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Mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme de la Ville de Saint-Malo par déclaration de projet Mémoire en réponse du procès-verbal de synthèse – ZAC de l’Ecoquartier de la Caserne de Lorette

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Mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme de la Ville de Saint-Malo par déclaration de projet

« ZONE D’AMENAGEMENT CONCERTE (ZAC) DE L’ECOQUARTIER DE LA CASERNE DE LORETTE »

Mémoire en réponse suite à la remise du procès-verbal de synthèse

3 Décembre 2019


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I. CONTEXTE PREALABLE

La ville de Saint-Malo a engagé depuis 2014 une réflexion prospective d’envergure pour le développement urbain des quinze prochaines années. Cette

réflexion s’est traduite par la réalisation d’un Projet Urbain Stratégique (PUS), présenté aux malouins en avril 2016, qui a permis de déterminer différents

secteurs d’enjeux de la ville pour 2030, dont la caserne de Lorette fait partie.

Parallèlement à cette approche urbaine, la ville de Saint-Malo est confrontée depuis plusieurs années à une diminution de la population, due notamment au

départ des familles vers les communes périphériques, à l’inadéquation des prix de l’immobilier avec les revenus des ménages, à la diminution de la taille des

ménages, et au vieillissement de la population de la ville centre.

Consciente de ces enjeux urbains et démographiques, la Ville de Saint-Malo s’est engagée dans une démarche de renouvellement urbain en favorisant la

construction de la ville sur elle-même, et la production de logements neufs de qualité. Dans la volonté de conserver les familles sur le territoire de Saint-Malo,

les nouveaux logements devront être de taille adéquate, et accessibles à tous les revenus.

Cet engagement pour la ville de demain se traduit par différentes actions déjà entreprises, comme l’adhésion par la Ville de Saint-Malo à l‘Organisme Foncier

Solidaire malouin, qui permettra de garantir des prix de logements bas pour les familles qui souhaiteront s’installer sur la commune. Cet engagement doit

également trouver une traduction urbaine de plus grande ampleur, qui réunisse les conditions d’émergence d’un projet qui puisse répondre aux enjeux

urbains, démographiques, sociaux et environnementaux de la ville de demain. Ce choix s’est porté sur le site de la Caserne de Lorette pour développer un

nouveau quartier d’habitat.

Dans sa volonté de réaliser un projet urbain exemplaire, respectueux du site et de son histoire, la Ville de Saint-Malo a choisi de le mener sous la forme d’un

Ecoquartier. Pour cela, une charte Ecoquartier a été signée en avril 2017, permettant de garantir le respect des différentes étapes de labélisation du projet.

Sur le plan règlementaire, le choix de la Ville de Saint-Malo s’est porté sur la création d’une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC), permettant une gestion

intégrale de la démarche du projet.

Ce projet est une opportunité pour la collectivité de pouvoir accueillir des familles et des jeunes actifs, et de proposer un nouveau lieu de vie de grande qualité

pour tous.


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Différentes étapes règlementaires ont déjà jalonné l’émergence de ce projet :

30 juin 2016 : Délibération du Conseil Municipal pour fixer les objectifs de création et de la concertation préalable d’une Zone d’Aménagement

Concerté (ZAC) sur la Caserne de Lorette

28 juin 2018 : Délibérations du Conseil Municipal qui approuvent le bilan de la concertation préalable d’une part, et le Dossier de Création d’autres

parts

20 juin 2019 : Approbation du Dossier de Réalisation de la ZAC et du Programme des Equipements Publics.

La présente procédure en cours de déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU, constitue la dernière étape règlementaire pour approuver

l’intérêt général de l’Ecoquartier, et pour permettre une adéquation du projet avec le document d’urbanisme.

II. ORGANISATION ET DEROULEMENT DE L’ENQUETE PUBLIQUE

Le Maire de Saint-Malo a pris un arrêté prescrivant l’enquête publique relative à la déclaration de projet n°3 emportant mise en compatibilité du PLU en date

du 20 septembre 2019. Cet arrêté fixe la période de l'enquête du lundi 14 octobre 2019 à 9 heures au vendredi 15 novembre 2019 à 17 heures 30 inclus. Il

précise aussi les modalités de consultation du public et celles relatives au rapport d'enquête.

Conformément aux articles L. 123-1 et suivants et R. 123-1 et suivants du code de l’environnement fixant les conditions d’organisation de l’enquête

publique, la ville de Saint-Malo a respecté les mesures de publicité de l’avis d’ouverture de l’enquête publique.

Au moins quinze jours avant le début de l’enquête, l’avis d’enquête publique a été affiché, en caractères noirs apparents sur fond jaune, dans les mairies

(visible depuis l’extérieur) et sur site du 27 septembre au 15 novembre 2019. Cet affichage a été constaté par huissier dont le procès-verbal a été dressé en

date du 27 septembre 2019.

L’avis d’enquête a également été publié sur le site internet de la collectivité et inséré, au moins quinze jours avant de début de l’enquête, dans deux journaux

diffusés dans le département :

- Ouest-France : le 27 septembre 2019 et le 19-20 octobre 2019

- 7 jours Les petites Affiches de Bretagne : les 27-28 septembre 2019 et les 18-19 octobre 2019

Cet avis a été rappelé dans les huit premiers jours de l’enquête dans ces mêmes journaux.


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Conformément à l’arrêté du 20 septembre 2019, le dossier d’enquête a été mis à la disposition du public, pendant la durée de l’enquête :

- au format papier, à la Direction de l’Aménagement et de l’Urbanisme (siège de l’enquête)

- au format numérique, sur le site internet de la ville de Saint-Malo, à l’adresse suivante : www.ville-saint-malo.fr (Menu : Pratique / Urbanisme / Le

Plan Local d’urbanisme / Autres évolutions du PLU en cours).

Chacun a pu consigner ses observations et propositions sur le registre d’enquête papier, au siège de l’enquête, ou les adresser au commissaire enquêteur :

- sur le registre d’enquête papier ouvert au siège de l’enquête ;

- par voie postale, adressé en mairie à l’attention de Monsieur le commissaire enquêteur

- par courriel, à l’adresse suivante : [email protected]

La population a pu venir à la rencontre du commissaire enquêteur, lors de ses 4 permanences, organisées à la Direction de l’Aménagement et de l’Urbanisme

:

le lundi 14 octobre 2019, de 9h00 à 12h00,

le samedi 26 octobre 2019, de 9h00 à 12h00,

le lundi 4 novembre 2019, de 16h00 à 19h00,

le vendredi 15 novembre 2019, de 14h00 à 17h30.

Le vendredi 15 novembre 2019 à 17h30, à la clôture de l'enquête publique, le commissaire enquêteur a clos et paraphé le registre, rassemblé les pièces du

dossier et emporté l'ensemble.

III. REMISE DU PROCES-VERBAL DE SYNTHESE

La réglementation relative aux enquêtes publiques prévoit que « le commissaire enquêteur rencontre dans la huitaine, le responsable du projet et lui

communique les observations écrites et orales consignées dans un procès-verbal de synthèse. Le responsable du projet dispose alors d'un délai de 15 jours pour

produire ses observations éventuelles par un mémoire en réponse ».

Conformément aux dispositions de l'article R.123-18 du code de l'environnement, le procès-verbal de synthèse présente cette enquête et rassemble les

observations recueillies lors de son déroulement.

http://www.ville-saint-malo.fr/


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Cette synthèse est suivie d'une série de questions posées par le commissaire enquêteur qui sont apparues à l'examen du dossier, à la lecture des avis des

personnes publiques associées et du recueil des observations du public.

Le mardi 19 novembre 2019, à 17 heures, le commissaire enquêteur a remis et commenté le procès-verbal de synthèse des observations à Monsieur Charpy,

adjoint au Maire de Saint-Malo, Monsieur Charles Pottier, directeur de l'aménagement et de l'urbanisme de la ville de Saint-Malo, et Monsieur Joris Ludmann,

responsable de l'urbanisme opérationnel.

Afin d'apporter des réponses détaillées et complètes aux observations du public, la Direction de l’Aménagement et de l’Urbanisme a pris rigoureusement

connaissance de la totalité des observations formulées par le public, par les personnes publiques associées ou consultées ainsi que par Monsieur le

commissaire enquêteur.


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IV. BILAN DE L’ENQUETE PUBLIQUE –

Vingt-trois personnes se sont déplacées pour rencontrer le commissaire enquêteur lors des permanences. Dix autres personnes sont venues consulter le

dossier en dehors de ces permanences, leur nombre a été comptabilisé par le service d’accueil de la Direction de l’Aménagement et de l’Urbanisme.

1- Observations du public

Les observations du public ont été, soit directement inscrites sur le registre d’enquête mis à disposition du public (au nombre de 5), soit annexées (17 courriers

et courriers électroniques). L’une de ces 17 observations annexées par courrier fut déposée en 14 exemplaires correspondant à des signatures différentes. Le

commissaire enquêteur a donc regroupé ces dernières sous le même numéro d’observation (C13). Enfin, 15 observations ont été formulé à l’oral et relevé par

le commissaire enquêteur. Au total, 37 observations ont ainsi été exprimées.

2- Avis des personnes publiques associées ou consultées

Au total, les avis formulés dans le cadre des personnes publiques associées ou consultées sont les suivants :

Sous-Préfecture de Saint-Malo, DDTM, Saint-Malo Agglomération : Procès-verbal de la réunion d’examen conjoint des personnes publiques

associées du 3 septembre 2019 :

Saint-Malo Agglomération : Avis du 21 octobre 2019

Service Eau et Biodiversité de la DDTM 35 : Avis du 3 septembre 2019.

En complément, l’avis n°2018-006434 de la Mission Régionale de l’Autorité Environnementale en date du 30 novembre 2018 a conclu à une dispense de

production d’une étude d’impact pour la mise en compatibilité du PLU de l’Ecoquartier de la Caserne de Lorette.

Les réponses formulées par la Ville de Saint-Malo aux observations du public et des organismes associés ou consultés sont regroupées par thèmes dans la

partie VI du présent document.


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3- Observations et questions du commissaire enquêteur

A la suite de l’examen du dossier d’enquête, des divers entretiens avec les représentants de la commune de Saint-Malo, des avis formulés par les organismes

associés ou consultés ainsi que des observations exprimées par le public, le commissaire enquêteur a demandé à la commune des compléments d'information

ou des précisions. Ces questions sont regroupées et classées selon les 7 thèmes suivants :

1- Appel à Manifestation d’Intérêt (AMI)

2- Logements

3- Impact sur l’environnement

4- Gestion des eaux pluviales et usées

5- Viabilité économique du projet

6- Effets cumulés

7- Acceptabilité du projet

Les réponses apportées par la Ville de Saint-Malo aux questions du commissaire enquêteur sont formulées au §V du présent document.


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V. REPONSE AU COMMISSAIRE ENQUETEUR

V.1 Appel à manifestation d'intérêt (AMI)

Cette procédure a été lancée par la ville de Saint-Malo parallèlement à la présente enquête publique. Elle inquiète le grand public et en particulier les riverains

et les conforte dans leur sentiment que le projet est déjà définitif.

Quels sont les intérêts de cet AMI?

Quels sont le nombre et le découpage des lots ?

Quelles sont les principales caractéristiques de chacun de ces lots ?

Il y a-t-il une place pour la réalisation d'équipements publics (services aux personnes, sport, culture, …) et pour l'installation de services marchands,

d'autant que la délibération du conseil municipal du 20 juin 2019 annonce « Offrir une mixité fonctionnelle : des équipements structurants à l'échelle

du quartier. Majoritairement à vocation résidentielle, la mixité fonctionnelle souhaitée s'appuiera sur la proposition de jardins partagés, une crèche de

30 berceaux, … ; »

Quelle est la place réservée pour les projets associatifs (jardins partagés mais aussi habitats partagés) ?

Réponse de la Ville de Saint-Malo :

Sur l’intérêt de l’AMI :

L’AMI ou Appel à Manifestation d’Intérêt, est une démarche qui permet une mise en concurrence des opérateurs immobiliers privés, sur la base d’un cahier

des charges commun, pour vendre les surfaces de plancher à réaliser sur les ilots de la Caserne.

Cette démarche à l’avantage de permettre une comparaison des offres sur une base identique, et de déterminer la meilleure offre sur la base de critères

objectifs (programme/architecture/intégration urbaine/paysage…).

Le jugement des offres est approuvé par un jury composé d’élus de l’ensemble du Conseil Municipal.

L’AMI est une démarche en deux temps, la candidature en premier lieu, qui permet de présélectionner les candidats les plus pertinents au regard du contexte

de la caserne et de leur expérience, puis l’offre, qui permet de juger sur une faisabilité technique et financière du projet.


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L’AMI permet d’intégrer des compléments au programme de logements demandé à l’opérateur immobilier, comme par exemple un système énergétique

innovant (pour les réseaux : Smart Grid, comme pour les bâtiments : BEPOS…), ou encore une réflexion sur des services complémentaires à intégrer à

l’Ecoquartier (et qui n’existent pas sur le quartier : conciergerie collective ou co working par exemple…).

Par cette démarche, la collectivité dispose d’une maitrise complète des modes de sélection des projets, et d’une transparence auprès des opérateurs.

Cette démarche d’AMI n’est cependant pas obligatoire, et une collectivité peut faire le choix d’une cession des ilots en gré à gré. En effet, le code des marchés

publics ne s’applique que pour l’achat de services ou de biens, et non pour les cessions.

Le souhait de mener cette procédure en parallèle de la déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU, permet d’anticiper des démarches

administratives en temps masqués pour les opérateurs : choix d’une maitrise d’œuvre, et de proposer une première faisabilité des projets.

Dans l’attente de l’approbation de la procédure de déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU, et sur la base de documents encore

modifiables (règlement du PLU, OAP…), les opérateurs immobiliers peuvent présenter à la collectivité une première approche des projets immobiliers de

l’Ecoquartier. Cela permet à la collectivité de faire un premier choix, et de continuer ensuite avec les opérateurs les plus proches des attentes du projet,

lorsque les documents du PLU seront approuvés.

Le cahier de charges de l’AMI stipule ainsi : « A ce titre, il est nécessaire de préciser que la procédure de déclaration de projet emportant mise en compatibilité

est en cours. Son approbation est attendue au conseil municipal de février 2020. A ce titre, les documents transmis, sont provisoires, et susceptibles d’être

adaptés au regard de l’enquête publique, ainsi que du rapport du commissaire enquêteur. De même, le cahier des charges et le fiche de lot feront l’objet

d’une approbation à l’issue du conseil municipal de février 2020. »

A l’issue de cette première phase de validation de l’AMI, un temps de partage avec les riverains du quartier, les associations, et le public en général, pourra

être initié pour poursuivre la concertation.

Sur le nombre et le découpage des ilots de l’AMI :

Le nombre et le découpage des ilots, ainsi que leur programmation, sont présentés sur le plan ci-dessous.

L’AMI porte sur 4 groupes distincts, regroupant 7 ilots de l’Ecoquartier, pour environ 250 logements en accession libre uniquement.


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Figure 1 : Répartition spatiale et programmatique des îlots pour la procédure d’AMI.

Source : Ville de Saint-Malo


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La réalisation de la programmation demandée s’appuiera sur les fiches de lots et le Cahier des Prescriptions Architecturales, Urbaines, Paysagères et

Environnementales (CPAUPE) de l’Ecoquartier, qui viendront apporter des précisions sur les règles du PLU. Ces précisions porteront sur les reculs, les types

de clôtures, l’intégration du paysage dans les cœurs d’ilots, la répartition des stationnements…Ces précisions ne pourront pas être plus permissives que le

PLU, ce qui signifie par exemple, que les hauteurs maximum, ainsi que les reculs minimum imposés dans le PLU, ne pourront être remis en question par les

projets immobiliers.

Il est nécessaire de préciser que les fiches de lots, comme le CPAUPE, sont des documents propres à la ZAC de l’Ecoquartier de la Caserne de Lorette. Ces

documents écrits et graphiques, permettent d’imposer des normes et règles complémentaires aux porteurs de projets immobiliers, notamment en sus des

règles du PLU. Ils permettent de traiter en finesse, et dans une approche concrète, les enjeux de l’Ecoquartier en termes d’organisation des bâtiments sur les

ilots, de façade, de matériaux, de biodiversité, de paysage, ou encore d’énergie. Les promoteurs s’engagent contractuellement à les respecter.

Ces documents sont pour l’instant à l’état de projet, et sont corrélés aux documents de la présente déclaration de Projet emportant mise en compatibilité du

PLU. Ils seront approuvés à l’issue de l’approbation de présente procédure en cours, afin de bénéficier en finalité de documents cadres étayés et fins (OAP,

règlement du PLU, CPAUPE, fiches lots) qui permettront de garantir l’émergence d’un Ecoquartier de qualité, et respectueux des enjeux du site.

Sur la réalisation d’équipements publics, et l’installation de services marchands :

Le programme de l’AMI intègre des services à la personne dans le cadre de la réhabilitation du MESS. Pour cela, une réflexion est demandée aux candidats

afin de développer des services (marchand ou gratuits) à même de répondre à une demande locale : espaces de co-working, conciergerie collective, bar

associatif…

L’AMI devra également intégrer une crèche de 30 berceaux destinée aux habitants du quartier et au-delà.

La caserne de Lorette, par le biais de l’AMI, ne développera pas de programmes publics bâtis à proprement parler (salle de sport ou de musique).

Pour autant, indépendamment de l’AMI, le programme de la caserne de Lorette développera de nombreux espaces publics dédiés aux usages collectifs :

- Jardins partagés et verger,

- Jeux pour enfants,

- Places…

L’Ecoquartier prévoit aussi une halle publique couverte qui pourra faire l’objet de nombreuses manifestations publiques ou privées (foire aux livres, marchés,

brocantes…).


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Ainsi, que ce soit à travers le programme de l’AMI ou par le biais de ses futurs espaces publics, l’Ecoquartier respecte ses engagements initiaux d’« Offrir une

mixité fonctionnelle et des équipements structurants à l'échelle du quartier ».

Sur les projets associatifs :

Le programme de l’AMI intègre la réhabilitation du Mess, et les candidats devront proposer des activités de service ou des concepts en lien avec les attentes

des habitants d’aujourd’hui et de demain. Cela pourrait se traduire par des espaces de co-working, par la mise en place d’un tiers lieu géré par un collectif

associatif…En tout état de cause, la Ville de Saint-Malo souhaite que le Mess devienne un lieu de vie du quartier, sans pour autant en faire une nouvelle maison

de quartier. L’enjeu est de trouver des activités/services qui permettront d’animer le quartier en dehors des horaires classiques d’ouverture.

Indépendamment de l’AMI, l’Ecoquartier développe des jardins partagés sur son espace public, ainsi qu’un verger. Des discussions sont en cours avec des

associations locales (notamment les Marteaux du Jardin) pour déterminer les conditions de l’utilisation de ces jardins et vergers, mais également des

préfigurations possibles (pré verdissement pendant les travaux…). Cette activité sur le quartier sera le support de démarches pédagogiques et d’animations,

notamment avec les écoles du secteur. L’objectif est de créer du lien social dans le quartier, à travers des activités de plein air et nourricières.

Sur l’habitat partagé :

L’AMI porte uniquement sur une programmation en accession libre. Pour autant, la collectivité souhaite promouvoir d’autres formes d’accession à la

propriété, comme par le biais de l’accession aidée, mais également par une réflexion sur l’habitat partagé.

L’habitat partagé est une démarche en progression sur de nombreux projets urbains, mais qu’il est nécessaire d’accompagner pour garantir son émergence.

En effet, les collectifs qui portent ce type de démarche sont souvent peu sachant en termes de conception et de réalisation d’un bâtiment de logements. La

constitution d’un groupe solide pour mener à bien le projet peut parfois prendre du temps, et la réalisation du programme se déconnecte parfois du rythme

de l’Ecoquartier dans lequel il s’insère.

Le site de l’Ecoquartier se prête cependant tout à fait à cette démarche.

A l’image du programme de l’OOBerge à Dol de Bretagne, et dans l’éventualité du développement de ce type de projet, la Ville de Saint-Malo favorisera les

partenariats avec un bailleur social et un collectif déterminé. L’intégration d’un maitre d’ouvrage professionnel dans le projet permet de garantir une qualité

du programme final, ainsi qu’un aboutissement de la démarche.

La collectivité est en discussion avec l’association 6 J’ose pour l’émergence d’un projet partagé sur l’Ecoquartier.


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V.2 Logements

Quelles dispositions concrètes seront prises pour :

Favoriser l'accès aux foyers modestes à l'accession (concurrence en terme de prix avec l'offre sur le communes voisines)

Éviter la création de résidences secondaires, celles-ci ne s'insérant pas dans les objectifs annoncés pour cet écoquartier, et la création de location

saisonnières ou de courte durée.

Quel est le programme de transfert de logements sociaux depuis d'autres quartiers qui seraient prévus en réhabilitation SRU (nombre de logements, répartition

sur le site, calendrier, …).


Sur l’accession à la propriété des foyers modestes :

Comme quasiment toutes les communes « centres » de leur

agglomération, Saint-Malo souffre de la « concurrence » des

communes rurales qui composent son agglomération. Les familles

ont tendance à se fixer plus facilement dans les autres communes

de l’agglomération qui proposent des produits plus attractifs

(maisons individuelles à des prix plus abordables). L’immobilier y est

plus attractif avec un prix médian estimé à 2500 euros /m² (contre

3300 euros/m² à Saint-Malo pour les maisons).

A Saint-Malo, environ 80% des transactions se font à un prix

supérieur à 2500€/m2.

Figure 2 : Vente de logements neufs et de terrains à bâtir par prix ; Saint-Malo.


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A l’extérieur de Saint Malo, environ 75% des transactions se font à un prix

inférieur à 2500€/m2.

Cet état de fait impacte directement la démographie de la commune et donc

le fonctionnement urbain (avec la fermeture d’écoles par exemple et

problèmes des déplacements pendulaires entre les communes rurales et

Saint-Malo qui n’est pas souhaitable à l’heure du réchauffement climatique).

Consciente de ces enjeux, la ville a souhaité développer depuis plusieurs

années une politique de production de logements importante. L’étude

sociodémographique menée en 2017 a mis en évidence un début de rebond

démographique dû à l’effort récent de production de logements.

Il a été déterminé qu’il était nécessaire de construire au moins 580

logements par an pour ne pas perdre d’habitants. Il s’agit en fait de

compenser les effets du desserrement des ménages (besoin de 310

logements par an) et du développement des résidences secondaires (besoin

de 270 logements par an).

Sur ce dernier point, il a été démontré que le développement des résidences

secondaires se faisait majoritairement dans le parc de logements ancien

(24%). En comparaison, la part des résidences secondaires dans la

production de logements neufs est que de 14%.

40000

42000

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48000

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52000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Pop Municipale Pop Totale

Figure 3 : Transactions immobilières des VEFA et TAB de 2007 à 2016. Saint-Malo. Etude sociodémographique réalisée par Villes Vivantes

Figure 4 : Evolution de la population de 2006 à 2016; Saint-Malo. Source : Etude sociodémographique réalisée par Villes Vivantes


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Il est également à noter que la part des résidences secondaires est plus importantes dans les quartiers de bord de mer, que dans les quartiers à l’intérieur de

la ville.

Au-delà du nombre minimal de logements à produire, le prix, le type et la qualité des logements est une des conditions d’accueil de jeunes actifs et de familles

sur la commune (catégories de population permettant de stabiliser la démographie).

Afin de répondre à cet objectif, la ville de Saint-Malo programme une part significative de « logements familiaux abordables » dans les opérations urbaines

stratégiques (en particulier celles où la maitrise foncière est publique).

Les logements familiaux abordables sont définis comme tels :

- Un logement accessible (cible 2500 euros/m²)

- De grands volumes (plusieurs niveaux, surface familiale…)

- Des espaces extérieurs qualitatifs (jardin, loggia, terrasse…)

- Des logements individualisés (entrée privative, garage, personnalisation du plan…)

Pour développer cette politique de logements familiaux en faveur des ménages plus modestes, plusieurs outils sont activés :

- Les quartiers prioritaires : avec une TVA à taux réduit à 5.5%

- Les partenariats avec les bailleurs sociaux et les promoteurs (négociation par projet pour consacrer une part de la production à l’accession sociale

ou maîtrisée) – l’Ecoquartier intègre notamment une programmation sociale à hauteur de 120 logements

- Les opérations publiques d’aménagement, comme l’Ecoquartier de la Caserne de Lorette

- L’office foncier solidaire : Foncier coopératif Malouin

Ce dernier point est particulièrement innovant sur le territoire, puisque Saint-Malo est le second OFS créé en France, sous le nom de Foncier Coopératif

Malouin. Le fonctionnement est celui d’une coopérative qui regroupe des parties prenantes publiques et privées, dont la Ville de Saint-Malo.

L’intérêt de cet outil territorial est d’acquérir des emprises foncières, sur lesquelles seront développées des programmes de logements. Un comité

d’attribution permet de choisir l’opérateur immobilier en toute transparence. Celui-ci doit être un bailleur social, ou un opérateur habilité à produire du

logement locatif social.

Ce dispositif permet de soustraire le prix du foncier du prix de vente final du logement construit. L’OFS reste propriétaire unique du foncier de l’opération de

logements, et applique à chaque propriétaire un loyer (bail réel solidaire) équivalent à environ 1€/m²/mois.


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Ce principe permet de baisser le prix d’acquisition d’environ 25% (soit moins de 2500 €/m²), de manière à permettre la production de logements neufs et

familiaux à Saint-Malo, à des prix abordables pour les foyers modestes.

L’accession à ces logements est soumise à plafond de revenu. Ce dispositif concret permet de conserver les familles sur le territoire malouin, et constitue

une alternative solide, et à prix équivalent, face aux lotissements des communes périphériques.

Deux opérations en OFS sont actuellement initiées sur Saint-Malo, avec un premier programme à Rotheneuf, sur le site de l’ancienne école municipale. Les

différents logements familiaux ont trouvé preneur, et d’autres opérations sont envisagées pour continuer cette démarche sur différents secteurs de la Ville

(Aristide Briand, Ecoquartier de la Caserne de Lorette).

Le scénario de développement démographie de la ville, proposé dans le cadre de l’étude sociodémographique (et reprise dans le PADD du futur PLU) est basé

sur le maintien d’un rythme de production de l’ordre de 600 logements par an, avec un doublement du nombre de logements destinés à l’accession des

familles (OFS notamment).

Sur les mesures contre les résidences secondaires et les locations courtes durées :

L’Ecoquartier de la Caserne de Lorette participe à l’élan d’une production de logements en adéquation avec les attentes des ménages familiaux modestes, à

même de permettre le maintien d’une courbe démographique positive, et de fait le maintien des services publics à Saint-Malo (écoles…).

Sur cette base l’Ecoquartier doit permettre l’installation de ménages en résidence principale. Pour garantir cela, différents leviers sont utilisés.

Dans un premier temps, le programme prévoit 45% des logements en accession aidée et en locatifs sociaux, qui garantissent une occupation en résidence

principale.

Concernant les 55% de logements en accession libre, la Ville a obtenu de l’Etat le maintien du dispositif de défiscalisation PINEL sur différents IRIS de Saint-

Malo, intégrant notamment le secteur de l’Ecoquartier. Le dispositif PINEL est attractif pour les investisseurs particuliers, et permet de sanctuariser des

logements en résidence principale dans le libre, pendant une durée maximum de 12 ans.

Concernant les locations saisonnières ou de courte durée de type Airbnb, la Ville de Saint-Malo s’est doté en juin 2019 d’un règlement qui impose à tout

propriétaire de ce type de bien de se déclarer. Les loueurs (hors résidence principale, et au-delà de 120 jours de location par an) devront également obtenir

une autorisation auprès de la ville pour exercer. Ces dispositions permettront un meilleur contrôle de cette activité sur le territoire.

En termes de typologie, les logements Airbnb ou équivalents, sont majoritairement installés dans des logements d’une taille relativement réduite.


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Enfin, et au regard des éléments présentés ci-dessus, les résidences secondaires s’implantent quant à elles majoritairement dans l’ancien (24% du parc ancien),

et dans des quartiers de bord de mer.

De fait, le programme neuf de l’Ecoquartier, majoritairement orienté vers des logements familiaux, présente peu de compatibilités avec un fonctionnement

de logements saisonniers et de résidences secondaires.

La Ville reste cependant consciente de ce phénomène sur son territoire, à l’image d’autres villes balnéaires, et continuera une démarche pro active pour

favoriser les logements destinés aux familles, en résidence principale.

Sur le cadre général du NPNRU et les liens avec l’Ecoquartier :

Le projet de renouvellement urbain de Saint-Malo Agglomération cofinancé par l’ANRU dans le cadre du NPNRU fait l’objet de la signature d’une convention

pluriannuelle sur la période 2018-2024. Les signataires de cette convention sont notamment l’ANRU, l’Etat, Saint-Malo Agglomération, la Ville de Saint-Malo

en encore les maîtres d’ouvrages des opérations programmés. Cette convention fixe les objectifs poursuivis par le projet de renouvellement urbain, ceux-ci

visent à :

« Renforcer l’attractivité du territoire par rapport au reste de l’agglomération,

Favoriser l’ouverture vers l’extérieur pour les habitants du territoire prioritaire,

Poursuivre les transformations urbaines, économiques et sociales ancrées dans le territoire prioritaire,

Mobiliser les politiques et dispositifs d’échelles « supra-quartiers ». »

Le projet de renouvellement urbain prévoit la démolition de 265 logements, dont 181 logements situés sur les secteurs Alsace-Poitou et Marville. C’est dans

ce cadre que s’inscrit le projet de reconstitution de l’offre qui implique la reconstitution au 1 pour 1 au regard du programme de la démolition, ce qui

correspond à 1 logement social reconstitué pour 1 logement social démoli. Les projets de reconstitution de l’offre concernent 11 sites à l’échelle de

l’agglomération malouine dont fait partie l’ancienne Caserne de Lorette.

Pour rappel, l’opération d’aménagement en question prévoit la création de 430 logements, dont environ 120 logements locatifs sociaux. Parmi ces 120

logements locatifs sociaux, 54 sont concernés par le projet de reconstitution de l’offre induit par les prérogatives du dispositif ANRU. Ces logements issus de

la reconstruction sont répartis de manière équivalente entre les deux bailleurs sociaux ciblés sur l’Ecoquartier, à savoir La Rance et Emeraude Habitation. Ils

font partie intégrante des programmes sociaux de l’Ecoquartier, et seront réalisés dans le cadre de la construction des programmes sociaux de la caserne.

La reconstitution de l’offre sociale étant déconnectée du principe de relogement, la construction des logements locatifs sociaux de l’Ecoquartier ne doivent

pas s’inscrire dans un calendrier particulier.


18

Sur la question du transfert de logements locatifs sociaux depuis les quartiers prioritaires (Alsace Poitou/Marville) :

La reconstitution de l’offre ne correspond pas à un transfert de logements sociaux mais à la création d’un produit social neuf en compensation d’un

logement social démoli. Les ménages qui peuvent accéder à ce nouveau logement ne sont pas forcément ceux qui sont domiciliés dans le quartier Alsace-

Poitou ou Marville, mais potentiellement tous les ménages pour lesquels le revenu ne dépasse pas les plafonds de ressources précisés par les modes de

financement du logement social. Aujourd’hui, 60% de la population française est éligible à un logement social. (source : https://www.cohesion-

territoires.gouv.fr/attributions-de-logements-sociaux). Les ménages dont le relogement sera démoli dans le cadre du NPNRU, ne sont pas relogés de facto

dans les opérations de reconstitution de l’offre liées à la convention NPNRU

https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/attributions-de-logements-sociaux



19

V.3 Impact sur l'environnement

La création de 430 logements avec la volonté de créer un écoquartier ouvert sur l'environnement proche (pavillons et collectifs) induira une circulation accrue

(piétons, cycles, voitures) qui viendra s'ajouter à la circulation actuelle dans ce secteur dont celle de transit. Le dossier de présentation et l'avis exprimé par les

PPA (réunion du 3/9/2019 et avis Saint-Malo agglomération du 16/10/2019) annoncent qu'il n'y aura pas d'impact trop important. Cet avis est-il fondé sur une

étude formelle basée sur un diagnostic précis et ou bien s'agit-il simplement d'une appréciation. Le dossier paraît imprécis sur ce point.

Les avis exprimés prennent-ils en compte pour l'ensemble du secteur, les déplacements quotidiens (écoles, lycées, collèges, travail, …), les déplacements doux

(cycles et piétons), la circulation de transit, l'accès aux divers réseaux de transports collectifs et aux voies internes à l'agglomération et inter-urbaines ? De

quelle façon ?

Il y a-t-il un calendrier de mise en place des dispositions qui sont ou seront retenues ?

Réponse de la Ville de Saint-Malo

L’Ecoquartier de la Caserne de Lorette s’inscrit dans une dynamique de renouvellement urbain, définie dans le Projet Urbain Stratégique Saint-Malo 2030

(PUS). Le PUS définit un projet d’entrée de ville depuis l’aquarium, qui s’articule autour de l’avenue Patton et de la rue de la Balue, intégrant notamment

l’Ecoquartier.

Dans la perspective d’aménager cette entrée de ville, la Ville de Saint-Malo a incorporé la RN 137 de l’état dans son patrimoine en 2017. Cette récente

reprise d’une voirie dans un état assez faible en termes de qualité urbaine, s’est donc accompagné d’une nécessité de définir les enjeux de demain pour cet

axe majeur.

La Ville a ainsi décidé d’engager une étude globale de déplacement et d’aménagement de l’espace public, entre le secteur de l’aquarium et la gare SNCF.

Cette étude a pour objectif de programmer les aménagements à prévoir au regard de l’évolution de la circulation de cet axe (carrefours, profils en travers…),

mais surtout de définir un meilleur partage de l’espace public entre les différentes modes de déplacements (modes doux, transport en commun, voiture…),

ainsi qu’entre le cadre urbain et paysager.

Le bilan de la concertation de l’Ecoquartier évoque cette étude globale au regard des questions de riverains sur l’intégration du projet à l’échelle de l’entrée

de ville. Le bilan de la concertation conclut notamment sur la nécessité de mener en parallèle les études de déplacement d’entrée de ville, et celles de la

Caserne de Lorette.

Le Dossier de création est joint en annexe du présent document.


20

C’est ainsi que, à l’issue de l’incorporation de la RN 137 dans le patrimoine de la Ville, et suite au lancement de l’Ecoquartier de la Caserne de Lorette, cette

étude de programmation urbaine et de déplacements entre l’aquarium et la gare a été lancée.

Une première phase de diagnostic de cette étude a déjà été réalisée au cours du premier semestre 2019. Cette phase s’est appuyé sur des comptages

automatiques, directionnels, origine/destination (pour définir les circulations de transit), ainsi que sur le comptage des stationnements, pour déterminer le

fonctionnement actuel du secteur.

Un diagnostic fonctionnel, urbain (qualité de l’espace public, du patrimoine, et évolution des projets urbains) et paysager complet du site a également été

mené, en concertation avec le public et leurs représentants (comités de quartier), ainsi qu’en présence des parties prenantes de cet axe (commerces, services,

hôpital, associations…). Cette phase de concertation s’est déroulée le 6 juillet 2019 sous la forme d’un diagnostic en marchant. Un compte rendu a été transmis

à l’ensemble des participants. Ce retour d’expérience des utilisateurs du site a permis de prendre en compte une transversalité des sujets liés à l’usage réel,

et aux besoins qui en découlent.

Enfin, d’un point de vue territorial plus large, et notamment sur la thématique transports en commun et modes doux, le diagnostic de cette étude s’est appuyé

sur le Plan Global des Déplacements approuvé par Saint-Malo Agglomération le 16 mai 2019, ainsi que sur le Schéma Directeur Cyclable de la Ville de Saint-

Malo approuvé le 28 février 2019.

Le Plan Global des Déplacements détermine les enjeux stratégiques du territoire de l’agglomération en termes de mobilité. Il propose des pistes

opérationnelles, ainsi que des actions à mettre en place pour assurer la stratégie de déplacement. A ce titre, il met l’accent sur l’axe d’entrée de ville qui doit

servir de colonne vertébrale à la future desserte de transport en commun de l’agglomération, cela entre l’aquarium et Intramuros, en passant par la rue de

la Balue, la rue de la Marne, les Talards et le boulevard de la République. Cette approche est consolidée par la mise en œuvre de la nouvelle DSP de transports

en commun dès le 1er janvier 2020. Les lignes ont été revues pour être optimisées, et les horaires de certains arrêts cadencés avec une plus grande fréquence.

Le Plan Global des Déplacements est joint en annexe du présent document.

Le Schéma Directeur Cyclable de Saint-Malo s’est attaché à définir une cartographie des axes cyclables structurants de la Ville, ainsi que des futures connexions

à réaliser, cela pour que la Ville de Saint-Malo devienne une ville cyclable dans des conditions optimales de sécurité et de qualité de déplacement. A ce titre

l’axe d’entrée de ville autour de l’Ecoquartier développera un réseau de modes doux important, à la fois vers le centre de Saint-Malo, mais également vers les

secteurs de la Madeleine et de Quelmer.


21

Figure 5: Diagnostic des mobilités douces à l’échelle de l’entrée de ville. Source : Schéma Directeur Cyclable de la Ville de Saint-Malo


22

Pour définir ce Schéma Directeur, la Ville de Saint Malo a mis en place une concertation publique avec 14 groupes de travail, intégrant les parties prenantes

liées au sujet : les associations et fédérations de vélos, les comités de quartier, l’office de Tourisme, les services techniques de la ville et de l’agglomération.

Au total, 15 réunions ont permis de concerter le sujet et d’aboutir à un Schéma Directeur.

Le Schéma Directeur Cyclable est joint en annexe du présent document.

La prochaine phase de l’étude de programmation urbaine et de déplacement de l’axe Gare-Aquarium, initiée en octobre dernier, s’attachera à définir des

esquisses d’aménagement sur la totalité du secteur, soit plus de 4 km d’espace public. Partant d’un diagnostic très complet, l’étude développera différents

scenarii pour intégrer les modes de déplacement souhaités sur cet axe, et proposera les adaptations afférentes pour gérer les flux, notamment aux

intersections.

Une nouvelle phase de concertation sous la forme d’ateliers thématiques aura lieu au cours du premier semestre 2020, afin de présenter les premières pistes

des scenarii avec les utilisateurs du site.

A l’issue de cette concertation, cette étude doit aboutir à la fin de 2eme semestre 2020 sur des scenarii d’aménagement, compatibles avec les enjeux du

territoire malouin en termes de mobilité (modes doux, transports en commun, voitures), et prenant en compte l’évolution urbaine de la Ville, et les adaptations

nécessaires sur l’espace public.

Au regard de l’étendue du site, la réalisation des travaux sera phasée dans le temps. Pour autant, le secteur d’entrée de ville entre l’aquarium et le rond-

point du Mouchoir Vert, devra être réalisé conjointement aux travaux d’aménagement de l’Ecoquartier de Lorette et de la construction des logements, pour

que les espaces publics soient compatibles avec l’arrivée des nouveaux habitants en 2024.

Concernant les flux générés par l’Ecoquartier, et leurs impacts sur l’entrée de ville, une étude de circulation fine a été menée par la société EGIS en amont du

projet en 2017/2018, préalablement à l’approbation du dossier de création.


23

Cette étude a porté sur deux échelles d’intervention, celle de l’Ecoquartier, ainsi que celle de l’entrée de ville, afin de déterminer l’impact des flux du projet

sur les quartiers environnants.

Figure 6 : Plan des deux secteurs de l’étude (Ecoquartier et Entrée de ville), et définition du fonctionnement actuel.

Source : Etude déplacements et circulations réalisée par EGIS


24

Dans un premier temps, l’étude EGIS a posé les bases d’un diagnostic sur l’échelle d’entrée de ville, en réalisant différentes séries de comptages automatiques

depuis le rond-point d’entrée de ville (devant l’aquarium), jusque au rond-point du Mouchoir Vert. La rue René Godest ainsi que le Boulevard de la Rance ont

également été comptés. Le plan ci-dessous à gauche (figure 7) présente le dispositif d’enquête des 15 postes de comptage.

Le plan ci-dessous à droite (figure 8) présente les résultats des comptages sur l’axe principal. Des documents similaires traitent des autres rues.

Figure 7 : Localisation des postes de comptage, étude EGIS

Figure 8 : Localisation et résultats des postes de comptage de l’axe Balue/Patton - étude EGIS


25

Le bilan des comptages automatiques est précisé dans le plan ci-contre à droite

(figure 9).

Ce bilan confirme les flux majoritaires du secteur d’entrée de ville, à savoir le

mouvement pendulaire sur la rue de la Balue pour les trajets Rennes / Saint Malo, et

sur le Boulevard de la Rance pour les trajets Dinard / Saint-Malo. Les flux vers la

Madeleine ainsi que vers Saint-Servan sont également visibles. Enfin, les flux

complémentaires sur la rue René Godest laissent apparaitre un flux majoritaire

ouest/est.

A l’issue de cette série de comptages automatiques, et en complément, la congestion

des axes d’entrée de ville a été étudiée au heures pleines matin (HPM) et heures

pleines soir (HPS) sur la base des sources issues de google map (figure 10).

Figure 9 : Bilan des comptages automatiques, Etude EGIS


26

Figure 10 : Diagnostic congestion HPM, Etude EGIS.


27

Suite à cela, l’étude EGIS a réalisé des comptages directionnels des carrefours situés autour de la

caserne de Lorette pour définir leur fonctionnement, ainsi que leurs réserves de capacité, et afin de

les mettre par la suite en regard avec la circulation à venir de l’Ecoquartier.

Figure 11: Exemple des réserves du giratoire René Cassin. Etude EGIS Figure 12 : Plan des comptages directionnels. Etude EGIS


28

Ces comptages directionnels ont permis d’aboutir à un bilan des réserves de capacité des carrefours présenté ci-dessous.

Le bilan des réserves de capacité constate qu’aux HPM et HPS, trois carrefours sur quatre

autour de l’Ecoquartier atteignent des stades de congestion. Il est à noter que dans les

calculs du carrefour René Cassin (cf plan précédant), les réserves de capacité du

carrefour sont fluides. La saturation en HPS est ponctuelle.

Figure 13 : Bilan des comptages directionnels. Etude EGIS


29

Une fois le constat fait du fonctionnement des axes et des carrefours environnant l’Ecoquartier, l’étude Egis a développé des hypothèses de génération de

flux de l’Ecoquartier sur deux horizons, 5 ans et 10 ans, afin de prendre en compte une montée en charge de la circulation future.

Cette génération de flux s’est basé sur les logements

futurs du projet, ainsi que sur une pondération de 1,8

véhicules par logement (approche volontairement haute

sur 10 ans au regard de la volonté de développer les

transports en commun et les modes doux à Saint-Malo).

Des pondérations complémentaires communément mises

en œuvre par les bureaux d’études de mobilité

(notamment pour déterminer le nombre prévisionnel de

véhicules en HPM et HPS) ont permis de déterminer les

flux relatifs à l’Ecoquartier, en attraction et en émission,

sur les différentes temporalités (5 et 10 ans), ainsi que

selon des répartitions géographiques (orientation des flux

vers Saint-Malo, Dinard ou Rennes en fonction d’une

pondération). Les deux plans ci-dessous présentent ces

éléments.

Figure 14 : Volumes par accès en émission et en attraction. Etude EGIS


30

Figure 15 : Impacts viaires du projet. Etude EGIS

Sur la base de ces données, les flux issus de l’Ecoquartier ont été appliqués sur les voies et différents carrefours du secteur pour déterminer leurs impacts.


31

Figure 16 : Impacts viaires du projet (2). Etude EGIS


32

Sur la base de cette affectation de flux ci-dessus, une première proposition d’aménagement des carrefours a été déterminée par Egis pour prendre en compte

les flux de l’Ecoquartier (ci-après).

Figure 17 : Proposition initiale d’aménagement des carrefours. Etude EGIS

A l’issue de l’étude des réserves de capacité de ces premières propositions d’aménagement de carrefours, et au regard de certaines propositions moins

fonctionnelles, des variantes complémentaires ont été étudiées pour permettre l’intégration de l’Ecoquartier aux flux existants.


33

Figure 18 : Exemple de variante sur le carrefour Doutreleau. Etude EGIS


34

A l’issue de ces études capacitaires (fonctionnement des carrefours) sur la base de différentes variantes, et sur la base de la totalité des flux de l’Ecoquartier,

les impacts viaires ont été définis ci-dessous.

Figure 19 : Impacts viaires du projet (3). Etude EGIS


35

L’étude conclut ainsi sur de nécessaires aménagements des carrefours notamment celui de Doutreleau, pour intégrer les flux de l’Ecoquartier lorsque celui-

ci fonctionnera avec la totalité des habitants prévus.

L’impact du projet sur l’existant est déterminé, et l’étude conclut sur une intégration des flux de l’Ecoquartier sur la base d’une prise en compte des

aménagements nécessaires.

A l’issue de cette étude de circulation complète menée sur l’échelle d’entrée de ville, et intégrant les connexions de l’Ecoquartier avec l’existant, le dossier de

création a été mené à son terme pour une approbation par le conseil municipal le 28 juin 2018.

En termes de calendrier de mise en œuvre des aménagements nécessaires à l’amélioration des carrefours autour de l’Ecoquartier, des travaux seront

réalisés entre 2020 et 2024, pour l’arrivée des premiers habitants sur le projet.

L’étude de programmation urbaine et de déplacements menée entre l’aquarium et la gare vient ainsi apporter un regard complémentaire sur le secteur

d’entrée ville et sur l’étude d’Egis. Elle permettra de confirmer les modifications nécessaires sur les carrefours à enjeu. Cette étude vient également élargir

le regard jusqu’à la gare, et développer des scenarii pour l’intégration des différentes mobilités de l’axe.

L’avis de SMA, ainsi que ceux évoqués dans l’avis des PPA s’appuient ainsi sur une vision stratégique du territoire locale en termes de mobilité, et sur des

études complètes et fines de circulation intégrant l’Ecoquartier de la Caserne de Lorette.


36

V.4 Gestion des eaux pluviales et usées

Le dossier de présentation aborde ce sujet et la DDTM émet un avis : « Le dossier « loi sur l'eau » ne devrait pas poser de problèmes pour la zone concernée

mais à une échelle plus importante, le réseau d'assainissement unitaire du secteur comporte des éléments qui peuvent poser des problèmes par rapport aux

eaux de baignade (…). C'est le schéma directeur d'assainissement de la ville de Saint-Malo qui doit être revu pour pallier au problème du réseau unitaire et de

la station d'épuration. »

La collectivité y répond : « Le schéma directeur d'assainissement actuel de la ville de Saint-Malo prévoit d'ores et déjà le passage du secteur entre la caserne

de Lorette et la Rance en réseau séparatif. Ces travaux ont pour objectif d'être terminés d'ici à 2025. »

Ce calendrier est-t-il fiabilisé (est-il inscrit dans le plan pluri-annuel d’investissement) ? L'objectif 2025 est-il compatible avec le calendrier de livraison des

logements de l'écoquartier ?


Le schéma directeur de la ville de Saint-Malo, réalisé en 2006, a identifié l'ensemble du secteur du Rosais comme prioritaire pour la mise en séparatif des réseaux. Depuis 2006, la ville puis l'agglomération (depuis le transfert de la compétence eau - assainissement au 01/01/2018) a posé 4 250 ml de réseau séparatif en lieu et place de réseaux unitaires sur ce bassin versant du Rosais. Les tronçons situés à l'aval de l’Ecoquartier de Lorette ne sont à ce jour pas tous séparatifs mais sont aujourd'hui toujours identifiés comme prioritaires pour une mise en séparatif au cours des prochaines années. La collectivité a bien prévu de les réaliser d'ici à 2025.

Cet objectif est compatible avec la livraison des logements. Ces derniers doivent être habités à compter du premier semestre 2024.


37

Il est à noter que parallèlement à ces travaux, Saint-Malo Agglomération lancera en 2020 un schéma directeur assainissement à l'échelle de son territoire. Cette étude permettra de mettre à jour le schéma directeur de la ville de Saint-Malo en vue d'améliorer les performances des ouvrages de collecte et de traitement, et d'apporter une réponse à la problématique des réseaux unitaire de la ville au-delà de la situation particulière du bassin versant du Rosais.

Ecoquartier

Figure 20 : Plan des travaux d'assainissement réalisés sur le Rosais. Source : Ville de Saint-Malo


38

V.5 Viabilité économique du projet

Le projet de l'écoquartier de la caserne de Lorette sera réalisé sous la forme d'une ZAC et fera ainsi l'objet d'un budget identifié et équilibré.

Ce budget prévoit-il la réalisation de travaux de raccordement aux voies existantes alentours et à hauteur de quels montants ?

Ce budget prévoit-il la réalisation d'équipements publics et à hauteur de quels montants ?


Le projet a fait l’objet d’un dossier de réalisation approuvé par une délibération du conseil municipal en date du 20 juin 2019. Ce dossier intègre différentes

pièces, dont le Programme des Equipements Publics (PEP), qui présente les aménagements qui seront réalisés sur l’Ecoquartier, ainsi que les modalités

prévisionnelles de financement, qui présentent les budgets alloués selon les différentes catégories de dépenses.

Le Dossier de Réalisation de la ZAC est joint en annexe du présent document.

Sur la réalisation des travaux de raccordement aux voies existantes et au budget alloué :

Les travaux relatifs aux raccordements de l’Ecoquartier sur les voies existantes sont les suivants :

Réalisation d’un tourne à gauche sur le boulevard de la Rance, pour permettre l’accès à la ZAC depuis la rue Doutreleau.

Reprise de l’avenue de Lorette jusqu’à la rue de la Balue. Ces travaux intègrent une reprise de la voirie, des trottoirs et des stationnements, ainsi que

des espaces paysagers.

Reprise du rond-point de Lorette. Ces travaux intègrent une reprise à l’existant de l’équipement, à savoir une reprise de la voirie, du terre-plein central

et des bordures.

Réalisation d’un giratoire/carrefour sur la rue de la Balue.

Reprise de l’impasse du Capitaine Lescot. Ces travaux intègrent une reprise de la voirie et des trottoirs.

Le montant de ces aménagements pris en charge par le bilan de la ZAC de l’Ecoquartier de la Caserne de Lorette s’élève à 450 000 € HT.


39

Concernant le raccordement de l’Ecoquartier sur la rue René Godest, ces travaux seront réalisés directement par la Ville de Saint-Malo, dans le cadre des

aménagements définis par l’étude de programmation urbaine et de déplacement entre la Gare et l’Aquarium. Le planning de ces travaux sera concomitant

avec ceux de l’Ecoquartier, afin de permettre une connexion sécurisée pour l’arrivée des premiers habitants en 2024. Les études de circulation d’EGIS ont

défini un carrefour de type priorité à droite/cédez le passage pour cette connexion. L’étude du secteur Gare Aquarium proposera si nécessaire un

aménagement complémentaire comme la réalisation d’un plateau. Ces budgets seront portés par la Ville de Saint-Malo, hors ZAC.

Sur la réalisation des équipements publics du projet, et sur

le budget alloué :

Le PEP du dossier de réalisation, prévoit des équipements

publics du projet sous la forme d’équipements

d’infrastructure et de superstructure.

Ces équipements d’infrastructure sont présentés selon le

tableau ci-dessous, qui précise également les modes de

financement, ainsi que la gestion à terme des ouvrages.

Les équipements de superstructure sont présentés ci-après

sur le même modèle.

Les modalités prévisionnelles de financement de la ZAC prévoient un montant de 5 695 000 € HT pour la réalisation de l’ensemble des équipements

d’infrastructure, ainsi que pour la réalisation de la Halle et de la Buanderie pour les équipements de superstructure.

Figure 21: Equipements d'infrastructure de la Zone. Dossier de réalisation - Ville de Saint-Malo


40

Comme précisé dans le tableau ci-dessus, le Mess fera l’objet d’un financement privé, et n’entre donc pas dans le financement des équipements par la ZAC.

Le dossier de réalisation présente un bilan équilibré entre les dépenses et les recettes.

Figure 22 : Equipements de superstructure de la zone – Dossier de réalisation - Ville de Saint-Malo


41

V.6 Effets cumulés

Y a-t-il dans le secteur d'autres projets immobiliers qu'il conviendrait de prendre en compte en raison de leurs effets cumulés avec ceux de l'écoquartier,

notamment en terme de circulation, d'assainissement, de besoin en services ?


L’étude de programmation urbaine et de déplacements entre la Gare et l’Aquarium a pris en compte l’ensemble des projets urbains de cet axe pour définir

l’évolution du trafic dans les années à venir, ainsi que les aménagements à prévoir sur les carrefours et intersections, sur les modes doux….

En effet, différents projets immobiliers vont émerger sur l’axe Balue/Marne/Gare, induisant des effets sur le fonctionnement des aménagements urbains.

Il est cependant important de qualifier l’augmentation des flux des projets urbains, et donc des potentiels effets cumulés, au regard de l’évolution

démographique des dernières années.

En 1999 (source PLU 2006), la population de Saint-Malo était de 50 675 habitants, pour un nombre de logements qui s’élevait à 29 960, soit un ratio

de 1.69 habitants par logement.

En 2016 (source INSSE), la population de Saint-Malo était de 46 005 habitants, pour un nombre de logements qui s’élevait à 34 697, soit un ratio de

1.32 habitants par logement.

Au regard de ces chiffres, et de l’évolution à la baisse de la population et du nombre d’habitant par logement, le trafic a diminué sur la Ville entre 1999 et

2016.

L’évolution des projets urbains des prochaines années permet ainsi d’équilibrer l’érosion démographique constatée, et de fait, les infrastructures qui étaient

conçues pour cette population plus nombreuse auparavant. De même, l’apport de cette population nouvelle permettra aux écoles et aux services de trouver

un nouvel élan.

Les projets urbains à venir permettront ainsi de compenser une situation qui s’était dégradée, et de maintenir les acquis en termes d’aménagements urbains

et de services.


42

V.7 Acceptabilité du projet

En l'état actuel de nombreux griefs sont formulés, notamment par les riverains, sur la concertation réalisée à l'occasion de ce projet. La collectivité a-t-elle des

projets d'actions et d'initiatives pour améliorer l'acceptabilité du projet. Cette acceptabilité étant le gage d'une bonne insertion future de l'écoquartier et de

ses habitants dans son environnement.


L’Ecoquartier a fait l’objet d’une procédure de concertation en application des dispositions des articles L. 103-2 2° et suivants du code de l’urbanisme.

Pour cela, les modalités de mise en œuvre de la concertation relative à la ZAC de la caserne de Lorette ont été fixées par la délibération du conseil municipal

de la ville de Saint-Malo en date du 30 juin 2016, à savoir :

- L’organisation d’une réunion publique de présentation du projet d’aménagement, si besoin ;

- La mise à disposition du public d’un dossier de présentation du projet d’aménagement, et l’ouverture d’un registre destiné à recueillir les avis à la Direction

de l’Architecture et de l’Urbanisme de la ville de Saint-Malo, Fort du Naye, 18 chaussée Eric Tabarly ;

- La parution d’un article minimum dans la presse municipale ou locale ;

- La mise en ligne sur le site internet de la ville de Saint-Malo d’informations concernant l’évolution du projet, à l’adresse : http://www.ville-saint-malo.fr/

La ville de Saint-Malo a intégralement respecté ces modalités :

Conformément à la première modalité, une réunion publique relative à l’aménagement du projet a été organisée le 17 avril 2018. Cette réunion publique a

fait l’objet d’une information dans la presse les 10 avril et le 16 avril 2018, ainsi que sur les affiches d’information relatives à la mise à disposition du public du

rapport de présentation du dossier de création, cela dès le 3 avril 2018. Environ deux cents personnes y ont participé.

A l’issue de la présentation effectuée par différents représentants de la ville et de la maitrise d’œuvre, une séance de questions-réponses a permis aux

participants d’obtenir des renseignements et d’émettre leur avis.

Conformément à la deuxième modalité, un registre a été ouvert dans les locaux de la Direction de l’Architecture et de l’Urbanisme de la ville de Saint-Malo

(Fort du Naye, 18 chaussée Éric Tabarly), dès le 4 juillet 2016 pour permettre au public de faire part de ses observations durant toute la concertation. Le

rapport de présentation du dossier de ZAC, ainsi que six panneaux pédagogiques synthétisant le projet y ont été mis à disposition du public du 25 avril au 25

mai 2018.


43

En application de la troisième modalité, le projet a fait l’objet de plusieurs articles de presse.

Les habitants de Saint-Malo ont ainsi été informés, au long de la procédure de concertation, de l’évolution du projet par divers articles (Ouest France,

Télégramme, MaloMag).

Enfin, la ville de Saint-Malo a respecté la quatrième modalité en mettant à disposition sur une page dédiée de son site internet un ensemble d’informations :

http://www.ville-saint-malo.fr/actualites/lorette-nouveau-lieu-de-vie-a-saint-malo/, qui regroupait notamment les documents suivants :

- Dès octobre 2016, des informations sur le projet

- Dès octobre 2016, un formulaire destiné au recueil des observations

- En avril 2108, le dossier de présentation du projet.

- Dès octobre 2016, une revue de presse dédiée au projet a été régulièrement alimentée sur le site internet de la ville :

1 juillet 2016, Ouest France, 480 logements dans l’ancienne caserne de Lorette

13 septembre 2016, le Pays Malouin, 500 logements seront construits dans le quartier de lorette à Saint-Malo

22 septembre 2016, Ouest France, Saint-Malo. Promenade dans la caserne de Lorette en vidéo

Août 2017, Malo Mag n° 2

Octobre 2017, Malo Mag n° 3

12 mars 2018, Le Télégramme, Lorette. La phase de réflexion est lancée

15 avril 2018, Ouest France, la caserne de Lorette, un vaste site en devenir

19 avril 2018, Ouest France, l’écoquartier de Lorette se dévoile peu à peu

19 avril 2018, Le Télégramme, Caserne de Lorette. Ecoquartier, en avant toutes

- Dès octobre 2016, la ville de Saint-Malo a mis en ligne une vidéo destinée à faire découvrir le secteur de la caserne et à présenter le projet http://www.ville-

saint-malo.fr/actualites/lorette-nouveau-lieu-de-vie-a-saint-malo/

La ville de Saint-Malo s’est également engagée dans la mise en œuvre de modalités de concertation complémentaires afin d’assurer la parfaite information

du public.

- La ville de Saint-Malo a organisé quatre visites du site de la caserne de Lorette, le 14 avril 2018 après-midi. Cette visite, préalable à la réunion publique,

était destinée au public. Près de 120 personnes y ont participé. Lors de ces visites, un représentant de la ville de Saint-Malo, en charge du projet, a

accompagné les visiteurs. Il a répondu à toutes leurs questions et expliqué les évolutions du projet.

http://www.ville-saint-malo.fr/actualites/lorette-nouveau-lieu-de-vie-a-saint-malo/


44

- Dans le cadre de l’exposition sur les projets urbains de la ville intitulée « Saint-Malo l’audacieuse » organisée du 12 avril au 13 mai 2018, la ville de

Saint-Malo a installé trois panneaux dédiés à l’Ecoquartier Ces panneaux ont ainsi permis aux 10 000 visiteurs de l’exposition de prendre connaissance

du projet ou d’en avoir une vision complémentaire.

La concertation règlementaire s’est achevée par l’approbation du bilan de la concertation ainsi que du dossier de création de la ZAC, par deux délibérations

du conseil municipal en date du 28 juin 2018.

En complément des éléments pré cités, de nombreux particuliers ont sollicité des entretiens pour aborder la question de l’évolution de l’Ecoquartier. Ces

sujets portaient sur les relations à venir avec leur propriété privée, ou encore sur des souhaits de s’installer dans les futurs logements.

Le Comité de Quartier de la Flourie s’est également déplacé à différentes reprises pour s’entretenir avec les services techniques au sujet du projet.

Une phase suivante de communication a été initiée en 2019.

Une seconde réunion publique a ainsi été organisée le 20 mai 2019 pour présenter l’avancement du projet au stade du dossier de réalisation. Celle-ci a

cependant été annulée en raison d’une manifestation dans la salle de la réunion publique. Cette manifestation ne portait pas sur l’Ecoquartier, mais sur un

autre projet porté par la Ville de Saint-Malo, l’objectif des participants était d’empêcher la réalisation d’une réunion publique de la Ville, indépendamment du

sujet.

Dans ce contexte, et la réunion publique annulée, une exposition de six panneaux installés à la Direction de l’Aménagement et de L’Urbanisme pendant l’été

2019, puis à la Grande Passerelle pendant le mois de septembre, a permis d’informer largement le public de l’évolution du projet.

En parallèle de cette exposition, de nombreux particuliers ont sollicité des entretiens avec les services techniques depuis le mois de juin 2019, pour aborder

l’évolution de l’Ecoquartier.

Enfin, deux articles parus le 15 juillet 2019 dans Ouest France et dans le Télégramme, et un 4 pages complet dans le Malo Mag de juillet-aout 2019, ont permis

d’informer le public sur l’Ecoquartier au stade du dossier de réalisation, ainsi que sur la suite du projet.

A la lumière de l’ensemble des éléments évoqués ci-dessus relatifs à la concertation préalable, ainsi qu’aux actions qui ont suivi en 2019, le public et les

riverains ont pu largement s’exprimer sur l’Ecoquartier.

De plus, une concertation est également organisée sur l’étude de programmation urbaine et de déplacement sur le secteur Gare-Aquarium, impliquant une

première phase de diagnostic en marchant réalisée le 6 juillet 2019, et des ateliers thématiques à venir au cours du 1er semestre 2020.


45

La suite de cette concertation est une garantie de la réussite du projet, et les phases opérationnelles et concrètes qui suivent permettront d’associer les

habitants du quartier.

Dans cette perspective la Ville de Saint-Malo souhaite initier :

Un comité participatif pour la phase travaux : Ce comité de suivi pourrait être constitué d’élus et de techniciens de la Ville, de représentants des

riverains du quartier, ainsi que de représentants du comité de quartier de la Flourie.

Ce comité de suivi pourrait aborder les sujets du quotidien liés aux travaux d’aménagement et de construction de l’Ecoquartier, dans la volonté d’une

réactivité de tous quant à la gestion de situations complexes. Un point bi mensuel, permettrait un suivi cohérent du projet par les riverains.

Un travail avec les associations, et notamment les Marteau du Jardin pour une préfiguration des lieux et des jardins. Cette association pourra associer

des riverains à cette démarche.

Des actions particulière d’animation à venir pendant la phase travaux (expositions, visites de chantier…).

Un temps de partage avec les riverains du quartier, les associations, et le public en général, pour poursuivre la concertation dans le cadre de l’AMI.

Une réunion publique sur l’Ecoquartier avant les travaux.

La Ville de Saint-Malo a conscience de l’attente très forte des habitants quant à l’émergence de l’Ecoquartier. Les actions à venir sur ce projet permettront à

chacun de pouvoir y participer sur certaines thématiques, ou de se renseigner.


46

VI. Réponses aux observations du public et aux avis des PPA Les réponses formulées par la Ville de Saint-Malo sont regroupées au sein des thèmes suivants :

THEME 1 : INTERET GENERAL – p.48

THEME 2: COMPATIBILITE AVEC LES DOCUMENTS D’URBANISME COMMUNAUX/SUPRA COMMUNAUX – p.56

THEME 3 : SOCIO DEMOGRAPHIE – p.85

THEME 4 : CIRCULATIONS ET DEPLACEMENTS – p.88

THEME 5 : ENVIRONNEMENT/BIODIVERSITE/ ENERGIE/ MATERIAUX – p.110

THEME 6: ECOQUARTIER – p.125

THEME 7 : CONCERTATION – p.128

THEME 8 : AMENAGEMENTS URBAINS DU PROJET – p.134

THEME 9: PROGRAMME DE L’OPERATION – LOGEMENTS – p.141

THEME 10: PROGRAMME DE L’OPERATION – EQUIPEMENTS – p.155

THEME 11 : PROGRAMME DE L’OPERATION – COMMERCES – p.158

THEME 12 : PROGRAMME DE L’OPERATION – SENIORS – p.160

THEME 13 : TRAVAUX – p.162


47

THEME 14 : PATRIMOINE – p.169

THEME 15 : FONCIER – p.173

THEME 16: EQUILIBRE FINANCIER – p.180

THEME 17: JURIDIQUE – p.182

THEME 18 : SUJETS CONNEXES – p.185

Réf

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Courriers et courriers électroniques ( C )

C1 – C2 – C3 – C4 – C5 – C6 – C7 – C8 – C9 – C10 – C11 – C12 – C13 – C14 – C15 – C16 – C17

Observations écrites ( R ) et orales ( O )

R1 – R2 – R3 – R4 – R5 – R6 - O1 – O2 – O3 – O4 – O5 – O6 – O7 – O8 – O9 – O10 – O11 – O12 – O13 – O14 – O15


48

THEME 1 : INTERET GENERAL

Le thème INTERET GENERAL regroupe les observations suivantes : C4 - C8 - C9 – C10 - C13 - C14


49

THEME 1 : INTERET GENERAL

SOUS THEME

OBSERVATIONS ET QUESTIONS REFERENCES

DES OBSERVATIONS

REPONSE DE LA VILLE DE SAINT-MALO

LO

GEM

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1. Le projet risque de développer des

résidences secondaires. De plus, le PADD ne fait pas apparaitre de besoins de logements pour le secteur de la Caserne de Lorette. L’intérêt général n’est donc pas démontré.

C4 C8 C9

C10 C13 C14

Réponse au point 1 : Le point V.2. - Logements de la partie « V. REPONSE AU COMMISSAIRE ENQUETEUR » p.16, relative aux réponses aux questions posées M le Commissaire Enquêteur, présente les actions mises en œuvre par la Ville de Saint-Malo pour limiter au maximum les risques de résidences secondaires et le phénomène RBNB. Partant de cette démonstration qui permet de mettre en place de nombreux gardes fous contre les résidences secondaires et le phénomène AirBnB, partant de l’objet du PADD qui n’est pas celui de localiser les besoins en logements sur le territoire, et partant enfin de la réponse apportée par la Ville de Saint-Malo sur la compatibilité avec le PLH en vigueur : Thème 2 COMPATIBILITE AVEC LES DOCUMENTS D’URBANISME COMMUNAUX/SUPRA COMMUNAUX. Sous thème : Compatibilité avec le Programme Local de l’Habitat. Point 27, p.82), notamment au regard de la diversité de l’offre de logements face aux attentes des familles du territoire, le projet porte les valeurs de l’intérêt général en termes de production de logements.


50

DEN

SITE

2. Il n’est pas démontré qu’il soit d’intérêt général de concentrer autant de logements et donc des êtres humains, alors que la Ville affirme vouloir apporter une qualité de vie aux futurs habitants et notamment aux familles les moins favorisées.

3. L’intérêt général ne consiste pas uniquement à construire et à concentrer des m2 habitables sur une même surface, mais au contraire à créer des logements agréables bien intégrés dans de véritables espaces verts préservés, sans détérioration du cadre de vie de tous les habitants qui vivent déjà dans le secteur. C14

Réponses aux points 2, 3 : En préalable, il est utile de préciser que le THEME 2 : « COMPATIBILITE AVEC LES DOCUMENTS D’URBANISME COMMUNAUX/SUPRA COMMUNAUX », Sous thème « Compatibilité avec le SCOT », p.57, présente la compatibilité du projet avec le SCOT sur la notion de densité. Dans une approche complémentaire, il est nécessaire de rappeler que le projet a réduit sa densité entre le dossier de création qui prévoyait environ 550 logements, et le dossier de réalisation qui en prévoit désormais environ 430. Cette baisse de la densité a été mise en œuvre par la Ville de Saint-Malo pour s’adapter au contexte des quartiers environnant la caserne. Pour cela, une gradation progressive des hauteurs des bâtiments a été définie, permettant de localiser les bâtiments les plus hauts au centre du quartier, et les bâtiments les plus bas, de même gabarit que les maisons individuelles privées, en bordure du projet. Cette approche sur les hauteurs progressives s’est accompagné d’une précision sur la taille des logements et des espaces extérieurs, pour intégrer la notion de logements familiaux (description de ces logements dans la partie V.2 Logements / réponse au commissaire enquêteur), plus grands, avec des espaces extérieurs de qualité (jardins, grands balcons). L’objectif de cette démarche est la mise en place d’une réelle qualité de vie au sein du quartier, par des logements agréables à vivre à l’intérieur, comme à l’extérieur. En complément de cette réduction de la densité sur l’Ecoquartier, la Ville de Saint-Malo s’est attachée à réaliser un programme d’espace public très qualitatif qui priorise le paysage et les modes doux pour permettre une vraie qualité d’usage au quotidien. Cela se traduit par des jardins partagés, par des jeux pour enfants, ou encore par des places agréables et déconnectées de la circulation voiture, pour permettre un cadre de vie positif.


51

4. Le PLU soumis à l’enquête publique en

faisant évoluer la zone UEc en UG précise « la création d’une zone urbaine mixte de densité moyenne à forte, à destination principale d’habitat ». : Aucun intérêt général ne justifie la création d’une zone à densité forte, soit 63 logements à l’hectare : le cadre de vie des riverains doit être respecté (CF : Intérêt général) C8

L’évolution du projet en termes de densité, mais également en termes de programme des équipements publics s’intègre ainsi dans le contexte des quartiers existants. Réponses au point 4 : Le cadre législatif général s’inscrit depuis de nombreuses années dans une logique de densification des espaces urbains et de renouvellement urbain, en faveur de la préservation des espaces naturels et agricoles. Cette dimension se retrouve notamment dans la loi SRU, les lois « Grenelles », la loi ALUR, et la loi ELAN. A une échelle plus locale, le SCOT affirme également cette nécessaire densité à mettre en œuvre sur les projets urbains, toujours dans une logique de limitation de consommation des emprises naturelles et agricoles. Le projet de l’Ecoquartier s’inscrit dans cette démarche globale en termes de densité, appuyé par l’engagement n°6 de la Charte Ecoquartier : « Travailler en priorité sur la ville existante et proposer des formes urbaines adaptées pour lutter contre l’étalement urbain. » La présente déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU prend ainsi en compte ce cadre supra communal et transversal, pour faire évoluer le règlement, d’une densité moyenne, vers une densité plus importante.


52

EQU

IPEM

ENTS

5. En l’absence d’équipements

structurants tels : antenne médicale, salle de sports, maison de convalescence, de proximité de services administratifs, etc, ce projet ne répond pas aux attentes des habitants, ni à l’intérêt général. C8

Réponses au point 5 : L’objectif premier de l’Ecoquartier est l’accueil des familles du territoire. A ce titre, les équipements développés seront en adéquation avec cet objectif, avec notamment une crèche de 30 berceaux. Le Mess, ainsi que les surfaces en rez-de-chaussée de certains bâtiments, développeront également des activités de service et de proximité pour les habitants de l’Ecoquartier, et au-delà. Le quartier à une échelle d’entrée de ville, est déjà pourvu d’équipements pour les séniors, de structures scolaires, d’équipements sportifs et de services. Ces éléments sont développés dans la partie relative au programme ; THEME 10, 11, 12 : PROGRAMME DE L’OPERATION - EQUIPEMENTS/COMMERCES/SENIORS, p155, 158 et 160. Le programme des équipements du projet s’est donc inséré dans un contexte existant pour concevoir une offre adaptée et circonstanciée. Le projet permet dans son programme de proposer une offre de logements, pour partie en accession aidée, mais également en logements locatifs sociaux, à destination de la population malouine, notamment les familles. Il permet donc de répondre aux besoins de la population actuels et futurs.


53

MIX

ITE

SOC

IALE

6. Les 120 logements sociaux devant être

créés seront affectés à une population actuellement domiciliée dans un quartier nommé Alsace-Poitou (criminalité et trafic de drogue dans ce quartier). Ce transfert sur le quartier de Lorette consiste à débarrasser le site Alsace-Poitou de ces méfaits et d’installer sur le quartier de Lorette l’insécurité. Mise en insécurité de tout un quartier dans le but de créer un espace résidentiel en lieu et place des logements destinés à la destruction, à quel niveau se situe l’intérêt général ?

Réponses au point 6 : Pour mémoire, en complément de la réponse apportée au commissaire enquêteur : point V.2 Logements dans la partie « V. REPONSE AU COMMISSAIRE ENQUETEUR », p.17, et comme l’indique le rapport de présentation de la présente procédure de déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU, le Plan Local de l’Habitat (PLH) établit sur la période 2014-2019 a été adopté par le conseil communautaire le 19 février 2014. L’objectif du PLH 2014-2019 pour Saint-Malo est de produire 2 475 logements sur six ans, soit en moyenne 412 logements par an, ce qui représente 55% de l’objectif de l’agglomération. Il prévoit que 27% de la production neuve relèvera du locatif social, soit 1 179 logements locatifs sociaux en six ans et 197 par an, dont 684 logements locatifs sociaux à Saint-Malo (soit 28% de l’objectif de production). Il prévoit que la production de logements en accession sociale pourra représenter 9% de la production de la ville, soit 222 logements sur six ans (37 logements/an). L’accession intermédiaire sera davantage proposée dans les communes en dehors de Saint-Malo où les prix du foncier sont inférieurs.

Source : PLH, Saint-Malo Agglomération. Afin de s’inscrire dans les objectifs du PLH, et notamment de diversification des produits et formes urbaines, la ZAC souhaite rétablir un équilibre sur la forme collective en offrant des logements libres dans un parc proposant déjà du collectif en produits aidés. A contrario, les produits individuels fortement représentés en libre au sein du quartier sont ciblés en logement aidé (OFS).


54

Cette ambition d’équilibre à l’échelle de la ville, mais aussi des quartiers, se décline aujourd’hui au sein de l’opération selon la répartition suivante :

28 % en logements locatif aidé

17 % en accession sociale et intermédiaire

55 % en libre Il est à noter que les autres opérations d’aménagement en cours de la Ville de Saint-Malo, comme par exemple le secteur de Rocabey, développent la même part de logements locatifs sociaux que l’Ecoquartier de Lorette. Concernant la politique de démolition et de construction du parc social de la Ville, ainsi que les conditions de relogement, la réponse apportée au commissaire enquêteur : point V.2 Logements dans partie « V. REPONSE AU COMMISSAIRE ENQUETEUR », p.17, explicite finement ces arguments. Sur la base de ce développement, il est ainsi confirmé que les 120 logements sociaux créés sur l’Ecoquartier, sont de nature à promouvoir l’intérêt général.


55

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E 7. La jurisprudence administrative, fondée

sur la notion d’intérêt général, considère que l’intérêt particulier doit s’effacer devant les besoins de la collectivité : création de logements, de services publics, d’équipement, etc. Au cas présent, l’impératif de transparence et l’impartialité des intérêts ne sont pas démontrés dans les affirmations figurant dans la présentation du projet, dans la définition et dans la mise en œuvre du projet à des fins d’intérêt général.

Réponses au point 7 : Il est nécessaire de rappeler que l’Ecoquartier a fait l’objet d’une procédure de concertation en application des dispositions des articles L. 103-2 2° et suivants du code de l’urbanisme. Ce point, ainsi que l’approche globale relative à la concertation sur l’opération, sont développés au point V.7 Acceptabilité du projet de la partie « V. REPONSE AU COMMISSAIRE ENQUETEUR », p.42. A la lumière de l’ensemble des éléments évoqués ci-dessus, traduisant la volonté de la Ville de Saint-Malo de tenir le public pleinement informé de l’avancement de l’Ecoquartier, et de poursuivre la concertation sur une approche participative, la notion de transparence de l’information et des documents mis à disposition est un parti pris nécessaire et évident dans le cadre d’un Ecoquartier. Sur la question de l’impartialité des intérêts, la Ville de Saint-Malo expose à travers la mixité sociale et fonctionnelle de l’Ecoquartier, orienté vers les familles du territoire, et à hauteur de 45% pour les logements locatifs sociaux et en accession intermédiaire, à travers l’enjeu de la biodiversité locale qui se traduit par la trame verte et bleue à affirmer au sein du projet, à travers l’ouverture nécessaire du quartier pour favoriser la transversalité des flux et des usages, ou encore à travers les enjeux de renouvellement urbain propre à contenir le développement urbain de la ville, le cadre de l’intérêt général de cette opération d’aménagement, sans initier l’ombre d’un doute.


56

THEME 2: COMPATIBILITE AVEC LES DOCUMENTS D’URBANISME COMMUNAUX/SUPRA

COMMUNAUX

Le thème COMPATIBILITE AVEC LES DOCUMENTS D’URBANISME COMMUNAUX/SUPRA COMMUNAUX regroupe les observations suivantes : PV

PPA - C1 - C4 – C5 - C8 - C13 - C14 – R1 – O1 – O2 – O4 – O8 – O13


57

THEME 2: COMPATIBILITE AVEC LES DOCUMENTS D’URBANISME COMMUNAUX/SUPRA COMMUNAUX

SOUS THEME


DES OBSERVATIONS


C

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8. Mr Caradec estime qu’il est nécessaire

de respecter la densité minimale du SCOT et pas plus

9. Par rapport à l’exigence du SCoT, quelle est la densité de la ville de Saint-Malo ?

10. Pourquoi les objectifs de densité du SCoT de 42 logements à l’hectare ne sont pas respectés ?

11. Une densité de de 50 logements à l’hectare correspondant à celle retenue comme densité minimale moyenne au DOO du SCOT pour le secteur de la gare serait un bon compromis. C8

12. [ECHANGE ENTRE M.RAUDE (DDTM) ET MR.CHARPY] C8: Il faut retenir de cet échange qu’il est possible de diminuer le nombre de logements à raison d’une densité de 42 logements à l’hectare sur le projet sans compromettre cet objectif à l’échelle du territoire communal.

PV PPA C1 C4 C5 C8

C13 C14 R1 O1 O2 O4 O8

O13

Réponses aux points 8, 9, 10, 11 : Le SCoT du Pays de Saint-Malo fixe un objectif de densité moyenne fixée à 42 logements par hectare (cf. DOO p.9).


58

Le DOO (cf. p.10) du SCoT précise que :

En outre, le DOO offre expressément la possibilité de prévoir des densités plus élevées (cf. p.10) :

Chaque opération n’est donc pas tenue de présenter une densité égale à 42 logements/ha. La densité peut varier d’une opération à une autre, l’objectif étant d’obtenir une densité moyenne, à l’échelle de la commune, donc à l’échelle de l’ensemble des opérations de production de logements, égale à 42 logements par


59

hectare. Cet objectif ne constitue en aucun cas un objectif maximal à ne pas dépasser. L’objectif de densité moyenne renforcé, fixé à l’échelle du SCoT, vise à favoriser un nouveau mode d’urbanisation, moins consommateur d’espaces. Une urbanisation plus dense conduit indéniablement à lutter contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols, tout en répondant aux besoins en logements de la ville de Saint-Malo. La ZAC de l’écoquartier de Lorette présente une densité égale à 63 logements par hectare environ. Cette densité n’est pas en contradiction avec l’objectif n°4 du SCoT. Densité minimale moyenne En parallèle, le DOO (cf. p.11) fixe un objectif de densité minimale à respecter par opération, pour les surfaces importantes d’extension urbaine et de renouvellement urbain, égal à 15 logements par hectare, afin d’assurer une cohérence des densités bâties, au-delà de l’objectif de densité moyenne précité.


60

Cas particulier des secteurs de gare Une remarque formulée dans le cadre de l’enquête publique met l’accent sur la densité minimale moyenne, fixée à 50 logements par hectare par le SCoT, dans le quartier de la gare de Saint-Malo (cf. DOO p.11).

La densité urbaine majorée dans le secteur urbain situé à proximité de la gare ne constitue aucunement une densité maximale à ne pas dépasser sur ce secteur, ni sur l’ensemble du territoire communal. En ce sens, une densité de 50 logements par hectare n’est pas compatible avec l’évolution du cadre législatif relatif à la lutte contre l’étalement urbain, ainsi qu’avec les objectifs poursuivis par la ZAC de l’ancienne caserne de Lorette, exposés notamment dans la réponse au point 4 du présent mémoire en réponse.


61

Réponses au point 12 : Concernant les échanges entre la DDTM et la Ville de Saint-Malo dans le cadre de la réunion des personnes publiques associées, ces derniers précisent que : « Concernant la densité sur l’Ecoquartier, M. RAUDE évoque le fait que l’équilibre trouvé sur le projet est compatible avec les quartiers environnants. Il note la baisse du nombre de logements entre le dossier de création, et celui du dossier de réalisation, et évoque que la densité présentée au stade actuel du projet ne doit pas être dépassée pour garantir les équilibres globaux du quartier. M. CHARPY confirme le souhait de la ville de Saint-Malo de rester sur cette densité

diminuée depuis la genèse du projet.

M. RAUDE s’interroge sur la densité moyenne imposée par le Schéma de Cohérence

Territoriale (SCoT).

M. CHARPY indique que le SCoT exige pour la ville de Saint-Malo une densité

moyenne à 42 logements par hectare.

M. RAUDE précise que la ville de Saint-Malo n’aura aucune difficulté à respecter cet

objectif à l’échelle du territoire communal. »

Sur cette base il est ainsi acté que la DDTM approuve la densité actuelle du projet,

notamment au regard de la densité des quartiers environnants. Il est ensuite

explicité qu’au regard de la densité moyenne du SCOT, et du développement du

territoire communal en général, la Ville de Saint-Malo n’aura pas de difficultés à

respecter cet objectif de 42 logements par hectare à l’échelle de la Ville de Saint-

Malo.


62

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de l’actuelle zone UEC en zone UG ?

Réponses au point 13 : Le site de l’ancienne caserne fait l’objet d’une Zone d’Aménagement concertée (ZAC). Le règlement actuel du PLU applicable sur la caserne (zones UEc et UEe) ne permet pas la mise en œuvre de tous les aspects du projet d’éco-quartier. Une mise en compatibilité du PLU est donc nécessaire. Elle passe par la création d’une seule zone qui correspond au périmètre de la ZAC (création d’une nouvelle zone UG). Elle règlementera l’intégralité du futur éco-quartier et elle permettra de retranscrire règlementairement les différents aspects du projet. Ce zonage UG, bien que s’appuyant sur l’architecture globale des zones U du PLU de Saint-Malo, propose des évolutions qualitatives, par exemple pour la performance environnementale (article 15). Il propose également d’adapter ou de faire évoluer certaines règles du PLU actuel qui ne permettraient pas de réaliser l’écoquartier, notamment dans sa composition urbaine et architecturale (règles de de desserte par les voiries, règles d’implantation, règles d’emprise au sol, règles de hauteur, aspect extérieur des constructions, stationnement, espaces libres). Se référer aux points 2.1.2, 2.1.3 et 2.1.5 de la Notice 2 du dossier de déclaration de projet. En complément, la zone UG sera soumise à l’application d’une orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP) nouvellement créée. Cette OAP a pour vocation de venir préciser les règles générales du règlement de la zone UG, de manière qualitative et différenciées selon les sous-secteurs de la caserne. Par exemple, elle permet d’avoir une gestion différenciée des hauteurs du bâti au sein de la zone (ce que le règlement actuel ne permettrait pas). Elle vient également apporter des garanties pour la prise en compte des principaux thèmes fondateurs du projet d’éco-quartier (conservation des ensembles bâtis patrimoniaux, création d’une trame verte structurante, biodiversité, mixité fonctionnelle et sociale, espaces publics…)


63

14. Passage de la zone UEc (hauteur max de

17m) en zone UG (hauteur max 23m) : Le projet leur parait disproportionné dans un secteur pavillonnaire et rompt l’harmonie du bâti existant.

La transformation des actuelles zones UEc et UEe en zone UG accompagnée d’une OAP, a donc pour objectif d’encadrer de manière qualitative la mutation de cette ancienne caserne. Réponses au point 14 : Pour rappel, la zone UEc règlemente la hauteur de la façon suivante : hauteur maximale en façade = 12 m et hauteur maximale de la construction = 17 m. Ce règlement ne permettrait pas la réalisation de certains secteurs de l’éco-quartier (les ilots situés au cœur du quartier, qui ont vocation à être plus hauts que les pourtours de la caserne). Par conséquent, la zone UG règlemente la hauteur maximale du bâti dans la zone de la façon suivante : hauteur maximale en façade = 18 m et hauteur maximale de la construction = 23 m. Il s’agit d’une règle générale, qui fixe des hauteurs maximales autorisée. En complément, l’OAP vient préciser les choses et réglemente les hauteurs de façon différenciée, en fonction des ilots qui composeront le futur éco-quartier (carte de l’OAP qui exprime les hauteurs par ilots en nombre de niveaux = gabarit maximal). Elle vient garantir le fait que les ilots situés sur les pourtours ne pourront pas dépasser une certaine hauteur. Par conséquent, il sera impossible de construire des bâtiments avec la hauteur maximale sur ces ilots. Ces dispositions (règlement de zone UG + règles différenciées dans l’OAP) ont pour objectif de garantir une intégration optimale des nouvelles constructions dans ce quartier. Rappelons que le quartier de Lorette comporte des constructions hétérogènes allant du pavillonnaire aux immeubles de logement collectifs. Le PLU permettra la reconversion de l’ancienne caserne selon ce modèle, en permettent à la fois l’implantation de collectifs en cœur d’opération et l’implantation de maisons (en R+1+C) sur les pourtours.


64

Coupes interface projet/riverains - Source BNR


65



66



67

15. Le passage en zone UG autorise tout

type de construction en réduisant drastiquement les espaces verts alors que la zone UEc interdit une telle possibilité.

16. Le titre de l’article 15 (zone UG)

annonce des obligations tandis que le texte lui-même n’évoque que des recommandations.

Réponses au point 15 : Le règlement des zones UEc et UEe fixent une emprise maximale des constructions 50%. Cette règle, inadaptée aux ilots situés en position centrale du futur éco-quartier, n’est pas reprise dans le règlement de la zone UG. Le règlement de la zone UG ne propose pas de Coefficient d’emprise au sol. Pour autant, cela ne signifie pas que cet aspect est totalement dérèglementé et que les ilots présenteront des possibilités de construire à 100 % de coefficient d’emprise au sol. En effet, l’article 13 de la zone UG renvoie à l’OAP et son schéma des espaces de pleine terres. L’OAP fixe, pour chaque ilot, un pourcentage de pleine terre à respecter. En cohérence avec le parti d’aménagement de l’éco-quartier, les pourtours de l’opération comportent des obligations de maintien de pleine terre plus importants. Les futurs projets devront donc être compatibles avec l’OAP et son schéma qui traduit la volonté de laisser une large place aux espaces verts et non bâtis. Réponses au point 16 : Il est précisé que les PLU « grenellisés » ou « modernisés » disposent de la possibilité d’imposer des « performances énergétique » dans leur règlement, c’est-à-dire dans le cadre d’une révision et non d’une mise en compatibilité (le PLU de Saint-Malo sera « grenellisé » dans le cadre de la révision générale en cours). La rédaction de l’article 15 de la zone UG se place plus dans le registre de la recommandation que de l’obligation. En effet, l’ajout de cet article a pour objectif de permettre et de favoriser les projets prenant en compte les principes de sobriété énergétique et du bioclimatisme. Il n’a pas été souhaité d’imposer de manière stricte un niveau de performance énergétique chiffré afin de laisser plus de souplesse aux projets. En revanche, le règlement fait référence à un niveau supérieur à la réglementation thermique en vigueur (RT 2012).


68

17. Que veut dire « pleine-terre » à la page

9 de la déclaration de projet OAP ?

Il s’agit de pas de figer les projets dans une norme actuelle, qui va prochainement évoluer avec la mise en place de la RT 2020, mais plutôt de s’en rapprocher. Sur ce thème, l’OAP fixe également des orientations à respecter (partie « e-favoriser la transition énergétique ») qui fixe un cadre en terme d’efficacité énergétique, de réemploi de matériaux, de gestion intégrée des eaux pluviales. Les fiches de lots viendront préciser ces éléments. Pour gagner en cohérence, la ville de Saint-Malo propose d’amender le titre de l’article UG 15 en substituant le terme « recommandations » à celui d’ « obligations ». Dans le cadre d’une ZAC, l’aménageur peut définir des prescriptions qui s’imposent aux constructeurs dans le cadre d’une relation contractuelle. A la lumière des propositions et des innovations issues de l’AMI, le niveau de performance énergétique et la qualité environnementale seront précisés dans le cadre d’un protocole de cession. Réponses au point 17 : Les espaces libres correspondent à la surface du terrain non occupée par les constructions (emprise au sol), imperméabilisés ou non. Les espaces libres en pleine terre correspondent aux espaces libres non imperméabilisés.


69

18. Dans l’article 10 sur la hauteur des

bâtiments, l’alinéa g annule la limite d’une hauteur maximale de 23m au faitage. Cet alinéa est une possibilité de passer en toute légalité de 23m à 26m, soit une construction en R+5. Il est demandé de supprimer cet alinéa g – C4

19. Le dépassement de 1m toléré dans

l’alinéa f doit exclure les constructions en R+4.

Réponses au point 18 : L’alinéa g. de l’article 10 du règlement de la zone UG, autorise un dépassement de la hauteur maximale des constructions de 3 mètres, dans des conditions liées à un motif d’urbanisme sérieux. Cette écriture règlementaire est présente dans toutes les zones U du PLU de Saint-Malo (c’est le cas dans les zones UE par exemple). Cette écriture règlementaire a donc été reprise dans le règlement de la zone UG. Il n’y a pas de changement sur ce point entre le PLU en vigueur et la nouvelle zone UG. Il est important de préciser qu’il s’agit d’une disposition qui peut être utilisée uniquement dans une cadre d’exception pour motif d’urbanisme sérieux. A titre d’exemple, cette disposition a été utilisée pour certains permis de construire qui nécessitaient une dérogation aux règles de hauteur maximales pour des motifs techniques et règlementaires (par exemple en lien avec le Plan de Prévention de Risques Submersion marine - PPRSM, afin de pouvoir intégrer les prescriptions liées à la réalisation de socles bâtis surélevés) ou pour répondre à des considérations d’insertion architecturale (par exemple, l’autorisation de dépasser les hauteurs maximales afin de s’aligner avec un bâtiment plus haute dans le cadre d’une recherche d’harmonie volumétrique). Cette dérogation ne peut donc être utilisée que dans des cas très précis et encadrés. Réponses au point 19 : L’alinéa g. de l’article 10 du règlement de la zone UG, autorise un dépassement de la hauteur maximale des constructions de 1 mètre, pour les constructions comportant un socle à usage commercial ou de stationnement. Cette disposition, qui n’est pas de nature à modifier radicalement les possibilités de construction (1 mètre supplémentaire en hauteur ne permet pas de créer un niveau supplémentaire par exemple) a pour objectif d’assurer la faisabilité de certains bâtiments comportant des contraintes techniques en rez-de-chaussée et positionnés sur des ilots où la topographie (pente) est plus marquée.


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20. Certains bâtiments en R+4 sur le plan

d’épannelage sont relativement proches des logements riverains situés en zone UEe. Cette distance n’est pas nécessaire en adéquation avec la notion d’intimité évoquée dans la notice du PLU.

Réponses au point 20 : Concernant la notion d’intimité au regard des bâtiments collectifs en R+4, il est tout d’abord nécessaire de préciser que ces auront une hauteur équivalente au faitage actuel des petits collectifs des années 30 existants sur la Caserne. Cette cohabitation des hauteurs au regard des logements existants n’a pour l’instant posé aucune question depuis la création de la caserne. Les bâtiments en R+4 seront, pour les plus proches, à 35 m des limites séparatives privées, et à près de 40 m des premiers logements alentours. De plus, des bâtiments plus petits, en R+1+combles, s’intercaleront entre les bâtiments en R+4 et les habitations existantes. Cette organisation spatiale des bâtiments correspond à la gradation des hauteurs mise en œuvre par la Ville sur le projet. En effet, les bâtiments les plus hauts, en R+4, seront localisés au centre de l’opération, avec une baisse progressive des hauteurs jusqu’aux limites avec les riverains, pour obtenir des gabarits en R+1+combles. Enfin, les limites de l’Ecoquartier feront l’objet soit du maintien du mur, d’une hauteur de plus de 2m, soit de la pose d’une clôture quand cela s’avère nécessaire, notamment au niveau du blockhaus. Ces clôtures pleines permettront de préserver les jardins privés. Ainsi, que ce soit grâce à la gradation progressive des hauteurs, à, l’organisation spatiale des bâtiments, ainsi qu’au traitement des limites, l’intimité des riverains sera préservée. Concernant plus précisément les limites avec le blockhaus, elles feront l’objet d’une attention particulière en raison de la topographie du site. En premier lieu, le bâtiment en briques situé sur blockhaus pourra être détruit ou maintenu. S’il est maintenu, il ne pourra faire l’objet de logements ni de vues directes vers les jardins, et pourrait être utilisé uniquement comme local à vélo par exemple. S’il n’est pas maintenu, le porteur de projet de l’ilot ne pourra pas construire de nouveau


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21. L’article 12 relatif au stationnement

n’indique aucunes données quantitatives dans la perspective de la création de 430 logements. Une clarification du ratio nombre de stationnements/logement doit être faite. Il est nécessaire de quantifier les stationnements dans cet article. – C4

bâtiment sur le blockhaus. Il aura l’obligation d’un recul correspondant aux bâtiments existants situés derrière le blockhaus. Si le bâtiment en brique est maintenu, la limite actuelle avec les riverains ne changera pas. Si le bâtiment en brique n’est pas maintenu, le porteur de projet devra installer une clôture d’1,60m le long de la limite du blockhaus, ainsi que de la rue du Gros Chêne en général, afin de préserver l’intimité des riverains. Cette clôture s’implantera sur le mur d’enceinte de la caserne, en parpaings sur cette limite, et qui sera maintenu. Réponses au point 21 : Selon les termes de l’article R. 123-9 du code de l’urbanisme, l’article 12 du règlement des PLU a pour objet de fixer « les obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d’aires de stationnement. » En ce sens, l’article 12 du règlement de la future zone UG correspondant au périmètre de la ZAC de l’écoquartier de Lorette fixe la règle suivante : 1 place de stationnement minimum par logement créée (hors cas des logements sociaux pour lesquels la capacité de stationnement est déterminée en fonction des besoins de la construction, sans qu’il soit possible d’imposer plus d’une place de stationnement par logement). Cette règle a été définie en accord avec les objectifs poursuivis par la ZAC de l’écoquartier de Lorette, précisément avec les caractéristiques du futur écoquartier. Tel que mentionné dans le rapport de la déclaration de projet (cf. p. 12-13), « l’écoquartier de Lorette s’attachera à mettre particulièrement en œuvre :

- une mixité sociale et générationnelle ; - une offre de logement diversifiée et abordable ; - une offre de logements adaptés aux jeunes ménages ; - une variété de formes urbaines et architecturales ;


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- une densification qualitative et des constructions respectueuses de l'environnement ;

- une valorisation des modes de déplacements alternatifs à la voiture et une gestion maîtrisée du stationnement ;

- une végétalisation du projet favorisant la biodiversité et des espaces qualitatifs pour les habitants ;

- le maillon manquant paysager dans la trame verte et bleue ; - une valorisation de l’identité du site et de son patrimoine ; - un quartier ouvert sur son environnement urbain. »

Le stationnement privé nécessaire aux habitants sera géré sur les îlots privés, majoritairement en sous-sol pour limiter la présence de la voiture dans le quartier. Tel qu’indiqué dans le rapport de la déclaration de projet (cf. p.50), le Cahier de Prescriptions Architecturales Urbaines Paysagères et Environnementales (CPAUPE) précisera le nombre de places imposé en fonction de la typologie et de la taille des logements créées. Sur ce point précis, se référer au THEME 4 CIRCULATIONS ET DEPLACEMENTS, Sous thème Stationnement, p.89 du présent mémoire. Limiter la place de la voiture implique nécessairement l’absence d’obligations renforcées en matière de création d’aires de stationnement au sein de la zone UG, ceci expliquant l’obligation minimale de créer d’une place de stationnement par logement, en-deçà des obligations fixées sur d’autres zones du PLU en vigueur. Toutefois, il est réglementairement impossible de traduire ; au sein de l’article 12 du règlement du PLU, la règle qui sera inscrite dans le CPAUPE fixant une obligation de réalisation d’aires de stationnement différenciée en fonction de la taille du logement créé, plus adaptée aux réels besoins des futurs habitants de l’écoquartier et à l’objectif de limitation de la place de la voiture. En effet, un nombre de place par typologie de logements n’est pas rendu possible dès lors que seules peuvent être imposées des règles différentes par destinations et sous-destinations (article R. 151-33 du code de l’urbanisme) et qu’il n’est pas possible de créer des catégories


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supplémentaires (CE, 30 décembre 2014, n°360850 ; voir également CAA Lyon, 12 août 2015, n°14LY00154).


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22. Des riverains directs du blockhaus

s’étonnent que le PLU ne soulève pas de précisions sur la potentielle évolution de cet élément bâti. Aussi, ils souhaitent obtenir plus de détails sur le futur mur/limite qui est prévu(e). Son implantation impacte potentiellement quatre habitations de la rue du Gros Chêne.

23. Un couple s’interroge sur la procédure

de mise en compatibilité du PLU, et précise que ce n’est pas le PLU qui doit s’adapter aux projets de la Ville mais au contraire à la Ville d’adapter ses projets au PLU existant.

24. La procédure de révision du PLU doit être actée en 2020, rien ne justifie des procédures d’exception comme celle menée pour la Caserne de Lorette. C8

Réponses au point 22 : Pour la réponse au point 22, il est nécessaire de se référer à la réponse du point 20, p.70. Réponses aux points 23 et 24 : Un PLU ne constitue pas un document figé une fois approuvé. Les communes ou les EPCI compétents en matière de PLU sont régulièrement amenés à adapter leur document d’urbanisme en fonction des évolutions du projet territorial. En effet, par nature, les villes évoluent et leurs documents d’urbanisme suivent ces évolutions en fonction des adaptations nécessaires aux changements de contexte (démographie, logement…). Pour ce faire, le législateur a créé différentes procédures d’évolution du PLU (modifications simplifiées, modifications de droit commun, mise en compatibilité…) détaillées dans le code de l’urbanisme. La nature des modifications projetées détermine le type de procédure à mettre en œuvre, étant précisé que les phases administratives, le niveau de concertation et d’association des personnes publiques associées, diffèrent selon la procédure retenue.


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Choix de la procédure de déclaration de projet et révision générale du PLU en cours

Certaines observations tendent à critiquer le choix de la procédure de déclaration de projet pour mettre en compatibilité le PLU et regrettent que la Ville de Saint-Malo n’ait pas intégré les évolutions nécessaires à la réalisation du projet dans la procédure de révision du PLU actuellement en cours. Une procédure de révision générale du PLU de Saint-Malo a en effet été lancée par une délibération de prescription en date du 25 juin 2015. Néanmoins, aucune disposition de code de l’urbanisme ne s’oppose à ce qu’une procédure de mise en compatibilité du PLU soit mise en œuvre de manière concomitante à sa révision. Au contraire, l’article L.153-35 du code de l’urbanisme offre une grande latitude aux auteurs du PLU en prévoyant la possibilité de mener « une ou plusieurs modifications ou mises en compatibilité du PLU » entre la mise en révision du PLU et son approbation. En l’espèce, l’évolution du PLU nécessaire à la réalisation de ce projet d’intérêt général relève d’une procédure de mise en compatibilité au titre des articles L. 153-49 et suivants du code de l’urbanisme. Plus encore, la procédure de révision du PLU, en cours depuis juin 2015, ne revêt pas la même temporalité qu’une procédure de mise en compatibilité. Ainsi, le phasage de la procédure de révision générale du PLU en cours n’est pas adapté au calendrier de réalisation du projet d’aménagement de la ZAC de l’écoquartier de Lorette (objectif d’un commencement des travaux fin 2020 cf. p. 106 de la notice-1), l’approbation de la révision étant programmée pour courant 2021. La procédure de révision générale est complexe et longue ; elle peut s’étendre sur plusieurs années pour une ville de 45 000 à 50 000 habitants comme Saint-Malo.


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Dès lors, les communes ont classiquement recours à des procédures d’évolution de leur document d’urbanisme, dans l’attente de l’approbation du PLU révisé. Il est important de préciser que la procédure de révision du SCoT du Pays de Saint-Malo, achevée fin 2017, a eu des répercussions sur le calendrier de la révision générale, le PLU devant décliner les orientations définies à l’échelle du Pays de Saint-Malo. Au regard de cette différence de temporalité et compte tenu du caractère d’intérêt général du projet, la mise en compatibilité du PLU par déclaration de projet, dont la procédure est accélérée, constitue le procédé d’évolution du plan le plus adapté au calendrier de réalisation de la ZAC.

Zoom sur la procédure de déclaration de projet Par la loi du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, le législateur a souhaité doter les collectivités d’une procédure facilitant l’adaptation de leur document d’urbanisme, en se prononçant sur l’intérêt général d’une « action ou d’une opération d’aménagement » au sens de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, pour permettre sa réalisation. La procédure de déclaration de projet a été codifiée à l’article L. 300-6 du code de l’urbanisme, qui dispose que « […] les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent, après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement, se prononcer, par une déclaration de projet, sur l'intérêt général d'une action ou d'une opération d'aménagement au sens du présent livre ou de la réalisation d'un programme de construction. […] » La déclaration de projet peut s’appliquer à des actions, opérations d’aménagement ou programmes de construction publics ou privés.


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Tel que précisé dans une fiche réalisée par la Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature, la Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages et le Bureau de la législation de l’urbanisme, en octobre 2017, « La finalité première de cette procédure, régie par l’article L. 300-6 du code de l’urbanisme, est donc la mise en compatibilité simple et accélérée des documents d’urbanisme ». L’intérêt de cette procédure est de pouvoir procéder à une évolution sur mesure du PLU, en fonction d’un projet identifié et présentant un intérêt général, sans engager une révision générale du document d’urbanisme. Il est à noter que l’ordonnance du 5 janvier 2012 portant clarification et simplification des procédures d’élaboration, de modification et de révision des documents d’urbanisme, a substitué la procédure de déclaration de projet à l’ancienne procédure de révision simplifiée. La procédure de déclaration de projet est devenue l’unique procédure permettant à une collectivité de faire évoluer son PLU pour permettre la réalisation d’une construction ou d’une opération, à caractère public ou privé, présentant un intérêt général et ne nécessitant pas d’expropriation. L’article L. 300-1 du code de l’urbanisme fournit des compléments d’information sur la notion d’action ou d’opération d’aménagement à prendre en compte : « Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d'enseignement supérieur, de lutter contre l'insalubrité et l'habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. […] » La réalisation du projet d’aménagement de la ZAC de l’écoquartier de Lorette répond aux objectifs mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme précités, en ce qu’il constitue un projet à dominante d’habitat en renouvellement urbain. Dès


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lors, il rentre dans le champ d’application de l’article L. 300-6 du code de l’urbanisme. Le projet en question doit revêtir un caractère d’intérêt général, pour mettre en œuvre une mise en compatibilité du PLU par une déclaration de projet. Dans le cadre du projet d’aménagement de la ZAC de l’écoquartier de Lorette, le recours à cette procédure est justifié par l’intérêt général du projet. Pour plus d’informations sur l’intérêt général, se référer au THEME 1 : INTERET GENERAL, p.48 du présent mémoire. Pour permettre la réalisation du projet d’aménagement de la ZAC de l’écoquartier de Lorette, la procédure de mise en compatibilité du PLU de Saint-Malo par déclaration de projet a été engagée par une délibération en conseil municipal du 20 juin 2019, dans le cadre de la procédure de ZAC lancée par une délibération en conseil municipal du 30 juin 2016. Concernant le projet d’aménagement de la ZAC de l’écoquartier de Lorette, la définition d’une zone UG spécifiquement liée à la réalisation de l’écoquartier permet de rédiger un règlement particulier, en veillant à être suffisamment précis pour garantir la réalisation du projet et d’apporter des garanties en termes de qualité des aménagements et des constructions (aménagements paysagers, biodiversité, mixité fonctionnelle …). Le règlement de la future zone UG est doublée d’une OAP sur ce secteur, permettant d’encadrer de manière qualitative la mutation de l’ancienne caserne de Lorette en écoquartier, selon les orientations de la ZAC.


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25. Les changements apportés au PLU dans le cadre de la mise en compatibilité ne doivent pas changer les orientations écrites du PADD en vigueur : C8

26. Le projet de la Caserne de Lorette n’est pas inscrit au PADD.

Réponses aux points 25 et 26 : Le Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD) n’a pas pour objectifs de viser précisément des projets, ni de prescrire des règles qui sont définies dans le règlement du PLU. La non inscription du projet de Lorette dans le PADD du PLU de Saint-Malo obéit à cette logique et respecte la définition d’un PADD ; celui-ci fixe des orientations générales et des orientations d’aménagement concernant « les projets à mettre en vue, les quartiers ou secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, restructurer ou aménager pour répondre aux objectifs du PADD ». Le PADD du PLU de Saint-Malo fixe 5 orientations thématiques pour un projet urbain : 1/ Le projet de qualification paysagère : la ville paysage 2/ Le projet d’organisation des déplacements : la ville mobile 3/ le renforcement des équipements d’intérêt général : la ville active 4/ Les projets de développement résidentiel : la ville résidentielle 5/ Un projet de ville, un projet de vie : la ville durable. Une observation formulée au cours de l’enquête publique considère que la mise en compatibilité du PLU avec le projet d’aménagement de la ZAC de l’écoquartier de Lorette est incompatible avec les orientations du PADD. La cohérence du projet avec le parti d’aménagement inscrit dans le PADD du PLU de Saint-Malo a été explicitée, de manière détaillée, dans le rapport de présentation de la déclaration de projet soumis à enquête publique (cf. rapport de présentation p.86-89). Les objectifs poursuivis par la ZAC de l’écoquartier de Lorette ainsi que les caractéristiques du projet d’aménagement s’inscrivent dans les orientations générales du document d’urbanisme communal, à savoir « la ville paysage », « la ville mobile », « la ville active », « la vielle résidentielle » et « la ville durable ».


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Sans reprendre l’intégralité du raisonnement développé dans le rapport de la déclaration de projet, force est de constater que l’orientation du PADD « 4.3 - Maintenir un équilibre entre renouvellement urbain et expansion maîtrisée » (cf. PADD p.60) vise à privilégier le développement de l’offre de logement via des projets de renouvellement urbain et qu’elle identifie plusieurs sites adaptés à cette démarche. Pour autant, cette orientation n’empêche en aucune mesure de recourir au renouvellement urbain de manière privilégiée pour tout autre type de projet. C’est d’ailleurs en ce sens que la cinquième orientation, qui poursuit la mise en œuvre d’une démarche environnementale dans les projets d’aménagement de la ville, a été établie : « Le principe de développement durable renvoie aux grands enjeux auxquels répond le projet urbain : - Maîtriser l’étalement urbain afin de conserver la qualité des sites et espaces

naturels périphérique, (…) Cette économie de l’espace coïncide avec une démarche de renouvellement urbain. » (PADD p.74). La réalisation d’une opération de renouvellement urbain sur le secteur de l’ancienne caserne de Lorette s’inscrit en cohérence avec les orientations du PADD du PLU en vigueur, qui n’ont, de fait, pas à être modifiées. A toutes fin utiles, il est précisé que la procédure de mise en compatibilité du PLU par déclaration de projet permet de faire évoluer les orientations du PADD du document d’urbanisme, si nécessaire. Enfin, il convient de rappeler que quand bien même un projet ne répondrait pas à une orientation du PADD, cela ne signifierait pas qu’il contreviendrait systématiquement au PADD, dont les orientations doivent être appréciées dans leur ensemble. En effet, l'inadéquation d'une disposition du règlement du PLU à une orientation ou un objectif du PADD ne suffit pas nécessairement à caractériser une


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incohérence entre ce règlement et ce projet, compte tenu de l'existence d'autres orientations ou objectifs au sein du projet. En ce sens, le Conseil d’Etat a, s’agissant de l’obligation de cohérence entre le règlement et le PADD, rappelé que l’analyse doit être « globale ». Ainsi, « l'inadéquation d'une disposition du règlement du plan local d'urbanisme à une orientation ou un objectif du projet d'aménagement et de développement durables ne suffit pas nécessairement, compte tenu de l'existence d'autres orientations ou objectifs au sein de ce projet, à caractériser une incohérence entre ce règlement et ce projet » (CE, 30 mai 2018, commune de Sète, n°408068).


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27. Précise que « l’accession intermédiaire sera davantage proposée dans les communes en dehors de Saint-Malo où les prix du foncier sont inférieurs ».C8

28. Le projet de la caserne de Lorette est incompatible avec le PLH en vigueur.

Réponses aux points 27 et 28 : Le Programme Local de l’Habitat (PLH), est un document stratégique territorial approuvé par le Conseil Communautaire du 19 février 2014, qui fixe les objectifs de production de logements sur le territoire en accession libre, en accession intermédiaire, en accession sociale, ainsi qu’en logements locatifs sociaux, cela sur la période 2014-2019. Concernant la compatibilité de l’Ecoquartier avec le PLH, il est nécessaire de rappeler les orientations stratégiques suivantes de ce document :

- Produire une offre nouvelle adaptée aux besoins et durables - Répondre aux besoins des publics spécifiques

Dans cette perspective, le programme de l’Ecoquartier s’est attaché à développer une offre de logements familiaux sur les critères suivants : − Disposer de grands volumes indépendants (un étage et/ou une grande surface) ; − Le caractère individualisé du logement : disposer d’une entrée privative et d’un garage, possibilité de personnaliser son plan ; − Des espaces extérieurs qualitatifs et généreux : jardins, terrasses et loggias plutôt que de simples balcons. Ces logements familiaux peuvent prendre forme dans des typologies T3/T4/T5, et le programme de l’Ecoquartier impliquera la réalisation de ces typologies à hauteur de 75% du programme total. Concernant la déclinaison de l’offre de logements, l’Ecoquartier s’inscrit dans les objectifs du PLH avec une production de 28% de logements locatifs sociaux. Les produits en accession aidée, et notamment les programmes en bail réel solidaire issus de l’Organisme Foncier Solidaire de Saint-Malo, ont été orientés vers des typologies individuelles (maisons de villes et intermédiaires) afin de contrebalancer la présence d’une offre individuelle libre élevée dans le quartier. Ainsi, sur la base de ces typologies moins denses, la part de logements en accession sociale et intermédiaire s’élève à 17%.


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Le reste de la programmation, à hauteur de 55%, s’applique sur les programmes libres, majoritairement en collectifs et intermédiaires. L’objectif de l’Ecoquartier est l’accueil des familles, et les objectifs stratégiques du PLH donnent une direction certaine dans ce sens. Le programme de l’Ecoquartier, par sa diversité des formes urbaines, mais également par son choix de grands logements majoritairement, ainsi que d’une mixité sociale pertinente, s’inscrit dans une compatibilité avec le Programme Local de l’Habitat.


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29. Dans le contexte pré-électoral actuel, il vaut mieux émettre un avis défavorable, et ré ouvrir ce dossier plus tard, avec une autre équipe, et une autre concertation.

Réponses au point 29 : Concernant le contexte pré-électoral concomitant à la présente déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU, celui-ci n’a pas d’impact sur les conclusions de la procédure. En effet, la procédure s’applique à démontrer l’intérêt général du projet, ainsi que les adaptations nécessaires au regard du document d’urbanisme existant. Ces sujets règlementaires sont indépendants du calendrier des mandats communaux.


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THEME 3: SOCIO DEMOGRAPHIE

Le thème SOCIO-DEMOGRAPHIE regroupe les observations suivantes : C1 – C8


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THEME 3: SOCIO DEMOGRAPHIE

SOUS THEME


DES OBSERVATIONS


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30. Croissance démographique de +1.1%

voulue par St Malo qui s’avère impossible car, en raison du prix du foncier, la ville est moins attractive que ses voisines.

31. Les hypothèses en terme d'évolution de la population permanente malouine ne sont ni réalistes ni réalisables. Elles sont contredites par les prévisions INSEE et aussi en fonction des prévisions économiques à moyen terme, Saint-Malo a le plus fort niveau de chômage du département. Les affirmations concernant l'offre de logements ne sont pas fondées.

C1 C8

Réponses aux points 30, 31 : En complément des éléments développés dans le point V.2-Logements de la partie « V- REPONSES AU COMMISSAIRE ENQUETEUR », p.13, il est nécessaire de souligner le fait que la collectivité est consciente que les efforts réalisés en faveur de la production de logement, en particulier pour les résidences principales, doivent être accompagnés par la création d’emploi. A ce titre, la Ville de Saint-Malo met en œuvre avec Saint-Malo Agglomération une politique active de création d’emplois (compétence intercommunale). Sur ce thème, contrairement à ce qui est mentionné dans certaines observations, les chiffres du taux de chômage issus de pôle Emploi sur la zone d’emploi de Saint-Malo sont plutôt encourageants : Taux de chômage de la zone d’emploi de Saint-Malo en 2018 = 7,2 % (en baisse depuis 2013).

Source : Etude sociodémographique de Saint-Malo, VILLES VIVANTES


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Source : Etude sociodémographique de Saint-Malo, VILLES VIVANTES


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THEME 4: CIRCULATIONS ET DEPLACEMENTS

Le thème CIRCULATIONS ET DEPLACEMENTS regroupe les observations suivantes : C1 - C4 - C5 - C8 - C9 - C10 - C13 - C14 - R4


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THEME 4: CIRCULATIONS ET DEPLACEMENTS

SOUS THEME


DES OBSERVATIONS


ST

ATI

ON

NEM

ENTS

32. Comment le calcul des besoins projetés

en stationnement a-t-il été réalisé ? (83 emplacements et 1,5 par logement).

33. Les riverains s’étonnent de ne pas avoir été contacté pour connaitre le nombre de voiture qu’ils possèdent et qui occupent un emplacement

34. Les capacités du site en volume de trafic et en stationnement ont-elles été mesuré dans le cas de l’installation de services à la personnes et/ou d’équipements ?

35. Cette capacité en stationnement est-elle suffisante ? Sachant qu’une sous-estimation entrainerait des stationnements sur les rues adjacentes déjà fort occupées par le trafic lié aux écoles et aux commerces.

36. Aucune étude n’a été faite concernant le nombre de place nécessaire au projet sur les voies Gros Chêne et Capitaine Lescot. C8

C1 C4 C5 C8 C9

C10 C13 C14 R4

Réponses aux points 32, 33, 34, 35, 36 : La place de la voiture est un sujet central lorsqu’un Ecoquartier est mis en œuvre, et la Ville de Saint-Malo a fait le choix d’un dimensionnement selon les usages des futurs habitants, sur la base de l’objectif premier à savoir, l’accueil des familles dans un Ecoquartier. Dans cette perspective d’Ecoquartier, la place du stationnement des véhicules motorisés du projet s’appuie tout d’abord sur les engagements n°14 et 20 de la Charte Ecoquartier signée le 7 avril 2017, à savoir :

Engagement 14 : Favoriser les modes actifs, les transports collectifs et les offres alternatives de déplacement

Engagement 20 : Préserver et valoriser la biodiversité, les sols et les milieux naturels

Il est nécessaire de rappeler que toute place de stationnement créée se fait au détriment d’un espace paysager, à même de garantir le respect de la biodiversité du site inscrit dans la trame verte et bleue de la Ville de Saint-Malo. Afin de dimensionner le stationnement des véhicules motorisés, quatre lignes directrices ont guidé la réflexion :

Dimensionner le stationnement au regard des usages des ménages, et des tailles des logements, sur le domaine privé ;

Promouvoir l’utilisation de modes doux sur le projet, et se connecter aux réseaux doux déjà existant (boulevard de la Rance, les futurs aménagements sur la rue de la Balue), pour réduire au maximum le besoin en stationnement, sur l’espace public ;

Regrouper les stationnements publics en poche le long de l’axe primaire limité à 30 km/h, pour éviter que les véhicules visiteurs circulent dans tout le quartier à la recherche d’une place ;


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Limiter l’imperméabilisation des sols. A titre informatif, la présente réponse traite du stationnement sur le domaine privé (également abordé dans le THEME 2 COMPATIBILITE AVEC LES DOCUMENTS D’URBANISME COMMUNAUX/SUPRA COMMUNAUX, Sous Thème Compatibilité avec le PLU, p71) et sur le domaine public. Concernant le dimensionnement des stationnements sur l’espace privé, le projet de l’article 12 du PLU de la présente déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU, prévoit une place de stationnement par logement. Sur cette base d’une place, le projet de cahier des préconisations architecturales, urbaines, paysagères et environnementales (CPAUPE), qui est le cahier des charges de l’Ecoquartier à destination des futurs constructeurs de projets immobiliers, précise ces besoins. Il est utile de préciser que le projet de CPAUPE est un document propre à l’Ecoquartier, qui n’a pas fait l’objet pour l’instant d’une approbation par la Ville de Saint-Malo. Cette approbation suivra celle de la déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU, puisque le CPAUPE précise les règles du PLU à l’échelle de l’ilot. Le projet de CPAUPE précise ainsi que chaque programme de logement du projet devra prévoir les stationnements suivants sur son emprise privée :

T1 : 1 place

T2 : 1 place

T3 : 1.5 places

T4 : 2 places

T5 : 2 places Cette répartition correspond à un usage réel des familles qui habiteront majoritairement des T4 et T5, et qui disposeront de deux places par logement. Les plus petits logements disposeront d’une part réduite et appropriée de places de stationnement.


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Concernant le dimensionnement des stationnements sur l’espace public, celui-ci a été défini sur la base du besoin des visiteurs, ainsi que du public souhaitant se rendre à la crèche, ou aux services et activités développés sur le quartier (rez de chaussée de futurs immeubles et activités au sein du Mess). Ce dimensionnement a été réalisé à l’échelle du périmètre de la caserne, dans la nécessité d’éviter les reports, notamment sur la rue du gros chêne ou la rue René Godest. Dans un premier temps, l’article 12 du projet de règlement du PLU indique que : « pour les opérations de 15 logements et plus, une place par tranche complète de 5 logements sera à l’usage exclusif des visiteurs et devra rester dans le patrimoine de la copropriété. ». Cela indique que la gestion des places des visiteurs se fait dans un premier temps à l’échelle des ilots privés, puis sur l’espace public. L’Ecoquartier prévoit environ 430 logements, dont environ 120 logements destinés aux logements locatifs sociaux, qui sont exclus de l’application de l’article 12 du PLU. Les places visiteurs sur l’espace privé s’appliquent donc sur environ 310 logements. Un projet de construction classique représente environ 40 logements. Sur la base de la règle des places visiteurs, cela représente environ 40 place visiteurs prévues sur les emprises privées, en surplus des stationnements imposés au titre des typologies de logements évoqués plus haut. A ces 40 places visiteurs sur l’espace privé, s’ajoutent les près de 120 places prévues sur le domaine public. L’équilibre défini sur le projet de la caserne s’est orienté vers la mise à disposition d’environ une place de stationnement sur l’espace public (visiteurs et besoins en services) pour trois logements. Ce choix s’inscrit au regard des objectifs de l’Ecoquartier, et de la volonté de favoriser les modes doux.


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Ces places de stationnement sur l’espace public sont majoritairement regroupées en trois poches le long de l’axe primaire, ainsi qu’en longitudinal le long de cet axe. Quelques places sont également positionnées à proximité des jardins partagé. Au total, ce sont près de 160 places destinés aux personnes extérieures se rendant dans le quartier. Les stationnements liés aux activités du quartier sont comptabilisés sur l’espace public (environ 30 places nécessaires sur les 160 places au total), à la fois en places fixes, et en dépose-minute pour partie pour la crèche. Concernant l’impasse du capitaine Lescot, le projet prévoit une reprise de l’aménagement de cette voie, notamment par de nouveaux trottoirs de chaque côté. Au regard de la largeur de la voie, les stationnements ne pourront pas être intégrés au profil, et seront reportés sur un stationnement public d’environ 20 places qui sera réalisé à l’entrée de l’Ecoquartier. Ce parking permettra aux personnes habitant l’impasse du Capitaine Lescot, et qui n’auraient pas d’espaces de stationnement sur leurs parcelles, de pouvoir se garer à proximité de leur logement.


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MO

DES

DO

UX

37. L’implantation de parking vélo sécurisé

est-elle prévue ? 38. Locaux vélos à l’extérieur ou en RDC 39. Interrogation sur le principe de

circulation de la ZAC qui favorise les modes doux par rapport aux habitudes quotidiennes des habitants qui travaillent à deux voitures en moyenne.

40. Quels équipements piétonniers et cyclables sont prévus ?

41. La trame paysagère devra intégrer une voie piétonne sécurisée spécialement pour les trajets vers les écoles environnantes.

Réponses aux points 37, 38, 39, 40, 41 : La Ville de Saint-Malo souhaite développer l’usage des modes doux sur le territoire dans les futurs aménagements urbains. A cet effet, le Plan Global des Déplacements (PGD) approuvé par Saint-Malo Agglomération le 16 mai 2019, et le Schéma Directeur Cyclable, approuvé par la Ville de Saint-Malo le 20 juin 2019, ont appuyé cette démarche pour définir une armature fine des déplacements alternatifs : se référer au point V.3 – Impact sur l’environnement dans la partie V REPONSES AU COMMISSAIRE ENQUETEUR, p.19. Le Plan Global des Déplacements de Saint-Malo-Agglomération ainsi que le Schéma Directeur Cyclable de la ville de Saint-Malo sont annexés au présent document. Dans cette perspective, le principe de circulation de l’Ecoquartier favorisera les modes doux, c’est-à-dire les déplacements des piétons, des cyclistes et des autres modes de déplacements alternatifs. Ces déplacements seront prioritaires sur les déplacements motorisés, de manière à garantir la sécurité de tous. Pour cela, l’aménagement des espaces publics développera :

un axe primaire limité à 30km/h, qui intègrera les vélos sur la voirie

un axe secondaire et des axes tertiaires en zones de rencontre à 20km/h, qui prioriseront les déplacements doux au détriment de la voiture

En complément, la trame verte centrale du projet sera intégralement piétonne et non cyclable. Ce cheminement pourra servir aux déplacements des enfants vers les écoles. Enfin, l’ensemble du réseau des déplacements doux du projet sera raccordé sur les pistes et voies cyclables connexes, notamment sur le boulevard de la Rance, ainsi que sur les futurs aménagements de la rue de la Balue et de la Rue René Godest (aménagements non définis, qui seront conçus dans le cadre de l’étude de mobilité de l’axe Gare Aquarium en cours).


94

Principes de déplacement – ZAC de l’Ecoquartier de Lorette. Ville de Saint-Malo


95

Le principe des modes doux du projet ne remet en question la possession d’un ou deux véhicules pour les personnes qui travaillent. Cet axe du projet permet cependant de limiter efficacement les vitesses de circulation dans le quartier, et de favoriser l’usage des modes doux dans les déplacements du quotidien. Les aménagements relatifs au stationnement des vélos sur l’espace public intègrent des attaches-vélos classiques. Une réflexion a été engagée par la collectivité pour tester des stationnements publics clos et couverts, notamment en lien avec la généralisation des vélos électriques et des nouvelles mobilités. Si cette démarche aboutit à l’échelle de la Ville, une déclinaison sera faite sur le quartier de Lorette.

Exemple de locaux vélos fermés sur l’espace public

Concernant les aménagements cycles prévus dans les programmes de logements, des locaux vélo seront installés en rez-de-chaussée et dimensionné à minima de 2 places de vélo pour les T2 et les T3, et de 3 places pour les T4 et T5. Les porteurs de projets devront également prévoir des locaux individualisés pour les triporteurs.


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42. Quelle est le plan définitif d’accès, de circulation et de desserte de la nouvelle ZAC de Lorette ?

Réponses au point 42 : L’Ecoquartier sera accessible depuis le Boulevard de la Rance, depuis la rue de la Balue, via l’avenue de Lorette, et l’impasse du Capitaine Lescot, et depuis la rue Renée Godest.

Desserte et accès de la ZAC. Ville de Saint-Malo


97

Concernant le plan de circulation de l’Ecoquartier, celui-ci est présenté en page 20 du rapport de présentation de la déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU. Il est ainsi précisé que la circulation du projet s’articule autour d’un axe primaire, d’un axe secondaire, et d’axes tertiaires.

Plan des accès et de la circulation de l’Ecoquartier (p20 du rapport de présentation de la déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU). Ville de Saint-

Malo


98

Un axe primaire limité à 30km/h connecte l’Ecoquartier au Boulevard de la Rance et à la rue de la Balue. Centré, il dessert les deux tiers de la caserne. Implanté dans la continuité d’un accès existant, il maintient le tracé initial de la voie et permet la conservation du patrimoine de part et d’autres (notamment le mess et la place d’armes emblématique pour la caserne et l’écoquartier) tout en irriguant les nouveaux ilots pour assurer leur viabilité. En constituant l’axe primaire au niveau de l’accès secondaire historique, la place d’armes est ainsi apaisée. L’axe primaire est composé d’une voirie sur lequel circulent les véhicules motorisés et les cycles en mélange. Il est bordé de part et d’autre de stationnements longitudinaux en alternance avec les plantations d’arbres puis de trottoirs réservés aux piétons. Les intersections sont traitées en plateaux. Un axe secondaire défini en zone de rencontre, désenclave le secteur sud de la caserne et assure la connexion avec la rue René Godest. Il est bordé de plantations, et par un trottoir réservé aux piétons. Des voies tertiaires, résidentielles et définies également zone de rencontre, desservent les autres ilots du quartier et les lots individuels au sud de la caserne. La largeur de ces voies est variable selon les usages (sens unique ou double sens, alternat…). La priorité est ainsi donnée aux piétons et non à la circulation automobile. Ce plan de circulation permettra la desserte de l’ensemble des ilots par les voitures, en favorisant cependant les modes doux dans le quartier.


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43. Le trafic généré risque d’aggraver les

difficultés de circulation tant pour l’entrée de ville que pour la sortie de Saint-Servan.

44. Elargissement de la rue de la Balue qui va aggraver le danger d’accident pour les piétons provenant notamment du Lycée Jacques Cartier et de l’école de la Gentillerie.

45. L’élargissement de la rue de la Balue parait incompatible avec le rétrécissement à une voie dans chaque sens de la rue de la Marne, le risque est d’engorger les voies du secteur du rond-point du mouchoir vert et des goulots d’étranglement.

46. Qu’est ce qui justifie la mise en voie piétonne de l’avenue de Lorette - Avenue conçue pour laisser passer

des véhicules militaires, le projet prévoit ce passage en double sens par l’impasse du capitaine Lescot, actuellement trop étroite pour laisser passer deux véhicules et qui est occupée par le stationnement des riverains actuels.

- Transformée en voie piétonne, l’avenue sera difficilement sécurisable par les forces de l’ordre

Réponses aux points 43, 44, 45 – Se référer au point V.3 Impact sur l’environnement de la partie « V REPONSES AU COMMISSAIRE ENQUETEUR », p. 23. Réponses au point 46 : Concernant le cas particulier de l’avenue de Lorette, elle ne sera pas intégralement piétonne, mais une zone de rencontre à l’image des voies tertiaires du projet. Les accès des véhicules seront permis jusqu’à l’entrée des premiers ilots. Au-delà, l’espace public sera dédié aux piétons et aux modes doux. Ce choix permet de ne pas apporter de flux voiture sur la place du Mess, dans la volonté de limiter l’impact de la voiture dans le quartier.


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47. « …Le choix de la Ville de Saint-Malo de

raccorder sur la rue René Godest un tiers du trafic global venant de la ZAC est vivement contesté par les riverains… » C1

48. « en l’absence de la deuxième phase de l’étude de circulation, nous pouvons estimer néanmoins que l’apport de trafic supplémentaire généré par le flux en provenance de la ZAC sur la rue René Godest est de 225 véhicules à l’heure de pointe dans les deux sens (HPM et HPS), ce qui correspond à une augmentation du trafic de 70% du trafic de 300 véhicules/HP recensé en avril 2017 ( ce chiffre de 225 est calculé à partir des données suivantes : 430 logements x 1/3 x 1,5 (coefficient à appliquer par logement en termes de place de stationnement imposé par le règlement d’urbanisme). »

Réponses aux points 47, 48 : Le plan de circulation de l’Ecoquartier prévoit un accès véhicules et modes doux au niveau du 15 rue René Godest, à l’emplacement de la maison préemptée par la ville à cet effet. Cet accès sera complémentaire aux accès existants situés sur le boulevard de la Rance, l’impasse du Capitaine Lescot, et l’avenue de Lorette. L’enjeu est celui du décloisonnement du quartier sur sa partie sud, pour éviter le contexte problématique actuel de la caserne en cul de sac. L’Ecoquartier ne peut fonctionner en vase clos, et cet accès permettra d’éviter aux véhicules de faire demi-tour à l’intérieur de l’Ecoquartier, engendrant ainsi une place prédominante de la voiture. Le raccordement de l’Ecoquartier sur la rue René Godest se base sur la répartition des flux de l’étude d’Egis, à savoir 15% de la circulation.

Desserte de la ZAC – Proposition de répartition des flux. Etude EGIS


101

Sur cette base de répartition, et toujours selon l’étude Egis à l’horizon 10 ans, l’émission la plus importante en heure de pointe du matin sera de 91 véhicules, et non 225. C’est sur la base de ces estimations fiables que les impacts sur les carrefours existants ont été définis notamment sur celui de René Cassin.

Volumes des flux générés selon le poids des voiries en accès. Etude EGIS


102

49. Le trafic attendu est difficilement

acceptable par les riverains s’agissant d’une voie dont les caractéristiques géométriques sont celles d’une voie de lotissement, soit une emprise totale de 10m sans possibilité d’élargissement et disposant de mesures de sécurité déjà prise avec la mise en place de 2 chicanes et la limitation de vitesse à 30km/h.

50. « de surcroit, le Programme des Equipements Publics induit par la ZAC à réaliser hors périmètre de ZAC ne prévoit aucun aménagement sur la rue René Godest » C1

Réponses au point 49 : Concernant la largeur de la rue René Godest, l’enjeu ne réside pas dans un surdimensionnement de la voie, mais dans une adaptation de son profil pour limiter la vitesse de circulation, et améliorer la sécurité. L’étude de programmation et de déplacement entre l’aquarium et la gare permettra de proposer des scenarii qui seront concertés avec les parties prenantes de cette rue. Réponses au point 50 : Concernant les aménagements du carrefour sur la rue René Godest, ces derniers seront réalisés par la Ville de Saint-Malo dans le cadre des aménagements à venir de cette rue à l’issue des études en cours. Les travaux seront réalisés simultanément avec ceux de la ZAC, afin que le carrefour soit sécurisé pour l’arrivée des premiers habitants de l’Ecoquartier.


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51. Le comité de quartier de la Flourie s’exprime sur l’absence de la phase simulation de trafic dans l’étude d’EGIS – C9

52. « Insuffisance des études préalables, notamment en matière de circulation » C4

53. Quelle étude de trafic a été réalisée en amont du projet et quelles études de circulation ont été réalisées dans ce cadre ?

54. Quelles sont les conclusions de ces études ?

55. Pourquoi ne pas attendre la fin des

études de circulation en 2020 pour finaliser le projet ?

Réponse aux 51, 52, 53, 54 – Se référer au point V.3 Impact sur l’environnement de la partie « V REPONSES AU COMMISSAIRE ENQUETEUR », p.19. Réponses au point 55 : Au regard des éléments développés dans les réponses aux points 51, 52, 53, et 54, la Ville dispose des éléments nécessaires pour terminer les études opérationnelles de l’Ecoquartier, et initier les premiers travaux de viabilisation. La suite de l’étude de programmation urbaine et de déplacement entre la gare et l’aquarium, permettra de rentrer dans le détail des aménagements. Le calendrier des travaux de l’Ecoquartier et des aménagements périphériques seront concomitants, cela afin de permettre la gestion des flux des premiers riverains de l’Ecoquartier.


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56. Quels moyens de transport en commun seront mis à disposition des usagers et à quelle fréquence pour desservir ce nouveau quartier ?

57. Craintes sur le fait de faire circuler une voie de bus par la trame viaire pavillonnaire (non adaptée, la rue du Gros Chêne est mentionnée). Alors dans quelle mesure le quartier va il s’inscrire dans le plan de circulation de TC ?

58. Dans le cas où le passage d’une voie d’accès TC est prévue, elle devra se faire par celle donnant sur le boulevard de la Rance. Qu’en est-il ?

Réponses aux points 56, 57, 58 : L’Ecoquartier porte une attention particulière à l’usage de mobilités alternatives, et notamment à l’usage des transports en commun de la Ville. Le projet n’intègre pas dans son périmètre le passage d’un transport en commun. En effet, le quartier et les axes structurants qui le composent disposent déjà d’une offre suffisante et proche. Ainsi, les lignes 1 et 10 desservent les arrêts Lorette et Néréides sur la rue de la Balue, la ligne 7 dessert les arrêts Patton, René Godest et Bournay sur la rue René Godest, et la ligne 6 dessert l’arrêt Gros Chêne sur le boulevard de la Rance. Ce sont ainsi six arrêts et quatre lignes qui desservent l’Ecoquartier.

Source : Réseau de bus MAT. Saint-Malo

Afin de rejoindre ces arrêts, l’Ecoquartier prévoit des connexions douces jusqu’au cœur du projet.


105

La nouvelle délégation de service public (DSP) attribué à la RATP pour les transports en commun de la Ville, est active depuis septembre dernier. Le nouveau réseau, ainsi que les nouvelles fréquences aux arrêts seront mis en service à partir du 6 janvier 2020. Dans cette perspective, l’axe Patton/Balue sera développé avec une augmentation de fréquence de la ligne 1 de près de 33% de service supplémentaire, correspondant au passage d’un bus toutes les 15 minutes, au lieu d’un bus toutes les 20 minutes. Les amplitudes horaires de cette ligne iront de 5:34 à 21:34 (22:34 jeudis, vend et sam). Les lignes du boulevard de la Rance et de la rue René Godest ne devraient pas évoluer en termes de fréquence, et demeurer à un passage par heure. Enfin, aucune ligne de transport en commun ne passera sur la rue du Gros Chêne. L’augmentation de la fréquence des arrêts sur la ligne 1 est une traduction du PGD approuvé par Saint-Malo Agglomération, et plus particulièrement de l’action 2.2 portant sur les aménagements favorisant la circulation des bus sur les lignes structurantes. Cette action cible particulièrement l’axe d’entrée de ville (rue balue/Patton) pour le développement notamment d’un transport en site propre. Se référer au Plan Global des Déplacements joint en annexe – fiche action 2.2 L’Ecoquartier bénéficie donc d’une position privilégiée au regard de l’évolution des transports en commun sur le territoire malouin et de l’agglomération.


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59. Il est proposé une alternative à l’aménagement de la circulation sur le quartier de Lorette, par la réalisation d’un barreau reliant le boulevard de la Rance et la rue de la Balue, en passant par l’avenue de Lorette. La réalisation de cet axe direct supprime le Mess. Ce scenario prévoit également la fermeture de la sortie des véhicules par la rue René Godest (seul une sortie piétons/cycle est maintenue). Ce scenario doit permettre d’assurer le désenclavement complet de la ZAC, de soulager la circulation sur la rue René Godest, de prendre en compte les difficultés de circulation de la rue du Gros Chêne, d’optimiser l’ouverture du site vers les quartiers limitrophes.

60. Proposition d’un second scenario qui conserve le mess, et réalise une nouvelle voie complémentaire de desserte voiture interne qui longe le mur ouest de la ZAC, pour se raccorder sur la voirie existante créée dans la ZAC, et faire une boucle. Ce scenario prévoit également la fermeture de la sortie des véhicules par la rue René Godest (seul une sortie piétons/cycle est maintenue).

Réponses aux points 59 et 60 : Dans le cadre de l’approche relative à la Charte Ecoquartier, le projet de la caserne de Lorette s’inscrit dans une approche apaisée de la circulation interne, et dans une approche pragmatique et réaliste au regard de l’étude de circulation d’Egis et des autres études citées précédemment. Cette approche traduit une volonté de privilégier les modes doux et les transports en commun, afin de minimiser la place des voitures, et de ne leur permettre qu’un simple accès vers les stationnements privatifs. Le fonctionnement général de la circulation des flux s’est donc appuyé sur la volonté de sécuriser les déplacement cycles et piétons, de permettre une connexion sur les axes limitrophes pour ouvrir le quartier, et de supprimer tout effet de raccourci au sein de l’Ecoquartier. Pour éviter ces raccourcis, la voie principale sera à 30km/h, non linéaire et ponctuée de changements de revêtements, et les voies secondaires et tertiaires seront en zones de rencontre limitées à 20 km/h. De plus, la mise en place d’un sens unique sur une portion du quartier permettra d’éviter aux habitants de la partie nord de l’Ecoquartier, de sortir par la rue René Godest. L’ouverture d’un accès sur la rue René Godest permettra d’éviter les voies sans issues, de désenclaver le quartier, et de répartir les flux de circulation. Ouvrir sur la rue René Godest revient à favoriser les modes doux sur le quartier, puisque les voitures auront une issue, et ne seront pas obligées de faire demi-tour, et retraverser le quartier pour ressortir.


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A l’issue de l’analyse des scenarii proposés par un riverains, la Ville de Saint-Malo apporte les réponses suivantes : Sur l’analyse du scenario 1 :

Source : Scénario 1 : Courrier C9. Observations du public

L’objectif de la circulation du quartier n’est pas de créer une nouvelle connexion directe entre le boulevard de la Rance et la rue de la Balue, mais de concevoir un aménagement des rues et des carrefours avoisinants en cohérence avec l’évolution due à l’arrivée de l’Ecoquartier, et qui concilie circulation apaisée et sécurité des déplacements. Une dimension uniquement routière comme le scenario 1 n’est pas compatible avec les attentes d’un écoquartier, car elle ne favorise pas l’apaisement des flux, ni les modes doux sécurisés.


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Il s’agit d’une approche déconnectée du projet urbain et de son programme d’habitat, qui souhaite trouver une alternative pour réorienter les flux entre le boulevard de la Rance et la rue de la Balue. De plus, la fermeture de l’accès au véhicules par la rue René Godest cloisonne le fonctionnement interne du quartier. Sur l’analyse du scenario 2 :

Source : Scénario 1 : Courrier C9. Observations du public.


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61. Proposition de voies piétonnes et cycles par les Néréides, et par une propriété privée de l’impasse Hyacinthe de Lorette

62. Serait-il possible d’étudier la création d’une autre voie de désenclavement donnant sur l’avenue Patton ? Une proposition est faite par le parc des Néréides car il est déjà prévu des travaux pour la création de l’emprise de la voie de bus.

Cette version reprend certaines caractéristiques générales de la ZAC, et propose une fermeture aux véhicules de l’accès à la rue René Godest. Ce scenario propose de construire une route à circulation VL/PL complémentaire, au détriment d’espaces publics paysagers. Cette voie nouvelle, couplée à la fermeture de l’accès à la rue René Godest, aura pour conséquence d’augmenter la circulation automobile dans le quartier, puisque les voitures auront l’obligation de réaliser cette boucle pour sortir. Pour rappel, les impacts des flux du quartier sur les rues existantes ont été étudiés par les bureaux d’études Egis, et Transitec (dans le cadre de l’étude de mobilité et de déplacement entre l’aquarium et la gare). Leur intégration par des aménagements adéquats se traduira par des propositions qui feront l’objet d’une concertation avec le public au cours du premier semestre 2020. Réponses aux points 61, 62 : Concernant les remarques relatives aux connexions complémentaires par des propriétés privées (Parc des Néréides et impasse Hyacinthe de Lorette), elles nécessitent des discussions auprès des propriétaires.


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THEME 5: ENVIRONNEMENT/BIODIVERSITE/ ENERGIE/ MATERIAUX

Le thème ENVIRONNEMENT/BIODIVERSITE/ ENERGIE/ MATERIAUX regroupe les observations suivantes : C11 - C12 - C13 - C15 - R1 - R2 - R3 - R5 -

O7 - O11


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THEME 5: ENVIRONNEMENT/BIODIVERSITE/ ENERGIE/ MATERIAUX

SOUS THEME


DES OBSERVATIONS


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63. Un état des lieux du ruisseau du Rosais

a t’il été effectué ? R1

C11 C12 C13 C15 R1 R2 R3 R5 O7

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Réponse au point 63 : Une caractérisation du ruisseau du Rosais et de ses affluents a été réalisée lors du diagnostic environnemental initial de l’Ecoquartier en 2017. Le ruisseau du Rosais collecte un bassin versant d’une superficie d’environ 130 hectares. Les surfaces occupées par ce bassin versant sont principalement des surfaces urbanisées. Le ruisseau du Rosais est formé par la confluence de plusieurs petits ruisseaux. Il se rejette dans l’estuaire de la Rance, en aval de l’usine marémotrice. Le ruisseau, qui prend sa source à proximité du site d’étude de la ZAC traverse, sur le début de son cours, des parcelles privées. Il s’écoule ensuite au sein d’une vallée au début de laquelle il est rejoint par un petit ruisseau. Le ruisseau du Rosais est ensuite capté par un plan d’eau. Une canalisation maçonnée part du plan d’eau (bassin du Rosais), traverse ensuite la plage afin d’amener les eaux jusqu’à la mer. La vallée du Rosais est particulièrement anthropisée. Le lit majeur du ruisseau a été aménagé par une route et des espaces verts. En rive droite, le ruisseau est surplombé par l’hôpital de jour. Afin de faciliter les usages, la topographie a été modelée pour permettre la création d’espaces verts. La rive gauche du ruisseau est plus naturelle. Des espaces en friche sont présents et permettre de créer une continuité écologique terrestre le long de la berge. Le ruisseau, positionné dans le talweg présente un tracé rectiligne. Peu profond, de nombreuses zones de sédimentation sont constatées dans le lit mineur. Ponctuellement, des busages traversent le lit de part en part. Peu élevés par rapport à la lame d’eau, ils contribuent à créer des obstacles à la continuité hydraulique et écologique lors que le ruisseau est en charge.


112

En sortie de la vallée, le ruisseau est capté par un plan d’eau aménagé à des fins récréatives et de pêche. Le plan d’eau intercepte la totalité du flux hydraulique. Un busage assure la régulation du débit en sortie de l’étang.

Source : Dossier loi sur l’eau – ZAC de l’Ecoquartier de la Caserne de Lorette

En raison de sa taille réduite, le ruisseau du Rosais ne bénéficie pas d’un suivi de son débit par des organismes indépendants. De plus, une caractérisation du site du Rosais a été effectuée dans le cadre d’une étude environnementale de la révision du PLU. Celle-ci fait apparaitre l’occupation du sol suivante :


113

Source : Etude environnementale - THEMA Environnement


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Un état des lieux du Rosais a donc été réalisé dans le cadre des études environnementales de l’Ecoquartier.


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64. « maintenir les sites d'hivernage des petits rhinolophes,

65. maintenir ou renforcer l'attractivité de la zone à aménager pour l'écureuil roux, les chiroptères et l'avifaune (…), » Avis PPA (DDTM)

66. Prévoir des nichoirs,

67. Prévoir des passages et des clôtures

perméables pour les espèces (hérissons à travers les espaces artificialisés et vers les espaces extérieurs (Néréides)

Réponses aux points 64, 65 : Un des objectifs de l’Ecoquartier revient à affirmer la trame verte et bleue entre le secteur de la Rance, et celui de la Madeleine. Dans cette perspective, le maintien et si possible le renforcement de la biodiversité locale devient un axe majeur du projet. Les deux petits rhinolophes ont été inventoriés dans deux bâtiments distincts, condamnés depuis pour éviter les intrusions. Il semblerait que les deux bâtiments soient utilisés comme des zones de repos satellites et non pas d’hivernage. Le projet ne prévoit pas le maintien en l’état de ces bâtiments. Toutefois la collectivité prévoit la réalisation d’un gîte à chiroptère qui sera installé sur l’espace public, à proximité du parc des Néréides, et qui permettra de pérenniser l’accueil des petits rhinolophes, ainsi que d’autres espèces de chiroptères. Sur même sujet, la Collectivité a répondu à la DDTM dans le cadre du procès-verbal de PPA (annexé au présent mémoire). La question précédente a permis d’aborder le maintien et le renforcement de l’attractivité du site pour les chiroptères. Aussi, le projet d’espace public de l’écoquartier de la Caserne prévoit la réalisation d’une trame végétale plantée conséquente, sur trois strates, sur la base d’essences locales, à même de garantir une biodiversité locale. Ce renforcement de la trame paysagère du site, ainsi que le choix de certaines essences horticoles, et des jardins partagés, seront adaptés aux espèces endémiques qu’il s’agisse de l’écureuil roux ou de l’avifaune. Réponses aux points 66, 67, 68 : Des nichoirs à oiseaux ou à chauve-souris sont prévus sur certains îlots privés et sur l’espace public. Ces habitats de substitution seront soit intégrés au bâti comme dans les combles ou bien fixés au murs et aux arbres (en prenant soin de les mettre à distance des prédateurs naturels que sont les chats). Des pierriers seront également réalisés afin de favoriser le maintien sur site des lézards et autres reptiles. Afin de facilité la circulation des espèces terrestres et des petits mammifères à travers les espaces artificialisés et vers les espaces extérieurs, des ouvertures de


116

68. Prévoir des espaces terrestres

favorables au amphibiens/hérissons…

69. limiter voire supprimer l'éclairage

public, 70. intégrer dans le cahier des charges de la

ZAC des obligations à la parcelle (et pour les espaces publics) en faveur de la biodiversité (…),

type passage à hérissons seront installées tous les 15 ml de clôture. Ce procédé évitera que le quartier ne devienne un labyrinthe pour les espèces. Réponse au point 69 : La Ville de Saint-Malo s’est engagée dans une démarche de réduction de l’impact lumineux nocturne. Sur l’Ecoquartier, l’éclairage public sera adapté et mesuré pour favoriser l’activité des espèces nocturnes. Pour ce faire, les candélabres seront munis de détecteurs de présence sur la trame paysagère, afin de rester éteints si personne ne passe. Concernant les rues, des modulations de l’éclairage public permettront des baisses d’intensité jusqu’à -30% entre 21h et 23h, et jusqu’à -70% entre 23h et 7h. L’espace central du quartier s’inscrira donc majoritairement dans une trame noire pendant la nuit, en tout état de cause autant que possible dans un secteur anthropisé. Pour plus d’informations sur l’étude d’éclairage public de la Ville de Saint-Malo, se référer à l’Etude d’acceptabilité du Schéma directeur d’éclairage de la Ville de Saint-Malo de mai 2018, joint en annexe du présent mémoire en réponse. Réponse au point 70 : La Ville de Saint-Malo intègrera des obligations en faveur de la biodiversité à l’échelle des îlots privés : passage à hérisson dans les clôtures, pourcentage minimum de pleine terre par îlot, palette végétale prescrivant la plantation d’essences locales et horticoles, habitat de substitution pour les espèces de types nichoirs, hôtel à insectes et pierriers. Sur les espaces publics, le projet intègrera une plantation généreuse de végétaux d’essences locales sur trois strates afin d’accueillir la totalité des espèces locales. L’espace public accueillera également un gîte à chauve-souris, des nichoirs à oiseaux ainsi que des pierriers. En conclusion, la mise en œuvre de ces dispositions permettra le maintien, voire le renforcement de la biodiversité locale.


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E 71. L’approche paysagère du schéma

directeur préconise-t-elle la plantation de nouveaux arbres et une augmentation des espaces verts ?

72. Les essences à planter sont-elles bien locales ?

73. Un inventaire de la flore a-t-il été fait (nombre, essences, taille, état) ?

74. Qu’en est-il de l’abattage d’arbre ? (« ne pas couper d’arbres »), des demandes à ce que les arbres existants soient le plus possible conservés (notamment certains tilleuls).

Réponses aux points 71, 72, 73, 74 : L’essence même d’un Ecoquartier est de pouvoir créer un espace paysager riches d’espèces locales, à même de promouvoir la biodiversité du site. Indépendamment d’une réglementation, la Ville de Saint-Malo a fait le choix de planter largement cet Ecoquartier, de manière à garantir les corridors écologiques à travers la ville, mais également pour donner un cadre de vie de qualité au quotidien pour les habitants du quartier. Des investigations faune-flore ont été réalisées en 2017 sur le périmètre de la caserne afin de statuer sur la sensibilité environnementale du site. Le site a fait l’objet d’une occupation anthropique ayant significativement modifié les cortèges floristiques, soit par introduction d’espèces, soit par des pratiques d’entretien intensives ayant eu une action sélective sur les espèces végétales. L’interruption de ces pratiques, il y a quelques années, a favorisé le retour d’une flore spontanée sur quelques parties du site. Pour autant, les espèces inventoriées restent communes et sont retrouvées fréquemment au sein des friches urbaines. Un total de 138 espèces végétales spontanées a été inventorié au sein du site d’étude. Les inventaires faunistiques ont été menés sur les groupes taxonomiques suivants : les oiseaux, les chauves- souris, les reptiles et les amphibiens, les insectes (les lépidoptères rhopalocères, les odonates), les mammifères. Dans un souci de transparence, la Ville de Saint-Malo a ouvert les portes de la Caserne à Bretagne Vivante qui a pu arpenter le site et faire des préconisations. Certaines ont d’ailleurs été prises en compte pour favoriser la biodiversité du site, à l’image des passages à hérissons dans les clôtures.

A l’exception des arbres remarquables qui seront conservés, la conservation des arbres existants dont font partie les tilleuls est fortement compromise par l’âge et l’état de ces arbres qui n’ont subi que trop d’élagages successifs. Actuellement en fin de vie, ils seront remplacés afin que de nouveaux individus puissent pleinement se développer pour plusieurs décennies. Certains arbres remarquables seront également plantés, afin d’être dès le début du projet, des marqueurs de l’espace public.


118

75. Attente sur la création des trois strates

(herbacée, arbustives, arborée), notamment des essences indigènes

76. Favoriser l’ensemencement naturelle, et une gestion extensive

77. Possibilité de créer une à deux mares ou

une zone humide ?

Réponses aux points 75, 76 : La conception des espaces verts réunit une diversité de milieux, offrant les conditions nécessaires à l’habitat de nombreuses espèces : herbacée au niveau du sol, arbustes et haies et arbres de tailles variés. Les trois strates végétales seront donc respectées, que ce soit sur les espaces verts publics qu’en cœur d’îlots privés. Les essences végétales choisies seront locales, dans la continuité des espaces naturels de la Rance, et du parc de Néréides. Concernant l’ensemencement naturel, des espèces indigènes seront plantés dans un premier temps. L’Ecoquartier fera ensuite l’objet d’un entretien différencié pour favoriser le maintien de la biodiversité, notamment au niveau des sols. Les pesticides sont évidemment proscrits, et une partie des espaces publics, jardins partagés et vergers, feront l’objet d’une animation et d’un entretien par une association à laquelle pourront se joindre les riverains. Une préfiguration végétale des jardins partagés est envisagée pour que les riverains du quartier s’approprient ce futur espace public avant la fin des chantiers de construction. Réponse au point 77 : Le site de la Caserne ne comporte plus de secteurs humides ou approvisionnés suffisamment en eau pour permettre la création d’une mare. De plus, créer une mare pour le développement d’une biodiversité, correspond à des profondeurs de près de 1,40m, peu compatibles avec les usages familiaux souhaités sur le projet. Si un crapaud a été repéré par Bretagne Vivante, aucuns autres amphibiens n’ont été répertoriés sur le site.


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78. Caler le calendrier des travaux par rapport à la vulnérabilité des espèces. «

79. Respect des arbres remarquables conservés pendant le chantier

80. Quelles mesures seront prises en amont des travaux pour protéger la biodiversité de la faune existante (chiroptères) et favoriser sa réintroduction quand les travaux seront terminés. Assurer une protection des bâtiments avant démolition (chiroptères et avifaune nicheuse) et maintenir ces espèces sur site

Réponses aux points 78, 79, 80 : Les travaux de l’Ecoquartier se dérouleront selon des périodes propices aux espèces. A ce titre, les abattages d’arbres et les défrichages seront réalisés hors périodes de nidification et les arbres remarquables conservés seront protégés pendant le chantier. La question précédente a permis d’aborder une partie des mesures prises en amont des travaux pour la protection de la biodiversité. Aussi, les bâtiments démolis ayant accueilli des chiroptères feront l’objet d’une prospection trois semaines avant les travaux afin de s’assurer que les locaux sont vides. Pendant les travaux, le maintien des espèces sur site sera favorisé par la présence d’une zone de refuge que constitue le parc des Néréides. Comme évoqué plus haut, la collectivité prévoit ensuite la réalisation d’un gîte à chiroptère qui sera installé sur l’espace public, à proximité du parc des Néréides, et qui permettra de pérenniser l’accueil des petits rhinolophes, ainsi que d’autres espèces de chiroptères. Enfin, la nouvelle trame paysagère du site et les dispositifs pour les espèces déjà évoqués plus hauts (nichoirs à oiseaux, hôtels à insectes, pierriers) permettront quant à eux de favoriser la réintroduction de la biodiversité locale dont l’avifaune.


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S 81. « Le réseau d'assainissement unitaire

du secteur comporte des éléments qui peuvent poser des problèmes par rapport aux eaux de baignade (…). C'est le schéma directeur d'assainissement de la ville de Saint-Malo qui doit être revu pour pallier au problème du réseau unitaire et de la station d'épuration. »

82. Quelle est la destination des eaux pluviales de la ZAC ?

83. Au regard du projet de construction, un riverain du blockhaus demande quelles mesures concrètes seront prises concernant l’écoulement et la retenue des eaux pluviales ?

Réponse au point 81 : Le Schéma Directeur d’assainissement actuel de la Ville de Saint-Malo prévoit d’ores et déjà le passage du secteur entre la caserne de Lorette et la Rance en réseau séparatif. Le point V.4 Gestion des eaux pluviales et usées de la partie « V REPONSES AU COMMISSAIRE ENQUETEUR », p.36, traite ce sujet. Réponses aux points 82, 83 : Le fonctionnement actuel de l’évacuation des eaux pluviales de la Caserne est le suivant. Le site est actuellement fortement imperméabilisé, et aucune méthode alternative n’a été mise en œuvre pour gérer les eaux pluviales sur le site (infiltration). De fait, les eaux pluviales s’écoulent dans les réseaux de la caserne via des grilles avaloirs, sans débit de fuite, pour rejoindre le réseau unitaire du boulevard de la Rance. L’exutoire de ce secteur de la Ville passe par un réseau unitaire sur la rue de Briselaine. Ce réseau dispose d’un by pass au niveau du Rosais qui permet de dissocier les eaux usées vers un poste de refoulement en direction de la station d’épuration, et les eaux pluviales vers la Rance par l’émissaire du Rosais. En l’état actuel, et en cas de saturation du réseau lors de pluies intenses, la totalité des rejets passe par l’émissaire en direction de la Rance. Les travaux de passage en séparatif menés et envisagés par Saint-Malo Agglomération, définis dans la réponse au commissaire enquêteur (CF REPONSE AU COMMISSAIRE ENQUETEUR V.4 p36), permettront de dissocier définitivement les eaux pluviales et usées, y compris lors des pluies intenses. Parallèlement à ces travaux, l’Ecoquartier a choisi de limiter au maximum le rejet des eaux pluviales dans les réseaux de la Ville. Pour cela, le choix de l’infiltration a été retenu pour gérer une part maximum des eaux pluviales du site. Cela se traduit


121

par des bassins paysagers situés sur l’espace public, qui infiltreront une partie des pluies. Les pluies qui n’auront pu être infiltrée seront évacuées dans des réseaux, mais auront fait l’objet d’une régulation importante pour permettre un débit de fuite minimum. Cela permettra d’éviter de surcharger les réseaux publics, y compris lors de pluies conséquentes. Les principes de gestion des eaux pluviales utilisés sur l’ensemble de l’Ecoquartier ont été définis ci-dessus. L’opération est équipée de plusieurs ouvrages d’infiltration et de rétention, répartis sur les espaces publics. L’îlot 1 qui inclut le blockhaus comprend un système d’écoulement des eaux pluviales raccordé sur l’espace public de l’Ecoquartier. Le projet immobilier qui se développera sur cet ilot devra ainsi gérer intégralement les eaux pluviales du site (par infiltration ou débit de fuite sur l’espace public), et celles-ci ne passeront plus par le toit du bâtiment situé sur le Blockhaus.


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84. Les constructions ayant-lieu en 2020,

est-il possible de recommander les prescriptions RT 2020 et non RT 2012 ?

85. En rapport avec la notion d’écoquartier, est-il possible de prévoir des obligations plutôt que des recommandations quant à la mise en œuvre d’ENR ?

Réponses aux points 84, 85 : Par la création d’un Ecoquartier sur le site de l’ancienne caserne de Lorette, la Ville de Saint-Malo entend faire du quartier un lieu d’expérimentation pour des logements économes en énergie et pour les énergies renouvelables, ce qui participera in fine, à réduire son empreinte écologique. Dans cette perspective, la collectivité anticipe d’une part la future réglementation en exigeant la réalisation de bâtiments allant au-delà la RT2012 (Bâtiments à Energie Positive, Passifs). Pour une partie des bâtiments, la collectivité impose la RT2012 -20% ou le label « Effinergie + » c’est-à-dire un niveau de performance énergétique nettement supérieur aux exigences de la RT2012. Pour d’autres constructions, c’est le label PassivHauss qui est imposé. Il définit les exigences pour une construction à très basse consommation dont la grande majorité des besoins en chauffage est comblée par les apport solaire et internes. Enfin, ce sont des bâtiments BEPOS qui sont imposés à l’échelle de certains îlots. Un BEPOS est caractérisé par une consommation d’énergie primaire non renouvelable inférieure à la production d’énergie produite. Ces conditions énergétiques applicables aux ilots de l’Ecoquartier sont précisées dans le CPAUPE et les fiches de lots. L’Ecoquartier fait l’objet d’une démarche énergétique ambitieuse, puisque la Ville de Saint-Malo souhaite y développer un réseau énergétique intelligent. Par ce projet, l’intégration d’énergies renouvelables dans le système pourra porter sur près de 25% de l’apport énergétique du réseau. Ces énergies seront le solaire, ou encore le bois, dont la filière est très développée en Bretagne. La Ville s’attachera ainsi à mettre en œuvre un mix énergétique sur le quartier. L’ensemble de ces éléments entrent dans le champ des prescriptions qui sont imposées par la Ville de Saint-Malo aux opérateurs immobiliers qui réaliseront leur programme.


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86. Est-il possible d’imposer aux artisans

l’utilisation de matériaux de fabrication française pour toutes les constructions ?

87. Souhait de l’utilisation de matériaux bio-sourcés 011

Réponses aux points 86, 87 : La démarche de labellisation écoquartier implique une attention particulière sur l’origine des matériaux et sur leur impact environnemental. Dans le cadre du code des marchés publics, des critères peuvent être mis en œuvre pour favoriser une empreinte carbone faible des produits utilisés par exemple. Cela permet de valoriser les produits issus de filières locales. Imposer la mise en œuvre de produits uniquement français n’est cependant pas possible dans le code des marchés publics. Pour autant la Ville de Saint-Malo sera très attentive aux matériaux de construction utilisés par les constructeurs. Des matériaux biosourcés seront imposés pour une part importante de constructions neuves de l’Ecoquartier, cela à un niveau permettant de mettre en œuvre des ossatures bois et des isolations performantes avec des matériaux locaux. Les matériaux biosourcés sont tout aussi bien du bois que de la ouate de cellulose ou encore du roseau. L’enjeu est d’utiliser des matériaux naturels, issus de filières locales.


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SITE

88. Une question porte sur la pose de

panneaux d’information sur la biodiversité dans l’Ecoquartier.

Réponse au point 88 : La collectivité prévoit l’implantation de panneaux de sensibilisation à vocation pédagogique sur le thème de la biodiversité et des espèces présentes sur le site. De nombreux panneaux sont déjà réalisés sur la Ville de Saint-Malo comme sur la Roche au Mouettes par exemple. La mise en œuvre de ces panneaux pourraient prendre la forme d’un parcours pédagogique à réaliser en coordination avec les écoles locales, ainsi qu’avec des associations environnementales. Promouvoir le savoir sur ce qui nous entoure nous aide à mieux le protéger.


125

THEME 6: ECOQUARTIER

Le thème ECOQUARTIER regroupe les observations suivantes : C4 – C8 – C16 – R1 – O1


126

THEME 6: ECOQUARTIER

SOUS THEME


DES OBSERVATIONS


89. Y-a-t-il eu des visites « critiques » d’éco

quartiers existants avec Bretagne Vivante pour tenir compte des expériences positives et négatives ? R1

90. Pourquoi modifier le PLU alors que les critères d’un écoquartier s’attachent à une moindre densité et à des bâtiments dont la hauteur est mesurée ? C16

91. « L’objectif d’intensification urbaine inscrite dans les objectifs de l’éco-quartier ne doit pas se faire au détriment de la qualité de vie existante dans le quartier de Lorette » C8

92. « Le projet ne s’intègre pas dans l’existant mais s’y impose, ce qui est différent de la notion d’écoquartier »C16

C4 C8

C16 R1 O1

Réponse au point 89 : La Ville de Saint-Malo et Bretagne Vivante n’ont pas organisé de visite commune d’Ecoquartier. Néanmoins les services techniques de la collectivité s’appuient sur une équipe de maîtrise d’œuvre expérimentée et compétente, ainsi que sur les conseils des structures environnementales locales afin de proposer un projet exemplaire sur le plan urbain, social et environnemental. L’enjeu est d’aboutir à un projet qui ne soit pas hors-sol, mais qui s’inscrivent au contraire de manière pérenne dans la dynamique écologique, démographique et urbaine malouine. Réponses aux points 90, 91 ,92 : Un Ecoquartier doit répondre à plusieurs engagements en lien avec la notion de densité, sans que celle-ci soit mesurée. L’engagement n°6 de la Charte Ecoquartier précise à ce sujet que la collectivité doit « travailler en priorité sur la ville existante, et proposer des formes urbaines adaptées pour lutter contre l’étalement urbain ». Le projet doit également répondre aux exigences de densité fixées par le SCOT. Se référer au THEME 2 COMPATIBILITE AVEC LES DOCUMENTS D’URBANISME COMMUNAUX/SUPRA COMMUNAUX – Sous Thème Compatibilité avec le SCOT, p.57). La particularité d’un projet de renouvellement urbain est d’approcher l’accroissement de la densité comme une gestion économe de l’espace en vue de lutter contre l’étalement urbain. Pour que cet accroissement de la densité soit compatible avec le tissu urbain environnant, la Ville de Saint-Malo accompagne cette pratique de densification par plusieurs mesures qui s’inscrivent dans le respect de l’engagement « Cadre de vie et usages » de la charte Ecoquartier. D’une part, l’intimité des habitants sera préservée par un traitement adapté des espaces extérieurs privatifs ou semi-privatifs et par une gradation progressive des hauteurs. Se référer au THEME 9 PROGRAMME DE L’OPERATION - LOGEMENT – Sous Thème Covisibilité, p.152).


127

Pour rappel, les bâtiments les plus hauts du projet (en R+4), correspondent aux faitages des bâtiments existants sur la caserne. Le projet ne s’impose donc pas à l’existant, mais vient tisser une couture sur des gabarits identiques. Ensuite, le projet d’espace public de la ZAC s’appuie sur une trame paysagère support de la biodiversité et du cadre de vie. Cela se traduit concrètement par une augmentation des espaces verts récréatifs, des lieux de détentes et des promenades, ou encore par la création de lieux qui pourront accueillir de nouvelles activités fédératrices (jardins partagés, Mess, aire de jeux…). A ce titre, l’enjeu est d’ouvrir le quartier sur l’extérieur afin que les aménités dont il dispose profitent à l’ensemble du quartier de Lorette. La finalité poursuivie est bien de mettre en œuvre les conditions du vivre-ensemble, afin de concilier densité et qualité de vie.


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THEME 7: CONCERTATION

Le thème CONCERTATION regroupe les observations suivantes : C4 – C5 – C8 – C9 – C13 – C14 – C15


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THEME 7 : CONCERTATION

SOUS THEME


DES OBSERVATIONS


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93. Jusqu’ici, aucune concertation n’a eu

lieu avec les riverains du quartier, qu’en est –t-il de la suite ?

94. Regrets des riverains sur le fait qu’ils n’aient pas été associés à la concertation avec les structures associatives.

95. Le compte-rendu de la concertation

organisée avec les structures associatives locales sera-t-il communiqué ?

C4 C5 C8 C9

C13 C14 C15

Réponses au point 93, 94 : La partie du présent mémoire en réponse, V.7 Acceptabilité du projet de la partie « V REPONSES AU COMMISSAIRE ENQUETEUR », p.42 a développé l’ensemble de la concertation menée sur le projet d’Ecoquartier. En complément, il est utile d’indiquer que le Comité de quartier de la Flourie a déposé une requête en référé suspension à l’encontre de plusieurs actes relatifs au projet. Il contestait notamment le caractère suffisant des études d’urbanisme, le parti pris d’aménagement et les modalités de concertation mises en œuvre. Par une ordonnance du 7 octobre 2019, le juge des référés du Tribunal administratif de Rennes a conclu au rejet de la demande de suspension au motif qu’aucun des moyens soulevés par le Comité n’était de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité des délibérations contestées. Pour plus d’informations, se référer à l’Ordonnance annexée au présent mémoire en réponse. Réponses au point 95 : Les ateliers de travail menés avec les associations locales ne participaient pas à la concertation règlementaire préalable de la ZAC. En effet, au regard de leurs compétences spécifiques en lien avec la notion d’Ecoquartier, certaines associations ont été conviées à des ateliers de travail pour aborder des thématiques spécifiques et organisationnelles du projet. Dans cet optique professionnelle, les riverains et autres parties prenantes extérieures n’ont pas été conviées à ces ateliers. Le compte rendu de ces ateliers de travail a uniquement été transmis aux associations conviées.


130

96. Une proposition est faite quant au fait

de solliciter des riverains bénévoles représentatifs des rues adjacentes afin de créer une sorte de comité de pilotage qui pourra travailler avec la Mairie sur le projet.

97. En lien avec la question du maintien du mur de la caserne, il conviendrait de consulter les riverains et d’envisager une voie douce entre le Vau Garni et la Madeleine, en passant par le parc privé des Néréides (sujet délicat qui implique de la concertation avec les habitants du quartier de la Flourie cf Thème Circulation, sous thème Ouverture du quartier)

98. Demande qu’un représentant du quartier assiste à une réunion préalable de mise au point du chantier.

99. « Les remarques formulées par les

riverains ou leurs représentant, lors de la procédure de création, n’ont pas été prises en comptes » C8

Réponses au point 96, 97, 98 : Se référer au point V.7 Acceptabilité du projet de la partie « V REPONSES AU COMMISSAIRE ENQUETEUR », p.42. La Ville envisage la mise en place d’un comité de suivi pour la phase chantier de l’Ecoquartier. Ce comité de suivi pourrait être constitué d’élus et de techniciens de la Ville, de représentants des riverains du quartier, ainsi que de représentants du comité de quartier de la Flourie. Ce comité de suivi pourrait aborder les sujets du quotidien liés aux travaux d’aménagement et de construction de l’Ecoquartier, dans la volonté d’une réactivité de tous quant à la gestion de situations complexes. Un point bi mensuel, permettrait un suivi cohérent du projet par les riverains. Réponses au point 99 : L’ensemble des remarques formulées par les riverains ont été écoutées dans le cadre de la concertation menée au stade de la procédure de création de la ZAC. Leur prise en compte a été développée dans le cadre du bilan de la concertation, approuvé par une délibération du conseil municipal du 28 juin 2018. Le bilan de la concertation a notamment conclu sur des attentes fortes de la part des riverains en termes de déplacements et de circulation, et sur le lancement de l’étude de programmation urbaine et de déplacement entre l’aquarium et la gare. De plus, les attentes sur les hauteurs ont permis de figer un épannelage progressif du quartier pour garantir des gabarits bas à proximité des logements existants.


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100. Engagement n°2 du label

écoquartier : Formaliser et mettre en œuvre un processus participatif de pilotage et une gouvernance élargie créant les conditions d’une mobilisation citoyenne : Cet engagement n’a pas été respecté. Les riverains, ont été écartés, par la Ville, de la concertation. C8

101. La Ville avait indiqué que les

riverains et leurs représentants seraient associés dans le cadre d’une requalification et une évolution des axes Patton/Balue ainsi que du boulevard de la Rance et des rues pavillonnaires aux alentours de Lorette, ces dires sont restés lettre morte.

Réponses au point 100 : Se référer au point V.7 Acceptabilité du projet de la partie « V REPONSES AU COMMISSAIRE ENQUETEUR », p.42. En complément, il est utile de préciser que la Ville de Saint-Malo a organisé des ateliers de travail au printemps 2018 avec différentes organisations associatives. Ces structures avaient pour objet l’environnement, la solidarité sociale, l’économie sociale et solidaire, le développement économique, ou encore le digital. Cette gouvernance élargie a permis de définir des axes de travail intéressants avec de potentiels porteurs de projets, dont certains sont en passe d’aboutir, comme les jardins partagés par exemple. De plus, dans le temps du projet, l’Ecoquartier n’a pas encore démarré sa phase de chantier, et la Ville souhaite mettre en place de nouvelles actions pour associer les différentes parties prenantes possibles, publics, et autres structures. (cf réponse au commissaire enquêteur - concertation) Réponses au point 101 : Se référer au point V.7 Acceptabilité du projet de la partie « V REPONSES AU COMMISSAIRE ENQUETEUR », p.42. Dans le cadre de l’étude de programmation urbaine et de déplacement de l’axe Gare-Aquarium, une première phase de concertation avec les différentes parties prenantes publiques et privés de l’emprise de l’étude, intégrant notamment la présence du comité de quartier de la Flourie, s’est tenue le 6 juillet 2019. Cette première phase correspondait à un diagnostic en marchant, dont le compte rendu a été transmis à tous les participants

Les scenarii d’aménagement qui seront imaginés feront l’objet d’une concertation avec les habitants ou leurs représentants au cours du premier semestre 2020 sous la forme d’ateliers thématiques.


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102. La méthode de gouvernance basée

sur une pseudo-concertation, mais caractérisée par une absence réelle de dialogue, traduit un abus de pouvoir et des manquements graves. Il apparait nécessaire de restaurer le dialogue.

Réponses au point 102 : Les modalités de concertation mis en œuvre par la Ville de Saint-Malo, ainsi que ceux à venir sont explicités dans le point V.7 Acceptabilité du projet de la partie. dans la partie « V REPONSES AU COMMISSAIRE ENQUETEUR », p.42.


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103. Aucune maquette n’a été produite

dans le cadre de la concertation. La réalisation d’une maquette du projet est-elle prévue/possible ? Si oui, à quelle date peut-elle être présentée aux riverains ?

104. La Ville devrait mettre au point un plan d’ensemble, en consultant et en tenant compte de l’avis des habitants de Saint-Malo et de la Communauté de communes.

Réponses au point 103 : La réalisation d’une maquette est une éventualité prise en compte par la Ville de Saint-Malo pour présenter le projet. Cependant, au regard du cout important de cette maquette, notamment en raison de sa taille, celle-ci pourrait être réalisée concomitamment à la phase de chantier. Réponses au point 104 : La concertation menée au stade du dossier de création a permis de prendre en compte les avis de chacun, et d’aboutir à un bilan et un dossier de création. La prochaine phase de l’Ecoquartier, préalablement aux travaux, pourra faire l’objet d’une concertation avec les riverains du quartier, les associations, et le public en général, notamment dans le cadre de l’AMI.


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THEME 8: AMENAGEMENTS URBAINS DU PROJET

Le thème AMENAGEMENTS URBAINS DU PROJET regroupe les observations suivantes : C4 – C9 – C13 – R4


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THEME 8 : AMENAGEMENTS URBAINS DU PROJET

SOUS THEME


DES OBSERVATIONS


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105. « En l’absence de transversalité,

l’emprise même du projet est également une fracture urbaine » – C4

106. Le maintien du Mess ne permet pas la réalisation d’une accessibilité favorable du quartier, et d’une ouverte vers l’extérieur du projet car il empêche une connexion directe routière entre le boulevard de la Rance et la rue de la Balue (cf proposition de scenario alternatif de circulation de M Monnier).

107. Quelles mesures seront-prises pour désenclaver le quartier afin que son potentiel paysager profite aussi au reste de la population ?

108. Du fait de l’enclavement de la zone concerté, il est indispensable de concevoir un nouveau projet au travers duquel il n’y aurait pas à subir cet enclavement, mais d’essayer d’en tirer un bénéfice. C10

C4 C9

C13 R4

Réponses aux points 105, 106, 107, 108 : Un des objectifs de l’Ecoquartier tient à réduire les fractures urbaines inter quartiers. La mise en œuvre de cet objectif passe par différentes actions : - Ouvrir l’Ecoquartier aux différents modes de déplacements (voiture et modes

doux) pour favoriser la transversalité des circulations. Favoriser les modes doux dans le quartier ne signifie exclure totalement la voiture. Celle-ci doit pouvoir facilement sortir sur les axes contigus à l’écoquartier, de manière à limiter les circulations internes (système de vase clos actuel de la caserne). Il s’agit ainsi de conforter les trois entrées actuelles et d’ouvrir un accès complémentaire par la rue René Godest.

- Développer les modes doux qui permettent les circulations du quotidien à travers les quartiers environnants. Pour cela, l’Ecoquartier prévoit la création de pistes cyclables, et de zones de rencontres propices à ces usages en toute sécurité. Les modes doux seront connectés sur les pistes et voies cyclables existantes (boulevard de la Rance), et futures (rue de la Balue), et permettront d’accéder aux transports en commun.

- - S’appuyer sur l’existant : les commerces autour du rond-point seront maintenus,

et permettront à tous les habitants du quartier de se croiser. De même, les habitants de l’Ecoquartier se rendront dans les écoles, les lycées et se rendront dans les autres lieux publics du quartier (parc de la Briantais).

- Le quartier attirera aussi des personnes de l’extérieur par :

o La crèche de 30 berceaux o Les espaces publics (jeux, jardins partagés…) o Les activités en rez de chaussée et dans le Mess


136

- Les accès à l’Ecoquartier sont volontairement accueillants, notamment sur l’avenue de Lorette (suppression de l’arche) puisqu’il ne s’agit plus d’un lieu fermé par une grille, mais d’un espace public connecté par les futurs aménagements qui passeront par l’avenue de lorette jusqu’à la rue de la Balue, par l’impasse du Capitaine Lescot, ou encore par la rue René Godest et le boulevard de la Rance.

Par ces différentes actions, le quartier ne sera plus un lieu contourné par habitudes depuis près de 90 ans, mais un quartier par lequel on passe, dans lequel on vient, et qui s'appuie également sur les quartiers existants pour s’ouvrir.


137

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109. « En raison du mur d’enceinte, le

problème de ghetto peut-il être évité ? Voire supprimé ? Quid du problème d’évacuation en cas d’urgence » ? (C17)

110. Un couple de riverain souhaite que la partie inférieure en béton du manège (mur qu’ils ont habillé d’une fresque) qui délimite leur parcelles (CI n°94 et 95) au Nord-Est soit conservée.

111. Une riveraine de l’ancien manège

(hangar) souhaite que la partie inférieure du mur mitoyen soit conservée.

112. Pourquoi le projet doit-il être clos

(clôturé) ?

Réponses au point 109 et 112 : La Ville de Saint-Malo a fait le choix de conserver le mur existant de la Caserne en relation avec les propriétés privées, y compris sur la rue du gros Chêne, car il s’agit d’une demande de la majorité des riverains du quartier, notamment à l’issue de la réunion publique qui s’est tenue le 17 avril 2018. Ce point a été approuvé dans le cadre du bilan de la concertation pour préserver l’intimité de chacun. Si la Ville n’avait pas fait ce choix, la destruction du mur aurait imposé de construire une nouvelle limite entre les ilots de la caserne et les riverains privés, d’une hauteur permettant de préserver les intimités, ce qui n’aurait pas changé le nombre d’accès publics du projet, ni la nécessité d’une limite entre la caserne et les propriétés privées existantes. La question d’un potentiel « ghetto » relèverait donc du nombre d’accès actuel du projet, au nombre de trois, qui seraient insuffisant, ainsi que du fonctionnement actuel en vase clos de la caserne. A ce titre, le projet prévoit un accès complémentaire par la rue René Godest. Des discussions pourront également être initiées avec la copropriété des Néréides pour définir un accès au modes doux vers la rue de la Balue. Grace à l’accès sur la rue René Godest, le projet rompt avec son contexte d’impasse qui le caractérisait. Ainsi, en cas de problème, la gestion des flux peut s’effectuer par quatre accès principaux au projet, en transversalité. Il est à noter que certains lotissements périphériques fonctionnent en impasse ou en vase clos, ou disposent de deux accès maximum sur les axes de desserte.

Réponses aux points 110, 111 : Conformément à la réponse formulée au point 109, le mur de la Caserne sera intégralement conservé sur le linéaire. Concernant l’ancien manège à chevaux, le mur d’enceinte correspond au mur du fonds du bâtiment. Dans le cadre de la démolition du manège, si celui-ci s’avère être démoli, le mur existant sera maintenu à une hauteur équivalente avec le reste du mur sur ce secteur.


138

113. Des riverains de la rue du Gros Chêne s’interrogent quant aux indications de l’OAP sur le fait que le mur d’enceinte est à maintenir seulement sur une partie exclue de la rue du Gros Chêne, et que des percements sont possibles pour désenclaver. Ils souhaitent être informés du futur mur qui est prévu sur cette partie.

114. Le mur d’enceinte est-il conservé ? A défaut les riverains demandent la rétrocession du mur en limite de leurs propriétés.

Réponses au point 113 : Les indications graphiques de l’OAP ont fait l’objet d’une coquille en termes de superposition de dessin, rendant la limite sur la rue du Gros Chêne plus terne. Le mur de la caserne sera conservé sur la totalité du périmètre, y compris le long de la rue du Gros Chêne. L’OAP sera adapté afin que ce point apparaisse clairement. Réponses au point 114 : En complément des éléments de la réponse 109/112, la Ville de Saint-Malo confirme le maintien du mur d’enceinte sur la totalité du périmètre de la caserne. Ce mur étant antérieur à l’ensemble des propriétés limitrophes de la caserne, un bornage contradictoire a été initié par la Ville de Saint-Malo le 9 juillet dernier, afin de confirmer la limite de propriété du mur, dans la volonté de le conserver. Les conditions de mise en œuvre de ce bornage sont explicitées dans le THEME 15. FONCIER, p173 La rétrocession du mur pourra être envisagée au profit des riverains pour les emprises du mur qui seront affectées à un usage public. Les riverains pourront également envisager un accès direct vers les cheminements piétonniers de l’Ecoquartier, si le mur en limite avec leur propriété donne sur un espace public de l’Ecoquartier.


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115. La masse végétale plantée sur l’espace public implique un masque visuel impropre à la sécurité en général.

116. Quels espaces couverts et non couverts sont prévus pour la mutualisation, l’accès à des salles de quartier, de sport, pour l’animation ?

117. Espaces verts, jardins, parcs, qu’est-il prévu ?

Réponses au point 115 : La conception de l’espace public, notamment des espaces plantés, participe à l’affirmation de la trame verte et bleue sur le projet, pour s’intégrer à la logique d’une continuité de corridors écologiques vers la Rance. La plantation de nombreux végétaux participera également à la qualité de vie du projet au quotidien. La vitesse étant très limitée dans le quartier (rouler au pas), la qualité paysagère du site ne saurait créer une forme d’insécurité pour la visibilité de la circulation. Réponses au point 116 : Le projet d’espace public prévoit la construction d’une halle couverte, mais ouverte, qui permettra l’accueil d’évènements publics ou privés, tels que brocante, foire aux livres, ou encore marchés locaux. Sur les espaces publics non couverts, notamment devant le Mess, ou sur la trame verte centrale, des animations dans le quartier pourront être menées par des associations ou des habitants. Réponses au point 117 : L’Ecoquartier prévoit la réalisation d’une trame verte centrale sous la forme d’un parc qui aura différents usages, notamment des jeux pour enfants, des jardins partagés, ou encore un verger. Les espaces paysagers seront présents sur toutes les rues du quartier, car l’Ecoquartier constitue le chainon de la trame verte et bleue de la ville entre le secteur de la Madeleine et la Rance. Au-delà du cadre d’agrément, les espaces paysagers seront le lieu d’installation de la biodiversité locale. A ce titre, le projet disposera d’un gite à chauve-souris, de nichoirs pour les oiseaux, d’un hôtel à insectes, ainsi que de pierriers. Les essences des végétaux seront locales, et développées sur trois strates. Des discussions sont en cours entre la Ville de Saint-Malo et certaines associations locales pour définir l’animation des jardins partagés dans le quartier.


140

118. Attentes sur des colonnes enterrées

dans le quartier

Réponses au point 118 : La gestion des déchets dans l’Ecoquartier sera intégralement assurée par des points d’apports volontaires (PAV) enterrés. Seront ainsi traités par un système de PAV les ordures ménagères, le recyclage, ainsi que le verre. Les logements de l’Ecoquartier ne disposeront donc pas de bacs, et la collecte des déchets sera ponctuelle, pour vider les PAV.


141

THEME 9: PROGRAMME DE L’OPERATION – LOGEMENTS

Le thème PROGRAMME DE L’OPERATION – LOGEMENTS regroupe les observations suivantes : C1 – C2 – C3– C4 – C8 – C9 – C10 - C13 – C14 –

C15 – C17 – R1 – R2 – R4 – O1 – O7


142

THEME 9 : PROGRAMME DE L’OPERATION – LOGEMENTS

SOUS THEME


DES OBSERVATIONS


D

ENSI

TE D

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RA

MM

ATI

ON

119. « Une densité de 50 logements à

l’ha correspondant à celle retenue comme densité minimale moyenne au DOO du SCOT pour le secteur de la Gare serait plus raisonnable » C1 + C4 + C9

120. « La densification ne consiste pas à supprimer les espaces verts et à augmenter la hauteur des constructions par rapport au bâti existant mais au contraire à réaliser le projet en harmonie avec l’existant. »

121. L’enclavement de la ZAC et les problèmes de circulation déjà énoncés, ne justifient pas une zone à densité forte. C8 (cf Circulation)

122. Structure du parc immobilier – densifier intelligemment – C4

123. « L’accroissement de la densité, soit disant pour économiser du foncier agricole n’a pas de sens quand on voit que plutôt que de réhabiliter la piscine du Naye, on en construit une nouvelle… qui consomme bien plus que la construction de quelques logements. « O13

124. Moins densifier et Construire des école 013

125. Promiscuité due à la densité trop importante

Réponses aux points 119, 120, 121, 122, 123, 125 Ces observations relatives à la densité du projet ont fait l’objet d’une réponse dans le THEME 2: COMPATIBILITE AVEC LES DOCUMENTS D’URBANISME COMMUNAUX/SUPRA COMMUNAUX - Sous Thème Compatibilité avec le SCoT, p.57. Réponses au point 124 : Concernant l’intégration d’une école, le quartier est déjà doté de structures scolaires suffisantes (école de la Gentillerie, école Jean de la Mennais, Lycée Jacques Cartier). La courbe démographique négative des dernières années sur le territoire de Saint-Malo, a eu pour conséquence de fermer différentes classes dans les écoles de la Ville comme la partie suivante (CF. REPONSE AU COMMISSAIRE ENQUETEUR V.2 LOGEMENTS p13) L’enjeu de l’Ecoquartier n’est donc pas de construire de nouvelles écoles, mais bien de permettre aux familles de s’installer durablement dans le quartier, afin de maintenir les écoles déjà présentes.


143

TYP

OLO

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EMEN

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126. Accueillir uniquement des pavillons

individuels, pour éviter la fuite de primo-accédants vers les communes environnantes (R1)

127. Un couple de riverain s’inquiète sur le programme de logement qui se tiendra à la place du manège, ils préfèrent la construction d’habitats pavillonnaires plutôt que d’immeubles en R+n.

128. Qu’est ce qui justifie le choix de 75% de logements collectifs alors que le quartier environnant est composé exclusivement de maisons individuelles ?

Réponses aux points 126, 127, 128 : Si le développement urbain de nombreuses ville s’est fait sur le modèle d’une extension de logements pavillonnaires, notamment à Saint-Malo, celui-ci n’est plus compatible au regard des enjeux de renouvellement urbain et d’une nécessaire densité propres à limiter l’extension urbaine sur les espaces naturels et agricoles. Les quartiers environnants l’Ecoquartier se sont effectivement développés à partir des années 1960, sur le modèle de grands terrains (souvent d’une surface supérieure à 500 m²) avec maison. Ces maisons ont régulièrement Il est intéressant de noter que la caserne, construite dans les années 1930, a majoritairement développé des petits collectifs pour loger les gendarmes. Le cadre législatif de la loi SRU, des lois « Grenelles », de la loi ALUR, et de la loi ELAN, ainsi que le cadre du SCOT à l’échelle locale, prône une rationalisation de l’espace construit, dans la volonté de limiter l’étalement urbain, ce qui a pour conséquence d’adapter les typologies de logement sur les projets urbains. Le pavillon individuel au milieu d’un grand terrain n’est plus adapté à ces nouveaux enjeux. Parallèlement à cela, les réflexions socio démographiques de la Ville de Saint-Malo sur la production de logements familiaux, en adéquation avec les besoins des familles, a permis de qualifier les attentes, et d’en déduire que les constructions neuves devaient s’orienter majoritairement vers des T3/T4/T5, en collectifs, en intermédiaire et en individuel. Ces logements doivent être assortis d’espaces extérieurs généreux et agréables (terrasses/jardins). Afin de produire cette offre adéquate à un prix attractif pour les primo accédant, la création d’un Organisme Foncier Solidaire (OFS) a été décidé sur le territoire malouin. Ce procédé permet de soustraire le prix du foncier du prix de vente final du logement, et d’appliquer au propriétaire un loyer (bail réel solidaire) correspondant environ à 1€/m² de logement. Ce dispositif est soumis à plafond de revenu, et permet d’obtenir des prix de sortie à moins de 2 500 €/m², correspondant ainsi aux prix des communes périphériques à Saint-Malo. Il s’agit ainsi de proposer aux familles un logement familial à Saint-Malo, au prix d’un terrain à bâtir et d’une maison sur une autre commune.


144

Cette démarche est ainsi appliquée à l’Ecoquartier de Lorette, puisque 75% des logements seront sur la base de logements familiaux, en collectifs, mais également en maison de ville et en logements intermédiaire. Afin de permettre aux primo accédant de s’installer, des programmes constitués majoritairement de maisons de ville et de logements intermédiaires seront proposés selon le dispositif de l’OFS. Le programme de l’Ecoquartier développera donc une programmation à la typologie mixte, dont 25% sera dédiée au maisons de ville et aux intermédiaires, ainsi qu’une part exclusivement dédiée aux primo accédant à hauteur de 17% du programme.


145

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129. Combien de résidences secondaires seront accordées dans le projet de la ZAC de Lorette ?

130. Le logement n’est pas un produit économique comme les autres… Tel qu’il est conçu, le projet ne maîtrise pas l’affectation à la Résidence Principale C8. (cf : Déclaration de projet, projet d’aménagement. Examen conjoint des PPA du 3/09/2019) C8

131. Or nos communes ont un besoin vital de vie et d’activités toute l’année.

132. A st Malo, beaucoup de logements

vacants, de AIRBNB et de résidences secondaires qui grignotent le parc immobilier et font renchérir l’immobilier, créer des nouveaux logements est une erreur

133. Quelles mesures seront prises pour limiter les logements Air BnB ?

134. Un parc important de logements

vacants, qu’il faut de plus compléter par les invendus des programmes récents qui ne trouvent pas preneurs C8 (, 40% de logements créés n’ont pas trouvé preneurs (« immobilière. O-F »)

Réponses au point 129, 130, 131, 132, 133 : Se référer au point V.2 Logements de la partie « V REPONSES AU COMMISSAIRE ENQUETEUR ». p.16. Réponses au point 134 : Le taux de vacance de la Ville de Saint-Malo selon l’INSEE est de 1947 logements en 2016, soit 5.6 % du volume global des logements. Ce taux est stable depuis 2011. Les logements vacants sont ainsi en nombre limité à Saint-Malo, et la commercialisation des programmes neufs se déroule dans des conditions d’écoulement régulier du stock.


146

ATT

RIB

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DES

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C

135. Comment se fera l’attribution aux

aménageurs ? 136. Certains lots semblent avoir été

déjà attribué à la SA HLM La Rance et à l’OPH Emeraude Habitation, avant la clôture de l’enquête publique en cours, il en résulte : une anomalie juridique quant à la légalité de cette décision et une absence de transparence préjudiciable à l’intérêt général. C4- C8

Réponses au point 135 : L’attribution des ilots se fera dans le cadre d’une procédure d’appel à manifestation d’intérêt. Celle-ci est précisée au point V.1 Appel à Manifestation d’intérêt de la partie « V REPONSES AU COMMISSAIRE ENQUETEUR », p.8 Réponses au point 136 : L’Ecoquartier développe une programmation sociale d’environ 120 logements, soit 28% du programme total, correspondant aux enjeux du PLH en vigueur. Ces logements locatifs sociaux ont été ciblés vers les deux bailleurs du territoire malouin, à savoir Emeraude Habitation et La Rance, réunis aujourd’hui dans une Société Anonyme de Coordination (SAC). Cette attribution parallèle à la procédure de déclaration de projet, s’inscrit dans une temporalité qui permet aux opérateurs d’initier certaines démarches préalables aux projets immobiliers en temps masqués : rédaction des cahiers des charges, et consultation d’une maitrise d’œuvre pour concevoir le projet. Ainsi, à l’issue de la procédure de déclaration de projet, les opérateurs seront en capacité de travailler directement sur le projet sans délais. Il est important de préciser que l’approbation de la déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU, issue de l’ensemble des remarques de l’enquête publique, est un préalable indispensable pour que les porteurs de projet puissent avancer au-delà de l’esquisse sur les projets immobiliers.


147

MIX

ITE

SOC

IALE

137. Quels quartiers de Saint-Malo sont

concernés par la garantie de

relogement des personnes issus des

bâtiments démolis dans le cadre du

NPNRU ?

138. Combien de personnes cela concerne-t-il ?

139. « La répartition des logements sociaux concernés par le relogement des résidents des quartiers identifiés au titre du NPNRU doit être élaborée selon une planification contractuelle entre les intervenants et selon un quota admissible sur les 16 sites »

140. Les riverains s’interrogent sur la concentration potentielle de nombreux logements sociaux sur le même secteur. 120 logements sociaux + 168 logements sociaux : 288 logements sociaux sur moins de 10 hectares.

141. Ce projet d’aménagement, entre autre de par l’affectation future des 120 logements sociaux qui y figure, présente une dangerosité et une insécurité pour tout un quartier (Trafic, voiture brûlée, etc) C8-C10…

142. Transfert de LLS depuis Alsace Poitou, avec tous les problèmes de trafic

Réponses aux points 137, 138, 139, 142 : Se référer au point V.2 Logements « V REPONSES AU COMMISSAIRE ENQUETEUR », p.17, plus précisément à la réponse de la Ville de Saint-Malo sur le cadre général du NPNRU et les liens avec l’Eco quartier. Réponses au point 140 : L’Ecoquartier respecte les conditions du PLH en vigueur sur les conditions de réalisation des logements locatifs sociaux, à savoir 28% du programme de logements. Cette compatibilité est développée dans le THEME 2: COMPATIBILITE AVEC LES DOCUMENTS D’URBANISME COMMUNAUX/SUPRA COMMUNAUX, Sous Thème Compatibilité avec le PLH, p.81. Réponses au point 141 : Dans l’imaginaire collectif français, le logement social est parfois connoté négativement, il est souvent associé à l’idée de populations fragilisées et de désordres répétés. Bien que l’insécurité est une réalité prégnante pour certains habitants des quartiers d’habitat social, il convient de déconstruire les idées reçues : aujourd’hui, 60% de la population française est éligible à un logement social. (source : https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/attributions-de-logements-sociaux).




148

143. Les logements ne trouveront pas

preneurs, car les logements sont moins chers dans les communes voisines, et le projet sera un fiasco pour la mixité sociale

Réponses au point 143 : La question du prix des logements et de la mise en œuvre d’une production adaptée aux ménages modestes a été développée la partie V.2 Logements de la partie « V REPONSES AU COMMISSAIRE ENQUETEUR », p.13,. Concernant le prix de l’accession libre, les phases de commercialisation fonctionnent très correctement sur les derniers programmes privés à proximité de l’Ecoquartier. En raison des qualités du projet de Lorette, les programmes libres devraient trouver preneur. De nombreux contacts sont déjà revenus vers la Ville à ce sujet. La Ville a ainsi précisé que la commercialisation des logements n’est pas de son ressort. Les particuliers qui souhaiteront acquérir dans l’Ecoquartier devront prendre contact directement avec les promoteurs lorsque ces derniers seront connus.


149

DEV

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ATI

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FIN

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144. La rue du Gros Chêne se trouve en contrebas du terrain de Lorette. De fortes attentes des riverains s’attachent à ce que les constructions ne les fassent pas souffrir d’une dévaluation financière de leur bien.

Réponses au point 144 : La réalisation de l’Ecoquartier permettra l’arrivée de nouveaux atouts de proximité pour les riverains, qu’il s’agisse du futur espace public, notamment des jardins partagés, ou des jeux pour enfants, mais également des services qui s’s’installeront (crèche, activités dans le Mess…). La trame paysagère plantée permettra de garantir une qualité visuelle au-delà de l’Ecoquartier.

Les futurs réaménagements de l’espace public de la rue de la Balue/Patton, ainsi

que le développement des modes doux, permettront de valoriser l’image du

quartier.

Concernant les futures constructions à proprement parler, il s’agit de logements

neufs ou réhabilités, aux performances énergétiques affirmées, ainsi qu’à

l’architecture soignée. L’implantation des futurs bâtiments à proximité de la rue du

Gros Chêne (reculs, gestion des vis-à-vis et des limites) ont été explicités dans la

partie Compatibilité avec le PLU – Zonage et Règlementaire, et permettront de

respecter l’intimité de chacun.

Dans ces conditions, l’arrivée de l’Ecoquartier aura un impact positif sur l’entrée de

Ville de Saint-Malo, et sur les rues limitrophes.


150

HA

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UR

S 145. Quelle est la hauteur en mètres du

bâtiment le plus proche de notre propriété (5 rue du Gros Chêne).

Réponses au point 145 : Concernant les hauteurs des bâtiments, notamment au 5 rue du Gros Chêne, le plan d’épannelage ci-dessous précise les gabarits selon les limites séparatives avec les riverains.

Plan de l’épannelage prévisionnel du projet – Source Ville de Saint-Malo

Ainsi, une hauteur d’étage correspondant à environ 3m, un bâtiment en R+1+combles, c’est-à-dire rez de chaussée + un étage+ des combles, correspond à une hauteur d’environ 9 m.


151

146. Concernant les deux bâtiments à l’entrée principale de la caserne (avenue de Lorette) :

Pourquoi sont-ils en R+2 alors que les bâtiments du reste du projet qui sont en limite de propriété sont en R+1+C ?

Est-il possible que ces bâtiments en R+2 accueillent des attiques supplémentaires ?

147. Ils demandent que ces bâtiments soient de la même hauteur qu’aux autres extrémités de la caserne.

Réponses au point 146, 147 : Concernant les deux bâtiments de l’entrée, leur hauteur est fixée à R+2 car ils ne sont pas en limite directe de la caserne, à l’inverse des autres secteurs en R+1+C. Les cœurs d’ilots ainsi que les aménagements intérieurs permettront de traiter les relations (paysage et clôture) avec les parcelles privées. Concernant les attiques, le plan de gradation des hauteurs précisé ci-dessus correspond à l’engagement de la ville de développer une densité plus importante au cœur du projet. Sur cette base constante, le projet respectera le gabarit global des quartiers environnants.


152

CO

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IBIL

ITE

148. Des riverains s’inquiètent à propos du risque de vis-à-vis/vue plongeante des futurs résidents sur leur terrain, notamment un riverain du blockhaus car son terrain situé en contrebas

149. Quelles mesures seront-prises pour préserver l’intimité des riverains ?

150. Quelle est la distance en mètres entre les bâtiments et notre propriété ? 03 – C13

151. Ou se trouveront les balcons par rapport au vis-à-vis sur notre propriété, s’ils ont vue sur notre propriété, à quelle distance seront-ils ?

152. Combien de fenêtres auront visu sur notre propriété ?

153. Les pavillons jouxtant le projet autour du mur d’enceinte peuvent-ils être protégés par des rangées d’arbres afin de respecter leur vie privée ? (C17)

154. La rue du Gros Chêne se trouve en contrebas du terrain de Lorette. De fortes attentes des riverains s’attachent à ce que les constructions ne les fassent pas souffrir de nuisances de toutes sortes, d’une perte d’ensoleillement ou plus généralement d’une dévaluation financière de leur bien.

Réponses aux points 148, 149, 153, 154 : La notion de covisibilité est une donnée déterminante qui a dicté l’implantation des bâtiments de l’Ecoquartier. A cette effet, la gradation des hauteurs permet de gérer les vis à vis, puisque les bâtiments neufs qui seront les plus proches des limites séparatives des riverains auront une hauteur équivalente, soit en R+1+combles. Les vis-à-vis seront donc limités, et comparables aux relations de voisinage déjà existantes dans le quartier. La Ville a pris l’engagement de limiter les gabarits sur les franges de la caserne, et elle sera soucieuse sur la limitation des vis-à-vis et des nuisances dans les projets immobiliers futurs. Les ilots de la caserne seront ensuite séparés des riverains, majoritairement par le mur existant, d’une hauteur de plus de 2m sur une grande partie. Ce mur haut sera conservé, et permettra aux particulier de préserver l’intimité de leurs jardins. Une haie bocagère n’est pas exclue en complément de ce mur, cependant au regard de sa hauteur existante, il préserve les vues sur les propriétés existantes. Certaines limites, notamment sur les terrains de l’impasse Hyacinthe de Lorette, en raison de l’absence de mur, nécessiteront la pose d’une clôture d’environ 1,60m, à la charge des porteurs de projets immobiliers. Cette clôture pourra être doublée d’une haie végétale sur trois strates, afin de garantir une opacité à même de préserver les intimités. Concernant la limite sur la rue du Gros Chêne, un descriptif du traitement de la limite est développé dans le THEME 2 COMPATIBILITE AVEC LES DOCUMENTS D’URBANISME COMMUNAUX – Sous Thème Compatibilité avec le PLU – Zonage et règlement.p.64 et p70. Réponses au point 150 : Concernant les distances des futurs bâtiments, celle-ci ne peut être donnée puisque les projets immobiliers ne sont pas encore connus. Pour autant le projet de PLU implique un recul minimum de 4 m entre les bâtiments et la limite arrière de propriété. Ce recul pourra le cas échéant être plus important.


153

Réponses aux points 152, 153 : Concernant les questions relatives au positionnement des balcons ou au nombre de fenêtres, la Ville de Saint-Malo ne peut apporter de réponses précisent puisque les projets immobiliers ne sont pas encore connus. Cependant, au regard des gradations progressives des hauteurs, les bâtiments les plus proches des limites séparatives, ayant de fait les covisibilités potentiellement les plus manifestes, seront d’une hauteur similaire aux maisons existantes. Les bâtiments plus haut, seront en recul significatif de la limite séparative, et auront le plus souvent des bâtiments plus petits entre eux et la limite de la caserne, qui feront écran aux vis-à-vis.


154

HA

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PA

RTA

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155. R4 : Qu’en est-il de l’habitat partagé possible avec mutualisation de la buanderie ?

156. La présence d’habitat participatif s’impose afin de permettre à des familles plus modestes de louer ou d’acquérir un logement accessible financièrement ?

Réponses aux points 155, 156 : Se référer au point V.1 Appel à manifestation d'intérêt (AMI) de la partie « V REPONSES AU COMMISSAIRE ENQUETEUR », sur l’habitat partagé. p.12.


155

THEME 10: PROGRAMME DE L’OPERATION - EQUIPEMENTS

Le thème PROGRAMME DE L’OPERATION - EQUIPEMENTS regroupe les opérations suivantes : C4 – C6 – C9 - 13


156

THEME 10 : PROGRAMME DE L’OPERATION - EQUIPEMENTS

SOUS THEME


DES OBSERVATIONS


157. Quels équipements et services,

seront installés pour répondre aux besoins (futurs et présents) des habitants: (maison médicale, sport, service administratif ou services à la personne), soins de suite. ? des riverains laissent entendre que de tels établissement auraient pu être accueilli sur le site. + C4

158. Le projet prévoit l’installation de service à la personne en pied d’immeuble. De quel type de service il s’agit ?

159. Combien de services pourront s’installer ?

160. Est-il possible de compter sur un lieu adapté qui pourrait accueillir les jeunes du quartier de Lorette, encadrés par des animateurs ? Comme la Salle de la Découverte.

C4 C6 C9 13

Réponses aux points 157, 158, 159, 160 :

En lien avec la réponse développée dans la partie Intérêt Général/Equipement, les équipements et services de l’Ecoquartier seront en adéquation avec l’objectif premier d’accueillir des couples et des familles avec enfants. Cela se traduit par la réalisation d’une crèche de 30 berceaux, ainsi que par la réhabilitation du MESS et la construction de rez de chaussée actifs, pour héberger des activités de service à la personne. La destination exacte de ces services à la personne et leur nombre n’est pas connu à ce stade, puisqu’ils dépendront des sociétés ou praticiens qui souhaiteront s’installer lorsque les projets immobiliers seront connus. Le dossier de réalisation de l’Ecoquartier présente une surface totale de service et activités de près de 600 m². Sur les activités développées dans le MESS réhabilité, la Ville de Saint-Malo a souhaité soumettre sa programmation à l’AMI auprès de porteurs de projets. L’orientation donnée aux opérateurs est celle d’espaces partagés (type co working, tiers lieu…) afin que le Mess devienne un lieu de vie du quartier, sans pour autant en faire une nouvelle maison de quartier. L’enjeu est de trouver des activités/services qui permettront d’animer le quartier en dehors des horaires classiques d’ouverture. Cet espace pourrait également porter des animations intergénérationnelles, en lien avec des associations locales. L’espace public de l’Ecoquartier sera également le support de nombreuses animations et de moment de convivialité, toutes générations confondues. Les équipements qui seront réalisés tels que la Halle couverte, les placettes, les jardins partagés ainsi que l’aire de jeux, permettront d’encadrer l’animation de la vie locale.


157

161. Serait-il possible de prévoir des équipements sportifs (terrains de tennis, basket, volley, etc. ?), éventuellement une piscine de 25 pour pallier à la suppression de la piscine du Naye et pour permettre aux familles de ne pas avoir à supporter les frais d’entrée ?

162. Demande de 4 000 m² pour implanter l’AJA sur Lorette

Réponses aux points 161 et 162 : L’implantation d’équipements sportifs plus conséquents (terrain de sport, piscine, etc.) relève d’une autre échelle de réflexion urbaine et de service à la population. Le quartier est déjà bien desservi, et localisé à proximité de plusieurs équipements de sports ou de loisirs comme la salle de sport de Bellevue (10min à pied), le Parc de la Briantais (10min à pied) et dans une moindre mesure du parcours sportif du miroir aux fées (15 minutes à pied). De plus, le nouveau Pôle Aqualudique sera bientôt livré à Saint-Jouan des Guérets, et les lignes de transport en commun qui passent par la rue de la Balue permettront un accès très rapide à cet équipement. Dans ce contexte, l’Ecoquartier n’a pas la destination d’accueillir des équipements supplémentaires. Il est à noter que le quartier est également bien pourvu en équipements dédiés aux séniors : il s’agit de l’EPHAD Boris Antonoff, de la résidence pour personnes âgées des Néréides ainsi que de la Maison de retraite de la Maison de la Briantais. Enfin, le secteur de Lorette bénéficie de la proximité d’écoles maternelles et primaires publiques et privées (Ecole de la Gentillerie, Ecole Jean de la Mennais, Ecole Bellevue), ainsi que du Lycée public Jacques Cartier.

Concernant la demande spécifique de l’AJA pour l’implantation d’une structure sportive de 4 000 m², cette option a été envisagée par la Ville de Saint-Malo préalablement au dossier de création. Cependant, en raison de questions relatives à l’équilibre économique à trouver entre l’AJA, le propriétaire actuel des locaux de l’AJA, et la Ville de Saint-Malo, cette option n’a pas abouti. Une telle option ne peut être ré intégrée au stade actuel d’avancement du dossier sans remettre en cause son équilibre global, ainsi que sa remise en cause (surface induite au détriment des logements, questions relatives au stationnements et aux flux de circulation, équilibre économique du projet…).


158

THEME 11 : PROGRAMME DE L’OPERATION – COMMERCES

Le thème PROGRAMME DE L’OPERATION – COMMERCES regroupe les observations suivantes : C13


159

THEME 11 : PROGRAMME DE L’OPERATION – COMMERCES

SOUS THEME


DES OBSERVATIONS


163. Suggestion de prévoir des cellules

commerciales au sein du projet pour recevoir des activités médicales/paramédicales ou du service à la personne

164. Il est souhaitable d’inclure les occupants des commerces de proximité actuels à la démarche du projet, surtout depuis la baisse d’activité qu’ils subissent depuis l’abandon de la caserne.

C13 Réponses aux points 163, 164 :

Comme évoqué dans la thématique « Equipements et Services », la Ville de Saint-Malo n’est pas en mesure de préciser l’occupation des rez-de-chaussée actifs qui sont susceptibles de s’implanter au sein de l’Ecoquartier. L’objectif de la Ville de Saint-Malo est de préserver les commerces existants et de les aider dans leurs démarches de développement. Dans cette logique, aucune concurrence directe pour ces commerces ne sera acceptée sur l’Ecoquartier. Certains commerçants ont déjà été associés à la démarche du projet, et la Ville sera vigilante dans la préservation de leurs intérêts s’ils souhaitent s’installer au sein de l’Ecoquartier.


160

THEME 12 : PROGRAMME DE L’OPERATION – SENIORS

Le thème PROGRAMME DE L’OPERATION – SENIORS regroupe les observations suivantes : C9


161

THEME 12 : PROGRAMME DE L’OPERATION – SENIORS

SOUS THEME


DES OBSERVATIONS


165. Intégrer une partie « sénior » dans

le programme

Réponse au point 165 : La vocation première du quartier est d’accueillir des familles et c’est précisément dans cette optique que la Ville de Saint-Malo a défini le modèle d’un logement familial attractif qui trouvera sa traduction dans la conception des logements de l’Ecoquartier. En ce sens, le programme de logement ne prévoit pas de logements dédiés spécifiquement aux séniors. En revanche, rien n’empêchera les profils séniors de faire l’acquisition d’un logement dans le quartier. De plus, le projet d’aménagement de l’écoquartier suggère des éléments supports d’une mixité intergénérationnelle, que ce soit au travers des jardins partagés, que du patio-jardin ou de l’aire de jeux.


162

THEME 13 : TRAVAUX

Le thème TRAVAUX regroupe les observations suivantes : C9


163

THEME 13 : TRAVAUX

SOUS THEME


DES OBSERVATIONS


166. Conditions pas réunies pour ouvrir

un chantier en 2020. Nécessité de réaliser un tourne à gauche au carrefour avec la rue de la Balue, pour éviter que les camions passent à droite, et tournent dans la rue René Godest.

167. Demande que la maison au 15 rue rené godest soit démolie en fin de chantier

168. En raison des flux de véhicules projetés sur la structure viaire aux alentours du périmètre de la ZAC, il est nécessaire d’acter clairement des travaux préalables à programmer pour les voies impactées par la réalisation du projet : Gros Chêne, Impasse du Capitaine Lescot, Avenue de Lorette, Bd de la Rance, Avenue Patton. L’enjeu est de travailler sur la fluidité du trafic et d’éviter des nuisances sonores et sécuritaires pour les habitants et les usagers de ces voies.

C9 Réponses aux points 166, 169 : La phase de chantier de l’Ecoquartier est une période déterminante qui doit être prise en compte en amont, et sur la base d’une méthodologie concrète. Préalablement au démarrage du chantier : A ce titre, la Ville travaille sur une révision du règlement communal de la voirie dans lequel elle va renforcer les obligations des maîtres d’ouvrage privés en matière de gestion de chantier, d’impacts sur le domaine public et de gestion des nuisances pour l’environnement urbain. La charte des chantiers propres fera partie du règlement de voirie en cours de révision. D’ores et déjà, dans le cadre des permis de construire, la ville impose des mesures de prévention et de suivi des chantiers permettant de lutter contre les différentes nuisances liées aux travaux (bruit, poussières, vibrations …). Dans la continuité de l’approche environnementale de l’Ecoquartier mise en place lors des phases de conception, l’étape de construction devra également participer à cette démarche d’éco-conception, en ayant pour objectif de maitriser les risques et les nuisances générés par le chantier, réduire les consommations énergétiques, les émissions de gaz à effet de serre et les déchets de chantier. Pour cela, une charte de chantier à faibles nuisances / chantier vert sera rédigée et définira les moyens à mettre en place par les entreprises ainsi que la méthodologie de suivi et de contrôle pour mener à bien le chantier. Cette charte sera applicable par la Ville de Saint-Malo dans le cadre de ses travaux, ainsi que par les maitres d’ouvrages privés (promoteurs et bailleurs) dans le cadre des travaux de construction.


164

169. Des inquiétudes sur le passage continuel d’engins de travaux publics sur les rues des riverains et de sa conséquence sur la structure des pavillons alentours : Un plan de gestion de la circulation et des risques pendant la phase travaux de construction sera-t-il adopté ?

La charte fera partie des pièces contractuelles des marchés de travaux et devra être ratifiée préalablement à la notification des ordres de service. Classiquement, les principaux objectifs de la Charte sont les suivants :

Limiter les nuisances causées aux riverains : poussières, boues, bruits, perturbation de la circulation, gêne pour le stationnement des riverains,

Limiter les risques pour la santé et la sécurité du personnel de chantier,

Sensibiliser les acteurs au respect de l’environnement,

Limiter les risques de pollution de la parcelle et des environs : émissions polluantes dans l'eau, l'air, déchets liquides, etc.,

Limiter les consommations en eau et en énergie,

Limiter la quantité de déchets générés par le chantier et mettre en place un système de gestion efficace pour favoriser leur valorisation.

Un responsable « chantier à faibles nuisances » (RCFN) sera désigné au sein de l‘entreprise du lot principal, et présent sur toute la durée du chantier. Le RCFN assurera le contrôle des engagements contenus dans la charte « chantier à faibles nuisances », pendant toute la durée du chantier. Le RCFN constitue la mémoire vivante de l’application de la Charte Chantier à Faibles Nuisances. Il consignera sur le chantier l’ensemble des documents produits pendant les travaux. Préparation du chantier : La réussite de l’opération et le bon déroulement du chantier sont assujettis à une bonne préparation avant le début des travaux. Les installations et le suivi du chantier à faibles nuisances devront être opérationnels dès le début des travaux. Un calendrier prévisionnel des principales actions, sera alors établi afin d’identifier les étapes clés de l’évolution des travaux et de prévoir en conséquence les grands changements en matière d’organisation du chantier à faibles nuisances (collecte des déchets, réductions des nuisances sonores, trafic, changement du responsable chantier à faibles nuisances…).


165

Actions pour limiter l’impact du chantier : Limiter le bruit :

Utilisation des engins insonorisés, dans la mesure du possible

Eviter au maximum les reprises au marteau piqueur

Préférer les engins électriques à ceux qui sont pneumatiques.

Utilisation des talkies-walkies pour communiquer avec le grutier afin d’éviter les cris et sifflements

Pour intervenir dans le respect du voisinage et conformément à la réglementation en vigueur pour le bruit, des horaires d’autorisations pour les travaux sont définis en préfecture et/ou en mairie. Suivant l’arrêté préfectoral du 10 juillet 2000 portant sur la réglementation des bruits de voisinage, Les travaux sont interdits avant 7 heures et après 20 heures les jours de semaine. Les entreprises du chantier devront donc préalablement à toute intervention s’assurer que les moyens proposés respectent la réglementation locale. En dehors de ces périodes, les travaux sont interdits sauf dérogation préfectorale à obtenir auprès des services de police compétents et à afficher sur chantier pendant la durée des travaux. Limiter les rejets dans l’air Sur la voirie de chantier :

Des arrosages réguliers du sol, en période sèche, seront pratiqués afin d’éviter la production de poussières, sous réserve des restrictions en vigueur.

Aire de lavage :

La propreté des véhicules sera contrôlée avant leur départ du chantier et des dispositifs de nettoyage seront prévus en sortie de site afin de limiter les salissures de boue à l’extérieur du chantier.


166

Autres :

Les matériels de ponçage et de découpe seront munis d’un aspirateur.

Les bennes à déchets légers ne permettront pas l’envol de poussières et de déchets (bennes fermées).

Le déballage des matériaux devra se faire obligatoirement à proximité d’un moyen de collecte interne au chantier ou d’une benne appropriée.

Les boîtes de réservation en polystyrène seront interdites

Tout feu sera interdit sur le chantier.

Bardage plein en séparation de l'espace public Méthode constructives limitant les nuisances : Les modes et techniques constructifs prendront en compte cette notion de gestion environnementale du chantier.

Les engins de chantiers seront conformes aux dernières normes en vigueur.

Des palissades pleines délimiteront le chantier afin de limiter les impacts visuels.

Lors des phases de coulage des bétons, les cadences des toupies seront calées pour ne pas occasionner de gêne sur l’espaces public (espaces d’attente au sein du chantier).

L’utilisation d’engins électriques sera considérée dès que possible.

Une attention particulière sera portée au fait que les engins, machines à moteurs thermiques doivent être arrêtées lorsqu’ils ne servent pas.

Les bennes de collecte des déchets de chantiers seront vidées dès que nécessaire afin d’éviter les envols et des filets seront mis en protection lors de leur enlèvement et pour le transport vers les filières d’évacuations agréées.

Circulations de chantier : Le plan de circulation qui sera établi dans le cadre du chantier intègrera les contraintes suivantes : protection des riverains, maintien des accès riverains, sécurisation des accès chantier avec limitations des manœuvres d’engins, circulation sur les grands axes uniquement pour accéder au chantier (boulevard de la Rance, rue de la Balue, rue du général Patton).


167

L’accès par l’avenue de Lorette pourra être étudié. Les rues du Gros Chêne, René Godest, et l’impasse du Capitaine Lescot, ne feront pas l’objet de circulation de chantier. Durant les phases de travaux sur emprises publiques, une astreinte des entreprises présentes sera mise en place afin d’écarter tout risque, et de résoudre tout désordre, dans les plus brefs délais. L’itinéraire des camions entre le chantier et la filière d’évacuation des déblais sera également soumis à l’agrément du maître d’ouvrage, de son maître d’œuvre, de son assistant environnementaliste, puis de la ville, afin de s’assurer que les gabarits et trafics admissibles des voiries empruntées sont compatibles. En termes de propreté, les conditions suivantes seront mises en œuvre :

Obligation d'installation d'un décrotteur à la sortie du chantier pour les véhicules de terrassement

Mise en œuvre de moyen de balayage et nettoyage de la voirie publique en cas de de souillure

Autres : En cas de présence d’eaux boueuses sur le chantier ou en fond de fouille, celles-ci seront décantées et filtrées avant rejet au réseau d’eaux pluviales. La réalisation de ce chantier fera l’objet d’une coordination fine avec les services de la ville, ainsi qu’avec le comité de suivi qui sera initié dans le quartier. Réponses au point 167 : Concernant la maison du 5 rue René Godest, sa démolition sera concomitante aux travaux de viabilisation, puisque des réseaux devront être posés sur son emplacement. Pour autant, cette entrée/sortie ne sera ouverte aux engins de chantier. Les voies impactées par l’Ecoquartier en termes de circulation ont été mises en évidence dans le cadre de l’étude de circulation d’Egis, ainsi que dans le diagnostic de l’étude de programmation et de déplacement entre l’aquarium et la gare.


168

Réponses au point 168 : Certaines des rues font d’ores et déjà partie du programme de travaux de l’Ecoquartier, comme l’impasse du Capitaine Lescot qui sera réaménagée pour devenir un accès à part entière du quartier. L’avenue de Lorette, entre l’entrée actuelle de la caserne et le rond-point, sera également reprise. Les travaux seront concomitants aux travaux de viabilisation de l’Ecoquartier, à partir du 4eme trimestre 2020. Les autres rues, et notamment l’avenue de Lorette entre le rond-point et la rue de la Balue, l’avenue Patton, la rue de la Balue, le Boulevard de la Rance, la rue Renée Godest, feront l’objet de scenarii d’aménagement pour concevoir les futurs espaces publics dans le cadre de l’étude de programmation urbaine et de déplacement entre l’aquarium et la gare. Ces scenarii feront l’objet d’une concertation avec les habitants ou leurs représentants au cours du premier semestre 2020 sous la forme d’ateliers thématiques. A ce titre, une première phase de concertation avec les différentes parties prenantes publiques et privés de l’emprise de l’étude, intégrant notamment la présence du comité de quartier de la Flourie, s’est tenue le 6 juillet 2019. Cette première phase correspondait à un diagnostic en marchant, dont le compte rendu a été transmis à tous les participants. Les travaux des rues citées ci-dessus devront être réalisés parallèlement à ceux de l’Ecoquartier, pour permettre une prise en compte de la circulation du quartier lors de l’arrivée des premiers habitants en 2024.


169

THEME 14 : PATRIMOINE

Le thème PATRIMOINE regroupe les observations suivantes : C9 – C17


170

THEME 14 : PATRIMOINE

SOUS THEME


DES OBSERVATIONS


170. Pas d’intérêt de conserver le Mess 171. Certains pavillons ont un style

proche de celui des hôtels de Saint-Malo, certains seront conservés ? (C17)

C9 C17

Réponses aux points 170, 171 :

L’ancien Mess est un bâtiment emblématique de la Caserne qui témoigne d’une certaine architecture caractéristique des années 1930, et qui symbolise une partie de l’histoire de Saint-Malo. La réhabilitation du Mess est une opportunité de conserver un lieu qui symbolisait le partage et qui continuera, sous cette même valeur, d’apporter de nouveaux services de proximité aux ménages du quartier, et au-delà. Au-delà de la qualité architecturale des bâtiments, la Ville de Saint-Malo souhaite valoriser la mémoire de la vie de cette caserne dans laquelle de très nombreuses familles se sont succédées. C’est dans cette perspective que le patrimoine bâti de la caserne sera en partie conservé et valorisé. Le choix de conserver les bâtiments s’est opéré au regard de leur qualité, ainsi que de leur fonctionnalité et /ou symbolique :

Huit bâtiments de logements collectifs et deux pavillons des officiers sont conservés pour la perspective visuelle qu’ils offrent depuis la place d’armes, conservant ainsi l’image des rues de la caserne de Lorette ;

Un autre pavillon des officiers situé dans l’axe de la voie principale de la caserne marque l’entrée de l’Ecoquartier ;

Une buanderie, qui témoignage des anciens usages collectifs dans la caserne, et permettra demain le stockage du matériel nécessaire à la gestion des jardins partagés ;

Enfin, le mess et la place d’armes, symbole de la vocation militaire du lieu, ancré dans la représentation du quartier.


171

Parti-pris de conservation du bâti existant. Source Ville de Saint-Malo

Buanderie

Mess


172

Intégration du patrimoine existant à l’Ecoquartier. Source Spectrum 3D (modélisation)


173

THEME 15 : FONCIER

Le thème FONCIER regroupe les observations suivantes : C4 – C5 – C13 – R3


174

THEME 15 : FONCIER

SOUS THEME


DES OBSERVATIONS


LI

MIT

ES D

E P

¨RO

PR

IETE

172. Concernant la demande de bornage

en date du 9 juillet 2019, la demande de documents inquiète les riverains qui occupent les parcelles mitoyennes du périmètre de la ZAC. Leur inquiétude repose sur les questions de propriété de succession et de l’adresse de leurs notaires.

C4 C5

C13 R3

Réponse au point 172 : Chacun des riverains du site dispose d’un droit de propriété défini notamment dans son titre de propriété :

Le droit de propriété est un droit qui est garanti depuis la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789 et repris dans le préambule de la Constitution de 1958. Selon la jurisprudence, le droit de propriété est un droit fondamental, de valeur constitutionnelle Le titre de propriété est le document qui garantit l’identification du propriétaire et justifie de son droit de propriété ainsi que des autres droits qui sont attachés à ladite propriété (certaines servitudes…). Toutefois, le titre de propriété ne permet pas de garantir précisément la consistance du bien dans ses limites et sa superficie réelle même s’il se rapporte à une référence cadastrale et une superficie (contenance cadastrale). En effet le cadastre n’a pas pour vocation de garantir les informations qu’il donne et encore moins de garantir juridiquement les limites et superficies des propriétés qu’il identifie. Il s’agit d’un document fiscal qui sert avant tout de base au calcul de l’impôt foncier. Afin de garantir à chacun des riverains de l’ancienne caserne de Lorette ses droits quant aux limites et à la superficie de sa propriété, et ce, avant tous travaux, la Ville a demandé un bornage amiable au cabinet de géomètres-experts QUARTA, dont le siège est à SAINT-JACQUES DE LA LANDE. A ce titre, un rendez-vous sur site a été pris avec l’ensemble des riverains de la caserne le 9 juillet 2019. Lors de cette journée, trois représentants techniques de la Ville de Saint-Malo, ainsi que les représentants du Cabinet Quarta se sont déplacés chez tous les riverains pour constater la limite actuelle, et récupérer lorsque cela était possible, les documents issus des particuliers qui permettent d’attester la limite de propriété.


175

Le bornage amiable

Le bornage amiable est prévu par l’article 646 du Code civil. Sa demande ne peut se faire que par un propriétaire (la jurisprudence comprend dans cette notion l’usufruitier, le nu propriétaire, le titulaire d’un bail à construction, l’acquéreur, le titulaire d’un compromis…). L’article 646 du code civil indique que le bornage se fait à frais communs. Toutefois, en l’espèce les frais du bornage demandé par la Ville de Saint-Malo ont été intégralement supporté par elle. Le rôle du bornage amiable est de garantir et protéger le droit de propriété et plus particulièrement de garantir à chaque propriétaire concerné la contenance et les limites de propriété de son bien.

La procédure de bornage

Cette procédure se fait sur la base des titres de propriété ainsi que tout élément probants (plans anciens, procès-verbaux de bornage antérieur, photographies, conventions…) permettant au géomètre-expert de proposer la définition de la limite En l’espèce, le cabinet QUARTA a relevé que des bornages antérieurs ont déjà été effectué à l’époque de la création des lots, les parcelles jouxtant l’Ecoquartier ayant fait ou faisant encore partie de lotissements. Par conséquent une demande auprès des archives départementales a été effectué afin que la proposition du cabinet QUARTA ne remette pas en cause les bornages antérieurement réalisés. Au terme de cette procédure un procès-verbal est transmis à chaque propriétaire concerné et doit recueillir la signature de chacun de ces propriétaires. L’ensemble des signatures apposées sur le procès-verbal garantit la pérennité de la limite de propriété ainsi définie. À l’issue de l’opération de bornage, une copie certifiée conforme est adressée par le géomètre-expert à chaque propriétaire. L’ordre des géomètre-expert dispose d’un monopole pour effectuer cette procédure. Le géomètre-expert est ainsi le seul professionnel à pouvoir réaliser un bornage. Il intervient en toute indépendance quel que soit le donneur d’ordre. Il s’agit d’une obligation ordinale


176

Le déroulement de la procédure

Les propriétaires concernés ou leurs représentants sont convoqués sur place à une réunion contradictoire et invités à produire tous les documents qui sont en leur possession. Le géomètre-expert analyse tous les éléments permettant de définir les limites réelles : les titres de propriété, les plans, tous documents qui décrivent directement ou indirectement la propriété, la nature des lieux et les marques de la possession, les déclarations de témoins, les coutumes locales, le cadastre… Le géomètre-expert établit une hiérarchie entre ces éléments ; il propose les limites séparatives qui deviennent définitives après accord des parties. Le géomètre-expert doit dresser un procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites, document qui décrit l’identification des parties et des parcelles, l’origine des propriétés, le déroulement des opérations, la définition des limites, les repères qui les matérialisent et les mesures permettant leur rétablissement. Ce procès-verbal est daté et constate l’accord formel des signataires. Un plan, avec repérage des limites, est joint au procès-verbal. Le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites est un acte foncier qui fait loi entre les parties et devient opposable à tous les signataires et leurs ayants droit (futurs acquéreurs, héritiers…). Il doit être notifié à chacun des propriétaires signataires. En cas de défaillance, absence, ou opposition d’une des parties à signer le PV de bornage, le géomètre-expert a l’obligation de dresser un procès-verbal de carence dont une copie est adressée à chacune des parties. Le procès-verbal de carence ne concerne que les limites qui n’ont pu être bornées à l’amiable et indique clairement le motif pour lequel le bornage de la limite considérée ne peut être mené à son terme.


177

Les effets du bornage

Le bornage sert exclusivement à garantir le droit de propriété de chaque propriétaire : « Le procès-verbal de bornage, dressé par un géomètre-expert et signé par toutes les parties, fixe pour l’avenir la limite des héritages tant pour la contenance des parcelles que pour les limites qu’il leur assigne et vaut titre » (Cour de cassation 3e civ., 3 octobre 1972). Aucun nouveau bornage ne peut être réalisé dès lors que le procès-verbal antérieur, ayant reçu le consentement des parties, permet de reconstituer la position de la limite. En cas de disparition des bornes ou repères, le géomètre-expert rétablira les limites conformément au procès-verbal de bornage, après avoir informé ou convoqué les propriétaires concernés, et dressera un procès-verbal de rétablissement de limites, ce qui explique que la cabinet QUARTA ait saisi les archives départementales pour obtenir les documents antérieurement réalisés par des géomètres. Dans un arrêt du 26 novembre 1997, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que « Le procès-verbal de bornage vaut titre définitif et s’impose au juge »

La traçabilité du PV de bornage

Le géomètre-expert a l’obligation d’enregistrer le procès-verbal de bornage dans la base de données GEOFONCIER (www.geofoncier.fr) de l’Ordre des géomètres-experts aux fins de conservation et d’archivage. Cette base de données permet d’informer sur l’existence des opérations de bornage réalisées postérieurement au 1er juillet 2010 et de visualiser les limites bornées depuis cette date. Elle garantit ainsi la pérennité et la traçabilité des opérations de bornage réalisées par les géomètres-experts Les procès-verbaux de bornage doivent en outre être transmis aux notaires rédacteurs des actes fonciers intervenant ultérieurement et relatif à la propriété concernée

Sur la base des éléments présentés ci-dessus, les documents demandés par le cabinet Quarta dans le cadre du bornage à l’amiable sont légitimes, et permettront uniquement de déterminer la limite de propriété.


178

173. Le projet en l’état actuel ne permet

pas de garantir les limites de propriété 174. Quelles sont les limites de propriété

exactes de la ZAC de Lorette ? 175. Pas de bornage réalisé

Réponse aux points 173, 174, 175 : Les limites de la Caserne correspondent à priori au mur d’enceinte pour la majeure partie du périmètre. Sur la limite en lien avec les fonds de parcelle de l’impasse Hyacinthe de Lorette, la limite de propriété semble être la clôture des fonds de jardins, impliquant parfois des décrochés. La Caserne de Lorette datant des années 1930, elle semble préalable à l’installation des logements qui se sont implantés ensuite autour. L’objectif du bornage amiable initié par la Ville est bien de préciser, ou de repréciser si celle-ci a déjà été fixée par un géomètre antérieurement, la limite de propriété de la caserne. Cette garantie de limite de propriété sera actée dans le cas d’une signature du procès-verbal par l’ensemble des propriétaires concernés. Par cette démarche, la Ville souhaite délimiter le périmètre exacte d’un point de vue foncier, et garantir aux propriétaires riverains que leur limite de propriété actuelle ne changera pas. La procédure de bornage de l’Ecoquartier est ainsi en cours.


179

BLO

CK

HA

US

176. Les riverains pourront-ils faire une acquisition du blockhaus, en indivision ou en copropriété ?

Réponse au point 176 : Le blockhaus est intégré à l’ilot de la caserne qui sera cédé à un opérateur immobilier pour la réalisation d’un programme de logements. Toute construction de logements sur le blockhaus sera cependant interdite. A l’issue du projet de construction, les particuliers pourront se rapprocher de la copropriété nouvellement constituée pour proposer une acquisition du blockhaus.


180

THEME 16 : EQUILIBRE FINANCIER

Le thème EQUILIBRE FINANCIER regroupe les observations suivantes : C8


181

THEME 16 : EQUILIBRE FINANCIER

SOUS THEME


DES OBSERVATIONS


177. L’équilibre financier du projet est

loin d’être assuré

C8

Réponse au point 177 : Le dossier de réalisation de l’Ecoquartier, et notamment les modalités prévisionnelles de financement, présentent le bilan équilibré du projet par postes de dépenses et de recettes. Le Programme des Equipements Publics présente quant à lui les différents travaux nécessaires à l’aménagement du projet à l’intérieur du périmètre de la ZAC, et dans ses abords immédiats. Les dépenses sont équilibrées par les recettes correspondant aux participations financières relative à la cession des ilots. Pour plus d’informations, se référer au Dossier de Réalisation de la ZAC joint en annexe du présent mémoire en réponse. Les aménagements relatifs à l’étude gare aquarium engendreront également des travaux de connexion vers le quartier de Lorette (carrefour, modes doux, voiries…). Ces travaux d’une autre échelle, seront portés par la Ville de Saint-Malo, indépendamment du mode de financement de la ZAC.


182

THEME 17 : JURIDIQUE

Le thème JURIDIQUE regroupe les observations suivantes : C1


183

THEME 17 : JURIDIQUE

SOUS THEME


DES OBSERVATIONS


178. Recours déposé, dans l’attente du

jugement sur le fonds

C1 Réponse au point 178 : Le Comité de Quartier de la Flourie a déposé deux recours contre l’Ecoquartier de la Caserne de Lorette pour s’opposer à la délibération d’approbation du dossier de création du 28 juin 2018, puis pour s’opposer à la délibération d’approbation du dossier de réalisation et à celle de lancement de la procédure de déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU en date du 20 juin 2019. En complément, en septembre 2019, le comité de quartier de la Flourie a déposé une demande de référé suspension à l’encontre de ces trois délibérations. En date du 7 octobre 2019, une ordonnance du Tribunal Administratif de Rennes a rejeté la demande de référé suspension du Comité de Quartier de la Flourie. A l’issue, le Comité ́de quartier de la Flourie ne s’est pas pourvu en cassation contre l'ordonnance rendue par le juge des référés, ni n’a confirmé́ le maintien de ses requêtes à fin d’annulation dans le délai d’un mois après la notification de ladite ordonnance. Par ordonnance en date du 25 novembre 2019, conformément aux dispositions du l’article R. 612-5-2 du code de justice administrative, le Tribunal Administratif de Rennes a donné acte du désistement de l’association de ses recours en annulation formé à l’encontre de : - la délibération n° CM-2018-06-023 du 28 juin 2018 par laquelle le conseil municipal de la commune de Saint-Malo a approuvé ́le dossier de création de la zone d'aménagement concerté (ZAC) de l'Ecoquartier de la Caserne de Lorette. - la délibération n° CM-2019-06-013 par laquelle le conseil municipal de la commune de Saint- Malo a approuvé ́le dossier de réalisation de la ZAC de l'Ecoquartier de la Caserne de Lorette ainsi que le programme des équipements à y réaliser


184

- la délibération n° CM-2019-06-014 du 20 juin 2019 par laquelle le conseil municipal de la commune de Saint- Malo a engagé ́ la procédure de déclaration de projet emportant mise en compatibilité́ du plan local d'urbanisme. Les deux ordonnances sont annexées au présent mémoire en réponse.


185

THEME 18 : SUJETS CONNEXES

Le thème SUJETS CONNEXES regroupe les observations suivantes : C1 – C4 – C8 - C9 – C10 - O3


186

THEME 18 : SUJETS CONNEXES

SOUS THEME


DES OBSERVATIONS


179. Quelles sont les mesures qui seront

prises pour prévenir d’un éventuel trouble anormal de voisinage ou d’un trouble illicite suite à la construction de la nouvelle ZAC de Lorette (bruit, non-respect du stationnement privé, trafic, etc…).

180. A quelle date cesseront les

entrainements des CRS et les nuisances causées par eux ? O3

C1 C4 C8 C9

C10 O3

Réponse au point 179 : Les réponses relatives aux mesures prises par la Ville contre les troubles anormaux de voisinage sont apportées dans le THEME 13 : TRAVAUX, p.163, du présent mémoire. Réponse au point 180 : Les entrainements des CRS cesseront pendant le premier semestre 2020. Des interventions pourront avoir lieu pendant l’été et à l’automne 2020. Ils cesseront définitivement au démarrage des travaux pour le 4eme trimestre 2020.


187

LISTE DES ANNEXES

1. Plan du réseau, MAT, 2018

2. Plan Global des Déplacements de Saint-Malo Agglomération, 2019

3. Schéma Directeur Cyclable de la ville de Saint-Malo, 2019

4. Projet Urbain Stratégique Saint-Malo 2030, 2016

5. Etude socio démographique – Habiter Saint-Malo, Avril 2018

6. Etude socio démographique – Accueillir les familles à Saint-Malo, Avril 2018

7. Etude d’acceptabilité du Schéma directeur d’éclairage de la Ville de Saint-Malo, Mai 2018

8. Dossier de création de la ZAC de l’Ecoquartier de la Caserne de Lorette, 2018

9. Dossier de réalisation de la ZAC de l’Ecoquartier de la Caserne de Lorette, 2019

10. Ordonnance du tribunal administratif de Rennes du 07 octobre 2019

11. Ordonnance du tribunal administratif de Rennes du 25 novembre 2019

Mémoire en réponse suite à la remise du procès-verbal de ... · Mémoire en réponse du...

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