Note de l’ORIE n°29 · à toutes et à tous mes meilleurs vœux ! 2012 a été une année...

Note de l’ORIE n°29Février 2013

SOMMAIRE édItORIAlEn ce début d’année 2013, j’adresse en mon nom et au nom du conseil d’administration de l’ORIE, à toutes et à tous mes meilleurs vœux ! 2012 a été une année particulièrement dynamique pour l’ORIE. Je souhaite, à tous et à chacun, une année 2013 toute aussi active et productive.

Dans l’environnement qui est le nôtre, nous avons plus que jamais besoin de transversalité, de solidarité et de dialogue pour participer à une meilleure connaissance et compréhension des enjeux de Paris-Ile-de-France, première région française créatrice de richesses et 5ème région au niveau mondial au titre du PIB.

L’ORIE constitue un véritable lieu privilégié de réflexions, de fond et d’actualité, et de partenariat entre les acteurs publics et privés de l’aménagement et de l’immobilier francilien. Depuis plus de 25 ans, il œuvre dans ce sens et j’ai été honorée de présider cet observatoire.

Les enjeux économiques et sociaux auxquels nous sommes confrontés actuellement sont autant de défis à relever ensemble pour maintenir et renforcer l’attractivité et la compétitivité de notre région-capitale. Le Grenelle de l’Environnement et les obligations de performance énergétique des bâtiments, le Grand Paris au travers du projet de transport en commun Grand Paris Express et des objectifs de 70.000 logements/an suscitent de nombreuses réactions et interrogations quant au positionnement et à l’attractivité mondiale de la Région-Capitale.

Je me réjouis du travail partenarial engagé au sein de l’ORIE sur l’ensemble de ces sujets qui ont conduit à la restitution et au lancement de nombreuses études fondamentales pour l’industrie immobilière. Ces réflexions se poursuivront dans la période qui vient.

L’étude « Obsolescence et Grenelle » publiée en février 2012, a mis en évidence les impacts des lois Grenelle I et II et de la prise de conscience de problématiques environnementales sur le vieillissement du parc de bureaux francilien, premier parc en Europe. Se posent alors les questions du renouvellement de ces espaces tertiaires et du maintien ou non de leur usage, dans un contexte marqué par la pénurie de logements. C’est tout l’objet du groupe de travail piloté par Olivier de la Roussière, Président de Vinci Immobilier, et Philippe Lemoine, Directeur Général de Silic, dont les travaux sont restitués ce soir. L’attractivité et la compétitivité de Paris-Ile-de-France reposent sur la mise à disposition d’un parc tertiaire de qualité répondant aux besoins et aux attentes des grands groupes, mais également sur le bon équilibre des fonctions pour garantir un accueil de qualité à l’ensemble des collaborateurs s’installant dans notre Région-Capitale.

Dans la continuité de ces réflexions et au vu du ralentissement de la production de bureaux en Ile-de-France et de l’attentisme des acteurs du marché, l’ORIE a souhaité se pencher sur la place de l’immobilier d’entreprise dans les politiques foncières franciliennes lors de la soirée estivale du 6 septembre 2012. A la suite de ce Colloque de rentrée, le Conseil d’Administration a souhaité lancer une étude sur « l’empilement des normes règlementaires et leur impact sur la production de bureaux en Ile-de-France ».

Autre sujet majeur, le Grand Paris et son projet de métro Grand Paris Express. L’ORIE, dans sa contribution au débat public, avait affirmé son soutien à la réalisation de ce projet structurant mais émis des réserves quant à son financement. Le lancement de la réactualisation de l’étude « Pôles Tertiaires » publiée en 2009 et, pilotée par Hervé Dupont, ingénieur des ponts, des eaux et des forêts au Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable, est l’occasion de se pencher sur les impacts de la réalisation de ce projet de transport et du Plan de mobilisation du STIF sur la répartition géographique des activités tertiaires. Le Grand Paris Express va certainement contribuer à conforter voire (re)dynamiser certains pôles, et risque malheureusement d’accentuer l’obsolescence d’autres secteurs. Les résultats de ces travaux seront présentés lors du colloque de février 2014.

En dernier lieu, le sujet fondamental de l’ORIE : « la connaissance des parcs ». L’ORIE doit être en mesure de fournir une vision quantitative du parc de bureaux en Ile-de-France. Sous l’égide de Christian de Kerangal, la méthode d’estimation du parc est en cours de consolidation grâce aux nombreuses expertises et entretiens menés avec l’ensemble des partenaires publics et privés d’Ile-de-France. Les résultats de ces travaux seront publiés en juillet 2013, lors de notre traditionnelle soirée estivale.

Au nom de l’ORIE et de son conseil d’administration, je vous remercie de l’intérêt que vous manifestez pour nos travaux et réflexions, comme nous avons pu le constater au cours des différents groupes de travail et des évènements organisés par l’ORIE et lors de l’édition 2012 du Simi, à laquelle votre observatoire participait pour la première fois via un stand au sein de l’espace associations et l’organisation d’une conférence en partenariat avec la Fondation Palladio et la RICS.

Méka BrunelPrésidente de l’ORIE

Equilibre emploi/logement, facteur d’attractivité de la métropole francilienne 2

• PointdevuedeChristianSautter, adjoint au maire de Paris chargé de l’Emploi, du Développement économique et de l’Attractivité internationale 2• PointdevuedeJean-ClaudeBoucherat, président du CESER Ile-de-France 4• PointdevuedePhilippeLaurent, président de Paris Métropole et Maire de Sceaux 6

Latransformationdesimmeublesdebureaux:uneréponseàl'obsolescencedu parc francilien ? 8

•Synthèsedel'étude "Latransformationetlamutation desimmeublesdebureaux" 8•PointdevuedeFabriceAllouche, directeur général d’Altarea-Cogedim Entreprise 10•PointdevuedeBernardMichel, président directeur général de Gecina•PointdevuedeMarcWarnery, directeur général et architecte associé Reichen et Robert & Associés 13

Zoomsurlesétudesencoursàl’ORIE 15

Retoursurl’étude«Grenelleet Obsolescence» 16

•Pointd’étapedesréflexionsdu GrenelleavecLoïsMoulas, présidentdel’OID 16

Lesétudesthématiquesréalisées depuis2001 18

Modalitésd’adhésionàl’ORIE 19

Leconseild’administrationetl’équipe despermanents 20

2 Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise en Ile-de-France, Association loi 1901

21-23 rue Miollis, 75015 Paris, [email protected]

Equilibre emploi/logement : facteur d’attractivité de la métropole francilienne

Paris Ile-de-France est la 5ème région internationale en termes de création de richesses, le 1er pôle d’implantation en Europe et le 3ème à l’échelle internationale des 500 plus grandes entreprises du monde, la 1ère région en termes d’emplois créés par des entreprises étrangères devant Londres. Paris Ile-de-France accueille 8 % de sièges de multinationales de plus que Londres, et 33 % de plus que New-York. L’attractivité économique de cette ville-monde repose non seulement sur sa capacité à offrir des locaux adaptés aux besoins des entreprises, mais aussi sur les aménités qu’elle peut offrir à ses résidents : accès à la culture, à l’éducation, transports, et bien évidemment accès au logement. Face au constat de pénurie de l’offre de logement neuf et adapté à la demande en Ile-de-France, nous avons interrogé trois personnalités sur les impacts de cette crise du logement sur l’attractivité et la compétitivité de notre Région-Capitale.

«Laproximitéaveclesuniversitésetlescentresderecherche,l’accessibilitéàunemaind’œuvrequalifiée,etlaqualitédevieproposée,sontautantdelevierscontribuant

àrenforcerl’attractivitédelamétropoleparisienne.»

Le parc de bureaux francilien est aujour-d’hui confronté auphénomène d’obsoles-cence et de renouvelle-ment.Qu’enest-ilpourParisaujourd’hui?

La ville de Paris concentre aujourd’hui 16Mm² de bureaux, dont 50 % dans le quartier central des affaires (QCA). Le parc de bureaux parisien est bien

évidemment confronté aux mêmes problématiques d’obsoles-cence des bureaux que l’ensemble de l’Ile-de-France. La réduc-tion de l’écart de rentabilité entre les actifs conduit les institu-tionnels à réfléchir à la problématique de la transformation des immeubles. La Ville de Paris est consciente des efforts à faire et soutient les opérations de rénovation, de restructuration voire de transformation des espaces bâtis devenus obsolètes, d’au-tant plus que ces chantiers sont fortement créateurs d’emplois.

Avez-vous le sentiment que ce phénomène d’obsoles-cencenuitàl’attractivitédelaVilledeParis?QuelssontleslevierspermettantàlaVilledeParisderenforcersonattractivitédansuneconcurrenceinternationaleacerbe?

Malgré un contexte économique fragile à l’échelle nationale et européenne, la demande de bureaux dans Paris reste soutenue. Les taux de vacance se maintiennent à des niveaux faibles. La demande est de plus en plus sélective, et conduit à la renégo-ciation des baux dans l’ancien, voire à la baisse des valeurs loca-

tives des locaux vacants et disponibles.

La Ville de Paris est pleinement engagée pour rester compétitive face à une offre de première couronne aux loyers plus attractifs. Les opérations d’aménagement de la Ville proposent aux entre-prises de nouveaux sites d’implantation. Paris, le cœur de la mé-tropole, est en effet très attractif pour les entreprises de service, les jeunes entreprises innovantes, et les entreprises étrangères. Elles bénéficient d’une émulation particulièrement favorable à leur développement. En effet, à l’instar de nombre de métro-poles mondiales, comme le souligne Laurent Davezies dans ses travaux, la concentration des sièges sociaux et des centres décisionnels en cœur d’agglomération, la proximité avec les universités et les centres de recherche, l’accessibilité à une main d’œuvre qualifiée, et la qualité de vie proposée, sont autant de leviers contribuant à renforcer l’attractivité de Paris. Entre 1999 et 2010, Paris a gagné 119 000 habitants. Depuis 10 ans, la Ville de Paris a retrouvé un dynamisme économique fort et est aujourd’hui une des meilleures destinations pour s’implanter et couvrir ainsi un marché européen de 500M de consommateurs. Selon l’étude «Cities of opportunity 2012 » publiée par Price Waterhouse Coopers en 2012, Paris est la 4ème ville (ex aequo avec Hong-Kong) la plus attractive derrière New-York City, Londres et Singapour. Chaque semaine, plus de 500 entreprises se créent dans la capitale. Ce sont des entreprises nomades, innovantes qui ont besoin d’accéder à l’ensemble des services que peut fournir une métropole telle que Paris.

Il faut bien évidemment poursuivre les efforts de manière à renfor-cer cette attractivité. Après 20 ans de sous investissements dans les transports, le Grand Paris offrira une meilleure accessibilité aux hubs aéroportuaires et de meilleures connexions de banlieue à banlieue. C’est un véritable levier de compétitivité pour Paris, au sens large.

ChristianSautter,adjoint au maire de Paris, chargé de l’Emploi, du Développement économique et de l’Attractivité

internationale



Le soutien à la recherche, grâce aux pôles de compétitivité, et à l’innovation, grâce aux 100 000 m² de pépinières et d’incuba-teurs qui seront disponibles en 2014 pour les entreprises inno-vantes, concourent au dynamisme de Paris et offrent un cadre favorable aux entrepreneurs à la recherche des technologies et des services de demain.

Paris s’appuie aussi sur ses industries traditionnelles. Le tou-risme est ainsi une des industries phares du territoire. Paris accueillait en 2011, 29M de visiteurs, dont 45 % de touristes d’affaires. Pour faire face au doublement attendu du nombre de touristes étrangers dans les 10 à 15 ans, Paris s’est doté d’un plan hôtelier pour permettre la création de 7 000 nouvelles chambres d’ici 2020 (soit une croissance de 10 % du parc hôtelier). Ce plan s’inscrit dans un schéma régional de 25 à 30 000 chambres sup-plémentaires. Les investisseurs immobiliers se tournent de plus en plus vers l’hôtellerie. Dans les arrondissements centraux de Paris les taux de rendement entre les bureaux et les hôtels se rapprochent. La Ville cherche à accompagner ce mouvement en proposant à la vente des terrains en périphérie, aux portes de Paris, pour accueillir des hôtels de moyenne catégorie.

La volonté de développer la métropole passe également par le soutien à la transition énergétique des bâtiments pour les rendre efficaces sur le plan environnemental, et respecter ainsi les objectifs ambitieux que la Ville s’est fixée dans son plan climat.

Quelle est la politique de la Ville de Paris en matièred’équilibreemploi/habitat?

Depuis 2004, et la révision du PLU, la Ville de Paris projette la pro-duction de deux millions de m² de bureaux supplémentaires à horizon 2020. 10 % de son territoire, résultat de la récupération de foncier sur d’anciennes friches industrielles et ferroviaires, fait l’ob-jet d’opérations d’aménagement. Nous ne voulons pas créer des quartiers mono fonctionnels, uniquement affectés à des bureaux ou à des logements. Les acteurs ont besoin d’un cadre de vie diurne et nocturne adéquat. Cela sous entend de densifier et de concen-trer au sein d’un même espace l’ensemble des fonctions écono-miques (bureaux mais également laboratoires, incubateurs…), résidentielles et de loisirs par l’implantation d’équipements publics, à l’instar de ce qui se fait dans les ZAC de Paris Rive Gauche, Clichy-Batignolles, Paris Nord Est, et bientôt Bercy-Charenton. Pour favoriser la création d’emplois et l’implantation de nou-velles entreprises, notamment étrangères, le travail partenarial de prospection est mené par Paris Développement, aux côtés de l’Agence Régionale de Développement (ARD), et de l’Agence Française des Investissements Internationaux (AFII), afin de pro-mouvoir l’image de marque de la métropole dans les pays étran-gers et plus particulièrement dans les pays émergents tels que la Chine, l’Inde ou encore les Etats du Moyen-Orient. En 2012, 60 entreprises étrangères se sont installées sur le territoire parisien grâce à l’action de Paris Développement, ce qui représente plus de 1 000 emplois créés. A l’échelle métropolitaine, ce sont près de 200 entreprises étrangères qui s’implantent chaque année en Ile-de-France. ■

Clichy-Batignolles, Paris 17ème – source P.Lecroart/IAU IDF – tous droits réservés



«Lapénuriedelogementsestunproblèmeglobal,ilfauts’organiseràl’échellerégionale»

Enquelquesmots,pourriez-vousnous rappeler le rôle etlesmissionsduCESERIle-de-France?

Le Conseil économique, social et environnemental de la Ré-gion Ile-de-France constitue la deuxième assemblée régionale, après le Conseil régional d’Ile-de-France. Cette assemblée représente la société civile, les « acteurs du terrain », alors que le Conseil Régional est l’instance politique.Il a été créé en 1963 par le préfet Delouvrier avec pour objectif de

donner son avis sur les questions concernant le territoire régio-nal, dans le cadre de l’élaboration du premier Schéma directeur de 1965. Le CESER est aujourd’hui encore l’assemblée consul-tative qui émet des avis et rapports sur l’ensemble des sujets relatifs au développement de la région et au cadre de vie de ses habitants : logement, santé, éducation, transports, etc. Le CESER est un véritable creuset où se forgent les réflexions et travaux utiles aux décideurs qui sont en priorité les élus régionaux.

Le CESER est composé de 128 conseillers répartis en 4 collèges : un collège de 41 membres représentant l’ensemble des acteurs économiques de l’Ile-de-France (entreprises de toutes tailles, privées et publiques, les chambres consulaires, les organismes professionnels tels que le MEDEF) ; un collège représentant les 8 organisations syndicales représentatives qui compte éga-lement 41 membres ; un collège représentant l’ensemble des structures concourant à la vie collective et associative qui tota-lise aussi 41 membres ; un collège composé de 5 personnalités nommées directement par le préfet de Région.

Vousaveztravailléàplusieursreprisessurlesquestionsdulogement.Al’heureoùlaloiduGrandParispréconiselaproductionde35000logementssupplémentairesparan,quelleestlapositionduCESERsurcesquestionsdelogement ?

Lorsque je fais un point sur les travaux que nous avons réalisés depuis notre création, je constate que le logement est le sujet que nous avons le plus souvent traité. Plus d’une quinzaine de rapports ont été publiés par le CESER ces dernières années sur la problématique du logement, qu’il s’agisse de sujets portant sur des aspects de gouvernance, de qualité de vie dans les grands ensembles, dans les quartiers sensibles, de la

chaîne du logement, de logement intermédiaire jusqu'au loge-ment des jeunes dernièrement. En 2013, le CESER publiera un rapport portant sur le logement des ménages à bas revenus.

Le contexte de pénurie et de crise du logement nous a obligés à traiter cette problématique fondamentale pour les Franciliens. En 1994, dans le cadre de l’élaboration du Schéma directeur de la région Île-de-France (SDRIF), le CESER préconisait déjà la pro-duction de 60 000 logements neufs par an. Le SDRIF avait alors retenu l’objectif de construction de 53 000 logements par an. Sa révision, aujourd’hui en cours, ambitionne même d’atteindre l’objectif de 70 000 logements par an à l’horizon 2030, alors que l’on constate d’année en année, un rythme de production de logements neufs inférieur à 40 000. Le déficit de logements est considérable. Il témoigne d’une pénurie réelle et d’une panne de la construction neuve depuis plusieurs décennies. Nous ne sommes plus en mesure de répondre aux besoins de logements de la population qui augmente chaque année de 50 000 habi-tants en Ile-de-France.

Selonvous,quellessontlescausesdelapénuriedeloge-mentsetquellesseraientlessolutionsdansuncontextede foncier rare ?

Le foncier constructible est rare, donc cher, même si dans la réalité il existe des emprises foncières qui pourraient être rendues dis-ponibles. La pénurie de logements est un problème global, pas seulement parisien ou de première couronne. Par conséquent, il faut s’organiser à l’échelle régionale. La problématique renvoie à la question de la gouvernance. Le CESER milite donc pour la créa-tion d’une autorité organisatrice du logement, à l’échelle régio-nale, chargée de coordonner les actions en prenant en compte les besoins de manière globale. Un "plan régional" de l’habitat per-mettrait d’apporter une réponse adaptée en termes de produc-tion de logements, quelles que soient les typologies et les loca-lisations. L’objectif du Grand Paris de produire 35.000 logements neufs supplémentaires par an nécessite une coordination de tous. L’Ile-de-France a un important retard en matière d’intercom-munalité. Le CESER préconise la mise en place des Programmes Locaux de l’Habitat (PLH) à l’échelle des intercommunalités. Nous avons une chance de mettre en place une politique globale en lien avec les établissements publics fonciers pour une cohérence régionale en matière de logement. Un seul EPF serait souhaitable. Ce ne sont pas également les questions financières qui rendent les solutions difficiles. Le volontarisme des élus est indispensable ; ils doivent donc prendre leurs responsabilités de façon concertée et déterminée, comme le font déjà ceux qu’on appelle les maires bâtisseurs, face à cette pénurie du logement.

Jean-ClaudeBoucherat, président du CESER



Latransformationdesbureauxenlogementspeut-ellecontribueràrésorbercettecrisedulogement?

Il serait présomptueux de dire que la transformation de bureaux en logements permettra de répondre à la crise du logement. Ce sujet est récurrent en période de crise, quand on constate, d’une part, l’importance du parc de bureaux vacants, et, d’autre part, le besoin important de logements. La transformation de bureaux en logements constitue certainement un potentiel qu’il ne faut pas négliger, mais à quel coût ? A quelles conditions règlementaires ? La transformation des bureaux en logements est une amorce de solution localisée et ponctuelle, une voie de passage. Il s’agit d’une solution complémentaire mais ce ne sera pas suffisant.La transformation des bureaux renvoie à la problématique de la reconstruction de la ville sur la ville, et de la limitation des espaces consommés. Il est nécessaire pour maintenir l’attracti-vité de la métropole d’équilibrer les programmes entre habitat et emplois.

Selonvous,queléquilibrefaut-ilentrelaproductiondebureaux et celle du logement pour renforcer l’attracti-vitédelamétropoleparisienne?

Concourir à l’attractivité de l’Ile-de-France, c’est développer à parité du bureau, du logement et des équipements afin de réduire au maximum les mouvements pendulaires et le noma-disme. Le SDRIF de 1994 fixait déjà cet objectif de rapprocher l’emploi du domicile. Aujourd’hui, il existe des disponibilités fon-cières qu’il faut aménager en respectant ces objectifs de mixité. Il est nécessaire non seulement d’attirer les populations mais surtout de réussir à les fixer sur le territoire. L’exemple du Pla-teau de Saclay est flagrant. De nombreux ingénieurs souhaitent rejoindre les laboratoires et les entreprises qui s’implantent sur ce territoire, mais ils ne trouvent aucune solution à leurs besoins en logement, en équipements et services dont eux-mêmes et leurs familles ont besoin. ■

Vue aérienne de Boulogne-Billancourt et de Paris - source DRIEA/Gobry



«Ilestnécessaired’accompagnerlescollectivitésàproduiredulogement»

Faceauxobjectifsdeproduc-tionde 70 000 logements/anenIle-de-France,quelleestlapositiondeParisMétropole?

Fruit de l’aboutissement de ré-flexions menées depuis près de dix ans sur les questions métro-politaines, le syndicat mixte Paris Métropole est né en 2009. Dès sa création, Paris Métropole a montré son attachement au projet struc-turant du Grand Paris qui ne sau-

rait s’instaurer sans un co-pilotage entre l’ensemble des acteurs franciliens. La loi « Grand Paris » du 3 janvier 2010 fixe ainsi Paris Métropole comme organisme consultatif en matière de trans-ports et des pôles de développement territorial.

Nous travaillons également sur les questions relatives à l’égalité territoriale, à l’attractivité, au logement et à la gouvernance. L’ob-jectif de production des 70 000 logements/an en Ile-de-France, affiché dans la loi du 3 juin 2010, est partagé par l’ensemble des élus membres de notre syndicat, qui sont à l'heure actuelle plus de 200 et représentent différentes catégories et tailles de collec-tivité : communes, intercommunalités, départements, et région. Mais au-delà des aspects quantitatifs, les questions qui se posent aujourd’hui concernent davantage la répartition géographique de cette production ou encore la typologie des logements à construire.L’augmentation du nombre de ménages liée au vieillissement de la population et à l’évolution de la taille des ménages exerce une pression importante sur le besoin en logements. Et tout laisse à penser que cette tendance va se poursuivre, même si le phéno-mène de « desserrement » des ménages pourrait se ralentir.

Les travaux menés par l’ORIE et l’ORF (Observatoirerégionaledu foncier)montrentque lamobilisationdufoncierestcomplexe,notammentpourproduiredulo-gement.Qu’enpensez-vous?

Dans l’esprit de nombreuses personnes, les élus locaux ont intérêt à avoir des bureaux sur leurs territoires plutôt que des logements, car les immeubles de bureaux rapportaient jusqu’en 2009 de la taxe professionnelle sans coût important, tandis que les logements représentent un coût pour la collectivité. En effet, qui dit croissance de la population, dit investissements en équi-pements publics. Avec la suppression de la taxe professionnelle (TP) et la création de la contribution économique territoriale

(CET) perçue par l’intercommunalité en place, les bureaux ne représentent plus une ressource directe pour les communes.

Produire des logements nécessite en parallèle de construire des équipements publics adaptés pour accueillir les populations dans de bonnes conditions. Il convient donc d’aider les collectivités à financer les infrastructures publiques en amont des projets de construction de logements ou de transformation de bureaux en logements sur un territoire. Un des points bloquants de la produc-tion de logements est le problème de l’acceptation de la densifica-tion par les populations résidentes, qui qualifient le plus souvent les programmes résidentiels de « bétonisation » sans en mesurer les avantages sur le niveau et la qualité des services publics. Un véritable travail de pédagogie est nécessaire afin de promouvoir la culture urbaine auprès des populations déjà présentes.

Faceàcesproblématiques,neserait-ilpassouhaitabledemettreenplacedesPLUintercommunaux?

La dichotomie entre intérêt public et volonté de la population met parfois les élus locaux, et notamment les maires, dans des situations difficiles. Pour autant, je ne suis pas convaincu que la mise en place de PLU intercommunaux réglera la problématique de la pression faite aux maires en matière de construction. Le maire portera toujours la responsabilité des décisions qui sont prises sur son périmètre, même si c’est l’intercommunalité qui décide. Il reste la figure, l’interlocuteur principal pour tout admi-nistré, particulièrement dans le contexte régional actuel où les intercommunalités sont davantage assimilées à des coopéra-tives de villes qu’à de véritables acteurs supra-communaux, ce que j’approuve pour ma part.

Face au manque de logements, il existe deux façons différentes de procéder : inciter, en redistribuant une partie des ressources col-lectées globalement aux communes qui font l’effort de construire des logements, et en ne rétribuant pas celles qui n’en construisent pas ; imposer, mais les exemples passés montrent les limites des mesures coercitives, coûteuses politiquement et face auxquelles les élus mieux « placés » - par exemple ceux qui cumulent avec un mandat parlementaire - trouvent toujours un échappatoire.

Pensez-vousquelatransformationdesbureauxpourraitparticiperdelaproductiondes70000logements/an?

En l’état actuel des choses, il semblerait que les opérations de transformation de bureaux en logements restent relativement limitées. Pourquoi ne pas imaginer le même mécanisme incitatif de redistribution pour les communes qui transformeraient les

PhilippeLaurent,maire de Sceaux et président de Paris

Métropole



bureaux obsolètes situés sur leur territoire en logements ? Je suis persuadé en outre qu’une part non négligeable du be-soin de 70 000 logements/an pourrait être comblée par les loge-ments déjà existants, mais mal utilisés ou durablement vacants. La prise en compte des bureaux obsolètes pouvant être trans-formés ne fait que renforcer cette part. Il existe à l’heure actuelle de nombreux logements inoccupés, notamment parce qu’ils ont été rendus inaccessibles. C’est le cas de nombreux logements attenants aux locaux d’activités ou de commerce qui sont trans-formés en annexes pour entreposer du matériel.

LephénomèneNIMBY(«notinmybackyard»)quevousavezdécritprécédemment,etlatransformationdesbu-reauxenlogements,nerenvoient-ilspasàl’urbanismemoderne, basé sur la séparation des fonctions. Est-ce

quecelanevapasàl’encontredesobjectifsdemixité?

Se pose la question du périmètre sur lequel on mesure cette mixité. L’équilibre bureaux/logements peut se faire à une échelle plus large que la commune. L’exemple des vingt communes de la Vallée Scientifique de la Bièvre révèle que 40% de leurs rési-dents travaillent sur le même périmètre ! Par ailleurs, je ne suis pas certain que le développement éco-nomique tertiaire va se poursuivre de la même manière. La diminution continue des surfaces de bureaux par emploi et les évolutions des modes d’organisation du travail, telles que le té-létravail, pourraient limiter les besoins en nouvelles surfaces de bureaux et conduire à de nouvelles formes de bâtis intégrant les fonctions résidentielles, économiques (bureaux, activité, com-merce…), de services sociaux, voire sportives. ■

Construction d’un immeuble – libre de droit



Latransformationdesimmeublesdebureaux: uneréponseàl’obsolescenceduparcfrancilien?

Synthèsedel’étude«Latransformationetlamutationdesimmeublesdebureaux»Animateurs : Olivier de la Roussière, président Vinci Immobilier et Philippe Lemoine, directeur général Silic.

L’idée de transformer des bureaux en logements n’est pas nouvelle. Ce sujet, qui suscite un vif intérêt et de nombreuses interrogations, a été abordé à plusieurs reprises, notamment dans le milieu des années 1990 dans un contexte de crise de surproduction. Partant du constat d’un stock important de bureaux vacants et en paral-lèle d’une pénurie de logements, la transformation des bureaux en logements a été envisagée par les professionnels de l’immobilier et les pouvoirs publics au nom d’impératifs économiques (limiter les effets de la crise) et sociaux (répondre aux Franciliens mal-logés ou en attente de logements). Cette idée de transformer des bureaux en logements réapparaît de nouveau à la fin des années 2000, dans un contexte de crise écono-mique, et non plus de surproduction, de rapprochement voire d’in-version de la hiérarchie des valeurs entre les bureaux et logements sur certains périmètres. Le lien est vite réalisé face à ces deux écueils :

obsolescence d’une partie du parc de bureaux (en termes de localisation géographique, et de fonctionnement) d’une part, accélérée par les évolutions des modes de travail, l’arrivée de nouvelles normes réglementaires et environnementales ; pénurie de logements en raison de l’insuffisance de la production neuve et des évolutions démographiques, d’autre part.

Bien plus qu’un débat entre adeptes et sceptiques de la transfor-mation des immeubles de bureaux, le groupe de travail a souhaité analyser cette problématique de façon large et objective à partir de données statistiques normées et d’études de cas. Il s’est fixé comme objectif, de réfléchir à l’échelle francilienne, à toutes les utilisations possibles (logements, commerces, hôtels de tourisme, résidences services et étudiantes) pour des immeubles de bureaux devenus uniquement des valeurs foncières des non-valeurs, et qui ne pourront plus retrouver une fonction « bureau ». Quelles sont

les transformations possibles pour les immeubles de bureaux défini-tivement inadaptés à la demande du marché ? Dans quelles condi-tions les immeubles de bureaux peuvent-ils être transformés en d’autres locaux ? La problématique de la transformation est-elle de na-ture conjoncturelle ou structurelle ?

Quel est le gisement de bureaux à transformer ?

Des analyses statistiques ont été menées à Paris, seul département francilien où il existe un suivi régu-lier en matière de changement de destination durant ces vingt der-nières années. Il en ressort qu’entre 1990 et 2010, un peu plus d’un mil-lion de m² SHON de bureaux a été autorisé à la transformation, ce qui représente une moyenne annuelle d’environ 53 000 m². En moyenne et par an, un peu plus 33 000 m² de bureaux ont été convertis en habitation entre 1990 et 2010, soit une production annuelle de 300 à 400 logements. Si, jusqu’à la fin des années 2000, plus de 70 % des surfaces autorisées à la trans-formation le sont en logements, à la fin des années 2000, plus de 40 % des surfaces autorisées à la transformation le sont en hôtels de tourisme, commerces, résidences services et étudiantes. Les enjeux et les logiques en matière de transformation recouvrent des besoins et des préoccupations différentes selon que l’on soit un acteur institutionnel de l’immobilier d’entreprise (investisseurs, uti-lisateurs, promoteurs), une personne physique ou encore un bail-leur social. Les investigations menées montrent qu’entre 2001 et 2010 près de 60 % des autorisations de transformation de bureaux en logements ont été accordées à des personnes physiques ou à des SCI familiales, qui grâce à la revente de commercialité peuvent financer une partie des travaux. 80 % des surfaces transformées par des personnes physiques ou SCI familiales sont inférieures à 500 m².Si les personnes physiques transforment majoritairement des pe-tites surfaces, les bailleurs sociaux ont quant à eux réalisé au nom d’un impératif de mixité sociale, des opérations de plus grande en-vergure (immeubles de 10 000 m²) à l’aide de dispositifs tels que les baux emphytéotiques. 26 % des surfaces de bureaux convertis en logements, ont été réalisées par des bailleurs sociaux à Paris.Les acteurs institutionnels de l’immobilier d’entreprise restent quant à eux peu concernés par les opérations de transforma-tion de bureaux en logements et privilégient les conversions de bureaux en hôtels de tourisme, commerces, et résidences ser-vices. Lorsque des institutionnels transforment des bureaux en logements, ils le font généralement pour préserver des droits à construire ou encore pouvoir par un jeu de compensation trans-former à Paris, des immeubles de logements en bureaux. Entre

OlivierdelaRoussière,président Vinci

Immobilier

PhilippeLemoine,directeur général Silic



2001 et 2010, ils sont à l’origine de 6 % des opérations de trans-formation de bureaux en logements. Les immeubles ainsi trans-formés sont généralement cédés.

Les recherches réalisées montrent que la transformation s’appré-cie au cas par cas, chaque bâtiment, chaque configuration étant unique. Elle est possible, mais pas dans tous les secteurs, l’équation financière, juridique et technique reste encore difficile à résoudre. L’analyse de la faisabilité économique, à partir de cas réels et de si-mulations à Paris et en première couronne (réhabilitation lourde de bureaux ou transformation en logements) montre, qu’à l’heure ac-tuelle, la transformation des immeubles de bureaux en logements est envisageable dans les secteurs où il existe une forte pression foncière pour les logements, et où les opérateurs se heurtent à des problèmes de droits à construire (impossibilité de reconstruire un immeuble à surface égale de l’existant).

Bien qu’il n’existe pas d’impossibilités techniques, certaines mor-phologies sont extrêmement contraignantes et entraînent des coûts qui sont dissuasifs. Pour pouvoir être transformé en loge-ments, un immeuble de bureaux doit avoir une profondeur de trame comprise entre 12 et 14 mètres. Les immeubles avec une profondeur de trame de 18 mètres nécessitent une intervention lourde et conduisent à une perte de surface allant de 10 à 20 % lors de la transformation en logements. Les pertes de surfaces constituent un inconvénient redoutable, et compliquent l’équation financière. Certaines surfaces (RIE, archives etc.) sont difficilement exploitables lors de la transformation en loge-ments. A cela il faut ajouter les pertes de surfaces liées au nouveau calcul de la surface de plancher dans le cadre d’immeubles existants. Au-delà de la situation actuelle se pose la question du potentiel de bureaux mutables à l’échelle francilienne. Au second trimestre 2012, un peu plus de 500 000 m² de bureaux de seconde main sont vacants depuis 4 ans et plus. Plus de la moitié de ces immeubles est localisée en grande couronne. Eu égard à la maturité du parc, du volume important de bureaux construit depuis les années 1980 (plus de 20 millions de m² SHON de bureaux ont été construits entre 1981 et 2000) et à l’impact accélérateur du Grenelle de l’En-vironnement sur l’obsolescence du parc tertiaire, un volume plus important de bureaux pourrait à l’horizon 2030 être définitivement inadapté à la demande. Les estimations réalisées montrent qu’entre 140 000 et 240 000 m² de bureaux par an pourraient être définitive-ment inadaptés à la demande du marché « bureau » (ne sont pris en compte que les immeubles de bureaux livrés entre 1981 et 2000).

Le maintien de l’attractivité de notre Région-Capitale passe par la production de bureaux neufs et par le renouvellement du tissu existant. C’est tout l’enjeu des décennies à venir !Si dans de nombreuses situations la seule alternative face à des im-meubles de bureaux obsolètes devenus uniquement des valeurs foncières, est la démolition complète suivie d’une reconstruction,

il existe une partie du marché où la transformation est possible. La transformation des bureaux ne permettra pas de résoudre la crise du logement (tous les immeubles ne sont pas transformables), cependant, afin d’encourager les détenteurs institutionnels de bureaux à transformer leurs actifs définitivement inadaptés au marché en d’autres locaux, le groupe de travail a formulé un certain nombre de propositions, et notamment sur le plan de l’urbanisme réglementaire :

• Il conviendrait pour faciliter les opérations d’agir sur les droits à construire. La transformation des bureaux en loge-ments peut être complexe lorsque le COS autorisé est infé-rieur à celui affecté pour les bureaux ou l’immeuble existant. Pour favoriser les opérations à l’échelle régionale, un COS de fait et/ou volumétrique pour les opérations de transforma-tion de bureaux en logements pourrait être instauré. Les opé-rateurs pourront transformer les immeubles dans la limite des surfaces existantes. Mais au-delà de l’application d’un COS de fait et/ou volumétrique, un dépassement des droits àconstruirepourraitêtreenvisagédanslecadredelatrans-formationdesbureauxenlogements;

• Conformément au Code de l’urbanisme, pour touteconstruction neuve de logements, les opérateurs sont tenus de créer des places de stationnement pour les véhicules. En cas d’impossibilité, ils doivent verser une participation finan-cière. Afin de favoriser les transformations, l’obligation de créerdesparkingsdanslecadredelatransformationdesbureauxenlogementspourraitêtreabrogée;

• La perte des surfaces entraînée par l’impossibilité d’utiliser les sous-sols ou par la déduction forfaitaire de 10 % des surfaces de plancher dans le cadre du calcul de la surface de plancher constitue également un frein aux opérations. Afin de traiter cette problématique, les surfaces perduespourraient être transférées dans les superstructures del’immeubleconcernéparlatransformation(sous réserve du respect des règles fondamentales d’urbanisme) ;

• Des mesures d’accompagnement dans les secteurs où la demande en logements est forte, pourraient être instaurées ;

• Enfin, d’une manière générale, il conviendrait de bienprendre en compte les dynamiques de marché et les produits auxquels elles s’appliquent. Des mesures pertinentes et effi-caces ne pourront être instaurées que si les acteurs disposent d’une meilleure connaissance quantitative et qualitative de l’état du parc. A cet égard, un observatoire régional disposant d’une bonne connaissance des parcs, quantitative, qualita-tive, et localisée est un atout pour la région, permettant à tous les acteurs d’orienter leurs interventions à bon escient et de débattre des mesures d’intérêt général. ■



«Lamarchédelatransformationdebureauxfonctionneaucoupparcoup, nousnepourronspasl’industrialiser»

Altarea-Cogedim a récem-ment réalisé des opérationsdetransformationdebureauxen d’autres locaux, pour-riez-vous nous rappeler enquelques mots votre expé-rience ?

La transformation des immeubles de bureaux n’est pas une idée nou-velle. A titre personnel, je travaille sur cette problématique depuis le

milieu des années 1990. En effet, au lendemain de la crise de sur-production, et dans un contexte d’effondrement du marché et des valeurs, des investisseurs institutionnels et des utilisateurs vendaient des immeubles de bureaux vides et obsolètes (datant principalement des années 70, et dont la morphologie se prêtait à des changements de destination), à des bailleurs sociaux (RIVP, OPAC de Paris etc.) qui les transformaient ensuite en logements. Les investisseurs institutionnels et les utilisateurs n’avaient pas une réflexion sur la valorisation des immeubles, leur but était tout simplement de vendre des actifs devenus des non-valeurs. C’était en quelque sorte « une préemption volontaire. »

Altarea-Cogedim travaille depuis plusieurs années sur cette problématique de transformation des bureaux. Nous rache-tons auprès d’utilisateurs et d’investisseurs institutionnels des immeubles obsolètes, dont la seule re-valorisation possible est le changement de destination ou la démolition/reconstruction. Nous transformons en ce moment même à Courbevoie, rue Bezons, dans le cadre du programme « Sky », d’anciens bureaux en une résidence de haut standing, accueillant 184 logements en accession, une résidence de tourisme de 99 logements, une résidence étudiante de 46 logements. L’opération qui bénéfi-ciera du label BBC Effinergie® Renovation, devrait être livrée fin 2014.

Vousévoquezlacrisedesannées90,latransformationde bureaux constitue-t-elle une variable d’ajustementde l’existant dans un contexte particulier de crise ? Dans un marché arrivé à maturité, pensez-vous quecettedynamiquepourraitserenforcer?

La question de la transformation est éminemment conjonctu-relle. La vacance prolongée d’un immeuble entraînant l’absence de cash-flows, conduit en période de crise le propriétaire à réfléchir à une éventuelle transformation. Mais, au-delà des as-pects conjoncturels, il faut tout de même noter une évolution

structurelle entre 1990 et aujourd’hui. Si auparavant il existait un certain nombre d’immeubles ayant une configuration adé-quate à la transformation (bâtiments des années 1970, avec une profondeur de trame ne dépassant pas les 14 mètres), au-jourd’hui la morphologie des immeubles rend plus complexe leur transformation. Les immeubles de bureaux construits plus récemment ont une profondeur de trame de 18 à 22 mètres, des plans d’étage, et des circulations inappropriés à la conversion en locaux d’habitation. La structure des immeubles de bureaux a évolué et c’est un paramètre qu’il faut prendre en compte. A la Défense, on relève un certain nombre d’immeubles obsolètes, cependant compte tenu de leur configuration de type IGH, leur transformation en d’autres locaux s’avère complexe.Lorsque nous engageons des réflexions sur la transformation d’immeubles existants, nous analysons la typologie du bâti, mais également la situation géographique de l’immeuble, qui doit s’inscrire dans un marché où il existe une demande. La trans-formation de bureaux en logements est particulièrement aisée dans des secteurs où les valeurs du résidentiel sont élevées. Elles permettent alors l’équilibre de l’opération et sa profitabilité. A mon sens, il n’existe pas de recette miracle en matière de trans-formation de bureaux en d’autres locaux, mais en toute logique plus le foncier disponible est rare ou inexistant, et plus la trans-formation apparaît pertinente.

Lesdonnéesstatistiquesrecueilliesmettentenévidencelapartdeplusenplusimportantedestransformationsdebureaux en résidence-services, seniors voire hôtelsfaceaulogementdanslesopérationsdetransformationdebureauxobsolètes.Quellesensontlesraisonsselonvous?

Tant qu’il y a des revenus réguliers, il n’y a pas de raisons de penser à la transformation. Spontanément, la rentabilité et la garantie de revenus de ces actifs dits spécifiques est un gage d’assurance. Les loyers/m² pratiqués dans certaines résidences étudiantes, et leur remplissage quasi immédiat, assure dans certains cas de figure des taux de rendement plus élevés que le logement.

Nous avons réalisé très peu d’opérations de transformation de bureaux en hôtels ou résidences-tourisme, mais plutôt des transformations de bâtiments publiques en hôtels de tourisme. Avec un enjeu de conservation patrimoniale, nous avons trans-formé l’Hôtel Dieu à Marseille, et le palais de justice de Nantes en hôtels de tourisme. En règle générale, les réglementations relatives aux établisse-ments recevant du public (sécurité, désenfumage etc.) et à l’ac-

FabriceAllouche,directeur général Altarea-Cogedim

Entreprise



cueil des personnes à mobilité réduite, complexifient les opéra-tions de transformation de bureaux en hôtels ou résidences de tourisme. Pour ces actifs, la construction neuve reste la voie la plus simple.

A l’heureoù lesmédiassoulignentparticulièrement larésurgenced’immeublesdebureauxvacantsetlapénu-riedelogements,quelssontselonvouslesobstaclesàlareconversionenrésidentiel?L’environnementrégle-mentaire,fiscaln’est-ilpasunobstacle?Quellesseraientlesconditionsà réunirpourparvenirà transformerunvolumeplusimportantdebureauxend’autreslocauxetenlogements?

Dans le milieu des années 1990, des incitations aux transfor-mations ont été instaurées, mais elles n’ont pas eu d’impacts significatifs. Avec la loi habitat du 21 juillet 1994, Hervé de Charette, alors ministre du logement avait introduit l’idée d’un changement d’usage temporaire. Les opérateurs avaient pour une durée déterminée la possibilité, après avoir transformé leurs bureaux en logements, de revenir à un usage bureau.

Si la majorité des incitations publiques ont eu peu d’effets, il faut néanmoins noter que la suppression de l’obligation de créer des parkings à Paris, a favorisé le lancement dans le milieu des années 1990, d’opérations de transformation de bureaux en logements. Aujourd’hui, le respect de la règlementation, notamment à Pa-ris, des 25 % de logements locatifs sociaux dans les opérations d’habitat a un impact financier sur les opérations.

En ce qui me concerne, je pense que nous ne pourrons pas in-dustrialiser la conversion des bureaux. Il n’est pas nécessaire de mettre en place des mesures incitatives spécifiques, particuliè-rement dans un contexte économique et financier de crise. Le marché de la transformation fonctionne au coup par coup, par-ticulièrement en période où le marché est en difficulté. A l’heure actuelle, l’absence prolongée de locataire, le coût des travaux de rénovation et de remise en état, la baisse des loyers et le grippage du marché rendent particulièrement compétitif l’acquisition d’actifs en vue de les transformer en d’autres lo-caux. La transformation de bureaux en logement dépend for-tement de la morphologie du bâti, de sa localisation et de l’état du marché. ■

Opération SKY à Courbevoie 184 logements en accession 99 logements en résidence de tourisme 46 logements en résidence étudiantesLabel BBC Effinergie®Rénovation

Source : Altarea-Cogedim



«Nousdisposonsdesoutilstechniques,ilfautréunirlesconditionspourrendreplusattractiveslesopérationsdetransformationdebureauxenlogements

pourlesinvestisseursintitutionnels»

Dans le contexte actuel depénuriedelogements,pensez-vousquelatransformationdesbureaux en logements consti-tue une solution face à cettecrise?

Il existe depuis longtemps une forte demande en logements, particu-lièrement dans les secteurs denses comme la région parisienne. Or, la

construction de logements neufs est faible et a encore diminué en 2012. La question qui se pose alors est de trouver les moyens de re-lancer la production neuve, et plus particulièrement celle du loge-ment intermédiaire. Gecina, en tant que grande foncière et entre-prise citoyenne, se doit de participer aux réflexions et de s’interroger sur la résolution de ce problème au sens large, c’est pourquoi au-de-là des bureaux, nous nous intéressons également depuis quelques années aux cliniques, maisons de retraite médicalisées et résidences étudiantes. Nous réalisons actuellement deux opérations dans Paris : une de 60 logements étudiants dans le 13ème arrondissement, et une seconde dans le 15ème, rue Lecourbe, qui concerne la recon-version de 5 000 m² de bureaux en 104 logements étudiants dont 16 conventionnés pour les étudiants boursiers. Beaucoup d’études ont mis en évidence la complexité, les difficultés et les coûts inhérents aux opérations de transformation de bureaux en logements. S’il existe des possibilités, la transformation de bureaux en logements reste ponctuelle et ne permettra pas de résoudre à elle seule la pénurie de logements en Ile-de-France. Mais pour réaliser cette transformation nous disposons des outils techniques et il reste à réunir les conditions pour rendre plus attractives les opérations de transformation de bureaux en logements pour les investisseurs institutionnels. La problématique n’est pas anecdotique puisque l’obsolescence du parc de bureaux du secteur privé est croissante, accélérée par les normes de plus en plus exigeantes en matière de développement durable et d’économies d’énergie. Cette réflexion peut également être étendue aux bureaux administratifs, dont le parc représente près de 4 millions de m². Il est donc fort possible de dégager des surfaces de bureaux à destination du logement, eu égard à leur localisation.

Quelles seraient les conditions à mettre en place selonvouspour«industrialiser»cesopérations?Compte tenu des niveaux de rentabilité du logement (2 à 2,5 %), et des critères d’investissement des foncières cotées, les investisseurs

institutionnels se sont peu à peu désengagés du logement. Pour une foncière cotée, dont l’objectif est l’optimisation des résultats et des dividendes, ces taux restent insuffisants face aux rentabilités du bureau, ou encore des logements étudiants qui sont compris entre 5 et 6 %. Depuis plusieurs années, les investissements dans le logement ont été réalisés principalement par les investisseurs privés grâce à des incitations fiscales. Aujourd’hui les seuls investisseurs à revenir sur ce type d’actif, outre les particuliers, sont les compagnies d’assurance-vie qui recherchent des revenus pérennes, sécurisés avec des rentabilités compatibles avec les taux servis aux assurés.

Une des principales voies à explorer afin de rendre ces opérations rentables est celle de la constructibilité. L’augmentation des droits à construire au travers d’un bonus de COS permettrait d’équilibrer une opération de transformation de bureaux en logements. Il est également nécessaire d’apporter de la souplesse dans les règlementations d’urbanisme de manière à compenser les faibles niveaux de rentabilité et les contraintes techniques, qui parfois sont rédhibitoires. La mise en place d’un COS de fait et ou volumétrique appliqué à l’échelle régionale dans le cadre des opérations de transformation de bureaux en logements, telle que proposé par le groupe de travail de l’ORIE, serait effectivement une bonne idée. Mais avant tout, il est nécessaire d’aboutir à un consensus de l’ensemble des acteurs de la place pour imaginer un dispositif législatif incitatif.

Est-ce que la localisation peut également peser dans lechoixdelatransformationdebureauxenlogementsouend’autreslocaux?

Bien entendu ! Ainsi dans les zones à moindre pression foncière, en dehors des zones denses du cœur d’agglomération, il peut être plus pertinent de démolir les immeubles de bureaux obsolètes que de les réhabiliter y compris en logement. En effet, la maturité du parc de bureaux, on le soulignait précédemment, draine deux types de marché : un marché du neuf principalement en grande couronne afin de sortir du parc les immeubles ne répondant plus aux attentes des utilisateurs ; un marché de la restructuration et de la transformation dans les espaces plus centraux, là où la pression foncière est forte. L’arbitrage entre restructuration et transformation se fait donc en fonction de la localisation de l’immeuble en question. Si l’on se trouve dans un quartier d’affaires important, reconnu et établi, il est plus logique de restructurer l’immeuble en bureaux afin de répondre à la demande. En revanche, dans des quartiers à vocation résidentielle à forte densité, la reconversion en logements peut constituer une option valable. ■

BernardMichel,président directeur

général Gecina



«Quandl’espaceexiste,c’estleprogrammequidevientunevariable»

Danslemilieudesannées90,l’agenceReichenetRobert&Associésintervenaitdéjàsurlesopérationsdetrans-formationdebureauxenlogementsouend’autres lo-caux.Qu’enest-ilaujourd’hui?Lecontextea-t-ilévoluéentrelesannées90etaujourd’hui?

Effectivement, dès sa création, l’agence a travaillé sur les questions de transformation. Nous avons un véritable savoir-faire en la matière. En ce qui concerne les conversions de bureaux en logements, le contexte a toutefois un peu évolué. Dans les années 90, dans un contexte de crise de surproduction, on a observé une désaffection des immeubles anciens au profit de locaux modernes, de grandes surfaces, plus accessibles en transports individuels (voitures). Ce mouvement a par conséquent conduit à libération de surfaces et en parallèle à la multiplication d’opérations de transformation en logements d’immeubles de bureaux patrimoniaux de petites surfaces au centre de Paris. Alors que dans les années 90, on observait une vétusté des équipements, aujourd’hui, il est nécessaire de prendre en compte deux éléments : d’une part l’arrivée des différentes normes et certifications environnementales, d’autre part, la congestion des transports. L’empilement des nombreuses règles administratives (ERP, règles environnementales etc.) accélère l’obsolescence des immeubles, bâtis pour certains, il y a moins de 30 ans, et pose question sur l’existant. Les entreprises souhaitent désormais pour des questions de valeur verte, économique et sociétale des immeubles performants sur le plan énergétique, et localisés à proximité d’un réseau de transports en commun qui fonctionne (c’est une politique nécessaire pour le confort de leurs salariés.) On le voit d’ailleurs ces dernières années, de plus en plus d’entreprises privilégient les « campus tertiaires ».L’opération Sky à Courbevoie que nous menons pour le compte de

Cogedim entre pleinement dans ces considérations : l’immeuble de bureaux ne bénéficie d’au-cune certification et est éloigné des transports en commun, et n’apporte pas l’environnement qualitatif pour ses occupants.

La transformation des immeu-bles de bureaux en logements reste pourtant un phénomène très francilien. Quelques bâti-ments anciennement administratifs ont fait l’objet de reconver-sion en province, mais pas en logements. Dans les années 90, les opérations de transformation de bureaux en logements étaient centralisées sur Paris, désormais elles concernent toute l’Ile-de-France. Des questionnements similaires se posent à Aulnay-sous-Bois, Bobigny ou encore Melun. Elles concernent le plus souvent des immeubles isolés au sein d’un espace à dominante résidentielle. Le départ des utilisateurs et la difficulté à trouver de nouveaux preneurs posent la question de leur transformation en logements, compte tenu de l’environnement immédiat. Pour qu’un marché de bureaux fonctionne, il est nécessaire d’avoir une certaine masse critique.

Vousévoquezdestransformationsdebureauxen loge-mentsengrandecouronne,orilapparaîtquelerecoursàcetyped’opérationsestpluscomplexeengrandecou-ronne.Qu’enest-ilréellement?N’est-ilpaspluscomplexedetransformerlesimmeublesdebureauxenlogementsou en d’autres locaux en grande couronne ? La démo-lition/reconstruction n’est-elle pas la solution la plus

MarcWarnery,directeur général et

architecte associé Reichen et Robert & Associés

Opération de transformation de bureaux en logements étudiants, rue Lecourbe, Paris 15ème – Gecina, tous droits réservés.



adéquate en grande couronne ?

Oui, c’est certainement l’avis des promoteurs ! A l’agence nous avons toujours mis en avant l’idée suivante : quand l’espace existe, c’est le programme qui doit devenir la variable.On habitera davantage un produit atypique en première couronne plutôt qu’en grande couronne. En grande couronne, le marché reste à créer. Compte tenu de la conjoncture actuelle, les promoteurs ne prennent pas ce risque. Les promoteurs acquièrent des immeubles de bureaux auprès d’investisseurs institutionnels ou d’utilisateurs, et les revendent après les avoir « rénovés ». Nous travaillons très peu avec des foncières souhaitant redonner une seconde vie à des immeubles de bureaux qui n’ont plus vocation à l’être. Ces dernières préfèrent conserver un patrimoine qu’elles savent gérer, la revente à la découpe n’est pas leur métier. De la même manière, nous travaillons très peu avec les acteurs publics ou les administrations qui préfèrent revendre les immeubles devenus inadaptés, étant eux-même incapables de faire une opération de transformation.

Quelssontlesimmeublesmutables?Au-delàdesimmeublesdits«haussmanniens»existent-ilsdesimmeublesadaptésàlatransformation?Quellessontlescontraintestechniqueslorsduchangementd’usagedesimmeublesdebureaux?

Les immeubles dits « haussmanniens », qui étaient tous conçus pour le logement sont naturellement plus facilement mutables en logements. Pour les autres immeubles, il n’existe pas à mon sens d’impossibilité technique. Tout dépend du programme final, de la qualité du produit et des contraintes en termes de confort, d’ergonomie, et d’acoustique. Il n’y a pas de véritables problèmes de morphologie ou de structure architecturale (nous avons transformé des immeubles industriels de 30 mètres de large en créant des puits de lumière, des patios intérieurs…). Le véritable problème est la réinvention de nouveaux modes d’habiter. La France accuse un sérieux retard sur les réflexions liées à « l’habitat de demain ». Nous ne prenons pas encore assez en compte les évolutions sociologiques telles que la multiplication des ménages recomposés, des familles monoparentales ou encore le télétravail. Nous avons su faire évoluer les logements sur le plan de la consommation énergétique et créer des immeubles de plus en plus performants, mais nous avons créé en parallèle des bâtiments de plus en plus fermés et étanches, finalement peu innovants. La complexité dans le cadre de la transformation d’immeubles de bureaux plus récents n’est pas technique mais plutôt économique tenant compte principalement du ratio relatif à la surface vendable. Si rien n’est facile, tout est possible. Un immeuble de 18 mètres de profondeur peut tout à fait être transformé en logements car ces immeubles sont souvent de type poteaux/poutres, avec une structure flexible, des façades de type murs-rideaux. Les surfaces peuvent alors être transformées en balcons, etc. Bien évidemment, cela implique de diminuer la surface habitable par rapport à la

surface utile existante.Plus que la qualité intrinsèque du bâtiment, c’est l’environnement immédiat des immeubles et la qualité du cadre de vie qui rendent complexes les opérations. On peut difficilement envisager de transformer des immeubles de bureaux en logements dans des secteurs où il n’existe pas d’équipements publics et collectifs. Il est nécessaire de recréer des équilibres et une balance entre les différentes fonctions, logements, hôtels, commerces, etc.Dans le cadre de l’opération SKY, il était difficile de réaliser une restructuration lourde et maintenir l’immeuble en bureaux. En effet, le bâtiment a, au départ, été conçu pour accueillir une activité hôtelière, et a finalement été utilisé en bureaux. La démolition/reconstruction n’a également pas été envisagée car cela aurait entraîné une perte de droits à construire. Alors que l’immeuble actuel mesure 50 mètres, le PLU en vigueur n’autorise qu’une reconstruction sur la même parcelle à hauteur de 21 mètres. Par ailleurs, dans le calcul des surfaces administratives (SHON / SDP), les abattements réglementaires permettraient même une possibilité d’extension de 7%, lors de la transformation de bureaux en logements, la démolition était alors la pire solution.

Observerons-nousdans les décennies à venir un volumeplusimportantdebureauxtransformésend’autreslocaux?

Je pense que nous observerons un volume plus important de bureaux transformés en d’autres locaux en raison de l’accélération de l’obsolescence des actifs et de l’internationalisation des standards immobiliers. Les programmes seront sans doute plus diversifiés. Il s’agira d’un assemblage programmatique pour un partage des risques (logements sociaux, hôtels, commerces etc.). Tant que nous serons en période de crise les opérateurs auront tendance à minimiser les risques en diversifiant les programmes. Cette diversification des programmes n’est parfois pas la meilleure valorisation, mais elle assure une certaine sécurisation du programme.

Selonvous,faut-ildenouveauxoutilspourfavoriserlepro-cessusdereconversiondesbureauxobsolètes?

Dans le milieu des années 1990, des incitations ont été mises en place pour favoriser la reconversion des immeubles de bureaux obsolètes. Les opérateurs avaient notamment la possibilité de revenir à un usage bureau dans un délai de 13 ans après les avoir transformés en logements. Je ne pense pas que ce type d’incitations soit utile aujourd’hui. Il me paraît nécessaire à l’heure actuelle de favoriser la reconnaissance du patrimoine édifié des années 50 à aujourd’hui, afin de réaliser un inventaire de la qualité architecturale de ces immeubles. Ceci nous permettra d’identifier les immeubles de bureaux qui pourraient avoir vocation à être transformés. Il y a plus aujourd’hui un manque de repères architecturaux, plus qu’un manque d’incitations, il faut pouvoir apprécier cette époque architecturale pour envisager sa patrimonialisation ou son évolution. ■



La connaissance du parc de bureaux en Ile-de-France est un des apports majeurs de l’ORIE à l’industrie immobilière. Depuis la fin des années 80, l’ORIE publie chaque année une estimation du parc de bureaux à l’échelle régionale, dépar-tementale et communale en partenariat avec la DRIEA et la DGFiP. Cette estimation est le fruit d’un travail collaboratif et consensuel entre acteurs publics et privés qui ont élaboré ensemble la méthodologie utilisée.

Depuis 2009, l’ORIE a préféré ne pas publier une nouvelle estimation du parc de bureaux eu égard à des difficultés en termes de fiabilité et de dis-ponibilité des données jusqu’ici utilisées pour cette mesure. Face à cette situation, l’ORIE a initié en mars 2012 un groupe de travail portant sur la « connaissance des parcs d’im-mobilier d’entreprise », piloté par Christian de Kerangal, qui vise à recenser et expertiser l’ensemble des sources existantes et disponibles pour mesurer les surfaces de bureaux en Ile-de-France, et ce, de manière fiable. Ce groupe de travail s’est également fixé comme objectif d’approcher le parc de bureaux sur des aspects plus qualitatifs (âge des bâtiments, gabarit, structure de propriété…) et de tenter de mesurer les parcs d’autres actifs d’immo-bilier d’entreprise (entrepôts, locaux d’activités, commerces, hôtels …). Les résultats de cette étude seront publiés en juillet 2013.

Le Grand Paris compte plus de 50 mil-lions de mètres carrés de bureaux. Tours, campus, immeubles réhabilités ou reconversions lourdes, embléma-tiques ou méconnus, ces lieux sont l’architecture de notre quotidien.L’exposition Work in process - Nou-veaux bureaux, nouveaux usages explore les réalisations et projets les plus emblématiques depuis 1900, ana-lyse leurs enjeux sociaux, environne-mentaux, économiques et urbains et dessine une cartographie francilienne inédite.

En 2008, l’ORIE publiait l’étude « Pôles tertiaires : situation et perspectives » qui visait à dresser une photographie des prin-cipales concentrations de bureaux en Ile-de-France, à établir le profil de chacun de ces pôles et à mesurer leur dynamisme au travers du recensement de l’ensemble des projets immobi-liers tertiaires à venir.

En mars 2012, l’ORIE a souhaité relancer ces travaux avec un double objectif : actualiser et compléter les données relatives aux pôles et zones de marché définis en 2008 (données immo-bilières, foncières, d’urbanisme, socio-économiques) ; réaliser une analyse prospective met-tant en exergue les impacts de la conjoncture économique et financière fragile, des réformes de la fiscalité, des réflexions autour du Grand Paris et de son projet de métro automatique Grand Paris Express, du plan de mobilisation du STIF, des nouveaux modes d’organisation du travail… Le groupe de travail, composé de promoteurs, d’investisseurs, de conseils en immobilier, de collectivités territoriales est piloté par Hervé Dupont.De septembre à mai 2013, les monographies de chaque pôle sont présentées au groupe de tra-vail. Des réunions de synthèse se tiendront par la suite afin d’établir une analyse des dynamiques tertiaires à l’échelle régionale. Les résultats de cette étude seront présentés en février 2014.

ChristiandeKerangal

Connaissancedesparcs

Animateur : Christian de Kerangal, Directeur général délégué, Crédit Foncier Immobilier

Workinprocess,Nouveaux bureaux,nouveauxusages

Du 27 novembre 2012 au 17 mars 2013 au Pavillon de l’Arsenal

Pôlestertiaires

Animateur : Hervé Dupont, Ingénieur général des ponts, des eaux, et des forêts au Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD)

HervéDupont

Zoomsurlesétudesencoursàl’ORIE L’ORIEdansl’actualité

Animée par Caroline Brun, l’émission Grand Paris diffusée chaque vendredi de 14h à 14h45 sur BFM Business a consacré son édition du vendredi 7 décembre 2012 à l’immobilier d’entre-prise en Ile-de-France. En clotûre de l’édition 2012 du Simi qui se tenait du 5 au 7 décembre 2012, Caroline Brun a souhaité faire le point sur l’état du mar-ché des bureaux en Ile-de-France et les principaux enjeux auxquels le parc est confronté à l’heure actuelle.

L’immobilierd’entrepriseetleGrandParis

Emission Grand Paris, BFM BusinessLe 7 décembre 2012

A l’instar de nombreux décideurs du monde de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France, Méka Brunel, présidente de l’ORIE, Michel Grossi, administrateur collège Utilisateurs et Antoine Derville, administrateur collège Conseils tran-sactionnels à l’ORIE ont participé à l’éla-boration d’un dossier complet sur les enjeux du secteur tertiaire en matière de renouvellement de son parc et de ses implications en matière de rela-tion emploi-habitat, concourant ainsi à l’équilibre global du territoire.

Architecturestertiaires: leslogiquesdubureau

Magazine D’Architectures n°212 – Octobre 2012



En février 2012, l’ORIE a réalisé dans le cadre de l’étude « Le Grenelle et l’obsolescence », pilotée par Méka Brunel, des projections sur l’évolution des consommations réelles du parc de bureaux en Ile-de-France à horizon 2020. Lois Moulas, président de l’Observatoire de l’Immobilier Durable fait le point sur l’état d’avancement des travaux relatifs au Grenelle de l’Environnement, et plus particulièrement sur deux points qui ont suscité un vif intérêt de la part des acteurs du marché de l’immobilier : les obligations et les règlementations thermiques relatives aux bâtiments tertiaires neufs et existants.

«Al’heureactuelle,lestravauxlourdsderénovationtiennentgénéralementcompte desprérogativesenmatièreenvironnementale»

Qu’enest-ilaujourd’huiduGrenelle ?Où en sont lesréflexions?

Le 12 juillet 2010, l’assemblée nationale promulguait la loi portant engagement national pour l’environnement, dite loi Grenelle 2. Elle définit les mesures qui permettront

d’atteindre les objectifs chiffrés à savoir diviser par un facteur 4 d’ici à 2050 les émissions de gaz à effet de serre. Pour baisser la consommation énergétique des bâtiments tertiaires d’au moins 38%, deux mesures majeures ont été prises et ont retenu l’attention des professionnels de l’immobilier d’entreprise :

• L’application de la norme RT 2012 à l’ensemble des constructions nouvelles dès 2012 ; • L’obligation de réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments tertiaires existants, dans un délai de huit ans et ce à compter de 2012.

Concernant les constructions neuves, nous observons de bonnes avancées. Avec le décret d’application du 28 décembre 2012, la RT2012 s’applique désormais à l’ensemble des bâtiments neufs. La performance énergétique des immeubles neufs est plutôt bien appréhendée par les promoteurs, qui intègrent les normes en vigueur et anticipent des réglementations futures. De nombreuses labellisations et certifications nouvelles arrivent sur le marché et sont intégrées dans la construction des bâtiments tertiaires.

En matière de bâtiments existants, les professionnels attendent toujours la publication du décret relatif aux modalités d’application de l’obligation d’amélioration de la performance énergétique des immeubles tertiaires existants. Le contexte politique dû aux dernières élections présidentielles de juin 2012

a ralenti la publication du décret. Les travaux ont été relancés fin novembre 2012. Une équipe a été constituée au sein de la Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP) et est chargée de l’élaboration de la feuille de route du décret, qui devrait paraître fin 2013. Quelques acteurs majeurs de l’immobilier tertiaire ont présenté des retours d’expériences afin de compléter les conclusions du rapport remis par Maurice Gauchot, dans le cadre des travaux du Plan Bâtiment Durable.

Quelles sont les réactions des acteurs du marché ? Anticipent-ilssurlesobligationsàvenir?

Aujourd’hui les principaux acteurs du marché ont mis en place des outils de « reporting » environnementaux qui leur permettent de connaître l’état de leur parc, de mettre en œuvre les mesures idoines permettant d’atteindre l'objectif de -38 % et de suivre l’évolution de leur patrimoine. A chaque rénovation, les matériels sont remplacés par des éléments plus performants répondant aux objectifs de diminution des consommations énergétiques. A l’heure actuelle, les travaux lourds de rénovation tiennent généralement compte des prérogatives en matière environnementale, particulièrement dans les immeubles « prime ». La mise en place de mesures permettant d’améliorer la performance énergétique des immeubles « prime » repose principalement sur la nécessité pour les investisseurs de mettre à disposition des immeubles performants, répondant aux besoins actuels des utilisateurs, grands groupes internationaux. Les immeubles « prime » tirent l’ensemble du marché vers l’amélioration de la performance énergétique. Le poids des investissements à réaliser pour atteindre cette qualité pèse de manière moindre sur un immeuble « prime » que sur un immeuble classique, en raison de niveaux de loyers plus élevés. De façon paradoxale, la diminution des charges énergétiques sur un immeuble de moins haut standing augmentera plus son rendement locatif que sur un immeuble « prime ». Enfin ces bâtiments sont occupés par des grands utilisateurs qui sont soumis avec l’article 225 de la loi Grenelle 2 à l’obligation de « reporting » des informations sociales, environnementales

Retoursurl’étude«GrenelleetObsolescence»

LoïsMoulas, président de l’OID et associé-

fondateur de Sintéo



VousavezpubliélorsduSimi2012,votrepremierbaro-mètredelaperformanceénergétiqueetenvironnemen-tale des bâtiments tertiaires. Quels sont les élémentsclésàretenir?Quellessontlesperspectives?

Le baromètre 2012 met clairement en évidence une diminution des consommations énergétiques des bâtiments de 20% entre la mise en place des premières contraintes sur la thermique des bâtiments en 1976 et aujourd’hui. Les immeubles de bureaux consomment selon nos dernières estimations en moyenne 470kwh d’énergie primaire/m² SU/an.Les indicateurs sont analysés par typologie de bâtiment, elles-mêmes définis selon des critères de performance énergétique. En s’appuyant sur les outils de « reporting » mis en place par les acteurs immobiliers, dans le cadre de mise en conformité réglementaire pour l’annexe environnementale par exemple, l’OID veut analyser les retours d’expérience des différents types d’actions sur la performance énergétique. Les actions peuvent porter sur ces trois leviers: la performance intrinsèque du bâti, la performance de l’utilisation et l’exploitation responsables des locaux.En conclusion, la loi Grenelle 2, en rendant obligatoire la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique et la mise en place d’une annexe environnementale, semble avoir atteint son but. Reste maintenant à juger de leur faisabilité, leur soutenabilité et à en mesurer les effets. Le baromètre 2013 de l’OID y contribuera certainement. ■

et de développement durable (RSE). Ces objectifs se déclinent notamment en matière de gestion immobilière. Par conséquent, les grands utilisateurs demandent à leurs propriétaires la mise en place de mesures améliorant la performance énergétique de leurs bâtiments.

L’Observatoiredel’ImmobilierDurable,quevousprési-dez,aétécrééle23octobredernier.Quelestsonrôle?

La création de l’OID résulte d’une volonté commune des acteurs de disposer d’indicateurs fiables auxquels comparés la performance de leurs bâtiments. Cette démarche s’inscrit dans la continuité des conclusions du rapport sur la « Rénovation du parc existant » remis par Maurice Gauchot, et la nécessité de créer un observatoire, centralisateur de données, en charge du suivi de la performance énergétique des bâtiments tertiaires. L’OID est une association en plein croissance. Elle compte aujourd’hui une dizaine de membres parmi des investisseurs, des sociétés de gestion de portefeuilles, des property manager et des utilisateurs de l’immobilier tertiaire (bureaux, entrepôts, locaux d’activités, commerces…) qui représentent un patrimoine d’environ 15Mm². En 2013, de nouveaux acteurs rejoindront l’association afin de parfaire l’échantillon de bâtiments représentés.

Immeuble haussmannien, Paris – libre de droit



Lesétudesthématiquesréaliséesdepuis2001

Le régime du bail commercial et les freins à la fluidité du marché des bureaux : rapport d'étape, décembre 2001

L'offre de bureaux à moyen terme en Île-de-France, décembre 2001

Le décret de 1953 et les freins à la fluidité du marché des bureaux, décembre 2002

L'offre de bureaux à moyen terme en Île-de-France : réactualisation 2002

Le régime juridique des bureaux administratifs à Paris : un état des lieux, décembre 2002

Les choix de localisation des bureaux des grandes entreprises en Île-de-France, mars 2003

L'offre de bureaux à moyen terme en Île-de-France : réactualisation 2003, décembre 2003

Les conflits locatifs en immobilier de bureau : une approche pragmatique de leur résolution extrajudiciaire, décembre 2003

La Cotation des Immeubles d'Entrepôts Logistiques, décembre 2003

La réalité des baux de bureaux, avril 2004

Le renouvellement du parc de bureaux en Île-de-France : nouvelle approche, décembre 2004

La tertiarisation de l'économie francilienne et ses incidences sur le marché immobilier : point d'étape, décembre 2004

Un quartier en quête de renouveau - l'avenir de Paris QCA Opéra, octobre 2005

La tertiarisation de l'économie francilienne : combien de bureaux neufs en Île-de-France d'ici 2015 ?, janvier 2006

Les externalisations de patrimoine immobilier des utilisateurs publics et privés, juin 2007

Les métiers de l'immobilier d'entreprise franciliens, janvier 2008

Vers une politique active de traitement de l'obsolescence des bureaux en Île-de-France ?, janvier 2008

Les pôles tertiaires en Île-de-France : situation et perspectives, février 2009

Les enjeux de la logistique en Île-de-France, février 2010

La fiscalité de l’immobilier d’entreprise, rapport d’étape, juillet 2010

L’immobilier d’entreprise dans l’économie nationale et francilienne, rapport d’étape, février 2011

Les externalisations d’actifs immobiliers : source de financement des entreprises ? , octobre 2011

Le Grenelle et l’obsolescence, février 2012

La transformation et la mutation des immeubles de bureaux, février 2013



Modalitésd’adhésion2013

L’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE) est une instance d’échanges, de concertation et d’études, réunissant près de 130 acteurs privés et publics de l’industrie immobilière et de la recherche (aménageurs, promoteurs, investisseurs, utilisateurs, conseils, experts, enseignants-chercheurs, Etat et collectivités territoriales).Créé en 1986 à l’initiative du préfet de région et du président de la Chambre des Promoteurs-Constructeurs, l’ORIE a pour objet d’observer et d’analyser l’évolution du parc d’immobilier d’entreprises, et ses dynamiques au travers d’études publiées à l’occasion de nos manifesta-tions publiques. Par sa transversalité et son fonctionnement en collèges, l’ORIE a vocation à maintenir une concertation et des échanges permanents entre les acteurs privés et publics de l’immobilier d’entreprise et de l’aménagement.Association loi 1901 à but non lucratif, organisme totalement autonome, l’observatoire ne touche aucune subvention. Seules les cotisa-tions des adhérents permettent de financer les études, les publications et les manifestations publiques qui contribuent à une meilleure connaissance du marché des bureaux franciliens, profitant ainsi à tous ses acteurs.

Si vous êtes enseignant-chercheur, veuillez nous contacter pour plus d’informations.

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MEMBREACTIF MEMBRECORRESPONDANT

Viede - Participer aux assemblées générales

l’observatoire - Elire le président et le conseil d’administration - Devenir administrateur de l’observatoire

Programme - Proposer et valider le programme annuel d’études - Participer aux groupes de travail d’études - Participer aux groupes de travail

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Jesouhaiteadhéreràl’ObservatoireRégionalde

l’Immobilierd’entreprisepourl’année2013autitrede:

❑ Membre actif, moyennant le versement d’une

cotisation annuelle de 2.100€ ;

❑ Membre correspondant moyennant le versement

d’une cotisation annuelle de 1.200€.

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En cette année 2012, l’ORIE est ravi d’accueillir 14 nouveaux membres :

BrunoAmsellem, Directeur associé PARELLA, collège Promoteurs (membre correspondant)OlivierAnciaux, Directeur de la gestion, Loiselet&Daigremont, collège Conseils Consultants (membre correspondant)NicolasBeuvaden,Directeur associé SINTEO, collège Conseils Consultants (membre correspondant)RomainDanou,Dirigeant TERRE & CONSTRUCTION, collège Investisseurs (membre actif)MichelDeSoyres,Directeur délégué SODEARIF, collège Promoteurs (membre actif)PatriciaDupont-Levens,Directrice générale HSBC REIM, collège Investisseurs (membre actif)PierreEssig,Président ZUBLIN IMMOBILIERE FRANCE, collège Investisseurs (membre correspondant)LauricLeclerc,Président BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT, collège Conseils Consultants (membre correspondant)ArnaudLeMintier, Directeur général France ROCKSPRING, collège Investisseurs (membre correspondant)LaurentLeprevost,Directeur GALTIER EXPERTISES IMMOBILIERES ET FINANCIERES, collège Experts (membre actif)ClémentMorlat,Enseignant-chercheur ATER / UVSQ-IUT Mantes en Yvelines, collège Enseignants-chercheursPierre-EmmanuelSauvage,Président ALIUTA, collège Conseils Consultants (membre actif)Jean-LouisTorres, Directeur des affaires spéciales GE REIM France, collège Investisseurs (membre actif)Jean-ClaudeWaquet,Président CAMPUS CONDORCET, collège Enseignants-chercheurs

Bienvenue aux nouveaux membres

Conseild’Administrationetpermanentsdel’ORIE

LeConseild’Administration2012

PrésidentMékaBRUNEL, Vice-présidente exécutive Europe, Ivanhoé-Cambridge Europe, collège Investisseurs

1èreVice-présidenteMarie-AnneBELIN,Directrice générale, SEMAVIP, collège Aménageurs

Vice-présidentsJean-ClaudeRUYSSCHAERT,Directeur régional et interdépartemental de l’équipement et de l’aménagement de la région

Île-de-France (membre de droit représentant l’Etat)AlainAMEDRO,Vice-président en charge de l’Aménagement, Conseil régional d’Île-de-France

(membre de droit représentant la Région)ChristiandeKERANGAL,Directeur général délégué, Crédit Foncier Immobilier, collège Conseils transactionnels

GérardLAGRAVE,Directeur immobilier Renault, collège UtilisateursOlivierDELAROUSSIERE,Président, Vinci Immobilier, collège Promoteurs

AdministrateursElisabethBORNE,Directrice Urbanisme, Ville de Paris, collège Collectivités, (membre de droit représentant la Ville de Paris)

Jean-ClaudeGINISTY,Chambre des Notaires, collège groupe d’intérêt collectif (membre de droit représentant la Chambre des Notaires de Paris)

AlainBECHADE, Directeur ICH-CNAM, collège Enseignants/ChercheursStéphanieGALIEGUE,Directrice générale, IPD France & Europe du Sud, collège Conseils consultants

MichelGROSSI,Responsable immobilier d’exploitation, BNP Paribas, collège UtilisateursPhilippeLEMOINE,Directeur général, Silic, collège Investisseurs

AlexisPERRET,Directeur général délégué, Nexity Entreprises, collège Promoteurs.PhilippeTARAVELLA,Directeur général, Crédit Foncier Expertise, collège Experts et Trésorier

L’équipedespermanentsdel’ORIE

Serge Sadler, Délégué de l’Etat [email protected] 01.40.61.86.38

Aminata Diop, Chargée d’études [email protected] 01.40.61.86.92

Faustine Le Bourg, Chargée d’études [email protected] 01.40.61.86.47

Note de l’ORIE n°29 · à toutes et à tous mes meilleurs vœux ! 2012 a été une année...

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