Media briefingแนวนโยบาย Macroprudential ส าหรบสนเชอเพอทอยอาศย

สายนโยบายสถาบนการเงน4 ตลาคม 2561

Agenda

• เหตผลและความจ าเปนในการพจารณาทบทวนหลกเกณฑการก ากบดแลสนเชอเพอทอยอาศย– สถานการณการแขงขนในตลาดสนเชอเพอทอยอาศย

• แนวนโยบาย macroprudential ส าหรบสนเชอเพอทอยอาศย– วตถประสงคและหลกการ

– ขอเสนอแนวนโยบายฯ

• ประโยชนทจะไดรบ

2/11

ภาคอสงหารมทรพยขยายตวดตอเนอง และราคาอสงหารมทรพยยงคงเพมขน แมจะไมเรงตวมากนก

138

148

180

176

100110120130140150160170180190200

2556 2557 2558 2559 2560 H1/61

ดชนราคาบานเดยว

ดชนราคาทาวนเฮาส

ดชนราคาอาคารชด

ดชนราคาทดน

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30

0

200,000

400,000

600,000

800,000

1,000,000

1,200,000

ม.ค. เม.ย. ก.ค. ต.ค. ม.ค. เม.ย. ก.ค. ต.ค. ม.ค. เม.ย. ก.ค.

2559 2560 2561

ยอดคงคางตราสารหน ยอดคงคางสนเชอ

ยอดคงคางตราสารหน (%yoy) (RHS) ยอดคงคางสนเชอ (%yoy) (RHS)

ยอดคงคาง (ลานบาท) %yoy

ยอดคงคางสนเชอ ธพ. และตราสารหนของผประกอบการอสงหารมทรพย

ดชนราคาอสงหารมทรพยindex(Jan 2009 = 100)

3/11

เพอการบรโภคอนๆ

คาเบยประกนชวตผก

เพอการปรบปรง/ตอเตม/ซอมแซม

กเพอการลงทน

49

24

54

0

10

20

30

40

50

60

2556 2557 2558 2559 2560 H1/61

สนเชอปลอยใหมระบบ ธพ. LTV>90%

สนเชอปลอยใหมระบบ ธพ. LTV รวม top up>100%

สนเชอปลอยใหมสถาบนการเงนเฉพาะกจ LTV>90%

% จ านวนบญช

การแขงขนในตลาดสนเชอเพอทอยอาศย (1)

(1) สนเชอปลอยใหมท LTV ระดบสงมสดสวนเพมขน สะทอนมาตรฐานการปลอยสนเชอ (credit underwriting standards) ทหยอนลง

สนเชอ top-up ระบบ ธพ.

ขอมลระบบ ธพ. ณ H1/61

หมายเหต: สนเชอ top-up หมายถง สนเชอเพอวตถประสงคอนภายใตหลกประกนทอยอาศยเดยวกน ซงอาจใหเพมพรอมกบการใหสนเชอบาน (housing loan) หรอใหเพมเตมระหวางการผอนช าระ อาท สนเชอ home for cash

4/11

เกณฑ Loan-to-Value (LTV) ปจจบน มสวนเออตอการขยายตวของสนเชอเพอทอยอาศย

สนเชอเฉพาะหนบาน ไมนบรวมหน top-up

มลคาหลกประกน

ราคาหลกประกน ประเภทหลกประกน LTV threshold

ต ากวา 10 ลานบาทแนวราบ เชน บานเดยว ทาวนเฮาส บานแฝด 95%

แนวสง เชน หองชด หรอคอนโดมเนยม 90%

ตงแต 10 ลานบาทขนไป ทกประเภท 80%

หาก สง. ปลอยสนเชอ LTV ไมเกน threshold ทก าหนด จะไดรบคาน าหนกความเสยง (risk weight: RW) ท 35%แตหากปลอยเกนกวา threshold ทก าหนด จะไดรบ RW ท 75%

นยาม

เกณฑ risk weight by LTV

L V

5/11

3.6%

4.0%

2.5%

3.4%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

Q1/58 Q1/61 Q1/58 Q1/61

ยอดคงคางสนเชอ

%NPL (RHS)

60

70

80

90

100

2556

2557

2558

2559

2560

H1/6

1

การแขงขนในตลาดสนเชอเพอทอยอาศย (2)

ผกทม 1 สญญา ผกทม 2 สญญาขนไป

บาทตอเดอน

60

70

80

90

100

2556

2557

2558

2559

2560

H1/6

1

%

%NPL

LTV แนวสง สญญาท 2 ขนไป

117,790

88,99962,212

49,000

0

50,000

100,000

150,000

2556 2557 2558 2559 2560 H1/61

median รายไดผกสญญาท 2 ขนไป

median รายไดผกสญญาท 1

0% 20% 40% 60% 80% 100%

H1/61

2560

2559

2558

2557

2556 สญญาท 1 แนวราบ

สญญาท 1 แนวสง

สญญาท 2 แนวราบ

สญญาท 2 แนวสง

สญญาท 3 ขนไป แนวราบ

สญญาท 3 ขนไป แนวสง

สดสวนบญชตามจ านวนสญญา แยกตามประเภทหลกประกน ของผกระบบ ธพ. LTV ทอยอาศยราคา 10 ลบ. ขนไป

รายไดผกของระบบ ธพ. (ทอยอาศยแนวสง)

พนลานบาท

%

ยอดคงคางและคณภาพสนเชอบานของระบบ สง.

หมายเหต: ขอมล National Credit Bureau (NCB) ค านวณโดย ธปท.

(2) LTV ระดบสงซงเรงขนในการกสญญาท 2 และทอยอาศยราคา 10 ลบ. ขนไป เออตอการกซอเพอลงทนหาผลตอบแทน (search for yield)

หมายเหต: - Box plot แสดง LTV distribution เฉพาะหนบานโดย (1) ขอบลางคอ percentile ท 25 (2) ขอบบนคอ percentile ท 75 และ (3) วงกลมใน box plot คอ median และขดดานบน คอ percentile ท 75 ของ LTV ทรวมสนเชอ top-up

6/11

การแขงขนในตลาดสนเชอเพอทอยอาศย (3)

5.9

4.6

3.5

1.6

0

2

4

6

2556 2557 2558 2559 2560 H1/61

รายได 1-3 หมนบาท 3-5 หมนบาท5 หมน - 1 แสนบาท มากกวา 1 แสนบาทขนไป

300

330

360

390

420

450

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2556 2557 2558 2559 2560 H1/61

M-DSR <=20% 20%-40% 40%-60%>60% median tenor (RHS) p95 tenor (RHS)

หมายเหต: M-DSR ค านวณภาระผอนช าระเฉพาะหนบาน ไมรวมหน top-up และอนๆ

Loan-to-Income (LTI) ตามกลมรายได ของผกระบบ ธพ. สดสวนบญชตามระดบ M-DSR และระยะเวลาผอนช าระ (tenor) ของผกระบบ ธพ.

เดอนเทา

(3) ผกมมลคาหนบานตอรายได (loan-to-income: LTI) ทโนมสงขน โดยเฉพาะกลมรายไดต า แมจะยดระยะเวลาผอนช าระใหยาวขนบาง แตภาระผอนช าระหนบานตอเดอน (mortgage debt service ratio: M-DSR) ในระดบสงยงมสดสวนเพมขน

7/11

ตลาดสนเชอเพอทอยอาศยแขงขนรนแรงมากขน สงผลให credit underwriting standards หยอนลง

อาท ไมจ าเปนตองมเงนดาวนกอนก และไดเงนกมากกวามลคาหลกประกน

คณภาพสนเชอฯ มทศทางดอยลงสวนทางกบการฟนตวของเศรษฐกจ และมสญญาณการกเพอการลงทน (search for

yield) ไมใชซอเพออยอาศยจรงสงขน โดยเฉพาะทอยอาศยมลคา 10 ลบ. ขนไป และการมสญญากมากกวา 1 หลง

ขอเสนอแนวนโยบาย Macroprudential ส าหรบสนเชอเพอทอยอาศย

8/11

วตถประสงคการออกแนวนโยบาย macroprudential

• เปนมาตรการเชงปองกน (preventive measure) ทชวยลดความเสยงเชงระบบและมงสราง credit culture ทด

– ผก: มการออมกอนก มเงนดาวนกอนซอบาน ไมกเกนความจ าเปน

– ผใหก: ตระหนกถงความเสยงทแทจรง สามารถรองรบความเสยงจากความไมแนนอนของมลคาหลกประกน

• เพอสนบสนนใหคนทตองการกซอทอยอาศยเพออยอาศยจรงสามารถซอไดในราคาทเหมาะสม

1. คงเกณฑเดม ส าหรบการกสญญาแรก เพอใหประชาชนยงสามารถซอบานเพออยอาศยจรงได2. ส าหรบสญญาท 2 ขนไป หรอทอยอาศยราคา 10 ลบ. ขนไป ก าหนด LTV limit ทรอยละ 80 เพอดแลความเสยงจากการเกงก าไร3. นบรวมสนเชอ top-up ทกประเภททอางองหลกประกนเดยวกน ใหสะทอนความเสยงทแทจรง

โดยมผลบงคบใชเฉพาะกบสนเชอเพอทอยอาศยปลอยใหม และสนเชอทจะ refinance ซงคาดวาจะเรมใชเกณฑใหม มกราคม 2562

ขอเสนอแนวนโยบาย Macroprudential ส าหรบสนเชอเพอทอยอาศย

ราคา หลกประกน LTV threshold เกณฑต ากวา 10 ลบ.

สญญาท 1 แนวราบ 95% RW

แนวสง 90% RW

สญญาท 2 ขนไป แนวราบ 80% Limit

แนวสง 80% Limitตงแต 10 ลบ. ขนไป แนวราบและสง 80% Limit

ขอเสนอเกณฑ LTV (นบรวมสนเชอ top-up)

ราคา หลกประกน เกณฑ RW by LTVต ากวา 10 ลบ. แนวราบ 95%

แนวสง 90%

ตงแต 10 ลบ. ขนไป แนวราบและสง 80%

เกณฑปจจบน (ไมนบรวมสนเชอ top-up)

ขอเสนอ

9/11

ประชาชนและภาคสวนตางๆ ไดประโยชนอยางไรจากแนวนโยบายฯ ในครงน

ครวเรอนทกซอเพออยอาศยจรง

ครวเรอนทกซอเพอลงทน

สถาบนการเงน

ผประกอบการอสงหารมทรพย

เศรษฐกจการเงน

• สามารถซอทอยอาศยในราคาทเหมาะสมมากขน เพราะอปสงคเพอการลงทนและเกงก าไรจะลดลง

• มวนยทางการเงน ไมกยมเกนความจ าเปน มความสามารถในการผอนช าระใหเปนเจาของบานไดจรง

• รบความเสยงไดดขน ไมประเมนความเสยงต าเกนควร

• ลดโอกาสทจะถกกระทบจากการปรบลดลงของราคาอสงหารมทรพยอยางรนแรง

• ลกหนมคณภาพดขน ลดภาระกนส ารองในอนาคต• มความสามารถในการรองรบความเสยงจากความ

ไมแนนอนของมลคาหลกประกน• วางแผนการลงทนไดอยางเหมาะสม ลดความเสยงจากภาวะอปทานคงคางในอนาคต

มเสถยรภาพ เออตอการขยายตวอยางยงยน

10/11

Timeline

4 ต.ค. 61

11 ต.ค. 61 พ.ย. 61 1 ม.ค.

62

• เผยแพร consultation paper และเปดรบฟงความคดเหนผานชองทาง website ธปท. (ปดรบฟงความคดเหนวนท 22 ต.ค. 61)

• ประชมชแจงและรบฟงความเหน (hearing)จากสถาบนการเงน ผประกอบการ และผบรโภค

• ออกประกาศ • เกณฑมผลบงคบใช

11/11

สงทไดด าเนนการแลว: microprudential supervision เพอดแลพฤตกรรมการปลอยสนเชอเพอทอยอาศยใหเหมาะสม เชน การไมใหวงเงนสนเชอดวย valuation ทเกนจรง (สนเชอเงนทอน) โดย สง. ควรมการประเมนมลคาหลกประกนใหมนใจวาเปนราคาทซอขายกนจรง การพจารณาภาระหนเมอเทยบกบรายไดของผกอยางเหมาะสม รวมถงตองระมดระวงในกระบวนการปลอยสนเชอเพอทอยอาศยมากขน