Raport - British Polish Chamber of...

RaportPodsumowanie 2017 r.

Rynek gruntówinwestycyjnych w Polsce

2 Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce

Spis treści

Podsumowanie sytuacji na rynku gruntów w roku 2017 3

Rynek nieruchomości mieszkaniowych 5

Rynek nieruchomości biurowych 8

Rynek nieruchomości handlowych 10

Rynek nieruchomości hotelowych 12

Przykładowe transakcje zrealizowane przez Dział Gruntów Inwestycyjnych JLL w 2017 r. 14

Przykładowe projekty w trakcie negocjacji prowadzone przez Dział Gruntów Inwestycyjnych JLL w 2018 r. 15

Podsumowanie 2017 r. 3

Boom w mieszkaniówce trwa

W segmencie gruntów inwestycyjnych zdecydowanym liderem w 2017 roku był rynek mieszkaniowy. To w tym sektorze zanotowaliśmy rekordową liczbę oraz wartość umów kupna/sprzedaży.

Dynamiczny wzrost cen ziemi przeznaczonej pod inwestycje deweloperskie i niska podaż odpowiednich na ten cel gruntów były widoczne nie tylko w Warszawie, ale również w miastach regionalnych. W górę poszybowały koszty materiałów i podwykonawstwa. Odczuwalny stał się również problem z dostępnością pracowników. W konsekwencji, wielu deweloperów zostało zmuszonych do modyfikacji przyjętych wcześniej założeń finansowych oraz ponownej weryfikacji analiz opłacalności.

Nieustanne rekordy sprzedaży mieszkań, bardzo wysoka wartość pojedynczych transakcji w obrocie gruntami i apetyt zakupowy deweloperów, który utrzymuje się pomimo rosnących cen ziemi i prac budowlanych, powodują u niektórych inwestorów przekonanie o zbliżającej się korekcie, a nawet spadku koniunktury. W rozmowach nierzadko porównują oni dzisiejszą sytuację do tej z lat 2006 - 2008.

Czy te obawy są uzasadnione? Odpowiadając na to pytanie warto zwrócić uwagę na czynniki, które stabilizują sytuację i regulują aktualny stan rynku. Pierwszym z nich jest niska podaż terenów mieszkaniowych względem podaży gruntów o innym przeznaczeniu. Drugi to rosnące, ale jednak znacznie wolniej niż przed dekadą, ceny mieszkań. Trzecim czynnikiem jest strategia Rady Polityki Pieniężnej polegająca na – póki co – utrzymywaniu stóp procentowych na niezmiennie niskim poziomie. Pozwala to przypuszczać, że zainteresowanie inwestycyjnym zakupem mieszkań utrzyma się w 2018 roku.

Rośnie też podaż pieniądza. Zagraniczne fundusze inwestycyjne wyrażają zainteresowanie wejściem na polski rynek mieszkaniowy i poszukują możliwości realizacji wspólnych przedsięwzięć z deweloperami lub nabycia ziemi pod projekty mieszkaniowe na sprzedaż lub wynajem. Firmy deweloperskie, które nie zbudowały jeszcze odpowiedniego banku ziemi, chcą nadal kontynuować zakupy w 2018 roku. Jeśli natomiast zostanie wprowadzona ustawa o REIT–ach, spółki notowane na giełdzie będą mogły inwestować np. w mieszkania na wynajem generując tym samym dodatkowy popyt na pakiety lokali.

Mając na uwadze powyższe, w 2018 roku możemy spodziewać się kontynuacji trendów zakupowych zarówno gruntów, jak i mieszkań.

Apetyt na grunty biurowe i hotelowe

Sektor gruntów pod biurowce i hotele również utrzymał tempo rozwoju. Apetyt inwestorów na nowe zakupy potwierdzają zrealizowane w 2017 roku transakcje sprzedaży kilkudziesięciu

Podsumowanie sytuacji na rynku gruntów w roku 2017

Daniel Puchalski, Dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych JLL

Za nami bardzo dynamiczny i ciekawy rok zarówno na rynku nieruchomości komercyjnych, jak i mieszkaniowych.

nieruchomości na takie cele na terenie całego kraju. Mimo równie ograniczonej jak na rynku gruntów mieszkaniowych podaży atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych, sytuacja w segmencie biurowym i hotelowym była nieco spokojniejsza, a ceny ziemi stabilniejsze. Również popyt był na tych rynkach mniejszy niż na rynku mieszkaniowym. Do walki cenowej dochodziło jedynie w najatrakcyjniejszych lokalizacjach w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, a czasem też i w Gdańsku.

Działki handlowe nadal w cenie, ale pod warunkiem

Grunty handlowe cieszyły się w 2017 roku podobnym zainteresowaniem jak rok wcześniej. W poszukiwaniu „białych plam” na mapie handlowej Polski inwestorzy nierzadko byli gotowi obniżać przyjęte wcześniej kryteria dotyczące wielkości miasta czy liczby mieszkańców. Kluczowe przy wyborze lokalizacji pozostawały niezmiennie: dokładna analiza konkurencji w sąsiedztwie, skala zainteresowania ze strony najemców oraz strefa oddziaływania potencjalnego projektu handlowego (tzw. „catchment area”).


Legislacyjny szum

Podsumowując 2017 rok warto podkreślić, że był to czas intensywnych prac legislacyjnych. Ogromne emocje wzbudzały m.in. projekty ustawy o tzw. REIT-ach, projekt ustawy o ograniczeniu handlu w niedzielę, pomysł wprowadzenia podatku od nieruchomości komercyjnych, przepisy projektu ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów, czy przepisy związane z programem Mieszkanie Plus. Zostaną one szerzej omówione w dalszej części raportu wraz z tematem tzw. dużej ustawy reprywatyzacyjnej.

Oczekiwana rewolucja w postaci wejścia w życie kodeksu urbanistyczno-budowlanego jeszcze nie nastąpiła. Nie mniej kontrowersji wywołał jednak projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego, która ma stanowić pilotaż kodeksu.

Powyższe wątki oraz więcej danych, analiz i prognoz JLL znajdziecie Państwo w dalszej części raportu.

Zachęcam do lektury i zapraszam do kontaktu,

Daniel Puchalski


Podsumowanie 2017 r. 2015 ciepło, 2016 cieplej, 2017 gorąco, 2018…?

Rok 2017 był trzecim z rzędu rokiem z rekordową ilością sprzedanych mieszkań. Tylko w sześciu największych miastach Polski na koniec IV kwartału ich liczba osiągnęła poziom 72,7 tysięcy 1. Firmy sprzedały więcej mieszkań niż wprowadziły do oferty.

Popyt wspierały niskie stopy procentowe, rosnące płace, dostępność kredytów hipotecznych, brak atrakcyjności innych produktów inwestycyjnych oraz duży wybór projektów mieszkaniowych. W przypadku niejednego inwestora indywidualnego decyzje o zakupie przyspieszył też kończący się program rządowy Mieszkanie dla Młodych.

Na rynku miały miejsce transakcje pakietowe mieszkań, łącznie z nabywaniem całych budynków na etapie pozwolenia na budowę. W ostatnich dwóch kwartałach liczba zapytań inwestorskich tego typu wzrosła kilkukrotnie. Pomimo zainteresowania, deweloperzy nie wyrażali jednak zbyt wielkich chęci do prowadzenia rozmów. Ze względu na doskonałe wyniki sprzedaży, nie byli oni skłonni do udzielania oczekiwanych przez inwestorów upustów z tytułu sprzedaży hurtowej.

Podaż nie nadążała za popytem, więc deweloperom zdarzało się podnosić w ciągu roku ceny mieszkań nawet kilkakrotnie, aby nieco wyhamować sprzedaż i tym samym utrzymać lepszą płynność całego projektu.

Według danych REAS podsumowujących 2017 rok, najwyższy wzrost cen ofertowych r/r miał miejsce w Trójmieście (15%). Wysoki był także w Łodzi (8,5%) i Warszawie (8,4%). Natomiast we Wrocławiu i Poznaniu średnie ceny wzrosły o 4,4% 2.

Grunt pilnie poszukiwany

Mimo rosnących cen mieszkań, popyt utrzymywał się na rekordowo wysokim poziomie, co doprowadziło do istotnego zmniejszenia się liczby mieszkań w ofercie deweloperów.

W Krakowie liczba lokali sprzedanych w 2017 roku wzrosła w porównaniu z rokiem poprzednim o blisko 16%, przy jednoczesnym spadku o 9% liczby nowych mieszkań wprowadzonych do oferty. Podobne zjawisko miało miejsce także w Poznaniu (odpowiednio 20% i 3,3%) i w Warszawie (odpowiednio 17,5% i 3,7%) 3.

1 REAS, Rynek mieszkaniowy w Polsce – IV kwartał 2017 r. 2 REAS, Rynek mieszkaniowy w Polsce – IV kwartał 2017 r. 3 REAS, Rynek mieszkaniowy w Polsce – IV kwartał 2017 r.

Wobec kurczącej się oferty lokali, wzrosło zainteresowanie deweloperów budowaniem banku ziemi. Pojawiła się też skłonność do podejmowania większego ryzyka, co z kolei przełożyło się na tempo finalizowania transakcji poprzez skrócenie czasu analiz techniczno-prawnych, negocjacji oraz liczby warunków zawieszających.

Popyt na grunty miał bezpośrednie przełożenie na ich ceny. W niektórych lokalizacjach w Warszawie wzrosły one nawet o 80%. Szybujące w górę oczekiwania sprzedających nie tylko podgrzały atmosferę na rynku, ale też faktycznie skłoniły kupujących do płacenia wyższych kwot za nabywaną ziemię.

Czy czeka nas kryzys?

Coraz wyższe ceny ziemi i mieszkań, rosnące koszty robót i materiałów budowlanych, problemy podwykonawców z dostępnością pracowników – te wszystkie uwarunkowania, które kształtowały rynek mieszkaniowy w 2017 roku, część ekspertów odbiera jako symptomy nadchodzącego spadku koniunktury.

Warto jednak zauważyć, że w odróżnieniu od poprzedniej hossy (lata 2005-2008), tym razem ceny mieszkań rosną wolniej i stabilniej. Nie osiągnęły też jeszcze poziomów sprzed dekady. Co więcej, oferta, w tym powierzchnie mieszkań, jest lepiej dopasowana do oczekiwań nabywców. Jest to zasługa zdecydowanie bardziej dojrzałego rynku, jak również ostrożnego podejścia wielu firm deweloperskich.

Reprywatyzacja

Przez cały ubiegły rok media donosiły o nierozstrzygniętym problemie roszczeń reprywatyzacyjnych. W maju 2017 roku rozpoczęła działalność Komisja Weryfikacyjna, która bada legalność decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących Stolicy. Miasto Warszawa ponad kilkadziesiąt razy skorzystało z przepisów tzw. małej ustawy reprywatyzacyjnej, która weszła w życie we wrześniu 2016 roku 4, by odmówić zwrotu nieruchomości wykorzystywanych obecnie na cele publiczne. Miasto korzystało też z przysługującego mu na podstawie tej ustawy prawa pierwokupu roszczeń. Aktualnie można je sprzedawać wyłącznie w formie aktu notarialnego.

Dzięki przepisom tzw. małej ustawy reprywatyzacyjnej podjęte zostały również działania w celu rozwiązania problemu tzw. śpiochów, czyli wywłaszczonych nieruchomości, co do których został wiele lat temu złożony wniosek o ich zwrot, ale wnioskodawcy zaprzestali dalszych działań zmierzających do ich odzyskania.

4 Ustawa z 25 czerwca 2015 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2016 r. poz. 1271)

Rynek nieruchomości mieszkaniowych


Nadal nierozwiązane pozostają jednak kwestie wypłaty rekompensaty za utracony majątek, ochrony lokatorów objętych decyzjami reprywatyzacyjnymi czy zakazu wydawania budynków, w których są mieszkania komunalne. Mają one zostać zaadresowane w powstającej tzw. dużej ustawie reprywatyzacyjnej 5.

Z punktu widzenia rynku gruntów inwestycyjnych, obecna sytuacja nie sprzyja ani dodatkowej podaży terenów ze strony spadkobierców roszczeń, ani zainteresowaniu ich nabyciem ze strony inwestorów.

Trendy w 2018 r.Koniec Programu MdM

Początek stycznia 2018 roku był bardzo gorącym okresem ze względu na wznowienie dostępności dopłat w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Ostatnie 381 mln zł rozeszły się w 2 dni.

Zakończenie programu Mieszkanie dla Młodych, który wzmacniał w 2017 roku popyt na lokale mieszkaniowe, najmocniej odczują m.in. Łódź i Gdańsk, gdzie dzięki programowym limitom wybór lokali był bardzo duży. Brak dopłat może doprowadzić do wykluczenia z grona nabywców osób nieposiadających odpowiednio wysokiego wkładu własnego. W przyszłości może również utrudnić wyprzedaż portfela deweloperom budującym tanie lokale na obrzeżach miast, skłaniając ich do wprowadzenia atrakcyjnych rabatów. Na razie jednak firmy nie mogą narzekać na brak kupujących, a ceny trudno jest negocjować.

5 Projekt ustawy o zrekompensowaniu niektórych krzywd wyrządzonych osobom fizycznym wskutek przejęcia nieruchomości lub zabytków ruchomych przez władze komunistyczne po 1944 r.

Konsorcja i konsolidacje – deweloperzy łączą siły

W 2018 roku będziemy dalej obserwować tendencję do tworzenia się konsorcjów między deweloperami i inwestorami zainteresowanymi zakupami gruntów. Do tej pory deweloperzy woleli nabywać ziemię samodzielnie, jednak niska podaż atrakcyjnych działek i wysokie ceny spowodują, że coraz częściej będą analizować takie możliwości współpracy.

Przyglądając się aktualnym trendom na rynku mieszkaniowym, warto zwrócić też uwagę na postępującą konsolidację rynku. Dobra koniunktura w ostatnich latach przyczyniła się do wzrostu liczby podmiotów działających w branży. Przejęcie konkurencji jest aktualnie najlepszym sposobem nie tylko na pozbycie się potencjalnego zagrożenia, ale również ekspansję w różnych miastach Polski.

Obligacje czy kredyty?

Rozbudowa banku ziemi wymaga dużego zaplecza finansowego. W ostatnich latach obserwujemy zmianę struktury finansowania dłużnego deweloperów mieszkaniowych. Obligacje korporacyjne stają się coraz istotniejszym źródłem finansowania spółek deweloperskich, szczególnie w przypadku największych firm działających na tym rynku.

W 2018 roku eksperci JLL spodziewają się dalszego zmniejszania udziału kredytów bankowych i innych zobowiązań finansowych w strukturze zadłużenia największych deweloperów na rzecz obligacji.


Rewolucja legislacyjna

Warto wspomnieć o zbliżających się zmianach legislacyjnych, które wpłyną na działalność i plany inwestycyjne deweloperów. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przedstawiło pod koniec 2017 roku nową wersję projektu kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Termin wejścia w życie kodeksu nie jest znany, aby jednak stopniowo przyzwyczajać inwestorów do nowych rozwiązań, Ministerstwo opracowało też projekt ustawy, która stanowi pilotaż kodeksu 6. Przewiduje ona m.in. zaostrzenie kryteriów wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Będzie się mógł o nią ubiegać tylko użytkownik wieczysty lub właściciel nieruchomości, a jej ważność będzie ograniczona czasowo do 3 lat (dziś decyzja jest ważna bezterminowo). Projekt ustawy wyklucza też możliwość etapowej realizacji decyzji o WZ.

Co niesie przyszłość?

Biorąc pod uwagę nieustający apetyt na nabywanie gruntów, bardzo dobre wyniki sprzedaży mieszkań w IV kwartale 2017 roku, a także długie listy rezerwacyjne w świeżo rozpoczętych projektach, w 2018 roku możemy się spodziewać dalszych dobrych wyników zarówno sprzedaży gruntów, jak i mieszkań.

6 Projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego

Z analizy przeprowadzonej przez JLL w ostatnim kwartale 2017 roku, ponad 60 firm deweloperskich planuje w 2018 roku zakupy gruntów o wartości od 10 - 50 mln PLN, a 14 inwestorów jest gotowych do nabycia terenów o wartości nawet 150-200 mln PLN, o ile takie oferty pojawią się na rynku i będą spełniać ich kryteria zakupowe. Na utrzymanie popytu na grunty inwestycyjne wpłyną też plany zakupowe mniejszych firm deweloperskich po wyprzedaniu przez nie portfela mieszkaniowego.

Popytowi na mieszkania będą sprzyjać niskie (póki co) stopy procentowe, które dają dostęp do relatywnie tanich kredytów, a ponadto powodują, że inwestowanie oszczędności w mieszkania stanowi atrakcyjną alternatywę dla nisko oprocentowanej lokaty.

Dodatkowo, z szacunków ekspertów JLL wynika, że fundusze typu private equity są gotowe na wydanie około 300 mln euro na zakupy dużych pakietów mieszkaniowych pod wynajem w celach inwestycyjnych.

Szansa na wygenerowanie dodatkowego popytu na pierwotnym rynku mieszkaniowym jest też upatrywana we wprowadzeniu ustawy o tzw. REIT-ach, która umożliwiłaby spółkom notowanym na giełdzie działanie na rynku nieruchomości mieszkaniowych, dając tym samym osobom fizycznym dostęp do nowych form inwestowania.

Zagrożenia

Rynek mieszkaniowy jest w znakomitej formie, nie brakuje jednak zagrożeń, które w dłuższej perspektywie mogą osłabić nie tylko podaż mieszkań, ale i popyt na nowe lokale. Rosnące ceny ziemi, problemy z jej dostępnością, jak również rosnące koszty materiałów, podwykonawstwa i brak siły roboczej mogą utrudniać deweloperom utrzymanie obszernej oferty lokali i odbijać się negatywnie na cenach mieszkań.Atrakcyjność inwestycji mieszkaniowych jako formy lokowania kapitału zmniejszy się, gdy stopy procentowe zaczną rosnąć. Dodatkowo, z roku na rok będzie rosnąć konkurencja wśród mieszkań oferowanych na wynajem. Na rynku pojawi się też wkrótce oferta nowego rządowego programu Mieszkanie Plus w postaci tanich mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności. Program nabiera tempa i coraz częściej będziemy słyszeć o kolejnych inwestycjach realizowanych przy udziale Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Średnie ceny gruntów w 2017 r.

Obszar Cena (PLN/ m2 PUM*)

Warszawa Śródmieście 3 000 – 5 000** PLN

Warszawa – pozostałe dzielnice 1 000 – 2 500 PLN

Miasta powyżej 400 tys. mieszkańców

650 – 2 500 PLN

* PUM – Powierzchnia Użytkowa Mieszkań

** Pojedyncze grunty w najlepszych lokalizacjach osiągały ceny nawet powyżej 5 000 PLN / m2 PUM


Podsumowanie 2017 r. Stabilny rozwój

Za nami kolejny dobry rok w obszarze zakupów gruntów biurowych zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych. Skala popytu na tereny inwestycyjne oraz dynamika transakcji sprzedaży utrzymywały się na podobnym poziomie jak w 2016 roku. Nie da się jednak ukryć, że pozostały one w cieniu rekordowych pod każdym względem wyników na rynku mieszkaniowym.

Spadek poziomu pustostanów, będący konsekwencją silnego popytu oraz umiarkowanego wolumenu nowej podaży, sprzyjał optymizmowi inwestorów i zainteresowaniu analizowaniem możliwości realizacji nowych inwestycji biurowych. Warto w tym miejscu wspomnieć, że w Warszawie współczynnik pustostanów osiągnął na koniec 2017 r. najniższy poziom od 2013 r. – 11,7% (2,5 pp spadek w porównaniu do końca 2016 r.) 7.

Wysoki popyt na powierzchnię biurową w 2017 roku był generowany przez wejścia na polski rynek nowych podmiotów, organiczny wzrost firm oraz konsolidacje najemców ulokowanych w kilku, a czasem kilkunastu lokalizacjach.

Popyt był też wzmacniany przez dynamiczny rozwój działalności operatorów przestrzeni elastycznych i coworkingowych. Ich współpraca z podmiotami realizującymi inwestycje biurowe otworzyła nowy rozdział w historii polskiego rynku biurowego, dając szansę na jego jeszcze szybszy rozwój, ale także transformację. Obserwując popularność nowego modelu pracy, możemy spodziewać się, że w przyszłości elastyczne powierzchnie będą zajmować znaczną cześć, a nawet całe budynki biurowe.

Regiony dalej w modzie

Z punktu widzenia wielkości popytu na nowoczesną powierzchnię biurową i jej podaży, w czołówce miast regionalnych niezmiennie plasują się Kraków i Wrocław, a dalej Trójmiasto, Poznań, Łódź i Katowice. Te ośrodki miejskie cieszyły się też największym zainteresowaniem inwestorów rozważających zakupy gruntów poza Warszawą. Ich rosnąca renoma wśród zagranicznych inwestorów sprzyjała odważniejszym niż w ubiegłych latach planom i decyzjom inwestorów o zaangażowaniu kapitału w nowe projekty biurowe.

7 JLL, Warszawski rynek biurowy, styczeń 2018 r.

Rynek nieruchomości biurowych

Trendy w 2018 r.Drugie życie nieruchomości

Eksperci JLL nie mają wątpliwości, że potencjał dla dalszego rozwoju rynku biurowego tkwi nie tylko w niezabudowanych gruntach, których dostępność w największych miastach, a szczególnie w centralnych i dobrze skomunikowanych lokalizacji, nie dorównuje zapotrzebowaniu.

W samej tylko Warszawie jest ponad 100 budynków, w tym stare kamienice lub budynki pofabryczne, które w perspektywie 10-15 lat mogłyby potencjalnie zostać przebudowane, zrewitalizowane i zamienione w nowoczesną powierzchnię biurową.


Decyzja o ich nabyciu przez inwestora, przystosowaniu do oczekiwań najemców oraz sukces komercjalizacji będą zależały od wielu czynników takich jak oferowana przez właściciela cena sprzedaży, treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego daną nieruchomość, czy też występowanie ochrony konserwatorskiej.

W 2018 roku możemy spodziewać się rosnącego zainteresowania inwestorów analizą nieruchomości zabudowanych obiektami przeznaczonymi do modernizacji lub wyburzenia. Ten trend będzie występował nie tylko w Warszawie, ale we wszystkich regionalnych miastach w Polsce, które znajdują się na radarze deweloperów biurowych.


Obszar Cena (PLN/ m2 PUB**)

Warszawa COB* 2 200 – 4 000 PLN

Warszawa obrzeża COB* 1 300 – 2 300 PLN

Warszawa pozostałe 600 – 1 300 PLN


600 – 1 500 PLN

*COB – Centralny Obszar Biznesu

**PUB – Powierzchnia Użytkowa Biur


Podsumowanie 2017 r. Renesans galerii handlowych?

W 2017 roku oddano do użytku 466 tys. m2 nowoczesnej powierzchni handlowej w ramach wszystkich formatów handlowych, z czego najwięcej, bo aż 71% (331 tys. m2), powstało w ramach centrów handlowych. Pozostała podaż przypadła na wolnostojące obiekty handlowe (13%), parki handlowe (11%) oraz centra wyprzedażowe (5%)8.

Grunty handlowe

Wzrost nasycenia powierzchnią handlową w największych miastach sprzyjał popytowi na grunty o wielkości 0,5 ha - 3 ha, umożliwiające realizację parków handlowych o powierzchni sprzedaży między 6 tys. m2 a 10 tys. m2, które uzupełnią ofertę dużych galerii i wypełnią luki na mapie handlowej Polski.

Analizując konkretną nieruchomość, inwestorzy niezmiennie uwzględniali nasycenie powierzchnią handlową w okolicy, siłę nabywczą mieszkańców, a przede wszystkim poziom zainteresowania potencjalnych najemców. Zwracali też szczególną uwagę na sytuację planistyczną - przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod handel wielkopowierzchniowy, jak również uzbrojenie terenu i konieczne do zrealizowania inwestycje drogowe.

8 JLL, Rynek handlowy w Polsce, styczeń 2018

Rynek nieruchomości handlowych

Trendy w 2018 r.Nowe prawo, nowa rzeczywistość

W 2018 roku branżę nieruchomości, w tym w dużej mierze sektor handlowy, czekają liczne zmiany prawne. Od 1 stycznia 2018 roku obowiązuje podatek dla właścicieli nieruchomości komercyjnych (centra handlowe, biurowce) o wartości przekraczającej 10 mln zł 9.

30 stycznia 2018 roku prezydent podpisał ustawę ograniczającą handel w niedzielę. Ustawa będzie wprowadzana stopniowo. Od 1 marca 2018 roku w każdym miesiącu będą dwie niedziele handlowe - pierwsza i ostatnia. Od 1 stycznia 2019 roku będzie to tylko jedna niedziela w miesiącu - ostatnia, a od 1 stycznia 2020 roku będzie obowiązywał zakaz handlu we wszystkie niedziele z wyjątkiem siedmiu w roku.

Część ekspertów jest zdania, że ograniczenie niedzielnego handlu przyczyni się do osłabienia pozycji sklepów wielkopowierzchniowych na korzyść sklepów convenience, które będą mogły pozostać otwarte w niedziele, o ile za ladą stanie sam właściciel. Inni zwracają uwagę na rozbudowywanie przez centra handlowe oferty rozrywkowej i gastronomicznej, która przyciągie ludzi do galerii w niedzielę pomimo zakazu handlu. Czas pokaże jak różne formaty sklepów odnalazły się w nowej rzeczywistości i kto najbardziej zyskał, a kto stracił na wprowadzonych zmianach.

9 Ustawa z dnia 27 października 2017 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017 r. poz. 2175)


W kontekście legislacji, warto też wspomnieć o niepewnych losach podatku od handlu detalicznego. Przepisy ustawy o podatku od sprzedaży detalicznej weszły w życie 1 września 2016 roku i zgodnie z pierwotnym jej brzmieniem miały mieć zastosowanie do przychodów osiągniętych od tego dnia. Wskutek wszczęcia przez Komisję Europejską postępowania wyjaśniającego, stosowanie podatku zostało czasowo zawieszone do końca 2017 roku Następnie, w związku z niekorzystną decyzją Komisji Europejskiej i zaskarżeniem tej decyzji przez Polskę do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, stosowanie podatku zostało czasowo zawieszone do końca 2018 roku.

Wpływ obowiązywania powyższych zmian legislacyjnych na kondycję rynku handlowego, w tym również na rynek handlowych gruntów inwestycyjnych, będziemy w stanie ocenić dopiero z czasem. Eksperci JLL nie spodziewają się, by w 2018 roku spowodowały one wstrzymanie inwestycji czy rezygnację inwestorów negocjujących nabycie gruntu z finalizacji transakcji zakupu. Z pewnością jednak zmienność otoczenia prawnego nie będzie postrzegana korzystnie przez nowe podmioty, które wyrażały zainteresowane rozwojem działalności w Polsce.

Popyt na grunty handlowe

Najwięcej nowych obiektów handlowych powstało w 2017 roku w największych aglomeracjach (69%) oraz miastach o liczbie mieszkańców z przedziału 100 tys. i 200 tys. (20%). Ten trend utrzyma się w najbliższym czasie, gdyż ponad 70%

powstającej obecnie powierzchni w centrach handlowych pojawi się właśnie w głównych aglomeracjach 10.

Z perspektywy rynku gruntów, wysoka podaż powierzchni handlowej w największych aglomeracjach będzie sprzyjać szukaniu przez inwestorów tzw. „białych plan” na mapie Polski i gotowości do obniżania przyjętych wcześniej kryteriów, takich jak wielkość miasta czy liczba mieszkańców.

Zdaniem specjalistów JLL, w kolejnych latach możemy też spodziewać się większej liczby projektów wielofunkcyjnych, w których handel stanowi tylko jeden z komponentów całej inwestycji.


Obszar Cena (PLN/ m2 PUU*)

Warszawa tereny przeznaczone pod handel wielkopowierzchniowy

2 000 – 5 000 PLN

Warszawa - tereny przeznaczone pod parki handlowe i wolnostojące budynki handlowe

1 500 – 2 000 PLN


400 – 1 200 PLN

* PUU – Powierzchnia Użytkowa Usług

10 JLL, Rynek handlowy w Polsce, styczeń 2018


Podsumowanie 2017 r. Faza wzrostu trwa

Sektor hotelowy w Polsce przeżywa rozkwit. W 2017 roku nowe obiekty wyrastały jak grzyby po deszczu zarówno w największych polskich miastach, jak i w miejscowościach wypoczynkowych. Dobrej kondycji sektora hotelowego służyły takie czynniki jak rozwój turystyki zagranicznej i krajowej, poprawa jakości infrastruktury transportowej, czy wzrost zamożności społeczeństwa. Dobra koniunktura gospodarcza nakręcała dodatkowo popyt na usługi hotelowe i MICE 11.

Zachęceni dobrą sytuacją na rynku, inwestorzy śmielej podejmowali decyzje o nowych projektach hotelowych. Miało to bezpośrednie przełożenie na zainteresowanie gruntami na sprzedaż, jak również obiektami do adaptacji na cele hotelowe. Najwięcej otrzymywanych w 2017 roku przez JLL zapytań dotyczyło nieruchomości w centrach miast, w pasie nadmorskim oraz w górskich kurortach.

Mając na uwadze ilość ogłoszonych i rozpoczętych w 2017 roku projektów hotelowych, jak również spore zainteresowanie tym rynkiem ze strony inwestorów, w najbliższych latach możemy spodziewać się nawet kilkudziesięciu otwarć nowych obiektów rocznie. Najszerzej zakrojone plany rozwoju dotyczą rynku warszawskiego, gdzie w trakcie budowy i w planach jest ponad 20 kolejnych obiektów. Poza stolicą, szczególnie dużym zainteresowaniem cieszył się w 2017 roku Gdańsk. W ciągu kilku lat możemy spodziewać się otwarcia w tym mieście około 10 hoteli.

Miejscowości wypoczynkowe pokazują potencjał

Międzynarodowe sieci hotelowe kontynuowały w 2017 roku ekspansję na polskim rynku hotelowym powiększając dynamicznie portfolio swoich obiektów już nie tylko w największych miastach Polski, ale również w miejscowościach wypoczynkowych.

W 2017 roku miała miejsce przemiana hotelu Mera Spa w Sopocie w hotel Marriott i otwarcie Radisson Blu Resort w Świnoujściu. Realizację kolejnego obiektu pod markę Radisson Blu, tym razem w Sopocie, zapowiedział trójmiejski deweloper Grupa Inwestycyjna Hossa. Nadmorskie uzdrowisko Kołobrzeg czeka natomiast na otwarcie Hilton Garden Inn - pierwszego w tym mieście hotelu pod międzynarodową marką.

11 Turystyka biznesowa, skrót z języka angielskiego: MICE - Meetings, Incentives, Conferences and Exhibitions Industry

Rynek nieruchomości hotelowych

Nie mniejszym zainteresowaniem cieszą się górskie kurorty. Już w 2018 roku pierwszych gości przyjmie Radisson Blu Hotel & Residences Zakopane. W mediach pojawiły się również zapowiedzi o planowanej w tym mieście realizacji obiektu Four Points by Sheraton. W Bystrej pod Bielskiem-Białą już wkrótce otworzy się 4-gwiazdkowy hotel marki Golden Tulip należącej do sieci Louvre Hotels Group.

Pojawienie się międzynarodowych sieci w krajowych miejscowościach turystycznych świadczy o docenieniu ich potencjału. Zwiększa też szansę na zainteresowanie inwestorów atrakcyjnie położonymi gruntami hotelowymi w tych lokalizacjach.

Potencjał mniejszych miast

Znane marki międzynarodowe wyrażały też spore zainteresowanie obecnością w mniejszych miastach. W 2017 roku w Katowicach oficjalnie otwarto Hotel Courtyard by Marriott Katowice City Center a oferta noclegowa Grudziądza powiększyła się o hotel Ibis Styles. W Lublinie pierwszych gości przyjął w 2017 roku hotel Hampton by Hilton. Już wkrótce nowe hotele pod tym szyldem mają funkcjonować także w innych miastach średniej wielkości takich jak Oświęcim, Olsztyn oraz Kalisz. Natomiast marka Ibis Styles pojawi się m.in. w Tomaszowie Lubelskim.

Trendy w 2018 r. Nowe marki hotelowe w natarciu

W kolejnych latach będziemy obserwować debiuty marek hotelowych znanych międzynarodowych sieci, które nie występowały dotychczas na polskim rynku. W 2017 roku we Wrocławiu rozpoczął działanie pierwszy obiekt pod szyldem AC Hotel by Marriott. W przygotowaniu są debiuty sieci Motel One, Mariott Renaissance, Four Points by Sheraton, Raffles, Staybridge Suites, Radisson Red, Autograph Collection Hotels, Crowne Plaza, Sure Hotel czy MGallery by Sofitel.

Odmienność hotelowych marek i konceptów wchodzących na polski rynek przekłada się na zróżnicowanie wymagań inwestorów w stosunku do nieruchomości. Z punktu widzenia rynku gruntów, zwiększa się zakres zarówno zabudowanych, jak i niezabudowanych nieruchomości wpisujących się w obszar potencjalnego zainteresowania inwestorów.

Pokolenie Y na celowniku

Rosnący udział młodego pokolenia w grupie gości hotelowych będzie sprzyjać powstawaniu kolejnych marek hotelowych uwzględniających nie tylko ich gusta i preferencje, ale także zasobność portfela.


W Polsce intensywnie rozwija się marka Moxy, należąca do grupy Marriott International, adresująca swoja ofertę w szczególności do pokolenia tzw. Millennials. Accor Hotels promuje na świecie ekonomiczną markę JO&JOE łączącą elementy hotelu, apartamentu mieszkalnego i młodzieżowego hostelu oferującą m.in. dostęp do wspólnej kuchni z możliwością samodzielnego przygotowywania posiłków. Również Best Western Hotels&Resorts postanowił odpowiedzieć na potrzeby pokolenia Y tworząc marki Vīb oraz GLōSM.

Warto zwrócić uwagę, że rozwój ekonomicznych hoteli o oryginalnym wystroju wnętrz, dostosowanych do potrzeb młodego pokolenia, wymaga równie innowacyjnego podejścia do wyboru nieruchomości przeznaczonych na ten cel. Zdaniem specjalistów JLL, tereny i budynki, które nie spełniały dotychczas wyśrubowanych kryteriów hoteli sieciowych z wyższej półki, mogą dzięki temu zyskać drugą szansę.

Moda na mixed-use

W kolejnych latach będziemy obserwować rozwój projektów wielofunkcyjnych, w tym projektów uwzględniających funkcję hotelową. Sprzyja temu kilka czynników. Pierwszym jest dostępność terenów inwestycyjnych o dużej skali. Drugi to zwiększająca się dynamicznie w największych miastach podaż nowoczesnej powierzchni biurowej. Obawa przed problemami z jej absorpcją przez rynek i presją na stawki czynszowe sprzyja poszukiwaniu alternatywy dla projektów pierwotnie planowanych jako wyłącznie biurowe. Jako trzeci czynnik można wskazać docenianie przez inwestorów korzyści i synergii płynących z uzupełniania się funkcji w jednym projekcie.

Wśród planowanych w najbliższych latach projektach mixed-use łączących funkcję biurową, handlowo-usługową oraz hotelową warto wskazać the Warsaw HUB realizowany w Warszawie przez Ghelamco. Pojawią się w nim hotele dwóch marek należących do sieci InterContinental Hotels Group - Crowne Plaza oraz Holiday Inn Express. Ghelamco planuje realizację obiektu o funkcji hotelowej również w ramach wielofunkcyjnego projektu w Nowym Centrum Łodzi. Komponent hotelowy wkrótce wzbogaci też warszawskie Centrum Praskie Koneser, gdzie w 2018 roku ma zostać

otwarty hotel Moxy. Natomiast w Krakowie hotel marki Radisson RED ma zostać wpisany w wielofunkcyjny projekt Unity Center.

Hotelowy biznes deweloperów mieszkaniowych

Deweloperzy nadal będą zainteresowani dywersyfikowaniem swojej działalności poprzez wejście w segment hoteli i aparthoteli.

Na aparthotele postawił mocno J.W. Construction, który prowadzi sprzedaż apartamentów w inwestycjach Wola Invest i Apartamenty Varsovia Jerozolimskie w Warszawie. W planach dewelopera są kolejne projekty na warszawskim Ursynowie i w Gdyni. W jego ślady idą kolejni deweloperzy. W 2017 roku Atal rozpoczął inwestycję Atal Baltica Towers, która składa się z budynku mieszkalnego oraz aparthotelu. Trójmiejski deweloper Grupa Inwestycyjna Hossa, który posiada już w swoim portfelu Smart Hotel Garnizon w Gdańsku Wrzeszczu i Longstay Aparthotel w Gdyni, zapowiedział otwarcie w Sopocie w 2019 roku hotelu Radisson Blu.

Mimo zwiększającej się podaży nowych obiektów hotelowych oraz rosnącej konkurencji ze strony apartamentów przeznaczonych na krótkookresowy najem, zdaniem specjalistów JLL, dynamiczny rozwój polskiego rynku hotelowego utrzyma tempo w kolejnym roku.

Czas rozwoju

Duży potencjał inwestycyjny rynku hotelowego powoduje, że zdecydowana większość inwestorów z tej branży planuje dalszy rozwój portfela hotelowego. Jednocześnie jednak, podobnie jak na rynku mieszkaniowym, popyt na atrakcyjne grunty i budynki do adaptacji na cele hotelowe przewyższa podaż nieruchomości. Zdaniem specjalistów JLL spowoduje to utrzymanie w 2018 trendu zakupowego przejawiającego się rosnącym zainteresowaniem inwestorów nowymi lokalizacjami pod zabudowę hotelową. Wzrośnie również otwartość właścicieli sieci hotelowych na przejęcia konkurencyjnych firm, mimo że na razie większość z nich preferuje wzrost w oparciu o posiadany bank ziemi oraz nabyte nieruchomości.


Lokalizacja Powierzchnia gruntu Potencjał inwestycyjnyWarszawa 53 000 m² 70 000 m² PUM*

Warszawa 11 000 m² 24 000 m² PUU**

Warszawa 1 800 m² 3 000 m² PUU**

Pruszków 17 000 m² 27 000 m² PUM*

Katowice 11 000 m² 15 000 m² PUM*

Katowice 6 500 m² 12 000 m² PUM*

Gdańsk 3 400 m² 9 000 m² PUM*

*PUM Powierzchnia Użytkowo-Mieszkaniowa **PUU Powierzchnia Użytkowa Usług

Przykładowe transakcje zrealizowane przez Dział Gruntów Inwestycyjnych JLL w 2017 r.

250 Wartość transakcji sfinalizowanych przy udziale Działu Gruntów Inwestycyjnych JLL w 2017 roku

mln PLN


Grunty biurowe Lokalizacja Wielkość gruntu Potencjał inwestycyjny

Południe Polski* 12 000 m² 90 000 m² PUB***

Południe Polski* 7 600 m² 40 000 m² PUB***

Grunty mieszkaniowe Lokalizacja Wielkość gruntu Potencjał inwestycyjny

Warszawa 25 000 m² 32 000 m² PUM**

Katowice 18 200 m² 30 000 m² PUM**

Grunty wielofunkcyjne Lokalizacja Wielkość gruntu Potencjał inwestycyjnyPółnoc Polski* 68 000 m² 200 000 m² PUM**+ PUB***+ PUU****

Katowice 11 500 m² 15 000 m² PUM** + PUB***

Grunty handlowe Lokalizacja Wielkość gruntu Potencjał inwestycyjnyCzęstochowa 27 500 m² 12 000 m² PUU****

Nowy Sącz 60 000 m² 40 000 m² PUU****

* lokalizacja poufna ** PUM - Powierzchnia Użytkowo-Mieszkaniowa *** PUB - Powierzchnia Użytkowa Biur **** PUU - Powierzchnia Użytkowa Usług

Przykładowe projekty w trakcie negocjacji prowadzone przez Dział Gruntów Inwestycyjnych JLL w 2018 r.

* Stan na dzień 6 lutego 2018 r.

1,2 Wartość nieruchomości będącychprzedmiotem negocjacji oraz w trakcie przygotowania do sprzedażyprzez Dział Gruntów Inwestycyjnych JLL w 2018 roku*

mld PLN

© 2018 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. The information contained in this document is proprietary to JLL and shall be used solely for the purposes of evaluating this proposal. All such documentation and information remains the property of JLL and shall be kept confidential. Reproduction of any part of this document is authorized only to the extent necessary for its evaluation. It is not to be shown to any third party without the prior written authorization of JLL. All information contained herein is from sources deemed reliable; however, no representation or warranty is made as to the accuracy thereof.

Daniel Puchalski

National DirectorLand Advisory Services+48 607 606 [email protected]

Joanna Kieszczyńska

Senior ConsultantLand Advisory Services+48 660 664 [email protected]

Mateusz Dembiński

Senior ConsultantLand Advisory Services+48 602 756 [email protected]

Kontakt

Raport - British Polish Chamber of...

Documents

Transcript of Raport - British Polish Chamber of...