Pandox Årsredovisning 2005 (Sv)

Årsredovisning

PANDOX – årsreDOvisNiNg 2005 �

Innehåll

Företaget

året i korthet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Affärsutveckling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

vD har ordet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

vision, affärsidé, mål och strategier . . . . . . . �0

Pandoxmodellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . �2

Avtalstyper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . �4

Medarbetarna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . �6

Pandox miljöarbete . . . . . . . . . . . . . . . . . . �8

Marknadsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . �9

Pandox styrning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

styrelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

Ledning och revisorer . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

Hotellportföljen

Hotellfastighetsportföljen . . . . . . . . . . . . . . 30

Operatörsverksamheten . . . . . . . . . . . . . . . 32

Fastighetsförteckning . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Hotellfastigheterna . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

Finanserna

Finansiell översikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

värdering och skatter . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

Definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

Kvartalsdata 2004–2005 . . . . . . . . . . . . . . 56

räkenskaper 2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . 58

resultaträkning med kommentarer . . . . . . . 60

Balansräkning med kommentarer . . . . . . . . 62

Förändring i eget kapital . . . . . . . . . . . . . . 64

Kassaflödesanalys med kommentarer . . . . . . 65

redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . . 66

Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

PANDOX – årsreDOvisNiNg 2005 �

Kort om Pandox

Renodlad affärsidé med fokuserad strategi

• Pandox är ett av norra Europas ledande renodlade hotellfastighetsbolag. Bolaget har specialistkompetens inom hotellmarknad, hotellverksamhet, hotellfastighetsdrift samt affärsutveckling. Via ett aktivt ägande där välutvecklade, strategiska planer för varje hotell tas fram skapas goda förutsättningar för utveckling av stabila kassaflöden och därmed värdetillväxt för bolagets ägare.

• Pandox strategi är att äga en typ av fastigheter – hotellfastigheter. Fokuseringen stärks genom ett prioriterat marknadssegment. Pandox ska äga stora hotellfastigheter i Sverige, större orter i Europa samt i utvecklingsregioner i östra Europa.

• Hotellfastigheterna ska vara centralt belägna i naturliga, starka hotellägen som city, flygplatser och mässor. Hotellen ska tillhöra övre mellanpris och högprissegmenten och vara inriktade mot affärsresenärer och turister.

• De Pandoxägda hotellen drivs och marknadsförs av hotellmarknadens starkaste aktörer som via välkända varunamn eller dynamiska oberoende distributionskanaler skapar starka marknadspositioner och därmed stabila intäkter.

• Intäkterna skapas genom bland annat rörliga hyresavtal som är relaterade till operatörernas omsättning och resultat, eller genom managementavtal där Pandox ger annan part i uppdrag att sköta verksamheten eller genom operativ verksamhet som drivs i egen regi. Pandox medverkar oavsett driftsform via ett aktivt ägande till att öka de totala kassaflödena och reducera riskerna.

• Bolaget äger vid årsskiftet 36 hotellfastigheter, varav ett asset managementuppdrag och fem operativa verksamheter. Pandox äger och utvecklar tillgångar i Sverige, Danmark, Belgien, Tyskland, Schweiz, Storbritannien och på Bahamas.

Företagetåret i korthet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Affärsutveckling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

vD har ordet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

vision, affärsidé, mål och strategier . . . . . . . �0

Pandoxmodellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . �2

Avtalstyper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . �4

Medarbetarna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . �6

Pandox miljöarbete . . . . . . . . . . . . . . . . . . �8

Marknadsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . �9

Pandox styrning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

styrelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

Ledning och revisorer . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

året i korthet

4 PANDOX – årsreDOvisNiNg 2005

Viktiga händelser 2005

Förvaltningsintäkter och omsättningPandox förvaltningsintäkter uppgick till 574,0 Mkr (592,9). För jämförbara

enheter var ökningen 2,3 procent jämfört med föregående år. Koncernens

totala omsättning uppgick till 778,6 Mkr (762,8).

Försäljningar i SverigePer den 1 juli genomförde Pandox försäljning av 12 svenska hotellfastig

heter till ett pris av 1,1 miljarder kronor. Reavinsten efter skatt vid

avyttringen blev drygt 450 Mkr. I det löpande resultatet för 2005 ingår

de försålda fastigheterna med 6 månader.

ResultatResultatet före skatt för 2005, exklusive engångsposter, uppgick till

222,9 Mkr (228,6). Resultatet efter skatt, inklusive intäkter av engångs

karaktär, uppgick till 688,3 Mkr (124,7).

KassaflödeKassaflödet från den löpande verksamheten, exklusive engångsposter,

uppgick till 301,4 Mkr (298,9).

Förvärv i BaselI februari 2005 förvärvade Pandox hotellfastigheten Radisson SAS Hotel

Basel med 205 rum till ett förvärvspris av 280 Mkr. Ekonomiskt tillträddes

fastigheten per 1 januari 2005.

Förvärv i Bryssel och KöpenhamnUnder hösten 2005 förvärvade Pandox två hotellfastigheter, en i

Bryssel och en i Köpenhamn med 315 respektive 203 rum, för en

sammanlagd förvärvskostnad om cirka 380 Mkr. Operatörsverk

samheterna i båda hotellfastigheterna kommer att drivas i Pandox

egen regi.

Ökad efterfråganEfterfrågan på hotellrum har ökat i Sverige under 2005. Antalet sålda

rum ökade med cirka 6 procent.

Bättre beläggningBeläggningen i Pandox svenska prioriterade marknadssegment upp

gick till 60,5 procent (57,4) motsvarande en ökning om 3,1 procent

enheter. Beläggningen i norra Europas större städer uppgick till 67,1

procent (65,7), en ökning med 1,5 procentenheter.

Stigande RevPAR i StockholmI Sveriges största hotellmarknad, Stockholm, har intäkten per tillgäng

ligt rum (RevPAR) ökat med 8,3 procent.

Nyckeltal 2005 2004

Förvaltningsintäkter, Mkr 574,0 592,9

Driftsöverskott, Mkr 470,2 477,9

Resultat före skatt 1), Mkr 222,9 228,6

Resultat efter skatt 2), Mkr 688,3 124,7

Kassaflöde 1), Mkr 301,4 298,9

1) Exklusive engångsintäkter.2) Inklusive engångsintäkter.

RedovisningsprinciperPandox tillämpar i sin redovisning årsredovisningslagen och god redovisningssed

samt om inte annat anges Bokföringsnämndens anvisningar. Som onoterat

bolag omfattas inte Pandox av kravet på redovisning enligt IFRS.

PANDOX – årsreDOvisNiNg 2005 5

6 PANDOX – årsreDOvisNiNg 2005 PANDOX – årsreDOvisNiNg 2005 7

Offensiva förvärv ökar kvaliteten och potentialen

Under 2005 genomförde Pandox transaktio

ner för drygt 1,7 miljarder varav 660 miljo

ner kronor utgjordes av förvärv.

RadissonSASHotelBasel,förvärvades under

våren för 280 miljoner kronor. Basel är

Schweiz näst största stad med 500 000

invånare. Det är en välutvecklad destination

med bl a ett stort kongress och mässcentra

samt ett antal större sportarenor, vilket gör

Basel till en attraktiv ort för stora evenemang.

Hotellet är centralt beläget och är en fullser

viceprodukt med 205 rum, konferensavdel

ning, poolavdelning, restaurang och bar.

CopenhagenHotel27, tidigare marknadsfört

under namnet Mermaid, förvärvades i

november 2005. Hotellet har 203 rum och

är beläget i centrala Köpenhamn, nära Tivoli

och shoppinggatan Ströget. Hotellet, som

var stängt vid tillträdet, har underpresterat i

flera år och är i behov av betydande aktiva

åtgärder. Den aktivitetsplan som upprätta

des i samband med förvärvet inleddes med

att rekrytera en ny ledning och styrelse med

erfarenhet av så kallade turnaround case.

En vision har formulerats med ambitionen

att skapa ett av Köpenhamns ledande mel

lanprishotell med hjälp av produktens stor

lek, strategiska läge samt en tilltalande

design. En av de första åtgärderna var att

byta namn till Copenhagen Hotel 27 för att

inte förknippas med hotellets historiska pro

fil. Det totala utvecklingsprogrammet är

beräknat till drygt 60 miljoner danska kronor.

Pandox äger efter förvärvet 687 rum i cen

trala Köpenhamn.

RoyalCrownHotelBrussels, förvärvades och till

träddes under hösten. Hotellet har 315 rum

och är beläget nära Place Rogier i centrala

Bryssel. Hotellet är en fullserviceprodukt

med en utvecklad konferensavdelning, gym,

restaurang samt bar. Hotellet byggdes 1976

har sedan starten försökt att etablera sig i

det högre prissegmentet utan att lyckas.

Pandox vision är att utveckla hotellet till ett

av de ledande mellanprishotellen i centrala

Bryssel med fokus på affärs, konferens

och turistsegmentet. Utvecklingsprogram

met omfattar ny distributionsstrategi, upp

gradering och utveckling av nuvarande pro

duktutbud, modernisering av organisatio

nen, ny fastighetsteknik m m. Investeringen

beräknas uppgå till drygt 12 miljoner euro

och beräknas ta upp till två år att genomföra.

Med förvärvet av Royal Crown äger Pandox

drygt 1 000 rum i centrala Bryssel och

stärker sin position som en av de ledande

aktörerna.

Under året har Pandox sålt tolv hotellfastig

heter för 1,1 miljarder kronor. Samtliga

hotell är belägna i Sverige. Hotellen förvärva

des i olika omgångar under slutet av 90talet

och har under Pandox regi genomgått

utvecklingsprogram vilket resulterade i en

reavinst om drygt 450 miljoner kronor.

Transaktionerna under 2005 har medverkat

till att bolagets struktur och potential fortsät

ter att öka. Intäktsstrukturen har stärkts mot

stora internationella hotellmarknader och

andelen av intäkterna som kommer från

Stockholm, Bryssel, London, Köpenhamn,

Göteborg, Basel m fl uppgår nu till drygt 80

procent. Andelen resultatbaserade hyror har

ökat genom fler operativa verksamheter som

drivs i egen regi och uppskattas under 2006

bli ca 15 procent. Den genomsnittliga storle

ken har ökat till 218 rum per hotell. Ovanstå

ende innebär att Pandox hotellfastighets

portfölj i termer av intäktsstruktur, varu

namn, storlek, kvalitet och lönsamhet måste

anses vara en av de bästa i Europa.

affärsutveckling


Hög dynamik i hotellfastighetsportföljen

I Pandox nuvarande portfölj finns många

intressanta utvecklingsprojekt som kommer

att ytterligare öka både lönsamheten och

kvaliteten i portföljen. Nedan följer några

exempel:

CrownePlazaBrusselsCityCentre Hotellet

genomgår för närvarande en totalrenovering

uppdelad i fem olika faser. De två första

faserna är avklarade och omfattade rekryte

ring av nytt management och implemente

ring av professionella styrformer samt total

renovering av 216 rum med tillhörande

korridorer. Lobbyplanet har förädlats, res

taurang och barytor har uppgraderats och

effektiviserats. Fas tre påbörjades i slutet av

2005 och omfattar utveckling av ett nytt

konferenscenter och totalrenovering av ca

140 hotellrum varav 8 business suites.

Sammantaget beräknas den totala investe

ringen uppgå till ca 14 miljoner euro.

EliteParkAvenueHotel Hotellet genomgår för

närvarande en totalrenovering uppdelad i

fyra faser. De två första är klara och omfatta

de uppgradering av 178 hotellrum varav 8

sviter inkl badrum, lobby med restaurang,

pub och bar. Den tredje fasen startade vid

årsskiftet och omfattar ytterligare 84 hotell

rum varav 29 juniorsviter, korridorer och

fastighetsteknik. Sammantaget beräknas

investeringen uppgå till drygt 100 miljoner

kronor och görs i nära samarbete med ope

ratören Elite Hotels.

RoyalCrownHotelBrusselsUnder 2006 kommer

ett investerings och utvecklingsprogram

att inledas i syfte att skapa ett av Bryssels

ledande hotell för affärs och konferens

gäster samt turister. Investeringen omfattar

en totalrenovering av fastigheten, uppgra

dering av produktutbudet samt moderni

sering av organisationen. Sammantaget

beräknas investeringen uppgå till drygt

12 miljoner euro.

Copenhagen Hotel27Hotellet genomgår för

närvarande en uppgradering i fyra faser.

Den första fasen pågår och omfattar total

renovering av 55 hotellrum samt ansikts

lyftning av lobbyområdet. Sammantaget

beräknas investeringen uppgå till ca 60

miljoner danska kronor.

ScandicS:tJörgen Hotellet genomgår för när

varande en uppgradering av rums och

konferensytor i syfte att stärka hotellets

marknadsposition som en av de ledande

i Malmö. Utvecklingsprojektet omfattar

också stängning av nuvarande restaurang

Times samt utveckling av butiksytor. Sam

mantaget beräknas investeringen uppgå till

drygt 45 miljoner kronor och görs i nära

samarbete med operatören.

ScandicCopenhagen Hotellet kommer under

2006 att genomföra en investering i nuva

rande konferens och bankettytor i syfte

att stärka hotellet som ett av de ledande i

Köpenhamn. I projektet ingår också föräd

ling av lobbyytor samt restaurang. Samman

taget beräknas investeringen uppgå till ca

50 miljoner danska kronor.

ScandicHallandia Under 2006 kommer en

investering i hotellet att påbörjas i syfte att

skapa fler hotellrum av befintliga ytor samt

uppgradering av konferens, restaurang

och rumsprodukt samt av fastighetsteknik.

Sammantaget beräknas investeringen upp

gå till drygt 40 miljoner kronor.

FirstHotelGrandBorås Under 2006 kommer

hotellet att genomföra en investering i

hotellprodukten samt fastighetsteknik i

syfte att modernisera hotellet och stärka

det som ortens ledande hotell. Samman

taget beräknas investeringen uppgå till

12 miljoner kronor.

vd har ordet

Kvaliteten

och potentialen stärks2005 blev ett nytt framgångsrikt år för Pandox

med god resultattillväxt, hög transaktionshas

tighet samt ett flertal offensiva investeringar i

den befintliga portföljen, som både ökat kvalite

ten och potentialen i hotellfastighetsportföljen.

Intäkterna steg med 2,3 procent för jämförbara

enheter.

HotellportföljmedhögkvalitetPandox bildades 1995, börsnoterades 1997 på

Stockholmsbörsen och är nu åter i privat regi

sedan 2004 då Eiendomsspar AS och Sundt AS

lade ett offentligt bud på samtliga aktier i bola

get. Efter tio år av god utveckling har Pandox

positionerat sig som ett av de ledande renod

lade hotellfastighetsbolagen i Europa med en

portfölj som vid årsskiftet omfattade 36 hotell

fastigheter, varav ett asset managementupp

drag och fem operativa verksamheter. Verk

samheterna är etablerade i sju länder. Förutom

hemmamarknaden Sverige äger Pandox

hotellfastigheter i Danmark, Belgien, Tyskland,

Schweiz, Storbritannien och på Bahamas. Kva

liteten i portföljen är mycket hög. Huvuddelen

av intäkterna kommer från marknader med

både internationell och nationell efterfrågan,

vilket skapar stabila intäkter med god potential.

Den genomsnittliga storleken på hotellen är

218 rum, samtliga fastigheter är belägna i

starka naturliga hotellägen såsom i citykärnor,

nära större flygplatser eller mässcentra. Hotel

len opereras i olika driftformer i nära samarbete

med starka välkända varunamn som Hilton,

Radisson SAS, Scandic, Elite Hotels, Choice

Hotels of Scandinavia, Crowne Plaza och First

Hotel eller marknadsförs genom oberoende

distributions och säljkanaler. Intäkterna i bola

get skapas dels genom hyresavtal där Pandox

överlåter rätten till någon annan att operera ho

tellet och erhåller en hyra som är kopplad till

operatörens omsättning, alternativt via mana

gementavtal där Pandox ger någon annan i

uppdrag att sköta den operativa verksamheten

eller genom egen driftsorganisation där verk

samheterna opereras under franchiseavtal eller

utan varunamn. Pandox är en aktiv ägare och

styr verksamheterna via en strategisk plan som

är upprättad situationsanpassat för varje hotell.

Planen uppdateras två gånger per år och åt

gärdsprogrammen genomförs i enlighet med

bolagets arbetsmetodik – den så kallade

Pandoxmodellen.

OffensivaförvärvochförsäljningarPandox underliggande tillväxt fortsätter att vara

god. Justerat för köpta och sålda hotell ökade

driftsnettot med 2,7 procent trots att flera större

investeringar har genomförts under året vilket

minskat kapaciteten och därmed intäkterna.

Under året har Pandox genomfört trans

aktioner för drygt 1,7 miljarder kronor varav 1,1

miljarder kronor är hänförliga till försäljning av

hotellfastigheter. Avyttringen är den största i

bolagets historia. De försålda hotellen förvärva

des, i olika omgångar, i slutet av 90talet och

har i Pandox regi genomgått olika utvecklings

program i syfte att öka kassaflödena i de opera

tiva verksamheterna och därmed värdet i till

gångarna. Exempel på genomförda åtgärder är

byte av varunamn, uppgradering och utveck

ling av produkterna, effektivitetsskapande

åtgärder, bättre managementsystem etc. För

säljningen om 12 svenska hotell gav en reavinst

på drygt 450 miljoner kronor, vilken ska använ

das för nya strategiska förvärv. Under året har

också tre förvärv genomförts. Radisson SAS

Hotel Basel med 205 rum förvärvades under

våren och för närvarande pågår ett arbete med

att ta fram en ny utvecklingsplan för hotellet i

nära samarbete med Radisson SAS. Hotellet är

beläget i centrala Basel nära shopping och

affärsdistrikt. Basel är en välutvecklad destina

tion med ett starkt affärs och konferensre

sande och får med sitt strategiska läge i Mellan

europa många internationella mässor och

sportevenemang vilket skapar en stabil hotell

marknad. Royal Crown Hotel i Bryssel med 315

rum och Copenhagen Hotel 27 med 203 rum i

Köpenhamn inkorporerades under hösten.

Båda förvärven omfattar både fastighet och


operativ verksamhet och är typiska Pandoxför

värv. Hotellen ligger i goda internationella

hotellmarknader som är under tillväxt. Royal

Crown är beläget nära Place Rogier som är

under stark utveckling med flera nya stora kon

torskomplex. Copenhagen Hotel 27 ligger två

kvarter från Rådhusplatsen med mindre än 10

minuters promenad till Tivoli. Båda hotellen är

stora vilket skapar förutsättningar för god lön

samhet i den operativa verksamheten och där

med förbättrat värde i fastigheten. Hotellen,

som idag underpresterar, är i behov av bety

dande aktiva åtgärder. Copenhagen Hotel 27

som var stängt vid Pandox tillträde har öppnats

med nytt namn, ny styrelse och nytt manage

ment. Strategin är att utveckla verksamheten i

egen regi och styra mot en vision att skapa ett

av Köpenhamns bästa mellanprishotell med

hjälp av hotellets storlek och starka läge samt

med en modern och tilltalande design. Utveck

lingsprogrammet är beräknat till ca 60 miljoner

danska kronor.

Royal Crown Hotel drevs under ett manage

mentavtal med Accor under varumärket Mer

cure när Pandox tillträdde. Hotellet har under

1980talet försökt etablera sig som ett högpris

hotell utan att lyckas. Pandox strategi är att

utveckla produkten mot en ny marknadsposi

tion och skapa ett av Bryssels ledande affärs

och konferenshotell i mellanprissegmentet.

Ompositioneringen innebär radikala föränd

ringar med nytt varunamn och kraftfull distribu

tionsstrategi. Hotellets produktutbud kommer

att anpassas till de nya kraven, organisationen

förändras och moderniseras. Strategin är att

driva verksamheten i egen regi med samma

management team som genomfört utveck

lingen av Crowne Plaza. Förvärvet av Royal

Crown innebär att Pandox äger mer än 1 000

hotellrum i centrala Bryssel och har etablerat

sig som en av de ledande aktörerna i en av

Europas mest dynamiska hotellmarknader.

Förutom Royal Crown Hotel med 315 rum,

ingår Hilton Brussels City med 285 rum,

Crowne Plaza Brussels City Centre med 356

rum samt Scandic Grand Place med 100 rum.

VärdetavsamarbeteochvarunamnEn av trenderna i hotellmarknaden är att ren

odlingen i hotellbranschen fortsätter. Mest på

tagligt är genomslaget hos de större internatio

nella hotellbolagen. Under året har vi sett stora

utförsäljningar av bolagens fastighetsbestånd

där hotellbolagen valt att stanna och kontrollera

den operativa verksamheten via långa manage

mentavtal. Motiven är hänförliga till ökade krav

från kapitalmarknaden att synliggöra dolda

värden i hotellbolagens balansräkningar och

att minska framtida finansiella åtaganden av in

vesteringar i fastighetsbestånden. Konsekven

sen av hotellbolagens nya strategier är att man

väsentligt minskar sin position som hotellfastig

hetsägare och genom managementavtalen

försöker skjuta över riskerna på fastighetsägar

ledet. Med anledning av detta finns det skäl att

analysera värdet av de internationella varunam

nen. Historiskt finner man två motiv som domi

nerat till varför en hotellfastighetsägare valt att

söka samarbete med ett hotellbolag jämfört

med att driva verksamheterna i egen regi. Dels

för att bli en del av hotellbolagets varunamn

och system vilket tydliggör och stärker fastig

hetens position. Ett annat starkt argument är

att bolagen varit beredda att ställa ut garantier

eller teckna hyresavtal för rätten att operera

verksamheterna vilket gett ägaren en minimi

avkastning och minskad risk. Framöver kom

mer således skälen till samarbete att helt vila

på hotellbolagens förmåga att skapa lönsamhet

och avkastning för ägaren via deras förmåga att

marknadsföra och managera hotellen. Lyckas

man inte är risken uppenbar att ägaren vid av

talets utgång väljer en annan samarbetsform.

Ser man till längden av managementavtalen

tycks hotellbolagen själva tvivla på sin förmåga

då de ofta önskar 30–40åriga avtal med rätt

till ensidig förlängning. Strategin är lätt att följa.

Oftast skapas goda intäkter i de internationella

hotellbolagens system men effektiviteten i verk

samheterna är låg och dessutom är kraven på

att ägarna ska investera höga. Avkastningen på

insatt kapital blir helt enkelt ofta inte vad som

utlovas. Skälet är att de stora hotellbolagens

system ofta är dyra och byråkratiska. I stället för

att komma till rätta med sin interna effektivitet

försöker man att vältra över bördan på ägar

ledet. Frågan är om man kommer att lyckas?

Bli inte förvånad om fler hotellfastighetsbolag

skaffar sig egen driftskompetens för att öka sin

framtida flexibilitet.

DestinationsutvecklingalltviktigareEn annan aktuell fråga är destinationsutveck

ling. Orter med en välutvecklad kunskap om

hur man utvecklar och marknadsför sin stad

gentemot exempelvis internationella konferens

& mässarrangörer skapar högre tillväxt och sta

bilare efterfrågan än orter som saknar denna

kompetens. Således börjar destinationsutveck

ling bli en allt viktigare komponent när man ska

fatta beslut om större investeringar. Många stä

der har insett de ekonomiska fördelarna med

att vara en attraktiv destination. Experter på

destinationsutveckling menar att Europa kom

mer att delas upp i en Premium League, en

Division 1 och en breddivision när det gäller att

raktivitet för besökare. I potten ligger stora skat

teintäkter att räkna hem i form av shopping,

hotellboende och nya arbetstillfällen. Det se

nare borde få de politiska aktörerna intresse

rade. För att exempelvis Stockholm ska kunna

konkurrera i framtiden så kommer det att krä

vas stora investeringar där målinriktade sats

ningar görs för att attrahera fler lågprisflygbo

lag, utvecklade sport och konsertarenor, fort

satta infrastrukturinvesteringar samt stort tåla

mod. Du måste så före du skördar. På vägen

dit kan man ta rygg på Göteborg som är ett

praktexempel på hur man långsiktigt bygger

en destination.

Godautsikterför2006Kvaliteten i Pandox hotellfastighetsportfölj

fortsätter att förbättras. Under året har arbetet

med att återställa Elite Park Avenue till ett av de

ledande hotellen i Göteborg inletts. Majoriteten

av rummen har totalrenoverats och ett brett ut

bud av mat och dryck har lanserats där Park

Aveny Café blev vald till årets affärskrog 2005

av Dagens Industri. Uppgraderingen av Crowne

Plaza Brussels City Centre startade 2004 och

två av fem faser är slutförda. Trots störningar i

verksamheten har hotellet tagit marknadsan

delar under året och bl a varit värd för den

amerikanska utrikesministerns besök i Bryssel.

Scandic Park Hotel i Stockholm har fått en ny

lobby som väl kompletterar den tidigare rums

renoveringen och stärker hotellets position som

ett av de ledande fyrstjärniga hotellen i city. Ra

disson SAS Grand Hotel, Helsingborg, har fär

digställt ett utvecklingsprogram rörande rum

och skapat en hotellgalleria med restauranger,

bar, café, kiosk, mötesrum m m.

Omvärlden fortsätter att uppvisa en god till

växt och hög aktivitetsnivå, vilket är det enskilt

viktigaste skälet till att efterfrågan i hotellbran

schen förblir bra. Tillsammans med ett relativt

sett lågt kapacitetstillskott skapas goda förut

sättningar för 2006. I denna positiva bild har

Pandox möjligheter att fortsätta utvecklas

bättre än marknaden. Bolagets förvärv under

2005, utvecklingsprojekten samt nya avtal

gör att resultat och kassaflöde, för jämförbara

enheter, kommer att bli bättre under 2006

jämfört med föregående år.

Stockholm i februari 2006

Anders Nissen

VD


vision, affärsidé, mål och strategier

Ledande och lönsamt

Pandox huvuduppgift, sett ur ett aktieägarperspektiv, är att genom utveckling av kassaflödet i hotellfastighetsportföljen kombinerat med lönsamma förvärv och avyttringar skapa goda förutsättningar för värdeutveckling i bolaget. Med detta som utgångspunkt har bolagets vision, affärsidé, mål och strategier formulerats.

VisionPandox vision är att bli det ledande och lön

sammaste hotellfastighetsbolaget i norra Eu

ropa vad avser kompetens, system och arbets

metoder som aktivt ägande av hotellfastigheter.

AffärsidéPandox affärsidé är att – baserat på kompetens

inom hotellfastigheter, hotellverksamhet och

affärsutveckling – aktivt äga, utveckla och hyra

ut hotellfastigheter.

Affärsidén och visionen ställer höga krav på

specialistkompetens inom tre områden: Hotell

och hotellverksamhet, hotellfastigheter och

affärsutveckling. Inom kompetensområdena

krävs därför kontinuerlig uppdatering, utveck

ling och utbildning. Bryts affärsidén ned i sina

beståndsdelar kan följande kommentarer

göras:

Genom utveckling och aktiva åtgärder i

hotellfastigheterna skapas förutsättningar för

att öka kassaflödet. För att ge både operatör

och fastighetsägare incitament till att ständigt

utveckla fastigheten, fördelas intäkter och

resultat på ett för båda parter tillfredsställande

sätt genom bland annat rörliga hyresavtal. För

att kunna följa och analysera hotellfastigheten,

är en speciell arbetsmetodik framtagen –

Pandoxmodellen.

Uthyrning av ett hotell är komplext och

kräver en djup insikt i den lokala marknadens

konkurrenssituation. En marknadsstudie tas

fram, som omfattar efterfrågan och dess för

delning mellan olika pris och produktsegment.

Analysen ska inkludera bästa tillgängliga varu

namn samt vilken produktkvalitet som har

bästa lönsamhetsförutsättningar. Hotellhyres

avtalet ska upprättas så att parternas avsikter

och kvalitetskrav tydligt framgår. Investerings

och underhållsplaner ska beslutas och ansvar

fördelas. Samarbetsfrågor angående hur verk

samheten ska styras, utvärderas och kontrol

leras inkluderas i uthyrningsprocessen.

Beroende på lokala förutsättningar och

hotellets historik och nuvarande position finns

det olika samarbetsformer att välja mellan:

• Hyresavtal med en part som sköter både

verksamhet och distribution.

• Hyresavtal med en part som är enbart opera

tör och som kompletteras med ett franchise

avtal med en distributör.

• Eget operatörsbolag med managementavtal.

• Eget operatörsbolag utan managementavtal

som kompletteras med ett franchiseavtal

med en distributör.

Det första alternativet dominerar men samtliga

samarbetsformer ingår i Pandox verksamhet.

ÖvergripandemålMålet är att genom specifika kunskaper om

hotell, hotellfastigheter och affärsutveckling

uppnå en optimal avkastning och värdetillväxt i

hotellfastighetsbeståndet.

FinansiellamålPandox soliditet bör uppgå till 25 procent. Soli

ditetskravet ska bland annat ses mot bakgrund

av Pandox förvärvsstrategi och skattesituation.

Soliditetsmålet ska löpande prövas i syfte att

uppnå en optimal avkastning för aktieägarna.

StrategiFör att Pandox ska uppnå de mål som har

ställts upp har ett antal strategier formulerats.

Pandox huvudstrategi är att äga en typ av

fastighet – hotellfastigheter.

PortföljstrategiFör att maximera intäkter och kassaflöde

koncentrerar sig Pandox på ett prioriterat,

expansivt marknadssegment.

Pandox marknadssegment består av hotell

fastigheter i Sverige, stora orter i Europa samt i

utvecklingsregioner i Östeuropa. Hotellfastig

heterna ska vara centralt belägna i naturliga,

starka hotellägen såsom city, flygplatser och

mässor. Hotellen ska tillhöra mellanpris och

�0 PANDOX – årsreDOvisNiNg 2005

högprissegmenten och rikta sig mot affärsrese

närer och turister. Det är Pandox bedömning

att hotell som ingår i detta segment har de

bästa förutsättningarna i en uppåtgående

hotellkonjunktur samtidigt som risken är

begränsad i en sämre hotellkonjunktur. Skälen

är att hotellmarknader i stora orter är mer sta

bila och har högre tillväxtpotential på grund av

högre attraktionskraft på kapital och männis

kor. Starka lägen är alltid viktigt i hotellbran

schen. Storlek på hotellet ger lönsamhetsförde

lar, vilket ökar avkastningspotentialen för

Pandox.

StrategiföraktivtägandePandox utnyttjar fokuseringen och kunskapen

om det utvalda marknadssegmentet genom ett

aktivt ägande. Det aktiva ägandet sker situa

tionsanpassat både vad gäller åtgärder och

samarbetsformer och har som mål att addera

värde via högre kassaflöde, alternativt begränsa

risken. Nedan ges några exempel på aktivt

ägande.

FörvärvPandox har byggt upp en egen kompetens

inom förvärv och förvärvsmetoder. Det innebär

att Pandox analyserar, värderar, förhandlar och

genomför samtliga förvärv i egen regi. Det egna

arbetet skapar djup insikt om förvärven och

dess verkliga potential och risker samt ökar

kunskapen om marknaden.

Val av samarbetspartnersPandox samarbetar med samtliga konkurrens

kraftiga aktörer där gemensamma samarbets

former kan utvecklas och gagna det totala

kassaflödet.

Strategiska allianserPandox kan fördjupa samarbetet med priori

terade partners för att gemensamt förvärva,

omstrukturera eller göra större investeringar.

AvtalsstrukturPandox träffar alla former av hyres och mana

gementavtal för att skapa gemensamma incita

ment till gagn för utveckling av det totala kassa

flödet.

Egen driftPandox har egen kompetens att driva hotell. I

vissa situationer är denna arbetsform det lön

sammaste och mest effektiva arbetssättet att

utveckla kassaflödet.

Deltagande i strukturomvandlingenPandox är en aktiv part i den pågående om

struktureringen av hotellfastighetsmarknaden.

Det innebär att Pandox deltar i omstrukture

ringen via förvärv, avyttring och val av partner.

Kassaflödesdrivande åtgärderPandox har ett situationsanpassat arbetssätt,

understött av arbetsmetodiken i Pandoxmodel

len. Pandox kan därför aktivt delta i att utveckla

och genomföra kassaflödesdrivande åtgärder

tillsammans med sina partners.

Aktivt ägande via avyttring inom befintlig portföljPandox renodlar sin portfölj i enlighet med

portföljstrategin. Avyttringar görs i huvudsak i

egen regi.

PANDOX – årsreDOvisNiNg 2005 ��

Ökat kassaflöde med begränsad risk

Hotellfastigheter skiljer sig från andra fastighetstyper och har särdrag som kräver specialistkompetens. Värdetillväxten är komplex och grundar sig på att intäkterna och resultatet påverkas av flera faktorer som bland annat den underliggande hotellmarknaden, val av varunamn, pris och produktsegment, avtalstyp och aktivt ägande. För ett lyckat resultat är det av stor betydelse att hotellen kontinuerligt kartläggs och analyseras med hjälp av en väl utvecklad arbetsmetodik som ger stöd åt beslutsfattandet.

För att behålla och kunna nyttja den kunskap

och erfarenhet som organisationen kontinuer

ligt utvecklar har affärsprocesser och operativa

system utvecklats. De används dagligen och

resultaten dokumenteras. Tydliga och användar

vänliga processer ökar kvaliteten på analys och

beslutsfattande samt underlättar kunskaps

överförandet. Dessutom minskar risken för att

förlora viktiga erfarenheter och kunskaper om

nyckelpersoner slutar.

Pandox huvudprocesser är Pandoxmodel

len, Marknadskartläggning och Ekonomisk

rapportering.

PandoxmodellenPandox arbetsmetodik för att skapa ökat kassa

flöde med begränsad risk kallas Pandoxmodel

len och är bolagets viktigaste operativa process.

Modellen omfattar fyra olika steg före genom

förande och uppföljning. Varje hotellfastighet

utvärderas kontinuerligt i enlighet med de fyra

stegen i Pandoxmodellen. På samma sätt före

gås varje förvärv och avyttring av en sådan ut

värdering. Pandoxmodellens fyra steg är mark

nadsanalys, marknadsstrategi, lönsamhets

optimering och avtalsoptimering. (Se bild på

motsatta sidan.)

I arbetet med Pandoxmodellen används

de operativa verktyg som är beskrivna nedan

under marknadskartläggning.

MarknadskartläggningUtgångspunkten för marknadskartläggningen

är att, på basis av aktuell och korrekt marknads

information, bestämma nuvarande marknads

läge och dess trender inom en specifik marknad.

Som stöd används Pandox marknadsinforma

tionssystem, externa marknadssystem och

databaser, research och analyser samt bolagets

nätverk och mediabevakning. Sammantaget

ger marknadskartläggningen aktuell och till

förlitlig kunskap om marknaden.

MarknadsinformationssystemPandox har ett ITsystem som innehåller hotell

marknadsinformation som beläggningsgrader,

genomsnittliga rumspriser, tillväxttrender samt

historiska jämförelsetal och en målgruppsana

lys. Systemet täcker större delen av Pandox

marknadsområde. Informationen är struktu

rerad efter ort, region samt pris och produkt

segment.

Databas och externa marknadssystemPandox har tillgång till en databas som inne

håller grundinformation om samtliga hotell

inom Pandox marknader. Företaget har även

avtal med olika konsultbolag som kontinuerligt

följer och analyserar framförallt europeiska och

amerikanska hotellmarknader.

NätverkFör Pandox verksamhet viktiga företag och

personer är samlade i en databas. Databasen

är uppdelad efter marknader och personernas

funktioner.

MediebevakningHotellartiklar publicerade i Sverige och utom

lands registreras dagligen.

pandoxmodellen


HotellproduktanalysHotellproduktanalysen är ett verktyg som

används som stöd för att fastställa ett hotells

position och standard jämfört med konkur

renterna.

Manualer för hyres- och managementavtalManualer för hyres och managementavtal

beskriver de olika avtalstyper för hotell som

Pandox arbetar med och hur avtalen ska ut

formas. Verktyget innehåller tydliga ansvars

fördelningar och checklistor som stöd för den

löpande verksamheten. Manualen är också ett

utmärkt instrument vid riskbedömning i sam

band med förvärv.

Hotellvärdering och investeringI Pandox egenutvecklade system utvärderas

lönsamheten i en hotellrörelse och därigenom

kan värdet av hotellfastigheten beräknas. Syste

met används vid förvärv och större investeringar.

EkonomiskrapporteringPandox fokusering mot ökat kassaflöde och

optimering av avkastningen i hotellfastigheterna

förutsätter en noggrann utvärdering av plane

rade och genomförda åtgärder. För att säker

ställa detta har Pandox utvecklat ett system för

ekonomisk rapportering och uppföljning av

målvariabler.

Den ekonomiska rapporteringen utgår från

den årliga budgeten som är uppdelad per

hotellfastighet och följs upp månadsvis på

både hotellfastighets och koncernnivå. Som

en integrerad del av budgeteringen görs flerårs

prognoser som är kopplade till de strategiska

planerna enligt arbetet med Pandoxmodellen.

Den löpande intäktsrapporteringen följer för

ändringar i hotellmarknaden och ger ett gott

underlag för de kvartalsvisa prognoser som

görs per hotellfastighet och för koncernen.

Sammantaget ger det ekonomiska systemet

information och underlag för att kontinuerligt

kunna bedöma var potential och risker finns

i portföljen och vilka aktiva åtgärder som ska

prioriteras.

MarknadsanalysFör att bedöma vilken lönsamhetspotential och därmed hyresbetalningsförmåga, som finns i ett hotell, görs en marknadsanalys. Den lokala marknaden identifieras och analyseras med avseende på efterfrågan, konkurrens och utbud idag och i framtiden.

MarknadsstrategiEfter marknadsanalysen fastställs en strategisk plan för varje hotellfastighet som baseras på respektive hotellanläggnings specifika förutsättningar och hotellets marknadsprofil. Den strategiska planen för anläggningen påverkar valet av hotelloperatör och distributör. Vid upprättandet av den strategiska planen utvärderas fastighetens fortsatta användningsområde förutsättningslöst.

LönsamhetsoptimeringHotellverksamheten skall drivas på effektivast möjliga sätt av hotelloperatören. Då fastighetens värde påverkas av hotellrörelsens lönsamhet framstår operatören som Pandox viktigaste samarbetspartner. För att säkerställa en positiv utveckling av hotellrörelsen och av fastighetsvärdet utvärderas operatören kontinuerligt.

AvtalsoptimeringDet optimala kassaflödet i respektive hotellfastighet fördelas sedan mellan operatören, Pandox och övriga berörda parter. Hyresavtalen formuleras så att samtliga involverade parter ges incitament för att kontinuerligt förbättra hotellfastighetens totala lönsamhet. Pandox använder sig av omsättningsbaserade, resultatbaserade, management och fasta hyresavtal eller kombinationer av dessa.

Möjlighetattförvärvahotellfastighet

Handlingsplanmedkonkretaåtgärder

Utvärderingavresp.hotell-fastighetochportföljen

Marknadsanalys Marknadsstrategi Lönsamhets-optimering

Avtalsoptimering

Försäljningienlighetmedstrategin

Pandoxmodellen

PANDOX – årsreDOvisNiNg 2005 �3

Incitament för både operatör och Pandox

avtalstyper

Hotellfastighetens värde styrs i hög utsträckning av hotellhyresavtalets utformning.

Att konstruera bra och för båda parter dyna

miska hotellhyresavtal är komplicerat. Förutom

juridisk kompetens krävs omfattande kunskap

om hotellbranschens villkor samt insikt om vad

respektive part prioriterar. Utgångspunkten är

att hotellfastighetsägaren bör ha initiativet i de

frågor som skapar kassaflöde.

SpecifikasärdragEn hotellfastighet har specifika särdrag. Värdet

är i högre grad än för till exempel en kontors

eller industrifastighet beroende av verksam

hetens (hyresgästens) lönsamhet. Hyreskost

naden utgör en stor del av hotellrörelsens kost

nader då hotellfastigheten är råvaran i den för

ädlade produkt som hyrs ut i form av hotellrum.

Vidare har hotellfastigheten i allmänhet endast

en hyresgäst – hotelloperatören. Kassaflödet

genereras i hotellfastigheten, vilket inte är fallet

i till exempel en kontorsfastighet. Detta i sin tur

ökar kraven på kompetens och insikt om den

underliggande marknaden hos hyresgästen.

Varje hotellhyresavtal är ett resultat av en

omfattande marknadsanalys som inkluderar

marknadsförändringar och olika aktörers kon

kurrenskraft på kort och lång sikt.

Utformningen av hyresavtalen är situations

anpassad och speglar Pandox arbete som aktiv

ägare. Olika tekniker begränsar risken i en fal

lande marknad samtidigt som Pandox får del

av en stigande marknad. Skulle operatörens

betalningsförmåga försämras har Pandox kom

petens och förmåga att ta över hotellrörelsen,

vilket också skett vid ett flertal olika tillfällen.

AvtalstyperValet av avtalstyp styrs i huvudsak av följande

faktorer – marknadsbedömning, vilken hotell

operatör som ska driva hotellet, typ av hotell

samt avtalstid. Pandox använder sig av samt

liga de fyra typavtal som existerar i hotellfastig

hetsbranschen.

OmsättningsbaseradeOmsättningsbaserade hotellhyresavtal är

knutna till hotellrörelsens försäljning. Denna

avtalsform ger Pandox del av tillväxten, både i

marknaden och i marknadsandel. För att be

gränsa risken är dessa avtal ofta försedda med

en minimihyra (garanti/golvhyra).

ResultatbaseradeResultatbaserade hotellhyresavtal innebär att

fastighetsägaren får del av hotelloperatörens

driftsresultat. Driftsresultatet genereras i sin tur

av marknadsläget, marknadsandelen samt ho

telloperatörens förmåga att driva verksamheten

effektivt. Denna avtalstyp förutsätter att hotell

fastighetsägaren har kunskap om ekonomi

styrning av operatörsbolaget. Även resultat

baserade hotellhyresavtal kan förses med en

minimihyra (garanti/golvhyra). Avtalskonstruk

tionen är lämplig i marknader med snabb till

växt i samband med förändringar i verksam

heten som skapar kraftig resultattillväxt.

Fasta hotellhyresavtalFasta hotellhyresavtal med index kopplat till

KPIutvecklingen används på mogna mark

nader och för väl etablerade hotellprodukter.

Fasta hotellhyresavtal begränsar såväl avtals

risken som potentialen.


HyRESAVtALENSFÖRFALLOStRUktUR

MSEK

0

100

200

300

400

201120102009200820072006

ManagementavtalManagementavtal kan närmast liknas vid ett

slags agentavtal. Kännetecknande är att hotell

fastighetsägaren också äger hotellrörelsen.

Genom managementavtalet uppdras åt en

operatör/manager att driva/managera hotellet

för hotellfastighetsägarens räkning – ”manage

the manager”. För detta arbete utgår olika av

gifter till operatören/managern.

Managementavtal kan vara lämpliga för

hotellfastighetsbolag med specialistkompetens

då man kan integrera operatörens verksamhet

med sitt ägande och få större andel av driftre

sultatet. Eftersom det saknas hyresgäst i denna

avtalstyp, till skillnad från de ovan nämnda,

behöver ingen hänsyn tas till det så kallade

indirekta besittningsskyddet.

PandoxavtalsstrukturPandox avtalsstruktur speglar det aktiva och

situationsanpassade ägandet. Avtalskonstruk

tionen styrs av faktorer som förväntad mark

nadsutveckling, lokal konkurrens, planerade

investeringar samt val av operatörer och distri

butörer. Genom att kombinera olika avtalstyper

har Pandox uppnått en avtalsstruktur som till

85 procent är rörlig och ger ökat kassaflöde

när marknaden går upp samtidigt som Pandox

genom fasta avtal och garantihyror är skyddat

till 55 procent när marknaden viker.


Elite Park Avenue Hotel, Göteborg. Hotellet genomgår för närvarande en totalrenovering. Sammantaget beräknas investeringen uppgå till drygt 100 miljoner kronor och görs i nära samarbete med operatören Elite Hotels.

HyRESiNtäktER2005FÖRDELAt

EFtERAVtALStyPER

Omsättningsbaserade avtal, 50%

Omsättningsbaserade avtalmed garanti, 34%

Managementavtal egen operation, 8%

Fasta övriga avtal, 5%

Fasta hotellavtal, 3%

medarbetarna

Pandox kunskapsbank – kompetens ger mervärde

Anders Nissen, verkställande direktör, född 1957.Anders har en gedigen bakgrund från hotellbranschen. Totalt har han snart varit verksam i branschen i 20 år. Han har bland annat operativ erfarenhet från arbetet som hotelldirektör och från ledande befattningar inom hotelloperatören Resos koncernledning. I början av 1993 anställdes Anders som verkställande direktör för Securum Hotel & Turism AB och ledde arbetet med att strukturera Securums hotellengagemang. Anders var en av initiativtagarna till Pandox bildande och har varit bolagets verkställande direktör sedan starten 1995.

Nils Lindberg, ekonomi och finansdirektör, född 1947. Nils har lång erfarenhet från arbete med ekonomi och finansfrågor inom industri och bank. Han har arbetat som controller och treasurer för Dow Chemical Nordic Region. Vidare har han varit bankdirektör på Nordbanken och affärsansvarig inom Securum Finans. Nils anställdes på Pandox i mitten av 1995. Nils ansvarar för ekonomi och finansfrågor i koncernen. Centrala arbetsområden är ekonomistyrning och rapportering samt koncernens finansiering.

Anette Österberg, analytiker, född 1975. Anette är utbildad civilekonom från European Business School i London. Hon har dessutom studerat bland annat fastighetsvärdering på KTH. Efter utbildningen arbetade Anette med Corporate Finance på Deloitte & Touche. Hon anställdes på Pandox våren 2003 som analytiker och arbetar med förvärv, marknadsanalys, marknadskommunikation och beslutsstöd åt affärsområdescheferna.

Salme Olsson, fastighetsredovisning, född 1944. Salme har ekonomisk utbildning från bland annat Stockholms Universitet. Hon kom till Pandox 1995 efter att tidigare arbetat inom Beijerkoncernen och AEG. Salme arbetar på Pandox ekonomiavdelning med redovisning.

Jesper Engman, affärsområdeschef och analytiker, född 1974. Jesper är utbildad civilingenjör vid KTH och Nottingham Trent University med inriktning mot fastighetsekonomi. Han har erfarenhet inom hotellfastighetsbranschen genom arbete på First Host och Hotellus International. Jesper började arbeta för Pandox under våren 2000 som analytiker och arbetar med förvärv, avyttringar och marknadsanalys. Jesper är sedan 2004 även ansvarig för ett av Pandox tre affärsområden.


Lars Häggström, affärsområdeschef och fastighetschef Utland, född 1954. Lars är utbildad ingenjör och har lång erfarenhet av hotellbranschen med tyngdpunkt på fastighetsrelaterade frågor. 1993–1998 var han tekniskt ansvarig på Scandic Hotels samt fastighetschef på Hotellus International från 1998 till 2000 när Pandox förvärvade bolaget. Lars har affärsområdesansvar för de utländska hotellen samt flera större svenska fastigheter och har bland annat ansvarat för omprofileringen av fem stora Hiltonhotell samt den pågående utvecklingen av Crowne Plaza Brussels City Centre.

Mikael Planell, affärsområdeschef, född 1960. Mikael ansvarar för en stor del av Pandox svenska hotellfastighetsportfölj samt verksamheterna i Köpenhamn. Han har en gedigen bakgrund från hotellbranschen med 20 år som bland annat hotelldirektör och områdeschef, både i Sverige och utomlands. Innan Mikael kom till Pandox i början av 2005 hade han operativt och affärsutvecklingsansvar för Accor Hotels nordiska verksamhet.

Anders Nissen

Jill Jansson

Salme Olsson

Louise Ceder

Nevio Sagberg

Folke Holmqvist

Johnny

Ann-Sophie Forsmark, fastighetsredovisning, född 1971. AnnSophie är diplomerad ekonom från IHM. Hon kom till Pandox 1999 efter att tidigare arbetat på Riddarstaden AB, Marco Polo och Fritidsresor. AnnSophie arbetar på Pandox ekonomiavdelning med redovisning.

Nevio Sagberg, bolagsjurist, född 1965. Nevio Sagberg har efter avlagd juristexamen vid Lunds universitet och studier vid University of Montreal tjänstgjort på tingsrätt samt arbetat på advokatbyrå. 1996 anställdes Nevio på Pandox och har därefter byggt upp bolagets juridiska funktion med bland annat olika hotellavtalsmanualer. Förutom juridiska frågor arbetar Nevio med förvärv och beslutsstöd till affärsområdescheferna och bolagets ledning. Han är dessutom sekreterare i moderbolagets styrelse.


Folke Holmqvist, fastighetschef Sverige, född 1943. Folke är byggnadsingenjör och har 25 års erfarenhet från entreprenadbranschen samt fem år som verkställande direktör för ett hotellbolag. 1993 tillträdde Folke som fastighetschef på Securum Hotel & Turism AB och var med vid bildandet av Pandox. Han har varit projektansvarig för flera stora ombyggnadsprojekt. Som fastighetschef för de svenska fastigheterna arbetar Folke nära de tre affärsområdescheferna.

Jonas Pettersson, controller, född 1971 är utbildad civilekonom vid Stockholms Universitet och har även studerat vid KTH till elektroingenjör. Han har tidigare arbetat med Corporate Finance på Deloitte & Touche och Nordea Securities och kommer senast från en tjänst som koncerncontroller på industriföretaget DeLaval. Jonas anställdes som controller på Pandox under hösten 2005.

Jill Jansson, VDassistent, född 1952. Jill kom till Pandox i september 2005 och arbetar som VDassistent, vilket innebär olika supportuppgifter till styrelse och ledning i bolaget samt intern och extern kommunikation, bl a årsredovisning. Jill kommer närmast från Ventelo Sverige AB och har bl a arbetat i koncernfunktionen på Pharmacia.

Åsa Nilsson, fastighetssupport, född 1979. Åsa har läst fastighetsföretagande och genomgår för närvarande driftingenjörsutbildning på högskolenivå parallellt med sitt arbete på Pandox. Hon arbetade tidigare som driftsassistent på Jones Lang LaSalle innan hon kom till Pandox 2003. Åsa arbetar med fastighetsdrift och supportfrågor.

Louise Ceder, receptionist, född 1970. Louise har tillsammans med VDs assistent ansvar för kontorets dagliga funktion. Hon har arbetat på Pandox sedan år 2000.

Anders Hallin, hotelldirektör och affärsområdeschef, född 1963. Anders är både hotelldirektör på Radisson SAS Östersund och affärsområdeschef. Han har en gedigen erfarenhet från hotellbranschen och kommer närmast från Mora Hotell.

Nils Lindberg

Åsa Nilsson

Jonas Pettersson

Jesper Engman

Lars Häggström

AnnSophie Forsmark

Mikael Planell

Anette Österberg

�8 PANDOX – årsreDOvisNiNg 2005 PANDOX – årsreDOvisNiNg 2005 �9

En helhetssyn som bidrar till hållbar utveckling

Pandox har likt hotell generellt hög fokusering på sitt miljöarbete. Miljöpolicyn talar om att företaget ska samarbeta med hotelloperatörerna för att skapa goda förutsättningar för deras miljöarbete och vara delaktigt vid utvecklingsåtgärder.

Pandox har tagit fram branschanpassade

verktyg för att underlätta miljöarbetet. Miljö

aspektlistor, checklistor och instrument för mil

jövärdering av fastighetsdrift i samband med

upphandling av driftstjänster är några exempel.

MiljövisionPandox ska tillhandahålla attraktiva hotell

fastigheter med goda miljöprestanda och följa

utvecklingen inom miljöområdet.

MiljöbelastningDen för Pandox mest centrala miljöbelast

ningen uppkommer när företaget är engagerat

i ny och ombyggnadsprojekt. Även inköp är

av stor betydelse ur miljösynpunkt. Genom att

ställa krav på leverantörer och entreprenörer

kan Pandox minska miljöbelastningen från

verksamheten. Företaget väljer därför entre

prenörer och leverantörer som delar dess

miljövärderingar.

MiljöinventeringGenom miljöinventering av Pandox hotellfastig

heter får företaget underlag för bedömning av

fastigheternas miljöstatus och en uppfattning

om hur olika miljöproblem kan åtgärdas.

MiljöpolicyPandox ska i samarbete med hotelloperatören

bedriva ett miljöarbete som syftar till en konti

nuerligt minskad miljöbelastning. Bolaget har i

egenskap av hotellfastighetsägare stor möjlig

het att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling

i miljösammanhang. Miljöarbetet baseras på

en helhetssyn och omfattar hela verksamhe

ten. Besluten ska främja ett resurssnålt sam

hälle och ett kretsloppstänkande samt främja

skydd och bevarande av miljön. Pandox ska

förutom att uppfylla aktuell lagstiftning och till

lämpa branschföreskrifter verka för en ständig

förbättring av miljöarbetet genom att:

• Utveckla miljökompetens genom att konti

nuerligt identifiera och tillgodose fortbild

nings och informationsbehov.

• Genomföra erforderliga miljöutredningar vid

köp eller försäljning av mark och byggnader

samt vid större om och nybyggnationer för

att undvika framtida miljöskulder.

• Välja lösningar, produkter och material ur ett

livscykelperspektiv med avseende på eko

nomi, energi, funktion och miljö i samband

med inköp och leverans av tjänster.

• Vidta förebyggande åtgärder för att minimera

utsläpp av skadliga ämnen från hotellfastig

heterna.

• Källsortera avfall från byggnation, rivning och

fastighetsförvaltning.

• Pandox ska i första hand anlita leverantörer,

entreprenörer och konsulter som har en

uttalad miljöpolicy. Pandox ska med god

marginal uppfylla de miljökrav som ställs

i de länder där bolaget är verksamt.

pandox miljöarbete

�8 PANDOX – årsreDOvisNiNg 2005 PANDOX – årsreDOvisNiNg 2005 �9

marknadsöversikt

Bred uppgång i återhämtningens år

Under året har nästan samtliga marknader uppvisat god tillväxt i beläggning. Större internationella marknader har även haft en bra utveckling av genomsnittspriset men visar en tendens till avmattning i efterfrågetillväxten.

Marknadsutveckling*

År 2005 har varit återhämtningens år, men

den starka utvecklingen till trots ligger vissa

marknader fortfarande under nivåerna vid före

gående högkonjunktur. USA, Asien och Mellan

östern har överträffat rekordåren i början av

2000talet. Den stadiga tillväxten i Europa har

ännu inte varit tillräcklig för att nå upp till tidi

gare toppnivåer.

USA har haft ett rekordår med både hög

beläggning och höga snittpriser. Beläggningen

var 63 procent och snittpriset 91 USD, vilket

resulterade i en 8procentig ökning av RevPAR

mot 2004. Under första halvåret var det främst

fritidsresenärerna som var en stark drivkraft i

utvecklingen av hotellmarknaden.

I Europa är det Öst och Centraleuropa som

haft den bästa tillväxten. Östeuropa har tidigare

haft klart lägst genomsnittspris i Europa men

har under det senaste året kommit i kapp och

glappet i prisskillnad mellan öst och väst har

minskat. Sämre har det gått för Tyskland vars

ekonomiska tillväxt haft svårt att komma igång.

Hotellmarknaden har även upplevt ett stort

utbudstillskott som pressat marknaden. Enligt

den tyska hotellföreningen IHA uppförs för

tillfället 323 nya hotell i Tyskland. En annan

anledning till den svagare utvecklingen i Tysk

land är att mässor och stora evenemang hålls

vartannat år. År 2005 har dessvärre varit ett

mellanår på denna front.

Barcelona och Madrid är några av de få

europeiska städer där genomsnittspriserna

fallit. Båda städerna lider av ett stort utbuds

tillskott, som förväntas fortsätta ett tag och där

med fortsatt bromsa utvecklingen.

LondonLondon ligger precis efter New York i hotell

konjunkturcykeln. Under den senaste tiden

har dock London halkat efter. En del av för

klaringen är skillnaden i efterfrågemönstret.

London har främst drivits av lågbudgetrese

närer på kortsemester medan den internatio

nella efterfrågan har varit starkt drivande i den

amerikanska staden. Internationella gäster

spenderar i snitt sju dagar i New York jämfört

med endast tre dagar för inhemska gäster vilket

har varit en klar fördel i en redan från början

stark marknad. Under sommaren drabbades

även London av terrordåd vilket bromsade

utvecklingen ytterligare. Efterfrågan, främst

från fritidssegmentet, påverkades mest medan

prisutvecklingen var relativt oförändrad. Efter

ett starkt 2004 blev alltså 2005 ett besvikelsens

år för London. Staden slutade med en belägg

ning på 75 procent, motsvarande en minsk

ning med 2 procent jämfört med föregående

år. Genomsnittspriset klarade sig bättre och

slutade på 107 pund – en 4procentig ökning

mot 2004.

ParisParis tappade relativt lite under konjunkturned

gången efter toppåret 2000. Stadens RevPAR

minskade med totalt 15 procent mellan 2000

och 2003, att jämföra med RevPARtappet i

London om 37 procent. Paris började stiga ti

digt under 2004 och har även detta år haft en

bra utveckling. Beläggningen ökade med 6

procent till 71 procent. Snittpriserna är dock

det som drivit stadens RevPAR och ökade un

der året med 7 procent till 131 euro.

Amsterdam2005 började med en mycket stark tillväxt i be

läggningen medan priserna låg som föregå

ende år. Under året har tillväxttakten mattats av

men har hela tiden varit stabil. Priserna har för

bättrats något under året men har generellt en

lägre nivå än andra storstäder i Europa. Sta

dens RevPAR ligger långt efter toppåret 2000

och har en fortsatt ökning att vänta. Under året

ökade staden totalt 6 procent i RevPAR, till

största delen drivet av tillväxt i efterfrågan.

MARkNADSUtVECkLiNG2005

%

Beläggning

0

2

4

6

8

SverigeEuropaUSA

ARR (Snittpris)RevPAR (genomsnittlig intäkt per tillgängligt rum)

*Samtliga sifferuppgifter för Sverige, Norge och Finland avser rullande 12 månader, december 2004 – november 2005. Övriga länder och städer avser kalenderåret 2005.

20 PANDOX – årsreDOvisNiNg 2005 PANDOX – årsreDOvisNiNg 2005 2�

marknadsöversikt

BELäGGNiNGOCHPRiSUtVECkLiNG2005iEUROPA

Beläggning

ARR%– 4 –2 0 2 4 6 8

Bryssel

Paris

Berlin

London

Amsterdam

BELäGGNiNGOCHPRiSUtVECkLiNG2005iNORDEN

0 4 8 12 16 20

Beläggning

ARR%

Helsingfors

Oslo

Köpenhamn

Göteborg

Malmö

Stockholm

BrysselBryssel hade en mycket bra start på året med

tillväxt i både genomsnittspriser och belägg

ning, utvecklingen har sedan dess varit stabil.

Av alla storstäder i Europa uppnådde Bryssel

den högsta ökningen i snittpriser under 2005.

Tillväxten i snittpriser slutade på 3 procent

medan beläggningen ökade med 2 procent.

Bryssel har under 2005 lyckats radera ungefär

hälften av RevPARtappet från den senaste

lågkonjunkturen.

BerlinEfter ett bra 2004 har Berlin under 2005 haft

en negativ utveckling. Ett stort utbudstillskott

har påverkat staden rejält under året. Bara

under 2005 har t.ex. ett 251rums Express

by Holiday Inn, ett 274rums Dorint Novotel,

ett 267rums Courtyard samt ett 505rums

Maritim öppnat. Staden har under året tappat

både i beläggning och i genomsnittspriser. Rev

PAR slutade på nära 2 procent ner mot 2004.

köpenhamnKöpenhamn har haft ett mycket bra år av flera

skäl. 2005 firades HC Andersens 200årsjubi

leum, vilket lockade både nationella och inter

nationella gäster. Utöver detta har staden även

haft flera konferenser som dragit affärsrese

närer. Fler kryssningar än vanligt har också

påverkat positivt. Beläggningen ökade med hela

7 procent under året och slutade på 72 procent.

Genomsnittspriserna ökade med 12 procent till

755 danska kronor.

HelsingforsHelsingfors hotellmarknad har legat relativt

stilla ett par år men har under 2005 haft en bra

tillväxt. Den ökade integrationen med de bal

tiska staterna har börjat ge positiva effekter på

både färjetrafik och hotellmarknad. I augusti

anordnades VM i friidrott i Helsingfors varpå

beläggning och snittpriser ökade rejält. Efter

frågan har dock haft lite svårt att komma

igång och beläggningen ökade med 1 procent

under 2005 till 67 procent. Genomsnittspriset

slutade på 103 euro, motsvarande en ökning

om 6 procent.

OsloOslo hade ett mycket starkt år. Den största

ökningen i RevPAR beror på en stigande efter

frågan, men även priset har stigit under året.

Beläggningen slutade på 69 procent vilket mot

svarar 5 procents ökning. Genomsnittspriset

ökade under året med 3 procent till 750

norska kronor.

StockholmTillväxten i efterfrågan har varit mycket stark i

Stockholm och nästan hela Storstockholm har

haft en bra tillväxt under året. I februari upp

nådde Stockholms kommun positiv tillväxt i

RevPAR på rullande 12 månader för första

gången sedan konjunkturnedgången drabbade

Stockholms hotellmarknad under 2002/03. Av

de olika geografiska marknaderna i Stockholm

är det de norra delarna som vuxit mest under

året. I Stockholms norra delar ökade efter

frågan med hela 13 procent på helåret, medan

väster ökade med 6 procent och de södra de

larna med 2 procent. I Stockholm city ökade

efterfrågan med 6 procent medan högprisseg

mentet ökade med 4 procent. Stockholm avslu

tade 2005 på en beläggning om 66 procent, en

ökning om 3 procent mot 2004. Genomsnitts

priserna slutade på 3 procent över föregående år.

GöteborgGöteborg har överraskat under året och vänt

uppåt med beslutsamhet. Året har varit bra

och haft en stabil förbättring främst tack vare

en växande efterfrågan. Göteborg är duktig på

att sälja sig som en attraktiv destination både

för turister och affärsresenärer. Bakom den

lyckade marknadsföringen av staden ligger

ett samarbete mellan näringsliv och kommun.

Arbetet har gjort Göteborg mindre känsligt för

konjunktursvängningar. Genomsnittspriserna

förbättrades stadigt under året och slutade på

knappt 1 procent över föregående år. Belägg

ningen slutade på 63 procent, en ökning om

3 procent mot föregående år.


MalmöUnder 2005 anordnades det största arrange

manget någonsin i Malmöregionen. Uttag

ningstävlingarna till America’s Cup hölls under

slutet av sommaren och påverkade hotellen

mycket positivt. Beläggningen slutade på 62

procent, en ökning om 4 procent. Den under

liggande efterfrågan ökade med hela 9 procent.

Genomsnittspriserna vände upp först under

augusti och slutade på 4 procent över 2004 års

nivåer. Totalt ökade RevPAR med 12 procent

under 2005.

Radisson SAS Arlandia är Sveriges största flygplatshotell beläget i direkt anslutning till Arlanda internationella flygplats. De senaste två åren har ett stort uppgraderings och produktutvecklingsprogram genomförts.

RevPARUtVECkLiNG,EUROPA

London

Paris

Bryssel

Amsterdam

Berlin

Euro

Källor: Deloitte, Turistdelegationen & SCB.

50

75

100

125

150

175

200520042003200220012000

RevPARUtVECkLiNG,NORDEN

Köpenhamn

Oslo

Helsingfors

Stockholm

Göteborg

Malmö

Euro

Källor: Deloitte, Turistdelegationen & SCB, Finlands Statistik, Danmarks Statistik, Statistisk Sentralbyrå.

40

55

70

85

100

200520042003200220012000


marknadsöversikt

Som en följd av en fortsatt bra underliggande

hotellmarknad i kombination med trender som

”asset light”, det vill säga avyttring av fastig

heter, så har transaktionsmarknaden skjutit i

höjden. Under 2005 nådde transaktionsvoly

merna rekordnivåer. Branschen har sedan en

tid lockat nya typer av investerare. En bredare

grupp söker sig nu till hotell i ett försök att

uppnå bättre avkastning än på aktiemarkna

den eller på mer traditionella typer av fastig

heter med kontor och butiker.

Under en längre period har vi kunnat se

hotellföretag gå mot ”asset light”. Hotellbola

gens utförsäljning av fastigheter har gått

snabbt, efterfrågan är stor både på singel och

portföljförvärv. Den största aktiviteten har note

rats i Storbritannien, där nästan hälften av alla

transaktioner genomförts.

Exempel på större affärer är InterContinental

Hotel Groups ”sale and management back” av

73 Holiday Innfastigheter till ett värde av 1,5

miljarder euro. Köpare av fastigheterna var ett

konsortium bestående av Lehman Brothers,

Realstar Group och GIC Real Estate (LRG).

Whitbread sålde under året 46 Marriott Hotel i

Storbritannien till Condor Overseas Holdings

(ett joint venture mellan Marriott International

och Whitbread) som ett steg i fokuseringen mot

budgetsektorn. Transaktionen var värd 1 mil

jard euro. Även Hilton gjorde en stor affär under

året. Försäljningen av 11 fastigheter till Stardon

UK Ltd var värd 160 miljoner euro. Årets största

transaktion var brittiska Hilton Groups försälj

ning av den internationella hotelldelen till

amerikanska Hilton Hotels Corporation. För

värvspriset uppgick till 3,3 miljarder pund.

Efter 40 år som separata bolag kommer nu

samtliga Hiltonhotell att drivas i ett och samma

företag.

Också i Skandinavien har affärerna varit

många. Den mest aktiva aktören var det nystar

tade norska hotellfastighetsbolaget Norgani

Hotels ASA, som börsnoterades under hösten

på Oslo Stock Exchange. Några större portfölj

förvärv gjordes vid bildandet av bolaget;

Pandox, Capona och Wenaasgruppen sålde

de fastigheter som bildade grunden.

Fler transaktioner är att vänta på markna

den. Hotellportföljen Hospitality Europe BV

(HEBV) står antingen inför en börsnotering eller

försäljning. Condor Overseas Holdings planerar

även att sälja sina fastigheter vidare.

Rekordstor volym på transaktionsmarknaden


Konkurrentanalys

Intresset för hotellmarknaden fortsätter att öka

och det kommer från allt fler håll – amerikanska,

irländska och spanska investerare har varit

särskilt aktiva i Europa i år. Även typen av in

vesterare fortsätter att breddas, private equity

bolagen köper på sig allt mer och andra finans

bolag och fonder som tidigare fokuserat endast

på till exempel aktiemarknaden har börjat in

vestera i hotellmarknaden. Stora förändringar

sker även då operatörsbolagen säljer av sina

fastigheter. Möjligheterna till konsolidering blir

fler. Även i Skandinavien har tempot varit högt;

Pandox har till exempel gjort tre singelförvärv

i år och en större avyttring i form av en portfölj

till Norgani – Skandinaviens nya hotellfastig

hetsbolag.

CaponaABVerksamhet: Sverige och Norge

Antal hotell: 22 hotellfastigheter, varav 3 i

Norge och resten i Sverige.

Antal hotellrum: 2 500 (dec 2005)

Renodlat börsnoterat hotellfastighetsbolag men

opererar även två hotell (Wisby Hotell via helägt

dotterbolag och Aronsborgs Konferenshotell via

hälftenägt bolag).

Större händelser 2005: Capona sålde två fastig

hetsportföljer med en total köpeskilling om cirka

2 650 miljoner kronor. Ena köparen var Hotell

eiendom AS som köpte 16 hotellfastigheter i

september. I juli såldes den andra fastighets

portföljen om 14 hotellfastigheter till Norgani

Hotels ASA. I samband med försäljningen

förvärvade Capona en ägarandel om cirka

6 procent i Norgani för en köpeskilling om

cirka 70 miljoner norska kronor. I september

avyttrades sex hotellfastigheter, alla belägna

i Sverige. Capona sålde under året sin 30 pro

centiga andel i Hotelleiendom AS till Norgani.

Capona ska i framtiden satsa i högre grad på

hotell i innerstadslägen.

NorganiHotelsASAVerksamhet: Sverige, Danmark, Norge och Fin

land

Antal hotell: 63 hotellfastigheter, varav 41 i Sve

rige, 12 i Norge, 6 i Danmark och 2 i Finland.

Antal hotellrum: 7 605 (okt 2005)

Norgani är ett nybildat bolag som är noterat på

Oslobörsen. Bolaget satsar på större hotell med

mer än 100 rum och som drivs av kända ope

ratörer med omsättningsbaserade avtal.

Större händelser 2005: Bolaget startades

under 2005. Större portföljförvärv från bland

annat Pandox och Capona har bildat grunden

till bolaget. Bolaget har även förvärvat Hotell

eiendom AS, en portfölj bestående av 16 hotell,

alla belägna i Sverige.

Norgani planerar att investera i de baltiska

länderna samt även på Island.

HostHoteleiendomVerksamhet: Sverige, Danmark och Norge

Antal hotell: 18 (jan 2005)

Ett norskt privatägt hotellfastighetsbolag som

ägs av Asmund Haare, som samarbetar och

hyr ut sina fastigheter till det närstående bo

laget Tribe Hotel Management (driver hotell un

der First Hotels flagga).

Förvaltningsbolaget Tribe Hotel Manage

ment äger och driver nio hotell i Norge, 20 i

Sverige och tre i Danmark. Förutom dessa

driver Tribe Hotel Management ytterligare två

hotell i Danmark och två hotell i Sverige via

förvaltningsavtal. Bolaget är dock oberoende

och kan även ha andra operatörer än Tribe

i sin fastighetsportfölj.

WenaasgruppenASVerksamhet: Danmark, Norge och Ryssland

Antal hotell: 17

Antal rum: 3 600 (okt 2005)

Bolaget bildades i slutet av 1997 och är privat

ägt. Affärsidén är att äga hotellfastigheter som

hyrs ut på långsiktiga kontrakt. I tillägg till hotell

investerar även Wenaasgruppen i shipping,

textilier och aktier.

Större händelser 2005: Wenaas förvärvade

Radisson SAS Royal Hotel i centrala St Peters

burg för 30 miljoner dollar. Rezidor SAS Hospi

tality kommer att fortsätta ta hand om driften.

Bolaget satsar nu på att investera i större städer

i Ryssland, Skandinavien och övriga delar av

Väst och Östeuropa.

VitalForsikringASAVerksamhet: Sverige och Norge

Antal hotell: 3 i Sverige

Ett norskt privatägt liv och pensionsbolag som

de senaste åren har investerat 4,2 miljarder

kronor i svenska fastigheter.

Äger i Sverige Mercedeshuset, Spårvagnen,

Nordic Sea och Nordic Lights fastigheter i

Stockholm samt Radisson SAS Hotel i Göte

borg.

Större händelser 2005: Förvärvade 50,1 pro

cents ägarandel av Kista Galleria för 1,2 miljar

der kronor.


marknadsöversikt

RBSNordiskRentingVerksamhet: Sverige, Norge, Danmark, Finland

och Schweiz.

Antal hotell: 11 hotell

Antal rum: 1 530 varav de flesta är i Sverige

Bolaget är ett helägt dotterbolag till The Royal

Bank of Scotland. Företaget förvärvar eller

bygger större fastigheter. Drift och förvaltning

sköts av kunderna själva eller extern förvaltare.

Större händelser 2005: RBS har de senaste

åren dragit ned på sitt engagemang inom hotell

sektorn. Bolagets största kund är Rezidor SAS.

Inga kända förvärv inom hotellbranschen gjor

des under året.

London&RegionalProperties(L&R)Verksamhet: Sverige, Finland, Tyskland,

England och Litauen.

Antal hotell: ca 60

Antal rum: ca 10 000 (okt 2005)

L&R är ett av Storbritanniens största privatägda

fastighetsbolag med fastighetstillgångar till ett

beräknat värde av över 5 miljarder euro, varav

ca 1,6 miljarder i Norden. År 2002 öppnades

kontor i Stockholm som ansvarar för expansio

nen i Norden och norra Europa. Bolaget arbetar

främst inom fyra affärsområden; långsiktiga

fastighetsinvesteringar, outsourcing, utveckling

av kommersiella fastigheter, investeringar i och

utveckling av hotell. Under hösten 2004 genom

förde bolaget sitt första köp i Finland, hotell

fastighetsbolaget Dividum, och fick därigenom

31 hotell till sin fastighetsportfölj. Dividum ska

satsa på expansion i de baltiska staterna.

Större händelser 2005: Under året har flertalet

förvärv gjorts bland annat Berns Hotel och

Holiday Club Finland.

kapiteeliVerksamhet: Finland

Antal hotell: 17

Antal hotellrum: 2 740 rum varav hälften i

Helsingfors (juni 2005)

Kapiteeli är Finlands näst största hotellfastig

hetsbolag. Det är ett helt statsägt riksomfat

tande fastighetsinvesteringsbolag som hyr ut,

säljer och utvecklar de fastigheter och mark

områden som det äger. Fastigheter som staten

inte längre behöver har överförts till bolaget

från Senatfastigheterna (f.d. Statens fastig

hetsverk).

Kapiteelis strategi är att avyttra hotell som

ligger inom tillväxtområden samt att växa

genom samarbete med andra investerare i

marknaden. Största samarbetsbolag är Hilton

Group som tillsammans bidrar med 92 procent

av den totala avkastningen från hotellfastig

heter.

Större händelser 2005: Har renoverat och

byggt ut Scandic City Tampere Hotel under

2004/2005 till en kostnad av 21 miljoner euro.

Hotellet öppnades i juli.

thonHolding,ASVerksamhet: Norge och Bryssel

Antal hotell: 41

Antal rum: 6 200

Ett privatägt företag som ägs av Olav Thon.

Gruppen är verksam inom fast egendom,

hotell och restaurangdrift, varuhandel och in

dustriverksamhet. Bolaget har en egen hotell

kedja, Thon Hotels (tidigare Rainbow Hotels),

som står för 30 procent av fastighetsportföljen.

HospitalityEuropeB.V.Verksamhet: Belgien, Tyskland, Neder

länderna, Frankrike, Sverige och Tjeckien

Antal hotell: 8Antal rum: 3 227 (okt 2005)

Ett av de största renodlade hotellfastighets

bolagen i Europa, med avseende på marknads

värde, med säte i Rotterdam och London.

Bolaget har ett stort inslag av Sheratonhotell

i portföljen. Övriga varunamn är Renaissance

och Hyatt. Ägs av amerikanska och europeiska

investerare.

Bolaget planerar avyttring eller börsnote

ring.

StrategicHotelCapitalVerksamhet: Nordamerika, Mexico,

Frankrike, Hamburg och Prag

Antal hotell: 17

Antal rum: 7 934 (okt 2005)

Globalt hotellinvesteringsbolag som finns

registrerat på New Yorkbörsen.

Fokuserar på hotell i de övre prissegmen

ten. Bolaget samarbetar med Hyatt, Marriott,

Intercontinental och Ritz Carlton.

Större händelser 2005: Inget i Europa.

HostMarriottVerksamhet: USA, Canada, Mexico,

Storbritannien, Polen, Spanien och Italien

Antal hotell: 145 varav 6 i Europa

Företaget bildades 1992 och är resultatet av

en delning av Marriott Hotels till ett hotelldrifts

bolag och ett fastighetsbolag.

Större händelser 2005: Host Marriott har för

värvat 38 hotell av Starwood för cirka 4 miljar

der dollar.

EUROPASStÖRStAHOtELLBOLAG

2005(2004) Hotelloperatör Rum2005 Rum2004 Hotell2005 Hotell2004

1 (1) Accor 235 205 226 272 2 159 2 098

2 (3) Best Western 73 455 71 497 1 126 1 106

3 (2) Intercontinental Hotels 72 273 72 882 469 462

4 (4) Louvre Hotels 60 730 60 529 861 858

5 (5) Hilton International 53 154 52 827 252 245

6 (7) Sol Melia 43 083 42 240 205 207

7 (8) TUI AG/TUI Hotels & Resorts 40 377 40 661 170 168

8 (9) Choice 34 794 35 681 404 433

9 (6) Marriott International 29 722 45 801 144 280

10 (10) NH Hoteles 28 037 27 228 200 195

Källa: MKG 2005.11.01


pandox styrning

Styrelsens arbeteI ett internationellt hotellfastighetsbolag som

Pandox är kompetens och erfarenhet från

följande områden viktiga:

• hotellverksamhet och hotellmarknad

• finansiering

• fastigheter och fastighetsbranschen

• affärsutveckling

• varumärkesstrategier

• utveckling av internationella företag.

Pandox styrelse, som består av sex ledamöter,

har bred erfarenhet och kunskap från dessa

områden.

ArbetsordningStyrelsen har antagit en arbetsordning för sitt

arbete och en instruktion till verkställande

direktören samt givit ledningen en instruktion

beträffande rapportering. Pandox styrelse fast

ställer och dokumenterar årligen bolagets mål

och strategi. Vidare har styrelsen bland annat

fastställt en finanspolicy, en attest och besluts

ordning samt en särskild strategi för förvärvs

frågor.

Pandox styrelse har årligen fem ordinarie

styrelsemöten. Utöver ordinarie styrelsemöten

har under året hållits två extra styrelsemöten för

att behandla affärsfrågor.

Sammanträdena följer en årlig föredrag

ningsplan med teman och beslutspunkter. Vid

mötena behandlas extern och intern rapporte

ring av resultat och ställning samt affärsfrågor.

Årligen behandlas dessutom marknadsfrågor,

strategifrågor och budget. Styrelsematerialet

sänds ut cirka en vecka i förväg. Bolagets revi

sorer deltar minst en gång per år för att lämna

en redogörelse för sin revision samt genom

gång av bolagets interna kontrollsystem.

Utöver den löpande revisionen har revisorerna

under året på styrelsens uppdrag genomfört en

speciell granskning av större hyresavtal. Enligt

uppdraget ska under en treårsperiod samtliga

avtal granskas enligt ett rullande schema.



pandox styrning

Styrelseledamöter

ChristianRingnes,ordförandeFödd 1954

Verkställande direktör i Eiendomsspar AS.

Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.

Övriga styrelseuppdrag:

Styrelseordförande i NSVInvest AS och

Mini Bottle Gallery AS.

Styrelseledamot i Schibsted ASA, Norsk Scania

AS och Nationaltheatret (vice ordförande).

LeivAskvigFödd 1957

Verkställande direktör i Sundt AS.



Vice ordförande i Verdipapirsentralen ASA.

Styrelseledamot i Imarex ASA.

OlafGauslåFödd 1961

Finansdirektör i Eiendomsspar AS.


BengtkjellFödd 1954

Executive Vice President, Head of Investments,

Industrivärden AB.

Ledamot i Pandox sedan 1996.


Styrelseordförande i Kungsleden AB.

Styrelseledamot i Helsingborgs Dagblad AB,

Indutrade AB, Isaberg Rapid AB, Munters AB,

och Össur HF.

Björn-ÅkeWilseniusFödd 1944



Styrelseordförande i BDB Bankernas Depå AB.

Styrelseledamot i Bergen Energi AB och Finan

siell IDteknik BID AB.

MatsWäpplingFödd 1956

Vice VD, NCC AB.



Styrelseledamot i SWECO AB.

Pandox styrelse är sammansatt och dimensionerad för att fastställa och genomföra bolagets mål och strategi, aktivt och effektivt stödja ledningen i utvecklingen av företaget samt för att kunna följa och kontrollera verksamheten.


pandox styrning

Ledande befattningshavare

Ledningen ansvarar för den löpande verksamheten och är ansvarig inför styrelsen för framtagande och genomförande av strategier och handlingsplaner samt att uppställda mål uppfylls. Övergripande planering, personalutveckling och fortlöpande kontakter med kapitalmarknaden är andra ansvarsområden.

AndersNissenFödd 1957

Verkställande direktör

Anställd sedan 1995

NilsLindbergFödd 1947

Ekonomi och finansdirektör

Anställd sedan 1995

Revisorer

Revisorernas uppgift är att granska företagets redovisning, förvaltning och ekonomiska information. Granskningen utmynnar i en revisionsberättelse där revisorerna uttalar sig om huruvida årsredovisningen upprättats enligt årsredovisningslagen och god redovisningssed.

PerGustafssonFödd 1959

Auktoriserad revisor

KPMG

WillardMöllerFödd 1943

Auktoriserad revisor

SET Revisionsbyrå AB

Bild över hela uppslaget

Xxxxxxxxxxxxxxx x

Xxxxxxxxxxxx x

Xxxxxxxxxxxxx

Xxxxxxxxxxxxx x

Ingång till kapHotellfastighetsportföljen . . . . . . . . . . . . . . 30

Operatörsverksamheten . . . . . . . . . . . . . . . 32

Fastighetsförteckning . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Hotellfastigheterna . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

Hotellportföljen

hotellfastighetsportföljen

Hotellfastighetsportfölj av

hög kvalitet

Pandox fastighetsportfölj består av 36 hotellfastigheter med sammanlagt cirka 7 800 rum, varav ett hotell under asset management och fem med egen drift. Bolagets intäktsstruktur och hotellfastigheternas läge, storlek och varunamn ger portföljen en hög kvalitet.

intäktsstrukturPandox intäkter kommer via bland annat rörliga

avtal från den underliggande hotellmarknaden

eller från egen drift. Intäktsstrukturen är god

och drygt 85 procent av hyresintäkterna kom

mer från stora tillväxtorter med stabil efterfrå

gan på hotelltjänster som Stockholm, Göteborg,

Öresundsområdet, Bryssel och London.

VarunamnEn viktig komponent för att skapa höga intäkter

är tillgången till marknadens starkaste varu

namn och bästa distributionsnät. 98 procent av

Pandoxportföljen marknadsförs av starka varu

namn som Scandic, Hilton, Radisson SAS och

Quality.

StorlekochlägeHotellens läge och storlek är kvalitetsfaktorer

som bidrar till stabil lönsamhet. Samtliga

Pandox hotell har naturliga, starka hotellägen.

Det genomsnittliga hotellet har 218 rum, vilket

är fyra gånger fler än genomsnittet i Sverige.

FysiskochtekniskstandardI enlighet med Pandoxmodellen utvärderas ho

tellen kontinuerligt, vilket bland annat resulte

rar i kassaflödesdrivande investerings och un

derhållsåtgärder. Under de senaste två åren

har Pandox investeringar uppgått till cirka 235

miljoner kronor exklusive förvärv och företagets

underhåll till cirka 65 miljoner kronor. Pandox

uppskattar att operatörerna genomfört program

på liknande nivåer i enlighet med intentionerna

i hyresavtalen.

Under året omförhandlade Pandox hyres

avtalen rörande Radisson SAS Plaza Hotel i

Karlstad, Scandic Hallandia, Scandic Grand

Örebro, Scandic Kramer i Malmö, Hotel

Mr Chip i Kista och First Hotel Grand Borås.

UtvecklingavPandoxhotellfastighetsportföljDet aktiva ägandet har ökat kvaliteten i Pandox

hotellfastighetsportfölj. Förvärven har givit fler

stora hotell i utvecklade marknader. Avyttring

arna har ökat genomsnittsstorleken på hotellen

och reducerat antalet hotell på mindre orter.

HyRESiNtäktER2005PERGEOGRAFiSkt

OMRÅDE

Stockholm, 24%

Övriga Sverige, 18%

Göteborg, 11%

Öresund, 19%

Belgien, 10%

London, 8%

Tyskland, 7%

Schweiz, 3%


Ö S T E R R I K E

FI

NL

AN

D

AL

BA

NI

EN

SICILY

Malta

Lux.

F R A N K R I K E

S P A I N

S T O R -

B R I T A N N I E N

IRLAND

T Y S K L A N D

P O L E N

E S T L A N D

L E T T L A N D

L I T A U E N

PORTUGAL

DANMARK

U N G E R N

R U M Ä N I E N

BULGARIENJ U G O S L A V I E N

SARDINIA

CORSICA

MOROCCO A L G E R I A T U N I S I A

SCHWEIZ

TJECKIEN

B E L O R U S S I A

U K R A I N A

R Y S S L A N D

SLOVAKIEN

Ibiza

MajorcaMenorca

BELGIEN

HOLLAND

RU

SS

IA

GR

EK

LA

ND

SV

ER

IG

E

NO

RG

E

IT

AL

IE

N

MOLDAVIEN

1

1

1

11

1

1

1

1

1

1

41

1

2

1

3

2

27

Små hotellpå svaga

hotellmarknader

Stora hotelli starka lägen påprioriterade orter

Starka interna-tionella varu-märken i övre mellan- och hög-prissegmentet

Lokala varumärkeni låg- och mellanpris-segmentet

Utveckling av Pandoxhotellfastighetsportföljmellan 1995–2005

VARUMÄRKE OCH SEGMENT

STO

RLE

K O

CH

LÄ

GE Pandox

portfölj2005

Pandoxportfölj1995

KUBA

USABAHAMAS

HyRESiNtäktERPERGEOGRAFiSktOMRÅDE,MkR Stockholm Göteborg Öresund ÖvrigaSverige internationellt totalt

totalhyra 139,0 55,5 108,7 103,5 142,0 548,8

Varav hotell 1) 131,6 55,1 97,7 98,6 141,4 524,4 Varav butik 0,0 0,1 7,5 1,9 0,0 9,4 Varav kontor 5,2 0,2 2,7 1,1 0,0 9,2 Varav övrigt 2,2 0,1 0,9 2,0 0,6 5,9

Övriga fastighetsintäkter 8,7 3,3 5,8 5,5 2,0 25,2

totalaförvaltningsintäkter 147,8 58,8 114,5 108,9 143,9 574,0

Drift & Underhåll –29,8 –8,5 –22,8 –17,7 –25,0 –103,8

Driftsöverskott 118,0 50,3 91,7 91,3 118,9 470,2

Justerat driftsöverskott 2) 108,5 50,3 91,7 63,9 118,9 433,3

Bokfört värde 3) 1 138,6 742,5 1 055,6 611,6 1 544,4 5 092,7

Direktavkastning % 9,5 6,8 8,7 10,5 7,7 8,51) Inklusive inventariehyra.2) Exklusive driftsöverskott från de per 1 juli sålda fastigheterna.3) Inklusive hotellinventarier. Exklusive de nyförvärvade hotellfastigheterna Hotel 27 i Köpenhamn respektive Royal Crown i Bryssel vilka ej belastats med hyra under 2005.

Pandox hotellfastigheter

Siffrorna anger antalet hotellfastigheter per ort.• Asset Management

Utveckling av Pandox hotellfastighetsportfölj

PANDOX – årsreDOvisNiNg 2005 3�


Aktivt ägande

Pandox affärsidé är att vara en aktiv hotellfastighetsägare, vilket baseras på specialistkompetens inom hotellmarknad, hotellverksamhet, hotellfastighetsdrift samt affärsutveckling.

Bolaget har utvecklat en affärsmodell där det

finns olika alternativ till hur bolaget ska kunna

medverka till att kassaflödena förbättras. Den

vanligaste formen är att man träffar ett hyresav

tal med en part som sköter den operativa verk

samheten och marknadsför hotellet under eget

eller inhyrt varunamn.

En annan form är att en annan part får i upp

drag att managera hotellet för Pandox räkning.

Ett tredje alternativ är att Pandox driver

verksamheten i egen regi och kompletterar

marknadsföringen med ett franchiseavtal med

ett välkänt varunamn eller via en oberoende

distributör.

I Pandox nuvarande portfölj ingår fem ope

rativa verksamheter samt ett asset manage

mentuppdrag, vilka beräknas omsätta cirka

350 miljoner kronor under 2006. Strategin är

att bygga upp självständiga bolag så att huvud

delen av ansvaret kan delegeras till respektive

bolags styrelse och ledning. Verksamheterna

följs, utvärderas och analyseras under regel

bundna styrelsemöten i vilka det ofta ingår

externa styrelseledamöter. Pandox viktigaste

uppgifter är att stödja bolagens affärsprocesser

genom tillsättning av professionella styrelser

och ledningar samt medverka till att manage

mentsystem och arbetsmetoder upprättas i

bolagen som gör att verksamheternas utveck

lingspotential kan materialiseras.

CrownePlazaBrusselsCityCentreVerksamhet och fastighet förvärvades vid årsskiftet

03/04 och tillhör de ledande affärs och citymöteshotel

len i Bryssel. Bolaget drivs under ett franchiseavtal med

Crowne Plaza vilket är ett av varunamnen i Interconti

nental Group och distributionen sker via en av världens

mest kraftfulla kanaler – Holidex. För närvarande pågår

en uppgradering och modernisering motsvarande cirka

14 miljoner euro.

RoyalCrownHotelBrusselsVerksamhet och fastighet förvärvades under hösten

2005. Sedan Pandox tog över marknadsförs hotel

let via oberoende distributionskanaler. Strategin är

att utveckla hotellet till ett av de ledande övre mel

lanprishotellen med fokus mot affärs och konfe

rensgäster samt turister, vilket är beräknat till om

kring 12 miljoner euro för hela omstruktureringen.

Eric van Dalsum, 44 år, hotelldirektör.Holländsk medborgare, bosatt i Belgien. Mångårig, gedigen hotellerfarenhet från bland annat chefsbefattningar på flera stora Radisson SAS-hotell världen över. Har arbetat i bland annat Frankrike, England, Tyskland, Kina, Egypten, Irland och Indonesien.

Aldert Schaaphok, 46 år, hotelldirektör och styrelseledamot i Crowne Plaza. Holländsk medborgare, bor sedan 11 år i Bryssel. Äger och driver ett oberoende konsult-bolag som är specialiserat mot hotellbranschen och vars affärsidé är att genomföra olika manage-mentuppdrag i syfte att förbättra bolagens lön-samhet. Sedan 1990 hotelldirektör på olika affärshotell i Holland, Tyskland och Belgien. Innan Aldert startade upp egen affärsverksamhet 2002 var han Vice President Operations på Dorint Hotels & Resorts.

operatörsverksamheten


CopenhagenHotel27Verksamhet och fastighet förvärvades under 2005.

Hotellet marknadsförs via oberoende distributions

kanaler sedan Pandox tog över. Strategin är att ut

veckla hotellet till ett av de ledande övre mellanpris

hotellen i Köpenhamn med hjälp av hotellets starka

läge, storlek och med en tilltalande design. Utveck

lingsprogrammet är beräknat till cirka 60 miljoner

danska kronor.

MoraHotellFastigheten förvärvades 1995 och verksamheten

togs över 2003. Fastigheten såldes till Norgani un

der 2005, men Pandox äger och driver fortfarande

hotellverksamheten. I Pandox regi har hotellet upp

graderats och moderniserats, vilket lett till en bety

dande resultatförbättring.

RadissonSASHotelÖstersundFastigheten förvärvades 1995 och verksamheten

togs över 2004. Hotellet marknadsförs via ett fran

chiseavtal med Radisson SAS. I Pandox regi har ett

handlingsprogram genomförts i syfte att öka effekti

viteten i rörelsen, vilket har lett till en god resultat

förbättring.

PelicanBayHotel&ResortatLucayaPandox har ett asset managementuppdrag att bistå

ägaren Sundt AS att stödja bolagets ledning i ut

vecklingen av verksamheten. Hotellet är beläget på

Grand Bahama Island och har 186 rum varav 96 ju

niorsviter. Verksamheten marknadsförs som ett re

sorthotell via oberoende distributionskanaler. Un

der det första året har ledningen haft fokus på att

skapa rutiner och standards för den operativa verk

samheten samt att bygga upp erforderlig kompe

tens.

Magnus Alnebeck, 41 år, hotelldirektör.Svensk och St. Lucian medborgare.20 års internationell hotellerfarenhet (Intercontinental, Cunard, Radisson SAS, Forte).

Ronni Guldbrandsen, 46 år, hotelldirektör.Dansk medborgare. Mer än 20 års erfaren-het från hotell- och restaurangbranschen, bland annat som restauratör och produkt-utvecklingschef på DSB Restauranter, hotelldirektör och inköpschef på Scandic Hotels, administrativ direktör på Choice Hotels och från egen hotellverksamhet.

Mikael Jonasson, 51 år, hotelldirektör.Svensk medborgare. Gedigen bakgrund från hotell- och restaurangbranschen. Internationell erfarenhet från Danmark, England och Mexico.

Anders Hallin, 43 år, hotelldirektör och affärsområdeschef. Svensk medborgare.Anders Hallin kommer närmast från Mora Hotell och har gedigen hotell-erfarenhet.


fastighetsförteckning

typav Antal Byggår/ totalyta Varavhotell1) kontor butiker övrigt Förfogande- Fastighets- taxerings-Anläggning Operatör/Varunamn avtal Läge rum tillbyggt (kvm) (kvm) (kvm) (kvm) (kvm) rätt beteckning värde(Mkr)

Stockholm

Radisson SAS Arlandia Hotel, Arlanda Rezidor/Radisson SAS Og Internationell flygplats 337 1979/89 15 260 15 260 – – – Tomträtt Benstocken 1:5 92,0

Hilton Stockholm Slussen Hilton International/Hilton O City 288 1989 18 416 15 725 2 097 – 594 Tomträtt Överkikaren 31 345,0

Scandic Järva Krog, Stockholm Hilton International/Scandic O Stockholm Norr 215 1971/97 11 300 11 300 – – – Tomträtt Tanken 2 57,4

Scandic Park, Stockholm Hilton International/Scandic O City 198 1969/88 12 290 10 290 – – 2 000 Lönnen 30 174,0

Quality Hotel, Nacka Choice Hotels Scandinavia/Quality Og SicklaNacka 162 1986 10 830 8 090 2 705 – 35 Sicklaön 363:2 90,4

Scandic Upplands Väsby Hilton International/Scandic O Stockholm Norr 150 1986 6 955 6 955 – – – Vilunda 6:48 27,6

Mr Chip Hotel, Kista Kista Hotell AB/ – Og Stockholm Norr 150 1984 5 517 5 517 Tomträtt Knarrarnäs 7 64,1

SUMMAStOCkHOLM 1500 80568 73137 4802 – 2629 850,5

Göteborg

Scandic Crown, Göteborg Hilton International/Scandic O City 338 1988 24 380 21 800 – 300 2 280 Stampen 5:5 191,0

Elite Park Avenue Hotel, Göteborg Elite Hotels/Elite Og City 291 1950/74/90 21 998 21 998 – – – Lorensberg 28:4 289,0

Scandic Mölndal, Göteborg Hilton International/Scandic O City 208 2000 11 000 11 000 – – – Laken 1 61,8

SUMMAGÖtEBORG 837 57378 54798 – 300 2280 541,8

Öresund

Scandic Copenhagen Hilton International/Scandic O City 484 1970/99 31 500 25 200 – – 6 300 999432 –

Scandic S:t Jörgen, Malmö Hilton International/Scandic Og City 265 1967/95 21 485 14 655 – 4 230 2 600 S:t Jörgen 11 120,0

Copenhagen Hotel 27 Pandox/– Io City 203

Scandic Star, Lund Hilton International/Scandic Og Centralt 196 1991 15 711 15 711 – – – Porfyren 2 77,4

Radisson SAS Grand Hotel, Helsingborg Sverigeråd AB/Radisson SAS Og City 164 1926/29/96 8 555 7 325 – 1 230 – Högvakten 1+7 55,6

Scandic Kramer, Malmö Hilton International/Scandic O City 113 1875/1994 6 913 6 373 – 540 – Gripen 1 47,8

SUMMAÖRESUND 1425 84164 69264 – 6000 8900 300,8

Regionstäderochövrigaorter

Scandic Grand, Örebro Hilton International/Scandic O City 219 1985 12 900 10 900 – – 2 000 Tomträtt Mältaren 1 40,6

Scandic Winn, Karlstad Hilton International/Scandic Og City 199 1984/90 10 580 10 580 – – – Negern 2 38,6

Scandic Swania, Trollhättan Hilton International/Scandic Og City 196 1918/83/89 10 399 10 399 – – – Svan 7 46,6

Radisson SAS Hotel, Östersund Pandox i Östersund AB/Radisson SAS Io City 177 1978 8 766 8 766 – – – Bostadsrätt Borgens 3 33,8

First Hotel Grand, Borås Västsvenska Hotellfastigheter AB/First Hotel Og City 158 1972/87/90/97 9 593 9 365 – – 228 Tomträtt Prometeus 3 36,8

Elite Stora Hotellet, Jönköping Elite Hotels/Elite Og City 135 1860/1930/95 11 378 9 379 – 899 1 100 Alhambra 1 44,6

Scandic Hallandia, Halmstad Hilton International/Scandic O City 130 1890talet/50/75 7 617 6 813 360 427 17 Erik Dahlberg 14 & 15 35,7

Radisson SAS Plaza Hotel, Karlstad Plaza Hotell & Restaurang i Karlstad AB/Radisson SAS Og City 131 1929/91 5 907 5 907 – – – Höken 1 28,6

Scandic Billingen, Skövde Hilton International/Scandic F City 106 1888/1939/65 7 743 6 844 – – 899 Fjolner 7 21,2

SUMMAREGiONStäDEROCHÖVRiGAORtER 1451 84883 78953 360 1326 4244 326,5

internationellt2)

Hilton London Docklands Hilton International/Hilton O Docklands 365 1991 22 800 21 500 – – 1 300 HM Land Registry: SGL465779 –

Crowne Plaza Brussels City Centre Pandox/Crowne Plaza Io City 356 1910 28 095 28 095 – – – –

Royal Crown Hotel Brussels Pandox/– Io City 315

Hilton Brussels City Pandox/Hilton M City 285 1910/30 13 850 13 850 – – – SaintJossetenNoode (1div) 032 –

Radisson SAS Hotel, Basel Rezidor/Radisson SAS Og Centralt 205

Scandic Grand Place, Bryssel Hilton International/Scandic O City 100 1900/91 4 500 4 500 – – – –

Scandic Antwerpen Hilton International/Scandic O Kringled 204 1974 13 200 13 200 – – – 24th div, Borgerhout 1st div, Ar –

Hilton Bremen Hilton International/Hilton O City 235 1991 21 000 15 100 – – 5 900 Grundbuch Altstadt IV, Blatt 60 –

Hilton Dortmund Hilton International/Hilton O Mässanläggning 190 1990 12 500 11 300 – – 1 200 Grundbuch Dortmund, Blatt 897 –

Scandic Lübeck Hilton International/Scandic O Kringled 158 1991 9 700 8 800 – – 900 Grundbuch Lübeck, Blatt 54545 –

Pelican Bay Hotel & Resort at Lucaya, Freeport, Grand Bahama Island Sundt GB Management/– AM Resort 186

Summainternationellt 2599 125645 116345 – – 9300 –

SUMMAPANDOXtOtALt 7812 432638 392497 5162 7626 27353 2019,6

1) Omfattar hotell, restaurang och konferensytor. 2) Exklusive Köpenhamn som ingår i Öresund. O = Omsättningsbaserat, Og = Omsättningsbaserat med garantihyra, Or = Omsättnings och resultatbaserat, R = Resultatbaserat, F = Fast, Io = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, AM = Asset Managementavtal


HyRESiNtäktER2005FÖRDELAt

EFtERSAMARBEtSPARtNER

Scandic, 46%

Radisson SAS, 14%

Hilton, 24%

Elite Hotels, 6%

Crowne Plaza, 4%

First Hotels, 2%

Quality Hotels, 2%

Övriga, 2%

UtVECkLiNGAV

GENOMSNittSStORLEkPÅHOtELL

Antal rum per hotell

0

50

100

150

200

250

0504030201009998

iNtäktERFRÅNStORStADSREGiONEROCH

iNtERNAtiONELLAHOtELLMARkNADER

Miljoner kronor

0

100

200

300

400

500

0504030201009998

typav Antal Byggår/ totalyta Varavhotell1) kontor butiker övrigt Förfogande- Fastighets- taxerings-Anläggning Operatör/Varunamn avtal Läge rum tillbyggt (kvm) (kvm) (kvm) (kvm) (kvm) rätt beteckning värde(Mkr)

Stockholm

Radisson SAS Arlandia Hotel, Arlanda Rezidor/Radisson SAS Og Internationell flygplats 337 1979/89 15 260 15 260 – – – Tomträtt Benstocken 1:5 92,0

Hilton Stockholm Slussen Hilton International/Hilton O City 288 1989 18 416 15 725 2 097 – 594 Tomträtt Överkikaren 31 345,0

Scandic Järva Krog, Stockholm Hilton International/Scandic O Stockholm Norr 215 1971/97 11 300 11 300 – – – Tomträtt Tanken 2 57,4

Scandic Park, Stockholm Hilton International/Scandic O City 198 1969/88 12 290 10 290 – – 2 000 Lönnen 30 174,0

Quality Hotel, Nacka Choice Hotels Scandinavia/Quality Og SicklaNacka 162 1986 10 830 8 090 2 705 – 35 Sicklaön 363:2 90,4

Scandic Upplands Väsby Hilton International/Scandic O Stockholm Norr 150 1986 6 955 6 955 – – – Vilunda 6:48 27,6

Mr Chip Hotel, Kista Kista Hotell AB/ – Og Stockholm Norr 150 1984 5 517 5 517 Tomträtt Knarrarnäs 7 64,1

SUMMAStOCkHOLM 1500 80568 73137 4802 – 2629 850,5

Göteborg

Scandic Crown, Göteborg Hilton International/Scandic O City 338 1988 24 380 21 800 – 300 2 280 Stampen 5:5 191,0

Elite Park Avenue Hotel, Göteborg Elite Hotels/Elite Og City 291 1950/74/90 21 998 21 998 – – – Lorensberg 28:4 289,0

Scandic Mölndal, Göteborg Hilton International/Scandic O City 208 2000 11 000 11 000 – – – Laken 1 61,8

SUMMAGÖtEBORG 837 57378 54798 – 300 2280 541,8

Öresund

Scandic Copenhagen Hilton International/Scandic O City 484 1970/99 31 500 25 200 – – 6 300 999432 –

Scandic S:t Jörgen, Malmö Hilton International/Scandic Og City 265 1967/95 21 485 14 655 – 4 230 2 600 S:t Jörgen 11 120,0

Copenhagen Hotel 27 Pandox/– Io City 203

Scandic Star, Lund Hilton International/Scandic Og Centralt 196 1991 15 711 15 711 – – – Porfyren 2 77,4

Radisson SAS Grand Hotel, Helsingborg Sverigeråd AB/Radisson SAS Og City 164 1926/29/96 8 555 7 325 – 1 230 – Högvakten 1+7 55,6

Scandic Kramer, Malmö Hilton International/Scandic O City 113 1875/1994 6 913 6 373 – 540 – Gripen 1 47,8

SUMMAÖRESUND 1425 84164 69264 – 6000 8900 300,8

Regionstäderochövrigaorter

Scandic Grand, Örebro Hilton International/Scandic O City 219 1985 12 900 10 900 – – 2 000 Tomträtt Mältaren 1 40,6

Scandic Winn, Karlstad Hilton International/Scandic Og City 199 1984/90 10 580 10 580 – – – Negern 2 38,6

Scandic Swania, Trollhättan Hilton International/Scandic Og City 196 1918/83/89 10 399 10 399 – – – Svan 7 46,6

Radisson SAS Hotel, Östersund Pandox i Östersund AB/Radisson SAS Io City 177 1978 8 766 8 766 – – – Bostadsrätt Borgens 3 33,8

First Hotel Grand, Borås Västsvenska Hotellfastigheter AB/First Hotel Og City 158 1972/87/90/97 9 593 9 365 – – 228 Tomträtt Prometeus 3 36,8

Elite Stora Hotellet, Jönköping Elite Hotels/Elite Og City 135 1860/1930/95 11 378 9 379 – 899 1 100 Alhambra 1 44,6

Scandic Hallandia, Halmstad Hilton International/Scandic O City 130 1890talet/50/75 7 617 6 813 360 427 17 Erik Dahlberg 14 & 15 35,7

Radisson SAS Plaza Hotel, Karlstad Plaza Hotell & Restaurang i Karlstad AB/Radisson SAS Og City 131 1929/91 5 907 5 907 – – – Höken 1 28,6

Scandic Billingen, Skövde Hilton International/Scandic F City 106 1888/1939/65 7 743 6 844 – – 899 Fjolner 7 21,2

SUMMAREGiONStäDEROCHÖVRiGAORtER 1451 84883 78953 360 1326 4244 326,5

internationellt2)

Hilton London Docklands Hilton International/Hilton O Docklands 365 1991 22 800 21 500 – – 1 300 HM Land Registry: SGL465779 –

Crowne Plaza Brussels City Centre Pandox/Crowne Plaza Io City 356 1910 28 095 28 095 – – – –

Royal Crown Hotel Brussels Pandox/– Io City 315

Hilton Brussels City Pandox/Hilton M City 285 1910/30 13 850 13 850 – – – SaintJossetenNoode (1div) 032 –

Radisson SAS Hotel, Basel Rezidor/Radisson SAS Og Centralt 205

Scandic Grand Place, Bryssel Hilton International/Scandic O City 100 1900/91 4 500 4 500 – – – –

Scandic Antwerpen Hilton International/Scandic O Kringled 204 1974 13 200 13 200 – – – 24th div, Borgerhout 1st div, Ar –

Hilton Bremen Hilton International/Hilton O City 235 1991 21 000 15 100 – – 5 900 Grundbuch Altstadt IV, Blatt 60 –

Hilton Dortmund Hilton International/Hilton O Mässanläggning 190 1990 12 500 11 300 – – 1 200 Grundbuch Dortmund, Blatt 897 –

Scandic Lübeck Hilton International/Scandic O Kringled 158 1991 9 700 8 800 – – 900 Grundbuch Lübeck, Blatt 54545 –

Pelican Bay Hotel & Resort at Lucaya, Freeport, Grand Bahama Island Sundt GB Management/– AM Resort 186

Summainternationellt 2599 125645 116345 – – 9300 –

SUMMAPANDOXtOtALt 7812 432638 392497 5162 7626 27353 2019,6

1) Omfattar hotell, restaurang och konferensytor. 2) Exklusive Köpenhamn som ingår i Öresund. O = Omsättningsbaserat, Og = Omsättningsbaserat med garantihyra, Or = Omsättnings och resultatbaserat, R = Resultatbaserat, F = Fast, Io = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, AM = Asset Managementavtal


36 hotell med strategiska lägen i Sverige, Danmark, Belgien, Tyskland, Schweiz, Storbritannien och på Bahamas.

Hotellfastigheterna


RadissonSASArlandiaBenstocksvägen 1, StockholmArlanda, 08506 840 00

Operatör: RezidorVarunamn: Radisson SASHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med

garantihyra

Radisson SAS Arlandia Hotel är Sveriges största flygplatshotell beläget i direkt anslutning till Arlanda internationella flygplats. Hotellprodukten omfattas av 337 rum, restaurang, bar, stor konferensavdelning samt swimmingpool och motionsanläggning och

riktar sig främst mot affärsresenärer, konferensgrupper och charterturister. De senaste två åren har ett stort uppgraderings och produktutvecklingsprogram genomförts med en sammanlagd investeringsvolym om drygt 65 miljoner kronor. Byggnaden utgörs av fem våningsplan uppförda 1979 och tillbyggda 1989. På hotellfastigheten finns även två mindre träbyggnader som ingår i konferensavdelningen.

ScandicJärvakrogJärva Krog, Solna, 08517 345 00

Operatör: Hilton InternationalVarunamn: ScandicHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat

Hotellet har ett strategiskt läge i Stockholm norr vid E4 på väg mot Arlanda International Airport. Hotellet riktar sig främst mot affärsresenärer och konferensgäster. Byggnaden är nyrenoverad och innehåller

215 rum, välutvecklad konferensavdelning och relaxavdelning. Hotellet byggdes 1971 och renoverades 1996/1997. Hotellet har en totalyta om 11 300 kvm.

Operatör: Hilton InternationalVarunamn: HiltonHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat

Hotellet är ett förstklassigt fullservicehotell av internationell standard beläget vid Slussen i centrala Stockholm. Hilton Stockholm Slussen riktar sig till affärsresenärer, konferensgrupper och turister.

Hotellet har 288 rum, kongressal, konferenslokaler, två restauranger, bar, motionsanläggning och pool.Byggnationen utgörs av två nyare hotellbyggnader uppförda 1989.

HiltonStockholmSlussenGuldgränd 8, Stockholm, 08517 353 00


Hotellet är beläget i Stockholms city vid Humlegården. Produkten är av hög klass och har hög andel internationella gäster. Scandic Park rymmer 198 rum, konferensavdelning och en restaurang.

Hotellet byggdes 1969 och genomgick en omfattande ombyggnation 1988. Fastigheten har renoverats och uppgraderats i sin helhet under 2001–2005. Den totala byggytan uppgår till 12 290 kvm som i sin helhet utgörs av hotell.

ScandicParkKarlavägen 43, Stockholm, 08517 348 00


QualityHotelNackaVärmdövägen 84, Nacka, 08506 160 00

Operatör: Choice Hotels ScandinaviaVarunamn: QualityHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med

garantihyra

Quality Hotel är beläget i ett av Stockholms tillväxtområden, NackaSickla. Hotellet är områdets största med 162 rum och en välutvecklad konferensprodukt,

restaurang och relaxavdelning. Hotellet, som består av två byggnader, riktar sig mot affärsresenärer och konferensgäster. Byggnaden uppfördes 1986.

ScandicUpplandsVäsbyHotellvägen 1, Upplands Väsby, 08517 355 00


Hotellet har ett centralt läge nära Upplands Väsby mellan Stockholm och Arlanda flygplats. Scandic Upplands Väsby har 150 rum samt restaurang och konferenslokaler. Hotellet erbjuder en prisvärd

produkt i bra läge, både för centralorten Upplands Väsby och den bilburne gästen. Hotellet har genomgått ett uppgraderingsprogram. Byggnaden uppfördes 1986.

MrChipHotelFärögatan 9, Kista, 08750 56 00

Operatör: Kista Hotell ABVarunamn: –Hotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med

garantihyra

Hotellet har ett strategiskt läge centralt i Kista, ett av Stockholms mest expansiva områden och centrum för ledande företag inom IT och telekombranschen. Hotellet har 150 rum, konferensavdelning, restau

rang och bar och riktar sig mot affärsresenärer. Hotellet byggdes 1984 och har en totalyta om 5 517 kvm.


Scandic Crown är beläget i Göteborg city och är ett av Göteborgs största hotell med 338 rum, konferens och restaurangavdelning. Hotellet har under de senaste åren genomgått ett större utvecklingspro

gram omfattande utökning av antalet hotellrum samt uppgradering av hotellrum och lobbyytor. Hotellet har en totalyta på 24 600 kvm varav 89 procent utgörs av hotellyta. Hotellet byggdes 1988.

ScandicCrownPolhemsplatsen 3, Göteborg, 031751 51 00

hotellfastigheter


ScandicMölndalÅbro, Mölndal, 031751 52 00


Scandic Mölndal ligger i centrala Mölndal och är marknadsområdets ledande hotell. Hotellet öppnade i april år 2000 och är byggt för framtidens affärsresenärer med hög ITstandard. Hotellet är anpassat efter

Scandic Hotels miljökrav. Hotellet innehåller 208 rum samt restaurang och konferensverksamhet. Totalytan omfattar 11 000 kvm.

EliteParkAvenueHotelKungsportsavenyn 36–38, Göteborg, 031758 40 00

Operatör: Elite Hotels of Sweden Varunamn: EliteHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med

garantihyra

Elite Park Avenue Hotel är ett av Sveriges mest välkända hotell och är beläget i bästa läge i Göteborg på Kungsportsavenyn. Hotellet har 291 rum, restaurang, bar och en omfattande konferens och bankettverksamhet.

Byggnaden uppfördes 1950 och tillbyggdes 1974. En större renovering genomfördes i början av 1990talet. Den 1 januari 2005 startade en genomgripande renovering och uppgradering av hotellet i samarbete med den nya operatören, Elite Hotels of Sweden. Renoveringen beräknas vara klar år 2006.

ScandicCopenhagenVester Sögade 6, Köpenhamn, +453314 3535


Scandic Copenhagen är ett av Skandinaviens största hotell med hög andel internationella gäster beläget i centrala Köpenhamn. Efter utbyggnad år 2000 har hotellet 484 rum samt en omfattande konferens och bankettavdelning. Hotellprodukten omfattas av flera

restauranger, kafé, pub och bar. Hotellet byggdes 1970 och genomgick ett större renoveringsprogram 1998–2000. Hotellet har en totalyta om 31 500 kvm varav 80 procent utgörs av hotellytor.

CopenhagenHotel27Löngangstraede 27, Köpenhamn, +457027 5627

Operatör: PandoxVarunamn:Hotellhyresavtal: Internt omsättningsbaserat

Hotellet ligger centralt i Köpenhamn, ca 200 meter från Rådhusplatsen och med gångavstånd till Tivoli, Ströget och Börsen. Hotellet har 203 rum möblerade

i skandinavisk stil, frukostrum, uteterrass och parkering. En omfattande renovering och ompositionering pågår.


ScandicS:tJörgenStora Nygatan 5, Malmö, 040693 46 00

Operatör: Hilton InternationalVarunamn: ScandicHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med

garantihyra

Hotellet som ligger i bästa läge är Malmös största hotell. Scandic S:t Jörgen är ett förstaklasshotell med 265 rum, konferenslokaler, restaurang och barer. Hotellet riktar sig till affärsresenärer, turister och

konferensgrupper. I hotellet pågår för närvarande ett uppgraderings och produktutvecklingsprogram omfattande både hotellrum och hotellfastighetsteknik. Byggnaden uppfördes 1967 och renoverades delvis 1995.

ScandicStarLundGlimmervägen 3–5, Lund, 046285 25 00


garantihyra

Scandic Star är Lunds största hotell och beläget nära ITcentret Ideon. Hotellet rymmer 196 rum, varav 150 sviter, stor konferens och restaurangavdelning

samt en relaxavdelning. Hotellet riktar sig i huvudsak mot affärs och konferensgäster. Byggnaden uppfördes 1991.

RadissonSASGrandHotelHelsingborgStortorget 8–12, Helsingborg, 04238 04 00

Operatör: RezidorVarunamn: Radisson SASHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med

garantihyra

Radisson SAS Grand Hotel Helsingborg är centralt beläget vid Stortorget i Helsingborg. Radisson SAS Grand Hotel är ett förstaklasshotell som riktar sig till affärsresenärer, turister och konferensgrupper.

Hotellet har en klassisk profil och omfattar 164 rum, konferenslokaler samt hotellgalleria med lounge, bar, café, resebyrå, skönhetssalong och Pressbyrå. Byggnaden uppfördes 1926 och renoverades 1996. I februari 2005 slogs hotellet ihop med intilliggande Best Western Hotel Högvakten, också det ägt av Pandox.

ScandickramerStortorget 1, Malmö, 040693 54 00


Scandic Kramer är ett av Sveriges mest klassiska hotell beläget vid Stortorget i centrala Malmö. Hotellet har 113 rum, restaurang, bar och konferenslokaler. Scandic Kramer är av internationell standard

och riktar sig främst till affärsresenärer. Byggnaden uppfördes 1875 och genomgick en totalrenovering 1994.

hotellfastigheter


ScandicWinnkarlstadNorra Strandgatan 9–11, Karlstad, 054776 47 00


garantihyra

Scandic Winn är Värmlands största affärsresehotell. Hotellet ligger centralt i Karlstad och har 199 rum,

restaurang, festvåning, konferenslokaler, relaxavdelning och garage. Scandic Winn är ett hotell som riktar sig till affärsresenärer och konferensgrupper.Byggnaden uppfördes 1984 och tillbyggdes 1990.

ScandicGrandÖrebroFabriksgatan 21–23, Örebro, 019767 43 00


Hotellet är Örebros största affärshotell och är beläget i city. Hotellet är av fullservicekaraktär och rymmer 219 rum samt en välutvecklad konferensavdelning.

Hotellet byggdes 1985. Totalytan är 12 900 kvm varav 84 procent utgörs av hotellytor.

ScandicSwaniatrollhättanStorgatan 4749, Trollhättan, 0520890 00


garantihyra

Scandic Swania i Trollhättan är trestadsregionens ledande hotell. Hotellet är centralt beläget med 196 rum och väl utvecklad konferensavdelning och

restaurangverksamhet. Hotellet inriktar sig på affärsresenärer, konferensgrupper och turister. Byggnaden uppfördes i början av 1900talet och genomgick senast en renovering 2001.

RadissonSASHotelÖstersundPrästgatan 16, Östersund, 06355 60 00

Operatör: Pandox i Östersund ABVarunamn: Radisson SASHotellhyresavtal: Internt omsättningsbaserat

Radisson SAS Hotel Östersund är ett förstaklasshotell som riktar sig till affärsresenärer, turister och konferensgrupper. Hotellet är beläget i Östersunds centrum och har 177 rum, restaurang, bar, konferenslokaler och pool. Hotell och restaurangprodukten har under de senaste åren uppgraderats och utvecklats.

Byggnaden uppfördes 1978 och ägs via en bostadsrättsförening. Hotellanläggningen utgör 48 procent av hotellfastighetens totala yta. Pandox äger och ansvarar via andelen i bostadsrättsföreningen för den del av hotellfastigheten som avser hotellanläggningen samt ytterligare två lokaler.


FirstHotelGrandBoråsHallbergsgatan 14, Borås, 03310 82 00

Operatör: Västsvenska Hotellfastigheter ABVarunamn: First HotelHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med

garantihyra

Grand är Borås största fullservicehotell med välutvecklad konferens, restaurang och nöjesverksamhet. Hotellet har 158 rum och är beläget

i bästa läge i Borås. Byggnaden uppfördes 1972 och renoverades 1987, 1990 och 1997.

EliteStoraHotelletJönköpingHotellplan, Jönköping, 03610 00 00

Operatör: Elite HotelsVarunamn: EliteHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med

garantihyra

Stora Hotellet är Jönköpings mest kända förstaklasshotell, beläget i centrala Jönköping. Hotellet är ett klassiskt stadshotell med inriktning mot affärsresenärer, konferenser och turister. Hotellet har

135 rum, restaurang, pub, konferenslokaler samt bankettsal för 400 personer. Byggnaden uppfördes 1860, tillbyggdes på 1930talet och renoverades 1995 och 2002.

ScandicHallandiaHalmstadRådhusgatan 4, Halmstad, 035295 86 00


Hotellet är beläget invid Nissan mitt i centrum av Halmstad. Scandic Hallandia har 130 rum renoverade enligt Scandics koncept för miljörum. Vidare har hotellet stora konferensytor, den väl kända restaurangen Svea, samt relaxavdelning

med bubbelpool och bastu. Byggnaden uppfördes under 1800talet och har sedan dess genomgått två tillbyggnader mellan 1950 och 1975.

RadissonSASHotelPlazakarlstadVästra Torggatan 2, Karlstad, 05410 02 00

Operatör: Plaza Hotell & Restaurang i Karlstad AB

Varunamn: Radisson SASHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat med

garantihyra

Hotellet är beläget centralt i Karlstad. Radisson SAS Plaza Hotel är ett av Karlstads populäraste hotell för affärsresenärer och konferensgäster. Hotellet

har 131 rum, två restauranger, pub, nattklubb samt konferenslokaler och är ett förstaklasshotell. Byggnaden uppfördes 1929 och tillbyggdes 1991 varvid en totalrenovering av hotellfastigheten skedde.

hotellfastigheter


ScandicBillingenSkövdeTrädgårdsgatan 10, Skövde, 050074 50 00

Operatör: Hilton InternationalVarunamn: ScandicHotellhyresavtal: Fast

Hotell i klassisk stadshotellstil, väl beläget mittemot järnvägsstationen i centrala Skövde. Scandic Billingen är ett fullservicehotell som riktar sig till affärsresenärer. Hotellet har 106 rum, en omfattande restau

rang och nöjesverksamhet samt konferenslokaler. Byggnaden uppfördes 1888 och kompletterades 1939 med ett anslutande annex samt påbyggdes med ytterligare en våning 1965.

CrownePlazaBrusselsCityCentreRue Gineste 3, Bryssel, +322 203 6200

Operatör: Pandox Varunamn: Crowne PlazaHotellhyresavtal: Internt omsättningsbaserat

Crowne Plaza i centrala Bryssel är ett anrikt hotell med 356 rum samt en stor konferens och bankettavdelning. Hotellet inrymmer även restau rang, frukostmatsal, bar samt fitnesscenter. Byggnaden är i klassisk hotellstil med en total yta om

28 095 kvm på totalt 11 våningar. Pandox har inlett ett omfattande renoverings och uppgraderingsprogram. Investeringen beräknas till cirka 14 miljoner euro. Hotellet drivs i Pandox regi.

HiltonLondonDocklands265 Rotherhithe Street, London, +44207 231 1001


Hotellet är beläget i tillväxtområdet Docklands mitt emot Canary Wharf och Tower of London. Hotellet har en unik design byggt i flera gamla magasinsbyggnader. Hotellet rymmer 365 rum, två restauranger, konferensmöjligheter och Living Wellverksamhet. Ho

tellet riktar sig mot affärsresenärer, incentiveresande och turister. Hotellet genomgår för närvarande ett omfattande utvecklingsprogram. Hotellet är byggt 1991 och den totala ytan uppgår till 22 800 kvm varav 94 procent utgörs av hotellyta.

HiltonBrusselsCityPlace Rogier, Bryssel, +322 203 3125

Operatör: Pandox Varunamn: HiltonHotellhyresavtal: Managementavtal

Hotellet är efter ett omfattande investeringsprogram, som slutfördes i början av 2002, konverterat från ett turisthotell till ett internationellt hotell av hög standard. Hotellet har 285 rum, restaurang, bar, fitnesscenter

och konferensrum. Den totala ytan uppgår till 13 850 kvm som i sin helhet utgörs av hotellytor. Managementavtal med Hilton.


ScandicGrandPlaceBrussels Rue d’Arenberg 18, Bryssel, +322 548 1811


Hotellet ligger i centrala Bryssel nära Grand Place. Produkten är av god standard och innehåller 100 rum samt restaurang och konferensavdelning.

Hotellet byggdes ursprungligen år 1900, men har genomgått en totalrenovering 1991. Totalytan omfattar 4 500 kvm.

RoyalCrownHotelBrusselsRue Royale 250, Bryssel, +322 220 6611

Operatör: PandoxVarunamn:Hotellhyresavtal: Internt omsättningsbaserat

Royal Crown Hotel Brussels ligger i centrala Bryssel, nära finansdistriktet, shoppingdistrikten vid Place Rogier och den Botaniska Trädgården. Hotellet

har 315 rum, restaurang, bar, konferensavdelning, fitnesscenter och garage. En totalrenovering och ompositionering pågår. Det totala omstruktureringsprogrammet uppgår till ca 12 miljoner euro.

ScandicAntwerpenLt Lippenslaan 66, Antwerpen, +323 235 9191


Hotellet är beläget vid en ringväg utanför Antwerpens city. Hotellet har 204 rum, välutvecklad konferens och restaurangavdelning. Hotellet har nyligen avslu

tat ett renoveringsprogram omfattande hotellrum, lobby, konferensavdelning, restaurang, publika ytor samt nytt fitnesscenter. Hotellet byggdes 1974. Totalytan är 13 200 kvm.

HiltonBremenBöttcherstrasse 2, Bremen, +49421 369 60


Hilton Bremen är beläget mitt i city. Hotellet har 235 rum, stort atrium med restaurang och bar samt välutvecklad konferens och poolavdelning. Bremen ligger i ett tillväxtområde med en välutvecklad

industri och turistnäring. Hotellet har genomgått ett omfattande investeringsprogram med uppgradering av hela produkten. Den totala ytan uppgår till 21 000 kvm, varav 72 procent utgörs av hotellytor.

hotellfastigheter


ScandicLübeckTravemünder Allee 3, Lübeck, +49451 370 60

HiltonDortmundAn der Buschmühle 1, Dortmund, +49231 108 60


Hotellet är beläget nära Westfalenhallenområdet med omfattande kongress, mäss och idrottsverksamhet. Hotellet är byggt i modern design och rymmer 190 rum, välutvecklad konferens och bankettavdelning samt stor pool och relaxavdelning.

Dortmunds hotellmarknad omfattas av Ruhrområdet med mer än 16 miljoner invånare. Hotellet genomgår för närvarande ett omfattande investeringsprogram. Hotellet byggdes 1990 och har en totalyta om 12 500 kvm varav 80 procent utgörs av hotellyta.


Scandic Lübeck är beläget på gångavstånd från gamla stan i Lübeck och vid utfartsvägen mot Hamburg. Hotellet har en modern design och

rymmer 158 rum samt en stor konferensavdelning. Det byggdes 1991 och den totala ytan uppgår till 9 700 kvm varav 91 procent utgörs av hotellyta. Hotellet genomgår en uppgradering.

RadissonSASHotelBaselSteinentorstrasse 25, Basel, + 4161227 27 27

Operatör: RezidorVarunamn: Radisson SASHotellhyresavtal: Omsättningsbaserat

med garantihyra

Hotellet är beläget i centrala Basel i nära anslutning till den gamla stadskärnan och shoppingdistrikten.

Hotellet har 205 rum samt konferensavdelning, restaurang och stor relaxavdelning.

PelicanBayatLucayaSeahorse Road at Port Lucaya, Grand Bahama Island, +1242 373 95 50

Operatör: Sundt GB ManagementVarunamn:Hotellhyresavtal: Asset managementavtal

Pelican Bay at Lucaya ägs av Sundt AS och förvaltas av Pandox under asset managementavtal. Hotellet är beläget på Grand Bahama Island och är en resortanläggning med fullserviceutbud. Anläggningen om

fattar 186 rum varav 96 är sviter. På området finns tre pooler och i nära anslutning finns stränder och golfbanor. Anläggningen består av två byggnader.

Bild över hela uppslaget

Xxxxxxxxxxxxxxx x

Xxxxxxxxxxxx x

Xxxxxxxxxxxxx

Xxxxxxxxxxxxx x

Ingång till kap

Finansiellöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

Värderingochskatter . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

Definitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

Kvartalsdata2004–2005 . . . . . . . . . . . . . . 56

Räkenskaper2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . 58

Resultaträkningmedkommentarer . . . . . . . 60

Balansräkningmedkommentarer . . . . . . . . 62

Förändringiegetkapital . . . . . . . . . . . . . . 64

Kassaflödesanalysmedkommentarer . . . . . 65

Redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . . 66

Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

Vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

Finanserna

48PANDOX–ÅRsReDOVisNiNg2005 PANDOX–ÅRsReDOVisNiNg200549

finansiell översikt

Väl avvägd riskprofil

FinanspolicyDet övergripande målet för Pandox finansverk-

samhet är att uppnå lägsta möjliga finansie-

ringskostnad samtidigt som man begränsar

sina ränte-, valuta- och upplåningsrisker. Med

ränterisk avses risken att förändringar i ränteni-

vån påverkar koncernens resultat negativt. Va-

lutarisk avser risken för negativ påverkan på

koncernens balans- och resultaträkning som

en effekt av förändring i svenska kronans värde

och med upplåningsrisk avses risken att an-

skaffning av extern finansiering försvåras.

Ränterisker/räntestrategiPandox grundläggande målsättning är att rän-

teexponeringen ska anpassas så att ökade

kostnader till följd av ränteförändringar i rimlig

omfattning ska hinna kompenseras med högre

intäkter. Därför måste ränterisken begränsas

med hjälp av varierande löptider i syfte att

skapa en optimal förfallostruktur och ränte-

bindningstid. Den långsiktiga målsättningen är

att den genomsnittliga räntebindningen för lå-

neportföljen ska matchas med den genomsnitt-

liga tidpunkt då hyresintäkterna, baserat på un-

derliggande hyresavtal, beräknas kunna påver-

kas av en ränteförändring.

Valutarisk/valutariskstrategiPandox är exponerat för valutarisker på grund

av att vissa av koncernens tillgångar är denomi-

nerade i utländsk valuta. Pandox policy är att

kurssäkra hela balansexponeringen. Detta sker

i första hand genom belåning i respektive lands

valuta samt att kurssäkring av nettoinveste-

ringen i utländska dotterbolag görs via valuta-

terminer.

Metodik och systemFör att möjliggöra en aktiv uppföljning har

Pandox utvecklat och implementerat system

och rutiner för att kontinuerligt följa och rappor-

tera ränteriskens utveckling.

FinansieringsstrategiFör att erhålla flexibilitet och administrativa för-

delar centraliseras upplåningen om möjligt till

moderbolaget. Målet är att arbeta med långa

ramavtal som ger utrymme för upplåning med

varierande löptider och fastställda marginaler.

För att förlänga räntebindningstider används

företrädesvis derivatinstrument som ränte-

swapar.

KapitalstrukturMålet för koncernens kapitalstruktur är att syn-

lig soliditet långsiktigt ska uppgå till minst 25

procent. Detta för att uppfylla kravet på finan-

siell styrka och på så sätt möjliggöra en fortsatt

expansion.

FinansieringPandoxkoncernens räntebärande skulder per

31 december 2005 uppgick till 3 165,3 Mkr

(3 080,4). Låneportföljen hade en genomsnitt-

lig räntebindningstid på 3,8 år (2,8) och den

genomsnittliga låneräntan uppgick till 4,07 pro-

cent (4,07). Finansieringen av hotellfastighe-

terna är i enlighet med finanspolicyn upptagen

i respektive lokal valuta. Vid samma tidpunkt

uppgick Pandoxkoncernens likvida medel till

236,4 Mkr (58,0). Därutöver fanns outnyttjad

RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR1), MKR

Förfall SEK DKK EUR GBP CHF Totalt Andel,% Ränta,%2)

2006 560,3 – 328,7 227,6 54,5 1 171,1 37,0 3,2

2007 174,0 – 53,9 – – 227,9 7,2 5,3

2008 100,0 157,8 – – – 257,8 8,1 4,7

2009 125,0 – 1,8 – – 126,8 4,0 4,7

2010 250,0 – – – – 250,0 7,9 4,9

2011 och senare 625,0 126,4 216,7 – 163,6 1 131,7 35,8 4,3

Totalt 1 834,3 284,2 601,1 227,6 218,1 3 165,3 100 4,1

Andel, % 58 9 19 7 7 100

Genomsnittlig ränta, % 4,1 4,1 4,1 5,4 2,4 4,1

Genomsnittlig räntebindningstid, år 3,8 5,9 3,7 0,2 6,0 3,8

1) Omräknat till svenska kronor. 2) Genomsnittlig ränta i procent.


checkräkningskredit om 100 Mkr (100) samt

outnyttjade kreditramar på totalt 656 Mkr.

Eget kapitalPandoxkoncernens redovisade egna kapital

enligt balansräkningen den 31 december 2005

uppgick till 2 307,7 Mkr, varav 1 222,0 Mkr var

bundet eget kapital och 1 085,7 Mkr fritt eget

kapital.

Pandoxkoncernens kassaflöde före föränd-

ring av rörelsekapital och investeringar samt

exklusive engångsintäkter uppgick under 2005

till 301,4 Mkr (298,9).

RörelsekapitalPandox erhåller hyresintäkter i förskott och be-

talar de flesta rörelsekostnader och räntekost-

nader i efterskott, varför koncernen normalt

sett inte har något rörelsekapital att finansiera.


känslighetsanalys

Faktorer som påverkar Pandox

Pandox verksamhet och lönsamhet påverkas av ett antal faktorer. Nedan redogörs för de väsentligaste faktorerna.

HotellmarknadenPandox resultatutveckling och utvecklingen av

hotellfastigheternas värde är beroende av hur

hotellmarknaden utvecklas. Hotellmarknadens

utveckling följer väl utvecklingen av det ekono-

miska klimatet.

Under perioder med hög ekonomisk aktivi-

tet i ekonomin ökar normalt såväl affärsresande

som konferensaktiviteter medan en minskning

normalt sker under perioder med låg ekono-

misk aktivitet. Det finns sålunda en stark kopp-

ling mellan konjunkturutvecklingen (BNP) och

hotellmarknadens utveckling. Om utvecklingen

av BNP kan följas väl så är de faktorer som på-

verkar den lokala hotellkonjunkturen betydligt

mer komplexa. De viktigaste faktorerna för för-

ändringar är; lokala ekonomiska förhållanden,

andel ny hotellkapacitet i marknaden, hur ut-

vecklad en marknad är avseende varunamn

och segment, valutaförändringar samt speciella

händelser av extraordinär karaktär.

KapacitetstillskottNy kapacitet som förs in på en marknad inne-

bär ökad risk för de lokala aktörerna. Beroende

på hur efterfrågesituationen ser ut kan det till-

skott på hotellrum som en nybyggnation inne-

bär få en snabb negativ påverkan på belägg-

ning och snittpriser. För att hantera denna risk

har Pandox byggt upp ett informationssystem

som kontinuerligt kartlägger planerade nybygg-

nationer inom Pandox marknadsområden. In-

formationen ger en handlingsberedskap och

en möjlighet att kunna agera proaktivt.

AvtalsstrukturPandox har en stor andel rörliga (omsättnings-

och resultatbaserade) hyresavtal. Dessa sva-

rade 2005 för 92 procent av de totala hyres-

intäkterna.

Av de rörliga hyresavtalen utgjordes cirka

30 procent av avtal med garantihyra, vilket

innebar att endast 62 procent av hyresintäk-

terna var fullt rörliga nedåt. En förändring av

beläggningen respektive den genomsnittliga

rumsintäkten påverkar följaktligen Pandox olika

mycket beroende på riktning.

Valet av avtalsform görs med utgångspunkt

från en optimal fördelning av kassaflödet mel-

lan Pandox och operatören och så att parterna

ges incitament för att kontinuerligt förbättra

hotellfastighetens totala lönsamhet. Faktorer

som bland annat påverkar risken i rörliga avtal

är hotellfastighetens läge, marknadssegment

och varumärke/operatör. Pandox strategi att

arbeta på ett utvalt marknadssegment och

kombinerat med den hotellmarknadskompe-

tens och de system som utvecklats, begränsar

Pandox avtalsrisken.

SamarbetspartnersEn avtalsstruktur med stor andel rörliga hyror

innebär att Pandox i större utsträckning än

andra fastighetsbolag är beroende av den en-

skilda hyresgästens/operatörens verksamhet.

Pandox strategi att aktivt samarbeta med mark-

nadens mest konkurrenskraftiga och starka

operatörer, som med väletablerade varumär-

ken reducerar både de operativa och de finan-

siella riskerna i detta beroende. Pandox be-

loppsmässigt största hyresgäster/varumärken

är; Scandic, Hilton, Radisson SAS, Elite Hotels,

Crowne Plaza, Choice Hotels och First Hotels.

Sammantaget svarade dessa för över 98

procent av hyresintäkterna under 2005.

UthyrningsgradenDen ytmässiga uthyrningsgraden uppgick per

31 december till 99 procent. De vakanta

ytorna, 1 949 kvm, avser i sin helhet butiks-

och kontorsytor.

Om en hotelloperatör av någon anledning

skulle välja att säga upp sitt hyresavtal för av-

flyttning kan Pandox välja att antingen söka en

ny lämplig operatör som hyresgäst eller att

driva hotellrörelsen i egen regi. Med den speci-

fika kunskap som finns i Pandox om hotell-

branschen bedöms därför risken för vakanta

hotellytor som extremt låg.

För de övriga kommersiella ytorna, som sva-

rar för cirka 9 procent av den totala ytan, har

Pandox samma exponering mot förändringar

av utbud och efterfrågan av lokaler som andra

fastighetsägare.

Förändrad riskbildHistoriskt har hotell- och hotellfastighetsbran-

schen varit förknippad med hög risk. Markna-

den har dock förändrats markant de senaste

åren. Ägandet har professionaliserats med ren-

odlade bolag som arbetar med fokuserade stra-

tegier. Helhetssynen och specialistkompeten-

sen har ökat. Rapportering från publika bolag

gör att genomlysningen av och information om

marknaden har förbättrats avsevärt. Andelen

etablerade starka varunamn med effektiva

driftsformer har ökat. För renodlade bolag med

egen kompetens inom hotellverksamhet, ho-

tellfastigheter och affärsutveckling och som be-

driver ett aktivt ägande är riskbilden därför be-

tydligt gynnsammare än den varit historiskt.

MyndighetsbeslutHotellmarknaden kan påverkas av beslut från

myndigheter. Exempel på sådana beslut skulle

kunna vara ändrade regler för skattemässig be-


RESULTATPÅVERKAN 2005

Mkr

Förändring hyresintäkter

Beläggning +5 %-enheter +43,0

Beläggning –5 %-enheter –39,7

Genomsnittlig rumsintäkt +50 kr +29,0

Genomsnittlig rumsintäkt –50 kr –27,6

Övriga kommersiella lokaler +/–5 %1) +/–3,8

Förändring andra variabler

Ränteförändring under året +/–1 %-enhet +/– 11,7

Genomsnittlig räntekostnad +/–1 %-enhet1) +/– 31,7

Valutakursförändring +/–5 % +/– 1,8

Drifts- och underhållskostnader +/–5 % +/– 5,21) Siffrorna är schabloniserade på så sätt att effekter av hyresförändringar och förändringar av räntenivåer i tabellen är momentana

medan dessa förändringar i verkligheten får effekt först när hyresavtalen respektive låneavtalen omförhandlas.

handling av resetraktamenten och ändrade

momsregler generellt eller för hotell- och res-

taurangbranschen specifikt.

FastighetsskattenFastighetsskatt för Pandox svenska fastigheter

utgår med 1,0 procent av taxeringsvärdet. För-

ändringar av skattesatsen eller av taxeringsvär-

det, vilket justeras årligen, påverkar Pandox re-

sultat. Höjningen får dock en reducerad effekt

på Pandox resultat då många hyresavtal är ut-

formade så att skatten vidaredebiteras på hy-

resgästen. Fastighetsskatten på de utländska

fastigheterna understiger huvudsakligen 1 pro-

cent av det bokförda värdet. Under 2005 har

39 procent av fastighetsskatten vidaredebiteras

till hyresgästerna, vilket innebär att resultat-

effekten för Pandox netto uppgår till 25 Mkr.

TomträttsavgälderPandox har per 31 december 2005 totalt sex

fastigheter som ägs genom tomträtt. Avgälden

för dessa beräknas för närvarande så att en

kommun som normalt äger marken erhåller en

bedömd skälig realränta på markens uppskat-

tade marknadsvärde. Tomträttsavgälden löper

vanligen på 10–20 år.

RäntelägetRäntekostnaden är Pandox största enskilda

kostnadspost. En bestående förändring av rän-

tenivån kommer därför att påverka Pandox re-

sultat. För att begränsa den finansiella risken är

Pandox genomsnittliga räntebindningstid 3,8

år. En ränteförändring får därför inte fullt ge-

nomslag på Pandox resultat förrän efter flera år.

ValutariskPandox policy är att kurssäkra hela balansex-

poneringen inklusive det egna kapitalet. Detta

genom att finansiera fastigheterna i lokal valuta

samt kurssäkra nettoinvesteringen i utländska

dotterbolag genom lämpligt valutainstrument.

Transaktionsexponeringen är begränsad då in-

täkter och kostnader normalt är i samma va-

luta.

KänslighetsanalysI tabellen nedan åskådliggörs hur Pandox re-

sultat påverkas vid en förändring av vissa nyck-

elfaktorer.


Hotellfastighetsbeståndets värde

Värdering av hotellfastigheter med dess specifika egenskaper kräver djup kunskap om hotellmarknaden och hotellverksamhet.

KassaflödesvärderingPandox värderar kontinuerligt samtliga sina

fastigheter enligt en värderingsmodell som

baseras på fastigheternas kassaflöde och som

anpassats till de specifika egenskaperna som

hotellfastigheter har.

Beräkning av kassaflödet byggs upp under-

ifrån med utgångspunkt från en prognostiserad

resultaträkning för operatören i respektive fas-

tighet. Denna i sin tur bygger på antaganden

om hur den underliggande hotellmarknaden

bedöms kunna utvecklas i termer av belägg-

ning och snittpriser samt hur den specifika

operatörens motsvarande nyckeltal utvecklas i

denna marknad. Operatörens utfall och prog-

nos tillsammans med hyresavtalets utformning

ger underlag för att beräkna fastighetens hyres-

intäkter, vilket tillsammans med en

driftskostnadsprognos ger fastighetens kassa-

flöde. Fastighetens värde beräknas sedan som

nuvärdet för de kommande tio årens kassa-

flöde med tillägg av nuvärdet av fastigheternas

restvärde år tio.

Värderingsmodellen bygger på följande an-

taganden.

• Hyresförändringar under kalkylperioden sker

med utgångspunkt från de individuella avta-

lens utformning och bakomliggande faktorer.

• Inflationen antas uppgå till i snitt 2,0 procent

per år under kalkylperioden.

• Driftskostnaderna antas öka i takt med infla-

tionen.

• Kalkylräntan har beräknats utifrån realränta

med tillägg för en riskpremie baserad på

ortsrisk, avtalsrisk och ägandeform.

En intern värdering enligt denna metod av

Pandox 36 hotellfastigheter per december

2005 ger ett värde på Pandox hotellfastighets-

portfölj vilket väsentligt överstiger det bokförda

värdet. I enlighet med Redovisningsrådets re-

kommendation nr 17 har avstämning skett av

de enskilda fastigheternas återvinningsvärde

mot det bokförda värdet, varvid inget behov av

nedskrivning har konstaterats.

Bolagets skattesituation

Pandoxkoncernens innehav av fastig-heter redovisas bokföringsmässigt som anläggningstillgångar. Fastig-heternas koncernmässigt bokförda värden per 31 december 2005 uppgick till 5 324,2 Mkr exklusive inventarier, varav koncernmässiga övervärden 762,8 Mkr.

Redovisning av uppskjuten skattPandox tillämpar Redovisningsrådets rekom-

mendation om inkomstskatt (RR:9). Rekom-

mendationen innebär i korthet att både upp-

skjutna skatteskulder och skattefordringar tas

upp i redovisningen och att förändringar av

dessa påverkar resultaträkningen som upp-

skjuten skatt.

I Pandoxkoncernens balansräkning per

31 december 2005 ingår en uppskjuten skat-

teskuld med ett nettobelopp om 101,7 Mkr av-

seende skillnaden mellan en uppskjuten skatte-

skuld på 208,5 Mkr och en uppskjuten skatte-

fordran på 106,9 Mkr. Den uppskjutna skatte-

skulden hänför sig i huvudsak till den

beräknade uppskjutna skatten på skillnaden

mellan fastigheternas koncernmässigt bok-

förda värden och det skattemässiga restvärdet i

respektive juridiska enhet. Skillnaden i värde

har uppstått som effekt av övervärde vid förvärv

av fastighet i bolag, så kallade rena substans-

förvärv, samt skattemässiga avskrivningar som

överskrider de bokförda. Skattemässigt avdrag

för årlig avskrivning av fastigheterna har i regel

skett med 3–5 procent av anskaffningskostna-

den för byggnaden. Detta innebär att de skatte-

mässiga avskrivningarna överstiger de bokfö-

ringsmässiga och årligen ökar skillnaden mel-

lan det bokförda och det skattemässiga värdet

på fastigheten. Den uppskjutna skatteskulden

avseende substansförvärv före 2004 har nuvär-

deberäknats utifrån respektive fastighets kor-

taste bedömda innehavstid och motsvarar en

skattesats om cirka 10 procent i genomsnitt.

Detta med utgångspunkt från Redovisningsrå-

dets regel för värdering av uppskjuten skatt vid

så kallade rena substansförvärv, där hänsyn till

skatteeffekten tagits vid kalkylering av förvärvs-

priset. Från och med 2004 tillämpas principen

att ingen uppskjuten skatteskuld beräknas vid

rena substansförvärv (asset acquisition). Den

uppskjutna skatten avseende skillnaden i bok-

föringsmässig och skattemässig avskrivning

beräknas med utgångspunkt från gällande

skattesats.

Den uppskjutna skattefordringen hänför sig

i huvudsak till underskottsavdrag samt skatte-

mässiga övervärden avseende kommanditbo-

lag. Vid utgången av 2005 fanns underskotts-

avdrag på totalt 272 Mkr i de svenska bolagen.

Eventuella uppskjutna skattefordringen värde-

ras med utgångspunkt från ett bedömt möjligt

utnyttjande mot framtida skattemässiga vinster

och beräknas enligt gällande skattesats. Mot

denna bakgrund har inget värde på under-

skottsavdrag i utländska bolag tagits upp vid ut-

gången av 2005.

värdering och skatter


Definitioner av nyckeltal

Fastighetsrelaterade nyckeltalDirektavkastning 1Justerat driftsöverskott i relation till bokfört

värde på fastigheter och hotellinventarier vid

årets slut. Bokfört värde på hotellinventarier

ingår i nämnaren beroende på att inventarie-

hyran ingår i täljaren.

Direktavkastning 2Justerat driftsöverskott inklusive fastighetsrela-

terad administration i förhållande till fastighe-

ternas bokförda värde.

DriftsöverskottFörvaltningsintäkter minus drifts- och under-

hållskostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld

och övriga fastighetskostnader.

Fastighetsrelaterad administrationDen del av totala administrationskostnaden

som är direkt knuten till fastigheternas förvalt-

ning och utveckling. Övriga administrations-

kostnader avser central administration och

kostnader för upprätthållande av bolagets

marknadsnotering.

Justerat driftsöverskott Driftsöverskott justerat för under året sålda och

köpta fastigheter.

Totala förvaltningsintäkterSumman av hyresintäkter och övriga fastighets-

intäkter.

Finansiella nyckeltalAvkastning på eget kapital Resultat efter finansnetto och betald skatt

i förhållande till genomsnittligt eget kapital.

Avkastning på totalt kapital Resultat efter finansnetto plus finansiella kost-

nader, i förhållande till genomsnittlig balans-

omslutning.

Räntetäckningsgrad Resultat efter finansnetto exklusive engångs-

poster med återläggning av räntekostnader,

dividerat med räntekostnader.

Soliditet Eget kapital vid årets slut i förhållande till

balansomslutningen.

Hotellmarknadsrelaterade nyckeltalBelagda rumAntal sålda rumsnätter under given tidsperiod

som normalt är ett år.

Tillgängliga rumTillgänglig rumskapacitet under given tidspe-

riod som normalt är ett år.

BeläggningsprocentAntalet belagda rum dividerat med antalet till-

gängliga rum.

Genomsnittligt rumsprisTotala intäkten för sålda rum genom antalet be-

lagda rum.

RevPAR (Genomsnittlig intäkt per tillgängligt rum)Totala intäkten för sålda rum dividerat med an-

talet tillgängliga rum.

MarknadspenetrationDet enskilda hotellets beläggning i relation till

marknadens genomsnitt.

GOP Nettovinst i hotelloperatörsföretag före avskriv-

ning, hyra, finansnetto och skatt.


Koncernresultaträkningar i sammandrag

Mkr 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Fastighetsverksamhet

Hyresintäkter 123,8 140,6 218,5 254,0 476,3 551,1 536,2 535,1 562,7 548,8

Övriga fastighetsintäkter 12,4 11,6 16,1 18,0 21,4 24,0 26,0 26,5 30,2 25,2

Totala förvaltningsintäkter4) 136,2 152,2 234,6 272,0 497,7 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0

Fastighetskostnader –30,5 –31,5 –47,8 –54,2 –88,9 –96,7 –93,2 –100,1 –118,7 –103,8

Driftsöverskott 105,7 120,7 186,8 217,8 408,8 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2

Avskrivningar1), 2) –23,9 –26,0 –36,0 –40,3 –45,8 –56,2 –63,2 –64,3 –70,3 –78,2

Resultat fastighetsverksamhet 81,8 94,7 150,8 177,5 363,0 422,2 405,8 397,2 403,9 392,0

Operatörsverksamhet

Rörelseintäkter 29,0 41,5 18,5 – 28,2 39,7 60,1 81,3 216,8 250,2

Rörelsekostnader1) –29,8 –42,2 –18,7 – –25,5 –39,3 –58,2 –75,7 –204,4 –239,4

Resultat operatörsverksamhet4) –0,8 –0,7 –0,2 – 2,7 0,4 1,9 5,6 12,4 10,8

Bruttoresultat 81,0 94,0 150,6 177,5 365,7 422,6 407,7 402,8 416,3 402,8

Administrativa kostnader1) –15,3 –17,2 –19,2 –21,6 –31,8 –33,9 –34,5 –35,5 –39,3 –42,5

Intäkter/kostnader av engångskaraktär 0,9 1,0 1,4 5,3 1,9 8,6 28,8 7,4 – 444,4

Rörelseresultat 66,6 77,8 132,8 161,2 335,8 397,3 402,0 374,7 377,0 804,7

Finanskostnad av engångskaraktär – – – – – – – – –56,1 –

Finansnetto för löpande verksamhet –69,0 –50,3 –71,3 –77,5 –150,7 –178,1 –171,0 –159,2 –148,4 –137,4

Resultat efter finansiella poster –2,4 27,5 61,5 83,7 185,1 219,2 231,0 215,5 172,5 667,3

Uppskjuten skatt3) 0,2 –0,3 – – –27,0 –28,3 –44,2 –50,3 –47,6 36,8

Betald skatt – – – –0,3 –1,4 –0,2 –0,1 11,4 –0,2 –15,8

Förvärvat resultat – – – – – – – – – –

Årets resultat –2,2 27,2 61,5 83,4 156,7 190,7 186,7 176,6 124,7 688,31) Planenlig avskrivning av byggnad sker fr.o.m. 2000 med 1 procent och uppgick för 2005 till 78,2 Mkr. Avskrivningar i administration och operatörsverksamheten uppgick 2005 till 0,3 resp. 0,0 Mkr

(2004 0,3 resp. 0,0 Mkr, 2003 0,5 resp. 0,0 Mkr, 2002 0,4 resp. 0,0 Mkr, 2001 till 0,5 resp. 0,0 Mkr, 2000 till 0,6 resp. 0,0 Mkr, 1999 0,7 resp. 0,0 Mkr, 1998 0,5 resp. 0,2 Mkr, 1997 0,4 resp. 0,1 Mkr och 1996 0,5 resp. 0,3 Mkr).

2) Vid 1,0 procents avskrivning skulle avskrivningen för år 1999 uppgå till 29,4 Mkr (1998 26,5 Mkr, 1997 19,6 Mkr och 1996 18,3 Mkr).3) Bolaget tillämpar fr.o.m. år 2001 Redovisningsrådets rekommendation om inkomstskatt (RR:9). Jämförelsetalen för år 2000 har justerats med avseende på detta.4) 2004 års utfall har justerats avseende hyresintäkter på operatörsbolagen med 3,7 Mkr.

tioårsöversikt


Koncernbalansräkningar i sammandrag

Mkr, per 31 december 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Tillgångar

Fastigheter inklusive hotellinventarier 1 239,5 1 874,3 2 085,2 2 393,7 4 784,5 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5

Övriga anläggningstillgångar 18,5 17,3 16,5 14,5 13,0 5,4 6,9 7,2 6,9 113,7

Omsättningstillgångar 25,3 23,7 14,6 17,9 61,9 37,1 29,5 34,6 58,6 201,7

Likvida medel 43,7 14,4 82,9 3,9 16,4 86,7 213,2 137,5 58,0 236,4

Summa tillgångar 1 327,0 1 929,7 2 199,2 2 430,0 4 875,8 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3

Skulder och eget kapital

Eget kapital 555,7 582,9 830,1 883,6 1 670,8 1 772,1 1 853,9 1 919,2 1 923,0 2 307,7

Uppskjuten skatteskuld – – – – 8,8 37,0 83,5 135,9 184,3 208,5

Räntebärande skulder 703,7 1 078,3 1 281,8 1 463,6 2 934,7 3 178,5 3 070,6 3 211,9 3 080,4 3 165,3

Icke räntebärande skulder 67,6 268,5 87,3 82,8 261,5 178,4 203,0 189,0 198,5 347,8

Summa skulder och eget kapital 1 327,0 1 929,7 2 199,2 2 430,0 4 875,8 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3

Nyckeltal

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Fastigheternas bokförda värde inklusive hotellinventarier, Mkr 1 239,5 1 874,3 2 085,2 2 393,7 4 784,5 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5

Totala förvaltningsintäkter, Mkr 136,2 152,2 234,6 272,0 497,7 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0

Driftsöverskott, Mkr 105,7 120,7 186,8 217,8 408,8 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2

Justerat driftsöverskott, Mkr 1) 104,6 169,1 194,6 229,2 459,4 484,3 472,7 464,1 474,2 433,3

Direktavkastning 1, % 2) 8,4 9,0 9,3 9,6 9,6 9,6 9,5 9,3 9,1 8,5

Direktavkastning 2, % 7,9 8,6 8,9 9,2 9,3 9,3 9,2 9,0 8,8 8,2

Finansiella nyckeltal

Räntetäckningsgrad, ggr 1,0 1,5 1,8 2,0 2,2 2,2 2,3 2,3 2,6 2,6 3)

Avkastning på totalt kapital, % 5,1 5,9 6,6 7,0 8,1 8,0 7,8 7,1 7,0 14,2

Avkastning på eget kapital, % neg 4,8 7,6 9,7 11,6 11,0 12,6 12,0 12,0 30,8

Soliditet, % 41,9 30,2 37,7 36,4 34,6 34,3 35,6 35,2 35,7 38,3

Kassaflöde från löpande verksamhet, Mkr 21,3 53,0 96,8 119,1 228,2 267,2 265,8 272,4 298,9 301,4

Investeringar exklusive förvärv, Mkr 27,3 11,2 22,6 28,6 101,3 149,1 67,3 60,8 70,5 165,1

Förvärvskostnad fastighet, Mkr – 667,0 260,0 331,0 2 340,3 141,9 – 370,7 – 661,31) Till följd av försäljningen av 12 hotellfastigheter under 2005.2) Direktavkastning baserad på fastigheternas bokförda värden justerat för de två nyförvärvade fastigheterna som ej belastats med hyra under 2005.3) Exklusive engångsintäkt till följd av fastighetsförsäljningar.


kvartalsdata

Kvartalsdata 2004–2005

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

2004 2005Mkr Q1 Q2 Q3 Q 4 Q1 Q2 Q3 Q 4

Totala förvaltningsintäkter 143,7 152,3 147,6 153,0 140,5 157,5 135,5 140,5

Driftsöverskott 116,7 124,0 121,1 116,1 113,4 128,2 113,9 114,6

Resultat fastighetsverksamhet 98,6 106,5 103,7 98,8 93,9 108,1 95,9 94,4

Resultat operatörsverksamhet –0,6 4,4 0,0 4,9 1,3 6,1 0,9 2,5

Rörelseresultat 88,7 101,5 94,3 92,5 85,4 104,2 528,8 86,2

Finansnetto –40,5 –76,4 –34,7 –52,9 –33,4 –35,7 –35,4 –33,0

Resultat efter finansiella poster 48,3 25,1 59,5 39,6 52,0 68,5 493,4 53,2

Resultat efter skatt 37,6 21,2 46,2 19,7 41,4 54,5 494,7 97,6

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

2004 2005

Mkr 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec

Tillgångar

Fastigheter inklusive hotellinventarier 5 315,2 5 292,0 5 281,9 5 262,8 5 573,3 5 665,9 5 281,9 5 477,5

Övriga anläggningstillgångar 7,1 7,1 7,1 6,9 6,4 6,4 7,1 113,7

Omsättningstillgångar 46,7 59,6 64,8 58,6 62,1 86,9 64,8 201,7

Likvida medel 182,6 136,1 90,6 58,0 202,6 131,9 90,6 236,4

Summa tillgångar 5 551,6 5 494,8 5 444,4 5 386,3 5 844,4 5 891,1 5 444,4 6 029,3

Eget kapital och skulder

Eget kapital 1 954,9 1 979,9 2 017,2 1 923,0 1 963,9 1 899,7 2 017,2 2 307,7

Uppskjuten skatteskuld 146,5 150,6 164,0 184,3 195,0 209,0 164,0 208,5

Räntebärande skulder 3 218,3 3 143,1 3 039,1 3 080,4 3 462,8 3 546,7 3 039,1 3 165,3

Icke räntebärande skulder 231,9 221,2 224,1 198,5 222,7 235,7 224,1 347,8

Summa skulder och eget kapital 5 551,6 5 494,8 5 444,4 5 386,3 5 844,4 5 891,1 5 444,4 6 029,3

FASTIGHETSRELATERADE NyCKELTAL

2004 2005 Q1 Q2 Q3 Q 4 Q1 Q2 Q3 Q 4

Direktavkastning 1, % 9,3 9,1 9,1 9,1 8,7 8,5 8,5 8,5

FINANSIELLA NyCKELTAL

2004 2005 Q1 Q2 Q3 Q 4 Q1 Q2 Q3 Q 4

Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,4 2,5 2,6 2,5 2,8 2,7 2,6

Avkastning på totalt kapital, % 6,9 7,2 7,2 7,0 6,6 6,7 6,4 14,2

Avkastning på eget kapital, % 10,9 11,0 10,8 12,0 11,9 11,6 10,6 32,5

Soliditet, % 35,2 36,0 37,1 35,7 33,6 32,2 40,1 38,3

Kassaflöde från löpande verksamhet, Mkr 66,5 80,4 77,0 75,0 71,5 16,2 141,5 72,2

Investeringar exkl. förvärv, Mkr 16,3 30,5 5,9 17,8 38,3 47,4 36,9 42,5

Förvärv av fastighet, Mkr – – – – 277,0 – – 384,3


Förvaltningsintäkter och omsättningPandox förvaltningsintäkter 2005 uppgick till 574,0 Mkr (592,9). För jämförbara enheter var ökningen 2,3 procent jämfört med föregående år. Koncernens totala omsättning för året uppgick till 778,6 Mkr (762,8).

Försäljningar i SverigePer den 1 juli genomförde Pandox försäljning av 12 svenska hotellfastigheter till ett pris av 1,1 miljarder kronor. Reavinsten efter skatt vid avyttringen blev drygt 450 Mkr. I det löpande resultatet för 2005 ingår de försålda fastigheterna med 6 månader.

ResultatResultatet före skatt för 2005, exklusive engångsposter, upp-gick till 222,9 Mkr (228,6). Resultatet efter skatt, inklusive intäkter av engångskaraktär, uppgick till 688,3 Mkr (124,7).

KassaflödeKassaflödet från den löpande verksamheten, exklusive engångsposter, uppgick till 301,4 Mkr (298,9).

Räkenskaper 2005


Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direk-tören för Pandox AB, org. nr 556030-7885, får härmed avge årsredovisning och koncernredovis-ning för verksamhetsåret 2005.

Verksamhet och strategiPandox är ett av norra Europas ledande renod-

lade hotellfastighetsbolag. Bolaget har specia-

listkompetens inom hotellmarknad, hotellverk-

samhet, hotellfastighetsdrift samt affärsutveck-

ling. Via ett aktivt ägande där välutvecklade,

strategiska planer för varje hotell tas fram ska-

pas goda förutsättningar för utveckling av sta-

bila kassaflöden och därmed värdetillväxt för

bolagets ägare.

Pandox strategi är att äga en typ av fastighe-

ter – hotellfastigheter. Fokuseringen stärks

genom ett prioriterat marknadssegment.

Pandox ska äga stora hotellfastigheter i Sverige,

större orter i Europa samt i utvecklingsregioner

i östra Europa.

Hotellfastigheterna ska vara centralt be-

lägna i naturliga, starka hotellägen som city,

flygplatser och mässor. Hotellen ska tillhöra

övre mellanpris- och högprissegmenten och

vara inriktade mot affärsresenärer och turister.

De Pandoxägda hotellen drivs och mark-

nadsförs av hotellmarknadens starkaste aktö-

rer som via välkända varunamn eller dyna-

miska oberoende distributionskanaler skapar

starka marknadspositioner och därmed stabila

intäkter.

Intäkterna skapas genom bland annat rör-

liga hyresavtal som är relaterade till operatörer-

nas omsättning och resultat, eller genom ma-

nagementavtal där Pandox ger annan part i

uppdrag att sköta verksamheten eller genom

operativ verksamhet som drivs i egen regi.

Pandox medverkar oavsett driftsform via ett ak-

tivt ägande till att öka de totala kassaflödena

och reducera riskerna.

Bolaget äger vid årsskiftet 36 hotellfastighe-

ter, varav ett asset managementuppdrag och

fem operativa verksamheter. Pandox äger och

utvecklar tillgångar i Sverige, Danmark, Bel-

gien, Tyskland, Schweiz, Storbritannien och på

Bahamas.

RedovisningsprinciperPandox tillämpar i sin redovisning årsredovis-

ningslagen och god redovisningssed samt om

inte annat anges Bokföringsnämndens anvis-

ningar. Som onoterat bolag omfattas inte

Pandox av kravet på redovisning enligt IFRS.

ÄgarsituationPandox ägs sedan årsskiftet 2003/2004 av de

norska bolagen Eiendomsspar AS och Sundt

AS genom sitt helägda svenska bolag APES

Holding AB.

Tillväxten i USA fortsätterDen amerikanska marknaden hade ett histo-

riskt bra år 2005. Beläggningen uppgick till

64,5 procent, vilket är en ökning om 2,9 pro-

cent mot föregående år. De genomsnittliga

rumspriserna steg med 5,3 procent till 90,84

dollar och den genomsnittliga intäkten per rum

steg totalt med 8,4 procent. Osäkerhet inför

obalansen i den amerikanska ekonomin med

ett växande budgetunderskott kvarstår dock.

Tecken på förbättring i EuropaI Europa har både beläggning och priser gene-

rellt utvecklats positivt under året med Rev PAR

4,6 procent över föregående år. I London drevs

tillväxten av stigande snittpriser medan belägg-

ningen har påverkats något negativt i efter-

dyningarna av terrorattackerna i somras. Sam-

mantaget ökade RevPAR med cirka 2 procent i

London. Även marknaden i Bryssel utvecklades

bättre än föregående år med en ökning på

3,5 procent. Utöver Berlin som hade en minsk-

ning med cirka 2 procent till följd av överkapa-

citet syns en positiv trend i alla större marknader

där bland annat Paris ökade med 7 procent i

RevPAR.

Den svenska marknaden karaktäriseras

av en stabil tillväxttakt. Större orter utvecklas

något bättre än riket i genomsnitt. Belägg-

ningen har ökat stabilt medan de tidigare sjun-

kande priserna börjat öka något. Stockholm

ligger i en stabil förbättringsfas där Stockholm

city och det femstjärniga segmentet leder ut-

vecklingen. Göteborg kommun stiger med

nästan 6 procent i RevPAR främst drivet av

förbättrad beläggning. I Malmö kommun har

efterfrågan påverkats positivt av uttagningarna

till America’s Cup i augusti, dock är den under-

liggande tillväxten på en stabil men låg nivå.

Pandox portfölj visar fortsatt styrkaPandox Stockholmshotell har haft en mycket

bra efterfrågan och sammantaget presterar

hotellen bättre än marknaden. Scandic Park

ökar mest bland annat som en följd av att kon-

kurrerande hotell har renoverats och kapacitet

har tagits bort från marknaden.

Renoveringen på Elite Park Avenue i

Göteborg fortgår enligt planer och då delar av

hotellet har varit stängt under året har detta haft

en negativ påverkan på kapaciteten. Scandic

Crown presterar i linje med marknaden.

Pandox hotell i Malmö har utvecklas bättre

än marknaden och har fått en skjuts av uttag-

ningstävlingarna till America’s Cup. Pandox

Köpenhamnshotell presterar bra i en stark

marknad. Bremen har haft en relativt god ut-

veckling i nivå med marknaden medan Pandox

hotell i Lübeck har presterat något sämre än

marknaden. Marknaden i Dortmund inklusive

Pandox Hilton-hotell tappar i RevPAR jämfört

med föregående år.

Hilton London Docklands har i en konkur-

rensutsatt marknad med bland annat stor

andel ny kapacitet konkurrerat väl och margi-

nellt tappat marknadsandelar till de nybyggda

hotellen. Pandox hotell i Antwerpen följer mark-

naden som är i princip oförändrad jämfört med

föregående år.

Pandox delmarknad i Bryssel ökade med

3,5 procent under året. Crowne Plaza fortsätter

ta marknadsandelar trots att hotellet genomgår

omfattande renoveringar men också på grund

av ett bra sälj- och marknadsföringsarbete.

Pandox två övriga hotell har utvecklats något

sämre än marknaden. Radisson SAS Hotel i

Basel har utvecklats bättre än marknaden hit-

tills i år där framför allt beläggningen ökar.

Intäkter och driftsöverskott – Fastighetsverksamhet Förvaltningsintäkterna för året uppgick till

574,0 Mkr (592,9). För jämförbara enheter var

förädlingstakten i portföljen +2,3 procent trots

att två stora renoveringsprojekt reducerar kapa-

räkenskaper


citeten i portföljen. I övrigt har den förbättrade

hotellmarknaden i framför allt Stockholm och

Köpenhamn gett en god tillväxt i intäkterna.

Fastighetskostnaderna exklusive avskrivningar

sjönk till 103,8 Mkr (118,7) vilket huvudsakli-

gen är ett resultat av försäljningen av de 12

svenska hotellfastigheterna.

Driftsöverskottet uppgick till 470,2 Mkr

(474,2). För jämförbara enheter har driftsnettot

dock förbättrats med 2,7 procent jämfört med

samma period föregående år. Justerad direkt-

avkastning före administrativa kostnader upp-

gick för perioden till 8,5 procent (8,6).

Intäkter och resultat – OperatörsverksamhetIntäkterna från operatörsverksamheten avser

verksamheten i Hilton Brussels City som drivs

genom ett managementavtal med Hilton samt

de tre verksamheter som drivs i Pandox egen

regi, Crowne Plaza Brussels, Radisson SAS

Hotel Östersund och Mora Hotell. Dessutom

ingår intäkter med 15,8 Mkr från de nya opera-

törsverksamheterna Royal Crown och Hotel 27.

Totala intäkterna från operatörsverksam-

heten för året uppgick till 250,2 Mkr (216,8).

Resultatet minskade med 1,6 Mkr till 10,8 Mkr

(12,4) vilket uteslutande förklaras av uppstarts-

kostnader i de nyförvärvade verksamheterna.

Resultat Koncernens resultat före skatt och exklusive

engångsposter för 2005 uppgick till 222,9 Mkr

(228,6). Resultatminskningen beror på att bo-

laget sålde 12 hotellfastigheter per den 1 juli

2005. Resultatet efter skatt inklusive försälj-

ningen av de 12 svenska fastigheterna uppgick

till 688,3 Mkr.

Finansiering och kassaflöde Finansnettot för den löpande verksamheten för

perioden januari till december 2005 uppgick till

–137,4 Mkr (–148,4). Koncernens räntebä-

rande skulder uppgick den 31 december 2005

till 3 165,3 Mkr (3 080,4). Låneportföljen har

en spridd förfallostruktur med en genomsnittlig

räntebindningstid på 3,8 år. Den genomsnitt-

liga låneräntan uppgick 31 december till 4,1

procent (4,1). Finansieringen av det svenska

beståndet har skett i svenska kronor och det ut-

ländska beståndet i allt väsentligt finansieras i

respektive lokal valuta. Disponibla likvida medel

inklusive outnyttjad checkkredit och kreditfaci-

liteter på sammanlagt 756 Mkr uppgick till

992,0 Mkr (523,0). Kassaflöde före förändring

av rörelsekapital, investeringar och exklusive

engångsposter och skatt förbättrades med 2,5

Mkr och uppgick till 301,4 Mkr (298,9).

Investeringar Pandoxkoncernens investeringar uppgick

under året till 165,1 Mkr (70,5). Investering-

arna avsåg i huvudsak de omfattande renove-

ringsprojekten i Elite Park Avenue i Göteborg

och Crowne Plaza i Bryssel samt produktför-

bättringar i ett antal andra fastigheter. Hotell-

fastigheternas bokförda värde inklusive hotell-

inventarier uppgick till 5 477,5 Mkr (5 262,8).

I februari 2005 förvärvade Pandox hotellfastig-

heten Radisson SAS Basel med 205 rum till ett

förvärvspris av 45 MCHF. Ekonomiskt tillträd-

des fastigheten per 1 januari 2005.

Under det sista kvartalet har hotellfastighe-

terna Royal Crown i Bryssel med 315 rum och

Hotel 27 i Köpenhamn med 203 rum förvärvats

till en sammanlagd förvärvskostnad om cirka

380 Mkr.

Asset managementPandox har ett asset management uppdrag

sedan januari 2005 att bistå ägaren Sundt AS

samt ledningen på Hotel Pelican Bay på Grand

Bahama Island att utveckla verksamheten. Ho-

tellet som har 186 rum har haft en positiv ut-

veckling och den nyrekryterade ledningen har

fokuserat på att implementera rutiner och stan-

dards samt ta fram underlag för en strategisk

planering.

Personal Den centrala administrationen uppgick per den

31 december till 14 personer. Uppgifter om

medeltal anställda samt löner och ersättningar

lämnas i not 16.

Styrelsens arbete under 2005Pandox styrelse har sedan ordinarie bolags-

stämma 2005 bestått av sex ledamöter. Under

2005 har styrelsen hållit ett konstituerande

sammanträde och fyra ordinarie sammanträ-

den i enlighet med en årlig föredragningsplans.

Vid mötena har extern och intern rapportering

av resultat och ställning samt affärsfrågor be-

handlats. Andra viktiga frågor som behandlas

årligen är marknadsfrågor, strategifrågor, fi-

nansfrågor och budget. Utöver ordinarie sam-

manträden har under året hållits två extra sam-

manträden för att behandla affärsfrågor.

Moderbolaget Fastighetsverksamheten i koncernens fastig-

hetsägande bolag administreras genom perso-

nal anställd i moderbolaget, Pandox AB. Kost-

naden för dessa tjänster har fakturerats på dot-

terbolagen. Faktureringen under 2005 uppgick

till 30,8 Mkr (31,7). Årets resultat efter skatt

uppgick till 609,6 Mkr (0,1).

Utsikter för 2006Omvärlden fortsätter att uppvisa en god tillväxt

och hög aktivitetsnivå, vilket är det enskilt vikti-

gaste skälet till att efterfrågan i hotellbranschen

förblir bra. Tillsammans med ett relativt sätt lågt

kapacitetstillskott skapas goda förutsättningar

för 2006. I denna positiva bild har Pandox möj-

ligheter att fortsätta utvecklas bättre än mark-

naden. Bolagets förvärv som genomförts under

2005, genomförda utvecklingsprojekt samt nya

avtal gör att bolagets resultat och kassaflöden

kommer, för jämförbara enheter, att bli bättre

under 2006 jämfört med föregående år.


Resultaträkning

Koncernen ModerbolagetMkr 2005 2004 2005 2004

Fastighetsverksamhet

Hyresintäkter1) not 2,3 548,8 562,7 – –

Övriga fastighetsintäkter1) 25,2 30,2 – –

Totala förvaltningsintäkter 574,0 592,9 – –

Fastighetskostnader –103,8 –118,7 – –

Driftsöverskott 470,2 474,2 – –

Avskrivningar enligt plan not 4 –78,2 –70,3 – –

Resultat fastighetsverksamhet 392,0 403,9 – –

Operatörsverksamhet

Rörelseintäkter 250,2 216,8 – –

Rörelsekostnader1) –239,4 –204,4 – –

Rörelseresultat operatörsverksamhet not 2, 16 10,8 12,4 – –

Bruttoresultat 402,8 416,3 – –

Administrativa kostnader not 4, 15, 16 –42,5 –39,3 –42,1 –37,9

Intäkter/kostnader av engångskaraktär – – – –

Övriga intäkter – – 30,8 31,7

Rörelseresultat 360,3 377,0 –11,3 –6,2

Ränteintäkter not 7 6,8 3,2 67,7 93,2

Räntekostnader –139,8 –146,9 –114,4 –109,0

Aktieägartillskott – – – –

Utdelning aktier i dotterbolag – – 700,0 –

Utdelning via koncernbidrag – – – 77,6

Finanskostnad av engångskaraktär not 6 – –56,1 – –56,1

Övriga finansiella intäkter och kostnader –4,4 –4,7 –20,2 1,2

Intäkt av engångskaraktär not 5 444,4 – 5,8 –

Finansnetto 307,0 –204,5 638,9 6,9

Avsättning periodiseringsfond – – – –0,3

Aktieägartillskott – – –38,0 –

Resultat före skatt 667,3 172,5 589,6 0,4

Skatt not 8 –15,8 –0,2 – –0,3

Uppskjuten skatt not 8 36,8 –47,6 20,0 –

ÅRETS RESULTAT 688,3 124,7 609,6 0,1

Specifikation extern omsättning

Förvaltningsintäkter fastighetsverksamhet 574,0 592,9

Därav interna hyror –45,6 –46,9

Rörelseintäkter operatörsverksamhet 250,2 216,8

Summa extern omsättning 778,6 762,81) För jämförbarhet med årets utfall har 2004 års utfall justerats avseende hyresintäkter på operatörsbolagen med 3,7 miljoner kronor.

räkenskaper


Kommentarer till resultaträkningen

Hyresintäkter Hyresintäkterna avser lokalhyra för hotellytor,

inventariehyra för hotellinventarier samt lokal-

hyra för resterande kommersiella ytor. Hyresin-

täkterna för 2005 minskade i förhållande till fö-

regående år och uppgick till 548,8 Mkr

(562,7).

Övriga fastighetsintäkter Övriga fastighetsintäkter avser utdebiterade

kostnader för framför allt värme, el och fastig-

hetsskatt.

FÖRDELNING ÖVRIGA FASTIGHETSINTÄKTER

Mkr 2005 2004

Ersättning för driftskostnader 9,2 10,2

Vidaredebiterad fastighetsskatt 16,0 20,0

Totalt 25,2 30,2

Förändringen mellan åren är en effekt av

försäljningen av 12 fastigheter under året.

Fastighetskostnader DriftskostnaderDriftskostnader är sådana kostnader som är

direkt hänförliga till driften av fastigheterna

såsom till exempel kostnader för värme, vatten,

el och fastighetsskötsel. Kostnaderna brutto-

redovisas, det vill säga den del av kostnaderna

som vidaredebiteras till hyresgästerna redo-

visas som intäkt under övriga fastighetsintäkter

och hela kostnaden redovisas bland kostna-

derna.

UnderhållskostnaderUnderhållskostnader är kostnader för att

vidmakthålla byggnadernas och byggnads-

inventariernas standard. Pandox hyresavtal är

i flertalet fall konstruerade så att hyresgästerna,

det vill säga hotelloperatörerna, svarar för större

delen av det inre underhållet av hotellfastig-

heterna.

Tomträttsavgäld Totalt 6 av Pandox fastigheter innehas med

tomträtt. Villkor och löptider för samtliga följer

gängse marknadsvillkor.

FastighetsskattFör Pandox svenska hotellfastigheter utgår fas-

tighetsskatt med 1,0 procent på taxeringsvär-

det. De utländska fastigheterna har varierande

procentsatser och beräkningsgrunder.

Övriga kostnaderInnefattar bland annat kostnader för juridisk

konsultation i hyresfrågor, försäkringspremier

och hyreskostnader för externa ytor.

FÖRDELNING FASTIGHETSKOSTNADER

Mkr 2005 2004

Driftskostnader 18,9 26,4

Underhållskostnader 29,5 36,7

Tomträttsavgäld 7,0 8,0

Fastighetsskatt 41,1 40,0

Övriga kostnader 7,3 7,6

Totalt 103,8 118,7

Minskningen av fastighetskostnaderna är ett

resultat av försäljningen av 12 hotellfastigheter

under året.

Driftsöverskott Driftsöverskottet för 2005 uppgick till 470,2

Mkr, vilket är en minskning med 4,0 Mkr. Jus-

terad direktavkastning exklusive administrativa

kostnader uppgick till 8,5 procent (8,6).

Operatörsverksamheten Den hotellrörelse som bedrivs i egen regi belas-

tas redovisningsmässigt med en internhyra.

Internhyran är kopplad till operatörsbolagens

omsättning och baseras på vad som bedöms

vara marknadsmässiga villkor. Internhyran

kostnadsförs i hotellrörelsen och intäktsförs

i fastighetsförvaltningen. Under 2005 har

Pandox bedrivit operatörsverksamhet i Hilton

Brussels City via ett managementavtal med

Hilton och egen operatörsverksamhet i Crowne

Plaza Brussels City Centre, Mora Hotell och

Radisson SAS Hotel, Östersund. De förvärvade

operatörsverksamheterna i Royal Crown i

Bryssel och Hotel 27 i Köpenhamn har inte

belastats med internhyra under 2005.

Administrativa kostnader De administrativa kostnaderna avser central

administration samt utländsk hotellfastighets-

administration. Samtlig personal inom central

administration är placerad vid kontoret i Stock-

holm. Ersättning till personal och revisorer

framgår av not 15 och 16.

Finanskostnad av engångskaraktärAvser förtidsinlösen av ränteswapar.


Balansräkning


TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Fastigheter not 9 5 324,1 5 163,9 – –

Inventarier not 10 153,9 99,4 0,5 0,5

5 478,0 5 263,3 0,5 0,5

Finansiella anläggningstillgångar

Aktier och andelar i dotterbolag not 11 – – 2 482,7 1 967,4

Fordringar koncernbolag – – 2 548,0 2 882,6

Övriga långfristiga fordringar 6,3 6,4 48,2 4,8

6,3 6,4 5 079,4 4 854,8

Uppskjuten skattefordran 106,9 – – –

Summa anläggningstillgångar 5 591,2 5 269,7 5 079,4 4 855,3

Omsättningstillgångar

Varulager 1,6 0,7 – –

Kundfordringar 11,5 13,0 – –

Skattefordran – 2,4 – –

Övriga fordringar 85,2 26,5 3,8 1,4

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 55,7 16,0 2,2 1,5

Övriga aktier & andelar 47,8 – – –

Kassa och bank 236,4 58,0 161,7 22,3

Summa omsättningstillgångar 438,1 116,6 167,6 25,2

SUMMA TILLGÅNGAR 6 029,3 5 386,3 5 247,1 4 880,5

Kommentarer till balansräkningen

Fastigheter och inventarierUnder året har tre hotellfastigheter förvärvats

och tolv avyttrats. Avskrivningarna avseende

fastigheterna uppgick till 78,2 Mkr (70,3) och

årets investeringar till 165,1 Mkr (70,5). Inven-

tariernas bokförda värde inklusive hotellinven-

tarier uppgick till 153,9 Mkr (99,4), avskriv-

ningarna till 16,6 Mkr (10,8) och investering-

arna till 40,0 Mkr (31,2).

Huvuddelen av det bokförda värdet på

inventarier, 153,9 Mkr, avser hotellinventarier

vilka brukas av hotelloperatören. I vissa fall

ingår dessa som en ospecificerad del av hyran,

i andra fall som en separat inventariehyra. Då

dessa intäkter ingår i hyresintäkterna inklu-

derar Pandox värdet av dessa inventarier i det

fastighetsvärde som används för att beräkna

fastigheternas direktavkastning. Fastigheternas

bokförda värde inklusive hotellinventarier upp-

gick vid årets slut till 5 477,5 Mkr. Övriga inven-

tarier utgörs av inventarier inom administration

på 0,5 Mkr.

Övriga långfristiga fordringarAvser långfristig reversfordran samt pantsatt

deposition.

VarulagerAvser lager av förbrukningsvaror i operatörs-

verksamheterna.

KundfordringarPandox kundfordringar utgörs normalt till sin

helhet av hyresfordringar. Då hyran generellt

betalas kvartals- eller månadsvis i förskott be-

står utestående belopp vid årsskiftet i huvud-

sak av upplupna omsättnings- och resultathyror.

Övriga fordringarKortfristiga fordringar avser exempelvis kostna-

der som ska vidaredebiteras på extern part.

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkterInnefattar i huvudsak förutbetalda kostnader

för nästa år som försäkringspremier och hyror.

räkenskaper



EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital 373,5 373,5 373,5 373,5

Bundna reserver 848,5 842,1 830,0 830,0

1 222,0 1 215,6 1 203,5 1 203,5

Fritt eget kapital

Fria reserver 397,4 582,7 64,6 286,9

Årets resultat 688,3 124,7 609,6 0,1

1 085,7 707,4 674,2 287,0

Summa eget kapital 2 307,7 1 923,0 1 877,7 1 490,5

Obeskattade reserver

Periodiseringsfond 2004 – – 0,3 0,3

– – 0,3 0,3

Skulder

Skulder till kreditinstitut not 12 3 165,3 3 080,4 2 360,2 2 801,5

Leverantörsskulder 66,5 47,3 19,6 26,7

Skulder koncernföretag – – 959,7 541,6

Uppskjuten skatteskuld not 8 208,5 184,3 – –

Skatteskulder 0,6 0,3 0,3 0,3

Övriga skulder 104,0 18,3 0,8 1,6

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter not 13 176,7 132,7 28,5 18,0

Summa skulder 3 721,6 3 463,3 3 369,3 3 389,7

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 029,3 5 386,3 5 247,1 4 880,5

Ställda säkerheter not 14 3 508,4 3 654,4 6,2 –

Ansvarsförbindelser not 14 – – 685,6 91,4

Kassa och bankPandoxkoncernens likviditet hanteras i huvud-

sak av moderbolaget genom centralkontostruk-

tur i bank där likviditeten samlas på ett gemen-

samt räntebärande konto. Likviditetsöverskott

kan även placeras som tidsbunden inlåning i

bank. I tillägg till detta har Pandox en icke ut-

nyttjad checkräkningskredit på 100 Mkr och

kreditfaciliteter på totalt 656 Mkr.

Bundna reserver moderbolagetJustering av ingående balans har skett avse-

ende ej utnyttjade optioner.

Skulder till kreditinstitut Pandox totala räntebärande skuld den 31 de-

cember 2005 uppgick till 3 165,3 Mkr fördelat

på tio kreditgivare och fem valutor. Finansie-

ringen är i huvudsak upptagen under långfristiga

kreditavtal varför huvuddelen av skulden kan

betraktas som långfristig. Räntebindningmäs-

sigt är 1 171,1 Mkr bundet med en löptid under

ett år. Se avsnittet Finansiell översikt sid. 48.

Uppskjuten skatteskuld2004 nettoredovisades den uppskjutna skatten

som uppskjuten skatteskuld vilken utgjordes

av en uppskjuten skattefordran på 51,0 Mkr

och en uppskjuten skatteskuld om 235,3 Mkr.

2005 års uppskjutna skatter är bruttoredo-

visade. I avsnittet Pandox skattesituation på

sid. 52 lämnas en detaljerad beskrivning.

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkterBeloppet avser i huvudsak upplupna ränte-

kostnader samt förutbetalda hyror.

Ställda säkerheterAvser huvudsakligen pantbrev i fastighet vilka

pantsatts till kreditinstitut som säkerhet för lån.

AnsvarsförbindelserModerbolagets ansvarsförbindelser avser

garantier till banker avseende dotterbolags-

låneskulder.


Förändringar i eget kapital

Mkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt

Koncernen 2004

Ingående balans 373,5 838,0 531,1 176,6 1 919,2

Vinstdisposition – – 176,6 –176,6 0,0

Förskjutning mellan fritt och bundet eget kapital – 4,1 –4,1 – 0,0

Utdelning – – –112,1 – –112,1

Omräkningsdifferenser inkl. skatteeffekt – – –8,8 – –8,8

Årets resultat – – – 124,7 124,7

373,5 842,1 582,7 124,7 1 923,0

Mkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt

Koncernen 2005

Ingående balans 373,5 842,1 582,7 124,7 1 923,0

Vinstdisposition – – 124,7 –124,7 0,0

Utdelning – – –273,9 – –273,9

Koncernbidrag – – –44,7 – –44,7

Omräkningsdifferenser inkl. skatteeffekt – 6,4 8,6 – 15,0

Årets resultat – – – 688,3 688,3

373,5 848,5 397,4 688,3 2 307,7

Mkr Aktiekapital Överkursfond Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt

Moderbolaget 2004

Ingående balans 373,5 620,0 210,0 312,8 86,2 1 602,5

Vinstdisposition – – – 86,2 –86,2 0,0

Utdelning – – – –112,1 – –112,1

Årets resultat – – – – 0,1 0,1

373,5 620,0 210,0 286,9 0,1 1 490,5

Mkr Aktiekapital Överkursfond Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt

Moderbolaget 2005

Ingående balans 373,5 620,0 210,0 286,9 0,1 1 490,5

Vinstdisposition – – – 0,1 –0,1 0,0

Utdelning – – – –273,9 – –273,9

Koncernbidrag – – – 51,5 – 51,5

Årets resultat – – – – 609,6 609,6

373,5 620,0 210,0 64,6 609,6 1 877,7

Omräkningsdifferenser inkluderar en skatteeffekt på –10,9 (–0,9) Mkr avseende valutasäkring av utlandsverksamhet. Antalet aktier uppgick per 31 december 2005 till 24 900 000 med en röst per aktie och ett nominellt värde om 15 kronor per aktie.

räkenskaper


Kassaflödesanalys


Löpande verksamhet

Resultat före finansiella poster 360,3 377,0 –11,2 –6,2

Avskrivning 78,5 70,6 0,3 0,3

Realisationsresultat på sålda anläggningstillgångar 444,4 – 5,8 –

Ränteintäkter 6,8 3,3 67,7 95,5

Räntekostnader och övriga finansiella kostnader1) –186,6 –212,1 –134,7 –166,2

Betald skatt –15,8 –0,2 0,0 –0,3

Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital och investeringar 687,6 238,6 –72,1 –76,9

Förändring av rörelsekapital

Ökning/minskning (±) av rörelsefordringar –95,3 –29,9 –3,0 –0,5

Ökning/minskning (±) av rörelseskulder 99,2 33,7 923,5 –445,5

Summa förändring av rörelsekapital 3,9 3,8 920,5 –446,0

Kassaflöde från löpande verksamhet efter förändring av rörelsekapital före investeringar 691,5 242,4 848,4 –522,9

Investeringsverksamhet

Investering i aktier och andelar –65,5 – –598,7 –4,3

Investeringar i fastigheter och inventarier –165,1 –70,5 –0,3 –0,1

Förvärv av fastigheter och inventarier –661,2 – – –

Försäljning av anläggningstillgångar 609,1 – 1,9 –

Summa investeringar –282,7 –70,5 –597,1 –4,4

Kassaflöde efter investeringar 408,8 171,9 251,3 –527,3

Finansieringsverksamhet

Förändring av finansiella anläggningstillgångar – –7,9 –168,2 –792,8

Förändring av räntebärande lån 44,9 –131,4 –441,3 1 287,9

Utdelning –273,9 –112,1 497,6 –112,1

Utdelning via koncernbidrag – – – 77,6

Kassaflöde från finansieringsverksamhet –229,0 –251,4 –111,9 460,6

Förändring av likvida medel 179,8 –79,5 139,4 –66,7

Likvida medel vid årets början 58,0 137,5 22,3 89,0

Kursdifferens i likvida medel –1,4 – – –

Likvida medel vid årets slut 236,4 58,0 161,7 22,3

Förändring likvida medel 179,8 –79,5 139,4 –66,71) 2004 års siffror inkluderar en engångskostnad för förtida stängning av swapar på 57,8.

Justerat för en engångsintäkt om 444,4 Mkr uppgår kassaflödet från den löpande verksamheten

till 301,4 Mkr (298,9). Kassaflödet per aktie ökade till 12,10 kronor (12,00).

Kommentarer till kassaflödesanalysen


Redovisningsprinciper

Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och god redovisningssed samt om inte annat anges i enlighet med Bokföringsnämndens anvisningar. Pandox redovisnings- och värderings-principer är för övrigt oförändrade jämfört med föregående år.

Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar samtliga dot-

terbolag på bokslutsdagen.

Redovisningen har upprättats enligt Redo-

visningsrådets rekommendation RR 1:00.

Koncernredovisningen har upprättats enligt för-

värvsmetoden, som innebär att tillgångar och

skulder övertagits till marknadsvärde enligt

upprättad förvärvsanalys. Skillnaden mellan

anskaffningsvärde och förvärvat eget kapital

har tillförts byggnader och mark som över-

värde. Avskrivning av övervärde sker enligt

samma princip som för fastigheter. Beräknad

uppskjuten skatteskuld avseende koncern-

mässiga övervärden och beräknad uppskjuten

skattefordran nettoredovisas som uppskjuten

skatteskuld i balansräkningen.

KlyvningsmetodenFastigheten Radisson SAS Hotel, Östersund,

ägs som en andel i en bostadsrättsförening där

medlemmarna har ett gemensamt inflytande

över verksamheten.

Den ekonomiska konstruktionen av ägan-

det kan jämföras med en joint venture, i vilken

varje delägare uppbär sina egna kostnader och

intäkter. Mot denna bakgrund har fastigheten

konsoliderats enligt klyvningsmetoden.

SkattPandox tillämpar Redovisningsrådets rekom-

mendation om inkomstskatt (RR:9). Rekom-

mendationen innebär i korthet att både upp-

skjutna skatteskulder och skattefordringar tas

upp i redovisningen och att förändringar av

dessa påverkar resultaträkningen som upp-

skjuten skatt. Den uppskjutna skatten avse-

ende skillnaden i bokföringsmässig och skatte-

mässig avskrivning beräknas med utgångs-

punkt från gällande skattesats.

För förvärv före 2004 baseras dock den

uppskjutna skatteskulden avseende substans-

förvärv på köpeskillingen och beräknas utifrån

respektive fastighets kortaste bedömda inne-

havstid och motsvarar en skattesats om cirka

10 procent i genomsnitt. Från och med 2004

tillämpas principen att ingen uppskjuten skat-

teskuld beräknas vid rena substansförvärv.

Den uppskjutna skattefordringen, hänförlig

till beräknad skattefordran avseende under-

skottsavdrag i bolag, värderas med utgångs-

punkt från ett bedömt möjligt utnyttjande mot

framtida skattemässiga vinster och beräknas

enligt gällande skattesats.

Fastighetsverksamhet Koncernens fastigheter redovisas i balansräk-

ningen som anläggningstillgångar då avsikten

med innehavet är att långsiktigt äga, förvalta

och utveckla fastigheterna.

Operatörsverksamheten Den hotellrörelse som bedrivs i egen regi belas-

tas redovisningsmässigt med en internhyra. In-

ternhyran är kopplad till operatörsbolagens om-

sättning och baserad på vad som bedöms vara

marknadsmässiga villkor. Internhyran kost-

nadsförs i operatörsverksamheten och intäkts-

förs i fastighetsverksamheten.

Materiella anläggningstillgångar Vid ny- eller tillbyggnad aktiveras samtliga di-

rekta utgifter inklusive projekteringskostnader.

Vid ombyggnad aktiveras sådana direkta utgif-

ter som innebär förbättring av fastigheterna

jämfört med det ursprungliga skicket.

Utgifter för upprustning till samma skick

som fastigheten ursprungligen haft aktiveras ej.

Ett undantag från denna princip är utgifter för

sådana åtgärder som rubriceras som eftersatt

underhåll i samband med förvärv och hänsyn

tagits till detta i förvärvspriset.

Utgifter för hyresgästanpassningar som

räkenskaper


innebär att hyran kan höjas aktiveras och skrivs

av under hyreskontraktets återstående löptid.

Avskrivning enligt plan har beräknats med föl-

jande procentsatser.

%

Byggnader 1,0

Byggnadsinventarier 4–6,7

Markanläggningar 3,5

Inventarier 6,7–33

Pandox har fr.o.m. år 2000 förändrat avskriv-

ningssatsen för byggnad till 1,0 procent. Tidi-

gare avskrivning uppgick till 1,5 procent.

Avskrivning enligt plan beräknas på anskaff-

ningsvärdet och ett restvärde på noll kronor.

Nedskrivning av anläggningstillgångKoncernens fastigheter värderas kontinuerligt

enligt en intern kassaflödesmodell som också

uppfyller kraven för att beräkna nyttjandevärdet

i enlighet med RR 17. Återvinningsvärdet, vil-

ket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och

nyttjandevärdet, kontrolleras därvid mot fastig-

heternas bokförda värden för att bedöma

behov av eventuell nedskrivning.

LeasingPandox redovisar samtliga leasingavtal som

operationella. Leasingavtalen avser personbilar

och kontorsmaskiner och är av mindre omfatt-

ning och påverkar därför inte bedömningen av

koncernens resultat och ställning.

IntäkterFörvaltningsintäkterna avser hyresintäkter samt

vidaredebiterade driftskostnader och fastig-

hetsskatt. Hotelloperatörsverksamhetens intäk-

ter och kostnader redovisas separat i koncern-

resultaträkningen. Hyresintäkterna periodi-

seras i enlighet med hyresavtal. Detta innebär

att förskottshyror redovisas som förutbetalda

hyresintäkter.

Aktier och andelarAktier och andelar i dotter- och dotterdotterbo-

lag har värderats till anskaffningsvärdet, med

undantag för innehav vilka har skrivits ned till

bedömt verkligt marknadsvärde.

Finansiella instrumentRänteswapar används för att förändra underlig-

gande finansiella skulders ränteförfallostruktur.

Intäkter och kostnader avseende ränteswapar

nettoredovisas som räntekostnader periodise-

rat över löptiden.

Utländska dotterbolagUtländska dotterbolag räknas om enligt dags-

kursmetoden, vilket innebär att resultaträk-

ningen räknas om till genomsnittskurs och ba-

lansräkningen enligt balansdagens kurs. Den

kursdifferens som uppstår vid tillämpning av

denna metod förs direkt mot koncernens egna

kapital. Under året förvärvade bolag ingår i

koncernen med belopp avseende tiden efter

förvärvet.

Fordringar och skulder i utländsk valutaFordringar och skulder i utländsk valuta omräk-

nas enligt balansdagens kurs. Kursdifferenser

som uppstår belastas eller gottskrivs resultatet.

När upplåning sker eller terminskontrakt ingås

för att kurssäkra investeringar i utländska dot-

terbolag kvittas i koncernen uppkomna kursdif-

ferenser till den del de motsvaras av differenser

vid omräkning av utländska dotterbolags netto-

tillgångar.

Övriga fordringar och skulder Fordringar har tagits upp till de belopp varmed

de förväntas inflyta. Övriga tillgångar och skul-

der har tagits upp till nominella värden.


NoterNOT 1 – SEGMENTSREDOVISNING

Primärt segment

Pandox primära segment utgörs av de två rörelsegrenarna fastighetsverksamhet och operatörsverksamhet. Information i enlighet med segmentredovisningen framgår av koncernens resultat- och balansräkning.

Sekundärt segment

År 2005 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering Totalt

Förvaltningsintäkter 147,7 58,8 114,5 109,0 143,9 –45,61) 528,4

Fastighetskostnader –27,7 –8,4 –23,5 –19,0 –25,0 –103,7

Driftsöverskott 120,1 50,3 91,0 90,0 118,9 –45,6 424,7

Bokförda värden fastigheter 1 138,6 742,5 1 055,6 611,6 1 929,2 5 477,5

Investeringar 39,6 53,1 12,1 9,9 50,3 165,1

Rörelseintäkter operatörsverksamhet 66,1 184,1 250,2

Rörelsekostnader operatörsverksamhet –59,1 –180,2 45,6 –193,7

Rörelseresultat operatörsverksamhet 7,0 3,9 45,6 56,4

År 2004 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering Totalt

Förvaltningsintäkter 159,8 75,8 102,0 133,9 121,4 –46,9 –546,0

Fastighetskostnader –35,3 –8,5 –23,5 –26,0 –25,4 –118,7

Driftsöverskott 124,5 67,3 78,5 107,9 96,0 –46,9 427,3

Bokförda värden fastigheter 1 366,6 698,1 870,3 966,5 1 361,3 5 262,8

Investeringar 17,0 1,1 7,1 6,8 38,5 70,5

Rörelseintäkter operatörsverksamhet 63,6 153,2 216,8

Rörelsekostnader operatörsverksamhet –58,1 –146,3 46,9 –157,5

Rörelseresultat operatörsverksamhet 5,5 6,9 46,9 59,3

1) Avser justering av internhyra.

NOT 2 – HyRESINTÄKTER

Intäkterna från operatörsverksamheten avser verksamhet som drivs genom ett managementavtal med Hilton samt de fem verksamheter som drivs i Pandox egen regi. Den hyra och ersättning för övriga lokalkostnader som dessa hotelloperatörsbolag har erlagt till fastighetsbolaget har bruttoredovisats, dvs. de har inte eliminerats i resultaträk-ningen. Detta för att ge en mer korrekt bild av fastighetsverksamhetens driftsöverskott och operatörsverksamhetens rörelseresultat. Vid en eliminering skulle totala förvalt-ningsintäkter respektive operatörsverksamhetens rörelsekostnader reduceras med 45,6 Mkr för 2005 (46,9).

NOT 3 – HyRESINTÄKTERNAS GEOGRAFISKA FÖRDELNING

% 2005 2004

Sverige 65 71

Danmark 9 8

Storbritannien 7 7

Tyskland 7 6

Belgien 9 8

Schweiz 3 –

Summa 100 100

räkenskaper


Not 4 – ÅRETS AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN Koncernen ModerbolagetMkr 2005 2004 2005 2004

Byggnader –60,7 –59,0 – –

Markanläggningar –0,9 –0,8 – –

Inventarier –16,6 –10,5 –0,3 –0,3

Summa avskrivningar –78,2 –70,3 –0,3 –0,3

Av avskrivningar på totalt 78,2 Mkr är 77,9 Mkr (70,3) hänförliga till fastighetsverksamheten och 0,3 Mkr (0,3) till administration.

Not 5 – INTÄKTER/KOSTNADER AV ENGÅNGSKARAKTÄR

Engångsintäkter i koncernen på totalt 444,4 Mkr avser 438,7 reavinst från försäljning av hotellfastigheter och 5,7 Mkr försäljning av aktier.

Not 6 – FINANSKOSTNAD AV ENGÅNGSKARAKTÄR

Kostnaden avser förtidsinlösen av ränteswapar.

Not 7 – RÄNTEINTÄKTER MODERBOLAGET

Moderbolagets ränteintäkter fördelar sig på 65,0 Mkr från koncernbolag och 2,7 Mkr från övriga.

NOT 8 – UPPSKJUTEN SKATT OCH AKTUELL SKATT Koncernen ModerbolagetMkr 2005 2004 2005 2004

Årets uppskjutna skattekostnad

Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader 6,7 –48,5 – –

Uppskjuten skatt avseende koncernbidrag –17,4 – 20,0 –

Uppskjuten skatteintäkt avseende förvärvade underskottsavdrag 58,5 – – –

Uppskjuten skattekostnad avseende övriga avsättningar –11,0 0,9 – –

Uppskjuten skatt i resultaträkningen 36,8 –47,6 20,0 –

Aktuell skatt i resultaträkningen –15,8 –0,2 – –0,3

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 28%

Redovisat koncernresultat före skatt 667,3 172,5 589,5 –

Skatt enligt gällande skattesats 28% –186,9 –48,3 –165,1 –

Förvärvade underskottsavdrag 58,5 – – –

Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter 108,4 – 196,0 –

Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader samt övriga skattemässiga justeringar 17,2 –14,8 –10,9 –

Skatteeffekt av koncernbidrag 17,4 – –

Skatteeffekt relaterad till utlandsverksamhet 6,4 15,3 – –

Redovisad skattekostnad 21,0 –47,8 20,0 –

Uppskjutna skattefordringar

Underskottsavdrag 76,3 0,1 – –

Övriga temporära skillnader 24,4 44,2 – –

Övriga uppskjutna skattefordringar 6,2 6,7 – –

Summa uppskjutna skattefordringar 106,9 51,0 – –

Uppskjutna skatteskulder

Skillnader mellan bokfört och skattemässigt värde fastigheter 204,1 230,9 – –

Övriga uppskjutna skatteskulder 4,4 4,4 – –

Summa uppskjutna skatteskulder 208,5 235,3 – –

Uppskjutna skatteskulder/fordringar, netto –101,6 –184,3 – –


NOT 9 – FASTIGHETER KoncernenMkr 2005 2004

Ingående anskaffningsvärde 5 697,6 5 669,9

Förvärv fastigheter 717,5 –

Investeringar 125,1 39,3

Försäljningar –658,0 –

Omräkningsdifferenser balansräkning 77,4 –11,6

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 5 959,6 5 697,6

Ingående avskrivningar –533,7 –475,1

Förvärvade ackumulerade avskrivningar –83,9 –

Försäljningar 49,4 –

Årets avskrivningar –61,6 –59,8

Omräkningsdifferenser balansräkning –5,6 1,2

Utgående ackumulerade avskrivningar –635,4 –533,7

Utgående restvärde 5 324,1 5 163,9

Taxeringsvärde svenska fastigheter 2 019,6 2 413,1

Varav mark 750,1 852,0

I anskaffningsvärdet för byggnad, mark och inventarier ingår värdet av bolagets hotellfastighet i Östersund som ägs genom en andel på 47,6 procent i bostadsrättsföreningen Borgens. I enlighet med Redovisningsrådets rekommendation (RR:17) har fastigheternas bokförda värden stämts av mot fastigheternas återvinningsvärde varvid inget behov av nedskrivning har konstaterats.

NOT 10 – INVENTARIER Koncernen ModerbolagetMkr 2005 2004 2005 2004

Ingående anskaffningsvärde 168,3 141,3 2,3 2,2

Förvärv inventarier 60,4 – – –

Investeringar 40,0 31,2 0,3 0,1

Försäljningar/utrangeringar –10,6 –3,5 – –

Omräkningsdifferenser balansräkning 4,1 –0,7 – –

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 262,2 168,3 2,6 2,3

Ingående avskrivningar –68,9 –58,7 –1,8 –1,5

Försäljningar/utrangeringar 10,1 0,3 – –

Förvärvade ackumulerade avskrivningar –32,7 – – –

Årets avskrivningar –16,6 –10,8 –0,3 –0,3

Omräkningsdifferenser balansräkning –0,2 0,3 – –

Utgående ackumulerade avskrivningar –108,3 –68,9 –2,1 –1,8

Utgående restvärde 153,9 99,4 0,5 0,5

räkenskaper


NOT 11 – AKTIER OCH ANDELAR I DOTTERBOLAG Antal Nom. Andel Bokfört Mkr Org. nr Säte aktier värde % värde

Moderbolaget

Hotab Förvaltnings AB 556475–5592 Stockholm 1 000 100 100 285,1

Pandox Förvaltning AB 556097–0815 Stockholm 550 100 100 304,7

Hotab 6 AB 556473–6352 Stockholm 1 000 100 100 0,1

Fastighets AB Grand Hotel i Helsingborg 556473–6329 Stockholm 1 000 100 100 15,9

Pandox Fastighets AB 556473–6261 Stockholm 1 000 100 100 0,1

Fastighets AB Mora Hotell 556475–9370 Stockholm 1 000 100 75 5,7

Mora Hotell AB 556475–9461 Stockholm 1 000 100 100 0,1

Fastighets AB Stora Hotellet i Jönköping 556469–4064 Stockholm 1 000 100 100 30,1

Nya P.A. Hotell AB 556495–0078 Stockholm 1 000 100 100 0,2

Pandox Hotel Management AB 556469–9782 Stockholm 1 000 100 100 0,1

Malmö Favorit Hotell AB 556475–9446 Stockholm 1 000 100 100 2,0

Grand Hotell i Kristianstad AB 556515–9216 Stockholm 10 000 10 100 0,6

Fastighets AB Porpur 556349–8327 Stockholm 10 000 100 100 0,1

Pandox i Halmstad AB 556549–8978 Stockholm 1 000 100 100 8,7

Pandox i Borås AB 556528–0160 Stockholm 1 000 100 100 45,3

Hotell Värmdövägen 84 AB 556286–4826 Stockholm 1 000 100 100 4,3

Hotellus International AB 556030–2506 Stockholm 7 480 000 100 100 970,2

KB Lorensberg 49:2 916833–3269 Göteborg – – 100

Pandox i Östersund AB 556466–1352 Stockholm 1 000 100 100 2,7

Ademrac Holding 1 AB 556683–3371 Stockholm 10 093 100 100 219,4

Ademrac Holding 2 AB 556683–3363 Stockholm 10 010 100 100 219,6

Ademrac AB 556426–2748 Stockholm 1 790 042 100 6,6 3,4

Le Nouveau Palace S.A. 446188 Bryssel 3 000 – 100 291,4

Convention Hotel International AG 270.3.001.168–3 Basel 14 000 – 100 6,2

Hotellus Denmark A/S 28970927 Köpenhamn 5 000 – 100 0,6

Royal Crown Plaza SA 0476.704.322 Bryssel 68 808 – 100 66,1

Summa Pandox AB 2 482,7

Mkr Org. nr Säte

Koncernen

Arlanda Flyghotell KB 916500–8021 Stockholm

Fastighetsbolaget Utkiken KB 916611–7755 Stockholm

Fastighets AB Hotell Kramer 556473–6402 Stockholm

Grand i Borås Fastighets AB 556030–7083 Stockholm

Hotellus Nordic AB 556554–6594 Stockholm

Hotellus Fastighet 1 AB 556554–6602 Stockholm

Hotellus Säffle AB 556367–3697 Stockholm

Hotellus Järva Krog AB 556351–7365 Stockholm

Hotellus Mölndal AB 556554–6636 Stockholm

Bioeffect AB 556244–5030 Stockholm

Vestervold KB 916631–9534 Stockholm

Förvaltningsbolaget Hotel Grand i Örebro KB 969622–8197 Stockholm

Förvaltningsbolaget Ferrum KB 969622–6688 Stockholm

Förvaltningsbolaget Hotell Bromma KB 969622–8163 Stockholm

KB Sjöstjärnan Fastighetsförvaltning 916850–4554 Göteborg

Hotellus Belgium NV – Belgien

Grand Hotel Brussels NV – Belgien

Town Hotell SA – Belgien

Hotellus Suomi OY – Finland

Hotellus Nord OY – Finland

Euro Lifim BV – Holland

Bru Hotels Holding BV – Holland

Hotellus Europa BV – Holland

Bru Hotels BV – Holland

Hotellus Deutschland GmbH – Tyskland

Atlantis GmbH – Tyskland


NOT 12 – SKULDER TILL KREDITINSTITUT Koncernen ModerbolagetMkr 2005 2004 2005 2004

Skulder som förfaller inom ett år från balansdagen 223,2 180,7 208,5 90,3

Skulder som förfaller mellan ett till och med fyra år från balansdagen 2 452,6 1 197,9 2 151,7 1 087,3

Skulder som förfaller fem år eller senare från balansdagen 489,5 1 701,8 1 623,9

Summa 3 165,3 3 080,4 2 360,2 2 801,5

NOT 13 – UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen ModerbolagetMkr 2005 2004 2005 2004

Förutbetalda hyror 40,2 43,0 – –

Upplupna räntekostnader 11,9 4,4 8,5 9,4

Fastighetsskatt 3,3 10,9 – –

Övrigt 121,3 74,4 20,0 8,6

Summa 176,7 132,7 28,5 18,0

NOT 14 – STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Koncernen ModerbolagetMkr 2005 2004 2005 2004

Ställda säkerheter för lån från kreditinstitut

Fastighetsinteckningar 3 454,4 3 654,1 – –

Pantsatt deposition 54,0 0,3 6,2 –

Ansvarsförbindelser – – 685,6 91,4

NOT 15 – ARVODE OCH ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER Koncernen ModerbolagetMkr 2005 2004 2005 2004

KPMG

Revisionsuppdrag 1,4 1,4 0,8 0,8

Andra uppdrag 0,1 0,1 0,1 0,1

SET Revisionsbyrå

Revisionsuppdrag 0,1 0,1 0,1 0,1

Övriga

Andra uppdrag 0,4 0,5 0,2 0,2

Summa 2,0 2,1 1,2 1,2

räkenskaper


NOT 16 – PERSONAL Koncernen Moderbolaget 2005 2004 2005 2004

Medeltal anställda

Män 141 116 7 6

Kvinnor 154 130 7 7

Totalt 295 246 14 13

Varav anställda i Sverige 90 80 14 13

Varav anställda i Belgien 203 166 – –

Varav anställda i Danmark 2 – – –

Löner och ersättningar, Mkr

Styrelsen och verkställande direktören

Löner och ersättningar 5,2 5,2 5,2 5,2

Sociala kostnader 1,9 1,9 1,9 1,9

Pensionskostnad 0,8 0,8 0,8 0,8

Totalt 7,9 7,9 7,9 7,9

Övriga anställda

Löner och ersättningar 76,4 64,8 10,1 8,1

Sociala kostnader 22,9 17,2 2,8 2,5

Pensionskostnader 3,1 2,8 1,8 1,4

Totalt 102,4 84,8 14,7 12,0

Löner och ersättningar per land, Mkr

Sverige

Styrelse och VD 7,9 7,9 7,9 7,9

Övriga anställda 38,6 35,2 14,7 12,0

Belgien

Övriga anställda 63,8 49,6 – –

Totalt 110,3 92,7 21,6 19,9

Personal anställd i Belgien avser den operatörsverksamhet som bedrivs i Crowne Plaza Brussels City Centre, Royal Crown och Hilton Brussels City. Personal anställd i Dan-mark avser Hotel 27 i Köpenhamn.

Till styrelsen utgår arvode enligt bolagsstämmans beslut. Ersättningen till verkställande direktören utgörs av grundlön, bonus, tjänstebil samt pension. Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år med möjlighet att gå i pension vid 60 års ålder. För verkställande direktören gäller en uppsägningstid om 24 månader från företagets sida med avräkning. Vid egen uppsägning gäller en uppsägningstid om 6 månader.

Uppgifter om sjukfrånvaro redovisas ej på grund av undantagsregeln i lagstiftningen som säger att uppgiften inte ska lämnas om antalet anställda i gruppen är högst tio eller om uppgiften kan hänföras till enskild individ. Med grupp avses både kön och ålderskategori.


Vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står:

Balanserat resultat 64 556 033 kr

Årets resultat 609 555 526 kr

674 111 559 kr

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:

Utdelning till aktieägare,

5,50 kr per aktie 136 950 000 kr

Överföres i ny räkning 537 161 559 kr

674 111 559 kr

Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på stor-

leken av det egna kapitalet samt bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Stockholm den 8 februari 2006

Christian Ringnes

Ordförande Leiv Askvig Olaf Gauslå

Bengt Kjell Björn-Åke Wilsenius Mats Wäppling

Anders Nissen

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och

koncernredovisning har avgivits den 9 februari 2006.

Per Gustafsson Willard Möller

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

räkenskaper


Revisionsberättelse

Till årsstämman i Pandox AB. Org nr 556030-7885.

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning i Pandox AB för år 2005. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshand-

lingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-

redovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av

vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen

för att i rimlig grad försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktig-

heter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskaps-

handlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens

tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort

när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredo-

visningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut,

åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är er-

sättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt

har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss

rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed en

rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvalt-

ningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncer-

nen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och

verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Stockholm den 9 februari 2006

Per Gustafsson Willard Möller Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

76PANDOX–ÅRsReDOVisNiNg2005

Ett nyhetsbrev om hotellbranschen

pandox upgrade

När Pandox bildades 1995 startade utgivningen

av ett nyhetsbrev för att marknadsföra bolaget

mot kapitalmarknaden inför börsintroduktionen.

Denna publikation övergick senare i de publika

rapporter som bolaget skickade ut. Trots att före-

taget nu är avnoterat från Stockholmsbörsen fort-

sätter vi att upprätthålla informationsflödet

till dem som är intresserade av hotell- och

hotellfastighetsmarknaden. Därför ges Pandox

Upgrade ut regelbundet. Under 2005 utkom tre

nyhetsbrev som behandlade marknadstrender

och aktuella svenska och internationella hotell-

marknadsfrågor.

Välkommen som prenumerant. Pandox

Upgrade är kostnadsfri och kan beställas

från Pandox på telefon 08-506 205 50 eller

[email protected]

76PANDOX–ÅRsReDOVisNiNg2005 Produktion:Pandox/n3prenör .Foto:UlfBlombergmfl .Tryck:eOPrint2006 .

Pandox AB, Box 5364, 102 49 Stockholm

Tel: 08-506 205 50 • Fax: 08-506 205 70 • www.pandox.se • E-post: [email protected]

Org nr: 556030-7885

Pandox Årsredovisning 2005 (Sv)

Real Estate

Transcript of Pandox Årsredovisning 2005 (Sv)