1

PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMBELI TANAH SERTIFIKATBERDASARKAN AKTA PENGIKATAN JUAL BELI

Faizal Umar Halili1

ABSTRACTThe binding sale and purchase of land with Hak Milik Certificate status is alegal act which precedes the beginning of a legal act of buying and sellingland. Binding deed of sale and purchase of land in practice are often made inthe form of an authentic deed made before a Notary, so that the Sale andPurchase Deed is an authentic act which has the strength of evidence isperfect. Based on these descriptions, set of 2 (two) formulation of theproblem, namely: (1) whether the deed of sale and purchase of bonds andcertificates that have been authorized to sell Notary can be applied forcancellation by the owner Petok; and (2) what the legal protection of thepurchaser of the Property Rights Certificate ground. This type of research isa normative juridical research.Results from this study is that the purchaser of land that has been certifiedthat has proven its purchase by the Institute of Purchase and Proxy Sell,especially the certificate has been true origins and has published more than 5(five) years, it makes the buyer protection law and the landlord can notcancel the bond Petok Purchase and Proxy sell that have been made in thepresence of the Notary. Forms of legal protection for land buyers CertificatesHak the property certificate is a proof of a strong and authentic character.Furthermore, based on the principle rehtverwerking, those who feelaggrieved over the issuance of the certificate if within 5 (five) years does notmake demands, the demands or objections injured party by the issuance ofthe certificate is considered void.Keywords: Legal Protection, Land Owners and Certificates.ABSTRAKPengikatan jual beli tanah dengan status Sertipikat Hak Milik merupakanperbuatan hukum awal yang mendahului perbuatan hukum jual beli tanah.Akta pengikatan jual beli tanah dalam prakteknya sering dibuat dalambentuk akta otentik yang dibuat di hadapan Notaris, sehingga AktaPengikatan Jual Beli merupakan akta otentik yang memiliki kekuatanpembuktian yang sempurna. Berdasarkan uraian tersebut, ditentukan 2 (dua)rumusan masalahnya, yaitu: (1) apakah akta ikatan jual beli dan akta kuasamenjual yang telah dibuat di hadapan Notaris dapat dimohonkan pembatalanoleh pemilik petok; dan (2) apa perlindungan hukum bagi pembeli tanahSertifikat Hak Milik tersebut. Tipe penelitian yang digunakan adalahpenelitian yuridis normatif.Hasil dari penelitian ini adalah bahwa pihak pembeli tanah yang telahbersertifikat yang telah dibuktikan pembeliannya dengan Ikatan Jual Belidan Kuasa Menjual, terlebih sertifikat tersebut telah benar asal-usulnya dan

1 Mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Narotama Surabaya

2

telah terbit lebih dari 5 (lima) tahun, hal ini menjadikan pihak pembelimendapat perlindungan hukum dan pihak pemilik petok tidak dapatmembatalkan Ikatan Jual Beli dan Kuasa menjual yang telah dibuat dihadapan Notaris tersebut. Bentuk perlindungan hukum bagi pembeli tanahSertifkat Hak Milik yakni sertifikat hak milik merupakan suatu bukti yangkuat dan bersifat otentik. Selanjutnya berdasarkan asas rehtverwerking,pihak yang merasa dirugikan atas terbitnya sertifikat tersebut apabila dalamjangka waktu 5 (lima) tahun tidak mengajukan tuntutan, maka tuntutan ataukeberatan pihak yang dirugikan oleh terbitnya sertifikat tersebut dianggapgugur.Kata Kunci: Perlindungan Hukum, Pemilik Tanah, dan Sertifikat.

1. Latar Belakang Masalah

Negara Indonesia merupakanNegara Hukum berdasarkanUndang-undang DasarRepublikIndonesia 1945. Dalam kaitan

dengan Hak Milik, Pasal 28huruf h ayat (4) Undang-Undang Dasar 1945menyatakan, bahwa: “Setiaporang berhak mempunyai hakmilik pribadi dan hak miliktersebut tidak boleh diambilalih secara sewenang-wenangoleh siapapun”. Lebih lanjutPasal 33 ayat (3) Undang-undang dasar 1945menyatakan, bahwa: “Bumi danair dan kekayaan alam yangterkandung di dalamnyadikuasai oleh Negara dandipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat”.2Untuk melaksanakan prinsip-prinsip dasar tersebut dalamhubungannya dengan tanah,ditetapkan hukum agrarianNasional yang tertuang dalam

2JW. Muliawan, Pemberian HakMilik untuk Rumah Tinggal – Sebuah KajianNormatif untuk Keadilan bagi Masyarakat,Cerdas Pustaka Publisher, Jakarta, 2009, h.57.

Undang-undang Nomor 5Tahun 1960 tentang PeraturanDasar Pokok-pokok Agraria(selanjutnya disingkat UUPA)yang mengatur prinsip dasarmengenai hak pemilikan danpemanfaatan tanah diIndonesia.Selain penguasaan fisiksebagai cara memperoleh hakmilik, hak milik juga dapatdiperoleh dari jual beli. Untukdapat sahnya penyerahanberdasarkan hukum perdatasetidaknya harus ada perjanjianzakelijke (jual beli dansebagainya), harus dilakukanoleh orang yang berhak “nemoplus jurist” dan adanya leveringjuridis terjadi denganpendaftaran hak miliknya.Penyerahan atas benda tidakbergerak tunjuk pada beberapaperaturan tersendiri terutamaperalihan hak dan pendaftaranhaknya.3 Dengan didaftarkanperalihan hak tersebut orangdapat melihat dan mengetahunama pemegang hak tersebut

3Yudhi Setiawan, Instrumen HukumCampuran (Gemeenschapelijkrecht) DalamKonsolidasi Tanah, RajaGrafindo Persada,Jakarta, 2009, h. 181.

3

orang dapat melihat danmengetahui nama pemeganghak dan hak-hak yang melekatpada tanah tersebut dan selamabelum didaftar dapatdimungkinkan orangmengalihkan kepada orang lainatau membebani dengan hakkebendaan lainnya.4 Setelahberlakunya UUPA tanggal 24September 1960, transaksi atauperjanjian atau apapunnamanya dengan maksud untukmemindahkan kepemilikan hakatas tanah harus dibuktikandengan suatu akta otentik,yakni akta jual beli yang dibuatdi hadapan dan oleh PejabatAkta Tanah (PPAT) sebagaipejabat yang berwenang, tidaklagi di hadapan kepaladesa/suku.5

Pengikatan Jual Beli (PJB)tanah antara para pihak dapatdilakukan melalui akta dibawah tangan atau dapat puladilakukan melalui suatu aktayang dibuat di hadapan Notaris.Untuk tanah-tanah yangbersertipikat Hak Milik (SHM)maupun tanah yang belummemiliki Sertipikat Hak Milik,pengikatan jual belinya dapatdilakukan dihadapan notaris.Pengikatan jual beli tanahdengan status Sertipikat HakMilik merupakan perbuatanhukum awal yang mendahuluiperbuatan hukum jual belitanah. Jadi, pengikatan jual beliberbeda dengan perbuatanhukum jual beli tanah. Notaris

4Vollmar, Hukum Benda (MenurutKUH Perdata), Terjemahan Chidir Ali,Tarsito, Bandung, 1990, h. 242..

5Yudhi Setiawan, op.cit., h. 185-186.

memiliki wewenang membuatakta pengikatan jual beli tanahdengan status Sertipikat HakMilik (SHM) tapi tidakberwenang membuat aktaotentik jual beli tanahbersertipikat hak milik, karenakewenangan membuat akta JualBeli Tanah (AJB) bersertipikatHak Milik ada pada PejabatPembuat Akta Tanah (PPAT).6

Pada prinsipnya suatuperjanjian Pengikatan Jual Belitanah (PJB) tunduk padaketentuan umum perjanjianyang terdapat dalam Buku IIIKitab Undang- undang HukumPerdata (selanjutnya disingkatKUHPerdata) tentang PerikatanPasal 1313 KUHPerdatamemberikan rumusan tentangPerjanjian adalah “suatuperjanjian adalah suatuperbuatan dengan mana satuorang atau lebih mengikatkandirinya terhadap satu orang ataulebih lainnya”.Pasal 1338 ayat (1)KUHPerdata menyatakanbahwa, semua persetujuan yangdibuat secara sah berlakusebagai undang-undang bagimereka yang membuatnya.Pasal 1338 ini mengandungasas kebebasan berkontrak,maksudnya adalah setiap orangbebas mengadakan suatuperjanjian berupa apa saja, baikbentuknya, isinya, namanya danpada siapa perjanjian ituditujukan. Dari asas ini dapatdisimpulkan bahwa masyarakatdiperbolehkan membuat

6Muchlis Patahna, ProblematikaNotaris, Rajawali, Jakarta, 2009, h. 9.

4

perjanjian yang berupa danberisi apa saja (tentang apasaja) dan perjanjian itumengikat mereka yangmembuatnya seperti suatuundang-undang. Namun, dalampraktek sebelum dilakukannyajual beli tanah dihadapan PPATyang berwenang, para pihakmembuat akta pengikatan jualbeli tanah di hadapan Notaris.Pengikatan dimaksudkansebagai perjanjian pendahuluandari maksud utama para pihakuntuk melakukan peralihan hakatas tanah. Pengikatan jual beliini memuat janji-janji untukmelakukan jual beli tanahapabila persyaratan yangdiperlukan untuk itu telahterpenuhi.7

Akta pengikatan jual beli tanahdalam prakteknya sering dibuatdalam bentuk akta otentik yangdibuat dihadapan Notaris,sehingga Akta Pengikatan JualBeli merupakan akta otentikyang memiliki kekuatanpembuktian yang sempurna.Hal ini dimaksudkan oleh parapihak untuk lebih memberikanperlindungan dan kepastianhukum bagi para pihak yangmembuatnya. Karena notarisdalam membuat akta tidakberpihak dan menjagakepentingan para pihak secaraobyektif. Dengan bantuannotaris para pihak yangmembuat perjanjian pengikatanjual beli akan mendapatkanbantuan dalam merumuskanhal-hal yang akan

7Supriadi, Etika dan TanggungJawab Profesi Hukum di Indonesia, SinarGrafika, Jakarta, 2006, h. 12.

diperjanjikan. Namun, suatuperjanjian tidak selalu dapatberjalan sesuai dengankesepakatan yang diinginkanoleh para pihak. Dalam kondisitertentu dapat ditemukanterjadinya berbagai hal, yangberakibat suatu perjanjianmengalami pembatalan, baikdibatalkan oleh para pihakmaupun atas perintahpengadilan.8

Pengikatan Jual Beli (PJB)tanah antara para pihak dapatdilakukan melalui akta dibawah tangan atau dapat puladilakukan melalui suatu aktayang dibuat di hadapan notaris.Untuk tanah-tanah yangbersertipikat Hak Milik (SHM)maupun tanah yang belummemiliki Sertipikat Hak Milik(SHM) pengikatan jual belinyadapat dilakukan dihadapannotaris. Pengikatan jual belitanah dengan status SertipikatHak Milik merupakanperbuatan hukum awal yangmendahului perbuatan hukumjual beli tanah. Jadi, pengikatanjual beli berbeda denganperbuatan hukum jual belitanah. Notaris memilikiwewenang membuat aktapengikatan jual beli tanahdengan status Sertipikat HakMilik (SHM) tapi tidakberwenang membuat aktaotentik jual beli tanahbersertipikat hak milik (AJB),karena kewenangan membuatakta jual beli tanah (AJB)bersertipikat Hak Milik ada

8R. Setiawan, Pokok-Pokok HukumPerikatan, Bina Cipta, Jakarta, 2005, h. 5.

5

pada Pejabat Pembuat AktaTanah (PPAT).9

2. Rumusan Masalah

Beranjak dari latar belakangmasalah seperti tersebut diatasmaka pemasalahan yang akanditeliti dalam Tesis ini adalah,yaitu sebagai berikut:

1. Apakah akta pengikatanjual beli dan akta kuasamenjualyang telahdibuat di hadapanNotaris dapatdimohonkanpembatalan olehpemilik Petok D ?

2. Bagaimanaperlindungan hukumbagi pembeli tanahSertifikat Hak Miliktersebut?

3. Tujuan Penelitian

Berdasarkan rumusan masalahtersebut di atas, maka tujuandari penelitian ini adalah:Untuk menganalisis aktapengikatan jual beli dan aktakuasa menjual yang telahdibuat di hadapan Notaris yangdimohonkan pembatalan olehpemilik petok.Untuk menganalisisperlindungan hukum bagipembeli tanah Sertifikat HakMilik tersebut.

4. Manfaat Penelitian

9Ramdan, Harijanto, Kewajiban-Kewajiban Dalam Pelaksanaan Jual BeliTanah Bersertifikat, Pustaka Ilmu, Jakarta,2010, h. 36.

4.1 Manfaat Teoritis

Memberikan pengetahuanmengenai kekuatan hukum aktapengikatan jual beli dan aktakuasa menjual yang telahdibuat di hadapan Notaris.

Memberikan pengetahuanmengenai perlindungan hukumbagi calon pembeli dan calonpenjual hak atas tanah yangberstatus Sertifikat Hak Milik.

Manfaat PraktisMemberikan pengetahun sertatambahan ilmu baru bagiNotaris dan masyarakat umum,khususnya calon pihak penjualdan calon pihak pembeli atashak tanah, terkait dengankekuatan Akta Pengikatan JualBeli dan Akta Kuasa Menjualserta perlindungan hukumnya.Memberikan sumbanganpemikiran ilmu hukum kepadapara akademisi, praktisi,maupun masyarakat umum,mengenai hukum jual belitanah.

Pembahasan

A. Akta Pengikatan Jual BeliDan Akta Kuasa MenjualYang Dibuat Di HadapanNotaris Yang DimohonkanPembatalan Oleh PemilikPetok

1.Kekuatan Surat Petok D

Sebelum berlakunya UUPApendaftran tanah hanyaditujukan bagi tanah-tanahtertentu yang tunduk pada

6

hukum Barat, misalnya HakEigendom, Hak Erpacht, HakOpstal. Pendaftaran tanah inidikenal dengan Recht Kadaster.Adapun bagi tanah-tanah yangtunduk pada hukum adat,misalnya tanah yasan, tanahgogolan tidak ilakukanpendaftaran tanah. Pendaftarantanah yang dilakukan atastanah-tanah bekas hak adatdilakukan tidak semata-matauntuk memperoleh kepastianhukum, akan adalah untukmenentukan siapa yang wajibmembayar pajak atas tanah,yang dikenal dengan FiscalKadaster. Pendaftaran tanahuntuk keperluan pajak tidakditandai dengan bukti hakberupa sertifikat tanah, tetapiberupa pipil, girik, ataupethok.10

Setelah lahirnya UUPA setiaphak atas tanah di IndonesiaWajib didaftarakan. Haltersebut terdapat dalam Pasal19 ayat 1 UUPA No 5 Tahun1960, yang menyatakan bahwa“ Untuk menjamin kepastianhukum oleh Pemerintahdiadakan pendaftaran tanahdiseluruh wilayah RepublikIndonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur denganPeraturan Pemerintah”.dariketentuan tersebut dapatdiketahui bahwa pendaftarantanah yang diperintahkan olehpemerintah guna memberikankepastian hukum mengenai

10 J. Andy Hartanto, Hukum Pertanahan(Karakteristik Jual Beli Tanah yang BelumTerdaftar Hak Atas Tanah), LaksBangJustitia, Surabaya, 2014 (selanjutnyadisingkat J. Andi Hantanto I), h. 42

hak-hak atas tanah yangterdapat diseluruh RepublikIndonesia, kepastian hukumterhadap hak atas tanah ituditandai dengan adanyasertifikat sebagai alat buktikepemilikan tanah.Ketentuan Pasal 19 UUPANomor 5 Tahun 1960dilaksanakan dengan PeraturanPemerintah Nomor 10 Tahun1961 dan kemudian dicabut dandiganti dengan PeraturanPemerintah Nomor 24 tahun1997.Pemilikan hak atas tanah olehseseorang atau badan hukumharus dibuktikan. Pembuktiankepemilikan hak atas tanahdilakukan atau ditunjukkandengan berbagai macam alatbukti. Namun pembuktian yangterkuat adalah melalui sertifikattanah yang merupakan tandabukti hak yang kuat bagikepemilikan hak atas tanah.Untuk memperoleh sertifikattanah tersebut harus didaftarkanke Kantor Pendaftaran Tanah.11

2.Keabsahan PemelikanTanah Berdasarkan PetokMenurut Undang-undangPokok Agraria No 5 Tahun1960.Pemilikan tanah merupakan hakasasi dari setiap warga negaraIndonesia yang diatur dalamUUD 1945, khususnya Pasal 28H yang menyebutkan bahwasetiap orang berhak mempunyaihak milik pribadi dan hak miliktersebut tidak boleh diambilalih secara sewenang-wenang

11Ibid, h. 27-28

7

oleh siapapun. Negaramenjamin hak warga negaranyauntuk memiliki suatu hak milikpribadi termasuk tanah.Penjaminan ini lahir atas dasarhak menguasai negara yangdianut dalam Pasal 2 UUPA.Dalam pasal tersebut ditentukanbahwa bumi, air dan ruangangkasa termasuk kekayaanalam yang terkandung didalamnya pada tingkatantertinggi dikuasai oleh negara.Sebelum lahirnya UUPA, girikmasih diakui sebagai tandabukti hak atas tanah, tetapisetelah UUPA lahir dan PP No.10 Tahun 1961 sebagaimanatelah dirubah dengan PP No. 24Tahun 1997 tentangPendaftaran Tanah, hanyasertipikat hak atas tanah yangdiakui sebagai buktikepemilikan hak atas tanah.12

Sekalipun demikian, selainsertipikat hak atas tanahnampaknya tanda hak lain-punmasih ada yang berlaku yakniGirik atau kikitir.13 Umumnyamasyarakat masih berkeyakinanbahwa girik adalah sebagaitanda bukti hak atas tanah.Tidak mempermasalahkanapakah girik itu produksebelum tahun 1960 ataupunsesudahnya dan bagaimanastatus hukumnya. Pokoknyakalau tanah tertentu sudah

12Edy Suparyono, Kutipan BukuLetter C Sebagai Alat Bukti UntukMemperoleh Hak Atas Tanah di KecamatanDuren Sawit, Jakarta Timur, Tesis Hukum,FH UNDIP, 2008, h. 30.

13A.P. Parlindungan, PendaftaranTanah di Indonesia, Mandar Maju,Bandung, 1999 (selanjutnya disingkat A.P.Parlindungan I), h. 3.

memiliki girik atau kikitir,pemiliknya sudah merasaaman.14

Girik yang sebenarnya adalahsurat pajak hasilbumi/verponding, sebelumdiberlakukannya UUPAmemang merupakan buktikepemilikan hak atas tanah,tetapi setelah berlakunyaUUPA, girik bukan lagi sebagaibukti hak atas tanah, namunhanya berupa surat keteranganobjek atas tanah. Apabiladitelusuri lebih jauh sebelumlahirnya UUPA, secara yuridisformal, girik benar-benar diakuisebagai tanda bukti hak atastanah, tetapi sekali lagi bahwasetelah berlakunya UUPA, giriktidak berlaku lagi. Hal ini jugadipertegas dengan PutusanMahkamah Agung RI. No.34/K/Sip/1960, tanggal 19Februari 1960 yangmenyatakan bahwa suratpetuk/girik (bukti penerimaanPBB) bukan tanda bukti hakatas tanah.Masih berkembangnyapemahaman bahwa girikmerupakan bukti kepemilikanhak atas tanah setelah UUPA,disebabkan adanya anggapandemikian yang masih terusberkembang di kalanganmasyarakat, termasuk dikalangan pemerintahan,termasuk di lingkunganperadilan. Dengan dasar bukti

14Sri Wijayanti, Kepastian HukumSertipikat Hak Atas Tanah Sebagai BuktiHak Kepemilikan Tanah, (Studi KasusPutusan Ma Tentang Sengketa TanahMeruya Selatan), Tesis Hukum, FH UNDIP,2010, h. 39.

8

tersebut masyarakat sudahmerasa aman, karena merasatelah memiliki buktikepemilikan atas hak tanahnya.Setelah lahirnya UUPA girikatau kikitir sudah tidak berlakulagi sebagai bukti kepemilikanhak atas tanah. BerdasarkanUUPA bukti kepemilikan yangsah adalah sertipikat hak atastanah yang didapat melaluipendaftaran hak atas tanah.Dengan perkataan lain giriktidak lagi memiliki kekuatanhukum sebagai buktikepemilikan atau tidak diakuilagi sebagai tanda bukti hakatas tanah. Tetapipermasalahannya di kalanganmasyarakat secara umum,termasuk juga, instansipemerintah seperti instansiperpajakan, instansi penegakhukum seperti Kepolisian,Kejaksaan dan Pengadilan sertaPPAT, masih menggap giriksebagai bukti kepemilikan hakatas tanah, sehingga masihbanyak pula produk-produkpengadilan berupa putusanyang menguatkan keberadaangirik sebagai alat buktikepemilikan.Tanah-tanah adat/yasanseharusnya sudah dikonversidan tunduk pada ketentuanUUPA, karena pemerintahtidak mungkin lagimengeluarkan bukti-bukti hakatas tanah yang tunduk padasistem hukum yang lama.Sehingga dengan demikiangirik, letter c, petok dan tanah-tanah hak adat lainnya tidakdapat lagi dijadikan buktikepemilikan.

Pembuktian hak lamaberdasarkan Pasal 24 dan 25PP. No. 24 Tahun 1997 tentangPendaftaran Tanah disebutkanbahwa pembuktian hak lamayang berasal dari konversi haklama dibuktikan dengan alatbukti tertulis dan keterangansaksi dan/atau pernyataanpemohon yang kebenarannyadianggap cukup untukmendaftar oleh PanitiaAjudikasi untuk pendaftaransistematik atau Kepala KantorPertanahan untuk pendaftaransporadis.Berdasarkan penjelasan di atas,seharusnya pembuktiankepemilikan hak atas tanahdengan dasar bukti girik sajatidak cukup, tetapi juga harusdibuktikan dengan data fisikdan data yuridis lainnya sertapenguasaan fisik tanah olehyang bersangkutan secaraberturut-turut atau terus-menerus selama 20 (dua) puluhtahun atau lebih. Dengancatatan bahwa penguasaantersebut dilakukan atas dasaritikad baik dan secara terbukaoleh yang bersangkutan sebagaiyang berhak atas tanah, sertadiperkuat oleh kesaksian orangyang dapat dipercaya sertapenguasaan tersebut tidakdipermasalahkan olehmasyarakat hukum adat ataudesa/kelurahan yangbersangkutan ataupun pihaklainnya.Berkaitan dengan pengaturanPendaftaran Tanah, untukpertamakali Indonesiamempunyai suatu lembagapendaftaran tanah dengan

9

adanya PP No. 10 Tahun 1961yang kemudian disempurnakandengan Peraturan PemerintahNo. 24 Tahun 1997, dan baruberlaku 8 Oktober 1997.15

Sebelum berlaku PP No. 10Tahun 1961 tersebut, dikenalKantor Kadaster sebagai KantorPendaftaran untuk hak-hak atastanah yang tunduk kepadaKUH Perdata Barat.PP No. 10 Tahun 1961 tersebutmerupakan perintah dari Pasal19 UUPA yang berbunyisebagai berikut:Untuk menjamin kepastianhukum oleh pemerintahdilakukan pendaftaran tanah diseluruh wilayah RepublikIndonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur denganPeraturan Pemerintah.Pendaftaran tersebut dalam ayat(1) Pasal ini meliputi:pengukuran, penetapan, danpembukuan tanah;pendaftaran hak-hak atas tanahdan peralihan hak-hak tersebut;pemberian surat-surat tandabukti hak, yang berlaku sebagaialat pembuktian yang kuat.Pendaftaran tanahdiselenggarakan denganmengingat keadaan Negara danmasyarakat, keperluan lalulintas sosial ekonomi sertakemungkinanpenyelenggaraannya, menurutpertimbangan Menteri Agraria.Dalam peraturan Pemerintahdiatur biaya-biaya yangbersangkutan denganpendaftaran termaksud ayat (1)di atas, dengan ketentuan

15AP. Parlindungan I, op.cit., h. 5.

bahwa rakyat yang tidakmampu dibebaskan daripembayaran biaya-biayatersebut.

PP No. 24 Tahun 1997 tentangPendaftaran Tanah ini telahmemperkaya ketentuan Pasal19 UUPA, yaitu:Bahwa diterbitkannya sertipikathak atas tanah, maka kepadapemiliknya diberikan kepastianhukum dan perlindunganhukumTersedianya data fisik dan datayuridis bidang-bidang tanah diKantor Pertanahan. Oleh karenaitu, Kantor Pertanahan haruslahmemelihara dengan baik setiapinformasi yang diperlukanuntuk sesuatu bidang tanah,baik untuk pemerintah sendirisehingga dapat merencanakanpembangunan negara dan jugabagi masyarakat sendiriinformasi itu penting untukdapat memutuskan sesuatuyang diperlukan terkait tanah.Informasi tersebut dapatbersifat terbuka untuk umum,artinya dapat diberikaninformasi apa saja yangdiperlukan atas sebidangbangunan yang ada.Untuk itu perlulah tertibadministrasi pertanahandijadikan suatu hal yangwajar.16

3.Kewenangan Notaris DalamPembuatan Akta PengikatanJual Beli Dan KuasaMenjual.

16Ibid., h. 2.

10

3.1 Pengertian AktaPengikatan Jual Beli DanKuasa MenjualPerjanjian pengikatan jual belilahir sebagai akibatterhambatnya atau terdapatnyabeberapa persyaratan yangditentukan oleh undang-undangyang berkaitan dengan jual belihak atas tanah yang akhirnyaagak menghambat penyelesaiantransaksi dalam jual beli hakatas tanah. Persyaratan tersebutada yang lahir dari peraturanperundang-undangan yang adadan ada pula yang timbulsebagai kesepakatan para pihakyang akan melakukan jual belihak atas tanah. Persyaratanyang timbul dari undang-undang misalnya jual beli harustelah lunas baru Akta Jual Beli(AJB) dapat ditandatangani.Pada umumnya persyaratanyang sering timbul adalahpersyaratan yang lahirkesepakatan para pihak yangakan melakukan jual beli,misalnya pada waktu akanmelakukan jual beli, pihakpembeli menginginkan adanyasertifikat hak atas tanah yangakan dibelinya sedangkan hakatas tanah yang akan dijualbelum mempunyai sertipikat,dan di sisi lain misalnya, pihakpembeli belum mampu untukmembayar semua harga hakatas tanah secara lunas,sehingga baru dibayar setengahdari harga yang disepakati.Perjanjian Pengikatan Jual Belimenurut R Subektipengertiannya adalah perjanjianantar pihak penjual dan pihakpembeli sebelum

dilaksanakannya jual belidikarenakan adanya unsur-unsur yang harus dipenuhiterlebih dahulu untuk untukdapat dilakukan jual beli antaralain adalah sertipikat belum adakarena masih dalam proses,belum terjadinya pelunasanharga. Sedang menurut HerlienBudiono, perjanjian pengikatanjual beli adalah perjanjianbantuan yang berfungsi sebagaiperjanjian pendahuluan yangbentuknya bebas.17

Dalam PPJB, isinya memuatjanji-janji dari para pihak untukdipenuhi guna tercapainyamaksud dan tujuan jual beliyang sebenarnya. Sebuah aktaPJB juga memuat pernyataanterhadap harga tanah dan/ataubangunannya telah dibayarlunas (terjadi pelunasan) olehpembeli kepada penjual/pemiliktanah. Secara yuridis hal ituberarti akta tersebut telahmemenuhi syarat sebagai dasarperalihan hak atas tanahnya.Konsekuensinya, akta PJB akandiikuti dengan Akta KuasaMenjual. Dalam kuasa menjualdari pemilik tanah selakupenjual kepada pembeli, makasegala kepentingan hukumnyadapat dilaksanakan. Selanjutnyadengan kuasa menjual, pembelidikemudian hari dapat menjualkepada pihak lain dengan tanpamemerlukan bantuan hukumpenjual atau dalam hal inidigunakan untuk menjualkepada dirinya pembeli sendiri

17Herlien Budiono, “Pengikatan JualBeli dan Kuasa Mutlak” Majalah Renovi,edisi tahun I, No. 10 Bulan Maret, 2004, h.57.

11

guna kepentingan peralihan hakatas tanah dan bangunantersebut.Kuasa atau Lastgevingmerupakan suatu persetujuan(overenkomst) dimana adasuatu pihak memberi kuasa ataukekuasaan (macht) kepadaorang lain (lasthebber) untukbertindak atau melakukanperbuatan hukum atas namapemberi kuasa (lastgever).Berdasarkan pada ketentuanPasal 1792 KUHPerdata makasifat dari pemberian kuasaadalah “mewakilkan” atau“perwakilan”. “Mewakilkan”disini maksudnya pemberikuasa mewakilkan kepada sipenerima kuasa untukmengurus dan melaksanakankepentingan si pemberi kuasa.Adapun arti kata “atas nama”yang dimaksud pasal ini adalahsi penerima kuasa berbuat ataubertindak mewakili si pemberikuasa.18 Dalam setiappemberian kuasa, padaumumnya sekaligus sebagaipenyerahaan perwakilan kepadapenerima kuasa, sehinggadalam hal ini si penerima kuasalangsung berkedudukan sebagaiwakil dari pemberi kuasa.19

Dari pengertian yangditerangkan di atas dapatdikatakan bahwa pengertianperjanjian pengikatan jual belimerupakan suatu perikatanbersyarat atau perjanjianpendahuluan yang dibuatsebelum dilaksanakannya

18M. Yahya Harahap, Segi-segiHukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1986,h. 306.

19Ibid.

perjanjian utama atau perjanjianpokoknya.Kuasa untuk menjualmerupakan salah satu bentukdari kuasa khusus, yang dibuatmengikuti pembuatanperjanjian pengikatan jual belihak atas tanah dihadapanNotaris. Pembuatan kuasauntuk menjual itu sendiri dilatarbelakangi oleh berbagai hal,diantaranya pemegang hak atastanah/pemberi kuasa tidak bisahadir dihadapan pejabat yangberwenang karena dalamkeadaan sakit, pemegang hakatas tanah/pemberi kuasa tidakbisa hadir dihadapan pejabatyang berwenang karena tidakberada ditempat sementarawaktu.Kuasa untuk menjual itu sendiriberisi tentang hal-hal yangdiperjanjikan oleh para pihakyang bersifat pelimpahankekuasaan, diantaranyamengatur mengenai hak dankewajiban para pihak, apa yangharus dilaksanakan dan apayang tidak boleh dilaksanakan.Dengan demikian, suatu aktaPPJB dan Kuasa Menjual padadasarnya merupakan alat buktiyang menunjukkan terikatnyapara pihak dalam suatuperjanjian tentang harga danbarang/benda (tanah dan/ataubangunan) sebagai obyekperjanjian jual-beli. Adanyakata sepakat para pihak tentangobyek perjanjian serta telahdibayar lunas harga tanahdan/atau bangunan olehpembeli dan diterima olehpenjual, sebaliknya penjualmenyerahkan tanah dan/atau

12

bangunannya kepada dan telahditerima oleh pembeli, makaunsur-unsur jual-beli telahterpenuhi dan oleh Notariscukup dijadikan alasandibuatnya akta PPJB dan KuasaMenjual setelah terpenuhi pulasyarat-syarat lain dibuatnyasuatu akta notariil.3.2 Syarat dan Keabsahan AktaPengikatan Jual Beli dan KuasaMenjualDalam suatu proses peralihanhak atas tanah yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat AktaTanah (PPAT) seringterkendala berbagai macampersyaratan-persyaratan yangberkaitan dengan tertibadministrasi pertanahan yangbelum terpenuhi, misalnyaSertipikat hak atas tanah yangmasih dalam proses balik namaataupun masih dalam prosespenghapusan hak tanggungan.Sehingga para pihak yang akanmelaksanakan peralihan haknyamengalami kendala, dan tidakjarang yang seketika itu pulamenginginkan proses jual beliitu terselesaikan.Namun rumitnya pemenuhanterhadap semua yang berkaitandengan pelaksanaan jual beli dihadapan Pejabat Pembuat AktaTanah (PPAT), makaditemukan suatu terobosanhukum dan hingga kini masihdilakukan dalam praktek jualbeli yaitu dibuatnya aktaPerjanjian Pengikatan Jual Beli(PPJB), meskipun isinya sudahmengatur tentang jual belitanah namun formatnya barusebatas pengikatan jual beliyaitu suatu bentuk perjanjian

yang merupakan atau dapatdikatakan sebagai perjanjianpendahuluan.Perjanjian pengikatan jual belisebenarnya hampir samadengan perjanjian padaumumnya. Perjanjianpengikatan jual beli lahir akibatadanya sifat terbukasebagaimana terkandung dalamBuku III KUH Perdata.Perjanjian pengikatan jual belilahir sebagai akibat dari belumterpenuhinya persyaratan-persyaratan sebagaimanaditentukan oleh peraturanperundang-undangan yangberkaitan dengan jual beli hakatas tanah, sehingga padaakhirnya akan menghambatpenyelesaian transaksi jual beli.Persyaratan dimaksud ada yanglahir karena peraturanperundang-undangan yang adaataupun timbul karenakesepakatan para pihak yangakan melakukan perjanjian.Pada umumnya persyaratanyang sering timbul adalahpersyaratan yang lahir darikesepakatan para pihak yangakan melakukan transaksi jualbeli. Persyaratan tersebut dapatbersifat beragam, misalnyakarena belum lunas dibayarseluruh harga jual belinya, atausertipikat tanah haknya sedangdalam penyelesaian balik namapada instansi yang berwenangsedangkan calon penjual dancalon pembeli sudah setujumelakukan transaksi jual beli.20

20Pengurus Pusat Ikatan NotarisIndonesia, 100 Tahun Ikatan NotarisIndonesia Jati Diri Notaris Indonesia, Dulu,

13

Namun seiring denganpemenuhan segala syaratadministrasi dalam pembuatansuatu akta peralihan hakdihadapan Pejabat PembuatAkta Tanah, sering terkendalaberbagai macam hal. Sehinggadibuatlah suatu terobosan olehNotaris untuk menyikapi haltersebut, dengan dibuatkansuatu perjanjian pendahuluan,yang lebih dikenal dengansebutan Perjanjian PengikatanJual Beli dan Kuasa UntukMenjual.Kuasa yang diberikan olehpihak penjual kepada pihakpembeli biasanya bersifat kuasayang tidak dapat dicabutkembali dimana kuasa tersebutbaru berlaku apabila semuapersyaratan yang disepakatidalam perjanjian pengikatanjual beli yang ditetapkan olehpenjual telah dipenuhi olehpembeli. Keadaan inilah yangkemudian oleh banyakkalangan disebut sebagai kuasamutlak karena kuasa tersebuttidak dapat dicabut kembali.Pasal 1320 KUHPerdata yangmenentukan bahwa untuksahnya suatu persetujuan, makadiwajibkan memenuhi 4(empat) syarat, yakni :Sepakat mereka yangmengikatkan dirinya: Suatuperjanjian harus dianggap lahirpada waktu tercapainya suatukesepakatan antara kedua belahpihak yang membuatperjanjian. Selanjutnya orangyang hendak membuat

Sekarang, dan Masa Datang, GramediaPustaka, Jakarta, tanpa tahun, h. 80.

perjanjian harus menyatakankehendaknya dan kesediaannyauntuk mengikatkan dirinya.Cakap untuk membuat suatuperikatan: Kedua belah pihakyang membuat perjanjian haruscakap menurut hukum untukbertindak sendiri.Sebagaimanatelah diterangkan, beberapagolongan orang oleh undang-undang dinyatakan tidak cakapuntuk melakukan sendiriperbuatan-perbuatan hukum.Mereka itu, seperti orang dibawah umur, orang di bawahpengawasan (Curatele), danperempuan yang telah kawin(Pasal 1130KUHPerdata).Suatu hal tertentu: Adapunyang diperjanjikan dalam suatuperjanjian, haruslah jelas danpasti. Hal yang dimaksudkandapat berupa suatu hal atausuatu barang yang cukup jelasatau tertentu.Suatu sebab yang halal:Adapun yang dimaksudkandengan suatu sebab yang halaldalam hal ini bahwa hal tertentuyang diperjuangkan tersebutadalah hal yang sah.Kesahannya didasarkan atasdasar tidak bertentangandengan undang-undang,kesusilaan, atau ketertibanumum.21

Dalam kaitannya dengandigunakannya surat keterangandibuat oleh Notaris yangberisikan tentang keteranganbahwa terhadap sebidang tanahyang dijual-belikan telah

21Abdulkadir Muhammad, HukumPerjanjian, Alumni, Bandung, 1982, h. 77.

14

dibayar lunas oleh pembeli danharga telah diterima olehpenjual sebagai pengganti PPJBdan kemudian dalam prosesbalik nama hanya digunakanKuasa Menjual mengikuti suratketerangan dimaksud, makaberdasarkan teori kepastianhukum dimaksudkan diketahuiapakah surat keterangan Notarissecara normatif memenuhisyarat untuk dijadikan dasarmenjual (jual-beli) dalam suatuAJB balik nama. Demikianjuga dengan Kuasa Menjualyang mengikutinya, padahakikatnya dapat berfungsimenurut hukum sebagaimanamekanisma suatu kuasamenjual yang merupakanacessoir dari sebuah PPJB.3.3.Kekuatan pembuktianAkta NotarisOtentisitas suatu akta dapatdikatakan sebagai akta otentikmanakala akta tersebut dibuatoleh pejabat yang berwenang.Sebagaimana yang disyaratkandalam Pasal 1868 KitabUndang-Undang HukumPerdata, suatu akta otentikharus memenuhi syarat-syaratsebagai berikut:Akta tersebut harus dibuat olehseorang pejabat umum.Akta tesebut harus dibuatdalam bentuk yang ditentukanoleh Undang-Undang.Pejabat umum oleh ataudihadapan siapa akta itu dibuat,harus mempunyai wewenanguntuk membuat akta tersebut.Sehingga suatu akta dapatdikatakan otentik bukan karenapenetapan Undang-Undang,tetapi karena dibuat oleh/atau

dihadapan seorang pejabatumum dengan memenuhisyarat-syarat yang ditentukandalam Pasal 1868 KUHPerdata, yaitu: “Akta otentikialah suatu akta yang didalambentuk yang ditentukan olehUndang-undang, dibuat olehatau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasauntuk itu ditempat dimana aktaitu dibuat”Notaris adalah pejabat umumyang berwenang membuat aktaotentik sejauh pembuatan aktaotentik tersebut tidakdikecualikan bagi pejabatumum lainnya. Pembuatan aktaotentik tersebut diharuskan olehperaturan perundang-undangandalam rangka menciptakankepastian, ketertiban danperlindungan hukum.22

Berdasarkan ketentuan Pasal 15ayat (1) UUJN dinyatakanbahwa:Notaris berwenang membuatAkta autentik mengenai semuaperbuatan, perjanjian, danpenetapan yang diharuskan olehperaturan perundang-undangandan/atau yang dikehendaki olehyang berkepentingan untukdinyatakan dalam Aktaautentik, menjamin kepastiantanggal pembuatan Akta,menyimpan Akta, memberikangrosse, salinan dan kutipanAkta, semuanya itu sepanjangpembuatan Akta itu tidak jugaditugaskan atau dikecualikankepada pejabat lain atau orang

22Gunardi dan Gunawan, KitabUndang-Undang Hukum Kenotariatan,Himpunan Peraturan tentang Kenotariatan,Rajagrafindo Persada, Jakarta, 2007, h. ix.

15

lain yang ditetapkan olehundang-undang.

Notaris sebagai pejabat umumyang berwenang membuat aktaotentik mempunyai tanggungjawab atas perbuatannyasehubungan dengan pekerjaandalam membuat akta, ruanglingkup pertanggung jawabannotaris meliputi kebenaranmateriil atas akta yang dibuat,secara perdata maupun pidana,secara yuridis perbuatanmelawan hukum memilikijangkauan yang begitu luassehingga memungkinkan untukmenjangkau perbuatan apapunasalkan merugikan pihak laindan kerugian tersebut memilikihubungan kausalitas denganjabatan notaris.Akta otentik yang dibuat olehnotaris selaku pejabat umummerupakan alat bukti yang sahterkuat dan terpenuh sertamempunyai peranan pentingdalam setiap hubungan hukumdalam kehidupanbermasyarakat. Kebutuhanterhadap akta otentik akansemakin meningkat sejalandengan perkembanganhubungan kontraktual di dalammasyarakat. Akta otentikdiperlukan seiring dengantuntutan akan kepastian,ketertiban dan perlindunganhukum di dalam kehidupanmasyarakat.23

Secara teoritis akta otentikadalah surat atau akta yang

23Abdul Ghofur Anshori, LembagaKenotariatan Indonesia Perspektif Hukumdan Etika, Yogyakarta, UII Press,Yogyakarta, 2009, h. 19.

sejak semula dengan sengajasecara resmi dibuat untukpembuktian. Sejak semuladengan sengaja berarti bahwasejak awal dibuatnya surat itutujuannya adalah untukpembuktian di kemudian harijika terjadi sengketa. AdapunAkta otentik merupakan alatpembuktian yang sempurnabagi kedua belah pihak dan ahliwarisnya serta sekalian orangyang mendapat hak darinyatentang apa yang dimuat dalamakta tersebut. Akta otentikmerupakan bukti yangmengikat yang berartikebenaran dari hal-hal yangtertulis dalam akta tersebutharus diakui oleh hakim, yaituakta tersebut dianggap sebagaibenar selama kebenarannya itutidak ada pihak lain yang dapatmembuktikan sebaliknya.Sebagaimana Pasal 1 angka 1UUJN, menjelaskan Notarisadalah pejabat umum yangberwenang untuk membuat aktaotentik dan memilikikewenangan lainnyasebagaimana dimaksud dalamundang-undang ini atauberdasarkan undang-undanglainnya.Notaris merupakan pejabatumum yang berwenang dansatu-satunya pihak yangmempunyai wewenang untukmembuat suatu akta yangbersifat otentik mengenaisemua perbuatan, perjanjiandan ketetapan yang diwajibkanoleh perundang-undangan yangberlaku; atau juga dapat dibuatberdasarkan kepentinganmasing-masing pihak yang

16

menghendaki dibuatnya aktaotentik.24

Berkaitan dengan akta Notarisyang otentik, undang-undangtelah memberikan kekuatanistimewa pada akta Notaris,khusus mengenai tanggalnya,tanggal dibuatnya akta tersebutadalah sudah pasti dan tidakperlu dipermasalahkan lagi. Halini adalah berbeda dengantanggal yang terdapat pada aktadi bawah tangan yang bisadibuat dengan tanggal majuatau tanggal mundur sesuaidengan yang dikehendaki olehpihak yang bersangkutan.Selain mengenai kepastiantanggal, akta Notaris sebagaiakta otentik mempunyai 3 (tiga)kekuatan pembuktian, yaitu:Kekuatan pembuktian formil:Akta Notaris tersebutmembuktikan bahwa keduabelah pihak pada hari dantanggal yang tersebut dalamakta itu benar-benar telahdatang menghadap di hadapanNotaris untuk membuat aktatersebut.Kekuatan pembuktian materiil:Isi dari akta tersebut adalahbenar yaitu bahwa apa yangdituangkan di dalam aktatersebut benar-benar telahterjadi.Kekuatan pembuktian lahir:Pasal 1870 KUHPerdatamenyatakan bahwa bagi parapihak yang berkepentinganbeserta para ahli warisnya ataupun bagi orang-orang yang

24Frans Satriyo Wicaksono, PanduanLengkap Membuat Surat-Surat Kontrak,Visi Media. Jakarta, 2008, h. 30.

mendapatkan hak dari pihak-pihak tersebut,Suatu akta otentik memberikansuatu bukti yang sempurnatentang apa yang termuat didalamnya. Bahkan Pasal 1871KUHPerdata menyatakanbahwa suatu akta otentik tidakmemberikan bukti yangsempurna tentang apa yangtermuat di dalamnya sebagaipenuturan belaka, kecuali bilayang dituturkan itu mempunyaihubungan langsung denganpokok isi akta. Maksudnyaadalah jika apa yang termuatdalam akta itu hanyamerupakan suatu penuturanbelaka, yang tidak mempunyaihubungan langsung denganpokok isi akta maka hal ituhanya dapat digunakan sebagaipermulaan pembuktian dengantulisan. Berdasarkan keduapasal tersebut di atas,Kekuatan pembuktian lahirberarti bahwa akta Notarisbukan hanya mengikat parapihak yang membuatnya. Bagipara pihak yangberkepentingan, para ahliwarisnya dan bagi orang-orangyang mendapatkan hak daripihak-pihak tersebut, suatu aktaNotaris yang merupakan aktaotentik, memberikan suatubukti yang sempurna tentangapa yang termuat di dalamnya.Kekuatan bukti yang sempurnaberarti bahwa bukti tersebuthanya dapat dilumpuhkandengan bukti lawan yang kuat.Berdasarkan penjelasan diatasmaka akta Notaris merupakanalat bukti pertama dan utamadalam suatu persidangan

17

perkara di Pengadilan karena didalamnya terdapat pembuktianterjadinya hubungan hukum,substansi perjanjian danlegalitas yang dilindungiundang-undang.3.4.Kriteria Pembatalan AktaNotarisAlasan-alasan yuridis secaraumum diluar dari aturan UUJNyang mengakibatkan kebatalandan pembatalan akta notarisyang pada umumnya samadengan alasan-alasan yuridisbatalnya perjanjian. Cacatnyaakta notaris dapatmenimbulkan kebatalan bagisuatu akta notaris danmengakibatkan perbuatanhukum tersebut menjadi tidakberlaku atau tidak mempunyaiakibat hukumnya. Sebab-sebabtersebut yaitu:Tidak memenuhi syarat objektifsuatu perjanjian Pasal 1320KUHPerdata;Ketidakcakapan absolute;Ketidakwenangan bertindak;Bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum dankesusilaan;Terpenuhinya peristiwa hukumdalam perjanjian dengan syaratbata;Ketidakcakapan relative;Cacat kehendak;Penyalahgunaan keadaan(misbruik vanomstandigheiden);Wanprestasi sebagai syaratbatal;Tidak terpenuhinya bentukperjanjian formil.25

25Peter E. Latumeten, Cacat YuridisAkta Notaris Dalam Peristiwa Hukum

Implikasi Hukum MengenaiKebatalan dan Pembatalan AktaNotaris Berdasarkan UUJN,yaitu:Akta Notaris Dapat DibatalkanDapat dibatalkan adalah sanksiterhadap suatu perbuatanhukum yang mengandung cacatyuridis (penyebab kebatalan)berupa pembatalan perbuatanhukum atas keinginan pihaktertentu dan akibat hukum daripembatalan itu yaitu perbuatanhukum tersebut tidakmempunyai akibat hukum sejakterjadinya pembatalan, danpembatalan atau pengesahanperbuatan hukum tersebuttergantung pada pihak tertentu,yang menyebabkan perbuatanhukum tersebut dapatdibatalkan atau disahkan.26

Jika dalam awal akta, terutamasyarat-syarat para pihak yangmenghadap notaris tidakmemenuhi syarat subjektif,maka atas permintaan orangtertentu akta tersebut dapatdibatalkan. Akta yang dapatdibatalkan dapat disebabkankarena tidak terpenuhinya unsursubjektif dalam perjanjian.Unsur subjektif dalamperjanjian ini meliputikecakapan dan kesepakatan.Kesepakatan antara para pihak,yaitu persesuaian pernyataankehendak antara kedua belahpihak, tidak ada paksaan dan

Konkrit dan Implikasi Hukumnya., TumaPress, Jakarta, 2011, h. 45.

26Habib Adjie, Sanksi Perdata danAdministratif Terhadap Notaris SebagaiPejabat Publik, Refika Aditama, Bandung,2013 (selanjutnya disingkat Habib Adjie I),h. 173.

18

lainnya. Di dalam akta notarisharus adanya kesepakatan parapihak yang akan membuatperjanjian di dalam akta notaristersebut. Kesepakatan merekayang mengikatkan diri terjadisecara bebas atau dengankebebasan.Kebebasan bersepakat tersebutdapat terjadi secara tegas(mengucapkan kata/tertulis)atau secara diam (dengan suatusikap/isyarat) dengan tanpaadanya unsur paksaan,kekeliruan dan unsur penipuanantara para pihak.Seseorang dikatakan cakaphukum di dalam hukum perdatatidak sedang ditaruh dalampengampuan, yaitu orang yangtelah dewasa tetapi dianggaptidak mampu sebab pemabuk,gila, atau boros.Selain itu tidak memenuhi ketentuan dalam Pasal 39 UUJNyang mengatur tentang syarat-syarat subjektif parapengahadap dan saksi, yaitu:Penghadap paling sedikitberumur 18 tahun atau telahmenikah dan cakap melakukanperbuatan hukum;Penghadap harus dikenal olehNotaris atau diperkenalkankepadanya oleh dua orang saksipengenal yang berumur palingsedikit 18 tahun atau telahmenikah dan cakap melakukanperbuatan hukum ataudiperkenalkan oleh duapenghadap lainnya.

Mulai berlakunya pembatalandi dalam akta notaris yangdapat dibatalkan adalah aktanotaris akan tetap mengikat

para pihak yang bersangkutanselama belum ada putusanpengadilan yang memilikikekuatan hukum tetap. Tetapiakta notaris menjadi tidakmengikat sejak ada putusanpengadilan yang memilikikekuatan hukum tetap yangmenyatakan akta notaristersebut menjadi tidak sah dantidak mengikat.Akta Notaris Batal DemiHukum Apabila suatu aktanotaris tidak memenuhi unsur-usur obyektif dalam perjanjianmaka akta notaris tersebutdapat menjadi batal demihukum.Batal demi hukum adalahsanksi perdata terhadap suatuperbuatan hukum yangpenyebab kebatalanmengandung cacat yuridis(penyebab kebatalan), berupaperbuatan hukum yangdilakukan tidak mempunyaiakibat hukum sejak terjadinyaperbuatan hukum tersebut atauperbuatan hukum tersebutmenjadi tidak berlaku sejakakta ditandatangani dantindakan hukum yang disebutdalam akta dianggap tidakpernah terjadi. Hal-hal yangdapat menyebabkan akta notarismenjadi batal demi hukumyaitu apabila melanggarketentuan di dalam UUJN yaitu:Pelanggaran pada Pasal 16 ayat(1) huruf i UUJN berupa tidakmembuat Daftar Wasiat dantidak mengirimkan laporandalam jangka waktu yangdisebutkan dalam pasal.

19

Pelanggaran pada pasal 16 ayat(1) huruf k UUJN tentangcap/stempel notaris.Pelanggaran pada Pasal 44UUJN yang mengatur tentangpenandatangan akta notaris dankewajiban notaris untukmenjelaskan kepadapenghadap.Pelanggaran Pasal 48 UUJNyang mengatur Laranganperubahan isi aktaPelanggaran pada Pasal 49UUJN yang mengatur tempatperubahan isi akta.Pelanggaran pada Pasal 50UUJN yang mengaturpencoretan kata, huruf danangkaPelanggaran pada Pasal 51UUJN yang mengaturkewenangan notaris untukmembetulkan kesalahan tulis.

Akta Notaris yang MempunyaiKekuatan Pembuktian SebagaiAkta di bawah Tangan Pasal1869 KUH Perdata menentukanbatasan akta notaris yangmempunyai kekuatanpembuktian sebagai akta dibawah tangan dapat terjadi jikatidak memenuhi ketentuankarena:Tidak berwenangnya pejabatumum yang bersangkutan, atauTidak mempunyai pejabatumum yang bersangkutan, atauCacat dalam bentuknyameskipun demikian akta sepertiitu tetap mempunyai kekuatanpembuktian sebagai aktadibawah tangan jika aktatersebut ditandatangani olehpara pihak.

Akta Notaris Dibatalkan olehPara Pihak SendiriTidak ada kesalahan formilmaupun materiil di dalamakta notaris tersebut, tetapipara pihak yang namanyatercantum dalam aktamenginginkan akta tersebuttidak mengikat dan tidakberlaku lagi. Akta notarismerupakan keinginan parapihak yang datang menghadapNotaris, tanpa adanyakeinginan seperti itu, aktaNotaris tidak akan pernahdibuat, kewajiban notarismembingkainya sesuai aturanhukum yang berlaku, sehinggaakta tersebut dikualifikasikansebagai akta otentik. Dan isiakta yang bersangkutanmerupakan kehendak parapihak, bukan kehendak ataukeinginan notaris.Notaris berkewajibanmemberikan penjelasan kepadapara penghadap, agartindakkannya yang dituangkandalam akta sesuai denganaturan hukum yang berlaku.Jika akta notaris yangbersangkutan, dirasakan olehpara pihak tidak mencapaitujuan yang diinginkannya atauharus diubah sesuai keadaan,maka para pihak secarabersama-sama dan sepakatdatang ke hadapan Notarisuntuk membatalkan isi aktayang bersangkutan. Caranyayaitu para pihak datang kenotaris untuk memintapembatalan dan tidakmengikatnya akta tersebut.Mulai berlaku pembatalan sejakada tanggal pembatalan dari

20

segala akibat hukum sebelumdan sesudah pembatalan dibuat.Menilai Akta Notaris DenganAsas Praduga SahDengan menerapkan AsasPraduga Sah untuk akta notaris,maka ketentuan yang tersebutdalam Pasal 84 UUJN yangmenegaskan jika Notarismelanggar (tidak melakukan)ketentuan sebagaimanadimaksud dalam Pasal 16 ayat(1) huruf i dan k, Pasal 41,Pasal 44, Pasal 48, Pasal 49,Pasal 50, Pasal 51, Pasal 52.Akta yang bersangkutan hanyamempunyai kekuatanpembuktian sebagai aktadibawah tangan tidakdiperlukan lagi, maka kebatalanakta notaris hanya berupa dapatdibatalkan atau batal demihukum. Berlaku pula untukasas praduga sah.27

Pasal 1266 KUHPerdatamenjelaskan bahwa terdapatdua kebatalan (nulitas) dalamsuatu perikatan yakni: suatuperikatan dianggap selalumempunyai suatu syarat batal(Pasal 1266 ayat (1)KUHPerdata), dan pembatalanharus diberikan oleh suatumajelis hakim (Pasal 1266 ayat(2) KUHPerdata).Pasal 1266 KUHPerdata ini eratkaitannya dengan Pasal 1320dan 1338 KUHPerdata, yangmemperjelas bilamana suatuakta (baik otentik maupundibawah tangan) dapatdimintakan dibatalkannya

27Habib Adjie, Kebatalan danPembatalan Akta Notaris, Refika Aditama,Bandung, 2011 (selanjutnya disingkat HabibAdjie II), h. 86.

ataupun batal demi hukum,seperti syarat-syarat yangdiuraikan oleh masing-masingpasal tersebut, yang dalamdoktrin ilmu hukum terdapatketentuan secara objektif dansubjektif, atau berkenaandengan subyek hukum,perbuatan, hubungan, keadaanatau peristiwa hukum danobyek hukum yang merupakanterjadinya perikatan atauperjanjian.4.Perlindungan Hukum BagiPembeli Tanah Sertfikat HakMilik4.1.Peraturan Yang mengaturJual Beli TanahSebelum berlakunya UUPA, dinegara kita masih terdapat“dualisme” dalam hukumagraria, hal ini didasarkan padakenyataan bahwa masih berlakudua macam hukum yangmenjadi dasar bagi hukumpertanahan kita, yaitu hukumadat dan hukum barat. Sehinggaterdapat juga dua macam tanahyaitu tanah adat (tanahIndonesia) dan tanah barat(tanah Eropah).28

Dalam pengertian hukum adat“jual beli” tanah adalahmerupakan suatu perbuatanhukum, yang mana pihakpenjual menyerahkan tanahyang dijualnya kepada pembeliuntuk selama-lamanya, padawaktu pembeli membayar harga(walaupun harus sebagian)tanah tersebut kepada penjual.Sejak itu, hak atas tanah telah

28A.P. Parlindungan, Berbagai AspekPelaksanaan UUPA, Bandung, Alumni,1973 (selanjutnya disingkat A.P.Parlindungan II), h. 40.

21

beralih dari penjual kepadapembeli.Dengan kata lain bahwa sejaksaat itu pambeli telah mendapathak milik atas tanah tersebut.Jadi “jual beli” menurut hukumadat tidak lain adalah suatuperbuatan pemindahan hakantara penjual kepada pembeli.Maka biasa dikatakan bahwa“jual beli” menurut hukum adatitu bersifat “tunai” (kontan) dan“nyata” (konkrit).29

Sehubungan dengan haltersebut Boedi Harsonoberpendapat bahwa dalamhukum adat perbuatanpemindahan hak (jual beli,tukar-menukar, hibah)merupakan perbuatan hukumyang bersifat tunai. Jual belitanah dalam hukum adat adalahperbuatan hukum pemindahanhak atas tanah, denganpembayaran harganya pada saatyang bersamaan secara tunaidilakukan. Maka denganpenyerahan tanahnya kepadapembeli dan pembayaranharganya kepada penjual padasaat jual beli dilakukan,perbuatan jual beli itu selesai,dalam arti pembeli telahmenjadi pemegang haknyayang baru.30

Pengertian menurut hukum adattersebut berbeda dengan sistem

29K. Wantjik Saleh, Hak Anda AtasTanah, Jakarta, Ghalia Indonesia, 1973, h.30.

30Boedi Harsono, Penggunaan danPenerapan Asas-asas Hukum Adat padaHak Milik Atas Tanah, Paper disampaikanpada Simposium Hak Milik Atas TanahMenurut UUPA, Bandung-Jakarta, 1983(selanjutnya disingkat Boedi Harsono II), h.20.

yang dianut KUHPerdata.Menurut sistem KUHPerdatajual beli hak atas tanahdilakukan dengan membuatakta perjanjian jual beli hakdihadapan notaris, dimanamasing-masing pihak salingberjanji untuk melakukan suatuprestasi berkenaan dengan hakatas tanah yang menjadi obyekjual beli itu, yaitu pihak penjualuntuk menjual danmenyerahkan tanahnya kepadapembeli dan pembeli membelidan membayar harganya.31

Perjanjian jual beli yang dianutKUHPerdata tersebut bersifatobligatoir, karena perjanjian itubelum memindahkan hak milik.Adapun hak milik baruberpindah dengan dilakukannyalevering atau penyerahan.Dengan demikian, maka dalamsistem KUH Perdata tersebut“levering” merupakan suatuperbuatan yuridis gunamemindahkan hak milik(“transfer of ownership”).32

Sedangkan pengertian jual belitanah yang tercantum dalamPasal 1457 KUHPerdatamenyatakan bahwa jual belitanah adalah sesuatu perjanjiandengan mana penjualmengikatkah dirinya (artinyaberjanji) untuk menyerahkanhak atas tanah yangbersangkutan kepada pembelidan pembeli mengikatkandirinya untuk membayar

31Bachtiar Effendie, PendaftaranTanah di Indonesia dan Peraturan-peraturan Pelaksanaannya, Bandung,Alumni, 1993, h. 86.

32R. Subekti I, op.cit., h. 11

22

kepada penjual harga yangtelah disetujui.33

Menurut pendapat HartonoSoerjopratiknjo, perjanijan jualbeli adalah suatu perjanjianyang konsensuil atas manaPasal 1320 KUHPerdata danberikutnya berlaku. Jadi untukadanya perianjian jual belidisyaratkan empat hal:Persetujuan dari mereka yangmengikatkan diriKecakapan untuk mengadakanperikatanPokok yang tertentuSebab yang diperkenankanAkan tetapi untuk perjanjianjual beli maka pembuatUndang-Undang memandangperlu memberikan peraturan-peraturan khusus.34

Selanjutnya Pasal 1458KUHPerdata mengatakan: “Jualbeli telah terjadi antara keduabelah pihak, seketika setelahorang-orang mencapai katasepakat tentang benda danharganya, walaupun benda itubelum diserahkan dan harganyabelum dibayar.” Kemudiandikatakan oleh Pasal 1459KUHPerdata: “Hak milik atasbarang yang dijual tidaklahberpindah kepada pembeli,selama penyerahannya belumdilakukan menurut Pasal 612,613 dan 616”.Berkaitan dengan hal tersebut,K. Wantjik Saleh berpendapat,bahwa jual beli menurut

33Wiryono Prodjodikoro, op.cit., h.13.

34Hartono Soerjopratiknjo, AnekaPerjanjian Jual Beli, Cetakan 1,Yogyakarta, Seksi Notariat FH UGM, 1982,h. 5.

Hukum barat terdiri atas duabagian yaitu: perjanjian jualbelinya dan penyerahanhaknya. Yang keduanya ituterpisah satu dengan yanglainnya, sehingga walaupunyang pertama sudah selesai,biasanya dengan suatu aktanotaris, tetapi kalau yang keduabelum dilakukan, maka statustanah masih milik penjual,karena di sini akta notarishanya bersifat obligatoir.35

Setelah berlakunya UUPA,menghendaki adanya unifikasihukum, dan karena itu dalampengertian jual beli itupun tidakmenggunakan kedua sistemtersebut bersama-sama. Apabiladilihat ketentuan dalam UUPA,tidak disebutkan secara jelaspengertian yang mana yangdipakai dalam jual belitersebut.36 Seperti ketentuanPasal 26 ayat (1) UUPA, hanyamanyatakan, jual beli,penukaran, penghibahan,penberian dengan wasiat,pemberian menurut adat danperbuatan lain yangdimaksudkan untukmemindahkan hak milik sertapemgawasannya diatur denganPeraturan Pemerintah.Sehubungan dengan haltersebut, Boedi Harsonoberpendapat mengingat bahwahukum agraria sekarang inimemakai sistem dan asas-asashukum adat, maka pengertianjual beli tanah sekarang harus

35K. Wantjik Saleh, op.cit., h. 32.36Achmad Chulaemi, Hukum Agraria

Perkembangan Macam-macam Hak AtasTanah dan Pemindahannya, FH-UNDIP,Semarang, 1986, h. 89.

23

pula diartikan sebagaiperbuatan hukum yang berupapenyerahan hakmilik/penyerahan tanah untukselama-lamanya oleh penjualkepada pembeli, yang pada saatitu juga menyerahkan harganyapada penjual.37

Dengan berdasarkan pada Pasal5 UUPA, maka jual beli tanahsetelah UUPA mempergunakansistem dan asas dalam hukumadat. Berbeda dengan pendapattersebut adalah pendapat SalehAdiwinata yang menyatakan:bilamana kita perhatikan jualbeli menurut UUPA ini denganmembandingkan caranyadengan jual beli menuruthukum adat sebelum UUPAberlaku, maka dari saatterjadinya persetujuan jual belisampai kepada si pembelimenjadi pemilik penuh adalahbarbeda sekali caranya besertaformalitas lainya adalah lebihmirip kepada jual belieigendom dari jual beli tanahdengan Hak Milik Indonesia.38

Selanjutnya bilamanadiperhatikan konstruksi kalimatyang dipakai Pasal 19 PPNo.10/1961 yang menyebut:Perjanjian yang bermaksudmemindahkan hak atas tanahharus dibuktikan dengan akta.Maka dapat kita simpulkanbahwa persetujuan jual beli

37Boedi Harsono, UUPA, SejarahPenyusunan, Isi, Pelaksanaan HukumAgraria, Bagian I dan II Jilid I, Jakarta,Djambatan, 2000 (selanjutnya disingkatBoedi Harsono III), h. 9.

38Saleh Adiwinata, PengertianHukum Adat Menurut Undang-undangPokok Agraria, Alumni, Bandung,, 1983, h.18.

tanah merupakan persetujuanyang konsensuil, karenadipisahkan secara tegas antarapersetujuannya sendiri denganpenyerahannya (levering)sedangkan dalam hukum adatkonstruksi kalimat demikianadalah tidak cocok dengansistem hukum adat yang kontanini.39

Dalam jual beli tanah,obyeknya (yangdiperjualbelikan) pengertiandalam praktek adalah tanahnya,sehingga timbul istilah jual belitanah. Tetapi secara hukumyang benar adalah jual beli hakatas tanah, karena obyek jualbelinya adalah hak atas tanahyang akan dijual. Memangbenar bahwa tujuan membelihak atas tanah ialah supayapembeli secara sah menguasaidan mempergunakan tanah.Tetapi yang dibeli (dijual) itubukan tanahnya, tetapi hak atastanahnya.40

Sesuai dengan pernyataantersebut di atas adalah pendapatHartono Soerjopratiknjo, yangberpendapat bahwa obyek darisuatu perjanjian jual beli tidakhanya barang berwujud akantetapi juga barang tidakberwujud. Pada umumnyasemua hak dapat dijual, akantetapi ada jugaperkecualiannya. Perkecualianitu ada yang berdasarkanUndang-undang dan ada yangberdasarkan sifat haknya. Yangdapat dijual adalah hak-hakkebendaan (erfpacht, opstal dan

39Achmad Chulaimi, op.cit., h. 91.40Effendi Perangin, Praktek Hukum

Agraria, Esa Study Club, h. 9.

24

sebagainya), hak absolut (hakcipta, hak pengarang dan hakatas merek) dan selanjutnyahak-hak persoonlijk (pribadi).41

Dasar hukum peralihan hak atastanah tercantum dalamPeraturan Pemerintah Nomor24 tahun 1997 Pasal 37 ayat (1)yang menyebutkan bahwa“peralihan hak atas tanah danhak milik atas satuan rumahsusun melalui jual beli, tukarmenukar, hibah, pemasukandalam perusahaan danperbuatan hukum pemindahanhak lainnya, kecualipemindahan hak melalui lelanghanya dapat didaftarkan jikadapat dibuktikan dengan aktayang dibuat oleh PPAT yangberwenang menurut ketentuanperaturan perundang-undanganyang berlaku”.Peralihan hak atas tanah yangdimaksud dalam Pasal tersebutadalah suatu hal yangmenyebabkan hak atas tanahberpindah atau beralih dariseseorang kepada orang lainadalah terjadi karena perbuatanhukum yang merupakanperalihan hak atas tanah yangdilakukan dengan sengaja danmemiliki tujuan agar hak atastanah tersebut berpindah dariyang mengalihkan kepada yangmenerima pengalihan hak atastanah tersebut seperti Jual Beli,tukar menukar, hibah, hibahwasiat dan pemasukan dalamperusahaan.

41Hartono Soerjopratinjo, op. cit, h.45.

4.2.Keabsahan dan KekuatanMengikat Jual Beli Tanah.Jual beli tanah menurut PP No.10 tahun 1961 yang telahdisempurnakan dengan PP No.24 tahun 1997 harus dibuktikandengan akta yang dibuat olehseorang PPAT. Jual beli tanahyang semula cukup dilakukandihadapan kepala desa dansekarang oleh PeraturanPemerintah harus di hadapanPPAT adalah suatu perubahanyang bertujuan untukmeningkatkan mutu alat buktiyang dilakukan menurut hukumadat yang masyarakatnyaterbatas lingkup personal dantertorialnya yaitu cukupdibuatkan surat oleh penjualsendiri dan diketahui olehpemerintah negeri/kepala desa.Dalam jual beli tentu tidakselamanya dapat berjalandengan lancar, ada kalanyatimbul hal-hal yang sebenarnyadiluar dugaan, dan biasanyapersoalan ini timbuldikemudian hari. Semampuapapun dalam membuatperjanjian tidak dapatdipungkiri adanya celah-celahkelemahan yang suatu hari jikaterjadi sengketa menjadi celah-celah untuk dijadikan alasan-alasan dan pembelaan diri daripihak yang ingin membatalkan,bahkan mencari keuntungansendiri dari perjanjian tersebut.Agar suatu kontrak oleh hukumdianggap sah sehinggamengikat kedua belah pihak,maka kontrak tersebut haruslahmemenuhi syarat-syarattertentu. Syarat-syarat sahnya

25

kontrak tersebut dapatdigolongkan sebagai berikut:Syarat Sah yang umum yangterdiri dari:syarat sah umum berdasarkanPasal 1320 KUH Perdata, yangterdiri dari:kesepakatan kehendakwenang berbuatperihal tertentukausa yang legalSyarat sah umum diluar Pasal1338 dan 1339 KUH Perdata,yang terdiri dari:syarat itikad baiksyarat sesuai dengan kebiasaansyarat sesuai dengan kepatutansyarat sesuai dengankepentingan umumSyarat sah yang khusus yangterdiri dari:syarat tertulis dari kontrak-kontrak tertentusyarat akta notaris untukkontrak-kontrak tertentusyarat akta pejabat tertentu(bukan notaris) untuk kontrak-kontrak tertentusyarat izin berwenang.42

Konsekuensi hukum daritidak terpenuhinya salah satuatau lebih dari syarat-syaratsahnya kontrak tersebutbervariasi mengikuti syaratmana yang dilanggar.Konsekuensi hukum tersebutadalah batal demi hukum;dapat dibatalkan; dan perjanjiantidak dapat dilaksanakan.Perjanjian jual beli adalah suatuperjanjian dimana pihak yangsatu menyanggupi akan

42Munir Fuady, Hukum Kontrak (dariSudut Pandang Hukum Bisnis), Citra AdityaBakti, Bandung, 2007, h. 33-34

menyerahkan hak milik atassuatu barang, sedangkan pihaklainnya menyanggupi akanmembayar sejumlah uangsebagai harganya.43

Untuk terjadinya perjanjian inicukup apabila kedua belahpihak sudah mencapaipersetujuan tentang barang danharganya. Pihak penjualmempunyai dua kewajibanpokok yaitu pertamamenyerahkan barangnya sertamenjamin pihak pembelimemiliki barang itu tanpa adagangguan dari pihak lain dankedua bertanggung jawabterhadap cacat-cacat yangtersembunyi. Sedangkan pihakpembeli wajib membayar hargapada waktu dan tempat yangtelah ditentukan.Salah satu sifat yang pentinglagi dari jual beli menurutsistem KUHPerdata, adalahbahwa perjanjian jual beli ituhanya “obligatoir” saja, artinya,jual beli itu belummemindahkan hak milik, iabaru memberikan hak dankewajiban pada kedua belahpihak, yaitu memberikankepada si pembeli hak untukmenuntut diserahkannya hakmilik atas barang yang dijual.Sifat ini nampak jelas dari Pasal1459 KUHPerdata, yangmenerangkan bahwa hak milikatas barang yang dijual tidaklahberpindah kepada sipembeliselama penyerahannya belumdilakukan (menurut ketentuan-

43R. Subekti I, op.cit., h. 161-162.

26

ketentuan yangbersangkutan).44

Berbeda dengan jual belimenurut hukum tanah nasionalyang bersumber pada hukumadat, dimana apa yangdimaksud dengan jual belibukan merupakan perbuatanhukum yang merupakanperjanjian obligatoir. Jual beli(tanah) dalam hukum adatmerupakan perbuatan hukumpemindahan hak yang harusmemenuhi tiga (3) sifat yaitu:Harus bersifat tunai, artinyaharga yang disetujui bersamadibayar penuh pada saatdilakukan jual beli yangbersangkutan.Harus bersifat terang, artinyapemindahan hak tersebutdilakukan dihadapan PejabatPembuat Akta Tanah yangberwenang atas obyekperbuatan hukum.Bersifat riil atau nyata, artinyadengan ditandatangani aktapemindahan hak tersebut,makaakta tersebut menunjukkansecara nyata dan sebagai buktidilakukan perbuatan hukumtersebut.45

Kekuatan pembuktian suatuakta harus memenuhi tiga unsuryakni, kekuatan pembuktianlahir, kekuatan pembuktianformil, dan kekuatanpembuktian materiel.4.3. Kedudukan Hukum AtasJual Beli Tanah Petok.Peralihan hak atas tanah diIndonesia yang lebih umum

44Ibid., h. 80.45Boedi Harsono II, op.cit., h. 317.

dilakukan oleh masyarakatadalah dengan cara jual beli.Konsep jual beli tanah tidakterlepaskan dari konsep jualbeli secara umum yang diaturdalam hukum perdata. KitabUndang-Undang HukumPerdata (Burgerlijk Wetboek)dalam Buku ke III tentangPerikatan pada Bab Kelimamemberikan konsep tentangjual beli. Menurut Pasal 1457KUH Perdata “jual beli adalahsuatu persetujuan, dengan manapihak yang satu mengikatkandirinya untuk menyerahkansuatu kebendaan, dan pihakyang lain untuk membayarharga yang telah dijanjikan”.Dilihat dari rumusan tentangjual beli tersebut, proses jualbeli melibatkan dua subyekhukum, yakni penjual danpembeli. Penjual selaku pihakyang menyerahkan barang danpembeli selaku pihak yangmembayar dan menerimabarang. Pada unsur sebaliknyapenjual sebagai pihak penerimauang dan pembeli sebagaipenerima barang sesuai denganapa yang telah diperjanjikanatau disetujui bersama. Dengandemikian masing-masing pihakyaitu penjual dan pembelidituntut adanya pemenuhan hakdan kewajiban.46

Sebagaimana dikatakan olehBoedi Harsono bahwa “UUPAmenciptakan hukum agrarianasional berstruktur tunggalyang seperti dinyatakan dalambagian “berpendapat” sertapenjelasan umum UUPA

46J. Andy Hartanto II, op.cit., h. 46.

27

berdasarkan atas hukum adattentang tanah, sebagai hukumaslinya sebagian terbesar rakyatIndonesia”.47 Hal ini berartibukan saja terjadi unifikasiHukum Agraria melainkanunifikasi (kesatuan) hak-hakatas tanah. Dengan terciptanyaunifikasi di bidang pertanahandi negara Indonesia makamemberikan arti yang baru bagiHukum Agraria karenaberdasarkan atas satu sistemhukum, yakni Hukum AgrariaNasional.Sejak berlakunya ketentuanUUPA, maka perbuatan hukumjual beli tanah tidak lagi dibuatdi hadapan Kepala Adat atauKepala Desa secara dibawahtangan, melainkan dihadapanpejabat yang berwenang yaituseorang Pejabat Pembuat AktaTanah (selanjutnya disebutPPAT) atau Pejabat PembuatAkta Tanah Sementara (PPATSementara) apabila suatudaerah Kecamatan belumdiangkat seorang PPAT.4.4. Kedudukan Hukum AtasJual Beli Tanah BersertifikatMenurut UUPA dan PeraturanPemerintah Nomor 24 Tahun1997Secara historis ketentuanmengenai keharusan peralihanhak atas tanah oleh para pihakyang dibuktikan dengan aktaPPAT pada awalnya bersumberdari UUPA yaitu dalam Pasal19 Ayat (1) yang menyebutkanbahwa: “untuk menjaminkepastian hukum olehPemerintah diadakan

47Boedi Harsono II, op.cit., h. 3.

pendaftaran tanah diseluruhwilayah Republik Indonesiamenurut ketentuan-ketentuanyang diatur dengan PeraturanPemerintah”. PeraturanPemerintah yang dimaksuddalam ayat tersebut menunjukpada Peraturan PemerintahNomor 10 Tahun 1961 tentangPendaftaran Tanah (selanjutnyadisebut PP No. 10 Tahun 1961)yang merupakan peraturanpelaksanaan dari UUPA.Disebutkan dalam Pasal 19 PPNo. 10 Tahun 1961 bahwa:“setiap pejanjian yangbermaksud memindahkan hakatas tanah, memberikan sesuatuhak baru atas tanah,menggadaikan tanah ataumeminjam uang dengan hakatas tanah sebagai tanggungan,harus dibuktikan dengan suatuakta yang dibuat oleh dan dihadapan penjabat yang ditunjukoleh Menteri Agraria. Aktatersebut bentuknya ditetapkanoleh Menteri Agraria”.Yang dimaksud “Penjabat yangditunjuk oleh Menteri Agraria(selanjutnya dalam PeraturanPemerintah ini disebut:penjabat” dalam potonganbunyi Pasal 19 PP No. 10Tahun 1961 diatas dijelaskanlebih lanjut di dalam PeraturanMenteri Agraria Nomor 10tahun 1961 tentang PenunjukanPejabat Yang dimaksud dalamPasal 19 Peraturan PemerintahNomor 10 Tahun 1961 tentangPendaftaran Tanah Serta Hakdan Kewajibannya.Menurut Peraturan PemerintahNo. 24 Tahun 1997 eksistensiatau keberadaan mengenai

28

PPAT dapat dilihat dalamketentuan Pasal 5, Pasal 6 danPasal 7.Pasal 5 menentukan bahwa:“Pendaftaran tanahdiselenggarakan oleh BadanPertanahan Nasional”.Pasal 6 ayat (1) menentukanbahwa:“Dalam rangkapenyelenggaraan pendaftarantanah sebagaimana dimaksuddalam Pasal 5 tugaspelaksanaan pendaftaran tanahdilakukan oleh Kepala KantorPertanahan, kecuali kegiatan-kegiatan tertentu yang olehPeraturan Pemerintah ini atauperundang-undangan yangbersangkutan ditugaskankepada Pejabat lain; ayat (2)Dalam melaksanakanpendaftaran tanah, KepalaKantor Pertanahan dibantu olehPPAT dan Pejabat lain yangditugaskan untuk melaksanakankegiatan-kegiatan tertentumenurut Peraturan Pemerintahini dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan”.

Pasal 7 Ayat (1) menentukanbahwa:“PPAT sebagaimana dimaksuddalam Pasal 6 ayat (2) diangkatdan diberhentikan oleh Menteri;ayat (2) Untuk desa-desa dalamwilayah yang terpencil Menteridapat menunjuk PPATSementara; ayat (3) Peraturanjabatan PPAT sebagaimanadimaksud pada ayat (1) diaturdengan Peraturan Pemerintahtersendiri”.

Selanjutnya masih dalam PPyang sama yaitu PP No. 24Tahun 1997 bahwa keharusanperalihan hak atas tanahtermasuk jual beli tanah olehpara pihak di hadapan PPATdiuraikan dalam Pasal 37 ayat(1) yang berbunyi : “Peralihanhak atas tanah atau Hak MilikAtas Satuan Rumah Susunmelalui jual beli, tukarmenukar, hibah, pemasukandalam perusahaan danperbuatan hukum pemindahanhak lainnya, kecualipemindahan hak melalui lelang,hanya dapat didaftarkan, jikadibuktikan dengan akta yangdibuat oleh PPAT yangberwenang menurut ketentuanperaturan perundang-undanganyang berlaku”.Mengingat pentingnya fungsiPPAT maka perlu kiranyadiadakan peraturan tersendiriyang mengatur tentang PPAT.Barulah pada tanggal 5 Maret1998, pemerintah menerbitkanperaturan khusus mengenaiPPAT yaitu PeraturanPemerintah Nomor 37 Tahun1998 tentang Peraturan JabatanPejabat Pembuat Akta Tanah.PP No. 37 Tahun 1998 inimerupakan landasan hukumterhadap eksistensi ataukeberadaan PPAT yang berlakusaat ini. Peraturan pelaksanadari PP No. 37 Tahun 1998yaitu Peraturan Kepala BPNRepublik Indonesia Nomor 1Tahun 2006 (selanjutnyadisebut Perkaban No. 1 Tahun2006) tentang Peraturan JabatanPPAT yang kemudian dirubahdengan Peraturan Kepala BPN

29

Republik Indonesia Nomor 23Tahun 2009 (selanjutnyadisebut Perkaban No. 23 Tahun2009).Menurut Pasal 1 angka (1) PPNo. 37 Tahun 1998 yangdimaksud dengan PPAT adalahpejabat umum yang diberikewenangan untuk membuatakta-akta otentik mengenaiperbuatan hukum tertentumengenai hak atas tanah atauHak Milik Atas Satuan RumahSusun. Tugas pokok PPATdalam hal ini adalahmelaksanakan sebagiankegiatan pendaftaran tanahdengan membuat akta sebagaibukti telah dilakukannyaperbuatan hukum tertentumengenai hak atas tanah atauHak Milik Atas Satuan RumahSusun yang akan dijadikandasar bagi pendaftaranperubahan data pendaftarantanah seperti yang dinyatakandalam Pasal 2 Ayat (1) PP No.37 Tahun 1998. Perbuatanhukum itu disebutkan dalamPasal 2 Ayat (2) PP No. 37Tahun 1998 adalah jual beli,tukar menukar, hibah,pemasukan dalam perusahaan(inbreng), pembagian hakbersama, pemberian Hak GunaBangunan/hak Pakai atas tanahHak Milik, pemberian hakTanggungan, dan pemberianKuasa Membebankan HakTanggungan.Adapun fungsi akta PPATdalam jual beli, sesuai pendapatMahkamah Agung dalamputusannyaNo.1363/K/Sip/1997 bahwaPasal 19 PP No.10 Tahun 1961

secara jelas menentukan bahwaakta PPAT hanyalah suatu alatbukti dan tidak menyebutbahwa akta itu adalah syaratmutlak tentang sah tidaknyasuatu jual beli tanah.Menurut Boedi Harsono, aktaPPAT berfungsi sebagai alatpembuktian mengenai benarsudah dilakukannya jual belitersebut. Jual beli tersebutmasih dapat dibuktikan denganalat pembuktian yang lain.Akan tetapi, dalam sistempendaftaran tanah menurut PPNo. 10 Tahun 1961 (yangsekarang sudah disempurnakandengan PP No. 24 Tahun1997), pendaftaran jual belihanya dapat (boleh) dilakukandengan akta PPAT sebagaibuktinya. Orang yangmelakukan jual beli tanpadibuktikan dengan akta PPATtidak akan dapat memperolehsertifikat, biarpun jual belinyasah menurut hukum”.48 Olehkarena itu, selambat-lambatnya7 (tujuh) hari kerja sejaktanggal ditandatanganinya aktatersebut, PPAT wajibmendaftarkan ke KantorPertanahan untuk memperkuatpembuktian terhadap pihakketiga.Selanjutnya menurut pendapatSangsun dalam bukunya yangberjudul Tata Cara Mengurussertifikat Tanah disebutkanbahwa: “peralihan hak-hak atastanah sangat erat kaitannyadengan Pejabat Pembuat Akta

48Adrian Sutedi, Peralihan Hak AtasTanah dan Pendaftarannya, Edisi Pertama,Cetakan Keempat, Sinar Grafika, Jakarta,2010, h. 79.

30

Tanah (PPAT), karena dalampemindahan hak atas tanahmelalui jual beli, maupunmemalui pewarisan, pemisahanhak bersama, dan yang lainyauntuk memperoleh kepastianhukum atas sebidang tanahmemerlukan perangkat hukumyang tertulis, lengkap, jelas,dan dilaksanakan secarakonsisten sesuai dengan jiwadan ketentuan-ketentuan yangberlaku. Hal tersebut dapattercapai melalui pendaftarantanah”.49

Tujuan dari pendaftaran tanahsebagaimana Pasal 3 PP No. 24Tahun 1997 yaitu:Untuk memberikan kepastianhukum dan perlindunganhukum kepada pemegang hakatas suatu bidang tanah, satuanrumah susun dan hak-hak lainyang terdaftar agar denganmudah dapat membuktikandirinya sebagai pemeganghaknya yang bersangkutan;Untuk menyediakan informasikepada pihak-pihak yangberkepentingan termasukpemerintah agar dengan mudahdapat memperoleh data yangdiperlukan dalam mengadakanperbuatan hukum mengenaibidang-bidang tanah dansatuan-satuan rumah susunyang sudah terdaftar;Untuk diselenggarakan tertibadministrasi pertanahan.

Sebagaimana telah diuraikandiatas maka dapat diketahuibahwa berdasarkan hukum

49Sangsun, Tata Cara MengurusSertifikat Tanah, Visi media, Jakarta, 2008,h. 10.

tanah nasional, praktekperbuatan hukum yangmengakibatkan beralihnya hakatas tanah (dalam hal ini jualbeli), hanya dapat dibuktikandengan suatu akta yang dibuatoleh PPAT. Pendaftaran jualbeli yang dilakukan seseorangtanpa suatu akta yang dibuatoleh PPAT makamengakibatkan seseorangtersebut tidak akan memperolehsertifikat balik nama, meskipunjual belinya sah menuruthukum. Hal ini berarti perananPPAT menjadi semakin pentingkarena PPAT memiliki tugasmembantu Kepala KantorPertanahan dalam rangkamelaksanakan kegiatanpendaftaran tanah denganmembuat akta sebagai buktitelah dilakukannya perbuatanhukum tertentu dalam hal inijual beli mengenai hak milikatas tanah.4.5. Perlindungan HukumPembeli Tanah BersertifikatYang dibuat Berdasarkan AktaPengikatan Jual Beli dan KuasaMenjual.Menurut Satjipto Rahadjo,perlindungan hukum adalahadanya upaya melindungikepentingan seseorang dengancara mengalokasikan suatukekuasaan kepadanya untukbertindak dalam rangkakepentingannya tersebut.50

Selanjutnya Satjipto Rahadjojuga mendefinisikanperlindungan hukum adalahmemberikan pengayoman

50Satjipto Rahardjo, Sisi-sisi dariHukum di Indonesia, (Jakarta : Kompas,2003), hal. 121.

31

kepada hak asasi manusia yangdirugikan orang lain danperlindungan tersebut diberikankepada masyarakat agar merekadapat menikmati semua hak-hak yang diberika oleh hukum.Pemberian jaminan kepastianhukum di bidang pertanahan,pertama-tama memerlukantersedianya perangkat hukumyang tertulis, lengkap dan jelasyang dilaksanakan secarakonsisten sesuai dengan jiwadan isi ketentuan-ketentuannya.Selain itu dalam menghadapikasus-kasus konkret diperlukanjuga terselenggaranyapendaftaran tanah yangmemungkinkan bagi parapemegang hak atas tanah untukdengan mudah membuktikanhaknya atas tanah yangdikuasinya, dan bagi para pihakyang berkepentingan, seperticalon pembeli dan calonkreditur, untuk memperolehketerangan yang diperlukanmengenai tanah yang menjadiobyek perbuatan hukum yangakan dilakukan, serta bagiPemerintah untukmelaksanakan kebijaksanaanpertanahan.Cara perolehan hak atas tanahterdapat pula didalam hukumtanah sebagaimana diatur dalamUUPA diperoleh 3 (tiga) carayang pada pokoknya yaitu:Pertama, berdasarkan padahukum Adat yang diatur lebihlanjut dengan penetapanpemerintah yang diatur lebihlanjut dalam ketentuan konversiUUPA;

Kedua, berdasarkan undnag-undang, misalnya keputusanpemberian hak atas tanah, dan;Ketiga, adanya peristiwaperdata seperti jual beli tukarmenukar, hibah, pewarisan dll.Sebaliknya hak milik hapusdisebabkan karena: pertama,tanahnya jatuh kepada Negarahal ini disebabkan karenapencabutan hak atas tanah,karena penyerahan secarasukarela oleh pemiliknya,diterlantarkan, dikuasai/jatuhditangan orang asing; kedua,tanahnya musnah.51

Sehubungan dengan itu,Undang-undang Nomor 5Tahun 1960 tentang PeraturanDasar Pokok-pokok Agraria,dalam Pasal 19 memerintahkandiselenggarakannyapendaftaran tanah dalam rangkamenjamin kepastian hukumdimaksud di atas. Pendaftarantanah tersebut kemudian diaturlebih lanjut dengan PeraturanPemerintah Nomor 10 Tahun1961 tentang PendaftaranTanah yang sampai saat inimenjadi dasar kegiatanpendaftaran tanah di seluruhIndonesia. Dalam kenyataannyapendaftaran tanah yangdiselenggarakan berdasarkanPeraturan Pemerintah Nomor10 Tahun 1961 tersebut selamalebih dari 35 tahun belumcukup memberikan hasil yangmemuaskan. Oleh sebab itu,maka ditertibkan dengan PP

51Engelbrecht, Himpunan PeraturanPerundang-Undangan Indonesia, PT. IctiarBaru-van Hoeve, Jakarta, 1989, h. 1591.

32

No. 24 Tahun 1997 tentangPendaftaran Tanah.Dalam konstruksi hukumlembaga hukum (rechtsinstituten) jual beli (tanah)mengambil bentuk hukumperdata (barat) dan HukumAdat merupakan bagian darisuatu perjanjian ataupersetujuan kesepakatan yangmerupakan suatu peristiwahukum yang berupa perbuatanhukum atau tindakan hukumdua pihak52 yang dalam konteksini bertujuan untukmengadakan pemindahankepemilikan hak atas tanah daripemegang hak sebelumnyayakni sebagai pihak pertama,berpindah kepada pemeganghak yang baru sebagai pihakkedua. Dalam Hukum Adatdisebut sebagai transaksi tanahyang kemudian masuk menjadilembaga hukum yang diaturdalam hukum tanah nasional(UUPA beserta peraturanpelaksanaannya).Di dalam hukum perdata jualbeli adalah persetujuan atauperjanjian antara dua pihak,dimana pihak yang satu berjanjimenyerahkan suatu barang ataukebendaan tertentu kepadapihak, sedangkan pihak yanglain berjanji membayarharganya yang telah disepakatikedua pihak. Sebagaimanadisampaikan oleh Subekti,menurutnya bahwa jual beliadalah perjanjian bertimbal-balik, hal ini sesuai dengan

52J. Satrio, Hukum Perikatan,Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, buku1, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001, h, 10-11.

istilah “Koop en verkoop” yangmengandung pengertian bahwapihak satu adalah penjual(verkoop) sedang pihak pembeli(koopt), sehingga definisi yangdisampaikan sebagai berikut:menurut Pasal 1457 KUHPerdata) jual beli adalah suatuperjanjian bertimbal balikdalam mana pihak yang satu (sipenjual) berjanji untukmenyerahkan hak milik atassuatu barang, sedang pihakyang lainnya (si pembeli)berjanji untuk membayar hargayang terdiri atss sejumlah uangsebagai imbalan dari perolehanhak milik tersebut.53

Dari rumusan pasal tersebutdapat diketahui bahwa jual beliselalu mempunyai dua sisihukum yakni: Pertama, bahwajual beli merupakan suatubentuk perjanjian atau suatupersetujuan54 yang melahirkanperikatan diantara kedua belahpihak; Kedua, di sisi lain bahwajual beli masuk juga dalamwilayah hukum kebendaan.Menurut Gunawan Widjajabahwa dalam jual belisenantiasa terdapat dua sisihukum perdata yaitu hukumkebendaan dan hukumperikatan. Dikatakan demikiankarena pada sisi hukumkebendaan, jual beli melahirkan

53R. Subekti, Aneka Perjanjian, CitraAditya Bakti, Bandung, 1995 (selanjutnyadisingkat R. Subekti II), h. 1.

54Engelbrecht, op.cit., h. 533, jualbeli adalah suatu persetujuan dengan manayang satu mengikatkan dirinya untukmenyerahkan suatu barang, dan pihak lainuntuk membayar harga yang diperjanjikan(KUHPerdata, 499, 1235, dst., 1465, 1533dst.).

33

hak bagi kedua belah pihak atastagihan, yang berupapenyerahan kebendaan padasatu pihak, dan pembayaranharga jual kepada pihaklainnya. Sedangkan dari sisiperikatan, jual beli merupakansuatu bentuk perjanjian yangmelahirkan kewajiban dalambentuk penyerahan kebendaanyang dijual oleh penjual, danpenyerahan uang oleh pembelikepada penjual.55 Berkenaandengan jual beli tanah,pengertian jual beli tanahadalah, “perbuatan hukum yangberupa penyerahan Hak Milik(penyerahan tanah untukselama-lamanya) oleh penjualkepada pembeli, yang pada saatitu juga pembeli menyerahkanharganya kepada penjual”.56

Menurut Urip Santoso, “Jualbeli hak atas tanah, dalampraktik disebut jual beli tanah,secara yuridis yangdiperjualbelikan adalah hak atastanah, bukan tanahnya.Memang benar bahwa tujuanmembeli hak atas tanah adalahsupaya pembeli dapat secarasah menguasai danmenggunakan tanah”.57

Jual beli tanah merupakanperjanjian dua pihak yangmelahirkan perikatan yangberlaku sebagai undang-undangbagi pihak yang mengadakan

55Gunawan Widjaja dan KartiniMuljadi, Jual Beli, RajaGrafindo Persada,Jakarta, 2003, h. 7.

56Urip Santoso, Pendaftaran danPeralihan Hak Atas Tanah, KencanaPrenada Media Group, Jakarta, 2010(selanjutnya disingkat Urip Santoso II), h.360.

57Ibid., h. 358.

perjanjian. Sebagaimana dalamYurisprudensi MahkamahAgung (MARI) tanggal 12September 1983, No. Reg.568.K/Sip/1983 menyatakanbahwa perjanjian mengikatkedua belah pihak sebagaiundang-undang. Unsur pokok(esensial) dari suatu jual beliadalah barang dan harga, danbersifat konsensus, kesepakatanmaka dengan adanya katasepakat tentang barang danharganya maka lahirlahperjanjian jual beli tersebut.Sifat kesepakatan ataukonsensual ini terbaca dalamPasal 1458 KUH Perdata,bahwa jual beli dianggap telahterjadi antara kedua belahpihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatantentang barang tersebut besertaharganya meskipun kebendaanitu belum diserahkan maupunharganya belum dibayar.Bahwa selanjutnya untuk bendabergerak, kecuali yang tidakberwujud berdasarkan Pasal1459 KUH Perdata, tidakdisebutkan bahwa hak milikatas barang yang dijual tidaklahberpindah kepada si pembeli,selama penyerahannya belumdilakukan menurut Pasal 612,613 dan 614 KUH Perdata.Khusus untuk benda yang tidakbergerak berlaku Pasal 616 dan620 KUH Perdata.Dalam Pasal 616 KUH Perdatadisebutkan bahwa penyerahanatau penunjukan akan bendatidak bergerak dilakukandengan pengumuman akan aktayang bersangkutan dengantatacara seperti yang ditentukan

34

dalam Pasal 620 KUH Perdata.Selanjutnya Pasal 620 KUHPerdata merumuskan bahwadengan mengindahkanketentuan-ketentuan termuatdalam tiga pasal yang lalu,pengumuman termaksud diatasdilakukan denganmemindahkan sebuah salinanotentik yang lengkap dari aktaotentik atau keputusan yangbersangkutan ke kantorpenyimpanan hipotik, yangmana dalam lingkungannyabarang-barang tak bergerakyang harus diserahkan ituberada, dan denganmembukukannya ke dalamregister. Bersama-sama denganpemindahan tersebut diatas,pihak yang berkepentinganharus menyampaikan jugakepada penyimpanan hipotyk,sebuah salinan otentik keduaatau sebuah petikan otentik dariakta atau keputusan itu, agarpenyimpan mencatatdidalamnya dari pemindahanbeserta bagian dan nomor dariregister yang bersangkutan.Hak atas tanah baru berpindahdari penjual kepada pembeli,jika penjual sudahmenyerahkan secara yuridiskepada pembeli (juridischelevering) yang diatur dalamPasal 616 dan 620 KUHPedata, yang dilakukan dihadapan Notaris. SelanjutnyaNotaris membuat Akta yangwajib didaftarkan kepadaPejabat Pendaftaran Tanah.Dengan selesainyadidaftarkannya akta tersebutselesai sudah penyerahanyuridis selesai dan hak atas

tanah tersebut berpindahkepada pembeli. Namun tatacara pemindahan hak-hak atastanah tersebut belum pernahberlaku di Hindia Belanda(Indonesia). Untuk HindiaBelanda berlaku BerdasarkanStaatblad 1834 No. 27(Overschriving Ordonantie),dimana akta pemindahan hakdan pembebanan hipotekdilakukan oleh pejabat baliknama bukan oleh notaris,demikian juga pendaftaranakta-akta tersebut dilakukanoleh pejabat baik nama(overschijving ambtenaar),dengan dibubuhinya nomorpendaftaran sesuai nomorurutan pendaftaran dalamregister akta yangdiselenggarakannya. Untukpembeli selaku pemegang hakyang baru dan kreditur selakupemegang hipotek di buatkan“Grosse Akta” nya yangberfungsi sebagai surat tandabukti haknya. (penetapannyadalam Pasal 224 RIB) dansetiap terjadi perubahan wajibdibuatkan akta sebagaibuktinya. Maka dalam sistemini data yuridis yang diperlukanharus dicari dalam akta-aktayang bersangkutan. Cacathukum dalam akta bisaberakibat tidak sahnyaperbuatan hukum yangdibuktikan dengan akta yangdibuat kemudian. Untukmemperoleh data yuridis harusdilakuakn “title rearch” yang

35

memakan waktu lama untukdiperlukan bantuan ahli.58

Selanjutnya dengan terbitnyaUUPA maka ketentuan-ketentuan yang berkaitandengan tanah yang diatur dalamBuku II KUH Perdata tersebutdicabut dan berlakukanketentuan yang diatur dalamUUPA dan PeraturanPemerintah NO. 10 tahun 1961tentang pendaftaran Tanah,yang diganti dengan PP No. 24tahun 1997 jo. PMNA/KBPNNo. 3 tahun 1997. Tentangperaturan Pelaksanaan PP No.24 tahun 1997 tentangPendaftaran Tanah. Bahwauntuk sahnya suatu perjanjianatau persetujuan (jual beli)sebagaimana yang dirumuskandalam ketentuan hukum harusmemenuhi beberapapersyaratan bagi para pihak,baik syarat berkaitan dengansubyek yang mengadakanperjanjian maupun obyeknya.Dalam Pasal 1320 KUHPerdata, disebutkan bahwauntuk sahnya perjanjian ada 4syarat yakni:Adanya kesepakatan bagimereka yang mengikatkan diridalam perjanjian tersebut;Adanya kecakapan untukmembuat suatu perjanjianperikatan;Suatu hal tertentu (obyekperikatan);Sesuatu sebab yang tidakdilarang oleh peraturan

58Boedi Harsono, Beberapa AnalisaTentang Hukum Agrarian Bagian 3, EraStudy Club, Jakarta, 1980 (selanjutnyadisingkat Boedi Harsono IV), h. 77.

perundang-undangan dankesusilaan.Peralihan hak karena jual beliyang diatur dalam hukum tanahnasional yang menurut UUPAmendasarkan pada hukumAdat. Lembaga hukum jual belimenurut sistem hukum Adatsebagaimana dikemukakan olehpeneliti hukum, sangat berbedadengan sistem hukum perkaraberat. Dalam sistem hukumAdat dikenal sebagai sistemhukum yang mempunyaikarakter hukum yang khasyakni, konkrit atau kontan atauriil. Sebagaimana dikatakanoleh van Vollenhovan yangdikutip oleh Saleh Adiwinata:“dat (in adatrecht) allerechsverhoudingen als rieelworden gedacht of reelgemaakt” (bahwa dalam hukumadat semua hubungan-hubungan hukum dianggapsebagai konkrit/nyata ataudibuat secara konkrit/nyata).59

Van Dijk mengatakan bahwaperjanjian jual beli tanahdiartikan sebagai penjualantanah dalam pengertian hukumAdat adalah: bahwaperpindahan tanah untukselama-lamanya (jual lepas)dengan menerima sejumlahuang (uang pembelian),yangdibayar tunai. Oleh pembayarandan perpindahan itu si pembelimemperoleh hak milik penuh(bebas atau terkekang) atastanah itu.60

3.Penutup

59Saleh Adiwinata, op.cit., h. 5.60Van Dijk, Pengantar Hukum Adat

Indonesia, Sumur, Bandung, 1982, h. 66.

36

3.1. Kesimpulan

Akta pengikatan jual beli yangdibuat dihadapan Notaris dalampelaksanaannya sebagaiperjanjian awal sebelumdilaksanakannya pembuatanakta jual beli, mempunyaikekuatan hukum yang sangatkuat, karena merupakan aktanotariil yang bersifat aktaotentik. Akta pengikatan jualbeli sebagai sarana untukmengikat keinginan para pihakyang berkepentingan dalampembuatan akta jual beli namunmasih terkendala denganadanya kekurangan syarat-syarat administratif, dalam halini dengan akta pengikatan jualbeli tersebut, tanah yangmenjadi obyek jual beli telahdapat beralih dari penjualkepada pembeli.

Kuasa menjual merupakanbentuk perlindungan hukumbagi pembeli tanah SertifkatHak Milik berdasarkan aktapengikatan jual beli, yang tetapmenganut makna dari Pasal1818 KUHPerdata. Sertifikathak milik merupakan suatubukti yang kuat bagi pemiliktanah untuk mengalihkan hakatas tanahnya tersebut.Selanjutnya berdasarkan asasrehtverwerking, pihak yangmerasa dirugikan atas terbitnyasertifikat tersebut apabila dalamjangka waktu 5 (lima) tahuntidak mengajukan tuntutan,maka tuntutan atau keberatanpihak yang dirugikan olehterbitnya sertifikat tersebutdianggap gugur, hal tersebut

termaksud dalam PeraturanPemerintah Nomor 24 Tahun1997 Pasal 32 Ayat 2.

3.2 Saran

Hendaknya calon pembelisebelum membeli tanah yangmeskipun sudah bersertifikathak milik itu lebih diteliti lagiasal-usul tanah tersebut,sehingga dapat menghindarkandari tuntutan dari pihak yangdirugikan apabila terbitnyasertifikat tersebut ada pihakyang dirugikan.

Diharapkan nantinya pemegangsertifikat dapat memperolehkepastian hukum secara mutlaksejak diterbitkan sertifikattanah, sehingga akanmemberikan rasa aman bagipemegang sertifikat sejakditerbitkannya sertifikat tanahtersebut.

DAFTAR PUSTAKA

BUKU-BUKU

Abdul Ghofur Anshori, LembagaKenotariatan IndonesiaPerspektif Hukum danEtika, Yogyakarta, UIIPress, Yogyakarta, 2009.

Abdulkadir Muhammad, HukumPerjanjian, Alumni,Bandung, 1982.

Achmad Chulaemi, Hukum AgrariaPerkembangan Macam-macam Hak Atas Tanah danPemindahannya, FH-UNDIP, Semarang, 1986.

37

A.P. Parlindungan, Berbagai AspekPelaksanaan UUPA,Bandung, Alumni, 1973.

______, Bunga Rampai HukumAgrarian Serta LandreformBag 3, Mandar Maju,Bandung, 1994.

______, Pendaftaran Tanah diIndonesia, Mandar Maju,Bandung, 1999.

Bachtiar Effendie, PendaftaranTanah di Indonesia danPeraturan-peraturanPelaksanaannya, Bandung,Alumni, 1993.

Boedi Harsono, Beberapa AnalisaTentang Hukum AgrarianBagian 3, Era Study Club,Jakarta, 1980.

______, Penggunaan dan PenerapanAsas-asas Hukum Adatpada Hak Milik Atas Tanah,Paper disampaikan padaSimposium Hak Milik AtasTanah Menurut UUPA,Bandung-Jakarta, 1983.

______, UUPA, SejarahPenyusunan, Isi,Pelaksanaan HukumAgraria, Bagian I dan IIJilid I, Jakarta, Djambatan,2000.

______, Hukum Agraria Indonesia:Sejarah PembentukanUndang-undang PokokAgraria, Isi danPelaksnaannya, Djambatan,Jakarta, 2003.

Edy Suparyono, Kutipan Buku LetterC Sebagai Alat Bukti UntukMemperoleh Hak AtasTanah di Kecamatan DurenSawit, Jakarta Timur, TesisHukum, FH UNDIP, 2008.

Frans Satriyo Wicaksono, PanduanLengkap Membuat Surat-Surat Kontrak, Visi Media.Jakarta, 2008.

Gunardi dan Gunawan, KitabUndang-Undang HukumKenotariatan, HimpunanPeraturan tentangKenotariatan, RajagrafindoPersada, Jakarta, 2007.

Habib Adjie, Kebatalan danPembatalan Akta Notaris,Refika Aditama, Bandung,2011.

______, Sanksi Perdata danAdministratif TerhadapNotaris Sebagai PejabatPublik, Refika Aditama,Bandung, 2013.

Hartono Soerjopratiknjo, AnekaPerjanjian Jual Beli,Cetakan 1, Yogyakarta,Seksi Notariat FH UGM,1982.

Herlien Budiono, “Pengikatan JualBeli dan Kuasa Mutlak”Majalah Renovi, edisi tahunI, No. 10 Bulan Maret,2004.

J. Andi Hartanto, ProblematikaHukum Jual Beli Tanah

38

Belum Bersertifikat,Laksbang Mediatama,Yogyakarta, 2012.

______, Hukum Pertanahan(Karakteristik Jual BeliTanah yang BelumTerdaftar Hak Atas Tanah),LaksBang Justitia,Surabaya, 2014.

J. Satrio, Hukum Perikatan,Perikatan Yang Lahir DariPerjanjian, buku 1, CitraAditya Bakti, Bandung,2001.

JW. Muliawan, Pemberian HakMilik untuk Rumah Tinggal– Sebuah Kajian Normatifuntuk Keadilan bagiMasyarakat, Cerdas PustakaPublisher, Jakarta, 2009.

K. Wantjik Saleh, Hak Anda AtasTanah, Jakarta, GhaliaIndonesia, 1973.

M. Yahya Harahap, Segi-segi HukumPerjanjian, Alumni,Bandung, 1986.

Muchlis Patahna, ProblematikaNotaris, Rajawali, Jakarta,2009.

Pengurus Pusat Ikatan NotarisIndonesia, 100 TahunIkatan Notaris IndonesiaJati Diri Notaris Indonesia,Dulu, Sekarang, dan MasaDatang, Gramedia Pustaka,Jakarta, tanpa tahun.

Peter E. Latumeten, Cacat YuridisAkta Notaris Dalam

Peristiwa Hukum Konkritdan Implikasi Hukumnya.,Tuma Press, Jakarta, 2011.

R. Setiawan, Pokok-Pokok HukumPerikatan, Binacipta,Jakarta, 2005.

R. Subekti, Aneka Perjanjian, CitraAditya Bakti, Bandung,1995.

______, Hukum Perjanjian,Intermasa, Jakarta, 1996.

Ramdan, Harijanto, Kewajiban-Kewajiban DalamPelaksanaan Jual BeliTanah Bersertifikat, PustakaIlmu, Jakarta, 2010.

Saleh Adiwinata, Pengertian HukumAdat Menurut Undang-undang Pokok Agraria,Alumni, Bandung, 1983.

Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, CitraAditya Bakti, Bandung,2000.

---------- Sisi-sisi dari Hukum diIndonesia, Jakarta : Kompas, 2003.

Sri Wijayanti, Kepastian HukumSertipikat Hak Atas TanahSebagai Bukti HakKepemilikan Tanah, (StudiKasus Putusan Ma TentangSengketa Tanah MeruyaSelatan), Tesis Hukum, FHUNDIP, 2010.

Supriadi, Etika dan Tanggung JawabProfesi Hukum di

39

Indonesia, Sinar Grafika,Jakarta, 2006.

Urip Santoso, Pendaftaran danPeralihan Hak Atas Tanah,Kencana Prenada MediaGroup, Jakarta, 2010.

______, Hukum Agraria KajianKomprehensif, Kencana,Jakarta, 2012.

Vollmar, Hukum Benda (MenurutKUH Perdata), TerjemahanChidir Ali, Tarsito,Bandung, 1990.

Wirjono Prodjodikoro, HukumPerdata TentangPersetujuan Tertentu,Sumur, Bandung, 1985.

Yudhi Setiawan, Instrumen HukumCampuran(Gemeenschapelijkrecht)Dalam Konsolidasi Tanah,RajaGrafindo Persada,Jakarta, 2009.

Zahirin Harahap, Hukum AcaraPeradilan Tata UsahaNegara, Raja GrafindoPersada, Jakarta, 2001.

DAFTAR PERTAURAN

PERUNDANG-UNDANGAN

Undang-Undang Dasar NegaraRepublik Indonesia Tahun1945.

Kitab Undang-Undang HukumPerdata (BW).

Undang-Undang Nomor 5 Tahun1960 tentang PeraturanDasar Pokok-pokokAgraria, Lembar NegaraNomor 104 Tahun 1960

Undang-undang Nomor 2 Tahun2014 tentang PerubahanAtas Undang-undangNomor 30 Tahun 2004tentang Notaris.

Peraturan Pemerintah Nomor 10Tahun 1961 tentangPendaftaran Tanah

Peraturan Pemerintah Nomor 24Tahun 1997 tentangPendaftaran Tanah;

Peraturan Pemerintah Nomor 37Tahun 1998 tentang PejabatPembuat Akta Tanah.