Panorama Hotel Ero 121010

Tabla de Contenidos

Panorama económico y turístico de la región

Panorama del mercado en Buenos Aires, Argentina

Panorama del mercado en Santiago, Chile

Panorama del mercado en Lima, Perú

Panorama del mercado en Bogotá, Colombia

Acerca de HVS

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Panorama Económico de la Región

Sudamérica está integrada por 13 países y representa el 5% del PBI mundial. Según datos de 2009, Brasil posee el PBI más alto de la región con US$ 1.570 millones (54% de Sudamérica), seguido por Venezuela (12%), Argentina (11%), Colombia (8%), Chile (6%) y Perú (4%). Los demás países1 contribuyen con el 5% restante:

Fuente: Perspectivas de la economía mundial, abril 2010 (FMI)

En la última década, Sudamérica ha demostrado tener una economía de rápida evolución. Apuntalados por una muy fuerte demanda mundial de commodities y también favorecidos por la mejora en los términos de intercambio, los saldos en cuenta corriente han registrado un superávit creciente y continuo. El flujo de capitales provocó la caída de las tasas de interés, lo que fomentó la inversión y el desarrollo de diversas industrias, incluido el turismo. Las calificaciones de riesgo mejoraron para la mayoría de los países, entre los que Brasil, Perú, Chile y Colombia alcanzaron la categoría de “grado de inversión”.

Estos factores generaron un fuerte crecimiento del PBI entre 2003 y 2008, lo que fue seguido por la crisis mundial que provocó una caída estrepitosa del desempeño en 2009. Los precios internacionales de los commodities descendieron bruscamente junto con la demanda. Esto hizo reducir en gran medida el flujo monetario y bajar también el consumo. Si bien a principios de 2009 los pronósticos eran pesimistas, muchos de estos subestimaron la contracción de los dos primeros trimestres. Afortunadamente, hacia finales de 2009 comenzaron a aparecer los primeros signos de recuperación, apalancada sobre todo por la demanda regional generada por Brasil. A fines de 2009, las previsiones para 2010 ya mostraban cierto grado de optimismo para la región.

El gráfico a continuación muestra el crecimiento promedio del PBI real dividido por períodos (2000-2002 y 2003-2008) y años recientes. Entre 2000 y 2008, las tasas de crecimiento aumentaron en forma constante, en especial del año 2003 a 2008. La crisis mundial de 2009 se refleja con gran elocuencia en el gráfico; también pueden observarse los pronósticos optimistas para 2010 y 2011.

Los crecimientos anunciados para 2010 y 2011 suponen que la recuperación ya está instalada y que las economías continuarán en vías de expansión, aunque con niveles inferiores respecto de los existentes antes de la crisis mundial. La demanda externa e interna, políticas fiscales flexibles, principios básicos saludables, precios más altos para los commodities y términos de intercambio favorables están contribuyendo a la recuperación de la región y a atraer la inversión extranjera.

Según las proyecciones2, la recuperación será especialmente fuerte en economías como las de Perú (que encabeza la lista en cuanto a desempeño y con perspectivas de crecimiento de un 7,5% en 2010), Brasil (7,3%), Argentina (6,6%), Chile (5,3%) y Colombia (3,4%).

Para 2011, se calcula que las tasas de crecimiento del PBI serán similares a las de 2010: Perú (6%), Chile (6%), Brasil (4,5%), Argentina (4,4%) y Colombia (4%).

Los tipos de cambio (definido como la cotización de la moneda local respecto del dólar estadounidense) han s eguido un patrón similar en Argentina, Brasil, Chile, Colombia y Perú. Desde un punto de vista general, las monedas se devaluaron en 2003 y apreciaron entre 2004 y 2008, excepto Argentina y Colombia que devaluó en 2006. En 2009 todos los países analizados depreciaron sus monedas con respecto al dólar estadounidense. El siguiente gráfico ilustra la variación del porcentaje interanual de los tipos de cambio:

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1Bolivia, Ecuador, Guyana, Paraguay, Surinam, Trinidad y Tobago y Uruguay 2Fuente: Estudios del Banco Central de cada país.

Panorama del Mercado Hotelero en Sudamérica

Durante y después del año 2010, con la consolidación económica, se espera que las políticas se tornen menos acomodativas a fin de mantener el flujo de capitales extranjeros en aumento. Las políticas recientes permiten la apreciación monetaria, la acumulación de reservas en moneda extranjera y un regreso a la aplicación del control de capitales. No obstante, según el FMI, también existen argumentos para mantener las tasas de interés bajas por un período más extenso de lo justificado por los ciclos internos, a fin de evitar atraer capitales especulativos.

Panorama Turístico de la RegiónSudamérica representa, en el nivel mundial, alrededor del 2,3% del total de arribos turísticos internacionales, que en 2009 equivalió a 20,6 millones de turistas. Este porcentaje de turismo internacional se ha mantenido estable a lo largo de los últimos diez años.

Marcada por los ataques terroristas del 11 de septiembre de 2001 y la pandemia de la gripe aviaria, la década se inició con perspectivas poco promisorias para la industria. Las cifras del turismo internacional sufrieron una caída importante y la perspectiva de los conflictos mundiales era totalmente incierta. Sorprendentemente, la recuperación mundial resurgió hacia el año 2003. Desde entonces y hasta 2008, la llegada de turistas extranjeros en Sudamérica registró un alza promedio anual del 9%. Estos porcentajes representan más del doble de los valores mundiales de crecimiento anual a largo plazo, calculados por la OMT en un 4%.

En 2009, el arribo de turistas declinó un 4,2%, debido a

la crisis mundial y a las alertas sanitarias por una posible pandemia de gripe A en los principales países de la región. Los dos primeros trimestres del año pasado fueron difíciles para la industria hotelera; afortunadamente, algunos signos de recuperación comenzaron a aparecer en el tercer trimestre. En la actualidad, podemos observar que la recuperación parece haberse instalado de un modo definitivo. En 2010, el número de arribos de turistas en el mundo ha continuado en aumento: según la última actualización del Barómetro OMT, el total de arribos de turistas internacionales ha crecido un 6,9% en todo el mundo. Sudamérica se mantiene en línea con el crecimiento a un promedio del 5,7%, y aún no ha comenzado su temporada estival. El gráfico a continuación muestra la evolución de los arribos internacionales a lo largo del período 2002-2010. El total de arribos de turistas internacionales fue de unos 14,2 millones en 2003, y se espera alcanzar casi los 23 millones en 2010, cuando las tasas de crecimiento lleguen, según lo estimado, a los niveles de 2008.

Entre los países de la región, Brasil encabeza la lista en cantidad de visitantes, seguido de cerca por Argentina y luego por Chile. Al comparar Argentina, Brasil, Chile, Colombia y Perú con otras naciones de la región, se puede observar la siguiente relación para 2009:

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Por otro lado, el desarrollo hotelero en toda la región también está mostrando signos de recuperación. Para los segmentos Luxury, Upper-Upscale, Upscale y Midscale, la oferta actual en la totalidad de América Central y Sudamérica es de 99.905 habitaciones, con una cartera de proyectos en desarrollo de 15.4833, lo que significa un aumento estimado de la oferta para esos segmentos de un 15,5%.

Brasil también lidera los ingresos por turismo internacional, con un total de US$ 5.305 millones en 2009, lo que representa un 29,5% en Sudamérica, seguido por Argentina con 21,8%, Perú (11,4%), Colombia (11,1%) y Chile (8,7%). El gráfico a continuación muestra la participación que tiene cada país analizado en términos de ingresos por turismo internacional con respecto al resto de Sudamérica4.

Brasil es el país de mayor superficie de Sudamérica y uno de los de crecimiento más rápido; por lo tanto, resulta un gran generador de turismo para la región. Por otro lado, la organización de la Copa Mundial de la FIFA Brasil 2014 y de los Juegos Olímpicos 2016 (en Río de Janeiro) promete generar una expansión extraordinaria para la industria y estimular la llegada de visitantes a Brasil y a los principales destinos turísticos de Sudamérica. Estos dos grandes eventos traerán aparejadas importantes inversiones en Brasil. Se estima que servirán para aumentar la confianza de los inversores privados, en especial por las políticas oficiales para el sector. Se espera que todos estos factores fortalezcan la situación económica general, lo que redundará en un mayor poder adquisitivo y en más turismo para la región.

44Otros países: Bolivia, Ecuador, Paraguay, Uruguay, Venezuela


3Fuente: STR Global: Central/South America June pipeline, 19 de julio de 2010

51Mercado de alta categoría se refiere al segmento Luxury & Upper Upscale.

Panorama del mercado en Buenos AiresBuenos Aires es la capital de Argentina y su ciudad más grande, además de ser la segunda metrópolis de Sudamérica luego de San Pablo. Buenos Aires no sólo es la puerta de entrada para turistas extranjeros en tránsito hacia los destinos locales finales sino que ofrece una gran variedad de generadores de demanda para todos los segmentos turísticos, lo que la convierte en un sitio muy atractivo para el turismo internacional. Enseguida después de la crisis nacional de 2001-2002, y atraídos por un tipo de cambio muy devaluado, los tres segmentos turísticos empezaron a converger en Buenos Aires. La recuperación económica alentó el arribo de turistas corporativos, una muy rica oferta natural, cultural, gastronómica y comercial atrajo a los que viajan por placer y las reuniones y congresos florecieron.

De acuerdo con la International Congress and Convention Association (ICCA), en 2009 Buenos Aires figuraba como la ciudad Nº 11 en el ranking mundial por cantidad de eventos por ciudad, y como la primera de América. El ranking de ICCA abarca las reuniones organizadas por asociaciones internacionales llevadas a cabo en forma periódica y rotativa en un mínimo de tres países.

Oferta y demanda

En el transcurso de la década, la oferta turística creció tanto en cantidad como en calidad y Buenos Aires se consolidó como uno de los destinos más destacados de Sudamérica.

En 2000 Buenos Aires tenía 10 hoteles dentro del segmento Luxury y Upper Upscale. La ciudad finalizó el año 2009 con 17 propiedades, mientras que las habitaciones disponibles pasaron de 3.078 a 4.278, es decir un incremento de la oferta de un 40%. Esto ha convertido al mercado de alta categoría de Buenos Aires1 en una plaza muy competitiva, lo que trajo aparejado un mejor servicio, internacionalización de estándares y mayores beneficios para los huéspedes. Cabe señalar que el mercado de lujo de Buenos Aires, a diferencia de la mayoría de las ciudades sudamericanas, se caracteriza por una oferta más consolidada de hoteles Luxury y Upper Upscale, con 15 propiedades administradas por marcas internacionales de hoteles o afiliadas a grupos de referencia de prestigio internacional.

La demanda experimentó un crecimiento notable entre 2002 y 2008. El incremento de visitantes se debió básicamente a la oferta de alta calidad para pasajeros en viaje de placer a pre-cios internacionales convenientes y al fuerte posicionamiento adquirido por Buenos Aires como uno de los principales destinos turísticos de Sudamérica. Por otro lado, la recuperación económica generó nuevos desarrollos de negocios en el país y la actividad adquirió un renovado dinamismo.

El aumento significativo de la demanda pudo absorber rápidamente la expansión de la oferta. Es así que los indicadores de desempeño siguieron una tendencia en alza entre 2002 y 2008.

En 2009, acompañando las tendencias globales, el segmento se vio gravemente afectado por la crisis económica internacional y la gripe A.

Todos los indicadores de desempeño cayeron durante 2009. Afortunadamente, la demanda ha empezado a repuntar y entre enero y julio de 2010, el RevPAR creció un 20,37% comparado con el año anterior.

Tarifa Promedio Diaria (ADR)

Las tarifas promedio diarias también tuvieron un desempeño extraordinario en el período analizado, casi duplicando en 2008 (US$ 252) el nivel de 2002 (US$ 142) y superando las tarifas anteriores a la crisis local y la devaluación monetaria. No obstante, durante este período, hubo una devaluación gradual de la moneda local. El ADR en dólares estadounidenses subió de forma ininterrumpida con incrementos interanuales superiores al 10%. Esta mejora en el ADR fue reforzada por el ingreso de hoteles de alta categoría en el mercado, lo


que contribuyó a aumentar el promedio del mercado, además de la gran ocupación observada en ese período. Este crecimiento se detuvo a principios de 2009 por los efectos de la crisis económica mundial y, unos meses más tarde, por la gripe A, lo que produjo una caída del 10% en el ADR.

Asimismo, cabe señalar que el desempeño de Buenos Aires se destaca entre las demás ciudades de la región, con niveles superiores de ADR debido a dos factores principales: por un lado, la oferta de productos hoteleros de alta gama en la ciudad, que no pueden encontrarse en otros mercados sudamericanos (a excepción de algunas ciudades brasileñas); y por el otro, Buenos Aires está muy bien posicionada no sólo como un destino corporativo y de reuniones y convenciones sino también como uno de los sitios de más categoría para viajes de placer en la región, seguida de cerca por Río de Janeiro. El efecto de ambos factores ha contribuido a alcanzar uno de los niveles más altos de ADR en la región.

Tendencias y oportunidades

Luego de la fuerte caída del mercado registrada en 2009, se prevé una recuperación importante de los niveles de demanda para el presente año. En base a un análisis de los resultados acumulados entre enero y julio de 2010, se espera un crecimiento de la demanda del 15% para todo el año. No obstante, la demanda no alcanzará los niveles récord de 2008.

Dicha recuperación ha estado impulsada sobre todo por la demanda de países vecinos, en especial de Brasil y otros miembros del Mercosur.

Con respecto a la evolución del ADR en dólares estadounidenses, hasta julio el mercado de alta gama sufrió una merma del 3,5% comparado con el mismo período en 2009. Según los principales actores del mercado, el objetivo

ha sido estimular rápidamente los niveles de ocupación, resignando tarifas más altas, como un primer paso para recuperar el desempeño. Por otro lado, hubo una ligera devaluación de la moneda local en el primer semestre de 2010. Al analizar el ADR en términos de moneda local, también observamos una caída del 4% comparado con 2009.Se estima que la recuperación de las tarifas continuará en la segunda mitad de 2010, sostenida por el alza en la demanda y una mayor cotización del peso argentino, medido en términos reales a partir del segundo semestre de 2009, período durante el cual se observó un mejor rendimiento económico general.

El gráfico a continuación ilustra la expansión del nivel de ocupación y la contracción de las tarifas promedio entre enero y julio de 2010, lo que se traduce en un incremento del 20,37% del RevPAR.

La recuperación de la industria ha reactivado proyectos que estaban stand-by debido a la incertidumbre generada por la crisis mundial y también ha alentado el lanzamiento de otros nuevos. Hay numerosos proyectos en cartera en Buenos Aires. Se estima que para 2014 la ciudad contará con 4 hoteles nuevos sumando 629 habitaciones. Esto significa un aumento del 14,7% de la oferta actual para el mercado de alta gama.

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La mayoría de los proyectos nuevos para el mercado de alta gama se desarrollarán en la zona de Puerto Madero, a excepción del Alvear Art Hotel que estará cerca de Plaza San Martín. Puerto Madero es el barrio más joven de la ciudad, siendo el Hilton Buenos Aires su primer hotel en 2001. Se lo asocia con un estilo de vida de gran categoría; los departamentos más caros de la ciudad se vendieron en la zona, que aún cuenta con tierras disponibles con hermosas vistas al río y a la ciudad para el desarrollo de importantes proyectos. Existen otros sectores de la ciudad con potencial para las inversiones, en especial para el segmento de hoteles boutique con una limitada oferta de habitaciones, por ejemplo, Recoleta, Palermo y San Telmo, entre otros. Cabe señalar que la mayor fortaleza de estas zonas radica en la proximidad a los generadores de demanda; sin embargo, surgen barreras de entrada debido a la escasa oferta de lotes con ubicación privilegiada y a mayores restricciones constructivas, en particular para proyectos inmobiliarios de envergadura.


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Panorama del mercado en SantiagoSantiago es la capital de Chile y su ciudad más importante. El ritmo constante del crecimiento económico de Chile ha transformado a Santiago en una de las áreas metropolitanas más modernas de América Latina.

La ciudad es el centro neurálgico para los turistas internacionales que llegan al aeropuerto y conectan con vuelos internos hacia los principales destinos de Chile. Se han realizado importantes inversiones en infraestructura: en la última década, se remodeló el aeropuerto, se construyeron nuevos accesos a la ciudad y se desarrollaron modernos proyectos residenciales y comerciales.

Santiago es una de las pocas capitales sudamericanas con rápido acceso tanto a los centros de esquí como a la playa. Es un destino turístico que ha experimentado un gran crecimiento en los últimos años y representa el mayor atractivo del país. A raíz de ello, la oferta hotelera y turística de la ciudad ha crecido y ahora Santiago cuenta con una mayor capacidad de alojamiento y de instalaciones para congresos y convenciones.

La actividad comercial y económica de Chile aumentó considerablemente en la última década. Dado que Santiago es el centro financiero y empresarial del país, la ciudad recibe a diario multitudes de personas que trabajan en esos ámbitos. Los viajeros corporativos representan alrededor del 70% del total de la demanda de alojamiento.

Santiago alcanzó el puesto Nº 40 en el ranking 2009 de ciudades de ICCA, con 41 eventos organizados.

Oferta y demanda

La mayoría de los hoteles chilenos de los segmentos Luxury y Upper Upscale ingresaron al mercado en la década del 90. Durante el período en estudio, el mercado de alta gama no ha tenido un crecimiento significativo; únicamente dos propiedades ingresaron al mercado en los últimos diez años: el Ritz Carlton Santiago en 2003 y W Hotel & Residencies en 2009, lo que significó el agregado de 401 habitaciones a la oferta total.

En la última década, Santiago se ha desarrollado considerablemente como destino turístico. Los niveles de ocupación se incrementaron entre 2002 y 2008, en coincidencia con el crecimiento económico observado

durante el mismo período, y como resultado de un mayor número de visitantes en Santiago y una oferta estable de habitaciones. Los patrones de comportamiento general en términos de desempeño han sido similares a los de otras ciudades de la región. También Santiago sufrió los efectos de la crisis económica a mediados de 2008 y la gripe A en 2009.


Los niveles de ADR para el mercado de Santiago pasaron por un período de estancamiento entre 2002 y 2005 en moneda local, en especial debido a la alta competitividad entre los hoteles del mercado. Luego de varios períodos consecutivos de crisis mundiales que afectaron los niveles de ocupación y en un esfuerzo por sostener dichos niveles y, por lo tanto, los ingresos hoteleros, se han hecho ajustes tarifarios.

Si analizamos el cambio de ADR en dólares estadounidenses, el efecto no es tan pronunciado debido a la apreciación del peso chileno respecto del dólar estadounidense.

Las tarifas promedio diarias aumentaron gradualmente de 2006 a 2008, cuando se registraron niveles mayores de ocupación. La tarifa más alta se alcanzó en 2008, año en que el mercado chileno del segmento Luxury y Upper Upscale llegó a un promedio de US$ 172, lo que significa un incremento del 22% con respecto al año anterior. Uno de los factores que contribuyó a esta suba en la tarifa promedio diaria en dólares estadounidenses fue la apreciación de la moneda nacional en el período 2004 – 2008, interrumpida en 2009, cuando se produjo una brusca caída de las tarifas en coincidencia con las tendencias mundiales.



La crisis de 2009 fue seguida por un terremoto que sacudió a Chile el 27 de febrero de 2010. Esto empeoró aún más el panorama general. Se están llevando a cabo trabajos de reconstrucción y existe cierto grado de optimismo en cuanto a la respuesta de la economía. A pesar del terremoto, se ha notado una leve mejoría en los niveles de ocupación y en las tarifas, ambos con un incremento de un 2% entre enero y julio de 2010, comparado con el mismo período en 2009.

A pesar de esto, Chile es uno de los países de crecimiento más rápido de la región y posee una de las economías más dinámicas, sobre todo en Santiago. Una vez que el país esté totalmente recuperado, se espera que los indicadores de desempeño del sector hotelero mejoren considerablemente.La oferta actual de hoteles de alta gama dentro del segmento analizado sigue subdesarrollada, lo que representa una importante oportunidad para potenciales inversores. En el momento en que este tipo de propiedades ingresen al mercado, se estima que las tarifas promedio diarias alcancen niveles más altos que los observados en el mercado actual y en el pasado.

Las Condes y Providencia son las zonas que concentran la mayor parte de los proyectos de propiedades Luxury y Upper

Upscale en Santiago. Especialmente en la calle Isidora Goyenechea y el barrio del Golf, no sólo por su perfil de alta gama sino también por su cercanía a los principales generadores de demanda tanto para visitantes corporativos como en viaje de placer. Otra zona con potencial para desarrollos hoteleros es Nueva Las Condes, a pesar de parecer más atractiva para productos Upscale que para propiedades Luxury y Upper Upscale.

En cuanto a nuevos desarrollos, se han proyectado dos nuevos hoteles en las zonas mencionadas, con un total de 416 habitaciones adicionales. También hay planes para remodelar una propiedad existente, lo que agregará otras 81 habitaciones. Estos aportes a la oferta significan un incremento del 27,5% de la disponibilidad actual.

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Panorama del mercado en LimaLima es la capital de Perú y, además de ser la puerta de entrada a los principales sitios turísticos como Cusco, Machu Picchu y el Valle Sagrado, se ha convertido en un impor-tante destino sudamericano en sí misma. Con su patrimonio multicultural y multiétnico, la ciudad ofrece una interesante variedad de atractivos turísticos que abarcan arquitectura colonial, museos, vida nocturna y su cocina de fama mundial.

El aeropuerto internacional Jorge Chávez de Lima tiene vuelos y conexiones directas con las principales ciudades del planeta. En 2008, fue objeto de una importante remodelación con grandes inversiones en infraestructura, para convertirse así en una modernísima terminal aeroportuaria. En la actualidad sirve como centro de distribución para los vuelos de LAN Airlines.

El turismo corporativo representa un 80% del total de la demanda hotelera en Lima. El mercado de reuniones y convenciones está todavía subdesarrollado y posee un gran potencial. Los centros de reuniones son escasos y muy requeridos. De acuerdo con ranking de ciudades de 2009 de ICCA, Lima ocupó el puesto Nº 46, con 34 eventos en 2009.

Los viajes de placer son también un factor importante de demanda para los hoteles de la ciudad, en especial durante los fines de semana largos y los períodos de vacaciones.

Oferta y demanda

En la última década, los segmentos Luxury y Upper Upscale no sufrieron modificaciones, con escasos agregados a la oferta. La mayoría de los hoteles del segmento se construyeron no más de 10-15 años atrás. Es un mercado relativamente joven dado que las fechas de apertura de la mayoría de las propiedades datan de la década del 90 y principios de 2000. Dichos establecimientos están ubicados, en su mayoría, en los distritos de Miraflores y San Isidro, ambas zonas comerciales y residenciales de alta gama, que siguieron la tendencia de cambio del área financiera de la ciudad, que pasó del centro histórico al actual moderno centro financiero en San Isidro Empresarial y al barrio de Miraflores.

La demanda permaneció baja entre 2002 y 2003, en especial debido a la merma de visitantes de Estados Unidos y

Argentina. Ambos países sufrieron severos reveses: los ataques terroristas del 11 de septiembre y su consiguiente guerra, en el caso de Estados Unidos, y la crisis política y económica, en el caso de Argentina.Entre 2004 y mediados de 2008, se observó un marcado crecimiento de la demanda, que alcanzó un 71% de ocupación en 2007. Esta expansión del sector turístico se debió a una mejora de la economía mundial y a la solución de los problemas regionales mencionados. Hubo un crecimiento mundial extraordinario en las tarifas hasta que se produjo una brusca desaceleración a raíz de la crisis ocasionada por la quiebra de Lehman Brothers en 07/2008.

Durante la expansión internacional, Perú estuvo por encima de las tasas mundiales promedio de crecimiento, gracias a la efectividad de las políticas económicas implementadas para fortalecer la economía peruana.

A partir del segundo semestre de 2008 hasta finales de 2009, la demanda cayó estrepitosamente a raíz de la crisis internacional. En 2009, los niveles de ocupación bajaron al 63%.


El ADR en dólares estadounidenses alcanzó mínimos históricos en 2002. Junto con la recuperación de la demanda y una apreciación constante de la moneda, el ADR empezó a mejorar en 2003 e inició una tendencia favorable, con tasas de crecimiento récord en 2007 y 2008 del 19% y 34%, respectivamente.

En 2008, las tarifas promedio alcanzaron US$ 208, casi el doble de 2002, como resultado de la mencionada apreciación de la


la moneda.

A partir del segundo semestre de 2008 y debido al impacto de la crisis internacional en la demanda hotelera, las tarifas empezaron a bajar, cayendo un 12% en 2009 con respecto a 2008. Por otra parte, esta reducción del ADR estuvo vinculada a una depreciación de la moneda del orden del 3% en 2009.


Luego de la caída de la industria en 2009, el segmento de alta gama de Lima ha comenzado a mostrar señales de recuperación. A pesar de la inundación en enero pasado de Aguas Calientes y del Camino del Inca, que ocasionó la suspensión de numerosos viajes, la demanda de los segmentos Luxury y Upper Upscale se incrementó en casi un 20% en el período enero-julio comparado con 2009. Esto da lugar a grandes expectativas para 2010.

Al analizar el comportamiento del ADR en dólares estadounidenses, hemos notado una leve reducción durante el mismo período, a pesar de la apreciación de la moneda local con respecto al dólar estadounidense. Esta baja en el ADR se vio compensada por la gran recuperación de los niveles de ocupación, resultando en un incremento del 14% en el RevPAR.

El marcado incremento de visitantes durante el último lustro ha estimulado el desarrollo de nuevas propiedades en el segmento Luxury y Upper Upscale, que antes de la crisis mundial y durante varios años se había caracterizado por una oferta constante y una demanda en alza.

Se calcula que el mercado de alta gama casi duplicará su oferta durante los próximos cinco años, con el ingreso de 3 nuevos hoteles con un total de 820 habitaciones. Las principales zonas de desarrollo son Miraflores y San Isidro, dos barrios limeños de gran categoría.

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Panorama del mercado en BogotáBogotá es la ciudad capital además de ser el centro cultural, educativo, comercial e inversor de Colombia. Ofrece recursos humanos altamente calificados y una fuerza laboral de más de 3,6 millones de personas. En la actualidad, Bogotá cuenta con una moderna infraestructura y una prestación de servicios empresariales que facilitan las operaciones de las compañías y que le valen el prestigio de ser considerada como una de las mejores ciudades de América para realizar negocios.

Después de ostentar una mala reputación en temas de seguridad hasta la década del 90, el turismo empezó a florecer a partir del año 2000. Con el apoyo de la campaña oficial titulada “El riesgo es que te quieras quedar”, inversiones en infraestructura y mejoras en la seguridad, los turistas comenzaron a llegar a Bogotá.

Siendo la capital de Colombia y su ciudad más importante, Bogotá recibe numerosos turistas en viaje de placer con rumbo a otros destinos locales. Debido al auge de los negocios, también acoge a gran cantidad de turistas corporativos.

Según ICCA, Bogotá ha experimentado un crecimiento significativo en el ranking de ciudades con mayor cantidad de reuniones del mundo, figurando Nº 79 (de 288) en 2009, lo que representa un increíble avance con respecto a 2002, cuando ocupaba el puesto Nº 229.

Oferta y demanda

La oferta de habitaciones en el segmento hotelero Luxury y Upper Upscale se mantuvo relativamente estable hasta fines de la última década, cuando dicha oferta empezó a crecer debido, en gran medida, a la apertura del Marriott Hotel en el barrio Ciudad Salitre durante el segundo semestre de 2009.

El aumento de habitaciones disponibles y el crecimiento proyectado para los próximos años se deben en especial a la respuesta al plan de incentivo fiscal implementado por el gobierno para promover la industria hotelera. Por otro lado, el desarrollo de hoteles se vio impulsado por el arribo de un mayor número de turistas en los últimos años.

La demanda mantuvo su ritmo de recuperación y crecimiento para el período 2003 - 2008 gracias a una sostenida expansión económica y a las acciones implementadas para mejorar la seguridad y la imagen del país en el exterior. El año 2007 registró el pico máximo de demanda, con un nivel de ocupación de aproximadamente 73% para el segmento Luxury y Upper Upscale.

A partir de fines de 2008 y durante todo el año 2009 se produjo una caída en la demanda a raíz de la desaceleración económica producto de la crisis internacional, que llevó los niveles de ocupación al 65% en 2009.


En el transcurso de 2007, la tarifa promedio del mercado mejoró considerablemente debido a una demanda estabilizada en niveles récord y a una fuerte apreciación de la moneda local.

En 2009, las tarifas promedio cayeron casi un 9%, sobre todo por el impacto de la crisis mundial y la devaluación de la moneda local con respecto al dólar estadounidense, uno de los efectos de dicha crisis sobre el mercado colombiano. Por lo tanto, si analizamos las variaciones en las cotizaciones promedio de la moneda local, no se observan cambios significativos dado que los niveles permanecieron estables.



La amenaza de conflicto con Venezuela desalentó el turismo en la primera mitad de 2010, lo que impactó sobre todo en la llegada de turistas provenientes de Venezuela.

Por otro lado, el fuerte crecimiento de la oferta de habitaciones, gracias a la inauguración de Marriott y JW Marriott, ha producido un desequilibrio a corto plazo entre oferta y demanda que está afectando al mercado.

Ambos factores explican el motivo por el cual el segmento de alta gama de Bogotá todavía no logra recuperarse de la crisis de 2009 y por qué en 2010 persisten las tendencias en baja. Los niveles de ocupación se contrajeron un 4,7% entre enero y julio de 2010 comparado con el mismo período en 2009.

Por otro lado, el ADR se ha incrementado casi un 18%, sobre todo por la apreciación del tipo de cambio. Este crecimiento ha llevado a un aumento del RevPAR de un 12%, no obstante la caída en el nivel de ocupación.

Existen 2 proyectos en curso en Bogotá para el segmento de alta gama, lo que añadirá otras 372 habitaciones. Esto

representa un incremento del 30% en la oferta actual.

El gobierno colombiano ha promovido activamente el desarrollo del turismo mediante una serie de medidas, como por ejemplo los beneficios impositivos, y se ha abocado a mejorar la seguridad del país. Estas acciones tienen como objeto atraer no sólo inversores sino también turistas corporativos y en viaje de placer. Es importante señalar que uno de los temas clave que los inversores potenciales deberían tener en cuenta son los plazos de ejecución y la cartera de proyectos futuros para evitar un desequilibrio entre oferta y demanda.

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Acerca de HVS

We Wrote the Book

Somos líderes en la industria

Cubrimos el mundo

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Somos eficientes, brindando los mejores informes en tiempo y forma

Contamos con una inigualable base de datos local y global

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Marketing y Comunicación

Recursos Humanos

Gerenciamiento de Hoteles

Planificación y Marketing de Destinos Turísticos

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HVS

HVS Global Hospitality Services es la consultora líder en la industria hotelera, turismo y esparcimiento en general.

Fundada por Steve Rushmore en 1980, cuenta hoy con 30 oficinas estratégicamente ubicadas alrededor del mundo y un staff de 400 consultores altamente especializados.

HVS lleva a cabo más de 2.000 proyectos por año para los principales actores de la industria siendo sus directivos considerados líderes y referentes en sus respectivas regiones.

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HVS Argent ina & HVS Perú

HVS Argentina es la continuación de RHC – Hospitality Consulting, fundada por Arturo García Rosa en 1995. Desde entonces, trabaja activamente en el mercado regional –principalmente en Colombia, Perú, Chile, Argentina, Uruguay, Panamá, Costa Rica y Ecuador– ofreciendo una amplia gama de servicios tanto a la industria de hoteles y real estate como a destinos turísticos.

Desde 2008, HVS está a cargo de organizar el evento líder de la industria en la región, SAHIC - South Ameri-can Hotel & Tourism Investment Conference. Las dos primeras ediciones tuvieron lugar en Buenos Aires, Argentina y en Río de Janeiro, Brasil, mientras que la tercera, la edición 2010, se lleva a cabo en Cartagena de Indias, Colombia.

En 2009, acompañando el proceso de crecimiento de la economía del país y con la experiencia acumulada por el intenso trabajo de los últimos cinco años, se estableció HVS Perú con la inauguración de sus oficinas en Lima.


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