Mietrecht in den Niederlanden

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MIETRECHT in den NLMIETRECHT in den NL

Ben van MeursAdvocaat

Vondenhoff Sijben Advocaten

Akerstraat 104NL - 6417BN HEERLEN

T +31 - 45 - 560 22 00E [email protected]

Was wird vermietet?

• Beweglichen Sachen (z.B. Kfz) & unbebaute Grundstücke (z.B. Weideland)

• Gewerberaum: 2 Kategorien

• Wohnraum (= woonruimte)

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[VondenhoffA D V O C A T E N

Sijben]

Gewerberaum:

• Gewerberaum für Einzelhandel / Mittelstandsunternehmen(= middenstandsbedrijfsruimte)

• Gewerberaum im Übrigen(= overige bedrijfsruimte)

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Sijben]

§§ 7:290 ff. NL-BGB

Gewerberaum für Einzelhandel:• Kleinhandel• Handwerksbetriebe• Hotel- und Gaststättengewerbe, usw.:

Gewerberaum, wo unmittelbar ans Publikum Produkte geliefert werden: z.B. Apotheke, Friseur, Kiosk, Galerie, Restaurant, Tankstelle

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Sijben]

Gewerberaum für Einzelhandel

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Sijben]

Meistens „ROZ“ Mustervertrag: www.roz.nl

Mieterhöhung:• Nur bei Vertraglichem Vereinbarung (jährliche

Indexierung möglich)• Aber: Richter kann neue Miete anordnen

(nur 1 Mal pro 5 Jahre)


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Sijben]

Mietverträge sind gesetzlich befristet:• Zuerst: 5 Jahren• Nachher: wieder 5 Jahren (oder Kündigung)• Erst danach: unbefristeter Mietvertrag

Ausnahme: Mietverträge < 2 Jahre


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Sijben]

Ende des Mietvertrages:• Aufhebungsvertrag• Auflösung durch Richter (z.B. Mietrückstand)• Kündigung durch Mieter oder Vermieter:

- Kündigungsfrist: mindestens 1 Jahr- Kündigung durch Vermieter nur wegen gesetzlicher Kündigungsgründe


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Sijben]

Gesetzliche Kündigungsgründe:• Kein „guter Mieter“• Zwingend notwendiger Eigenbedarf• Interessenabwägung (erst nach 10 Jahren)• Wenn Mieter ein faires Angebot für einen

neuen Mietvertrag abschlagt (erst nach 10 Jahren)

§§ 7:230a ff. NL-BGB

Gewerberaum im Übrigen:

Voraussetzungen:• bebautes Grundstück; und• kein Gewerberaum für Einzelhandel; und• kein Wohnraum;

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Sijben]

Gewerberaum im Übrigen:

z.B.: Anwaltskanzlei, Bankfiliale, Bürogebäude, Fahrschule, Garage, Kasino, Kino, Lager, Praxis (Arzt, Krankengymnast, Psychologe usw.), Schwimmbad

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Sijben]

Gewerberaum im Übrigen

Meistens „ROZ“ Mustervertrag: www.roz.nl

Mieterhöhung:• Vertragsfreiheit• Praxis: Indexierungsklauseln• Kaum Mieterschutz

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Sijben]

Gewerberaum im Übrigen

Mietvertrag nach Wahl (un)befristet

Ende des Mietvertrags:• Befristet: beim Vertragsende (vertragliche

Verlängerung möglich)• Unbefristet: Kündigung (nur K.Frist beachten)• Kaum Mieterschutz. Wohl Räumungsschutz

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Sijben]

§§ 7:232 ff. NL-BGB

Wohnraum:

• Selbstständige Wohnung => eigene Haustür, Küche, Bad und Toilette

• Unselbstständige Wohnung (Zimmer)• Wohnwagen

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Sijben]

Wohnraum

Zwingendes Recht: Mieterschutz!

• Ende des Mietvertrags

• Miete (sog. nicht liberalisierte Wohnräume)• Mieterhöhung (sog. nicht liberalisierte

Wohnräume)

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Sijben]

Wohnraum

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Sijben]

Liberalisierte Wohnräume (= geliberaliseerde woonruimte / “vrije sector”)• Nur selbständige Wohnungen• Kaltmiete > 664,66 EUR (Stand: 1.1.2012) • Miete nicht gesetzlich eingeschränkt

(aber Mieter kann Miete prüfen lassen)• Mieterhöhung nicht gesetzlich eingeschränkt

(aber nur 1 Mal pro Jahr. Indexierung möglich)

Wohnraum

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Sijben]

Nicht liberalisierte Wohnräume => Huurprijzenrecht (UHW, BHPW & WWS)

• Kaltmiete < 664,66 EUR (Stand: 1.1.2012) • Miete gesetzlich eingeschränkt• Mieterhöhung gesetzlich eingeschränkt:

- Am 1.7.2012: +2,3% (am 1.7.2011: +1,3%)• Manchmal braucht Mieter Genehmigung der

Gemeinde (Huisvestingsvergunning, so wie WBS)

Wohnraum

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Sijben]

Miete bei nicht liberalisierte Wohnräume:

• Woningwaarderingsstelsel (WWS)• Miete hängt von Zahl der Qualitätspunkte ab• Mieterhöhung bedarf Schriftform: mindestens

2 Monate bevor (meistens bevor 1. Mai)• Prüfung durch Huurcommissie und Richter

Wohnraum

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Sijben]

Ende des Mietvertrages: nicht automatisch• Aufhebungsvertrag• Auflösung durch Richter (z.B. 3 Monate

Mietrückstand oder kein „guter Mieter“)• Kündigung durch Mieter oder Vermieter:

- Kündigungsfrist- Kündigung durch Vermieter nur wegen gesetzlicher Kündigungsgründe

Wohnraum

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Sijben]

Gesetzliche Kündigungsgründe:• Kein „guter Mieter“• Zwingend notwendiger Eigenbedarf• Wenn Mieter ein faires Angebot für einen

neuen Mietvertrag abschlagt• Verwirklichung eines Bebauungsplans• „Zwischen Vermietung“ (= tussenhuur)

Wohnraum

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Sijben]

Zwingend notwendiger Eigenbedarf:• Zwingend notwendig (!)• Interessenabwägung• Mieter in der Lage geeigneter Wohnraum

anderswo zu finden• Erst wenn Vermieter 3 Jahre Eigentümer ist• Schadensersatz möglich (z.B. Kosten Umzug

und Einrichtung) => 5.081 EUR ??

Wohnraum

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Sijben]

Wie kann man einen Mieter kündigen?• Kündigung per Einschreiben oder Zustellung

durch einen Gerichtsvollzieher• Jeder (Mit)Mieter muss gekündigt werden• Kündigungsgründe melden, sonst nichtig! • Kündigungsfrist: 3-6 Monate + Datum nennen• Erkundigung ob Mieter innerhalb von 6

Wochen die Kündigung zustimmt

Wohnraum

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Sijben]

Wieso Zustimmung der Mieter?• Kündigung unwirksam, wenn Mieter nicht

innerhalb von 6 Wochen zustimmt (§ 7:272 NL-BGB)

• Vermieter muss sich dann ans Gericht wenden, damit den Richter das Datum feststellt, an welches der Mietvertrag endet

• Richter überprüft nur Kündigungsgründe im Einschreiben (bzw. Gerichtsvollzieher)

Wohnraum

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Sijben]

Bei Zuweisung der Klage:• Mieter muss an einem bestimmten Datum die

Wohnung geräumt haben

Bei Zurückweisung der Klage:• Mietvertrag wird (un)befristet verlängert;• Vermieter kann erst wieder nach 3 Jahren

(unbefristet) bzw. 3 Monate bevor Ende der neuen Frist (befristet) kündigen

Wohnraum

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Sijben]

Wie kann der Mieter kündigen?• Kündigung per Einschreiben oder Zustellung

durch einen Gerichtsvollzieher• Ohne Kündigungsgrund • Kündigungsfrist: 1-3 Monate + Datum nennen

Wohnraum

Vorübergehend vermieten:

Gesetz zur Regelung der Rechtslage leer stehender Wohnungen in den Niederlanden (= Leegstandswet)

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Sijben]

Wohnraum

Vorübergehend vermieten:• Nur wenn „Leegstandswet“ es erlaubt• Wohnraum ist zu verkaufen und steht leer:

- Neubau - Eigentümer hat Wohnung letztes Jahr selbst benutzt - Letzte 10 Jahren nicht länger als 3 Jahren vermietet

• Mietwohnung: Renovierung oder Abriss

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Sijben]

Wohnraum

Vorübergehend vermieten:• Kein Mieterschutz (einfache Kündigung)• Vermieter braucht Genehmigung (Gemeinde)• Mietvertrag (schriftlich!) mindestens 6 Monate• Mietvertrag muss Genehmigung erwähnen und

von der Gemeinde bestimmte Miete (WWS)

• ...

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Sijben]

Wohnraum

Vorübergehend vermieten:• Mieterhöhung gesetzlich eingeschränkt• Kündigungsfrist Vermieter mindestens 3

Monate• Kündigungsfrist Mieter höchstens 1 Monat• Mietvertrag endet, wenn Genehmigung endet• Verlängerung Genehmigung bis insgesamt 5

Jahren möglich (In Zukunft sogar 7 Jahren)28


Sijben]

Wohnraum

Gesetzänderung in Vorbereitung:• Mieter nicht liberalisierte Wohnräume die

mehr als 43.000 EURO pro Jahr verdienen• Gilt nicht pro Kopf sondern per Familie

(Ausnahme: Kindern < 13.200 EUR Einkommen)• Nicht nur gesetzliche Mieterhöhung (+2,3%

per 1.7.2012)• …

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Wohnraum

Gesetzänderung in Vorbereitung:• Sondern zusätzliche Mieterhöhung von 5% pro

Jahr (insgesamt +6 bis 8% pro Jahr)• Vermieter erkundigt beim Finanzamt nach

Einkommen der Mieter und bekommt Auskunft• Richter hat am 13.4.2012 diese Auskünfte aber

vorübergehend verboten• Gesetz gilt ab 1.7.2012 ??? (Sonst ab 1.7.2013)

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Fragenkatalog

F:Müssten wir uns grundsätzlich die Genehmigung zur Vermietung nachweisen lassen?

A:Nein, zum Glück nicht. In Prinzip darf jeder Eigentümer ohne Genehmigung vermieten. Aber, bei Vermietung von Zimmer an z.B. Studenten können zusätzliche Regeln gelten.

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Fragenkatalog

Sonstige Fragen?

Auch: [email protected]

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Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

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