Relazione di stima di un’area sita a Desenzano del Garda ... · società RIPANDELLA S.R.L.,...

oggetto

Relazione di stima di un’area sita a Desenzano delGarda (BS) di proprietà dell’Amministrazionecomunale oggetto di futura alienazione.

COMUNE DI DESENZANO DEL GARDA (BS)Via Carducci, 4 - 25015 Desenzano del Garda BS) - C.F. 005752301 e P.I.VA 00571140987

committente

Largo Leopardi, 5 - 00185 Roma – tel. 06477751- www.agenziaentrate.it – P.I. e C.F. 06363391001

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Foglio 27 particelle 435-546-548-550-552/parte

Largo Leopardi, 5 - 00185 Roma – tel 06477751 www.agenziaentrate.it – P.I. e C.F. 06363391001

COMMITTENTE: COMUNE DI DESENZANO DEL GARDA (BS) - C.F. 00575230172 P.IVA 00571140987 Via Carducci, 4 – 25015 Desenzano del Garda (BS) – Tel. 0309994211 Fax 0309143700 pagina. 1 di 29

Prot. n. 10857/2015

Stima di un’area sita a Desenzano del Garda (BS) di proprietà del

Comune di Desenzano del Garda oggetto di futura alienazione.

Viale Francesco Agello frazione di Rivoltella - Desenzano del Garda (BS)

INDICE

PREMESSA ......................................................................................... 2

PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE .................................... 3

1.1 NOTIZIE DI CARATTERE GENERALE .................................................... 3

1.2 NOTIZIE DI CARATTERE PARTICOLARE ................................................ 6

1.3 IDENTIFICAZIONE CATASTALE ....................................................... 10

1.4 CONSISTENZA DEGLI IMMOBILI ..................................................... 11

PARTE II – DESCRIZIONE TECNICO - LEGALE DEL BENE .................................. 11

2.1 DESTINAZIONE URBANISTICA........................................................ 11

2.2 VINCOLI , SERVITÙ ED ALTRI DIRITTI REALI ....................................... 16

PARTE III – PROCESSO DI VALUTAZIONE .................................................. 17

3 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE ............................................. 17

4 SCOPO DELLA STIMA .................................................................. 18

5 ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE ............................................... 18

6 METODOLOGIA ......................................................................... 18

CONCLUSIONI ................................................................................... 28

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Stima di un’area a destinazione “Ambiti ad alta incidenza di verde privato” Viale Francesco Agello – Desenzano del Garda (BS)


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PREMESSA

Il Comune di Desenzano del Garda (BS) con nota prot. n. 24836/VI/III del

07/07/2015, ha richiesto a quest’Ufficio la redazione di una perizia di stima

particolareggiata di un’area a destinazione urbanistica “Ambiti ad alta

incidenza di verde privato”, attualmente utilizzata a parcheggio pubblico,

di proprietà dell’Amministrazione comunale, ubicata a Desenzano del

Garda (BS) in viale Francesco Agello nella frazione di Rivoltella, al fine di

determinarne il più probabile valore di mercato riferito all’attualità,

affinché possa attuare la procedura amministrativa per l’eventuale

alienazione. A tale scopo è stato richiamato il Protocollo d’Intesa n. 3534

del 23/03/2015 sottoscritto tra l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di

Brescia-Territorio e l’Ente richiedente.

Il Comune di Desenzano del Garda ha previsto di procedere all’alienazione

di detta area poiché inserita nel Piano delle alienazioni e valorizzazioni

immobiliari 2015, immobile che non è più strumentale all’esercizio delle

funzioni istituzionali.

Il compendio immobiliare, della superficie complessiva di circa m2 1.650, è

catastalmente costituito da:

In conformità a quanto specificato nel Manuale Operativo delle Stime

Immobiliari, contenente le ”nozioni fondamentali della disciplina estimativa

declinate dal punto di vista operativo e secondo gli standard internazionali

di valutazione (IVS – International Valuation Standard)” redatto dall’ex

Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate), previo opportuno

sopralluogo interno ed esterno esperito in data 12/02/2016, per verificare

le caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili e raccogliere gli

aspetti economico-estimativi, si procede alla descrizione e valutazione di

quanto richiesto.

Parcheggio 27 435 1/1Parcheggio 27 546 1/1Parcheggio 27 548 1/1Parcheggio 27 550 1/1Parcheggio 27 552 parte 1/1

Quota Proprietà

Catasto FabbricatiUnità immobiliari a destinazione "Ambito ad alta incidenza di verde privato"

Descrizione Sez. Foglio Particella Sub.



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PARTE I – IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE

1.1 NOTIZIE DI CARATTERE GENERALE

Desenzano del Garda è situato a est della città di Brescia sulla sponda

occidentale bresciana del Lago di Garda, al centro di un ampio golfo

delimitato ad ovest dal Monte Corno e ad est dalla penisola di Sirmione.

Gode di una posizione geografica privilegiata rispetto ad altri comuni del

lago poiché beneficia della vista sulla massima estensione dello stesso.

E’ un comune di circa 28.000 abitanti, infatti è il paese più popolato del

lago, ed è inserito nella Regione Agraria n. 11 denominata “Morenica Nord

Occidentale del Benaco”.

Si estende su un territorio di 59,26 Km² destinato ai settori agricolo,

terziario e residenziale con forte aumento, negli ultimi anni, delle

costruzioni edilizie, dovuto all’incremento nel periodo estivo del turismo.

Sorge ad un altitudine di 67 m sul livello del mare anche se l’intero

territorio risulta compreso tra i 65 e i 167 metri sul livello del mare.

Il Comune , oltre al capoluogo, è suddiviso in due frazioni: Rivoltella che

prima del quadro di riordino delle amministrazioni locali, (anno 1926)

costituiva un Comune autonomo, San Martino della Battaglia, dove si

combatté la storica battaglia di San Martino della seconda guerra di

indipendenza. Confina a nord con il Lago di Garda, a nord ovest con il

comune di Padenghe sul Garda, a sud ovest con il comune di Lonato del

Garda e a est con i comuni di Pozzolengo, Sirmione ed il comune veneto di

Peschiera del Garda.



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La sua posizione geografica è particolarmente favorevole sia per il clima di

tipo mediterraneo con inverni più caldi rispetto alla città capoluogo, sia per

il facile raggiungimento di altre importanti cittadine. Infatti la vicinanza

agli aeroporti di Montichiari e di Verona e all’autostrada Milano-Venezia

con casello autostradale posto a 2 Km dal centro urbano, nonché la

presenza di regolari linee di navigazione che collegano la cittadina a tutte

le altre località lacustri sia bresciane che non, e della linea ferroviaria

Parigi-Berna-Milano-Venezia-Zagabria (corridoio n° 5) in aggiunta alla

viabilità locale, la rendono un nodo territoriale di tale importanza che viene

considerata la “capitale del Garda”.

Desenzano del Garda dista 33 Km da Brescia ed è raggiungibile

percorrendo la strada statale 11 dir oppure l’autostrada A4 Milano-

Venezia.

L’economia del comune di Desenzano del Garda è basata principalmente

sull’attività agricola e sul turismo. Sul territorio comunale sono presenti

alberghi, case vacanze e bed&breakfast che vengono occupati, per la

maggior parte da turisti stranieri amanti del Lago di Garda con le sue

spiagge, i suoi parchi divertimento e i suoi sentieri percorribili a piedi o in

bicicletta. Immediatamente a sud del paese, si estendono le colline

moreniche che si prestano ad un turismo naturalistico.

Per quanto riguarda l’attività agricola notevole importanza riveste la

coltivazione della vite e dell’olivo con la produzione di celebrati vini oltre

all’olio extravergine di oliva DOP. Tutto ciò permette di percorrere itinerari

gastronomici tra agriturismi, trattorie e cantine.

Stradario



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L’area oggetto di stima, è ubicata lungo il viale Francesco Agello nella

frazione di Rivoltella, a circa 3 Km dal centro del paese in posizione est

rispetto alla stazione ferroviaria, della linea Milano-Venezia.

Ubicazione immobile

La zona è caratterizzata dalla presenza di edifici a destinazione

residenziale, costituiti da abitazioni singole e plurifamiliari a uno/due/tre

piani fuori terra, da edifici a destinazione commerciale e da edifici a

destinazione turistico-alberghiera.

La vicinanza al centro del paese ed alla stazione ferroviaria, il facile

raggiungimento e la buona dotazione di servizi oltreché la vicinanza al

lago, rendono la zona di buona appetibilità sul mercato immobiliare.

Ortofoto - particolare Rivoltella



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Ortofoto - particolare area

1.2 NOTIZIE DI CARATTERE PARTICOLARE

Oggetto della stima è un’area sistemata e utilizzata a parcheggio pubblico,

posta nella zona centrale della frazione di Rivoltella in aderenza al viale

Francesco Agello, da cui è garantito l’accesso, raggiungibile per mezzo

della strada omonima asfaltata, dedicata alla viabilità interna che

costeggia il lago, di ottima fruibilità per le dimensioni rilevanti e la

scorrevolezza del percorso.

L’area, della superficie complessiva di circa m2 1.650 e destinata come

detto a parcheggio pubblico, è di proprietà del Comune di Desenzano del

Garda che ha chiesto a quest’Ufficio la redazione della presente perizia di

stima affinché possa attuare la procedura amministrativa per l’eventuale

alienazione.

L’Amministrazione comunale è pervenuta in possesso dell’area con Atto di

cessione a titolo gratuito di aree e di costituzione di servitù del notaio dott.

Eligio Conti di repertorio n. 63646 raccolta n. 20850 del 05/06/2002 dalla

società RIPANDELLA S.R.L., proprietaria del compendio di aree, di cui

quelle in stima erano parte, sulle quali era prevista la costruzione di un

immobile a destinazione turistico-alberghiera. La transazione costituiva un

atto previsto dal titolo autorizzativo edilizio per l’edificazione del suddetto

Hotel. In particolare la cessione gratuita di dette aree e la relativa

sistemazione prevista dal progetto approvato (comprensiva dei costi delle

opere necessari), era normata dallo strumento urbanistico vigente

all’epoca il quale destinava le stesse a parcheggio pubblico (zona F2). Nel

rogito suddetto oltre alla cessione gratuita delle aree era prevista sulle



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stesse la costituzione di servitù che saranno esplicitate nel paragrafo

§ 2.2.

La necessità di alienare il bene da parte dell’Amministrazione comunale

nasce dal fatto che il parcheggio in questione, ancorché fruibile

liberamente dai cittadini perché adeguatamente dotato di segnaletica

stradale specifica (parcheggio pubblico), è da allora fino a tutt’oggi

utilizzato quasi esclusivamente dall’utenza commerciale dell’hotel. Infatti,

la posizione frontista dell’area, cioè tra la struttura alberghiera ed il viale

Agello (lungolago), l’accesso pedonale principale della struttura alberghiera

stessa che è garantito esclusivamente dal parcheggio in esame (cfr.

servitù al paragrafo § 2.2) nonché le insegne/indicazioni dell’hotel

all’ingresso del parcheggio stesso, determinano visibilmente un’incertezza

nella fruibilità da parte degli utenti in generale. Questa situazione ha

indotto l’Amministrazione comunale a classificare l’area in stima come

immobile che non è più strumentale all’esercizio delle funzioni istituzionali

inserendolo nel Piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari.

Struttura alberghiera e parcheggio - particolare ingresso - vista da nord/ovest

L’area, come si è riscontrato in sede di sopralluogo esperito in data

12/02/2016, è di forma trapezoidale pressoché regolare e completamente

pianeggiante, sistemata con materiali e finiture tipici dei parcheggi pubblici

a servizio di attività alberghiere o direzionali/commerciali. La

pavimentazione del parcheggio è completamente realizzata con un manto

di masselli colorati autobloccanti in calcestruzzo. I posti auto, pari a n. 40,

sono collocati frontalmente a due filari di siepe, uno centrale e l’altro a



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confine con il viale Agello, divisi da un’ampia corsia di manovra. Lungo il

lato ovest del parcheggio, quindi a confine con un’altra area, è presente

un’aiuola piantumata della larghezza di circa m. 4,50 e sopraelevata

rispetto al piano dello stesso di circa m. 1,50.

Al di sotto di parte della suddetta aiuola, quindi al piano seminterrato,

sono ubicati dei locali destinati a servizi e sottoservizi tecnici (cabina

elettrica e gruppo elettrogeno) non oggetto della presente valutazione. A

questi si aggiunge un tunnel sotterraneo al parcheggio, in corrispondenza

del lato est, a servizio dell’hotel avente funzione di collegamento tra il

piano interrato della struttura alberghiera e l’area a lago, oltre il

soprastante viale Francesco Agello, anch’esso non oggetto di valutazione.

Struttura alberghiera e parcheggio - vista da nord

Parcheggio - vista da est



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Parcheggio - particolari corsia e ingresso hotel

Particolare aiuola



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Il parcheggio è privo di recinzione ad eccezione dei lati posti ad est e ovest

a confine con altre proprietà. Il lato nord del parcheggio come detto è

delimitato da una siepe a protezione del marciapiede del viale Francesco

Agello.

La rappresentazione grafica catastale di una delle particelle all’attualità

non corrisponde allo stato dei luoghi pertanto, nel processo di valutazione

che segue, si farà riferimento alla superficie dello stato dei luoghi assunta

dagli elaborati dello strumento urbanistico acquisiti dall’ufficio tecnico

comunale.

1.3 IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Ditta intestata:

- COMUNE DI DESENZANO DEL GARDA con sede in Desenzano del Garda

C.F. 00575230172 Proprietà per 1/1

CATASTO FABBRICATI – COMUNE DI DESENZANO DEL GARDA

Foglio Particella Porz. Sub. Qualità Classe Superficie Reddito

ha are ca Dominicale

€ Agrario

€

27 435 Prato Irriguo 1 30 Euro 0,17 Euro 0,19

27 546 Prato Irriguo 1 02 07 Euro 1,18 Euro 1,34




Estratto mappa Catasto Terreni



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Coerenze

Nella mappa catastale vigente foglio 27, il compendio confina, in senso

orario partendo da nord, con la strada Viale Francesco Agello, le particelle

552/parte e 557.

In particolare si rileva che la particella 435 risulta erroneamente intestata

alla società RIPANDELLA S.R.L. per omessa registrazione dell’atto di

cessione sopra citato e che ai fini della futura alienazione è necessario

innanzitutto frazionare la particella 552 per identificare catastalmente la

porzione oggetto di trasferimento.

1.4 CONSISTENZA DEGLI IMMOBILI

La consistenza immobiliare lorda è stata desunta dalle planimetrie e dalla

base censuaria catastali oltreché dagli elaborati acquisiti dall’ufficio tecnico

comunale, al fine di ottenere la corretta superficie commerciale

complessiva corrispondente allo stato dei luoghi.

Alla luce di quanto sopra si ricava una superficie commerciale complessiva,

pari a m2 1.650.

PARTE II – DESCRIZIONE TECNICO - LEGALE DEL BENE

2.1 DESTINAZIONE URBANISTICA

All’attualità, nel comune di Desenzano del Garda vige il Piano di Governo

del Territorio, approvato con Delibera del Consiglio Comunale n. 123

assunta dal 19 al 21/12/2012 e pubblicata sul BURL il 26/06/2013, e

l’immobile in esame a seguito dell’approvazione del Piano delle Alienazioni

e Valorizzazioni Immobiliari con Delibera C.C. n°59 del 27/07/2015 ricade

nella zona “Ambiti ad alta incidenza di verde privato” normato dall’art. 35

delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano delle Regole.

Estratto di P.G.T. – Piano delle Regole



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Legenda di P.G.T. - Piano delle Regole

In particolare si estraggono le seguenti indicazioni dalle Norme Tecniche di

Attuazione:

PIANO DELLE REGOLE (P.D.R.)

ART. 35 – AMBITI AD ALTA INCIDENZA DI VERDE PRIVATO

1. obiettivo del piano

Sono le parti del territorio con significativa dotazione di aree sistemate a verde privato che rivestono una particolare valenza ecologica nell’equilibrio dell’ambiente urbano.

All’interno di tali aree troviamo edifici e relativi spazi pertinenziali prevalentemente a destinazione residenziale anche con significativa valenza architettonica e/o storica ed adibiti a residenza turistica, caratterizzate da significativi valori paesistici di contesto. Obiettivo del piano è il contenimento dello stato di fatto ed il miglioramento delle condizioni di mitigazione paesistica delle preesistenze nonché di miglioramento delle condizioni di servizio.

Sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso nelle misure indicate nella tabella.

2. destinato

3. standard urbanistici

Per ciò che riguarda gli standard urbanistici si faccia riferimento a quanto disposto nel Piano dei Servizi.

4. modalità d’intervento

L’applicazione delle modalità d’intervento vengono attuate attraverso il rilascio dei titoli autorizzativi previsti dalla normativa vigente.

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PARAMETRI EDILIZI

5. indici

- (a) L’indice volumetrico è ammesso unicamente per piccoli locali di deposito attrezzati per la manutenzione dell’area a verde o accessori pergolati a servizio della proprietà.

- L’utilizzo della facoltà di incrementare i valori preesistenti nei lotti saturi alla data di adozione del PGT è subordinata all’eliminazione di tutti i materiali e le soluzioni incongrue per caratteristiche e modalità rispetto al contesto presenti nell’esistente.

- In aggiunta all’incremento dei valori preesistenti alla data di adozione del PGT, potranno essere realizzati accessori fuori terra al servizio connesso al benessere personale nel limite del 15% del volume esistente, anche staccato dal fabbricato principale ma avente caratteristiche architettoniche coerenti al contesto ed alle preesistenze, con altezza massima di mt 3,00.

6. distanza dai confini



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7. distanza dagli edifici

8. distanza dalle strade

In caso di intervento su fabbricati esistenti alla data di adozione del PGT è prevista la possibilità di sopralzo mantenendo l’esistente distanza dai confini e dai fabbricati anche se inferiore a mt. 5 e a 10,00 mt fatta salva la presenza di pareti finestrate alla quota del sopralzo.

9. distanza da ambiti di piano = distanza dai confini di cui al precedente punto 6), fatta salva la contiguità con la medesima proprietà ed escludendo comunque nel caso il confine sia con ambiti destinati a servizi dal PGT.

10. recinzioni

10.1 i cancelli degli accessi carrai ai singoli lotti dovranno essere arretrati dal filo stradale di almeno 3 mt. e raccordati alle recinzioni con opportuni svasi o, in alternativa essere dotati di apertura automatizzata.

H. recinzioni

L’altezza consentita per le recinzioni è da intendere come la somma della superficie opaca e trasparente.

- In omogeneità di allineamento qualora indicato dal responsabile del procedimento.

- In caso di piano naturale di campagna non orizzontale, l’altezza di cui sopra è da intendersi quale media geometrica calcolata per singole porzioni.

- Si prescrive per le recinzioni di nuova realizzazione l’arretramento laterale dal fronte stradale di almeno 1,50 m o secondo quanto eventualmente previsto nel Piano Urbano del Traffico o nei progetti di opere pubbliche, indipendentemente alle necessità di cui all’art. 23bis e 23ter.

- Si rimanda inoltre alle disposizioni del Codice della Strada in materia di distanze e caratteristiche delle recinzioni a garanzia che sulle strade aperte al pubblico transito tali recinzioni non interferiscano con la sicurezza della circolazione, in particolare occludendo o riducendo la visibilità.



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11. muri di sostegno/recinzioni

11.1 sui muri di sostegno potrà essere messa in opera una recinzione trasparente con altezza massima di mt. 1,20.

H. muri di sostegno:

- Su strada pubblica - con altezza massima di 2,00 mt - verso confini privati - con altezza massima di 2,50 mt con possibilità di deroga in caso di necessità oggettive e circostanziate.

12. parcheggi pertinenziali ex art. 41 sexies n. 1150 come modificato dalla L. 122/89

12.1 L’applicazione del parametro minimo di 1 mq ogni 10 mc dovrà comunque garantire la dotazione minima di un posto auto ogni alloggio.

13. altre norme

13.1 E’ ammesso il trasferimento del potenziale volumetrico generato “dall’ambito di verde privato” verso gli ambiti residenziali consolidati attigui, a condizione che suddetta quota non ecceda il 20% della potenzialità edificatoria dell’ambito di ricaduta o dell’indice derivante in caso di lotto saturo.

13.2 L’ambito di verde privato non potrà accogliere incrementi volumetrici derivanti da trasferimenti di diritti generati da altri ambiti.

13.3 E’ ammessa la realizzazione di parcheggi in green block.

14. Ambiti soggetti a previsioni specifiche

[...]

- Attività alberghiere esistenti

Sulle tavole di azzonamento, con apposita simbologia, sono individuate le aree ove si consente il mantenimento dell’attività alberghiere esistenti.

Sono consentite le destinazioni di cui all’ art. 36 quater “ambiti per attività produttive turistico ricettive alberghiere”.

Eventuali discostamenti, se derivanti da necessità produttive aziendali, potranno essere assentiti previa verifica puntuale del livello di compatibilità da espletarsi all’interno delle procedure di cui al D.P.R. n.160 del 7 settembre 2010 già D.P.R. 447/1998.

[...]

Nel caso in esame, analizzate le norme tecniche sopra estratte,

quest’Ufficio in sede di sopralluogo esperito in data 12/02/2016 ha ritenuto

utile chiedere all’Amministrazione una puntuale interpretazione della

norma stessa inerente la possibilità o meno di edificare sull’area in

questione. A riscontro della richiesta l’Amministrazione comunale con nota

prot. n° 6453/VI/III del 19/02/2016 ha evidenziato:

Dall’analisi normativa dell’art. 35 con particolare riferimento al comma “5 -

Parametri Edilizi - Indici” si evidenzia quanto segue:



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a) - con riferimento alla possibilità di utilizzo dell’indice fondiario di 0,1

mq/mq o di 0,3 mq/mq per eventuali incrementi di superficie lorda di

pavimento prevista, lo stesso non trova applicazione per l’area in oggetto

in quanto detta condizione è esclusivamente applicabile laddove sull’area

insista un edificio di modo che l’area si configuri come una sua pertinenza.

Detta condizione nel caso specifico come sopra già evidenziato non è

soddisfatta in quanto trattasi di area libera da manufatti edilizi;

b) - non sono previsti ulteriori indici di utilizzazione fondiaria, né indici

fondiari aggiuntivi al volume preesistente né rapporti di copertura.

2.2 VINCOLI, SERVITÙ ED ALTRI DIRITTI REALI

Il contesto normativo alla cui disciplina è soggetto il compendio

immobiliare in stima non determina effetti rilevanti ai fini della valutazione

se non eventuali particolari specificità relative alle norme urbanistiche cui è

assoggettato espresse nel paragrafo precedente. Altresì non si rilevano

fattispecie che impongono, anche in tempi brevi, l’esecuzione di opere

indispensabili all’utilizzo del bene.

Da quanto accertato, inoltre, sull’area oggetto di stima sono state

costituite delle servitù e/o diritti che possono determinare una diminuzione

dell’appetibilità sul mercato immobiliare. Dall’esame degli atti forniti

dall’Amministrazione comunale si evince:

- Atto di cessione a titolo gratuito di aree e di costituzione di servitù del

notaio Eligio Conti repertorio n. 63646 raccolta n. 20850 del 05/06/2002

“La società cedente, col consenso del “COMUNE DI DESENZANO DEL

GARDA”, si riserva il diritto di passaggio pedonale e carraio per l’accesso

ed il regresso al costruendo nuovo albergo, il diritto di posa e di

mantenimento in opera di servizi e di sottoservizi, nonché il diritto di

mantenere nel sottosuolo un tunnel di collegamento fra l’interrato del

costruendo albergo e l’area a lago, costituendosi con ciò le

corrispondenti servitù e diritto di edificazione in sotterraneo a favore

della società “RIPANDELLA S.R.L.”.”

- Atto di identificazione catastale Scrittura privata con autentiche di firme

del notaio Eligio Conti repertorio n. 68852 raccolta n. 24131 del

13/09/2006

“La società “RIPANDELLA S.R.L.” ed il “COMUNE DI DESENZANO DEL

GARDA”, [...], dichiarano che [...]:



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a) - l’area sulla quale la società “RIPANDELLA S.R.L.” si è riservata il

diritto di passaggio pedonale e carraio per l’accesso ed il regresso al

nuovo albergo in corso di costruzione [...] è la seguente: Foglio 27

N.C.T.R. mappale: 548 [...]

b) - le aree sulle quali la società “RIPANDELLA S.R.L.” si è riservata il

diritto di posa e di mantenimento in opera di servizi e di sottoservizi del

nuovo albergo in corso di costruzione [...] sono le seguenti: Foglio 27

N.C.T.R. mappali: 546 [...] 548 [...] 550 [...] 552 [...] 435 [...]

c) - le aree sulle quali la società “RIPANDELLA S.R.L.” si è riservata il

diritto di edificazione in sotterraneo e di mantenimento nel sottosuolo di

un tunnel di collegamento fra l’area a lago e l’interrato del nuovo

albergo in corso di costruzione [...] sono le seguenti: 552 [...] 435 [...]

Detto diritto si esercita sulle porzioni di detti mappali 552 e 435 -

porzioni della superficie di mq. 152,96 circa [...] “

- Atto di servitù prediale Costituzione di servitù industriale per l’impianto

e l’esercizio di apparecchiature per la trasformazione di energia elettrica

in fabbricato ad uso cabina della notaio Marianna Rega repertorio

n. 30615-30962 raccolta n. 7876 del 30/11/2006-19/01/2007

Il concedente “COMUNE DI DESENZANO DEL GARDA” accorda all’”ENEL

DISTRIBUZIONE”, a titolo di servitù industriale, di passo carraio e di

elettrodotto sul fabbricato seminterrato identificato al foglio 27 particella

556 subalterno 2, su porzione di area identificata al foglio 27 particelle

546 e 548.

PARTE III – PROCESSO DI VALUTAZIONE

3 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE

Secondo i principi generali di estimo, il giudizio di stima deve essere

oggettivo e generalmente valido, pertanto deve tenere conto del principio

dell’“ordinarietà” ed articolarsi nei seguenti passi:

1. scelta dei criteri/metodi idonei a ricostruire il valore economico da

determinare;

2. assunzione dei necessari elementi di riferimento;

3. individuazione del valore economico dei beni di interesse, in

dipendenza dello scopo della stima secondo uno o più dei seguenti

criteri:

a. il più probabile valore di mercato;

b. il più probabile valore di costruzione e di ricostruzione;



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c. il più probabile valore di trasformazione;

d. il più probabile valore complementare;

e. il più probabile valore di surrogazione;

f. il più probabile valore di capitalizzazione.

4 SCOPO DELLA STIMA

Scopo della stima è la determinazione del più probabile valore di mercato

del compendio all’attualità ai fini dell’eventuale alienazione.

Il criterio del valore di mercato è applicabile tramite due metodi:

• Comparazione diretta (sintetico) che comporta la formazione di una

scala di prezzi di compravendita o valori noti;

• Comparazione indiretta (analitico o capitalizzazione dei redditi) che

comporta la formazione di un’analoga scala di canoni di locazione oltre che

la corretta definizione del saggio di redditività congruo.

Nel caso in esame, considerati gli elementi sopra indicati, tenuti in debito

conto l’ubicazione, la consistenza, la destinazione urbanistica, l’andamento

del mercato immobiliare e la potenzialità dell’area, si ritiene di stimarne il

valore mediante il procedimento del costo di riproduzione deprezzato.

5 ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE

Il segmento di mercato cui appartiene l’immobile oggetto di stima (area di

proprietà pubblica utilizzata a parcheggio priva di capacità edificatoria) non

è sufficientemente dinamico, omogeneo e trasparente per consentire

un’analisi dettagliata in termini di numero di transazioni avvenute fino

all’epoca della valutazione e di indicatori di mercato.

6 METODOLOGIA

Con riferimento allo scopo della stima, considerati tutti gli elementi sopra

indicati, tenuti in debito conto l’ubicazione, la consistenza, la destinazione

urbanistica vigente, l’andamento del mercato immobiliare e la potenzialità

dell’immobile, si ritiene che il più probabile valore di mercato dell’area in

trattazione, considerati l’assenza di capacità edificatoria e la potenzialità di

sfruttamento, sia da porre in relazione al valore delle aree destinate a

standard urbanistici d’immobili di carattere paracommerciale. Tale

presupposto nasce dal fatto che l’area, ancorché priva di edificabilità, ai

sensi della norma urbanistica (Cfr. § 2.1) acquisisce “di fatto” la

caratteristica di pertinenzialità della struttura turistico-ricettiva esistente di

proprietà della società RIPANDELLA S.R.L.. Pertanto, trattandosi di un



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immobile a destinazione non ordinaria e non apprezzato dal mercato

immobiliare, per il quale non esistono dati di mercato (sia in termini di

valori che di canoni) si ritiene di stimarlo con il metodo del più probabile

valore di riproduzione deprezzato, che rappresenta il costo che sarebbe

necessario sopportare all’attualità per riprodurre un immobile simile a

quello oggetto di stima, dedotto il deprezzamento che esso ha subito per

effetto della vetustà e dell’obsolescenza.

Si applica la relazione:

VM = Ca + Cc + Of + Up – ∆

Dove:

VM - valore di mercato dell’immobile

Ca – costo dell’area

Cc – costo di costruzione

Of – oneri finanziari

Up – utile del promotore

∆ - deprezzamento

Le diverse voci relative ai costi risultano meglio esplicitate nella seguente

tabella:

Caa Costo di acquisto dell’area

Oaa Oneri acquisto area

Coi Costo opere di Idoneizzazione dell’area

Csc Costo di costruzione superfici coperte

Cse Costo di sistemazione delle superfici esterne

Oups Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria

Occ Contributi concessori sul costo di costruzione

Op Onorari Professionali

Oal Costi per allacciamenti ai pubblici servizi

Sg Spese generali

Sc Spese di commercializzazione

OfaOneri finanziari sulla quota a debito dei costi diretti e

indiretti dell’area

OfcOneri Finanziari sulla quota a debito dei costi diretti

e indiretti di costruzione

UpaUtile del promotore sui costi diretti e indiretti

dell’area

UpcUtile del promotore sui costi diretti e indiretti di

costruzione

Costi indiretti di

costruzione C ic

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Costi di Costruzione

diretti e indirettiCC

OF Oneri Finanziari

CA Costi dell’Area diretti e indiretti

Utile del Promotore UP

Costo tecnico di costruzione

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Cg Costi di gestione

dell’operazione

Oneri di

urbanizzazione

L’operazione immobiliare, pur essendo fittizia, si dispiega nel tempo

secondo fasi consecutive, ciascuna con una propria durata, riassunta nella

tabella che segue:



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FASE DURATA

Analisi di fattibilità e acquisto dell'area Momento 0 Durata del provvedimento autorizzativo, amministrativo - urbanistico e delle fasi interlocutorie fino all'affidamento dei lavori all'impresa di costruzione

n1

Durata dei lavori di costruzione fino alla consegna n2

Durata del periodo di commercializzazione dell'immobile n3

Durata totale dell'operazione n = n1 + n2 + n3

Tutti i costi dei fattori produttivi di dettaglio sono erogati all’interno della

tempistica delineata, rispetto alla quale l’epoca della stima si situa

logicamente alla fine dell’operazione immobiliare, vale a dire al tempo

n = n1 + n2 + n3

Solo tenendo conto del tempo di erogazione di ciascun costo è possibile

quantificare correttamente gli effetti finanziari complessivi di tali

erogazioni, sia in termini di rendimenti prodotti dai capitali messi in

campo, che di interessi passivi per la quota parte reperita sul mercato

creditizio.

Nella fattispecie si pone:

n1 = 6 mesi

n2 = 6 mesi

n3 = 6 mesi

n = 18 mesi

Caa – costo di acquisto dell’area

Rappresenta il costo necessario ad acquistare la quantità di terreno in

grado di esprimere legittimamente le stesse caratteristiche dell’immobile

da stimare, posto nelle immediate vicinanze di questo, ovvero in zona

equivalente per caratteristiche estrinseche e con localizzazione di dettaglio

equivalente a quella dell’area da stimare, rispetto all’utilità principale che

quest’ultimo dispiega.

Trattandosi di area originariamente a destinazione standard urbanistico e

attualmente destinata a verde privato priva di capacità edificatoria, viste le

considerazioni espresse nei paragrafi precedenti, tra cui l’attuale utilizzo e

quindi perdita di strumentalità all’esercizio di funzioni istituzionali, si

procede facendo riferimento alle quotazioni di mercato delle

monetizzazioni delle aree a standard. A tale scopo sono state acquisite

dall’Amministrazione comunale con nota prot. n. 12506/VI/III del

09/03/2016 gli importi applicati per la monetizzazione dei piani attuativi



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nel territorio comunale di recente realizzazione. Dall’analisi di tali valori e

dei relativi tipologie d’immobile e localizzazione, in relazione all’ubicazione,

alle caratteristiche e allo stato di fatto dell’immobile oggetto di stima,

considerando l’andamento del mercato nell’anno 2016, si assume come

valore unitario del costo di acquisto dell’area la quotazione pari a

€/m² 250,00.

Oaa – Oneri di acquisto dell’area

L’operazione di acquisizione dell’area è gravata da una serie di oneri

indiretti (fiscali, di mediazione, di consulenza, notarili), tutti da considerare

erogati, insieme al costo di acquisto dell’area, al tempo 0 dell’operazione

immobiliare.

Richiamate le condizioni espresse nei paragrafi precedenti, si assume una

percentuale del 3,5% del prezzo d’acquisto quale percentuale

corrispondente agli oneri per l’acquisto dell’area.

Ctc – costo tecnico di costruzione

Equivale alla somma dei costi diretti che un imprenditore edile deve

sostenere per costruire l’immobile da stimare. Il costo tecnico di

costruzione è dato dalla somma dei seguenti tre fattori produttivi di

dettaglio:



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Il costo di costruzione dell’opera da stimare si effettua individuando un

parametro unitario, calcolando la consistenza dell’opera rispetto a tale

parametro e applicando ad essa un costo unitario parametrico.

Il costo di idoneizzazione dell’area nel caso in esame è nullo.

In riferimento al costo di costruzione delle superfici del parcheggio, si

assume, per analogia, il costo di costruzione di parcheggi aventi le stesse

caratteristiche tipologiche di quelli in esame e la medesima dotazione di

impianti. Eseguita un’ampia indagine di mercato sulla base dei dati forniti

da autorevoli indicatori immobiliari e da informazioni assunte direttamente

presso operatori edili del settore (quali la pubblicazione “Prezzi Tipologie

Edilizie” del Collegio degli ingegneri ed architetti di Milano ed. DEI,

prezziario opere edili della provincia di Brescia ed i capitolati di imprese

edili del settore), si assumono il seguente costo di costruzione unitario pari

a €/m2 49,00. Tale valore è riferito alla superficie lorda comprensiva dei

costi inerenti le opere descritte nella sottostante tabella:

TABELLA RIASSUNTIVA DEI COSTI E PERCENTUALI D'INCIDENZA

Descrizione Incidenza

1 Scavi 1,73%

2 Sottofondi e rinterri 16,78%

3 Sistemazione a verde 6,08%

4 Pavimentazione a blocchi di calcestruzzo 38,95%

5 Cordoni calcestruzzo 8,63%

6 Fognature 11,57%

7 Rete irrigazione a pioggia 5,67%

8 Segnaletica stradale 0,73%

9 Impianto illuminazione pubblica 9,86%

Costo dell’opera €/m2 49,00 100,00%



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Cic – costi indiretti di costruzione

Sono costituiti da tutti quei costi, accessori ma inevitabili, connessi

all’attuazione del processo di costruzione degli edifici che costituiscono

l’immobile da stimare. I costi indiretti di costruzione sono raggruppabili in

due tipologie che contengono complessivamente i seguenti componenti di

dettaglio:

Nel caso in esame i contributi concessori sono nulli, in quanto trattasi di

opere su area di proprietà pubblica.

Gli onorari professionali vengono stimati nel 6% del costo di costruzione;

le spese generali nel 2% del costo di costruzione più gli oneri di

urbanizzazione; le spese di commercializzazione nel 1% del costo di

costruzione più gli oneri di urbanizzazione, gli onorari professionali e le

spese generali.

Of - oneri finanziari

Consistono nel costo del denaro che il promotore reperisce presso gli

istituti di credito per tutte le necessità di finanziamento dell’operazione

immobiliare. Essi sono calcolati utilizzando un tasso di interesse, che

rappresenta le condizioni credito di un promotore immobiliare ordinario e

sono legati al tempo medio dell’investimento e al rischio stesso

dell’operazione.

Si ipotizza un mix di capitale proprio e di capitale preso a prestito, da

considerare ottimale per il promotore ordinario. Occorre cioè individuare la

percentuale d di capitale reperito sul mercato finanziario rispetto al totale.

Tale parametro può essere assunto ordinariamente pari al 60%.

Si applica la relazione:



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OFi = Ci x d x (qn - 1)

Dove:

OFi - oneri finanziari del capitale Ci

Ci - capitale investito

d - percentuale di indebitamento

qn - coefficiente di attualizzazione del montante: q = 1 + r

r - tasso di interesse sul debito

n - tempo di maturazione dei fattori economici

Si ritiene equo quantificare gli oneri finanziari assumendo gli interessi

passivi per la provvista di denaro pari al 4% dei capitali impiegati per il

periodo (i tassi odierni praticati dagli istituti di credito ad operatori

immobiliari solventi variano dal 3 al 5%).

Gli oneri finanziari vanno computati con riferimento ai tempi di erogazione

dei capitali, e quindi ai conseguenti tempi di maturazione degli interessi

passivi. Per i costi diretti ed indiretti fin qui esaminati si possono fissare i

tempi ordinari di erogazione e la durata del prestito come indicato nella

tabella che segue:

costi diretti e indiretti % tempo di

erogazione durata debito

Caa Costo di acquisto dell'area 100 0 n1 + n2 + n3

Oaa Oneri acquisto area

Oups Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria

100 n1/3 2 n1 / 3 + n2 + n3

Occ Contributi concessori sul costo di costruzione

Coi Costo opere di idoneizzazione dell'area 100 n1 n2 + n3

Csc Costo di costruzione superfici coperte 30 n1 n2 + n3 Cse Costo di sistemazione superfici esterne

Op Onorari professionali

70 2 n2 / 3 n2 / 3 + n3 Sg Spese generali

Sc Spese di commercializzazione

e nel caso in esame:

costi diretti e indiretti % tempo di

erogazione durata debito

Csc Costo di costruzione superfici coperte 30 6 mesi 12 mesi

Cse Costo di sistemazione superfici esterne

Op Onorari professionali 70 10 mesi 8 mesi

Sg Spese generali

Up – utile del promotore

Ciascun costo erogato, rappresentando un capitale Ci messo in campo a un

tempo ni, deve produrre, oltre che un onere finanziario per la parte presa



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in prestito, anche un rendimento complessivo connesso con il grado di

rischio dell’operazione e con il rischio d’impresa del promotore.

L’utile del promotore costituisce appunto il profitto complessivo che egli

ritrae dall’impiego di tutti i capitali nell’operazione immobiliare e viene

incamerato al momento della vendita del prodotto edilizio finito,

coincidente con l’epoca della stima ovvero con il tempo n = n1 + n2 + n3.

Nel caso di immobili a destinazione non ordinaria non apprezzata dal

mercato, come quello in esame, devono formularsi alcune considerazioni

specifiche. Per tale fattispecie, infatti, non è corretto ipotizzare la figura di

un promotore ordinario che si assuma i rischi connessi a tale operazione al

fine di conseguire un utile dalla vendita del prodotto edilizio finito,

trattandosi di un prodotto edilizio privo di mercato.

E’ corretto ipotizzare il soggetto proprietario, che, essendo privo di

capacità imprenditoriali e tecniche, affidi ad un altro soggetto

l’organizzazione dei fattori della produzione al fine di ottenere il prodotto

edilizio finito di cui ha necessità.

Va infine evidenziato che, in linea generale, la presenza di un committente

certo, l’assenza di rischi connessi alla scelta delle destinazioni d’uso più

convenienti e delle tipologie edilizie di maggiore appetibilità, sono fattori

che concorrono ad attestare l’utile del promotore a livelli sensibilmente

minori di quelli ipotizzabili per destinazioni ordinarie apprezzate dal

mercato.

Si assume coerentemente al caso in esame un utile del promotore pari al

10% del totale dei costi sostenuti.

∆ - deprezzamento

La determinazione del valore di mercato dell’immobile nel caso di edifici

vetusti e/o storici avviene, sottraendo al valore di riproduzione a nuovo



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una quota parte dovuta al deprezzamento, che può essere visto come la

somma dei seguenti fattori:

∆df - deterioramento fisico

∆of - obsolescenza funzionale

∆oe - obsolescenza economica

La diminuzione di valore dovuta al deprezzamento, con esclusione della

componente ∆oe imputabile all’obsolescenza economica, va calcolata solo

per i fabbricati e non per l’area.

Sorge perciò la necessità di separare, nel valore di riproduzione a nuovo,

la quota parte derivante dai soli costi diretti ed indiretti relativi al

parcheggio da quelli relativi all’area, come indicato nella seguente tabella:

Il deterioramento fisico rappresenta la perdita di valore del bene

immobiliare a causa del deperimento dei suoi componenti edilizi (strutture,

finiture ed impianti) dovuta all’uso ed al trascorrere del tempo (vetustà).

In particolare, nel caso in esame, considerato che si tratta di un

parcheggio pubblico fruito come già espresso quasi esclusivamente

dall’utenza commerciale alberghiera, per cui da un limitato numero di

area fabbricato

Caa Costo di acquisto dell’area �

Oaa Oneri acquisto area �

Coi Costo opere di Idoneizzazione dell’area �

Csc Costo di costruzione superfici coperte �

Cse Costo di sistemazione delle superfici esterne �

Oups Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria �

Occ Contributi concessori sul costo di costruzione �

Op Onorari Professionali �

Oal Costi per allacciamenti ai pubblici servizi �

Sg Spese generali �

Sc Spese di commercializzazione �

OfaOneri finanziari sulla quota a debito dei costi diretti e

indiretti dell’area�

OfcOneri Finanziari sulla quota a debito dei costi diretti

e indiretti di costruzione�

UpaUtile del promotore sui costi diretti e indiretti

dell’area�

UpcUtile del promotore sui costi diretti e indiretti di

costruzione�

costi diretti e indiretti



Via

Mar

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ciale

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utenti, e visto l’esiguo deterioramento del manto di superficie e delle

relative strutture accessorie, si ritiene coerente non eseguire il

deprezzamento.

Si riportano di seguito i conteggi relativi ai dati tecnico – economici sopra

riportati:

ACQUISTO DELL'AREA Tasso o aliquota

Prezzo unitario

Unità di misura

Quantità Costo €

Costo di acquisto dell'area Caa 250,00 m2

1.650,00

412.500,00

Oneri di acquisto dell'area Oaa 3,50% 0 m2

412.500,00

14.537,50

Costo complessivo acquisto dell'area [Ca = Caa + Oaa] 427.037,50

COSTI DIRETTI E INDIRETTI DI COSTRUZIONE Tasso o aliquota

Prezzo unitario

Unità di misura

Quantità Costo

€

Costi di idoneizzazione (demolizioni, consolidamenti, drenaggi ecc) Coi 0 m3 0,00 0,00

Costo di costruzione Superfici Coperte (compreso di sistemazioni esterne) - Csc - Stalla

49,00 m2 1.650,00 80.850,00

Oneri di urbanizzazione Primaria e Secondaria Oups 0,00 m2 0,00 0,00

Oneri di urbanizzazione sul Costo di Costruzione Oucc 0,00 € 0,00 0,00

Onorari professionali Op = op% x (ΣCsc+ΣCse) 6% € 80.850,00 4.851,00

Spese generali e amministrazione Sg = 2% x (ΣCsc+ΣCse+ΣOu) 2% € 80.850,00 1.617,00

Spese di commercializzazione Sc = 1% x (ΣCsc+ΣCse+ΣOu) 1% € 87.318,00 873,18

Costo tecnico di costruzione e relativi oneri indiretti [Ctf = Csc + Cse + Ou + Op + Sg + Sc ]

88.191,18

ONERI FINANZIARI

Tasso

r %

Tempo a fine

periodo (mesi)

Costi €

Quota costi

Quota debito

%

Oneri finanziari

€

Sul costo complessivo di acquisto dell'area Ca

Ofa = Ca x d x [(1+r)n - 1] 4,0% 18 427.037,50 100% 60% 15.526,07

Sul Costo tecnico di costruzione Ctc

Ofc1 = 30% Ctc x d x [(1+r)n - 1] 4,0% 12 80.850,00 30% 60% 582,12

Ofc2 = 70% Ctc x d x [(1+r)n - 1] 4,0% 8 80.850,00 70% 60% 899,59

Sugli oneri di urbanizzazione Ou Ofc3 = Ou x d x [(1+r)n - 1] 4,0% 0,00 100% 60% 0,00

Sui costi di gestione Cg = (Op+Sg+Sc)

Ofc4 = 30% Cg x d x [(1+r)n - 1] 4,0% 12 7.341,18 30% 60% 52,86

Ofc5 = 70% Cg x d x [(1+r)n - 1] 4,0% 8 7.341,18 70% 60% 81,68

Totale oneri finanziari sulla quota dei costi finanziata da debito

Of = (Ofa+Ofc)

17.142,32



Via

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UTILE DEL PROMOTORE Aliquota

% Costi sostenuti

€ Utile

€

Sul totale dei costi sostenuti sull'acquisto dell'area Upa = p x (Ca+ Ofa) 10,0% 442.563,57 44.256,36

Sul totale dei costi sostenuti sul fabbricato Upc = p x (Ct + Ofc) 10,0% 89.807,43 8.980,74

Utile del promotore Up = (Upa + Upc) 53.237,10

Valore del parcheggio a nuovo:

VFN = € (427.037,50+88.191,18+17.142,32+53.237,10) = € 585.608,10

Considerando inoltre che l’interesse all’acquisto dell’area può essere

espresso quasi esclusivamente dalla proprietà della struttura alberghiera

confinante, si ritiene di decrementare di una percentuale pari al 20% il

valore ottenuto.

Si ottiene:

€ 585.608,10 x 0,80 = € 468.486,48

Arrotondato a € 470.000,00

CONCLUSIONI

L’immobile oggetto di stima è un’area a destinazione urbanistica “Ambiti

ad alta incidenza di verde privato”, attualmente utilizzata a parcheggio

pubblico in normale stato di conservazione, di proprietà

dell’Amministrazione comunale, ubicata a Desenzano del Garda (BS) in

viale Francesco Agello nella frazione di Rivoltella. Il Comune di Desenzano

del Garda ha previsto di procedere all’alienazione di detta area poiché

inserita nel Piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari 2015,

immobile che non è più strumentale all’esercizio delle funzioni istituzionali.

A tale scopo è stato richiamato il Protocollo d’Intesa n. 3534 del

23/03/2015 sottoscritto tra l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di

Brescia-Territorio e l’Ente richiedente.

L’area, della superficie complessiva di circa m2 1.650, è catastalmente

costituita da:

Lo scopo della stima è la determinazione all’attualità del valore di mercato

dell’area affinché l’Ente possa attuare la procedura amministrativa per

Parcheggio 27 435 1/1Parcheggio 27 546 1/1Parcheggio 27 548 1/1Parcheggio 27 550 1/1Parcheggio 27 552 parte 1/1

Quota Proprietà

Catasto FabbricatiUnità immobiliari a destinazione "Ambito ad alta incidenza di verde privato"

Descrizione Sez. Foglio Particella Sub.

Relazione di stima di un’area sita a Desenzano del Garda ... · società RIPANDELLA S.R.L.,...

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