1

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

STAN S4 S 317Zagreb, Jaruščica 11

Naručitelj procjene:

kat. čest. br. 1354/2, zk. uložak 50267,k.o. Blato novo, poduložak 284,

stečajni upravitelj Mirjana Zuzija, dipl.oec.Velika Gorica, Slavka Kolara 25OIB: 26497768352

PROCIJENJENA TRŽIŠNA VRIJEDNOSTSTANA S4 S 317 525.840,24 Kn (69.000,00 EUR)

ZAGREB, 18.11.2013. Izradila: Nevena Andres, d.i.g.

2

S A D R Ž A J

PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

1. Uvod

2. Nalaz

2.1. Identifikacija nekretnine2.2. Proračun geometrijskih podataka2.3. Tehnički opis

3. Opis nekretnina

3.1. Uvod3.2. Procjena vrijednosti nekretnine3.3. Sadašnja građevinska vrijednost nekretnine3.4. Izračun sadašnje tržišne vrijednosti nekretnine3.5. Izračun

4. Zaključak

5. Dokumentacija

5.1. Fotodokumentacija5.2. Tlocrt5.3. Kopija izvatka iz zemljišne knjige5.4. Rješenje o postavljenju sudskog vještaka

3

1.0. UVOD

Na temelju pismenog zahtjeva stečajne upraviteljice gđe Mirjane Zuzija, dipl. oec, u stečaju tvrtkeJaruščica projekt d.o.o. iz Zagreba, Jaruščica 7, OIB 02217546383, potrebno je izvršiti procjenu tržišnevrijednosti nekretnine – stana u zgradi mješovite namjene u Zagrebu, Jaruščica 11, izgrađenoj na kat. čest.br. 1354/2, k.o. Blato novo, upisanoj u zemljišnoknjižni uložak broj 50267, k.o. Blato novo,Zemljišnoknjižnog odjela, Općinskog građanskog suda, radi potreba stečajnog postupka.

Predmet procjene je :- 284 etaža: 39/10000, dvosobni stan oznake 317, u trećem katu objekta S 4, neto korisne površine

53,21 m2, u etažnom elaboratu sve označeno crvenom bojom.koji se nalazi u zgradi mješovite namjene u Zagrebu, na adresi Jaruščica br. 11 (površine čestice zgrade1956 m2) i dvorište (površine čestice dvorišta 3737 m2), izgrađenoj na kat. čest. br. 1354/2, k.o. Blatonovo, ukupne površine 5693 m2, upisana u zemljišnoknjižni uložak broj 50267, k.o. Blato novo, poduložak284, u zemljišnoknjižni odjel Općinskog građanskog suda u Zagrebu, u vlasništvu tvrtke Jaruščica projektd.o.o. iz Zagreba, Jaruščica 7, OIB 02217546383, u omjeru 1/1, prema kopiji e - izvatka iz zemljišne knjigeu prilogu elaborata.

Nije predmet ove procjene imovinsko - pravna provjera niti provjera s upravno - pravnog naslova.Prilikom izrade ove procjene nije bilo uvida u lokacijsku, građevnu i uporabnu dozvolu te etažni elaborat teje ova procjena izrađena pod pretpostavkom pravovaljanosti i pravomoćnosti navedenih dokumenata.Pregled nekretnine izvršen je dana 10.11.2013. godine, a na temelju utvrđenih činjenica i ocjene kvalitetesa lica mjesta, izrađena je ova procjena – građevinska vrijednost te sadašnja tržišna vrijednost.

2.0. NALAZ

2.1. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE

Nekretnina - stan 317, koji je predmet ovog elaborata procjene nalazi se u stambenoj zgradi u Zagrebu naadresi Jaruščica 11, naselje Lanište.Površina čestice na kojoj se nalazi kuća i dvorište na adresi Jaruščica 11 iznosi 2693 m2 i parcela jeneposredno povezana sa javnom asfaltiranom prometnom površinom, Ulicom Jaruščica, koja prolaziistočno od parcele i zgrade.Ulica Jaruščica je dvosmjerna ulica u kojoj se promet odvija u smjeru sjever - jug. Pristup pješačkom ikolnom ulazu u zgradu je sa istočne strane. U prostor garaže ulazi se rampom koja se nalazi udvorišnom/zapadnom dijelu zgrade.Zgrada je izvedena kao slobodnostojeća građevina, tlocrtnog T oblika, katnosti podrum, prizemlje i sedam /osam katova.Okolnu izgradnju čine stambene zgrade slične katnosti i obiteljske kuće. U neposrednoj blizini nalazi sesportska dvorana Arena te trgovački centar Arena.Javni prijevoz je organiziran autobusnim linijama u neposrednoj blizini i tramvajskim linijama na AvenijiDubrovnik odnosno Jadranski most.Parkiranje je moguće na javnim parkirnim mjestima ispred zgrade. U podrumu zgrade nalazi se garaža saparkirnim mjestima i garažama. U prizemlju zgrade sa sjeverne i južne strane nalaze se garaže. Sasjeverne te južne / zapadne strane zgrade nalaze se vanjska parkirna mjesta koja služe parkiranju stanarazgrade i pridružena su određenim stanovima. U prizemlju zgrade sa istočne strane nalaze se poslovniprostori. U podrumu su izvedena i spremištaStan se nalazi na trećem katu zgrade i orijentiran je na istočnu stranu. Sa strane, ispod i iznad predmetnogstana nalaze se stanovi. U kući se nalazi ukupno 229 stanova i 9 poslovnih prostora.Vertikalna komunikacija u zgradi izvedena je putem unutarnjeg zajednikog stubišta i četiri dizala koja vodedo svih etaža.Stan se sastoji od ulaznog prostora, dnevnog boravka sa blagovanjem, kuhinje, spavaće sobe, kupaonice,ostave i loggie, sveukupne upisane površine 53,21 m2.

4

2.2. PRORAČUN GEOMETRIJSKIH PODATAKA NEKRETNINE

STAN S4 S317Zagreb, Jaruščica 11netto korisna površina (NKP)redni broj vrsta i namjena prostorije širina dužina koeficijent komada m2III KAT

1 ulazni prostor 1,90 2,70 1,00 1,00 5,132 Izba 1,08 1,97 1,00 1,00 2,132 kuhinja 2,32 1,60 1,00 1,00 3,713 dn boravak sa blagovanjem 3,37 6,37 1,00 1,00 21,47

3,37 1,18 1,00 0,50 1,994 spavaća sobe 2,65 4,68 1,00 1,00 12,405 kupaonica 2,70 1,70 1,00 1,00 4,59

0,62 1,00 1,00 -1,00 -0,626 loggia 2,35 1,38 0,75 1,00 2,43

ukupno NKP stana 53,23za potrebe procjene koristi se površina upisana u zk 53,21GBP 71,30BVO visina 2,90 m3 206,77

5

2.3. TEHNIČKI OPIS OBJEKTA

zk./kat. čest. br.: 1354/2, k.o. Blato novoz.k. ul. br.: 50267, k.o. Blato novo

Lokacija:

poduložak: 284 etaža, 39/10000Zemljište: 5693 m2

Namjena: Stan 317 na trećem katu sastoji se od hodnika, dnevnog boravka sablagovanjem, kuhinje, kupaonice, spavaće sobe, ostave i loggie, upisanepovršine 53,21 m2. Orijentacija stana istočna.

Površina NKP stana 53,21 m2Godina izgradnje: 2009 godineKatnost: Podrum, prizemlje, sedam / osam katovaPrometne veze: Asfaltirana dvosmjerna prometnica, Jaruščica 11Javni prijevoz Autobus, tramvajParkiranje: Na javnoj parkirnoj površini

Temelji: Arm. betonski trakasti, arm. bet. pločaNosiva konstr.: Armirano betonski zidoviMeđukatna konstr.: Armirano betonskaPregradni zidovi: Opeka, gips kartonski u stanuKrovna konstr.: Arm. betonska ploča, ravni, neprohodniLimarija: Pocinčana, ograda balkona perforirani lim

Konstrukcija:

Hidroizolacije: IzvedenePročelje: Ožbukano i obojanoObrada zidova:Obrada stropova:

Ožbukani, obojani, keramičke pločice u kupaonici i kuhinji između elemenata,Ožbukani i obojani,

Obrada podova: Keramičke pločice u kuhinji, hodniku, kupaonici, spremištu i loggi,Lamelirani parket u sobama

Stolarija: Unutarnja stolarija: Furnirana, lakirana, puna, ostakljena, zaokretnaFasadna stolarija: Pvc stolarija sa pvc roletama, protuprovalna vrata,

bravarija na ulazuKomunalije: Individualne potrošnje, odvojena brojila električne energije, vodovoda,

grijanje i priprema tople vode etažno plinsko, klima uređaj,Električne: Izvedeno,Vodovod: Izvedeno,Kanalizacija: Izvedeno,Grijanje: Izvedeno, plinsko etažno, dimnjak

Instalacije:

Ostala oprema: protuprovalna ulazna vrata, četiri dizalaSanitarije: Kada, umivaonik, školjka, bojler u kupaoniciOdržavanje: Stan nije korištenOkoliš: Izvedeno popločenje i asflatiran pločnikNAPOMENA

6

3.0. MIŠLJENJE

3.1. UVOD

Izračun se vrši prema uobičajenim metodama proračuna za potrebe utvrđenja vrijednosti. Priizračunu se koriste podaci izdani od službenih institucija koje se bave prikupljanjem podataka i cijena ugraditeljstvu, te prema osobnim iskustvima i trenutačnim kretanjima vrijednosti nekretnina za ovu lokaciju iekvivalentni objekt.Važeća urbanistička dokumentacija za predmetno područje je Odluka o donošenju Generalnogurbanističkog grada Zagreba (Službeni glasnik grada Zagreba broj 16/07, 2/08, 6/08, 8/08, 10/08, 15/08,19/08 i 8/09)

Pri proračunu građevinske vrijednosti korišteni su sljedeći propisi i izvori podataka:- Podaci o početnim cijenama građevinskog zemljišta objavljeni

u Službenom glasniku broj 1/1998

- HRN ISO 9836 Standard za obračunavanje površina objekata

- Bilten "Standarda kalkulacija radova u visokogradnji" Institutagrađevinarstva Hrvatske

- Priopćenje Državnog zavoda za statistiku RH, Zagreb, cijenastanova na području RH

- Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekta, NN 52/ 84 RH

3.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Vrijednost predmetne nekretnine odredit će se kao zbroj procijenjenih vrijednosti1. Građevinskog zemljišta sa vodnim i komunalnim doprinosom i priključcima2. Sadašnje građevinske vrijednosti nekretnine

3.3. SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST NEKRETNINE

Građevinska vrijednost se izračunava kao produkt neto korisne površine (NKP) i jedinične cijene građenjaza 1,0 m² ekvivalentnog objekta. Jedinična cijena objekta dobivena je prema podacima većih građevinskihpoduzeća u RH, prema podacima iz biltena standardna kalkulacija radova IGH za tipske objekte u RH naprosječnoj lokaciji i prema tržnim cijenama ekvivalentnih objekata na predmetnoj lokaciji.U jediničnoj cijeni obuhvaćena je sva projektna dokumentacija, nadzor, svi građevinsko-obrtnički iinstalaterski radovi, priključci na magistralne instalacije te uređeni okoliš.Umanjenje vrijednosti nekretnine radi starosti i trošnost objekta, dobiva se kao zbroj umanjenih vrijednostikonstrukcije, ugrađenih materijala i opreme, tj. umanjenja zbog starosti i trošnosti nosive konstrukcije,završnih radova, obrtničkih radova i instalacija u određenom postotku učešća, a sve u odnosu navrijednost novog objekta. Umanjenje zbog starosti i trošnosti konstrukcije je funkcija prosječnog vremenatrajanja konstrukcije (N), starosti konstrukcije (n) i postotka učešća, a računa se prema izrazu:

n ( N + n )U = 0,80 x ------ x ----------------

N 2 N

7

3.4. IZRAČUN SADAŠNJE TRŽNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Sadašnja tržna građevinska vrijednost objekta računa se prema izrazu:

Sg = NKP x CsgStg = NKP x Csg x F1 x Fkp x Fp x Fki

Csg = jedinična cijena građenja ekvivalentnog objekta

Faktori korekcije tržne vrijednosti nekretnine :Fl faktor lokacijeFkp faktor korisne površineFp faktor za poslovne objekteFki faktor kvalitete izgrađenostiFpp faktor ponude i potražnje

Fl od 0,70 do 1,50 ovisi o području i mikro lokaciji, položaju u prostoru, infrastrukturi, brojustambenih jedinica, upisu vlasništva u zk.knjigu, etažiranju, uporabnoj dozvoli idr.

Fkp od 0,80 do 1,20 ovisi o korisnoj površini nekretnineFp od 1,00 do 1,50 za objekte poslovne namjene i uređenosti, ovisi o vrsti, djelatnosti i opremljenosti za obavljanje tog posla.Fki od 0,20 do 1,50 ovisi o izgrađenosti i opremljenosti objekta u odnosu na tipski, prosječni građevinski objekt te o kvaliteti ugrađenih materijala i opremeFpp od 0,2 do 2,0 ovisi o ponudi i potražnji

8

3.5. IZRAČUN

TROŠKOVNA METODA

BRP = 71,30 m2BVO = 206,77 m3

Red. Br. Vrsta troška BRP- m² BVO-m³ Cj - kn/m³ Cj - kn/m² UKUPNO kn

1.Komunalni i vodnidopr. 71,30 206,77 123,75 25.587,79Vrijednost zemljišta

2. površina 71,30 819,00 58.394,70 UKUPNO KN : 83.982,49

Vrsta radova Nova vrijednost (%) građ. vrijednost % Umanjenje kn/m²Konstrukcija 40 2.400,00 1,38 33,07Obrtnički radovi 20 1.200,00 5,00 60,00Završni radovi 20 1.200,00 5,00 60,00Instalacije 20 1.200,00 5,00 60,00ukupno dovršeno 100 6.000,00 213,07

Stg= Sg x Fl x Fkp x Fp x Fki FppStg= 307.922,72 1,20 1,00 1,00 1,00 1,20Stg=

7,62 EUR 69.203,52EUR/M2 1.300,57

F/ REKAPITULACIJA UKUPNE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

VRIJEDNOST ZEMLJIŠTAVRIJEDNOST NEKRETNINEUKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST

83.982,49443.408,72527.391,21

307.922,72Sadašnja građevinska vrijednost - kn

E / IZRAČUN SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

443.408,72

53,21 5.786,93Netto komercijalna površina - m² Sadašnja cijena - kn/m²

5.786,93

D / IZRAČUN SADAŠNJE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Starost objekta u godinama n =Vijek trajanja objekta u godinama N =U = 0,80 X n / N X ( N + n ) / 2 N =U % =

4,00

Sadašnja građ. vrijednost kn/m²

120,000,0138

1,38

1.140,001.140,00

2.366,931.140,00

A / POVRŠINE NEKRETNINE

B / IZRAČUN VRIJEDNOSTI GRAĐEVINSKOG ZEMLJIŠTA

C / UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI

NKP = 53,21 m2

9

4.0. ZAKLJUČAK

S obzirom na trenutnu situaciju u pogledu ponude i potražnje na tržišu nekretnina, za procjenu vrijednosti uobzir su uzeti slijedeći parametri:lokacija, veličina, površina, sobnost, položaj, orijentacija, mogućnost izgradnje, trenutna izgrađenost,uređenost i opremljenost, postojeća prostorno planska dokumentacija, tražene i ostvarene cijenenekretnina, ponuda i potražnja, NKP prema izračunu uz primjenu standardnih koeficijenata, upisnekretnine i stanje nekretnine prilikom obilaska, te s obzirom na navedeno

Procijenjena vrijednost nekretnine – stana, na današnji dan iznosi:

525.840,24 Kn ili 69.000,00 EUR 1 EUR (Kn) 7,620873

Srednji tečaj EUR-a obračunat je prema tečajnoj listi HNB-e od 18.11.2013. godine i iznosi 7,620873 Kn za1 EUR.Ova procjena rađena je na osnovu činjeničnog stanja i u skladu je sa građevinsko tehničkim propisima.

U Zagrebu, 18.11.2013.g.

IZRADILA : Nevena Andres, d.i.g.

5.0. DOKUMENTACIJA

5.1. Fotodokumentacija5.2. Tlocrt5.3. Izvadak iz zemljišne knjige5.4. Rješenje o postavljenju sudskog vještaka

10

5.1. Fotodokumentacija

11

5.2. Tlocrt

12

5.3. Izvadak iz zemljišne knjige

13

14

15

5.4. Rješenje o postavljenju sudskog vještaka