Sociaal beheer in gemengde (koop-huur) complexen ... Sociaal beheer in gemengde (koop-huur)...

download Sociaal beheer in gemengde (koop-huur) complexen ... Sociaal beheer in gemengde (koop-huur) complexen

of 122

  • date post

    01-Aug-2020
  • Category

    Documents

  • view

    0
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of Sociaal beheer in gemengde (koop-huur) complexen ... Sociaal beheer in gemengde (koop-huur)...

  • Sociaal beheer in gemengde (koop-huur) complexen

    Samenstellers: SEV, Verwey-Jonker Instituut, Van der Hoeden-Mulder en Urbannerdam

    Rotterdam, oktober 2011

  • 2

    Dit is een publicatie van de SEV. U kunt SEV-publicaties downloaden op www.sev.nl SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam Telefoon 010 - 282 50 50 sev@sev.nl De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.

    http://www.sev.nl/ mailto:sev@sev.nl

  • Sociaal beheer in gemende (koop-huur)complexen

    3

    VOORWOORD De Amsterdamse wijk Venserpolder is begin jaren tachtig van de vorige eeuw gebouwd. De wijk telt ongeveer

    vijfduizend woningen. Vijf corporaties hebben er bezit. Net als op andere plekken in Nederland hebben deze

    corporaties een deel van hun woonvoorraad in de verkoop gedaan. Toen er een overaanbod ontstond, leidde dit

    tot leegstand van koopwoningen. Bovendien bleek niet altijd het gewilde jonge gezin de weg naar de

    koophuizen te vinden, maar ook een minder gewenst slag kopers, dat de nieuwe woning als wietplantage,

    pension of illegale gokplek inrichtte. Woningcorporaties De Key en Ymere kregen daar lucht van, stopten de

    verkoop en beraadden zich op de situatie.

    De SEV heeft vervolgens met de corporaties De Key en Ymere - in nauwe samenwerking met het Verwey-Jonker

    Instituut, Urbannerdam en Van der Hoeden-Mulder – in Venserpolder het experiment ‘Sociaal beheer in

    gemengde (koop-huur)complexen’ ingericht. In dit experiment is uitgezocht wat de Verenigingen van Eigenaren

    (VvE) van de wijk Venserpolder én de corporaties die in deze wijk bezit hebben, kunnen doen als nieuwe kopers

    het niet zo nauw nemen met de regels en overlast veroorzaken.

    Deze strategie past in de trend om bewoners zelf meer verantwoordelijkheid te geven voor de eigen

    woonomgeving. Vooral voor de onderkant van de woningmarkt is dat een uitdaging. In 2010 werd het aantal

    VvE’s in Nederland op 118.000 geschat. Dit aantal groeit door de verkoop van sociale huurwoningen snel. Dit

    roept de vraag op of dit groeiend leger van VvEs een machteloze papieren tijger is of dat deze verenigingen zo

    te beïnstrumenteren zijn dat ze een machtige partij met een vuist kunnen worden in de strijd voor een leefbare

    woonomgeving.

    In dit experiment is voor VvE’s een toolbox gemaakt om die vuist te kunnen maken. Ook zijn de rollen van de

    corporatie, de overheid en andere instanties (o.a. politie) verduidelijkt en er is een risicoscan ontwikkeld voor

    corporaties die sociale huurwoningen verkopen.

    De verkoop van huurwoningen vermindert de invloed van corporaties op het complex. De VvE is

    verantwoordelijk voor het technisch, financieel en sociaal beheer van het complex. Sociaal beheer komt echter

    nauwelijks voor binnen VvE’s terwijl dat juist in gemengde complexen belangrijk is. De corporatie heeft geen

    officiële positie meer in de VvE en kan deze taak dus niet oppakken.

    Sociaal beheer door de VvE moet daarom vooraf worden vastgelegd. Wie voert die taken uit? De VvE-beheerder,

    de corporatie? Het uitvoeren hiervan door de corporatie kan vooraf vastgelegd worden, zodat rollen en taken

    binnen de VvE duidelijk zijn. Verder kunnen bepalingen worden opgenomen in de splitsingsakte om bepaalde

    gedragingen te verbieden en om te kunnen handhaven. Wat niet in de akte is opgenomen kan altijd nog via het

    huishoudelijk reglement worden vastgelegd. Het faciliteren van VvE-besturen is essentieel om de VvE goed te

    laten functioneren en adequaat op te laten treden tegen onwenselijk gedrag. Denk hierbij aan cursussen voor

    VvE-besturen en een stappenplan wat te doen bij overlast.

  • 4

    De corporatie kan voorafgaand aan de verkoop beïnvloeden wie de toekomstige koper wordt. Screening van

    kopers is hier een voorbeeld van; in Venserpolder is dit toegepast. Kopers kunnen op basis hiervan worden

    geweigerd; al is de screening zelf vaak al voldoende afschrikwekkend. Naast screening kunnen ook in het

    koopcontract restrictieve bepalingen staan, zoals zelfbewoningsplicht. Verkoop via maatschappelijk

    verantwoord eigendom of koopgarantconstructies bieden veel ruimte om bepalingen op te nemen en te

    handhaven.

    Inmiddels hebben de corporaties de verkoop van sociale huurwoningen weer opgepakt in Venserpolder - de

    situatie in de wijk is verbeterd - maar wel met de vraag hoe dit in verkeerde handen vallen van verkochte sociale

    huurwoningen in de toekomst te voorkomen is én hoe er effectief op te treden is tegen kopers met verkeerde

    bedoelingen.

    De verkoop van huurwoningen is onvermijdelijk. Eigen woningbezit kan veel positieve effecten hebben op een

    wijk. Het kan echter ook negatief uitpakken. Zeker wanneer zoals in Venserpolder, meerdere corporaties in

    dezelfde wijk huurwoningen verkopen of verkoop in zwakkere buurten of in het goedkope segment plaatsvindt.

    Afstemming tussen corporaties over het verkoopbeleid is noodzakelijk alsook vooraf risico’s in kaart brengen

    zodat instrumenten ingezet worden die ongewenste effecten voorkomen. Niet alleen op het gebied van

    leefbaarheid en overlast, maar ook op het gebied van onderhoud. Niet door verantwoordelijkheid bij VvE’s weg

    te nemen maar door VvE’s in gemengde complexen tools mee te geven die hen in staat stellen adequaat te

    functioneren.

    In dit document treft u deze tools aan: (1) een risicoscan gemaakt door het

    Verwey-Jonker instituut, (2) een inventarisatie van instrumenten ter voorkoming en bestrijding van overlast,

    gemaakt door Urbannerdam , en (3) een toolbox voor VVE’s: reglementsbepalingen en handhaving van

    gerechtsdeurwaarderskantoor Van der Hoeden /Mulder.

    De SEV zal komend jaar de effectiviteit van deze instrumenten evalueren.

    Radboud Engbersen (Programmaregisseur SEV)

  • Sociaal beheer in gemende (koop-huur)complexen

    5

    LEESWIJZER De woningbouwcorporatie speelt vaak een belangrijke rol als sociaal beheerder in haar huurcomplexen. Door

    verkoop van huurwoningen ontstaan ‘gemengde’ complexen. Met de komst van gemengd bezit is die specifieke

    rol van de corporatie dus niet langer automatisch ingevuld. Gemengde complexen richten zich over het

    algemeen op technisch en financieel beheer, maar leefbaarheid en sociale controle blijven onderbelicht. Vooral

    in sociaal en economisch zwakkere gebieden kan de verkoop van huurwoningen daarom tot ongewenste

    effecten leiden.

    Deze rapportage biedt corporaties en VvE’s instrumenten om de ongewenste effecten van verkoop van

    huurwoningen te voorkomen/tegen te gaan. We gaan in op de casus Venserpolder waar verkoop van

    huurwoningen leidde tot ongewenste bewoning en overlast. Om dergelijke negatieve effecten in de toekomst te

    kunnen voorkomen, is onderzocht welke risicofactoren aan te wijzen zijn en welke instrumenten ingezet kunnen

    worden. Op basis van de risicoscan kunt u beter inschatten of verkoop van huurwoningen risico’s met zich

    meebrengt. Hoe groter de risico’s, hoe meer de kopers ontlast moeten worden om problemen rondom

    onderhoud, sociale controle en leefbaarheid te voorkomen. Ook na verkoop ligt er een taak in sociaal beheer.

    In hoofdstuk 1 wordt een beschrijving van het experiment en de casus Venserpolder gegeven.

    Hoofdstuk 2 behandelt de Risicoscan van problemen die kunnen ontstaan bij de verkoop van sociale

    huurwoningen van het Verwey-Jonker Instituut en zoomt in op de huidige situatie in Venserpolder, welke

    risicofactoren te benoemen zijn en welke instrumenten daarbij dienen worden ingezet. De uitgebreide analyse is

    apart te downloaden.

    Hoofdstuk 3 bestaat uit Een inventarisatie van instrumenten ter voorkoming en bestrijding van overlast van

    Urbannerdam. Deze beschrijft de instrumenten die voorafgaand aan de verkoop ingezet kunnen worden om

    overlast en criminaliteit te voorkomen. Bij verkoop kunnen bepaalde instrumenten door de corporaties ingezet

    worden, zoals screening en aanpassingen aktes en reglementen, en er zijn instrumenten die in de beheerfase

    ingezet kunnen worden. Verder worden een aantal praktische handreikingen gegeven voor VvE’s en corporaties

    om overlastsituaties te voorkomen en te bestrijden.

    Hoofdstuk 4 bestaat uit de Toolbox voor VvE’s: reglementsbepalingen en handhaving van Van der

    Hoeden/Mulder. Deze toolbox geeft VvE’s en corporaties juridische handvatten voor de aanpassing van

    huishoudelijke en splitsingsreglementen en handhaving daarvan.

  • 6

  • Sociaal beheer in gemende (koop-huur)complexen

    7

    INHOUDSOPGAVE Voorwoord .................................................................................................................................................................. 3

    Leeswijzer ...........................................................................................................................................................