PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Rak.pdf · 3. NA ČIN PROCJENE ZEMLJIŠTA Op ći vrijednosni odnosi...

1

URED OVLAŠTENOG INŽENJERA GRAĐEVINARSTVA , LILIĆ JASMINKA, DIPL.ING.GRAĐ. STALNI SUDSKI VJEŠTAK U GRAĐEVINARSTVU rješenje br. 4.SU.-1297/08.51 000 RIJEKA, ŠVALBINA 7 Tel/ fax. 051 422 906; gsm 098 329061

PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Nekretnine: GRA ĐEVINSKA ZEMLJIŠTE – VODNJAN

K.Č. 5972/1, 5972/3, 5977/1 , Z.K.UL.6927 K.O. VODNJAN

K.Č. 4013/1, 4013/2, 4013/5, 4013/6, 4013/7, Z.K.UL. 6677 K.O. VODNJAN

Naručitelj : EUROMONTING GRUPA D.O.O. U STE ČAJU

PULA, SV. POLIKARPE 8

Rijeka, 26.07.2011.

2

PODACI

ZABILJEŽBE Naručitelj

EUROMONTING GRUPA D.O.O. U STEČAJU, PULA, SV. POLIKARPE 8

Tip nekretnine

GRAĐEVINSKA ZEMLJIŠTA

Z.K.UL.

6927, 6677

Z.K.Č.

5972/1, 5972/3, 5977/1 4013/1, 4013/2, 4013/5, 4013/6, 4013/7

K.O.

VODNJAN

Površina

9927 M2 + 2650 M2 +4406 M2 1238 M2 + 1203 M2+ 1515 M2, 1435 M2 + 1879 M2

Tržišna vrijednost nekretnina Ukupno

2.160.900,00 EUR

Adresa

VODNJAN

3

1. U V O D

Na zahtjev naručitelja EUROMONTING GRUPA D.O.O. U STEČAJU , PULA, SV.

POLIKARPA 8, zastupanog po stečajnom upravitelju Loris Raku, dipl iur. iz

Rijeke, Ante Kovačića 22, izvršena je procjena vrijednosti nekretnina –

građevinskih zemljišta u Vodnjanu :

• K.č. 5972/1 vinograd površine 9927 m2, z.k.ul. 6927 k.o. Vodnjan



• K.č. 4013/1 oranica površine 1238 m2, z.k.ul. 6677 k.o. Vodnjan





Procjenitelju je dostavljen na uvid z.k.izvadak , procjena vrijednosti zemljišta

izrađena po Raiffeisen Consulting d.o.o. Zagreb, oznaka RC -090011165 od

19.listopada 2009. god. i revizija elaborata procjene vrijednosti nekretnine

izrađena po OTP nekretnine d.o.o. Zadar, br. 30-12-05 od 01.07.2008. god.

Prilikom izrade ovog elaborata procjene primjenjivale su se odgovarajuće

odredbe i smjernice odgovarajućih zakona, podzakonskih akata, propisa, odluka i

normativa :

- Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropiranih

objekata (NN br. 52/84)

- Bilten standardne kalkulacije radova u visokogradnji (IGH 06/2011)

- Pravilnik o stalnim sudskim vještacima (NN 21/98, 88/08 )

- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98,

137/99, 22/00, 73/00)

- Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96)

- Zakon o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/2007)

4

2. OPĆI PODACI – LOKACIJA

Predmetne nekretnine nalaze se na području

grada Vodnjana, gradića na jugozapadu Istre,

od Pule udaljen 11,7 km. Lokacije zemljišta

su rubni dijelovi grada. Mikro okolica su

stambeni i poslovni objekti i ostala

neizgrađena zemljišta

6

3. NAČIN PROCJENE ZEMLJIŠTA Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina utvrđuju se prema cjelini okolnosti koje su mjerodavne za oblikovanje cijene zemljišne čestice na dan procjene vrijednosti kod uobičajnog poslovnog kretanja ponude i potražnje kao što su opća gospodarska situacija , tržište kapitala i urbanistički razvoj na lokaciji . Buduće građevinsko zemljište su one površine na kojima se prema njihovim svojstvima osobnostima i položaju očekuju stvarne mogućnosti građevinskog korištenja u dogledno vrijeme. Ovo očekivanje se može temeljiti osobito na prikazu prostornog plana uređenja općine , odnosno grada . Neuređena građevinska zemljišta su one površine koje su namijenjene za građevinsko korištenje ali tehnička urbanistička infrastruktura još nije osigurana . Uređena građevinska zemljišta su one površine na kojima je utvrđena namjena i iskoristivost građevinskih čestica te osigurana opskrba vodom i energijom , kao i zbrinjavanje otpadnih voda i otpada . Najvažniji čimbenici koji utječu na prometnu vrijednost neizgrađene i izgrađene građevinske čestice su :

1. stanje dokumenata urbanističkog planiranja , odnosno način korištenja čestice u trenutku procjene

2. dopušteni način korištenja u građevinskom području , odnosno dopuštena namjena čestice

3. stupanj izgrađenosti , odnosno iskoristivost građevinske čestice na temelju odredaba važećeg UPU- a.

Analizom glavnih utjecajnih čimbenika na prometnu vrijednost čestica može se zaključiti da se realne procjene mogu postići samo u uređenom sustavu urbanističkog planiranja i uređenja građevinskog zemljišta . Kod procjene zemljišta najprimjerenija je metoda kapitalizacije dobiti kojom

predviđene prihode u budućnosti, uzevši u obzir moguće rizike, pretvaramo u

jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Kao pomoćna metoda često se koristi i

procjena prema usporednim transakcijama koja analizira nekretnine već prodane

na tržištu te usporeduje njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje.

Ova je metoda najprikladnija kod procjene manjih parcela za individualnu

stambenu izgradnju, ali se može koristiti i u drugim slučajevima ukoliko se

uspoređuje sa zemljištima sličnim po svim ključnim parametrima.

7

4. NAMJENA ZEMLJIŠTA

Namjena zemljišta definirana je Odlukom o donošenju prostornog plana uređenja

Grada Vodnjana ( Službene novine Grada Vodnjana 4/07 ) .

8

Unutar granica građevinskih područja naselja mogu se graditi višeobiteljske i

višestambene građevine koje mogu imati prostorije namjenjene vršenju javnih i

poslovnih djelatnosti a koje ne utječu štetno na okoliš i ne ugrožavaju odvijanje

osnovne (stambene) namjene, te graditi javne i poslovne građevine istih

djelatnosti, koje mogu imati prostorije namjenjene stanovanju.

Najmanja veličina građevne čestice ovisno ovisno o vrsti građevine određuje se kako slijedi:

• kod obiteljskih kuća i kuća za povremeno stanovanje najmanje 320 m2 za slobodnostojeće građevine, 240 m2 za poluugrađene građevine i 200 m2 za ugrađene građevine

• kod višeobiteljskih građevina najmanje 600 m2 • kod višestambenih građevina najmanje 800 m2 • kod građevina javne i društvene namjene najmanje 600 m2 • kod građevina gospodarske namjene - poslovne namjene 600 m2 • kod građevina gospodarske namjene - ugostiteljski objekt za smještaj (iz

skupine Hoteli) osim autokampa i kuće za odmor, najmanje 800 m2 • kod građevina gospodarske namjene - ugostiteljski objekt za smještaj –

autokamp najmanje 20 000 m2

Kod obiteljskih kuća i višeobiteljskih građevina najveća izgrađenost građevne

čestice iznosi:

a/ za slobodnostojeće građevine

• “kig” za građevne čestice površine od 320 m2 do 500 m2 jednak je zbiru

160 m2 i 30% površine građevne čestice iznad 300 m2 a “kis” iznosi 1.00,

• kig” za građevne čestice površine od 500 m2 do 800 m2 jednak je zbiru

210 m2 i 25% površine građevne čestice iznad 500 m2 a “kis” iznosi 0.85,

• “kig” za građevne čestice iznad 800 m2 jednak je zbiru 285 m2 i 20%

površine građevne čestice iznad 800 m2 a “kis” iznosi 0.70

9

Obiteljske kuće i građevine za povremeno stanovanje mogu imati najviše 2

nadzemne etaže, te jednu podzemnu etažu, pri čemu ukupan broj etaža ne može

biti veći od 3 na bilo kojem presjeku kroz građevinu.

Višeobiteljske i višestambene građevine mogu imati najviše 3 nadzemne etaže, te

1 ili više podzemnih etaža.

Na području Grada Vodnjana koncentracija gospodarskih djelatnosti izvan

građevinskih područja naselja planira se u područjima gospodarske namjene koja

su Planom definirana kao građevinska područja i to:

- građevinsko područje proizvodne namjene - pretežno industrijske (pl. oznaka

I1): zona Vodnjan sjever “Kontejneri”,

- građevinsko područje proizvodne namjene - pretežno zanatske (pl. oznaka I2):

zona Vodnjan sjever


zona Vodnjan Santa Lucia


zona Vodnjan Calderiva


industrijska zona Galižana

- građevinsko područje poslovno proizvodne namjene (pl. oznaka K; pl.oznaka I):

poslovni park Tison (zona Vodnjan - Guran )

Građevine gospodarske namjene mogu se graditi prema slijedećim općim

uvjetima:

- dozvoljeno je građenje isključivo onih građevina čija djelatnost neće ugrožavati

okoliš

- najmanja veličina građevne čestice iznosi 800 m2

- najmanja udaljenost građevine od granica susjednih građevnih čestica iznosi 5,0

m ali ne manje od H/2

- najveći koeficijent izgrađenosti građevne čestice (kig) iznosi 0,5 a najveći

koeficijent iskorištenosti (kis) iznosi 1,5 (izvan ZOP-a)

- unutar ZOP-a najveći koeficijent izgrađenosti građevne čestice (kig) iznosi 0,3 a

najveći koeficijent iskorištenosti (kis) iznosi 0,8

10

- maksimalna visina građevine iznosi 16 m za hotele (max. 5 nadzemnih etaža) i

12 m za ostale građevine

- najmanje 30% površine građevne čestice potrebno je ozeleniti i parkovno urediti

(unutar ZOP-a minimalno 40%) a rubovi prema susjednim česticama moraju se

oblikovati kao vegetacijski zaštitni pojas

-potreban broj parkirnih mjesta kod proizvodnih djelatnosti mora se osigurati na

građevnoj čestici uz minimalan standard od 1 parkirnog mjesta na 4 zaposlena

-sve građevine moraju biti građene tako da se spriječi izazivanje požara,

eksplozije i ekoakcidenata

Razgraničenje po pojedinim namjenama i detaljni uvjeti gradnje za

građevine i druge zahvate u građevinskom području gospodarske namjene i

mješovite namjene odredit će se u postupku izrade i donošenja prostornog plana

užeg područja. Za neizgrađene i djelomično izgrađene gospodarske zone (s

postotkom realizacije manjim od 50%) potrebno je izraditi program izgradnje i

uređenja zone na razini studije izvedivosti.

Građevine gospodarske namjene - djelatnost deponiranja kamp prikolica i plovila,

drugih objekata i naprava za smještaj u kampu ili druge kamp opreme mogu se

uređivati isključivo u područjima gospodarske namjene i u područjima mješovite

namjene - pretežito poslovne.

5. VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA

Pri određivanju vrijednosti zemljišta vodilo se računa o :

- postojanju kvalitetne prostorne regulative koja obrađuje namjenu zemljišta

- komunalnoj opremljenosti i izgrađenosti instalacije

- mogućnosti pristupa zemljištima

- blizini ostalih objekata, prometnica i infrastrukture

- veličinama zemljišta , te kompletnoj izgrađenosti šireg područja

- ponudi i potražnji za zemljištem na predmetnim lokacijama

11

Neposrednim opažanjem ustanovljeno je slijedeće :

k.č. 5972/1, 5972/3, 5977/1

- namjena zemljišta definirana je Odlukom o prostornom planu uređenja

Grada Vodnjana , Službene novine Grada Vodnjana broj 04/2007

- zemljišta se nalaze u građevinskom području naselja, neizgrađeni dio na

kojem se mogu se graditi višeobiteljske i višestambene građevine koje

mogu imati prostorije namjenjene vršenju javnih i poslovnih djelatnosti

- u blizini lokacije je komunalna infrastruktura ( voda, struja, telefonija )

- mikro okolica su stambeni objekti i neizgrađena zemljišta

- imaju pristup na javnu površinu

- konfiguracija je povoljna, zaravnata, obraskla travom i niskim raslinjem

- zemljišta su neizgrađena

- lokacija je prosječna

- oblik zemljišta je povoljan

- za predmetno područje nužna je izrada plana nižeg reda UPU -a

Prema Procjeni vrijednosti zemljišta izrađenoj po Raiffeisen Consulting d.o.o.

Zagreb, oznaka RC -090011165 od 19.listopada 2009. god. navedeno je da su za

k.č. 597271 dobivene lokacijske dozvole kojima se utvrđeni lokacijski uvjeti

izgradnje dviju stambenih građevina sa bazenima. Rješenjem Upravnog odjela

za prostorno uređenje i gradnju, odsjek za prostorno uređenje i gradnju Pula,

Klasa UP/I-350-05/08-02/4249, Urbroj 2163/1-18/2-08-2 od 26.rujna 2008. god.

važenje pravomoćne lokacijske dozvole Klasa : UP/I -350-05/05-01/876 , urbroj:

12

2163-04-02-06-18 od 17.10.2006. god. za građenje stambene građevine s

bazenom na dijelu k.č. 5972/1 k.o. Vodnjan produžuje se za još dvije godine do

09.studenog 2010. god.

Rješenjem Upravnog odjela za prostorno uređenje i gradnju, odsjek za prostorno

uređenje i gradnju Pula, Klasa UP/I-350-05/08-02/4250, Urbroj 2163/1-18/2-08-2

od 26.rujna 2008. god. važenje pravomoćne lokacijske dozvole Klasa : UP/I -350-

05/05-01/877 , urbroj: 2163-04-02-06-18 od 17.10.2006. god. za građenje

stambene građevine s bazenom na dijelu k.č. 5972/1 k.o. Vodnjan produžuje se

za još dvije godine do 09.studenog 2010. god.

Vještak nema saznanja da je izvršeno produženje lokacijskih dozvola budući su

iste istekle 09.studenog 2010. god., te da su zatražene građevinske dozvole ili

rješenja o uvjetima gradnje.

k.č. 4013/1, 4013/2, 401375, 4013/6, 401377

- namjena zemljišta definirana je Odlukom o prostornom planu uređenja

Grada Vodnjana , Službene novine Grada Vodnjana broj 04/2007

- zemljišta se nalaze u građevinskom području gospodarske namjene,

neizgrađeni dio oznake I2 na kojem se mogu se graditi objekti proizvodne

namjene - pretežno zanatske

- u blizini lokacije je komunalna infrastruktura ( voda, struja, telefonija )

- mikro okolica su stambeni objekti i neizgrađena zemljišta

- imaju pristup na javnu površinu

- konfiguracija je povoljna, zaravanta

- lokacija je prosječna

- oblik zemljišta je povoljan

- za predmetno područje nužna je izrada plana nižeg reda UPU -a

Prema Reviziji elaborata procjene vrijednosti nekretnine izrađena po OTP

nekretnine d.o.o. Zadar, br. 30-12-05 od 01.07.2008. god. za k,.č. 4013/1 i

4013/2 ishođene su lokacijske dozvole :

1. UP/I -350-05/05-01/433 od 24.02.2006. ,pravomoćna 24.04.2006. kojom se

formira građevinska parcela od dijela k.č. 4013/1 i k.č. 4013/2

13

2. UP/I -350-05/05-01/429 od 24.02.2006. ,pravomoćna 24.04.2006. kojom se

formira građevinska parcela od dijela k.č. 4013/2

3.UP/I -350-05/05-01/432 od 24.02.2006. ,pravomoćna 24.04.2006. kojm se

formira građevinska parcela od dijelova k.č. 4013/1 i k.č. 4013/2

Izvršeno je formiranje parcela po izdanim lokacijskim dozvolama. Podneseni su

zahtjevi za izdavanjem građevinskih dozvola 2006. god. , a na dan izrade revizije

01.07.2008. god. navedeno je da zahtjevi za građevinske dozvole još nisu

riješeni.

14

6. PRISTUPI ODREĐIVANJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Metode procjene građevinskog zemljišta : - postupak usporedne vrijednosti - postupak procjene prema građevinskoj vrijednosti - postupak procjene vrijednosti iz budućeg prihoda

Procjena vrijednosti zemljišta ovisi o pristupu , površini, pogodnosti izgradnji i stupnju komunalne opremljenosti, a sukladno prosječnim cijenama koje se postižu na predmetnom području .

Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama

Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom

neposredne usporedbe transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti

promatrane nekretnine i vrijednosti sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama.

Analiziraju se nekretnine koje su bile prodane i uspoređuju se njihova svojstva i

svojstva nekretnine koja se procjenjuje. Metoda usporednih transakcija temelji se

na načelu supstitucije, tj. da racionalni kupac neće htjeti za neku nekretninu platiti

više nego što stoji neka druga nekretnina sličnih svojstava.

Usporednom metodom prosječna cijena zemljišta na području grada Vodnjana i

okolice kreće se u rasponu od 50-150 EUR/m2, zavisno o mogućnosti izgradnje,

lokaciji, stanju dokumentacije potrebne za izgradnju i sl.

S obzirom na usporedne cijene odabrana je vrijednost zemljišta 60- 80 EUR/ m2 ,

as obzirom na veličine parcela.

Na osnovi istraživanja i analize, mišljenja smo da poštena tržišna

vrijednost prema usporednoj metodi, iznosi :

15

Metoda rezidualne vrijednosti Primjenjuje se pri određivanju vrijednosti zemljišta s mogućnošću izgradnje .

Sukladno tome, budući je vrijednost zemljišta određena profitom koji se

korištenjem terena može postići, vrijednost zemljišta ovisna je o cijenama

poslovnih i stambenih prostora koji se na zemljištu mogu graditi .

Po svojoj ideji spada u troškovnu metodu, pri čemu se buduća očekivana tržišna

vrijednost gotovog proizvoda umanjuje za sve troškove osim zemljišta, uključivši

dobit i rizik, a da bi se dobila maximalna vrijednost koja se smije utrošiti na kupnju

zemljišta. Ova metoda primjenjuje se samo kod određivanja vrijednosti zemljišnih

parcela sa mogućnošću izgradnje.

Matematički se izračunava po formuli:

WG = W – Po

WG – vrijednost zemljišta u neizgrađenom stanju

W - tržišna vrijednost nekretnine nakon realizacije

Po - troškovi izgradnje , uključujući dodatne troškove

Buduća tržišna vrijednost nekretnine određuje se usporednom metodom

(stambena izgradnja) ili metodom kapitalizacije (izgradnja poslovnih objekata).

Prethodno je potrebno provesti istraživanje tržišta nekretnina, analizirati tržište

kapitala i moguće kreditne uvjete, kao i proučiti postojeću plansku dokumentaciju.

Potom se provodi kalkulacija rashoda pri čemu je potrebno predvidjeti i izračunati

sve troškove koji se mogu javiti prilikom realizacije planirane investicije.

K.Č. 5972/1 P = 9927 M2 60 EUR/ M2 595.620,00 EUR 4.442.729,58 KNK.Č. 5972/3 P = 2650 M2 60 EUR/ M2 159.000,00 EUR 1.185.981,00 KNK.Č. 5977/1 P = 4406 M2 60 EUR/ M2 264.360,00 EUR 1.971.861,24 KNK.Č. 4013/1 P = 1238 M2 80 EUR/ M2 99.040,00 EUR 738.739,36 KNK.Č. 4013/2 P = 1203 M2 80 EUR/ M2 96.240,00 EUR 717.854,16 KNK.Č. 4013/5 P = 1515 M2 80 EUR/ M2 121.200,00 EUR 904.030,80 KNK.Č. 4013/6 P = 1435 M2 80 EUR/ M2 114.800,00 EUR 856.293,20 KNK.Č. 4013/7 P = 1879 M2 80 EUR/ M2 150.320,00 EUR 1.121.236,88 KN

UKUPNO 1.600.580,00 EUR 11.938.726,22 KN

16

k.č. 5972/1 P zemljišta 9927 m2BP kuća 6900 m2NP kuća 5865 m2PIHOD OD PRODAJE KUĆA m2 5865 EUR/ m2 1500 8.797.500,00 EURTROŠKOVI GRAĐENJA I OSTALI TROŠKOVI KUĆA , OKOLIŠ m2 5865 EUR/ m2 1200 7.038.000,00 EURRAZLIKA 1.759.500,00 EURPRIHOD 25 % 439.875,00 EURRAZLIKA 1.319.625,00 EURKAMATE, TROŠKOVI PRIJENOSA 7,5 % 98.971,88 EURVRIJEDNOST ZEMLJIŠTA 1.220.653,13 EURVRIJEDNOST ZEMLJIŠTA EUR / M2 122,96 EUR

k.č. 5972/3 P zemljišta 2650 m2BP kuća 1850 m2NP kuća 1572,5 m2PIHOD OD PRODAJE KUĆA m2 1572,5 EUR/ m2 1500 2.358.750,00 EURTROŠKOVI GRAĐENJA I OSTALI TROŠKOVI KUĆA , OKOLIŠ m2 1572,5 EUR/ m2 1200 1.887.000,00 EURRAZLIKA 471.750,00 EURPRIHOD 25 % 117.937,50 EURRAZLIKA 353.812,50 EURKAMATE, TROŠKOVI PRIJENOSA 7,5 % 26.535,94 EURVRIJEDNOST ZEMLJIŠTA 327.276,56 EURVRIJEDNOST ZEMLJIŠTA EUR / M2 123,50 EUR

k.č. 5977/1 P zemljišta 4406 m2BP kuća 3000 m2NP kuća 2550 m2PIHOD OD PRODAJE KUĆA m2 2550 EUR/ m2 1500 3.825.000,00 EURTROŠKOVI GRAĐENJA I OSTALI TROŠKOVI KUĆA , OKOLIŠ m2 2550 EUR/ m2 1200 3.060.000,00 EURRAZLIKA 765.000,00 EURPRIHOD 25 % 191.250,00 EURRAZLIKA 573.750,00 EURKAMATE, TROŠKOVI PRIJENOSA 7,5 % 43.031,25 EURVRIJEDNOST ZEMLJIŠTA 530.718,75 EURVRIJEDNOST ZEMLJIŠTA EUR / M2 120,45 EUR

17

k.č. 4013/1 P zemljišta 1238 m2BP objekta 619 m2NP objekta 526,15 m2PIHOD OD PRODAJE OBJEKT m2 526,15 EUR/ m2 1500 789.225,00 EURTROŠKOVI GRAĐENJA I OSTALI TROŠKOVI OBJEKT, OKOLIŠ m2 526,15 EUR/ m2 1200 631.380,00 EURRAZLIKA 157.845,00 EURPRIHOD 25 % 39.461,25 EURRAZLIKA 118.383,75 EURKAMATE, TROŠKOVI PRIJENOSA 7,5 % 8.878,78 EURVRIJEDNOST ZEMLJIŠTA 109.504,97 EURVRIJEDNOST ZEMLJIŠTA EUR / M2 88,45 EUR

k.č. 4013/2 P zemljišta 1203 m2BP objekta 600 m2NP objekta 510 m2PIHOD OD PRODAJE OBJEKT m2 510 EUR/ m2 1500 765.000,00 EURTROŠKOVI GRAĐENJA I OSTALI TROŠKOVI OBJEKT, OKOLIŠ m2 510 EUR/ m2 1200 612.000,00 EURRAZLIKA 153.000,00 EURPRIHOD 25 % 38.250,00 EURRAZLIKA 114.750,00 EURKAMATE, TROŠKOVI PRIJENOSA 7,5 % 8.606,25 EURVRIJEDNOST ZEMLJIŠTA 106.143,75 EURVRIJEDNOST ZEMLJIŠTA EUR / M2 88,23 EUR

k.č. 4013/5 P zemljišta 1515 m2BP objekta 760 m2NP objekta 646 m2PIHOD OD PRODAJE OBJEKT m2 646 EUR/ m2 1500 969.000,00 EURTROŠKOVI GRAĐENJA I OSTALI TROŠKOVI OBJEKT, OKOLIŠ m2 646 EUR/ m2 1200 775.200,00 EURRAZLIKA 193.800,00 EURPRIHOD 25 % 48.450,00 EURRAZLIKA 145.350,00 EURKAMATE, TROŠKOVI PRIJENOSA 7,5 % 10.901,25 EURVRIJEDNOST ZEMLJIŠTA 134.448,75 EURVRIJEDNOST ZEMLJIŠTA EUR / M2 88,75 EUR

18

k.č. 4013/6 P zemljišta 1435 m2BP objekta 715 m2NP objekta 607,75 m2PIHOD OD PRODAJE OBJEKT m2 607,75 EUR/ m2 1500 911.625,00 EURTROŠKOVI GRAĐENJA I OSTALI TROŠKOVI OBJEKT, OKOLIŠ m2 607,75 EUR/ m2 1200 729.300,00 EURRAZLIKA 182.325,00 EURPRIHOD 25 % 45.581,25 EURRAZLIKA 136.743,75 EURKAMATE, TROŠKOVI PRIJENOSA 7,5 % 10.255,78 EURVRIJEDNOST ZEMLJIŠTA 126.487,97 EURVRIJEDNOST ZEMLJIŠTA EUR / M2 88,14 EUR

k.č. 4013/7 P zemljišta 1879 m2BP objekta 940 m2NP objekta 799 m2PIHOD OD PRODAJE OBJEKT m2 799 EUR/ m2 1500 1.198.500,00 EURTROŠKOVI GRAĐENJA I OSTALI TROŠKOVI OBJEKT, OKOLIŠ m2 799 EUR/ m2 1200 958.800,00 EURRAZLIKA 239.700,00 EURPRIHOD 25 % 59.925,00 EURRAZLIKA 179.775,00 EURKAMATE, TROŠKOVI PRIJENOSA 7,5 % 13.483,13 EURVRIJEDNOST ZEMLJIŠTA 166.291,88 EURVRIJEDNOST ZEMLJIŠTA EUR / M2 88,50 EUR

K.Č. 5972/1 P = 9927 M2 122,96 EUR/ M2 1.220.653,13 EUR 9.104.851,66 KNK.Č. 5972/3 P = 2650 M2 123,50 EUR/ M2 327.276,56 EUR 2.441.155,88 KNK.Č. 5977/1 P = 4406 M2 120,45 EUR/ M2 530.718,75 EUR 3.958.631,16 KNK.Č. 4013/1 P = 1238 M2 88,45 EUR/ M2 109.504,97 EUR 816.797,56 KNK.Č. 4013/2 P = 1203 M2 88,23 EUR/ M2 106.143,75 EUR 791.726,23 KNK.Č. 4013/5 P = 1515 M2 88,75 EUR/ M2 134.448,75 EUR 1.002.853,23 KNK.Č. 4013/6 P = 1435 M2 88,14 EUR/ M2 126.487,97 EUR 943.473,76 KNK.Č. 4013/7 P = 1879 M2 88,50 EUR/ M2 166.291,88 EUR 1.240.371,10 KN

UKUPNO 2.721.525,75 EUR 20.299.860,57 KN

19

7. MIŠLJENJE

Svrha procjene je bilo iznošenje mišljenja o poštenoj tržišnoj vrijednosti

apsolutnog vlasništva nad navedenom nekretninom kao da je ponuđena na

prodaju na otvorenom tržištu.

Primjenjivanje metode procjenjivanja rezultirale su slijedećim indikatorima

vrijednosti :

k.č. 5972/1 INDIKATOR PONDER VAGANI PROSJEK

P = 9927 m2 EUR % EUR

PRIMJENA USPOREDNE METODE 595.620,00 50 297.810,00

PRIMJENA REZIDUALNE METODE 1.220.653,13 50 610.326,56

POŠTENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST :

908.136,56

ZAOKRUŽENO : 908.100,00

zaokruženo EUR / M2 91,5


P = 2650 m2 EUR % EUR


PRIMJENA REZIDUALNE METODE 327.276,56 50 163.638,28


243.138,28




P = 4406 m2 EUR % EUR




397.539,38



20


P = 1238 m2 EUR % EUR




104.272,48




P = 1203 m2 EUR % EUR




101.191,88




P = 1515 m2 EUR % EUR




127.824,38




P = 1435 m2 EUR % EUR




120.643,98


zaokruženo EUR / M2 84

21


P = 1879 m2 EUR % EUR




158.305,94



Prema tome, mišljenja smo da poštena tržišna vrijednost predmetnih nekretnina, na dan 26.07.2011., razumno je predstavljena iznosima od :


908.100,00 EUR ili 6.773.517,90 kn

Suvlasnik : EUROMONTING GRUPA EM d.o.o. Pula 7/20 dijela što iznosi :

317.835,00 EUR ili 2.370.731,27 kn


243.100,00 EUR ili 1.813.282,90 kn


85.085,00 EUR ili 634.649.01 kn


397.500,00 EUR ili 2.964.952,50 kn


22

139.125,00 EUR ili 1.037.733,38 kn


104.300,00 EUR ili 777.973,70 kn


101.200,00 EUR ili 754.850,80 kn


127.800,00 EUR ili 953.260,20 kn


120.600,00 EUR ili 899.555,40 kn


158.300,00 EUR ili 1.180.759,70 kn

1 EUR : 7,459 kn na dan 26.07.2011. god. Rijeka, 26.07.2011. Izradila : Jasminka Lilić , d.i.g.

PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Rak.pdf · 3. NA ČIN PROCJENE ZEMLJIŠTA Op ći vrijednosni odnosi...

Documents

Transcript of PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA Rak.pdf · 3. NA ČIN PROCJENE ZEMLJIŠTA Op ći vrijednosni odnosi...