggöra det vi gör och att vi finns – bli en tänkbar arbetsgivare” berättar Unni Sollbe.

AvslutningsvisI retrospektiv – Vilka utmaningar präglade branschen för fem år sedan? – är det inte en överdrift att påstå att utmaningarna då och nu har en helt annorlunda karaktär. Ett fungerande samhälle förutsätter ett arbete och en bostad. Parollen en god bostad åt alla, gäller likväl idag som när den grundades under folkhemsrörelsen. Karaktären på utmaningen har dock skiftat över årtiondena och idag ligger den största utmaningen i att skapa en bostadsmarknad som inte stänger ute eller segre-gerar och som till sin natur låter sig nyttjas mer effektivt. Bostadsbolagens ansvar, roll och bidrag är kanske idag mer efterfrågade än någonsin. Kraven på nya kompetenser i kom-bination med branschens åldersstruktur, samtidigt som det råder en arbetskraftsbrist, är en tuff utmaning. Det kommer inte räcka att enstaka bolag eller kommuner tar täten, bran-schens aktörer som helhet måste ställa upp. De tre intervjuade VD:arna har gett en rad goda exempel på vilka utmaningar som ligger framför oss men också pekat på goda initiativ som genomförs. Låt dessa inspirera så att fler ställer upp och bidrar till den utveckling och förändring som allt fler efterfrågar.

AB Gavlegårdarna

Antal lägenheter 14 456

Antal lokaler 1 158

Antal anställda 186

Nettoomsättning, mkr 1 078

Marknadsvärde fastgheter, mdkr ca 8,8

MKB Fastighets AB


Antal lokaler 1 026

Antal anställda 302

Nettoomsättning, mkr 1 998


Stena Fastigheter Malmö AB


Antal lokaler 1 000

Antal anställda 73

Nettoomsättning, mkr 796



Följande tre exempel har helt olika förutsättningar och utgångslägen. Det första är en konsekvens av byggandet av en höghastighetsjärnväg som möjliggör en omvandling av en stadsdel. Det andra är ett socialt lyft av centrumområden genom samverkan mellan flera olika aktörer, såväl privata som offentliga. Det tredje är att strategiskt och verksamhetsmäs-sigt förändra och förnya ett allmännyttigt bostadsbolag. Tre goda och inspirerande exempel som illustrerar några av de utmaningar som flertalet kommuner står inför.

Tillväxt i Södra Butängen, NorrköpingI Norrköping genomförs ett stort stadsutvecklingsprojekt i samverkan mellan stat, kommun och privata aktörer. Ett nytt resecentrum, byggnation av Ostlänken (höghastighetsjärn-väg) och nya stadskvarter för både bostäder och verksamheter i Butängen ska möjliggöras. Med det nya resecentrumet som hjärta kommer Butängen att fyllas med nytt liv. Området som idag präglas av handel och småindustri kommer att förvandlas till en modern, levande innerstadsdel med både bostäder och kommersiella verksamheter. Närheten till resecentrum, och därmed även Stockholm, gör stadsdelen till en attraktiv plats att bo och verka på. Här kommer det att skapas plats för minst 6 000 boende och 6 000 arbetsplatser.

En förutsättning för att kunna genomföra detta stadsutveck-lingsprojekt är en omflyttning av cirka 200 verksamheter som befinner sig i området idag. Projekt ”Ometablering av verksamheter i Södra Butängen” har som syfte att tillsam-mans med marknadens aktörer, både kommunala och privata, flytta dessa verksamheter från Södra Butängen till nya lägen inom Norrköpings kommun.

Kommunen bidrar med ett proaktivt matchningsarbete genom Näringslivskontoret i syfte att hitta nya lokaler hos marknadens befintliga fastighetsägare för de verksamheter som behöver flytta. En framgångsfaktor är att kommunen investerar resurser i form av tid och dedikerade personella resurser som arbetar fokuserat med omlokaliseringen. I sam-band med detta matchningsarbete har också nya investerare identifierats som kan bygga ändamålsenliga lokaler i rätt läge. Befintliga industriområden har inventerats för att möjliggöra förtätning av mark som är upplåten till lättare industri. Genom ett aktivt arbete i samverkan med marknadens aktörer avse-ende tillgång till lokaler och mark hjälper kommunen på så sätt verksamheter till tillväxt inom rätt lokal i rätt läge.

Ett socialt lyft i SundbybergSundbybergs stad identifierade ett behov av ett fysiskt och socialt lyft i tre separata ”centrumområden” i Sundbyberg. Inom stadsdelarna Hallonbergen, Rissne och Ör såg kom-munen stor potential i att utveckla centrumområdena och därmed åstadkomma mer levande, trygga stadsdelar. I syfte att åstadkomma detta beslutades att privata fastighetsak-törer skulle få möjlighet att förvärva strategiskt viktiga cen-trumfastigheter, under förutsättning att de kunde påvisa hur områdena skulle lyftas såväl fysiskt som socialt.

För att skapa förutsättningar för processen att lyckas utar-betade Sundbybergs stad ett kvalitetsprogram för respektive centrumområde som klargjorde de kravspecifikationer som intressenterna var tvungna att förhålla sig till i den kommande utvecklingen. Baserat på detta kvalitetsprogram ombads intressenterna att ta fram ett idékoncept för hur de önskade utveckla området. Utifrån det vinnande idékonceptet i res-pektive centrumområde kommer staden i nästa skede att ta fram detaljplaner som möjliggör för utvecklingen. De aktuella

”Det var den allra bästa av tider, och det var den allra värsta… Allt låg framför oss.” Så inleds Charles Dickens roman Två Städer. Romanen beskriver Paris och London under slutet av 1700-talet. De städer som beskrivs nedan – Norrköping, Sundbyberg och Umeå – står idag inför utmaningar som kräver ett resolut och underbyggt agerande från kommunens sida. Det kan handla om att skapa bättre förutsättningar för tillväxt, boenden i goda miljöer och genomförandet av nödvändiga investeringar.

Tre städer – tre situationer


Tre städer – tre situationer


fastigheterna förvärvades till marknadsvärde utifrån pågå-ende användning och köparna kommer efter lagakraftvunnen detaljplan att erlägga tilläggsköpeskilling för tillkommande byggrätter. Då både befintliga och framtida verksamhets-lokaler som förskolor, äldreboende etcetera omfattades av försäljningarna påverkades även stadens framtida lokalför-sörjning, något som hanterades parallellt i processen.

En av slutsatserna av arbetet i Sundbyberg är att de kom-plexa stadsutvecklingsprojekt som åtskilliga kommuner nu genomför, eller planerar att genomföra, ställer höga krav på god överblick av ett stort antal parametrar och dess kon-sekvenser, vilka alla måste beaktas och hanteras för att en kommuns långsiktiga utveckling ska kunna genomföras effek-tivt. Processen är oss veterligen den första i sitt slag och är ett mycket spännande exempel på hur en kommun kan dra fördelar av initiativrikedomen och genomförandekraften hos landets bästa privata fastighetsaktörer och samtidigt säkra upp att stadsdelarna utvecklas på ett sätt som staden och dess medborgare står bakom. Det är ännu för tidigt att kon-statera huruvida initiativet varit lyckosamt, men utifrån de vinnande idékoncepten och de bolag som engagerat sig ser det mycket lovande ut för de tre stadsdelarna.

Rustad för framtiden i UmeåDet kommunala bostadsbolaget i Umeå – Bostaden i Umeå AB – stod inför flera strategiska utmaningar varav ett omfat-tande behov av underhåll och höga förväntningar på nypro-duktion var några av de viktigaste. Bolaget hade under 2016 tillsatt en ny VD och man ville därför ta ett nytt grepp för att utveckla en ny strategisk plan och organisation för att stå bättre rustat för framtiden och hanteringen av de viktiga utmaningarna.

Ett omfattande arbete för att kunna hantera detta har genom-förts. Inledningsvis genomfördes en oberoende nulägeskart-läggning där bland annat en marknadsanalys var en viktig del för att bedöma fastighetsmarknaden och marknadsförutsätt-ningarna såväl i Umeå som på nationell nivå. Även en intern nulägesanalys genomfördes i syfte att identifiera bolagets nuvarande position och organisatoriska utmaningar.

Behovet av underhåll och nyproduktion innebär stora inves-teringar. För kunna bedöma och analysera investeringarnas

påverkan på bolagets framtida finansiella stabilitet och lön-samhet genomfördes också scenarioanalyser där olika åtgär-der inkluderades i en finansiell flerårsplan och olika framtida nyckeltal beräknades givet de olika scenariona.

För att ytterligare förbättra bolagets förutsättningar att uppnå önskad framtida position genomfördes även en organisations-översyn parallellt för att identifiera behov av, och utarbeta förslag till, organisationsförändringar som i ett nästa skede också genomfördes.

En av slutsatserna av projektet är att en ordentlig genomlys-ning av verksamheten baserat på de identifierade och priorite-rade utmaningarna – i det här fallet omfattande underhåll och nyproduktion – och att utifrån nulägesanalysen genomföra nödvändiga förändringar är framgångsfaktorer för att kunna möta stora utmaningar och stå bättre rustad för framtiden.

Våra reflektionerGemensamt för ovanstående tre kommuner är att de har genomfört nödvändiga åtgärder för att hantera olika aspekter av social hållbarhet där förutsättningar för tillväxt skapas genom infrastruktur och boendemiljöer med livskvalitet.

Många kommuner i landet har en utmaning i att över huvud taget få upp de viktigaste frågorna på agendan och att kunna prioritera bland dessa. Nästa svårighet är att frigöra de resurser och kompetenser som krävs för att kunna hantera de prioriterade frågorna. Ofta fyller de operativa frågorna det dagliga arbetet vilket gör att omprioriteringar för långsiktighet är nödvändigt.

Vår erfarenhet av de exempel som har lyfts fram ovan är att respektive kommun inte bara identifierat och prioriterat de utmaningar de ställts inför, de har dessutom vågat göra de nödvändiga strategiska investeringarna som krävs för att hantera dem. Det innebär att de har tagit ett strategiskt grepp genom att investera inte endast finansiellt utan också tid och resurser för att göra rätt prioriteringar och arbeta långsiktigt. Den strategiska investeringen innebär också att man har givit organisationen det nödvändiga mandatet för att fram-gångsrikt kunna hantera utmaningarna på ett strukturerat och systematiskt sätt. Mot bakgrund av vår erfarenhet är vi övertygade om att beskriven handlingskraft kan lösa många andra aktörers befintliga och framtida utmaningar.


StockholmDet råder en fortsatt god efterfrågan på moderna, yteffektiva kontor i attraktiva lägen där vinnarna är de mest centrala lägena i Stockholms innerstad samt kommunikations-täta områden belägna strax utanför Stockholms centrala delar. För bostäder noteras en klart mer försiktig utveckling, särskilt vad gäller nyproduktion av bostadsrätter inom de högre prissegmenten. Flera projekt har senarelagts, omställts till hyresrätter eller till och med avbrutits.

BostadsfastigheterUnder 2017 var både efterfrågan och betalningsviljan mycket stor för bostadsmark och det noterades historiskt höga anbudsnivåer vid markanvisningstävlingarna. Försäljningen av nyproduktion har emellertid nu minskat betydligt till följd av utvecklingen på privatbostadsmarknaden, där bland annat en svag tro på marknaden och hårdare krav vid kreditgivning har minskat efterfrågan. Vid nyproduktion uppförs vanligen en relativt likartad bebyggelse som riktar sig mot en begränsad grupp av köpare. Utbudet av bostäder finns, men inte nöd-vändigtvis det som kunderna efterfrågar eller kan finansiera. Det leder alltså till ett mer eller mindre stort överskott av en viss kategori av bostäder, något som blir särskilt tydligt inom vissa geografiska delmarknader där det på kort tid uppförts en omfattande nyproduktion. Vad gäller bostadsrätter har flera byggherrar nu tvingats sänka de initialt begärda priserna och det finns exempel på planerade bostadsrättsprojekt som omvandlats till hyresrätter. För att få igång försäljningstakten av nyproduktion igen erbjuder flera byggherrar olika rabatter eller trygghetspaket mot framtida prisfall mellan avtalstid-punkt och tillträde, vilket alltså indikerar att även byggher-rarna tror på en svag marknad framöver.

Den avsvalnade bostadsmarknaden har även påverkat mark-anvisningar i centralt belägna stadsdelar. Under våren 2017 vann Abacus och Järntorget en markanvisningstävling i Hagastaden för att uppföra 150 bostäder vardera. Prisnivån låg då på 39 400 respektive 37 000 kr/kvm BTA. Ett år senare lämnade de tillbaka den anvisade marken som en följd av det förändrade marknadsläget. Den avvaktande för-hållningen rörande uppförandet av nya bostäder återspeglas även bland annat i Norra Djurgårdsstaden, där Oscar Proper-ties har skjutit upp byggstart för ett projekt innefattande 46 bostadsrätter.

Kommersiella hyresfastigheterEn trend som uppmärksammats på senare år är att hyres-gäster som efterfrågar kontor önskar mer flexibilitet i utform-ningen av hyresavtal i form av bland annat kortare kontrakts-längder. En följd av detta är att tidshorisonten minskar för hyresgästerna såväl som för fastighetsägarna, vilket innebär en kortare framförhållning när det gäller tecknande av nya hyresavtal. Att bygga på spekulation, som tidigare inte var särskilt vanligt förekommande när det gäller kontorssegmen-tet, har idag blivit allt mer frekvent. Ett exempel på bygg-nation med inslag av spekulation är Skanskas investering i kontorsbyggnaden Sthlm 04 i Hammarby Sjöstad. Bolaget har tidigare uppfört kontorshusen Sthlm Seaside och Sthlm 03, vilka båda såldes fullt uthyrda till Vasakronan respektive Aberdeen. Nu är det fjärde kontorshuset under uppförande inom samma område. Investeringen uppgår till cirka 560 mkr och den färdiga byggnaden kommer att omfatta cirka 12 000 kvadratmeter fördelat på åtta våningar.

I takt med att Stockholm växer och infrastrukturen byggs ut blir områden som tidigare upplevdes som avlägsna mer lättillgängliga och därmed mer attraktiva ur ett investerings-perspektiv. Vid byggandet av Förbifart Stockholm kommer ett antal områden och stadsdelar invid på- och avfarter att få betydligt förbättrad tillgänglighet, något som då får positiva följdeffekter på fastighetsmarknaden. Ett exempel på ett område som i dag uppfattas som tämligen avlägset är Vinsta företagsområde, men med direkt anslutning till Förbifart Stockholm väntas området utgöra ett attraktivt läge för bland annat detaljhandel.

Transaktionsaktiviteten på fastighetsmarknaden i Stock-holmsregionen avseende kontorsfastigheter har varit normal hittills under året. Vakansgraden i de mest centrala delarna är rekordlåg och bedöms ligga kring 2 – 3 procent. Hyresnivåerna har nått nya rekordnivåer och ligger i normalfallet i huvudsak strax över 7 500 kr/kvm.


Kontor Hyra, kr/kvm Direktavkastning, %

AA-läge 4 900 – 6 800 3,50 – 4,25

A-läge 3 300 – 5 900 3,50 – 5,00

B-läge 2 300 – 3 800 4,25 – 6,00

C-läge 1 200 – 2 700 4,75 – 7,50

Butiker Hyra, kr/kvm Direktavkastning, %

AA-läge 2 400 – 18 400 3,75 – 5,75

A-läge 1 900 – 8 400 4,00 – 5,00

B-läge 1 300 – 4 900 5,00 – 6,50

C-läge 900 – 2 200 6,00 – 7,50

Industri Hyra, kr/kvm Direktavkastning, %

A-läge 900 – 1 500 5,50 – 7,75

B-läge 750 – 1 000 6,00 – 7,75

C-läge 700 – 1 000 6,25 – 8,00

Bostäder Hyra, kr/kvm Direktavkastning, %

AA-läge 1 425 – 2 500 1,00 – 3,50

A-läge 1 250 – 2 400 1,00 – 3,50

B-läge 1 125 – 1 775 2,25 – 4,25

C-läge 1 100 – 1 750 3,25 – 4,75

I fokusTrots en ökad nyproduktionstakt är bostadsbristen i Stock-holm påtaglig och bostadsmarknaden har blivit alltmer otillgänglig för grupper med svag ekonomisk ställning. Att säkerställa goda förutsättningar för resurssvaga hushåll att efterfråga lämpliga bostäder samtidigt som boendesegre-gationen ska minska är därför prioriterade mål för staden.

Flera förslag till åtgärder har tagits fram i syfte att skapa en socialt hållbar bostadsmarknad. Bland annat ska staden stimulera innovationskraft för ett rationellt byggande som ska hålla nere bygg- och boendekostnaderna och på så sätt möjliggöra för grupper med svag ställning att efterfråga nyproducerade bostäder i hela staden.

Cirka 70 procent av nyproduktionen av bostäder i Stockholm planeras på mark som staden äger vilket till exempel ger möjlighet att direktanvisa mark till aktörer som prioriterar svagare målgrupper eller att i markanvisningarna ställa krav på rimlig hyresnivå.

Ytterligare en möjlighet är att utveckla projektet ”Stockholms-husen”, ett samarbete mellan Stockholms stad och de olika allmännyttiga bostadsbolagen i syfte att pressa kostnader och minska tiden för nyproduktion. Målet är att uppnå 3 500 – 5 000 byggstartade hyresbostäder fram till 2020. I dagsläget är fyra byggföretag kontrakterade och ett tjugotal projekt är i planeringsstadiet, bland annat i Rågsved och i Kärrtorp.

Marknadsdata juni

Kommunfakta

Förändring under Genomsnittlig årlig 2008 2018 perioden, % förändring, %

Folkmängd, antal 810 120 952 058 18 1,6

Medelpriser småhus, tkr 4 100 7 100 73 5,6

Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 39 000 70 400 81 6,1

Medelinkomst, tkr 285,3 352,7** 24 2,7

Omsättning per capita, tkr 1 327,3 1 415,8* 7 0,7

Arbetslöshet, % 4,2 6,0* 1,8*** –

Låneskuld, kr/capita 28 741 55 852** 94 8,7

Kontorshyror, kr/kvm 4 300 6 400 49 4,1* Avser 2017 års siffror ** Avser 2016 års siffror *** Förändringen avser procentenheter

Svefa Fastighetsindex

2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 88 89 92 91

Placering 1 1 1 1


GöteborgFastighetsmarknaden i Göteborg är fortsatt stark inom i stort sett samtliga segment. Kontorsmarknaden är kanske det segment som utvecklats starkast med ett flertal stora transaktioner under det senaste året. Den kommersiella hyresmarknaden är också mycket stark med historiskt låga vakanser och god hyresutveckling. Den stora motorn i staden är Volvo Cars som för närvarande går mycket starkt, något som givetvis också är positivt för fastighetsmarknaden.

BostadsfastigheterMarknaden för flerbostadshus är fortsatt god och i Göte-borg råder det sedan länge bostadsbrist. Även om nypro-duktionstakten har ökat under senare tid har det inte varit tillräckligt för att utjämna det tidigare underskottet. Under 2017 uppfördes 2 000 bostäder i Göteborg vilket faktiskt är lägre än i Malmö och även lägre än under 2016. Antalet påbör-jade bostäder har dock ökat och i Q1 2018 pågick nybyggnation av drygt 6 200 bostäder, vilket kan jämföras med drygt 3 600 påbörjade bostäder under hela 2016.

På privatbostadsmarknaden har prisuppgången stannat av och det noterades, likt stora delar av övriga landet, en ned-gång främst under senhösten 2017. Priserna bedöms nu ha stabiliserats. Turbulensen på privatbostadsmarknaden är emellertid något som även påverkat bostadsmarknaden i stort, och som fortsatt bedöms påverka marknaden, till exem-pel genom neddragning av projektaktiviteten.

Transaktionsaktiviteten i Göteborg är förhållandevis god, men försäljningar av större hyresfastigheter eller portföljer lyser med sin frånvaro. Efterfrågan är hög, men få vill sälja. När det gäller mindre hyresfastigheter har köpare till över-vägande del varit bostadsrättsföreningar eller lokala aktörer. Det ringa utbudet har inneburit en fortsatt press nedåt på direktavkastningskraven under 2017, men marknaden bedöms ha stabiliserats under inledningen av 2018. Ett exempel på en typisk bostadsaffär är försäljningen i mars av fastigheten Masthugget 7:17. Fastigheten omfattar 1 076 kvadratmeter fördelat på 19 bostadslägenheter och en mindre lokal. Köpa-ren var en nybildad bostadsrättsförening och säljare var en privatperson. Köpeskillingen uppgick till 48 mkr, motsva-rande cirka 44 500 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 1,7 procent vilket bedöms vara en förhållandevis normal nivå för den här typen av affär.

Kommersiella hyresfastigheterDen kommersiella fastighetsmarknaden i Göteborg är stark. Kontorsmarknaden är det segment som uppvisat starkast utveckling senare tid. I december 2017 förvärvade Folksam en portfölj innehållande fem fastigheter, omfattande cirka 36 100 kvadratmeter kontor samt garage, i Gårda och Stam-pen. Säljare var Stena Fastigheter. Affären genomfördes till ett underliggande fastighetsvärde av 1 630 mkr. Byggnaderna i portföljen är främst uppförda under 1980- och 1990-talet med undantag för ”Gröna Skrapan” som är uppförd 2010. Priset motsvarar cirka 45 000 kr/kvm och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till strax under 4,5 procent vilket är en ny nivå för Gårda.

En annan intressant affär inom kontorssegmentet är Skan-skas försäljning i februari av fastigheterna Kallebäck 2:7, 2:9 och 2:11 längs Almedalsvägen i Kallebäck. Köpare var Kungsleden. Affären grundas på ett underliggande fast-ighetsvärde om cirka 1 mdkr. Portföljen omfattar cirka 18 200 kvadratmeter kontor och 11 600 kvadratmeter garage. Största hyresgäst är Försäkringskassan som under hösten kommer att lämna sina lokaler i Nordstan, Gamlestan och delar av Gårda. Övriga hyresgäster är bland annat ÅF och Handelsbanken. Genomsnittlig återstående hyreslöptid är 5,8 år. En byggnad färdigställdes 2016 och den andra är under uppförande. Direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till ner mot 4,5 procent. Intressant är att jämföra denna affär med Skanskas tidigare försäljning av grannfastigheten, inrymmande hyresgästen ÅF, till Pareto i slutet av 2014. Direktavkastningen för denna affär bedöms ha landat på cirka 5,75 procent. Dessa båda transaktioner är ett bra exempel på hur utvecklingen varit på investerarmarknaden för nyproducerade kontor, men även på hyresmarknaden, där yteffektiva och nyproducerade lokaler i relativt sekundära lägen konkurrerar med äldre lokaler i centrum.


I fokusSocialt blandat boende, det är vad Göteborgs stad kallar sitt försök att skapa inkluderande bostadsområden. För att främja låginkomsttagares möjlighet till bättre boende satsas nu på differentierade hyresnivåer inom samma flerbostadshus.

I Göteborgs markanvisningspolicy är det fastställt att nya bostäder ska främja mångfald genom att variera upplåtelse- form och prissättning. Tanken är emellertid att ett hus ska ge lika mycket inkomster även med detta upplägg. För vissa lägenheter utgår en hyra som är lägre än bruksvärdeshy-ran, medan andra lägenheter åsätts en hyra som är högre än denna. Ett projekt med krav på socialt blandat boende finns i Frihamnen. 50 procent av bostäderna ska upplåtas

med hyresrätt och hälften av alla hyresrätter ska vara ”eko-nomiskt tillgängliga”, vilket innebär en hyra mellan 1 000 – 1 400 kr/kvm. Bostäderna beläggs med ett inkomsttak och reserveras i vissa fall för sociala eller medicinska skäl.

Regleringen kan ske på två sätt. Antingen knyts specifika bostäder till kraven eller så läggs ansvaret över på fastig-hetsägaren som då ska se till att kvoten uppfylls. Det nya kravet sätter press på byggherrarna som måste visa att de kan tillgodose ett socialt blandat boende. En god tanke, men inte utan följdproblem. För vem ska kontrollera att hyresgästen inte efter en tid överstiger inkomstkravet och då inte längre har rätt att bo kvar till den låga hyran?


AA-läge 2 000 – 3 300 4,00 – 5,25

A-läge 1 700 – 2 800 4,25 – 5,50

B-läge 1 300 – 2 300 5,00 – 6,00

C-läge 1 000 – 1 700 6,00 – 8,00


AA-läge 3 500 – 12 000 4,00 – 5,00

A-läge 1 500 – 7 500 4,25 – 6,25

B-läge 1 000 – 4 000 5,00 – 6,75

C-läge 700 – 1 500 6,25 – 7,50


A-läge 475 – 1 100 6,25 – 7,50

B-läge 475 – 1 000 6,50 – 7,50

C-läge 425 – 700 7,00 – 8,50


AA-läge 1 150 – 1 775 1,50 – 3,25

A-läge 1 050 – 1 750 2,00 – 3,50

B-läge 1 050 – 1 700 2,25 – 4,50

C-läge 1 000 – 1 450 3,50 – 5,25

Marknadsdata juni

Kommunfakta


Folkmängd, antal 500 197 565 496 13 1,2




Omsättning per capita, tkr 882,5 1 163,0* 32 3,1

Arbetslöshet, % 5,8 7,3* 1,6*** –

Låneskuld, kr/capita 91 706 90 419** –1 –0,2



2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 70 69 68 64

Placering 2 2 2 2


MalmöFastighetsmarknaden i Malmö bedöms som fortsatt stark med ett stort intresse från marknadens aktörer. På sikt pekar dock trenden på svagt stigande direktavkastningskrav, framförallt för bostadsfastigheter. En stor utmaning de kommande åren är att tillgodose bostadsbehovet för befolkningsgrupper med svag betalningsförmåga samtidigt som fastighetsmarknaden är på väg att försvagas. För kommersiella objekt bedöms det bli allt viktigare att profilera sig för att skapa en konkurrensfördel.

BostadsfastigheterMarknaden för bostäder i Malmö bedöms även det kommande året vara fortsatt stark. Bostadsfastigheter utgör attraktiva investeringsobjekt. Detta gäller även för objekt utanför A- och B-lägen, som miljonprogramsfastigheter. Direktavkastnings-kraven har under flera år uppvisat en stadigvarande positiv trend, inom i princip samtliga Malmös delmarknader. Denna trend bedöms nu emellertid ha planat ut. Efterfrågan under 2018 bedöms vara fortsatt stark, men potentialen för fortsatt sjunkande direktavkastningskrav bedöms som begränsad. Någon betydande risk för stigande direktavkastningskrav under de kommande månaderna bedöms emellertid inte heller finnas.

Den långvariga bostadsbristen i Malmö, där befolkningstill-växten inte motsvarats av tillräcklig nyproduktion, har resul-terat i hög efterfrågan och låga vakanser. Trots det ökande bostadsbyggandet är det fortfarande många grupper som inte kan ta sig in på bostadsmarknaden då den genomsnitt-liga betalningsförmågan är relativt låg. Malmö, och Sverige i stort, står inför flera utmaningar de kommande åren för att försöka bibehålla den höga byggtakten och bygga bostäder anpassade för alla samhällsgrupper. Till dessa hör den eko-nomiska konjunkturen och utbudet av tillräcklig arbetskraft och kompetens i byggbranschen.

Utmärkande för Malmös stadsplanering är de olika förtät-ningsprojekt som syftar till att binda samma stadens alla delar och bidra till en attraktiv och hållbar stad. Ett antal utvecklingsområden har identifierats av Malmö stad vilka kommer att ges fortsatt fokus och prioriteras i planeringen under kommande år. Till de stora förtätningsområdena hör Västra Hamnen och Varvsstaden (cirka 4 500 bostäder), Hyllie – Holma – Kroksbäck (cirka 10 000 bostäder), Nyhamnen (cirka 6 000 bostäder), Kirseberg – Östervärn (cirka 4 200 bostäder), Rosengård - Amiralsstaden (cirka 2 000 bostäder) och Norra Sorgenfri (cirka 2 500 bostäder).

Kommersiella hyresfastigheterTransaktionsaktiviteten för kommersiella fastigheter har de senaste åren varit relativt låg, men ett antal intressanta trans-aktioner har noterats, som Skanskas försäljning under våren av Tyfonen 1 (”Studio”) till Kungsleden. Såväl inom CBD som i Hyllie har det noterats rekordlåga direktavkastningskrav, och rekordhöga priser, för nyproducerade kontorsfastigheter och intresset för investeringar i kommersiella fastigheter i Malmö är fortsatt stort.

Prognosen för det kommande året är i huvudsak stabila direktavkastningskrav, åtminstone i CBD och A-läge. Mark-naden bedöms dock bli allt mer polariserad i takt med att ytterligare nyproduktion tillförs beståndet. Området kring Centralstationen och Universitetsholmen (CBD) samt Hyllie är de områden som just nu upplever starkast efterfrågan. Hyllie har på kort tid ”tagit över” från Västra Hamnen och innerstaden som det främsta A-läget i Malmö.

Projektaktiviteten är fortsatt hög, en situation som väntas hålla i sig under de kommande åren. Konkurrensen om de stora hyresgästerna är betydande, särskilt i Hyllie. Trots detta finns det viss risk för att pågående/planerad nyproduktion medför ett större lokaltillskott än vad som kommer att efter-frågas med högre vakanser till följd. Detta bedöms då främst drabba det äldre beståndet.

Sedan några år tillbaka byggs i princip endast miljöcertifie-rade kontorsprojekt. I Hyllie pågår även nybyggnation av den första hälsocertifierade byggnaden i Norden enligt ”WELL Building Standard”. Certifieringen väger in människors välbe-finnande i arbetslivet med höga krav på ventilation, värme, ljus och ljud och ska stimulera till en aktiv och hälsosam livsstil. Även i andra attraktiva lägen pågår byggnation av kontors-projekt med motsvarande hälsofokus. Trenden indikerar ett ökat fokus på hållbarhet och miljö, något som bedöms minska risken för framtida vakanser vid ett överutbud på marknaden.


I fokusMalmös kraftiga befolkningsökning ställer stora krav på en väl fungerande bostadsmarknad. Det handlar inte bara om att uppföra nya bostäder, utan mer om vad som byggs, och till vem. Det behöver finnas bostäder inom olika segment. I Malmö finns flera grupper som har svårt att hitta bostäder, som hushåll med låg betalningsförmåga och äldre i behov av vård och omsorg.

Under de kommande tio åren kommer Malmös äldre befolkning att öka med cirka 10 000 personer, och då främst inom ålder-skategorin 75 – 84 år. Detta ställer givetvis krav på nya vård- och äldreboenden, men alltfler äldre väljer att bo kvar i vanligt boende. Möjligheten att erhålla stöd och vård i hemmet ställer

krav på bostädernas utformning och behovet av trygghet och gemenskap ökar i framtidens bostäder för äldre. Genom att möjliggöra anpassade bostäder för äldre, som olika typer av seniorboende och trygghetsboende, kan dessutom flyttkedjor skapas vilket bidrar positivt till den övergripande samhällspla-neringen då det befintliga beståndet används mer effektivt.

Ett konkret exempel på hur Malmö stad arbetar med att trygga bostadsförsörjningen för olika grupper på bostadsmarknaden är en markanvisning i Hyllie där det ska uppföras ett blandat boende för äldre och studenter. Studenterna får en reducering av hyran för att hjälpa de äldre en viss tid per vecka.


AA-läge 2 200 – 3 000 4,25 – 4,75

A-läge 1 900 – 2 700 4,50 – 5,75

B-läge 1 200 – 2 300 5,50 – 7,00

C-läge 800 – 1 300 7,50 – 8,50


AA-läge 3 500 – 5 750 4,50 – 5,25

A-läge 3 000 – 4 500 4,75 – 5,50

B-läge 1 200 – 2 500 5,00 – 7,00

C-läge 700 – 1 300 7,25 – 8,50


A-läge 650 – 1 000 6,50 – 7,50

B-läge 500 – 800 7,50 – 8,50

C-läge 400 – 700 8,50 – 9,50


AA-läge 1 425 – 1 725 2,25 – 3,00

A-läge 1 425 – 1 725 2,75 – 4,25

B-läge 1 200 – 1 575 3,50 – 5,25

C-läge 1 200 – 1 575 4,75 – 5,75

Kommunfakta


Folkmängd, antal 286 535 334 987 17 1,6




Omsättning per capita, tkr 893,6 989,8* 11 1,1

Arbetslöshet, % 7,5 14,7* 7,2*** –




2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 59 61 63 48

Placering 5 4 4 9

Marknadsdata juni


UppsalaFastighetsmarknaden i Uppsala är stark inom samtliga segment. Vad gäller nybyggnation av bostäder får dock de senaste årens omfattande planarbete, med stora utvecklings- områden som följd, svårt att realiseras när efterfrågan minskar, åtminstone i den ursprung-ligen höga planerade utbyggnadstakten. Detta trots att det finns ett stort underliggande behov. Kontorsmarknaden har en fortsatt stark utveckling på hyresmarknaden och låga vakanser för framförallt moderna, centralt belägna lokaler.

BostadsfastigheterBehovet av bostäder bedöms vara fortsatt högt. Med hänsyn till den prognostiserade befolkningsökningen om 40 000 nya invånare fram till 2030 har kommunen räknat med att det måste uppföras cirka 20 000 bostäder under motsvarande period. Det innebär ett stort antal pågående exploaterings-områden och större utvecklingsområden runt om i staden och i kommunen som helhet. I stadsdelen Kungsängen planerar Besqab och Ikano Bostad att uppföra cirka 1 000 lägen- heter. Tillsammans med kommunen har de båda byggher-rarna tagit fram ett planförslag som kommer behandlas under samråd hösten 2018. I norra Uppsala och Börjetull planeras för en utveckling av cirka 1 500 bostäder i ett projekt delvis gemensamt mellan Uppsala kommun och Ihus. Byggandet kan starta tidigast 2020 och de första kvarteren kan vara klara för inflyttning 2021.

Den planerade utbyggnadstakten är positiv för Uppsala. Ett stort utbud av relativt likartad bebyggelse inom mindre delmarknader i kombination med en mer begränsad möjlig efterfrågan (på grund av ökade krav för kreditgivning och dylikt) bedöms emellertid dämpa planläggningen, eller i vart fall möjlig utbyggnadstakt, framöver. Det stora utbudet av detaljplanelagd mark, tillsammans med den svaga marknads-utveckling som noterats på senare tid, bedöms bidra till en lägre betalningsvilja för mark och byggrätter i Uppsala med omnejd. De många exploateringsprojekten i Uppsala kan till viss del ha negativ inverkan på varandra då de konkurrerar genom att rikta sig mot liknande målgrupper. En minskad framtidstro gällande utvecklingen på marknaden bidrar till osäkerhet vid tecknande av nyproduktion vilket har medfört att det blivit svårare att aktualisera många bostadsprojekt som därmed har senarelagts. Efterfrågan på småhusmark-naden och på nyproducerade småhusområden omkring cen-trala Uppsala är bättre i jämförelse, även om utvecklingen på bostadsmarknaden i stort påverkar.

Kommersiella hyresfastigheterUtvecklingen på den kommersiella fastighetsmarknaden i Uppsala är god. Uppsala har blivit allt mer intressant för investerare och under våren har två nya aktörer genom förvärv etablerat sig på marknaden. Bonnier Fastigheter, som tidigare huvudsakligen varit fokuserade på fastigheter i Stockholms-området, gjorde i maj sitt första förvärv i Uppsala. Det var fastigheterna Fålhagen 70:1 och Fålhagen 70:3, mer kända som Stationsgallerian vid Centralstationen, som förvärva-des av SPP. Fastigheterna omfattar ett kontorshus om cirka 12 700 kvadratmeter och ett garage, båda fullt uthyrda. Bon-nier Fastigheters målsättning är att fortsätta växa i Uppsala genom förvärv av citynära kontorsfastigheter.

Ytterligare en aktör som etablerat sig i Uppsala är Stadsrum Fastigheter genom förvärvet av gallerian Kvarnen. Fastigheten omfattar cirka 5 400 kvadratmeter samt drygt 250 p-platser. Säljare var ALM Equity och Andersson Company. Köpeskil-lingen uppgick till 136 mkr, motsvarande drygt 25 000 kr/kvm. Stadsrum Fastigheter äger sedan tidigare gallerior i sex andra medelstora svenska städer och etableringen i Uppsala passar därför väl in i bolagets investeringsstrategi.

Såväl investerings- som hyresmarknaden för kontor är fort-satt stark. Ur ett investeringsperspektiv återspeglas detta till exempel i Vasakronans projekt Magasin X som innebär uppförande av ett kontorshus invid Resecentrum i cen-trala Uppsala. Detaljplanen för projektet har nyligen vunnit laga kraft och byggnaden, som kommer att uppföras helt i trä, beräknas inrymma 11 000 kvadratmeter fördelat på sju våningar. I anslutning till centralstationen vid Främre Boländerna pågår en kommersiell utveckling från tidigare småindustri. Exempelvis bygger Castellum ett nytt kontor till NCC om cirka 1 900 kvadratmeter med planerad inflyttning vid årsskiftet 2018/2019.


I fokusVid årsskiftet uppgick Uppsalas befolkning till nästan 220 000 personer, och befolkningen väntas fortsätta växa. Mellan 2017 till 2021 beräknas antalet barn och ungdomar i åldrarna 0 – 18 år öka med cirka 4 600 personer, något som givetvis ställer stora krav på kommunen att säkerställa att det finns erforderliga lokaler för förskola och skola.

Kommunen planerar för att tillföra 1 700 förskoleplatser under perioden fram till 2021. Detta kommer att ske genom att uppföra 16 nya förskolor samt utöka verksamheten inom fyra befintliga förskolor. Utöver det beräknas även 300 förskole-platser tillföras i privat regi.

Med hänsyn till den demografiska utvecklingen ligger behovet inledningsvis på förskoleplatser, men framgent ställs grund-skolan inför samma behov. För att möta det ökade behovet kommer ett nettotillskott om 4 000 nya grundskoleplatser att ske i kommunal regi fram till 2021. Dessa platser kommer att tillföras dels genom uppförande av fyra helt nya skolor, dels genom renovering och tillbyggnation av befintliga skolor.

Det ökade trycket på förskole- och grundskoleplatser ställer höga krav vid planeringen av nya utvecklingsområden, särskilt inom områden med stor andel småhus. Det ställer också krav på att uppföra flexibla skollokaler där möjlighet att anpassa användningen medför att lokalerna nyttjas effektivt även då behoven ändras.


A-läge 1 400 – 2 900 4,75 – 5,75

B-läge 1 100 – 2 000 5,25 – 6,25

C-läge 750 – 1 150 5,75 – 7,00


A-läge 2 200 – 5 000 4,75 – 6,00

B-läge 800 – 3 600 5,25 – 7,00

C-läge 700 – 1 200 6,50 – 7,50


A-läge 800 – 1 200 6,00 – 7,25

B-läge 600 – 1 000 6,50 – 7,50

C-läge 500 – 900 7,00 – 8,00


A-läge 1 050 – 1 700 2,50 – 3,75

B-läge 1 050 – 1 500 2,75 – 4,50

C-läge 1 050 – 1 450 4,00 – 5,50

Marknadsdata juni

Kommunfakta


Folkmängd, antal 190 668 221 141 16 1,5



Medelinkomst, tkr 245 298,2** 22 2,5


Arbetslöshet, % 4,1 5,9* 1,8*** –




2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 68 67 66 58

Placering 3 3 3 3


LinköpingLinköping är en stark regionstad i mitten av Östergötland och en av Sveriges tillväxtorter. Kommunen är Sveriges femte största med cirka 160 000 invånare och har de senaste tio åren i genomsnitt ökat med cirka 1 700 invånare per år. Under 2016 och 2017 tog utveck-lingen verkligen fart med 2 800 nya invånare per år. Staden präglas av högteknologisk utveckling inom flyg, IT och miljö, men även av Universitetssjukhuset och Linköpings universitet. Efterfrågan på fastighetsmarknaden är fortsatt stor.

BostadsfastigheterNyproduktionen är historiskt hög med cirka 1 700 färdig-ställda bostäder under 2017. Byggtakten väntas vara fortsatt hög under kommande år. I samband med Ostlänken och Sve-rigeförhandlingen har Linköpings kommun förbundit sig att uppföra 15 300 bostäder mellan 2016 och 2035, motsvarande cirka 770 bostäder per år. Bland de stora bostadsprojekten under uppförande kan nämnas Övre Vasastaden, Brandsta-tionen i Tannefors (JM), kvarteret Eddan (Stångåstaden) samt fortsatt utbyggnad av Södra Ekkällan (Bonava).

Transaktionsaktiviteten har varit stabil under början av 2018 med transaktioner på samma höga nivåer som slutet av 2017. Flertalet bostadsrättsombildningar har även skett under första halvan av 2018. En försäljning av ett bostadsprojekt skedde under våren då Bonava meddelade att de avyttrat en fastighet i Södra Ekkällan till Bantorget Hyresbostäder, ett bolag som ägs av flertalet LO-förbund. Projektet omfattar 164 hyreslägenheter fördelat på fyra byggnader. Köpeskillingen uppgick till 311 mkr med en bedömd direktavkastning om cirka 4,2 procent.

I mitten av maj meddelade Heimstaden att de förvärvat ett bestånd om totalt 96 bostadslägenheter i Vallastaden. Port-följen såldes av en grupp privata investerare som utvecklat fastigheterna i samband med bomässan. Initial avkastning uppgår enligt Heimstaden till cirka 4,5 procent.

Byggrätter är, trots en något vikande bostadsrättsmarknad, fortsatt attraktiva. Under våren genomfördes en markan-visningstävling i Berga. Byggrätterna omfattade 375 lägen-heter fördelat på fem byggherrar som tillsammans tar ett stort ansvar genom planeringsprocessen. Byggrätter utanför centrala Linköping har också upplevt stor efterfrågan med många anbud och historiskt sett höga värden i bland annat Vikingstad, Sturefors och Linghem. Mönstret med ökade byggrättsvärden kan ses inom andra orter i Östergötland.

Kommersiella hyresfastigheterICA Fastigheter förvärvade under våren Ekholmen Centrum. Säljare var Agora, som endast ägt anläggningen sedan 2015. Ekholmen Centrum har cirka 12 800 kvadratmeter uthyr-bar area med hyresgäster som ICA, Systembolaget, Willys, Lindex, Apoteket samt offentlig service. Köpeskillingen upp-gick till 312 mkr, motsvarande cirka 25 000 kr/kvm. Direkt-avkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 6,0 procent.

Coop meddelade i april att de stänger sin Forum-butik i Tornby till sommaren. Tidigare har Coop även aviserat ned-läggning av en butik i Ingelsta i Norrköping. Tornby ses annars som en fortsatt stark kommersiell marknad. IKEA Centres Sverige, som äger såväl den aktuella fastigheten som grann-fastigheterna med bland annat IKEA-varuhus och gallerian i-Huset, har sedan flera år arbetat för en expansion av sin verksamhet i området. En ny detaljplan för området förväntas presenteras till hösten. En transaktion i Tornby skedde i slutet av april då Botrygg sålde handelsfastigheten Glaskulan 11 till en lokal aktör. Fastigheten inrymmer handelslokaler om cirka 3 500 kvadratmeter uppförda mot slutet av 90-talet. Priset uppgick till 51 mkr, motsvarande cirka 15 000 kr/kvm, vilket ses som en anmärkningsvärt hög nivå inom området. Direkt-avkastningen bedöms, beaktat marknadsmässiga parametrar, till låga 5,5 procent.

I Köpetorps industriområde har Catena förvärvat en stor lagerfastighet, Mappen 1, av Botrygg. Fastigheten ligger bredvid en av Catena ägd lagerfastighet. Fastigheten har en lokalarea om cirka 22 600 kvadratmeter med hyresgäster som Servistik och en padelhall. Inom fastigheten finns även outnyttjade byggrätter på idag obebyggd jordbruksmark om cirka 40 000 kvadratmeter tomtarea. Köpeskillingen uppgick till drygt 68 mkr, motsvarande drygt 3 000 kr/kvm och en bedömd marknadsmässig direktavkastning om cirka 8,0 procent.


I fokusUnder hösten 2017 anordnade Linköpings kommun ett bo- och samhällsexpo i Vallastaden. Bomässor brukar identifiera aktuella samhällsproblem och innovativa lösningar. Ett av vår tids samhällsproblem anses av många vara brist på mångfald i bostadsbyggandet där bostadstyper, upplåtelseformer och arkitektur blir segregerat.

Mångfald har varit ledande redan från detaljplaneringen och resulterat i cirka 40 byggherrar, från lokala aktörer till de stora nationella bolagen, samt en skiftande stadsbild. Mässan lockade cirka 75 000 besökare och reaktionerna var blandade. Att mångfald när det gäller prissättningen av hyreslägenheter uteblivit tyder på att denna bomässa, liksom många andra projekt och initiativ, inte lyckats tackla problemen med billiga

boenden. Stadsdelen har såklart även fått beröm, till exempel har den tekniska lösningen med ett kulvertsystem nominerats till Årets Bygge 2018.

Totalt har 1 000 bostäder uppförts. Att bomässan tillskapat ett stort antal bostäder med dess speciella karaktär, vad som beskrivs som ”åtta hektar åker och ett dike”, är ett gott betyg i sig. Förhoppningsvis har Vallastaden även påverkat den svenska bostadsdebatten, något som en bomässa bör göra.

Det externa läget har varit ett orosmoment, men såväl bostadsrättsmarknaden som investerarmarknaden har tagit emot projektet väl. Vallastaden är nu att betrakta som ett starkt B-läge, nästan ett svagt A-läge.


A-läge 1 300 – 2 200 5,25 – 5,75

B-läge 900 – 1 800 5,75 – 6,25

C-läge 600 – 1 300 6,00 – 7,00


A-läge 1 500 – 5 000 5,25 – 6,50

B-läge 1 000 – 2 500 5,50 – 7,00

C-läge 600 – 1 100 7,00 – 8,00


A-läge 400 – 800 6,50 – 7,50

B-läge 350 – 700 7,50 – 8,25

C-läge 300 – 600 7,50 – 8,50


A-läge 1 150 – 1 500 2,75 – 3,75

B-läge 1 150 – 1 400 3,00 – 4,25

C-läge 1 100 – 1 350 4,50 – 5,50

Marknadsdata juni

Kommunfakta


Folkmängd, antal 141 863 158 953 12 1,1





Arbetslöshet, % 5,8 6,1* 0,2*** –




2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 54 56 54 51

Placering 7 7 7 7


ÖrebroÖrebro växte rekordartat med 3 660 nya invånare under 2017 och är nu Sveriges sjätte största kommun. Bidragande orsaker till ökningen är ett universitet med prestige- utbildningar, universitetssjukhus, bra logistikläge och hög byggtakt av bostäder. Örebros folkmängd beräknas fortsätta växa med knappt 2 000 invånare per år vilket ställer krav på planberedskap och byggande. Ett flertal omvandlingsområden är aktuella för att utveckla stadsdelar för bostäder, skola, handel och kontor.

BostadsfastigheterAlltjämt är Örebro den kommun där det byggs flest bostäder sett till antalet invånare. Under 2017 färdigställdes drygt 2 000 bostäder inom kommunen. Med de senaste årens höga byggtakt har man kunnat tillgodose stora delar av bostadsbehovet med nyproduktion, men behovet av bostäder med lägre hyror kvarstår. Trots att nyproduktionen av bostadsrätter har ökat i Örebro under senare år utgörs beståndet till ovanligt hög andel av hyresrätter, närmare 80 procent mot normalt kring 60 procent i medelstora städer.

Inom segmentet nyproduktion börjar bostadsmarknaden se mättad ut. Bostadsbolagen har problem att hitta hyresgäster till nyproducerade hyresrätter och om nya projekt påbörjas i allt för hög omfattning riskerar bostäderna att stå tomma under längre tid. Priserna på bostadsrätter har sjunkit med närmare 15 procent från högstanivån i november 2016 och under det senaste året har prisnedgången varit cirka 5 procent i Örebro kommun. Förklaringen till detta är bland annat den höga nyproduktionstakten i kombination med införandet av amorteringskrav och lånetak. Inom vissa delmarknader har även spekulationsköp noterats där samma person förvärvat flera nyproducerade lägenheter i syfte att direkt sälja dessa vidare. Detta har i vissa fall skapat problem, med andrahands- uthyrning som följd.

Kommunen har god planberedskap. Det skapas och plane-ras för flera omvandlingsområden. Inom stadsdelen Södra Ladugårdsängen pågår byggnationer för fullt. Den första etappen inom området kommer att inrymma cirka 1 000 nya bostäder. Vid Svampen på norr pågår Husherren Fastig- heters stora projekt med cirka 540 hyresrätter, nybyggnad av förskola och butiker med mera. Projektet bedöms kunna vara färdigställt 2020. I Norra Ormesta byggs och planeras för en ny stadsdel med cirka 500 bostäder och i Sörbyängens sydöstra del mot Tybble finns planer för 600 nya bostäder med planerad byggstart 2020.

Kommersiella hyresfastigheterPå kontorsmarknaden har yteffektivisering varit en stark trend de senaste åren, men trots att det skett en hel del nyproduktion av kontor som lett till omflyttningar har det inte noterats någon synbar ökad vakansgrad.

BJC Group och Karaffen Förvaltnings AB färdigställde under 2017 cirka 5 500 kvadratmeter moderna kontor vid idrottsområdet Behrn Arena. Projektet Myoffice inom Gustavsvikområdet har nyligen färdigställts. Det är ett företagshotell med hög service- nivå där företagarna inte är hyresgäster i vanlig bemärkelse utan köper sina kontorsandelar och tjänster. Castellum uppför ett kontorsprojekt invid resecentrum vid Örebro central- station. Projektet, även kallat Citypassagen, omfattar 15 000 kvadratmeter och kommer att stå färdigt under 2019. Örebro kommun, Migrationsverket och Försäkringskassan har tecknat hyresavtal för kontorslokaler i den nya byggnaden. Det kommer även att bli en restaurang i markplan. Efterfrågan på moderna och flexibla kontorslokaler är fortsatt stark i Örebro.

I kvarteret Klockaregården, området i anslutning till Kon-serthuset, uppförs projektet Kulturkvarteret med fokus på upplevelser för barn och unga. Kulturkvarteret kommer att inrymma både Stadsbiblioteket och Kulturskolan. Invigning beräknas ske under 2020.

Örebroregionen har de senaste åren etablerat sig som ett av Sveriges starkaste logistikläge. Enligt branschtidningen Intelligent Logistik delar Örebro i år förstaplats med Göte-borg för första gången. Tillväxten vad gäller nya logistiketa-bleringar har varit betydande under senare år. Under 2018 väntas ytterligare drygt 70 000 kvadratmeter etableras. Örebros strategiska satsningar, de stora nyetableringarna av bland annat PostNords paketterminal och Lidls central-lager, etableringen av Green Cargos huvudkontor samt ett nytt logistikområde under utveckling i Törsjö stärker Örebros logistikläge ytterligare.


I fokusÖrebro växer, både till antalet människor och som nav för handel, logistik och företagande. Nya bostadsområden växer fram vilket starkt påverkar behovet av nya förskolor och skolor. Det finns dessutom ett stort behov av anpassning, renovering och ersättning av befintliga lokaler och tillfälliga byggnader som inte är ändamålsenliga för allmänna verksamheter. Under 2017 togs därför beslut om att bygga fem nya förskolor på olika platser i kommunen.

Antalet barn i åldern 6-15 år har ökat stadigt sedan 2011. Redan under 2019 väntas antalet barn vara 1 900 fler än vid utgången av 2015. Det medför givetvis att även grundskole-verksamheten ställs inför ökande resursbehov. De områden

där behovet av fler grundskoleplatser är som störst, utöver redan påbörjade objekt, är centrala Öster, Rosta/Haga, Heden/Mellringe, norra delen av Lillån samt södra Bettorp. I våras togs det första spadtaget för en ny grundskola i Södra Ladugårdsängen. Skolan kommer vara klar för inflyttning till höstterminen 2018. Nya grundskolor planeras även i Rosta och i området Heden vid Mellringe. Behov finns för att utveckla byggrätten för Eklundaskolan för att säkerställa framtida lokalbehov och friyta.

Örebros elevunderlag för gymnasieskolan ökade fram till 2008, men har därefter minskat fram till 2015. Kommunen ser därför inget ökat resursbehov inom den närmaste tiden.


A-läge 1 200 – 2 100 5,25 – 6,25

B-läge 900 – 1 500 5,50 – 6,50

C-läge 800 – 1 200 6,00 – 7,00


A-läge 1 500 – 4 500 5,00 – 6,00

B-läge 900 – 1 900 5,75 – 7,00

C-läge 700 – 1 100 6,50 – 7,50


A-läge 600 – 1 000 6,25 – 7,25

B-läge 550 – 850 6,75 – 7,75

C-läge 500 – 750 7,25 – 8,00


A-läge 1 100 – 1 550 3,00 – 4,00

B-läge 1 000 – 1 375 3,25 – 4,25

C-läge 925 – 1 225 3,75 – 4,75

Marknadsdata juni

Kommunfakta


Folkmängd, antal 132 277 150 949 14 1,3





Arbetslöshet, % 7,6 7,6* -0,1*** –




2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 53 54 54 46

Placering 10 9 7 12


VästeråsVästerås är en starkt växande regionstad med en befolkning som nu överstiger 150 000 invånare, således Sveriges sjunde största kommun. Utvecklingen ställer höga krav på en fungerande bostadsförsörjning och det genomförs modiga satsningar inom stads- utvecklingen. En stor del av nyproduktionen sker inom centralorten genom omvandling av industrimark som förtätas med kontor, bostäder, service och arbetsplatser enligt strategin ”Bygg staden inåt” som nu omformulerats till ”Balanserad komplettering”.

BostadsfastigheterProjektaktiviteten på bostadsmarknaden är fortsatt stor i Väs-terås. Under 2017 färdigställdes 1 120 bostäder och visionen är 5 000 nya bostäder på fyra år. Det finns idag fördjupade översiktsplaner och planprogram som möjliggör bostads-byggande för närmare 10 000 bostäder. I Västerås råder en balanserad fördelning mellan hyresrätter och bostadsrätter med lika stor representation av respektive upplåtelseform, detta till skillnad från kommuner av liknande storlek där hyres-rätt är vanligast. Efterfrågan på privatbostadsmarknaden har avtagit under det senaste året. Priserna för bostadsrätter har minskat med 3 procent under de senaste tolv månaderna. Sett till de senaste två åren ligger dock prisutvecklingen fortfarande på plus cirka 8 procent.

Kommunala Mimer planerar bygga 230 bostäder i centrala Högne och Hulte med start i år och förväntat färdigställande under 2022. Projekten bidrar till visionen i Västerås över-siktsplan om att komplettera området innanför cityringen med cirka 800 bostäder. I kvarteret Välljärnet byggs 160 bostäder i en satsning på lägre hyresnivåer med hjälp av statligt investeringsstöd. Projektet är en del av den påbörjade ombyggnationen av Bäckby Centrum där 500 nya bostäder planeras till 2023.

D. Carnegie & Co har förvärvat fyra fastigheter i Bäckby och Skallberget från Mimer. Portföljen omfattar nästan 750 lägenheter med en uthyrbar area om 54 400 kvadratmeter. Köpeskillingen uppgick till 765 mkr med en bedömd direktavkastning, beaktat marknadsmässiga parametrar, omkring 3,75 – 4,0 procent.

I Öster Mälarstrand fortgår utvecklingen av Västerås nya, sjö-nära stadsdel. Byggnation inom etapp tre, med 700 nya bostä-der pågår. Inom etapp fyra väntas det uppföras uppemot 500 bostäder. På södra Gideonsberg omvandlas ett tidigare område för skolverksamheter till ett nytt bostadskvarter med cirka 260 bostäder som beräknas vara färdigställda under 2020.

Kommersiella hyresfastigheterI Västerås råder en växande efterfrågan på moderna och yteffektiva kontor vilket återspeglas i en positiv hyresutveck-ling för nyproduktion. Kontorsmarknaden är fortfarande stark med rekordlåga vakanser.

I Hälla handelsområde i östra Västerås har MaxFastigheter förvärvat bolaget Rockspring Västerås AB innehållande fast-igheten Köpmannen 12 med en total uthyrbar area om drygt 12 350 kvadratmeter. Fastigheten är fullt uthyrd till hyresgäster som Stadium Outlet och Leos Lekland med en återstående genomsnittlig kontraktslängd på 3,8 år. Köpeskillingen uppgick till 93,6 mkr och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 8,5 procent.

I Rocklunda uppför NCC Västerås nya arena för innebandy med beräknat färdigställande under 2020. Även andra evene-mang som konserter och dylikt ska kunna arrangeras i arenan.

Ett stort och spännande område är under utveckling vid Västerås nya resecentrum som utgör en del av projekt Mälarporten. Det planeras för en helt ny stadsdel och detaljplanen för resecentrum beräknas gå ut på samråd under 2018 med förhoppningen att den första etappen kan börja byggas 2020. Västerås stad är drivande i projektet tillsam-mans med Klövern, Kungsleden, Jernhusen, Kollektivförvalt-ningen och Trafikverket. Klöverns kombinerade kontors- och hotellprojekt, Sigurd 7 om cirka 9 000 kvadratmeter, är den första fastigheten som uppförts inom projektet.

Inom industriområdet Kopparlunden uppför Castellum kon-torshuset Koppartorget TRE omfattande 3 500 kvadratmeter med beräknat färdigställande under 2019. I handelsområdet Erikslund expanderar Lidl sin verksamhet med en fjärde butik i Västerås efter att ha tecknat ett tioårsavtal med Svenska Handelsfastigheter. Lokalen omfattar cirka 2 000 kvadrat-meter. Butikskedjans etablering bidrar till att stärka han-delsområdet.


I fokusTill följd av den starka befolkningsutvecklingen i Västerås följer ett ökat behov av social infrastruktur. Vad gäller utök-ning av antalet platser inom förskola och grundskola analy-seras särskilt behovet vid utvecklingen av nya och befint-liga bostadsområden. Ett långsiktigt, strategiskt samarbete beträffande nya konceptförskolor har inletts mellan NCC och Västerås stad. Konceptet medför en standardiserad förskola, inklusive tillagningskök, som anpassas storleksmässigt uti-från behovet inom respektive område. Samarbetet avser, åtminstone initialt, byggnation av tre nya förskolor i Önsta, Vallby och Blåsbo med option på ytterligare två. Försko-lan i Önsta beräknas färdigställas under sommaren och ska omfatta cirka 1 500 kvadratmeter med plats för 140 elever.

I Södra Källtorp har Hemsö utsetts till att utveckla området kring Wenströmska skolan. Visionen är att skapa ett nytt område med samhällsservice bestående av en förskola med 72 platser samt äldreboende och trygghetsbostäder. Försko-lan beräknas stå klart under 2021.

Västerås stad har gett Peab i uppdrag att uppföra Irstaskolan, en skola för cirka 800 elever i F-6. Kontraktsvärdet uppgår till 140 mkr. Byggstart sker till hösten 2018 med beräknat färdigställande till våren 2020. Vidare planeras för nya grund-skolor i anslutning till Gäddeholm, Öster Mälarstrand och inom stadskärnan.


A-läge 1 200 – 2 000 5,50 – 6,50

B-läge 1 000 – 1 500 6,00 – 7,00

C-läge 750 – 1 250 6,50 – 7,75


A-läge 1 000 – 4 000 5,25 – 6,50

B-läge 850 – 2 000 6,00 – 8,00

C-läge 700 – 1 000 7,00 – 9,00


A-läge 550 – 900 6,50 – 8,00

B-läge 500 – 800 7,00 – 8,50

C-läge 450 – 650 7,50 – 9,50


A-läge 1 050 – 1 600 3,25 – 4,00

B-läge 1 025 – 1 525 3,50 – 4,50

C-läge 900 – 1 400 4,00 – 5,00

Marknadsdata juni

Kommunfakta


Folkmängd, antal 134 684 150 564 12 1,1





Arbetslöshet, % 6,5 9,1* 2,6*** –




2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 49 47 49 42

Placering 12 14 12 13


HelsingborgHelsingborg är en attraktiv kommun för fastighetsinvesteringar. Transaktionsvolymen under 2017 var nästan i nivå med Malmö. Nyproduktionen av bostäder är på en nivå som inte har skådats sedan 1979 och tillskottet av kommersiella lokaler de närmaste åren väntas bli stort. Utredning pågår för en fast förbindelse mellan Helsingborg och Helsingör samt för spårväg mellan Helsingborg och Höganäs. Ambitionerna är höga, men finns det en övertro på marknaden eller är satsningarna motiverade?

BostadsfastigheterFastighetsmarknaden i Helsingborg omsatte totalt 7,5 mdkr under 2017, en ökning med hela 32 procent mot föregå-ende år. Det var endast Stockholm, Göteborg och Malmö som uppvisade en högre transaktionsvolym. Med en stabil befolkningsökning om nästan 2 procent per år, i kombination med ett underskott på bostäder i centralorten, är bostads-fastigheter ett mycket attraktivt investeringssegment i Hel-singborg. Under 2017 skedde ett antal stora transaktioner avseende bostäder; Akelius har sålt för 3,8 mdkr fördelat på två portföljer (2 299 lägenheter), Helsingborgshem för 563 mkr (582 lägenheter) och Wallenstam för 509 mkr (182 lägenheter). Bostadsmarknaden blir allt mer homogen och skillnader i direktavkastningskrav mellan olika lägen är inte längre lika tydlig. Det finns även ett stort intresse för bostads-rättsombildningar och det kan noteras flera ombildningar på Tågaborg de senaste åren.

Nyproduktion av bostäder har under de senaste åren främst koncentrerats till centralorten och i synnerhet till Mariasta-den. Pågående etapper innefattar bland annat cirka 1 200 bostäder fördelat på flerbostadshus och småhus. I Ocean-hamnen skedde under våren en gemensam byggstart för området. I etapp ett medverkar sju byggherrar vilka kommer uppföra cirka 340 bostäder i flerbostadshus med inflyttning 2019. Etapp två kommer ge ytterligare 100 bostäder. Det är inte bara i centralorten tillväxten sker. I kommunens mindre samhällen, som Gantofta, Kattarp, Allerum, Påarp och Ryde-bäck, pågår det omfattande småhusbebyggelse.

Nyproduktionen i kommunen under 2017 uppgick till drygt 1 200 bostäder, vilket kan jämföras med årsgenomsnittet om 590 bostäder de senaste tio åren. Under 2018 och 2019 förväntas nyproduktionen öka ytterligare, men ses ändå inte som tillräcklig för att tillgodose den stadiga befolknings- ökningen inom kommunen. Bostadsmarknaden i Helsingborg bedöms framöver vara fortsatt stark.

Kommersiella hyresfastigheterUtvecklingen av Söder fortsätter och Jefasts omvandling av köpcentrumet Söderpunkten är nu inne i sin slutfas. I stort sett samtliga lokaler är uthyrda och efter en viss tidsför-skjutning i schemat är invigning planerad till oktober. Jefast har även fått bygglov för att uppföra ett 20-våningshus i kvarteret inom vilket det kommer att inrymmas ett 80-tal lägenheter samt diverse centrumverksamheter i de nedre fem våningarna.

Ett annat bolag som är aktivt på Söder är Midroc med pro-jektet Metropol som omfattar 29 000 kvadratmeter hotell-, butiks- och kontorsytor samt bostäder. I december 2017 såldes den sista etappen, Scala, till Executive Property för cirka 330 mkr. Projektet omfattar totalt cirka 9 800 kvadrat-meter, varav hälften är bostäder och hälften är kontors- och handelsytor. Samtliga kontorslokaler är uthyrda.

Tillskottet av kontorslokaler i Helsingborg har de senaste åren legat på en nivå kring 4 000 – 5 000 kvadratmeter årligen vilket bedöms som en rimlig nivå för Helsingborgs kontorsmarknad. 2018 blir tillskottet cirka 4 900 kvadrat-meter (Scala), 2019 cirka 4 000 kvadratmeter (Wihlborgs i Knutpunkten), 2020 drygt 21 000 kvadratmeter (Castellum och Wihlborgs i Oceanhamnen) och 2021 cirka 4 500 kvadrat-meter (Midroc i Oceanhamnen). Det bedöms därmed finnas viss risk för överetablering av kontorslokaler under 2020, med vakanser som följd. Risken för ökande vakanser och pressade hyresnivåer bedöms emellertid inte främst drabba nyproduktion. Med hänsyn till att efterfrågan idag till stor del avser flexibla, yteffektiva lokaler i kommunikationsnära lägen bedöms det i huvudsak vara en risk för det äldre beståndet som får svårt att konkurrera med nyproduktion. Det kommer sannolikt krävas modernisering av befintliga lokaler för att anpassa dessa efter hyresgästernas behov, alternativt att man konkurrerar med en relativt låg hyresnivå.


I fokusUnder 2017 noterades en rekordstor ökning av befolkningen i Helsingborg och störst har ökningen varit i åldersgrupperna 65 – 74 år och 1 – 15 år. Däremot minskar andelen av befolk-ningen i arbetsför ålder vilket resulterar i ett minskat skatte- underlag, något som ställer stora krav på prioritering av de offentliga resurserna.

För att möta det växande antalet barn och ungdomar pågår nu ett flertal skolprojekt kopplat till de stora bostadsutveck-lingsområdena, med bland annat F-9-skolor i Mariastaden och Rydebäck för vardera cirka 550 elever. Då innerstaden kommer få ett stort tillskott av bostäder de närmsta åren kommer Västra Berga skola att byggas om och till för att

kunna ta emot 500 elever. I Ödåkra finns ett stort behov av förskoleplatser och där uppförs nu en förskola med plats för 100 barn.

Vad gäller bostadsförsörjningen till de äldre har ett flertal privata aktörer under de senaste åren uppfört trygghets- och äldreboende. Nyligen satte Wästbygg, i ett samverkans- projekt med Vectura Fastigheter, spaden i marken för nästan 100 bostäder i Mariastaden uppdelat på trygghets- och äldre- boende. Vectura kommer driva trygghetsboendet i egen regi och Aleris kommer vara operatör för äldreboendet. Helsing-borgs stad har fattat beslut om ett nytt vårdboende med drygt 50 platser, men för närvarande är kommunen i balans med antalet vårdplatser.


A-läge 1 500 – 2 500 5,50 – 6,25

B-läge 1 000 – 1 500 5,75 – 7,75

C-läge 800 – 1 100 7,50 – 9,00


A-läge 2 750 – 4 000 5,00 – 6,00

B-läge 1 200 – 3 000 5,50 – 7,00

C-läge 600 – 900 7,00 – 9,00


A-läge 600 – 900 6,50 – 7,75

B-läge 450 – 700 6,75 – 8,00

C-läge 400 – 600 8,00 – 10,00


A-läge 1 175 – 1 550 2,50 – 3,75

B-läge 1 175 – 1 550 3,00 – 4,25

C-läge 1 025 – 1 550 4,00 – 5,25

Marknadsdata juni

Kommunfakta


Folkmängd, antal 126 754 143 671 13 1,3





Arbetslöshet, % 6,5 10,7* 4,2*** –




2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 54 55 53 52

Placering 7 8 9 5


NorrköpingTransaktionsmarknaden i Norrköping avseende bostadsfastigheter har varit stark de senaste åren och avkastningskraven i centrum har sjunkit till nivåer kring 3,0 procent. Norrköping har under hela 2000-talet haft en god befolkningsutveckling vilket också har avspeglats på bostadspriserna. För att stimulera nyproduktion arbetar kommunen på nya riktlinjer för bostadsförsörjningen där det nu ska bli tydligare vilka verktyg och strategier kommunen ska använda sig av.

BostadsfastigheterUnder slutet av 2017 förvärvade Heimstaden ett bostads-bestånd av kommunala Hyresbostäder i Norrköping AB. Beståndet består av tre fastigheter i Klockaretorpet som är beläget i västra delarna av staden och bedöms som ett C-läge i Norrköping. Det aktuella beståndet utgör en betydande andel av beståndet i området med cirka 34 600 kvadratmeter fördelade på 382 lägenheter. Byggnaderna består av flertalet radhusenheter uppförda mellan 1975 och 1982. Köpeskil-lingen uppgick till drygt 371 mkr, motsvarande cirka 10 700 kr/kvm. Direktavkastningen är bedömd till cirka 4,25 procent baserad på en hyresnivå om 1 030 kr/kvm.

En annan mindre beståndsförsäljning skedde under hösten 2017 med fyra fastigheter i A- och B-läge. Eklöf Fastighets AB köpte under hösten ett bestånd omfattade 80 lägenheter till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 114 mkr vilket motsvarar cirka 23 200 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms, beaktat marknadsmässiga parametrar, till cirka 3,0 procent.

Trots en relativt osäker privatbostadsmarknad generellt råder det fortsatt en god marknad för bostadsbyggrätter i Norrköping. Riksbyggen har förvärvat mark i Svärtinge på vilken man planerar att uppföra ett 70-tal bostäder, främst i radhusform. Priset uppgick till 27 mkr vilket motsvarar cirka 360 000 kr/bostad eller cirka 800 kr/kvm tomtarea. OBOS har förvärvat mark i Torsviken i Krokek invid Torsjön. Säljare är Mattsons Fastighetsutveckling. Här ska bolaget utveckla ett område för radhus och kedjehus som bostadsrätter och ett område för grupphus som äganderätter, men även villa-tomter. Detaljplan för området vann laga kraft i december 2016. Hemsö har tecknat avtal om försäljning av byggrät-ter som omfattar fyra kvarter med 22 stadsradhus och 250 lägenheter i flerbostadshus inom stadsdelen Sandbyhov i de centralare delarna av Norrköping. Köpare var Kärnhem Bostadsproduktion.

Kommersiella hyresfastigheterTransaktionsvolymen i Norrköping avseende kommersiella fastigheter har varit relativ låg det senaste halvåret. Mark-naden bedöms vara stabil, utan några betydande upp- eller nedgångar vad gäller direktavkastningskrav.

Svenska Handelsfastigheter har etablerat sig i Norrköping genom att förvärva Ingelsta Marknad där bland annat Media Markt, Toys ”R” Us och XXL är stora hyresgäster. Ingelsta Marknad utgörs av fastigheterna Silvret 3 och 8 som omfat-tar cirka 20 000 kvadratmeter. Säljare var Niam som ägt fastigheterna sedan 2015. Objekten ingår i en portfölj med handelsfastigheter i Norrköping, Kalmar, Gävle, Mora och Umeå. Köpeskillingen för portföljen som helhet uppgick till cirka 1,6 mdkr, motsvarande cirka 16 000 kr/kvm.

Norrköpings kommun har sedan tidigare förvärvat fastigheten Fiskeby 1:57 av Bråvalla Fastighetsbolag för 50,5 mkr i syfte att uppföra en ny skola. NCC har nu fått i uppdrag av Norrevo Fastigheter, ett kommunägt bolag, att förädla industrifast-igheten till ett modernt gymnasium och vuxenutbildning. Projektet ska vara klart till sommaren 2019. Även bygget av Friidrottsarenan inom Himmelstalund är igång och anlägg-ningen kommer att stå klar vårsäsongen 2019.

Förhandlingar mellan SMHI och Kungsleden har pågått en tid och nu har det tecknats ett grönt hyresavtal som sträcker sig på tio år till en nivå om cirka 1 400 kr/kvm. Lokalerna ska anpassas till en modern och flexibel struktur med beräknat färdigställande under hösten 2020.

Fastigheten Norrköping Kromen 1 i Ingelsta förvärvades i januari till ett underliggande fastighetsvärde om 32,5 mkr. Säljare var Otto Bock Scandinavia AB. Objektet omfattar cirka 5 600 kvadratmeter tomställda, men relativt moderna kontors- och verksamhetslokaler. Priset motsvarar cirka 5 800 kr/kvm och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 7,75 procent.


I fokusMen en växande befolkningen, och historiskt låga vakanser, är det en utmaning för Norrköping att tillgodose bostads-behovet för såväl nya som befintliga invånare. Bostadsbris-ten påverkar i första hand personer med svag ekonomi eller olika sociala problem. Ett problem är att nyproduktionen i huvudsak vänder sig till resursstarka hushåll, båda vad gäller hyres- och bostadsrätter. De höga boendekostnaderna gör det svårt för många att etablera sig på bostadsmarknaden.

Stadsplaneringsnämnden har därför tagit fram nya riktlinjer för bostadsförsörjningen. Till exempel bör kommunen kunna använda alternativa markanvisningar för att öka konkurren-sen, och därmed förhoppningsvis kunna pressa boende-

kostnaderna. Ytterligare ett verktyg man öppnar upp för att använda kommunala hyresgarantier för personer som trots relativt god ekonomi har svårt att få tillgång till en hyresrätt. Detta är dock inget som kommunen ännu genomfört så det återstår att se hur marknaden tar emot detta.

En viktig faktor för en väl fungerande bostadsmarknad är att verka för integrerade bostadsområden, såväl i nyproduktion som genom förtätning/komplettering av befintliga områ-den. Inom Inre hamnen har till exempel kommunen valt att i markanvisningstävlingen utgå från ett fastställt markpris istället för att tilldela byggrätterna utifrån högsta pris, något som annars tenderar att premiera bostadsrättsutvecklare.


A-läge 1 200 – 2 100 5,50 – 7,00

B-läge 900 – 1 350 6,50 – 7,50

C-läge 700 – 950 6,75 – 8,00


A-läge 1 500 – 4 200 6,00 – 6,75

B-läge 900 – 3 000 6,00 – 7,50

C-läge 600 – 1 000 7,50 – 8,50


A-läge 450 – 750 6,75 – 8,00

B-läge 400 – 600 7,50 – 8,50

C-läge 375 – 550 8,00 – 9,00


A-läge 1 050 – 1 450 3,00 – 4,00

B-läge 950 – 1 350 3,50 – 4,50

C-läge 925 – 1 250 4,50 – 5,50

Marknadsdata juni

Kommunfakta


Folkmängd, antal 128 060 140 991 10 1,0





Arbetslöshet, % 8,5 12,1* 3,6*** –




2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 41 41 41 36



JönköpingJönköping är en regionstad med god tillväxt. Bostadsbyggandet har under en längre tid inte motsvarat behovet, men under 2016 – 2017 har nyproduktionen, såväl vad gäller hyres- som bostadsrätter, tagit fart. Den förväntade befolkningsökningen motsvarar ett behov av 700 nya bostäder per år, dessutom finns det ett uppdämt behov att beakta. Behov är dock inte detsamma som efterfrågan och nyproduktionen behöver anpassas till olika samhällsgrupper.

BostadsfastigheterDet råder stor bostadsbrist i kommunen, men nyproduktionen har nu ökat. Under 2017 påbörjades drygt 1 100 bostäder, att jämföra med 2016 då knappt 700 bostäder färdigställdes och 2015 då nyproduktionen var så låg som 245 bostäder. Under 2018 förväntas ytterligare 1 900 bostäder påbörjas. Den höga nyproduktionen är nödvändig för att matcha förväntad befolk-ningsökning och för att komma tillrätta med ett uppdämt behov på grund av tidigare otillräckligt byggande. Det är dock viktigt att nyproduktionen anpassas till att även möjliggöra för resurssvaga individer att komma in på bostadsmarknaden.

I Södra Munksjön sker omvandling av ett 300 hektar stort industriområde som kommer att inrymma cirka 25 000 boende, 11 500 arbetsplatser och 450 000 kvadrat-meter lokaler. I första etappen, Munksjöstaden, kommer cirka 1 700 lägenheter och 20 000 kvadratmeter kommersiella lokaler att uppföras. Efter färdigställandet av Munksjö- tornet är nu de första bostads- och hyresrätterna uppförda och inflyttade. Projektet är ett samarbete mellan Tosito, Lust-gården, Riksbyggen och Kommunal. Inom andra etappen, stadsdelen Västra Skeppsbron, kommer 2 000 bostäder samt skolor, handel och restauranger att byggas. Marken innehas av Skanska, HSB och kommunens bolag Södra Munksjön Utvecklings AB. Vid Vätterns västra strand utvecklar Vät-terhem tillsammans med Tosito den nya stadsdelen Strand-ängen. Här planeras för minst 900 bostäder, utöver de 200 som redan är byggda. I området ska det finnas såväl hyres- och bostadsrätter som äganderätter.

Det råder god efterfrågan på nyproducerade hyresrätter och hyran ligger normalt kring 1 750 – 1 800 kr/kvm för en lägenhet om 3 rum och kök. Även på bostadsrättsmarknaden har det i Jönköping varit hög efterfrågan, men under det senaste halv-året har en avmattning noterats med längre försäljningstider samt en prisnedgång på omkring 5 procent på årsbasis.

Kommersiella hyresfastigheterI Jönköping finns tre handelscentrum, Västra och Östra Cen-trum samt köpcentrumet A6 vid E4. Handeln minskar i Västra Centrum och utvecklingen går mer mot nöjen och aktiviteter med restauranger, caféer och pubar. I anslutning till Västra Centrum ligger Tändsticksområdet. Här bygger Skanska ett hotell med 18 våningar med Nordic Choice Hotels som operatör. Projektet förvärvades i februari av Balder till ett pris om 430 mkr, motsvarande cirka 35 000 kr/kvm. Östra Cen-trum har länge haft en positiv utveckling. Under det senaste året har rörligheten ökat och stora butiker som Stadium och Intersport samt McDonalds har lämnat centrum. Köpcentru-met A6 genomför modernisering och expansion med till- och ombyggnad omfattande 36 000 kvadratmeter fördelat på tre etapper. Första etappen omfattade 29 000 kvadratmeter och invigdes hösten 2017. Vid invigningen skedde namnbyte till Asecs. Ett av målen med omvandlingen är förbättrad matupp-levelse genom ökat utbud och flera matkoncept.

I Jönköping råder god efterfrågan på moderna och yteffektiva kontor. Hyresnivåerna för kontorslokaler i Jönköping har stigit och en anledning är det ökade utbudet av nyproducerade kontor. Nyproduktionen har bland annat skett på A6-området där Castellum byggt kontor i kvarteret Visionen. Castellum och Ekblads har försett centrum med nya kontor i området Atollen. I Munksjöstaden har Tosito byggt Munksjötornet, ett 16 våningar högt kontorshus med utsikt i alla väderstreck. I centrum utveckar Nordika Saabs gamla fabrik och skapar cirka 18 500 kvadratmeter med övervägande delen kontor. Skanska planerar en ny kontorsbyggnad för Jordbruksverket och Skogsstyrelsen i den nya stadsdelen Skeppsbron vid södra Munksjöns strand. Byggnaden omfattar 16 000 kva-dratmeter med 900 arbetsplatser. Nyligen tillkännagavs att Vacse förvärvat objektet. Köpet är villkorat av att bygglovet vinner laga kraft och tillträde sker under 2021.


I fokusJönköping har god befolkningstillväxt, stark ekonomisk till-växt och diversifierat näringsliv. Samtidigt har kommunen under längre tid byggt förhållandevis få bostäder. Kommunen uppskattar att det finns ett behov av 700 nya bostäder per år fram till 2022. Dessutom finns ett uppdämt behov om ytterligare cirka 2 000 bostäder.

Likt landet som helhet väntas högst tillväxttakt bland kommu-nens äldre invånare. Antalet hushåll i åldern 75+ prognostise-ras öka med ungefär 350 per år vilket medför ett ökat behov av alternativa boendeformer, särskilt då de äldre ska ges möjlighet att bo kvar hemma. Det ställer krav på tillgänglighet, anpassning av utemiljö och tillgång till service i närområdet.

Kommunen har även en uttalad ambition att stimulera upp-förandet av trygghetsboenden hos privata fastighetsägare.

Som studentstad har Jönköping även en utmaning i att tillgo-dose behovet av studentbostäder. Under 2016 genomfördes en fördjupad studentbostadsanalys som påvisade att det behöver byggas ungefär 150 nya studentbostäder per år för att möta den förväntade ökningen av antalet studenter vid högskolan. I dagsläget pågår en markanvisning avseende 300 nya studentbostäder på Ekhagen. För att få rimliga hyror ska lägenheterna främst vara mindre än 35 kvadratmeter, men med en blandning av mindre rum med gemensamt kök och större lägenheter för två personer.


A-läge 1 300 – 2 100 5,00 – 6,25

B-läge 850 – 1 800 5,50 – 6,50

C-läge 800 – 1 200 6,00 – 7,50


A-läge 1 500 – 4 500 5,00 – 6,50

B-läge 800 – 1 800 5,75 – 7,00

C-läge 500 – 1 100 6,50 – 8,00


A-läge 500 – 1 000 6,00 – 7,50

B-läge 400 – 800 6,50 – 8,00

C-läge 400 – 600 7,00 – 8,50


A-läge 1 000 – 1 500 3,00 – 4,00

B-läge 900 – 1 450 3,50 – 4,50

C-läge 850 – 1 300 4,00 – 5,00

Kommunfakta


Folkmängd, antal 125 154 137 863 10 1,0



Medelinkomst, tkr 239 290,2** 21 2,5


Arbetslöshet, % 4,2 5,5* 1,3*** –




2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 54 51 49 52

Placering 7 10 12 5

Marknadsdata juni


UmeåUmeå kommun har som målsättning att staden ska växa till 200 000 invånare till 2050. För att detta ska vara möjligt krävs en ökad nyproduktionstakt, både vad gäller nya bostäder och nya arbetsplatser. Flera nationella aktörer har etablerat sig i Umeå, något som också bedöms vara en förutsättning för att nå de högt ställda tillväxtmålen. Transaktionsmarknaden är avvaktande och omsättningen ligger på en klart lägre nivå jämfört med rekordåren 2016 – 2017.

BostadsfastigheterUmeå är den stad i norra Sverige där det byggs flest bostäder per år, både vad gäller småhus och flerbostadshus. Under de senaste tre åren har produktionstakten överstiget 1 000 bostäder per år, en nivå som inte noterats sedan innan finans-krisen. Under 2018 har emellertid privatbostadsmarknaden blivit klart mer avvaktande, särskilt för nyproduktion, och vissa bostadsrättsexploatörer har valt att senarelägga pla-nerade byggstarter.

Till de stora aktörerna på marknaden för hyreslägenheter hör det allmännyttiga bolaget Bostaden i Umeå med sina drygt 14 000 bostäder. Ett bolag som på kort tid expanderat och blivit en betydande aktör inom orten är Heimstaden som nu innehar ett bestånd om drygt 1 600 lägenheter. Bolaget etablerade sig så sent som under Q4 2017 genom ett förvärv från allmännyttan, efter flertalet överklaganden. En annan aktör som på senare tid har etablerat sig i Umeå är Rikshem som genom förvärv av Lerstenen och allmännyttan nu har ett bestånd om drygt 1 400 lägenheter. Övriga betydande aktörer är Lerstenen med cirka 1 300 lägenheter samt HSB Norr och Umehem som äger cirka 250 lägenheter vardera i staden. Hyresnivåerna har fortsatt uppåt och ligger generellt i nivå med övriga starka tillväxtregioner.

Transaktionsmarknaden har generellt varit mer avvaktande under första halvåret 2018 där inga större transaktioner av bostadsfastigheter har genomförts. Dock har det omsatts mindre hyresfastigheter till relativt höga nivåer. Köpare har främst varit mindre lokala fastighetsägare samt privatperso-ner vilka bedöms värdesätta möjligheten till en ledig lägenhet för eget bruk. Bedömningen är att det i huvudsak kommer att omsättas mindre fastigheter under fortsättningen av 2018. Detta trots en något mer orolig marknad samt hårdare krav på kontantinsats från banker, något som främst drabbar de mindre aktörerna.

Kommersiella hyresfastigheterUnder våren 2016 öppnade IKEA tillsammans med Avion Shopping vid Entré Syd med sina närmare 90 olika buti-ker och restauranger. Farhågorna inom centrumhandeln var många och flera företag valde att flytta från centrum till köp-centrumet. Flera butiksägare i centrum rapporterade också om sjunkande omsättning och svagare resultat under 2017. Förhoppningen är att marknaden vänder under 2018, men något som talar emot det är att det planeras för ytterligare en utvidgning av ett externhandelsområde i Umeå. Det är Rico Estate Development som under våren har tecknat en avsiktsförklaring med Umeå kommun om att utveckla ett område om 40 hektar vid Ersboda. Områdets inriktning ska vara volymhandel med aktörer som idag saknas i kommunen.

Inom det obebyggda parkeringsområdet i kvarteret Skruven i centrala Umeå har Balticgruppen lämnat in en ansökan om ändring av detaljplan. Planförslaget föreslår olika verk-samheter, främst i bottenplan, med stora bostadsprojekt på de övre våningsplanen. Tidplanen är inte fastställd och fastigheterna kommer att användas som parkering fram till att detaljplanearbetet är klart.

Kontorsmarknaden i Umeå är fortsättningsvis stark där flera aktörer rapporterar om nyetableringar och hyresförlängningar. Vad gäller nyproduktionen av kontor har det inte märkts av någon avmattning. Det är främst moderna, yteffektiva lokaler i kommunikationsnära lägen som efterfrågas. Hyresnivåerna för denna typ av kontorslokaler har uppvisat en uppåtgående trend under de senaste tre åren.

Ett segment som har växt stort i Umeå under den senaste tiden är industrifack i bostadsrätts- och äganderättsform. Efterfrågan av denna typ av lokaler har varit mycket god, men utbudet bedöms nu ha kommit ifatt efterfrågan. Detta syns till exempel genom att försäljningsprocesserna har blivit längre, både vad gäller nyproduktion och på andrahandsmarknaden.


I fokusNyproduktionen i Umeå under senare år har varit mycket god, men det byggs främst för resursstarka hushåll vilket riskerar att skapa en segregerad bostadsmarknad. En grupp som har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden, men som saknar lagliga rättigheter till bostad via socialtjänsten, är de med svag ekonomi. Det är svårt att möta denna grupps bostadsbehov genom nyproduktion då boendekostnaderna helt enkelt tenderar att bli för höga. Umeå kommun utreder därför förutsättningarna för, och konsekvenserna av, infö-rande av kommunal hyresgaranti. Vidare har kommunen ett uttalat mål att stimulera till- och ombyggnationer av mindre hyresrätter för att hjälpa hushåll med svag position på bostadsmarknaden.

Ser man till det befintliga beståndet har bostadsbolagen generellt någon form av inkomstkrav på potentiella hyresgäs-ter. Något som skiljer allmännyttiga Bostaden är emellertid att man accepterar försörjningsstöd som inkomst.

En annan grupp som är berättigad bostad enligt socialtjänst-lagen är äldre med behov av vård och omsorg, en grupp som väntas öka kraftigt i Umeå under kommande år. Därmed ställs stora krav på kommunen att planera för nya vård- och omsorgsboende. Det finns även ett behov av trygghetsboende, seniorboende och dylika boendeformer, något som det dock främst är upp till den privata marknaden att tillgodose.


A-läge 1 200 – 2 000 5,00 – 5,75

B-läge 950 – 1 400 5,75 – 6,50

C-läge 750 – 950 6,75 – 7,75


A-läge 1 500 – 3 800 5,25 – 6,00

B-läge 900 – 2 000 5,50 – 6,50

C-läge 700 – 1 100 6,50 – 7,50


A-läge 600 – 950 6,25 – 7,75

B-läge 550 – 750 6,50 – 8,25

C-läge 450 – 700 7,50 – 9,50


A-läge 1 025 – 1 550 2,75 – 4,00

B-läge 900 – 1 400 3,75 – 4,50

C-läge 850 – 1 200 4,25 – 5,25

Marknadsdata juni

Kommunfakta


Folkmängd, antal 112 728 125 434 11 1,1





Arbetslöshet, % 5,1 5,2* 0,1*** –




2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 58 58 57 49

Placering 6 6 6 8


LundNyproduktionstakten på bostadsmarknaden i Lund är hög med pågående och planerade projekt inom många delmarknader. Det är fortsatt stort fokus på Brunnshög. Priserna för bostadsbyggrätter är nu uppe i vad som bedöms vara höga nivåer, där den senaste försäljningen gick för över 5 500 kr/kvm BTA. Det bedöms finnas viss risk för att kom-mande nyproduktion överstiger efterfrågan, åtminstone på kort sikt. Positivt är att det till slut börjat lossna för de kommersiella projekten.

BostadsfastigheterDet är god fart på bostadsmarknaden i Lund. Transaktions- aktiviteten är fortsatt traditionellt låg, men Heimstadens intåg på marknaden har varit uppmärksammat. Bolagets senaste förvärv avsåg fastigheterna Skyttegillet 1 – 3 med nästan 300 lägenheter i Norra Fäladen.

Nyproduktionstakten är hög. Under 2017 färdigställdes drygt 900 bostäder och ytterligare nästan 1 000 bostäder påbör-jades, en historiskt hög byggtakt. Utbyggnadstakten väntas dessutom öka ytterligare då kommunen har som målsättning att möjliggöra för 1 200 nya bostäder per år fram till 2040. Det återstår att se huruvida den ambitiösa målsättningen är realistisk. Sett till de senaste tio åren har det i genomsnitt färdigställts drygt 600 bostäder per år och även sett till de senaste tre åren, en period med mycket hög nyproduktions-aktivitet, har det uppförts cirka 850 bostäder per år. Både behov och efterfrågan på bostadsmarknaden är stort, men det bedöms som optimistiskt att öka nyproduktionen från vad som redan idag är en mycket hög nivå. Detta särskilt med hänsyn till det höga resursutnyttjande och den osäkerhet som råder på dagens marknad.

Utbyggnaden är främst tänkt att ske genom förtätning av befintliga stadsdelar och utvecklingsområden, som till exempel Brunnshög och Råbylund. Under senare år har det varit stort fokus på Brunnshög. Inte bara från kommunens sida, utan det finns även ett stort intresse för byggrätter från många av marknadens aktörer. Det är inte bara ”standard-projekt” som planeras uppföras. Serneke har tilldelats en markreservation för att utveckla ett kvarter med bostäder och service om 50 000 kvadratmeter BTA vid Brunnshögstorget. Förslaget är att uppföra en byggnad med tre hus, varav det högsta är 35 våningar. Att uppföra ett sådant profilprojekt just i Brunnshög vore positivt, och kan ses lite som en motvikt kring de uppmärksammande ESS och Max IV.

Kommersiella hyresfastigheterLund har en stark ställning som ett ledande centrum för forsk-ning, utveckling och utbildning. Etablerade forsknings- och företagsparker som Ideon Science Park och Medicon Village har haft en klart positiv effekt på lokalhyresmarknaden och även Max IV och ESS väntas medföra stora positiva effekter för Lunds fastighetsmarknad, och för hela näringslivet.

Utvecklingen av de båda forskningsanläggningarna pågår med full fart. För de kommersiella lokalerna och andra stöd-funktioner har planprocessen dragit ut på tiden, men Strål- säkerhetsmyndigheten och Länsstyrelsen har nu gett positivt besked vilket möjliggör för utvecklingen att komma igång på allvar. Inom Science Village planeras för ett omfattande bestånd av lokaler med fokus på forskning och funktioner som stödjer forskningen. Både Skanska (”The Loop”) och Wihlborgs (”Space”) har projekt på gång inom området. Att den mer kommersiella projektutvecklingen kommer igång är viktigt för att skapa en integrerad, mer funktionell marknad. Akademiska Hus medverkar också i utvecklingen av området genom att ta fram ett koncept för en mötesplats för svenska och internationella universitet. Lunds universitet planerar att flytta sitt Nano Lab till Science Village. Att universitetet etablerar sig inom området bedöms vara av stor vikt. Skan-drenting, via bolag, planerar för ”ESS Campus” omfattande tre hus med 18 500 kvadratmeter forskningslaboratorier och verkstäder samt kontor och andra stödfunktioner för verksamheten inom ESS.

Med stort fokus på Brunnshög är det lätt att glömma bort att det planeras för nya projekt även inom andra delar av Lund. Nyproduktion av kontor kring Centralstationen och inom Ideon-området blir viktiga motpoler till Brunnshög som utgör en mycket nischad delmarknad. En annan nischad delmark-nad är Medicon Village inom vilket det också planeras för en omfattande vidareutveckling.


I fokusLunds befolkning ökar mer i åldersgrupperna 0 – 19 år och 65 år och äldre, där efterfrågan på kommunal service är som störst, än i åldersgruppen 20 – 64 år, där det största skatte- underlaget finns. Denna demografiska utveckling väntas fortsätta, till exempel förväntas gruppen 80 år och äldre öka med cirka 70 procent under de kommande tio åren. En av de stora utmaningarna för kommunen är därför hur man ska hantera den utbyggnad inom vård, skola och omsorg som blir nödvändig då en allt större andel av invånarna har ett behov av kommunal service. Redan nu pågår emellertid ett antal stora projekt, ofta kopplade till de stora bostadsutvecklings-områdena. En av de orter som vid sidan av Lund väntas växa mest är Stångby, något som givetvis också ställer stora krav

på utbyggnad av den sociala infrastrukturen. Det planeras för en ny F – 3-skola för 360 elever samt en ny skola för 450 elever i årskurs 4 – 9.

Det finns också stort behov av nya gymnasieplatser i Lund de kommande åren. Skanska har fått i uppdrag av Lunds kommun att uppföra nya Hedda Anderssongymnasiet, Lunds femte gymnasieskola, som fullt utbyggt kommer att ha plats för drygt 2 000 elever. Investeringen uppgår till cirka 700 mkr. Projektet kommer att uppföras etappvis under 2019 – 2023, men redan hösten 2018 kommer verksamheten att påbörjas inom nuvarande Svaneskolans lokaler.


A-läge 1 500 – 2 500 5,25 – 6,25

B-läge 750 – 1 500 6,25 – 7,25

C-läge 700 – 1 200 7,25 – 8,25


A-läge 1 700 – 3 500 5,50 – 6,25

B-läge 800 – 1 500 6,25 – 7,50

C-läge 700 – 1 300 7,50 – 8,50


A-läge 600 – 1 000 6,75 – 7,75

B-läge 400 – 750 7,25 – 8,75

C-läge 350 – 500 8,50 – 10,00


A-läge 1 175 – 1 600 2,25 – 3,75

B-läge 1 175 – 1 550 3,50 – 4,75

C-läge 1 125 – 1 500 4,50 – 5,75

Marknadsdata juni

Kommunfakta


Folkmängd, antal 107 351 121 893 14 1,3





Arbetslöshet, % 4,3 6,2* 1,9*** –




2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 61 59 63 54

Placering 4 5 4 4


BoråsBostadsfastigheterTrots fortsatt bostadsbrist och en nyproduktion som inte lyckats nå upp till behovet har Borås under den senaste tolv-månadersperioden sett en negativ prisutveckling på bostads-rättsmarknaden. Projektaktiviteten är dock fortsatt hög med ett tiotal pågående nybyggnadsprojekt i kommunen avseende bostadsrätter, bland annat i gamla Regementsområdet där en ny stadsdel växer fram. På sikt planeras det för totalt cirka 1 000 nya bostäder inom området, där Peab nu har 62 lägen-heter med planerad inflyttning år 2020 under försäljning.

Förra året gavs även klartecken för att påbörja byggnatio-nen av Pallas Tower som kommer att bli Borås högsta hus. Projektet, som ägs av Järngrinden och Cernera Fastigheter, kommer inrymma 33 våningar med 130 bostäder. Säljstart är planerad till hösten. Även Willhem vill bygga ett höghus, med 24 våningar och drygt 130 hyreslägenheter intill Knalletorget. Kommunstyrelsen har ställts sig positiv till projektet.

På transaktionsmarknaden råder en relativt god aktivitet, men genomförda försäljningar avser främst mindre fastigheter. Noterbart är att endast två försäljningar haft en bostads-rättsförening som köpare under det senaste året.

Kommersiella hyresfastigheterDen kommersiella marknaden är fortsatt stark. Järngrinden har utökat sitt bestånd i Borås genom att förvärva Saturnus 14, en fastighet som inrymmer 9 000 kvadratmeter vård- och omsorgslokaler med Borås Stad och Västra Götalands- regionen som hyresgäster. Köpeskillingen uppgick till 150 mkr, motsvarande cirka 16 700 kr/kvm. Järngrinden äger sedan tidigare en byggrätt för bostäder i tre våningar på bygg-nadens tak, inom en 3D-fastighet, och genom förvärvet får man därmed full rådighet över den kommande utvecklingen.

En annan intressant affär har varit Pulsenkoncernens köp av drygt 15 000 kvadratmeter i centrala Borås, totalt cirka 30 lokaler och drygt 100 lägenheter.

Lager och logistik är annars det dominerade segmentet inom kommersiella fastigheter i Borås, där framförallt Viared varit föremål för en expansiv utveckling under de senaste åren. Just nu förbereds ytterligare 80 hektar för exploatering. I februari förvärvade NREP Logistics fastigheten Telfern 3 vilken inrymmer logistiklokaler om 8 500 kvadratmeter. Fastigheten är fullt uthyrd till Didrikssons och såldes till ett bedömt underliggande fastighetsvärde om drygt 75 mkr, motsvarande cirka 8 800 kr/kvm.


A-läge 950 – 1 600 5,50 – 7,25

B-läge 650 – 1 025 6,25 – 7,75

C-läge 500 – 750 7,25 – 9,00


A-läge 1 200 – 2 500 5,50 – 7,25

B-läge 700 – 1 500 6,50 – 7,50

C-läge 500 – 800 7,75 – 9,00


A-läge 400 – 750 6,50 – 8,00

B-läge 350 – 575 7,00 – 8,50

C-läge 300 – 450 7,50 – 10,00


A-läge 950 – 1 575 3,00 – 4,00

B-läge 900 – 1 450 3,50 – 4,75

C-läge 850 – 1 125 4,00 – 5,25

Marknadsdata juni


2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 35 37 35 34



EskilstunaBostadsfastigheterBefolkningsökningen i Eskilstuna har under 2010-talet acce-lererat. Under 2010 – 2017 ökade befolkningen i kommunen med 8 400 personer. Till skillnad från tidigare har ökningen framförallt skett inom Eskilstuna och Torshälla tätorter (86 procent).

För Eskilstunas del är marknaden för nyproducerade bostäder inte mättad. Nyproduktionen har sedan 2010 pendlat mellan 100 till 300 bostäder, en nivå som dock inte motsvarat beho-vet som bedöms uppgå till mellan 500 till 600 bostäder per år.

Flera aktörer är aktiva med nyproduktion, både vad gäller bostads- och hyresrätter. I kvarteret Nätet i Norra Munktell-staden bygger Eskilstuna Kommunfastigheter sex punkt-hus med totalt nästan 100 hyreslägenheter. Projektet är en del av bolagets målsättning att bygga 300 nya lägenheter per år. En privat aktör som är aktiv i Norra Munktellsta-den är Kärnhem med två projekt. Först ut är Brf Munktell som består av två hus med totalt 67 lägenheter från en till fyra rum och kök. Inom kvarteret Gjuteriet uppför Mag-nolia Bostad 164 hyresrätter för inflyttning under 2019. I Trumptorp uppför Bovieran 54 bostadsrätter med inriktning mot 55+. Lägenheterna fördelar sig på tre hus med lägenheter om 64 till 87 kvadratmeter.

Kommersiella hyresfastigheterEskilstuna har ett bra läge i regionen med goda pendlings-möjligheter till Stockholm och omkringliggande centralorter som Västerås och Örebro. Eskilstunaregionen rankas som landets sjätte bästa logistikläge av branschtidningen Intelli-gent Logistik. Regionen har lockat flera prestigeetableringar under senare år och under 2018 etablerades nya lokaler om 15 000 kvadratmeter. Catena förvärvade i december 2017 fem logistikfastigheter i Stockholmsregionen till ett värde av 1,1 mdkr. Två av fastigheterna, Källstalöt 1:6 och 1:7, är belägna i Eskilstuna. Logistiklokalerna omfattar 32 200 kvadratmeter med Volvo som hyresgäst till ett hyresvärde om 15,1 mkr.

Stendörren Fastigheter har under våren förvärvat Vakten 15 till ett bedömt underliggande fastighetsvärde om cirka 41 mkr. Inom fastigheten inryms 6 500 kvadratmeter industrilokaler vilka är fullt uthyrda till Granlund Tools AB på ett tioårigt hyresavtal. Hyresvärdet uppgår till 3,8 mkr.

Kontorshyresmarknad har stabiliserats de senaste åren, både vad gäller hyresnivåer och vakansgrader. Vad gäller handeln har Tuna Park stärkts, medan centrumhandeln och flera av galleriorna har en mer negativ utveckling.


A-läge 1 000 – 1 450 6,00 – 7,00

B-läge 950 – 1 350 6,50 – 7,50

C-läge 750 – 1 100 7,00 – 9,00


A-läge 1 000 – 4 000 5,75 – 6,75

B-läge 700 – 1 750 6,00 – 7,50

C-läge 600 – 1 000 7,00 – 9,00


A-läge 500 – 750 7,00 – 9,00

B-läge 450 – 700 7,50 – 9,50

C-läge 400 – 600 8,00 – 10,00


A-läge 1 000 – 1 500 4,00 – 5,00

B-läge 950 – 1 425 4,25 – 5,25

C-läge 925 – 1 325 4,75 – 6,25

Marknadsdata juni


2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 26 23 23 23



GävleBostadsfastigheterGävle kommun har bedömt att det finns ett behov av drygt 10 000 nya bostäder under de kommande 15 åren, varav 8 000 ska ligga i centrala Gävle. En nyckel till att realisera en sådan omfattande exploatering är att planerna på dubbel-spår norr om Gävle blir verklighet. Då bangården flyttas från centrala Gävle möjliggör detta för 4 000 – 6 000 bostäder inom Näringen.

I Södra Hemlingby har byggnation påbörjats med närmare 400 bostäder samt förskola, skola, sporthall och vård- och omsorgsboende. Områdets utveckling är ett samarbete mellan kommunen och privata byggherrar.

På transaktionsmarknaden har mycket handlat om Heimsta-den på senare tid då bolaget har byggt upp ett bestånd om nästan 1 500 lägenheter i Gävle. Från kommunala Gavlegår-darna förvärvades i maj ett bestånd om drygt 800 lägenheter i Sätra och Brynäs. I januari förvärvade bolaget sex fastigheter omfattande 186 lägenheter i centrala Gävle för 200 mkr och en bedömd direktavkastning om 4,25 procent. Säljare var Svedinger Fastigheter. Från Fastpartner förvärvades i november totalt fem fastigheter i centrala Gävle. Köpeskil-lingen uppgick till 130 mkr och direktavkastningen, beaktat marknadsmässiga parametrar, bedöms till cirka 4 procent.

Kommersiella hyresfastigheterMarknaden för kommersiella fastigheter har varit stark under det senaste året. Någon direkt avmattning har inte noterats, möjligen en ökad försiktighet hos investerare. På butiksmarknaden fortsätter exploateringen i Gävle centrum och i externhandelsområdena, även om det noterats en viss ökning av vakansnivåerna.

Kommunens två största gallerior har bytt ägare under det gångna året. CBRE Global Investors förvärvade Gallerian Nian, omfattande cirka 21 150 kvadratmeter fördelat på ett 50-tal butiker samt kontor och biograf, till en bedömd köpeskilling om 765 mkr. Valbo Köpcentrum med sina 37 200 kvadratmeter fördelat på ett 70-tal butiker och restauranger förvärvades av Eurocommercial för drygt 1,1 mdkr och en bedömd direktavkastning om 5,3 procent.

Även Svenska Handelsfastigheter har varit aktiva köpare i Gävle då man genom en portföljaffär förvärvade bland annat tre fastigheter för volymhandel inom Valbo Köpstad.

För att klara fortsatt tillväxt fördubblar Gävle Hamn och Yilport Gävle kapaciteten i containerhamnen genom att bygga ytterligare en kaj med kranar för 700 mkr. Den nya kajen möjliggör att ta emot fler och större fartyg. Utbyggnaden beräknas vara klar under 2019.


A-läge 1 000 – 1 800 5,25 – 6,50

B-läge 900 – 1 350 6,00 – 7,00

C-läge 750 – 1 000 7,00 – 8,00


A-läge 1 500 – 4 000 5,50 – 6,50

B-läge 800 – 3 300 5,75 – 7,75

C-läge 600 – 900 7,00 – 8,50


A-läge 500 – 800 7,00 – 8,00

B-läge 450 – 750 7,00 – 8,50

C-läge 400 – 650 8,00 – 9,00


A-läge 1 050 – 1 800 4,00 – 5,50

B-läge 1 000 – 1 650 4,25 – 5,75

C-läge 875 – 1 400 4,50 – 6,00


2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 31 33 30 29


Marknadsdata juni


HalmstadBostadsfastigheterBostadsbehovet i Halmstad är fortsatt stort där kommunen rapporterar om en obalans med underskott av bostäder i hela kommunen. Vid gamla Lundgrens gjuteri, på Nyatorp i centrala Halmstad, planeras för 450 nya bostäder i en kom-bination av hyresrätter och bostadsrätter. Byggnation kan påbörjas under 2018, med första inflyttning redan under 2019. Kommunala HFAB och Fastighets AB Tornet har sålt delar av marken till Hökerum Förvaltning och Systemputs MTB för totalt cirka 25 mkr, där samtliga aktörer ska vara med och uppföra lägenheterna. Kommunen har också planer på 400 nya lägenheter i Ranagård, i de västra delarna av Halmstad, där projektet förväntas starta under 2018.

På transaktionsmarknaden har aktiviteten varit relativt åter-hållsam och främst avsett köp av mindre fastigheter. Under fjärde kvartalet 2017 gjorde Franshill Bostad entré som ny aktör på bostadsmarknaden genom förvärv av Jonglören 1 i centrala Halmstad. Fastigheten uppfördes 1993 och omfattar cirka 150 lägenheter samt ett tiotal lokaler med en total uthyr-ningsbar area om cirka 15 500 kvadratmeter. Köpeskillingen har inte kommunicerats, men direktavkastningen bedöms till cirka 3,5 procent.

Kommersiella hyresfastigheterI en för detaljhandeln skakig marknad, med ökad konkur-rens från e-handeln, slog Hallarna Köpcentrum (före detta Eurostop) under hösten 2017 upp portarna med nyrenove-rade och tillbyggda handelsytor. Köpcentrumet, som är fullt uthyrt, inrymmer cirka 90 butiker på en total handelsyta om cirka 44 000 kvadratmeter. Projektet är en storsatsning från Eurocommercials sida som sannolikt kommer bli kännbar för centrumhandeln och övriga handelsområden. Den ökade konkurrenssituationen för detaljhandeln medför att fastig-hetsägarna får leta hyresgäster inom andra segment. Bland annat har Flygstaden under en tid tampats med vakanta lokaler. I slutet av 2017 kommunicerades att Elgigantens tidigare lokaler ska hyras ut till en trampolinpark, Yoump. Inom samma område planeras också för nyetablering av ett flertal bilhandlare.

Transaktionsaktiviteten har varit relativt låg. Under fjärde kvartalet 2017 kommunicerades att Alecta förvärvar två hotellprojekt från Magnolia. Ett av dem är beläget i Halmstad i anslutning till den nya resecentrumet. Hotellet ska totalt omfatta cirka 240 rum med beräknat färdigställande under 2020. Bedömt fastighetsvärde vid färdigställande beräknas uppgå till cirka 355 mkr.


A-läge 1 000 – 1 800 5,50 – 6,50

B-läge 800 – 1 400 6,25 – 8,00

C-läge 600 – 1 400 7,25 – 8,50


A-läge 1 150 – 3 400 5,00 – 6,50

B-läge 750 – 2 000 6,00 – 8,00

C-läge 650 – 1 150 7,00 – 8,50


A-läge 400 – 750 7,00 – 8,25

B-läge 350 – 650 7,00 – 8,50

C-läge 300 – 450 8,00 – 9,50


A-läge 1 000 – 1 550 2,75 – 4,00

B-läge 900 – 1 400 3,50 – 4,50

C-läge 850 – 1 200 4,25 – 5,25

Marknadsdata juni


2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 43 41 44 48



SundsvallBostadsfastigheterFram till 2015 var nyproduktionen förhållandevis låg i Sunds-vall, men därefter har det påbörjats ett stort antal nyproduk-tionsprojekt av såväl byggbolag som lokala och nationella fastighetsbolag. Upplåtelseformerna är såväl bostadsrätter som hyresrätter.

Det råder brist på planlagd mark för bostäder, men flera stora områden planeras för ytterligare bostadsexploatering. Större områden där det pågår detaljplaneprocesser är Lillhällom, Södra och Norra Kajen, Alliero och Katrinehill.

Under senaste året har en ny rikstäckande aktör, Amasten, etablerat sig i Sundsvall. Bolaget förvärvade Facultas bestånd som totalt omfattar cirka 9 200 kvadratmeter, varav cirka 8 200 kvadratmeter är bostäder, fördelat på 83 lägenheter, och resterande delar utgör kommersiella lokaler. Det under-liggande fastighetsvärdet uppgick till 130 mkr, motsvarande cirka 14 100 kr/kvm och en bedömd direktavkastning, beaktat marknadsmässiga parametrar, om cirka 4,9 procent.

Transaktionsaktiviteten i övrigt har varit lägre än normalt under det senaste året. De sjunkande avkastningskraven bedöms nu tillfälligt ha avstannat och stabiliserats inom intervallet 3,75 – 4,25 procent för bostadsfastigheter i A- och B-läge.

Kommersiella hyresfastigheterEfterfrågan på kontorslokaler i centrum är relativt god och hyresnivåerna bedöms vara i en uppåtgående trend. Det seg-ment som bedöms ha haft mest positiv utveckling under det senaste året är industri och lager som har god efterfrågan med högre hyresnivåer som följd.

I centrala Sundsvall konverteras butiker i citygallerian till kontor och butiker i B-lägen konverteras till restauranger. Nyproduktion av externhandelsfastigheter sker främst i Birsta. Vad gäller industrifastigheter är nyproduktionstak-ten relativt hög då både fastighetsägare och egenanvändare kontinuerligt uppför nya byggnader.

Transaktionsaktiviteten är hög vilket under de senaste åren blivit det nya normala. NP3 Fastigheter är involverade i många transaktioner avseende industrifastigheter där en portföljtransaktion sticker ut från mängden. I december 2017 förvärvade bolaget Norrlandspojkarna för ett underliggande fastighetsvärde om 514 mkr. Totalt omfattar beståndet cirka 82 000 kvadratmeter fördelat på 23 fastigheter. Majoriteten av beståndet är beläget i Sundsvall och omfattar även obe-byggd mark. Hyresvärdet respektive hyresintäkten bedöms uppgå till cirka 56,5 mkr och 45 mkr.


A-läge 1 400 – 1 975 5,25 – 6,25

B-läge 1 300 – 1 700 6,25 – 7,25

C-läge 775 – 1 100 7,00 – 8,00


A-läge 1 300 – 2 600 5,75 – 6,50

B-läge 800 – 1 500 5,75 – 7,25

C-läge 600 – 1 000 6,75 – 8,75


A-läge 600 – 950 6,75 – 7,75

B-läge 425 – 875 7,25 – 8,50

C-läge 350 – 800 8,00 – 9,50


A-läge 1 000 – 1 750 3,75 – 4,75

B-läge 900 – 1 600 4,25 – 4,75

C-läge 800 – 1 250 5,00 – 5,75

Marknadsdata juni


2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 42 44 39 33



KarlstadBostadsfastigheterKarlstad växer och genomgår den största stadsomvandlingen i modern tid. Nyproduktionen har varit omfattande de senaste fem åren. Merparten av det som producerats är urbana bostä-der i och nära city.

Prisutvecklingen på bostadsrätter har varit god, men nu har det även i Karlstad noterats en inbromsning på marknaden för nyproduktion. Vikande efterfrågan i kombination med ett stort antal planerade projekt och hög planberedskap innebär ökad konkurrens de kommande åren. Projekt med sämre lägen kommer sannolikt inte att genomföras som planerat, vilket kommer bidra till att nyproduktionstakten avtar.

En viktig plan för kommunen är Östra Jakobsberg som antogs i april. Planen omfattar cirka 800 bostäder och förskola med mera. Området kommer utgöra en ny, centrumnära stadsdel som, till skillnad från en stor del av tidigare nyproduktion, också har närliggande naturområden. Planen har stor bety-delse för Karlstads möjlighet att växa eftersom planområdet är relativt stort. Tack vare områdets egenskaper och tänkta byggnation, som kompletterar befintlig nyproduktion, kommer dessutom bostadsbehoven i större utsträckning än tidigare tillgodoses hos fler målgrupper, exempelvis barnfamiljer.

Kommersiella hyresfastigheterDe senaste 20 åren har det varit relativt få nyetableringar av företag och myndigheter i Karlstad vilket hållit tillbaka nypro-duktionen på kontorsmarknaden. Vändningen kom 2015 då Lundbergs färdigställde Samhällsbyggnadshuset i Inre hamn. Merparten av lokalerna, cirka 5 600 kvadratmeter, hyrs av kommunen på tio år till en kallhyra om 2 180 kr/kvm. Hösten 2017 färdigställde Klövern kontorshotellet Skeppet med 19 500 kvadratmeter, också det i Inre hamn.

I juni 2018 färdigställde Skanska ett projekt i Tullholmsviken omfattande cirka 8 600 kvadratmeter. Objektet har avyttrats till pensionsstiftelseägda Vacse för cirka 250 mkr, motsva-rande drygt 29 000 kr/kvm. MSB hyr samtliga lokaler på sex år till en kallhyra motsvarande 1 710 kr/kvm.

I kvarteret Fanfaren uppför MaxFastigheter, en ny aktör på Karlstadsmarknaden, cirka 5 200 kvadratmeter kontor, res-taurang och gym. En hyresgäst är Rekryteringsmyndigheten som tecknat ett sexårsavtal till en kallhyra om 1 725 kr/kvm.

Kombinationen av tillskottet av nya kontorslokaler och efter-frågan på moderna, yteffektiva lokaler har lett till omflytt-ningar. Följaktligen finns en risk för ökande vakanser i det äldre beståndet.


A-läge 1 200 – 2 150 5,75 – 6,75

B-läge 950 – 1 350 6,25 – 7,50

C-läge 725 – 950 7,25 – 8,00


A-läge 2 000 – 4 000 5,50 – 6,50

B-läge 1 000 – 2 800 6,00 – 7,25

C-läge 700 – 1 100 7,00 – 8,00


A-läge 450 – 850 7,00 – 8,75

B-läge 400 – 825 7,25 – 9,00

C-läge 375 – 600 8,00 – 10,00


A-läge 1 100 – 1 600 3,25 – 4,50

B-läge 1 050 – 1 525 3,50 – 4,75

C-läge 1 000 – 1 350 4,75 – 6,00

Marknadsdata juni


2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 47 48 49 38



VäxjöBostadsfastigheterI Växjö kommuns befolkningsprognos antas kommunen nå 100 000 invånare under 2024 vilket ställer krav på bostads-byggandet. Utvecklingen runt Arenastaden är en del i arbetet att möta denna utveckling. Detaljplanearbete för cirka 300 bostäder pågår där Växjöbostäder, Kärnhem, NCC och K2A planerar för hyres- och bostadsrätter med start under 2018.

Uppförandet av ICON Växjö, Alpha Property Partners 20 våningar höga profilhus, pågår med färdigställande under 2018. Byggnaden inrymmer 226 lägenheter och 4 500 kva-dratmeter lokaler. Merparten av lägenheterna i projektet är sålda. Samtidigt meddelar Victoria Park att deras planerade bostadsrätter på Dalbo, vilket ses som ett sämre B-läge, ställs om till hyresrätter då intresset för bostadsrätter har avtagit.

Växjö ligger i framkant när det gäller träbyggnation. I Välle Broar i södra Växjö pågår Sveriges största satsning på trä-husbyggnation genom ett långsiktigt forskningsprojekt i samarbete med bland andra Linnéuniversitetet, träindustrin och skogskoncernen Södra. Delar av området är färdigbyggt och under 2018 och 2019 planeras ytterligare drygt 1 100 bostäder att färdigställas, varav nästan 250 lägenheter avser studentbostäder.

Kommersiella hyresfastigheterI november 2017 togs beslut om att uppföra ett nytt stads-hus och tågstation. Kommunala Växjö Fastighetsförvalt-ning har ingått avtal med Skanska om byggnationen till ett kontraktsvärde om 580 mkr. Byggnaden i sju våningar om 16 400 kvadratmeter kommer att inrymma 600 arbetsplatser, ett stationshus i bottenplan samt allmänna lokaler som social knutpunkt. Miljöcertifiering kommer att ske enligt Miljöbygg-nad Guld. Färdigställande beräknas till årsskiftet 2020/2021.

Det gamla kommunhuset, fastigheten Växjö Ansgarius 15, såldes under våren till Växjöbostäder för 157 mkr, motsva-rande cirka 6 680 kr/kvm. Fastigheten planeras omställas till 240 bostäder.

Vid Småland Airport utvecklas Nylanda, ett nytt verksam-hetsområde där PostNord uppför en ny terminal och IT- infrastrukturleverantören Atea har beslutat att bygga nytt recycling-, logistik- och konfigurationscenter om 26 000 kvadratmeter.

Växjö kommun har i jakten på verksamhetsmark förvärvat 160 hektar skog norr om riksväg 25 och väster om Öjaby. Området ligger i direkt anslutning till ett område om 200 hektar som ägs av Växjö kommun och Hovs Mark och Maskin vilket också ska detaljplaneras som verksamhetsmark.


A-läge 1 000 – 2 000 5,50 – 6,50

B-läge 700 – 1 200 6,50 – 7,50

C-läge 500 – 900 7,00 – 8,00


A-läge 1 200 – 2 500 5,00 – 6,00

B-läge 750 – 1 700 5,50 – 7,50

C-läge 600 – 900 7,00 – 9,00


A-läge 500 – 800 6,50 – 7,75

B-läge 400 – 600 6,50 – 8,00

C-läge 350 – 500 7,00 – 9,00


A-läge 975 – 1 450 3,00 – 4,25

B-läge 900 – 1 300 3,50 – 5,00

C-läge 850 – 1 200 4,25 – 5,50

Marknadsdata juni


2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 48 49 51 34



LuleåBostadsfastigheterNyproduktionen på bostadsmarknaden har under 2016 – 2017 ökat betydligt jämfört med tidigare år. Aktörer som allmän-nyttiga Lulebo samt Lindbäcks Fastigheter, HSB Norr och Galären har uppfört både hyresrätter och trygghetsboenden.

Flera bostadsrättsprojekt har också genomförts, men det kan nu noteras en avmattning på marknaden, särskilt för nyproduktion. Jämfört med tidigare år, där till exempel de första bostadsrättsprojekten inom Kronan-området sålde slut samma dag de släpptes, har flera aktörer nu märkt av en mer långsam försäljningstakt. OBOS och SHH, som båda har pågående projekt inom Kronan-området, har inför plane-rad byggstart flertalet osålda lägenheter. Även inom etapp två av projektet Kuststad vid Södra hamnen i centrum finns osålda lägenheter.

De byggherrar som uppför hyresrätter har emellertid inte märkt av någon avmattning vid uthyrning av nyproducerade lägenheter. Dock förekommer en något högre omflyttning jämfört med det äldre beståndet vilket främst förklaras av de förhållandevis höga hyresnivåerna.

Transaktionsmarknaden har noterat en lägre aktivitet jämfört med tidigare år där Lulebo sålde stora bestånd till Rikshem och Heimstaden.

Kommersiella hyresfastigheterCentrumhandeln upplever en betydande konkurrens från den ökande extern- och e-handeln vilket medfört att den tidigare positiva hyresutvecklingen nu har avstannat. Nyuthyrningar har på senare tid skett till lägre nivåer än tidigare i syfte att hålla nere vakanserna. Prognosen för det kommande året är en relativt stabil hyresmarknad för såväl centrumhandeln som externhandeln. Vakanserna väntas vara fortsatt låga. Inom kontorssegmentet efterfrågas främst moderna lokaler i centrum med stigande hyresnivåer till följd.

Under våren stod det klart att Facebook kommer att bygga sin tredje serverhall i Luleå. Den rådande högkonjunkturen, samt den positiva trenden inom framför allt byggsektorn, har medfört att utvecklingen för industri och lager har varit mycket god under det senaste året, med stigande hyresnivåer och historiskt låga vakanser till följd.

Transaktionsaktiviteten bedöms vara något lägre än normalt med endast ett fåtal stora förvärv under det senaste året. En anledning till detta bedöms vara att många mindre, lokala investerare och fastighetsbolag känner av en mer åtstra-mad kreditmarknad där det är svårare att erhålla traditionell bankfinansiering.


A-läge 1 150 – 1 700 5,50 – 6,50

B-läge 900 – 1 400 6,25 – 8,25

C-läge 650 – 950 7,50 – 9,50


A-läge 1 600 – 3 000 5,75 – 6,50

B-läge 900 – 1 500 6,00 – 8,25

C-läge 600 – 1 000 7,50 – 9,50


A-läge 550 – 900 6,75 – 8,25

B-läge 500 – 750 7,00 – 9,25

C-läge 425 – 625 7,75 – 10,25


A-läge 1 100 – 1 550 3,25 – 4,50

B-läge 1 050 – 1 500 3,75 – 4,75

C-läge 950 – 1 350 4,50 – 5,75

Marknadsdata juni


2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 51 51 53 47



KalmarBostadsfastigheterOmrådet mellan Kvarnholmen och Malmen i centrala Kalmar genomgår en omfattande utveckling. Flera intressanta projekt pågår i området med fokus på omvandling och förädling. En ny detaljplan ska tas fram för att möjliggöra om- och till-byggnation av den gamla brandstationen som omvandlas till bostäder, kontor, café och restaurang. Vid Fredriksskans, som är beläget i närheten av brandstationen, finns ett av de mest centrala nybyggnadsområdena i Kalmar. I detta område kommer cirka 200 – 300 nya bostäder att uppföras på upphöjd mark som trappas ned i gradänger mot parken och vattnet. Tanken är att hälften av bostäderna som byggs ska vara hyresrätter. Inom området kommer det även finnas en aktivitetspark. Målet är att området ska vara färdigbyggt 2021. I anslutning till dessa två projekt finns även Kulturkvar-teret som ska vara en mötesplats för Kalmarbor.

I maj skedde ett intressant förvärv inom utbyggnadsområdet Snurrom då Rikshem utökade sitt bestånd i Kalmar med två projektfastigheter med totalt 221 hyreslägenheter. Fastighe-terna – Rönnbäret 1 och Måbäret 1 – förvärvades från Gyllene Hem. Därmed befäster Rikshem sin position som den största privata fastighetsägaren i Kalmar.

Kommersiella hyresfastigheterClaesson och Anderzén Fastigheter har sålt fastigheten Lär-lingen 6 till Kalmar Läns Landsting. Fastigheten är centralt belägen i Kalmar på Kvarnholmens norra del med närhet till nybyggnadsområdet vid Fredriksskans och till Kalmars mest centrala kvarter. Köpeskillingen uppgick till 220 mkr. Kalmar Läns Landsting är redan idag den största hyresgästen i fastig-heten. Förutom landstingets kansli finns även Kvarnholmens hälsocentral i byggnaden. Landstinget kommer enligt tidigare planer att fortsätta växa med en tillbyggnad om cirka 600 kvadratmeter. Genom att förvärva fastigheten får landstinget rådighet över de egna lokalerna samt säkrar en långsiktig kostnadsnivå vilket ger ekonomisk trygghet och handlings-utrymme för landstinget. CA Fastigheters huvudkontor, som idag är etablerat inom fastigheten, kommer istället att flytta till Kvarnen 12.

Kalmar kommun har i en kontroversiell affär förvärvat fot-bollsarenan Guldfågeln Arena. Säljare var Kalmar FF som därmed förbättrar sin ekonomi. Köpeskillingen uppgick till 244,5 mkr. Kalmar kommun har som målsättning att öka nyttjandegraden för såväl fotboll som andra idrotter och evenemang.


A-läge 1 000 – 1 600 5,75 – 7,25

B-läge 600 – 1 200 6,75 – 8,00

C-läge 400 – 800 7,75 – 9,00


A-läge 1 200 – 2 300 5,75 – 7,00

B-läge 800 – 1 200 6,25 – 8,00

C-läge 500 – 1 000 7,50 – 9,00


A-läge 400 – 800 7,00 – 9,00

B-läge 300 – 500 7,75 – 9,50

C-läge 250 – 400 8,50 – 10,00


A-läge 1 025 – 1 625 3,25 – 4,75

B-läge 1 025 – 1 525 3,75 – 5,00

C-läge 900 – 1 275 4,50 – 5,50

Marknadsdata juni


2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 46 44 44 32



ÖstersundBostadsfastigheterNyproduktionen under de senaste tio åren i Östersund har i genomsnitt uppgått till cirka 200 bostäder per år. Ser man till den förväntade befolkningsökningen under de kommande fem åren skulle dock nyproduktionen behöva öka betydligt. En stor del av nyproduktionen under kommande år väntas ske inom Storsjö Strand, en ny stadsdel som ska inrymma 800 bostäder.

Till de privata aktörer som planerar för utbyggnad hör Cernera som förra året förvärvade en tomt om 72 000 kvadratmeter vid Storsjön. Här planeras för en ny stadsdel, Annerstaden, omfattande 450 bostäder med varierad utformning och olika boendeformer.

I Odensala uppför Brogården 36 bostadsrättslägenheter med en genomsnittlig insats om cirka 24 200 kr/kvm med lån i föreningen kring 12 000 kr/kvm. Priserna på bostadsrätts-marknaden har emellertid sjunkit under det senaste året, något som möjligen riskerar att påverka kommande projekt.

På transaktionsmarknaden har priserna under det senaste året i huvudsak legat kring 11 000 – 15 000 kr/kvm vilket bedöms utgöra en normal nivå för A- och B-läge beaktat att det är små objekt, mindre än 500 kvadratmeter, som omsatts.

Kommersiella hyresfastigheterIntea har påbörjat byggnation av nya lokaler åt Mittuniver-sitetet. På campus uppförs två sammankopplade hus om två respektive tre våningar, med en total lokalarea om drygt 2 700 kvadratmeter som omfattar undervisnings- och kontorslokaler samt lokaler i källare. Hyresavtalet är på tio år. Beräk-nat färdigställande är till sommaren 2019.

Kungsleden har omförhandlat och förlängt ett avtal med Försäkringskassan om 15 350 kvadratmeter inom Karlslund 5:2, en fastighet som kan sägas utgöra ett kluster med ett flertal offentliga myndigheter. Avtalet sträcker sig på sex år till en grundhyra om drygt 1 200 kr/kvm. Lokalerna anpas-sas till aktivitetsbaserade kontor, vilket även medför att Försäkringskassan minskar den förhyrda lokalarean. Inom samma fastighet kommer Kungsleden också att uppföra en ny byggnad om drygt 2 600 kvadratmeter åt Kriminalvården som tecknat avtal om 15 respektive 25 år rörande lokaler för häkte och frivård.

Till ett av de mer intressanta projekten i Östersund hör Diös utveckling av en innergård på Prästgatan. De renoverade lokalerna kommer att inrymma såväl arbetsplatser och möteslokaler som café och galleri.


A-läge 925 – 1 800 6,25 – 7,00

B-läge 725 – 1 325 6,75– 7,75

C-läge 550 – 950 7,25 – 8,25


A-läge 1 000 – 2 400 5,75 – 6,50

B-läge 900 – 1 600 6,75 – 8,00

C-läge 500 – 1 000 7,50 – 8,50


A-läge 375 – 825 7,00 – 8,50

B-läge 350 – 700 7,50 – 8,75

C-läge 250 – 425 8,00 – 10,75


A-läge 950 – 1 475 4,25 – 5,25

B-läge 900 – 1 200 4,25 – 5,75

C-läge 875 – 1 150 5,50 – 6,75

Marknadsdata juni


2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 39 38 38 38



FalunBostadsfastigheterNyproduktionen av bostäder har under flera år inte motsvarat behovet, men har nu kommit igång ordentlig med ett flertal pågående projekt.

I centrala Falun utvecklar Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) industriområdet Born till en levande stadsdel. Detaljplan väntas vara klar vid årsskiftet 2018/2019. Totalt ska 1 000 nya bostä-der uppföras med en blandning av hyres- och bostadsrätter samt offentlig service och en ny park invid Faluån. I slutet av 2017 avyttrade SBB byggrätter om 10 000 kvadratmeter BTA till HSB. Tidigare har bolaget även avyttrat byggrätter om 13 000 kvadratmeter BTA (motsvarande 140 – 180 lägenheter) till Riksbyggen. Bolaget SBB har även tecknat en avsiktsför-klaring med Frösunda Omsorg om ett nytt vård- och omsorgs-boende inom området. SBB har också utökat sitt befintliga bestånd i Falun genom att förvärva 158 lägenheter från kommu-nala Kopparstaden. Genom försäljningen frigör Kopparstaden kapital för nyproduktion.

En ny detaljplan ska tas fram för kvarteret Rödbro i centrala Falun i syfte att kunna utöka centrumområdet med fler bostä-der i ett läge nära kollektivtrafik och service. Planen medger byggrätter på 15 000 kvadratmeter BTA fördelade på hälften bostäder och hälften centrumändamål/kontor.

Kommersiella hyresfastigheterLikt många andra städer brottas butiksmarknaden i centrum med problem i form av stora vakanser och svag efterfrågan. I Falun är detta särskilt tydligt längs Åsgatan.

Transaktionsaktiviteten i Falun vad gäller kommersiella fast-igheter, inklusive olika typer av industri- och lagerfastigheter, är relativt låg och avser i huvudsak mindre objekt. Köpare och säljare är främst lokala aktörer, men det finns även ett intresse från de stora regionala bolagen. En av de mer aktiva aktörerna på industrimarknaden är NP3 Fastigheter. I februari förvärvade bolaget en portfölj med handels- och industrifast-igheter från Ankarhagen till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 180 mkr. I portföljen ingår fyra fastigheter i Falun, fullt uthyrda till fordonsrelaterade verksamheter.

Landstinget Dalarna har förvärvat en fastighet i Tallen- området, cirka 10 kilometer utanför Falun. Säljare var Diös. Fastigheten, Nedre Gruvriset 33:156, omfattar cirka 5 000 kvadratmeter, huvudsakligen logistikytor. Köpeskillingen uppgick till 49 mkr, motsvarande cirka 9 800 kr/kvm. För-säljningen är ett led i Diös strategi kring stadsutveckling, att koncentrera beståndet till centrala lägen.


A-läge 900 – 1 500 6,75 – 7,75

B-läge 800 – 1 200 7,25 – 8,50

C-läge 750 – 900 8,25 – 9,25


A-läge 1 300 – 2 500 6,00 – 7,00

B-läge 850 – 1 300 6,25 – 7,75

C-läge 600 – 800 7,75 – 9,00


A-läge 400 – 700 8,00 – 9,75

B-läge 350 – 550 8,75 – 10,25

C-läge 300 – 500 9,25 – 10,75


A-läge 1 075 – 1 600 4,50 – 5,75

B-läge 1 000 – 1 500 5,00 – 6,25

C-läge 900 – 1 450 5,75 – 7,00


2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 28 27 28 29


Marknadsdata juni


TrollhättanBostadsfastigheterTrollhättans befolkning växer och har så gjort under den senaste tioårsperioden. Bostadsbehovet som följer av den ökande befolkningen överstiger nyproduktionen vilket inne-bär, i likhet med många orter, ett underskott av bostäder. Trots det kommunala bostadsbolaget Eidars omfattande satsningar känns stadens mål om 70 000 invånare till 2030 avlägset. Bolagets största bostadsprojekt är kvarteret Mars som uppförs av Serneke. Eidar har där meddelat att man, med anledning av ändrade regler, avser överklaga Bover-kets beslut om investeringsstöd om 57 mkr. Vidare genomför Serneke ytterligare ett flertal bygg- och renoveringsprojekt i Trollhättan. En del av dessa sker på uppdrag av en annan kommunal aktör, Kraftstaden. Bolaget utvecklar bland annat Innovatum-området där det, förutom lokaler, ska uppföras 100 mindre hyresrätter, främst för studenter. Privata aktörer har även genomfört nyproduktion i kommunens mindre orter som exempelvis Velanda.

Inom det befintliga bostadsbeståndet är det huvudsakligen mindre fastigheter som omsätts. Ett antal bostadsrättsom-bildningar har genomförts under senare tid. Dessa överlåtel-ser sticker ut med, för Trollhättan, höga prisnivåer motsva-rande 20 000 – 25 000 kr/kvm.

Kommersiella hyresfastigheterExternhandelsområdet Överby i anslutning till väg 44 och E45 expanderar. I Överby Västra pågår omfattande nybyggnation. Här planeras ett tillskott med 65 000 kvadratmeter lokaler. Biltema blir sannolikt först med att slå upp portarna, men även ett flertal andra kedjebutiker kommer att flytta in. Det nya utbudet av lokaler kommer innebära omflyttning bland hyresgäster och påverka det befintliga butiksbeståndet samt övriga delar av Överby. I ”Etagehuset” i södra delen av Överby kommer Lager 157 att med start till hösten hyra en butik om 1 900 kvadratmeter.

Inom segmentet kontor förekommer vakanta lokaler både i centrum och i Stallbacka. Samtidigt noteras en del för orten höga hyresnoteringar. Dessa noteringar avser främst reno-verade och hyresgästanpassade lokaler. I industriområdena Skogstorpa och Håjum är efterfrågan av moderna industrilokaler god medan kontor är mer svåruthyrt. Främst efter-frågas mindre enheter för småindustri och egenanvändare.

Elbilstillverkaren Nevs har beslutat att bygga sin andra bilfabrik i Kina. Från Trollhättans gamla flaggskepp Saab- fabriken har dock ännu ingen elbil sålts.


A-läge 950 – 1 500 6,75 – 8,00

B-läge 800 – 1 150 7,25 – 8,50

C-läge 650 – 900 7,50 – 9,00


A-läge 800 – 2 300 6,25 – 7,75

B-läge 800 – 1 450 6,50 – 8,00

C-läge 600 – 900 7,25 – 8,50


A-läge 375 – 650 8,00 – 9,50

B-läge 350 – 600 8,25 – 9,75

C-läge 300 – 550 8,75 – 10,00


A-läge 1 025 – 1 450 3,75 – 5,00

B-läge 1 000 – 1 450 4,00 – 5,25

C-läge 975 – 1 300 4,75 – 6,50


2018 2017:1 2016:1 2015:1

Index 21 19 17 18


Marknadsdata juni

Svefa. Hela Sveriges ledande fastighetsrådgivare.

Koncernledning

Mikael Lundström VD

Gustav Källén Vice VD/Transaktioner

Ylva Melhus CFO

Helene Järte HR

Helena Dalhamn Samhällsbyggnad & Fastighetsutveckling

Paul Nord Skog & Lantbruk

Jan Tärnell Värdering & Analys

Rikard Wilén Corporate Solutions/Förvaltningsrådgivning

Fakta

Ägare: Personalägt sedan 1997

Antal anställda: 180

Omsättning: 280 MSEK

Kvalitet och miljö:

Certifierade enligt ISO 9 001 och 14 001



Svefa har under de senaste åren haft en stark tillväxt. Det har i sin tur inneburit att vi så sakteliga har vuxit ur den kostym som NAI så förtjänstfullt tillhandahållit under vår tid tillsammans. Nu har vi kommit till en punkt där vi helt enkelt behöver stå på egna ben för att kunna hantera vår fortsatta tillväxt på bästa och mest effektiva sätt. Mer dramatiskt än så är det inte. Och namnbytet blir enkelt: vi återgår till att heta Svefa.

Vår rådgivning är fortsatt densamma. Med samma djup inom fastighetsekonomi, fastighetsrätt samt plan-, mark- och exploateringsfrågor. Tillsammans strävar vi fortsatt mot att vara hela Sveriges ledande rådgivare och den som bäst kan erbjuda en helhetsförståelse som tar idé till genomförande.

Strategisk rådgivningMed närvaro på fastighetsmarknaden i hela Sverige, vår samlade kompetens och mark-nadens bästa databaser kan vi erbjuda kvalificerad strategisk rådgivning och heltäckande analyser som visar nya affärsmöjligheter och blir beslutsunderlag i din verksamhet. Hur ser strategin ut för ditt fastighetsinnehav? Vilka möjligheter kan skapas utifrån dina fast-ighetstillgångar? Vilka marknader ska du satsa på? Bör fastighetsinnehavet förändras? Är din förvaltning och organisation effektiv? Går ni i sälj- eller köptankar? Vår kvalificerade strategiska rådgivning riktar sig till högsta ledning och har sin närvaro i hela landet, för vi förstår vikten av att se de lokala förutsättningarna men med en nationell erfarenhet.

FastighetsvärderingVi är landets ledande värderingsföretag och har fler än 60 fastighetsvärderare som värderar alla typer av objekt och fastighetsportföljer. Svefa är landets enda rikstäckande oberoende värderare av skog och lantbruk. Våra värderingar används ofta som underlag i rättssituationer, i förhandlingar och inför kreditgivning. Tillsammans med marknadens bästa geografiska täckning och databaser som står fria från partsintressen har vi en omfattande överblick av den svenska fastighetsmarknaden. Samhällsbyggnad och fastighetutveckling Vi tar idé och vision genom detaljplan till affärsplan och genomförande och finns med som strategiska rådgivare och projektledare genom hela planerings- och genomförandeskedet såväl när det gäller privata som kommunala aktörer. Vi har lång erfarenhet av den politiska processen och av att arbeta med förankring och dialog med berörda parter. Vi arbetar till-sammans med myndigheter, kommuner, privata exploatörer och fastighetsägare vilket ger oss förståelse för samtliga intressenters perspektiv. Det gör att vi kan erbjuda en effektiv och kvalitetssäkrad process för alla inblandade parter.

Om Svefa

Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter gavs ut första gången hösten 2009. En publikation som ger en glimt av Svefas unika marknadskännedom.



Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter 2018 innehåller analys och data från 24 delmarknader i Sverige och avser bedömda nivåer i juni 2018. För varje ort finns en tabell med bedömda marknadsdata.

Kriterierna för indelning av olika delmarknader har gjorts utifrån områdets direkt-avkastningskrav och hyresnivåer, det vill säga en bedömning av områdets attrakti-vitet på fastighetsmarknaden. Inom samma kommun kan flera delmarknader före-komma med samma lägesbedömning och med samma eller något varierande nivåer. För varje ort och läge finns en kategorisering av marknadsinformationen i min- och maxnivåer. Syftet med indelningen i dessa nivåer är att åskådliggöra en normal- fördelning inom vilken huvuddelen av noteringarna fördelar sig. Minnivån speglar ett genom-snitt av de lägre noteringarna, det vill säga inte de allra lägsta noteringarna. På samma sätt speglar maxnivån ett genomsnitt av de högre noteringarna.

Tabellerna innehåller marknadsinformation om följande lokalslag: bostäder, butiker, kontor och industri. För bostäder gäller att bostadsfastigheten definieras som en fastighet med typkod 320 samt 321 där lokalytan understiger 30 procent av totalytan. För bostäder avses nivåer för byggnader med värdeår från 1990 till och med 2008 eller med motsvarande standard. En bostadslägenhet definieras som en lägenhet på 3 rum och kök om cirka 75 – 80 kvadratmeter med normal standard för åldersklassen.

Butiks- och kontorsfastigheter definieras som fastigheter med typkod 325. En butikslokal definieras som en affärslokal om cirka 200 kvadratmeter belägen i gatuplan där butiksarean utgör cirka 75 procent av totalarean. Standarden är normal för en butik byggd under de senaste tio åren. En kontorslokal definieras som en lokal om cirka 150 – 300 kvadratmeter. Standard och yteffektivitet är normal för ett kontor byggt under de senaste tio åren.

Industrifastigheter avser en produktionslokal definierad som en lokal om cirka 400 – 1 000 kvadratmeter med en standard som är normal för en byggnad uppförd under de senaste 15 åren. Takhöjd är cirka 4,0 – 4,5 meter. För industrifastigheter gäller att i arean ingår, förutom produktions- eller lagerlokaler, även tillbörliga kontors- och personalutrymmen.

Angivna bruksvärdes-/marknadsmässiga hyresnivåer för respektive fastighetstyp på orten avser varmhyra för bostäder, butiker och kontor samt kallhyra för industrier. Lokalhyrorna bygger på ”normala lokalhyreskontrakt”, det vill säga exklusive fastighetsskatt. I den mån rabatter speglar den ”normala marknaden” beaktas det i hyresnivån.

Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för framgångsrika investeringsbeslut. Indexet är ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen till stor del utgörs av kommunstatistik och investeringsdata från respektive fastighetsmarknad samt Svefas egna bedömningar och nyckeltal. Varje grupp av underliggande parametrar ger 0 – 10 poäng med ett högsta möjligt totalt utfall om 100 poäng.

Om Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter

Stockholm HuvudkontorMäster Samuelsgatan 60Box 3316103 66 StockholmTel: 010-603 86 00

FalunPelle Bergs Backe 3791 50 Falun

GävleHamiltongatan 3802 66 Gävle

GöteborgUllevigatan 19411 40 Göteborg

HärnösandBrunnshusgatan 6871 31 Härnösand

JönköpingSödra Strandgatan 3553 20 Jönköping

KarlstadVåxnäsgatan 3, 2 tr653 40 Karlstad

KungsbackaNorra Torggatan 1434 30 Kungsbacka

LuleåBox 11034976 27 Luleå

MalmöNordenskiöldsgatan 6211 19 Malmö

MoraStrandgatan 8792 30 Mora

NorrköpingSkolgatan 1B602 25 Norrköping

SundsvallSjögatan 23852 34 Sundsvall

UmeåRenmarkstorget 10903 26 Umeå

VänersborgSundsgatan 16462 33 Vänersborg

VäxjöVideum Science Park Framtidsvägen 10, 1 tr351 96 Växjö

ÖrebroVasastrand 11Box 493701 49 Örebro

ÖstersundPostgränd 8A831 30 Östersund

Våra kontor



Svefa.se

Sves asesaa 2018 1 Svensk Fastighetsmarknad …...Sves asesaa 2018 4 Varmt välkommen till Svensk...

Documents

Transcript of Sves asesaa 2018 1 Svensk Fastighetsmarknad …...Sves asesaa 2018 4 Varmt välkommen till Svensk...