Pentridge Coburg - Building 15 (Jul-17) Pentridge Coburg Building 15 development: Economic...

download Pentridge Coburg - Building 15 (Jul-17) Pentridge Coburg Building 15 development: Economic implications

of 38

  • date post

    07-Jan-2020
  • Category

    Documents

  • view

    0
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of Pentridge Coburg - Building 15 (Jul-17) Pentridge Coburg Building 15 development: Economic...

  •  

     

     

    Pentridge Coburg 

    Building  15 development:   Economic  implications  for total  project  

     

     

    Ju ly  2017    

     

       

  • MacroPlan Dimasi 

     

    MELBOURNE 

    Level 16 

    330 Collins Street 

    Melbourne  VIC 3000 

    (03) 9600 0500 

    SYDNEY

    Level 6 

    39 Martin Place 

    Sydney  NSW 2000 

    (02) 9221 5211 

    BRISBANE 

    Level 15 

    111 Eagle Street 

    Brisbane  QLD 4000 

    (07) 3221 8166 

    GOLD COAST

    Level 2 

    89 – 91 Surf Parade 

    Broadbeach  QLD 4218 

    (07) 3221 8166 

    ADELAIDE 

    Ground Floor 

    89 King William Street 

    Adelaide  SA 5000 

    (08) 8221 6332 

    PERTH

    Level 1 

    89 St Georges Terrace 

    Perth  WA 6000 

    (08) 9225 7200 

     

     

     

     

     

     

     

    Prepared for: Shayher Group 

     

     

    MacroPlan Dimasi staff responsible for this report: 

    Ellis Davies, Manager – Retail 

     

     

  •  

     

    Table of contents

     

    Executive summary  i 

    Introduction  iv 

    Section 1:  Site ownership history and approval process  1 

    Section 2:  Approved Masterplan  2 

    2.1  Masterplan Vision and key elements  2 

    2.2  Heritage and public realm considerations  7 

    Section 3:  Overview of Building 15  14 

    Section 4:  Economic feasibility of Masterplan  18 

    4.1  Development components of Masterplan  18 

    4.2  Financial/economic feasibility of Masterplan  20 

    4.3  Significance of Building 15  24 

    4.4  Net community benefit  25 

    Appendix 1  28 

     

     

     

  •  

    Pentridge Coburg  Building 15 development: Economic implications for total project 

    i

    Executive summary 

    • Shayher  Properties  Pty  Ltd  (Shayher)  has  submitted  a  permit  application  to 

    Heritage Victoria for the development of the proposed Building 15 and the restoration of 

    the  southern  part  of  the  Administration  building  in  the  south‐western  part  of  the 

    Pentridge Coburg site. This  independent report provides an assessment of the economic 

    implications if the permit application is refused. 

    • Preserving the heritage value of the former Pentridge Prison  is of great  importance, and 

    provides the overarching identity for Pentridge Coburg. The approved Masterplan details 

    the  overall  planning/urban  design  principles  for  redevelopment  of  the  Pentridge  site, 

    which include: 

    ‘Achieving  a  density  of  development  that  is  sustainable  having  regard  to 

    physical, social and economic considerations,  including ensuring the  long term 

    retention of important heritage assets.’ 

    • The preservation of its heritage value and the public realm objectives for the site go hand 

    in  hand  with  the  joint  objectives  of  creating  a  vibrant  and  sustainable  urban  hub, 

    facilitating a major urban renewal project, and enabling the community at  large to both 

    appreciate and respect the heritage value of the site. 

    • One of  the  significant opportunity costs of  the  site  remaining undeveloped, and having 

    been undeveloped for more than a decade, is the fact that the community at large is not 

    able to enjoy these benefits. While this opportunity cost is not a direct economic cost for 

    Shayher  per  se,  it  should  nonetheless  be  regarded  as  an  additional  factor  which  is 

    impeding  the  reasonable  or  economic use of  the  Pentridge  site,  i.e.  any unreasonable 

    delay  in  the  development  of  the  site,  in  line with  community  expectations  as  already 

    expressed  in  the approved Masterplan,  is  imposing  further economic costs, and making 

    the viability of the adaptive re‐use of the site more difficult to achieve. 

     

  • Executive summary 

    Pentridge Coburg  Building 15 development: Economic implications for total project 

    ii

    • The analysis outlined in this report demonstrates that restricting or significantly delaying 

    the development of Building 15 and the restoration and reuse of the southern part of the 

    Administration  heritage  building  will  pose  risks  to  the  economic  feasibility  of  the 

    Masterplan. Because of the constraints of the site, not  least those  imposed by the need 

    and  desire  to  protect  its  heritage  value,   

     

     and  if this permit application  is refused  it would clearly affect the reasonable 

    or economic use of the registered place. 

    • This  conclusion  is  supportable  by  a  number  of  key  reasons which  are  set  out  in  this 

    report, in particular the following: 

    -  

     

     

    -  

    - The  development  requires  significant  investment, much  of  it  already  expended  by 

    Shayher,  relating  specifically  to  the  heritage  value  of  the  site  and  public  realm 

    requirements, many of those in turn also associated with the heritage value. 

    -  

     

     

    - The restoration of the Administration building, together with Building 15, will provide 

    an  important  feature  at  the  main  pedestrian  entrance  to  Pentridge  Coburg  from 

    Champ  Street.  The  development  is  expected  to  generate  an  estimated  of 

    revenue each year over the life of the project,  . 

       

  • Executive summary 

    Pentridge Coburg  Building 15 development: Economic implications for total project 

    iii

    • In addition though, it should not be ignored that such refusal can also result in significant 

    net community disbenefit, for a number of reasons. The site has sat undeveloped for well 

    over a decade, and  thus  its heritage value, as well as  its broader potential  to deliver a 

    major urban renewal project, remains untapped. More directly, there will be community 

    disbenefits suffered as a result of employment opportunities foregone  in the event that 

    the approved Masterplan is unable to be implemented, or is significantly delayed. 

    • Overall,  the  project  is  estimated  to  create  almost  8,000  jobs,  of which  approximately 

    3,600  will  constitute  direct  employment  on  the  site,  with  4,270  jobs  attributable  to 

    multiplier induced indirect employment. Therefore, there will be a very large community 

    disbenefit,  in  the  form  of  such  employment  opportunities  foregone,  if  the  approved 

    Masterplan is unnecessarily delayed or, worse, is unable to be implemented. 

     

     

  •  

    Pentridge Coburg  Building 15 development: Economic implications for total project 

    iv

    Introduction 

    Shayher Properties Pty Ltd (Shayher) has submitted a permit application to Heritage Victoria 

    for  works  in  relation  to  Building  15  and  the  restoration  of  the  southern  part  of  the 

    Administration building, which are located in the south‐western part of the Pentridge Coburg 

    site. 

     

    This  independent  report provides an assessment of  the extent  to which  the application,  if 

    refused, would adversely affect the reasonable or economic use of the Pentridge site which 

    is  owned  by  Shayher  and  for which  an  approved  development Masterplan  is  in  place.  In 

    particular,  it  provides  information  in  accordance  with  s.73(2)  of  the  Heritage  Act  1995, 

    namely,  in  relation  to  s.73(1)(b) of  the Heritage Act 1995,  consideration of  ‘the extent  to 

    which  the  application,  if  refused,  would  affect  the  reasonable  or  economic  use  of  the 

    registered place….’ 

     

    The report is presented in four sections as follows: 

     

    • Section 1 provides an overview of the recent history of the site, since it was first acquired 

    for  development  in  1999,  as well  as  discussing  the  approval  process  for  the  proposed 

    development. 

    • Section 2 details the latest Masterplan for the site which was prepared in February 2014 

    and approved in July 2014 as part of Amendment C154 to the Moreland Planning Scheme. 

    • Section 3 pro