Rumah Subsale - Langkah 3 : BookingSetelah anda telah membuat keputusan untuk membeli rumah tersebut, maknanya anda telah berpuas hati dari semua segi. Maka anda sudah boleh membuat bayaran booking untuk rumah tersebut.

Berdasarkan pembacaan aku, kadar bayaran booking yang agen boleh kenakan adalah 2-3% daripada harga rumah. Jika agen minta lebih daripada 3%, ada kemungkinan agen itu tak berdaftar atau agen yang mengambil kesempatan kepada pelanggannya. Bayaran 3% ini perlu dibayar kepada syarikat agen hartanah tersebut sebagai charges yang dikenakannya kepada penjual. Ianya termasuk di dalam harga jualan rumah tersebut.

Ramai yang mengatakan bayaran booking akan hangus jika pembeli yang membatalkan urusan jual beli rumah tersebut. Ianya terkecuali jika pembatalan dibuat oleh penjual, bayaran booking ini perlu dipulangkan oleh penjual (penjual yang perlu berurusan dengan agen hartanah yang dilantiknya jika ada agen yang mengambil kesempatan dan tidak pulangkan booking)

Setelah anda bayar booking, pastikan agen akan memberikan satu 'Letter of Confirmation for sale' kepada anda. Dalam surat ini akan dinyatakan beberapa syarat penting yang perlu kita selesaikan. Syarat penting adalah berkaitan mode of payment, kita perlu menyelesaikan bayaran keseluruhan harga jualanrumah tersebut dalam tempoh 90 hari dari tarikh mengikut keadaan berikut :

1. Freehold - bermula dari tarikh SPA ditandatangani.

2. Leasehold - bermula dari tarikh surat kelulusan consent to transfer diperolehi daripada state authority

3. Master title - bermula dari tarikh suarat kebenaran oleh developer

Jika dalam tempoh 90 hari, gagal dipenuhi, kita boleh melanjutkan lagi untuk tempoh 30 hari dengan interest 10% per annum at daily rest.Tempoh ini sebenarnya tempoh yang standard dalam urusan pembelian rumah sub sale. Ianya boleh diadjust menjadi lebih dari 90 hari jika mendapat persetujuan untuk kedua-dua pihak. Anda juga boleh menambah syarat-syarat lain yang anda nak masukkan dalam pembelian tersebut, contoh rumah diserah dalam keadaan yang baik.  Bayaran booking merupakan satu ikatan yang sah di dalam kontrak, di mana penjual telah bersetuju untuk menjual, pembeli telah bersetuju untuk membeli, harga jualan telah dipersetujui oleh kedua-dua pihak.

Sebagai langkah keselamatan, anda perlu menyemak daripada membayar secara tunai kepada agen. Eloknya dibayar menggunakan cek kerana duit tersebut akan dimasukkan ke dalam akaun syarikat. Kalu anda takde cek, boleh buat Banker Cheque kat bank.

Sebagai agen hartanah yang baik, sepatutnya beliau memberikan contact person di kalangan lawyer dan pegawai bank yang boleh membantu menguruskan pembelian rumah ini. Tapi jika anda mempunyai kenalan sendiri pun boleh digunakan, ikut keselesaan masing-masing. Yang penting, biar la lawyer dan pegawai bank yang komited dan tidak menyusahkan anda di kemudian hari nanti.

Satu lagi, 'Letter of Confirmation for sale' boleh digunakan untuk anda membuat pinjaman bank dan juga untuk urusan penyediaan Sale and Purchase Agreement (SPA).

Anda juga boleh minta agen tersebut bekalkan salinan SPA asal yang dipegang oleh pembeli. Namun, jika telah ada individual title juga telah memadai untuk anda perolehi. Jangan lupa dapatkan sekali floor plan rumah yang nak kita beli tu. Kalau ader dalam SPA asal takpe, tapi kalau takder kena minta ngan owner.

Maybe ayat penerangan aku skema sikit, tapi semua yang aku tulis tu memang aku praktikan semasa aku beli rumah sub sale. So next, aku akan tulis pasal membuat pinjaman bank dan penyediaan SPA.

Rumah Sub Sale : Langkah 4 - Pinjaman BankSetelah selesai urusan booking, kita telah boleh mengambil langkah seterusnya iaitu, membuat permohonan pinjaman bank. Sebelum itu, pastikan borang 'letter confirmation of sale' telah ditandatangani oleh kedua-dua pihak, iaitu pembeli dan penjual. Jika penjual masih belum sign maknanya, borang itu masih belum berkuatkuasa. Ada yang berpendapat setelah selesai bayar booking, pastikan juga anda dapat salinan S&P owner, geran tanah (title) dan floor plan rumah. Dokumen ini penting untuk kita memahami keadaan rumah yang nak kita beli untuk urusan selanjutnya nanti.

Dalam kes aku, selepas je urusan booking, agen hartanah tersebut telah memberikan nombor telefon pegawai CIMB dan Alliance Bank yang aku boleh buat urusan pinjaman. Sebenarnya aku tidak la terikat untuk buat loan dengan bank nie, cumanya pendapat aku pastinya agen tu dah bagi info sikit pasal hartanah yang aku nak beli dan rasanya pegawai bank nie mesti la dah buat semakan awal pasal value rumah tu.

Dalam masa yang sama aku pun ader walk-in dengan CIMB (cawangan yang lain dari yang agen recommend) dan RHB Bank untuk buat semakan berkenaan rumah yang aku nak beli. Kedua-dua juga memberi pandangan yang positif untuk aku dapatkan pinjaman bank. 

Jadinya, aku telah memohon pinjaman perumahan dengan 3 buah bank iaitu CIMB, Alliance Bank dan RHB Bank. Dokumen yang perlu dalam memohon pinjaman adalah seperti :

1. Salinan Kad Pengenalan

2. Penyata gaji untuk 3 bulan

3. Penyata bank yang terkini

4. Penyata KWSP

5. Booking form

6. Title rumah yang nak dibeli

Dalam masa yang aku juga telah menyemak Laporan CCRIS yang boleh diperolehi secara walk-in di Bank Negara Malaysia. Dalam laporan CCRIS akan menyatakan semua maklumat kredit kita dengan bank perdagangan yang kita ade hutang termasuk kad kredit. Ada baiknya juga sebelum kita mohon pinjaman bank, kita dapat penyata CCRIS nie. Kebaikannya kita akan tahu, jika ada mana-mana bank yang pemalas, yang kata kita masih ader hutang dengan depa, tapi sebenarnya kita dah settlekan semua. Rekod CCRIS akan menjejaskan keputusan bank untuk meluluskan pinjaman anda. Ada juga yang suruh ambil penyata dari CTOS, tapi aku takde pengalaman. Tapi aku nasihatkan pada yang banyak berhutang elok juga semak dengan CTOS.

Hasil dari permohonan aku dengan 3 bank tu, terdapat sedikit perbezaan dari segi cara kerja setiap pegawai bank yang mana; Alliance Bank - Rate yang ditawarkan -2.4 jika sekali dengan MRTA, -2.3 jika tanpa MRTA. Ader juga isu outstanding yang aku kena settlekan sebelum dia luluskan loan

RHB Bank - Rate yang ditawarkan -2.45. Lebih menarik, tapi ambik masa sikit untuk luluskan loan, maybe sebab pegawainya tunggu dokumen lengkap baru nak settle application tu.

CIMB Bank - Rate yang ditawarkan-2.0. Agak rendah, lambat pulak tu. Alliance Bank dan RHB dah luluskan loan,baru depa nak semak kedudukan kewangan aku, jawapannya aku turn down je la permohonan dengan CIMB Bank nie.

Sebenarnya sebelum bank ni luluskan pinjaman aku agak risau gak, sebab takut pinjaman tak lulus. Kalau pinjaman tak lulus, maknanya booking aku sebanyak 2% akan burn camtu je.

Sudahnya, loan dari alliance bank dan RHB Bank dua-dua lulus. Aku ambik loan dengan alliance sebab dia yang pertama bagi tau loan aku approved. Lega la, bagi aku dalam proses loan nie, kita kena tau berapa kemampuan kita untuk buat bayaran bulanan. Kemampuan kewangan ini bagi aku sangat penting supaya kita tidak terlebih komitmen, takut nanti jadi hutang tertunggak. Banyak masalah lain akan timbul nanti. 

Banyak juga perkara yang aku perolehi semasa proses pinjaman bank; seperti :1. pastikan hutang lama anda telah direkodkan selesai

2. pastikan dokumen pendapatan anda lengkap

3. tetapkan kemampuan kewangan bulanan anda

4. mohon pinjaman dengan beberapa bank sebagai back-up.

Sebenarnya untuk urusan pinjaman bank, perlu dijalankan serentak dengan urusan penyediaan Sale and Purchase Agreement (SPA) dengan lawyer. Tapi anda dinasihatkan tunggu dapat kelulusan pinjaman bank baru tandatangan SPA.