Resumen Calificación Inicial Cuarta Emisión de Obligaciones … FINAL... · Definición de...
44
febrero 2020 Mariana Ávila Gerente de Análisis [email protected] Hernán López Gerente General [email protected] Calificación Instrumento Calificación Tendencia Acción de Calificación Metodología Cuarta Emisión de Obligaciones AAA Inicial Calificación de Obligaciones Definición de categoría Corresponde a los valores cuyos emisores y garantes tienen excelente capacidad de pago del capital e intereses, en los términos y plazos pactados, la cual se estima no se vería afectada ante posibles cambios en el emisor y su garante, en el sector al que pertenece y a la economía en general. El signo más (+) indicará que la calificación podrá subir hacia su inmediato superior, mientras que el signo menos (-) advertirá descenso en la categoría inmediata inferior. Las categorías de calificación para los valores representativos de deuda están definidas de acuerdo con lo establecido en la normativa ecuatoriana. Fundamentos de Calificación Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. en comité No. 54- 2020, llevado a cabo en la ciudad de Quito D.M. el día 13 de febrero de 2020; con base en los estados financieros auditados de los periodos 2016, 2017 y 2018, con sus respectivas notas, estados financieros internos, proyecciones financieras, estructuración de la emisión y otra información relevante con fecha diciembre 2019, califica en Categoría AAA, a la Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL (Aprobada por a Junta General Extraordinaria de Accionistas el 13 de enero de 2020 por un monto hasta USD 12.000.000). La calificación se sustenta en el crecimiento y desarrollo del Emisor que le han permitido posicionarse en su segmento, evidenciando una tendencia creciente en los últimos años, su apropiado manejo financiero, además de la adecuada estructuración de la Emisión en análisis. Al respecto: ▪ El sector comercial afrontó un crecimiento sostenido durante la última década, impulsado por el aumento de la inversión y el consumo privado, que presenta oportunidades de desarrollo dadas las nuevas tecnologías y canales de comercialización. En este sentido, la eliminación de las salvaguardas y los incrementos en aranceles anunciados, lo que presentó un horizonte acotado permitiendo suponer que si la liquidez del sistema en su conjunto se mantiene en niveles aceptables el sector comercial podría mantener el crecimiento de los últimos meses y debería mejorar en un futuro mediano. ▪ La compañía mediante su relación accionarial se alinea a un plan estratégico corporativo, mantiene integración operativa y financiera con el Consorcio Nobis, además del respaldo de un vínculo reputacional por el uso de una marca de reconocimiento. ▪ En lo que respecta a su posición financiera, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL ha presentado un manejo adecuado de su cartera y de su endeudamiento; han optimizado su estructura operativa, generando una eficiencia en sus resultados durante el periodo analizado. La empresa mantuvo un nivel de endeudamiento con costo bajo, mantuvo una cobertura adecuada del EBITDA sobre el gasto financiero y las deudas con costo en el corto y largo plazo. ▪ La Emisión bajo estudio está adecuadamente instrumentada, cumple con todos los requerimientos formales en su estructuración, adicionalmente cuenta con un límite de endeudamiento consistente en mantener la relación pasivos afectos al pago de intereses de hasta 2,5 veces el patrimonio. ▪ Los flujos proyectados son más que suficientes como para permitir a la empresa cumplir con todas las obligaciones derivadas de esta Emisión y con los demás requerimientos propios de su operación normal. ▪ Es opinión de Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. que INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL mantiene una excelente capacidad de pago en los términos y plazos pactados, la cual no se estima se vería afectada ante posibles cambios en el sector al que pertenece y a la economía en general. Resumen Calificación Inicial Cuarta Emisión de Obligaciones (Estados Financieros diciembre 2019) INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL
Transcript of Resumen Calificación Inicial Cuarta Emisión de Obligaciones … FINAL... · Definición de...
febrero 2020
Mariana Ávila
Gerente de Análisis
Hernán López
Gerente General
Calificación
Instrumento Calificación Tendencia Acción de Calificación Metodología
Cuarta Emisión de Obligaciones AAA Inicial Calificación de Obligaciones
Definición de categoría
Corresponde a los valores cuyos emisores y garantes tienen
excelente capacidad de pago del capital e intereses, en los
términos y plazos pactados, la cual se estima no se vería
afectada ante posibles cambios en el emisor y su garante, en el
sector al que pertenece y a la economía en general.
El signo más (+) indicará que la calificación podrá subir hacia su
inmediato superior, mientras que el signo menos (-) advertirá
descenso en la categoría inmediata inferior.
Las categorías de calificación para los valores representativos de
deuda están definidas de acuerdo con lo establecido en la
normativa ecuatoriana.
Fundamentos de Calificación
Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. en comité No. 54-
2020, llevado a cabo en la ciudad de Quito D.M. el día 13 de
febrero de 2020; con base en los estados financieros auditados
de los periodos 2016, 2017 y 2018, con sus respectivas notas,
estados financieros internos, proyecciones financieras,
estructuración de la emisión y otra información relevante con
fecha diciembre 2019, califica en Categoría AAA, a la Cuarta
Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL
(Aprobada por a Junta General Extraordinaria de Accionistas el
13 de enero de 2020 por un monto hasta USD 12.000.000).
La calificación se sustenta en el crecimiento y desarrollo del
Emisor que le han permitido posicionarse en su segmento,
evidenciando una tendencia creciente en los últimos años, su
apropiado manejo financiero, además de la adecuada
estructuración de la Emisión en análisis. Al respecto:
▪ El sector comercial afrontó un crecimiento sostenido durante la última década, impulsado por el aumento de la inversión y el consumo privado, que presenta oportunidades de desarrollo dadas las nuevas tecnologías y canales de comercialización. En este sentido, la eliminación de las salvaguardas y los incrementos en aranceles anunciados, lo que presentó un horizonte acotado permitiendo suponer que si la liquidez del sistema en su conjunto se mantiene en niveles aceptables el sector comercial podría mantener el crecimiento de los últimos meses y debería mejorar en un futuro mediano.
▪ La compañía mediante su relación accionarial se alinea a un plan estratégico corporativo, mantiene integración
operativa y financiera con el Consorcio Nobis, además del respaldo de un vínculo reputacional por el uso de una marca de reconocimiento.
▪ En lo que respecta a su posición financiera, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL ha presentado un manejo adecuado de su cartera y de su endeudamiento; han optimizado su estructura operativa, generando una eficiencia en sus resultados durante el periodo analizado. La empresa mantuvo un nivel de endeudamiento con costo bajo, mantuvo una cobertura adecuada del EBITDA sobre el gasto financiero y las deudas con costo en el corto y largo plazo.
▪ La Emisión bajo estudio está adecuadamente instrumentada, cumple con todos los requerimientos formales en su estructuración, adicionalmente cuenta con un límite de endeudamiento consistente en mantener la relación pasivos afectos al pago de intereses de hasta 2,5 veces el patrimonio.
▪ Los flujos proyectados son más que suficientes como para permitir a la empresa cumplir con todas las obligaciones derivadas de esta Emisión y con los demás requerimientos propios de su operación normal.
▪ Es opinión de Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. que INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL mantiene una excelente capacidad de pago en los términos y plazos pactados, la cual no se estima se vería afectada ante posibles cambios en el sector al que pertenece y a la economía en general.
Resumen Calificación Inicial Cuarta Emisión de Obligaciones (Estados Financieros diciembre 2019)
INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL
bnbnmb
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 2
Objetivo del Informe y Metodología
El objetivo del presente informe es entregar la calificación de la
Cuarta Emisión de Obligaciones de INMOBILIARIA DEL SOL S.A.
MOBILSOL, como empresa dedicada a actividades inmobiliarias.,
a través de un análisis detallado tanto cuantitativo como
cualitativo de la solvencia, procesos y calidad de cada uno de los
elementos que forman parte del entorno de la compañía en sí
misma y del instrumento analizado.
Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. a partir de la
información proporcionada, procedió a aplicar su metodología de
calificación que contempla dimensiones cualitativas y
cuantitativas que hacen referencia a diferentes aspectos dentro
de la calificación. La opinión de Global Ratings Calificadora de
Riesgos S.A. respecto a éstas, ha sido fruto de un análisis realizado
mediante un set de parámetros que cubren: sector y posición que
ocupa la empresa, administración de la empresa, características
financieras de la empresa y garantías y resguardos que respaldan
la emisión.
Conforme el Artículo 3, Sección I, Capítulo II, Título XVI, Libro II de
la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de
Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación
Monetaria y Financiera, la calificación de un instrumento o de un
emisor no implica recomendación para comprar, vender o
mantener un valor; ni una garantía de pago del mismo, ni la
estabilidad de su precio sino una evaluación sobre el riesgo
involucrado en éste. Es por lo tanto evidente que la ponderación
máxima en todos los aspectos que se analicen tiene que ver con
la solvencia del emisor para cumplir oportunamente con el pago
de capital, de intereses y demás compromisos adquiridos por la
empresa de acuerdo con los términos y condiciones del Prospecto
de Oferta Pública, de la respectiva Escritura Pública de Emisión y
de más documentos habilitantes. Los demás aspectos tales como
sector y posición de la empresa calificada en la industria,
administración, situación financiera y el cumplimiento de
garantías y resguardos se ponderan de acuerdo con la
importancia relativa que ellas tengan al momento de poder
cumplir con la cancelación efectiva de las obligaciones.
De acuerdo con el Artículo 5, Sección I, Capítulo II, Título XVI, Libro
II de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de
Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación
Monetaria y Financiera, la calificación de riesgos de la Emisión en
análisis deberá ser revisada semestralmente hasta la remisión de
los valores emitidos. En casos de excepción, la calificación de
riesgo podrá hacerse en períodos menores a seis meses, ante la
presencia de hechos relevantes o cambios significativos que
afecten la situación del emisor.
Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. guarda estricta reserva
de aquellos antecedentes proporcionados por la empresa y que
ésta expresamente haya indicado como confidenciales. Por otra
parte, Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. no se hace
responsable por la veracidad de la información proporcionada
por la empresa.
La información que se suministra está sujeta, como toda obra
humana, a errores u omisiones que impiden una garantía
absoluta respecto de la integridad de la información.
La información que sustenta el presente informe es:
▪ Entorno macroeconómico del Ecuador.
▪ Situación del sector y del mercado en el que se desenvuelve
el Emisor.
▪ Información cualitativa proporcionada por el Emisor.
▪ Estructura del Emisor. (perfil de la empresa, estructura
administrativa, proceso operativo, líneas de productos,
etc.).
▪ Prospecto de Oferta Pública de la Emisión.
▪ Escritura Pública de la Emisión.
▪ Estados Financieros Auditados 2016 - 2018, con sus
respectivas notas.
▪ Estados Financieros no auditados con corte de máximo dos
meses anteriores al mes elaboración del informe y los
correspondientes al año anterior al mismo mes que se
analiza.
▪ Detalle de activos y pasivos corrientes del último semestre.
▪ Depreciación y amortización anual del periodo 2016 - 2018.
▪ Depreciación y amortización hasta el mes al que se realiza el
análisis.
▪ Declaración Juramentada de los activos que respaldan la
Emisión con corte a la fecha del mes con el que se realiza el
análisis.
▪ Acta de Junta General de Accionistas donde se aprobó la
Emisión.
▪ Proyecciones Financieras.
▪ Reseñas de la compañía.
▪ Otros documentos que la compañía consideró relevantes.
Con base a la información antes descrita, Global Ratings
Calificadora de Riesgos S.A. analiza lo descrito en el Artículo 10,
Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de la Codificación de
Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros
Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y
Financiera:
▪ El cumplimiento oportuno del pago de capital e intereses y
demás compromisos, de acuerdo con los términos y
condiciones de la Emisión, así como de los demás activos y
contingentes.
▪ Las provisiones de recursos para cumplir, en forma
oportuna y suficiente, con las obligaciones derivadas de la
emisión.
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 3
▪ La posición relativa de la garantía frente a otras obligaciones
del emisor o del garante, en el caso de quiebra o liquidación
de éstos.
▪ La capacidad de generar flujos dentro de las proyecciones
del emisor y las condiciones del mercado.
▪ Comportamiento de los órganos administrativos del emisor,
calificación de su personal, sistemas de administración y
planificación.
▪ Conformación accionaria y presencia bursátil.
▪ Consideraciones de riesgos previsibles en el futuro, tales
como máxima pérdida posible en escenarios económicos y
legales desfavorables.
▪ Consideraciones de riesgo cuando los activos que
respaldan la emisión incluyan cuentas por cobrar a
empresas vinculadas.
▪ Consideraciones sobre los riesgos previsibles de los activos
que respaldan la emisión y su capacidad para ser
liquidados.
Emisor
▪ La compañía fue constituida mediante escritura pública
otorgada el 07 de octubre de 1993 en el Cantón Guayaquil,
e inscrita en el Registro Mercantil el 24 de noviembre de
1993 bajo el nombre de Sinaquat S.A. El 24 de noviembre de
1995 se realizó el cambio de denominación social en la cual
queda determinada para la compañía el nombre
INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL. Tiene por objeto
social dedicarse a la compra, venta, administración,
anticresis, explotación de inmuebles urbanos y rurales.
▪ Mall del Sol (INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL) tiene
25 años en el mercado ecuatoriano, no tiene subsidiarias y
es parte del grupo de empresas del Consorcio Nobis
ejerciendo la participación en el área inmobiliaria, turística y
comercial dentro de la denominada “Ciudad del Sol”.
▪ INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL se maneja de
acuerdo con las prácticas de Gobierno Corporativo de
CONSORCIO NOBIS S.A., grupo al que pertenece. El
Consorcio Nobis, a través de su Junta Directiva, administra,
supervisa y toma las decisiones de negocio para garantizar
las operaciones de sus empresas, como máximo órgano de
gobierno. Promueve la incursión en nuevos mercados, la
investigación y desarrollo de productos, y el estricto
cumplimiento de normas y principios de gobernabilidad
transparente.
▪ INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL alinea sus
operaciones conforme al código de ética de CONSORCIO
NOBIS S.A., cuya responsabilidad es velar por los intereses
de los accionistas, colaboradores, clientes y proveedores,
promoviendo la transparencia en los mercados en los que
opera.
▪ Mall del Sol (INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL) se encuentra ubicado a tres minutos del aeropuerto internacional de Guayaquil rodeado de las principales vías de circulación. Cuenta con 160.000 metros cuadrados de construcción con una arquitectura moderna y funcional. Alberga a los principales negocios, marcas y franquicias nacionales e internacionales, donde se conjuga el entretenimiento, la moda, el comercio, la tecnología y la gastronomía en más de 300 negocios, constituyéndose así, no solo en un ícono comercial de Guayaquil sino de Ecuador.
▪ El mall cuenta con seis amplios ingresos convenientemente ubicados, brindan un fácil acceso a más de 1.800.000 personas y 260.000 vehículos que visitan mensualmente a Mall del Sol.
▪ Forma parte de Ciudad del Sol, un importante proyecto comercial, empresarial y turístico que incluye además hoteles, edificios de oficinas, clínica, torres apartamentos-suites, centros de entretenimiento, restaurantes, entre otros. Cuenta con una ocupación del 100% y su atención gira alrededor de sus locales anclas como: Sukasa, Juguetón, Bebemundo y Etafashion, las tiendas más grandes por departamentos; Megamaxi, el supermercado más grande del país; Cinemark, la cadena de cines más exitosa; su patio de comidas con una amplia variedad gastronómica y uno de los más importantes del país.
▪ Actualmente cuenta con dos torres de locales comerciales, oficinas, salones de eventos y nuevos parqueos, contribuyendo a la innovación del centro comercial.
▪ Los ingresos de la compañía provienen de 5 líneas de negocio. Hasta diciembre 2019 los ingresos se componen principalmente por la línea de concesiones mensuales con el 64,73%, alícuotas de mantenimiento con el 15,07%, concesiones iniciales con el 10,21%, concesión de espacios publicitarios con el 5,69% y otras (principalmente alquiler salón eventos y parqueadero express) con el 4,30%.
▪ El crecimiento marginal de las ventas en el periodo (2016- 2017) provino especialmente de mayores ingresos percibidos por concepto de concesiones mensuales (+USD 988 mil) y otros ingresos (+USD 88 mil), compensado parcialmente por una disminución en concesión de espacios publicitarios (-USD 886 mil).
▪ La tendencia creciente presentada se acentuó para 2018, reflejó un crecimiento del 0,89%, producto de mayores ingresos por concesiones mensuales (+USD 492 mil) y en las alícuotas de mantenimiento (+USD 152 mil), compensado con una disminución en concesión de espacios publicitarios (-USD 181 mil) y otros ingresos (-USD 242 mil).
▪ La tendencia presentada se acentuó para diciembre 2019.
Una comparación entre los ingresos reflejó un incremento
del 0,25%, efecto de mayores ingresos percibidos por
concepto de concesiones mensuales (+USD 476 mil) y a
otros ingresos (+USD 308 mil), integrado por la línea de
parqueos express, puesta en marcha desde octubre 2018.
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 4
Por su parte existió una disminución en el valor de las
alícuotas de mantenimiento (-USD 492 mil) y en el valor de
concesión de espacios publicitarios (-USD 261 mil).
▪ Los gastos generales y administrativos presentaron una
tendencia decreciente durante el periodo analizado tanto
en términos monetarios, como en términos porcentuales,
pasando de representar un 58,12% en 2016 a un 53,23% en
2017 y finalmente 52% para 2018, la disminución vino dada
por menores gastos por concepto de remuneraciones y
beneficios sociales, menores gastos incurridos en
guardianía, limpieza y mantenimiento y a menores gastos
por depreciación. La consecuencia lógica de esta relación
fue el potenciamiento de la utilidad operativa la que pasó de
USD 8,57 millones en 2016 a USD 10,04 millones en 2018
(+17,14%).
▪ Una comparación de los resultados hasta diciembre de 2019
demostró que la estructura operativa de la compañía
mantuvo el comportamiento histórico disminuyendo tanto
en términos monetarios, como porcentuales; maximizando
la utilidad operativa (+4,51% frente a 2018).
▪ La cobertura del EBITDA sobre el gasto financiero mantuvo
una tendencia creciente fruto del incremento de la
operatividad de la compañía y la disminución del gasto
financiero, de acuerdo con el menor endeudamiento
financiero requerido; en promedio (2017-2018) el EBITDA
cubrió 21,16 veces. Para 2019 se alcanzó una cobertura
holgada, superior a la histórica, se prevé se mantenga.
▪ Fruto de lo anterior se evidenció una utilidad neta creciente
en el periodo 2016- 2018, pasando de USD 5,94 millones
(29,02% del total de las ventas) en 2016 a USD 5,94 millones
(28,66% del total de las ventas) en 2017 y finalmente
utilidad por USD 6,39 millones (30,53% del total de las
ventas) en 2018. Esta tendencia se mantiene para el año en
curso donde los resultados son semejantes a su similar del
año pasado, la utilidad alcanzó los USD 6,44 millones para
2019 (30,72% del total de las ventas).
▪ El aumento en el activo para 2017 y diciembre 2018 se
fundamentó en mayores cuentas por cobrar y durante 2018
a un incremento en las propiedades de inversión (nuevas
inversiones en el mall). Debido a la naturaleza del giro del
negocio, el principal activo de compañías como
INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, requieren altos
montos de inversión en propiedad, planta y equipos (en este
caso específico propiedades de inversión). Para diciembre
2018 la cuenta representó más del 80% del total de los
activos. En 2017 el activo corriente fue el 6,18% del total de
activos, relación que aumentó para 2018 donde se alcanzó
los 8,58% de los activos totales.
▪ El análisis hasta diciembre delata un incremento en el activo
(+5,81% frente a 2018). Este incremento se da en función del
incremento del rubro propiedades de inversión (+USD 7,61
millones con respecto a 2018), compensado parcialmente
por menores cuentas por cobrar comerciales en el corto y
en el largo plazo (-USD 1,31 millones) y menores inversiones
temporales (-USD 2,19 millones). Estas nuevas inversiones
en el mall fueron financiadas por un nuevo préstamo a largo
plazo con Banco Guayaquil S.A.
▪ Los activos están conformados principalmente por
propiedades de inversión (85% del total de activos en 2018
y 89% a diciembre de 2019), cuentas por cobrar comerciales
(5% del total de activos en 2018 y 3% a diciembre 2019) y
propiedad, planta y equipos (2% del total de activos en 2018
y 2% en diciembre 2019).
▪ Las cuentas por cobrar comerciales corresponden
principalmente al valor inicial de concesión (VIC), en
conformidad con las cuotas establecidas contractualmente
a plazos promedio de 12, 24, 36 y 60 meses. Se considera
una cartera sana al concentrarse mayoritariamente en
rangos menores a 90 días vencidos, adicionalmente se contó
con una provisión para incobrables que cubrió
adecuadamente las cuentas más vencidas (provisión por
USD 152 mil en 2018 y 2019).
▪ El activo no corriente se encuentra compuesto
principalmente por el rubro propiedades de inversión,
representó el 87,57% promedio (2016- 2019) del activo
total. Comprende principalmente locales comerciales en el
centro comercial Mall del Sol, los que son entregados en
arrendamiento a terceros. La titularidad legal de estos
activos es propiedad del Fideicomiso Mercantil Fimall, sobre
el que la compañía mantiene derechos fiduciarios.
▪ Durante 2017 la compañía realizó principalmente trabajos
para el arreglo de aceras y cerramientos de la zona de
parqueos por USD 152 mil e instalación de sistema contra
incendio del centro comercial por USD 312 mil. Para 2018
destacaron las adecuaciones en la zona gourmet por USD
778 mil, construcción del sistema vehicular zona parqueos
por USD 352 mil e instalación del sistema contra incendio
del centro comercial fase 2 por USD 295 mil. Para
septiembre 2019 destacó un incremento en el rubro
coherente con la ampliación del mall (Pika y Mr. Joy)
▪ La concentración del pasivo en los últimos 3 años ha sido en
promedio, 29% en los pasivos corrientes y 71% en los
pasivos no corrientes, situación que se mantuvo para
diciembre 2019, donde el 28% de los pasivos son corrientes.
▪ Durante el periodo de estudio (2016 - 2018) los pasivos
pasaron de USD 29,34 millones en el 2016 a USD 25,14
millones en 2018. Los ingresos diferidos representaron el
71,34% del total del pasivo a diciembre de 2018 (USD 17,93
millones), reflejando un incremento del 3,20% respecto del
valor del 2017 (USD 17,38 millones), este rubro
correspondió principalmente a la porción corriente y no
corriente por concepto de Valor Inicial de Concesión (VIC) de
153 (2017 - 128) concesionarios.
▪ El cambio más significativo en 2018 se dio por la
amortización de la Tercera Emisión de Obligaciones (-USD
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 5
1,62 millones) y a la cancelación de las cuentas por pagar
relacionadas corto y largo plazo (--USD 1,5 millones)
fundamentalmente con la relacionada Duncan Business Inc.,
compensado parcialmente por ingresos diferidos corto y
largo plazo (+USD 557 mil) y a nuevos préstamos otorgados
por el Banco de Guayaquil S.A. (+USD 813 mil).
▪ Para diciembre de 2019, la compañía presentó un
incremento de USD 3,98 millones respecto al mismo periodo
del año pasado, siendo sus principales fuentes de
financiamiento los ingresos diferidos (60% del total de
pasivos) y la deuda con costo (21% del total de pasivos), esta
última representa principalmente un nuevo préstamo con
Banco Guayaquil S.A.
▪ La deuda con costo de la compañía a diciembre 2019
presentó un incremento del 166% respecto a diciembre de
2018 (incremento de USD 3,84 millones). De esta manera, la
deuda financiera de corto plazo disminuyó de USD 2,01
millones a diciembre del 2018 a USD 1,12 millones a
diciembre 2019. Por su parte, la deuda de largo plazo
incrementó sustancialmente hasta alcanzar los USD 5,04
millones.
▪ El patrimonio mantuvo un comportamiento creciente en el
periodo 2016 - 2018, fruto de los resultados de los ejercicios
2017 y 2018. Históricamente el patrimonio se ha
conformado principalmente por el capital social, reserva
facultativa y reserva de capital.
▪ El patrimonio pasó de financiar el 60% de los activos en 2016
a financiar el 68% de los activos en 2018 y un 65% a
diciembre de 2019.
▪ En lo que respecta al índice de endeudamiento se encontró
en torno a 0,35 reflejando un nivel bajo de deudas,
considerando que la deuda financiera creció hasta
diciembre 2019, llegando a representar el 11,27% del
patrimonio.
Instrumento
▪ Con fecha 13 de enero de 2020, la Junta General
Extraordinaria de Accionistas de INMOBILIARIA DEL SOL S.A.
MOBILSOL aprobó la Cuarta Emisión de Obligaciones de
Largo Plazo por un monto de hasta USD 12.000.000.
CLASE G H Monto USD 6.000.000 USD 6.000.000 Plazo 2.160 días 2.160 días Tasa interés 8,50% 8,50% Pago intereses Trimestral Trimestral
Pago capital Trimestral, con periodo
de gracia de 360 días
La Emisión está respaldada por una garantía general y amparada
por los siguientes resguardos:
GARANTÍAS Y RESGUARDOS Los activos reales sobre los pasivos exigibles deberán permanecer en niveles de mayor o igual a uno (1), entendiéndose como activos reales a aquellos activos que pueden ser liquidados y convertidos en efectivo. No repartir dividendos mientras existan obligaciones en mora. Mantener durante la vigencia de la Emisión, la relación de activos depurados sobre obligaciones en circulación, en una razón mayor o igual a 1,25, según lo establecido en el Artículo 13, Sección I, Capítulo III, Título II, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera.
LÍMITE DE ENDEUDAMIENTO
Mantener una relación de pasivos con instituciones financieras y Mercado de Valores de hasta 2,5 veces el patrimonio de la compañía.
Riesgos previsibles en el futuro
Según el Literal g, Numeral 1, Artículo 10, Sección II, Capítulo II,
Título XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones
Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la
Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera., Global
Ratings Calificadora de Riesgos S.A. identifica como riesgos
previsibles en el futuro, tales como máxima pérdida posible en
escenarios económicos y legales desfavorables, los siguientes:
▪ Riesgo general del entorno económico, que afecta a todo
el entorno, y que se puede materializar cuando, sea cual
fuere el origen del fallo que afecte a la economía, el
incumplimiento de las obligaciones por parte de una
entidad participante provoca que otras, a su vez, no
puedan cumplir con las suyas, generando una cadena de
fallos que puede terminar colapsando todo el
funcionamiento del mecanismo, por lo que ante el
incumplimiento de pagos por parte cualquiera de la
empresas se verían afectados los flujos de la compañía. El
riesgo se mitiga por un análisis detallado del portafolio de
clientes y con políticas de cobro definidas.
▪ Promulgación de nuevas medidas impositivas,
incrementos de aranceles, restricciones de importaciones
u otras políticas gubernamentales que son una constante
permanente que genera incertidumbre para el
mantenimiento del sector. De esta forma se incrementan
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 6
los precios de los bienes importados. La compañía
mantiene variedad de líneas de negocio que permite
mitigar este riesgo, se transfieren los costos al cliente
final.
▪ Cambios en la normativa y en el marco legal en el que se
desenvuelve la empresa son inherentes a las operaciones
de cualquier compañía en el Ecuador. En el caso puntual
de la compañía lo anterior representa un riesgo debido a
que esos cambios pueden alterar las condiciones
operativas. Sin embargo, este riesgo se mitiga debido a
que la compañía tiene la mayor parte de sus contratos
suscritos con compañías privadas lo que hace difícil que
existan cambios en las condiciones previamente pactadas.
▪ Salida de uno o más locales ancla del centro comercial, lo
que conllevaría la disminución en la afluencia de clientes,
con la consecuente disminución de ventas para los demás
locales. La empresa mitiga este riesgo a través de
contratos a largo plazo firmados por los locales.
▪ La continuidad de la operación de la compañía puede
verse en riesgo efecto de la pérdida de la información, en
cuyo caso la compañía mitiga este riesgo ya que posee
políticas y procedimientos para la administración de
respaldos de bases de datos, cuyo objetivo es generar back
up por medios magnéticos externos para proteger las
bases de datos y aplicaciones de software contra fallas que
puedan ocurrir y posibilitar la recuperación en el menor
tiempo posible y sin la perdida de la información.
Según el Literal i, Numeral 1, Artículo 10, Sección II, Capítulo II,
Título XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones
Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la
Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera., Global
Ratings Calificadora de Riesgos S.A. identifica como riesgos
previsibles de los activos que respaldan la emisión y su
capacidad para ser liquidados los siguientes:
Se debe indicar que los activos que respaldan la Emisión son
principalmente las Propiedades de Inversión. Los activos que
respaldan la presente Emisión pueden ser liquidados por su
naturaleza y de acuerdo con las condiciones del mercado.
▪ Afectaciones causadas por factores como catástrofes
naturales, robos e incendios en los cuales los activos se
pueden ver afectados, total o parcialmente, lo que
generaría pérdidas económicas a la compañía. El riesgo se
mitiga con una póliza de seguros que mantienen sobre los
activos.
Al darse cumplimiento a lo establecido en el Literal h, Numeral 1, Artículo 10, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera, que contempla las consideraciones de riesgo cuando los activos que respaldan la emisión incluyan cuentas por cobrar a empresas vinculadas:
Se debe indicar que dentro de las cuentas por cobrar que
mantiene INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL se registran
cuentas por cobrar compañías relacionadas por USD 11,51 mil,
por lo que los riesgos asociados podrían ser:
▪ Las cuentas por cobrar compañías relacionadas no
presentan participación representativa sobre el total de
los activos que respaldan la Emisión y sobre los activos
totales. Por lo que su efecto sobre el respaldo de la
Emisión de Obligaciones es poco representativo, si alguna
de las compañías relacionadas llegara a incumplir con sus
obligaciones ya sea por motivos internos de las empresas
o por motivos exógenos atribuibles a escenarios
económicos adversos, no existiría un impacto en los flujos
de la empresa. La compañía mantiene adecuadamente
documentadas estas obligaciones y un estrecho
seguimiento sobre los flujos de las empresas relacionadas.
El resumen precedente es un extracto del informe de la Cuarta
Emisión de Obligaciones de INMOBILIARIA DEL SOL S.A.
MOBILSOL, realizado con base a la información entregada por la
empresa y de la información pública disponible.
Atentamente,
Ing. Hernán Enrique López Aguirre PhD(c)
Gerente General
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 7
Instrumento Calificación Tendencia Acción de Calificación Metodología
Cuarta Emisión de Obligaciones AAA Inicial Calificación de Obligaciones
Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. en comité No. 54-2020,
llevado a cabo en la ciudad de Quito D.M. el día 13 de febrero de
2020; con base en los estados financieros auditados de los
periodos 2016, 2017 y 2018, con sus respectivas notas, estados
financieros internos, proyecciones financieras, estructuración de
la emisión y otra información relevante con fecha diciembre 2019,
califica en Categoría AAA, a la Cuarta Emisión de Obligaciones
INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL (Aprobada por a Junta
General Extraordinaria de Accionistas el 13 de enero de 2020 por
un monto hasta USD 12.000.000).
Entorno Macroeconómico
ENTORNO MUNDIAL
Las expectativas económicas globales se revisaron a la baja en
octubre de 2019, con una estimación de ralentización en el
crecimiento del 70% de la economía mundial. De acuerdo con el
informe de Perspectivas Económicas Mundiales del Fondo
Monetario Internacional1, después de un crecimiento sostenido
durante 2017 y el primer semestre de 2018, la actividad económica
mundial se ralentizó a partir del segundo semestre de 2018. La
economía mundial en 2018 creció a un ritmo de 3,6%, el cual se
reducirá a 2,9% en 2019, previsión 0,1% inferior a la de octubre de
2019, debido a una disminución en la producción y demanda
industrial, a las tensiones comerciales y políticas a nivel
internacional y a disturbios sociales en economías emergentes y en
desarrollo. Se espera una posterior recuperación en 2020, para
alcanzar una tasa de 3,3%2, ritmo que se espera se mantenga en el
mediano plazo. El Banco Mundial revisó sus proyecciones a la baja
en su informe de Prospectos Económicos Mundiales, pronosticando
un crecimiento mundial de 2,6% en 2019 y de 2,8% entre 2020 y
20213, reflejando los deterioros en el comercio internacional y la
inversión durante el primer semestre de 2019, y las perspectivas
favorables en los mercados financieros emergentes en el mediano
plazo.
Al cierre de 2019, se espera que las políticas de estímulo en China,
las mejoras en los mercados financieros internacionales, el
debilitamiento de resistencias al crecimiento de la zona euro, y la
estabilización en las condiciones de las economías emergentes
impulsen la economía mundial al alza. Se pronostica una
ralentización del crecimiento mundial en los próximos años, como
1 Fondo Monetario Internacional. (2018, octubre). World Economic Outlook: Challenges to Steady Growth. Washington D.C. 2 Fondo Monetario Internacional (2020, enero). World Economic Outlook: Tentative Stabilization, Sluggish Recovery?. Washington D.C.
consecuencia de una moderación en la inversión y el comercio
internacional, y de presiones en los mercados financieros en
economías emergentes. No obstante, para enero 2020 se
evidenciaron perspectivas favorables con respecto a la estabilidad
en la política monetaria y menores tensiones comerciales, lo cual
puede estimular el consumo privado y reforzar la actividad industrial
y comercial2. Se estima un crecimiento disparejo entre países, en
respuesta a la volatilidad en los precios de los commodities,
tensiones comerciales, presiones de mercado sobre ciertas
monedas e incertidumbre geopolítica internacional.
Gráfico 1: PIB Real – Variación anual porcentual. Fuente: World Economic Outlook (oct. 2018) - Fondo Monetario Internacional
Elaboración: Global Ratings
Las economías avanzadas (principalmente la Zona Euro, EE. UU.,
Japón, Suiza, Suecia, Noruega y Australia), cerraron el año 2018 con
un crecimiento estimado de 2,20%, el cual se estabilizó durante el
3 Banco Mundial. (2019, junio). Global Economic Prospects: Heightened Tensions, Subdued Investment. Washington D.C.
-5%
0%
5%
10%
1997 2002 2007 2012 2017 2022
Mundo Economías Avanzadas Economías Emergentes
Informe Calificación Inicial Cuarta Emisión de Obligaciones (Estados Financieros diciembre 2019)
INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL
bnbnmb
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 8
primer semestre de 20192. El Banco Mundial prevé una ralentización
en el crecimiento de estas economías a 1,5% para los próximos años,
para alcanzar niveles previos a la crisis financiera de 2008. Se espera
que los impulsos de los estímulos fiscales en Estados Unidos se
debiliten. Por su parte, el FMI estima un crecimiento de 1,9% en
2019 y proyecta un crecimiento de 1,6% entre 2020 y 2021 para
estas economías. Las economías europeas registraron un
crecimiento más fuerte en el primer semestre de 2019, en
comparación con el mismo periodo de 2018. Se espera un
crecimiento más bajo para los próximos años, dada la normalización
en su política monetaria, la volatilidad de los precios de la energía y
los combustibles y el debilitamiento de las exportaciones, lo cual
disparó las expectativas de inflación y desincentivó el consumo
privado. Se revisaron a la baja las proyecciones de crecimiento de
Estados Unidos para 2020, en función de la neutralización de la
política fiscal y la flexibilización de las condiciones financieras2.
Sin embargo, de acuerdo con el FMI, existe un debilitamiento en la
inflación generalizada a nivel mundial2, en línea con la disminución
de los precios de la energía y el crecimiento económico moderado.
En muchas de las economías avanzadas, la inflación se mantiene por
debajo de los objetivos de los Bancos Centrales, lo cual ocasiona el
incremento en los tipos de interés, y por ende en los costos de
endeudamiento de las economías emergentes (principalmente
China, Tailandia, India, América Latina, Turquía y África
Subsahariana). Al cierre de 2018, estas economías alcanzaron un
crecimiento estimado de 4,2%, cifra inferior a las proyecciones
previas debido a caídas en actividad y a presiones financieras en
países con déficits fiscales elevados.
La actividad económica en los países importadores de commodities
se ha desacelerado durante el último año, debido a la moderación
de la demanda exterior y a restricciones en el incremento de su
capacidad productiva. Por su parte, se pronostica un debilitamiento
en el crecimiento de países exportadores de commodities, quienes
han mantenido una actividad menor a la esperada2, debido a un bajo
nivel de inversión. Los precios de la energía a nivel mundial afrontan
un declive sostenido a partir de octubre de 2018, como
consecuencia de la caída en los precios del petróleo. Por su parte,
los precios de los metales incrementaron a partir del segundo
semestre de 2018, debido a presiones de demanda.
Gráfico 2: Crecimiento Económico en Países Exportadores Fuente: Global Economic Prospects, junio 2018 – Banco Mundial
Elaboración: Global Ratings
4 Fondo Monetario Internacional. (2019, abril). World Economic Outlook: Growth Slowdown, Precarious Recovery. Washington D.C.
En los mercados emergentes y economías en desarrollo, el crecimiento estará limitado por un monto de inversión moderado y políticas desfavorables3. En 40% de las economías emergentes y en desarrollo presentarán una desaceleración en su crecimiento para 20193, alcanzando una tasa de crecimiento estimada de 3,9% para 2019. Se espera que el crecimiento económico promedio alcance un 4,4% en 2021 y un 4,6% en 20212, y que se estabilice en torno al 5% en el mediano plazo, con diferencias significativas entre países y continentes. En general, el crecimiento en estas economías estará determinado por las variaciones en la actividad asiática, los altos niveles de endeudamiento y las condiciones financieras ajustadas4.
La tasa de producción industrial a nivel mundial afrontó una desaceleración a partir de 2018, reflejando menor gasto de las firmas y hogares en bienes de capital y de consumo. En respuesta, el crecimiento del comercio internacional durante los dos próximos años será moderado, a pesar del incremento en la demanda mundial interna, debido a las recientes políticas comerciales que generaron tensión entre los países avanzados y las economías emergentes4.
Gráfico 3: Crecimiento porcentual de indicadores de actividad económica.
Fuente: Fondo Monetario Internacional; Elaboración: Global Ratings
Las tarifas comerciales que se introdujeron durante 2018 afectaron a alrededor del 2,5% del comercio internacional, y el Banco Mundial estima que, si todas las tarifas y aranceles bajo consideración se implementaran, podrían disminuir el nivel de comercio internacional en alrededor de un 5,0%, afectando así a distintas cadenas de valor internacionales y deteriorando la disposición de las firmas para invertir y exportar. Por su parte, Estados Unidos incrementó la imposición de tarifas arancelarias a ciertas importaciones provenientes de China, medida que tuvo como represalia la imposición de aranceles a un conjunto de importaciones provenientes de Estados Unidos por parte de China. Esto generó una amenaza para las cadenas productivas, especialmente en el sector de tecnología2. De igual manera, habrá una desaceleración global en el crecimiento de la inversión privada, relacionado con las presiones y disrupciones en los mercados financieros internacionales y las crecientes tasas de interés. La inversión y demanda de bienes de consumo duraderos disminuyeron en las economías avanzadas y emergentes, debido a que las firmas y hogares se resisten al gasto de largo plazo, lo cual debilitó el comercio internacional y causó una disminución de 0,5% durante el primer semestre de 2019.
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019
Exportadores deCommodities
Exportadores deEnergía
Exportadores deMetales
ExportadoresAgrícolas
-4%
2%
7%
ene
abr
jul
oct
ene
abr
jul
oct
ene
abr
jul
oct
ene
abr
jul
oct
ene
abr
jul
2015 2016 2017 2018 2019
Producción industrial Volumen de comercioÍndice de gestión de compras
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 9
Gráfico 4: Crecimiento del volumen de comercio e inversión Fuente: Global Economic Prospects, junio 2018 – Banco Mundial
Elaboración: Global Ratings
En respuesta a esta tendencia, el monto total de deuda corporativa en las economías emergentes mantuvo una tendencia creciente durante la última década, alcanzó niveles similares a los de la deuda pública y presionó al alza las tasas de interés. Esta tendencia refleja la profundización de los mercados de capitales en las economías en desarrollo, pero impone un riesgo a la estabilidad de los mercados financieros y aumenta la vulnerabilidad del sector privado y bancario ante choques externos. Adicionalmente, el incremento sostenido de la deuda corporativa puede mermar la expansión de la capacidad productiva debido a la proporción significativa de las ganancias destinadas al pago de intereses, lo cual reprimiría el crecimiento económico en dichas economías.
Los mercados financieros internacionales afrontaron una flexibilización durante los primeros meses de 2019. La tendencia mundial está marcada por la reducción de la tasa de fondos federales en Estados Unidos, que se dio en el mes de julio, por primera vez en la última década, como medida preventiva para proteger a la economía estadounidense de la ralentización en el crecimiento de las economías en China y Europa, y de los efectos de la guerra comercial antes descrita. El rendimiento promedio de los Bonos del Tesoro Americano a 10 años para diciembre de 2019 fue de 1,86%, y la tasa al cierre de 2018 fue de 2,70%5. Por su parte, el rendimiento promedio de los Bonos del Gobierno alemán fue de -0,27% durante el mes de diciembre de 20196. Asimismo, debido a políticas en Japón y en ciertas economías europeas, alrededor de USD 13 billones de deuda en circulación se cotizan a tasas negativas en los mercados internacionales.
Por su parte, la tasa de interés en las economías emergentes regresó a los niveles de octubre de 2018, tras sufrir una presión al alza en el último trimestre, en respuesta a las presiones inflacionarias y de tipo de cambio ocasionadas principalmente por la apreciación del dólar durante 2018. Según el Fondo Monetario Internacional, algunos bancos centrales en economías emergentes recortaron las tasas de interés entre abril y octubre de 2019. De acuerdo con el Banco
Mundial, los precios en el mercado bursátil internacional disminuyeron durante el último trimestre de 2018, lo cual refleja el deterioro en las percepciones de mercado acerca de la actividad global y las tendencias comerciales. Sectores como telecomunicaciones, servicios públicos e industria impulsaron los índices al alza, mientras que los retrocesos de los sectores petróleo y gas, tecnología y servicios al consumidor llevaron a los mercados a la baja. Según el FMI, los flujos de capital hacia las economías emergentes disminuyeron durante el último año, reflejando el alza en la percepción de riesgo. Para diciembre de 2019, los principales índices bursátiles alcanzaron los siguientes valores promedio:
ÍNDICE VALOR CAMBIO MENSUAL (%) CAMBIO ANUAL (%) DJIA 28.167,01 1,33% 18,32%
S&P 500 3.176,75 2,31% 23,74% NASDAQ 8.778,59 3,06% 28,83%
NYSE 13.714,16 2,09% 17,98% IBEX 35 9.484,20 1,80% 8,42% Tabla 1: Cotizaciones de los principales índices del mercado bursátil
Fuente: Yahoo Finance; Elaboración: Global Ratings
La nómina estadounidense incrementó en 145.000 posiciones
laborales durante el mes de diciembre de 2019, mientras que la tasa
de desempleo en E.E.U.U se mantuvo en 3,5%.7 La desaceleración
en el crecimiento de la fuerza laboral y la estabilidad del desempleo
sugieren que la economía estadounidense está alcanzando el pleno
empleo. El fortalecimiento de la fuerza laboral, junto con las
políticas monetarias internacionales, suponen una presión positiva
para el dólar durante los próximos meses. No obstante, expectativas
de disminución en la tasa de interés en Estados Unidos, así como las
crecientes tensiones internacionales pueden generar una
devaluación para la moneda.
CO
LOM
BIA
PER
Ú
CH
ILE
REI
NO
UN
IDO
U.E
.
CH
INA
RU
SIA
JAP
ÓN
Peso Nuevo Sol Peso Libra Euro Yuan Rublo Yen
dic-18 3.249,92 3,37 693,10 0,79 0,87 6,88 69,47 110,35
ene-19 3.162,56 3,35 667,24 0,76 0,87 6,72 65,48 108,96
feb-19 3.069,37 3,30 650,58 0,75 0,88 6,68 65,76 111,05
mar-19 3.175,61 3,32 683,20 0,77 0,89 6,74 64,95 110,59
abr-19 3.250,98 3,31 679,35 0,77 0,89 6,73 64,46 111,68
may-19 3.362,47 3,36 709,02 0,79 0,90 6,90 65,15 109,58
jun-19 3.195,91 3,29 679,76 0,79 0,88 6,88 63,07 107,75
jul-19 3.300,33 3,29 700,62 0,82 0,90 6,88 63,60 108,66
ago-19 3.454,23 3,39 719,58 0,82 0,90 7,14 66,53 106,49
sep-19 3.469,81 3,39 726,48 0,81 0,91 7,12 64,56 107,96
oct-19 3.387,53 3,34 739,15 0,78 0,90 7,05 64,02 108,87
nov-19 3.514,94 3,40 808,73 0,77 0,91 7,03 64,32 109,39
dic-19 3.285,15 3,31 749,57 0,75 0,89 6,96 62,00 108,61
Tabla 2: Cotizaciones del Dólar estadounidense en el mercado internacional Fuente: Banco Central Ecuador; Elaboración: Global Ratings
5 Departamento del Tesoro de Estados Unidos. Daily Treasury Yield Curve Rates. https://www.treasury.gov/resource-center/data-chart-center/interest-rates/Pages/TextView.aspx?data=yieldYear&year=2019
6 Germany 10-year Bond Yield Historic Data. https://www.investing.com/rates-bonds/germany-10-year-bond-yield-historical-data 7Bureau of Labor Statistics. Current Employment Statistics. https://www.bls.gov/ces/
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018* 2019* 2020*
Comercio Inversión
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 10
ENTORNO REGIONAL
De acuerdo con el informe de Global Economic Prospects del Banco
Mundial, el crecimiento mundial en los próximos dos años estará
impulsado por la región de Asia del Sur, seguido de Asia del Este y
Pacífico, al ser regiones con un mayor número de importadores de
commodities3.
Gráfico 5: Tasa de crecimiento económico, por región.
Fuente: Global Economic Prospects, junio 2019 – Banco Mundial Elaboración: Global Ratings
En Asia del Este y Pacífico, el crecimiento económico se
desacelerará entre 2019 y 2021, principalmente por el enfriamiento
de la manufactura y las exportaciones en China dadas las crecientes
restricciones comerciales. Adicionalmente, la región se caracterizará
por la existencia de economías altamente apalancadas y con
necesidades de financiamiento crecientes.
La región de Europa y Asia Central afrontará una ralentización en su
crecimiento, pasando de 3,10% en 2018 a 1,6% en 2019, debido
principalmente a la actividad moderada en Turquía y en las
economías de Europa Central. La actividad económica en esta región
se caracterizará por el ajuste en las condiciones financieras de
economías con amplios déficits externos3.
En el Medio Oriente y África del Norte, se espera un crecimiento
tenue en la región, debido a la debilitación en la actividad del sector
petrolero y las sanciones impuestas por E.E.U.U. en países de la
región. Los países importadores de petróleo de la región afrontan un
escenario frágil, pero se beneficiarán de reformas políticas y
administrativas en la región. Las tensiones y conflictos geopolíticos
y la volatilidad en los precios del petróleo representan una amenaza
para la región3.
El crecimiento económico en Asia del Sur estará impulsado por el
fortalecimiento de la demanda interna en India, conforme se
evidencien los efectos de reformas estructurales como la
recapitalización bancaria. No obstante, se espera un incremento en
la deuda externa y en los déficits de cuenta corriente de la región,
así como una erosión de las reservas internacionales,
incrementando la vulnerabilidad externa3.
Se espera una recuperación en las tasas de crecimiento de la región
de África Sub-Sahariana en los próximos dos años, pasará de 2,70%
en 2018 a 2,9% en 2019, impulsada por una menor incertidumbre
política y una mejora en la inversión privada en la región3.
La región de América Latina y el Caribe alcanzó un crecimiento de
1,6% en 2018, inferior a las proyecciones, debido a la crisis
monetaria y a la sequía en el sector agrícola en Argentina, a los paros
de trabajadores en Brasil y a las condiciones económicas en
Venezuela. La economía Latinoamericana también se vio afectada
por la caída en los precios de los commodities, mientras que el
incremento en los precios del petróleo impulsó el crecimiento en los
países exportadores de crudo durante 2018, a pesar de la caída en
los precios a finales del año. El debilitamiento en la economía de
América Latina se extendió durante el primer trimestre de 2019.
El Fondo Monetario Internacional disminuyó su estimación de
crecimiento para la economía de América Latina y el Caribe a 0,1%
durante 20192, debido a una desaceleración en las economías más
grandes de la región, que incluyen a México y Brasil, y a las tensiones
políticas a nivel regional. Se proyectó un crecimiento de 1,6% en
2020 y de 2,3% en 2021, cifras inferiores a los pronósticos de
octubre 2019, en función de las condiciones de inversión en México
y los disturbios sociales en Chile. Por su parte, el Banco Mundial
espera una recuperación económica en la región durante los
próximos años, alcanzando una tasa estimada de crecimiento de
1,70% en 2019, 2,50% en 2020 y 2,70% en 2021, que se mantendrá
por debajo del crecimiento mundial. De acuerdo con este último
organismo, las condiciones en las economías más grandes de la
región son desiguales. Los indicadores de actividad en Brasil se
mantienen lentos, la actividad en Chile y México se ralentiza, y la
economía argentina continúa en proceso de contracción. Por el
contrario, la economía colombiana presenta señales de expansión
continua3. Estas perspectivas de crecimiento pueden verse
afectadas por los ajustes de los mercados financieros, la ruptura en
la negociación de tratados comerciales, el proteccionismo impuesto
por Estados Unidos y las consecuencias de fenómenos climáticos y
naturales. No obstante, durante el primer semestre de 2019 las
exportaciones de la región incrementaron a pesar del declive en el
comercio mundial.
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
20
172
018
20
192
020
20
212
017
20
182
019
20
202
021
20
172
018
20
192
020
20
212
017
20
182
019
20
202
021
20
172
018
20
192
020
20
212
017
20
182
019
20
202
021
Asia del Estey Pacífico
Europa yAsia Central
AméricaLatina y el
Caribe
MedioOriente yÁfrica del
Norte
Asia del Sur África Sub-Sahariana
Promedio 1990-2018
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 11
Gráfico 6: Crecimiento Económico
Fuente: Global Economic Prospects (junio 2019) – Banco Mundial;
Elaboración: Global Ratings
Los países exportadores de materia prima y commodities de la
región, principalmente Brasil, Chile y Argentina, afrontaron un
incremento significativo en la producción industrial durante la
primera mitad de 2018, medido por los volúmenes de ventas. Sin
embargo, el incremento en la volatilidad de mercado deterioró la
actividad industrial en el segundo trimestre de 2018. La actividad de
manufactura se desaceleró durante el primer semestre de 20193. De
igual manera, los países exportadores de servicios, ubicados
principalmente en Centroamérica y el Caribe, se vieron beneficiados
por el fortalecimiento de la demanda externa, alcanzando niveles de
turismo récord para la región. La actividad en el sector de servicios
presentó un crecimiento significativo durante el último año3. En
cuanto a los países importadores de commodities, como México, se
pronostica un crecimiento moderado del consumo privado dado el
estancamiento en los volúmenes de ventas.
Gráfico 7: Crecimiento del PIB Real en América Latina y el Caribe. Fuente: Global Economic Prospects, junio 2019 – Banco Mundial
Elaboración: Global Ratings
El consumo privado es el principal motor del crecimiento de la
economía de América Latina, e incrementó a un ritmo aproximado
de 1,3% en 2018. Su fortalecimiento durante los últimos años ha
sido consecuencia de reducciones en las tasas de interés y, con
excepción de Argentina y Venezuela, de la estabilidad en las tasas de
inflación.
Gráfico 8: Crecimiento porcentual del consumo en América Latina y el Caribe
Fuente: Global Economic Prospects (junio 2019) – Banco Mundial;
Elaboración: Global Ratings
Esto ha reactivado la inversión privada en la región, que, sin
embargo, fue inferior a la esperada al cierre de 2018. La inversión
total en la mayoría de los países de la región se sitúa por debajo de
la media de economías emergentes en Europa, Asia y Medio
Oriente. Esto se explica por la falta de ahorro nacional y de
oportunidades de inversión rentables.
Gráfico 9: Inversión en América Latina y El Caribe
Fuente: Global Economic Prospects (enero 2019) – Banco Mundial;
Elaboración: Global Ratings
Gráfico 10: Tasa de inversión total como porcentaje del PIB, 2017. Fuente: Informe Macroeconómico de América Latina y el Caribe 2018 – BID
Elaboración: Global Ratings
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
América Latina y El Caribe Economías Emergentes Mundo
-10%
-5%
0%
5%
Manufactura Minería Servicios
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Consumo privado Consumo público
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
17%
18%
19%
20%
21%
22%
23%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Ratio Inversión/PIB (Eje izq.) Crecimiento de inversión (Eje der.)
-5% 5% 15% 25% 35% 45%
PanamáSurinam
NicaraguaHaití
BahamasHondurasColombia
EcuadorRep. Dominicana
MéxicoPerúChile
BoliviaCosta RicaParaguay
BeliceJamaica
UruguayBrasilOtros
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 12
La cuenta de capitales de la región ha presentado, históricamente, saldos negativos, impulsados principalmente por inversiones netas negativas, compensados parcialmente por cambios en los montos de reservas. La región de América Latina presenta un déficit de cuenta de capitales superior al del resto de regiones en desarrollo, principalmente debido a montos menores de inversión directa.
Gráfico 11: Inversión extranjera directa neta (miles de millones USD)
Fuente: Fondo Monetario Internacional; Elaboración: Global Ratings
Durante 2018, el crecimiento de las exportaciones de la región fue
inferior al esperado, en respuesta a las tendencias de comercio
mundiales y a la desaceleración en la producción agrícola. Las
perspectivas comerciales de los países de la región de América
Latina y el Caribe son favorables, considerando que sus principales
socios comerciales, Estados Unidos, Europa y China, han visto
revisadas al alza sus previsiones de crecimiento. Asimismo, el
fortalecimiento de la demanda mundial ha impulsado las
exportaciones y contribuido hacia la reducción de los déficits en
cuenta corriente en varios de los países de la región. Durante la
primera mitad de 2019, los términos de comercio en la región se
fortalecieron, con un crecimiento en las exportaciones impulsado
por la imposición de ciertas tarifas bilaterales en Estados Unidos y
China, lo cual benefició a algunos países en la región.
Gráfico 12: Crecimiento de exportaciones e importaciones en América Latina y el Caribe
Fuente: Global Economic Prospects, junio 2019 – Banco Mundial Elaboración: Global Ratings
Debido al fortalecimiento del dólar estadounidense, la mayoría de
los países en la región afrontaron una depreciación de su moneda,
la cual, a su vez, impulsó la inflación al alza. No obstante, las tasas
de inflación, con excepción de las de la economía en Venezuela y
Argentina, se mantuvieron relativamente estables. Se espera que las
decisiones de política monetaria de la región presionen la tasa de
inflación durante los próximos meses. En cuanto al mercado laboral,
la tasa de desempleo ha mantenido una tendencia creciente durante
el último año. Asimismo, el empleo informal constituye una de las
problemáticas más importantes de la región. Se estima que el
tamaño del sector informal en la región es de cerca del 40% del PIB.
Gráfico 13: Inflación y Desempleo en América Latina y el Caribe Fuente: Global Economic Prospects, junio 2018 – Banco Mundial.
Elaboración: Global Ratings
En cuanto a los mercados financieros de la región, los rendimientos
de los bonos soberanos incrementaron durante 2018, al igual que
en el resto de los mercados emergentes a nivel mundial. No
obstante, existió una disminución general en los rendimientos de los
bonos y en los spreads de las permutas de incumplimiento crediticio
(CDS)3 durante los últimos meses. La deuda pública alcanzó niveles
récord en algunos países de la región, dados los déficits fiscales
elevados en los países exportadores de commodities. Durante el
primer semestre de 2019, los índices de los mercados accionarios de
la región alcanzaron valores superiores a los del cierre de 2018,
reflejando una mejora en el clima de inversión3.
-350
-250
-150
-50
50
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Asia - Países en desarrollo Europa - Países en desarrolloAmérica Latina y el Caribe Medio Oriente y Asia CentralÁfrica Subsahariana
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
ene-
14
may
-14
sep
-14
ene-
15
may
-15
sep
-15
ene-
16
may
-16
sep
-16
ene-
17
may
-17
sep
-17
ene-
18
may
-18
sep
-18
ene-
19
Exportaciones Importaciones
0%
2%
4%
6%
8%
10%
20
14Q
1
20
14Q
2
20
14Q
3
20
14Q
4
20
15Q
1
20
15Q
2
20
15Q
3
20
15Q
4
20
16Q
1
20
16Q
2
20
16Q
3
20
16Q
4
20
17Q
1
20
17Q
2
20
17Q
3
20
17Q
4
20
18Q
1
DesempleoInflación Exportadores de CommoditiesInflación importadores de commodities
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 13
ENTORNO ECUATORIANO
La economía ecuatoriana atraviesa un periodo de ralentización. El
Banco Mundial estimó un crecimiento económico de 1,0% para el
año 2018, y revisó a la baja su pronóstico de crecimiento para el país
en 2019, situándolo en 0,0%8. Asimismo, el organismo pronostica un
crecimiento de la economía ecuatoriana inferior al de la región en
los próximos años, con una variación anual de 0,4% en 2020 y 0,8%
en 2021. Este comportamiento será consecuencia de la disminución
en el volumen de ventas y el consumo privado3. El gobierno estimó
un crecimiento de 1,90% en 2019.
Gráfico 14: Crecimiento del PIB real.
Fuente: Banco Mundial; Elaboración: Global Ratings
Según datos del Banco Central del Ecuador, en 2016 el PIB real del
Ecuador totalizó USD 99.937 millones, mientras que en el 2017
alcanzó los USD 104.295 millones. Para 2018, el PIB ecuatoriano
alcanzó los USD 108.398 millones9, lo cual refleja un crecimiento real
de 1,38% durante el último año. Para el tercer trimestre de 2019, el
PIB nacional alcanzó los USD 18.069,88 millones en términos
constantes. Esta cifra supone un incremento real de 0,14% con
respecto al segundo trimestre de 2019 y un decrecimiento de 0,06%
en comparación con el mismo periodo de 2018.
8 World Bank. Global Economic Prospects: Heightened Tensions, Subdued Investment, junio 2019. 9 Banco Central del Ecuador. Boletín No. 107 de Cuentas Nacionales Trimestrales del Ecuador. 10 Banco Central del Ecuador. Serie bruta del Índice de Actividad Económica Coyuntural (IDEAC).
Gráfico 15: PIB Real del Ecuador a precios constantes de 2007 (millones USD) y tasa de variación interanual (%)
Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
Por su parte, el Índice de Actividad Coyuntural (IDEAC), que describe
la variación de la actividad económica a través de la medición de
variables de producción en las distintas industrias, refleja una
estabilidad en la economía durante el último año. Específicamente,
a septiembre de 2019, el IDEAC alcanzó un nivel de 165,5 puntos. El
IDEAC bruto creció en el tercer trimestre de 2019 en 2.8%,
comparado con el trimestre anterior. Este crecimiento se explicaría
por una recuperación de la actividad económica10.
La proforma presupuestaria para el 2019, alcanzó los USD 31.318
millones, cifra que demuestra una disminución de USD 3.534
millones frente al presupuesto aprobado para 2018. La proforma
para el presupuesto de 2019 se elaboró bajo los supuestos de un
crecimiento económico de 1,43%, una inflación anual de 1,07%, un
precio promedio del petróleo de USD 58,29 por barril y una
producción de 206,21 millones de barriles de petróleo11.
Para diciembre de 2019, la deuda pública alcanzó un monto de USD
57.336,52 millones, lo cual representó el 52,54% del PIB. De este
monto, alrededor de USD 41.492,88 millones constituyeron deuda
externa con Organismos Internacionales, Gobiernos, Bancos y
Bonos, mientras que los restantes USD 15.843,64 millones
constituyeron deuda interna por Títulos y Certificados y con
Entidades del Estado como el Instituto Ecuatoriano de Seguridad
Social y el Banco del Estado12.
11 Ministerio de Economía y Finanzas. Pro Forma Presupuestaria 2019. 12 Ministerio de Economía y Finanzas, Subsecretaría de Financiamiento Público. Deuda Pública de 2019 – Nueva Metodología.
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Crecimiento real Proyección
-2%
-1%
-1%
0%
1%
1%
2%
2%
3%
3%
4%
16.800
17.000
17.200
17.400
17.600
17.800
18.000
18.200
20
16.I
I
20
16.I
II
20
16.I
V
20
17.I
20
17.I
I
20
17.I
II
20
17.I
V
20
18. I
20
18. I
I
20
18.I
II
20
18.I
V
20
19.I
20
19.I
I
20
19.I
II
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 14
Gráfico 16: Deuda Pública (millones USD) y Relación Deuda/PIB (Eje der.). Fuente: Ministerio de Finanzas del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
Por su parte, la inversión extranjera en el tercer trimestre de 2019
se recortó en un 51% respecto al mismo período en el 2018,
alcanzando un monto de 127,9 millones, lo que representa el 0,47%
del PIB. Se debe tomar en cuenta que la inversión extranjera directa
en el Ecuador durante 2018 se convirtió en la cifra más alta
registrada históricamente en el país.
Gráfico 17: Evolución Inversión Extranjera Directa (millones USD) y porcentaje
de participación en el PIB.
Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
Durante el tercer trimestre de 2019, la mayor cantidad de Inversión
Extranjera Directa provino de países del Resto de América (no se
incluye Estados Unidos) y de Europa, entre los cuales se encuentran
principalmente Holanda, España, Canadá, Alemania, Francia, Chile,
Suecia, Italia, Argentina, entre otros. La inversión proveniente de
estos países se redujo significativamente en comparación con el
tercer trimestre de 2018. De Europa ingresaron USD 44,12 millones
y de América USD 66,74 millones Existió una desinversión por parte
de países asiáticos por USD 0,62 millones durante el tercer trimestre
de 2019.
13 Servicio de Rentas Internas del Ecuador. Estadísticas de Recaudación del Periodo Diciembre 2019.
Gráfico 18: Origen de IED (millones USD).
Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
Entre enero y diciembre de 2019, la recaudación tributaria acumulada alcanzó los USD 14.268,53 millones, cifra que superó a la de 2018 en 2,81%, sin considerar valores extraordinarios y remisiones tributarias. Durante el mes de diciembre, el monto de recaudación disminuyó en 4,35% en comparación con noviembre de 2019, y en 48,36% en comparación con diciembre de 2018, considerando que en diciembre 2018 se registraron ingresos por contribuciones solidarias por un monto de USD 9,17 millones. El impuesto con mayor contribución a la recaudación fiscal es el Impuesto al Valor Agregado, que representa 46,85% de la recaudación total de 2019. Durante diciembre de 2019, la recaudación del Impuesto al Valor Agregado fue de USD 527,67 millones, lo cual constituye un decrecimiento de 14,07% frente a diciembre de 2018, y un incremento de 0,60% en la recaudación del mes de diciembre frente a la del mes de noviembre de 2019. Adicionalmente, el Impuesto a la Renta recaudado durante diciembre de 2019 fue de USD 274,55 millones, lo cual representa el 33,43% de la recaudación fiscal13. Este monto es 73,75% inferior a la recaudación de Impuesto a la Renta de diciembre de 2018.
Gráfico 19: Recaudación Fiscal (millones USD) Fuente: Servicio de Rentas Internas del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
Adicional a los ingresos tributarios, los ingresos petroleros
constituyen la principal fuente de ingresos para el Ecuador, al ser el
quinto mayor productor sudamericano de crudo. Sin embargo, su
producción en los mercados internacionales es marginal, por lo cual
50%
50%
51%
51%
52%
52%
53%
53%
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
Deuda Interna Deuda Externa Deuda /PIB
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0
100
200
300
400
500
600
700
20
16.I
20
16.I
I
20
16.I
II
20
16.I
V
20
17.I
20
17.I
II
20
17.I
II
20
17.I
V
20
18.I
20
18.I
II
20
18.I
II
20
18.I
V
20
19.I
20
19.I
II
20
19.I
II
IED % PIB
-200
20406080
100120140
2017.III 2018.III 2019.III
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
Recaudación Total 2017 Recaudación Total 2018Recaudación Total 2019
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 15
no tiene mayor influencia sobre los precios y, por lo tanto, sus
ingresos por la venta de este commodity están determinados por el
precio internacional del petróleo. Para noviembre de 2019, el precio
promedio mensual del barril de petróleo (WTI) fue de USD 57,25,
cifra 6,06% superior a la del mes de octubre de 201914, lo que sugiere
un incremento en los ingresos disponibles para el Estado.
Esta condición se refleja en el riesgo país, que mide la probabilidad
de incumplimiento de las obligaciones extranjeras. Según cifras del
Banco Central, el Riesgo País del Ecuador, medido a través del Índice
Bursátil de Economías Emergentes (EMBI), presentó una tendencia
decreciente durante el primer semestre de 2019, fruto de una mejor
percepción de los inversionistas sobre el Plan Económico del
Ecuador y una mayor apertura hacia el exterior. No obstante, para
noviembre de 2019 el riesgo país alcanzó los 1.418 puntos14 por las
dificultades del gobierno en sacar adelante una reforma tributaria.
Para el 11 de diciembre este indicador se ubicó en los 959 puntos.
Este incremento en el riesgo país, respecto a los primeros trimestres
del 2019, se explica por la baja del precio del petróleo, la reducción
de metas de extracción de crudo hasta 2021, la lenta aplicación del
Programa Económico acordado con el Fondo Monetario
Internacional, el fortalecimiento del dólar que afecta a las
exportaciones ecuatorianas, la volatilidad en los mercados locales y
la coyuntura política que afectó al país durante ese mes. La
tendencia creciente en el riesgo país implica menores
oportunidades de inversión rentable para el país, así como mayores
costos de financiamiento en los mercados internacionales. La subida
en el riesgo país podría incidir de manera negativa en el nivel de
empleo y en el crecimiento de la producción. Cabe destacar que, con
fecha 21 de agosto 2019, Fitch Ratings mejoró la perspectiva de
Ecuador de negativa a estable; la firma del acuerdo con el FMI ayudó
a mitigar los riesgos de financiamiento soberano a corto plazo. Sin
embargo, el incumplimiento de emisor en moneda extranjera (IDR)
se mantuvo en B (-) por posibles riesgos financieros que podrían
reaparecer, políticas o “shocks” económicos.15
Gráfico 20: Riesgo País (eje izq.) y Precio del Barril de Petróleo (USD) (eje der.) Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
14 Banco Central del Ecuador. Información Estadística Mensual No. 2014 – Diciembre 2019. 15 https://www.fitchratings.com/site/pr/10086917 16 Instituto Nacional de Estadística y Censos. (2019, diciembre). Índice de Precios al Productor de Disponibilidad Nacional – Diciembre 2019 17 Instituto Nacional de Estadística y Censos. (2019, diciembre). Índice de Precios al Consumidor – Diciembre 2019.
Durante 2018, los precios generales en el país se mantuvieron
estables, con una inflación acumulada a diciembre de 2018 de
0,27%, la cual constituye, con excepción del mismo periodo de 2017,
el menor porcentaje desde 2005. La inflación mensual para
diciembre de 2019 fue de -0,01%, mientras que la inflación con
respecto al mismo mes de 2018 fue de -0,07%, En diciembre de
2019, el índice de precios al productor fue de 105,21, lo que implica
una inflación mensual de 0,01% comparado con el mes anterior que
fue de -0,7016. El incremento mensual en los precios para diciembre
de 2019 fue impulsado por los precios de los recreación y cultura, el
transporte y la salud17.
La estabilidad de precios, a su vez, permitió mantener una
estabilidad relativa en el mercado laboral, que reacciona de manera
inversa a los cambios en el índice de precios. El porcentaje de la
población en el desempleo para diciembre de 2019 fue de 3,8%, cifra
inferior a la reportada en el mismo periodo de 2018. De acuerdo con
el Instituto Ecuatoriano de Estadística y Censo, no se registraron
variaciones significativas en el desempleo de las principales
ciudades del país entre diciembre 2018 y diciembre 201918. Entre
diciembre de 2018 y febrero de 2019, alrededor de 11.820 personas
fueron desvinculadas en el sector público19. El Gobierno pretende
vincular a 5 millones de desempleados y subempleados a través de
políticas que generen plazas de empleo y dinamicen el mercado
laboral. Este tipo de políticas suelen ser aplicadas de forma lenta a
la economía de modo que no se deben esperar cambios radicales en
el corto plazo.
Gráfico 21: Tasa de Inflación Anual (eje izq.) y Tasa de Desempleo (eje der.) Fuente: Banco Central del Ecuador e Instituto Nacional de Estadística y Censos
Elaboración: Global Ratings
En cuanto a la distribución del empleo, según los datos del Instituto
Nacional de Estadística y Censos, la mayor proporción de la
población goza de un empleo adecuado. Para diciembre de 2019, la
tasa de empleo adecuado alcanzó un nivel de 38,80% de la población
nacional, mientras que la tasa de subempleo para diciembre de 2019
fue de 17,80%. El comportamiento de los índices de empleabilidad
concuerda con las tendencias regionales de informalidad.
18 Instituto Nacional de Estadística y Censos. Encuesta Nacional de Empleo, Desempleo y Subempleo – Diciembre 2019. 19 Bolsa de Valores de Guayaquil. http://noticiasbvg.com/unas-11-820-personas-han-sido-desvinculadas-desde-diciembre-segun-el-ministro-de-trabajo/
-40
10
60
110
160
- 200 400 600 800
1.000 1.200 1.400
oct
-17
dic
-17
feb
-18
abr-
18
jun
-18
ago
-18
oct
-18
dic
-18
feb
-19
abr-
19
jun
-19
ago
-19
oct
-19
dic
-19
Riesgo país (al cierre de mes)
Riesgo país (promedio mensual)
Precio del barril de petróleo WTI (USD)
0%
2%
4%
6%
-2%
-1%
0%
1%
Inflación anual Desempleo
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 16
Gráfico 22: Evolución de Indicadores de Empleo Nacionales Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Censos, Elaboración: Global Ratings
En cuanto al sector externo, durante 2018 la balanza comercial
registró un déficit de USD -514,50 millones, con exportaciones por
USD 21.606 millones e importaciones por USD 22.121 millones20. Las
exportaciones petroleras representaron el 40,74% de las
exportaciones, mientras que las exportaciones no petroleras
representaron el 59,26% del total de exportaciones. Para diciembre
de 2018, la balanza petrolera mantuvo un saldo positivo de USD
4.444 millones. Por el contrario, la balanza comercial no petrolera
presentó un déficit de USD -4.959 millones, con exportaciones por
USD 12.804 millones e importaciones por USD 17.763 millones21. El
saldo negativo en la balanza comercial no petrolera fue
consecuencia de la elevada importación de materias primas y bienes
de capital utilizados como insumos productivos, así como la
importación de bienes de consumo.
Entre enero y noviembre de 2019, la balanza comercial registró un
saldo de USD 341,7 millones, con exportaciones por USD 20.312,2
millones e importaciones por USD 19.970,5 millones22. Del total de
exportaciones, el 39,16% fueron exportaciones petroleras, mientras
que el 80,1% de las importaciones fueron de carácter no petrolera.
La balanza comercial petrolera hasta noviembre de 2019 presenta
superávit de USD 3.981,0 millones; y por su lado la balanza comercial
no petrolera sostiene un déficit de USD 3.639,3 millones.
20 Banco Central del Ecuador. Evolución de la Balanza Comercial – Enero-Diciembre 2018. 21 Banco Central del Ecuador. Evolución de la Balanza Comercial – Enero-Julio 2019.
Gráfico 23: Balanza comercial petrolera y no petrolera (millones USD) Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
La siguiente tabla resume los principales indicadores de interés
económico publicados por los diferentes organismos de control y
estudios económicos:
MACROECONOMÍA PIB per cápita (2018) USD 6.318,47 Inflación anual (diciembre 2019) -0.07% Inflación mensual (diciembre 2019) -0,01% Salario básico unificado USD 394 Canasta familiar básica (diciembre 2019) USD 715,08 Tasa de subempleo (diciembre 2019) 17,8% Tasa de desempleo (diciembre 2019) 3,8% Precio crudo WTI (noviembre 2019) USD 57,25 Índice de Precios al Productor (diciembre 2019) 105,21 Riesgo país (promedio diciembre 2019) 946 puntos Deuda pública como porcentaje del PIB (octubre 2019) 37,4% Tasa de interés activa (diciembre 2019) 8,78% Tasa de interés pasiva (diciembre 2019) 6,17% Deuda pública total, millones USD (noviembre 2019) 56.782,99
*Última fecha de información disponible
Tabla 3: Principales indicadores económicos del Ecuador Fuente: BCE, INEC, Ministerio de Finanzas; Elaboración: Global Ratings
Para noviembre de 2019, el sistema financiero nacional totalizó un
monto de captaciones a plazo igual a USD 30.737,05 millones. Este
monto es similar al de octubre de 2019, y constituye un incremento
de 11,27% con respecto a noviembre de 2018, lo cual refleja la
recuperación de la confianza de los inversionistas y de los cuenta
ahorristas. Los depósitos a plazo fijo constituyeron el 57,30% de las
captaciones a plazo, seguidas de los depósitos de ahorro, cuya
participación en el total de captaciones a plazo fue de 36,46%.
Asimismo, los bancos privados obtuvieron el 64,13% de las
captaciones a plazo, seguido de las cooperativas, que obtuvieron el
30,53% de las mismas. Por su parte, los depósitos a la vista en
noviembre de 2019 cayeron en 0,64% con respecto a noviembre de
2018, de USD 12.114 millones a USD 12.036 millones. Los bancos
privados captaron el 72,88% de los depósitos a la vista, mientras que
el Banco Central captó el 26,11% de los mismos14.
22 Banco Central del Ecuador. Evolución de la Balanza Comerial – Enero-Noviembre 2019.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
dic
-10
dic
-11
dic
-12
dic
-13
dic
-14
dic
-15
dic
-16
jun
-17
sep
-17
dic
-17
jun
-18
sep
-18
dic
-18
mar
-19
jun
-19
sep
-19
dic
-19
Empleo Adecuado/Pleno Subempleo
Otro empleo no pleno Empleo no remunerado
7.955,0
3.973,9 3.981,02
12.357,2
15.996,6
-3.639,34-5.000
0
5.000
10.000
15.000
20.000
Exportaciones Importaciones Balanza Comercial
Petrolera No petrolera
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 17
Gráfico 24: Evolución de las Captaciones del Sistema Financiero Ecuatoriano
(millones USD) Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
La oferta monetaria (M1) se entiende como la cantidad de dinero a
disposición inmediata de los agentes para realizar transacciones y es
la suma de las especies monetarias en circulación y los depósitos en
cuenta corriente. Para noviembre de 2019, la oferta monetaria fue
de USD 25.364 millones, monto que representa un incremento de
3,35% con respecto a noviembre de 2018. Por su parte, la liquidez
total del sistema financiero incluye la oferta monetaria (M1) y el
cuasidinero. Para noviembre de 2019, la liquidez total del sistema
financiero alcanzó los USD 56.101 millones, monto que representa
un incremento de 7,54% con respecto al mismo periodo del año
anterior.
Gráfico 25: Oferta Monetaria (M1) y Liquidez Total (M2).
Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
Para noviembre de 2019, el volumen de colocación de crédito
particular del sistema financiero alcanzó los USD 44.192 millones23,
lo cual constituye un incremento de 10,98% con respecto a
23 Banco Central del Ecuador. Información Estadística Mensual No. 2014 – Diciembre 2019.
noviembre de 2018. Este incremento representa la creciente
necesidad de financiamiento del sector privado para actividades
destinadas al consumo y a la inversión durante el último año. La
cartera por vencer del sistema financiero ecuatoriano representa el
93,30% del total de colocaciones, mientras que la cartera vencida
representa el 3,89%.
Gráfico 26: Evolución de las colocaciones del sistema financiero ecuatoriano (millones USD)
Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
La tasa de interés activa referencial incrementó de 8,65% en
septiembre de 2019 a 8,78% en diciembre de 2019. Por su parte, la
tasa de interés pasiva referencial incrementó de 6,05% en
noviembre de 2019 a 6,17% en diciembre de 201914. Los techos a las
tasas de interés en el país impactaron en el microcrédito, por lo cual
el Gobierno revisará estas regulaciones durante el segundo
semestre del año24.
Gráfico 27: Evolución de tasas de interés referenciales Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
Las reservas internacionales en el Banco Central del Ecuador
alcanzaron un total de USD 3.397 millones en diciembre de 20191414,
monto que representa un incremento de 26,92% con respecto a
diciembre de 2018, y de 6,87% frente a noviembre de 2019. Ecuador
acordó con el FMI terminar el año 2019 con un monto de reservas
internacionales de USD 4.999 millones. El monto de reservas
internacionales actual supone el incumplimiento de la meta
establecida.
Por su parte, las reservas bancarias en el Banco Central del Ecuador
para diciembre de 2019 fueron de USD 4.377 millones14, cifra
24 Bolsa de Valores de Guayaquil. (2019, junio). Techos a tasas de interés impactaron en microcrédito en el Ecuador. http://noticiasbvg.com/techos-a-tasas-de-interes-impactaron-en-microcredito-en-el-ecuador/
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
Depósitos de ahorro Depósitos a plazo fijo Depósitos restringidos
Otros depósitos Depósitos a la vista
0,0
10.000,0
20.000,0
30.000,0
40.000,0
50.000,0
60.000,0
2018.II 2018.III 2018.IV 2019.I 2019.II 2019.III
Especies Monetarias en Circulación Moneda Fraccionaria
Dinero Electrónico Depósitos a la vista
Cuasidinero
M2
M1
31.000,0
33.000,0
35.000,0
37.000,0
39.000,0
41.000,0
43.000,0
45.000,0
no
v-1
8
dic
-18
ene-
19
feb
-19
mar
-19
abr-
19
may
-19
jun
-19
jul-
19
ago
-19
sep
-19
oct
-19
no
v-1
9
Cartera por vencer Cartera vencida
Títulos valores (repos) Otros activos
3%
5%
7%
9%
11%
Tasa Activa Tasa Pasiva
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 18
inferior al monto de reservas bancarias en el BCE de diciembre de
2018 en 9,92%, y 2,58% superior al mes de noviembre de 2019. Esta
situación evidencia un menor riesgo de liquidez en el sistema
financiero, y un mayor respaldo ante las reservas de los bancos
privados en el Banco Central, pues las reservas internacionales
presentaron, después de varios meses, un comportamiento al alza y
un monto superior a las reservas bancarias, que se encuentran
cubiertas en un 77,60%.
Gráfico 28: Reservas Internacionales y Reservas Bancarias en el BCE (millones USD)
Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
En cuanto al mercado bursátil, a diciembre de 2019, existieron 324
emisores, sin incluir fideicomisos o titularizaciones, de los cuales 83
fueron pymes, 208 fueron empresas grandes y 33 pertenecieron al
sector financiero25. Los emisores se concentraron en actividades
comerciales, industriales, de servicios, agrícolas, financieras y de
construcción. Los montos negociados en el mercado bursátil
nacional estuvieron compuestos por un 99,26% de instrumentos de
renta fija y un 0,74% de instrumentos de renta variable. El 91% de
las negociaciones corresponde al mercado primario y el 9% al
mercado secundario. En este mes de análisis, se registró un monto
total negociado a nivel nacional de USD 1.557,59 millones26.
Con lo antes expuesto se da cumplimiento a lo establecido en el
Numeral 1, Artículo 11, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de
la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores
y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria
y Financiera, es opinión de Global Ratings Calificadora de Riesgos
S.A., que el entorno mundial, regional y del Ecuador presentan
tendencias de crecimiento conservadoras de acuerdo a las
estimaciones realizadas y publicadas por el Fondo Monetario
Internacional, Banco Mundial, CEPAL y Banco Central del Ecuador,
puntualmente la economía ecuatoriana cumple con las expectativas
de un crecimiento moderado para el presente año e ingresos
suficientes para cubrir las obligaciones.
Sector Comercial
El sector comercial constituye uno de los principales dinamizadores
de la economía, y las tendencias del sector a nivel mundial presentan
perspectivas favorables para el comercio local. El desarrollo del
sector comercial ha estado marcado por los avances tecnológicos,
que han simplificado las operaciones de negocio y modificado la
interacción con los consumidores. Sin embargo, la tecnología no ha
podido reemplazar a los mecanismos de comercio tradicionales, que
influyen en la lealtad del consumidor y la participación de mercado,
lo cual genera oportunidades diversas para el sector.
De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Censos, el
sector comercial comprende la venta al por mayor y al por menor de
todo tipo de productos, y la prestación de servicios accesorios a la
venta de dichos productos27. La venta al por mayor y menor
constituye la etapa final de la distribución de productos
intercambiados o mercancías, y, por lo tanto, mantiene una relación
directa con el proceso productivo a nivel de todas las industrias.
A partir de la dolarización en el Ecuador, el sector comercial
mantuvo un crecimiento sostenido y alcanzó una tasa de variación
anual promedio de 3,43% entre 2001 y 2008. Para el año 2008, el
aumento de la inversión y el consumo privado impulsaron al sector
comercial a obtener un crecimiento máximo de 10,76%. Durante la
última década, el sector comercial creció a una tasa promedio de
3,18%. Tras mantener un crecimiento ininterrumpido entre 2010 y
25 Bolsa de Valores de Quito. INFORME BURSÁTIL MENSUAL SOBRE LAS NEGOCIACIONES A NIVEL NACIONAL – diciembre 2019. 26 Bolsa de Valores de Quito. Pulso Bursátil Mensual - diciembre 2019
2014, para 2015 el comercio se contrajo en 0,71%, principalmente
debido a la imposición de las salvaguardas y a la estrecha relación
del sector con los productos importados. La retracción del comercio
se extendió hasta 2016, año en que se evidenció una caída de 3,97%
en el PIB del sector28.
Gráfico 29: Crecimiento anual del PIB real.
Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings.
Para 2017, el sector alcanzó un Producto Interno Bruto nominal de
USD 9.960,09 millones y una tasa de crecimiento real de 5,40%
frente a 2016, señal de dinamización de la economía y recuperación
del consumo privado. Para el 2018, el PIB del sector comercial
27 INEC. Manual de Usuario CIIU – Clasificación Industrial Internacional Uniforme. http://www.ecuadorencifras.gob.ec/documentos/web-inec/Poblacion_y_Demografia/CPV_aplicativos/modulo_cpv/CIIU4.0.pdf 28 Banco Central del Ecuador. (2019, octubre). Cuentas Nacionales Trimestrales del Ecuador – Boletín No. 109, 2000.I – 2019.III.
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
no
v-1
8
dic
-18
ene-
19
feb
-19
mar
-19
abr-
19
may
-19
jun
-19
jul-
19
ago
-19
sep
-19
oct
-19
no
v-1
9
dic
-19
Reservas Internacionales Reservas Bancarias
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
PIB Nacional PIB Comercial
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 19
alcanzó los USD 10.452,48 millones en términos nominales, con un
crecimiento real de 3,14% en comparación con 201730. El
crecimiento del sector comercial durante los últimos dos años fue
superior al de la economía nacional, lo cual resalta el desempeño del
comercio dentro del contexto nacional.
A partir de 2017, el sector comercial mantuvo un crecimiento
trimestral sostenido, que alcanzó un máximo de 1,87% al cierre del
cuarto trimestre de dicho año. Para el cuarto trimestre de 2018, el
PIB comercial del Ecuador alcanzó los USD 2.647,79 millones (USD
1.839,95 millones en términos constantes), lo cual representa una
leve disminución de 0,94% frente al mismo periodo de 2017, y de
0,22% en comparación con el tercer trimestre de 2018. Al tercer
trimestre de 2019, el PIB comercial alcanzó un monto de USD
1820,165 millones en términos constantes, que incremento
levemente con respecto al segundo trimestre de 2019 y que
constituye una disminución de 1,29% con respecto al mismo periodo
de 201828.
Gráfico 30: Evolución trimestral del PIB real (USD millones).
Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings.
Entre 2000 y 2007, el comercio mantuvo una participación de
10,92% dentro del PIB nacional, consolidándose como el tercer
sector con más importancia en la economía del país. Para 2008, el
sector representó el 10,94% de la economía, y, a partir de entonces,
la participación de este sector dentro del PIB nacional se mantuvo
relativamente estable, con una ligera tendencia a la baja. Para 2015,
el comercio representó el 10,21% del PIB nacional, y para 2016 esta
participación se contrajo a 9,93% del PIB. Al cierre de 2017, la
participación del sector comercial dentro del PIB nacional fue de
10,22%. Esto convirtió al comercio en el segundo sector con mayor
participación dentro de la economía nacional en el último año,
después de la industria manufacturera. Al cierre del 2018, el sector
comercial fue el tercer sector más grande, con una participación de
9,64% dentro del PIB nacional. Para el tercer trimestre de 2019, la
participación del sector comercial dentro del PIB nacional fue de
9,36%, antecedido por los sectores de manufactura y construcción,
con participaciones de 12,75% y 10,80%, respectivamente28.
El Producto Interno Bruto (PIB) decreció -0,1% en el tercer trimestre
de 2019 en comparación con similar período de 2018. Respecto al
29 BCE Boletín Enero 2020. https://www.bce.fin.ec/index.php/boletines-de-prensa-archivo/item/1339-la-econom%C3%ADa-ecuatoriana-decreci%C3%B3-01-en-el-tercer-trimestre-de-2019
segundo trimestre de este año, se registra un crecimiento de 0,1%.
El PIB del período que va entre julio y septiembre de 2019 se ubicó
en USD 18.070 millones a precios constantes. En el tercer trimestre
de 2019, el comercio al por mayor y menor disminuyó su actividad
económica en 1,3%. Esta evolución está relacionada con la
desaceleración de la actividad económica de varios sectores, ya que
su estructura es el resultado de la suma de los márgenes
comerciales. Adicionalmente, este sector es afectado por un menor
ritmo de crecimiento en el consumo de los hogares y en las
importaciones de bienes de consumo.29
Gráfico 31: Evolución PIB y participación por sector
Fuente: Banco Central del Ecuador; Elaboración: Global Ratings.
Durante el 2018, las ventas alcanzadas por las empresas
ecuatorianas fueron de USD 151.003 millones, monto que superó en
38% al PIB nacional de 2018, y representó un incremento de 4,1%
en comparación con las ventas de 2017. Las ventas en el país
registraron tres años de crecimiento consecutivo, lo que demuestra
que la economía se encuentra en recuperación. Las ventas del sector
de comercio al por mayor y menor durante 2018 crecieron en 7,6%
en comparación con las de 2017, y alcanzaron los USD 68.020,40
millones. Entre los productos con mayores ventas dentro del sector
comercial se encontraron los enseres domésticos, los alimentos y
bebidas, los automotores, entre otros. No obstante, el volumen de
ventas todavía no iguala al nivel de crecimiento previo al 2014,
cuando la facturación a nivel nacional crecía a una tasa aproximada
de 8%30.
Entre enero y septiembre de 2019, los negocios que comercializan
productos de primera necesidad registraron un aumento en la
facturación del 7,51% frente al mismo periodo de 2018. No
obstante, a pesar de que los negocios que comercializan artículos
electrónicos, electrodomésticos, ropa, zapatos, accesorios y otros
gravados con IVA arrancaron bien el año, a partir de junio
registraron una caída en sus ventas. Entre enero y septiembre de
2019, las ventas de este tipo de negocios se contrajeron en 0,67%
frente al mismo periodo de 2018. Se estima que, durante el mes de
octubre, las ventas a de distintos sectores cayeron en
aproximadamente 36%, producto del paro nacional que restringió el
30 El Universo. (2019, marzo 4). Ventas de las empresas crecieron 4,1% en 2018 en Ecuador. https://www.eluniverso.com/noticias/2019/03/04/nota/7216916/ventas-empresas-crecieron-41-2018
0
5.000
10.000
15.000
20.000
201
4.I
201
4.II
201
4.III
201
4.IV
201
5.I
201
5.II
201
5.III
201
5.IV
201
6.I
201
6.II
201
6.III
201
6.IV
201
7.I
201
7.II
201
7.III
201
7.IV
201
8.I
201
8.II
201
8.III
201
8.IV
201
9.I
201
9.II
201
9.III
PIB Nacional PIB Comercial
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
2016 2017 2018 2016 2017 2018 2016 2017 2018
Manufactura Construcción Comercio
PIB Real Tasa de participación
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 20
comercio a nivel nacional. Se prevé una recuperación en las ventas
del sector comercial durante los últimos meses del año.
Para noviembre de 2019, el Índice de Confianza del Consumidor, que
mide el grado promedio de optimismo del consumidor ecuatoriano,
evidenció un aumento mensual de 0,6 puntos, alcanzando un valor
de 37,631. Esto representa una disminución de 9,39% frente a
noviembre de 2019, lo cual contradice las expectativas de
recuperación para la actividad del comercio en el país, que se
deterioró durante el último trimestre de 2018.
Para monitorear el comportamiento de un determinado sector
productivo, el INEC utiliza el Índice de Nivel de Actividad Registrada,
que indica el desempeño económico‐fiscal mensual de los sectores
y actividades productivas de la economía nacional. Para esto, se
utiliza un indicador estadístico que mide el comportamiento de las
ventas corrientes en un mes determinado, comparado con las
ventas del mismo mes, pero de un período base (Año 2002=100)32.
Para octubre de 2019, el Índice de Nivel de Actividad Registrada del
comercio al por mayor y menor se ubicó en 95,83 puntos, cifra que
se redujo en 12,62% con respecto al mismo periodo del último año,
y con una pequeña reducción 2,15% con respecto a septiembre de
2019. Se debe resaltar que las actividades comerciales son
altamente estacionales, por lo cual se espera mayor dinamismo
durante el último trimestre del año.
Gráfico 32: INA-R del sector Comercio al por mayor y menor
Fuente: INEC; Elaboración: Global Ratings.
En cuanto al mercado laboral, el último año reflejó estabilidad en el
nivel de empleo del sector. El Índice de Puestos de Trabajo, que
mide el número de personal ocupado, empleados y obreros en las
actividades relacionadas con el comercio al por mayor y menor, se
ubicó en 89,01 puntos en septiembre de 201933, cifra similar a la de
agosto de 2019 y a la de septiembre 2018. A pesar de la
implementación de nuevas tecnologías de comercialización, existen
perspectivas de empleo favorables en el sector, reflejadas en la
estabilidad de los puestos de trabajo durante el último año. En un
futuro, los puestos de empleo en el sector comercial demandarán
capacidades relacionadas con la tecnología, el análisis de grandes
bases de datos (big data), la inteligencia artificial y el manejo de
31 Banco Central del Ecuador. (2019, septiembre). Índice de Confianza del Consumidor ICC– No. 111. https://www.bce.fin.ec/index.php/component/k2/item/320-~Adiscretionary%20%7B-%7D%7B%7D%7B%7Dndice-de-confianza-del-consumidor 32Metodología INA-R, marzo 2017, extraído de: http://www.ecuadorencifras.gob.ec/indice-de-nivel-de-la-actividad-registrada/
redes sociales, lo cual se relaciona directamente con el marketing
digital y el comercio electrónico.
Por otro lado, el Índice de Horas de Trabajo, que mide el número de
horas empleadas por el personal en las actividades laborales de
comercio al por mayor y menor, se ubicó en 87,89 en el mes de
septiembre de 201933. Este valor constituye una disminución de
0,35% con respecto al mes de agosto de 2019, y un incremento de
3,45% frente a septiembre de 2018. Por su parte, el Índice de
Remuneraciones, que mide la evolución de las remuneraciones por
hora trabajada percibidas por el personal ocupado en las actividades
de comercio al por mayor y menor, fue de 101,59 en el mes de
septiembre de 201933, cifra que constituye un incremento de 0,04%
frente a agosto de 2019 y una disminución de 3,67% en comparación
con septiembre de 2018.
Gráfico 33: Índice de puestos de trabajo, Índice de horas trabajadas e Índice de
remuneraciones (comercio al por mayor y menor)
Fuente: INEC; Elaboración: Global Ratings
Para diciembre de 2019, el 17,93% de la población empleada del país
se ocupó el sector comercial34. Esto lo consolidó como el segundo
sector con mayor generación de empleo en el país, antecedido
únicamente por el sector de la agricultura, ganadería, caza,
silvicultura y pesca.
SECTOR MAR-19 JUN-19 SEP-19 DIC-19 Agricultura, ganadería, caza, y silvicultura y pesca
30,11% 29,77% 29,68% 29,41%
Comercio 17,52% 18,30% 18,55% 17,93% Manufactura 10,48% 10,26% 9,99% 10,32% Construcción 6,15% 5,80% 5,76% 6,08% Enseñanza y servicios sociales y de salud
6,50% 6,45% 6,60% 6,69%
Otros 29,24% 29,43% 29,42% 29,56% Total 100% 100% 100% 100%
Tabla 4: Porcentaje de empleo por sector Fuente: INEC; Elaboración: Global Ratings
En cuanto al financiamiento del sector, durante el tercer trimestre
de 2019, del total de empresas que operaron en el sector comercial,
el 12% solicitó crédito. El 85% de las empresas dentro del sector
comercial que demandaron crédito durante el segundo semestre, lo
utilizó para capital de trabajo, mientras que el 3% lo utilizó para
33 INEC. (2019, septiembre). Histórico IPT – IH – IR. http://www.ecuadorencifras.gob.ec/historicos-ipt-ih-ir/ 34 INEC. (2019). Encuesta Nacional de Empleo, Desempleo y Subempleo – Diciembre 2018. http://www.ecuadorencifras.gob.ec/empleo-diciembre-2018/
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
0
20
40
60
80
100
120
140
ago
-18
sep
-18
oct
-18
no
v-18
dic
-18
ene-
19
feb
-19
mar
-19
abr-
19
may
-19
jun
-19
jul-
19
ago
-19
sep
-19
oct
-19
INA-R (Eje izq.) Variación mensual (Eje der.)
0
20
40
60
80
100
120
140
ago
-18
sep
-18
oct
-18
no
v-1
8
dic
-18
ene-
19
feb
-19
mar
-19
abr-
19
may
-19
jun
-19
jul-
19
ago
-19
sep
-19
IPT IH IR
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 21
inversión y adquisición de activos, el 5% para reestructuración y
pago de deudas y el 7% para operaciones de comercio exterior. Del
total de empresas dentro del sector comercial, el 15% tuvo
problemas para pagar sus deudas durante el tercer trimestre de
2019. Se espera que, para el cuarto trimestre de 2019, el 24% de las
grandes empresas del sector comercial soliciten un crédito, mientras
que las previsiones sugieren que 18% de las pequeñas y medianas
empresas y 15% de las microempresas dentro de este sector
demandarán créditos durante ese mismo periodo35.
A diciembre de 2018, el volumen de crédito otorgado por
instituciones financieras públicas y privadas a las empresas del
sector comercial alcanzó los USD 8.069,13 millones36. Esto
constituye un incremento de 12,50% con respecto a 2017.
Asimismo, este monto representa el 25,84% del crédito total
colocado entre enero y diciembre de 2018 a nivel nacional. Entre
enero y septiembre de 2019, el crédito colocado en el sector
comercial ascendió a USD 6.438 millones, monto que representa el
79,79% del total colocado en 2018, y supone un incremento de
8,00% con respecto al mismo periodo de 2018. Esta expansión
muestra que el sistema financiero confía en una recuperación en el
sector del comercio. Además, el compromiso del Gobierno de
mantener el esquema de dolarización de la economía también ha
sido un causal para que tanto el BIESS como las instituciones
financieras incrementen sus operaciones con la finalidad de
impulsar al sector.
Gráfico 34: Volumen de crédito colocado (millones USD)
Fuente: Superintendencia de Bancos del Ecuador; Elaboración: Global Ratings
El análisis de las fuerzas competitivas de la industria comercial
refleja que existe un bajo poder de negociación de los proveedores.
Esto se debe a que el sector comercial comprende la venta al por
mayor y menor de todo tipo de productos y servicios, por lo que
existe una gran variedad de oferta a nivel nacional. Por el contrario,
el poder de negociación de los compradores es alto, debido a la
cantidad de empresas dedicadas a la venta de productos, así como
a la disponibilidad de productos sustitutos en el mercado; si el
mercado considera que la relación de precio y calidad de un
producto no es adecuada, puede recurrir a productos de unidades
comerciales competidoras o que oferten productos sustitutos.
35 Banco Central del Ecuador. Reporte Trimestral de Oferta y Demanda de Crédito – Tercer trimestre 2019. https://www.bce.fin.ec/index.php/component/k2/item/324-encuesta-trimestral-de-oferta-y-demanda-de-cr%C3%A9dito
Debido a la variedad de productos y servicios que se comercializan,
resulta complicado establecer de manera generalizada el grado de
amenaza de los sustitutos en el sector. No obstante, es importante
señalar que la elasticidad en el sector es alta; es decir, los
consumidores tienen un alto grado de reacción en cuanto a la
cantidad demandada ante un incremento de los precios. En este
sentido, cuando incrementan los precios de productos de segunda
necesidad, la cantidad demandada de los mismos disminuye, ya que
no son imprescindibles. Cuando incrementan los precios de
productos de primera necesidad que se venden al por mayor y
menor en el mercado nacional, la población recurre a productos
inferiores o a sustitutos que cumplan la misma función, pero
representen un costo más bajo.
En cuanto a la amenaza de nuevos participantes, las barreras de
entrada al sector comercial son bajas, pero dependen del negocio
específico al que se dedique la empresa. Existe un beneficio en
términos de economías de escala; muchas veces las empresas que
se dedican a la venta al por mayor de un producto determinado,
adquiere los productos de sus proveedores en masa, lo cual puede
disminuir los costos en comparación con empresas minoristas que
demandan una cantidad de producto inferior. Sin embargo, el
tamaño del sector permite un fácil acceso a proveedores y canales
de distribución. En general, la inversión inicial no es tan elevada en
comparación con otros sectores de la economía; no obstante,
depende del tipo de producto o servicio que se comercialice.
Con lo antes expuesto se da cumplimiento a lo establecido en el
Numeral 1, Artículo 11, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de
la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores
y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria
y Financiera, es opinión de Global Ratings Calificadora de Riesgos
S.A. que la compañía mantiene una buena participación de mercado,
un buen nivel de ingresos por ventas y los índices del sector indican
estabilidad.
36 Superintendencia de Bancos. Volumen de crédito. http://estadisticas.superbancos.gob.ec/portalestadistico/portalestudios/?page_id=327 - Datos de Enero-Octubre 2019
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
2016 2017 2018 ene-sept 2019
Sector comercial Nacional
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 22
La Compañía
La compañía fue constituida mediante escritura pública otorgada el
07 de octubre de 1993 en el Cantón Guayaquil, e inscrita en el
Registro Mercantil el 24 de noviembre de 1993 bajo el nombre de
Sinaquat S.A. El 24 de noviembre de 1995 se realizó el cambio de
denominación social en la cual queda determinada para la compañía
el nombre INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL. Tiene por objeto
social dedicarse a la compra, venta, administración, anticresis,
explotación de inmuebles urbanos y rurales.
Mall del Sol (INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL) tiene 25 años
en el mercado ecuatoriano, no tiene subsidiarias y es parte del grupo
de empresas del Consorcio Nobis ejerciendo la participación en el
área inmobiliaria, turística y comercial dentro de la denominada
“Ciudad del Sol”.
INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL tiene como misión “trabajar
con eficiencia, ética, creatividad y disciplina para generar riqueza en
forma productiva, capacitando y motivando a sus colaboradores,
con la finalidad de potencializar la Operación Comercial de sus
unidades de concesión, a través del permanente estímulo, seguridad
y confort que sus instalaciones ofrecen a sus visitantes”. Y su visión
es “constituir al centro comercial Mall del Sol como la mejor opción
de compra a nivel local mediante ofertas de bienes y servicios de
alta categoría”.
Actualmente, la compañía tiene la siguiente distribución de
propiedad, tomando en cuenta que son acciones ordinarias y
nominativas de USD 1,00 cada una.
NOMBRE NACIONALIDAD MONTO (USD) PARTICIPACIÓN Beauport S.A. Ecuador 10.212.234,00 71,12%
Ekua Investments S.A. Costa Rica 2.431.106,00 16,93% Inversión y Desarrollo Invede S.A. Ecuador 1.716.075,00 11,95%
Total 14.359.415,00 100,00%
Tabla 5: Estructura accionarial INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL
Fuente: SCVS.; Elaboración: Global Ratings
Beauport S.A., según el portal de la Superintendencia de Compañías,
Valores y Seguros, tiene la siguiente distribución de propiedad:
NOMBRE NACIONALIDAD MONTO (USD) PARTICIPACIÓN Unionar S.A. Uruguay 9.578.931,00 100,00%
Vindelcorp S.A. Ecuador 5,00 0,00% Total 4.367.936,00 100,00%
Tabla 6: Estructura accionarial BEAUPORT S.A.
Fuente: SCVS.; Elaboración: Global Ratings
Unionar S.A. es una empresa de la Corporación Nobis Global, S.L.
A su vez, Ekua Investments S.A., según la Superintendencia de
Compañías, Valores y Seguros, tiene como principal accionista a
María Elena Noboa Pontón.
Por otra parte, Inversión y Desarrollo Invede S.A., mantiene la
siguiente distribución de propiedad:
NOMBRE NACIONALIDAD MONTO (USD) PARTICIPACIÓN Corporación Favorita C.A. Ecuador 9.132.195,00 52,18%
El Rado Holdings LLC Estados Unidos de
América 6.041.697,00 34,52%
Girasol Holdings LLC Estados Unidos de
América 699.996,00 4,00%
Ferri Saa de Wright María Mónica
Ecuador 437.500,00 2,50%
Empresa de Inversión Sagitario Eminsa Corp. S.A.
Costa Rica 350.003,00 2,00%
Tierra Máxima Trust Estados Unidos de
América 350.003,00 2,00%
Pachano Bertero Abelardo Antonio
Ecuador 296.801,00 1,70%
Apolo Tinoco Lastenia María Ecuador 174.999,00 1,00%
Wesf Assets Foundation LLC Estados Unidos de
América 16.805,00 0,10%
Schettini Peñaherrera Laura Ecuador 1,00 0,00% Total 17.500.000,00 100,00%
Tabla 7: Estructura accionarial Inversión y Desarrollo Invede S.A.
Fuente: SCVS.; Elaboración: Global Ratings
En lo que respecta al compromiso de los accionistas, es opinión de Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. que éste es muy alto, situación que se ve demostrada por la fortaleza patrimonial y por el grupo del que son parte.
En cuanto a la referencia de empresas vinculadas, según lo
establecido en el Numeral 3, Artículo 2, Sección I, Capítulo I, Titulo
XVIII del Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias,
Financieras de Valores y Seguros expedidas por la Junta de Política y
Regulación Monetaria y Financiera se detalla las compañías que
presentan vinculación representativa en otras compañías, ya sea por
accionariado o por administración.
La compañía presenta vinculación por accionariado, ya que sus
accionistas presentan participación accionarial en otras compañías
de acuerdo con el siguiente detalle:
EMPRESA VINCULADO ACTIVIDAD SITUACIÓN LEGAL
Codana S.A. Beauport S.A.
Producción, envase, comercialización de
productos derivados de la melaza, de caña de
azúcar.
Activa
Mascardi S.A. Beauport S.A. Actividades de atención
de la salud humana. Activa
Granrio Sociedad Anonima Civil
Beauport S.A.
Compraventa permuta, Explotación,
arrendamiento y desarrollo de propiedades inmobiliarias.
Activa
Carbogas S.A. Beauport S.A. Suministro de
electricidad, gas, vapor y aire acondicionado.
Activa
Promotores Inmobiliarios
PRONOBIS S.A. Beauport S.A.
Compra - venta, alquiler y explotación de bienes
inmuebles propios o arrendados
Activa
Distribuidora de Productos Milagro S.A. DISPRODUCSA
Beauport S.A. Venta al por mayor de
frutas, legumbres y hortalizas.
Activa
Hacienda San Rafael S.A. (H.S.R.)
Beauport S.A. Explotación y
comercialización de productos agrícolas
Activa
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 23
EMPRESA VINCULADO ACTIVIDAD SITUACIÓN LEGAL
Cosmocenter S.A. Beauport S.A.
Compra - venta, alquiler y explotación de bienes
inmuebles propios o arrendados
Activa
Marisabelcorp S.A. Beauport S.A.
Compra - venta, alquiler y explotación de bienes
inmuebles propios o arrendados
Activa
Bamboo Export S.A. BAMPORT
Beauport S.A. Agricultura, ganadería, caza y actividades de
servicios conexas. Activa
Ecoelectric S.A. Beauport S.A. Suministro de
electricidad, gas, vapor y aire acondicionado.
Activa
Corphidro S.A. Beauport S.A.
Generación, transmisión, distribución y
comercialización de energía eléctrica.
Activa
Wulfbi S.A. Beauport S.A. Almacenamiento y
actividades de apoyo al transporte.
Activa
Naracorp S.A. Beauport S.A.
Compra - venta, alquiler y explotación de bienes
inmuebles propios o arrendados
Activa
Anyimp S.A. Beauport S.A.
Actividades de descontaminación y
otros servicios de gestión de desechos.
Activa
Centro de Negocios Ejecutivos ICONCLUB
S.A. Beauport S.A.
Compra - venta, alquiler y explotación de bienes
inmuebles propios o arrendados
Activa
Genviplacorp S.A. Beauport S.A. Promoción de proyectos
de construcción Activa
Pachakay S.A. Beauport S.A. Actividades deportivas,
de esparcimiento y recreativas.
Activa
Compañía Azucarera Valdez SA
Beauport S.A.
Siembra, cultivo y procesamiento industrial
de caña de azucar y productos del agro en
general
Activa
Village Plaza S.A. Viplasa
Inversión y Desarrollo Invede S.A.
Actividades inmobiliarias Activa
Tabla 8: Compañías relacionadas por accionariado Fuente: SCVS; Elaboración: Global Ratings
La compañía mantiene como empresas vinculadas por
administración, ya que sus accionistas son administradores o
representantes legales en las siguientes compañías:
EMPRESA VINCULADO CARGO Meliquina S.A. Consorcio Nobis S.A. RL Compañia azucarera Valdez Consorcio Nobis S.A. RL Compañia azucarera Valdez Consorcio Nobis S.A. SRL Promotores Inmobiliarios PRONOBIS S.A. Consorcio Nobis S.A. RL Negocentro S.A. Consorcio Nobis S.A. RL Solcentro S.A. Consorcio Nobis S.A. SRL Tecnobis S.A. Consorcio Nobis S.A. RL Bamboo Export S.A. Bamport Consorcio Nobis S.A. SRL Ecoelectric S.A. Consorcio Nobis S.A. RL Mornin S.A. Consorcio Nobis S.A. RL Centro De Negocios Ejecutivos Iconclub S.A. Consorcio Nobis S.A. RL Compañia De Negocios Y Propiedades Gran Condor Conprogra Cia.Ltda.
Consorcio Nobis S.A. RL
Ecuarealtor S.A. Consorcio Nobis S.A. SRL Startup Lab S.A. Consorcio Nobis S.A. SRL Industrias Alimenticias La Universal Unisweets S.A. Consorcio Nobis S.A. RL Pachakay S.A. Consorcio Nobis S.A. RL Six Star Hotels Ssh S.A. Consorcio Nobis S.A. RL
Grosnel S.A. Zavala Intriago Bruno
Miguel RL
Triestecorp S.A. Inversión y desarrollo
INVEDE S.A. RL
Tabla 9: Compañías relacionadas por administración Fuente: SCVS; Elaboración: Global Ratings
INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL no posee participación en el capital de otras sociedades.
La empresa dispone de un equipo de personas cuyos principales funcionarios poseen amplia experiencia y competencias adecuadas en relación con sus cargos; además, en algunos casos, el tiempo que llevan trabajando para la empresa ha generado una sinergia de trabajo. Los principales ejecutivos de la compañía son:
NOMBRE CARGO Bruno Zavala Gerente General
César Campodónico Gerente de Operaciones Sofía Naranjo Gerente Comercial y Marketing
Gabriela Mancuello Gerente de Experiencia Felipe Avellán Subgerente de Sistemas Frank Guijarro Gerente Financiero Diana Campo Subgerente de Seguridad
Tabla 10: Principales administradores Fuente: SCVS; Elaboración: Global Ratings
El Gobierno de la Compañía estará a cargo de la Junta General de
Accionistas, constituye su Órgano Supremo. La Administración de la
compañía está a cargo del Presidente, del Gerente General y de los
Gerentes.
La Representación Legal de la compañía estará a cargo del Gerente
General y/o Presidente, quiénes podrán ser o no accionistas de la
compañía, y durarán cinco años en sus funciones. En caso de
ausencia o incapacidad temporal del Gerente General lo
reemplazará el Presidente de la compañía con todas sus
atribuciones.
Son atribuciones de la Junta General designar y remover libremente
al Presidente y Gerente General de la compañía; aprobar las cuentas
y balances que presente el Gerente General de la compañía; y
resolver acerca de la forma de reparto de utilidades, de la formación
de la reserva legal y la constitución, en caso de ser necesario, de una
reserva facultativa.
El Gerente General podrá ser reelegido indefinidamente y tendrá la
Representación Legal, Judicial y Extrajudicial de la Sociedad. Tiene
poder amplio y suficiente para administrar la sociedad y para
realizar, en nombre de ella toda clase de gestiones y actos y
contratos con excepción de aquellos que fueren extraños al contrato
social de aquellos que pudieran impedir que la sociedad cumpla sus
fines y todo lo que implique el quebrantamiento del ordenamiento
jurídico vigente y del orden público.
Un breve organigrama de la compañía se detalla a continuación:
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 24
Gráfico 35: Extracto estructura organizacional Fuente: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL; Elaboración: Global
Ratings
La compañía actualmente cuenta con 104 empleados, divididos en diferentes áreas de la compañía. Del total de empleados, el 1% están empleados por medio de contratos eventuales o parciales.
ÁREA NÚMERO DE EMPLEADOS Administrativo 47 Operativos 57
Total 104 Tabla 11: Número de empleados
Fuente: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL; Elaboración: Global Ratings
La compañía contrata, en su gran mayoría, a sus empleados bajo la figura legal del contrato indefinido. A la fecha del presente informe, no existen sindicatos ni comités de empresa. Es opinión de Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. que el personal de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL se encuentra altamente capacitado, tiene una amplia experiencia, cuenta con las
competencias necesarias para ejecutar las funciones y desempeñarse en sus cargos respectivos, y sigue los principios y lineamientos corporativos.
Con la finalidad de mantener un adecuado manejo de sus procesos e información, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL dispone de diversos sistemas operativos. Cuenta con redes ethernet, en topología estrella, con quién mantienen un contrato corporativo “Enterprise Agreement Microsoft”. Los servicios informáticos al momento residen en una nube privada al 100%, a través de una Red MPLS. El ERP utilizado es Microsoft GP2015, motores de datos SQL y una localización nacional para facturación electrónica. El software de Ofimática lo tienen a través de cuentas de Office 365. Adicionalmente, cuentan con una solución de protección de Firewall robusta y solución de antivirus centralizado para protección de cada Host u estación de trabajo. Los respaldos los manejan de forma incremental, diarios, semanales y mensuales perpetuos.
Con todo lo expuesto en este acápite, Global Ratings Calificadora de
Riesgos S.A. sustenta que se da cumplimiento a la norma estipulada
en los Literales e y f, Numeral 1, Artículo 10 y en los Numerales 3 y
4, Artículo 11, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de la
Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y
Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y
Financiera respecto del comportamiento de los órganos
administrativos. Es opinión de Global Ratings Calificadora de Riesgos
S.A. que la compañía mantiene una adecuada estructura
administrativa y gerencial, que se desarrolla a través de adecuados
sistemas de administración y planificación que se han ido afirmando
en el tiempo.
BUENAS PRÁCTICAS
INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL se maneja de acuerdo con las prácticas de Gobierno Corporativo de CONSORCIO NOBIS S.A., grupo al que pertenece. El Consorcio Nobis, a través de su Junta Directiva, administra, supervisa y toma las decisiones de negocio para garantizar las operaciones de sus empresas, como máximo órgano de gobierno. Su presidenta actual, la Sra. Isabel Noboa Pontón, cuenta con una destacada trayectoria empresarial, una alta reputación y una gran confianza por parte de su equipo directivo, lo cual le permite gestionar la ruta sostenible de las actividades de las empresas que forman parte del Consorcio. De esta manera, promueve la incursión en nuevos mercados, la investigación y desarrollo de productos, y el estricto cumplimiento de normas y principios de gobernabilidad transparente.
Los órganos de gobierno y administración de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBIL, son la Junta General de Accionistas, Presidente Ejecutivo, Gerente General y Gerentes, cuyo compromiso consiste en garantizar la sostenibilidad y el crecimiento de su negocio, tomando en cuenta los principios del Pacto Global y los Objetivos de Desarrollo Sostenible de las Naciones Unidas
La representación legal, judicial y extrajudicial la ostenta el Gerente General de manera individual e indistinta en todos los asuntos sin el
concurso de otro funcionario. Sin embargo, tanto el Presidente Ejecutivo como el Gerente General requerirán de la firma conjunta del Presidente para celebrar todo acto o contrato con una cuantía superior igual a USD 250.000,00.
Para la toma de decisiones, la Gerencia General cuenta con el apoyo de los siguientes comités:
▪ Comité paritario de seguridad y salud ocupacional: brinda soporte al departamento de Seguridad y Salud Ocupacional manteniendo el principio de tener daños nulos a personas e infraestructura.
▪ Comité de responsabilidad social empresarial: propone y controla prácticas destinadas a dar respuesta a las expectativas de los grupos de interés, promover impactos positivos y generar valor en el entorno en el que la empresa se desarrolla.
▪ Comité gerencial: comunica y coordina planes en desarrollo y acciones que se ejecutan dentro de la operatividad regular de la empresa.
Con todo lo expuesto en este acápite, Global Ratings Calificadora de
Riesgos S.A. sustenta que se da cumplimiento a la norma estipulada
Gerente General
Gerente de Operaciones
Gerente Comercial y MKT
Gerente Experiencia
Subgerente de Seguridad
Subgerente Sistemas
Gerente Financiero
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 25
en el Numeral 4, Artículo 11, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro
II de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de
Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación
Monetaria y Financiera.
INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL alinea sus operaciones
conforme al código de ética de CONSORCIO NOBIS S.A., cuya
responsabilidad es velar por los intereses de los accionistas,
colaboradores, clientes y proveedores, promoviendo la
transparencia en los mercados en los que opera. Los puntos
fundamentales del código de ética son:
▪ Transparencia: promover total transparencia en los mercados
en los que operan, desaprobando cualquier tipo de prácticas
que constituyen una violación de leyes o que pudieran afectar
el juicio profesional con el que realizan su trabajo.
▪ Registros contables y financieros: usar estrictamente las
normas y principios contables de general aceptación,
informando a las autoridades de control acerca de su situación
financiera con fidelidad y exactitud, y manteniendo procesos
internos adecuados que garanticen la veracidad de la
contabilidad y el cumplimiento de los requisitos legales y
reglamentos en la entrega de sus informes financieros.
▪ Uso debido de activos y confidencialidad: mantener la debida
reserva sobre los documentos de trabajo y la información
confidencial que está a su cuidado. Controlar y evitar el uso
indebido de dicha información, o que la misma sea conocida
por personas que no tengan autorización para ello. Proteger y
cuidar los activos que les hayan sido confiados, asegurando su
uso cuidadoso y su correcta administración.
▪ Comunicaciones: entregar a los accionistas, colaboradores y
demás grupos de interés, información abierta, transparente y
oportuna, haciendo buen uso de los sistemas de comunicación
a su alcance.
▪ Relaciones con entidades públicas y autoridades: manejar las
relaciones con entidades u organizaciones del Estado a través
de quienes han sido autorizados, guiadas por un espíritu de
estrecha cooperación, cordialidad y respeto.
▪ Relaciones con los proveedores: fundamentar la contratación
de proveedores para adquisición de bienes y servicios en base
a criterios técnicos, profesionales y éticos, pagando el precio
justo para optimizar el destino de sus recursos.
▪ Ambiente de trabajo y cuidado ambiental: ofrecer un
ambiente saludable para sus clientes, compañeros de trabajo
y público en general. Identificar y considerar los riesgos de
carácter ambiental y cualquier otro que pueda afectar la
seguridad, el patrimonio e imagen de la empresa.
▪ Lealtad y cordialidad: mostrar permanentemente una actitud
de cooperación, lealtad y rectitud con la empresa, sus clientes
y sus compañeros de trabajo. El ambiente laboral está definido
por un trato respetuoso en todos los niveles de la organización.
▪ Libre de acoso y discriminación: mostrar una permanente
actitud de cooperación, lealtad y rectitud para con las
empresas que pertenecen al grupo, clientes y compañeros de
trabajo.
▪ Administración Diligente: informarse diligentemente sobre la
gestión de sus equipos de trabajo, preparar adecuadamente
las reuniones, promover la investigación, y tomar decisiones
activamente.
▪ Responsabilidad: conocer acerca de todas las leyes y
reglamentos pertinentes a su trabajo, y aplicarlos con
profesionalidad, conciencia y buen criterio.
De igual manera, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL se alinea a
los valores corporativos del CONSORCIO NOBIS S.A., los cuales son:
▪ Fe en el país y compromiso por su desarrollo.
▪ Integridad
▪ Creatividad
▪ Perseverancia
▪ Trabajo en equipo
En el año 2018, la compañía generó capacitaciones en seguridad y
ambiente que le permiten a los empleados brindar un mejor servicio
y seguridad a los usuarios de Mall del Sol, y mantener un cuidado
más adecuado de su salud que consistieron en:
▪ Uso y manejo de extintores.
▪ Formación de brigadas de evacuación, incendios y primeros
auxilios.
▪ Sistema de comandos de incidentes.
▪ Programa de prevención de alcohol y drogas.
▪ Plan de emergencias, contingencia y señalización de seguridad.
▪ Aspecto e impacto ambiental.
▪ Permisos de trabajo de riesgo.
▪ Activación manual de bombas sistema contra incendio.
▪ Campaña de prevención de la tuberculosis.
▪ Programa de fortalecimiento muscular.
▪ Charla de VIH y salud reproductiva.
▪ Campaña de vacunación contra la influenza y DT
Con el objetivo de difundir, afianzar y vivenciar los valores
corporativos, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, se alineó al
programa de Consorcio Nobis “Embajador Nobis” que busca
estimular a los colaboradores de todas las empresas para que se
identifiquen con los valores institucionales como:
▪ Fe en el país y compromiso con su desarrollo.
▪ Trabajo en equipo.
▪ Creatividad.
▪ Perseverancia.
▪ Integridad.
Un Embajador Nobis es una persona que posee un comportamiento
y actitud ejemplar. Posee características positivas que destacan
entre sus compañeros y jefes.
En el año 2015, conforme a su compromiso con el medio ambiente,
Mall del Sol obtuvo la Licencia Ambiental No. DMA-LA-II-2016-061,
emitida por la Dirección de Medio Ambiente de la Ciudad de
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 26
Guayaquil. Esta licencia le sujeta a un estricto cumplimiento del Plan
de Manejo Ambiental en el que se ejecutan actividades como:
▪ Prevención y mitigación de impactos ambientales.
▪ Control de emisiones.
▪ Control de ruido.
▪ Mantenimiento de instalaciones.
▪ Control y manejo de combustibles.
▪ Gestión y manejo de desechos sólidos peligrosos y no
peligrosos.
▪ Gestión y manejo de desechos líquidos.
Para mitigar sus riesgos, la compañía cuenta con pólizas de seguro
de acuerdo con el siguiente detalle:
PÓLIZA RAMO FECHA DE
VENCIMIENTO CAPITAL
ASEGURADO (USD) Generali Ecuador Incendio 31/8/2020 127.729.801,45 AIG Metropolitana Responsabilidad Civil 01/01/2020 1.000.000,00 Chubb Seguros Robo 31/8/2020 30.000,00 Chubb Seguros Fidelidad 31/8/2020 100.000,00 Chubb Seguros Vehículos 31/8/2020 59.990,00 Total 128.919.791,45
Tabla 12: Pólizas de seguro Fuente: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL; Elaboración: Global Ratings
INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL a la presente fecha mantiene
no mantiene procedimientos judiciales.
Actualmente, la empresa ha presentado certificados de
cumplimiento de obligaciones con el sistema de seguridad social,
con el Servicio de Rentas Internas y un certificado del buró de
crédito, evidenciando que la compañía se encuentra al día con las
instituciones financieras, no registra demandas judiciales por
deudas, no registra cartera castigada ni saldos vencidos, mantiene
operaciones como codeudor por USD 20,63 millones. Evidenciando
que bajo un orden de prelación la compañía no tiene compromisos
pendientes que podrían afectar los pagos del instrumento en caso
de quiebra o liquidación, dando cumplimiento al Literal c, Numeral
1, Artículo 10, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de la
Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y
Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y
Financiera.
OPERACIONES Y ESTRATEGIAS
INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL pertenece a la unidad de
Centros Comerciales del CONSORCIO NOBIS S.A., uno de los holdings
más importantes del Ecuador y de Sudamérica. El CONSORCIO
NOBIS S.A. mantiene cinco unidades de negocio. Las empresas
pertenecientes a cada una de sus unidades de negocio son:
Unidad de Negocio Agroindustrial:
▪ Compañía Azucarera Valdez S.A.
▪ Ecoelectric S.A.
▪ Codana S.A.
▪ Hacienda San Rafael S.A.
▪ Bamboo Export S.A. BAMPORT
Unidad de Negocio Inmobiliario
▪ PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A.
Unidad de Negocio Hotelero: Propietaria de las franquicias de
marcas hoteleras internacionales Wyndham y Sonesta, operados
por la empresa Operadora Internacional Hotelera S.A. OPERINTER.
▪ Wyndham Guayaquil
▪ Wyndham Quito Airport
▪ Wyndham Garden Quito
▪ Wyndham Garden Guayaquil
▪ Sonesta Guayaquil
Unidad de Negocio Centros Comerciales:
▪ C.C. Mall del Sol
Otros negocios:
▪ NOBIS USA
▪ DP WORLD
Adicionalmente, CONSORCIO NOBIS S.A. es propietaria de la
iniciativa INNOBIS, que tiene como objetivo apoyar a los
emprendedores y promover la innovación disruptiva en el Ecuador.
De igual manera, la compañía mantiene el proyecto PACHAKAY
Parque Agroturístico, que promueve el turismo campestre y de
aventura.
Mall del Sol (INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL) se encuentra
ubicado a tres minutos del aeropuerto internacional de Guayaquil
rodeado de las principales vías de circulación. Cuenta con 160.000
metros cuadrados de construcción con una arquitectura moderna y
funcional. Alberga a los principales negocios, marcas y franquicias
nacionales e internacionales, donde se conjuga el entretenimiento,
la moda, el comercio, la tecnología y la gastronomía en más de 300
negocios, constituyéndose así, no solo en un ícono comercial de
Guayaquil sino de Ecuador.
El mall cuenta con seis amplios ingresos convenientemente
ubicados, brindan un fácil acceso a más de 1.800.000 personas y
260.000 vehículos que visitan mensualmente a Mall del Sol. Forma
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 27
parte de Ciudad del Sol, un importante proyecto comercial,
empresarial y turístico que incluye además hoteles, edificios de
oficinas, clínica, torres apart-suites, centros de entretenimiento,
restaurantes, entre otros. Cuenta con una ocupación del 100% y su
atención gira alrededor de sus locales anclas como: Sukasa,
Juguetón, Bebemundo y Etafashion, las tiendas más grandes por
departamentos; Megamaxi, el supermercado más grande del país;
Cinemark, la cadena de cines más exitosa; su patio de comidas con
una amplia variedad gastronómica y uno de los más importantes del
país. Actualmente cuenta con dos torres de locales comerciales,
oficinas, salones de eventos y nuevos parqueos, contribuyendo a la
innovación del centro comercial.
INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL contrató un estudio
cuantitativo para conocer la percepción de los usuarios sobre las
mejoras realizadas en Mall del Sol del cual se obtuvieron las
siguientes conclusiones:
▪ Los usuarios que visitan Mall del Sol son de un mayor nivel
socioeconómico y mayor poder adquisitivo que en el pasado.
▪ El cambio en el tipo de usuarios se refleja en el nivel de
ocupación, en la tenencia del vehículo, en el tipo de locales que
prefieren y en los montos que perciben que están gastando.
▪ Los usuarios resaltan los cambios que existen en cuanto a un
mayor número de locales nuevos, infraestructura y ambiente.
▪ Gustan principalmente del ambiente, de las tiendas de ropa,
de la oferta gastronómica y consideran que es un sitio para
compartir en familia.
▪ En general, a nivel de satisfacción de los usuarios entrevistados
fue alto (88% de satisfacción), un 72% notaron las mejoras
realizadas y un 91% consideran que los cambios son buenos.
La compañía cuenta con una adecuada diversificación de sus clientes
considerando que ninguno de forma individual supera el 5% del total
de clientes.
Como estrategias para incrementar su flujo de usuarios en el centro
comercial, INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL incorporó
estrategias de marketing como son:
▪ Redes sociales: es líder en su categoría al generar que se
mantenga su interactividad con sus fans y seguidores,
constituyéndose en un canal eficaz de comunicación en
Facebook, Twitter e Instagram.
▪ Innovadoras promociones: permanentemente, Mall del Sol
mantiene actividades y campañas promocionales totalmente
innovadoras, que cautivan a sus potenciales clientes a través
de sus fabulosos premios con campañas como: San Valentín,
Día de la Mujer, Escolar, Mamá, entre otras.
INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL con el fin de brindar nuevos
servicios a sus clientes, ha realizado una ampliación con dos locales
en gran formato, “Pycca” con un local de 1605,95 m2 y “Mr Joy” con
una extensión de 3500,86m2. Adicionalmente se crearon 400 nuevos
parqueos duplicando el número anterior de espacios.
Finalmente, el análisis FODA permite visualizar la situación actual de
la compañía, resaltando los aspectos más relevantes, tanto positivos
como negativos, así como factores externos e internos, de acuerdo
con su origen.
FORTALEZAS DEBILIDADES
▪ Liderazgo del mercado, número 1 en el “top of mind”
▪ Posición estratégica del centro comercial.
▪ Pertenencia al Consorcio Nobis.
▪ Excelente mix de locales.
▪ Parqueos amplios y techados
▪ Atención deficiente de algunos locales que no puede controlarse desde la administración.
▪ Precios no competitivos en varios locales.
▪ Congestión en los establecimientos en horas pico.
OPORTUNIDADES AMENAZAS
▪ Desarrollo como punto turístico.
▪ Futuro crecimiento demográfico de la zona.
▪ Proyección como centro de inversiones.
▪ Ciclos económicos adversos en el país.
▪ Desarrollo de centros comerciales, actuales y nuevos, con opciones de mercadería barata.
Tabla 13: FODA
Fuente: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL; Elaboración: Global Ratings
Con lo antes expuesto se da cumplimiento a lo establecido en el
Numeral 2, Artículo 11, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de
la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores
y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria
y Financiera., es opinión de Global Ratings Calificadora de Riesgos
S.A. que la compañía mantiene una adecuada posición frente a sus
clientes, proveedores, manejando portafolios diversificados,
mitigando de esta manera el riesgo de concentración. A través de su
orientación estratégica pretende mantenerse como líder en el
sector donde desarrolla sus actividades.
PRESENCIA BURSÁTIL
Hasta la fecha del presente informe INMOBILIARIA DEL SOL S.A.
MOBILSOL, mantiene vigente la Tercera Emisión de Obligaciones, la
presencia bursátil que ha mantenido la empresa se detalla a
continuación:
EMISIÓN AÑO APROBACIÓN MONTO USD ESTADO Primera Emisión de obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL
2011 SC-IMV-DAYR-
DJMV-G-11-3669 USD
5.000.000,00 Cancelada
Segunda Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL
2013 SC-IMV-DJMV-
DAYR-G-13-2490 USD
4.000.000,00 Cancelada
Tercera Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL
2014 SCV-INMV-DNAR-
14-5392 USD
6.000.000,00 Vigente
Tabla 14: Presencia Bursátil Fuente: SCVS; Elaboración: Global Ratings
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 28
En el siguiente cuadro se evidencia la liquidez que han presentado
los instrumentos que ha mantenido INMOBILIARIA DEL SOL S.A.
MOBILSOL, en circulación en el Mercado de Valores.
EMISIÓN DÍAS
BURSÁTILES NÚMERO DE
TRANSACCIONES MONTO
COLOCADO Primera Emisión de obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL
237 22 USD
5.000.000,00
Segunda Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL
18 17 USD
4.000.000,00
Tercera Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL
79 48 USD
6.000.000,00
Tabla 15: Liquidez de presencia bursátil Fuente: SCVS; Elaboración: Global Ratings
En función de lo antes mencionado, Global Ratings Calificadora de
Riesgos S.A., opina que se observa consistencia en la presencia
bursátil dando cumplimiento a lo estipulado en el Literal f, Numeral
1, Artículo 10, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II y en el
Numeral 5, Artículo 11, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de
la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores
y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria
y Financiera.
RIESGOS Y DEBILIDADES ASOCIADOS AL NEGOCIO
Según el Literal g, Numeral 1, Artículo 10, Sección II, Capítulo II,
Título XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias,
Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y
Regulación Monetaria y Financiera., Global Ratings Calificadora de
Riesgos S.A. identifica como riesgos previsibles en el futuro, tales
como máxima pérdida posible en escenarios económicos y legales
desfavorables, los siguientes:
▪ Riesgo general del entorno económico, que afecta a todo el
entorno, y que se puede materializar cuando, sea cual fuere
el origen del fallo que afecte a la economía, el incumplimiento
de las obligaciones por parte de una entidad participante
provoca que otras, a su vez, no puedan cumplir con las suyas,
generando una cadena de fallos que puede terminar
colapsando todo el funcionamiento del mecanismo, por lo
que ante el incumplimiento de pagos por parte cualquiera de
la empresas se verían afectados los flujos de la compañía. El
riesgo se mitiga por un análisis detallado del portafolio de
clientes y con políticas de cobro definidas.
▪ Promulgación de nuevas medidas impositivas, incrementos
de aranceles, restricciones de importaciones u otras políticas
gubernamentales que son una constante permanente que
genera incertidumbre para el mantenimiento del sector. De
esta forma se incrementan los precios de los bienes
importados. La compañía mantiene variedad de líneas de
negocio que permite mitigar este riesgo, se transfieren los
costos al cliente final.
▪ Cambios en la normativa y en el marco legal en el que se
desenvuelve la empresa son inherentes a las operaciones de
cualquier compañía en el Ecuador. En el caso puntual de la
compañía lo anterior representa un riesgo debido a que esos
cambios pueden alterar las condiciones operativas. Sin
embargo, este riesgo se mitiga debido a que la compañía tiene
la mayor parte de sus contratos suscritos con compañías
privadas lo que hace difícil que existan cambios en las
condiciones previamente pactadas.
▪ Salida de uno o más locales ancla del centro comercial, lo que
conllevaría la disminución en la afluencia de clientes, con la
consecuente disminución de ventas para los demás locales. La
empresa mitiga este riesgo a través de contratos a largo plazo
firmados por los locales.
▪ La continuidad de la operación de la compañía puede verse en
riesgo efecto de la pérdida de la información, en cuyo caso la
compañía mitiga este riesgo ya que posee políticas y
procedimientos para la administración de respaldos de bases
de datos, cuyo objetivo es generar back up por medios
magnéticos externos para proteger las bases de datos y
aplicaciones de software contra fallas que puedan ocurrir y
posibilitar la recuperación en el menor tiempo posible y sin la
perdida de la información.
Según el Literal i, Numeral 1, Artículo 10, Sección II, Capítulo II, Título
XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias,
Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y
Regulación Monetaria y Financiera., Global Ratings Calificadora de
Riesgos S.A. identifica como riesgos previsibles de los activos que
respaldan la emisión y su capacidad para ser liquidados los
siguientes:
Se debe indicar que los activos que respaldan la Emisión son
principalmente las Propiedades de Inversión. Los activos que
respaldan la presente Emisión pueden ser liquidados por su
naturaleza y de acuerdo con las condiciones del mercado.
▪ Afectaciones causadas por factores como catástrofes
naturales, robos e incendios en los cuales los activos se pueden
ver afectados, total o parcialmente, lo que generaría pérdidas
económicas a la compañía. El riesgo se mitiga con una póliza
de seguros que mantienen sobre los activos.
Al darse cumplimiento a lo establecido en el Literal h, Numeral 1, Artículo 10, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera, que contempla las consideraciones de riesgo cuando los activos que respaldan la emisión incluyan cuentas por cobrar a empresas vinculadas:
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 29
Se debe indicar que dentro de las cuentas por cobrar que mantiene
INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL se registran cuentas por
cobrar compañías relacionadas por USD 11,51 mil, por lo que los
riesgos asociados podrían ser:
▪ Las cuentas por cobrar compañías relacionadas no presentan
participación representativa sobre el total de los activos que
respaldan la Emisión y sobre los activos totales. Por lo que su
efecto sobre el respaldo de la Emisión de Obligaciones es poco
representativo, si alguna de las compañías relacionadas llegara
a incumplir con sus obligaciones ya sea por motivos internos
de las empresas o por motivos exógenos atribuibles a
escenarios económicos adversos, no existiría un impacto en los
flujos de la empresa. La compañía mantiene adecuadamente
documentadas estas obligaciones y un estrecho seguimiento
sobre los flujos de las empresas relacionadas.
Análisis Financiero
El informe de calificación se realizó con base a los Estados
Financieros 2016, 2017 auditados por Deloitte & Touche Ecuador
Cía. Ltda. y 2018 auditados por Hansen Holm Y Co Cía. Ltda. Además,
se analizaron los estados financieros no auditados al 31 de
diciembre de 2019.
CUENTAS 2016 2017 2018 2019* Activo 73.582 75.617 79.128 83.724
Activo corriente 3.654 4.670 6.787 4.160 Activo no corriente 69.929 70.948 72.341 79.563
Pasivo 29.344 25.442 25.139 29.114 Pasivo corriente 7.110 7.293 8.272 8.006
Pasivo no corriente 69.929 18.149 16.866 21.107 Patrimonio 44.239 50.176 53.990 54.610
Capital Social 14.359 14.359 14.359 14.359 Ventas 20.474 20.738 20.923 20.976
Costo de ventas 11.900 11.040 10.879 10.480 Utilidad neta 5.941 5.943 6.388 10.335
Tabla 16: Cuentas principales (miles USD) Fuente: Estados Financieros Auditados 2016- 2018, internos diciembre 2019;
Elaboración: Global Ratings
ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES
Ventas y Costo de Ventas
Gráfico 36: Evolución ventas y costos (miles USD)
Fuente: Estados Financieros Auditados 2016-2018, Estados Financieros internos
diciembre 2019; Elaboración: Global Ratings
Durante el periodo de estudio, las ventas mantuvieron un comportamiento estable, se mantuvieron alrededor de los USD 20 millones durante el periodo analizado. Históricamente mientras los ingresos por concepto de concesiones mensuales y alícuotas de mantenimiento incrementan, los ingresos percibidos por concepto de concesiones de espacios publicitarios disminuyen.
Los ingresos de la compañía provienen de 5 líneas de negocio. Hasta diciembre 2019 los ingresos se componen principalmente por la línea de concesiones mensuales con el 64,73%, alícuotas de mantenimiento con el 15,07%, concesiones iniciales con el 10,21%, concesión de espacios publicitarios con el 5,69% y otras (principalmente alquiler salón eventos y parqueadero express) con el 4,30%.
El crecimiento marginal de las ventas en el periodo (2016- 2017)
provino especialmente de mayores ingresos percibidos por
concepto de concesiones mensuales (+USD 988 mil) y otros ingresos
20.474 20.738 20.923 20.976
1,29%
0,89%
0,25%
0,00%
0,50%
1,00%
1,50%
0
10.000
20.000
30.000
2016 2017 2018 2019*
Ventas Costos y gastos de operaciónCrecimiento ventas %
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 30
(+USD 88 mil), compensado parcialmente por una disminución en
concesión de espacios publicitarios (-USD 886 mil). La tendencia
creciente presentada se acentuó para 2018, reflejó un crecimiento
del 0,89%, producto de mayores ingresos por concesiones
mensuales (+USD 492 mil) y en las alícuotas de mantenimiento
(+USD 152 mil), compensado con una disminución en concesión de
espacios publicitarios (-USD 181 mil) y otros ingresos (-USD 242 mil).
2016 2017 2018 2019 Valor mensual
concesión 11.621.835 12.609.548 13.101.329 13.577.317
Valor inicial concesión
2.172.929 2.182.717 2.142.219 2.142.180
Alicuota mantenimiento
3.481.241 3.499.977 3.651.995 3.160.248
Concesión espacios publicitarios
2.521.835 1.636.011 1.454.842 1.193.542
Alquiler salón eventos
430.079 475.786 479.690 501.727
Otros ingresos 246.143 334.339 92.778 400.938 Total 20.474.062 20.738.378 20.922.853 20.975.953
Tabla 17: Composición ingresos 2016- 2018 (USD) Fuente: Estados Financieros Auditados 2016- 2018; Estados Financieros
internos diciembre 2019; Elaboración: Global Ratings
La tendencia presentada se acentuó para diciembre 2019. Una
comparación entre los ingresos reflejó un incremento del 0,25%,
efecto de mayores ingresos percibidos por concepto de concesiones
mensuales (+USD 476 mil) y a otros ingresos (+USD 308 mil),
integrado por la línea de parqueos express, puesta en marcha desde
octubre 2018. Por su parte existió una disminución en el valor de las
alícuotas de mantenimiento (-USD 492 mil) y en el valor de
concesión de espacios publicitarios (-USD 261 mil). La línea de
parqueadero express corresponde a ingresos por administración del
parqueadero por urba park.
Resultados
Gráfico 37: Evolución utilidad (miles USD) Fuente: Estados Financieros Auditados 2016-2018, Estados Financieros internos
diciembre 2019; Elaboración: Global Ratings
Los gastos generales y administrativos presentaron una tendencia
decreciente durante el periodo analizado tanto en términos
monetarios, como en términos porcentuales, pasando de
representar un 58,12% en 2016 a un 53,23% en 2017 y finalmente
52% para 2018, la disminución vino dada por menores gastos por
concepto de remuneraciones y beneficios sociales, menores gastos
incurridos en guardianía, limpieza y mantenimiento y a menores
gastos por depreciación. La consecuencia lógica de esta relación fue
el potenciamiento de la utilidad operativa la que pasó de USD 8,57
millones en 2016 a USD 10,04 millones en 2018 (+17,14%).
Una comparación de los resultados hasta diciembre de 2019
demostró que la estructura operativa de la compañía mantuvo el
comportamiento histórico disminuyendo tanto en términos
monetarios, como porcentuales; maximizando la utilidad operativa
(+4,51% frente a 2018).
La cobertura del EBITDA sobre el gasto financiero mantuvo una
tendencia creciente fruto del incremento de la operatividad de la
compañía y la disminución del gasto financiero, de acuerdo con el
menor endeudamiento financiero requerido; en promedio (2017-
2018) el EBITDA cubrió 21,16 veces. Para 2019 se alcanzó una
cobertura holgada, superior a la histórica, se prevé se mantenga.
Gráfico 38: Cobertura EBITDA/ gastos financieros
Fuente: Estados Financieros Auditados 2016-2018, Estados Financieros internos diciembre 2019; Elaboración: Global Ratings
Fruto de lo anterior se evidenció una utilidad neta creciente en el
periodo 2016- 2018, pasando de USD 5,94 millones (29,02% del total
de las ventas) en 2016 a USD 5,94 millones (28,66% del total de las
ventas) en 2017 y finalmente utilidad por USD 6,39 millones (30,53%
del total de las ventas) en 2018. Esta tendencia se mantiene para el
año en curso donde los resultados son semejantes a su similar del
año pasado, la utilidad alcanzó los USD 6,44 millones para 2019
(30,72% del total de las ventas).
La favorable evolución que tuvo el emisor respecto de sus resultados
del ejercicio vislumbró indicadores de rentabilidad más que
satisfactorios al comparar diciembre 2017, diciembre 2018 y
8.5749.699 10.043 10.496
5.941 5.943 6.388 6.445
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
2016 2017 2018 2019*
Utilidad operativa Utilidad neta
-100
0
100
200
300
-5000
0
5000
10000
15000
2016 2017 2018 2019
EBITDA Gasto financiero Cobertura EBITDA/ GF
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 31
diciembre 2019. En 2019 se alcanzó resultados por encima de los
históricos alcanzando un ROA de 7,70% y un ROE de 11,80%.
Gráfico 39: ROE vs ROA
Fuente: Estados Financieros Auditados 2016-2018, Estados Financieros internos
diciembre 2019; Elaboración: Global Ratings
ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
Activos
Gráfico 40: Evolución activos (miles USD)
Fuente: Estados Financieros Auditados 2016-2018, Estados Financieros internos diciembre 2019; Elaboración: Global Ratings
La tendencia del activo fue creciente en el periodo 2016 - 2018,
incrementó en promedio un 3,70% alcanzando un valor de USD
79,13 millones en 2018. El aumento en el activo para 2017 y
diciembre 2018 se fundamentó en mayores cuentas por cobrar y
durante 2018 a un incremento en las propiedades de inversión
(nuevas inversiones en el mall). Debido a la naturaleza del giro del
negocio, el principal activo de compañías como INMOBILIARIA DEL
SOL S.A. MOBILSOL, requieren altos montos de inversión en
propiedad, planta y equipos (en este caso específico propiedades de
inversión). Para diciembre 2018 la cuenta representó más del 80%
del total de los activos. En 2017 el activo corriente fue el 6,18% del
total de activos, relación que aumentó para 2018 donde se alcanzó
los 8,58% de los activos totales.
El análisis hasta diciembre delata un incremento en el activo (+5,81%
frente a 2018). Este incremento se da en función del incremento del
rubro propiedades de inversión (+USD 7,61 millones con respecto a
2018), compensado parcialmente por menores cuentas por cobrar
comerciales en el corto y en el largo plazo (-USD 1,31 millones) y
menores inversiones temporales (-USD 2,19 millones). Estas nuevas
inversiones en el mall fueron financiadas por un nuevo préstamo a
largo plazo con Banco Guayaquil S.A.
Los activos están conformados principalmente por propiedades de
inversión (85% del total de activos en 2018 y 89% a diciembre de
2019), cuentas por cobrar comerciales (5% del total de activos en
2018 y 3% a diciembre 2019) y propiedad, planta y equipos (2% del
total de activos en 2018 y 2% en diciembre 2019).
Las cuentas por cobrar comerciales corresponden principalmente al
valor inicial de concesión (VIC), en conformidad con las cuotas
establecidas contractualmente a plazos promedio de 12, 24, 36 y 60
meses. Se considera una cartera sana al concentrarse
mayoritariamente en rangos menores a 90 días vencidos,
adicionalmente se contó con una provisión para incobrables que
cubrió adecuadamente las cuentas más vencidas (provisión por USD
152 mil en 2018). Para diciembre 2019 las cuentas por cobrar
comerciales disminuyeron un 25% frente a valores de 2018 y se
mantuvo un comportamiento semejante al histórico donde la mayor
proporción de la cartera está concentrada en rangos de vencimiento
aceptables y se cuenta con una provisión por USD 152 mil para cubrir
la cartera más vencida.
Al 31 de diciembre de 2018 existieron inversiones temporales,
principalmente en un fondo de inversión por USD 2.290.149 (USD
1.311.396) denominado Fideicomiso Fondo Real (calificación AAA-),
administrado por Fideval S.A. Administradora de Fondos y
Fideicomisos, el que generó una tasa de interés anual del 3,6%
(2017: 3,4%). Estas inversiones poseen una fecha máxima de
liberación de 3 días para su retiro, luego de efectuar su depósito en
el fondo de inversión, posterior de este plazo, la compañía puede
solicitar la devolución del efectivo o mantener el mismo para la
generación de interés. Este rubro disminuyó fuertemente para
diciembre 2019, de acuerdo con inversiones en CAPEX realizadas por
la compañía.
13,43% 11,84% 11,83% 11,80%
8,07% 7,86% 8,07% 7,70%
0%
5%
10%
15%
2016 2017 2018 2019*
ROE ROA
73.582 75.61779.128
83.724
3.654 4.670 6.787 4.160
69.929 70.948 72.34179.563
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
2016 2017 2018 2019*
Activo Activo corriente Activo no corriente
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 32
El activo no corriente se encuentra compuesto principalmente por
el rubro propiedades de inversión, representó el 87,57% promedio
(2016- 2019) del activo total. Este rubro comprende principalmente
locales comerciales en el centro comercial Mall del Sol, los que son
entregados en arrendamiento a terceros. La titularidad legal de
estos activos es propiedad del Fideicomiso Mercantil Fimall, sobre el
que la compañía mantiene derechos fiduciarios. Durante 2017 la
compañía realizó principalmente trabajos para el arreglo de aceras
y cerramientos de la zona de parqueos por USD 152 mil e instalación
de sistema contra incendio del centro comercial por USD 312 mil.
Para 2018 destacaron las adecuaciones en la zona gourmet por USD
778 mil, construcción del sistema vehicular zona parqueos por USD
352 mil e instalación del sistema contra incendio del centro
comercial fase 2 por USD 295 mil. Para diciembre 2019 destacó un
incremento en el rubro coherente con la ampliación del mall (Pika y
Mr. Joy)
Con fecha 21 de octubre del 2005 la compañía creó el Fideicomiso
Mercantil Irrevocable de Garantía denominado “Fideicomiso
Mobilsol Garantía”, para ello la compañía transfirió al Fideicomiso a
título de fideicomiso mercantil irrevocable, el dominio y posesión
del 100% de los recursos fiduciarios que posee el Fideicomiso
Mercantil Irrevocable Fimall, el que está conformado por terrenos,
edificaciones e instalaciones del centro comercial Mall del Sol, con
el objeto de que el derecho fiduciario que integra el patrimonio
autónomo del Fideicomiso sirva como garantía de la cancelación de
créditos presentes y futuros de la compañía.
Al no tener obligaciones financieras distintas a la de la Emisión de
Obligaciones, en diciembre de 2017 la compañía celebró una
escritura pública de cesión de derechos con el Fideicomiso Mobilsol
Garantía, mediante el cual se restituyeron a favor de INMOBILIARIA
DEL SOL S.A. MOBILSOL los derechos fiduciarios que posee sobre el
Fideicomiso Mercantil Fimall, extinguiendo de esta manera
cualquier tipo de garantías sobre los créditos presentes o futuros de
la compañía. Con fecha 25 de junio del 2018 mediante escritura
pública la compañía liquidó el Fideicomiso Mobilsol Garantía.
Así también, la propiedad, planta y equipos mantuvo un
comportamiento creciente durante el periodo analizado. En 2017 de
acuerdo con la adquisición de transformadores y aires
acondicionados para el centro comercial por USD 261 mil, equipos
electrónicos y laptops por USD 116 mil y USD 13 mil
respectivamente. Para 2018 destacó la adquisición de equipos de
climatización para el centro comercial por USD 142 mil,
transformadores e inyectores de válvula por USD 32 mil, equipos
switch y laptops por USD 19 mil y USD 13 mil respectivamente.
Pasivos
La concentración del pasivo en los últimos 3 años ha sido en
promedio, 29% en los pasivos corrientes y 71% en los pasivos no
corrientes, situación que se mantuvo para diciembre 2019, donde el
28% de los pasivos son corrientes.
Gráfico 41: Evolución pasivo (miles USD)
Fuente: Estados Financieros Auditados 2016-2018, Estados Financieros internos diciembre 2019; Elaboración: Global Ratings
Durante el periodo de estudio (2016 - 2018) los pasivos pasaron de
USD 29,34 millones en el 2016 a USD 25,14 millones en 2018. Los
ingresos diferidos representaron el 71,34% del total del pasivo a
diciembre de 2018 (USD 17,93 millones), reflejando un incremento
del 3,20% respecto del valor del 2017 (USD 17,38 millones), este
rubro correspondió principalmente a la porción corriente y no
corriente por concepto de Valor Inicial de Concesión (VIC) de 153
(2017 - 128) concesionarios.
El cambio más significativo en 2018 se dio por la amortización de la
Tercera Emisión de Obligaciones (-USD 1,62 millones) y a la
cancelación de las cuentas por pagar relacionadas corto y largo plazo
(--USD 1,5 millones) fundamentalmente con la relacionada Duncan
Business Inc., compensado por ingresos diferidos corto y largo plazo
(+USD 557 mil) y a nuevos préstamos en el corto plazo otorgados
por el Banco de Guayaquil S.A. (+USD 813 mil).
Producto de lo anteriormente mencionado el pasivo corriente
mantuvo un comportamiento creciente entre el 2017 (USD 7,29
millones) y el 2018 (8,27 millones), situación opuesta a la presentada
en el pasivo no corriente que disminuyó durante el periodo de
estudio de acuerdo con la amortización de la Tercera Emisión de
Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, a la
cancelación de cuentas por pagar relacionadas antes detalladas y a
nuevos préstamos bancarios en el corto plazo, provocando una
mayor concentración en los pasivos corrientes para 2018, situación
que cambió para 2019, donde el 28% de los pasivos son corrientes.
Para diciembre de 2019, la compañía presentó un incremento de
USD 3,98 millones respecto al mismo periodo del año pasado, siendo
29.344
25.442 25.139
29.114
7.110 7.293 8.272 8.006
22.234
18.14916.866
21.107
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
2016 2017 2018 2019*
Pasivo Pasivo corriente Pasivo no corriente
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 33
sus principales fuentes de financiamiento los ingresos diferidos (60%
del total de pasivos) y la deuda con costo (21% del total de pasivos),
esta última representa principalmente un nuevo préstamo con
Banco Guayaquil S.A.
La deuda con costo de la compañía a diciembre 2019 presentó un
incremento del 166% respecto a diciembre de 2018 (incremento de
USD 3,84 millones). De esta manera, la deuda financiera de corto
plazo disminuyó de USD 2,01 millones a diciembre del 2018 a USD
1,12 millones a diciembre 2019. Por su parte, la deuda de largo plazo
incrementó sustancialmente hasta alcanzar los USD 5,04 millones.
La compañía busca financiarse a tasas fijas para mitigar la exposición
al riesgo de crédito.
2016 2017 2018 2019 Corto plazo
Emisión Obligaciones 2.034 1.600 1.200 300 Banco Guayaquil S.A. 800 816 Intereses por pagar - 17 14 -
Total corto plazo 2.034 1.617 2.014 1.116 Largo plazo
Banco Guayaquil S.A. - - - 5.039 Emisión Obligaciones 3.100 1.500 300 -
Total largo plazo 3.100 1.500 300 5.039 Total deuda con costo 5.134 3.117 2.314 6.156
Tabla 18: Composición deuda financiera 2016- 2019(USD) Fuente: Estados Financieros Auditados 2017- 2018 e internos dic. 2019;
Elaboración: Global Ratings
Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. con la información antes
señalada ha verificado que el Emisor ha cancelado oportunamente
los compromisos pendientes propios de su giro de negocio, según lo
establecido en el Literal a, Numeral 1, Artículo 10, Sección II,
Capítulo II, Título XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones
Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta
de Política y Regulación Monetaria y Financiera.
La evolución del endeudamiento evidencia la mayor participación
del pasivo no corriente sobre los pasivos totales para diciembre
2019, coherente con el nuevo préstamo con el Banco Guayaquil S.A.
en el largo plazo. Para diciembre 2019, crecieron los pasivos
(incrementó la deuda con costo), de acuerdo con la necesidad de
inversión en CAPEX de la compañía.
Gráfico 42: Evolución endeudamiento
Fuente: Estados Financieros Auditados 2016-2018, Estados Financieros internos
diciembre 2019; Elaboración: Global Ratings
Producto de lo anteriormente mencionado, los pasivos pasaron de
financiar el 40% de los activos en 2016 a financiar el 32% de los
activos en 2018 (35% para diciembre de 2019) evidenciando que
durante el periodo analizado la empresa ha soportado en mayor
proporción su operación con recursos propios. La empresa
disminuyó su dependencia en los pasivos de corto plazo al pasar de
una relación pasivo corriente/pasivo total del 24,23% el 2016 a
32,91% el 2018 (27,50% en diciembre 2019), mientras que la deuda
financiera/pasivo total se incrementa hasta niveles cercanos al 21%
para diciembre 2019, frente al 9,20% que se mantenía en 2018.
Patrimonio
Gráfico 43: Evolución patrimonio (miles USD) Fuente: Estados Financieros Auditados 2016-2018, Estados Financieros internos
diciembre 2019; Elaboración: Global Ratings
El patrimonio mantuvo un comportamiento creciente en el periodo
2016 - 2018, fruto de los resultados de los ejercicios 2017 y 2018.
Históricamente el patrimonio se ha conformado principalmente por
el capital social, reserva facultativa y reserva de capital.
Con fecha 17 de enero de 2017 la Junta General de Accionistas
aprobó la apropiación de utilidades como reserva legal por USD 594
mil y USD 5.347.332 como reserva facultativa.
Con fecha 4 de mayo del 2018, la Junta General de Accionistas
aprobó la distribución de dividendos por USD 2.620.629 del ejercicio
económico 2017. Con esta misma fecha se aprobó la apropiación de
las utilidades como reserva legal por USD 583 mil y USD 2.620.629
como reserva facultativa.
Para 2018 incrementó el patrimonio de acuerdo con los resultados
del ejercicio, los que fueron superiores a los históricos. El capital
social representó en el 2018 el 27% del patrimonio (26% a diciembre
2019).
El patrimonio pasó de financiar el 60% de los activos en 2016 a
financiar el 68% de los activos en 2018 y un 65% a diciembre de
2019.
0%
10%
20%
30%
40%
0%
20%
40%
60%
2016 2017 2018 2019*
Pasivo total / Activo total Pasivo corriente / Pasivo total
Deuda financiera / Pasivo total
44.239
50.17653.990 54.610
14.61419.962
22.582 22.457
14.359 14.359 14.359 14.359
6.233 6.227 6.393 6.443
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
2016 2017 2018 2019*
Patrimonio Reserva facultativa Capital social Resultados acumulados
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 34
INDICADORES FINANCIEROS
En lo que respecta al índice de endeudamiento se encontró en torno
a 0,35 reflejando un nivel bajo de deudas, considerando que la
deuda financiera creció hasta diciembre 2019, llegando a
representar el 11,27% del patrimonio.
El análisis de la combinación de activos corrientes y pasivos
corrientes demuestra que el capital de trabajo se mantuvo en
números negativos en el periodo 2016 –2019. En el 2018, presentó
un capital de trabajo de USD -1,48 millones. (-USD 3,85 millones para
2019). Debido a que la empresa mantiene niveles de inventario
bajos, la prueba ácida tuvo valores similares al índice de liquidez.
Debido a la naturaleza del giro del negocio, el principal activo de
INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, requieren altos montos de
inversión en propiedad, planta y equipo (en este caso propiedades
de inversión). En este caso esta cuenta representó más del 80% del
total de sus activos.
Producto de expuesto en el párrafo anterior, las empresas más
representativas del sector mantienen regularmente indicadores de
liquidez inferiores a uno.
Gráfico 44: Capital de trabajo y liquidez
Fuente: Estados Financieros Auditados 2016-2018, Estados Financieros internos diciembre 2019; Elaboración: Global Ratings
Durante los últimos años (2016 – 2019) la liquidez general de la
compañía presentó indicadores menores a la unidad, para la fecha
de corte se evidencia un deterioro del indicador producto de los
nuevos préstamos bancarios.
2016 2017 2018 2019 Índice de liquidez anual 0,51 0,64 0,82 0,52
Tabla 19: Índice de liquidez histórico Fuente: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL; Elaboración: Global Ratings
Gráfico 45: Índice de liquidez
Fuente: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL; Elaboración: Global Ratings
El índice de liquidez entre julio y diciembre de 2019 promedió 0,73,
siendo octubre su punto más alto (1,14), fruto de la reestructuración
de los préstamos con Banco Guayaquil S.A. en octubre 2019. El
indicador se vio deteriorado por nuevos préstamos bancarios con
Banco Guayaquil S.A. el que contempla una porción en el corto
plazo, la compañía planea reestructurar estos préstamos con una
nueva Emisión de Obligaciones que tiene planificada la empresa
para el corto plazo.
Con lo antes expuesto se da cumplimiento a lo establecido en el
Numeral 3, Artículo 11, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de
la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores
y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria
y Financiera. Es opinión de Global Ratings Calificadora de Riesgos
S.A. que la compañía mantiene un adecuado manejo y recuperación
de cartera, presenta una adecuada cobertura del gasto financiero
con su operación y ha incrementado sus niveles de ventas y
resultados frente al mismo periodo del año pasado, reflejando una
acertada dirección de la empresa.
El Instrumento
Con fecha 13 de enero de 2020, la Junta General Extraordinaria
de Accionistas de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL aprobó
la Cuarta Emisión de Obligaciones de Largo Plazo por un monto de
hasta USD 12.000.000, de acuerdo con el siguiente detalle:
0
0
0
1
1
1
-5.000
-4.000
-3.000
-2.000
-1.000
0
2016 2017 2018 2019*
Capital de trabajo Prueba ácida
Índice de liquidez anual
0,54 0,53 0,49
1,14 1,13
0,52
-
0,20
0,40
0,60
0,80
1,00
1,20
1,40
jul
ago
sep
oct
no
v
dic
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 35
INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL Monto de la emisión USD 12.000.000
Unidad monetaria Dólares de los Estados Unidos de América
Características
CLASES MONTO PLAZO TASA FIJA ANUAL PAGO DE CAPITAL PAGO DE INTERESES
G USD 6.000.000,00 2.160 días 8,50% Trimestral con periodo de gracia de
360 días Trimestral
H USD 6.000.000,00 2.160 días 8,50% Trimestral con periodo de gracia de
360 días Trimestral
Tipo de emisión Títulos desmaterializados
Garantía Los valores que se emitan contarán con garantía general del Emisor, conforme lo dispone el artículo 162 de la Ley de Mercado de Valores y sus normas complementarias.
Garantía específica No Destino de los
recursos Los recursos obtenidos de la presente Emisión se destinarán en un 85% para financiar parte del capital de trabajo específicamente pago a proveedores y gastos operativos y administrativos de la empresa; y un 15% para inversión en activos fijos.
Valor nominal USD 1.000 Base de cálculos de
intereses Base comercial 30/360: corresponde a años de 360 días. 12 meses y 30 días cada mes.
Sistema de colocación Bursátil Rescates anticipados No contempla sorteos ni rescates anticipados.
Underwriting La presente emisión de obligaciones no contempla un contrato de underwriting. Estructurador
financiero y agente colocador
Silvercross S.A. Casa de Valores SCCV
Agente pagador Depósito Centralizado de Compensación y Liquidación de Valores DECEVALE. Representantes de
obligacionistas Estudio Jurídico Pandzic & Asociados S.A.
Resguardos
▪ Los activos reales sobre los pasivos exigibles deberán permanecer en niveles de mayor o igual a uno (1), entendiéndose como activos reales a aquellos activos que pueden ser liquidados y convertidos en efectivo.
▪ No repartir dividendos mientras existan obligaciones en mora.
▪ Mantener durante la vigencia de la Emisión, la relación de activos depurados sobre obligaciones en circulación, en una razón mayor o igual a 1,25, según lo establecido en el Artículo 13, Sección I, Capítulo III, Título II, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera.
Límite de endeudamiento
▪ Mantener una relación de pasivos con instituciones financieras y Mercado de Valores de hasta 2,5 veces el patrimonio de la compañía.
Tabla 20: Características del instrumento Fuente: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, Elaboración: Global Ratings
A continuación, se detalla la tabla de amortización en un supuesto
de una colocación total del monto aprobado:
CAPITAL PAGO DE PAGO DE TOTAL SALDO DE INICIAL CAPITAL INTERESES PAGO CAPITAL
1 6.000.000 127.500 127.500 6.000.000 2 6.000.000 127.500 127.500 6.000.000 3 6.000.000 127.500 127.500 6.000.000 4 6.000.000 127.500 127.500 6.000.000 5 6.000.000 300.000 127.500 427.500 5.700.000 6 5.700.000 300.000 121.125 421.125 5.400.000 7 5.400.000 300.000 114.750 414.750 5.100.000 8 5.100.000 300.000 108.375 408.375 4.800.000 9 4.800.000 300.000 102.000 402.000 4.500.000
10 4.500.000 300.000 95.625 395.625 4.200.000 11 4.200.000 300.000 89.250 389.250 3.900.000 12 3.900.000 300.000 82.875 382.875 3.600.000 13 3.600.000 300.000 76.500 376.500 3.300.000 14 3.300.000 300.000 70.125 370.125 3.000.000 15 3.000.000 300.000 63.750 363.750 2.700.000 16 2.700.000 300.000 57.375 357.375 2.400.000 17 2.400.000 300.000 51.000 351.000 2.100.000 18 2.100.000 300.000 44.625 344.625 1.800.000 19 1.800.000 300.000 38.250 338.250 1.500.000 20 1.500.000 300.000 31.875 331.875 1.200.000 21 1.200.000 300.000 25.500 325.500 900.000 22 900.000 300.000 19.125 319.125 600.000 23 600.000 300.000 12.750 312.750 300.000 24 300.000 300.000 6.375 306.375 -
Tabla 21: Amortización Clase G (USD) Fuente: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL Elaborado: Global Ratings
CAPITAL PAGO DE PAGO DE TOTAL SALDO DE INICIAL CAPITAL INTERESES PAGO CAPITAL
1 6.000.000 127.500 127.500 6.000.000 2 6.000.000 127.500 127.500 6.000.000 3 6.000.000 127.500 127.500 6.000.000 4 6.000.000 127.500 127.500 6.000.000 5 6.000.000 300.000 127.500 427.500 5.700.000 6 5.700.000 300.000 121.125 421.125 5.400.000 7 5.400.000 300.000 114.750 414.750 5.100.000 8 5.100.000 300.000 108.375 408.375 4.800.000 9 4.800.000 300.000 102.000 402.000 4.500.000
10 4.500.000 300.000 95.625 395.625 4.200.000 11 4.200.000 300.000 89.250 389.250 3.900.000 12 3.900.000 300.000 82.875 382.875 3.600.000 13 3.600.000 300.000 76.500 376.500 3.300.000 14 3.300.000 300.000 70.125 370.125 3.000.000 15 3.000.000 300.000 63.750 363.750 2.700.000 16 2.700.000 300.000 57.375 357.375 2.400.000 17 2.400.000 300.000 51.000 351.000 2.100.000 18 2.100.000 300.000 44.625 344.625 1.800.000 19 1.800.000 300.000 38.250 338.250 1.500.000 20 1.500.000 300.000 31.875 331.875 1.200.000 21 1.200.000 300.000 25.500 325.500 900.000 22 900.000 300.000 19.125 319.125 600.000 23 600.000 300.000 12.750 312.750 300.000 24 300.000 300.000 6.375 306.375 -
Tabla 22: Amortización Clase H (USD) Fuente: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL Elaborado: Global Ratings
Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. verificó que la escritura
de Emisión no presenta inconsistencias desde el punto de vista
legal. Al ser la calificación inicial todavía no se cuenta con
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 36
información necesaria para evaluar la liquidez de los títulos a
emitirse, se analizará en las revisiones de la presente calificación.
ACTIVOS DEPURADOS
La presente Emisión de Obligaciones está respaldada por Garantía
General, lo que conlleva a analizar la estructura de los activos de
la compañía, al 31 de diciembre de 2019, INMOBILIARIA DEL SOL
S.A. MBILSOL posee un total de activos de USD 83,72 millones, de
los cuales USD 80,95 millones son activos depurados.
Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. verificó la información
del certificado de activos depurados de la empresa, con
información financiera cortada al 31 de diciembre de 2019, dando
cumplimiento a lo que estipula el Artículo 13, Sección I, Capítulo
III, Título II, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias,
Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política
y Regulación Monetaria y Financiera, que señala que el monto
máximo de las emisiones amparadas con Garantía General no
podrán exceder el 80,00% del total de activos depurados, esto es:
“Al total de activos del emisor deberá restarse lo siguiente: los
activos diferidos o impuestos diferidos; los activos gravados; los
activos en litigio y el monto de las impugnaciones tributarias,
independientemente de la instancia administrativa y judicial en la
que se encuentren, los derechos fiduciarios del emisor
provenientes de negocios fiduciarios que tengan por objeto
garantizar obligaciones propias o de terceros; cuentas y
documentos por cobrar provenientes de derechos fiduciarios a
cualquier título, en los cuales el patrimonio autónomo este
compuesto por bienes gravados; saldo de los valores de renta fija
emitidos por el emisor y negociados en el mercado de valores,
para el caso de emisiones de corto plazo considérese el total
autorizado como saldo en circulación; cuentas por cobrar con
personas jurídicas relacionadas originadas por conceptos ajenos a
su objeto social: y. las inversiones en acciones en compañías
nacionales o extranjeras que no coticen en bolsa o en mercados
regulados y estén vinculadas con el emisor en los términos de la
Ley de Mercado de Valores y sus normas complementarias.”.
ACTIVOS DEPURADOS Activo Total (USD) 83.723.706 (-) Activos o impuestos diferidos (2.477.264) (-) Activos gravados. - (-) Activos en litigio - (-) Monto de las impugnaciones tributarias. - (-) Saldo de las emisiones en circulación (300.000) (-) Saldo en circulación de titularizaciones de derechos de cobro sobre ventas futuras esperadas.
-
(-) Derechos fiduciarios que garanticen obligaciones propias o de terceros.
-
(-) Cuentas y documentos por cobrar provenientes de la negociación y derechos fiduciarios compuestos de bienes gravados.
-
(-) Saldo de valores de renta fija emitidos y negociados en REVNI.
-
(-) Inversiones en acciones en compañías nacionales o extranjeras que no coticen en bolsa o mercados regulados y estén vinculados con el emisor.
-
Total activos depurados 80.946.443 80 % Activos depurados 64.757.154
Tabla 23: Activos menos deducciones (USD) Fuente: PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A.; Elaborado: Global
Ratings
Una vez determinado lo expuesto en el párrafo anterior, se puede
apreciar que la compañía, con fecha 31 de diciembre de 2019,
presentó un monto de activos depurados de USD 80,95 millones,
siendo el 80% de los mismos la suma de USD 64,76 millones,
cumpliendo así lo determinado en la normativa.
Adicionalmente, se debe mencionar que, al 31 de diciembre de
2019 al analizar la posición relativa de la garantía frente a otras
obligaciones del Emisor, se evidencia que el total de activos
depurados ofrecen una cobertura de 2,78 veces sobre los pasivos
totales de la compañía. Dando cumplimiento al Literal c, Numeral
1, Artículo 10, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de la
Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores
y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación
Monetaria y Financiera.
Por otro lado, según lo establecido en el Artículo 9, Capítulo I,
Título II, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias,
Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política
y Regulación Monetaria y Financiera .“El conjunto de los valores
en circulación de los procesos de titularización y de emisión de
obligaciones de largo y corto plazo, de un mismo originador y/o
emisor, no podrá ser superior al 200% de su patrimonio; de
excederse dicho monto, deberán constituirse garantías
específicas adecuadas que cubran los valores que se emitan, por
lo menos en un 120% el monto excedido”.
Una vez determinado lo expuesto en el párrafo anterior, se pudo
evidenciar que el valor de la Quinta Emisión de Obligaciones de
INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL, así como de los valores
que mantiene en circulación representó el 37,01% del 200% del
patrimonio al 31 de diciembre de 2019 y el 74,03% del patrimonio,
cumpliendo de esta manera con lo expuesto anteriormente.
200% PATRIMONIO Patrimonio 16.615.760 200% patrimonio 33.231.520 Saldo Tercera Emisión de Obligaciones 300.000 Cuarta Emisión de Obligaciones por colocar 12.000.000 Total emisiones 12.300.000 Total emisiones/200% patrimonio 37,01%
Tabla 24: 200% patrimonio (USD) Fuente: PROMOTORES INMOBILIARIOS PRONOBIS S.A.; Elaboración: Global
Ratings
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 37
GARANTIAS Y RESGUARDOS
Mientras se encuentran en circulación las obligaciones, las personas
jurídicas deberán mantener resguardos a la emisión, según lo señala
el Artículo 11, Sección I, Capítulo III, Título II, Libro II de la
Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y
Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y
Financiera, por lo que la Junta General de Accionistas resolvió:
GARANTÍAS Y RESGUARDOS
Los activos reales sobre los pasivos exigibles deberán permanecer en niveles de mayor o igual a uno (1), entendiéndose como activos reales a aquellos activos que pueden ser liquidados y convertidos en efectivo. No repartir dividendos mientras existan obligaciones en mora. Mantener durante la vigencia de la Emisión, la relación de activos depurados sobre obligaciones en circulación, en una razón mayor o igual a 1,25, según lo establecido en el Artículo 13, Sección I, Capítulo III, Título II, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera.
Tabla 25: Garantías y resguardos Fuente: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL; Elaboración: Global Ratings
LÍMITE DE ENDEUDAMIENTO
Mantener una relación de pasivos con instituciones financieras y Mercado de Valores de hasta 2,5 veces el patrimonio de la compañía.
Tabla 26: Límite de endeudamiento Fuente: INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL; Elaboración: Global Ratings
Cabe señalar que el incumplimiento de los resguardos antes
mencionados dará lugar a declarar de plazo vencido todas las
emisiones, según lo estipulado en el Artículo 11, Sección I, Capítulo
III, Título II, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias,
Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y
Regulación Monetaria y Financiera.
FLUJO DE CAJA PROYECTADO
En los anexos se presenta el flujo de caja proyectado para el periodo 2020-2025. Para la realización del flujo de caja proyectado de la compañía se consideró un incremento en las ventas fundamentalmente por mayor recaudación de las alícuotas mensuales. La estructura operativa se mantiene estable y se prevén los pagos de las obligaciones financieras vigentes y el pago estimado de los dividendos a los accionistas, con todos estos componentes se estima que la compañía mantendrá un flujo de caja final positivo siempre durante la vigencia de la emisión. Se consideró gastos por concepto de las ampliaciones que se están llevando a cabo durante la vigencia de la emisión como CAPEX.
Global Ratings Calificadora de Riesgos S.A. da así cumplimiento al análisis, estudio y expresa criterio sobre lo establecido en los Literales b y d, Numeral 1, Artículo 10, Sección II, Capítulo II, Título XVI, Libro II de la Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y Financiera, señalando que la empresa posee una aceptable capacidad para generar flujos dentro de las proyecciones establecidas con respecto a los pagos esperados; adicionalmente, dichas proyecciones señalan que el emisor generará los recursos suficientes para cubrir todos los pagos de capital e intereses y demás compromisos que adquiere con la presente emisión.
Definición de Categoría
CUARTA EMISIÓN DE OBLIGACIONES INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL
CATEGORÍA AAA
Corresponde a los valores cuyos emisores y garantes tienen
excelente capacidad de pago del capital e intereses, en los términos
y plazos pactados, la cual se estima no se vería afectada ante
posibles cambios en el emisor y su garante, en el sector al que
pertenece y a la economía en general.
El signo más (+) indicará que la calificación podrá subir hacia su
inmediato superior, mientras que el signo menos (-) advertirá
descenso en la categoría inmediata inferior
Conforme el Artículo 3, Sección I, Capítulo II, Título XVI, Libro II de la
Codificación de Resoluciones Monetarias, Financieras, de Valores y
Seguros Expedida por la Junta de Política y Regulación Monetaria y
Financiera, la calificación de un instrumento o de un emisor no
implica recomendación para comprar, vender o mantener un valor;
ni una garantía de pago del mismo, ni la estabilidad de su precio sino
una evaluación sobre el riesgo involucrado en éste. Es por lo tanto
evidente que la calificación de riesgos es una opinión sobre la
solvencia del emisor para cumplir oportunamente con el pago de
capital, de intereses y demás compromisos adquiridos por la
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 38
empresa de acuerdo con los términos y condiciones de los
respectivos contratos.
El Informe de Calificación de Riesgos de la Cuarta Emisión de
Obligaciones de INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL ha sido
realizado con base en la información entregada por la empresa y a
partir de la información pública disponible.
Atentamente,
Ing. Hernán Enrique López Aguirre PhD(c)
Gerente General
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 39
2016 2017 2018 2019*
Valor
An
álisis
vertical %
Valor
An
álisis
vertical %
An
álisis
ho
rizon
tal
%
Variació
n
en
mo
nto
Valor
An
álisis
vertical %
An
álisis
ho
rizon
tal
%
Variació
n
en
mo
nto
Valor
An
álisis
vertical %
An
álisis
ho
rizon
tal
%
Variació
n
en
mo
nto
ACTIVO 73.582,47 100,00% 75.617,18 100,00% 2,77% 2.034,70 79.128,29 100,00% 4,64% 3.511,11 83.723,71 100,00% 5,81% 4.595,42
ACTIVOS CORRIENTES 3.653,91 4,97% 4.669,54 6,18% 27,80% 1.015,64 6.787,41 8,58% 45,35% 2.117,86 4.160,26 4,97% -38,71% (2.627,15)
Efectivo y equivalentes de efectivo 1.024,73 1,39% 775,89 1,03% -24,28% (248,84) 858,55 1,09% 10,65% 82,67 817,69 0,98% -4,76% (40,86)
Inversiones temporales 1.028,46 1,40% 1.319,04 1,74% 28,25% 290,58 2.499,66 3,16% 89,51% 1.180,62 308,93 0,37% -87,64% (2.190,73)
Cuentas por cobrar comerciales 1.076,78 1,46% 2.108,71 2,79% 95,83% 1.031,93 2.929,06 3,70% 38,90% 820,36 2.185,15 2,61% -25,40% (743,92)
(-) Provisión para cuentas incobrables -88,35 -0,12% -122,62 -0,16% 38,79% (34,27) -152,13 -0,19% 24,06% (29,51) -152,12 -0,18% 0,00% 0,00
Cuentas por cobrar compañías relacionadas 30,31 0,04% 27,95 0,04% -7,81% (2,37) 23,06 0,03% -17,48% (4,89) 11,51 0,01% -50,10% (11,55)
Cuentas por cobrar empleados 9,28 0,01% 15,43 0,02% 66,32% 6,15 15,70 0,02% 1,76% 0,27 0,00 0,00% -100,00% (15,70)
Otras cuentas por cobrar 16,378 0,02% 24,69 0,03% 50,76% 8,31 58,37 0,07% 0,00% 33,68 289,80 0,35% 396,52% 231,44
Inventarios 129,04 0,18% 76,55 0,10% -40,68% (52,49) 75,11 0,09% -1,88% (1,44) 80,88 0,10% 7,67% 5,76
Anticipo proveedores 51,21 0,07% 23,69 0,03% -53,73% (27,52) 39,29 0,05% 65,81% 15,59 0,00 0,00% -100,00% (39,29)
Activos por impuestos corrientes 115,13 0,16% 145,82 0,19% 26,66% 30,69 156,06 0,20% 7,02% 10,23 331,62 0,40% 112,50% 175,56
Otros activos corrientes 260,95 0,35% 274,40 0,36% 5,16% 13,46 284,68 0,36% 3,75% 10,28 286,81 0,34% 0,75% 2,13
ACTIVOS NO CORRIENTES 69.928,57 95,03% 70.947,64 93,82% 1,46% 1.019,07 72.340,88 91,42% 1,96% 1.393,25 79.563,45 95,03% 9,98% 7.222,56
Propiedad, planta y equipo 1.218,47 1,66% 1.447,76 1,91% 18,82% 229,29 1.703,53 2,15% 17,67% 255,77 2.050,83 2,45% 20,39% 347,30
Propiedad de inversión 65.953,90 89,63% 65.823,27 87,05% -0,20% (130,63) 66.926,90 84,58% 1,68% 1.103,63 74.532,97 89,02% 11,36% 7.606,07
Cuentas por cobrar comerciales 154,29 0,21% 1.117,70 1,48% 624,43% 963,42 1.071,87 1,35% -4,10% (45,83) 501,88 0,60% -53,18% (569,99)
Derechos fiduciarios 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00% - 0,00 0,00% 0,00% - 0,50 0,00% 100,00% 0,50
Activo por impuesto diferido 2.601,91 3,54% 2.558,90 3,38% -1,65% (43,00) 2.638,58 3,33% 0,00% 79,68 2.477,26 2,96% -6,11% (161,32)
PASIVO 29.343,81 100,00% 25.441,54 100,00% -13,30% (3.902,27) 25.138,70 100,00% -1,19% (302,84) 29.113,72 100,00% 15,81% 3.975,03
PASIVOS CORRIENTES 7.110,16 24,23% 7.292,71 28,66% 2,57% 182,55 8.272,21 32,91% 13,43% 979,50 8.006,48 27,50% -3,21% (265,73)
Obligaciones financieras 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00% - 813,54 3,24% 100,00% 813,54 816,20 2,80% 0,33% 2,66
Emision de obligaciones 2.033,58 6,93% 1.616,90 6,36% -20,49% (416,68) 1.200,00 4,77% -25,78% (416,90) 300,00 1,03% -75,00% (900,00)
Cuentas por pagar comerciales 459,16 1,56% 370,30 1,46% -19,35% (88,86) 748,41 2,98% 102,11% 378,11 1.732,07 5,95% 131,43% 983,66
Cuentas por pagar relacionadas 0,00 0,00% 978,18 3,84% 0,00% 978,18 0,26 0,00% -99,97% (977,92) 0,00 0,00% -100,00% (0,26)
Ingresos diferidos 1.907,50 6,50% 1.802,20 7,08% -5,52% (105,30) 1.966,85 7,82% 9,14% 164,65 2.045,23 7,02% 3,99% 78,38
Pasivo por impuesto corrientes 424,88 1,45% 567,37 2,23% 33,54% 142,48 1.300,97 5,18% 129,30% 733,60 1.218,04 4,18% -6,37% (82,92)
Provisiones sociales 1.574,14 5,36% 1.532,97 6,03% -2,62% (41,18) 1.799,54 7,16% 17,39% 266,58 1.805,25 6,20% 0,32% 5,70
Otros pasivos corrientes 710,89 2,42% 424,80 1,67% -40,24% (286,09) 442,64 1,76% 4,20% 17,84 89,68 0,31% -79,74% (352,95)
PASIVOS NO CORRIENTES 22.233,66 75,77% 18.148,84 71,34% -18,37% (4.084,82) 16.866,49 67,09% -7,07% (1.282,34) 21.107,24 72,50% 25,14% 4.240,75
Obligaciones financieras 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00% - 0,00 0,00% 100,00% - 5.039,33 17,31% 100,00% 5.039,33
Emision de obligaciones 3.100,00 10,56% 1.500,00 5,90% -51,61% (1.600,00) 300,00 1,19% -80,00% (1.200,00) 0,00 0,00% -100,00% (300,00)
Cuentas por pagar comerciales 3.569,95 12,17% 0,00 0,00% -100,00% (3.569,95) 0,00 0,00% 100,00% - 0,00 0,00% 0,00% -
Cuentas por pagar relacionadas 0,00 0,00% 518,10 2,04% 0,00% 518,10 0,00 0,00% -100,00% (518,10) 0,00 0,00% 100,00% -
Ingresos diferidos 15.033,84 51,23% 15.574,26 61,22% 3,59% 540,42 15.966,16 63,51% 2,52% 391,90 15.501,09 53,24% -2,91% (465,07)
Provisiones sociales 391,70 1,33% 428,00 1,68% 9,27% 36,30 442,90 1,76% 3,48% 14,90 461,46 1,59% 4,19% 18,56
Otros pasivos no corrientes 138,17 0,47% 128,48 0,51% -7,01% (9,69) 157,43 0,63% 22,53% 28,94 105,36 0,36% -33,07% (52,06)
PATRIMONIO 44.238,66 100,00% 50.175,64 100,00% 13,42% 5.936,97 53.989,59 100,00% 7,60% 3.813,96 54.609,98 100,00% 1,15% 620,39
Capital social 14.359,42 32,46% 14.359,42 28,62% 0,00% - 14.359,42 26,60% 0,00% - 14.359,42 26,29% 0,00% -
Reserva legal 3.090,72 6,99% 3.684,87 7,34% 19,22% 594,15 4.267,23 7,90% 15,80% 582,36 4.906,05 8,98% 14,97% 638,81
Reserva facultativa 14.614,24 33,03% 19.961,57 39,78% 36,59% 5.347,33 22.582,20 41,83% 13,13% 2.620,63 22.456,85 41,12% -0,56% (125,35)
Resultados acumulados 6.232,80 14,09% 6.226,56 12,41% -0,10% (6,25) 6.392,64 11,84% 2,67% 166,08 6.442,87 11,80% 0,79% 50,23
Resultado del ejercicio 5.941,48 13,43% 5.943,22 11,84% 0,03% 1,74 6.388,11 11,83% 7,49% 444,88 6.444,81 11,80% 0,89% 56,70
PASIVO MAS PATRIMONIO 73.582,47 100,00% 75.617,18 100,00% 2,77% 2.034,70 79.128,29 100,00% 4,64% 3.511,11 83.723,71 100,00% 5,81% 4.595,42
Elaboración: Global Ratings
INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOLESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
(miles USD)
Fuente: Estados Financieros Auditados 2016, 2017 y 2018 del Emisor. Estados Financieros internos diciembre 2019
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 40
Valor
An
álisis
vertical %
Valor
An
álisis
vertical %
An
álisis
ho
rizon
tal
%
Variació
n
en
mo
nto
Valor
An
álisis
vertical %
An
álisis
ho
rizon
tal
%
Variació
n
en
mo
nto
Valor
An
álisis
vertical %
An
álisis
ho
rizon
tal
%
Variació
n
en
mo
nto
Ventas 20.474,06 100,00% 20.738,38 100,00% 1,29% 264,32 20.922,85 100,00% 0,89% 184,47 20.975,95 100,00% 0,25% 53,10 Costos y gastos de operación 11.900,24 58,12% 11.039,53 53,23% -7,23% (860,71) 10.879,46 52,00% -1,45% (160,07) 10.479,78 49,96% -3,67% (399,69)
Utilidad operativa 8.573,82 41,88% 9.698,85 46,77% 13,12% 1.125,03 10.043,39 48,00% 3,55% 344,55 10.496,18 50,04% 4,51% 452,79
(-) Gastos financieros, neto 293,14 1,43% (1.113,20) -5,37% -479,75% (1.406,34) (343,01) -1,64% -69,19% 770,19 (58,88) -0,28% -82,83% 284,13
Ingresos (gastos) no operacionales, neto 165,32 0,81% 119,75 0,58% -27,56% (45,57) 333,74 1,60% 178,70% 213,99 (102,40) -0,49% -130,68% (436,14)
Utilidad antes de participación e impuestos 9.032,28 44,12% 8.705,40 41,98% -3,62% (326,89) 10.034,12 47,96% 15,26% 1.328,73 10.334,90 49,27% 3,00% 300,78
Participación trabajadores (1.354,84) -6,62% (1.287,87) -6,21% -4,94% 66,97 (1.505,12) -7,19% 16,87% (217,25) (1.550,23) -7,39% 3,00% (45,12)
Utilidad antes de impuestos 7.677,44 37,50% 7.417,53 35,77% -3,39% (259,91) 8.529,00 40,76% 14,98% 1.111,48 8.784,66 41,88% 3,00% 255,66
Gasto por impuesto a la renta (1.735,96) -8,48% (1.474,30) -7,11% -15,07% 261,66 (2.140,90) -10,23% 45,21% (666,59) (2.339,85) -11,15% 9,29% (198,96)
Utilidad neta 5.941,48 29,02% 5.943,22 28,66% 0,03% 1,74 6.388,11 30,53% 7,49% 444,88 6.444,81 30,72% 0,89% 56,70 Otros resultados integrales 50,07 0,24% (6,25) -0,03% -112,48% (56,31) 46,48 0,22% -843,80% 52,73 - 0,00% -100,00% (46,48) Resultado integral del año, neto de impuesto a la renta 5.991,55 29,26% 5.936,97 28,63% -0,91% (54,57) 6.434,59 30,75% 8,38% 497,61 6.444,81 30,72% 0,16% 10,22
Depreciación 1.301,83 6,36% 1.283,62 6,19% -1,40% (18,21) 1.087,77 5,20% -15,26% (195,85) 1.204,78 5,74% 10,76% 117,01 EBITDA anualizado 9.875,65 48,23% 10.982,47 52,96% 11,21% 1.106,82 11.131,16 53,20% 1,35% 148,69 11.700,96 55,78% 5,12% 569,80
Fuente: Estados Financieros Auditados 2016, 2017 y 2018 del Emisor. Estados Financieros internos diciembre 2019
Elaboración: Global Ratings
2016 2017 2018 2019*
INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOLESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES
(miles USD)
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 41
Cierre 2016 2017 2018 2019*
Meses 12 12 12 12
Costo de Ventas / Ventas 58,12% 53,23% 52,00% 49,96%
Margen Bruto/Ventas 41,88% 46,77% 48,00% 50,04%
Util. antes de part. e imp./ Ventas 44,12% 41,98% 47,96% 49,27%
Utilidad Operativa / Ventas 41,88% 46,77% 48,00% 50,04%
Utilidad Neta / Ventas 29,02% 28,66% 30,53% 30,72%
EBITDA / Ventas 48,23% 52,96% 53,20% 55,78%
EBITDA / Gastos financieros -3368,89% 986,57% 3245,10% 19872,19%
EBITDA / Deuda financiera CP 485,63% 679,23% 552,82% 1048,28%
EBITDA / Deuda financiera LP 318,57% 732,16% 3710,39% 232,19%
Activo total/Pasivo total 250,76% 297,22% 314,77% 287,57%
Pasivo total / Activo total 39,88% 33,65% 31,77% 34,77%
Pasivo corriente / Pasivo total 24,23% 28,66% 32,91% 27,50%
Deuda financiera / Pasivo total 17,49% 12,25% 9,20% 21,14%
Apalancamiento financiero 0,12 0,06 0,04 0,11
Apalancamiento total 0,66 0,51 0,47 0,53
ROA 8,07% 7,86% 8,07% 7,70%
ROE 13,4% 11,84% 11,83% 11,80%
Índice de endeudamiento 0,40 0,34 0,32 0,35
Rotación de la cartera 19,60 6,54 5,30 7,40
Capital de trabajo -3.456 -2.623 -1.485 -3.846
Días de cartera 18 55 68 49
Días de pago 122 61 25 59
Prueba ácida 0,50 0,63 0,81 0,51
Índice de liquidez anual 0,51 0,64 0,82 0,52
FINANCIAMIENTO OPERATIVO
SOLVENCIA
RENTABILIDAD/ ENDEUDAMIENTO
EFICIENCIA
LIQUIDEZ
Fuente: Estados Financieros Auditados 2016, 2017 y 2018 del Emisor. Estados Financieros no Auditados diciembre 2019 entregados por el Emisor.
Elaboración: Global Ratings
INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL
ÍNDICES(miles USD)
MÁRGENES
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 42
DESCRIPCIÓN 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Ventas 22.292.992 22.900.897 23.285.413 23.677.100 24.076.098 24.482.554 Concesiones Mensuales (VMC) 13.817.102 14.089.299 14.366.858 14.649.885 14.938.488 15.232.776 Valor inicial de Concesión (VIC) 2.120.839 2.142.047 2.163.468 2.185.102 2.206.953 2.229.023 Alícuotas (Gastos Comunes) 3.355.629 3.389.186 3.423.078 3.457.308 3.491.881 3.526.800 Oficinas 816.719 833.053 849.715 866.709 884.043 901.724 Publicidad 1.193.542 1.199.509 1.205.507 1.211.534 1.217.592 1.223.680 Salones de eventos 502.000 517.060 532.572 548.549 565.006 581.956 Concesión de parqueos 205.579 308.368 317.619 327.148 336.962 347.071 Otros ingresos 281.583 422.374 426.598 430.864 435.173 439.524
Gastos Operacionales 8.150.554 8.305.195 8.462.845 8.623.564 8.787.411 8.954.450 Gastos nómina 2.647.711 2.700.666 2.754.679 2.809.773 2.865.968 2.923.287 Gastos Marketing y Publicidad 837.004 845.374 853.828 862.366 870.990 879.700 Guardianía, Limpieza, Mantenimiento y Serv. Básicos 3.019.635 3.080.028 3.141.628 3.204.461 3.268.550 3.333.921 Otros Gastos Operacionales 1.520.363 1.550.771 1.581.786 1.613.422 1.645.690 1.678.604 Experiencia 125.840 128.357 130.924 133.542 136.213 138.938
Utilidad Operacional 14.142.439 14.595.702 14.822.568 15.053.536 15.288.687 15.528.104 Gastos No Operacionales 2.880.101 3.107.818 2.870.753 2.620.431 2.364.573 2.101.664
Gastos Corporativos 1.596.882 1.628.819 1.661.396 1.694.624 1.728.516 1.763.087 Gastos Financieros/(Ingresos Financieros) 1.135.386 1.329.687 1.058.552 773.495 482.221 183.203 Otros gastos no operacionales 147.833 149.312 150.805 152.313 153.836 155.374
Depreciaciones y Amortizaciones 1.385.134 1.398.986 1.412.975 1.427.105 1.441.376 1.455.790 Depreciaciones y Amortizaciones 1.385.134 1.398.986 1.412.975 1.427.105 1.441.376 1.455.790
Utilidad del Ejercicio 9.877.203 10.088.899 10.538.840 11.006.000 11.482.737 11.970.651 Participación Trabajadores e Impuesto a la Renta 3.805.679 3.792.255 3.958.036 4.130.161 4.305.815 4.485.586
Utilidad Neta del Ejercicio 6.071.524 6.296.644 6.580.805 6.875.839 7.176.923 7.485.064 EBITDA 12.397.723 12.817.571 13.010.368 13.206.599 13.406.334 13.609.643
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 43
2020 2021 2022 Descripción I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM
Saldo Inicial de Caja 817.692 7.565.228 6.234.819 7.299.388 467.780 1.955.468 583.511 1.664.302 276.261 1.367.194 142.583 1.450.890 Flujo Operacional
+ Ingresos Operacionales 5.196.974 5.309.952 5.648.885 6.439.729 5.338.622 5.454.679 5.802.850 6.615.249 5.625.076 5.747.360 6.114.213 6.970.203 + Concesiones Mensuales 3.272.345 3.343.483 3.556.896 4.054.862 3.371.499 3.444.792 3.664.672 4.177.727 3.473.627 3.549.141 3.775.682 4.304.277 + Valor Inicial de Concesión 362.268 370.143 393.769 448.897 326.041 333.129 354.392 404.007 489.061 499.693 531.588 606.011 + Alícuotas 837.934 856.150 910.798 1.038.310 846.424 864.825 920.026 1.048.830 854.999 873.586 929.346 1.059.455 + Oficinas 192.599 196.786 209.347 238.656 196.506 200.778 213.594 243.497 200.492 204.850 217.926 248.435 + Marketing 282.705 288.851 307.289 350.309 284.160 290.338 308.870 352.112 285.623 291.832 310.459 353.924 + Eventos 127.006 129.767 138.050 157.377 130.816 133.660 142.192 162.098 134.741 137.670 146.457 166.961 + Parqueo 50.877 51.983 55.301 63.043 76.315 77.974 82.951 94.564 78.604 80.313 85.439 97.401 + Otros ingresos 71.240 72.789 77.435 88.276 106.861 109.184 116.153 132.414 107.929 110.276 117.314 133.738
- Egresos Operacionales -2.483.031 -2.537.010 -2.698.947 -3.076.800 -2.484.355 -2.538.363 -2.700.386 -3.078.440 -2.523.144 -2.577.995 -2.742.548 -3.126.504 Flujo de Caja Operacional 2.713.943 2.772.942 2.949.938 3.362.929 2.854.267 2.916.316 3.102.464 3.536.809 3.101.932 3.169.365 3.371.665 3.843.698 Flujo de Obligaciones por Ley
- Participación Empleados (15%) 0 -1.504.015 0 0 0 -1.502.515 0 0 0 -1.556.245 0 0 - Impuesto a la renta (25%) 0 -784.601 0 0 0 -803.163 0 0 0 -816.412 0 0
Flujo de Caja de obligaciones por Ley 0 -2.288.616 0 0 0 -2.305.679 0 0 0 -2.372.657 0 0 Flujo de Caja Operacional luego de obligaciones por Ley 2.713.943 484.326 2.949.938 3.362.929 2.854.267 610.637 3.102.464 3.536.809 3.101.932 796.708 3.371.665 3.843.698 Flujo No Operacional
+ Ingresos No Operacionales / Otros ingresos 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 - Otros Egresos No Operacionales -422.682 -431.870 -459.436 -523.758 -430.761 -440.125 -468.219 -533.769 -438.999 -448.542 -477.172 -543.976
Flujo de Caja No Operacional -422.682 -431.870 -459.436 -523.758 -430.761 -440.125 -468.219 -533.769 -438.999 -448.542 -477.172 -543.976 Flujo de Inversión
- Activos Varios (CAPEX) -323.628 -330.664 -351.770 -401.018 -352.458 -360.120 -383.106 -436.741 -348.991 -356.578 -379.338 -432.445 - Ampliación del Mall -150.824 -154.103 -163.939 -186.891 0 0 0 0 0 0 0 0 + Inversiones bancarias -218.500 -223.250 -237.500 -270.750 -11.500 -11.750 -12.500 -14.250 -92.000 -94.000 -100.000 -114.000
Flujo de Caja de inversión -692.952 -708.016 -753.209 -858.658 -363.958 -371.870 -395.606 -450.991 -440.991 -450.578 -479.338 -546.445 Flujo de Financiación + Nuevas Obligaciones Financieras 11.971.200 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
- Amortización de Obligaciones Financieras -299.810 -303.833 -307.936 -204.625 -212.845 -820.750 -825.195 -829.729 -830.415 -839.073 -843.886 -848.796 - Pago Intereses Obligaciones Financieras -122.164 -371.016 -364.787 -367.235 -359.016 -349.848 -332.653 -315.369 -300.595 -283.126 -262.962 -245.302
Flujo de Caja de financiación 11.549.227 -674.848 -672.723 -571.860 -571.860 -1.170.598 -1.157.848 -1.145.098 -1.131.010 -1.122.199 -1.106.848 -1.094.098 Flujo disponible para pago de dividendos 13.147.536 -1.330.409 1.064.569 1.408.653 1.487.687 -1.371.956 1.080.791 1.406.950 1.090.932 -1.224.611 1.308.307 1.659.178
- Pago Dividendos Accionista -6.400.000 -8.240.261 -2.794.991 -2.914.790 Flujo de Caja del Periodo 6.747.536 -1.330.409 1.064.569 -6.831.608 1.487.687 -1.371.956 1.080.791 -1.388.041 1.090.932 -1.224.611 1.308.307 -1.255.612 Saldo de Caja Final 7.565.228 6.234.819 7.299.388 467.780 1.955.468 583.511 1.664.302 276.261 1.367.194 142.583 1.450.890 195.278 Total efectivo disponible 8.092.660 6.985.501 8.287.570 1.726.712 3.225.900 1.865.694 2.958.984 1.585.193 2.768.126 1.637.516 3.045.822 1.904.208
febrero 2020
Cuarta Emisión de Obligaciones INMOBILIARIA DEL SOL S.A. MOBILSOL globalratings.com.ec 44
2023 2024 2025
Descripción I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM I TRIM II TRIM III TRIM IV TRIM Saldo Inicial de Caja 195.278 1.336.287 -34.798 1.323.980 -52.790 1.218.838 -225.970 1.270.585 -134.829 1.173.047 -425.142 1.129.425 Flujo Operacional
+ Ingresos Operacionales 5.703.037 5.827.016 6.198.953 7.066.807 5.789.422 5.915.279 6.292.850 7.173.849 5.902.935 6.031.260 6.416.234 7.314.507 + Concesiones Mensuales 3.578.820 3.656.620 3.890.021 4.434.625 3.687.168 3.767.324 4.007.791 4.568.882 3.817.856 3.900.853 4.149.844 4.730.822 + Valor Inicial de Concesión 440.155 449.724 478.430 545.410 396.140 404.751 430.587 490.869 356.526 364.276 387.528 441.782 + Alícuotas 863.659 882.434 938.760 1.070.186 872.406 891.371 948.267 1.081.025 881.240 900.398 957.870 1.091.972 + Oficinas 204.557 209.004 222.344 253.472 208.703 213.240 226.851 258.610 212.932 217.561 231.448 263.851 + Marketing 287.092 293.333 312.057 355.745 288.569 294.842 313.662 357.575 290.053 296.359 315.275 359.414 + Eventos 138.783 141.800 150.851 171.970 142.946 146.054 155.377 177.129 147.235 150.436 160.038 182.443 + Parqueo 80.962 82.723 88.003 100.323 83.391 85.204 90.643 103.333 85.893 87.760 93.362 106.433 + Otros ingresos 109.009 111.378 118.488 135.076 110.099 112.492 119.672 136.427 111.200 113.617 120.869 137.791
- Egresos Operacionales -2.562.598 -2.618.307 -2.785.433 -3.175.393 -2.602.730 -2.659.311 -2.829.054 -3.225.121 -2.643.552 -2.701.020 -2.873.426 -3.275.705 Flujo de Caja Operacional 3.140.439 3.208.709 3.413.521 3.891.414 3.186.693 3.255.969 3.463.796 3.948.728 3.259.384 3.330.240 3.542.809 4.038.802 Flujo de Obligaciones por Ley
- Participación Empleados (15%) 0 -1.646.792 0 0 0 -1.741.041 0 0 0 -1.837.890 0 0 - Impuesto a la renta (25%) 0 -923.278 0 0 0 -1.035.537 0 0 0 -1.151.581 0 0
Flujo de Caja de obligaciones por Ley 0 -2.570.070 0 0 0 -2.776.578 0 0 0 -2.989.472 0 0 Flujo de Caja Operacional luego de obligaciones por Ley 3.140.439 638.640 3.413.521 3.891.414 3.186.693 479.390 3.463.796 3.948.728 3.259.384 340.769 3.542.809 4.038.802 Flujo No Operacional
+ Ingresos No Operacionales / Otros ingresos 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 - Otros Egresos No Operacionales -447.397 -457.123 -486.301 -554.383 -455.960 -465.872 -495.608 -564.993 -464.690 -474.792 -505.097 -575.811
Flujo de Caja No Operacional -447.397 -457.123 -486.301 -554.383 -455.960 -465.872 -495.608 -564.993 -464.690 -474.792 -505.097 -575.811 Flujo de Inversión
- Activos Varios (CAPEX) -356.586 -364.338 -387.594 -441.857 -337.443 -344.779 -366.786 -418.136 -348.505 -356.081 -378.810 -431.843 + Inversiones bancarias -115.000 -117.500 -125.000 -142.500 -92.000 -94.000 -100.000 -114.000 -138.000 -141.000 -150.000 -171.000
Flujo de Caja de inversión -471.586 -481.838 -512.594 -584.357 -429.443 -438.779 -466.786 -532.136 -486.505 -497.081 -528.810 -602.843 Flujo de Financiación + Nuevas Obligaciones Financieras 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
- Amortización de Obligaciones Financieras -850.738 -858.916 -864.129 -869.446 -872.235 -880.405 -886.051 -891.810 -918.164 -903.679 -909.793 -683.273 - Pago Intereses Obligaciones Financieras -229.708 -211.848 -191.720 -173.652 -157.427 -139.142 -118.797 -100.288 -82.149 -63.405 -44.541 -26.541
Flujo de Caja de financiación -1.080.446 -1.070.763 -1.055.848 -1.043.098 -1.029.662 -1.019.548 -1.004.848 -992.098 -1.000.313 -967.084 -954.334 -709.814 Flujo disponible para pago de dividendos 1.141.010 -1.371.085 1.358.777 1.709.575 1.271.628 -1.444.808 1.496.554 1.859.500 1.307.876 -1.598.189 1.554.567 2.150.333
- Pago Dividendos Accionista -3.086.344 -3.264.914 -3.448.409 Flujo de Caja del Periodo 1.141.010 -1.371.085 1.358.777 -1.376.769 1.271.628 -1.444.808 1.496.554 -1.405.414 1.307.876 -1.598.189 1.554.567 -1.298.076 Saldo de Caja Final 1.336.287 -34.798 1.323.980 -52.790 1.218.838 -225.970 1.270.585 -134.829 1.173.047 -425.142 1.129.425 -168.651 Total efectivo disponible 3.160.220 1.906.635 3.390.412 2.156.141 3.519.771 2.168.963 3.765.517 2.474.103 3.919.979 2.462.791 4.167.358 3.040.280
