NOVITA’ DISCIPLINA IVA IMMOBILI

a cura di Luca Caramaschi

SISTEMAZIONE DEFINITIVA ?

OPERAZIONI IMMOBILIARILOCAZIONI E CESSIONI

ESENZIONE

IMPONIBILITA’

Circolare Agenzia delle entrate 22/E spiega il nuovo regime Provvedimento Agenzia delle Entrate del 29.07.2013 spiega come optare

Regime Iva Registro

Esenzione 2%Regime ordinario

CM 22/E/13 – Locazione fabbricati abitativi

Regime opzionale Costruttori Alloggi sociali

IVA (10%) € 67

opzioneSituazione a regime: in contratto

Disciplina transitoria: registrazione di accordo integrativo o modello telematico

Regime Iva Registro

Esenzione 1%Regime ordinario

CM 22/E/13 – Locazione fabbricati strumentali

Regime opzionale Per tutti, indipendentemente dal

locatario

IVA (21%) 1%

opzione Disc. transit: IVA obbligo Iva opzione: nessuna opzione

Situazione a regime: in contratto

Disc. transit: IVA obbligo esenzione: contratto integrativo

Provv. 92492 del 29.7.2013

Utilizzabile per

Locazioni IVA da parte del costruttore

Locazioni IVA per alloggi sociali

Subentri con opzione IVA (alloggi sociali)

… anche per gli strumentali ???

In alternativa al contratto integrativo

registrato

COMPILAZIONE SEMPLICE

QUANDO VA UTILIZZATO ?

Il Provvedimento precisa le casistiche in cui deve essere utilizzato il modello per manifestare la scelta di applicare l’IVA, riassumibili come segue:

1.contratti di locazione di fabbricati abitativi effettuati da imprese costruttrici

o di ripristino, in corso di esecuzione al 26 giugno 2012;

2.contratti di locazione destinati ad alloggi sociali, in corso di esecuzione al 24

gennaio 2012;

3.subentro di un terzo in qualità di locatore in un contratto già in essere (in

questo caso, la scelta sembra essere possibile per qualsiasi tipologia di

contratto di locazione, e non solo per quelli attinenti fabbricati abitativi).

POSSO PASSARE DALLA IMPONIBILITA’ ALLA ESENZIONE?

CM 22/E/13 – Cessione fabbricati abitativi

Costruttori

Altri soggetti

entro 5 anni IVAOltre 5 anni

Esenzione %

IVA Registro

IVA (obbligo)IVA (opzione)

€ 168€ 168

Alloggi sociali IVA (opzione) € 168

CM 22/E/13 – Cessione fabbricati strumentali

Costruttori

Altri soggetti

entro 5 anni IVAOltre 5 anni

IVA Registro

IVA (obbligo)IVA (opzione)

€ 168€ 168

IVA Registro

EsenzioneIVA

€ 168€ 168

situazione di default opzione per tutti

Cessioni: dove esercitare

l’opzione IVA?Rogito(senza prelim.)

preliminare• Vincolante per il rogito (contra 102/T/12)• Acconti in IVA

• IVA solo saldo• Registro su acconti (contra 102/T/12)

• IVA solo saldo, se opto• Conguaglio registro su

acconti

PreliminareSenza opzione

Il caso chiaritoimmobile abitativo costruito:Acconti entro 5 anniRogito dopo 5 anni

Acconti in IVA

Salvo esente / IVA (r.c.)

CM 22/E/13 – inversione contabile

IVA per obbligo IVA per opzione

DL 83/12

rivalsa Reverse charge

Momento di effettuazione (acconti)

Fabbricato non ultimatoAttenzione a:

CM 22/E/13 – separazione delle attività

Separazione ammessa…

… per attività diverse

… nell’ambito dell’attività di locazione

… nell’ambito dell’attività di cessione (DL 1/12)

«I sub-settori di attività ulteriormente separabili nell’ambito di ciascun settore sono costituiti, rispettivamente, dalle locazioni di fabbricati abitativi esenti e locazioni di altri fabbricati o immobili e dalle cessioni di fabbricati abitativi esenti e cessioni di altri fabbricati o immobili.»

Il chiarimento: separazione per «sub-settori»

Il possibile scenario di una impresa edile “mista

Locazione di fabbricati(attività con specifico codice ATECO)

Costruzione/cessione di fabbricati(attività con specifico codice ATECO)

Locazioni fabbricati abitativi esenti(senza specifico

codice)

Locazioni di altri fabbricati

(senza specifico codice)

Cessioni di fabbricati abitativi esenti(senza specifico

codice)

Cessioni di altri fabbricati

(senza specifico codice)

ESENZIONE ESENZIONE IMPONIBILITA’ ESENZIONE ESENZIONE IMPONIBILITA’

SEPARAZIONE DELLE ATTIVITA’

1°1°

2°2°

PERMANE PROMISCUITA’

NOVITA’ D.L. 104/2013in vigore dal 1° gennaio 2014

Art. 26 del D.L. 104/2013, per garantire la copertura finanziaria delle maggiori spese in materia di istruzione contenute dal provvedimento, dispone che, dal 1° gennaio 2014, gli importi delle imposte di registro, ipotecaria e catastale previste in misura fissa di 168 euro saranno elevate a 200 euro.

Inoltre, il D.L. 104/2013, interviene, nuovamente, sulla riforma della tassazione degli atti immobiliari, già disposta dall’art. 10 del D.Lgs. 23/2011 (cd. decreto sul “Federalismo fiscale”) che, insieme alla suddette modifiche, entrerà sempre in vigore dal 1° gennaio 2014.

 

NOVITA’ D.L. 104/2013in vigore dal 1° gennaio 2014

a decorrere dal 1° gennaio 2014, il D.Lgs. 23/2011 prevedeva, per l’imposta di registro, l’introduzione di due sole aliquote (2% acquisto “prima casa” e 9% in tutti gli altri casi) e l’esenzione dall’imposta di bollo e dalle imposte Ipotecarie e Catastali, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

il D.L. 104/2013, nel mantenere le suddette aliquote del registro, ripristina l’imponibilità per le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna (al posto dell’attuale misura proporzionale del 2% complessiva).

Confermata, altresì, la disposizione contenuta nel D.Lgs. 23/2011, sempre a decorrere dal 1° gennaio 2014, che abolisce tutte le esenzioni ed agevolazioni tributarie attualmente vigenti, anche se previste in leggi speciali. 

NOVITA’ D.L. 104/2013in vigore dal 1° gennaio 2014

con le nuove aliquote, l’imposta di registro non potrà comunque essere inferiore a 1.000 euro

9% per gli atti a titolo oneroso relativi ad immobili di qualsiasi specie (residenziali e non), aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà, ovvero degli altri diritti reali di godimento, ivi compresa la costituzione e la rinuncia agli stessi, nonché per gli atti di espropriazione per pubblica utilità e per i trasferimenti coattivi; la nuova aliquota sostituirà quella oggi applicabile in caso di acquisto della seconda casa e di immobili non abitativi (pari al 7%), e per il trasferimento delle aree (pari all’8%)

2% in caso di acquisto della “prima casa” (tale aliquota sostituirà, quindi, quella attualmente vigente, pari al 3%). Aliquota ridotta è comunque esclusa in caso di acquisto di abitazioni “di lusso”, intendendosi per tali quelle accatastate nelle categorie A/1 (abitazione di tipo signorile), A/8 (abitazione in villa) e A/9 (castello o palazzo di pregio artistico e storico)

In entrambe le suddette ipotesi, inoltre, le imposte ipotecaria e catastale si applicheranno nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

SOLIDARIETA’ NEGLIAPPALTI

a cura di Luca Caramaschi

RESPONSABILITA’ SOLIDALE APPALTI

VERA NOVITA’ NON ATTUATA

Limitazione della responsabilità al solo

comparto delle ritenute d’acconto sui

dipendenti

Ipotesi che prevedeva il rilascio del DURT

(documento unico di regolarità contributiva)

ELIMINATO IL RIFERIMENTO ALL’IVA PER CENSURE UE

RESPONSABILITA’ SOLIDALE APPALTI

COMMITTENTE APPALTATORESUBAPPALTATORE

RIMANE RISCHIO SANZIONE

RIMANE RESPONSABILITA’

SOLIDALE MA SOLO PER RITENUTE

1. La sanzione decade anche per le violazioni pregresse (favor rei)2. La solidarietà in tema di IVA potrebbe restare

Sul pregresso?

RESPONSABILITA’ SOLIDALE APPALTI

committente

appaltatore

subappaltatore subappaltatore

Committente paga appaltatore solo previa verifica,

altrimenti rischia la sanzione

Appaltatore paga i subappaltatori solo previa verifica, altrimenti rischia la

responsabilità solidale

PER ORA RIMANE PROBLEMA DELLA AUTOCERTIFICAZIONE

La Camera premesso che:1.nel corso dell’esame al Senato è stata ripristinata la formulazione originaria dell’ articolo 50 del provvedimento che reca modifiche all’articolo 35, comma 28 del D.L. n. 223/2006 in tema di responsabilità solidale dell’appaltatore. In particolare viene meno la responsabilità solidale dell’appaltatore per il versamento dell’Iva da parte del subappaltatore, mentre rimane per il versamento delle ritenute fiscali sui redditi di lavoro dipendente;2.la disposizione soppressa, introdotta nel corso dell’esame alla Camera, prevedeva l’esclusione della responsabilità solidale con l’acquisizione del Documento unico di regolarità tributaria (DURT) relativo al subappaltatore, attestante l'inesistenza di debiti tributari per imposte, sanzioni o interessi, scaduti e non estinti dal subappaltatore alla data di pagamento del corrispettivo o di parti di esso;3.tale modifica è stata unanimemente bocciata perché ritenuta un inutile aggravio oneroso ed indecoroso per le imprese e professionisti;4.l'attuale formulazione tuttavia lascia in essere la responsabilità solidale tra appaltatore e subappaltatore concernente le ritenute di lavoro dipendente. Questo implica peraltro che persiste la necessità di porre in essere tutti gli adempimenti procedurali previsti dalla disciplina per evitare di incorrere nella responsabilità solidale in questione, seppure con riguardo alle sole ritenute di lavoro dipendente.

Impegna il Governoa procedere in tempi rapidi, o comunque nel primo provvedimento utile, all'integrale abolizione della disciplina riguardante la responsabilità solidale tra appaltatore e subappaltatore e dei relativi adempimenti, di cui ai commi da 28 a 28-ter dell'art. 35 del DL 223/2006.

RESPONSABILITA’ SOLIDALE APPALTI

FORSE IN ARRIVO BUONE NOTIZIE (Camera 08.08.2013)

PAGAMENTI E COMPENSAZIONI:

C.M. 21/E/13 E 27/E/13a cura di Luca Caramaschi

DIFFERIMENTO DEI VERSAMENTI

IMPOSTA DOVUTA 10.000,00

10.000,00

10.040,00

Due differenti opzioni di versamento

Ma cosa accade se sbaglio o non verso integralmente?

E’ corretto applicare la sanzione del 30% sull’intero importo?

ERRORI SUL DIFFERIMENTO

Parere dell’Avvocatura generale dello Stato, numero 263000 del 2 luglio 2012:•" (…) il versamento entro 30 giorni dalla scadenza dell’importo dovuto senza la maggiorazione dello 0,40% è assimilabile all’omesso versamento parziale e non già al ritardato pagamento, e di conseguenza la sanzione del terzo deve essere rapportata alla frazione dell’importo non versato (…)“; •“(…) nel dubbio, deve privilegiarsi un’interpretazione della norma conforme ai principi di proporzionalità, ragionevolezza e certezza del diritto (…)".

quindi

Il 30% si computa solo sulle somme non versate

Il contribuente ha la possibilità di intervenire con il ravvedimento operoso

ERRORI SUL RAVVEDIMENTO

Ravvedimento perfetto:

IMPOSTA

SANZIONI

INTERESSI

CM 27

Piccoli errori non ostacolano il fatto che una parte del versamento sia

correttamente sanato

OCCORRE CODICE SANZIONE SU F24

Calcolo manuale sino alla predisposizione di apposito

software

ERRORI SUI VERSAMENTI DA DEFINIZIONE

Definizione integrale art. 15

Definizione sanzioni art. 17

• MANCA AUTOMATISMO SUGLI ERRORI• LIEVI RITARDI SONO SCUSABILI• VERSAMENTI CARENTI SONO SCUSABILI

SOLO OVE LA DIFFERENZA SIA ASSOLUTAMENTE MODESTA

IL CASO

Società nel corso del 2010 matura credito IVA di € 10.000, ma non presenta dichiarazione IVA.

Presenta regolarmente dichiarazione per anno successivo, riportando credito IVA 2010 di €1 0.000, nel frattempo utilizzato in compensazione

Ufficio in fase di liquidazione dichiarazione IVA relativa al 2011 riscontra irregolarità in quanto non risulta credito IVA 2010 ed emette avviso bonario, richiedendo importo credito, interessi e sanzione 30%

Dichiarazione omessa e riporto credito

1

2

3

DICHIARAZIONE A CREDITO OMESSA

“l’eccedenza del credito IVA maturata in un anno in cui la dichiarazione annuale risulta omessa potrà essere computata in detrazione, al più tardi, con la dichiarazione relativa al secondo anno successivo a quello in cui il diritto alla detrazione è sorto …. Il contribuente avrà, comunque, sempre la possibilità di richiedere la restituzione del credito IVA attraverso la procedura di rimborso di cui all’art. 21 del D.Lgs. 546/92, entro i termini ivi previsti”

Dichiarazione omessa e riporto creditoDICHIARAZIONE A CREDITO OMESSA

Risoluzione 74/E del 19-04-2007

DICHIARAZIONE A CREDITO OMESSA

Circolare 34/E del 6-8-2012

1. Il credito è correttamente recuperato con avviso bonario;

2. Sono dovuti sanzioni ed interessi;

3. Ove il credito sia esistente, è possibile istanza di rimborso ex art. 21 D.Lgs. 546/92

4. In fase di mediazione è possibile scomputare direttamente il credito, se il

contribuente ne ha comprovato l’esistenza;

DICHIARAZIONE A CREDITO OMESSA

Circolare 21/E del 25-06-2013

1. Il credito è correttamente recuperato con avviso bonario;

2. Sono dovuti sanzioni ed interessi;

3. Il contribuente dimostra, nei 30 giorni, l’esistenza del credito;

4. L’ufficio emette nuovo avviso bonario, scomputando l’imposta a credito;

5. L’ufficio ha comunque la possibilità di esperire controlli volti a determinare

l’esistenza del credito