PROCJENA VRIJEDNOSTI ... Fasadna stolarija: Pvc stolarija sa pvc roletama, protuprovalna vrata,...

Click here to load reader

  • date post

    09-Mar-2020
  • Category

    Documents

  • view

    4
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of PROCJENA VRIJEDNOSTI ... Fasadna stolarija: Pvc stolarija sa pvc roletama, protuprovalna vrata,...

  • 1

    PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

    STAN S4 S 317 Zagreb, Jaruščica 11

    Naručitelj procjene:

    kat. čest. br. 1354/2, zk. uložak 50267, k.o. Blato novo, poduložak 284,

    stečajni upravitelj Mirjana Zuzija, dipl.oec. Velika Gorica, Slavka Kolara 25 OIB: 26497768352

    PROCIJENJENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST STANA S4 S 317 525.840,24 Kn (69.000,00 EUR)

    ZAGREB, 18.11.2013. Izradila: Nevena Andres, d.i.g.

  • 2

    S A D R Ž A J

    PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

    1. Uvod

    2. Nalaz

    2.1. Identifikacija nekretnine 2.2. Proračun geometrijskih podataka 2.3. Tehnički opis

    3. Opis nekretnina

    3.1. Uvod 3.2. Procjena vrijednosti nekretnine 3.3. Sadašnja građevinska vrijednost nekretnine 3.4. Izračun sadašnje tržišne vrijednosti nekretnine 3.5. Izračun

    4. Zaključak

    5. Dokumentacija

    5.1. Fotodokumentacija 5.2. Tlocrt 5.3. Kopija izvatka iz zemljišne knjige 5.4. Rješenje o postavljenju sudskog vještaka

  • 3

    1.0. UVOD

    Na temelju pismenog zahtjeva stečajne upraviteljice gđe Mirjane Zuzija, dipl. oec, u stečaju tvrtke Jaruščica projekt d.o.o. iz Zagreba, Jaruščica 7, OIB 02217546383, potrebno je izvršiti procjenu tržišne vrijednosti nekretnine – stana u zgradi mješovite namjene u Zagrebu, Jaruščica 11, izgrađenoj na kat. čest. br. 1354/2, k.o. Blato novo, upisanoj u zemljišnoknjižni uložak broj 50267, k.o. Blato novo, Zemljišnoknjižnog odjela, Općinskog građanskog suda, radi potreba stečajnog postupka.

    Predmet procjene je : - 284 etaža: 39/10000, dvosobni stan oznake 317, u trećem katu objekta S 4, neto korisne površine

    53,21 m2, u etažnom elaboratu sve označeno crvenom bojom. koji se nalazi u zgradi mješovite namjene u Zagrebu, na adresi Jaruščica br. 11 (površine čestice zgrade 1956 m2) i dvorište (površine čestice dvorišta 3737 m2), izgrađenoj na kat. čest. br. 1354/2, k.o. Blato novo, ukupne površine 5693 m2, upisana u zemljišnoknjižni uložak broj 50267, k.o. Blato novo, poduložak 284, u zemljišnoknjižni odjel Općinskog građanskog suda u Zagrebu, u vlasništvu tvrtke Jaruščica projekt d.o.o. iz Zagreba, Jaruščica 7, OIB 02217546383, u omjeru 1/1, prema kopiji e - izvatka iz zemljišne knjige u prilogu elaborata.

    Nije predmet ove procjene imovinsko - pravna provjera niti provjera s upravno - pravnog naslova. Prilikom izrade ove procjene nije bilo uvida u lokacijsku, građevnu i uporabnu dozvolu te etažni elaborat te je ova procjena izrađena pod pretpostavkom pravovaljanosti i pravomoćnosti navedenih dokumenata. Pregled nekretnine izvršen je dana 10.11.2013. godine, a na temelju utvrđenih činjenica i ocjene kvalitete sa lica mjesta, izrađena je ova procjena – građevinska vrijednost te sadašnja tržišna vrijednost.

    2.0. NALAZ

    2.1. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE

    Nekretnina - stan 317, koji je predmet ovog elaborata procjene nalazi se u stambenoj zgradi u Zagrebu na adresi Jaruščica 11, naselje Lanište. Površina čestice na kojoj se nalazi kuća i dvorište na adresi Jaruščica 11 iznosi 2693 m2 i parcela je neposredno povezana sa javnom asfaltiranom prometnom površinom, Ulicom Jaruščica, koja prolazi istočno od parcele i zgrade. Ulica Jaruščica je dvosmjerna ulica u kojoj se promet odvija u smjeru sjever - jug. Pristup pješačkom i kolnom ulazu u zgradu je sa istočne strane. U prostor garaže ulazi se rampom koja se nalazi u dvorišnom/zapadnom dijelu zgrade. Zgrada je izvedena kao slobodnostojeća građevina, tlocrtnog T oblika, katnosti podrum, prizemlje i sedam / osam katova. Okolnu izgradnju čine stambene zgrade slične katnosti i obiteljske kuće. U neposrednoj blizini nalazi se sportska dvorana Arena te trgovački centar Arena. Javni prijevoz je organiziran autobusnim linijama u neposrednoj blizini i tramvajskim linijama na Aveniji Dubrovnik odnosno Jadranski most. Parkiranje je moguće na javnim parkirnim mjestima ispred zgrade. U podrumu zgrade nalazi se garaža sa parkirnim mjestima i garažama. U prizemlju zgrade sa sjeverne i južne strane nalaze se garaže. Sa sjeverne te južne / zapadne strane zgrade nalaze se vanjska parkirna mjesta koja služe parkiranju stanara zgrade i pridružena su određenim stanovima. U prizemlju zgrade sa istočne strane nalaze se poslovni prostori. U podrumu su izvedena i spremišta Stan se nalazi na trećem katu zgrade i orijentiran je na istočnu stranu. Sa strane, ispod i iznad predmetnog stana nalaze se stanovi. U kući se nalazi ukupno 229 stanova i 9 poslovnih prostora. Vertikalna komunikacija u zgradi izvedena je putem unutarnjeg zajednikog stubišta i četiri dizala koja vode do svih etaža. Stan se sastoji od ulaznog prostora, dnevnog boravka sa blagovanjem, kuhinje, spavaće sobe, kupaonice, ostave i loggie, sveukupne upisane površine 53,21 m2.

  • 4

    2.2. PRORAČUN GEOMETRIJSKIH PODATAKA NEKRETNINE

    STAN S4 S317 Zagreb, Jaruščica 11 netto korisna površina (NKP) redni broj vrsta i namjena prostorije širina dužina koeficijent komada m2 III KAT

    1 ulazni prostor 1,90 2,70 1,00 1,00 5,13 2 Izba 1,08 1,97 1,00 1,00 2,13 2 kuhinja 2,32 1,60 1,00 1,00 3,71 3 dn boravak sa blagovanjem 3,37 6,37 1,00 1,00 21,47

    3,37 1,18 1,00 0,50 1,99 4 spavaća sobe 2,65 4,68 1,00 1,00 12,40 5 kupaonica 2,70 1,70 1,00 1,00 4,59

    0,62 1,00 1,00 -1,00 -0,62 6 loggia 2,35 1,38 0,75 1,00 2,43

    ukupno NKP stana 53,23 za potrebe procjene koristi se površina upisana u zk 53,21 GBP 71,30 BVO visina 2,90 m3 206,77

  • 5

    2.3. TEHNIČKI OPIS OBJEKTA

    zk./kat. čest. br.: 1354/2, k.o. Blato novo z.k. ul. br.: 50267, k.o. Blato novo

    Lokacija:

    poduložak: 284 etaža, 39/10000 Zemljište: 5693 m2 Namjena: Stan 317 na trećem katu sastoji se od hodnika, dnevnog boravka sa

    blagovanjem, kuhinje, kupaonice, spavaće sobe, ostave i loggie, upisane površine 53,21 m2. Orijentacija stana istočna.

    Površina NKP stana 53,21 m2 Godina izgradnje: 2009 godine Katnost: Podrum, prizemlje, sedam / osam katova Prometne veze: Asfaltirana dvosmjerna prometnica, Jaruščica 11 Javni prijevoz Autobus, tramvaj Parkiranje: Na javnoj parkirnoj površini

    Temelji: Arm. betonski trakasti, arm. bet. ploča Nosiva konstr.: Armirano betonski zidovi Međukatna konstr.: Armirano betonska Pregradni zidovi: Opeka, gips kartonski u stanu Krovna konstr.: Arm. betonska ploča, ravni, neprohodni Limarija: Pocinčana, ograda balkona perforirani lim

    Konstrukcija:

    Hidroizolacije: Izvedene Pročelje: Ožbukano i obojano Obrada zidova: Obrada stropova:

    Ožbukani, obojani, keramičke pločice u kupaonici i kuhinji između elemenata, Ožbukani i obojani,

    Obrada podova: Keramičke pločice u kuhinji, hodniku, kupaonici, spremištu i loggi, Lamelirani parket u sobama

    Stolarija: Unutarnja stolarija: Furnirana, lakirana, puna, ostakljena, zaokretna Fasadna stolarija: Pvc stolarija sa pvc roletama, protuprovalna vrata,

    bravarija na ulazu Komunalije: Individualne potrošnje, odvojena brojila električne energije, vodovoda,

    grijanje i priprema tople vode etažno plinsko, klima uređaj, Električne: Izvedeno, Vodovod: Izvedeno, Kanalizacija: Izvedeno, Grijanje: Izvedeno, plinsko etažno, dimnjak

    Instalacije:

    Ostala oprema: protuprovalna ulazna vrata, četiri dizala Sanitarije: Kada, umivaonik, školjka, bojler u kupaonici Održavanje: Stan nije korišten Okoliš: Izvedeno popločenje i asflatiran pločnik NAPOMENA

  • 6

    3.0. MIŠLJENJE

    3.1. UVOD

    Izračun se vrši prema uobičajenim metodama proračuna za potrebe utvrđenja vrijednosti. Pri izračunu se koriste podaci izdani od službenih institucija koje se bave prikupljanjem podataka i cijena u graditeljstvu, te prema osobnim iskustvima i trenutačnim kretanjima vrijednosti nekretnina za ovu lokaciju i ekvivalentni objekt. Važeća urbanistička dokumentacija za predmetno područje je Odluka o donošenju Generalnog urbanističkog grada Zagreba (Službeni glasnik grada Zagreba broj 16/07, 2/08, 6/08, 8/08, 10/08, 15/08, 19/08 i 8/09)

    Pri proračunu građevinske vrijednosti korišteni su sljedeći propisi i izvori podataka: - Podaci o početnim cijenama građevinskog zemljišta objavljeni

    u Službenom glasniku broj 1/1998

    - HRN ISO 9836 Standard za obračunavanje površina objekata

    - Bilten "Standarda kalkulacija radova u visokogradnji" Instituta građevinarstva Hrvatske

    - Priopćenje Državnog zavoda za statistiku RH, Zagreb, cijena stanova na području RH

    - Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekta, NN 52/ 84 RH

    3.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

    Vrijednost predmetne nekretnine odredit će se kao zbroj procijenjenih vrijednosti 1. Građevinskog zemljišta sa vodnim i komunalnim doprinosom i priključcima 2. Sadašnje građevinske vrijednosti nekretnine

    3.3. SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST NEKRETNINE

    Građevinska vrijednost se izračunava kao produkt neto korisne površine (NKP) i jedinične cijene građenja za 1,0 m² ekvivalentnog objekta. Jedinična cijena objekta dobivena je prema podacima većih građevinskih poduzeća u RH, prema podacima iz biltena standardna kalkulacija radova IGH za tipske objekte u RH na prosječnoj lokaciji i prema tržnim cijenama ekvivalentnih objekata na predmetnoj lokaciji. U jediničnoj cijeni obuhvaćena je sva projektna dokumentacija, nadzor, svi građevinsko-obrtnički i instalaterski radovi, priključci na magistralne instalacije te uređeni okoliš. Umanjenje vrijednosti nekretnine radi starosti i trošnost objekta, dobiva se kao zb