Pablo Contrucci PDUC

1

SANTIAGO DE CHILE:

EL CASO DE LOS PROYECTOS

CON DESARROLLO URBANO

CONDICIONADOPDUC

PABLO CONTRUCCI

U R B A N I A

El PRMS

establece:

y entre ambos restringe

el desarrollo en las

límites del

área urbana

áreas de

exclusión

ej.: ISAM

Areas de Interés Silvoagropecuario Mixto.

PLAN REGULADOR METROPOLITANO DE SANTIAGO

límites de la

planificación

2

Crecimiento Histórico de Santiago

Disponibilidad de Suelos

De la superficie urbana hay alrededor

de 12.520 hás de terrenos

vacíos, ya sea porque nunca se han

construido por estar aún en la periferia

urbana, o bien porque su uso original

está obsoleto: el aeropuerto de Los

Cerrillos.

Hay además 5.784 hás. de sitios

eriazos repartidos en territorio ya

urbanizado y consolidado de la ciudad.

Esto suma una disponibilidad

teórica de 18.304 hás.

Santiago ha urbanizado

entre 1.000 y 1.200 ha

anualmente

La Provincia de Chacabuco agregó más

superficie, aunque de muy lenta

activación.

Lo anterior indica que existiría en teoría

una disponibilidad total de suelos de

24.076 hás. lo que significa una provisión

de terrenos para un máximo de 21 años.

2010

Precio del suelo

Dentro del radio urbano, los terrenos

disponibles se transan en precios que van

desde 30 US$/m2 en las periferias menos

ventajosas hasta sobre los 4.000

US$./m2 en reducidos núcleos de mayor

demanda. En la Provincia de Chacabuco,

los terrenos desarrollables en ZODUC

están orientados a mercados de baja

densidad (altos valores) y precios de

suelo por que se acercan a 40 US$/m2.

1 U.F. (US$ 40) / M2 en

Chacabuco

0,7 U.F. (US$ 30) / M2

en la periferia: La Pintana

100 U.F. (US$

4.000) M2

en El Golf

LA DISPONIBILIDAD DE SUELO EN LA REGIÓN METROPOLITANA

3

1960: PRIS: Límite urbano preciso e inamovible

1975: Desaparece límite urbano: libre mercado

de suelos.

1982: Vuelve a aparecer en el PRMS límite

urbano.

1980: D.S.3516 de “Parcelas de Agrado”.

Subdivisión mínima: 5.000m2

Urbanización sin internalización de

costos.

1997: Chacabuco ingresa al PRMS, se intenta

regular, pero sobre un suelo ya

subdividido.

Internalización de costos: ZODUC,

pero son percibidas como discresionales.

2003: PDUC, o ZODUC“flotantes”.

1994: PRMS extiende área regulada para

controlar el efecto del D.S. 3516.

La Historia del LIMITE URBANO de Santiago

CRECIMIENTO POR AGREGACION

• No provee de infraestructura mayor.

• No discrimina capacidad agrícola del suelo.

• Exige un permanente subsidio del Estado a

los desarrolladores periféricos.

• Concebido para el crecimiento Lote a Lote.

• No controla los impactos.

• No prevé los efectos acumulativos.

• Segrega socioeconómica y funcionalmente.

• No considera escalas de intervención

mayores.

•CRECIMIENTO POR CONDICIONES

• Controlar y mitigar los impactos.

• Prever los impactos acumulativos.

• Integrar Socioeconómica y

funcionalmente.

• Equilibrar los crecimientos por

extensión y por densificación.

• Asigna costos de urbanización

reales.

• Condiciona las energías que el

mercado asigna.

CRECIMIENTO POR AGREGACION v/s CRECIMIENTO POR CONDICIONES

4

•Proyectos de 300 hás. mínimo.

•Densidad de 85 +/- 15 hab./hás.

•30% de las viviendas deben ser subsidiables (≤80.000US$).

•12% de las viviendas deben calificar como viviendas sociales (≤

27.200 US$).

•Requisitos para equipamiento de salud, educación, deporte,

servicios y áreas verdes, en disponibilidad de suelo y construcción

efectiva de superficies edificadas.

•5% del terreno a desarrollar debe destinarse a actividades

productivas (oficinas, industria no contaminante, comercio,

sevicios)

•Se deben aprobar Estudios de Impacto Ambiental, Vial, Agrícola y

Urbano y el proyecto debe hacerse cargo de los costos de

infraestructura y de la mitigación de los impactos.

EL MECANISMO DE LOS PDUC: CONDICIONES

ETAPAS

Mínimo de 3.000 habitantes, recepciones secuenciales.

No autoriza cambio de uso de suelo sin cumplir con exigencias de etapas previas.

MEDIDAS DE COMPENSACION Y MITIGACION

(Aprobadas por distintos organismos competentes y finalmente por el CORE como

modificación del PRMS):

- Suelo Agrícola

- Riesgos (Naturales y Artificiales)

- Capacidad Vial y de Transporte

- Evacuación y manejo de Aguas Lluvias

- Agua Potable y Alcantarillado

- Disposición de Basuras

- Ingreso al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental

EL MECANISMO DE LOS PDUC

5

Módulo Salud Educación Seguridad Areas Verdes Deportes Servicios

Habitantes

500 Plaza Vecinal Multicancha

3.000 Básica Cancha de Terminal de

5.000 Media Fútbol Transporte

C. Humanista Público

Urbano

10.000 Media Técnica Carabineros Gimnasio

Bomberos

20.000 Consultorio Educación Parque Centro de

Diferencial Servicios

40.000 Centro de

Especialidades

Ambulatorias


Equipamiento Tipología Terreno Edificación Radio de

Mínimo Mínima Influencia

m2/hab. m2/hab. Kms.

Salud Consultorio 0,06 0,03 5

C. Especialidades 0,04 0,026 12

Ambulatorias

Educación Básica 0,75 0,3 2

Media Científico- 0,35 0,11 2

Humanista

Media Técnica 0,14 0,042 5

Educación 0,14 0,042 5

Diferencial

Seguridad Carabineros * * 5

Bomberos * * 5

Area Verde Plaza Vecinal 4,00 *** 1

Parque ** *** 3

Deportes Multicancha 0,20 0,016 2

Cancha de Fútbol 1,60 0,016 2

Gimnasio 0,30 0,1 12

Servicios Centro Local de 0,08 0,05 5

Servicios


6


Ejemplo:

Etapa 1

3.000 habitantes

11

6 6

1

Laguna U R B A N I A

Avance de Aprobaciones

7

Plan Maestro √

Informe SAG √

Plano Georeferenciado √

Informe Favorable √

Disposición de Basuras

I.M. Pudahuel √

Factibilidad Sanitaria √

Estudio de Evacuación de

Aguas Lluvias √

Estudio de Capacidad Vial

y de Transporte (P)

Mitigación Agrícola √

Informe Favorable √

Estudio de Impacto

Urbano √

Informe Previo √

Agricultura

Informe Previo √

MINVU

Informe Previo √

I.M. Pudahuel

Informe Técnico (MINVU al Gobierno

Regional) √

D.I.A. (COREMA)

Modificación PRMS √ Modificación

PRMS Gobierno

Regional

Junio 2008 √

Proceso de Aprobación del PDUC

en el P.R.M.S.

Estudio de Riesgos √

Reglamento

√ene 2006

Primera Etapa

Presentación de la

Metodología,

modelos y

parámetros √may 2006

Segunda Etapa

Modelación y

Soluciones Viales

Generales

√dic 2007

E.I.S.S.T.U.

(de cada PDUC)

Estudio Estratégico

(3 PDUC de Pudahuel)

Tercera Etapa

Obras, Plan de Mitigaciones y

Convenios

Modificación PRMSConsejo Regional Met.

√junio 2008

Permisos

de Loteo y

Edificación

Estudio Estratégico de Transportes

(detalle)

8

D.I.A. Proyectos

Inmobiliarios

(COREMA)

Modificación

PRMS Gobierno

Regional

√dic 2007

Proceso de Aprobación del PDUC

en el P.R.M.S.

Toma de Razón

(Contraloría

G. De la R.)

Publicación

(Diario Oficial)

Subdivisión y Loteos

Urbanización

Edificación

Permisos Dirección de Obras Municipales


Plan Maestro

9

UBICACIÓN GENERAL

ENEA

URBANYA

CIUDAD

DE LO

AGUIRRE

EL LUGAR

11

USOS DE SUELO

Vialidad interna 92.5 ha

44,04 ha

40,8 ha

TOTAL: 705,02 ha

PARQUES

28,2 ha

PLAZAS

USOS DE SUELO


44,04 ha

40,8 ha

TOTAL: 705,02 ha

PARQUES

26,66 haEduc./Dep./Sal./Serv.

28,2 ha

PLAZAS

12

USOS DE SUELO


44,04 ha

35,25 ha

40,8 ha

TOTAL: 705,02 ha

PARQUES

26,66 ha

ACT. PRODUCTIVAS

EQUIP. E/D/S/S

28,2 ha

PLAZAS

USOS DE SUELO


n¼ viviendas

Social 2.115

Subsidiable 3.173

Valor libre 12.338

TOTAL 17.626

44,04 ha

35,25 ha

40,8 ha

413,47 ha

Neto (lotes) 292,77 ha

TOTAL: 705,02 ha

VIVIENDA BRUTO

PARQUES

26,66 ha

ACT. PRODUCTIVAS

VIALIDAD ESTR.

EQUIP. E/D/S/S

28,2 ha

PLAZAS

13

USOS DE SUELO

n¼ viviendas

Social 2.115

Subsidiable 3.173

Valor libre 12.338

TOTAL 17.626

44,04 ha

35,25 ha

40,8 ha

14,52 ha

413,47 ha


130,26 ha

TOTAL: 705,02 ha

VIVIENDA BRUTO

Cesiones EquipamientoArt. 2.2.5.

PARQUES

OTROS USOS

26,66 ha

ACT. PRODUCTIVAS

VIALIDAD ESTR.

EQUIP. E/D/S/S

28,2 ha

PLAZAS


USOS DE SUELO

n¼ viviendas

Social 2.115

Subsidiable 3.173

Valor libre 12.338

TOTAL 17.626

44,04 ha

35,25 ha

40,8 ha

14,52 ha

413,47 ha


130,26 ha

TOTAL: 705,02 ha

VIVIENDA BRUTO

Cesiones EquipamientoArt. 2.2.5.

PARQUES

OTROS USOS

26,66 ha

ACT. PRODUCTIVAS

VIALIDAD ESTR.

EQUIP. E/D/S/S

28,2 ha

PLAZAS


14

PLAN MAESTRO DE AREAS VERDES Y LANDSCAPE

PARQUE CENTRAL NORTE-SUR

PLAN MAESTRO DE AGUAS

15

PLAN MAESTRO AREA LAGUNA

LA LAGUNALA LAGUNA

16


Transportes

VIALIDAD EXISTENTE

CAMINOS EXISTENTES

COSTANERA NORTE

CAMINO LO BOZA

ACCESO LATERAL AEROPUERTO

CONCESIÓN AMERICO VESPUCIO

CONCESIÓN RUTA 68

CONCESIÓN AEROVIAS

CAMINOS REPOSICION AEROPUERTO

CAMINO RENCA LAMPA

CAMINO NOVICIADO

CAMINO LO ETCHEVERS

17

Estudio Estratégico de Transportes y Capacidad Vial

Caracterización de Proyectos PDUC

Usos de Suelo (Generación y Atracción de Viajes por categoría)

Categorización de Viviendas (5 tramos – tasas de motorización diferenciadas)

Velocidades de Venta

Primera Modelación “Pivote” (Trasa / CIS / Aristo)

Estimación de Viajes Totales por Modo (Bus / Auto)

Verificación de Saturación de la Red a Plena Capacidad

Ajustes de la Malla y del Modelo

18


Supuestos Básicos de Modelación (Trasa / CIS / Aristo)

• Se consideran las PDUC a Plena Capacidad, el resto de proyectos inmobiliarios se incorporan de

acuerdo al Escenario Chacabuco II, MOP 2006.

• Se generan los viajes utilizando los modelos de generación y atracción de viajes por propósito y

categoría de usuario de ESTRAUS vigente, para 702 zonas de Santiago.

• Se rezonifican la representación de las PDUC en el modelo para captar los viajes internos.

• Se incorporan servicios de transporte público para los corredores Troncal Norte I y Troncal Sur: 80

buses/h y 60 buses/h respectivamente, cada uno con capacidad de 80 pasajeros/bus.

• Se incorporan flujos de camiones pesados y buses interurbanos, expandidas a 1.5% anual a 20 años.

• Se incorporan viajes en vehículos livianos por la Ruta 68 desde y hacia la costa, expandiendo los

flujos a 3.0% anual a 20 años.

• Se Incorporan viajes en vehículos livianos en zona perteneciente al aeropuerto AMB desde y hacia

Santiago, expandiendo los flujos a 3.0% anual a 20 años


Tercera Etapa

Evaluación de Malla Definitiva

Asignación de Viajes por PDUC

Cortes Temporales

• Secuencia de Obras para los años 2012, 2017, 2022 y Plena Capacidad

• Verificación de Saturaciones y Holguras

Obras Viales ( LEN )

• Prediseño de Ingeniería

• Presupuesto de Obras Viales

• Asignación de Costos por PDUC: UF/M2

19


Resultados Preliminares

Costos Totales de las Obras de Infraestructura Vial

US$ 120.000.000.-

Aporte de los PDUC en su conjunto

US$ 8.400.000.-

Aporte por Vivienda (UrbanIa)

UF 52.-


Mitigaciones

20

A. COMPROMISOS DE VIALIDAD:

1. Emanados del Estudio Estratégico de Transportes y Capacidad Vial.

2. Red para toda el área poniente que considera las cargas que generará el PDUC, los

otros desarrollos previstos en la zona y el crecimiento urbano en un plazo de 30 años

3. Considera 3 vías paralelas a la Ruta 68 para evitar cargarla con tráficos urbanos.

4. Obras serán costeadas por el proyecto en la proporción que éste cargue la red

propuesta.

MITIGACIONES

B. COMPROMISOS AMBIENTALES:1. DECLARACION DE IMPACTO AMBIENTALLAGUNA: Protección del ecosistema de 18 ha al interior de un parque.

Eco-vía que vincule el ecosistema de la Laguna con el Estero Lampa.

PARQUES: Lineales continuos para generar eco-vías.

EMISIONES: Compensar.

2. PLAN DE MANEJO FORESTALReposición de 250 has de espinos (acacia cavem).

Se ejecutará en los parques y en otros predios en convenio

con fundaciones que se dedican a canalizar estas mitigaciones.

MITIGACIONES

Laguna Urbanya

Acacia Cavem

Plan de Areas Verdes

21

C. COMPROMISOS AGRICOLAS

1. FRANJA DE TRANSICION:De 250 mts en el perímetro para preservar actividades agrícolas colindantes

No se puede instalar actividades que sean incompatibles con la agricultura,

(p. Ej. vivienda en alta densidad).

2. REPOSICION DE SUELO AGRICOLA:Reposición de 50 has de suelo de capacidad

agrícola tipo III existente en el predio.

Proyecto aprobado previamente por SAG,

con RCA de Corema y recibido por el SAG.

MITIGACIONES

Franja de Transición Agrícola

Proyecto de Reposición de Suelo Agrícola: Fundo Santa Amalia, Paine.

D. APORTES DE EXIGENCIA MUNICIPAL:

• Cesión de 7 has de terrenos al municipio para la construcción de viviendas sociales y su

equipamiento, aparte de las cesiones que establezca la O.G.U.C. y el mecanismo PDUC.

• Localización de la Vivienda Social: Se deberá integrar en el Plan Maestro evitando la

segregación social.

• Evaluación social de 400 familias del sector rural cercano al proyecto (ya hecha y

entregada al municipio).

• Comisión de Seguimiento, Control y Cooperación para vigilar el impacto del proyecto en

el equilibrio presupuestario municipal.

MITIGACIONES

22


• Medidas de gestión para disminuir los gastos municipales de mantención:

Alumbrado Público,

Manejo de Basuras,

Riego

• Mantención de Areas Verdes por 5 años adicionales a los 5 del PDUC (10 en total)

con cargo al desarrollador.

• Ciclovías con ejecución desde la primera etapa en red mayor del proyecto.

• Cobertura de redes de servicios a áreas habitadas cercanas carentes de los mismos.

• El empleo generado en el proyecto esté coordinado con la oficina de colocación laboral de

Pudahuel.

• Adelantar la construcción de los equipamientos de salud exigidos, según evaluación

conjunta con el municipio.

MITIGACIONES


Seguridad: Agregar a los requisitos de disposición de terrenos para instalación de

carabineros, un retén movil cada 1000 habitantes.

• Paisaje: Deberá incorporarse al diseño de áreas verdes las especies locales de estepa de

espino.

• Incorporar equipamiento para el turismo cultural en el sector de la Laguna.

• Convenios con el municipio para el uso de áreas verdes privadas.

• Incorporar al proyecto propuestas culturales que apunten al rescate de las tradiciones

locales.

MITIGACIONES

Noviciado Rodeo en Pudahuel Cuasimodo en Pudahuel Comisarías Móviles

23

OBRAS Y ACCIONES YA EJECUTADAS (a diciembre de 2009):

1.Recuperación de la Laguna.

•Planta de tratamiento de agua de canales para el llenado (desde 2000).

•Ciclos combinados aguas de canales tratadas / pozos profundos (2006).

•Control de la calidad del agua de la Laguna (desde 2000).

•Introducción de Euchornia Crassipes, especie vegetal purificadora del agua (2004).

•Conformación de bordes, Estabilización de los niveles, Limpieza permanente (desde 2000).

•Control de cazadores ilegales (desde 2000).

•Inclusión de la Laguna en las mediciones de la Unión Ornitológica de Chile (2003).

•Inclusión de la Laguna en programas de Visitas Municipales para la tercera edad y

colegios de la comuna (desde 2005).

MITIGACIONES

Euchornia Crassipes Laguna Urbanya


2. Arborización:Plantación y mantención de 8.000 árboles alrededor de la Laguna y en las futuras vialidades principales

con riego por goteo(desde 2000).

Fabricación de compost en terreno (desde 2002).

3. Recuperación Cantera:Antigua cantera de pomacita de 23 has. Relleno, remodelación de bordes, confinamiento de aguas de la

napa freática, plantación de árboles para recuperar el suelo (2005).

MITIGACIONES

Arborización en Urbanya Recuperación de Cantera

24


4. Evaluación social de 400 familias del sector rural cercano al proyecto.Se entregó la evaluación y las encuestas realizadas al Municipio con el objeto de iniciar un proceso que

permita que esas personas accedan a viviendas sociales del proyecto (2005-2006).

5. Caminos Públicos:Cooperación con la Dirección Provincial de Vialidad del MOP en la Pavimentación de un tramo de

1.600 mts del Camino Lo Boza y de un tramo de 800 mts del camino Renca-Lampa (2005 y 2006).

Construcción de un enlace desde el camino Renca-Lampa al camino interior del aeropuerto para

mejorar el acceso al sector de Campo Alegre, Peralito y Noviciado (2005 y 2006).

6. Compensación de Suelo AgrícolaEjecución de obras de drenaje de napa freática en 50 ha del Fundo Santa Amelia de Paine, con

recepción del SAG.

MITIGACIONES


7. Villorrio Campo AlegreConstrucción en gestión compartida con el Municipio del Conjunto Campo Alegre con 160 viviendas

sociales (primera etapa) en las que se incluyó 32 familias del Programa Chile Barrio.

2a Etapa de 114 viviendas se inicia en 2008.

8. Cesión de Terreno para Escuela Arturo Merino BenitezCesión de 1,6 has para la construcción de la Escuela Arturo Merino Benítez que debía ser trasladada

producto de la construcción de la segunda pista del aeropuerto.

MITIGACIONES

Villorrio Campo Alegre

25


CONCLUSIONES

MECANISMO QUE BUSCA GENERAR NUEVO SUELO URBANO MEDIANTE

CONDICIONES

• Mitigar los Impactos Generados por el propio Desarrollo

• Integrar Social y Funcionalmente

• Elevar los estándares urbanos

• Orientar las energías del sector privado

• Desarrollar donde sea más económico el proceso de urbanización

26

SE BASA EN LA PREEXISTENCIA DE:

• Una política habitacional en marcha

• Una industria inmobiliaria relativamente profunda

• Un sistema financiero muy vinculado al ambiente inmobiliario

CARACTERISTICAS DEL PROCESO DE APROBACION:

• De iniciativa privada

• De evaluación pública diversificada e intersectorial

PROBLEMAS TECNICOS:

• Falta de metodologías de evaluación para la gran escala temporal y territorial

PROBLEMAS INSTITUCIONALES

• Falta de visión unitaria respecto de la política urbana en el sector público

• Falta de institucionalidad intersectorial

• Falta de institucionalidad metropolitana

PROBLEMAS POLITICOS:

• Falta de Mecanismos de Participación Ciudadana

• Oposición al crecimiento urbano

• Falta de crédito en la industria inmobiliaria

• Falta de prioridad en la agenda pública

27

Diseño Urbano

• Benkel y Larraín Arquitectos

• Undurraga & Devés Arquitectos

Arquitectura

• Benkel y Larraín Arquitectos

• Judson y Olivos Arquitectos

Landscape

• M3 Paisaje

• Raúl Silva Vargas

MedioAmbiente

• Sustentable

• Øve ARUP

Ingeniería de Urbanización

• Insur Ltda.

• ICC

Ingeniería de Transportes

• TRASA

• LEN

Ingeniería Sanitaria

• D y H Consultores

• SICLA

•ICC

Marketing

• Sutil Nazca Saatchi & Saatchi

• Quappe

Comunicaciones

• Extend

• Tironi Asoc.

Asesoría de Mercado

• Clovis Osorio

U R B A N I A

Pablo Contrucci PDUC

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