STUDIUM LOKALIZACJI OBIEKTÓW WYSOKOŚCIOWYCH

STUDIUM LOKALIZACJI OBIEKTÓW WYSOKO ŚCIOWYCH

sierpień 2008r.

2

Zespół autorski SLOW:

JOANNA BACH–GŁOWIŃSKA ANNA KOSTKA DOROTA KUCHARCZAK MAŁGORZATA MOMONT AGNIESZKA OSTRZYCKA MAREK PISKORSKI – dyrektor Biura Rozwoju Gdańska AGATA PISZCZEK JUSTYNA PRZEWORSKA BARBARA PUJDAK – zastępca dyrektora Biura Rozwoju Gdańska ADAM RODZIEWICZ – koordynator zespołu SLOW MONIKA ROŚCISZEWSKA AGNIESZKA RÓZGA–MICEWICZ MAŁGORZATA WALICKA–PODOLSKA

Współpraca:

MACIEJ BROSZ MAŁGORZATA GÓRECKA BOGUSŁAW GRECHUTA GRZEGORZ KARBOWSKI MICHAŁ KOZŁOWSKI JOANNA LABENZ MARTA LEŚ-SZCZECHOWSKA MARZENA MRUK–WSZAŁEK BEATA OCHMAŃSKA JOLANTA ROLLE KAROLINA ROSPĘK–ASZYK GRAśYNA WLAZŁOWSKA MARIA WŁODARSKA JAROSŁAW ZAŁĘCKI

Współpraca techniczna:

TOMASZ KUCISZ MAREK MIEDZIŃSKI

Spis treści:

WSTĘP .................................................................................................6

1. Obiekty wysokościowe (OW)........................................................9

1.1. Definicja obiektów wysokościowych na potrzeby SLOW.................................. 9

1.1.1. Obowiązujące przepisy a wysokości obiektów .......................................... 9

1.1.2. Analiza wysokości w Gdańsku................................................................... 9

1.1.3. Analiza porównawcza wysokości w innych krajach ................................. 11

1.1.4. Podsumowanie ....................................................................................... 12

1.2. Wady i zalety OW........................................................................................... 12

2. Tendencje lokalizowania obiektów wysokościowych .............14

2.1. Historia obiektów wysokościowych ................................................................ 14

2.1.1. Początki ................................................................................................... 14

2.1.2. Do 1916 roku........................................................................................... 15

2.1.3. Strefowy Plan Nowego Jorku................................................................... 16

2.1.4. Współczesna legislacja ........................................................................... 17

2.1.5. Wnioski.................................................................................................... 20

2. 2. Polityka wybranych miast.............................................................................. 20

2.2.1. Miasta pozaeuropejskie........................................................................... 20

2.2.2. Miasta europejskie................................................................................... 21

2.2.3. Miasta polskie.......................................................................................... 25

3. Uwarunkowania gdańskie – stan istniejący i planowany.......27

3.1. Gdański Obszar Metropolitalny ...................................................................... 27

3.2. Stan istniejący i projektowany OW................................................................. 28

4. Aspekt Społeczny .........................................................................35

4.1. Partycypacja i komunikacja społeczna........................................................... 35

4.2. Udział społeczeństwa w planowaniu przestrzennym – aspekty prawne......... 35

4.3. Partycypacja społeczna w określaniu polityki dotyczącej wysokościowców –

dobre praktyki, przykłady zagraniczne .................................................................. 36

4.4. Partycypacja społeczna przy opracowywaniu SLOW w Gdańsku.................. 39

4.4.1. Ankieta internetowa – „Współtwórz swoje miasto - Wysokościowce w

Gdańsku”........................................................................................................... 40

4

4.4.2. Ideowy konkurs studencki na sporządzenie koncepcji obiektu

wysokościowego w Gdańsku............................................................................. 42

4.4.3. Warsztaty dla organizacji pozarządowych............................................... 43

4.4.4. Dyskusja „burza mózgów” na posiedzeniu Komisji Rozwoju

Przestrzennego Rady Miasta Gdańska ............................................................. 44

4.4.5. Dyskusja o budynkach wysokich na zebraniu Towarzystwa Urbanistów

Polskich oddział Gdańsk ................................................................................... 44

4.4.6. Pierwsza prezentacja wstępnego projektu SLOW................................... 45

4.4.7. Prezentacja wstępnego projektu SLOW na spotkaniu dla organizacji

pozarządowych, Rad Osiedli i deweloperów ..................................................... 45

4.4.8. Konferencja „Tendencje wysokościowe w miastach metropolitalnych” i

panel ekspertów z organizacji INTA .................................................................. 46

4.5. Aspekty społeczne dla lokalizowania obiektów wysokościowych................... 47

5. Strefowanie lokalizacji OW .........................................................48

5.1. Obszary wyłączone z lokalizacji OW.............................................................. 48

5.2. Obszary niewskazane do lokalizacji OW........................................................ 54

5.3. Obszary dopuszczone do lokalizacji OW ....................................................... 58

5.4. Obszary zalecane .......................................................................................... 63

5.5. Miejsca wskazane ......................................................................................... 67

6. Oddziaływanie OW na środowisko zrównowaŜone................75

6.1. Przesłanianie ................................................................................................. 75

6.2. System transportowy...................................................................................... 75

6.3. Infrastruktura techniczna............................................................................... 77

6.4. Ruchy mas powietrza..................................................................................... 77

6.5. Akustyka ........................................................................................................ 79

6.6. Ceny nieruchomości....................................................................................... 79

6.7. Zacienianie przestrzeni publicznych i ogólnodostępnych............................... 81

7. Oddziaływanie OW na krajobraz miejski ..................................83

7.1. Zasięg oddziaływania na krajobraz ............................................................... 83

7.2. Punkty kontrolne krajobrazu miejskiego (PKKM) ........................................... 85

7.2.1. ZałoŜenia do wyboru PKKM .................................................................. 85

7.2.2. Kryteria wyboru PKKM ........................................................................... 85

7.2.3. Wybrane punkty...................................................................................... 85

5

8. Procedury SLOW..........................................................................87

8.1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ...................................... 87

8.2. Pozwolenie na budowę .................................................................................. 91

8.3. Wymagania dotyczące OW............................................................................ 91

Literatura.............................................................................................97

Dokumentacja SLOW – wyszczególnienie zawartości...............98

Spis tablic ...........................................................................................99

Spis rycin ..........................................................................................100

Spis zdjęć .........................................................................................101

6

WSTĘP

Studium Lokalizacji Obiektów Wysokościowych (SLOW) to studium urbanistyczne,

mające na celu rozpoczęcie szerokiej dyskusji publicznej, a następnie określenie metod

postępowania z obiektami wysokościowymi (OW) w Gdańsku.

W tym celu wykonano:

• prace porównawcze lokalizacji obiektów wysokościowych na świecie;

• studia przypadków istniejących obiektów wysokościowych w Gdańsku;

• analizy wpływu OW na otoczenie;

• obserwacje istniejących obiektów wysokościowych w krajobrazie miasta;

• ankietę internetową „Współtwórz swoje miasto - wysokościowce w Gdańsku”;

• warsztaty dla organizacji pozarządowych oraz „burzę mózgów” na posiedzeniu

Komisji Rozwoju Przestrzennego Rady Miasta Gdańska;

• przegląd elementów partycypacji społecznej zastosowanych przy tworzeniu

dokumentów określających politykę dotyczącą OW w opracowaniach z miast

europejskich;

• zdjęcia panoram miasta;

• analizę artykułów prasowych związanych z tematyką budynków wysokościowych.

W Studium wyznaczono obszary lokalizacji obiektów wysokościowych oraz podstawowe

zasady postępowania z obiektami wysokościowymi (tab. 1.).

Tab. 1. Typy obszarów i zasady post ępowania z OW

Nazwa obszaru Powierzchnia [ha]

(% pow. Gda ńska) Zasady delimitacji

Lokalizacja

OW

Podstawa

pozwolenia

na budow ę

WYŁĄCZONY 11.150

(około 42%)

obszary objęte zakazem

lokalizacji OW wynikającym z

przepisów

zakaz

(z wyjątkami) -

NIEWSKAZANY 12.200

(około 46%)

obszary objęte zakazem

lokalizacji OW wynikającym z

innych przesłanek

urbanistycznych

zakaz -

DOPUSZCZONY 3.200

(około 12%)

obszary moŜliwej lokalizacji

OW, nienaleŜące do

wyłączonych lub

niewskazanych

dopuszczenie mpzp

7

ZALECANE 186

(około 0,7%)

wybrane, prestiŜowe

fragmenty obszarów

dopuszczonych

zalecenie mpzp

MIEJSCA

WSKAZANE -

szczególne miejsca lokalizacji

OW wynikające z kompozycji

miasta

nakaz mpzp

Problematyka Studium SLOW jest bardzo szeroka, dotyczy wielu aspektów Ŝycia

w mieście, nie posiada regulacji prawnych i dotyczy decyzji skutkujących na dziesięciolecia.

W związku z tym Prezydent Miasta postanowił zaprosić mieszkańców Gdańska do szerokiej

i merytorycznej dyskusji. Wyniki tej dyskusji, łącznie z analizami urbanistycznymi, zostały

opisane w dalszej części SLOW oraz w Dokumentacji SLOW.

Ryc. 1. Gdańsk – podział na dzielnice i jednostki urbanistyczne.

1. Obiekty wysoko ściowe (OW)

1.1. Definicja obiektów wysoko ściowych na potrzeby SLOW

W Studium Lokalizacji Obiektów Wysokościowych termin obiekt wysokościowy został

zdefiniowany jako:

obiekt budowlany charakteryzuj ący si ę wysoko ścią minimaln ą 40m oraz długo ścią

elewacji od 5m do 50m, z wył ączeniem budowli a Ŝurowych i smukłych (np. anteny,

maszty, słupy elektroenergetyczne) oraz obiektów pr zemysłowych.

Obiekty o innych parametrach niŜ w/w zostały wyłączone z zakresu tematyki SLOW, jako

wymagające oddzielnych i indywidualnych analiz.

1.1.1. Obowi ązujące przepisy a wysoko ści obiektów

Zgodnie z § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie

warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75

poz. 690 z dnia 15 czerwca 2002 r.) w Polsce rozróŜniamy pod względem wysokości

następujące rodzaje budynków:

• niskie (N) - do 12m (włącznie) nad poziomem terenu lub mieszkalne o wysokości do

4 kondygnacji nadziemnych włącznie,

• średniowysokie (SW) - ponad 12m do 25m (włącznie) nad poziomem terenu lub

mieszkalne o wysokości ponad 4 do 9 kondygnacji nadziemnych włącznie,

• wysokie (W) - ponad 25m do 55m (włącznie) nad poziomem terenu lub mieszkalne

o wysokości ponad 9 do 18 kondygnacji nadziemnych włącznie,

• wysokościowe (WW) - powyŜej 55m nad poziomem terenu.

1.1.2. Analiza wysoko ści w Gda ńsku

Wartości liczbowe ustalone w definicji uzyskano w wyniku przeprowadzonych analiz

promieni widoczności oraz przeglądu przykładów realizacji róŜnych budynków wysokich

i wysokościowych. PoniŜszy rysunek przedstawia podsumowanie analiz moŜliwych promieni

widoczności obiektów wysokościowych w kontekście niŜszej zabudowy. Nie ma wątpliwości,

co do takiego wpływu w sytuacji obserwowania budynku wysokościowego z ulicy, przy której

został zlokalizowany lub ze znacznej odległości (np. sąsiadujących wzgórz lub drugiego

10

końca ulicy na zakończeniu, której taki budynek postawiono). Analizowano równieŜ sytuacje

wpływu wysokości na obraz miasta postrzegany z sąsiadującej ulicy lub z podwórza

sąsiadującej zabudowy budynku wysokościowego.

Punkty obserwacji to punkty wyznaczone na poziomie ulicy w odległości 12 i 20m od

obserwowanej zabudowy. Przyjęte odległości 12 i 20m odpowiadają najczęściej

występującym średnim szerokościom ulic w gdańskiej zabudowie śródmiejskiej. WęŜsze

ulice to ulice dojazdowe o małym znaczeniu lub znajdujące się w historycznych zespołach

zabudowy. Szersze to arterie rozdzielające śródmiejską zabudowę kwartałową

np. al. Grunwaldzka (średnio około 55m w centrum Wrzeszcza). W przypadkach ogrodów

przydomowych i podwórek zlokalizowanych od frontu szerokość tą mierzono w zakresie

ogólnodostępnej przestrzeni tj. np. od ogrodzeń.

Podobnie przyjęto wysokość obiektu badanego - wynoszącą 18m. Przeciętny budynek

strefy śródmiejskiej ma średnio 4 kondygnacje. Uśredniono wysokość pojedynczej

kondygnacji do wysokości 3m i dodano dach skośny o nachyleniu połaci pod kątem 45

stopni.

Po wykreśleniu promieni widoczności nad krawędzią takiego dachu okazało się,

Ŝe ponad jedna trzecia obiektu wysokościowego (WW - zgodnie z rozporządzeniem

posiadającego minimum 55m wysokości) jest widoczna. Proporcje te dla obiektu obniŜonego

do 40m zmniejszają się do poziomu około 1/5 – 1/8, zaś obiekt o wysokości 30m jest juŜ

zupełnie niewidoczny.

W miejscowych planach zagospodarowana przestrzennego opracowywanych dla terenu

miasta Gdańska podawana jest następująca definicja:

wysoko ść zabudowy – wysokość mierzona od najniŜszej rzędnej rzutu pionowego

obrysu ścian lub podpór najniŜszej kondygnacji nadziemnej na powierzchnię terenu

(odwzorowaną na podkładzie mapowym rysunku planu) do najwyŜszej kalenicy dachu lub

najwyŜszego punktu na pokryciu kubatury budynku albo attyki.

Do wysokości zabudowy nie wlicza się urządzeń, instalacji i elementów technicznych,

rekreacyjno-sportowych, reklamowych (o ile nie mają formy attyki), takich jak: anteny, maszty

odgromnikowe, kominy, klimatyzatory, nadbudówki nad dachami (np. maszynownie

dźwigów, centrale wentylacyjne, klimatyzacyjne, kotłownie), które postrzegane z poziomu

podłogi parteru (z odległości od zabudowy nie mniejszych niŜ dwie i nie większych niŜ trzy jej

wysokości) nie podwyŜszają optycznie zabudowy swoją masą.

Dopuszcza się mierzenie wysokości oddzielnie dla poszczególnych części budynków.

11

Ryc. 2. Schemat analizowanych promieni widoczności.

1.1.3. Analiza porównawcza wysoko ści w innych krajach

W Wielkiej Brytanii i Francji minimalna wysokość obiektu wysokościowego wynosi

w wielu przypadkach 80m. W dokumencie „Guidance of tall buildings” wydanym w 2007 roku

przez English Heritage wskazano, Ŝe waŜniejszy jest stosunek wysokości obiektu

wysokościowego do obiektów zlokalizowanych w sąsiedztwie. Dokument ten dotyczy

obiektów, które określono jako jednoznacznie wyŜsze niŜ sąsiednie oraz takich, które

wyraźnie wpływają na sylwetę miasta.

W Stanach Zjednoczonych minimalna wysokość to 152 metry (500 stóp) przy

jednoczesnej moŜliwości podwyŜszenia o 10% na całości rzutu lub zakończenia obiektu

mieszczącego się w ostrosłupie o nachyleniu boków pod kątem 50 stopni. Jednocześnie

przepisy z 1972r. opracowane dla San Francisco (tzw. Bulk Controls) ograniczają

maksymalne wymiary rzutu do długości boku (170 stóp) oraz przekątnej (200 stóp) dla

budynków biurowych w strefach śródmiejskich. Dla pozostałych funkcji oprócz przemysłu

i budynków biurowych poza śródmieściami wartości te są mniejsze.

12

1.1.4. Podsumowanie

Wysokości występujące w miastach europejskich są zbyt duŜe dla warunków Gdańska.

Obecnie na terenie miasta znajduje się 9 budynków wysokościowych (nie wliczając wieŜ

obiektów zabytkowych – np. wieŜa kościoła NMP, która ma 88m wysokości). NajwyŜszy

budynek (biurowiec Organika) ma około 80m wysokości (licząc do krawędzi dachu).

W kategorii budynków mieszkalnych najwyŜsza wysokość wynosi 60m i są to dwa budynki,

zlokalizowane przy ul. Chłopskiej i ul. Kołobrzeskiej. śaden z realizowanych budynków nie

przekracza tej wysokości. Średnia wysokość zabudowy śródmiejskiej Gdańska to 18m.

W związku z gda ńskimi uwarunkowaniami wysoko ści oraz z wynikiem analizy

promieni widoczno ści dla Gda ńska, w ramach SLOW uj ęto obiekty o minimalnej

wysoko ści 40m.

1.2. Wady i zalety OW

PoniŜsza lista zawiera zestawienie wad i zalet jakie kojarzone są z obiektami

wysokościowymi przez osoby, które wzięły udział w ankiecie internetowej i warsztatach

poprzedzających sporządzenie dokumentu SLOW oraz przez zespół autorski.

ZALETY

• poprawa prestiŜu miasta i dzielnicy,

• przejaw dobrej kondycji ekonomicznej miasta i regionu,

• podaŜ nowych, nowoczesnych powierzchni komercyjnych i mieszkaniowych,

• wzbogacenie krajobrazu miasta o nowe wartości estetyczne,

• kreacja współczesnego miasta poprzez zastosowanie najnowocześniejszych

rozwiązań technicznych i funkcjonalnych,

• lepsze wykorzystanie dostępnej przestrzeni oraz oszczędność miejsca,

• wielofunkcyjność,

• poprawa standardu bezpośredniego sąsiedztwa OW, nowe przestrzenie publiczne,

wzrost atrakcyjności nieruchomości komercyjnych w sąsiedztwie,

• atrakcyjne widoki z wyŜszych kondygnacji.

WADY

• problemy z wkomponowaniem OW w lokalną tkankę miejską i krajobraz miejski,

• konflikty społeczne,

13

• wysokie koszty budowy i utrzymania,

• wysokie koszty usuwania błędów w projektowaniu, budowie i eksploatacji,

• zagroŜenie poŜarowe, terrorystyczne,

• zacienianie terenów wokół,

• komasacja potrzeb parkingowych,

• generowanie duŜego ruchu kołowego,

• spadek wartości nieruchomości mieszkaniowych w sąsiedztwie OW.

W celu wykorzystania zalet i minimalizacji wad obiektów wysokościowych , obiekt taki

powinien:

• być usytuowany w odpowiedniej odległości od istniejącej tkanki miejskiej (nie za

blisko), np. oddzielenie drogą, torami kolejowymi, zielenią,

• mieć zapewniony dostęp od głównej przestrzeni publicznej (drogi, placu), przy której

jest zlokalizowany,

• stanowić punkt odniesienia dla większego obszaru, być punktem orientacyjnym,

• zapewniać wyjątkowo atrakcyjną ogólnodostępną przestrzeń publiczną,

• posiadać na najwyŜszej kondygnacji punkt widokowy albo lokal gastronomiczny,

• dysponować atrakcyjną przestrzenią półpubliczną, zapewniającą moŜliwość rekreacji

i kontaktów społecznych uŜytkowników,

• być zrealizowany ze szlachetnych, długowiecznych materiałów o wysokiej jakości

(przynajmniej od strony przestrzeni publicznych), które zapewnią estetyczny wygląd

obiektu nawet po wielu latach eksploatacji,

• mieć parkingi zlokalizowane głównie pod ziemią, a parkingi terenowe tylko

w ostateczności i w ograniczonej ilości, z wyposaŜeniem w zieleń ozdobną; posiadać

ewentualny parkingu naziemny obudowany od strony przestrzeni publicznych funkcją

usługową, aby wytworzyć pierzeję uliczną,

• być wyposaŜony w odnawialne technologie np. odzysk wody i ciepła, alternatywne,

ekologiczne źródła ciepła,

• być zarządzany w sposób zapewniający elastyczne wykorzystanie powierzchni,

róŜnorodną funkcję, bezpieczeństwo i prywatność uŜytkowników,

• być kompleksowo zrealizowany przed oddaniem do uŜytkowania.

PowyŜsze wytyczne dotyczące lokalizacji, projektowania i realizacji OW, zostały

zestawione w oparciu o literaturę analizującą bogate doświadczenia światowe.

14

2. Tendencje lokalizowania obiektów wysoko ściowych

2.1. Historia obiektów wysoko ściowych

2.1.1. Początki

Szesnastopiętrowe budynki mieszkalne wydrąŜone w skałach Kapadocji w Turcji

są najstarszymi znanymi budynkami wysokimi (zdj. 1.).

Zdj. 1. Kapadocja – mieszkania wydrąŜone w skale.

Najstarsze regulacje prawne dotyczące wysokości wznoszonych budynków pochodzą z I

wieku n.e. i to zarówno z Rzymu, jak i Ostii. Ograniczają one wysokości zabudowy do 6-7

pięter. Po poŜarze w 64 r. w Rzymie, nowe ostrzejsze przepisy zostały wprowadzone przez

cezara Nerona, aby ograniczyć tę wysokość do 70 stóp. Zaczęto prawnie wymagać

konstrukcji betonowej (zamiast cegły z błota), ograniczono uŜycie drewna i nakazano

wykonywanie ścianek „oddzielenia poŜarowego” dla wszystkich budynków „wysokich”.

Następca Nerona, Wespozjusz, zmniejszył tę wysokość do 60 stóp.

15

W ciągu wieków mamy wiele przykładów regulowania wysokości budynków, a nawet

zalecenia odnoszące się do ochrony widoków z istniejących budynków z 1191r.1

W XVII-wiecznym Londynie często wydawano regulacje zawierające ograniczenia

wysokości budynków mieszkalnych (np. kolejno w 1619 r., 1624 r., 1630 r. i 1636 r. ).

Intensywność ogłaszania nowych rozporządzeń w tym czasie wiąŜe się z problemem

zatłoczenia, gdyŜ populacja miasta osiągnęła wówczas 300 000 mieszkańców.

Kiedy nadeszła epidemia - zbierała Ŝniwo 1000 osób na tydzień, a w 1666 w wielkim poŜarze

zniszczone zostało 2/3 Londynu. Rok później zastępując zbiór wcześniejszych regulacji

ogłoszono Prawo Budowlane w Londynie, które stało się efektywniejszym narzędziem przy

kontroli epidemii i poŜarów.

XVIII-wieczna legislacja w Londynie stanowi jeden z najczystszych przykładów wpływu

na architekturę. Budynki były ograniczane nie tylko co do wysokości, ale ściśle określano

równieŜ wielkość i kształt okien, materiały elewacyjne itd. MoŜna powiedzieć, Ŝe styl

georgiański powstał dzięki XVIII – wiecznej legislacji.

2.1.2. Do 1916 roku

Narodziny budynków naprawdę wysokich nastąpiły głównie w Nowym Jorku i Chicago,

gdzie stały się szybko przedmiotem „narodowej obsesji”. Kiedy zwolennicy mówili

o korzyściach związanych z obiektami wysokościowymi w aspektach ekonomii czy stylu,

inni nieustająco krzyczeli o złym wpływie na społeczeństwo. Ta debata znalazła swoje

odzwierciedlenie w prasie z tamtego czasu. Napisano nawet manifest, aby zakazać dalszego

budowania OW, które stały się „plagą”2. Jeśli chodzi o stronę prawną skupiono się w tamtym

czasie na zabezpieczeniu technologii, aby uŜytkownicy i sąsiedzi OW byli bezpieczni. Kiedy

wprowadzono technologię konstrukcji stalowych (1848r.) oraz windę pasaŜerską (1857r,)

wiele z dotychczas nierealnych pomysłów na OW stało się moŜliwe. Budowano bardzo gęsto

i bardzo wysoko. To z kolei powodowało, Ŝe poŜary mogły przenosić się z budynku na

budynek, ucieczka graniczyła z cudem, a straŜacy nie mogli dojechać do poŜaru. Po serii

groźnych poŜarów w 1848r., 1849r., 1857r. i 1869r. wydano w 1870r. w Nowym Jorku Prawo

Budowlane, w którym wymagano zabezpieczeń przeciw poŜarowych. W Chicago zgodnie z

regulacją z 1850r., nie było ograniczeń odnośnie wysokości, o ile budynek był odpowiednio

zabezpieczony na wypadek poŜaru.

Dla przykładu w innych amerykańskich miastach równieŜ wprowadzano regulacje prawne

np. w Bostonie – określono wymaganą wysokość budynku (dla biznesu) na poziomie 125

1 Assize z Fitz- Ailwyn, Lord Mayor of London, 1191. 2 Architectural League, 1894.

16

stóp i 80 stóp dla budynków mieszkaniowych, w Los Angeles – 150 stóp, a w Baltimore –

175 stóp.

Zgoła inną politykę przyjęto w Berlinie - OW traktowano tam jako wyjątki wymagające

uzyskania specjalnej zgody na odstępstwo od nadzoru budowlanego, który miał do tego

uprawnienia na mocy Prawa Budowlanego z 1877r. (głównie ze względów poŜarowych).

2.1.3. Strefowy Plan Nowego Jorku 3

Nadszedł moment, kiedy na permanentnie zakorkowanych ulicach Nowego Jorku

zaczęło brakować światła dziennego. Do 1916r. większość prawnych zapisów w sprawie

wysokich budynków odnosiła się do wysokości i relacji tej wysokości do szerokości ulicy

(ustalono bowiem jedynie proporcje, nie ograniczając wysokości wprost). Wprawdzie istniały

równolegle legislacje odnośnie samego budynku i lokalizowania typu budynku w terenie

zainwestowanym, ale dopiero w 1916r. Zoning Ordinance wprowadził zasady kształtowania

budynków wysokich i miał główny wpływ na ich formę. Program został wprowadzony przez

Komitet do Spraw Wysokości Budynków, który powołano, aby przeciwdziałać „efektowi

kanionu”, gdyŜ obawiano się, Ŝe zaniknie Ŝycie uliczne, gdyŜ przez zabudowę wysoką

zabiera się całe światło dzienne z ulic. Wierzono, Ŝe światło słoneczne musi „sterylizować”

chodniki, zaś jego brak powoduje wzrost zachorowalności i jest niebezpieczny dla oczu, na

co istnieją mentalne i fizyczne dowody. Podobna argumentacja zawarta była w Metropolitan

Building Act (Londyn, 1844), regulującym intensywność zabudowy oraz jej wysokość przez

wymaganie minimalnej powierzchni przestrzeni otwartych, podwórek i szerokości ulic.

New York Zoning Ordinance podzielił miasto na strefy z określonymi wysokościami

i ze specyficznymi zapisami w celu redukowania wielkości powierzchni poszczególnych

pięter na określonych poziomach. Rezultatem tych wymagań był znany, cofający się,

piramidalny kształt drapacza chmur, akcentujący pionową oś. Mimo, Ŝe ówczesna

piramidalna forma budynków wysokich zgodna była z panującą wtedy modą Art-Deco, to

kształt OW ściśle wypełniał ustalone prawem wymagania i aby maksymalnie wykorzystać

powierzchnię, mówiło się nawet, Ŝe jest to „kompromis między wartością nieruchomości,

a potrzebami higieniczno-sanitarnymi”. Legislacja ta, mimo Ŝe obowiązująca jedynie

w Nowym Jorku stała się najbardziej oddziałującą na budownictwo wysokich budynków

w całej Ameryce. Do 1927r. podobne regulacje wprowadzono w 553 miastach,

zamieszkiwanych przez populację 24 milionów ludzi. Hugh Ferris opracował wzorce

kształtów wysokich budynków, które spełniały wytyczne projektowe z New York Zoning

Ordinance (NYZO). Opracowanie to szybko stało się niezastąpionym kompendium wiedzy

3 New York Zoning Ordinance: Landmark Legislation.

17

dotyczącym stosowanych form OW. W ciągu następnych 70 lat, Ŝadne z prawnych zapisów

dotyczących OW, nie miały aŜ tak wielkiego wpływu na projektowanie OW, jak New York

Zoning Ordinance z 1916 roku. Prawo z 1916r. nie tylko określało kształt nowych budynków,

poprzez wymóg zredukowania powierzchni kondygnacji i Ŝądanie 3/4 wolnej powierzchni

wokół pięter powyŜej 43 kondygnacji, ale teŜ oznaczało de facto stratę 34% zysków

z wynajmowanej powierzchni juŜ na 37 kondygnacji. Z czasem legislacja ta spowodowała, Ŝe

kondygnacje powyŜej 37 stawały się skrajnie nieekonomiczne i tak naprawdę NYZO

przyczynił się do obniŜenia wysokości większości nowo budowanych budynków wysokich.

2.1.4. Współczesna legislacja

Pewna liberalizacja przepisów nastąpiła dopiero w 1961 – dopuszczono pełną swobodę

kształtów, ale w połączeniu z wymogami przepisów związanych ze zdrowiem

i bezpieczeństwem. Dzięki nowym regulacjom budynki poszybowały w górę i szybko Nowy

Jork został tzw. „tower in the park” (wieŜa w parku). UmoŜliwiono pełniejsze wykorzystanie

powierzchni na górnych kondygnacjach w zamian za wykreowanie pewnych udogodnień na

poziomie ulicy. Inne miasta i państwa zmieniały swoje legislacje określając specyficzne

działania (performance based regulations) w miejsce szczegółowego zapisu wymagań, albo

teŜ rozciągnęły swoją kontrolę nad projektami wysokich budynków4.

San Francisco

Około 1970r. Bruce Brugmann i Greggar Sletteland opracowali “ultimatum dla Budynków

Wysokich”. Wykazali w nim, Ŝe lokalizowanie OW o funkcji biurowej powoduje:

• Skutek fiskalny - dochody z prowadzonej działalności w tych biurach przynoszą

mniejsze dochody niŜ koszty ich utrzymania i obsługi. Co więcej obecność tych

budynków spowodowała spadek wartości nieruchomości sąsiednich, powodując

nawet większy udział płatności miejskich w sąsiedztwie OW.

• Skutek demograficzny: OW spowodowały odpływ 100 000 mieszkańców miasta,

którzy przenieśli się na przedmieścia, powodując utratę 14 000 miejsc pracy

„niebieskich kołnierzyków” i potrojenie kosztów opieki społecznej. Nowe miejsca

pracy przeniosły się na przedmieścia, a w mieście zostali bezrobotni.

• Skutek środowiskowy: wpływ wysokich budynków biurowych spowodował wzrost

zanieczyszczenia powietrza i wody, który oszacowano na 1 miliard dolarów oraz

koszt 5 miliardów dolarów, np. Ŝeby rozładować zakorkowane ulice w regionie

budynków biurowych wysokich. 4 Greenstreet R. C., 1996.

18

W związku z tak mocnymi oskarŜeniami powołano zespół ekspertów San Francisco

Planning + Urban Research Association (SPUR), który w następnych latach przeprowadził

kompleksowe badania zabudowy wysokiej i wpływu takiej zabudowy w San Francisco. Po

przeprowadzeniu badań stwierdzono, Ŝe nieprawdą jest, Ŝe utrzymanie biur kosztuje miasto

więcej, niŜ generują one fiskalnego dochodu dla miasta. Ponadto okazało się, Ŝe OW są

znaczącym źródłem miejsc pracy. Problemem jednak pozostawała obsługa komunikacyjna.

W dalszej części opracowania SPUR specjaliści skupili się na moŜliwych rozwiązaniach.

Zaproponowano działania naprawcze np. koncentrację w określonej części miasta budynków

OW z zaznaczoną potrzebą opracowania równolegle dodatkowych udogodnień dla poprawy

atrakcyjności takiej lokalizacji. Wskazane miejsce koncentracji OW uzyskało nawet swoją

nazwę – „Niezaplanowana dziura w dobrze zaplanowanym „donucie”. Samo opracowanie

SPUR pokazało, Ŝe intensywna zabudowa wysokimi budynkami leŜy w długoterminowym

interesie ekonomicznym San Francisco. Ze względu na uŜyte słowa: intensywna, wysoka

zabudowa zostały rozbudzone na nowo emocje. Ostatecznie dopiero w 1977r. zostało

uchwalone opracowanie pt. ”Komercja i Przemysł”, jako załącznik do Studium Miasta,

a debata publiczna została przekierowana z budowlanych na ekonomiczne aspekty rozwoju.

Określono wtedy, Ŝe:

• centra miast juŜ nie stanowią niezaleŜnych ekonomiczno-społecznych jednostek,

ale są centrami obszarów metropolitalnych. Całe obszary metropolitalne

funkcjonują łącznie jako powiązany ekonomicznie region;

• San Francisco nie jest osamotnione w stracie „niebieskich kołnierzyków”, zjawisko

opuszczania centrów miast wynika nie tylko ze zmian demograficznych, ale teŜ

ze zmian technologicznych, kosztów pracy, podatków i dostępu do transportu.

Podkreślano, Ŝe na całym obszarze zatoki (Bay Area) nieszczególnie zabiega się

o zatrudnienie nowej siły „niebieskich kołnierzyków”;

• polityka tworzenia nowych miejsc pracy jest potrzebna, Ŝeby zneutralizować

normalne zjawisko zamykania innych miejsc pracy. Zjawisko to pojawia się

w dynamicznej ekonomii, a polityka tworzenia nowych miejsc pracy konieczna

jest, Ŝeby wygenerować wzrost w podatkach, konieczny z kolei do pokrycia

wzrastających kosztów lokalnego zarządzania. Innymi słowy: bez wzrostu

ekonomicznego, zamykane będą miejsca pracy, co odbije się zamieszaniem

podatkowym na niekomercyjnych własnościach;

• silną stroną San Francisco są oferty prac biurowych w sektorach: finansowym,

ubezpieczeń, nieruchomości, obsłudze biznesu. To stanowi podstawowe źródło

zatrudnienia dla mieszkańców miasta;

• koszty generowane przez wzrost powierzchni biurowej powinny być

monitorowane i kalkulowane z uwzględnieniem dochodów. Zawsze mogą

19

wystąpić ograniczenia wzrostu i dlatego przyszłe zagospodarowanie powinno być

tak planowane, aby maksymalizować zyski i minimalizować koszty.

Wnioskiem podstawowym opracowania SPUR było, Ŝeby bardziej świadomie kształtować

rozwój ekonomiczny miasta w aspekcie OW przy rozpoznanych ograniczeniach

i zagroŜeniach.

San Francisco 40 lat pó źniej

San Francisco jest dzisiaj główną lokalizacją dla budynków biurowych. Tworzy

amerykańską post-industrialną ekonomię, w której, jak to określił poprzedni dyrektor Biura

Planowania San Francisco Dean Macris: „Biuro jest fabryką przyszłości”. Fakt, Ŝe miasto

przeznaczyło tereny właśnie pod biurowce ma swoje odbicie w dzisiejszej prosperity San

Francisco. Miasto zatrzymało w swoich granicach bardzo duŜą populację średniej klasy, co

jest równieŜ zasługą podjętych wtedy decyzji. Inne miasta amerykańskie nie miały aŜ tyle

szczęścia. Poleganie na polityce planowania pomogło San Francisco utrzymać jakość Ŝycia,

która jest najwaŜniejszym kryterium lokalizacji biur z punktu widzenia pracowników

biurowych. Nieoczekiwana era prosperity regionu moŜe być łączona z wpływem

demograficznym (generacja War Baby Boom), która jest teraz w kwiecie wieku

i „odpowiednio” wydaje pieniądze.

SPUR odegrał znaczącą rolę w debacie nad kształtowaniem sylwety San Francisco

budynkami wysokościowymi przez lata siedemdziesiąte i osiemdziesiąte. Studium

wysokościowe SPUR jest niepodwaŜalne w dwóch aspektach – dociekliwości swoich analiz

i trafności przewidywań. Organizacja SPUR bazowała na ciągłych debatach publicznych,

których przeprowadzanie stało się wielką „frajdą” dla uczestników5.

Gold Coast

Przykładem kształtowania miasta za pomocą prawa miejscowego, którego głównym

motorem rozwoju są obiekty wysokościowe jest powstanie półmilionowej metropolii w ciągu

zaledwie pół wieku. Gold Coast to obecnie siódme co do wielkości miasto w Australii, które

powstało w 1959 r. jako niezaleŜne miasto po połączeniu się ze sobą szeregu mniejszych

wiosek tworząc rozległą metropolię, w której mieszka dziś około 500 000 osób. Znakomicie

przygotowana baza turystyczna i atrakcyjne plaŜe przyciągają corocznie miliony turystów.

WaŜną rolę odgrywa takŜe przyjemny, subtropikalny klimat.

5 McGill M. S., 1999.

20

2.1.5. Wnioski

Obecnie regulacje prawne na świecie, odnoszące się do obiektów wysokościowych,

związane są głównie z zabezpieczeniem OW przed rozprzestrzenianiem poŜaru, ewakuacją

uŜytkowników i gaszeniem poŜaru. Umocowanie prawne moŜe dotyczyć równieŜ

następujących aspektów: korki uliczne, światło dzienne, jakość przestrzeni ulicznej, a nawet

aspekty zdrowotne. Parametry kontrolowane (oraz wpływ tej kontroli) moŜe róŜnić się

w zaleŜności od kryteriów, włączając własność (Anglia i Walia), typ budynku (Holandia

i Niemcy), populacja (Indie i niektóre miasta amerykańskie w latach 20-tych), lokalizacja

(USA), wielkość (tropiki), czy po prostu sama wysokość. Czasami ze względu na specyficzny

charakter budynków wysokich (np. pod względem ochrony p. poŜ.) oddzielne regulacje

dotyczące OW mogą zawierać się w ogólnych regulacjach (Niemcy), albo stanowić oddzielny

rozdział (USA), albo nawet być oddzielnym prawem (Anglia i Walia). Budynki takie mogą

podlegać generalnym wytycznym wyraŜonym w formie funkcjonalnych wymagań czy

specyfikacji do takiego stopnia, Ŝe nie pozostaje wiele miejsca na kreację w projektowaniu.

W prestiŜowych lokalizacjach, wysokie budynki mogą być przedmiotem kontroli pod wieloma

względami np.: wysokości, kształtu, masy, wyglądu, a nawet funkcji. Często muszą sprostać

szczególnym wymaganiom, czy teŜ uzyskać specjalną zgodę na odstępstwo (Berlin)6.

Zdarza się, Ŝe elementem negocjacji są warunki, na jakich miasto udziela zgody na budowę

obiektu wysokościowego (Nowy Jork), co często skutkuje „bonusami” dla miasta7.

2. 2. Polityka wybranych miast

„Dobra sytuacja gospodarcza, niesamowite połączenia komunikacyjne,

mocna sieć infrastruktury, znośny klimat, dobrze wykształcona siła robocza,

międzynarodowe nastawienie społeczności pozwalają na stworzenie silnej

pozycji wyjściowej miasta dla globalnej aktywności.”8

2.2.1. Miasta pozaeuropejskie

W miastach pozaeuropejskich, głównymi determinantami lokalizacyjnymi dla OW są

czynniki ekonomiczne w określonych ramach prawnych. Z przyczyn obiektywnych ochrona

6 później w Berlinie zaprzestano wcześniejszej polityki „specjalnych pozwoleń na prawie odstępstwa” 7 Greenstreet R. C., 1996. 8 Amsterdam Zuidas: A New Urban Landscape, Pi di Bruijn, BNA, Hon. BDA

21

dziedzictwa kulturowa nie odgrywa tak znaczącej roli, jak to się dzieje na Starym

Kontynencie. Miasta o silnej pozycji wyjściowej wyznaczają w swoich dokumentach

planistycznych Central Business District, jako miejsce najdogodniejsze pod lokalizację OW.

Kontrolują chłonność układu transportowego miasta poprzez aktywne stosowanie modelu

komunikacyjnego miasta, który uŜywa się do projekcji obciąŜeń komunikacyjnych

wynikających z lokalizowania OW.

2.2.2. Miasta europejskie

Europejskie miasta walczą o nowa wersję rozwoju przestrzennego zgodnego

z europejską tradycją „Miasta krótkich dystansów”. Tradycja ta charakteryzuje się

centralizacją, gęstością i funkcjonalnym przemieszaniem.

Unia Europejska przez programy europejskie „Urban” i „Interereg” próbuje powstrzymać

trendy dezintegracji społecznej wynikającej z:

• zajmowania wielkich przestrzeni miejskich (ze względu na efekt redukcji otwartych

przestrzeni),

• uŜywania coraz większej liczby samochodów (ze względu na efekt zwiększonego

hałasu i emisji dwutlenku węgla),

• budowania centrów handlowych poza centrum miast (ze względu na efekt tracenia

tradycyjnego serca miasta).

Równolegle do procesu dezintegracji społecznej postępują zmiany w przemyśle

pozostawiając w miastach zdegradowane tereny przemysłowe „brownfields”. Jest to szansa

dla miast, bo większość tych obszarów jest świetnie połoŜona w strukturze dzisiejszego

miasta, przykłady: Sheffield w Birmingham, Ruhr i Saar w Niemczech, Bockinage w Belgii,

L’Alsace i Lorraine we Francji. Dotyczy to równieŜ dawnych terenów militarnych, kolejowych

i transportowych, jak równieŜ doków i portów 9, np. w Barcelonie zbudowano nowy skyline na

brzegu, na terenie dawnych doków portowych (brownfields), Ŝeby ochronić historyczne serce

miasta.

Niegdyś postrzegane jako symbol przesady budynki wysokościowe nabrały dziś nowego

znaczenia, jako model zwartych, bardziej zrównowaŜonych miast – jako skondensowane

centra Ŝycia i pracy. Właściwa i konsekwentna polityka miasta daje szansę na

restrukturyzację zaniedbanych dzielnic, co prowadzi do zrównowaŜonego rozwoju. Nie dziwi

więc fakt, Ŝe zabudowa wysokościowa stanowi dziś waŜny punkt w dyskusji wielu

europejskich miast. Istnieje wiele złoŜonych czynników wpływających na sukces lub

niepowodzenie lokalizowania wysokościowców oraz ich oddziaływanie na gospodarkę

9 Irene Wiese –v. Ofen Development and Management Exisiting Urban Conditions

22

lokalną. Opinia publiczna zabierająca głos w tej debacie przedstawia argumenty bardziej

emocjonalne niŜ racjonalne, a zwolenników koncepcji zabudowy wysokościowej jest tylu

samo co przeciwników.

Frankfurt

Konsekwentną politykę miasta wobec lokalizowania OW prowadzi Frankfurt, w efekcie

której uzyskał najbardziej amerykańską w Europie sylwetę miasta.

Frankfurt nad Menem jest jednym z największych miast w Niemczech i ich największym

ośrodkiem finansowym. Widać to juŜ po panoramie miasta, która na skalę europejską jest

jedną z nielicznych tak "wysokich". Wysokie wieŜe zaczęły tu powstawać na przełomie lat 70.

i 80., następnie począwszy od początków lat 90. do chwili obecnej cały czas powstają nowe.

Jak na warunki europejskie jest to szybkie tempo. Od 1997 roku najwyŜszym budynkiem w

Europie był stojący w tym mieście Commerzbank Tower (utracił jednak ten tytuł z powodu

wybudowania w Moskwie Triumph Palace). Ponad 150 metrów ma ponad 10 budynków,

a kolejnych 20 budynków ma ponad 100 metrów.

ParyŜ

W ParyŜu (podobnie jak w Rzymie, Wenecji, Wiedniu, Pradze, St Petersburgu) prowadzi

się restrykcyjną politykę miasta wobec budynków wysokościowych i zabrania się naruszania

istniejącej sylwety miasta ze względu na wartości historyczne. Obowiązuje całkowity zakaz

OW przynajmniej w centrum (śródmieściu historycznym), a dla obiektów wysokościowych są

przeznaczone peryferia, gdzie grupuje się takie obiekty. Tylko takie ikony jak Notre Dame

czy WieŜa Eiffel są dopuszczalne w sylwecie miasta.

Zdj. 2. Panorama ParyŜa z widokiem na dzielnicę La Defence.

„(ParyŜ) moŜe pokonać Londyn w kategorii „miasta-muzeum”, ale jest

w innej lidze, jeśli patrzymy na międzynarodowe finanse, handel, usługi

bankowe czy obsługę rynków.”10

10 Ken Livingstone, Mayor of London, 2001

23

Londyn

Fundamentalną jakością charakteru Londynu jest to, Ŝe wiecznie się zmienia, podejmuje

ryzyko, eksperymentuje, nie boi się mieszać funkcji, materiałów, stylów, rozmiarów

i wysokości.

Londyn nie jest ani georgiański, ani wiktoriański, ani nawet edwardiański. Nowe budynki

powinny być dodawane do podtrzymania tradycji róŜnorodności i kosmopolitalnej zmiany

w kreowaniu dziedzictwa dla jutra.11 Polityka ta zawiera się w załączniku do Studium

Londynu. W ramach opracowanych procedur tworzone są indywidualne opracowania

dotyczące poszczególnych lokalizacji OW, zgodnie z Guidance on Tall Buiding.

Guidance on Tall Building był pierwotnie wydany w marcu 2003r., jako instrukcja

szczebla krajowego dla angielskich miast, aby opracować wzorzec dokumentu

planistycznego o lokalizowaniu budynków wysokościowych w kaŜdym z miast. Guidance

przewiduje, Ŝe miasta opracują ten dokument w postaci załącznika do swojego studium, aby

w ten sposób nadać mu rangę prawną. Do 2007r. w kilku miastach zastosowano przewodnik

przy tworzeniu polityki wobec lokalizowania OW. W lipcu 2007r. ponownie wydano Guidance

on Tall Buiding, nowsze wydanie rozszerzono i pogłębiono w stosunku do pierwotnego o

bardziej szczegółowe instrukcje oraz doświadczenia miast, które zdąŜyły skorzystać z

Guidance przed 2007 r.

11 Interim Strategic Planning Guidance on Tall Buildings, strategic views and the skyline in London,

Mayor of London

24

Zdj. 3. Londyn – biurowiec „Gherkin”.

Celem tego dokumentu jest wypracowanie w studium miasta mapy wyznaczającej

obszary, gdzie lokalizacja OW jest: zalecana, potencjalnie moŜliwa, niewłaściwa

i niedozwolona. Guidance on Tall Buildings podkreśla wagę określenia w studium

podstawowych wymagań miasta wobec OW i przedstawienia kryteriów oceny projektu OW

przez miasto. Dla procedury lokalizacyjnej OW wymogiem jest szeroko pojęta konsultacja

społeczna.

W Guidance on Tall Buiding opisano, jak miasto powinno określać wymagania

przestrzenne, wielkościowe i jakościowe OW (w tym potrzebę zdefiniowania funkcji),

sposoby ochrony wartości kulturowych otoczenia oraz wymagać projekcji długoterminowej

OW. Istniejące OW w mieście, które są wg społecznego odbioru niedopasowane do

otoczenia, powinny być wskazane w studium jako OW do wymiany.

W Guidance jako podstawowe wymagania wobec OW wymienia się wysoką jakość

architektury, poczucie bezpieczeństwa uŜytkowników, wpisanie w otoczenie i kontekst

historyczny, zapewnienie dobrej dostępności, zastosowanie odnawialnych źródeł energii

oraz uzyskanie akceptacji lokalnej społeczności. W procedurach trzeba określić kryteria

oceny projektu, które mają kontrolować relację OW do otoczenia i oddziaływanie na

dziedzictwo kulturowe, układ komunikacyjny oraz środowisko zrównowaŜone. Właściwe

miejsce, niezwykłej jakości projekt z zastosowaniem najnowszych technologii powinien

25

wyraŜać wysoką jakość swojej lokalizacji i szerszego kontekstu. Lokalizowanie OW powinno

dostarczać więcej korzyści niŜ kosztuje jego budowa12.

2.2.3. Miasta polskie

Polskie miasta charakteryzują się przede wszystkich o wiele mniejszą skalą tendencji

lokalizowania obiektów wysokościowych. W większości tych miast śródmieście jest XIX

wieczną zwartą zabudową o historycznych wartościach, co wiąŜe się z obowiązkiem ochrony

dziedzictwa kulturowego. Jednocześnie takie aglomeracje, jak Warszawa, Kraków, Poznań,

Wrocław, czy Szczecin borykają się z problemami oddalających się przedmieść i wyludniania

się obszarów śródmiejskich. Współczesne polskie miasta stoją przed pytaniem – czy ich

przyszłość to wizja dalszej suburbanizacji, czy teŜ upatrywać jej naleŜy w tworzeniu

zwartych, skoncentrowanych terenów, zapewniających bardziej efektywne wykorzystanie

infrastruktury, transportu, jak równieŜ lepsze podejście do funkcji gospodarczych

i społecznych oraz zuŜycia energii. Jednocześnie większość miast stoi przed problemem

transformacji wielkich osiedli mieszkaniowych poprzez róŜne programy np. „humanizacja

blokowisk”, rewitalizacja osiedli13.

Jednym z działań poprawiających komfort zamieszkiwania moŜe stać się lokalizacja

nowych obiektów wysokościowych (mieszkalnych, biurowych, bądź o funkcji mieszanej) na

terenach pozbawionych uwarunkowań historycznych, gdzie nie spowoduje to dysonansu

w krajobrazie, pozwoli natomiast urozmaicić monotonną, architekturę wielkopłytowych osiedli

mieszkaniowych.

Nowoczesna architektura o lekkiej konstrukcji, eleganckiej sylwetce, stanowić moŜe

ciekawą dominantę w krajobrazie, akcent w przestrzeni, który wpłynie nie tylko na

podniesienie atrakcyjności samej dzielnicy, ale równieŜ w duŜo szerszym zakresie – części

lub nawet całego miasta. W kaŜdym przypadku zaleŜeć będzie to od połoŜenia samego

osiedla, jak i wprowadzanego elementu, otoczenia i ukształtowania terenu, na którym są

zlokalizowane oraz wzajemnego ich wpływu na wartość, jaką stanowi krajobraz (...)

Wprowadzenie nowych obiektów wysokościowych musi być bezwzględnie poprzedzone

wielorakimi analizami architektonicznymi (zakresu usług towarzyszących, stworzenia

przestrzeni publicznych), urbanistycznymi (studia krajobrazowe, komunikacyjne)

i społecznymi w dłuŜszej perspektywie czasu. Obiekty powinny być tak zaprojektowane, aby

pozwoliły na wzajemną koegzystencję i uzupełnianie funkcji z istniejącą zabudową.

Wzajemne przenikanie przestrzeni publicznych i odpowiednio wykreowana funkcja usługowa

12 Guidance on Tall Buiding Cabe, English Heritage 13 Rembarz G., 2007.

26

powinny pozwolić na podniesienie standardu zamieszkiwania dla obu grup społecznych”

(patrz Dokumentacja SLOW nr 1).

Włodarze polskich miast korzystając z dobrej koniunktury na rynku i dobrze

wykształconej siły roboczej chcą wzmocnić pozycję wyjściową swoich miast dla globalnej

aktywności.

Zabudowa wysokościowa jest bowiem wyrazem przynaleŜności do globalnej gospodarki.

Zdarza się więc, Ŝe w obszarach XIX wiecznych śródmieść polskich miast są realizowane

budynki wysokościowe. Wypracowanie spójnej i jasnej polityki, dzięki której skutecznie

chronione będzie dziedzictwo kulturowe minionych wieków, a powstająca sylweta miasta

będzie wyraŜać otwartość społeczeństwa na globalną gospodarkę staje się priorytetowym

zadaniem, przed którym stoją polskie metropolie.

27

3. Uwarunkowania gda ńskie – stan istniej ący i planowany

3.1. Gdański Obszar Metropolitalny

Gdańsk jest stolicą województwa pomorskiego, a takŜe miastem centralnym Gdańskiego

Obszaru Metropolitalnego (GOM), obejmującego łącznie 45 miast i gmin14, zamieszkanego

przez prawie 1,4 mln mieszkańców. Gdańsk, jako główne miasto tego systemu osadniczego,

pełni funkcję najwaŜniejszego ośrodka biznesowego, administracyjnego i usługowego całego

regionu, skupiając wiele obiektów infrastruktury społecznej o znaczeniu ponadlokalnym.

Gdańsk stanowi waŜny ośrodek akademicki, najwaŜniejszy ośrodek turystyczny północnej

Polski i basenu południowego Bałtyku. Jest silnym ośrodkiem gospodarczym w znacznej

mierze opartym na gospodarce morskiej. Jako ośrodek szczycący się ponad tysiącletnią

historią, posiadający zasoby dziedzictwa kulturowego, Gdańsk ma równieŜ aspiracje być

traktowany jako nowoczesna, rozwijająca się metropolia, przyciągająca duŜy kapitał,

znaczące instytucje gospodarcze i finansowe, zamieszkana przez mieszkańców

o wielkomiejskim stylu Ŝycia.

ToŜsamość GOM opiera się na trzech głównych wyróŜnikach: porcie (aspekt

ekonomiczny), Centralnym Paśmie Usługowym (aspekt społeczny) i morzu (aspekt

ekologiczny). Te trzy wyróŜniki są jednakowo waŜne i pozostając ze sobą w pełnej

symbiozie, zapewniają zrównowaŜony rozwój metropolii.

Port od wieków stanowił o sile gospodarczej całego regionu pomorskiego. To jeden

z największych i najdalej na południe wysuniętych portów Bałtyckich, zdolny do całorocznej

obsługi nawet największych statków. Port jest dogodnie zlokalizowanym węzłem

intermodalnym15 dla dwóch Pan–Europejskich korytarzy transportowych.

Obszarem w GOM, gdzie występuje największa koncentracja obiektów o randze

metropolitalnej o wyjątkowych walorach estetycznych jest Centralne Pasmo Usługowe

(CPU). Jest to miejsce największej koncentracji usług i administracji, rozciągające się wzdłuŜ

głównej osi komunikacji drogowej i kolejowej. CPU ma swoją kontynuację w Sopocie i Gdyni.

To jeden z czynników decydujących o toŜsamości Trójmiasta.

Styk morza i miasta posiada niewątpliwe walory rekreacyjne i turystyczne, które są

właściwie zagospodarowane w Pasie Nadmorskim stanowiącym wizytówkę miasta. Dzięki

14 według delimitacji określonej przez Urząd Marszałkowski Województwa Pomorskiego 15 Węzeł intermodalny – miejsce przeładunku towarów w systemie wykorzystującym więcej niŜ jedną

gałąź transportu z zastosowaniem tylko jednej jednostki ładunkowej.

28

tym unikatowym wartościom Gdańsk corocznie przyciąga rzesze turystów. W krajowych

rankingach miast Gdańsk osiąga wysoką pozycję, jako jedno z najlepszych miejsc do

zamieszkania.

3.2. Stan istniej ący i projektowany OW

Pierwsze lokalizowane w Śródmieściu budynki wysokościowe16, których wysokość

przekroczyła 40m powstały w Gdańsku w latach 70 i 80 ubiegłego wieku. Średnia wysokość

wynosiła 70-80m, a liczba kondygnacji 17-20. Wymienione budynki pełniły i pełnią do dziś

funkcję usługową:

• budynek biurowy CTO -„Zieleniak”- rok budowy 1967; do dachu 72 metrów

wysokości, 90 metrów ponad dach z urządzeniami technicznymi; 17 kondygnacji,

• budynek biurowy „Organika”- rok budowy 1975; do dachu 80 metrów wysokości, 98

metrów ponad dach z urządzeniami technicznymi; 20 kondygnacji,

• budynek hotelowy „Mercure - Heweliusz”- do dachu 70 metrów wysokości, 87m

ponad dach z urządzeniami technicznymi; 19 kondygnacji.

W latach 80 powstały pierwsze budynki wysokościowe o funkcji mieszkaniowej połoŜone

przy ul. Lęborskiej 21 i Chłopskiej 7. Mają one wysokość 60m ponad dach i 19 kondygnacji.

Długi okres przerwy w budowaniu wysokich obiektów przerwała poprawa koniunktury

gospodarczej, w ślad za którą pojawiło się wzmoŜone zainteresowanie inwestorów

i uŜytkowników obiektami wysokościowymi, głównie mieszkaniowymi. Pierwszą po latach

przerwy była inwestycja mieszkaniowo-usługowa na Przymorzu – „Horyzont I, II, III” firmy

„Ekolan”. Budynki powstały w 2006 roku, mają 55 metrów wysokości i 17 kondygnacji.

W skali światowej i europejskiej istniejące w Gdańsku obiekty wysokościowe nie

wypadają okazale. Pierwszym, planowanym obiektem wysokościowym, który moŜe być

porównywany z powstającymi wysokościowcami w Warszawie jest „Big Boy”. Inwestor firma

„Hossa” zapowiada budowę obiektu o wysokości 202 metrów i 52 kondygnacji na Przymorzu

w sąsiedztwie „Horyzontu” w ramach kompleksu „Marina Primore”. Ma to być najwyŜszy

budynek nad całym Bałtykiem, przewyŜszający gdyńskie Sea Towers (138 metrów)

i dotychczasowego rekordzistę „Turning Torso” projektu Santiago Calatravy w szwedzkim

Malmö. Następnymi zapowiadanymi inwestycjami „wysokimi” w Gdańsku, których skala

przekracza wynikającą z przepisów graniczną wysokość 55 metrów są planowane na

Młodym Mieście: „Centrum Stocznia” – dwa apartamentowce (2x 90 metrów), i biurowiec

o wysokości 120 metrów firmy „TK Development” oraz „WieŜe Wolności” – dwa

16 W 1963r. konkurs na Gdańskie Śródmieście wygrali architekci Balcerkiewicz, Michel i Woronowicz.

29

apartamentowce (182 i 160 metrów) firmy „Labaro Polska”. Realizację czterech wieŜ,

z których najwyŜsza miałaby mieć 70 kondygnacji, zapowiada równieŜ, we wniosku

o sporządzenie planu miejscowego, właściciel działek w rejonie ulic Kołobrzeskiej

i Krynickiej. Pozostałe będące w budowie lub planowane gdańskie wysokościowce nie

przekraczają 55 metrów wysokości.

Lokalizacja OW w Gdańsku jest dość przypadkowa. Obiekty występują pojedynczo.

Planowane są zespoły OW na Młodym Mieście, we Wrzeszczu (ul. Słowackiego, ul.

Grunwaldzka) i w części nadmorskiej na Przymorzu i Zaspie (ryc.3).

Pełne zestawienie istniejących i planowanych obiektów wysokościowych aktualne na

dzień 30 czerwca 2008r. zawiera tab.2. W tabeli dokonano podziałów w zaleŜności od

prawdopodobieństwa powstania inwestycji. Podsumowując moŜna powiedzieć, Ŝe

w Gdańsku w chwili obecnej jest:

• 9 istniejących obiektów wysokościowych,

• 3 w trakcie budowy,

• 11 planowanych inwestycji z OW z duŜym prawdopodobieństwem powstania,

• 21 planowanych inwestycji z OW z mniejszym prawdopodobieństwem

powstania17.

17 Źródłem informacji do sporządzenia niniejszej analizy były: materiały prasowe, publikacje

internetowe, analiza decyzji administracyjnych (decyzje o warunkach zabudowy i o pozwoleniu na

budowę), wnioski o przystąpienie do sporządzenia miejscowych planów zagospodarowania

przestrzennego oraz wiedza zespołów urbanistycznych BRG.

30

Ryc. 3. WieŜowce w Gdańsku – istniejące, w trakcie budowy, planowane.

Tab. 2. WieŜowce w gda ńsku – istniej ące, w trakcie budowy, planowane

Lp. Nazwa Funkcja Inwestor Początek budowy

Koniec budowy

Wysoko ść do dachu

(m)

Wysoko ść całkowita

(m)

Liczba kondygnacji Ulica

ISTNIEJĄCE

1 Organika biurowiec 1975 1980 80 98 20 Heweliusza

2 CTO (Zieleniak) biurowiec 1967 72 90 17 Wały Piastowskie

3 Mercure Hevelius hotel Orbis 1979 70 87 19 Heweliusza

4 budynek

mieszkalny 1980 60 19 Chłopska 7

5 budynek

mieszkalny 1979 60 19 Lęborska 21

6 Olimp mieszkalno-

usługowy 1972 55 17 Grunwaldzka 92/98

7 Horyzont I mieszkalno-

usługowy Ekolan 2006 55 17

Obrońców WybrzeŜa 23

8 Horyzont II mieszkalno-



9 Horyzont III mieszkalno-



W BUDOWIE

10 Karawela -Marina

Primore apartamenty Hossa 2006 2008 17

Dąbrowszczaków 50-53

11 Brętowska Brama apartamenty 1

wieŜa plus 2 niŜsze Inpro S.A. 2007 2009 55 18

Słowackiego 71, 73, 75

12 Trzy śagle apartamenty A, B, C Inpro S.A. 2007 2010 55 18 Olsztyńska

32

PLANOWANE

13

Big Boy (projekt zamienny za Galeon Marina

Primore)

apartamenty Hossa 2008 2011 175 202 52 Dąbrowszczaków 50-

52

14 Quattro Towers mieszkalno-

usługowy Hines 4 x 55 55 4 x 17

Partyzantów 9 (CH Sukces i Sukces Bis )

15 Central Park apartamenty Hossa 2008 8 x 55 55 8 X 17 Piecewska

16 Brama Wolności apartamenty

2 wieŜe Labaro Polska 2008 2010 220, 175 62, 50

Wałowa (zajezdnia PKS)

17 Motława

Apartments biurowiec Invest Komfort 55? 70 ok. 25 Wałowa / Stępkarska

18 Baltic Center apartamenty- I etap

2, docelowo 5 ROBYG 5 x 55? 5 X 18? Rzeczypospolitej 4

19 Hanza Business

Park biurowiec

ElektromontaŜ Gdańsk

3 x 54 3 x15 W. Budzisza / Sucharskiego

20 Centrum Stocznia biurowiec TK Development 120 Doki

21 Centrum Stocznia apartamenty A i B TK Development 2 X 94 Doki

22 Tryton biurowiec Echo Investment 51 13 Jana z Kolna

23 Budynki

mieszkalne E.Leclerc 6 x 55 18 Obrońców WybrzeŜa

PLANOWANE BEZ PEŁNYCH DANYCH lub WĄTPLIWE

24 CF JANTAROWA budynek

mieszkalno-usługowy

CF JANTAROWA

60 Rejon ul. Hallera

33

25 CTO budynek


CTO 6x50 Kołobrzeska,

Krynicka

26 Euroef hotel "Euroef" Sp. z o.o.

54 55 14 Partyzantów 69

27 Afik haYarden apartamenty 4 x 175 51 Hallera

28 Kompleks biurowy

& hotel

Grunwaldzka 470, 472

29 biurowiec Hossa 100 Słowackiego -

koszary

30 apartamenty +

usługi Robyg 70, 55 22, 18 Piekarnicza

31 Baltic Corporate

Centre biurowiec

Portico Development

4 x 55 18 Rajska

32 Neptun biurowiec Hines 142 142 34 Grunwaldzka 103

33 mieszkalno-

usługowy Inpro 3 x 55 60 16

Rzeczpospolitej / J.Pawła II

34 mieszkalno-

usługowy Allcon 33, 55 33, 55 11, 17 J. Pawła II

35 Zamiejska mieszkalno-

usługowy PT Trójka 70 22 Zamiejska 18

36 OLECH mieszkalno-

usługowo –biurowy OLECH 7x55

Kołobrzeska, Krynicka

37 budynek


Krzysztof Urbański, STUDIO

PROJEKT WM 50 15

Dz. nr 69/18 (obr. 45) ul. Gałczyńskiego 1, w Gdańsku Brzeźnie. Na przedmiotowym terenie znajduje się

funkcjonujący budynek Supersamu

34

38 budynek


Wiesława Martyńska-Ostrowska

120 35 Dz. nr 357/4 (obr. 34), ul. Hallera,w

Gdańsku Brzeźnie

39 budynek


Invest Komfort bez limitu bez limitu

Brzeźno, działki nr 78/1 i 78/2, obr.45,

ul. Krasickiego, obok Zespołu Szkół

Ogólnokształcących i Zawodowych nr 1

40 budynek mieszkalny Krzysztof Wilski,

Krzysztof Słodkowski

bez limitu bez limitu Dz. Nr 49/5 (obr.59) rejon ul. Letnickiej

41 budynek


Marek Wójcik pełnomocnik i udziałowiec

REES

150 55

Działka przy ul. Suchej 11 Teren przy (dawne Wojewódzkie

Przedsiębiorstwo Taksówkowe WPT)

42 Budynek projektu

LIBESKINDA

budynek mieszkalno-

usługowy

Nemrod Tavi LANDMARK Group Ltd

Gibor Sport Bldg.

193 Cypel Polskiego

Haka

43 APOLLO

PROJEKT

budynek mieszkalno-

usługowy

APOLLO PROJEKT

3x55 Kołobrzeska,

Krynicka

44 ARGO budynek


ARGO 4x50 Kołobrzeska,

Krynicka

4. Aspekt Społeczny

4.1. Partycypacja i komunikacja społeczna

Pojęcie „partycypacja społeczna” oznacza udział obywateli w zarządzaniu sprawami

społeczności, której są członkami. W szerokim rozumieniu partycypacja społeczna jest

podstawą społeczeństwa obywatelskiego, którego członkowie dobrowolnie biorą udział

w publicznej działalności18.

Komunikacja społeczna jest definiowana jako transmisja informacji, interakcja, element

procesu wymiany wiedzy i informacji. Jednym z warunków skutecznej komunikacji jest

traktowanie przez władze publiczne społeczności lokalnej jako równoprawnego partnera.

U podstaw działań komunikacyjnych powinno znaleźć się przekonanie, Ŝe mają one na celu

osiągnięcie dwóch zasadniczych celów. Pierwszy z nich - to rzetelne poinformowanie

obywateli o sprawach lokalnych. Drugi cel – to stworzenie, poprzez właściwe zarządzanie

informacją, warunków do rzeczywistego zaangaŜowania się mieszkańców w kształtowanie

rozwoju swojej lokalnej społeczności19.

Jak juŜ wspomniano komunikowanie społeczne ma charakter interaktywny. Z jednej

strony władze publiczne w sposób efektywny mają przekazywać mieszkańcom informacje,

z drugiej strony stworzone są kanały przekazu pozwalające mieszkańcom wyraŜać ich opinie

i poglądy. Mieszkańcy proszeni o wyraŜenie swoich opinii czują się współzarządzającymi

sprawami swojej społeczności, chętniej angaŜują się w przedsięwzięcia publiczne

podejmowane na rzecz rozwoju lokalnego.

4.2. Udział społecze ństwa w planowaniu przestrzennym – aspekty

prawne

Czynny udział społeczności w procesie kształtowania ładu przestrzennego jest, zgodnie

z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003r.,

zagwarantowany przez moŜliwość:

• składania wniosków do projektu studium uwarunkowań i kierunków

zagospodarowania przestrzennego gminy (art. 11 pkt 1);

• uczestnictwa w wyłoŜeniu projektu studium do publicznego wglądu (art. 11 pkt 10);

18 Hausner J. red., 1999. 19 Hausner J. red., 1999.

36

• uczestnictwa w dyskusji publicznej nad rozwiązaniami przyjętymi w projekcie studium

(art. 11 pkt 10);

• wnoszenia uwag dotyczących projektu studium wyłoŜonego do publicznego wglądu

(art. 11 pkt 11);

• składania wniosków do projektu planu miejscowego (art. 17 pkt 1);

• uczestnictwa w wyłoŜeniu projektu planu do publicznego wglądu (art. 17 pkt 10);

• uczestnictwa w dyskusji publicznej nad rozwiązaniami przyjętymi w projekcie planu

miejscowego (art. 17 pkt 10);

• wnoszenia uwag do projektu planu miejscowego wyłoŜonego do publicznego wglądu

(art. 18);

• poddania aktów planistycznych kontroli sądowej (art. 101 Ustawy o samorządzie

gminnym z dnia 8 marca 1990r.).

Obecne tendencje legislacyjne, zarówno europejskie, jak i krajowe skłaniają się ku

zwiększeniu moŜliwości udziału społeczeństwa w procesie uchwalania dokumentów

planistycznych. Proponuje się zmiany w ustawach, aby wyjść naprzeciw społeczeństwu

informacyjnemu i zobowiązać gminy do ogłaszania na stronie internetowej urzędu informacji

o podjęciu przez radę gminy uchwał o przystąpieniu do sporządzania studium, czy

miejscowych planów zagospodarowania. Byłby to krok ku temu, aby angaŜować moŜliwie

szeroko społeczność lokalną, a przynajmniej umoŜliwić jej, jak najszerszy dostęp do

informacji.

4.3. Partycypacja społeczna w okre ślaniu polityki dotycz ącej

wysoko ściowców – dobre praktyki, przykłady zagraniczne

Bristol

Partycypacja społeczna, przy opracowywaniu planistycznego dokumentu dotyczącego

budynków wysokościowych, odbyła się pod hasłem – pytaniem „Height Matters?”, czyli

„wysokość ma znaczenie?”. Konsultacje odbyły się w dwóch fazach.

Faza 1 to czas zbierania komentarzy, w jej trakcie miały miejsce następujące działania;

• Utworzono stronę internetową na stronach urzędu miasta, w całości poświęconą

zagadnieniu wysokościowców. Mieszkańcy mogli pobierać roboczą wersję

dokumentu dot. wysokościowców, brać udział w dyskusjach na forum, wypełnić

internetową ankietę oraz wypowiedzieć się za lub przeciw wysokim budynkom.

37

• W Centrum Architektury zorganizowano dwa seminaria dotyczące budynków

wysokościowych, skierowane przede wszystkim do lokalnych środowisk

profesjonalistów z zakresu budownictwa i architektury.

• Zorganizowano dyskusję dla Członków Panelu Mieszkańców Bristolu20 na tematy

związane z wysokościowcami.

• Rozpowszechniono 3000 ankiet w budynkach uŜyteczności publicznej, holach

wysokich budynków, na uczelniach. Wypełniono i odesłano ponad 650 ankiet.

• Przesłano kopie dokumentu dot. wysokościowców konsultantom statutowym21.

• Udostępniono kopię dokumentu w recepcji urzędu miasta.

• Nagłośniono inicjatywę w mediach, na stronie internetowej urzędu oraz w urzędowym

biuletynie.

Faza 1 ukazała poparcie dla nowych budynków wysokościowych w Bristolu, jednakŜe

z zastrzeŜeniem, Ŝe mają być one dobrze zaprojektowane, zrównowaŜone i dopasowane do

istniejącej tkanki miejskiej. Konsultacje wskazały takŜe na niepopularność istniejących

budynków wysokich, głównie z lat 60tych i 70tych oraz chęć pozbycia się ich z sylwety

Bristolu.

Fazę 2 konsultacji stanowiły następujące działania:

• Opublikowano notatkę w lokalnej prasie, reklamującą dalszy okres konsultacji nad

dokumentem dotyczącym budynków wysokich.

• Przesłano konsultantom statutowym zaktualizowaną wersje dokumentu.

• Zaprezentowano dokument organizacjom społecznym22.

• Udostępniono kopię zaktualizowanego dokumentu w recepcji urzędu miasta.

20 Panel Mieszkańców Bristolu (Bristol Citizens’ Panel) utworzony został w 1998r. przez Radę Miasta

Bristolu. Panel to niezaleŜna i niedziałająca dla zysku grupa około 2000 mieszkańców Bristolu, którzy

regularnie dzielą się z Radą Miasta swoimi poglądami i pomysłami dotyczącymi najróŜniejszych

zagadnień związanych z Ŝyciem mieszkańców i funkcjonowaniem miasta. Członkowie Panelu

wypełniają do czterech kwestionariuszy w roku, w których zawarte są pytania dotyczące róŜnorodnych

kwestii związanych z miastem. Członkowie są takŜe zapraszani do udziału w dyskusjach i warsztatach

nad konkretnymi zagadnieniami. 21 Konsultanci statutowi to organizacje, które zgodnie z regulacjami prawnymi w Wielkiej Brytanii są

obowiązkowymi organami konsultacyjnymi przy tworzeniu lokalnych dokumentów planistycznych. Są

to organizacje takie jak np.: Agencja Środowiska, Agencja Autostrad, Partnerstwo Brytyjskie, Agencja

Wsi, Angielskie Dziedzictwo, etc. 22 Takim jak: Komitet Planowania Obszaru Centralnego (Central Area Planning Committee), Panel

Obszaru objętego Ochroną Konserwatorską (Conservation Area Panel), Kobiety w branŜy

nieruchomości (Women in Property Group).

38

Podsumowanie wszystkich elementów partycypacji społecznej stanowi załącznik do

ostatecznego dokumentu dotyczącego budynków wysokościowych w Bristolu.

Liverpool

Przy opracowywaniu dokumentu planistycznego na temat budynków wysokościowych,

głównym elementem partycypacji społecznej była publikacja i rozpowszechnienie projektu

roboczego dokumentu wśród organizacji i osób indywidualnych. Działania podjęte w celu

rozpowszechnienia projekt dokumentu:

• Projekt dokumentu został zaprezentowany w prasie.

• Kopie projektu dokumentu zostały wysłane statutowym organom konsultacyjnym oraz

decydentom.

• Kopie projektu dostępne były takŜe w urzędzie miasta, miejskich bibliotekach oraz na

stronie internetowej urzędu miasta.

• Na Ŝyczenie udzielano ustnych informacji odnoście dokumentu, a takŜe udostępniano

kopie przetłumaczone na inne języki oraz alfabet Braille’a.

Ludność mogła kontaktować się z urzędem miasta telefonicznie, emailowo oraz

listownie, a takŜe mogła wysyłać komentarze poprzez stronę internetową urzędu.

Zorganizowano takŜe publiczną dyskusję nad projektem roboczym dokumentu.

Ze względu na formalną stronę procedury konsultacji, wszystkie wypowiedzi musiały być

udokumentowane, czyli przechowywano całą korespondencję listowną, elektroniczną,

protokoły ze spotkań z decydentami oraz z dyskusji.

Newcastle

Urząd miasta w ramach Tygodnia Architektury zorganizował seminarium i warsztaty

dotyczące budynków wysokościowych. Słuchaczami seminariów byli profesjonaliści

z róŜnych branŜ, naukowcy, decydenci i radni. Po prezentacji miało miejsce równolegle kilka

warsztatów dotyczących róŜnych kwestii związanych z tematem budynków wysokościowych.

Zorganizowano warsztaty studenckie dla studentów architektury i planowania, dotyczące

stworzenia projektów lokalizacji budynków wysokościowych w mieście oraz wyznaczenia

potencjalnych miejsc dla nich właściwych, a takŜe wskazanie tych niewłaściwych.

Projekt roboczy dokumentu był udostępniony opinii publicznej poprzez:

• stronę internetową,

• ogłoszenie w prasie,

• kopię dla radnych,

• kopię w bibliotekach.

39

PowyŜsze przykłady pokazują, jak duŜą i waŜną część w trakcie opracowywania

dokumentów planistycznych stanowią elementy partycypacji społecznej. Komunikowanie

społeczne daje mieszkańcom moŜliwość poznania tematu i wyrobienia sobie zdania na jego

temat oraz wyraŜenia własnych opinii. Opinie te natomiast są brane pod uwagę przy

tworzeniu dokumentu.

4.4. Partycypacja społeczna przy opracowywaniu SLOW w Gdańsku

W trakcie prac nad Studium Lokalizacji Obiektów Wysokościowych w Gdańsku

zaplanowano szereg działań uwzględniających partycypację społeczną w tworzeniu projektu.

Partycypacja społeczna ma na celu:

• uświadomienie mieszkańców, Ŝe miasto Gdańsk jest w trakcie opracowywania

dokumentu dotyczącego budynków wysokościowych oraz otrzymanie bezpośredniej

informacji zwrotnej na temat treści opracowania w czasie jego tworzenia,

• poznanie opinii społeczeństwa na temat budynków wysokościowych,

• wspieranie kreatywnego myślenia oraz debaty nad emocjonującą i często

kontrowersyjną kwestią budynków wysokościowych.

W ramach partycypacji społecznej przeprowadzono dotychczas:

• ankietę internetową dotyczącą kwestii wysokościowców w Gdańsku,

• ideowy konkurs studencki na sporządzenie koncepcji obiektu wysokościowego

w Gdańsku,

• warsztaty dla organizacji pozarządowych,

• dyskusję „burzę mózgów” na posiedzeniu Komisji Rozwoju Przestrzennego Rady

Miasta Gdańska,

• prezentacje i dyskusje nad wstępnym projektem SLOW na spotkaniach z radnymi,

dziennikarzami, organizacjami pozarządowymi, radami osiedli, deweloperami,

środowiskami zawodowymi.

Równolegle w prasie ukazywały się liczne artykuły związane z zagadnieniem

wysokościowców, zestawienie artykułów wraz z krótkim streszczeniem zawiera

Dokumentacja SLOW nr 2. W trakcie prac nad SLOW na regionalnym portalu internetowym

odbywała się debata o wieŜowcach.

Miała miejsce takŜe dyskusja o budynkach wysokich na zebraniu Towarzystwa

Urbanistów Polskich oddział Gdańsk.

WaŜnym wydarzeniem łączącym się z tematyką wysokościowców w Gdańsku była

międzynarodowa konferencja „Tendencje wysokościowe w miastach metropolitalnych”

40

odbywająca się w dniach 29-31 maja, współorganizowana przez Miasto Gdańsk,

Ministerstwo Infrastruktury oraz Międzynarodową Organizację INTA, zrzeszającą wybitnych

urbanistów z całego świata.

Przeprowadzone elementy partycypacji społecznej zostały szerzej opisane w poniŜszych

podrozdziałach.

Wnioski zgłoszone do Wstępnego Projektu SLOW zebrano w tabeli „Analiza wniosków

do SLOW”, która znajduje się w Dokumentacji SLOW nr 3, a wykaz „Zmiany i nowe zapisy

wprowadzone na skutek wniosków z partycypacji społecznej” zawarto w Dokumentacji

SLOW nr 4.

4.4.1. Ankieta internetowa – „Współtwórz swoje mias to - Wysoko ściowce

w Gdańsku”

Pełny raport z wyników ankiety internetowej zawiera Dokumentacja SLOW nr 5.

W dniach od 29 stycznia do 29 lutego 2008 roku przeprowadzono badanie internetowe

mające na celu rozpoznanie opinii internautów na temat obecności budynków

wysokościowych w mieście Gdańsku. W badaniu zastosowano technikę ankiety internetowej

(13 pytań zamkniętych i 1 otwarte), przy uŜyciu której zarejestrowano 3467 kwestionariuszy,

wypełnionych poprawnie pod względem logiczno-formalnym.

Wyniki ankiety internetowej naleŜy rozpatrywać z uwzględnieniem niereprezentatywnego

charakteru próby badawczej, czego przyczyny wynikają z doboru techniki pozyskiwania

informacji. Ankieta internetowa, dotycząca tematyki związanej z rozwaŜaną obecnością

budynków wysokościowych w Gdańsku, znalazła się w polu zainteresowania szczególnej

grupy odbiorców. Były to przede wszystkim osoby, które mają dostęp do Internetu oraz są

zainteresowane omawianym zagadnieniem. Wśród uczestników badania dominują

męŜczyźni (73,6%) w wieku 25 – 34 lata (42,7%) o wykształceniu wyŜszym (67,2%).

Wskaźniki te róŜnią się znacząco od struktury populacji mieszkańców Gdańska. Jak juŜ

wspomniano w metodologicznej części opracowania, zbiorowości tej nie moŜna utoŜsamiać

z populacją mieszkańców Gdańska. Osoby, które wzięły udział w badaniu kojarzą

„wysokościowiec” przede wszystkim ze sferą świadczenia pracy biurowej. Ponad połowa

internautów zadeklarowała, iŜ gdyby miała taką moŜliwość, to chciałaby pracować w

budynku wysokościowym (54,1%). Jako swoje potencjalne miejsce zamieszkania budynek

wysokościowy postrzega mniej, bo – 42,7% internautów. Interesująco przedstawia się teŜ

porównanie rozkładów odpowiedzi negatywnych. W przypadku świadczenia pracy, głosy

przeciwne stanowiły – 17,0%, zaś w przypadku zamieszkiwania w wysokościowcu, odsetek

ten był znacznie wyŜszy – 43,3%.

41

Postawy badanych w przypadku zamieszkiwania są wyraźniejsze od tych związanych z

lokalizacją miejsca pracy o czym świadczy odsetek odpowiedzi „jest mi to obojętne”:

zamieszkiwanie – 14,0%, miejsce pracy – 28,9%. Porównanie rozkładów odpowiedzi

pozwala sądzić, iŜ uczestnicy badania przykładają mniejszą wagę do miejsca, w którym

przyjdzie im pracować, aniŜeli do lokalizacji miejsca zamieszkania. W tym przypadku chodzi

oczywiście o budynki wielkogabarytowe. Budynek wysokościowy powinien według

uczestników badania mieć powyŜej 20 pięter. Takiego zdania jest ponad połowa badanych

(57,6%). Co piąty internauta uznał, iŜ wysokościowiec powinien mieć do 20 pięter, a - 13,4%

badanych zaznaczył odpowiedź „do 15 pięter”. Cechy, jakimi powinien charakteryzować się

„drapacz chmur” to przede wszystkim „oryginalne bryła, wygląd” (69,7%), „dobre drogi

dojazdowe” prowadzące do budynku (48,7%) oraz „duŜy parking” (43,1%).

Dla większości internautów, którzy wzięli udział w badaniu budynki wysokościowe

w Gdańsku mogą powstawać zarówno w sąsiedztwie istniejącej zabudowy, jak i z dala od

niej (40,4%), dla co trzeciego badanego wysokościowce powinny powstawać z dala od

istniejącej zabudowy (29,4%), zaś dla 28,3% badanych tego rodzaju budynki mogą

powstawać w sąsiedztwie istniejącej zabudowy. Na pytanie o potencjalne sąsiedztwo

wysokościowców, blisko połowa badanych (45,3%) udzieliła odpowiedzi, iŜ nie miałaby nic

przeciwko temu. Przeciwnego zdania jest nieco mniejsza grupa, bo stanowiąca (39,2%)

przebadanej zbiorowości. Odpowiedź „trudno powiedzieć” została wskazana przez - 15,5%

uczestników badania. NajwyŜszy odsetek osób, którym nie przeszkadzałoby sąsiedztwo

wysokościowców odnotowano w otoczeniu portu oraz dzielnic wschodnich (63,3%), tam teŜ

zarejestrowano najniŜszy odsetek odpowiedzi przeciwnych (24,8%). W pozostałych

dzielnicach wskaźniki utrzymują się na poziomie podobnym do wskaźnika ogólnego.

PowyŜszy wynik potwierdzają odpowiedzi na pytanie, w którym internauci zostali poproszeni

o wskazanie dzielnic, w których mogłyby być usytuowane budynki wysokościowe. NajwyŜszy

wskaźnik zarejestrowano w odniesieniu do terenów postoczniowych (83,8%), na drugim

miejscu dzielnice Zaspa, Przymorze, śabianka (67,3%). Na podobnym poziomie zostały

ocenione jako miejsce potencjalnej lokalizacji wysokościowców dzielnice: Wrzeszcz (59,0%),

Piecki-Migowo i Suchanino (56,3).

Badani zostali poproszeni o wskazanie dwóch najwaŜniejszych kryteriów lokalizacji.

NajwaŜniejszym z nich jest według internautów „dostępność do komunikacji publicznej”

(65,3%) oraz „bliskość terenów centralnych miasta” (41,2%). Na pytanie o funkcje, które

powinny być realizowane w budynkach wysokościowych największa grupa badanych

wskazała funkcje biurowe (92,8%). Funkcje hotelowe jako wiodące dla tego typu zabudowy

wskazało – 81,3% uczestników badania, zaś – 73,8% funkcje mieszkaniowe. Wskazania

badanych pokazują, iŜ z większą „tolerancją” wobec wysokościowców podchodzą, jeśli tego

rodzaju budynki rozpatruje się jako potencjalne miejsce pracy lub miejsce tymczasowego

42

pobytu w dobrze skomunikowanym centrum miasta (hotel), aniŜeli jako miejsce stałego

zamieszkania.

4.4.2. Ideowy konkurs studencki na sporz ądzenie koncepcji obiektu

wysoko ściowego w Gda ńsku

Konkurs ogłoszono w dniu 7 marca 2008 roku. Celem konkursu było uzyskanie

przykładowych wizualizacji obiektów wysokościowych, które będą materiałem poglądowym

w prowadzonej w mieście dyskusji o wysokościowcach. Uczestnicy mieli moŜliwość wyboru

jednej lokalizacji spośród czterech zadanych:

• Młode Miasto

• Pas Nadmorski – przy deptaku, na przedłuŜeniu Al. Jana Pawła II

• Wrzeszcz Klonowa – w miejscu Domu Towarowego Galerii Centrum – dawniej

„Neptun”

• Wrzeszcz – pas między torami kolejowymi a Al. Grunwaldzką.

W ramach konkursu naleŜało sporządzić, dla wybranej lokalizacji, koncepcję budynku

wysokościowego (lub ich zespołu), który mógłby stać się obiektem charakterystycznym dla

Gdańska, kojarzonym z miastem i traktowanym jako część jego wizytówki. NaleŜało równieŜ

stworzyć koncepcję zagospodarowania terenu z usytuowaniem projektowanego budynku lub

zespołu budynków, dla wybranego przez uczestnika fragmentu działki. Trzeba było takŜe

pokazać wizualizacje dwóch elewacji w skali 1:500 oraz dwóch panoram z wrysowaną

koncepcją bryły na wybranych panoramach fotograficznych, spośród trzech zamieszczonych

w warunkach konkursowych. Obiekt zaproponowany w pracach konkursowych musiał się

wyróŜniać następującymi cechami:

• wysokość przynajmniej jednego budynku: dla lokalizacji nr 2 Pas Nadmorski – od 30

do 55 m, dla pozostałych lokalizacji – minimum 40 m,

• unikalna i wybitna wartość architektoniczna oraz nowatorstwo zastosowanych

rozwiązań,

• harmonijne (na zasadzie kontynuacji lub kontrastu) wpisanie obiektu w krajobraz

miasta

• funkcja obiektów dowolna.

Do udziału w konkursie zaproszono studentów wydziałów architektury i innych kierunków,

a takŜe wszystkich zainteresowanych, za wyjątkiem pracowników Biura Rozwoju Gdańska.

Szczegółowe warunki konkursu zawiera Dokumentacja SLOW nr 6.

W dniu 29.05.2008r. w trakcie konferencji „Tendencje wysokościowe w miastach

metropolitalnych”, organizowanej przez miasto Gdańsk we współpracy z organizacją INTA

43

oraz Ministerstwem Infrastruktury, przewodniczący sądu konkursowego dr hab. inŜ. arch

Antoni Taraszkiewicz ogłosił wyniki konkursu.

Ocena pracy nagrodzonej pierwsz ą nagrod ą:

I Nagroda - praca nr 12 34 56 (Hugon Kowalski)

Spośród przedstawionych w konkursie prac nagrodzony projekt w najlepszym stopniu

realizuje ideę konkursu, jakim było stworzenie koncepcji budynku (czy zespołu budynków)

wysokościowych, który mógłby stać się obiektem charakterystycznym i wyjątkowym,

a jednocześnie dobrze wpisującym się w przestrzenny charakter konkretnego rejonu

Gdańska. Bardzo oryginalna i indywidualna koncepcja w przekorny, a zarazem błyskotliwy

sposób podchodzi do tradycji formy budynków wysokich. Propozycja godna jest miejsca

lokalizacji dobrze realizując dwa, nie zawsze spójne cele:

• zaznaczenie waŜnego miejsca przez nietuzinkowy obiekt,

• eksponowanie walorów przyrodniczo-krajobrazowych miejsca (bogata zieleń, styk

z morzem), potraktowanych jako najwyŜsza wartość.

Zdj. 4. Wizualizacja wysokościowca nagrodzonego I nagrodą.

Ocenę oraz wizualizacje pozostałych nagrodzonych projektów zawiera Dokumentacja

SLOW nr 7.

4.4.3. Warsztaty dla organizacji pozarz ądowych

W dniu 28 marca 2008r., w siedzibie Biura Rozwoju Gdańska, odbyły się warsztaty dla

organizacji pozarządowych dotyczące lokalizacji obiektów wysokościowych w Gdańsku.

44

Warsztaty miały na celu włączenie mieszkańców w toczącą się dyskusję na temat tego, „czy

i w jakim miejscu” w Gdańsku powinny powstawać obiekty wysokie. Do udziału

w warsztatach zaproszono przedstawicieli organizacji i stowarzyszeń działających na rzecz

społeczności lokalnych, jak równieŜ przedstawicieli Rad Osiedli. W warsztatach udział wzięło

28 osób, reprezentujących organizacje pozarządowe, Rady Osiedli i dwa portale

internetowe: Gdapolis i Forum Polskich WieŜowców.

Uczestnicy podzieleni na 6 grup roboczych, mieli wskazać obszary dopuszczalnej

lokalizacji obiektów wysokościowych w Gdańsku. Następnym zadaniem było określenie

punktów kontrolnych, dla których istniałby obowiązek tworzenia wizualizacji, aby

obserwować wpływ potencjalnego budynku wysokościowego na panoramę miasta.

W ramach „burzy mózgów” wylistowano jakie cechy powinien posiadać obiekt wysokościowy.

Uczestnicy najczęściej wskazywali tereny postoczniowe i tereny Letnicy jako najwłaściwsze

miejsca dla budynków wysokościowych. Warsztaty zakończono prezentacjami

przedstawiającymi efekty pracy uczestników warsztatów. Dokładny przebieg i wyniki

warsztatów zawiera Dokumentacja SLOW nr 8.

4.4.4. Dyskusja „burza mózgów” na posiedzeniu Komis ji Rozwoju

Przestrzennego Rady Miasta Gda ńska

W dniu 18 lutego 2008r. na posiedzeniu Komisji Rozwoju Przestrzennego Rady Miasta

Gdańska odbyła się dyskusja „burza mózgów” na tematy:

• Punkty kontrolne krajobrazu.

• MoŜliwości lokalizacji wysokościowca jako ikony architektonicznej Gdańska.

Formuła „burzy mózgów” została zaproponowana i zaaprobowana przez uczestników

dyskusji z uzasadnieniem poszukiwania miejsc intuicyjnych, egzystujących w świadomości

dyskutantów, a nie jako wcześniej przygotowanych i sprawdzonych. Ustalono, Ŝe kaŜde

z wymienionych miejsc powinno zostać zweryfikowane w terenie.

Radni wraz z zaproszonymi gośćmi zgłosili szereg Punktów Kontrolnych. Ich lista

znajduje się w załączeniu do protokołu z dyskusji w Dokumentacji SLOW nr 9.

4.4.5. Dyskusja o budynkach wysokich na zebraniu To warzystwa

Urbanistów Polskich oddział Gda ńsk

W dniu 29 stycznia 2008r. na zebraniu Towarzystwa Urbanistów Polskich (TUP) oddział

Gdańsk, odbyła się dyskusja na temat budynków wysokich. Przedstawiciele władz miasta

oraz Biura Rozwoju Gdańska zostali zaproszeni do udziału.

45

Na początku członkowie TUP-u przedstawili kilka prezentacji dotyczących tematyki

obiektów wysokościowych. Następnie toczyła się dyskusja. Przedstawiciele administracji

publicznej przysłuchiwali się dyskusji, aby poznać opinie środowiska urbanistów na temat

budynków wysokościowych w Gdańsku.

4.4.6. Pierwsza prezentacja wst ępnego projektu SLOW

W dniu 21.04.2008r. w sali na ostatnim piętrze budynku tzw. „Zieleniaka”, odbyła się

premierowa prezentacja wstępnego projektu Studium Lokalizacji Obiektów Wysokościowych.

Na spotkanie zaproszono Radnych Miasta Gdańska, dziennikarzy, waŜne osobistości

lokalnych środowisk opiniotwórczych.

Spotkanie otworzył Prezydent Miasta Gdańska Paweł Adamowicz. Następnie Zastępca

Prezydenta Miasta Gdańska ds. polityki przestrzennej Wiesław Bielawski zaprezentował

główne załoŜenia projektu SLOW, natomiast Dyrektor Biura Rozwoju Gdańska Marek

Piskorski przedstawił wyniki internetowej ankiety.

Spotkaniem w dniu 21 kwietnia rozpoczęto cykl zdarzeń, które miały na celu szeroką

dyskusję publiczną nad problematyką obiektów wysokościowych w zagospodarowaniu

przestrzennym Gdańska.

4.4.7. Prezentacja wst ępnego projektu SLOW na spotkaniu dla

organizacji pozarz ądowych, Rad Osiedli i deweloperów

W dniu 22.04.2008r. odbyło się spotkanie i prezentacja projektu wstępnego Studium

Lokalizacji Obiektów Wysokościowych dla organizacji pozarządowych, Rad Osiedli

i deweloperów. Spotkanie rozpoczęło się powitaniem uczestników przez Prezydenta

Wiesława Bielawskiego oraz jego prezentacją dotyczącą polityk lokalizowania budynków

wysokościowych w innych miastach europejskich.

Następnie arch. Adam Rodziewicz, koordynator zespołu SLOW, zaprezentował wstępny

projekt Studium Lokalizacji Obiektów Wysokościowych, przedstawiając najwaŜniejsze

załoŜenia i wytyczne zawarte w SLOW.

Jako ostatni arch. Marek Piskorski, Dyrektor Biura Rozwoju Gdańska przedstawił

prezentację wyników ankiety internetowej.

46

Po zakończeniu części prezentacyjnej rozpoczęła się dyskusja, z której postulaty

i wnioski zostały uwzględnione w ostatecznej wersji dokumentu SLOW. Szczegółowy

protokół z dyskusji znajduje się w Dokumentacji SLOW nr 10.

4.4.8. Konferencja „Tendencje wysoko ściowe w miastach

metropolitalnych” i panel ekspertów z organizacji I NTA

W dniach 29–31 maja odbyła się w Gdańsku międzynarodowa konferencja

zorganizowana przez Miasto Gdańsk i Ministerstwo Infrastruktury wspólnie z INTĄ –

międzynarodową organizacją skupiającą wybitnych urbanistów i decydentów politycznych.

Konferencja na temat „Tendencje wysokościowe w miastach metropolitalnych” miała

poddać szczegółowej analizie kwestię zabudowy miast obiektami wysokościowymi.

Poszukiwano odpowiedzi na pytania czy polityka rozwoju urbanistycznego powinna

dopuszczać dalszy rozwój przedmieść, czy moŜe skoncentrować się na dopełnianiu

istniejącej tkanki miejskiej, co pozwala na racjonalne wykorzystanie infrastruktury

technicznej, drogowej i społecznej (istniejących placówek słuŜby zdrowia, szkół

i przedszkoli).

Organizacja INTA (International Association for Urban Development) skupia wybitnych

urbanistów, a takŜe polityków z 60 krajów świata. Pełni ona funkcję doradczą oraz

opiniotwórczą tworząc swoistą platformę wymiany pomysłów i myśli urbanistycznej. INTA

zajmuje czołowa pozycję, jeśli chodzi o wyznaczanie nowych kierunków rozwoju myśli

urbanistycznej.

Konferencję poprzedził panel ekspercki, którego zadaniem było szczegółowe zbadanie

lokalizacji obiektów wysokościowych w centrach duŜych miast na konkretnych przykładach

z Gdańska. Efekty i rekomendacje stanowiące wynik pracy grupy 9 międzynarodowych

ekspertów poddane zostały dalszej dyskusji i analizie podczas konferencji.

Eksperci reprezentujący duŜe miasta europejskie i metropolie światowe, wspólnie

z pracownikami Biura Rozwoju Gdańska, pracowali na tematem lokalizowania obiektów

wysokościowych w Gdańsku. Bardzo istotną część programu prac panelu ekspertów

stanowiły konsultacje z przedstawicielami lokalnych środowisk opiniotwórczych, zarówno

z sektora prywatnego, publicznego, naukowego, jak i społecznego. Wywiady

przeprowadzone z lokalnymi aktorami umoŜliwiły ekspertom zdobycie szerokiej perspektywy

i ułatwiły opracowanie odpowiednich rekomendacji. Listę ekspertów, listę uczestników

spotkań z ekspertami oraz program konferencji zawiera Dokumentacja SLOW nr 11. Za

47

swoją pracę eksperci nie pobierali honorariów i poświęcili prywatny czas, aby słuŜyć swoją

wiedzą.

W dniu 31 maja w Dworze Artusa odbył się wielki finał, czyli podsumowanie i debata

zamykająca konferencję. Była to otwarta debata publiczna. Rozesłano ok. 180 informacji

i zaproszeń na debatę do róŜnych środowisk, m.in. do: radnych, rektorów, organizacji

pozarządowych, rad osiedli, inwestorów, architektów, naukowców, lokalnych autorytetów,

etc. KaŜdy mieszkaniec, zainteresowany tematyką mógł przyjść, wysłuchać wystąpień

i zabrać głos w dyskusji.

Końcowym efektem prac ekspertów jest raport „TALL BUILDINGS IN GDAŃSK:

FASHION OR NECESSITY?”, zawierający rekomendacje dla władz Gdańska.

4.5. Aspekty społeczne dla lokalizowania obiektów

wysoko ściowych

Planowana budowa obiektu wysokościowego wzbudza często sprzeciw okolicznych

mieszkańców. Opór jest zazwyczaj związany z tzw. postawą NIMBY (not in my back yard =

“nie na moim podwórku”), czyli sprzeciwem wobec pewnych inwestycji w swoim najbliŜszym

sąsiedztwie, pomimo generalnej akceptacji tego typu projektów23. Obawa lokalnej

społeczności przed budową wysokościowca w najbliŜszym otoczeniu, nie wyklucza

akceptacji dla tego typu inwestycji w innych miejscach, z dala od ich domostw.

Mieszkalne budynki wysokościowe, oprócz oddziaływania na otoczenie, wywierają takŜe

wpływ na mieszkańców tych obiektów. MoŜna przyjąć, Ŝe w budynkach wysokościowych,

skupiających podobnych uŜytkowników jest szansa na powstanie małych lokalnych

społeczności. Kontakty sąsiedzkie w środowisku miejskim są silniejsze wtedy, kiedy istnieje

podobieństwo etniczne, podobny status socjotechniczny, satysfakcja z miejsca zamieszkania

i wysoki poziom dobrostanu psychicznego mieszkańców. Współpraca, troska, dbałość

o wspólne zasoby to czynniki składające się na poczucie wspólnoty. Zaleceniem dla nowych

obiektów wysokościowych powinno być projektowanie małych przestrzeni, gdzie ludzie mogą

się spotykać.

Rozszerzenie zagadnień związanych z percepcją obiektów wysokościowych oraz

psychologią środowiskową znajduje się w Dokumentacji SLOW nr 13.

23 Bell P.A., Greene Th. C., Fisher J.D., Baum A., 2004.

48

5. Strefowanie lokalizacji OW

5.1. Obszary wył ączone z lokalizacji OW

Obszary wyłączone obejmują tereny, na których obowiązuje zakaz lokalizacji OW

wynikający z obowiązujących przepisów.

Są to obszary Gda ńska, na których obowi ązujące przepisy całkowicie wykluczaj ą

zabudow ę lub zabudow ę obiektami wysoko ściowymi zdefiniowanymi w SLOW.

W granicach tych obszarów wyst ępuje ścisła ochrona istniej ącego u Ŝytkowania

i zabudowy. Obszary te zajmuj ą łącznie około 42% powierzchni miasta. Ł ącznie

wskazano 11 rodzajów takich obszarów.

Obszary wył ączone ze wzgl ędu na warto ści kulturowe:

• cmentarze i parki,

• zespoły dworsko- parkowe,

• zespoły wpisane do rejestru zabytków w tym obszar Pomnika Historii.

Tab. 3. Wykaz wa Ŝniejszych obiektów i zespołów wył ączonych ze wzgl ędu na warto ści kulturowe

Cmentarze i parki: Lokalizacja:

Cmentarz Św. Franciszka KrzyŜowniki, ul. Kartuska

Park Zbawiciela Siedlce, ul. Starodworska

Park Św. Barbary Siedlce, ul. Zakopiańska - Bema

Cmentarz Nowy Salwator Stare Szkoty, ul. Stoczniowców

Cmentarz Reformatów Chełm, ul. Biskupa Andrzeja Wronki

Park Św. Józefa i Brygidy Grodzisko, ul. Giełguda

Cmentarz Św. Walentego (nowy) Matarnia

Park Św. Jerzego (nowy) Orunia, ul. Ramułta

Cmentarz Sobieszewo, katolicki Ul. Turystyczna

Cmentarz Krakowiec Ul. Kępna

Park Zespół Cmentarzy (9 cmentarzy) Aleja Zwycięstwa

Cmentarz Najśw. Serca Pana Jezusa Brętowo, ul. Słowackiego

Cmentarz Św. Antoniego Brzeźno, ul. Hallera

Cmentarz Centralny Srebrzysko Wrzeszcz, ul. Srebniki

Park Św. Jerzego Orunia, ul. Gościnna

Cmentarz Św. Ignacego Stare Szkoty, ul. Brzegi

Park M. Boskiej Saletyńskiej Sobieszewo, ul. Tutystyczna

Park Ujeścisko Ul. Cedrowa

Park Chrystusa Króla Stogi, ul. Nowotna

Cmentarz Św. Jana Chrzciciela Kiełpino Górne, ul. Otomińska

Cmentarz śydowski Wrzeszcz, ul. Traugutta

Cmentarz Związku Wolnoreligijnego Grodzisko, ul. Giełguda

49

Cmentarz Francuski Cygańska Góra

Park Leśny Wrzeszcz, ul. Traugutta

Cmentarz Urania Wrzeszcz, ul. Kościuszki

Park Uphagena Wrzeszcz, ul. Uphagena

Park Schopenhauerów Orunia, ul. Trakt Św. Wojciecha

Park Ogród Szwajcarski Stare Szkoty, ul. Brzegi

Zespoły dworsko-parkowe: Lokalizacja:

Jasień Pomiędzy ul. Zwierzyniecką, Jasieńską i Kuszników

Rębowo Pomiędzy ul. Jabłoniową a Przywidzką

Zakoniczyn ul. WieŜycka

Kokoszki ul. Stokłosy

Wieniec Na Wyspie Sobieszewskiej

Sobieszewska Pastwa Na polderze Wyspy Sobieszewskiej

Srebrzysko ul. Srebrniki

Królewska Dolina Pomiędzy ul. J. Sobieskiego i Do Studzienki

KrzyŜowniki Ul. Kartuska

Folwark Kiełpino Górne Ul. Goplańska

Łostowice Pomiędzy ul. Niepołomicką, Przebiśniegową i Wielkopolską

Maćki Ul. Przemian

Olszynka Pomiędzy ul. Miedza i Olszyńską

Młyniska Ul. Swojska

Owczarnia Ul. Owczarnia

Obszary wpisane do rejestru zabytków i obszary pomników historii: Lokalizacja:

układ urbanistyczny Gdańska Śródmieście Gdańska w granicach fortyfikacji nowoŜytnych

układ urbanistyczny Starej Oliwy wraz z zespołem Potoku Oliwskiego

Oliwa

zespół urbanistyczny osady portowej w Nowym Porcie Nowy Port

zespół urbanistyczno-krajobrazowy zabudowy Jaśkowej Doliny

Wrzeszcz, ul. Jaśkowa Dolina

kolonia domów robotniczych fundacji dr Abegga; Gdańsk-Wrzeszcz

ulice: Bracka, Puszkina, Własna Strzecha, Olszewskiego

kolonia domów robotniczych fundacji dr Abegga; Gdańsk-Wrzeszcz

ulice: Miedziana, Grunwaldzka, Zator-Przytockiego

zespół ruralistyczny przedmieścia Św. Wojciecha

Gdańsk, Św. Wojciech

Wielka Aleja, ze szpalerami drzew Al. Zwycięstwa

Park Oruński ul. Nowiny 2 zespół kościoła parafialnego p.w. św. Franciszka z AsyŜu:

ul. Kartuska 186

zespół kościoła parafialnego p.w. Najświętszego Serca Pana Jezusa:

ul. Mireckiego 3

Kościół parafialny p.w. św. Walentego Gdańsk-Matarnia

zespół dawnego Domu Pogrzebowego, ul. Traugutta 45 Zespół ewangelickiego Kościoła Chrystusa w Nowych Szkotach:

ul. Mickiewicza 11

zespół dworsko-parkowy Matarnia: ul. Agrarna 2

50

zespół dworsko-parkowy "Ludolphine": ul. CzyŜewskiego 29

zespół dworsko-parkowy Kiełpino Górne: ul. Goplańska

Zespół dworsko-parkowy Nowe Szkoty ul. Leczkowa 21

zespół rezydencjonalny dworu Ferberów: ul. Trakt Św. Wojciecha

Zespół dworsko – parkowy Migowo ul. Myśliwska 40

zespół dworsko-parkowy Uphagenów: ul. Piecewska 27

zespół dworsko-parkowy "Studzienka": ul. Traugutta 94-96

zespół dworsko-parkowy "Kuźniczki": ul. Wajdeloty 13

Szaniec Jezuicki Kolonia Anielinki, rejon ulic: Zamiejskiej, Cienistej, Szkockiej

zespół Twierdzy Wisłoujście: Wisłoujście

zespół dawnego Domu i Parku Zdrojowego Brzeźno

zespół zabudowy Politechniki Gdańskiej: ul. Narutowicza 11/12 szkoła katolicka i ewangelicka /obecnie magazyny/

ul. Brzegi 50 A, 51

Szkoła Realna i Progimnazjum "Conradinum"

ul. Piramowicza 1

Zespół dawnych koszar

ul. Słowackiego, Grunwaldzka ul. Szymanowskiego

Zespół d. sierocińca obecnie szkoła ul. Batorego 26

zespół domów mieszkalnych: ul. Kartuska 7, 11, 13 zespół domu mieszkalnego w Sobieszewskiej Pastwie ul. Przegalińska 81

Ŝuławska zagroda gburska ul. Świbnieńska 204

Willa „Schmidt” ul. Krasickiego 6

kanał rzeki Raduni Pruszcz Gdański – Stara Motława zespół śluzy komorowej Przegalina Północna na Martwej Wiśle:

ul. Przegalińska 60

zespół dawnych warsztatów kolejowych ul. Siennicka 25

zespół browaru w Gdańsku - Wrzeszczu Ul. Kilińskiego 25 cmentarz "Garnizonowy" i "Nowy BoŜego Ciała" /obecnie komunalny/:

ul. Dąbrowskiego i Giełguda

cmentarz - Pomnik Bohaterów "Zaspa ul. Chrobrego

cmentarz w Oliwie /ewangelicki i katolicki ul. Opacka i CzyŜewskiego

nieczynny cmentarz Ŝydowski na Chełmie ul. Cmentarna i Stoczniowców

Plac Solidarności: Plac Solidarności pole bitewne na półwyspie Westerplatte w Gdańsku Westerplatte

Lokalizacja obiektów wysokościowych (OW) w zespołach wpisanych do rejestru

zabytków będzie moŜliwa, na zasadzie wyjątku, w przypadku zgody Wojewódzkiego

Konserwatora Zabytków.

Obszary wył ączone ze wzgl ędu na regulacje wynikaj ące z ochrony środowiska

przyrodniczego:

• lasy,

• rezerwaty przyrody,

• Trójmiejski Park Krajobrazowy,

• uŜytki ekologiczne,

• wody.

Tab. 4. Wykaz obiektów wył ączonych ze wzgl ędu na regulacje wynikaj ące z ochrony środowiska przyrodniczego

Nazwa obszaru Podstawa ochrony

rezerwaty

Ptasi Raj Rozporządzenie Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego – Monitor Polski nr 100, poz. 515 z 1959r.

Mewia Łacha Rozporządzenie Ministra Ochrony Środowiska – Monitor Polski nr 38, poz. 273 z1991r.

Źródliska w Dolinie Ewy Rozporządzenie Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego – Monitor Polski nr 16, poz. 91 z 1983r.

Wąwóz Huzarów

Rozporządzenie Wojewody Pomorskiego Nr 13/2005 z dn 20.06.2005r.

Dolina StrzyŜy Rozporządzenie Wojewody Pomorskiego Nr 19/07 z dn. 29.05.2007r.

parki krajobrazowe

Trójmiejski Park Krajobrazowy

Uchwała WRN w Gdańsku nr XVI /89/79 z dn. 3.05.1979 r.

uŜytki ekologiczne

Fort Nocek Uchwała Rady Miasta Gdańska nr XXXVI/420/96 z dn.20.06.1996 r.

Murawy kserotermiczne w Dolinie Potoku Oruńskiego

Uchwała Rady Miasta Gdańska Nr IX/320/99 z dn. 29.04.1999 r.

Oliwskie Nocki Rozporządzenie Wojewody Pomorskiego Nr 12/2001 z dn 7.11.2001 r.

Luneta z Pasikonikiem Rozporządzenie Wojewody Pomorskiego Nr 12/2001 z dn 7.11.2001 r.

Prochownia pod Kasztanami

Rozporządzenie Wojewody Pomorskiego Nr 2/2003 z dn. 9.01.2003 r

Migowska Bielewa uchwała Rady Miasta Gdańska Nr V/51/2006 z dn. 21.12.2006 r. Łozy w Kiełpinie uchwała Rady Miasta Gdańska Nr V/50/2006 z dn. 21.12.2006 r. Dolina Czystej Wody uchwała Rady Miasta Gdańska Nr V/49/2006 z dn. 21.12.2006 r.

52

Zdj. 5. Widok od strony Wrzeszcza na Trójmiejski Park Krajobrazowy (TPK).

Obszary wył ączone ze wzgl ędu na uwarunkowania wynikaj ące z istniej ącej

infrastruktury technicznej:

• strefy ujęć wód podziemnych,

• lotnisko wraz z powierzchniami ograniczającymi wysokość obiektów o wysokości

powyŜej 40 m.

Tab. 5. Wykaz stref ochrony uj ęć wód podziemnych

Nazwa obszaru Forma ochrony

teren ochrony pośredniej ścisłej ujęć wód podziemnych „CZARNY DWÓR” oraz „ZASPA”

Rozporządzenie nr 1/2007 Dyrektora RZGW w Gdańsku z dnia 18.01.2007r.

teren ochrony pośredniej ścisłej o zaostrzonych warunkach ochrony ujęcia wód podziemnych „LIPCE”

Rozporządzenie nr 6/2004 Dyrektora RZGW w Gdańsku z dnia 28.04.2004 r.

teren ochrony pośredniej ścisłej ujęcia wód podziemnych „DOLINA RADOŚCI”

Rozporządzenie nr 2/2007 Dyrektora RZGW w Gdańsku z dnia 18.01.2007r.

Obszary wył ączone ze wzgl ędu na inne przesłanki:

• tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej - realizacja polityki miasta zawarta

w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego.

Ryc. 4. Obszary wyłączone z lokalizacji OW.

5.2. Obszary niewskazane do lokalizacji OW

Obszary niewskazane to obszary Gda ńska na których przewiduje si ę zakaz

lokalizacji obiektów wysoko ściowych wynikaj ący ze zidentyfikowanych przesłanek.

Jako obszary niewskazane określono obszary miasta, na których charakter uŜytkowania,

istniejący sposób zagospodarowania lub zabudowy, wartości historyczne, względy

przyrodnicze i krajobrazowe dają przesłanki do uznania ich za niekorzystne dla lokalizacji

OW. Obszary te zajmują łącznie około 46% powierzchni Gdańska.

Łącznie wskazano 11 takich obszarów i zespołów.

Ze wzgl ędu na warto ści historyczne s ą to:

• wybrane strefy ekspozycji zespołów zabytkowych,

• strefy ochrony konserwatorskiej.

Obszary wyodrębnione ze względu na wartości historyczne to wybrane strefy ekspozycji

obszarów zabytkowych określone w „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania

przestrzennego miasta Gdańska” (SUiKZP) oraz strefy ochrony konserwatorskiej

umocowane w planach miejscowych. W tych strefach ze względów widokowych (ochrona

panoram) oraz z uwagi na skalę i wartość historyczną istniejącej zabudowy nie powinny być

lokalizowane obiekty wysokościowe.

Ze wzgl ędu na warto ści przyrodnicze s ą to:

• obszary chronionego krajobrazu,

55

• obszary Natura 2000 24,

• część otuliny Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego,

• zespoły przyrodniczo-krajobrazowe.

Obszary wyodrębnione ze względu na wartości przyrodnicze posiadają ochronę

przewidzianą ustawowo (ustawa Prawo ochrony środowiska, Dz.U.nr 129 poz 902 z 2006

roku) i prawem lokalnym. ChociaŜ w treści ww. przepisów ochronnych nie występuje

bezpośrednio przepis wykluczający lokalizację OW, jednak wyjątkowe wartości przyrodnicze

poszczególnych obszarów objęte ochroną, uzasadniają zakaz realizacji OW.

W ramach otuliny Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego na dwóch fragmentach

(obszar projektowanego Centrum Czasu Wolnego o charakterze metropolitalnym i obszar

polany leśnej Srebrniki) dopuszczono zabudowę o wysokości powyŜej 40 m, zgodnie

z obowiązującymi planami miejscowymi.

Ze wzgl ędu na ochron ę krajobrazu kulturowego s ą to:

• korytarze osi widokowych WEKK25.

Dla zachowania efektu widokowego poŜądana szerokość korytarza widokowego

z zespołu Starej Oliwy w kierunku morza minimum 55m, a korytarza z ulicy Kartuskiej

w kierunku Śródmieścia minimum 35m.

Obszary niewskazane do lokalizacji OW wynikaj ące z innych przesłanek

urbanistycznych:

• zespoły o wykształconej strukturze urbanistycznej,

• powojenne osiedla blokowe o jednorodnym układzie przestrzennym,

• tereny peryferyjne oraz Pas Nadmorski,

• składowisko odpadów „Szadółki”.

Zespoły o wykształconej strukturze urbanistycznej to zespoły istniejącej niskiej zwartej

zabudowy z przewagą funkcji mieszkaniowej, a powojenne osiedla blokowe występujące

głównie na Dolnym Tarasie to zespoły zabudowy wielorodzinnej o jednorodnym układzie

przestrzennym. Ingerencja w takie zespoły obiektu wysokościowego jest niepoŜądana, m.in.

ze względów opisanych w rozdziale 6.

Obszary połoŜone peryferyjnie w stosunku do centralnej, wielkomiejskiej części miasta tj.

większość Górnego Tarasu, Wyspa Sobieszewska, Olszynka oraz Płonia zostały uznane

jako tereny niepoŜądane dla lokalizacji zabudowy wysokościowej i objęte zakazem.

24 specjalny obszar ochrony siedlisk (SOO) Europejskiej Sieci Ekologicznej „Natura 2000” 25 WEKK- Wieloprzestrzenne Elementy Krajobrazu Kulturowego – struktury charakterystyczne i toŜsame

tylko dla Gdańska, rozpoznawalne dla mieszkańców i zwiedzających. Wskazane w Studium

Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego miasta Gdańska.

56

Tereny połoŜone na Górnym Tarasie, przede wszystkim dzielnice Południe i Zachód, są

głównymi obszarami rozwojowymi miasta w zakresie mieszkalnictwa i usług, a takŜe funkcji

transportowych. Polityka miasta zawarta w SUiKZP przewiduje dla Górnego Tarasu

kształtowanie nowego zainwestowania zgodnie z wymaganiami zrównowaŜonego rozwoju

z podporządkowaniem funkcjom głównym tj. mieszkalnictwu i usługom poprzez

zagwarantowanie obszernych terenów dla mieszkalnictwa o niskiej intensywności zabudowy

i wysokim standardzie. Charakter istniejącego i planowanego zagospodarowania tych

terenów, jak równieŜ ich znaczenie w krajobrazie miejskim powinno uwypuklać naturalne

walory krajobrazowo-przyrodnicze, to wskazuje na ograniczenie gabarytów zabudowy i co za

tym idzie wykluczenie zabudowy wysokościowej.

Lokalizacja i zagospodarowanie rekreacyjne Pasa Nadmorskiego – lasy i park im. R.

Reagana były przesłanką dla uznania go jako obszaru niewskazanego. Kształtowanie

panoramy od strony morza powinno realizować się w pewnym odsunięciu od linii brzegowej.

WzdłuŜ linii brzegowej do obszarów niewskazanych nie włączono jedynie enklawy w rejonie

ulicy Hallera – obszaru inwestycyjnego po byłych ośrodkach wypoczynkowych. Tereny te, ze

względu na obsługę komunikacyjną, uzbrojenie oraz walory połoŜenia na zakończeniu osi

ulic biegnących w kierunku morza, mogą być podkreślone przez usytuowanie OW. Obszar

ten znajduje się juŜ poza Parkiem im. R. Reagana.

Zdj. 6. Widoki na Park im. R. Reagana w Pasie Nadmorskim.

57

Ryc. 5. Obszary niewskazane do lokalizacji OW.

58

5.3. Obszary dopuszczone do lokalizacji OW

Obszary dopuszczone do lokalizacji OW zajmuj ące ok. 12% powierzchni, to obszary

miasta, na których dopuszcza się lokalizację Obiektów Wysoko ściowych (OW) zgodnych

z definicją przyjętą na potrzeby SLOW, a więc wszystkie obszary w mieście nie zaliczone do

wyłączonych i niewskazanych.

Obszary dopuszczone do lokalizacji OW zostały określone liberalnie, jako teren połoŜony

w centralnej części miasta (Dolny Taras). ChociaŜ zakres obszarów jest szeroki, nie oznacza

to, iŜ w kaŜdym ich miejscu istnieje bezwzględna moŜliwość lokalizacji OW. Usytuowanie

OW nie będzie moŜliwe w obszarach wyłączonych i niewskazanych (por. pkt 4.1 i 4.2),

z uwagi na obowiązujące przepisy oraz z powodu innych uzasadnionych przesłanek. Na

obszarach wyłączonych ze względu na przepisy o ochronie zabytków dopuszcza się

lokalizację OW za zgodą konserwatora zabytków i po spełnieniu pozostałych warunków

procedury SLOW.

Usytuowanie OW na pozostałej części obszarów dopuszczonych będzie moŜliwe na

podstawie planu miejscowego (MPZP) i uwarunkowane pozytywnym wynikiem specjalnej

procedury SLOW (por. rozdz. 8).

Obszary dopuszczone do lokalizacji OW:

• Centralne Pasmo Usługowe (CPU) wzdłu Ŝ głównej osi komunikacyjnej miasta

- Alei Zwyci ęstwa i Alei Grunwaldzkiej,

• dzielnice mieszkaniowe: Wrzeszcz, śabianka, Przymorze, Zaspa,

• enklawa w rejonie mola i zako ńczenia ulicy Hallera,

• dzielnica poprzemysłowa Letnica – Młyniska,

• Port wraz centrum logistyczno-dystrybucyjnym w rejo nie Trasy

Sucharskiego,

• Młode Miasto - tereny postoczniowe,

• fragmenty Śródmie ścia tj.: Stare Miasto, cz ęść Nowych Ogrodów i rejon

Grodziska , Polski Hak wraz z cz ęścią Długich Ogrodów poło Ŝoną w rejonie

ulicy Siennickiej,

• rejon w ęzła przesiadkowo – integracyjnego „Czerwony Most” w dzielnicy

Orunia.

59

Miasto Gdańsk prowadzi politykę dopełnienia istniejącej tkanki miejskiej26 na obszarze

w większości ukształtowanego Dolnego Tarasu, obejmującego tereny od Pasa

Nadmorskiego (w większości z wyłączeniem samego Pasa) do Centralnego Pasma

Usługowego27 włącznie.

Rosnąca świadomość ekonomicznej wartości przestrzeni, zwłaszcza na terenach

intensywnie zabudowanych z istniejącą infrastrukturą techniczną, drogową (drogi,

komunikacja zbiorowa) i społeczną (istniejące placówki słuŜby zdrowia, szkoły i przedszkola)

skutkuje ostatnio wyraźnym wzrostem zainteresowania lokalizowaniem na takich obszarach

zabudowy o wysokiej intensywności i wysokości.

W obszarach tych zachodzą dynamicznie procesy intensywnej modernizacji

i restrukturyzacji z poszanowaniem obiektów/zespołów o wartościach kulturowych, które są

rewitalizowane, a nowe obiekty stopniowo wypełniają rezerwy terenowe.

Uwarunkowania społeczno-ekonomiczne i przestrzenne predestynują do określenia

Dolnego Tarasu Gdańska jako obszaru dopuszczonego dla lokalizacji obiektów

wysokościowych.

Śródmieście z zabytkowymi strukturami historycznymi, XIX wieczny Wrzeszcz,

pocysterska Oliwa, rejon wzdłuŜ Pasa Nadmorskiego - te miejsca przyciągają inwestorów jak

magnes, bo mają swoiste genius loci28. PrestiŜowa lokalizacja jest najwaŜniejszym kryterium

dla lokalizowania obiektów wysokościowych. Widok na morze to unikatowa zaleta,

wynikająca z nadmorskiego połoŜenia gdańskiej metropolii.

Prowadzona polityka intensyfikacji zagospodarowania istniejących struktur Dolnego

Tarasu z równoległym zainteresowaniem inwestorów sprawiają, Ŝe miasto nabiera

wielkomiejskiego charakteru. Zwłaszcza jest to widoczne w obszarach intensyfikacji

przestrzeni publicznej: w Śródmieściu Historycznym, centrum Wrzeszcza i centrum Oliwy.

Dobrze wkomponowane w otoczenie obiekty wysokościowe mogą być wyrazem

nowoczesności metropolii z poszanowaniem historycznego dziedzictwa i wskazywać miejsca

26 Polityka intensyfikacji zagospodarowania istniejących struktur zapisana w Studium Uwarunkowań

i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Gdańska. 27 struktura pasmowo–węzłowa, z najwaŜniejszymi węzłami w Śródmieściu, Wrzeszczu i Oliwie,

mająca swoją kontynuację w Sopocie i Gdyni, decydująca o toŜsamości Trójmiasta. Miejsce

największej koncentracji usług i administracji, rozciągające się wzdłuŜ głównej osi komunikacji

drogowej i kolejowej. 28 Genius loci - „duch miejsca”, coś co sprawia, Ŝe przestrzeń posiada swoją niepowtarzalną

atmosferę

60

o wyjątkowym charakterze. Obiekty wysokościowe mogą znacząco przyczynić się do

utrwalenia i rozwoju przestrzeni publicznej, która tworzy i umacnia toŜsamość miasta.

W Studium Lokalizacji Obiektów Wysokościowych (SLOW) wyznaczono obszary

o charakterze wielkomiejskim, w których dopuszcza się realizację OW (z ograniczeniami typu

radiolinie, strefa ograniczeń od lotniska i strefa nalotów) skoncentrowany na Dolnym Tarasie.

Przeanalizowano wariant obejmujący oprócz Dolnego Tarasu równieŜ częściowo Górny

Taras tj. dzielnice Chełm i Piecki-Migowo, połoŜone bezpośrednio przy krawędzi wysoczyzny

i zabudowane zabudową wielorodzinną (ryc. 6). Jednak za podstawową przesłankę

określenia granicy obszarów dopuszczonych uznano obszar metropolitalny. Lokalizacja OW

powinna kształtować i podkreślać charakter metropolitalny miasta oraz podnosić jego prestiŜ.

Usytuowanie zabudowy wysokościowej równieŜ na części Górnego Tarasu grozi jej

nadmiernym rozproszeniem, co moŜe skutkować niezrealizowaniem takiej zabudowy

w częściach miasta najbardziej predestynowanych. Na obszarze Górnego Tarasu określone

zostały jedynie istotne pojedyncze punkty wskazane dla lokalizacji OW, podkreślające m.in.

„bramy” wjazdowe do miasta.

Ryc. 6. Wariant obszarów dopuszczonych z włączeniem części Górnego Tarasu.

Przeprowadzone dotychczas elementy partycypacji społecznej (por. pkt 4.4) wskazują

intencje gdańszczan odnośnie usytuowania obiektów wysokościowych. W internetowej

ankiecie wskazano tereny postoczniowe (84%), a na drugim miejscu dzielnice Zaspę,

Przymorze, śabiankę (67%) oraz Wrzeszcz (59%). Ze względów krajobrazowych

lokalizowanie OW tylko na Dolnym Tarasie ma tę zaletę, Ŝe sylweta miasta widziana jest

61

od strony morza na tle wysoczyzny morenowej, której wysokość przekracza 100 m n.p.m.

W związku z tym nawet wysoki budynek na Dolnym Tarasie nie zakłóci linii wyznaczonej

przez wzgórza w takim stopniu, jak budynek o podobnej wysokości zlokalizowany na

Górnym Tarasie.

Zgodnie z polityką miasta intensyfikując zagospodarowanie istniejących struktur SLOW

wyznacza obszary dopuszczone na Dolnym Tarasie, obejmując tereny od Pasa

Nadmorskiego (z wyłączeniem samego Pasa oprócz enklawy w rejonie ulicy Hallera) do

Centralnego Pasma Usługowego włącznie.

Ryc. 7. Obszary dopuszczone.

W północnej części historycznego Śródmieścia Gdańska, na Starym Mieście

i w bezpośrednim sąsiedztwie historycznej zabudowy Głównego Miasta, zlokalizowane są

juŜ istniejące obiekty wysokościowe („Zieleniak”, Organika - dawniej Prorem, hotel

Heweliusz). Usytuowanie tych obiektów w strefie ochrony konserwatorskiej Śródmieścia oraz

62

moŜliwości ich ewentualnej przebudowy i nadbudowy wywołują wiele kontrowersji

i sprzeczne opinie z jednej strony Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, a z drugiej -

środowiska architektów.

Ryc. 8. Istniejące OW w chronionym obszarze zabytkowego Śródmieścia Gdańska.

Lokalizacja OW w tej cz ęści miasta, powinna by ć kaŜdorazowo analizowana

indywidualnie w aspekcie kompozycji, oddziaływania na krajobraz miejski,

podkre ślania lokalnych osi i zało Ŝeń oraz bezwzgl ędnie dla inwestycji zlokalizowanych

w obszarze ochrony konserwatorskiej uzyska ć stosown ą zgodę Wojewódzkiego

Konserwatora Zabytków . Teren ten powinien być kształtowany jako powiązanie pomiędzy

intensywną, wysokościową zabudową Młodego Miasta a historycznym Głównym Miastem.

Wskazane jest róŜnicowanie wysokości OW, z jednoczesnym odtwarzaniem dawnego

układu urbanistycznego (np. ulice, place) i budowaniem struktury śródmiejskiej poprzez

wykształcenie dostępnej przestrzeni publicznej.

W celu akcentowania waŜnych elementów układu miasta takich jak: wjazdy, węzły,

centra dzielnic, prestiŜowe miejsca poŜądane jest koncentrowanie OW, co dodatkowo

zdynamizuje krajobraz miejski. Kształtowanie się „klastrów” zabudowy wysokościowej moŜe

zostać zainicjowane przez działania inwestorskie i na podstawie ustaleń planów

miejscowych.

Ze względu na liniowy układ Gdańska trudnym będzie ukształtowanie się „centralnej”

grupy wysokościowej – tę funkcję powinien pełnić Wrzeszcz w paśmie CPU oraz w pewnym

stopniu Młode Miasto i Polski Hak. DąŜenie do powstania na obszarze Młodego Miasta

i Polskiego Haka intensywnej zabudowy wysokościowej na wzór paryskiego La Defence czy

londyńskiego city będzie trudne z powodu konieczności spełnienia wymagań wynikających

z sąsiedztwa ścisłego historycznego śródmieścia i jego strefy ekspozycji.

63

Koncentracja obiektów wysokościowych w Centralnym Pasie Usługowym (CPU) opartym

o główną oś komunikacyjną miasta jest najbardziej uzasadniona, zarówno ze względów

ekonomicznych, jak i komunikacyjnych. Lokalizacja OW na tym obszarze podkreśli jego

rangę oraz daje duŜe moŜliwości kompozycyjne, związane z dynamicznym odbiorem

panoram, jakie zapewniają arteria szybkiego ruchu oraz szybka kolej miejska (SKM).

Zrealizowanie OW w węzłach CPU we Wrzeszczu moŜe ukształtować wzdłuŜ w/w arterii

„aleję wieŜowców” co podniesie prestiŜ centralnej części miasta.

Podkreślenie węzłów miejskiego układu liniowego moŜe zostać „powtórzone” wzdłuŜ tzw.

Drogi Zielonej i Trasy Sucharskiego przebiegającej wzdłuŜ Pasa Nadmorskiego. Lokalizacja

OW na tym obszarze będzie najbardziej oddziaływać na widok od strony morza, a więc na

jedną z najbardziej efektownych linii panoramy miasta, która powinna zatem być szczególnie

starannie analizowana z punktów kontrolnych.

Dzielnice usługowo-przemysłowe Letnica i Port posiadają korzystne warunki dla

lokalizacji wysokościowej zabudowy o funkcji usługowej (parki biznesowe, itp.), dla których

powstania niezbędny będzie rozwój przedsiębiorstw oraz zaplecza dystrybucyjno-

logistycznego Portu Gdańskiego. W tym przypadku poŜądane byłoby wytworzenie „klastra

usługowego” (z moŜliwym uzupełnieniem apartamentami mieszkalnymi) tworzącego

nowoczesne centra biznesu i zarządzania.

5.4. Obszary zalecane

OBSZARY ZALECANE (OZ) – obszary przestrzeni publicznych o wyjątkowym

znaczeniu, w których jest poŜądana lokalizacja obiektów wysokościowych.

Obszary zalecane o łącznej powierzchni 168,5ha (tj. około 0,63% powierzchni miasta)

stanowią wybrane w obszarach dopuszczanych, prestiŜowe fragmenty struktury miejskiej

spełniające przynajmniej jedną z poniŜszych cech:

• szczególna koncentracja usług metropolitarnych – fragmenty Centralnego Pasma

Usługowego (CPU),

• dopełnienie walorów lokalizacyjnych węzła integracyjnego o znaczeniu

metropolitarnym,

• szczególne znaczenie w krajobrazie miejskim (Pas Nadmorski, główna oś

metropolii).

Ponadto przy wyznaczaniu obszarów zalecanych wzięto pod uwagę dodatkowe aspekty

lokalizacji OW takie jak:

• wykorzystanie ekonomicznego potencjału terenów,

64

• budowanie stref prestiŜu w ramach CPU, poprzez lokalizowanie znaczących

w skali miasta przestrzeni publicznych,

• tworzenie nowoczesnych frontów wodnych,

• kształtowanie nowej zabudowy wielkomiejskiej w sąsiedztwie istniejącej

lub wzbogacenie juŜ istniejącej struktury wielkomiejskiej,

• rewitalizacja danego obszaru oraz jego sąsiedztwa

• stopień akceptacji społecznej wynikający z przeprowadzonych ankiet, warsztatów

i dyskusji (tereny wskazywane w trakcie procesu partycypacji społecznej).

Dla obszarów zalecanych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego nie

ogranicza się wysokości zabudowy, a procedury i wymagania dla lokalizacji obiektów

wysokościowych określone w SLOW są uproszczone.

Większość zalecanych obszarów lokalizacji obiektów wysokościowych leŜy

w obrębie Centralnego Pasma Usługowego. W pasmowo-węzłowej strukturze CPU

wyodrębniono miejsca waŜne dla wzmocnienia funkcjonalnego i wizualnego CPU. Ponadto

na zakończeniu osi ulicy Hallera w Pasie Nadmorskim zalecono obszar szczególnie istotny

ze względów krajobrazowych.

65

Tab. 6. Obszary Zalecane

LP JEDN. URB. LOKALIZACJA

CHARAKTERYSTYKA STANU

ISTNIEJĄCEGO

KRYTERIA WYZNACZENIA OBSZARU UWAGI

1.

Oliw

a D

olna

/ B

rzeźn

o

Pas Nadmorski

przy ciągu

pieszym na

przedłuŜeniu Alei

Jana Pawła II

Tereny

niezainwestowane

lub

o zdegradowanym

zainwestowaniu

• kształtowanie panoramy od

strony morza

• zamknięcie osi ulic Hallera,

Jana Pawła II i Kołobrzeskiej

2.

Wrz

eszc

z G

órny

/ W

rzes

zcz

Dol

ny

rejon węzła

metropolitalnego

Wrzeszcz

+

pas przykolejowy

pomiędzy

terenami PKP

a aleją

Grunwaldzką

od węzła

metropolitalnego

do granicy z

Oliwą

+

teren

na zakończeniu

alei Jana Pawła II

w rejonie

przystanku SKM

Zaspa

Zabudowa

mieszkaniowo-

usługowa,

zdegradowana

przestrzeń publiczna,

tereny kolejowe,

zabudowa usługowo-

produkcyjna

• podkreślenie strefy CPU

• dopełnienie walorów

lokalizacyjnych węzła

integracyjnego Gdańsk

Wrzeszcz

• zakończenie osi alei Jana

Pawła II

• kreowanie znaczącej w skali

miasta przestrzeni publicznej

• wykorzystanie potencjału

ekonomicznego terenu

związanego

z koncentracją funkcji

usługowych

• intensyfikacja wykorzystania

terenu i umoŜliwienie rozwoju

usług ogólnomiejskich

3.

Wrz

eszc

z D

olny

rejon węzła

przesiadkowego

„Politechnika”

Teren

niezainwestowany

lub

o zainwestowaniu

substandardowym


• podkreślenie miejsca z którego

wyprowadzony jest ruch w

kierunku stadionu „Baltic

Arena” i Politechniki

66

4.

Śró

dmieśc

ie H

isto

rycz

ne

Młode Miasto

tereny postoczniowe,

poprzemysłowe, nie

zainwestowane lub

o zdegradowanym

zainwestowaniu

nadającym się

do likwidacji.

Stosunkowo

niewielkie zasoby

budynków

o wartościach

kulturowych

– do zachowania





Śródmieście

• powstanie dynamicznej

dzielnicy w bezpośrednim

sąsiedztwie Głównego Miasta

• budowanie nowoczesnego

frontu wodnego

• akceptacja społeczna – tereny

najczęściej wskazywane w

ankietach

• rewitalizacja terenów

postoczniowych

w obowiązujących

planach

miejscowych

dopuszcza się

zabudowę

wysokościową

5.

Śró

dmieśc

ie H

isto

rycz

ne

Polski Hak

Tereny

poprzemysłowe,

z opuszczoną

zabudową



frontu wodnego

• podkreślenie

charakterystycznego punktu

przy szlaku wodnym

• kontynuacja form zabudowy

zalecanych na Młodym Mieście

• rewitalizacja terenów

poprzemysłowych

i rehabilitacja terenów

sąsiednich

67

5.5. Miejsca wskazane

Człowiek orientuje się w przestrzeni na podstawie indywidualnych punktów

charakterystycznych dla danych miejsc. Najczęściej są to elementy stanowiące kontrasty

w stosunku do otoczenia lub anomalie występujące w uporządkowanych układach tworzące

rozpoznawalne wzory. Człowiek poruszający się w takiej przestrzeni tworzy tzw. mapy

poznawcze29, które składają się z regionów, krawędzi, ścieŜek, węzłów i punktów

orientacyjnych. Z tych powodów przestrzeń miejska powinna być konstruowana jako zbiór

elementów stanowiących tło oraz z wyróŜnionych akcentów związanych z jej

funkcjonowaniem. WaŜne jest aby w odbiorze nie stanowiła chaotycznej kompozycji,

dezorientującej przechodnia usiłującego odnaleźć drogę do celu. Do akcentów moŜna

zaliczyć m.in. węzły komunikacji zbiorowej czy budynki o charakterystycznych cechach

np. skomplikowanej bryle, duŜej wysokości i wyjątkowej funkcji.

Bezsprzecznym jest fakt, Ŝe jeden obiekt wysokościowy wzmacnia dane miejsce

i odwraca uwagę od elementów znajdujących się w jego otoczeniu. Grupa obiektów

wysokościowych zawsze osłabia akcenty znajdujące się w sąsiedztwie, a wzmacnia

znaczenie całego obszaru, gdzie jest zlokalizowana (dzielnica, miasto).

W związku z powy Ŝszym, dla potrzeb SLOW wyodr ębniono miejsca wyj ątkowe,

gdzie lokalizacja obiektu wysoko ściowego b ędzie wskazana, a jej wytyczne

urbanistyczne ściśle okre ślone w planie miejscowym.

MIEJSCA WSKAZANE (MW) - szczególne lokalizacje obiektów wysokościowych,

wybrane w celu podkreślenia lub wzbogacenia kompozycji miasta.

Większość miejsc wskazanych w SLOW jest zlokalizowana w Centralnym Paśmie

Usługowym połoŜonym w obrębie obszaru dopuszczanego. Miejsca te podkreślają

wyjątkową rangę niektórych lokalizacji i mają one za zadanie wzbogacić strukturę miasta

o nowe, identyfikowane z nim elementy.

Miejsca wyjątkowe wyznaczono równieŜ przy głównych arteriach komunikacyjnych

prowadzących do strefy śródmiejskiej. Mają one charakter bram miejskich budujących

toŜsamość miasta. Wyjątkowo miejsca wskazane w obszarach wyłączonych ze względów

konserwatorskich będą wymagały zgody Pomorskiego Wojewódzkiego Konserwatora

Zabytków.

Przy określaniu w SLOW miejsc wskazanych wzięto pod uwagę równieŜ kryteria

określone dla obszarów zalecanych (por. rozdział 5.4).

29 Lynch K., 1960.

68

Obiekty wznoszone w miejscach wskazanych powinny oddziaływać na strukturę miejską

między innymi poprzez:

• podniesienie prestiŜu – podkreślenie wagi i specyfiki miejsca oraz wzbogacenie

toŜsamości miasta,

• podkreślenie kompozycji miasta,

• uatrakcyjnienie krajobrazu miejskiego,

• zaznaczenie strefy wejściowej do przestrzeni miejskiej – bramy miejskie.

Obiekty lokalizowane w miejscach wskazanych mogłyby mieć formę pojedynczego

budynku wysokościowego, pary lub grupy obiektów powiązanych

ze sobą kompozycyjnie (tzw. klastry zabudowy).

Obiekty wznoszone w miejscach wskazanych miałyby określone w miejscowych planach

zagospodarowania przestrzennego dolny limit wysokości oraz będą musiały spełniać

większość z poniŜszych kryteriów:

• unikalna i wybitna wartość architektoniczna / oryginalna bryła,

• wybrany w drodze konkursu architektonicznego / zaprojektowany przez znanego

architekta,

• wysokie technologie w rozwiązaniach projektowych,

• nowatorstwo rozwiązań.

Tab. 7. Miejsca Wskazane

LP JEDN. URB. LOKALIZACJA CHARAKTERYSTYKA

STANU ISTNIEJĄCEGO KRYTERIA WYZNACZENIA MIEJSCA

UWAGI

1.

Oliw

a G

órna

pomiędzy Aleją

Grunwaldzką a linią

kolejową,

przy granicy

Gdańska

z Sopotem

zabudowa o róŜnym

standardzie

• brama miejska, wjazd

od strony Sopotu


2.

Oliw

a G

órna

rejon skrzyŜowania

Alei Grunwaldzkiej

z ulicą Kołobrzeską

zabudowa usługowa

o róŜnym standardzie


• podkreślenie osi Alei

Grunwaldzkiej

• podkreślenie skrzyŜowania

waŜnych ulic

69

3.

Oliw

a G

órna

rejon skrzyŜowania

alei Grunwaldzkiej

z ulicą Abrahama

zabudowa usługowa

o róŜnym standardzie



Grunwaldzkiej

• podkreślenie skrzyŜowania

Alei Grunwaldzkiej

z projektowaną ulicą

Nowa Abrahama

4.

Wrz

eszc

z G

órny

rejon skrzyŜowania

Alei Wojska

Polskiego

– ulicy Braci

Lewoniewskich –

Alei Grunwaldzkiej

zabudowa usługowo -

produkcyjna o róŜnym

standardzie

• podkreślenie strefy CPU,


Grunwaldzkiej



przesiadkowego SKM Zaspa

• akcent na osi WEKK – Alei

Jana Pawła II w stronę morza

5.

Wrz

eszc

z G

órny

rejon skrzyŜowania

Alei Grunwaldzkiej

– ulicy Słowackiego

– ulicy Kościuszki

zdegradowana

zabudowa

mieszkaniowo -

usługowa



Grunwaldzkiej




Wrzeszcz

• podkreślenie skrzyŜowania osi

komunikacyjnej północ –

południe – Alei Grunwaldzkiej

z osią Lotnisko – Stadion

„Baltic Arena”

w

obowiązującym

planie

miejscowym

wskazana

lokalizacja

dominanty

wysokościowej

bez ograniczeń

6.

Wrz

eszc

z G

órny

rejon ulic

Brzozowej,

Klonowej

i Alei Grunwaldzkiej

zabudowa usługowa

(dawna Galeria

Centrum)





Wrzeszcz

• podkreślenie znaczącej w skali

miasta przestrzeni publicznej

70

7.

Wrz

eszc

z G

. / B

ręt

owo

ulica Słowackiego

w rejonie nasypu

byłej kolei

kokoszkowskiej

obiekt wysokościowy

w realizacji - Brama

Brętowska

• brama wjazdowa do miasta

od strony lotniska

8.

Wrz

eszc

z G

órny

rejon planowanego

Kompleks

Naukowo-

Technologicznego

tereny

niezainwestowane lub

o zdegradowanym

zainwestowaniu

• podkreślenie funkcji rangi

metropolitalnej (wysokie

technologie)

• wykorzystanie

i podkreślenie naturalnego

ukształtowania terenu –

wzniesienia

9.

Pas

Nad

mor

ski

zakończenie

ulicy Hallera

tereny

niezainwestowane

• kształtowanie panoramy

od strony morza

• zamknięcie osi ulicy Hallera,

Alei Jana Pawła II i ulicy

Kołobrzeskiej

10

Now

y P

ort

ujście Martwej

Wisły do morza,

wejście

do portu

zachodniego

Wolny Obszar Celny

(WOC) – teren

zainwestowany

• kształtowanie wejścia

do portu - brama morska

• kształtowanie panoramy

od strony morza

• miejsce koncentracji usług

portowych

11

Śró

dmieśc

ie H

isto

rycz

ne

rejon tzw.

„Zieleniaka”

istniejący obiekt

wysokościowy


• brama wjazdowa do

historycznego Śródmieścia




Śródmieście

• zaakcentowanie osi alei

Zwycięstwa i osi ulic Podwala

Grodzkie z Wałami

Jagiellońskimi

obszar wpisany

do rejestru

zabytków,

konieczna zgoda

WKZ

71

• utrwalony w świadomości

społecznej punkt

wysokościowy

12

Śró

dmieśc

ie H

isto

rycz

ne

Młode Miasto przy

„Drodze do

Wolności”

tereny postoczniowe





Śródmieście

• wyjątkowy obiekt

architektoniczny

w otoczeniu zabudowy

wysokościowej – wizytówka

miasta

• zakończenie Drogi

do Wolności

• kształtowanie nowoczesnego

frontu wodnego

w obowiązującym

planie

miejscowym nie

ma ograniczeń

wysokościowych

13

Śró

dmieśc

ie H

isto

rycz

ne

Polski Hak tereny poprzemysłowe



frontu wodnego

• wyjątkowy obiekt

architektoniczny – wizytówka

miasta przy szlaku wodnym

72

14

Śró

dmieśc

ie H

isto

rycz

ne

ulica 3 Maja w

rejonie Urzędu

Miejskiego

tymczasowy parking


• brama wjazdowa od strony

ulicy Kartuskiej do ścisłej strefy

śródmiejskiej, (Śródmieście

historyczne)




Śródmieście



związanego z koncentracją

funkcji administracji publicznej

i usługowych

• nowoczesne zakończenie

Drogi Królewskiej, oś ulicy

Kartuskiej

obszar wpisany

do rejestru

zabytków,

konieczna zgoda

WKZ

15

Śró

dmieśc

ie H

isto

rycz

ne

Rejon ulic Rajskiej

i Heweliusza

istniejące budynki

wysokościowe





Śródmieście

• utrwalony w świadomości

społecznej punkt

wysokościowy

obszar wpisany

do rejestru

zabytków,

konieczna zgoda

WKZ

16

Oru

nia

Ols

zynk

a / C

hełm

Trakt św.

Wojciecha

w rejonie ulicy

Sandomierskiej,

Anielinki

tereny

niezainwestowane

i zdegradowana

zabudowa usługowo -

składowo –

przemysłowa

• brama wjazdowa

do Gdańska od strony

Pruszcza




Czerwony Most

73

17

Zak

onic

zyn-

Łost

owic

e

rejon ulic

Jabłoniowej,

Warszawskiej,

Armii Krajowej

teren

niezainwestowany

• podkreślenie

charakterystycznego punktu

przy trasie komunikacyjnej



związanego z koncentracją

funkcji usługowych

• podkreślenie rangi centrum

dzielnicowego dla Południa

w obowiązującym

planie

miejscowym nie

ma ograniczeń

wysokościowych

74

Ryc. 9. Obszary zalecane oraz miejsca wskazane.

75

6. Oddziaływanie OW na środowisko zrównowa Ŝone

Jednym z większych problemów lokalizacji obiektów wysokościowych jest ustalenie

zakresu przestrzeni miejskiej na jaką ma wpływ taka inwestycja. Oddziaływanie OW

na otoczenie w ramach analiz do SLOW, zostało podzielone pod względem róŜnych jego

aspektów na: przesłanianie, wpływ na system transportowy, wpływ na infrastrukturę

techniczną, ruch mas powietrza, zjawiska akustyczne, oddziaływanie na waŜne elementy

struktury miejskiej, wpływ na przestrzenie publiczne oraz wpływ na ceny nieruchomości

sąsiednich.

6.1. Przesłanianie

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie

warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75

poz. 690 z dnia 15 czerwca 2002 r. z późniejszymi zmianami), moŜliwość naturalnego

oświetlenia pomieszczeń weryfikuje się zgodnie z zasadami opisanymi w § 13 ww.

rozporządzenia. Pod względem przesłaniania widoku z okien, ustalonego jako kąt 60 stopni

usytuowany w osi tego okna, dla obiektów objętych zakresem SLOW odległość OW od

drugiego budynku nie moŜe być mniejsza niŜ 35m.

Zapis ten określa jednocześnie (nie wprost), Ŝe OW zlokalizowane w odległości większej

niŜ 35m od okien wszystkich obiektów sąsiadujących nie powodują ograniczenia dostępu do

światła dziennego w tych budynkach.

W tym samym przepisie (ww. rozporządzenia) dopuszcza się jednocześnie zmniejszenie

odległości 35m do 17,5 m dla terenów zabudowy śródmiejskiej.

6.2. System transportowy

KaŜdy obiekt wysokościowy ze względu na swoją skalę jest potencjalnym generatorem

duŜego ruchu, który ma wpływ na obciąŜenie układu drogowego miasta. Aby minimalizować

skutki tego wpływu, wskazane jest, aby obiekt wysokościowy był zlokalizowany w miejscu

obsługiwanym przez liczne środki transportu zbiorowego. Ponadto problemem, który musi

być szczegółowo analizowany w kontekście obiektu wysokościowego jest zapotrzebowanie

uŜytkowników takiego obiektu na miejsca parkingowe.

Oszacowanie zapotrzebowania parkingowego dla obiektu wysokościowego jest

stosunkowo proste. Po ustaleniu sposobu uŜytkowania obiektu naleŜy wyliczyć wymaganą

ilość miejsc na podstawie współczynników parkingowych określonych w Aneksie nr 21 do

76

Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (SUiKZP) miasta

Gdańska, biorąc pod uwagę właściwą strefę parkingową w jakiej znajduje się obiekt.

Na potrzeby SLOW, przeprowadzono teoretyczne symulacje, aby zobrazować

zagadnienie.

Dla oszacowania ilości miejsc parkingowych dla teoretycznego budynku wysokościowego

przyjęto, Ŝe ma on średnią powierzchnię powtarzalnej kondygnacji równą około 570 m2,

a średnią wysokość 18 kondygnacji. Dla tak przyjętego teoretycznego OW o funkcji

mieszkaniowej wymóg parkingowy wynosi min. 1 miejsce parkingowe na jedno mieszkanie

dla strefy śródmiejskiej zabudowy (strefy A i B) oraz 1,2 dla pozostałych terenów (strefa C).

Dla budynków biurowych parametry te wynoszą odpowiednio max 3 (strefy A i B)

i minimalnie 5 (strefa C) miejsc postojowych na kaŜde kolejne 100 m2 powierzchni uŜytkowej.

Z wyliczeń wynika, Ŝe średni obiekt wysokościowy w Gdańsku wykorzystany w całości

oprócz najniŜszego piętra na potrzeby mieszkaniowe zlokalizowany w strefie parkingowej B

potrzebuje około 116 miejsc parkingowych, a w strefie C około 139. Obiekt wykorzystywany

na cele biurowe, zlokalizowany w tych strefach, potrzebuje analogicznie 226 i 377 miejsc

parkingowych.

Powierzchnie parkingów (przy załoŜeniu 25m2 na jedno miejsce parkingowe) wynoszą:

• minimalnie 2902 m2 dla funkcji mieszkaniowej oraz maksymalnie 5660 m2 dla funkcji

biurowej, w strefie B,

• minimalnie 3483 m2 dla funkcji mieszkaniowej oraz minimalnie 9433 m2 dla funkcji

biurowej , w strefie C.

W części miasta nazywanej „dolnym tarasem” z racji poziomu wód gruntowych

ekonomicznie mało opłacalne wydaje się budowanie więcej niŜ 3 kondygnacji podziemnych,

zaś na pozostałych terenach więcej niŜ 5 do 7 kondygnacji podziemnych.

Zestawiając powyŜsze wyliczenia wymogów parkingowych z moŜliwymi realizowanymi

kondygnacjami parkingowymi (nad i podziemnymi) naleŜy zauwaŜyć, Ŝe jest prawdopodobna

sytuacja, Ŝe potencjalny inwestor budując obiekt wysokościowy będzie zmuszony do

poszukania innej lokalizacji pod brakujące w bilansie miejsca parkingowe, niŜ w samym

obiekcie. MoŜna równieŜ zakładać, Ŝe takiego terenu poszukiwać będzie w odpowiedniej

izochronie dojścia pieszego. Operatorzy parkingów ogólnodostępnych oceniają jako

maksymalny dystans dojścia od miejsca parkingowego do celu na 400m.

Kwestia ta jest jednak bardziej skomplikowana w przypadku określenia wpływu budowy

wysokościowca na układ uliczny. Nie ulega jednak wątpliwości, iŜ budowa obiektu

wysokościowego uwarunkowana jest moŜliwością przejęcia nowogenerowanego ruchu przez

istniejący układ. W związku z powy Ŝszym, konieczne jest wykonanie ogólnych prognoz

ruchu w przypadku ka Ŝdego indywidualnego OW.

77

6.3. Infrastruktura techniczna

Na potrzeby SLOW przeprowadzono analizy we współpracy z przedstawicielami

gestorów róŜnych sieci infrastruktury technicznej. Analizy dotyczyły teoretycznego

zapotrzebowania na media wywołanego inwestycją budynku wysokościowego

i spodziewanych problemów natury technicznej. Wniosek z tych analiz jest taki, Ŝe nie ma

bezpośredniego negatywnego wpływu OW na pozostałych uŜytkowników danego elementu

sieci infrastruktury technicznej. W przypadku konieczności przebudowy sieci infrastruktury

technicznej kaŜdorazowo wykonuje się, w ramach inwestycji konieczne przebudowy

i rozbudowy. Jeśli zachodzi taka potrzeba część z elementów sieci jest budowana

indywidualnie tylko dla OW. Przykładem takiej sytuacji, jest m.in. wymóg zapisany

w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków

technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. (Dz. U. Nr 75 poz. 690

z dnia 15 czerwca 2002 r. z późn. zmianami) - „W budynku wysokościowym jednym ze

źródeł zasilania powinien być zespół prądotwórczy”.

Z wyŜej wymienionych powodów w opracowaniu SLOW uznano, Ŝe wpływ obiektu

wysoko ściowego na sieci infrastruktury technicznej nie wym agają Ŝadnego

szczególnego podej ścia.

6.4. Ruchy mas powietrza

Z racji nadmorskiej lokalizacji miasta Gdańska ilość dni w roku całkowicie bezwietrznych

jest znikoma. Z tego powodu w ramach SLOW przeanalizowano równieŜ moŜliwy wpływ

lokalizacji obiektów wysokościowych na zmiany ruchu mas powietrza w jego bezpośrednim

sąsiedztwie.

Obiekt wysokościowy działa jak typowa przegroda. Od strony, z której wieje wiatr

powoduje załamywanie ruchu i turbulencje, natomiast od zawietrznej tak zwane strefy ciszy

i zastoju. Niekorzystne zjawiska występują głównie od strony nawietrznej, gdzie silne wiatry

występujące na wyŜszych wysokościach natrafiają na ścianę budynku i część z nich zmienia

kierunek „uderzając” w ulice od góry wzdłuŜ nawietrznej ściany. O ile efekt ten nie zostanie

zniwelowany poprzez odpowiednie ukształtowanie bryły budynku (ryc. 10) - to niewłaściwie

zaprojektowany wysokościowiec moŜe mieć negatywny wpływ na przestrzeń ulicy, przy

której znajduje się budynek.

78

Ryc. 10. RóŜne rozkładanie się strumieni powietrza przy róŜnym kształcie budynków.

Negatywnymi zjawiskami są równieŜ wszelkie zwęŜki i dysze, miejsca gdzie zabudowa

jest tak ukształtowana, Ŝe strumień przepływającego powietrza przechodzi w węŜszy

przekrój ulicy lub trafia w tunel. W miejscach takich zgodnie z prawami fizyki i mechaniki

prędkość przepływu moŜe się gwałtownie zwiększać, co w praktyce prowadzi do

powstawania silnych podmuchów wiatru równieŜ na poziomie ulicy.

Innym niekorzystnym zjawiskiem jest blokowanie przez bryłę budynku spływu mas

powietrza w przypadku jego lokalizacji w dolinach, a co za tym idzie blokowanie naturalnego

przewietrzania przestrzeni miejskich i tworzenie lokalnych zastoisk powietrza i podnoszenia

się jego temperatury.

Z wyŜej wymienionych powodów nale Ŝy wprowadzi ć wymóg odpowiedniego

kształtowania bryły budynku i jej usytuowania polegaj ący na :

• wprowadzeniu obowi ązkowych uskoków na elewacji nara Ŝonej na najcz ęściej

wyst ępujące w Gdańsku wiatry lub rozbijaj ącej wiatr „stopy”, lub innych

środków niweluj ących niekorzystne zjawisko zwi ększania si ę prędkości

przepływu powietrza,

• wprowadzeniu zakazu lokalizacji OW w w ąskich dolinach oraz w dolinach o osi

zgodnej z przewa Ŝającymi kierunkami wiatrów,

• wprowadzeniu zakazu lokalizacji OW, których szeroko ść przyziemia b ędzie

większa od 1/3 szeroko ści doliny.

• lokowanie OW wzgl ędem siebie w sposób minimalizuj ący przy śpieszenie

przepływu powietrza wyst ępującego przy zjawiskach zw ęŜek i dysz.

79

6.5. Akustyka

Analiza oddziaływania na środowisko zrównowaŜone byłaby niepełna gdyby pominięto

aspekt oddziaływania akustycznego OW. Po konsultacji z Wydziałem Środowiska Urzędu

Miasta Gdańska stwierdzono, Ŝe obiekty takie nie będące jednocześnie obiektami

przemysłowymi, nie generują same z siebie dodatkowego obciąŜenia akustycznego dla

środowiska je otaczającego, w zakresie większym niŜ niŜsze budynki o funkcjach

mieszkaniowych, usługowych. Pod tym względem naleŜy uznać, Ŝe nie ma obszaru

oddziaływania na sąsiedztwo przez obiekty wysokościowe.

Oddzielną kwestią pozostaje „działanie” obiektów wysokościowych na otoczenie

w wyniku hałasów generowanych przez inne źródła. KaŜdy budynek w mieście jest

dodatkowo ekranem akustycznym. Na podstawie mapy akustycznej Gdańska sporządzonej

przez Wydział Środowiska Urzędu Miasta Gdańska moŜna określić, Ŝe za budynkiem tworzą

się strefy o znacznie mniejszym natęŜeniu hałasu, natomiast z jego przodu nie stwierdzono

dodatkowego wzrostu tego poziomu z powodu ewentualnych odbić fal dźwiękowych, czy

innych zjawisk. Symulacje wykonane na prośbę BRG przez Wydział Środowiska wykazały

jednocześnie, Ŝe wraz ze wzrostem wysokości hałas równomiernie i powoli maleje.

Interesujące okazało się, Ŝe dla budynku o wysokości 55m róŜnica w poziomie hałasu na

poziomie parteru, a poziomem ostatnich kondygnacji jest nieznaczna i nie przekracza

wartości kilku decybeli.

Nie stwierdzono występowania w takim środowisku (poza przypadkami wyjątkowo

niekorzystnego zaprojektowania obiektu wysokościowego pod względem jego bryły i uŜytych

materiałów) zjawiska potęgowania się hałasu na róŜnych wysokościach.

W związku z powy Ŝszym w SLOW przyj ęto, Ŝe pod tym wzgl ędem równie Ŝ nie ma

obszaru oddziaływania na s ąsiedztwo przez obiekty wysoko ściowe.

6.6. Ceny nieruchomo ści

Większość obiektów wysokościowych powstała w Gdańsku w latach 70-tych i 80-tych

XXw. Ocena wpływu realizacji tych obiektów na ceny nieruchomości sąsiednich jest

niemoŜliwa z racji panującego wówczas ustroju politycznego oraz ówczesnej sytuacji

gospodarczej. Wpływ obiektów wysokościowych na wartość nieruchomości na etapie

planowania ich lokalizacji w obrębie Gdańska jest trudny do oszacowania z powodu

nakładania się efektów róŜnych zjawisk zachodzących na rynku nieruchomości. Na

przestrzeni paru lat zauwaŜalny był dwukrotny wzrost wartości nieruchomości. Trend ten był

80

na tyle silny, Ŝe przytłumił moŜliwość zaobserwowania wpływu inwestycji obiektów

wysokościowych na wartość nieruchomości sąsiednich. W związku z tym efekt taki moŜna

rozpatrywać jedynie teoretycznie.

Jedynym przypadkiem zrealizowania obiektów wysokościowych w ostatnich latach

w Gdańsku jest inwestycja firmy Ekolan – trzy budynki „Horyzonty”.

Podobne obiekty wysokościowe zlokalizowane w Warszawie, Wrocławiu i Gdyni nie

odpowiadają realiom Gdańska. Warszawa i Wrocław posiadają juŜ lub planują kilka takich

obiektów zlokalizowanych w dzielnicy o dominującej funkcji biurowej.

MoŜna byłoby się odnieść jedynie do inwestycji w Gdyni. Jednak obiekt wysokościowy

realizowany jest tam na terenach, które z racji funkcji (tereny wojskowe i portowe), nie były w

obrocie nieruchomościami. Brak zatem odniesień do porównania w celach szacunkowych dla

istniejącej w sąsiedztwie zabudowy. Przyjąć moŜna wzrost wartości terenów wolnych od

zabudowy, jednak niemoŜliwe jest zdiagnozowanie, czy trend ten jest efektem lokalizacji

pojedynczego obiektu wysokościowego, czy długofalowej polityki miasta kreującej wzrost

prestiŜu tej części Gdyni.

Wpływ obiektów wysokościowych na sąsiedztwo naleŜy rozpatrywać pod względem

funkcji terenów sąsiednich i ich stopnia zainwestowania.

Dla nieruchomości niezabudowanych, o powierzchni pozwalającej na realizację

podobnych inwestycji spodziewać naleŜy się wzrostu wartości tych nieruchomości.

Dla terenów zabudowanych decydować będzie funkcja. Oczywistym wydaje się być, Ŝe

obiekty wysokościowe będą miały dodatni wpływ dla terenów o funkcji usługowej, czy teŜ

produkcyjnej.

Zupełnie inne relacje wystąpią dla terenów o zabudowie mieszkaniowej. ZałoŜyć moŜna,

Ŝe im niŜsza zabudowa mieszkaniowa tym potencjalnie moŜe być większy spadek wartości

tych nieruchomości.

Wpływ lokalizacji obiektów wysokościowych będzie równieŜ zróŜnicowany w czasie.

Przypuszczać naleŜy, iŜ w pierwszym okresie, czyli decyzyjnym i inwestycyjnym, dla terenów

mieszkaniowych, wartość ta będzie ulegała obniŜeniu, co znajduje odzwierciedlenie w

przeprowadzonej przez BRG ankiecie. W okresie konsumpcji inwestycji będzie rósł prestiŜ

otoczenia, a co za tym idzie, będzie wzrastać wartość sąsiednich nieruchomości. Po około

20-30 latach obiekt taki, o ile nie zdegraduje się do poziomu substandardu, nie będzie miał

wpływu na wartość nieruchomości sąsiednich.

PowaŜnym obciąŜeniem dla nieruchomości sąsiednich jest zawsze obiekt

substandardowy. W przypadku obiektów wysokościowych wpływ ten jest zwielokrotniony

z racji znacznie większej ilości potrzebnych środków finansowych na jego likwidację.

81

Z obserwacji róŜnych trendów na rynkach światowych i europejskich moŜna załoŜyć, Ŝe

pojedynczy OW zawsze wpływa na obniŜenie wartości gruntów w sąsiedztwie przy łącznym

spełnieniu następujących warunków:

• teren znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie OW,

• zlokalizowany jest poza obszarem śródmiejskim,

• istniejące zagospodarowanie ma funkcje mieszkaniowe.

Dla terenów zlokalizowanych w dalszym sąsiedztwie występuje wzrost wartości lub nie

ma wpływu. Grupa OW zawsze wpłynie na wzrost wartości terenów sąsiadujących.

W związku ze skomplikowaniem i brakiem jasnego trendu w t ej tematyce w SLOW

przyj ęto, Ŝe wpływ OW na ceny nieruchomo ści w s ąsiedztwie powinien by ć

analizowany na etapie procesu inwestycyjnego konkre tnego obiektu.

6.7. Zacienianie przestrzeni publicznych i ogólnodo stępnych

O ile ochrona budynków przed zacienianiem przez inne budynki, zwłaszcza tych

przeznaczonych na pobyt stały ludzi, jest zabezpieczona przepisami budowlanymi

i egzekwowana w procedurze wydawania pozwolenia na budowę, to spośród

obowiązujących obecnie w Polsce przepisów nie znaleziono takiego, który regulowałby

kwestie przesłaniania światła słonecznego w obszarach przestrzeni publicznych. Zacienianie

ogólnodostępnych przestrzeni publicznych, takich jak parki, skwery czy zieleńce, zwłaszcza

w zwartej strukturze śródmiejskiej nie jest bez znaczenia. Dlatego na potrzeby SLOW

przeprowadzono symulację długość cienia obiektu wysokościowego i uzyskano w jej efekcie

następujący wynik:

Budynek wysokościowy w dniach równonocy (21 marca i 21 września) generuje

w godzinach pomiędzy 800 rano, a 1600 po południu czasu środkowoeuropejskiego, kiedy

słońce ma największy wpływ na środowisko, najdłuŜszy cień mniejszy niŜ 2.5 krotna jego

wysokość.

Wynika z tego, Ŝe wszystkie place miejskie i parki, dla których nasłonecznienie ma duŜą

wartość społeczną, zlokalizowane w odległości mniejszej niŜ 2.5 krotność wysokości

budynku wysokościowego mogą znaleźć się w obszarze zacieniania takiego obiektu.

W związku z powy Ŝszym przyj ęto w SLOW, Ŝe ogólnodost ępne parki miejskie

i przestrzenie publiczne o znaczeniu ogólnomiejskim , śródmiejskim charakterze

reprezentuj ące miasto jako cało ść, zlokalizowane w tak okre ślonym promieniu od

nowoprojektowanego OW, powinny by ć przedmiotem badania.

82

Proponuje si ę równie Ŝ przyj ąć, Ŝe powinny mie ć zapewniony czas nasłonecznienia

podobnie jak pomieszczenia przeznaczone do zbiorowe go przebywania dzieci

w Ŝłobku, przedszkolu i szkole co najmniej 3 godziny w dniach równonocy (21 marca i

21 września) w godzinach 8 00-1600 na powierzchni minimum 70% terenu.

Obszary ogólnodostępnej zieleni miejskiej dla miasta Gdańska zostały określone

w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego - SUiKZP

(Uchwała Rady Miasta Gdańska Nr XVIII/431/07 Rady Miasta Gdańska z dnia 20.12.2007

roku.) na planszy kierunków – pod oznaczeniami: tereny zieleni miejskiej w tym parki

i cmentarze oraz parki miejskie. Podobnie jak znaczące przestrzenie publiczne wymienione

w rozdziale 12.1.3 przywołanego powyŜej dokumentu.

83

7. Oddziaływanie OW na krajobraz miejski

7.1. Zasięg oddziaływania na krajobraz

Odbiór krajobrazu jest rzeczą względną i subiektywną. Postrzeganą przestrzeń moŜemy

podzielić na kolejne plany:

• Pierwszy plan - stojąc po jednej stronie ulicy lub placu na pierwszym planie widzimy

to co znajduje się na niej samej;

• Drugi plan to fasady budynków przy obserwowanej ulicy;

• Trzeci plan to zabudowa widoczna ponad dachami tych, które tworzą pierzeję ulicy;

• Czwarty plan to elementy nazwane w Studium Uwarunkowań i Kierunków

Zagospodarowania Przestrzennego miasta Gdańska Wielkoprzestrzennymi

Elementami Krajobrazu Kulturowego (WEKK). Jednym z takich elementów jest np.

krawędź wysoczyzny morenowej wraz z porastającymi ją lasami.

SLOW swoją tematyką obejmuje plany drugi i trzeci oraz ich wpływ na czwarty.

Postrzeganą przestrzeń moŜemy zdefiniować na podstawie danych o budowie ludzkiego

oka. Człowiek jest w stanie zauwaŜyć elementy mieszczące się w stoŜku o kącie rozwarcia

od 120° do 180°. Przeci ętny człowiek dysponuje polem widzenia około 130°. Z badań

Richarda Hedmana oraz Andrew Jaszewskiego30, autorów „Fundamentals of urban design”,

wynika, ze przy stosunku szerokości ulicy do wysokości pierzei ją okalających zbliŜonym do

złotego podziału, tj. 2:3 istnieje granica moŜliwości postrzegania fasad przyulicznych bez

podnoszenia w tym celu wzroku.

Z analiz zespołu sporządzającego SLOW wynika, Ŝe najczęściej występujące szerokości

ulic w gdańskiej zabudowie śródmiejskiej to 12 i 20m. Odpowiednio do danych szerokości

ulic, maksymalne naturalne postrzeganie fasad kończy się na poziomie około 18m lub około

30m.

30 Hedman R., Jaszewski A., 1984.

84

Ryc. 11. Schemat przedstawiający moŜliwości postrzegania fasad

przyulicznych bez podnoszenia w tym celu wzroku.

Dla al. Grunwaldzkiej gdzie średnia szerokość wynosi około 55 m (bez otwarć typu

zieleńce i parki traktowane jako „zielone fasady”) wysokość ta wynosi około 82m. Jak widać

z powyŜszej analizy poza najszerszymi arteriami miasta w zabudowie śródmiejskiej obiekt

wysokościowy nie oddziałuje na krajobraz w swoim bezpośrednim sąsiedztwie.

Zespół SLOW przeprowadził równieŜ badanie empiryczne moŜliwości dostrzeŜenia

istniejących obiektów wysokościowych z poziomu ruchu pieszego. Maksymalna zauwaŜona

odległość z której taki obiekt byłby wyraźnie identyfikowany dla zabudowy śródmiejskiej

wyniosła około 1km w terenie zbliŜonym do płaskiego.

Z tego wła śnie powodu do oceny wpływu OW zlokalizowanego w o bszarze

dopuszczonym (poza miejscami wskazanymi) na lokalny krajobraz miejski

postrzegany z perspektywy przechodnia, zostan ą wybrane punkty kontrolne lokalne,

w odległo ści nie wi ększej ni Ŝ 1 km od miejsca lokalizacji obiektu wysoko ściowego.

Za waŜne w kontekście wizerunku nowoczesnego miasta uznano takŜe kształtowanie

krajobrazu całego miasta. Wśród elementów krajobrazu kulturowego Gdańska moŜna

wyodrębnić te, które są charakterystyczne i toŜsame tylko dla danego krajobrazu oraz

oddziaływają na cały obszar. Pośród nich znajdują się punkty i ciągi widokowe, które swoją

lokalizacją (ukształtowanie terenu), wartością historyczną, utylitarną (podziwianie miasta)

oraz przyrodniczą podkreślają wyjątkowość struktury miasta i wpływają na atrakcyjność

turystyczną. Takie punkty zostały wskazane w Studium uwarunkowań i kierunków

zagospodarowania przestrzennego miasta Gdańska (SUiKZP) jako Wielkoprzestrzenne

elementy krajobrazu kulturowego (WEKK).

Wymienione w SUiKZP punkty widokowe uznano za baz ę dla punktów kontrolnych

SLOW. Podzielono je na strategiczne pokazuj ące kontekst całego miasta oraz

wewnątrzmiejskie pokazuj ące kontekst poszczególnych dzielnic.

85

7.2. Punkty kontrolne krajobrazu miejskiego (PKKM)

Punkt kontrolny krajobrazu miejskiego (PKKM) – wskazane w ramach SLOW

miejsce, z którego będzie badane oddziaływanie na krajobraz miejski OW zlokalizowanego

w obszarze dopuszczonym.

7.2.1. ZałoŜenia do wyboru PKKM

• Wszystkie punkty kontrolne charakteryzują się naturalnym połoŜeniem w terenie.

Wykluczone zostały istniejące budynki wysokie jako punkty kontrolne, ze względu

na ich liczebność oraz brak powszechnego dostępu do najwyŜszych pięter.

• Wybrane punkty kontrolne powinny być ogólnodostępne i związane

z funkcjonowaniem miejskich przestrzeni publicznych.

• Zbiór punktów kontrolnych traktuje się jako zamknięty.

7.2.2. Kryteria wyboru PKKM

• Kontekst - zakres obszarów zalecanej i dopuszczalnej lokalizacji;

• Szeroki zasięg – moŜliwie najpełniejszy widok na obszary zalecanej

i dopuszczanej lokalizacji;

• Wysoka częstotliwość odbioru - moŜliwie największa liczba przybywających

i patrzących z danego punktu na obszary dopuszczonej lokalizacji OW;

• Promocja - atrakcyjność turystyczna (dostępność, widok, urządzenie, funkcje

towarzyszące) danego miejsca obserwacji.

7.2.3. Wybrane punkty

Punkty kontroli krajobrazu miejskiego dzielą się na:

Punkty strategiczne:

Kontekst całościowego spojrzenia na Gdańsk:

• panorama od strony morza na fragment miasta wykonana na wysokości

końca mola na Zaspie;

Kontekst Dolnego Tarasu:

• panorama z Łysej Góry w Sopocie;

Kontekst wewnątrzmiejski postrzegany od strony Martwej Wisły:

• Punkt na moście ul. Wapiennicza – widok na zachodni brzeg Motławy wzdłuŜ

Długiego PobrzeŜa oraz wschodni brzeg Motławy: Polski Hak, Ołowianka, Wyspa

Spichrzów;

86

• Punkt na Wyspie Ostrów – widok na wschodni brzeg Martwej Wisły od

Westerplatte do Przeróbki oraz na południowy brzeg Martwej Wisły – Młode

Miasto.

Punkty wewn ątrzmiejskie :

Kontekst historycznej zabudowy Śródmieścia Gdańska:

• Panorama od strony śuław, Bastion śubr, Biskupia Górka, Góra Gradowa;

Kontekst historycznej zabudowy Wrzeszcza:

• Ślimak w Jaśkowym Lesie;

Kontekst historycznej zabudowy Oliwy:

• Pachołek.

Punkty lokalne - jako punkty kontroli wewnątrz obszaru dopuszczonych lokalizacji np.

osie ulic, wiadukty nad ulicami, naturalne wywyŜszenia terenu, otwarcia widokowe. Te

charakterystyczne miejsca będą wybierane przez mieszkańców w czasie procedury

partycypacji społecznej organizowanej przez inwestora (maksymalnie 3 punkty

kaŜdorazowo).

87

8. Procedury SLOW

8.1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp, plan, plan miejscowy) uznaje

się za podstawowy dokument decydujący o moŜliwości lub zakazie lokalizacji OW we

wszystkich analizowanych obszarach SLOW (patrz rozdz. 5).

Plan miejscowy przewidujący lokalizację OW w obszarze dopuszczonym i wyłączonym31

będzie sporządzany z uwzględnieniem dodatkowych opracowań projektowych

i z elementami partycypacji społecznej rozbudowanymi ponad wymogi ustawowe:

• sporządzenie koncepcji planu w przystępnej formie graficznej, zawierającej m. in.

szczegółową lokalizację OW i jego parametry,

• prezentacja koncepcji na stronie internetowej, zgłaszanie przez zainteresowanych

uwag do koncepcji oraz dodatkowych propozycji punktów kontrolnych o randze

lokalnej (por. rozdz. 7.2),

• sporządzenie wizualizacji OW z punktów kontrolnych krajobrazu miejskiego (por.

rozdz. 7.2),

• ocena wpływu OW na środowisko zrównowaŜone (por. rozdz. 6),

• akceptacja wpływu OW na krajobraz miejski przez Miejską Komisję Urbanistyczno-

Architektoniczną (MKUA),

• wyłoŜenie do publicznego wglądu wizualizacji i oceny wpływu na środowisko

zrównowaŜone (wraz z projektem planu i ustawowymi prognozami).

Koncepcja planu stanowi wstępny etap prac projektowych, w którym określane są

najwaŜniejsze dyspozycje planowanej struktury funkcjonalno-przestrzennej oraz

identyfikowane i rozwiązywane najistotniejsze problemy planu. Nie zostały natomiast jeszcze

sformułowane szczegółowe ustalenia planu (tzw. karty terenów) ani sporządzone wymagane

prognozy oddziaływania na środowisko i finansowa.

Dla potrzeb prezentacji koncepcja planu powinna być przedstawiona w przyjaznej formie,

zrozumiałej dla szerokiej publiczności, ale jednocześnie obejmować wszystkie istotne

rozstrzygnięcia, w tym przede wszystkim dane dotyczące OW, aby dać podstawę do

rzetelnej dyskusji. Koncepcje planów są dotąd prezentowane Komisji Rozwoju

Przestrzennego RMG – w przypadku planów obejmujących OW koncepcje będą

prezentowane na stronie internetowej Biura Rozwoju Gdańska lub Urzędu Miejskiego wraz z

31 lokalizacja OW moŜliwa w przypadku uzyskania zgody Pomorskiego Wojewódzkiego Konserwatora

Zabytków (PWKZ)

88

zaproszeniem – w terminie 21 dni – do wnoszenia uwag i ocen drogą elektroniczną lub na

piśmie. W tej samej sekwencji mieszkańcy będą proszeni o wskazanie lokalnych punktów

kontrolnych krajobrazu miejskiego, które w liczbie trzech – obok punktów strategicznych

i wewnątrzmiejskich (por. rozdz. 7.2.) – będą miejscami, z których sporządzone zostaną

wizualizacje.

Wizualizacje sporządza się umieszczając projektowany OW w zadanych panoramach z 7

punktów kontrolnych krajobrazu miejskiego określonych w SLOW oraz 3 punktów lokalnych

wybranych przez publiczność (w sumie 10 punktów). W ramach SLOW została sporządzona

dokumentacja fotograficzna w formie zdjęć panoramicznych wykonanych z wyznaczonych

punktów (Dokumentacja SLOW nr 14). Na etapie planu miejscowego, gdy najczęściej nie

jest znany inwestor, ani – tym bardziej – koncepcja architektoniczna OW, wizualizacja

posługiwać się będzie uproszczoną formą OW, z reguły prostopadłościanem o gabarytach

maksymalnych ustalonych w koncepcji planu. W miarę jednak dostępnych materiałów

projektowych moŜna będzie wykorzystać koncepcje architektoniczne przedkładane przez

inwestora, a takŜe sporządzić wizualizację w formach bardziej zaawansowanych

technologicznie i artystycznie, np. w formie prezentacji trójwymiarowej (3D). Wizualizacje

sporządzone dla OW dopuszczonych w projekcie planu będą oceniane przez MKUA, organ

doradczy prezydenta miasta, składający się z profesjonalistów, w połowie desygnowanych

przez stowarzyszenia branŜowe i samorządy zawodowe. MoŜliwe jest zaproszenie do oceny

wpływu OW na krajobraz miejski takŜe innych ekspertów. Zakłada się, Ŝe tylko pozytywna

ocena otwiera drogę do dalszych prac planistycznych, a tym samym do lokalizacji OW.

Ocena wpływu OW na środowisko zrównowaŜone to kolejny dodatkowy element prac

projektowych przy mpzp, rozwijający rutynowe analizy planistyczne o zjawiska

charakterystyczne dla OW – patrz rozdz. 6.

Dodatkowe opracowania planistyczne: wizualizacje i oceny wpływu na środowisko

zrównowaŜone, będą wykładane razem z projektem planu do publicznego wglądu,

pozwalając uczestnikom wyłoŜenia na lepsze zrozumienie projektu planu, jego uzasadnienia,

skutków i – w konsekwencji – bardziej racjonalną decyzję co do złoŜenia ewentualnej uwagi

i jej argumentacji.

Plan miejscowy sporządzany dla obszaru zalecanego, albo dla miejsca wskazanego

będzie mógł, ale nie musiał, realizować te dodatkowe elementy projektu i partycypacji

społecznej. W obszarach zalecanych i w miejscach wskazanych dopuszczalność lokalizacji

OW zastała ustalona w SLOW. Plan miejscowy moŜe określić w uzasadnionych przypadkach

maksymalną lub minimalną wysokość OW, wynikającą z przesłanek krajobrazowych

i estetycznych oraz inne wymagania.

Studium Lokalizacji Obiektów Wysokościowych nie moŜe oczywiście naruszać przepisów

prawa, stąd konieczne jest zastrzeŜenie: tam, gdzie nie ma planu, a spełnione będą warunki

89

określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003r.

(zasada dobrego sąsiedztwa) i nie zdąŜy się z uchwaleniem planu w okresie zawieszenia

postępowania, będzie wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy, zgodnie

z wnioskiem. Podobnie w sytuacji, gdy obowiązujący plan miejscowy nie zawiera rygorów

zaproponowanych w SLOW (np. limitu wysokości zabudowy w obszarze dopuszczonym),

a inwestor wystąpi z wnioskiem o pozwolenie na budowę OW zgodnego z planem – uzyska

tę decyzję bez konieczności przeprowadzenia badania oddziaływania OW na środowisko

zrównowaŜone.

W ramach II etapu SLOW dla obszarów zalecanych i miejsc wybranych zostanie

dokonany przegląd ustaleń planów obowiązujących pod kątem realizacji zasad SLOW,

a następnie – w miarę potrzeb – sporządzone zostaną – bez wniosku inwestorskiego czyli

„na skład” – badania oddziaływania na środowisko zrównowaŜone wraz z wizualizacjami

z punktów kontrolnych, co przyspieszy ewentualne sporządzenie mpzp, gdy pojawi się

wniosek. W wyniku powyŜszych działań mogą być podjęte nowe plany albo zmiany planów w

celu realizacji zasad SLOW – będzie to III etap SLOW.

W przypadku lokalizacji OW na podstawie decyzji o warunkach zabudowy zakres

wniosku o wydanie decyzji, zawartość decyzji i przesłanki wydania/odmowy decyzji określają

przepisy prawa i nie ma prawnego sposobu, aby narzucić wnioskodawcy jakiekolwiek

dodatkowe czynności, a organ wydający decyzję oparł się na dodatkowych, pozaprawnych

kryteriach lub przesłankach. Inwestor moŜe jednak poddać się dobrowolnie dodatkowym

rygorom czy procedurom. Elementy dodatkowe procedury planistycznej, zaproponowane

powyŜej, mogą być przesłanką wzbogacenia przez inwestora wniosku, a nawet wycofania

wniosku w przypadku negatywnej oceny MKUA lub konfliktu społecznego.

Plany miejscowe przewidujące dopuszczenie OW powinny przede wszystkim

identyfikować walory i ograniczenia szczegółowej lokalizacji tych obiektów w odniesieniu do

struktury funkcjonalno-przestrzennej jednostki urbanistycznej, do terenów zainwestowanych

w bezpośrednim sąsiedztwie, dostępu do środków transportu zbiorowego. Przesłanką

lokalizacji OW jest z pewnością połoŜenie w Centralnym Paśmie Usługowym (CPU),

skupiającym znaczące obiekty usługowe o randze ogólnomiejskiej i metropolitalnej, które jest

równocześnie wyposaŜone w sprawne systemy transportowe. Lokalizacja obiektów

wysokościowych, szczególnie o funkcji usługowej, w CPU, w obszarach zaliczonych do

zalecanych i dopuszczonych, dobrze podkreśli znaczenie tej struktury przestrzennej miasta,

dodatkowo ją zaktywizuje i uatrakcyjni, co moŜe stać się nowym impulsem przemian

jakościowych w przestrzeni. OW dobrze będą oddziaływać na krajobraz miejski CPU w

obszarach zalecanych i miejscach wskazanych, stając się znakami orientacyjnymi w

przestrzeni miejskiej. Dobrą przesłanką lokalizacyjną jest teŜ podkreślenie przez lokalizację

OW innych waŜnych miejsc w strukturze funkcjonalno-przestrzennej miasta: śródmieścia,

90

waŜnych centrów i obiektów usługowych, węzłów integracyjnych o znaczeniu

metropolitalnym, waŜnych skrzyŜowań drogowych (patrz rozdz. 5.4 i 5.5).

WaŜną przesłanką lokalizacji OW w obszarze dopuszczonym jest dobra obsługa

transportem zbiorowym, np. dostęp w aprobowanej izochronie dojścia pieszego do

przystanków przynajmniej dwóch linii. Taka lokalizacja pozwoli obsłuŜyć znaczną część

pracowników, mieszkańców i klientów bez konieczności korzystania z indywidualnego

samochodu, co zaowocuje mniejszym obciąŜeniem lokalnego układu drogowego i moŜe być

przesłanką ograniczenia wymogu ilościowego lokalizacji miejsc parkingowych.

Ze względu na często występujące konflikty społeczne związane z OW, okolicznością

łagodzącą protesty mieszkańców z sąsiedztwa byłoby lokalizowanie OW w miejscach

wydzielonych z istniejącej struktury osiedlowej, a nawet w pewnym oddaleniu od koncentracji

istniejącego osadnictwa. Nowy OW powinien jak najmniej ingerować w formę

i funkcjonowanie zastanych struktur. Korzystne jest oddzielenie OW od tych struktur

przegrodą urbanistyczną, np.: waŜną i szeroką ulicą, wiązką torów kolejowych, skwerem

zieleni, wodą albo pasmem innego zainwestowania. Korzystna ze względów społecznych

i przestrzennych jest lokalizacja OW na terenach restrukturyzowanych np.:

poprzemysłowych, poportowych czy powojskowych, gdyŜ pozwala uniknąć konfliktów

z mieszkańcami, daje inwestorom potęŜną zachętę do inwestowania i otwiera moŜliwości

szybkiego wypełnienia struktury.

Istotne są wreszcie przesłanki kompozycyjne lokalizacji OW, np.: zamknięcie osi

kompozycyjnej, ustalenie rytmu OW wzdłuŜ osi komunikacyjnej („aleja wieŜowców”),

podkreślenie powiązań z morzem, koncentracja OW w wybranym miejscu, podkreślenie

głównych wjazdów („bram”) do miasta.

W obszarze dopuszczonym o dominującej funkcji mieszkaniowej, a dotyczy to najbardziej

rozległych fragmentów Dolnego Tarasu (Zaspa, Przymorze, śabianka, Brzeźno) naleŜałoby

rozwaŜyć na etapie sporządzania planu miejscowego ograniczenie wysokości OW do 55 m.

Jest to wysokość (odpowiadająca budynkowi 17-18-kondygnacyjnemu) niejako „oswojona”

w tej części miasta poprzez zrealizowane i realizowane liczne OW. Jest to wysokość

nawiązująca silnie do dominujących w wymienionych osiedlach blokowych budynków 11-13

kondygnacyjnych. Jest to wreszcie wysokość graniczna ze względów technicznych

i technologicznych wynikających z Prawa Budowlanego i dlatego często „przestrzegana”

przez inwestorów.

91

8.2. Pozwolenie na budow ę

Procedura pozwolenia na budowę – podobnie jak w przypadku decyzji o warunkach

zabudowy – jest ściśle określona w przepisach prawa i nie ma mowy o wprowadzeniu

dodatkowych wymagań dotyczących zakresu wniosku o wydanie decyzji, zawartości decyzji

i przesłanek wydania/odmowy decyzji. Prawo określa takŜe ściśle strony postępowania, ale

to nie znaczy, Ŝe inne podmioty i osoby, nie będące formalnie stronami postępowania, nie

wnoszą wniosków, nie protestują, nie angaŜują mediów. Inwestor jest często zmuszony do

reakcji na te działania i podejmuje własne czynności: prezentacje projektu, wyjaśnienia

i uzasadnienia przyjętych rozwiązań, deklaracje i zobowiązania dotyczące realizacji

inwestycji i działań w jej sąsiedztwie na rzecz społeczności lokalnej. Niekiedy inwestor

zmienia swój projekt wprowadzając rozwiązania, które znajdują społeczną akceptację.

Na tym etapie realizacji OW, ale raczej przed zakończeniem projektu budowlanego,

w ramach sporządzania kolejnych wersji koncepcji architektonicznej budynku i jej

konkretyzacji, mogą być przydatne i mogą być wykorzystane procedury dodatkowe

wypracowane dla etapu sporządzania planu miejscowego, łącznie z zasięgnięciem opinii

MKUA i wyłoŜeniem koncepcji budynku do publicznego wglądu. Ale główne znaczenie moŜe

tu mieć sporządzenie wizualizacji z punktów kontrolnych krajobrazu miejskiego i badanie

wpływu OW na środowisko zrównowaŜone. Te elementy procedury planu powtarzane na

etapie projektowania budynku mają istotny sens i cel. Forma i funkcja są znacznie bardziej

skonkretyzowane niŜ na etapie planu, inwestor dysponuje analizami ekonomicznymi

(studium wykonalności), precyzowane są rozwiązania techniczne i infrastrukturalne. Dlatego

wizualizacje i badanie oddziaływania na środowisko mogą być bardziej konkretne

i szczegółowe, a dyskusja o nich nie musi odwoływać się do załoŜeń, domniemań

i wyobraŜeń. Odpowiednio wcześnie rozpoczęta dyskusja szybko ujawnia ewentualne słabe

strony projektu i istotne społeczne obawy – moŜe to łatwo i tanio doprowadzić do rozwiązań

kompromisowych i zgody co do istoty inwestycji.

8.3. Wymagania dotycz ące OW

Zidentyfikowane wady i zagroŜenia związane z lokalizacją i realizacją OW, a takŜe obawy

z nimi związane formułowane przez społeczność lokalną (por. rozdz. 1.2), mogą być

pomniejszone lub zneutralizowane poprzez realizację określonych elementów konstrukcji

i otoczenia obiektu. Rozpatrywać moŜna następujące szczegółowe rozwiązania:

92

• Kształtowanie bryły OW w sposób przeciwdziałający uderzeniom wiatru od góry (por.

rozdz. 6.4). Najczęstszym rozwiązaniem w tym przypadku jest projektowanie

szerokiej podstawy budynku, znacznie przekraczającej obrys kondygnacji

powtarzalnej, tzw. „płaskiej stopy”, w której lokalizuje się najczęściej funkcje

obsługujące główną funkcję budynku (recepcja, komunikacja – hall, gastronomia,

rekreacja). Aby „płaska stopa” spełniła rolę regulatora przepływów powietrza musi

być zrealizowana od strony nawietrznej budynku i przynajmniej do wysokości

otaczającej zabudowy niskiej.

• Zastosowanie szlachetnych, długowiecznych materiałów o wysokiej jakości

(przynajmniej od strony przestrzeni publicznych), które zapewnią estetyczny wygląd

obiektu nawet po wielu latach eksploatacji. NaleŜą do nich okładziny z kamienia

i ceramiki, szkło, metal (pod warunkiem jego efektownego patynowania się),

nowoczesne materiały elewacyjne o właściwościach samoczyszczących.

• Realizacja w ramach inwestycji OW atrakcyjnej przestrzeni publicznej, która

wzbogaci otoczenie nowej inwestycji i da nową wartość w strukturze miasta.

Przestrzeń ta nobilituje okolice OW, poprawia warunki Ŝycia mieszkańców i będzie

sprzyjać nawiązywaniu kontaktów społecznych. Z przestrzeni tej powinno być

dostępne główne wejście do budynku, czytelnie zaprojektowane we frontowej

elewacji. Uzupełnieniem przestrzeni publicznej moŜe stać się ogólnodostępny punkt

widokowy na najwyŜszej kondygnacji OW albo punkt gastronomiczny, pozwalający

mieszkańcom i turystom podziwiać rozległe widoki rozciągające się na miasto, port,

morze i krawędź wysoczyzny.

• WyposaŜenie OW w atrakcyjną przestrzeń półpubliczną do rekreacji i kontaktów

społecznych uŜytkowników. Będzie ona dostępna dla uŜytkowników OW,

(mieszkańców w przypadku budynku mieszkalnego) i sprzyjać rozwojowi „ducha

społecznego” oraz przeciwdziałać anonimowości i alienacji.

• W przypadku OW o funkcji mieszkaniowej zapewnienie niezbędnej powierzchni

zieleni rekreacyjnej dla mieszkańców. Jest to kategoria potrzeb zabudowy

mieszkaniowej odpowiadająca tzw. zieleni międzyblokowej w tradycyjnych osiedlach

wielkopłytowych, bardzo cenionej przez ich mieszkańców wbrew generalnie

negatywnej opinii o warunkach Ŝycia w „blokowiskach”. Uznanym standardem

wyposaŜenia w zieleń międzyblokową (zieleń w terenach mieszkaniowych netto) jest

8 m2 na 1 mieszkańca, co przelicza się na 0,3 m2 zieleni rekreacyjnej na 1 m2 pum.

Zieleń ta słuŜy realizacji potrzeb rekreacji codziennej przede wszystkim rodzinom

z małymi dziećmi i osobom starszym. Nie ma w istocie dobrych argumentów, poza

aspektem ekonomicznym: maksymalnym wykorzystaniem przestrzeni pod kubatury,

aby pozbawiać mieszkańców nowych budynków wysokich, realizowanych w XXI

93

wieku w miejscach pozbawionych waŜnych uwarunkowań historyczno-kulturowych,

moŜliwości rekreacji codziennej na poziomie zapewnionym przez realizacje sprzed 40

i 50 lat.

• Ograniczenie liczby miejsc parkingowych terenowych do niezbędnego minimum

(postoje krótkoterminowe, miejsca dla niepełnosprawnych), moŜliwego do realizacji w

zatoce parkingowej przyulicznej, a takŜe ograniczenie w ogóle liczby miejsc

parkingowych w obiektach biurowych i innych usługowych o ile są zlokalizowane

w punktach dobrze obsłuŜonych przez transport publiczny. W zabudowie

mieszkaniowej niezbędne jest egzekwowanie pełnego standardu parkingowego tj. 1,2

miejsca parkingowego na 1 mieszkanie. Ograniczenie liczby miejsc parkingowych

terenowych poprawi zagospodarowanie i funkcjonowanie terenu bezpośrednio

sąsiadującego z OW, gdyŜ taka ekstensywna forma parkingów wprowadza

nieatrakcyjne, „puste” przestrzenie rozbijające kompozycję urbanistyczną

i sprzyjające dezintegracji społecznej. Ograniczenie liczby miejsc parkingowych w

ogóle (poniŜej standardów ustalonych w odpowiednich strefach parkingowych miasta)

odciąŜy lokalny układ uliczny i zmniejszy uciąŜliwości ruchu drogowego.

• Koncentracja OW w zespołach (klastrach) po kilka obiektów, unikanie pojedynczych

OW. Postulat ten, często podnoszony w dyskusjach, jest słabo umotywowany: nie

wiadomo dlaczego zgrupowanie OW w zespoły miało by być lepsze niŜ pojedynczy

obiekt. Nie sformułowano teŜ przesłanek lokalizacyjnych zespołu OW albo

pojedynczego obiektu. Nie ma wreszcie powszechnie uznanej definicji zespołu; na

potrzeby SLOW przyjmuje się, Ŝe zespół OW składa się z przynajmniej trzech

wieŜowców (powyŜej 40 m wysokości), przy czym maksymalna odległość między

wysokimi częściami (nie bierze się pod uwagę tzw. płaskiej stopy) dwóch

sąsiadujących nie moŜe być większa niŜ wysokość niŜszego z nich.

• Wielofunkcyjność OW, która zapewni harmonijne funkcjonowanie przez całą dobę,

wzbogaci program uŜytkowy obiektu, poprawi relacje społeczne, pozwoli lepiej,

efektywniej, bardziej równomiernie wykorzystać niektóre elementy wyposaŜenia, np.

garaŜe, windy, sieci infrastruktury technicznej.

• Wysoka jakość architektury, „ikoniczność” – ten postulat znajduje pełne poparcie

wszystkich zainteresowanych, natrafia jednak na istotne, niepokonywalne trudności

egzekucji w procedurze administracyjnej, a wcześniej na trudności w samej ocenie

jakości, która zaleŜy w podstawowym zakresie od gustu oceniającego. Tę drugą

trudność moŜna by pokonać kreując odpowiednie jury – negatywna ocena jakości

architektury dokonana przez to jury nie moŜe jednak być w polskim prawie

przesłanką odmowy pozwolenia na budowę. Wymaganie więc dobrej architektury OW

pozostanie postulatem „miękkim”, profesjonalnym i społecznym „naciskiem” na

94

inwestora, co nie znaczy: niewaŜnym i nieskutecznym. Przede wszystkim inwestorowi

i architektowi zaleŜy na dobrej architekturze ich dzieła i dobrym jego przyjęciu przez

publiczność. Inwestorzy często odwołują się do procedury konkursu

architektonicznego, która jest najlepszym dotąd uznanym sposobem uzyskania

dobrego efektu, choć teŜ jego nie gwarantuje. MoŜliwości kształtowania architektury

poprzez ustalenia planu miejscowego są bardzo ograniczone, a w dodatku

niejednoznaczne pod względem genezy i skutku. W toku dyskusji nad wstępnym

projektem SLOW, poza wyŜej zapisanym wymogiem wysokiej jakości materiałów

elewacyjnych, sformułowano wymóg strzelistości wierzchołków OW albo wymóg

innego ich zwieńczenia oraz ustalenie kolorystyki.

95

Tab. 8. Zbiorcze i syntetyczne przedstawienie proce dur SLOW O

bsza

r S

LOW

Dop

uszc

zeni

e Tryb

Szczególna

procedura w

ramach planu

miejscowego

Dodatkowe,

zalecane elementy

w fazie

projektowania

inwestycji

Szczególne

wymagania

dotycz ące OW do

rozwa Ŝenia w

mpzp i w fazie

projektowania

inwestycji

WY

ŁĄ

CZ

ON

Y

nie

Plan

miejscowy

(zakaz)32

- -

Szczególne

wymagania zgodne z

warunkami PWKZ

NIE

WS

KA

ZA

NY

nie

Plan

miejscowy

(zakaz)

- - -

DO

PU

SZ

CZ

ON

Y

tak

lub

nie

Plan

miejscowy

koncepcja planu (1),

prezentacja

koncepcji planu (2),

wizualizacja z

punktów kontrolnych

(3),

ocena wpływu na

środowisko

zrównowaŜone (4),

pozytywna opinia

MKUA (5),

wyłoŜenie do

publicznego wglądu

(6)

prezentacja koncepcji

budynku,

wizualizacja z punktów

kontrolnych,

ocena wpływu na

środowisko

zrównowaŜone

ograniczenie

wysokości do 55 m,

„płaska stopa”,

przestrzeń publiczna

ogólnodostępna,

zieleń rekreacyjna (w

OW mieszkaniowych)

32 lokalizacja OW moŜliwa w przypadku uzyskania zgody Pomorskiego Wojewódzkiego Konserwatora

Zabytków (PWKZ) – procedury MPZP i w fazie projektowania inwestycji jak dla obszarów

dopuszczonych

96

ZA

LEC

NY

tak Plan

miejscowy

wyłoŜenie do

publicznego wglądu

(6)


budynku

ustalenie maksymalnej

wysokości OW,

przestrzeń publiczna

ogólnodostępna,

ograniczenie miejsc

parkingowych

MIE

JSC

A

WS

KA

ZA

NE

tak Plan

miejscowy

wyłoŜenie do

publicznego wglądu

(6)


budynku

ustalenie minimalnej

wysokości OW

97

Literatura

1. Bell P. A., Greene Th. C., Fisher J. D., Baum A., 2004. Psychologia środowiskowa.

Gdańskie Wydawnictwo Psychologiczne, Gdańsk.

2. Bristol City Council, 2005. Tall buildings. Supplementary Planning Document. Bristol.

3. Bristol City Council, 2007. Statement of Community Involvement. Consultation Draft.

Bristol Development Framework. Bristol.

4. Commission for Architecture and the Built Environment (CABE)/English Heritage,

2007. Guidance on tall buildings.

5. Greenstreet R. C., 1996, The impact of Buiding Codes and Legislation upon the

development of tall buildings, Architronic.

6. Hausner J. (red.), 1999. Komunikacja i partycypacja społeczna. Kraków.

7. Hedman R., Jaszewski A., 1984. Fundamentals of urban design. APA Planners Press

American Planning Association, Washington, D.C. Chicago, Illinois.

8. Liverpool City Council, 2004. Tall Buildings. Supplementary Planning Document.

Consultation Draft. Liverpool.

9. Lynch K., 1960. The Image of the City. The Mit Press, Cambridge.

10. McGill M. S.,1999. The High–Rise Hegira: From nostalgia for the Good Old Days to

mandatory Post – Modernism. San Francisco.

11. Newcastle City Council, 2006. Draft Tall Buildings Guidance for Newcastle upon

Tyne. Supplementary Planning Document. Newcastle.

12. Rembarz G., 2007. Rewitalizacja miast w kontekście transformacji wielkich osiedli

mieszkaniowych. [w: Lorens P. (red), 2007. Rewitalizacja miast w Polsce. Pierwsze

doświadczenia. Warszawa]

13. Ustawa z 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr

80, poz. 717)

98

Dokumentacja SLOW – wyszczególnienie zawarto ści

1. PROBLEMATYKA OSIEDLI WIELKOPŁYTOWYCH W ASPEKCIE OBIEKTÓW

WYSOKOŚCIOWYCH (OW)

2. ZESTAWIENIE ARTYKUŁÓW PRASOWYCH I INTERNETOWYCH DOTYCZĄCYCH

OBIEKTÓW WYSOKOŚCIOWYCH

3. ANALIZA WNIOSKÓW DO SLOW

4. ZMIANY I NOWE ZAPISY WPROWADZONE NA SKUTEK WNIOSKÓW

Z PARTYCYPACJI SPOŁECZNEJ

5. WYNIKI ANKIETY INTERNETOWEJ

6. WARUNKI IDEOWEGO KONKURSU STUDENCKIEGO NA SPORZĄDZENIE

KONCEPCJI OBIEKTU WYSOKOŚCIOWEGO W GDAŃSKU

7. OCENAPRAC NAGRODZONYCH I WYRÓśNIONYCH W IDEOWYM KONKURSIE

STUDENCKIM NA KONCEPCJĘ OBIEKTU WYSOKOŚIOWGO W GDAŃSKU

8. PROTOKÓŁ Z WARSZTATÓW ZORGANIZOWANYCH DLA ORGANIZACJI

POZARZĄDOWYCH NA TEMAT STUDIUM LOKALIZACJI OBIEKTÓW

WYSOKOŚCIOWYCH W MIEŚCIE GDAŃSKU

9. PROTOKÓŁ Z DYSKUSJI „BURZY MÓZGÓW” JAKO CZĘŚCI DEBATY NT.

WYBRANYCH ZAGDANIEŃ SLOW NA POSIEDZENIU KRP RMG W DNIU 18

LUTEGO 2008R.

10. PROTOKÓŁ Z PREZENTACJI PROJEKTU WSTĘPNEGO STUDIUM LOKALIZACJI

OBIEKTÓW WYSOKOŚCIOWYCH NA SPOTKANIU DLA ORGANIZACJI

POZARZĄDOWYCH, RAD OSIEDLI I DEWELOPERÓW W DNIU 22.04.2008R.

11. LISTA EKSPERTÓW Z ORGANIZACJI INTA UCZESTNICZĄCYCH W OBRADACH

PANELU EKSPERTÓW, LISTA UCZESTNIKÓW SPOTKAŃ Z EKSPERTAMI

PODACZAS PRAC PANELU, PROGRAM KONFERENCJI „TENDENCJE

WYSOKOŚCIOWE W MIASTACH METROPOLITALNYCH”

12. PROTOKÓŁ Z POSIEDZENIA MIEJSKIEJ KOMISJI URBANISTYCZNO-

ARCHITEKTONICZNEJ W GDAŃSKU Z DNIA 17 CZERWCA 2008R. – WYCIĄG

DOT. SLOW

13. LOKALIZOWANIE OW W ŚRODOWISKU MIEJSKIM Z PUNKTU WIDZENIA

PSYCHOLOGII ŚRODOWISKOWEJ

14. PANORAMY FOTOGRAFICZNE Z PUNKTÓW KONTROLI KRAJOBRAZU

MIEJSCKIEGO

99

Spis tablic

Tab. 1. Typy obszarów i zasady postępowania z OW.

Tab. 2. WieŜowce w Gdańsku – istniejące, w trakcie budowy, planowane.

Tab. 3. Wykaz waŜniejszych obiektów i zespołów wyłączonych ze względu na

wartości kulturowe.

Tab. 4. Wykaz obiektów wyłączonych ze względu na regulacje wynikające z ochrony

środowiska przyrodniczego.

Tab. 5. Wykaz stref ochrony ujęć wód podziemnych

Tab. 6. Obszary zalecane

Tab. 7. Miejsca wskazane

Tab. 8. Zbiorcze i syntetyczne przedstawienie procedur SLOW

100

Spis rycin

Ryc. 1. Gdańsk – podział na dzielnice i jednostki urbanistyczne.

Ryc. 2. Schemat analizowanych promieni widoczności.

Ryc. 3. WieŜowce w Gdańsku – istniejące, w trakcie budowy, planowane.

Ryc. 4. OW - Obszary wyłączone.

Ryc. 5. OW - Obszary niewskazane.

Ryc. 6. Wariant obszarów dopuszczonych z włączeniem części Górnego Tarasu.

Ryc. 7. Obszary Dopuszczone.

Ryc. 8. Istniejące OW w chronionym obszarze zabytkowego Śródmieścia Gdańska.

Ryc. 9. Obszary zalecane oraz miejsca wskazane.

Ryc. 10. RóŜne rozkładanie się strumieni powietrza przy róŜnym kształcie budynków.

Ryc. 11. Schemat przedstawiający moŜliwości postrzegania fasad przyulicznych bez

podnoszenia w tym celu wzroku.

101

Spis zdj ęć

Zdj.1. Kapadocja – mieszkania wydrąŜone w skale.

Autor: Justyna Przeworska

Zdj. 2. Panorama ParyŜa z widokiem na dzielnicę La Defence.


Zdj. 3. Londyn – biurowiec „Gherkin”.


Zdj. 4. Wizualizacja wysokościowca nagrodzonego I nagrodą.

Autor: Hugon Kowalski

Zdj. 5. Widok od strony Wrzeszcza na Trójmiejski Park Krajobrazowy (TPK).

Autor: zasoby BRG

Zdj. 6. Widok na Park Reagana w Pasie Nadmorskim.

Autor: zasoby BRG

STUDIUM LOKALIZACJI OBIEKTÓW WYSOKOŚCIOWYCH

Documents

Transcript of STUDIUM LOKALIZACJI OBIEKTÓW WYSOKOŚCIOWYCH