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Tratamiento de los arrendamientos en los distintos

impuestos

Editorial La Ley31/07/2011

Disertante: Dr. Osvaldo Balán


IVA. Alquileres de inmuebles. Exención

Locación de inmuebles destinados a casa habitación del locatario y su familia, como así también la de los inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias.

Locación de inmuebles cuyos locatarios sean el Estado Nacional, las Provincias, las Municipalidades o la CABA, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y organismos comprendidos en el artículo 1º de la ley 22.016.

Las demás locaciones de inmuebles (salvo para conferencias, reuniones, fiestas y similares), cuando el valor del alquiler por unidad y locatario no exceda $ 1.500 por mes.


Arrendamientos. Definición La ley 13.246 dispone que habrá arrendamiento rural cuando

una de las partes se obligue a ceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, y la otra a pagar por ese uso y goce un precio en dinero.

El arrendamiento es un tipo de contrato de locación de inmuebles con sus características propias, pues el inmueble es rural y la actividad necesariamente debe ser agropecuaria.

Se trata de un contrato conmutativo agrario, donde el propietario se asegura un ingreso por un tiempo mínimo de tres años, sin asumir los riesgos que le corresponderán al arrendatario. Obtiene así el propietario una renta fija y permanente.


ARRENDAMIENTO. IVA . EXENCIÓN

La norma es el Art. 7º inciso h) punto 22 de la ley del IVA, que exime a estas locaciones independientemente del monto involucrado.

Debe tratarse de inmuebles rurales

Deben ser utilizados para la explotación agropecuaria.

El turismo rural, la instalación de antenas satelitales, etc. conllevaría un alquiler gravado.



Existen dos condiciones para esta dispensa. En primer lugar el inmueble debe ser rural, pero además el mismo debe destinarse a actividades agropecuarias.

Entendemos que el requisito de "rural", se cumpliría en función a las normas catastrales.

El segundo párrafo del Art. 7º de la RG 1032/2001 aclara que " a los fines de la procedencia de la exención, son actividades agropecuarias las que tengan por finalidad el cultivo y obtención de productos de la tierra, así como la crianza y explotación de ganado y animales de granja, tales como fruticultura, horticultura, avicultura y apicultura."



Por otra parte, con relación a los bienes considerados como inmuebles por accesión (molinos, aguadas, etc.), opinamos que debieran quedar incluidos dentro de la exención que se le otorga a la locación del inmueble rural



Además del arrendamiento rural, a nuestro entender la dispensa alcanza a otro tipo de contratos que jurídicamente son diferentes, pero encuadran igualmente en la exención.

En realidad la norma analizada se refiere a la locación de inmuebles rurales y no se limita al contrato de arrendamiento "puro."

El pastoreo tiene las características básicas del arrendamiento, pero tiene modalidades que lo diferencian tales como plazo, forma de pago, y finalidad, siendo un contrato accidental a breve término.

En cambio el pastaje, se asimila a una prestación de servicios y está gravada al 21%.



Otro aspecto a considerar es qué ocurre cuando se arriendan inmuebles rurales junto con otros bienes muebles o inmuebles.

En el Dictamen DAT 59/97, en el caso de un inmueble industrial, el Fisco opinó que se trata de dos locaciones con tratamiento distinto frente al IVA y por lo tanto independientes, correspondiendo tratamiento separado en dicho gravamen.

Con respecto al procedimiento a utilizar a fin de proporcionar los valores de los bienes, deberá tenerse en cuenta que el precio de los mismos debe responder al valor corriente en plaza excepto que existieran pruebas fehacientes que justifiquen diferencias.

Sin embargo en otro fallo (Cía. Ind. y Com. Sanjuanina SA), el Tribunal. Fiscal se pronunció por la unicidad en el tratamiento de la cosa alquilada en su conjunto, en el caso en que las cosas muebles posean calidad de inherencia y no puedan separarse de dicha locación.


ARRENDAMIENTO EN ESPECIE. IVA Y OTROS

Tratamiento para el arrendatarioLa entrega de los granos recibidos en especie está gravada en el IVA (Se asimila a dación en pago (Consulta DGI 24/04/91.)

Tratamiento para el arrendador¿ La venta del cereal recibido en pago del arrendamiento está gravada? Hay distintas opiniones. Por la no gravabilidad se inclinan Stafforte y Brunotti (Errepar Doctrina Tributaria. Mayo de 2002.)

Problemas en ingresos brutos y en cuanto a su instrumentaciónLa reventa de granos está alcanzada por Ingresos Brutos. Operativamente:¿Debe utilizarse siempre el F. 1116?



Venta del cereal recibido en pago. Gravabilidad en

el IVA Existe transmisión de dominio de cosas muebles efectuada a

título oneroso, con lo que se cumpliría con el elemento objetivo del gravamen.

En cuanto al elemento subjetivo, recordemos que el Art. 4° de la ley dispone que son sujetos "quienes hagan habitualidad en la venta de cosas muebles, realicen actos de comercio accidentales con las mismas o sean herederos o legatarios de responsables inscriptos".

En nuestra opinión, en la mayoría de los casos que se dan en la práctica no puede desconocerse que existe una "habitualidad" por parte del arrendador que enajena la especie recibida en cancelación del arrendamiento.

Aún sosteniendo que tales operaciones no son habituales, sino consecuencia "obligada" de este tipo de contrato, creemos que no puede desconocerse que quien acepta recibir cereal en cancelación de su crédito, lo hace con un fin especulativo.


Arrendamientos. Ganancias

Principio de lo devengado: Según el Art. 18 de la ley, los alquileres se devengan en función al tiempo transcurrido.

Los cobrados por anticipado constituyen una deuda. Los que se pagan por adelantado, un crédito.

Pregunta: Si el alquiler está devengado para el arrendatario pero todavía no cosechó ¿puede mandar a pérdida impositivamente dicho alquiler?

Arrendamiento en especie: El Art. 43 de la LIG dispone para las personas físicas que las mismas deberán declarar como ganancia de la primera categoría el valor de los productos recibidos, es decir el de su realización en el año fiscal, o en su defecto el precio de plaza al final del mismo.


Arrendamientos. RG 830/00

La RG 830/00 de la AFIP establece que corresponde retener el impuesto a las ganancias por los pagos que efectúe el arrendatario. La retención es del 6% aplicable sobre el excedente de $ 1.200 (cifra muy exigua por cierto.)

Igualmente y sólo para inmuebles rurales, la norma mencionada permite tomar tantos mínimos como meses se hayan abonado en forma conjunta. Además si el arrendatario no se encuentra inscripto en el impuesto a las ganancias, la tasa aplicable se eleva al 28% sin derecho al cómputo del mínimo antedicho.

RG 1415/2003: Los arrendamientos deben facturarse, ya que la norma sólo exime el alquiler de un único inmueble cuyo importe no supere $ 1.500.-


JURISPRUDENCIA ARTÍCULO 40 -LIG

DAL 78/01

DAT 74/03

TRANSEUROPA VIDEO ENTERTAINMENT SAN LUIS S.A. T.F.N. SALA D DEL 11/06/04

ABH PESQUERA SA (TFN SALA “B” 23/02/2007)


ArrendamientosIngresos Brutos. Pcia. Bs.

As. En el Impuesto sobre los Ingresos

Brutos de la Provincia de Buenos Aires, a partir de 2007 no está gravado el alquiler de hasta 2 propiedades, en los ingresos del propietario. Anteriormente no se encontraba alcanzado el alquiler de hasta 5 propiedades. Esta norma comprende tanto inmuebles urbanos como rurales.


ArrendamientosIngresos Brutos. Pcia. Bs.

As. A partir del mes de enero de 2012, a través de la ley provincial

14.333 se introducen cambios en las alícuotas y normas del impuesto sobre los ingresos brutos de la Provincia de Buenos Aires.

Hasta 2011 no se consideraba gravado el alquiler de hasta 2 propiedades (urbanas o rurales), en los ingresos del propietario, hasta $ 84.000 de ingresos (salvo para sociedades regulares.)

La actual norma limita la exclusión, que sólo se aplicará a inmuebles residenciales y en tanto el alquiler no supere $ 54.000 anuales.

Por otra parte, se incrementa en forma muy significativa la alícuota de arrendamientos y alquileres, ya que hasta el 31/12/2011 era del 3.5%, y a partir de enero de 2012 pasa a ser del 6%.


Arrendamiento y monotributo Los arrendamientos son “monotribuibles”

Para encuadrar en el monotributo el sujeto debe ser una persona física o una sociedad irregular.

Los condominios se asimilan a las sociedades de hecho.

Para optar por el monotributo, el ingreso anual del arrendamiento no debe superar $ 200.000.

Si se trata de un condominio (o de una sociedad de hecho) no debe tener más de tres condóminos o socios.

Tampoco deben superarse las tres actividades o unidades de explotación (cada inmueble se considera una unidad de explotación.)


ROI y régimen informativo de locaciones y arrendamientos.

La RG 3139 extiende la obligación de inscribirse en el ROI a una gran cantidad de supuestos antes no contemplados. Además de lo mencionado en el punto anterior, también corresponderá la inscripción de:

1- Locación de inmuebles rurales, cuando los mismos tengan una superficie individual o en su conjunto integrando una misma unidad de explotación igual o superior a 30 hectáreas, independientemente de la renta que generen.

2- Cesión de derechos reales a cualquier título, oneroso o gratuito sobre inmuebles rurales (excepto hipoteca y anticresis), cuya superficie resulte igual o superior a 30 hectáreas.

En el caso de locación de inmuebles rurales, el único requisito que se establece es que la superficie deberá ser igual o superior a 30 hectáreas (en forma individual o conjunta), independientemente de la renta que se obtenga (MUY BAJO)

Asimismo y para este tipo de inmuebles, la norma alcanza a quienes cedan derechos reales sobre los mismos, aunque dicha cesión sea gratuita.


Régimen informativo RG 3139Régimen de información para locadores de inmuebles Dispone que quienes deban empadronarse en el ROI como

locadores, arrendadores, cedentes o similares, deberán asimismo cumplir con un régimen informativo.

Los sujetos obligados a cumplir con el precitado régimen informativo deberán presentar una serie de datos referidos al inmueble en cuestión, a los sujetos intervinientes y al contrato de locación y/o cesión, vía Internet, utilizando clave fiscal.

La obligación informativa deberá ser cumplida hasta el 26 del mes inmediato siguiente al que se verifiquen las condiciones, según el respectivo contrato de locación y/o cesión.

Además, de la información citada, deberán presentar una declaración jurada anual con la totalidad de la información relativa al respectivo año calendario, el 26 de Marzo del año siguiente al que corresponda la información.


Régimen informativo RG 3139 Obligaciones de los locatarios Los locatarios, arrendatarios o cesionarios que deban actuar

como agentes de retención conforme con la RG 830/00 deberán verificar, previo al pago del importe respectivo, la autenticidad de la constancia de cumplimiento del régimen que reciban por parte de los locadores. La verificación se efectuará vía clave fiscal.

Es muy importante señalar que se deberá practicar la retención sin considerar monto alguno no sujeto a retención y aplicando la mayor de las alícuotas vigentes, según la RG 830, para estas operaciones, cuando:

El locador o cedente no entregara la constancia de cumplimiento del régimen, es decir, el acuse de recibo que debe emitir el sistema informático.

Los datos de la constancia del locador no coincidieren con los obtenidos de la consulta realizada vía Internet por el agente de retención.


Tratamiento de la venta de inmuebles rurales en los

distintos impuestos

Editorial La Ley31/07/2011

Disertante: Dr. Osvaldo Balán



IMPUESTO A LAS GANANCIAS

Sujetos alcanzados Sujetos empresa Personas físicas

Habitualistas Loteos con fines de urbanización Construcción y venta por el régimen de propiedad

horizontal. Ver Dictámenes DAT 80/96 y 66/03 Inmuebles recibidos en cancelación de créditos

originados en el ejercicio de actividades profesionales u oficios



EMPRESAS UNIPERSONALES

Alguna doctrina (minoritaria) sostiene que quien vende es la persona física y no la empresa unipersonal ni la sociedad de hecho.

El Art. 72 del DR de ganancias. Cese de actividades en empresas unipersonales

Transcurridos más de dos años desde la fecha en que la empresa realizó su última operación, los bienes se considerarán incorporados al patrimonio individual del único dueño

Ojo con la doctrina de los actos propios. Fallo Furnari Roberto (TFN) y Salerno y otros (CNCAF)



Venta de inmuebles por parte de monotributistas. Dictamen DAT 45/2005. En primer lugar sostiene en

este pronunciamiento que la venta de un inmueble utilizado como bien de uso en el marco de una empresa unipersonal se encuentra alcanzado por el impuesto a las ganancias.

No obstante, recuerda que por medio de la Ley Nº 25.865 se estableció un régimen tributario integrado y simplificado, en reemplazo de los impuestos a las ganancias y al valor agregado y al sistema previsional, destinado a los pequeños contribuyentes.

El dictamen concluye que, al no estar encuadrada la enajenación del inmueble en las normas del impuesto a las ganancias, la misma se encuentra gravada por el ITI de acuerdo a lo establecido por la ley 23.905



VENTA DE INMUEBLES ALCANZADAS POR EL IMPUESTO A LAS GANANCIAS

El resultado impositivo está alcanzado por el gravamen

Las normas actuales no permiten la actualización del costo por inmuebles adquiridos con posterioridad a marzo de 1992

El resultado obtenido está inflado por la no aplicación de índices de ajuste de precios (¿recursos?)



Planificación por la futura venta del

inmueble

¿Siempre conviene que el inmueble esté a nombre de una sociedad?

Si está a nombre de una persona física, la misma puede alquilar ese inmueble a la empresa (supongamos familiar) que lleva a cabo la explotación.



Planificación por la futura venta del

inmueble El alquiler está gravado en ganancias, pero la persona física

paga en función a la escala progresiva y luego de computar las deducciones personales.

La SRL o SA familiar que paga el arrendamiento puede deducir dicho importe, lo que implica un menor impuesto a la tasa del 35%

Alquilar desde el punto de vista laboral y de contingencias es mucho menos riesgoso que explotar el campo.

La persona física que arrienda el campo, cuando lo vende no paga ganancias sino el ITI.

Los inmuebles que se arriendan por parte de personas físicas no pagan Bienes Personales. En cambio si tributan BP si forman parte del patrimonio neto de empresas.



VENTA DE INMUEBLES ALCANZADAS POR GANANCIAS

ALGUNAS ALTERNATIVAS Opción de venta y reemplazo (Art. 67 de la ley)

El importe obtenido debe reinvertirse en bienes de uso afectados a la explotación.

Devengado exigible (Art. 18 ley y 23 de DR) Incluye inmuebles en tanto las cuotas sean exigibles

en más de un período fiscal Otros

En ciertos casos hay que analizar si es factible vender la sociedad en lugar del inmueble o entrar en un proceso de reorganización de empresas



La opción de venta y reemplazo en

ganancias

Art. 67 Ley Ganancias

Art. 96 DR Ganancias

RG 2140 AFIP. Requisitos y condiciones



Opción de venta y reemplazo

Opción de venta y reemplazo para inmuebles rurales. Fallo Santiestrella SA 05/12/06. TFN Sala “B”.

Cabe revocar la determinación dictada por la AFIP como consecuencia de impugnar la operación de venta y reemplazo de un terreno rural por no ser amortizable, puesto que la limitación prevista en el segundo párrafo del art. 96 de la reglamentación del Impuesto a las Ganancias respecto a la necesidad de construir sobre él para que sea procedente la aplicación del instituto en estudio, no refleja ni el espíritu ni la letra de la ley, que tiene como claro objeto dejar al margen del sistema a las inversiones especulativas, que en el caso no se vislumbran por tratarse de un bien afectado a la explotación agropecuaria (del voto del doctor Torres).



Opción de venta y reemplazo para inmuebles rurales. Fallo Santiestrella

SA

De la lectura del art. 67 de la ley de Impuesto a las Ganancias puede verse que, en lo único que se ha relacionado el segundo párrafo relativo al reemplazo de inmuebles, con el párrafo primero referido a los bienes muebles, es en cuanto a la "opción" que existe en ambos casos de imputar la ganancia de la enajenación al balance impositivo o afectar la misma al costo del nuevo bien, lo que no implica que se haya atado su suerte en lo relativo a la amortización que enuncia el párrafo primigenio, por lo que resulta legítimo realizar el reemplazo de terrenos no amortizables (del voto del doctor Porta).

Ver voto del Dr. Castro en disidencia: el sistema de imputación escalonada se transformaría en una llana y lisa exención.

Fallo Escarpatri SA: Sala “A” del TFN, 16/08/2007. A favor del contribuyente por unanimidad.



Venta y reemplazo. Casos a analizar

¿Es válida la opción de venta y reemplazo para inmuebles alquilados? (ver dictámenes 65/2000, 92/2007 y 57/2008 DAT)

Ojo con la antigüedad mínima de dos años como bien de uso.

Ojo con la venta financiada y la compra al contado (desfasaje financiero no previsto.)

Ojo con el plazo estricto del año para ejercer la opción




¿Se puede invertir en otra actividad diferente a la realizada?

Posibilidad de invertir en bienes muebles afectados a la explotación, incluso reproductores.

Tema de la compra de un terreno en el lapso de un año y finalización de la construcción en el término de 4 años



Venta y reemplazo de un inmueble ubicado en el país por otro ubicado en el exterior

Según el Dictamen DAT 43/2004 no sería factible. Para la AFIP el artículo 67 de la LIG es procedente únicamente en el ámbito del territorio nacional

Desmontes:

En la reunión del grupo de enlace AFIP-FACPCE/FAGCE del 11 de marzo de 2004 se planteó la siguiente cuestión: "Contablemente, los desmontes de campo se reputan como mejoras activables. Se consulta si, impositivamente, puede encuadrar en el instituto de venta y reemplazo, para el caso de que se den las circunstancias previstas en la normativa vigente.”

Respuesta de la AFIP: "si el campo representa un bien de uso para la empresa, la activación del desmonte forma parte del costo. En consecuencia, es factible aplicar el mecanismo del artículo 67 de la Ley del Impuesto a las Ganancias (venta y reemplazo). El plazo para la reinversión será tal como lo especifica la norma: es decir, un año antes o uno después; en el caso de la construcción, cuatro años desde el inicio de la edificación".


El IVA y la venta de inmuebles rurales

La ventas de inmubles está fuera del ámbito del gravamen.

Inmuebles asimilados a cosas mubles bienes de cambio: Ley del impuesto, artículo 2º, inciso a), in fine: se considera venta la enajenación de aquellos bienes que, al ser susceptibles de tener individualidad propia, se encuentran adheridos al suelo al momento de su transferencia en tanto tengan para el responsable el carácter de bienes de cambio, lo que es de aplicación para los casos de venta de inmuebles rurales, con todo lo plantado, construido y edificado (a tranquera cerrada).

Venta de monte en pie. En una vieja consulta la DGI consideró gravada la misma por constituir los adheridos al suelo bienes de cambio para el responsable (Bol. DGI 505 pág. 133.)



Inmuebles asimilados a cosas muebles bienes de uso: Ley del Iva, art. 4º, tercer párrafo in fine: Una vez adquirido el carácter de sujeto pasivo del impuesto......... resultarán incluidas las instalaciones que siendo susceptibles de tener individualidad propia se hayan transformado en inmuebles por accesión al momento de su enajenación

Hay que separar la venta del campo (no alcanzada), de tales instalaciones susceptibles de tener individualidad propio (gravadas). Según Marchevsky: individualidad propia = funcionabilidad

No estarían comprendidos en tal definición los postes y alambres que forman los alambrados , dado que éstos no son susceptibles de tener individualidad propia, lo mismo que las piezas que componen los tinglados. Sí deberíamos separar y considerar alcanzados por el Iva a los molinos, aguadas, bebederos, silos, etc.

Determinación de la base imponible en estos casos: art. 10º ley 8º párrafo


Venta de inmuebles rurales e Ingresos Brutos

En la medida en que el inmueble esté afectado a la producción, se trata de un bien de uso.

Según el Art. 184 del Código Fiscal (ley 10.397) no está alcanzada por el gravamen la venta de bienes de uso.

Si el inmueble rural estuviese desafectado o alquilado (aclarar) la venta estaría alcanzada.



¡MUCHAS GRACIAS ¡MUCHAS GRACIAS POR SU PACIENCIA Y POR SU PACIENCIA Y

ATENCIÓN!ATENCIÓN!

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